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- Ddicaces -

Cest avec fiert et respect que je ddi ce travail :

A mes trs chers parents pour leur amour, leur sacrifice, et


lencouragement qu'ils m'ont prodigus tout au long des annes de ma
formation, Quils trouveront dans ce travail toute ma reconnaissance et
lexpression de ma profonde gratitude.
Que dieux vous gardent en bonne sant.

A mon frre Khaled et mes surs : Amina, Douniazed et Yasmina,


pour leur aide et la patience quils ont consentis devant les changements
dhumeur occasionns par ce travail.

A tous mes oncles, tantes, cousins et cousines sans exception, ainsi


qu toute la famille Leghmouche et Chelghoum.

A toutes mes amies : Ameni, Amina(s), Dalal, Imen(s), Khaddja,


Kawtheret tous mes collgues.
.
-Remerciements-
Tout dabord, je tiens adresser mes plus vifs remerciements ma directrice de
thse Dr Meghraoui Nacira qui ma encourage et soutenue tout au long de ce travail,
ces conseils mont t dun prcieux secours.
La pleine confiance quelle ma accorde ma permis dlaborer un travail de recherche
propre mes aspirations. Je tiens mentionner le plaisir que j'ai eu travailler avec elle.

Je souhaite galement prsenter mes remerciements mon enseignant Dr.Bouhenni


Med Djamel, maitre de confrence au dpartement darchitecture et durbanisme
luniversit Mentouri de Constantine et responsable de la post graduation Habitat et
environnement urbain , qui a attir mon attention sur ce thme et pour m'avoir honor en
acceptant de prsider mon jury dexamen.
Que soient aussi remercis ici, Dr. Chaouche Salah et Dr Chaouche Meriema
pour leur aide documentaire, leur gnrosit.et les prcieux conseils qu'ils m'ont rservs.

Mes remerciements vont galement au Dr Ribouh Bachir matre de confrence


luniversit de Constantine davoir accept dexaminer ce modeste travail.

Je remercie galement tous ceux sans qui ce mmoire ne serait pas ce qu'il est, aussi
bien par les discussions que j'ai eu la chance d'avoir avec eux, leurs suggestions ou
contributions.

Je tiens a exprim mon immense gratitude lgard des habitants de la rsidence


Ennassim 1 et 2 qui mont ouvert les portes de leurs maisons ainsi quau promoteur
Talbi et son fils pour leur aide.

Au final, je pense fortement tous ceux qui ont contribu de prs ou de loin la
llaboration de ce travail.

Et surtout Dieu Le Tout-Puissant qui m'a toujours soutenu.


SOMMAIRE :
INTRODUCTION GENERALE. 01

LA PROBLEMATIQUE.. 02

LA METHODOLOGIE DE RECHERCHE.. 07

PARTIE 1 : LES CRITERES DEVALUATION DE LA QUALITE


CONCEPTUELLE DU LOGEMENT COLLECTIF.

INTRODUCTION DE LA PREMIERE PARTIE ... 11

CHAPITRE I: LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE


DU LOGEMENT COLLECTIF 13

Introduction.. 13
I-1- LA QUALITE ARCHITECTURALE : UNE NOTION COMPLEXE 13
I-2- LEVALUATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE : DES PRINCIPES
POUR AMELIORER LES PROCEDURES . 15
I-3- CRITERES DEVALUATION ET FACTEURS INDICATEURS DE LA
QUALITE 16
I-3-1. Des outils de dialogue pour une cartographie de la qualit.... 16
I-3-2. Inventaire des facteurs inducteurs de qualit.... 17
I-4- LA QUALITE DU PROCESSUS DE PRODUCTION : LE PROJET COMME
PRAXIS...... 17
I-4-1. La comptence du maitre d'ouvrage...... 18
I-4-2. La qualit du choix du maitre d'uvre ...... 18
I-4-3. Pertinence de la rpartition des missions ..... 19
I-4-4. Qualit du dialogue entre acteurs ...... 19
I-5- LA QUALITE DE LA CONCEPTION 19
I-5-1. Pertinence de la dfinition programmatique.. 20
I-5-1.1. Dfinition des objectifs sociaux (pour qui construit-on ?) . 20
I-5-1.2. Pertinence du choix de l'implantation (o construire ?). 22
I-5-1.3. dfinition des objectifs urbains (comment construire ?) ... 22
I-5-1.4. qualit de la programmation architecturale (que construire?) 23
I-5-2. La qualit conceptuelle de lobjet bti... 23
I-5-2.1. La dcomposition tripartite des facteurs contribuant la qualit de
lobjet bti : prennit, usage et forme.. 23
I-5-2.2. La dcomposition de l'objet bti selon les diffrentes chelles :
Espace urbain, espace collectif et logement 25

I
I-6- La qualit conceptuelle de lespace extrieur du logement collectif :
critres dvaluation . 26
I-6-1. La qualit de lespace urbain 26
I-6-1.1. Prennit de l'espace urbain 26
I-6-1.2. Usage de l'espace urbain . 27
I-6-1.3. Formes de l'espace urbain 28
I-6-2. La qualit de lespace collectif... 30
I-6-2.1. Prennit des espaces collectifs 30
I-6-2.2. Usage des espaces collectifs ... 31
I-6-2.3. Forme des espaces collectifs ... 33
Conclusion. 33
CHAPITRE II: CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF :
UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE 38

Introduction... 38
II-1- ORGANISATION ET MODE DE VIE DANS L'HABITATION : LES
GRANDS PRINCIPES DE DIVISION DU LOGEMENT ... 39
II-1-1. La rpartition Bi ou tripartite de l'habitation : source de confort 40

II-1-1.1. La rpartition : jour/nuit et public/prive .. 40


II-1-1.2. Lespace de service : une troisime zone regroupant des pices a
usage prdfini.. 41
II-1-2. La double ou la triple orientation du logement : Une qualit recherche.
41
II-1-3. La diffrence de niveau dans le logement collectif : simplex ou duplex,
lespace ou la surface ? .. 42
II-1-4. Le dcloisonnement : le plan ouvert et son usage ... 43
II-1-5. Le regroupement des pices humides : aboutir a une zone de
service.... 45
II-1-6. Occuper le centre : le principe du noyau .. 45
II-1-7. Les pices commandes par le sjour .. 46
II-2- DIFFERENTS ELEMENTS ET FONCTIONS DU LOGEMENT . 46
II-2-1. Accueil et circulation 46
II-2-2. Le sjour : dispositifs et usages.. 48
II-2-3. La chambre : un espace polyvalent 50
II-2-4. Une cuisine : carrefour de vie familiale.. 52
II-2-5. La salle de bain : espace de soin corporel et de dtente ... 54
II-2-6. Les espaces de rangement : un signe de modernit 56
II-2-7. Une question mal ou non rsolu : le circuit de linge. 56
II-3- LA QUALITE CONCEPTUELLE DU LOGEMENT : CRITERES
DEVALUATION.. 57
.
II-3-1. Prennit et volutivit du logement. 57
II-3-1.1. Prennit constructive... 57
II-3-1.2. Prennit technique... 57
II-3-1.3. Prennit esthtique . 57
II-3-1.4. Prennit environnementale 57

II
II-3-2. Qualits d'usage du logement : le lieu de prdilection des critres de
conception . 58
II-3-2.1. Lusage fonctionnel 58
II-3-2.2. Lusage symbolique 63
II-3-2.3. Lusage collectif : de sociabilit familiale..... 63
II-3-2.4. Lusage individuel : dintimit. 65
II-3-3. Formes du logement 65
II-3-3.1. Qualits urbaines ... 65
II-3-3.2. Qualits spatiales 65
II-3-3.3. Qualits esthtiques .. 67
Conclusion 67
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE
AMELIORATIONDE LA QUALITE ARCHITECTURALE
DU LOGEMENT EN ALGERIE... 75
Introduction.. 75
III-1- HISTORIQUE ET GENESE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE
PRIVEE.. 77
III-1-1. En France : une alternance de haut et de bas......... 76
III-1-1.1. Lapparition des promoteurs dans lentre-deux-guerre.... 76
III-1-1.2. Lvolution de lactivit depuis les annes 1950
en 3 cycles. .................. 77
III-1-2. En Algrie : une activit rcente en tat de lthargie 79
III-1-2.1. La naissance de lactivit en 1986.. 79
III-1-2.2. Une configuration nouvelle entre 1986-1993... 80
III-1-2.3. Le logement promotionnel dans le programme de 1 million de
logements : une prsence encore modeste 81
III-2- LA DEFINITION DE LA PROMOTION IMMOBILIERE. 83
III-2-1. La dfinition juridique....... 83
III-2-2. La dfinition technique.. 83
III-3- LE MONTAGE DE LOPERATION...... 84
III-3-1. Le choix du terrain dtermine le succs de lopration 85
III-3-1.1. Le terrain et sa recevabilit. 85
III-3-1.2. Le terrain et sa constructibilit. . 87
III-3-2. Ltude architecturale et la conception du projet .. 87
III-3-2.1. La dfinition programmatique de lopration de promotion
immobilire. 87
III-3-2.2. La qualit du processus de production. 88
III-3-3. La qualit de conception du logement collectif promotionnel ... 91
III-3-3.1. la qualit de lespace extrieur du logement : un cadre de vie
nglig 91
III-3-3.2. la qualit de lespace intrieur du logement : une standardisation exclure
et une diversit promouvoir 92

III
III-3-4. Ltude financire du projet : le budget prvisionnel 97
III-3-5. La commercialisation du projet 99
III-1-1.1. La prcommercialisation : un moment charnire et dcisif.. 98
III-1-1.2. Formule de vente et garantie. 99
Conclusion. 105

CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE. 106

PARTIE 2 : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL COLLECTIF A


CONSTANTINE FACE AUX ASPIRATIONS DES HABITANTS

INTRODUCTION DE LA DEUXIEME PARTIE 110


CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A
CONSTANTINE : RETROSPECTIVE ET ETAT DES LIEUX .. 111
IV-1- Le dveloppement de lactivit de promotion immobilire lchelle de
Constantine 112
IV-2- Le logement promotionnel Constantine : plusieurs projets
dnombrs.. 116
IV-3- La localisation des projets du le logement promotionnel 121
IV-3-1. Le logement promotionnel prive : de lindividuel au collectif 121
III-3-5.1. Zouaghi : promotion Belhadj et El amouri : premiers lotissement
privs 121
III-3-5.2. Cit ben boulaid : promotion nait et promotion blikaz... 122
III-3-5.3. Cit 05 juillet : promotion blikaz 80 logements inachevs 125
III-3-5.4. El khroub: sarl badja promotion 100 logements collectifs
oued hamimime 125
III-3-5.5. Ain smara :promotion geric /thazir) 126
IV-3-2. Le logement promotionnel tatique : des villas en clos et couvert et des
immeubles semi collectifs.. 127
IV-3-2.1. La ville nouvelle UV7 : projet de 138 logements collectifs 127
IV-3-2.2. Les 4 CHEMINS (AADL) :3 tranches de logements varies 128
IV-3-3. Le logement promotionnel la ville nouvelle ali mendjeli : des
logements raliss et dautre lancs en construction.... 130
IV-3-3.1. Lunit de voisinage n5 : premire exprience du logement
collectif priv la ville nouvelle . 132
IV -3 -3 .2 . Lunit de voisinage n6 : deux projets de logement
promotionnel collectif.... 140
IV-3-3.3. lunit de voisinage n7 : du promotionnel public et
priv.. 141

IV
IV -3 -3 .4 . lunit de voisinage n12 : de lindividuel ralis et en voie de
lancement .... 142
IV-3-3.5. lunit de voisinage n17 : 400 logements collectifs
prvus.. 143
IV -3 -3 .6 . lunit de voisinage n18 : entre collectif et individuel 630
logements envisags. ... 144
IV -3 -3 .7 . lunit de voisinage n20 un programme dense en logement
promotionnel ....... 145
Conclusion. 146

CHAPITRE V : PRESENTATION ET ANALYSE DU CAS DETUDE :


LESPACE CONU 147
Introduction .. 147
V-1- Les critres de choix du cas dtude ... 147
V-1-1. Des logements dj occups... 147
V-1-2. Lchantillon le plus reprsentatif.... 147
V-1-3. La disponibilit de l'information.... 147
V-2- La prsentation du cas dtude 148
V-2-1. La composition du projet et le programme : 2 tranches de 80 logements
collectifs.... 148
V-2-2. Prsentation des diffrents immeubles et leurs compositions 149
V-2-2.1. Limmeuble A1 et A2 : variation sur les mmes types 150
V-2-2.2. Limmeuble B1 et B2 : entre simplex et duplex, des types
dappartement diffrents 151
V-2-2.3. Limmeuble C1 et C2 : 4 blocs avec des appartements
diversifies (f3, f5 et des duplex) . 152
V-2-3. Analyse globale des diffrentes cellules de logements 155
V-2-3.1. Les logements de type F3 : logements bien clairs et bien
ventils 155
V-2-3.2. Les logements de type F4 : des pices relativement
spacieuses aves des surfaces quilibres entre elles 157
V-2-3.3. Les logements de type F5 : des pices qui conviennent aux
diffrents usages. 160
V-2-3.4. Les logements de type F6 : des logements familials contenant
des suites parentales... 162
Les logements en Duplex : une maison individuelle dans
V-2-3.5.
limmeuble collectif... 164
Conclusion. 166

V
CHAPITRE VI : LA QUALITE CONCEPTUELLE DU LOGEMENT
PROMOTIONNEL SELON LES APPRECIATIONS DES
USAGERS : LESPACE VECU .. 167
Introduction .. 167
VI-1- Les caractristiques des lments de la population ou de
lchantillon 167
VI-1-1. Les caractristiques des mnages questionnes. 168
VI-1-2. Les statuts sociaux et professionnels des mnages 169
VI-2- Les caractristiques des logements promotionnels occups... 171
VI-2-1. Les critres de choix du logement de type promotionnel... 171
VI-2-2. La trajectoire rsidentielle des mnages .. 172
VI-3- Le degr de satisfaction des usagers concernant lespace intrieur du
logement (espace conu) 175
VI-3-1. Des logements flexibles qui sadaptent aux besoins 175
VI-3-2. Des modifications de natures varies.......... 175
VI-3-3. Les changements apports aux plans initiaux pour une
personnalisation du logement 176
VI-3-3.1. Prolongement du sjour trop troit par ladition dune
chambre adjacente....... 177
VI-3-3.2. Le dcloisonnement : a donne de lespace .. 178
VI-3-3.3. Le changement de lemplacement de la cuisine : une
cuisine plus spacieuse et plus fonctionnelle .. 179
VI-3-3.4. La suppression du cellier au RDC : une entre plus
accueillante et plus distincte 180
VI-3-3.5. Lagrandissement du hall par la suppression du placard. 181
VI-3-3.6. Le changement la position de la porte. 181
VI-3-4. La surface comme premier critre de la qualit .. 182
VI-3-5. Dans le logement, la cuisine est la pice prfre chez les usagers ... 186
VI-4- Lapprciation des usagers des diffrents lments de logement 187
VI-4-1. Le hall dentre est accueillant 187
VI-4-2. Le sjour : la pice de vie principale 188
VI-4-3. La Cuisine : la pice maitresse du logement alliant fonctionnalit,
193
ergonomie et convivialit...
VI-4-4. La chambre : la pice a tout faire.. 196
VI-4-5. la salle de bains : surface et disposition a rtudie 200
VI-4-6. Mme satisfait, il nya a pas assez de possibilit de
rangement...... 203

VI
VI-5- La prennit du logement : objet de mcontentement 204
VI-6- Une trs grande satisfaction des usagers vis--vis leur logement : il
est spacieux, suffisant et trs bien adapt 205
VI-7- Le degr de satisfaction par rapport lespace extrieur du 208
logement..
VI-7-1. Les espaces collectifs : une apprciation formule.. 208
VI-7-2. Des espaces verts bien entretenus... 210
VI-7-3. Le mode de stationnement : un parking inexistant.. 211
VI-7-4. Plus de privatisation pour la rsidence usagers. 213
VI-8- Lenvironnement urbain et le cadre de vie 214
VI-8-1. La scurit et le calme : deux atouts majeurs. 214
VI-8-2. Une accessibilit facile aux diffrents services 215
VI-8-3. Un cadre de vie satisfaisant .. 216
Conclusion 218

CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE 219


CONCLUSION GENERALE.. 220
BIBLIOGRAPHIE... 225
ANNEXES. 231

VII
LA LISTE DES GRAPHES :

Graphe N INTITULE Page N


01 La rpartition dunit de logements par segments doffre. 82
02 Lvolution du nombre de promoteurs adhrents au (FGCMPI) entre (2000-2008). 104
03 La rpartition du nombre de promoteur lchelle nationale par rapport a leur adhsion 104
au (FGCMPI) lan 2008.
04 Lvolution de lactivit du fonds en matire de logements et de projets garantis, entre 105
2000 et 2008.
05 Les trois phases fondamentales de la mutation de lactivit de la promotion immobilire 113
prive Constantine (1986-2008).
06 Le programme de logements affects dans la wilaya de Constantine entre (1998 -2008). 115
07 La proportion du logement promotionnel ralis la nouvelle ville en 2005. 115
08 La distribution des differentes cellules selon leurs categories sur les 2 tranches. 154
09 Le ratio de rpartition des logements par type (F3, F4, F5, F6, Duplex). 154
10 La rpartition de lchantillon selon le type de logement. 168
11 La rpartition des enquts selon leur sexe. 169
12 La rpartition des enquts selon les catgories dges. 169
13 La rpartition des activits des chefs des mnages. 169
14 Le segment des femmes fonctionnaires. 170
15 La classification des critres du choix du logement promotionnel 171
16 Les diffrents logements occups prcdemment par les mnages enquts. 172
17 Les motifs de changement des logements prcdemment occups. 173
18 Les amliorations offertes par le logement promotionnel par rapport aux logements 173
occups antrieurement.
19 Les raisons dun ventuel dmnagement. 174
20 Le logement substituant du logement occup actuellement. 174
21 La proportion des usagers qui on effectus des changements au niveau des plan de leurs 175
logements.
22 La rpartition des changements effectus selon leur nature. 176
23 Lestimation des propritaires des logements aprs leurs installations. 182
24 Le rapport entre le nombre de pices et le nombre de personnes selon les catgories de 184
logement.
25 La pice prfre chez les usagers. 186
26 Le segment des gens qui prfrent agrandir la chambre au dtriment du sjour. 186
27 Les principales activits qui se droulent dans les sjours 189
28 Lapprciation des usagers de lorientation du sjour. 190
29 Les qualifications des usagers des diffrentes vues sur lesquels ouvre le sjour. 191
30 Le sjour doit tre obligatoirement ouvert sur lextrieur 192
31 Lapprciation des prolongements du sjour par le balcon 192
32 Les principales activits qui droulent dans la cuisine. 193
33 La cuisine par sa surface et sa forme, convient-elle au droulement des diffrentes 194
activits ?

VIII
34 Le pourcentage des familles qui mangent quotidiennement dans la cuisine. 194
35 La rpartition des activits principales de la chambre des parents. 196
36 La rpartition des activits principales dans les autres chambres. 196
37 Le degr de satisfaction des usagers au niveau des chambres par rapport leur 197
adquation leur besoins
38 Le segment des gens qui ont amnags une chambre pour se runir en famille. 197
39 Le segment des enfants qui partagent la mme chambre, en rapport avec le type de 198
logement et le TOP.
40 La chambre la plus grande en surface. 199
41 Le segment des gens qui pense que la surface de la salle de bain est suffisante pour plac 200
une machine laver
42 Ou laver vous votre linge ? 200
43 Le segment des usagers qui prconise (1SDB pour les parents et 1 pour toute la famille) 202
44 Les gens qui prfrent avoir 2 petites salles de bain qu'une seule plus grande 202
45 Le degr de satisfaction des usagers par rapport au nombre et lemplacement des 203
espaces de rangements.
46 Le segment des usagers qui prfrent avoir des placards au niveau de leurs logements. 204
47 Le pourcentage des familles qui prfrent avoir un cellier en extension de la cuisine 204
48 Le segment des usagers qui ont effectu des travaux au niveau de leurs logements. 204
49 Lvolution des travaux de rparation effectue par les usagers en fonction de la dure 205
doccupation.
50 Le degr de satisfaction des usagers par rapport la qualit du logement promotionnel 205

51 Le pourcentage des mnages satisfait ou mcontents de leur logements selon les 206
diffrentes catgories.
52 Comment les usagers qualifis leurs logements ? 207
53 Ce que les usagers souhaitent pour le logement promotionnel. 208
54 Lapprciation des usagers de laccs leurs logements et limmeuble 208
55 Lapprciation de ltat et lentretien des espaces collectifs 209
56 Lapprciation des usagers pour les espaces verts 210
57 La disponibilit dun parking et dun emplacement rserv pour chaque usager 211
58 Le degr de satisfaction par rapport au mode de stationnement 212
59 La nomenclature des amliorations proposes par les usagers afin que les parties 213
communes de leurs rsidences soient plus agrables
60 Le degr de satisfaction par rapport la scurit de la rsidence 214
61 Le degr de satisfaction par rapport lisolation aux bruits extrieurs 214
62 Lapprciation des usagers pour la propret des rues du quartier 214
63 Les segments des usagers qui font leurs achats quotidiens uniquement dans leurs 215
quartiers
64 Lestimation des habitants de laccessibilit des diffrents services 215
65 Depuis un an, lambiance et la situation dans le quartier selon vous ? 216
66 Le degr de satisfaction des usagers par rapport leurs cadres de vie 216
67 Comment les usagers qualifient leur cit ? 217

IX
LA LISTE DES PHOTOS :

Photo n INTITULE Page n


01 vue sur le projet de 138 logements collectif 127
02 La promotion les zianides 133
03 promotion la pyramide 134
04 promotion Ennasim I et II 134
05 ,06 La maquette du projet des 62 logements promotionnels 136
07 ,08 La maquette du projet des 32 logements promotionnels 136
9 ,10 La maquette du projet des 62 logements promotionnels 137
11 La maquette du projet des 42 logements promotionnels 138
12 La maquette du projet des 25 logements promotionnels 138
13 Vue sur lensemble de la rsidence 148
14 Vue sur la faade principale du bloc B1 (prise du point A) 151
15 Vue sur la faade principale du bloc B2 (prise du point B) 151
16 Vue sur la faade principale de limmeuble C1 152
17 vue sur le hall dentre prise depuis l'accs du duplex 165
18, 19 Les escaliers qui sparent les deux niveaux du duplexe 165
20 Lamnagement de la chambre contigu au sjour en espace salon. (Vue A) 177
21 Le sjour initial tait rserv l'installation d'une grande salle manger
177
(Vue B)
22 Vue sur le sjour, prise depuis le point A, qui montre le petit mur qui spare le
178
sjour du hall dentre.
23 Le changement de la position de la cuisine qui prend la place de la chambre (Vue
A)
179
24 La suppression du balcon afin dagrandir la cuisine (Vue B) 179
25 La suppression du cellier a permis dagrandir lentre qui devient plus
180
accueillante
26 Lentre est plus distincte 180
27 Le hall d'entre, indpendant, situ en rez-de-chausse, au pied des escaliers. La
187
porte du sjour est ouverte
28 Le cas du plan ouvert, la sparation entre le hall dentr et le sjour est
187
matrialise par un petit mur denviron 1 mtre de hauteur
29 Lamnagement dun petit coin daccueil au niveau de lentre 187
30 Cas du F3, la surface du sjour noffre pas la possibilit davoir un coin repas. 188
31 Cas du F4, la surface du sjour noffre pas la possibilit davoir un coin repas 188
32 Lagencement du sjour en deux parties : un coin repas et un coin salon dans un
188
duplex
33 Linstallation dune grande salle manger dans le coin sjour, cas des F6 188
34 Vue depuis le sjour qui souvre sur les immeubles voisins (cas des F6, Bloc B2) 190
35 Vue depuis le sjour qui donne sur les immeubles voisins (cas des duplexes, Bloc B1) 190
36 Vue depuis le sjour qui donne sur les immeubles voisins (cas des duplexes, Bloc B1) 190

X
37 Vue depuis le sjour qui donne sur le boulevard (cas des F5 et F4 Bloc A1, A2) 191
38 ,39 Vue depuis le sjour qui donne sur les immeubles de la rsidence et les espaces
191
vert (cas des F5 et F3 Bloc C1, C2)
40, 41 Le prolongement du sjour par un balcon 193
42 Une cuisine intgre fonctionnelle et ergonomique (cas dun F6) 194
43 Un maximum de rangements tait amnag (cas dun F5) 194
44, 45, 46 Lexploitation au maximum de chaque parcelle disponible du sol au plafond avec
195
une table au centre de la cuisine. (Cas dun duplex)
47 La contigit entre le sjour et la cuisine est matrialise par une porte 195
48 Une chambre dune jeune fille de 18 ans : un espace de vie ou elle peut saffirme. 196
49, 50 Bit lougad, le lieu de regroupement et de dtente, elle contient une tlvision.
197
(Cas dun F5)
51 Un deuxime exemple de bit lougad. (Cas dun F6) 198
52 Une chambre partage par deux jeune fille dans un F5 198
53, 54 La suite parentale dispose avec sa propre salle deau 199
55 La machine laver est place dans la salle deau du RDC (Cas dun duplex) 200
56, 57, 58 La disposition dans diffrentes salles de bains. (F3, 2F5).La surafce de la salle de
200
bain parait suffisantane
59, 60 La nouvelle disposition de la salle de bain : un grand bassin remplace la baignoire 201
61 Le jumelage de la salle de bain et du WC a donn naissance un espace plus
201
grand. (1 niveau du duplex)
62 Une dixime salle deau est place au RDC dans les duplexes 201
63 Une grande salle de bain pour toute la famille 202
64 Une salle deau privative intgre dans la chambre des parents 202
65 Lamnagement dun espace de rangement au niveau du hall (cas dun F5) 203
66 Laccs au logement ce fait partir du palier. 209
67 Le palier de distribution du Bloc B1est ouvert par un petit balcon 209
68, 69,70 Les accs aux immeubles sont marqus par la tuile et dots dun digicode 209
71, 72 ,73 La dgradation au niveau de la monte des escaliers provoque par le ruisslement
210
des eux de nettoyage
74, 75, 76 Les abords des btiments et les cheminements sont dots despaces verts
211
,77
78, 79 Une partie des stationnements se fait dans des garages sous limmeuble de la
212
rsidence la pyramide du mme promoteur
80, 81 Le stationnement des vhicules sur le trottoir du boulevard et sous les immeubles 212

XI
LA LISTE DES FIGURES :

Page
Figure n INTITULE
n
01 La dcomposition tripartite des facteurs indicateurs de la qualit de lobjet bti 25
02 La dcomposition de lobjet bti. 25
03 Les phases primordiales de montage dune opration de promotion immobilire. 85
04 La dmarche conceptuelle dans la cadre de la promotion immobilire. 89
05 Lvolution de la surface moyenne disponible par personne, en France entre
(1950-2001)
95
06 La localisation des projets de promotion immobilire Zouaghi. 121
07 La localisation de la promotion Bel hadj. 121
08 La localisation de la promotion el Amouri. 122
09 La localisation des projets de promotion immobilire la cit ben boulaid. 122
10, 11 La localisation de la promotion Bel azur. 123
12 ,13 La localisation de la promotion Blikaz. 124
14 La localisation des projets de promotion immobilire la cit 05 juillet. 125
15 La localisation des projets de promotion immobilire au khroub. 125
16 ,17 La localisation des projets de promotion immobilire Ain Smara. 126
18 ,19 La localisation des projets de promotion immobilire de lAADL la nouvelle
127
ville.
20 La localisation des projets de promotion immobilire de lAADL dans les 4
chemins .
128
21 La localisation du projet des 62 logements semi collectif. 128
22 La localisation du projet des 38 villas. 129
23 La localisation du projet des 47 villas. 129
24 La localisation des diffrents projets du logement promotionnel la nouvelle
131
ville.
25 ,26 La localisation de la promotion les Zianides. 133
27 ,28 La localisation de la promotion Talbi. 134
29 La localisation de la promotion Talbi lextension de lUV5. 135
30 La localisation du projet des 143 logements promotionnels 135
31 La localisation du projet des 143 logements promotionnels 137
32 ,33 La localisation de la promotion Kechkar 139
34 La localisation du cas dtude 148
35 La composition du projet 148
36 Plan dassemblage des diffrents immeubles (2me tage). 149
37 Modlisation volumtrique reprsentant la composition des diffrents
149
immeubles.
38 Lagencement des cellules dans limmeuble A1 150
39 La faade Sud ouest du bloc A1 et A2.
150

XII
40 La faade Sud ouest du bloc A1 et A2 150
41 Lagencement des cellules du bloc angle A2. 150
42 Lagencement des cellules de limmeuble B1. 151
43 Lagencement des cellules dans limmeuble B2. 151
44 La faade Sud est du bloc B2 152
45 La faade nord est de limmeuble C1 et C2 152
46 La composition de limmeuble C1 (bloc1 et 2) 152
47 La composition de limmeuble C2 (bloc1 et 2) 153
48 Les faades sud ouest et nord ouest de limmeuble C1 et C2 153
49 La configuration des logements de types F3 selon leur ratio de distribution 155
50 ,51 Les plans des logements de type F3 analyss 156
52, 53 schmas de la rpartition par zone des logements de types F3 tudis 157
54 La configuration des logements de types F4 selon leur ratio de distribution 157
55 ,56 Les 2 premires variantes des plans des logements de type F4 analyss 158
57 La 3me variante des logements de type F4 analyss. 158
58 ,59 schmas de la rpartition par zone des 2 premires variantes des logements de
159
type F4 tudis
60 schmas de la rpartition par zone de la 3me variante de type F4 tudis. 159
61 La configuration des logements de type F5 selon leur ratio de distribution 160
62, 63 ,64 Les variantes des plans des logements de typa F5 analyss 160
65, 66, 67 schmas de la rpartition par zone des variantes du logement de type F5 tudis 161
68 La configuration des logements de type F6 selon leur ratio de distribution 162
69 Les plans du logement de type F6 analyss 162
70 schmas de la rpartition par zone des logements de type F6 tudis 163
71 La configuration des duplexes selon leur ratio de distribution 164
72 schmas de la rpartition par zone des 2 duplexes tudis 164
er
73 Les modifications apportes au plan initial (1 cas) 177
74 Les modifications apportes au plan initial (2me cas) 178
me
75 Les modifications apportes au plan initial (3 cas) 179
me
76 Les modifications apportes au plan initial (4 cas) 180
me
77 Les modifications apportes au plan initial(5 cas) 181
78 Les modifications apportes au plan initial. (6me cas) 181
79 Les surfaces nettes moyennes Disponible par personne selon les catgories des 183
logements promotionnel

XIII
LA LISTE DES TABLEAUX :

Tableau
INTITULE Page n
n
Cartographie des critres indicateurs de la qualit architecturale de lespace 34
01
urbain
Cartographie des critres indicateurs de la qualit architecturale de lespace 36
02
collectif
03 Cartographie des critres indicateurs de la qualit architecturale du logement. 68
04 Cartographie des critres indicateurs de la qualit architecturale du lobjet bti. 71
05 La rpartition du programme de lhabitat par segments doffre 82
Structure du parc de logements occups selon le nombre de pices (tous 94
06
segments confondus)
La variation de la surface habitable nette par habitant en Algrie, suivant les 96
07
types de logements
08 Cartographie des critres indicateurs de la qualit conceptuelle du logement 108
collectif promotionnel
La rpartition du programme de logement affect dans la wilaya de Constantine 114
09
selon les diffrents types

10 Les diffrents programmes de logement promotionnel Constantine entre (1988- 116


2009)
11 La distribution des diffentes cellules selon leurs categories sur les 2 tranches 154
12 les caractristiques gnrales des cellules de types F3 tudies 155
13 les caractristiques gnrales des cellules de type F4 tudies 157
14 les caractristiques gnrales des cellules de types F5 tudies 160
15 les caractristiques gnrales des cellules de types F6 tudies 162
16 La rpartition des activits des chefs de mnages selon les catgories de 170
logement
17 La rpartition des activits des femmes selon les catgories de logement 170

Les surfaces moyennes disponibles dans chaque catgorie de logement 182


18
promotionnel
La variation du TOP selon les diffrents mnages enquts dans chaque 185
19
catgorie de logement
LA LISTE DES CARTES :
Carte n INTITULE Page n
01 Les premiers lotissements de la promotion immobilire prive Zouaghi (1988) 112
02 La localisation du logement promotionnel UV5 et son extension 132
03 La localisation du logement promotionnel UV6 140
04 La localisation du logement promotionnel UV7 141
05 La localisation du logement promotionnel UV12 142
06 La localisation du logement promotionnel UV17 143
07 La localisation du logement promotionnel UV18 144
08 La localisation du logement promotionnel UV6 145

XIV
XV
Glossaires :
AADL : Agence nationale de lAmlioration et du Dveloppement du Logement.

CES : Coefficient dEmprise au Sol.


C.N.E.P. : Caisse Nationale dEpargne et de Prvoyance.

C.N.R.C : Centre National du Registre du Commerce.

COS : Coefficient Doccupation du Sol.

D.L.E.P : Direction du Logement et des Equipements Publics.

D.U.C : Direction dUrbanisme et de la Construction.


E.P.L.F : Enterprise de Promotion du Logement Familial.

EPIC : Etablissement Public Caractre Industriel et Commercial.

EURL : Entreprise Unipersonnelle a Responsabilit Limit.

F.G.C.M.P.I : Fond de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilire.

ISO: International Standard Organisation.


LLV : Logement en Location Vente.

LP : Logement Promotionnel.

LSL : Logement Social Locatif.

LSP : Logement Social Participatif.

MHU : Ministre de lHabitat et de lUrbanisme.


OPGI : Office de Promotion et de Gestion Immobilire.

PDAU : Plan Directeur dAmnagement et dUrbanisme.

PL : Promotionnel Libre.

POS : Plan dOccupation des Sols.

RDC : Rez-de-chausse.
RGPH : Recensement Gnrale de la Population et de lHabitat.

SARL : Socit A Responsabilit Limite.

SDB : Salle De Bain.

SH : Surface Habitable.

SHON : Surface Habitable Hors uvres Nette.


SU : Surface Utile.

XV
TOL : Taux dOccupation par Logement.

TOP : Taux dOccupation par Pice.

URBACO : Centre d'tude & de ralisation en Urbanisme de Constantine.

UV : Unit De Voisinage.
V.S.P : Vente Sur Plan.

XVI
INTRODUCTION GENERALE

INTRODUCTION GENERALE :

Concevoir un habitat de qualit est un dfi que se doit de relever notre socit. Il doit la
fois favoriser les solidarits, respecter lenvironnement, conomiser les ressources et offrir la
cration architecturale, un espace dexpression. Toute construction de logement doit sinscrire dans
cette dmarche 1

Au dbut du XX sicle, et dans des situations o les besoins taient criants, certains
constructeurs ont fait appel de grands architectes, jouant ainsi un rle moteur pour lensemble
du secteur de lhabitat. Il sagit dune nouvelle gnration darchitectes, fondateurs du
mouvement moderne. (Walter Gropius, Adolf Loos, Auguste Perret, Ludwig Mies van der Rohe,
Oscar Niemeyer et Le Corbusier).
Par leur audace et malgr les critiques dont ils ont fait lobjet, leurs logements ont suscit un
nouvel urbanisme et de nouvelles formes dhabitat, aujourdhui encore, souvent considres
comme innovantes.
Si la pression sur le logement reste soutenue, la demande qui laccompagne est de plus en
plus exigeante ; elle sexprime par une demande architecturale qualitative meilleure, par un
habitat plus spacieux et une bonne insertion dans lenvironnement urbain.
Ainsi la qualit du cadre de vie ne peut se dissocier dune rflexion sur la ville. Elle doit allier les
proccupations dun urbanisme quilibr, harmonieux et sr un impratif de cohsion sociale.
Les hommes de lantiquit, comme Vitruve, en modlisant les cits, ont pens que lhistoire est
indissociable de sa gographie. Ils ont construis concrtement le citoyen, en construisant les cits
et lhabitat selon une juste rpartition entre les espaces privs et les espaces publics.
Cest pour avoir perdu cette donne anthropologique, (lhomme comme animal politique selon
Aristote) que les urbanistes des annes 1950 et 1960 ont construit dans lurgence et la
ncessit de vastes ensembles vous au logement de masse qui sest avr ,au fil des dcennies,
inadapte toute intgration au tissu urbain, et devenues indsirables et souvent rejets.2

Aujourdhui, sous la pression de lurgence, le logement collectif reproduit, dans la


plupart des cas, des schmas et des plans standards, dpourvus dimagination et rduisant au
minimum la vraie innovation. La responsabilit revient souvent au peu dexigence des
propritaires et matres douvrage soumis des contraintes financires.

1
Felzines.C ; 2005 ; le logement de demain, pour une meilleure qualit de vie , conseil conomique et social, paris.
2
Idem

1
INTRODUCTION GENERALE

Bien insr dans un environnement adapt, le logement doit utiliser les techniques et les
matriaux les plus performants. Et les nouvelles constructions devront prendre en compte, les
attentes des habitants et rpondre aux nouveaux modes de vie et aux nouvelles faons dhabiter
qui dcoulent des volutions sociodmographiques des pays. La dimension spatio-temporelle
doit tre introduite chaque fois, dans la lecture dialectique de lhabitat et de lenvironnement
urbain. Les progrs technologiques permettent damliorer le confort et de prvoir des
logements accessibles, plus spacieux et mieux insonoriss.

Le problme du logement en Algrie est crucial. Lurgence est dans la recherche de


solutions pour amliorer sa qualit.

LAlgrie des cubes cest fini !...il ne faut plus construire des cubes les uns aprs les autres, cela est
fatigant
Il est temps de ne plus rflchir la ralisation des logements sous le seul angle quantitatif
ngligeant les aspects qui favorisent ou conditionnent lpanouissement individuel ainsi que
lharmonie et linsertion sociale .3*
Le promotionnel : est-il la solution ou tout simplement la continuit ?

LA PROBLEMATIQUE :
Le cadre de vie des Algriens est en effet le sujet d'un large dbat. Souvent par simple
projection ou introspection, on relve des anomalies, une dsorganisation, des situations
complexes dont l'incidence nfaste est constate mme sur le comportement des gens.
En dpit de lvolution des modes de vie. Le logement collectif disponible dans notre
pays, offert soit par le secteur public ou priv, continue ressembler, dans le fond et la forme,
ceux des annes 70 et 80, gardant les mmes typologies de logement, avec le mme nombre
dtage, sans se proccuper de lamnagement du site environnant.
La distribution intrieure des logements reste trs strotype et standardise.
Lamnagement de lespace habitable ; calcul gnralement sur la base dun COS et un CES,
est trop rigides et souvent inadapts pour lusager ,lexemple des cuisines exiges pour des
familles qui en font le lieu de vie, des balcons qui ne correspondent pas aux pratiques
socioculturelles des habitants, des couloirs trop troits, des appartements trop petits, des
btiments surpeupls et le tout, gnralement, emball dans des cubes trop rigides et trop
austres.

3
* extrait de la dclaration du prsident de la Rpublique lors dune assise de larchitecture.

2
INTRODUCTION GENERALE

Les principaux critres qui rgissent la construction du logement ne correspondent


nullement aux besoins ni aux dsirs de la famille algrienne, que ce soit au niveau de la surface
habitable du logement, de son organisation spatiale et structurelle, quau niveau de la taille et la
composition des mnages ; quant la dimension spatio-temporelle, elle est souvent omise.

En effet ; dans la majorit des cas ; la mre de famille ne trouve mme pas ou scher son
linge. Labsence des espaces encastrs de rangement rend ncessaire lutilisation dun nombre
important de meubles qui encombrent encore plus les pices dj troites.

A cet effet on se rend compte, que les normes retenues pour la construction du logement
en Algrie sont inadaptes la structure familiale des algriens et leurs pratiques
socioculturelles, et ne correspondent pas lvolution de leurs modes de vie.

Certes, le problme de loffre et la demande est toujours pos et la qualit est toujours
nglige voir ignore. Mais, Un troisime facteur favorisant cette attitude, est labsence totale
dune stratgie dans le domaine de lhabitat.

Cest ce qui a motiv, partir de lanne 1994, les autorits algriennes aborder une
nouvelle politique pour le financement de lhabitat, complte en 1996, par ladoption dune
nouvelle stratgie ; qui vise le dveloppement du parc logement par lintgration et
lencouragement de la participation prive (systmes bancaires, acqureurs) au financement
des oprations de production de logement, qui va tre dsormais considr comme une activit
conomique, rgie par des rgles commerciales. Parmi les dispositions majeures de cette
stratgie, figure an premier plan, le relancement de lactivit de la promotion immobilire
comme remde au problme de la qualit du logement produite, et ayant pour but lamlioration
de la qualit du cadre de vie, qui est devenue un besoin fondamentale de la population.
Cette dernire exige lmergence de la qualit dans les nouveaux programmes de
logements, et aspire non seulement un habitat adquat mais aussi un environnement agrable
suivi dun bon cadre de vie. La qualit du cadre de vie cest bien sr celle du logement, sa
dimension, ses quipements, son volution et son adaptabilit, mais cest aussi son
environnement social et urbain et ses services de proximit .4

4
Felzines.C ; 2005 ; le logement de demain, pour une meilleure qualit de vie , conseil conomique et social,
paris.

3
INTRODUCTION GENERALE

Ainsi, la promotion immobilire est dfinie comme tant l'ensemble des actions
concourant la ralisation ou la rnovation de biens immobiliers destins la vente, la
location ou la satisfaction de besoins propres .Elle est module en fonction des besoins
sociaux en matire d'habitat, elle consiste en la construction d'immeubles ou d'ensembles
d'immeubles usage principal d'habitation.... . 5*
Cependant, il s'agit d'une activit relativement rcente en Algrie, et sa gnralisation
traduit un recul apprciable de lEtat dans ce domaine, quelle soit publique (EPLF, OPGI,
AADL, Entreprises) ou prive.

Par ailleurs, on rappelle que la politique actuelle de la production de lhabitat dans le cadre
du programme quinquennal 2005-2009 vise la ralisation, lhorizon 2009, dun million de
logements dans les diffrents types. Pour un tel volume de construction, la place quoccupe le
promotionnel est extrmement rduite puisquelle est de lordre de 4%.(MHU 2008)

Cette constatation rcurrente explique lorigine de la problmatique propose, qui consiste


en ltude des causes du frein de la promotion immobilire, et de son installation timide dans le
march du logement algrien, du moment que son dveloppement va contribuer une meilleure
qualit de vie et influencera positivement la conception du logement.

Le choix d'un tel sujet trouve sa justification dans l'ampleur et l'urgence des problmes
lis la production de l'habitat du point de vue conceptuel, de programmation et de ralisation.
Ainsi, le thme propos comporte un double intrt :

Socialement, l'amlioration de la qualit de lhabitat qui rsultera d'une meilleure


programmation et dune meilleure ralisation des investissements dans le secteur de
lhabitat en gnral, et celui du logement en particulier, contribuera largement au bien-
tre social.
Lquilibre nerveux dpend, en grande partie, de la qualit de lhabitat. Si lespace y
est trop rduit et les habitants trop nombreux, si les appartements ne sont pas
insonoriss, la dtente est impossible ; chacun devient irritable et la mauvaise humeur
se fait jour .6

5
* Le dcret lgislatif n 93-03 du 1er mars 1993 relatif l'activit immobilire, dfinit le cadre dans lequel en
Algrie la promotion immobilire s'inscrit. (Article2 et article3).
6
Sillamy.N Contribution a la sant mentale de la population, 2007, sminaire international ville et
sant ; Constantine.

4
INTRODUCTION GENERALE

Lintrt rside scientifiquement, dans le souci dexpliquer et de rechercher des solutions


aux problmes poss.

De tout ce qui prcde on peut considrer lactivit immobilire comme relativement


rcente en Algrie, une valuation autant quune tude s'impose pour connaitre les degrs de
maturit du secteur autant que son efficience rgler les problmes et a la relance qualitative du
secteur de lhabitat.
L'objet de notre tude consiste analyser la situation actuelle du logement promotionnel
travers les projets dj mis en uvre et de vrifier le degr de satisfactions des habitants par les
typologies proposes : du point de vue conception et programmation.
Afin de faire ressortir les voies et les moyens susceptibles d'amliorer la qualit de l'habitat et
dexpliquer les causes de ralentissement de lhabitat promotionnel dans le march du logement.

En dautres termes, il sagit de relever les facteurs dterminants de la qualit de lhabitat,


facteurs que nous estimons indispensables pour une meilleure amlioration du cadre de vie des
habitants.

En outre, notre proccupation dans cette tude est de rpondre aux questions suivantes :

Quel est le degr de satisfaction des habitants au niveau du logement promotionnel ?


La palette de production dans le cadre du promotionnel ; offre-t-elle une diversit de
choix dans le logement, dont la qualit rpond aux diffrents besoins des mnages ?
Est-il la clef lessor de lhabitat en Algrie?

Il sagit donc de vrifier si le logement promotionnel tel quil est construit actuellement
a pu rpondre aux aspirations des habitants, constitue til est le moyen efficace pour assurer
lamlioration qualitative de lhabitat, et de dmontrer que la place quil occupe dans le
march du logement est lie au produit propos, selon sa conception.

5
INTRODUCTION GENERALE

LES HYPOTHESES

Les hypothses de travail peuvent s'exprimer comme suit :

La reconduction des mmes procds et des mmes types de logement depuis longtemps,
sans se proccuper de promouvoir linnovation et la qualit, est lie a trois facteurs essentiels
qui sont : le dficit de loffre, la pression social, qui est due a une forte demande, et enfin le
manque dune stratgie qui prvoit les besoins satisfaire dans lavenir. A cet effet, les
acteurs concerns (promoteurs et maitre douvrage) ne sont pas trop ports sur lamlioration
de la qualit de leurs produit du moment quil scoule sans difficult.

Le ralentissement de lessor de lhabitat promotionnel, qui est destin aux couches sociales
aises, est li directement la qualit du produit qui noffre pas une grande diversit et qui ne
sadapte pas aux aspirations des habitants.

La concurrence reste toujours le moteur indispensable pour accder une meilleure qualit.
Le dveloppement du logement promotionnel, par ladaptation de nouvelles typologies, va
influencer positivement la qualit conceptuelle des autres types de logement et permettra
damliorer le cadre de vie des habitants.

LES OBJECTIFS DE LA RECHERCHE :


LObjectif scientifique :
Lobjectif scientifique rside dans lintrt de donner un clairage sur la question de la
qualit conceptuelle du logement par rapport aux aspirations des habitants, avec lintention de
faire le point sur les voies et les moyens permettant datteindre un cadre de vie agrable et
dassurer lamlioration qualitative de lhabitat en Algrie.

LObjectif pratique et professionnel :

Lobjectif pratique et professionnel est

Dexaminer et danalyser les diffrentes typologies proposes dans le cadre du logement


promotionnel, et ceci dans des situations diverses. Afin de trouver les meilleures solutions
pour promouvoir une palette de production qui offre un grand choix en ce qui concerne,
logement de qualit adapt aux besoins actuels de chaque mnage.

6
INTRODUCTION GENERALE

Et de dterminer les acteurs mobiliser pour pouvoir stimuler la crativit et l'originalit


dans la conception des projets, ce qui permettra doffrir un parc de logement attractif,
diversifi, qui rpond aux aspirations des habitants. en leurs proposant des logements qui
correspondent mieux la mutation de leurs modes de vie.
Cette analyse permettra ensuite didentifier les causes du problme, et dinciter les
diffrents acteurs qui interviennent dans lopration de production du logement (Promoteurs,
maitres douvrage, matre duvre et concepteurs) travailler en synergie avec pour objectifs
commun lamlioration de la qualit du logement.

LA METHODOLOGIE DE RECHERCHE

Notre travail sinscrite dans la cadre dune valuation de la qualit conceptuelle du


logement promotionnel collectif est porte sur la perception des habitants de leurs espace vcu,
pour se faire la dmarche retenue est base principalement sur la mthode d'enqute et
comporte deux tapes essentielles.

La premire tape : recherche bibliographique et lecture sur les diffrents concepts, elle
tait effectue partir des recherches sur les travaux existants (thse, mmoires, ouvrage,
publication et priodique) dans les banques de donnes pertinentes et sur internet. Par ailleurs, la
technique documentaire tait utile pour analyser ces diffrents travaux. Ce qui nous a permis
didentifier les critres et les paramtres dvaluation de la qualit conceptuelle du logement et
de les regrouper dans une cartographie, constituant ainsi un appui pour notre analyse.

La deuxime tape qui est dordre analytique comporte deux volets : lanalyse de lespace
conu et lapprciation des habitants de lespace vcu.
Le premier volet tait trait en se basant sur les critres de qualit prtablis, notamment
ceux qui portent sur la qualit dusage du logement, ainsi le champ danalyse t volontairement
circonscrit la conception intrieure des logements.

Tandis que le deuxime, porte sur lapprciation des usagers de leur espace vcu, il sagit
dune interprtation des donns dune enqute effectu auprs dun chantillon de la population
de recherche. Par consquent, la mthode de recueil de donnes s'appuie principalement sur des
entretiens directs auprs d'un chantillonnage probabiliste.7

7
Un chantillonnage est probabiliste si chaque lment de la population une chance dtermine et connue a
lavance dtre slectionne pour faire partie de lchantillon.

7
INTRODUCTION GENERALE

Par la suite, et a partir dune liste regroupant lensemble des logements de lopration
tudie, le choix des mnages, auprs des quels on sest renseign, tait effectu par un tirage
au hasard lintrieur des sous-groupes (strates) regroupant les logements de mme types ; il
sagit d'un chantillonnage probabiliste stratifi qui reprsente 20 de la population de la
recherche.

Notre proccupation majeure tait de mettre laccent sur les valeurs dusage des
logements, cependant nous avons tent d'largir notre investigation afin de saisir les degrs de
satisfaction des habitants vis--vis de loffre de lhabitat dans sa globalit (espace collectif et
espace urbain) du moment que le logement n'est jamais dissociable de son environnement.

Ainsi, le questionnaire, qui reprsente loutil de cette recherche, comprenait 3 modules


couvrant 76 questions dont 7 questions ouvertes (voir annexe 3).

Le premier module porte sur les caractristiques des lments de la population dans son
rapport aux caractristiques des logements occups (Q1-Q20).
Le deuxime vise saisir le degr de satisfaction des usagers concernant lespace
intrieur du logement et ces diffrentes pices (Q21-Q58).
Tandis que le dernier ce rapporte au espaces collectifs, lenvironnement urbain et au
cadre de vis des occupants (Q59-Q76).

Durant ltablissement de ce travail ont a t confront a des contraintes dordre vari,


En plus du temps limit, nous avons rencontr plusieurs difficults dans la collecte des donnes,
du fait de labsence dun fichier qui regroupe les diffrents promoteurs et les projets du
logement promotionnels raliss, et ceci lchelle nationale et locale, pour surmonter cette
contrainte on a men des entretiens auprs des diffrents organismes tatiques (DLEP, DUC,
AADL) et des bureaux dtude, et auprs des promoteurs ,pour parvenir a la fin
ltablissement dune liste non exhaustive regroupant les projets de promotion immobilire
lchelle de la ville de Constantine.

Une autre contrainte tait souleve qui se prsente dans le manque dune
documentation thmatique consquente (mmoires et thses) qui a trait le thme du logement
promotionnel.

8
INTRODUCTION GENERALE

LE CHOIX DE LECHANTILLON :

La ville de Constantine, de par son statut de capitale de l'Est du pays, exerce une
influence digne dune grande mtropole depuis des sicles. Cette ville connat un important
dsquilibre entre une population sans cesse croissante, une production de logement en
dessous des besoins et un site de plus en plus satur, ce qui a engendr une dgradation de la
qualit de son environnement. Comme toutes les villes du pays, Constantine a bnfici de
plusieurs programmes de logements promotionnels.

Dans le but de mieux cerner la problmatique de dpart, et afin de choisir lchantillon


le plus reprsentatifs, on a opt par ltablissement dune liste qui regroupent les diffrents
projets ralise dans la cadres de lactivit de promotion immobilire, le cas dtude retenue
est la rsidence Ennassim I et II ralise par le promoteur Talbi, elle est localise
nouvelle ville Ali Mendjli.

STRUCTURE DU MEMOIRE :

Nous avons structur notre travail en deux parties complmentaires : une thorique et
lautre empirique.

LA PREMIERE PARTIE THEORIQUE (THEORIE ET CONCEPTS):

Elle consiste en la dfinition des concepts lis la qualit conceptuelle ; et de prsenter


ltat de savoir sur la question de recherche (un bilan des travaux dj faits),
cet effet on a cherch dans un premier temps comprendre comment la question de la qualit
prenait place dans les diffrents travaux des chercheurs, notamment celui de Philipe Dehan : sur
quelle base lvaluation du logement collectif est fonde et en utilisant quels critres ?

Par la suite ltude de l'articulation entre qualit et usage dans la conception du logement ;
passant par les divers modes de son organisation et de sa distribution ; ainsi que les diffrents
pratiques et lments qui le compose, nous a permis de dgager une cartographie des critres
dvaluation du logement.

Afin de lappliquer sur lobjet de notre tude (logement promotionnel), il nous a parait
indispensable, de faire un aperu sur les diffrentes phases qui ont caractris le dveloppement
de lactivit de la promotion immobilire prive en Algrie et faire un tat des lieux par rapport

9
INTRODUCTION GENERALE

aux questions que soulve la qualit conceptuelle dans les relations entre matrise douvrage et
matrise duvre.

A lissue de cette partie on a pu dresser une cartographie qui synthtise les critres
indicateurs de la qualit conceptuelle du logement promotionnels qui va constituer la base
fondamentale de notre analyse du cas dtude.

LA DEUXIEME PARTIE EMPIRIQUE :(ANALYSE)

Elle sera consacre la prsentation de ltat de lieu de lactivit de la promotion


immobilire prive Constantine, en plus de ltude de lchantillon et de linterprtation des
donnes de notre enqute; sur lequel on va vrifier les hypothses mises dans la problmatique
afin de les confirmer ou de les infirmer.

A cet effet, linterprtation des donnes issues de lenqute nous a conduit analyser
successivement les diffrentes parties qui constituent lopration tudie selon lapprciation de
ses occupants :

La premire d'entre elles est le logement lui-mme qui est au centre de ces rflexions.
Ltude des diffrentes pices, de leurs tailles, mais aussi de leur position dans une hirarchie
donne des indications prcises sur les modes de vie.

Les espaces collectifs, traverss pour entrer chez soi (hall d'entre, quipements de
l'immeuble, cour, jardin, etc.) contribuent eux aussi la qualit de cette oprations, et doivent
tmoigner du dveloppement d'une rflexion sur l'habitat et sur la sociabilit de voisinage.
Autres aspects, le site, le contexte et l'orientation participent la dfinition du logement.

10
INTRODUCTION DE LA PREMIERE PARTIE

INTRODUCTION DE LA PREMIERE PARTIE :

La notion de qualit architecturale est une notion complexe. La qualit architecturale


nest pas univoque mais multiple et relative, dpendant du point de vue de lobservateur.
Elle ne peut plus se penser au singulier, comme un tout, abstrait, opaque et indivisible,
mais doit se comprendre au pluriel comme un faisceau convergent de critres contributifs
1
(Jean-Jacques Terrin) * .

Sinterroger sur la qualit conceptuelle du logement collectif promotionnel renvoie la


dfinition de la notion de la qualit architecturale . Cependant, la complexit des notions que
recouvre cette dernire rend son valuation et l'analyse de ses composantes difficile.
En effet, il ne s'agit pas simplement de dterminer un degr de confort ou d'quipement,
relativement facile quantifier, mais d'interroger la pertinence d'un objet architectural dans ses
diffrentes dimensions.
Dans l'optique de faciliter l'analyse des lments constitutifs de la qualit architecturale, il
est impratif de la dcomposer pour tudier ses multiples composantes et leur interaction. Pour
se faire, on a recours la division tripartite traditionnelle de l'architecture : solidit, utilit,
beaut.
Cependant, ces concepts changent de dnomination afin de suivre leurs valeurs actuelles et
l'volution de leur contenu et sont remplacs par : prennit, usage et forme.
Le grand intrt de cette division tripartite, est de distinguer trois champs complmentaires et
relativement distincts, constituant trois faces de la qualit du logement collectifs.

Paralllement cette dcomposition conceptuelle, il est utile de dcomposer le btiment lui-


mme, car de nombreux critres qualitatifs varient en fonction de l'chelle, et plus on avance
dans la finesse de l'tude, plus il semble important de distinguer les diffrentes chelles de
lhabitation qui sont : Lespace urbain, lespace collectif et lespace intrieure du logement.

Ainsi la prsentation de cette premire partie suit un ordre dintimit en respectant les trois
chelles de lhabitation, passant de lenvironnement immdiat et les espaces communes de
limmeuble qui constituent lespace extrieur du logement jusqu' atteindre lespace intrieur et
son organisation (cellule).

1
( )* TERRIN.JJ, 1999, qualits architecturales : significations, conceptions, positions , PUCA, Paris, p9.
Jean-Jacques Terrine, architecte, qui a travaill depuis 1972 sur des projets darchitecture et durbanisme, en France et
ltranger. De 1996 2001, il a dirig le programme de recherche Programmer concevoir au Plan Urbanisme Construction
Architecture. Il a assur galement pendant cette priode la fonction de dlgu gnral dEuropan France .

11
INTRODUCTION DE LA PREMIERE PARTIE

Le premier chapitre, centre son propos sur la notion de qualit, sa dfinition et les critres
de base de son valuation, et ceci en faisant rfrence aux travaux des chercheurs, notamment
celui de Philipe Dehan .Pour faire ressortir une srie dindicateurs qui permettent lvaluation
de lespace urbain et collectif du logement.

Le deuxime chapitre, met laccent sur lespace intrieure du logement dans un discours
de qualit ; passant par les divers modes de son organisation et de sa distribution ; et ces
diffrents lments et fonctions. Pour dgager vers la fin une cartographie des critres
dvaluation de lespace intrieure du logement.

Le troisime chapitre : introduit lobjet de notre recherche savoir le logement


collectif promotionnel priv , il donne un aperu sur les diffrentes phases du
dveloppement de lactivit de promotion immobilire prive, et fait un tat des lieux par
rapport aux questions que soulve la qualit conceptuelle dans les relations entre matrise
douvrage et matrise duvre, en dautres termes, de se demander quelle tait la demande de
qualit dans lexpression de la programmation et comment loffre architecturale y rpondait.
Tout en mettant en exergue les causes de la dcadence de cette activit.

Le but de cette premire partie est de dresser une cartographie qui synthtise les critres
indicateurs de la qualit conceptuelle du logement promotionnels la lumire des quels serait
analys notre cas dtude.

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CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE


EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF

Introduction :

Il n'y a pas de qualit en soi et on ne peut dissocier l'analyse de la qualit de l'analyse des
critres selon lesquels elle est value, moins d'entrer dans une posture de jugement critique.
Cest pourquoi, au lieu de prtendre dfinir de faon objective et arbitraire une qualit
architecturale, on a cherch comprendre comment la question de la qualit prenait place dans
les diffrents travaux des chercheurs, notamment celui de Philipe Dehan.

Les questions poses par ce chapitre sont bien celles-ci : comment valuer la qualit du
Produit habitat ? Sur quelle base, et quels critres peut on utiliser pour sont valuation ?

I-1-LA QUALITE ARCHITECTURALE : UNE NOTION COMPLEXE.

Pour l'acception de du mot qualit, le dictionnaire Larousse donne la dfinition suivante :


supriorit, excellence en quelque chose , avec comme exemple : les premires qualits du
style sont la prcision et la clart .
Le Robert la dcrit par : Ce qui fait qu'une chose est plus ou moins recommandable, par
rapport l'usage ou au got humain, qu'une autre de mme espce; Et il y ajoute la notion d'un
Degr plus ou moins lev d'une chelle de valeurs pratiques , illustre par lexemple
Marchandise de bonne, de mauvaise qualit ; de premire qualit, de qualit suprieure , il
inscrit le concept dans une perspective dynamique : amliorer la qualit d'un produit et
prcise que la qualit peut tre dfinie par des critres positifs : ce qui rend une chose, une
personne bonne, meilleure.
La norme internationale ISO 90011. Portant sur la production d'objets, propose une
dfinition centre sur l'usage en prenant comme critre fondamental la satisfaction de l'usager :
Ensemble des caractristiques d'une entit qui lui confre l'aptitude satisfaire des besoins
exprims ou implicites

1
(ISO) Systme de normalisation internationale comprenant en particulier la srie de normes ISO 9000 portant sur le
management de la qualit : cette dernire comporte trois niveaux : ISO 9001 (conception, dveloppement, production, installation
et prestations associes), ISO 9002 (production, installation et prestations associes) et ISO 9003 (contrles et essais finals).

