LA 2 2006 TC

LEGISLACIN CONSOLIDADA
Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.
Comunidad Autnoma del Pas Vasco

BOPV nm. 138, de 20 de julio de 2006
BOE nm. 266, de 4 de noviembre de 2011
Referencia: BOE-A-2011-17400
TEXTO CONSOLIDADO
ltima modificacin: 9 de julio de 2015
Se hace saber a todos los ciudadanos y ciudadanas de Euskadi que el Parlamento

Vasco ha aprobado la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.
EXPOSICIN DE MOTIVOS
I
Desde la asuncin de la competencia plena en materia de ordenacin territorial y
urbanstica, tras su constitucin, a travs del artculo 10.31 de nuestro Estatuto de
Autonoma, el Gobierno Vasco ha venido formulando y ejecutando una poltica propia en
materia urbanstica, sobre la base y con arreglo a la legislacin general sobre rgimen del
suelo y ordenacin urbana. Ello era posible tanto por las caractersticas del sistema de
ordenacin urbanstica establecido por sta, basado en una muy amplia remisin a los
instrumentos de planeamiento y de ejecucin de ste, como por la ausencia en el marco
legal estatal de disposiciones sustantivas de ordenacin limitadoras o dificultadoras de las
opciones y soluciones especficas demandadas por la realidad propia del Pas Vasco. En
este sentido, es de destacar el importante papel desempeado por la Ley 17/1994, de 30 de
junio, de medidas urgentes en materia de vivienda y de tramitacin de los instrumentos de
planeamiento y gestin urbanstica.
Las consecuencias directas e inmediatas de la Sentencia del Tribunal Constitucional
61/1997, derivadas de las declaraciones de inconstitucionalidad efectuadas por ella, y en
particular la nueva composicin del ordenamiento estatal de referencia, en la que destaca la
recobrada vigencia con carcter meramente supletorio de parte del Texto Refundido de la
Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo
1346/1976, de 9 de abril, fueron oportuna e inmediatamente abordadas en esta Comunidad
Autnoma mediante la elaboracin, tramitacin y aprobacin de la Ley 5/1998, de 6 de
marzo, de Medidas urgentes en materia de rgimen del suelo y ordenacin urbana, y la Ley
11/1998, de 20 de abril, por la que se determina la participacin de la comunidad en las
plusvalas generadas por la accin urbanstica.
En este estado de cosas, la promulgacin de la Ley estatal 6/1998, de 13 de abril, de
Rgimen del Suelo y Valoraciones, ha dispuesto un nuevo marco general que, si
formalmente est amparado en el artculo 149.1.1 de la Constitucin, contiene una
regulacin que responde ms bien a la pretensin, como expresa su artculo primero, de
predeterminar el contenido bsico del derecho de propiedad del suelo, lo que repercute en
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BOLETN OFICIAL DEL ESTADO
una delimitacin de los campos competenciales estatal y autonmico de perfiles no siempre

ntidos y, en consecuencia, discutibles.
Ello no obstante, la Sentencia del Tribunal Constitucional 164/2001, emitida con ocasin
del recurso de inconstitucionalidad interpuesto por diferentes comunidades autnomas
contra dicha ley, ha venido a clarificar la articulacin de los ttulos competenciales del Estado
y de las comunidades autnomas en materia de urbanismo. Desde este punto de vista, esta
ley pretende agotar el marco autonmico deducido de la jurisprudencia constitucional
emanada de dicha sentencia, muy especialmente en la consideracin de la ordenacin
urbanstica y del desarrollo previo de sus instrumentos como condicin del ejercicio de los
derechos y las facultades urbansticas de los propietarios del suelo.
En consecuencia con la jurisprudencia constitucional, el texto de la ley, en aras de la
configuracin de modelos urbanos sostenibles, recupera con plenitud la categora de suelo
no urbanizable por inadecuacin de su desarrollo al modelo urbano definido por la
ordenacin urbanstica. En aplicacin de esta misma doctrina, que reconoce la competencia
autonmica plena en la configuracin de cules sean condiciones de desarrollo de las
previsiones de la ordenacin urbanstica en suelo clasificado como urbanizable, se configura
el rgimen del suelo urbanizable sectorizado como aquel suelo urbanizable previamente
delimitado y que incorpore las previsiones del correspondiente programa de actuacin
urbanizadora.
No se puede dejar de mencionar, por otra parte, la Sentencia del Tribunal Constitucional
54/2002, que concluye con la anulacin parcial del artculo 1 de la Ley 11/1998, de 20 de
abril, al prever la exigencia de la cesin de aprovechamiento al ayuntamiento en el suelo
urbano consolidado, aun cuando dicha cesin versara con carcter exclusivo sobre el
incremento y, por lo tanto, la plusvala urbanstica experimentada por el propietario. As
mismo, esta ley define, por mandato de dicha jurisprudencia constitucional, las categoras de
suelo urbano consolidado y no consolidado a los efectos de corregir el confuso panorama
provocado por esta sentencia.
En cualquier caso, esta situacin define un escenario que hace necesaria, oportuna y
aconsejable la disposicin de un texto legal propio, que responda a la realidad y los
problemas de la ordenacin territorial y social urbanstica vasca y posibilite las respuestas
instrumentales adecuadas para satisfacer los objetivos de vertebracin territorial, ordenacin
urbana y cohesin social que los artculos 45, 46 y 47 de la Constitucin definen como
principios rectores en esta materia.
En consecuencia, el presente texto legal se encuadra dentro de las siguientes
coordenadas:
1. Desarrollo pleno de la competencia legislativa propia, con ocupacin de la totalidad del
espacio que le corresponde conforme a la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de
20 de marzo, y teniendo en cuenta la regulacin contenida en la Ley 6/1998, de 13 de abril,
de Rgimen del Suelo y Valoraciones, en cuanto marco extraurbanstico de referencia.
Por ello, esta ley slo aborda cuestiones propias de la competencia autonmica, pero
todas ellas con pretensin de establecer un ordenamiento completo. De ah que, en los
inevitables puntos de contacto con materias propias de la legislacin estatal, contenga
nicamente disposiciones secundarias y en algunos casos accesorias, cual sucede
significativamente en punto, entre otros, a la materia de registros, a la aplicacin urbanstica
de determinadas figuras del derecho civil y a la expropiacin forzosa, dando por supuesta,
adems, la regulacin general del rgimen jurdico de sta y el procedimiento administrativo
comn.
2. Establecimiento de un conjunto articulado de instrumentos y tcnicas de ordenacin
urbanstica en orden a servir bsicamente a los entes municipales como herramienta, por
una parte, que consolide el funcionamiento correcto de la prctica urbanstica municipal, y,
por otra parte, que dote a los mismos de un marco de seguridad jurdica estable e integrado
a los efectos, entre otros, de atajar las prcticas urbansticas problemticas y disconformes
con el inters general detectadas por las administraciones pblicas a lo largo de estos aos.
II
Desde una visin sosegada de la situacin del urbanismo en la Comunidad Autnoma
del Pas Vasco, al margen de la dispersin normativa anteriormente apuntada, tenemos que
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destacar problemas, algunos con carcter urgente, que no se pueden pasar por alto a la
hora de establecer un sistema urbanstico armnico con la situacin socioeconmica de
nuestro pas y las estrategias y polticas pblicas establecidas al efecto.
1. En materia de poltica de vivienda:
Los altos precios de la vivienda y la escasez crnica de suelo del pas hacen ms
necesario que nunca el fomento de un importante volumen de vivienda protegida, que por la
capacidad adquisitiva de importantes capas de poblacin, y sobre todo poblacin joven, es la
nica vivienda que se adapta en precio a sus necesidades. Una poltica de vivienda con
enfoque social slo puede pasar por el incremento significativo de esta oferta de vivienda
protegida.
Sin embargo, y a pesar de ser actualmente la comunidad autnoma con ms cuota de
mercado de vivienda protegida de todo el Estado (30% en el promedio entre los aos
2002-2005), la oferta de vivienda se torna claramente insuficiente en volumen para satisfacer
la demanda de vivienda protegida registrada en la Comunidad Autnoma. Por otra parte,
dicha oferta se obtiene de forma desequilibrada, toda vez que la obligacin legal de reserva
de suelos para estos usos se circunscribe actualmente slo a determinados municipios,
mientras los suelos ptimos para la acogida de este tipo de desarrollos se sitan en otros
municipios prximos y funcionalmente vinculados pero no obligados a reservar.
A partir de estas consideraciones, la ley dispone un nuevo marco que pasa tanto por una
extensin general de la obligacin de los municipios de reservar suelo para este uso
residencial de carcter protegido, o por el establecimiento con carcter novedoso de figuras
equipamentales de alojamientos de uso temporal, como por extender el rgimen jurdico de
la vivienda protegida hacia otras figuras municipales de viviendas protegidas, configurando
as un marco jurdico de proteccin pblica frente al tradicional marco exclusivo de
proteccin oficial. Ello contribuye a configurar tambin un marco de corresponsabilidad
institucional del Gobierno Vasco y de los ayuntamientos en materia de vivienda protegida.
2. En materia de poltica de medio ambiente:
Una vez aprobado el Programa Marco Ambiental para la Comunidad Autnoma del Pas
Vasco, en l se sealan una serie de estrategias encaminadas a abordar problemticas
diversas. En concreto, en relacin con la materia urbanstica conviene resaltar los siguientes
puntos:
1) La tendencia a la extensin de la prctica urbanstica de crecimiento urbano en
desarrollos esponjados y en baja densidad, en una comunidad autnoma que carece de
suelo apto para urbanizar en grandes partes de su territorio, nos lleva a la conclusin de que
dicho modelo debe ser revisado en profundidad y con carcter urgente, porque el territorio
de la Comunidad Autnoma no dispone de capacidad de acogida suficiente para soportar tal
urbanizacin. Por eso se impone en esta ley, con carcter novedoso, una utilizacin racional
e intensiva del suelo, a travs del sealamiento con carcter general de una edificabilidad
mnima y de una ocupacin mnima de la edificacin respecto a la superficie total de los
respectivos mbitos de ordenacin. Se trata de evitar en la mayor medida posible la
extensin de la cultura de la vivienda unifamiliar y del adosado y los crecimientos
dispersos, que, adems de consumir gran cantidad de territorio, recurso siempre escaso y de
carcter no renovable, generan modelos urbanos poco funcionales y, por lo tanto, poco
sostenibles.
2) La ley muestra tambin una especial atencin en relacin con la correcta preservacin
y uso racional del suelo no urbanizable. Prueba de ello es la recuperacin de la categora del
suelo no urbanizable, as clasificado por la inconveniencia de su desarrollo, el rgimen
jurdico restrictivo en materia de reconstruccin de caseros en dichos suelos as
clasificados, y la proteccin de los denominados ncleos rurales, cuyo suelo se mantiene en
la categora del suelo no urbanizable y cuyos crecimientos se restringen, con el objeto de
preservarlos en su carcter histrico y econmico, agrario y pecuario. As mismo, se
establecen mayores limitaciones jurdicas para la instalacin de viviendas ligadas a
explotaciones hortcolas y ganaderas en suelo no urbanizable.
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3. En materia de polticas de fomento para implantacin de actividades y usos lucrativos

protegidos por la ley:
Las administraciones pblicas, especialmente ante el estrepitoso fracaso de la estrategia
de liberalizacin del suelo y el espectacular incremento que ha supuesto en sus precios, han
visto comprometida muy seriamente la posibilidad econmica de obtener suelo a precios
asequibles para realizar polticas de fomento en la implantacin de determinados usos
lucrativos de inters general, tanto para viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin
como para el fomento de la primera implantacin de actividades econmicas de nueva
creacin amparadas por programas pblicos de fomento. En estos momentos las
administraciones pblicas o sus sociedades de desarrollo se ven obligadas a competir con
los agentes privados a los precios del suelo marcados por el libre mercado en el ejercicio de
competencias sectoriales de fomento.
Slo rompiendo radicalmente con las frmulas heredadas desde el pasado, combatiendo
los capitales especulativos y favoreciendo las inversiones productivas puede intentarse
atender las necesidades de nuestra sociedad en la demanda de suelo dentro de un marco
de desarrollo sostenible. Se hace necesario reconocer que el papel oligoplico reconocido a
la propiedad del suelo en el urbanismo, junto con el papel de inhibicin desempeado por las
administraciones pblicas, son dos factores que requieren as mismo de una urgente
revisin.
Hasta el momento, la legislacin ha separado, a efectos de su gestin urbanstica, los
usos lucrativos de los usos pblicos y dotacionales en los desarrollos urbanos. De esta
forma, la obtencin de todos los usos lucrativos corresponda en exclusiva al propietario de
los suelos originales, y la administracin pblica se limitaba a percibir del propietario, libres
de cargas, al margen del porcentaje correspondiente a su participacin en el mbito de
actuacin, los terrenos de uso dotacional y las obras de urbanizacin con destino ambos al
uso de la colectividad, por entender que el inters pblico se concretaba con carcter
exclusivo en dichos suelos.
Ello no obstante, desde la introduccin en los planes urbansticos de una reserva
obligatoria de suelo para la construccin de viviendas de proteccin oficial en determinados
municipios de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco, se ha venido constatando que el
inters pblico excede de la exclusiva obtencin de los suelos de uso no lucrativo,
concretndose tambin dicho inters en la obtencin de determinados suelos para la
implantacin de usos de carcter lucrativo y al servicio del inters general. En este caso
hablamos de suelos para la realizacin de polticas de fomento en materia de vivienda
protegida. Esta consideracin determina que sobre cualquier desarrollo urbanstico exista
entonces una legitimacin concurrente entre los intereses privados y los pblicos.
A todo ello hay que aadir que el agotamiento del suelo y la colmatacin de los modelos
urbanos en los principales ncleos de poblacin de nuestro pas hacen imprescindible que
las administraciones pblicas actuando estas como garantes del desarrollo econmico
sostenible y sostenido de un determinado municipio, comarca o territorio se impliquen
activamente en la obtencin, mantenimiento y desarrollo urbanstico de dichos suelos.
Plenamente consciente de esta situacin, y siguiendo el modelo urbanstico de tradicin
anglosajona, la ley establece la posibilidad para las administraciones pblicas de obtener y
preservar la titularidad dominical de dichos suelos calificados para la implantacin de usos
declarados protegidos por esta ley. Dicha obtencin se articula a travs de la consideracin
dotacional, y por tanto de cesin gratuita a favor de la Administracin, del derecho
superficiante de los suelos y parcelas destinados a la implantacin de vivienda protegida as
calificados por la ordenacin urbanstica, sometiendo estos suelos a un rgimen jurdico
diferenciado en funcin de la especificidad de su destino. As mismo, con este mismo fin, se
habilita la mayor participacin pblica en los procesos de reparcelacin sobre la base de su
configuracin forzosa e impuesta, por tanto, a los propietarios de suelo.
4. En materia de polticas de rehabilitacin y regeneracin urbana:
En lnea con las diferentes polticas y programas del Gobierno Vasco en esta materia,
que reclaman una atencin especfica para estas zonas necesitadas de especial de apoyo y
de medidas de discriminacin positiva, la ley incorpora una serie de instrumentos de gestin
urbanstica para posibilitar la accin eficaz de las administraciones pblicas.
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De esta forma, al apoyo financiero se le suma la dotacin a las administraciones pblicas

de instrumentos para obtener ms eficacia en la gestin de estas intervenciones
urbansticas. Entre ellos destaca la habilitacin a las administraciones pblicas de un
derecho preferencial de tanteo para la ejecucin de las previsiones del planeamiento
urbanstico sobre determinados barrios o zonas con objeto de fomentar su rehabilitacin o
reforma urbana, as como la flexibilidad en el uso de la tradicional figura de la delimitacin
autnoma de unidades de ejecucin en suelo urbano.
III
Los objetivos que esta ley se propone alcanzar, adems de los ya comentados, son
esquemticamente los siguientes:
1. Recuperacin de la iniciativa pblica en las actividades urbansticas, especialmente a
travs de la iniciativa municipal. El urbanismo se configura como una funcin pblica
municipal al servicio del inters general, y no como la forma de adquisicin privada de las
plusvalas urbansticas. Para ello, se refuerzan los instrumentos en manos de las
administraciones pblicas para el control de la ordenacin y de la ejecucin urbanstica por
parte de la iniciativa privada, sobre todo a travs de programas de actuacin urbanizadora y
programas de edificacin previstos en la ley.
2. Interdiccin de las prcticas especulativas de carcter inmobiliario a travs de las
siguientes disposiciones:
a) Flexibilidad en la gestin de la ordenacin urbanstica. Se separan definitivamente los
conceptos de ordenacin estructural y ordenacin pormenorizada, con independencia del
documento en que se encuentren, a los efectos de optimizar la gestin de dichos
documentos de planificacin urbanstica. Por otra parte, se ampla la competencia de los
ayuntamientos, evitando en muchos casos reenvos a las diputaciones forales y el
alargamiento de los plazos en la tramitacin de documentos.
b) Efectividad de los instrumentos de gestin y ejecucin urbansticos. La ordenacin
urbanstica se concepta como la organizacin del espacio, como ha venido siendo
tradicional, a la que se aade la organizacin tambin de los tiempos y plazos de ejecucin
de sus determinaciones. El cumplimiento de dichos plazos de ejecucin tanto de la
urbanizacin como de la edificacin se configura como componente del inters pblico al
que queda sometida toda la ordenacin urbanstica. As, el monopolio del inters privado
cede ante el inters pblico de desarrollo de la ordenacin en forma y plazo, de manera que
se permite el acceso, por ministerio de la ley, de la Administracin y de terceros privados
para la sustitucin del propietario en el caso de incumplimiento de sus obligaciones
urbansticas en materia de urbanizacin, edificacin y rehabilitacin. En consecuencia, la Ley
configura las actuaciones de urbanizacin integradas como responsabilidad de las
Administraciones Pblicas.
3. Aseguramiento de los derechos constitucionales del ciudadano al acceso a una
vivienda digna y adecuada, a su desarrollo personal y a la calidad del medio urbano y natural
en el que se desenvuelve.
4. Introduccin de nuevos mecanismos de intervencin administrativa de las
administraciones pblicas en el mercado del suelo e inmobiliario. As, se recupera la
regulacin de los mbitos sometidos a los derechos de tanteo y retracto para operaciones de
regeneracin y rehabilitacin urbana y para la constitucin de patrimonios pblicos de suelo.
La figura de los patrimonios pblicos de suelo, ya presentes en nuestra legislacin
urbanstica a travs de la Ley 20/1998, de 29 de junio, se consolida al mismo tiempo que
adquiere una relevancia especial como soporte econmico del sistema de obtencin de los
suelos para usos lucrativos de inters general.
5. Orientacin del urbanismo hacia el principio de desarrollo sostenible aplicado a los
modelos urbanos a travs de su relacin con el medio ambiente y la preservacin del
patrimonio histrico, artstico y cultural de los pueblos y ciudades.
6. Garanta del derecho a la participacin ciudadana a travs de la figura de los
programas de participacin ciudadana obligatorios en los planes de ordenacin estructural y
del Consejo Asesor del Planeamiento obligatorio en determinados municipios. Ello se suma
al derecho a la informacin urbanstica a travs del aseguramiento de la integridad y de la
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coherencia del planeamiento urbanstico municipal respecto a los instrumentos de

ordenacin territorial y sectorial.
IV
La ley se estructura en seis ttulos, siguiendo el esquema legislativo ya tradicional.
El ttulo I aborda las definiciones bsicas en materia de urbanismo y los principios
ordenadores de toda su regulacin, que pretenden ser al mismo tiempo criterios de su
interpretacin. El orden de situacin de los respectivos ttulos obedece a la lgica de su
interpretacin, y no tanto al orden tradicional establecido por otras legislaciones en la
materia.
Establece el ttulo I de la norma los principios generales de la ley, entre los que
obviamente se encuentra el de subordinacin al inters pblico de toda la actuacin
administrativa y particular en materia de urbanismo, lo que implicar el pleno control de su
existencia en sede judicial mediante la accin pblica tambin reconocida, la garanta de
sostenibilidad ambiental de toda la accin de transformacin y utilizacin del suelo, y la
garanta de la participacin ciudadana.
Igualmente se establece en dicho ttulo la relevancia y centralidad, precisamente tambin
a dichos efectos de garantizar el derecho de informacin de los ciudadanos sobre el
planeamiento urbanstico municipal. A pesar del reconocimiento de la importancia y la
prevalencia del planeamiento territorial, en ningn caso puede permitir convertir al urbanismo
en una suerte de planeamiento territorial sectorial, como algunas tendencias actuales
pretenden. Slo el urbanismo, bien que en la forma coordinada con la ordenacin territorial
prevista en esta ley, puede vincular el suelo a los distintos destinos y usos. La confianza de
los administrados en el planeamiento municipal debe ser reforzada con la garanta de la
responsabilidad patrimonial derivada de la informacin suministrada por las administraciones
pblicas en los trminos establecidos en el ttulo I.
V
Regula el ttulo II la clasificacin, la calificacin y el rgimen del suelo en el marco legal
existente, con el fin de otorgar seguridad jurdica a la situacin que ha generado la actual
legislacin bsica del Estado, que, desde el ttulo competencial de la garanta igualitaria del
estatuto de la propiedad urbana, ha impuesto sobre la competencia urbanstica exclusiva de
las comunidades autnomas una clasificacin del suelo en tres categoras: urbano,
urbanizable y no urbanizable.
Aunque dicha clasificacin resulta un instrumento absolutamente ineficaz de intervencin
pblica en los mercados de suelo, su integracin legal en el ordenamiento autonmico
clarificar las actuales lagunas, que han generado una gran incertidumbre jurisprudencial en
relacin con los derechos y deberes de los propietarios del suelo, especialmente en lo
referente a la consolidacin del suelo por la urbanizacin.
Obviamente, ya no ser la clasificacin por s sola, sino la calificacin y la programacin
del suelo, mediante su sometimiento a actuaciones integradas o aisladas, el principal
instrumento que determinar la secuencia de transformacin urbanstica del mismo. Se
garantiza as, adems, la real concurrencia de la capacidad inversora que se precisa para
cumplir los mandatos del planificador y la participacin de la comunidad en las plusvalas
que dicha transformacin produzca.
Ahora bien, en ningn caso la atencin de las necesidades de suelo y vivienda que
precisa nuestra Comunidad podrn realizarse a costa de la colonizacin del territorio que,
por las razones que establece esta ley, debe quedar fuera del proceso de urbanizacin.
Dicho suelo, clasificado como no urbanizable, destinado fundamentalmente a garantizar la
sostenibilidad ambiental de nuestra sociedad, slo podr ser destinado a fines residenciales
relacionados y vinculados con las necesidades agropecuarias y a la recuperacin de las
construcciones histricas de nuestro pas. Todo uso indebido de dicho territorio es combatido
en la ley con el fin de recuperar los valores propios del mismo. A este fin coadyuva la
regulacin de las parcelaciones que se realiza en esta ley.
Finalmente, se regulan en este ttulo II las reparcelaciones, que, incluso de forma
forzosa, se revelan como un instrumento indispensable ya no slo para garantizar la
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igualdad en la participacin de los beneficios y las cargas producidas por la urbanizacin del
suelo, sino para que la Administracin obtenga los suelos donde materializar los
aprovechamientos que habrn de permitir la ejecucin de las nuevas viviendas o
construcciones de carcter protegido antes citadas.
VI
El ttulo III se hace eco de la necesidad de dotar al planeamiento general de mecanismos
tales como la diferenciacin entre la ordenacin estructural y la pormenorizada, la agilizacin
de los trmites de aprobacin de los instrumentos urbansticos y la simplificacin de la
documentacin precisa, todo ello con el fin de que las determinaciones y tramitaciones
urbansticas no sean obstculo a las necesidades sociales que esta ley pretende atender.
La regulacin de esta ley de las cuantas y estndares prefigura el marco y la apuesta
del legislador por un determinado modelo urbanstico, prosiguiendo la preocupacin del
legislador de 1976. Con el objeto de garantizar modelos urbanos armnicos, equilibrados y
sostenibles se imponen los oportunos estndares urbansticos en suelo tanto urbano como
urbanizable, para garantizar la calidad y suficiencia de las diversas dotaciones y
equipamientos que precisa una vida ciudadana de calidad. Entre ellos conviene destacar
algunos desconocidos en la prctica actual. El primero tendente a garantizar la intensidad en
la utilizacin del suelo para fines urbansticos, a travs de unas edificabilidades mnimas
impuestas con carcter general as como de la obligacin de ocupacin mnima en planta de
la edificacin respecto a la superficie del mbito a ocupar, ambas previsiones directamente
relacionadas con el desarrollo sostenible. Por otra parte, se fomenta la presencia de
arbolado en nuestras ciudades, ante la falta de previsin al respecto en el urbanismo que
actualmente se conoce en nuestra Comunidad, al mismo tiempo que se establece un mnimo
obligatorio de reserva para equipamiento privado y la posibilidad municipal de creacin de la
dotacin residencial protegida, todo ello en garanta de una vida ciudadana ms amable y
equilibrada.
En esta misma lnea, queda expresamente prohibida la segregacin espacial de la
ciudad mediante la concentracin, por transferencias, de los porcentajes de reserva
obligatoria de suelos para fines al servicio del inters general, que se limita de manera
importante.
A todo ello se aade la extensin de la obligacin de reserva de determinados
porcentajes del uso residencial para fines de vivienda protegida, ya conocida en nuestra
Comunidad, a otros municipios, a la que se le suma la obligacin adicional de reservar suelo
con destino a la figura novedosa de los alojamientos dotacionales. De esta manera se
garantiza la regulacin de los mercados del suelo y la vivienda ante la ineficacia e
insolidaridad social del marco desregulador adoptado en otros mbitos.
Este ttulo extiende muy significativamente la autonoma municipal en la gestin de los
planes e instrumentos de ordenacin urbanstica. En este sentido, conviene resaltar, adems
de la versatilidad que otorga la separacin de las determinaciones de ordenacin estructural
y pormenorizada, el otorgamiento a los ayuntamientos, bajo los controles supramunicipales
lgicos, de la competencia de aprobacin definitiva de la ordenacin urbanstica estructural
y, en mayor medida, de la pormenorizada.
Finalmente debe resaltarse que la regulacin de este ttulo pretende impedir que las
alteraciones de la ordenacin urbanstica, bien por modificacin puntual, bien por revisin,
desfiguren la calidad urbana mediante decrementos de la superficie dotacional de la ciudad
ya edificada y consolidada en detrimento de la calidad de vida de sus ciudadanos.
VII
Ttulo fundamental de la ley es el IV, destinado a regular la intervencin administrativa en
el mercado del suelo y especialmente los patrimonios pblicos del suelo. Aunque
tradicionalmente regulados en nuestro ordenamiento jurdico, dichos patrimonios realmente
no han sido capaces de atender a las necesidades de vivienda y suelos pblicos de nuestra
Comunidad, e incluso se han destinado sus fondos a fines que no aparecen como
preferentes entre los que determinaron su constitucin. La ley, consciente de esta situacin,
realiza un esfuerzo en hacer operativas sus previsiones posibilitando la adquisicin de
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suelos a precios limitados de repercusin, segn los usos a que se destinen, y explotando
las posibilidades otorgadas por el derecho de superficie como frmula intermedia.
La ley establece, junto a los instrumentos conocidos de las reservas en suelo
urbanizable no delimitado y no urbanizable no sometido a rgimen de proteccin y los
derechos de tanteo y retracto, diversos mecanismos, como la limitacin de su enajenacin,
que habr de ser operativa por va de concurso necesariamente y, de forma voluntaria, en
rgimen de uso y disfrute temporal, a travs del mecanismo citado del derecho de superficie.
As mismo, se recupera la posibilidad, desaparecida de la legislacin vasca, de delimitacin
de determinadas reas de suelo urbano del municipio para el ejercicio del derecho de tanteo
y retracto sobre sus construcciones y edificaciones en zonas urbanas sometidas a procesos
de rehabilitacin y regeneracin y sobre terrenos de desarrollo futuro para la constitucin de
los patrimonios pblicos.
Finalmente, se ha extendido este rgimen de intervencin para, adems de la tradicional
obtencin de suelo con destino a vivienda protegida, la obtencin de suelo agrcola o forestal
de especial proteccin con la finalidad de facilitar su preservacin y gestin en manos
pblicas.
VIII
Confirma el ttulo V la desaparicin de la nocin decimonnica de la gestin urbanstica.
La responsabilidad de la ejecucin del planeamiento pasa a ser exclusivamente pblica, si
bien se garantiza la participacin privada, en rgimen de concertacin directa con la
Administracin o bien de libre concurrencia, mediante la figura del agente urbanizador y, en
su caso, del agente edificador.
Desarrolla tambin este ttulo, en el marco de la regulacin de las figuras de ejecucin
urbanstica, el instrumento, que en la ley adquiere cierto carcter de centralidad, de la
programacin de la actuacin urbanizadora. Ello implica la colocacin del urbanismo en
nuestra Comunidad en parmetros similares a los europeos, mediante la implantacin de la
programacin. Junto a otros instrumentos normativos conocidos en nuestro acervo
urbanstico, los programas de actuacin, cuya efectividad ha quedado demostrada en la
aplicacin de diversas normas autonmicas anteriores a la vasca, los programas de
actuacin urbanizadora se implantan para garantizar, con respeto al estatuto de la propiedad
en todo caso, el control y direccin del proceso urbanizador por la Administracin y la
orientacin de la misma a los fines del inters general.
De esta manera se reforzar la capacidad municipal para garantizar el cumplimiento de
los diferentes deberes y cesiones urbansticos en sustitucin de la concepcin de las obras
de urbanizacin como una mera carga para la propiedad del suelo. Mediante este
mecanismo, la Administracin centrar como objetivo de su actividad la obtencin de una
ciudad y una infraestructura pblica de urbanizacin de calidad, abandonando su tradicional
funcin tuitiva de los aprovechamientos urbansticos de los propietarios del suelo a
urbanizar.
Funcin bsica del urbanizador habr de ser la produccin de solares y, en su caso, su
edificacin. Para ello habr de ser retribuido por quien se beneficia de ello, esto es, la
propiedad del suelo que no se constituya en dicho agente y que desee participar en la
actividad de transformacin urbanstica del suelo. La propiedad que desee retirarse de este
proceso obtendr el correspondiente justiprecio, y la que participe, en compensacin,
obtendr los correspondientes solares, edificaciones o compensaciones en metlico. As
mismo, la incorporacin de esta figura permite arbitrar nuevas maneras de relacin entre la
Administracin y la propiedad privada del suelo, especialmente en materia de obtencin de
los solares que se destinarn, por su calificacin, a los usos protegidos por esta ley.
As mismo, a travs de la figura de los programas se fomenta la participacin de la
iniciativa privada empresarial y profesional como instrumento indispensable para llevar a
efecto el inters pblico en el que se concreta la ejecucin temporal de las previsiones de la
ordenacin urbanstica.
En todo caso, la ejecucin de la ordenacin podr tener los siguientes modos:
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Mediante actuaciones aisladas tendentes a edificar una sola parcela urbana concreta
con un nivel de urbanizacin suficiente para atender los usos y la edificabilidad urbanstica
previstos en la ordenacin urbanstica.
Mediante actuaciones de dotacin tendentes a completar, en situaciones de
incremento de edificabilidad urbanstica, las cesiones de dotaciones necesarias para
garantizar el anterior equilibrio entre usos lucrativos y dotacionales previstos en la
Mediante actuaciones integradas destinadas a producir uno o ms solares mediante la
previa o simultnea implantacin de los correspondientes servicios e infraestructuras
urbansticas.
Mediante actuaciones de ejecucin de sistemas generales o locales cuando los
mismos no figuren incluidos ni adscritos a actuaciones integradas por el sistema de la
expropiacin forzosa.
La ley recoge tambin el antiguo sistema de cooperacin, en el que la actividad
urbanizadora es realizada por la Administracin contra el correspondiente giro de cuotas de
urbanizacin a los propietarios o compensacin de su labor a travs de la obtencin del
correspondiente aprovechamiento.
En lo relativo a la edificacin, en la misma lnea que para la urbanizacin, la ley no slo
establece plazos perentorios para su materializacin, sino que dota a la Administracin de un
programa especfico para lograr la concurrencia de la iniciativa privada en el proceso de
edificacin sin necesidad de contar con la aprobacin de la propiedad del suelo o para
acudir, en caso de incumplimiento del deber de edificar, a la enajenacin por cuenta ajena
del bien para garantizar el cumplimiento del inters general.
Respecto a los deberes de rehabilitacin y conservacin de los edificios, se establece
como principal novedad la obligacin de inspeccin peridica del estado de conservacin de
los mismos, y se evita que la declaracin de ruina se convierta en un procedimiento ms de
especulacin del suelo urbano.
Por otra parte, se ha prestado especial atencin a garantizar que la tramitacin de todos
los programas sea coherente y conciliable simultneamente con el inters pblico y los
intereses de todos los agentes privados que participen en la adjudicacin del
correspondiente programa.
Adems, la ley refuerza todos los mecanismos que nuestro ordenamiento otorga a la
Administracin en caso de que esta reserve la ejecucin de la programacin, estableciendo
una regulacin integrada del sistema de expropiacin por motivos urbansticos.
As mismo, se incorpora y reconoce la legitimacin de expropiacin de las viviendas
desocupadas situadas en reas sometidas a los derechos de tanteo y retracto y de las
viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica. Su funcionamiento, con todas
las garantas precisas para el propietario, servir de refuerzo de diversos programas pblicos
destinados a la regeneracin urbana y a la evitacin del fraude en materia de realojo, cuya
novedosa regulacin introduce una serie de mejoras demandadas por los operadores
urbansticos.
IX
Concluye la ley estableciendo un ttulo VI especficamente destinado a tutelar el
cumplimiento de la legalidad urbanstica, tanto con carcter preventivo, mediante la
suspensin cautelar inmediata de toda obra u actividad clandestina y sometimiento a licencia
a toda actividad trascendente a estos efectos, como con carcter reparador del orden
infringido.
Se ha consolidado en nuestro entorno una prctica contraria a la demolicin de las
construcciones clandestinas por un falso entendimiento de lo que el inters pblico exige.
Obviamente, este requiere todo lo contrario, esto es, que de forma efectiva se liberen los
usos ocupados y empleados sin licencia o contraviniendo sus prescripciones.
A tal fin la ley garantiza el derribo de las construcciones ilegalizables a costa de la
propiedad infractora y tipifica una serie de conductas que deben ser reprendidas con pleno
respeto a las garantas del Derecho administrativo sancionador.
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En coherencia con alguna de las finalidades ms importantes de la ley, se constituyen

algunos tipos infractores especficos en materia de proteccin del suelo no urbanizable y
patrimonios pblicos del suelo.
TTULO I
Disposiciones y principios generales
CAPTULO I
Definicin del urbanismo
Artculo 1. Objeto.
Esta ley regula el urbanismo en la Comunidad Autnoma del Pas Vasco.
Artculo 2. Urbanismo.
1. El urbanismo es una funcin pblica que tiene por objeto la ordenacin, programacin,
direccin, supervisin, control y, en su caso, ejecucin de:
a) La utilizacin o el uso del suelo.
b) La transformacin urbanstica del suelo mediante la ejecucin de la ordenacin
urbanstica que se materializa en su urbanizacin y edificacin.
c) La construccin y la edificacin.
d) El uso, la conservacin y la rehabilitacin de construcciones, instalaciones y
edificaciones.
2. A los efectos de lo dispuesto en este artculo, se entiende por suelo el natural y el
transformado, y por edificaciones las superficies construidas, comprendiendo en ambos
casos el subsuelo y el vuelo.
3. Sirven al desarrollo de la funcin pblica urbanstica las siguientes potestades
administrativas:
a) Concrecin del rgimen urbanstico del suelo.
b) Regulacin del mercado del suelo y de la vivienda.
c) Ordenacin urbanstica.
d) Ejecucin de la ordenacin urbanstica.
e) Garanta, facilitacin y fomento de la participacin ciudadana.
f) Fomento e intervencin del ejercicio de las facultades dominicales relativas al uso del
suelo y de la edificacin.
g) Proteccin de la legalidad urbanstica, restauracin del orden infringido y sancin de
las infracciones.
h) Intervencin en el mercado de suelo y vivienda.
4. La funcin pblica urbanstica se cumple y las potestades administrativas que le son
inherentes se ejercen, en todo caso, de conformidad con los principios generales
establecidos en este ttulo.
CAPTULO II
Principios generales del urbanismo
Artculo 3. Principio de desarrollo sostenible.

