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Sntesis
Debido a que en nuestro medio no ha existido la disciplina de llevar adelante los procesos
avaluatorios
extremadamente curiosos, por decir lo menos, como aquel que ejecutado por tres
profesionales que
basando sus resultados de su prctica que sin lugar a dudas muy valiosa y criterios personales,
han
generado tres avalos distintos de un mismo inmueble con diferencia marcadas entre ellos
tanto a
favor del propietario del inmueble como a favor de la institucin financiera que lo requera. Sin
ir muy
sobrevaloracin de bienes inmuebles ocasionando una falsa imagen de sus activos. Como
premisa
fundamental, no existe ninguna duda acerca del procedimiento tico y moral de los diferentes
primeras lneas. Esto ha motivado a que la Escuela Politcnica Nacional. ofrezca cursos de
formacin
por el Ec. Oscar Borrero Ochoa, varios artculos reproducidos por IBAPE, Instituto Brasileiro de
publicados en la revista americana The Appraisal Journal y varios casos de nuestro medio en
los que
ha participado tanto el autor del presente trabajo como la E.P.N y su Carrera de Ingeniera Civil
y
Ambiental
0. Introduccin
Para cualquiera de los trabajos que hoy en da deba realizar el profesional, se requiere tcnicas
y procedimientos giles, precisos y confiables los que harn que sus resultados sirvan a s
determinar tanto la incidencia cuanto los cambios de valor del suelo y de las edificaciones.
inmueble son: lote, construccin y factor de comercializacin. Cada uno de ellos deber ser
cuantificado lo ms cercano a la realidad para lograr el justo precio que un bien posee.
Para asignarle un precio al lote, se acude al Mtodo Comparativo que tiene como base
determinar el Lote tipo. Este lote tipo es aquel que ms se repite en la zona, esta ubicado lo
ms cercano posible al lote a avaluar, posee una forma regular, de proporciones acordes con la
teora arquitectnica, que se encuentre en sitios intermedios (no esquineros). A este lote tipo
se
la asignar una valoracin dependiendo de los precios de varios inmuebles vecinos que se
encuentren en proceso de negociacin, partiendo desde luego del criterio del perito avaluador,
de su experiencia, del conocimiento del mercado existente alrededor del cual se realiza el
1.- Sobre la base de este lote tipo y sus medidas, se penalizar o premiar el lote a avaluar, de
Fondo,
frente,
forma,
tamao,
proporcin,
topografa, e
integracin.
aplicado al precio del lote tipo corresponder al precio del lote a avaluar.
Este elemento es el segundo factor que interviene en el avalo de un inmueble, sea ste nuevo
o usado. La aplicacin del "Mtodo del costo" o "Costo de reposicin", entendindose como el
de acuerdo a referencias dadas por organismos que manejan los costos unitarios de varios
con alguna de las construcciones nuevas actuales cuyo precio es conocido. No esta por dems
sealar que el avaluador entienda como se hace la construccin nueva para as identificar el
importante conocer si estos precios de referencia corresponden a una sola construccin o son
Quito, debiendo el avaluador utilizarlos con el suficiente criterio y sin rigidez en cuanto a los
valores indicados1.
propiedades en condominio, se deber considerar que se compra una rea de construccin til
y se paga por un rea de construccin bruta la misma que incluye todo lo que son instalaciones
agua, ductos de ventilacin, etc.). Como en el caso anterior, se define el factor "K" dado por el
Se sugiere, tambin, algunos valores del factor "K" hacindose la misma observacin que en el
caso anterior2.
Vivienda estrato media bajo 0.91 0.93
y estado de conservacin. El avalo de la construccin usada parte del valor determinado para
la construccin nueva aplicada un factor de depreciacin, de tal manera que el valor actual o
de
la construccin usada (Vx) ser igual al valor de la construccin nueva (Vn) depreciada por el
El factor "D" se obtiene de las tablas de Fitto y Corvini, el mismo que involucra a las
Tambin llamado Mtodo del Residuo, pues se llega al valor del terreno como un residuo del
valor de venta menos los costos de construccin y las utilidades del promotor. Es aplicable a
terrenos sin edificaciones o con edificaciones sin importancia o con edificaciones de poca
mxima edificabilidad en la planta baja (COS), mxima edificabilidad en altura (COS Total),
quepa en el lote, fijndose los precios de venta -en el momento presente- de las reas
Se estima, adems, que los siguientes porcentajes para cada una de las partes que
Vx=Vn[R +(1R)(1D)]
Sin duda, al partir de ciertas hiptesis econmicas los resultados pueden distorsionarse
17% del costo total del proyecto mermando as las utilidades del promotor.
tomada como una inversin a largo plazo. El desconocimiento generalizado por parte de los
propietarios de los inmuebles sobre la capacidad de renta de sus bienes es notorio, ya que la
propiedad raz ha sido vista como una necesidad bsica desde el punto de vista habitacional
sin importar cuanto capital haya invertido en este bien; lo realmente importante es que se
posee un techo para vivir. No se toma en cuenta la gran cantidad de capital de trabajo
inmovilizado en activos fijos, ya sean bienes muebles o inmuebles sin analizar la importancia
Este mtodo hace especial nfasis en la relacin directa que existe entre el valor de mercado
La base terica es sencilla pero a la vez una de las ms volubles. El valor de un bien inmueble
esta relacionado directamente con los ingresos que puede producir: a mayores ingresos, mayor
valor de la propiedad o viceversa. Pero el hecho de que la base terica sea sencilla no quiere
decir que la aplicacin del mtodo tambin lo sea. Se presentan varios inconvenientes
relacionados con la contabilidad, la escasa confianza que se merece debido a que el avaluador
calidad de informacin que se consigue en el medio asociados al hecho de que existe una
economa con poca estabilidad en cuanto a sus indicadores macroeconmicos, factor crtico a
Un inversionista de propiedad raz realizar un anlisis similar al que hara si fuese a invertir en
acciones de una compaa: Estudio financiero referente al descuento a valor presente de los
conocer el valor a ofrecer por las acciones. Lo mismo ocurrir en el caso de una propiedad.
