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LE PHNOMNE Airbnb

bienfait ou calamit
pour les locataires ?
Le Comit logement du Plateau Mont-Royal (CLPRM) est un
organisme sans but lucratif qui existe depuis 1975. Il soutient les
locataires dans la dfense de leurs droits et favorise la cration
de lieux dchanges et de mobilisation. Il regroupe plus dune
centaine de membres qui sentraident, sinforment et agissent
pour amliorer les conditions de vie des locataires du quartier et
de Montral. Avec ses groupes allis, le CLPMR prend position et
agit sur des enjeux tels que lhabitation, lamnagement urbain,
la pauvret et les droits sociaux.

Le CLPMR tient remercier la Socit dhabitation du Qubec (SHQ) pour son soutien financier
dans le cadre du Programme daide aux organismes communautaires en habitation (PAOC), volet
soutien aux projets ponctuels . Nous remercions galement lensemble des locataires qui ont
particip cette recherche et qui ont su partager avec brio leurs expriences et leur vcu parfois
difficile. Un merci tout spcial aux membres du conseil dadministration du CLPMR qui ont soutenu
lquipe de travail dans cette dmarche.

Recherche et rdaction :
Philippe T. Desmarais
Collaboration la rdaction :
Carole Boucher
Gabrielle Renaud
Charlotte Legault-Blanger
Catherine Tragne
Rvision :
Ginette Boucher
Photographies :
Cindy Ct

Comit logement du Plateau Mont-Royal


4450 rue St-Hubert, local 328
Montral (Qubec), H2J 2W9
514 527-3495
clplateau@clpmr.com
www.clpmr.com

Novembre 2016

Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ?


Table des matires
4 Mise en contexte
5 Regard sur le phnomne Airbnb
5 Crer une image positive
5 Un dveloppement rapide
6 Une illusion bien entretenue
6 Un marketing la fine pointe

8 Le cas de Montral et de larrondissement


du Plateau Mont-Royal
8 Portrait dune situation inquitante

10 Ce quen pensent les voisins et voisines


10 Un voisinage bruyant
10 Quand le propritaire veut faire plus dargent
11 Un htel bien particulier
12 Un locataire avec des dizaines de baux
12 Des ami-e-s qui changent constamment

13 Lencadrement dAirbnb au Qubec, Montral


et sur le Plateau Mont-Royal
13 La Loi 67
14 Les limites de la Loi 67
14 Un contrle difficile
16 La position de larrondissement du Plateau Mont-Royal
17 Quand la Rgie du logement sen mle
18 La jurisprudence qui saccumule lentement

20 Lencadrement dAirbnb de par le monde


20 San Francisco
20 Barcelone
20 New York
21 Berlin
21 Autres types dencadrement

22 Conclusion : une solution qui correspond aux


besoins de la collectivit
22 Un vritable impact sur le parc de logements locatifs
23 Un renforcement de la gentrification
24 Interdire la location de type Airbnb

25 Documents consults
26 Articles de presse
26 Jurisprudence

Comit logement du Plateau Mont-Royal


Mise en contexte
Depuis quelques annes, dans les mdias traditionnels
et sociaux, nous entendons de plus en plus parler de
lconomie participative , ou encore de lconomie
de partage . Plus particulirement, au Qubec et ailleurs
dans le monde, une attention grandissante sest instaure
autour du phnomne de transport Uber 1 et de la plate-
forme dhbergement touristique Airbnb. Mme si ces
modles ont t largement critiqus, il sen est trouv
plusieurs pour vanter leurs mrites.

On entend dire, par exemple, que cela est bnfique pour


les commerces et pour lconomie locale ou que cela per-
met des gens qui nont pas ncessairement beaucoup
dargent dobtenir un revenu additionnel (Pilon-Caron,
2015). Des tudes se sont penches sur les effets dAirbnb
sur lindustrie htelire et sur les enjeux lgislatifs en-
tourant larrive de cette plateforme partout dans le
monde. Peu dauteur-e-s ont analys les consquences
dAirbnb sur le parc de logements locatifs, que ce soit ici
ou ailleurs. Cest ce qui nous intresse en tant que comit
logement. Pour quelques locataires heureux et heureuses
darrondir leurs fins de mois avec de lhbergement tou-
ristique, combien dautres ont subir la pression la
hausse sur le prix des loyers, la perte dune vie de quar-
tier riche et harmonieuse et la disparition de logements
dans leur arrondissement.

Montral, le Plateau Mont-Royal est larrondissement


qui propose le plus de choix sur la plateforme avec plus
de 2 919 annonces listes (juin 2015). Cela reprsente
prs du tiers des annonces de lensemble de la ville
(Radio-Canada.ca, 2015; Legault-Blanger, 2015). Si lon
considre que le Plateau Mont-Royal compte 56 580 lo-
gements, cest donc dire quun peu plus de 5 % dentre
eux sont mis en location sur la seule plateforme Airbnb.
En constatant ces chiffres, on ne peut que sinquiter de
la perte de logements locatifs dans le quartier, au dtri-
ment des locataires, des rsident-e-s de longue date et
des personnes faible revenu.

1 Uber Technologies Inc. est une entreprise de transport implante dans 66 pays et 507 villes (voir : https://www.uber.com/). Elle fonctionne par
le moyen dapplications mobiles et de tlphones intelligents . Les utilisateurs et utilisatrices peuvent proposer ou requrir des trajets,
alternativement aux compagnies de taxis classiques et rgules.

Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ? 4


Regard sur le phnomne Airbnb
Crer une image positive Un dveloppement rapide
Airbnb est une plateforme numrique de location de lo- Lhistoire dAirbnb commence par deux jeunes, Brian
gements court terme qui a vu le jour en 2008. Elle sest Chesky et Joe Gebbia, qui dcident de louer des ma-
construite sous la bannire de lconomie collaborative telas dair des touristes dans leur loft de la rgion de
ou de partage. Cela peut porter confusion puisque les San Francisco (Californie, tats-Unis)4. Leur objectif
termes sont positivement connots. Il existe effective- est darrondir les fins de mois afin de pouvoir payer le
ment deux types dentreprises dconomie de partage : loyer, tout en offrant une alternative au secteur htelier
dabord celles qui dveloppent un projet idaliste, souvent traditionnel en permettant aux touristes de vivre une
environnemental, et qui prsentent une vision critique du exprience rellement locale. Trs rapidement, lide
consumrisme de masse, tout en proposant un change prend forme. Chesky et Gebbia font appel Nathan
montaire minimal, voire inexistant. Ensuite, il y a les en- Blecharczyk qui trouvera du financement afin de dmar-
treprises comme Airbnb, HomeAway2 ou Uber qui ont un rer lentreprise (Lightning Guides, 2015; Dayne, 2016).
objectif principalement commercial et financier. Ces der- En quatre ans, lentreprise atteint plus de quatre millions
nires tentent de maximiser les profits afin dtre les plus de nuites rserves. Entre dcembre 2012 et aot 2013
rentables possibles (Hill, 2015). Elles utilisent largement seulement, lentreprise parvient attirer cinq millions
le discours de la collaboration et de la participation dans de membres additionnels au sein de sa communaut. En
leurs campagnes de communication afin de proposer une 2014, Airbnb est finalement parvenue complter 20 mil-
image trs positive de leurs activits. Ce discours ne re- lions de rservations. (Pilon-Caron, 2015). Depuis 2012,
flte pas ncessairement la ralit. Leur objectif premier environ 40 000 personnes font des rservations tous les
est de faire du profit, mme si cela doit engendrer une jours, et le service est offert dans 192 pays et 33 000 villes.
srie de problmes, divers degrs.
Le concept est relativement simple : il suffit de crer un
Toutes ces entreprises dites dconomie de partage uti- compte sur le site dAirbnb afin de proposer une chambre,
lisent internet, les applications et la technologie pour son logement en entier ou nimporte quel autre espace ha-
offrir leurs services. Elles se basent sur le principe du bitable en change dune contribution montaire. Airbnb
crowdsourcing, o la clientle et le public gnral participent prend de 9 % 15 % de frais de rservation. Lentreprise
la construction des services qui sont offerts. Une en- tant maintenant value plus de 13 milliards de dol-
treprise comme Airbnb valorise le fait quelle connat bien lars, la plateforme est en comptition avec les plus grandes
ses utilisateurs et utilisatrices, ainsi que leurs besoins. Elle chanes htelires du monde.
ne peut cependant pas contrler totalement le service et
en assurer sa qualit; elle compte donc sur le public pour Bref, Airbnb est une entreprise globalise qui se dmarque
tablir et consolider sa rputation. Elle tente de crer une et continue grandir. Certaines offres sont listes plus
communaut autour du projet en invitant les personnes de 7 000 $ la nuit, et dans des villes, comme celle de
fournir leur profil et donner leur apprciation gnrale New York, on value que plus de 10 % du parc de loge-
du service (Lightning Guides, 2015; Pilon-Caron, 2015). ment locatif est disparu en raison dAirbnb et des autres
De cette manire, et selon une logique nolibrale3, len- plateformes dhbergement temporaire (Woolf, 2016). La
treprise qui tente de maximiser ses profits na plus se croissance de la plateforme a t si rapide que les gouver-
proccuper de la main-duvre disponible et des relations nements et les lgislations travers le monde narrivent
de travail, puisque ce sont les utilisateurs et les utilisatrices pas suivre le rythme.
qui font la besogne.

