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RESUMEN DE

CIVIL IV - REALES
Facultad de Derecho UNR

MATERIA: Civil IV (Reales)

ALUMNA: Manzoni Paula

PROFESOR: Nadalini Gustavo

COMISIN: 1

CTEDRA: Nadalini

2016
Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

UNIDAD I
Disposiciones generales

CAPITULO I
PRINCIPIOS COMUNES

CONCEPTO DE DERECHOS REALES


El derecho real es un poder jurdico que ejerce una persona sobre un objeto (ejercer un poder de hecho con
la cosa).
Es un regulamiento de los objetos, entre un sujeto/s y las cosas o bienes; que trabaja centralmente sobre un
tema vital: LA PROPIEDAD1.
Los derechos reales se ocupan de la relacin entre sujetos: persona humana o jurdica y los objetos que
tengan valor patrimonial, ya que las relaciones solo pueden darse con objetos de apreciacin pecuniaria (es
decir que este en el patrimonio de alguien).
Es un derecho subjetivo de contenido patrimonial (deja afuera las relaciones personalsimas y extra
patrimoniales).
En los derechos reales no hay sujeto pasivo, por eso no es un derecho personal (que tiene tanto sujeto activo
como pasivo). Hay sujeto activo pero no pasivo.
No hay ms derecho real que los que la ley indique.
Algunas caractersticas: los derechos reales son absolutos, lo cual define el grado de oponibilidad, es decir
una oponibilidad total erga omnes frente a toda la sociedad; no hay sujeto pasivo, el que debe respetar mi
voluntad es la sociedad; es vlido para todos;
Gozan de publicidad suficiente: es una exigencia lgica. Es lo que justifica la inoponibilidad absoluta.

Otra definicin: Zinny dice: es el derecho regulado preferentemente por disposiciones legales imperativas
(que no admiten prueba en contrario); se da a partir del vinculo que une a una persona con una cosa y
consiste en atribuirla al titular con el deber de abstencin de los terceros de hecho pueden entrar en
contacto con ellas, brindndole a su titular los derechos de persecucin y preferencia, exige publicidad y esta
protegido por las acciones reales.
-Regulado por disposiciones legales: esta considerado el bien pblico y las instituciones polticas, no depende
de la voluntad de los particulares. Se dice preferentemente porque a veces admite pacto en contrario.
-Une a una persona con una cosa: es un vnculo directo e inmediato, no se requiere deudor alguno para
ejercer su derecho.
-Deber de abstencin: es de carcter absoluto, de oponibilidad erga omnes.

*Los derechos reales estn regulados en el CCyC en el ttulo preliminar (4 artculos relacionados), en el
articulo 225; y en el LIBRO IV (artculo 1883 en adelante).

Es fundamental destacar que el primer Ttulo, introductorio a la materia, refiere a lasDisposiciones


generales (Teora general de los derechos reales).

TITULO I
ARTCULO 1882 Concepto. El derecho real es el poder jurdico, de estructura legal, que se ejerce

1
La propiedad de carcter absoluta se fue limitando en base a los intereses colectivos.

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directamente sobre su objeto, en forma autnoma y que atribuye a su titular las facultades de persecucin y
preferencia y dems previstas por este cdigo.

Al abordar la definicin de los derechos reales, podemos encontrar los caracteres esenciales de esta clase de
derechos, a saber: eltipo legal, la estructuradual y las facultades de persecucin y preferencia. Mientras
el tipo legal responde a la decisin legislativa de que cada derecho de propiedad, quede sujeto por efecto
del orden pblico imperante en la materia al contenido y extensin que se le prescriba, la estructura dual
vincula a la potestad de usar gozar y disponer, dirigida directamente a la cosa o derecho objeto en una
relacin inmediata que no admite la intervencin de otros sujetos.

Derecho de persecucin y preferencia


Los derechos reales otorgan facultades que los personales no.
Mientras la estructura de los derechos personales involucra entre sus elementos a un acreedor y un deudor
que debe satisfacer la prestacin, los derechos de propiedad contienen solamente como esquema interno al
sujeto titular y a la cosa o bien que es el objeto. De manera que, en ejercicio de un derecho de propiedad, los
integrantes de la comunidad tienen el deber de respetarlo, y no pueden interferirlo.
ARTICULO 1886.- Persecucin y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la
cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o
personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.
-Persecucin: puedo perseguir ese objeto en manos de quien este, aunque a mi no me ligue nada con ese
sujeto que tiene ese objeto. Es un derecho vital; mi vinculo es con el objeto y no con la persona. Hay que
tener certeza de que cuento con el objeto sino carecera de uno de los elementos esenciales de la relacin
real.
El derecho de persecucin torga a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quin se encuentre.
Ello se verifica en los casos en que el sujeto es despojado de la cosa o bien, permitindose en consecuencia
hacer valer la titularidad del derecho en manos de quien se encuentre, con el objeto de obtener su
restitucin.
-Preferencia: derecho de ser preferido frente a otro. Lo que juega en este derecho es la prioridad, en la
medida que mi derecho tenga prioridad. Est vinculado a la idea de temporalidad.
Lo que traduce este derecho es hacer valer, en caso de conflicto, el derecho real por sobre otros de la misma
especie o personales constituidos posteriormente. Responde a un principio temporal que dice: primero en el
tiempo, mejor en el derecho (prior in tempore potior in iure).

DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y PERSONALES

DERECHOS REALES DERECHOS PERSONALES

Sobre la cosa A exigir el comportamiento del deudor

Numerus Clausus: es decir de forma cerrada. Son ilimitados

Absolutos (imponen un deber general de respeto a Relativos (tienen efectos entre las partes)
toda la comunidad; se oponen a toda la sociedad) Erga
onmnes.

Estticos (se conservan a lo largo del tiempo siempre Dinmicos (el plazo es menor; pueden variar las
conductas o comportamientos entre un vinculo jurdico

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que el propietario sea el mismo) y otro).

Legales (los establece la ley) Convencionales (lo acuerdan las partes)

Formales (para constituir un derecho legal hay que No formales (no hay formas legales previamente
cumplir con las formas legalmente establecidas. Ej.: establecidas)
para un inmueble se necesita una escritura pblica.

Se ejercen mediante la posesin No la requieren

Prescripcin adquisitiva (se adquieren derechos Prescripcin liberatoria (se libera el deudor de su
reales por el transcurso del tiempo) deber de cumplir con el paso del tiempo).

Ius Preferendi (el derecho real concede a su titular No confieren preferencias.


el derecho de preferencia sobre cualquier otro
derecho que sobre la misma cosa pueda constituirse
con posterioridad).

Pueden ser perpetuos o temporarios. Son siempre temporarios.

La perdida de la cosa objeto del derecho real No se extingue por perdida del objeto debido.
importa su extincin.

Estructura legal: rige el orden pblico Rige el principio de la autonoma de la voluntad.

Publicidad suficiente No hace falta publicitado, solo tiene que ser


exigidos por las partes.

Acciones reales Acciones personales

Dos elementos: sujeto y cosa Tres elementos: sujeto activo, pasivo y prestacin.

Creados por ley nicamente Creado por las partes o por la ley.

Relacin directa e inmediata con la cosa. Relacin mediata con la cosa.

Exclusivos No son exclusivos.

La cosa es individualizada La cosa es individualizable

Conducta negativa: deber de abstenc ion Conducta positiva: deber de pagar.

En la relacin jurdica real se analiza: el sujeto activo y el objeto.

OBJETO
El objeto es uno de los elementos esenciales de la relacin real. Ese objeto tiene que ser lcito, formar parte
del patrimonio, y econmicamente valuable. Por regla el ebjeto de los derechos reales es la cosa o podr
serala un bien cuando la ley lo establezca.
ARTCULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que

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constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.


El objeto tambin puede consistir en un bien taxativamente sealado por la ley

Como resulta del art. 1882 CCyC, la relacin o vnculo que el derecho real comporta encuentra en un
extremo al objeto. Lo dice el precepto y vale recalcarlo: el objeto puede ser una materialidad o un bien
taxativamente sealado por la ley.
Una materialidad es una cosa. Segn lo autoriza el precepto, la potestad que traduce el derecho real usar,
gozar y/o disponer puede ejercerse sobre la totalidad o una parte de la cosa.
En todos los casos el objeto, corpreo o no, debe ser especial y especficamente individualizado.
Puede ocurrir que tengamos sobre la cosa un derecho que se extiende a la totalidad de ella, como acontece
en el dominio. Tambin se extiende sobre la totalidad de la cosa, pero por una parte indivisa, en el caso del
condominio. Tambin, por partes alcuotas o indivisas, la ley admite el usufructo, o extender a una parte
material o indivisa el uso o la habitacin.

La posibilidad que introduce el CCyC es que el objeto del derecho real sea un bien. Es una innovacin
fundamental que admite la nueva regulacin.

En el nuevo cdigo se plantean 4 categoras de bienes (tanto patrimoniales como extrapatrimoniales), a


diferencia de Vlez que eran exclusivamente patrimoniales. Encontramos:
-Bienes de valor y utilidad (ejemplo el cuerpo humano).
-Bienes de incidencia colectiva (aquello que tiene que beneficiar a la sociedad. Tengo limites, el
medioambiente, la salud pblica, etc.)
-Bienes de propiedad comunitaria indgena.

Cosas: objetos materiales con valor pecuniario y por extensin las energas y fuerzas naturales susceptibles
de apropiacin.
Bienes: objetos inmateriales con valor pecuniario e igualmente las cosas.
En sentido amplio: las cosas sumadas a los objetos inmateriales susceptibles de valor (derechos).
En sentido estricto: solo los objetos materiales susceptibles de valor (derechos).
Patrimonio: conjunto de bienes de una persona. El patrimonio est compuesto por cosas y derechos. En
realidad no son las cosas las que integran el patrimonio, sino derechos reales y personales que recaen sobre
ellas.
TITULO PRELIMINAR DEL CCyC: Derechos y bienes
ARTICULO 15.- Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los
bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Cdigo.
ARTICULO 16.- Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer prrafo del artculo 15 pueden recaer
sobre bienes susceptibles de valor econmico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones
referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al
servicio del hombre.
ARTICULO 17.- Derechos sobre el cuerpo humano. Los derechos sobre el cuerpo humano o sus partes no
tienen un valor comercial, sino afectivo, teraputico, cientfico, humanitario o social y slo pueden ser
disponibles por su titular siempre que se respete alguno de esos valores y segn lo dispongan las leyes
especiales.
ARTICULO 18.- Derechos de las comunidades indgenas. Las comunidades indgenas reconocidas tienen
derecho a la posesin y propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan y de aquellas otras

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aptas y suficientes para el desarrollo humano segn lo establezca la ley, de conformidad con lo dispuesto por
el artculo 75 inciso 17 de la Constitucin Nacional.

CLASIFICACIN DE LAS COSAS


INMUEBLES:
ARTICULO 225.- Inmuebles por su naturaleza. Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas
incorporadas a l de una manera orgnica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre. Ej:
rio, suelo.
ARTICULO 226.- Inmuebles por accesin. Son inmuebles por accesin las cosas muebles que se encuentran
inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, con carcter perdurable. En este caso, los muebles forman un
todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario.
No se consideran inmuebles por accesin las cosas afectadas a la explotacin del inmueble o a la actividad del
propietario. Ej.: piso, muro, lo que est fijo.

*En el nuevo cdigo desapareci el inmueble por accesin moral. Ej.: el escritorio adentro del aula; Vlez deca que si
sacabas ese escritorio se transformaba en mueble. En el ltimo prrafo del artculo 226 lo establece expresamente.
Tampoco estn los inmuebles de carcter representativo.

MUEBLES
ARTICULO 227.- Cosas muebles. Son cosas muebles las que pueden desplazarse por s mismas o por una
fuerza externa. Ej: mesa
ARTICULO 228.- Cosas divisibles. Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porciones reales sin ser
destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogneo y anlogo tanto a las otras partes como a la
cosa misma.
Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconmico su uso y
aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentacin del fraccionamiento parcelario corresponde a
las autoridades locales.
ARTICULO 229.- Cosas principales. Son cosas principales las que pueden existir por s mismas.
ARTICULO 230.- Cosas accesorias. Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son
determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual estn adheridas. Su rgimen jurdico es el de la
cosa principal, excepto disposicin legal en contrario.
Si las cosas muebles se adhieren entre s para formar un todo sin que sea posible distinguir la accesoria de la
principal, es principal la de mayor valor. Si son del mismo valor no hay cosa principal ni accesoria.
ARTICULO 231.- Cosas consumibles. Son cosas consumibles aquellas cuya existencia termina con el primer
uso. Son cosas no consumibles las que no dejan de existir por el primer uso que de ellas se hace, aunque
sean susceptibles de consumirse o deteriorarse despus de algn tiempo.
ARTICULO 232.- Cosas fungibles. Son cosas fungibles aquellas en que todo individuo de la especie equivale a
otro individuo de la misma especie, y pueden sustituirse por otras de la misma calidad y en igual cantidad.

ARTICULO 233.- Frutos y productos. Frutos son los objetos que un bien produce, de modo renovable, sin que
se altere o disminuya su sustancia. Frutos naturales son las producciones espontneas de la naturaleza.
Frutos industriales son los que se producen por la industria del hombre o la cultura de la tierra.
Frutos civiles son las rentas que la cosa produce. Las remuneraciones del trabajo se asimilan a los frutos
civiles.
Productos son los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen su
sustancia.

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Los frutos naturales e industriales y los productos forman un todo con la cosa, si no son separados.
ARTCULO 234.- Bienes fuera del comercio. Estn fuera del comercio los bienes cuya transmisin est
expresamente prohibida: a) por la ley; b) por actos jurdicos, en cuanto este Cdigo permite tales
prohibiciones.

ESTRUCTURA
La regulacin de los derechos reales es solo establecida por la ley (nmeros clausus). Solo son derechos
reales los 14 nombrados en el cdigo.
ARTICULO 1884.- Estructura. La regulacin de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisicin, constitucin, modificacin, transmisin, duracin y extincin es establecida slo por la ley. Es
nula la configuracin de un derecho real no previsto en la ley, o la modificacin de su estructura.

Se trata, en definitiva, de la nocin de numerus clausus o nmero cerrado de derechos reales, que por tanto,
no podrn ser otros ni con otro contenido que el expresamente prescripto por la ley. De lo que se trata es de
garantizar que el intercambio de bienes y cosas entre las personas se desarrolle en un marco de seguridad
jurdica para satisfaccin de la comunidad y sus integrantes. Para que esto se cumpla se necesitan de reglas
claras, que no puedan ser modificadas por los particulares. De ah que para darle esa jerarqua, en materia de
los derechos reales impera como dijimos el orden pblico que, precisamente, impide la modificacin de
sus elementos, contenido, modos de adquisicin, constitucin, transmisin, duracin y extincin por parte de
los particulares. El precepto manda a que la incursin de los particulares en la modificacin del contenido de
los derechos de propiedad no tenga efecto alguno, pues solo puede concretarse por medio de una ley que lo
ordene.

Numerus clausus: este principio se encuentra regulado en el artculo 1884. Los derechos reales pueden tener
un origen en un contrato y en alguno de ellos pueden nacer por convencin, pero la voluntad de las partes se
limita a dar a luz un derecho real sin poder modificarlo. Sin embargo en los fundamentos del CCyC dice a
diferencia del cdigo vigente que indica que todo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituye
otros derechos reales o modifica los que se reconocen valdr solo como constitucin de derechos
personales; no se reglan los efectos de tal creacin, en tanto segn sea el caso, el juzgador indicara si carece
de todo valor, si importa un derecho personal o si devienen un derecho real prximo.
Esto deja al arbitrio del juez la constitucin de derechos reales o la modificacin de estos por contrato o
disposicin de ltima voluntad. En estos casos el juzgador indicara si carece de todo valor, importa un
derecho personal o si deviene de un derecho real prximo.

*En los fundamentos de la comisin reformadora, se ponder la nocin dederecho real prximo. De tal
manera que, en caso de constituirse un derecho real no previsto por el ordenamiento, la misin del juez es la
de interpretar el negocio con el objeto de que resulten subsistentes las estipulaciones bajo el abrigo del
estatuto real que ms se adecue al contrato.

ENUMERACION
ARTICULO 1887.- Enumeracin. Son derechos reales en este Cdigo:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal; (ESTABA PROHIBIDA X VELEZ, LEY 13512).
d) los conjuntos inmobiliarios; (NO EXISTIAN EN VELEZ
e) el tiempo compartido; SE AGREGARON CON EL

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f) el cementerio privado; NUEVO CDIGO)


g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitacin;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.

Este artculo se trata de una enumeracin que tiene por reconocidos para este Cdigo a los derechos que
enuncia, aunque hay otros derechos reales comprendidos en distintos ordenamientos, como la hipoteca
naval y la aeronutica (leyes 20.094 y 17.285).
En comparacin con la enumeracin tradicional comprendida en la legislacin anterior (art. 2503 del Cdigo
Civil en adelante, CC), la presente se destaca por incorporar otros derechos reales como la propiedad
horizontal (art. 2037 CCyC), otrora dispuesta por ley especial; los conjuntos inmobiliarios (art. 2075 CCyC); el
tiempo compartido (art. 2087 CCyC); el cementerio privado (art. 2103 CCyC) y la superficie (art. 2114 CCyC).

SUJETOS ACTIVOS

DERECHOS REALES SUJETO ACTIVO

DOMINIO Titular

CONDOMINIO Copropietario

PROPIEDAD HORIZONTAL Titular de propiedad horizontal

CONJUNTOS INMOBILIARIOS Titular de conjuntos inmobiliarios

TIEMPO COMPARTIDO Titular de tiempo compartido

CEMENTERIO PRIVADO Titular de cementerio privado

SUPERFICIE Superficiario

USUFRUCTO Usufructuario

USO Usuario

HABITACIN Habitador

SERVIDUMBRE Titular de fundodominante

HIPOTECA Acreedor hipotecario

ANTICRESIS Acreedor anticresista

PRENDA Acreedor prendario

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CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES (art 1888-1891)


Las disposiciones generales correspondientes a este ttulo desarrollan distintas clasificaciones de derechos
reales.

DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA O AJENA:


La propiedad del objeto resuelve esta cuestin. Puede ser un objeto propio o ajeno, es decir si el objeto le
pertenece a su titular o no.
En el caso de derechos reales sobre cosa ajena, encontramos que hay dos relaciones: la del titular y la de
ajeno.
Son derechos reales sobre cosa propia: dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios,
el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los dems
recaen sobre cosa ajena.
ARTICULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos reales
sobre cosa total (lapicera) o parcialmente propia (condominio): el dominio, el condominio, la propiedad
horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe
propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relacin al dueo de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravmenes
reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de
un gravamen real, su extensin o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.

DERECHOS REALES PRINCIPALES Y ACCESORIOS:


Son principales cuando no dependen de la existencia de otro derecho. Es l en s mismo. Es autnomo. Son
11.
Son accesorios cuando vitalmente necesita de la existencia de otro para subsistir. Son 3: hipoteca, anticresis
y prenda.
Puede verse tambin que la hipoteca, la anticresis y la prenda nicos derechos reales de garanta
reconocidos por el texto legal, no subsisten independientemente del derecho personal al que quedan
sujetos. Ello lleva a decir que, por ejemplo, cancelada la deuda garantizada con hipoteca, al extinguirse la
obligacin principal, no tiene razn que subsista la garanta.
*Derecho real de garanta: son accesorios de una obligacin personal. Dependen de la existencia de otro del
cual sino o viven. Se constituyen para asegurar el cumplimiento de una obligacin.
ARTICULO 1889.- Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales, excepto los
accesorios de un crdito en funcin de garanta. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.

DERECHOS REALES SOBRE COSAS REGISTRABLES Y NO REGISTRABLES:


Son Registrables cuando la ley exige la inscripcin en el registro correspondiente. Los regmenes registrales
ms corrientes aparecen concretados por las siguientes normas: ley 17.801 Registro de la Propiedad
Inmueble, decreto-ley 6582/1958 (t.o. por decreto 1114/1997) automotores, ley 20.378 equinos de
pura sangre de carrera, 22.939 marcas y seales de ganado, entre otras.
Con estos dos ejemplos podemos, adems, distinguir que la inscripcin de derechos reales registrables tiene
efectos de declarar un derecho preexistente o de constituirlo. A los primeros la inscripcin se conoce como
de efectosdeclarativos, mientras que a los segundos como con efectos constitutivos.
No son registrables cuando no acceden a un registro.
ARTICULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales recaen
sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripcin de los ttulos en el respectivo registro a los

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efectos que correspondan (declarativos o constitutivos). Recaen sobre cosas no registrables, cuando los
documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripcin.

EJERCICIO POR LA POSESION O POR ACTOS POSESORIOS:


Hay ejercicio por la posesin cuando el objeto est en poder del sujeto activo (ejemplo: derechos reales
sobre cosa propia). Son la mayora de los derechos reales.
Hay ejercicio por actos posesorios cuando no hay posesin alguna. Ejemplo la hipoteca o la servidumbre.
Puedo realizar actos posesorios para asegurar mi derecho. Ej.: mi vecina quiere pasar por mi lote para llegar
a su casa porque la ruta est inundada. (Servidumbre de paso).
El artculo menciona que no se ejercen por la posesin sino por actos posesorios las servidumbres positivas,
lo que lleva a afirmar que ellas no conceden la condicin de poseedor a su titular, sino ms bien que el acto
posesorio resultar necesario para tener a este derecho de disfrute como constituido, tal como lo indica el
art. 1892 CCyC.
Por lo dems, la mayor parte de los derechos reales nominados en el CCyC conceden a sus titulares la
posesin. Todos los derechos de propiedad excepto, como lo predica el artculo, las servidumbres y la
hipoteca, se caracterizan por este modo de actuar su ejercicio, lo cual convierte a sus titulares tambin, en
poseedores legtimos.
ARTICULO 1891.- Ejercicio por la posesin o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en
este Cdigo se ejercen por la posesin, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente
la posesin.

CONVALIDACIN
La convalidacin es darle validez a algo que no tenia. Si alguien constituye o transmite un derecho real que
no tiene (es decir que le falta legitimacin activa, no es el titular del derecho), lo adquiere posteriormente, la
constitucin o transmisin queda convalidada. Ej.: me prestan un cdigo, lo vendo y le doy la plata al que me
lo presto, en ese caso queda convalidado.
ARTICULO 1885.- Convalidacin. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere
posteriormente, la constitucin o transmisin queda convalidada.

OBLIGACIONES PROPTER REM


Son obligaciones, ya que tienen un deudor que debe una prestacin determinada y positiva de hacer o de
dar. La aproximacin a los derechos reales surge del hecho de que la calidad de deudor o acreedor depende
de una relacin de seoro con una cosa. Si ella se extingue por cualquier causa no achacable a la culpa del
deudor (abandono, venta o perdida) cesa la calidad de deudor o acreedor, por eso se las llama ambulatorias
y comprenden una categora intermedia entre reales y personales.
La doctrina le dio el carcter de: relaciones reales, personales, mixtas o eclcticas (reales o personales segn
el caso).
Sus caracteres son:
-deudor y acreedor son titulares de un derecho real sobre la misma cosa;
-estn establecidas en la ley;
-se transmite la obligacin con la cosa;
-el deudor queda liberado al hacer abandono;
-ambulatoriedad: La calidad del acreedor o del deudor se asienta sobre una relacin de dominio o de
posesin sobre una cosa, de suerte que al transmitirse la propiedad o posesin de la cosa a un tercero,

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tambin se transfiere la calidad de acreedor o deudor segn se trate.


Es decir, afectan al propietario de la cosa, si la cosa se transmite la obligacin continua con el mismo
propietario. La obligacin viaja con la cosa.
-abandono de la cosa: propietario de la cosa se libera de la obligacin abandonando la cosa, sea porque la
enajena o porque otro entra en posesin de la misma, o porque se pierda o se destruya. El obligado puede
limitar su responsabilidad nada ms que al bien afectado por la deuda, pero mientras no ejercite ese
derecho, responde por la obligacin con todo su patrimonio.

CAPITULO II
ADQUISICIN, TRANSMISIN, EXTINCIN Y OPONIBILIDAD

ADQUISICIN
Se requiere el titulo y modo suficiente. No hay derecho real sin titulo y modo suficiente. El nico medio
admisible es la tradicin (acto jurdico bilateral entre partes). Sin embargo la doctrina estableci que no es
necesario siempre el titulo o modo.
ARTICULO 1892.- Ttulo y modos suficientes. La adquisicin derivada por actos entre vivos de un derecho
real requiere la concurrencia de ttulo y modo suficientes.
Se entiende por ttulo suficiente el acto jurdico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradicin posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la
posesin (menos la hipoteca y la servidumbre). No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre, o cuando el que
la posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el
poseedor la transfiere a otro reservndose la tenencia y constituyndose en poseedor a nombre del
adquirente.
La inscripcin registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables
en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho as lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisicin de la servidumbre positiva.
Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces
y estar legitimados al efecto.
A la adquisicin por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.

Los derechos reales pueden nacer o adquirirse de forma DERIVADA O BILATERAL o ORIGINARIA O
UNILATERAL. (SE RETOMA EN EL CAP 2 ART 1925)
ADQUISICIN ORIGINARIA O UNILATERAL: no hay transmisin; una voluntad: el adquirente. Adquiere el
derecho por su cuenta sin que nadie se lo transmita. La ley lo permite, avala la conducta. Ej.: voy a pescar,
saco un pez, ese pez es mo y nadie me lo transmiti. No exige titulo ni modo, sino que la ley lo establece.

ADQUISICIN DERIVADA O BILATERAL: es cuando el derecho real deriva de otra persona. 2 personas.
Una le transmite el derecho a otra. Dos voluntades en juego, el que transmite y el que recibe. Puede ser por
actos entre vivos o mortis causa.
Para la transmisin/adquisicin derivada por actos entre vivos, como lo expresa el artculo, se requiere la
concurrencia de ttulo y modo suficientes (REQUISITOS). La regulacin, parte de la premisa que sienta el art.
399 CCyC en cuya virtud nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o ms extenso que el que tiene, sin
perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.

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TITULO SUFICIENTE:
Acto jurdico que la ley seala como el acto para constituir el derecho real. Acto jurdico revestido de las
formas que establece la ley. Acto jurdico adecuado. La ley exige ciertas formalidades para que nazca.
Ese acto jurdico debe ser celebrado por una persona capaz que transfiera; nadie puede transmitir un mejor
derecho que el que tiene.
Exige una formalidad del acto; acto jurdico suficiente, debe estar acompaado de la capacidad; y adems la
titularidad: debe ser titular del derecho que transfiere.
El propio Cdigo se encarga de definir al primero como el acto jurdico revestido de las formas establecidas
por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. Y en este punto encontramos que el
acto jurdico debe contar con la intervencin del titular, que es el transmitente del derecho, legitimado por
ser quien ostenta el derecho de propiedad y con capacidad suficiente para la realizacin del acto. Acto
jurdico hbil es aquel al cual el ordenamiento le haya concedido la aptitud para la transmisin del derecho
de propiedad que se trate, quedando impedido cualquier otro de generar un efecto distinto. Tambin el acto
debe satisfacer el cumplimiento de las formas exigidas por la ley.
Tambin se lo puede definir como: el negocio jurdico mediante el que las partes disponen la forma de
comportarse para satisfacer sus intereses, con el fin de que una obtenga un determinado derecho real y la
otra una contraprestacin a cambio o ninguna.

MODO SUFICIENTE:
Segn el artculo del CCyC, la tradicin posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales que se ejercen por la posesin. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y
ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre, o cuando el que la posea a
nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la
transfiere a otro reservndose la tenencia y constituyndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripcin registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables
en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho as lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisicin de la servidumbre positiva.
Cuando el precepto refiere al modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales, lo hace
puntualizando que es modo suficiente respecto de los derechos reales que se ejercen por la posesin, es
decir a la tradicin posesoria (aquella que tiene por voluntad transmitir un derecho real. Es decir la entrega
voluntaria de la cosa a otra persona que voluntariamente la recibe).
Sin embargo, la propia norma puntualiza otros dos modos que llama suficientes, a saber: la inscripcin
registral y el primer uso.
Es claro que la entrega de la cosa acto voluntario entre los que participan en la transmisin y
adquisicin derivada se cumple dando la posesin sobre ella. La tradicin, de eso se trata, es modo
suficiente cuando le precede el ttulo suficiente. Ello puede ocurrir nicamente con relacin a los derechos
reales que se ejercen por la posesin, quedando la inscripcin registral y el primer uso, como modos
suficientes especficos para la constitucin de derechos reales sobre cosas registrables en los casos previstos
y sobre cosas no registrables. Pero tambin prev el dispositivo relativo a la transmisin de derechos reales
casos en que la tradicin no es necesaria. No es necesaria [la tradicin], cuando la cosa es tenida a
nombre del propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre, o
cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es
necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservndose la tenencia y constituyndose en poseedor a
nombre del adquirente (art. 1892 CCyC). Ms adelante, al regular sobre los modos de adquisicin de las
relaciones de poder, el art. 1923 CCyC reitera el concepto expresando: No es necesaria la tradicin,

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cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste pasa la posesin a quien la tena a su nombre, o
cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere
desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el
poseedor la transfiere a otro, reservndose la tenencia y constituyndose en representante del nuevo
poseedor. La posesin se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.
Aqu se muestran los supuestos de TRADITIO BREVI MANU Y CONSTITUTO POSESORIO sostenidos en el
rgimen anterior y que traducen modos en que la tradicin queda satisfecha sin la entrega material de la
cosa, pasando a ser modos suficientes. Es de hacer notar, en este punto, que la declaracin de las partes
en el caso en el que sean ellas mismas las que formalizan un negocio traslativo resulta suficiente para dar
por satisfecho este presupuesto. En la traditio brevi manu y constituto posesorio se prescinde de la tradicin.
En ambos se evita la materializacin de la tradicin, aunque la hay.
-La traditio brevi manu: se da cuando la cosa es poseda a nombre del propietario, que transfiere el dominio
a quien la posea a su nombre. No es necesaria la tradicin, cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y ste pasa la posesin a quien la tena a su nombre, o cuando el que la posea a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado
de la identidad del nuevo poseedor.
Ej.: el inmueble alquilado que se vende al inquilino (inquilino que posee a nombre del vendedor, pasa a
poseer a nombre titulo de dueo por imperio de la ley).
O se puede dar cuando la cosa es poseda a nombre del dueo y ese dueo la enajena a un tercero. Ej.: el
dueo vende un inmueble a un tercero. El tenedor que la posee a nombre del vendedor ahora pasa a poseer
a nombre del tercero adquirente como consecuencia de la enajenacin entre ellos.
-Constituto posesorio: cuando el poseedor la transfiere a otro, reservndose la tenencia y constituyndose
en representante del nuevo poseedor. La posesin se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.
Cuando el que posea a nombre del dueo comienza a poseerla a nombre de otro. Ej.: el vendedor que aun
no hizo la mudanza o el vendedor que vende la casa y permanece como inquilino. El enajenante que posee
como dueo, como consecuencia de haber enajenado y permanecer en el inmueble, comienza a poseer a
nombre del adquirente.

Dentro de los modos suficientes prescriptos por el artculo, encontramos a la INSCRIPCIN REGISTRAL.
La inscripcin registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho as lo
requiera.
En estos casos se sustituye la tradicin por la inscripcin registral, es decir el modo es la inscripcin en el
registro (Ej.: en la hipoteca).
La inscripcin registral puede ser constitutiva o declarativa.
-En materia de inmuebles: la inscripcin registral es declarativa: para su publicidad, le declara a la sociedad,
le da a conocer su derecho real. Se inscribe para que sea oponible a todos. Declaro y publicito un derecho
real que naci fuera del registro.
-En materia de muebles: la inscripcin registral es constitutiva. Ej. El auto. No soy titular hasta que la inscriba
en el registro. Sin inscripcin no hay dominio.
Por ejemplo en materia de automotores.

*En el caso de la hipoteca el titulo suficiente es la escritura pblica que contenga el contrato de hipoteca. No se ejerce por
la posesin. El modo no es necesario. Entonces nace con el titulo suficiente. Y la inscripcin es declarativa: para publicitarlo.

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INOPONIBILIDAD
Este artculo (1893) establece que no es oponible un derecho real sin la publicidad suficiente. Establece cuales
son los efectos de la inscripcin, efectos para que sean oponibles a terceros.
Encontramos a los terceros interesados, que son aquellos que tienen un inters en el acto (ej. Herederos); o
cualquier tercero no interesado (ej. La sociedad).
ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisicin o transmisin de derechos reales constituidos de conformidad
a las disposiciones de este Cdigo no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn el caso.
Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva (AUTOMOTORES), la registracin es presupuesto necesario y
suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocan o
deban conocer la existencia del ttulo del derecho real. (TERCEROS DE MALA FE).

ADQUISICION LEGAL
No hace falta el titulo. Se refiere a la adquisicin legal: la ley me otorga el derecho real. La ley considera que
el dominio en algunos casos debe nacer por que la ley lo manda. La ley me dice que derecho real naci, es
decir son derechos reales sin ttulo (sin un acto jurdico que le de vida o nacimiento).
A travs de este artculo y los que siguen, el CCyC agrupa a los modos de adquisicin legales. Inicialmente
enumera algunos supuestos en el art. 1894 CCyC, indicando que se adquieren por mero efecto de la ley. En
la misma lnea propone en el art. 1895 CCyC modos de adquisicin que desde el propio ttulo tambin llama
legales, pero que traducen hiptesis de derechos reales respecto de cosas muebles registrables o no en
manos de un subadquirente.
Establece distintos supuestos (4 casos en que es la ley quien hace nacer el derecho y no las personas):
ARTICULO 1894.- Adquisicin legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisin
forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso comn de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos
cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesin de cosas muebles inseparables; la
habitacin del cnyuge y del conviviente suprstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de
buena fe. (Cumplo con todos los requisitos legales).
Ej.: pasillo que tiene 3 deptos. El pasillo no se puede dividir.

ADQUISICION LEGAL DE DERECHOS REALES SOBRE MUEBLES POR SUBADQUIRIENTE


Se establece la presuncin de quien posee el mueble no registrable. En el artculo de Vlez se establecia que
la posesin vale titulo.
No hay prueba en contrario. Se trata de muebles no registrables que no se hayan hurtado o perdido y que
haya buena fe del poseedor. Si no se ha robado o perdido se presume que es el poseedor.
La frmula en este caso refiere a la adquisicin de cosas muebles. Descomprime los supuestos segn se
trate de cosas muebles no registrables o registrables. Cabe recordar, en este ltimo caso, que a las cosas
muebles registrables la ley le ha previsto un rgimen registral constitutivo (caso de los automotores).
Como lo describe el ttulo de la norma, el presente versa sobre otro modo de adquisicin legal, esta vez,
cuando se adquiere una cosa mueble no registrable, ni robada ni perdida. En rigor, se trata de una proteccin
que dispensa la ley en favor de aquel que la adquiere creyendo en la titularidad del derecho de parte de
aquel que lo transmite. Para ello deben cumplirse distintos presupuestos que traducen el principio de
seguridad dinmica. En efecto, si bien existe un principio en cuya virtud nadie puede transmitir sobre una
cosa un derecho ni mejor ni ms extenso que el que se tiene (art. 399 CCyC), casos como el que trata este

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artculo son una clara muestra de la proteccin de aquel que obra de buena fe y paga (ttulo oneroso). La
plataforma fctica que autoriza este modo de adquisicin legal refiere a cosas no registrables, puesto que,
con un registro que anuncie la titularidad del bien, mal podra alegarse buena fe comprndola de quien no
figura como su propietario. Por ltimo, cabe subrayar que el precepto autoriza la prueba, de parte del
verdadero propietario, de que la adquisicin de parte del subadquirente ha sido gratuita. En otras palabras,
solo tiene por beneficiario de la adquisicin legal a aquellos que adquieran la cosa mueble a ttulo oneroso.
ARTICULO 1895.- Adquisicin legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesin
de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente
para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisicin
fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables (REQUIERE INSC CONSTITUTIVA) no existe buena fe sin inscripcin
a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripcin a favor de quien la invoca, si el respectivo rgimen especial
prev la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y stos no son coincidentes.
Segn el ARTCULO 1899, si no existe justo ttulo o buena fe, el plazo para la prescripcin adquisitiva es
de veinte aos.

*Buena fe: conviccin de actuar de acuerdo a derecho. La buena fe puede ser: provida (es lo que una persona cree. Su conviccin
interna); o Diligencia (actuar como la ley manda). En derecho se exige la ltima.

PROHIBICION DE CONSTITUCION JUDICIAL


ARTICULO 1896.- Prohibicin de constitucin judicial. El juez no puede constituir un derecho real o imponer
su constitucin, excepto disposicin legal en contrario.
Las vas reales para constituir derechos reales son:
-Voluntad de las partes (unilateral o bilateral);
-ley
-prescripcin.

TRANSMISIBILIDAD
ARTCULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposicin legal
en contrario.

EXTINCIN
ARTCULO 1907.- Extincin. Sin perjuicio de los medios de extincin de todos los derechos patrimoniales y
de los especiales de los derechos reales, stos se extinguen, por la destruccin total de la cosa si la ley no
autoriza su reconstruccin, por su abandono y por la consolidacin en los derechos reales sobre cosa ajena.

Est relacionado con la perpetuidad. Ejemplo: si yo vendo mi casa, para mi el dominio se termin, pero no
porque queda en cabeza de otra persona.
El artculo enumera los medios de extincin generales de los derechos reales. Al precisar sobre los modos
generales, en el marco de estas disposiciones, invita a concentrarnos en tres hiptesis comunes, que son:
a. la desaparicin definitiva del objeto de los derechos reales;
b. la voluntad expresa de renunciar al derecho ejercido;
c. la reunin de ms de un derecho sobre la cosa.
Sobre los modos generales, diremos que la previsin legal recuerda a la extincin del derecho real por
destruccin, abandono y consolidacin; hiptesis que en el primero de los casos, en rigor, se traduce en la
desaparicin del derecho por carecer de objeto; en el segundo, en un estado interino de extincin, pues

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abandonada la cosa y si ella no fuera apropiada por un tercero puede volver a recobrarse sin que se
reconozca por ese hecho una nueva; y por ltimo la consolidacin, la que parece referir ms a la reunin de
derechos existentes, para quedar alcanzados por uno mayor, a favor del mismo titular.

------------------------------------------------------------------Termina la teora general-----------------------------------------------------------------

USUCAPION

El CCyC lo regula en una parte especial dedicada a la prescripcin adquisitiva de derechos reales (del artculo
1897 al 1905), y en el libro sexto titulo 1 donde trata la prescripcin y la caducidad.
No se limita a los inmuebles, los muebles tambin son usucapibles.
Decir que se adquiere la propiedad es una imprecisin ya que se adquieren algunos derechos reales, y no
solo el dominio.
La doctrina lo define como el modo de adquisicin de los derechos reales sobre cosa propia y los de goce o
disfrute sobre cosa ajena por la continuacin de la posesin pblica y pacfica, continua e interrumpida
durante el tiempo establecido por la ley.

El cdigo lo define en su artculo 1897:


ARTCULO 1897. Prescripcin adquisitiva. La prescripcin para adquirir es el modo por el cual el poseedor
de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesin durante el tiempo fijado por la ley.

Por intermedio de la prescripcin adquisitiva la ley atribuye la propiedad de una cosa al poseedor de ella.
Probados sus presupuestos, el poseedor se convierte en titular dederecho real que se ejerce por la posesin,
contra la voluntad de propietario. Se trata de una adquisicin originaria, que as cabe distinguirla de la
derivada, que anuncia el art. 1892 ccyc.
Son objeto de adquisicin por esta va las cosas muebles e inmuebles, con independencia de la condicin de
resultar registrables, sean estos constitutivos o declarativos del derecho de propiedad. Solo pueden ser
adquiridos por esta va los derechos reales que se ejercen por la posesin.

FUNDAMENTO
Es la necesidad de proteger y estimular la produccin y el trabajo de quien durante aos ha cultivado un
inmueble incorporando riqueza a la comunidad, frente a un dueo negligente que abandono sus bienes y se
desintereso de ellos. Tambin es una forma de proteger al poseedor sin ttulo. El inters no es solo particular
del usucapiente, sino del inters pblico en general.

SUJETOS
Todos los que pueden adquirir pueden prescribir, siendo personas fsicas o jurdicas. Los incapaces pueden
poseer por medio de sus representantes, es ms, los de 10 aos cumplidos pueden poseer por si mismos por
lo tanto pueden prescribir. Se puede prescribir contra el dominio de los particulares, o el dominio privado
del estado, pero no contra el dominio pblico del estado.
Artculo 2354.- Sujetos: La prescripcin opera a favor y en contra de todas las personas, excepto disposicin
legal en contrario. Los acreedores y cualquier interesado pueden oponer la prescripcin, aunque el obligado
o propietario no la invoque o la renuncie.

ELEMENTOS
Posesin: se debe tener una posesin calificada, es decir que esta debe ser ostensible (publica) y continua.
ARTCULO 1900.- Posesin exigible: La posesin para prescribir debe ser ostensible y continua.

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ARTCULO 1911.- Presuncion de poseedor o servidor de la posesin: Se presume, a menos que exista
prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa.

Tiempo: el tiempo es un requisito esencial de la usucapin. Debe prolongarse durante el plazo que exige la
ley y debe ser ininterrumpido. El plazo comienza a computarse:
Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesin se inicia en la fecha del justo ttulo, o de su
registracin si esta es constitutiva (ARTCULO 1903).
Si la posesin comenz siendo violenta, cuando dejo de serlo.
Si empez siendo clandestina, desde que empez a poseerse de forma pblica, dejando de ser clandestina.

RENUNCIA DE LA PRESCRIPCION
La renuncia a la prescripcin ganada es posible desde que es una renuncia de un derecho incorporado al
patrimonio (que puede hacerse valer) y solo hay inters privado en juego. En cambio la posibilidad de
prescribir en lo sucesivo no es renunciable, ya que compromete el orden pblico y escapa a la autonoma de
la voluntad.

SUSPENSION DE LA PRESCRIPCION
La suspensin detiene el plazo de prescripcin mientras dure la causal, pero no destruye ni inutiliza el plazo,
sino que retorna desde estaba al removerse.
Interpelacin fehaciente (artculo 2541): el curso de la prescripcin se suspende, por una sola vez por la
interpelacin fehaciente hecha por el titular del derecho contra el deudor o el poseedor. Esta suspensin
solo tiene efecto durante 6 meses o el plazo menor que corresponda.
Suspensin por pedido de mediacin (artculo 2542): el curso de la prescripcin se suspende desde la
expedicin por medio fehaciente de la comunicacin de la fecha de audiencia de mediacin o desde su
celebracin, lo que ocurra primero.
El plazo de prescripcin se reanuda a partir de los veinte das contados desde el momento en que el acta de
cierra del procedimiento de mediacin se encuentre a disposicin de partes.
Matrimonio (artculo 2543 inc. A): entre cnyuges, durante el matrimonio; cuando se divorcian se
reanuda el plazo.
Convivientes (artculo 2543 inc. B): entre convivientes, durante la unin convivencial.
Incapacidad de ejercicio (artculo 2543 inc. C): entre las personas incapaces y con capacidad restringida y
sus padres, tutores, curadores o apoyos, durante la responsabilidad parental, la tutela, curatela o medida de
apoyo.
Personas jurdicas (artculo 2543 inc. D): entre las personas jurdicas y sus administradores o integrantes
de sus rganos de fiscalizacin, mientras continan en el ejercicio de su cargo.
Heredero con responsabilidad limitada (artculo 2543 inc. E): a faor y en contra del heredero con
responsabilidad limitada, respecto de los reclamos que tienen por causa la defensa de derechos sobre bienes
del acervo hereditario.

INTERRUPCION DE LA PRESCRIPCION
Detiene el plazo de prescripcin, pero el plazo corrido se reinicia quedando inutilizado todo el periodo
transcurrido hasta el momento de la interrupcin.
Interrupcin por reconocimiento (artculo 2545): el curso de la prescripcin se interrumpe por el
reconocimiento que el deudor o poseedor efecta del derecho de aquel contra quien prescribe.
Interrupcin por peticin judicial (artculo 2546): el curso de la prescripcin se interrumpe por toda
peticin del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la intencin de no abandonarlo contra el

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

poseedor, su representante en la posesin o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona
incapaz, ante tribunal incompetente, o en el plazo de gracia previsto por el ordenamiento procesal aplicable.
Interrupcin por solicitud de arbitraje (artculo 2548): el curso de la prescripcin se interrumpe por la
solicitud de arbitraje. Los efectos de esta causal se rigen por lo dispuesto para la interrupcin de la
prescripcin por peticin judicial, en cuanto sea aplicable.

PRESCRIPCION ADQUISITIVA BREVE


ARTCULO 1898. Prescripcin adquisitiva breve. La prescripcin adquisitiva de derechos reales con justo
ttulo y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesin durante diez aos.
Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos aos.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesin til se computa a partir de la registracin del justo ttulo.

Justo ttulo y buena fe:


ARTCULO 1902. Justo ttulo y buena fe: El justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es el que tiene por
finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesin, revestido de las formas exigidas
para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no est legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relacin posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de
derecho a ella. (LA BUENA FE SE PRESUME DE ACUERDO AL 1919)
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentacin y
constancias registrales, as como el cumplimiento de los actos de verificacin pertinente establecidos en el
respectivo rgimen especial.

ARTCULO 1919. Presuncin de buena fe: La relacin de poder se presume de buena fe, a menos que exista
prueba en contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
a) cuando el ttulo es de nulidad manifiesta;
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradicin de esa clase de cosas y carece de
medios para adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o sealado, si el diseo fue registrado por otra persona.

Tiempo: la posesin debe ser por lo menos de 10 aos con justo ttulo, publica, pacifica, continua e
ininterrumpida, sobre bienes inmuebles.
Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos aos.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesin til se computa a partir de la registracin del justo ttulo.

PRESCRIPCION ADQUISITIVA LARGA


ARTCULO 1899. Prescripcin adquisitiva larga: Si no existe justo ttulo o buena fe, el plazo es de veinte
aos.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del ttulo o de su inscripcin, ni la mala fe de su
posesin.
Tambin adquiere el derecho real el que posee durante diez aos una cosa mueble registrable, no hurtada ni
perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre
que los elementos identificatorios que se prevn en el respectivo rgimen especial sean coincidentes.

La prescripcin adquisitiva larga, o extraordinaria, como la anterior, es un modo de adquirir derechos


reales por medio de la posesin continuada en el tiempo de cosas que, en este caso, no le pertenecen al
poseedor.

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Requiere posesin continua a titulo de dueo, ininterrumpida de forma pblica y pacfica, igual que la
prescripcin corta.
No es necesario tener buena fe ni titulo justo, ni putativo ni suficiente ni legtimo. Es mas ni siquiera hace
falta tener titulo.
El plazo de prescripcin es de 20 aos.

UNION DE POSESIONES
ARTCULO 1901. Unin de posesiones: El heredero contina la posesin de su causante.
El sucesor particular puede unir su posesin a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de
las otras. En la prescripcin breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vnculo
jurdico.

En el plano del tiempo que debe satisfacerse para usucapir (adquirir por prescripcin), es posible que el
interesado no rena el total exigido en cada hiptesis por la ley. Ello puede obedecer a causas naturales
(muerte del poseedor) o por el inters de desentenderse de la posesin ejercida y transmitirla. Ante tales
hiptesis, el precepto regula la unin de posesin que no es sino sumar la posesin til cumplida para
prescribir a la del anterior poseedor que la hubo con la misma finalidad, ello para alcanzar el plazo necesario
para prescribir adquisitivamente la cosa poseda.

COMIENZO DE LA POSESION
ARTCULO 1903. Comienzo de la posesin. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesin se inicia
en la fecha del justo ttulo, o de su registracin si sta es constitutiva.
La sentencia declarativa de prescripcin breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la
posesin, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe.

SENTENCIA DE PRESCRIPCION ADQUISITIVA


ARTCULO 1905. Sentencia de prescripcin adquisitiva: La sentencia que se dicta en los juicios de
prescripcin adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el
plazo de prescripcin, se produce la adquisicin del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripcin larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la
posesin.
La resolucin que confiere traslado de la demanda o de la excepcin de prescripcin adquisitiva debe
ordenar, de oficio, la anotacin de la litis con relacin al objeto, a fin de dar a conocer la pretensin.

SEMEJANZAS Y DIFERENCIAS CON LA PRESCRIPCION LIBERATORIA

USUCAPION PRESCRIPCION LIBERATORIA

Opera en el mbito de los derechos reales Opera en el mbito de los derechos personales

Ocasiona la adquisicin de un derecho real Extingue la accin personal

Supone un obrar positivo del usucapiente Supone una inaccin del acreedor

Incide el tiempo y modo de contar los plazos

Comparten fundamento. Se busca la estabilidad de los derechos

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Son de orden publico

Pueden ser invocadas por todas las personas y contra todas las personas

Se pueden ejercer por via de accin o excepcin, pero el juez no puede declararla de oficio

Tienen las mismas causales de interrupcin y suspensin.

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UNIDAD II
Posesin y tenencia

CAPITULO I
DISPOSICIONES GENERALES

ENUMERACIN
ARTICULO 1908.- Enumeracin. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesin y la
tenencia.

Las personas, tanto humanas como jurdicas, se relacionan constantemente con las cosas. Precisan de ellas
para todos los fines de su existencia. La gran mayora de las actividades, hasta las ms elementales, solo
pueden llevarse a cabo mediante el auxilio de las cosas. Esas relaciones que se establecen con las cosas son
denominadas en el CCyC relaciones de poder.
Es destacar que estas relaciones comprenden no solo las que tenemos con las cosas estn a nuestro alcance,
sino tambin con otras ms alejadas que mantenemos a travs de otras personas que hacen las veces de
representantes nuestros.

Se trata de relaciones de hecho que vinculan a una o varias personas con una cosa. La norma menciona las
dos relaciones ms significativas para el derecho, que son la posesin y la tenencia (se regulan de manera
conjunta), sin embargo no se agotan en esas dos. Tambin encontramos otras relaciones de poder con la
cosa que son los servidores de la posesin, quienes al no revestir la condicin de poseedores ni de
tenedores, vienen a titularizar una categora de relacin de poder distinta a la posesin y la tenencia.
Y la yuxtaposicin local tambin llamada simple relacin de lugar, no mencionada en ninguna
disposicin del CCyC, pero aceptada por la doctrina.

La relacin de poder traduce, como se dijo, una relacin entre un sujeto y una cosa. Como tal, puede estar
sustentada en un derecho personal (v.gr., derivado de un contrato de locacin, comodato, mutuo, etc.) o uno
real (v.gr, dominio, usufructo, entre otros), o por el contrario, pudo haberse constituido con prescindencia de
todo derecho (v.gr., la que corresponde a un usurpador o un ladrn).
En el primer caso se estar ante una relacin de derecho a la que se agrega una relacin de hecho; en el
segundo, ante una relacin de hecho nicamente.

Posesin
RELACIONES DE Tenencia
PODER CON LA
Servidores de la posesin
COSA
Yuxtaposicin local

1) POSESIN
ARTICULO 1909.- Posesin. Hay posesin cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce un poder
de hecho sobre una cosa, comportndose como titular de un derecho real, lo sea o no.

La posesin es la ms importante de las relaciones de poder. Ello es as porque:


- constituye el modo como se exteriorizan o ejercen las facultades materiales que conceden la mayora de los

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

derechos reales (art. 1891 CCyC);


-porque respecto de tales derechos es medio de publicidad suficiente (art. 1893 CCyC);
-porque tratndose de cosas muebles puede constituir si se verifican ciertos presupuestos un modo legal
de adquisicin de la propiedad (arts. 1894, 1895 y 1939 CCyC);
-porque respecto de inmuebles y de cosas muebles registrables puede importar tambin si se renen una
serie de condiciones el modo para que los poseedores que no son titulares de un derecho real, se hagan de
dicha titularidad (arts. 1897, 1899, 1900, 1901, 1903 y 1939 CCyC);
-y porque si el poseedor es de buena fe (arts. 1918 y 1919 CCyC), hace suyos los frutos percibidos y los
naturales devengados no percibidos (art. 1935 CCyC).

El artculo establece que, para que haya posesin, es menester la reunin de dos elementos: el corpus y el
animus domini (cuando se juntan hay posesin). En cambio en la tenencia, el tenedor solo tiene el corpus
pero no el animus.
El corpus es el elemento objetivo de la posesin, es la cosa, el cuerpo (no implica poseer
constantemente la cosa) Es el elemento fsico, que supone contacto material o manual con la cosa, aunque
no es indispensable. Aparece expresado en el artculo que se glosa cuando seala que el poseedor ejerce
un poder de hecho sobre una cosa. Supone, pues, el despliegue de un poder de disposicin fsica sobre la
cosa, y como tal debe ser querido. Ello implica que el titular de la relacin de poder debe imprimir un mnimo
de voluntad a fin de establecer el corpus; de otro modo, si la voluntad estuviere ausente, habr un supuesto
de yuxtaposicin local (art. 1908 CCyC).
Implica actuar materialmente sobre ella, lo que puede tener lugar a partir del obrar del propio poseedor o de
un tercero (por s o por medio de otra, dice la norma).
Sin embargo, la posesin, una vez adquirida, se conserva an a falta de ese contacto (art. 1929 CCyC), lo que
permite considerar que hay corpus siempre que exista la posibilidad de actuar sobre la cosa que es su
objeto (v.gr., el libro en la biblioteca o en la oficina del dueo, pues bastar que ste se acerque a la
biblioteca u oficina para entablar contacto con dicho elemento), no siendo indispensable el contacto
permanente con ella.
El animus domini refleja el componente subjetivo de la posesin. Es la intencin de poseerla. Es el
comportamiento con nimo de dueo, sin reconocer en otro su propiedad. Intencin de seoro.
La ltima parte del art. 1909 CCyC lo seala en estos trminos: comportndose como titular de un
derecho real, lo sea o no. Esecomportarse con relacin a la cosa como si fuera titular de un derecho real,
aunque pueda no serlo, supone una voluntad exteriorizada.
El animus es el elemento que distingue a la posesin de la tenencia. En la posesin hay corpus y animus, y en
la tenencia solo corpus.

La posesin se puede ejercer: de manera personal o por representantes.

2) TENENCIA
ARTICULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce un poder
de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.

Se describe a la tenencia como una relacin de poder en la que nicamente se encuentra presente el corpus
y no el animus domini. De modo que el tenedor, si bien tiene la posibilidad de disponer fsicamente de la
cosa, reconoce que la posesin se encuentra en cabeza de otra persona.
Precisamente, el comportarse como representante del poseedor traduce la idea de que es un poseedor a
nombre de otro.

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Es, pues, una relacin de poder de categora inferior a la posesin, lo que explica que no produzca los
importantes efectos que son propios de la posesin.
Al igual que en la posesin, el corpus puede tenerse por el propio tenedor o por un tercero que acta como
representante suyo (es decir que se puede ejercer la tenencia: de manera personal o por representantes).
Es decir, es tenedor quien detenta una cosa en su poder pero reconociendo en otro el derecho de posesin.
Es decir que solo tiene el corpus, porque si hay animus de propietarios, estamos en frente de la posesin. El
animus es la intencin de poseer como propietario.
Son tenedores el locatario, comodatario, depositario, mandatario, acreedores prendarios y anticresistas, etc.

EFECTOS DE LA TENENCIA
ARTICULO 1940.- Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe:
a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;
b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razn de la cosa, y
de no hacerlo, responde por los daos ocasionados al poseedor y pierde la garanta por eviccin, si sta
corresponde;
c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citacin fehaciente de los otros que la
pretenden.

DIFERENCIAS ENTRE POSESION Y TENENCIA


Ambas son relaciones materiales con la cosa. Se trata de potestades fcticas que pueden o no descansar en
la existencia de un derecho.
Las diferencias que los distinguen es su intencionalidad. Es la voluntad de poseer o de tener.
El poseedor tiene intencin de propietario; voluntad de ejercer sobre la cosa un derecho real, una vocacin.
Posee la cosa con la voluntad de sentirse titular de ese derecho real;
En cambio el tenedor establece un vinculo con la cosa, su voluntad es esa pero no es propietario porque
reconoce en otro el derecho real. Reconoce que el propietario es otro. La voluntad se expresa en acciones:
actos posesorios.

3) SERVIDORES DE LA POSESIN
ARTICULO 1911.- Presuncin de poseedor o servidor de la posesin. Se presume, a menos que exista
prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una cosa
en virtud de una relacin de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Cdigo,
servidor de la posesin.

La presuncin de posesin contenida en la primera parte del artculo facilita la prueba del animus
domini, que, junto al corpus determina la existencia de la posesin. Ello implica que la presuncin favorece a
quien cuenta con ese elemento objeto y, por tanto, ejerce un poder de hecho sobre la cosa (corpus).
Debe destacarse, que la presuncin no es absoluta sino iuris tantum, por lo que admite prueba en contrario.
De modo que quien pretende valerse de ella le basta con demostrar la concurrencia del elemento objetivo de
la posesin, y que, en cambio, quien afirme que en realidad es un tenedor, tiene a su cargo la prueba de que
en el caso el animus domini est ausente.
En su segunda parte, la norma alude a los servidores de la posesin. Es el caso del trabajador y su
relacin con las herramientas que le suministra el empleador; del empleado del Estado con las cosas que
este le provee a fin de que pueda prestar un determinado servicio para el que fue contratado; del pasajero
de un hotel o del husped que es alojado en una casa con las cosas existentes en esos lugares; etc. En todos
estos casos existe un poder de hecho que se ejerce sobre las referidas cosas, mas ello no convierte al sujeto

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que lo despliega en poseedor, pues su vnculo con tales objetos no puede escindirse de la relacin principal
de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad. Tampoco cabe conceptuarlo como tenedor, pues este
cuenta con cierto margen de independencia que no se condice con la situacin del servidor de la posesin,
que est constreido a seguir las instrucciones de aquel cuya posesin sirve.
En las relaciones de dependencia, hay una relacin de subordinacin con un superior. Ej.: obreros con las
maquinas que usa.
En los vnculos de hospedaje, por ejemplo el pasajero en la habitacin en donde se hospeda.
En los vnculos de hospitalidad, es el invitado respecto a los bienes de su anfitrin, por ejemplo, voy a la cada
de un amigo y me sirvo agua; los cubiertos que uso para comer, etc.

4) YUXTAPOSICIN LOCAL
Es un mero contacto fsico sin voluntad de realizarlo. Contacto involuntario que se da entre una persona y
una cosa. No hay intencin de querer la cosa, no hay intencin jurdicamente relevante. Ej: el que mantiene
un demente, un menor de 10 aos o alguien que esta ebrio.

OBJETO Y SUJETO PLURAL


ARTICULO 1912.- Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesin y de la tenencia es la cosa determinada. Se
ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.