1. La funcin pblica urbanstica asegura el uso racional y sostenible de los recursos
naturales y define un modelo territorial que:
a) Propicia los procesos de produccin y consumo favorecedores del carcter sostenible
y duradero del desarrollo econmico y social.
b) Induce la integracin de las exigencias propias del medio ambiente adecuado al
desarrollo de la persona en las polticas pblicas y las actividades privadas para
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salvaguardar la transmisin intergeneracional de un patrimonio colectivo, natural y urbano,

saludable y equilibrado.
2. El desarrollo sostenible procura a todas las personas el disfrute de la naturaleza y el
paisaje as como del patrimonio cultural, arqueolgico, histrico, artstico y arquitectnico.
3. La ordenacin urbanstica asumir, como criterios orientadores, los principios del
desarrollo urbano siguientes:
a) La sostenibilidad ambiental, al objeto de que el consumo de los recursos hdricos y
energticos renovables no supere la capacidad de los ecosistemas para reponerlos y el ritmo
de consumo de los recursos no renovables no supere el ritmo de sustitucin de los recursos
renovables duraderos, evitando igualmente que el ritmo de emisin de contaminantes supere
la capacidad del aire, del agua y del suelo para absorberlos y procesarlos. A tal fin, la
ordenacin urbanstica fomentar la utilizacin y aprovechamiento de energas renovables,
la eficiencia energtica, la minimizacin de produccin de residuos y el ahorro de recursos
naturales en los sistemas urbanos.
b) La proteccin de los recursos naturales propios del suelo, tanto por sus valores
productivos como por ser referencia para la estrategia local de desarrollo urbanstico
sostenible.
c) La ocupacin sostenible del suelo, que contemple su rehabilitacin y reutilizacin, as
como el uso de las viviendas vacas, como opcin preferente sobre el nuevo crecimiento,
evitando la segregacin y dispersin urbana para posibilitar el mantenimiento de la funcin
primaria del territorio como base de la proteccin de los valores ambientales de los espacios
urbanos, rurales y naturales y de la correcta integracin y cohesin espacial de los diversos
usos o actividades con el fin de reducir la generacin de movilidad.
d) La construccin sostenible mediante la rehabilitacin, dando prioridad a la
regeneracin del patrimonio construido y urbanizado en los ncleos originarios de la
localidad y a la utilizacin de las viviendas vacas.
e) La movilidad sostenible, orientada a reducir el uso forzado e innecesario de los
vehculos motorizados, dando prioridad a los medios de transporte respetuosos con el medio
ambiente, mediante la planificacin de su uso combinado.
Artculo 4. Principio de subordinacin al inters pblico.

1. nicamente el inters pblico legitima la ordenacin de la utilizacin del suelo, en
virtud de esta ley, por el planeamiento urbanstico.
2. A los efectos de lo dispuesto en el prrafo anterior, la potestad de ordenacin
urbanstica se ejercer observando en todo caso las siguientes reglas:
a) Informacin suficiente sobre la realidad existente y sobre una valoracin razonable de
la previsible evolucin de sta.
b) Ponderacin razonada de todos los intereses y las necesidades, pblicos y privados,
de los fines de la funcin pblica urbanstica y de los principios que conforme a esta ley
deben informarla.
c) Expresin en opciones y decisiones suficientemente motivadas y adecuadamente
proporcionadas respecto a los objetivos perseguidos.
3. El inters pblico que la ordenacin urbanstica habr de garantizar se concreta
especialmente en:
a) El derecho de todas las personas a acceder a una vivienda digna y adecuada a sus
necesidades. Para ello, las administraciones pblicas debern planificar, clasificar,
programar y destinar suelo para la construccin de las viviendas sometidas a algn rgimen
de proteccin pblica y con destino a alojamientos para atender a las necesidades de la
sociedad.
b) El derecho de todas las personas a un desarrollo econmico equilibrado, para lo cual
las administraciones pblicas, podrn destinar suelo a la implantacin de actividades
econmicas de fomento o inters pblico.
c) El derecho de la comunidad a participar en las plusvalas generadas por la accin
urbanstica.
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d) El derecho de todas las personas al disfrute de un medio ambiente urbano y natural

adecuado a sus necesidades.
e) El derecho de todos los ciudadanos y ciudadanas al disfrute de los bienes integrantes
del patrimonio cultural.
f) La obligacin y la responsabilidad de las administraciones pblicas competentes en la
supervisin del cumplimiento de las previsiones de los planes urbansticos en la calidad,
cantidad y plazos de su ejecucin.
g) El deber de las administraciones pblicas de evitar, dentro de sus competencias, la
especulacin de suelo y vivienda, adoptando para ello todas las medidas necesarias para
intervenir en el mercado de suelo y de bienes inmuebles.
4. La satisfaccin de derechos e intereses patrimoniales legtimos de cualesquiera
sujetos, pblicos o privados, debe producirse siempre en los trminos de esta ley y de la
ordenacin urbanstica, sin que en ningn caso pueda condicionar o determinar por s sola el
ejercicio de las potestades administrativas a que se refiere el apartado 3 del artculo 2 de
esta ley, ni legitimar la desviacin de dicho ejercicio respecto a los fines propios de stas.
5. Son nulas de pleno derecho las reservas de dispensacin que se contengan en el
planeamiento urbanstico y restantes normas urbansticas as como las que otorguen las
administraciones pblicas competentes al margen de lo dispuesto en la presente ley.
Artculo 5. Principio de competencia del planeamiento urbanstico.

Slo la ordenacin urbanstica vincula el suelo a destinos y le atribuye usos mediante la
clasificacin y la calificacin urbansticas sin perjuicio de lo dispuesto legalmente para los
instrumentos de ordenacin territorial.
Artculo 6. Principio de concertacin.

1. Las administraciones pblicas de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco con
competencias en materia sectorial, de ordenacin territorial o urbanstica prestarn la
cooperacin y asistencia que cualquier otra administracin precise para el ejercicio de sus
competencias. As mismo, concertarn entre ellas, cuando proceda en los trminos previstos
en esta ley, sus actuaciones y la elaboracin y tramitacin de planes e instrumentos de
ordenacin y de ejecucin en los que se formalicen.
2. La concertacin social tiene por objeto favorecer el cumplimiento de la funcin legal de
ordenacin urbanstica, as como asegurar en todo caso el respeto de los usos atribuidos por
ste al suelo.
Artculo 7. Principio de coherencia de la ordenacin urbanstica.

1. La ordenacin urbanstica despliega la eficacia que le es propia como una sola unidad.
2. Todo acto de interpretacin y aplicacin de la ordenacin urbanstica debe realizarse
de la manera ms conforme con la coherencia y eficacia de ste, de acuerdo con su funcin
legal, teniendo en cuenta en todo caso las siguientes reglas:
a) Los solapamientos, las imprecisiones y las contradicciones entre determinaciones
distintas de igual rango se resolvern otorgando prevalencia, en primer lugar, a las
determinaciones prescriptivas sobre las descriptivas, informativas o justificativas, y, en
segundo lugar, a las escritas sobre las grficas. En lo que se refiere a las superficies se
estar siempre a la comprobacin ms precisa de las superficies reales.
b) Las disparidades y, en su caso, contradicciones entre determinaciones prescriptivas
escritas se resolvern siempre a favor de la solucin que sea ms coherente con los
objetivos explcitos de la ordenacin urbanstica o, en su defecto, la que suponga mayores
superficies de dotaciones pblicas o mejora de la calidad ambiental o resulte de mayor
inters pblico.
c) Las disparidades y, en su caso, contradicciones entre determinaciones grficas se
resolvern siempre a favor de las ordenadas sobre una base cartogrfica ms precisa o, en
su defecto, de una de menor escala.
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Artculo 8. Principio de participacin ciudadana.

1. La ordenacin urbanstica se formular, tramitar, aprobar y ejecutar favoreciendo y
facilitando la participacin, en todas sus formas, de las personas fsicas o jurdicas, con
garanta de las expresamente previstas en esta ley.
2. El principio de participacin comportar el derecho a:
a) Comparecer como interesado, sin necesidad de acreditar legitimacin especial, en los
procedimientos de tramitacin del planeamiento, de ejecucin y de disciplina urbanstica.
b) Acceder y obtener copia, en la forma que se determine por cada administracin
pblica de la documentacin que obre en los archivos de las administraciones pblicas
competentes, sin otras limitaciones que las generales establecidas en las leyes.
c) Ejercer en va administrativa y judicial, sin necesidad de legitimacin especial, las
acciones pertinentes para exigir de las administraciones pblicas y de los sujetos privados el
cumplimiento de la legislacin y la ordenacin urbanstica.
Artculo 9. Principio de informacin pblica.

1. La totalidad de la documentacin integrante del planeamiento en vigor tendr carcter
pblico. Para garantizar su publicidad, las administraciones pblicas competentes, adems
de los anuncios y publicaciones oficiales, debern:
a) Realizar y mantener ediciones actualizadas de los planes y ponerlas a disposicin de
la ciudadana.
b) Insertar ntegramente los planes, actualizando su contenido, en un lugar de la red
telemtica de que dispongan y que sea de acceso libre.
c) Expedir, a solicitud de cualquier persona, certificaciones o copias certificadas de la
ordenacin urbanstica aplicable a unos inmuebles concretos.
2. Todas las personas fsicas o jurdicas podrn actuar de acuerdo con la informacin
que se consigne en los documentos expedidos conforme a la letra c) del prrafo anterior. La
confianza en la veracidad y correccin de dicha informacin se presumir legtima a los
efectos, en su caso, de la responsabilidad patrimonial de las administraciones pblicas. En
caso de error, los documentos expedidos no vinculan a la Administracin, sin perjuicio de las
indemnizaciones procedentes por daos y perjuicios.
3. En la tramitacin de los documentos de planeamiento, los ayuntamientos procurarn
la informacin pblica de sus contenidos, proyectos y previsiones mediante instrumentos de
informacin indicativos y comparativos del estado actual y la imagen futura prevista por sus
determinaciones.
TTULO II
Clasificacin, calificacin y rgimen del suelo
CAPTULO I
Clasificacin: clases y categoras de suelo
Artculo 10. Clasificacin del suelo.

1. Se entiende por clasificacin del suelo la vinculacin por la ordenacin urbanstica
estructural de superficies concretas al rgimen legal propio de las siguientes clases: urbano,
urbanizable y no urbanizable.
2. La ordenacin urbanstica, adems:
a) Distingue, dentro de la clase de suelo urbano, las superficies que deben quedar
adscritas a una de las dos categoras siguientes: suelo urbano consolidado, y suelo urbano
no consolidado.
b) Distingue, dentro de la clase de suelo urbanizable, las superficies que deben quedar
adscritas a una de las dos categoras siguientes: suelo urbanizable sectorizado y suelo
urbanizable no sectorizado.
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Artculo 11. Clasificacin del suelo urbano.

1. Proceder la clasificacin como suelo urbano de los terrenos ya transformados, que
estn integrados o sean integrables en la trama urbana existente y asumida por el propio
plan general que realice la clasificacin:
a) Por contar, como mnimo, con acceso rodado por vas pavimentadas y de uso pblico
efectivo, abastecimiento de agua, evacuacin de aguas pluviales y fecales y suministro de
energa elctrica en baja tensin; con dimensin, caudal, capacidad y tensin suficientes
para proporcionar servicios adecuados tanto a la edificacin existente como a la prevista por
la ordenacin urbanstica.
b) Cuando los terrenos, aun careciendo de algunos de los servicios citados en el prrafo
anterior, tengan su ordenacin consolidada, por ocupar la edificacin, al menos, dos terceras
partes de los espacios aptos para la misma segn la ordenacin urbanstica que para ellos
se proponga.
2. Los terrenos de la clase de suelo urbanizable adquieren la condicin de suelo urbano
desde que, habiendo sido urbanizados en ejecucin de actuacin integrada legitimada por la
ordenacin urbanstica idnea a tal fin, se produzca la entrega a la Administracin, previa su
recepcin por sta, de las correspondientes obras de urbanizacin, sin perjuicio de lo
previsto para las juntas de conservacin en esta ley.
3. Los terrenos clasificados como suelo urbano conforme a lo dispuesto en el presente
artculo debern ser adscritos a las siguientes categoras:
a) Suelo urbano consolidado, integrado por los terrenos a que se refiere el apartado 1 del
presente artculo, cuando estn urbanizados o tengan la condicin de solares y no se
encuentren comprendidos en el apartado siguiente.
b) Suelo urbano no consolidado, que comprende los terrenos que la ordenacin
urbanstica adscriba a esta clase de suelo por concurrir alguna de las siguientes
circunstancias:
1. Carecer de urbanizacin consolidada por:
a) No comprender la urbanizacin existente las dotaciones, servicios e infraestructuras
precisos exigidos por la ordenacin urbanstica o carecer unos y otros de la proporcin, las
dimensiones o las caractersticas adecuadas exigidas por la misma para servir a la
edificacin que sobre ellos exista o se hubiera de construir.
b) Precisar la urbanizacin existente de renovacin, mejora o rehabilitacin que deba ser
realizada mediante la transformacin urbanstica derivada de la reordenacin o renovacin
urbana, incluidas las dirigidas a establecimiento de dotaciones.
2. Atribuirle la ordenacin una edificabilidad urbanstica ponderada superior respecto a la
previa existente.
Artculo 12. Condicin de solar. Adquisicin y prdida.

1. Es solar la superficie de suelo urbano que cumpla todos los siguientes requisitos:
a) Que por sus dimensiones y caractersticas tenga la condicin de parcela susceptible
de edificacin.
b) Que est dotada de ordenacin pormenorizada por el correspondiente plan de
c) Que est urbanizada conforme a las determinaciones pertinentes del planeamiento
urbanstico y observando las alineaciones y rasantes fijadas por ste o en aplicacin del
mismo.
2. No se considerarn solares las parcelas que hayan obtenido su urbanizacin al
margen del desarrollo y ejecucin de una actuacin aislada o integrada de acuerdo con la
legislacin.
3. Sin perjuicio de las mayores exigencias que pueda establecer el plan general, la
urbanizacin mnima requerida a los efectos de la letra c) del prrafo primero es la resultante
de la dotacin al menos con los siguientes servicios:
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a) Acceso rodado por vas pavimentadas y de uso pblico efectivo, debiendo presentar
estas caractersticas todas las vas a que d frente la parcela. nicamente son idneas para
otorgar la condicin de solar las vas municipales urbanas y las restantes mientras sean
pblicas y discurran por suelo urbano.
b) Acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado pblico en todas las vas a que d
frente la parcela.
c) Suministro de agua potable y energa elctrica con caudal y potencia suficientes para
el uso existente en la parcela y, en todo caso, para el que resulte de la calificacin de sta
por el planeamiento.
d) Red de evacuacin de aguas residuales, pluviales y fecales a la red de alcantarillado
con capacidad suficiente para el uso existente en la parcela y, en todo caso, para el que
resulte de la calificacin otorgada por el planeamiento.
4. La condicin de solar se extingue:
a) Por obsolescencia o inadecuacin sobrevenida de su urbanizacin.
b) Por la reclasificacin de su superficie al excluirse del proceso urbanizador.
c) Por su integracin en actuaciones de reordenacin o renovacin urbana que requieran
nuevas operaciones de transformacin urbanstica del suelo.
Artculo 13. Clasificacin del suelo no urbanizable.

1. La clasificacin como suelo no urbanizable se efectuar aplicando los siguientes
criterios:
a) Improcedencia de la transformacin urbanstica de los terrenos.
b) Inadecuacin de los terrenos para el desarrollo urbano.
2. Es improcedente la transformacin urbanstica de los terrenos en los siguientes
supuestos:
a) Cuando estn sometidos a un rgimen especfico de proteccin en virtud de cualquier
instrumento de ordenacin del territorio, o por efecto directo de la aplicacin de la legislacin
sectorial, o en razn de que la ordenacin urbanstica les otorgue tal calificacin por su valor
agrcola, forestal o ganadero, por las posibilidades de explotacin de sus recursos naturales
o por sus valores paisajsticos, histricos y culturales, para la defensa de la fauna, la flora o
el equilibrio ecolgico.
b) Cuando estn sujetos por la legislacin sectorial a la prohibicin de transformacin
urbanstica para la proteccin o la polica de elementos de dominio pblico.
c) Cuando la transformacin urbanstica provoque o no elimine riesgos ciertos de
erosin, desprendimientos, corrimientos, incendios, inundaciones u otros riesgos naturales o
tecnolgicos relevantes, en especial de catstrofe.
d) Cuando resulte necesario el mantenimiento de sus caractersticas para la proteccin
de la integridad de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos pblicos o de
inters pblico.
3. Son inadecuados para el desarrollo urbano los terrenos en que concurran:
a) Caractersticas que hagan necesario o conveniente el mantenimiento de su carcter
rural para garantizar el respeto a la estrategia local de sostenibilidad del modelo de
desarrollo urbanstico.
b) Especiales exigencias de fomento del sector econmico primario local, especialmente
en aquellos municipios donde existan reconocidas indicaciones geogrficas o
denominaciones de origen que justifiquen su vinculacin al sector primario.
Artculo 14. Clasificacin de suelo urbanizable.

1. Proceder la clasificacin como suelo urbanizable de los terrenos que:
a) No estando integrados en trama urbana ni siendo an integrables en ella, se
consideren idneos para servir de soporte, previa su transformacin urbanstica, a usos
urbansticos.
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b) En todo caso, los que no sean adscritos por el planeamiento general a las clases de
suelo no urbanizable y urbano.
2. Las superficies clasificadas como suelo urbanizable debern:
a) Guardar, conforme al principio de sostenibilidad proclamado en el artculo 3, adecuada
y directa proporcin con las previsiones de crecimiento poblacional en el municipio,
considerando su capacidad de acogida.
b) Permitir el cumplimiento de los programas pblicos de fomento y de proteccin pblica
de la vivienda en el marco y de acuerdo con lo previsto en los instrumentos de ordenacin
del territorio.
3. A los efectos de esta ley, tendr la consideracin de suelo urbanizable sectorizado
aquel terreno incluido en los sectores que el plan general o el plan de sectorizacin delimiten
para la formulacin del correspondiente plan parcial.
4. Tendrn la consideracin de suelo urbanizable no sectorizado aquellos terrenos que,
aun habiendo sido clasificados como urbanizables, no se encuentren incluidos en ningn
sector por el plan general o, en su caso, por el plan de sectorizacin.
CAPTULO II
Calificacin del suelo
Artculo 15. Calificacin del suelo.

Se entiende por calificacin del suelo la asignacin por el planeamiento de los distintos
usos globales y usos pormenorizados a las diferentes zonas en las que divide la totalidad o
parte del trmino municipal.
Artculo 16. Calificacin de suelos con destino a viviendas y otros usos protegidos.
1. El planeamiento urbanstico municipal podr calificar cuantos terrenos considere
precisos para la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica,
que como mnimo atender la obligacin de calificacin de suelo para el cumplimiento de los
estndares y las cuantas mnimas previstas en el artculo 80 de esta ley. La ordenacin
urbanstica deber especificar en el acto de calificacin el tipo de proteccin para el que el
mismo se destina.
2. El planeamiento urbanstico municipal podr calificar tambin terrenos para la
implantacin de actividades econmicas de fomento o inters pblico.
3. Cuando el planeamiento urbanstico municipal califique terrenos para la construccin
de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica o para la implantacin de
actividades econmicas de fomento o inters pblico, estas calificaciones se tendrn en
cuenta en la determinacin ponderada de la edificabilidad urbanstica a efectos de la
valoracin del suelo.
Artculo 17. Calificacin de suelos con destino a alojamientos rotacionales.

1. El planeamiento urbanstico municipal podr asimismo calificar especficamente
terrenos como equipamiento comunitario en reas de uso predominantemente residencial
con destino a alojamientos dotacionales, tanto para alojamiento transitorio como para
alojamientos sociales de colectivos especialmente necesitados, que como mnimo atender
la obligacin de calificacin de suelo para el cumplimiento de los estndares y las cuantas
mnimas establecidas en el artculo 81 de esta ley. A tal efecto, la ordenacin pormenorizada
establecer la ubicacin concreta y las caractersticas edificatorias de las citadas
construcciones. El mximo para este destino ser de 2,5 metros cuadrados de suelo por
cada incremento de 100 metros cuadrados de techo de uso residencial o, en defecto de su
determinacin, por cada nueva vivienda prevista en el planeamiento.
2. En suelo urbano consolidado el planeamiento podr destinar tambin a este fin de
alojamientos dotacionales parcelas de equipamiento comunitario ya existentes, siempre que
se acredite la disponibilidad de parcelas de equipamiento suficientes para atender otras
necesidades sociales que lo requieran.
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3. Los terrenos calificados para alojamientos dotacionales tendrn carcter dotacional

pblico, por lo que su obtencin se realizar a favor de la administracin responsable de su
implantacin por cesin obligatoria y gratuita.
CAPTULO III
Rgimen de la propiedad del suelo
Artculo 18. Integracin del contenido urbanstico del derecho de propiedad del suelo.
1. La ordenacin urbanstica determinada por esta ley y sus disposiciones de desarrollo,
y, en virtud de la misma, el planeamiento territorial y urbanstico, definen y delimitan las
facultades y los deberes urbansticos de la propiedad del suelo, vinculando ste y las
construcciones, edificaciones e instalaciones, mediante la clasificacin y calificacin, a los
correspondientes destinos, y mediante la programacin a sus correspondientes plazos de
ejecucin.
2. En particular, la ordenacin urbanstica puede determinar, adems de la edificabilidad
urbanstica y de los usos que atribuya al vuelo y al subsuelo ligados a la superficie, la
utilizacin especfica e independiente del suelo, subsuelo y vuelo para fines de uso o servicio
pblico, as como de utilidad pblica o inters social, con preservacin de los restos
arqueolgicos de inters histrico y cultural y prevencin de los riesgos que puedan suponer
para los recursos naturales, y en particular los hidrolgicos.
3. La ordenacin urbanstica no confiere a los propietarios de suelo derecho alguno a
indemnizacin, salvo en los supuestos previstos en la ley y de conformidad, en todo caso,
con el rgimen general de la responsabilidad patrimonial de las administraciones pblicas.
4. Tampoco otorga derecho de indemnizacin al propietario de la superficie la utilizacin
que se disponga del subsuelo conforme al apartado segundo, siempre que la misma no
afecte o perjudique la edificabilidad urbanstica y el uso otorgados al subsuelo ligado a la
superficie.
Artculo 19. Carcter estatutario de los derechos y los deberes de la propiedad del suelo.
La enajenacin del suelo y las construcciones, edificaciones e instalaciones no modifica
la situacin de su titular definida por la ordenacin urbanstica y los actos dictados o
producidos en ejecucin o aplicacin de la misma, quedando el adquirente legalmente
subrogado en el lugar y puesto del transmitente, incluso por lo que respecta a los
compromisos asumidos para la urbanizacin y la edificacin, sin perjuicio del ejercicio contra
el transmitente de las acciones que procedan.
Artculo 20. Contenido urbanstico legal de la propiedad del suelo. Facultades con carcter
general.
Forman parte del contenido del derecho de propiedad del suelo, sin perjuicio del rgimen
que le sea de aplicacin por razn de su clasificacin, el uso y disfrute y la explotacin
normales del bien a tenor de su situacin, caractersticas objetivas y destino, conformes o,
en todo caso, no incompatibles con la legislacin administrativa que le sea aplicable, y en
particular la ordenacin urbanstica. En ningn caso se entendern adquiridas por silencio
administrativo facultades urbansticas en contra de lo dispuesto en esta ley o en la
legislacin o la ordenacin urbanstica aplicable.
Artculo 21. Contenido urbanstico legal de la propiedad del suelo. Facultades en suelo no
urbanizable.
1. Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo no urbanizable, las facultades a
que se refiere el artculo anterior comprenden, cualquiera que sea la categora a la que estn
adscritos, la realizacin de usos o actividades consideradas admisibles expresamente por
las Directrices de Ordenacin del Territorio y el resto del planeamiento territorial y
urbanstico, mediante el empleo de los medios tcnicos y de las instalaciones ordinarias y
adecuadas.
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2. En todo caso, estos actos no podrn suponer ni tener por consecuencia la

transformacin urbanstica o el cambio de destino del suelo, y debern permitir la
preservacin de las condiciones edafolgicas y ecolgicas, as como asegurar la prevencin
de riesgos de erosin, inundacin, incendio o para la seguridad o salud pblica.
3. La ejecucin de los trabajos y obras de edificacin, construccin o instalacin
necesarias para los usos o actividades previstos en el apartado 1 estar sujeta a las
limitaciones impuestas por la legislacin civil y administrativa aplicable por razn de la
materia, y deber realizarse de conformidad con la ordenacin territorial y urbanstica
pertinente previa obtencin de las preceptivas licencias y autorizaciones que procedan en su
caso.
Artculo 22. Contenido urbanstico legal de la propiedad del suelo. Facultades en suelo
urbanizable y en suelo urbano no consolidado.
1. Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo urbanizable y al suelo urbano
no consolidado en que la actividad de ejecucin deba tener lugar mediante actuaciones
integradas, a las facultades previstas en el artculo 20 se aaden las siguientes:
a) Mientras no cuenten con programa de actuacin urbanizadora aprobado y en vigor:
1) Ejercer, mientras no se inicie la reparcelacin forzosa de iniciativa pblica prevista en
el artculo 49, los usos y actividades a que se refiere el artculo 21 anterior.
2) Realizar, cuando sean procedentes segn el rgimen del suelo y el planeamiento
aplicable, las obras e instalaciones provisionales contempladas en el artculo 36 y en los
trminos dispuestos en l.
3) Salvo en el suelo urbanizable no sectorizado, formular y presentar para su tramitacin
el programa de actuacin urbanizadora y los restantes documentos tcnicos precisos para la
legitimacin de la transformacin urbanstica del suelo en la forma dispuesta por esta ley.
4) En el suelo urbanizable no sectorizado, adems de las facultades contempladas en
los nmeros 1 y 2 de este apartado, solicitar al ayuntamiento correspondiente que se
promueva la delimitacin del sector o sectores en que deban quedar integrados los terrenos,
a travs de la aprobacin del correspondiente plan de sectorizacin.
b) Desde que cuenten con programa de actuacin urbanizadora aprobado y en vigor:
1) Participar en la ejecucin del programa de actuacin urbanizadora en la forma prevista
en esta ley, con atribucin de la edificabilidad urbanstica correspondiente.
2) Percibir el justiprecio o indemnizacin que corresponda en el caso de determinacin
por la administracin actuante del sistema pblico de ejecucin por expropiacin o de
renuncia voluntaria a participar en la ejecucin, formalizada con anterioridad a la aprobacin
definitiva de la pertinente reparcelacin.
2. Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo urbano no consolidado por
incremento de edificabilidad urbanstica sobre la preexistente, a las facultades previstas en el
artculo 20 se aaden las siguientes:
a) Edificar en los trminos establecidos por el planeamiento urbanstico y, en su caso,
ejecutar simultneamente, debidamente afianzadas, las obras de urbanizacin precisas para
que adquieran la condicin de solar.
b) Destinar la construccin, el edificio y las instalaciones al uso o usos permitidos por la
ordenacin urbanstica aplicable.
Artculo 23. Contenido urbanstico legal de la propiedad del suelo. Facultades en suelo
urbano consolidado.
1. Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo urbano consolidado que no
tengan la condicin de solar, a las facultades previstas en el artculo 20 se aaden las
siguientes:
a) Edificar en los trminos establecidos por el planeamiento urbanstico y, en su caso,
ejecutar simultneamente, debidamente afianzadas, las obras de urbanizacin precisas para
que adquieran la condicin de solar.
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b) Destinar la construccin, el edificio y las instalaciones al uso o usos permitidos por la

ordenacin urbanstica aplicable, a travs del desarrollo en ellos de las actividades
correspondientes.
2. Cuando se trate de suelo urbano consolidado que tenga la condicin de solar:
a) Edificar en los trminos previstos por el planeamiento urbanstico.
b) Destinar la construccin, el edificio y las instalaciones a los usos permitidos por la
ordenacin urbanstica aplicable, desarrollando en ellos las correspondientes actividades.
Artculo 24. Contenido urbanstico de la propiedad del suelo. Deberes con carcter general.
1. Forman parte del contenido legal de la propiedad del suelo, sin perjuicio del rgimen a
que est sujeto por razn de su clasificacin, los siguientes deberes:
a) Destinar el suelo al uso o usos previstos por el planeamiento territorial y urbanstico, y
conservar las construcciones, edificaciones e instalaciones existentes en las condiciones
legalmente exigibles para ser dedicadas al uso a que legtimamente se destinen.
b) Conservar y mantener el suelo y, en su caso, la masa vegetal en las condiciones
precisas para evitar riesgos de erosin y para la seguridad o salud pblica y daos o
perjuicios a terceros o al inters general, incluido el ambiental, as como usarlo y explotarlo
de forma que no se produzca contaminacin indebida de la tierra, el agua o el aire, ni
inmisiones ilegtimas en bienes de terceros.
A los efectos del prrafo anterior, los propietarios debern permitir en todo caso la
realizacin por la administracin pblica competente de los trabajos que sean precisos para
el ejercicio de sus competencias.
c) Respetar las limitaciones derivadas de la legislacin administrativa de pertinente
aplicacin por razn de la colindancia con bienes que tengan la condicin de dominio pblico
natural, que sirvan de soporte o en los que estn establecidos usos, obras y servicios
pblicos o en cuyo vuelo o subsuelo existan recursos naturales sujetos a explotacin
reservada o regulada.
d) Respetar las limitaciones que para el suelo y las construcciones, edificaciones e
instalaciones correspondientes deriven de la legislacin de patrimonio histrico, cultural y
artstico y, en todo caso, del planeamiento urbanstico por razn de su inclusin en catlogos
de bienes protegidos.
2. El cumplimiento de los deberes enunciados es condicin previa en cada caso del
legtimo ejercicio de las facultades previstas en este ttulo.
Artculo 25. Contenido urbanstico de la propiedad del suelo. Deberes en suelo urbanizable
y urbano no consolidado.
1. En suelo clasificado como urbanizable y urbano no consolidado, adems de los
deberes generales se establecen los siguientes:
a) Mientras no cuente con programa de actuacin urbanizadora aprobado y en vigor,
mantener en debidas condiciones las construcciones e instalaciones ejecutadas al amparo
de obras provisionales debidamente autorizadas, y proceder a su demolicin y al cese de los
usos y las actividades desarrollados a requerimiento del ayuntamiento, sin derecho a
indemnizacin por concepto alguno.
b) Desde que cuente con programa de actuacin urbanizadora aprobado y en vigor:
1) Participar en la reparcelacin que se lleve a cabo para la equitativa distribucin de
beneficios y cargas resultantes de la ejecucin del programa de actuacin urbanizadora,
salvo que se lleve a cabo en rgimen pblico de ejecucin por el sistema de expropiacin o
se haya renunciado a participar en dicha ejecucin.
2) Levantar las siguientes cargas a efectos de la participacin a que se refiere el
apartado anterior:
a) Cesin gratuita al ayuntamiento de todo el suelo y los derechos destinados a viales,
parques y jardines pblicos, zonas pblicas deportivas, de recreo y de expansin,
instalaciones pblicas culturales y docentes, dotacin residencial protegida, en su caso, y de
los precisos para la instalacin de las dems dotaciones y los servicios pblicos previstos
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por el planeamiento, as como de todo el suelo preciso para la ejecucin de los elementos de
la red de sistemas generales adscritos a la actuacin a efectos de su obtencin o ejecucin.
b) Cesin gratuita al ayuntamiento del suelo o, en su caso, la cantidad econmica
correspondiente a la participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin
urbanstica, segn lo dispuesto en el artculo 27.
c) Costeamiento de todas las cargas de urbanizacin y, en su caso, ejecucin en plazo
de las obras de urbanizacin del mbito de actuacin, de las infraestructuras y servicios
interiores y de conexin y refuerzo, y ampliacin de las existentes que, aun siendo
exteriores, se adscriban a dicha actuacin por resultar necesarias para la misma, y ello
aunque tengan el carcter de sistema general por servir a mbitos ms amplios que el de
aqulla.
3) Edificar en los solares resultantes en las condiciones sustantivas y temporales fijadas
por la ordenacin urbanstica aplicable.
2. En suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad urbanstica
ponderada sobre la preexistente, adems de los deberes generales y los establecidos en el
apartado 1.b.2 de este artculo, la del levantamiento de la carga dotacional correspondiente
o, cuando no resulte posible, la indemnizacin econmica sustitutoria de valor equivalente
con destino a la obtencin de suelos dotacionales, todo ello en los trminos que
reglamentariamente se determine. La cesin dotacional ser la correspondiente al
incremento de edificabilidad urbanstica atribuida en los trminos establecidos en el artculo
79.1 de esta ley.
Artculo 26. Contenido urbanstico de la propiedad del suelo. Deberes en suelo urbano
consolidado.
1. En suelo clasificado como urbano consolidado que no tenga an la condicin de solar,
adems de los deberes generales se establecen los siguientes:
a) Distribucin equitativa de beneficios y cargas derivados del planeamiento de
aplicacin, cuando as proceda segn lo dispuesto en el artculo 136.a de esta ley, conforme
a ste y con carcter previo a cualquier acto de ejecucin del mismo.
b) Completar, a su costa, las obras de urbanizacin pendientes para que la parcela
adquiera la condicin de solar con carcter previo o simultneo a la edificacin y en los
trminos requeridos por la ordenacin urbanstica, con afianzamiento de la ejecucin ante el
ayuntamiento y levantamiento de la carga de cesin gratuita a ste de los terrenos interiores
de la parcela destinados por la ordenacin pormenorizada del plan general o estudio de
detalle a dotaciones pblicas para viales, aceras y otros espacios libres.
2. En suelo clasificado como urbano consolidado que tenga ya la condicin de solar,
adems de los deberes generales, edificar el solar en las condiciones sustantivas y
temporales fijadas por la ordenacin urbanstica aplicable.
Artculo 27. Participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin

urbanstica.
1. Para materializar la participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la
accin urbanstica de los entes pblicos, los propietarios de suelo urbano no consolidado y
de suelo urbanizable tienen la obligacin de ceder gratuitamente al ayuntamiento el suelo
correspondiente al 15 % de la edificabilidad ponderada, libre de cargas de urbanizacin, del
mbito de ejecucin. En actuaciones integradas, el mbito de ejecucin es la unidad de
ejecucin.
2. En suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad ponderada, los
propietarios tienen la obligacin de ceder gratuitamente al ayuntamiento, libre de cargas de
urbanizacin, el suelo correspondiente al 15 % de dicho incremento sobre la edificabilidad
urbanstica ponderada atribuida por la ordenacin urbanstica anterior, salvo que hubiesen
vencido los plazos de ejecucin establecidos en ella o, en su defecto, en el artculo 189 de
esta ley, en cuyo caso se tendr en cuenta la edificabilidad materializada.
3. La cesin regulada en este artculo se habr de materializar en parcela o parcelas
edificables, que habrn de quedar en todo caso adscritas al patrimonio municipal de suelo.
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4. No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior, cuando la reparcelacin en el mbito

correspondiente no d lugar a derecho al pleno dominio por la Administracin local de al
menos un solar o parcela edificable, parte o toda la cesin de edificabilidad urbanstica
prevista en este artculo podr sustituirse por el abono en metlico de su valor, importe que
en todo caso quedar adscrito al patrimonio pblico de suelo, o por las viviendas
correspondientes a su valor.
CAPTULO IV
Rgimen del suelo
Seccin primera. Suelo no urbanizable
Artculo 28. Usos y actividades.

