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1. Concepto
Lo primero que hay que decir es que la copropiedad es una modalidad del
derecho de propiedad. Es el mismo derecho real de propiedad que hemos
estudiado pero que se presenta en una modalidad muy particular. Dnde est
la particularidad de esa modalidad? En que hay ms de un propietario del mismo
bien. Hay, entonces, una pluralidad de sujetos activos en la misma relacin real.
Siempre en una relacin real tiene que haber un sujeto activo en relacin directa
con el bien. Y esa relacin real puede ser de propiedad, usufructo, uso,
habitacin, etc. En la copropiedad, sobre ese bien hay una relacin real directa
pero hay por lo menos un sujeto activo 1 y un sujeto activo 2. Pueden haber tres,
cuatro, cinco hasta cuarenta copropietarios; no hay un lmite. La presencia de
dos sujetos activos en relacin con el mismo bien lo hace especial. Estos sujetos
comparten derechos y deberes. De aqu surge que, si hablamos de derechos,
hay dos tipos de derechos: Hay un derecho individual del sujeto activo 1 y un
derecho individual del sujeto activo 2. Ese derecho individual puede
representarse matemticamente. De que forma es? Ese derecho individual es
un porcentaje; una alicuota. Por lo tanto, si Garca Montufar y su hermano
quieren comprar un Cdigo Civil a medias y cada uno pone S./20, ambos son
copropietarios de ese Cdigo. Pero eso no significa que a Garca Montufar le
toque un derecho de propiedad sobre la pgina 250 hasta el final y a su hermano
de la 1 a la 250. Ambos son copropietarios del ntegro de las 400 pginas pero
cmo cada uno puso S./20, Garca Montufar tiene un derecho individual sobre el
50% de ese Cdigo.
a) Derecho Individual del Sujeto: Es una cuota ideal; un porcentaje del todo.
Matemticamente podra decirse que la sumatoria de todas las cuotas
ideales es siempre el 100%. Cada copropietario tiene parte de ese 100%. En
el ejemplo visto, cada uno de los hermanos Garca Montufar tiene el 50%
de participacin en el bien comn. Los porcentajes pueden ser
absolutamente diversos; lo importante es que cuando yo sumo todas y
cada una de las cuotas siempre me va a arrojar el 100%.
Cuando hay un seor propietario en relacin directa con el bien, podra decir que
tiene el 100% de cuotas; el 100% de los derechos sobre ese bien pero no
necesita decirlo. Simplemente dice que es propietario. Sin embargo cuando
hablamos de Juan y Guillermo Garca Montufar como propietarios de un bien es
indispensable establecer cul es el porcentaje de cuota ideal que le corresponde
a cada uno. La ley peruana como la de todos los Cdigos Civiles del mundo
permite que sobre ese derecho individual se ejerciten facultades exclusivas. Eso
es lo que hace tan particular a la copropiedad. Por lo tanto yo puedo vender,
regalar y en general enajenar el 50% de mi cuota ideal. Es parte de mi derecho
individual. Y no slo puedo enajenarlo, sino gravarlo. Puedo constituir derechos
reales de garanta sobre mi cuota. Sobre esa cuota ideal, cada copropietario
puede ejercer facultades exclusivas sobre el bien que recaen directamente sobre
su porcentaje ideal; no sobre el bien.
Ejemplo: Enrique y Luis son copropietarios en 50% de una casa ubicada en San
Isidro. Sobre este bien recae un derecho de copropiedad. Enrique y Luis tienen
un derecho individual sobre la casa. Ese derecho individual le permite a cada
uno enajenar o gravar su 50% sobre la casa. Enrique recurre al Banco de Crdito
porque quiere hacer un negocio y le aprueban su crdito pero dado el monto, le
piden una garanta llamada colateral - que respalde la operacin crediticia.
