Fallo: 8.687-2010.

SENTENCIA DE LA CORTE SUPREMA:

Santiago, veintiocho de septiembre de dos mil doce.

VISTOS:

En estos autos, Rol N 1.235-2009, seguidos ante el Sexto Juzgado Civil de Santiago, sobre
terminacin de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, en procedimiento ordinario,
caratulado "Claro Cabezas, Ana Carolina con Franklin Saballa, Jorge y otro", por sentencia
escrita a fojas 148, de fecha diecisis de abril de dos mil nueve, se acogi la demanda de fs.
1, slo en cuanto declar lo siguiente:

a) Terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre el demandante y el demandado

Jorge Luis Franklin Saballa;

b) Que los demandados debern pagar solidariamente la suma de $9.444.435 por concepto
de rentas adeudadas hasta el mes de enero de 2009 y las que se devenguen hasta la entrega
material de la propiedad arrendada, reajustada en la forma prescrita por el artculo 21 de la
Ley 18.101 y sus modificaciones, segn liquidacin que practicar la seora Secretaria del
Tribunal en su oportunidad;

c) Que la parte demandada deber restituir la propiedad arrendada dentro de tercero da

desde que cause ejecutoria la presente sentencia.

La parte demandada, don Jorge Franklin Saballa, interpuso recurso de apelacin en contra de
dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por resolucin de tres de
agosto de dos mil diez, que se lee a fojas 233, lo confirm.

En contra de esta ltima resolucin, el demandado antes mencionado deduce recurso de

casacin en el fondo.

Se trajeron los autos en relacin.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIN:

PRIMERO: Que el recurso de casacin interpuesto descansa en tres captulos.

El primero, referido la infraccin por no aplicacin de los artculos 794, 806, 1950 N 3, 1958 y
2428 en relacin con los artculos 19, 20 y 22, todos del Cdigo Civil.

Indica que se vulnera el primer precepto citado al prescindir de la relacin jurdica entre la
arrendadora y el inmueble y, adems, al considerar que la actora posee legitimacin activa
para demandar el trmino del arriendo por cobro de rentas de arrendamiento, siendo que la
norma prev que al terminar el derecho de usufructo finaliza el derecho de la arrendadora,
situacin que ocurri en autos al expirar dicho derecho con el remate del inmueble en pblica
subasta el 30 de octubre de 2007.

Aade que es irrelevante el hecho que el arriendo hubiese estado vigente antes del remate de
la propiedad, toda vez que al momento de demandar en autos, ste ya haba terminado por
expresa disposicin de la ley y con ello, la legitimacin activa de la demandante haba
desaparecido.
Sostiene que por lo anterior, la posibilidad de recaudar los emolumentos o frutos civiles del
inmueble en virtud del usufructo se extingui conjuntamente con el contrato aludido, por el
solo ministerio de la ley.

Asevera que al transgredir el precepto citado tambin se conculca el artculo 806 del Cdigo
Civil por falta de aplicacin, norma que dispone que el usufructo se extingue por la
consolidacin del mismo con la propiedad, lo que ocurri al momento que el inmueble se
remat y adjudic por un nuevo dueo en su totalidad.

Hace presente que lo anterior nada tiene que ver con que la inscripcin del usufructo se haya
cancelado o no, constituyendo un grave error de derecho el aseverar que aqul est vigente
por no haberse cancelado la inscripcin del mismo, no obstante que al momento de subastar
el inmueble arrendado se pidi previamente autorizacin al Juzgado de Familia que haba
constituido el usufructo, y el cual lo autoriz, cumpliendo con el imperativo legal: el
adjudicatario pas a ser nico y exclusivo dueo.

Contina sealando que la sentencia incurre en error de derecho al no aplicar el artculo 1950
N 3 del Cdigo sustantivo, norma que dispone que el arrendamiento de cosas expira por la
extincin del derecho de la parte arrendadora.

Asimismo, agrega, infringe el artculo 1958 inciso 2 del citado cuerpo legal desde que cuando
se interpuso la demanda haba terminado el arriendo por expresa disposicin de esta norma,
el 30 de octubre de 2007.

Adiciona que el fallo conculca el artculo 2428 del Cdigo del ramo porque la propiedad de
autos se encuentra hipotecada a favor del Banco Santander y con posterioridad a dicha
hipoteca el Tribunal de Familia decret un usufructo sobre el inmueble; debido a que la
institucin bancaria antes sealada remat el inmueble, el usufructo decretado se extingui de
pleno derecho adquiriendo el nuevo dueo todas las facultades del dominio.