La relacin de poder alude al vnculo de una persona con una cosa. Persona y cosa son elementos
indispensables sin los cuales aquella no existe.
-La relacin de poder, como surge de la disposicin transcripta, solo puede recaer sobre cosas que el art. 16
CCyC concepta como bienes materiales. Ese objeto la cosa debe ser determinado y de existencia
actual, y debe estar en el comercio.
-La titularidad de la relacin de poder corresponde a las personas, humanas o jurdicas. Si es una persona
singular, habr tenencia o posesin; si lo es en forma simultanea por varias, cotenencia o coposesin.
Debe destacarse que la cotenencia o coposesin no implica que la cosa deba dividirse materialmente en
tantas partes como cotenedores o coposeedores haya; ni que cada uno de ellos limite su cotenencia o
coposesin a uno de esos determinados sectores.
Debe entenderse que a una persona le corresponde al totalidad de la cosa, y a varias personas, una parte
material de la cosa; ya que varias personas no pueden poseer la totalidad de la cosa, que nace del artculo
1913.
Ej.: 3 hermanos compran un inmueble. Los tres se reconocen el mismo derecho de poseer y ejercer la misma
relacin de poder, no se excluyen entre s.

CONCURRENCIA
ARTICULO 1913.- Concurrencia. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma
especie que se excluyan entre s.

La exclusividad de la posesin implica que no pueden coexistir dos posesiones iguales y de la misma
naturaleza sobre la misma cosa. No puede ms de 1 poseer el todo de la cosa, no pueden existir dos
posesiones iguales. Ej.: no puede existir el poseedor de la cartera y el ladrn.
Este principio es aplicable no solo mediando posesin sino tambin cuando se trata de una relacin de poder
de categora inferior, como ocurre cuando se ven involucradas dos o ms tenencias con relacin a una misma
cosa.

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Es importante destacar que la regla juega en tanto se trate de relaciones que se excluyan entre s. De ah
que no pueda haber dos poseedores a ttulo de dueo respecto de la misma cosa. Pero no hay impedimento
en que la posesin de un usufructuario coexista con la del nudo propietario sobre la misma cosa dado que en
tal caso no hay incompatibilidad.

PRESUNCIN DE FECHA Y EXTENSIN


ARTICULO 1914.- Presuncin de fecha y extensin. Si media ttulo se presume que la relacin de poder
comienza desde la fecha del ttulo y tiene la extensin que en l se indica.

Si bien la relacin de poder puede acreditarse por diversos medios, el CCyC prev reglas que facilitan la
prueba de la posesin o la tenencia, e incluso la presumen o permiten determinar algunos de sus aspectos.
Tal el caso de los arts. 1928 referido a los actos posesorios, 1916 presuncin de legitimidad, 1919
presuncin de buena fe, etc., todos del CCyC.

Ocurre que a veces es necesario determinar el momento en que comenz la relacin de poder, y ello, sobre
todo si la posesin se inici mucho tiempo atrs, puede ser problemtico desde el punto de vista de la
prueba.
El art. 1914 CCyC, precisamente, atiende a esta situacin y viene a facilitar dicha acreditacin. En efecto, la
circunstancia de que la relacin de poder no solo la posesin sino tambin la tenencia se funde en un
ttulo, conlleva dos implicancias en punto a la prueba de algunos de sus aspectos: la presuncin de que ella
comenz desde la fecha del ttulo y de que, por tanto, ambas fechas la del ttulo y la de la posesin
coinciden; y la de que tiene la extensin en l indicada.
Se trata, por cierto, de presunciones iuris tantum, que por tanto ceden ante la positiva demostracin de otra
realidad. As, por ejemplo, podr demostrarse que no obstante que el ttulo fue otorgado en cierto da, la
posesin le fue entregada al adquirente en una fecha anterior o posterior a la indicada en dicho ttulo; o que
la posesin por ste ejercida se hizo en una extensin distinta de la que surge del ttulo.
*Si hay titulo se presume que es poseedor desde la fecha del ttulo.

INTERVERSIN
ARTICULO 1915.- Interversin. Nadie puede cambiar la especie de su relacin de poder, por su mera
voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesin cuando el que tiene la cosa a nombre del
poseedor manifiesta por actos exteriores la intencin de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus
actos producen ese efecto.

Si se admitiera que el tenedor, por su propia voluntad, puede elevar la categora de su relacin de poder a la
de posesin, o que a la inversa, el poseedor pueda degradarla a la de tenencia, se conformara una situacin
de inestabilidad e inseguridad.
La norma sienta el principio de la inmutabilidad de la causa de la relacin de poder. Nadie puede cambiar por
s por su mera voluntad, como dice la norma la especie de relacin posesin o tenencia respecto
de determinada cosa. La sola voluntad interna del sujeto se muestra impotente para modificar la causa de la
relacin real, y as, quien comenz como tenedor, contina en ese carcter, y si lo fue como poseedor, lo
mismo.
El transcurso del tiempo tampoco influye en la cuestin. Por ms que transcurran 40 o 50 aos, el tenedor o
el poseedor persisten como tales hasta tanto se acredite que se ha verificado un cambio en la relacin de
poder. El principio enunciado, sin embargo, no es absoluto y cede en ciertos casos. Dndose determinadas
circunstancias es posible que quien es poseedor degrade la categora de la relacin de poder a la tenencia, y

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viceversa, que el tenedor se convierta en poseedor. Ello tiene lugar mediante la interversin.
Para que se configure la interversin, es menester que el cambio se produzca mediando actos exteriores
suficientes de contradiccin del derecho del propietario. Se trata, pues, de una conducta unilateral porque la
mutacin de la categora de la relacin de poder se produce a partir de la actuacin de quien de ese modo
cambia su condicin, pero tambin se logra ese resultado si media acuerdo entre este ltimo y el anterior
poseedor. Ejemplos de ello son los supuestos de la traditio brevi manu y constituto posesorio.

TIPOLOGA DE POSEEDORES Y TENEDORES

Legtimo
POSEEDOR De buena fe (art 1918)
Viciosas
Y TENEDOR Ilegtimo
De mala fe (art 1919) ART 1921
No viciosas
ART 1916

La relacin de poder cualquiera que sea puede ser legtima o ilegtima (art. 1916 CCyC); la que revista
esta ltima calidad puede ser de buena o mala fe (arts. 1918 a 1920 CCyC). La de mala fe, a su vez, se clasifica
en viciosa o no viciosa, y esta ltima puede estar afectada por los vicios de hurto, estafa, o abuso de
confianza, en el caso de muebles, y violencia, clandestinidad, o abuso de confianza, en el de inmuebles (art.
1921 CCyC).

LEGITIMO O ILEGITIMO
ARTICULO 1916.- Presuncin de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legtimas, a menos que
exista prueba en contrario. Son ilegtimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal
constituido de conformidad con las previsiones de la ley.

Tanto la tenencia como la posesin pueden ser legtimas o ilegtimas.


Legtima: la relacin de poder es legtima cuando importa el ejercicio de un derecho real en el caso de la
posesin o personal en el de la tenencia regularmente constituido, es decir en conformidad a las
disposiciones de la ley. Es legtima cuando el poseedor o tenedor son titulares de un derecho real o personal.
La posesin es legtima cuando su titular el poseedor legtimo o poseedor con derecho de poseer puede
exhibir un derecho real constituido mediante ttulo y modo suficientes (art. 1892 CCyC); lo mismo ocurre con
la tenencia, que ser legtima cuando tiene su causa en un contrato de locacin, comodato o constitutivo de
otros derechos personales, establecido de conformidad con las disposiciones de la ley.
Ilegtima: cuando el poseedor o tenedor no posee en virtud de un derecho real, no tienen en su favor un
DR.
La ilegitimidad de la relacin de poder se configura cuando no importa el ejercicio de un derecho real o
personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley. Media aqu ausencia de ttulo suficiente,
es decir del acto jurdico que tiene la virtualidad de hacer nacer el derecho real de que se trate y que se
encuentra revestido de las formas legales (art. 1892 CCyC), o bien del ttulo constitutivo del derecho
personal; o un defecto que afecta la forma de tales actos o la capacidad o legitimidad de las partes para
otorgarlos.

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ESA POSESION ILEGTIMA PUEDE SER:


BUENA Y MALA FE
ARTICULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relacin de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer
que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable est persuadido de su
legitimidad.

Buena fe: Hay buena fe cuando la persona acta con conviccin. Est convencido de que acta de acuerdo
a derecho; cuando el poseedor o tenedor no conoce, ni puede conocer que carece de derecho.
Mala fe: Hay mala fe cuando el sujeto sabia o deba saber (a sabiendas). Decidi hacerlo. Sabia de la ilicitud
de su conducta y materializ de todos modos la realizacin del hecho. Ej.: rob una cartera.
Es de mala fe aquel cuya creencia acerca de la legitimidad de su posesin o tenencia se debi a un error de
derecho. Tambin es de mala fe si error padecido no es excusable y adems recay sobre un aspecto esencial
del acto en cuya virtud se estableci la relacin de poder (art. 267 CCyC). Ejemplo de ello es el caso en que
una parte crey alquilar y la otra entendi que estaba vendiendo.

ARTICULO 1919.- Presuncin de buena fe. La relacin de poder se presume de buena fe, a menos que
exista prueba en contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
a) cuando el ttulo es de nulidad manifiesta;
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradicin de esa clase de cosas y carece de
medios para adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o sealado, si el diseo fue registrado por otra persona.

La presuncin de buena fe que se establece, si bien constituye una regla general, no es absoluta.
En primer lugar, porque la norma deja abierta la posibilidad de que se alegue y pruebe que el poseedor o
tenedor conocan o no podan dejar de conocer la ilegitimidad de su relacin de poder.
En segundo, porque en las tres hiptesis que menciona el mentado principio se invierte, y ya no es la buena
fe sino la mala fe la que se presume.
Estos supuestos son los siguientes:
a. Ttulo de nulidad manifiesta. Se trata de un supuesto en el que, empleando la debida diligencia, el defecto
debi advertirse. Ejemplos de ello son la donacin realizada por una persona emancipada de bienes que
hubiere recibido a ttulo gratuito o la enajenacin de un inmueble efectuada por una persona menor de
edad.
b. Persona que habitualmente no hace tradicin de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas. La
adquisicin de la cosa ha sido hecha a persona que no se dedica a comercializar ese tipo de cosas ni tiene
capacidad econmica para adquirirlas. Es el caso, por ejemplo, de la venta de un moderno y costoso telfono
celular de ltima generacin hecha por una persona que apenas tiene lo suficiente para atender a su propia
subsistencia y que no se dedica a la comercializacin de ese tipo de objetos.
c. Ganado mayor marcado o ganado menor sealado mediante diseo registrado por otra persona: el
supuesto aqu contemplado exige considerar que la ley 22.939que implementa un rgimen de marcas y
seales, certificados y guas para la identificacin de animales, ha creado un sistema a partir del cual se
establece una presuncin, salvo prueba en contrario, de que el ganado mayor marcado y el ganado menor
sealado, pertenece a quien tiene registrado a su nombre el diseo de la marca o seal, o medio de
identificacin alternativo aplicado al animal. Entonces, es razonable que se presuma la mala fe de quien ha
adquirido el animal de una persona no ha registrado a su nombre la marca o seal.

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La presuncin de mala fe que se consagra es iuris tantum, por lo que cabe admitir que aquel que est
encuadrado en alguno de los supuestos contemplados pueda producir prueba a fin de demostrar su buena
fe. As, por ejemplo, quien compr un inmueble a una persona menor de edad puede demostrar que este lo
adquiri con el producto de su profesin y que, por tanto, puede disponer de l, que la persona que en el
ejemplo apuntado enajen el telfono celular, lo adquiri en una poca en que su situacin patrimonial
era mejor y contaba con recursos para ello, o que dicho elemento le fue entregado por otra persona que s
dispone esa capacidad econmica; etc

ARTICULO 1920.- Determinacin de buena o mala fe. La buena o mala fe se determina al comienzo de la
relacin de poder, y permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisicin.
No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al da de la citacin al
juicio.

La inmutabilidad de la cualidad implica que quien principia por ejercer una relacin de poder de buena o
mala fe mantiene esa calidad no obstante el tiempo transcurrido, salvo que se adquiera la cosa por una
nueva causa. De modo que si, la posesin fue de mala fe en su origen, e incluso si fue viciosa, contina as
hasta tanto no se produzca una nueva adquisicin (v.gr., si el usurpador, poseedor de mala fe por el vicio de
violencia, adquiere el inmueble usurpado al dueo).
Para determinar la buena o mala fe debe estarse al momento en que se inici la relacin de poder, es decir, a
cuando se la adquiri.
Si no fuere posible determinar tal momento, la norma indica que, a fin de establecer el tiempo en que
comienza la mala fe debe estarse al da de la citacin al juicio, o lo que es lo mismo, al que resulta de la
diligencia de notificacin del traslado de la demanda con causa en una reclamacin respecto de la cosa (v.gr.,
juicio de reivindicacin). Ello, se insiste, tiene inters cuando, estando probada la mala fe, no fuere posible
determinar en qu momento ella comenz.

VICIOSA O NO VICIOSA
ARTICULO 1921.- Posesin viciosa. La posesin de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas
por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad,
o abuso de confianza. Los vicios de la posesin son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En
todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus
representantes.

Viciosa:
-De cosas muebles: es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto, estafa o abuso de confianza.
a) Hurto. Es el apoderamiento ilegtimo de la cosa mueble, total o parcialmente ajena, sea que se haga
mediante el uso de la fuerza en la cosa o con violencia fsica en la persona, o bien sin el empleo de fuerza ni
de violencia. De ah que el supuesto comprende la figura del hurto, y, la ms grave, del robo.
b) Estafa. Es una especie de defraudacin pues quien adquiere la cosa recurre al engao para obtenerla y
convertirse as en poseedor (v.gr., el adquirente exhibe el documento de otra persona e invoca dicha
identidad a fin de que la cosa le sea entregada y haciendo creer a quien la entrega que lo estaba haciendo a
la persona sustituida).
c) Abuso de confianza.
-De cosas inmuebles: es viciosa de cosas inmuebles adquiridas por violencia, clandestinidad, o abuso de
confianza.
a) Violencia. Comprende la realizacin de actos materiales de fuerza (violencia fsica) y la proliferacin de

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amenazas (violencia moral o verbal). El vicio afecta la adquisicin y la conservacin de la posesin de


inmuebles, supuesto este ltimo que tiene lugar cuando, por ejemplo, una persona ingresa en forma
clandestina sin violencia en un predio ante la ausencia de sus moradores, pero una vez que estos
regresan, los repele por la fuerza o amenazas.
b) Clandestinidad. La posesin del inmueble se adquiere de una manera disimulada u oculta, aprovechando
la ausencia del poseedor o tomando los recaudos para que la desposesin no llegue a su conocimiento;
c) abuso de confianza. Se refiere a quien ha recibido una cosa, mueble o inmueble, a ttulo de tenedor con
obligacin de restituirla a aquel cuya posesin representa y, sin embargo, omite hacerlo. En el caso, por un
acto unilateral es decir, sin intervencin de poseedor, el tenedor eleva la categora de la relacin de
poder y se convierte en el nuevo poseedor de la cosa. En estos trminos hay abuso de confianza porque
quien entreg la cosa confi en que el tenedor se la restituira, y este ltimo, al no cumplir con la
obligacin a su cargo, vino a defraudar la confianza en l depositada.
Se relaciona con la interversin unilateral de ttulo: se da cuando se modifica la causa de manera unilateral.
En esa posesin o tenencia exista un titulo (acuerdo de partes), pero se torna vicioso por voluntad unilateral.
Muta la razn de su vnculo y se torna viciosa. Ej.: contrato de locacin, el inquilino no devuelve el
departamento, desconoce la propiedad del dueo. Es decir que hubo un vinculo consensuado al principio
pero luego no.
*(Hay que distinguirla de la interversin bilateral de ttulo: solo se puede cambiar con acuerdo de partes o porque la ley
lo establece. Ej.: traditio brevi manus, y constituto posesorio).

INNECESARIEDAD DEL TTULO


ARTICULO 1917.- Innecesariedad de ttulo. El sujeto de la relacin de poder sobre una cosa no tiene
obligacin de producir su ttulo a la posesin o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como
obligacin inherente a su relacin de poder.

La norma procura superar los problemas que se suscitaran en caso de que el tenedor o el poseedor deban
constantemente justificar la causa de la relacin de poder de que son titulares. Para ello, como regla, los
exime de la obligacin de rendir tal prueba, y asimismo establece en qu casos debern exhibir el ttulo
correspondiente a su relacin de poder.
Lo que establece es que el sujeto no est obligado a exhibir que tiene la posesin o la tenencia. Salvo que
tenga que exhibirlo como obligacin inherente a su relacin de poder, ej. Juicio. No estoy obligado a exhibirlo
salvo cuando debo defenderme.

CAPITULO II
ADQUISICIN, EJERCICIO, CONSERVACIN Y EXTINCIN

ADQUISICIN
ARTCULO 1922.- Adquisicin de poder. Para adquirir una relacin de poder sobre una cosa, sta debe
establecerse voluntariamente:
a. por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez aos;
b. por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad fsica de establecerlo, o cuando ella ingresa en el
mbito de custodia del adquirente.

Si la posesin es la conjuncin de corpus y animus domini, y la tenencia solo de corpus, basta la acreditacin
de estos elementos para tener por adquirida la relacin de poder de que se trate.

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Dice el artculo que tanto la posesin como la tenencia se adquieren voluntariamente. Ello exige considerar
que para poder entablar una relacin de poder es menester establecer un contacto fsico con la cosa. Ese
contacto debe ser querido por el poseedor o el tenedor, para diferenciar esas relaciones de poder de la
yuxtaposicin local. Por ello es que, por ejemplo, no puede considerarse tenencia o posesin la relacin
entre el reo y las esposas que lleva en sus manos.
-El art. 1922, inc. a, CCyC establece que el adquirente debe ser capaz. A tal fin, se exige una edad mnima
fijada en 10 aos (es la edad que fija el CCyC para el discernimiento lcito). De ah que, por ejemplo, no cabe
reputar poseedor o tenedor al menor de edad que no ha arribado a esa mnima edad, o a la persona cuya
incapacidad ha sido declarada por estar absolutamente imposibilitada de interaccionar con su entorno y de
expresar su voluntad.
-Seala el precepto que debe existir un contacto con la cosa (hace referencia al corpus), o al menos la
posibilidad fsica de establecerlo, dado que la relacin de poder traduce el hecho fctico o la evidente
posibilidad de acceder a ella por el solo concurso de la nica voluntad del agente o de un tercero que lo
represente. Ej.: vos sos poseedor de la ropa que tens en el placard aunque ests a 3km de distancia, no
necesitas tener la cosa con vos.

MODOS DE ADQUISICIN
ARTCULO 1923.- Modos de adquisicin. Las relaciones de poder se adquieren por la tradicin. (VIA
DERIVADA)
No es necesaria la tradicin, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste pasa la posesin a
quien la tena a su nombre, o cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a poseerla a
nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo
poseedor. (TRADITIO BREVI MANU)
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservndose la tenencia y constituyndose
en representante del nuevo poseedor. (CONSTITUTO POSESORIO)
La posesin se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa. (VIA ORIGINARIA)

El CCCN contempla diversos modos en que se puede llevar a cabo la adquisicin de la posesin o la tenencia
de las cosas. Una primera clasificacin obliga a distinguir segn que ella sea consecuencia del fallecimiento
del poseedor o tenedor transmisin por causa de muerte, o se deba a alguna otra causa transmisin
por actos entre vivos, en cuyo supuesto corresponde diferenciar entre modos unilaterales tambin
llamados originarios y bilaterales derivados de adquisicin.

Como alguien adquiere la calidad o se convierte en poseedor o tenedor? A travs de dos vas:
VIA ORIGINARIA O UNILATERAL: Tom la cosa solo, nadie me la transfiri. Interviene una sola voluntad.
Ella es la del adquirente o accipiens que obra con independencia de toda otra voluntad, entre ellas la del
actual poseedor. Ejemplo: pescar un pez.
La va unilateral en los inmuebles es ilegtimo, ya que si no posee dueo, pertenece al estado. Y en el caso de
muebles es legtimo cuando sea abandonada por su dueo o no tenga dueo.
VIA DERIVADA O BILATERAL: Otro me la transmiti. La transmisin de la posesin se produce como
consecuencia de la intervencin conjunta del actual poseedor, que consiente la transmisin de la posesin
de ah que se lo denomine tradens, y del accipiens, que la acepta. En ese caso, la adquisicin de la posesin
se puede verificar por tradicin y tambin por los supuestos de traditio brevi manu y constituto posesorio.
La adquisicin bilateral de la posesin y tenencia tiene lugar por la tradicin.

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LA TRADICION:
ARTCULO 1924.- Tradicin. Hay tradicin cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe
consistir en la realizacin de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de
hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relacin a terceros, por la mera declaracin del que entrega de
darla a quien la recibe, o de ste de recibirla.

Se trata de la voluntaria entrega por parte del tradens y la voluntaria recepcin de la cosa por el accipiens. La
voluntaria entrega y recepcin de la cosa (tradicin) no puede hacerse de cualquier manera. Debe
formalizarse de acuerdo con alguna de las formas autorizadas por el art. 1924 CCyC. Ello consiste,
bsicamente, en la realizacin de actos materiales por parte de ambos o al menos de uno de los
interesados con el asentimiento del otro ( debe consistir en la realizacin de actos materiales de, por lo
menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, dice la norma), lo que en
cualquier caso traduce un acuerdo entre el tradens y el accipiens. Esto quiere decir que tiene que ser
materializada.
De todos modos, para que la tradicin tenga lugar, es menester otro recaudo ms: que la posesin sea
vacua. *

La traditio brevi manu y el constituto posesorio son dos modos abreviados de cumplir la tradicin (NO ES
NECESARIA LA TRADICION). Es decir se considera una va derivada sin tradicin. Ello comprende dos
supuestos:
-Traditio Brevi Manu: cuando la cosa es tenida a nombre del propietario y este, por un acto jurdico, pasa el
dominio a su nombre, y cuando alguien posee la cosa a nombre del propietario y pasa a poseerla por otro.
En este caso el tenedor pasa a ser poseedor de la cosa.
-Constituto Posesorio: Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservndose la
tenencia y constituyndose en representante del nuevo poseedor. Tiene lugar cuando alguien transmite la
propiedad de la cosa que, no obstante ello, permanece en su poder. En este caso, se produce una
degradacin de la categora de la relacin de poder: de posesin a tenencia.

OTRAS FORMAS DE TRADICIN


ARTCULO 1925.- Otras formas de tradicin. Tambin se considera hecha la tradicin de cosas muebles, por
la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos de conformidad con las reglas
respectivas, sin oposicin alguna, y si son remitidas por cuenta y orden de otro, cuando el remitente las
entrega a quien debe transportarlas, si el adquirente aprueba el envo.

*RELACIN DE PODER VACUA


ARTCULO 1926.- Relacin de poder vacua. Para adquirir por tradicin la posesin o la tenencia, la cosa debe
estar libre de toda relacin excluyente, y no debe mediar oposicin alguna.

Para tener por satisfecho el acto traditivo, el CCyC exige una relacin de poder vacua. Esto es libre de
personas y/o cosas que evidencien una ocupacin preexistente y continua, realizada sin oposicin alguna.
Vacua significa vacio de otro poseedor o tenedor. (Ej.: compro una casa, si cuando voy est ocupada no hay
relacin vacua, porque no se puede cumplir la tradicin). Adems tiene que estar en condiciones: licita, en el
comercio, etc.

RELACIN DE PODER SOBRE UNIVERSALIDAD DE HECHO


ARTCULO 1927.- Relacin de poder sobre universalidad de hecho. La relacin de poder sobre una cosa

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compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebao o
una piara, abarca slo las partes individuales que comprende la cosa

La universalidad refiere a un conjunto de cosas que es tratado por el derecho como si fuera una unidad (por
ejemplo, una biblioteca, una pinacoteca, entre otras).
Verificndose una universalidad de hecho, la posesin o la tenencia existen no en relacin al conjunto, sino a
cada una de las cosas que la componen.
No se tiene entonces posesin respecto de la totalidad, es decir, de la universalidad. La posesin o la
tenencia recae sobre cada individualidad que componga el conjunto, por ms que la norma se refiera a l
como una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pues, tanto las relaciones de poder
como en general los derechos reales, se tienen sobre cosas determinadas y no sobre universalidades.
Ejemplo: si tengo un rebao y pierdo 4 vacas, no perd la posesin de la cosa.

ACTOS POSESORIOS
ARTCULO 1928.- Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura,
percepcin de frutos, amojonamiento o impresin de signos materiales, mejora, exclusin de terceros y, en
general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.

Los actos posesorios son aquellos que exteriorizan el ejercicio de la posesin. Exigen, por tanto, ser
realizados por el poseedor o, cuanto menos, por una persona que lo represente. Ejemplo: colocar carteles,
cultivos, etc.

CONSERVACIN Y PRESUNCIN DE CONTINUIDAD


ARTCULO 1929.- Conservacin. La relacin de poder se conserva hasta su extincin, aunque su ejercicio
est impedido por alguna causa transitoria.

La adquisicin de la posesin requiere la reunin del corpus y el animus domini. Si falta alguno de estos
elementos, no hay posesin. Pero, una vez adquirida, no es imprescindible estar siempre en contacto
material con la cosa, ni ejercer permanentemente actos posesorios sobre ella, sino que es suficiente con la
intencin o nimo de conservarla (animus domini).
Ello se explica porque la relacin de poder, cualquiera sea posesin o tenencia, se conserva hasta su
extincin. Incluso la relacin se mantiene, no obstante su ejercicio se encuentre impedido, por ejemplo, por
haberse extraviado la cosa que es su objeto, siempre y cuando ese impedimento obedezca a una causa
transitoria. Obviamente, si la causa que impide el ejercicio de la relacin de poder no es transitoria sino
definitiva (por ejemplo, el objeto que se ha cado al fondo del mar), aquella se pierde.

ARTCULO 1930.- Presuncin de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el
sujeto actual de la posesin o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo
durante el tiempo intermedio.

Basta con la prueba de una posesin inicial y una posesin actual para, acreditados esos extremos, se
presuma que tambin se la ha mantenido durante el tiempo intermedio. Es una presuncin iuris tantum.

EXTINCIN
ARTCULO 1931.- Extincin. La posesin y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho
sobre la cosa (cuando desaparece el animus). En particular, hay extincin cuando:
a. se extingue la cosa; (no puedo seguir en posesin de la cosa a pesar que tenga el animus, ej. El perro que

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muere)
b. otro priva al sujeto de la cosa; (puede ser un acto de desapoderamiento o imposibilidad de acceder a la
cosa, se extingue cuando no me dejan ejercer la relacin de poder y no la reclamo judicialmente).
c. el sujeto se encuentra en la imposibilidad fsica perdurable de ejercer la posesin o la tenencia; (ejemplo la
posesin de un lugar desaparece porque se inundo los campos con una laguna, por lo tanto el poseedor
perdi la posesin de esos campos).
d. desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida; (ejemplo voy a navegar y se me cae la
cadenita al fondo del mar).
e. el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa. (tiro una silla al basurero).

CAPITULO III
EFECTOS DE LAS RELACIONES DE PODER

DERECHOS Y DEBERES DE LA POSESION Y TENENCIA


ARTICULO 1932.- DERECHOS inherentes a la posesin. El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las
servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. Tambin tienen derecho a exigir el
respeto de los lmites impuestos en el Captulo 4, Ttulo III de este Libro. (Limites al dominio).

El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que
constituye su objeto: Tanto el poseedor como el tenedor tienen derecho a beneficiarse de las servidumbres
que sirven al predio que ocupan. Este aprovechamiento es independiente del que pueda corresponder al
titular o titulares del inmueble, pues de lo que se trata es de extender al ocupante del predio las ventajas
acordadas a aquel.
Ej.: tengo un campo, la ruta est cortada y no puedo salir, y tengo que atravesar un campo vecino para salir.
Es decir que en este caso se beneficia la cosa.
Tambin tienen derecho a exigir el respeto de los lmites impuestos en el Captulo 4, Ttulo III de este
Libro.: Tambin tienen derecho a reclamar de sus vecinos el respeto a los lmites impuestos al dominio por
razones de vecindad en el art. 1970 CCyC y ss. (Captulo 4, Ttulo III). Es que, as como en el ejercicio de
actividades en inmuebles vecinos pesa sobre los titulares de la relacin de poder la obligacin de no producir
inmisiones (por ejemplo: humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o similares) que excedan la
normal tolerancia (art. 1973 CCyC), el poseedor y el tenedor tienen el correlativo derecho a no ser
molestados por el propietario lindero.
El poseedor y tenedor tienen los mismos derechos y limites que el dueo.
Ejemplo: no puedo poner un boliche en el 4to piso del departamento de Crdoba y Rioja.

ARTICULO 1933.- DEBERES inherentes a la posesin. El poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir la
cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya contrado obligacin al efecto.
Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los lmites impuestos en el
Captulo 4, Ttulo III de este Libro.

El poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla,
aunque no se haya contrado obligacin al efecto: El supuesto al que se hace referencia es el del hallador de
una cosa mueble perdida, que tiene el deber de restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a
reclamarla y, si no puede individualizarlo, de entregarla a la polica del lugar del hallazgo, quien a su vez
debe dar intervencin al juez.

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FRUTOS Y MEJORAS
El artculo 233 establece la clasificacin de frutos en naturales, civiles e industriales. Este artculo establece
cuando los frutos son percibidos y cuando pendientes.

ARTCULO 1934.- Frutos y mejoras. En este Cdigo se entiende por:


a) fruto percibido: es decir es el fruto que ya obtuve. Los frutos naturales e industriales se consideran
percibidos por el poseedor desde el momento en que son separados de la cosa y son objeto de una nueva
relacin de posesoria. Ej. Arranco la manzana del rbol y me la llevo.
Si es fruto civil, se considera percibido el devengado y cobrado. Ej. Los alquileres que ya me pag.
b) fruto pendiente: el todava no percibido. Son los frutos naturales e industriales no separados de la cosa y
que no son objeto de una nueva relacin posesoria. Ejemplo: la semilla est en la tierra y no s si va a salir.
Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado, es decir habindose producido no se ha percibido;
Ejemplo: son todos aquellos alquileres que ya se produjeron pero que no fueron cobrados. Me debe 2 meses
de alquiler.
c) mejora de mero mantenimiento: la reparacin de deterioros menores originados por el uso ordinario de la
cosa; Son las mejoras que se realizan por el uso de la cosa (su deterioro). Apuntan a aquellos arreglos
menores originados en el uso ordinario de la cosa, como puede ser, entre muchos otros supuestos, cortar el
pasto del jardn o reparar una cerca.
d) mejora necesaria: la reparacin cuya realizacin es indispensable para la conservacin de la cosa; son las
que se precisan para la conservacin de la cosa, de modo que esta se destruira o deteriorara si aquellas no
se realizaran. Tal es el caso, por ejemplo, de la reparacin del techo de una casa, de una pared que amenaza
con caerse, etc.
e) mejora til: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relacin posesoria; Es decir es beneficiosa para
todos, con indiferencia de cualquier sujeto que la utilice. Ejemplo: un aire acondicionado, la construccin de
una pileta.
f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo. Ej.: un sauna

ADQUISICIN DE FRUTOS O PRODUCTOS SEGN LA BUENA O MALA FE


ARTCULO 1935.- Adquisicin de frutos o productos segn la buena o mala fe. La buena fe del poseedor
debe existir en cada hecho de percepcin de frutos; y la buena o mala fe del que sucede en la posesin de la
cosa se juzga slo con relacin al sucesor y no por la buena o mala fe de su antecesor, sea la sucesin
universal o particular.
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos. El de
mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir (Ej. Dejo que se me pudra la cosecha).
Sea de buena o mala fe, debe restituir los productos (xq no se renuevan) que haya obtenido de la cosa.
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitucin de la cosa.

-Si bien el art. 1920 CCyC sienta la regla de que la buena o mala fe del poseedor debe juzgarse al momento
en que se adquiere la relacin con la cosa, tratndose de la percepcin de frutos, la calificacin debe hacerse
en cada hecho de percepcin. Sea la sucesin universal o particular, la buena o mala fe del adquirente de la
posesin respecto del fruto percibido se juzga con relacin a su persona, prescindiendo de la buena o mala fe
del antecesor. Puede verse en ello, un claro distingo con la buena o mala fe en la adquisicin de la posesin o
la tenencia de la cosa fructuaria. Ello se mantiene, incluso, cuando la adquisicin de una u otra opera con
causa en el fallecimiento de una persona. En ese caso, el heredero contina la posesin de su causante, por
lo que la buena o mala fe de la posesin se juzga por la condicin de este ltimo, no las de aquel.

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-En cuanto a la adquisicin de los frutos, la norma establece que el poseedor de buena fe tiene derecho a los
frutos percibidos, pero tambin aclara que hace suyos los naturales devengados no percibidos. Ello
permite efectuar la siguiente distincin:
i. los frutos, cualquiera sea su clase naturales, industriales o civiles, le pertenecen en tanto los haya
percibido; y
ii. los frutos naturales pendientes siguen igual suerte en tanto se hayan devengado y no obstante an no los
haya separado de la cosa y establecido, a su respecto, una nueva relacin posesoria.
Por lgica consecuencia, la interpretacin a contrario sensu de estas reglas lleva a afirmar que los frutos
civiles e industriales pendientes, como as tambin los naturales pendientes no devengados, corresponden a
quien tenga derecho a la restitucin de la cosa. El poseedor de mala fe no puede conservar los frutos
percibidos, que por ello tiene que restituir, y con mayor razn tampoco tiene derecho a los pendientes.
Dicho sujeto responde por los que por su culpa haya dejado de percibir y, al igual que el poseedor de buena
fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa.
Debe recordarse que los productos, de acuerdo a la definicin del art. 233 CCyC, son los objetos no
renovables que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen su sustancia. Se trata de cosas que
se extraen de una existente, que no los vuelve a producir y queda disminuida o alterada en su sustancia
debido a la separacin de aquellos.

RESPONSABILIDAD POR DESTRUCCION SEGN LA BUENA O MALA FE


ARTCULO 1936.- Responsabilidad por destruccin segn la buena o mala fe. El poseedor de buena fe no
responde de la destruccin total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del provecho subsistente (su
beneficio).
El de mala fe responde de la destruccin total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido
igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitucin.
Si la posesin es viciosa, responde de la destruccin total o parcial de la cosa, aunque se hubiera producido
igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitucin.

-El poseedor de buena fe no responde de la destruccin total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia
de su beneficio (Es clsico el ejemplo del poseedor que, luego de la destruccin de la casa, vende los restos de la
construccin, supuesto en que su responsabilidad se limita al valor subsistente obtenido de tal enajenacin. La
solucin se justifica pues, de lo contrario, se configurara un enriquecimiento sin causa).
-El poseedor de mala fe responde de la destruccin total o parcial de la cosa, sin importar si se beneficio o
no. Excepto que pueda probar que la cosa se hubiese destruido igual aunque este en manos del poseedor.
Ejemplo un terremoto.
-En el caso que sea viciosa responde SIEMPRE por la destruccin total o parcial, aunque se hubiese
producido igual.

TRANSMISION DE OBLIGACIONES AL SUCESOR


ARTCULO 1937.- Transmisin de obligaciones al sucesor. El sucesor particular sucede a su antecesor en las
obligaciones inherentes a la posesin sobre la cosa; pero el sucesor particular responde slo con la cosa
sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado, excepto estipulacin o disposicin legal.

El artculo en anlisis consagra la responsabilidad del sucesor en las obligaciones inherentes a la posesin.
Dispone que, cuando esa relacin de poder se transmite, el adquirente asume las obligaciones que
correspondan a su antecesor (la norma dice: sucede a su antecesor en la obligaciones inherentes a la
posesin sobre la cosa). Pero el sucesor particular responde solo con la cosa y no con todo su patrimonio

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como su antecesor.
Esto significa por ejemplo: debo 3 meses de expensas, vendo el departamento a otra persona; la persona
nueva que lo compro solo responde con la cosa, y la anterior con todo su patrimonio. Por lo tanto la persona
le puede reclamar las expensas debidas al nuevo o al viejo propietario. Pero si se la reclama a la nueva, la
nueva puede perseguir al viejo propietario y este responde con todo su patrimonio. (Responden de manera
distinta).

INDEMNIZACION Y PAGO DE MEJORAS


ARTCULO 1938.- Indemnizacin y pago de mejoras. Ningn sujeto de relacin de poder puede reclamar
indemnizacin por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas ltimas pueden ser
retiradas si al hacerlo no se daa la cosa.
Todo sujeto de una relacin de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se
hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras tiles pero
slo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza
en ningn caso son indemnizables.

La responsabilidad por los gastos, que demanda la realizacin de mejoras, queda sujeta al siguiente rgimen:
a) Mejoras de mero mantenimiento. El poseedor o tenedor que las hizo, aun el de buena fe, no tiene derecho
a la repeticin de lo que hubiere desembolsado para su realizacin.
b) Mejoras suntuarias. La solucin es la misma que en el supuesto anterior, por lo que el titular de la relacin
de poder, por ms que sea de buena fe, no puede pretender el reembolso.
c) Mejoras necesarias. Siempre se reembolsan, salvo poseedor de mala fe. El reembolso es procedente salvo
que quien hizo las mejoras fuera de mala fe y aquellas se hubieran originado por su culpa.
d) Mejoras tiles. Se indemnizan solo hasta el mayor valor que le proporciono la mejora.
El inc. e del art. 1934 CCyC seala que la mejora til es la beneficiosa para cualquier sujeto de la relacin
posesoria. De la norma que aqu se glosa resulta que ello es as porque la mejora aument el valor de la
cosa. Puede ocurrir que, realizado el gasto, el valor de este insumi sea superior al mayor valor alcanzado por
la cosa, o a la inversa, que el costo de la mejora sea inferior al mayor valor de la cosa. En ambos casos, la
solucin es la misma: quien realiz la mejora tiene derecho a reclamar su reembolso pero solo hasta el
mayor valor adquirido por la cosa.
e) Acrecentamientos causados por hechos de la naturaleza Nunca se indemnizan (por ejemplo, aluvin art.
1959 CCyC, avulsin art. 1961 CCyC). No dan derecho a indemnizacin. Se trata de aumentos o
mejoras provocadas por la naturaleza y, por lo tanto, ajenos al especfico obrar del poseedor o tenedor.

EFECTOS PROPIOS DE LA POSESION Y LA TENENCIA


ARTCULO 1939.- Efectos propios de la posesin. La posesin tiene los efectos previstos en los artculos
1895 y 1897 de este Cdigo. A menos que exista disposicin legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el
pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligacin de
cerramiento.

La norma establece expresamente dos importantes efectos de la posesin. El primero se refiere a la


adquisicin legal de derechos reales sobre cosas muebles (art. 1895 CCyC). El segundo tiene que ver con la
prescripcin adquisitiva (art. 1897 CCyC).
Tambin prev la responsabilidad del poseedor por el pago de los impuestos, tasas y contribuciones con
relacin a la cosa, y asimismo, el deber de cumplir con la obligacin de cerramiento que imponen los arts.
2007, 2018 y 2031 CCyC.

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Por cierto, estos no son los nicos efectos de la posesin. En este Captulo se regulan otras consecuencias,
como el derecho al reembolso para el caso de que el poseedor haya realizado ciertas mejoras (art. 1938
CCyC) o la adquisicin de frutos (art. 1935 CCyC), y en el Ttulo XIII de este Libro se le concede al poseedor, y
tambin al tenedor, la posibilidad de recurrir a la defensa extrajudicial (art. 2240 CCyC) y a las acciones
posesorias (arts. 2241 y 2242 CCyC), en defensa de su relacin de poder.

ARTCULO 1940.- Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe:


a. conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;
b. individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razn de la cosa, y de
no hacerlo, responde por los daos ocasionados al poseedor y pierde la garanta por eviccin, si sta
corresponde;
c. restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citacin fehaciente de los otros que la
pretenden.

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UNIDAD III
DERECHOS REALES EN PARTICULAR:

1) EL DOMINIO

CAPITULO I
DISPOSICIONES GENERALES

CONCEPTO
El dominio proviene del derecho romano dominium. Al sujeto activo se lo denomina titular dominial o
vulgarmente hablando dueo.
Refleja la expresin ms pura de la propiedad privada.
-Es un derecho real sobre cosa totalmente propia, (es el nico que puede ostentar esta jerarqua). Los dems
derechos reales son sobre cosas parcialmente propia .
-Es un derecho principal, porque no depende de otro.
-Se ejerce por la posesin.
-Puede ser un derecho real registrable o no, depende de la naturaleza del objeto.
-Exige la concrecion en el objeto, es decir que debe estar determinado, no puede ser determinable.

ARTCULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades
de usar, gozar y disponer material y jurdicamente de una cosa, dentro de los lmites previstos por la ley. El
dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

La definicin de dominio dada por el CCyC hace centro en tres ejes:


- El primero en cuanto descripcin de potestades genricas que otorga a su titular (usar, gozar y disponer
material y jurdicamente). El titular dominial puede usar, gozar, y disponer material y jurdicamente de la
cosa.
-El segundo que, pese a tratarse de un derecho real de amplsimas facultades a su titular (usar, gozar y
disponer material y jurdicamente de una cosa), ellas son acordadas dentro del marco en que la propia ley lo
autoriza. En este punto, corresponde precisar los lmites que resultan del Captulo 4 de este mismo Ttulo
(art. 1970 CCyC).
El dominio perfecto es el derecho real que otorga el mximo de facultades que puede tener respecto a una
cosa. Ese poder no es total, sino que debe darse dentro de los limites (ejemplo soy titular dominial de un
depto en crdoba y Balcarce, no puedo poner un boliche en el 4B tengo ciertos lmites).
-En ltimo trmino se vincula con la clasificacin del dominio en perfecto e imperfecto. A esta ltima
hiptesis se refiere el art. 1964 CCyC y ss., y trata los supuestos de dominio revocable, fiduciario y
desmembrado. Constituyen los nombrados, casos en los que alguno de los caracteres del dominio
perpetuo, absoluto o exclusivo se encuentra afectado o restringido.

CARACTERES DEL DOMINIO


Para que el dominio sea perfecto es necesaria la presencia de 3 caracteres (2 primeros caractersticas
naturales, es decir que pueden faltar, se negocian y el ltimo esencial):

ABSOLUTO:
Alude a la facultad. El dueo ostenta el mximo de facultades que se puede tener respecto a una cosa
dentro del sistema legal (usar, gozar y disponer). Implica el ius utendi (facultad de uso), el ius fruendi

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

(facultad de goce) y el ius abutendi (facultad de disposicin fsica y jurdica).


Para que haya un dominio perfecto tiene que haber un dominio absoluto. El dominio se presume perfecto
hasta que se pruebe lo contrario (presuncin iuris tantum).
Ej.: le doy mi campo en usufructo a una persona, mi dominio es imperfecto, debido a que sigo siendo el
dueo pero carezco de absolutez; no puedo usar y disponer de la cosa.
Si no tiene absolutez es llamado: dominio imperfecto por desmembramiento.

PERPETUO:
ARTCULO 1942.- Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene lmite en el tiempo y subsiste con
independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueo no ejerza sus facultades, o las ejerza otro,
excepto que ste adquiera el dominio por prescripcin adquisitiva.
Alude a la duracin. No se extingue por el paso del tiempo, es ilimitado, no est sometido a un plazo que
lo haga extinguir. Tampoco se extingue por el no uso, es decir que se conserva aunque su titular no lo
ejerza.
Ej.: yo soy dueo de la casa en crdoba aunque no la visite hace 7 aos. No tiene lmite de tiempo.
Tiene que ver con la temporalidad del vnculo.
No se extingue por el paso del tiempo (salvo que este se adquiera por prescripcin adquisitiva, ej.
usucapin).
El dominio por falta de perpetuidad es llamado: dominio revocable o resoluble.
Queda claro que el dominio conserva el carcter de perpetuo en tanto no est sujeto a extinguirse por
algn hecho o acto ulterior. La cosa queda sujeta a su titular continua y permanentemente sin que el
transcurso del tiempo incida en la titularidad que se le atribuye. De ah que la ausencia prolongada del
dueo no extinga el derecho a su favor. Mas el precepto seala una particularidad que se vincula con la
incidencia de un tercero (otro lo llama la norma). Dice que el dominio es perpetuo y no se extingue
aunque no ejerza las facultades (se infiere que son las propias del derecho que se trata) o las ejerza otro.

EXCLUSIVO:
ARTCULO 1943.- Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener ms de un titular. Quien
adquiere la cosa por un ttulo, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al ttulo.
Remite a la cantidad de titulares. El precepto apunta a que no puede existir ms de un titular de dominio
respecto de la misma cosa. Solo tolera un sujeto activo, 1 titular. Es un carcter esencial, es decir que si
falta no hay mas dominio. Hace a su existencia.
Dos o ms personas no pueden ser dueas al mismo tiempo de la totalidad de la cosa. Es un derecho real
que no admite la pluralidad de titulares. Si una cosa esta sometida a la voluntad y accin de dos o ms
personas es condominio. Por ello la exclusividad es un carcter esencial.
El dueo tiene la facultad de exclusin.

FACULTAD DE EXCLUSIN
ARTCULO 1944.- Facultad de exclusin. El dominio es excluyente. El dueo puede excluir a extraos del uso,
goce o disposicin de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus
inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetndose a las normas locales.

La facultad de exclusin importa la potestad que tiene el titular del dominio de impedir que otros afecten su
potestad en la cosa.
Si se observa, en la relacin directa e inmediata que el sujeto tiene con la cosa objeto de su derecho, los
terceros se ven impedidos de interferirla por carecer de derecho a ello. Toda intromisin, al ser el dominio

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

exclusivo, importa privar al titular de su derecho al uso, goce o disposicin.


La exclusividad es un carcter esencial, ya que da derecho a excluir a cualquier tercero del use y goce de la
cosa, prohibiendo su entrada, transito o que se le incorporen o introduzcan cosas. Puede impedir que se
incorporen cosas cercando, vallando, cavando fosas.
En el caso que algo se incorpore sin su consentimiento puede removerlo sin previo aviso.

EXTENSION DEL DOMINIO


ARTCULO 1945.- Extensin. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o
son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio areo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueo,
excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueo del inmueble, si no se prueba
lo contrario.

Hace referencia hasta donde alcanzan o llegan las facultades del dueo. Se relaciona con la absolutez.
-El dominio de una cosa se extiende hacia los accesorios: El precepto menta el principio de la accesoriedad.
Las cosas que se encuentran materialmente adheridas a un bien, forman un todo y, en esa extensin, se
comprende el dominio. A tal fin, debe hallarse materialmente adherido a la cosa, sea mueble o inmueble, sin
que incida en esta solucin la posibilidad o no de ser separado de ella.
-El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio areo: El dominio de un inmueble se
extiende hacia el cielo y el infierno. Sin embargo tanto el espacio areo como el subsuelo tienen lmites que
establecen la ley. La regla indica que respecto del inmueble el dominio se extiende a toda su
profundidad y se proyecta al espacio areo en lneas perpendiculares. Como no tiene sentido extender el
dominio ms all del espacio en el que el propietario pueda obtener, actual o potencialmente, una utilidad
econmica, es que la extensin al espacio areo ha sido regulado en la medida en que su aprovechamiento
sea posible. El dueo del fundo est entonces autorizado a retirar y demoler las construcciones del vecino
que avancen sobre su espacio areo, pero el ejercicio de ese derecho no debe ser abusivo.
El dominio tambin se extiende al subsuelo y, en este sentido, el artculo comprende a todos los objetos que
se encuentren bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo lo dispuesto por las leyes especiales.

DOMINIO IMPERFECTO
ARTCULO 1946.- Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si est sometido a condicin o plazo
resolutorios, o si la cosa est gravada con cargas reales. (SE RETOMA EN CAP 3)

CAPITULO II
MODOS ESPECIALES DE ADQUISICIN DEL DOMINIO
SECCION 1

Modos de adquirir el dominio (parte general de CCyC):


-Tradicion (art 1892)
-Adquisicion legal (art 1894)
-Prescripcion (art 1897)

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

MODOS ESPECIALES DE ADQUIRIR EL DOMINIO:


Como alguien se convierte en dueo de manera originaria, es decir que hay una sola voluntad en juego. Y
nadie te otorga el titulo. Hay ministerio legis. En las bilaterales es el titulo y modo suficiente.
Pueden ser:

APROPIACION:
ARTCULO 1947.- Apropiacin. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueo, se adquiere por
apropiacin.
a. Son susceptibles de apropiacin:
i. las cosas abandonadas;
ii. los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
iii. el agua pluvial que caiga en lugares pblicos o corra por ellos.
b. No son susceptibles de apropiacin:
i. las cosas perdidas. Si la cosa es de algn valor, se presume que es perdida, excepto prueba en contrario;
ii. los animales domsticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
iii. los animales domesticados, mientras el dueo no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitan a vivir
en otro inmueble, pertenecen al dueo de ste, si no emple artificios para atraerlos;
iv. los tesoros.

La apropiacin se avoca a las cosas muebles no registrables sin dueo. Es una va originaria. Porque nunca
tuvo dueo o su propietario hizo un acto de abandono con voluntad.
Es la aprehensin de una cosa con nimo de hacerse dueo. Requiere:
-que tenga capacidad de adquirir (de poseer);
-que la cosa sea suceptible de ser adquirida por apropiacin.
-que lo haga con intencin de adquirir la propiedad (animus domini)
-que haya aprehensin de la cosa (corpus).
Caracterizan al objeto susceptible de apropiacin, las cosas que carecen de dueo como las cosas
abandonadas, los animales que son objeto de caza y de pesca o el agua pluvial que caiga en lugares
pblicos o corra con ellos.
Es de toda lgica concebir a las cosas abandonadas como aquellas de cuya posesin se desprende
materialmente con la mira de continuar el dominio de ellas. Hay abandono cuando el dueo se desprende de
la cosa con la deliberada intencin de abdicar del dominio. Tal desprendimiento debe ser voluntario, lo que
obviamente excluye los supuestos en que no existe tal voluntariedad. Por esta razn es que no constituyen
cosas abandonadas las perdidas, tampoco cuando simplemente media despreocupacin o desinters de
parte del dueo, y mucho menos si la desposesin se hace contra su voluntad. Por el contrario, al conservar a
su dueo las cosas perdidas, los tesoros y los animales domesticados en las condiciones que alude el artculo,
son insusceptibles de adquisicin por la apropiacin.
Puede razonarse el art. 1947 CCyC, considerando que, pese a la prdida de una cosa mueble, su dueo la
conserva solo animus. Entonces, dos son los factores cuya concurrencia exige la hiptesis: que el titular del
dominio se desprenda materialmente de la cosa (corpus), con la mira de no continuar en el ejercicio de
su derecho (animus domini). El caso de los animales que son objeto de caza o pesca, encuentran como
particularidad que se tratan de verdaderos supuestos de cosas sin dueo.

Existen distintas formas de apropiacin:


ARTCULO 1948.- Caza. El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural, pertenece al

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cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de perseguir al animal que hiri
tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa. Pertenece al dueo del inmueble el
animal cazado en l sin su autorizacin expresa o tcita.
El art. 1948 CCyC vuelve sobre este tpico, ya desde el punto de vista del cazador. All tratan distintas
situaciones que pueden englobarse en dos: pertenecen por apropiacin los animales cuando el cazador los
toma o caen en su trampa y, mientras el cazador no desista de perseguir al animal herido. El hecho de
considerar que el animal cae en una trampa del cazador, como modo de apropiacin, denota una extensin
de la accin del sujeto, aunque estuviere ausente.

ARTCULO 1949.- Pesca. Quien pesca en aguas de uso pblico, o est autorizado para pescar en otras aguas,
adquiere el dominio de la especie acutica que captura o extrae de su medio natural.
Para que la pesca produzca la adquisicin de los peces, ella debe cumplirse en los lugares que prescribe. Se
vierte aqu una nica geografa, dependiendo de autorizacin en las aguas privadas (llamadas otras aguas).
No solo los peces son objeto de la apropiacin. Ntese que el art. 1949 CCyC refiere a especie acutica e
incluye a moluscos, crustceos, etc

ARTCULO 1950.- Enjambres. El dueo de un enjambre puede seguirlo a travs de inmuebles ajenos, pero
debe indemnizar el dao que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien lo
tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del dueo de ste.
Los enjambres apropiables son los que nunca tuvieron dueo. El precepto, que comprende no hay que
olvidarlo otro supuesto de adquisicin del dominio por apropiacin, se detiene en las facultades del dueo
del enjambre que, obviamente, ya no se localiza en su predio. Es que, mudado por voluntad extraa a la del
dueo, puede perseguirlo. Pues bien, si no lo persigue, dice la norma, el enjambre pertenece a quien lo
tome. Si mudado, se incorpora a otro enjambre, lo gana el dueo del que as lo recibe.

SECCION 2
ADQUISICIN DE UN TESORO

ARTCULO 1951.- Tesoro. Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueo conocido, oculta en otra cosa
mueble o inmueble. No lo es la cosa de dominio pblico, ni la que se encuentra en una sepultura de restos
humanos mientras subsiste esa afectacin.

ARTCULO 1952.- Descubrimiento de un tesoro. Es descubridor del tesoro el primero que lo hace visible,
aunque no sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Slo tienen derecho a buscar tesoro en objeto
ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesin, con excepcin de la prenda.

ARTCULO 1953.- Derechos del descubridor. Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro
pertenece al dueo en su totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como descubridor y,
sobre la otra mitad, la proporcin que tiene en la titularidad sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueo
de la cosa donde se hall.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueo de la cosa le encarga
buscar un tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorizacin. Pueden ser invocados si al hallador
simplemente se le advierte sobre la mera posibilidad de encontrar un tesoro.

ARTCULO 1954.- Bsqueda por el propietario de un tesoro. Cuando alguien pretende que tiene un tesoro
que dice haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento del dueo del

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predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la indemnizacin de todo dao al
propietario. Si prueba su propiedad, le pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece ntegramente al
dueo del inmueble.

Son notas caractersticas de los tesoros las cosas muebles, esto es, objetos materiales susceptibles de valor.
Los tesoros son toda cosa mueble susceptible de valor y sin dueo conocido, oculto en otra cosa mueble o
inmueble.
Dado que el rgimen acuerda derechos al descubridor de un tesoro, incluso en terreno parcialmente propio
o ajeno, ha de subrayarse que para la ley el tesoro no forma parte del predio en el que se encuentra. De
tal manera no es un accesorio del inmueble, sino que constituye un objeto que conserva su individualidad.
Adems, es preciso que no tenga dueo conocido. La circunstancia de que el propietario sea desconocido o
de que no haya indicios de quin lo sea, es lo que permite excluir a los tesoros como objetos susceptibles de
apropiacin.
Evidentemente, los tesoros tienen un dueo, que es quien los ha ocultado. Lo que ocurre es que no se
conoce quin es.
Al exigir que la cosa mueble, sin dueo conocido, se halle oculta o escondida, lleva a observar que si no
fuere as, es decir, si el objeto fuese hallado en un lugar al descubierto (por ejemplo, en la superficie del
suelo), no se tratara propiamente de un tesoro sino de una cosa perdida y, como tal, el rgimen es distinto.
No debe tratarse de un objeto de dominio pblico ni lo que se encuentra en una sepultura de restos
humanos mientras subsista esa afectacin, pues se presume que los objetos dejados en esos lugares
pertenecieron a los muertos. De este modo, se busca evitar la profanacin de los sepulcros.
El primero que hace visible un tesoro es reconocido como el descubridor, aunque ms no sea en una parte y
sin perjuicio de que no tome la posesin de l ni lo reconozca como tal.
Si varias personas realizan trabajos en un inmueble y uno de ellos descubri el tesoro, es a l a quien se
considera descubridor.
Y si en el lugar existen varios tesoros, el descubrimiento se considera por separado respecto de cada uno de
ellos.
No se juzga que descubre quien da los pasos para encontrar el tesoro, ni el que sospecha dnde puede
hallarse, aunque sus datos resulten confirmados. Solo merece esta denominacin quien, como se dijo, lo
hace visible.
El hallazgo de un tesoro no debe ser obra deliberada del hallador no debe contar con autorizacin del
dueo para hacerlo pues si as acontece nada le corresponde, salvo en el supuesto que el que se trate de
las personas que tienen derecho a buscarlo. Con excepcin de este ltimo caso, que involucrara a los
titulares de derechos reales que se ejercen por la posesin, ser considerado descubridor quien primero lo
haga visible. Puede hallarse un ejemplo en el obrero que realiza excavaciones y da con un tesoro oculto. En
tal caso, participa con la adquisicin del 50% del tesoro, hiptesis que se mantiene an en el caso en el que
como mera posibilidad, se le haya advertido la ocurrencia de ese evento.
Si la cosa fuera hallada en terrenos propios, le corresponde al propietario por entero. Si lo fuera en cosa
parcialmente propia, le corresponde la mitad por su consideracin de hallador o descubridor, y sobre la otra
mitad, la porcin que tiene en la titularidad del bien. Cuando el hallador es un tercero, tambin participa con
la mitad del descubrimiento, adjudicndole, por principio la ley, la otra mitad, al propietario.

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SECCIN 3
RGIMEN DE COSAS PRDIDAS

ARTCULO 1955.- Hallazgo. El que encuentra una cosa perdida no est obligado a tomarla, pero si lo hace
asume las obligaciones del depositario a ttulo oneroso (se convierte en tenedor). Debe restituirla
inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo individualiza, debe entregarla a la polica del
lugar del hallazgo, quien debe dar intervencin al juez.

ARTCULO 1956.- Recompensa y subasta. La restitucin de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla debe
hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el hallador puede aceptar la
ofrecida o reclamar su fijacin por el juez. Sin perjuicio de la recompensa, el dueo de la cosa puede liberarse
de todo otro reclamo del hallador transmitindole su dominio.
Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa debe venderse en
subasta pblica. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de conservacin costosa. Deducidos
los gastos y el importe de la recompensa, el remanente pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que se
hall.

Las cosas perdidas no son susceptibles de apropiacin.


-Dado que ellas pertenecen a su dueo, los terceros no tienen la obligacin de tomarla, pero si lo hicieran la
ley le asigna la condicin de depositario a ttulo oneroso.
La razn del artculo es doble. En efecto, como no haba obligacin de tomar la cosa perdida, al hacerlo, el
hallador realiza una gestin til que beneficia al propietario. Por tal motivo, se le asigna la condicin de
depositario.
Quien alega que la cosa fue abandonada debe probarlo, pues la cosa perdida sale de la posesin del dueo
sin su voluntad. Mas la condicin de hallador, lo obliga a restituir a quien tenga derecho a reclamarla. Si no lo
conoce, debe entregarla a la autoridad policial, que dar intervencin al juez.
Si existe duda sobre si la cosa ha sido perdida o si fue abandonada por su dueo, deber estarse a lo primero.
-Adems, el titular tiene que darte lo que gastaste, adems de la recompensa.
Del precepto se extraen dos ejes, cuales son la cuestin atinente a los gastos de conservacin, de actuacin
judicial y la recompensa. Obedecen a dos causas distintas, aunque el propietario que perdi la cosa mueble
puede exonerarse de reembolsar gastos o de pagar la recompensa que fija el juez discrecionalmente, en
caso de que el dueo no haya ofrecido una u ofrecida, no fue aceptada si hace abandono de ella a favor
del hallador.
Tambin el art. 1956 CCyC fija en 6 meses, a contar desde la ltima publicacin de edictos, dando cuenta del
hallazgo, para que se presente el dueo, bajo apercibimiento de rematarla.

