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DERECHOS

REALES

ACTUALIZACIN

a) Derechos Reales. Concepto. Objeto.

ARTCULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurdico, de
estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma
autnoma y que atribuye a su titular las facultades de persecucin y
preferencia, y las dems previstas en este Cdigo.

ARTCULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una

parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte
indivisa.
El objeto tambin puede consistir en un bien taxativamente sealado por la ley.

b) Convalidacin de los derechos reales constituidos

por el no propietario.

Cuando una persona constituye o trasmite un derecho real que no tena derecho a
constituir o trasmitir, ello entra en colisin con el principio latino nemo plus iuris. Es
por ello que el acto jurdico celebrado sera nulo para el ordenamiento.
Aun as, razones de poltica legislativa en proteccin del trfico mercantil inmobiliario,
se ha sentado el siguiente principio convalidante:
Art. 1885. Convalidacin. Si quien constituye o transmite un derecho real que no
tiene, lo adquiere posteriormente, la constitucin o transmisin queda convalidada.
Vemoslo en un ejemplo:
Juan le vende a Luis una coleccin de obras de arte perteneciente a Mara el 06 de abril.
Al momento de la venta, la propietaria es Mara y por ende- esa venta debera ser nula.
Sin embargo, con fecha 15 de mayo, Luis le compra la misma a Mara. Por el fenmeno
de la convalidacin, cobra validez la venta efectuada por Juan y se reputa que Luis es
propietario de la coleccin desde el mismo da en que l piensa haberla comprado
vlidamente a Juan (06 de abril). As, la convalidacin posee un efecto retroactivo.
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c) Relaciones de poder. Concepto, tipos. Diferencias.

Disposiciones generales.

ARTCULO 1908.- Enumeracin. Las relaciones de poder del sujeto

con una cosa son la posesin y la tenencia.

ARTCULO 1909.- POSESIN:. Hay posesin cuando una persona,

por s o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa,
comportndose como titular de un derecho real, lo sea o no.
Posesin= Corpus + Animus Domini

ARTCULO 1910.- TENENCIA: Hay tenencia cuando una persona, por

s o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se
comporta como representante del poseedor.

ARTCULO 1911.- Presuncin de poseedor o servidor de la

posesin. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que
es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien
utiliza una cosa en virtud de una relacin de dependencia, servicio,
hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Cdigo, servidor de la
posesin.

ARTCULO 1912.- Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesin y

de la tenencia es la cosa determinada. Se ejerce por una o varias
personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.

El objeto de la posesin, debe ser un bien con las siguientes caractersticas:

1) cosas (objetos materiales),
2) en el comercio,
3) de existencia actual,
4) exclusividad,
5) determinacin,
6) principalidad,
7) singularidad,
8) integralidad.

ARTCULO 1913.- Concurrencia. No pueden concurrir sobre una

cosa varias relaciones de poder de la misma especie que se excluyan
entre s.

ARTCULO 1914.- Presuncin de fecha y extensin. Si media

ttulo se presume que la relacin de poder comienza desde la fecha
del ttulo y tiene la extensin que en l se indica.
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La causa de la posesin. Interversin del

ttulo
La causa, hecho o acto jurdico por el cual se adquiere la relacin de poder que en
nuestra disciplina denominamos el ttulo-, reviste particular importancia pues va a
calificar y a fijar el inicio del cmputo de la relacin. De este hecho se derivan
consecuencias jurdicas, facultades y deberes para el poseedor o tenedor, como la
posibilidad de usucapir o la responsabilidad por deterioro de la cosa.
El principio general en la materia, enunciado por el Cdigo, indica en su art. 1915 que:
ARTCULO 1915.- Interversin. Nadie puede cambiar la especie de
su relacin de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso
del tiempo. Se pierde la posesin cuando el que tiene la cosa a
nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intencin de
privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese
efecto.

El ltimo prrafo, alude al fenmeno de la interversin de ttulo.

Al decir especie, se quiere significar tenencia o posesin, y tambin el tipo de

tenencia (interesada-desinteresada), o posesin (legtima/ilegtima, de buena o mala
fe, viciosa o no). As, al momento de adquirir la relacin de poder (lo que tiene lugar a
travs de un hecho o acto jurdico, vgr. contrato de compraventa, de locacin, hurto,
etc.), se califica a esta e inicia el cmputo del plazo; para cambiar las cualidades o el
plazo de la relacin, har falta un nuevo ttulo.

Por ejemplo, el ladrn (que adquiere por hurto el da 02.11.2000) es un poseedor de

mala fe vicioso desde esa fecha; si un mes despus, paga el precio acordado con el
propietario y este brinda su conformidad, el ladrn adquiere por contrato de
compraventa (hacindolo el da 02.12.2000); ser entonces poseedor legtimo desde
esa fecha, pero nunca podra, por su sola voluntad (o sea unilateralmente), ni por el
transcurso del tiempo, pasar de poseedor de mala fe vicioso a poseedor legtimo. Pudo
hacerlo, en el ejemplo dado, porque existi un nuevo ttulo.

La imposibilidad de cambiar el tipo o las cualidades de la relacin real, es el principio.

La interversin, es la excepcin. Tal sera el caso del locatario que una vez vencido el
plazo de locacin- se niega a restituir el inmueble e impide la entrada del propietario, o
de quien est en contacto con la cosa en virtud de un comodato y se niega a la
restitucin de la cosa, a pesar de haber sido intimado por el dueo de sta. En tal caso,
la calidad de locatario o de comodatario (tenedor en ambos casos) se pierde para
asumir la de poseedor (ilegtimo, por cierto) al momento de ejercer los actos
posesorios que excluyen al poseedor anterior. La prueba de la interversin del ttulo
corre por cuenta de quien afirma su existencia.

ARTCULO 1916.- Presuncin de legitimidad. Las relaciones de

poder se presumen legtimas, a menos que exista prueba en
contrario. Son ilegtimas cuando no importan el ejercicio de un
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derecho real o personal constituido de conformidad con las

previsiones de la ley.

ARTCULO 1917.- Innecesariedad de ttulo. El sujeto de la relacin

de poder sobre una cosa no tiene obligacin de producir su ttulo a la
posesin o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como
obligacin inherente a su relacin de poder.

ARTCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relacin de poder es de

buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es
decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable est
persuadido de su legitimidad.

ARTCULO 1919.- Presuncin de buena fe. La relacin de poder se

presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
a. cuando el ttulo es de nulidad manifiesta;
b. cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace
tradicin de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas;
c. cuando recae sobre ganado marcado o sealado, si el diseo fue
registrado por otra persona.

ARTCULO 1920.- Determinacin de buena o mala fe. La buena o

mala fe se determina al comienzo de la relacin de poder, y
permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisicin.
No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe,
se debe estar al da de la citacin al juicio.

ARTCULO 1921.- Posesin viciosa. La posesin de mala fe es

viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o
abuso de confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por
violencia, clandestinidad, o abuso de confianza. Los vicios de la
posesin son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En
todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus
agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.

Adquisicin, ejercicio, conservacin y extincin

ARTCULO 1922.- Adquisicin de poder. Para adquirir una relacin de poder sobre
una cosa, sta debe establecerse voluntariamente:
a. por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente
que tengan diez aos;
b. por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad fsica de establecerlo, o
cuando ella ingresa en el mbito de custodia del adquirente.

ARTCULO 1923.- Modos de adquisicin. Las relaciones de poder se adquieren por la

tradicin. No es necesaria la tradicin, cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y ste pasa la posesin a quien la tena a su nombre, o cuando el que la
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posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere
desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservndose la tenencia y
constituyndose en representante del nuevo poseedor. La posesin se adquiere asimismo
por el apoderamiento de la cosa.

ARTCULO 1924.- Tradicin. Hay tradicin cuando una parte entrega una cosa a otra
que la recibe. Debe consistir en la realizacin de actos materiales de, por lo menos, una
de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con
relacin a terceros, por la mera declaracin del que entrega de darla a quien la recibe, o
de ste de recibirla.

ARTCULO 1925.- Otras formas de tradicin. Tambin se considera hecha la

tradicin de cosas muebles, por la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u
otros documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin oposicin alguna, y si
son remitidas por cuenta y orden de otro, cuando el remitente las entrega a quien debe
transportarlas, si el adquirente aprueba el envo.

ARTCULO 1926.- Relacin de poder vacua. Para adquirir por tradicin la posesin o
la tenencia, la cosa debe estar libre de toda relacin excluyente, y no debe mediar
oposicin alguna.

ARTCULO 1927.- Relacin de poder sobre universalidad de hecho. La relacin de

poder sobre una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos
bajo un mismo nombre, como un rebao o una piara, abarca slo las partes individuales
que comprende la cosa.