1. El suelo no urbanizable, en su totalidad, es:
a) No idneo para servir de soporte a actos, usos o actividades de contenido o fin
urbanstico de clase alguna, por ser inadecuados de acuerdo con el modelo de ocupacin de
suelo adoptado. Especficamente queda prohibida la construccin de nuevas edificaciones
destinadas a vivienda.
La regla del prrafo anterior se entiende sin perjuicio de la posibilidad de autorizacin,
previa acreditacin de su necesidad, del uso de vivienda ligada funcional y
permanentemente a una explotacin econmica hortcola o ganadera para residencia del
titular y gestor de la explotacin, as como de su unidad familiar.
b) Inapropiado para ser objeto de transformacin mediante la urbanizacin, por la
necesidad de preservar sus valores propios y ambientales.
La regla del prrafo anterior se entiende sin perjuicio de lo establecido en el apartado 5.
2. El suelo no urbanizable en el que existan masas arbreas y que est calificado como
forestal, en caso de incendio, dao medioambiental o tala ilegal que produzca la prdida de
las caractersticas que hubieran justificado su calificacin, no podr ser objeto de nueva
clasificacin ni calificacin que implique su desvinculacin del destino forestal durante al
menos los veinte aos siguientes, sin perjuicio de un plazo mayor que disponga la legislacin
bsica.
3. Son usos admisibles en los terrenos clasificados como suelo no urbanizable los
expresamente considerados por las Directrices de Ordenacin del Territorio o por las normas
e instrumentos de ordenacin territorial como adecuados y precisos para su utilizacin
racional y conforme a su naturaleza rural, y no impliquen la transformacin urbanstica del
suelo ni supongan su utilizacin para fines urbansticos.
4. Las obras de construccin, edificacin e instalacin en suelo no urbanizable debern
reunir, para su autorizacin, las condiciones siguientes:
a) Asegurar la preservacin del carcter rural de los terrenos y evitar el riesgo de
formacin de ncleo de poblacin.
Se entender que existe riesgo de formacin de ncleo de poblacin cuando la
pretensin de construccin de una edificacin residencial vaya a dar lugar, de realizarse, a la
coexistencia de al menos cuatro edificaciones con uso residencial dentro de los parmetros
de distancia determinados por el planeamiento municipal.
b) Adoptar las medidas adecuadas a la preservacin, el mantenimiento y, en su caso, la
restauracin de las condiciones ambientales de los terrenos correspondientes y de su
entorno inmediato.
c) Procurar que la tipologa de la nueva construccin se adecue a la arquitectura rural
tradicional de la zona cuando menos en lo relativo a materiales utilizados, composicin de la
fachada y volumetra del edificio.
d) Garantizar a su costa el mantenimiento de la calidad, la funcionalidad y el nivel de
servicio de las infraestructuras y servicios pblicos afectados.
5. Podrn llevarse a cabo en suelo no urbanizable:
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a) Las actuaciones dirigidas especficamente y con carcter exclusivo al establecimiento

de dotaciones, equipamientos y actividades declarados de inters pblico por la legislacin
sectorial aplicable o por el planeamiento territorial, y que en todo caso, y para el caso
concreto, sean adems declaradas de inters pblico por resolucin de la diputacin foral
correspondiente previo trmite de informacin pblica de veinte das.
b) Las obras previstas en el planeamiento territorial y urbanstico para el establecimiento
de usos y servicios de prestacin por parte de las administraciones pblicas.
c) Los caminos y las vas proyectadas y las infraestructuras o redes para su ejecucin y
mantenimiento con arreglo al planeamiento territorial y urbanstico y conforme a la legislacin
sectorial pertinente.
6. En los terrenos clasificados como suelo no urbanizable se prohben en todo caso las
parcelaciones urbansticas y cualesquiera actos y usos que impliquen su incorporacin al
proceso de transformacin urbanstica. En el supuesto de suelos no urbanizables
comprendidos en la delimitacin de ncleos rurales, se estar a lo dispuesto en el artculo
siguiente.
7. En terrenos clasificados como suelo no urbanizable, en el caso de aprovechamiento
de hidrocarburos, no est permitida la tecnologa de la fractura hidrulica, cuando pueda
tener efectos negativos sobre las caractersticas geolgicas, ambientales, paisajsticas o
socioeconmicas de la zona, o en relacin con otros mbitos competenciales de la
Comunidad Autnoma vasca, en funcin de lo que establezcan los instrumentos de
ordenacin territorial, urbanstica y/o ambiental.
Artculo 29. Rgimen especfico de los ncleos rurales.

1. Se entiende por ncleo rural, a efectos de esta ley, la agrupacin de entre seis y
veinticinco caseros en torno a un espacio pblico que los aglutina y confiere su carcter.
2. La superficie de suelo ocupada por un ncleo rural podr ser clasificada por el plan
general como suelo urbano, cuando as proceda conforme a esta ley, o como suelo no
urbanizable de ncleo rural. En este ltimo supuesto, su rgimen legal ser el previsto en el
presente artculo y en las disposiciones concordantes con el mismo de esta ley y normativa
de desarrollo.
3. Cuando el planeamiento general no contenga una ordenacin pormenorizada de los
ncleos rurales, en desarrollo del mismo el ayuntamiento establecer mediante plan especial
su detallada ordenacin, conteniendo al efecto todas las determinaciones necesarias, y en
especial la disposicin de las fincas vinculadas a la edificacin, las fincas susceptibles de ser
construidas, que debern contar al menos con acceso directo desde una va pblica
previamente existente, el volumen edificatorio y el nmero mximo de alturas, que en ningn
caso podr superar las dos plantas, con expresin de los parmetros de separacin de la
edificacin a los predios colindantes y a los viales as como el rgimen de usos permitidos,
compatibles y prohibidos.
4. La delimitacin, la regularizacin de fincas y la obtencin de servicios urbansticos se
realizar a travs de un procedimiento especfico, que se desarrollar reglamentariamente.
Las limitaciones y las servidumbres para la proteccin del dominio pblico establecidas para
cualquier clase de suelo resultarn de aplicacin para esta categora de suelo.
5. El planeamiento no podr generar en suelo no urbanizable de ncleo rural un
incremento respecto a la superficie construida ni el nmero de viviendas podr ser superior
al 50% de lo ya existente. As mismo, el nmero total de caseros existentes y previstos no
podr superar las veinticinco unidades. A los solos efectos de lo dispuesto en este apartado,
no tendr la consideracin de incremento de viviendas la divisin horizontal del casero
preexistente para dar lugar a dos o ms viviendas, con sujecin a los requisitos y
limitaciones establecidos por la ordenacin urbanstica.
6. Igualmente, para este tipo de suelo el planeamiento no podr definir nuevas
dotaciones, equipamientos, espacios libres ni vas pblicas de nuevo trazado, posibilitndose
nicamente regularizar los lmites y las alineaciones ya existentes.
7. Las diputaciones forales elaborarn los inventarios de los ncleos rurales existentes
en sus respectivos territorios histricos, previa audiencia de los municipios afectados.
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Artculo 30. Reconstruccin de caseros y su autorizacin.

1. Slo ser autorizable la reconstruccin de los caseros que mantengan una estructura
edificada que permita identificarlos como tales. En ningn caso podrn ser objeto de
reconstruccin los restos de muros de edificaciones que no alcancen la cumbrera de las
primitivas y, en general, cuantos restos no permitan conocer la planta general del inmueble
original ni permitan reconocer su volumetra original.
2. No obstante, podr autorizarse la reconstruccin de los caseros y edificaciones
residenciales en suelo no urbanizable que hubieran resultado inservibles por caso fortuito o
fuerza mayor debidamente acreditada, o cuando hubieran sido demolidos por causa de
expropiacin forzosa debida a la implantacin de sistemas generales. La reconstruccin
habr de instarse por el solicitante a la administracin municipal dentro del ao siguiente a la
causa que provoc que quedara inservible o, en su caso, desde la efectiva ocupacin
expropiatoria. En este ltimo supuesto expropiatorio, la reconstruccin podr realizarse en
suelo no urbanizable que no sea de especial proteccin.
3. La obra de reconstruccin en todo caso deber respetar, como mxima, la
composicin volumtrica del inmueble original.
4. El otorgamiento de licencia para las obras de reconstruccin de caseros requerir:
a) Sometimiento del proyecto a informacin pblica por plazo mnimo de veinte das.
b) En los supuestos de reconstruccin por causa de caso fortuito, fuerza mayor u
ocupacin expropiatoria, se recabarn los informes pertinentes de los organismos o
instituciones que hubieran intervenido o tuvieran conocimiento de los hechos y
circunstancias que hacen posible autorizar la reconstruccin.
5. En ningn caso se podr considerar como rehabilitacin de caseros la reforma o
rehabilitacin para uso residencial de edificaciones situadas en suelo no urbanizable que no
hubieran sido legalmente destinadas a usos residenciales con anterioridad. Dichas obras se
considerarn como nueva edificacin destinada a vivienda, y quedarn sometidas al rgimen
jurdico que para las mismas se establece en esta ley.
Artculo 31. Otorgamiento de licencias y documentacin de actos de construccin y

edificacin de nueva planta de vivienda vinculada a explotacin econmica hortcola o
ganadera.
1. Slo ser admisible el otorgamiento de licencia de construccin vinculada a una
explotacin hortcola y ganadera cuando sta haya de ser empleada como vivienda habitual
por el titular y gestor de la explotacin econmica. A estos efectos, el solicitante deber
solicitar la previa autorizacin al departamento de agricultura del territorio histrico
correspondiente, acreditando, al menos, los siguientes extremos:
a) Que la explotacin rene los requisitos mnimos para su viabilidad econmica de
forma autnoma.
b) Que el solicitante est afiliado al rgimen especial de la Seguridad Social
correspondiente al menos con un ao de anterioridad a la fecha de solicitud.
c) Que en la ltima declaracin de la renta presentada ms del 50% de los ingresos
corrientes del solicitante provienen de la explotacin de la actividad hortcola o ganadera.
2. Sern nulas de pleno derecho las licencias que se otorguen prescindiendo o en contra
de la autorizacin prevista en el nmero anterior.
3. En todo caso, las licencias que autoricen las obras de construccin o edificacin para
uso residencial en suelo no urbanizable quedarn sujetas a la condicin legal del
mantenimiento de la vinculacin de dicho uso a la correspondiente explotacin econmica
hortcola o ganadera o a otros usos propios de desarrollo rural, de manera continua e
ininterrumpida durante el plazo mnimo de veinticinco aos. Asimismo, las parcelas que
sirven para acreditar la vinculacin a usos hortcolas o ganaderos quedarn urbanstica y
registralmente vinculadas a la edificacin que se autorice.
4. El incumplimiento de la condicin legal determinar la ilegitimidad urbanstica
sobrevenida del uso residencial y la colocacin de la construccin o edificacin en situacin
de fuera de ordenacin, con anotacin de lo uno y lo otro en el Registro de la Propiedad en
la forma que legalmente proceda y a costa de la propiedad.
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5. Producido el incumplimiento, el ayuntamiento deber declarar la caducidad

sobrevenida de la licencia, previa audiencia del titular afectado por la misma y sin derecho
alguno a indemnizacin.
6. A los efectos de lo dispuesto en este artculo, el departamento de agricultura del
territorio histrico correspondiente informar al ayuntamiento de cualquier modificacin
registrada en la inscripcin pertinente de dicha explotacin econmica hortcola o ganadera
en el Registro de Explotaciones.
Seccin segunda. Suelo urbanizable y urbano
Artculo 32. Usos y actividades en suelo urbanizable y urbano no consolidado hasta la

aprobacin de programa de actuacin urbanizadora.
1. Mientras los terrenos clasificados como suelo urbanizable y suelo urbano no
consolidado no cuenten con programa de actuacin urbanizadora aprobado y en vigor slo
podrn autorizarse en ellos:
a) Los usos y las actividades previstos para el suelo no urbanizable, con la excepcin de
la posibilidad de reconstruccin de caseros preexistentes y la edificacin residencial de
nueva planta vinculada a explotacin hortcola o ganadera.
b) Los usos provisionales a que se refiere la seccin cuarta de este captulo.
2. En suelo urbanizable y suelo urbano no consolidado pueden ejecutarse, en cualquier
tiempo, las obras previstas en el planeamiento territorial y urbanstico para el establecimiento
de usos y servicios de prestacin obligatoria por parte de las administraciones pblicas.
3. Es aplicable al suelo urbanizable y al urbano no consolidado que no cuenten con
programa de actuacin urbanizadora la prohibicin de parcelacin urbanstica y la realizacin
de actos y usos que impliquen su transformacin urbanstica, salvo lo dispuesto en el artculo
49.
Artculo 33. Usos y actividades en suelo urbanizable y urbano no consolidado una vez
aprobado un programa de actuacin urbanizadora.
La aprobacin del correspondiente programa de actuacin urbanizadora en suelo
urbanizable y suelo urbano no consolidado produce por ministerio de la ley los siguientes
efectos:
1. La identificacin de la actuacin integrada a desarrollar, con vinculacin de los
terrenos comprendidos en la misma al correspondiente proceso de transformacin
urbanstica, con prohibicin del otorgamiento de cualquier autorizacin de actos que puedan
impedir o dificultar dicho proceso.
2. La determinacin de los trminos y las condiciones de ejecucin de la ordenacin
urbanstica en la actuacin.
3. La afectacin legal de los terrenos incluidos en la actuacin al cumplimiento de los
deberes y al levantamiento de las cargas propios del rgimen legal de la propiedad del suelo,
as como al destino resultante de su calificacin por el planeamiento urbanstico.
4. La afectacin legal a los destinos previstos por el planeamiento urbanstico de los
terrenos de cesin gratuita a la Administracin por cualquier concepto.
Artculo 34. Usos y actividades en suelo urbano consolidado desde la aprobacin de la

ordenacin pormenorizada.
La aprobacin y entrada en vigor de la ordenacin pormenorizada del suelo urbano
consolidado produce por ministerio de la ley la afectacin de las parcelas y los solares al
proceso edificatorio y al destino derivado de su calificacin por la ordenacin urbanstica, as
como, en su caso, a la culminacin del proceso urbanizador y levantamiento de la carga de
cesin gratuita al ayuntamiento de los terrenos interiores de la parcela destinados por la
ordenacin pormenorizada del plan general o estudio de detalle a dotaciones pblicas para
viales, aceras y otros espacios libres.
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Seccin tercera. La edificabilidad de los suelos
Artculo 35. Edificabilidad fsica, urbanstica, ponderada y media.

1. Se entiende por edificabilidad fsica o bruta la totalidad de la superficie de techo
construida o por construir, tanto sobre rasante como bajo rasante, establecida por la
ordenacin urbanstica para un mbito territorial determinado.
2. La edificabilidad fsica o bruta podr expresarse bien en una cuanta total de metros
cuadrados de techo o bien en metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo,
referida en ambos casos al mbito territorial respecto al que resulte necesaria su
determinacin. Cuando se trate de solares, parcelas o edificaciones existentes, la
ordenacin urbanstica podr expresar la edificabilidad fsica o bruta mediante el
sealamiento de perfiles, alturas u otros parmetros reguladores de la forma o volumen de la
edificacin o remitirse a la consolidacin de la edificacin existente. En estos supuestos,
cuando sea necesario realizar obras para la mejora de la envolvente o para cumplir los
requisitos de accesibilidad o las condiciones mnimas de habitabilidad de un edificio
preexistente, a tenor de la normativa vigente, dichas obras no computarn a efectos de
incremento de edificabilidad, ni se considerar que se han incumplido los parmetros de
edificabilidad recogidos en la ordenacin urbanstica correspondiente.
3. Se entiende por edificabilidad urbanstica la edificabilidad fsica correspondiente a los
usos y actividades de carcter lucrativo establecidos por la ordenacin urbanstica para un
mbito territorial determinado, quedando por tanto excluida la edificabilidad fsica de las
dotaciones pblicas existentes o previstas para dicho mbito.
4. Se entiende por edificabilidad ponderada de un mbito territorial determinado la suma
de los productos resultantes de multiplicar la edificabilidad urbanstica de cada uso o grupo
de usos de valor equivalente por los coeficientes de ponderacin u homogeneizacin que
expresen la relacin del valor de repercusin del suelo urbanizado para cada uso o grupo de
usos respecto al valor de repercusin correspondiente a aquel uso que se defina como
caracterstico del mbito. La edificabilidad ponderada se expresa en metros cuadrados de
techo de uso caracterstico.
5. Se entiende por edificabilidad media de un mbito territorial determinado el cociente
resultante de dividir la totalidad de la edificabilidad ponderada del mbito entre la superficie
total de dicho mbito. A estos efectos, se incluirn en dicha superficie las superficies de los
terrenos destinados a dotaciones pblicas de la red de los sistemas generales incluidos o
adscritos al mbito territorial correspondiente a efectos de su obtencin, excluyndose
nicamente aquellas superficies correspondientes a los sistemas generales existentes y que
queden consolidados por la ordenacin urbanstica. Respecto a los terrenos de uso o
dominio pblico correspondientes a los sistemas dotacionales de carcter local incluidos en
el mbito territorial se estar a lo dispuesto en el artculo 146.
Seccin cuarta. Usos provisionales
Artculo 36. Determinacin y rgimen de autorizacin de los usos provisionales.

1. Son usos provisionales los comprendidos en reas, sectores o unidades de ejecucin
en los que an no se ha aprobado la ordenacin pormenorizada. Estos usos
excepcionalmente son autorizables cuando no se hallen expresamente prohibidos por la
legislacin o el planeamiento territorial o urbanstico ni dificulten la ejecucin del referido
planeamiento, y pueden ser los siguientes:
a) El uso agrcola, ganadero o forestal, as como el comercial relacionado con el anterior.
b) El mero almacenamiento o depsito, sin instalacin alguna, de materias no
inflamables, txicas o peligrosas.
c) La prestacin de servicios particulares a ciudadanos.
d) Los usos de ocio, deportivo, recreativo y cultural.
e) Los usos de oficina y comercial.
2. Los usos de oficina y comercial nicamente son posibles en las construcciones,
edificaciones e instalaciones preexistentes en reas o sectores pendientes de ordenacin
pormenorizada cuando no alteren su rgimen ni prolonguen su periodo de vida.
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3. En ningn caso pueden ser considerados como provisionales los usos residencial e
industrial.
4. Los usos a que se refiere el nmero 1 de este artculo nicamente pueden
desarrollarse mientras no se haya incoado procedimiento de reparcelacin o de
expropiacin, y en suelo urbanizable, en suelo urbano no consolidado, o en suelo, cualquiera
que sea su clasificacin, destinado a servir de soporte a elementos de las redes de
infraestructuras y dotaciones pblicas.
5. La autorizacin mediante licencia de usos provisionales nicamente puede
comprender las obras y los trabajos que, siendo estrictamente indispensables para el
establecimiento y desarrollo del uso correspondiente, den lugar a instalaciones fcilmente
demolibles o desmontables. En todo caso, las obras, los trabajos y las instalaciones debern
reunir las condiciones legalmente exigibles, en especial las referidas a seguridad e higiene.
La autorizacin legitima los actos a que refiera a ttulo de precario, y bajo la condicin
legal del cese del uso o usos provisionales y la demolicin de las obras y el desmontaje de
las instalaciones desde el requerimiento municipal en tal sentido y sin derecho a
indemnizacin alguna.
Artculo 37. Autorizacin de usos provisionales.

1. El otorgamiento de licencia municipal para cualquier uso provisional previsto en esta
seccin requiere:
a) La aportacin, junto con la solicitud y el proyecto tcnico que proceda, de compromiso
escrito en que los propietarios del suelo y, en su caso, de las construcciones, edificaciones o
instalaciones, as como los titulares de cualquier derecho real o de uso de todo o parte de
stas, asuman:
1) El cese en los usos para los que se solicite licencia y demolicin de las obras y
desmontaje de las instalaciones cuya autorizacin se pretenda, a su costa y cuando lo
requiera el ayuntamiento y sin derecho a percibir indemnizacin alguna.
2) El traslado de los compromisos anteriores a los adquirientes, por cualquier ttulo, de
cualquier derecho sobre las obras, los trabajos y las instalaciones y actividades autorizadas.
b) La prestacin de garanta suficiente, como mnimo en las condiciones y la cuanta
requerida para la ejecucin de obras en la legislacin de contratacin administrativa, para
asegurar la ejecucin, en su momento, de las obras y los trabajos de demolicin y
desmontaje correspondientes.
c) La celebracin de trmite de informacin pblica por plazo mnimo de veinte das.
2. La licencia de usos provisionales se entender otorgada en precario, y perder su
eficacia, sin necesidad de trmite alguno ni audiencia previa, cuando el ayuntamiento
requiera el cese de los usos autorizados, la demolicin de las obras y el desmontaje de las
instalaciones.
Igualmente, perder su eficacia, previa audiencia de los interesados, cuando se
produzca la declaracin del incumplimiento de cualquiera de los compromisos a que se
refiere la letra a) del nmero anterior.
3. Los terceros adquirentes de cualquier derecho de los titulares de la licencia municipal
no tendrn derecho a indemnizacin alguna por razn del requerimiento municipal o la
declaracin del incumplimiento de las condiciones de la licencia y sus efectos, ni podrn
interrumpir ni dificultar la ejecucin del planeamiento urbanstico, sin perjuicio del ejercicio de
las acciones que pudiera proceder contra los transmitentes de la licencia.
4. La licencia de usos provisionales se entender otorgada bajo la condicin suspensiva
de su eficacia hasta que se inscriban los compromisos, a que refiere la letra a) del apartado
1 en el Registro de la Propiedad, en aquellos supuestos en que el ayuntamiento as lo
requiera.
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CAPTULO V
Parcelaciones y reparcelaciones
Artculo 38. Intervencin administrativa de los actos de parcelacin.

1. Todo acto que suponga o tenga por consecuencia, directa o indirecta, la divisin
simultnea o sucesiva, en cualquier clase de suelo, de solares, parcelas, fincas o terrenos en
dos o ms lotes o fincas nuevas o independientes, est sujeto a intervencin municipal.
2. Cuando el acto de divisin de parcelas sometido a intervencin municipal no tenga la
condicin de parcelacin urbanstica, el ayuntamiento emitir la correspondiente licencia de
segregacin al efecto.
Artculo 39. Parcelacin urbanstica.

1. Es parcelacin urbanstica a todos los efectos legales el acto previsto en el apartado 1
del artculo anterior cuyos lotes o fincas resultantes estn situados total o parcialmente en:
a) Suelo urbano y suelo urbanizable.
b) Suelo no urbanizable, cuando cualquiera de los lotes, unidades o fincas nuevas o
independientes tenga una superficie menor que la prescrita por la legislacin agraria con el
carcter de unidad mnima, o cuando disponga o est previsto que disponga de
infraestructuras o servicios colectivos necesarios para las actividades y usos a que se refiere
el artculo 28, o pueda suponer en cualquier caso su urbanizacin.
2. Las licencias de parcelacin se entienden otorgadas legalmente bajo la condicin de
la presentacin en el ayuntamiento del documento pblico en que se haya formalizado el
acto correspondiente, el cual deber incorporar la licencia que lo autorice o testimoniarla
ntegramente, as como expresar, cuando proceda, el carcter indivisible de todos o alguno
de los solares, los lotes, las parcelas o las fincas resultantes. La presentacin se efectuar
dentro de los tres meses siguientes al otorgamiento de la licencia, y este plazo podr ser
prorrogado por una sola vez y causa justificada.
3. El mero transcurso del plazo previsto en el prrafo anterior y, en su caso, de la
prrroga, determinar la caducidad de la licencia y ser como tal declarada previa audiencia
de las personas interesadas.
4. Es nula de pleno derecho toda licencia municipal de parcelacin urbanstica contraria
a esta ley y al planeamiento territorial y urbanstico.
Artculo 40. Indivisibilidad de fincas, parcelas y solares.

Son indivisibles las fincas, las parcelas y los solares siguientes:
1. Los que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como
mnimas por el planeamiento territorial y urbanstico y la legislacin agraria en suelo no
urbanizable y por el planeamiento territorial y urbanstico en las restantes clases de suelo,
salvo que los lotes resultantes se adquieran simultneamente por los propietarios de las
fincas, parcelas o solares colindantes con la finalidad de agruparlos y formar una nueva
finca, parcela o solar con las dimensiones mnimas exigibles.
2. Los de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mnimas, salvo que el
exceso sobre stas pueda segregarse con el mismo fin que el sealado en la letra anterior.
3. Los que tengan asignada una edificabilidad urbanstica en funcin de la superficie,
cuando se haya materializado toda la correspondiente a sta.
4. Los vinculados o afectados legalmente a las construcciones o edificaciones
autorizadas sobre ellos.
Artculo 41. Rgimen de las parcelaciones urbansticas.

1. Queda prohibida la parcelacin urbanstica:
a) En el suelo urbano consolidado que no cuente con ordenacin pormenorizada
aprobada y en vigor.
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b) En el suelo urbano no consolidado y urbanizable sectorizado que no cuente con

programa de actuacin urbanizadora aprobado y en vigor excepto lo dispuesto en el artculo
49.
c) En todo el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable no sectorizado.
2. Se exceptan de la prohibicin del nmero anterior los actos de segregacin en suelo
urbano y suelo urbanizable que sean estrictamente indispensables para la incorporacin al
proceso de transformacin urbanstica de los terrenos comprendidos en un programa de
actuacin urbanizadora.
Artculo 42. Reparcelacin.

1. Se entender por reparcelacin la agrupacin de fincas comprendidas en una unidad
de ejecucin para su nueva divisin ajustada al plan, con adjudicacin de las parcelas
resultantes a los interesados, en proporcin a sus respectivos derechos.
2. La reparcelacin podr tener cualquiera de los siguientes objetos:
a) La regularizacin de las fincas, parcelas y solares existentes.
b) La justa distribucin de los beneficios y cargas derivadas de la ordenacin urbanstica,
incluidos los gastos de urbanizacin y ejecucin. A tal fin, y cuando la ordenacin urbanstica
prevea, dentro del correspondiente mbito, usos urbansticos tipolgicamente diferenciados
que puedan dar lugar, por unidad de edificacin, a rendimientos econmicos diferentes,
debern utilizarse coeficientes correctores de ponderacin conforme al artculo 35.
c) La localizacin de la edificabilidad fsica o bruta en suelo apto para servirle de soporte
conforme a la ordenacin pormenorizada del planeamiento.
d) La adjudicacin al ayuntamiento de los terrenos y, en su caso, derechos de cesin
obligatoria y gratuita.
e) La adjudicacin al agente urbanizador de los terrenos y, en su caso, derechos que le
correspondan en pago de su gestin y de la urbanizacin.
f) La sustitucin en el patrimonio de los propietarios, en su caso forzosa, y en funcin de
los derechos de stos, de las fincas, parcelas o solares iniciales por solares resultantes de la
ejecucin.
3. La adjudicacin de fincas, parcelas o solares en los supuestos de las letras e) y f) del
nmero 2 de este artculo se producir con arreglo a los criterios empleados para la
reparcelacin, en cualquiera de los siguientes trminos:
a) La superficie de solares precisa para servir de soporte a la edificabilidad urbanstica a
que tenga derecho el propietario, quedando aqulla afecta al pago de los costes de
urbanizacin y gestin, en su caso.
b) La superficie de solares precisa para servir de soporte a la edificabilidad urbanstica
correspondiente al propietario que reste una vez deducida la edificabilidad urbanstica
correspondiente al valor de los costes de urbanizacin y gestin.
4. La aprobacin del programa en una actuacin integrada coloca los terrenos
comprendidos en aqulla en situacin de reparcelacin, con prohibicin de otorgamiento de
licencias de parcelacin y edificacin hasta la firmeza en va administrativa de la operacin
reparcelatoria. La reparcelacin podr llevarse a cabo de forma voluntaria o forzosa, as
como en suelo o mediante indemnizacin sustitutoria.
Artculo 43. Rgimen de la reparcelacin.

1. El proyecto de reparcelacin podr ser formulado a iniciativa del promotor de la
urbanizacin, propietario o agente urbanizador, o directamente de oficio por la administracin
actuante, y ser aprobado por el ayuntamiento.
2. Reglamentariamente se determinar:
a) Los supuestos en que sea innecesaria la reparcelacin y en los que no se produce,
por tanto, la situacin a que se refiere el artculo anterior.
b) El contenido material y formal de la reparcelacin.
c) El procedimiento de aprobacin de la reparcelacin cuando se tramite separadamente,
que en todo caso habr de ajustarse a las siguientes reglas:
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1) Acreditacin de la titularidad y situacin de las fincas iniciales mediante certificacin

del Registro de la Propiedad de dominio y cargas.
2) Notificacin a los titulares registrales y a todos aquellos que resulten afectados por la
reparcelacin.
3) Con anterioridad a la aprobacin definitiva, se someter el proyecto a informacin
pblica por plazo de veinte das con citacin personal a los interesados.
3. Se aplicarn a la reparcelacin supletoriamente las normas reguladoras de la
Artculo 44. Criterios para la reparcelacin.

Los proyectos de reparcelacin debern ajustarse a los siguientes criterios:
1. Para la valoracin de los bienes y derechos aportados se aplicarn, en defecto de
acuerdo unnime de los afectados, los criterios previstos por la legislacin general
pertinente, en los trminos que se precisen reglamentariamente en desarrollo de esta ley.
Los criterios voluntariamente establecidos no podrn ser contrarios a la ley o a la ordenacin
urbanstica aplicable, ni lesivos de derechos de terceros o del inters pblico.
2. El derecho de los propietarios ser proporcional a la superficie de las parcelas
respectivas en el momento de la aprobacin de la delimitacin de la unidad de ejecucin. No
obstante, los propietarios podrn adoptar por unanimidad un criterio distinto.
3. Deber procurarse que el solar o los solares adjudicados tengan la misma localizacin
que las correspondientes fincas, parcelas o solares originarios, o, de no ser ello posible, lo
ms cercana posible. La adjudicacin podr corregirse mediante ponderacin de los valores,
segn la localizacin de los solares resultantes, siempre que la diferencia entre ellos sea
apreciable y as lo justifique.
4. Se adjudicarn al ayuntamiento los terrenos, solares y derechos correspondientes a
las cesiones obligatorias y gratuitas. El resto de la superficie susceptible de aprovechamiento
privado de la unidad de ejecucin deber ser objeto de adjudicacin entre los propietarios
afectados, en proporcin a sus respectivos derechos en la reparcelacin.
5. En ningn caso podr procederse a la adjudicacin como solares o fincas
independientes de superficies que no tengan la dimensin ni las caractersticas exigidas a la
parcela mnima edificable.
6. Cuando la cuanta del derecho de un propietario no alcance o supere la necesaria
para la adjudicacin de uno o varios solares resultantes como fincas independientes, el
defecto o exceso en la adjudicacin podr satisfacerse en dinero. La adjudicacin se
producir en todo caso en exceso cuando se trate de mantener la situacin del propietario de
finca, parcela o solar en que existan construcciones compatibles con el planeamiento en
ejecucin.
7. Ser indemnizable el valor de las plantaciones, instalaciones y construcciones
existentes en las fincas, parcelas o solares originarios o iniciales que sean incompatibles con
el planeamiento en ejecucin y que no hayan supuesto infraccin urbanstica grave.
8. Ser preceptivo el reflejo de la totalidad de las operaciones reparcelatorias en una
cuenta de liquidacin provisional individualizada respecto a cada propietario o titular de
derechos afectados. De resultar ste acreedor neto, su finca, parcela o solar inicial slo
podr ser ocupado previo pago de la indemnizacin que proceda y a reserva de la
liquidacin definitiva.
Artculo 45. Efectos del acuerdo aprobatorio de la reparcelacin.

1. El acuerdo aprobatorio del proyecto de reparcelacin producir los siguientes efectos:
a) Transmisin a la administracin correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas,
de todos los terrenos de cesin obligatoria para su incorporacin al patrimonio del suelo o su
afectacin a los usos previstos en el planeamiento.
b) Subrogacin, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas, siempre
que quede establecida su correspondencia.
c) Afectacin real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de
los gastos inherentes al sistema de actuacin correspondiente.
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2. No podrn concederse licencias de edificacin hasta que sea firme en va

administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelacin de la unidad de ejecucin.
3. Una vez firme en va administrativa el acuerdo de aprobacin definitiva de la
reparcelacin, se proceder a su inscripcin en el Registro de la Propiedad en la forma
establecida por la legislacin.
Artculo 46. Extincin o transformacin de derechos y cargas incompatibles con la

ordenacin.
1. En los casos de subrogacin real, si existiesen derechos o cargas que se estimen
incompatibles con la ordenacin urbanstica, el acuerdo de reparcelacin deber declarar su
extincin y fijar la indemnizacin respectiva, hacindolo constar as el registrador en el
asiento correspondiente. Los titulares de estos derechos o cargas podrn obtener su
transformacin en un derecho de crdito con garanta hipotecaria sobre la nueva finca, en la
cuanta en que fuera valorada la carga.
2. Cuando se trate de fincas sobre las que no opere el principio de subrogacin real, la
extincin de los derechos y cargas se producir por virtud del acuerdo de reparcelacin.
Artculo 47. Reparcelacin econmica.