SECCIN 4
TRANSFORMACIN Y ACCESIN DE COSAS MUEBLES

TRANSOFRMACIN
ARTCULO 1957.- Transformacin. Hay adquisicin del dominio por transformacin si alguien de buena fe
con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporacin de otra cosa, hace una nueva con intencin
de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, slo debe el valor de la primera. (La
cosa no puede volver a su estado originario y hay buena fe).
Si la transformacin se hace de mala fe, el dueo de la materia tiene derecho a ser indemnizado de todo
dao, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su trabajo o

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el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su eleccin. (La cosa no puede volver a su estado originario y hay
mala fe).
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueo de la
materia es dueo de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo; pero puede
optar por exigir el valor de los gastos de la reversin. (La cosa puede volver a su estado originario y actua con
buena fe).
Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueo de la
cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con indemnizacin del
valor de la materia y del dao. (La cosa puede volver a su estado originario y hay mala fe).

Antes se llamaba especificacin: es cuando por elaboracin del hombre una cosa se transforma en otra.
El artculo caracteriza a este modo de adquisicin del dominio sobre cosa ajena, la alteracin de una cosa
mueble por su sola actividad (trabajo) o la incorporacin de otra, todo ello con la intencin de adquirirla.
Pero la cuestin requiere el siguiente desglose:
a. Materia ajena. Es fundamental que la cosa sobre la que se trabaje sea ajena. Si fuera propia no habra
conflicto, pues el dueo est facultado para transformar la cosa y darle el destino que mejor atienda a sus
intereses.
b. La transformacin se produce por la actividad del transformador o por la incorporacin a la cosa de otra.
(que haya un trabajo sobre la cosa) Si la transformacin de la cosa es consecuencia de un hecho de la
naturaleza, no habra conflicto alguno, dado que la cosa nueva sera propiedad del dueo de la materia.
c. Objeto nuevo. El objeto de la transformacin es, precisamente, la creacin de un objeto nuevo, distinto del
anterior. Es este un requisito insoslayable. Si la actividad se limit a darle un cambio de apariencia (por
ejemplo, la limpieza de la cosa, darle una mano de pintura, aun cuando sea distinta de la originaria, etc.) no
habra propiamente un objeto nuevo.
d. Intencin de apropiarse del objeto nuevo. Existen numerosos ejemplos de personas que aplican su
actividad sobre la materia prima ajena y que, sin embargo, no por ello adquieren el dominio por
transformacin del objeto nuevo o transformado, pues falta en esos supuestos la intencin de apropirselo.
Tal es el caso del escultor que, por encargo, trabaja sobre la piedra que le fue proporcionada para lograr la
forma deseada. Pero s se verificar la figura, si el que le encomend la obra tom el material que luego
entreg al escultor que, de este modo, habr obrado en su nombre.

BUENA O MALA FE:


Hay 4 supuestos:
TRANSOFORMACION DE BUENA FE:
-Irreversible: la cosa no puede volver a su estado originario y el transformador actu con buena fe.
La cosa nueva queda para el transformador pagndole al dueo el valor de la materia. Debe devolver el valor
de la cosa transformada (nico caso en el que la opcin es a favor del transformador)
-Reversible: La cosa puede volver a su estado originario, es reversible y el transformador actu con buena fe.
El dueo de la materia puede quedarse con la nueva cosa pagando el trabajo; en este caso debe pagar al
transformador su trabajo, pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversin.
El dueo de la materia es propietario de la nueva especie, pudiendo pagar el trabajo o exigir los gastos de la
reversin.
TRASNFORMACION DE MALA FE:
-Irreversible: La cosa no puede volver a su estado originario y el transformador acto con mala fe.
El dueo de la materia tiene derecho a ser indemnizado de todo dao, si no prefiere tener la cosa en su

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nueva forma. En este caso debe pagar al transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido de la
cosa, a su eleccin.
El dueo de la cosa transformada, puede optar por ser indemnizado o tener la cosa con su nueva forma,
pagando el trabajo.
-Reversible: La cosa puede volver a su estado originario, es reversible y el transformador actu con mala fe.
El dueo de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con
indemnizacin del valor de la materia y del dao.
El dueo puede reclamar la cosa nueva sin indemnizar o abdicarla a favor del transformador debiendo ser
indemnizado por la materia y el dao.

ACCESION DE COSAS MUEBLES


ARTCULO 1958.- Accesin de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueos acceden entre s sin que
medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva
pertenece al dueo de la que tena mayor valor econmico al tiempo de la accesin. Si es imposible
determinar qu cosa tena mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales.

La accesin es la adhesin natural o artificial de una cosa mueble o inmueble a otra cosa mueble o inmueble.
Es una adhesin perdurable.
La accesin de cosas muebles, a diferencia de la transformacin, se trata del caso en el que los muebles
pertenecen a distintos dueos y, adems, ello se produce sin la accin del hombre. Pues bien, la solucin del
art. 1958 CCyC es concederle al dueo de la cosa el mayor valor econmico que tenga, la propiedad de ella.
En caso de que no pudiera determinrselo, la adquisicin da lugar a un condominio. Puede llegarse a la
accesin de cosas muebles por dos vas: la mezcla o la confusin.

SECCIN 5
ACCESIN DE COSAS INMUEBLES

Dentro de la accesin de cosas inmuebles encontramos:


-Aluvin (adhesin natural)
-Avulsin (adhesin natural)
-Construccin, siembra y plantacin (adhesin artificial)
-Invasin de inmueble colindante

Se trata de modos autnomos de adquirir el dominio que se verifica cuando una cosa inmueble se adhiere a
otra.

ALUVIN
ARTCULO 1959.- Aluvin. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas
durmientes o corrientes que se produce por sedimentacin, pertenece al dueo del inmueble. No hay
acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvin si se provoca por obra del hombre, a menos que
tenga fines meramente defensivos.
No existe aluvin si no hay adherencia de la sedimentacin al inmueble. No obsta a la adherencia el curso
de agua intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueos, en proporcin al
frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvin tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro natural de las
aguas, como por el abandono de su cauce.

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ARTCULO 1960.- Cauce del ro. No constituye aluvin lo depositado por las aguas que se encuentran
comprendidas en los lmites del cauce del ro determinado por la lnea de ribera que fija el promedio de las
mximas crecidas ordinarias.

El aluvin es el acrecentamiento paulatino, lento que va acrecentando un terreno colindante; de manera


continua por el mero transcurso del tiempo.
El aluvin es la accesin paulatina, los acrecentamientos de tierra que reciben los fundos ribereos por
efecto del lento arrastre de las corrientes y que solo con el tiempo son perceptibles. Acrecentamientos de
tierra que recibe paulatinamente e insensiblemente por efecto de la corriente de agua los terrenos
ribereos. Esos acrecentamientos pueden verificarse de dos formas: o con la sedimentacin de las partculas
de tierra que la corriente transporta (aluvin, en sentido propio) o con la retirada de las aguas de una orilla a
otra (terreno abandonado).
Para que se configure el aluvin es preciso que la tierra aluvional no est separada por una corriente de agua
permanente que sea parte del ro. Es decir, para que exista aluvin, la tierra debe estar adherida al terreno
ribereo y haber dejado de formar parte del ro. Por el contrario, si se hubiere acumulado tierra en un lugar
muy cercano al fundo ribereo, pero sin adherirse a l y estando todava separada de l por una corriente de
agua permanente o no intermitente, como dice la norma, no hay aluvin.
Cuando el acrecentamiento de tierra se vio facilitado por obras realizadas por un propietario ribereo, debe
entenderse que el aluvin no es consecuencia directa y exclusiva de la naturaleza.
Otra cuestin que trata el art, que plantea cuando el terreno de aluvin se ha formado a lo largo de varias
propiedades ribereas y es menester proceder a su reparto. Pues bien la divisin debe hacerse entre los
propietarios que pueden tener derecho a ella, en proporcin del ancho que cada una de las heredades.

Tambin se da cuando el rio o corriente de agua se retira insensiblemente de una orilla a la otra dejando
parte del lecho descubierto, en cuyo caso el propietario de la rivera adquiere los terrenos dejados al
descubierto.
Puede que las aguas cambien de curso y corran por un lecho distinto, o se sequen dejando descubierto el
cauce, en cuyo caso tambin le pertenece a l.
Deben ser ros que corran por cauces naturales, si estn canalizados, los mrgenes se limitan por los
diques y no se adquiere la propiedad. Tampoco se aplica a aguas durmientes que disminuyan las aguas.
Que los ros sean no navegables, porque los navegables o mares son del Estado.
Que los terrenos de aluvin estn definitivamente adheridos al predio ribereo.
Que estn adheridos directamente al terreno y no estn separados por una corriente de agua.
Cuando el aumento de tierra es obra de los ribereos y con eso perjudica a otro ribereo, puede pedirse el
restablecimiento de las aguas a du lecho o la destruccin de la obra.
No constituye aluvin lo depositado por las aguas que se encuentran comprendidas en los lmites del cauce
del rio determinado por la lnea de ribera que fija el promedio de las mximas crecidas ordinarias.

La adhesin no debe darse por obra del hombre, salvo que esa adhesin se haga con fines defensivos para la
proteccin del inmueble.
La accesin, en este caso, es por va natural. Como lo indica la parte final del art. 1959 CCyC, el concepto se
extiende a los casos de retiro natural de aguas, como al supuesto de abandono del curso de agua, de su
cauce.

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Segn lo que se establece en el artculo 1960, CAUCE DEL RIO: Siguiendo con el temperamento asumido por
la anterior regulacin, no se adquieren poraluvin las arenas o fango que forman parte del mismo ro o,
ms precisamente, del lecho del ro que se extiende hastalas ms altas aguas en su estado normal.

AVULSIN
ARTCULO 1961.- Avulsin. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza sbita de las aguas que produce
una adherencia natural pertenece al dueo del inmueble. Tambin le pertenece si ese acrecentamiento se
origina en otra fuerza natural.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueo puede reivindicarlo mientras no se adhiera
naturalmente. El dueo del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remocin, mas pasado el trmino
de seis meses, las adquiere por prescripcin.
Cuando la avulsin es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas
perdidas.

Tanto la aluvin como la avulsin implican una adherencia natural por sedimentacin.
La avulsin supone un hecho sbito, un desprendimiento violento provocado por las aguas que las depositan
en otras propiedades, sean inferiores o en la rivera opuesta.
El caso de la avulsin se distingue del aluvin por el hecho de que el incremento (brusco del agua o por otra
obra de la naturaleza) es sbito.
Por ser un acrecentamiento de manera espontanea, rpida, se puede producir de manera comn (por efecto
de las aguas) o por algn otro hecho natural (terremoto, huracanes, etc.)
La conclusin, al igual que el caso anterior enmarcado en los supuestos de accesin en los inmuebles
ribereos, es la de extender el dominio a los desprendimientos recibidos, aunque subsiste la posibilidad de
reivindicar lo perdido por el propietario que lo perdi, si la adherencia no es naturalmente definitiva.
Se adquiere el dominio cuando la cosa fuese adherida en forma definitiva.
Se adquiere cuando se haya operado la prescripcin de seis meses en la cual el dueo de la cosa
desprendida (que conserva la propiedad solo a los efectos de retirarla) puede removerla.
El dueo del desprendimiento no est obligado a retirarla o reivindicarla, ni el dueo del terreno acrecido
puede demandar su retiro ya que es caso fortuito. No existe una accin interrogatoria que lo obligue a
declarar si va a reivindicar la cosa o no dentro de los 6 meses. Si la avulsin trae cosas no susceptibles de
adherencia natural (muebles, materiales) se aplica el rgimen de cosas perdidas.

Se establece, en este caso, un supuesto de prescripcin adquisitiva con plazo diferencial, que es de 6 meses.

CONSTRUCCION SIEMBRA Y PLANTACIN


ARTCULO 1962.- Construccin, siembra y plantacin. Si el dueo de un inmueble construye, siembra o
planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe tambin debe los daos.
Si la construccin, siembra o plantacin es realizada por un tercero, los materiales pertenecen al dueo del
inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el tercero es de mala fe, el dueo del inmueble
puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de valor sea
importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con
indemnizacin del valor del inmueble y del dao.
Si la construccin, siembra o plantacin es realizada por un tercero con trabajo o materiales ajenos en
inmueble ajeno, quien efecta el trabajo o quien provee los materiales no tiene accin directa contra el
dueo del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.

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Este modo de acrecentamiento no es obra de la naturaleza, sino de la accin del hombre.


No debe perderse de vista que, por virtud del principio en el que lo accesorio sigue la suerte de lo principal,
las adherencias que reciba el inmueble, pertenecen al dueo del fundo.
El contenido del art. 1962 CCyC, exige los siguientes desgloses.
La construccin, siembra o plantacin puede hacerse con materiales ajenos por parte de:
a. el dueo del inmueble donde se lo hace debera el valor y/o los daos; o
b. por un tercero.
A su vez, uno y otro puede haber obrado con buena o mala fe. Tambin puede suceder que los materiales
sean propios del tercero que realiza la obra.

Si el dueo de un inmueble construye, siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su
valor. (Ejemplo: soy dueo de un inmueble pero utilizo ladrillos que no son mos, sino de un tercero, debo su
valor.
Si es de mala fe tambin debe adems los daos.
Si la construccin, siembra o plantacin es realizada por un tercero, los materiales pertenecen al dueo del
inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. (Ejemplo: si la cosa vala $10.000 y con la
edificacin le da un valor de $15.000, debe $5.000).
Si el tercero es de mala fe, el dueo del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su
costa, a menos que la diferencia de valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el
trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con indemnizacin del valor del inmueble y del dao.
Si la construccin, siembra o plantacin es realizada por un tercero con trabajo o materiales ajenos en
inmueble ajeno, quien efecta el trabajo o quien provee los materiales no tiene accin directa contra el
dueo del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.

INVASIN DE INMUEBLE COLINDANTE


ARTCULO 1963.- Invasin de inmueble colindante. Quien construye en su inmueble, pero de buena fe
invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueo a respetar lo construido, si ste no se opuso
inmediatamente de conocida la invasin.
El dueo del inmueble colindante puede exigir la indemnizacin del valor de la parte invadida del inmueble.
Puede reclamar su adquisicin total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del
inmueble y, en su caso, la disminucin del valor de la parte no invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser
obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueo del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la invasin,
ste puede pedir la demolicin de lo construido. Sin embargo, si resulta manifiestamente abusiva, el juez
puede rechazar la peticin y ordenar la indemnizacin.

Esta norma prev el rgimen aplicable para las construcciones que se hacen avanzando en el predio vecino.
-Invasor de buena fe: Si es de buena fe, puede obligar al dueo a respetar lo construido si o se opuso de
forma inmediata de conocida la invasin.
Ante el silencio del vecino cuando supo o haya podido saber de la obra, nace el derecho a que el dueo del
predio invadido, respete lo construido, constituyendo ello la adquisicin consecuente por parte del invasor.
Ms para ello, es necesario que el obrar de este ltimo sea de buena fe.
El dueo del inmueble colindante puede exigir la indemnizacin del valor de la parte invadida del inmueble.
Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
-Invasor de mala fe: En este supuesto, en tanto concurra la mala fe junto con la oposicin inmediata de la

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invasin, acuerdan la posibilidad de solicitar la demolicin, o el juez puede rechazar la peticin y ordenar una
indemnizacin.

CAPITULO III
DOMINIO IMPERFECTO

ARTCULO 1946.- Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si est sometido a condicin o plazo
resolutorios, o si la cosa est gravada con cargas reales.

ARTCULO 1964. Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y
el desmembrado. El dominio revocable se rige por los artculos de este Captulo, el fiduciario por lo previsto
en las normas del Captulo 31, Ttulo IV del Libro Tercero, y el desmembrado queda sujeto al rgimen de la
respectiva carga real que lo grava.

En conclusin, es un dominio sujeto a fuertes restricciones:


La cosa no pertenece a su verdadero titular (fiduciario);
Saeto a condicin o plazo (revocable);
Lo ha desmembrado desprendindose de sus atribuciones;

DOMINIO REVOCABLE
ARTCULO 1965. Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condicin o plazo resolutorios a
cuyo cumplimiento el dueo debe restituir la cosa a quien se la transmiti.
La condicin o el plazo deben ser impuestos por disposicin voluntaria expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al trmino de diez aos,
aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o ste sea mayor o incierto.
Si los diez aos transcurren sin haberse producido la resolucin, el dominio debe quedar definitivamente
establecido. El plazo se computa desde la fecha del ttulo constitutivo del dominio imperfecto.

LIMITACIONES: Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al


tiempo de 10aos, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o ste sea mayor o
incierto.
Si los diez aos transcurren sin haberse producido la resolucin, el dominio debe quedar definitivamente
establecido. El plazo se computa desde la fecha del ttulo constitutivo del dominio imperfecto.
El plazo se computa desde la fecha del ttulo constitutivo del dominio imperfecto.
FACULTADES: ARTCULO 1966. Facultades. El titular del dominio revocable tiene las mismas
facultades que el dueo perfecto, pero los actos jurdicos que realiza estn sujetos a las consecuencias de la
extincin de su derecho.
EFECTO DE LA REVOCACIN: ARTCULO 1967. Efecto de la revocacin. La revocacin del dominio de
cosa registrable tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del ttulo de adquisicin o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocacin no tiene efecto respecto de terceros sino en cuanto
ellos, por razn de su mala fe, tengan una obligacin personal de restituir la cosa.
READQUISICION DEL DOMINIO PERFECTO: ARTCULO 1968. Readquisicin del dominio perfecto. Al
cumplirse el plazo o condicin, el dueo revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en
poseedor a nombre del dueo perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la
inscripcin constitutiva, se requiere inscribir la readquisicin; si la inscripcin no es constitutiva, se requiere a
efecto de su oponibilidad.

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EFECTOS DE LA RETROACTIVIDAD: ARTCULO 1969. Efectos de la retroactividad: Si la revocacin es


retroactiva el dueo perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurdicos realizados por el titular
del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueo.

DOMINIO FIDUCIARIO
Se encuentra regulado en el cdigo en el Capitulo 31, Ttulo IV del Libro Terceros.

DOMINIO DESMEMBRADO
La ultima parte del artculo 1964 dice que el dominio desmembrado queda sujeto al rgimen de la respectiva
carga real que lo grava.
Se da cuando el dueo pleno se ha desprendido temporariamente de alguno de los atributos esenciales del
dominio en virtud de una concesin de un derecho real a un tercero (ejemplo: prenda, usufructo, anticresis).
Es un desprendimiento temporario: no se concebira un desprendimiento definitivo o perpetuo de uno de los
atributos esenciales de la propiedad. Tampoco hay dominio desmembrado cuando se haya conferido a
terceros un derecho personal de uso y goce, ejemplo locacin o comodato.
Tanto los muebles como los inmuebles pueden ser objeto del dominio desmembrado.

CAPITULO IV
LMITES AL DOMINIO

Se relaciona con los artculos 1932-1933, efectos.


Son limitaciones de origen legal o convencional porque la ley lo permite.
Un dominio perfecto debe tolerar estos lmites.
Son disposiciones que en virtud de diversas razones ponen ciertos lmites a las facultades que el propietario
tiene sobre su cosa, recortando as el verdadero estatuto del derecho de dominio.
Algunas se fundan en el inters pblico de corte administrativo, y otras en la coexistencia con el derecho
anlogo del vecino, es decir intereses entre las partes.

ARTCULO 1970.- Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el inters
pblico estn regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles
debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdiccin.
Los lmites impuestos al dominio en este Captulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio
de las normas administrativas aplicables en cada jurisdiccin.

Este artculo plantea que cada una de las administraciones locales imponga reglas propias. Todo inmueble
debe limitarse a lo que impongan las jurisdicciones locales.
El uso regular de un derecho real se somete a los municipios, comunas, etc.
Normas que en subsidio del derecho administrativo se imponen como limites en el CCyC.
De lo que se trata, en definitiva, es de adaptar la propiedad privada para que pueda cumplir sus fines
individuales y sociales, armonizando de ese modo con los requerimientos del inters general.
En pos de esa finalidad se la somete a una serie de limitaciones en miras a la conveniencia y al inters
superior de la sociedad.
Las limitaciones al dominio pueden imponerse teniendo en cuenta un fin o inters pblico o privado. Las
primeras se fundan exclusivamente en razones de inters pblico. En las segundas predomina el inters
privado, pero tambin se halla presente el inters pblico. De ah que el artculo disponga que las

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limitaciones impuestas al dominio privado en el inters pblico estn regidas por el derecho administrativo y
no por el derecho civil, lo que justifica que las restricciones que han sido impuestas, teniendo en cuenta el
inters pblico y el privado, sean regidas por el Cdigo.
Las restricciones administrativas son generales porque rigen para todos los propietarios en igualdad de
condiciones, para la comunidad o, al menos, para un sector de ella.
Son adems permanentes, imprescriptibles, no susceptibles de caducidad y obligatorias, pues es el Estado el
que impone al administrado el cumplimiento de una determinada conducta negativa o positiva.
Son ilimitadas y variadas en su nmero y clase, y no dan causa a indemnizacin alguna en caso de resultar
aplicables.

ARTCULO 1971.- Dao no indemnizable. Los deberes impuestos por los lmites al dominio no generan
indemnizacin de daos, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio.

Establece que no se puede indemnizar el dao generado por el lmite al dominio, salvo que genere prejuicios.
Siendo el derecho de propiedad concebido dentro de los lmites a los que se refieren las normas
administrativas y las que se siguen de este captulo, la restriccin que padece el titular no es indemnizable,
puesto que as, en ese marco, es que tiene su derecho.

ARTCULO 1972.- Clusulas de inenajenabilidad. En los actos a ttulo oneroso es nula la clusula de no
transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos
reales. Estas clusulas son vlidas si se refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a ttulo gratuito todas las clusulas sealadas en el primer prrafo son vlidas si su plazo no
excede de diez aos.
Si la convencin no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez aos, se considera celebrada
por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez aos contados desde
que se estableci.
En los actos por causa de muerte son nulas las clusulas que afectan las porciones legtimas, o implican una
sustitucin fideicomisaria.

El dueo puede disponer jurdicamente de la cosa de la que es titular. Puede hacerlo a ttulo oneroso o
gratuito, por actos entre vivos o mortis causa; puede gravarla o abandonarla; puede incluso no hacer nada
de ello .
Como consecuencia de ello, resulta claro que una prohibicin de enajenar o, como dice la norma, de no
transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella determinados
derechos reales, es de ningn valor, salvo determinadas excepciones.
En los actos a titulo oneroso: (aquellos en los que hubo contraprestacin) es nula la clausula que prohbe
enajenar a persona alguna, pero es vlida la que prohbe a persona determinada.
Ya que lo que intenta evitar es que la cosa quede fuera del comercio.
Ejemplo: es nulo si yo te vendo mi casa y arreglamos que no la vas a vender ms.
Ejemplo: es vlido si yo te vendo mi casa y arreglamos que no la vas a poder vender a Andrea Prez y
Facundo Gimnez (en singular o plural a determinadas personas).
En los actos a titulo gratuito: (aquellos que son gratuitos para el que la adquiere, no implica una
contraprestacin que pueda medirse, ejemplo donacin), en este caso, son validas ambas clusulas de
persona determinada o persona alguna, si su plazo no excede los 10 aos.
Ejemplo: puede prohibirse que enajene el bien recibido por herencia o donacin por un mximo de 10 aos.
Pasado esos aos, el dominio vuelve a ser pleno.

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- Si la convencin no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez aos: se considera celebrado
por 10 aos (puede establecer menos tiempo pero no ms).
- En los actos por causa de muerte son nulas las clusulas que afectan las porciones legtimas, o implican una
sustitucin fideicomisaria: si el acto es mortis causa (testamento) y se ha dispuesto una clausula de
inenajenabilidad, son nulas las que afectan porciones legitimas o implican una sustitucin fideicomisaria.

ARTCULO 1973.- Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos,
vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la
normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorizacin administrativa
para aqullas.
Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remocin de la causa de la molestia o su
cesacin y la indemnizacin de los daos. Para disponer el cese de la inmisin, el juez debe ponderar
especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el inters general y las
exigencias de la produccin.

-Las inmisiones hacen referencia a cuando alguna actividad del vecino inmiscuye o genera molestias. Estas
actividades no pueden exceder la normal tolerancia entre vecinos (humos, calor, luminosidad, ruidos,
vibraciones, o inmisiones similares) teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie
autorizacin para aquellas. No se trata de una simple norma ms de derecho de daos o de responsabilidad
civil, sino que se erige en una verdadera regla protectora de la salud y del medio ambiente.
-Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remocin de la causa de la molestia
(ejemplo, sacar el boliche del centro) o su cesacin (dejar de taladrar a las 3 de la maana) y la
indemnizacin de los daos. Esto es importante, ya que antes de la unificacin del cdigo, se deba optar por
la cesacin o la indemnizacin de los daos, segn lo estableca el Cdigo de Vlez.
-Esta accin la puede intentar cualquiera que tenga la tenencia o la posesin del inmueble, aunque no sea
dueo, y se dirige contra el vecino (sea o no lindero), y no el dueo.
-Para disponer el cese de la inmisin, el juez debe ponderar (evaluar) especialmente el respeto debido al uso
regular de la propiedad (ejemplo, si hay un edificio y lo usan como consultorio odontolgico, no es el uso
regular del depto ese, y genera prejuicios), la prioridad en el uso, el inters general y las exigencias de la
produccin.

ARTCULO 1974.- Camino de sirga. El dueo de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los
cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince
metros de ancho en toda la extensin del curso, en la que no puede hacer ningn acto que menoscabe
aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artculo.

El camino de sirga responde a una antigua institucin que limita las facultades del propietario ribereo a
cursos de agua que en los que tenga lugar el transporte de personas o cosas con la finalidad de satisfacer las
necesidades del trnsito o de las actividades desplegadas por los navos. Ello se materializa imponindole al
propietario no construir en la franja que determina el precepto y nace en cabeza del perjudicado una
accin para remover aquello realizado en infraccin.
Debe decirse que el camino de sirga consiste en una calle que los propietarios de los fundos ribereos deben
ceder con el objeto de favorecer un tipo especial de navegacin.
Implica el uso de una cuerda gruesa o sirga que es atada al tope de un palo colocado por lo comn en el
medio de la embarcacin y tirada por hombres o animales que avanzaban por el camino de sirga.

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Los propietarios limtrofes con los ros o canales que sirven a la comunicacin por agua estn obligados a
dejar una calle o camino pblico de 15 metros hasta la orilla. Ya que es de dominio pblico del estado. La
lnea respecto de la cual se impone la limitacin se redujo de 35 a 15 mts.

-El dueo del terreno no pierde el dominio sobre la zona del camino de ribera; puede disponer de los
productos naturales aunque no tendra derecho a sembrar, plantar o edificar, ni tampoco hacer alguna
construccin ni reparar antiguas ni deteriorar el terreno. Tampoco se puede usar el camino de sirga para la
realizacin de obras tales como muelles, astilleros, puertos, etc.
La limitacin al dominio para los dueos de un inmueble colindante a cualquiera de las orillas de los cauces o
sus riberas, en tanto aptas para el trasporte por agua, consiste en que en dicho camino o espacio de tierra no
puedan realizarse construcciones. Tambin supone la imposibilidad de reparar las existentes con
anterioridad.
-Existan razones de inters pblico que fundamentaban esta imposicin. Serva a la navegacin fluvial y a
travs de ella al transporte de personas y cosas. Sin embargo en la actualidad no tiene inters prctico.

ARTCULO 1975.- Obstculo al curso de las aguas. Los dueos de inmuebles linderos a un cauce no pueden
realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su direccin o velocidad, a menos
que sea meramente defensiva.
Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereo o de un tercero, puede remover el obstculo,
construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior, y
reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnizacin de los dems daos.
Si el obstculo se origina en un caso fortuito, el Estado solo debe restablecer las aguas a su estado anterior
o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.

Existe una prohibicin elemental en la materia: la de no alterar de cualquier manera el curso de agua
navegable. Ello obedece a que se trata de cosas pertenecientes al dominio pblico del Estado, e intervenir el
particular (modificando su direccin, realizando obst-culos, etc.) constituye una accin extraa a sus
facultades e invasivas de las de otro sujeto.
Los particulares pueden usar las aguas siempre y cuando no alteren su curso ni afecten de modo alguno la
navegacin (v.gr., colocando redes para pescar). El precepto tiende a preservar el derecho a la libre
navegacin, en tanto que la prohibicin establecida procura resguardar las aguas de una utilizacin reida
con el inters general.
Por cierto que si tales alteraciones fueron causadas por un caso fortuito o fuerza mayor (ejemplo caen dos
rboles y tapan el curso de las aguas), los gastos necesarios para la restitucin de las cosas al estado anterior
correspondern al Estado nacional o provincial, pues es a dichos entes a los que pertenece el ro. Pero si
fueron motivadas por culpa de alguno de los ribereos que hiciese obra perjudicial, o destruyese las obras
defensivas, deber afrontar tales erogaciones con ms la indemnizacin del dao ocasionado, la que se
determinar segn los principios generales.

ARTCULO 1976.- Recepcin de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las piedras que se
desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre en su
desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extrada artificialmente, la arena o las piedras que
arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles que las reciben.

Los terrenos inferiores deben soportar las aguas que provienen de los terrenos superiores, sea que se trate
de aguas de lluvias o de fuentes o manantiales. Igual solucin cabe cuando ellas arrastren arena y piedra.

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Como lo precisa el artculo, el propietario de los bajos (terrenos inferiores), no debe impedir la
recepcinnatural de agua como manantiales, arena o piedras.
Si los propietarios de los fundos inferiores estn obligados a recibir las aguas de los fundos superiores, por la
misma razn debern recibir las arenas y piedras que se arrastren con tales aguas.
Si puede hacerlo respecto de aquellos desechos producidos por el hombre (industriales) arrastrados hacia
predios inferiores, como tambin de aguas, piedras y arena, si prueba que no causan perjuicio.
En cambio, el propietario del fundo inferior no est obligado a recibir las aguas subterrneas que salen a la
superficie por la intervencin del hombre (v.gr., agua extrada de un pozo), o las aguas pluviales cadas en
techos y las aguas servidas, a menos, claro est, que se hubiese constituido una servidumbre.

Estn obligados a recibir las aguas que descienden a ellos naturalmente desde terrenos superiores.
Tambin estn obligados a recibir arenas y piedras que arrastren y el dueo del terreno superior no puede
reclamar su dominio. El dueo del terreno superior tiene prohibido agravar la situacin del inferior
redirigiendo las aguas a un solo punto o hacindola ms torrentosa. No puede el dueo del terreno inferior
hacer algn dique o construccin que refluya las aguas al terreno superior.

ARTCULO 1977.- Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra. Si es
indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las
personas que trabajan en la obra, el dueo del inmueble no puede impedirlo, pero quien construye la obra
debe reparar los daos causados.

A veces la realizacin de una obra no puede hacerse sin ocasionar molestias al propietario lindero, como la
colocacin de andamios u otros servicios provisorios. Si es indispensable poner andamios u otras
instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el
dueo del inmueble no puede impedirlo, pero quien construye la obra debe reparar los daos causados.
Las construcciones en predios vecinos (mejoras o edificaciones), usualmente exigen realizar construcciones
provisorias en predios contiguos, como andamios, con el objeto de que desde all se labore o se impida que
materiales afecten al vecino.
A su vez, del precepto se deduce que el vecino no tiene en tal caso derecho a oponerse, bien que deja a salvo
su derecho a ser indemnizado.
Ello, por cierto, no excluye la necesidad del constructor de requerir el correspondiente permiso para la
colocacin de los andamios o servicios, pero en caso de negativa o silencio ante ese requerimiento, podr
aquel recurrir a la justicia para que lo obligue a soportar las molestias.
Como se destaca, tales molestias son las indispensables para poder realizar la obra.

ARTCULO 1978.- Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no
pueden tenerse vistas que permitan la visin frontal a menor distancia que la de tres metros; ni vistas
laterales a menor distancia que la de sesenta centmetros, medida perpendicularmente.
En ambos casos la distancia se mide desde el lmite exterior de la zona de visin ms cercana al inmueble
colindante.

Bajo el trmino vistas el artculo engloba los supuestos en que el propietario vecino realiza aberturas
(ventanas, balcones, etc.) en su inmueble desde las que, de manera directa u oblicua, puede acceder con su
visin el predio contiguo.
Pues bien, el precepto prohbe que las vistas se construyan en la pared medianera, dado que, por tratarse de
un condominio, su faccin importara traspasar el halo de facultades que tiene sobre esa pared que

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pertenece a ambos vecinos.


Fuera de ese caso, en las construcciones que realice dentro de su predio, cada propietario puede abrir vistas
solo a una distancia superior de las medidas mnimas prescriptas.
Hay distintas clases de vistas: las frontales y las laterales u oblicuas. En las primeras, la vista es directa y, por
ello, no pueden estar a una distancia menor a tres metros de la lnea divisoria. En las laterales u oblicuas, en
cambio, la vista es ms forzada, pues nicamente se logra torciendo la cabeza, es decir mirando de costado, y
por esa razn la ley es menos rigurosa y las admite hasta una distancia de sesenta centmetros desde la lnea
de separacin de las dos propiedades.

ARTCULO 1979.- Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no
pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centmetros, medida desde la superficie
ms elevada del suelo frente a la abertura.

Las luces son tambin aberturas que deben efectuarse fuera del muro medianero. Su objeto es proveer de
luz y aire nicamente a habitaciones u otros espacios de un fundo.
Tratndose de un muro lindero, la abertura de luces est permitida bajo determinadas pautas de altura (la
ventana debe estar colocada a una altura no menor a la de un metro ochenta centmetros) desde la
superficie ms elevada del suelo frente a la abertura. Ello persigue el propsito de evitar que se mire u
observe a travs de ella.
Por la altura mnima que la norma expresa, queda claro que ellas las luces no permiten de ordinario la
visin del hombre hacia el exterior, con lo que la invasin al predio vecino resulta menor y no afecta su
intimidad.
Las medidas que fija el artculo se aplican en tanto que las legislaciones locales no establezcan otra.
Prevalecen, en su caso, las establecidas por las municipalidades.

ARTCULO 1980.- Excepcin a distancias mnimas. Las distancias mnimas indicadas en los artculos 1978 y
1979 no se aplican si la visin est impedida por elementos fijos de material no transparente.

Elementos fijos con material no transparente, pueden serlo aquellos de cualquier sustancia (vidrios, hierros,
plsticos, etc) en la medida que impidan la vista hacia el predio vecino y estn enclavados en la abertura. La
excepcin se aprecia ajustada en la medida que en la instalacin efecte de manera definitiva.

ARTCULO 1981.- Privacin de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no
puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo prive de la
luz o de la vista.

Como consecuencia del carcter absoluto del dominio, es implcito que la accin de su titular se ejerza sin
otros condicionamientos que los resultantes del ttulo, como tambin del orden pblico y el numerus
clausus.
De manera que, si bien se protege el ejercicio del dominio aunque prive a terceros de ventajas o
comodidades, ello es as en tanto tal ejercicio no fuere abusivo.
Pues bien, el hecho de que las luces y vistas sean concretadas en un predio, en modo alguno impide que en
el del vecino se realicen obras que lo priven de las ventajas que den la luz, el aire o la vista.
En efecto, lo nico que imponen las limitaciones en la materia, es que se realicen tales aberturas a una
distinta de aquella autorizada, pero no una servidumbre que impida al colindante desarrollar plenamente su
derecho de propiedad. Tal sera el caso de elevar una pared, hacer una construccin, en fin, ejercer
regularmente el derecho desde su fundo, aunque lo prive [al otro] de luz o de la vista.

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ARTCULO 1982.- rboles, arbustos u otras plantas. El dueo de un inmueble no puede tener rboles,
arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueo
afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las
molestias. Si las races penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por s mismo.

En el marco de las limitaciones que se imponen recprocamente a los propietarios vecinos, encontramos
que la cercana de rboles, arbustos u otras plantas puede alterar la normal tolerancia entre ellos.
No se pueden tener rboles, arbustos u otras plantas que causen molestias que excedan la normal tolerancia.
Las ramas y races que se extienden sobre las construcciones, jardines o patios vecinos pueden exigir ser
cortadas en la parte que se introduce en la propiedad. En cambio en las races, las puede cortar por s mismo.
Por tal motivo, y solo en la medida en que ello acontezca, es que se regula el asunto en este artculo
autorizando a demandar el retiro de los rboles, arbustos u otras plantas.
En el caso de las ramas, ellas pueden avanzar sobre la propiedad vecina, en cuyo caso el dueo de esta podr
pedir al dueo del rbol que las corte.
Tratndose de races, est eximido de tal requerimiento y puede cortarlas directamente, esto es por s
mismo.

EXTINCIN DEL DOMINIO


ARTCULO 1907.- Extincin. Sin perjuicio de los medios de extincin de todos los derechos patrimoniales y
de los especiales de los derechos reales, stos se extinguen, por la destruccin total de la cosa si la ley no
autoriza su reconstruccin, por su abandono y por la consolidacin en los derechos reales sobre cosa ajena.

Est relacionado con la perpetuidad. Ejemplo: si yo vendo mi casa, para mi el dominio se termin, pero no
porque queda en cabeza de otra persona.
El artculo enumera los medios de extincin generales de los derechos reales. Al precisar sobre los modos
generales, en el marco de estas disposiciones, invita a concentrarnos en tres hiptesis comunes, que son:
a. la desaparicin definitiva del objeto de los derechos reales;
b. la voluntad expresa de renunciar al derecho ejercido;
c. la reunin de ms de un derecho sobre la cosa.
Sobre los modos generales, diremos que la previsin legal recuerda a la extincin del derecho real por
destruccin, abandono y consolidacin; hiptesis que en el primero de los casos, en rigor, se traduce en la
desaparicin del derecho por carecer de objeto; en el segundo, en un estado interino de extincin, pues
abandonada la cosa y si ella no fuera apropiada por un tercero puede volver a recobrarse sin que se
reconozca por ese hecho una nueva; y por ltimo la consolidacin, la que parece referir ms a la reunin de
derechos existentes, para quedar alcanzados por uno mayor, a favor del mismo titular.

Esa extincin del dominio puede ser:


-ABSOLUTA: son las que implican la extincin del dominio sobre la cosa no solo para quien es el dueo, sino
para cualquiera porque la cosa desaparece o nadie es el titular de su dominio.
Ejemplo: la cosa desaparece.
Se puede dar:
Por la destruccin o consumo total de la cosa.
Es puesta fuera del comercio
Abandono de la cosa cuando nadie ms se la apropia.
-RELATIVA: son las que implican que el dominio se extingue para quien es el dueo, pero es adquirido por
otra persona.

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Ejemplo: si yo vendo mi casa, para m el dominio se termin, pero no porque queda en cabeza de otra
persona.
Se puede dar:
Por la tradicin hecha de ellas con la inscripcin que corresponda, si se exige.
Sucesin por causa de muerte
Transmisin judicial de la propiedad
Transferencia por cualquiera de los modos regulados, accesin, prescripcin, transformacin.

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2) EL CONDOMINIO
CAPITULO I
DISPOSICIONES GENERALES

CONCEPTO
ARTCULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece
en comn a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa (ideal). Las partes de los
condminos se presumen iguales, excepto que la ley o el ttulo dispongan otra proporcin.

Es un derecho real sobre una cosa parcialmente propia.


Es principal
Puede recaer sobre todo tipo de cosas: muebles, inmuebles, registrables o no registrables.
Se ejerce sobre la posesin.
Pluralidad de sujeto: los sujetos activos condminos son plurales, es decir que hay una comunidad de
actores: 2 o ms personas comparten la titularidad de un mismo objeto.
Partes indivisas: cada persona es titular de una porcin ideal de la cosa. El derecho de cada propietario lo
es por su parte indivisa, que es lo mismo que decir le corresponde un medio, o el 60%.
Unidad de objeto: que se fracciona en porcentajes matemticos.
Las relaciones entre los condminos van a variar respecto al uso y goce de la cosa.

No puede haber ms de un dueo de una misma cosa. Es que el condominio supone la existencia de varias
personas que son titulares de una cosa por una parte indivisa. La parte indivisa es la medida del derecho de
cada condmino.
Se expresa a travs de un porcentaje que representa la participacin que cada uno tiene sobre la cosa comn
pero con la singularidad de que, la cuota no se identifica con ninguna parte materialmente determinada de
ese objeto, sino que es ideal.

*DIFERENCIA CON LA PROPIEDAD HORIZONTAL:


En la propiedad horizontal, cada uno de los integrantes del consorcio es dueo exclusivo de la unidad y
condmino de las partes comunes, en cambio en el condominio se es dueo de la cuota parte.
La propiedad horizontal hace nacer una figura llamada consorcio que se regula por un estatuto, en cambio el
condominio no hace surgir ninguna figura y se rige por las disposiciones del CCyC.

FORMAS DE CONSTITUCIN DEL CONDOMINIO


De acuerdo a los modos generales de adquirir derechos reales, el condominio puede constituirse por
contrato, por acto de ltima voluntad o en los casos que la ley disponga.
Por contrato cuando varias personas adquieren conjuntamente una cosa comn, o enajenan a un tercero
una parte de ella.
Por testamento cuando el causante lega una misma cosa a ms de una persona.
La ley en diversos supuestos impone el condominio de cosas (muros medianeros, fosas, cercas, al uso
comn de dos heredades).
Sin embargo, hay supuestos en los que no se da ninguno de los 3 casos anteriores:
Cuando uno de los condminos enajen a un tercero su cuota parte (no surge de un contrato, sino que
surge de la voluntad unilateral).
Cuando varios herederos suceden universalmente la cuota parte indivisa que tenia en condominio el

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causante.
Cuando varias personas poseen simultneamente una cosa en el plazo de tiempo necesario para usucapir.

APLICACIONES SUBSIDIARIAS
ARTCULO 1984.- Aplicaciones subsidiarias. Las normas de ste Ttulo se aplican, en subsidio (ausencia) de
disposicin legal o convencional, a todo supuesto de comunin de derechos reales o de otros bienes. Las
normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Ttulo.

Esto significa que estas normas se aplican en la medida que no exista alguna disposicin legal o acuerdos de
voluntades.

DESTINO DE LA COSA
ARTCULO 1985.- Destino de la cosa. El destino de la cosa comn se determina por la convencin, por la
naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.

El destino de la cosa va a estar determinado en primer lugar por lo que establezcan los condminos, luego
por la naturaleza de la cosa (es decir para que est destinada) o cual era el uso que se le daba a la cosa.
Lo habitual es que los condminos se pongan de acuerdo en cul habr de ser el destino de la cosa y en tal
supuesto el convenio al que arriben ser obligatorio entre ellos.
Ese acuerdo que puede ser modificado en cualquier tiempo es, la regla a la que deber sujetarse el uso y
goce de la cosa (art.1986).
Pero, en caso de que no se haya celebrado convenio alguno en ese sentido, habr de estarse a la naturaleza
de la cosa o al uso al que en los hechos ella estaba afectada.
Estas pautas juegan de modo subsidiario, esto es, a falta de aquel pacto y la determinacin de tales aspectos
importa una cuestin de hecho que podr variar de acuerdo a las circunstancias de cada caso. Entonces, de
no mediar acuerdo entre los condminos, ser el juez quien deber establecer cul es el destino de la cosa
en funcin de las pautas indicadas.

USO Y GOCE DE LA COSA


ARTCULO 1986.- Uso y goce de la cosa. Cada condmino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar
de la cosa comn sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio inters u obstaculizar el ejercicio
de iguales facultades por los restantes condminos.

El condominio es un derecho que se ejerce por la posesin (art. 1891 CCyC) y que concede a sus titulares
los condminos o comuneros el derecho de usar y gozar de la cosa comn. Ese derecho, sin embargo, no
es absoluto y presenta una serie de limitaciones.
Si bien, en principio, la posesin del condmino alcanza o se proyecta a toda la cosa, las particularidades de
este derecho real principalmente, como se dijo, la existencia de una pluralidad de titulares determinan
que ese uso y goce no pueda asimilarse completamente al del dueo. Por ello es que las facultades del
comunero se encuentran sujetas a las limitaciones.
Los condminos pueden ponerse de acuerdo y convenir cul es el destino al que sujetarn la cosa. De mediar
tal convenio habr que estar a sus trminos.
Las facultades del condmino con relacin a la cosa comn encuentran un lmite en el derecho de los dems
copropietarios. De ah que no puede deteriorarla o degradarla, pues su derecho no es tan completo y
extenso como el del dueo. Tampoco puede ejercerlo de una manera que perjudique el igual derecho de los
dems (v.gr., si el condominio recae sobre un inmueble edificado, todos los comuneros tendrn derecho a
vivir en l o a explotarlo en la medida de sus posibilidades).

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

En resumidas cuentas, el condmino no puede usar y gozar de la cosa de cualquier manera.


Ese aprovechamiento tiene una triple limitacin: no puede alterar el destino de la cosa; deteriorarla en su
propio inters; ni obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condminos.

CONVENIO DE USO Y GOCE


ARTCULO 1987.- Convenio de uso y goce. Los condminos pueden convenir el uso y goce alternado de la
cosa comn o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.

Es natural que los condminos acuerden el modo como habrn de usar y gozar de la cosa comn. Ese pacto
recibe el nombre de convenio de uso y goce.
El CCyC admite los convenios de uso y goce de la cosa comn con un criterio amplio, pues no solo autoriza
que el aprovechamiento se haga en forma alternada, esto es sucesiva y con rotacin entre los distintos
copropietarios segn la proporcin de su parte indivisa, sino que tambin habilita el uso y goce simultneo,
exclusivo y excluyente de la cosa, aunque circunscripto a partes materialmente distintas.
En el caso que no se pueda dar el use y goce en simultneo, por ejemplo en el caso de un reloj de mano, se
dispone lo que establece el art. 1993 (imposibilidad de uso y goce en comn).

Tanto en el artculo 1986 y 1987, los condminos se ponen de acuerdo por el destino de la cosa, y adems
por su uso y goce; y establecen que ese objeto puede ser utilizado por ambos o por uno solo.
Cada condmino adems podr tener un uso exclusivo sobre una parte material de la cosa.

USO Y GOCE EXCLUYENTE


ARTCULO 1988.- Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o
calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnizacin a los restantes condminos, sino a partir de la
oposicin fehaciente y solo en beneficio del oponente.

Este artculo hace referencia al uso excluyente que tiene un condmino por sobre todos los dems, el cual no
le da derecho a una indemnizacin.
Ninguna duda cabe de que los condminos excluidos pueden ejercer la facultad que les concede el art. 1997
CCyC (derecho a pedir la particin), y de ese modo poner fin al condominio por medio de la particin.
Pero podran no tener esa intencin y, en razn de su inters en la cosa, pretender simplemente hacer valer
el derecho que les acuerda el art. 1986 CCyC y reclamar una compensacin por el uso unilateral y exclusivo
del o los otros copartcipes.
Se tiene que el condmino que no ejerci el ius prohibendi y toler que el otro u otros usaran la cosa
comn, no tiene derecho a exigir indemnizacin alguna, dado que con su silencio consinti aquella
ocupacin.
Una vez exteriorizada esa voluntad, nace para el excluido el derecho a reclamar el valor locativo en la medida
de su inters y desde esa manifestacin.
Por lo tanto, antes de la intimacin no existe obligacin alguna exigible, pues cada cond- mino tiene
derecho a usar y gozar de la cosa comn, el que puede ejercer, se reitera, sin el consentimiento del o de los
dems copropietarios.
Pero una vez exteriorizada aquella oposicin, y puesta en conocimiento del comunero que tiene la cosa,
surgir la obligacin.
Recin a partir de la oposicin fehaciente nace el derecho del condmino no usuario a obtener una
indemnizacin de parte del condmino que lo excluy en el uso y goce de la cosa.
Ejemplo: mortis causa se sucede a los hijos los bienes del difunto, y uno de los hijos vive en su casa. El cdigo

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

establece que por todo el tiempo que estuvo viviendo no debe pagar indemnizacin, pero si luego cuando
alguno de sus hermanos le reclama la casa.
Es decir, luego de que muera el padre uno de sus hijos vivi 5 aos en la casa, por ese tiempo que vivi no
debe pagar indemnizacin, pero si uno de sus hermanos le reclama fehacientemente, desde el momento que
le reclama s.
Hay que sealar los siguientes puntos del artculo:
a. Solo opera a partir de la notificacin. Es preciso hacerle saber a quien tiene la cosa la oposicin al uso
exclusivo o en una medida mayor a la convenida o permitida. Recin entonces podr ese sujeto saber que el
aprovechamiento que ha venido realizando dej de ser consentido y que en lo sucesivo deber afrontar las
consecuencias previstas en la norma.
b. La oposicin debe ser fehaciente. La expresin denota que la manifestacin de la voluntad debe ser
clara e inequvoca en cuanto a la oposicin al uso y goce exclusivo o excesivo de la cosa comn. No debe
haber dudas al respecto, y si las hay, la indemnizacin no procede.
c. La indemnizacin se refiere al canon locativo. nicamente se computa el precio por el uso y goce
exclusivo de la cosa comn. Ello no quita que de haber otros daos tambin puedan ser reclamados con
sustento en las normas del CCyC que regulan el deber de responder.
d. La indemnizacin se limita a la medida del inters del condmino oponente. La pretensin del
condmino excluido no puede ir ms all de su parte indivisa, que es la medida de su derecho. Admitir otra
cosa, como que el condmino oponente pueda percibir la totalidad del canon locativo, importara un
enriquecimiento sin causa que no debe ser admitido.
e. La indemnizacin corresponde nicamente a quien se opuso. As lo aclara la norma pero, en realidad, la
solucin no es sino una consecuencia o concreta aplicacin de lo apuntado en la nota anterior.

FACULTADES CON RELACIN A LA PARTE INDIVISA


ARTCULO 1989.- Facultades con relacin a la parte indivisa. Cada condmino puede enajenar y gravar la
cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condminos.
Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la particin, que les es inoponible.
La renuncia del condmino a su parte acrece a los otros condminos.

Las facultades de los condminos pueden ser apreciadas con relacin a la parte indivisa o bien respecto de la
cosa comn. Esto quiere decir que cada condmino puede enajenar o gravar la cosa sin el consentimiento de
los dems. Es decir que no est obligado a permanecer en el condominio.
Cada condmino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa. Puede hacerlo a ttulo
oneroso o gratuito, por actos por entre vivos o por causa de muerte, y en cualquier caso podr ejercer estas
facultades sin el asentimiento de los restantes condminos, lo cual es lgico pues ya que se habla de
facultades autnomas.
Adems el condmino puede renunciar a su parte indivisa. Esta posibilidad se encuentra contemplada en el
art. 1907 CCyC que dispone que, entre otros modos, los derechos reales se extinguen por su abandono.

DISPOSICION Y MEJORAS CON RELACIN A LA COSA


ARTCULO 1990.- Disposicin y mejoras con relacin a la cosa. La disposicin jurdica o material de la cosa,
o de alguna parte determinada de ella, slo puede hacerse con la conformidad de todos los condminos.
No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los lmites de uso y goce de la cosa
comn, cada condmino puede tambin, a su costa, hacer en la cosa mejoras tiles que sirvan a su mejor
aprovechamiento.

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

El CCyC trata aqu sobre las facultades que el condmino cuenta con relacin a la cosa comn.
La regla que se consagra es que el condmino no puede aisladamente realizar actos de disposicin material o
jurdica sobre la cosa comn o sobre una parte determinada de ella. Tales actos quedan condicionados a la
conformidad de todos los comuneros, no a una mayora determinada. Es decir que para disponer la cosa en
su totalidad necesito la conformidad de todos los condminos.
El CCyC admite que el condmino pueda realizar determinados actos respecto de la cosa comn sin
necesidad de la conformidad de los restantes cotitulares. Se trata de las mejoras necesarias y tambin,
dentro de los lmites de uso y goce de ese objeto, de las tiles que sirvan a su mejor aprovechamiento,
aunque en este caso se aclara que son a su costa.
Es decir que no se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias, y todos deben poner su parte para esa
mejora, por la circunstancia de que su realizacin hace a la conservacin en buen estado de la cosa comn; y
en el caso que sea una mejora til, solo es a su costa, es decir uno de los condminos, el que lo quiera
realizar, ya que estas mejoras si bien permiten maximizar el uso y goce del condmino que las hace, no dejan
de beneficiar a los dems condminos.

GASTOS Y DEUDAS EN BENEFICIO DE LA COMUNIDAD


ARTCULO 1991.- Gastos. Cada condmino debe pagar los gastos de conservacin y reparacin de la cosa y
las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relacin a sus partes
indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condmino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.

ARTCULO 1992.- Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condmino contrae deudas en beneficio de


la comunidad, es el nico obligado frente al tercero acreedor, pero tiene accin contra los otros para el
reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresin de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes
iguales. Quien ha pagado de ms con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra
los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporcin.

En estas normas el CCyC se ocupa de regular sobre las obligaciones que pesan sobre los condminos. El art.
1991 CCyC lo hace respecto de los gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn; el art. 1992 CCyC,
de las deudas en pro de la comunidad.
Son erogaciones realizadas en inters de todos los comuneros y no nicamente en provecho de quien lo hizo,
porque por su intermedio se contribuy al mantenimiento de la cosa.
A partir de ello es lgico que quien realiz el gasto pueda reclamar a los dems condminos el reembolso de
lo que pag en exceso a su cuota. Esos otros copartcipes, obviamente, afrontarn ese pago en la medida de
su propia alcuota, a menos que se haya convenido otra cosa. Es decir, que cada condmino debe pagar los
gastos de conservacin y reparacin de la cosa, y las mejoras necesarias, adems de reembolsar lo que los
otros hayan pagado en exceso.
El condmino puede abandonar su parte indivisa. As lo autoriza el art. 1989 CCyC, que tambin determina
que la parte del renunciante acrece a los dems condminos. El art. 1991 CCyC complementa esa regulacin
al disponer que la renuncia no tiene efectos liberatorios de la deuda.
De ah que, si bien puede renunciar, ese abandono no lo exime de su responsabilidad por los gastos
realizados en concepto de conservacin y reparacin de la cosa.
Si el condmino no ejerci la facultad de abandonar y tampoco contribuy al pago del gasto en la proporcin
que le corresponde, la ley le impone la obligacin de abonar los intereses corridos desde la fecha en que se

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hizo el pago. La mora es automtica.


Por cierto que una vez pagada la deuda, el condmino tiene accin de reembolso con relacin a los dems
comuneros, tal como lo expresa el artculo.
Si la deuda ha sido contrada por todos los condminos, pueden darse dos posibilidades, segn que al
contratar con el tercero nada se haya expresado sobre la manera en que los condminos habrn de
responder, o si, por el contrario, se expres la medida en que se obligaron o se pact expresamente la
solidaridad de la obligacin.
En el primer supuesto, la obligacin resultante es simplemente mancomunada y por tanto, deber dividirse
en tantas partes iguales como deudores haya.
Si, en cambio, se pact la solidaridad, la totalidad de la deuda podr ser reclamada por cualquiera de los
acreedores a cualquiera de los deudores dejndose a salvo el derecho de quien pag a reclamar el reembolso
de los dems.
Puede tambin ocurrir que se haya dejado constancia de las partes o cuotas que corresponden a cada uno de
ellos. En ese caso, frente al acreedor, los condminos respondern conforme a tal expresin, tanto si estas
cuotas coinciden realmente con las partes indivisas que cada uno tiene en el condominio o no.

CAPITULO II
ADMINISTRACIN

IMPOSIBILIDAD DE USO Y GOCE EN COMN


ARTCULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en comn. Si no es posible el uso y goce en comn por
razones atinentes a la propia cosa o por la oposicin de alguno de los condminos, stos reunidos en
asamblea deben decidir sobre su administracin.

Diversos factores pueden determinar que el uso y goce de la cosa comn no sea posible. Para tal caso, el
CCyC determina que el asunto deber ser resuelto por los condminos reunidos en asamblea.
Es decir que si no es posible el uso y goce en comn por sus propias razones o por oposicin de alguno de los
condminos, se debern reunir en una asamblea y decidir su administracin.
El uso y goce conjunto e indistinto a que tienen derecho los condminos puede, en determinados casos, ser
imposible en los hechos. A veces ello resultar por razones atinentes a la propia cosa, y en otros por el
ejercicio del ius prohibendi de parte de algunos de los condminos.
En el primer caso, son factores atinentes a la cosa las que impiden el aprovechamiento comn, tal el caso,
por ejemplo, de un departamento de muy reducidas dimensiones.
En el segundo, es la voluntad expresada por alguno de los condminos. Para estos supuestos, y siempre que
ninguno de ellos haga uso de la facultad que tienen de pedir la divisin de la cosa comn, se establece que la
cuestin debe ser resuelta en la asamblea.

ASAMBLEA
ARTCULO 1994.- Asamblea. Todos los condminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria
y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipacin razonable.
La resolucin de la mayora absoluta de los condminos computada segn el valor de las partes indivisas
aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte.

Todos los condminos deben ser informados por la finalidad de la convocatoria y deben ser citados a la
asamblea de forma fehaciente y con una razonable anticipacin.

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La asamblea es el mbito donde se discuten y resuelven las cuestiones de inters comn de los condminos,
como lo relativo a la administracin de la cosa.
El cdigo de Vlez, exiga un qurum equivalente a la unanimidad para que la asamblea pueda vlidamente
sesionar. El CCyC, por el contrario, ya no exige que estn todos presentes en el acto de la reunin sino que
hace especial hincapi en la necesidad de que todos los condminos sean debidamente citados a la asamblea
e informados de su finalidad.
La citacin no puede efectuarse de cualquier manera. Debe ser fehaciente, lo que supone que debe estar
documentada y ser autntica, esto es realizada a travs de un medio que aleje toda duda sobre su veracidad
y el da en que se llev a cabo.
A esos efectos, podr recurrirse a la notificacin del condmino por intermedio de un escribano pblico, por
carta documento o por algn otro procedimiento que aleje toda duda sobre su efectividad y fecha.
Se exige adems que se practique con una anticipacin razonable.
Tambin se requiere que los comuneros sean informados de la finalidad de la convocatoria. El recaudo
encuentra su justificacin en que, no siendo ahora la asistencia de la totalidad de los condminos un
requisito de validez para la constitucin de la asamblea, pudiendo sta funcionar aunque no estn todos
ellos presentes, es necesario prevenirles acerca de qu es lo que va a tratarse en la reunin dado que solo de
ese modo podrn ellos evaluar las consecuencias de su inasistencia y, en definitiva, los alcances de lo que all
pueda resolverse.
A fin de aprobar la decisin sobre el tema de la convocatoria, no se exige la unanimidad de los comuneros
sino que basta con la mayora absoluta, o sea, ms de la mitad. Puede ocurrir que, sumados los votos, se
arribe a un empate. Mediando dos o ms mociones igualmente apoyadas, se establece que la cuestin queda
librada a la suerte.