ARTCULO 1928.- Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los
siguientes: su cultura, percepcin de frutos, amojonamiento o impresin de signos
materiales, mejora, exclusin de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier
modo que se obtenga.

ARTCULO 1929.- Conservacin. La relacin de poder se conserva hasta su extincin,

aunque su ejercicio est impedido por alguna causa transitoria.

ARTCULO 1930.- Presuncin de continuidad. Se presume, a menos que exista

prueba en contrario, que el sujeto actual de la posesin o de la tenencia que prueba
haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.

ARTCULO 1931.- Extincin. La posesin y la tenencia se extinguen cuando se pierde

el poder de hecho sobre la cosa.
En particular, hay extincin cuando:
a. se extingue la cosa;
b. otro priva al sujeto de la cosa;
c. el sujeto se encuentra en la imposibilidad fsica perdurable de ejercer la posesin o la
tenencia;
d. desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e. el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.

Efectos de las relaciones de poder

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ARTCULO 1932.- Derechos inherentes a la posesin. El poseedor y el tenedor tienen

derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su
objeto. Tambin tienen derecho a exigir el respeto de los lmites impuestos en el
Captulo 4, Ttulo III de este Libro.

ARTCULO 1933.- Deberes inherentes a la posesin. El poseedor y el tenedor tienen

el deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya
contrado obligacin al efecto. Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales
inherentes a la cosa, y los lmites impuestos en el Captulo 4, Ttulo III de este Libro.

ARTCULO 1934.- Frutos y mejoras. En este Cdigo se entiende por:

a. fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relacin posesoria
Si es fruto civil, se considera percibido el devengado y cobrado;
b. fruto pendiente: el todava no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no
cobrado;
c. mejora de mero mantenimiento: la reparacin de deterioros menores originados por el
uso ordinario de la cosa;
d. mejora necesaria: la reparacin cuya realizacin es indispensable para la
conservacin de la cosa;
e. mejora til: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relacin posesoria;
f. mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.

ARTCULO 1935.- Adquisicin de frutos o productos segn la buena o mala fe.

La buena fe del poseedor debe existir en cada hecho de percepcin de frutos; y la buena
o mala fe del que sucede en la posesin de la cosa se juzga slo con relacin al sucesor
y no por la buena o mala fe de su antecesor, sea la sucesin universal o particular.
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no
percibidos. El de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de
percibir. Sea de buena o mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la
cosa.
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitucin de la cosa.

ARTCULO 1936.- Responsabilidad por destruccin segn la buena o mala fe. El

poseedor de buena fe no responde de la destruccin total o parcial de la cosa, sino hasta
la concurrencia del provecho subsistente. El de mala fe responde de la destruccin total
o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido igualmente de estar la cosa en
poder de quien tiene derecho a su restitucin.
Si la posesin es viciosa, responde de la destruccin total o parcial de la cosa, aunque se
hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su
restitucin.

ARTCULO 1937.- Transmisin de obligaciones al sucesor. El sucesor particular

sucede
a su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesin sobre la cosa; pero el sucesor
particular responde slo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor
queda liberado, excepto estipulacin o disposicin legal.
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ARTCULO 1938.- Indemnizacin y pago de mejoras. Ningn sujeto de relacin de

poder puede reclamar indemnizacin por las mejoras de mero mantenimiento ni por las
suntuarias. Estas ltimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daa la cosa.
Todo sujeto de una relacin de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias,
excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar
el pago de las mejoras tiles pero slo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los
acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningn caso son
indemnizables.

ARTCULO 1939.- Efectos propios de la posesin. La posesin tiene los efectos

previstos en los artculos 1895 y 1897 de este Cdigo.
A menos que exista disposicin legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago
total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligacin
de cerramiento.

ARTCULO 1940.- Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe:

a. conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;
b. individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en
razn de la cosa, y de no hacerlo, responde por los daos ocasionados al poseedor y
pierde la garanta por eviccin, si sta corresponde;
c. restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citacin fehaciente de los
otros que la pretenden.

d) Acciones posesorias. Objeto, requisitos para su

procedencia. Tipos. Efectos

ARTCULO 2238.- Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las

habilitan.
Las acciones posesorias segn haya turbacin o desapoderamiento, tienen por
finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relacin de
poder.
Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente produccin,
ejecutados con intencin de tomar la posesin, contra la voluntad del poseedor
o tenedor.

Hay turbacin cuando de los actos no resulta una exclusin absoluta del
poseedor o del tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el
efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor.

La accin es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el

desapoderamiento o la turbacin de la posesin, aunque el demandado
pretenda que no impugna la posesin del actor.

Los actos ejecutados sin intencin de hacerse poseedor no deben ser juzgados
como accin posesoria sino como accin de daos.

ARTCULO 2239.- Accin para adquirir la posesin o la tenencia. Un ttulo

vlido no da la posesin o tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder
sobre la cosa.
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El que no tiene sino un derecho a la posesin o a la tenencia no puede tomarla;

debe demandarla por las vas legales.

ARTCULO 2240.- DEFENSA EXTRAJUDICIAL. Nadie puede mantener o

recuperar la posesin o la tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe
protegerse y repeler una agresin con el empleo de una fuerza suficiente, en
los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegaran
demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin
exceder los lmites de la propia defensa. Esta proteccin contra toda violencia
puede tambin ser ejercida por los servidores de la posesin.
ARTCULO 2241.- ACCION DE DESPOJO. Corresponde la accin de despojo
para recuperar la tenencia o la posesin a todo tenedor o poseedor sobre una
cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante,
sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte
el desapoderamiento.
La accin puede ejercerse aun contra el dueo del bien si toma la cosa de
propia autoridad. Esta accin comprende el desapoderamiento producido por la
realizacin de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el
actor ejerce la posesin o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitucin de la
cosa o de la universalidad, o la remocin de la obra que se comienza a hacer;
tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesin o
a la tenencia.

ARTCULO 2242.- Accin de mantener la tenencia o la posesin.

Corresponde la accin de mantener la tenencia o la posesin a todo tenedor o
poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso,
contra quien lo turba en todo o en parte del objeto.
Esta accin comprende la turbacin producida por la amenaza fundada de
sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realizacin
de una obra.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbacin
y adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene
efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesin o a la
tenencia.

ARTCULO 2243.- Prueba. Si es dudoso quin ejerce la relacin de poder al

tiempo de la lesin, se considera que la tiene quien acredita estar en contacto
con la cosa en la fecha ms prxima a la lesin. Si esta prueba no se produce,
se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relacin de poder ms
antigua.

ARTCULO 2244.- Conversin. Si durante el curso del proceso se produce

una lesin mayor que la que determina la promocin de la accin, el afectado
puede solicitar su conversin en la que corresponde a la lesin mayor, sin que
se retrotraiga el procedimiento, excepto violacin del derecho de defensa en
juicio.
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ARTCULO 2245.- Legitimacin. Corresponden las acciones posesorias a los

poseedores de cosas, universalidades de hecho o partes materiales de una
cosa.
Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra
terceros sin el concurso de los otros, y tambin contra stos, si lo excluyen o
turban en el ejercicio de la posesin comn. No proceden estas acciones
cuando la cuestin entre coposeedores slo se refiere a la extensin mayor o
menor de cada parte.
Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos
contra el poseedor y pedir que ste sea reintegrado en la posesin, y si no
quiere recibir la cosa, quedan facultados para tomarla directamente.
ARTCULO 2246.- PROCESO: Las acciones posesorias tramitan por el
proceso de conocimiento ms abreviado que establecen las leyes procesales o
el que determina el juez, atendiendo a las circunstancias del caso.

e) Modos especiales de adquisicin del dominio:

Accesin de inmuebles: construccin, siembra y
plantacin. Invasin de inmueble colindante:
supuestos.

ARTCULO 1962.- CONSTRUCCIN, SIEMPRE, PLANTACIN:. Si

el dueo de un inmueble construye, siembra o planta con materiales
ajenos, los adquiere, pero debe su valor.
Si es de mala fe tambin debe los daos.
Si la construccin, siembra o plantacin es realizada por un tercero,
los materiales pertenecen al dueo del inmueble, quien debe
indemnizar el mayor valor adquirido.
Si el tercero es de mala fe, el dueo del inmueble puede exigirle que
reponga la cosa al estado anterior a su costa, a menos que la
diferencia de valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los
materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con
indemnizacin del valor del inmueble y del dao.
Si la construccin, siembra o plantacin es realizada por un tercero
con trabajo o materiales ajenos en inmueble ajeno, quien efecta el
trabajo o quien provee los materiales no tiene accin directa contra el
dueo del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.