2 HomeAway Inc. est une compagnie dhbergement touristique similaire celle dAirbnb (voir : https://www.homeaway.com/).
3 Lidologie nolibrale vise permettre une plus grande libert entrepreneuriale travers le libre-change, louverture du march et le droit
la proprit prive. Dans ce contexte, ltat cherche se retirer le plus possible des sphres touchant de loin ou de prs lconomie, laissant
ainsi un libre arbitre aux entreprises prives (T.Desmarais, 2016).
4 Le terme fait dailleurs rfrence un matelas dair ( Air ) que lon installe supposment dans une pice de son logement afin dhberger des
touristes temporairement, la manire dun Bed and Breakfast ( bnb ).

5 Comit logement du Plateau Mont-Royal


Une illusion bien entretenue Largument le plus utilis par les fondateurs dAirbnb et par
les utilisateurs et utilisatrices, est que la location permet
Explorons le discours quutilise la compagnie Airbnb
de couvrir des dpenses de base et darrondir les fins de
pour se dcrire. Elle aime bien dire que la plupart des
mois des familles et des personnes qui ont peu de moyens
places proposes se situent dans des lieux o loffre h-
financiers. Cependant, nous pouvons constater que la plu-
telire est plutt limite. Consquemment, Airbnb fait
part des logements et espaces proposs se retrouvent dans
miroiter une exprience unique et locale, en dehors des
les quartiers centraux, o ne vivent pas ncessairement les
grands circuits touristiques (off the beaten track). Elle va
mme jusqu dire que ce type de location permet la re- familles et les personnes qui possdent peu de moyens. Il
vitalisation de certains quartiers. En y regardant de plus est possible de proposer la location dune chambre dans
prs, nous constatons que dans plusieurs villes, les rser- un quartier moins central, par exemple Ville-mard
vations sont souvent concentres dans certains quartiers (Montral), mais rien ne garantit que cet espace sera lou
centraux. Cest le cas Montral, o un quartier branch tant donn quil existe des milliers dannonces dans les
et anim comme le Plateau Mont-Royal est lendroit (et quartiers plus centraux et plus proches des attractions tou-
de loin) o il y a le plus despaces proposs. De plus, des ristiques. De cette manire, ce nest pas ncessairement
chercheur-e-s qui ont tudi le cas dAirbnb Barcelone tout le monde qui peut bnficier dun coup de pouce fi-
ont constat que les attractions touristiques tradition- nancier: certaines personnes en sont exclues de facto.
nelles (festivals, muses, monuments denvergure, etc.)
restent un facteur cl dans la promotion des espaces lis- De plus, des donnes recueillies dans plusieurs villes de par
ts sur le site (Arias Sas et Quaglieri Domingues, 2016). le monde dmontrent que la majorit des lieux lous repr-
sentent des logements entiers (parfois dans plus de 2/3 des
cas) plutt que des chambres individuelles. On voit aussi que
La popularit grandissante dAirbnb le ou la propritaire nest pas ncessairement prsent-e sur
les lieux, que les locations sont proposes lanne longue
40 000 rservations chaque jour et que les personnes affichent souvent plus quune loca-
tion (dans 1/3 des cas en gnral), parfois mme plusieurs
Implante dans 192 pays et 33 000 villes dizaines (Hill, 2015; The Observer, 2016; LAANE, 2015)5.
Cela veut dire quun grand nombre de locations sont propo-
value 13 milliards de dollars
ses par des super-locateurs , soit de grands propritaires
immobiliers qui retirent des logements du march locatif
traditionnel afin de faire davantage de profit, souvent par
Airbnb met beaucoup laccent sur le concept dauthen- des victions. Cela encourage ultimement laccentuation
ticit, cest--dire sur le fait de construire une nouvelle du phnomne de lhbergement illgal, dautant plus quil
communaut de personnes qui veulent voyager diff- peut tre facile de contourner les lois et les rgles qui ne
remment, en sintgrant la culture locale. Cette faon sont pas encore tout fait jour (The Observer, 2016).
de concevoir la culture locale est compltement altre
par une vision trs occidentale du voyage, o lon ne
tente pas de crer de rels rapprochements intercultu-
Un marketing la fine pointe
rels et de communiquer avec les gens en tentant de com- Avec laide davocat-e-s, Airbnb sest beaucoup dfendue
prendre leur ralit et leur vcu quotidien. En effet, les afin de limiter les demandes de rgularisation de la part
utilisateurs et les utilisatrices de la plateforme dsirent des villes. Son argument est quil serait bien trop compli-
davantage retrouver des ralits qui leur sont connues qu dexiger une taxe auprs de milliers de personnes et de
une culture qui reprsente des ralits communes la la remettre aux instances gouvernementales concernes.
culture occidentale et mondialise , ce que lon pourrait Cette raison ne tient pas la route puisquAirbnb collecte
rattacher au concept de lidentit cosmopolite. dj une cotisation pour lutilisation du service de base.

5 Une tude rcente a dailleurs dmontr que 38 % des personnes qui ne proposent quun seul espace sur la plateforme Airbnb nen retirent,
au final, aucun revenu (LAANE, 2015).

Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ? 6


Par crainte quAirbnb soit entirement interdite dans plu-
sieurs villes, les actionnaires de lentreprise ont commenc
collaborer avec certaines autorits locales. Cela na rien
voir avec les retombes ngatives de la plateforme, mais
vise plutt sassurer de pouvoir continuer gnrer un
profit exponentiel (Hill, 2015).

Lentreprise sefforce galement de dvelopper des


stratgies de communication globales qui cherchent
influencer de manire positive lopinion publique
et les dcideurs politiques (Arias Sas et Quaglieri Do-
mingues, 2016). Elle suit un modle de marketing bien
prcis qui vise des types de personnes et qui tente dat-
tirer de nouveaux et nouvelles membres en crant une
mythologie autour de lentreprise. On cherche crer
de vrais croyants (true believers), la manire de grandes
entreprises comme Apple (think different) ou encore Nike
( just do it). Ce type de stratgie cre un sentiment datta-
chement motionnel et dappartenance trs fort avec les
membres, qui se peroivent comme faisant partie dune
communaut globale (LAANE, 2015). Afin de crer un
tel sentiment, Airbnb sefforce dembaucher des firmes
de communication spcialises, recrutant de prfrence
des individus ayant de lexprience dans le domaine du
montage de campagnes politiques.

Le rseau cr par Airbnb nest donc pas en lien avec les


principes de la solidarit et de lchange. Il reprsente plu-
tt une business part entire, solidement ancre dans le
systme dexploitation capitaliste (Arias Sas et Quaglieri
Domingues, 2016). Au-del de limage quelle veut don-
ner, la philosophie dAirbnb nest pas bien diffrente de
nimporte quelle grande entreprise htelire : sa fonction
premire consiste faire du profit par le biais de lhber-
gement touristique (LAANE, 2015).