FRUTOS
ARTCULO 1995.- Frutos. No habiendo estipulacin en contrario, los frutos de la cosa comn se deben
dividir proporcionalmente al inters de los condminos.

Habiendo una pluralidad de titulares, es preciso determinar las reglas para la distribucin de los frutos de la
cosa comn.
Los frutos de la cosa comn deben repartirse entre los condminos de acuerdo a la parte indivisa que a cada
uno corresponda. Es decir, que se deben dividir proporcionalmente al inters de los condominios (teniendo
en cuenta la cuota parte indivisa).
De todos modos, esta regla es supletoria de lo que convencionalmente puedan pactar los interesados.
De ah que pueda pactarse una divisin igualitaria, no obstante que las partes indivisas no lo sean, e incluso
que los frutos se entreguen a uno de los condminos, con exclusin de los dems.
Solo a falta de una previsin convencional cobra virtualidad la regla de la distribucin proporcional.

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CAPITULO III
CLASIFICACIN DEL CONDOMINIO

Sin indivisin forzosa


Con indivisin forzosa:
-Temporaria:
Por convencin entre los condminos (mximo 10 aos).
Porque lo establece la ley
-Perpetua:
Accesorios indispensables
Muros, cercos, medianeras.

CONDOMINIO SIN INDIVISION FORZOSA

Sin indivisin forzosa significa que se lo puede dividir o partir. Y cualquier condmino tiene derecho a
solicitar esa particin.

PARTICIN
ARTCULO 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la divisin de la herencia, en
tanto sean compatibles.

El condominio es un derecho que est expuesto a extinguirse en cualquier tiempo a partir del ejercicio por
algunos de los comuneros del derecho a pedir la particin que acuerda el art. 1997 CCyC. Es preciso,
entonces, determinar cmo habr de llevarse a cabo la divisin de la cosa comn y, en este sentido, se
establece la aplicacin de las reglas de la divisin de la herencia.
-La divisin de la cosa comn queda sometida a las reglas que regulan la divisin de la herencia, lo que
implica una remisin a lo dispuesto en los arts 2369 CCyC ss., y concs.*
-Los efectos de la particin son declarativos y no traslativos de derechos (art. 2403 CCyC).
-Puede hacerse en forma privada, si todos los copartcipes estn presentes y son plenamente capaces (art.
2369 CCyC), o judicial (art. 2371 CCyC) en el caso que si entre los condminos hubiere incapaces, personas
con capacidad restringida o ausentes; si hubiere terceros interesados que se opusieren a que la particin se
haga en forma privada; o si los copartcipes, plenamente capaces, no acordasen hacer la particin
privadamente.
-La particin debe hacerse en especie. Esa es la regla que impone el art. 2374 CCyC, al punto que, de ser
factible ese modo de dividir la cosa comn, ninguno de los copartcipes podra exigir su venta. Pero si la
divisin material no fuere posible porque se trata de una cosa que por sus especiales caractersticas no
admite divisin (ej. un anillo), o su divisin hace antieconmico el aprovechamiento de las partes (art. 2375
CCyC), se impone su liquidacin o venta judicial (art. 2374 CCyC).

ACCION DE PARTICIN (extincin del condominio)


ARTCULO 2363.- Conclusin de la indivisin. La indivisin hereditaria (condominal) slo cesa con la
particin. Si la particin incluye bienes registrables, es oponible a los terceros desde su inscripcin en los
registros respectivos.

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La particin es el modo tpico de extinguir el condominio por adjudicacin de cada uno de la parte que le
corresponde.
Cuando acaece la muerte de una persona, surge un estado de indivisin temporaria de su patrimonio en
tanto este se transmite como universalidad al no operar de forma automtica el traspaso de los bienes a sus
herederos.
As, cada uno de los herederos tendr derecho sobre una pocin ideal que se materializar en el proceso de
particin. La comunidad hereditaria o estado de indivisin naliza con la particin, acto mediante el cual los
herederos pasarn de tener una porcin ideal a detentar la propiedad de bienes determinados.
Los caracteres de la particin:
-es integral
-es obligatoria
-es imprescriptible
-es declarativa
La indivisin puede comprender bienes registrables y no registrables.

Cules pueden ser las causales de extincin:


Puede extinguirse de forma absoluta o relativa.
De forma absoluta encontramos:
-destruccin
-abandono
-consolidacin en una persona de toda la cosa.
De forma relativa:
-tradicin
-expropiacin
-accesin o transformacin.

ARTCULO 2364.- Legitimacin. Pueden pedir la particin los copropietarios de la masa indivisa y los
cesionarios de sus derechos. Tambin pueden hacerlo, por va de subrogacin, sus acreedores, y los
beneficiarios de legados o cargos que pesan sobre un heredero.
En caso de muerte de un heredero, o de cesin de sus derechos a varias personas, cualquiera de los
herederos o cesionarios puede pedir la particin; pero si todos ellos lo hacen, deben unificar su
representacin.

Los copropietarios de la masa indivisa y los cesionarios de sus derechos lucen legitimados para instar la
particin. Tambin se admite la subrogacin.
Es decir que la particin la pueden pedir los herederos, o los condminos.
a) los copropietarios de la masa indivisa. Se trata de herederos legtimos o testamentarios, en tanto sus
derechos se concretarn recin con la particin de bienes que se materialice en el acto particionario.
b) los cesionarios de sus derechos. La facultad de peticionar la divisin de la herencia se funda en que los
cesionarios ocupan el lugar del cedente heredero, con los derechos que este tena en la indivisin.
c) por va de subrogacin.

ARTCULO 2365.- Oportunidad para pedirla. La particin puede ser solicitada en todo tiempo despus de
aprobados el inventario y avalo de los bienes.
Sin embargo, cualquiera de los copartcipes puede pedir que la particin se postergue total o parcialmente

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

por el tiempo que fije el juez si su realizacin inmediata puede redundar en perjuicio del valor de los bienes
indivisos.

En todo el tiempo puede pedirla, siempre que el condominio no este sometido a indivisin forzoza.
La regla general se establece en que la particin puede ser solicitada en todo tiempo.

MODOS DE HACER LA PARTICIN


ARTCULO 2369.- Particin privada. Si todos los copartcipes estn presentes y son plenamente capaces, la
particin puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes.
La particin puede ser total o parcial.

La particin privada se lleva a cabo cuando todos los condminos son capaces y estn presentes. Por
ejemplo: si somos 3 y uno tiene 15 aos, no se puede hacer de forma privada.
Los copartcipes pueden recurrir a la particin privada si todos estn presentes, y son plenamente capaces, y
si esto no acaece, no puede llevarse a cabo una particin privada.
Las exigencias para la particin privada son:
a. Los herederos deben estar presentes. Ello no significa que se trate de una presencia fsica, sino que se
exprese la conformidad en la particin privada que se lleva a cabo, por lo que pueden actuar por s, o por
medio de un representante convencional.
b. Los herederos deben ser capaces. Son personas incapaces de ejercicio las contempladas en el art. 24 CCyC
y concs., por lo que ellas no pueden otorgar el acto particionario privado.
c. Unanimidad de todos los herederos que otorgan la particin.

ARTCULO 2371.- Particin judicial. La particin debe ser judicial:


a. si hay copartcipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes;
b. si terceros, fundndose en un inters legtimo, se oponen a que la particin se haga privadamente;
c. si los copartcipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la particin privadamente.

La particin de la herencia deber ser judicial en los siguientes casos:


a. si hay copartcipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes (arts. 26, 31, 32, 79, 104, 138 CCyC y
concs.). Los supuestos de incapacidad o capacidad restringida exigen la particin judicial, con intervencin de
los representantes legales, sean progenitores, tutores, curadores, apoyos.
En cuanto a los ausentes, deber realizarse la particin judicial, teniendo en cuenta la exigencia de
comparecer personalmente y tambin de actuar a travs de un representante convencional;
b. cuando terceros con inters legtimo, se oponen a la particin privada; este supuesto se agrega
expresamente frente a los contemplados en el art. 2369 CCyC.

PRINCIPIO DE PARTICIN EN ESPECIE


ARTCULO 2374.- Principio de particin en especie. Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie,
ninguno de los copartcipes puede exigir su venta.
En caso contrario, se debe proceder a la venta de los bienes y a la distribucin del producto que se obtiene.
Tambin puede venderse parte de los bienes si es necesario para posibilitar la formacin de los lotes.

El artculo regula el principio general de particin en especie.


Se concreta esta particin en especie, cuando la masa comn se divide en partes o lotes materialmente
determinados y representativos del inters que cada coheredero tiene en aquella.
El heredero puede hacer valer su derecho a recibir su porcin hereditaria en especie aunque medie oposicin

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

de la mayora de los dems coherederos.


De ese modo, se concilian los intereses econmicos con respetables sentimientos que los llevan a querer
conservar ciertos bienes en funcin de su valor afectivo.
Queda establecido que la regla es que ninguno de los copartcipes puede exigir la venta de los bienes
hereditarios, si es posible dividirlos y adjudicarlos en especie.
La excepcin a la particin en especie es la venta de los bienes y la distribucin del producido que se obtiene
entre los copartcipes particin en dinero.
En este caso, la particin del dinero resulta de una simple operacin matemtica, adjudicando cada
copartcipe la suma que corresponda con su porcin hereditaria.
Tambin pueden venderse parte de los bienes para posibilitar la formacin de los lotes, de acuerdo a la
porcin hereditaria que a cada heredero le corresponde particin mixta.

Es decir, que se puede partir en especie o en valor. Si se puede dividir, ninguno de los condminos puede
exigir su venta.
Se puede partir en especie cuando es posible dividirla.
Si las partes se ponen de acuerdo en vender de otro modo, lo puede hacer.

DERECHO A PEDIR LA PARTICIN


ARTCULO 1997.- Derecho a pedir la particin. Excepto que se haya convenido la indivisin, todo
condmino puede, en cualquier tiempo, pedir la particin de la cosa. La accin es imprescriptible.

El derecho a pedir la particin es la prerrogativa ms importante que se reconoce a los condminos. Tiene su
fundamento en el derecho del comunero de poner fin en cualquier momento al condominio si no existe una
causal de indivisin forzosa.
Salvo que se haya estipulado lo contrario, los condminos pueden pedir en cualquier momento la particin
del objeto. Es imprescriptible

ARTCULO 1998.- Adquisicin por un condmino. Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la divisin
de la herencia, tambin se considera particin el supuesto en que uno de los condminos deviene
propietario de toda la cosa.

CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA

El condominio con indivisin forzosa es aquel que no lo puedo dividir, y puede ser temporario o perdurable

CONDOMINIO CON INDIVISIN FORZOSA TEMPORARIA


En el condominio con indivisin forzosa temporaria, es aquel que no puedo dividir. En este caso la indivisin
es transitoria y no est destinada a prolongarse indefinidamente en el tiempo. Comprende los supuestos de
indivisin de fuente contractual y asimismo la denominada particin nociva contemplada. Es decir es
temporaria, a plazo, por un tiempo.
Se puede dar por convenio entre los condminos o por disposicin de la ley.

RENUNCIA A LA ACCIN DE PARTICIN


ARTCULO 1999.- Renuncia a la accin de particin. El condmino no puede renunciar a ejercer la accin de
particin por tiempo indeterminado.

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La norma sienta la regla de que el condmino no puede renunciar al derecho de pedir la particin de la cosa
comn por tiempo indeterminado, de lo que se infiere y ello lo corrobora el art. 2000 CCyC que la
renuncia por tiempo determinado est permitida.
De esta manera se plasma la intencin del legislador de impedir que los condminos, por medio de un
acuerdo, puedan suprimir de manera absoluta la facultad de solicitar la divisin del condominio (ART 1997)
que es de orden pblico.
Es decir, que un condmino no puede renunciar a ejercer la particin de manera permanente, sino por un
plazo.
*Se relaciona con artculo 1997.

CONVENIO DE SUSPENSIN DE LA PARTICIN


ARTCULO 2000.- Convenio de suspensin de la particin. Los condminos pueden convenir suspender la
particin por un plazo que no exceda de diez aos.
Si la convencin no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez aos, se considera celebrada por ese
tiempo.
El plazo que sea inferior a diez aos puede ser ampliado hasta completar ese lmite mximo.

La indivisin es admitida por un plazo que no debe exceder de diez aos; Esto quiere decir que se puede
suspender la particin por un tiempo de 10 aos.
Tambin se admite la posibilidad de ampliar el trmino si se hubiera estipulado uno menor, pero
solamentehasta completar ese lmite mximo.
Ejemplo si se excede y pacta 14, no se puede llevar a cabo, es decir que se consideran 10 aos; y en el caso
de que sea inferior el plazo, es decir, se hayan pactado 5 aos, en ese caso si se lo puede ampliar hasta
completar los 10 aos.
Ejemplo: pacto la indivisin por 5 aos, y a los dos aos decido renovarlo y extenderlo, en ese caso no lo
puedo pactar por 10, sino que lo puedo renovar por 8 aos.

PARTICIN NOCIVA
ARTCULO 2001.- Particin nociva. Cuando la particin es nociva para cualquiera de los condminos, por
circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, segn su
naturaleza y destino econmico, el juez puede disponer su postergacin por un trmino adecuado a las
circunstancias y que no exceda de cinco aos. Este trmino es renovable por una vez.

Cuando la particin es peligrosa o nociva para los condminos, el juez puede disponer su postergacin por un
trmino que sea inferior a 5 aos.
En ciertos casos el juez puede postergar la divisin de la cosa comn. Lo puede hacer por un perodo no
mayor a cinco aos, que viene as a constituir el tope mximo, aunque puede ser renovado por nica vez.
Para que ese diferimiento sea posible es menester la configuracin de circunstancias graves que tornen
nociva la particin para cualquiera de los condminos, o bien que la divisin de la cosa resulte perjudicial a
los intereses de todos ellos o al aprovechamiento de la cosa.
Se trata de cuestiones de hecho que tendrn que ser demostradas por quien de ese modo se opone a la
particin.
Ejemplo: tenemos un campo y se inunda, por lo tanto los hermanos lo quieren vender, pero uno de los
hermanos decide que no porque va a salir barato, cuesta poca plata; por lo tanto el juez lo posterga por un
ao.

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Es decir, no se prohbe la particin, sino que se posterga. Y puede ser renovado por una sola vez, siempre
que subsistan las razones.

PARTICIN ANTICIPADA
ARTCULO 2002.- Particin anticipada. A peticin de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el
juez puede autorizar la particin antes del tiempo previsto, haya sido la indivisin convenida u ordenada
judicialmente.

El CCyC incorpora un instituto que no se hallaba contemplado en el CC: la posibilidad de que el juez pueda
anticipar la realizacin de la particin no obstante haberse convenido la indivisin por los condminos o
impuesto esta ltima por sentencia judicial.
Cualquiera de los condminos puede, no obstante haberse convenido la indivisin (art. 2000 CCyC) o haber
sido esta impuesta por el juez en el supuesto de nocividad (art. 2001 CCyC), requerir su cese antes del plazo
fijado.
Quien solicita que se anticipe la particin debe fundar su pedido en la existencia de circunstancias graves
que justifiquen tal grave solucin, y estos antecedentes debern ser apreciados rigurosamente por el juez
pues el criterio con que debe evaluarse la cuestin es restrictivo.

PUBLICIDAD DE LA INDIVISION O SU CESE


ARTCULO 2003.- Publicidad de la indivisin o su cese. Las clusulas de indivisin o el cese anticipado de la
indivisin slo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la
propiedad.

Como un modo de proteger los intereses de terceros interesados, se propicia la inscripcin de las clusulas
de indivisin o el cese anticipado de la indivisin en el registro de la propiedad que corresponda.
El artculo impone la publicidad de las clusulas de indivisin o del cese anticipado de la indivisin a los
efectos de su oponibilidad respecto de los terceros interesados tal es el caso, por ejemplo, de los
acreedores de los condminos. La previsin comprende a todos los bienes cuya registracin hubiese sido
impuesta por las leyes (art. 1890 CCyC).

CONDOMINIO CON INDIVISIN FORZOSA PERDURABLE


En el condominio con indivisin forzosa perdurable, la indivisin que afecta a la cosa comn tiende a
mantenerse en el tiempo aunque ello no implique perpetuidad.
Es decir que no se puede dividir y esa no divisin es de forma perdurable, que no significa para siempre.

SECCIN 1
CONDOMINIO SOBRE ACCESORIOS INDISPENSABLES

INDIVISIN FORZOSA SOBRE ACCESORIOS INDISPENSABLES Y EL USO DE LA COSA COMN


ARTCULO 2004.- Indivisin forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisin forzosa cuando el
condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms
heredades (inmuebles) que pertenecen a diversos propietarios.
Mientras subsiste la afectacin, ninguno de los condminos puede pedir la divisin.

ARTCULO 2005.- Uso de la cosa comn. Cada condmino slo puede usar la cosa comn para la necesidad
de los inmuebles a los que est afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condminos.

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La ley entiende que este bien tiene que quedar indiviso.


El CCyC regula en estas normas el supuesto de indivisin que recae sobre cosas muebles que sirven de
accesorio a inmuebles de propiedad de personas distintas.
La indivisin forzosa recae respecto de aquellas cosas que se encuentran afectadas a satisfacer las
necesidades de dos o ms inmuebles pertenecientes a propietarios distintos.
La determinacin de cules son cosas que estn destinadas al servicio de esos inmuebles y, que por tanto,
constituyen susaccesorios indispensables, conforma una cuestin de hecho que as debe ser resuelta por el
juez.
Suelen exponerse como ejemplos de las cosas sujetas a esta indivisin los bebederos o pozos que sirven para
el riego de dos o ms campos, un camino entre dos o ms fundos, y ms modernamente, las partes o bienes
comunes en la propiedad horizontal, o los bienes y servicios que son accesorios de los lotes de propiedad
individual en los clubes de campo que no pueden subdividirse ni tampoco enajenarse separadamente de los
lotes de propiedad individual.
Respecto de tales cosas, las facultades de los condminos se encuentran limitadas en los trminos indicados
en el art. 2005 CCyC. A resultas de ello, si bien la cosa comn puede ser usada por los condminos, tal
aprovechamiento solo es admitido para responder a las necesidades de las heredades en cuyo inters ha sido
impuesta la indivisin, y no en beneficio de ningn otro inmueble aunque perteneciere a uno de los
copropietarios.
Un ejemplo de lo que estipula el artculo 2005 es que nadie se puede apropiar de la terraza de un edificio.

SECCIN 2
CONDOMINIO SOBRE MUROS, CERCOS Y FOSOS

MUROS, CERCOS Y FOSOS


ARTCULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:
a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante (EJ.: los
ubicados en los lmites de los fundos);
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes; es aquel
cuyo eje medio coincide con la lnea que divide a los fundos vecinos.
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo
coincide con el lmite separativo; ha sido edificado ntegramente en uno de los inmuebles, pegado a la lnea
separativa con el fundo vecino, pero sin avanzar sobre este.
d) medianero: al lindero que es comn y pertenece en condominio a ambos colindantes; es aquel muro sobre
el cual existe un condominio de indivisin forzosa que afecta no solo la pared, sino tambin a la franja del
terreno sobre el cual esta ha sido asentada.
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes; el que pertenece
exclusivamente al propietario de una heredad, sin que sobre ella exista un condominio con el propietario del
inmueble vecino.
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo; son aquellos que se
encuentran comprendidos en las hiptesis sealadas en los arts. 2007 y 2031 CCyC.
g) de elevacin: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento; es la porcin de la pared que
excede la altura de la pared de cerramiento.
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construccin en la superficie;
es la porcin que, sin servir de cimiento a una construccin existente es decir, siendo una pared divisoria
est por debajo de la superficie.

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CERRAMIENTO FORZOSO URBANO


ARTCULO 2007.- Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un
ncleo de poblacin o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligacin recprocos,
de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la
mitad de su espesor.

ARTCULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante
y de altura no menor a tres metros contados desde la interseccin del lmite con la superficie de los
inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales.

Los desarrollos constructivos a los que alude el artculo 2007 estn autorizados en inmuebles ubicados en un
ncleo de poblacin o en sus arrabales.
Es claro que la facultad es concedida no solo cuando el muro no exista, sino tambin cuando por distintas
circunstancias deba ser reconstrudo.
Desde el punto de vista de su naturaleza, el Cdigo reconoce recprocamente que cada propietario tiene el
derecho y la obligacin a su respecto.
Derecho, pues la faccin del muro es una potestad que nace de la condicin de propietario de un inmueble y
que traduce el ejercicio de la propia construccin de la pared sea como muro contiguo (art. 2006, inc. c) o
encaballado (art. 2006 inc. b).
Cualquiera de los vecinos puede emprender la construccin, no siendo posible que el restante se lo impida,
ni an en el caso que ella se practique encaballadamente (apoyando la mitad de su espesor en predio ajeno).
Es esta la consecuencia de la autorizacin legal al emplazamiento, la que pesa sobre ambos propietarios por
tal razn como derecho y obligacin.
Participando de estas caractersticas, la pared pertenece a ambos propietarios en condominio.

En punto a las caractersticas del muro en cuestin, el art. 2008 alude a condiciones generales de su
materialidad y a una altura que especifica no puede ser menor a los tres metros.
Estable y aislante son dos caractersticas o cualidades impuestas a esta pared. A travs de ellas, se cumplen
las razones de seguridad y privacidad (a la que se puede sumar la de salubridad).
Los tres metros de alto como mnimo deben ser computados de la manera que precisa el artculo (desde la
interseccin del lmite con la superficie de los inmuebles) lo que lleva a concluir que para satisfacer este
presupuesto no debe ser considerado los cimientos.
Tambin puede observarse que el precepto no alude al espesor con el que debe ser efectuada la pared,
quedando suficientemente garantida la utilidad de ella, con el cumplimiento de las cualidades antes
referidas.

ADQUISICIN DE LA MEDIANERA
ARTCULO 2009.- Adquisicin de la medianera. El muro construido conforme a lo dispuesto en el artculo
2008 es medianero hasta la altura de tres metros. Tambin es medianero el muro de elevacin, si el titular
colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato
con quien lo construye, o por prescripcin adquisitiva.

Es lgico considerar que quien levanta un muro abonando los materiales que se emplean en la construccin,
la mano de obra, etc., es dueo exclusivo de l, sobre todo cuando es contiguo.
El CCyC innova en la regulacin propiciada en el CC. Ahora, cualquiera sea el propietario que levant el muro,
e independientemente del lugar de emplazamiento de la pared o de si los gastos que demand su

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construccin fueron solventados por ambos vecinos, la pared que se erija hasta la altura de los tres metros
tendr la condicin de medianera. Esta es la regla que consagra el art. 2009 CCyC.

De acuerdo a lo sealado, todas las paredes divisorias de cerramiento forzoso, sean contiguas o
encaballadas, son medianeras hasta la altura de tres metros.
Por encima de esa altura, el muro de elevacin podr ser privativo de quien lo construy o medianero si
desde su origen hubo acuerdo y contribucin de ambos.
De todos modos, es de destacar que aun cuando sea privativo, el vecino tiene derecho a adquirir la
copropiedad por contrato o usucapin.
No obstante ello, el art. 2028 CCyC acuerda a los condminos el derecho de abdicar la medianera, lo que
determina que la pared, aun de cerramiento forzoso, pueda convertirse en privativa.
Por encima de la altura de tres metros el muro es privativo, sin perjuicio de que podr convertirse en
medianero si el vecino adquiere la pared por contrato o por va de la usucapin.

PRESUNCIONES
ARTCULO 2010.- Presunciones. A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de
una altura mayor a los tres metros, se presume medianero desde esa altura hasta la lnea comn de
elevacin. A partir de esa altura se presume privativo del dueo del edificio ms alto.

ARTCULO 2011.- poca de las presunciones. Las presunciones del artculo 2010 se establecen a la fecha de
construccin del muro y subsisten aunque se destruya total o parcialmente.

ARTCULO 2012.- Exclusin de las presunciones. Las presunciones de los artculos anteriores no se aplican
cuando el muro separa patios, huertos y jardines de un edificio o a stos entre s.

ARTCULO 2013.- Prueba. La prueba del carcter medianero o privativo de un muro o la que desvirta las
presunciones legales al respecto, debe provenir de instrumento pblico o privado que contenga actos
comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos materiales inequvocos.
La prueba resultante de los ttulos prevalece sobre la de los signos.

El muro lindero entre dos edificios se presume medianero hasta la altura del edificio ms bajo; dicha
presuncin se refiere a la pared que comparten ambos edificios y sobre la cual se apoyan las construcciones
de ambos linderos.
Ello se justifica si se considera la posibilidad de que el muro bien pudo haber sido construido por ambos
vecinos para su aprovechamiento comn.
En cambio, la parte del muro que se eleva por encima de la altura del edificio menos elevado se presume
privativo.
Para que operen las presunciones de medianera y privacidad que contempla el art. 2010 CCyC es menester
que la pared divida dos edificios, cualquiera sea su naturaleza o destino. Tal estado de las cosas debe ser
evaluado a la fecha de construccin del muro, segn lo establece el art. 2011 CCyC.
De ah que si en ese tiempo haba edificios o construcciones de ambos lados, las presunciones legales se
aplicarn, pero si se acredita que los edificios o construcciones fueron levantados en tiempos distintos, la
presuncin caer.
Al respecto se destaca que la carga de probar este ltimo extremo recae sobre quien pretende sostener la
privacidad del muro.
El art. 2011 CCyC, por su parte, establece que las presunciones subsisten aun en el supuesto de destruccin
total o parcial del muro; cabe entender que si se efecta la reconstruccin, las presunciones seguirn

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jugando con relacin al muro nuevo que acta como sustituto.


No resultan aplicables las presunciones cuando el muro no divide edificios sino patios, huertos y jardines (art.
2012 CCyC). Lo mismo ocurre cuando divide dos patios, dos jardines o dos huertos. Las presunciones son iuris
tantum y ceden, por tanto, ante prueba en contrario.
Esa prueba contraria a la presuncin destinada a privarla de eficacia debe provenir de instrumentos
pblicos o privados que contengan actos comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o
surgir de signos materiales inequvocos (art. 2013).
De este modo queda consagrada la bilateralidad de los instrumentos, as como tambin la posibilidad de
remontarlos a los anteriores titulares.
En lo que respecta a los signos materiales, se establece que deben ser inequvocos. Cabe considerar
involucradas seales materiales consistentes en huecos, vigas, vestigios de revoques, canaletas de caeras,
entre otros.
Si existe contradiccin entre los signos y los instrumentos, deben prevalecer estos ltimos. La solucin es
lgica, por cuanto los indicios que implican las seales deben ceder ante una prueba directa, como la
emanada de instrumentos pblicos o privados.
Por ltimo, es til tener en cuenta que estos medios de prueba son necesarios ya sea para desvirtuar las
presunciones legales o probar la medianera o la exclusividad de una pared respecto de la cual no rija
ninguna presuncin.

COBRO DE MEDIANERIA Y MAYOR VALOR POR CARACTERISTICAS EDILICIAS


ARTCULO 2014.- Cobro de la medianera. El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho
a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos.
Si lo construye encaballado, slo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos.

ARTCULO 2015.- Mayor valor por caractersticas edilicias. No puede reclamar el mayor valor originado por
las caractersticas edilicias del muro y de sus cimientos, con relacin a la estabilidad y aislacin de agentes
exteriores, que exceden los estndares del lugar.

Quien levanta un muro de cerramiento forzoso urbano puede optar por asentarlo en su terreno
exclusivamente, sin avanzar en la propiedad vecina, o puede hacerlo sobre la lnea separativa de ambas
heredades, apoyando una parte de la pared en un inmueble y la otra, en el otro.
En el primer caso el muro es contiguo y en el restante encaballado, pero en cualquier caso, en tanto no se
verifique la renuncia a que refiere el art. 2028 CCyC, ser medianero.
En punto a la accin de rembolso, los trminos del reclamo varan segn se trate de un muro contiguo o
encaballado.
En el primer supuesto el constructor tendr accin para reclamar el pago de la mitad de su valor, del de sus
cimientos y, asimismo, la del terreno sobre el que est asentado.
Tratndose de un muro encaballado se entiende que el vecino no constructor ya hizo un aporte consistente
en la mitad de la franja del terreno de su propiedad en el que se la ha asentado. Por lo tanto, deber pagar la
mitad del valor del muro y de sus cimientos, con exclusin del valor del terreno.
En cambio, no puede reclamar el mayor valor originado por las caractersticas edilicias del muro y de sus
cimientos, con relacin a la estabilidad y aislacin de agentes exteriores, que excedan los estndares del
lugar (art. 2015 CCyC).

ADQUISICIN Y COBRO DE LOS MUROS DE ELEVACION Y ENTERRADO


ARTCULO 2016.- Adquisicin y cobro de los muros de elevacin y enterrado. El titular colindante de un

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muro de elevacin o enterrado, slo tiene derecho a adquirir la medianera como est construido, aunque
exceda los estndares del lugar.

El vecino tiene derecho a adquirir el muro de elevacin o el enterrado. Obviamente que en tal caso la
adquisicin de la medianera debe ajustarse a las previsiones de los arts. 2014 y 2015 CCyC.
La norma que aqu se glosa agrega otra exigencia: el muro debe adquirirse como est construido y aunque
exceda los estndares del lugar.
As, el adquirente voluntario de la medianera deber pagar el mayor precio resultante de las previsiones
excesivas del constructor, no pudiendo introducir cuestiones tales como que la pared bien pudo levantarse
empleando un material menos oneroso.

DERECHO DEL QUE CONSTRUYE EL MURO


ARTCULO 2017.- Derecho del que construye el muro. El que construye el muro de elevacin slo tiene
derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del muro, desde que ste lo utilice efectivamente
para sus fines especficos.
El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en
profundidad mayor que la requerida para su cimentacin.

Es posible que el muro de elevacin haya sido construido a partir del aporte efectuado por ambos vecinos. En
tal caso la pared tendr el carcter de medianera desde su origen.
De no verificarse el supuesto de la pared construida a comunidad de gastos, esta ser privativa de quien la
construy, pero el vecino no constructor tiene derecho a adquirir la medianera (art. 2016 CCyC).
Tambin es posible que este ltimo se sirva en los hechos de la pared, sea esta de elevacin o enterrada, no
obstante no haber aportado para su construccin.

Cuando el vecino no constructor utiliza de un modo especfico el muro de elevacin, quien lo construy tiene
derecho a exigirle su adquisicin y, por ende, el pago de la mitad de su valor.
Para ello debe mediar un uso efectivo de la pared lo utilice efectivamente para sus fines especficos, dice
la norma. Esa utilizacin debe referirse a la parte del muro que se encuentra por encima de los tres
metros, sin que interese la altura que tenga el muro de elevacin pues el vecino podr hacerse de toda su
altura o limitar la adquisicin a la parte que efectivamente utilice, aunque sea menor.
El muro enterrado, por otra parte, se utiliza para independizar una construccin enterrada del terreno
circundante.
Tambin aqu puede suceder que el vecino utilice de alguna manera dicha pared; para tal supuesto, al igual
que lo que sucede con el muro de elevacin, nace el derecho del constructor a requerir el pago de la mitad
de su valor.
Es de destacar, finalmente, que los trabajos de construccin de este muro suelen ser complejos y de alto
costo.

MEDIDA DE LA OBLIGACIN
ARTCULO 2018.- Medida de la obligacin. El titular colindante tiene la obligacin de pagar el muro de
cerramiento en toda su longitud y el de elevacin slo en la parte que utilice efectivamente.

El vecino no constructor puede adquirir toda la pared o pretender limitar su adquisicin a una parte (la que
efectivamente utilice). En el primer supuesto la cuestin no ofrece mayores dificultades: la obligacin
comprende todo el valor de la pared, sus cimientos y, en su caso, del terreno (art. 2014 CCyC).
Dice la norma que el colindante debe pagar el muro en toda su longitud, expresin esta que descarta que

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la adquisicin pueda comprender una medida menor, como se admita en el CC (art. 2736 CC).
Respecto de la altura, en cambio, la obligacin de pagar el muro de elevacin se circunscribe solo en la
parte que utilice efectivamente.
Se evita as la posible alternativa de imponerle la adquisicin de la pared en toda su altura, aunque no la
utilice, lo que resultaba a todas luces abusivo.

VALOR DE LA MEDIANERIA
ARTCULO 2019.- Valor de la medianera. El valor computable de la medianera es el del muro, cimientos o
terreno, segn corresponda, a la fecha de la mora.

El valor de la medianera a considerar comprende el muro, los cimientos y el terreno. Se trata, pues, de los
rubros mencionados en el art. 2014 CCyC al regular sobre el derecho del condmino constructor al cobro de
la medianera.
La expresin segn corresponda contenida por la norma se justifica ante la posibilidad de que el muro sea
encaballado, pues en tal caso el obligado habr aportado parte de su propio terreno. Entonces, la nica
posibilidad de reclamar el valor del terreno es en el caso de que la medianera corresponda a un muro
contiguo.
El valor a considerar es el de tales rubros a la fecha de la mora.

INICIO DEL CURSO DE LA PRESCRIPCIN EXTINTIVA


ARTCULO 2020.- Inicio del curso de la prescripcin extintiva. El curso de la prescripcin de la accin de
cobro de la medianera respecto al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo de su construccin; y
respecto al de elevacin o al enterrado, desde su utilizacin efectiva por el titular colindante.

El inicio del curso de la prescripcin extintiva o liberatoria, tratndose de un muro de cerramiento es


decir, de los mencionados en el art. 2008 CCyC, se verifica el da del comienzo de la construccin.
Si se trata de un muro de elevacin o enterrado, el curso de la prescripcin liberatoria comienza desde su
utilizacin efectiva, pues recin entonces el propietario constructor tiene accin de rembolso respecto del
vecino lindante.
A falta de una previsin especfica, rige el plazo genrico de prescripcin del art. 2560 CCyC, que es de cinco
aos.

FACULTADES MATERIALES CON RESPECTO AL MURO MEDIANERO


ARTCULO 2021.- Facultades materiales. Prolongacin. El condmino puede adosar construcciones al muro,
anclarlas en l, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades, aun en la totalidad de su espesor, siempre
que del ejercicio regular de ese derecho no resulte peligro para la solidez del muro.

ARTCULO 2022.- Prolongacin del muro. El condmino puede prolongar el muro lindero en altura o
profundidad, a su costa, sin indemnizar al otro condmino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La
nueva extensin es privativa del que la hizo.

ARTCULO 2023.- Restitucin del muro al estado anterior. Si el ejercicio de estas facultades genera
perjuicio para el condmino, ste puede pedir que el muro se restituya a su estado anterior, total o
parcialmente.

Con estas normas se inicia la regulacin de las facultades materiales que cuentan los condminos respecto
del muro medianero.

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Se reconoce al condmino la facultad de adosar construcciones al muro, anclarlas en l, empotrar todo tipo
de tirantes y abrir cavidades, aun en la totalidad de su espesor, es decir no simplemente hasta la mitad.
Se trata, de una enumeracin enunciativa pues nada impide que el condmino pueda realizar otros actos
fuera de los expresamente enunciados, siempre, claro est, que ello traduzca un ejercicio regular del
derecho, y sin perjuicio del derecho que concede el art. 2023 CCyC. De ah que, por ejemplo, le estarn
vedados aquellos actos que pongan en peligro la solidez del muro.
El condmino, asimismo, puede prolongar el muro en su altura o profundidad. La mencin de la prolongacin
en profundidad tiene su razn de ser en la importancia que ha adquirido en los tiempos que corren la
construccin de stanos, estacionamientos, etc.
Tales tareas, segn lo establece el art. 2022 CCyC, son a su costa, pero como contrapartida se establece que:
1) el constructor no tiene que indemnizar al otro condmino por el mayor peso que cargue sobre el muro; y
2) la nueva extensin de la pared es privativa de quien la hizo.
De todos modos, nacer el derecho al rembolso no bien el vecino se valga de la construccin elevada o
excavada para algn uso efectivo (art. 2017 CCyC), y aun cuando no medie esa utilizacin, este ltimo cuenta
con el derecho que le reconoce el art. 2017 CCyC de adquirir la medianera de ese tramo.
Como contrapartida de las facultades que se acuerdan en punto a la prolongacin del muro de elevacin o
enterrado, se reconoce al condmino no constructor el derecho a reclamar que la cosa se restituya total o
parcialmente a su estado anterior si de aquella actividad le resulta algn tipo de perjuicio.

RECONSTRUCCION
ARTCULO 2024.- Reconstruccin. El condmino puede demoler el muro lindero cuando necesite hacerlo
ms firme, pero debe reconstruirlo con altura y estabilidad no menores que las del demolido.
Si en la reconstruccin se prolonga el muro en altura o profundidad, se aplica lo dispuesto en el artculo
2022.

ARTCULO 2025.- Utilizacin de superficie mayor. Si para la reconstruccin se utiliza una superficie mayor
que la anterior, debe ser tomada del terreno del que la realiza y el nuevo muro, aunque construido por uno
de los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo y en todo su espesor.

ARTCULO 2026.- Diligencia en la reconstruccin. La reconstruccin debe realizarla a su costa, y el otro


condmino no puede reclamar indemnizacin por las meras molestias, si la reconstruccin es efectuada con
la diligencia adecuada segn las reglas del arte.

Cualquiera de los condminos puede demoler y reconstruir el muro cuando necesite hacerlo ms firme o de
carga, pero debe respetar la altura y estabilidad que tena la pared anterior.
Esta imposicin es de toda lgica, pues de otro modo se perjudicara al colindante pues se lo pondra en la
necesidad de tener que demoler la nueva pared levantada y construir otra en su lugar con las caractersticas
de la originaria.
La demolicin y posterior reconstruccin debe hacerse a costa de quien precisa de la nueva pared. Dicho
condmino no est obligado a indemnizar a su vecino por las molestias que le ocasione la ejecucin de los
trabajos tendientes a la reconstruccin, siempre y cuando esta sea efectuada con la diligencia adecuada y
segn las reglas del arte (art. 2026 CCyC).
Es natural la exigencia que se le impone al condmino que precisa demoler la pared existente como un modo
de aminorar los inconvenientes que la obra ocasiona al condmino colindante.
Tal como ocurra en el CC (art. 2733 CC), se establece que si para la reconstruccin se utiliza una superficie

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mayor que la anterior, esta debe ser tomada del terreno del que la realiza y la nueva pared ser medianera
hasta la altura del anterior en todo su espesor.

MEJORAS EN LA MEDIANERIA URBANA


ARTCULO 2027.- Mejoras en la medianera urbana. Los condminos estn obligados, en la proporcin de
sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias,
pero no estn obligados si se trata de gastos de mejoras tiles o suntuarias que no son beneficiosas para el
titular colindante.

La norma establece la obligacin de los condminos de contribuir a los gastos de reparacin o reconstruccin
del muro.
Establecer la obligacin de los condminos a pagar los gastos realizados en concepto de mejoras necesarias
importa habilitar la accin de rembolso a aquel que efectu dicha erogacin.
Por el contrario, las mejoras tiles y las suntuarias que no beneficiaron al propietario colindante no habilitan
la accin de rembolso.
Tampoco cuando la mejora, aun la necesaria, se debi a la culpa de uno de los condminos.

ABDICACIN DE LA MEDIANERIA
ARTCULO 2028.- Abdicacin de la medianera. El condmino requerido para el pago de crditos originados
por la construccin, conservacin o reconstruccin de un muro, puede liberarse mediante la abdicacin de su
derecho de medianera aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme
parte de una construccin que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio.
No puede liberarse mediante la abdicacin del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su
derecho sobre el muro de cerramiento.

ARTCULO 2029.- Alcance de la abdicacin. La abdicacin del derecho de medianera por el condmino
implica enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta.

En el marco de un sistema donde se consagra la obligacin de los condminos de contribuir a los gastos de
construccin, conservacin y, llegado el caso, reconstruccin del muro, el CCyC admite el derecho de los
obligados a liberarse de tales gastos abdicando de su derecho sobre la pared.
El CCyC admite que el condmino requerido para el pago de crditos originados por la construccin,
conservacin o reconstruccin de un muro se libere mediante la abdicacin de su derecho de medianera,
aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso.
Esta facultad es admitida siempre y cuando el muro no forme parte de una construccin que le pertenece,
pues en tal caso es claro que se estara sirviendo de la pared.
Tampoco se admite la abdicacin si la reparacin o reconstruccin ha llegado a ser necesaria a raz de un
hecho propio.
Otra limitacin que se impone al ejercicio de la abdicacin consiste en que, tratndose de un muro elevado o
enterrado, la renuncia no es procedente si no comprende el muro de cerramiento.
La facultad de abandonar deje ejercerse en la oportunidad de ser requerido a la contribucin de un gasto de
conservacin. Si se hiciese con posterioridad, el intento debe reputarse extemporneo.
De tratarse de una pared encaballada, la abdicacin importa no solo la renuncia a los derechos que se tienen
sobre ella, sino tambin la cesin de la franja del terreno sobre la que se encuentra asentada (art. 2029
CCyC).

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

READQUISICIN DE LA MEDIANERIA
ARTCULO 2030.- Readquisicin de la medianera. El que abdic la medianera puede readquirirla en
cualquier tiempo pagndola, como si nunca la hubiera tenido antes.

El ejercicio del derecho contemplado en el art. 2028 CCyC no impide que, en cualquier momento posterior, el
renunciante pueda readquirir la medianera.
Quien pretende readquirir la medianera, luego de haber abdicado de ella, debe pagar no solo el valor del
muro, sino adems la mitad del terreno sobre el que est asentado.
Poco importa que haya sido propietario de esa franja del terreno con anterioridad, pues a raz de la renuncia
se produjo la cesin de los derechos que se tenan sobre l, y de lo que aqu se trata es de recobrarlos.

CERRAMIENTO FORZOSO RURAL


ARTCULO 2031.- Cerramiento forzoso rural. El titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente
propia, de un inmueble ubicado fuera de un ncleo de poblacin o de sus aledaos, tiene el derecho a
levantar o excavar un cerramiento, aunque no sea un muro en los trminos del cerramiento forzoso.
Tambin tiene la obligacin de contribuir al cerramiento si su predio queda completamente cerrado.

ARTCULO 2032.- Atribucin, cobro y derechos en la medianera rural. El cerramiento es siempre


medianero, aunque sea excavado. El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condmino la
mitad del valor que corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los estndares del lugar.

ARTCULO 2033.- Aplicacin subsidiaria. Lo dispuesto sobre muros medianeros en cuanto a los derechos y
obligaciones de los condminos entre s, rige, en lo que es aplicable, en la medianera rural.

El titular de un inmueble el dueo o condmino (el titular de un derecho real sobre cosa total o
parcialmente propia, de un inmueble, dice la norma) ubicado fuera del mbito sealado en el art. 2007
CCyC, esto es un ncleo de poblacin o sus aledaos, tiene derecho de levantar o excavar un cerramiento.
La excavacin en la campaa puede ser una novedad entre nosotros. Rige aunque no sea un muro de
cerramiento forzoso en los trminos del art. 2008 CCyC, lo cual se explica porque muy raramente se utilizar
un muro en la campaa.
El CCyC contempla la obligacin de contribuir al cerramiento si el predio quedara completamente encerrado.
En muchos de los Cdigos rurales no se fija un mnimo de cerramiento, sino que suele imponerse al
propietario de un inmueble rural la obligacin de cercarlo o alambrarlo en todo su permetro, al tiempo que
se obliga al propietario lindero a pagar los gastos de construccin de un cerco que contribuya a cerrar su
propiedad en proporcin a la extensin lineal de la que se aproveche.
El cerramiento, aunque sea excavado, es siempre medianero, dice el art. 2032 CCyC. Ello determina que
quien lo hace tiene derecho a reclamar al condmino la mitad del valor.
El CCyC establece la remisin a las normas sobre muros medianeros para determinar los derechos y
obligaciones de los condminos en la medianera rural (art. 2033 CCyC).
Por cierto que esta remisin no es automtica. Dice la norma que rige: en lo que es aplicable, lo que puede
entenderse como en cuanto fuere compatible.

CONDOMINIO DE ARBOLES Y ARBUSTOS


ARTCULO 2034.- Condominio de rboles y arbustos. Es medianero el rbol y arbusto contiguo o
encaballado con relacin a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.

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ARTCULO 2035.- Perjuicio debido a un rbol o arbusto. Cualquiera de los condminos puede exigir, en
cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que el rbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que
se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o races.

ARTCULO 2036.- Reemplazo del rbol o arbusto. Si el rbol o arbusto se cae o seca, slo puede
reemplazarse con el consentimiento de ambos condminos.

Comienza por establecer que es medianero el rbol o arbusto contiguo o encaballado con relacin a muros,
cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.
Cualquiera de los condminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que el rbol o arbusto
sea arrancado a costa de ambos, salvo que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o races. Se
mantiene la posibilidad de arrancar a las especies vegetales, lo que solo ser posible si las corrientes
ecologistas actuales lo permiten.
Quizs pensando en evitar una orden judicial de no innovar, se admite no llegar a la situacin extrema del
retiro del rbol, si cesa el perjuicio con el solo corte de las ramas o de las races.
De todos modos, en cualquiera de los casos, se exige la acreditacin del perjuicio por parte del peticionario.
Si el rbol o arbusto se cae o seca por algn accidente, solo puede reemplazarse con el consentimiento de
ambos condminos.
Es decir que no puede ser replantado sin conformidad del lindero, debiendo repartirse entre los condminos
la madera y los frutos, por partes iguales, aunque el tronco del rbol o se encuentre exactamente en el
centro del cerco o que sus ramas se inclinen ms hacia uno de los lados.

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3) LA PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPITULO I
DISPOSICIONES GENERALES

CONCEPTO
ARTCULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble
propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposicin material y jurdica que se ejercen sobre
partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Ttulo y el
respectivo reglamento de propiedad horizontal.
Las diversas partes del inmueble as como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible.

El Cdigo de Vlez prohiba la PH, ya que no toleraba un numero alto de copropietarios compartiendo piso
porque iba a generar grandes conflictos de convivencia
En nuestro derecho positivo la propiedad horizontal fue introducida como un derecho real mediante la ley
13.512, que regulo dicha figura y dur hasta agosto del 2015, sin embargo fue derogada y se incorporo al
CCyC (antes no se regulaba).
El CCyC regula a la propiedad horizontal como un derecho real autnomo y en su artculo 2037 dispone
cuales son las caractersticas de la PH, y establece que:
a) que es un derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio;
b) que el objeto de la propiedad horizontal como derecho real autnomo es una unidad (edifico, lote o
conjunto edilicio);
c) que su titular tiene facultades de uso, goce y disposicin material y jurdica sobre las partes privativas y
comunes del edificio;
d) que, dada la naturaleza del derecho real de propiedad horizontal, las facultades antes mencionadas se
encuentran limitadas por las disposiciones del Ttulo de ste Cdigo y por las clusulas pactadas en el
reglamento de propiedad horizontal;
e) que en la propiedad horizontal existen partes privativas y partes comunes; y
f) que las diversas partes del inmueble, as como las facultades que sobre ellas se tienen, son
interdependientes y conforman un todo no escindible (esto quiere decir que estn conectadas, no puedo
vender la parte que me corresponde de la escalera).
Las normas de PH estn reguladas por el CCyC y por lo que las partes acuerden.

-La PH tiene dominio exclusivo a diferencia del condominio que es de uso como.
-El estado de PH nace con la inscripcin en el registro de la propiedad.
-Es un derecho real sobre cosa parcialmente propia, ya que hay partes del edificio que son condominiales.
-Se ejerce sobre la posesin.
-Es registrable: el nico objeto posible de inscripcin es el inmueble.
-Es principal

-Para que se lo pueda someter a PH: Inmueble edificado que se lo puede dividir en 2 o ms unidades.
-esas unidades tienen que ser autnomas o funcionales, (independientes) entre s.
-Se divide material y jurdicamente en partes comunes (sometidas a condominio forzoso) ej.: ascensor; y
unidades privativas (sometidas a dominio exclusivo): es exclusivo pero tiene lmites, est sometido a un
rgimen de copropiedad.

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-No hay PH sin reglamento de PH.


-Implica un rgimen jurdico: el dueo debe someter el inmueble a travs de de escritura pblica.
-El derecho lo tiene cada dueo de cada unidad.
-Si no hay 2 o ms propietarios de unidades diferentes no hay PH.

CONSTITUCION
ARTCULO 2038.- Constitucin. A los fines de la divisin jurdica del edificio, el titular de dominio o los
condminos deben redactar, por escritura pblica, el reglamento de propiedad horizontal, que debe
inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al ttulo suficiente sobre la unidad funcional.

El artculo en examen dispone quienes pueden constituir el derecho real de propiedad horizontal y los
requisitos que deben cumplirse desde el punto de vista formal a los efectos de su validez y oponibilidad.
Es requisito indispensable que el reglamento de propiedad horizontal se redacte por escritura pblica y se
inscriba en el registro de la propiedad inmueble (hay que inscribirlo para que nazca el derecho real de PH).
Dicho reglamento se integra al ttulo suficiente sobre la unidad funcional.
En efecto, en la escritura que consta la enajenacin de la unidad funcional ya sea por donacin, permuta,
venta, dacin en pago, entre otras se deber dejar constancia que el adquirente conoce y acepta el
reglamento de propiedad horizontal.

Reglamento de propiedad: el reglamento es de vital importancia no solo porque es un requisito jurdico para
afectar un edificio al rgimen de la propiedad horizontal, sino tambin porque es el contrato que regula la
organizacin consorcial. En dicho reglamento se mencionan las unidades funcionales, sus metrajes, sus
porcentuales, las unidades complementarias, los bienes propios y comunes, los rganos de gobierno del
consorcio de propietarios y clases y forma de convocar a asambleas.

UNIDAD FUNCIONAL
ARTCULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad
funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento
por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicacin con la va pblica,
directamente o por un pasaje comn.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso
comn del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o ms unidades
complementarias destinadas a servirla.

La propiedad horizontal, como derecho real autnomo, permite fraccionar los edificios en plantas
horizontales y estas, a su vez, por sectores (unidades funcionales) que pueden consistir en pisos,
departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino
(cocheras, oficinas).
Sin perjuicio de ello, la afectacin al rgimen de la propiedad horizontal consta de dos condiciones:
a. que las unidades funcionales sean independientes entre s;
b. que tengan una salida directa al exterior autnoma o a travs de un pasillo comn.
OBJETO: el objeto del derecho real de propiedad horizontal es la unidad funcional compuesta del sector
privativo independiente y del porcentaje sobre el terreno y dems partes y cosas comunes.
UNIDADES COMPLEMENTARIAS: Una unidad complementaria es el conjunto de superficies cubiertas y/o

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semicubiertas y/o descubiertas directamente comunicadas y unidas entre s, que por su naturaleza tienen
por finalidad servir a las unidades funcionales como por ejemplo bauleras, cocheras individuales, etc.

COSAS Y PARTES NECESARIAMENTE COMUNES


ARTCULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las
cosas y partes de uso comn de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan
en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no est determinado, se consideran
comunes.
Sobre estas cosas y partes ningn propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectacin
exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los
derechos de los otros propietarios.

ARTCULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:
a. el terreno;
b. los pasillos, vas o elementos que comunican unidades entre s y a stas con el exterior;
c. los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d. los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y dems estructuras, incluso las de balcones,
indispensables para mantener la seguridad;
e. los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f. las caeras que conducen fluidos o energa en toda su extensin, y los cableados, hasta su ingreso en la
unidad funcional;
g. la vivienda para alojamiento del encargado;
h. los ascensores, montacargas y escaleras mecnicas;
i. los muros exteriores y los divisorios de unidades entre s y con cosas y partes comunes;
j. las instalaciones necesarias para el acceso y circulacin de personas con discapacidad, fijas o mviles,
externas a la unidad funcional, y las vas de evacuacin alternativas para casos de siniestros;
k. todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn;
l. los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeracin tiene carcter enunciativo: es decir que puede ser establecido por reglamento.

El art. 2040 CCyC hace referencia a cosas y partes comunes sealando que son aquellas necesarias para
poder ejercer el derecho real de propiedad horizontal, ya que hacen a su propia esencia, es decir que son
todas aquellas que hacen a la existencia del edificio.
Conforme a este artculo, los propietarios de cada unidad tienen derecho a usar las cosas y partes de
propiedad comn.
Las partes y cosas comunes son aquellas que surgen de la ley (art. 2041 CCyC) y del reglamento de propiedad
horizontal, puesto que la ley solo se limita a realizar una enumeracin enunciativa; cada reglamento detallar
en forma precisa y concreta cuales son las partes y cosas comunes.
Bienes comunes de uso exclusivo: Son aquellas partes del edificio que por su ubicacin no pueden ser
usados por todos los propietarios sino por uno o algunos de ellos, con el fin de asegurar el uso de algunos
bienes comunes a unidades a las que stas acceden de modo exclusivo (balcones, patios anexos a una
unidad, terrazas).
Las cosas y partes cuyo uso no est determinado en la ley o en el reglamento de propiedad, se consideran
comunes. Sobre estas cosas y partes ningn propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su

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afectacin exclusiva a una o varias unidades funcionales.


Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los
derechos de los otros propietarios. Pero como el uso es exclusivo generalmente se determina en los
reglamentos, la modalidad de ese uso, las obligaciones de cada usuario en su mantenimiento, los problemas
derivados del deterioro proveniente del uso y el deber de conservacin, debe estar a cargo, como regla, de la
persona que lo aprovecha en forma exclusiva.

COSAS Y PARTES COMUNES NO INDISPENSABLES


ARTCULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no
indispensables:
a. la piscina;
b. el solrium;
c. el gimnasio;
d. el lavadero;
e. el saln de usos mltiples.
Esta enumeracin tiene carcter enunciativo.

El Cdigo contempla las nuevas realidades y realiza una enumeracin enunciativa de las cosas y partes
comunes no indispensables, es decir que no hacen a la existencia del edificio, a diferencia de las del art. 2041
sin las cuales el edificio no podra funcionar. Ej.: caeras, ascensor.

COSAS Y PARTES PROPIAS


ARTCULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las
cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no
portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
Tambin son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales
en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia
ordenada.

La norma menciona que son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes
comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias. Hace referencia a las partes privativas.
Respecto del dominio del inmueble, en lo que a la parte privativa respecta, el propietario tiene el ius utendi,
el ius fruendi y el ius abutendi clsicos del derecho romano. En cuanto al ejercicio de sus derechos, tendr
limitaciones que la ley y el reglamento de propiedad imponen.
El artculo seala que son propias las cosas y partes comprendidas en el volumen (cubo de aire) que
conforma la unidad funcional, mencionando entre otros a los tabiques internos no portantes, las ventanas,
las puertas, el revestimiento de los pisos (cermica, tarugados, flotantes, alfombrados), artefactos (baadera,
bidet, inodoro, aire acondicionado).
Los balcones de un edificio sometido al rgimen de la propiedad horizontal son una parte comn de uso
exclusivo. Sin embargo, el revestimiento del mismo es considerado por la norma como propia del titular de la
unidad funcional.
El reglamento de propiedad horizontal puede establecer otras cosas o partes que considere propias, lo que
no puede es especificar como propias partes o cosas que la ley considera que son comunes, ello en razn de
que las normas que regulan el derecho real de propiedad horizontal son sustancialmente de orden pblico.

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CONSORCIO
ARTCULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la
persona jurdica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus rganos son la asamblea, el consejo de
propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectacin del inmueble del rgimen de propiedad
horizontal, sea por acuerdo unnime de los propietarios instrumentado en escritura pblica o por resolucin
judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

El artculo, en forma clara y precisa, seala que el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales
constituye la persona jurdica consorcio y menciona alguno de sus atributos: domicilio y los rganos que lo
componen. Otro de los atributos que surge del examen de las normas que regulan la propiedad horizontal es
el patrimonio.
El consorcio es un rgano indispensable para la PH. Es una persona jurdica de carcter privado, que consiste
en el conjunto de propietarios de las unidades funcionales.
El consorcio tiene su domicilio en el inmueble afectado al rgimen de propiedad horizontal; y, como sujeto
de derecho, tiene un patrimonio propio que est conformado por el fondo de reserva (si lo hubiere), el
monto recaudado por expensas (comunes o extraordinarias) y los intereses generados por cuentas bancarias.
Los rganos a los que hace referencia la norma (asamblea, el consejo de propietarios y el administrador), son
aquellos para que el ente consorcial funcione como tal.
Al tratarse de una persona jurdica, necesita sin duda de un representante legal (administrador) que ser la
persona fsica y/o jurdica designada a fin de representar al consorcio ante las entidades administrativas,
bancarias y judiciales.
Por su parte, la asamblea es el rgano deliberativo conformado por los consorcistas que, por las mayoras
legales y/o las establecidas en el reglamento de propiedad, toma las decisiones que debern ser ejecutadas
por el administrador.
Desde cundo nace el consorcio como persona jurdica? La norma seala que la persona jurdica consorcio
est conformada por el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales. En definitiva para dar
nacimiento a la propiedad horizontal es necesario que existan por los menos dos consorcistas.
Desafectacin: en el segundo prrafo el artculo prev la extincin de la personalidad del consorcio por la
desafectacin del inmueble al rgimen de la propiedad horizontal.
La norma prev dos supuestos de desafectacin: por voluntad de la totalidad de los propietarios o por
resolucin judicial.
En el primer supuesto, la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales debern manifestar, en
una asamblea extraordinaria celebrada a tal fin, su voluntad de desafectar el inmueble al rgimen de la
propiedad horizontal, en cuyo caso, claro est, se requiere como qurum la unanimidad de los consorcistas y
la desafectacin requiere como mayora la unanimidad. Una vez manifestada la voluntad en el acto
asambleario, deber concretarse jurdicamente la desafectacin mediante la instrumentacin por escritura y
su inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble.
El segundo supuesto previsto en la norma resolucin judicial, ser el juez quien, bajo resolucin fundada,
decida poner fin a la personalidad del consorcio.
Por ltimo, se destaca que la personalidad del consorcio concluye por la destruccin total o la demolicin del
edificio, transformndose en un condominio sobre el terreno y los escombros.

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CAPTULO 2
FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

FACULTADES
ARTCULO 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dems,
enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales.
La constitucin, transmisin o extincin de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional,
comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse
separadamente de stas.

La norma establece cuales son las facultades y obligaciones que tiene cada propietario sobre su unidad
funcional y cules son sus alcances y efectos.
Respecto a su unidad funcional, cada propietario tiene las facultades y derechos propios de un dueo, se
puede distinguir entre facultades materiales y jurdicas.
a. Facultades materiales:
derecho de poseer, ya que la propiedad horizontal es un derecho real sobre cosa propia que se
ejerce por la posesin;
derecho de usar: deber sujetarse al destino establecido en el reglamento;
derecho de gozar: puede percibir los frutos que genere la cosa;
derecho de disponer materialmente: es limitado.
b. Facultades jurdicas. Cada propietario puede enajenar la unidad funcional que le pertenece o
constituir derechos personales o reales sobre el mismo, por lo tanto tiene los siguientes derechos:
derecho de enajenar (venta, donacin, permuta, dacin en pago, etc.);
derecho de gravar (hipotecar, constituir usufructo uso, habitacin);
derecho de constituir derechos personales (locacin, comodato);
derecho de abandonar.
La constitucin, transmisin o extincin de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional,
comprende a las cosas, partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente
de estas.
Esto quiere decir que respecto a las partes comunes hay condominio, ejemplo la escalera, por lo tanto
cuando enajeno la parte privativa tambin se enajena el porcentaje que tengo sobre la parte comn. Va lo
comn conjuntamente con lo privado.
En el caso de la unidad complementaria, ejemplo una cochera, se puede disponer de manera conjunta o
separada.