ARTCULO 1963.- INVASIN DE INMUEBLE COLINDANTE. Quien

construye en su inmueble, pero de buena fe invade el inmueble
colindante, puede obligar a su dueo a respetar lo construido, si ste
no se opuso inmediatamente de conocida la invasin.
El dueo del inmueble colindante puede exigir la indemnizacin del
valor de la parte invadida del inmueble. Puede reclamar su
adquisicin total si se menoscaba significativamente el
aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la disminucin
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del valor de la parte no invadida. Si el invasor no indemniza, puede

ser obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueo del fundo invadido se opuso
inmediatamente de conocida la invasin, ste puede pedir la
demolicin de lo construido. Sin embargo, si resulta manifiestamente
abusiva, el juez puede rechazar la peticin y ordenar la
indemnizacin.

f) Prescripcin breve o decenal: efectos. Prescripcin

larga o bicenal: efectos.

ARTCULO 1898.- PRESCRIPCION ADQUISITIVA BREVE. La prescripcin

adquisitiva de derechos reales con justo ttulo y buena fe se produce sobre
inmuebles por la posesin durante diez aos. Si la cosa es mueble hurtada o
perdida el plazo es de dos aos.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesin til se computa a partir de la
registracin del justo ttulo.

Esta modalidad especfica de prescripcin se da para los casos excepcionales donde el

poseedor de un bien tiene razones para considerarse el verdadero propietario del mismo.
Para que se pueda llevar adelante la misma deben darse una serie de requisitos, los cuales
analizaremos a continuacin.
Definicin y requisitos
Usucapin abreviada. Para comprender esta institucin, es necesario definir las siguientes
nociones:
Justo ttulo: el justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es el que tiene por finalidad
transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesin, revestido de las formas
exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no est legitimado al efecto.
Es distinto del ttulo putativo (aquel que no existe o, existiendo, se refiere a un objeto
distinto de la cosa poseda) y aquel no sirve de base para este tipo de usucapin. El justo
ttulo puede referirse a cualquiera de los derechos reales que se ejercen por posesin, no
necesariamente dominio; por ejemplo, podra hacerse valer para usucapir un usufructo.
Buena fe: La buena fe requerida en la relacin posesoria consiste en no haber conocido ni
podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la
documentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento de los actos de
verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial.
La buena fe se presume, salvo en los casos en que se presume mala fe. Para calificar la
posesin de buena o mala fe, se tiene en cuenta el momento de su adquisicin y en el caso
de frutos, el de su percepcin. La mala fe se define por exclusin, toda vez que falta la
buena fe.
Debe tenerse presente que un poseedor de buena fe, pasa a ser de mala fe desde el
momento en que se le notifica la demanda de reivindicacin y en tal sentido se juzgar la
restitucin de frutos, mejoras, los riesgos de prdida de la cosa, etc.
Posesin: ya hemos dicho que sta debe ser pblica, pacfica, continua e ininterrumpida.
Adems, el animus posidendi debe connotar el derecho real que se intenta usucapir
(dominio, usufructo, etctera).
Tiempo: el tiempo requerido para la usucapin breve, debe ser de:
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10 aos para inmuebles;

2 aos para cosas muebles, en caso de que sea un bien registrable con inscripcin
constitutiva, el plazo se cuenta desde que se practica el asiento.

A los fines de su cmputo podr efectuarse unin de posesiones. Se presume, salvo

prueba en contrario, que la posesin se inicia en la fecha del justo ttulo, o de su
registracin si esta es constitutiva.

Anlisis de la misma
Efectos: "la sentencia declarativa de prescripcin breve tiene efecto retroactivo al tiempo
en que comienza la posesin, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de
buena fe".
Quines son terceros interesados? Principalmente adquirentes de derechos sobre los
bienes durante el plazo de usucapin, acreedores del poseedor o del titular registral o
anterior propietario, as como sucesores universales o particulares de ambos.
La prescripcin adquisitiva de derechos reales con justo ttulo y buena fe se produce:
Sobre inmuebles por la posesin durante diez (10) aos.
Si la cosa es mueble hurtada o perdida, el plazo es de dos (2) aos.

Si la cosa es registrable y el ttulo es registrado, el plazo de la posesin til se computa a

partir de la registracin del justo ttulo (usucapin secundum tabula).

ARTCULO 1899.- PRESCRIPCION ADQUISITIVA LARGA. Si no existe justo

ttulo o buena fe, el plazo es de veinte aos.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del ttulo o de su
inscripcin, ni la mala fe de su posesin.
Tambin adquiere el derecho real el que posee durante diez aos una cosa
mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la
recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los
elementos identificatorios que se prevn en el respectivo rgimen especial
sean coincidentes.

A diferencia de lo expresado anteriormente para el caso de la prescripcin adquisitiva

corta, en este caso no existe justo ttulo ni buena fe, es decir quien intenta la prescripcin
conoce que otra persona es la duea del bien. Es por ello que el Cdigo Civil y Comercial
de la Nacin, a los fines de proteger el derecho de propiedad del dueo, estipula un plazo
de posesin mayor al anteriormente analizado.

Definicin y requisitos
Usucapin veinteal. Si no existe justo ttulo o buena fe, el plazo de posesin deber ser
de veinte (20) aos. Una vez cumplido, no podr invocarse contra el adquirente la falta o
invalidez del ttulo o de su inscripcin, ni la mala fe de su posesin.
Si la cosa mueble es registrable y no es hurtada ni perdida, y el ttulo no se registra,
adquiere el derecho real el que posee durante diez (10) aos, siempre que el poseedor la
reciba del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios que se prevn en el respectivo rgimen especial sean coincidentes
(usucapin contra tabula).
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Los nicos elementos exigidos en este tipo de usucapin, son el plazo de veinte aos y la
posesin ostensible y continua, no siendo necesaria buena fe ni ttulo. Puede un poseedor
de mala fe vicioso usucapir, pero el cmputo de los veinte aos requeridos comenzar el
da que se hayan purgado los vicios (al cesar aqullos o al ao, cuando el propietario
pierde las acciones posesorias). En este caso, a diferencia de la usucapin corta donde hay
un ttulo, ser poco probable que el usucapiente invoque otro derecho real diferente al de
dominio. En relacin al usufructo, el uso y la habitacin, rigen las mismas reglas que para
prescribir el dominio y respecto de las servidumbres, que se estudiarn en la parte
especial, diremos por ahora que slo pueden usucapirse las que son continuas y
aparentes.

g) Dominio revocable. Plazos. Efectos.

ARTCULO 1965.- Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condicin

o plazo resolutorio a cuyo cumplimiento el dueo debe restituir la cosa a quien se la
transmiti.
La condicin o el plazo deben ser impuestos por disposicin voluntaria expresa o por la
ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al
trmino de diez aos, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel
plazo o ste sea mayor o incierto. Si los diez aos transcurren sin haberse producido la
resolucin, el dominio debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa
desde la fecha del ttulo constitutivo del dominio imperfecto.

ARTCULO 1966.- Facultades. El titular del dominio revocable tiene las mismas
facultades que el dueo perfecto, pero los actos jurdicos que realiza estn sujetos a las
consecuencias de la extincin de su derecho.

ARTCULO 1967.- Efecto de la revocacin. La revocacin del dominio de cosa

registrable tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del ttulo de
adquisicin o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocacin no tiene efecto respecto de
terceros sino en cuanto ellos, por razn de su mala fe, tengan una obligacin personal de
restituir la cosa.

ARTCULO 1968.- Readquisicin del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o

condicin, el dueo revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en
poseedor a nombre del dueo perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente
consiste en la inscripcin constitutiva, se requiere inscribir la readquisicin; si la
inscripcin no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.

ARTCULO 1969.- Efectos de la retroactividad. Si la revocacin es retroactiva el

dueo perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurdicos realizados por el
titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueo.
Dependiendo de la cosa que se posee en dominio, variaran los efectos en caso de cesar el
derecho, a saber:
a) Si la revocacin del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo, excepto que lo
contrario surja del ttulo de adquisicin o de la ley.
13

b) Cuando se trata de cosas no registrables, la revocacin no tiene efecto respecto de

terceros sino en cuanto ellos, por razn de su mala fe, tengan una obligacin personal de
restituir la cosa.
Al cumplirse el plazo o condicin, el dueo revocable de una cosa queda inmediatamente
constituido en poseedor a nombre del dueo perfecto. Si la cosa es registrable y el modo
suficiente consiste en la inscripcin constitutiva, se requiere inscribir la readquisicin; si la
inscripcin no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
"Si la revocacin es retroactiva el dueo perfecto readquiere el dominio libre de todos los
actos jurdicos realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos
son oponibles al dueo".

h) Vivienda. Subrogacin real. Desafectacin.