1. La reparcelacin podr ser econmica cuando las circunstancias de edificacin, de
construccin o de ndole similar concurrentes en la unidad de ejecucin hagan impracticable
o de muy difcil realizacin la reparcelacin material en al menos una cuarta parte de su
superficie total, o cuando, as lo acepten los propietarios que representen ms del 60% de la
superficie total de la unidad de ejecucin.
2. La reparcelacin econmica se limitar al establecimiento de indemnizaciones de
carcter sustitutorio, con las rectificaciones correspondientes en la configuracin y linderos
de las fincas, parcelas o solares iniciales y las adjudicaciones que procedan en favor de sus
beneficiarios, incluidos el ayuntamiento y el agente urbanizador, si es distinto de los
propietarios, as como, en el supuesto previsto en el nmero anterior, a la redistribucin de
los terrenos en que no concurran las circunstancias justificativas de su carcter econmico.
Artculo 48. Reparcelacin voluntaria y forzosa.

1. La reparcelacin podr ser voluntaria o forzosa, sin perjuicio de su carcter preceptivo
cuando sea necesaria la equidistribucin de beneficios y cargas.
2. La propuesta de reparcelacin voluntaria que de comn acuerdo, y formalizada en
documento pblico, presenten al ayuntamiento el propietario o propietarios que representen
la totalidad de la superficie reparcelable y, en su caso, stos en unin al agente urbanizador,
ser sometida a informacin pblica por veinte das e informada por los servicios
competentes. Recada la aprobacin municipal, para la inscripcin en el Registro de la
Propiedad se proceder conforme a lo establecido en la normativa hipotecaria.
3. Podrn formular y promover la reparcelacin forzosa las siguientes entidades:
a) Los ayuntamientos o cualquiera de los organismos o entidades de ellos dependientes
o de los que formen parte, para la ejecucin del planeamiento municipal.
b) La Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco, para materializar la
urbanizacin o la edificacin en los terrenos a que se refiere el artculo 16, y las diputaciones
forales en los terrenos a que se refiere el artculo 16.2. As mismo, esta habilitacin ser
extensible a cualquiera de los organismos o entidades, pblicos o privados, dependientes o
adscritos a las mismas o de los que formen parte, con idntico fin.
c) Las administraciones pblicas, para el ejercicio de sus competencias sectoriales
mediante la realizacin de actuaciones integradas.
d) Las juntas de concertacin y el agente urbanizador cuando la reparcelacin sea
precisa para la ejecucin de un programa de actuacin urbanizadora, una vez aprobado.
4. Las entidades enumeradas en las letras a), b) y c) del nmero anterior podrn, a su
eleccin, participar en la reparcelacin aportando a favor de la comunidad reparcelatoria
constituida una compensacin econmica a cuenta de los costes de la futura urbanizacin, al
objeto de obtener participacin en la edificabilidad urbanstica.
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Artculo 49. Especialidades del procedimiento de reparcelacin forzosa antes del programa
de actuacin urbanizadora.
1. Las entidades pblicas enumeradas en el artculo anterior podrn formular y promover
la reparcelacin forzosa antes de la aprobacin del correspondiente programa de actuacin
urbanizadora.
2. En este supuesto se entender a todos los efectos que los terrenos objeto de
reparcelacin no disponen de las condiciones suficientes para su desarrollo al carecer de
programacin.
TTULO III
Ordenacin y planeamiento urbanstico
CAPTULO I
De la ordenacin urbanstica y su relacin con la ordenacin del territorio
Artculo 50. Ordenacin urbanstica.

1. La ordenacin urbanstica organiza las determinaciones de carcter urbanstico del
suelo en su dimensin tanto espacial como temporal a travs del planeamiento.
2. La ordenacin urbanstica comprender al menos las siguientes facultades:
a) Clasificar la superficie completa del trmino municipal en suelo urbano, urbanizable y
no urbanizable.
b) Realizar la calificacin global del trmino municipal, dividindolo en zonas de distinta
utilizacin predominante.
c) Establecer la ordenacin estructural en todo el trmino municipal y la pormenorizada
en el suelo urbano y urbanizable.
d) Sealar en suelo urbano y urbanizable las edificabilidades fsicas mxima y mnima y
las dotaciones adecuadas al bienestar de la poblacin, y determinar en suelo no urbanizable
los usos compatibles con su preservacin.
e) Determinar, a travs de su calificacin, los suelos sobre los que el planeamiento
proceder a la implantacin de edificaciones afectas a determinados usos protegidos, entre
ellos viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblico.
f) Regular la utilizacin del suelo y las condiciones de autorizacin de todo tipo de obras
sobre el mismo.
g) Establecer la programacin que fuera precisa para ejecutar la ordenacin urbanstica.
h) Delimitar mbitos objeto de regeneracin y rehabilitacin y las normas de proteccin
del patrimonio urbanizado y edificado del municipio.
i) Delimitar, en su caso, los ncleos rurales y los mbitos sometidos a los derechos de
tanteo y retracto.
3. La ordenacin urbanstica se divide en las siguientes categoras:
a) Ordenacin urbanstica estructural.
b) Ordenacin urbanstica pormenorizada.
Artculo 51. mbitos de ordenacin urbanstica. reas y sectores.

1. A los efectos de lo dispuesto en esta ley, se entiende por rea el mbito de ordenacin
pormenorizada de suelo urbano, pudiendo encontrarse ordenado pormenorizadamente por el
plan general, o remitirse su ordenacin a un plan especial.
2. As mismo, se entiende por sector el mbito de ordenacin pormenorizada de suelo
urbanizable, pudiendo encontrarse ordenado pormenorizadamente por el plan general o por
el plan de sectorizacin, o remitirse su ordenacin a un plan parcial.
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Artculo 52. Superioridad de la ordenacin del territorio.

1. Las relaciones entre la ordenacin y el planeamiento urbanstico y los instrumentos de
ordenacin territorial se rigen por la legislacin reguladora de stos.
2. La entrada en vigor de instrumentos de ordenacin del territorio comportar:
a) La prevalencia de sus determinaciones sobre las de la ordenacin y planeamiento
urbansticos contradictorias o incompatibles con ellas, cuando se trate de normas vinculantes
de aplicacin y eficacia directa y cuando as proceda conforme a la legislacin de ordenacin
territorial.
b) La interpretacin y aplicacin del planeamiento urbanstico afectado en la forma ms
favorable a la ms plena e inmediata efectividad de todas las restantes determinaciones de
los correspondientes instrumentos de ordenacin del territorio.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el prrafo anterior, la aprobacin de un plan territorial
parcial que afecte sustancialmente con carcter sobrevenido a la ordenacin estructural de
un plan general ya en vigor determinar la incoacin por ministerio de la ley del
procedimiento de revisin o, en su caso, modificacin a los efectos de la adecuada
incorporacin e integracin de las determinaciones de aqul en las de ste.
Artculo 53. Ordenacin urbanstica estructural.

A los efectos de lo dispuesto en esta ley, la ordenacin urbanstica estructural
comprender las determinaciones siguientes:
1. Con carcter general:
a) La estrategia de la evolucin urbana y de la ocupacin del suelo en todo el trmino
municipal.
b) La clasificacin del suelo en todo el trmino municipal en suelo urbano, urbanizable y
no urbanizable, distinguiendo en el suelo urbanizable el suelo sectorizado del no sectorizado.
c) La calificacin global con la divisin de la totalidad del suelo en zonas, distinguiendo,
adems, entre zonas de uso pblico y zonas de uso privado.
d) La fijacin de plazos para la elaboracin y aprobacin del planeamiento de desarrollo
y para la programacin del suelo.
e) Las directrices de proteccin del medio ambiente, conservacin de la naturaleza,
defensa del paisaje y de los elementos naturales y artificiales, en especial los relativos al
patrimonio cultural.
f) La determinacin de la red de sistemas generales que asegure la racionalidad y
coherencia del desarrollo urbanstico, garantizando la calidad y funcionalidad de los espacios
de uso colectivo, y su adscripcin o inclusin, en su caso, en mbitos de ejecucin, a los
efectos de su obtencin y, en aquellos supuestos en que resulten funcionalmente necesarios
para el desarrollo de uno o varios mbitos de ordenacin concretos, a los efectos tambin de
su ejecucin y asuncin del coste.
g) Las determinaciones precisas para garantizar el cumplimiento tanto de los estndares
y cuantas mnimas de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica como de
las reservas para alojamientos dotacionales.
h) Los criterios que permitan reconsiderar en detalle la delimitacin de los mbitos
espaciales de la clasificacin del suelo, de las reas y de los sectores, sin que ello suponga
modificacin de la ordenacin estructural, fijando parmetros y circunstancias objetivas de
acomodacin a la realidad fsica y de respeto de los objetivos del plan general.
2. En el suelo urbano y en suelo urbanizable sectorizado, adems:
a) La delimitacin de su permetro.
b) La determinacin en suelo urbano de las reas cuya ordenacin se remita a plan
especial, y en suelo urbanizable de los sectores cuya ordenacin se remita a plan parcial.
c) La fijacin de la edificabilidad urbanstica, del uso caracterstico y de los usos
compatibles que se prevean, con indicacin del porcentaje mximo de edificabilidad
urbanstica correspondiente a estos ltimos.
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d) La definicin de las caractersticas bsicas de los sistemas locales y las condiciones

mnimas de la urbanizacin, incluida, para el suelo urbanizable, la conexin y el refuerzo de
infraestructuras existentes.
3. En el suelo urbanizable no sectorizado:
a) Los criterios mnimos para la delimitacin de sectores, con indicacin, en su caso, de
las magnitudes mximas o mnimas de las actuaciones realizables.
b) Las conexiones con las infraestructuras y con la red de sistemas generales existentes
o previstos.
c) La asignacin de los usos incompatibles o prohibidos y de los usos autorizables o de
posible implantacin.
d) La delimitacin, cuando proceda, de reservas de suelo con destino al patrimonio
pblico de suelo.
4. En el suelo no urbanizable:
a) La calificacin del suelo, con la incorporacin de las categoras previstas para el
mismo en los instrumentos de ordenacin territorial y con la adicin, en su caso, de las
subcategoras de ordenacin que el planeamiento general considere adecuadas.
b) La ordenacin del suelo no urbanizable con la previsin de los usos y construcciones
admitidas y prohibidas en cada una de las categoras propias del mismo.
c) La delimitacin de los ncleos rurales, estableciendo los criterios de su ordenacin a
travs del planeamiento especial.
d) La determinacin de las dotaciones e infraestructuras pblicas de necesaria
implantacin en el suelo no urbanizable, con indicacin de sus parmetros bsicos.
e) La delimitacin, cuando proceda, de reservas de suelo con destino al patrimonio
pblico de suelo.
Artculo 54. Red dotacional de sistemas generales.

1. Constituyen la red de sistemas generales el conjunto de elementos dotacionales
integrantes de la ordenacin estructural establecida por el planeamiento general, y en
particular, los espacios libres, los equipamientos colectivos pblicos, los equipamientos
colectivos privados y las infraestructuras y redes de comunicacin, cuya funcionalidad y
servicio abarcan ms de un mbito de planeamiento.
2. La red de sistemas generales deber comprender cuantos elementos considere
precisos el plan general de acuerdo con la estrategia de evolucin urbana y ocupacin del
suelo que adopte, y como mnimo los siguientes, con sus correspondientes reservas:
a) Espacios libres y zonas verdes de dominio y uso pblicos en proporcin no inferior a
la prevista en el artculo 78.
b) Equipamientos colectivos de titularidad pblica dedicados a usos tales como
educativos, culturales, sanitarios, asistenciales, deportivos y administrativos.
c) Infraestructuras para la prestacin en red de toda clase de servicios, cualquiera que
sea el rgimen de dicha prestacin, y, en todo caso, los definitorios de la urbanizacin, en
particular los de acceso rodado y peatonal, abastecimiento y suministro de agua y de
energa elctrica, saneamiento, alumbrado, telecomunicaciones y aparcamiento de
vehculos, as como, adems, cualesquiera otros de los que en la actualidad o en el futuro y
en funcin de la evolucin tcnica, deban estar provistas toda clase de construcciones y
edificaciones para su dedicacin al uso al que se destinen, con especificacin de las
medidas de proteccin precisas para la garanta de su efectividad como soporte de los
correspondientes servicios y de su funcionalidad, as como las previsiones generales de
desarrollo de las mismas infraestructuras.
d) Vas pblicas, peatonales y de circulacin rodada, que conecten y comuniquen entre
s todos los elementos de la red de dotaciones garantizando su funcionamiento como una
nica red.
e) Equipamientos colectivos privados, tales como centros de carcter comercial,
religioso, cultural, docente, deportivo, sanitario, asistencial, de servicios tcnicos y de
transporte y dems equipamientos privados de inters pblico o de inters social. En ningn
caso estos equipamientos podrn considerarse sustitutivos de las dotaciones pblicas.
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f) En caso de establecerse as por la ordenacin estructural, la dotacin residencial

protegida constituida por la propiedad superficiante de los terrenos calificados para viviendas
sometidas a algn rgimen de proteccin pblica, sin perjuicio de que el rgimen de
ocupacin de dichas viviendas se pueda materializar en derecho de superficie o en
arrendamiento.
Artculo 55. Reglas especficas de la ordenacin estructural.

1. La definicin de la ordenacin estructural deber respetar en todo caso las siguientes
reglas:
a) La estrategia de la evolucin urbana y de la ocupacin del suelo deber determinar la
secuencia lgica del desarrollo urbanstico mediante el establecimiento de las condiciones
objetivas precisas que deban cumplirse para que sea posible la incorporacin a la trama
urbana municipal de la que deba resultar toda nueva urbanizacin, definiendo as un orden
bsico de prioridades para las actuaciones integradas y de requisitos a satisfacer por stas
para su programacin.
b) La ordenacin estructural delimitar y diferenciar los ncleos histricos existentes a
los efectos de su conservacin, y los mbitos degradados a efectos de su rehabilitacin o
regeneracin.
2. No formar parte de la ordenacin estructural la red de sistemas locales que, en
desarrollo de las correspondientes previsiones del planeamiento, complete la red de
sistemas generales tanto en suelo urbano no consolidado como en suelo urbanizable.
Artculo 56. Ordenacin urbanstica pormenorizada.

1. La ordenacin urbanstica pormenorizada se define mediante el establecimiento de las
siguientes determinaciones:
a) La definicin de los sistemas locales, as como de su conexin e integracin en la red
de sistemas generales definida por el plan general, respetando las dotaciones mnimas
prescritas por esta ley para dicha red de sistemas locales.
b) La delimitacin de actuaciones integradas que deban ser objeto de programacin
nica respecto a las reas en suelo urbano no consolidado y a los sectores en el suelo
urbanizable definidos por el planeamiento general.
c) La categorizacin del suelo en suelo urbano consolidado y en suelo urbano no
consolidado.
d) En suelo urbano, la determinacin de los solares y las parcelas que puedan ser
edificados en rgimen de actuacin aislada.
e) El establecimiento de las edificabilidades fsicas pormenorizadas, disponiendo, en su
caso, la relacin de usos compatibles as como los porcentajes mximos y mnimos de cada
uso permitido.
f) El establecimiento de los coeficientes de ponderacin entre usos tanto en suelo urbano
como en suelo urbanizable sectorizado, que podrn ser actualizados por los instrumentos de
equidistribucin, en su caso.
g) La precisin de todos los elementos de la construccin, y en especial los elementos
bsicos definitorios de las construcciones y edificaciones, tales como alturas, nmero de
plantas, vuelos, aparcamientos para vehculos y otros anlogos.
h) La fijacin de alineaciones y rasantes.
i) La identificacin individual de las construcciones y edificaciones que con carcter
sobrevenido deban quedar en situacin de fuera de ordenacin y, por tanto, en el rgimen
transitorio definido al efecto por el plan general.
j) Los criterios para la posterior redaccin de estudios de detalle, y las condiciones y
limitaciones a tener en cuenta en dicha redaccin.
k) La parcelacin resultante de la ordenacin del plan y las condiciones y limitaciones
aplicables a su posterior modificacin, con indicacin de la parcela mnima de cada mbito
definido.
l) Cualesquiera otras que se considere necesarias para completar el marco general de la
ordenacin.
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2. El planeamiento de ordenacin pormenorizada en suelo urbano no consolidado y en el

urbanizable deber abarcar la totalidad del rea o del sector, respectivamente, as
delimitados por el plan general, independientemente de la inclusin en el mismo de suelos
destinados a dotaciones pblicas de la red de sistemas generales.
Artculo 57. Red dotacional de sistemas locales.

1. Se entiende por red de sistemas locales el conjunto de elementos dotacionales, en
particular espacios libres, equipamientos colectivos pblicos, infraestructuras, redes de
comunicacin, y equipamientos colectivos privados, definidos por la ordenacin
pormenorizada, y cuya funcin se puede circunscribir al uso y servicio predominante de los
residentes en un rea o sector concreto.
2. La red de sistemas locales deber contener todos los elementos necesarios para
asegurar el funcionamiento correcto y adecuado a las necesidades actuales y previstas para
el mbito concreto. A tal efecto la citada red comprender los siguientes elementos:
a) Zonas verdes y espacios libres, tales como parques urbanos, jardines y plazas, en
proporcin no inferior a la establecida en el artculo 79.
b) Equipamientos colectivos de titularidad pblica dedicados a usos tales como
educativos, culturales, sanitarios, asistenciales, deportivos y administrativos. Se reservarn
con este destino superficies no inferiores a las establecidas en el artculo 79.
c) Infraestructuras para la prestacin en red de toda clase de servicios, cualquiera que
sea el rgimen de dicha prestacin, y, en todo caso, los definitorios de la urbanizacin, en
particular los de acceso rodado y peatonal, abastecimiento y suministro de agua y energa
elctrica, saneamiento, alumbrado, telecomunicaciones y aparcamiento de vehculos, as
como, adems, cualesquiera otros de los que en la actualidad o en el futuro y en funcin de
la evolucin tcnica, deban estar provistas toda clase de construcciones y edificaciones para
su dedicacin al uso al que se destinen, con especificacin de las medidas de proteccin
precisas para la garanta de su efectividad como soporte de los correspondientes servicios y
de su funcionalidad, as como las previsiones generales de desarrollo de las mismas
infraestructuras.
d) Vas pblicas, peatonales y de circulacin rodada, que conecten y comuniquen entre
s todos los elementos de la red de dotaciones, garantizando su funcionamiento como una
nica red.
e) Equipamientos privados dedicados a usos tales como comerciales, culturales,
educativos, deportivos, sanitarios, asistenciales, religiosos y de transportes, ocupando una
superficie no inferior a la establecida en el artculo 79.
Artculo 58. Rango jerrquico de las determinaciones de ordenacin.

1. Las determinaciones de la ordenacin urbanstica de carcter estructural tendrn el
rango jerrquico propio del planeamiento general. El resto de las determinaciones
contenidas en el plan general tendr el rango de la ordenacin pormenorizada.
2. Las determinaciones de la ordenacin urbanstica pormenorizada tendrn el rango
jerrquico propio del correspondiente planeamiento de desarrollo.
3. Las determinaciones de la ordenacin pormenorizada no podrn contravenir las
determinaciones de la ordenacin estructural, salvo la previa o simultnea modificacin o
revisin del correspondiente plan general.
4. En caso de contradiccin entre la ordenacin estructural y la ordenacin
pormenorizada, prevalecer la ordenacin estructural establecida en el plan general.
CAPTULO II
Planes y restantes instrumentos de ordenacin urbanstica
Artculo 59. Clases de planes.

Los planes establecen la ordenacin urbanstica en sus dos niveles de ordenacin
estructural y pormenorizada, segn la siguiente clasificacin:
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1. Planes de ordenacin estructural:

a) Plan general de ordenacin urbana.
b) Plan de compatibilizacin de planeamiento general.
c) Plan de sectorizacin.
2. Planes de ordenacin pormenorizada:
a) Planes parciales, que tienen por objeto la ultimacin de la ordenacin en sectores
determinados en suelo urbanizable sectorizado, cuando as se estableciera por el plan
general o el plan de sectorizacin.
b) Planes especiales de ordenacin urbana, que tienen por objeto la ultimacin de la
ordenacin en reas determinadas en suelo urbano, cuando as se estableciera por el plan
general.
c) Planes especiales, en desarrollo de la ordenacin estructural de los planes generales
o autnomos respecto a los mismos, que, no alterando la edificabilidad urbanstica, tengan
cualquiera de los siguientes objetos:
1) Ordenacin del litoral.
2) Ordenacin de los recintos y conjuntos histricos y artsticos, as como el
establecimiento de determinaciones para la conservacin y, en su caso, para la
rehabilitacin de inmuebles de inters cultural o arquitectnico.
3) La proteccin y mejora del paisaje y del medio natural, y la delimitacin y ordenacin
de los ncleos rurales del trmino municipal.
4) La proteccin de la funcionalidad de las infraestructuras y las dotaciones pblicas.
5) La conservacin y mejora del medio urbano o rural.
6) Las operaciones de mejora y renovacin urbana y la creacin de dotaciones pblicas
en suelo urbano.
7) La implantacin y definicin de infraestructuras, dotaciones y equipamiento,
respetando las limitaciones previstas en el artculo 28 en el supuesto de afectar al suelo no
urbanizable.
8) Cualquier otro anlogo a los anteriores.
Artculo 60. Restantes instrumentos de ordenacin urbanstica e instrumentos

complementarios.
1. Los estudios de detalle contribuyen al establecimiento de la ordenacin urbanstica
pormenorizada, en los trminos dispuestos por esta ley.
2. Las ordenanzas y los catlogos son instrumentos complementarios de ordenacin
urbanstica.
Seccin primera. Plan general de ordenacin urbana
Artculo 61. Contenido sustantivo del plan general.

El plan general de ordenacin urbana establece las siguientes determinaciones de
ordenacin:
a) Con carcter mnimo, la ordenacin estructural del trmino municipal completo y la
ordenacin pormenorizada del suelo urbano que el plan general incluya en la categora de
suelo urbano consolidado.
b) Con carcter potestativo, la ordenacin pormenorizada del suelo urbanizable
sectorizado y del suelo urbano no incluido por el plan general en la categora de suelo
urbano consolidado, pudiendo ser remitida en ambos supuestos a su ordenacin por
planeamiento de ordenacin pormenorizada.
Artculo 62. Documentacin.

1. El contenido de los planes generales se formalizar con carcter mnimo en los
siguientes documentos:
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a) Memoria informativa y justificativa, que deber recoger toda la informacin que

contenga los elementos de juicio para el ejercicio de la potestad de planeamiento, y describir
el proceso de formulacin y seleccin de alternativas para la adopcin de decisiones, el
anlisis de las alegaciones, sugerencias y reclamaciones formuladas a ttulo de participacin
ciudadana, y la justificacin de las soluciones asumidas.
b) Memoria justificativa de cumplimiento del informe preliminar de impacto ambiental, que
as mismo deber motivar la ordenacin adoptada desde el principio de desarrollo
sostenible, considerando la capacidad de acogida de los suelos para el cumplimiento de las
previsiones contenidas en el plan.
c) Planos de informacin.
d) Planos de ordenacin estructural.
e) Planos de ordenacin pormenorizada.
f) Estudio de viabilidad econmico-financiera.
2. Los planes generales podrn incluir as mismo los catlogos y las ordenanzas de
urbanizacin y de edificacin.
Seccin segunda. Compatibilizacin del planeamiento general
Artculo 63. Compatibilizacin del planeamiento general.

1. Cuando las caractersticas y necesidades del desarrollo urbano en las zonas limtrofes
de varios trminos municipales hagan necesario coordinar la ordenacin estructural de los
planes generales afectados, y en defecto de un instrumento de ordenacin territorial que lo
realice, los ayuntamientos afectados podrn acordar la elaboracin de un plan de
compatibilizacin. En defecto de tal acuerdo, cualquiera de los municipios afectados podr
solicitar del rgano competente del territorio histrico un informe vinculante al respecto. En el
supuesto de que la compatibilizacin afecte a varios territorios histricos, la emisin del
informe le corresponder al Consejo de Gobierno, previa propuesta favorable de la Comisin
de Ordenacin del Territorio.
2. El informe a que se refiere el apartado anterior se emitir en el plazo de dos meses, y
determinar la incoacin del procedimiento de revisin o, en su caso, modificacin, a los
efectos de la adecuada incorporacin e integracin de sus determinaciones en los planes
generales afectados.
3. El contenido de los planes de compatibilizacin del planeamiento general se
formalizar, con carcter mnimo, en similares documentos que los previstos para el plan
general, con la excepcin del estudio de sostenibilidad, si bien referidos exclusivamente al
mbito objeto de compatibilizacin.
Seccin tercera. Planes de sectorizacin
Artculo 64. Planes de sectorizacin.

1. Los planes de sectorizacin son los instrumentos mediante los cuales se establecen
las determinaciones de la ordenacin urbanstica estructural para acometer la transformacin
urbanstica de terrenos clasificados como suelo urbanizable no sectorizado.
2. Los planes de sectorizacin completan la ordenacin estructural del correspondiente
plan general sobre el mbito de suelo urbanizable no sectorizado objeto de una iniciativa de
transformacin. Para cumplir su funcin y objeto, todo plan de sectorizacin deber:
a) Ser coherente, en todas sus determinaciones, con las estrategias globales para el
desarrollo sostenible del territorio.
b) Resolver la adecuada integracin de la nueva propuesta urbanstica en la estructura
de ordenacin municipal definida por el correspondiente plan general.
c) Establecer las determinaciones propias de carcter estructural a las que debern
sujetarse las determinaciones de ordenacin pormenorizada propias del plan parcial y los
instrumentos de gestin necesarios para la ejecucin.
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Artculo 65. Contenido de los planes de sectorizacin.

1. Los planes de sectorizacin habrn de contener, como mnimo, las siguientes
determinaciones:
a) La delimitacin del suelo que es objeto de sectorizacin para su transformacin
urbanstica, estableciendo para el mismo las condiciones bsicas de ordenacin.
b) La calificacin de los terrenos que deben formar parte de los sistemas generales, sean
o no interiores al nuevo sector, de forma que se garantice su integracin en la estructura
municipal y la obtencin del suelo necesario para su implantacin.
c) Los compromisos concretos que garanticen el respeto de la estrategia municipal de
sostenibilidad.
d) Todas las determinaciones de ordenacin estructural previstas en la presente ley para
el suelo urbanizable sectorizado.
2. Los planes de sectorizacin podrn incluir como parte de su contenido la ordenacin
pormenorizada completa del sector que proponen, cumpliendo los requisitos de contenido
exigidos a los planes parciales, en cuyo caso ser innecesaria la redaccin, tramitacin y
aprobacin de estos ltimos.
3. Asimismo, formarn parte del plan de sectorizacin aquellos elementos exteriores al
sector que se promueve e integrantes de las redes de sistemas generales que requieran
definirse, ampliarse o reforzarse como consecuencia de la sectorizacin. A tales efectos,
como criterio general, el plan de sectorizacin optar preferentemente por establecer
intervenciones de ampliacin o mejora sobre elementos de la red de sistemas generales ya
previstos en el plan general, si bien este criterio no le eximir de definir los nuevos
elementos necesarios para asegurar las conexiones a las redes existentes, especialmente
las de infraestructuras.
4. El plan de sectorizacin calificar las redes de sistemas locales de los sectores. En
todo caso, las superficies de los suelos calificados como sistemas locales no sern nunca
inferiores a las previstas en la presente ley y disposiciones de desarrollo para los suelos
clasificados como urbanizable sectorizado.
5. El plan de sectorizacin deber justificar la suficiencia de infraestructuras y servicios,
tanto internos como externos al sector, en relacin con las necesidades de la propuesta.

Los planes de sectorizacin se formalizarn, como mnimo, en los siguientes
documentos:
a) Memoria en la que se justificar el cumplimiento de las condiciones sobre la
delimitacin de sectores y sus condiciones bsicas de ordenacin que hubieran establecido
el plan general, el planeamiento territorial o las disposiciones sectoriales aplicables. Adems,
se recoger toda la informacin relevante para justificar la ordenacin propuesta entre las
distintas alternativas posibles.
b) Estudio en el que se justificar la sostenibilidad del modelo de utilizacin del territorio
y desarrollo urbano adoptado, as como su viabilidad en funcin de las capacidades de
iniciativa y gestin y de las posibilidades econmicas y financieras pblicas y privadas.
c) Estudios sectoriales referidos especialmente a los efectos que supone la sectorizacin
sobre las redes pblicas de sistemas generales, a fin de determinar las necesidades de
calificacin de suelos con este destino y de ejecucin de intervenciones de refuerzo o
mejora.
d) Memoria justificativa de cumplimiento del informe preliminar de impacto ambiental, que
as mismo deber motivar la ordenacin adoptada desde el principio de desarrollo sostenible
y considerar la capacidad de acogida de los suelos para el cumplimiento de las previsiones
contenidas en el plan.
e) Planos de informacin.
f) Planos de ordenacin estructural.
g) Planos de ordenacin pormenorizada, en su caso.
h) Normas urbansticas, entendiendo incluidas en las mismas, en su caso, las
ordenanzas de urbanizacin y edificacin.
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Seccin cuarta. Planeamiento de ordenacin pormenorizada. Planes parciales y

especiales
Artculo 67. mbito y contenido de los planes parciales.

1. Los planes parciales establecen la ordenacin pormenorizada de un sector delimitado
por el plan general o por el correspondiente plan de sectorizacin en suelo urbanizable.
2. La superficie total de un sector deber contenerse ntegramente en suelo clasificado
como urbanizable sectorizado, que no podr tener carcter discontinuo. Los sectores podrn
comprender una o ms unidades de ejecucin definidas en el plan parcial o el programa de
actuacin urbanizadora.
Artculo 68. Documentacin de los planes parciales.

El contenido de los planes parciales se formalizar en los siguientes documentos:
a) Memoria informativa y justificativa, que deber recoger toda la informacin que
contenga los elementos de juicio para el ejercicio de potestad de planeamiento, y describir el
proceso de formulacin y seleccin de alternativas para la adopcin de decisiones,
incluyendo el anlisis de las alegaciones, sugerencias y reclamaciones formuladas a ttulo de
participacin ciudadana, y la justificacin de la adecuacin a la ordenacin tanto estructural
como directiva establecida por el plan general.
b) Planos de informacin.
c) Planos de ordenacin pormenorizada.
d) Estudio de las directrices de organizacin y gestin de la ejecucin.
e) Normas urbansticas de desarrollo del plan general.
f) Estudio de viabilidad econmico-financiera.
Artculo 69. mbito y contenido de los planes especiales.

1. Los planes especiales establecen la ordenacin, segn los casos, para un trmino
municipal completo o parte del mismo, comprendiendo una o varias clases de suelo, o para
el mbito concreto o rea definida por el planeamiento general o que el propio plan delimite,
en coherencia con su objeto.
2. La ordenacin propia de los planes especiales se establece mediante las
determinaciones necesarias para su objeto especfico, en los trminos que disponga, en su
caso, el correspondiente plan general.
3. Las determinaciones del plan especial se formalizarn en documentos similares que
los previstos para el plan parcial, si bien ajustando su contenido a su propio objeto, junto con
la documentacin exigida por la normativa de evaluacin de impacto ambiental cuando
dichos planes afecten en todo o en parte al suelo clasificado como no urbanizable.
Artculo 70. Plan especial de ordenacin urbana.

El plan especial de ordenacin urbana tiene por objeto desarrollar la ordenacin
estructural del plan general mediante el establecimiento de la ordenacin pormenorizada de
aquellas reas de suelo urbano para las que el plan general permite diferir dicha ordenacin.
El plan especial de ordenacin urbana podr ser as mismo utilizado para modificar la
ordenacin pormenorizada del suelo urbano contenida en la documentacin del plan general.
Artculo 71. Plan especial de renovacin urbana.

Los planes especiales de renovacin urbana podrn tener por objeto el desarrollo de
actuaciones concretas que, conservando la estructura fundamental de la ordenacin anterior
y sin alterar la edificabilidad urbanstica, se encaminen a la descongestin del suelo urbano,
a la creacin de dotaciones pblicas y equipamientos colectivos privados, al saneamiento de
barrios, a la regeneracin y rehabilitacin urbana, a la reforma interior, a la resolucin de
problemas de movilidad o de esttica, a la mejora del medio ambiente o de los servicios
pblicos y a otros fines anlogos.
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Artculo 72. Plan especial de proteccin y conservacin.

1. El plan especial de proteccin y conservacin tiene por objeto completar la ordenacin
establecida por los planes generales mediante normas de proteccin de elementos naturales
y/o artificiales objeto de sus determinaciones. El plan especial podr establecer, en su caso,
otras normas de proteccin adicional no contempladas en el plan general.
2. La proteccin y conservacin a establecer por el plan especial se podr referir al
litoral, al paisaje, al medio urbano o rural, a edificaciones, instalaciones, huertos, cultivos,
espacios forestales y ecosistemas fluviales, as como a cualquier otro elemento natural o
artificial.
3. El plan especial de proteccin y conservacin deber incluir el rgimen de proteccin
de los bienes culturales calificados e inventariados como tales, de acuerdo con sus
correspondientes expedientes de incoacin y declaracin, y podr desarrollar dicho rgimen
de proteccin de acuerdo con sus objetivos.
4. Los planes especiales de proteccin y conservacin contendrn las determinaciones
propias de la ordenacin pormenorizada y los documentos adecuados a los objetivos
perseguidos por los mismos, y, como mnimo, los propios del plan parcial junto con la
documentacin exigida por la normativa de evaluacin de impacto ambiental cuando dichos
planes afecten en todo o en parte al suelo clasificado como no urbanizable.
Seccin quinta. Restantes instrumentos de ordenacin urbanstica
Subseccin primera. Estudios de detalle
Artculo 73. Estudios de detalle.

1. Los estudios de detalle tienen por objeto completar o adaptar las determinaciones de
la ordenacin pormenorizada en cualquier clase de suelo. La necesidad o conveniencia de la
complementacin o adaptacin deber justificarse por los propios estudios de detalle,
cuando su redaccin no est prevista por el planeamiento.
2. Las determinaciones de los estudios de detalle deben circunscribirse a:
a) El sealamiento, la rectificacin o la complementacin de las alineaciones y rasantes
establecidas por la ordenacin pormenorizada.
b) La ordenacin de los volmenes de acuerdo con las previsiones del planeamiento
correspondiente. Cuando as sea necesario o conveniente por razn de la remodelacin
tipolgica o morfolgica de los volmenes, esta ordenacin puede comprender la calificacin
de suelo para el establecimiento de nuevos viales o de nuevas dotaciones pblicas.
c) La regulacin de determinados aspectos y caractersticas estticas y compositivas de
las obras de urbanizacin, construcciones, edificaciones, instalaciones y dems obras y
elementos urbanos complementarios, definidos en la ordenacin pormenorizada.
3. Los estudios de detalle en ningn caso pueden infringir o desconocer las previsiones
que para su formulacin establezca el planeamiento correspondiente. Asimismo, tampoco
pueden alterar el destino del suelo, incrementar la edificabilidad urbanstica ni suprimir o
reducir viales o dotaciones pblicas establecidas en el planeamiento, sin perjuicio de lo
dispuesto en la letra b) del apartado anterior.