OBLIGACIONES
ARTCULO 2046.- Obligaciones. El propietario est obligado a:
a. cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo
hay; (Las disposiciones del reglamento de propiedad establecen cuales son los derechos, obligaciones y
limitaciones de los propietarios)
b. conservar en buen estado su unidad funcional; (ejemplo en el caso que haya una filtracin de agua
hacia el vecino, se tiene que hacer cargo la persona que gener esa filtracin)
c. pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporcin de su parte indivisa; (esto es
para realizacin de gastos comunes de mantenimiento, conservacin, y reparacin de las partes comunes,
como asimismo el pago del sueldo y cargas sociales del encargado, personal de mantenimiento, de

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

seguridad, honorarios del administrador, gastos en diferentes insumos. A fin de afrontar dichos gastos, los
propietarios se encuentran obligados a abonar las expensas ordinarias y las extraordinarias que hubieran
sido fijadas para cubrir gastos de dicha naturaleza. Esas expensas se pagan en proporcin al porcentaje que
yo tenga, ejemplo no voy a pagar lo mismo que una persona que tiene un monoambiente).
d. contribuir a la integracin del fondo de reserva, si lo hay; (No es obligatorio, salvo que lo estipule el
reglamento. El fondo de reserva constituye un ahorro en dinero que permite hacer frente a situaciones
urgentes o imprevistas para el edificio, como el cambio de caeras rotas, inundaciones en el edificio, rotura
de la caldera)
e. permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de
bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras
cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalacin;
f. notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente
del de la unidad funcional.

PROHIBICIONES
ARTCULO 2047.- Prohibiciones. Est prohibido a los propietarios y ocupantes:
a. destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el
reglamento de propiedad horizontal;
b. perturbar la tranquilidad de los dems de cualquier manera que exceda la normal tolerancia; (la
realizacin de toda actividad que pueda afectar la tranquilidad de los vecinos o la seguridad del inmueble, y
refiere a modo de ejemplo la perturbacin con ruidos)
c. ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d. depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

La norma enumera las prohibiciones dirigidas a los propietarios y/o ocupantes de las unidades funcionales,
ello a fin de evitar conflictos en la vida comunitaria del rgimen consorcial como asimismo de no poner en
riesgo la seguridad del edificio.

GASTOS Y CONTRIBUCIONES
ARTCULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservacin y
reparacin de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administracin y reparacin o sustitucin de las
cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de
seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador
por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o
circulacin de personas con discapacidad, fijas o mviles, y para las vas de evacuacin alternativas para
casos de siniestros.
Debe tambin pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolucin de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si ste
existe, es ttulo ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y dems contribuciones.

Como norma general, el reparto de los gastos comunes se realizar conforme a la cuota de participacin que
cada unidad funcional tiene asignada.
-Expensas ordinarias: en el derecho real de propiedad horizontal, los propietarios y los poseedores por
cualquier ttulo estn obligados al pago de las expensas, en proporcin al valor de sus unidades funcionales

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(pisos, departamentos, oficinas, locales, cocheras, etc.), a fin contribuir a solventar los gastos que demanden
la administracin, conservacin y reparacin de las partes comunes. Las expensas hacen a la vida comn y
ordinaria, ejemplo el cambio de una lamparita.
Dichas expensas son recaudadas por el administrador del consorcio a los efectos de hacer frente a los gastos
de administracin y reparacin o sustitucin de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias
para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble, etc.
-Expensas extraordinarias: aquellos otros gastos que debe efectuar el consorcio que tambin constituyen
expensas comunes pero tienen el carcter de extraordinarias porque no son ordinarias o habituales ya
adems por quien las dispone.
Las expensas extraordinarias se fijan por disposicin de la asamblea a fin de solventar gastos que no son
ordinarios o de administracin, como por ejemplo cuando se decide por asamblea realizar innovaciones que
hacen al mejoramiento, uso o goce ms cmodo de partes comunes.
Tambin ingresan en esta categora la recaudacin de dinero para afrontar la indemnizacin por despido del
personal del consorcio y/o indemnizaciones a terceros por daos ocasionados por cosas o partes comunes
del consorcio.
-Certificado de deuda: La parte final del artculo en examen dispone que: El certificado de deuda expedido
por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si ste existe, es ttulo ejecutivo para el
cobro a los propietarios de las expensas y dems contribuciones, que le otorga a la constancia de deuda
expedida por el administrador el carcter de ttulo ejecutivo, razn por la cual el consorcio se encuentra
legitimado activamente para iniciar el proceso ejecutivo por cobro de expensas.
Este certificado establece el costo de la deuda con respecto a las expensas y es firmada por el administrador,
y por el consejo de propietarios si es que existe.

DEFENSAS
ARTCULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o
contribucin a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisicin, por renuncia al uso y
goce de los bienes o servicios comunes, por enajenacin voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad
funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa,
fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensacin, sin perjuicio de su
articulacin por la va correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las
unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan
dichas erogaciones.

El art. 2049 CCyC se ocupa de precisar algunas de las actitudes que el titular de un inmueble sujeto al
rgimen de propiedad horizontal no puede adoptar para liberarse del pago de las expensas y contribuciones
a su cargo.

OBLIGADOS AL PAGO DE EXPENSAS


ARTCULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Adems del propietario, y sin implicar liberacin de ste,
estn obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores
por cualquier ttulo.

Es decir que adems del propietario, estn obligados a pagar expensas, por ejemplo el usufructuario o el
poseedor del boleto de compra venta.

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CAPTULO 3
MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES

MEJORA U OBRA NUEVA QUE REQUIERE MAYORIA


ARTCULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayora. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre
cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayora de los
propietarios, previo informe tcnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorizacin si le es denegada, o la minora afectada en su inters particular que se opone a
la autorizacin si se concede, tienen accin para que el juez deje sin efecto la decisin de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si
afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectnico exterior o interior del inmueble.
La resolucin de la mayora no se suspende sin una orden judicial expresa.

Son aquellas construcciones o modificaciones que se realizan sobre cosas y partes comunes que no alteran
sustancialmente al edificio y que para su realizacin se requiere la mayora absoluta (MITAD+1), puesto que
se trata de simples innovaciones. Ejemplo: modificar arquitectnicamente el hall de entrada.

MEJORA U OBRA NUEVA QUE REQUIERE UNANIMIDAD


ARTCULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por
un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos
o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe
realizarse con el acuerdo unnime de los propietarios.
Tambin requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en inters particular
que slo beneficia a un propietario.

La norma en examen ampla y aclara quienes son los sujetos que pueden realizar la obra nueva, pues adems
del copropietario incluye al consorcio.
Implica una excepcin al art. 2051 CCyC, puesto que establece la unanimidad de los propietarios del
consorcio, cuando esa obra llevada a cabo por el propietario o por el consorcio gravita o modifica
sustancialmente la estructura del inmueble o cuando sin dicho requisito, la obra es llevada a cabo por un
propietario en su inters particular.
En este caso se requiere unanimidad, ya que modifican la estructura del inmueble de una manera sustancial.

MEJORA U OBRA NUEVA EN INTERS PARTICULAR


ARTCULO 2053.- Mejora u obra nueva en inters particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre
cosas y partes comunes es en inters particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los
gastos de la modificacin del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripcin, si hubiera lugar a
ellos.

Se refiere a las obras nuevas o mejoras realizadas sobre partes comunes pero que benefician solo a un
propietario. En dicho supuesto se requiere la unanimidad para que la obra sea aprobada y, adems, el
beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificacin del reglamento de propiedad
horizontal y de su inscripcin, si hubiera lugar a ellos.

REPARACIONES URGENTES
ARTCULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los
integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes,

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con carcter de gestor de negocios.


Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde,
la restitucin de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

Ante una situacin de emergencia rotura de un cao comn, electrificacin de una pared, o un desperfecto
en la cerradura de la puerta de ingreso al edificio, cualquier propietario, en ausencia del administrador y
de los integrantes del consejo de propietarios, puede realizar reparaciones pertinentes urgentes en las
cosas y partes comunes y luego puede solicitar el reintegro de las sumas abonadas si el gasto se encuentra
debidamente justificado.

GRAVE DETERIORO O DESTRUCCION DEL EDIFICIO


ARTCULO 2055.- Grave deterioro o destruccin del edificio. En caso de grave deterioro o destruccin del
edificio, la asamblea por mayora que represente ms de la mitad del valor, puede resolver su demolicin y la
venta del terreno y de los materiales, la reparacin o la reconstruccin.
Si resuelve la reconstruccin, la minora no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por
transmisin de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra.
Ante la ausencia de interesados, la mayora puede adquirir la parte de los disconformes, segn valuacin
judicial.

En caso de grave deterioro o destruccin del edificio la mayora del valor puede decidir su demolicin y la
venta del terreno y de los materiales, la reparacin o la reconstruccin. En este ltimo caso, si la minora no
quiere contribuir, puede resolver la venta de su parte a terceros que quieran continuar la obra; y si no hay
interesados, la mayora puede comprarles.
En el caso de destruccin total, el inmueble ha desaparecido como objeto del derecho de propiedad
horizontal.
En la asamblea llamada a decidir las acciones a llevar a cabo, dada la destruccin o deterioro del edificio
comn, se podr decidir su demolicin y posterior venta del terreno y materiales de demolicin o su
reconstruccin.

CAPTULO 4
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

-El reglamento tiene naturaleza contractual: es decir que rige entre partes.
-Debe hacerse por escritura pblica e inscribirse en el registro de propiedad. Tengo que inscribirlo porque
sino no tengo PH frente al mundo.
-Hace al nacimiento del status de la PH.
-Forma parte del ttulo.
-Se pueden distinguir 2 tipos de clusulas: las reglamentarias (regulan la vida del consorcio y el edificio, se
exige 2/3 de los votos para la modificacin o reforma de estas clausulas) y estatutarias (hacen al estado de la
PH, al estatuto, ejemplo la patrimonialidad, o privatizar una parte comn del edificio).

CONTENIDO
ARTCULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a. determinacin del terreno;
b. determinacin de las unidades funcionales y complementarias;
c. enumeracin de los bienes propios;

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d. enumeracin de las cosas y partes comunes;


e. composicin del patrimonio del consorcio;
f. determinacin de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g. determinacin de la proporcin en el pago de las expensas comunes;
h. uso y goce de las cosas y partes comunes;
i. uso y goce de los bienes del consorcio;
j. destino de las unidades funcionales;
k. destino de las partes comunes;
l. facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m. determinacin de la forma de convocar la reunin de propietarios, su periodicidad y su forma de
notificacin;
n. especificacin de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de
unidad funcional para representar a otros en asambleas;
. determinacin de las mayoras necesarias para las distintas decisiones;
o. determinacin de las mayoras necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p. forma de computar las mayoras;
q. determinacin de eventuales prohibiciones para la disposicin o locacin de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios;
r. designacin, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s. plazo de ejercicio de la funcin de administrador;
t. fijacin del ejercicio financiero del consorcio;
u. facultades especiales del consejo de propietarios.

-Clausulas obligatorias: El reglamento de propiedad horizontal tiene naturaleza contractual y como tal queda
regido por el principio de libertad de las convenciones, sin embargo, es imposible derogar determinadas
disposiciones de la ley.
El artculo enumera las cuestiones que deben ser contempladas obligatoriamente en el reglamento, puesto
que el ordenamiento legal las considera indispensables para el funcionamiento del sistema, es decir cuales
son los contenidos mnimos necesarios que deben figurar en todo reglamento de propiedad horizontal.
-Clausulas facultativas: Cumplida la ley en este aspecto, dada la naturaleza contractual del reglamento, las
partes pueden insertar otras cuestiones que tienden a regular aspectos que hacen al mejor aprovechamiento
de las partes comunes o a fijar pautas de convivencia.

MODIFICACION DEL REGLAMENTO


ARTCULO 2057.- Modificacin del reglamento. El reglamento slo puede modificarse por resolucin de los
propietarios, mediante una mayora de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

La modificacin del reglamento implica la trastocar algunas de las clusulas originarias, motivo por el cual se
requiere, para dicho acto, la decisin de la asamblea con una mayora que represente los 2/3 de la totalidad
de los propietarios. Es decir que el reglamento solo puede modificarse por resolucin de los propietarios,
mediante una mayora de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

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CAPTULO 5
ASAMBLEAS

a asamblea formalmente se compone por la totalidad de los copropietarios.


Existen 3 tipos:
-Ordinarias: las que se juntan regularmente.
-Extraordinarias: se juntan de manera extraordinaria cuando hay cosas importantes y complejas para debatir.
-Judiciales: se llevan a un tribunal, es una asamblea tambin de tipo extraordinaria.

LA ASAMBLEA
ARTCULO 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunin de propietarios facultada para
resolver:
a. las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad
horizontal;
b. las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por
cualquiera de stos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con
relacin al conjunto;
c. las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio; d. las
cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo
hubiere.

ARTCULO 2059.- Convocatoria y qurum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma
prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripcin del orden del da, el que debe
redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si estn presentes
todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son vlidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayora de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.
Son igualmente vlidas las decisiones tomadas por voluntad unnime del total de los propietarios aunque no
lo hagan en asamblea.

ARTCULO 2060.- Mayora absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayora absoluta
computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble
exigencia del nmero de unidades y de las partes proporcionales indivisas de stas con relacin al conjunto.
La mayora de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a
los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince das de notificados, excepto que stos se
opongan antes por igual medio, con mayora suficiente.
El derecho a promover accin judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta das contados desde la
fecha de la asamblea.

ARTCULO 2061.- Conformidad expresa del titular. Para la supresin o limitacin de derechos acordados a
las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayora debe integrarse con
la conformidad expresa de sus titulares.

Qurum y mayoras
El qurum es el numero minimo de presentes para que la asamblea pueda sesionar, y la mayora para tomar

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decisiones.
El CCyC establece que para que una asamblea llevada a cabo en el rgimen de propiedad horizontal tenga
eficacia jurdica (validez), deben configurarse una serie de requisitos, entre los que podemos mencionar el
qurum, la mayora necesaria para adoptar la decisin y el orden del da, que debe redactarse en forma
precisa y completa: es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si estn presentes todos los propietarios y
acuerdan por unanimidad tratarlo.
En cuanto a la forma de contar los votos, destacamos que se computan sobre la totalidad de los propietarios
de las unidades funcionales estn o no presentes en la asamblea.
Una vez reunido el qurum, que debe coincidir con la mayora necesaria para decisin que se pretenda toma,
debe procederse a la votacin del tema propuesta en el orden del da.

Forma de la convocatoria y orden del da


El art. 2059 CCyC dispone que los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en
el reglamento de propiedad horizontal, con transcripcin del orden del da, el que debe redactarse en forma
precisa y completa. En concordancia con lo dispuesto por dicha norma, el art. 2056, inc. m, CCyC enumera
como una de las clusulas obligatorias del reglamento de propiedad horizontal aquella que determine la
forma de convocar a la reunin de propietarios, su periodicidad y su forma de notificacin.
La asamblea debe ser convocada por el administrador (art. 2067, inc. a, CCyC), o por el consejo de
propietarios (arts. 2063 y 2064, inc. a, CCyC). Se puede tratar un tema no previsto en el orden del da si estn
todos y hay acuerdo unnime.
El art. 2059, prr. 2, CCyC prev la autoconvocatoria, sin citacin previa. La autoconvocatoria y el temario a
tratar, para ser vlidos, requieren de la unanimidad, mientras que parece que bastara la mayora absoluta (o
la que requieran la ley o el reglamento) para el fondo.
El tercer prrafo, si hay unanimidad, otorga validez a las decisiones tomadas fuera de la asamblea (v.g.: por
escrito).

Ausencia de los consorcistas


El CCyC mediante lo dispuesto en el art. 2060, prr. 2, CCyCLa mayora de los presentes puede proponer
decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por
aprobadas a los quince das de notificados, excepto que stos se opongan antes por igual medio, con mayora
suficiente, tiene por finalidad solucionar un problema que se presenta habitualmente en el mbito
consorcial: la inasistencia de los consorcistas a la asamblea.
Este problema genera la falta del qurum suficiente, por lo que no se pueden someter a votacin las
cuestiones propuestas en el orden del da.
la ley prev que, ante la falta de qurum, la mayora de los presentes puede proponer decisiones, es decir,
votar la cuestin propuesta en el orden del da y, si es aprobada, a los fines de su validez, deber ser
notificada mediante un medio fehaciente (carta documento, telegrama colacionado, acta notarial) a los
propietarios ausentes, quienes dentro del plazo de los 15 das de notificados podrn oponerse por el mismo
medio y con mayoras suficientes a la decisin adoptada. En caso de silencio o si carecieren de las mayoras
suficientes, se tiene por aprobada la decisin adoptada.

Impugnacin de la asamblea
El art. 2060 CCyC, en su parte final, dispone que el plazo de caducidad para impugnar judicialmente la
asamblea es de treinta das.

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ACTAS
ARTCULO 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administracin del consorcio, es
obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como
constancia de su asistencia.
Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales
registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; stas deben contener
el resumen de lo deliberado y la transcripcin de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la
mayora de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios.
Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes,
de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

El artculo en examen menciona dos de los libros obligatorios que debe llevar el administrador del consorcio
y los requisitos formales que deben cumplirse en la oportunidad de confeccionarse el acta en la que se deja
constancia los temas decididos por la asamblea.
Uno de ellos es el libro de actas de asamblea en el cual debe quedar debidamente registrado por escrito lo
decidido por los consorcistas respeto a la orden del da, que por otra parte debe encontrarse transcrito en el
encabezado del acta.
El acta, al culminar la asamblea, debe ser firmada por los propietarios o por sus apoderados que hubieran
acreditado tal circunstancia en legal forma ante el administrador, ello a fin de acreditar su asistencia, y deben
confeccionarse con el resumen de lo deliberado y la transcripcin de las decisiones adoptadas o, en su caso,
propuestas por la mayora de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos (2)
propietarios.
Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes,
de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

ASAMBLEA JUDICIAL
ARTCULO 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten
convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez
la convocatoria de una asamblea judicial.
El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La
asamblea judicial puede resolver con mayora simple de presentes. Si no llega a una decisin, decide el juez
en forma sumarsima.
Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situacin del
consorcio.

El artculo en examen seala que, ante la omisin del administrador o en su caso del consejo de propietarios
de no convocar a realizar la asamblea, los propietarios que representan el 10% del total pueden solicitar al
juez la convocatoria de una asamblea judicial.
El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La
asamblea judicial puede resolver con mayora simple de presentes. Si no llega a una decisin, decide el juez
en forma sumarsima.
Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situacin del
consorcio.

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CAPTULO 6
CONSEJO DE PROPIETARIOS

ATRIBUCIONES
ARTCULO 2064.- Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las
siguientes atribuciones:
a. convocar a la asamblea y redactar el orden del da si por cualquier causa el administrador omite
hacerlo;
b. controlar los aspectos econmicos y financieros del consorcio;
c. autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que
los ordinarios;
d. ejercer la administracin del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a
la asamblea si el cargo est vacante dentro de los treinta das de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artculo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni
puede cumplir sus obligaciones.

La existencia del consejo de administrador no es obligatoria ya que es optativa de cada ente consorcial tal
como surge del texto de la ley que expresa la asamblea puede designar un consejo integrado por
propietarios de lo que se infiere que es una atribucin de la asamblea que es el rgano deliberativo por
medio del cual se toman las decisiones que hacen a la vida consorcial.
Para la designacin de los propietarios que integraran el consejo se requiere la reunin de la asamblea que a
los fines de sesionar requieren el qurum de la mayora absoluta y la misma mayora para la designacin.
Excepto los casos indicados en este artculo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni
puede cumplir sus obligaciones.
Para integrar el consejo de propietarios es condicin imprescindible ser propietario (titular de dominio).
En el supuesto que el administrador, por diferentes motivos vacancia o ausencia no ejerza el mandato, el
consejo de propietarios se encuentra facultado para administrar temporariamente el consorcio, convocando,
en caso de vacancia, dentro de los 30 das, a una asamblea extraordinaria a los fines de designar nuevo
administrador.
El consejo de propietarios se encuentra facultado a convocar a la asamblea y redactar el orden del da si por
cualquier causa el administrador omite hacerlo. Por ltimo, cabe sealar que tiene atribuciones para
fiscalizar los aspectos econmicos y financieros del consorcio y puede autorizar al administrador para
disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios.

La norma en examen no establece la cantidad de miembros con los que debe contar el consejo. Solo queda
claro que debe ser conformado por propietarios, segn el nombre elegido para designar a este rgano.
Se caracteriza por ser:
a. un rgano colegiado, integrado por una pluralidad de consorcistas, siendo aconsejable un nmero impar
que facilite las decisiones. Este carcter colegiado determina su funcionamiento. Sus decisiones se
adoptarn, previa deliberacin, por las mayoras que dicha norma convencional establezca;
b. tiene carcter permanente. Se parte de la hiptesis de un funcionamiento continuo, facilitado por el
nmero y cercana de sus miembros;
c. tiene origen en la ley y debe regularse en el reglamento de copropiedad y administracin;
d. sus miembros deben ser consorcistas y mantienen los derechos y prerrogativas de tales. No pueden,

Manzoni Paula 96
Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

individualmente, peticionar ni invocar actuar como consejo;


e. la funcin de los integrantes del consejo de administracin es gratuita.

CAPTULO 7
ADMINISTRADOR

ADMINISTRADOR
ARTCULO 2065.- Representacin legal. El administrador es representante legal del consorcio con el
carcter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurdica.

ARTCULO 2066.- Designacin y remocin. El administrador designado en el reglamento de propiedad


horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella.
La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa das de cumplidos los dos aos del otorgamiento
del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades
funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la
reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresin de causa.

ARTCULO 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos
por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a. convocar a la asamblea y redactar el orden del da;
b. ejecutar las decisiones de la asamblea;
c. atender a la conservacin de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y
dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones
locales;
d. practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total
o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador
debe requerir la autorizacin previa del consejo de propietarios;
e. rendir cuenta documentada dentro de los sesenta das de la fecha de cierre del ejercicio financiero
fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
f. nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g. cumplir con las obligaciones derivadas de la legislacin laboral, previsional y tributaria;
h. mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio,
responsabilidad civil y dems riesgos de prctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva
cubrir;
i. llevar en legal forma los libros de actas, de administracin, de registro de propietarios, de registros de
firmas y cualquier otro que exija la reglamentacin local. Tambin debe archivar cronolgicamente las
liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitucin del consorcio
y de las sucesivas administraciones;
j. en caso de renuncia o remocin, dentro de los quince das hbiles debe entregar al consejo de
propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k. notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningn caso despus de las cuarenta y ocho
horas hbiles de recibir la comunicacin respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que
afecten al consorcio;
l. a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres das hbiles el certificado de deudas y de
crditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o

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judiciales e informacin sobre los seguros vigentes;


m. representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo
con todas las facultades propias de su carcter de representante legal.

Los arts. 2065 a 2067 CCyC regulan uno de los rganos del consorcio, el administrador, quien representa
legalmente al consorcio y quien debe velar por el cumplimiento del reglamento de propiedad.
Para atender adecuadamente a la satisfaccin de las necesidades e intereses comunes a todos los
copropietarios, la norma en examen impone un sistema de administracin del edificio de propiedad
horizontal y obliga a colocar a su frente a un administrador.
-ES UN ORGANO NECESARIO: La existencia del administrador en el consorcio es de carcter obligatorio, o sea
que en materia de propiedad horizontal el administrador es un rgano esencial del que no puede
prescindirse, puesto que al tratarse el consorcio de una persona jurdica requiere de un representante legal
para poder ejercer sus atribuciones legales.
-A QUIEN REPRESENTA EL ADM?: El art. 2265 CCyC dispone que el administrador es el representante legal
del consorcio con el carcter de mandatario. Es decir que corresponde considerar al administrador no como
representante de cada uno de los propietarios en forma individual sino del consorcio constituido por todos
ellos sobre la base de un fin comn perseguido.
-EN QUIN PUEDE RECAER LA DESIGNACIN?: Pueden ser elegidos administradores uno o varios de los
propietarios, o un tercero en cuyo caso puede ser una persona fsica o una persona jurdica.
-NOMBRAMIENTO Y REMOCIN DEL ADMINISTRADOR: El administrador designado en el reglamento de
propiedad y administracin cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la
reforma del reglamento de propiedad y administracin. Pueden ser removidos sin expresin de causa.
El primer administrador est designado en el reglamento (ver art. 2056, inc. r, CCyC). Los dems son
designados y tambin removidos por la asamblea. El primero cesa si no es ratificado por la primera
asamblea.
-DERECHOS Y OBLIGACIONES: El art. 2067 CCyC enumera un conjunto de derechos y obligaciones del
administrador. Tal como surge del texto de la norma cabe poner de manifiesto que la enumeracin no es
taxativa ya que dice en especial, debe, lo que denota que no existe ningn impedimento para que el
reglamento de propiedad establezca otros derechos y/o obligaciones que no estn expresamente
enumeradas en la mencionada disposicin legal.

CAPTULO 8
SUBCONSORCIOS

SECTORES CON INDEPENDENCIA


ARTCULO 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga
conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con
independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse
especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector.
En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva. Frente a terceros
responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

CAPTULO 9
INFRACCIONES

REGIMEN
ARTCULO 2069.- Rgimen. En caso de violacin por un propietario u ocupante de las prohibiciones
establecidas en este Cdigo o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las dems acciones
que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen accin para hacer cesar la infraccin,
la que debe sustanciarse por la va procesal ms breve de que dispone el ordenamiento local.
Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteracin de infracciones.

CAPTULO 10
PREHORIZONTALIDAD

PREHORIZONTALIDAD
ARTCULO 2070.- Contratos anteriores a la constitucin de la propiedad horizontal. Los contratos sobre
unidades funcionales celebrados antes de la constitucin de la propiedad horizontal estn incluidos en las
disposiciones de este Captulo.

ARTCULO 2071.- Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o
proyectadas bajo el rgimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un
seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operacin de acuerdo a lo convenido por
cualquier razn, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con ms un inters
retributivo o, en su caso, la liberacin de todos los gravmenes que el adquirente no asume en el contrato
preliminar.
El incumplimiento de la obligacin impuesta en este artculo priva al titular del dominio de todo derecho
contra el adquirente a menos que cumpla ntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de
sus derechos contra el enajenante.

ARTCULO 2072.- Exclusiones. Estn excluidos los contratos siguientes:


a. aquellos en los que la constitucin de la propiedad horizontal resulta de la particin o liquidacin de
comuniones de cosas o bienes, o de la liquidacin de personas jurdicas;
b. los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c. los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales
o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus clusulas resulta
que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a
quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.

Manzoni Paula 99
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4) CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO I
CONJUNTOS INMOBILIARIOS

-Los conjuntos inmobiliarios son derechos reales sobre cosas parcialmente propias.
-Es un derecho principal;
-Es un fenmeno urbanstico: el formato es de urbanizacin, espacio colectivo;
-Se lo entiende como conjunto inmobiliario ya terminado o en proceso de construccin;
-Se lo debe someter a un rgimen especial de propiedad horizontal (es una PH especial: rige una ley especial,
pero lo que no diga, rige la general);
-Se deben adecuar a la PH (no da opcin como el cdigo de Vlez);
-Cobra particular importancia el reglamento de la PH: pero se le permite gran cantidad de concesiones a los
propietarios de los conjuntos inmobiliarios, a diferencia de los de la PH.
-Tiene una pluralidad de sujetos.
-Unidad de objeto inmobiliario, lo cual se subdividir en parcelas o unidades de uso exclusivo;
-Inters comn entre los vecinos;
-Es necesario que haya una organizacin del complejo, para que se cumplan los objetivos, para lo cual se
establece un reglamento.

CONCEPTO Y CARACTERSTICAS
ARTCULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados,
parques industriales, empresariales o nuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanstico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que
tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las
normas administrativas locales.

ARTCULO 2074.- Caractersticas. Son elementos caractersticos de estas urbanizaciones, los siguientes:
cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisin forzosa y perpetua de las partes, lugares y
bienes comunes, reglamento por el que se establecen rganos de funcionamiento, limitaciones y
restricciones a los derechos particulares y rgimen disciplinario, obligacin de contribuir con los gastos y
cargas comunes y entidad con personera jurdica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas.
Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, as como las facultades que sobre ellas se tienen,
son interdependientes y conforman un todo no escindible.

En cuanto a sus caractersticas:


-Un cerramiento perimetral, para determinar el lmite (delimitar la extensin territorial del conjunto
inmobiliario) y adems, tiene utilidad para controlar el ingreso y egreso de personas y vehculos a la
urbanizacin;
-Existencia de partes comunes y partes privativas; Las partes privativas constituyen los sectores de
aprovechamiento independiente en los que se subdivida el conjunto inmobiliario, usualmente designados
como unidades funcionales cuando se los afecta al rgimen de la propiedad horizontal.
- Lo que no compone una parte privativa constituye una parte comn la que, juntamente con otros bienes,
debe quedar sometida a indivisin forzosa y perpetua. Es decir que las partes comunes se encuentran en
estado de indivisin forzoso y perpetuo;
-Necesidad de reglamento;

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-Creacin de entidad con personalidad jurdica;


-Obligatoriedad de contribuir a los gastas y las cargas comunes;

Se deber reglamentar:
a. la determinacin de los rganos del conjunto inmobiliario, su integracin y funciones;
b. los lmites y restricciones que se le imponen a los derechos particulares;
c. el rgimen disciplinario aplicable y las normas de procedimiento;
d. la obligacin de contribuir para solventar gastos y cargos comunes; y
e. la designacin de una entidad con persona jurdica que agrupe a los propietarios de las unidades
privativas.

MARCO LEGAL
ARTCULO 2075.- Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos,
cargas y dems elementos urbansticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las
normas administrativas aplicables en cada jurisdiccin.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal
establecida en el Ttulo V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Ttulo, a los fines de
conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde
coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan
este derecho real.

Es razonable que se subordine el emplazamiento de los conjuntos inmobiliarios a las normas administrativas
vigentes en la jurisdiccin donde se instalen, las que adems pueden contener disposiciones urbansticas.
Respecto a los futuros conjuntos inmobiliarios, que debern adoptarse las modificaciones que establece el
Ttulo IV a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial, de manera que en la
redaccin del acto constitutivo al que se refiere el art. 2038 CCyC se tendrn en cuenta las disposiciones
especiales previstas para este tipo de emprendimientos.
En cuanto a los conjuntos inmobiliarios preexistentes a los que se refiere el ltimo prrafo de este art. 2075
CCyC, se estima que habrn de dictarse disposiciones complementarias que fijen el plazo que se confiere
para la adecuacin, juntamente con las directivas jurdicas necesarias para producirla.

COSAS Y PARTES NECESARIAMENTE COMUNES


ARTCULO 2076.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de uso comn
las partes y lugares del terreno destinadas a vas de circulacin, acceso y comunicacin, reas especficas
destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y
todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad
horizontal que regula el emprendimiento.
Las cosas y partes cuyo carcter de comunes o propias no est determinado se consideran comunes.

COSAS Y PARTES PRIVATIVAS


ARTCULO 2077.- Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa puede
hallarse construida o en proceso de construccin, y debe reunir los requisitos de independencia funcional
segn su destino y salida a la va pblica por va directa o indirecta.

FACULTADES Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO


ARTCULO 2078.- Facultades y obligaciones del propietario. Cada propietario debe ejercer su derecho

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dentro del marco establecido en la presente normativa, con los lmites y restricciones que surgen del
respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el
mantenimiento de una buena y normal convivencia y la proteccin de valores paisajsticos, arquitectnicos y
ecolgicos.

Las facultades que cada propietario puede ejercer sobre su unidad funcional y las obligaciones que le vienen
impuestas las establecen los arts. 2045 y 2046 del marco regulatorio general previsto para la propiedad
horizontal.
Los propietarios debern, adems, ajustar sus conductas a las directivas que se hayan establecido en el
respectivo reglamento en cuya redaccin se tendr en cuenta el resguardo de una cordial, respetuosa y
armnica convivencia juntamente con los otros factores a los que la norma hace referencia.

LOCALIZACIN Y LMITES PERIMETRALES


ARTCULO 2079.- Localizacin y lmites perimetrales. La localizacin de los conjuntos inmobiliarios depende
de lo que dispongan las normas provinciales y municipales aplicables.
Los lmites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse mediante
cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en
funcin de aspectos urbansticos y de seguridad.

El primer prrafo remite a lo que dispongan los ordenamientos territoriales, propuestos por las comunas
locales y aprobadas por la autoridad gubernamental.
En su caso, de corresponder, el municipio deber dictar la ordenanza necesaria que confiera el pertinente
cambio normativo que permita el emplazamiento del conjunto inmobiliario de que se trate.

LIMITACIONES Y RESTRICCIONES REGLAMENTARIAS


ARTCULO 2080.- Limitaciones y restricciones reglamentarias. De acuerdo a las normas administrativas
aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra ndole,
crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como as tambin fijar reglas de convivencia,
todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanstica.
Toda limitacin o restriccin establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas
del derecho real de propiedad horizontal especial.
Dicho reglamento se considera parte integrante de los ttulos de propiedad que se otorgan sobre las
unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario
sin admitir prueba en contrario.

La oponibilidad de las restricciones y limitaciones establecidas en el reglamento de propiedad horizontal


deben ser consideradas, en primer lugar, desde la inscripcin en el registro inmobiliario que dispone la parte
final del art. 2038 CCyC.
En cuanto a las limitaciones edilicias, las condiciones operativas para edificar los locales que se construirn
en las diferentes unidades funcionales y las reglas de convivencia u otras establecidas en beneficio de la
comunidad, para su publicidad bastar que consten en el ya aludido reglamento de propiedad horizontal, el
que se integra al ttulo de adquisicin de cada una de las unidades funcionales.

GASTOS Y CONTRIBUCIONES
ARTCULO 2081.- Gastos y contribuciones. Los propietarios estn obligados a pagar las expensas, gastos y
erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la
proporcin que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal.

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Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en
caso de utilizacin de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.

En cuanto a la proporcin con la que cada propietario deber contribuir para afrontar los importes
necesarios, la norma remite a lo que establece el reglamento de propiedad y administracin, aspecto
mencionado en el art. 2056 inciso G que solo la contempla respecto de las expensas comunes.
Por tal razn, el reglamento deber prever cmo se adoptan las decisiones que puedan generar gastos y/o
contribuciones y bajo qu trminos o condiciones se amortizan.
Adems, por va reglamentaria se pueden fijar aranceles o tarifas por derechos de admisin y permanencia
que debern abonarse en el caso de que utilice cualquiera de los bienes de aprovechamiento comn
personas con vnculo de parentesco o amistad con los titulares de las unidades funcionales, o aun como sus
invitados.

CESION DE LA UNIDAD
ARTCULO 2082.- Cesin de la unidad. El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer
condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por
parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden
temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier ttulo o derecho, real o personal, el uso y goce de
su unidad funcional.

El artculo contempla una situacin que ocurre habitualmente en la poca estival y que consiste en la cesin
que el propietario de una unidad funcional verifica a favor de un tercero, por un breve periodo de tiempo
lo que no descarta celebrarla por espacios ms prolongados, en forma total o parcial y por cualquier ttulo,
lo que implica transferirle al cesionario el ejercicio de sus derechos sobre todo lo que se haya implementado
en el conjunto inmobiliario para el aprovechamiento comn.
Reglamentariamente se pueden establecer los mecanismos para individualizarlos y las normas de conducta a
las que se debern ajustar tanto los cesionarios como las personas que, junto con ellos, ocupen la unidad
funcional.

RGIMEN DE INVITADOS Y ADMISIN DE USUARIOS NO PROPIETARIOS


ARTCULO 2083.- Rgimen de invitados y admisin de usuarios no propietarios. El reglamento puede
establecer la extensin del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que
integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un rgimen de invitados y admisin
de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las caractersticas y bajo las condiciones que, a tal efecto,
dicte el consorcio de propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado,
temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesin ni transmisin total o parcial,
permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa.
Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la
normativa interna del conjunto inmobiliario.

En el art. 2082 CCyC se menciona a los terceros a quienes el propietario les cede el uso y goce de los espacios
e instalaciones comunes y, a su respecto, autoriza que el reglamento fije estipulaciones para su ejercicio. Es
decir que consagra la posibilidad de que se admitan como usuarios a terceros extraos.
En el segundo prrafo se establece el alcance de todo uso que se conceda a terceros sobre los bienes
comunes del complejo.

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Respecto de los calificados como usuarios no propietarios interpretamos que se refiere a terceros extraos
que no forman parte de la nmina de miembros del grupo familiar ni tienen calidad de invitados.
Su admisin y permanencia es dependiente de la regulacin que establezca el reglamento de propiedad
horizontal especial o de la que se decida dictar por la asamblea de propietarios.
Lo que encierra el ltimo prrafo del art. 2083 CCyC es una prohibicin que guarda coherencia con la idea de
impedir que terceros a quienes se les otorg el derecho de usar bienes comunes del conjunto inmobiliario
transfieran a otros la posicin contractual que tienen como titulares de tal derecho, el que puede ser pleno,
parcial o limitado, temporario o permanente.
El pago de las contribuciones a cargo de los terceros no propietarios, tal como fue considerado en el examen
de normas anteriores, deber estar determinado en las normas reglamentarias que se dicten a tal efecto.

SERVIDUMBRES Y OTROS DERECHOS REALES


ARTCULO 2084.- Servidumbres y otros derechos reales. Con arreglo a lo que dispongan las normas
administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos
inmobiliarios entre s o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e
instalaciones comunes.
Estas decisiones conforman modificacin del reglamento y deben decidirse con la mayora propia de tal
reforma, segn la prevea el reglamento.

La constitucin de servidumbres u otros derechos reales de disfrute sobre cosa ajena afectando sus espacios
e instalaciones de aprovechamiento comn, puede establecerse entre los conjuntos inmobiliarios y con otros
y, para concretarlo, son necesarias tres condiciones:
a. la existencia de una norma administrativa que lo habilite;
b. la decisin que se adopte con la mayora legalmente exigible en las asambleas que celebre cada uno de
los conjuntos inmobiliarios involucrados; y
c. la modificacin de los respectivos reglamentos de propiedad y administracin con sus correspondientes
registraciones inmobiliarias.

TRANSMISIN DE UNIDADES
ARTCULO 2085.- Transmisin de unidades. El reglamento de propiedad horizontal puede prever
limitaciones pero no impedir la libre transmisin y consiguiente adquisicin de unidades funcionales dentro
del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisicin a favor del
consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.

Este artculo consagra el derecho de admisin y su ejercicio est condicionado a la existencia de una
estipulacin en el reglamento de propiedad horizontal que establezca:
a. la obligacin de todos los propietarios de sectores privativos de notificarle al consorcio su decisin de
transferir el dominio de su unidad funcional, los datos relativos a su potencial adquirente y las condiciones
econmicas de la operacin;
b. el derecho de preferencia que se le confiere al consorcio de propietarios y/o al grupo de propietarios que
se enrole para su ejercicio;
c. el plazo durante el cual y bajo idnticas condiciones, el consorcio o el grupo de propietarios pueden ejercer
la preferencia;
d. las sanciones aplicables al infractor.

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SANCIONES
ARTCULO 2086.- Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales
violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones
previstas en ese instrumento.

Las conductas indebidas y las sanciones aplicables, de igual modo que el procedimiento que se debe
implementar para formular los cargos y los descargos y los recursos disponibles para el imputado, tienen que
constar en el reglamento de propiedad horizontal.

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5) TIEMPO COMPARTIDO
-El tiempo compartido haba sido regulado por la ley 26356 antes de la reforma del CCyC hacia los fines
tursticos o vacacionales.
La doctrina consider que tena que ser un nuevo derecho real.

CONCEPTO
ARTCULO 2087.- Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o ms bienes estn
afectados a su uso peridico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros
fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.

Todo tipo de bienes se puede someter a tiempo compartido: muebles, inmuebles, etc.
Los derechos de los usuarios van a estar determinados por un lapso de tiempo.
Si quiero someter un bien inmueble a tiempo compartido debo inscribirlo. Quien lo debe inscribir?: el
propietario o el titular del derecho real.
El TC es el derecho que atribuye a una o ms personas la posibilidad de usar y gozar en exclusividad de
determinados bienes que estn afectados a fines o destinos preestablecidos de manera sucesiva y alternada
por periodos o plazos fijados.
Esa forma de usar y gozar est atada al destino preestablecido que tenga el bien en cuestin.

BIENES QUE LO INTEGRAN


ARTCULO 2088.- Bienes que lo integran. Con independencia de la naturaleza de los derechos que se
constituyen o transmiten, y del rgimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo
compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de stos sea compatible con los fines
mencionados.

El nuevo derecho real de tiempo compartido no solo contempla su implementacin para mltiples fines, sino
que tambin permite la afectacin de inmuebles y muebles en tanto la naturaleza de estos sea compatible
con los fines mencionados (hasta el dictado del CCyC, solo podan ser afectadas las cosas inmuebles al
rgimen del sistema turstico de tiempo compartido. Con el CCyC se permiten cosas muebles registrables o
no tales como yates, cruceros, toda clases de vehculos, maquinarias, instalaciones comerciales, entre
otras);

AFECTACION
ARTCULO 2089.- Afectacin. La constitucin de un tiempo compartido requiere la afectacin de uno o ms
objetos a la finalidad de aprovechamiento peridico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles,
debe formalizarse por escritura pblica, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa
especial.

la caracterizacin del nuevo derecho real de tiempo compartido radica en la afectacin de uno o ms objetos
muebles o inmuebles a la finalidad de aprovechamiento peridico y por turnos por parte de los terceros
que se denominan usuarios.
Esta afectacin deber instrumentarse por escritura pblica cuando el objeto del nuevo derecho real sea un
inmueble, la que deber contener los requisitos que se establezcan en la normativa especial que se dicte al
efecto.
Para la afectacin de cosas muebles al rgimen de tiempo compartido rige el principio de libertad de formas,

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razn por lo que ser optativo para el titular recurrir a su formalizacin mediante escritura pblica o
instrumento privado.

LEGITIMACION
ARTCULO 2090.- Legitimacin. El instrumento de afectacin de un tiempo compartido debe ser otorgado
por el titular del dominio. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor,
ste debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectacin instrumentada.

Emprendedor: inicia el negocio, el emprendimiento del TC.


Titular: somete el inmueble a TC.
Es el titular de la cosa, objeto del derecho real de tiempo compartido, el que debe otorgar la escritura
pblica o instrumento privado que formalice la afectacin a la que hace referencia el art. 2089 CCyC,
manifestando su voluntad expresa en tal sentido.
Cuando el titular no coincida con la persona del emprendedor, el artculo compele a este a prestar su
conformidad con la afectacin instrumentada. Esta conformidad se evidencia no solo en la aceptacin de su
participacin como emprendedor del sistema, sino tambin en la asuncin expresa de las obligaciones y
responsabilidades que tal carcter conlleva.
Ser el instrumento de afectacin el que identifique a la persona del emprendedor y enumere las
obligaciones a su cargo.

REQUISITOS
ARTCULO 2091.- Requisitos. Los bienes deben estar libres de gravmenes y restricciones. El emprendedor,
el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes.
El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripcin de la escritura de
afectacin, con los efectos previstos en el artculo 2093.

A los fines de celebrar el instrumento de afectacin al que hace referencia el art. 2089 CCyC, la cosa
mueble o inmueble debe estar libre de gravmenes y restricciones al dominio (EJEMPLO HIPOTECA) que
impidan su disposicin por parte del propietario.
Para ello, ante el supuesto de cosas registrables, se espera que se solicite al registro de la propiedad un
certificado o informe que acredite la situacin jurdica de la misma.
En la prctica instrumental, esta situacin podr ser acreditada con:
a. el pedido de certificados o informes a los registros correspondientes que publiciten la inexistencia de
anotaciones personales sobre los mencionados sujetos; o
b. en su caso, las declaraciones juradas que cada uno de ellos efecten expresamente en tal sentido.

INSCRIPCION
ARTCULO 2092.- Inscripcin. El instrumento de afectacin debe ser inscripto en el respectivo Registro de la
Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido
previsto en la ley especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promocin comercial.

En los artculos anteriores se ordena la inscripcin del instrumento de afectacin que da nacimiento al
derecho real de tiempo compartido en el registro de la propiedad correspondiente a la naturaleza de la
cosa, objeto del derecho.
Asimismo, este instrumento de afectacin debe ser inscripto en el Registro de Prestadores y
Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido, cuya organizacin y facultades deben estar
previstas por una ley especial.

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EFECTOS DEL INSTRUMENTO DE AFECTACIN


ARTCULO 2093.- Efectos del instrumento de afectacin. La inscripcin del instrumento de afectacin en el
respectivo Registro de la Propiedad determina:
a. la prohibicin al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; sin
embargo, el emprendedor puede comercializar los periodos de disfrute no enajenados, con otras
modalidades contractuales;
b. la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o
disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del
emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.

La inscripcin del instrumento de afectacin en el respectivo Registro de la Propiedad determina la


prohibicin al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento.
Inscripto el instrumento de afectacin de la cosa al tiempo compartido, los derechos de los usuarios no
podrn ser alterados o disminuidos por los sucesores particulares o universales, ni por los terceros
acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.
La inscripcin del documento de afectacin, al que hace referencia el art. 2089 CCyC, genera la oponibilidad
frente a terceros dentro de los cuales se encuentra el titular, el emprendedor y sus acreedores del
derecho que le asiste al usuario de usar temporalmente la cosa afectada.

DEBERES DEL EMPRENDEDOR


ARTCULO 2094.- Deberes del emprendedor. Son deberes del emprendedor:
a. establecer el rgimen de utilizacin y administracin de las cosas y servicios que forman parte del
tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador;
b. habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicacin, en el que deben
asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, perodos de uso, el o los establecimientos a los
que corresponden, tipo, extensin y categora de las unidades, y los cambios de titularidad;
c. garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas;
d. abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.

El emprendedor es quien, coincidiendo o no con la persona del titular, toma a su cargo la formacin,
organizacin, desarrollo y financiamiento del emprendimiento para comercializar perodos de disfrute de la
cosa afectada y brindar a los usuarios las prestaciones que la integran y resultan compatibles con su destino.
El artculo determina algunos de los deberes que deben ser cumplidos por el emprendedor y que la ley
entiende como esenciales para este, a saber:
a. Establecer el rgimen de utilizacin y administracin de las cosas y servicios que forman parte del
tiempo compartido: le corresponde al emprendedor determinar la forma en la que el tiempo compartido,
como emprendimiento, estar organizado y se desarrollar para el uso particular de los usuarios en los
tiempos acordados. Es generalmente el emprendedor quien posee el conocimiento profesional, comercial o
tcnico para resolver la distribucin de las superficies afectadas al uso comn y al uso privativo de los
usuarios.
b. Controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador: tanto las impuestas en el art.
2097 CCyC como las que sean especialmente contempladas en los instrumentos conexos que se otorguen al
de la afectacin.
c. Crear y mantener actualizado un registro de los usuarios que aprovechen peridicamente la cosa
afectada al tiempo compartido, con la debida identificacin del emprendimiento al que corresponden: En

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este registro, el emprendedor deber hacer constar:


1. los datos personales de los usuarios
2. el domicilio del usuario
3. los perodos de uso que le corresponden
d. Garantizar a los usuarios el ejercicio de sus derechos sobre la cosa en los plazos y condiciones
comprometidos: para ello, deber procurar mantener actualizada la nmina de distribucin de los plazos
asignados en el registro precedente, a la par de exigirle al administrador el cumplimiento de las obligaciones
a su cargo para la conservacin de la cosa.
e. Abonar la suma total de los gastos generados por la manutencin y desarrollo del sistema del tiempo
compartido creado, aquella que no corresponda pagar a los usuarios registrados.

DEBERES DE LOS USUARIOS DEL TIEMPO COMPARTIDO


ARTCULO 2095.- Deberes de los usuarios del tiempo compartido. Son deberes de los usuarios del tiempo
compartido:
a. ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros
usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;
b. responder por los daos a la unidad, al establecimiento, o a sus reas comunes, ocasionados por ellos,
sus acompaantes o las personas que ellos autorizan, si tales daos no son ocasionados por su uso normal y
regular o por el mero transcurso del tiempo;
c. comunicar a la administracin toda cesin temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los
procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
d. abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, as como todo gasto
que pueda serle imputado particularmente.

El usuario es el adquirente del derecho que le permite usar de la cosa mueble y/o inmueble aprovechando
las prestaciones que resulten compatibles con su destino, por un perodo o turno.
Constituyen deberes de los usuarios del tiempo compartido:
a. no alterar ni sustituir la cosa sujeta a su uso temporal;
b. ejercer el derecho que le ha sido conferido respetando la naturaleza y el destino de la cosa de la que se
sirva y en la oportunidad que le corresponda;
c. respetar el turno o perodo de uso correspondiente a los otros usuarios, omitiendo cualquier accin u
omisin que pueda impedirlo o afectarlo de manera alguna;
d. con excepcin del desgaste que se le provoque a la cosa por el normal y regular uso que se haga de ella
o por el mero transcurso del tiempo, el usuario debe abonar los daos que por s o por sus acompaantes
provoquen parcial o totalmente en la cosa, objeto del derecho real del tiempo compartido;
e. comunicar a la administracin toda cesin temporal o definitiva de los derechos del que es titular, el
que podr ceder libremente;
f. abonar en tiempo y forma los valores que le correspondan de acuerdo a lo convenido con el titular
emprendedor a fin de soportar los gastos que irrogue el funcionamiento del sistema, as como cualquier otra
contribucin que le sea imputable.

DE LA ADMINISTRACION
ARTCULO 2096.- De la administracin. La administracin puede ser ejercida por el propio emprendedor, o
por un tercero designado por l. En tal caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del
tiempo compartido, por la debida gestin y coordinacin en el mantenimiento y uso de los bienes.

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El administrador es quien, como persona fsica o jurdica, tiene a su cargo la gestin y coordinacin del
mantenimiento y del uso del inmueble o mueble, que incluye a las prestaciones compatibles con el destino
fijado para este.
El administrador es designado por el emprendedor y cuando no existe coincidencia entre este y el primero,
ambos quedan solidariamente obligados ante el usuario por el cumplimiento de las obligaciones a cargo del
administrador.

ARTCULO 2097.- Deberes del administrador. El administrador tiene los siguientes deberes, sin perjuicio de
los establecidos en los regmenes legales especficos:
a. conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso comn, en condiciones
adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;
b. preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las
reservaciones;
c. verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
d. interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
e. llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
f. confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
g. cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponde;
h. rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos
certificadas por contador pblico, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste alzado
relativo;
i. entregar toda la documentacin y los fondos existentes, al emprendedor o a quien ste indique, al
cesar su funcin;
j. comportarse tal como lo hara un buen administrador de acuerdo con los usos y prcticas del sector.

El administrador deber actuar con la diligencia y aptitud profesional requerida, normalmente, para el tipo
de tareas que se le encomiendan.
Los deberes del administrador se encausarn en lo dispuesto por el titular y/o el emprendedor al adoptar la
forma jurdica bajo la cual se desarrollar el emprendimiento.
Sus deberes son:
a. conservar la cosa afectada al uso compartido en toda su extensin para mantenerla en condiciones
adecuadas para el ejercicio de los derechos de los usuarios, incluyendo la realizacin por s o por
terceros de las reparaciones y mejoras necesarias para la preservacin del mismo;
b. asegurar la igualdad de los derechos de los usuarios que ostenten la misma categora o calidad de
derechos que implica evitar tratamientos privilegiados no acordados y respetar las prioridades temporales de
las reservaciones.
c. verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas. Es el administrador el
que debe velar por el cumplimiento de las previsiones reglamentarias fijadas y aplicar a los usuarios las
sanciones para cada infraccin;
d. interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que correspondan. A tal fin, y ante la
inexistencia del reconocimiento de la representacin legal del administrador, este deber contar con los
actos de apoderamiento que se precisen de acuerdo al caso;
e. confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos. Dentro de estas tareas, debe cobrar a los
usuarios los gastos a su cargo y registrar todos los ingresos y egresos de fondos en los libros contables que
correspondan;

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

f. rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios; y


g. entregar toda la documentacin y los fondos existentes al emprendedor, o a quien este indique, al cesar
su funcin.

COBRO EJECUTIVO
ARTCULO 2098.- Cobro ejecutivo. El certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por
gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye ttulo para accionar
contra el usuario moroso por la va ejecutiva, previa intimacin fehaciente por el plazo que se estipula en el
reglamento de administracin.

El certificado de deuda emitido por el administrador del tiempo compartido, por los gastos que genera la
manutencin y conservacin de la cosa afectada a l, as como por aquellos que derivan de esta por brindar
las prestaciones compatibles con su destino, constituye ttulo ejecutivo.
El contenido del certificado se integra con el detalle de los rubros de la suma que es adeudada, as como con
el plazo con el qu cont el usuario para abonarla.
A los fines de iniciar la accin ejecutiva del cobro de estas sumas, solo se le exige al administrador colocar al
usuario en mora, mediante la intimacin fehaciente y previa que reclame el pago, bajo apercibimiento de
iniciar la accin judicial respectiva.

EXTINCION
ARTCULO 2099.- Extincin. La extincin del tiempo compartido se produce:
a. por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectacin;
b. en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de
los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;
c. por destruccin o vetustez.

El Cdigo establece que las causas de extincin son meramente enunciativas, por lo cual se podran admitir
otras causas de extincin del tiempo compartido.
El derecho real de tiempo compartido se extingue ipso iure toda vez que se venza el plazo de su vigencia,
previsto en la escritura de afectacin.
Otra forma de extincin puede ser motivada, en cualquier momento, por la voluntad del titular emprendedor
ante la inexistencia de usuario alguno.
En los casos de destruccin o vetustez de la cosa, objeto del derecho de tiempo compartido, la extincin del
derecho se impone como correlato de la imposibilidad del incumplimiento del destino al cual la cosa fue
afectada.

RELACION DE CONSUMO
ARTCULO 2100.- Relacin de consumo. La relacin entre el propietario, emprendedor, comercializador y
administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso peridico se rige por las
normas que regulan la relacin de consumo, previstas en este Cdigo y en las leyes especiales.

La norma establece que la relacin que se entabla entre quienes adquieren o utilizan un tiempo compartido
y aquellos que lo ofrecen constituye una relacin de consumo, lo que implica para los primeros verse
beneficiados con ventajas significativas y para los segundos, es decir, para los proveedores, verse obligados a
cumplir deberes especficos en comparacin con cualquier relacin obligacional comn de derecho privado.
En segundo lugar, la norma enumera de manera no taxativa los sujetos que pueden integrar esa relacin de
consumo y, por ltimo, alude en forma genrica las normas que regularn esa relacin de consumo.

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DERECHO REAL DEL ADQUIRENTE DE TIEMPO COMPARTIDO


ARTCULO 2101.- Derecho real del adquirente de tiempo compartido. Al derecho del adquirente de tiempo
compartido se le aplican las normas sobre derechos reales.

El nuevo derecho real de tiempo compartido sobre cosa propia implica una verdadera afectacin al derecho
del propietario de la cosa, quien ver limitada sus facultades en razn de la prohibicin del art. 2093 CCyC,
todo ello en beneficio del derecho de los usuarios.
El propietario no podr usar y gozar libremente de la cosa afectada o modificar su destino, y cualquier acto
de disposicin que otorgue implicar la inoponibilidad del mismo al derecho real de tiempo compartido
constituido.
De esta manera, en caso de transmisin o gravamen de la cosa afectada, el nuevo adquirente o acreedor
deber reconocer y aceptar la existencia del derecho real de tiempo compartido, subordinando el ejercicio
de su derecho a este.
Por su parte, el derecho del usuario-adquirente que le permita usar exclusiva y peridicamente o por
turnos de la cosa afectada y aprovechar las prestaciones compatibles con su destino, podr ser personal o
real, de acuerdo a la naturaleza de los derechos que se constituyan o transmitan a favor del usuario y del
rgimen legal al que se encuentre sometida la cosa.

NORMAS DE POLICIA
ARTCULO 2102.- Normas de polica. El propietario, emprendedor, comercializador, administrador y usuario
del tiempo compartido deben cumplir con las leyes, reglamentos y dems normativas de ndole nacional,
provincial y municipal relativas al funcionamiento del sistema.

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6) CEMENTERIOS PRIVADOS
-El cementerio privado es un derecho real de corte inmobiliaria
-Es registrable
-Derecho real sobre cosa parcialmente propia
-Se ejerce sobre la posesin
-Principal
-Recae sobre el titular de la parcela
-Derecho de propiedad que convoca la intervencin del estado.

El derecho real que se establece es el derecho real de sepultura, el cual solo se concibe en los cementerios
privados. Igualmente no se limitan ni suprimen los cementerios pblicos.

CONCEPTO
ARTCULO 2103.- Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada
afectados a la inhumacin de restos humanos.

Este artculo prev que los cementerios privados solo podrn constituirse sobre inmuebles (art. 225 CCyC)
del dominio privado de las personas.
Adems esos inmuebles deben estar destinados a la inhumacin de restos humanos, conforme la
autorizacin municipal pertinente y la afectacin a tal fin.

AFECTACION
ARTCULO 2104.- Afectacin. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectacin del inmueble a
efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad
Inmueble juntamente con el reglamento de administracin y uso del cementerio.
A partir de su habilitacin por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser
gravado con derechos reales de garanta.

El dueo (o los dueos si es un condominio)(69) del inmueble que va a ser destinado al emprendimiento de
cementerio privado debe otorgar una escritura pblica donde declare su voluntad de afectarlo a ese
particular destino (escritura de afectacin a cementerio).
Juntamente con la escritura donde se declara la intencin de afectar el bien, debe adjuntarse el Reglamento
de administracin y uso.
Solo a partir de la habilitacin municipal queda fijado el destino del inmueble como cementerio pblico. El
cementerio no puede alterar su destino.
*Esto quiere decir que para afectarlo necesita 3 requisitos: 1y2) mediante esa decisin por escritura + el
reglamento de administracin y uso del cementerio 3) la habilitacin municipal.