ARTCULO 2194.- SUBROGACIN REAL. La garanta se traslada de pleno derecho sobre

los bienes que sustituyen a los gravados, sea por indemnizacin, precio o cualquier otro
concepto que permite la subrogacin real.
En caso de extincin parcial del objeto, la garanta subsiste, adems, sobre la parte material
restante.

ARTCULO 2044.- CONSORCIO. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales

constituye la persona jurdica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus rganos son la
asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectacin del inmueble del rgimen de
propiedad horizontal, sea por acuerdo unnime de los propietarios instrumentado en escritura
pblica o por resolucin judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

i) Condominio de indivisin forzosa: Pactos permitidos.

Condominios sobre cosas accesorias a varios inmuebles.
Pared contigua y medianera.

ARTCULO 2000.- Convenio de suspensin de la particin. Los condminos

pueden convenir suspender la particin por un plazo que no exceda de diez
aos. Si la convencin no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez
aos, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez
aos puede ser ampliado hasta completar ese lmite mximo.

ARTCULO 2001.- Particin nociva. Cuando la particin es nociva para

cualquiera de los condminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los
intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, segn su naturaleza y
destino econmico, el juez puede disponer su postergacin por un trmino
adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco aos. Este trmino es
renovable por una vez.

ARTCULO 2002.- Particin anticipada. A peticin de parte, siempre que

concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la particin antes del
tiempo previsto, haya sido la indivisin convenida u ordenada judicialmente.
14

ARTCULO 2003.- Publicidad de la indivisin o su cese. Las clusulas de

indivisin o el cese anticipado de la indivisin slo producen efecto respecto de
terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad.

Condominio sobre accesorios indispensables

ARTCULO 2004.- Indivisin forzosa sobre accesorios indispensables.
Existe indivisin forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas
como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades que
pertenecen a diversos propietarios.
Mientras subsiste la afectacin, ninguno de los condminos puede pedir la
divisin
.
ARTCULO 2005.- Uso de la cosa comn. Cada condmino slo puede usar
la cosa comn para la necesidad de los inmuebles a los que est afectada y sin
perjudicar el derecho igual de los restantes condminos.

ARTCULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:

c. contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles
colindantes, de modo que el filo coincide con el lmite separativo;
d. medianero: al lindero que es comn y pertenece en condominio a ambos
colindantes;

j) Conjuntos inmobiliarios: Concepto. Caractersticas.

Cosas y partes necesariamente comunes. Facultades y
obligaciones de los propietarios. Limitaciones
reglamentarias. Transmisin de unidades. Sanciones.

ARTCULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de

campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o
nuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanstico independientemente del
destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial
que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con
arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

ARTCULO 2074.- Caractersticas. Son elementos caractersticos de estas

urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas,
estado de indivisin forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes
comunes, reglamento por el que se establecen rganos de funcionamiento,
limitaciones y restricciones a los derechos particulares y rgimen disciplinario,
obligacin de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con
personera jurdica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas.
Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, as como las
facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un
todo no escindible.

ARTCULO 2076.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son

necesariamente comunes o de uso comn las partes y lugares del terreno
destinadas a vas de circulacin, acceso y comunicacin, reas especficas
15

destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales,

instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario,
calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que
regula el emprendimiento.
Las cosas y partes cuyo carcter de comunes o propias no est determinado
se consideran comunes.

ARTCULO 2078.- Facultades y obligaciones del propietario. Cada

propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la
presente normativa, con los lmites y restricciones que surgen del respectivo
reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en
miras el mantenimiento de una buena y normal.
ARTCULO 2080.- Limitaciones y restricciones reglamentarias. De acuerdo
a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal
puede establecer limitaciones edilicias o de otra ndole, crear servidumbres y
restricciones a los dominios particulares, como as tambin fijar reglas de
convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanstica. Toda
limitacin o restriccin establecida por el reglamento debe ser transcripta en las
escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho
reglamento se considera parte integrante de los ttulos de propiedad que se
otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario,
y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario.

ARTCULO 2082.- Cesin de la unidad. El reglamento del conjunto

inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho
de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros
en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden
temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier ttulo o derecho, real o
personal, el uso y goce de su unidad funcional.

ARTCULO 2085.- Transmisin de unidades. El reglamento de propiedad

horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisin y
consiguiente adquisicin de unidades funcionales dentro del conjunto
inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisicin a
favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades
privativas.

ARTCULO 2086.- Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de los

titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad
horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en
ese instrumento.

k) Tiempo compartido: Concepto. Afectacin. Deberes del

emprendedor. Deberes de los usuarios. Administracin.
Extincin.

ARTCULO 2087.- Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o

16

ms bienes estn afectados a su uso peridico y por turnos, para alojamiento, hospedaje,
comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles
con su destino.

ARTCULO 2089.- Afectacin. La constitucin de un tiempo compartido requiere la

afectacin de uno o ms objetos a la finalidad de aprovechamiento peridico y por
turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pblica,
que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial.

ARTCULO 2094.- Deberes del emprendedor. Son deberes del emprendedor:

a. establecer el rgimen de utilizacin y administracin de las cosas y servicios que
forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a
cargo del administrador;
b. habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de
aplicacin, en el que deben asentarse los datos personales de los usuarios y su
domicilio, perodos de uso, el o los establecimientos a los que corresponden, tipo,
extensin y categora de las unidades, y los cambios de titularidad;
c. garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones
comprometidas;
d. abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.

ARTCULO 2095.- Deberes de los usuarios del tiempo compartido. Son deberes de
los usuarios del tiempo compartido:
a. ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y
sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;
b. responder por los daos a la unidad, al establecimiento, o a sus reas comunes,
ocasionados por ellos, sus acompaantes o las personas que ellos autorizan, si tales
daos no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del
tiempo;
c. comunicar a la administracin toda cesin temporal o definitiva de sus derechos,
conforme a los procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
d. abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, as
como todo gasto que pueda serle imputado particularmente.

ARTCULO 2096.- De la administracin. La administracin puede ser ejercida por el

propio emprendedor, o por un tercero designado por l. En tal caso, ambos tienen
responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la debida
gestin y coordinacin en el mantenimiento y uso de los bienes.

ARTCULO 2099.- Extincin. La extincin del tiempo compartido se produce:

a. por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectacin;
b. en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han
rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia
registral;
c. por destruccin o vetustez.

l) Cementerios privados: Concepto. Afectacin.

Facultades y deberes del titular del derecho de
sepultura. Administracin.
17

ARTCULO 2103.- Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de

propiedad privada afectados a la inhumacin de restos humanos.

ARTCULO 2104.- Afectacin. El titular de dominio debe otorgar una escritura de

afectacin del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que
se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de
administracin y uso del cementerio. A partir de su habilitacin por parte de la
municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con
derechos reales de garanta.

ARTCULO 2107.- Facultades del titular del derecho de sepultura. El titular del
derecho de sepultura puede:
a. inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensin
establecida en el reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados,
dando estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto;
b. construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de
construccin dictadas al efecto;
c. acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
d. utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes segn las
condiciones establecidas.

ARTCULO 2108.- Deberes del titular del derecho de sepultura. El titular del
derecho de sepultura debe:
a. mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de
otros;
b. contribuir peridicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y
funcionamiento del cementerio;
c. abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su
parcela;
d. respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de
higiene, salud pblica y polica mortuoria.

ARTCULO 2109.- Direccin y administracin. La direccin y administracin del

cementerio est a cargo del administrador, quien debe asegurar el correcto
funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio de los
derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones pactadas y reglamentadas.

m) Superficie: Concepto. Modalidades. Plazos. Facultades

del superficiario y del propietario. Transmisin.
Extincin. Efectos.

ARTCULO 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real

temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular
la facultad de uso, goce y disposicin material y jurdica del derecho de plantar,
forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el
vuelo o el subsuelo, segn las modalidades de su ejercicio y plazo de duracin
18

establecidos en el ttulo suficiente para su constitucin y dentro de lo previsto

en este Ttulo y las leyes especiales.

ARTCULO 2115.- Modalidades. El superficiario puede realizar

construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo
del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
Tambin puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o
construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad
separada del titular del suelo.

ARTCULO 2117.- Plazos. El plazo convenido en el ttulo de adquisicin no

puede exceder de setenta aos cuando se trata de construcciones y de
cincuenta aos para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la
adquisicin del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado
siempre que no exceda de los plazos mximos.