El contenido de los estudios de detalle se formalizar en los documentos siguientes:
1. Memoria que justifique el respeto de los lmites legales establecidos en el apartado 2
del artculo anterior y, en su caso, de la necesidad o conveniencia de completar o adaptar las
determinaciones del plan general o del planeamiento de desarrollo.
2. Planos de informacin.
3. Planos de ordenacin.
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Subseccin segunda. Instrumentos complementarios de la ordenacin urbanstica
Artculo 75. Ordenanzas municipales complementarias de la ordenacin urbanstica.

1. Todos los ayuntamientos deben aprobar, conforme a la legislacin de rgimen local,
ordenanzas de la construccin, edificacin y urbanizacin.
2. Cuando tengan por objeto la urbanizacin, las ordenanzas municipales deben regular
las caractersticas y calidades mnimas, los contenidos mnimos de los proyectos, su
aprobacin y ejecucin material, la recepcin y el mantenimiento de todas las obras de
urbanizacin, incluido el mobiliario urbano. Las ordenanzas municipales establecern las
condiciones de accesibilidad para personas de movilidad reducida que deben cumplir las
obras de urbanizacin, tomando como mnimas las que la legislacin vigente prescriba.
3. Cuando tengan por objeto las construcciones y edificaciones, las ordenanzas
municipales deben regular pormenorizadamente los aspectos morfolgicos y estticos, los
requisitos de seguridad, estabilidad, estanqueidad, accesibilidad, salubridad y funcionalidad,
y las restantes condiciones no definitorias ni de la edificabilidad urbanstica ni del destino del
suelo que sean exigibles, junto con las determinadas por la ordenacin establecida por los
planes, para la autorizacin de los correspondientes actos de construccin o edificacin.
4. Las ordenanzas municipales procurarn introducir criterios de eficiencia energtica,
reduccin de emisiones contaminantes y arquitectura bioclimtica. A los efectos de esto
ltimo, las ordenanzas municipales incluirn en su memoria justificativa un estudio de los
condicionantes fsicos y climticos en el territorio municipal, como vientos dominantes, zonas
de soleamiento o composicin geolgica, que servirn de fundamento para la introduccin
en su regulacin de criterios de arquitectura bioclimtica, como la orientacin de los edificios,
la relacin entre espacio libre y altura del edificio, el aislamiento trmico o las condiciones de
aireacin de las edificaciones.
Artculo 76. Catlogos. Documentacin.

1. Los catlogos inventaran e identifican los bienes naturales o artificiales objeto de
proteccin por la ordenacin urbanstica, recogiendo sus caractersticas, precisando, en su
caso, la categora o calificacin que les corresponde, de acuerdo con la legislacin aplicable,
y especificando el plan que contiene las determinaciones reguladoras de su proteccin.
2. Sin perjuicio de su independencia, los catlogos, pueden tramitarse y aprobarse
simultneamente con el plan general.
3. El contenido de los catlogos se formalizar como registro administrativo accesible,
incluso por medios telemticos, con informacin suficiente sobre la situacin, caractersticas
y rgimen de proteccin de los bienes incluidos.
CAPTULO III
Cuantas y estndares
Artculo 77. Lmites a la edificabilidad urbanstica.

1. En aquellas reas de suelo urbano no consolidado cuya ejecucin se realice mediante
actuaciones integradas con uso predominantemente residencial, la edificabilidad fsica
mxima sobre rasante destinada a usos distintos de los de las dotaciones pblicas no podr
superar la que resulte de la aplicacin del ndice de 2,3 metros cuadrados de techo por
metro cuadrado de suelo a la superficie del rea, sin computar al efecto el suelo destinado a
sistemas generales.
2. Cuando en operaciones de reforma y renovacin urbana el respeto de las
caractersticas parcelarias y morfolgicas y de los tipos edificatorios no permita
razonablemente el cumplimiento de la edificabilidad urbanstica mxima anteriormente
indicada, se podrn prever excepcionalmente edificabilidades urbansticas superiores, previo
informe favorable de la Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco y autorizacin
del Consejo de Gobierno.
3. En cada uno de los sectores de suelo urbanizable con uso predominante residencial,
la edificabilidad fsica mxima sobre rasante destinada a usos distintos de los de las
dotaciones pblicas no podr superar la que resulte de la aplicacin del ndice de 1,30
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metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo a la superficie del sector, sin
computar al efecto el suelo destinado a sistemas generales. Este ndice quedar fijado en
1,10 en aquellos municipios de poblacin de poblacin igual o inferior a 7.000 habitantes y
que no se encuentren incluidos en las reas funcionales, definidas por las Directrices de
Ordenacin del Territorio, que comprenden los municipios de Bilbao, Donostia-San
Sebastin y Vitoria-Gasteiz.
4. As mismo, en cada rea de suelo urbano no consolidado, cuya ejecucin se realice
mediante actuaciones integradas, y en cada uno de los sectores de suelo urbanizable con
uso predominante residencial, la edificabilidad fsica mnima sobre rasante destinada a usos
distintos de los de las dotaciones pblicas no podr ser inferior con carcter general a la que
resulte de la aplicacin del ndice de 0,4 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de
suelo a la superficie del rea o del sector, sin computar al efecto el suelo destinado a
sistemas generales. No obstante, en supuestos en los que los desarrollos urbansticos
tengan por objeto superficies de suelo con una pendiente media igual o superior al 15%, este
ndice quedar fijado en 0,3 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo. En los
municipios no obligados a realizar reserva de suelo para vivienda protegida, conforme a esta
ley, la edificabilidad fsica mnima no ser inferior a la resultante de la aplicacin del ndice
de 0,25 metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo.
5. En el caso de reas de suelo urbano no consolidado y de sectores de suelo
urbanizable con uso predominante industrial o terciario, la edificacin habr de ocupar al
menos un 30% de la superficie total del rea o sector.
6. Con carcter excepcional, y cuando las circunstancias urbansticas del municipio as lo
exijan, el Consejo de Gobierno, previo dictamen favorable de la Comisin de Ordenacin del
Territorio del Pas Vasco, podr autorizar el incremento de la edificabilidad urbanstica
mxima prevista en el apartado 3 de este artculo en una cuanta mxima del 10%, o la
disminucin de la edificabilidad urbanstica mnima prevista en el apartado 4 de este artculo
en una cuanta mxima de un 20%.
Artculo 78. Estndares mnimos para reserva de terrenos y derechos destinados a

dotaciones pblicas de la red de sistemas generales.
1. La ordenacin estructural de los planes generales de ordenacin urbana deber
destinar a dotaciones pblicas de la red de espacios libres para el uso de zonas verdes y
parques urbanos una superficie de suelo no inferior a cinco metros cuadrados por habitante
previsto en el planeamiento, incluida la superficie ya existente. Esta reserva no computar a
los efectos de la letra a) del apartado 2 del artculo siguiente.
2. A los solos efectos de lo dispuesto en el prrafo anterior, se establece la correlacin
de un habitante por 25 metros cuadrados de superficie construida destinada al uso de
vivienda en suelo urbano y urbanizable. Esta equivalencia podr ser revisada mediante
normativa reglamentaria en funcin de la evolucin de la estructura familiar y de las
caractersticas medias de las viviendas.
3. La ordenacin estructural de los planes generales de ordenacin urbana podr
reservar con destino a dotacin residencial protegida la propiedad superficiante de los
terrenos calificados para viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin oficial, sin
perjuicio de que el rgimen de ocupacin de dichas viviendas se pueda materializar bien en
derecho de superficie bien en arrendamiento.
Artculo 79. Estndares mnimos para reserva de terrenos destinados a dotaciones y

equipamientos de la red de sistemas locales en suelo urbano y urbanizable.
1. Reglamentariamente se definirn las reservas mnimas de terrenos para las
dotaciones pblicas por usos de la red de sistemas locales en suelo urbano no consolidado.
2. La ordenacin pormenorizada de sectores de suelo urbanizable cuyo uso
predominante sea el residencial deber establecer, con el carcter de mnimas, las reservas
de terrenos siguientes:
a) Para dotaciones pblicas de la red de sistemas locales: 10 metros cuadrados de suelo
por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo sobre rasante destinada a usos
distintos de los de las dotaciones pblicas. La superficie de la reserva destinada a zonas
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verdes y espacios libres no ser, en ningn caso, inferior al 15% de la superficie total del
sector, sin computar en dicha superficie los sistemas generales incluidos en el sector.
b) Para aparcamiento de vehculos: 0,35 plazas por cada 25 metros cuadrados de
superficie de techo sobre rasante destinada a usos distintos de los de las dotaciones
pblicas en parcelas de titularidad privada, y 0,15 plazas por cada 25 metros cuadrados de
superficie de techo, computado de igual modo, en terrenos destinados a dotaciones pblicas.
Con carcter reglamentario se establecern las caractersticas de dichos aparcamientos de
las dotaciones pblicas.
c) Para equipamientos privados de la red de sistemas locales: un metro cuadrado de
superficie de techo por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo sobre rasante
destinado a usos distintos de los de las dotaciones pblicas.
d) Para vegetacin: plantacin o conservacin de un rbol por cada nueva vivienda en
suelo de uso residencial y por cada incremento de cien metros cuadrados de construccin en
suelo industrial o terciario dentro del correspondiente mbito objeto de incremento de
edificabilidad urbanstica. Este estndar para vegetacin ser aplicable igualmente al suelo
urbano.
3. La ordenacin pormenorizada de sectores de suelo urbanizable cuyo uso
predominante sea el industrial o el terciario deber establecer, con el carcter de mnima,
una reserva de terrenos para dotaciones pblicas de la red de sistemas locales en cuanta
no inferior al 12% de la superficie total del sector, deducidos los terrenos destinados a
dotaciones pblicas de la red de sistemas generales, destinndose la mitad de dicha reserva
a zonas verdes.
4. La distribucin por usos concretos de las reservas para dotaciones pblicas y
equipamientos privados de la red de sistemas locales a que se refieren los dos nmeros
anteriores ser la que se establezca reglamentariamente.
5. Queda prohibida toda dispensa, minoracin o transferencia a otro sector o mbito de
actuacin de los estndares previstos en este artculo.
Artculo 80. Estndares y cuantas mnimas de viviendas sometidas a algn rgimen de

proteccin pblica.
1. El planeamiento urbanstico municipal determinar la reserva de terrenos calificados
con destino a viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica, que, como
mnimo, atender a los estndares y cuantas que se sealan en los apartados siguientes.
2. En aquellas reas de suelo urbano no consolidado cuya ejecucin se prevea mediante
actuaciones integradas de uso predominantemente residencial, la ordenacin urbanstica de
los planes generales y, en su caso, de los planes especiales deber calificar con destino a
viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica los terrenos precisos para
materializar como mnimo el 40 % del incremento de la edificabilidad urbanstica de uso
residencial, respecto de la previamente materializada, que se establezca en cada rea. Este
porcentaje se desglosa en un mnimo del 20 % de la edificabilidad urbanstica de uso
residencial para la construccin de viviendas de proteccin social, y el restante porcentaje
hasta alcanzar el 40 % con destino a viviendas tasadas.
3. En cada sector de suelo urbanizable de uso preferentemente residencial, la
ordenacin urbanstica de los planes generales, de los planes de sectorizacin y, en su caso,
de los planes parciales deber calificar con destino a viviendas sometidas a algn rgimen
de proteccin pblica los terrenos precisos para materializar como mnimo el 75 % del
incremento de la edificabilidad urbanstica de uso residencial, respecto de la previamente
materializada, que se establezca en cada sector. Este porcentaje se desglosa en un mnimo
del 55 % de la edificabilidad urbanstica de uso residencial para la construccin de viviendas
de proteccin social, y el restante porcentaje hasta el 75 %, con destino a viviendas tasadas.
4. La distribucin espacial de la edificabilidad urbanstica residencial destinada a las
viviendas de proteccin pblica a que se refieren los dos prrafos anteriores de este artculo
debe materializarse en el conjunto de la edificabilidad urbanstica residencial protegida que
resulte en cada rea, sector o unidad de ejecucin, de forma que se contribuya a la cohesin
social con la mezcla de usos diferentes, as como de regmenes protectores y modos legales
de tenencia y disfrute distintos en las unidades edificatorias colectivas resultantes.
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5. El cumplimiento de la edificabilidad urbanstica mnima de viviendas sometidas a algn

rgimen de proteccin pblica se realizar individualmente por cada sector, rea o unidad de
ejecucin, salvo que el planeamiento general establezca en su revisin las determinaciones
para cumplir de forma diferente los estndares fijados en esta ley, bien en el conjunto del
suelo urbano no consolidado y urbanizable o bien entre ambas clases de suelo, o entre
distintos sectores, reas o unidades de ejecucin. En este ltimo supuesto ser necesario
que el departamento de la Administracin autnoma competente en materia de vivienda
autorice la opcin elegida en el planeamiento para garantizar una calificacin equilibrada de
las reservas que evite los riesgos de la segregacin socio espacial.
6. Reglamentariamente se determinar, en municipios obligados por esta ley a reservar
suelo para viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica, la exencin de dicha
obligacin de reserva para determinadas unidades de ejecucin por razn del nmero de
viviendas posibilitadas.
7. Adems, y a instancia del ayuntamiento afectado, el departamento de la
Administracin autnoma del Pas Vasco competente en materia de vivienda, previo informe
favorable de la Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco, podr aprobar en
expedientes de modificacin el cumplimiento global de los estndares mnimos de viviendas
de proteccin pblica mediante transferencias de viviendas. En todo caso, ser requisito
imprescindible para autorizar dicha transferencia que se garantice, en el momento de la
realizacin de dicha solicitud, la ejecucin previa o simultnea del mismo nmero de
viviendas de proteccin pblica.
Artculo 81. Estndares y cuantas mnimas de reservas para alojamientos rotacionales.

1. El planeamiento urbanstico de municipios con poblacin igual o superior a 20.000
habitantes deber calificar en mbitos de uso predominantemente residencial con destino a
alojamientos dotacionales una superficie de suelo no inferior a 1,5 metros cuadrados por
cada incremento de 100 metros cuadrados de techo de uso residencial o, en defecto de su
determinacin, por cada nueva vivienda prevista en el planeamiento, o, en su caso, un
porcentaje que d lugar, al menos, a dos parcelas independientes.
2. La localizacin concreta de estos alojamientos dotacionales se realizar por la
ordenacin urbanstica pormenorizada en desarrollo de las determinaciones establecidas por
la ordenacin estructural.
3. Los terrenos calificados, por aplicacin de lo dispuesto en el apartado primero, para
alojamientos dotacionales sern cedidos en un 75% a favor de la Administracin autonmica
y en un 25% a favor del ayuntamiento, salvo que ste decida reservarse un porcentaje
mayor.
Artculo 82. Municipios con obligacin de reserva para viviendas sometidas a algn
rgimen de proteccin pblica.
1. La obligacin de reserva de suelo para destino a vivienda sometida a algn rgimen
de proteccin pblica establecida en el artculo 80 se extiende con carcter general a los
municipios de ms de 3.000 habitantes y a los municipios que cuenten con ncleos
continuos de suelo urbano que alberguen una poblacin superior a 2.000 habitantes.
2. A los efectos de lo establecido en este artculo, en los municipios de estructura
concejil la cuanta de la poblacin se calcular por cada ncleo de poblacin y no por el valor
agregado de la misma en el municipio.
3. Sin perjuicio de lo establecido en los dos nmeros anteriores, el consejero o consejera
competente en materia de vivienda podr incluir singularmente, mediante orden dictada al
efecto, a los municipios que se estimen necesarios por aconsejarlo as la ordenacin
territorial y la situacin del mercado de la vivienda. La resolucin correspondiente se
aprobar previa audiencia, por el plazo de un mes, a la diputacin foral y los municipios
afectados.
Artculo 83. Mantenimiento de densidades y estndares.

Los terrenos que se clasifiquen como urbanos por ejecucin del planeamiento quedan
sujetos a la limitacin de mantener en los mbitos que se delimiten en futuras modificaciones
de planeamiento, realizadas de forma independiente a los procesos de revisin de su
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planeamiento general, las edificabilidades urbansticas mnimas y mximas as como las

superficies de reserva de terrenos para dotaciones pblicas de la red de sistemas locales
establecidos para el suelo urbanizable, en los trminos previstos en los artculos 105 y 146
de esta ley.
CAPTULO IV
Tramitacin y aprobacin del planeamiento y de los restantes instrumentos de
ordenacin urbanstica
Seccin primera. Competencias y facultades comunes a la formacin y

aprobacin del planeamiento urbanstico
Artculo 84. Formulacin del planeamiento y de los instrumentos urbansticos.

1. Los rganos y entidades administrativas gestoras de intereses pblicos, los
concesionarios de servicios pblicos y los particulares prestarn su concurso a la redaccin
del planeamiento y los restantes instrumentos urbansticos, incluidos los de ejecucin, y al
efecto facilitarn los documentos y la informacin necesaria a los encargados de la misma, y,
en todo caso, a las entidades locales, los rganos forales de los territorios histricos y la
Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco.
2. Las administraciones medioambientales, en particular, debern facilitar los elementos
o condicionantes que deban tenerse en cuenta por el planeamiento.
3. Los rganos de las administraciones pblicas competentes para formular planes e
instrumentos de ordenacin y ejecucin urbanstica y sus correspondientes proyectos de
urbanizacin y obras podrn efectuar en fincas particulares, con arreglo a la legislacin de
expropiacin forzosa, las ocupaciones temporales necesarias para la redaccin del plan,
instrumento o proyecto de que se trate.
4. En el acuerdo de formulacin del correspondiente plan o instrumento urbanstico o, en
su caso, en el trmite de admisin del presentado ante la administracin competente para su
tramitacin, se determinarn las medidas y actuaciones precisas para fomentar la
coordinacin administrativa y el programa de participacin ciudadana en el proceso de su
elaboracin, tramitacin y aprobacin.
Artculo 85. Suspensin del otorgamiento de licencias.

1. Las administraciones competentes para la aprobacin inicial de los planes
urbansticos podrn acordar la suspensin, por el plazo mximo de un ao, del otorgamiento
de toda clase de aprobaciones, autorizaciones y licencias urbansticas para mbitos o usos
determinados, a los efectos de la elaboracin o, en su caso, la modificacin o revisin de
dichos planes desde su aprobacin inicial, en todo caso, o desde la adopcin del acuerdo de
formulacin del avance.
2. Para su eficacia, el acuerdo de suspensin a que se refiere el prrafo anterior deber
ser publicado en el boletn oficial del territorio histrico correspondiente y en el diario o
diarios de mayor difusin en el mismo.
3. El acuerdo de aprobacin inicial de los planes urbansticos determinar la suspensin,
por el plazo mximo de dos aos en el caso de que el acuerdo se refiera a planes generales,
y de un ao en todos los restantes casos, del otorgamiento de toda clase de aprobaciones,
autorizaciones y licencias en los mbitos en las que las nuevas determinaciones previstas
supongan modificacin del rgimen urbanstico vigente. Esta suspensin sustituir la medida
a que se refiere el prrafo primero cuando la misma se hubiera adoptado previamente.
4. La suspensin se extingue por el mero transcurso del plazo mximo para el que haya
sido adoptada y, en todo caso, con la aprobacin definitiva del plan en tramitacin, si sta
fuera anterior.
5. Extinguidos los efectos de la suspensin en cualquiera de los supuestos previstos, no
podrn acordarse nuevas suspensiones, en el mismo mbito espacial y por idntica
finalidad, en el plazo de cinco aos.
6. Los peticionarios de licencias solicitadas en debida forma con anterioridad a la
publicacin de la suspensin tendrn derecho a ser indemnizados del coste de los
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proyectos. No habr derecho a la devolucin del coste del proyecto cuando la peticin no se
ajuste a derecho por ser contraria a la normativa o a la ordenacin territorial y urbanstica
vigentes a la fecha de la solicitud.
7. El derecho a exigir la devolucin del coste del proyecto quedar en todo caso en
suspenso hasta que, aprobado definitivamente el plan de que se trate, se demuestre la
incompatibilidad de dicho proyecto con sus determinaciones.
Artculo 86. Estudios previos.

1. Las administraciones y las entidades pblicas interesadas podrn elaborar y aprobar
estudios de carcter previo a la redaccin de los planes urbansticos o a la realizacin de
cuantas otras acciones fueran pertinentes a este respecto, con la finalidad de identificar la
necesidad o procedencia de la realizacin de determinadas actuaciones urbansticas,
precisar su mbito y caractersticas, identificar su carcter municipal o su incidencia o inters
supramunicipal y definir los instrumentos ms adecuados para su ordenacin o su
proyectacin.
2. La aprobacin de los estudios previos slo tendr efectos administrativos internos
preparatorios de los planes o proyectos que correspondan.
Artculo 87. Avances de planeamiento urbanstico.

1. Las administraciones pblicas competentes para formular los planes generales
debern elaborar avances que definan los criterios, objetivos, alternativas y propuestas
generales de la ordenacin a establecer y que sirvan de orientacin para la redaccin de
dichos planes cuando se pretenda la primera elaboracin del plan general o cuando se
proyecte la revisin total o parcial de uno vigente. En supuestos de modificacin la
elaboracin del avance ser potestativa.
2. La aprobacin del avance previsto en el prrafo anterior tendr efectos administrativos
internos preparatorios de la redaccin del correspondiente plan urbanstico.
3. El avance incluir el estudio de evaluacin conjunta de impacto ambiental con el
contenido definido reglamentariamente.
Artculo 88. Efectos de la aprobacin o, en su caso, resolucin sobre el planeamiento

urbanstico.
La aprobacin de los planes urbansticos o, en su caso, la resolucin que ponga fin al
pertinente procedimiento administrativo producir, de conformidad con su contenido:
a) La vinculacin de los terrenos, las instalaciones, las construcciones y las edificaciones
al destino que resulte de su clasificacin, categorizacin y calificacin y al rgimen
urbanstico que consecuentemente les sea de aplicacin.
b) La declaracin en situacin de fuera de ordenacin de las instalaciones,
construcciones y edificaciones erigidas con anterioridad que resulten disconformes con la
nueva ordenacin en los trminos del plan de que se trate.
c) La obligacin de cumplimiento de sus disposiciones por todos los sujetos, pblicos y
privados.
d) La ejecutividad de sus determinaciones a los efectos de la aplicacin por la
Administracin pblica de cualquier medio de ejecucin forzosa.
e) La declaracin de utilidad pblica y la necesidad de ocupacin de los terrenos, a
efectos expropiatorios, de las instalaciones, construcciones y edificaciones correspondientes
cuando as sea preciso, para la ejecucin de las obras pblicas ordinarias previstas en el
plan correspondiente o de las actuaciones previstas en ste que deban ejecutarse por
expropiacin. Se entendern incluidos en todo caso los terrenos precisos para las
conexiones exteriores con las redes, sistemas de infraestructuras y servicios generales.
La declaracin a que se refiere el prrafo anterior se entiende sin perjuicio de la que sea
procedente en cada caso para las obras o los servicios pblicos no urbansticos de
conformidad con la legislacin sectorial que los regule.
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Artculo 89. Publicacin y vigencia.

1. La aprobacin de los planes urbansticos obligar a la administracin pblica que la
haya realizado a dar publicidad a su contenido, y cualquier persona tendr derecho a
consultar su documentacin.
2. En las diputaciones forales existir un registro administrativo del planeamiento
urbanstico.
3. Los planes urbansticos y sus modificaciones y revisiones se remitirn por los
ayuntamientos para su depsito en el registro de la correspondiente diputacin foral, con
carcter previo a la publicacin a que se refiere el nmero 5 del presente artculo. Las copias
de los documentos de los planes urbansticos expedidas por el registro acreditan a todos los
efectos legales el contenido de los mismos.
4. Los registros a que se refieren los dos prrafos anteriores, que debern estar
establecidos en soporte informtico y convencional, estarn conectados entre s para formar
el Registro Vasco de Planeamiento gestionado por el departamento competente en materia
de ordenacin del territorio. En todo caso, debern organizarse de forma que tengan
suficiente capacidad de gestin para garantizar la consulta por cualquier persona de la
documentacin integrante del planeamiento depositado.
5. Se publicar en el boletn oficial del territorio histrico el contenido ntegro de los
acuerdos de aprobacin definitiva y, cuando menos, de las normas urbansticas, y los
acuerdos de suspensin de licencias y su levantamiento, con indicacin de haberse
producido el depsito del correspondiente plan urbanstico en el registro a que se refieren los
nmeros anteriores, por disposicin del rgano que los haya adoptado y para la produccin
por los correspondientes planes urbansticos de los efectos previstos en el artculo anterior y
para su entrada en vigor. El acuerdo de aprobacin definitiva se publicar, adems, en el
diario o diarios de mayor difusin en el territorio histrico correspondiente.
6. Las determinaciones de ordenacin de los planes urbansticos mantendrn su
vigencia hasta el momento de la entrada en vigor de su revisin o modificacin.
Seccin segunda. Tramitacin y aprobacin de planes generales y de planes de

compatibilizacin y sectorizacin
Artculo 90. Formulacin y tramitacin del plan general.

1. La formulacin del plan general corresponde al ayuntamiento. Acordada su redaccin,
se solicitar de los rganos del Gobierno Vasco y de la diputacin foral correspondiente con
competencias sobre proteccin civil, el medio ambiente, el patrimonio cultural y el medio
natural la informacin sobre riesgos existentes y los condicionantes medioambientales, de
proteccin del patrimonio cultural y del medio natural que deban ser respetados por su
ordenacin, la cual se suministrar, acompaada de su justificacin tcnica y jurdica, en un
plazo no superior a dos meses.
2. Los ayuntamientos alaveses, en un plazo no superior a dos meses desde el acuerdo
de redaccin del plan general, solicitarn de las juntas administrativas de su trmino informe
en relacin con los criterios que deban ser tenidos en cuenta para la ordenacin de los
servicios y bienes de titularidad concejil y cualquier otro a considerar en la formulacin del
plan general. Dicho informe se emitir en un plazo no superior a dos meses, y la omisin de
su requerimiento ser causa suficiente para la suspensin del acto de aprobacin definitiva
del proyecto de plan general.
3. Una vez elaborado el avance, el ayuntamiento acordar su exposicin al pblico
durante el plazo mnimo de dos meses, en el que se podrn presentar sugerencias y
alternativas. La exposicin pblica ser anunciada en el boletn del territorio histrico y en el
diario o diarios de mayor difusin o de mayor circulacin del territorio. El avance se remitir a
los ayuntamientos colindantes para su conocimiento, y en el caso de los municipios alaveses
tambin a las juntas administrativas de su trmino, para su conocimiento e informe, en
relacin con los aspectos bsicos de la ordenacin estructural propuesta.
4. A la vista del resultado de la exposicin y participacin pblica e institucional, se
adoptarn por el ayuntamiento los criterios y objetivos que servirn de base para redactar el
plan general. Cuando los criterios y objetivos adoptados discrepen del contenido del informe
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de la evaluacin conjunta de impacto ambiental, se motivar expresamente la decisin

adoptada.
5. El ayuntamiento aprobar inicialmente el plan general, y lo someter a informacin
pblica por medio de su publicacin en el boletn del territorio histrico al que pertenezca el
municipio y en el diario o diarios de mayor difusin o de mayor circulacin del territorio, por el
plazo de un mes a partir de la ltima publicacin. Igualmente se notificar la aprobacin
inicial, para su conocimiento e informe, a las administraciones pblicas con competencias
sectoriales, y en el caso de los ayuntamientos alaveses tambin a las juntas administrativas
del municipio.
6. El ayuntamiento, a la vista del resultado de la informacin pblica, proceder a la
aprobacin provisional del plan general con las modificaciones que procedieran. No
obstante, si las citadas modificaciones significasen un cambio sustancial en la ordenacin
estructural inicialmente prevista, el ayuntamiento acordar su nueva aprobacin inicial y la
apertura de un nuevo perodo de informacin pblica previo a la aprobacin provisional.
7. En el caso de lava, el ayuntamiento dar cuenta del acuerdo de aprobacin
provisional, con remisin completa del contenido de dicho acuerdo, a las juntas
administrativas del municipio.
Artculo 91. Aprobacin definitiva del plan general.

1. La competencia para la aprobacin definitiva de los planes generales corresponde a
los ayuntamientos en los municipios con poblacin superior a 7.000 habitantes, y a las
diputaciones forales en los dems supuestos, en ambos casos previo informe de la Comisin
de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco.
2. El plan general, una vez aprobado provisionalmente por el ayuntamiento, se remitir
por este a la Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco. La comisin emitir
informe, que ser vinculante en lo referente a la acomodacin del plan general a los
instrumentos de ordenacin territorial y a todos aquellos aspectos sectoriales que, con
arreglo a la normativa aplicable y a proyectos de carcter supramunicipal aprobados,
resulten de la competencia de la Administracin estatal, autonmica o foral, incluido el
informe de evaluacin conjunta de impacto ambiental.
3. Transcurridos tres meses a partir de su recepcin por la comisin sin emitir el informe,
se podr proseguir el trmite. En ningn caso se podr aprobar definitivamente un plan
general sin la emisin del informe de la Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas
Vasco o sin el transcurso del plazo para su emisin, y los planes generales aprobados sin
respetar este precepto sern nulos de pleno derecho. No obstante, el informe emitido fuera
de plazo podr no ser tenido en cuenta en la aprobacin definitiva.
4. Realizadas las modificaciones oportunas, el ayuntamiento aprobar definitivamente el
plan general o, en su caso, remitir el expediente al rgano foral para su aprobacin
definitiva en el plazo de tres meses.
5. El ayuntamiento o la diputacin foral, segn corresponda, podrn aprobar
definitivamente el plan, suspender su aprobacin definitiva, o desestimarla motivadamente.
La desestimacin podr ser parcial en las condiciones establecidas en este artculo.
6. La aprobacin definitiva del plan podr ser parcial si las objeciones del informe de la
Comisin de Ordenacin del Territorio afectan a zonas o a determinaciones concretas que
no impiden una aplicacin coherente del resto del plan.
7. La desestimacin o la suspensin habrn de ser motivadas bien en razones de
estricta legalidad, con indicacin expresa de los preceptos infringidos, bien en afectacin a
intereses supramunicipales, con expresin de los mismos. Cuando la competencia sea de
las diputaciones forales, ser nula de pleno derecho la denegacin o suspensin que se
base exclusivamente en aspectos o materias de inters estrictamente municipal.
8. No obstante lo previsto en el primer apartado de este artculo, la diputacin foral podr
delegar la competencia de aprobacin definitiva de planes generales a los municipios de
poblacin igual o inferior a 7.000 habitantes o entidades pblicas supramunicipales de los
que aquellas sean miembros, siempre que unos y otros dispongan de servicios tcnicos
suficientes para tal cometido y acepten la delegacin.
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Artculo 92. Formulacin, tramitacin y aprobacin del plan de compatibilizacin.

1. Cuando un plan de ordenacin urbanstica afecte territorialmente a ms de un
municipio, la formulacin y tramitacin podr corresponder a una sola de las entidades
locales afectadas, en los trminos del acuerdo, en su caso, alcanzado entre las mismas.
2. En defecto de acuerdo, el rgano foral si afectase a un solo territorio histrico, o el
autonmico si afectase a ms de uno, conceder un plazo de dos meses para alcanzarlo.
Transcurrido dicho plazo sin que se produzca, se formular, tramitar y aprobar por parte
de la administracin foral o autonmica, segn corresponda, un plan de compatibilizacin en
cuya tramitacin se deber dar audiencia a las entidades locales implicadas.
3. El anuncio de exposicin al pblico de la aprobacin inicial y la publicacin de su
aprobacin definitiva se realizar en los boletines y en el diario o diarios de mayor circulacin
de los territorios histricos afectados.
4. El plan de compatibilizacin, en la medida en que afecta a determinaciones de
ordenacin estructural, se someter al informe de la Comisin de Ordenacin del Territorio
del Pas Vasco.
Artculo 93. Autorizacin previa a la formulacin del plan de sectorizacin.

1. Los interesados en la sectorizacin del suelo urbanizable no sectorizado previsto en el
plan general, previamente a la formulacin del preceptivo plan de sectorizacin regulado en
esta ley, habrn de dirigirse por escrito a la Administracin municipal en solicitud de que se
autorice, de manera expresa, la iniciativa de formulacin del mencionado plan.
2. Al escrito de solicitud sealado en el apartado anterior los interesados habrn de
acompaar la documentacin tcnica precisa en la que se describa, motive y justifique, con
el suficiente detalle, la viabilidad urbanstica, tcnica, econmica, ambiental y jurdica de la
iniciativa de sectorizacin pretendida, en atencin a la totalidad de las determinaciones
previstas en esta ley como contenido de los planes de sectorizacin.
3. Recibida la solicitud, el ayuntamiento resolver sobre si la misma rene las
condiciones legales mnimas indispensables para su toma en consideracin, y en caso
afirmativo se someter a informacin pblica por un plazo de un mes a efectos de la
formulacin de las alegaciones escritas que se consideren oportunas. Por el contrario, si la
documentacin formulada careciera de la acreditacin de los requisitos de viabilidad
exigidos, proceder el ofrecimiento, en su caso, de un plazo de veinte das hbiles para su
subsanacin, con advertencia del archivo de las actuaciones sin ms trmite.
4. Una vez cumplimentado el trmite de informacin pblica previsto en el prrafo que
antecede, el ayuntamiento resolver tomar en consideracin la iniciativa autorizando al
solicitante para la formulacin del plan de sectorizacin, o desestimarla motivadamente, lo
que habr de ser notificado en los trminos previstos en la legislacin de procedimiento
administrativo.
5. El expediente de autorizacin habr de ser definitivamente resuelto y notificado en el
plazo mximo de tres meses desde la fecha en que se produjo la solicitud, salvo
interrupciones debidas a la subsanacin de defectos, cuya duracin se adicionar, en su
caso, al mencionado plazo de tres meses. Transcurrido el plazo sin comunicarse resolucin
alguna, se entender autorizada la iniciativa en los trminos solicitados.
Artculo 94. Formulacin y tramitacin del plan de sectorizacin.

1. Los planes de sectorizacin podrn ser formulados de oficio por la Administracin
municipal, o bien, previa la autorizacin prevista en el artculo anterior, a instancia de otras
administraciones pblicas o de particulares.
2. Los planes de sectorizacin, en cuanto instrumentos que gozan de la misma jerarqua
que el planeamiento general, se formularn y tramitarn conforme al mismo procedimiento
previsto para los planes generales.
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Seccin tercera. Tramitacin y aprobacin de planes parciales y especiales
Artculo 95. Tramitacin de los planes parciales.