13
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

Cette approche privilge l'usage au dtriment des autres composantes de la qualit, en


particulier de la dimension artistique de l'objet, moins d'adopter une vision dans laquelle cette
dernire fait partie des besoins implicites de la demande.

Cependant, la question est plus complexe pour la production de lhabitat, qui implique a
la fois des questions dusage et de reprsentation symbolique et des questions sociales et
anthropologiques plus opaques, lies l'atavisme de l'abri, a la famille et a la dimension
artistique de l'architecture.2
En fait, sans doute ne faut-il pas parler de la qualit au singulier, mais des qualits de lobjet
architectural au pluriel (techniques, fonctionnelles, d'usage, etc.), la convergence desquelles se
situe la qualit architecturale, dont les dimensions multiples sont particulirement complexes
dfinir.

La notion de qualit architecturale est difficile a cerner car elle se constitue travers de
nombreux facteurs, de nature varie, et dont beaucoup fluctuent selon l'observateur.
En effet, il ne s'agit pas simplement de dterminer un degr de confort ou d'quipement,
relativement facile quantifier, mais d'interroger la pertinence d'un objet architectural dans ses
diffrentes dimensions. Une majorit des facteurs constitutifs de la qualit architecturale ne sont
pas techniques, nombre d'entre eux ne sont pas mesurables de manire objective, et certains
ncessitent la mdiation d'une enqute et d'une analyse sociologique.

Le concept de qualit dans le btiment renvoie plusieurs acceptions. Il peut dsigner


autant la satisfaction dune exigence nonce (norme, objectif) que le dpassement de
lexigence courante habituellement accepte (ce qui va au-del du standard). Il sapplique
galement mesurer diffrents aspects de lobjet bti. On parlera de la qualit technique, de la
qualit environnementale ou de la qualit architecturale dun difice. Mais il dcrit aussi les
processus attachs la production de cet objet. On parlera alors de qualit de la programmation,
de qualit de la conception, de qualit de la construction ou de qualit de la maintenance.3

(2)-Dehan .P, (1999), qualit architecturale et innovation (mthode dvaluation), PUCA, Paris, p21.
(3)-Kubicki .S, et al, (2005), qualit et coopration dans la mise en uvre du btiment, cole dArchitecture de Nancy, rencontre
de Ramau.

14
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

I-2-LEVALUATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE : DES


PRINCIPES POUR AMLIORER LES PROCDURES.
Gardons-nous de repousser le jugement du public : on fera sagement mme de
considrer, en dernier ressort, ce jugement comme souverain, par le raison, aprs tout, Que si
l'on lve des difices publics, c'est vraisemblablement pour le public. Qui s'en sert et qui les
paye; Je conviens volontiers Qu'il faut chercher clairer ce Jugement bien Qu'il ne s'gare
jamais autant Qu'on veut le croire ; mais ce ne peut tre en cachant soigneusement les
principes de l'art, en faisant de l'architecture une sorte de franc-maonnerie, un langage
incomprhensible pour la multitude. E. Viollet le Duc.

Lvaluation de la qualit architecturale d'une opration ou d'un ensemble d'oprations


de logements ne peut faire l'conomie du regard critique du spcialiste. Les critres implicites
dont il dispose grce sa pratique, sa culture et sa frquentation des uvres sont ncessaires
l'valuation, pour la prise en compte de la position de l'objet bti dans la discipline, afin dtre
plus objectifs ,il faut adopter une posture diffrente, en se basant sur une autre procdure de
jugement qui permette d'tre plus objectif, plus attentif la spcificit du programme et des
questions d'usage.

Philipe Dehan a dsign dans son travail de recherche sept points qui peuvent contribuer
dfinir le cadre d'un jugement approfondi plus objectif de la qualit architecturale :

1. Se positionner par rapport aux valeurs suprieures.


2. Une trame d'valuation personnalise.
3. La prise en compte du jugement des utilisateurs.
4. La visite systmatique des oprations.
5. La prise en compte du rapport qualit/prix.
6. Mettre en uvre un autre processus.
7. Le choix pertinent des experts.

De tout cest critres et suit a leur rapport avec notre thmatique, on va retenir les critres
suivants :

Rfrence un systme de valeurs suprieur : Lobservateur, qui cherche produire un


jugement doit se situer par rapport aux valeurs suprieures (civiques, marchandes,
industrielles, etc.) et rpondre trois questions fondamentales :
- Pour qui construit-on ? Avec quel objectif ?
- Avec quel niveau d'ambition culturelle et artistique ?

15
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

Une trame d'valuation personnalise : Chaque acteur peut laborer une trame
d'valuation personnalise qui s'appuie sur les facteurs contribuant la qualit du projet.
Des rponses particulires, situes dans l'espace social et temporel, peuvent tre
labores, en se fondant sur un ensemble de critres beaucoup plus riche et plus fin que
les dmarches classiques.
La prise en compte du jugement des utilisateurs : pour mieux comprendre la pertinence
fonctionnelle et symbolique du projet et d'valuer son adquation la demande, le
jugement des habitants doit tre pris en compte, ce qui implique de les interroger aprs un
temps suffisant d'utilisation. Une enqute prliminaire est donc ncessaire.
La visite systmatique des oprations Afin de rapprocher la vision des professionnels de
celle des habitants, il est fondamental que les spcialistes aient visit l'opration, en
prenant le temps de s'en imprgner, de dialoguer avec elle, de se l'approprier.

I-3-CRITERES DEVALUATION ET FACTEURS INDICATEURS DE


LA QUALITE:
La complexit des notions que recouvre la qualit architecturale rend l'analyse de ses
composantes difficile.

L'un des objectifs du travail de Philipe Dehan est de proposer des lments pour
dpasser ces jugements implicites et d'tablir un corpus plus explicite de critres. Cela ne
signifie pas que l'valuation architecturale, notre sens, s'appuie sur un systme simple pouvant
a la limite se traduire par une grille, mais que, en formulant les critres composant la qualit, en
les rassemblant dans une trame d'analyse, on peut amliorer et enrichir la culture de l'il du
spcialiste, et surtout lui permettre de mieux faire partager son point de vue par des non-
spcialistes et d'autoriser un dialogue plus ouvert et plus constructif, c'est--dire une vritable
critique 4
I-3-1. DES OUTILS DE DIALOGUE POUR UNE CARTOGRAPHIE DE LA
QUALITE :
Pour tudier la qualit architecturale, Philipe Dehan propose de la dissquer en
effectuant un dcoupage analytique qui permette de dfinir une srie de critres d'ordres
diffrencis contribuant son mergence, le dcoupage vise reprer les diverses composantes
de l'objet tudi et les observer plus finement.

4
( ) Dehan .P, (1999), qualit architecturale et innovation (mthode dvaluation), PUCA, Paris, p21.

16
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

Une telle approche permet d'tablir un vocabulaire commun permettant de rendre


discutables les facteurs contribuant la qualit et d'aider chacun, dessiner sa propre
cartographie de la qualit architecturaleselon son systme de valeurs.
Les facteurs qualitatifs doivent donc tre regards non comme des instruments de mesure prcis
et dfinitifs, mais plutt comme des outils de dialogue permettant que chacun dfinisse sa vision
de la qualit architecturale.

I-3-2. INVENTAIRE DES FACTEURS INDUCTEURS DE QUALITE :


Avant de poser la question des critres d'valuation, il semble indispensable de
s'interroger en amont sur les facteurs contribuant la qualit architecturale.
Daprs Dehan il faut tout dabord commencer par raliser un premier inventaire des
facteurs inducteurs de qualit. Cet inventaire fut aliment par deux sources : la compilation des
facteurs reprs dans la littrature sur le sujet etl'information issue des travaux lis ce ple, que
ce soit les tudes monographiques sur des architectes et des maitres d'ouvrage ou l'enqute
auprs des acteurs lors d'entretiens individuels ou de sminaires thmatiques.
Ces facteurs qualitatifs composent deux ensembles de nature distincte. D'un cot, il y a
les facteurs lis au processus de production ; qui concernent la qualit des oprations ncessaires
la conception et la ralisation de l'objet bti. Et de l'autre, les critres de conception, qui
touchent directement au contenu et aux formes du projet (caractristiques de lobjet).

I-4- LA QUALITE DU PROCESSUS DE PRODUCTION : LE PROJET


COMME PRAXI
La cration architecturale est une praxis dans laquelle le processus de production agit sur
la qualit du produit final qui dpend autant du concepteur que des autres intervenants : matre
d'ouvrage, bureaux d'tudes techniques et entreprises. Toute analyse de la qualit artistique de
l'architecture doit intgrer cette spcificit . Giulio Carlo Argan
La qualit du processus de production est un moyen qui permet d'atteindre des objectifs
qualitatifs. La qualit d'une opration d'habitat se constitue dans son rapport lenvironnement et
elle repose sur son processus de ralisation.
Dans cette optique, la qualit de l'objet architectural dpend fortement de la qualit
intrinsque de l'quipe de production (matre d'ouvrage, architecte, entreprise), mais aussi de la
dynamique qui s'instaure entre ses membres. Afin dassurer le bon droulement du processus ; il
faut mettre en place certaines conditions qui consternent les acteurs et leurs actions.

17
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

La premire catgorie a t dcompose en quatre sous-ensembles :


- Comptence du maitre d'ouvrage.
- Qualit du choix du matre d'uvre.
- Pertinence de la rpartition des missions.
- Qualit du dialogue entre acteurs.

I-4-1. COMPETENCE DU MAITRE D'OUVRAGE :


Un matre d'ouvrage doit possder diffrentes qualits, qui peuvent se dcomposer en trois
facteurs :

Comptence technique et financire : Cest l'aptitude du matre d'ouvrage dfinir une


programmation adquate ou la susciter en laissant l'architecte explorer les possibilits.

Une bonne organisation. C'est une des conditions ncessaires au bon droulement des
diffrentes phases, en particulier la dfinition programmatique et le suivi du chantier.

Une bonne culture architecturale : La connaissance des outils, du langage et du milieu de


l'architecture est indispensable au travail du matre d'ouvrage. Qu'il s'agisse de vrifier ou
de comprendre un plan, de juger de la pertinence dune proposition ou de choisir le bon
concepteur , une culture spcifique est ncessaire.

I-4-2. QUALITE DU CHOIX DU MAITRE D'UVRE :


Le choix de l'architecte est stratgique, car il est le mdiateur des qualits. Sa sensibilit et
ses comptences techniques contribuent directement la dfinition qualitative de l'objet bti,
c'est lui qui, introduit ou non, les diffrents critres de conception qualitatifs.

Adquation du concepteur au problme pos : Ce critre consiste lire l'architecte en


fonction des donnes et des contraintes prcises de l'opration. Suivant les comptences
dj dmontres.

Qualit intrinsque du concepteur : il faut un bon architecte pour produire une architecture
de qualit.

Modalit du choix : Certains matres d'ouvrage vitent d'avoir recours aux concours, leur
prfrant des consultations ; d'autres dtournent la procdure en organisant par exemple des
concours avec de nombreux laurats.

18
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

I-4-3. PERTINENCE DE LA REPARTITION DES MISSIONS :


Ce facteur varie selon l'importance donne certains critres de conception.

Relation entre conception et chantier : la qualit de l'objet architectural se construit au cours


du chantier ; la continuit entre les phases de conception et de ralisation est capitale,
notamment pour la cohrence des chelles et des dtails.

Relation entre gnraliste et spcialiste : Certains promoteurs ont tendance pousser plus
loin la spcialisation en redcoupant la matrise d'uvre : chaque domaine appelle une
comptence spcifique.

I-4-4. QUALITE DU DIALOGUE ENTRE ACTEURS :


Les conflits provoquent des dysfonctionnements pouvant nuire la qualit du btiment.
Ainsi, la qualit du dialogue entre les acteurs est essentielle.

Le projet comme praxis : Tandis que le projet doit tre envisag comme une praxis, il est
rarement fig au stade de la conception. le projet volue durant les diffrentes phases de sa
ralisation.

Confiance entre les hommes. Pour que le dialogue soit constructif, il faut qu'un climat de
confiance s'instaure entre les acteurs.

I-5-LA QUALITE DE LA CONCEPTION :


Selon Philipe Dehan les critres de conception se classent selon deux approches
diffrentes :
D'un ct, celle des auteurs ayant une vise plus thorique que pratique qui, tel Christian
Norberg-Schulz dans Genius Loci, dfinissent des critres en vue de parler de l'essence de
l'architecture.
Les critres ont alors une porte gnrale, restant souvent un niveau philosophique, et
ne sont pas immdiatement utilisables pour le projet. Leur intgration du processus de
conception est indirecte et dpend de la culture gnrale du concepteur.
De l'autre, des approches plus pragmatiques dveloppent des vises directement
opratoires. Ainsi, Christopher Alexander, Michel Lincourt, Herman Hertzberger, Franoise
Arnold, Martine Pattou ou le prince de Galles dfinissent, chacun sa manire, un ensemble de
critres de conception visant amliorer, de manire trs concrte, la qualit du projet.

19
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

De son cot et a partir des travaux des autres chercheurs Dehan a fait la distinction
entre deux grandes catgories de critres de conception, selon qu'ils taient associs la
dfinition du programme ou aux caractristiques matrielles et formelles de l'objet architectural
qui s'ajoutent celles des facteurs lis au processus de production, qui elles-mmes se
dcomposent en plusieurs sous-catgories, redivises en diffrents champs plus fins et ainsi de
suite, jusqu'aux prescriptions de dtail.

I-5-1. PERTINENCE DE LA DEFINITION PROGRAMMATIQUE


La qualit d'une opration d'habitat collectif dpend de manire fondamentale de la
dfinition programmatique de l'opration. Il s'agit non seulement de la dfinition du programme,
mais de l'ensemble des choix stratgiques de l'opration :

- Pour qui construire ?


- O construire ?
- Comment construire ?
- Que construire ?
La rponse ces questions induit quatre facteurs contribuant la qualit d'une opration :

- Dfinition des objectifs sociaux.


- Pertinence du choix de l'implantation.
- Dfinition des objectifs urbains.
- Qualit de la programmation.

Lorsqu'elle est importante, l'opration modifie l'environnement : les formes urbaines


bien sr, mais galement l'quilibre social et fonctionnel du quartier, avec, en consquence, une
transformation, positive ou ngative, de l'image et de la valeur immobilire du quartier. Quand
elle est modeste, son impact est moins directement visible, mais elle constitue un lment qui
contribue la modification du paysage urbain et social.

I-5-1.1. DEFINITION DES OBJECTIFS SOCIAUX (Pour qui construit-on ?)

La dfinition sociale du projet, son adquation aux demandes, aux possibilits


financires des futurs habitants ainsi qu' la ralit sociale du lieu d'implantation constituent des
facteurs important pour le devenir de l'opration et du quartier dans lequel elle s'insre. Au-del
de sa propre dfinition, la programmation de l'opration a un impact sur l'environnement urbain.

20
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

Il importe donc de dfinir les objectifs en termes de mixit fonctionnelle (logement /


opration mixte), de mixit sociale (la mixit des classes).5

Dans cette optique, certains matres d'ouvrage prnent des critres programmatiques
prcis comme le mlange maximal des populations et des types de logements (nombre de
pices), et ce, aux diffrentes chelles (lots, immeubles, cages d'escalier).

La dfinition des objectifs sociaux de l'opration pose donc un certain nombre de


questions : le projet est-il adapt la population vise ? Pourra-t-il s'insrer positivement dans le
milieu social existant ? Pour y rpondre, les promoteurs font appel leur connaissance du
march ainsi qu'aux techniques de marketing, en ralisant des tudes de march cibles en
fonction du quartier.

L'effet qu'induit une nouvelle opration peut tre difficile dterminer a priori, mais il
est important d'y rflchir, selon trois axes :

Mixit et quilibre social du quartier. Quelle modification apporte le projet au quartier ?


Va-t-il amliorer l'quilibre social du quartier ou au contraire renforcer une tendance la
sgrgation ? Va-t-il dans le sens d'une plus grande mixit sociale (catgories sociales ou
types de populations) ou dans celui d'une spcialisation ?

Image du quartier. Par la population nouvelle qu'elle amne, son impact sur la population
existante (dplacements, relogements, expulsions, etc.) et sur la frquentation du quartier,
l'opration modifie l'image du lieu, en positif ou en ngatif. Qu'elle cre des nuisances
(bruit, perspective bouche, ensoleillement moindre, suppression d'espace vert, suppression
de places de stationnement, etc.) ou ajoute de la qualit (vue, espace vert, nouveau parking,
meilleure dfinition de l'espace public, etc.).

Valeur immobilire. L'influence du projet sur l'image et l'quilibre social du quartier, les
transformations positives ou ngatives qu'il induit peuvent avoir une rpercussion sur la
valeur patrimoniale des immeubles environnants.

5
( ) Nombreux acteurs (villes, architectes, promoteurs privs) pensent que, par l'quilibre qu'elle apporte aux quartiers, la mixit
sociale est une qualit de l'habitat. Tchent d'innover en imaginant des btiments capables de loger des classes sociales
diffrentes. Petites ou grandes, ce sont ce qu'on appelle aujourd'hui des oprations complexes.

21
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

I-5-1.2. PERTINENCE DU CHOIX DE L'IMPLANTATION (O construire ?)

On choisit d'abord son lieu d'habitation en fonction de critres externes, avant de


s'intresser aux qualits internet du logement. Cela se comprend aisment. L'habitat, c'est un
logement mais aussi le contexte dans lequel il est implant. On habite autant le quartier que
l'espace intrieur du logement lui-mme. Les services-externes, les espaces extrieurs, leurs
qualits d'usage et leur image sont autant de facteurs participant la dfinition qualitative de
l'environnement quotidien pour la famille ou l'individu. La qualit de l'environnement urbain est
donc le premier critre qualitatif de lhabitat. Le facteur qualitatif du choix de l'implantation se
divise en plusieurs critres :

Accessibilit et qualit des services et quipements: Ce critre est la fois objectif, mais
aussi subjectif puisquil se fonde sur la renomme des services proposs (proximit des
transports en commun, proximit et notorit des tablissements d'enseignement,
existence d'quipements sociaux, culturels, sportifs et sanitaires, accessibilit des
commerces et des espaces verts).

Qualit des formes urbaines : Ce critre dpend de l'image du quartier. la qualit des
espaces extrieurs qui prolongent le logement, le paysage visuel ou sonore que peroit
l'habitant depuis son logement, les lieux qu'il frquente lorsqu'il sort de chez lui.

Qualit de l'environnement social : la qualit de l'environnement social joue un rle


essentiel dans la stratgie d'implantation, qui doit tre choisie en fonction du programme
prvu, de la population laquelle le projet s'adresse et de l'impact attendu de celui-ci sur
l'environnement.

I-5-1.3. DEFINITION DES OBJECTIFS URBAINS (comment construire ?) :

Tout projet modifie le milieu social et physique du quartier en lui apportant de nouvelles
formes et de nouvelles fonctions. L'importance de son impact paysager est reconnue. Mais cet
effet sur les formes urbaines est non seulement paysager, mais aussi fonctionnel; il s'articule en
trois points :
Formes urbaines : Le projet contribue-t-il de manire positive la redfinition des formes
urbaines existantes, s'inscrit-il dans leur logique ou les contrarie-t-il ? L'impact du projet

22
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

dpend autant de l'intelligence de son rapport la ville existante que de sa qualit


autonome intrinsque.

Mixit fonctionnelle du quartier : Le projet doit-il contribuer la mixit fonctionnelle du


quartier ou renforcer son caractre rsidentiel ? C'est un choix social et politique, que
refltent parfois les rgles des POS.

Equipement du quartier : Le projet contribue-t-il l'quipement du quartier par


l'hbergement de commerces, de services, d'espaces verts ou l'intgration d'un
quipement collectif ?

I-5-1.4. QUALITE DE LA PROGRAMMATION ARCHITECTURALE (QUE


CONSTRUIRE ?) :

La qualit de la programmation architecturale est primordiale. Elle peut tre scinde


selon les critres suivants :

Clart des objectifs de la commande : La clart avec laquelle sont noncs les objectifs
sociaux et urbains, ainsi que les diverses exigences architecturales et le programme lui-
mme, sont majeurs. Plus la commande est explicite dans ses objectifs, plus le travail du
concepteur sera ais.

Degr de dfinition du logement et de ses prestations. Sur le plan fonctionnel, du confort


et de la prennit, la qualit du produit-logement rsulte de la manire dont celui-ci est
dfini et de ses prestations.

I-5-2. QUALITE CONCEPTUELLE DE LOBJET BATI.


I-5-2.1. LA DECOMPOSITION TRIPARTITE DES FACTEURS
CONTRIBUANT A LA QUALITE DE LOBJET BATI :

Afin de faciliter lanalyse des facteurs contribuant la qualit de l'objet bti.il parait
utile de recourir la dcomposition traditionnelle tripartite de l'architecture, qui, depuis Vitruve,
distingue solidit, utilit, beaut. Nanmoins, Philipe Dehan proposer de changer leur
dnomination selon leurs valeurs actuelles et l'volution de leur contenu.

23
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

I-5-2.1.1. La solidit :
Elle est la composante technique de la discipline. La solidit pose la question du
vieillissement de lobjet architecturale, de la durabilit de ses finitions, de sa prennit
esthtique, de ses modes d'entretien et de son adaptabilit moyen ou long terme. Pour intgrer
l'ensemble des facettes, Philipe Dehan propose dans son analyse d'adopter le mot prennit.

La qualit architecturale doit dabord dpasser le simple jugement subjectif. Le premier critre me
semble tre la prennit. Un btiment qui recle une vraie qualit architecturale doit tre indpendant
des modes et des styles, et donc traverser le temps (6)

I-5-2.1.2. Lutilit :
Lutilit est la composante fonctionnelle de l'architecture. Elle a rgulirement volu,
passant de la commodit la distribution, intgrant les questions d'usage au sens large. L'utilit
est au fondement de la cration de l'objet architectural, elle est lie au programme qui prside
la dcision de cration.

Pour qualifier ce concept Daniel Pinson propose de le remplacer par celui d'usage. Selon
lui, l'usage suppose un acteur, non pas l'individu passif auquel on destine l'espace ni l'lment
humain auquel l'difice ou le lieu dsigne une fonction, mais un producteur d'actes rpts et
complexes qui mettent l'espace dans une situation d'accord ou de conflit avec celui qui le
pratique . L'usage dsignerait donc des pratiques sanctionnes par le temps et les conventions
qui sont devenues les coutumes d'une socit.
Philipe Dehan a suit ces analyses en adoptant le terme de qualits d'usage pour
apprhender cette question.

I-5-2.1.3. La beaut :

La beaut est une composante essentielle de la dimension artistique de la discipline. C'est


un critre subjectif, car elle implique des questions de culture et de got. Philipe Dehan opterai
pour le mot formes pour qualifier les qualits formelles de l'objet. Il les a observs sous trois
angles : urbaines, spatiales et esthtiques.

La dcomposition tripartite deviendrait donc : prennit, usage et formes. (Voir schma 1)

(6)- Roth.B, (2002), Viser la qualit architecturale, in constructif n3.

24
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

LA DCOMPOSITION TRIPARTITE DES FACTEURS CONTRIBUANT A LA


QUALIT DE LOBJET BTI.

La solidit Lutilit La beaut.

FORMES
PERINITE USAGE (Urbaines, spatiales,
(Constructive, technique, (Fonctionnel, symbolique, de sociabilit, esthtiques)
esthtique, environnementale) dintimit)

Source : Qualit architecturale et innovation (mthode dvaluation) Dehan .P(1999)


(1999), (traitement : auteur)
Figure n1: La dcomposition tripartite des facteurs indicateurs de la qualit de lobjet bti.

I-5-2.2. LA DECOMPOSITION DE L'OBJET BATI SELON LES


DIFFERENTES ECHELLES DE LESPACE :

Paralllement cette dcomposition conceptuelle, il semble utile de dcomposer le


btiment lui-mme
mme pour faciliter l'analyse, car de nombreux critres qualitatifs varient en
fonction de l'chelle,
le, et plus on avance dans la finesse de l'tude, plus il semble important de
distinguer les chelles.

C'est pourquoi Philipe Dehan reprendrai le dcoupage en trois niveaux d'analyse


propos par Christian Devillers dans son article Le sublime et le quotidien : Lespace urbain, les
espaces collectifs et le logement, et il a difi l'valuation des qualits architecturales du bti
partir de ce dcoupage.

LA DCOMPOSITION DE LOBJET BATI.

1) Espace urbain 2) Espace collectif 3)) Le logement.

Source :: Qualit
Qualit architecturale
architecturale et
et innovation
innovation (mthode
(mthode dvaluation)
dvaluation) Dehan
Dehan .P(1999),
.P(1999), (traitement
(traitement : auteur)
Figure n2 : La dcomposition de lobjet bti.

25
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

I-6- LA QUALITE CONCEPTUELLE DE LESPACE EXTERIEUR DU


LOGEMENT COLLECTIF: Critres dvaluations.

I-6-1. LA QUALITE DE LESPACE URBAIN


I-6-1.1. PERENNITE DE L'ESPACE URBAIN :

La question de la prennit porte bien plus aujourd'hui sur les problmes d'enveloppe et
de finitions : le btiment ne doit pas ncessiter de grosses rparations court terme.

I-6-1.1.1. Prennit constructive :


Les interventions d'entretien doivent tres programmes ds l'origine, mais certains
gestionnaires ont tendance attendre que l'intervention soit indispensable pour agir, dveloppant
une logique de rhabilitation plus que d'entretien.

Dans cette optique, la pertinence du choix des matriaux, notamment pour les faades, et
la qualit de la mise en uvre sont primordiales.

Les matriaux doivent tre durables, rsistants et bien vieillir. Ils doivent ncessiter le
moins d'entretien possible.
La prennit des faades dpend non seulement du choix des matriaux, mais aussi de la
qualit de leur mise en uvre sur laquelle deux principaux critres peuvent avoir une
influence : la qualit desdtails techniques et la qualit du travail de lentreprise.

I-6-1.1.2. Prennit Technique :


La durabilit de l'quipement technique implique que celui-ci rpond l'exigence de
facilit de maintenance et de nettoyage (lments techniques de limmeuble et le vitrage).

I-6-1.1.3. Prennit Esthtique :


La durabilit de l'architecture du logement n'est pas un problme purement technique,
mais que se greffe sur le problme technique de leur vieillissement la question de la
Prennit esthtique. Du point de vue urbain, la prennit esthtique comporte quatre
dimensions :
La qualit des finitions qui a une influence sur la manire dont les matriaux vieilliront.
Le traitement du ruissellement des eaux qui dfinira l'volution de l'aspect de la faade.
Le vieillissement des matriaux qui influe sur l'aspect du btiment.

26
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

La prennit du design : Lorsquun btiment vieillit mal et qu'il prsente des tics stylistiques et
constructifs trs dats, la dgradation symbolique de la perception s'accrot fortement.

I-6-1.1.4. Prennit environnementale :


Du point de vue urbain, la prennit environnementale est lie la problmatique de
dveloppement durable: Quel impact le projet a-t-il sur l'environnement ? Prserve-t-il l'avenir?
L'impact du projet comprend plusieurs dimensions :sur le sous-sol ;sur le sol
(impermabilisation. gestion des eaux de ruissellement, etc.) ;sur la faune et la flore (positive ou
ngative) ;sur l'environnement sonore et visuel (nuisances ou protections, etc.).

I-6-1.2. USAGE DE L'ESPACE URBAIN


I-6-1.2.1. Fonctionnel:

La dimension fonctionnelle du projet comporte: laccessibilit physique du btiment


(pour les diffrentes populations), les questions de scurit et de sret, la contribution
fonctionnelle aux espaces publics et la lisibilit des lments d'architecture (Le btiment offre-t-
il des lieux de passage ?)

Dans l'optique d'une intgration dynamique du projet son environnement, le btiment


doit contribuer faonner les formes urbaines et le paysage. Marque-t-il les vnements, urbains
de manire rendre la ville plus lisible (angles, passages, soubassements, attiques, etc.) ?
Prsente-t-il une diffrenciation dans le traitement des faades (avant/arrire, etc.),

I-6-1.2.2. Symbolique :

La dimension symbolique du projet agit sur lespace urbain, qu'il modifie et contribue
qualifier.

Impact du projet sur la valeur patrimoniale : Quel impact le projet a-t-il sur la valeur
patrimoniale du quartier, en termes de frquentation, de valeur immobilire ? L'impact
aura plus de chances d'tre positif si le programme est adapt au quartier.

I-6-1.2.3. De Sociabilit :

Du point de vue de la sociabilit, l'impact urbain du projet porte sur des questions
fondamentales, telles que la densit et la qualit de la relation entre public et priv.

27
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

Densit contrle : Il faut parler de densit contrle pour exprimer l'importance de la


gestion de cette densit pour le fonctionnement du projet. Le contrle de la densit doit
renforcer la sociabilit en induisant une certaine convivialit. Un autre aspect rside dans
la mixit des populations dans l'immeuble (familles, jeunes, personnes ges, logement
social, trs social, accession...).

Qualit de la relation entre public et priv : Celle-ci rsulte de la dfinition claire du


statut des espaces, de la lisibilit des relations entre ces diffrents statuts, mais aussi de
l'existence d'espaces intermdiaires (cour, palier, escalier, etc.) .

I-6-1.2.4. D'intimit.

Du point de vue urbain, les qualits d'intimit du projet portent aussi sur la relation
entre espace public et espace priv, mais aussi sur les dispositifs permettant de prserver
l'intimit des logements, en particulier ceux du rez-de-chausse, et les prolongements extrieurs
(balcons, terrasses, loggias, jardins privatifs, etc.).

I-6-1.3. FORMES DE L'ESPACE URBAIN

Sur le plan urbain les qualits formelles sont dcoupes selon trois ordres: urbaines,
spatiales et esthtiques.

I-6-1.3.1. Qualits urbaines :

Ce sont, d'une part, la bonne utilisation du site et, d'autre part, la pertinence de sa
transformation par le projet.

Qualits d'implantation : Le projet doit utiliser au mieux le potentiel du site, tant sur le
plan de l'orientation, de l'ensoleillement, des vues que sur celui du foncier : parcellaires,
mitoyens, cration d'espaces en cur de parcelle.

Transformation du site (l'intgration l'environnement urbain) : L'impact du projet est en


gnral double : ngatif et positif. La manire dont le projet s'insre dans le site est
importante : comment le btiment s'intgre-t-il dans le contexte ? Il convient donc de
limiter au minimum l'impact ngatif.

28
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

Qualification des espaces urbains: la qualit du projet dpend de la manire dont ses
volumes dfinissent les espaces urbains, de la qualit de ses faades et de leur rapport aux
difices existants en termes de hauteur, de continuit, de proportion, de rythme,
d'ensoleillement.

I-6-1.3.2. Qualits spatiales :

La conception des espaces renvoie deux principaux problmes : la conception des


espaces et l'articulation spatiale.

Conception des espaces : les espaces de l'lot ne doivent pas tre rsiduels mais composs
et leur qualit rsulte de leur fonctionnement avec la ville en tant que tout. L'ensemble de
ces lments faonne l'apport urbain du projet et l'image que l'habitat offre aux visiteurs.
Les espaces doivent tre hirarchiss et articuls.

Articulation spatiale : Certains architectes franais, dcoupant les grandes oprations en


petites units afin de crer des espaces extrieurs qui conjuguent l'chelle du piton et
une monumentalit urbaine mais domestique, vitant que les habitants ne peroivent la
densit de l'opration.

I-6-1.3.3. Qualits esthtiques :

Elles dpendent de multiples facteurs contribuant la composition et la matire du


projet :

La rponse aux gots des habitants : pour les matres d'ouvrage privs les sondages ou les
enqutes de marketing dfinissent un got moyen du public vis, donc induit une certaine
neutralit. Christian Devillers souligne que, si le fait de respecter le got de l'habitant
pour l'amnagement de l'espace intrieur du logement se justifie, ce n'est plus vrai pour
l'esthtique extrieure de ldifice qui intresse non seulement tous les usagers de la ville,
mais aussi les gnrations futures.

29
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

I-6-2. LA QUALITE DE LESPACE COLLECTIF :


I-6-2.1. PERENNITE DES ESPACES COLLECTIFS :

La prennit des espaces collectifs concerne la fois les espaces de distribution (hall,
coursives, paliers, couloirs), les espaces extrieurs et les locaux techniques de l'immeuble, qui
doivent tre faciles entretenir.

I-6-2.1.1. Prennit constructive :

Comme pour l'espace urbain, la prennit constructive dpend de la pertinence du choix


des matriaux et de la qualit de la mise en uvre. Les matriaux doivent tre durables,
rsistants et bien vieillir.

I-6-2.1.2. Prennit technique :

L'quipement collectif de l'immeuble (ascenseur, VMC interphone, digicode, etc.)


doit rpondre un certain nombre de critres pour tre prenne : simplicit d'usage, rsistance
aux agressions (humaines ou du milieu), L'quipement doit donc avoir une bonne performance et
une garantie de performance sans panne d'une dure suffisante. Enfin, il est important que ces
quipements soient conomes en nergie, ce qui s'inscrit dans une perspective de dveloppement
durable.

I-6-2.1.3. Prennit esthtique :

Elle pose les problmes de la qualit et le vieillissement des matriaux de faade.


Pour les espaces intrieurs, il faut souligner l'importance de la qualit des finitions, de la
facilit d'entretien et de l'volution des matriaux dans le temps.

I-6-2.1.4. Prennit environnementale.

Le projet doit tre observ en fonction de son impact environnemental:


impermabilisation du sol et coulement des eaux pluviales; consquences du projet et des
espaces extrieurs sur la faune et la flore.

30
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

I-6-2.2. USAGE DES ESPACES COLLECTIFS :

Les qualits d'usage des espaces collectifs relvent de multiples dimensions, qui vont
de leur accessibilit la qualit de leur image, notamment des espaces de distribution et du hall.
L'intgration des dtails de la vie quotidienne est un facteur fondamental : ces dtails contribuent
grandement la satisfaction des habitants et influent sur leur perception du projet.

I-6-2.2.1. Fonctionnel :

Plusieurs critres rejoignent ceux de l'espace urbain, comme l'accessibilit selon les
diffrents modes de dplacement. Quant la sret, certains critres s'ajoutent, telle la position
des digicodes, des boutons d'ouverture ou des cartes d'accs au btiment.
Intgration des dtails de la vie quotidienne : Pour que l'usage des espaces collectifs soit
agrable aux habitants, il faut que les lments techniques soient faciles utiliser (les
prises et les interrupteurs soient judicieusement placs, le sens d'ouverture et de
dbattement des portes...etc.).

Le traitement des espaces de distribution: Cest lui qui dtermine l'image de l'immeuble
pour l'habitant ou le visiteur. Il faut donc que la dcoration et la lumire artificielle soient
conues avec soin. Lclairage naturel du palier est un plus trs important qui permet de
rendre plus conviviaux et plus apprciables ces espaces.

Le traitement du hall : Parmi ces espaces, le hall tient un rle spcifique. Cest tout un
programme en soi (interphone, botes aux lettres, affichage, accs aux poubelles, sortie
des conteneurs, accs au parking, l'escalier et l'ascenseur). Car l'entre collective est
un lieu de passage quotidien, mais aussi de reprsentation, qui doit offrir confort et
fonctionnalit et tre hospitalier.

Le traitement du parking : De nombreux efforts devraient tre consacres l'espace du


parc de stationnement : amliorer le traitement des accs pitonniers et le sas, veiller la
qualit de l'clairage artificiel, viter les recoins, prvoir un espace pour l'entretien des
vhicules et, lorsque c'est possible, crer des box privatifs, trs priss par les habitants.

Le traitement de la cour ou du jardin : La qualit paysagre des espaces extrieurs


contribue pour beaucoup limage de la rsidence.

La rationalit distributive : la distribution des logements par coursives, est considre


comme rationnelle aux Pays-Bas, o elle est apprcie par la population, Certains projets
peuvent ainsi chercher minimiser le nombre de noyaux de distribution, alors que
d'autres prfreront les multiplier pour augmenter le nombre d'appartements traversant et
diminuer le nombre d'habitants par palier afin de favoriser la sociabilit.

31
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

I-6-2.2.2. Symbolique :
Densit contrle : Pour les espaces collectifs, la question du contrle de la densit
concerne le nombre de personnes susceptibles de partager un espace. (rduire les
problmes de cohabitation).

Image rsidentielle : Les espaces collectifs sont ceux de la reprsentation, au mme titre
que la faade ou le quartier. Ils ont donc un impact symbolique majeur car ils dterminent
l'image (en particulier la premire impression) du visiteur ou de l'acheteur. La qualit de
leur traitement est importante.
I-6-2.2.3. De sociabilit

Statut des espaces : La dfinition du statut des espaces est essentielle. Le caractre public,
semi-public, semi-priv ou priv doit tre lisible. Son accessibilit doit se discerner
aisment et l'habitant doit savoir qui en est responsable 7.

Progression public/priv : Les limites entre l'espace public et l'espace priv sont souvent
paisses et le passage de l'un l'autre s'effectue en un parcours complexe de lieux semi-
publics (hall, passage, jardin, cour, ascenseur, escalier, palier, couloir, coursive, etc.), qui
composent autant d'espaces intermdiaires ou d'espaces de transition entre public et priv,
vitant une transition radicale d'un statut l'autre (8).

I-6-2.2.4. D'intimit :

Sur le plan de l'intimit, les qualits d'usage des espaces collectifs dpendent de la
graduation d'ouverture des espaces privatifs, des extensions du logement (jardin, balcons,
terrasses) et des pices intrieures. Le traitement des baies et des garde-corps, l'loignement des
coursives de la faade, les jardinets sont autant de moyens permettant d'instaurer cette
graduation. Les logements en rez-de-chausse doivent tre protgs.

(7 ) Herman Hertzberger prconise le marquage de diffrenciations territoriales claires entre public et priv.
(8) Pour leur conception, l'architecte amstellodamois prconise de les penser en tant qu'espaces de convivialit en
intgrant la progressivit entre les deux sphres , avec une graduation de l'accessibilit et le traitement des seuils.
Il propose aussi de crer des permabilits entre les deux statuts avec la cration d'espaces d'appropriation prive sur
le territoire collectif. Il imagine tout un ventail de critres de conception pour rpondre aux diverses chelles de la
sociabilit.

32
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

I-6-2.3. FORME DES ESPACES COLLECTIFS :


I-6-2.3.1. Urbaines :

Les qualits formelles du projet se limitent ses relations avec les espaces urbains:
marquage des diffrenciations territoriales, relations visuelles avec l'extrieur, transparences.

I-6-2.3.2. Spatiales :

Les qualits spatiales des lespaces collectifs dpendent de leur potique et de la


conception des espaces intrieurs et des espaces extrieurs :
Potique spatiale : La cration de parcours, de squences, la pertinence des chelles des
espaces, leur articulation, le traitement des seuils et des transitions sont autant de qualits
formelles qui caractrisent les espaces collectifs.
Conception des espaces intrieurs : Le caractre des espaces qualifie les lieux. Les
principes trs concrets de confort et de dcoration constituent une dimension importante.
Conception des espaces extrieurs : La qualit des cours et des jardins dpend de leur
rapport au bti, de leur qualit l'enclosure, mais aussi de la qualit des plantations.

I-6-2.3.3. Esthtiques.

Pour les espaces collectifs, le souci du dtail (poignes, paillasson, gaines techniques,
botes aux lettres, intgration des lments techniques, etc.) est particulirement important.

Conclusion :

A lissus de ce chapitre, on peut dduire que la qualit conceptuelle du logement dpend


de plusieurs facteurs dont celui de la qualit du processus de mise en uvre.

Nanmoins, il ne faut jamais dissocier le logement de son milieu urbain. Tout clivage
peut compromettre sa qualit.

Pour cette raison, une srie de critres permet lvaluation de la qualit de lespace
extrieur est prsente sous forme de cartographie dans les tableaux ci-dessus. Le premier se
rapporte lespace urbain tandis que le deuxime retrace les critres dvaluation de lespace
collectif.

33
LES CRITERES DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DE LESPACE URBAIN
I. Prennit constructive: II. P rennit technique: III. Prennit esthtique: IV. Prennit
1) La facilit de maintenanc e et de environnementale :
Etant donn les norm es actuelles de construction, la 1) La qualit des f init ions. Du point de vue urb ain, la prennit
nett oyage :
solidit structurelle du btiment es t acquise. Il faut que l'on puisse facilem ent environnem entale est lie la problmatique
2) Le t raitement du ruissellement des eaux :
La question de la prennit porte bien plus accder aux lm ents techniques de d e dveloppement durable : Quel impact le
le respect des rgles de l'art et le soin apport
aujourd'hui s ur les problmes d'enveloppe et d e
l'immeuble. la conception des dtails constructifs , s ont p rojet a-t-il sur l'environnement ? Prserve-
finitions : le btiment ne do it pas ncessiter de gros ses
rp arations court term e et ceci provient de : ess entiels (gouttes d'eau, appuis, bavettes, t-il l'avenir ?
a) La pertinence du c hoix des matriaux. Les vitrages doivent tre accessibles corniches, joints creux, etc.).ainsi que la qualit L'impact du projet comprend plu sieurs
b) La qualit de la mise en uvre. facilement pour tre nettoy s. de surface de la faade. d imensions
La prenn it d es faades dpend non seulement du 2) Laut onomie des systmes en 3) Le vieillissement des matriaux. - Sur le sous- sol.
rseaux - Sur le sol (impermabilisation).
choix des matriaux, mais aus si de la qualit de leur
4) La p rennit du design. - Sur la faune et la flore (positive ou
mise en uvre sur laqu elle deux prin cipaux critres le btiment devrait dispos er d'une
le p rocessu s de dgradation de la prennit ngative) .
peuvent avoir une influence : certaine autonomie en cas de - Sur l'envir onnement sonore et visuel
a) La qualit des dtails techniques dfaillance des rseaux urbains. esthtique est intimement associ la prennit
(nuisances ou protections, etc.) .
b) La qualit du travail de l'entreprise constructive.

LA PRENNIT DE L'ESPACE URBAIN


La prennit matrielle et technique de l'objet b ti est un facteur essentiel de qualit po ur les habitants comme pour les matres d'o uvrage qui grent leur patrimoine.
Mais, elle est a priori moins valorise par ces derniers.

34
I. Fonctionnel: II. Symbolique : III. Collectif (de sociabilit IV.INDIVIDUEL (dintimit) :
La dimension s ymbolique du projet familiale) :
1) Lacces sibilit physique: agit sur lespace urbain, qu'il modifie
1) La relation entre espace public et
Elle doit tre bien rsolue po ur les diffrentes et contribue qualifier.
1) Densit contrle. espace priv.
population s : pitons, han dicaps , cycles , vo itures. 1) Impact du projet sur la valeur
2) Scurit et sret : pa trimoniale :
De nombreux dtails y concourent: position des 2) Qualit de la relation entre public 2) Prserver l'intimit des logements, en
Quel im pact le projet a-t-il sur la
bou tons d'ouverture du hall, grilles, surlvation des et priv. particulier ceux du rez-de-chausse,
valeur patrim oniale du quartier, en
rez-de-chausse, etc. et les prolongements extrieurs
termes de frquentation, de valeur
3) Co ntribution du projet a ux es paces publics: (balcons, terrasses, loggias, jardins
immobilire ?
L'une des qualits du projet est de participer la privatifs, etc.).
L'impact aura plus de chances d'tre
dfinition des espaces d e la ville, l'im age urb aine du
positif si le programme est adapt au
lieu. (an gles, passages, sou bassements, attiques, etc.)
offre-t-il des lieux d e passage (largissement du quartier .

D' USAGE DE L'ESPACE URBAIN


trottoir, arcades , p assages ), des lieux pour s'asseoir 2) Image du btiment :
1. Le caractre rsidentiel de
(ban cs, marches, etc.) ?
l'architecture.
4) La lisibilit des lments architecturaux:
2. La valeur communautaire de
5) Accessibilit ps ychologique. concerne

LA QUALITE D'USAGE
l'architecture
l'hospitalit du btiment :
3. Design porteur de sens
le projet Est-il accueillan t envers les visiteurs , invite-t-
4. La dim ension anth ropologique des
il y entrer ?
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.

formes de l'architecture.
I. Qualits urbaines : II. Qualits spatiales : III. Qualits
esthtiques :
1) Qualits d'implantation : 1) Conceptio n des espaces :
1) La rponse aux gots des
Le projet doit utiliser au mieux le potentiel du site, tant sur le plan de les espaces de l'lot ne doivent pas tre
habitants
l'o rientation, de l'ensoleillement, des vues que sur celui du foncier : rsiduels mais composs , car ils
parcellaires, mitoyens, cration d'espaces en cur de parcelle. dterm inent la personnalit de la
communaut et qu e leur q ualit
2) Transforma tion du site : rsulte auss i de leur fonctionnement
avec la ville en tant que tout.
La manire dont le projet s'ins re dans le site est importante : com ment le L'ensemble de ces lments faonne
btiment s'intgre-t-il dans le contexte ? l'apport urbain du projet et l'im age que
l'habitant offre aux visiteurs.
a) L'intgration urba ine :
il s'agit de respecter et de prserver le site et le paysage. 2) Articulation spatiale.
le projet doit tre conu en relation avec l'environnement urbain et
hu main.
/
b) Dvelopper l'im pact pos itif du site :
l'intgration est un prin cipe positif et dynamique. Il faut
appartenir l'environ nement, le transformer.

35
3) Qualification des espaces urbains :

LA FOR ME DE L'ESPACE URBAIN


la qualit du projet dpend de la manire dont s es volum es dfinissent les
espaces urbains, de la qualit de ses faades et de leur rapport aux difices
existants en termes de hauteur, de continuit, de proportion, de rythme,
d'ensoleillement.

(Source : Philipe Dehan 1999, traitement : auteur )

Tableau n1:: Cartographie des critres indicateurs de la qualit architecturale de lespace urbain .
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.
LES CRITERES DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DE LESPACE COLLECTIF
I. Prennit constructive: II. Prennit technique: III. Prennit esthtique: IV. Prennit
environnementale :
elle dpend de : L'qu ipem ent collectif de l'immeuble Elle pose des problmes similaires ceux d e
c) La Pertinence du choix des matriaux. (ascenseur, VMC interphone, l'esp ace urbain qualit et vieillissement des Le projet doit tre observ en fonction de son
d) La Qualit de la mise en uvre. digicode, etc. ) doit rpondre un matriaux de faade. Impact environnemental:
certain nom bre de critres pour tre - Im permabilisation du sol et coulement
Soumis un usage collectif parfois Intensif, les prenne : Pour les espaces intrieurs, il faut souligner des eaux pluviales;
matriaux doivent tre durab les, rsistants et bien a) La sim plicit d'usage, l'importance de la qualit des fin itions, de la - Consquences du p rojet et des espaces
b) La rsista nce aux facilit d'entretien et de l'volution des extrieu rs sur la faune et la flore.
vieillir . agressions (humaines ou matriaux dans le tem ps.
du milieu),
il doit d avoir une bo nn e performance
et une garantie de performance sans
panne d'une dure suffisante.

LA PRENNIT DE L'ESPACE COLLECTIF


La prennit des espaces collectifs concerne la fois les es paces de distribution (hall, coursives, paliers, co uloirs), les espaces ex trieurs et les locaux techniques de l'immeuble.

36
I. Fonctionnel: II. Symbolique : III. Collectif (de sociabilit IV.INDIVIDUEL (dintimit)
familiale) :
1)I ntgration des dtails de la vie quotidienne. 1) Densit contrle :
Pour les espaces collectifs, la question 1 ) Statut des espaces :
du contrle de la densit rejoint celle Sur le plan de l'intimit, les qualits d'us age
2)Le traitement des espa ces de dis tribution est Le caractre pub lic, semi-public, semi-priv ou
de la rationalit distributive. Elle des espaces collectifs dpendent de la
essentiel priv doit tre lisible.
concerne le nomb re de personnes grad uation d'ouvertu re des espaces privatifs,
C'est lui qui dtermine l'image de l'immeuble pour l'habitant Son accessibilit doit se discerner aisment
ou le visiteur . I l f aut donc que la d cora tion et la lumire susceptibles de partager un espace des ex tensions du logement (jardin, balcons,
pour lhabitant.
ar tif icielle soient conues avec soin. L clairage naturel du terrasses) et des pices intrieu res.

L'ESPACE COLLECTIF
2) Image rsidentielle.
palier est un plus trs important qui perme t de rendre plus 2 ) Progression public/priv (convivialit) :
conviviaux et plus appr ciables ces espace s. Les espaces collectifs sont ceux de la
Les limites entre l'espace p ublic et l'espace
reprsentation, au m me titre que la
priv sont souvent paisses et le passage de l'un
faade ou le quartier. Ils ont donc un
3)Le traitement du hall : l'autre s 'effectue en un parcours plus ou moins
impact sy mbolique majeur car ils
L'entre collective est un lieu de pass age quotidien, complexe de lieux semi-publics (hall, passage,
dterminent l'imag e (en particu lier la
mais aussi de reprs entation, qui d oit offrir confort et premire imp ression) du visiteur, du jardin, cour, ascenseur, escalier, palier, couloir,
cours ive, etc.), qui composent autant d'espaces
fonctionnalit et tre ho spitalier futu r locataire ou de l'acheteur. intermdiaires ou d'espaces de transition entre
public et priv, vitant une transition radicale
4)Le traitement du parking : d'un statut l'autre.

LA QUALITE D'USAGE DE L'ESPACE


LA
Le parking devrait faire l'objet d'un traitement digne
de l'entre pour pitons. Parfois p lus utilis que le
hall.
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.
il faut : amliorer le traitem ent des accs
pitonniers et le sas, veiller la qualit de
l'clairage artificiel, viter les recoins, prvoir
un espace pour l'entretien des vhicules et,
lorsque c'est possible, crer des box privatifs ,
trs priss par les habitants.
4) Le traitement de la cour ou du jardin :
La qualit paysagre des espaces extrieu rs
contribue pour beaucoup limage de la
rsidence
5) La rationalit distributive :

DE L'ESPACE COLLECTIF (suite)


La ration alit distributive revt une dim ension
la fois fonctionnelle et sym bo lique.

Tableau n2:Cartographie
les qualits d'usage des espaces collectifs relvent de multiples dimensions, qui vont de leur accessibilit la qualit de leur image, notamment des espaces de distribution et du
hall. l'intgration des dtails de la vie quotidienne est un facteur fondamental : ces mille choses anodines contribuent grandement la satisfaction des ha bitants et influent sur
leur perception du projet.

LA QUALITE D'USAGE DE
LA
I. Urbaines : II. Spatiales : III. Esthtique :

37
collectif
Les qualits formelles du p rojet sur le plan Le jugement esthtique doit faire appel tout
1) Potique spatiale :
urbain se lim itent s es relations avec les un ventail d e critres qui relvent de niveaux
La cration de parcours, de squences,
es paces urbains: marqu age des diffren ciations diffrents.
la pertinence des chelles des espaces,
territoriales, relations visuelles avec l'extrieur,
leur articulation, le traitement des
transparences. tout en utilisant au mieu x les
seuils et des trans itions s ont autant de
potentialits du site. pour ces espaces , le souci du dtail (poignes,
qualits formelles qu i caractrisent les
espaces collectifs. paillasson, gaines techniques, botes au x lettres,
2)Conception des espaces intrieurs : intgration des lments techniqu es, etc.) est
Les principes trs concrets d e confort particulirement importan t.
et de dcoration constituent une
dimension importante, fortem ent
valorise par les promoteurs, du
traitement de ces espaces.
3)Conception des espaces extrieurs :

LA FORME DE L'ESPACE COLLECTIF


La qualit des cours et des jardins
dpen d de leur rapport au bti, de leur
qualit l'enclosure, mais aussi de la
qualit des plantations

:Cartographie des critres indicateurs de la qualit architecturale de lespace


(Source : Philipe Dehan 1999, traitement : auteur)
CHAPITRE I : LA QUALITE CONCEPTUELLE EXTERIEURE DU LOGEMENT COLLECTIF.
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

CHAPITRE II: CONCEVOIR ET PRATIQUER LE


LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA
CELLULE

Introduction :

Le plan est nen pas douter la base de la conception architecturale, et de celle du logement en
particulier, bien que larchitecture ne sy rduise pas. Cest en effet partir du plan que se discute
ce qui en jeu dans la conception du logement: la dfinition et la distribution des lieux qui vont
permettre lentit familiale et ses membres de dployer une vie domestique. Sont engags dans
le plan des surfaces et desinterfaces, desaffectations de places qui autoriserontou nonlvolution
des corps physiques de personnes entretenant par ailleurs des relations sociales diverses, de
diffrents niveaux dintimit 1

L'architecture du logement suscite depuis les annes quatre-vingt, des ractions


contradictoires, elle est critique pour son organisation intrieure strotype.et du moment que
la question du logement est troitement lie celle des modes de vie, on ne peut imaginer de
traiter des espaces sans voquer les usages.

En effet, la qualit du logement ne se rduit pas la qualit technique. Elle s'apprcie


l'aune d'une dimension qui intgre les pratiques et les besoins potentiels des habitants. Car se
loger, c'est pouvoir accomplir dans son logement de multiples fonctions essentielles de la vie
quotidienne : dormir, se laver, cuisiner, prendre un repas, travailler, bricoler, recevoir, scher son
linge...etc.

Le prsent chapitre axe son propos sur l'articulation entre qualit et usage dans la
conception du logement ; lobjectif est de cibler les critres dvaluation de la qualit
architecturale du logement, passant par les divers modes de son organisation et de sa
distribution ; ainsi que les diffrents pratiques et lments qui le compose.

1
PINSON D. (1993), Architecture et usage , Edi LHarmattan, Paris.

38
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

II-1-ORGANISATION ET MODE DE VIE DANS L'HABITATION : LES


GRANDS PRINCIPES DE DIVISION DU LOGEMENT.

Les architectes n'noncent pas toujours leurs principes d'organisation du logement. Mais
tous en ont, certains principes communs, renvoient des rglementations qu'ils intriorisent.

De nombreux principes peuvent tre utiliss dans la partition du logement on peut citer
quelques uns, qui ont un rle dterminant:

Dissocier les parties prives ou publiques,


Procder des regroupements des services ou non.
Composer des logements avec comme rgle d'observer le cloisonnement traditionnel ou
l'inverse dcloisonner.
Proposer ou non des diffrences de niveaux.

D'autres principes, implicites, touchant la hirarchie des pices, sont aussi importants. Par
exemple celui quadoptent la plupart des architectes de privilgier la surface des espaces
communs du logement, notamment du sjour, qui est parfois mis en question par dautres qui
font le choix d'agrandir les chambres.

Cependant, la question qui semble la plus pertinente aujourd'hui de nombreux


architectes et critiques est celle du redploiement vertical de lhabitation 2 : le dcloisonnement"
(avatar du plan libre), les doubles hauteurs et des diffrences de niveaux, mais ces dispositifs
spatiaux sont encore loin d'tre majoritaires :L'appartement,, semble dsormais se dployer souvent
verticalement,etles architectes utilisent volontiersles diffrences deniveauxou les demi-niveaux qui permettentde
divisercertainesparties del'appartementsansrecourirau cloisonnement3

2
Dans leur ouvrage, Urbanit, sociabilit et intimit des logements daujourdhui , Monique Eleb et Anne marie
chtelet , suite a leurs analyse du pan 14,emploient le mot redploiement vertical de l'habitation, pour dfinir les
nouvelles tendances dorganisation du logement.
3
Eleb M et Chatelet A, 1997, Urbanit, sociabilit et intimit des logements daujourdhui , Edition de lpure,
Paris,p21.

39
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

II-1-1. LA REPARTITION BI OU TRIPARTITE DE L'HABITATION :


SOURCE DE CONFORT
II-1-1.1. LA REPARTITION : JOUR/NUIT ET PUBLIC/PRIVE :

La rgle la plus nonce, concernant autant les logements sur plusieurs niveaux que
ceux qui se dveloppent sur un niveau, est celle de la division de l'habitation en partie jour et
partie nuit. Les raisons de cette division sont rationnelles, lies une certaine notion de confort.
Mais elles peuvent tre aussi dues la volont de permettre des pratiques diffrencies des
membres de la famille.
II-1-1.1.1. La division ferme par une porte :
Ce principe de distribution perdure depuis le dbut du XIXe sicle dans l'appartement.
Si l'on observe les plans qui dissocient bien partie prive et partie publique. On s'aperoit que, les
chambres sont bien regroupes, et le plus souvent cette partie prive est spare par un sas et une
porte de la partie publique du logement.

Nanmoins, la dissociation entre la partie publique et la partie prive peut tre assure
soit par une porte ou par un sas sur lequel ouvrent les portes des chambres, et souvent celle de la
salle de bains, mais elle peut tre assur aussi dune faon ouverte: "La partition jour nuit est
souvent une chose que l'on traite mais on peut la traiter de faon ouverte ou ferme."4

II-1-1.1.2. La division ouverte inhrente au duplex :


L'ouverture de l'espace que produit la suppression des couloirs est galement avance
comme un potentiel "assouplissement de la rpartition jour/nuit".

Un des exemples de ce traitement "ouvert" est la division par niveau du duplex qui
fournit une division verticale de fait, dissociant facilement diffrentes pratiques. Cette dernire
permet de rpondre l'exigence de sparation des activits jour/nuit. Ainsi, de nombreux
architectes reprennent dans leurs duplex les principes de partition de la maison individuelle avec
la partie publique en bas et la partie prive en haut, l'escalier jouant alors le rle de sas et de
limite.

4
Eleb M et Chatelet A, 1997, Urbanit, sociabilit et intimit des logements daujourdhui , Edition de lpure,
Paris, p112.

40
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

II-1-1.2.LESPACE DE SERVICE : UNE TROISIEME ZONE


REGROUPANT DES PIECES A USAGE PREDEFINI.
On peut lire les plans tout autrement et y voir une tripartition qui met en vidence une
division plus complexe. Parce que en plus des zones de vie, quelles soient publiques ou prives,
dotes de qualits de confort spcifiques aux besoins individuels et au rythme de vie des
habitants, et des espaces de circulation, on remarque une troisime partie qui est celle de service.
Elle regroupe lensemble de pices usage prdfini, comme la cuisine et la salle de bains, qui
ncessitent une infrastructure particulire telle qu'arrive et vacuation de l'eau .Ces pices de
service conditionnent l'habitabilit de lensemble des pices de vie car elles lui octroient une
large autonomie vis--vis de l'extrieur. Plusieurs architectes mettent donc en avant dans leurs discours
la dissociation jour/nuit qui leur semble reflter leur pratique de conception mais qui en ralit se rattache la
5
division : priv/ public/ service .
Nanmoins, La division jour/nuit, fonde l'origine sur un regroupement des pices de
vie et certaines pices de service, a tellement de force chez les matres d'ouvrage qu'ils l'imposent
quelquefois au dtriment du confort. Ainsi, certains architectes, qui cherchent le plus souvent
clairer la salle de bains, se trouves dans certains cas devant un dilemme qui leurs conduit
clairer une pice de rangement et un WC plutt que la salle de bains pour que celle-ci reste
situe ct nuit.
II-1-2. LA DOUBLE OU LA TRIPLE ORIENTATION DU LOGEMENT :
UNE QUALITE RECHERCHEE.
La qualit spatiale des appartements traversants est recherche. Malheureusement les
architectes ne peuvent pas toujours parvenir cette organisation. Avoir deux vues, deux points
de vue, des volumes clairs diffremment selon les heures du jour est apprci.
Cette organisation implique un type d'immeuble particulier mais aussi un type
spcifique de circulation dans l'immeuble. Les barres coursives, sont apprcies par certains
architectes justement pour la possibilit quelles laissent de concevoir ce type de plan, mais dans
certains types d'immeubles, notamment les barres paisses, cette organisation implique de traiter
la partie centrale non claire.
La profondeur de l'immeuble, est souvent dterminante dans ce choix. La question,
difficilement soluble de la pice noire, le plus souvent la salle de bains, est voque.
"Nous avons tudi un un chaque appartement. Nous n'avons pas nglig la rflexion sur l'usage []
Avoir des appartements plusieurs orientations, c'est un principe que l'on aimerait systmatiser. Aucune
salle de bains n'est claire, c'est dommage, mais ce n'tait pas possible dans ce contexte. Mais il n'y a pas
trop de pices noires. "6

5
idem
6
Dubois.ph, entretien du 7 juin 1991.