ARTCULO 2120.- Facultades del superficiario. El titular del derecho de

superficie est facultado para constituir derechos reales de garanta sobre el
derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria,
limitados, en ambos casos, al plazo de duracin del derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construccin al rgimen de la propiedad
horizontal, con separacin del terreno perteneciente al propietario excepto
pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes
las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho
de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.

ARTCULO 2121.- Facultades del propietario. El propietario conserva la

disposicin material y jurdica que corresponde a su derecho, siempre que las
ejerza sin turbar el derecho del superficiario.

ARTCULO 2123.- Subsistencia y transmisin de las obligaciones. La

transmisin del derecho comprende las obligaciones del superficiario.
La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo
liberan de sus obligaciones legales o contractuales.

ARTCULO 2124.- Extincin. El derecho de construir, plantar o forestar se

extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una
condicin resolutoria, por consolidacin y por el no uso durante diez aos, para
el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.

ARTCULO 2125.- Efectos de la extincin. Al momento de la extincin del

derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el
propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los
derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o
convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el
suelo continan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese
habido extincin, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten tambin los derechos personales durante el tiempo establecido.
19

n) Usufructo: Concepto. Transmisin. Uso: Concepto.

Habitacin del cnyuge y conviviente suprstite.

ARTCULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar,

gozar y disponer jurdicamente de un bien ajeno, sin alterar su
sustancia.
Hay alteracin de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su
materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo
menoscaba.

ARTCULO 2134.- Modos de constitucin. El usufructo puede

constituirse:
a. por la transmisin del uso y goce con reserva de la nuda
propiedad;
b. por la transmisin de la nuda propiedad con reserva del uso y
goce;
c. por transmisin de la nuda propiedad a una persona y el uso y
goce a otra.

Uso ARTCULO 2154.- Concepto. El uso es el derecho real que

consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o
indivisa, en la extensin y con los lmites establecidos en el ttulo, sin
alterar su sustancia. Si el ttulo no establece la extensin del uso y
goce, se entiende que se constituye un usufructo.
El derecho real de uso slo puede constituirse a favor de persona
humana.

ARTCULO 2383.- Derecho real de habitacin del cnyuge

suprstite. El cnyuge suprstite tiene derecho real de habitacin
vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad
del causante, que constituy el ltimo hogar conyugal, y que a la
apertura de la sucesin no se encontraba en condominio con otras
personas.
Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.

) Servidumbres prediales: caracteres. Clasificacin.

ARTCULO 2162.- Definicin. La servidumbre es el derecho real que se

establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante
determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de
mero recreo.

ARTCULO 2163.- Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o

una parte material del inmueble ajeno.
20

ARTCULO 2164.- Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es

positiva si la carga real consiste en soportar su ejercicio;
es negativa si la carga real se limita a la abstencin determinada impuesta en
el ttulo.

ARTCULO 2165.- Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la

constituida en favor de persona determinada sin inherencia al inmueble
dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se presume
vitalicia, si del ttulo no resulta una duracin menor.
Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua
excepto pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una
ventaja real a la heredad dominante, y la situacin de los predios debe permitir
el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real
considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo
sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada
del fundo, ni formar el objeto de una convencin, ni ser sometida a gravamen
alguno.
En caso de duda, la servidumbre se presume personal.

ARTCULO 2166.- Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitucin

de una servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad
jurdica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de trnsito a favor de un
inmueble sin comunicacin suficiente con la va pblica, la de acueducto
cuando resulta necesaria para la explotacin econmica establecida en el
inmueble dominante, o para la poblacin, y la de recibir agua extrada o
degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo
sirviente o, de existir, es canalizada subterrneamente o en caeras.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnizacin con el del fundo
dominante, o con la autoridad local si est involucrada la poblacin, se la debe
fijar judicialmente.
La accin para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

ARTCULO 2167.- Servidumbre personal a favor de varios titulares. La

servidumbre personal puede establecerse a favor de varias personas. Si se
extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer,
excepto que el ttulo prevea lo contrario.
No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que
se suceden entre s, a menos que el indicado en un orden precedente no
quiera o no pueda aceptar la servidumbre.

ARTCULO 2169.- Prohibicin de servidumbre judicial. En ningn caso el

juez puede constituir una servidumbre o imponer su constitucin.

o) Seguridades reales. Disposiciones comunes. Hipoteca.

Anticresis. Prenda.

Las seguridades reales

21

Se dice que el patrimonio es la prenda comn de los acreedores. Podemos agregar,

que el principio genrico es la par conditiocreditorum, o igualdad de todos los
acreedores. Mientras los bienes del deudor sean suficientes para cubrir las deudas,
todos sus acreedores cobran las prestaciones debidas y no hay conflictos de rango
entre ellos. Sin embargo, para los casos en que los bienes del deudor sean
insuficientes, es necesario establecer un orden de preferencias. ste es, precisamente,
el fundamento de las garantas creditorias.
Las garantas pueden ser reales, cuando se afecta una cosa determinada como garanta
de pago, teniendo el acreedor potestad para llevarla a remate y cobrarse del valor de
la misma, ante el incumplimiento; tal es el caso de la prenda, la hipoteca y el anticresis.

Los derechos reales de garanta: las disposiciones comunes

Al momento de responder por el cumplimiento de las obligaciones que haya contrado,
el deudor lo hace con todo su patrimonio (el patrimonio es la prenda comn de los
acreedores). Como todos los acreedores estn en pie de igualdad para cobrarse sus
crditos con los bienes del deudor, es que se ha tratado siempre de idear instrumentos
jurdicos que brinden a los acreedores una cierta seguridad de cobro, los cuales
tambin benefician al deudor, ya que le permiten tomar crdito con mayor facilidad.
Estos instrumentos reciben genricamente el nombre de garantas.

Normas generales y especiales

Segn lo dispuesto por el art. 2184 del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, "los
derechos reales constituidos en garanta de crditos se rigen por las disposiciones
comunes de los derechos reales, y por las normas especiales que corresponden a su
tipo".
Es decir, que tal como expresa el art. 1889 (CCyC), los derechos reales son principales,
excepto los accesorios de un crdito en funcin de garanta. Por ende, esta funcin se
materializa con las facultades de persecucin y preferencia propias de los derechos
reales. Por tal motivo, como accesorios de un crdito, la extincin, nulidad o ineficacia
de ste, impactar en la subsistencia de la garanta, que, por tal motivo, carece de vida
autnoma.

Caracteres
Los derechos reales de garanta ostentan los siguientes caracteres tpicos:
convencionalidad, accesoriedad, especialidad, indivisibilidad y publicidad (a los fines de
dar oponibilidad).

Son convencionales, porque "slo pueden ser constituidos por contrato celebrado por
los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo". Tambin son
accesorios del crdito que aseguran, por tanto intransmisibles sin el crdito y se
extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos. Pero, sin
embargo, la extincin de la garanta por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta
la existencia del crdito.
Se puede garantizar cualquier crdito, puro y simple, a plazo, condicional o eventual,
de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garanta, el crdito debe individualizarse
adecuadamente a travs de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones
admitidas por la ley.
22

Los derechos reales de garanta pueden recaer sobre cosas o derechos, pero este
objeto siempre debe ser actual (art. 2188, CCyC).
En virtud del principio de especialidad, el objeto debe estar individualizado
adecuadamente en el contrato constitutivo. Este principio en cuanto al crdito se
refiere al cuantum del mismo, al monto de la garanta. Es por ello que es preciso que
ella se traduzca en un valor que debe estimarse en dinero al momento de la
convencin. Ello supone el grado de agresin patrimonial que, con causa en el crdito
y por la garanta, el acreedor puede hacer valer con las ventajas de preferencia en el
cobro que el derecho real de garanta acuerda. Asimismo, la norma establece que la
especialidad importa el mximo al que puede aspirar percibir privilegiadamente el
acreedor.
Posteriormente se establece que es correcta la convencin en la que falte alguno de
los elementos enumerados en el art. 2187 del Cdigo Civil y Comercial, y que
igualmente lo es en aquel caso que el crdito nazca posteriormente.
Por ltimo el art. 2189 del Cdigo Civil y Comercial establece que el plazo de la
garanta no puede exceder de diez aos, y que en caso de vencerse el mismo, la
garanta subsiste slo en seguridad de los crditos nacidos durante su vigencia.
Es dable mencionar que en caso de que falte alguna de las especificaciones del objeto
o del crdito, el art. 2190 del Cdigo Civil y Comercial autoriza el mantenimiento del
acto, siempre que se pueda integrar la constitucin mediante al conjunto de
enunciados del acto constitutivo. Ello tiene fundamento en el principio por el cual las
nulidades deben ser interpretadas restrictivamente.
Los derechos reales de garanta son se caracterizan por estar sujetos a la
indivisibilidad en cuanto a la garanta y al crdito. Esto consiste en que cada uno de los
bienes afectados y cada parte de ellos, garantizan el pago de toda la deuda y de cada
una de sus partes. Ello no puede ocurrir sino manteniendo la facultad de persecucin
de cualquier acreedor individual por todas las cosas gravadas o a todas las partes en
que ella fue dividida, sea quien fuere el que viniere a resultar su nuevo titular.
Por otro lado la legislacin permite la formulacin de pactos de divisibilidad del crdito
o de la garanta, lo cual torn este principio en uno natural. De igual modo, y para que
la realizacin del derecho del acreedor no traduzca una innecesaria y abusiva
afectacin indiscriminada de los bienes dados en garanta, es que se permite al juez
disponer una orden para la realizacin de la misma, pero siempre a peticin del titular
del bien.