1. La formulacin del plan parcial corresponde en principio a los ayuntamientos, y puede
realizarla tambin cualquier otra persona fsica o jurdica.
2. El ayuntamiento acordar, o denegar motivadamente, la aprobacin inicial del plan
parcial. Una vez aprobado inicialmente lo someter a informacin pblica, con publicacin
del acuerdo de aprobacin inicial en el boletn oficial del territorio histrico al que pertenezca
el municipio y en el diario o diarios de mayor tirada en el territorio, por el plazo mnimo de
veinte das a partir de la ltima publicacin.
Si se trata de un municipio del territorio histrico de lava, notificar el acuerdo de
aprobacin inicial a las juntas administrativas territorialmente afectadas, con remisin de una
copia completa del expediente administrativo y tcnico del plan en la parte del mismo que les
afecte, para la emisin de informe en el plazo de veinte das, transcurrido el cual sin
contestacin o resolucin se podr proseguir el trmite. La omisin del requerimiento de este
informe concejil ser causa suficiente para la suspensin de la aprobacin definitiva.
3. A la vista de las alegaciones formuladas en el periodo de informacin pblica, el
ayuntamiento adoptar la aprobacin provisional o definitiva con las modificaciones que
procedieran. Si las modificaciones fuesen sustanciales, se redactar un nuevo texto
refundido del plan parcial, que volver a ser aprobado inicialmente y se abrir un nuevo
periodo de informacin pblica.
4. El plazo para acordar en sede municipal la aprobacin provisional o definitiva, segn
corresponda, no podr exceder de seis meses desde la aprobacin inicial. Transcurrido este
plazo sin comunicar la pertinente resolucin, en el supuesto de que dicho plan parcial
hubiera sido presentado a instancia de parte, el interesado podr entenderlo desestimado.
5. En el caso de municipios con poblacin igual o inferior a 3.000 habitantes, una vez
adoptado el acuerdo de aprobacin provisional, se remitir, en un plazo no superior a diez
das desde su adopcin, a la diputacin foral correspondiente para su aprobacin definitiva.
En el caso de municipios con poblacin superior a 3.000 habitantes, la segunda aprobacin
municipal tendr el carcter de aprobacin definitiva.
6. Sin perjuicio de lo previsto en los prrafos anteriores de este artculo, la diputacin
foral podr delegar la aprobacin definitiva de los planes parciales en los ayuntamientos de
municipios de poblacin igual o inferior a 3.000 habitantes o en entidades pblicas
supramunicipales de las que sean miembros, siempre que dispongan de servicios tcnicos
suficientes para tal cometido y acepten la delegacin. Igualmente, los ayuntamientos de
municipios de ms de 3.000 habitantes podrn delegar la aprobacin definitiva de los planes
parciales en entidades pblicas supramunicipales con competencias estatutarias para ello, o
en la diputacin foral, siempre que acepten la delegacin.
Artculo 96. Aprobacin definitiva del plan parcial.

1. La aprobacin definitiva del plan parcial podr ser denegada por ser contrario a las
determinaciones de la presente ley, de los instrumentos de ordenacin del territorio o del
plan general, o a las disposiciones de la legislacin sectorial, o por incumplimiento de
exigencias procedimentales, documentales y materiales establecidas por el ordenamiento
jurdico.
2. En todo caso, ser de aplicacin a los planes parciales lo establecido en los prrafos
5, 6 y 7 del artculo 91.
3. El acuerdo de aprobacin definitiva podr condicionarse a la inclusin de
modificaciones en las determinaciones del plan parcial, siempre que no afecten
sustancialmente a su contenido, y condicionar su publicacin a la presentacin del texto
refundido que las recoja. En caso contrario, se denegar su aprobacin.
4. La aprobacin definitiva se producir, en el caso de municipios con poblacin igual o
inferior a 3.000 habitantes, en un plazo no superior a dos meses desde la entrada del
expediente en el registro del rgano foral correspondiente. En el supuesto de no haber
recado la aprobacin definitiva en dicho plazo, el ayuntamiento o el promotor podr
entenderla desestimada.
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Artculo 97. Tramitacin y aprobacin de planes especiales.

1. Los planes especiales se formularn, tramitarn y aprobarn de acuerdo con lo
establecido al efecto para los planes parciales. Cuando se trate de planes especiales de
proteccin y conservacin que afecten al suelo no urbanizable o al urbanizable no
sectorizado, una vez aprobados inicialmente se remitirn al rgano medioambiental de la
diputacin foral, o del Gobierno Vasco cuando afecten a ms de un territorio histrico, para
la emisin del informe preliminar de evaluacin conjunta de impacto ambiental, que deber
ser emitido en el plazo de dos meses, transcurrido el cual se podr proseguir el trmite y
continuar el procedimiento de acuerdo con lo anteriormente indicado. Los planes especiales
de ordenacin urbana regulados en esta ley no requieren de informe de evaluacin conjunta
de impacto ambiental.
2. Los planes especiales formulados en virtud de competencia sectorial que corresponda
a algn departamento del Gobierno Vasco o de la Administracin foral sern formulados,
tramitados y aprobados por el rgano del Gobierno Vasco o de la Administracin foral
competente al efecto, de conformidad con las reglas establecidas en el apartado anterior.
Una vez producida su aprobacin inicial, debern ser sometidos a informe de la Comisin de
Ordenacin del Territorio del Pas Vasco y de los ayuntamientos y concejos afectados, que
deber ser evacuado en el plazo mximo de dos meses, transcurrido el cual se podr
proseguir el trmite.
3. Los planes especiales de rehabilitacin y los planes especiales de proteccin y
conservacin de conjuntos monumentales o inmuebles calificados debern ser sometidos,
una vez aprobados inicialmente, a informe del Departamento de Cultura del Gobierno Vasco,
que ser emitido en un plazo no superior a un mes, transcurrido el cual se podr proseguir el
trmite. El informe del Departamento de Cultura tendr carcter vinculante en relacin con el
rgimen de proteccin establecido en las resoluciones de incoacin o calificacin definitiva
de los inmuebles de inters cultural.
4. Los planes especiales regulados en esta ley que afecten a suelo no urbanizable se
sometern a informe de la Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco.
Artculo 97 bis. Tramitacin de proyectos sobre suelos de alto valor agrolgico.

1. Cualquier proyecto o actuacin administrativa prevista en la Comunidad Autnoma del
Pas Vasco sobre suelos de alto valor agrolgico, as definidos conforme a lo establecido en
el marco de referencia vigente en cada momento para la ordenacin del espacio rural vasco,
exigir la emisin de informe por el rgano foral competente en materia agraria. A la vista de
ste, la Comisin de Ordenacin del Territorio emitir informe final que ser vinculante para
las figuras de planeamiento urbanstico.
Seccin cuarta. Tramitacin y aprobacin de otros instrumentos de ordenacin

urbanstica
Artculo 98. Tramitacin y aprobacin de estudios de detalle.

1. Los estudios de detalle sern aprobados inicialmente por los ayuntamientos
competentes en el plazo mximo de tres meses.
2. Una vez aprobados inicialmente, se sometern a informacin pblica durante veinte
das, para que puedan ser examinados y presentadas las alegaciones procedentes,
mediante anuncio en el boletn oficial del territorio histrico correspondiente y publicacin en
el diario o diarios de mayor circulacin del mismo.
3. Corresponder al ayuntamiento la aprobacin definitiva de los estudios de detalle. El
plazo para la citada aprobacin definitiva ser tres meses desde su aprobacin inicial.
Transcurrido ese plazo sin comunicar la pertinente resolucin, cuando dicho estudio de
detalle haya sido presentado a instancia de parte, el interesado podr entenderlo
desestimado.
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Artculo 99. Tramitacin y aprobacin de ordenanzas municipales de urbanizacin y

edificacin.
Las ordenanzas municipales de edificacin y urbanizacin o la modificacin de las
contenidas en la documentacin de un plan general se formularn por el ayuntamiento y se
tramitarn y aprobarn por el procedimiento establecido en la normativa de rgimen local
para las ordenanzas municipales. Igualmente podrn ser tramitadas y aprobadas de forma
conjunta con el resto de la documentacin del plan general, en cuyo caso se entendern
posteriormente sujetas al procedimiento de la normativa de rgimen local.
Artculo 100. Tramitacin y aprobacin de catlogos.

1. Para la aprobacin de los catlogos, en el supuesto de que no se tramiten y aprueben
simultneamente con el plan general, o para su modificacin, se seguir el procedimiento
establecido en la normativa de rgimen local para las ordenanzas municipales. Dentro del
plazo de informacin pblica, se solicitar informe a los departamentos competentes en
materia de patrimonio cultural de la diputacin foral correspondiente y del Gobierno Vasco.
2. La aprobacin y entrada en vigor de los planes que contengan medidas de proteccin
relativas a los bienes catalogados determinar la necesidad de la actualizacin de este
documento.
Seccin quinta. Edificaciones y construcciones disconformes con el

planeamiento
Artculo 101. Rgimen jurdico de las edificaciones, construcciones y usos disconformes

con el planeamiento.
1. El planeamiento urbanstico determinar los edificios, construcciones, instalaciones y
usos que fueran disconformes con la ordenacin urbanstica establecida.
2. El planeamiento urbanstico deber distinguir entre las instalaciones, construcciones,
edificaciones y usos totalmente incompatibles con la nueva ordenacin y las que sean slo
parcialmente incompatibles. En todo caso, se calificarn como totalmente incompatibles con
la nueva ordenacin las instalaciones, construcciones, edificaciones y usos que ocupen
suelo dotacional pblico e impidan la efectividad de su destino.
3. El planeamiento urbanstico, a los efectos de lo dispuesto en este artculo, sealar la
sujecin de los edificios, construcciones y usos a que se refiere el apartado 1 a alguna de las
siguientes categoras:
a) Fuera de ordenacin: los edificios, construcciones, instalaciones y usos existentes con
anterioridad al planeamiento urbanstico en vigor y para los que ste prevea su desaparicin
en un plazo determinado, por quedar incluidos en alguna de las actuaciones aisladas,
integradas o de ejecucin de sistemas generales y locales previstas en esta ley.
b) Disconformes con el planeamiento urbanstico: los edificios, construcciones,
instalaciones y usos disconformes con el planeamiento urbanstico en vigor y para los que
ste no prevea su desaparicin o no fije un plazo para la misma.
c) Preexistentes en reas o sectores pendientes de ordenacin pormenorizada.
4. El planeamiento urbanstico incluir dentro de sus determinaciones los actos y usos
autorizables y prohibidos respecto a estas edificaciones y construcciones, especialmente en
materia de rehabilitacin, en atencin a su compatibilidad con la ordenacin urbanstica y a
las previsiones de actuacin sobre los mismos.
5. No sern autorizables las obras de modernizacin, consolidacin, aumento de
volumen o mejora en construcciones y edificios declarados fuera de ordenacin, ni en los
preexistentes en reas o sectores pendientes de ordenacin pormenorizada. No obstante, no
tendrn esta consideracin las obras que estn destinadas y se consideren necesarias para
el mantenimiento del edificio en las mnimas condiciones de habitabilidad y salubridad y las
dirigidas a evitar daos a terceros, todo ello sin perjuicio del rgimen legal de la ruina
definido en esta ley.
6. Sin embargo, en casos excepcionales podrn autorizarse obras parciales y
circunstanciales de consolidacin, cuando no estuviese prevista la expropiacin o demolicin
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del inmueble en el plazo de 15 aos, a contar desde la fecha en que se pretendiese

realizarlas, sin que dichas obras puedan suponer revalorizacin del inmueble.
Seccin sexta. Modificacin y revisin del planeamiento
Artculo 102. Revisin de los planes de ordenacin urbanstica: concepto y procedencia.

1. La reconsideracin total de la ordenacin establecida por los planes urbansticos y, en
todo caso, de la ordenacin estructural de los planes generales, precisa su revisin. Tambin
proceder la revisin cuando la requiera el planeamiento territorial para permitir nuevos
desarrollos urbanos y resulte sustancialmente afectada la ordenacin estructural.
2. La revisin podr ser parcial, cuando justificadamente se circunscriba a una parte del
territorio ordenado por el plan o de sus determinaciones, que forme un conjunto homogneo,
o de ambas a la vez.
3. Los planes urbansticos se revisarn en todo caso en los plazos que en ellos se
establezcan y cuando se produzcan los supuestos o circunstancias previstos por ellos a tal
efecto o lo requieran los instrumentos de ordenacin del territorio cuyas determinaciones
fueran vinculantes.
4. No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior, y cuando razones de urgencia o de
excepcional inters pblico exijan la adaptacin de los planes urbansticos a los instrumentos
de ordenacin del territorio, el rgano foral del territorio histrico, a iniciativa propia o a
requerimiento de la consejera o consejero competente en materia de ordenacin del territorio
de la Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco y con audiencia del
ayuntamiento afectado, podr disponer la revisin del plan general o de otros planes
urbansticos concretos, fijando a las entidades municipales plazos adecuados al efecto y
para la adopcin de las medidas pertinentes, incluidas las de ndole presupuestaria.
5. El mero transcurso de los plazos fijados sin que se hayan llegado a incoar los
correspondientes procedimientos habilitar al rgano foral del territorio histrico para
proceder a la elaboracin tcnica de la revisin omitida, en sustitucin del ayuntamiento
correspondiente, previo requerimiento y audiencia a este ltimo.
Artculo 103. Modificacin de los planes de ordenacin urbanstica: concepto, procedencia

y lmites.
1. Toda reconsideracin del contenido de los planes urbansticos no comprendida en el
artculo anterior requerir su modificacin.
2. El plan general deber identificar y distinguir expresamente las determinaciones que,
aun formando parte de su contenido propio, no corresponden a la funcin legal que dicho
plan tiene asignado en esta ley, sino a la del planeamiento de ordenacin pormenorizada.
3. A efectos de su tramitacin, la modificacin de los elementos del contenido del plan
general tendr en cuenta dicha distincin, y deber ajustarse a las reglas propias de la figura
de ordenacin a que correspondan, por su rango o naturaleza, las determinaciones por ella
afectadas conforme a lo dispuesto en el artculo 58.
4. La modificacin podr tener lugar en cualquier momento. No obstante, cuando se
refieran a determinaciones o elementos propios del plan general no podr tramitarse
modificacin alguna una vez expirados los plazos o producidos los supuestos o
circunstancias previstos en el propio plan para su revisin, siempre que no se hubiere
acordado el inicio de los trabajos de la misma.
5. Ser aplicable a las modificaciones lo dispuesto en los apartados 4 y 5 del artculo
anterior.
Artculo 104. Procedimiento para la modificacin y revisin de la ordenacin establecida por

los planes urbansticos.
La revisin y cualquier modificacin de las determinaciones de los planes urbansticos
deber realizarse a travs de la misma clase de plan y observando el mismo procedimiento
seguido para la aprobacin de dichas determinaciones. Se exceptan de esta regla:
a) Las mejoras y modificaciones que pueden operar los planes parciales y especiales en
la ordenacin pormenorizada recogida en el plan general.
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b) Las mejoras y modificaciones que el plan de que se trate permita expresamente

efectuar mediante estudio de detalle.
c) Las modificaciones del planeamiento general, en las que la tramitacin del avance
ser optativa.
d) La modificacin que el plan de sectorizacin o el plan de compatibilizacin realicen, en
la ordenacin estructural establecida en el plan general.
Artculo 105. Lmites de las modificaciones y revisiones de la ordenacin establecida en los

planes urbansticos.
1. Toda revisin o modificacin de la ordenacin establecida por un plan urbanstico que
aumente la edificabilidad urbanstica o incremente la intensidad de los usos, distintos de los
de las dotaciones pblicas, de algn terreno, acuerde la desafeccin del suelo de un destino
pblico o descalifique terrenos destinados a los usos previstos en el artculo 16, deber
contemplar las medidas compensatorias precisas, con los siguientes objetivos y reglas:
a) Justificar que se mantiene la debida calidad urbana en cuanto a dotaciones y suelos
protegidos.
b) Considerar las necesidades y las posibilidades de acceso real en el municipio a los
usos establecidos como protegidos por la calificacin, todo ello conforme a los instrumentos
de ordenacin territorial.
c) En todo caso, garantizar la mejor realizacin posible de los estndares legales
mnimos de la ordenacin.
2. Toda modificacin de los planes generales que incremente la edificabilidad urbanstica
para el uso de vivienda requerir la previsin de mayor superficie de terrenos destinados a
dotaciones pblicas de zonas verdes y espacios libres y a alojamientos dotacionales, en la
proporcin mnima establecida en los artculos 78 y 81.
3. En particular, el planeamiento general que se modifica deber disponer en el propio
mbito de la modificacin de una dotacin suficiente de sistema general de zonas verdes y
espacios libres para garantizar, tras el incremento de la edificabilidad urbanstica propuesta,
el estndar dotacional previsto en el apartado anterior. Si no fuese materialmente posible o
no resultase adecuado para la ordenacin prevista, se deber completar la dotacin citada
ampliando los mbitos ya calificados por el plan general como sistema general de espacios
libres o configurando nuevos mbitos con esa calificacin y una superficie adecuada, cuya
cuanta, al menos, compense el dficit existente.
4. Adicionalmente, la modificacin deber garantizar tambin un adecuado nivel
dotacional de sistema local de espacios libres en el propio mbito de la actuacin aportando
a este fin una dotacin superficial mnima de 5 metros cuadrados por cada habitante, segn
la regla establecida en el artculo 78. En suelo urbano, cuando el cumplimiento de la
condicin establecida en este prrafo no fuese materialmente posible o no resultase
adecuado para la ordenacin prevista, podr ser admitido el incremento de la edificabilidad
urbanstica propuesta si la modificacin se sita en un rea con una dotacin local de
espacios libres excedentaria de modo que pueda compensar ntegramente el dficit
dotacional generado por el nuevo desarrollo.
5. Las modificaciones de planeamiento que incrementen la edificabilidad urbanstica de
uso residencial podrn justificar en la memoria la suficiencia de las reservas de suelo
preexistentes en el planeamiento anterior con destino a alojamientos dotacionales en la
proporcin mnima exigida en el artculo 81.
6. Las modificaciones de los planes de ordenacin urbanstica mantendrn el uso
dotacional pblico de las parcelas y solares cuyo destino precedente haya sido ya este,
salvo que, previo informe de la administracin competente por razn de la materia para la
implantacin del uso de que se trate, se justifique la innecesariedad del destino del suelo a
tal fin. En tal caso, las citadas parcelas y solares podrn ser destinados a otros usos
dotacionales pblicos, incluyendo el uso para alojamientos dotacionales, vivienda protegida
u otros usos lucrativos. En los supuestos en los que el destino sea vivienda protegida u otros
usos lucrativos, las modificaciones de los planes contemplarn las medidas compensatorias
que reglamentariamente se establezcan.
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7. Para la aprobacin definitiva de las modificaciones de los planes de ordenacin que

afecten a los suelos destinados a zonas verdes y espacios libres anteriormente incluidos en
la ordenacin estructural del trmino municipal se precisar, adems de las medidas
compensatorias antes establecidas, la autorizacin de la Comisin de Ordenacin del
Territorio del Pas Vasco, que ser inexcusable para la resolucin expresa del
procedimiento. El plazo mximo para la aprobacin definitiva de la modificacin quedar
suspendido desde el requerimiento de la autorizacin hasta su adopcin. Transcurridos tres
meses desde la suspensin sin notificacin de resolucin alguna, podr entenderse
desestimada la aprobacin definitiva.
8. La revisin total o parcial del planeamiento estar sujeta exclusivamente a las
limitaciones establecidas en el apartado 1 de este artculo.
Artculo 106. Lmite especfico en caso de actuaciones declaradas ilegales por sentencia
judicial.
1. Cuando una modificacin o revisin de planeamiento venga a legalizar actuaciones
clandestinas declaradas incompatibles con la ordenacin urbanstica en vigor por resolucin
o sentencia firme, exigir pronunciamiento previo favorable del Consejo de Gobierno, que
ser inexcusable para la resolucin expresa del procedimiento, previo informe favorable de
la Comisin de Ordenacin del Territorio. El plazo mximo para la aprobacin definitiva de la
modificacin o revisin quedar suspendido desde el requerimiento del pronunciamiento
hasta su adopcin. Transcurridos tres meses desde la suspensin sin notificacin de
resolucin alguna, podr entenderse desestimada la aprobacin definitiva.
2. En cualquier caso, ser preceptiva la previa resolucin del expediente disciplinario
urbanstico incoado, la adopcin por parte del infractor de las medidas decretadas para la
restauracin del dao causado y el previo pago de las multas correspondientes a las
infracciones declaradas.
Artculo 107. Actualizacin de la documentacin de planeamiento.

1. Los ayuntamientos podrn aprobar versiones completas y actualizadas de los planes
que hayan sufrido modificaciones. La aprobacin de dicha versin ser preceptiva una vez
que el plan general haya sufrido cinco modificaciones de ordenacin estructural, incluidas las
derivadas de determinaciones de otros planes legalmente autorizados para ello.
2. Una vez aprobada la versin completa y actualizada de los planes de ordenacin
urbanstica, deber depositarse un ejemplar en el registro de planeamiento urbanstico del
territorio histrico correspondiente.
Seccin sptima. Participacin ciudadana en la formulacin, tramitacin y

aprobacin del planeamiento
Artculo 108. Programa de participacin ciudadana en el plan general.

El acuerdo municipal de inicio de la formulacin, modificacin o revisin de cualquier
figura de planeamiento de ordenacin estructural deber estar acompaado de un programa
de participacin ciudadana en el que, segn las caractersticas del municipio, se
establecern los objetivos, estrategias y mecanismos suficientes para posibilitar a los
ciudadanos y ciudadanas y entidades asociativas el derecho a participar en el proceso de su
elaboracin. Entre estos mecanismos figurarn:
a) Sesiones abiertas al pblico explicativas del contenido del avance, en especial de las
decisiones estratgicas de construccin de la ciudad y las posibles alternativas presentadas
en la tramitacin del expediente.
b) Posibilidad de celebrar consulta popular municipal, segn la regulacin establecida en
la legislacin bsica de rgimen local, en caso de graves controversias ciudadanas sobre
alguno de los aspectos incluidos en el plan.
c) Material divulgativo, que deber prepararse junto con los documentos legalmente
exigidos para los instrumentos urbansticos, al objeto de facilitar su difusin y comprensin.
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Artculo 109. Consejo Asesor del Planeamiento Municipal: funciones.

1. El Consejo Asesor del Planeamiento Municipal es un rgano local de carcter
consultivo y deliberante para el cumplimiento de las funciones de concertacin social en
relacin con el procedimiento de formulacin, tramitacin y aprobacin de los planes
urbansticos, de existencia obligatoria en los municipios que tengan la competencia, propia o
delegada, para la aprobacin definitiva de planes generales.
2. El consejo conocer de cuantos estudios, programas, directrices y lneas de actuacin
elaboren o establezcan las administraciones responsables de la formulacin del
planeamiento general del municipio para coadyuvar a su elaboracin, e informar, en todo
caso, una vez iniciada la redaccin tcnica del plan general. El consejo podr recabar,
conocer y emitir informe de cualquier otro plan o instrumento de ordenacin urbanstica.
3. La intervencin del consejo se manifiesta en documentos de anlisis de las cuestiones
que tome en consideracin, que podrn contener propuestas o alternativas de carcter no
vinculante para las administraciones pblicas.
4. Las propuestas o alternativas presentadas por el consejo ante la administracin que
apruebe el planeamiento y que no sean atendidas en la resolucin de aprobacin definitiva
del mismo debern ser contestadas motivadamente.
Artculo 110. Composicin del Consejo Asesor del Planeamiento Municipal.

Mediante reglamento municipal se determinar la composicin, el funcionamiento, la
constitucin y la disolucin del Consejo Asesor del Planeamiento Municipal, que deber
estar presidido por la alcalda del municipio y contar con la presencia del concejal
responsable del rea de urbanismo. En todo caso, la composicin de este rgano
garantizar la presencia del movimiento asociativo vecinal y de representantes de entidades
u organizaciones dedicadas a la proteccin y defensa medioambiental que intervengan en el
trmino municipal.
TTULO IV
Intervencin administrativa en el mercado de suelo
CAPTULO I
Patrimonios pblicos de suelo
Seccin primera. Disposiciones generales
Artculo 111. Finalidad y clases.

1. Los patrimonios pblicos de suelo tienen las siguientes finalidades legales:
a) Regular el mercado de suelo.
b) Regular el mercado de la vivienda.
c) Facilitar el desarrollo territorial y urbanstico mediante la consecucin de suelo para
actuaciones de iniciativa pblica y, en particular, para la construccin de viviendas sometidas
a algn rgimen de proteccin pblica.
2. Todos los ayuntamientos estn legalmente obligados a constituir, mantener y
gestionar patrimonios pblicos de suelo.
3. Los rganos forales de los territorios histricos y la Administracin de la Comunidad
Autnoma del Pas Vasco pueden constituir sus propios patrimonios pblicos de suelo.
4. Estn plenamente sujetos a las disposiciones de este captulo, aun cuando la
administracin titular no haya procedido an a la constitucin de su patrimonio pblico de
suelo, los bienes y recursos que, conforme a esta ley, deban formar parte del mismo.
Artculo 112. Naturaleza y rgimen jurdico.

1. El patrimonio pblico de suelo de cada administracin pblica integra un patrimonio
independiente y separado del resto de su patrimonio, afecto al cumplimiento de los fines
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establecidos en el apartado 1 del artculo anterior, quedando prohibida la dedicacin de

cualquiera de sus bienes o la aplicacin de cualquiera de sus recursos a finalidades o
destinos distintos de los previstos en este captulo, y en particular a la cobertura de gastos
diferentes a los que resulten de la administracin, mantenimiento e incremento del propio
patrimonio pblico de suelo. La permanencia de la afectacin implica, en su caso, la de la
causa de adquisicin forzosa del bien de que se trate.
2. La administracin de los patrimonios pblicos de suelo comprende las facultades
precisas para el cumplimiento de sus finalidades legales, incluidas las de disposicin y gasto,
as como las de expropiacin en beneficio de estos.
3. Las administraciones titulares de patrimonios pblicos de suelo llevarn un registro de
explotacin comprensivo, en los trminos que reglamentariamente se establezcan, de un
inventario de bienes y recursos integrantes y de las operaciones de administracin y
disposicin relativas a dichos bienes y recursos, con indicacin del destino final de los
mismos. Dicho registro de explotacin estar sujeto a fiscalizacin del Tribunal de Cuentas
del Pas Vasco.
Artculo 113. Bienes y recursos integrantes de los patrimonios municipales de suelo.

1. Los patrimonios municipales de suelo estn integrados por bienes y recursos.
2. Forman parte de los patrimonios municipales de suelo los siguientes bienes, bien sean
de titularidad municipal directa o bien sean de titularidad de sociedades pblicas municipales
u organismos pblicos locales:
a) Los bienes patrimoniales municipales situados en terrenos que el planeamiento
urbanstico general clasifique como suelo urbano y urbanizable, excepto aquellos que, en
virtud del ttulo de su adquisicin, estn afectados o vinculados a un fin especfico, distinto o
incompatible con los legales del patrimonio pblico de suelo.
b) Los terrenos y los derechos obtenidos en la ejecucin del planeamiento urbanstico y
en concepto de cesin gratuita de edificabilidad urbanstica y para las dotaciones pblicas,
en especial los correspondientes a la participacin municipal en las plusvalas generadas por
la accin urbanstica conforme a esta ley.
c) Los terrenos adquiridos, cualquiera que fuese su clasificacin urbanstica, para
constituir, mantener o incrementar el patrimonio municipal de suelo.
d) Los terrenos adquiridos mediante expropiacin, no afectados al uso o servicio pblico.
e) Los terrenos adquiridos por permuta con otros bienes del patrimonio pblico de suelo.
f) Los bienes adquiridos mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto
regulados en este ttulo.
g) Las viviendas pblicas de titularidad municipal o de cualquier entidad dependiente del
ayuntamiento.
3. Son recursos afectos a los correspondientes patrimonios municipales de suelo:
a) La cantidad consignada en los presupuestos municipales anuales para el
cumplimiento de las finalidades de los correspondientes patrimonios municipales de suelo.
b) Los ingresos derivados de la administracin de los bienes o de la realizacin de actos
de disposicin de ellos conforme a esta ley, incluidos los de constitucin onerosa de
derechos de superficie.
c) Las cantidades abonadas en sustitucin, conforme a esta ley, de la cesin del suelo
correspondiente a la participacin municipal en las plusvalas generadas por la accin
urbanstica.
d) Las cantidades ingresadas en concepto de multas coercitivas, avales ejecutados y
sanciones procedentes del ejercicio de la potestad tutelar, disciplinaria y sancionadora
prevista en esta ley.
e) Crditos que tengan como garanta hipotecaria los bienes incluidos en el patrimonio
municipal de suelo.
Artculo 114. Consignacin presupuestaria con destino al patrimonio municipal de suelo.

1. La cantidad consignada por los ayuntamientos en el ejercicio anual de sus
presupuestos municipales con destino a patrimonio municipal de suelo no podr ser inferior
al 10% de la suma total a que asciendan los captulos I y II de ingresos. La memoria
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explicativa de los presupuestos deber precisar qu porcentajes mnimos de dicha cantidad

se prevn para atender cada uno de los destinos de los patrimonios municipales de suelo.
2. La regla establecida en el apartado anterior sobre importe mnimo de la consignacin
presupuestaria se entiende referida a periodos cuatrienales, por lo que las previsiones
inferiores o superiores en ejercicios presupuestarios concretos podrn ser compensadas,
dentro de un mismo periodo cuatrienal, por previsiones de signo contrario en ejercicios
presupuestarios posteriores, siempre y cuando se garantice para el conjunto de cuatro aos
el cumplimiento del promedio del 10% anual sealado en el apartado anterior.
3. Esta obligacin de importe mnimo de la consignacin presupuestaria se entiende
referida, a los efectos de esta ley, slo a los municipios obligados a cumplir con los
estndares de reserva de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica, segn
el artculo 82.
Artculo 115. Destino de los bienes y recursos.

1. Los bienes no destinados a dotaciones pblicas y los recursos integrantes de los
patrimonios pblicos de suelo se destinarn preferentemente a la construccin de viviendas
sometidas a algn rgimen de proteccin pblica y al costeamiento de obras de urbanizacin
en reas y sectores residenciales con presencia, en todo o en parte de los mismos, de
viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica para su desarrollo en rgimen de
ejecucin pblica. Adems se podrn destinar a:
a) Adquisicin de la propiedad de los bienes y derechos sujetos a reas de reserva
municipal de suelo y a reas sometidas a los derechos de tanteo y retracto.
b) Obras de rehabilitacin o construccin de dotaciones pblicas y sistemas generales
en zonas degradadas.
c) Adquisicin y promocin pblica de suelo para actividades econmicas de fomento o
inters pblico.
d) Rehabilitacin del patrimonio histrico y cultural.
e) Construccin, rehabilitacin o mejora de equipamientos colectivos municipales.
2. En el supuesto previsto en la letra c) del apartado anterior, cuando la promocin
pblica tuviera carcter comarcal concertado entre diversos municipios asociados entre s y,
en su caso, con otras administraciones pblicas o sus organismos o entidades dependientes,
los bienes y derechos que por dicha actuacin hayan de incorporarse al patrimonio municipal
del suelo, una vez capitalizados, podrn destinarse a la adquisicin de suelos para dicha
finalidad en municipio diferente si as se acuerda entre los municipios intervinientes.
Artculo 116. Enajenacin de bienes. Concurso.

1. Se prohbe la enajenacin onerosa de los bienes y derechos calificados como
dotacionales, incluido, en su caso, el derecho de propiedad superficiante de los terrenos
calificados como dotacin residencial protegida por la ordenacin estructural.
2. La disposicin del resto de los bienes de los patrimonios pblicos de suelo que
implique la transmisin de su propiedad o de derechos sobre los mismos, cuando sea
posible conforme a esta ley, ser a ttulo oneroso y se realizar mediante concurso, sin
perjuicio de lo establecido en los artculos siguientes.
3. En todo caso, en las bases del concurso para la enajenacin se contendrn las
siguientes determinaciones:
a) Precio mnimo de licitacin.
b) Precios mximos de venta o arrendamiento de las viviendas.
c) Plazos mximos para la realizacin de las obras de edificacin y, en su caso, de
urbanizacin cuando los terrenos no tuvieran la consideracin de solares.
4. Los bienes del patrimonio municipal de suelo no calificados especficamente por el
planeamiento urbanstico como destinados a dotaciones pblicas o a la construccin de
viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica podrn enajenarse libremente
mediante concurso pblico o permuta. Los ingresos o bienes obtenidos se destinarn a los
fines del patrimonio municipal de suelo.
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Artculo 117. Enajenacin directa.

Podrn enajenarse bienes directamente, sin necesidad de concurso, con los requisitos
que en cada caso requiera la normativa:
a) Cuando la enajenacin se derive de convenios entre administraciones pblicas o entre
stas y sus entes instrumentales.
b) Cuando los peticionarios sean entidades de carcter asistencial o social sin nimo de
lucro, tales como fundaciones, mutualidades, cooperativas y otras que promuevan la
construccin de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica.
c) En el caso de edificios de viviendas de titularidad pblica o de organismos y empresas
mercantiles dependientes, cuando los peticionarios sean sus ocupantes legales.
d) Cuando el concurso previsto en el artculo anterior quede desierto, en cuyo caso la
enajenacin se llevar a cabo dentro del plazo mximo de un ao y con arreglo al mismo
pliego de condiciones. En ningn caso el precio de la enajenacin podr ser inferior al que
hubiera correspondido en la licitacin mediante concurso.
e) En el supuesto de construccin de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin
pblica promovidas por organismos pblicos o sus entes instrumentales, cuando dicha
actividad constituya su objeto especfico.
f) En el caso de construccin de edificios pblicos destinados a organismos oficiales que
requieran un determinado emplazamiento sobre suelos calificados como dotacionales.
g) En el caso de construccin de edificios de servicio pblico de propiedad pblica o de
entidades sin nimo de lucro que requieran un determinado emplazamiento, tales como
centros asistenciales, culturales o sanitarios o instalaciones deportivas, y as estuvieran
calificados por la ordenacin urbanstica.
Artculo 118. Enajenaciones gratuitas o por debajo de valor.

No obstante lo dispuesto en los artculos anteriores, los bienes del patrimonio pblico de
suelo podrn cederse gratuitamente o por debajo de su valor cuando concurra alguna de las
siguientes circunstancias:
a) Que el cesionario sea una administracin pblica o sus entes instrumentales y el
destino cualquiera de los contemplados en el artculo 115.
b) Que el peticionario sea una entidad privada de inters pblico y sin nimo de lucro y el
destino de los terrenos sea la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de
proteccin pblica o equipamientos de inters social y uso comn o general.
c) Que el cesionario sea ocupante legal de la vivienda afectada por acuerdo de realojo
en forma de permuta total o parcial, justificado por acuerdo expreso con la administracin
actuante o incluido en la reparcelacin.
Seccin segunda. Reservas municipales de suelo
Artculo 119. Finalidad de las reservas.

