Resolucin de contrato y medios de pago.

A propsito de un caso absurdo

Cuando hablamos de un contrato con prestaciones recprocas nos estamos refiriendo a
aquel en el que las prestaciones entre las partes se dan de manera simultnea. Veamos
con dos ejemplos lo que pretendemos explicar.

PRIMERO

A y B celebran una compraventa de determinado bien inmueble. A el vendedor se

compromete a entregar el bien dentro de dos meses de celebrado el contrato; y por su
parte B el comprador se compromete a pagar el precio pactado dentro del mismo plazo.
Respecto de este primer ejemplo (si lo que se busca es aun cumplir con el contrato sin el
nimo de resolverlo) las partes podran utilizar la:

a) Excepcin de caducidad de plazo, en el caso de que una de las partes que tenga que
cumplir en primer lugar se d cuenta que hay riesgo de que la otra parte no pueda cumplir
su obligacin. En ese caso esta solicitar la suspensin de la ejecucin;

b) Excepcin de incumplimiento, en el caso de que una de las partes no d garanta

suficiente de cumplir la prestacin a su cargo (v. gr. que el vendedor haya tomado
conocimiento de que su comprador est en bancarrota), de igual forma solicitar la
suspensin de la ejecucin hasta que se garantice el cumplimiento de la obligacin de su
comprador.

Ahora, si lo que se busca es resolver el contrato, tenemos opciones como la:

a) Resolucin del contrato por incumplimiento: por ejemplo, en el caso de que B, al

pasar el plazo de dos meses acordado en el contrato, fecha en que se tena que pagar el
precio del bien, no lo hace. Entonces A podra solicitar el cumplimiento o la resolucin
del contrato o puede ser que en el contrato se haya fijado una Clusula expresa de
resolucin, por la cual se fij que ante el incumplimiento de una de las partes el contrato
se resuelve de pleno derecho, lo cual suceder una vez hecha la comunicacin por una de
las partes a la otra expresando que ejecutara dicha clusula.

b) Resolucin de pleno derecho. En el caso de incumplimiento de una de las partes, A

podra requerir a B el pago del bien notarialmente dentro de los 15 das, y de no cumplir
el contrato quedara resuelto. Y finalmente podra resolverse el contrato de pleno derecho
por:

c) Imposibilidad de la prestacin. Por ejemplo, en el caso de que haya ocurrido una

situacin anormal (terremoto) que destruy totalmente el bien objeto de la compraventa,
ya no habra el objeto de venta, por lo que quedara resuelto de pleno derecho.

En este caso como podemos darnos cuenta las prestaciones an no han sido satisfechas
por ninguna de las partes.
SEGUNDO

Ahora pondremos un ejemplo que nos brinda la prctica, donde en realidad no

entendemos por qu se pretendera una resolucin de contrato. Sucede que A celebra un
contrato de compraventa de un terreno con B en el 2006, mediante Escritura Pblica por
el precio de tres mil soles. Las partes expresan una clusula donde A declara haber
recibido el dinero total del precio. Meses despus B inscribe su derecho como propietario
en los Registros Pblicos.

Sin embargo, lo que en realidad sucedi es que A era pariente de B, y si bien es cierto que
pusieron esa clusula de haber recibido el precio del bien a totalidad, ello jams sucedi
porque B prometi pagarle tiempo despus. B nunca pag el precio del bien, por lo que
A demanda la resolucin del contrato y seala al juzgado que B no cumpli con su
obligacin de pagar el precio del bien, y sustenta que en la Escritura Pblica si bien
reconoce la existencia de dicha clusula el pago jams se dio y prueba de ello es que no
se utiliz medio de pago alguno. Esta pretensin sera declarada improcedente
liminarmente pues las prestaciones ya haban sido satisfechas (prestaciones reciprocas):
entrega del terreno y pago del precio. Por lo que la pretensin idnea sera la anulabilidad
de dicho acto jurdico por vicio resultante de dolo, pues B su pariente, abusando de esa
confianza y actuando dolosamente, se aprovech de A, y le hizo firmar dicha la Escritura
Pblica, y nunca le pago el precio del bien. Obviamente ello tendra que demostrarse.

Respecto a los medios de pago, es necesario saber que la Ley N 28194 (Ley Contra La
Lucha de la Evasin y para la Formalizacin de la Economa), vigente desde el 27 de
marzo del 2004, en su artculo 4 sealaba que: se deben utilizar medios de pago [] en
las transacciones que superen los S/. 5000.00 los $. 1500.00. Este artculo fue
modificado por el Decreto Legislativo N 975, que entr en vigencia el 01 de enero del
2008, quedando finalmente as: El monto a partir del cual se deber utilizar medios de
pago es de tres mil quinientos nuevos soles o mil dlares americanos.

Y el artculo 7, seala que es obligacin del Notario Pblico: () sealar

obligatoriamente en la escritura pblica el medio de pago que se utiliz, siempre que el
notario tenga a la vista el documento que acredite su uso, o dejar constancia que no se
le exhibi ninguno. Tratndose de los documentos de transferencia de bienes muebles o
inmuebles registrables o no registrables, debe constatar que los contratantes hayan
insertado una clusula en la que seale el medio de pago utilizado o que no se utiliz
ninguno.

En el artculo 7.3, se establecen las sanciones a los notarios que no cumplan con ello y
los encargados de poner de conocimiento de dicho incumplimiento a la SUNAT (el
Colegio de Notarios, el Poder Judicial, o la Superintendencia Nacional de Registros
Pblicos).

Por lo que este argumento de A, carecera de mayor relevancia pues el precio por el
terreno fue de tres mil soles, monto por debajo de los tres mil quinientos soles que refiere
la Ley, por lo que no estaban obligados a utilizar medios de pago y mucho menos el
notario a exigirles y en razn de ello dicha alegacin queda desvirtuada.

Finalmente, diremos que aunque parezca absurdo el ejemplo, no es un caso que escape a
la realidad y por datos como estos es que a veces se afirman cosas y se piden cosas
absurdas. Como abogados debemos aconsejar a nuestros clientes sobre cada clusula al
realizar una transaccin tan importante como es una compraventa, y explicarles con
paciencia el contenido y esencia de cada una de ellas. Y a los clientes que acten conforme
a la verdad, pues a veces son ellos quienes inducen a error a los abogados, sin darse cuenta
que los ms perjudicados son ellos mismos.

Erick Llanos
Si este es un caso real, el juez est confundiendo dos temas completamente distintos: Lo
que regula la Ley N 28194, modificada por el D.L. N 975, son las transacciones desde
el punto de vista tributario. Lo que dice bsicamente la norma es que no se reconocern
gastos -para efectos del IR- si no se utilizan medios de pago, tampoco se podr sustentar
el incremento patrimonial en caso de mutuos si la entrega o devolucin del dinero no se
hizo mediante medios de pago; mientras que una demanda por nulidad o anulabilidad de
acto jurdico, resolucin contractual, etc. prosperara nicamente si no existiera la
aceptacin por parte del vendedor de que recibi la contraprestacin econmica,
independientemente del medio de pago que se hubiese empleado. Si en la escritura
pblica el vendedor deja constancia de la recepcin del dinero, no hay nada que alegar.
Es ms, me atrevera a decir, que an cuando existiese alguna infraccin a la Ley N
28194, como por ejemplo, que el notario no precise la forma de pago, esto no podra
invalidar la compraventa, si el vendedor declara que ya le pagaron y esto consta en la
escritura, pues la infraccin cometida sera de materia tributaria, no civil y/o registral.