REGLAMENTO DE ADMINISTRACION Y USO


ARTCULO 2105.- Reglamento de administracin y uso. El reglamento de administracin y uso debe
contener:
a. la descripcin del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares,
instalaciones y servicios comunes; (es decir determinar adecuadamente el objeto, sealando qu partes
sern de uso comn y, lgicamente cules de uso particular por importar parcelas o reas propias del
administrador)

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b. disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio de sus
facultades y que aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y de polica aplicables; (es
decir pautas de convivencia que debern cumplimentarse para asegurar el cumplimiento de todas las normas
implicadas).
c. fijacin y forma de pago del canon por administracin y mantenimiento, que puede pactarse por
perodos anuales o mediante un nico pago a perpetuidad; (es decir lo relativo a las expensas necesarias
para el sostenimiento del sistema).
d. normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados; (es decir lo relativo a las
reglas de disposicin de los restos humanos, lo que deber adecuarse prolijamente a las normativas
generales al respecto).
e. pautas sobre la construccin de sepulcros;
f. disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas;
g. normas sobre acceso y circulacin de titulares y visitantes;
h. constitucin y funcionamiento de los rganos de administracin.

REGISTROS DE INHUMACIONES Y SEPULTURAS


ARTCULO 2106.- Registros de inhumaciones y sepulturas. El administrador de un cementerio privado est
obligado a llevar:
a. un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada;
b. un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de
titularidad producidos.

FACULTADES DEL TITULAR DEL DERECHO DE SEPULTURA


ARTCULO 2107.- Facultades del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura puede:
a. inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensin establecida en el
reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando estricto cumplimiento a la
normativa dictada al respecto;
b. construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de construccin dictadas
al efecto;
c. acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
d. utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes segn las condiciones
establecidas.

El derecho real de sepultura otorga a su titular una serie de facultades y derechos que vienen dadas en
principio por esta norma a las que se sumarn aquellas especficas derivadas del Reglamento del cementerio
privado en particular.

DEBERES DEL TITULAR DEL DERECHO DE SEPULTURA


ARTCULO 2108.- Deberes del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura debe:
a. mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros;
b. contribuir peridicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del
cementerio;
c. abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela;
d. respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud
pblica y polica mortuoria.

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DIRECCIN Y ADMINISTRACIN
ARTCULO 2109.- Direccin y administracin. La direccin y administracin del cementerio est a cargo del
administrador, quien debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que
permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones pactadas y reglamentadas.

Respecto de la figura del administrador se ha sealado que: El cementerio privado ser gestionado y dirigido
por un administrador cuya designacin constar en el reglamento de uso y administracin, cuya actuacin
puede durar todo el tiempo que exista aquel, o bien, por perodos temporarios, aunque con la posibilidad de
renovar su mandato. Aadindose que generalmente el primer administrador ser elegido por el titular del
inmueble al rogar la afectacin junto con el primer Reglamento.

INEMBARGABILIDAD
ARTCULO 2110.- Inembargabilidad. Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables,
excepto por:
a. los crditos provenientes del saldo de precio de compra y de construccin de sepulcros;
b. las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aqullas.

La norma establece en qu casos excepcionales las parcelas pueden ser embargadas.


Esto quiere decir que ciertos acreedores pueden embargar, y eventualmente llevar a remate para cobrarse
con el producido el sepulcro titularidad del deudor.
Tales acreedores resultaran el vendedor (el propio empresario del cementerio) o quien lo construy o
eventualmente quien lo repar.
Y adems las deudas que se generen por falta de pago de las expensas, tasas, impuestos y contribuciones
correspondientes a las parcelas tambin son una excepcin de la inembargabilidad, por lgicas razones que
hacen al mantenimiento del sistema de cementerio privado as como al deber genrico de todo ciudadano de
contribuir al sostenimiento del Estado.

RELACIN DE CONSUMO
ARTCULO 2111.- Relacin de consumo. La relacin entre el propietario y el administrador del cementerio
privado con los titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la relacin de consumo previstas
en este Cdigo y en las leyes especiales.

DERECHO REAL DE SEPULTURA


ARTCULO 2112.- Derecho real de sepultura. Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las
normas sobre derechos reales.

Tratndose entonces de un derecho real resultan aplicables a l todas las reglas generales que el CCyC trae
para su regulacin, tales como por ejemplo: las diferentes vas de adquisicin, transmisin, extincin y
oponibilidad (arts. 1892 al 1907 CCyC) as como tambin las relativas a la defensa del derecho real o del
hecho posesorio (arts. 2238 al 2276 CCyC).

NORMAS DE POLICIA
ARTCULO 2113.- Normas de polica. El administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes deben
cumplir con las leyes, reglamentos y dems normativas de ndole nacional, provincial y municipal relativas a
la polica mortuoria.

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7) SUPERFICIE
-La superficie es un derecho real sobre cosa propia
-Temporario
-Sobre inmueble ajeno
-La ley 25509 reinstal el derecho de superficie (de explotacin forestal) y con el cdigo se deroga la ley,
-Este derecho real tiene 2 formatos posibles de explotacin:
1) permite que el superficiario tome la posesin del inmueble para plantar o construir.
2) tome una superficie ya forestada o construida.
-Se constituye solo por actos entre vivos y bilaterales (derivados), solo a travs de un contrato.
-Se le concede el inmueble plantado o construido, pero no se adquiere el dominio de ese inmueble, sino de
la superficie. (Es decir que encontramos al dueo de lo plantado o construido, y al dueo del inmueble).

CONCEPTO
ARTCULO 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye
sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposicin material y jurdica del
derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o
el subsuelo, segn las modalidades de su ejercicio y plazo de duracin establecidos en el ttulo suficiente
para su constitucin y dentro de lo previsto en este Ttulo y las leyes especiales.

Los aspectos sobresalientes del concepto legal que emanan del artculo son los siguientes:
a. al derecho de superficie le asigna la jerarqua de derecho real;
b. establece como primer objeto una cosa inmueble que debe ser ajena;
c. al titular del derecho de superficie le otorga las facultades de uso, goce y disposicin material y jurdica
para el ejercicio de los derechos de plantar, forestar o construir;
d. determina un segundo objeto, consistente en lo plantado, forestado o construido en el inmueble ajeno,
ocupando el terreno, el vuelo o el subsuelo, que puede originar un derecho real sobre cosa propia o sobre
cosa ajena con arreglo a lo que se estipule en el acto constitutivo;
e. entre las modalidades que puede adoptar una de ellas concierne a la fijacin del plazo de su duracin,
consistente con la temporalidad que el concepto legal establece como condicin sustancial de su estructura;
f. se lo debe constituir por ttulo suficiente (art. 1892 CCyC);
g. corresponde la aplicacin de la normativa de este Ttulo del Cdigo y de las leyes especiales.

Asimismo, admite que de la constitucin del derecho sobre inmueble ajeno, se pueda generar un derecho
real sobre cosa propia la plantacin, la masa arbrea, lo construido, etc.
Los sujetos que participan en la constitucin del derecho son: el propietario del inmueble y el superficiario,
persona fsica o jurdica a quien se le atribuye el derecho.

MODALIDADES
ARTCULO 2115.- Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones
sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
Tambin puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes,
atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.

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La ley le otorga al titular del derecho de superficie, el superficiario, la facultad de llevar a cabo
construcciones, plantaciones o forestaciones ocupando, a tal efecto, la rasante, el vuelo y el subsuelo del
inmueble que le pertenece al propietario, lo que determina la constitucin del derecho sobre inmueble
ajeno. Pero por la actividad que el superficiario despliegue sobre el inmueble, se producirn cultivos, masas
arbreas o edificios, sobre o bajo la superficie del inmueble, los que le pertenecern como derecho real
sobre cosa propia.

EMPLAZAMIENTO
ARTCULO 2116.- Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o
sobre una parte determinada, con proyeccin en el espacio areo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya
existentes aun dentro del rgimen de propiedad horizontal.
La extensin del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantacin, forestacin o
construccin, pero debe ser til para su aprovechamiento.

PLAZOS
ARTCULO 2117.- Plazos. El plazo convenido en el ttulo de adquisicin no puede exceder de setenta aos
cuando se trata de construcciones y de cincuenta aos para las forestaciones y plantaciones, ambos
contados desde la adquisicin del derecho de superficie.
El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos mximos.

LEGITIMACION
ARTCULO 2118.- Legitimacin. Estn facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los
derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.

-Para la afectacin de la totalidad del inmueble por los titulares del derecho real de condominio, requiere la
conformidad de todos los condminos, conforme lo exige el art. 1990 CCyC.
-En cuanto a la constitucin del derecho de superficie por los titulares del derecho real de propiedad
horizontal, corresponder tener en cuenta las disposiciones contenidas en el Ttulo 5 del Libro Cuarto en
particular lo dispuesto en el inc. a. del art. 2041 CCyC que le atribuye al terreno la calidad de cosa
necesariamente comn; y reclamar, adems, la conformidad de todos los propietarios de las unidades que
formen parte del edificio.

ADQUISICIN
ARTCULO 2119.- Adquisicin. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y
puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapin.
La prescripcin breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo ttulo.

El derecho de superficie se puede adquirir por contrato o por prescripcin breve.


Se descarta que al derecho de superficie, en cualquiera de sus manifestaciones, se lo pueda adquirir por el
transcurso del tiempo.
En el caso que sea transmitido por causa de muerte el heredero lo hereda por lo que quede por cumplir del
plazo.

FACULTADES DEL SUPERFICIARIO


ARTCULO 2120.- Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie est facultado para
constituir derechos reales de garanta sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad
superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duracin del derecho de superficie.

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El superficiario puede afectar la construccin al rgimen de la propiedad horizontal, con separacin del
terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles
independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie,
sin necesidad de consentimiento del propietario.

El superficiario puede constituir derechos reales de garanta sobre su derecho (se trate del de construir,
plantar o forestar). Esos derechos reales de garanta son la hipoteca y la anticresis.
Acerca de la afectacin al rgimen horizontal por el superficiario separando el terreno que le pertenece al
propietario, y ms all de lo que puedan pactar, se tendr en cuenta que en el rgimen horizontal el terreno
es una cosa necesariamente comn (art. 2041, inc. a, CCyC), de manera que la sugerida separacin
depender de la norma reglamentaria que se dicte.

FACULTADES DEL PROPIETARIO


ARTCULO 2121.- Facultades del propietario. El propietario conserva la disposicin material y jurdica que
corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.

El propietario mantiene la extensin de su derecho de dominio, desmembrado por la constitucin del de


superficie y, dentro de ese contexto, podr llevar a cabo los actos de disposicin material y jurdica que la
norma le autoriza, ajustndose a los que legalmente pueda otorgar.
la limitacin consistir en no turbar el derecho del superficiario. No obstante, de ocurrir el hecho
perturbador, el superficiario podr exigir el cese del mismo reclamando, de corresponder, las
indemnizaciones que le sean debidas.

DESTRUCCION DE LA PROPIEDAD SUPERFICIARIA


ARTCULO 2122.- Destruccin de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se extingue,
excepto pacto en contrario, por la destruccin de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario
construye, nuevamente dentro del plazo de seis aos, que se reduce a tres aos para plantar o forestar.

El artculo parte del acaecimiento de un hecho daoso que haya destruido materialmente lo incorporado al
terreno, incluyendo su subsuelo, que determinara la extincin de la propiedad superficiaria.
La extincin del derecho se puede paralizar mediando acuerdo de voluntades entre el propietario y el
superficiario, el que deber versar sobre una nueva construccin o la reconstruccin de lo destruido, la que
se deber llevar a cabo dentro del plazo de seis aos. Si lo afectado por la destruccin fueran plantaciones o
forestacin, el plazo se limita a tres aos.
El acuerdo entre el propietario y el superficiario puede estar previsto en el contrato en el que se constituya el
derecho, o celebrarse posteriormente. Pueden ajustarse a los plazos legales o fijar otros sin exceder de los
mximos permitidos.

SUBSISTENCIA Y TRANSMISIN DE LAS OBLIGACIONES


ARTCULO 2123.- Subsistencia y transmisin de las obligaciones. La transmisin del derecho comprende las
obligaciones del superficiario. La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo
liberan de sus obligaciones legales o contractuales.

El artculo contiene una previsin dirigida a la proteccin de todos los terceros interesados que sean
acreedores del superficiario de manera que, en el caso que transfiera su derecho, el que lo adquiera asuma
en toda su magnitud las obligaciones a cargo de aquel. Va de suyo que se incluyen no solo las contratadas
por el superficiario, tal por caso las debidas al propietario sino, adems, las derivadas de impuestos, tasas y/o

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contribuciones adeudadas como consecuencia de la actividad que haya desplegado por el ejercicio de su
derecho.
Del mismo modo, la norma prev que el superficiario no quede relevado de cumplir las obligaciones a su
cargo, sean legales o contractuales, en tres casos: renuncia, desuso o abandono.

EXTINCION
ARTCULO 2124.- Extincin. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa,
vencimiento del plazo, cumplimiento de una condicin resolutoria, por consolidacin y por el no uso durante
diez aos, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.

Son cinco las causas que producen la extincin del derecho de superficie sobre cosa ajena:
a. renuncia: adems de expresa, la renuncia se debe instrumentar en escritura pblica (art. 1017, inc. a,
CCyC) seguida de la necesaria publicidad registral inmobiliaria;
b. vencimiento del plazo (extincin natural): el vencimiento del pactado o de su prrroga produce por s la
extincin del derecho, generando la obligacin del superficiario de devolverle el inmueble al propietario;
c. cumplimiento de una condicin resolutoria: respecto de esta causal, se tendrn en cuenta los efectos
previstos en el art. 348: restitucin de las prestaciones convenidas, etc.;
d. consolidacin: ocurre con la reunin en una misma persona de los derechos del propietario y del
superficiario.
e. no uso: durante diez aos si el objetivo de la superficie fue construir y durante cinco si el destino del
inmueble era plantar o forestar.

EFECTOS DE LA EXTINCIN
ARTCULO 2125.- Efectos de la extincin. Al momento de la extincin del derecho de superficie por el
cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o
forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos
reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continan gravando separadamente las dos parcelas,
como si no hubiese habido extincin, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten tambin los derechos personales durante el tiempo establecido.

Este artculo contempla situaciones de extincin que se distinguen por ocurrir: a) cuando se ha cumplido el
plazo convenido o el legal; o b) en el caso que aquella se produzca antes de que sobrevenga ese
cumplimiento.
Esto quiere decir que al momento de la extincin del plazo, ya sea convencional o legal, el propietario del
inmueble, hace suyo lo construido, plantado o forestado (se le retorna el dominio pleno).
Si se extingue antes por otra causal, ejemplo renuncia expresa, consolidacin, etc. , estos continan
gravando el objeto determinado que se hubiera afectado como si no hubiese habido extincin, vigencia
que culmina con el vencimiento del plazo legal o convenido.

INDEMNIZACIN AL SUPERFICIARIO.
ARTCULO 2126.- Indemnizacin al superficiario. Producida la extincin del derecho de superficie, el titular
del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario.
El monto de la indemnizacin es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o
en acuerdos posteriores.

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En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnizacin, se toman en cuenta los valores
subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos ltimos aos, descontada la amortizacin.

El artculo admite que el propietario sea relevado de la obligacin que se le impone de indemnizar al
superficiario mediando pacto en tal sentido.
Por el contrario, si se mantiene dicha obligacin las partes pueden establecer la cuanta de la indemnizacin,
fijndola en el acto constitutivo del derecho real o en un acuerdo posterior.
De no habrsela establecido, el artculo propone un procedimiento alternativo consistente en la sumatoria
de los valores incorporados por el superficiario durante los dos ltimos aos, que permanecen, a la que se le
descuenta la amortizacin.

NORMAS APLICABLES AL DERECHO DE SUPERFICIE


ARTCULO 2127.- Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicacin supletoria las normas
relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan
pactado al respecto en el acto constitutivo.

La aplicacin supletoria que predica el artculo pone de relieve la importancia que le asigna a la autonoma
de la voluntad. De manera que, en este mbito, las partes decidirn los parmetros a los que el superficiario
deber ajustar el ejercicio de su derecho, naturalmente adecuados al destino previsto en el acto constitutivo.
En cuanto a la referida aplicacin supletoria, concerniente a las limitaciones del uso y goce previstas para el
derecho real de usufructo nos remite a la segunda parte del art. 2129 CCyC (alteracin de la sustancia); al art.
2132 CCyC (usufructo sucesivo); al 2139 CCyC (garanta suficiente), etc.

NORMAS APLICABLES A LA PROPIEDAD SUPERFICIARIA


ARTCULO 2128.- Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de superficie se ejerce sobre
una construccin, plantacin o forestacin ya existente, se le aplican las reglas previstas para el caso de
propiedad superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del dominio revocable sobre cosas
inmuebles en tanto sean compatibles y no estn modificadas por las previstas en este Ttulo.

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8) USUFRUCTO

CAPTULO 1
DISPOSICIONES GENERALES

-Es un derecho real sobre cosa ajena


-Relacin directa sobre la cosa sin intervencin del propietario
-El que lo constituye debe ser titular de un derecho real sobre cosa propia.
-Sobre bienes muebles e inmuebles
-Confiere el derecho de usar y gozar la cosa, pero no de disponer de ella.

CONCEPTO
ARTCULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurdicamente de un bien
ajeno, sin alterar su sustancia.
Hay alteracin de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de
un derecho, cuando se lo menoscaba.

El usufructo es el derecho real sobre un bien ajeno que se ejerce por la posesin y otorga a su titular el
derecho de usar, gozar y disponer jurdicamente de l, sin alterar su sustancia, siendo adems temporario
dado que el usufructuario debe restituir el objeto sobre el cual recae si es una cosa, con el desgaste o
deterioro normal producido por el paso del tiempo al momento de culminar el usufructo.
Encontramos dos sujetos, el usufructuario y el nudo propietario. Ambos son poseedores, pero no
excluyentes:
-El usufructuario es poseedor, va a poder gozar y disponer, adems del animus y corpus (titular de un
derecho real).
-El nudo propietario, dueo, (es el titular de un derecho real de dominio imperfecto x desmembracin)
tambin es poseedor, no tiene el corpus pero mantiene el animus. No pierde la intencin de desligarse. Le
entreg al usufructuario el ius fruendi (uso y goce), y se queda con la titularidad del bien.
Cuando en el artculo dice: sin alterar la sustancia significa que se debe respetar y conservar la materialidad
de la cosa, su forma y estructura en sus caracteres esenciales y, asimismo, mantener el destino econmico
establecido a su constitucin o, en su defecto, el que le haba dado el propietario cuando la cosa estaba en su
poder. Importa un lmite que impide al usufructuario modificar las cualidades o destino de la cosa, o
menoscabar el derecho sobre el cual recae el usufructo.
Por ejemplo: si el usufructo se constituy en un terreno para siembra, el usufructuario no podr usarlo para
actividad ganadera, como as tampoco podra ampliar la casa con destino vivienda agregndole ms cuartos
u otra planta, aunque ello signifique mayor valor econmico; todos estos actos importan una alteracin de la
sustancia.
Adems en el artculo se incluye la facultad de disponer jurdicamente, antes inexistente, lo cual permite
considerar que el usufructuario puede trasmitir su derecho por actos entre vivos, constituir derechos reales
de uso, habitacin, servidumbre y anticresis, tanto como derechos personales de uso y goce y todo ello, se
insiste, sin alterar la sustancia.

OBJETO
ARTCULO 2130.- Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por
una parte indivisa de los siguientes objetos:

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a. una cosa no fungible; (mueble o inmuebles)


b. un derecho, slo en los casos en que la ley lo prev;
c. una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d. el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.

LEGITIMACION
ARTCULO 2131.- Legitimacin. Slo estn legitimados para constituir usufructo el dueo, el titular de un
derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer. (Se
agregan los condminos + los titulares de los conjuntos inmobiliarios).

USUFRUCTO A FAVOR DE VARIAS PERSONAS


ARTCULO 2132.- Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse conjunta y
simultneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin
derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prev lo contrario.
No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre s, a menos que el indicado
en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.

-Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto
constitutivo se prev lo contrario: esto quiere decir que si son 5 y muere 1 (el cual tenan el 20% cada uno),
no se reparten el 20% del que muri (no tienen derecho a acrecer), salvo que se haya establecido lo
contrario, y en ese caso si se permite la reparticin.
- No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre s a menos que el
indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo: en el caso del usufructo
sucesivo, est prohibido. Salvo una excepcin: si constituyo el usufructo a favor de Juan, en el caso de que lo
rechace, es a favor de Pedro.

PROHIBICION DE USUFRUCTO JUDICIAL


ARTCULO 2133.- Prohibicin de usufructo judicial. En ningn caso el juez puede constituir un usufructo o
imponer su constitucin.

Ya se estableca en la teora General de los derechos reales, en el artculo 1896: El juez no puede constituir
un derecho real o imponer su constitucin, excepto disposicin legal en contrario.

MODOS DE CONSTITUCIN
ARTCULO 2134.- Modos de constitucin. El usufructo puede constituirse:
a. por la transmisin del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b. por la transmisin de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
c. por transmisin de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.

El derecho real de usufructo puede constituirse por:


- actos entre vivos contrato, sea oneroso o gratuito
-actos de ltima voluntad (Testamentos)
-prescripcin adquisitiva.
Este artculo hace referencia a como se puede dar la estructura del usufructo.
Con respecto a las formas que debe cumplir el acto, tratndose de cosas inmuebles, debe instrumentarse en
escritura pblica y realizarse la tradicin de la cosa. Cumplido ello, corresponde que proceder a la inscripcin
registral del documento al solo efecto de su oponibilidad frente a terceros.

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

Si la cosa fructuaria fuere un automotor o caballo de carrera, la inscripcin registral resulta imprescindible.
Cuando el usufructo recae en cosas muebles no registrables, la simple tradicin resulta bastante entre las
partes, aunque para su oponibilidad frente a terceros debe instrumentarse por escrito, requirindose que se
satisfagan en este punto los presupuestos para su oponibilidad.
El usufructo sobre crditos se constituye mediante la entrega del documento en que ellos consten,
correspondiendo que sea notificada la constitucin a los deudores.

PRESUNCION DE ONEROSIDAD
ARTCULO 2135.- Presuncin de onerosidad. En caso de duda, la constitucin del usufructo se presume
onerosa. PRESUNCION IURIS TANTUM

MODALIDADES
ARTCULO 2136.- Modalidades. El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condicin
o plazo resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condicin o plazo suspensivos y si as se constituye, el
usufructo mismo se tiene por no establecido. Cuando el testamento subordina el usufructo a una condicin o
a plazo suspensivos, la constitucin slo es vlida si se cumplen antes del fallecimiento del testador.

El usufructo se puede establecer sin ninguna modalidad (plazo, cargo o condicin), o sujeto a condicin o
plazo resolutorio o con cargo.
El usufructo no puede constituirse bajo una condicin suspensiva o a plazo suspensivo a menos que, siendo
hecho por disposicin de ltima voluntad, la condicin se cumpla o el plazo se venza antes del fallecimiento
del testador, y no despus.

INVENTARIO
ARTCULO 2137.- Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar
el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad
y capaces, el inventario y determinacin del estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden
hacerse por instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura
pblica.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario est obligado a
inventariar y determinar el estado del objeto, en escritura pblica. Esta obligacin tampoco es dispensable.
La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecucin no efectivizada.

El inventario es una relacin detallada, ordenada y valorada de los elementos que componen el objeto del
usufructo al momento de su constitucin. Es detallada porque se especifican las caractersticas de cada uno
de los elementos que integraran el usufructo, ordenada porque agrupa los bienes o cosas que el nudo
propietario otorgar y a quines, y es valorada porque expresa el valor de cada cosa o bien que constituyen
el derecho real al momento de su constitucin.
El artculo establece el principio facultativo para la realizacin de inventario. Ya no se trata, de un
presupuesto impuesto orden pblico.
Cuando se realiza el contrato por el cual se constituye el usufructo, el inventario puede hacerse tanto en
escritura pblica como por instrumento privado. La faccin del inventario en instrumento pblico resulta
obligatorio cuando alguna de las partes sea incapaz.
El precepto seala, adems, que en el inventario se establecer el estado de los objetos.
En cambio, cuando el usufructo se constituye por testamento, la faccin del inventario resulta obligatoria. El

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fundamento resulta razonable, pues con la conformacin del mismo se evita la incertidumbre entre los
interesados en torno a la cosa dada en usufructo.

PRESUNCION
ARTCULO 2138.- Presuncin. La falta de inventario y de determinacin del estado de los bienes hace
presumir que se corresponden con la cantidad indicada en el ttulo y que se encuentran en buen estado de
conservacin, excepto que se haya previsto lo contrario.

Al no ser obligatoria la realizacin del inventario, no deja sin efecto los derechos del usufructuario, como era
antes, ni lo somete a la restitucin de frutos percibidos.
En cambio, causa la presuncin de que los bienes se encuentran en buen estado, extendindose a la cantidad
de lo dado en usufructo, aunque permite que se pacte en contrario.
En el caso que, constituido el usufructo, el inventario no se hubiere realizado, nacer una presuncin iuris
tantum, de que las cosas fueron recibidas en buen estado, salvo que se haya previsto lo contrario.

GARANTA SUFICIENTE EN LA CONSTITUCIN Y EN LA TRANSMISIN


ARTCULO 2139.- Garanta suficiente en la constitucin y en la transmisin. En el acto de constitucin
puede establecerse la obligacin previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garanta suficiente, por la
conservacin y restitucin de los bienes, una vez extinguido el usufructo.

El artculo aborda la disposicin de la garanta que puede establecerse para el caso de que el usufructuario
incumpla con las obligaciones a su cargo.
Subsiste la postura que la garanta sea optativa, suprimindose la necesidad de dispensar la garanta para la
entrega de los objetos dados en usufructo.

INTRANSMISIBILIDAD HEREDITARIA
ARTCULO 2140.- Intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin
perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer

Siguiendo la naturaleza de este derecho real, cuya duracin temporal mxima es la vida del usufructuario, se
mantiene la postura en torno a que no es un derecho transmisible por causa de muerte, salvo el derecho a
acrecer cuando el usufructo fue otorgado a varias personas.
El lmite mximo temporal por el que se puede constituir el derecho de usufructo en personas fsicas es la
vida del usufructuario, siendo en personas jurdicas el plazo mximo 50 aos.

CAPTULO 2
DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO

FRUTOS, PRODUCTOS Y ACRECENTAMIENTOS NATURALES


ARTCULO 2141.- Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales. Pertenecen al usufructuario singular o
universal:
a. los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario est
obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su
extincin;
b. los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extincin
pertenecen al nudo propietario; (Ejemplo: sembr el campo, no lo coseche y establec el usufructo, le
pertenecen al usufructuario).

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c. los productos de una explotacin ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.


El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin
contraprestacin alguna. (Ejemplo: tengo un lote ribereo de 300 metros y por un aluvin baja el ro y se
extiende a 500 metros, en ese caso le va a pertenecer al usufructuario de calidad de usufructuario, y el nudo
propietario no podr exigirle que le pague esos 200 metros de ms).

Recordatorio:
Los frutos son los provechos renovables que produce un bien peridicamente sin que se altere o
disminuya su sustancia. Se producen y reproducen peridicamente, en periodos variables de duracin pero
ms o menos regulares. La extraccin de los frutos no altera ni disminuye la sustancia de la cosa que los
produce.
Los frutos pueden ser naturales, industriales o civiles. Son frutos naturales los que se dan sin intervencin
humana; son industriales los que produce el bien, por la intervencin humana; y son civiles los que produce
el bien como consecuencia de una relacin jurdica.
Los productos son los provechos no renovables que se extraen de un bien, los productos importan una
modificacin sustantiva en el bien.

DERECHOS REALES Y PERSONALES


ARTCULO 2142.- Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su
propia vida y no la del adquirente la que determina el lmite mximo de duracin del usufructo.
Con carcter previo a la transmisin, el adquirente debe dar al nudo propietario garanta suficiente de la
conservacin y restitucin del bien.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitacin y derechos
personales de uso o goce.
En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.

Segn lo que establece el artculo, la vida del usufructuario originario va a establecer el limite mximo de
duracin del usufructo, no los dems subadquirentes, en el caso que se transmita.
Ej.: el usufructuario vende el campo en usufructo, pero su vida es la que marca cuando se va a extinguir ese
usufructo, no la del nuevo subadquirente.
El usufructuario puede constituir derechos reales o personales: personales ejemplo un alquiler; o reales:
servidumbre, anticresis, uso y habitacin.

MEJORAS FACULTATIVAS
ARTCULO 2143.- Mejoras facultativas. El usufructuario puede efectuar otras mejoras, adems de las que
est obligado a hacer (necesarias), si no alteran la sustancia de la cosa.
No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separacin no ocasiona dao a los bienes.

EJECUCIN POR ACREEDORES


ARTCULO 2144.- Ejecucin por acreedores. Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de
usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garanta suficiente al nudo propietario de la conservacin y
restitucin de los bienes.

Concordantemente con la facultad que se concede al usufructuario de trasmitir su derecho, el artculo que se
glosa admite que los acreedores puedan embargar y ejecutar del derecho de usufructo.
En tal caso, sea la trasmisin voluntaria o forzosa, el adquirente debe dar garanta al nudo propietario, con la
cual se resguarda la conservacin y restitucin de los objetos dados en usufructo.

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Lo que los acreedores pueden embargar y ejecutar es el derecho de usufructo.


El usufructo obtenido en una subasta no puede ser ms amplio ni ms extenso que el que se est
subastando.

CAPTULO 3
OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

DESTINO
ARTCULO 2145.- Destino. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del
usufructo, el que se determina por la convencin, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba
afectada de hecho.

Esto quiere decir, si por ejemplo tengo en usufructo un local, no lo puedo modificar y hacer una casa. Tengo
que ajustarme al destino del usufructo que haba determinado por la convencin o por la naturaleza de la
cosa, o el uso al cual estaba afectada al hecho.

MEJORAS NECESARIAS
ARTCULO 2146.- Mejoras necesarias. El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero
mantenimiento, las necesarias y las dems que se originen por su culpa.
No estn a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito. El nudo propietario puede exigir al
usufructuario que realice las mejoras a las que est obligado aun antes de la extincin del usufructo.

MEJORAS ANTERIORES A LA CONSTITUCIN


ARTCULO 2147.- Mejoras anteriores a la constitucin. El usufructuario no est obligado a hacer ninguna
mejora por causas originadas antes del acto de constitucin de su derecho.
Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a determinar su
estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.

Esta norma establece con claridad el momento a partir del cual se encuentran a cargo del usufructuario los
gastos por mejoras, que es a partir de la constitucin de su derecho. Por lo tanto el usufructuario no est
obligado a hacer mejora que sea anterior a su constitucin.
En caso de que ello obedezca a la negativa del usufructuario a realizar inventario o establecer el estado en
que se encuentran los bienes, debe soportar el costo de las mejoras realizadas por el nudo propietario.

IMPUESTOS, TASAS, CONTRIBUCIONES Y EXPENSAS COMUNES


ARTCULO 2148.- Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes. El usufructuario debe pagar los
impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes (ordinarias o extraordinarias) que afectan
directamente a los bienes objeto del usufructo.

COMUNICACIN AL NUDO PROPIETARIO


ARTCULO 2149.- Comunicacin al nudo propietario. El usufructuario debe comunicar al nudo propietario
las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razn de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los
daos sufridos por el nudo propietario.

Como derivacin del deber del usufructuario de gozar de la cosa sin alterar su sustancia, lo cual implica
conservarla, se establece como obligacin de aquel, poner en conocimiento del nudo propietario cualquier
turbacin de hecho o de derecho habida con motivo de la cosa, como forma de colaboracin de buena fe en
el ejercicio del derecho y con la finalidad de que el nudo propietario tenga la posibilidad de proteger su

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

derecho mediante el ejercicio de todas las acciones reales que pertenezcan al propietario en su calidad de
tal.
En el caso que no lo haga, se sanciona con la obligacin de resarcir los daos y perjuicios que sufra el nudo
propietario como consecuencia de la turbacin de hecho o de derecho por parte de un tercero, cuando aquel
no fuera informado previamente por el usufructuario.

RESTITUCION
ARTCULO 2150.- Restitucin. El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga
derecho a la restitucin al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado a que se refieren los artculos
2137 y 2138.

El usufructo es un derecho que se ejerce mediante la posesin a la que se le asigna, como deber inherente, el
de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla.
La restitucin debe realizarse conforme al inventario y en el estado previamente detallado, si es que se ha
realizado, pues en caso contrario se presume el buen estado de conservacin.
El momento en el cual debe efectuarse esta restitucin se presenta al finalizar el usufructo (por cualquiera de
las causales de extincin), dado que uno de sus caracteres es la temporalidad.
*Es as que el usufructuario que no restituye el bien al concluir el usufructo determina que sea considerado
de mala fe (art. 1920 CCyC), lo cual agrava su responsabilidad por destruccin de la cosa (art. 1936 CCyC),
debe restituir los frutos percibidos en ese estado (art. 1935 CCyC) y reparar los daos que haya producido si
contrat sobre ese bien como libre de gravamen (art. 1009 CCyC).

CAPTULO 4
DERECHOS Y DEBERES DEL NUDO PROPIETARIO

DISPOSICION JURIDICA Y MATERIAL


ARTCULO 2151.- Disposicin jurdica y material. El nudo propietario conserva la disposicin jurdica y
material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario.
Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbacin; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por
una disminucin del precio proporcional a la gravedad de la turbacin.

CAPTULO 5
EXTINCIN

MEDIOS ESPECIALES DE EXTINCIN


ARTCULO 2152.- Medios especiales de extincin. Son medios especiales de extincin del usufructo:
a. la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condicin pactados. Si no se pact la
duracin del usufructo, se entiende que es vitalicio;
(La muerte del usufructuario determina el fin del derecho de uso y goce. No se transmite a herederos, y no
puede extenderse ms all de la vida de la personas, aunque haya un plazo o condicin que no se haya
cumplido).
b. la extincin de la persona jurdica usufructuaria. Si no se pact la duracin, se extingue a los cincuenta
aos desde la constitucin del usufructo;
c. el no uso por persona alguna durante diez aos, por cualquier razn. El desuso involuntario no impide la
extincin, ni autoriza a extender la duracin del usufructo;
d. el uso abusivo y la alteracin de la sustancia comprobada judicialmente.

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En este artculo se establecen cuatro causales particulares de extincin que atienden especficamente al
usufructo, es decir, que se adicionan a los dems medios generales de extincin de los derechos reales
previstos (art. 1907 CCyC), que son: la destruccin total de la cosa, el abandono y la consolidacin en los
derechos reales sobre cosa ajena.

EFECTOS DE LA EXTINCIN
ARTCULO 2153.- Efectos de la extincin. Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos
constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar ms all de la oportunidad prevista para la extincin
del usufructo originario.
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, ste
cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes.
Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del usufructuario, ste tiene opcin de continuar en el
usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en l, entregando los que no hayan perecido.

Este artculo establece que una vez que se extinga el usufructo, se extinguen todos los derechos constituidos
por el usufructuario.
Vuelve el dominio pleno y perfecto al nudo propietario.

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9) USO
Derecho real sobre cosa ajena.

CONCEPTO
ARTCULO 2154.- Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su
parte material o indivisa, en la extensin y con los lmites establecidos en el ttulo, sin alterar su sustancia.
Si el ttulo no establece la extensin del uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo.
El derecho real de uso slo puede constituirse a favor de persona humana.

El ordenamiento define al uso como el derecho real que otorga a su titular persona humana las
facultades de usar y gozar de una cosa ajena, con la extensin y lmites que se expresen en el Ttulo
constitutivo, sin alterar la sustancia.
La diferencia con el usufructo es que el USO es ms limitado:
-Este derecho concede a su titular los ius utendi y fruendi, al igual que lo que ocurre en materia de usufructo,
con la salvedad de que el usuario ver limitada esta ltima facultad en la medida de la satisfaccin de sus
necesidades y las de su familia, en la extensin y con los lmites previstos en el Ttulo.
-Adems es un derecho intuito personae ya que se tiene en cuenta la persona.
-En cuanto al objeto: El uso puede recaer sobre toda la cosa o sobre parte material o indivisa de ella.
-Se consagra expresamente la idea de que este derecho real solo puede constituirse a favor de persona
humana, negndose as cualquier posibilidad de constitucin a favor de personas jurdicas, a diferencia de lo
que ocurre en el usufructo.
-El ordenamiento nada prev respecto de la posibilidad de constituir uso a favor de varias personas en forma
simultnea, tal como expresamente se permite en materia de usufructo.

NORMAS SUPLETORIAS
ARTCULO 2155.- Normas supletorias. Se aplican al uso las normas del Ttulo VIII de este Libro, a excepcin
de las disposiciones particulares establecidas en el presente.

El ordenamiento consagra la aplicacin supletoria de las reglas del usufructo contenidas en el Ttulo VIII,
siempre que la naturaleza del derecho as lo permita.
Legitimacin activa: El CCyC no contiene una norma particular en relacin al uso que identifique a quienes
se encuentran legitimados para constituirlo. Ante su ausencia, se debe recurrir a las reglas propias del
usufructo. Aplicando as las previsiones contenidas en el art. 2131 CCyC, se concluye que se encuentran
legitimados para constituir este derecho real: el dueo de la cosa, los comuneros, el titular de derecho de
propiedad horizontal y el superficiario (+ titular de conjuntos inmobiliarios). A aquella nmina debe
agregarse al usufructuario.
Constitucin: El uso, entonces, se constituir, por excelencia, por contrato o testamento. No es posible
constituirlo judicialmente.
Transmisibilidad: Dentro del Ttulo referido al uso, no existe norma particular al respecto que prevea la
posibilidad o imposibilidad de su transmisin, a diferencia de lo que ocurre parcialmente en materia de
usufructo y habitacin.
Sin lugar a dudas, uno de los grandes principios se encuentra contenido en el art. 1906 CCyC que, con suma
claridad, consagra la regla de la transmisibilidad de los derechos reales, salvo disposicin expresa en
contrario. No se puede transmitir por causa de muerte.
Extincin: En relacin a la extincin de este derecho real, y por el art. 2152 CCyC, puede inferirse que el uso

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

se extingue, en primer lugar, por la muerte del usuario consecuencia lgica, dado el carcter temporal de
este derecho real. Tambin se extingue por el uso abusivo que se haga de ese derecho o alteracin de la
sustancia, y por el no uso por el plazo de diez aos.
No debe olvidarse que, en materia de uso, juegan las causales generales de extincin de los derechos reales
previstos en el art. 1907 CCyC, a saber: la destruccin de la cosa, el abandono y la consolidacin.

LIMITACIONES
ARTCULO 2156.- Limitaciones. El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.

El usuario tiene la facultad de usar y gozar de la cosa objeto del derecho real mientras que, por ello, no altere
la sustancia de la misma; y solamente limitada a satisfacer, a travs de ella, sus necesidades y las de su
familia.
Difiere, entonces, de lo establecido expresamente en materia de usufructo, donde del art. 2142 CCyC, se
desprende la posibilidad otorgada al usufructuario de constituir ciertos derechos reales en consonancia con
la naturaleza propia de tal derecho real.
Sin embargo, el art. 2156 CCyC nada dice respecto de la constitucin de derechos personales por parte del
usuario, a diferencia de lo que ocurre en materia de habitacin, donde el art. 2160 CCyC consagra
expresamente tal prohibicin.

EJECUCIN POR ACREEDORES


ARTCULO 2157.- Ejecucin por acreedores. Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores
cuando el uso de stos se limita a las necesidades del usuario y su familia.

La esencia del derecho real de uso radica en la proteccin que se pretende brindar al usuario y su familia,
otorgndole por ello las facultades de uso y goce, y permitindole percibir los frutos que la cosa pueda
otorgar para poder as satisfacer sus necesidades.
Se consagra expresamente la inembargabilidad de los frutos que produzca la cosa, si es que el uso de
aquellos se limita a las necesidades del usuario y su familia.

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10) HABITACIN
Derecho real sobre cosa ajena.

CONCEPTO
ARTCULO 2158.- Concepto. La habitacin es el derecho real que consiste en morar (vivir) en un inmueble
ajeno construido, o en parte material de l, sin alterar su sustancia.
El derecho real de habitacin slo puede constituirse a favor de persona humana.

-La habitacin es el derecho real que concede a su titular persona humana la utilidad de morar en un
inmueble ajeno con el cargo de no alterar su sustancia, al igual que lo que ocurre en materia de uso y
usufructo.
-Se trata de un derecho real principal que se ejerce sobre cosa ajena, de una desmembracin del dominio,
que otorga al habitador la facultad de morar en un inmueble ajeno junto con su familia, quedando en cabeza
del propietario las facultades de disposicin jurdica y material.
-La idea sustancial que trae aparejada este derecho real es lograr la proteccin del habitador y de su familia,
otorgndole la facultad de morar en un inmueble para la satisfaccin de sus necesidades de vivienda.
La habitacin tiene un cariz netamente alimentario, lo que permite sostener que el derecho real de
habitacin es inherente a la persona a favor de la cual se concibe.
-Objeto: el objeto de este derecho real recae sobre un inmueble ajeno, o bien sobre una parte material de
aquel.
-Salva rerum substantia: Se conserva la prohibicin de alteracin de la sustancia por parte del habitador
(alteracin de la sustancia debe entenderse por aquella que se presenta cuando se modifica su materia,
forma o destino).
-Sujeto: El derecho real de habitacin solamente podr ser constituido a favor de persona humana. No
resulta, entonces, concebible la constitucin de un derecho real de habitacin a favor de una persona
jurdica.
En cuanto a la posibilidad de constitucin de habitacin a favor de varias personas en forma simultnea,
puede constituirse sin que se afecte de ningn modo la regla de la indivisibilidad del derecho real de
habitacin.
-Temporalidad: La temporalidad resulta ser una de las notas tpicas de este derecho real siendo que el
mismo est destinado a extinguirse con el cumplimiento del plazo fijado en el acto constitutivo o, en su
defecto, con la muerte del habitador.

DIFERENCIAS Y SEMEJANZAS DE HABITACION, USO Y USUFRUCTO


Semejanzas:
Habitacin, uso y usufructo son derechos reales de cosa ajena.
Uso, habitacin y usufructo deben estar constituidos por escritura pblica, y se debe publicar en el
registro de propiedad.
Diferencias:
Uso y habitacin son limitados, le otorgan a su titular menos facultades. El uso (gozar y usar) y la
habitacin (morar); a diferencia del usufructo que es ms extenso.
Uso y habitacin no pueden ser transferidos, a diferencia del usufructo que se puede disponer.
En uso y habitacin los frutos no pueden ser embargados, a diferencia del usufructo.
Uso y habitacin no pueden constituir nuevos derechos reales a favor de un tercero, a diferencia del

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

usufructo que s.
Tanto en uso como habitacin hay una limitacin del sujeto: solo para persona humana, no jurdica, a
diferencia del usufructo.

NORMAS SUPLETORIAS
ARTCULO 2159.- Normas supletorias. Se aplican a la habitacin las normas del Ttulo IX de este Libro, a
excepcin de las disposiciones particulares establecidas en el presente.

El ordenamiento consagra la aplicacin supletoria de las reglas contenidas en el Ttulo IX de este Libro
referido al uso.
El derecho real de habitacin toma las notas caractersticas del usufructo y del uso, y las aplica al caso
particular de morar por parte del habitador y su familia, manteniendo la idea del uso y goce acotado en
cuanto a su extensin y la imposibilidad de alterar la sustancia de la cosa objeto del derecho real.
Legitimacin activa: en materia de legitimacin, y ante la ausencia de norma especfica en relacin a la
habitacin, habr de recurrirse a las normas propias establecidas en materia de uso y de usufructo.
Se encuentran legitimados para la constitucin de habitacin el dueo de la cosa, los comuneros, el titular de
derecho de propiedad horizontal y el superficiario (+ titular de conjuntos inmobiliarios). Se agrega adems el
usufructuario.
Constitucin: en mrito a la regla del art. 1894 CCyC (se adquieren por mero efecto de la leyla
habitacin del cnyuge y conviviente suprstite), existen dos casos de adquisicin legal del derecho real de
habitacin y son aquellos que corresponden al cnyuge suprstite (art. 2383 CCyC) y al conviviente suprstite
(art. 527 CCyC).
La constitucin judicial del derecho real de habitacin se encuentra expresamente vedada en mrito a las
reglas del art. 1896 CCyC (es decir que no est permitida la constitucin por va judicial).
Adems podemos decir que la habitacin es un derecho real principal, susceptible de adquisicin por va de
prescripcin, siempre que se cumpla con lo previsto en el ordenamiento en materia de usucapin.
Extincin: En materia de extincin se aplican supletoriamente las reglas previstas en materia de usufructo,
por lo que puede inferirse que la habitacin se extingue:
-por la muerte del habitador
-por el cumplimiento del plazo fijado, consecuencia de la temporalidad propia de este derecho.
-Por el uso abusivo que se haga de ese derecho o alteracin de la sustancia, entendiendo por ello que el
habitador modifique la materia, forma o destino de la cosa objeto del derecho.
-por el no uso por el plazo de diez aos.
-Y adems no debe olvidarse que tambin se aplican las causales generales de extincin de los derechos
reales previstas en el art. 1907 CCyC: la destruccin de la cosa, el abandono y la consolidacin.

LIMITACIONES
ARTCULO 2160.- Limitaciones. La habitacin no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de
muerte, y el habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por
los acreedores.

-A diferencia de lo que ocurre en materia de usufructo, le est prohibido al habitador la constitucin de


derechos reales y personales sobre la cosa. La permisin a la constitucin de derechos reales o personales
implicara desvirtuar el fin para el cual tal derecho real se ha consagrado.
-Tampoco podr el habitador transmitir su derecho, ya sea por acto entre vivos o por causa de muerte, por
iguales argumentos.

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

-se consagra la inejecutabilidad del derecho de habitacin por parte de los acreedores, donde se establece
que el derecho de habitacin queda excluido de la garanta comn y de la consiguiente facultad de ejecucin
ante el incumplimiento por parte del deudor. Esto hace referencia al carcter alimentario que reviste el
derecho real de habitacin, que lo torna inembargable e inejecutable, siendo que subyace la idea de
proteccin del habitador y su familia.

IMPUESTOS, CONTRIBUCIONES Y REPARACIONES


ARTCULO 2161.- Impuestos, contribuciones y reparaciones. Cuando el habitador reside slo en una parte
de la casa que se le seala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones
a prorrata de la parte de la casa que ocupa.

Se consagra la obligacin de contribucin por parte del habitador en lo que respecta a cargas, contribuciones
y reparaciones propias de la cosa.

DERECHO REAL DE HABITACIN DEL CNYUGE SUPRSTITE


ARTCULO 2383.- Derecho real de habitacin del cnyuge suprstite. El cnyuge suprstite tiene derecho
real de habitacin vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que
constituy el ltimo hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesin no se encontraba en condominio con
otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.

Este derecho surge con la muerte de uno de los cnyuges.


Se trata de un derecho real de habitacin vitalicio y gratuito, de pleno derecho, por lo que resulta ser una
adquisicin legal, conforme al art. 1894 CCyC.
-El causante tiene que ser titular de un inmueble, y esa titularidad tiene que ser de dominio pleno (la
titularidad puede ser exclusiva o un bien ganancial).
-La nica restriccin que se impone a la vigencia de este derecho es que el inmueble no se encuentre en
condominio con otras personas.
-De pleno derecho significa que desde que uno de los cnyuges muere, nace en cabeza del suprstite este
derecho real.
- Este derecho no es oponible a los acreedores del causante.
-Se extingue por renuncia o muerte, ya que es vitalicio.

ATRIBUCION DE LA VIVIENDA EN CASO DE MUERTE DE UNO DE LOS CONVIVIENTES


ARTCULO 527.- Atribucin de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes. El conviviente
suprstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a sta,
puede invocar el derecho real de habitacin gratuito por un plazo mximo de dos aos sobre el inmueble de
propiedad del causante que constituy el ltimo hogar familiar y que a la apertura de la sucesin no se
encontraba en condominio con otras personas.
Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.
Se extingue si el conviviente suprstite constituye una nueva unin convivencial, contrae matrimonio, o
adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a sta.

El CCyC estableci la posibilidad de que el conviviente suprstite reclame su derecho real gratuito sobre la
propiedad que fuera sede del hogar conyugal y propiedad de su expareja, frente a los herederos del
causante, aunque limitando su alcance, ya que a diferencia de lo dispuesto para el caso del matrimonio que
es vitalicio, en el caso de las uniones convivenciales es temporal, no pudiendo superar los dos aos.
Esto es asi ya que teniendo en consideracin que ante el hecho de la muerte del dueo del inmueble sede

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

del hogar convivencial, el conviviente suprstite puede ver afectada su vivienda por carecer de una
vivienda propia o de bienes suficientes como para solventarla, la norma en comentario impide que los
herederos lo excluyan del hogar convivencial tras la muerte de su pareja, asegurndole la atribucin gratuita
de la vivienda.
Se trata de una atribucin que prev un plazo mximo de dos aos, a los fines de que esta persona tenga un
tiempo razonable y prudencial para reorganizar su vida y su situacin habitacional.
Cumplido el plazo, por aplicacin de las normas del derecho sucesorio, los herederos procedern a partir o,
al menos, decidir el destino de esa vivienda.
-De este modo, para que proceda el derecho real de habitacin del conviviente tienen que darse los
siguientes requisitos:
a. que el conviviente carezca de vivienda propia habitable o de medios para solventarla;
b. que el inmueble haya sido ltima sede del hogar convivencial;
c. que el inmueble sea de propiedad exclusiva del conviviente prefallecido, no estando en condominio con
terceras personas.
-Por otra parte, se prevn ciertas causales de cese de la atribucin de la vivienda que pueden interrumpir el
uso antes de cumplidos los dos aos previstos por la norma:
a. que el beneficiario constituya una nueva unin convivencial;
b. que contraiga matrimonio; c. que adquiera una vivienda propia habitable o;
d. que obtenga bienes suficientes para acceder a una vivienda.

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11) SERVIDUMBRE
-Derecho real sobre cosa ajena.
-De disfrute
-Vincula 2 inmuebles asumiendo 2 categoras distintas:
a) un lote es objeto de la relacin (se lo llama inmueble/fundo sirviente).
b) El sujeto activo, titular de la servidumbre: asume el nombre de fundo dominante.
-Es registrable
-Es un derecho real principal
-Intenta permitir que el fundo sirviente beneficie al dominante.
-Puede asumir mltiples formas de realizacin: Ejemplo servidumbre de paso.
-El CCyC ya no regula los diferentes tipos de servidumbre.
-El objeto de este derecho real solo puede ser una cosa inmueble

CAPTULO 1
DISPOSICIONES GENERALES

CONCEPTO
ARTCULO 2162.- Definicin. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que
concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La
utilidad puede ser de mero recreo.

OBJETO
ARTCULO 2163.- Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del
inmueble ajeno.

Las servidumbres recaen nicamente sobre inmuebles, nunca sobre muebles, y tales inmuebles deben ser
ajenos.
El inmueble en cuyo beneficio se establece el derecho se llama fundo dominante. El otro inmueble es el
fundo sirviente.

CLASIFICACION DE LA SERVIDUMBRE
El CCyC clasifica a las servidumbres en:
a. positivas y negativas;
b. reales y personales;
c. forzosas o voluntarias.

POSITIVA Y NEGATIVA:
ARTCULO 2164.- Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es positiva si la carga real consiste en
soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstencin determinada impuesta en el ttulo.

EN RESUMEN:
-Es positiva: si la carga real consiste en soportar su ejercicio (dejar hacer). Consiste en un hacer, realizar
alguna actividad para el titular dominante de la misma (por ejemplo, extraer agua o servidumbre de paso, e
implica un soportar para el sirviente, es decir un permitir que el otro haga.
-Es negativa: si la carga real se limita a la abstencin determinada impuesta en el ttulo. Esto significa que

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implica para el sirviente abstenerse de hacer, le implica un deber negativo de no hacer. Ejemplo: no construir
algo que me impida el paso. Y para el titular dominante implica un impedir que el otro haga.

REALES Y PERSONALES
ARTCULO 2165.- Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la constituida en favor de persona
determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se
presume vitalicia, si del ttulo no resulta una duracin menor.
Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario.
La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situacin de los
predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen.
La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente,
sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una
convencin, ni ser sometida a gravamen alguno.
En caso de duda, la servidumbre se presume personal.

EN RESUMEN:
-Servidumbre real: es inherente al inmueble dominante. La servidumbre real requiere, para su constitucin,
de la existencia de dos inmuebles.
Se constituye para beneficiar al fundo dominante. No importa quin es su titular. No posee ninguna
incidencia el cambio en la persona del titular o poseedor del fundo dominante. Ejemplo: hay un fundo
encerrado y necesito pasar por el lote B para salir.
En las servidumbres reales un fundo sufre una limitacin extraordinaria (sirviente), que importa una ventaja
para el otro fundo (dominante).
La servidumbre real se presume perpetua salvo pacto en contrario.
La servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante o fundo dominante.
Es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede
ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convencin, ni ser sometida a gravamen alguno. Esta
inherencia permite que tanto el derecho como la carga se transmitan a los sucesores particulares o
universales, junto con la transmisin entre vivos o mortis causa del dominio de cualquiera de los predios.
En caso de duda, la servidumbre se presume personal.
Las servidumbres reales pueden ser perpetuas o temporarias
-Servidumbre personal: es la constituida en favor de persona determinada sin inherencia al inmueble
dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del ttulo no resulta una
duracin menor.
De esta manera, la servidumbre personal provee de una ventaja a una persona determinada, porque
establece un vnculo entre una persona y una cosa.
Es decir que es aquella que se constituye para beneficiar a quien hoy es su titular. No me es indiferente la
persona del dominante. Ejemplo: hay dos lotes, y uno es tambero, y necesita pasar porque tiene 20 metros
de salida a la ruta para que pasen los camiones, sino tiene 7 km desde su fundo. En ese caso pacto la
servidumbre porque me interesa la persona.
Las servidumbres personales son siempre temporarias, toda vez que no pueden durar ms all de la vida del
titular (vitalicias) o 50 aos, si se trata de una persona jurdica, ya que la norma aclara que, si se constituye a
favor de una persona humana, se presume vitalicia salvo que, del ttulo, resulte una duracin menor.

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SERVIDUMBRE FORZOSA
ARTCULO 2166.- Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitucin de una servidumbre, excepto
que la ley prevea expresamente la necesidad jurdica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de trnsito a favor de un inmueble sin comunicacin
suficiente con la va pblica, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotacin econmica
establecida en el inmueble dominante, o para la poblacin, y la de recibir agua extrada o degradada
artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada
subterrneamente o en caeras.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnizacin con el del fundo dominante, o con la autoridad
local si est involucrada la poblacin, se la debe fijar judicialmente.
La accin para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

-Las servidumbres forzosas son las reales, que estn establecidas por la ley, por eso se dice que son
excepcionales. (Nadie puede imponer la constitucin de una servidumbre, excepto que la ley prevea
expresamente la necesidad jurdica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa)
-El CCyC denomina servidumbres forzosas a aquellas que la ley autoriza e impone, con independencia de la
voluntad u oposicin del titular del predio sirviente. De este modo, si se renen las circunstancias fcticas
previstas en la norma, el titular de un derecho real sobre un inmueble puede exigir a su vecino la tolerancia
de una servidumbre, por imperio de la ley.
-Esta servidumbre es onerosa: Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnizacin con el del fundo
dominante, o con la autoridad local si est involucrada la poblacin, se la debe fijar judicialmente.
-Si el titular del predio sirviente no aceptara la servidumbre forzosa sobre su inmueble, el interesado puede
reclamarla judicialmente y, para ello, cuenta con una accin imprescriptible.
-Son servidumbres forzosas y reales:
la servidumbre de trnsito a favor de un inmueble sin comunicacin suficiente con la va pblica: Es
definido como el derecho que posee el propietario de un fundo, o titular de otro derecho real sobre l, de
pasar por un inmueble ajeno. As, la servidumbre de trnsito es constituida a favor de un predio destituido de
comunicacin con la va pblica, y la ventaja real importa el paso sobre el predio sirviente. Debe tratarse de
una verdadera necesidad, no de una mera comodidad para el predio dominante.
la servidumbre de acueducto cuando resulta necesaria para la explotacin econmica establecida en el
inmueble dominante, o para la poblacin: Esta servidumbre se refiere al paso de agua por el predio sirviente
mediante una canalizacin. La ventaja est constituida por el hecho de hacer entrar agua en un inmueble
propio que proviene de un predio ajeno.
la servidumbre de recibir agua extrada o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave
para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterrneamente o en caeras: Esta servidumbre de
recibir agua de un predio ajeno consiste en la tolerancia de parte del fundo sirviente del ingreso de agua que
provenga de otras heredades.

SERVIDUMBRE PERSONAL A FAVOR DE VARIOS TITULARES


ARTCULO 2167.- Servidumbre personal a favor de varios titulares. La servidumbre personal puede
establecerse a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho
de acrecer, excepto que el ttulo prevea lo contrario.
No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden entre s, a menos
que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la servidumbre.

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-Este derecho puede ser constituido a favor de varias personas; pero, en este caso, la regla es que no hay
derecho de acrecer, por lo que, extinguida la servidumbre para uno, subsiste para los dems en la misma
condicin en la que estaba. Esta regla tiene su excepcin, si el ttulo prev lo contrario, es decir, si el contrato
que le dio nacimiento a la servidumbre prev el derecho de acrecer.
-El CCyC aclara que la servidumbre personal puede constituirse a favor de varias personas para que la ejerzan
al mismo tiempo, pero niega expresamente que ellas se sucedan entre s. El motivo consiste en evitar que se
perpetu una servidumbre personal que, por definicin, concluye con la vida de su titular, si no se estipul
un trmino menor.
La norma prev la excepcin cuando admite la sucesin en el supuesto en que el indicado en primer lugar no
quiera o no pueda aceptar la servidumbre.

LEGITIMACION
ARTCULO 2168.- Legitimacin. Estn legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos
reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesin.
Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares.

-Esta norma establece quines son los legitimados para dar nacimiento a una servidumbre. Segn este
artculo, estn habilitados los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesin, lo que comprende
tanto a los titulares de derechos sobre cosa propia como a los titulares de derechos reales sobre cosa ajena.
-Los modos de constitucin son el contrato; la ley, cuando la servidumbre es forzosa (art. 2166 CCyC); una
disposicin de ltima voluntad; o la prescripcin adquisitiva.

PROHIBICION DE SERVIDUMBRE JUDICIAL


ARTCULO 2169.- Prohibicin de servidumbre judicial. En ningn caso el juez puede constituir una
servidumbre o imponer su constitucin.

PRESUNCIN DE ONEROSIDAD
ARTCULO 2170.- Presuncin de onerosidad. En caso de duda, la constitucin de la servidumbre se presume
onerosa.

El derecho real de servidumbre puede ser oneroso o gratuito, pero si no surge claramente del acto que le dio
origen, el CCyC establece una presuncin a fin de evitar conflictos entre las partes. Frente a una situacin
dudosa, la norma presume la onerosidad de la servidumbre.

MODALIDADES
ARTCULO 2171.- Modalidades. La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad.

As, la servidumbre puede sujetarse a un plazo o condicin.

TRANSMISIBILIDAD
ARTCULO 2172.- Transmisibilidad. Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del
inmueble dominante.
La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la
servidumbre a favor de varias personas con derecho de acrecer.