1. Podrn delimitarse, en suelo no urbanizable no sujeto a especial proteccin y en suelo
urbanizable no sectorizado, reservas municipales de suelo para su adquisicin con destino al
patrimonio pblico de suelo dentro del plazo mximo de ocho aos a contar desde la
delimitacin. Las reservas as delimitadas se destinarn preferentemente a la construccin
de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica o de edificaciones e instalaciones
industriales o terciarias, de fomento o inters pblico as como a otros usos pblicos o de
inters social.
2. Tambin podrn delimitarse reservas en suelo no urbanizable de especial proteccin
con el objeto de facilitar la obtencin de la propiedad pblica y, en su caso, la explotacin o
utilizacin adecuada del mismo.
3. Vencido el plazo mximo establecido en el prrafo anterior, los terrenos y
construcciones, edificaciones e instalaciones que no hubieran sido adquiridos por la
Administracin pblica en ejercicio de los derechos de tanteo y retracto previstos en este
ttulo slo podrn ser sujetos nuevamente a reserva municipal con incoacin simultnea,
respecto a los mismos, de procedimiento de expropiacin forzosa.
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Artculo 120. Delimitacin de reservas.

1. Las reservas municipales se delimitan por el plan general, o por acuerdo municipal de
establecimiento de nuevas reservas o ampliacin de las previstas en el planeamiento
general, que deber contener la relacin de propietarios afectados y el plano de la superficie
objeto de reserva, con identificacin de las unidades rsticas, fincas o terrenos segn el
catastro de bienes de naturaleza rstica y con especificacin en cada caso de su destino o
uso actual.
2. La delimitacin de las reservas municipales de suelo deber estar motivada en
razones justificativas del emplazamiento elegido y de su preferencia sobre otras alternativas
posibles.
3. El acuerdo municipal previsto en el apartado 1 slo podr producirse cuando concurra
una de las siguientes circunstancias:
a) La no previsin por el plan general en vigor de reserva municipal de suelo alguna.
b) El agotamiento de las reservas municipales de suelo establecidas por el plan general
en vigor por haber sido objeto toda su superficie del ejercicio de los derechos de tanteo y
retracto regulados en este ttulo o de procedimiento de expropiacin forzosa.
c) El transcurso de dos aos desde la entrada en vigor de la primera formulacin o de la
ltima revisin del plan general.
4. La delimitacin de nuevas reservas municipales de suelo o de ampliacin de las
existentes por acuerdo municipal requiere la instruccin del siguiente procedimiento:
a) Aprobacin inicial por el ayuntamiento, con sometimiento, simultneo y por el plazo de
un mes, a trmite de informacin pblica mediante anuncio publicado en el boletn oficial y
en el diario o diarios de mayor difusin en el territorio histrico correspondiente, y de
audiencia a los propietarios de suelo afectados mediante notificacin personal.
b) Aprobacin definitiva por acuerdo del pleno del ayuntamiento, a la vista de las
alegaciones y reclamaciones formuladas en el periodo de informacin pblica y el simultneo
trmite de audiencia.
Artculo 121. Efectos de la delimitacin.

La delimitacin de una reserva municipal de suelo lleva implcita por ministerio de la ley:
a) La sujecin de los terrenos, construcciones, edificaciones e instalaciones en ella
comprendidos a los derechos municipales de tanteo y retracto y regulados en este ttulo,
quedando prohibida la inscripcin registral de cualquier acto de transmisin sin acreditar la
comunicacin al ayuntamiento prevista en el artculo 126.
b) La declaracin de la utilidad pblica a efectos de su expropiacin forzosa.
Artculo 122. Actuaciones en concertacin interadministrativa.

Las actuaciones expropiatorias de los terrenos sometidos a la reserva de suelo regulada
en los artculos anteriores podrn llevarse a cabo por el ayuntamiento que delimit la reserva
o por cualquier otra administracin pblica competente para la implantacin de los usos de
referencia, mediando, en este ltimo supuesto, necesariamente convenio suscrito al efecto
entre ambas administraciones.
CAPTULO II
Intervencin supramunicipal en el mercado de suelo
Artculo 123. Reservas de suelo.

1. La Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco y los rganos forales de
sus territorios histricos tambin podrn establecer reservas de suelo en suelo no
urbanizable y suelo urbanizable no sectorizado para la constitucin o ampliacin de sus
patrimonios pblicos de suelo.
2. Las reservas de la Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco y de los
rganos forales de sus territorios histricos se establecern en las mismas condiciones y con
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los mismos efectos previstos para las reservas municipales de suelo en la seccin segunda
del captulo I de este ttulo, aunque con las siguientes salvedades:
a) El acuerdo de delimitacin ser adoptado inicialmente, previa audiencia por el plazo
de un mes a los ayuntamientos afectados, por el departamento del Gobierno Vasco o de la
diputacin foral competente en materia de ordenacin del territorio o para la implantacin de
los usos de referencia, y definitivamente por el Consejo de Gobierno o Consejo de
Diputados, segn la administracin de que se trate.
b) La administracin que tuviera delimitada una reserva no podr establecer una nueva
con idntica finalidad y en el mismo municipio si antes no hubiera ocupado, en el curso del
correspondiente procedimiento expropiatorio, la totalidad de la reserva previamente
declarada. El plazo de adquisicin no podr exceder de cuatro aos desde la adopcin del
acuerdo de delimitacin.
Artculo 124. Enajenacin y cesin.

1. La enajenacin, constitucin de derechos de superficie, arrendamiento u otras
frmulas de cesin de los bienes inmuebles integrantes de los patrimonios pblicos de suelo
de la Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco y de los rganos forales de
sus territorios histricos se llevar a cabo de conformidad con lo dispuesto en los captulos I
y II de este ttulo.
2. Los ingresos obtenidos de las enajenaciones, cesiones o gestin de los citados
terrenos y dems bienes inmuebles de los patrimonios pblicos de suelo de la
Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco y de los rganos forales de sus
territorios histricos habrn de destinarse necesariamente a su mantenimiento o ampliacin.
CAPTULO III
Los derechos de tanteo y retracto
Artculo 125. Bienes sujetos a los derechos de tanteo y retracto y administraciones titulares.
1. Sin perjuicio de lo dispuesto en la correspondiente legislacin sectorial, estarn
sujetas al derecho de tanteo y, en su caso, de retracto por la Administracin de la
Comunidad Autnoma del Pas Vasco, por los rganos forales de los territorios histricos o
por el ayuntamiento, las transmisiones onerosas de los siguientes bienes inmuebles, sean
terrenos, edificaciones o viviendas:
a) Los comprendidos en cualquier mbito declarado fuera de ordenacin por la
ordenacin urbanstica o territorial, si as lo previera expresamente el planeamiento. En este
caso los derechos de tanteo y retracto correspondern al ayuntamiento.
b) Los comprendidos en las reservas de suelo delimitadas conforme a lo dispuesto en los
artculos anteriores. En este caso los derechos de tanteo y retracto correspondern a la
administracin que hubiera acordado la delimitacin.
c) Los comprendidos en mbitos sujetos por la ordenacin urbanstica o territorial a
actuaciones de rehabilitacin, si as lo dispusieran expresamente los planes respectivos. En
este caso, los derechos de tanteo y retracto correspondern al ayuntamiento o, en su caso, a
la administracin que hubiera promovido la aprobacin del planeamiento.
d) Los comprendidos en mbitos delimitados por el ayuntamiento conforme al
procedimiento de delimitacin de unidades de ejecucin a los efectos de garantizar el
cumplimiento de los objetivos de la ordenacin urbanstica, incrementar el patrimonio
municipal del suelo o intervenir en el mercado inmobiliario. En este caso, los derechos de
tanteo y retracto correspondern al ayuntamiento.
e) Las viviendas promovidas en cualquier rgimen de proteccin pblica y, en su caso,
sus garajes y locales anejos, durante todo el periodo de duracin de la calificacin. En este
caso, los derechos de tanteo y retracto correspondern al ayuntamiento o al departamento
del Gobierno competente en materia de vivienda.
2. El plazo mximo de sujecin de las transmisiones de los bienes al ejercicio de los
derechos de tanteo y retracto ser de ocho aos.
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3. La transmisin onerosa de ms del 50% de las acciones o participaciones sociales de

sociedades mercantiles cuyo activo est constituido en ms del 80% por terrenos o
edificaciones sujetas a los derechos de tanteo y retracto tendr la consideracin de
transmisin onerosa a los efectos de lo dispuesto en este captulo.
Artculo 126. Notificacin a la administracin de la transmisin de bienes sujetos a los

derechos de tanteo y retracto.
1. Los propietarios de bienes inmuebles comprendidos en los mbitos referidos en el
artculo anterior debern comunicar a la administracin titular de los derechos de tanteo y
retracto la decisin de proceder a su enajenacin onerosa, con expresin del precio y la
forma de pago proyectados y de las dems condiciones esenciales de la transmisin
prevista, as como el domicilio a efecto de notificaciones, a fin de posibilitar el ejercicio del
derecho de tanteo. Este derecho podr ejercerse en el plazo de dos meses contados desde
el da siguiente al de la entrada de la comunicacin en el registro de la administracin titular
del mismo.
2. Transcurrido el plazo a que se refiere el prrafo anterior sin notificacin de resolucin
expresa sobre el ejercicio del derecho de tanteo, se podr proceder libremente a la
enajenacin proyectada.
3. Cuando no se hubiera efectuado la comunicacin requerida en este artculo o se
hubiera omitido en ella alguno de los contenidos legalmente preceptivos, as como cuando el
precio satisfecho por la transmisin resultase inferior o las condiciones menos onerosas que
lo comunicado a la administracin correspondiente, sta podr ejercitar el derecho de
retracto dentro del plazo de dos meses siguientes al da en que haya tenido conocimiento
completo de la enajenacin.
Artculo 127. Efectos registrales.

Los ayuntamientos, una vez delimitadas con carcter definitivo los mbitos comprensivos
de los bienes sujetos a derecho de tanteo y retracto, comunicarn oficialmente tal
circunstancia al registro de la propiedad correspondiente, a los efectos de que se haga
constar en los bienes afectados del modo que establezca la normativa de ordenacin de los
registros e instrumentos pblicos.
CAPTULO IV
Derechos de superficie
Artculo 128. Constitucin y concesin del derecho de superficie.

La concesin del derecho de superficie, as como su carcter oneroso, se regir por las
siguientes reglas:
a) La administracin pblica o entidad dependiente de la misma titular de la parcela
podr, en el acto de constitucin del derecho de superficie, fijar las condiciones de
transmisin de dicho derecho y de cesin o arrendamiento de los elementos del inmueble
que se construya, as como las que limiten las sucesivas transmisiones de la propiedad
superficiaria de las viviendas y locales construidos, estableciendo, en su caso, respecto a los
mismos un derecho de adquisicin preferente a favor de la administracin o entidad y las
condiciones econmicas o de otro tipo de dicha adquisicin. Todo ello se entender sin
perjuicio de la aplicacin preferente de lo establecido en la respectiva normativa protectora.
b) La constitucin del derecho deber ser formalizada en escritura pblica y, como
requisito constitutivo de su eficacia, inscribirse en el Registro de la Propiedad.
c) Cuando se constituya a ttulo oneroso, la contraprestacin del superficiario podr
consistir en el pago de una suma alzada o de un canon peridico, o en la adjudicacin o
arrendamiento de viviendas o locales, o en varias de estas modalidades a la vez, sin
perjuicio de la reversin total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el
derecho de superficie.
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Artculo 129. Extincin del derecho de superficie.

1. El derecho de superficie se extinguir por haber transcurrido el plazo, que no podr
exceder de 75 aos, o el plazo que establezca como mximo la legislacin bsica, sin
perjuicio de su carcter reconstituible. Una vez extinguido, el propietario del suelo har suya
la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnizacin alguna cualquiera que
sea el ttulo por el que se hubiera constituido el derecho. La extincin del derecho de
superficie provocar la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el
superficiario.
2. El derecho de superficie se extinguir tambin si no se edifica en el plazo previsto.
3. Si por cualquier otra causa distinta de las previstas en los apartados precedentes se
reunieran en la misma persona los derechos de propiedad del suelo y de superficie, las
cargas que recaigan sobre uno y otro derecho continuarn gravndolos separadamente.
Artculo 130. Rgimen del derecho de superficie sobre la dotacin residencial protegida.
1. La dotacin residencial protegida se corresponde con el derecho superficiante de los
suelos calificados con destino a viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica
en el caso de que la ordenacin estructural as lo determine.
2. En este supuesto, el derecho superficiante ser de cesin obligatoria y gratuita a favor
del ayuntamiento, y la edificacin se materializar obligatoriamente en el rgimen propio del
derecho de superficie, estando sujeta a los precios determinados por la correspondiente
normativa reguladora.
TTULO V
Ejecucin de la ordenacin urbanstica
CAPTULO I
Disposiciones generales
Seccin primera. Ejecucin y actividad administrativa
Artculo 131. Contenido y desarrollo de la actividad administrativa de ejecucin.

1. La ejecucin de la ordenacin urbanstica comprende:
a) La realizacin de las condiciones de desarrollo recogidas en los pertinentes
programas de actuacin urbanizadora, as como la garanta del cumplimiento efectivo de los
mismos.
b) La equidistribucin de beneficios y cargas derivadas de la ordenacin.
c) La organizacin temporal de la ejecucin y la fijacin del orden de las actuaciones,
cuando dichas determinaciones no se contengan ya en el planeamiento o proceda
modificarlas.
d) La urbanizacin y la edificacin de los solares resultantes.
e) La conservacin de las obras de urbanizacin y, en su caso, de la edificacin.
f) La cesin gratuita de viales, terrenos dotacionales y otros de cesin obligatoria y
gratuita, as como localizar la edificabilidad urbanstica correspondiente a la administracin
actuante.
2. Las administraciones pblicas ejecutarn, en sus respectivas esferas de
competencias, los correspondientes planes de ordenacin urbanstica, con arreglo a esta ley.
Artculo 132. Direccin, inspeccin y control de la actividad privada de ejecucin.

Las administraciones pblicas, en sus respectivas esferas de competencia, dirigirn,
inspeccionarn y controlarn la participacin y colaboracin privada en la ejecucin del
planeamiento, para exigir y asegurar que se produce de conformidad con los planes y los
programas de actuacin y los dems instrumentos y acuerdos aprobados para su ejecucin,
as como, en su caso, con los correspondientes proyectos tcnicos de obras.
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Artculo 133. Organizacin temporal de la ejecucin.

1. Los planes generales determinarn la secuencia lgica de su desarrollo mediante la
fijacin de las condiciones objetivas que definan un orden bsico de prioridades para su
ejecucin. Asimismo dichos planes, o los que los desarrollen, podrn fijar plazos mximos
para la edificacin de los solares y para la rehabilitacin de la edificacin existente.
2. El incumplimiento de los plazos mximos para edificar o rehabilitar las edificaciones
determinar la posibilidad de formular y tramitar programas de edificacin o dictar rdenes
de ejecucin, respectivamente.
Seccin segunda. Formas de gestin de la actividad administrativa de

ejecucin
Artculo 134. Gestin propia y cooperativa.

1. Las administraciones pblicas podrn utilizar, para la gestin propia o directa de la
actividad de ejecucin de su propia competencia, todas las formas o modalidades admitidas
por la legislacin de rgimen jurdico y de contratacin de las administraciones pblicas y de
rgimen local.
2. Para el desarrollo cooperativo de la actividad de ejecucin, y conforme a la misma
legislacin a que se refiere el apartado anterior, las administraciones pblicas podrn,
adems, constituir, por mutuo acuerdo, consorcios urbansticos, en los que, en supuesto de
que haya participacin de capital privado, la participacin de la administracin pblica ser
siempre mayoritaria. Asimismo, podrn delegar competencias propias, o encomendar la
gestin urbanstica o la ejecucin de las obras de urbanizacin en otras administraciones,
as como en organismos y entidades pblicas de ellas dependientes.
3. Las administraciones pblicas y sus organismos dependientes o adscritos y los
consorcios creados por aqullas podrn suscribir convenios, con fines de colaboracin, en
los trminos autorizados por la legislacin de rgimen jurdico de las administraciones
pblicas y de rgimen local.
Seccin tercera. Presupuestos de la ejecucin urbanstica
Artculo 135. Presupuestos de la ejecucin.

El desarrollo de la actividad de ejecucin, cualquiera que sea el sujeto legitimado,
requerir la aprobacin, con carcter previo y respecto a la totalidad de los terrenos incluidos
en el mbito de la actuacin, de:
a) El planeamiento urbanstico idneo para establecer la ordenacin pormenorizada en la
clase de suelo de que se trate.
b) El programa de actuacin urbanizadora, aprobado con carcter definitivo, con
excepcin de las actuaciones aisladas o de dotacin y las de ejecucin de las dotaciones
pblicas integrantes de la red de sistemas generales y locales, y del procedimiento especial
de reparcelacin forzosa promovida por las administraciones pblicas previsto en el artculo
49 de esta ley.
c) El proyecto de urbanizacin, el proyecto de obras complementarias a la urbanizacin o
el proyecto de obras de dotaciones pblicas, segn los casos y conforme a lo dispuesto en
los artculos 194 y 195.
d) El proyecto de reparcelacin en todos los supuestos, salvo en el caso de las
actuaciones aisladas y las actuaciones de dotacin que no precisen de ella, las actuaciones
integradas de propietario nico, incluido el sistema de expropiacin, y las actuaciones de
ejecucin de dotaciones pblicas de la red de sistemas generales y locales.
e) El programa de edificacin en el caso de actuaciones aisladas una vez transcurrido el
plazo mximo establecido para realizar la edificacin.
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Seccin cuarta. Esferas y tipos de actuacin
Artculo 136. Actuaciones aisladas.

A los efectos previstos en la presente ley, se consideran como actuaciones aisladas las
edificatorias realizadas en los siguientes supuestos:
a) Solares ya existentes cuya urbanizacin haya sido asumida por la ordenacin
urbanstica como adecuada y suficiente para la edificacin. No obstante, sin perjuicio de su
consideracin dentro de la categora de suelo urbano consolidado, los solares en rgimen de
proindivisin podrn ser objeto de un proceso reparcelatorio, cuyo mbito no exceda del
propio del solar, a instancia de cualquier copropietario que represente, al menos, el 50% de
la cuota de propiedad.
b) Parcelas susceptibles de edificacin que slo requieran, para la adquisicin de la
condicin de solar, la realizacin, previa o simultneamente a la edificacin, de las obras de
urbanizacin complementarias conforme a lo establecido en el artculo 195.
Artculo 137. Actuaciones de dotacin.

A los efectos de esta ley, se consideran actuaciones de dotacin las dirigidas al
levantamiento de la carga dotacional en suelo urbano no consolidado por incremento de la
edificabilidad urbanstica.
Artculo 138. Actuaciones integradas.

1. A los efectos de esta ley, se consideran actuaciones integradas las que se realizan, en
suelo urbano no consolidado por la urbanizacin y en suelo urbanizable sectorizado, en los
terrenos que precisan de un grado de urbanizacin superior al de las actuaciones aisladas,
para dar lugar a uno o varios solares conforme a un nico programa de actuacin
urbanizadora y que habrn de acometerse a travs de una o varias unidades de ejecucin
completas en rgimen pblico o privado, incluso cuando dichas unidades de ejecucin
correspondieran a mbitos de ordenacin diferentes.
2. La obtencin gratuita del suelo y los derechos necesarios para las dotaciones pblicas
de las redes de sistemas generales y, en su caso, la financiacin de su ejecucin se podrn
realizar mediante su inclusin o adscripcin a actuaciones integradas.
3. En el suelo urbano no consolidado por la urbanizacin tambin podrn incluirse en o
adscribirse a la unidad de ejecucin, previa justificacin, otras dotaciones pblicas de la red
de sistemas locales diferentes de las contempladas para la funcionalidad de la propia
actuacin, para la obtencin gratuita del suelo y los derechos necesarios para su ejecucin.
Tngase en cuenta que el resto del apartado 2 es

constitucional siempre que se interprete conforme a lo
establecido en el fj 6.
Artculo 139. Actuaciones de ejecucin de dotaciones pblicas de las redes de sistemas

generales y locales.
A los efectos de la presente ley, se consideran actuaciones de ejecucin de dotaciones
pblicas de la red de sistemas generales y locales aquellas que pueden ejecutarse
directamente y cuyo suelo y derechos afectados se deban obtener por expropiacin, por no
estar dichos suelos, bienes y derechos incluidos o adscritos a actuaciones integradas con
arreglo al artculo anterior.
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Artculo 140. Esferas de actuacin en la ejecucin.

1. Las actuaciones aisladas edificatorias pertenecen a la esfera de actuacin propia de
los sujetos, privados o pblicos, propietarios de las parcelas o los solares, y su realizacin
corresponde a stos o a quienes ellos autoricen o transfieran facultades o derechos
suficientes al efecto. La actividad de edificacin queda sujeta en su desarrollo a la
intervencin de la administracin pblica competente en los trminos de esta ley.
2. Las actuaciones integradas pertenecen a la esfera de actuacin pblica, son
responsabilidad de las administraciones pblicas segn sus respectivas competencias, y
pueden desarrollarse en rgimen de ejecucin pblica o privada.
3. La ejecucin de dotaciones pblicas de la red de sistemas generales y locales definida
en la ordenacin urbanstica en rgimen de obras pblicas ordinarias pertenece a la esfera
de actuacin pblica, y comprende las obras de urbanizacin y edificacin adecuadas en
cada caso.
Artculo 141. Rgimen de ejecucin pblica o privada de las actuaciones integradas.

1. El rgimen de ejecucin de las actuaciones integradas, que deber determinarse en la
aprobacin del programa de actuacin urbanizadora, concreta la delimitacin de las esferas
de actuacin pblica y privada en los siguientes trminos:
a) El rgimen de ejecucin pblica supone la reserva del desarrollo de la actividad de
ejecucin a favor de la administracin actuante. En este rgimen, las obras de urbanizacin
se llevan a cabo, con o sin expropiacin de los terrenos afectados, por la propia
administracin.
b) El rgimen de ejecucin privada supone la participacin de la iniciativa privada en la
ejecucin del planeamiento, bajo la direccin, inspeccin y control de la administracin
actuante.
2. En el rgimen de ejecucin privada, los terrenos objeto de una actuacin integrada no
adquieren la condicin de solares hasta que, adems de estar efectivamente dotados y
servidos por los correspondientes servicios, estn ejecutadas y entregadas a la
administracin local las obras de urbanizacin propias de la actuacin y las infraestructuras
de integracin y conexin de sta con su entorno establecidas en la programacin de la
misma.
Artculo 142. Actuaciones de las administraciones de la Comunidad Autnoma y de los

territorios histricos.
1. Las actuaciones que en suelo a su disposicin, y para su transformacin urbanstica
mediante la ejecucin del planeamiento, lleven a cabo las administraciones de la Comunidad
Autnoma del Pas Vasco y de los rganos forales de sus territorios histricos debern
contar con la ordenacin urbanstica adecuada, ser conformes con ella y ejecutarse sobre la
base de los pertinentes instrumentos de urbanizacin y ejecucin previstos en esta ley.
2. Cuando, a los efectos de lo dispuesto en el nmero anterior, fuera precisa la
formulacin, tramitacin y aprobacin de instrumentos de ordenacin, urbanizacin y
ejecucin, los departamentos correspondientes de la Administracin de la Comunidad
Autnoma del Pas Vasco y de los rganos forales de sus territorios histricos podrn:
a) Por encomienda de los ayuntamientos afectados, formular y tramitar los instrumentos
precisos, sin perjuicio de los acuerdos que en el marco de sus competencias deban adoptar
aquellos.
b) Excepcionalmente, cuando razones de inters pblico debidamente motivadas y
justificadas as lo requieran, y por habilitacin del Consejo de Gobierno, formular, tramitar y
aprobar los instrumentos necesarios conforme al procedimiento establecido por esta ley.
3. La habilitacin prevista en el apartado 2.b anterior requerir el cumplimiento de los
siguientes trmites previos:
a) Comunicacin formal de los departamentos promotores a los ayuntamientos
afectados, que en plazo mximo de tres meses habrn de manifestar su conformidad o
disconformidad con la propuesta, motivando, en todo caso, su criterio.
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b) En caso de disconformidad o no respuesta en el citado plazo, apertura de un periodo

de negociaciones y consultas por plazo de otros dos meses a fin de llegar a un acuerdo. En
caso de no lograrse el acuerdo, a travs del departamento competente en materia de
ordenacin del territorio se solicitar la habilitacin al Consejo de Gobierno, previo informe
favorable de la Comisin de Ordenacin del Territorio.
Seccin quinta. Unidades de ejecucin
Artculo 143. Unidades de ejecucin.

1. Las unidades de ejecucin constituyen el mbito espacial de una actuacin
urbanizadora. Debern incluirse en ellas los suelos dotacionales precisos y las parcelas
edificables que como consecuencia de la actuacin se transformen en solares.
2. La ejecucin de los programas de actuacin urbanizadora se realizar por una o
varias unidades de ejecucin completas.
Artculo 144. Requisitos para la delimitacin de unidades de ejecucin.

1. Las unidades de ejecucin se delimitarn de forma que permitan el cumplimiento
conjunto de los deberes de cesin, equidistribucin y urbanizacin de toda su superficie,
cumpliendo para ello los siguientes requisitos:
a) Por sus dimensiones y las caractersticas de la ordenacin y la urbanizacin, ser
susceptibles de asumir las cesiones de suelo derivadas de la presente ley, el planeamiento y
los programas de actuacin urbanizadora.
b) Hacer posible la distribucin equitativa de los beneficios y cargas de la urbanizacin.
c) Tener entidad suficiente para justificar tcnica y econmicamente la autonoma de la
actuacin.
2. Para hacer posible la distribucin equitativa de los beneficios y cargas de la
urbanizacin, dentro de cada rea en suelo urbano, y de cada sector en suelo urbanizable,
no se podrn delimitar unidades de ejecucin cuya edificabilidad urbanstica media difiera en
ms de un 5% de la edificabilidad urbanstica media del mbito de ordenacin, rea o sector
de que se trate. Estas diferencias de edificabilidad urbanstica media en ningn caso
generarn derecho indemnizatorio alguno ni sern objeto de compensacin ni transferencia.
3. No podrn delimitarse unidades de ejecucin inmediatas a terrenos de cesin
obligatoria y gratuita sin incluir en ellas la parte correspondiente de los indicados terrenos.
4. En suelo urbano las unidades de ejecucin podrn ser discontinuas. El suelo urbano
incluido en unidades de ejecucin deber tener la condicin de suelo urbano no consolidado.
Artculo 145. Procedimiento de delimitacin de las unidades de ejecucin.

1. La delimitacin de las unidades de ejecucin podr realizarse en los planes y los
programas de actuacin urbanizadora, o, cuando proceda, por la administracin municipal de
oficio o a instancia de parte, previos los trmites de aprobacin inicial, notificacin a los
interesados, informacin pblica durante veinte das y aprobacin definitiva. Para la
efectividad de la delimitacin se precisar la publicacin de la aprobacin definitiva en el
boletn oficial del territorio histrico correspondiente.
2. La modificacin de la delimitacin de una unidad de ejecucin, ya aparezca realizada
en el planeamiento o en un programa de actuacin urbanizadora, ya se hubiera realizado de
manera autnoma, seguir el mismo procedimiento previsto en el apartado precedente de
este artculo.
Artculo 146. Unidades de ejecucin y bienes de dominio y uso o servicio pblico.

1. Cuando en una unidad de ejecucin existan bienes de dominio y uso o servicio pblico
que no hubieran sido obtenidos por cesin gratuita, la edificabilidad urbanstica
correspondiente a su superficie pertenecer a la administracin titular de aquellos.
2. En el supuesto de obtencin por cesin gratuita, cuando las superficies de los bienes
de dominio y uso pblico anteriormente existentes fueran iguales o inferiores a las que
resulten como consecuencia de la ejecucin de la ordenacin, se entendern sustituidas
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unas por otras. Si tales superficies fueran superiores, la administracin percibir el exceso
en la proporcin que corresponda, en terrenos edificables.
Seccin sexta. Cargas de urbanizacin
Artculo 147. Cargas de urbanizacin. Concepto.

1. Las cargas de urbanizacin que corren a cargo de los propietarios de los terrenos
comprendidos en una unidad de ejecucin son todas las correspondientes a los siguientes
conceptos:
a) Obras de vialidad, que comprenden en todo caso las de explanacin, afirmado y
pavimentacin de calzadas, las de construccin y encintado de aceras, incluyendo las obras
precisas para facilitar su accesibilidad a las personas de movilidad reducida, y las de
construccin de las canalizaciones para servicios en el subsuelo de las vas o de las aceras.
b) Obras de saneamiento, que comprenden las de construccin de colectores generales
y parciales, acometidas, alcantarillas, sumideros para aguas pluviales y estaciones
depuradoras, en la proporcin que corresponda a la unidad de ejecucin.
c) Obras para la instalacin y funcionamiento de los servicios pblicos de suministro de
agua, que incluyen las de distribucin domiciliaria de agua potable y de riego e hidrantes
contra incendios, y las de suministro de energa, que comprenden la conduccin, la
transformacin para su distribucin y la distribucin, as como el alumbrado pblico, las
telecomunicaciones y cualesquiera otras que estuvieran previstas por la ordenacin.
d) Obras de ajardinamiento y arbolado, as como de amueblamiento urbano, de parques
y jardines y vas pblicas.
e) Redaccin de proyectos tcnicos y publicacin de anuncios preceptivos en la
tramitacin administrativa de los diferentes instrumentos de planeamiento de desarrollo
precisos para la ordenacin detallada y de los proyectos de urbanizacin y de reparcelacin.
f) Gastos de promocin y gestin de la actuacin urbanizadora, incluido, en su caso, el
beneficio empresarial del urbanizador en la cuanta determinada en el artculo 150.a de esta
ley.
g) Indemnizaciones y gastos de realojo de vivienda y reinstalacin de actividades que
procedan, conforme a esta ley, a favor de propietarios o titulares de derechos, incluidos los
de arrendamiento, de edificios y construcciones que deban ser demolidos con motivo de la
ejecucin de la ordenacin, as como de plantaciones, obras e instalaciones que deban
desaparecer por resultar incompatibles con sta.
h) Cuando as se prevea expresamente en la ordenacin urbanstica a ejecutar o en el
programa de actuacin, adems, las obras de infraestructura y servicios exteriores a la
unidad de ejecucin que sean precisas tanto para la conexin adecuada de las redes de la
unidad a las generales municipales o supramunicipales, como para el mantenimiento de la
funcionalidad de stas, as como cualesquiera otras cargas suplementarias que se impongan
a los terrenos.
i) Los gastos de conservacin de la urbanizacin que corresponden al agente
urbanizador y a los propietarios de los solares resultantes hasta la recepcin por la
administracin de las obras realizadas.
2. Los propietarios de los solares resultantes y, en su caso, el agente urbanizador
tendrn derecho a resarcirse, con cargo a las entidades concesionarias o prestadoras de los
servicios, de los gastos correspondientes a las obras precisas para el primer establecimiento
y el mantenimiento de los servicios de abastecimiento de agua potable, suministro de
energa elctrica y gas y, en su caso, telefona y telecomunicaciones, en la parte que,
conforme a la reglamentacin o las condiciones de prestacin de stos, no deba ser asumida
por los usuarios. Los costes de establecimiento y de conservacin se acreditan mediante
certificacin expedida por la administracin actuante.
3. Los gastos de recuperacin y adecuacin de los terrenos contaminados que deban
formar parte de un proceso de reparcelacin sern responsabilidad de las personas fsicas o
jurdicas causantes de dicha contaminacin o alteracin, en los trminos establecidos en la
Ley 1/2005, de Prevencin y Correccin de la Contaminacin del Suelo. No obstante,
cuando el ayuntamiento as lo estime, podr ordenar a la comunidad reparcelatoria,
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subsidiariamente y a costa de la persona obligada y responsable, la ejecucin de dicha

descontaminacin y adecuacin de los terrenos, considerando el coste como una carga de
urbanizacin. Estos gastos sern repercutidos por la comunidad reparcelatoria a la persona
obligada o, en su defecto, al titular de los terrenos objeto de la actuacin, conforme dispone
la legislacin medioambiental.
4. El ayuntamiento, al aprobar el conjunto de las cuotas de urbanizacin, podr acordar
el aplazamiento del pago hasta la finalizacin de las obras de urbanizacin, atendiendo a las
especiales circunstancias econmicas del propietario solicitante que se establezcan
reglamentariamente.
Seccin sptima. Sujetos privados de ejecucin
Artculo 148. Agrupaciones de inters urbanstico. Concepto.

Los propietarios de terrenos incluidos en una actuacin integrada podrn asociarse en
una agrupacin de inters urbanstico para participar o colaborar en la actividad de
ejecucin, siempre que cumpla los siguientes requisitos:
1. Integrar a los propietarios de terrenos que representen ms del 50% de la superficie
afectada por la iniciativa.
2. Contar con poder dispositivo sobre los terrenos de los propietarios integrados.
3. Haber reconocido a los terceros propietarios afectados por la iniciativa el derecho a
adherirse como asociado en las mismas condiciones y anlogos derechos a los propietarios
fundadores.
4. Haber formalizado su constitucin en escritura pblica, que incorporar sus estatutos,
y haberse inscrito en el Registro de Agrupaciones de Inters Urbanstico dependiente del
Departamento de Urbanismo del territorio histrico correspondiente.
Artculo 149. Agente urbanizador. Concepto.