41
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

II-1-3. LA DIFFERENCE DE NIVEAU DANS LE LOGEMENT COLLECTIF :


SIMPLEX OU DUPLEX, LESPACE OU LA SURFACE ?

Le duplex, ou le triplex, comprenant souvent un sjour double hauteur, permet, tout


comme la maison individuelle, la division prive/publique, parents/enfants, etc. Uniquement par
la superposition des niveaux. Les demi-niveaux sont aussi utiliss dans ce but. Notamment ils
contribuent constituer des enclaves protectrices de l'intimit des diffrents habitants du
logement. Les diffrences de niveau plus ou moins prsentes sont apprcies diffremment par
les habitants. La double hauteur du sjour donne le prestige attach aux ateliers d'artistes des
habitants qui n'en sont pas et, plus largement, aux grandes hauteurs sous plafonds des appartements
nobles et bourgeois. On peut toutefois lui prfrer des mtres carrs utiles 7

Cependant cette dimension des pratiques concrtes ne doit pas faire passer sous silence
d'autres variables qui assurent le succs de ces dispositifs. Ils sont pour les architectes, depuis
prs d'une centaine d'annes, l'un des signes de la modernit, ils donnent un sentiment d'espace
expans dans un lieu intrieur, enfin ils sont vcus comme signe distinctif, voire de distinction :

"Ce n'est pas donn tout le monde de pouvoir vivre dans un triplex, c'est intressant, on a
l'impression de vivre dans une grande maison. Et je trouve que cela fait vacances aussi cause
de la conception de l'architecture, des escaliers qui montent vers une espce de ciel", 8

Les diffrences de niveau ne semblent possibles que quand la surface offerte dpasse les
contraintes des surfaces de rfrence. Certains soulignent que l'on peut de cette faon gagner de
la surface. Cependant le plaisir d'habiter un logement qualifi par les habitants d'original et qui
permet de conserver l'intimit des membres de la famille est balanc par la fatigue occasionne
par les parcours : A la fin de la journe, les escaliers, on les sent, et on a tendance boycotter
le dernier tage, et c'est un petit peu dommage quand mme .

Mais les transparences, la surface et le volume dont les habitants disposent, la nette
sparation entre les domaines public et priv, l'emportent sur les contraintes.

7
Eleb M et Chatelet A, 1997, Urbanit, sociabilit et intimit des logements daujourdhui , Edition de lpure,
Paris, p21.
8
dit une institutrice de 35 ans habitant un F4 dans l'opration Saint-Denis Basilique de R. Simounet. daprs le livre
de Urbanit, sociabilit et intimit des logements daujourdhui .

42
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

II-1-4. LE DECLOISONNEMENT : LE PLAN OUVERT ET SON USAGE.

D'autres paramtres et choix de conception semblent galement aller dans le sens d'une
certaine ouverture de l'espace. Lune des caractristiques de la modernit pour les architectes
rside dans leurs dcloisonnements, et plus prcisment dans la rduction du nombre de cloisons
et d'espaces de circulation. Mais, cette suppression du couloir ne supprime pas la circulation qui
doit tre mnage. Il devient donc un espace virtuel, qui doit tre dgag et laiss vide de
meubles.

Il s'agirait en fait de faire la chasse aux surface "perdues", en particulier dans les circulations,
couloirs et autres dgagements, lorsqu'une distribution mal conue conduirait les multiplier
inutilement . 9

Ainsi, dans la plupart des cas, le dcloisonnement est partiel et ne touche jamais la partie
prive de l'habitation.

La transparence est interne au logement : pour les concepteurs, outre la visualisation de l'espace, ce
dcloisonnement rpond une volution du mode de vie des familles : pourquoi isoler la cuisine du
reste du logement puisque elle est devenue une vraie pice vivre ? 10

Nanmoins, Nombre de conceptions d'espace ouvert ne reposent pas sur une rflexion
relative l'usage, dans ses exigences de sparation et de liaison, et ne prennent pas en
considration le mode dhabiter des usagers.

Ces rflexions mettent en lumire la distance entre les reprsentations des architectes et la
position de certains habitants. Ces logements conviennent en effet parfaitement des habitants
proches des architectes par l'ge et par le niveau culturel sduit par l'articulation petites pices
fermes/grands espaces ouverts, et pour qui la modernit est une valeur.

Grce ses possibilits multiples de rpartition des espaces, le plan ouvert, trs souple d'utilisation,
rpond de nombreux et diffrents usages et demandes. Ce mode de logement intresse surtout le
nombre croissant de clibataires, mais aussi les couples et les jeunes familles. Il est moins appropri
pour les familles nombreuses dont les besoins sont multiples 11
Les auteurs soulignent, de plus, l'importance de la surface pour que le dcloisonnement ne
soit pas peru comme une gne : "Dans les types de logement o le dcloisonnement des espaces
communs est le plus vident, la quantit d'espace est telle qu'elle permet de replacer le mobilier
de salon, de salle manger ou bureau, tout en mnageant des espaces de vide transitoires qui

9
MOLEY,C,2000, Concilier qualit et rationalit dans la conception du logement ,p68.
10
Les chercheurs, analysant Nemausus I. tentent de dcrire la position des architectes.
11
Krebs .J, concevoir lhabitat , p 21.

43
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

symbolisent le cloisonnement traditionnel des pices ( et en prservant la transparence et la libre


circulation interne au logement [] la suppression des couloirs et autres circulations, dilate
encore l'espace. Ce dernier point implique que des pices, ou plutt des espaces soient
commands, notamment par le sjour."12
Les arguments en faveur de la qualit d'usage mis en avant pour justifier la suppression ou
la diminution des surfaces de circulation sont de deux ordres opposs :
Lamlioration de la fonctionnalit des logements", condition que la conception du plan s'y
attache rellement, sans se contenter d'une simple suppression.

A linverse, le dcloisonnement des circulations peut aussi tre peru comme libration et
multiplication des trajets et des liaisons entre les pices : c'est une qualit surtout apprciable
dans les vastes appartements, alors que dans une surface rduite, une telle organisation risque de
transformer tout le logement en espace de circulation et gner l'ameublement et la prservation
dendroits o sjourner.
L'accs direct dans le sjour depuis les parties communes sans aucun sas de transition et
de contrle du rapport autrui est toujours mal vcu par les habitants, comme le confirment
toutes les enqutes. 13
On peut distinguer deux cas de figures :
- Lorsque la porte palire se trouve en milieu, l'absence d'entre correspond une suppression
de cloison pour agrandir le sjour en profondeur. En dehors de l'impression d'intrusion
qu'elle peut gnrer en cas d'arrive imprvue, cette position est celle qui a les consquences
les moins gnantes, en terme de " commandement " des chambres et de traverse du sjour,
puisque le passage vers celles-ci est court et lcart.
- Par contre, l'entre depuis une coursive dans un angle du sjour, quil faut alors traverser en
diagonale pour gagner les chambres, transforme la pice principale en lieu de passage. Cest
le cas des logements situs en bout de coursive. Ces extrmits de circulation auraient pu
tre traites en seuils privatifs extrieurs pour compenser l'absence d'entre cloisonne.
L'accs extrieur de face, s'il est plus favorable de telles terrasses d'entre, prsente lui
aussi les mmes dfauts de traverse du sjour.

12
Eleb M et Chatelet A, 1997, Urbanit, sociabilit et intimit des logements daujourdhui , Edition de lpure,
Paris, p121.
13
MOLEY,C,2000, Concilier qualit et rationalit dans la conception du logement ; p68.

44
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

Toutefois, dans la mesure o les enqutes rvlent peu d'insatisfaction notable face un
plan qui serait trop sparatif, la remise en question de ce plan semble plutt la consquence d'une
recherche dconomies de surface. Mais il est vrai que, mme si elle ne domine pas, une
demande pour des plans plus ouverts existe aussi. Le dcloisonnement peut donc s'inscrire dans
une diversification de l'offre de logements, notamment dans leur distribution.
A linverse, certain architecte, tel que Moley, considrent que les circulations doivent
tre considres sous l'angle prioritaire de la surface habitable. Parceque, non seulement elles
oprent les sparations, tant des personnes que des fonctions attendues dans toute habitation,
mais elles contribuent la reprsentation, lorsqu'elles ralisent une entre valorisante. Il n'est
qu' voir l'importance du hall dans la promotion prive.
En plus, un espace d'entre cloisonn constitue galement un dispositif articulant, sans coupure
brutale, les domaines du public et du priv. L'accs direct dans le sjour depuis les parties
communes sans aucun sas de transition est toujours mal vcu par les habitants.

II-1-5. LE REGROUPEMENT DES PIECES HUMIDES : ABOUTIR A UNE


ZONE DE SERVICE.

Le regroupement des "pices humides" ou des services consiste installer la cuisine, la


salle de bains et les W.C. dans le prolongement les uns des autres. Cette organisation aboutit
proposer une zone de service.

La raison de ce regroupement peut tre distributive, regrouper les pices humides


dans un noyau qui permet de dfinir les diffrentes parties d'un logement, vise aussi une
"libration de l'espace", notion qui peut renvoyer des raisons trs diffrentes. (La Ncessit de
fixit et disolation dans le plan ouvert, ou bien la ncessit technique : le regroupement des
canalisations pour faciliter lassainissement vers les regards).

II-1-6. OCCUPER LE CENTRE : LE PRINCIPE DU NOYAU.

Dans la perspective de se donner une rgle de composition quelques architectes prennent


le parti de concevoir de "grandes surfaces de rangements qui permettent de tourner autour
(principe du noyau) : occuper le centre et librer la priphrie.

Dautre architectes optent pour les espaces ouverts peu cloisonns avec un noyau de
services, "humide" ou "sec" qui dtermine de simples limites et privilgie la vie communautaire.

45
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

II-1-7. LES PIECES COMMANDEES PAR LE SEJOUR.

Dans cette organisation, Le sjour commande la partie prive regroupant les chambres
et les sanitaires. Il faut donc le traverser pour accder la partie prive, en gnral, ferme par
une porte et toutes les chambres y sont regroupes.

Cette organisation, qui apparaissait il y a quelques annes comme proscrire, est


aujourd'hui acceptable du fait de la grande taille du sjour, les habitants ne la critiquent pas.14

Deux positions majoritaires se dgagent de cette disposition. Si tous les architectes


dissocient des parties du logement de faon claire, certains utilisent systmatiquement les
cloisonnements. Il existe donc bien des rgles de composition, quelles soient librement
consenties ou imposes par les matres douvrages.

II-2-LES DIFFERENTS ELEMENTS ET FONCTIONS DU LOGEMENT :

Le projet d'architecture conoit des surfaces et des volumes. Si l'on y intgre des usages, apparaissent
alors des rapports en plan et en volume favorisant des relations visuelles, des perceptions spatiales en
perspective et des possibilits de communication. La forme des surfaces et des volumes; dfinit les pices
d'un logement. On dtermine leur longueur, leur largeur et leur hauteur respectives en fonction d'un
grand nombrede besoins individuels et de dispositifs spatiaux .

II-2-1. ACCUEIL ET CIRCULATION :

Trois types d'entres sont utiliss et peuvent tre choisis par les architectes :

1) Quand lente est traite comme une pice. Elle est le plus souvent quipe d'un placard
qui permet de se dbarrasser des vtements et des objets encombrants, ce qui contribue
tout de suite la dtente mais aussi l'accueil des visiteurs.

2) L'accs direct par une pice de l'habitation (sjour ou cuisine).

3) Les sas et les dgagements.

14
Eleb M et Chatelet A, 1997, Urbanit, sociabilit et intimit des logements daujourdhui , Edition de lpure,
Paris, p128.

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CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

II-2-1.1.LACCES TRAITE COMME UNE PIECE :

On distingue dans ce cas deux type dentre :

II-2-1.1.1. L'entre ple de distribution.


Dans ce cas l'entre est conue comme un ple distributif, une grande surface sur laquelle
ouvrent la plupart des pices ; appele Hall .Trois ou quatre portes des pices principales ouvrent
sur cette entre, lune d'elles protge la partie plus prive des chambres de la partie publique.

II-2-1.1.2. La petite entre, seuil symbolique.


Dans autres cas, l'entre est plus un espace qu'une pice. Elle peut avoir une forme carre
ou rectangulaire et se prolonger par un couloir, Cette dernire solution est plus courante, l'entre
est perue la fois dans sa fonction d'accueil et dans son lien avec le sjour.

Ces deux premires solutions peuvent inclure l'ide de sas mais diffrent du point de vue
du cheminement hors des pices. Elles accentuent la dfinition de chaque pice puisqu'il faut
traverser l'espace de circulation pour aller de l'une l'autre.

II-2-1.2.L'ACCES PAR UNE PIECE DE L'HABITATION.


L'entre dans les duplex se fait le plus souvent par le niveau le plus public celui o se
trouvent le sjour ou la cuisine.

L'entre directe dans une pice du logement, en gnral le sjour, prsente plusieurs
inconvnients, dun cot elle empche d'utiliser toute la surface de sjour qu'on ne peut meubler
sans tenir compte de la zone de passage. De lautre, le passage ou l'arrive de personnes peut
dranger celles qui y sjournent. Ce dispositif a cependant l'avantage d'agrandir l'espace et de
donner une sensation de libert de mouvement.

L'entre par la cuisine est plus rare ; partir de la coursive on pntre directement dans la
pice qui forme cuisine et sjour.

II-2-1.3.SAS ET DEGAGEMENTS :
Dissocier des parties dans l'habitation pour protger visuellement les parties plus prives
impose de mnager des sas. Dans certain cas on peut trouver deux sas juxtaposs l'un forme
l'entre proprement dite, l'autre ouvre sur les chambres et vite ainsi les longs couloirs. Dans les
grands appartements, un second sas ferm par une porte peut desservir une ou deux chambres et
les sanitaires.

47
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

II-2-2. LE SEJOUR : DISPOSITIFS ET USAGES :

15
La pice de sjour reste dans notre socit celle laquelle on accorde le plus
d'importance, car cest la fois le lieu de la rencontre, de la dtente, mais aussi de la rception,
voire de la reprsentation. Ainsi, la plupart des architectes s'efforcent de lui donner une forme
rgulire, une meilleure ouverture sur l'extrieur et de lui rserver une trs grande surface.

II-2-2.1.LA FORME DU SEJOUR :

Rgulariser le sjour semble tre une rgle. Certains architectes s'efforcent cependant
d'chapper la strotypie, et, si la plupart des sjours ont une forme rectangulaire, elle est
quelquefois adoucie par des lignes courbes. Les architectes retrouvent l un moyen couramment
utilis pour souligner l'apparat du salon dans lhabitation. La double hauteur, d'un effet encore
plus spectaculaire a le mme but.

Les sjours en forme de L avec cuisine sont aussi trs priss par certains architectes pour
des raisons complexes. Cette forme permet de traiter simultanment la question de la conception
du sjour, de la cuisine et du coin-repas et de matriser leurs relations sans les confondre. Cette
configuration permet aussi d'viter les vues depuis le sjour vers la cuisine.

II-2-2.2.LA TAILLE DU SEJOUR :

Le sjour est toujours la plus grande pice de l'habitation mme quand, dans certains
cas, sa taille se rapproche sensiblement de celle de la plus grande chambre.

Cependant, si l'on se rfre strictement l'volution du logement, la surface de cette pice


a rgulirement augment depuis le dbut du sicle. Cette tendance se maintiendra-t-elle ?16 .

La poly fonctionnalit des chambres, constate ou souhaite par certains aujourd'hui,


n'entranera-t-elle pas une redfinition de ces pices, un agrandissement des chambres, une
transformation du sjour, redfinissant en mme temps son rapport la cuisine ?

15
La dnomination sjour semble bien ancre dans les nouvelles traditions, pour remplacer les termes de salon et
salle manger. Sur les plans, le terme "salle manger" a disparu, quelquefois remplac par "coin-repas" ou tout
simplement "repas".
16
Certains en doutent et l'quipe de l'IERAU peut crire, juste titre, que "Le logement grand sjour/petite
chambre-, est en dclin"81.

48
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

II-2-2.3.ORIENTATION ET POSITION :

L'orientation au sud des sjours est en gnral prfre quand le choix est possible, et
les architectes, comme les habitants, sont donc attentifs la lumire qui doit tre suffisante dans
cette pice, car elle participe aussi au confort. Par contre, les qualits lies l'environnement sont
prises en compte par d'autres plus que l'orientation solaire ; qui choisit d'orienter les sjours sur
les cours ou les jardins intrieurs. Une autre faon d'clairer les sjours, qui apparait comme un
idal, est de leur donner une double orientation. Nanmoins, L'existence de la tlvision a
modifi les points de vue de nombreux habitants qui souhaiteraient disposer, dans le mme
espace, d'une zone plus sombre, qui vite les reflets sur l'cran et d'une autre partie bien claire,
rserve aux autres activits du groupe domestique.

II-2-2.4.LA LIAISON DU SEJOUR AVEC LES AUTRES PIECES :

La plupart des plans montrent que les architectes recherchent la liaison visuelle entre
l'entre et le sjour. Il s'agit d'attirer le regard du visiteur vers le sjour et son ouverture et
d'viter qu'il ne voie des espaces moins publics. Certains cependant prfrent protger cette pice
de l'extrieur et la porte du sjour ne s'aligne pas sur l'entre de lappartement.

Une manire de souligner l'importance de la pice de sjour, et en mme temps de lui donner un
certain apparat, est l'ouvrir gnreusement par une double porte, centrale ou latrale, quelquefois
vitre.

La liaison du sjour l'intgrant souvent un coin-repas ; avec la cuisine est en gnral


recherche. Certains proposent des sjours qui intgrent les surfaces dvolues au coin-repas, la
cuisine, l'entre, en dcloisonnant le plus possible ces diffrents lieux. Cette position est
souvent lie au duplex o les espaces les plus publics de l'habitation, situs le plus souvent au
niveau de l'entre, sont trs ouverts, tandis que les chambres conservent leur autonomie en tant
que pices.
L'autre faon d'agrandir le sjour est de lui donner des prolongements extrieurs. Sjours
et cuisines ouvrent alors par deux portes vitres sur un grand balcon, une terrasse avec vue sur le
jardin ou une loggia. Les sjours sont donc, en gnral, lis au plus bel espace extrieur et
bnficient souvent de la plus belle vue cest d'ailleurs une volont de montrer le statut le plus
luxueux des appartements.

49
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

Lorganisation la plus courante est que le sjour comporte un coin-repas en


continuation immdiate de la cuisine et un coin dtente plus intime. Mais dans la plupart des cas,
le lieu du repas s'est rduit la table et la pice au coin. Souvent mme ce coin a laiss place au
meuble, et l'architecte n'a donc plus le concevoir. L'ide sous-jacente semble tre de laisser la
libert l'habitant de l'installer o il le souhaite.

Cette pice est donc rduite aujourd'hui sa plus simple expression en terme spatial,
malgr le trop-plein de pratiques qui lui sont associes et qui le plus souvent, ne sont pas
tudies en tant que telles par l'architecte.

II-2-3. LA CHAMBRE, UN ESPACE POLYVALENT :

Actuellement, le vritable problme pos par la chambre aux habitants est sa surface,
qui en rduit les usages.
II-2-3.1.FORMES DES CHAMBRES :

La forme rectangulaire ou carre pour une chambre (la rgularit), apparait


ncessaire beaucoup dhabitant. Pour la possibilit quelle offre en ce qui concerne le mobilier
des chambres et en particulier la position du lit. Cependant la courbure des murs n'est pas
toujours un handicap si on a mnag la possibilit de circuler autour du lit surtout s'il est double.

II-2-3.2.LA SURFACE ET LHIERARCHIE DES CHAMBRES :


La hirarchie des chambres, principe fort de la distribution depuis continue exister, et
en gnral les chambres prvues pour les parents sont plus grandes et mieux places que celle
des enfants. La rgle des hyginistes du dbut du xx" sicle Un enfant par chambre qui
suivait "Un lit pour chaque enfant" est devenu une ralit dans le logement conu par les
architectes.
Certains architectes qui ont rflchi cette hirarchie et aux problmes que cela peut
poser au cours du temps et de l'volution familiale annoncent, que leurs "chambres [sont]
permutables"17
Les enfants y compris les plus jeunes ont besoin de plus despace dans leur chambre pour
y installer chane Hi-Fi, tlviseur, ordinateur. Ils souhaitent disposer de rangements suffisants
pour leurs affaires personnelles de plus en plus volumineuses (livres pour leurs tudes et leurs

17
Eleb M et Chatelet A, 1997, Urbanit, sociabilit et intimit des logements daujourdhui , Edition de lpure,
Paris, p181.

50
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

loisirs, vtements, chaussures) et parfois un coin toilette avec mme lavabo La chambre nest
plus seulement une chambre coucher , elle est devenue un lieu de travail, de dtente, de
convivialit pour accueillir les amis.
De leur ct, les parents se sont aussi dots dquipements informatiques utiliss des
fins professionnelles ou rservs des usages personnels. Ces matriels sont souvent installs
dans leur propre chambre lorsquils ne disposent pas de bureau, moins quils ne trouvent leur
place dans un coin du sjour.

Cette pice reste le lieu privilgi pour le tlviseur dont on continue regarder en
famille certaines missions mme sil ne sagit plus de lappareil unique dans la maison. On en
trouve aussi de plus en plus frquemment dans les chambres des enfants et des parents, chacun
pouvant visionner ainsi lmission de son choix.

II-2-3.3. LA LIAISON AVEC LA SALLE DE BAINS

La liaison entre la chambre coucher principale, ou la chambre des parents, et la salle de


bains est bien tablie aujourd'hui, ce qui n'a pas toujours t le cas dans l'histoire de l'habitation,
parceque cette liaison n'apparat qu'au dbut du XX sicle. L'intimit du couple est par l
reconnue ainsi que certaines pratiques d'hygine.

II-2-3.4.OUVERTURE ET ECLAIREMENT

Donner une ouverture la chambre qui lui assure une liaison visuelle avec l'extrieur ne
semble pas suffisant, et certains architectes choisissent de l'enrichir d'un balcon, voire d'une
terrasse, qui permette une relle sortie l'extrieur. Cela n'est pas seulement important pour les
chambres principales mais aussi pour les chambres des enfants qui peuvent s'arer et y jouer
l'air libre. Une certaine rivalit entre la chambre et le sjour semble se faire actuellement comme
si les architectes arbitraient entre les deux propos des espaces extrieurs.

Cette question de l'ouverture et de l'clairement de la chambre n'est pas si simple puisque


aujourd'hui, des habitants se plaignent des fentres mal places dans un coin de la pice, qui
laissent certaines de ses parties dans l'ombre. Si l'ouverture l'est des chambres semble tre
souhaite pour bnficier du soleil du matin, les ngociations complexes qui prsident la
distribution de l'habitation n'aboutissent que rarement privilgier la chambre et lui donner la
meilleure orientation. Toutes les orientations lies au soleil sont donc observables. Le calme
tant alors privilgi.

51
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

II-2-4. UNE CUISINE CARREFOUR DE VIE FAMILIALE


La cuisine prend actuellement une importance de plus en plus grande dans la
reprsentation de la maison, alors mme que le temps pass prparer les repas semble baisser.
Ce paradoxe apparent provient du fait que la cuisine est de plus en plus vcue comme un lieu de
runion du groupe familial, de rencontres rapides ou plus longues, voire de rception.

On observe une prfrence marque pour une cuisine plus spacieuse, devenue un vritable
lieu de convivialit. Les heures de repas ne sont plus les moments o toute la famille se retrouve
autour de la table du sjour pour prendre leurs repas.
Il nest pas rare que les membres de la famille viennent prparer des moments
diffrents leur propre repas. Souvent, ils puisent dans le conglateur le plat cuisin de leur
choix pour le passer au micro -onde, avant de sinstaller, toujours dans la cuisine, pour le
consommer devant le tlviseur. Une autre tendance mrite aussi dtre signale. Cest
laugmentation du temps consacr aux repas et le got pour les cuisines -sjours, qui
deviennent ici des pices vivre. Celui qui prpare le repas nest plus coup des autres
lments de la famille ni mme des amis et invits. Cette pratique amoindrirait la notion
de reprsentation qui prsidait toute rception .18
La cuisine peut tre pour dautres groupes le lieu de dmonstration d'un progrs social,
l'investissement financier accord l'achat des cuisines amnages nous le montre et prouve
aussi que. Pour ces groupes, la cuisine est un lieu public que l'on fait visiter, qui est prsentable
et permet les "invitations". D'autres groupes sociaux estiment que la rencontre familiale au
moment des repas dans la cuisine est indispensable et la promeuvent en lieu de sociabilit.

II-2-4.1.POSITION DE LA CUISINE :

Les architectes ouvrent la cuisine le plus souvent sur la faade sur rue, ce qui
apparaissait au XIX' sicle comme une hrsie puisqu'elle se situait banalement l'arrire de
l'habitation, claire et are sur la cour. Ils la lient de faon tudie au sjour et l'entre. Situe
face la salle manger et spare d'elle par un couloir, jusquaux annes cinquante, elle a
ensuite fait corps avec le sjour, ce qui lui a bien souvent fait perdre son autonomie en tant que
pice.

18
Felzines.C ; 2005 ; le logement de demain, pour une meilleure qualit de vie , conseil conomique et social,
paris.p27.

52
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

Toutefois, la situer prs de l'entre semble tre devenu une rgle. Elle est le plus souvent
contigu l'entre et au sjour, ce qui signifie que sa place est dterminante dans la composition
du plan. Enfin, certains promoteurs font de la cuisine l'entre une obligation.

II-2-4.2.LA CUISINE COMME PIECE FERMEE :

C'est le dispositif le plus dominant. La cuisine est alors claire directement, et


souvent prolonge par un cellier ou des rangements. Le souci darchitecte de cette disposition
est de proposer une liaison facile avec le sjour, du moment que le rapport avec celui-ci qualifie
la cuisine. Aussi, quand le sjour est contigu la cuisine, celle-ci a deux portes, l'une donnant sur
l'entre, l'autre sur le sjour. C'est un dispositif qui se banalise actuellement. Le cellier, qui
agrandit la cuisine o les rangements sont facilits, apparat, comme un dispositif luxueux.

II-2-4.3.LA CUISINE OUVERTE SUR LE SEJOUR :

La cuisine ouverte sur le sjour, que l'on a faussement appele amricaine, peut-tre
pour mieux cacher son origine lie l'habitat ouvrier du dbut du sicle, semble plutt rserve
aux petits appartements.

Cette cuisine ouverte sur le sjour, mme quand elle est accepte par les habitants, implique
de "faire avec" quelques inconvnients : elle n'est souvent claire qu'en "second jour", mal
are, de plus de la diffusion des odeurs dans le sjour et leur persistance aprs les repas. La
prservation de lintimit de la cuisine renvoie non seulement la vue du dsordre de la cuisine
depuis le sjour mais aussi au fait que dans la cuisine on manipule des matires, on lave des
aliments sales et que certains supportent mal d'tre vus dans ces situations.

On sait, aprs quelques tudes sur cette question de la cuisine ouverte sur le sjour, que, si le systme
convient parfaitement certains, dautres ferment, aprs emmnagement, la cuisine par une cloison,
coulissante ou non, et se retrouvent dans une pice petite, en longueur, ni claire ni ventile
naturellement 19.

II-2-4.4.FORMES DE LA CUISINE ET USAGES

La possibilit de prendre des repas dans la cuisine, est lie non seulement la surface
mais aussi la forme gomtrique. Les cuisines laboratoires, que les Amricains nomment
"french kitchen", plus longues que larges et souvent de toute petite surface, peuvent malgr une

19
Eleb M et Chatelet A, 1997, Urbanit, sociabilit et intimit des logements daujourdhui , Edition de lpure,
Paris, p163.

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CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

surface correcte, ne pas permettre les repas ni d'ailleurs la prsence simultane de plusieurs
personnes sans occasionner de gne.

Les cuisines-laboratoires mcontentent de nombreux habitants, alors que la cuisine carre


rpond au dsir de se runir et de prendre ses repas dans cette pice. Elle est couramment
considre comme la bonne forme, et la demande aujourd'hui semble aller dans ce sens . 20

Quelques architectes semblent trs attentifs cette question et ont pris le parti dagrandir
les cuisines et de leurs donner une forme commode.

La valorisation de la cuisine, ces dernires annes, se voit travers sa liaison avec des
espaces extrieurs, balcons, loggias ou terrasses. De plus en plus les architectes ouvrent la
cuisine sur une loggia lie au sjour, et ce dispositif compos de trois espaces rvle bien le
changement de son statut.

Cette position tmoigne du glissement de la cuisine comme pice de service cacher,


une pice qui est aussi le lieu de la satisfaction de certains plaisirs.

II-2-5. LA SALLE DE BAIN : ESPACE DE SOIN CORPOREL ET DE


DETENTE

La conception de la salle de bain prvaut, quelle soit un lieu dvolu l'hygine et la


propret. Au moment de son arrive dans l'habitation en France au tournant du sicle, elle tait
un lieu coquet, orn, spacieux avec quelquefois un lit de repos, une douche jet. Les architectes
modernes ont souhait, quelle soit un espace o peuvent avoir lieu des exercices sportifs.

Au-del de ses aspects fonctionnels, on peut considrer la salle de bains comme un lieu
offrant un confort particulier. Ainsi, il est possible de s'carter des dispositions courantes avec
lavabo, baignoire et douche, et de tendre vers des solutions spatiales et fonctionnelles nouvelles.
A lheure actuelle lhygine ne se limite pas la douche qui aurait tendance dtrner la
baignoire en prenant une dimension plus importante et offrant une fonction de balnothrapie.
De nouveau rangements pour le linge et les produits de toilette font leur apparition dans cette
pice que lon souhaite plus claire, avec des fentres ouvrant sur lextrieur et qui abrite aussi
des appareils de musculation.21

20
Idem, p168
21
Felzines.C ; 2005 ; le logement de demain, pour une meilleure qualit de vie , conseil conomique et social,
paris.p27.

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CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

Les architectes, et peut-tre aussi les matres d'ouvrage, prfrent deux dispositifs plus
petits un seul plus grand. Dans le logement promotionnel, les maitre douvrage sont plus
exigent, ils imposent de multiplie le nombre de salle de bain. Ce qui ajoute le luxe et le confort
lappartement.

II-2-5.1.LA PLACE DE LA SALLE DE BAIN :

La salle de bains peut tre place, soit au centre du logement, aprs l'entre ou le
couloir, soit entre les chambres et le sjour Les architectes semblent vrifier que l'on peut y
accder commodment, la fois de la chambre principale et du sjour [] la liaison avec la
chambre principale reste privilgie . 22

Tandis que, dans les appartements sur un seul niveau, les W.C dissocis de la salle de
bains, sont plutt placs vers la partie la plus prive, aprs une porte, et proches de la salle de
bains. Le W.C comme pice autonome, hors de la salle de bains, reste bien une caractristique
des logements.

Quand l'habitation est un duplex, et que les chambres sont regroupes en haut, la salle
de bains est le plus souvent place au mme niveau, quelquefois double d'une salle d'eau au rez-
de-chausse.

Dans les habitations en duplex ou triplex, la position du W.C. est controverse. Faut-il le
placer au niveau haut, prs des chambres, pour faciliter son utilisation la nuit ? Ou bien au niveau
bas pour qu'il puisse tre facilement accessible aux visiteurs sans qu'ils soient obligs de monter
et de pntrer dans une partie plus prive de l'habitation ? Les deux solutions sont choisies, mais
certains en installent aux deux niveaux. Le W.C. avec lavabo peut tre considr comme un
lment de luxe.

II-2-5.2.L'ECLAIRAGE DE LA SALLE DE BAIN :

clairer la salle de bain naturellement est un meilleur dispositif pour les architectes, mais
cela n'apparat pas comme une rgle. En faite, il est important de souligner que les architectes
tentent, mais ne russissent pas toujours le faire. Cela n'est pas un choix mais le rsultat des
contraintes. En gnral, les salles de bains ont en majorit un clairage artificiel et sont donc des
pices aux murs aveugles.
22
Eleb M et Chatelet A, 1997, Urbanit, sociabilit et intimit des logements daujourdhui , Edition de lpure,
Paris, p197.

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CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

II-2-6. LES ESPACES DE RANGEMENT:UN SIGNE DE MODERNITE

Les placards sont un acquis de la modernit : la fin du XIX sicle, un appartement tait
jug moderne et confortable s'il tait pourvu de placards, lingeries, garde-robes et autres
dressing-room.23

Dans les annes soixante-dix, les architectes ont intgr des pices de rangement dans les
logements sociaux collectifs, visant pallier l'absence de cave et de grenier. Cependant, de faon
courante, la rduction des surfaces avait supprim ces espaces bien commodes qui contribuent
conserver aux lieux leur usage, voire leur apparat.

Installer des placards dans l'entre semble tre devenu la norme, et beaucoup d'architectes y
obissent .Selon leur position dans l'appartement, ces pices de rangement changent
d'appellation. Placards prs d'une chambre, elles deviennent celliers quand elles sont lies la
cuisine et sont proches de l'entre.

"La demande des matres d'ouvrage [qui] tait d'avoir un placard dans lentre et en rgle
gnrale un placard par chambre, pas obligatoirement dans la chambre, ou un trs grand
placard pour deux chambres. Mais il n'y a pas de pices o on pourrait faire scher le linge,
et a manque."

II-2-7. UNE QUESTION MAL OU NON RESOLUE: LE CIRCUIT DU


LINGE

Le linge, et il reprsente un volume de plus en plus important, reste le casse-tte


permanent des habitants. Au manque de placards pour le ranger quand il est propre prcdent
toutes les tapes dun circuit toujours problmatique. O installer le lave-linge ? O faire scher
sa lessive ? Cuisine ou salle de bains ? O installer puis ranger la table repasser ? Chacun
trouve sa solution, rarement satisfaisante, souvent source de conflits. Labsence de buanderie ou
de lingerie, rvle le manque de rflexion sur cette question qui pourtant perturbe la vie de la
plupart des habitants.
Le sociologue Jean-Claude Kaufman24, dans sa contribution louvrage Habitat(s)
estime que la famille devrait disposer dans lappartement dun local de deux ou trois mtres
carrs destin accueillir le lave-linge et un schoir.

23
Idem, p205.

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CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

II-3-LA QUALITE DU LOGEMENT : CRITERES DEVALUATION


II-3-1. PERENNITE ET EVOLUTIVITE DU LOGEMENT :

La prennit matrielle et technique du logement est un facteur important qui influe sur
la manire dont les habitants jugeront le travail des constructeurs.

II-3-1.1. PERENNITE CONSTRUCTIVE:


Cette dimension comporte plusieurs volets :
Pertinence du choix de la structure : Le choix de la structure conditionne la distribution et les
possibilitsd'volutions ultrieures des espaces. (25 )
Pertinence du choix des matriaux : Par-del la rponse aux normes techniques, les
matriaux intrieurs du logement doivent tre durables.
Qualit de la mise en uvre: Elle dpend du travail de l'entreprise et de la qualit des
dtails d'excution.
II-3-1.2.PERENNITE TECHNIQUE :
L'quipement technique doit tre durable et ncessite peu d'interventions d'entretien. La
prennit des quipements techniques, c'est aussi leur facult d'adaptation aux volutions futures,
l'intgration des nouvelles exigences du logement en termes de domotique ou de rseaux.

II-3-1.3.PERENNITE ESTHETIQUE:

La prennit esthtique de l'intrieur du logement rsulte de la qualit des finitions, du


vieillissement des matriaux et de la facilit d'entretien.
II-3-1.4.PERENNITE ENVIRONNEMENTALE :

Dans le logement, cette dimension dpend de ladaptabilit des espaces. Le logement


possde une valeur patrimoniale et une dimension mmorial incontournables. Il faut donc
intgrer la vie de l'difice sur une longue dure et s'interroger sur sa capacit s'adapter aux
volutions futures soit par la transformation des exigences en termes de confort (possibilit
d'amliorer les performances), soit par la transformation de sa fonction (capacit changer
d'utilisation) : l'immeuble est-il capable d'voluer en fonction des imprvisibles besoins futurs ?

(24 ) Bellanger ,F; Habitat(s) - Question et hypothses sur lvolution de lhabitat, Editions de lAube, 2000.
(25) En France, la construction d'immeubles partir de voiles transversaux supportant des planchers d'une porte
d'environ 6 mtres est la solution technique courante. Cette construction par refends permet d'assurer
naturellement une bonne isolation phonique entre les logements ou les pices.

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CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

II-3-2. QUALITS D'USAGE DU LOGEMENT : LE LIEU DE


PREDILECTION DES CRITERES DE CONCEPTION

Une part essentielle de la qualit architecturale du logement est lie sa valeur d'usage.
Notion plus large que la fonction, l'usage est le lieu de prdilection du dveloppement des
critres de conception.
La plupart des auteurs (Herman Hertzberger, Christopher Alexander, Michel Lincourt.
Franoise Arnold) consacrent la majeure partie de leurs propositions la question de la valeur
d'usage. Il est en effet plus facile de dfinir des critres de conception portant sur l'usage que sur
la valeur artistique de l'objet architectural. Mais cette attitude dcoule aussi du fait que les deux
valeurs ne sont pas trangres et qu'elles tissent des liens troits (26).
Ainsi Philipe Dehan propose de dcouper la valeur d'usage en quatre champs : Fonctionnel;
symbolique, collectif (de sociabilit familiale) ; individuel (d'intimit).

II-3-2.1.FONCTIONNEL:
Un des fondements de la valeur d'usage dune habitation est son usage fonctionnel.
Tout concepteur doit rpondre aux fonctions du logement en offrant des surfaces, une
organisation et un quipement adquats. Il doit considrer l'ensemble des besoins la fois en
termes de fonctionnalit, d'clairement, d'ensoleillement et de vue. Les exigences
fonctionnelles varient selon diffrents paramtres.

- D'abord, la culture de l'habiter des rsidents : les modes de vie varient selon les origines, le
parcours rsidentiel, la classe sociale, l'ge, la gnration, etc.
- Ensuite, le lieu : les exigences des habitants dpendent du contexte.
- Enfin, la qualit de l'amnagement qui une influence sur la rponse a ces exigences.

II-3-2.1.1. La conception gnrale :


La conception gnrale du btiment et des logements comporte de nombreuses dimensions
ayant un impact vari.
Ratio surface utile est surface hors uvre: Il faut que le ratio entre surface utile et surface
hors uvre soit bon, de manire ne pas pnaliser la surface des logements.
Lpaisseur du bti adapte au programme et au site: les btiments peu pais favorise la
double orientation et permet la lumire de pntrer en profondeur dans le logement ce qui

26
( )- Dehan .P, (1999), qualit architecturale et innovation (mthode dvaluation), PUCA, Paris.

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CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

est, pour certains architectes, tel Yves lion l'une des principales qualits du logement.
Orientation des pices, vue, ensoleillement: La conception gnrale de l'difice dtermine
les qualits intrieures du logement et sa relation l'extrieur. La responsabilit de
l'architecte est importante en ce domaine ( 27)
Double ou triple orientation du logement : cette volont fait partie des critres de qualit du
logement. Il est important que les grands logements aient des relations diversifies avec la
ville. Hormis la solution du logement traversant, il existe dautres solutions pour crer des
doubles orientations (logements en angle).
Scurit et sret : Comme toutes les chelles, la scurit et la sret sont des exigences
fondamentales des habitants. il faut prvoir les protections adquates en termes de suret
pour toutes les parties pouvant tre accessibles.
II-3-2.1.2. La qualit de la distribution:
La qualit de la distribution dtermine la qualit du plan. Mme si les spcialistes restent
souvent sensibles une bonne mise en uvre du schma distributif traditionnel, il semble
important de privilgier une volution des plans afin de rpondre la pluralit de modes de vie.

Rationalit distributive: La rationalit du plan concerne son organisation intrieure. La


qualit du plan et sa rentabilit sont essentiels. A partir d'une surface et d'un nombre de
pices donns, il s'agit d'abord d'obtenir la meilleure adquation entre la surface et le plan et
de tirer le meilleur parti du contexte pour amliorer la qualit des espaces. (28)
Pluralit de circuits dans l'appartement : Lun des moyens de proposer une souplesse
d'utilisation est d'offrir aux habitants une pluralit de circuits (cration d'un circuit autour
d'un bloc sanitaire, l'ajout de portes entre plusieurs pices ou bien la cration de portes
annexes dans les pices de service).
La hirarchie des chambres : certains matres d'ouvrage privs prconisent une chambre
plus grande pour les parents, qui peut s'accompagner d'annexes (dressing. salle
d'eau).D'autres pensent que l'volution des modes de vie, l'indpendance croissante des
membres de la famille et les phnomnes de recomposition familiale impliquent un

(27) Patrick Cleste, souligne que le prix du foncier et les COS autoriss conduisent parfois les matres d'ouvrage,
exiger des densits incontrles et incontrlables, interdisant l'architecte une bonne matrise de ces options
fondamentales.

(28) Nombreux sont ceux qui cherchent supprimer les circulations pour donner plus de surface aux pices utiles
, tandis que d'autres dfendent les espaces de circulation, qu'ils considrent comme utiles pour les rangements, la
dcoration et l'isolation phonique des pices.

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CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

logement plus polyvalent donc moins hirarchis; ils prvoient plus dquilibre entre les
pices, qui peut mme toucher le sjour.
La hirarchie sjour/autres pices : cette vision peut tre remise en cause par lvolution des
modes de vie: la dsynchronisation des rythmes des repas, l'autonomisation croissante des
membres de la famille. Implique que l'espace rserv aux activits familiales soit plus
articul. Le grand sjour n'a alors plus autant d'importance, en particulier dans la vie
quotidienne.
La relation cuisine/sjour : La traditionnelle relation d'une cuisine spare du sjour par
l'entre, ne correspond pas a priori l'volution contemporaine des modes de vie. Elle
procure cependant une bonne qualit d'isolation (phonique et olfactive) des espaces de
sjour, contrairement aux cuisines ouvertes. L'adoption de dispositifs moins rigides, par la
cration d'une grande porte ou d'une cloison coulissante, peut offrir plus de souplesse tout
en autorisant des usages plus traditionnels (29).
Importance des rangements : Pour l'habitant un bon logement est celui qui contient de
nombreux rangements. situs soit dans le logement soit l'extrieur ; ces derniers peuvent
prendre diffrentes formes : placard, cellier, dbarras...etc.

II-3-2.1.3. Le Confort environnemental:


Le niveau de confort: le niveau de confort est important pour l'habitant quil soit : thermique,
lumineux, olfactif ou acoustique. les normes sont plutt bonnes en ce qui concerne les bruits
extrieurs, mais totalement insuffisantes en ce qui concerne l'intrieur du logement. Pourtant
la croissance parallle de l'autonomie des membres de la famille et de son quipement
lectromnager (plusieurs chanes hi-fi, plusieurs tlvisions) devrait impliquer un meilleur
confort acoustique interne.
La modulation des ambiances : Une dimension essentielle du confort du logement est la
matrise de son environnement par l'habitant. Il est important que celui-ci puisse moduler
l'ambiance. Cette ncessit implique qu'il y ait un contrle individuel des quipements
techniques (le chauffage).

(29)C'est ainsi que Dans ses logements de Vitry, Christian Devillers a prvu deux doubles portes (2,20 mtres) entre
cuisine et entre et entre sjour et entre. Les habitants ont donc le choix entre une cuisine et un sjour ferms ou
ouverts sur lentre et la constitution d'un espace unique cuisine-entre-sjour.

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CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

Le control du degr dintimit/ouverture : Afin que l'habitant puisse choisir son degr
d'ouverture et d'intimit sur la ville, sur le plan visuel. les baies doivent tre conues de
manire obtenir un degr d'ouverture convenable (fentres permettant de voir la rue...).

II-3-2.1.4. Lintgration des dtails de la vie quotidienne :


Herman Hertzberger considre que L'intgration de l'infinit de dtails de la vie
quotidienne est un lment majeur concourant la satisfaction de l'habitant.
Facilit dusage des lments technique : L'ensemble des choses qui conditionnent les gestes
du quotidien font que le logement est un bon outil, fonctionnel, agrable utiliser.

Lintgration de la fonction linge: la fonction linge, celle de schage et de repassage ; nont


toujours pas trouv de place dans le logement contemporain. La diffusion des machines
laver n'a pas rsolu ce problme majeur de la vie quotidienne.

II-3-2.1.5. La facilit dameublement:


il faut tenter d'offrir des hauteurs sous plafond permettant d'accueillir les armoires , mais
aussi un linaire de murs et de cloisons suffisant pour adosser le mobilier. Dun point de vue
plus fonctionnel, il est important de contrler la qualit de la conception des chambres en
vrifiant que toutes permettent de placer un lit dans deux positions, et que la chambre des
parents soit adapte un lit double.
II-3-2.1.6. Qualit des espaces servants :
La circulation : loppos de ceux qui prnent la suppression des circulations pour
augmenter la surface du sjour, dautres soulignent que les circulations peuvent constituer
un plus dans le logement, condition qu'elles soient appropriable.

La qualit damnagement de la cuisine : Parmi les autres points, citons la qualit de la


disposition et de l'amnagement de la cuisine, et la possibilit d'y manger une, deux ou
plusieurs personnes.
La Dimension et lclairage naturel des bains : l'agrandissement et l'clairage naturel des
salles de bains et des toilettes sont des amliorations incontestables de leur qualit. Pour le
logement de standing, la qualit des sanitaires passe par la quantit : on doit multiplier les
salles d'eau pour que (presque) toutes les chambres en aient une.

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CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

II-3-2.1.7. La surface :
Pour certains architectes et matres d'ouvrage, la premire qualit du logement est sa
surface.Cette position est dfendue par Jean Nouvel depuis longtemps, qui affirme qu' un
bon logement, c'est un grand logement . L'espace facilite l'adaptation aux diffrents modes
de vie, permettant des usages diffrencis des pices et une meilleure appropriation.
II-3-2.1.8. Lespace dappropriation :
Les qualits d'appropriation du logement concernent sa facult tre personnalis.

La personnalisation du plan : est l'une des premires caractristiques de l'habitat Individuel,


dans lequel le client a un contact direct avec le concepteur. Mais, si cette pratique est banale
dans l'individuel, elle l'est moins dans le logement collectif. Pourtant, la personnalisation des
plans connat aujourd'hui une nouvelle vogue, dans la promotion prive, grce la vente sur
plan, les acqureurs sont devenus plus exigeants et transforment les plans lors de la vente,
obligeant les architectes redessiner progressivement l'ensemble des logements.
la conception d'espaces intrieurs appropriables : la faon dont les espaces intrieurs sont
conus les rend personnalisables : leurs formes, leurs volumes, leurs capacit accueillir le
mobilier des habitants. La cration de volumes spcifiques, de perspectives intrieures, de
cloisons vitres, tout ce qui contribue au caractre du logement et la cration d'une
structure spatiale sur lequel l'habitant peut s'appuyer pour habiter ses espaces semble positif.
(30)
la cration de prolongements extrieurs constitue un plus qualitatif pour une majorit
d'habitants.
II-3-2.1.9. Lextension du logement :
La qualit du logement se construit aussi par ses prolongements extrieurs, une pice
indpendante ou semi-indpendante, ou bien des espaces de rangement.

Prolongements extrieur : les espaces (Balcons, loggias, terrasses, jardinets) sont plus utiles
lorsque leur dimension autorise plusieurs types d'usage. La faon dont ces espaces sont
conus est importante. Les terrasses plus vastes constituent un plus trs pris car elles
confrent au logement un caractre individuel.

30
( ) Les grands volumes des logements de Saint-Ouen conus par Pierre Soria et Jean Nouvel semblent
particulirement bien se prter aux appropriations les plus diverses. Les frres Goldstein ou Herman Hertzberger
pensent, que l'appropriation passe par la cration d'espaces ayant dj une personnalit, mais galement par le
dveloppement d' espaces inutiles : coins, recoins destins aux usages les plus divers.

62
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

Pices indpendantes ou semi-indpendantes : pour que se dveloppent d'autres types de


prolongements au logement. il serait utile de renouer avec le principe des chambres de
bonne , en particulier des pices indpendantes ou semi-indpendantes, destines
constituer une chambre, un bureau ou un atelier. Elles peuvent tre soit en contact avec
l'appartement mais disposer d'un accs direct par l'entre ou le palier et d'une salle d'eau
indpendante, soit tre situes dans l'immeuble ou dans l'lot.
Espaces de rangement et de mmoire familiale : il est opportun doffrir aux habitants des
espaces de rangement vous la mmoire familiale (cave, grenier, cellier) qui constituent
aussi l'un des attraits de la maison individuelle.
II-3-2.2.SYMBOLIQUE:
Les extensions du logement participent l'image externe et interne que l'habitant a de
son logement. La qualit symbolique de l'habitat s'appuie sur d'autres espaces majeurs :

La Qualit de l'espace sjour : La dimension du sjour est valorise et valorisante.


La Qualits de la pice d'entre: lexistence d'une pice d'entre est considre par nombre
d'habitants comme primordiale. Pour qu'elle soit efficiente, elle ne doit pas avoir la forme
d'un couloir ni d'un sas, mais possder les qualits d'une pice vritable.

II-3-2.3.COLLECTIF (DE SOCIABILITE FAMILIALE) :


Les modes de vie voluant vers une plus grande autonomie des membres de la famille, il faut
distinguer clairement le territoire familial collectif du territoire de l'individu. Le logement est le
lieu de rencontre de ces deux chelles de l'intimit, les territoires de l'intimit doivent tre
adapts aux modes de vie des habitants et s'offrir leur appropriation.

II-3-2.3.1. La qualit de la partition:


Suivant la manire dont la quelle le logement se dcompose, on peut distinguer plusieurs
types de partition.

La partition Public/priv: La plus traditionnelle est la sparation public/priv, qui tait


complte par une troisime zone de service.
La sparation parents/enfants: cest une solution trs apprcie pour que chacun puisse avoir
son autonomie.
La sparation jour/nuit : il faut noter que la partition jour/nuit, reste trs prsente surtout
dans la promotion prive.

63
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

II-3-2.3.2. Flexibilit/volutivit
La qualit d'un logement est soumise l'adoption d'un dispositif spatial qui soit adapt
aux modes de vie de la population laquelle il s'adresse. Mais, s'il est relativement facile de
suivre les prescriptions des tudes sociologiques pour viter certains dispositifs peu ou mal
adapts :

- comment d'un point de vue plus positif, rpondre la pluralit des modes de vie si l'on
admet qu'ils ne sont pas unitaires ?
- Le logement peut-il rpondre diffrents modes d'habiter ?
La pluralit de loffre: Certains acteurs rpondent ces questions par la pluralit de l'offre,
crant un parc de logement diversifi pour rpondre la diversit de la demande, ce qui
implique une grande varit de plans tant dans les types que dans les dispositifs.
La flexibilit: D'autres recherchent une certaine flexibilit, l'objectif est d'inventer un
logement ou puisse rpondre, avec ou sans modification lourde, diffrents modes de vie.
Un bon plan serait celui qui aurait une certaine capacit voluer dans le temps. 31
Lvolutivit : Lvolutivit d'un logement peut tre conue court terme pour amliorer sa
fonctionnalit en lui permettant de mieux rpondre aux diffrentes activits familiales :
cloison coulissante permettant d'augmenter le sjour sur une chambre ou d'ouvrir la cuisine.

Mais elle peut aussi tre envisage plus long terme, car le problme de l'adaptation aux
modes de vie est complexe. Ces derniers voluent et sont temporaliss : ils se modifient au
cours de l'existence, notamment lors d'vnements tels que la naissance ou le dpart des
enfants, la retraite, etc. 32

Le logement doit donc tre volutif, du moins a moyen terme, afin que les distorsions entre
besoins et espaces ne provoquent plus tard un dmnagement.

(31 ) On peut dfendre le fait que, le logement ancien en tmoigne, l'habitant s'adapte, du moins dans une certaine
mesure. Le logement collectif est rarement fait sur mesure , le prt--habiter doit alors tre conu de
manire autoriser tous les modes de vie, sans forcment tre parfaitement adapt. Cela n'implique pas un
logement neutre, comme le montrent les travaux de Manuel Perianez tendant prouver que les logements
fortement caractriss par leurs prcdents occupants sont aisment relouables.
(32 ) La demande d'une volutivit existe donc et c'est d'ailleurs l'un des atouts de la maison individuelle. Certains
matres d'ouvrage privs notent que, pour la cration de grands appartements, le jumelage de deux petits est une
solution pertinente car bien souvent les gens conservent les deux portes palires pour se mnager une redivision
dans l'avenir.

64
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

II-3-2.3.3. Bonne matrise de l'quilibre entre convivialit et


isolement
Un bon quilibre entre convivialit et isolement doit tre instaur tant dans le logement
lui-mme que dans ses relations avec l'extrieur. Les juxtapositions ou les superpositions
pouvant cres des nuisances sont viter. En plus, il faut prserver l'intimit des logements en
rez-de-chausse.

II-3-2.4.INDIVIDUEL (D'INTIMITE).
L'espace individuel, doit tre fonctionnel, son orientation est importante, car elle contribue
son ambiance. L'ouverture de la chambre sur un jardin calme est une bonne solution.

II-3-3. FORMES DU LOGEMENT.


Les qualits des formes du logement peuvent galement se dcomposer en trois
catgories : Urbaines, spatiales, et esthtiques.

II-3-3.1. QUALITES URBAINES :


Elle est moins importante qu'aux autres chelles
La premire qualit urbaine du logement est l'orientation diversifie de ses pices. Pour
cela, la typologie des logements utilisera au mieux les potentialits du site (meilleure vue
pour le sjour, tranquillit des chambres, etc.).
Le deuxime facteur qualitatif majeur de la relation du logement la ville est celui du
traitement des filtres urbains, qui dfinissent les cadrages des vues, le rapport au sol et au
ciel. Par leur transparence et leur paisseur, ces filtres crent un quilibre entre vision et
clture visuelle.
II-3-3.2.QUALITES SPATIALES :
II-3-3.2.1. Flexibilit:
La flexibilit est une qualit importante des formes de l'espace du logement, qui
dtermine sa capacit de modification, dans le temps ou dans le quotidien.
L'espace est-il ou non fluide ? Existe-t-il des transparences visuelles l'intrieur du logement ou
chaque pice est-elle ferme ? Quelles sont les possibilits d'extension informelle de l'espace ? La
partition entre les pices est-elle transformable ? L'espace de la pice est-il modulable ? 33

(33 ) Christian Devillers considre que, pour tre pertinente, la flexibilit doit tre simple. Simple comme une porte qu'on ouvre.
C'est pourquoi, dans les logements qu'il a btis Vitry, le dispositif de flexibilit qu'il propose ne s'appuie sur aucun lment
technique complexe, mais s'articule sur deux trs larges portes.

65
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

II-3-3.2.2. Potique spatiale :

L'habitation est un abri, un refuge, mais aussi un lieu de vie qui dialogue avec la
personnalit de l'habitant. Il doit donc avoir une dimension potique. Pour les frres Goldstein,
l'architecte doit offrir des plaisirs d'espace, de lumire, d'esthtique qui, agissent
inconsciemment et apportent secrtement quelque chose aux habitants. Ils insistent sur le fait
que le logement ne doit pas tre neutre. L'habitation, c'est une vie, une mmoire, des
souvenirs , et ses espaces doivent y participer. (34) La potique spatiale comporte plusieurs
dimensions :

Articulation des espaces : La faon dont les espaces se relient est un facteur la fois
fonctionnel et potique. Le logement se constitue-t-il d'une srie de pices juxtaposes, ou
bien les relations entre les pices sont-elles articules de manire plus complexe ?
L'articulation s'oppose la cration d'espaces ferms. Elle implique une souplesse faite de
transparence et d'imbrications. Elle peut s'appuyer sur l'ameublement, des diffrences de
niveaux, des hauteurs sous plafond variables, des cloisons coulissantes, des fentres
intrieures ou d'angle...
Composition volumtrique : la qualit des espaces du logement dpend aussi de ses volumes
intrieurs.
La hauteur est considre comme un lment de luxe. Les grands volumes se dploient
principalement dans les duplex et dans les logements placs sous toiture.
La varit de hauteurs sous plafond : Plus conomiques que les doubles hauteurs, des
diffrences de niveaux plus modestes permettent de crer des lieux singuliers dans le
logement et d'articuler les espaces.
Le caractre des espaces : Diffrents dispositifs contribuent la constitution d'un caractre
spcifique : chemine, endroits secrets, alcves, plafonds en vote. il contribue aux
possibilits d'appropriation du logement.
Espace support dappropriation : Les supports d'appropriation sont aussi des facteurs
caractrisant lespace. les recoins inutiles, les fentres paisses ou les larges escaliers sont
des lments qui contribuent la richesse de l'espace.

34
( ) A l'instar de Herman Hertzberger, ces architectes rpondent cette qute en crant des recoins, des perspectives,
des dcalages de niveaux, des fentres intrieures, autant de lieux particuliers constituant des maisons dans la
maison, autant de supports d'une potique de l'habiter.

66
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.

Rapport espace/lumire : Un lment essentiel de la potique spatiale est son rapport la


lumire, qui nous renvoie la qualit des baies et des filtres solaires (volets, persiennes,
brise-soleil...), lesquels dterminent l'ensoleillement et le rapport ombre/lumire.

II-3-3.3.QUALITES ESTHETIQUES :

Elles comportent plusieurs aspects : les questions traditionnelles de composition et de


matire, mais aussi celle de la grande surface. Les qualits esthtiques dpendent de diffrents
facteurs tels que ;

II-3-3.3.1. La composition :
Lordre du design, les proportions, la cohrence des chelles, lharmonie du design, et
les qualits de lumire du projet.

II-3-3.3.2. La matire:
La matire qui caractrise les espaces prsente des qualits plus objectives et plus
faciles expliciter : rapport entre les matriaux, intgration des dtails (poignes, Prises,
plinthes, interrupteurs, etc.) et la qualit des finitions.

II-3-3.3.3. La surface :
La surface du logement et des baies participe la constitution et la perception de
l'espace. 35

Conclusion :

La conclusion prend la forme dune cartographie qui regroupe les diffrents critres
dvaluation de lespace intrieure du logement. Suivie, dun tableau qui synthtise les critres
dvaluation de lobjet logement dans sa globalit (espace urbain, espace collectif et espace
logements).

(35) Cette qualit dimensionnelle n'est pas seulement fonctionnelle et, dans la ligne de Rem Koolhaas, on peut
dfendre l'ide que le grand est une catgorie esthtique part entire : lorsque le logement se rapproche du loft,
la vision qu'on en a se modifie.

67
LES CRITERES DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT
I. Prennit constructive: II. Prennit technique: III. Prennit esthtique: IV. Prennit
environnementale :
1) Pertinence du choix de la structure : L'quipement technique doit tre Il faut intgrer la vie de l'difice sur une longue
Le choix de la structure conditionne la distribution durable et nces siter peu d ure et s'interroger sur sa capacit s'adapter La prennit esthtique de l'intrieur d u
d'interventions d'entretien. aux volutions futures soit par la transformation logem ent rsulte de la qualit des finitions,
et les possibilits d'volution s ultrieures des
La prennit des quipements d es exigen ces en termes de confort (possibilit
espaces. du vieillissement des matriaux et de la
d 'amliorer les performances), soit par la
techniq ues, c'est aussi leur facult facilit d'entretien.
transform ation de sa fonction (capacit
d'adap tation aux volution s futu res,
2) Pertinence du choix des matriau x. changer d'utilisation) :
l'intgration des nouvelles exigences l'imm euble est-il capable d'voluer en
3) Qualit de la mise en uvre: du logement en termes de domotique fonction des imprvisibles besoins
Dp end de la qualit des dtails d'excution. ou de rseaux.
futurs ?

LA PRENNIT DU LO GEMENT
Laprennit matrielle et technique du logement est un facteur important qui influe sur la manire dont les habitantsjugeront le travail des constructeurs.