Enrique le dice al Banco que es copropietario de una casa ubicada en San Isidro
y que ofrece entregarles en garanta su cuota ideal; su porcentaje de
copropiedad sobre la casa. La operacin crediticia es de $100 mil dlares. El
banco necesita garantas sobre el bien que valgan $100 mil dlares porque se
pone en la hiptesis de que si Enrique no paga, tiene que ejecutar la garanta
mediante remate judicial. La cuota de Enrique vale segn el tasador - $150 mil
dlares. El departamento legal va a hacer lo que los abogados denominan un
estudio de ttulos para ver si el derecho de propiedad est acreditado. Pasado el
tamiz legal, viene la aprobacin y se procede a entregar la garanta. Enrique
entonces va a grabar su cuota ideal. Se va a celebrar un contrato de mutuo o
prstamo entre Enrique y el banco y adems como colateral de esa operacin
se va constituir hipoteca sobre el 50% de cuota ideal que tiene Enrique sobre la
casa. Por lo tanto, si Enrique no puede cumplir con sus obligaciones y el banco
no tiene otro remedio que acudir a su departamento legal para iniciar los
procedimientos judiciales respectivos de cobranza, lo que los abogados del
banco van a hacer es la ejecucin de la garanta real de hipoteca. Qu se
hipotec? No la casa de San Isidro, sino un derecho sobre el inmueble. Si vamos
al art. 885 CC, en su inciso 10 se dice que son bienes inmuebles los derechos
sobre inmuebles inscribibles en registros. Para la ley peruana todo derecho sobre
un inmueble que se puede inscribir, es un inmueble tambin. Los derechos reales
ya no recaen sobre el inmueble mismo sino sobre los derechos. Este es uno de
esos casos. Qu est inscrito en el Registro? Un derecho de copropiedad.
Todo derecho que afecte directamente al bien es colectivo. Todo derecho que
afecte a la cuota es individual. No confundir los derechos sobre la cuota con los
derechos sobre el bien. Si hablamos de usar, disfrutar, disponer de la casa, todo
eso es parte de los derechos colectivos. Si hablamos de disponer de la cuota
hablamos de derecho individual.
2. Elementos
3. Tipos de Copropiedad
>Pacto de Indivisin
El seor Gastn fallece y lo heredan sus hijos Mara, Teresa y Jorge. Segn el
testamento, los tres hijos heredan por igual, por ende los tres tienen el 33.33%
de cuota ideal sobre ese bien. Jorge - que es el que ms aos ha trabajado con
el pap - les propone a sus hermanas celebrar un pacto de indivisin para que
durante cuatro aos lo dejen trabajar el negocio. Dice, adems, que les va a
rendir cuentas y que luego les va a mandar cheques todos los meses. Como el
100% de las cuotas dice que s, celebran un pacto por el cual estn obligados a
mantenerse en estado de copropiedad por cuatro aos. Si Mara a los dos aos
se arrepiente, ya no puede hacer nada. Pero lo que s puede suceder es que si
al cabo de dos aos ninguno de los tres (es decir, el 100% de las cuotas) est
contento, se puede dejar sin efecto el pacto.
Tambin puede ocurrir que al cabo de los cuatro aos los tres estn satisfechos
y decidan renovar el pacto. En principio el pacto de indivisin es temporal; puede
estar sujeto a renovacin, pero siempre es temporal.
El segundo prrafo del art. 993 CC establece una prohibicin iure et de iure y es
que sino se seala plazo se presume que es de cuatro aos. Pero no es que
Mara, Teresa y Jorge tengan que estar amarrados los cuatro aos. Si el 100%
de las cuotas estn de acuerdo, se puede sealar un plazo menor, celebrando
un pacto ampliatorio.
El tercer prrafo del art. 993 CC establece que para que el pacto de indivisin
tenga efectos contra terceros debe inscribirse en el Registro respectivo en
salvaguarda de los derechos del acreedor. Otro ejemplo: Mara, Teresa y Jorge
celebran el pacto de indivisin el primero de agosto del 2003. Desde el momento
que hay acuerdo de voluntades, el pacto es vlido. Es un acto jurdico con
libertad de forma pero para que los tres hermanos puedan recprocamente hacer
que el pacto se respete, probablemente lo pongan por escrito (por el problema
probatorio). El art. 993 CC dice, adems, que si se quiere que ese pacto se
oponga a terceros y ese pacto es respecto a un bien registrado, se tiene que
registrar. El pacto se celebra el 1 de agosto del 2003, firman un documento,
incluso legalizan las firmas pero no llevan el pacto al registro. Si no llevan el
pacto al registro y vamos a la Partida Registral de ese predio no encontramos