Extensin de la garanta

Extensin en cuanto a objeto

La legislacin establece que la garanta comprende todos los accesorios fsicamente
unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas.
No obstante, se establece una excepcin al principio antes enunciado, la cual establece
que no se encuentran comprendidos los bienes unidos fsicamente a la cosa, pero
sobre los cuales se constituy una prenda con anterioridad a la hipoteca o bien que
pertenezcan a terceros, aun cuando el deudor tenga autorizado su uso; como as
tambin los bienes que se unen con posterioridad a la cosa, si al tiempo de la unin se
da algunas de las situaciones antes mencionadas.

Extensin en cuanto al crdito

23

La constitucin vlida de garantas reales exige la mencin de crdito que se tutela.

Este se integra por el nominal de capital adeudado, ms los intereses. Por ende el art.
2193 del Cdigo Civil y Comercial establece que la garanta real, y por lo tanto la que
goza del privilegio, se extiende a lo debido al momento de la constitucin, y que si
existieren rubros anteriores debidos, ellos deben ser consignados en la convencin.
Es dable mencionar que los intereses a los que se refiere el artculo son los
compensatorios y los punitorios y que los daos que se mencionan pueden ser la
consecuencia de la aplicacin de clusulas penales, y las costas sern las que se
devenguen en la ejecucin del crdito en caso de incumplimiento.

Subrogacin real
El art. 2194 del Cdigo Civil y Comercial fija el principio en virtud del cual la garanta
real subsiste en caso de sustitucin por indemnizacin caso de expropiacin -, precio
caso de subasta -, o por cualquier otro concepto seguro-. De esta manera se
garantiza la vigencia del gravamen pese a los supuestos en que se extinga la cosa o
bien, permaneciendo el acreedor con igual poder sobre la cosa que sustituye.
Por ltimo la legislacin establece que en caso de extincin parcial del objeto, la
garanta contina vigente sobre la parte material restante.

Facultades del constituyente de la garanta

La afectacin que produce la constitucin de la garanta real al derecho del sujeto que
padece la carga se vincula con las potestades de disposicin fsica y jurdica de la cosa
o bien que tiene por objeto. Deudor o no de la obligacin principal, quien padece el
gravamen conserva la posesin de la cosa o el bien, con la restriccin de no disminuir
el valor de la garanta.
Para el caso de que el propietario infrinja esta restriccin, la legislacin pone en manos
del acreedor titular del gravamen, tanto acciones preventivas como ejecutorias. Estas
ltimas (requerir la privacin del plazo, estimar el valor de la disminucin y exigir su
depsito o que se otorgue otra garanta suficiente) son medidas opcionales del
acreedor.

Inoponibilidad
En caso de ejecucin, son inoponibles al acreedor los actos jurdicos celebrados en
perjuicio de la garanta (por ejemplo, venta del bien).

Realizacin por un tercero

Existen casos en que el bien es ejecutado por un tercero distinto del titular de la
garanta. Este supuesto est contemplado en el art. 2197 del Cdigo Civil y Comercial,
el cual establece que:
Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del cumplimiento del plazo, el
titular de la garanta tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a cobrar con la
preferencia correspondiente, (generalmente lo har por va de la tercera de mejor
derecho). Si el crdito est sujeto a condicin suspensiva, puede requerrsele que
ofrezca garanta suficiente de la restitucin.

Clusulas nulas. Pacto comisorio

24

"Es nula toda clusula que permite al titular de un derecho real de garanta adquirir o
disponer del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de ejecucin
previstas por la ley para cada derecho real de garanta"71. Una de las clusulas nulas
sera apropiarse directamente del bien, sin promover la ejecucin judicial, a esto se
denomina pacto comisorio.

Responsabilidad del propietario no deudor

Existen supuestos donde el derecho real de garanta puede ser acordado por una
persona distinta al que asume la deuda, esto es, un tercero extrao al vnculo
obligacional.

Tercero poseedor
Puede acontecer que la cosa gravada con garantas reales sea enajenada a un tercero,
por cualquier ttulo. En este caso la legislacin establece un principio en virtud del cual
quien es titular de un bien gravado con derecho real de garanta y no deudor responde
slo con la cosa y hasta el mximo de la garanta en ejecucin seguida por el
incumplimiento del deudor y luego de sentencia dictada contra este. La
responsabilidad por el mximo del gravamen distingue a esta de la figura de la fianza.

Asimismo el art. 2200 del Cdigo Civil y Comercial establece que:

En caso de ejecucin de la garanta, slo despus de reclamado el pago al obligado, el
acreedor puede, en la oportunidad y plazos que disponen las leyes procesales locales,
hacer intimar al propietario no deudor para que pague la deuda hasta el lmite del
gravamen, o para que oponga excepciones.
El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor slo si
se dan los requisitos de la accin subrogatoria. Las defensas inadmisibles en el trmite
fijado para la ejecucin pueden ser alegadas por el propietario no deudor en juicio de
conocimiento.
Es dable mencionar tambin que una vez que se venda el bien, el propietario no
deudor tiene derecho a percibir el remanente una vez abonado el gravamen, con
exclusin del precedente propietario y de los acreedores quirografarios.
Por ltimo, una vez que se satisface el pago de la obligacin garantizada (puede ser
mediante la ejecucin de la garanta) el propietario no deudor adquiere una serie de
derechos a saber:
a) reclamar las indemnizaciones;
b) subrogarse, si procede, en los derechos del acreedor;
c) en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garanta en beneficio
de la misma deuda, promover una ejecucin contra ellos a fin de que abonen lo que
proporcionalmente les corresponde, o en su caso, lo que valga cada uno de los bienes
dados en garanta.

Efectos de la subasta
Los derechos reales de garanta se extinguen por efecto de la subasta pblica del bien
gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecucin, sin perjuicio del
derecho y preferencias que les correspondan sobre el producido para la satisfaccin de
sus crditos.

La cancelacin del gravamen

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Cancelacin registral
Si recaa sobre un bien registrable, la garanta se cancela a solicitud del interesado,
por: a) su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que
el exigido para su constitucin, con el que el interesado puede instar la cancelacin de
las respectivas constancias registrales;
b) el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolucin
respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos.
En todos los casos puede requerirse que la cancelacin se asiente por nota marginal en
el ejemplar del ttulo constitutivo de la garanta.

HIPOTECA

ARTCULO 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garanta que

recae sobre uno o ms inmuebles individualizados que continan en poder del
constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las
facultades de persecucin y preferencia para cobrar sobre su producido el
crdito garantizado.
ARTCULO 2206.- Legitimacin. Pueden constituir hipoteca los titulares de los
derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos
inmobiliarios y superficie.

ARTCULO 2207.- Hipoteca de parte indivisa. Un condmino puede hipotecar

la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte
indivisa sin esperar el resultado de la particin. Mientras subsista esta hipoteca,
la particin extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario
que no presta consentimiento expreso.

ARTCULO 2208.- Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye

por escritura pblica excepto expresa disposicin legal en contrario. La
aceptacin del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la
misma formalidad y previamente a la registracin.

ARTCULO 2209.- Determinacin del objeto. El inmueble que grava la

hipoteca debe estar determinado por su ubicacin, medidas perimetrales,
superficie, colindancias, datos de registracin, nomenclatura catastral, y
cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualizacin.

ARTCULO 2210.- Duracin de la inscripcin. Los efectos del registro de la

hipoteca se conservan por el trmino de veinte aos, si antes no se renueva.

ARTCULO 2211.- Convenciones para la ejecucin. Lo previsto en este

Captulo no obsta a la validez de las convenciones sobre ejecucin de la
hipoteca reconocidas por leyes especiales.

ANTICRESIS

ARTCULO 2212.- Concepto. La anticresis es el derecho real de garanta que

recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesin se entrega al
acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir
los frutos para imputarlos a una deuda.
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ARTCULO 2213.- Legitimacin. Pueden constituir anticresis los titulares de

los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y
usufructo.