I. Fonctionn el: II. Symbolique : III. Collectif (de sociabilit IV.INDIVIDUEL (dintimit)

68
1) La conception gnrale : Lim age externe et interne que familiale) :
a. Ratio surface utile est surface hors l'habitant a de son logement. La Il faut distinguer clairement le territoire familial
uvre. q ualit sym bolique de l'habitat collectif du territoire de l'individu. , les
b. Lpaisseur du bti adapte au s 'appuie s ur d'autres espaces territoires de l'intimit doivent tre adapts aux L'es pace individuel, doit tre fonctionnel
m ajeurs qui ont aussi, bien entendu, m odes de des habitants et s'offrir leur De plus, son orientation est importante
programme et au site.
appropriation.
u ne dimension fonctionnelle mais
c. Orientation des pices, vue, 1) La q ualit de la partition.
q ui acquirent toute leur

GEMENT
ensoleillement. a. La partition Public/priv.

LOGEMENT
importance dans leur fonction
d. Double ou triple orientation du s ymbolique. b. La s paration parents/enfants.
logement. 1) La Q ualit de l'espace s jour : c. La sparation jou r/nuit (c'est une
e. Scurit et sret. La dimension du sjour est partition viter).
2) La qualit de la distrib ution : v alorise et valorisante 2) Flexibilit/volutivit :

D'USAGE DU LO
Elle dtermine la qualit du plan et dpend de : 2) La Q ualits de la pice La qualit d'un logement est soumise
d'entre : l'adoption d'un dispositif spatial qui soit
a. La rationalit distrib utive. rationalit du
L'existence d'une pice d'entre est adapt aux modes de vie de la population
plan co ncerne son organis atio n intrieure
considre par nombre d'habitants laquelle il s 'adresse.
b. Pluralit de circuits dans l'appartem ent.

LA QUALIT D'USAGE
comme primordiale a. La pluralit de lo ffre.
c. La hirarchie des cham bres
d. La hirarchie sjour/autres pices . b. La flexibilit.
e. La relation cuisine/sjour. c. Lvolutivit.
3) Bonne matrise de l'quilibre entre
f. Importance des rangements.
convivialit et isolement
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.
3) Le Confort environnemental:
a. Le niveau de confort.
b. La modulation des am biances.
c. Le contrle individuel des quipem ents
techniques .
d. Le control du degr dintimit/ouverture.

4) Lintgration des dtails de la vie quotidienne :


a. un lment majeur concourant la satisfaction
de l'habitant
b. Facilit dusage des lments technique.
c. Lintgration de la fonction linge.

5) La facilit dameublement.
6)
7) Qualit des espaces servants :
a. La circulation.
b. La qualit damn agement de la cuisine
c. La Dimens ion et lclairage naturel des bains.
/ / /
(Pour le logement de s tanding, la qualit des
s anitaires pass e par la quantit).

69
8) La surface
Po ur certains architectes et matres d'ouvrag e, la
prem ire qu alit du log ement est sa surface.

9) Lespace dappropriation :
Les qualits d'approp riation du logement concern ent sa

LA QUALIT D'USAGE DU LOGEMENT (SU ITE)


facult tre personnalis.
a. la personnalisation du p lan.
b. la conception d'espaces intrieurs
approp riables.

10) Lextension du logement :


a. Prolongements extrieur :
b. Pices indp endantes ou s emi-indpen dantes.
c. Espaces de rangem ent et de mmoire fam iliale.

Les acteurs et les observateurs de la production du logement sont quasi unanimes affirmer qu'une part essentielle de la qualit architecturale du logement est lie sa
valeur d'usage. Notion plus large que la fonction, l'usage est le lieu de prdilection du dveloppement des critres de conception .
Il est en effet plus facile de dfinir des critres de conception portant sur l'usage que sur la valeur artistique de l'objet architectural.
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.
I. Qualits urbaines : II. Qualits spatiales : III.Qualits
esth tiques :
1) Orientation diversifie : 1) Flexibilit.
2) Potique spatiale. 1) La compos ition :
La premire qualit urbaine du logement est l'orientation diversifie a. Articulation d es espaces. a. La co mposition,
de ses pices qui l'autorise avoir un rapport pluriel la ville. b. Compos ition b. Lordre du des ign,
volumtrique. la qualit c. Les proportions,
des espaces du logement d. La coh rence des
2) Filtres urbains :
dpend au ssi de ses chelles,
volumes intrieurs. e. Lharmonie du design,
Le deuxime facteur qualitatif majeur de la relation du logement la c. La varit de hauteurs f. Les qualits de
ville est celui du traitement des filtres urbains. sous plafo nd lumire du projet, qui,
d. Le caractre des espaces. restant pour un e large
e. Espace s upport part de l'ordre du
dappropriation. critre implicite, sont
f. Rapport espace/lum ire. d'abo rd apprcis par
/
les sp cialistes.
2) La matire:
La dco ration intrieure du

LA FORME DU LOGEMENT
logement doit tenir com pte

70
du dsir d es habitants.
3) la Surface :
le grand est une catgorie
es thtique part entire

(Source : Philipe Dehan 1999, traitement : auteur)

Tableau n3 Cartographie des critres indicateurs de la qualit architecturale du logement.


CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.
LES CRITERES DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DE LOBJET BATI

LA PRENNIT I.PERENNITE II.PERENNITE III.PERENNITE IV.PERENNITE


CONSTRUCTIVE: TECHNIQUE: ESTHETIQUE : ENVIRONNEMENTALE

La so lidit structurelle du btiment est La facilit de m aintenance et d e Le respect des rgles de l'art et le La prennit environnementale est
acquise. La question d e la prennit nettoyage (lment techn ique de
I. DE LESPACE soin apport la concep tion des lie la problmatique de
porte plus aujo urd'hui sur les p roblmes limm euble et vitrages).
URBAIN : d'enveloppe et de finitions (La prennit dtails constructifs, so nt ess entiels dveloppement durable : Quel
des faades ). elle dpend de :
(gouttes d'eau , appuis, bavettes, impact le projet a-t-il sur
(est un facteur essentiel d e qua lit, (la Pertin ence du choix des matriaux.
Et la qualit de la mis e en uvre). corniches, joints creux, etc.).ainsi l'environnem ent ? Prserve-t-il
p our les habitants comm e pour les
que la qu alit de surface de la l'aven ir ?
m atres d'ouvrage qui g rent leur
faad e
p atrimoine. Elle es t a priori m oins
Elle dpend de la pertinen ce du choix L'quipemen t collectif de La qualit et le vieillissem ent des
Limpact du projet sur
II. DE LESPACE des matriaux et de la qualit de la l'immeuble (ascenseur, VMC etc.) matriaux de faade.
lenvironnement.
COLLECTIF : mis e en uvre. les matriaux doivent doit avoir une bo nne performance et Pour les espaces collectifs

71
-impermabilisation du sol et
tre durables, rsistants et bien vieillir. une garantie de performance s ans intrieurs.la qualit des finitions, de
(La prennit des esp aces collectifs coulement des eaux pluviales;
panne d'une dure suffisante. la facilit d'entretien et de
concerne la fois les esp aces de
-consquences du projet et des
d istribution (hall, cours ives, paliers, l'volution des matriaux dans le
couloirs), les espaces extrieurs et espaces extrieurs sur la faun e et la
temps.
les locaux techniques de
flore.
l'imm euble).

III. DU LOGEMENT : Le choix de la stru cture conditionne la L'quipemen t technique doit tre La prennit esthtique de La capacit de ldifice s'adapter
distribution et les po ssibilits durable et ncessiter peu l'intrieur du logement rsulte de la aux volutio ns futures.par la
La prennit matrielle et technique d'volutions ultrieures d es espaces. d'interventions d'entretien. qualit des finitions, du transformation des exigences en
d u logement est un facteur
important qui influe sur la manire vieillissement des m atriaux et de termes de confort
d ont les hab itants jugeront le travail la facilit d'entretien ou la transform ation de sa fo nction.
d es constructeurs.
l'im meuble est-il capable d'voluer
en fo nction des imp rvisibles
besoins futurs ?
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.
LUSAGE I. FONCTIONNEL : II.SYMBOLIQUE: III. DE SOCIABILITE : IV. DINTIMITE :

- Laccessibilit pour les d iffrentes - Limpact du projet sur la valeur - La densit contrle : renforcer la - La Relation entre public/prive .
p opu lations : pitons, handicaps, p atrimoniale du quartier sociabilit en ind uisant une - les dispositifs permettant de
I. DE LESPACE cycles, v oitures. (frquentation, valeur certaine convivialit. prs erver l'intimit des
URBAIN : - La scurit et la suret. immobilire etc.) logements, en particulier ceux d u
- La Contribution du projet aux - Limage du btim ent : - La relation public/priv : elle est le rez-de-chausse, et les
espaces urbain s. (participation a. Le caractre rsidentiel de rsultat de la dfinition claire du prolongements extrieu rs
la dfinition des espaces de la l'architecture. statut des es paces, de la lisibilit (balcons, terrasses, loggias,
v ille, l'image urbaine du lieu . b. La valeur communautaire des relations entre ces diffrents jardins privatifs , etc.).
(angles, passages, soubass ements, de l'architecture. statuts, m ais aussi de l'existence
attiques, etc.) c. Design po rteur de sens. d'espaces intermdiaires .
- Lhospitalit du projet envers les d. La dimension
v isiteurs. anthropolog ique des
fo rmes de
l'architecture (toit)

- Lintgratio n des dtails de la vie - Le contrle de la densit : concern e - Le statut des espaces : Le caractre - La graduation d'ouvertu re des
q uotidienne facilite dutilisation le nom bre de personnes public, semi-public, sem i-p riv ou espaces privatifs, des extensions
II. DE LESPACE et positions des lments s usceptibles de partager un priv doit tre lisib le. du logement (jardin, balcons,
COLLECTIF : techniques : (prises, interrupteu rs, espace collectif. - La progression publics /privs terrasses) et des pices intrieures .

72
s ens d'ouverture et de dbattement - Limage rsiden tielle : (convivialit) : le passage d e l'un
d es portes etc.) Co mme espaces de reprsen tation, l'autre doit s'effectuer en un parcours
- Le traitement des esp aces de ils dterminent l'image (en p lus ou moins complexe de lieux semi-
d istribution, du hall, du parking, particulier la premire im pression) p ublics (hall, passage, jardin, cou r,
d e la cou rs et de jardin. ascenseur, escalier, palier, couloir,
du vis iteu r, du futur locataire ou de
- La rationalit distributive : Type de coursive, etc.)(espaces interm diaires
d istribution pour le logement et l'acheteur. o u de transition)
n ombre de n oyaux distrib utifs.

III. DU LOGEMENT : - La Qualit de l'espace sjour : - La q ualit de la partition.


La dimension du sjour est valorise (Public/priv, parents/enfants,
- La conception gnrale :(Ratio et valorisante. jour/nuit). - L'espace individuel, doit tre
s urface utile est surface hors
- Flexibilit/volutivit. l'adoption d'un fonctionnel. son orientation est
uvre, Lpais seur du bti
- La Qualits de la pice d'entre : dispositif spatial adapt aux modes im portante
adapte au p rogram me et au site,
l'existence d'une pice d'entre de vie de la p opu lation laquelle il
Orientation des pices, vue,
est primordiale. s'adresse.(La pluralit de loffre,
ensoleillement, Double ou triple
La flexibilit, Lv olutivit).
o rientation du logement, Scurit
- Bonne matrise de l'quilibre entre
et sret).
convivialit et isolement
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.
- La qualit de la dis tribution :
Rationalit distributiv e
o rganisation intrieu r ,
Pluralit de circuits dans
l'appartement, La hirarchie des
chambres, La hirarchie
s jour/autres pices, La relation
cuisine/s jour, Importance des
rangem ents.

- Le Con fort environn emental:


Le niveau de confort, la
LUSAGE DU m odulation des ambiances, le
contrle individuel des
LOGEMENT (SUITE) : quipements techniqu es, le con trol
une part essentielle de la qualit d u degr dintimit/ouvertu re.
architecturale du log ement est lie sa
- Lintgration des dtails d e la vie
valeur d'usage. Notion plus large que la q uo tidienne : Facilit dusage des
fonction, l'usage est le lieu de lments techniqu e, Lintgration
d e la fon ctio n linge.
prdilection du dveloppement des

73
critres de conception. - La facilit dameublement

- Qualit des espaces servants : La


Il est en effet plus facile de dfinir
circu lation, la qualit
d es critres de conception portant d amn agement de la cuisine, la
Dim ension et lclairage naturel
s ur l'usage que sur la valeur
d es bains.
artistique de l'o bjet architectural
- La surface.

- Lespace dapprop riation: la


p ersonnalisation du plan, la
conception d'espaces intrieurs
appropriables.

- Lextension d u logem ent :


Prolongements extrieur, Pices
ind pendantes ou semi-
ind pendantes, Espaces de rangement
et de mm oire familiale.
CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.
LAFORME II. URBAINE: II.SPATIALE : III. ESTHETIQUE :

- La qualit dimplantation : le projet doit Les espaces de l'lot ne do ivent p as tre rs iduels mais com po ss, car ils La rponse aux gots des habitants
I. DELESPACE utiliser le potentiel du site, tant sur le dterminent la personnalit de la communaut
URBAIN : plan de l'orientation, de ils doivent fonctionner avec la ville en tan t que tou t. L'ensem ble de ces
l'ens oleillement, des vues que su r celui
lments faonne l'apport urbain du projet et l'image que l'habitat offre aux
du foncier : parcellaires, mitoyens,
visiteu rs.
cration d'espaces en cur de parcelle.

- La trans formation du site ;


La manire dont le projet s'in sre dans le
site est importante : com ment le btiment
s'intgre-t-il dans le contexte ?
a. L 'intgration urbaine .
b. Dv elopper l'impact positif du site.

- La manire dont les volumes du pro jet


dfinissent les espaces urbains, la
qualit de ses faades et de leur
rappo rt aux difices existants (en
termes de hauteu r, de continuit, de

74
proportion, de ryth me,
d'ensoleillem ent).

La relation avec lespace urbain (relation - La cration de parcours, de squences, Le souci du dtail (po ignes,
II. DELESPACE visuelles avec lextrieur, la pertinence des chelles des espaces, leur articulation, le traitement des paillasson, gaines techn iques, botes
COLLECTIF : transparenceetc.)tou t en utilisant au seuils et des transitions. aux lettres, intgration des lments
mieux les poten tialits du site.
techniques, etc.) est particulirement
- Le Confort et la dcoration des espaces intrieurs.
important.
- La qualit des cours et des jardins est leur rapport au bti et l'enclos ure,
ainsi que la qualit des plantations.

III. DULOGEMENT: - L'orientation diversifie des pices du - La flexibilit des espaces. - La com position,
logement qui l'autorise avoir un - Articulation des espaces . - Lordre du design,
rappo rt plu riel la v ille. - Composition volumtrique. - Les proportions,
- La varit de h auteurs sous plafond. - La cohrence des chelles,
- Le traitement des filtres urbains. - Le caractre des espaces. - Lharmonie du design :
- Espace suppo rt dappropriation. Les qualits de lumire du projet
- Rapport espace/lumire. la dcoration intrieure du logement
doit tenir com pte du dsir des
habitants.
La surface comme qualit esthtiq ue.

(Source : Philipe Dehan 1999, traitement : auteur)

Tableau n4 Cartographie des critres indicateurs de la qualit architecturale du lobjet bti.


CHAPITRE II : CONCEVOIR ET PRATIQUER LE LOGEMENT COLLECTIF : UNE FOCALISATION SUR LA CELLULE.
REPUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIR E
MINISTERE DE L'ENSEIGNEMENT SUPERIEUR
ET DE LA RECHERCHE SCIENTIFIQUE
UNIVERSITE MENTOURI
CONSTANTINE

FACULTE DES SCIENCES DE LA TERRE, DE GEOGRAPHIE


ET DE L'AMENAGEMENT DU TERRITOIRE
DEPARTEMENT D'ARCHITECTURE ET D'URBANISME
N d'ordre.
Srie.
Mmoire prsent pour l'obtention du diplme de
MAGISTRE EN ARCHITECTURE
OPTION: HABITAT ET ENVIRONNEMENT URABAIN

Prsent Par: LEGHMOUCHE ASMA


THEME :

LA QUAL
UALITE CONCEPTUELLE
LLE DU LOGEMENT
PROMOTIONNEL FACE AUX ASPIRATIONS
ASPI TIONS DES
HABITANTS.
- Cas de la ville nouvelle Ali Mendjeli-Constantine
Constantine

Sous la direction du: Dr MEGHRAOUI NACIRA

Jury d'examen:
Prsident: Dr. BOUHENNI Med Djamel MC Universit Mentouri de Constantine.
Rapporteur: Dr. MEGHRAOUI Nacira MC Universit Mentouri de Constantine.
Examinateurs: Dr CHAOUCHE Salah MC Universit Mentouri de Constantine.
Dr RIBOUH Bachir MC Universit Mentouri de Constantine.

Soutenu le: / /2009


CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR


UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITACTURALE
DU LOGEMENT EN ALGERIE

Introduction :

On oppose couramment production ordinaire et architecture de qualit , ce qui


nous renvoie simultanment une confrontation entre le secteur public et le secteur priv, et
plus prcisment celui de la promotion immobilire. Cette dernire est cense de mettre en
uvre touts les moyens afin dassurer une meilleure qualit de logements.

Depuis sa naissance, qui est relativement rcente, lactivit de la promotion immobilire s'est
caractrise par un cours de dveloppement fluctuant et peu monotone.

En fait, son apparition en France sous sa forme actuelle date de la seconde moiti des
annes cinquante. [Elle concorde avec la cration par l'tat des prts spciaux du Crdit foncier
(CFF), qui ont permis l'accession la proprit de la petite bourgeoisie et des classes moyennes.
La promotion immobilire s'impose depuis comme une caractristique stable du mode de
production capitaliste des logements. Elle est module par les conjonctures conomiques et les
diffrentes politiques d'intervention de l'tat qui vont l'influencer].1

loppos des pays occidentaux, cette activit n'est apparue en Algrie que beaucoup
plus tard. Ce n'est qu'en 1986 qu'ont t promulgus les textes portant sur la promotion
immobilire prive.

Comme tant le moyen indispensable damlioration de la qualit du logement et malgr,


le caractre concurrentiel quelle suscite, jusquau nos jours, cette activit connait un tat de
lthargie et narrive pas a trouv son essor dans notre pays.

Quelles sont donc les raisons et les causes profondes de la dcadence de lactivit de la
promotion immobilire ? Et comment cette dernire a pu rpondre aux questions que soulve
la qualit conceptuelle du logement ?

1
( ) Nivet, S, 2003 ; dossier promoteurs et architecte , in DA, P19.

75
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

Afin de dissquer cette double question, On va tenter dans ce troisime chapitre ; Dans un
premier temps, de donner un aperu sur les diffrentes phases qui ont caractris le
dveloppement de lactivit de la promotion immobilire prive, depuis sa naissance jusquau
nos jours.
En suite, de faire un tat des lieux par rapport aux questions que soulve la qualit
conceptuelle dans les relations entre matrise douvrage et matrise duvre, en dautres termes,
de se demander quelle tait la demande de qualit dans lexpression de la programmation et
comment loffre architecturale y rpondait.

Enfin, dresser une cartographie des critres indicateurs de la qualit conceptuelle du


logement promotionnel.

III-1- HISTORIQUE ET GENESE DE LA PROMOTION


IMMOBILIERE PRIVEE :

III-1-1. EN FRANCE : UNE ALTERNANCE DE HAUT ET DE BAS.


III-1-1.1. LAPPARITION DES PROMOTEURS DANS LENTRE-DEUX-
GUERRES
III-1-1.1.1. de 1914 a 1945 : La naissance de lactivit par le biais de
la coproprit :

Avant 1914, du point de vue juridique lopration immobilire se traitait souvent entre un
matre douvrage unique qui est le capitaliste et d'autres agents conomiques (courtier,
architecte, entrepreneur, banquier...). Cest le capitaliste qui donne limpulsion et le coup d'envoi
de l'opration: aprs avoir acquis un terrain, il commande le travail. Ainsi, les ralisations
taient le fait des propritaires fonciers qui btissent pour eux-mmes des immeubles dit de
rapport

Entre les deux guerres, laccession la proprit connat un certain essor. Les
promoteurs privs apparaissent Paris, par lintermdiaire de la coproprit, et en banlieue par le
biais juridique du lotissement.

Lintervention du promoteur est lie la division dun immeuble en logements, ou


dun terrain en lots, et la multiplicit des intervenants. A cet gard le promoteur va prendre la
place du particulier fortun, qui faisait difier des immeubles de rapport.

76
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

En matire de coproprit, deux formules taient possibles (2)

- Dans la formule dite de Grenoble , les futurs copropritaires achetaient en commun un


terrain, et chacun passait un march avec les divers entrepreneurs. Toutes les dcisions
devaient tre prises lunanimit.
- Dans la formule dite de Paris , les futurs acqureurs craient une socit de construction
qui agissait seule dans toutes les oprations, restait propritaire de limmeuble jusqu sa
dissolution, qui intervenait aprs le remboursement de tous les emprunts.

III-1-1.1.2. Organisation de la promotion immobilire depuis 1945


A partir des annes 1950, la promotion immobilire prive sest dfinie dans les faits
comme une activit qui consiste concevoir, organiser et raliser la construction dimmeubles de
logements destins tre vendus en coproprit( 3) des souscripteurs qui financent lopration.

En fait, la promotion immobilire prive na pu se dvelopper que grce la


combinaison de moyens de financement originaux : capitaux propres des promoteurs, crdits
daccompagnement court terme, apports personnels des utilisateurs, complts par des crdits
long terme.

III-1-1.2. LEVOLUTION DE LACTIVITE DEPUIS LES ANNEES 1950


EN 3 CYCLES.

Au cours du second aprs-guerre, la promotion immobilire prive a connu trois cycles ( 4).
Le premier cycle couvre la priode 1950-68. Le deuxime stend sur la priode 1968-85.et
le troisime commence avec une nouvelle expansion en 1986, concidant avec lacclration de
la croissance gnrale. Mais elle sachve brutalement avec la crise de 1990, suivie dune
rgression majeure de lactivit saccompagnant dune baisse des prix, ce qui est nouveau
comparativement aux cycles prcdents.
III-1-1.2.1. Premier cycle : 1950-68
Au cours du premier cycle, cest seulement partir de 1953 que le nombre annuel de
nouveaux promoteurs devient significatif.et Une nouvelle profession se constitue.

(2) Duban, Les promoteurs, PUF, Que sais-je ? Paris, 1982.


3
( ) travers la loi du 21 juillet 1950;qui constitue les primes et les prts de crdit foncier de France (CFF), il sagit
dune prime octroye en fonction des mtres carrs construits et payables pendant 20ans.
(4) On appelle cycle la succession de phases dexpansion et de rcession de lactivit.

77
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

De 1961 1965, le nombre des crations nouvelles dorganismes de promotion saccrot


sensiblement. Lexpansion de 1962-65 est un boom extrmement violent, sans quivalent en
matire de logement dans le second aprs-guerre.

La caractristique fondamentale de la promotion immobilire prive est alors sa


nouveaut. Il sagit dune activit dans sa phase dlaboration. Cette expansion est porte par le
financement de la construction grce la mise en place et au dveloppement rapide des prts
aids, puis en fin de priode par le financement non aid. 5

En 1965, on assiste une premire crise de surproduction. La demande solvable a rtrci


et pour la premire fois, les logements produits ne peuvent tre vendus.

Au cours de la rcession 1965-68, lactivit des promoteurs privs se reporte sur le


financement public. Ds lors, partir de 1966, la naissance de nouveaux promoteurs se ralentit
considrablement.

III-1-1.2.2. Deuxime cycle : 1968-85


Le deuxime cycle commence avec une nouvelle expansion dans les annes 1968-74.
Toutefois, les crations de nouveaux organismes de promotion restent rares.

Une deuxime expansion de 1968-1974 tait caractrise par la prdominance du capital


financier sur la promotion immobilire. Une nouvelle crise survient en 1974, en mme temps que
la rupture de la croissance gnrale lors du premier choc ptrolier. La rcession qui sensuit est
beaucoup plus dure que la prcdente.

Aprs cette crise, les promoteurs privs tentent de trouver un nouveau march dans les
maisons individuelles. Puis, lors de la rcession de la premire moiti des annes 1980, ils
ragissent en diversifiant leur activit (logements aids, immobilier de loisirs, rsidences avec
services). Cette longue phase de ralentissement, puis de baisse de lactivit, entrane une
restructuration importante de la promotion prive, avec la disparition de nombreux organismes.

GRANELLE.JJ, Ou en est la promotion immobilire prive , in Etudes Foncires, n 78, mars.

78
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

III-1-1.2.3. Troisime cycle : 1986-97


Alors que la plupart des organismes de prvision envisageaient la poursuite de la
dpression dans le btiment, la reprise sopre en 1986, en France comme dans beaucoup de pays
trangers et la promotion immobilire prive entre dans un troisime cycle. Lexpansion stend
sur les annes 1986-90.

Cette volution favorable repose en grande partie sur les efforts dinvestissement des
entreprises et, plus modrment, des administrations et des mnages.

Le dbut des annes 1990 a t marqu par la plus grave baisse dactivit que la promotion
immobilire prive ait enregistre depuis sa naissance. Aprs une amlioration en 1994, on a
observ un nouveau recul en 1995, et de nouveau une progression dans les annes 1996 et 1997.
(Taux de croissance du produit infrieur brut marchand de 2,7 % en 1990, 0,4 % en 1991, 0,9 %
en 1992, - 2 % en 1993, 2,9 % en 1994, 2,2 % en 1995, 1,5 % en 1996). (6)

III-1-2. En Algrie : UNE ACTIVITE RECENTE EN ETAT DE LETHARGIE


III-1-2.1. LA NAISSANCE DE LACTIVITE EN 1986 :
La promotion immobilire constitue lun des actes de dveloppement de la production
du logement et de lamlioration du cadre bti. Si les politiques de construction sont relativement
anciennes, la fonction de promoteur, fortiori sa professionnalisation, correspondent une
cration plutt rcente.

Au dpart, la promotion immobilire tait le fait des organismes publics ; Si lon exclut
le caractre coopratif de certaines formes dorganisation auxquelles le citoyen a t soumis pour
pouvoir se loger, force est de constater que le mtier de promoteur immobilier, a t rserv,
pendant de nombreuses annes aux seuls organismes publics crs cet effet : il sagit des OPGI
et des EPLF.
On compte seulement quelques expriences de promotion immobilire publique
indpendante, principalement l'actif des OPGI, des programmes CNEP, et plus tard des
EPLF, ainsi que des programme initis sous forme de coopratives par des uvres sociales .7

En fait, Il faudra attendre les annes 80, l'anne 86 en particulier, pour voir merger aux
cots de promoteurs publics, la promotion immobilire prive.

(6) Idem.
(7) SAHRAOUI M ; 2008, Profession promoteur immobilier , Ed sopiref, Alger, p97.

79
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

(Cette dernire tait a priori, linitiative des entrepreneurs, et s'largit par la suite d'autres
oprateurs et quelques architectes. Il ne s'agit pas encore d'une fonction habituelle, ralise dans
le cadre d'une organisation permanente, mme si des financements spcifiques se dveloppent
pour l'activit de construction).8

III-1-2.2. UNE CONFIGURATION NOUVELLE ENTRE 1986-1993 :


Au lendemain de la parution des premiers textes sur la promotion immobilire prive9.
Celle-ci s'est attache essentiellement la production de logement, compte tenu de la crise qui
caractrise le secteur, marque par une absence caractrise de l'offre.

Il y a lieu de dire que la premire loi sur la promotion immobilire prive sortie en 1986
avait pour objective le dveloppement du patrimoine national de manire faire participer
lpargne nationale et de permettre aux capitaux privs nationaux duvrer dans des oprations
de promotion immobilire, ainsi cette loi a ouvert pour la premire fois, la construction et la
commercialisation des logements aux oprateurs privs.

Mais avec le temps cette loi a montr quelques lacunes ; du moment quelle a marqu la
naissance de lactivit de la promotion priv, elle la mal dfinit. Emplie de dispositions pnales
de nature dcourager les promoteurs, la rglementation de cette activit a connu un certain
nombre de bouleversements.
Il faut une sacre dose d'inconscience et de courage pour s'engager
dans un univers trs haut risque ncessitant un financement colossal. A moins de disposer de
formidables bas de laine, privilge que ne partage qu'un cercle restreint de parasites
improductifs, s'y engager levait du dfit10
.

Par ailleurs, la forte spculation des premiers promoteurs plus commerants que
rellement btisseurs a compromis un grand nombre de promotion immobilire. Ce qui a
engendr entre autre une inflation des couts de ralisation et donc de vente. Ces comportements
ngatifs pour l'activit ont revoie toute la faiblesse du dispositif lgislatif de 1986 qui nautorise
que lexercice de lactivit de promotion immobilire sans relle garanties ni pour le secteur ni
pour les acqureurs. 11

8
( ) Idem.
(9) La Loi n86-07 du 4 mars 1986 relative a la promotion immobilire.
(10) SAHRAOUI M ; 2008, la promotion immobilire in Amenhis , Alger, p38.
11
( ) Chougiat N, tude des mcanismes de production de logement en Algrie, thse de magister Constantine.

80
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

A cet effet, Lchec de la loi de 1986 a amen le lgislateur procder sa rvision on la


remplaant par la le dcret de 1993, Le nouveau texte abroge totalement la loi de 1986. Qui ne
reste applicable que pour les oprations lance avant 1993.

Ce nest finalement quen 1993 que lactivit a pu tre codifie et ouverte au plus grand
nombre. Bien heureusement, cette loi qui autorise la vente sur plan est venue point nomm en
permettant en partie l'autofinancement des projets. De mme la mise en place d'une caisse de
garantie pour grer les situations de contentieux entre les clients et le promoteur, constitue un
rel progrs. C'est ainsi que par son objectivit et son ralisme, le lgislateur lev un certain
nombre d'obstacles.
Cependant certaines dispositions fiscales demandent tre revisites pour
12
tre en adquation avec les contraintes financires et les charges qui asphyxient le promoteur .

Notant bien que jusqu'aux annes 2000, les programmes proposs avaient, tous ou
presque tous, un caractre gnral commun s'expliquant par deux facteurs :
- Le dveloppement d'une architecture banale et peu soucieuse d'innovation, le but tant de
produire pour le plus grand nombre des prix accessibles. Dautant plus que les clients de ce
nouveau produit n'taient pas encore connus. Les formules types, des plans types aux succs
avrs, furent privilgis au dtriment de toute autre sorte dinnovation.

- L'option prise par les promoteurs de rester sur les standards, afin de rpondre la logique qui
considre que rien ne se dmode davantage qu'un projet la mode, et qu'un projet immobilier
doit s'inscrire dans la dure. Car les modes de vies voluent, autant que les comportements et
peu peu s'oprent des transformations profondes dans la conception des Produits.

III-1-2.3. LE LOGEMENT PROMOTIONNEL DANS LE PROGRAMME


DE 1 MILLION DE LOGEMENTS : UNE PRESENCE ENCORE
MODESTE :

La construction de logements et dquipements publics a constitu un axe prioritaire des


programmes et de laction du prsident de la Rpublique, M. Abdelaziz Bouteflika, au cours des
dix dernires annes (1999-2008).
De ce fait, une dmarche cohrente et intgre a t mise en uvre au cours de dix ans de
ralisations. Elle repose sur trois principes directeurs :

12
Idem.

81
CHAPITRE III : LE
LE LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL POUR
POUR UNE
UNE AMELIORATION
AMELIORATION DE
DE LA
LA QUALITE
QUALITE ARCHITECTURALE
ARCHITECTURALE DU
DU LOGEME
LOGEME NT EN ALGERIE

- Lee premier vise accrotre de faon significative la production de logements et


dquipements publics ;
- Lee second a pour objectif de diversifier l'offre de logements e n encourageant la promotion
immobilire, et en dveloppant l'accs au crdit,
crdit , mais galement en maintenant l'aide de
l'Etat et en poursuivant la ralisation des programmes de logements sociaux locatifs, en
direction des couches sociales les plus dfavorises
dfavoris ;
- Lee troisime concerne la mise en place dun dispositif d'actions d'accompagnement en faveur
de l'amlioration de la qualit architecturale et technique du cadre bti produit.
Les bilans dresss rcemment relatifs la priode 2005-2008, sont loquents
et montrent la
croissance dunit de logement programm dans les diffrents segments, simultanment ce
mme bilan rvle que la part du logement promotionnel programm reste encore modeste (4).
(4
(Voir tableau et graphe ci-dessous)
dessous)

Le partage d 'unit de logements par segments d'offre


1% Logement Social Locatif
(LSL)
38% 30%
Logement Social -Participatif

19%
8%
Logement Location/vente

4%
Logement promotionnel

(Source MHU,, 2008,


2008, traitement
traitement auteur).
auteur).
Graphe n 1 : La rpartition dunit de logements par segments doffre
doffre.

PROGRAMME
PROGRAMME
COMPLEMENTAIRE
PROGRAMME () () ()
(Hauts Plateaux, TOTAL
SEGMENTS DOFFRE QUINQUENNAL
RHP, Autres)
Logement Social Locatif
226450 22 228705 49 455155 30
(LSL)
Logement Social -
244372 24 32976 7 277348 19
Participatif
Logement Location/vente 114115 11 0 0 114115 8
Logement promotionnel 38068 4 19632 4 57700 4
Habitat Rural 392059 38 176346 38 568405 38
Autre 10232 1 8791 2 19023 1
total 1025296 100 466450 100 1491746 100
(Source MHU , 2008, traitement auteur).

Tableau n5 : Laa rpartition du programme de lhabitat par segments doffre.

82
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

III-2- LA DEFINITION DE LA PROMOTION IMMOBILIERE :


III-2-1. LA DEFINITION JURIDIQUE :
Larticle 2 du dcret lgislatif n93-03 du 1er mars 1993; dcrit l'activit de promotion
immobilire comme tant l'ensemble des actions concourant la ralisation ou la
rnovation des biens immobiliers destins la vente, la location ou la satisfaction de besoins
propres. Les biens immobiliers concerns peuvent tre des locaux usage d'habitation ou des
locaux destins abriter une activit professionnelle, industrielle ou commerciale .

La promotion immobilire est une activit commerciale par sont objet (Larticle 4 du DL
13
n93 03) .

Sont rputes actes de commerce par leur objet:

1. Toutes activits d'acquisition et d'amnagement d'assiettes foncires en vue de leur


vente ou de leur location,
2. Toutes activits d'intermdiation et de gestion immobilire,
3. Toutes activits d'administration et de gestion immobilire pour compte .

III-2-2. LA DEFINITION TECHNIQUE :


Lensemble des actions est des moyens mise en uvres pour difier un immeuble et faire
accder un acqureur a la proprit de cette immeuble par celui qui a pris linitiative de leur
construction constitue bien en effet lacte de la promotion immobilire.

Tandis que La promotion immobilire consiste en la construction dimmeubles ou


densembles dimmeubles usage principal dhabitation qui peuvent tre destins, soit la
vente ou la location. Son objet peut se rsumer dans la construction pour autrui en vue de la
location ou de la vente.14

Donc techniquement la promotion immobilire consiste :

- L'initiative de la construction ou de l'amnagement foncier


- L'laboration des tudes techniques et financires
- Le suivi de la ralisation
- La vente dfinitive des immeubles raliss. 15

13
Dcret lgislatif n 93-03 du 1er mars 1993 relatif l'activit immobilire, (J.O. 14).
14
CHAOUCHE TEYARA, C, 2001, Dfi et enjeux de la promotion immobilire en Algrie, mmoire de
magister, universit de Constantine. P21.
15
CHOUGUIAT. A, 2001, tude des mcanismes de production de logement en Algrie, mmoire de magister,
universit de Constantine, p 145.

83
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

Ne sont pas considr comme logement promotionnel libre, les logements sociaux-
participatifs (LSP) et les logements en location vente (AADL ou CNEP).

Qui peut tre promoteur immobilier ?

Toute personne physique ou morale qui exerce les activits vises l'article 2 du dcret
lgislatif n93-03 du 1er mars 1993 (voir ci-dessus) est appele promoteur immobilier. Les
promoteurs immobiliers sont rputs commerants, lexclusion de ceux ralisant des
oprations de promotion immobilire pour la satisfaction de leurs besoins propres ou de ceux
de leurs adhrents .16

Toute personne physique ou morale qui initie, conoit, agglomre les fonds, ralise ou fait
raliser et commercialise un programme, est appele promoteur immobilier.

Quel est son mtier de base?


Le mtier de base du promoteur cest de se constituer un porte feuille foncier, ensuite de
construire, puis de vendre le produit.son action et son activit concourent une production de
logements, dimmeubles de bureaux, de structure de loisirs, de sige dentreprise... etc. 17

On peut cependant rsumer sa fonction l'action de vendre des immeubles, en vue de


raliser un bnfice, aprs avoir pris l'initiative de leur construction.

III-3- LE MONTAGE DE LOPERATION :


Le montage est lensemble des oprations qui rendent possible la ralisation dun
programme : trouver un terrain, vrifier ses conditions de constructibilit, dfinir le projet en
termes techniques et financiers, constituer ventuellement une socit ad hoc, demander le
permis de construire, tablir le bilan financier prvisionnel, runir les capitaux ncessaires,
conclure des contrats avec des matres duvre et des marchs de travaux avec des
entrepreneurs, et enfin chercher des acqureurs.

Quil sagisse du montage ou de la ralisation de lopration, les tches de la promotion sont


en effet complexes et impliquent des comptences particulires. La surveillance de la ralisation
est une tche non ngligeable, qui peut se traduire, vis--vis de la relation de loffreur au
demandeur, par des modifications de dlais et de cots. La complexit croissante du montage
dune opration est lorigine du dveloppement de la promotion immobilire prive .18

16
Article n 03 du dcret lgislatif n 93-03 du 1er mars 1993 relatif l'activit immobilire, (J.O. 14).
17
SAHRAOUI M ; 2008, profession promoteur immobilier, Ed sopiref, Alger, p95.
18
Idem.

84
CHAPITRE III : LE
LE LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL POUR
POUR UNE
UNE AMELIORATION
AMELIORATION DE
DE LA
LA QUALITE
QUALITE ARCHITECTURALE
ARCHITECTURALE DU
DU LOGEME
LOGEME NT EN ALGERIE

La figure n3 synthtise les 4 phases fondamentales dans le montage dune opration de


promotion immobilire.

Le choix du terrain (sa recevabilit et sa


constructibilit)

La programation et l'etude architecturale


L'opration de promotion du projet
immobiliere
L'etude financiere de l'opration

La commmercialisation

(Source : auteur 2009)

Figure n03 : Les phases primordiales de montage dune opration de promotion immobilire .

III-3-1. LE CHOIX DU TERRAIN DETERMINE LE SUCCES DE


LOPERATION
Le choix du terrain doit tre plac en amont dans toute opration de promotion
immobilire ; il dtermine son succs ou son chec ; ainsi, il parait judicieux dexaminer les
aspectes de sa constructibilit et sa recevabilit au projet.

III-3-1.1. LE TERRAIN ET SA RECEVABILITE :

Cest la phase de la recherche du foncier ; comment le promoteur effectue ses recherches


de terrain, on se basant sur quels critres, comment lapplication de certains critres le conduit
exclure un terrain ou en suivre lexamen ?

tant donne labsence du march de foncier, Lassiette foncire peut prvenir de sources trs
varies :

la consultation par la presse : travers un appel doffre lancer soit par une structure
publique qui dcide cder un terrain, soit par une entit prive ou une personne morale
ou physique.
les intermdiaires : lorsquun propritaire dcide de proposer la vente un bien,
gnralement la relation entre ce propritaire et le promoteur acheteur seffectue par le
biais dintermdiaires, qui prsente le mme terrain plusieurs acqureurs potentiels.

85
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

Dans ce cas, les acheteurs se retrouvent dans une configuration de mise en enchre
dguise ; est bien sur cest la meilleure offre qui lemporte.
les occasionnels : des architectes, des avocats et mme des notaires peuvent constituer
une autre source de linformation et de mise en relation entre lacheteur et lacqureur. ils
agissent souvent pour sinsrer dans une opration. et cest au promoteur que revient le
dernier mot de choisir par rapport a ces propres critres le terrain qui convient le plus a
lopration.

Les critres du choix du terrain :

Une opration de promotion immobilire est, avant tout, considre par rapport sa
localisation. Cest la qualit qui prime sur les autres critres. En effet, les particularits du
terrain dterminent limplantation, laspect extrieur et la volumtrie du projet.

Les meilleurs terrains susceptibles de recevoir des logements de standing doivent bnficier de 4
atouts lis la localisation de lassiette foncire qui sont :

la position leve du terrain.


les voies de dessertes.
la proximit des quipements.
et la proximit des commerces.

En plus de la position du terrain, les vues sur l'environnement, lexposition au soleil ; le


calme, le voisinage et la bonne rputation du quartier, sont autant de critres qui valorisant le
terrain et qui indique sa recevabilit du projet.

En outre, lorsque un terrain se situe en plein centre ou excentr, plusieurs critres peuvent
conditionner la prennit du site a titre dexemple on peut citer :

la nature des transports et leurs frquences.


la proximit des commerces.
les tablissements scolaires
les espaces verts.
les installations sportives.
enfin, un site ou un voisinage peut tre aussi apprci par rapport sa composante
humaine (les niveaux sociaux, les professionsetc.)

86
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

III-3-1.2. LE TERRAIN ET SA CONSTRUCTIBILITE :

Aprs avoir vrifi les conditions de recevabilit du terrain en question .le promoteur doit
scander les diffrents paramtres de sa constructibilit qui sont dordre gologique et
topographique (zone sismique, nature et pente du sol), ou administratives et technique. Citons a
titre dexemples les contraintes inhrentes aux :

Rgles durbanisme, quil sagisse dun plan doccupation des sols (POS) ou du plan
damnagement urbain (PDAU) fixant le coefficient doccupation du sol (COS).
Certitudes de droit priv qui sont considres comme droit acquis par les propritaires
voisins :(servitudes de passage ,de retrait, de hauteur, de vue..etc.).

La mise au point dun projet de promotion immobilire ne peut se faire quaprs


confirmation de deux conditions basiques qui sont : la spcificit du terrain et sa
constructibilit.et la typologie de logement retenue compte tenue des conditions du marche.

III-3-2. LETUDE ARCHITECTURALE ET LA CONCEPTION DUN


PROJET DE PROMOTION IMMOBILIERE :
Une fois le choix du site effectu et aprs avoir vrifi la constructibilit du terrain selon
les rgles durbanisme, le promoteur abordera une deuxime phase qui consiste en la
conception du projet, a ce stade il aura recours a un bureau dtude qui sengage lui tablir une
esquisse de louvrage projet.

III-3-2.1. LA DEFINITION PROGRAMMATIQUE DE LOPERATION DE


PROMOTION IMMOBILIERE :

Premire tape concrte du projet, la dfinition du programme est lun des critres
fondamentaux influent la qualit architecturale du projet (voir page 20 du 1 chapitre) ;

Un programme, c'est d'abord une ralisation sur un site donn d'un projet immobilier. Cest
aussi sur le terrain, l'adaptation d'un concept mrement rflchi et mis en adquation avec une
analyse aussi fine que possible des aspirations, des besoins et mode de vie des postulants ainsi
que de leurs moyens financiers qui les rendent ou non ligibles au programme initi par le
promoteur de faon gnrale, seule une demande solvable permet de dvelopper l'activit de
promotion immobilire.

87
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

Les promoteurs privs ont leurs propres obligations envers leurs clients dont la premire,
est danticiper et de satisfaire leurs attentes. Quil sagisse de typologie de logement ou du choix
des plans, cest au promoteur que revient le dernier mot. Il synthtise toutes les propositions de
son quipe, compose gnralement de larchitecte et du commercial, Afin darriver tablir le
programme de lopration.

Par la suite, il le confi larchitecte qui, son tour, sengage dresser et faire le choix
du parti architectural du projet. Le promoteur doit amener chacun de ses partenaires aux produits
les plus attractifs. Cependant, ce dernier na pas toujours ses cots et en amont de la dcision ;
lassistance sociologique, urbanistique et architecturale ncessaires pour clairer sa dcision.
Cest pourtant de la qualit de la programmation que dpend en grande partie la qualit de
louvrage ralis.

III-3-2.2. LA QUALITE DU PROCESSUS DE PRODUCTION :

Le choix de l'architecte est stratgique c'est lui qui, introduit ou non, les diffrents critres
de conception qualitatifs. En Algrie et dans le cadre de la promotion immobilire, l'architecte
est souvent retenu par le promoteur directement sur le mode de gr a gr et non pas par voie de
concours. Il est ainsi dsigne soit parmi une liste de matres d'uvres de rputation, soit parce
qu'il s'est impos dans le cadre du projet, tant parfois lorigine de laffaire.

III-3-2.2.1. relation matre d'ouvrage-architecte dans la dmarche


conceptuelle:
La qualit architecturale dun projet, cest dabord la qualit de la relation entre le matre
douvrage et larchitecte. Cest le devoir du matre douvrage de formuler clairement sa
commande en dfinissant correctement son programme (typologie, taille, fonctionnement, cot).
Le programme doit tre bon pour quil en aille de mme le projet que conoit larchitecte.

De ce fait, les relations entre acteurs, en particulier dans les ngociations lies la
dfinition de la qualit au cours des processus de cration des oprations de promotion
immobilire est lun des lments rvlateurs de la qualit des produits conus.

Larchitecte est un acteur indispensable de toute opration de promotion immobilire,


mais lchange et le dialogue avec le promoteur est primordial pour mener bien lopration et
pour une bonne qualit du processus de production, qui est un moyen pour atteindre des objectifs

88
CHAPITRE III : LE
LE LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL POUR
POUR UNE
UNE AMELIORATION
AMELIORATION DE
DE LA
LA QUALITE
QUALITE ARCHITECTURALE
ARCHITECTURALE DU
DU LOGEME
LOGEME NT EN ALGERIE

qualitatifs. (19). C'est dans l'change que les ngociations, inhrentes toute ralisation,
peuvent se transformer en facteurs positifs participant la qualit du projet. Dans le cas
contraire, les conflits provoquent des dysfonctionnements pouvant nuire la qualit du btiment.

On rencontre en gnral deux cas de figure dans la dmarche conceptuelle expliqu par le
schma suivant :

LA DEMARCHE CONCEPTUELLE
DANS LE CADRE DE LA
PROMOTION IMMOBILIERE
PREMIER DEXIEME
CAS CAS
Dans ce cas ,Larchitecte sollicit a en Les missions de l'architecte
charge la qualit architecturale, mais sont plus large dans ce
son rle est rduit concevoir les dexieme cas,son role consiste
formes du btiment et les plans du adersser tous les plans qu'il
dossier du permis de construire sur la execute en fonction d'un
base de directives fermes du promoteur programme bien dfini,que le
en matire de programmation, de
promoteur n'aura qu'a le
distribution...etc
ratifier.
(Source : auteur 2009 )
Figure n4 : Laa dmarche conceptuelle dans la cadre de la promotion immobilire.

Quelle que soit la dmarche retenue, le rsultat devrait tre le fruit de relation trs troites
entre larchitecte et le maitre douvrage ,en loccurrence le promoteur .ce dernier doit savoir
mettre a laise toute son quipe et placer larchitecte en situ ation de proposer.

Ainsi, le rsultat final d'une opration, sa qualit architecturale, son succs ou son chec,
sont mettre principalement sur le compte de ces deux acteurs (promoteur /architecte).
/architecte

III
III-3-2.2.2. Le travail de larchitecte (la conception):
conception

La conception du logement concerne lactivit rflchie de lacteur qui cre lartefact


mettant disposition de lhomme le lieu de sa protection et de son confort .20

La conception d'un projet constitue un acte de cration de l'architecte. C'est bien entendu
sa production personnelle, elle doit tre la rponse une commande, et un programme exprim

19
Agir sur le processus pour obtenir une meilleure qualit finale est un objectif que s'assignent par exemple les plans
ou les dmarches qualit, en particulier celle d'ISO 9001.
20
PINSON D. La conception du logement .

89
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

dans des conditions spcifiques du terrain et du march. La valeur de cette rponse contient en
mme temps sa compatibilit au programme formul, l'usage, la fonction, les cots de
l'investissement et l'harmonie qu'elle dveloppe pour rpondre l'attente du matre d'ouvrage.

Il revient alors au promoteur de bien formuler son programme, de donner les orientations
les plus objectifs dans le cadre d'un environnement o s'exercent diffrentes contraintes et
donnes techniques, conomiques, sociales, commerciales, etc. C'est lui d'exposer sa vision sur
l'architecture qu'il souhaite, les expressions architecturales qu'il ne veut pas et celles dans
lesquelles il se retrouve le mieux.

Aprs avoir pos les questions ncessaires au promoteur, une fois muni d'un arsenal de
donnes et de recommandations, l'architecte peut se mettre rflchir et fixer les grandes lignes
de son projet.
Il aura la charge de la direction de la qualit de mise en uvre du projet, ses missions
sont trs tendues il intervient dans lanalyse des donnes humaines, techniques, gographiques
et environnementales du programme.

Cette rpartition des rles implique, bien videmment, une relle comptence partage du
promoteur et de larchitecte. De cet change fondamental, le projet se construit petit petit. En
plus le professionnalisme des deux acteurs demeure une condition de leur russite et met en
avant un travail de rflexion associant plusieurs acteurs chacun apportant sa participation dans le
cadre de ses comptences. Dautant plus que la multiplication des nouvelles exigences qui sont
attendues du logement par les habitants, a conduit larchitecte sassocier de nombreux autres
savoirs, plus spcialiss, dans diffrents domaines, pour satisfaire les diffrents aspects du
confort dans le logement.

Pour ce faire de simples rgles sont retenir

Savoir couter toutes les suggestions et toutes les propositions.


Permettre aux hommes de l'art dexprimer sa vision,
Donner a larchitecte tout le temps ncessaire pour son projet afin quil puisse discuter et
enrichir sa proposition.
A son tour larchitecte doit accepter de se remettre en cause et dcouter son client (le
promoteur).

90
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

Le dialogue entre le maitre douvrage et le maitre duvre est souvent dlicat mais trs
enrichissant toutefois quand les deux entits usent du mme langage ; scoutent et se
respectent.

III-3-3. LA QUALITE DE CONCEPTION DU LOGEMENT COLLECTIF


PROMOTIONNEL
III-3-3.1. LA QUALITE DE LESPACE EXTERIEUR DU LOGEMENT :
UN CADREDE VIE NEGLIGE

La qualit architecturale du cadre bti est li lintgration spatiale des logements et


des quipements daccompagnement, qui constituent aujourdhui des lments structurants
dans les tissus urbains. La recherche de cette intgration est davantage renforce dans les
tudes des plans doccupation des sols, en cours de gnralisation lensemble des tissus
urbains .21

Comme on la dj signaler dans le premier chapitre ; toute opration immobilire gnre


un impact sur le paysage urbain et social, et transforme, que ce soit positivement ou
ngativement, limage du quartier et de lenvironnement urbain dans lequel elle sinscrit. Mais
on remarque que lenvironnement immdiat des logements collectifs est trop souvent nglig, ce
qui influe sur le cadre de vie des habitants.

De ce fait, la promotion immobilire prsente une opportunit pour offrir un cadre de


vie agrable qui permet un panouissement individuel et collectif harmonieux, en s'adaptant aux
nouvelles attentes des familles en matire de confort , d'espace et de convivialit .Ce principe est
lun des objectifs primordiaux assignait par le premier responsable du secteur de lhabitat, et
exprim largement dans son allocution Btir est un acte civilisationnel , Les carences et
insuffisances constates de plus en plus dans l'espace urbanistique ayant engendr des consquences,
qu'on peut qualifier la limite d'anarchiques, nous obligent mettre un terme une telle situation en
adoptant une juridiction nous permettant de mettre le hol des parvenus dans la promotion
immobilire 22

Partant de l'insertion urbaine au traitement de la faade, en passant par l'organisation des


logements dans l'immeuble, le traitement des parties communes et l'amnagement intrieur de la
cellule, Les promoteurs doivent concevoir des lieux conformes aux besoins des futurs
occupants en matire daccessibilit et de qualit des services et des quipements de proximit,

21
Dossier architecture le souci de la qualit , in La revue de lhabitat, N03 mars 2009.p43
22
Article LA LIBERTE , (28 .10.2008), Il faut barrer la route aux aventuriers .

91
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

des transports en commun, des tablissements d'enseignement, aussi dexistence d'quipements


sociaux, culturels, sportifs et sanitaires, des commerces, des espaces verts, de rencontre ou de
loisirs. Cela on adaptant des solutions de plus en plus personnalises et une rflexion continue
sur les matriaux et l'architecture.

Ds lors, on peut dduire que la qualit du logement collectif ne se limite pas seulement
la qualit de lappartement, mais elle dpend du concept architectural/urbanistique et de
lintgration du bti dans son contexte, de ce fait, concevoir un logement cest aussi dterminer
ses rapports avec son environnement immdiat.

Ainsi, larchitecte doit observer attentivement les volumes, les formes, les couleurs et les
matriaux des constructions environnantes, galement les vues intressantes vers les quelles il
faudra essayer de se tourner sans oublier lorientation quil devra privilgier pour obtenir un
ensoleillement adquat.

L'lgance d'une faade, la beaut d'un volume, n'obissent qu' la seule rgle de
l'harmonie; leurs proportions ne sont point esclaves du POS. Les espaces (espaces de vie ou
espaces de travail) peuvent tre agrables et ludiques, ou bien tristes et dprimants.
L'architecture est somme toute le choix d'un quilibre o s'embotent les volumes, les vides et
les pleins, les couleurs, l'ombre et la lumire, autant d'lments qui ne sont pas soumis des
lois.23

III-3-3.2. LA QUALITE DE LESPACE INTERIEUR DU LOGEMENT :


UNE STANDARDISATION A EXCLURE ET UNE DIVERSITE A
PROMOUVOIR

III-3-3.2.1. Lorientation et la qualit de distribution

Lune des consquences de la profondeur dans les immeubles pais est la prsence des
espaces non clairs. Mme lorsque les promoteurs affectent les surfaces centrales non
directement claires des vocations comme salle de jeux ou coin bibliothque, du fait des
problmes de qualit dusage que soulvent, ces espaces se vendent mal et jamais au mme prix
du m2 moyen.
Ainsi la question qui se pose est : Comment rpartir le mieux la surface totale du logement?

La majorit des promoteurs choisissent de privilgier les espaces les plus


emblmatiques, au dtriment des espaces dits secondaires. Ainsi, ils doivent trancher entre les

23
SAHRAOUI M ; 2008, profession promoteur immobilier, Ed sopiref, Alger, p43.

92
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

fonctions jour/ nuit et public/priv, lexemple de la cuisine, la salle de bains, les pices ou les
chambres, les dgagements, les placards, etc. Chacun de ces espaces se traduisant par une
surface en mtre carr calcule au plus juste, et sans oublier, les espaces rservs aux annexes :
caves, celliers, parking ou garages ainsi que les parties communes.

C'est dans ces circonstances que prend toute son importance l'arbitrage du promoteur,
entre la taille idale des appartements et la taille possible, compatible avec les moyens
financiers des acqureurs. Et l'on s'aperoit assez rapidement que chez nous, avec les
contraintes dfinies par la rglementation en matire de rgles d'urbanisme et de construction,
la part laisse l'expression architecturale s'est rduite, naturellement, tout comme l'espace
de libert.24

III-3-3.2.2. La surface et le nombre de pice :

En matire de superficie et en se basant sur ses expriences antrieures, le promoteur peut


constituer une petite ide sur les attentes de ses futurs clients. qui demandent en gnral des
pices vastes, des circulations jalonnes de placards de rangement, une cuisine fonctionnelle ou
lon peu aussi prendre des repasetc.

Mais, tout cela ne va pas sans la crainte de l'insolvabilit des acqureurs. Car si l'espace
est toujours recherch, il n'est pas non plus la porte de la solvabilit des acqureurs. Chaque
(m2) supplmentaire vaut son prix. L, peut survenir l'invendabilit . Le dilemme se constitue
donc, dans la conciliation entre le souhaitable et le possible, d'o un compromis ncessaire en
fonction du prix de cession et la superficie idale, ce qui doit en somme satisfaire le client tout en
rendant l'acquisition possible.

I l faudra toujours veiller a ce que la surface habitable soit toujours au moins gale
ou suprieure SU/SHON 80%. Dont SU = surface utile / SHON = surface habitable hors
uvres nette . (25)
Par ailleurs, pour quun appartement soit de qualit, il doit tre adapt au mode de vie de ses
futurs occupants. Ds la conception initiale, les surfaces dfinies dans le cahier des charges
obligent les architectes penser une organisation du plan avec rigueur et prcision pour que tout
appartement bnficie au mieux de lespace octroy.

24
Idem, p38.
25
Opcit.

93
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

Tandis que les donnes prliminaires publies du 5me recensement gnral de la


26
population et de l'habitat (RGPH 2008) rvlent que le taux d'occupation du logement (TOL),
qui est estim 6,4 personnes, a connu une baisse sensible par rapport 1998 o il tait de 7,1.
Ces mmes rsultats font ressortir que la structure du parc logement selon la taille des mnages
ne convient pas au nombre moyen de personnes par logement occup. Alors que les logements,
dont la taille est comprise entre 03 et 04 pices reprsentent prs de 55 % du total, les logements
de 1-2 pices reprsentent environ le tiers du total et enfin, ceux de 5 pices et plus comptent
pour un peu plus de 12%. (Voir tableau ci-dessous).

Tableau n6 : Structure du parc de logements occups selon le nombre de pices, (tous segments
confondus).

Nombre de pice Total ()


1-2 32.8
3-4 54.9
5 & plus 12.3
Total 100
(Source : la revue de lhabitat, 2009, traitement auteur)

La promotion immobilire est venue point nomme pour palier ces lacunes, en tenant
compte des besoins rels de la famille algrienne, en fonction de sa taille et sa composition. Par
sa vocation, elle est le moyen qui permet dassurer une amlioration qualitative du logement en
particulier et de lhabitat en gnral.

La taille de la famille, nos modes d'expressions culturels et nos pratiques


traditionnelles font du logement promotionnel le produit le plus adapt au mnage type
algrien 27.

Ceci dit, les promoteurs privs et publics doivent suivre lvolution dmographique de la
famille algrienne et lvolution de ses modes de vie; ils doivent veiller ce que leurs oprations
rpondent aux nouvelles exigences spatio-fonctionnel, de manire assurer une adaptation des
logements la structure familiale des algriens et leurs pratique socioculturelles, tout en

26
Ces donnes sont issues de l'exploitation manuelle des tableaux rcapitulatifs communaux renseigns par les
dlgus communaux du Recensement gnral de la population et de l'habitat (RGPH), l'issue de la collecte des
donnes sur le terrain. Les donnes disponibles actuellement sont issues du sondage wilaya, et concernent 1/10 e des
districts du recensement.
Elles ne couvrent que la population mnages ordinaires et collectifs. Les rsultats dfinitifs et plus dsagrgs seront
disponibles une fois l'exploitation exhaustive acheve.
27
Bourahli R.M, 2009, Le logement promotionnel en Algrie Entre l'ordinaire et le standing Cas de la nouvelle
ville Ali Mendjeli-Constantine .thse universit de Constantine.

94
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

sappuyant sur certains principes de base, quils doivent appliquer ,et qui vont constituer par la
suite ,pour nous, les critres dvaluations de lopration tudier :

- Augmenter le nombre de pices par personne :

La premire caractristique vrifier est le rapport entre le nombre de pices habitables


du logement et le nombre dhabitant qui occupe le logement. Le nombre moyen de personnes par
mnage (taille du mnage) qui est gal a 5,9, impose au promoteur laugmentation de la
composition en pices habitables du logement promotionnel quil soit de standing ou de haut
standing.
Si K : nombre de pice habitable du logement (a lexception de la cuisine et les dpendances)
N : nombre dhabitant
Lobjectif est datteindre un nombre de pice gale au nombre dhabitant par logement
cest dire (K=N) ; a long terme, Et (K=N-1) a moyen terme.
Exemple : Un (F3) trois doit contenir 3 personne, un (F4) 4 personne.
En France, par exemple il existe une norme (INSEE), dfinissant le nombre de pices
ncessaires par mnage, soit une pice de sjour plus une pice pour chaque personne du
mnage (une chambre pour deux enfants du mme sexe ou de moins de sept ans). Cest cette
norme qui dtermine si un logement est en surpeuplement ou en sous-peuplement.28

- Lextension de la surface habitable nette du logement par habitant :

Selon le rapport du ministre de


lintrieur et de lamnagement du territoire,
en France, la surface moyenne disponible
par personne tait de lordre de 49 m en
2001.
On rapportant les rsultats prliminaires
du RGPH qui estime que le TOL est gale a
6.4, et en se basant sur les normatives des Source : le logement de demain, pour une meilleure qualit de
vie , rapport du ministre de lintrieur et de lamnagement du
surfaces utiles et des surfaces habitables, territoire.2005).
tires des cahiers de charges employs en Figure n 5 : Lvolution de la surface moyenne
disponible par personne, en France entre (1950-2001)
Algrie, on a pu tablir un tableau

28
Felzines.C ; 2005 ; le logement de demain, pour une meilleure qualit de vie , conseil conomique et social, paris, p15.