Arguye que si bien en principio el arrendamiento de cosa ajena es vlido, no pueden existir
dos partes que tengan idnticos derechos sobre el mismo bien, y en autos se demostr que el
nuevo propietario interpuso con fecha 23 de diciembre de 2008, una medida prejudicial de
prohibicin de celebrar actos y contratos en contra del demandado y al ofrecer la accin a
deducir seal que demandara de precario e indemnizacin de perjuicios al arrendatario.
Asimismo, expresa, aqul formul denuncia de usurpacin en contra de este ltimo.

Concluye que se incurri en error de derecho vulnerando el artculo 22 del Cdigo de Bello al
desatender el contexto de la ley y no relacionar los preceptos citados impidiendo de esta
forma la debida correspondencia y armona, teniendo por vigente un usufructo por no haberse
inscrito su cancelacin en el registro respectivo, no obstante que aqul se haba consolidado
con la propiedad al efectuarse la subasta pblica del inmueble.

El segundo captulo del recurso, est orientado en sostener la vulneracin por errnea
interpretacin de los artculos 767 y 806 en relacin a los artculos 19, 20 y 22, todos del
Cdigo Civil, por cuanto la primera de las normas citadas prescribe que el usufructo estara
vigente al no haberse cancelado la inscripcin, sin embargo no ponder ni aplic el artculo
806 del mismo cuerpo legal.

De esta forma, indica, el sentenciador vulner el artculo 19 del Cdigo Civil toda vez que el
artculo 806 citado es absolutamente claro en trminos que consolidado el usufructo con la
propiedad se extingue el primero, y por esta misma razn, tambin result vulnerado el
artculo 20 del Cdigo Civil.
Finalmente, asevera que se incurre en error de derecho, infringiendo el artculo 22 citado al
desatender el contexto de la ley y no relacionarlo con los artculos 767 y 806 del Cdigo Civil.

En el ltimo acpite del recurso, el recurrente alega tambin la vulneracin por errnea
aplicacin de los artculos 6 y 10 de la Ley N 18.101, por cuanto al momento de demandar,
en enero de 2009, la demandante no era titular de ningn derecho respecto del inmueble,
menos titular de derechos en condicin o calidad de arrendador. Al ser as, concluye, no
proceda aplicar las normas de arrendamiento aludidas.

Hace presente que todava ms grave resulta que aun cuando haba terminado el contrato
arrendamiento el sentenciador invoque el artculo 6 de la Ley N 18.101. Agrega que de
hecho en el citado conjunto normativo, en su artculo 7 se contempla la accin de restitucin
del inmueble por extincin del derecho al arrendador, accin en la que el nuevo dueo puede
pedir las rentas de ocupacin. As, finaliza diciendo, las normas de la ley de arriendo nada
tienen que ver en el caso de autos;

SEGUNDO: Que para una acertada resolucin del recurso, se debe tener en especial
consideracin los siguientes antecedentes:

1.- Que en autos se dedujo accin de terminacin de contrato de arrendamiento por no pago
de rentas en contra del demandado y del aval y codeudor solidario, solicitando se declare: a)
Terminado el contrato de arriendo ya referido; b) Que se condene a la demandada a restituir el
inmueble arrendado; c) Que se condene al pago de las rentas adeudadas por los montos
demandados hasta la entrega del inmueble y las costas.

Funda su accin en haber dado en arrendamiento a Jorge Luis Franklin Saballa, la propiedad
de calle San Miguel 12.499, Las Condes, por una renta de $555.555 mensuales. Expresa que
el demandado no ha pagado las rentas de arriendo de 17 meses por lo que a la fecha de
presentacin de la demandada adeuda la suma de $9.444.435 ms los reajustes en la
variacin experimentada por el IPC, ms la multa convenida por concepto de atraso y la
variacin que haya experimentado la Unidad de Fomento entre la fecha que debi realizarse
cada pago y aquella en que efectivamente se pague, conforme a lo dispuesto en el artculo 21
de la Ley 18.101.

Seala ms adelante que don Augusto Octavio Castillo Ramrez, se habra constituido en aval
y codeudor solidario de todas las obligaciones del arrendatario citado en lo precedente.