7 Comit logement du Plateau Mont-Royal


Le cas de Montral et de larrondissement
du Plateau Mont-Royal
Portrait dune situation inquitante
Le Canada est lun des marchs parmi les plus prolifiques Nombre dannonces dAirbnb
pour Airbnb, et Montral fait partie des 10 villes les plus par arrondissement
populaires sur la plateforme. En 2015, prs dun million
de Canadiens et Canadiennes ont utilis Airbnb et plus de Le Plateau-Mont-Royal 2 919
650 000 visiteurs au Canada ont utilis ses services (CBC Ville-Marie 2 032
News, 2016). Rosemont-La Pe te-Patrie 1 204
CDN-NDG 651
Montral les retombes conomiques sont values VSP 612
54,6 millions de dollars. En mai 2016, 10 619 hber- Le Sud-Ouest 600
gements y sont proposs, dont 60,1 % reprsentent des MHM 468
maisons ou des logements entiers, pour une moyenne Verdun 218
de 91 $ la nuite. Prs de 64,5 % des annonces sont Outremont 193
proposes durant plus de 90 jours et 31,4 % des htes
Ahuntsic-Car erville 150
proposent plus quune place dhbergement6. Plusieurs
Saint-Laurent 79
en proposent des dizaines et nous en avons vu un
Westmount 75
qui offre jusqu 69 espaces. Beaucoup dargent tant
en jeu, il faut sattendre ce que le phnomne des Lachine 46
super-locateurs prenne de lampleur. Rappelons que le Pierrefonds-Roxboro 24
Plateau Mont-Royal est larrondissement o lon retrouve Mont-Royal 23
le plus dannonces sur le site (environ 3 000), soit prs de Pointe-Claire 20
30 % des propositions concernant Montral. Dorval 17
RDP-PAT 17
Sur le Plateau Mont-Royal, 73 % des mnages sont lo- Anjou 16
cataires, mais ce chiffre est en baisse constante depuis Saint-Lonard 15
plusieurs annes d en grande partie la conversion des Cte-Saint-Luc 14
logements en condos (environ 600 logements par anne). Dollard-des-Ormeaux 12
Le nombre de locataires pourrait encore baisser la suite Montral-Nord 11
de la grande popularit dAirbnb.
Beaconsfield 9
LaSalle 5
Les victions et les reprises de logement deviennent des
Kirkland 5
outils privilgis pour faciliter le dpart des locataires.
Comme le relatait le Journal de Montral du 18 novembre Montral-Ouest 4
2015 : Le propritaire dit dabord vouloir louer le loge- L'le-BizardSte-Genevive 3
ment son fils, ce qui est une raison valable pour forcer Hampstead 2
le locataire partir. Mais une fois celui-ci vinc, le fils Sainte-Anne-de-Bellevue 2
change soudainement dide et le propritaire en profite Montral-Est 2
pour le louer sur Airbnb. Ni vu ni connu . Baie-d'Urf 2
Source : http://ici.radio-canada.ca/regions/
Plusieurs rsident-e-s de la ville de Montral et du montreal/2015/12/04/004-hausse-annonces-location-
Plateau Mont-Royal ont dj manifest leur insatisfac- appartements-tourisme-airbnb-loi-quebec-carte.shtml
tion envers le phnomne Airbnb. Ce dernier rduirait

6 Voir les donnes qui concernent Montral sur le site internet Inside Airbnb : http://insideairbnb.com/montreal/
Consult durant le mois de juillet 2016.

Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ? 8


leur qualit de vie, notamment en raison du bruit engen- la rue Cartier entre les rues Rachel et Gauthier, sur le
dr par les touristes. Il faut dire que sur la plateforme, Plateau Mont-Royal, disent vivre un enfer depuis que
on propose parfois de louer un 3 1/2 pouvant accueillir des dizaines de touristes louent, sur Airbnb, les apparte-
(apparemment) 12 personnes et un 5 pouvant accueil- ments dun propritaire du secteur , constatait le journal
lir jusqu 15 personnes. Nuisances sonores, va-et-vient Mtro (23 juin 2016).
constant, stationnements engorgs Des rsidents de

Airbnb Montral et sur le Plateau Mont-Royal


Montral Plateau Mont-Royal

Parmi les 10 villes les plus populaires sur la Larrondissement le plus populaire
plateforme Montral (2 919 annonces listes en
2015), suivi de Ville-Marie (2 032) et de
10 619 hbergements proposs en 2016 Rosemont-La Petite-Patrie (1 204)

60,1 % des annonces reprsentent des Prs de 30 % des espaces proposs


maisons ou des appartements entiers, Montral proviennent de larrondissement
cotant en moyenne 91 $ la nuite
Environ 5 % de lensemble des logements
64,5 % des annonces sont proposes pour de larrondissement sont proposs sur la
une dure de plus de 90 jours plateforme

31,4 % des htes proposent plus quun


logement sur la plateforme

9 Comit logement du Plateau Mont-Royal


Ce quen pensent les voisins et voisines
Nous avons rencontr sept personnes7 en entrevues se- danges. Diane dcide daller lui parler, pour se rendre
mi-diriges8. Ces entretiens exposent leur ralit et leur compte quil sagit dune personne en voyage qui loue
exprience vcue en tant que voisins et voisines subis- un logement par le biais de la plateforme Airbnb.
sant les effets dAirbnb.
Pourtant, lorsquelle tait alle une audience de la
Les rsident-e-s ne se plaignent pas uniquement des Rgie du logement pour une autre cause, quelques
troubles de voisinage et du bruit excessif. Tous et toutes mois plus tt, elle a entendu son propritaire dire sous
ont mentionn des inquitudes envers la perte de loge- serment quil nutilisait pas Airbnb et les plateformes
ments locatifs sur le Plateau Mont-Royal. Certain-e-s dhbergement touristique. Diane dcide alors dap-
dnoncent galement les hausses de loyer, les victions peler son propritaire, qui prtend quil nest pas du
et la perte dune vie de quartier dynamique relies au tout au courant de ce qui se passe, et lui promet de
phnomne Airbnb. rgler la situation. Par la suite, le bruit cesse et le pro-
blme semble rsolu. Au final, Diane ne peut pas dire
Les rsident-e-s nous ont dit : le locatif appartient avec certitude si cest le propritaire ou le locataire
aux locataires, pas aux touristes! ; je nai rien contre permanent qui tait fautif, mais dans son cas, la si-
le concept en soi, mais mettre des gens dehors de leur tuation sest rgle rapidement et sans autres incidents.
appartement pour a, cest non! Mal encadr, a finit
par dborder. ; Airbnb cre des victimes directes Quand le propritaire veut
(voisin-e-s), mais galement indirectes (quartier). Le faire plus dargent
service aurait pu tre bon sil avait t organis avec
Le cas dAlisa nest pas aussi simple. Tout dabord, le
les pouvoirs publics, en tenant compte des intrts de
propritaire de son immeuble et de celui d ct rend
tous et toutes. Quelque chose doit tre fait pour faire
visite lensemble des locataires pour leur dire quil veut
diminuer le phnomne Airbnb et mme le cesser com-
faire davantage dargent avec ses logements. Il les me-
pltement, du moins sous sa forme actuelle .
nace dviction, en leur offrant de rsilier le bail pour un
montant reprsentant 4 ou 5 mois de loyer (une viction
Bref, personne nest contre le fait de louer son loge-
formelle oblige le propritaire donner 3 mois de loyer).
ment pour deux semaines par anne. Ce qui drange,
Alisa, qui ne sy connat pas encore en droit du loge-
cest laspect de la commercialisation intensive et de
ment, sait que quelque chose ne tourne pas rond. Elle
la perte de logements sur le Plateau Mont-Royal. Les
commence sinformer, puis fait de la recherche pour
personnes que nous avons interviewes nauraient pas
se rendre compte que le propritaire offre des logements
de problme utiliser le service, mais selon lune de
entiers sur diverses plateformes dhbergement touris-
nos interlocutrices, le jeu nen vaut pas la chandelle .
tique longueur danne. En sinformant auprs de la
Laissons les rsident-e-s raconter leur histoire.
Ville, elle ralise galement que le zonage est rsidentiel
et ne permet donc pas ce type dhbergement. Malgr un
Un voisinage bruyant avis envoy au propritaire de la part de larrondissement
Diane9 se rend compte que, depuis un moment, un va- du Plateau Mont-Royal, rien ne change.
et-vient constant se produit dans limmeuble quelle
habite. Les voisin-e-s changent constamment, ne Alisa refuse toutes les propositions du propritaire et
viennent jamais lui parler, et le bruit est incessant. Un finit par recevoir un avis dviction formel. Elle sait
jour, alors quelle fait de la lecture sur son balcon, elle trs bien que son propritaire est de mauvaise foi et
voit une personne sortir dun logement voisin avec des dcide dentrer en contact avec le voisinage, qui subit
vidanges, alors que ce nest pas du tout le jour des vi- exactement le mme genre de situation. La cause se re-

7 Ces personnes avaient dj contact le Comit logement du Plateau Mont-Royal au sujet dAirbnb.
8 Cest--dire que nous avions certaines questions prcises poser, mais nous laissions les personnes nous parler leur guise et aborder des
sujets dans un ordre qui ntait pas ncessairement chronologique
9 Nous avons chang les prnoms des personnes que nous avons interroges pour des raisons de confidentialit.

Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ? 10


trouve la Rgie du logement et Alisa russit obtenir Un htel bien particulier
une preuve de facture Airbnb quun touriste lui donne.
Limmeuble dans lequel Julien habite est vendu
Au final, aprs des mois de lutte acharne, elle gagne
de nouveaux propritaires, qui commencent tran-
sa cause et russit conserver son logement.
quillement le transformer en htel et louer des
logements par le biais des plateformes dhbergement
Pour Alisa, les problmes vcus relvent beaucoup touristique. Une salle commune est construite au
plus des sphres humaine et psychologique que de rez-de-chausse et on installe des pancartes de sta-
problmes lis au bruit excessif et aux troubles de tionnement 15 minutes dans la cour arrire. Pourtant,
voisinage. Du harclement et des menaces ont t lhtel ne saffiche pas, au contraire, on annonce
faits son gard par son propritaire. Elle a vcu du- lavant que des logements sont louer. Julien, qui ne
rant plusieurs mois dans lincertitude de pouvoir res- peut pas en tre certain, ne sait pas si les propri-
ter dans son logement. Le temps pour entreprendre taires agissent dans la lgalit ou non.
des dmarches et monter un dossier pour la Rgie du
logement est norme, au point o les personnes viennent Julien voit pratiquement tous les jours des gens en-
se demander si cela en vaut rellement la peine. trer et sortir de limmeuble avec des valises, puis
Plusieurs dcident justement dabandonner, comme entend souvent du bruit excessif, mme si cela nest
cela a t le cas pour plusieurs des voisin-e-s dAlisa. pas constant.