95
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

rcapitulatif qui exprime, la variation de la surface habitable nette par habitant, suivant les types
de logements (voir tableau ci-dessous) ;les rsultats montrent que la surface habitable nette par
habitant na mme pas pu atteindre la marge de 15 m en moyen pour le F3,ni la marge de 49 m
pour le F5,et ceci dans logement promotionnel. Mais au del de ces donnes, force est de
constater,que la surface du logement promotionnel collectif a connue une certaine progression
par rapport aux autres types.

Les types de LE LOGEMENT LE LOGEMENT LE LOGEMENT LE LOGEMENT


logements Sociau-locatif Sociau-Participatif En location-vente promotionnel
(LSL) (LSP)
Logement Logement Logement Logement Logement Logement Logement Logemen Logement
F2 F3 F3 F4 F3 F4 F3 t F5
(surface (surface (surface (surface (surface (surface (surface F4 (surface
ESPACE m) m) m) m) m) m) m) (surface m)
m)
Total (surface
habitable) 50 65 65 77 70 85 80 100 125
Surface
habitable nette 7.81 10.15 10.15 12 10.93 13.28 12.5 15.62 19.53
par habitant

Source : diffrents cahiers de charges, (traitement auteur)


Tableau n7 : La variation de la surface habitable nette par habitant en Algrie, suivant les
types de logements.

III-3-3.2.3. La diversit des types de logements collectifs et de la


distribution des plans :
Lanalyse typologique des logements raliss actuellement montre une rgression de ces
normatives, Afin de suivre lvolution dmographique de la structure de la famille algrienne, les
promoteurs privs et publics doivent revenir sur les normatives actuelles qui favorisent le
logement a peu de pices de type F3.29 Ainsi, les nouveaux programmes des logements
promotionnels devraient se baser sur des ratios qui favorisent le logement nombre de pice plus
important, lexemple de F4 et de F5.
En outre, proposer un vaste choix multiplie les chances de vendre rapidement. En rsulte
une mixit de types de familles habitant un immeuble, quand des logements en duplex de 5 ou 6
pices jouxtent des apparentements de 3 ou de 4 pices. Cette mixit typologique permet doffrir
une qualit de vie leve pour chacun et de rpondre la diversit de la population et aux
exigences individuelles des multiples types de mnages.

29
BOUHENI, M, D, 1992, Projections architecturales de lhabitat en Algrie , revue de luniversit de
Constantine, N3.

96
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

Les cellules offertes doivent tenir compte des nouveaux modes dhabiter et de lvaluation
des pratiques des habitants, tout projet ralise doit exclure toute sorte de standardisation et de
rptitivit des cellules.

Notant bien que lactivit de promotion immobilire s'est diversifie peu peu pour couvrir
d'autres segments: immobilier de bureaux, de centres d'affaires, d'entreprises, de loisirs, etc. mais
sa production sest dveloppe d'une manire spectaculaire, tant en quantit qu'en diversit.

III-3-4. LETUDE FINANCIERE DU PROJET : LE BUDGET


PREVISIONNEL
Les promoteurs sont moins soucieux sur les considrations lies aux attentes sur les besoins
en matire d'habitat, que sur les mcanismes de financement et aux taux de crdit ainsi qu'aux
avantages notamment fiscaux pouvant tre accords aux acqureurs. Car c'est d'abord avec ces
derniers et les moyens financiers qu'ils peuvent mettre sur la table, qu'un projet de promotion
immobilire a la chance d'tre lanc sur le terrain.

Le promoteur investit en partie des fonds propres , auxquels s'ajoutent des emprunts
bancaires. Il spcule sur le profit de la vente de l'immeuble construire pour amortir les
dpenses, rembourser les crdits et effectuer son bnfice. La somme des capitaux investie ne
couvre cependant pas la totalit des frais engager dans l'achat du terrain, l'laboration puis la
construction de l'immeuble : le budget prvisionnel inclus la participation des acqureurs ds le
dbut du chantier.

Pour dfinir ltude financire ; il parait impratif de trouver la rponse la double


question suivante :

Lopration est elle rentable ?si oui, ceci a quel prix de charge foncire ?
Partant du prix de vente maximal TTC estims par rfrence aux prix de march. le
promoteur tablira un budget de recette ;a partir de cette valuation thorique, il essaye d'avoir
une approximation aussi raliste que possible des prvisions de recettes susceptibles d'tre
engranges, et de fixer ce que sera le chiffre d'affaires global de l'opration. Le calcul est simple,
puisque l'on peut tout rapporter un prix moyen du m2 selon les pratiques du march, pour les
parkings, pour les surfaces habitables ou bien encore pour les locaux commerciaux ou de
bureaux. L'art du promoteur consiste valuer au plus prs des ralits, ses apprciations.

97
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

Pour le logement, le promoteur doit introduire dans son mode d'valuation tous les
paramtres pouvant influer sur le prix auquel il envisage de vendre. Certains paramtres sont
vidents comme celui de l'environnement, le type de logement (haut standing, standing,
amlior), d'autres sont relatifs au produit lui-mme : superficie et type d'appartement, qualit
des plans et des finitionsetc.

Pour parfaire cette dmarche, il ya a lieu de dduire de ces prvisions de recettes tout ce
qui touche au financier prvisionnel a l exemple des (cout de gestion, les frais de mise sur le
marche et de la Ce qui permet dvaluer la charge foncire hors prix de terrain.

Ainsi le cout prvisionnel de lopration est mesur en partant de la charge foncire


laquelle on soustrait lensemble des cots induits par la prise de possession du terrain, et qui ne
sont pas pays son propritaire, tels que : La commission verse l'agence immobilire ou
l'entremetteur, les droits de mutation, les frais de publicit foncire, -les frais d'honoraires du
notaire, les frais de gomtre expert d'tablissement du lev topographique et conformit au plan
cadastre, les tudes de sol, le cot des travaux de prparation du site et dmolitions ventuelles
,les cots des VRD , etc.

C'est aprs l'valuation des frais concernant la charge foncire que l'on peut dterminer
le vritable cot du terrain.
III-3-5. LA COMMERCIALISATION DU PROJET :
C'est une tape primordiale de sduction en direction des clients potentiels. Auxquels il
faudra apporter toute l'information utile concernant le produit mis en vente. Reste signaler qu
partir de la signature de contrat jusqu' la livraison des logements, les promoteurs ont
lobligation daccompagner leurs clients tout au long de la mise en uvre de lopration de
promotion immobilire.

III-3-5.1. LA PRECOMMERCIALISATION : UN MOMENT


CHARNIERE ET DECISIF.

La particularit de l'laboration dune opration de promotion immobilire prive rside


dans la concidence des actions qui la composent. De la dfinition d'un programme, a l'tude de
sa faisabilit et enfin sa ralisation, trois phases se succderaient chronologiquement pour
aboutir l'objet construit et ensuite mis en vente. Elles sont articules, conditionnes et
focalises autour du moment charnire de la prcommercialisation .

98
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

La prcommercialisation consiste mettre en vente (sur plans) les appartements avant


le dbut de la construction de l'immeuble (ds l'obtention du permis de construire). Elle permet :

- De vrifier l'existence d'une clientle (ou l'adquation entre le produit propos et une
demande). Les programmes de promotion immobilire sont ainsi conus, non seulement
en fonction d'une demande potentielle mais surtout en direction d'une clientle solvable
que le promoteur aura cur de sduire.
- d'offrir des garanties financires aux organismes bancaires, et de participer aux frais de la
construction.
Le rsultat de la prcommercialisation conditionne la dcision (ou non) de raliser
l'immeuble. La construction est engage lorsqu'un tiers des logements a t vendu au pralable 30
: il s'agit de la condition la plus frquemment impose par les banques. Les appartements restants
seront vendus au cours du chantier (Vente en tat futur d'achvement) et la fin de la ralisation.
Lors de l'ouverture du bureau de vente, le terrain n'est souvent pas encore achet, la ralisation
demeure hypothtique, et sa rpartition intrieure peut encore changer.

III-3-5.2. FORMULE DE VENTE ET GARANTIE.

La vente peut seffectuer de deux faons :

- Soit, dune manire ordinaire : une fois les constructions acheves, paye lors de la
signature de lacte de session, appele vente ordinaire.
- Soit, en tat futur dachvement, dans le cadre de la vente sur plan (VSP) ; (utilise le
plus souvent dans les oprations de promotion immobilire.*

III-3-5.2.1. La vente sur plan (V.S.P)

Une des spcificits des logements issus de la promotion prive est que leur vente prcde
leur ralisation. Un tiers de l'immeuble doit tre rserv pour que la dcision de sa
construction soit entrine.

30
( ) Il s'agit en fait de la signature d'un contrat prliminaire de rservation d'un logement en change d'un dpt de
garantie, qui sera suivi d'un contrat dfinitif de vente. Celui-ci consacrera l'accord sur le bien et son prix (si jamais il
y a dsaccord, le client peut partir en rcuprant son dpt de garantie). L'acqureur effectuera ensuite un paiement
dont l'chelonnement suivra l'avancement du chantier. Par rapport au montant total de l'achat, les versements ne
pourront excder 35% l'achvement des fondations, 70 % la mise hors d'eau et 100% la remise des cls.

99
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

La vente fait partie de la condition d'existence de l'immeuble, au mme titre que


l'obtention d'un permis de construire : elle s'inscrit largement dans le processus de fabrication,
dont elle est simultanment la finalit et la condition pralable.

La vente sur plan (par abrviation VSP) est un mode de vente introduit par le dcret
lgislatif N 93-03 du 1er mars 1993 relatif lactivit immobilire, qui stipule en son article 9
que :
Sous rserve de prsenter des garanties techniques et financire suffisante, telle que
prvues par les articles 10, 11, 17 et 18, un promoteur immobilier peut cder un acqureur
un immeuble ou une fraction dimmeuble avant achvement. Dans ce cas, la transaction est
formalise par un contrat de vente sur plans, rgi par les dispositions prvues au prsent
chapitre.

Elle permet au promoteur de vendre le bien concern avant que celui-ci ne soit achev,
c'est--dire pendant quil est en cours de ralisation.

- Quel est l'intrt pour un promoteur de faire de la vente sur plans ?

La vente sur plans confre au promoteur immobilier plusieurs avantages dont :


- L'assurance que le bien qu'il va raliser trouve preneur.
- La possibilit d'utiliser l'argent de l'acqureur (qui est le produit de la vente) pour la
ralisation du bien en question, ce qui rduit le recours au crdit bancaire, et par voie de
consquence, le prix de vente.

- Quel est l'intrt de la vente sur plans pour l'acqureur ?

La vente sur plans donne l'acqureur la possibilit de:


- Personnaliser le bien qu'il veut acqurir et de le rceptionner une date donne;
- Rassembler petit petit les montants ncessaires;
- Acqurir un logement moins cher;
- Avoir l'assurance que les paiements effectus sont garantis.

Le promoteur doit obligatoirement offrir lacqureur une garantie dachvement ou de


remboursement. Cest la quintervient le fonds de garantie et de caution mutuelle de la
promotion immobilire.

100
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

III-3-5.2.2. Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la


Promotion Immobilire (F.G.C.M.P.I) : pour plus de garantie,
dassurance et de control de lactivit.

- Prsentation du fonds :

Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de le Promotion Immobilire (F.G.C.M.P.I)


est une mutuelle de promoteurs but non lucratif dont le rle consiste garantir les paiements
effectus sous forme d'avances la commande, par les futurs acqureurs de logements (ou
immeubles usage autre que d'habitation), dans le cadre d'une vente sur plans.
Cr par Dcret excutif (97-406) en date du 3 novembre 1997 (JO n 73), le (F.G.C.M.P.I)
est plac sous la tutelle du ministre charg de l'habitat. Cest un organisme spcialis dot de la
personnalit morale et de l'autonomie financire qui est devenu oprationnel depuis 2000.
La mise en place du fonds (F.G.C.M.P.I) et lensemble de dispositif comprenant le contrat
type de vente sur plan visent protger lacqureur contre toute dfaillance du promoteur et
arnaques. Autrement dit, le Fonds a pour mission de garantir le remboursement des avances
effectues par les acqureurs, en cas d'insolvabilit du promoteur.

A ce titre, le promoteur adhrent au fonds est tenu de souscrire auprs de lacqureur une
assurance pour le projet comprenant le bien objet de la vente.
- Peut adhrer au Fonds toute personne physique ou morale exerant une activit de
promotion immobilire telle que dfinie par les dispositions DL n 93-03 du 1er mars
1993.nanmoins un contrat dAdhsion n'est pas une Attestation de Garantie, et
nengage nullement le fonds au remboursement des avances des acqureurs en cas
dinsolvabilit du promoteur. LAdhsion volontaire d'un promoteur au (F.G.C.M.P.I) ne
peut, en aucuns cas, remplacer ou valoir l'Attestation de Garantie qui est une obligation
lgale.

- Lacqureur dun logement achet sur plan (VSP) devra exiger de son promoteur, avant
de procder au versement des premires avances, une attestation de garantie dlivre par
le Fonds de garantie de la promotion immobilire, comme prvu dans larticle 10 du
dcret lgislatif 93-03, lattestation de garantie est obligatoirement annexe au
contrat. il ne faut pas confondre entre un contrat de rservation et un contrat de vente
sur plan ; Le Contrat de Rservation est nul juridiquement, le Contrat de Vente Sur Plans
est soumis l'enregistrement et la publicit.

101
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

- La garantie d'un projet peut tre partielle ou totale : ainsi, le promoteur immobilier peut
vendre sur plans une partie de son projet. La partie restante peut tre commercialise en
utilisant d'autres formules.

- Le dveloppement de lactivit de la promotion immobilire travers lvolution de


lactivit du fonds :

En Algrie, la promotion immobilire a t laffiche de l'actualit nationale et a


constitu l'un des principaux sujets vnementiels des annes 2007 et 2008, avec principalement
les travaux de l'assemble gnrale du Fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion
Immobilire (FGCMPI).

Pour plus de garantie et dassurance et afin dtablir un contrle rigoureux qui met fin au
dsordre et a lanarchie; le ministre de lhabitat et durbanisme a suggr, lors du 7e assemble
gnrale des promoteurs immobiliers adhrents au (FGCMPI), la rorganisation du secteur de la
promotion immobilire et la rvision des garanties donnes tant au profit des demandeurs de
logements promotionnels que des promoteurs immobiliers.

Ceci par la ractualisation du DL 1993, ce dcret rgissant le secteur datant de 16 ans,


ncessit imprativement une ractualisation, de telle manire le rendre conforme aux donnes
conomiques et sociales actuelles, ce qui va donner une nouvelle impulsion au secteur de la
promotion immobilire.
Nous devons consolider la rglementation en vigueur. Le dcret 93-03 relatif l'organisation
du secteur de la promotion immobilire a 15 ans d'ge. Nous devons le revoir31

Il insistera, d'ailleurs, sur l'urgence d'un cadre organisationnel mme de consolider et


d'assainir le secteur de la promotion immobilire et de donner des garanties aux promoteurs et
aux citoyens afin datteindre les objectifs qualitatifs. Il est temps de mettre en place un cadre
lgislatif et rglementaire pour dterminer les responsabilits, de passer une phase
qualitative de la promotion immobilire et de barrer la route aux aventuriers,32

31
extrait du discours du ministre de lhabitat et durbanisme lors de louverture du 7e assembl du (FGCMPI) tenu
le 27 octobre 2008.
32
Idem.

102
CHAPITRE III : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL POUR UNE AMELIORATION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE DU LOGEMENT EN ALGERIE

En outre, cette assemble a permis de mettre laccent sur une srie de recommandations qui
se rsume en ce qui sensuit :

1) La rvision du dcret lgislatif n93-03 relatif lactivit immobilire.

2) Ladhsion au fonds devra dsormais tre obligatoire.

3) La dlivrance d'un agrment pour tout entrepreneur voulant se lancer dans la promotion
immobilire devra tre exige. la promotion immobilire est la porte de tous, il faudrait
passer l'octroi des agrments.33

4) Ladoption de lagrment et du contrat notari. fixant la date d'achvement des travaux Ce


contrat devra aussi mentionner les garanties d'achvement de la construction .et prcisant
toutes les modalits qui auront pour but essentiellement de protger le client contre la
spculation des promoteurs immobiliers.

5) Ltablissement dun fichier national des promoteurs pour connatre tous ceux qui
interviennent dans le secteur et dfinir la responsabilit de chacun.

6) Fixer les prix de cession et dtermins les dlais de ralisation, concernant la dmarche
(VSP). Il est anormal que le citoyen dbourse un montant auquel il ne s'attendait pas34

7) L'instauration d'un fonds de Garantie d'achvement et d'une Avance remboursable du


fonds mutuel qui devraient tre fonctionnels au courant de lanne 2009. Ces deux
nouveaux produits vont permettre d'assurer la poursuite des travaux d'achvement du projet
garant en cas de non achvement des constructions, et d'accorder une avance remboursable
pour avoir un acte de garantie dachvement.

33
Idem.
34
Opcit.

103
CHAPITRE III : LE
LE LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL POUR
POUR UNE
UNE AMELIORATION
AMELIORATION DE
DE LA
LA QUALITE
QUALITE ARCHITECTURALE
ARCHITECTURALE DU
DU LOGEME
LOGEME NT EN ALGERIE

- Le dveloppement de lactivit du fonds entre 2000 et 2008

Selon les dernires statistiques


statist du FGCMPI 35, le nombre de promoteur adhrents au
(FGCMPI) est pass de 952 en 2007 1100 en 2008 . Le graphe n2 illustre cette volution.

1500
le nombre de promoteur

1100
1000 952
750 Le nombre de
promoteurs
adhrents au
500 FGCMPI
0
0
2000 2006
2007
2008

Les differentes annes depuis le debut d'exercise de l'activitdu


FGCMPI
Source : articles journaux (El moudjahid, lexpression, lhorizon) ,2008 (traitement : auteur)
Graphe n 2:
2 Lvolution du nombre de promoteurs adhrents au (FGCMPI)
entre 2000-2008.
2008.

Ce qui reprsente le pourcentage de


7 par rapport au nombre total de
promoteurs lchelle nationale qui est
7% (1100) Promoteur non
estim 15100 promoteurs enregistr au adhrents
93%
niveau du (CNRC), (Voir
Voir graphe n 3 (14000) Promoteur
adhrents
ci-contre)

Source : article du journal (El Nahar) ,2008 (traitement : auteur)


Graphe n 3 : La rpartition du nombre de promoteur
lchelle nationale par rapport a leur adhsion au
(FGCMPI) lan 2008.

35
Le DG du FGCMPI, Mouloud Dahel, a fait lecture du rapport de gestion 2007.

104
CHAPITRE III : LE
LE LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL POUR
POUR UNE
UNE AMELIORATION
AMELIORATION DE
DE LA
LA QUALITE
QUALITE ARCHITECTURALE
ARCHITECTURALE DU
DU LOGEME
LOGEME NT EN ALGERIE

Au mme titre que le nombre de promoteur ; le nombre de projet est de logement produits
taient favorable au dveloppement de lactivit du fonds de garantie et de caution mutuelle de la
promotion immobilire. Le fonds couvre actuellement plus de 38000 logements relatifs 593
projets, ce qui fait le double de logements estim en 2007. (Voir graphe au dessous).
dessous)

Nombre de projet Nombre de logement

45000
40000
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

(Source : profession promoteur immobilier, SAHRAOUI M, 2008, traitement : auteur)


Graphes n 4: Lvolution
volution de lactivit du fonds en matire de logements et de projets garantis,
garantis
entre 2000 et 2008.

Conclusion :

On peut dire la fin, quil existe trois contraintes spcifiques qui psent sur lacte de
btir dans le cadre de promotion immobilier et qui doivent tre leves.

La premire est la contrainte foncire : lorganisation sociale de la production de


logements neufs, comme dautres biens immobi liers, implique un approvisionnement
rgulier en sols. En Algrie, les programmes caractre social (logement de type social
et aid)) sont privilgis par rapport aux projets promotionnels.

La seconde
conde contrainte est financire : du fait de la longueur du processus de production,
il faut faire appel un prfinancement de la construction.

Enfin, les contraintes


contrainte caractres rglementaires et lgislatifs.

105
CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE

CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE :

La promotion prive traduit aujourdhui la demande majoritaire dune architecture


rassurante et de qualit, son action se traduit dans lexercice de lactivit commerciale de
vendre des logements , pour cela, elle doit rpondre une attente sociale dune population
solvable cible et proposer des produits de qualit et attractifs. En outre, le jeu de la concurrence
doit inciter les promoteurs privs prsenter des produits diffrents, et anticiper les demandes
pour susciter de nouveaux besoins et innover.
Ces objectifs communs, mis en uvre induisent des caractristiques permettant didentifier
la qualit architecturale des oprations de promotion immobilire, qui se rvle ainsi travers
une srie de critres qui permet de lvaluer, certain facteurs se rapportent la qualit du
processus de mise en uvre, tandis que les autres sont inhrentes la qualit conceptuelle du
projet : (voir tableau n8 qui reprsente la cartographie des critres indicateurs de la qualit
conceptuelle du logement collectif promotionnel).

En matire de logement collectif promotionnel, les promoteurs raisonnent en termes de


produit dans une dmarche de rentabilit : chacun vise un type de clientle dtermin et
choisit des sites adapts cette dernire.

La qualit dun site et sa localisation (emplacement urbain, transports, quipements,


espaces verts, qualification sociale du quartier) constitue le premier critre pour les clients.
En fait, cest partir de limplantation, en fonction du cot foncier, que sera dtermin le prix de
lopration, donc la clientle vise qui elle-mme contribuera la dfinition du projet.

Ensuite, pour pouvoir rpondre une demande sociale cible et ses volutions, le
recours des analyses de marketing, qui fournissent les grandes lignes de la programmation, est
indispensable. Ce qui donne laptitude au promoteur de proposer des typologies de btiments et
des plans de logements conventionnels, qui puissent tre aisment vendues.

De mme, programmation et conception ne correspond pas a deux phases linaires et


successives, mais bien au contraire, lintrt rside prcisment dans la relation entre projet et
programme. Larchitecte sollicit a en charge la qualit architecturale, mais son rle est rduit
concevoir les formes des immeubles collectifs, en respectant les demandes du matre douvrage

106
CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE

en matire de Programmation et de distribution. On peut dire ainsi quun mauvais programme ne


fera jamais un bon projet.

Cependant, il ne faut jamais dissocier lespace extrieur du logement de celui dintrieur,


ce clivage peut compromettre toute qualit architecturale du projet, dou le problme que connait
la pluparts des immeubles collectifs lchelle nationale.

En outre, du point de vue architecture, le caractre architectural dune opration, de la


faade aux halls dentre, doit tre dfini en fonction de celui des immeubles voisins :
larchitecte sen inspirera quand le quartier est socialement valoris, il sen dmarquera dans le
cas contraire. Ainsi, lintgration urbaine et architecturale doit tre recherche.

Dautre part, il est plus facile de dfinir des critres de conception portant sur l'usage que
sur la valeur artistique de l'objet architectural. Ainsi, le promoteur doit apporter toute son
attention larchitecture des intrieurs, leur volume, leur composition, leur lumire. Il prend
ainsi quelque distance avec la pratique courante de la promotion prive de proposer un choix de
revtements pour qualifier lappartement ; Si le choix des matriaux et des prestations relve
dune valuation de leur cot, il est doit tre galement examin quant leur potentiel
symbolique et leur valeur dusage.
En outre, il parait judicieux dadmettre que la qualit dun appartement rside dans sa
flexibilit et son volutivit pour quil soit adapt au mode de vie de ses futurs occupants, les
appartements doivent tre flexibles afin quils puissent tres modifis lintrieur de leur
enveloppe initiale, mais aussi tre jumels, voire tripls en tant contigus ou superposs. La
notion dtage courant doit tre absente dans les oprations de promotion immobilire.

Nanmoins, lobjectif de notre travail de recherche ne se rsume pas seulement dans la


dfinition dune srie de critres dvaluation de la qualit conceptuelle du logement collectif
promotionnel mais aussi, danalyser une architecture construite et vcue et non plus seulement
imagine.
Ds lors, il parait indispensable de trouver une rponse adquate la question suivante :
Est ce que, les acqureurs du logement promotionnel collectif priv sont satisfaits par la
qualit du logement offerte ? convient-il parfaitement leurs aspirations et leurs besoins ?
Tel est lobjectif de la deuxime partie de ce travail de recherche.

107
-La Qualit Architecturale Du Qualit conceptuelle du logement collectif promotionnel priv
Logement -

Q.de lEspace Urbain (extrieur) Q.de lespace collectif Q. du log ement (espace in trieur)
La Qualit Architecturale Du (commun)
Logement
CRIT1 : li mpact du projet sur son CRIT 5: la performance de CR IT8 : la prennit du choix du systme constructif ; dont sa
environnement immdiat. lquipement technique. capacit sadapter aux v olutions et aux besoins futurs.
la qualit CRIT2: la prenni t de lenveloppe (ascenseu r, d ig icodes, interpho ne)
la qua lit du
processus de mise conceptuelle du extrieure et la facilit dentretien. CRIT 6: perti nence du choix des CR IT9 : Grce leur vol utivit et leur flexibilit, les

La prennit
en oeuv re logement matriaux.
CRIT3 : la qualit des finitions et du distributions et les dimensions des appartements restent

travai l des constructeurs .


choix des matriaux. CRIT 7 : la durabilit et l a facilit de prennes.
CRIT4 : la qualit de mise en uvre. maintenance et dentretien.

Est un fact eur impor tan t dans le jugement du


(constructiv e, technique, esth tique, e nvi ronne mentale)
Qualit du processus de CRIT10 : La contribution du projet CRIT 19 : La rationalit distributiv e - La conception gnrale
production a lespace urbain. (nombre et type des noyaux CR IT 26 : Ratio surface utile est surface hors uvre
(SHSU/SHON 80%).
CRIT11 : Laccessibilit :(handicaps, distributifs). CR IT 27 : Le rapport entre le nombre de pices habitables du
CRIT 20 : Lintgration des dtail s
La localisation et le pitons, voituresetc.) logement et le nombre dhabi tant (K=N)
de la vie quotidienne. CR IT 28 : Lpaisseur du bti adapte au programme et au site,
choix de terrain : CRIT12 : Hospitalit du projet.
CRIT 21 : Le contrle de la densit. Orientation des pices, vue, ensoleillement, Double ou triple

108
CRIT13: La scurit et la suret.
Une opration de promotion CRIT 22 : Limage rsidentielle orientation du logement,

in timit).
CRIT14 : Limpact du projet sur la CR IT 29 : Scurit et sret.
immobilire est, avant tout, (espaces de reprsentation)

d intimit).
considre par rapport sa valeur patrimoniale du quartier. CRIT 23 : la lisibilit des diffrents - La qualit de la distribution
localisation. CRIT15 : Limage du btiment. statuts des espaces:(public, semi- CR IT 30 : Rationalit distributiv e (organisation intrieur),
- la po sition leve du terrain. Pluralit de circuits dans l'appartement, La hirarchie des
CRIT16 : La densit contrle public, semi-priv ou priv )
- les voies de desser tes. chambres, La hirarchie sjour/autres pices, La relation
(induire la convivialit pour CRIT 24 : progression publ ic/prive cuisine/sjour, Importance des rangements.
- la p roximit des quipements.

Lusage
renforcer la sociabilit). a laide des espaces intermdiaire le confort environn emental.

liq ue, de socia bilit, d


- et la proximit des comm erces. -
- les vues sur l'environnem ent, CRIT17 : Relation et de transit ion. (hall, passage, CR IT 31 : Le niveau de confort, La modul ation des ambiances,
Le contrle individuel des quipements techniques, le control

symb olique,
- lexpositio n au so leil ; le public/priv (dfinition du statut jardin, cour, ascenseur, escalier,
calme, palier, couloir, coursive, etc.) du degr dintimit/ ouverture.

nnel, symbo
des espaces). - lintgration des dtails de la vie quotidienne.
- le voisinage et la bonne CRIT 25 : la graduation d'ouverture
CRIT18: Prserver lintimit des CR IT 32 : Facilit dusage des lments techni que, Lintgration
rputation d u quartier, sont (des espaces privatifs, des

(fon ctionnel,
(fonctio
logements (en RDC ; des jard in s, des de la fonction linge.
autant de critres qui extensions du logement et des
balcon s, des terrass es et des log gias) CRIT 33 : la facilit dameublement.
valoris ant le terrain et qui
pices intri eures) - la surface :
indique sa recevabilit du
projet.
CR IT34 : la surface habitable nette du logement par habitant.
CR IT 35 : la qualit des espaces serv ants.
La circulation, la qualit damnagement de la cuisine, la
CONCLUSION DE LA PRE MIERE PARTIE

Dimension et lclairage nat urel des bains.


La dfinition du - lespace dappropriation :
programme : CRIT 36 : la personnalisation du plan, la conception
d'espaces intrieurs appropriables.
Un bon programme donne un bon - Lextension du logement
projet ; Les p romoteurs privs ont CRIT 37 : Prolongements extrieur, Pices
leurs propres o bligations envers
indpendantes ou semi-i ndpendantes, Espaces de
leurs clients dont la premire, est
danticiper et de satisfaire leurs
rangement.
attentes. Quil sagisse de CRIT 38 : La qualit de l' espace sjour.
typologie de logement o u du choix CRIT 39 : La qualit de la pice d'entre.
des plans . CRIT 40 : La qualit de la partition.
- Pour qui construire ? O (Publ ic/pr iv, parents/enfants,
construire ? Comm ent construire? jour/nuit).
Que construire ? CRIT 41 : F lexibilit/volutivit. (La plurali t de
La rponse a cette srie de loffre, La flexibilit des plans).
question induit : CRIT 42: Bonne matrise de l' quilibre entre
- Dfinition des objectifs convivialit et isolement.
sociaux. CRIT 43 : Lespace individuel doit tre fonctionnel et

Lusage est le lieu de prdilection du


- Pertinence du choix de bien orient.
l'implantation.

dveloppement des critres de conception.


CRIT 44 : la diversit et la mix it de typologie de
- Dfinition des objectifs
urbains .
logement lintrieur de limmeuble avec un ratio
- Qualit d e la prog rammation. optimale (F 3, F4, F 5, F 6, duplex, triplex).

109
Le parti architectural : CRIT 45: la qualit dimplantation CRIT 53: relation avec lesp ace urb ain CRIT 62: rap port du logement avec la ville (lorien tation
et de lintgration urbaine et (visuelle, transparence). d iversifie des pices ) et le traitement des filtres
architecturale (dveloppement urbains .
CRIT 54 : cratio n de parcours et d e
de limpact positif du site) squen ces CRIT 63: La composition de lespace et les volumes doivent
- La qualit intrinsque
respects :
du promoteur : l CRIT 46: utilisation des CRIT 55 : la p artitio n des chelles de Les proporti ons,
potentialits du site (orientation, lespace et leur articulation : (public, La co hren ce des chelles ,
(comptence du Lharmonie d u desi gn,
semi-public, priv)

aux visiteurs.
promoteur et sa bonne ensoleillement, vue, foncier,

LOGEMENT COLLECTIF PROMOTIONNEL .


Lordre du desig n,
parcellaire...etc.). CRIT 56 : qualit d es cours et d es Les quali ts de lumire d u projet.
culture architecturale)
CRIT 47 : Traitement des espaces jard in s est leur rapp ort au bti et
- La qualit de choix de CRIT 64: La flexib ilit d es espaces.
l'en closure
rsiduels. CRIT 65: Articulatio n des espaces.

spatiale, esthtique)
maitre duvre : CRIT 57 : qualit d es p lantatio ns.
(qualit intrinsque du de CRIT 48: quali t des plantations. CRIT 66: Composition vo lu mtriqu e.
CRIT 58: le traitemen t des esp aces de
larchitecte et sa CRIT 49: rapport espace/lumire. CRIT 67: La varit de hauteurs sou s plafond
distribu tion : (hall, coursives, paliers,
comptence. CRIT 50: rapport entre les cou lo irs) CRIT 68: Le caractre de s es paces.

urbaine, spatiale,
matriaux. CRIT 59 : hosp italit, confo rt et CRIT 69: Espace sup port dap pro priation.
- La qualit de relation CRIT 51: Trait ement des sols. dcora tions des espaces communs intrieurs. CRIT70: Rap port esp ace/lumire.
promoteur- CRIT 52 : rpondre aux gouts des CRIT 60: le t raitement des seuils et des CRIT 71: la dcoration intrieure d u lo gement et le choix d es
habitants. transitions. revtements doivent tenir co mpte du dsir des

La forme (urbaine,
architecte :(bonne qualit

:Est limage que lhabitat offre aux


CRIT 61: le traitement des dif frent dta il habitan ts.
de dialogue entre acteurs) (poignes, paillass on, gaines techniques ,b otes aux CRIT 72: La surface comme qualit esthtiqu e:(surf ace du

Tableau n8 : LA CARTOGRAPHIE DES CRITERES INDICATEURS DE LA QUALITE CONCEPTUELLE DU


lettr es, et lintgration des lments t echniques)

(Source : auteur 2009)


CONCLUSION DE LA PRE MIERE PARTIE

loge ment et de s baies)


INTRODUCTION DE LA DEUXIEME PARTIE

INTRODUCTION DE LA DEUXIEME PARTIE

Le choix dun logement, sa taille, sa disposition intrieure, sa localisation, est un


vnement dont la porte est majeure dans la vie de chacun et qui est dtermin par un faisceau
de facteurs dont les rationalits sont multiples, parfois concurrentes et en partie inconscientes.

Ds lors on peut constater que ce choix n'obit pas uniquement des logiques
conomiques, mais galement des logiques multiples o interviennent non seulement l'histoire
de l'individu, celle de son conjoint et de leurs familles respectives, mais galement l'histoire du
parc de logements et de la lgislation.

La satisfaction de lhabitant pour son logement dpend donc aussi bien de la perception
quil a de satisfaire aux critres quil se fixe (taille, prix, localisation, tat, agencement,
quipement,) que dun sentiment gnral issu de sa vie quotidienne au cur de son territoire et
de son cadre de vie.

Afin de comprendre les perceptions et les reprsentations que les habitants ont vis--vis
du logement promotionnel de standing : du point de vie qualit dusage et adaptation leurs
besoins, On a men une analyse qui porte sur une opration de 80 logements collectifs
promotionnels situs la ville nouvelle Ali Mendjeli de Constantine.

Cette deuxime partie comporte 3chapitre : le premier dentre eux se veut comme une
rtrospective et un tat des lieux de cette activit qui est rcente Constantine. travers une
srie de carte on a tent de localiser certains projets avec comme but de choisir lexemple le plus
reprsentatif pour notre analyse.

Cette dernire comporte deux volets bien distincts, le premier fait lobjet du 5 chapitre,
dans lequel sera prsent le cas dtude, il traite lespace conu travers une analyse qui
sappuie sur certains critres de la qualit dusage de lespace intrieur du logement prtablis
dans la cartographie des critres indicateurs de la qualit conceptuelle du logement collectif
promotionnel (voir page 108 et 109 ).

Le dernier chapitre consiste linterprtation des donnes issues de lenqute qui vise
saisir le degr de satisfaction des habitants par rapport la qualit conceptuelle du logement
promotionnel de standing : Comment ces derniers ont accueilli ce nouveau produit ? Et quels
sont leurs apprciations vis a vis leur espace vcu ?

110
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES ET ETAT DES LIEUX

CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A


CONSTANTINE : RETROSPECTIVE ET ETAT DES LIEUX.

Introduction :

Comme toutes les villes algriennes Constantine a bnficie de plusieurs programmes de


logements. Nanmoins, le dficit remarquable des terrains dassiette induit par la raret du
foncier a constitu un problme conjugu non seulement pour les programmes de logements
mais a pnalis lourdement son dveloppement gnral. Situation ayant conduit les oprateurs
sorienter vers la cration dune ville nouvelle sur le plateau de Ain El-Bey. La cration de cette
ville nouvelle baptise Ali Mendjelli , avait comme but de rpondre aux besoins dextension
d.e lagglomration Constantinoise.

Dautres parts, loffre de logements s'est beaucoup diversifie depuis 1990 et plus depuis
2004,caractrise principalement par la multiplication des formules de logement ;partant des
logements sociaux type (LSP) aux logements de standing lancs en construction par des
promoteurs privs, en passant par les programmes de l'AADL ou les logements locatifs.

Dans ce contexte et dans le cadre des nouvelles stratgies de lhabitat qui ont encourag
la participation prive. Certains projets de logement promotionnel priv surgissent Constantine.
Cette initiative est encore insuffisante par rapport la production dans les autres types qui reste
consquente et diverse.

On va tenter dans ce premier chapitre de donner un petit aperu sur lvolution et ltat
de lieu de lactivit de la promotion immobilire prive Constantine travers une srie de
cartes et des fiches technique qui permettent la localisation des diffrents projets du logement
promotionnel aussi bien la ville nouvelle Ali mendjeli qu lchelle de la ville de
Constantine.

111
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES ET ETAT DES LIEUX

IV-1- LE DEVELOPPEMENT DE LACTIVITE DE PROMOTION


IMMOBILIERE A LECHELLE DE CONSTANTINE :

Depuis sa vraie naissance qui date de lanne 1988, lactivit de promotion immobilire
prive Constantine a t caractrise par un dveloppement modeste.Au dpart cette activit
tait destine particulirement aux oprations du logement individuel sous forme de coopratives
immobilires, qui ont t rpartie sur diffrents sites lchelle de la ville mais particulirement
sur le plateau de Zouaghi.

La carte n1 montre la localisation des premiers lotissements de promotion


immobilire prive Constantine, il sagit des lotissements : Belhadj, Laamouri, boumaaza et
Geric, qui sont situs Zouaghi.

(Source : Auteur 2009).


Carte n 1 : Les premiers lotissements de la promotion immobilire prive
Zouaghi 1988.

112
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIO NNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES
RETROS ET ETAT DES LIEUX

Par la suite, la raret des assiettes foncires destines recevoir de nouveau projet, en
raison de la croissance urbaine de la ville de Constantine dont le site tait dj satur, constitua
un deuxime handicap pour le dveloppement de cette activit.

Ce nest qua partir de lanne 1999 ; que le logement collectif promotionnel a


commenc trouver sa place, cette situation tait marque principalement par deux avnements:

- Dune part, ladoption


option en 1996 dune nouvelle stratgie qui a encourag la participation
prive (systmes bancaires, acqureurs) au financement des oprations de production de
logement.
- Dautre part, la naissance de la ville nouvelle Ali mendjeli qui a constitu un appui
supplmentaire pour palier aux
au problmes du foncier et du logement a Constantine. En fait,
aprs avoir subi lee premier chec quand la reconnaissance d'Ain El Bey comme ville
nouvelle en 1993, a partir de 1999 les autorits locales dcident de transfrer successivement
le PN (1997) et le PN 1998 (plan national de rpartition de logements sociaux) vers la ville
nouvelle soit un total de 2689 logements (1)
Le graphe suivant retrace les trois phases fondamentales de la mutation de lactivit de
la promotion immobilire prive,

5000

4000
3
3000

2000
2
1000
1
0
1986 1988 1999 2008
entre 1986 et 1999
(Source
(Source : Auteur 2009).
Graphe n 5 : Les
es trois phases fondamentales de la mutation de lactivit de
la promotion immobilire prive Constantine (1986 -2008).

La premire phase stend entre 1986, la date de promulgation des premiers textes
portant sur la promotion immobilire prive, jusqu la naissance effective des premiers

1
Boussouf, CH.E, 2008, lesles acteurs de la mise en uvre
uvre de
de la
la ville
ville nouvelle
nouvelle Ali
Ali mendjeli
mendjeli, mmoire de magister,
universit de Constantine., p131.

113
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES ET ETAT DES LIEUX

lotissements de promotion immobilire lchelle de Constantine en 1988, elle correspond a un


cycle de lthargie.

La deuxime phase entre 1988 et 1999, exprime un premier dveloppement de lactivit


travers le lotissement prive. Un dveloppement qui a t limit par le manque dassiettes
foncires.

La troisime phase (entre 1999 et 2008) synchronise le cycle de dveloppement du


logement collectif promotionnel priv, nanmoins ,si la naissance de la ville nouvelle tait une
panace au problme du foncier a Constantine, il faut noter que ce problme nest pas encore
rsolu pour le logement promotionnel prive, du fait que dans la plupart du temps, les
programme caractre public du type social ou aids (LSP) taient privilgies au dtriment du
logement promotionnel.

Comme le montre le tableau n8 et le graphe n 5 ci-aprs, qui reprsentent la


rpartition des programmes de logement selon les diffrentes catgories. Ces derniers tmoignent
galement que la majorit des logements raliss entre lanne 2000 et 2006 sont dans les
catgories : sociaux participatif, sociaux locatif, et en location vente.

TYPE DE LOGEMENTS
Anne
LSL LSP LLV LP
1998 2553 0 2000 200
1999 1500 900 0 1572
2000 9000 0 0 0
2001 1500 0 2500 0
2002 1000 5009 700 0
2003 3300 200 5000 0
2004 0 0 0 0
2005 5000 8500 0 0
2006 0 0 0 0
2007 5000 3669 0 2620
2008 0 0 4000 0
(Source : DUC de Constantine, 2009).
Tableau n 9 : La rpartition du programme de logement affect dans la
wilaya de Constantine selon les diffrents types.

114
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIO NNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES
RETROS ET ETAT DES LIEUX

10000

8000

6000

4000

2000

0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

LSL (Logement social locatif) LSP(Logement social participatif)


LLV(logement en location vente) L P (Logement promotionnel)

Source : DUC de Constantine, 2009, (traitement auteur).


Graphe n 6 : Le programme de logements affects dans la wilaya de Constantine entre 1998 et
2008

Le graphe ci-contre
contre montre
galement que laa part du
promotionnel priv se rsume un
programme trs faible dont le taux
tait estim en 2005 1,13 % du
nombre total des logements ralis
la ville nouvelle. 2

(Source : site www.lanouvelle ville, com. ).


Graphe n 7 : La proportion du logement
promotionnel ralis la ville nouvelleen
nouvelle 2005.

2
Megharaoui N, site www.lanouvelleville.com

115
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES ET ETAT DES LIEUX

IV-2- LE LOGEMENT PROMOTIONNEL A CONSTANTINE:


PLUSIEURS PROJETS DENOMBRES.

Afin de suivre lvolution de lactivit de promotion immobilire et dans labsence


dun fichier national des promoteurs exerant ce mtier; aussi bien pour conclure et illustrer ce
bref survol de lvolution de lactivit ; on a essay dans un premier temps, dtablir une liste
non exhaustive qui regroupe les diffrents projets du logement promotionnels Constantine,
issus du secteur priv et public, et ceci depuis la naissance de cette activit en 1988 jusqu'a 2009.

Le tableau suivant regroupe les diffrents projets de promotion immobilire lchelle


de la ville :

Promotion Projet Etat Garanti


Priode
Nombre de
Typologie davancement par
Secteur Promoteur Localit du projet (FNGFCMPI)
logement
Ind (R+1)
Zouaghi 209+54sup terrasse Achev
incline
Collectif Inachev Non garanti
GERIC El Fedj 80/89 logts
(R+9) 80% Non conforme
(Benboualia 1988
rida) Ain Smara / Inachev
/
Ain abid / Ind / /
Logements
collectifs Inachev
Mimoza 180/411
BLIKAZ F3, F4 , F 5,
80% Non garanti
1988
abdelaali Non conforme
F4, F5, F6,
5 juillet 60/80 logements Inachev
F 8 Duplex.
Priv

villas Non garanti


Belhadef 1988 Cite el bir 25 Achev
Non conforme
Ziadi et 1988 villas
Menchar 20 Achev Non garanti
belabed
Ind +
1988
Belhadj Zouaghi 70+1 clinique Achev Non garanti

1988 130/135 villas


Laamouri Zouaghi Dont 03 Achev Non garanti
rgulariss
1988 DNC 175 villas
Boumaaza Zouaghi Priv/domanial
Inachev 90% Non garanti
Ind +
1988
Makhloufi c. El mahdi 15/19 villas clinique Achev Non garanti

116
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES ET ETAT DES LIEUX

- Type 1: 08 F3
Ziani - Type 2:17 F4
A - Type 4:04 F6
Ali Garanti
Promotion partir - Type 5:02
mendjeli 50 logements Achev (2000/2002)
les du duplexes F3
UV5 132
Zianides 2000 - Type 6:03
duplexes F4
- Type 7:01
duplexes F6

- Type 1: 10
F3
- Type 2:18 F4 Achev Projet garanti
80 - Type 3:30 F5
- Type 4:10 F6 75%
A Ali (2005/2007)
partir mendjeli 109 - Type 5:06
duplexes
du UV5 logements
2000
-
-Type 1: F3
-Type 2: F4 Projet garanti
29 -Type 3: F5 Achev
75%
-Type 4:F6 (2005/2007)
-

-
-Type 1: 30 F3
62 -Type 2:08 F4
-Type 3:16 F5 Inachev Projet garanti
Lot -Type 4:02 F6 75%
C1 -Type 5:06 (2005/2007)
duplexes F3

-
-Type 1: 04 F3
32 -Type 2:10 F4 Projet garanti
-Type 3:15 F5
Lot -Type 4:05 F6 Inachev 75%
C2 -Type 5:08 (2005/2007)
duplexes F5
Ali 143 logts -
Eurl SGTI mendjel i
Promotion UV5 -Type 1: 04 F3
-Type 2:14 F4
Talbi extension -Type 3:10 F5
49 Projet garanti
-Type 4:10 F6
A Lot -Type 5:03 Inachev 75%
partir C3 duplexes F5 (2006/2008)
du -Type 6:08
2005 duplexes F6

-Type 1: 04 F3
42 -Type 2:10 F4 Projet garanti
Lot -Type 3:15 F5
-Type 4:05 F6 Inachev 75%
C4/
-Type 5:08 (2008/2010)
C5
duplexes F5
67 logts
-
25 -Type 1: 15 F3 Projet garanti
-Type 2:05 F4
Lot -Type 3:04 F5 Inachev 75%
C8 -Type 4:01 F6 (2008/2010)
-
Ali
mendjeli / Projet non
Kechkar 2005
UV5 80 logements
Achev
garanti

117
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES ET ETAT DES LIEUX

Ali
mendjeli / Projet non
El amana / 9 logements Achev
UV5 garanti

Eurl el fadjr Ali 6/19 sur un - Type 1: 02


F3 Projet garanti
Dambri 2007 mendjeli programme de 63 - Type 2:04 Achev
(2008/2009)
UV 6 logements F5

Sarl Ali 30 logements. Et - Type 1: 10 F3


Projet garanti
- Type 2:15 F4
(M eghraoui) / mendjeli 12 locaux - Type 3:05 / 90%
UV7 commerciaux F5 (2007/2008
Ali
Benbahria /
mendjeli
56 logements
/ / Projet non
yahia UV7 garanti

Ali
Khalaifia mendjeli / / Projet non
/ 60 logements
abdhak UV7 garanti

Ali
Messaoudi / Projet garanti
mendjeli 29 /30 logements - Type 1: 29
/ F6 90%
ammar UV12 individuels
(2007/2009)
- Type 1: 52
F3 / Projet garanti
Ain El Bey 90 logements - Type 2:38
F4 (2006/2007)
Sarl Badja -
- Type 1:
Promotion / 05F2
Oued - Type 2:45 / Projet garanti
Hamimime 100 logements F3
- Type 3:50 (2006/2007)
El Khroub.
F4

Sarl el
mihna 33 logements
collectifs et 30 - Type 1:F6 Projet non
Promoti 2008 El Khroub
logements - Type 2:F5 Inachev
garanti
on el individuels.
woroud
/ Projet non
A.G.R.F.U / Ain el bey 60 logements Inachev
garanti
(R+4/R+5
/R+ 6)
- Type 1: 39
78 collectifs
/ F4 Achev
- Type 2:39
F5
Ain smara 36 villas R+1

2005 291 collectifs Simplex et Inachev


duplex de F4 Projet non
Prothazir et F5. garanti

R+30

- Type 1: F4
de haut
2008 Filali La tour el wassim standing Inachev
Type 2: F5
de haut
standing.

118
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES ET ETAT DES LIEUX

Bel azur Projet non


garanti
Promoteur - Type 1:F4
Ben boulaid 12 logements Achev
nait / - Type 2:F3

Projet non
Sidi /
Urbaco / 30 logements Inachev garanti
mabrouk

45 Villas R+1 Projet non


Djnen En clos et garanti
ezitoun couvert
OPGI / Inachev
Ain El Bey, - Type 1: 31
F6 Projet garanti
Cit 64 villas
- Type 2:33 95%
Zouaghi - F7 (2009)
- Type 1: 48
F2
- Type 2:158 Projet garanti
EPLF 1998
UV6 162/864 F3
20%
Achev
O.E.B logements - Type 3:98
(2006/2007)
F4
- Type 4:10
Etatique

F5
Projet non
EPLF /
/ garanti
UV17 66 villas /
B.B.A
- Type 1: 50
F3
Ali - Type 2: 60
138 logements. Inachev Projet garanti
/ mendjeli F4
et 61 garages - Type 3: 28 (2008/2010)
UV7
F5

62 logements Type 1: 20 F3 Achev Projet garanti


/ Type 2:22 F4
Promotion semi collectif Type 3:20 F4 (2006/2008)
AADL R+1
47 villas Achev Projet garanti
/ Ali En clos et
90%
mendjeli couvert
(2006/2007)
4 chemins
R+1
Achev
/ 38 villas En clos et Projet non
couvert garanti

Ali 90 logts collectifs / Projet non


Ben ouali 2009 mendjeli et 15 logts
Approuv
garanti
sahih UV20 individuels
Programme 2009

Eurl el
fadjr 150 logts
Ali / Projet non
collectifs et Non approuv
Dambri 2009 mendjeli
50logts
garanti
UV18
individuels

Chaar dib Ali Projet non


100 logts / Non approuv
abd 2009 mendjeli
collectifs
garanti
elmajid UV18

Dar Ali / Projet non


Non approuv
2009 mendjeli 50 logts collectifs garanti
elachral UV20
Ali / Projet non
Hadid Non approuv
2009 mendjeli 60 logts collectifs garanti
kamel UV20

119
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES ET ETAT DES LIEUX

Ali 150 logts / Projet non


Karboua 2009 mendjeli collectifs et
Non approuv
garanti
zahra UV20 50logts individuel
Ali Projet non
Mechri / Non approuv
2009 mendjeli 20logts individuel garanti
taher UV20
Ali 150 logts / Projet non
Non approuv
Haddad ali 2009 mendjeli collectifs et garanti
UV20 50logts individuel
Eurl SGTI
Ali 100 logts Projet non
Promotion / Non approuv
2009 mendjeli collectifs et garanti
Talbi UV20 30logts individuel

Sarl el Ali / Projet non


400 logts Non approuv
2009 mendjeli garanti
mihna collectifs

Eurl el
Ali / Projet non
fadjr 2009 mendjeli
300 logts Non approuv
garanti
Dambri collectifs
UV20

Ali
400 logts
mendjeli
collectifs / Projet non
Cnep 2009
UV17 Non approuv
garanti
immo Ali
mendjeli 80logts individuel
UV12
Sarl Ali Projet non
100 logts / Non approuv
immpra 2009 mendjeli
collectifs
garanti
Boumaaza UV18

Leknouch Ali / Projet non


100 logts Non approuv
2009 mendjeli garanti
e farid collectifs
UV18
Ali Projet non
200 logts / Non approuv
Sarl pabilo 2009 mendjeli
collectifs
garanti
UV20
Source : DUC, DLEP, AADL, Promoteurs, bureaux dtude, 2009, (traitement : auteur)

Tableau n 10 : Les diffrents programmes de logement promotionnel Constantine entre


(1988-2009)

120
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIO NNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES
RETROS ET ETAT DES LIEUX

IV-3- LA LOCALISATION DES PROJETS DU LE LOGEMENT


PROMOTIONNEL A CONSTANTINE :
Dans un second temps, travers une srie de carte. On a tent de localiser certains
projets de promotion immobilire situs la ville de Constantine.

IV-3-1. LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE : DE LINDIVIDUEL AU


COLLECTIF.

IV-3-1.1. ZOUAGHI : PROMOTION BELHADJ ET PROMOTION EL


AMOURI : premiers lotissements privs.
priv

Source : Google Earth, 2009, (traitement : auteur)

Figure n 6 : La localisation des projets


de promotion immobilire Zouaghi.

IV
IV-3-1.1.1. Promotion Bel hadj : 70 logements individuels

Fi che Te chnique du Proj et :

Pro mo tio n: bel h adj.


Pro mo teur : bel h adj.
Secteu r : P riv
Situatio n: Zou agh i
Con sis tance du p r ojet: log emen ts ind ivi duels .
Catgo r ies de log ement :Villas R+1 .
Ty pe: coo p r atives

Etat d u pr oj et: Pr o jet ach ev Source : Google Earth, 2009, (traitement : auteur)
Gar ant ie p ar le FGCMPI : No n
Figure n7 : La localisation de la
promotion Bel hadj.

121
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIO NNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES
RETROS ET ETAT DES LIEUX

IV
IV-3-1.1.2. Promotion El Amouri: 135 logements individuels.

Fi che Te chnique du Proj et :

Pro mo tio n: el Amo ur ri .


Pro mo teur : el Amou r ri
Secteu r : P riv .
Situatio n: Zou agh i.
Con sis tance du p r ojet: log emen ts ind ivid uels.
Catgo r ies de log ement : Villas R +1.

Ty pe: stan din g Source : Google


Google Earth,
Earth, 2009,
2009, (traitement
(traitement :
Etat d u pr oj et: Pr o jet ach ev . auteur)
Figure n8 : La localisation de la
Gar ant ie p ar le FGCMPI : No n.
promotion el Amouri

IV-3-1.2. CITE BEN BOULAID : PROMOTION NAIT ET PROMOTION


BLIKAZ.

Source : Google Earth, 2009, (traitement : auteur)

Figure n 9 : La localisation des projets


de promotion immobilire la cit ben
boulaid.

122
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIO NNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES
RETROS ET ETAT DES LIEUX

IV-3-1.2.1. Promotion bel azur : un immeuble collectif achev et


IV
occup

S
Source : Google Earth, 2009, (traitement : auteur)
Figure n10
n et n11 : La localisation de la promotion Bel azur.

Fi che Te chnique du Proj et :

Pr om oti on : B el Azu r.
Pr om oteu r : Nait.
Secteur : Pr iv.
Situ ation : Ben b ou laid.
Co ns istan ce d u pr oj et: lo gem ents coll ectif s.
Catg or ies de lo gemen t: imm eub les de ( R+4 ).
Typ e: stand ing
Etat du p r ojet: Pr ojet achev.
Gar antie par le FGC MP I: Non .

123
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIO NNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES
RETROS ET ETAT DES LIEUX

IV
IV-3-1.2.2. Promotion Blikaz : projet inachev (cas darnaque).

Source
ource : Google Earth, 2009, (traitement : auteur)
Figure n12
n et n13 : La localisation de la promotion Blikaz.

Fi che Te chnique du Proj et :

Pr om oti on : B likaz.
Pr om oteu r : B likaz.
Secteur : Pr iv.
Situ ation : Ben b ou laid.
Co ns istan ce d u pr oj et: lo gem ents coll ectif s.
Catg or ies de lo gemen t: btim ents ( R+ 6) .
Typ e: log em ent d e s tand ing
Etat du p r ojet: Pr ojet inachev .
Gar antie par le FGC MP I: Non .

124
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIO NNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES
RETROS ET ETAT DES LIEUX

IV-3-1.3. CITE 050 JUILLET : PROMOTION BLIKAZ : 80 logements


inachevs (cas darnaque)

Fi che Te chnique du Proj et :


Pro mo tio n: Blik az.
Pro mo teur : Blik az.
Secteu r : P riv
Situatio n: 0 5 ju illet.
Con sis tance du p r ojet:
Lo gem ents co llectifs .
Catgo r ies de log ement : im meu ble d e ( R+1 4 )
Ty pe: stan din g
Etat d u pr oj et: Pr o jet i nachev .
Ga ra ntie par le FG CM P I: N on Source : Google Earth, 2009, (traitement : auteur)

Figure n 14 : La localisation des projets


de promotion immobilire la cit 05
juillet.

IV-3-1.4. EL KHROUB:
KHROUB SARL BADJA PROMOTION:100
PROMOTION logements
collectifs Oued Hamimime

F iche Tec hnique du P roje t


Pro mo tio n: Bad ja p ro mo tio n.
Pro mo teur : S.A.R .L Bad ja .
Secteu r : P riv
Situatio n: Oued hamim ime,El Khr o ub.
Con sis tance du p r ojet: 10 0 lo gemen ts collectif s.
Catgo ries d e log ement: im meu bles co llectif:
0 5 F2 , 4 5 F3 , 5 0 F4 .
Ty pe: stan din g
Etat d u pr oj et: ach ev Source : Google
Google Earth,
Earth, 2009,
2009, (traitement
(traitement : auteur)
Dat e d e r alisatio n: 20 06 .
Figure n 15 : La localisation des projets
Gar ant ie p ar le FGCMPI : OUI . de promotion immobilire au khroub.

125
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIO NNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES
RETROS ET ETAT DES LIEUX

IV-3-1.5. AIN SMARA:


SMARA PROMOTION GERIC/PRO
PROTHAZIR:78 logements
collectifs et 36 villas.

Le projet appartient communment la socit de promotion immobilire GERIC et


la socit de promotion immobilire PROTHAZIR .en
en plus de 36 villas il englobe 78
logements collectifs. Voir les figures n16 et n17 qui permettent leur localisation.

Fic he Te chnique du Proj et


Pr om oti on : Ger ir et pr o thazir .
Pr om oteu r: Ger ic et Thaziirr.
Secteur : Pr iv
Situ ation : Ain Smar a
Co ns istance d u pr ojet: lo gem en t
coll ectif +lo gem ent in div idu el
Catg or ies de lo gemen t: Btim en t en
R+ 4/R +5/R +6 de F5 et F6 et d es Villas en
R+1 avec terrasse accessible.
accessible
Typ e: s tand ing
Etat du p ro jet: Pr ojet achev

Source : Google Earth, 2009, (traitement : auteur)

Figure n 16 et n17 : La localisation des projets de


promotion immobilire Ain Smara.

126
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIO NNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES
RETROS ET ETAT DES LIEUX

IV-3-2. LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PUBLIC (ETATIQUE) :


Des villas en clos et couvert et des immeubles semi collectifs.

IV-3-2.1. LA VILLE NOUVELLE UV7 : Projet de 138 logements collectifs.

Source BET CETAM (2006)..


Photo n 1 : vue sur le projet de 138
logements collectif

F ic he Te chnique du P roj et
Source : Google Earth, 2009, (traitement : auteur)
Pr om otio n ( pr oj et) : 13 8 lo gem en ts
collectif s pr o mo tion nels . Figure n 18 et n19 : La localisation des projets de
Pr om oteu r ( maitr e d ou vr age) : A.A.D.L. promotion immobilire de lAADL la nouvelle ville.
Secteur : Pub lic.
Situ ation : La ville no uv elle Ali Men dj eli
,b ou levar d centr al.
Co ns istance du pr ojet: Logem ents
collectif s /lo cau x a us ag e co mm er ci al et a
us age pr of ess ion nel/ Garag es.
Catg or ies de lo gemen t: im meu bles d e
( R+8 ) & ( R+ 4) .
5 0 F3,6 0F4 ,28 F 5
Typ e: st an din g
Etat d u p ro jet: P ro jet au co ur s d e
r ali sation
Date de ralisatio n: 20 mai 20 0 8
Date d ach evem en t: /
Garan tie par le FGCMPI : Ou i

127
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIO NNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES
RETROS ET ETAT DES LIEUX

IV-3-2.2. LES 4 CHEMINS (LOGEMENT AADL) :33 tranches de logement


varies

Source : Google Earth, 2009, (traitement : auteur)

Figure n 20 : La localisation des projets


p rojets de promotion immobilire de lAADL
dans les 4 chemins

IV
IV-3-2.2.1. La premire tranche : 62 Logements semi collectif :

F ic he Te chnique du P roj et
Pr om otio n ( pr oj et) : 62 log em
ement s
collectif s pr o mo tion nels .
Pr om oteu r ( maitr e d ou vr age) : A.A.D.L.
Secteur : Pub lic.
Situ ation : 0 4 ch em in s, Ain el b ey.
Co ns istance du pr ojet: Log ement s s emi-
collectif s.
Catg or ies de log emen t: imm eu b les de
( R+2 ). 20 F3, 22 F4, 20 F5
Typ e: s tand ing
Etat d u p ro jet: Pro jet ach ev.
Date d e ralisatio n: 2 00 5
Date d ach vemen t: / Source : Google Earth, 2009, (traitement : auteur)
Garan tie par le FGCMPI : Oui
Figure n 21 : La localisation du
d projet des 62 logements
semi collectif.