2.- Al contestar, el demandado Franklin Saballa, solicita el completo rechazo de la accin

intentada, sealando que el contrato celebrado entre ellos se encontrara terminado desde el
30 de septiembre de 2007, por no haberse renovado por las partes. Adems, seala, la parte
demandante no posee derechos sobre la propiedad por la adjudicacin en remate a don
Nicanor Schoenmakers Gonzlez. Refiere ms adelante que la demandante carecera de
legitimidad activa sobre el bien, pues no es duea de la cosa arrendada;

TERCERO: Que, los jueces del mrito, con mayores argumentos, confirman el fallo de primera
instancia, en cuanto ste acoge la demanda y consecuencialmente declara terminado el
contrato de arrendamiento por no pago de las rentas; condena a los demandados en forma
solidaria a pagar las rentas adeudadas; y, dispone la entrega del inmueble arrendado.

CUARTO: Que por no haberse denunciado la transgresin de normas reguladoras de la

prueba que pudieran permitir su modificacin, han quedado fijados como presupuestos
fcticos inalterables y sobre la base de los cuales han de analizarse los errores de derecho
denunciados, los siguientes:
a) Con fecha 6 de septiembre de 2006, se celebr entre la demandante y el demandado Jorge
Luis Franklin Saballa, contrato de arrendamiento sobre la propiedad ubicada en calle San
Miguel 12499, Las Condes, por una renta de $555.555, pagadera dentro de los primeros cinco
das de cada mes, reajustada trimestralmente de acuerdo a la variacin del ndice de precios
al consumidor. En el expresado contrato se estipul que comenzara a regir el 1 de octubre de
2006 y durar un ao, expresndose a continuacin que el presente contrato ser renovado
automticamente por perodos iguales y sucesivos a menos que una de las partes decidiera
poner trmino, el cual deber notificar por escrito a la otra, con al menos 60 das de
anticipacin a su vencimiento;

b) En el contrato de arrendamiento referido don Augusto Castillo Ramrez se constituy en

aval y codeudor solidario de todas las obligaciones emanadas del mismo;

c) Don Nicanor Sergio Shoenmakers Gonzlez detenta la calidad de dueo del inmueble
arrendado segn inscripcin de dominio de 10 de julio de 2008;

d) Los demandados no acreditaron el pago de la renta o canon mensual demandado.

QUINTO: Que, previo al anlisis de las normas que se dan por infringidas, resulta pertinente
traer a colacin que el objetivo procesal civil es una decisin sobre la fundamentacin de la
pretensin hecha valer. El procedimiento decisorio comienza con la demanda y termina con la
sentencia. Por la demanda el procedimiento se pone en movimiento. La demanda es la
peticin de otorgamiento de proteccin jurdica a travs de la sentencia. Con la demanda el
actor determina el tribunal que debe decidir, al demandado que debe afrontar el proceso,
como tambin el objeto litigioso. El tribunal y partes deben saber sobre qu estn litigando en
resumidas cuentas y que debe ser resuelto.

Decisivo para la determinacin del contenido de la pretensin procesal es la peticin del

demandante, con la que designa el objeto de su demanda, es decir, la pretensin de derecho
material deducido en juicio. A su vez, el demandado debe saber, qu decisin se pretende
para tomar posicin al respecto. El tribunal debe saber, sobre qu debe decidir. Por ello en la
demanda se debe exponer, sobre qu se litiga, es decir sobre qu pretensiones o de que
relacin jurdica se trata.

El procedimiento procesal civil termina con la sentencia. Las sentencias se pronuncian por el
tribunal del proceso conforme a su mrito, sin extenderse a puntos que no hayan sido
expresamente sometidos a juicio por las partes, es decir, atenindose el tribunal a lo que fue
alegado y probado por las partes, salvo aquellos casos en que la ley permite su actuacin de
oficio (artculo 160 Cdigo de Procedimiento Civil).

En este punto es til sealar que los jueces del mrito, al zanjar un pleito, resolviendo el
conflicto de relevancia jurdica que lo origin, han de observar el principio de congruencia,
entendida como la relacin coherente y lgica que debe concurrir entre las pretensiones de las
partes y lo resuelto en la sentencia y tambin entre la prueba legalmente rendida por las
partes y lo resuelto sobre ella en la sentencia. Solo concurriendo la congruencia procesal
como base fundamental de la estructura orgnica del procedimiento, se cumple con la
exigencia base del debido proceso constitucional de razonabilidad y justicia (Hugo Botto O.
"La congruencia procesal". Editorial de Derecho, 2007).

SEXTO: Que a la luz de lo que se viene exponiendo, y para analizar las infracciones de
derecho denunciadas, conviene recordar que la accin entablada por doa Ana Carolina Claro
Cabezas, se funda en un contrato de arrendamiento celebrado con el seor Jorge Franklin
Saballa, el 6 de septiembre de 2006, sobre la propiedad de calle San Miguel N 12.499,
comuna de las Condes, y su pretensin consiste en: a) que se declare terminado el contrato
de arrendamiento por el no pago de las rentas; b) que los demandados solucionen las rentas
adeudadas; y c) que la demandada deber restituir la propiedad arrendada.