11 Comit logement du Plateau Mont-Royal


Les propritaires sont menaants et intimident les lo- Des ami-e-s qui changent constamment
cataires pour quils et elles quittent, ce qui fonctionne
Dans le cas de Dominique, plusieurs petits dtails lui
dans plusieurs cas. On offre des sommes dargent et,
font souponner que le propritaire fait du Airbnb
parfois, on passe par le moyen de lviction. Dailleurs,
et de lhbergement touristique. En effectuant une
plusieurs logements sont effectivement agrandis (vic-
recherche, il se rend compte que, pour ladresse du
tion pour cause dagrandissement majeur), il nest donc
logement du rez-de-chausse, des dizaines dannonces
pas possible pour les locataires de prouver la mauvaise
se retrouvent sur internet, en plusieurs langues. La
foi du propritaire. Mme si dun point de vue lgal,
tranquillit de limmeuble en est largement trouble :
lviction est de bonne foi, il reste que les propritaires
certains touristes font la fte longueur de journe et
enlvent un logement du march locatif afin den faire
dautres montent et piochent sur le toit (le plafond de
un commerce (quil soit illgal ou non), ce qui est le
Dominique). Pendant que Dominique prend sa douche,
plus inquitant pour Julien.
on samuse parfois jouer avec une valve deau, ins-
talle au rez-de-chausse, qui sert son logement situ
Un locataire avec des dizaines de baux ltage. Dominique se retrouve donc plusieurs re-
Dans le cas de La, Mathy et Gertrude, qui sont toutes prises sans eau chaude.
voisines, il sagit dun locataire qui signe une dizaine
de baux et qui reloue les logements en format Airbnb. Il dcide dappeler le propritaire qui nie absolument
Celles-ci souponnent quune entente est conclue avec tout. Celui-ci dit quil ny a pas de problmes, que lhis-
les propritaires, mais ne peuvent en tre certaines. toire de la valve deau est impossible et que les personnes
Pourtant, sur cette rue, le zonage est clairement iden- qui circulent dans le logement sont ses ami-e-s. Domi-
tifi comme tant uniquement rsidentiel. Elles se nique tente de crer des liens avec ses voisin-e-s et les
rendent compte, un moment donn, du va-et-vient propritaires des immeubles environnants pour collecti-
constant de touristes et de personnes transportant des viser la lutte, mais en vain.
bagages. Cest en fouillant sur internet quelles ralisent
lampleur de la situation : plusieurs annonces sont lis- Au comptoir des permis de son arrondissement, on lui
tes sur Airbnb. Dans leur cas, cest rellement le bruit confirme que son segment de rue est uniquement usage
qui est drangeant. Les ftes sont constantes, puis les rsidentiel et on linvite porter plainte. On lui indique
locataires Airbnb utilisent frquemment les toits afin aussi quil peut remplir le formulaire de dnonciation du
de faire des barbecues, le tout avec de la musique ex- ministre du Tourisme. Lorsquil dpose ce formulaire,
cessivement forte. En plus de la perte de logements on lui conseille plutt daller voir larrondissement,
locatifs, cest la perte dune vie de quartier collective et puisquil sagit de rgles municipales de zonage
communautaire qui inquite le plus les trois rsidentes. Dominique continue sa bataille, mais sans vritable sou-
tien de la part des instances gouvernementales.
Une par une, La, Mathy et Gertrude commencent
faire du porte--porte auprs des voisin-e-s et Les personnes que nous avons interviewes ont mis lac-
russissent crer un comit informel. Elles guettent cent sur la responsabilit des lu-e-s et des divers paliers
le va-et-vient et se prsentent au conseil darron- gouvernementaux. Selon elles, il faut mettre en place
dissement. On leur promet que des actions seront des outils de dissuasion concrets, tout en trouvant des
entreprises, mais sans plus. Des demandes quant moyens de protger le parc de logements locatifs.
lavancement du dossier sont envoyes, mais sans r-
ponse. Les rsidentes continuent ce jour de mobiliser
et de sensibiliser leurs voisin-e-s autour de cet enjeu.
Elles attendent galement de recevoir un vritable sou-
tien de la part des autorits comptentes.

Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ? 12


Lencadrement dAirbnb au Qubec, Montral
et sur le Plateau Mont-Royal
La Loi 67
Adopte le 1er dcembre 201510, la Loi 67 vise amliorer
lencadrement de lhbergement touristique. Elle spcifie
les conditions qui font quune personne exploite un ta-
blissement dhbergement touristique. Si cest le cas, elle
doit absolument dtenir un permis et payer les taxes qui
y sont lies.

la suite de son adoption, le gouvernement a ajout


16 nouveaux et nouvelles inspectrices au ministre du
Tourisme, alors quil ny en avait que deux auparavant
(pour un total de 18). La Loi 67 leur fournit davantage
de pouvoirs denqute afin de recueillir des preuves dans
les cas dinfraction. la fin du mois daot, on nous a
confirm que ces inspecteurs taient sur le terrain, et
quil y en avait 23 plutt que 1811.

La Loi 67 impose aussi des amendes plus leves en cas


dhbergement illgal. On passe ainsi damendes de 750 $
2 250 $ par jour dinfraction, des amendes pouvant
slever de 2 500 $ 25 000 $ en ce qui concerne les per-
sonnes physiques. Pour les personnes morales, on parle
de 5 000 $ 50 000 $ par jour dinfraction.

Les conditions qui dterminent lexploitation dun tablissement dhbergement touristique

le fait doffrir une location, que ce soit une chambre, un appartement, une maison, etc.;

contre une rmunration;

pour une priode de moins de 31 jours;

des touristes ou des personnes qui voyagent au moins une nuit lextrieur de leur municipalit
par agrment, pour affaires ou pour effectuer un travail rmunr;

et sur une base rgulire, cest--dire qui est constante, qui se rpte et qui contient un aspect
de stabilit et de permanence. Est exclu de la base rgulire lhbergement offert uniquement
lors dun seul festival ou vnement touristique ou encore pendant un moment dans lanne
o vous navez pas besoin de votre domicile ou de votre chalet. La publicit pour ces ores
doit clairement dmontrer que lhbergement est disponible uniquement pendant cette p-
riode et une rptition de cette publicit serait considre comme rgulire.

10 Voir le projet de loi en ligne : http://www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/dynamicSearch/telecharge.php?type=5&file=2015C31F.PDF


11 change tlphonique avec une employe du ministre du Tourisme.

13 Comit logement du Plateau Mont-Royal


De plus, le ministre du Tourisme doit dabord vri- Si la personne qui veut dnoncer ne sait pas exactement
fier auprs de larrondissement ou de la municipalit qui fait du Airbnb (le propritaire ou le locataire),
concerne avant de donner des permis dhbergement. celle-ci peut simplement inscrire le nom du propritaire
Ces derniers seront mis seulement si cela concorde de limmeuble, en indiquant de quel appartement il sagit.
avec la rglementation en matire durbanisme et
damnagement (par exemple en ce qui concerne le zo- Une fois la plainte dpose, elle est value par le mi-
nage rsidentiel ou commercial). nistre du Tourisme. Si elle est fonde, un premier avis
est envoy au propritaire qui doit rpondre dans un
La Loi vise donc freiner lhbergement illgal et dlai de 15 jours. Sil ny pas de rponse, un deuxime
contraindre (par le moyen damendes leves) les abus avis est envoy, puis, aprs une nouvelle priode de 15
pouvant se produire par le biais des plateformes comme jours, un troisime avis est envoy. Suit encore un dlai
celle dAirbnb. Plusieurs questions se posent toutefois de 10 jours et, si le propritaire ne rpond toujours pas,
quant lapplication dune telle rglementation. un inspecteur est appel se dplacer sur les lieux. Si
linfraction est constate, linspecteur transfre le dos-
sier aux poursuites pnales.
La Loi 67 en bref
Durant ce long processus, le ou la plaignante ne reoit
Dcrit un tablissement dhbergement tou- aucune information, sauf un avis de rception. On lin-
ristique comme tant une offre de location vite par contre contacter son arrondissement ou sa
en change dune rmunration, pour une
priode de moins de 31 jours, des touristes, ville pour vrifier les rgles de zonage, car le ministre
sur une base rgulire du Tourisme ne le fait pas. Dans lventualit quun h-
bergement illgal est constat, on sattendrait ce quun
Indique que les permis dexploitation sont lien minimal soit tabli entre le ministre du Tourisme
mis uniquement si cela concorde avec les et la ville ou larrondissement concern, mais ce nest
rglements de zonage propres aux villes et pas le cas.
arrondissements