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CAPTULO 2
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL TITULAR DOMINANTE

DERECHOS REALES Y PERSONALES


ARTCULO 2173.- Derechos reales y personales. El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella
derechos personales con relacin a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al
propietario. No puede constituir derechos reales.

Este artculo hace referencia a que es lo que el fundo dominante puede hacer.
-Se habilita la constitucin de derechos personales sobre la utilidad de la servidumbre. Sin embargo, el
nacimiento de estos derechos ser vlido en la medida en que no se agrave la situacin del predio sirviente.
El art. menciona al titular de la servidumbre, que puede ser el titular de dominio del predio dominante u
otro poseedor legtimo (por ejemplo, un usufructuario), quien pretenda constituir algn derecho personal.
En caso de que el que pretenda constituir derechos personales sobre la utilidad no fuese el dueo del
inmueble, la norma agrega que es sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario.
-El CCyC prohbe expresamente la posibilidad de constituir derechos reales, ya que en la servidumbre no se
tiene la posesin.

EXTENSIN DE LA SERVIDUMBRE
ARTCULO 2174.- Extensin de la servidumbre. La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las
servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que slo hacen ms
cmodo su ejercicio.

Hace referencia hasta donde alcanza la servidumbre.


El CCyC faculta al dueo del fundo dominante a ejercer servidumbres accesorias cuando ellas sean
indispensables para el ejercicio de la principal.
Ejemplo: resulta necesario para el ejercicio de una servidumbre de extraer agua, una servidumbre de paso
que permita llegar al lugar donde ella se extraer.
Como menciona el artculo, las servidumbres accesorias podrn ejercerse cuando sean indispensables, pero
estn vedadas, si por el contrario, solo tornan ms cmodo el ejercicio de la principal.
Estas servidumbres accesorias son impuestas por la ley, por lo tanto siguen la suerte de la principal esto es,
si se extingue la primera, desaparecen las segundas.

EJERCICIO
ARTCULO 2175.- Ejercicio. El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las necesidades
del inmueble dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa.

El CCyC establece aqu la regla del menor agravio posible, es decir, que la servidumbre debe causar el menor
dao posible al fundo sirviente.
Ejemplo, si se grav el inmueble con una servidumbre de paso pero no se determin el lugar, el trnsito
deber hacerse por una zona que implique entrar en la menor superficie posible.
Es decir que debe tenerse en consideracin lo que las partes hubieran acordado en el ttulo, y lo que no
hayan pactado expresamente, ser determinado por el titular del fundo sirviente.
Sin embargo hay una excepcin que son las servidumbres forzosas, aquellas establecidas por la ley, en la que
no se tiene en cuenta la voluntad de las partes.

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MEJORAS NECESARIAS
ARTCULO 2176.- Mejoras necesarias. El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las
mejoras necesarias para el ejercicio y conservacin de la servidumbre. Estn a su cargo, a menos que el gasto
se origine en hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o un tercero.

Este artculo faculta al titular del predio dominante a realizar todas las mejoras necesarias para el ejercicio y
conservacin de la servidumbre. Incluye todas las tareas de mantenimiento que sean imprescindibles para
el correcto ejercicio de este derecho real.
No se podr llevar a cabo obras que no revistan la caracterstica de indispensables.
Deber hacerse cargo de los gastos que aquellas mejoras demanden. No obstante, el artculo prev la
excepcin a la regla: esto es, cuando el gasto se origine en hechos por los cuales deber responder el titular
del fundo sirviente o un tercero.

TRABAJOS CONTRARIOS AL EJERCICIO DE LA SERVIDUMBRE


ARTCULO 2177.- Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. El titular dominante puede obligar a
quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la
cosa a su estado anterior, a su costa.
Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, ste slo debe tolerar la realizacin de las tareas, sin poder
reclamar contraprestacin alguna.

-La regla general es que no se puede agravar la situacin del fundo sirviente mediante actos que disminuyan
o menoscaben el ejercicio de la servidumbre constituida.
El titular del inmueble sirviente debe evitar la realizacin de obras que menoscaben o impidan el ejercicio del
gravamen, toda vez que la naturaleza de este derecho real le exige soportar o dejar hacer.
Si, mediante la realizacin de actos contrarios al ejercicio de las servidumbre, el propietario del predio
sirviente interfiere o no cumple con su deber de abstencin, deber hacerse cargo de restablecer las cosas a
su estado anterior a su costa; pudiendo incluso ser condenado a resarcir los daos y perjuicios ocasionados.
-El cambio de titularidad del fundo sirviente: La norma advierte que si el inmueble sirviente pasa a poder de
otro, este solo debe tolerar la realizacin de las tareas, sin poder reclamar contraprestacin alguna. Si el
inmueble sirviente fue transmitido a un sucesor particular, por aplicacin del principio de que nadie puede
adquirir un derecho mejor y ms extenso que el que tena quien se lo transmiti, este estar obligado a sufrir
el restablecimiento de las cosas a su estado anterior, pero no podr ser condenado a hacerlo a su costa, pues
no es el autor del hecho ilcito.
Por el contrario, los sucesores universales s debern responder por los daos.

EJECUCIN POR ACREEDORES


ARTCULO 2178.- Ejecucin por acreedores. En ningn caso la transmisin o la ejecucin de la servidumbre
pueden hacerse con independencia del inmueble dominante.

La inherencia es una caracterstica tipificantes de la servidumbre, esto es, su dependencia respecto del
predio al cual beneficia y respecto del fundo que la sufre. De ah se desprende que la servidumbre jams
podra ser objeto de negocios jurdicos, independientemente del inmueble que la sufre o del predio a favor
del cual se constituy.
La norma establece expresamente que la servidumbre no puede ser ejecutada en forma separada del
inmueble por los acreedores del titular.

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

Ejemplo: si el deudor sujeto a la ejecucin de sus acreedores es el propietario del inmueble, la subasta
afectar al fundo y a la servidumbre que le es inherente.

COMUNICACIN AL SIRVIENTE
ARTCULO 2179.- Comunicacin al sirviente. El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las
perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razn del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace,
responde de todos los daos sufridos por el titular sirviente.

Esta norma impone la obligacin de informar sobre las perturbaciones sufridas en el ejercicio de la
servidumbre. Ejemplo, el titular dominante deber comunicar al propietario si el inmueble sirviente es objeto
de usurpacin a fin de que este pueda accionar contra el usurpado.
En el segundo de los supuestos mencionados, debe denunciar cuando alguien reclame un mejor derecho
sobre el inmueble.
En su defecto ante la omisin de denuncia de tales situaciones, responder por todos los daos sufridos
por el titular del predio sirviente. As, ser responsable si, como consecuencia de la falta de comunicacin,
hubiese dejado adquirir sobre el inmueble servidumbres pasivas u otra clase de derechos.

CAPTULO 3
DERECHOS DEL TITULAR SIRVIENTE

DISPOSICION JURIDICA Y MATERIAL


ARTCULO 2180.- Disposicin jurdica y material. El titular sirviente conserva la disposicin jurdica y
material que corresponde a su derecho. No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que
forman el objeto de la servidumbre. As, aquel cuyo fundo est gravado con una servidumbre de paso
conserva la facultad de pasar l mismo por el lugar.
No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitucin de otra. Si lo hace, el titular
dominante puede exigir el cese de la turbacin; si la servidumbre es onerosa puede optar por una
disminucin del precio proporcional a la gravedad de la turbacin.

-El titular sirviente conserva la disposicin jurdica y material que corresponde a su derecho. De este modo,
el titular podr realizar actos de disposicin jurdica (por ejemplo, venta, permuta, donacin, o bien
constituir otros derechos reales), actos de administracin (por ejemplo, locacin), o bien actos de disposicin
material. El ejercicio de estos derechos ser viable siempre que no se perjudique la servidumbre.
-La norma plantea que el titular del fundo sirviente no debe turbar el ejercicio de la servidumbre ni siquiera
con la constitucin de una nueva; es decir, que si se grava el inmueble con un nueva carga, la segunda no
debe perjudicar a la primera. En caso contrario si el titular o poseedor del inmueble sirviente turbara de
algn modo el ejercicio de este derecho real, el dominante podr exigir el cese de la turbacin mediante el
reclamo judicial pertinente. Para ello cuenta con la accin confesoria.
-si la servidumbre es onerosa, la norma habilita otra solucin para el titular dominante, al disponer que
puede optar por una disminucin del precio proporcional a la gravedad de la turbacin. El dominante
podr, entonces, repeler la turbacin u optar por que se mantenga, pero obtener a cambio la disminucin
del precio abonado, mediante una suma de dinero proporcional a la gravedad de la turbacin.

ALCANCES DE LA CONSTITUCION Y DEL EJERCICIO


ARTCULO 2181.- Alcances de la constitucin y del ejercicio. El titular sirviente puede exigir que la
constitucin y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado,

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pero no puede privar al dominante de la utilidad a la que tiene derecho.


Si en el ttulo de la servidumbre no estn previstas las circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio, las debe
determinar el titular sirviente.

-En atencin a la existencia de intereses contrapuestos, y para un mejor aprovechamiento de los inmuebles,
el gravamen ser ejercido en la medida necesaria para la satisfaccin de los requerimientos del fundo
dominante y, paralelamente, causando el menor menoscabo posible al fundo sirviente.
Esta norma hace referencia a la regla del menor menoscabo o prejuicio posible al fundo sirviente, que la
debe soportar. Esta norma debe interpretarse de modo integral con el principio de buena fe (art. 9 CCyC) y
atendiendo a que la ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos (art. 10 CCyC).
El lmite est en que no se puede privar al dominante de la utilidad a la que tiene derecho. Mientras no se
traspase aquella limitacin, el titular sirviente puede exigir que la servidumbre se ejerza del modo que menos
lo perjudique.
-Debe tenerse en consideracin lo que las partes hubieran acordado en el ttulo, toda vez que lo que no
hayan pactado expresamente, ser determinado por el titular del fundo sirviente las circunstancias de lugar
y tiempo de ejercicio.

CAPTULO 4
EXTINCIN DE LA SERVIDUMBRE

MODOS DE EXTINCION
ARTCULO 2182.- Medios especiales de extincin. Son medios especiales de extincin de las servidumbres:
a. la desaparicin de toda utilidad para el inmueble dominante;
b. el no uso por persona alguna durante diez aos, por cualquier razn;
c. en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estn cumplidos el
plazo o condicin pactados; si el titular es una persona jurdica, su extincin, y si no se pact una duracin
menor, se acaba a los cincuenta aos desde la constitucin.

-Medios generales de extincin: El art. 1907 CCyC enumera las causas generales de extincin de los derechos
reales: la destruccin de la cosa, el abandono y la consolidacin en los derechos reales que recaen sobre cosa
ajena.

EFECTOS DE LA EXTINCIN
ARTCULO 2183.- Efectos de la extincin. Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos
constituidos por el titular dominante.

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DERECHOS REALES DE GARANTA:


HIPOTECA, ANTICRESIS Y PRENDA

CAPITULO I
DISPOSICIONES COMUNES

Los derechos reales de garanta son aquellos derechos que tienen como finalidad asegurar el cumplimiento
de una obligacin.

DISPOSICIONES COMUNES Y ESPECIALES


ARTCULO 2184.- Disposiciones comunes y especiales. Los derechos reales constituidos en garanta de
crditos se rigen por las disposiciones comunes de este Captulo y por las normas especiales que
corresponden a su tipo.

Las garantas reales, tienen como finalidad asegurar el cumplimiento de una obligacin; recaen sobre cosas
determinadas. Tienen, como uno de sus efectos, la oponibilidad erga omnes, exclusiva cualidad de todos los
derechos reales.
La facultad que conceden los derechos reales de garanta es la de otorgar a su titular el derecho de perseguir
la cosa en poder de quien se encuentra y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o
personal que ha obtenido oponibilidad posteriormente conforme al principio prior in tempore potior in
iure.

ELEMENTOS
Los derechos reales de garanta tienen elementos:
ESENCIALES: Son aquellos que hacen a la esencia de la garanta. Son de orden pblico, no pueden faltar
porque sino este derecho es nulo.
Ellos son: la convencionalidad (art. 2185 CCyC); la accesoriedad (art. 2186 CCyC), y la especialidad, tanto en
cuanto al objeto (art. 2188 CCyC), como en cuanto al crdito (art. 2189 CCyC).
NATURALES: Hace a la naturaleza de la figura. Las partes lo pueden pactar libremente. Ella es: la
indivisibilidad (art. 2191 CCyC).

CONVENCIONALIDAD
ARTCULO 2185.- Convencionalidad. Los derechos reales de garanta slo pueden ser constituidos por
contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo.

-La convencionalidad es uno de los elementos esenciales del acto.


Los derechos reales de garanta tienen una manera de quedar constituidos: por contrato con intervencin de
los legitimados. Es decir que solo pueden nacer por acuerdo de partes (a travs de un contrato), si no se
acuerda no nace (no puede nacer ni por ley, ni por disposicin judicial).
-Y no cualquier persona puede constituir los derechos reales de garanta, sino solo los legitimados: algn
titular de derecho real; es decir que hace una proyeccin de lo dispuesto de manera general en el art. 1892
CCyC sobre Ttulo y modos suficientes que expresa: Para que el ttulo y el modo sean suficientes para
adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
-Adems se alude a la forma en la que se deben constituir y nacer esos contratos, es decir que hay que tener
en cuenta los presupuestos instrumentales que se exigen para satisfacer el requisito de la convencionalidad

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

Un ejemplo: los derechos reales de garanta que recaen sobre inmuebles, la convencin debe efectuarse en
escritura pblica. Este caso para la hipoteca.

ACCESORIEDAD
ARTCULO 2186.- Accesoriedad. Los derechos reales de garanta son accesorios del crdito que aseguran,
son intransmisibles sin el crdito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente
previstos.
La extincin de la garanta por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crdito.

-La accesoriedad es uno de los elementos esenciales del acto.


La hipoteca, la prenda y la anticresis, constituyen derechos reales cuya existencia y vigencia devienen sujeta
a un crdito, a ttulo accesorio. Por lo tanto sin el crdito, el derecho real de garanta encontrara ausente su
causa; ya que los derechos reales de garanta son accesorios del crdito que aseguran.
Son accesorios ya que no son autnomos, viven de una obligacin principal.
Para su existencia necesitan que previamente o en ese momento se constituya una obligacin que la
garantice.
En el caso que la obligacin principal se extinga, estos derechos se extinguen con ella.

CREDITOS GARANTIZABLES
ARTCULO 2187.- Crditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crdito, puro y simple, a plazo,
condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer.
Al constituirse la garanta, el crdito debe individualizarse adecuadamente a travs de los sujetos, el objeto y
su causa, con las excepciones admitidas por la ley.

Los derechos reales de garanta aseguran el cumplimiento de ellas.


Pueden ser objeto de garanta real las obligaciones sin sujecin a condicin alguna (puras y simples), o
diferidas en el tiempo hasta el vencimiento de un trmino (a plazo), o subordinadas en su eficacia o
resolucin a un hecho futuro e incierto (condicionales o eventuales), o que impliquen la entrega de alguna
cosa (de dar), o aquella cuyo objeto consiste en la prestacin de un servicio o en la realizacin de un hecho
(hacer), o una abstencin del deudor o tolerar una actividad ajena (no hacer).
Por ocupar el lugar de principal, la suerte de la obligacin determinar la subsistencia del derecho real de
garanta.

ESPECIALIDAD EN CUANTO AL OBJETO


ARTCULO 2188.- Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y derechos pueden constituir el objeto de los
derechos reales de garanta. Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el
contrato constitutivo.

-La especialidad en cuanto al objeto es uno de los elementos esenciales del derecho de garanta.
Las cosas y los derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de garanta. Por cosas,
encontramos a los inmuebles por su naturaleza, inmuebles por accesin y a los muebles.
-El objeto debe ser actual. Pues bien, la actualidad implica que la cosa o bien a afectar, debe ser existente y,
como tal, determinable en su materialidad. Y adems individualizado en el contrato constitutivo.

ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CRDITO


ARTCULO 2189.- Especialidad en cuanto al crdito. El monto de la garanta o gravamen debe estimarse en
dinero. La especialidad queda cumplida con la expresin del monto mximo del gravamen.

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El crdito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente;
mas en todos los casos, el gravamen constituye el mximo de la garanta real por todo concepto, de modo
que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos.
El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garanta se sujeta, que no puede exceder de diez aos,
contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garanta subsiste en seguridad de los crditos nacidos durante
su vigencia.

-La especialidad en cuanto al crdito es otro de los elementos esenciales de los derechos de garanta.
La especialidad, en cuanto al crdito, fija el grado de agresin patrimonial que tiene al acreedor con garanta
real. La especialidad, con relacin al crdito, se vincula con el gravamen real. Este debe estimarse en
dinero. Hace referencia a que es lo que se garantiza.
- La especialidad queda cumplida con la expresin del monto mximo del gravamen: La fijacin del mximo
de la garanta, es una imposicin legal de orden pblico. Los derechos reales de garanta se estructuran sobre
la base de tener definido el mximo al que la garanta concede tutela privilegiada. Es decir, los gravmenes
tienen definido, desde su establecimiento, una suma dineraria que funciona como afectacin del valor de la
cosa hipotecada, gravada con anticresis o prendada. De ah que el cumplimiento de este presupuesto
interesa no solo a las partes sino a los terceros, interesados o no, para conocer la magnitud de la afectacin.
-La especialidad crediticia se vincula con el grado de agresin patrimonial que tiene el acreedor, para percibir
con carcter de privilegiado el crdito que ostenta. El privilegio, siempre de fuente legal, constituye una
preferencia que permite percibir antes que otros acreedores del mismo deudor el crdito respectivo.
-El artculo establece adems que el crdito puede acontecer designando todos los elementos desde el
origen en el acto constitutivo o puede nacer posteriormente.
- El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garanta se sujeta, que no puede exceder de diez aos:
el legislador ha entendido que corresponda fijar un plazo al que la garanta se sujeta. Este no podr exceder
de diez (10) aos, contados desde ese acto, lo cual establece satisfactoriamente el tiempo en que aquellas
pueden desarrollarse.

DEFECTOS EN LA ESPECIALIDAD
ARTCULO 2190.- Defectos en la especialidad. La constitucin de la garanta es vlida aunque falte alguna
de las especificaciones del objeto o del crdito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de
las enunciaciones del acto constitutivo.

Este artculo establece el principio de conservacin de las garantas reales. Es decir que se intenta salvar la
garanta ante la falta de alguna especificacin del objeto o crdito (cosa contraria al cdigo de Vlez que
declaraba la nulidad).
Para ello se precisa que la convencin, pueda ser autosuficiente. No puede pensarse en autorizar el
mantenimiento del gravamen si debe recurrirse a elementos extraos a la convencin; Ya que: los derechos
reales de garanta solo puede ser constituidos por contrato (art. 2185 CCyC), que al constituirse la garanta
el crdito debe estar individualizado adecuadamente a travs de los sujetos, el objeto y su causa (art. 2187
CCyC), que el objeto de la garanta debe ser actual y estar individualizado adecuadamente en el contrato
constitutivo (art. 2188 CCyC) y que el monto de la garanta debe estimarse en dinero (art. 2189 CCyC).
De ah que, su incompletitud, y no su lisa y llana omisin, es lo que puede salvarse.

INDIVISIBILIDAD
ARTCULO 2191.- Indivisibilidad. Los derechos reales de garanta son indivisibles. La indivisibilidad consiste
en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, estn afectados al pago de toda

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la deuda y de cada una de sus partes.


El acreedor cuya garanta comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o slo a uno
o algunos de ellos, con prescindencia de a quin pertenezca o de la existencia de otras garantas.
Puede convenirse la divisibilidad de la garanta respecto del crdito y de los bienes afectados. Tambin
puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio
al acreedor, o a peticin de este ltimo si hace a su propio inters.

-La indivisibilidad es uno de los elementos naturales de los derechos de garanta.


- Los derechos reales de garanta son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes
afectados a una deuda y cada parte de ellos, estn afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus
partes. Este carcter extiende la potencia del derecho tanto sobre la garanta como sobre el crdito.
Se dice que es una caracterstica natural pues es de su esencia. Aunque, de todos modos, puede ser objeto
de convenio que la extincin parcial del crdito autorice la liberacin de algunas cosas determinadas.
Al extenderse la indivisibilidad a los bienes gravados, cada uno de ellos y cada parte responden por toda la
deuda. Cuando la cosa dada en garanta se ha dividido entre varios (copropietarios o coherederos) o, si parte
de la cosa ha sido enajenada, cada parte del bien permanece afectado a la deuda.
Cuando son varias las cosas dadas en garanta real por una nica deuda, todas ellas permanecen alcanzadas
por el todo de la deuda, al punto de quedar autorizado el acreedor a perseguirlas de manos del deudor, del
constituyente o de un tercero al mismo tiempo.
Cuando el precepto refiere a que cada parte de los bienes estn afectados al pago de toda la deuda y de cada
una de sus partes, el artculo predica a la indivisibilidad en cuanto al crdito.
Por tal razn, la extincin parcial de la deuda no permite extinguir parcialmente el gravamen real.
-Adems, para que la realizacin del derecho del acreedor no traduzca una innecesaria y abusiva afectacin
de los bienes dados en garanta, se permite al juez, ante el requerimiento del interesado y siempre que ello
no ocasione perjuicio al acreedor, disponer la divisin de la garanta.

EXTENSIN EN CUANTO AL OBJETO


ARTCULO 2192.- Extensin en cuanto al objeto. En la garanta quedan comprendidos todos los accesorios
fsicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas.
Sin embargo, no estn comprendidos en la garanta:
a. los bienes fsicamente unidos a la cosa que estn gravados con prenda constituida antes que la hipoteca o
son de propiedad de terceros, aunque su utilizacin por el deudor est autorizada por un vnculo contractual;
b. los bienes que posteriormente se unen fsicamente a la cosa, si al tiempo de esa unin estn gravados con
prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.

EXTENSIN EN CUANTO AL CRDITO


ARTCULO 2193.- Extensin en cuanto al crdito. La garanta cubre el capital adeudado y los intereses
posteriores a su constitucin, como as tambin los daos y costas posteriores que provoca el
incumplimiento.
Los intereses, daos y costas anteriores a la constitucin de la garanta quedan comprendidos en su
cobertura slo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la convencin.

Este artculo alude lo que puede cubrir la garanta, responde que tanto de lo adeudado puede ser
comprendido por la garanta.
-La garanta cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitucin, como as tambin los
daos y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Es decir adeudado + intereses: puede llevar

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intereses compensatorios si son convenidos entre el acreedor y el deudor y que, en caso de no acordarlos, el
juez puede fijarlos, o a su vez, a partir de su mora, el deudor debe los intereses moratorios.
En razn de no haber satisfecho la deuda, la garanta cubre adems los daos y costas.
Estos dos extremos revelan necesariamente, un estado de mora en la cancelacin del crdito principal.
- Por ltimo, el artculo contempla que la extensin del crdito trasunta a los intereses, costas y daos
anteriores, permitiendo que ellos queden comprendidos en la garanta, siempre y cuando se haya previsto
en la convencin.

SUBROGACION LEGAL
ARTCULO 2194.- Subrogacin real. La garanta se traslada de pleno derecho sobre los bienes que
sustituyen a los gravados, sea por indemnizacin, precio o cualquier otro concepto que permite la
subrogacin real.
En caso de extincin parcial del objeto, la garanta subsiste, adems, sobre la parte material restante.

*La subrogacin es la sustitucin de una cosa por otra.


-La subrogacin real, en general, constituye un fenmeno que obedece a la prdida de la potestad jurdica
que sobre la cosa o derecho ejerca su titular, y se traslada a otra. El artculo seala un principio general, que
es el traspaso del gravamen a los bienes que sustituyen a los gravados sea por indemnizacin, precio o
cualquier otro concepto que permite la subrogacin real. All encontramos a las indemnizaciones ante la
destruccin total o parcial de la cosa (por incendio, por ejemplo), su desaparicin o desvalorizacin, e
incluso, por fallecimiento del deudor. El artculo responde que a ellas habr de extenderse el gravamen.
- En caso de extincin parcial del objeto, la garanta subsiste, adems, sobre la parte material restante.

FACULTADES DEL CONSTITUYENTE


ARTCULO 2195.- Facultades del constituyente. El constituyente de la garanta conserva todas las
facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningn acto que disminuya el valor de la garanta.
Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la privacin del plazo de la obligacin, o bien puede estimar el
valor de la disminucin y exigir su depsito o que se otorgue otra garanta suficiente.

-Todo derecho real de garanta constituye una limitacin al derecho del constituyente. El propietario de la
cosa o derecho alcanzado por el gravamen, sea o no deudor, conserva todas las facultades propias de su
derecho, pudiendo disponer de la cosa, sea enajenndola a ttulo oneroso o gratuito, gravando sobre ella
nuevos derechos reales, extrayendo sus frutos segn el caso, arrendndola, etc. En general, conservando
la facultad de disposicin material y jurdica con la limitacin a cuestas. De igual modo, en la cosa puede
realizar construcciones y producir los cambios que entienda menester.
Sin embargo no puede realizar ningn acto que disminuya el valor de la garanta, ya que si esto ocurre el
acreedor tiene distintas medidas: (UNA EJECUTIVA (1) O PREVENTIVA (LAS ULT 2)
a. privacin del plazo de la obligacin. En este supuesto, verificada la disminucin de la garanta el acreedor
puede optar por exigir la deuda como de plazo vencido;
b. estimar el valor de la disminucin y exigir el depsito en garanta y a ttulo conservatorio de un valor
idntico al que qued probado disminuy la cosa;
c. exigir otra garanta, real o personal.

INOPONIBILIDAD
ARTCULO 2196.- Inoponibilidad. En caso de ejecucin, son inoponibles al acreedor los actos jurdicos
celebrados en perjuicio de la garanta.

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REALIZACIN POR UN TERCERO


ARTCULO 2197.- Realizacin por un tercero. Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del
cumplimiento del plazo, el titular de la garanta tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a cobrar con la
preferencia correspondiente.
Si el crdito est sujeto a condicin suspensiva, puede requerrsele que ofrezca garanta suficiente de la
restitucin de lo percibido en la extensin del artculo 349 para el caso de frustracin de la condicin.

EFECTOS DE LA SUBASTA
ARTCULO 2203.- Efectos de la subasta. Los derechos reales de garanta se extinguen por efecto de la
subasta pblica del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecucin, sin perjuicio del
derecho y preferencias que les correspondan sobre el producido para la satisfaccin de sus crditos.

CLAUSULA NULA
ARTCULO 2198.- Clusula nula. Es nula toda clusula que permite al titular de un derecho real de garanta
adquirir o disponer del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de ejecucin previstas por la ley
para cada derecho real de garanta.

RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO NO DEUDOR


ARTCULO 2199.- Responsabilidad del propietario no deudor. El propietario no deudor, sea un tercero que
constituye la garanta o quien adquiere el bien gravado, sin obligarse en forma expresa al pago del crdito
asegurado, responde nicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el mximo del gravamen.

EJECUCIN CONTRA EL PROPIETARIO NO DEUDOR


ARTCULO 2200.- Ejecucin contra el propietario no deudor. En caso de ejecucin de la garanta, slo
despus de reclamado el pago al obligado, el acreedor puede, en la oportunidad y plazos que disponen las
leyes procesales locales, hacer intimar al propietario no deudor para que pague la deuda hasta el lmite del
gravamen, o para que oponga excepciones.
El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor slo si se dan los requisitos de
la accin subrogatoria. Las defensas inadmisibles en el trmite fijado para la ejecucin pueden ser alegadas
por el propietario no deudor en juicio de conocimiento.

DERECHO AL REMANENTE
ARTCULO 2201.- Derecho al remanente. Una vez realizado el bien afectado por la garanta, el propietario
no deudor tiene derecho al remanente que excede el monto del gravamen, con exclusin del precedente
propietario y de los acreedores quirografarios.

SUBROGACION DEL PROPIETARIO NO DEUDOR


ARTCULO 2202.- Subrogacin del propietario no deudor. Ejecutada la garanta o satisfecho el pago de la
deuda garantizada, el propietario no deudor tiene derecho a:
a. reclamar las indemnizaciones correspondientes;
b. subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor;
c. en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garanta en beneficio de la misma deuda,
hacer citar a sus titulares al proceso de ejecucin, o promover uno distinto, a fin de obtener contra ellos la
condenacin por la proporcin que les corresponde soportar segn lo que se haya acordado o,
subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los bienes gravados.

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EFECTOS DE LA SUBASTA
ARTCULO 2203.- Efectos de la subasta. Los derechos reales de garanta se extinguen por efecto de la
subasta pblica del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecucin, sin perjuicio del
derecho y preferencias que les correspondan sobre el producido para la satisfaccin de sus crditos.

CANCELACION DEL GRAVAMEN


ARTCULO 2204.- Cancelacin del gravamen. Las garantas inscriptas en los registros respectivos se
cancelan:
a. por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido para su
constitucin, con el que el interesado puede instar la cancelacin de las respectivas constancias registrales;
b. por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolucin respectiva se inscribe
en el registro, a sus efectos.
En todos los casos puede requerirse que la cancelacin se asiente por nota marginal en el ejemplar del ttulo
constitutivo de la garanta.

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12) HIPOTECA
-Derecho real sobre cosa ajena.
-Es un derecho real que no se ejerce por la posesin.
-Objeto: inmuebles (1 o ms)
-Forma: escritura pblica: las escrituras solo pueden ser constituidas por escritura pblica, salvo disposicin
legal en contrario.
-Permanece en/los inmuebles;
-Los bienes hipotecados permanecen en el constituyente.
-No hay modo suficiente en la constitucin porque no hay tradicin.
-Se requiere titulo suficiente para su constitucin y publicidad suficiente para que sea oponible erga omnes.
-Se requiere que la hipoteca este registrada en el registro de la propiedad.
-Se ejecuta siempre y cuando el deudor incumpla la obligacin principal.
*Para saber: el acreedor hipotecario tiene posibilidad de cobrar primero, porque es un acreedor privilegiado.

CONCEPTO
ARTCULO 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garanta que recae sobre uno o ms
inmuebles individualizados que continan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecucin y preferencia para cobrar sobre su producido el
crdito garantizado.

-Persecucin: el acreedor tiene derecho a perseguir la cosa aun cuando esta pase a manos de un tercero.
-Preferencia: se refiere a la situacin en la que se haya el acreedor al momento de cobrar el producido. Quien
primero adquiri el derecho real de hipoteca tendr preferencia a la hora de cobrar su monto.

CARACTERES E LA HIPOTECA
ESENCIALES:
Convencionalidad: la nica forma de adquirir el derecho real de hipoteca es mediante contrato (art.2185)
Accesoriedad: siendo un derecho real de garanta, es accesoria de la obligacion personal contrada por el
deudor. Sigue la suerte de la obligacion principal, si esta se extingue, se extingue tambin la hipoteca
(art.2186)
Publicidad: es una necesidad comn a todos los derechos reales, pero en la hipoteca cobra una relevancia
particular ya que no hay tradicin.
Solo puede ser constituida por escritura pblica. Su falta de forma priva de todo efecto a la hipoteca.
Especialidad: puede ser sobre el crdito o el objeto. Objeto: el objeto debe estar correctamente
individualizado (art. 2188). Credito: el monto mximo sobre el que recae el derecho de garanta debe estar
especificado y poder estimarse en dinero (art.2189)
NATURAL:
indivisibilidad: la regla es la indivisibilidad, pero puede convenirse la divisibilidd (art. 2191).

LEGITIMACION
ARTCULO 2206.- Legitimacin. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

Pueden constituir hipoteca todos los titulares de derechos reales sobre cosa propia.

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HIPOTECA DE PARTE INDIVISA


ARTCULO 2207.- Hipoteca de parte indivisa. Un condmino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa.
El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la particin. Mientras
subsista esta hipoteca, la particin extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no
presta consentimiento expreso.

Cualquier condmino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. Del mismo modo que, cualquier acreedor
puede embargar y ejecutar esa participacin en la cosa comn, sin tener que esperar al resultado de la
particin; Y ello puede tener lugar sin el asentimiento de los restantes condminos.

FORMA DEL CONTRATO CONSTITUTIVO


ARTCULO 2208.- Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura pblica excepto
expresa disposicin legal en contrario. La aceptacin del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue
con la misma formalidad y previamente a la registracin.

La hipoteca se constituye por escritura publica excepto disposicin legal en contrario. La escritura pblica es
requerida, ya que sin ella, el acto carece de existencia legal y no sera posible demostrarlo por otros medios.
Aun as el precepto admite casos en que este gravamen quede constituido cumpliendo una forma distinta a
la escritura pblica.
Resulta del artculo que no es indispensable que el acreedor se encuentre presente en el acto de
otorgamiento de la escritura respectiva, pero s lo es que, en el caso de ausencia, manifieste su aceptacin en
una instancia posterior.

DETERMINACIN DEL OBJETO


ARTCULO 2209.- Determinacin del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por
su ubicacin, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registracin, nomenclatura catastral, y
cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualizacin.

Las cosas y derechos que pueden constituir el objeto de los derechos reales de garanta deben ser actuales y
estar individualizados adecuadamente en el contrato constitutivo (art. 2188 CCyC).
A partir de all podemos decir que El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su
ubicacin, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registracin, nomenclatura catastral, y
cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualizacin.

DURACIN DE LA INSCRIPCION
ARTCULO 2210.- Duracin de la inscripcin. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el
trmino de veinte aos, si antes no se renueva.

La inscripcin de la hipoteca en el Registro de la Propiedad Inmueble posibilita su oponibilidad con relacin a


los terceros interesados de buena fe. La hipoteca que no este inscripta en el registro no se puede ejecutar.
En lo que el artculo hace referencia no es ni la extincin ni la cancelacin de la hipoteca, sino la caducidad
del asiento registral respectivo. El artculo establece que la vigencia de la inscripcin registral se conservar
por 20 aos. El plazo no puede sino computar como inicio, el de la anotacin respectiva en el Registro de la
Propiedad. Luego de los 20 aos, caduca sus efectos, pero se puede renovar.

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CONVENCIONES PARA LA EJECUCIN


ARTCULO 2211.- Convenciones para la ejecucin. Lo previsto en este Captulo no obsta a la validez de las
convenciones sobre ejecucin de la hipoteca reconocidas por leyes especiales.

*Y LA HIPOTECA SE RIGE POR TODO LO DISPUESTO EN LAS DISPOSICIONES GENERALES

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13) ANTICRESIS
-Derecho real sobre cosa ajena.
-Se ejerce sobre la posesin.
-Recae sobre cosas registrables individualizadas (muebles registrables o inmuebles).

CONCEPTO
ARTCULO 2212.- Concepto. La anticresis es el derecho real de garanta que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesin se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se
autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

La anticresis es otro derecho real accesorio y de garanta. Recae sobre una o varias cosas registrables ajenas.
Rige a su respecto la necesidad de convencin (art. 2185 CCyC).
Es un derecho real accesorio pues, como la hipoteca, depende de una obligacin que garantiza. Este derecho
concede la posesin de una cosa fructuaria al acreedor denominado anticresista o a un tercero designado
por las partes que ejerce la posesin en nombre de aquel, a quien se autoriza percibir los frutos para
imputarlos al pago de la obligacin.
Le concede a su titular las prerrogativas de la persecucin y preferencia.

LEGITIMACIN
ARTCULO 2213.- Legitimacin. Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo.

PLAZO MXIMO
ARTCULO 2214.- Plazo mximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez aos para cosas
inmuebles y de cinco aos para cosas muebles registrables.
Si el constituyente es el titular de un derecho real de duracin menor, la anticresis se acaba con su
titularidad.

DERECHOS DEL ACREEDOR


ARTCULO 2215.- Derechos del acreedor. El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en anticresis
y percibir sus frutos, los cuales se imputan primero a gastos e intereses y luego al capital, de lo que se debe
dar cuenta al deudor.

-Los derechos que tiene el acreedor son: usar la cosa y percibir sus frutos.
Como el acreedor anticresista debe percibir con los frutos que la cosa genera el crdito que tiene como causa
de la garanta, tiene derecho a usar la cosa y a percibir sus frutos. Lo puede hacer personalmente o
alquilndola a un tercero (art. 2216 CCyC).
Recurdese en este punto: las partes pueden convenir que la cosa la posea el acreedor anticresista o un
tercero que ellas convengan, siempre a nombre del titular del derecho real de garanta.
Es de la esencia de la anticresis el derecho del acreedor anticresista de percibir los frutos. De ah que el art.
2216 CCyC lo autorice a habitar la cosa si fuere un inmueble o utilizarla en caso de ser un mueble.
- se imputan primero a gastos e intereses y luego al capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor.

DEBERES DEL ACREEDOR


ARTCULO 2216.- Deberes del acreedor. El acreedor anticresista debe conservar la cosa. Puede percibir los
frutos y explotarla l mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble

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imputando como fruto el alquiler que otro pagara.


Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni realizar ningn cambio del que resulta que el
deudor, despus de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo haca.
El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los daos que
ocasiona al deudor.
El incumplimiento de estos deberes extingue la garanta y obliga al acreedor a restituir la cosa al titular actual
legitimado.

GASTOS
ARTCULO 2217.- Gastos. El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para la
conservacin del objeto, aunque ste no subsista; pero el acreedor est obligado a pagar las contribuciones y
las cargas del inmueble.
El acreedor no puede reclamar los gastos tiles sino hasta la concurrencia del mayor valor del objeto.

DURACIN DE LA INSCRIPCIN
ARTCULO 2218.- Duracin de la inscripcin. Los efectos del registro de la anticresis se conservan por el
trmino de veinte aos para inmuebles y de diez aos para muebles registrables, si antes no se renueva.

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14) PRENDA
-Objeto: cosas muebles no registrables o crditos instrumentados.
-Caractersticas: tanto el crdito que se da en garanta como la cosa mueble registrable debe ser entregada
por el deudor al acreedor.
-Para nacer se necesita la tradicin. Puede ser por instrumento pblico o privado con fecha cierta.
-Se puede constituir ms de una prenda sobre una misma cosa.

CONCEPTO
ARTCULO 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de garanta sobre cosas muebles no registrables o
crditos instrumentados.
Se constituye por el dueo o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento
pblico o privado y tradicin al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes.
Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas en el presente Captulo.

DERECHO REAL DE PRENDA:


Entrega de la cosa: para que nazca la prenda es indispensable la entrega de la cosa al acreedor y hasta
tanto no se entregue, no hay derecho real de prenda, sino promesa de prenda. Es para el acreedor su
principal garanta y para los terceros una forma de publicidad. La posesin que el deudor da al acreedor de la
cosa constituida en prenda debe ser mediante tradicin al acreedor prendario o a un tercero designado por
las partes. No es necesaria la tradicin cuando el acreedor ya tena en su poder la cosa bajo otro ttulo.
Conservacin de la posesin: la prenda se conserva solo si el acreedor o tercero depositario, mantiene la
posesin porque recuperada la cosa por el deudor propietario se extingue el derecho real. Sin embargo hay
una excepcin: se juzga que el acreedor continua en la posesin de la prenda cuando la hubiese perdido o le
hubiese sido robada, o la hubiese entregado a un tercero que se obligue a deolverla.
En estos casos tiene derecho a recuperarla.

CARACTERES DEL DERECHO REAL DE PRENDA


Convencionalidad: al igual que la hipoteca, no hay otras prendas mas que las que las partes acuerdan
voluntariamente instrumentndolas en un contrato.
Accesoriedad: se constituye en garanta de una obligacin principal y sigue su suerte.
Especialidad: tanto el crdito como el objeto deben estar individualizados con precisin.
Publicidad: es una caracterstica comn a los derechos reales que en el caso de la prenda se materializa
con la tradicin de la cosa.
Indivisibilidad: la regla es la indivisibilidad, pero las partes pueden acordar la divisibilidad (es un elemento
natural).
CARACTERES ESPECIALES:
Posesion (art.2221)
Oponibilidad (art.2222)

PRENDA CON REGISTRO


ARTCULO 2220.- Prenda con registro. Asimismo, puede constituirse prenda con registro para asegurar el
pago de una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los contrayentes
le atribuyen, a los efectos de la garanta prendaria, un valor consistente en una suma de dinero, sobre bienes
que deben quedar en poder del deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda
ajena. Esta prenda se rige por la legislacin especial.

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El Cdigo menciona dos clases de prenda:


a. la prenda comn, con desplazamiento, posesoria o sin registro.
b. la prenda con registro.
La prenda comn es un derecho real que recae sobre una cosa no registrable (art. 1890 CCyC), por lo que
su publicidad no se logra a travs de un sistema registral sino por medio de la posesin (art. 1893 CCyC).
Es decir, el instrumento constitutivo de la prenda, su ttulo, no se inscribe en ningn registro pblico.
-La prenda comn presenta la desventaja de inmovilizar el objeto gravado, que debe salir de la esfera de
accin del propietario.
-Es el derecho real de origen convencional, accesorio de una o varias obligaciones de cualquier clase
(actuales, condicionales, eventuales, futuras, etc.), en funcin de garanta, que se ejerce por la posesin, con
desplazamiento de una o ms cosas muebles no registrables o crditos instrumentados, ajenos, sobre los que
recae. Su propietario, sea o no el deudor de la obligacin garantizada, ha entregado al acreedor prendario o
a otra persona designada de comn acuerdo.
-La prenda comn exige el traspaso de la posesin al acreedor, quien la ejerce animus pignus, no animus
domini. El acreedor prendario no se conduce como propietario de la cosa prendada sino que la detenta solo
para satisfacer su necesidad de garanta. Si el constituyente de la prenda y el titular de la prenda estn de
acuerdo, la cosa puede quedar al cuidado de otra persona, quien ser su tenedor (art. 1910 CCyC).
-La prenda puede tener por objeto toda clase de cosas muebles no registrables, sean o no consumibles o
fungibles. Es preciso que la cosa est en el comercio.
La prenda con registro no hay entrega material de la cosa. Se aplica a las cosas muebles con registro.

POSESION
ARTCULO 2221.- Posesin. Los derechos provenientes de la prenda slo subsisten mientras el bien
afectado se encuentra en poder del acreedor o del tercero designado. Se reputa que el acreedor o el tercero
continan en posesin de la prenda cuando media prdida o sustraccin de ella o hubiera sido entregada a
otro con obligacin de devolverla.
Si el acreedor pierde la posesin de la cosa, puede recuperarla de quien la tiene en su poder, sin exceptuar al
propio constituyente de la prenda.

-Extincin de la prenda por perdida de la posesin: La prenda y las facultades que de ella emanan subsisten,
mientras la cosa gravada est en poder del acreedor o del tercero designado, y no se extinguen por la sola
circunstancia de que el acreedor pierda la posesin de la cosa. Para esta situacin el Cdigo prev la
posibilidad del prendario de recuperar la posesin mediante el ejercicio de las acciones legales
correspondientes. Pero, s se extingue la prenda en caso de prdida definitiva de la posesin por el acreedor,
sea porque otro adquiri la propiedad de la cosa (art. 1898 CCyC), sea porque desapareci la probabilidad
razonable de recuperar la cosa (art. 1931, inc. d, CCyC).
-Conservacin de la posesin: La segunda parte del primer prrafo del artculo no es ms que una aplicacin
del principio de que para conservar la posesin basta el nimo (art. 1929 CCyC). Ello es as mientras otro no
haya adquirido la posesin y, en consecuencia, se extinga la posesin del acreedor prendario (art. 1931
CCyC).
-Entrega de la cosa: La segunda parte del primer prrafo del artculo prev la posibilidad de que la cosa haya
sido entregada a otro con la obligacin de devolverla; en ese caso se reputa que el acreedor o el tercero
continan en posesin de la prenda.

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OPONIBILIDAD
ARTCULO 2222.- Oponibilidad. La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento pblico o
privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuanta del crdito. El instrumento debe mencionar el importe del
crdito y contener la designacin detallada de los objetos empeados, su calidad, peso, medida, descripcin
de los documentos y ttulos, y dems datos que sirven para individualizarlos.

-La ley exige que para ser oponible a terceros, el contrato de prenda se otorgue por escrito. Sin instrumento,
pblico o privado, no hay constitucin vlida de prenda y, por lo tanto, no hay ttulo suficiente para que se
configure este derecho real.
Se requiere adems, el cumplimiento del requisito de la fecha cierta del instrumento.
-La segunda parte del artculo consagra el principio de especialidad en cuanto al crdito y en cuanto al
objeto. En cuanto al crdito: El instrumento debe mencionar el importe del crdito: El artculo exige que,
en el contrato de prenda, se haga constar el importe del crdito. Se trata, en rigor, de la estimacin en dinero
del monto de la garanta, mediante la expresin del monto mximo del gravamen por todo concepto (capital,
intereses, costas, multas, etc.).
En cuanto al objeto: y contener la designacin detallada de los objetos empeados, su calidad, peso,
medida, descripcin de los documentos y ttulos, y dems datos que sirven para individualizarlos.: El artculo
exige, adems, que en el contrato de prenda se haga constar la designacin detallada de la cosa afectada a la
garanta mediante la enunciacin de los datos que sirvan para su individualizacin.

PRENDAS SUCESIVAS
ARTCULO 2223.- Prendas sucesivas. Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeado, a favor
de otro acreedor, si el acreedor en cuyo poder se encuentra consiente en poseerlo para ambos o si es
entregada en custodia a un tercero en inters comn. La prioridad entre los acreedores queda establecida
por la fecha de su constitucin. No obstante, las partes pueden, mediante declaracin de su voluntad
formulada con precisin y claridad, sustraerse a los efectos de esta regla y establecer otro orden de prelacin
para sus derechos, a fin de compartir la prioridad o autorizar que sta sea compartida.

En este artculo el Cdigo permite expresamente que concurran dos o ms prendas sobre la misma cosa y
prev una pauta para determinar el rango o prioridad de las mismas.

PRENDA DE COSAS

PRENDA DE COSA AJENA


ARTCULO 2224.- Prenda de cosa ajena. Si el acreedor que recibe en prenda una cosa ajena que cree del
constituyente la restituye al dueo que la reclama, puede exigir al deudor la entrega en prenda de otra de
igual valor. Si el deudor no lo hace, el acreedor puede pedir el cumplimiento de la obligacin principal
aunque tenga plazo pendiente; si el crdito est sujeto a condicin se aplica el artculo 2197.

En este artculo se contempla la situacin del acreedor de buena fe que, basado en la presuncin de
propiedad que emana de la posesin, cree que la cosa es de propiedad del deudor constituyente de la
prenda, y la restituye al verdadero dueo que la reclama. En tal caso, el deudor debe constituir una prenda
sobre otra cosa de igual valor.

DERECHOS Y OBLIGACIONES SOBRE LA COSA


FRUTOS
ARTCULO 2225. Frutos. Si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos e

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imputarlos al pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego al capital. Es vlido el pacto en
contrario.

USO Y ABUSO
ARTCULO 2226. Uso y abuso. El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del deudor, a
menos que el uso de la cosa sea necesario para su conservacin; en ningn caso puede abusar en la
utilizacin de la cosa ni perjudicarla de otro modo.
El incumplimiento de lo dispuesto en el primer prrafo de este artculo, da derecho al deudor a:
a) dar por extinguida la garanta y que la cosa le sea restituida;
b) pedir que la cosa se ponga en depsito a costa del acreedor;
c) reclamar daos y perjuicios.

En la prenda comn el constituyente entrega la cosa con el fin de garantizar la obligacin principal. este
derecho real se establece para cumplir una funcin de garanta, su contenido est diseado por el legislador
en aras de satisfacer dicha funcin. La facultad de uso, en principio, no integra el contenido de la misma y,
por lo tanto, el acreedor no est habilitado legalmente para servirse de la cosa, solo puede hacerlo si el
propietario lo permite o si el uso es necesario para cumplir el deber de conservacin a cargo del acreedor.
Incurre en abuso el acreedor que se sirve de la cosa sin permiso o que se excede en el uso permitido, sea
violando el destino, sea haciendo una explotacin extraordinaria. Tambin hay abuso si el acreedor no
cumple debidamente su deber de guarda y conservacin, y deja que la cosa se arruine o la expone a riesgos
de prdida o deterioro. En tales casos, el propietario puede accionar judicialmente para que se ponga la cosa
al abrigo de tales conductas, mediante su depsito judicial a costa del acreedor. Si la infraccin es grave o se
repite, el propietario puede acudir a la va judicial para dar por extinguida la garanta y pedir que la cosa le
sea devuelta.

GASTOS
ARTCULO 2227. Gastos. El deudor debe al acreedor los gastos originados por la conservacin de la cosa
prendada, aunque sta no subsista.
El acreedor no puede reclamar los gastos tiles sino hasta la concurrencia del mayor valor de la cosa.

Dado que pesa sobre el acreedor prendario el deber de conservar la cosa, este artculo establece, por
aplicacin de las reglas del enriquecimiento sin causa, los alcances de la obligacin del propietario de
reembolsarle al acreedor los gastos que l realice para cumplirlo.
El acreedor que detenta la cosa debe conservarla por cuenta del propietario; debe abstenerse de efectuar
innovaciones en la cosa prendada que no sean las mejoras de mero mantenimiento y las necesarias. Si la
conservacin apareja gastos, los mismos son a cargo del propietario quien debe reintegrarlos al acreedor.
El acreedor no tiene derecho a reclamar reembolso o indemnizacin por los gastos que efectu para hacer
mejoras de mero lujo, recreo o suntuarias. Pero puede retirarlas, en tanto sean separables sin deteriorar la
cosa.

VENTA DEL BIEN EMPEADO


ARTCULO 2228. Venta del bien empeado. Si hay motivo para temer la destruccin de la prenda o una
notable prdida de su valor, tanto el acreedor como el constituyente pueden pedir la venta del bien.
Asimismo, el constituyente puede recabar la devolucin de la prenda sustituyndola por otra garanta real
equivalente y, si se presenta ocasin favorable para su venta, requerir la autorizacin judicial para proceder,
previa audiencia del acreedor.

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La cosa empeada puede tambin venderse a peticin de otros acreedores.


En tal caso, como en los anteriores, el privilegio del acreedor prendario se ejerce sobre el precio obtenido.

El cdigo prev la facultad de solicitar la venta de la cosa prendada o la sustitucin de la garanta, aunque no
medie incumplimiento alguno, en caso que ello sea beneficioso para preservar el valor en el patrimonio del
propietario o la relacin de cobertura que resulta de la garanta o para evitar un dao innecesario al
propietario o sus acreedores.
El artculo regula tres hiptesis de venta de la cosa prendada, atendiendo y armonizando los diversos
intereses en juego: los del acreedor, los del constituyente y los de los acreedores de este ltimo.
La venta produce la desafectacin de la cosa a la prenda; el privilegio del acreedor se traslada por
subrogacin real al precio obtenido.

EJECUCION Y RENDICIN DE CUENTAS


-ARTCULO 2229. Ejecucin. El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pblica, debidamente
anunciada con diez das de anticipacin en el diario de publicaciones legales de la jurisdiccin que
corresponde al lugar en que, segn el contrato, la cosa deba encontrarse.
Si la prenda consiste en ttulos u otros bienes negociables en bolsas o mercados pblicos, la venta puede
hacerse en la forma habitual en tales mercados, al precio de cotizacin.
Las partes pueden convenir simultneamente con la constitucin que:
a) el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimacin del valor que de ella se haga al tiempo del
vencimiento de la deuda, segn lo establezca el experto que las partes designen o bien por el que resulte del
procedimiento de eleccin establecido; en su defecto, el experto debe ser designado por el juez a simple
peticin del acreedor;
b) la venta se puede realizar por un procedimiento especial que ellas determinan, el que puede consistir en la
designacin de una persona para efectuarla o la venta por el acreedor o por un tercero a precios que surgen
de un determinado mbito de negociacin o segn informes de los valores corrientes de mercados al tiempo
de la enajenacin que indican una o ms cmaras empresariales especializadas o publicaciones designadas
en el contrato.
A falta de estipulacin en contrario, estas alternativas son optativas para el acreedor, junto con las indicadas
en los prrafos primero y segundo de este artculo, segn el caso.
El acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en la venta privada o por su
adjudicacin.

-ARTCULO 2230. Rendicin de cuentas. Efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas, que pueden
ser impugnadas judicialmente, pero ello no afecta la validez de la enajenacin.

El carcter autoliquidable es un rasgo sobresaliente de la prenda. La autoliquidacin implica que el acreedor


cobra de manera rpida, barata y sin pasar por los tribunales. Para la venta o adjudicacin de la cosa
pignorada no necesita la previa intervencin judicial, basta para proceder, ante la mora del deudor, la sola
orden que imparta el propio acreedor o un tercero designado por las partes, y el producido de dicha venta se
aplica directamente, sin ms, a la cancelacin de la deuda garantizada. Luego el acreedor no hace ms que
rendir cuentas de lo actuado al deudor y al propietario, quienes pueden impugnarlas judicialmente, pero ello
no obsta a la validez de la enajenacin extrajudicial de la cosa. De esta manera, el cobro del crdito
prendario se abrevia mucho en el tiempo y se reducen los costos de cobranza.
La proteccin que el expropietario y el deudor pueden buscar en los tribunales es bsicamente a posteriori
de la ejecucin.

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El artculo contiene una norma abierta, pues permite a las partes pactar libremente quin realizar la venta
de la cosa, cmo se fija su valor base de venta o adjudicacin, y cul es el procedimiento de ejecucin a
seguir. Pero los pactos relativos a la ejecucin no deben exceder los lmites impuestos por la buena fe, la
moral y las buenas costumbres, ni importar un ejercicio abusivo de la libertad de contratacin.
Las partes pueden acordar que la venta se haga en forma privada o en subasta publica, e incluso que la cosa
se adjudique al acreedor. Pero no puede pactarse ab initio que la cosa se adjudique al acreedor por el
importe de lo adeudado, dado que el valor de transferencia debe resultar de un mbito de negociacin o del
valor corriente de mercado que sea temporalmente cercano a la adjudicacin.
La fijacin del valor de la cosa, que se use como base para la venta o adjudicacin, debe: quedar en manos de
un experto, o surgir de un determinado mbito de negociacin o del valor corriente de mercado que
indiquen una o ms cmaras empresariales especializadas o publicaciones designadas en el contrato.
A falta de estipulacin, el juez debe designar al experto a simple peticin del acreedor.
El artculo aclara que el acreedor puede adquirir la cosa, sea en subasta, sea en la venta privada o mediante
su adjudicacin. en tal caso, adquiere la propiedad traditio brevi manu: su posesin animus pignus se
jerarquiza y pasa a ser animus domini.
La intimacin fehaciente de pago al deudor y al propietario no deudor es un requisito esencial para proceder
a la ejecucin (art. 2200 ccyc), sin cuya observancia el procedimiento queda viciado de nulidad.
La rendicin de cuentas que debe hacer el enajenador, sea el acreedor, sea un tercero, se rige, salvo pacto en
contrario, por lo previsto en los arts. 858 a 864 ccyc; la misma debe hacerse al deudor y tambin al
propietario no deudor.

DOCUMENTOS DE DERECHO INCORPORADO


ARTCULO 2231. Documentos con derecho incorporado. La prenda de ttulos valores se rige, en lo
pertinente, por las reglas de la prenda de cosas.

SECCIN 3
PRENDA DE CRDITOS

CRDITOS INSTRUMENTADOS
ARTCULO 2232. Crditos instrumentados. La prenda de crditos es la que se constituye sobre cualquier
crdito instrumentado que puede ser cedido.
La prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre incorporado a dicho instrumento y aunque ste
no sea necesario para el ejercicio de los derechos vinculados con el crdito prendado.
Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.

El artculo comentado establece que la prenda de crdito no requiere que el crdito est incorporado al
instrumento. basta que el instrumento pruebe la existencia del crdito, sin necesidad de que lo corporice,
cosifique o materialice.

REQUISITOS DEL CREDITO PARA SER PRENDADOS


Solo pueden prendarse los crditos que sean transmisibles, que estn en el comercio y que sean
embargables.
La regla es que, cumplido el requisito de su instrumentacin, todos los crditos pueden ser objeto de prenda.
No pueden ser prendados los siguientes bienes:
a) los derechos de usufructo (sin perjuicio de que el usufructuario puede constituir anticresis), uso y

Manzoni Paula 160


Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

habitacin, as como las servidumbres e hipotecas;


b) las indemnizaciones que corresponden al constituyente por dao moral y por dao material derivado de
lesiones a su integridad psicofsica;
c) la indemnizacin por alimentos que corresponde al cnyuge, al conviviente y a los hijos con derecho
alimentario, en caso de homicidio; y
d) los dems bienes declarados inembargables o excluidos por otras leyes (art. 744, inc. h, CCyC).

CONSTITUCION
ARTCULO 2233. Constitucin. La prenda de crditos se constituye cuando se notifica la existencia del
contrato al deudor del crdito prendado.

Para que nazca la prenda sobre el crdito es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
a) que las partes otorguen el contrato de prenda por instrumento pblico o privado, que para ser oponible a
terceros debe tener fecha cierta;
b) que el crdito pignorado est instrumentado, que pueda evidenciarse o probarse por medio de un
instrumento, y el constituyente entregue los mismos al acreedor prendario o al tercero designado por las
partes; y
c) que se notifique, por instrumento pblico o privado de fecha cierta, la existencia del contrato de prenda al
deudor del crdito pignorado (arg. art. 1620 CCyC).
Si no se cumple alguno de dichos requisitos no nace el derecho real de prenda (aunque s el contrato de
prenda) ni siquiera entre las partes y, por lo tanto, el acreedor no puede invocar frente a terceros las
ventajas que derivan del mismo.
En la prenda de crdito el modo suficiente est integrado tanto por la entrega del instrumento, como por la
notificacin de la existencia del contrato de prenda al deudor del crdito pignorado.

FACULTADES-DEBERES DEL ACREEDOR PRENDARIO


CONSERVACION Y COBRANZA
ARTCULO 2234. Conservacin y cobranza. El acreedor prendario debe conservar y cobrar, incluso
judicialmente, el crdito prendado. Se aplican las reglas del mandato.
Si la prestacin percibida por el acreedor prendario consiste en dinero, debe aplicar lo recibido hasta cubrir
ntegramente su derecho contra el deudor y en los lmites de la prenda.
Si la prestacin percibida no es dineraria el acreedor debe proceder a la venta de la cosa, aplicndose el
artculo 2229.

OPCION O DECLARACION DEL CONSTITUYENTE


ARTCULO 2235. Opcin o declaracin del constituyente. Cuando la exigibilidad del crdito pignorado
depende de una opcin o declaracin del constituyente, el acreedor prendario puede hacer la respectiva
manifestacin, por su sola cuenta si su propio crdito es exigible, y de comn acuerdo con aqul en caso
contrario.
Si la opcin o la declaracin corresponden al deudor del crdito dado en garanta, slo producen efecto si se
comunican al propio acreedor y al prendario.
Son vlidos los pactos en contrario que celebran el acreedor prendario y el constituyente de la prenda.