A su vez, el demandado Franklin Saballa, solicita el rechazo de la accin intentada, en

sntesis, sus argumentos consisten en sostener que el contrato de arrendamiento celebrado
tena duracin de un ao, por lo que al 30 de septiembre de 2007, al no ser renovado por otro
periodo de un ao, ste se encuentra terminado. Alega, adems, que como la propiedad
arrendada fue adquirida por un tercero en remate judicial la demandante carecera de
legitimidad activa sobre el bien porque no es duea de la cosa arrendada;

SPTIMO: Que, como tambin se consign, los jueces del grado, atenindose a lo que fue
alegado y probado por las partes, decidieron acoger la demanda y consiguientemente
desestimar por improcedente la alegacin de los demandados en cuanto a que el contrato
habra expirado por el vencimiento del plazo fijado por las partes, considerando los claros
trminos de la clusula segunda del contrato de arrendamiento, debiendo entenderse que el
contrato de arrendamiento se ha renovado por perodos iguales y sucesivos de un ao a partir
del 1 de octubre de 2007 en adelante. Sostienen los jueces del grado que las obligaciones
emanadas del contrato de arrendamiento cuya resolucin y pago de rentas se demanda,
provienen del valor legal que las partes han dado a su voluntad vlidamente manifestada
como lo expresa el artculo 1560 del Cdigo Civil, resultando jurdicamente irrelevante en la
presente litis la calidad o vnculo jurdico que tenga la arrendadora respecto del inmueble
arrendado, el que no ha sufrido alteracin por la subasta pblica recada en el inmueble
sublite, salvo en cuanto a que la adquisicin del dominio por el adjudicatario ha generado
derechos reales en su patrimonio que solo a l le corresponde legtimamente ejercer, no
siendo procedente a los demandados excusarse del cumplimiento de las obligaciones
emanadas del vnculo personal constituido en ley para ellas. Agrega que resulta obvio que si
se pone trmino a un contrato de arrendamiento por el no pago de la renta, la restitucin del
inmueble debe ordenarse en favor del arrendador, no pudiendo decretarse a favor del dueo
que no ha comparecido en la causa solicitando la entrega del bien raz, sin perjuicio del
derecho del propietario para accionar contra la arrendadora.

OCTAVO: Que en armona con lo que se lleva expuesto, este Tribunal de casacin no puede
dejar de advertir que el recurso contiene un enfoque diferente a los fundamentos medulares
contenidos en la contestacin de la demanda, toda vez que dicho arbitrio se construye contra
los hechos del proceso establecidos por los sentenciadores del mrito, e intenta variarlos
proponiendo otros que a juicio del recurrente estaran probados. Dicha finalidad, por cierto, es
ajena a un recurso de esta especie destinado a invalidar una sentencia en los casos
expresamente establecidos por la ley. As, en la casacin se analiza la legalidad de una
sentencia, lo que significa realizar un escrutinio respecto de la aplicacin correcta de la ley y el
derecho, quedando fuera de su esfera la determinacin de hechos o el establecimiento de
cules se dan por probados, lo que corresponde a los magistrados de la instancia.

NOVENO: Que, en efecto, el actor pretende alterar los presupuestos fcticos asentados en el
fallo, desde que no obstante lo concluido por los jueces del grado, insiste en sostener lo
contrario, esto es, que el fallo no consider la relacin jurdica entre la arrendadora y el
inmueble, sosteniendo que al ponerse trmino al usufructo recado sobre el inmueble
arrendado por el posterior remate de ste, tambin se resuelven los contratos que se hayan
celebrado respecto de ese inmueble, entre ellos, el contrato de arrendamiento sub lite. Agrega
que en ese entendido, la demandante no posee legitimacin activa para demandar el trmino
del contrato y cobro de las rentas, lo que constituye un error por falta de aplicacin del artculo
794 del Cdigo Civil, infringiendo de paso tambin el artculo 806 del mismo Cdigo que
dispone que el usufructo se extingue por consolidacin de ste con la propiedad, lo que
ocurri con el remate del bien dado en arrendamiento. Tambin se omiti la aplicacin del
artculo 1950 N 3 del Cdigo Civil porque al extinguirse el derecho del arrendador se extingue
tambin el contrato de arrendamiento, norma que se reitera en el artculo 1958 del mismo
Cdigo. En cuanto a la no aplicacin del artculo 2428 del Cdigo Civil, sostiene que el
inmueble arrendado se encontraba gravado con hipoteca y como ste fue rematado por el
Banco Santander, se extingui de pleno derecho el usufructo recado sobre dicho inmueble.