nada. Jorge quiere hacer otro negocio y recurre al Banco de Crdito para
solicitarle un prstamo por $ 100 mil dlares y ste le pide una garanta. Jorge
dice que puede hipotecar su 33.33% sobre el terreno vincola. Se acepta la
garanta. El banco estudia la titulacin del predio para ver si existen cargas,
gravmenes sobre el predio y no encuentra el pacto de indivisin. El banco
siempre tiene que ponerse en el peor de los supuestos: Que Jorge no pague el
prstamo. Si no lo hace, el banco tiene que ejecutar la garanta y convertir en
lquido esa garanta. El banco sabe que es distinto rematar un inmueble que tiene
pacto de indivisin que rematar uno que no lo tenga. Si yo entro al mercado como
adjudicatario lo que quiero es que sea un rgimen libre para yo poder pedir la
particin. Para poder hacer eso, necesito un rgimen SIF. La gente del banco
dice que les conviene que el rgimen de propiedad sea SIF. Sobre esa base,
unos das despus, el 30 de agosto de este ao, se celebra el contrato de mutuo
con hipoteca entre Jorge y el Banco de Crdito. Los abogados van al Registro e
inscriben. Posteriormente Jorge tiene problemas, no puede pagar sus cuotas a
tiempo y el Banco se ve obligado a ejecutar la garanta. Qu se remata? El
33.33%. Quin resulta adjudicatario de la buena pro? Tacama SA. Mara y
Teresa le dicen a Tacama SA que hay un pacto de indivisin que recin vence
en el 2007 por el cual no pueden terminar la copropiedad. Sin embargo, Tacama
les dice a las dos hermanas que lean el tercer prrafo del art. 993 CC. Quin
es tercero? Cualquier otro que no haya celebrado el pacto. Para que el pacto de
indivisin tenga efectos contra Tacama SA debi inscribirse en los Registros.
Cuando Tacama adquiri la cuota ideal de Jorge, no exista ningn pacto inscrito.
Y si no est inscrito slo es oponible entre las partes que lo celebraron. Para
oponerlo a terceros haba que inscribirlo y por lo tanto, Tacama SA est en
libertad de solicitar la materializacin de las cuotas y adquirir el negocio si esa
era su idea (probablemente despus Tacama les compre a Mara y Teresa sus
cuotas ideales). Cuando dos derechos reales se encuentren en conflicto, es
oponible el que se inscribi primero. Qu hubiera pasado si el pacto si se
hubiese inscrito antes de la hipoteca? Tacama SA igual sera el propietario de
ese 33.33% pero tendra que respetar el pacto de indivisin (4 aos) antes de
pedir la materializacin de las cuotas.
>Medianera
El art. 995 CC contiene una norma que ha sido muy criticada y que es una
repeticin de lo que era el art. 915 del antiguo Cdigo Civil de 1936, que es la
obligacin de imponer la medianera. Esto es lo que se conoce como la venta
forzosa de cuota ideal. Si Jorge construye la pared con su dinero y dentro de los
lmites de su predio, no cabe duda que esa pared es propiedad exclusiva de
Jorge. Sin embargo, el vecino Miguel puede obtener la medianera pagando la
mitad del valor actual de la obra y del suelo ocupado. Por lo tanto, el art. 995
faculta a Miguel a demandar a Jorge ante los tribunales para exigir que se
constituya un rgimen de copropiedad con indivisin forzosa (sin plazo
determinado). A ese extremo llega nuestro legislador tratndose de predios y
paredes medianeras. La justificacin del legislador se funda en la conveniencia
y el abaratamiento que significa tener un solo muro que divida dos predios. An
as, esta norma es muy criticada porque una voluntad es impuesta sobre otra.
Se impone la voluntad de Miguel sobre la de Jorge. Desde es el momento que
Miguel paga y con la sentencia del juez, queda constituido un rgimen de
copropiedad (50% de cuota ideal cada uno). El art. 995 CC es mandatorio, por
ms que Jorge no est de acuerdo. Cuando Miguel ya le impuso la medianera
a Jorge, en tal caso puede pedir la supresin de todo lo que sea incompatible
con el derecho que le da la medianera.
4. Constitucin de la Copropiedad
Esto ya tiene que ver con los derechos sobre el bien comn, por lo tanto tiene
que ver con los derechos colectivos.
- Se requiere mayora absoluta (ms de la mitad de los votos) para los actos de
administracin del bien. Y que cosa es administracin? Mantenimiento del bien,
pagar los impuestos, recoger los alquileres, etc.
Todo esto tiene que ser producto de un convenio. Sin embargo, hay casos en los
cuales no se puede llegar a un acuerdo de cmo de administrar los bienes
comunes. Si no hay convencin, entonces no queda otra alternativa que recurrir
a la administracin judicial.