Prvoit lajout de 16 nouveaux et nouvelles Un contrle difficile


inspectrices Selon Tourisme Qubec, 161 avis dinfraction avaient
Impose des amendes plus leves dans les t donns en aot 2016, mais aucune poursuite navait
cas dhbergement touristique illgal : t intente depuis lentre en vigueur de la Loi 67
(Le Devoir, 2016). Le ministre du Tourisme savoue
2 500 25 000 $ par jour pour
les personnes physiques dailleurs vaincu par des utilisateurs inventifs .
5 000 50 000 $ par jour pour
les personnes morales. Pourtant, selon M. Tanlet, lattach politique de la
ministre du Tourisme Dominique Vien, il ne serait
pas difficile de faire la diffrence entre lutilisateur
occasionnel et celui qui utilise Airbnb pour en faire
Les limites de la Loi 67 une business . Cest rare que les gens soient entre
Afin de faciliter son intervention, le ministre du les deux, dit-il. Si les personnes ont des doutes, elles
Tourisme sest dot dun formulaire pour effectuer peuvent poser des questions la Corporation de lin-
une dnonciation de lexploitation illgale dun tablis- dustrie touristique du Qubec [qui met les permis].
sement dhbergement touristique 12 . On cherche ainsi
demander laide du public afin de cibler les tablisse- Marianne Gigure, conseillre darrondissement sur
ments qui ne dtiennent pas de permis. le Plateau Mont-Royal, nest pas aussi optimiste. Selon

12 Le formulaire est disponible en ligne : <http://www.tourisme.gouv.qc.ca/messages/plaintes-hebergement.php

Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ? 14


elle, la rglementation et les ressources disponibles afin taxes et limposition damendes pour les contrevenant-e-s.
de contrler lhbergement illgal sont insuffisantes : Dans ce contexte, il faut se tourner vers les paliers
ce dossier relve de la responsabilit de Qubec, mais municipaux. Or, dans le cas de Montral, les diffrents
la collaboration avec le gouvernement provincial est arrondissements ont des rgles de zonage qui sont (ap-
dficiente ( Journal Mtro, 2016). Elle ajoute quau-del paremment) difficiles faire respecter. Par exemple, sur
dune dresponsabilisation de la part du gouvernement
le Plateau Mont-Royal, les zones commerciales se li-
libral, toute la question des permis dhbergement
mitent principalement aux grandes artres telles que
et de la perception fiscale demeurent dans une grande
confusion (TVA Nouvelles, 2016). la rue Mont-Royal et la rue Saint-Laurent. Pourtant,
une grande partie des espaces qui sont lists sur le site
Il semble en effet que pour obtenir un permis dhber- Airbnb se retrouvent dans des zones rsidentielles. Des
gement de la part du ministre du Tourisme, il faut en inspecteurs et inspectrices peuvent constater les in-
obtenir un pralablement de la part de la ville, et vice-ver- fractions, mais comme nous lavons vu, les procdures
sa. Il y a aussi un certain flou quant au prlvement des avant den arriver une telle inspection sont longues.

15 Comit logement du Plateau Mont-Royal


La position de larrondissement les plateformes dhbergement touristique. Effective-
du Plateau Mont-Royal ment, dans certaines zones juges mixtes13, il est peut-
tre interdit de transformer le deuxime ou troisime
Richard Ryan, conseiller de la Ville, district du Mile tage dun triplex en picerie ou en bar, mais tout fait
End, intervient rgulirement sur les questions dac- lgal de le transformer en espace dhbergement tou-
cessibilit au logement. Lorsque nous lavons rencon- ristique. Ainsi, en se limitant qu la simple contrainte
tr, il sest dit conscient que la suppose mission de du respect du zonage, on en vient encore une possi-
base dA irbnb, soit la location temporaire et non rcur-
bilit de rduction du parc de logements locatifs. Clai-
rente despaces des touristes dans lobjectif darron-
rement, le respect du rglement de zonage nest pas
dir les fins de mois, tait illusoire. Aujourdhui, cest
suffisant pour freiner leffritement de ce mme parc.
rendu nimporte quoi, dit-il. Cest devenu une business .
Toutefois, durant lentrevue, M. Ryan nous assure que
En ce sens, M. Ryan mentionne que larrondissement est
la priorit de larrondissement dans le dossier Airbnb
prsentement en train de faire des dmarches pour r-
est bien celle de la perte de logements locatifs. Cest
colter des preuves afin de coincer des personnes qui font
aussi sa principale proccupation.
du Airbnb dans un but commercial . Larrondissement
tenterait donc de faire pression et de mener des actions
Selon le conseiller de la Ville, les plaintes lies Airbnb
concrtes afin de mettre sur la place publique des cas
spcifiques dexploitants qui agissent clairement dans sont frquentes, et les appels concernent majoritairement
lillgalit. Nous voulons, avec cet exercice, donner le bruit et les problmes de voisinage (dchets, va-et-vient
lexemple, faire peur aux autres personnes qui pourraient constant, perte de scurit, etc.). Dans ces cas, larrondis-
tre tentes de faire du Airbnb , affirme-t-il. sement conseille aux individus dappeler la police et en-
suite de remplir le formulaire du ministre du Tourisme.
La complexit de telles dmarches relve, selon
M. Ryan, de lencadrement juridique dficient et de la Quant lencadrement, M. Ryan reste trs sceptique.
difficult dlaborer un dossier et de runir les preuves Nous ne pensons pas que la Loi 67 corresponde aux
suffisantes dans ce genre de cas. Selon lui, le cadre besoins du Plateau Mont-Royal. Nous ne sommes pas
rglementaire reste vague et il est difficile de faire des certains que nous pourrons travailler avec les inspec-
choix quant la manire dagir. La position de larron- teurs du ministre du Tourisme. Ce sont deux cadres
dissement est assez claire : il faut combattre la vision dintervention compltement diffrents . Comme dans
business dA irbnb, mais il nest pas exclu de trouver des dautres arrondissements (par exemple Ville-Marie), on
moyens dencadrer la plateforme afin de permettre ses considre la proposition de crer un contingentement,
bons cts, soit lhbergement touristique comme soit une distance physique entre chaque commerce
une forme de revenu dappoint pour les occupants pro- dhbergement touristique afin den limiter le nombre.
pritaires ou locataires . Selon M. Ryan, cette initiative devrait toutefois venir
de la Ville centre.
Rien de spcifique na t vot par larrondissement du
Plateau Mont-Royal en ce qui concerne les plateformes Il trouverait galement intressant de crer des ententes
dhbergement touristique, car le rglement de zonage avec les grandes plateformes dhbergement touristique,
est cens servir empcher ce genre dabus. Pourtant, comme cela sest fait dans plusieurs villes de par le monde,
comme les personnes que nous avons interviewes du moins pour la collecte de taxes.
lont fait remarquer (et comme M. Ryan la lui-mme
reconnu), la rglementation entourant le zonage est La position de larrondissement sur les plateformes dh-
difficile faire appliquer, surtout en ce qui concerne bergement touristique reste prudente. Dun ct, on

13 La rglementation en matire de zonage nest pas vidente saisir. Il sagit souvent de cas par cas, et il faut cibler sur une adresse en particulier
afin dobtenir les informations voulues. Les espaces zons mixtes (rsidentiel/commercial) le sont gnralement en fonction dun pourcentage
fixe. Par exemple, dans un pt dimmeubles, 60 % de lespace peut tre utilis des fins commerciales, contre 40 % des fins rsidentielles. Un
commerce qui vient remplacer un espace rsidentiel peut galement tre limit selon le type de commerce quon prvoit mettre en place.

Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ? 16


tient absolument encadrer le phnomne et limiter la
perte de logements locatifs sur le Plateau Mont-Royal. De
lautre, la possibilit dune prohibition nest pas srieuse-
ment envisage : Linterdiction comme Berlin, je ne
suis pas certain que ce soit une solution qui fonctionne,
affirme Richard Ryan. Comment pouvons-nous appli-
quer cette interdiction? Quelles seront les consquences
de cette interdiction dans quelques annes? Si on interdit
compltement ce genre de gte, les touristes nauront que
les htels comme lieu de rsidence pour leur voyage. a
peut enlever pour certains le plaisir de voyager et de loger
dans des lieux charmants et centraux. Nous ne sommes
donc pas certains que linterdiction soit la meilleure ide.