PARTICIPACIN EN CONTRATO CON PRESTACIONES RECPROCAS


ARTCULO 2236. Participacin en contrato con prestaciones recprocas. Si el crdito prendado se origina en
un contrato con prestaciones recprocas, en caso de incumplimiento del obligado prendario el acreedor

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

puede enajenar forzadamente la participacin de aqul en dicho contrato, sujeto a las limitaciones
contractuales aplicables.
Si la cesin de la participacin del constituyente est sujeta al asentimiento de la otra parte de tal contrato, y
ste es negado injustificadamente, debe ser suplido por el juez.
Por participacin se entiende el conjunto de derechos y obligaciones derivados del contrato.

EXTINCION
ARTCULO 2237. Extincin. Extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse extinguido el crdito dado
en prenda, el acreedor debe restituir el instrumento probatorio del crdito prendado y notificar la extincin
de la prenda al deudor del crdito prendado.

En este artculo el cdigo establece cules son los deberes que debe cumplir el acreedor prendario en caso
de extincin de la prenda sin haberse extinguido el crdito prendado.
Si el crdito prendado contina vigente y la prenda se extingue por cualquier causa, el acreedor, debe
restituir al titular del crdito pignorado exactamente lo mismo que recibi del constituyente cuando se
constituy la prenda, en el mismo estado, ya que su deber de conservacin rige tanto respecto del crdito
pignorado como de los instrumentos que se le entregaron.
Extinguida la prenda, cesa el derecho de poseer del acreedor prendario, cuya relacin de poder se convierte
en tenencia y, consecuentemente debe restituir todos los respectivos instrumentos que estn en su poder.
Adems el prendario debe notificar la extincin de la prenda al deudor del crdito pignoradoa efectos de que
lo pague al titular.
Si el acreedor no notifica la extincin de la prenda al deudor del crdito prendado, aunque el titular del
crdito haya recibido el instrumento probatorio del crdito prendado, el deudor no queda habilitado para
pagar el crdito a su titular y debe consignar el pago, dado que se encuentra en la situacin de no poder
realizar un pago seguro y vlido por causa que no le es imputable.

Manzoni Paula 162


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SEMEJANZAS Y DIFERENCIAS ENTRE LAS GARANTAS

HIPOTECA PRENDA ANTICRESIS

Recae sobre inmuebles, aunque Recae sobre muebles no Recae sobre cosas registrables
hay hipotecas sobre buques y registrables o crditos individualizadas, aunque en rigor
aeronaves. instrumentados. recae sobre los frutos de esa cosa.

La cosa continua en poder del Convierte al acreedor poseedor Convierte al acreedor poseedor
deudor. legtimo de la cosa. legtimo de la cosa.

Al no haber posesin (relacin Nunca se discuti el carcter real Nunca se discuti el carcter real
directa con la cosa) se discuta su del derecho. del derecho.
carcter de derecho real.

La nica forma de constituirla es la La nica forma de constituirla es la La nica forma de constituirla es la


convencional. convencional. convencional.

Se constituye sobre cosa ajena que Se constituye sobre cosa ajena que Se constituye sobre cosa ajena que
mantiene su dominio y conserva mantiene su dominio y conserva mantiene su dominio y conserva
todas las atribuciones compatibles todas las atribuciones compatibles todas las atribuciones compatibles
con la garanta. con la garanta. con la garanta.

Al otorgar privilegios, requiere Al otorgar privilegios, requiere Al otorgar privilegios, requiere


publicidad. publicidad. publicidad.

Se constituye por escritura pblica. Se constituye por contrato Se constituye por escritura pblica.
formalizado en instrumento
pblico o privado y tradicin al
acreedor prendario o a un tercero
designado.

Debe inscribirse en el registro de la La fecha cierta en el instrumento Debe inscribirse en el registro de la


propiedad para hacerla oponible a privado la hace oponible a propiedad para hacerla oponible a
terceros. terceros. terceros.

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UNIDAD IV
ACCIONES POSESORIAS

CAPITULO I
DEFENSAS DE LA POSESION Y LA TENENCIA

FINALIDAD DE LAS ACCIONES POSESORIAS Y LESIONES QUE LAS HABILITAN


ARTCULO 2238. Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan. Las acciones posesorias
segn haya turbacin o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que
se tiene una relacin de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente produccin,
ejecutados con intencin de tomar la posesin, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbacin cuando de los actos no resulta una exclusin absoluta del poseedor o del tenedor. Hay
desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor.
La accin es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbacin de la
posesin, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesin del actor.
Los actos ejecutados sin intencin de hacerse poseedor no deben ser juzgados como accin posesoria sino
como accin de daos.

Las acciones posesorias se ejecutan para evitar justicia por mano propia, es decir que se fundan en el estado
de derecho. Y se pueden iniciar tanto si hay turbacin o desapoderamiento de la cosa. Tienen por finalidad
mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relacin de poder
Las relaciones de poder dan el derecho a sus titulares de protegerlas a travs de dos defensas judiciales y de
la defensa extrajudicial. En relacin a la defensa judicial: el cdigo civil y comercial otorga solo una accin
posesoria de despojo contra el desapoderamiento (art. 2241) y solo una accin de mantener la tenencia o la
posesin contra los ataques que impliquen turbaciones de la relacin material (art. 2242 ccyc).
El artculo, adems otorga las acciones posesorias tanto frente a los actos materiales producidos como
tambin contra los de de inminente produccin, en ambos casos siempre que medie intencin de tomar la
posesin contra la voluntad del poseedor o tenedor.
La inclusin de los actos materiales de inminente produccin como una de las formas de llevar a cabo el
ataque posesorio permite que el poseedor o tenedor se proteja en forma preventiva o anticipada si acredita
que el peligro de turbacin o despojo es cierto, y explica que la amenaza, fundada de sufrir un
desapoderamiento, y los actos que anuncian la inminente realizacin de una obra constituyan una turbacin.

ACCION PARA ADQUIRIR LA POSESION O TENENCIA


ARTCULO 2239. Accin para adquirir la posesin o la tenencia. Un ttulo vlido no da la posesin o
tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la
posesin o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vas legales.

Este artculo sostiene que por ms que exista un ttulo vlido que otorgue derecho a la posesin, y no la
posesin misma, esta no se puede tomar de propia autoridad (es decir tomarla por s mismo), sino que debe
reclamarse por las correspondientes vas legales. Esto se da en los casos en los que hay ttulo, pero no hay
modo. Es por esto que las personas que pueden entablar la accin son los acreedores, y tienen para ello las
acciones legales que la ley prev.

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DEFENSA JUDICIAL Y EXTRAJUDICIAL


Las relaciones de poder dan el derecho a sus titulares de protegerlas a travs de dos defensas judiciales y de
la defensa extrajudicial:

DEFENSA EXTRAJUDICIAL
ARTCULO 2240. Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o recuperar la posesin o la tenencia de
propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresin con el empleo de una fuerza
suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegaran demasiado tarde. El
afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los lmites de la propia defensa. Esta
proteccin contra toda violencia puede tambin ser ejercida por los servidores de la posesin.

La defensa extrajudicial o privada de la posesin se da en casos excepcionales, en los cuales se autoriza a


hacer justicia por mano propia.
Para que se pueda llevar a cabo, la norma exige el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a) La defensa como reaccin para recobrar la posesin o tenencia de propia autoridad: Debe operar de
manera inmediata luego del ataque (la norma dice sin intervalo de tiempo). De no reaccionar sin solucin
de continuidad, el lesionado debera recurrir a las acciones judiciales.
b) En el acto de repulsar en forma extrajudicial los ataques para mantenerse en la posesin o en la
tenencia, o si se trata de recuperarlas, se debe proceder sin exceder los lmites de la propia defensa, es
decir que tendr que existir proporcionalidad entre el ataque y los medios que se eligen para la defensa
frente a la agresin ilegtima, cuya valoracin queda librada a la apreciacin judicial.
c) cuando se debe repeler una agresin o toda violencia
d) La posibilidad de una persona de protegerse y repeler una agresin con el empleo de una fuerza
suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial lleguen demasiado tarde, es
decir, cuando, de esperar su presencia, podran consumarse los hechos que se pretenden evitar.

DEFENSA JUDICIAL
En relacin a la defensa judicial encontramos dos acciones: accin posesoria de mantener, y accin posesoria
de despojo.

1) ACCION DE DESPOJO
ARTCULO 2241. Accin de despojo. Corresponde la accin de despojo para recuperar la tenencia o la
posesin a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso,
contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el
desapoderamiento. La accin puede ejercerse aun contra el dueo del bien si toma la cosa de propia
autoridad.
Esta accin comprende el desapoderamiento producido por la realizacin de una obra que se comienza a
hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesin o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitucin de la cosa o de la universalidad, o la

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

remocin de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se
refiere a la posesin o a la tenencia.

El desapoderamiento tiene lugar cuando el titular de la relacin de poder, sea poseedor o tenedor, es
excluido absolutamente contra su voluntad y de manera absoluta, ya sea en forma total o parcial, en su
vinculacin material con la cosa, por quien tiene intencin de poseerla. Es una accin para recuperar la cosa.
Esta accin frente al desapoderamiento, puede ser ejercida por todo tenedor o poseedor (an vicioso) sobre
una cosa o una universalidad de hecho, contra el despojante, aunque sea el dueo, sus herederos y
sucesores particulares de mala fe.
-Efecto de la sentencia: restitucin o destruccin de la obra.

2) ACCION DE MANTENER LA TENENCIA O LA POSESION


ARTCULO 2242. Accin de mantener la tenencia o la posesin. Corresponde la accin de mantener la
tenencia o la posesin a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea
vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto.
Esta accin comprende la turbacin producida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y los
actos que anuncian la inminente realizacin de una obra.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbacin y adoptar las medidas
pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se
refiere a la posesin o a la tenencia.

La accin de mantener la tenencia o la posesin, faculta al poseedor o tenedor a ejercerla contra quien turba
esa relacin de poder.
-Contra quin se puede ejercer? Contra la persona del turbador o cmplices; y sucesores universales
siempre que continen realizando estos actos de turbacin contra el poseedor o tenedor.
Esta accin se otorga por turbaciones no solo causadas mediante actos materiales producidos con
intencin de despojar , sino tambin mediante los mismos actos, pero que el tenedor o el poseedor prevean
como de inminente produccin, tal el caso de la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento que
menciona la norma. Debe existir un peligro serio, fundado, de inmediata realizacin de ataques encaminados
al desapoderamiento, en cuyo caso, la accin funciona como una medida cautelar.
Pero adems, como defensa ante los actos materiales de inminente produccin que, de manera probable,
sufrir la relacin de poder, la norma crea una accin de mantener contra la turbacin producida por los
actos que anuncian la inminente realizacin de una obra. Es decir, la turbacin puede estar representada
por una probabilidad (cuya seriedad ser merituada por el juzgador) de sufrir un futuro desapoderamiento
por la obra que se comenzar a realizar de inmediato.
-Sentencia: debe ordenar el cese de la turbacin, y restablecer la cosa a su estado anterior, e indemnizacin
por daos y perjuicios.

PRUEBA
ARTCULO 2243. Prueba. Si es dudoso quin ejerce la relacin de poder al tiempo de la lesin, se considera
que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha ms prxima a la lesin. Si esta prueba
no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relacin de poder ms antigua.

La actividad probatoria del actor en las acciones posesorias perseguir acreditar el ataque y la relacin de
poder que lo sufre. La del demandado buscar comprobar que no existi lesin alguna al actor y su propia
relacin de poder al momento del pretenso ataque. Pero si de las pruebas rendidas en el juicio posesorio no

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puede determinarse quin ejerca la relacin de poder sobre la cosa al tiempo de la lesin que dio origen al
proceso, y ambos litigantes han invocado y probado las propias, vencer aquel que acredite tenerla ltima en
el tiempo (es decir quin acredita estar en contacto con la cosa en la fecha ms prxima a la lesin) o, en su
defecto, el que pruebe una relacin de poder ms antigua.

CONVERSIN
ARTCULO 2244. Conversin. Si durante el curso del proceso se produce una lesin mayor que la que
determina la promocin de la accin, el afectado puede solicitar su conversin en la que corresponde a la
lesin mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto violacin del derecho de defensa en juicio.

LEGITIMACIN
ARTCULO 2245. Legitimacin. Corresponden las acciones posesorias a los poseedores de cosas,
universalidades de hecho o partes materiales de una cosa.
Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el concurso de los
otros, y tambin contra stos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesin comn. No proceden
estas acciones cuando la cuestin entre coposeedores slo se refiere a la extensin mayor o menor de cada
parte.
Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor y pedir que
ste sea reintegrado en la posesin, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados para tomarla
directamente.

Estn legitimados para ejercer las acciones posesorias:


-Los poseedores
-Los tenedores
-Cooposedores/Cootenedores: cuando dos o ms personas son titulares de relaciones de poder no
excluyentes sobre un mismo objeto; y tanto el coposeedor, como el cotenedor atacados en su vnculo fctico
podrn accionar contra el autor del ataque, sea este un terceroo contra otro coposeedor o cotenedor.

PROCESO
ARTCULO 2246. Proceso. Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento ms abreviado
que establecen las leyes procesales o el que determina el juez, atendiendo a las circunstancias del caso.

PRESCRIPCION
ARTCULO 2564. Plazo de prescripcin de un ao. Prescriben al ao:
b) las acciones posesorias

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UNIDAD V
ACCIONES REALES

CAPITULO II
DEFENSAS DEL DERECHO REAL

SECCIN 1
DISPOSICIONES GENERALES

ACCIONES REALES
ARTCULO 2247. Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia,
plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.
Las acciones reales legisladas en este Captulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de
deslinde.
Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripcin adquisitiva.

Accin es la facultad de reclamar intervencin del rgano jurisdiccional del Estado, cuando se considera que
un derecho ha sido lesionado. Las acciones reales son los mecanismos de defensa. Se trata de instancias
judiciales.
-Legitimacin activa: titulares de derechos reales.
-Las acciones reales no se pueden superponer, son excluyentes.
Son acciones reales:
Accin reivindicatoria;
Accin negatoria;
Accin confesoria;
Accin de deslinde;

FINALIDAD DE LAS ACCIONES REALES


ARTCULO 2248. Finalidad de las acciones reales y lesin que las habilita. La accin reivindicatoria tiene
por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesin y corresponde ante actos
que producen el desapoderamiento.
La accin negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesin y
corresponde ante actos que constituyen una turbacin, especialmente dada por la atribucin indebida de
una servidumbre u otro derecho inherente a la posesin.
La accin confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que
impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesin.
Las acciones reales competen tambin a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos
titulares han sido desposedos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesin.

DEMANDA Y SENTENCIA
ARTCULO 2249. Demanda y sentencia. Para el progreso de las acciones reales (es decir que la accin proceda, y el
juicio siga en pie) la titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la
sentencia.

DAO
ARTCULO 2250. Dao. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u obtener la

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indemnizacin sustitutiva del dao.


Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario del dao.
Si opta por obtener la indemnizacin sustitutiva del dao, pierde el derecho a ejercer la accin real.

La norma otorga una opcin para el actor que necesita defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de
los derechos reales contra ataques que impidan su ejercicio: puede demandar el cese del ataque y
restablecer el derecho real o puede obtener un resarcimiento econmico que repare los efectos del ataque
sufrido. Puede optar por una o por la otra.
-Si opta por el restablecimiento de su derecho (por el objeto), a su vez puede acumular el dao, es decir el
resarcimiento (ambas cosas).
-Si opta por la indemnizacin del dao, pierde el derecho a ejercer la accin real.

COTITULARES. COSA JUZGADA


ARTCULO 2251. Cotitulares. Cosa juzgada. Las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares
contra terceros o contra los restantes cotitulares.
Cuando la accin se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la parte indivisa. Cuando se
dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la cosa, o puede reducirse
a la medida de su parte indivisa. Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material del objeto, el
ejercicio por cada condmino se circunscribe a su parte indivisa.
La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de defensa en
juicio. El contenido de la sentencia relativo a la indemnizacin del dao aprovecha o perjudica slo a los que
han intervenido en el juicio.

El cdigo civil y comercial no distingue las soluciones segn las acciones reales y seala en relacin a
cualquiera de ellas que cuando se dirige contra otro cotitular, la accin siempre se ejerce en la medida de
la parte indivisa. Pero, cuando se dirige contra terceros, puede tener por objeto la totalidad o una parte
material de la cosa, o puede reducirse a la medida de su parte indivisa; y agrega que, restablecido el derecho
sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejercicio por cada condmino se circunscribe a su parte
indivisa.

1) ACCION REIVINDICATORIA

Segn el artculo 2248, la accin reivindicatoria, tiene por finalidad defender la existencia del derecho real
que se ejerce por la posesin y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
-Lesin que habilita a esta accin: el despojo. Procede frente a actos de desapoderamiento, desposesin.
-Finalidad natural: que se le retorne, el recupero de la cosa de lo que fue privado; defender la existencia del
derecho real.
-Legitimados: titulares de derechos reales que se ejercen por la posesin + titulares de derecho de hipoteca.

OBJETO COSAS REIVINDICABLES Y NO REIVINDICABLES


REIVINDICACION DE COSAS Y DE UNIVERSALIDADES DE HECHO
ARTCULO 2252. Reivindicacin de cosas y de universalidades de hecho. La cosa puede ser reivindicada en
su totalidad o en parte material. Tambin puede serlo la universalidad de hecho.

OBJETOS NO REIVINDICABLES
ARTCULO 2253. Objetos no reivindicables. No son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas

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indeterminables o fungibles, los accesorios si no se reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras al tiempo
de hacerse efectiva la restitucin.

OBJETOS NO REIVINDICABLES EN MATERIA DE AUTOMOTORES


ARTCULO 2254. Objetos no reivindicables en materia de automotores. No son reivindicables los
automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o robados.
Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y posedos de buena fe durante
dos aos, siempre que exista identidad entre el asiento registral y los cdigos de identificacin estampados
en chasis y motor del vehculo.

LEGITIMACIN PASIVA
ARTCULO 2255. Legitimacin pasiva. La accin reivindicatoria debe dirigirse contra el poseedor o tenedor
del objeto, aunque lo tenga a nombre del reivindicante.
El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la accin si individualiza al
poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado por los efectos de la accin, pero la sentencia no hace cosa
juzgada contra el poseedor.
Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la accin puede dirigirse contra quien lo tiene inscripto a
su nombre, quien debe ser resarcido en los trminos del rgimen especial.

La accin reivindicatoria puede dirigirse, tanto contra el poseedor, como contra el tenedor, en este caso, sea
que detente la tenencia a nombre de un tercero o del propio reivindicante.

PRUEBA EN LA REIVINDICACION DE INMUEBLES


ARTCULO 2256. Prueba en la reivindicacin de inmuebles. Respecto de la prueba en la reivindicacin de
cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes:
a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor comn, se presume propietario quien
primero es puesto en posesin de la cosa, ignorando la obligacin anterior, independientemente de la fecha
del ttulo;
(Ejemplo: Pedro le vendi su campo a Mara y tambin a Julin; se concibe titular el que adems de tener
titulo, logr el modo, es decir ser puesto en posesin de la cosa; es decir: los dos tenan titulo, pero uno logro
el modo y el otro no).
b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el ttulo del reivindicante
posterior a la posesin del demandado, es insuficiente para que prospere la demanda, aunque el demandado
no presente ttulo alguno;
(Si emanan de diferentes antecesores el titulo es insuficiente y necesito algo ms para probar, no me alcanza,
porque es de fecha posterior a la posesin del demandado. Y derecho real no tengo porque no se cumpli
con el modo;).
c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el ttulo del reivindicante
es anterior a la posesin del demandado, se presume que este transmitente era poseedor y propietario de la
heredad que se reivindica;
d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda establecer
cul de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesin.
(En el caso de la Imposibilidad de establecer quin es el verdadero propietario, es decir cuando no se puede
determinar cul de los antecesores es el verdadero propietario del inmueble objeto del litigio, se presume
que reviste tal carcter el que tiene la posesin).

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PRUEBA EN LA REIVINDICACION DE MUEBLES REGISTRABLES


ARTCULO 2257. Prueba en la reivindicacin de muebles registrables. Respecto de la prueba en la
reivindicacin de cosas muebles registrables, robadas o hurtadas, cuando la registracin del demandado es
de mala fe, se deben observar las reglas siguientes:
a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de la cosa
de acuerdo al rgimen especial y tampoco se constata la documentacin y estado registral;
b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripcin en el registro
respectivo. El demandado debe justificar de igual manera el derecho que opone;
c) si el derecho invocado por el actor no est inscripto, debe justificar su existencia y la rectificacin, en su
caso, de los asientos existentes. Si el derecho del demandado carece de inscripcin, incumbe a ste acreditar
el que invoca contra el actor;
d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripcin registral emanados de un
autor comn, es preferida aquella que acredita la coincidencia de los elementos identificatorios registrales
exigidos por el rgimen especial;
e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripcin registral derivados de
personas distintas, sin que se pueda decidir a quin corresponde el derecho controvertido, se presume que
pertenece al que lo tiene inscripto.

PRUEBA EN LA REIVINDICACION DE MUEBLES NO REGISTRABLES


ARTCULO 2258. Prueba en la reivindicacin de muebles no registrables. En la reivindicacin de cosas
muebles no registrables:
a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor comn, prevalece el derecho de la que primero
adquiere el derecho real; (tradicin-posesin)
b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se derive del
antecesor ms antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el derecho que se remonta a una adquisicin
originaria, aunque sea ms reciente;
(ejemplo 2 primos venden la misma vaca a dos personas distintas. Prevalece el derecho que derive del
antecesor ms antiguo, salvo que sea una adquisicin x va originaria).
c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a ttulo gratuito, procede la reivindicacin si el objeto se
encuentra en poder del subadquirente, aunque ste sea de buena fe.

DERECHO A REEMBOLSO
ARTCULO 2259. Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido
de un poseedor de buena fe, ste no puede reclamarle al reivindicante el precio que pag, excepto que el
objeto se haya vendido con otros iguales en una venta pblica, o en casa de venta de objetos semejantes, o
por quien acostumbraba a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripcin registral se obtiene de buena fe,
el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala fe.

El reembolso procede cuando el objeto se hubiese vendido con otros iguales en una venta pblica, o en una
casa de venta de objetos semejantes o por quien acostumbraba a venderlos. Adems de buscar la
proteccin del trfico comercial, la solucin considera que quien adquiere en esas circunstancias no puede
advertir la ilegitimidad del ttulo del transmitente por haber sido vctima de un error invencible.
As, por ejemplo, si a una persona le hurtan su reloj, y este es vendido por el ladrn a un joyero, quien a su

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

vez lo vende en su joyera a un tercero de buena fe, este no podr repeler la accin reivindicatoria del
propietario, ya que el rgimen de la adquisicin legal de derechos reales sobre muebles por un
subadquirente no se aplica a las cosas hurtadas; pero s tendr derecho siempre que sea de buena fe a
que se le restituya el precio que pag por el reloj.
Que el objeto se haya vendido con otros iguales no significa que se hayan adquirido todos juntos, sino que
hayan sido ofrecidos o que hayan estado en venta con otros semejantes, aunque haya sido adquirido
individualmente.
Por ltimo, para tener derecho al rembolso, no es necesario que la cosa haya sido comprada en una casa de
venta de objetos semejantes (expresin que alude a comercios que se dedican a la venta de artculos de
igual ramo), ya que tambin ser la consecuencia de haber sido comprada a una persona que tiene por
costumbre vender ese tipo de cosas.
El adquirente que sufre la reivindicacin del objeto mueble no registrable robado o perdido y que adquiri en
las condiciones del artculo, tiene derecho a que el reivindicante le restituya el precio que pag. Del mismo
modo, si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripcin registral se obtiene de
buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado.

ALCANCE
ARTCULO 2260. Alcance. La accin reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no puede ejercerse
contra el subadquirente de un derecho real de buena fe y a ttulo oneroso excepto disposicin legal en
contrario; sin embargo, el reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto.
El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y en
el ttulo oneroso, si el acto se realiza sin intervencin del titular del derecho.

La norma individualiza los requisitos indispensables que debe reunir el interesado para poder repeler la
reivindicacin cuando han mediado transmisiones sucesivas, tanto de cosas muebles registrables, como no
registrables.
-Alcance de la reivindicacin de cosas muebles no registrables: en caso de un subadquirente (o tercer
adquirente) que haya adquirido un derecho real sobre una cosa mueble no registrable mediando buena fe en
la adquisicin, y si esta se celebr a ttulo oneroso, quien era el propietario no podr valerse de la
reivindicacin y solo contar con reclamos resarcitorios contra quienes facilitaron la adquisicin de la cosa
por el nuevo dueo. Sin embargo se aclara que, an reunidos todos los recaudos, podr repeler la
reivindicacin excepto disposicin legal en contrario.
-Alcance de la reivindicacin de inmuebles o cosas muebles registrables: si la cosa es inmueble o mueble
registrable, el acreedor tiene accin real contra terceros que sobre ella, aparentemente, adquirieron
derechos reales, o que la tengan en su posesin por cualquier contrato hecho con el deudor y todos los
derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre aquellos por una persona que ha resultado
adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del
tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a ttulo oneroso.
Pero la norma agrega que, los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y a ttulo oneroso si el
acto se ha realizado sin intervencin del titular del derecho.

SENTENCIA
ARTCULO 2261. Sentencia. Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitucin del objeto, parte
material de l o sus restos. En cuanto a las reglas de cumplimiento de la sentencia, se aplican las normas del
Captulo 3 del Ttulo II de este Libro.

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Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripcin a favor del vencido, debe ordenarse la
rectificacin del asiento registral.

2) ACCION NEGATORIA

Segn el artculo 2248, la accin negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se
ejerce por la posesin y corresponde ante actos que constituyen una turbacin, especialmente dada por la
atribucin indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesin.
-Lesin que habilita esta accin: es porque me estn turbando en el ejercicio del derecho real que se ejerce
sobre la posesin, y corresponde ante actos que constituyen una turbacin especialmente dada por la
atribucin indebida de una servidumbre (ejemplo: cuando alguien se atribuye una servidumbre: pasa por mi
campo y se atribuye una servidumbre de paso, y me turba en mi ejercicio del derecho ) u otro derecho
inherente a la posesin.
-Otro alega un derecho que yo digo que no tiene.
-Legitimados: igual que la reivindicatoria. Titulares de derechos reales que se ejercen por la posesin +
titulares de derecho de hipoteca.

LEGITIMACIN PASIVA
ARTCULO 2262. Legitimacin pasiva. La accin negatoria compete contra cualquiera que impida el derecho
de poseer de otro, aunque sea el dueo del inmueble, arrogndose sobre l alguna servidumbre indebida.
Puede tambin tener por objeto reducir a sus lmites verdaderos el ejercicio de un derecho real.

PRUEBA
ARTCULO 2263. Prueba. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca,
sin necesidad de probar que el inmueble no est sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer o que no
est constreido por el pretendido deber inherente a la posesin.

3) ACCION CONFESORIA

Segn el artculo 2248, la accin confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y
corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre (ejemplo: tiene derecho de servidumbre de
paso y lo limito en su derecho ponindole una valla para que no pase) u otro derecho inherente a la
posesin.
-Se otorga esta accin para poder ejercer una servidumbre que me esta siendo negada, o para que el otro
limite sus derechos. (Yo digo que tengo un derecho a una servidumbre que el fundo sirviente me niega,
limita, o restringe).

LEGITIMACION PASIVA
ARTCULO 2264. Legitimacin pasiva. La accin confesoria compete contra cualquiera que impide los
derechos inherentes a la posesin de otro, especialmente sus servidumbres activas.

La expresin contra cualquiera que utiliza la norma permite concluir que la accin podra intentarse, no
solo contra el propietario del fundo sirviente (por ejemplo, el caso de una servidumbre de trnsito cuando
sea el propietario del fundo sirviente el que impida el paso), sino tambin contra otro poseedor (en el mismo
ejemplo, tambin podra demandarse al usufructuario) o contra un tenedor del mismo inmueble, o contra

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cualquiera de los titulares plurales, siempre y cuando impidan la plenitud del derecho real al actor, es decir,
ejercer sus derechos inherentes a la posesin.

PRUEBA
ARTCULO 2265. Prueba. Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su
servidumbre activa si se impide una servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble si se impide el ejercicio
de otros derechos inherentes a la posesin; si es acreedor hipotecario y demanda frente a la inaccin del
titular, tiene la carga de probar su derecho de hipoteca.

Tiene que probar: su derecho real sobre ese inmueble (calidad de titular) y/o la servidumbre de la que es
titular.

4) ACCION DE DESLINDE

FINALIDAD DE LA ACCION
ARTCULO 2266. Finalidad de la accin de deslinde. Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar
exacto por donde debe pasar la lnea divisoria entre inmuebles contiguos, la accin de deslinde permite
fijarla de manera cierta, previa investigacin fundada en ttulos y antecedentes, y demarcar el lmite en el
terreno.
No procede accin de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de
los lmites.

La accin de deslinde procede ante lmites ignorados (por falta de demarcacin de los lmites o cuando
ambos vecinos manifiestan sus dudas acerca de aquella e inician la accin para hacer cesar la incertidumbre);
mientras que la de reivindicacin procede cuando hay controversia en relacin a los lmites (por ejemplo, si
los inmuebles estn delimitados materialmente por una cerca o una zanja y uno de los dueos pretende que
hubo una invasin de su terreno por parte del otro).

LEGITIMACION ACTIVA Y PASIVA


ARTCULO 2267. Legitimacin activa y pasiva. El titular de un derecho real sobre un inmueble no separado
de otro por edificios, muros, cercas u obras permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran con
l a fijar mojones desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el lmite divisorio. Puede citarse a los
dems poseedores que lo sean a ttulo de derechos reales, para que intervengan en el juicio.
La accin puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde de los bienes de
dominio pblico corresponde a la jurisdiccin administrativa.

Legitimados activos: titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro por edificios, muros,
cercas u obras permanente
Es decir, permite incluir a los titulares de derechos reales que no se ejercen por la posesin (como el
acreedor hipotecario o los titulares de servidumbres).
Junto con el dueo y el condmino, pueden ser otros los legitimados activos, como el usufructuario o el
superficiario que contrat, por ejemplo, para hacer uso del subsuelo, aunque no sea propietario del suelo.
La norma descarta casi por completo al titular del derecho real de propiedad horizontal o de habitacin pues,
por lo general, sus inmuebles estarn separados por edificios o muros.
Legitimados pasivos: Dueo o condminos; y adems la norma admite que se pueden citar a los dems
poseedores que lo sean a ttulo de derechos reales, para que intervengan en el juicio, en ningn caso

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

pueden ser omitidos el dueo o los condminos del fundo lindero pues, si as no fuera, la sentencia no podra
serles opuesta, ya que no se le pueden fijar lmites a un dueo sin que haya participado en el juicio. De tal
forma, si se demanda a un usufructuario, debe ser citado al juicio el dueo.
Tambin puede ser sujeto pasivo el estado, cuando el inmueble con lmites en situacin de incertidumbre
pertenece a su dominio privado. Si se trata de un inmueble del dominio pblico del estado, habr que acudir
al reclamo administrativo que se regir por la normativa del derecho pblico.

PRUEBA Y SENTENCIA
ARTCULO 2268. Prueba y sentencia. Cada una de las partes debe aportar ttulos y antecedentes a efectos
de probar la extensin de los respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos elementos
para dictar sentencia en la que establece una lnea separativa. Si no es posible determinarla por los vestigios
de lmites antiguos, por los ttulos ni por la posesin, el juez debe distribuir la zona confusa entre los
colindantes segn, fundadamente, lo considere adecuado.

En la accin reivindicatoria la carga de la prueba recae sobre el demandante quien debe acreditar un mejor
derecho de poseer que el demandado si pretende triunfar en la controversia. Por su parte, la accin de
deslinde no nace de un conflicto sino que tiene como presupuesto el acuerdo entre los vecinos sobre la
incertidumbre de los lmites, y es por eso que la norma deja en claro que la carga de la prueba pesa sobre
ambas partes pues deslinde es una de esas acciones en las cuales cada una de las partes es a la vez
demandante y demandado, y debe por consiguiente probar su derecho.
En la accin de deslinde, cada parte aportar ttulos y antecedentes, los cuales debern ser ponderados
por el juez para dictar sentencia en la que establezca la lnea separativa. El juez evaluar los ttulos (puede
designar un perito agrimensor para interpretarlos), la posesin y los vestigios de lmites antiguos. Si con tales
ttulos y antecedentes no es posible definir la cuestin, se pasar a los vestigios y, en defecto de estos, se
acudir a la posesin.
Si subsiste la duda producto de contradicciones entre las pruebas, de igual modo el juez debe distribuir la
zona confusa entre los colindantes. El legislador decide que la cuestin entre las partes litigantes ambas
recprocamente actoras y demandadas debe ser resuelta y que no cabe simplemente rechazar la demanda.
Pero, como la sentencia debe ser fundada, resultar legtimo que el juez haga mrito de cualquier otra
prueba, adems de las mencionadas en la norma, que lo lleve a lograr su conviccin, tales como las
certificaciones o informes expedidos por los registros de la Propiedad inmueble.

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UNIDAD VI
RELACIONES ENTRE LAS ACCIONES POSESORIAS Y LAS ACCIONES REALES
PROHIBICION DE ACUMULAR
ARTCULO 2269. Prohibicin de acumular. No pueden acumularse las acciones reales con las acciones
posesorias.

INDEPENDENCIA DE LAS ACCIONES


ARTCULO 2270. Independencia de las acciones. En las acciones posesorias es intil la prueba del derecho
real, mas el juez puede examinar los ttulos presentados para apreciar la naturaleza, extensin y eficacia de la
posesin.

SUSPENSION DE LA ACCION REAL


ARTCULO 2271. Suspensin de la accin real. Iniciado el juicio posesorio, no puede admitirse o continuarse
la accin real antes de que la instancia posesoria haya terminado.

CUMPLIMIENTO PREVIO DE CONDENAS


ARTCULO 2272. Cumplimiento previo de condenas.Quien sea vencido en el juicio posesorio, no puede
comenzar la accin real sin haber satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas en su contra.

ACCIONES POR UN MISMO HECHO


ARTCULO 2273. Acciones por un mismo hecho. El titular de un derecho real puede interponer la accin
real que le compete o servirse de la accin posesoria; si intenta la primera, pierde el derecho a promover la
segunda; pero si interpone la accin posesoria puede iniciar despus la real.

ACCIONES POR DISTINTOS HECHOS


ARTCULO 2274. Acciones por distintos hechos. El demandante en la accin real no puede iniciar acciones
posesorias por lesiones anteriores a la promocin de la demanda, pero s puede hacerlo el demandado.

TURBACIONES O DESAPODERAMIENTOS RECPROCOS


ARTCULO 2275. Turbaciones o desapoderamientos recprocos. Si los hechos constituyen turbaciones o
desapoderamientos recprocos, quien es condenado en la accin posesoria y cumple con la sentencia de
restitucin, puede a su vez entablar o continuar la accin posesoria o real respecto del hecho anterior.

HECHOS POSTERIORES
ARTCULO 2276. Hechos posteriores. La promocin de la accin real no obsta a que las partes deduzcan
acciones de defensa de la posesin y la tenencia por hechos posteriores.

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UNIDAD VII
PUBLICIDAD REGISTRAL
La publicidad es la registracin de los derechos reales. Es un sistema de divulgacin encaminado a dar a
conocer determinadas situaciones jurdicas para la tutela de los derechos y la seguridad del trfico. La
publicidad puede hacerse efectiva de diversas maneras:
-Natural: entrega material de la cosa sobre la cual recae el derecho.
-Registral: se cumple mediante la inscripcin de los actos relativos a los derechos reales en los registros
creados al efecto.

IMPORTANCIA Y TRASCENDENCIA ECONMICA


La importancia de la publicidad es dar a conocer a terceros el patrimonio de los titulares.
Facilita al estado la recaudacin impositiva dando a conocer el dueo, y verifica las operaciones gravadas;
Permite la vigilancia de la produccin, existencia de latifundios y minifundios;
Permite la planificacin por parte del estado;
Evita una ocultacin maliciosa de bienes;
Clarifica los derechos del titular;

ANTECEDENTES HISTRICOS
En Grecia se grababan las operaciones de transmisin y constitucin de derechos reales en placas de
mrmol. Era obligatoria para los actos a ttulo gratuito y optativo para los onerosos.
En Egipto, las escrituras eran registradas en oficinas especiales y el registro daba valor de autenticidad al
contrato y constitua prueba de los derechos. El registro se organizaba en tomos con ndices en orden
cronolgico.

En Roma, no se conocieron los registros y la publicidad organizada se limitaba a la traditio y ciertas formas
solemnes como la mancipatio (compraventa oral y pblica con pago del precio y entrega de la cosa en
presencia de 5 testigos) o el librepens que pesaba el cobre en la balanza, o la in iure cesio (proceso de
reivindicacin ficticio ante el magistrados donde el adquirente era el reivindicante).

Los germanos llevaban libros en los concejos de las ciudades para archivar oficialmente los documentos. Los
primeros libros eran deficientes ya que se hacan por orden cronolgico, pero luego pas a llevarse en folio
real. De a poco se le fue dando mayor importancia, llegando a ser constitutivo de derechos reales y hacer fe
pblica entre partes y frente a terceros.

En Francia, las donaciones pasaron a ser oponibles mediante su transcripcin ntegra, en un registro creado
al efecto.

REGISTROS INMOBILIARIOS NOCIN


Es el servicio que presta el Estado encaminado a inscribir y anotar los derechos reales, afectaciones,
gravmenes y medidas cautelares o precautorias que recaen sobre los inmuebles para su publicidad contra
terceros interesados de buena fe; y publicitarlo con la finalidad de tutelar esos derechos.
Es donde se inscriben los documentos mediante los que se adquieren, transfieren, modifican o extinguen
derechos reales sobre inmuebles y se anota todo otro que incida en el estado y la disponibilidad de estos.

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CLASIFICACION Y CARACTERES
Segn la manera de llevar los registros:
Transcripcin: se exige la transcripcin integra y literal del titulo.
Inscripcin: los ttulos se inscriben hacindose una breve sntesis de ellos (para los registros
inmobiliarios a nivel nacional).
Incorporacin: archivo sistematizado de un ejemplar del documento portador del derecho a inscribir
(registro pblico de comercio Rosario).

Segn los efectos de la inscripcin:


Sistema constitutivo: la registracin origina la adquisicin, transferencia, modificacin o extincin del
derecho real, as como su oponibilidad a terceros. La inscripcin es necesaria para la existencia del derecho,
el cual no es vlido para las partes ni terceros hasta que se haga la inscripcin. Ejemplo: en materia de
automotores.
Sistema declarativo: se exige la inscripcin al solo efecto de oponer la existencia de un derecho a
terceros. El derecho nace extra-registralmente entre partes. Ejemplo: registros inmobiliarios, buques y
aeronaves.

Segn se tenga en cuanta a las personas o las cosas:


Personales: se toman como base la persona del titular, como lo hicieron los primeros registros que
surgieron en nuestro pas. Genera un factor de desorden.
Reales: en nuestro pas los registros son todos reales.

Segn la incidencia de la registracin respecto de los ttulos:


Convalidantes: la inscripcin purifica a los ttulos de los vicios que los pudieran estar afectando.
Generalmente cuando la inscripcin es constitutiva tambin es convalidante.
No convalidantes: la inscripcin no sanea los ttulos. Va de la mano con los sistemas declarativos.
Nuestro sistema es declarativo no convalidante.

LA PUBLICIDAD EN VELEZ SARFIELD Y LAS LEYES LOCALES


En el cdigo de Vlez, la adquisicin de derechos reales exiga el cumplimiento de dos requisitos: escritura y
tradicin, admitiendo que con esta ltima se le daba la publicidad necesaria que requieren los derechos
reales por su carcter erga omnes. Rechaz el sistema de registros, con la excepcin de la hipoteca, que al no
haber tradicin era la nica forma de exteriorizar el gravamen.

Como era de esperarse, los argumentos de Vlez tambaleaban por s solos. Los registros eran tan
indispensables que las provincias empezaron a crearlos por su cuenta, al margen del CC. El primero fue el de
Buenos Aires en 1879, siguieron el de Capital Federal en 1886, y Santa Fe 1900. El comn denominador de
todos ellos era que la mutacin real produca efectos contra terceros recin al momento de la inscripcin.

No se demor demasiado la tacha de inconstitucionalidad por parte de la doctrina y jurisprudencia. En efecto


impona un requisito para la transmisin de dominio que no estaba establecido en el CC, invadiendo su
esfera. Ello no implicaba que todas las anotaciones del registro fueran nulas, sino que quedaban afectadas
las inscripciones en el caso concreto.

Algunos autores determinan que es inconstitucional, pero que es una feliz anomala; otros establecen que
las provincias ejercieron facultades no delegadas a la nacin.

Manzoni Paula 178


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PUBLICIDAD A PARTIR DE LAS LEYES 17.711 Y 17.801


La situacin comenz a solucionarse con la reforma 17.711 del Cdigo Civil en 1968. El nuevo artculo 2505
deca que la adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles solamente se juzgar
perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la
jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no
estn registradas.

Casi simultneamente entro en vigencia la ley 17.801, complementaria del cdigo civil que se extiende a
todo el territorio nacional (Rgimen al que quedaran sujetos los registros de la Propiedad Inmueble
existentes en Capital Federa y provincias). Con ella se legitim la existencia de los registros provinciales; es
decir que se los constitucionaliza y establece que cada provincia tiene su registro provincial siempre con
acuerdo a la ley nacional; que a veces se superpone y contradice con la nueva legislacin nacional. Lo
referente a los documentos que se inscriben, forma de la matriculacin e inscripcin, efectos y publicidad de
los asientos, es cuestin de fondo y corresponde a la Nacin.
La organizacin y funcionamiento el registro, procedimiento de registracin, tramite de impugnaciones y
recursos corresponden a la provincia.

En Santa Fe, la ley registral provincial n 6435/1968 se dicto en el mismo mes para regular el funcionamiento
de la ley nacional. En su artculo 2 divide a la provincia en dos circunscripciones, cada cual tiene su cabeza
de registro, estableciendo que departamento pertenece a cada registro.
ARTCULO 2 LEY PROVINCIAL 6435.- En las ciudades de Santa Fe y Rosario funcionaran bajo la dependencia
del poder ejecutivo sendos registros generales con competencia en los departamentos Castellanos, Garay
()

QUIEN PUEDE ACCEDER A LOS DOCUMENTOS REGISTRALES?


El artculo 21 de la ley 17.801 dice que puede consultar quien tenga un inters legtimo y dispone que las
legislaciones locales establezcan quienes son aquellos que tendrn inters legtimo.
ARTCULO 21 LEY 17801- El Registro es pblico para el que tenga inters legtimo en averiguar el estado
jurdico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales
determinarn la forma en que la documentacin podr ser consultada sin riesgo de adulteracin, perdida o
deterioro.

La ley registral provincial 6435 en su artculo 37 establece:


ARTCULO 37 LEY PROVINCIAL 6435.-Se considera que tienen inters legitimo en averiguar el estado jurdico
de los bienes, ttulos, limitaciones e interdicciones inscriptos: los funcionarios, profesionales, o particulares
que se enuncian a continuacin:
1) del titular registral o quien justifique representarlo;
2) quienes ejerzan las profesiones de abogados, escribanos procurados, contador publico, ingeniero,
arquitecto, agrimensor, martillero y corredor de comercio, en el ejercicio de sus respectivas funciones;
3) los representantes de instituciones crediticias oficiales, los poderes pblicos y sus organismos.

Los medios para acceder a los documentos registrales son:


Consulta directa;
Informes;
Fotocopias;
Informe noticia;

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Servicio informtica registral;


Certificados;

PRINCIPIOS REGISTRALES
Son las pautas rectoras de los ordenamientos registrales; estn por encima de toda normativa. Pueden estar
expresados en la ley o surgir implcitamente de ella. Nuestra ley adopta los principios de los sistemas
declarativos.

PRINCIPIO DE INSCRIPCIN
Tiene dos vertientes, una es que deben inscribirse en el registro todos los documentos que constituyan,
modifiquen, transmitan o extingan derechos reales sobre inmuebles o graven la cosa.
Por otro lado implica que posee efectos frente a terceros desde el momento de su inscripcin.
En nuestro sistema, el artculo 2 de la Ley 17.801 establece cuales documentos deben inscribirse y sus
requisitos.
ARTCULO 2 LEY 17801.- De acuerdo a lo dispuesto por los artculo 1890, 1892, 1893 y concordantes del
CCyC, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems provisiones de esta ley, en los mencionados
registros se inscribirn o anotaran, segn corresponda, los siguientes documentos:
a) los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) los que dispongan embargos, inhabilitaciones y dems providencias cautelares;
c) los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales;

En cuanto a la discusin si la inscripcin es o no obligatoria, de las interpretaciones de los artculos 2, 3 y 23


surge que si bien no es obligatoria, la registracin es necesaria.
La ley provincial 6435 establece en su artculo 8 la obligatoriedad de la inscripcin.
ARTICULO 8 LEY PROVINCIAL 6435.- La inscripcin o anotacin de los documentos es obligatoria

PRINCIPIO DE ROGACION (O INSTANCIA)


Implica que las anotaciones o inscripciones solo pueden ser realizadas a pedido de parte y no de oficio. Es
decir que la funcin del registro es pasiva, se basan en pedidos tipo.
En ese sentido, el artculo 6 de la ley 17801 determina que el registro solo puede variar a pedido del
autorizante del documento que se pretende inscribir o su representante legal; o quien tenga un inters
legtimo en asegurar el derecho que se pretende transmitir.
ARTCULO 6 LEY 17801.- La situacin registral solo variar a peticin de:
a) el autorizante del documento que se pretente inscribir o anotar, o su representante legal;
b) quien tuviere un inters legitimo en asegurar el derecho que se ha de registrar

Las excepciones al principio de rogacin son:


La hipoteca: esta caduca de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna a los 20 aos contados a
partir de la inscripcin o la toma de razn, si antes no fue renovada.
La caducidad de los embargos, inhibiciones y dems medidas cautelares. Estas caducan a los 5 aos
contados a partir de la inscripcin, salvo disposicin legal en contrario.
La anotacin de documentos observados o rechazados por el registro (artculo 9 inc. B y 18 de la ley
17801): estas anotaciones caducan a los 180 das contados a partir de su inscripcin.
La anotacin sobre expedicin de certificados: esta anotacin se extiende por el plazo de vigencia del
certificado ms el que otorga la ley para inscribir.

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PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Implica que quien inscribe primero un instrumento tiene prioridad por sobre quien lo inscribe despus
(prioridad directa). Primero en el tiempo primero en el derecho.
El artculo 19 de la ley 17801 establece que la prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas
al mismo inmueble se establecer por la fecha y numero asignado.
ARTICULO 19 LEY 17801.- La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas al mismo
inmueble se establecer por la fecha y numero de presentacin asignado a los documentos en el
ordenamiento que refiere el artculo 40 (Es decir por orden cronolgico segn el art.40)

Excepciones
La primera excepcin surge del mismo artculo 19 de la ley; las partes por acuerdo de voluntades pueden
sustraerse a ese principio danto un orden de prioridad distinto, en lo que se llama reserva de rango. La
norma admite que las partes establezcan el orden de preferencia de sus derechos reales, con independencia
de la fecha de su constitucin, siempre y cuando se respete el principio de especialidad y se brinde la debida
publicidad a este acuerdo de partes.
Por otro lado, la expedicin de una certificacin produce el bloqueo registral durante su plazo de vigencia
(15, 25, o 30 das dependiendo si se autorizaron en el mismo distrito, en la misma provincia o fuera de ella;
segn el artculo 24 de la ley), sumado al plazo de inscripcin (45 das) anotndose preventivamente a favor
del solicitante. En ese caso se asegura que la situacin registral no mutara y se advertir la existencia de
anteriores certificados durante la vigencia del que se solicita (articulo 24 y 25). Todo otro certificado que se
solicite ser advertido de la existencia de un certificado previo que tiene prioridad si se termina inscribiendo.
A esto se lo llama retro prioridad o prioridad indirecta.
Si se cumplen los plazos legales de los artculos 5 y 25, es decir si el documento se autoriza dentro del plazo
de vigencia de certificado e ingresa al registro dentro del plazo previsto para la inscripcin, opera la retro
prioridad, en virtud de la cual los efectos del acto se retrotraen no solo a la fecha de instrumentacin, sino
mas all a la fecha de expedicin del certificado, que en nuestra provincia, por el artculo 41 de la ley
provincial 6435 se considera que es la fecha de presentacin y durante todo ese lapso el bloque registral ha
amparado el acto de cualquier contingencia que pudiera afectarlo; distinto es si el documento que
instrumenta la operacin llega al registro pasados los 45 das previstos para la inscripcin: aqu los efectos no
son retroactivos, sino hacia adelante, porque vuelve a jugar la prioridad directa, es decir que el acto ser
oponible a partir de su inscripcin y no retroactivamente.

ARTCULO 5 LEY 17801.-Las escrituras pblicas, con excepcin de las de hipoteca, que se presenten dentro
del plazo de 45 das constados desde su otorgamiento, se consideraran registradas a la fecha de su
instrumentacin.
ARTCULO 25 LEY 17801.-Expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos anteriores, el
Registro tomar nota en el folio correspondiente, y no dar otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de
su vigencia mas el plazo al que se refiere el artculo 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones
anteriores que en dicho perodo hubiere despachado.
Esta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la
inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.

Cmo juegan las medidas cautelares frente al bloqueo registral?


La medida anterior es oponible. Si en cambio ingresan al mismo tiempo o el mismo da tiene prioridad el
certificado, ya que se considera que este ingres a las 0 hs del da de presentacin. En ese caso, la medida

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Resumen de Derechos Reales (Civil IV) CAT A Nadalini

queda condicionada a lo que pase con el plazo anteriormente previsto (art. 24 de la ley 17801)-
La publicidad formal es la que tiene lugar por la que hace la ley de un servicio de informacin de contenido
de los asientos del Registro puesto a disposicin de cualquier interesado que quiera consultarlo.
El artculo 21 determina que el registro es publico para el que tenga inters legitimo en averiguar el estado
jurdico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones impuestas. Las leyes locales determinaran el
procedimiento de consulta.
Se presupone que todo aquel que quiera tener un conocimiento del registro tiene inters en ello y ese
inters es legtimo.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD (O DETERMINACION)


Este principio se basa en 3 puntos fundamentales que deben especificar: el objeto, el sujeto y el derecho real
que se registra.

Segn el artculo 10 de la ley 17801, los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los
documentos, sern previamente matriculados.
Segn el artculo 11, se establece que la matriculacin implica asignar a cada inmueble un folio real en el que
se individualiza con precisin, para luego realizar all sus inscripciones.

Segn el artculo 12, requiere que la cosa sobre la que recae la inscripcin este determinada con precisin,
exigiendo que se redacte sobre bases de breves otras que indicaran su ubicacin y descripcin del inmueble,
medidas, superficie, linderos, etc. Se expresa la nomenclatura catastral, se identificara el plano de mensura y
se mencionaran las constancias de trascendencia real que resulten. Se expresara nombre de sus titulares y
dems datos. Se har mencin de la proporcin de la copropiedad y en las personas jurdicas su razn social,
clase de sociedad, y domicilio.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO (O CONTINUIDAD REGISTRAL)


Tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares de modo tal que todos los actos
dispositivos formen un encadenamiento perfecto.
Implica que todas las registraciones estn enganchadas unas con las otras, de manera cronolgica y personal.
ARTCULO 14 LEY 17801: Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarn:
a) las posteriores transmisiones de dominio;
b) las hipotecas, otros derechos reales y dems limitaciones que se relacionan con el dominio;
c) las cancelaciones o extinciones que correspondan;
d) las constancias de las certificaciones expedidas con lo dispuesto a los art. 23, 24 y concordantes.
Los asientos mencionados anteriormente se llevaran por estricto orden cronolgico

El ARTCULO 15 LEY 17801, determina que no se registraran documentos en el que aparezca como titular una
persona distinta a la que figura en el registro. De los asientos debe resultad un perfecto encadenamiento del
titular de dominio y de los dems derechos registrados as como la correlacin entre las inscripciones y sus
modificaciones.
Ejemplo: si Pedro es titular, es el nico que puede vender. Por lo tanto se debern registrar todo lo que
Pedro haga: a quien vendi, como vendi, si constituy condominio, etc.

Excepciones
Cuando se inscribe un inmueble que se adquiri por usucapin.
El caso de la inscripcin inaugural (tambin llamada matriculacin).

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En ambas excepciones no hay un tracto sucesivo con el anterior titular (usucapin) o nadie era titular de ese
dominio (matriculacin).

Modalidad del tracto abreviado


Es la excepcin al principio de tracto sucesivo. Los tres primeros incisos hacen referencia a mortis causa, y el
ultimo, permite el tracto abreviado entre vivos.
El ARTCULO 16 LEY 17801, establece que: No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a los efectos
de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue en los siguientes casos:
a) cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en
cumplimiento de contratos u obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes
registrados a su nombre.
b) cuando los herederos declarados o sucesores cedieran o transmitieran bienes hereditarios inscriptos a
nombre del causante o de su cnyuge. (Es decir que desde que la persona muere, sus herederos pueden
ceder sus bienes que adquirieron x herencia a un cesionario y no es necesario que se inscriba a nombre del
heredero y luego del cesionario, sino que directamente se inscriba a nombre del tercero cesionario).
c) cuando se refiera a la particin de bienes hereditarios. (Es decir, particin: mis herederos hermanos ceden
su parte a 2, por lo tanto se transfiere el 100% a 1.)
d) cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultnea y refieran a negocios jurdicos
que versen sobre el mismo inmueble. (Es decir, en una misma escritura se registran 2 actos; es decir se
registra la compraventa y al mismo tiempo la hipoteca. Por eso se llama venta con hipoteca x saldo de
precio).
En todos esos casos el documento deber expresar la relacin de los antecedentes del dominio o de los
derechos motivo de la transmisin, a partir del que figure inscripto en el registro, circunstancia que se
consignar en el folio respectivo.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD (O FUNCION CALIFICADORA)


Consiste en la facultad que tiene el registrador de examinar el titulo cuya inscripcin se solicita y se efectiviza
a travs de la verificacin o calificacin registral, que puede culminar con la aceptacin del ttulo o con su
rechazo y en este ltimo caso (rechazo) puede ser provisional o definitivo (artculo 8 y 9 de la ley 17801).
ARTCULO 8 LEY 17801.- El registro examinara la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya
inscripcin se solicite atendindose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos.

Es decir que el registrador antes de la inscripcin debe proceder a examinar el titulo. Ese examen se llama
calificacin registral, en donde el registro debe verificar que se cumplan las formas extrnsecas y observar
que el acto este completo.
Una vez verificado:
Si est todo completo y correcto, se inscribe;
Puede rechazarlo (ejemplo cuando no sea competente material o territorialmente);
El registro puede hacer una inscripcin provisoria: la cual implica que el registro toma noticia, inscribe el
acto pero advierte que tiene errores y omisiones que deben ser subsanadas dentro de los 180 das de
corrido. Si en esos 180 das de corrido no se entregan ni rectifican lo que estableci el registro, se pierden
todos los efectos jurdicos.
El registro puede hacer una inscripcin condicional: cuando procede a la inscripcin del acto pero advierte
que est vigente un certificado registral: es decir que antes de manera anterior o paralela pidi un bloqueo
registral.

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ARTCULO 9 LEY 17801.- Si observare el documento, el registro proceder de la siguiente manera:


a) rechazara los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) si el defecto fuera subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los 30 das de presentado,
para que lo rectifique; Sin perjuicio de ello se lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de 180 das,
contado desde la fecha de presentacin del documento. Si este no estuviera de acuerdo con la observacin
formulada, deber solicitar al registro que rectifique la decisin

PRINCIPIO DE VERACIDAD
Establece que todo lo que est publicitado en el registro, salvo prueba en contrario se presume veraz.

CERTIFICADOS E INFORMES
Principio: lo da el artculo 21 que dice que el registro es publico para el que tenga inters legitimo en
asegurar el estado jurdico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas.
El estado de los bienes se aseguran a travs de la consulta en asientos, expedicin de fotocopias, certificados
e informes.

Certificados: el artculo 23 dispone que ningn escribano o funcionario podr autorizar documentos de
transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles sin tener a la vista el
titulo inscripto en el registro as como certificacin expedida a tal efecto consignando el estado jurdico de
los bienes y de las personas. Al certificado lo solicita el escribano o funcionario exclusivamente para autorizar
instrumentos pblicos destinados a constituir, transferir o modificar derechos reales. Tiene una vigencia de
15, 23 o 30 das (segn el escribano tenga jurisdiccin en la misma ciudad, en la misma provincia o fuera de
la provincia) das contados desde la hora 00.00 del da de expedicin.

Bloqueo registral: la expedicin del certificado produce el bloqueo del registro. Este toma nota de la
expedicin del certificado y no dar otro sobre el mismo inmueble ms el plazo de 45 das que fija el artculo
5 de la ley, sin advertir acerca de las certificaciones anteriores que se despacharon. Expedida la certificacin,
se produce el efecto de anotacin preventiva o reserva de prioridad indirecta a favor de quien requiera, en el
plazo legal, la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se solicito. El dominio pasa a estar cerrado
o bloqueado para los acreedores del actual titular, cuyas medidas cautelares o precautorias se anotan bajo
condicin suspensiva de que el instrumento no se otorgue, o habindose otorgado, no se inscriba en el plazo
de vigencia del certificado.

Informes: adems de los certificados, el registro expide simples informes y copias autenticadas de la
documentacin registral a toda persona que lo solicite siguiendo las normas de la reglamentacin local. Su
efecto es hacer saber a los interesados el estado del dominio, pero no bloquea el registro ni genera
anotacin preventiva. Su plazo de vigencia es de 180 das.

FORMAS DE REGISTRACION DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD


Tiene dos formas de registracin:
MATRICULACION: sistema registral mediante el cual a cada inmueble determinado se le adjudica una
matrcula: es decir un numero de registracin que se vuelva en una ficha (se inscribe el inmueble con todos
los datos especficos y se le asigna una matrcula y en esa ficha se establecen todas las informaciones
relativas al inmuebles, es decir si tiene hipoteca, si muri su dueo, quienes son sus sucesores, etc.)
A su vez el sistema de matriculacin se divide en dos grupos:
-De dominio exclusivo (Ejemplo 16 4811: 16 codifica al departamento al que pertenece ese inmueble; y los
dems nmeros como est compuesta la matricula, es decir la registracin de la ficha en el tomo).

Manzoni Paula 184


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-Grupo de PH, donde se registran las unidades funcionales (Ejemplo: 16 4811/0, si tiene una barra significa
que pertenece a la PH).

CRONOLOGICO PERSONAL: se utilizan para todas las medidas cautelares e hipotecas. A medida que
ingresan las escrituras las vuelca en un mismo libro, por departamento, la cual tiene folio, numero, ao, etc.
Se inscribe bajo un tomo de 500 fojas. Por departamento tiene 1 numero que siempre va a ser el mismo,
ejemplo Rosario (tomo 4) que va a variar el numero de ao. Y cada ao se establecen todas las escrituras en
ese tomo.
En el caso de que se venda, se establecen notas marginales donde se establece toda la informacin en el
nuevo tomo del ao.

Manzoni Paula 185