ARTCULO 2214.- Plazo mximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder

de diez aos para cosas inmuebles y de cinco aos para cosas muebles
registrables. Si el constituyente es el titular de un derecho real de duracin
menor, la anticresis se acaba con su titularidad.

ARTCULO 2215.- Derechos del acreedor. El acreedor adquiere el derecho de

usar la cosa dada en anticresis y percibir sus frutos, los cuales se imputan
primero a gastos e intereses y luego al capital, de lo que se debe dar cuenta al
deudor.

ARTCULO 2216.- Deberes del acreedor. El acreedor anticresista debe

conservar la cosa. Puede percibir los frutos y explotarla l mismo, o darla en
arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble imputando
como fruto el alquiler que otro pagara.
Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni realizar ningn
cambio del que resulta que el deudor, despus de pagada la deuda, no puede
explotar la cosa de la manera que antes lo haca.
El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato
y responde de los daos que ocasiona al deudor.
El incumplimiento de estos deberes extingue la garanta y obliga al acreedor a
restituir la cosa al titular actual legitimado.

ARTCULO 2217.- Gastos. El titular del objeto gravado debe al acreedor los
gastos necesarios para la conservacin del objeto, aunque ste no subsista;
pero el acreedor est obligado a pagar las contribuciones y las cargas del
inmueble. El acreedor no puede reclamar los gastos tiles sino hasta la
concurrencia del mayor valor del objeto.

ARTCULO 2218.- Duracin de la inscripcin. Los efectos del registro de la

anticresis se conservan por el trmino de veinte aos para inmuebles y de diez
aos para muebles registrables, si antes no se renueva.

PRENDA

ARTCULO 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de garanta sobre

cosas muebles no registrables o crditos instrumentados. Se constituye por el
dueo o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en
instrumento pblico o privado y tradicin al acreedor prendario o a un tercero
designado por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas
en el presente Captulo.

ARTCULO 2220 PRENDA CON REGISTRO:. Asimismo, puede constituirse

prenda con registro para asegurar el pago de una suma de dinero, o el
cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los contrayentes le
atribuyen, a los efectos de la garanta prendaria, un valor consistente en una
27

suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del
tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena. Esta prenda
se rige por la legislacin especial.

ARTCULO 2221.- Posesin. Los derechos provenientes de la prenda slo

subsisten mientras el bien afectado se encuentra en poder del acreedor o del
tercero designado.
Se reputa que el acreedor o el tercero continan en posesin de la prenda
cuando media prdida o sustraccin de ella o hubiera sido entregada a otro con
obligacin de devolverla.
Si el acreedor pierde la posesin de la cosa, puede recuperarla de quien la
tiene en su poder, sin exceptuar al propio constituyente de la prenda.

ARTCULO 2222.- Oponibilidad. La prenda no es oponible a terceros si no

consta por instrumento pblico o privado de fecha cierta, cualquiera sea la
cuanta del crdito.
El instrumento debe mencionar el importe del crdito y contener la designacin
detallada de los objetos empeados, su calidad, peso, medida, descripcin de
los documentos y ttulos, y dems datos que sirven para individualizarlos.

ARTCULO 2223.- Prendas sucesivas. Puede constituirse una nueva prenda

sobre el bien empeado, a favor de otro acreedor, si el acreedor en cuyo poder
se encuentra consiente en poseerlo para ambos o si es entregada en custodia
a un tercero en inters comn. La prioridad entre los acreedores queda
establecida por la fecha de su constitucin. No obstante, las partes pueden,
mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad,
sustraerse a los efectos de esta regla y establecer otro orden de prelacin para
sus derechos, a fin de compartir la prioridad o autorizar que sta sea
compartida.

PRENDA DE COSAS

ARTCULO 2224.- PRENDA DE COSA AJENA. Si el acreedor que recibe en

prenda una cosa ajena que cree del constituyente la restituye al dueo que la
reclama, puede exigir al deudor la entrega en prenda de otra de igual valor. Si
el deudor no lo hace, el acreedor puede pedir el cumplimiento de la obligacin
principal aunque tenga plazo pendiente; si el crdito est sujeto a condicin se
aplica el artculo 2197.

ARTCULO 2225.- FRUTOS. Si el bien prendado genera frutos o intereses el

acreedor debe percibirlos e imputarlos al pago de la deuda, primero a gastos e
intereses y luego al capital. Es vlido el pacto en contrario.

ARTCULO 2226.- Uso y abuso. El acreedor no puede usar la cosa prendada

sin consentimiento del deudor, a menos que el uso de la cosa sea necesario
para su conservacin; en ningn caso puede abusar en la utilizacin de la cosa
ni perjudicarla de otro modo.
El incumplimiento de lo dispuesto en el primer prrafo de este artculo, da
derecho al deudor a:
a. dar por extinguida la garanta y que la cosa le sea restituida;
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b. pedir que la cosa se ponga en depsito a costa del acreedor;

c. reclamar daos y perjuicios.

ARTCULO 2227.- Gastos. El deudor debe al acreedor los gastos originados

por la conservacin de la cosa prendada, aunque sta no subsista.
El acreedor no puede reclamar los gastos tiles sino hasta la concurrencia del
mayor valor de la cosa.

ARTCULO 2228.- Venta del bien empeado. Si hay motivo para temer la
destruccin de la prenda o una notable prdida de su valor, tanto el acreedor
como el constituyente pueden pedir la venta del bien. Asimismo, el
constituyente puede recabar la devolucin de la prenda sustituyndola por otra
garanta real equivalente y, si se presenta ocasin favorable para su venta,
requerir la autorizacin judicial para proceder, previa audiencia del acreedor.
La cosa empeada puede tambin venderse a peticin de otros acreedores. En
tal caso, como en los anteriores, el privilegio del acreedor prendario se ejerce
sobre el precio obtenido.

ARTCULO 2229.- Ejecucin. El acreedor puede vender la cosa prendada en

subasta pblica, debidamente anunciada con diez das de anticipacin en el
diario de publicaciones legales de la jurisdiccin que corresponde al lugar en
que, segn el contrato, la cosa deba encontrarse.
Si la prenda consiste en ttulos u otros bienes negociables en bolsas o
mercados pblicos, la venta puede hacerse en la forma habitual en tales
mercados, al precio de cotizacin.

Las partes pueden convenir simultneamente con la constitucin que:

a. el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimacin del valor que de ella
se haga al tiempo del vencimiento de la deuda, segn lo establezca el experto
que las partes designen o bien por el que resulte del procedimiento de eleccin
establecido; en su defecto, el experto debe ser designado por el juez a simple
peticin del acreedor;

b. la venta se puede realizar por un procedimiento especial que ellas

determinan, el que puede consistir en la designacin de una persona para
efectuarla o la venta por el acreedor o por un tercero a precios que surgen de
un determinado mbito de negociacin o segn informes de los valores
corrientes de mercados al tiempo de la enajenacin que indican una o ms
cmaras empresariales especializadas o publicaciones designadas en el
contrato.

A falta de estipulacin en contrario, estas alternativas son optativas para el

acreedor, junto con las indicadas en los prrafos primero y segundo de este
artculo, segn el caso.

El acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en

la venta privada o por su adjudicacin.
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ARTCULO 2230.- Rendicin de cuentas. Efectuada la venta, el acreedor

debe rendir cuentas, que pueden ser impugnadas judicialmente, pero ello no
afecta la validez de la enajenacin.

ARTCULO 2231.- Documentos con derecho incorporado. La prenda de

ttulos valores se rige, en lo pertinente, por las reglas de la prenda de cosas.

PRENDA DE CREDITOS

ARTCULO 2232.- CRDITOS INSTRUMENTADOS. La prenda de crditos es

la que se constituye sobre cualquier crdito instrumentado que puede ser
cedido.
La prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre incorporado a
dicho instrumento y aunque ste no sea necesario para el ejercicio de los
derechos vinculados con el crdito prendado.
Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.

ARTCULO 2233.- Constitucin. La prenda de crditos se constituye cuando

se notifica la existencia del contrato al deudor del crdito prendado.

ARTCULO 2234.- Conservacin y cobranza. El acreedor prendario debe

conservar y cobrar, incluso judicialmente, el crdito prendado. Se aplican las
reglas del mandato.
Si la prestacin percibida por el acreedor prendario consiste en dinero, debe
aplicar lo recibido hasta cubrir ntegramente su derecho contra el deudor y en
los lmites de la prenda.
Si la prestacin percibida no es dineraria el acreedor debe proceder a la venta
de la cosa, aplicndose el artculo 2229.