Nous allons donc commencer par valuer les cons-


quences relles de la Loi 67, ajoute llu du district du Mile
End. Puis, nous pourrons voir comment nous pouvons
nous ajuster. Pour le moment, tout est illgal et il faut se
demander jusquo nous voulons lgaliser . Selon Richard
Ryan, larrondissement du Plateau Mont-Royal ne dtient
pas le pouvoir, ni le budget pour amorcer une relle lutte
pour freiner le phnomne .

Quand la Rgie du logement sen mle


Il y a gnralement plus de propritaires que de locataires
qui ouvrent des dossiers la Rgie du logement concer-
nant Airbnb, car le Code civil tablit des rgles claires
quant la sous-location, alors que les locataires doivent
dposer une plainte pour non-respect de la jouissance pai-
sible des lieux (article 1854). Cela demande des preuves
plus labores. Faire venir des tmoins ce sujet est diffi-
cile, voire impossible, puisque les personnes qui utilisent
le service sont normalement des touristes en vacances
pour quelques jours ou quelques semaines (Comit Lo-
gement Ville-Marie, 2015). Dans certains cas cependant,
le ou la rgisseuse peut couter les faits et les considrer
dans leur globalit, mme si ceux-ci ne reprsentent pas
ncessairement une preuve suffisante. Des preuves pro-
venant de sites web peuvent tre prises en considration14
tout comme les tmoignages des voisins et des locataires.

14 Voir Rouleau c. Bilodeau, 2016

17 Comit logement du Plateau Mont-Royal


La jurisprudence qui saccumule lentement Dans laffaire Hamlet c. Khiari (2014), le locateur demande
la rsiliation du bail lorsquil se rend compte que la lo-
La dcision la plus simple ce sujet date de 2015
cataire fait du Airbnb. En plus de se fier sur le Code
(McFee c. Roy) alors quun propritaire dcide de pour- civil du Qubec, le rgisseur fait ressortir la rglemen-
suivre son locataire lorsquil se rend compte que ce tation sur les tablissements dhbergement touristique,
dernier loue le logement sur des plateformes dhberge- dont larticle premier dfinit ce quest un tablissement
ment touristique. la suite de lenvoi dune mise en de- dhbergement touristique : un tablissement dhber-
meure, le locataire russit prouver quil a cess toutes gement touristique [est] tout tablissement exploit par
activits lies ce genre de plateforme, et le juge rejette une personne qui offre en location des touristes, contre
donc la demande du propritaire. La plupart des autres rmunration, au moins une unit dhbergement pour
dcisions sen remettent aux articles du Code civil du une priode nexcdant pas 31 jours . Il considre que
Qubec qui concernent le louage (art. 1851 2000), sp- cette dfinition correspond tout fait la situation, et
cialement en ce qui a trait ceux en lien avec la sous-lo- que la locataire sexpose donc une amende puisquelle
cation (articles 1856 et 1870 187615). ne dtient aucune attestation. Finalement, le rgisseur

15 Ni le locateur ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du bien lou (Code civil du Qubec, 2016).

Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ? 18


cite larticle 1856 du Code civil du Qubec, puisque la lucratif de ce type de location ont t pris en consid-
destination du bien lou ne peut changer en cours de ration. La rsiliation du bail est donc accorde car la
bail. Le bail de la locataire est rsili et elle cope des sous-location nest pas cense tre lucrative.
frais judiciaires de base.
Dans un dernier cas, celui de 9177-2541 Qubec Inc. c. Li
Dans un autre cas similaire, celui de Ct c. Pilon (2016), (2016), le rgisseur se prononce clairement sur Airbnb
le locateur demande la rsiliation du bail puisque le lo- et les plateformes dhbergement touristique. Dans
cataire fait du Airbnb. En cour, le locateur fait venir ce dossier, cest le locataire qui fait du Airbnb et le
un autre locataire de limmeuble qui tmoigne que plu- propritaire en profite indirectement en augmentant le
sieurs personnes parlant diffrentes langues dbarquent loyer de manire abusive. En effet, le propritaire a aug-
sporadiquement dans le logement en question. Ici, le t- ment son loyer de 1 000 $ car il sagit dun nouveau
moignage est pris en considration et on se fie encore logement (moins de 5 ans). Le tribunal se prononce ain-
larticle 1856 du Code civil du Qubec. Le rgisseur si : Dune part, elle [laugmentation de loyer] a pour
accorde la rsiliation et ajoute que le changement de la consquence de dtourner lobjectif de la loi. En effet,
forme du bien lou a men une hausse des primes das- si les locateurs augmentent les loyers en proportion de
surance du locateur. ceux pratiqus sur le march du locatif non rsidentiel
(ex : Airbnb), cest le march locatif rgulier qui sarri-
Dans le cas Salera c. Castillo (2016), le locateur du lo- mera celui du non rsidentiel, et ce, la hausse. Il en
gement poursuit son locataire, puisque ce dernier fait rsulte une hausse des loyers au dtriment des locataires
apparemment de la sous-location illgale en louant rsidentiels de long terme . Malgr cette dclaration, le
les chambres entre 400 et 460 $ par mois (alors que le rgisseur en vient tout de mme dclarer le locataire
loyer est de 900 $). Le propritaire plaide que les occu- fautif puisque celui-ci sous-loue le logement des fins
pant-e-s sont de passage et ne restent que rarement plus non rsidentielles : cette pratique de sous-location doit
de quelques semaines, laissant entendre que le locataire tre rprime par le tribunal. Il y aurait aussi tentation
loue les chambres sur des plateformes dhbergement pour les locateurs de se dtourner de la voie locative
touristique. Faute de preuves suffisantes, la rgisseuse rsidentielle et dchapper au contrle .
en vient la conclusion que la sous-location moyennant
une contribution montaire ne constitue pas automa- En rsum, la jurisprudence actuelle se base principale-
tiquement une activit commerciale, et que sous-louer ment sur la lgislation en vigueur en matire de location
des chambres ne transforme pas ncessairement le lo- et dhbergement. Elle se fie sur le Code civil du Qu-
gement en htel ou en gte touristique. Il semble que bec, mais galement sur la rglementation en matire
pour que cela soit reconnu au sens de larticle 1 de la dhbergement touristique. Des incertitudes existent
rglementation sur lhbergement touristique, davan- quant la manire de grer ce genre de situation et les
tage de preuves doivent tre fournies. On juge donc que dcisions rendues jusqu prsent diffrent. La jurispru-
le logement nest jamais pass du statut de rsidentiel dence nest pas encore assez toffe pour en arriver des
commercial et la demande est ainsi rejete. constats clairs et prcis. Nanmoins, laspect du rsiden-
tiel par rapport au commercial semble faire consensus.
Dans le cas Rouleau c. Bilodeau (2016), la rgisseuse fait Comme nous pouvons le constater dans une dcision
appel larticle 1870 du Code civil du Qubec16. Dans le rendue en 2015 (Saati c. Laberge), la Rgie du logement
sens de cet article, on conclue que la locataire na jamais na pas la comptence en la matire lorsque le bien lou
averti son propritaire daucune forme de sous-location, est de nature commerciale.
et que cela a caus des prjudices srieux. Les annonces
qui ont t mises sur internet, tout autant que laspect

16 Le locataire peut sous-louer tout ou partie du bien lou ou cder le bail. Il est alors tenu daviser le locateur de son intention, de lui
indiquer le nom et ladresse de la personne qui il entend sous-louer le bien ou cder le bail et dobtenir le consentement du locateur la
sous-location ou la cession .