La metodologa aconsejable sera: determinar el valor del capital inmueble -que no siempre es
su valor de venta- mediante el mtodo del costo aplicados los factores de depreciacin si el
piso y los pisos superiores (que es distinto a una alcuota). Luego, se define la relacin
Aprovechamiento del terreno entre el rea construida efectiva y el rea mxima construible.
Seguidamente, se deber definir la tasa de renta (de ser necesario se tomar en cuenta el
acuerdo con sus caractersticas propias, obteniendo una muestra confiable que se ajuste a
cada inmueble. La renta o alquiler opera como un factor de ajuste entre la valorizacin del
liquidez. En los inmuebles, riesgo casi no existe mientras que liquidez es alta ya que no es fcil
garantas, etc.
5. Los inmuebles especiales y el Mtodo de Capitalizacin
Tambin conocido como el Mtodo de la Renta Indirecto, esta estrechamente relacionado con
la renta que produce o que es capaz de producir en el futuro. Sin duda esta hiptesis central
tiene un fundamento econmico preciso. Los inmuebles son bienes de inversin que demandan
tales como viviendas, locales de negocio y otros susceptibles de arrendamiento, se miden por
Sin embargo, no todos los inmuebles producen un flujo de renta en su estado actual. Los
terrenos vacos producirn este flujo una vez que se construyan y se alquilen los edificios
resultantes. Pero antes de su construccin no existen referencias directas sobre dichas rentas
potenciales, las cuales, tendrn que estimarse mediante el clculo de expectativas y bajo
Hay tambin inmuebles singulares como los teatros, los grandes hoteles, discotecas, sedes
sociales, centros comerciales cuyo flujo de rentas es difcil de verificar, por dos razones:
precisamente, de su singularidad;
2) La estimacin de su renta solo se puede hacer partiendo de datos sobre los ingresos
netos del negocio. Pero estos ingresos netos son aleatorios y dependen del menor o
Por otra parte, el flujo o corriente de rentas a lo largo del tiempo pueden experimentar cambios
respecto a los niveles esperados por el analista cuando realiza la tasacin. Otro motivo de la
incertidumbre proviene del horizonte temporal que se fija para el flujo de rentas. Es frecuente
trabajar con la hiptesis de horizonte temporal infinito. Es decir, el analista supone que el flujo
de rentas se mantendr invariable durante infinitos aos a partir del momento de la tasacin
Esta hiptesis no parece excesivamente realista aunque simplifica los clculos y el volumen de
informacin que necesita el avaluador. Con todo, se puede argumentar a favor de la hiptesis
del horizonte infinito que las rentas correspondientes a aos muy alejados del momento
Ahora bien, cuando no se admite la hiptesis de horizonte infinito hay que determinar la
longitud de dicho horizonte y ello conlleva, casi siempre, problemas de incertidumbre. Al fijar
el
horizonte con arreglo a cierto criterio, el avaluador puede cometer un sesgo, intencionado o
no,
El ltimo paso en esta metodologa consiste en capitalizar el flujo de rentas a una tasa de
actualizacin apropiada3. Sin embargo, elegir acertadamente esta tasa (es decir, elegirla de
modo que conduzca a estimaciones fiables del precio de mercado) no siempre resulta fcil ni
profesional (si el avaluador quiere defender los intereses de su cliente en el informe pericial).
Este mtodo analtico clsico ha sido objeto de diversos perfeccionamientos que tienden a
tambin con ayuda de un modelo, que optimiza la vida til de la inversin en el contexto de
6. Factor de comercializacin
Para poner el precio a una propiedad, se debe asignar un factor que afecte al valor fsico del
inmueble (no a sus componentes por separado). Para esto, el avaluador proceder a analizar
fsica, demanda por la zona, servicios pblicos, edad y estado de conservacin, diseo
los materiales, calidad de los suelos, ubicacin en altura, piso o nivel, adecuada interrelacin
1.1 < FC < 1.2 En zonas muy activas de mercado y altamente demandadas en perodos de auge,
1.3 < FC < 1.5 En ciudades de lento crecimiento, debido a que la construccin es poco activa, 0.8
< FC < 0.9 En zonas de baja demanda o en poca de crisis en grandes ciudades, el Factor de
Comercializacin puede llegar hasta 0.6. Como otra alternativa para evitarse el asignar un solo
nmero a este importante trmino, existe la posibilidad de elaborar un baremo en el que
intervienen un conjunto de signos intrnsecos y extrnsecos al inmueble los mismos que incluyen,
desde el entorno macro-econmico del pas, pasando por el entorno del sector, observando el
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