ARTCULO 2235.- Opcin o declaracin del constituyente. Cuando la

exigibilidad del crdito pignorado depende de una opcin o declaracin del
constituyente, el acreedor prendario puede hacer la respectiva manifestacin,
por su sola cuenta si su propio crdito es exigible, y de comn acuerdo con
aqul en caso contrario.
Si la opcin o la declaracin corresponden al deudor del crdito dado en
garanta, slo producen efecto si se comunican al propio acreedor y al
prendario.
Son vlidos los pactos en contrario que celebran el acreedor prendario y el
constituyente de la prenda.

ARTCULO 2236.- Participacin en contrato con prestaciones recprocas.

Si el crdito prendado se origina en un contrato con prestaciones recprocas,
en caso de incumplimiento del obligado prendario el acreedor puede enajenar
forzadamente la participacin de aqul en dicho contrato, sujeto a las
limitaciones contractuales aplicables.
Si la cesin de la participacin del constituyente est sujeta al asentimiento de
la otra parte de tal contrato, y ste es negado injustificadamente, debe ser
suplido por el juez.
Por participacin se entiende el conjunto de derechos y obligaciones derivados
del contrato.
30

ARTCULO 2237.- Extincin. Extinguida la prenda por cualquier causa sin

haberse extinguido el crdito dado en prenda, el acreedor debe restituir el
instrumento probatorio del crdito prendado y notificar la extincin de la prenda
al deudor del crdito prendado.

p) Acciones reales. Concepto, su diferencia con las

acciones posesorias. Acciones reales regladas como tales
en el Cdigo Civil y Comercial.

ARTCULO 2247.- ACCIONES REALES: Las acciones reales son los medios
de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales
contra ataques que impiden su ejercicio.
Las acciones reales legisladas en este Captulo son la reivindicatoria, la
confesoria, la negatoria y la de deslinde.
Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en
materia de prescripcin adquisitiva.

ACCION REIVINDICATORIA

ARTCULO 2252.- Reivindicacin de cosas y de universalidades de hecho.

La cosa puede ser reivindicada en su totalidad o en parte material. Tambin
puede serlo la universalidad de hecho.

ARTCULO 2253.- Objetos no reivindicables. No son reivindicables los

objetos inmateriales, las cosas indeterminables o fungibles, los accesorios si no
se reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva
la restitucin.

ARTCULO 2254.- Objetos no reivindicables en materia de automotores.

No son reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, a menos que
sean hurtados o robados.

Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y

posedos de buena fe durante dos aos, siempre que exista identidad entre el
asiento registral y los cdigos de identificacin estampados en chasis y motor
del vehculo.

ARTCULO 2255.- Legitimacin pasiva. La accin reivindicatoria debe

dirigirse contra el poseedor o tenedor del objeto, aunque lo tenga a nombre del
reivindicante.
El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de
la accin si individualiza al poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado
por los efectos de la accin, pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el
poseedor.
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Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la accin puede dirigirse

contra quien lo tiene inscripto a su nombre, quien debe ser resarcido en los
trminos del rgimen especial.

ARTCULO 2256.- Prueba en la reivindicacin de inmuebles. Respecto de la

prueba en la reivindicacin de cosas inmuebles, se observan las reglas
siguientes:

a. si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor comn,

se presume propietario quien primero es puesto en posesin de la cosa,
ignorando la obligacin anterior, independientemente de la fecha del ttulo;

b. si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores,

el ttulo del reivindicante posterior a la posesin del demandado, es insuficiente
para que prospere la demanda, aunque el demandado no presente ttulo
alguno;

c. si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores

y el ttulo del reivindicante es anterior a la posesin del demandado, se
presume que este transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se
reivindica;

d. si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores,

sin que se pueda establecer cul de ellos es el verdadero propietario, se
presume que lo es el que tiene la posesin.

ARTCULO 2257.- Prueba en la reivindicacin de muebles registrables.

Respecto de la prueba en la reivindicacin de cosas muebles registrables,
robadas o hurtadas, cuando la registracin del demandado es de mala fe, se
deben observar las reglas siguientes:

a. se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos

identificatorios de la cosa de acuerdo al rgimen especial y tampoco se
constata la documentacin y estado registral;

b. el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su

inscripcin en el registro respectivo. El demandado debe justificar de igual
manera el derecho que opone;

c. si el derecho invocado por el actor no est inscripto, debe justificar su

existencia y la rectificacin, en su caso, de los asientos existentes. Si el
derecho del demandado carece de inscripcin, incumbe a ste acreditar el que
invoca contra el actor;

d. si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la

inscripcin Registral emanados de un autor comn, es preferida aquella que
acredita la coincidencia de los elementos identificatorios registrales exigidos
por el rgimen especial;
32

e. si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la

inscripcin registral derivados de personas distintas, sin que se pueda decidir a
quin corresponde el derecho controvertido, se presume que pertenece al que
lo tiene inscripto.

ARTCULO 2258.- Prueba en la reivindicacin de muebles no registrables.

En la reivindicacin de cosas muebles no registrables:
a. si las partes derivan sus derechos de un antecesor comn, prevalece el
derecho de la que primero adquiere el derecho real;
b. si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el
derecho que se derive del antecesor ms antiguo. Sin embargo, siempre
prevalece el derecho que se remonta a una adquisicin originaria, aunque sea
ms reciente;
c. si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a ttulo gratuito, procede la
reivindicacin si el objeto se encuentra en poder del subadquirente, aunque
ste sea de buena fe.

ARTCULO 2259.- Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no

registrable robado o perdido de un poseedor de buena fe, ste no puede
reclamarle al reivindicante el precio que pag, excepto que el objeto se haya
vendido con otros iguales en una venta pblica, o en casa de venta de objetos
semejantes, o por quien acostumbraba a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripcin
registral se obtiene de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado
el importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el
enajenante de mala fe.

ARTCULO 2260.- Alcance. La accin reivindicatoria de una cosa mueble no

registrable no puede ejercerse contra el subadquirente de un derecho real de
buena fe y a ttulo oneroso excepto disposicin legal en contrario; sin embargo,
el reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto.
El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede
ampararse en su buena fe y en el ttulo oneroso, si el acto se realiza sin
intervencin del titular del derecho.

ARTCULO 2261.- Sentencia. Si se admite la demanda, el juez debe ordenar

la restitucin del objeto, parte material de l o sus restos. En cuanto a las
reglas de cumplimiento de la sentencia, se aplican las normas del Captulo 3
del Ttulo II de este Libro.
Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripcin a favor del
vencido, debe ordenarse la rectificacin del asiento registral.

ACCION NEGATORIA

ARTCULO 2262.- Legitimacin pasiva. La accin negatoria compete contra

cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueo del
inmueble, arrogndose sobre l alguna servidumbre indebida. Puede tambin
tener por objeto reducir a sus lmites verdaderos el ejercicio de un derecho real.
33

ARTCULO 2263.- Prueba. Al demandante le basta probar su derecho de

poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no
est sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer o que no est
constreido por el pretendido deber inherente a la posesin.

ACCION CONFESORIA

ARTCULO 2264.- Legitimacin pasiva. La accin confesoria compete contra

cualquiera que impide los derechos inherentes a la posesin de otro,
especialmente sus servidumbres activas.

ARTCULO 2265.- Prueba. Al actor le basta probar su derecho de poseer el

inmueble dominante y su servidumbre activa si se impide una servidumbre; y
su derecho de poseer el inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos
inherentes a la posesin; si es acreedor hipotecario y demanda frente a la
inaccin del titular, tiene la carga de probar su derecho de hipoteca.

ACCION DE DESLINDE
ARTCULO 2266.- Finalidad de la accin de deslinde. Cuando existe estado
de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la lnea
divisoria entre inmuebles contiguos, la accin de deslinde permite fijarla de
manera cierta, previa investigacin fundada en ttulos y antecedentes, y
demarcar el lmite en el terreno.
No procede accin de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe
incertidumbre sino cuestionamiento de los lmites.

ARTCULO 2267.- Legitimacin activa y pasiva. El titular de un derecho real

sobre un inmueble no separado de otro por edificios, muros, cercas u obras
permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran con l a fijar
mojones desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el lmite
divisorio. Puede citarse a los dems poseedores que lo sean a ttulo de
derechos reales, para que intervengan en el juicio.
La accin puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados.
El deslinde de los bienes de dominio pblico corresponde a la jurisdiccin
administrativa.

ARTCULO 2268.- Prueba y sentencia. Cada una de las partes debe aportar
ttulos y antecedentes a efectos de probar la extensin de los respectivos
derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos elementos para dictar
sentencia en la que establece una lnea separativa. Si no es posible
determinarla por los vestigios de lmites antiguos, por los ttulos ni por la
posesin, el juez debe distribuir la zona confusa entre los colindantes segn,
fundadamente, lo considere adecuado.