128
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIO NNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES
RETROS ET ETAT DES LIEUX

IV
IV-3-2.2.2. La deuxime tranche : 38 Villas en clos et couvert.

F iche Tec hnique du P roje t


Pro mo tio n (p r ojet) : 38 v illas ( en clos et
co u ver t)
Pro mo teur (m aitr e d ou vr age) : A.A.D.L.
Secteu r : P ubl ic.
Situatio n: 0 4 chem ins , Ain el bey .
Con sis tance du p r ojet: Logem ents
ind ivid uels .
Catgo ries d e log ement: v illas.
Ty pe: stan din g
Etat d u pr oj et: Pr o jet ach ev.
Dat e d e r alisatio n: 20 06 Source : Google Earth, 2009, (traitement : auteur)
Dat e d ach v emen t: /
Figure n 22 : La localisation du
d projet des 38 villas.
Gar ant ie p ar le FGCMPI : Ou i (p r ojet
gar anti a 90 %).

IV
IV-3-2.2.3. La troisime tranche : 47 Villas en clos et couvert

Fi che Techni que du P roje t


Pr o mo tion (p r ojet) : 4 7 v illas (en cl os
et cou ver t)
Pr o mo teur (m aitr e d o uv r ag
ag e):
A.A.D.L.
Secteu r: Pu bli c.
Si tuatio n: 04 chemi ns, Ain el bey.
C on sistan ce d u p ro jet: Lo gemen ts
in d ivid uels.
C atgo ries d e lo gem ent: v il
illas
Ty pe: stan din g
Source : Google Earth, 2009, (traitement : auteur)
Etat du pr ojet: Pr ojet achev .
Gar antie p ar le FGCMPI: Ou i Figure n 23 : La localisation du
d projet des 47 villas.
( p ro jet gar an ti a 9 0 %) .

129
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES ET ETAT DES LIEUX

IV-3-3. LE LOGEMENT PROMOTIONNEL A LA VILLE NOUVELLE ALI


MENDJELI : des logements raliss et dautre lancs en construction.

Les projets de promotion immobilire raliss la ville nouvelle Ali Mendjeli sont
localiss principalement dans 3 units de voisinage (UV05 et son extension, UV06, UV08). Il
sagit de petites oprations du logement collectif qui ne dpassent pas les 150 logements
gnralement divises en plusieurs tranches.

Nanmoins, dans le programme 2009 les units de voisinage (UV17, UV 18, UV 19,
UV20) seront destines recevoir de nouveaux projets de logements promotionnels de type
collectif et individuel. En somme un ensemble de 2645 units prvues dont 2350 logements
collectif.3

La figure n24 illustre et reprsente les diffrentes units de voisinages contenant les
logements promotionnel ; par la suite une srie de carte permis la localisation de ces diffrents
projets dans chaque unit de voisinage.

3
DUC : programme de logements affects dans la wilaya de Constantine.

130
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES ET ETAT DES LIEUX

Source : Google Earth, 2009, (traitement : auteur)


Figure n 24: La localisation des diffrents projets du logement
promotionnel la ville nouvelle.

131
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES ET ETAT DES LIEUX

IV-3-3.1.LUNITE DE VOISINAGE N5 : premire exprience du logement


collectif priv la ville nouvelle.

Parmi les premiers projets du logement promotionnel raliss la nouvelle ville, on note
celui du promoteur Ziani qui est localise lUV, proximit de ce dernier se trouve les projets
du promoteur Talbi et la promotion kechekar. Ces projets sont achevs et dj occups par les
habitants depuis environs 5 ans. De plus, 210 logements sont au cours de ralisation
lextension de lUV5 par le promoteur Talbi dont 143 logements de type collectif (Voir la carte
n2)

Source : DUCH, 2009, (traitement : auteur)

Carte n2 : La localisation du logement promotionnel UV5 et son extension

132
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIO NNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES
RETROS ET ETAT DES LIEUX

IV-3-3.1.1. Promotion les Zianides: projet de 132 logements collectif


IV
dont des apparentements en duplex

Source
ource : Google Earth, 2009, (traitement : auteur)
Figure n 25 et n26: La localisation de la promotion les Zianides.

Fi che Technique du Proj et


Pr omo tio n: Les Zian ides .
Pr omo teu r: Ziani.
Secteur : Priv
Situatio n : La ville n ouv elle Ali Mend jel i ,
UV5.
Co nsis tance du p r ojet: 50 /13 2 lo gem en ts
collectif s.
Catgo r ies de log ement : imm euble s de (R+6).
08 F3 , 1 7 F4, 15 F5 , 0 4 F6 ,02 du plex es F3 ,
03 du plex es F4 , 0 1d up lexe F6
Type: st an di ng
Et at d u p ro jet: ach evs
Date d e r alisatio n: 2 00 0.

Source : auteur 2009.


Photo n 2 : La promotion les zianides.
zianides

133
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIO NNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES
RETROS ET ETAT DES LIEUX

IV-3-3.1.2. EURL SGIT, Promoteur Talbi : Entre simplex et


IV
duplex, une gamme diversifie.

Source : Google Earth, 2009, (traitement : auteur)


Figure n 27 et n28:
n28 La localisation de la promotion talbi.

Promotion la pyramide (29 Promotion Enassim I et II (80


logements collectifs) : logements collectifs) :

Source : auteur 2009


Source : auteur 2009 Photo n 4 : promotion Ennasim I et II .
Photo n 3 : promotion la pyramide .

F ic he Te chnique du P roj et Fi che Technique du P rojet


Pr o mo tion : Talb i. Pro mo tio n: Talbi.
Pr o mo teur : E.U.R.L SGTI Talb i . Pro mo teur : E.U.R.L SGTI Talb i .
Secteu r: Pr iv Secteur : Priv
Si tuatio n: La v ille no uv el le Ali Men djeli , UV5. Situatio n: La ville no uv elle Ali Mend jeli ,UV5.
C on sistan ce d u p ro jet: 29 lo gem ents co llectifs . Con sis tance du p r ojet: 80 lo gem ents co llectifs .
C atgo ries d e lo gem ent: im meu bles d e ( R+ 5) . Catgo r ies de log ement : im meu bles d e ( R+ 5) .
F3
F3,, F4,
4, F5
F5,, F6
6
Ty pe: stan din g 10 F3 , 1 8 F4, 30 F5 ,1 0 F6, 06 du plex es

Etat du pr ojet: achev Ty pe: stan din g

Date de r alisation : 20 00 Etat d u pr oj et: ach ev

Date d achv ement :20 03 Dat e d e r alisatio n: 20 00


Gar antie p ar le FGCMPI:O OUI ( pr oj
ojet gar anti a 75 %). Dat e d ach evemen t:20 0 3
. Gar an tie p ar le FGCMPI : OUI ((projett garaanti a 75%)).

134
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIO NNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES
RETROS ET ETAT DES LIEUX

143 et 67 Logements, UV 5 extension (Parcelle C1, C2, C3, C4, C5, C8)
EURL SGIT :

Source : Google Earth, 2009, (traitement : auteur)


Figure n 29: La localisation de la promotion Talbi lextension
extension de lUV5.

- 143, UV 5 extension (Parcelle C1,


C1 C2, C3) :

Source : Google Earth, 2009, (traitement : auteur)


Figure n 30: La localisation du projet des 143 logements promotionnels.

135
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES ET ETAT DES LIEUX

- 62 Logements, UV 5 extension (Parcelle C1) :

Fiche Techni que du Proj et


Prom otio n: Talbi .

Prom oteu r: E.U.R .L SGTI Talbi .

Secteur: Priv

Situ ation : La vill e n ou velle Ali Mend jeli ,UV5

exten sio n, parcel le C 1 .


Source : auteur 2009
Co ns istance du projet: 6 2 log emen ts collectifs. Photo n 5 et n6 : La maquette du projet des 62
logements promotionnels.
Catg ories de lo gemen t: imm eub les de (R+5 ). 30 F3 ,

08 F4 , 1 6 F5 , 02 F6 ,0 6 d up lexes F3

Typ e: s tand ing

Etat d u p ro jet: au cou rs d e ralisatio n.

Date de ralis atio n: 2 00 5.

Garan tie par l e FGCMPI: OUI

32 logements, UV 5 extension (Parcelle C2) :

Fiche Techni que du Proje t


Prom otio n: Talb i.
Prom oteu r: E.U.R.L SGTI Talbi .
Secteur: Priv Source : auteur 2009
Situ ation : La v ille no uv elle Ali Men djeli , UV5 Photo n7 et n8 : La maquette du projet des 32
logements promotionnels.
exten sio n, parcel le C 2.
Co ns istance du projet: 3 2 lo gemen ts col lecti fs.
Catg ories de lo gemen t: im meu bles d e (R+ 5).
12 F3,
3, 12
12 F4,
4, 02
02 du pl exes F44 ,02
02 du pl exes F5,
5, 02
02 du pl exes F7
7
Typ e: s tand ing
Etat d u p ro jet: au cou r d e ralisatio n.
Date de ralis atio n: 20 06 .
Garan tie par l e FGCMPI: OUI (pro jet g aran ti a 7 5% ).

136
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIO NNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES
RETROS ET ETAT DES LIEUX

49 logements, UV 5 extension,EURL SGIT

Fic he Tech niq ue du Pro jet


Pr om otio n: Talbi.
Pr om oteu r: E.U.R.L SSG
GTI Tal bi .
Secteur : Pri v
Situ ation : La vill e n ou velle Ali Mend jeli ,UV5.
Co ns istance du pr ojet: 49 log ement s collectif s.
Catg or ies de lo gemen t: im meu bles d e (R +5) .
0 4 F3, 14 F4 , 1 0 F6 ,03 d up lexes F5 , 08
du pl ex es F5 Source : auteur 2009
Typ e: st an din g Photo n 9 et n10: La maquette du projet des
62 logements promotionnels.
Etat d u p ro jet: *
Date de ralisatio n: 20 0 6
Date d ach evem en t:
Garan tie par le FGCMPI : OUI ( prroj
ojeett gaarraant
ntii aa 75
75 %).

- 67 logements, UV 5 extension (Parcelle C4/C5, C8)

Source : Google Earth, 2009, (traitement : auteur)


Figure n 31: La localisation du projet des 143 logements promotionnels.

137
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES ET ETAT DES LIEUX

4 2 lo gements, UV 5 , E URL
SGIT 25 lo gements, UV 5, EURL SG IT

Source : auteur 2009 Source : auteur 2009


Photo n 11: La maquette du projet des Photo n 12: La maquette du projet des
42 logements promotionnels. 25 logements promotionnels.

Fich e Tech niq ue du P rojet Fich e Techniq ue du Pro jet


Prom oti on : Talb i. Pro mo tion : Talb i.
Prom oteu r: E.U.R .L SGTI Talbi . Pro mo teur: E.U.R.L SGTI Talb i .
Secteur: Priv Secteu r: Priv
Situ ation : La vi lle n ou velle Ali Men djeli Si tuatio n: La v ille no uvell e Al i Men djeli
,UV5 . , UV5 .
Co ns istance d u proj et: 42 log emen ts C on sistan ce d u p ro jet: 25 lo gem ents
coll ectifs. co llectifs .
Catg ories de lo gemen t: imm eub les de C atgories d e lo gem ent: im meub les d e
(R+5 ) 0 4 F3, 10 F4 ,15 F5 , 0 5 F6 ,08 (R+ 5).
d up lexes F5 1 5 F3 , 0 5 F4 , 0 4 F5 , 0 1 F6
Typ e: s tand ing Ty pe: stand in g
Etat du p ro jet: au cou rs de ralisatio n Etat du projet: au co urs de ralis ation
Date de ralis at ion : 20 08 Date de rali sation : 20 08
Garantie par le FGC MP I: OUI (p rojet Garantie par le FGCMPI: OUI (projet
garan ti a 7 5%). g aran ti a 7 5%).

138
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIO NNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES
RETROS ET ETAT DES LIEUX

IV
IV-3-3.1.3. Promotion Kachekar :80
80 logements collectifs occups.

Source : Google Earth, 2009, (traitement : auteur)


Figure n 32 et n33 : La localisation de la promotion Kechkar.

F iche Techn iqu e d u Pro jet


Pr om oti on : Kech kar .
Pr om oteu r : Kech kar .
Secteur : Pr iv
Situ ation : La ville n ou velle Ali
Mend jeli ,UV5.
Co ns istan ce d u pr oj et: lo gem ents
co llectif s .
Catg or ies de lo gemen t:
im meu bles d e ( R+ 5) .

Typ e: s tand ing


Etat du p r ojet: achev.
Gar antie par le FGC MP I: NON.

139
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES ET ETAT DES LIEUX

IV-3-3.2. LUNITE DE VO ISINAGE N6 : deux proje ts de logeme nt


pro moti onnel coll ecti f.

A proximit du projet du promoteur DAMBRI, qui se situe lUV06, lEPLF de Oum El


Bouaghi a ralis 792 logements sur un ensemble de 864 logements collectifs programms.4

La carte n3 permet de localiser ces deux projets de logements promotionnels.

Source : DUC, 2009, (traitement : auteur)

Carte n3 : La localisation du logement promotionnel UV6.

4
DLEP de Constantine: situation du programme logements promotionnels arrte au 31/12/2008.

140
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES ET ETAT DES LIEUX

IV-3-3.2.1. LUNITE DE VO ISINAGE N7 : du promotionnel publ ic e t pr iv.

En plus des 138 logements collectifs de lADDL qui sont au cours de ralisation
dautres promoteurs privs ont ralis 100 logements de type collectifs.la carte n3 donne la
situation des 3 projets du logement promotionnel lUV 7.

Source : DUC, 2009, (traitement : auteur)


Carte n4 : La localisation du logement promotionnel UV7.

141
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES ET ETAT DES LIEUX

IV-3-3.3. LUNITE DE VO ISINAGE N12 : de l individuel r alis et en voie


de lance ment

Mais part les 30 logements individuels, dont 29 logements garanties par le FGCMPI,
qui sont au cours de ralisation par le promoteur Messoudi Ammar , 80 logements de type
individuels ont t lanc par la Cnep immo . Comme le montre la carte n5 ci-dessous.

S ource : DUC, 2009, (traitement : auteur)

Carte n5 : La localisation du logement promotionnel UV12.

142
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES ET ETAT DES LIEUX

IV-3-3.4. LUNITE DE VOISINAGE N17 :400 l ogements coll ecti fs pr vus.

En plus des 80 logements individuels lancs par la Cnep Immo lUV12, 400
logements collectifs sont lancs en construction par le mme promoteur lUV 17. Voir la carte
ci-dessous.

Source : DUC, 2009, (traitement : auteur)


Carte n6 : La localisation du logement promotionnel UV17.

143
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES ET ETAT DES LIEUX

IV-3-3.5. lunit de voisinage n18 : e ntr e coll ecti f et individuel 630 loge me nts
envisags.

Sur un ensemble de 630 logements programms lUV18, 500 logements sont de type
collectif lgard de 130 logements individuels.
La carte n7 permet de localiser ces diffrents projets ainsi que les diffrents promoteurs qui vont
les raliss.

S ource : DUC, 2009, (traitement : auteur)


Carte n7 : La localisation du logement promotionnel UV18.

144
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES ET ETAT DES LIEUX

IV-3-3.6. lunit de voisinage n20 : un programme dense en logeme nt


promotionne l dont 950 l ogements coll ecti fs.

Un important programme de 1085 units va tre ralis lUV 20, ce qui reprsente
41 des logements promotionnels prvu la nouvelle ville.la part du logement collectif est
importante elle est de 950 logements a lgard de 135 logements individuels.

Source : DUC, 2009, (traitement : auteur)


Carte n8 : La localisation du logement promotionnel UV6.

145
CHAPITRE IV : LE LOGEMENT PROMOTIONNEL PRIVE A CONSTANTINE : RETROSPECTIVES ET ETAT DES LIEUX

Conclusion :

Au final, la prsentation de ltat des lieux de lactivit de promotion immobilire prive


Constantine, rvle que la production du logement promotionnel collectif est relativement
rcente. Avec 8 ans dexistence, ce produit a subi plusieurs contraintes durant ces diffrents
cycles de dveloppement.

Nanmoins, il faut rappeler que certaines pratiques dplorables des pseudo-promoteurs


ntaient pas sans incidence sur son panouissement. La mfiance des acqureurs a ralenti
lexpansion du promotionnel.*5

Cette situation est leve par la cration du fonds de garantie et de caution mutuelle de la
promotion immobilire qui sengage a couvrir les risques en cas de faillite du promoteur
adhrant, ou d'incapacit de ce dernier d'achever le projet ou mme d'escroquerie de sa part
envers ses clients. Comme on la dj voqu dans le chapitre prcdent.

Toutefois, le chapitre prsent ce veut non seulement comme une prsentation dun tat
de lieu de cette activit, qui a permis de mettre en vidence une certaine diversit dans les
typologies de logements proposs par les diffrents promoteurs. Mais aussi, comme un appui qui
justifie notre choix du cas dtude le plus reprsentatif sur lequel va porter lanalyse dans les
chapitres qui suivent.

5
* Voir la thse de doctorat : quel habitat pour lAlgrie ? de Meghraoui Nacira. Cet aspect tait bien dtaill
par lauteur dans la page 59.

146
CHAPITRE V : PRESENATION ET ANALYSE DU CAS DETUDE : LESPACE CONCU

CHAPITRE V : PRESENTATION ET ANALYSE DU CAS


DETUDE : LESPACE CONU.
Introduction :

Cette analyse s'inscrit dans le cadre dune valuation de la qualit conceptuelle du


logement promotionnel, et vise saisir les lments dterminants dans l'adquation entre qualit
de lespace conu et espace vcu.

Par consquence, le champ d'analyse a volontairement t circonscrit la conception


intrieure des logements, et comporte deux volets : lanalyse de lespace conu et lapprciation
des habitants de lespace vcu.
Par le biais de ce chapitre, on a cherch dans un premier temps de localiser notre cas
dtude et de le prsenter. Par la suite, en se basant sur les critres prtablis dans la premire
partie de ce travail, notamment ceux qui portent sur la qualit dusage du logement, on a men
une analyse succincte des cellules de logements formant notre chantillons.

V-1- LES CRITERES DU CHOIX DU CAS DETUDE :


Dans notre cas, lopration retenue tait choisie en fonctions des critres suivants :
V-1-1.DES LOGEMENTS DEJA OCCUPES :
Afin de pouvoir valuer la qualit de lespace conu selon les besoins et les aspirations des
habitants, on a opt pour un projet termin et habit.

V-1-2.LECHANTILLON LE PLUS REPRESENTATIF :


travers la liste prtablie qui regroupe les diffrentes oprations du logement
promotionnel Constantine, le choix de lchantillon tait effectu en se basant surtout sur la
diversit typologique de lopration.

V-1-3.LA DISPONIBILITE DE L'INFORMATION.


La disponibilit de linformation est un point essentiel dans le choix de l'chantillon dans
tout travail de recherche scientifique. La collecte des informations a t effectue auprs des
diffrents organismes (DUC, DLEP, AADL..), aussi auprs du promoteur et des habitants afin:
Dobtenir les diffrents plans des cellules.
Dvaluer la satisfaction des propritaires de la qualit d'usage de leurs logements.
La contribution et la participation de ces acteurs est un critre dterminant dans laboutissement
de notre travail.

147
CHAPITRE V : PRESENATION ET ANALYSE DU CAS DETUDE : LESPACE CONCU

V-2- LA PRESENTATION DU CAS DETUDE :

Notre cas dtude se situe lunit de voisinage numro 5 (UV5) la ville nouvelle Ali
Mendjeli. Il sagit dun Projet de promotion
immobilire de standing du promoteur Talbi
lanc en 2000, qui porte le nom de LA
RESIDENCE EN-NASSIM I et II
La rsidence est limite par un boulevard Le cas dtude
important ainsi que dautres immeubles de
types promotionnel, et comporte 80 logements
collectifs.
Source : Google Earth, 2009, (traitement : auteur)
Figure n 34 : La localisation du cas dtude

V-2-1.LA COMPOSITION DU PROJET ET LE PROGRAMME:


2 TANCHES DE 80 LOGEMENTS COLLECTIFS.

S ource : Google Earth, 2009, (traitement : auteur) Source : auteur 2009


Figure n 35 : La composition du projet. Photo n 13 : Vue sur lensemble de la rsidence.

La rsidence est constitue de 6 immeubles de 6 tages chacun, qui sont regroups en 2


tranches en forme de L dispos sur terrain en symtrie. Cet agencement a permis la cration
dun espace centrale qui servira despace vert.

Chaque tranche comporte 3 immeubles (A, B, C) dont limmeuble C comporte 2 bloc (b1, b2)
(Voir figure n36 et 37), les immeubles sont raliss en structure poteaux poutres.

148
CHAPITRE V : PRESENATION ET ANALYSE DU CAS DETUDE : LESPACE CONCU

V-2-2.PRESENTATION DES DIFFERENTS IMMEUBLES ET LEURS


COMPOSITIONS:
On remarque dans le plan densemble lexistence de 2 types de blocs: le bloc angle (06
blocs) et le plot (02 blocs).

Source : archives du promoteur (traitement : auteur )

Figure n 36: Plan dassemblage des diffrents immeubles (2me tage).

Plot

BLOC ANGLE
BLOC ANGLE

F3 F4 F5
Source : auteur 2009 F6 duplex
Figure n 37 : Modlisation volumtrique reprsentant la composition des
diffrents immeubles. Cage descalier.

149
CHAPITRE V : PRESENATION ET ANALYSE DU CAS DETUDE : LESPACE CONCU

V-2-2.1. LIMMEUBLE A1 ET A2 : VARIATION SUR LES MEMES TYPES.

Source : archives du promoteur, 2000, (traitement : auteur) Source : archives du promoteur, 2000, (traitement : auteur)
Figure n 38 : Lagencement des cellules dans Figure n 39 : La faade Sud ouest du bloc A1
limmeuble A1 et A2.

Les immeubles A1 et A2 se composent de 5 tages, en plus dun RDC qui abrite des
locaux de commerce.
Un escalier central dessert 2 logements par palier, de type F4 et F5, dou laccs aux
logements qui donne directement sur le hall dentre des appartements.

Source : archives du promoteur.2000, (traitement : auteur) Source : archives du promoteur, 2000, (traitement : auteur)
Figure n 40 : La faade Sud ouest du bloc Figure n 41 : Lagencement des cellules du
A1 et A2 bloc angle A2.

150
CHAPITRE V : PRESENATION ET ANALYSE DU CAS DETUDE : LESPACE CONCU

V-2-2.2. LIMMEUBLE B1 ET B2 : ENTRE SIMPLEX ET DUPLEX, DES


TYPES DAPPARTEMENT DIFFERENTS :

Source : auteur (2009) Source : archives du promoteur, 2000, (traitement : auteur)


Photo n 14 : Vue sur la faade Figure n 42 : Lagencement des cellules de
principale du bloc B1 (prise du point A). limmeuble B1.
Limmeuble B1 comporte 12 logements rpartis sur 4 niveaux, le RDC et le 1er tage sont
rservs au sige de la socit du promoteur Talbi, tandis que le reste des tages contiennent des
appartements de type F4 et des duplex, Un escalier central distribue 4 logements par palier. Les
duplex sont positionns au centre, de part et d'autre de ce dernier, les F4 occupent les extrmits
du btiment et sont clairs sur les trois faades (Voir figure et photos ci-dessus).

Source : auteur (2009)


Source : archives du promoteur, 2000, (traitement : auteur)
Photo n 15 : Vue sur la faade
Figure n 43 : Lagencement des cellules dans principale du bloc B2 (prise du point B).
limmeuble B2.

151
CHAPITRE V : PRESENATION ET ANALYSE DU CAS DETUDE : LESPACE CONCU

Limmeuble B2 comporte 10 logements de 6


pices, et un RDC abritant des locaux commerciaux.

Laccs aux logements se fait partir dun


grand palier distribu par une cage descalier centrale,
desservant 2 logements.

Source : archives du promoteur, 2000, (traitement : auteur)


Figure n 44 : La faade Sud est du bloc B2.

V-2-2.3. LIMMEUBLE C1 ET C2 : 4 BLOCS AVEC DES APPARTEMENTS


DIVERSIFIES (F3, F5 ET DES DUPLEX)

Source : auteur (2009)


Source : archives du promoteur, 2000, (traitement : auteur)
Photo n 16 : Vue sur la faade principale
de limmeuble C1 prise du point C (fig. 46) Figure n 45 : la faade nord est de limmeuble C1 et C2.

Limmeuble C1 comporte 2 blocs (b1 et b2) de (RDC+5) chacun. Une cage descalier
centrale spare deux logements de type F3 et F5.les deux derniers tages contiennent 1 duplex de
6 pices et deux appartements de 5 pices.

Source : archives du promoteur, 2000, (traitement : auteur)


Figure n 46 : la composition de limmeuble C1 (bloc1 et 2)

152
CHAPITRE V : PRESENATION ET ANALYSE DU CAS DETUDE : LESPACE CONCU

Source : archives du promoteur, 2000, (traitement : auteur)


Figure n 47 : La composition de limmeuble C2 (bloc1 et 2)

Dans la deuxime tranche limmeubles C2 comporte 2 blocs de R+5 chacun, ils


contiennent uniquement des logements de type F3 et F5 par paliers, distribu par une cage
descalier centrale.

Source : archives du promoteur, 2000, ( traitement : auteur)


Figure n 48 : Les faades sud ouest et nord ouest de limmeuble C1 et C2.

Notant galement que Les parties communes sont toutes claires naturellement dans les
diffrents blocs.

153
CHAPITRE V : PRESENATION ET ANALYSE DU CAS
AS DETUDE : LESPAC E CONCU

Soit au total 8 blocs de R +5 dont : 16 F3 + 18 F4 + 30 F5+ 10 F6 + 6 duplex.


duplex
Le tableau n10 et le graphe ci-dessous
ci reprsente la rpartition des diffrentes types de cellule
sur les 2 tranche.
1 ERE TRANCHE 2EME TRANCHE
(6f3+13f4+15f5+4duplex f5+2duplex f6) (10 f3+5f4+15f5+10f6)

C1 C2
A1 B1 A2 B2
Bloc1 Bloc 2 Bloc 1 Bloc2

5F4+5F5 8F4+4
3F3+5F5+1duplex 3F3+5F5+1duplex
duplex 5F4+5F5 10F6 5F3+5F5 5F3+5F5
de F6 de F6
F5
Source : auteur 2009
Tableau n 11 : La distribution des diffentes cellules selon leurs categories sur les 2 tranches
tra .

duplex
F6
F5
F4
1 tranche
F3
2 tarnache
0 10 20 30

F3 F4 F5 F6 duplex
1 tranche 6 13 15 0 6
2 tarnache 10 5 15 10 0

Source : auteur 2009


Graphe n 8 : La distribution des differentes
diffe ntes cellules selon leurs categories sur les 2 tranches .

Avec les Surfaces moyennes


moyenne habitables
suivantes : F3 = 83.59m m2 ; F4=102.27
F4= m ; F5=
F3
Duplex 20%
117.38 m; F6 = 157.62 m ; duplex= 170.07 m. 8%
F4
22% F3
F6
13% F4
Dans les oprations de promotion F5
F6
immobilire, les proportions en matire de
duplex
F5
rpartition par type de logement ne sont pas 37%

obligatoires, chaque promoteur a le choix Source : auteur (2009)


Graphe n 9
de combiner les types de logements voulus.

Dans notre cas dtude, les logements sont repartis selon le ratio suivant : 37(F5) + 22
(F4) + 20(F3) + 13(F6)
(F6) + 8(duplex)
8 comme le montre le graphe n9.

154
CHAPITRE V : PRESENATION ET ANALYSE DU CAS
AS DETUDE : LESPAC E CONCU

V-2-3.Analyse globale des diffrentes cellules de logements :

Les logements ont taient analyss selon leurss qualit dusage ; a travers une srie de
critres qui portent
nt principalement sur :
- Leur conception gnrale (CRIT 28)1,

- Leur qualit de distribution (CRIT 30),

- La qualit de lespace servant (CRIT 35),

- Lextension du logement (CRIT 37),

- La qualit de lespace sjour ( CRIT38) et enfin la qualit de la pice dentre


(CRIT39).
Par la suite,, la qualit de la partition (CRIT 40 ) a tait mise en exige dans chaque type
de logement.

V-2-3.1. LES LOGEMENTS DE TYPE F3 : LOGEMENTS BIEN ECLAIRES


ET BIEN VENTILES.

Source : auteur ,2009.


RDC commerce Figure n 49 : La configuration des logements
de
de types
types F3
F3 selon
selon leur
leur ratio
ratio de
de distribution.

20

Logement tudi

Caractristique F3 C1b1 (2,3 tage) F3 C2b1 (2 tage)


gnrale
La surface totale 81.25 88.29
Profondeur du 10.20 10.90
logement
Linaire de faade 11.70 11.20
Nombre de faade 2 2

Source : auteur ,2009.


Tableau n 12 : les caractristiques
caractristique gnrales des cellules de types F3 tudies.

1
Ces critres ont taient dtaills dans la cartographie des critres indicateurs de la qualit conceptuel du logement
collectif promotionnel (voir tableau N8 page 10 8 et 109)

155
CHAPITRE V : PRESENATION ET ANALYSE DU CAS DETUDE : LESPACE CONCU

Source : archives du promoteur, 2000, (traitement : auteur)


Figure n 50 et n51 : Les plans des logements de type F3 analyss.

En Remarque daprs les plans (figure n50 et n51) que les logements de type F3
disposent dune double orientation, ils sont bien clairs et bien ventils.
Lentre est bien diffrencie et donne directement sur un hall assez spacieux dot dun espace
de rangement central, qui distribue vers les diffrentes pices.

Le sjour en forme carr, souvre sur lextrieur par une double fentre et ne dispose pas
de balcon. La cuisine en contigut avec le sjour, semble trop petite pour accueillir toutes les
fonctions savoir la prise des repas.
Les chambres spares par des placards, ont la mme surface qui ne dpasse pas les
(14m).La salle de bain et le WC sont clairs naturellement.

156
CHAPITRE V : PRESENATION ET ANALYSE DU CAS
AS DETUDE : LESPAC E CONCU

La rparation par zone :(publique/priv/service zone humide :

Z. prive Z. prive
Z. publique Z. publique
Z. service Z. service

Source : archives du promoteur, 2000, (traitement : auteur)


Figure n 52 et n 53 : schmas de la rpartition par zone des logements de types F3 tudis.

Si l'on observe les plans ci-dessus on saperoit quil ya une nette distinction entre la
partie publique et la partie,
partie elle est marque par une bande centrale regroupant les pices
humides appeles aussi de service.
service Toute fois, cette partie est traverse par le hall , do la
naissance dun sas qui prserve lintimit des chambre et les sparent
spare de la partie publique du
logement.
V-2-3.2. LES LOGEMENTS DE TYPE F4 : DES PIECES RELATIVEMENT
SPACIEUSES AVEC DES SURFACES EQUILIBREES ENTRE ELLES.

22

Caractristique F4 A1 (1 F4 A2 (4 F4 B1 (1
gnrale tage) tage) tage)
La surface 96.37 104.77 105.68
totale
Profondeur du 14.00 14.80 13.75
logement
Bureaux Linaire de 6.60 10.50 11.70
faade
Commerce Nombre de 3 3 3
Logement tudi faade
Source : auteur ,2009. Source : auteur ,2009.
Figure n 54 : La configuration des logements de types F4 selon leur Tableau n 13 : les
les caractristiques
caractristiques gnrales
gnrales des
ratio de distribution. cellules de type F4 tudies.

157
CHAPITRE V : PRESENATION ET ANALYSE DU CAS DETUDE : LESPACE CONCU

Les logements de type F4 bnficient dune triple orientation. En entrant dans les
appartements on se trouve immdiatement dans un couloir qui slargit et devient un hall central
desservant les diffrentes pices des logements.

Source : archives du promoteur, 2000, (traitement : auteur) .


Figure n 55 et n56 : Les 2 premires variantes des plans des logements de type F4analyss

Une liaison visuelle entre l'entre et le sjour


comme le montre ces 2 premiers plans, ayant pour
but dattirer le regard du visiteur vers le sjour et son
ouverture. Ce qui nest le cas de cette 3me variante.
Un couloir plus troit permet ainsi la distribution
vers les chambres.
Toutefois ; les pices sont relativement
spacieuses leurs surfaces sont quilibres entre elles,
tout en privilgiant celle du sjour. On mange et on
sjourne confortablement dans les diffrentes cuisine
de plus 12 m2 surface.
Source : archives du promoteur, 2000, (traitement :
Dans le plan de la 3 me variante (figure n57), auteur)

une grande chambre sur l'entre, plus indpendante, Figure n 57 : La 3me variante des
logements de type F4 analyss.
pouvait ventuellement tre utilise comme sjour
familiale.

158
CHAPITRE V : PRESENATION ET ANALYSE DU CAS DETUDE : LESPACE CONCU

La rparation par zone :(publique/priv/service zone humide )

Z. prive Z. prive
Z. publique Z. publique
Z. service Z. service

Source : archives du promoteur, 2000, (traitement : auteur)


Figure n 58 et n59 : schmas de la rpartition par zone des 2 premires variantes des
logements de type F4 tudis.

Dans les 2 premiers plans (figure n58 et 59), en


remarque que la progression de lespace public vers
lespace prive suit une certaine hirarchie, marque
par les espaces de distributions ; la bande des pices
humide est ramen vers lentre, avec lune des
chambres qui se dtache de la zone prive.

Cependant, le bloc des pices humides est au


centre du logement dans le plan de la 3me variante
(voir la figure n60), dont la cuisine est claire
Z. prive
Z. publique naturellement. Il spare une des pices qui se trouve
Z. service
juste lentre du reste des chambres.

Source : archives du promoteur, 2000, (traitement : auteur)


Figure n60 : schmas de la rpartition par zone de la 3me variante de type F4 tudis.

159
CHAPITRE V : PRESENATION ET ANALYSE DU CAS
AS DETUDE : LESPAC E CONCU

V-2-3.33. LES LOGEMENTS DE TYPE F5 : DES PIECES QUI


CONVIENNE NT AUX DIFFERENTS USAGES.

RDC
Caractristique F5 A1 (5 F5 C1b1 (1,3 F4 B1b2 (3
Commerce
gnrale tage) tage) tage)
La surface totale 111.66 119.39 119.09
Profondeur du 11.20 14.00 15.05
logement
37
Linaire de faade 16.80 14.85 29.85
Nombre de faade 3 3 3
Source : auteur ,2009. Source : auteur ,2009.
Figure n 61 : La configuration des logements de type Tableau n 14 : les caractristiques gnrales des cellules de types F5
F5 selon leur ratio de distribution. tudies.

Logements bien clairs


clair et bien ventils : les F5 bnficient dune triple orientation,
lexception de lappartement du 5me tage du bloc A1 (voir la figure n61 ci-dessous)
Les distributions sont assures par de larges espaces selon une hirarchie entre les diffrentes
zones.
Les sjours sont ouverts gnreusement par une double
porte latrale de manire soulign leurs importance et
bien les clairs.ils sont prolongs par un grand balcon.
La deuxime fentre du sjour dans lappartement du
bloc A1 marquee la diffrenciation des usages entre le
coin salon et le coin repas.
La surface de la cuisine est un peu juste si l'on veut
amnager un coin repas.
Source : archives du promoteur, 2000, (traitement : auteur)
Figure n 62, n63
63 et n64 : Les variantes des plans des logements de typ e F5 analyss

160
CHAPITRE V : PRESENATION ET ANALYSE DU CAS DETUDE : LESPACE CONCU

Les rapports de surfaces entre les pices correspondent bien aux diffrents usages .une chambre
est suffisamment grande pour accueillir 2 jeunes enfants.
Les diffrentes chambres ne sont pas dotes despace de rangement, uniquement le hall contient
des placards, Cependant, elles semblent assez grandes et pourront recevoir du mobilier ou des
placards encastrs aux murs.
La rparation par zone :(publique/priv/service zone humide )

Les chambres dans la figure n 64 sont


regroupes toutes dans la mme zone desservie par
un petit hall, la bande centrale des pices humides
fait tampon entre le sjour et ces diffrentes pices.

Cependant, pour les autre appartements, la


bande des pices humide est ramen vers lentre,
avec lune des chambre qui se dtache de

Z. prive
la zone prive. Cette petite chambre est spare des
Z. publique
Z. service autres chambres, par le sjour qui se situe au centre
de lappartement.

Source : archives du promoteur, 2000, (traitement : auteur)


Figure n 65, n66 et n67 : schmas de la rpartition par zone des variantes du logement de
type F5 tudis.

Z. prive Z. prive
Z. publique Z. publique
Z. service Z. service

161
CHAPITRE V : PRESENATION ET ANALYSE DU CAS DETUDE : LESPACE CONCU

V-2-3.4. LES LOGEMENTS DE TYPE F6 : DES LOGEMENTS FAMILIALS


CONTENANT DES SUITES PARENTALES

Source : auteur ,2009.


RDC Figure n 68 : La configuration des logements de type
Logement tudi Commerce F6 selon leur ratio de distribution.

F6 B2 F6 B2
Caractristique gnrale (3me et 4 me (3me et 4 me tage
tage gauche) droite)
La surface totale 161.09 154.15
Profondeur du logement 17.40 17.40
Linaire de faade 10.95 10.95
Nombre de faade 2 2

Source : auteur ,2009.


Tableau n 15: les caractristiques gnrales des cellules de types F6 tudies.

Source : archives du promoteur, 2000, (traitement : auteur)


Figure n 69 : Les plans du logement de type F6 analyss

Logement familial o les surfaces des pices sont relativement importantes. Des
circulations diffrentes sont possibles dans le logement, Aussi bien des fonctionnements peuvent
tre privilgis en supprimant ou en condamnant une porte.

162
CHAPITRE V : PRESENATION ET ANALYSE DU CAS DETUDE : LESPACE CONCU

Les appartements bnficient dune double orientation : 2 balcons permettent l'un, un


prolongement du sjour, l'autre cot cuisine, en plus dun minuscule balcon au niveau dune
chambre, sont orients vers le SUD EST, tandis que les autres chambres sont orients au nord
ouest. La suite parentale avec sa propre salle deau rpond parfaitement lvolution des modes
de vie et considr galement comme un luxe indniable.

La rparation par zone :(publique/priv/service zone humide )

Z. prive
Z. publique
Z. service

Source : archives du promoteur, 2000, (traitement : auteur)


Figure n70 : schmas de la rpartition par zone des logements de type F6 tudis.

Dans les logements de type F6 en observe deux entits regroupant les pices nocturnes
en faade, scindes par les espaces de vie, savoir le sjour et la cuisine, situ au centre de
lappartement. Le bloc sanitaire plac devant lentre prs du hall, souvre sur un couloir qui
dessert 2 chambres. Un deuxime point deau en adjonction de la chambre parentale prend place
au centre des chambres dans lappartement droite, et leurs extrmits dans lappartement a
gauche.

163
CHAPITRE V : PRESENATION ET ANALYSE DU CAS
AS DETUDE : LESPAC E CONCU

V-2-3.5. LES LOGEMENTS EN DUPLEX : UNE MAISON INDIVIDUELLE


DANS LIMMEUBLE COLLECTIF. $

Source : auteur ,2009.


Figure n71: La configuration des duplex selon
Logement tudi leur ratio de distribution.

Source : archives du promoteur, 2000, (traitement : auteur)


Figure n72 : schmas de la rpartition par zone des 2 duplex tudis.

164
CHAPITRE V : PRESENATION ET ANALYSE DU CAS DETUDE : LESPACE CONCU

Il sagit de grands appartements mono-orients qui


stendent sur deux niveaux, bnficient ainsi dune nette
sparation entre lespace public et lespace priv (une division
verticale), reprennent les principes de partition de la maison
individuelle avec la partie publique en bas et la partie prive
en haut, l'escalier jouant alors le rle de sas et de
transition. (Voir les photos n16,17 et 18)

Au rez-de-chausse, le cellier et les salles deaux


dlimitent lentre qui ouvre sur un grand hall. Men dun
escalier qui permet daccder au 2 niveau rserv aux
diffrentes chambres. Source : auteur 2009.
Photo n17 : vue sur le hall
La partie sjour plus en longueur (coin salon, coin salle dentre prise depuis l'accs du
duplex (le point 1 figure n71).
manger) souvre sur un petit balcon.

Un deuxime balcon plus grand permet une liaison secondaire entre la cuisine et le sjour. Une
chambre au RDC faisant usage de chambre dami ou dun bureau.

ltage on remarque une certaine hirarchie entre les surfaces des chambres, celle des
parents est privilgie. Un deuxime espace de rangement est prvu ce niveau.

La salle de bains et la salle deaux nont pas lavantage dtre claires naturellement que ce soit
au RDC ou ltage.

Source : auteur 2009.


Photo n18 et n19 : Les escaliers qui sparent les deux niveaux du duplex.

165
CHAPITRE V : PRESENATION ET ANALYSE DU CAS DETUDE : LESPACE CONCU

Conclusion :

La premire lecture des plans de logements a permis de mettre en vidence une certaine
diversit dans les espaces dhabitations qui rsulte de la pluralit des typologies offertes :
Plusieurs types qui permettent un choix avec une gamme de logements varis de 3 a 6 pices, en
plus des duplex.

Cependant, du point de vue conception, un respect de la hirarchisation des espaces est


observ par larchitecte pour garantir un certain confort aux occupants. En plus des surfaces
suffisantes attribues aux logements, tous les appartements bnfices dune double orientation, et
rpondent plusieurs principes : dissociation des espaces public/ prive, mise en exergue du
sjour, qui se prolonge par un balcon et quelques fois le regroupement des pices humides ou
de service.

166
CHAPITRE VI : LA QUALITE CONCEPTUELLE DU LOGEMENT PROMOTIONNEL SELON LES APPRECIATIONS DES USAGERS : LESPACE VECU.

CHAPITRE VI : LA QUALITE CONCEPTUELLE DU


LOGEMENT PROMOTIONNEL SELON LES APPRECIATIONS
DES USAGERS : LESPACE VECU.

Introduction :

Pour tendre vers la qualit dusage, lcoute de lusager est fondamentale, ainsi que
lapproche de terrain. Lobjectif, cest de permettre lexpression des besoins dans un projet, de
faire parler celui qui va le vivre au quotidien, de prfrence lexpert1

Ce chapitre comporte le deuxime volet de lanalyse qui porte sur lapprciation des usagers
de lespace vcu, il sagit dune interprtation des donns dune enqute effectu auprs dun
chantillon de la population2* de recherche.
Laccent tait mis dans cette enqute sur la qualit dusage des logements et vise saisir le
degr de satisfaction des usagers lgard des choix de conception. Cependant, un logement
n'est jamais dissociable de son environnement, les mnages apprcient sa qualit d'usage selon
une combinaison de critres qui dpassent les caractristiques physiques du logement :
attractivit du quartier d'implantation, image de l'immeuble, entretien des abords
Pour cette raison, notre enqute ntait pas limite dans lvaluation de lespace intrieure
du logement, mais elle traite dune manire sommaire loffre de lhabitat dans sa globalit.

VI-1- LES CARACTERISTIQUES DES ELEMENTS DE LA


POPULATION OU DE LECHANTILLON :

La qualit des donnes obtenues dpend essentiellement du choix des lments de la


population de la recherche qui doit tre adquat au problme pos, mais aussi de la faon
dentrer en contact avec la ralit quon veut connaitre.
Par consquent, la mthode de recueil de donnes s'est appuye principalement sur des
entretiens directifs, et le choix dchantillon tait opr partir dune liste regroupant lensemble
des logements de la rsidence, dont les caractristiques taient varies, se qui nous a permis de
crer des sous groupes ou strates , lintrieur des quels sont runis les logements de mme
types ; il sagit d'un chantillonnage probabiliste stratifi .

1
RIVOIRE .J, 2008, Observatoire des btiments durables : Les bonnes pratiques du dveloppement durable dans le
btiment en France, qualit dusage , PUCA, Paris, p16.
2
* daprs Maurice Angers : la population est lensemble dlments ayant une ou plusieurs caractristiques en
commun qui les distinguent dautres lments et sur lesquels porte linvestigation.

167
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Par la suite, les


es mnages auprs des quels on sest renseign, ont t choisis alatoirement
dans chaque catgorie, selon leurs
le disponibilits et leurs participations,
articipations, tout en respectent la taille
de lchantillon qui tait estim a 20
20 de la population tudier avec un ratio qui favorise les
logements de types F5 et F6.
Ainsi, Lenqute s'est portee sur un chantillon de 16 mnages repartis comme suit :
- 3 occupants de logement de type F3.
- 3 occupants de logement de type F4.
- 4 occupants de logement de type F5.
- 4 occupants de logement de type F6.
- 2 occupants de duplex (en F5).
F5)

Le graphe n10 reprsente la rpartition de lchantillon selon les types de logements : La


premire srie de colonne permet de visualiser la part de chaque type de logement dans le
programme, tandis que la seconde
second retrace la part de chaque type dans lchantillo
lchantillon.

45%
40%
40% 37%
33%
35%
30%
25% 22%
20%
19%
20% 17% La
La part
part dans
dans le
le programme
programme
14% 13%
15% La
La part
part dans
dans l'echantillon
l'echantillon
10% 8%

5%
0%
F3 F4 F5 F6 DUPLEX
Graphe n 10, Source auteur (2009)

VI-1-1. LES CARACTERISTIQUES DES MENAGES QUESTIONNES :

Lchantillon est constitue de16 personnes enqutes, dont 144 femmes ( 87.5) et 2
hommes (12.5).
Lge moyen des femmes enqutes
enqut varie entre de 41 60 ans (reprsentent 50 de
lchantillon), avec une tendue de 22 65 ans.

168
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Les femmes ges de 20 30 ans et de 20 a 40 reprsentent chacune 19de lchantillon,


tandis que celles de plus de 60 ans reprsentent seulement 12 %.
Les deux hommes sont gs de plus de 55 ans (56-59 ans).
Les deux graphes ci-dessous
dessous permettent respectivement de visualiser la rparation des enquts
selon leurs sexes et leurs catgories
catgorie dge.

13%
12% 20-30
19
19%
31-40
Femme
25% 41-50
87% Homme 19%
51-60
25% Plus de 60

Graphe n 11, Source auteur (2009) Graphe n 12, Source auteur (2009)

VI-1-2. LE STATUT SOCIAUPROFESSIONNEL


SOCIAU PROFESSIONNEL DES MENAGES :

Le logement nest pas seulement le lieu o les mnages passent le plus de temps et pour
lequel ils consentent leurs plus fortes dpenses. Il est aussi un marqueur social : il contribue la
construction de limage, du statut, et de lidentification sociale de ses habitants.
D'autre part, la prise en compte du groupe familial conduit nuancer le dterminisme
conomique au terme duquel le mnage, en fonction de sa catgorie so ciale et ses revenus, serait
destin un statut d'occupation et un type de logement. Bien videmment, lventail du choix
varie selon les revenus et les catgories
sociales des mnages.

les Cadres
A ce titre on remarque dans le graphe ci- fonctionnaire et
20% ingenieurs
contre que 40 des propritaires du logement les retraits
40%
% militaires
promotionnel sont des cadres fonctionnaires 20%
les enseigents
(moyens ou suprieurs) et des ingnieurs, universitaire et les
medecins
rpartis suivant les diffrentes catgories de 20%
les commercants
logement lexception des F5, les retrait s
Graphe n 13, Source auteur (2009)

169
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

militaires qui forment le 1/5me de lchantillon occupent spcialement les F6,en outre , les F5
sont occups particulirement par les enseignants universitaires qui reprsente 20 des
occupants.et enfin les chefs de mnage qui exercent
exerce une activit commerciale,
commercial propritaires des
F4 et des F3, reprsentent le reste de lchantillon
l .
Le tableau ci-aprs
aprs montre la rpartition des activits des chefs de mnages selon les catgories
de logement.

Catgories F3 F4 F5 F6 Duplex F5 total pourcentage


les Cadres fonctionnaires (moyens ou 2 1 0 1 2 6 40%
suprieurs) et les ingnieurs
les retraits militaires 0 0 1 2 0 3 20%
les enseignents universitaires et les 0 0 3 0 0 3 20%
mdecins
les commerants 1 2 0 0 0 3 20%
Total 3 3 4 3 2 15 100%

Source : auteur (2009)


Tableau n 16 : La rpartition des activits des chefs de mnages selon les catgories de logement.

En plus de lactivit des chefs de mnages, on observe quune femme sur deux possde
une activit professionnelle : tandis que,
presque la moiti des femmes sont des
enseignantes, 22 sont des fonctionnaires
Femme au
(domaine de la justice) et des cadres
cadre suprieures Foyer
56%
44% Fonctionnair
de ltat (archologue),
), contre 22
22 des retraits e,enseignent
es et retrait
du domaine de la sant, et 11de
11 dentiste.
Par ailleurs, 44sont
sont des femmes au foyer. Graphe n 14, Source auteur (2009)

Comme lindique le graphe n ainsi que le


tableau ci-dessous

Catgories F3 F4 F5 F6 Duplex F5 total pourcentage


Les fonctionnaires et les cadres 1 0 0 1 0 2 22 %
suprieurs
Les enseignantes(universit,
(universit, lyce, CEM) 0 1 1 1 1 4 45
Dentistes 0 0 1 0 0 1 11 %
Les retraits (mdecin militaires, 0 0 2 0 0 2 22 %
infermires)
Total 1 1 4 2 1 9 100%

Source : auteur (2009)


Tableau n 17 : La rpartition des activits des femmes selon les catgories de logement.
logement

170
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Ces rsultats montrent clairement le niveau dinstruction lev des mnages qui occupent
occupe la
rsidence. En outre, leurs
eurs statut professionnel et leurs
le revenus, plus au moins levs,
l leurs ont
permis dacqurir un logement de standing, pour cela, ils ont fai
ait appel leurs apports
personnels, lexception des primo -acqureurs
acqureurs (occupants des F3) qui ont sollicit un crdit
bancaire, tel tait signal par le promoteur Talbi.

VI-2- LES CARACTERISTIQUES DES LOGEMENTS PROMOTIONNELS


OCCUPES :
VI-2-1. LE CONFORT EST LE CRITERE PRINCIPAL DANS
ANS LE CHOIX DU
LOGEMENT DE TYPE PROMOTIONNEL:

Interrogs sur les aspects fondamentaux dans le choix du logement de type promotionnel,
les occupants fournissent des rponses faisant rfrence lenvironnement, au confort, mais
ma
aussi laa confidence allou au promoteur .
Les choix les plus dcisifs sont par ordre dimportance : le confort,
confort jug trs important
par (83 %) de lchantillon, laspect gnral et l environnement du logement est class en
seconde position par (87 %) dentre eux, et enfin 12 ont mis la proximit dun membre de la
famille en premire position tandis que le mme pourcentage des enquts ont prfre de la
classer en seconde position.
Dautres lments sont ensuite cits: la Confiance et le calme,, deux critres jugs trop
importants pour 19des enquts, pareillement, le besoin, devenir propritaire de son logement
et la scurit viennent en dernire position pour 19dentre eux.
Les rponses de lchantillon sont synthtises dans le graphe suivant :

19 6 19
066
0
0 6
06
60
12 12 6
0 44 6
63 66

0 5 10 15

le critere le plus important critere important le critere le moin important

Graphe n 15, Source auteur (2009)

171
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

VI-2-2. LA TRAJECTOIRE RESIDENTIELLE DES MENAGES :

La grande majorit des mnages rencontrs ont indiqus quils avaient commenc leurs
itinraires dans le secteur social locatif, dautres dans les logements de fonction, et si ce nest
pas le cas, ctait dans la maison de la grande famille (maisons individuelle).
individuelle)

Les rsultats exprims dans le graphe n 16 montrent galement que la moiti (55) des
mnages ont vcus dans des F3 ; tandis que 14.5 dans des logements en 4 pices, 14.5dans
14.5
4 dans les F2, 4 dans les F4 et 4 dans les F6.
des logements individuels et enfin 4

16
14
12
10
8 55
6
4
2 14.5 14.5
4 4 4 4
0
M.IND(GF) F2 F3 F4 F5 F6 AUCUN

Nombre
Nombre de
de reponses
reponses
Graphe n 16, Source auteur (2009)
(2009

Ces comportement n'obissent pas uniquement des logiques conomiques, mais


galement des logiques multiples o interviennent non seulement l'histoire de l'individu, celle
de son conjoint et de leurs familles respectives, mais galement l'histoire du parc de logements et
de la lgislation .
Interrogs sur les raisons
raison qui les ont pousse opter pour un changement
chang des logements
occups antrieurement, les habitants ont dnonc que leurs passs rsidentiel
rsidentiels manquant de
confort et parfois un environnement bruyant, taient lorigine fondamentale ; ainsi 37 ont
rvls que leurs insatisfactions
insatisfaction par rapport aux qualits des logements prcdemment occups
les a amens acqurir ce type de logement ; tandis que le quart de nos interlocuteurs ont
insist sur le fait que le changement de la taille et de la situation familiale constitue la cause
principale, autres critres tel que le besoin de logement et le changement de la situation

172
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

professionnelle sont
ont considrs comme motifs essentiels
essentiel respectivement par 19 et 13 des
mnages.
Cette tendance est illustre par le graphe suivant :

13

19

25

37

0 1 2 3 4 5 6
le porcentage des rponses

Graphe n 17: Source


Source auteur
auteur (2009)
(2009)

Quel sont les amliorations offertes par ce type de logement par rapport aux logements
prcdemment occups
occup ?

Sur l'ensemble des habitants interrogs au sujet des amliorations offertes par le logement
promotionnel compte tenu des logements prcdemment occups, il ressort que c'est la fois la
surface du logement et le nombre de pices qui constituent la grande satisfaction chez la moiti
des occupants.
Viennent ensuite dautres
autres aspects relatifs la conception parmi lesquels
squels dominent le confort
( 21), lagencement
gencement convenable des cellules ( 10) et enfin la scurit et le calme ( 10).
Assez souvent, la
satisfaction des
personnes interroges 16 48
s'exprime galement en 14
12
rfrence la 10
8 21
commodit des 6
4 10 10
logements et la propret 7
2 4
de la rsidence. Ainsi 0
Confort Plus de Bonne Plus de commodit. La propret.
que le montre le graphe surface et de conception. scurit et de
nombre de calme.
n 18. pices.
Graphe n 18, Source auteur (2009)

173
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Quels sont les lments qui pourraient vous inciter


citer changer votre logement ?

En outre, 38des
des mnages ont prcis que le changement de logement est li directement
des raisons financires ; contrario, 31 ont cit dautres motifs; qui se rsument dans les
deux points suivant : avoir un logement au centre ville, ou bien avoir plus de calme et de confort
loin des voisins (immeubles collectifs).
col
Pareillement,, le graphe ci-dessous
ci montre que 6 des usagers ont voqu le changement
de la situation familiale comme raison primordiale, de mme, 6 trouvent
trouvent que le changement de
logement est soumis au changement de la situation professionnel.
profes

7 38
6 31
5
19
4
3
2 6 6
1 0
0
Raisons Changement de Modification de Changement de Aucun Autres
financires situation la taille de la situation (logement au
familiale famille professionnelle centre ville,
plus de confort
Graphe n19, Source auteur (2009) et de calme)

Cependant, l'exception de 19des


19
familles trs satisfaites de leurs
logements, qui envisagent d'ailleurs
12%
dy rester, le graphe ci-contre
contre montre 19% Un logement plus
grand (plus de
que la grande majorit d
de nos nombre de pieces)
Une maison
interlocuteurs (69),
), aspire de vivre 69% individuelle (villas)
avec jardin.
dans une maison individuelle avec un
beau jardin.
Graphe n 20, Source auteur (2009)
Pour le reste des mnages (12
( %) le
changement de logement,, sil aura lieu, il portera sur la recherche dun appartement qui
comporte plus de pices.
Ce choix rsidentiel caractrise essentiellement les occupants des F3, dont la taille des
mnages dpasse le nombre de pices (TOP>1)
( (voir tableau n19).

174
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

VI-3- LE DEGRE DE SATISFACTION DES USAGERS CONCERNANT


LESPACE INTERIEUR DU LOGEMENT (ESPACE CONU):
VI-3-1. DES LOGEMENT S FLEXIBLES QUI SADAPTENT AUX BESOINS
Le logement promotionnel, par sa formule de vente en tat futur dachvement , en
loccurrence vente sur plan (VSP), donne lventualit aux futurs acqureurs deffectuer des
modifications au niveau des
de cellules. Cependant, on constate que laa conception des cellules est
unanimement apprcie par les usagers, vu que lagencement des logements avait plu
normment au tiers dentre eux,
eux qui ont prfrs gards le plan initial de larchitecte.
larchitecte
Dautre part, le reste des occupants ont procd des changements et chacun deux a
personnalis le plan de son appartement selon ses besoins et ses aspirations.
aspirations
Le graphe suivant montre clairement le segment des gens qui ont effectus des changements au
niveau de leurs logements contre ceux qui ont prfrs garder le plan de larchitecte.

38
38% les gens qui on
effectus des
changement
62%
les
les gens
gens qui
qui n'on
n'on pas
pas
effectus des
changement

Graphe n21, Source auteur (2009)

VI-3-2. DES MODIFICATIONS DE NATURES VARIEES


Ces modifications varient entre des petits changements pour atteindre de vraies
transformations qui touchent la rorganisation de la cellule. Le graphe n22
n permet de
synthtiser ces diffrentes transformations selon leurs natures.

175
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Lclairage de la salle de bain(Nevada) 9


Changement de lemplacement de la porte de la
chambre des parents. 9

9
accroitre la largeur de la porte du sjour.
Enlvement du placard afin de dgager le hall
9
dentre.

le Dcloisonnement (adapter un plan ouvert). 9

L'augmentation de la surface de la cuisine 9

Augmenter le nombre de placards.


18


18
La suppression du cellier au niveau du RDC
Agrandissement de la surface du sjour au dtriment
28
de lune des chambres.

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5


Graphe n22, Source auteur (2009)

VI-3-3. LES CHANGEMENTS APPORTES AUX PLANS INITIAUX POUR


UNE PERSONALISATION DU LOGEMENT :

En examinant le graphe n21,


n on peut constater que la majorit des occupants ( 62) a
apporte des transformations au niveau des plans initiaux .
De ce fait, il tait important
ortant de mettre en vidence certaines de ces modifications
modifications, Selon leurs
natures on a choisi de prsenter les six cas les plus dterminants :
Le prolongement du sjour par laddition
lad dune chambre adjacente (28).
(28
Le dcloisonnement (9).
(9
Le changement de lemplacement de la cuisine (9).
La suppression du cellier au niveau du RDC (cas des duplex) (18).
La suppression des placards afin dagrandir le hall (9).
Le changement de la position de la porte (9).
our le reste des transformations effectues: 18 des
Pour des mnages ont augment le nombre des
placards, tandis que 9 ont procdes par llargissement de la porte du sjour, pareillement 9
ont placs une fentre en Nevada afin de bnficier
bnfici de la lumire naturelle au niveau de la salle
de bain.