19 Comit logement du Plateau Mont-Royal


Lencadrement dAirbnb de par le monde
Cette partie vise numrer des mesures qui ont t en- plus dun milliard de dollars la Ville annuellement (Simard,
treprises par diffrentes villes afin dencadrer Airbnb. Nous 2016). Au-del de la taxation, le gouvernement limite la lo-
avons choisi San Francisco, Barcelone, New York et Berlin cation deux chambres par logement, pour une dure maxi-
car elles prsentent des cas particuliers. male de quatre mois par anne. De plus, le propritaire
[doit] galement informer les autorits locales de lusage tou-
San Francisco ristique de son logement et il [doit] y passer la nuit durant le
San Francisco est la ville natale dAirbnb. Les crateurs de sjour des locataires (Agence France-Presse, 2015b).
lentreprise ont effectivement lou leur loft partir de cette
ville. Ils ont ensuite dvelopp le large rseau que lon connat En juillet 2015, Ada Colau, la nouvelle maire de Barcelone,
aujourdhui. Il faut attendre la fin de 2014 avant que San annonce un gel dun an pour lattribution de nouvelles li-
Francisco prenne des rsolutions srieuses afin de lgifrer la cences htelires afin dviter la saturation touristique dans
plateforme. Dans cette ville, la loi Airbnb oblige notam- les quartiers les plus frquents . Une srie dinspections
ment les propritaires souhaitant proposer leur logement la sont menes par la Ville, et on met en place un systme de
location payer un droit dinscription de 50 $ US, une assu- dnonciation pour les voisin-e-s mcontent-e-s de la situa-
rance et une taxe de sjour de 14 % par nuite (Le Monde, tion. De nombreuses plaintes ont t canalises travers
2016). De plus, Airbnb doit lister sur leur site que les per- un bureau de dnonciation plutt efficace, certaines plaintes
sonnes qui rpondent aux exigences. Dans le cas contraire, ayant men directement des amendes. Durant cette mme
Airbnb sexpose des poursuites de la part de la Ville de San anne [2015], 482 appartements furent sanctionns et parmi
Francisco, coup de 1 000 $ par jour pour chacune des per- ceux-ci, 388 somms de fermer. (Simard, 2016).
sonnes agissant dans lillgalit (Business Insider, 2016).
La mobilisation populaire contre lhbergement touristique
Malgr la lgislation, plusieurs rsident-e-s de San Francis- illgal et lafflux de touristes continue avec ardeur dans cette
co se sont mobilis-e-s et ont organis des manifestations ville; plusieurs manifestations ont eu lieu dans la dernire
devant lHtel de ville afin de demander un meilleur enca- anne. En fvrier 2016, une coalition forme de plusieurs
drement dAirbnb (Arias Sas et Quaglieri Domingues, 2016). assembles de quartier a manifest sur le site de la Sagrada
Au final, un rfrendum sur le sujet sest tenu, mais les Familia, emblme par excellence du tourisme de masse. La
habitants ont majoritairement vot non un projet de dur- coalition demandait : 1) la fin des logements buts touris-
cissement des rgles qui prvoyait de limiter les locations tiques; 2) un moratoire sur la construction dhtels; 3) la
entre particuliers 75 nuits par an contre 90 actuellement rduction de lachalandage la Sagrada Familia; 4) le droit
(Le Monde, 2016). au logement; 5) la construction dquipements publics et
communautaires.
Barcelone
Barcelone (Catalogne, Espagne), on estimait en 2015 que
New York
plus de 137 000 lits taient offerts sur les plateformes comme Ds 2010, la Ville de New York aux tats-Unis instaure une
celle dAirbnb, soit presque le double de loffre des hteliers loi qui interdit la location dun appartement pour moins de
(Agence France-Presse, 2015a). Barcelone est effectivement trente jours, sauf si son propritaire sest dclar htelier ou
la troisime ville la plus visite dEurope, et elle accueille sil est prsent le temps de la location (Le Monde, 2016).
prs de 27 millions de touristes chaque anne. partir de plusieurs reprises et travers les annes, une certaine colla-
2015, face une mobilisation populaire grandissante, la ville boration a t entretenue avec Airbnb, qui soccupe de temps
commence prendre diffrentes mesures afin dencadrer ce autre de faire un mnage sur la plateforme et de suppri-
type dhbergement. mer les offres illgales qui concernent New York. Malgr
ces efforts, en 2016, une tude rvle que les plateformes
Un peu comme San Francisco, le gouvernement rgional dhbergement touristique ont rduit de 10 % le parc de lo-
exige une taxe, soit lquivalent de 0,95 $ par nuit pour les gements locatifs travers la ville! On estime que 55 % des
logements situs Barcelone, et de 0,56 $ pour ceux situs espaces proposs sont illgaux, et quen moins de 15 ans, le
en dehors de la ville. Cette taxe rapporterait apparemment loyer mdian a augment de plus de 75 %, ce qui correspond

Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ? 20


au double de la moyenne des tats-Unis (Woolf, 2016). Il le prlvement dune taxe et la limitation de la location dans
semble donc que ce nest pas parce quon dcide dencadrer le temps. Aux tats-Unis, sept villes peroivent des taxes par
la plateforme que la situation en est automatiquement rgle. lentremise directe dAirbnb, tandis qu Amsterdam et Paris,
on limite la location quelques mois par anne (respecti-
Berlin vement deux et quatre mois) en plus de percevoir des taxes
(TVA Nouvelles, 2016; Le Temps, 2016; Le Monde, 2016).
Berlin, environ 24000 appartements seraient mis
disposition des touristes par des particuliers, dont 16000
Certaines villes ou tats vont exiger au locateur Airbnb
offres sur le seul site Airbnb. [Cela reprsente] un problme
dtre disponible en tout temps afin de rpondre aux ques-
social important alors que Berlin est la deuxime ville la
tions du locataire Airbnb , et dtre en mesure de se dpla-
plus pauvre dAllemagne (Tribune Genve, 2016). On estime
cer en moins dune heure en cas durgence ou de besoin (ce
que prs de 10 000 logements ont ainsi t retirs du parc
qui est le cas Hawa par exemple). Similairement, dautres
de logement locatif. En mai 2016, en raison de lincidence
villes vont plutt donner la chance au locateur de dsigner
dAirbnb sur le prix des loyers et la pnurie de logements, la
une personne qui se plaindre (plutt qu lui-mme). Dans
Ville dcide dinterdire la location de logements par ce type
certains cas, lorsque cest lappartement entier qui est lou, on
de plateforme. Elle est la premire ville au monde ne pas
demande galement au locateur de rsider une certaine dis-
tenter dencadrer le phnomne, mais plutt de linterdire
tance physique (par exemple 60 kilomtres), un peu comme
presque compltement (tout comme la compagnie Uber).
dans le cas dHawa. On peut aussi exiger que le locateur
La location dune seule pice dans un appartement habit
avertisse lensemble des voisin-e-s concern-e-s par la loca-
reste permise, mais, autrement, la personne fautive est pas-
tion, ou encore ne donner le droit de ce type de location
sible dune amende pouvant aller jusqu 100 000 euros [soit
quaux propritaires (Sawatzky, 2014). Finalement, comme
145 760 $ CA] (Tribune Genve, 2016; Le Temps, 2016).
Berlin, on peut aussi simplement instaurer linterdiction.
La Ville de Berlin mise sur une stratgie de dissuasion et de
En bref, plus ou moins cinq systmes dencadrement existent
dlation. Un formulaire de dnonciation est disponible et on
et ceux-ci sont souvent inter-relis : 1) linterdiction; 2) les
compte sur la collaboration des voisin-e-s exaspr-e-s par
limitations quantitatives tel le nombre despaces lous et la
le bruit et les perturbations (RFI Les voix du monde, 2016).
dure; 3) les limitations physiques tel le nombre de locations
dans un certain rayon et les zones permises; 4) les restric-
Autres types dencadrement tions oprationnelles telle la prsence sur place du locateur
Il existe plusieurs autres types dencadrement qui varient se- ou une certaine distance du lieu lou; 5) lobligation de
lon les pays et les villes. Celui qui semble le plus populaire est permis et la perception de taxes (Lazarow, 2015).

Les diffrents types dencadrement dAirbnb

5 types Exemple de villes Montral (prsentement)

Interdiction Berlin Non


Limitations quantitatives
(nombre despaces lous, dure, etc.)
New York, Paris, Amsterdam Oui

Limitations physiques Sonoma et autres villes Oui, dans certains


(densit et zonage) aux tats-Unis arrondissements

Restrictions Mau County (Hawa) Non


oprationnelles et autres petites villes

Permis et taxes San Francisco, Barcelone Oui, partiellement

21 Comit logement du Plateau Mont-Royal


Conclusion : une solution qui correspond
aux besoins de la collectivit
Limage quAirbnb tente de se donner, soit celle dune en- ladoption dune loi floue (Loi 67), la pression revient aux
treprise lcoute des besoins des gens et venant en aide paliers municipaux. Les arrondissements tentent dagir
aux personnes les moins bien nanties, est biaise. Partout de leur mieux, mais disent manquer de ressources.
dans le monde, les super-locateurs sont nombreux et pro-
fitent de la plateforme aux dpens des locataires. Airbnb Partout dans le monde, on encadre Airbnb et les plate-
ne fait rien pour empcher les abus, car sa raison dtre formes dhbergement touristique de diffrentes manires.
est la maximisation du profit. Cela varie de son acceptation, sans pratiquement aucune
contrainte, jusqu son interdiction comme Berlin. Dans
Montral, le problme est bien rel, surtout sur le plusieurs cas, on peut toutefois mettre en doute lapplica-
Plateau Mont-Royal. Les rsident-e-s de larrondissement tion concrte des mesures qui ont t adoptes.
se plaignent du bruit et du trouble de voisinage que cela
entrane. Ils et elles dplorent galement la perte de loge- Un vritable impact sur le parc
ments locatifs, les hausses de loyer et la dgradation de la de logements locatifs
vie de quartier. Il existe deux mcanismes de base qui font quA irbnb
a des consquences directes sur le parc de logements
Sur le plan juridique, plusieurs remettent en question lef- locatifs. Le premier est trs simple : nimporte quel
ficacit de la Loi 67. Les procdures avant den arriver logement list sur la plateforme longueur danne en
une inspection sont lourdes, et le formulaire de dnoncia- est un qui nest plus disponible sur le march locatif.
tion du ministre du Tourisme semble dficient. De plus, Cest aussi vrai lorsquil sagit dune seule chambre, car
la communication entre les diffrents paliers gouverne- celle-ci aurait pu tre loue en co-location. Cela mne,
mentaux est mauvaise. Comme Qubec sest content de de manire concrte mais subtile, une lgre aug-

Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ? 22


mentation du prix des loyers en gnral, surtout dans Un renforcement de la gentrification
les quartiers centraux. Il sagit du principe de loffre et
Airbnb pousse indirectement les propritaires vincer
de la demande : la demande de logements locatifs ne
les locataires par tous les moyens afin de louer le logement
baisse pas, tandis que loffre diminue constamment.
des touristes et faire davantage de profit. Montral
Dans ce cas, les gens auront naturellement tendance
et surtout sur le Plateau Mont-Royal, il est frquent de
accepter des loyers plus chers, puisque loffre de loge-
voir certains propritaires utiliser lviction et la reprise
ments locatifs est rduite.
de logement afin de convertir celui-ci en condo ou bien
de le louer un prix plus lev. Pour plusieurs raisons,
Le deuxime mcanisme, qui dcoule du premier, est
les locataires vont souvent accepter de quitter et finir par
que les propritaires dimmeubles (surtout les grandes
sloigner du quartier ou de la ville, mme sils et elles y
entreprises) ont la possibilit de gagner plus dargent
habitaient parfois depuis des dizaines dannes.
en louant avec Airbnb que sur le march rsidentiel
contrl. Cela mne, comme dans le premier cas, une
Larrive de personnes plus aises et de touristes dans
rduction substantielle de loffre de logements locatifs
le quartier permet louverture de nouveaux bars, res-
abordables (Lee, 2016).
taurants, cafs, etc., ce qui fait augmenter le cot de
la vie de manire globale. En ce sens, Airbnb renforce
Prenons lexemple de la ville de Los Angeles. Une
la gentrification dun quartier et le manque de loge-
tude a dmontr quen 2014, les loyers ont augment
ments abordables.
de plus de 20 % dans certains quartiers centraux, soit
ceux o il y avait le plus dannonces sur la plateforme
Airbnb a russi en quelques annes resserrer, un peu
Airbnb. Ces loyers ont augment plus rapidement de
partout dans le monde, le march du logement dj dfi-
33 % que dans le reste de la ville.
cient (loyers trop levs, abus de la part des propritaires,
logements insalubres, etc.) et simposer auprs des di-
Au Qubec, on se demande comment un propritaire
verses instances gouvernementales en ngociant (et en
qui dcide de remettre son logement sur le march lo-
contournant) la rglementation propre chacune.
catif traditionnel pourra indiquer la section G
chaque fois quune ville normalise les activits dAirbnb,
du bail le prix du dernier loyer si celui-ci tait list
la plateforme devient un investissement plus stable et s-
sur Airbnb longueur danne. Cest une porte grande
curitaire (LAANE, 2015).
ouverte des hausses abusives de loyer difficilement
contestables devant la Rgie du logement.
Mme si lon tente de rgulariser Airbnb pour en conser-
ver uniquement les bons cts (arrondir les fins de mois,
Finalement, au-del des plaintes de bruit et des
troubles de voisinage que peut entraner Airbnb, ce-
lui-ci peut galement causer, ou du moins accentuer
les problmes dinsalubrit dans les logements. Au Les consquences des plateformes
contraire des htels, qui offrent des services de net- dhbergement touristique
toyage et qui sont contrls et valus sur ce plan, les
espaces lous en Airbnb noffrent aucune garantie. En Elles mnent une rduction de loffre de
tenant compte du facteur de va-et-vient constant, cela logements locatifs disponibles et abordables
accroit les probabilits de problmes lis linfestation
Elles participent laugmentation du
de vermines (punaises de lit, coquerelles, souris, etc.)
prix des loyers
et linsalubrit des logements.
Elles participent au phnomne de
Lutilisation dA irbnb a une influence directe et la gentrification
nfaste sur le parc de logements locatifs et contribue
la flambe du prix des loyers. Elles causent des troubles de voisinage
(ex : bruit excessif) et compromettent la
vie de quartier

23 Comit logement du Plateau Mont-Royal


louer son logement pour deux semaines le temps des va- parc de logements locatifs. Nous ne sommes pas contre
cances, etc.), on peut croire quil sera toujours possible le fait de louer son logement sous cette formule lorsque
de contourner les rgles en vigueur afin de faire du pro- cela ne se produit quune ou deux fois par anne, mais il
fit, au dsavantage des locataires et du parc de logements nous semble illusoire de croire en un encadrement effi-
locatifs disponible. cace sattaquant uniquement aux super-locateurs .

Interdire la location de type Airbnb Avec une interdiction totale, on nlimine pas pour au-
tant les moyens de contourner la loi, mais on ajoute une
Il convient de se poser une srie de questions avant
pression morale et lgale qui nest pas prsente actuelle-
de formuler des propositions pour viter les effets n-
ment. Le flou entourant ce qui est lgal de ce qui ne lest
fastes dAirbnb. Est-ce que lencadrement prvu permet
pas disparat. Il devient clair pour tout le monde quil
de combattre de manire concrte les hausses de loyer
nest tout simplement pas permis de faire du Airbnb.
excessives? Est-ce que cela permet de protger le parc
Ultimement, cela finit entrer dans les moeurs et facili-
de logements locatifs? Est-ce que cela dcourage les ter lencadrement des pratiques.
propritaires dvincer les locataires afin doffrir leur lo-
gement sur la plateforme Airbnb? Est-ce que cela enraye On peut ainsi conserver, bonifier et ajuster une partie
le dplacement des rsident-e-s vers dautres secteurs de de ce qui est dj prvu par la Loi 67 (inspections et
la ville, souvent loigns? Est-ce que cela dcourage les amendes). Cela se gre plus facilement tant donn lli-
propritaires transformer les espaces rsidentiels en es- mination du flou entourant les plateformes dhberge-
paces commerciaux? Est-ce que cela prend en compte ment touristique.
de manire globale le phnomne de la gentrification?
Finalement, est-ce que cela promeut lintgration socio- Il est dommage de dlaisser les bons cts dAirbnb,
conomique des individus? (Lee, 2016). soit la location dune chambre ou de son appartement
durant la priode des vacances afin darrondir les fins de
Obliger Airbnb prlever une taxe et la remettre aux mois. Malheureusement, tant donn laspect trs lucra-
municipalits, comme cela se fait actuellement dans tif dune telle business, les abus sont trop frquents.
plusieurs villes, pourrait tre une solution. Toutefois, il
faudrait sassurer que largent prlev soit directement Il revient donc aux gouvernements dagir afin dassurer
rinvesti dans la construction de nouveaux logements une certaine prennit du parc de logements locatifs.
sociaux et non pas dans dautres sphres du domaine pu- Pour ce faire, une interdiction totale nous semble tre
blic ou la promotion du tourisme, comme cela est actuel- la meilleure solution. Quant aux touristes, plusieurs op-
lement le cas avec la taxe impose aux hteliers. tions leur sont offertes pour viter lhtel classique. Ces
options nexigent pas ncessairement dchange dargent :
Cette piste est envisageable, mais ce nest pas celle que CouchSurfing, Troc Maisons, GuestToGuest, Warm Showers, au-
le Comit logement du Plateau Mont-Royal priorise. Les berges de jeunesse, etc.
diffrents paliers gouvernementaux se dsinvestissent de
la sphre du logement social au profit du march pri- Il ne faut pas laisser trop de temps scouler avant de
v, et ce, malgr les pressions constantes des organismes constater lchec vident de lencadrement actuel.
communautaires. Bref, le prlvement dune taxe qui se- Agissons plutt de manire proactive en instaurant
rait rinvestie dans la construction de logements locatifs une solution permanente qui pourra galement servir
nous semble utopique. dexemple. Les divers paliers gouvernementaux ont lobli-
gation de reconnatre le droit au logement. Ils doivent
Cest pourquoi nous proposons plutt dinterdire totale- sassurer que tous et toutes aient accs un logement
ment la location laide des plateformes dhbergement abordable et de qualit. Ils doivent prioriser le bien-tre
touristique comme Airbnb afin dassurer la protection du collectif plutt que les intrts du march priv.

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27 Comit logement du Plateau Mont-Royal
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Montral (Qubec), H2J 2W9
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