Sin embargo, los hechos recin referidos no se encuentran asentados en el proceso, pues los
jueces del mrito decidieron que las obligaciones emanadas del contrato de arrendamiento,
provienen del valor legal que las partes han dado a su voluntad vlidamente manifestada
como lo expresa el artculo 1560 del Cdigo Civil, resultando jurdicamente irrelevante en la
presente litis la calidad o vnculo jurdico que tenga la arrendadora respecto del inmueble
arrendado, sin perjuicio de otros derechos que le asistieren a terceros respecto del inmueble
subjudice.

DCIMO: Que a la misma conclusin anterior conduce el anlisis del segundo grupo de
normas que se denuncian como infringidas, artculos 767 y 806 del Cdigo Civil, porque segn
el actor los sentenciadores determinaron que el usufructo estara vigente al no haberse
cancelado la inscripcin, sin embargo no consider la norma del artculo 806 que dispone que
el usufructo se extingue por la consolidacin del usufructo con la propiedad, lo que ocurri con
la adjudicacin de la propiedad por un tercero en pblica subasta.

Sobre la materia, el fallo estableci que el arriendo se celebr entre las partes el 6 de
septiembre de 2006, segn consta del contrato no objetado, y lo demandado son las rentas
correspondientes a partir de septiembre de 2007 anteriores, por tanto, a la fecha en que el
seor Shoenmakers adquiri el dominio del inmueble arrendado. Agregando que de
conformidad al artculo 767 del Cdigo Civil, para constituir usufructo sobre un inmueble se
requiere la inscripcin del mismo en el Registro de Hipotecas y Gravmenes, de manera que
para extinguirlo dicha inscripcin debe ser cancelada, ya que en caso contrario debe
entenderse vigente.

Esta ltima reflexin de la sentencia, como se advierte, est construida a modo referencial, por
cuanto la norma aludida por el actor se refiere a las formalidades que debe cumplir la
constitucin del usufructo que recae sobre inmuebles, en tanto que el objeto litigioso en estos
autos es el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del juicio, por lo tanto se ha
aludido a un precepto que no es de aquellos que sirvan para resolver la cuestin controvertida,
es decir, no es ley decisoria litis.

UNDCIMO: Que, finalmente, el libelo sostiene que la sentencia incurre en error de derecho
en la aplicacin de los artculos 6 y 10 de la Ley N 18.101 sobre arrendamiento de predios
urbanos, toda vez que al momento de demandar, enero del ao 2009, la demandante no era
titular de ningn derecho respecto del inmueble, menos titular de derechos en condicin o
calidad de arrendatario, entonces no proceda aplicar las normas sobre arrendamiento.

Como se aprecia, el reclamante ha soslayado que la sentencia que se impugna, para acoger
la demanda tuvo por establecido la existencia de un contrato de arriendo legalmente celebrado
entre las partes, acompaado a los autos y no objetado; que de los claros trminos de la
clusula segunda del contrato debe entenderse que ste se ha renovado por perodos iguales
y sucesivos de un ao a partir del 1 de octubre de 2007 en adelante, y que la obligacin
contractual que liga a las partes del presente juicio no ha sufrido alteracin por la subasta
pblica recada en el inmueble sublite.

DUODCIMO: Que como corolario de lo razonado se llega necesariamente a la conclusin

que la sentencia atacada no infringi la preceptiva que se dice vulnerada, sino, antes bien, los
jueces del grado han aplicado la pertinente a la decisin del litigio de manera adecuada,
motivo bastante para desestimar la casacin interpuesta.

De conformidad, adems, con lo dispuesto en los artculos 764 y 767 del Cdigo de
Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casacin en el fondo interpuesto en lo principal
de fojas 236, por el abogado seor Jos Javier Garrao Alvarez, en representacin del
demandado Jorge Franklin Saballa, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones
de Santiago, de fecha tres de agosto de dos mil diez, que se lee a fojas 233.

Regstrese y devulvase, con sus agregados.

Redaccin del Abogado Integrante Sr. Lagos.

Rol N 8.687-2010.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Nibaldo Segura
P., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Mara Maggi D., Sr. Juan Fuentes B. y Abogado Integrante
Sr. Jorge Lagos G.

Sentencia de la corte de apelaciones: 2743-2009