176
CHAPITRE VI : LA QUALITE CONCEPTUELLE DU LOGEMENT PROMOTIONNEL SELON LES APPRECIATIONS DES USAGERS : LESPACE VECU.

VI-3-3.1. LE PROLONGEMENT DU SEJOUR TROP ETROIT PAR


LADDITION DUNE CHAMBRE ADJACENTE:

Sur lensemble de 62 des mnages qui ont effectus des transformations au niveau des
plans de leurs appartements; quatre personnes sur une ont procd par lagrandissement de la
surface du sjour au dtriment de lune des chambres.il sagit pratiquement de tous les occupants
des F6 non satisfaits de la surface initiale octroys au sjour quils lont jug trop troite.

Source : archives promoteur Talbi, traitement Auteur (2009)


Figure n 73 : Les modifications apportes au plan initial (1er cas).

Source : Auteur (2009) Source : Auteur (2009)


Photo n20 : Lamnagement de la chambre Photo n 21 : Le sjour initial tait rserv
contigu au sjour en espace salon. (Vue A) l'installation d'une grande salle manger
(Vue B)

177
CHAPITRE VI : LA QUALITE CONCEPTUELLE DU LOGEMENT PROMOTIONNEL SELON LES APPRECIATIONS DES USAGERS : LESPACE VECU.

VI-3-3.2. LE DECLOISONNEMENT : A DONNE DE LESPACE .

En plus de lagrandissement de la surface du sjour lun des occupants (F6) a prfr


dopter pour le plan ouvert par un dcloisonnement partielle qui a touch la zone publique du
logement (salon et hall) et la cuisine.
Son choix tait justifie par : ( ...a donne de l'espace , ...quand il y a des portes partout ce
nest pas bien). La figure n73 illustre ces modifications et montre galement que le
propritaire a supprim certains espaces de rangements.

Source : archives promoteur Talbi, traitement Auteur (2009)


Figure n 74: Les modifications apportes au plan initial (2me cas).

Source : Auteur (2009)


Photo n 22: Vue sur le sjour, prise depuis
le point A, qui montre le petit mur qui spare
le sjour du hall dentre.

178
CHAPITRE VI : LA QUALITE CONCEPTUELLE DU LOGEMENT PROMOTIONNEL SELON LES APPRECIATIONS DES USAGERS : LESPACE VECU.

VI-3-3.3. LE CHANGEMENT DE LEMPLACEMENT DE LA CUISINE :


UNE CUISINE PLUS SPACIEUSE ET PLUS FONCTIONNELLE.

Les occupants de lun des duplex, non satisfaits de la position de la cuisine, ni de sa


surface, ont agit de manire obtenir une cuisine plus fonctionnel et plus spacieuse en
changeant son emplacement et par la suppression du balcon. tend donn que la chambre est
mitoyenne la cuisine, leurs choix na pas pos de problme technique.

Source : archives promoteur Talbi, traitement Auteur (2009)


me
Figure n 75 : Les modifications apportes au plan initial (3 cas)

Source : Auteur (2009)


Photo n23 : Le changement de la Source : Auteur (2009)
position de la cuisine qui prend la place Photo n 24 : La suppression du balcon
de la chambre (Vue A) afin dagrandir la cuisine (Vue B).

179
CHAPITRE VI : LA QUALITE CONCEPTUELLE DU LOGEMENT PROMOTIONNEL SELON LES APPRECIATIONS DES USAGERS : LESPACE VECU.

VI-3-3.4. LA SUPPRESSION DU CELLIER AU RDC : UNE ENTREE PLUS


ACCUEILLANTE ET PLUS DISTINCTE.

Source : archives promoteur Talbi, traitement Auteur (2009)


Figure n76 : Les modifications apportes au plan initial (4me cas).

Comme le montre les figures n74 et n75, les occupants des duplex ont opt par la
suppression du cellier du RDC.
Daprs eux, son emplacement initial au niveau de lentre tait gnant :
Maintenant lentre est plus accueillante et plus grand. Cette suppression navait pas une grande
incidence sur le nombre despaces de rangement, du moment quil existe un deuxime cellier au 1
niveau et un autre espace de rangement sous la cage descalier .

Source : Auteur (2009)


Source : Auteur (2009)
Photo n 25 : La suppression du cellier a permis Photo n 26 : Lentre est plus distincte
dagrandir lentre qui devient plus accueillante. (Voir figure n74, Vue C)

180
CHAPITRE VI : LA QUALITE CONCEPTUELLE DU LOGEMENT PROMOTIONNEL SELON LES APPRECIATIONS DES USAGERS : LESPACE VECU.

VI-3-3.5. LAGRANDISSEMENT DU HALL PAR LA SUPPRESSION DU


PLACARD.
9 des mnages ont prfr enlev le placard afin de dgager le hall dentre.il sagit
prcisment des occupants des F3, la figure n76 illustre cette modification.

Source : archives promoteur Talbi, traitement Auteur (2009)


Figure n77 : Les modifications apportes au plan initial (5me cas).

VI-3-3.6. LE CHANGEMENT LA POSITION DE LA PORTE:


Une famille qui occupe un F4 a effectu un changement au niveau de la position de la
porte de la chambre des parents comme le montre la figure n77

Source : archives promoteur Talbi, traitement Auteur (2009)


Figure n 78: Les modifications apportes au plan initial. (6me cas)

181
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Avez-vous
vous chang dopinion sur votre logement aprs votre installation ?

Parmi les usagers questionns sur


la perception de lespace logement
dans leur vcu quotidien, aprs
19%
loccupation du logement, 81
81 ont
les gens qui on
montr un vif sentiment de changs d'avis aprs
81% leur instalation
satisfaction, et ont dclar quils nont les gens qui n'on pas
changs d'avis aprs
pas chang leurs avis concernant sa leur instalation
qualit. Cest plutt la qualit de mise Graphe n 23, Source auteur (2009)
en ouvre et la finition de certain
lments tel que les revtements de sol et la plomberie, qui font lobjet de critiques.

VI-3-4. LA SURFACE COMME PREMIER CRITERE DE LA QUALITE : UN


BEL APPARTEMENT CEST DABORD UN GRAND APPARTEMENT.
La surface globale
obale attribue aux logements n'a pratiquement
ratiquement jamais donn lieu aux
reproches des enquts, bien au contraire, elle tait apprcie par la totalit des mnages.
Nanmoins, les occupants des F3 disposent dune surface moyenne de 83.59m, certes
cette surface nest pas immense pour une famille de 5 personnes, mais elle tait juge tout fait
correcte, elle atteint les 102.27 m pour les logements de types F4,, tandis qu
quelle touche les
117.38 m dans les F5;et elle dpasse les limites de150 m dans les F6
F et les duplex pour
atteindre respectivement 157.62 et 170.07 m2.
m2 Notant bien que ces dimensions sont largement
plus leves comparativement aux appartements d'habitat social. (Voir tableau ci-dessous)
ci

La surface La surface
Le nombre La surface
Catgories de La surface utile moyenne utile moyenne nette
doccupants nette moyenne
logements moyenne (m) disponible pour disponible par
(moyenne) (m)
chaque usager usager (m)

F3 4 83.59 20.9 81.01 20.25


F4 3.33 102.27 30.71 99.48 29.87
F5 5.25 117.38 22.35 112,52 21.43
F6 4 157,62 39.4 147.96 36.99
DUPLEX 3.5 170.07 48.59 161,82 46.23

Source : archives promoteur Talbi, traitement Auteur (2009)


Tableau n 18 : Les
es surfaces moyennes disponibles dans chaque catgorie de logement promotionnel.

182
CHAPITRE VI : LA QUALITE CONCEPTUELLE DU LOGEMENT PROMOTIONNEL SELON LES APPRECIATIONS DES USAGERS : LESPACE VECU.

En matire de surface
disponible pour chaque
usager, on remarque dans le
graphe ci-contre que cette
dernire varie entre 20 et 47
m, et ceci selon les types de
logements, tandis que, les
mnages les plus ltroit
dans leur logement disposent
de moins de 21 m par
personne les plus largement Source : Auteur (2009)
Figure n 79
logs bnficient de plus de 45
m par personne.

Dans les F3 chaque occupant dispose dune surface gale 20.25 m, cette surface est
proche de celle observ dans les logements de type F5 qui est gale 21.43 m, nanmoins elle
est plus leve dans les logements de type F4, elle atteint les 29.87 m. Les carts se creusent
pour le logement de type F6 et pour les duplex, ainsi la surface disponible par occupant atteint
respectivement 36.99 et 46.23 m.
La variation de surface sexplique par le type de logement, elle augmente avec lge (Au-
del de 50 ans, la surface par habitant est la plus leve car ces personnes se retrouvent seules
suite des vnements familiaux tels que le dpart de leurs enfants) et diminue au contraire avec
la taille du mnage. Toutefois, il faut rapprocher ce rsultat du niveau d'occupation des
logements : taux qui est, dans l'ensemble, plutt bas .Soit le taux doccupation par logement
(TOL), qui est exprim par le rapport du nombre d'habitant sur le nombre de logement, gale
4.125 et inferieure au TOL national estim 6.4 (RGPH 2008, voir la page 94).

LE RAPPORT ENTRE LE NOMBRE DE PIECES HABITABLES DU


LOGEMENT ET LE NOMBRE DHABITANT:

Sagissant du rapport entre le nombre de pices et la taille de la famille, on peut constater


que ce dernier est corrl lge et au statut des chefs de mnage ainsi que la situation familiales
des diffrents membres, tandis que les jeunes mnages occupent les F3 et les F4, les personnes

183
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

ges de plus de 500 ans disposent gnralement de logements plus spacieux , ils occupent : les F5
,les F6 voir les duplex. Des nuances doivent toutefois tre
apportes entres les diffrentes
catgories de logement, onn remarque selon les rsultats exprim dans le graphe ci -dessous que le
nombre de pice dpasse le nombre de personne pour les logements d u type F3 et F5
contrairement aux autres types de logements.

6
6
5
5,25
5 5
4
4 4 4 nombre de pieces
3 3,33 3,5
3 nombre de personnes (moyene)
2

0
F3 F4 F5 F6 DUPLEX
Graphe n 224, Source auteur (2009)

Toute fois, le TOP3 moyen est de 0.97 personnes par pice. Si on distingue les TOP en
diverses mnages, selon les catgories de logement on note que :

- Pour les logements de type F3 le TOP est de 1.33 personne par pice.
- Pour les logements de type F4
F le TOP est de 0.833 personne par pice.
- Pour les logements de type F5
F le TOP est de 1.05 personne par pice.
- Pour les logements de type F6
F le TOP est de 0.66 personne par pice.
- Pour les logements en duplex le TOP est de 0.66 personne par pice.

3
TOP, taux d'occupation par pice: c'est le rapport du nombre
nomb re de
de personne
personne dans
dans le
le logement
logement sur
sur le
le nombre
nombre de
de pice
pices du
logement.

184
CHAPITRE VI : LA QUALITE CONCEPTUELLE DU LOGEMENT PROMOTIONNEL SELON LES APPRECIATIONS DES USAGERS : LESPACE VECU.

La lecture dtaille des taux doccupation des pices (TOP) montre galement que le
nombre de personnes par pices est relativement plus faible par rapport au autres types de
logements (Social, Location vente, LSP), il ne dpasse pas le 1.5 en moyen par catgorie.
Le tableau ci-dessous explique sa variation relative aux diffrents mnages enquts et
donne plus de dtaill conservant le rapport entre K et N.

Les diffrentes TOP Rapport entre


catgories de logements K* N* Moyenne K et N
par mnage Chaque logement
par catgorie
Mnage N1 3 5 1.66
F3 Mnage N2 3 4 1.33 1.33 K=N-1
Mnage N3 3 3 1
Mnage N4 4 3 0.75
F4 Mnage N5 4 4 1 0.83 K=N
Mnage N6 4 3 0.75
Mnage N7 5 5 1
Mnage N8 5 6 1.2
F5 1.05 K=N
Mnage N9 5 5 1
Mnage N10 5 5 1
Mnage N11 6 3 0.5
Mnage N12 6 4 0.66 K=N
F6 0.66
Mnage N13 6 4 0.66
Mnage N14 6 5 0.83
Duplex Mnage N15 5 4 0.8
0.7 K=N
(5pices) Mnage N16 5 3 0.6
Total 16 / 66 / 0.971 K=N
Source : Auteur (2009)
Tableau n 19: La variation du TOP selon les diffrents mnages enquts dans chaque
catgorie de logement.
K* : nombre de pice habitable du logement (a lexception de la cuisine et les dpendances)
N* : nombre dhabitant

Globalement on peut constater que tout les mnages bnficient de plus dune pice par
personne, lexception des appartements de type F3 dont le nombre de personnes dpasse le
nombre pices (K=N-1), simultanment, on remarque que les mnages sont plus grands dans les
logements de type F5, avec un TOP qui dpasse 1 et on trouve assez frquemment que 2 enfants
du mme sexe utilisent la mme chambre.

185
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

VI-3-5. DANS LE LOGEMENT, LA CUISINE EST LA PIECE PREFEREE


CHEZ LES USAGERS :

Bien entendu, l'importance accorde certains espaces varie en fonction de la culture, des
usages, du mode de vie et du taux d'occupation. Manger en cuisine peut constituer un rituel
quotidien pour des occupants qui exigeront davantage d'espace et de fonctionnalit qu'une autre
famille de mme taille mais aux pratiques diffrentes. Il est bien vident que la chambre ne rev t
pas la mme importance suivant l'ge
l' des enfants : fortiori si elle est occupe par 2 adolescents
pour lesquels ce lieu constitue leur espace rserv.
Nanmoins, s'il ya un espace qui compte plus que les autres et qui fait dans ce domaine
l'unanimit, c'est bien la cuisine, tel tait formul par le
l tiers des enqut (87sont
(87 des femmes),
le sjour, la pice de vie principale, vient en second position avec un pourcentage de 25 ,
paradoxalement, le quart des interviews
interview nont pas de prfrences, daprs eux il ny a pas un
espace qui compte plus
us que l'autres
l dans le logement. Ainsi quen tmoigne le graphe suivant :

19

25

25

31

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,55 5


Graphe n25, Source auteur (2009)

Nanmoins, la surfaces du sjour reste


toujours privilgi par la quasi-totalit
quasi des 13%
usagers, seulement 13 prfre dagrandir 0% Aucune, la
surface du sjour
les chambre des enfants au dtriment de est privilgie
87%
Aucune, les
celle du sjour,, il sagit prcisment des chambres sont
occupants des F5,, dont la taille de la famille
famil assez grandes.
Graphe n 26, Source auteur (2009)
dpasse le nombre de pices.
pices

186
CHAPITRE VI : LA QUALITE CONCEPTUELLE DU LOGEMENT PROMOTIONNEL SELON LES APPRECIATIONS DES USAGERS : LESPACE VECU.

VI-4- LAPPRECIATION DES USAGERS DES DIFFERENTS


ELEMENTS DE LOGEMENT:
VI-4-1. LE HALL DENTREE EST ACCUEILLANT

Globalement, la plupart des propritaires questionns trouve lentre accueillante et ceci par
rapport sa configuration gomtrique linaire ou carre dune part, et sa surface suffisante en
rapport de son rle distributif, et du fait quelle autorise la pose d'une armoire d'entre ou d'un
meuble chaussures, dautre part.
En plus, sa conception ferme est gnralement apprcie, et donne
satisfaction pour la garantie de l'intimit du sjour. Paradoxalement, la
porte de communication du hall avec le sjour semble trs souvent
ouverte en journe : ce qui s'explique compte tenu de sa forte
distributivit. Comme le montre la photo n27.
Une exception faite, par lun des
propritaires de F6, qui a opt pour un plan
ouvert pour son logement dont la sparation Source : Auteur (2009)
entre le hall dentre et le sjour est Photo n 27 : Le hall d'entre,
indpendant, situ en rez-de-
matrialis par un petit mur denviron 1 mtre chausse, au pied des escaliers.
La porte du sjour est ouverte.
de hauteur. (Voir photos n28).

Source : Auteur (2009)


Photo n 28: le cas du plan ouvert, la sparation
entre le hall dentre et le sjour est matrialise
par un petit mur denviron 1 mtre de hauteur.

En revanche, dans les duplex: le hall


d'entre, indpendant, situ en rez-de-chausse, au
pied des escaliers l'avantage de prserver
l'intimit, en plus de sa forme carre (obtenue par la
suppression du cellier), sa grande surface (20.88m)
et sa structure ont pouss lun des propritaires dy
amnag un petit coin daccueil. (Voir photos
n29).
Source : Auteur (2009)
Photo n 29 :Lamnagement dun petit coin
daccueil au niveau de lentre, (ctait
lemplacement prvu pour le cellier)

187
CHAPITRE VI : LA QUALITE CONCEPTUELLE DU LOGEMENT PROMOTIONNEL SELON LES APPRECIATIONS DES USAGERS : LESPACE VECU.

VI-4-2. LE SEJOUR: LA PIECE DE VIE PRINCIPALE.

Le sjour est la pice de vie principale et le lieu de regroupement de la famille, qui permet
de personnaliser son logement, pour y vivre et pour recevoir. Sur ce point et de faon gnrale,
toutes les personnes rencontres ont manifest l'importance qu'elles accordent lagencement, la
meublabilit et surtout la surface de cette pice.
Hormis les occupants des F3 et des F4 dont la surface du sjour noffre pas la possibilit
davoir un coin repas, la pluparts des mnages ce sont efforcs de personnaliser le sjour par
son agencement en deux parties : un coin repas et un coin salon.

Source : Auteur (2009)


Source : Auteur (2009)
Photo n 30 : Cas du F3, la surface du sjour Photo n 31 : Cas du F4, la surface du
noffre pas la possibilit davoir un coin repas. sjour noffre pas la possibilit davoir un
Le sjour ne dispose pas de balcon. coin repas.

Rappelant encore, que tout les occupants des F6 ont amnag la chambre contigu au
sjour en espace salon, rservant le sjour l'installation d'une grande salle manger. Ainsi,
dans ce cas, le sjour prend la forme de L. (voir le figure n72 )

Source : Auteur (2009)


Source : Auteur (2009)
Photo n 32: Lagencement du sjour en deux Photo n33: Linstallation dune grande salle
parties : un coin repas et un coin salon dans un manger dans le coin sjour, cas des F6.
duplex.

188
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Mais part la rception, qui est sa fonction principale, les personnes enqutes ont indiqu
un certain nombre dactivits qui prennent place dans le sjour ; citons a titre dexemple :
Regarder
egarder la tv ou couter la musique, se runir en familles pour discuter, Travailler ou tudier.
Malgr que cet espace est frquents diffremment par les usagers, la grande majorit des
personnes ; le trouve spacieux et suffisant pour le droulement de leurs activits.
Le graphe ci-aprs
aprs apporte un utile clairage sur lutilisation de lespace du sjour,

16
Lire. 12 .5

16
Travailler ou tudier. 18.75

16
Se runir en famille. 43.75

16
Regarder la TV ou couter de la musique. 50

16
Recevoir les invits. 100

TOTAL Nombre D'enqut 0 2 4 6 8 10 12 14 16

Graphe n 27, Source auteur (2009)

Cette pice matresse du logement dispose de trois atouts incontestables.

SA SURFACE ET SA FORME :

La surface consacre au sjour qui voisine


voisin les 22 m pour les logements de 3 et 4 pices,
pices
et les 24/25 m pour les autres types de logements, est gnralement considre comme
suffisante. Ce qui tend prouver qu'il a t suffisamment dimensio nn. En fait 100 des
manages questionnes envisagent
envisage que le sjour doit tre aussi grand et mme plus .

189
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

SA LUMINOSITE ET SON ORIENTATION :

Elle est tributaire de lorientation du


sjour, ainsi que de lemplacement des
ouvertures et leurs tailles, on remarque que 6%
selon la position du logement, le sjour
Bonne oriantation
bnfice dune orientation qui varies
94%
Mauvaise
entres(NE, SO, SE, NO et SUD), nanmoins oriantation
94des
des mnages trouvent que les
le sjours sont
Graphe n 28, Source auteur (2009)
bien orients et bien clairs.
En outre, dans la plupart des cas, les sjours ont une porte-fentre
fentre donnant sur un balcon,
balcon
l'exception des F3 et un des F4, qui ne disposent pas de balcon mais ceci ne pose pas de
problme pour leurs occupants qui
qu les trouvent bien clairs.

LA VUE SUR LA QUELLE SOUVRE


OUVRE LE SEJOUR :

Selon lagencement et la disposition des logements sur


le terrain ; le sjour bnficie de plusieurs vues :
44des logements possd
dent un sjour qui donne sur des
immeubles voisins, souvent inachevs,
inachevs 43 des usagers
trouvent que cette vue nest pas agrable, contre 28.5
qui la trouvent agrable.
Source : Auteur (2009)
Photo n 34 : Vue depuis le sjour qui souvre sur
les immeubles voisins (cas des F6, Bloc B2)
Tandis que 25 des
sjours souvrent, en plus
des immeubles voisins,
s,
dune partie des espaces
verts de la rsidence ; cette
vue est qualifi dagrable
par 75des usagers. Source : Auteur (2009)
Source : Auteur (2009)
Photo n 36 : Vue depuis le sjour
Photo n 35: Vue depuis le sjour
qui donne sur les immeubles voisins
qui donne sur les immeubles voisins
(cas des duplex, Bloc B1)
(cas des duplex, Bloc B1)

190
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Seulement 19 des sjours donnent


donne sur le boulevard,
aucun usager ne la qualifie dagrable et 67
67 trouve que
cette vue nest pas agrable.

Source : Auteur (2009 )


Photo n37 : Vue depuis le sjour qui donne sur le boulevard
(cas des F5 et F4 Bloc A1, A2)

Enfin, 12 pour des logements ont des


balcons qui souvrent sur les immeubles de la
rsidence et les espaces verts, tous les usagers
(100) ont qualifi cette vue dagrable.

Source : Auteur (2009)


Photo n38 et n39: Vue depuis le sjour qui donne sur les
immeubles de la rsidence et les espaces vert (cas des F5 et
F3 Bloc C1, C2)

Les qualifications exprimes par les usagers sont synthtis es dans le graphe suivant :

Sans opinion
0
Les logements qui donnent sur Les immeubles 0 La vue n'est
de la rsidence. 2 (100)
2(12) pas agrable
La vue est
agrable
1(33) Le total des
Les logements qui donnent sur le boulevard. 2(67) logements
0
3(19)

0
Les logements qui donnent sur les espace vert 1(25)
et les immeubles voisins 3(75)
4(25)

2 (28.5)
Les logements qui donnent sur les immeubles 3 (43)
voisins. 2(28.5)
7 (44)

Graphe n29, Source auteur (2009) 0 2 4 6 8

191
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

LE BALCON COMME PIECE ATTENTE AU SEJOUR:

Les usagers sont quasi unanime affirmer


limportance quils accordent
accorde au balcon comme
pice attenante du sjour,, en fait, 87des mnages
rencontrs pensent que ce dernier doit tre 13%

obligatoirement ouvert sur lextrieur par un


oui
balcon, pour eux il offre des possibilits de dtente
87% non
en plein air, et recouvre plusieurs utilisations dont
l'tendage du linge et la prise de repas.
Graphe n 30, Source auteur (2009)
Cependant, sa conception et sa taille ont fait
lobjet dinsatisfaction de 25
25 dentre eux regrettent ce sujet que le sjour s'ouvre seulement
sur un minuscule balcon sans intrt majeur vu sa taille.
taille Leur insatisfaction est d'autant plus
grande que ce balcon ne permet
perm aucune dtente l'extrieur : on ne peut pas y mettre une table
pour prendre
dre ses repas en famille et ils souhaitent avoir une terrasse ou une loggia .
Les mnages qui occupent les F3 et un occupant dun F4 ne disposent pas dun balcon: ce
qui constitue un autre motif d'insatisfaction pour 25des familles (Voir la photo n30).
Au regard des autres dpendances, les balcons, moins confortables en surface, sont apprcient
par 44 des usagers, qui les considres nanmoins comme faon dagrandir le sjour.

0
Mauvais ; le balcon ne correspond pas
pas
6
Mauvais, on prfre gagner cette
cette
25
Pas concern
25

44
Bon, cest une faon dagrandir le
le

0 1 2 3 4 5 6 7

Graphe n 31, Source auteur (2009)

192
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Source : Auteur (2009 )


Photo n 40 et n 41 :
Le prolongement du sjour par un
balcon.

VI-4-3. LA CUISINE : LA PIECE MAITRESSE DU LOGEMENT ALLIANT


FONCTIONNALITE, ERGONOMIE ET CONVIVIALITE.

La cuisine devient la pice


matresse du logement, saa fonction
ne se rsume pas actuellement
ment dans
Prendre les repas, mme pour les
invits.
6.25
la prparation des repas ; cest aussi
Travailler ou tudier. 12..5
un lieu de rencontres: o les adultes
aiment se retrouver et o les Prendre les repas quotidiens. 62.5

enfants convergent tou


tous Prparation des repas. 100

naturellement pour faire leurs


0 5 10 15 20
devoirs
oirs et profiter de la compagnie Graphe n32, Source auteur (2009)

des parents. Comme la confirm une enseignante qui occupe un F5 ; moi je prpare mes cours
dans la cuisine, mme mon mari, lui aussi enseignant universitaire, me rejoint pour prparer ses
cours, en fait,
ait, mme nos enfants y tudient. Cest notre pice prfre
Tandis que 56 des mnages apprcient la cuisine et la trouve spacieuse et suffisante,
notamment ceux qui occupent les F6 et les duplex, son dimensionnement semble insuffisant pour
le reste des mnages.
Deux occupants de F3, ont reprochs le fait que la surface de la cuisine ne soit pas
suffisante pour placer une table, cest ce quil les a pousss amnagerr un petit coin repas dans
le hall, constituant ainsi une contigut entre le sjour et la cuisine.

193
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Paradoxalement, une famille qui occupe un F6 dont la surface de la cuisine est suffisante, a aussi
amnage un coin repas (une grande table basse meyda )) au niveau du hall pour y manger
quotidiennement et enfin le restes des mnage prfrent manger dans le salon en face de la TV.

En consquence, que ce soit d la surface de la cuisine qui ne perm et pas la prise des
repas ou aux habitudess des usagers, 31
31 des mnages rencontrs ne prennent pas leurs repas
dans la cuisine contre 69 qui y mange nt quotidiennement.

mange
31% quotidiennement
44%
dans la cuisine
oui
56% 69%
ne mange pas
non
quotidienenment
dans la cuisine,

Graphe n33, Source auteur (2009) Graphe n 34 , Source auteur (2009)

D'une faon gnrale, et quel que soit le type de logement et la composition familiale, les
mnages ont agenc lespace
espace de la cuisine, de faon allier fonctionnalit, ergonomie et
convivialit. En respectant les rgles suivantes :
Adapter le principe dune cuisine intgre
intgr ou chaque parcelle de surface disponible, du sol au
plafond, y est exploite de faon optimale pour crer un espace de travail bien ordonn.
Un maximum de rangements a t amnag, dont certains en hauteur, en plus des placards .
linstallation dune table dans la cuisine qui
qu sert gnralement la prise de repas et qui
qu peu servir
aussi dun plan de travail.

Source : Auteur (2009)


Photo n 42 : une cuisine intgre
fonctionnelle et ergonomique (cas
dun F6).

Source : Auteur (2009 )


Photo n 43 : Un maximum de
rangements tait amnag (cas
dun F5).

194
CHAPITRE VI : LA QUALITE CONCEPTUELLE DU LOGEMENT PROMOTIONNEL SELON LES APPRECIATIONS DES USAGERS : LESPACE VECU.

Source : Auteur (2009)


Photo n44, n 45, n46 :
Lexploitation au maximum de
chaque parcelle disponible du sol au
plafond avec une table au centre de la
cuisine. (Cas dun duplex).

Concernant les modifications effectues au niveau de la cuisine et mais a part les


ramnagements, on voque le cas de la famille qui a fait le choix daccroitre la surface de la
cuisine au dtriment du balcon, ce qui lui a permis d'installer un lave vaisselle en cuisine (Cas
des occupants du duplex).Le rsultat satisfaisant tait largement affirm par la mre de la
famille, jaime beaucoup ma cuisine, je la trouve spacieuse et adquate

De part sa configuration, la cuisine une porte


qui communique avec le sjour (voir la photo n47) ;
cest le seul cas qui matrialise une contigit entre ces
deux pices.

En revanche, la cuisine est compltement ferme


et indpendante pour le reste des logements. Elle est
place gnralement prs du sjour, lexception dun
Source : Auteur (2009)
logement du type F6, dont le propritaire sest pench
Photo n 47: La contigit entre le
sur le choix dune cuisine ouverte, pour lui ce type de sjour et la cuisine est matrialise par
conception ne prsente pas linconvnient de la diffusion une porte.
des odeurs dans le logement et leur persistance aprs les repas, du moment que le balcon de la
cuisine, ouverture naturelle, permet leurs vacuations. Nanmoins, la chaleur dissipe durant la
cuisson constitue un srieux handicap, ce qui a pouss le propritaire faire sortir les appareils
de cuisson (cuisinire) au balcon, dj troit, et dinstaller un climatiseur au niveau de la cuisine.

195
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

VI-4-4. LA CHAMBRE : LA PIECE A TOUT FAIRE.

Une partie des mnages enqut rvle que la fonction de la


chambre ne se limite pas qua dormir, elle regroupe plusieurs
activits : lire, travailler et regarder la tlvision. Cest aussi le
lieu de dtente et de convivialit pour leurs enfants, surtout les
plus gs, qui considrent la chambre comme un lieu personnel
ou ils peuvent recevoir des amies et exercer leurs activits de
divertissement (couter sa musique prfre, jouer la
guitareetc.) sans dranger les autres membres de la famille.
Source : Auteur (2009)
Encore, leurs chambres disposent
dispose dans la pluparts des cas, Photo n48 : Une chambre
dune tlvision et dun micro ordinateur rservs leurs usages dune jeune fille de 18 ans :
Un espace de vie ou elle
personnels et dun bureau afin quils rvisent leurs cours. (Voir peut saffirme.
graphe n36)

De sa part,, la chambre des parents nest plus considre exclusivement comme une
chambre coucher, certains dentre eux (18.75) y installent un bureau pour travailler, en plus
de lappareil de TV pour regarder son mission prfre
prfr (12.75). (Voir
Voir graphe n35)

Regarder la TV 12.5 Recevoir des amis. 6.25


25

les loisirs (Regarder la TV,


Travailler. 18.75 couter de la musique, 56.25
internet).

Lire. 62.5 Travailler ou tudier 56.25

Dormir. 100
Dormir. 100

0 10 20
0 10 20
Graphe n 35 , Source auteur (2009) Graphe n 36, Source auteur (2009)

196
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

La majorit des parents semble


satisfaits de la surface de
d leurs
chambres,, est la qualifi d ...assez 20 16
(100 )
grande ou ...un peu
eu petite mais 14
15 (87 )
suffisante .
10
Cependant, la surface des autres Satisfait
5 2(F3 ,F4) Non satisfait
chambres a fait lobjet de critique de 2
0 (13)
interviews (occupants dun F3 et 0

dun F4), quils lont trouv


trouv un peu Chambre des parents
Les autres chambres
petit et ne conviennent pas leurs Graphe n37,
n Source auteur (2009)
besoins. (Voir graphe n37))

Il faut remarquer par ailleurs que 75 des


mnages enquts, ont veill
veill amnager une
chambre qui lon appel communment (Bit
lougad), cette chambre contient souvent une 25%
tlvision et permet dun cot, le regroupement de
75% oui
toute la famille et leurs dtente, et de lautre, de
non
conserve le salon ordonne et propre. Comme la
formul une interlocutrice qui habite un duplex : Graphe n 38, Source auteur (2009)
Moi jai insist sur le fait que la maison ne
contient quune seule TV, elle se trouve dans bit loug3ad , comme cela on peut se retrouver
ensemble, dj nos enfants se t rouvent toujours dans leurs chambres,
chambre cest le lieu de
regroupement de la famille

Source : Auteur (2009)

Photo n 49 et n 50 :
Bit lougad, le lieu de
regroupement et de
dtente, elle contient
une tlvision. (Cas
dun F5)

197
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Si cette chambre est supplmentaire dans les


appartements sous-occups
occups ou bien dans les jeunes
mnages , elle est privilgie dans les autres cas, on
remarque par exemple que pour les F5, dont le nombre de
chambre offre la possibilit pour chaque enfant davoir sa
propre chambre, les familles en agit de manire prserver
bit loguad mme si 2 de leurs enfants, du mme sexe, Source : Auteur (2009)
(2009
partagent une chambre.. (Voir la photo n52).
n Photo n5151 : Un deuxime
exemple de bit lougad. (Cas
dun F6)

Ceci est plus frquent dans les logements de type F5 et


F6,
6, nanmoins le graphe ci-dessous
ci montre galement que
dans les appartements de 3 pices, les enfants partage nt la
mme chambre, cette situation sexplique, dans ce dernier
cas, par le nombre de pice qui est inferieure au nombre
doccupants. Source : Auteur (2009)
(2009
Photo n52:
52: une chambre partage
par deux jeune fille dans un F5.

Duplex F6 F5 F4 F3 Total

0Duplex
2F3(T1=0.66,T2=00.83
)
3F5(TOP=11)
Les enfants partagent la meme chambre
1F4(TOP=1)
2F3( T1=1. 33,T2=1..66)
8
2 Duplex
(T1=0 .8,T2=0.6)
2F6(T1=0.5,T2=0.66
66)
1F5(TOP=1.2)
Chambre propre pour chaque enfant
2F4 (TOP=0.75)
1(F3,TOP=1)
8
Graphe n 39, Source auteur (2009)

198
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

On revanche, 81 des mnages ont


prcis que la plus grande cha mbre dans leur
appartement est celle des parents ; et dans le
19%
cas ou les chambres sont gaux, cest la (F3,F4) Chambre des parents

mieux place. 0% Chambre de l'enfant


ain

Cest seulement les occupants des F6 qui ont 81%


% Autres(invits,gales)

lavantage davoir une suite parentale, dont la


chambre coucher dispose dune autonomie
totale de fait quelle est lie a une salle de bain.

Graphe n40,
40, Source auteur (2009)

Source : Auteur (2009)


Photo n53 et n 54 : La suite parentale dispose avec sa propre salle deau.

Au final, quel
uel que soit le type de logement, le taux d'occupation ou la composition familiale,
nos interlocuteurs font tous le mme constat : dans tous les appartements, l'espace nuit, bien
l'cart de la partie jour, constitue un atout indniable et fait lobjet de leur satisfaction.

199
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

VI-4-5. LA SALLE DE BAINS : SURFACE ET DISPOSITION A


REETUDIEE

En plus de se laver,, qui est lactivit principale, 87des mnages


rencontrs estiment que la surface de la salle de bain est suffisante pour
placer la machine laver ; le reste des mnages, au nombre de 4, ont
trouv la solution dinstaller leurs machines laver au niveau du balcon
ou de la cuisine.
Source :: Auteur
Auteur (2009
(2009)
Photo n55 : La machine laver est pla ce dans
la salle deau du RDC. (Cas dun duplex)

Laver le linge dans le balcon 25


13%
laver le linge dans la salle de
Oui elle est bain 75
suffisante
87% Non elle n'est pas total 16(100)
suffisante

0 5 10 15 20
Graphe n 41, Source auteur (2009)
Graphe n42, Source auteur (2009)

La surface accorde la salle de bain parat suffisante dans la majorit des cas. En effet,
cest moins sa surface qui fait lobjet de critique que sa conception .

Source
Source : Auteur (2009)
Photo n56, n 57 et n 58: La disposition dans diffrentes salles de bains. (F3, 2F5).La
2F5)
surafce de la salle de bain parait suffisantane.

200
CHAPITRE VI : LA QUALITE CONCEPTUELLE DU LOGEMENT PROMOTIONNEL SELON LES APPRECIATIONS DES USAGERS : LESPACE VECU.

Au del des aspects fonctionnels, qui semblent tre assurs, un nombre restreint des
occupants ont adopt dautres dispositions :
Dans un F6 ;la baignoire est remplace par un grand bassin, qui prend la forme dune petite
piscine carre, la mre de famille, satisfaite, rvle que cette dispositions lui a permis de
rsoudre le problme des tapis et des couvertures quelle lave maintenant sans difficult, de son
cot, une occupante dun F5, mdecin retrait, estime que la femme algrienne a besoin dun
espace pour laver les tapis, moi a mon sens, la baignoire doit tre remplac par le recevoir de
douche, ce qui va dgager la salle de bain, ce nouveau espace dgager doit contenir une
vacuation des eaux ; les architectes doivent rtudis la disposition de la salle de bain

Source : Auteur (2009)


Photo n 59 et n 60 : La nouvelle disposition de la salle de bain : un grand bassin remplace la baignoire.

Une autre disposition tait adapt par une famille qui occupe le duplex, qui a jumel le WC et
la salle de bain en un seul espace aussi grand, pour pouvoir placer la table repass. Du moment
que la salle deau est quip dun autre WC au niveau du RDC, son existence l'intrieur de la
salle de bain n'est pas considre comme gnante par les utilisateurs des logements concerns.
Les duplex possdent deux salles de bain, une place au mme niveau des chambres, regroupes
en haut pour faciliter son utilisation la nuit, et lautre, une salle deau, au rez-de-chausse
facilement accessible aux visiteurs.

Source : Auteur (2009)


Photo n 61: Le jumelage de la
salle de bain et du WC a donn
naissance un espace plus grand.
(1 niveau du duplex).

Source : Auteur (2009)


Photo n 62: Une dixime salle
deau est place au RDC dans
les duplex.

201
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Hormis sa disposition ; 75 des usagers estiment que la chambre des parents doit tre
accommode de sorte quelle soit totalement indpendante avec sa propre salle de bain.
bain
sall de bains dans les F6 ; une grande salle de bain ( 7.80 m)
signaler galement quil existe 2 salles
pour toute la famille, et une autre salle deau privative intgr e dans la chambre des parents, se
qui constitue un luxe incontestable.

Source : Auteur (2009)


Source : Auteur (2009) Photo n 64 : Unene salle deau
Photo n63 : Unene grande salle de privative intgre dans la chambre
bain pour toute la famille. des parents.

De leur part, 69 des mnages auraient prfr avoir deux petites salles de bain plutt
quune seule plus grande, le 31restant
31 est constitu des jeunes mnages occupants des (F3 et
F4), qui prfrent agrandir sa surface plutt daccroitre le nombre de salles de bain.
bain

31% 69%
% 2 petite
salle d'eau
75% 25%
Oui
1 grandes
Non salle de
bain
Graphe n 43, Source auteur (2009) Graphe n 44, Source auteur (2009)

202
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

VI-4-6. MEME SATISFAIT,


SATISFAI IL N'Y A PAS
S ASSEZ DE POSSIBILITE DE
RANGEMENT
RANGEMENT.

Si lemplacement des placards au niveau du hall


semble gn certains occupants, notamment ceux des F3 et
des F5, quils lont enlev afin de dgager le hall, 50 des
mnages trouvent que les espaces de rangement sont
judicieusement placs, en effet, toutes les chambres sont
quipes dun placard au niv eau de la moiti des
logements,, ce qui fait lobjet de satisfaction de leurs
occupants.
De part leurs emplacement, le nombre de placards est
qualifi de suffisant par 75des
75 mnages rencontr s, dont
ceux qui occupent les duplex ; dots de cellier au niveau de
ltage, il constitue pour eux l'espace de rangement le plus Source : Auteur (2009)
Photo n 65 :Lamnagement
apprci, la fois par sa taille et sa position. dun espace de rangement au
niveau du hall (cas dun F5)

15 75

10 50 50
5050
25
25
5

0
Oui
Le logement Non
contient 1 Les chambres
nombre suffisant sonts toutes Les espaces de
de placards dotes de rangements sont
placards judicieusement
placs

Graphe n 45, Source auteur (2009)

203
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Toutefois, si la majorit des mnage (88 )) prfre les placards plus que les armoires ;
87dentres eux auraient souhait avoir un cellier en extension de la cuisine . Il fera office, de
rangement pour les denres alimentaires, mais, galement de la vaisselle et des
d appareils
mnagers.

13%
88%

12% Les placards oui


Les armoires 87% non

Graphe n 46, Source auteur (2009) Graphe n47,


n Source auteur (2009)

VI-5- LA PERENNITE DU LOGEMENT : OBJET DE


MECONTENTEMENT
Ce qui ressort le plus clairement en
matire de prennit de logement,
logement est la qualit
des finitions et du vieillissement des matriaux
qui tait lobjet de critiques
critique des usagers. En
fait, malgr une dure doccupation qui ne 56%
44% Oui
dpasse pas les 5ans au maximum . La moiti
Non
dentre eux ont dj effectus des rparations
au niveau des revtements de sol, la plomberie, Graphe n 48, Source auteur (2009)
et la peinture.
Il faut signaler galement que la durabilit vari selon l'anciennet dans les lieux. Les gens qui
occupent leurs logement depuis plus de 3.5 ans sont plus nombreux a effectu des rparations.

204
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Le graphe ci-dessous
dessous montre la variation des travaux
trava ux de rparations selon lallongement de
la dure dinstallation.

14

12
les
les reparations
reparations
Les reponses des occupants

effectues
effectues
10
le
le temps
temps
8 d'occupation
d'occupation

0
<1 2 ans 2 ,5 ans 3 ans 3,5 ans 4 ans 5ans
mois
La dure d'occupation des logements
Graphe n 49, Source
Source auteur
auteur (2009)
(2009)

VI-6- UNE TRES GRANDE SATIFACTION DES USAGERS VIS-A-VIS


LEUR LOGEMENT : il est spacieux, suffisant et trs bien adapt .

Au final, les
es rsultats des enqutes
effectues dmontrent de faon
gnrale que la satisfaction des usagers
13% 0%
concernant leur logement est trs
12%
Tout a fait satisfait
positive. Ainsi, laa quasi-totalit
quasi des
Plutt satisfait
habitants (87) manifeste une trs 75%
Peu satisfait
grande satisfaction
atisfaction lgard de son Pas du tout satisfait

logement. Les personnes interroges Graphe n 50, Source auteur (2009)


sont en effet (75 %) se dclarer trs
satisfaites ou plutt satisfaites (12
( %) de leur logement et seulement (13 %) sestimer peu
satisfaites (les occupants des F4 et des F5).
F5)

205
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Elles apprcient notamment son confort, son organisation intrieure,


intrieu et sa taille. Les
reproches les plus souvent cits concernent la prennit du logement qui mcontente un peu plus
du quart dentre elles.
Les rponses de lchantillon,
lchantillon suivant
nt la hirarchie des types de logements, sont
synthtises dans le graphe suivant :

9
8
87
7
25
6 100
5 50 peu satisfait
100 33.33
4
33.33 satisfait
3 100
trs satisfait
2
Total
1
0
33.33 25
-1
F3 F4 F5 F6 DUPLEX
-2
Graphe n 51, Source auteur (2009)

Comment les usagers ont


on qualifi leurs logements ?

la question Pourriez
Pourriez-vous
vous donner deux mots pour dcrire votre logement ? , les
rponses taient htrognes mais refltent
reflte la satisfaction des occupants lgard de lespace
intrieure du logement, en deux mots le quart des habitants rvle leurs apprciation par cest
le lieu de bien tre , on est satisfait , tandis que 18 ont mis laccent sur sa surface : il
est spacieux, suffisant
uffisant et trs bien adapt .
Cependant, 13 le trouve spacieux et calme , simultanment le mme nombre
doccupants alliant sa taille avec le confort ont formul on deux mots
mo je qualifie mon
logement par : espace est confort , et enfin, les locutions de 13 dentre eux taient notables
et tmoignent leurs vives satisfactions
satisfaction Mon logement cest : mon
on palais, mon paradis, ma
srnit
Pour le reste des occupants, en plus du confort, plusieurs critres dterminent ce satisfecit
global comme le calme et la propret aussi bien la particularit de la conception : cest rare,
une petite villa .

206
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Cest rare, une petite villa. 6


Confortable et propre 6
Confort et calme.
6
Spacieux et calme. 13
Espace et confort. 13
Mon palais, mon paradis, ma srnit
13
Spacieux, Suffisant et trs bien adapts. 18
Bien, ava, bien tre, satisfaite. 25

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5


Nombre de reponses
Graphe n 52, Source auteur (2009)

Ce que les usagers souhaitent pour leurs logements ?

En dpit de laugmentation de la superficie des logements, une demande despace et de


pices supplmentaire s continue dtre exprime par 9 des enquts (cas des
de occupants des
F3).
Mais globalement, c'est
'est moins la surface dvolue au logemen t qui est mise en cause que
parfois la qualit d'usage de certaines fonctions comme celle de la cuisine, en effet, un cinquime
des mnages plaide pour lagrandissement de
d e cette dernire, elle est considr e actuellement
comme le carrefour de convivialit . Tout au plus, certaines pices comme la (salle de bain),
ont paru quelques fois un peu petites , et les occupants faisant part de leur esprance que cette
pice soit plus longue et pourquoi pas, revoir sa disposition .
Par ailleurs,, la remarque du manque de rangement dans les chambres est rcurren te : il
aurait fallu au moins un placard dans chacune delle. , plus despace de rangement
judicieusement placs constituent un souhait de 19des
19 occupants.
Certains dentre eux auraient souhait
s davoir un siphon de sol pour vacuer
vacu les eaux au niveau
de la salle de bain, notamment pour facilit le nettoyage du logement et le lavage des tapis et des
couvertures.

207
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

des occupants dclarent que leurs logements sadapte parfaitement


On tant satisfaits, 14
leurs besoins et attentes et ne prconise aucun changement: le logement rpond parfaitement
a nos aspirations et nos besoin, on attend rien de plus .

Plus de commodit (chauffage centrale) et de scurit (porte daccs 5


Revoir la disposition de la salle de bain. 5
Agrandir la surface des balcons. 5
Salle de bain plus longue. 5
Augmenter le nombre de pices et leurs surfaces. 9
Rien 14
Prvoir une vacuation de leau au niveau du logement. 19
Changer la position des placards et accroitre leurs nombre. 19
Agrandir lespace de la cuisine. 19

Nombre de reponses 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5

Graphe n 53, Source auteur (2009)

VI-7- LE DEGRE DE SATISFACTION PAR RAPPORT A LESPACE


EXTERIEUR DU LOGEMENT (COMMUN ET COLLECTIF):
VI-7-1. LES ESPACES COLLECTIFS : UNE APPRECIATION FORMULEE

Les espaces collectifs


comprennent la fois les espaces de
distribution (hall et paliers) et les
20
espaces extrieurs (cours, courettes, 100
15 94 agrable
espaces verts, parking).
Sur l'ensemble des rponses, on 10
N'est pas
agrable
peut noter une grande satisfaction 5
0 6
quant laccs au logement ; tous 0

les mnages enquts le trouvent L'accs au


logement L'accs
agrable, l'immeuble
Graphe n 54, Source auteur (2009)

208
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Source : Auteur (2009) Source : Auteur (2009)


Photo n66:Laccs
Laccs au logement se fait Photo n 67: Lee palier de distribution du
partir du palier. Bloc B1est ouvert par un petit balcon .

L'accs limmeuble au moyen


d'un digicode avec l'quipement d'un
interphone satisfait pleinement les
87
rsidents. En outre, 94 dentre eux, 81
81
14
12
le trouvent agrable. 10
8
Les personnes enquts sont en effet 6 19 19
4 13 Satisfait
87 se dclarer satisfai ts
t de ltat 2 Insatisfait
0
de leurs immeubles, 81 apprcient L'tat de L'entretien L'entertien
l'immeuble quotidien de des parties
des degrs gaux son entretien, dont l'immeuble communes de
la residence
ils payent les charges : les parties Graphe n55, Source auteur (2009)
communes et les paliers d'tage sont rgulirement bien entretenus . Ainsi que lentretien des
parties communes extrieurs (cours, courettes, espaces verts).

Source : Auteur (2009)


Photo n68, n 69 et n70 : Les accs au immeubles sont marqus par la tuile et dots dun
digicode.

209
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Nanmoins, les reproches les plus souvent cits concernent la conception et le traitement du
revtement de la monte d'escaliers.qui
d'escaliers. qui favorise le ruisslement des eaux de nettoyage. Ce qui
provoqu leurs dgradation.
dgradation

Source : Auteur (2009)


Photo n71, n 72 et n 73 : Les dgradations au niveau de la monte des escaliers provoqus par le
ruisslement des eux de nettoyage.

VI-7-2. DES
ES ESPACES VERTS BIEN ENTRETENUS :

En dehors des cheminements, tous les abords des btiments sont privatiss en espace verts
servent la culture des fleurs.
fleurs La
prsence et le bon travail du gardien
ont t fortement mis en vidence par
les enquts,
s, qui sont quasi unanimes
u 14%
a affirm leurs satisfactionss.
oui
Lorsqu'elle s'exprime ( 14),
86% Non
l'insatisfaction touche le nombre des
espaces verts,, les usagers souhaitent
Graphe n56, Source auteur (2009)
avoir un grand jardin bien amnag et
doter de mobilier urbain (bancs).
(bancs

210
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Source : Auteur (2009)


Photo n 74, n 75, n 76 et n 77 : Les
abords des btiments et les cheminements
sont dots despaces verts

VI-7-3. LE MODE DE STATIONNEMENT : UN PARKING INEXISTANT.

Si les premiers occupant


occupants de la
rsidence ont la chance davoir un garage
pour leurs vhicules,, dailleurs trs
81
apprci par eux ; les autres occupants 14
12 63
stationnent sur le trottoir du boulevard
10
principale, sinon sous les immeubles.
immeubles 8 37
(Voir figures ci-aprs). 6 oui
19
4 Non
2
0
L'existance d'un Un emplacement de
parking dans la stationnement
rsidence reserv
Graphe n 57, Source auteur (2009)

211
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Source : Auteur (2009)


Photo n 78 et n79 : Une partie des stationnements
stationne ments se fait dans des garages sous
limmeuble de la rsidence la pyramide du mme promoteur.

Cependant 81 des mnages


enquts ont indiqu lexistence de
parking, il sagit dune aire de
stationnement qui nest pas encore
dispose d'un
amnag, mais dans lensemble 53%
emplacement a
usage personnel
seulement 37 dentre eux 47%
stationne dans la
possdent un stationnement rserv, rues

nanmoins le degr de satisfaction


Graphe n58, Source auteur (2009)
us ou moins lev (53 )
semble plus
mme pour les occupants qui continuent stationner sous les immeubles.

Source : Auteur (2009)


Photo n 80 et n81 : Le stationnement des vhicules sur le trottoir du boulevard et sous
les immeubles.

212
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

VI-7-4. PLUS DE PRIVATISATION POUR LA RESIDENCE :

Aprs avoir interrog les individus sur leurs propositions en matire damlioration de
ltat des parties communes de la rsidence, on a pu remarquer quun certain nombre de critres
se dtachent de lensemble et apparaissent particulirement essentiels pour eux : La clture, les
espaces de jeux pour enfants, lclairage public et le mobilier urbain semblent ainsi en moyenne
plus largement cits par les rpondants.
Tandis que la clture, pour plus de privatisation et de scurit, est peru comme essentiel
pour 43 des usagers ; lamnagement des espaces de jeux pour enfants simpose comme une
ncessit pour 25 des habitants, qui ont des enfants en bas ge, de
d e mme linstallation des
bancs au niveau des espaces extrieurs en plus de lclairage publics est jug indispensable par le
quart des enquts.
Toutefois, lentretien,, lamnagement des trottoirs et du parking, aussi l 'amplification du
nombre des espaces verts et de plantations, occupent le mme rang dimportance pour 12
12des
usagers qui trouvent galement que la bonne gestion et la coordination entre les copropritaires
contribuera lamlioration de limage de la rsidence, et permet de rendre plus conviviaux et
plus apprciables ses
es espaces communs.

Sentendre et sexplique pour plus de coordination entre les 12


Amnagement urbain (trottoir et parking). 12
Plus despace verts. 12
Entretien. 12
Mobilier urbain (bancs) et clairage public.
25
Espace de jeux pour enfants. 25
Une Clture. 43

Nombre de reponses 0 1 2 3 4 5 6 7

Graphe n59, Source auteur (2009)

213
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

VI-8- LENVIRONNEMENT URBAIN ET LE CADRE DE VIE :


VI-8-1. LA SECURITE ET LE CALME: DEUX ATOUTS MAJEURS

La tranquillit quotidienne constitue


un atout majeur dont se rjouissent les
habitants de la rsidence. De fait que la
94 94
16
grande majorit (94)
(94 des familles
14
12 interroges estime que la rsidence est
10 sre, durant la priode diurne et nocturne
8 oui
de la journe. Et ceci du fait de la
6 Non
4 prsence du gardien qui a la charge
6 6
2 dassurer la scurit des
d occupants.
0
La residence est La residence est
sure le jour sure la nuit
Graphe n60, Source auteur (2009)

S'agissant de l'isolation par rapport


aux bruits extrieurs limmeuble, l a
majorit des usagers (63) ont
manifests leurs satisfactions, jugeant la
37%
%
des occupants
cit calme. Cependant, 37
63% non satisfait
trouvent quils sont gns par le bruit des satisfait
chantiers voisins, aussi par les turbulences
Graphe n 61, Source auteur (2009)
de la circulation des voitures qui
traversent le boulevard.

Enfin, concernant la propret


propret des
50%
voiries et trottoirs, elle est juge
jug moyenne
Propre
par les usagers. 50%
pas propre

Graphe n 62, Source auteur (2009)

214
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

VI-8-2. UNE ACCESSIBILITE FACILE AUX DIFFERENTS SERVICES :

Les familles interroges se ...trouvent bien dans cette rsidence dont elles apprcient
surtout la qualit des transports en commun et de la circulation, mais aussi la prsence de
services publics et celle des commerces
commerce ; en
ralit, 94 des mnages enquts font leurs
achats quotidien uniquement dans le quartier, ce
qui fait lobjet de leurs satisfaction s.
94%
Cependant, laccessibilit aux services publics,
Oui
des coles et des crches est juge facile par la Non
majorit des mnages enquts (75). 6%
Graphe n 63,
63 Source auteur (2009)
Concernant la proximit
proximit des commerces,
lopinion gnrale des enqutes, rvlent leurs
totale satisfaction, 75trouve
trouve laccs au commerce trop facile tandis que le reste ( 25), le
trouve facile.
A leurs tour, les transports en commun, suscitent une appr
apprciation lev des
rsidents(69), du moment que larrt de bus se trouve au pied de la rsidence.
Nanmoins, lloignement
loignement des quipements de loisirs, a fait lobjet dinsatisfactions,
dinsatisfactions en raison
de leurs raret et des difficults que trouvent les occupants en accd
accder, certains dentre eux
ont dclar quils taient obligs de rejoindre le centre ville afin dexercer le sport.
Enfin, 50 des interrogs
interrog concerns, ont estims que laccs leurs lieux de travail se fait
facilement.

75 75
12 69
le nombre de reponses

10
50
8
37
6
25 25 25
4 19 16 19
13 13
2 66 6 6 6 6 6
0 0 0 0 0 0 0 0 0 19 0
0
L'accs aux L'accs aux L'accs aux L'accs aux L'accs aux lieux
services publics commerces transports en activits de loisir de travail
commun
Trs facile Facile Difficile Trs difficile Ne sait pas Non concern
Graphe n 64, Source auteur (2009)

215
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Quant lvolution de ltat de la


rsidence, 56 des interlocuteurs ont
estims que depuis un an, la situation
13%
gnrale et lambiance dans la rsidence 0% Samliore
Se maintienne
samliorent, au regard, de 31
31 qui nont 56%
31% Se dgrade

pas sentis un grand changement et que la Ne sait pas.

situation nvolue pas. Graphe n65 : Source auteur (2009)

VI-8-3. UN CADRE DE VIE SATISFAISANT :


Au final, les qualifications avances
avanc par la quasi totalit de nos interlocuteurs concernant
leur cadre de vie, tmoigne
gne leurs vives satisfactions, on a not seulement 6 dinsatisfaits,
lgard de 96de cas de satisfaction, (dont 44des mnages qui sestiment trop satisfaits).
- Sur la qualit des relations avec les voisins (56)) des enquts sont trs satisfait s, et 38
se dclarent satisfaitss, soit un total de 96de mnages satisfaits.
- Sur lambiance gnrale entre habitants, le quart de nos interlocuteurs ont apports des
rserve, en attendant,
attendant 44 se trouvent trs satisfaits et 31 dentre eux sont plutt
satisfait.
-

56
9
8 50
44
7 44

38
6
5 31
Trs satisfait
4
3 Satisfait
2 12.5 12.5
6 Insatisfait
1 0 0 6 Trs insatisfait
0 0
0 0 Ne sait pas
Sur la qualit des
relations avec les Sur l'ambiance
voisins gnrale entreGlobalement sur le
habitants dans le
cadre de vie du
quartier quartier
Graphe n66, Source auteur (2009)

216
CHAPITRE VI :: LA
LA QUALITE
QUALITE CONCEPTUELLE
CONCEPTUELLE DU
DU LOGEMENT
LOGEMENT PROMOTIONNEL
PROMOTIONNEL SELON
SELON LES
LES APPRECIATIONS
APPRECIATIONS DES
DES USAGER
USAGER S : LESPACE VECU.

Comment les usagers on qualifi leurs cit ?

De faon gnrale, les personnes enqutes apprcient le calme et le confort de ce groupe


de logements, au demeurant bien plac par rapport aux quipements, les qualifications mis es en
avant restent valorisantes malgr quelques
quelque rserves qui portent sur lhygine
hygine et la scurit : ma
cit je laime pas trop , elle est inacheve , scuris et calme mais hygine revoir ,
calme mais on ne se sent pas en confiance
A contrario, la satisfaction des personnes
p ersonnes interroges tait exprime pa r la moiti des
enquts, tandis que 31 dentre eux lont qualifi dagrable et propre , 25 la trouvent
confortable et scuris ..

Les immeubles sont bien agencs. 6

Inacheve.
6

Calme mais on ne se sent pas en confiance. 6

Ma cit je laime pas trop 13

Scuris et calme mais hygine revoir.


13

Confortable et scuris. 25

Agrable et propre. 31
31

Nombre de reponses 0 1 2 3 4 5 6

Graphe n67, Source auteur (2009)

217
CHAPITRE VI : LA QUALITE CONCEPTUELLE DU LOGEMENT PROMOTIONNEL SELON LES APPRECIATIONS DES USAGERS : LESPACE VECU.

Conclusion :

Les rsultats des enqutes effectues dmontrent de faon gnrale que la satisfaction des
usagers concernant leur logement est trs positive, cette satisfaction faut-il le reprciser se
rapportant au logement pris dans sa globalit, c'est--dire l'offre d'habitat.
Cependant, la conception des diffrents lments de logement s'avre bonne l'usage, et la
diminution de la surface dans certaines pices de logements ne parat pas avoir modifi
l'apprciation gnrale des occupants.
Il faut toutefois replacer cette satisfaction dans le contexte du taux doccupation,
relativement faible, et dans celui des caractristiques du logement promotionnels, dont les plans
sont conus pour pouvoir tre modifis lors mme de la vente. Ce qui ne diminue en rien le
travail de qualit du concepteur qui tait apprci par le tiers des occupants.

La sparation jour/nuit, dont lapprciation tait partage par touts les mnages
rencontrs, accrot la qualit de l'usage du logement dans la mesure o elle prserve l'intimit et
rpond en ce sens parfaitement aux exigences des familles.
Au final, les problmes qui restent les plus sensibles aux yeux des occupants touchent
aux espaces collectifs, dont le manque dhygine, en plus du problme de la gestion.

218
CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE.

CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE :

premire vue il semble que les diffrences entre les logements produits, de standing
ou sociaux, touchent moins leur distribution que leur surface, l'expression de leurs faades ou
l'emploi de certains matriaux.

Cependant, notre analyse a montre que le logement promotionnel tudi offre une
certaine diversit dans les typologies de logements, certains promoteurs ont mme propos des
types dappartements diffrents savoir l'appartement deux niveaux (duplex).

Dautres parts, la formule de vente sur plan ou en tat futurs dachvement constitue
la particularit des oprations de promotions immobilires avec une certaine flexibilit qui a
engendr une appropriation particulire. Ainsi, les acqureurs sont devenus plus exigeants et
transforment leurs plans selon leurs besoins, certains dentre eux ont procd par des
rorganisations de leurs appartement, tandis que dautre, ont adopt un plan ouvert obtenu par le
dcloisonnement partielle.

Grce leur diversit, une certaine flexibilit et leurs surfaces, lenqute effectue
montre que la quasi-totalit des habitants (87) ont manifest une trs grande satisfaction
lgard de leurs appartements. De plus, la conception des diffrents lments de logement
savre bonne l'usage, et la diminution de la surface dans certaines pices ne parat pas avoir
modifi leurs apprciations gnrales.

Toutefois, il faut noter que ces apprciations sont toutes sous rserve dans la mesure
o loccupation de ces logements est trs rcente (elle ne dpasse pas les 5 ans).

Reste signaler qu'un logement est valu par ses occupants en fonction des
amliorations qu'il offre par rapport au logement prcdemment occup : que chacun cherche
travers ses dmnagements successifs trouver un logement plus confortable. Le confort
recherch est relatif la situation personnelle de chacun. Un mme logement peut tre dcri par
certains et hautement valoris par d'autres, et ce jugement ne dpend pas, en dfinitive, des gots
individuels, mais d'abord de la position de la famille compte tenu des stratgies qu'elle a
adoptes. Voil pourquoi on peut conclure que la particularit de l'habitat promotionnel rside
dans la multiplicit des choix quil peut offrir aux diverses familles en fonction de leur besoins et
leurs trajectoires.

219
CONCLUSION GENERALE

CONCLUSION GENERALE :

La complexit des notions que recouvre la qualit architecturale rend lvaluation de


ses composantes difficile, et renvoie ltude de plusieurs aspects complexes :
Dabord, la qualit d'une opration d'habitat repose sur son processus de ralisation qui dpend
fortement de la qualit intrinsque de l'quipe de production (matre d'ouvrage, architecte,
entreprise), mais aussi de la dynamique qui s'instaure entre ses membres.
Ensuite, la distinction entre deux grandes catgories de critres de conception qui touchent
directement au contenu et aux formes du projet, Ces critres qui sont associs la dfinition du
programme et aux caractristiques matrielles de l'objet architectural constituent les indicateurs
dvaluation de la qualit conceptuelle du logement et sajoutent celles des facteurs lis au
processus de production.
Simultanment, la conception architecturale du logement influe sur un grand nombre de
facteurs conditionnant la vie l'intrieur ou l'extrieur de celui ci. En ce sens, les besoins
fondamentaux de l'homme, l'environnement particulier de l'habitation et surtout les choix
architecturaux de dpart constituent les chelles de rfrence importantes dans chaque opration
de production de logement.
De ce fait, scruter la qualit conceptuelle du logement collectif implique des regards
croiss sur : le cadre de vie et lenvironnement immdiat, limmeuble, l'escalier, le logement et
ses diffrentes pices. Mais, suscite galement lintgration des pratiques et des besoins des
habitants du moment quune part de cette dernire est lie sa valeur d'usage. Car se loger, c'est
pouvoir accomplir dans son logement de multiples fonctions essentielles de la vie quotidienne :
dormir, se laver, cuisiner, prendre un repas, travailler, recevoir, scher son linge...etc.

La projection de ces facteurs sur les oprations du logement collectifs dans notre pays,
fait ressortir des insuffisances criardes sur le plan qualitatif. Face une demande sans cesse
accentu par un manque important sur le plan quantitatif, les efforts consentis sont beaucoup
plus orients vers la rsorption de la crise du logement en quantit (dont le programme dun
million de logement).

La rflexion sur les pratiques de lhabitat, avec les interrogations quelles devraient
susciter, du fait des volutions de la socit et son mode de vie, nest pas primordiale chez les
acteurs de la conception (promoteurs et maitre douvrage), qui se trouvent moins soucieux
chercher une certaine qualit du moment que leurs produits scoulent sans difficult.

220
CONCLUSION GENERALE

En plus, la part laisse aux oprations de promotion immobilire exprime cette tendance,
dans la mesure o cette dernire est cense tre le catalyseur pour lamlioration de la qualit du
logement en Algrie, elle narrive pas trouver son essor qui reste otage de contraintes diverses :
foncires, financires et rglementaires.

En vue de comprendre les rgles dusage entre concepteur et usagers, en ce qui concerne
prcisment les logements relevant des oprations de promotion immobilire prive.
On a men des investigations auprs des occupants afin de saisir leur degr de satisfaction.
Les rsultats ont montrs que ce type de logements est considr comme satisfaisant par eux.
Cette apprciation provient principalement des facteurs suivants :
Dabord, un logement est valu par ses occupants en fonction des amliorations qu'il
offre par rapport au logement prcdant, la surface constitue le premier critre de leur
satisfaction, les autres aspects relatifs la conception parmi lesquels dominent le confort,
lagencement convenable des cellules ,la scurit et le calme de leur rsidence, viennent
en second.
Lopportunit quoffre le logement promotionnel dtre modifi lors de la vente, lui
confre une certaine flexibilit. En rsultat, une appropriation particulire chaque
usager qui rpond a ses propres besoins. il reviendrait galement chacun deux de
personnaliser son logement par le choix des matriaux et leurs couleurs selon ses gouts et
ses moyens.
Enfin, la pluralit des typologies proposes qui offre plus de choix par rapport aux autres
formules de logements (LSL, LSP, Location vent), avec une palette qui propose des
logements de plus de 4 pices, fait du logement promotionnel le produit qui sadapte le
plus la taille et la structure de la famille algrienne.

Si lon peut alors parler dun certain renouvellement typologique, ce dernier se rapporte
ladoption du plan deux niveaux (duplex) un produit nouveau qui reprend lorganisation du
logement individuel dans limmeuble collectif.
Toutefois, les modifications apportes au nivaux des cellules initiales ont donns naissance
dautre type de logement, notamment celui du plan ouvert.

221
CONCLUSION GENERALE

LES ENSEIGNEMENTS :
Au final on peut constater que le logement promotionnels semble le moyen efficace
pour assurer lamlioration qualitative de lhabitat en Algrie, et ceci grce sa diversit, une
certaine flexibilit et sa surface, adaptes aux besoins et la structure de la famille algrienne.

Son dveloppement, par ladoption de certains facteurs, va influencer positivement la qualit


conceptuelle des autres types de logement et permettra damliorer le cadre de vie des habitants.
Ces facteurs prennent la forme de suggestions et se rsumes dans les point suivants :

LORGANISATION DU PROCESSUS DE LA PRODUCTION SOUS LANGLE


QUALITE :
Pour tre effective, la qualit d'usage des logements doit tre une proccupation
permanente de chaque acteur tout au long du processus de construction des logements.

En amont et dans l'laboration de son programme, le promoteur doit formuler ses


exigences plus en terme de fonctions satisfaire dans le logement que de surfaces
brutes raliser.
Pendant la conception, et lors de discussions et concertations menes avec les partenaires
du projet, l'quipe de matrise d'uvre doit montrer l'impact sur la qualit d'usage des
compromis et des choix arrts. Tout en faisant participer lhabitant la conception
de son logement. La participation de lhabitant reste la clef dune personnalisation du
logement.
Aprs quelques mois d'occupation, le promoteur doit mesurer l'apprciation des habitants
sur la qualit d'usage de leurs logements pour la rapprocher des options prises en phase
d'laboration du projet et den tirer des enseignements.

LA RECHERCHE DUNE CERTAINE CREATIVITE ET LADOPTION DUNE


DIVERSITE TYPOLOGIQUE:
La diversit des solutions architecturales permet de garantir les meilleures rponses la
diversit des besoins. Ainsi, il devrait exister, une varit plus grande de logements et
ceci par lintroduction de nouveaux modles de btiments collectifs (btiment avec
plusieurs types dappartement par section et tage ; btiment avec appartement sur deux
niveaux, les btiments semi collectif), avec une variation du nombre de pices (F3, F4,
F5, F6) en fonction de la structure familiale et de son dynamique volutif.

222
CONCLUSION GENERALE

En outre, proposer un vaste choix, ce qui permet dlargir la clientle potentielle et


multiplie les chances de vendre rapidement ,pour favoriser une mixit de types de
familles habitant un immeuble, quand des logements en duplex de 5 ou 6 pices jouxtent
des apparentements de 3 ou de 4 pices. Cette mixit typologique permet doffrir une
qualit de vie leve pour chacun et de rpondre la diversit de la population et aux
exigences individuelles des diffrentes catgories.
Il faut galement proposer des types dappartements diffrents par la recherche de
nouvelles distributions dans la projection des cellules de logement, qui doivent tenir
compte des nouveaux modes dhabiter et de lvaluation des pratiques des habitants. tout
projet ralis doit exclure toute sorte de standardisation et de rptitivit des cellules.

Dautre part, il parait judicieux dadmettre que la qualit dun appartement rside dans sa
flexibilit et son volutivit pour quil soit adapt au mode de vie de ses futurs occupants.
A cet effet, les appartements doivent tre flexibles afin quils puissent tres modifis
lintrieur de leur enveloppe initiale, mais aussi tre jumels, voire tripls en tant
contigus ou superposs. La notion dtage courant doit tre absente dans les oprations
de promotion immobilire

Loin de la pratique courante de la promotion prive de proposer un choix de revtements


pour qualifier lappartement ; le promoteur doit apporter toute son attention
larchitecture des intrieurs, leur volume, leur composition, leur lumire. le choix des
matriaux et doit tre galement examin quant leur potentiel symbolique et leur
valeur dusage.

La qualit dun logement ne se limite pas la qualit de lappartement mais elle dpend
du concept architectural/urbanistique et de lintgration du btiment dans son contexte,
limpact aura plus de chance dtre positif si le programme est adapt au quartier et
permet doffrir une qualit de vie leve pour chacun.

223
CONCLUSION GENERALE

Tout au long de ce travail, nous avons tent de rapporter toutes les richesses et les
contradictions en rapport avec notre thme notamment celles relatives aux diffrents critres
dvaluation de la qualit du logement. Cependant, certaines ides lances auraient sans doute
mrites dtre dveloppes.
Ce travail sest heurt au temps limit ce qui nous a empchs dlargir nos
investigations pour dcrire et analyser les aspects qui se rapportent notre architecture propre et
qui reflte notre culture et notre mode de vie.
La rsorption des plans standards emprunts dune architecture occidentale ne peut se
faire qu la lumire de beaucoup de recherches. Cela nous renvoie une rflexion sur une
architecture qui sadapte aux murs et aux pratiques des algriens, pour ce faire un retour aux
sources local simpose, afin den tirer des leons tout en modernisant les espaces pour les adapter
notre poque qui nest pas celle de nos anctres. Linspiration peut se faire aussi bien de
larchitecture traditionnel que de larchitecture coloniale.il ne faut pas oublier que cette mixit
fait notre identit patrimoniale.

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LES TEXTES ET LES LOIS UTILISS :

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Dcret excutif n 94-58 du 7 mars 1994 relatif au modle de contrat de vente sur plans
applicable en matire de promotion immobilire
Dcret lgislatif n 93-03 du 1er mars 1993 relatif l'activit immobilire, (J.O.N 14).

Dcret excutif 97-406 du 3 novembre 1997 portant cration du Fonds de Garantie et de Caution
Mutuelle de la Promotion Immobilire. (J.O. n73)

LES ARTICLES DE JOURNAUX NATIONAUX :

Article LA LIBERTE , (28 .10.2008), Il faut barrer la route aux aventuriers .


Article EL MOUDJAHID , (28 .10.2008), Promotion immobilire : reconstruire le cadre
juridique
Article LEXPRESSION , (28 .10.2008), Promotion immobilire, ltat veut mettre fin a
lanarchie
Article LHORIZON , (28 .10.2008), Ractualiser la rglementation pour carter les
aventuriers
Article EL NAHAR , (28 .10.2008), 14 000 promoteurs immobiliers exercent sans la
garantie du Fonds de garantie

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LES LOGICIELS ET LES SITE DINTERNET:


Google Earth 2009.
Le logiciel 3dMax 2010.
www.adef.org
www.cnl.gov.dz.
www.fgcmpi.org.dz.
www.joradp.dz.
www.lanouvelleville.com.
www.mhu.gov.dz.
www.rp.urbanisme.equipement.gouv.fr.

230
ANNEXES

ANNEXE 01:

REPUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIRE


MINISTERE D'HABITAT ET DE L'URBANISME
WILAYA DE CONSTANTINE

DIRECTION DE L'URBANISME ET DE LA CONSTRUCTION

CAHIER DES CHARGES RELATIF


A L'OPERATION DE L'ETUDE ET DE REALISATION DU
PROGRAMME DE LOGEMENTS PROMOTIONNELS
SIS A L'UV ........ LA VILLE NOUVELLE ALI MENDJEU

LE PROMOTEUR

231
ANNEXES

I. DISPOSITIONS GENERALES
Article 01 : CADRE JURIDIQUE

Le prsent cahier des charges est tabli conformment aux dispositions de :

L'ordonnance n"75-58 du 26 Septembre 1975 et complte portant code civil.

La loi n87-03 du 27 Janvier 1987 relative l'amnagement du territoire.


La loi n"01-20 du 12 Dcembre 2001 relative l'amnagement et dveloppement durable du
territoire.
La loi n90-25 du 18 Novembre 1990 portant orientation foncire. La loi n90-29 du 01
Dcembre 1990 relative l'amnagement et l'urbanisme modifie et complte par la loi n
"04-05 du 14 Aot 2005
Le dcret excutif n91-175 du 28 Mai 1991 portant sur les rgles gnrales d'amnagement.
Le dcret excutif n"91-176 du 28 Mai 1991 fixant les modalits d'instructions et de
dlivrance du certificat de conformit et du permis de dmolir.
Le dcret excutif n91-177 du 28 Mai 1991 fixant les procdures d'laboration et
d'approbation du Plan Directeur d'Amnagement et d'Urbanisme et le contenu y affrent
modifi et complt par le dcret excutif n05-317 du 10 septembre 2005
Le dcret excutif n91-178 du 28 Mai 1991 fixant les procdures d'laborations et
d'approbation des Plan d'Occupation des Sols ainsi que les documents y affrent modifi et
complt par le dcret excutif n05-318 du 10 septembre 2005
Le dcret excutif n94-07 du 18 mai 1994 relatif aux conditions de la cration architecturale
et l'exercice de la profession d'architecte modifi et complt par la loi n04-06 du 14 Aot
2005
Le dcret excutif n98-83 du 25 Fvrier 1998 portant approbation du P.D.A.U
intercommunal de Constantine, El Khroub, Ain-Smara. Didouche Mourad et Hamma
Bouziane.
Le dcret prsidentiel n02/250 du 24/07/2002 portant rglementation des marchs publics.

Article 02 : OBJET DU CAHIER DES CHARGES


Le prsent cahier des charges a pour objet d'dicter les rgles et tes recommandations requises pour
toute opration de construction ou d'amnagement des assiettes de terrains destines recevoir les
programmes de logements promotionnels situs la nouvelle ville Ali Mendjeli. ainsi que l'amnagement
des espaces extrieurs .

Article 03 : Le matre de l'ouvrage mettra la disposition des diffrents promoteurs : - Le cahier des
charges Les plans d'amnagements

Article 04 : OBLIGATIONS DU PROMOTEUR


Le lotisseur s'engage excuter dans les dlais prescrits tous les travaux de viabilisation et de VRD qui
sont sa charge et rseaux divers, d'ouvrages d'art, d'amnagement des espaces usage collectif, de
plantation et toutes autres sujtions ncessaires la viabilit de son programme.
Pour alimenter son programme en nergie lectrique le promoteur doit rserver un local qui sera destin
recevoir les postes de transformation d'nergie lectrique

Article 05 : DESTINATION DES TERRAINS


Tous les terrains destins recevoir des programmes de logements promotionnels devront garder leur
usage principal d'habitation, cependant les RDC et les premiers

232
ANNEXES

tages des logements collectifs doivent tres amnags en commerces et fonctions librales.
Tout changement de destination ou toute utilisation de toute ou partie de terrain l'autres fins que celles
fixes dans le prsent cahier des charges entranent la rsiliation Dure et simple de la transaction.

Article 06: DEMARRAGE DES TRAVAUX


Le promoteur devra dposer son dossier de demande de permis de construire dans in dlai
n'excdant pas quatre (04) mois compter de la date de dlivrance du titre de proprit du terrain. Il devra
galement faire dmarrer les travaux de son projet dans un dlai n'excdant pas six (06) mois compter
de la date de dlivrance du permis de construire.
Le non respect de ces dlais entranera la rsiliation pure et simple de la transaction.

Article 07 : DELAI D'EXECUTION


Le promoteur devra terminer les travaux dans les dlais prescrits l'arrt du permis de construire. Il
devra galement prsenter un calendrier d'avancement des travaux. Tout retard non justifi dans les dlais
d'excution du projet privera le promoteur d'ventuelle distribution de terrain pour la ralisation de
nouveaux programmes.

Article 08 : PROLONGATION DES DELAIS


Les dlais de dmarrage et d'excution des travaux prvus au prsent cahier des charges seront,
si leur inobservation est due un cas de force majeure, prolongs d'une dure gale celle durant laquelle
le promoteur a t dans l'impossibilit de raliser ses obligations.
Les difficults de financement ne peuvent, en aucun cas tre considres comme force majeure.

Article 09 :ACHEVEMENT ET CONFORMITE DES TRAVAUX


Aprs achvement des travaux de construction, le promoteur est tenu de procder la dclaration
d'achvement des travaux, et sollicite obligatoirement le certificat de conformit dans un dlai n'excdant
pas un (01) mois compter de la date de la dclaration d'achvement des travaux.
Il est strictement interdit d'entamer toute modification ou changement d'affectation du projet et ce aprs la
dlivrance du certificat de conformit
Le promoteur ne peut en aucun cas procder des modifications de son projet avant l'obtention au
pralable d'un permis de construire approuv selon la rglementation en vigueur.

Article 10 : GARANTIE
Le promoteur est cens bien connatre le terrain d'assiette acquis. Il le prendra dans l'tat ou il trouvera
au jour de l'entre en jouissance du titre de proprit sans pouvoir exercer aucun recours contre l'Etat pour
quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais tat du sol ou du sous sol, il doit par consquent
supporter toute servitude ou

Article 11 : OBJET D'ART OU D'ARCHEOLOGIE


Conformment la lgislation en vigueur, l'Etat se rserve de la proprit des objets d'art ou
d'archologie qui existeraient ou pourraient tre dcouverts sur ou dans le terrain.

233
ANNEXES

II. DISPOSITIONS PARTICULIERES


Article 12 : CONSISTANCE DU PROJET
Le projet objet du prsent cahier des charges consiste l'tude et la ralisation du
programme de........... logements promotionnels avec des commerces et des services
aux RDC et aux premiers tages des immeubles ainsi que l'amnagement des espaces
2
extrieur sur un terrain d'assiette d'une superficie de ................... m

Article 13 : SITUATION DU TERRAIN


Le terrain d'assiette du projet est situ la ville nouvelle Ali Mendjeli
UV..... - lot n......................
Il est limit :
- Au Nord par .................
- Au sud par.....................
A l'Est par.....................
- A l'Ouest par ...................

Article 14: TYPOLOGIE DE CONSTRUCTION


Les logements raliser dans le cadre du prsent programme pourront tre de typologie Haut standing simple ou (en
duplex) selon l'approche architecturale du concepteur.
Toute approche d'adaptation ou de rptitivit des variantes est strictement interdite. Sont interdites toutes les
constructions provisoires ou caractres prcaires.

Article 15: DELAIS DE REALISATION DES TRAVAUX


Les dlais d'excution du projet de............logements sont fixs .............. mois.
L'achvement des travaux ne devra pas dpasser les dlais d'excutions fixs ci-dessus sauf en cas de force majeurs
justifis.

Article 16 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS


Les rgles d'implantation des constructions sont fixes conformment aux prescriptions
des rgles gnrales d'amnagement et d'urbanisme et de construction et aux plans
d'amnagement des POS approuv.
Les accs des logements collectifs ou individuels doivent tre prvus sur l'intrieur des lots par contre les
commerces et les services doivent tre accessibles partir des boulevards et des rues commerantes.

Article 17 : propret, hygine et scurit


Le promoteur est oblig respecter la lgislation et la rglementation en matire de propret, d'hygine et de
scurit.
Il doit galement prendre les mesures ncessaires contre les risques d'incendies quelque soit le type de logements
promotionnels.

Article 18 : HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS


La hauteur des constructions doit tre comprise entre R+3 et R+9 pour les logements collectifs et R+2 pour les
logements individuels avec une toiture en pente (totalement ou partiellement,3/4 de la surface) terrasse pour les
logements individuels. Le jeu de volume et des hauteurs est recommand.
Il est rappeler que l'ascenseur est obligatoire pour les immeubles ayant des hauteurs qui dpassent les R+5

234
ANNEXES

Article 19 : PAYSAGE ET PLANTATION


Le promoteur devra prserver les plantations existantes et les lments naturels dignes de protection, il devra en
outre raliser les espaces verts et les aires de jeux conformment aux plans d'amnagement approuvs.
En outre le promoteur doit prsenter un plans fixant le choix des plantations et leurs localisation sur le plan
d'amnagement global.
La dlivrance du certificat de conformit est subordonne aux plantations d'arbres et arbustes conformment aux
prescriptions de l'arrter du permis de construire

Article 20 : ASPECT ARCHITECTURAL

La qualit des faades sera assure par la conception de forme ainsi que par le choix des matriaux. La
conception des formes vitera les faades monotones, la recherche doit tre accentue sur une plasticit
prononce, cette dernire ne sera pas une dcoration gratuite, mais correspond aux lments constructifs. Les
matriaux choisis pour les faades devront assurer une protection permanente contre les intempries et rsister
aux mauvais traitements aussi bien qu'a l'entretient.
Afin d'arriver une unit d'aspect et de matriaux compatibles avec la bonne conomie de la construction,. Une
intgration harmonieuse dans l'ensemble du groupement du voisinage sera exige, particulirement en ce qui
concerne les aspects formels de l'utilisation des couleurs.
- Le logement collectif promotionnel: la hauteur des RDC doit tre de 6.00 m (avec mezzanine) avec des
commerces d'une surface de deux trames minimum pour chaque local, condition que la largeur moyenne de la
trame ne doit pas tre infrieur 4.00m Les sous sols sont considrs comme des annexes, et partie intgrante des
locaux de commerce du RDC. Les surfaces des cellules ne doivent pas tre infrieures :
2
F3 ...................80 m
F4.................. 100 m2
2
F5.................. 125m
2
Duplex .............200m
Les accs sous cage d'escalier sont viter
- Le logement individuej promotionnel: une composition de haut standing est recommande (terrasse, jardin,
toiture incline), les lots sont exclusivement caractre rsidentiel
Les surfaces des cellules doivent avoir un CES gal 60 % La zone non
aedificand ZNA est de 3.00 m.
Les quipements d'accompagnement, s'ils sont proposs doivent faire partie d'une proposition d'ensemble
(lment de jonction, construction d'angle), tout en prservant les alignements et l'unit de l'aspect qui dmarque
l'lot
Les aires de stationnement doivent tres rservs pour les quipements de proximit Les murs extrieurs doivent
tre raliss en double paroi, et en brique

Article 21 : ENVIRONNEMENT
L'intervention sur le projet, doit tenir compte de l'environnement immdiat et l'intgration avec site doit tre
aborde d'une manire srieuse.
L'accs aux btiments ou aux quipements doit tre obligatoirement prvu sur les voies mcaniques.
Un nombre important de place de parking doit tre prvu surtout l'extrieur des voies pitonnes ou il y aura
concentration de commerces et de services ( prvoir un minimum de 01 place pour 03 logements).
Le projet doit s'accompagner d'une volont d'amnagement des plantations, dont la I vgtation fera l'objet d'tude
en tant qu'lment essentiel dans la composition urbaine.

235
ANNEXES

ANNEXE 02 :

DCRET EXCUTIF N 94-58 DU 7 MARS 1994

RELATIF AU MODLE DE CONTRAT DE VENTE SUR PLANS APPLICABLE

EN MATIRE DE PROMOTION IMMOBILIRE

Le Chef du Gouvernement
Sur le rapport du Ministre de lHabitat
* Vu la constitution notamment les articles 81-4 et 116 (alina 2) ;
* Vu la plate-forme portant consensus national sur la periode transitoire;
* Vu lordonnance n 75-58 du 26 septembre 1975 modifie et complte portant code
civil ;
* Vu lordonnance n 75-59 du 26 septembre 1975 modifie et complte portant code
de commerce ;
* Vu la loi n 80-07 du 9 aot 1980 relative aux assurances ;
* Vu la loi n 88-27 du 12 juillet 1988 portant organisation du notariat ;
* Vu la loi n 90-29 du 1er dcembre 1990 relative lamnagement et lurbanisme ;
* Vu le dcret lgislatif n 93-01 du 19 janvier 1993 portant loi de finances pour 1993
et notamment son article 131 ;
* Vu le dcret lgislatif n 93-03 du 1er mars 1993 relatif lactivit immobilire ;
* Vu le dcret prsidentiel n 94-44 du 31 janvier 1994 portant reconduction du Chef
du Gouvernement dans ses fonctions;
* Vu le dcret prsidentiel n 94-45 du 31 janvier 1994 portant reconduction dans leurs
fonctions, des membres du gouvernement

DCRTE

ARTICLE 1 Conformment aux dispositions prvues par l'article 10 du dcret lgislatif


n 93-03 du 1er mars 1993 susvis, les oprations de vente sur plans sont formalises
par acte authentique conformment au modle annex au prsent dcret.
ARTICLE 2 Le modle de contrat vis l'article 1er ci-dessus peut tre complt par
toutes autres clauses juges utiles par les parties, sous rserve qu'elles ne soient pas
contraires aux dispositions lgislatives et rglementaires en vigueur rgissant les
transactions immobilires.
ARTICLE 3 Le prsent dcret sera publi au Journal officiel de la Rpublique Algrienne
dmocratique et populaire.

Fait Alger, le 25 Ramadhan 1414 correspondant au 7 mars 1994.


Rdha MALEK

236
ANNEXES

MODLE DE CONTRAT DE VENTE SUR PLANS

L'an
..........................................................................................................................
.......
Et le
..........................................................................................................................
.......
Par devant matre .......................... ..................... , notaire
..............................................
ont comparu
1) ................. (identification prcise du promoteur)
.......................................................,ci-aprs dsign "le vendeur", d'une part,
2).................. (identification prcise de l'acqureur)
................................................, ci-aprs dsign "l'acqureur" d'autre part,
3).................. (organisme prteur, le cas
chant)..........................................................................................................de
troisime part,
Lesquels ont requis le notaire soussign de recevoir dans un acte authentique les
conventions intervenues entre eux, et pralablement la rdaction de l'acte, objet des
prsentes, ont expos ce qui suit:

DCLARATION DU VENDEUR:
Le vendeur a entrepris la construction d'un ensemble immobilier destin la vente dans
le cadre de la rglementation en vigueur en la matire et les dispositions de l'article 10
du dcret lgislatif n 93-03 du 1er mars 1993.
- Description de l'ensemble immobilier:
Consistance:
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
....................
Localisation:
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
.....................
Surface du terrain d'assiette:
.................................................................................................
Le tout, conforme au dossier technique de promotion et d'excution dpos auprs du
notaire soussign et sur la base duquel seront effectus la poursuite et l'achvement
des travaux.
-Textes rgissant le contrat:
La prsente vente sur plans est rgie par les dispositions du code civil en matire de
vente d'immeubles, compltes par les dispositions du dcret lgislatif n 93-03 du 1er
mars 1993, les clauses contenues dans le prsent contrat et les documents de
rfrence indiqus ci-dessous.
- Documents de rfrence (variante immeuble collectif ) :

237
ANNEXES

Les parties se rfreront pour l'ampleur et la limite de leurs engagements, outre les
textes sus noncs, aux documents ci-aprs, qui ont fait l'objet, au pralable, d'un
dpt, aux rangs de minutes, du notaire soussign en date du ......................... :
- acte de proprit tablissant la proprit du terrain d'assiette,
- permis de construire et les plans annexs,
- projet de rglement de coproprit dfinissant la consistance des immeubles
vendre,
- tat descriptif de division publier,
- (complter par tout autre document de rfrence ventuel).
- Documents de rfrence (variante immeuble individuel ) :
Les parties se rfreront pour l'ampleur et la limite de leurs engagements, outre les
textes sus noncs, aux documents ci-aprs, qui ont fait l'objet, au pralable, d'un
dpt, aux rangs de minutes, du notaire soussign en date du ......................... :
- acte de proprit tablissant la proprit du terrain d'assiette,
- permis de lotir et ses documents annexs
- permis de construire et les plans annexs,

DCLARATION DE L'ACQUREUR (variante immeuble collectif )


L'acqureur dclare avoir pris connaissance du dossier d'excution de l'ensemble
immobilier sus indiqu, dont fait partie l'immeuble objet des prsentes, ainsi que des
plans, coupes et devis descriptif de l'immeuble et des quipements, objet des
prsentes.
L'acqureur dclare expressment accepter la prsente vente et adhre, de ce fait,
sans rserves, l'ensemble des rgles et conditions rgissant la coproprit.
Ceci expos, le notaire soussign est pass la rdaction de l'acte comportant les
conventions tablies entre les parties.
Le vendeur, comparant en premire partie, dclare vendre en s'obligeant toutes les
garanties ordinaires et de droit en la matire, et celles particulires contenues dans le
prsent acte et les documents de rfrence sus - indiqus, l'acqureur, comparant en
seconde part, et qui accepte, l'immeuble dont la dsignation suit:
DCLARATION DE L'ACQUREUR (variante immeuble individuel )
L'acqureur dclare avoir pris connaissance du dossier d'excution de l'ensemble
immobilier sus - indiqu, dont fait partie l'immeuble objet des prsentes, ainsi que des
plans, coupes et devis descriptif de l'immeuble et des quipements, objet des
prsentes.
L'acqureur dclare expressment accepter la prsente vente et adhre, de ce fait,
sans rserves, l'ensemble des rgles contenues dans le cahier des charges du
lotissement.
Ceci expos, le notaire soussign est pass la rdaction de l'acte comportant les
conventions tablies entre les parties. Le vendeur, comparant en premire partie,
dclare vendre, en s'obligeant toutes les garanties ordinaires et de droit en la
matire, et celles particulires contenues dans le prsent acte et les documents de
rfrence sus - indiqus, l'acqureur, comparant en seconde part, et qui accepte,
l'immeuble dont la dsignation suit:

238
ANNEXES

ARTICLE 1er- DSIGNATION

(variante immeuble collectif )


1) A titre privatif Description exacte de l'immeuble ou de la fraction d'immeuble
vendu) :
-
..........................................................................................................................
.......
-
..........................................................................................................................
.......
-
..........................................................................................................................
.......
Le dit bien comporte, titre accessoire, les quipements particuliers suivants:
-
..........................................................................................................................
.......
-
..........................................................................................................................
.......
-
..........................................................................................................................
.......
2) En coproprit: Ensemble des parties communes attaches de droit l'immeuble
vendu, reprsentant les .................. tantimes dans la coproprit. L'immeuble ainsi
vendu forme le lot n ..... de l'tat descriptif de division publi auprs de la
conservation foncire de ................. sous le volume .............. n ............, en date
du ................
ARTICLE 1er - DSIGNATION

(variante immeuble individuel )


1) (Description exacte de la maison individuelle vendue):
-
..........................................................................................................................
..........
-
..........................................................................................................................
..........
Ledit bien comporte, titre accessoire, les quipements particuliers suivants:
-
..........................................................................................................................
..........
-
..........................................................................................................................
..........

2) Ensemble du terrain sur lequel est difie la maison individuelle, d'une superficie de

239
ANNEXES

..................... et formant le lot n ......... du lotissement, dont les plans ont t


annexs l'acte de dpt de l'arrt portant permis de lotir pris par ...................... en
date du ................., dpt reu par le notaire soussign en date du ................,
enregistr le................., publi auprs de la conservation foncire de .................,
sous le volume .............. n ......... en date du ........................ .
ARTICLE 2 - PROPRIT, JOUISSANCE
2.1 Transfert de proprit :
Conformment aux articles 9 et 12 du dcret lgislatif n 93-03 du 1er mars 1993,
l'acqureur sera propritaire de l'immeuble prsentement vendu sur plans dater de la
signature. La jouissance lui sera confre par le seul fait de son achvement et de la
signature du procs-verbal de livraison dress devant notaire.
2.2 Achvement des travaux :
Le vendeur s'oblige poursuivre la construction et l'achever dans les dlais prvus au
prsent contrat. L'achvement sera matrialis par l'obtention du certificat de
conformit prvu par la lgislation en vigueur, que le vendeur s'engage dposer
auprs de l'tude notariale ds sa dlivrance par les services de l'urbanisme habilits.
ARTICLE 3 - DLAIS DE LIVRAISON ET PNALITS DE RETARD
Le vendeur s'oblige livrer le bien vendu dans un dlai de ...... mois, savoir au cours
du ........ trimestre . . . .

En cas de non livraison l'chance indique ci-dessus, et aprs un dlai de grce de


.... mois, tout retard donne lieu au paiement, par le vendeur l'acqureur, de pnalits
de retard calcules raison de .... % du prix prvisionnel de vente, par jour de retard,
sans toutefois que le montant maximum des pnalits ne puisse dpasser ....% du prix
de base
ARTICLE 4 - RCEPTION ET LIVRAISON
La prise de possession par l'acqureur et la livraison par le promoteur sont constates
par un procs-verbal dress contradictoirement suivant les modalits ci-aprs ( la
convenance des parties) :
..........................................................................................................................
.................... (Prciser, en outre, le dlai pour la rparation des vices apparents, le
cas chant)
..........................................................................................................................
............................
ARTICLE 5 - PRIX ET MODALITS DE PAIEMENT
....... (Fixer le prix de vente et ses modalits de paiement en liant la libration par
l'acqureur des paiements fractionns des phases d'avancement des travaux) ........
-
..........................................................................................................................
....
-
..........................................................................................................................
....
ARTICLE 6 - MODALITS DE RVISION DU PRIX
........... (Prvoir, ventuellement, les modalits de rvision du prix).....
...............................................................................................................
Le montant de la rvision du prix ne peut tre suprieur .... % du prix prvisionnel de
base.

240
ANNEXES

ARTICLE 7 - CHARGES ET CONDITIONS


(variante immeuble collectif )
La prsente vente a lieu sous les conditions ordinaires et de droit en pareille matire et
notamment celles contenues dans le dcret lgislatif n 93-03 du 1er mars 1993 relatif
la vente sur plans et sous celles, suivantes, que l'acqureur s'oblige excuter:
- Adhrer, sans rserves, par le seul fait de l'acceptation, toutes les rgles et
conditions contenues dans le rglement de coproprit.
- Souffrir les servitudes passives, et profiter de celles actives, le tout s'il en existe, sauf
se dfendre des unes et faire valoir les autres, ses risques et prils, sans recours
contre le vendeur et sans que la prsente clause ne puisse confrer qui que ce soit
plus de droit qu'il n'en aurait en vertu de titres rguliers non prescrits par la loi.
A ce sujet, le vendeur dclare qu'il n'existe, sa connaissance, aucune servitude sur les
biens prsentement vendus et que personnellement, il n'en a confr, ni laiss acqurir
aucune autre que celles pouvant rsulter des rgles de jouissance des immeubles en
coproprit.
- S'acquitter, compter de l'entre en jouissance, de toutes primes et cotisations
rsultant des abonnements ainsi que tous impts et taxes mis la charge de
l'acqureur.
- Enfin, payer tous les frais, droits et moluments des prsentes et leurs suites lgales
et ordinaires.
ARTICLE 7 - CHARGES ET CONDITIONS
(variante immeuble individuel )
La prsente vente a lieu sous les conditions ordinaires et de droit en pareille matire et
notamment celles contenues dans le dcret lgislatif n 93-03 du 1er mars 1993 relatif
la vente sur plans et sous celles, suivantes, que l'acqureur s'oblige excuter:
- Adhrer, sans rserves, par le seul fait de l'acceptation, toutes les rgles et
conditions contenues dans le cahier des charges du lotissement.
- Souffrir les servitudes passives, et profiter de celles actives, le tout s'il en existe, sauf
se dfendre des unes et faire valoir les autres, ses risques et prils, sans recours
contre le vendeur et sans que la prsente clause ne puisse confrer qui que ce soit
plus de droit qu'il n'en aurait en vertu de titres rguliers non prescrits par la loi.
A ce sujet, le vendeur dclare qu'il n'existe, sa connaissance, aucune servitude sur les
biens prsentement vendus et que personnellement, il n'en a confr, ni laiss acqurir
aucune autre que celles pouvant rsulter des rgles rgissant le lotissement.
- S'acquitter, compter de l'entre en jouissance, de toutes primes et cotisations
rsultant des abonnements ainsi que tous impts et taxes mis la charge de
l'acqureur.
- Enfin, payer tous les frais, droits et moluments des prsentes et leurs suites lgales
et ordinaires.
CONDITIONS PARTICULIRES
La prsente vente demeure soumise aux conditions particulires nonces ci-aprs:
- ...............................................................................................
- ...............................................................................................
ARTICLE 8 - GARANTIES
1. Assurance :

Le promoteur justifie conformment la lgislation en vigueur de son assurance, dont

241
ANNEXES

attestation est annexe au prsent contrat.


2. Assurance dcennale :

Le promoteur fait siens le contrle et suivi de la garantie par l'assurance dcennale de


tous architectes, entrepreneurs, tcherons, appels concourir la ralisation de
l'ouvrage et dclare accepter agir solidairement avec eux l'gard de l'acqureur et des
tiers sauf prouver que la faute ne peut lui tre imputable.
3. Privilge du vendeur

..........................................................................................................................
.....................
..........................................................................................................................
.....................
4. Hypothque lgale ou conventionnelle

..........................................................................................................................
....................
..........................................................................................................................
....................
5. Subrogation au profit de l'organisme prteur (cas chant)

..........................................................................................................................
....................
..........................................................................................................................
....................
6. Garantie de paiement du solde.

En garantie du paiement du montant du solde, le vendeur se rserve un droit l'action


rsolutoire qui prendra fin la date du paiement effectif dans les dlais suivant
dclaration de quittance tablir par devant le notaire soussign.
ARTICLE 9 - PUBLICIT FONCIRE

Une expdition des prsentes sera publie par les soins du notaire soussign la
conservation foncire de ................................... .
ARTICLE 10 - TITRES
............................................... reconnat avoir reu de .......................................,
l'expdition de l'acte de dpt et une srie de plans y affrent, tablis la diligence du
vendeur et aux frais de l'acqureur.
ARTICLE 11 - DOMICILE
Pour l'excution des prsentes et de leurs suites, les parties lisent domicile aux
adresses respectives sus - indiques.
ARTICLE 12 -DCLARATIONS
Le vendeur es - qualit, dclare en outre: - Qu'ils ne font l'objet d'aucun litige et qu'il
garantit l'acheteur contre toute viction.
- Que les biens vendus sur plans n'ont fait l'objet d'aucune mesure de confiscation et
qu'ils ne sont grevs d'aucune inscription de privilge ou d'hypothque;

242
ANNEXES

ARTICLE 13 - CLAUSES RSOLUTOIRES

En cas de rsolution de la prsente vente pour inexcution d'une obligation, la partie


dfaillante sera redevable envers l'autre partie d'une indemnit gale ......% du prix
de base stipul ci-dessus.

En outre, la mme partie dfaillante demeure tenue de rparer le prjudice ventuel


subi par son cocontractant. Le juge dterminera, la demande la partie lse, le degr
de prjudice et le montant de la rparation, compte tenu de la responsabilit civile
ventuelle envers les tiers. En cas de rsolution, et quel qu'en soit le motif, le
remboursement des sommes verses par l'acqureur s'effectuera, dans les ................
mois qui suivent la date de rsolution, que l'immeuble ait fait l'objet d'une nouvelle
vente ou non.

Le montant vers est rptitible en principal si la rsolution est du fait de l'acqureur. Il


est augment des intrts montaires si la rsolution est le fait du vendeur. L'acte de
rsolution, quels que soient la forme ou les motifs de la rsolution, doit tre tabli par
devant notaire ou faire l'objet d'un dpt auprs de l'tude notariale s'il s'agit d'une
dcision de justice et fera l'objet de la formalit de publicit foncire.

Il doit contenir quittance de solde entre les parties

LECTURE DES LOIS - AFFIRMATIONS

Avant de clore, le notaire soussign a donn lecture aux parties des articles 113, 114,
133 et 134 du code de l'enregistrement, ainsi que des dispositions de l'article 124 du
code pnal et des dispositions de la loi de finances portant exonration des
professionnels au regard de la plus-value sur les immeubles, prvues par les articles
192 197 de la loi de finances n 83-19 du 18 Dcembre 1983 relatifs l'impt spcial
sur les plus-values des immeubles, modifie par les articles 192 194 de la loi de
finance complmentaire pour 1990.

Chacune des parties a affirm sous les peines dictes par le code de l'enregistrement
prcis que le prsent acte exprime l'intgralit du prix convenu (Adapter le contenu de
cette rubrique en faisant rfrence la lgislation en vigueur au moment de
l'tablissement de l'acte).

Et le notaire soussign affirme en outre qu' sa connaissance le prsent acte n'est


modifi, ni contredit par aucune contre-lettre contenant augmentation du prix.
DONT ACTE
Fait en l'tude du notaire soussign,

Les jours, mois et ans que dessus,

Et aprs lecture et interprtation les parties ont sign avec les tmoins et le notaire.

243
ANNEXES

ANNEXE 03:

Questionnaire de satisfaction sur la qualit du logement :


Manuel de codage :

Nom et Prnom :
Adresse :
Localisation du logement :
Btiment : tage :
N de porte et position par rapport lescalier :
Date de linterview :
Type de logement : F3 F4 F5 F6 F5 duplex F6 duplex

Catgorie LES QUESTIONS LES CODES


N du
Questionnaire (type de (Numro et formulation)
logement)
Q1.Sexe et ge de 1 Masc. 2 Fem.
linterview(e) ans
Q2.Activit du chef de .
famille
Q3.Activit du conjoint
Q4.Nombre de personnes nombre de filles :
vivant dans le logement ges :
nombre de garons :
ges :

Q5.Depuis quand tes-vous


propritaire ? Ans.

Q6.Est-ce la premire fois ? 1 Oui


2 Non

Q7.Par quel moyen avez-vous 1 Une agence immobilire


trouv votre logement ? 2 Une annonce
3 Une connaissance
4 Autres ;(prcisez).

Q8.Combien de temps avez- 1 Moins d1 mois


vous mis pour trouver 2 De 1 3 mois
votre logement actuel ? 3 De 3 6 mois
4 Plus de 6 mois
5 Autre, prcisez.........................

244
ANNEXES

Q9.Quels sont les 3 principaux


critres qui vous ont 1Confort
dcid choisir votre 2Aspect gnral et environnement du
logement
logement ? Numrotez 3
3Proximit dun membre de la famille
propositions par ordre de 4Distance par rapport votre lieu de
priorit : la plus travail
importante : 1, la moins 5Proximit des quipements daccueil
importante 3) des enfants (cole, garderie, )
6Proximit du cur de ville
7Proximit des commerces, services
publics
8Changement de taille de la famille
9Autres (prcisez)
................................................
Q10. Enumrez les 1 maison individuel (beaux parents)
diffrents logements que 2 F2 3 F3 4 F4
vous avez occups avant 5 F5 6 F6
dtre ici ?
(question ouverte)
Q11. Quelles en ont t les 1 Changement de la taille de la famille ou de
raisons de votre situation familiale.
dmnagement :( 2 2 Changement de la situation
professionnelle. .
rponses maximum)
3 Insatisfaction du logement antrieur
4 Autres :
(prcisez).............................................
5 Aucune (prcisez)
Q12. Quel sont les 1 Confort
amliorations offertes par 2 Plus de surface et de nombre de pices.
ce logement par rapport 3 Bonne conception.
4 Plus de scurit et de calme.
aux logements
5 commodit.
prcdemment occup ? 6 La propret.
(question ouverte) 7 Bonne aration et ensoleillement.
8 Bon voisinage et un environnement plus
agrable.
9 Aucunes.

Q13. Quels lments 1 Raisons financires


pourraient vous inciter 2 Changement de situation familiale
changer votre logement 3 Modification de la taille de la famille
4 Changement de situation professionnelle
(plusieurs rponses
5 Aucun
possibles) ?
6 Autres (prcisez)
:..........................................

Q14. a ce serait plutt 1 Un logement plus grand


pour avoir 2 Une maison individuelle (villas) avec
jardin.

Q15. Avez-vous apport 1Oui


des changements au 2 Non
niveau du plan de votre
appartement avant sa
ralisation ?

245
ANNEXES

Q16. Pourriez-vous 1 Agrandir la surface du sjour au dtriment


prciser quelles sont ses de lune des chambres.
changements ? 2 le Dcloisonnement (adapter un plan
ouvert).
(question ouverte)
3 Augmenter la surface de la cuisine en
changeant sa position et par la suppression du
balcon.
4 enlev le placard afin de dgager le hall
dentre.
5 accroitre la largeur de la porte du sjour.
6 Changement de lemplacement de la porte de
la chambre des parents.
7 clairer la salle de bain(Nevada)
8 Augmenter le nombre de placards.
9 Non concern.

Q17. Avez-vous chang 1Oui


dopinion sur votre 2Non
logement aprs votre
installation ?
Q18. Quelle est la surface
de votre logement ? m.

Q19. La superficie de votre 1 Oui


logement est-elle adapte 2 Non
vos besoins ?
Q20. Parmi les pices 1 Le salon
suivantes, laquelle 2 La cuisine
prfrez-vous dans votre 3 La chambre
4 La salle manger
logement ?
5 La salle de bain
6 L'entre / Le hall
7 Autres.(prcisez).
8 Aucune.

Q21. Que pensez-vous de 1 Elle est accueillante.


lentre ? 2 Elle permet une sparation entre le statut des
espaces (public/priv).

Q22. Sa surface est-elle 1Oui


suffisante pour placer une 2Non
armoire dentre ou un
meuble chaussure ?
Q23. Enumrez les 1 Recevoir les invits.
diffrentes activits qui se 2 Se runir en famille.
droulent dans le sjour ? 3 Travailler ou tudier.
4 Lire.
(question ouverte)
5 Regarder la TV ou couter de la musique.
Q24. Pensez-vous que la 1Oui
surface et la forme du 2Non
sjour conviennent au
droulement de ses
diffrentes activits ?
Q25. doit-il tre aussi 1Oui
grand ? 2Non

246
ANNEXES

Q26. Que pensez-vous de 1 Bonne


lorientation de votre 2 Mauvaise
sjour ? 3 Sans opinion

Q27. Sur quelle vue ouvre 1 Le boulevard.


votre sjour ? 2 Les immeubles de la rsidence.
(question ouverte) 3 Les immeubles voisins.
4 Les espace vert et les immeubles voisins.
5 Les espace vert lintrieur de la rsidence.

Q28. Que pensez-vous de 1 cest une belle vue


cette vue ? 2 elle est Mauvaise
3 Sans opinion

Q29. Pensez vous que le


sjour doit tre 1Oui
obligatoirement ouvert sur 2Non
lextrieur (terrasse,
balcon, loggia...etc.)
Q30. Que pensez-vous du 1 Bon, cest une faon dagrandir le sjour.
prolongement du sjour 2 Mauvais, on prfre gagner cette surface
par le balcon ? pour le sjour.
3 Mauvais, la surface de balcon est rduite on
prfre avoir une terrasse ou une loggia.
4 Mauvais ; le balcon ne correspond pas a
notre culture.
5 Autres (prcisez) :..............................

Q31. Citez les diffrentes 1 Prparation des repas.


activits qui se droulent 2 Prendre les repas quotidiens.
dans la cuisine ? 3 Prendre les repas, mme pour les invits.
4 Travailler ou tudier.
(question ouverte)

Q32. Pensez-vous que la


surface et la forme de la 1Oui
cuisine convient au 2Non
droulement de ces
diffrentes activits ?
Q33. Quelle relation ya-t- 1 Directe, travers le coin repas qui est
il entre le sjour et la une continuit du sjour.
cuisine ? 2 Indirecte, face au sjour, spar par lentre
ou le couloir.

Q34. Prenez-vous 1Oui


rgulirement vos 2Non
diffrents repas la
cuisine ?
Q35. Votre cuisine est-elle 1Oui
prolonge par un schoir ? 2Non

Q36. Prfrez-vous que 1Oui


votre cuisine a une pice 2Non
attenante servant de
cellier ?

247
ANNEXES

Q37. Citez les diffrentes 1 Dormir.


activits qui se droulent 2 Lire.
dans la chambre des 3 Travailler.
4 Regarder la TV.
parents ?
(question ouverte)

Q38. Pensez-vous que la


surface et la forme de la 1Oui
chambre des parents 2Non
conviennent au
droulement de ces
diffrentes activits ?
Q39. Enumrez les 1 Dormir.
diffrentes activits qui se 2 Lire.
droulent dans les autres 3 Travailler ou tudier
4 les loisirs (Regarder la TV, couter de la
chambres ?
musique, internet).
(question ouverte) 5 Recevoir des amis.
Q40. Trouvez-vous que les
surfaces et les formes des 1Oui
chambres conviennent au 2Non
droulement de ces
diffrentes activits ?
Q41. la plus grande 1 Celle des parents.
chambre dans votre 2 Celle de lenfant ain.
appartement est-elle : 3 autres (prcisez)

Q42. les parents ont-ils une 1 Oui


suite parentale (grande 2 No n
chambre + salle deau) ?
Q43. ya-t-il une chambre 1 Oui
propre pour chaque 2 Non
enfant ?
Q44. Si vous aurez le 1 aucune, la surface du sjour est privilgie
choix dagrandir lune des 2 aucune, les chambres sont assez grandes.
chambres au dtriment du 3 la chambre des parents.
4 autres (prcisez) ..
sjour, quelle chambre
choisissez-vous ?
Q45. Enumrez les 1 Se laver.
diffrentes activits qui se 2 laver le linge.
droulent dans la salle de
bain ?
(question ouverte)
Q46. Ou laver vous votre 1 la salle de bain.
linge ? 2 balcon de la cuisine.
(question ouverte) 3 balcon de la suite.

Q47. Trouvez-vous que la 1Oui


surface de la salle de bain 2 Non
est suffisante pour placer
la machine laver ?

248
ANNEXES

Q48. pensez vous quil faut 1 Oui


une salle deau privative 2 Non
pour les parents et une
commune toute la
famille ?
Q49. Prfrez-vous avoir 2
petites salles deau quune
1 2 petites salles deau
seule salle de bain plus
2 1salle de bain plus grande.
grande ?
Q50. Penser vous que votre 1Oui
logement contient un 2 Non.
nombre suffisant de
placard ?

Q51. Les espaces de 1 Oui


rangement dans votre 2 Non.
logement sont-ils
judicieusement placs ?
Q52. Les chambres sont 1 Oui
elles toutes doter dun 2 Non.
espace de rangement ?
Q53. Prfrez-vous avoir, 1 Des Placard
au niveau des chambres? 2 Des armoires.

Q54. Etes-vous gn chez 1 Oui


vous par les bruits de 2 No n
lextrieur ?
Q55. Avez-vous dj fait 1 Oui
des travaux dans votre 2 Non
logement ?
1 Tout fait satisfait de votre logement
Q56. Globalement tes- 2 Plutt satisfait
vous : 3 Peu satisfait
4 Pas du tout satisfait

Q57. Pourriez-vous donner 1 Espace et confort.


deux mots pour dcrire 2 Spacieux et calme.
votre logement 3 Confort et calme.
4 Confortable et propre
(question ouverte)
5 Spacieux, Suffisant. et trs bien adapts.
6 bien, ava, bien tre, satisfaite.
7 mon palais, mon paradis, ma srnit
8 cest rare, une petite villa.
Q58. Pouvez-vous nous 1 Augmenter le nombre de pices et leurs
dire ce que vous souhaitez surface.
pour votre logement ? 2 Agrandir lespace de la cuisine.
3 Salle de bain plus longue.
(question ouverte)
4 Agrandir la surface des balcons.
5 Revoir la disposition de la salle de bain.
6 Changer la position des placards et accroitre
leurs nombre.
7 Prvoir une vacuation de leau au niveau
du logement.

249
ANNEXES

8 Plus de commodit (chauffage centrale) et de


scurit (porte daccs blinds).
9 Rien
Q59. Lorsque vous rentrez 1 Oui
chez vous trouvez-vous 2 No n
que laccs votre
logement est agrable ?
Q60. Lorsque vous rentrez 1 Oui
chez vous trouvez-vous 2 Non
que laccs votre
immeuble est agrable ?
Q61. Etes-vous satisfait de 1 Oui
lentretien quotidien de 2 Non
votre immeuble ?
Q62. Etes-vous satisfait de 1 Oui
ltat de votre immeuble ? 2 No n

Q63. Etes-vous satisfait de 1 Oui


lentretien des parties 2 Non
communes de votre cit
(cours, courettes, espaces
verts)
Q64. Selon vous, que 1 Entretien.
faudrait-il faire pour que 2 Clture.
les parties communes de la 3 Espace de jeux pour enfants.
4 Plus despace verts.
cit soient plus agrables ?
5 Mobilier urbain (bancs) et clairage public.
(question ouverte) 6 Amnagement urbain (trottoir et parking).
7 Sentendre et sexplique pour plus de
coordination entre les habitants.
8 Rien.
Q65. Y a-t-il un parking 1 Oui
dans votre cit ? 2 Non

Q66. Disposez-vous dun 1 Oui


emplacement de 2 No n
stationnement rserv
votre usage personnel ?
Q67. Etes-vous satisfait de 1 Oui
votre mode de 2 No n
stationnement ?
Q68. Trouvez-vous que les 1 Oui
rues de votre quartier sont 2 No n
propres ?
Q69. Trouvez-vous que 1 Oui
votre quartier a 2 Non
suffisamment despaces
verts ?
Q70. Faites-vous vos 1 Oui
achats quotidiens 2 No n
uniquement dans votre

250
ANNEXES

quartier ?

Q71. Trouvez-vous que 1 Oui


votre cit est sure le jour ? 2 Non

Q72. Trouvez-vous que 1 Oui


votre cit est sure la nuit ? 2 No n

Q73. Pourriez-vous donner 1 Agrable et propre.


deux mots pour dcrire 2 Confortable et scuris.
votre cit (question 3 Scurit et calme mais hygine revoir.
4 Calme mais on ne se sent pas en confiance.
ouverte)
5 Inacheve.
6 Les immeubles sont bien agencs.
7 Ma cit je laime pas trop.
Q74. Sur les points Trs Satis Insati Trs
satis -fait insatis- Ne sait pas
suivants qui touchent votre -fait
s-fait
fait
cadre de vie, vous diriez A. Sur la
que vous tes : trs qualit des
satisfait, satisfait, relations
avec vos 1 2 3 4 5
insatisfait ou trs voisins,
insatisfait ? Vous tes
B. Sur
l'ambiance
gnrale
entre 1 2 3 4 5
habitants
dans le
quartier
C. Globalemen
t sur le 1 2 3 4 5
cadre de vie
du quartier
1 Samliore
Q75. Depuis un an, 2 Se maintiennent
l'ambiance et la situation 3 Se dgrade
4 Ne sait pas.
dans le quartier selon
vous ?
Q76. Dans votre quartier,
Diffici Trs Ne Non
Trs
comment jugez-vous facile Facile le difficil
e
sait
pas
concer
n
l'accs aux points suivants
Vous jugez l'accs
? aux services 1 2 3 4 5 6
publics
L'accs aux
1 2 3 4 5 6
commerces
L'accs aux
transports en 1 2 3 4 5 6
commun
L'accs aux
activits de loisir 1 2 3 4 5 6

L'accs votre lieu 1 2 3 4 5 6


de travail

251
Questionnaire de satisfaction sur la qualit du logement :
Matrice des donns

Question n 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

Enqut n1

Enqut n2

Enqut n3

Enqut n4

Enqut n5

Enqut n6

Enqut n7

Enqut n8

Enqut n9

Enqut n10

Enqut n11

Enqut n12

Enqut n13

Enqut n14

Enqut n15

Enqut n16

TOTAL

252
Question n 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48

Enqut n1

Enqut n2

Enqut n3

Enqut n4

Enqut n5

Enqut n6

Enqut n7

Enqut n8

Enqut n9

Enqut n10

Enqut n11

Enqut n12

Enqut n13

Enqut n14

Enqut n15

Enqut n16

TOTAL

253
74 76
Question n 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 75
A B C A B C D E

Enqut n1

Enqut n2

Enqut n3

Enqut n4

Enqut n5

Enqut n6

Enqut n7

Enqut n8

Enqut n9

Enqut n10

Enqut n11

Enqut n12

Enqut n13

Enqut n14

Enqut n15

Enqut n16

TOTAL

254
SUMMARY:

In the middle of sustainable development problems the question of framework of life quality
is an important one. As regards the construction of housing, its importance is very particular, it must
answer for the use of its occupants, to bring them satisfaction and ensure them a better quality of
life.
The framework of life of the Algerians is the subject of a wide-ranging debate, often by simple
projection or introspection; one concerns the anomalies, disorganization, complex situations whose
harmful incidence is noted even on the behavior of people.
In spite of the evolution of the lifestyles, the multifamily apartment offered in our country, by
private or public sector, continues to resemble, in the content and the form, to those of the Seventies
and Eighties, keeping the same typologies of housing, with the same number of stage, and without
any attention to the landscaping of the surrounded site.

The interior distribution of the residences remains very stereotyped and standardized. The principal
criteria which govern it do not correspond by no means to the needs neither to the desires of the
Algerian family, which are: the level of the livable space of housing, its space and structural
organization, the level and the size of the household structure.

Concerning the request unceasingly accentuated by an important lack on the quantitative level, the
authorized efforts are directed much towards the salvation of the housing shortage in quantity (hence
the one million housing program).
The reflection on the practices of the habitat, with the interrogations which they should cause,
because of the evolutions of the company and its lifestyle, is not paramount in the actors of the
design (promoters and owner), who are less concerned to seek a certain quality since their products
run out without difficulty.
Promotional Housing seems the effective means to ensure the qualitative improvement of the habitat
in Algeria, and this thanks to its diversity, certain flexibility and its surface, adapted to the needs and
the structure of the Algerian family.
Its development will influence positively the conceptual quality of the other types of housing and
will make it possible to improve the framework of life of the inhabitants.

Key words:
Framework of life, use, quality of life, promotional multifamily apartment, conceptual quality,
evaluation, practices habitat, aspirations of the inhabitants, flexibility, diversity, surface,
participation, development, improvement.









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)

































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:





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Rsum :

Au cur de la problmatique du dveloppement durable se trouve la question de la qualit du cadre


de vie. Sagissant de la construction du logement, son importance est toute particulire, elle doit rpondre
aux usages des occupants, leurs apporter une satisfaction et leurs assurer une qualit de vie meilleure.

Le cadre de vie des Algriens est le sujet d'un large dbat, souvent par simple projection ou
introspection, on relve des anomalies, une dsorganisation, des situations complexes dont l'incidence
nfaste est constate mme sur le comportement des gens.

En dpit de lvolution des modes de vie, le logement collectif offert dans notre pays, soit par le
secteur public ou privs, continue ressembler, dans le fond et la forme, a ceux des annes 70 et 80,
gardant les mme typologies de logement, avec le mme nombre dtage, sans se proccup de
lamnagement du site environnant.

La distribution intrieure des logements reste trs strotype et standardise et les principaux
critres qui la rgissent ne correspondent nullement aux besoins ni aux dsirs de la famille algrienne, que
ce soit au niveau de la surface habitable du logement, de son organisation spatiale et structurelle, quau
niveau de la taille et la composition des mnages.

Face une demande sans cesse accentue par un manque important sur le plan quantitatif, les
efforts consentis sont beaucoup plus orients vers la rsorption de la crise du logement en quantit (dont
le programme dun million de logement).
La rflexion sur les pratiques de lhabitat, avec les interrogations quelles devraient susciter, du fait des
volutions de la socit et son mode de vie, nest pas primordiale chez les acteurs de la conception
(promoteurs et maitre douvrage), qui se trouvent moins soucieux chercher une certaine qualit du
moment que leurs produits scoulent sans difficult.

Le logement promotionnels semble le moyen efficace pour assurer lamlioration qualitative de


lhabitat en Algrie, et ceci grce sa diversit, une certaine flexibilit et sa surface, adaptes aux besoins
et la structure de la famille algrienne.

Son dveloppement, va influencer positivement la qualit conceptuelle des autres types de


logement et permettra damliorer le cadre de vie des habitants.

Mot cls :
Cadre de vie, usage, qualit de vie, logement collectif promotionnel, qualit conceptuelle, valuation,
pratique de lhabitat, aspirations des habitants, flexibilit, diversit, surface, participation, dveloppement,
amlioration.