1. El agente urbanizador es el sujeto pblico o privado que, en ejercicio de la iniciativa
econmica y en virtud de la adjudicacin definitiva del correspondiente programa de
actuacin urbanizadora, asume, a su riesgo y en los trminos de esta ley, la responsabilidad
de la ejecucin de la correspondiente actuacin integrada.
2. Puede ser agente urbanizador cualquier persona fsica o jurdica capacitada para
ejercer la iniciativa econmica, sea o no propietaria de terrenos en el mbito de su
correspondiente actuacin integrada, sin perjuicio de lo establecido en el artculo 172.
3. El agente urbanizador se seleccionar por libre concurrencia y pblica competencia,
salvo el sistema de concertacin previsto en el artculo 160, y ejercer sus actividades bajo
la direccin, inspeccin y control de la administracin actuante, con sujecin, en todo caso, a
las condiciones establecidas en el convenio de colaboracin suscrito al efecto.
Artculo 150. Relaciones entre el agente urbanizador y los propietarios y titulares de

derechos en el mbito de la actuacin.
En el supuesto de que el adjudicatario de la ejecucin de un programa de actuacin
urbanizadora fuera persona distinta a los propietarios de los terrenos, construcciones y
edificaciones afectados en el mbito de actuacin, y en ausencia de mutuo acuerdo entre
ellos, las relaciones entre ambos se habrn de regir por las siguientes reglas:
a) El agente urbanizador tendr derecho a ser compensado a cargo de los propietarios
en la cuanta de las cargas de urbanizacin, as como a ser retribuido por dichos propietarios
en concepto de gastos por su gestin en una cantidad cuyo importe mximo ser fijado en
las bases del concurso para la adjudicacin del programa de actuacin urbanizadora. Dicha
cantidad se calcular en funcin de la cuanta de las cargas de urbanizacin de la actuacin,
y en ningn caso podr ser superior, por todos los conceptos, al 12% del importe de la obra
de urbanizacin determinada en el correspondiente programa de actuacin urbanizadora.
b) El agente urbanizador deber soportar a su cargo, sin posibilidad de repercutirlas a los
propietarios, las cargas de urbanizacin y, en su caso, de edificacin que expresamente
haya asumido como propias en el convenio en el que se formalice la adjudicacin.
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c) Las cargas de urbanizacin, incluidos los gastos de gestin, sern satisfechas al

agente urbanizador a cargo de los propietarios, y, a eleccin de estos ltimos, bien en
metlico bien mediante entrega de solares edificables, derechos de superficie o, en su caso,
viviendas, locales o edificaciones, si se hubiera convenido la edificacin, o mediante
cualquier combinacin de dichas alternativas de pago que se hubiera pactado.
d) No obstante lo dispuesto en la regla anterior, el agente urbanizador tendr preferencia
de eleccin respecto a los propietarios, para su compensacin mediante la obtencin de
solares edificables o, en su caso, derechos de superficie, en el supuesto de que se
materialice sobre suelos calificados con destino a viviendas sometidas a algn rgimen de
proteccin pblica, todo ello para dar cumplimiento a las obligaciones asumidas ante la
Administracin con ocasin de la adjudicacin del correspondiente programa de actuacin
urbanizadora.
e) Los propietarios tendrn derecho, a su libre eleccin, a participar en el desarrollo de
las actuaciones o a renunciar a ello. En caso de optar por la participacin, tendrn derecho a
recibir del agente urbanizador los solares resultantes, los derechos de superficie, las
viviendas, locales o edificaciones construidas sobre ellos, el equivalente econmico de los
mismos o la compensacin expresamente pactada al efecto, todo ello en proporcin directa
a la superficie de suelo aportada a las actuaciones.
f) En el supuesto de oposicin o renuncia, el propietario tendr derecho a recibir del
agente urbanizador la correspondiente indemnizacin, sin perjuicio del derecho de realojo
que, en su caso, pudiera corresponderle. En caso de desacuerdo, el agente urbanizador
podr instar el inicio del procedimiento correspondiente de expropiacin o reparcelacin
forzosa.
g) En el supuesto de que el propietario no manifieste su voluntad respecto a la
participacin en el desarrollo de las actuaciones con anterioridad a la aprobacin definitiva
de la reparcelacin, se presumir que opta por participar.
h) La modificacin de la previsin inicial de las cargas de urbanizacin establecidas en el
programa de actuacin, que no sea debida a decisiones pblicas, o la modificacin de su
coste, no podrn suponer la alteracin en ms de un 20% del equilibrio econmico
establecido en el programa. En este supuesto, cualquier modificacin por encima de este
lmite requerir la aprobacin municipal, previa audiencia de los propietarios afectados. En
todo caso, la retasacin de los costes no podr suponer modificacin o incremento de la
cuanta del beneficio empresarial del agente urbanizador.
Artculo 151. Relaciones entre el agente urbanizador y la administracin actuante.

1. Las relaciones derivadas de la adjudicacin de la ejecucin del programa de actuacin
urbanizadora se regirn por lo dispuesto en esta ley y, en el marco de la misma, en los
planes de ordenacin urbanstica, en el propio programa, y en el convenio suscrito con
ocasin de la adjudicacin del mismo.
2. La administracin ejercer sus potestades pblicas y, en particular, las de
reparcelacin y expropiacin forzosas, cuando el desarrollo de la ejecucin de la actuacin
as lo requiera. El agente urbanizador podr solicitar dicho ejercicio, redactando los
proyectos tcnicos y financiando los gastos que conlleve en calidad de beneficiario de la
expropiacin.
Seccin octava. Programas de actuacin urbanizadora
Artculo 152. Objeto y mbito.

1. Los programas de actuacin urbanizadora regulan y organizan, en su caso por fases,
el desarrollo y la ejecucin de las actuaciones integradas en suelo urbano no consolidado y
suelo urbanizable sectorizado, estableciendo al efecto:
a) La identificacin de las actuaciones integradas a que se refieran, pudiendo realizar o
modificar, en su caso, la delimitacin de la unidad o unidades de ejecucin que constituyen
su objeto.
b) El rgimen de la ejecucin pblica o privada y su sistema de actuacin.
c) Las determinaciones jurdicas, tcnicas y econmicas de ejecucin de las actuaciones
integradas y, en todo caso, la regulacin de sus contenidos mnimos.
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d) La totalidad de las obras a realizar y de las cargas de urbanizacin y la estimacin

aproximada de su coste.
e) El programa temporal de ejecucin de las obras de urbanizacin y en su caso de
edificacin.
2. Los programas de actuacin urbanizadora en ningn caso podrn alterar la
ordenacin estructural ni la ordenacin pormenorizada determinadas por el planeamiento
correspondiente, sin perjuicio de la posibilidad de modificacin de las unidades de ejecucin
en los trminos previstos en esta ley.
3. La aprobacin de los programas de actuacin deber ser simultnea o posterior al
plan urbanstico que legitime su ejecucin y que contenga la ordenacin tanto estructural
como pormenorizada de la unidad o unidades de ejecucin que constituyan el objeto de la
programacin.
Artculo 153. Contenido tcnico-urbanstico.

Los programas de actuacin debern definir las obras de urbanizacin que deban
realizarse, especificando su coste aproximado y cuando menos los siguientes extremos:
a) Esquema de la urbanizacin, descrito con el grado de desarrollo propio de un
anteproyecto.
b) Recursos disponibles para la prestacin de los servicios de abastecimiento propios de
la urbanizacin, justificando la viabilidad de su obtencin.
c) Caractersticas bsicas de la red de evacuacin de aguas, tanto pluviales como
fecales, y de su conexin con las redes generales hasta su depuracin.
d) Capacidad de servicio de la red viaria prevista, incluidos los aparcamientos de
vehculos.
e) Previsiones sobre la implantacin de los restantes servicios propios de la
urbanizacin, incluidos, en su caso, los prestados por redes de telecomunicacin o cables
para transporte de informacin o programas de televisin.
f) Caractersticas de la red de distribucin de gas y previsin sobre su conexin a la red
general de distribucin en funcin del desarrollo de sta.
g) Conexin e integracin adecuada de la urbanizacin de las actuaciones con las redes
de infraestructuras, las comunicaciones y dems servicios.
h) Ejecucin, en su caso, del suplemento en las infraestructuras y dotaciones pblicas
que fuera necesario para proporcionar el servicio previsto en la ordenacin estructural del
plan general.
i) Memoria de calidades relativas a las principales obras y elementos de urbanizacin y,
en su caso, edificacin a ejecutar.
Artculo 154. Contenido jurdico-urbanstico.

1. Los programas de actuacin urbanizadora deben as mismo regular en todo caso los
siguientes extremos:
a) Concrecin del rgimen de actuacin pblica o privada y sistema de actuacin.
b) Delimitacin de las unidades de ejecucin que constituyan su objeto o modificacin de
las existentes en el planeamiento vigente.
c) Plazos para la presentacin de la propuesta de equidistribucin, salvo lo dispuesto en
el sistema de expropiacin.
d) Plazos para la realizacin de las obras de urbanizacin, con expresin del calendario
de obras de desarrollo de las fases que integran la actuacin, y plazos de edificacin de los
solares resultantes, en su caso.
e) Propuesta de localizacin de los terrenos que deban ser objeto de cesin gratuita al
ayuntamiento, libres de gastos de urbanizacin y de cualquier otra carga en concepto de
participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la ordenacin conforme a lo
dispuesto en esta ley.
f) Programa de realojos, en su caso.
g) Plazos de cesin de la obra de urbanizacin, de los terrenos y, en su caso, los
derechos correspondientes a las dotaciones pblicas.
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2. En el supuesto de que el sistema de actuacin del programa sea el de agente

urbanizador, adems deber contener las bases orientativas para la seleccin del agente
urbanizador, la estimacin de la totalidad de los gastos que el urbanizador deber asumir, la
valoracin de la asuncin por el urbanizador de objetivos complementarios a las cargas de
urbanizacin sin repercutirlos a los propietarios afectados, y las garantas mnimas que se
exigirn para la presentacin de proposiciones de conformidad con lo dispuesto en esta ley.

Los programas de actuacin contendrn la documentacin comprensiva de los
contenidos descritos en los artculos anteriores, acompaada al menos de la documentacin
siguiente:
a) Memoria justificativa con expresin de la programacin de la ejecucin.
b) Anteproyecto de urbanizacin.
c) Planos de informacin y de delimitacin de las unidades de ejecucin que
comprendan la actuacin.
d) Plano parcelario y relacin de titulares de los bienes y derechos objeto de la
actuacin.
e) Estudio de viabilidad econmico-financiera, con valoracin de la totalidad de los
bienes y derechos objeto de la actuacin.
Artculo 156. Tramitacin de programas de actuacin urbanizadora.

1. Los programas de actuacin urbanizadora se formularn en cualquier momento tras la
aprobacin definitiva del planeamiento de desarrollo, o bien conjunta o simultneamente con
el mismo.
2. A la vista de la documentacin presentada y de los informes tcnicos
correspondientes, el ayuntamiento acordar la estimacin o la denegacin de la aprobacin
inicial del programa en el plazo mximo de un mes.
3. El acuerdo de aprobacin inicial conllevar la obligacin de publicacin del
correspondiente anuncio, en el que se contendrn los elementos esenciales de los
contenidos del programa en el boletn oficial del territorio histrico por un plazo mnimo de
veinte das a los efectos de informacin pblica y para recibir las correspondientes
alegaciones. As mismo, el acuerdo se notificar a los titulares de bienes y derechos
afectados por la actuacin. El expediente completo podr ser consultado en las oficinas
municipales durante el mencionado plazo de informacin pblica.
4. Recibidas, en su caso, las alegaciones, y a su vista y consideracin, el ayuntamiento
acordar la aprobacin definitiva del programa de actuacin urbanizadora en el plazo
mximo de dos meses a contar desde la publicacin, en el boletn oficial del territorio
histrico, del acuerdo de aprobacin inicial. Transcurrido este plazo sin haberse dictado la
pertinente resolucin, se entender definitivamente aprobado, siempre y cuando se hubiese
concluido el trmite de notificacin a los interesados.
5. El acuerdo o el acto presunto de aprobacin definitiva del programa de actuacin
urbanizadora deber ser publicado en el boletn oficial del territorio histrico con
acompaamiento de un extracto de sus contenidos, entre los que se incluir, como mnimo,
la identificacin del mbito, su clasificacin y calificacin, la edificabilidad urbanstica
atribuida al mbito, el sistema de actuacin, el presupuesto y la programacin de la
ejecucin de las obras de urbanizacin y, en su caso, de edificacin.
6. As mismo, la aprobacin definitiva del programa de actuacin urbanizadora que
prevea su ejecucin mediante agente urbanizador, determinar el inicio del procedimiento de
seleccin de agentes urbanizadores conforme a lo dispuesto en los artculos 166 y
siguientes de esta ley.
7. La aprobacin definitiva del programa de actuacin urbanizadora supone el
establecimiento de las condiciones de desarrollo del mbito correspondiente.
8. El procedimiento de aprobacin del programa de actuacin urbanizadora podr
simultanearse con el de aprobacin del planeamiento pormenorizado del rea o sector en
que se ubiquen las unidades de ejecucin que constituyen su objeto, en cuyo caso sus
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determinaciones quedarn sujetas a las adaptaciones o modificaciones precisas, una vez se

produzca la aprobacin definitiva del mencionado planeamiento pormenorizado.
Artculo 157. Iniciativa en los programas de actuacin urbanizadora.

Podrn formular y promover programas de actuacin:
a) Los ayuntamientos o cualquiera de los organismos o entidades de ellos dependientes
o de los que formen parte, para la ejecucin del planeamiento municipal. Cuando la entidad
promotora no cuente con la potestad expropiatoria, se tendr como administracin actuante
al ayuntamiento.
b) La Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco para materializar la
urbanizacin o la edificacin en los terrenos a que se refiere el artculo 16, y las diputaciones
forales en los terrenos a que se refiere el artculo 16.2. As mismo, esta habilitacin ser
extensible a cualquiera de los organismos o entidades pblicos dependientes o adscritos a
ellas, con idntico fin.
c) Las administraciones pblicas en general, para el ejercicio de sus competencias
sectoriales mediante la realizacin de actuaciones integradas.
d) Las sociedades y entidades privadas participadas por administraciones pblicas, para
el ejercicio de su objeto social mediante la realizacin de actuaciones integradas.
e) Los particulares, sean o no propietarios de los terrenos. Cualquier persona que
pretenda elaborar una propuesta de programa de actuacin urbanizadora podr ser
autorizada por el ayuntamiento para ocupar temporalmente terrenos a fin de obtener la
informacin precisa, en los trminos dispuestos por la legislacin expropiatoria. Asimismo,
tendr acceso a la informacin y documentacin que obre en los registros y archivos de las
administraciones pblicas conforme a la legislacin general reguladora de su rgimen
jurdico y funcionamiento.
Artculo 158. Tramitacin de programas de actuacin urbanizadora a instancia de parte.

La solicitud de tramitacin se formalizar en el registro municipal acompaando como
mnimo, en el caso de solicitudes realizadas por personas o entidades ajenas a la
Administracin, garanta por importe del 1% del coste estimado por el programa para la
urbanizacin del mbito de la correspondiente actuacin integrada. Dicha garanta deber
prestarse en cualquiera de las formas admitidas por la legislacin en materia de contratacin
administrativa.
CAPTULO II
Rgimen de ejecucin de programas de actuacin para el desarrollo de
actuaciones integradas
Seccin primera. Sistemas de actuacin
Artculo 159. Sistemas de actuacin.

1. Para cada unidad de ejecucin el ayuntamiento deber optar expresamente entre uno
de los sistemas de actuacin incluidos en los regmenes de ejecucin pblica o de ejecucin
privada establecidos en la presente ley.
2. Los sistemas de actuacin son los siguientes:
a) En rgimen de ejecucin pblica: sistema de cooperacin y el sistema de expropiacin
forzosa.
b) En rgimen de ejecucin privada mediante concesin administrativa: sistema de
agente urbanizador y el sistema de concertacin.
3. El ayuntamiento elegir entre los distintos sistemas de actuacin anteriores con plena
libertad, considerando criterios como el mejor cumplimiento de los fines del planeamiento,
los plazos de ejecucin, los medios econmico-financieros y la capacidad de gestin con la
que cuente la entidad municipal.
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4. La determinacin del sistema de actuacin se establecer en todo caso en el acto de

aprobacin definitiva de los programas de actuacin urbanizadora, sin perjuicio de que
pudiera preverse previamente en el planeamiento general, en el planeamiento de
sectorizacin o en el planeamiento de ordenacin pormenorizada, o modificarse con
posterioridad. En caso de que el sistema de actuacin se encuentre ya previsto en el
planeamiento, el programa de actuacin urbanizadora lo ratificar o lo modificar de forma
motivada, sin necesidad de trmite alguno de modificacin del planeamiento preexistente.
5. Cuando el planeamiento fije un sistema de actuacin en rgimen de ejecucin privada
y no se formule y promueva programa de actuacin urbanizadora en un plazo de dos aos
desde la aprobacin definitiva del planeamiento que corresponda, el ayuntamiento, previa
audiencia de los interesados en el trmite de formulacin del correspondiente programa de
actuacin urbanizadora, cambiar a un sistema de actuacin en rgimen de ejecucin
pblica sin perjuicio de la facultad municipal de modificar en cualquier momento el sistema
de actuacin en los trminos sealados en los apartados anteriores.
Seccin segunda. Adjudicacin del programa de actuacin por concertacin
Artculo 160. Sistema de concertacin.

1. El ayuntamiento podr elegir como sistema de actuacin el de concertacin cuando,
por iniciativa propia o a instancia de ms del 50% de la propiedad del suelo, as lo acuerde
en el momento de la aprobacin definitiva del programa de actuacin urbanizadora.
2. La actuacin por el sistema de concertacin requiere en todo caso la firma de un
convenio en el que ms del 50% de la propiedad del suelo, como mnimo, asuma los
siguientes compromisos:
a) Constituirse en junta de concertacin conforme a lo previsto en el artculo siguiente.
b) Formular a travs de la citada junta el documento de reparcelacin para la
equidistribucin de los beneficios y cargas de la actuacin.
c) Aportar los terrenos y bienes de cesin obligatoria y gratuita en los trminos
establecidos en la ley, el planeamiento o el propio convenio.
d) Asumir la totalidad de las cargas de urbanizacin y ejecutar las obras de urbanizacin,
infraestructuras y servicios atribuidas a la unidad por la ley, el planeamiento o el propio
convenio.
El contenido concreto del convenio ser establecido por el ayuntamiento, junto con el
programa, a propuesta de los interesados o de la propia administracin municipal.
3. Cuando el sistema de concertacin venga establecido en el planeamiento ser preciso
que los propietarios necesarios para constituirse en junta de concertacin, presenten en el
ayuntamiento, en el plazo mximo de seis meses desde su aprobacin definitiva, la
propuesta de convenio regulada en el apartado anterior. El incumplimiento de este plazo
supondr el cambio del sistema de actuacin privado al sistema de concurso para seleccin
de agente urbanizador previsto en esta ley.
4. Si, transcurridos dos meses desde la fijacin en el programa de actuacin
urbanizadora del sistema de actuacin por concertacin, no se firmara el convenio por la
mayora necesaria, el ayuntamiento modificar el sistema de actuacin, pasando al de
agente urbanizador o a alguno de los de ejecucin pblica.
5. No ser precisa la constitucin de la junta de concertacin cuando la totalidad de la
superficie afectada fuera de un solo propietario, en cuyo caso ste asumir las obligaciones
atribuidas en esta ley a dicha junta y firmar el correspondiente convenio.
6. Los compromisos asumidos por los propietarios ante la Administracin sern
garantizados por los firmantes del convenio mediante la formalizacin y entrega de aval del
7% de la cuanta de las cargas de urbanizacin.
7. En todo caso, el convenio firmado se regir, en lo no dispuesto expresamente en este
artculo, por lo dispuesto en esta ley en materia de convenios urbansticos.
Artculo 161. Constitucin de la junta de concertacin e incorporaciones.

1. Una vez elegido el sistema de concertacin y firmado el convenio, los propietarios
dispondrn de un mes para constituirse en junta de concertacin, mediante escritura pblica.
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2. La constitucin de la junta ser publicada por sta en el boletn oficial del territorio
histrico y notificada de forma fehaciente de forma individual a todos los titulares de bienes y
derechos de la unidad de ejecucin, concedindoles un mes de plazo para adherirse a ella,
transcurrido el cual se entender que renuncian a su participacin.
3. Tambin pondrn incorporarse a la junta las empresas urbanizadoras que hayan de
participar con los propietarios en la gestin de la unidad de ejecucin, cuando as lo acuerde
la junta y en los trminos que la misma establezca. Para su seleccin, en todo caso, debern
seguirse los principios de publicidad y concurrencia aplicables a la contratacin pblica.
Artculo 162. Carcter de la junta de concertacin.

1. Las juntas de concertacin que se constituyan tendrn el carcter de agrupaciones de
inters urbanstico para la ejecucin del planeamiento urbanstico en los casos en que el
sistema de actuacin sea el de concertacin, y como tales debern inscribirse en el Registro
de Agrupaciones de Inters Urbanstico.
2. Los cargos del rgano rector de la junta recaern necesariamente en personas fsicas,
y formar parte de l un representante del ayuntamiento, en todo caso.
3. Contra los acuerdos de la junta de concertacin podr interponerse recurso de alzada
ante el ayuntamiento.
Artculo 163. Naturaleza jurdica. Funciones y fines de la junta de concertacin.

1. La junta de concertacin tendr naturaleza administrativa, personalidad jurdica propia
y plena capacidad de obrar.
2. La junta de concertacin asumir la ejecucin del planeamiento y ser directamente
responsable frente al ayuntamiento de la ejecucin completa de la urbanizacin de la unidad
de ejecucin, as como del cumplimiento de las restantes cargas urbansticas de la
actuacin, repercutiendo los gastos correspondientes a la totalidad de los propietarios
adjudicatarios de parcelas resultantes en la proporcin y modo establecidos en el proyecto
de reparcelacin.
3. Para el cumplimiento de sus fines, la junta de concertacin ostentar las siguientes
facultades y prerrogativas pblicas:
a) Formular la reparcelacin para la equidistribucin de beneficios y cargas de la unidad.
La reparcelacin, que tendr en todo caso el carcter de reparcelacin forzosa, se aprobar
inicialmente por la junta por la mayora absoluta de las cuotas de propiedad incorporada y se
expondr al pblico mediante anuncio en el boletn oficial del territorio histrico
correspondiente y se notificar a todos los propietarios. Corresponder en todo caso al
ayuntamiento la aprobacin definitiva del proyecto, previa resolucin de las alegaciones que
en el periodo de informacin pblica y audiencia puedan producirse.
b) Exigir de los propietarios de la unidad las cantidades correspondientes, que podrn
ser objeto de va de apremio por el ayuntamiento.
c) Las dems que esta ley prev a favor del agente urbanizador.
4. Las juntas de concertacin actuarn como fiduciarias con pleno poder dispositivo
sobre las fincas incluidas en la unidad de ejecucin, sin ms limitaciones que las
establecidas en la ley. Cuando resultara necesario para la ejecucin de las obras u otros
trabajos relacionados con la ejecucin del plan, la administracin municipal podr imponer a
sus titulares de forma forzosa las servidumbres y ocupaciones temporales precisas.
Artculo 164. Reparcelacin y juntas de concertacin.

El proyecto de reparcelacin afectar a la totalidad de la unidad de ejecucin, por lo que
contendr la reparcelacin de la totalidad de las fincas incluidas en la unidad, se hayan
incorporado o no sus propietarios a la junta de concertacin.
Artculo 165. Prerrogativa municipal de cambio de sistema de actuacin.

La administracin municipal podr sustituir en cualquier momento el sistema de
actuacin cuando se incumplieran los compromisos legales de la concertacin o los
recogidos en el convenio que sirvi de fundamento para la eleccin del sistema.
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Seccin tercera. Adjudicacin de los programas de actuacin mediante

concurso pblico para seleccin de agente urbanizador
Artculo 166. Criterios del concurso pblico para la adjudicacin de los programas de
actuacin urbanizadora en rgimen privado.
1. Los programas de actuacin urbanizadora en sistema de ejecucin por agente
urbanizador debern recoger los criterios objetivos de valoracin de las proposiciones que se
presenten para su adjudicacin, y con carcter mnimo los siguientes:
a) Compromiso, a cargo del urbanizador, de destino a viviendas sujetas a algn rgimen
de proteccin pblica por encima de los estndares y las cuantas establecidas en esta ley,
especialmente en rgimen de alquiler.
b) Plazos de urbanizacin ms breves o compromisos ms rigurosos que los
establecidos en el programa de actuacin urbanizadora.
c) Plazos de edificacin ms breves y compromisos ms rigurosos para garantizar el
cumplimiento de dichos plazos de edificacin.
d) Obras de urbanizacin ms convenientes o mejores calidades de urbanizacin que las
definidas por el programa de actuacin y, en su caso, las contempladas por el plan general,
siempre que fueran asumidas a su costa por el licitador.
e) Propuestas y alternativas de obras de urbanizacin ms respetuosas con el medio
ambiente, con menor impacto paisajstico, mayor eficiencia energtica y ahorro de recursos
naturales.
f) Compromiso de construccin por el agente urbanizador de parte o toda la edificacin
destinada a viviendas sujetas a algn tipo de rgimen de proteccin oficial.
g) La previa redaccin y tramitacin del planeamiento de ordenacin pormenorizada y/o
del programa de actuacin urbanizadora.
h) El menor coste de las obras de urbanizacin y los menores mrgenes de beneficio o
retribucin empresarial del urbanizador.
2. En los concursos podrn ser valoradas por el ayuntamiento las garantas de cohesin
y acuerdo con los propietarios y afectados de la actuacin, basadas en los criterios de
valoracin adoptados y en las propuestas relativas al modo y plazos de retribucin del
urbanizador.
Artculo 167. Tramitacin del concurso para la adjudicacin de los programas de actuacin
urbanizadora en rgimen privado.
1. Una vez definitivamente aprobado el programa de actuacin urbanizadora, se
publicar el anuncio de la aprobacin definitiva en el boletn oficial del territorio histrico,
conteniendo el expreso llamamiento a posibles licitadores, y en el plazo de dos meses
cualquier persona fsica o jurdica, sea o no propietaria, podr presentar una proposicin
jurdico-econmica.
2. Las proposiciones jurdico-econmicas se presentarn en plica cerrada junto con, en
su caso, los acuerdos alcanzados con los propietarios.
3. Todas las proposiciones jurdico-econmicas debern acompaarse de la acreditacin
de la constitucin de una garanta provisional, cuyo importe ser el que se fije
reglamentariamente, con el mnimo del 1% de las cargas de urbanizacin de que se trate. Si
se adjudica el programa de actuacin urbanizadora presentado, la garanta provisional ser
retenida y deber complementarse o sustituirse hasta alcanzar un importe mnimo del 7% de
las cargas de urbanizacin como garanta definitiva. En caso contrario, ser devuelta.
4. El acto pblico de apertura de plicas se celebrar en los cinco das hbiles siguientes
a la finalizacin del periodo de presentacin de proposiciones. De su desarrollo y resultado
se levantar acta, bajo fe pblica administrativa. Todas las actuaciones podrn ser objeto de
consulta y alegacin por los interesados durante los diez das siguientes al de apertura de
plicas.
5. En lo dispuesto en este artculo, las publicaciones en el boletn oficial se habrn de
entender referidas a la publicacin que corresponda por la cuanta de las obras de
urbanizacin y, en su caso, edificacin, todo ello conforme a la legislacin sobre contratacin
administrativa.
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Artculo 168. Contenido de las proposiciones jurdico-econmicas.

Las proposiciones jurdico-econmicas que se presenten por los licitantes debern
contener, por lo menos, los siguientes extremos:
1. En cuanto a las relaciones entre el agente y la administracin actuante:
a) Proposicin de plazos de las obras de urbanizacin y, en su caso, de edificacin.
b) Memoria de calidades, si fueran diferentes a las aprobadas definitivamente en el
programa de actuacin urbanizadora.
c) Propuesta de convenio urbanstico a suscribir entre el agente urbanizador y la
administracin actuante con expresin de los compromisos asumidos por aqul.
2. En cuanto a las relaciones entre el agente y los propietarios y los titulares de
derechos:
a) Justificacin, en su caso, de la disponibilidad del agente urbanizador sobre los
terrenos de los propietarios y titulares de derechos, y los acuerdos ya alcanzados, que
debern incluir, en todo caso, los criterios y frmulas de valoracin del suelo y de los bienes
y derechos afectados, y las propuestas relativas al modo y plazos de retribucin del agente
urbanizador.
b) Estimacin de la totalidad de las cargas de urbanizacin y de la cantidad total que en
concepto de gastos de gestin el agente urbanizador se compromete a repercutir, como
mximo, a los propietarios afectados.
c) Propuesta de equidistribucin de beneficios y cargas, que incluir el valor del suelo y
de su repercusin en la edificabilidad urbanstica, a efectos de compensacin de las
diferencias de adjudicacin y de contraprestacin de las cargas de urbanizacin.
d) Plazo mximo de presentacin del proyecto de reparcelacin.
Seccin cuarta. Rgimen de adjudicacin de los programas de actuacin en

rgimen privado
Artculo 169. Adjudicacin de los programas de actuacin.

1. El ayuntamiento podr rechazar motivadamente todas las iniciativas para ejecutar la
actuacin por considerar que ninguna de ellas ofrece base adecuada para ello, en cuyo caso
adoptar la decisin que considere oportuna, conforme al inters general y en orden a la
ejecucin de la ordenacin urbanstica, entre las siguientes:
a) Modificar el sistema de actuacin.
b) Modificar cualesquiera otras condiciones del programa de actuacin.
c) Dejar sin efecto el programa de actuacin.
d) Abrir un nuevo plazo de licitacin.
2. El plazo mximo para la resolucin por el ayuntamiento sobre la adjudicacin de un
programa de actuacin urbanizadora, en el supuesto de concurso, ser de cuarenta das
desde la fecha de apertura de proposiciones.
3. El ayuntamiento garantizar el reembolso, por cuenta del adjudicatario, de los gastos
justificados de redaccin a favor de quien, no habiendo resultado adjudicatario, hubiera
formulado el planeamiento de ordenacin pormenorizada o las alternativas, estudios o
proyectos tcnicos que total o parcialmente se incorporen al programa de actuacin
urbanizadora aprobado definitivamente o sean tiles para su ejecucin.
4. La adjudicacin de la ejecucin del programa de actuacin urbanizadora se
formalizar mediante convenio urbanstico a suscribir, de una parte, por la junta de
concertacin o el agente urbanizador, y, de otra, por la administracin actuante. En l se
harn constar las condiciones, los compromisos y los plazos para la ejecucin del programa,
las garantas que la junta o el agente urbanizador presta para asegurar su cumplimiento, y
las penalizaciones a las que se somete por incumplimiento. Este convenio ser objeto de
publicacin en el boletn oficial del territorio histrico y de notificacin formal e individualizada
a todos los propietarios y afectados por el contenido del programa de actuacin
urbanizadora.
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Artculo 170. Modificacin de las condiciones de adjudicacin del programa.

1. Los adjudicatarios de programas de actuacin urbanizadora tendrn derecho a que se
les compense, en los trminos previstos en la legislacin general de contratacin
administrativa, de los daos y perjuicios que se les sigan por la resolucin de la adjudicacin
o por la paralizacin o el retraso del normal desarrollo de la ejecucin de la actuacin
debidos exclusivamente a decisiones de la administracin actuante.
2. Las decisiones pblicas que alteren el desarrollo de una actuacin y varen las
previsiones del programa de actuacin urbanizadora comportarn las compensaciones
econmicas que procedan para restaurar el equilibrio econmico de la actuacin, sea en
favor de la administracin, sea en el del adjudicatario. Cuando estas alteraciones, por su
importancia, en supuestos de adjudicacin por concurso, afecten en ms de un 20% del
coste o valor de los compromisos y las obligaciones asumidas por el adjudicatario, se
resolver la adjudicacin, salvo que, por el estado del desarrollo de la actuacin, ello lesione
los intereses pblicos, o que, para la mejor satisfaccin de stos, se alcance acuerdo entre
las partes afectadas que permita proseguir la actuacin.
3. El agente urbanizador seleccionado por concurso puede ceder su condicin, en
escritura pblica, a tercero que se subrogue en todas sus obligaciones ante la administracin
actuante, que deber aprobarla. Si la cesin menoscaba el inters general o supone
defraudacin de la adjudicacin en pblica competencia, la administracin denegar la
aprobacin o acordar la aplicacin del rgimen pblico de ejecucin. La cesin parcial, para
un tramo o porcin minoritaria de la actuacin, requerir que entre cedente y adquirente
asuman, solidaria o mancomunadamente, una programacin debidamente coordinada y un
conjunto de compromisos que satisfagan las exigencias de la programacin originaria.
4. El agente urbanizador seleccionado por concurso puede contratar prestaciones
accesorias de su gestin con cualquier tercero sin transmitirle sus responsabilidades ante la
administracin actuante, a la que dar cuenta de ello.
5. Las relaciones derivadas de la adjudicacin del programa de actuacin urbanizadora
se regirn por el convenio que formalice la adjudicacin definitiva, as como por las
disposiciones contenidas en la presente ley, disposiciones de desarrollo y normativa propia
de la contratacin administrativa.
Artculo 171. Resolucin del convenio del programa de actuacin urbanizadora.

1. La resolucin del convenio se acordar por la administracin actuante de oficio o a
instancia de la junta de concertacin o del agente urbanizador, segn corresponda. Sin
perjuicio de las responsabilidades econmicas que procedan, la resolucin determinar la
caducidad de la adjudicacin del programa de actuacin urbanizadora.
2. Las causas de resolucin sern al menos las siguientes:
a) El incumplimiento por la junta de concertacin, el agente urbanizador o la
administracin actuante de los compromisos asumidos por ambos con ocasin de la
adjudicacin del programa, sin perjuicio de las penas contractuales que expresamente se
hubieran pactado.
b) La modificacin sustancial por parte de la administracin de las condiciones de
adjudicacin en los trminos previstos en el artculo anterior.
c) Las causas que se hubieran pactado expresamente entre la administracin actuante y
la junta de concertacin o el agente urbanizador a travs del correspondiente convenio.
3. El adjudicatario que incumpla sus compromisos, en caso de incumplimiento grave que
motive la resolucin prevista en el nmero anterior, podr ser inhabilitado en su condicin de
agente urbanizador para la presentacin a otros concursos.
4. El acuerdo de resolucin deber adems, y cuando proceda:
a) Declarar la edificabilidad urbanstica de aquellos solares cuyo propietario haya
contribuido suficientemente a las cargas de la urbanizacin.
b) Iniciar el procedimiento para la reclasificacin de aquellos terrenos en los que, dado lo
avanzado de las obras de urbanizacin, sea posible concluirlas en rgimen de actuaciones
aisladas.
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c) Incoar el procedimiento preciso para acordar una nueva programacin en la que el

nuevo agente urbanizador asuma las obligaciones pendientes de ejecucin, afectando los
bienes y recursos resultantes de la liquidacin de la adjudicacin caducada a ejecutar la que
la sustituya.
d) Acordar las penas contractuales previstas en el programa de actuacin urbanizadora
para el caso de incumplimiento de las obligaciones y, en todo caso, la incautacin de la
fianza o ejecucin del aval presentado en garanta, con destino al patrimonio pblico de
suelo.
Artculo 172. Aplicabilidad de la legislacin en materia de contratacin administrativa.

1. En el procedimiento de adjudicacin del programa de actuacin urbanizadora descrito
en los artculos anteriores debern respetarse los requisitos relativos a publicidad y
concurrencia establecidos en la normativa vigente sobre contratacin administrativa.
2. En los sistemas de actuacin de rgimen de ejecucin privada, la contratacin de las
obras de urbanizacin deber seguir los principios de la legislacin de contratacin pblica
en cuanto a solvencia de los licitadores y publicidad y concurrencia para la seleccin de
contratistas. A tal efecto, la seleccin de contratistas se someter a licitacin pblica
mediante anuncio en el boletn oficial correspondiente en funcin del importe de la obra,
estableciendo los criterios objetivos de adjudicacin. No obstante, cuando el agente
urbanizador seleccionado en procedimiento de concurso pblico reuniera los requisitos de
capacidad para la ejecucin por l mismo de la obra urbanizadora, no ser precisa la
apertura de una nueva licitacin pblica, siempre que la ejecucin de dichas obras hubiera
formado parte del objeto del concurso.
3. As mismo, en todo lo no regulado en la presente ley respecto al procedimiento de
adjudicacin, modificacin de las condiciones de la adjudicacin y resolucin de la misma se
aplicar subsidiariamente la normativa vigente sobre contratacin administrativa.
Seccin quinta. Sistemas de ejecucin los programas de actuacin en rgimen

pblico. Sistemas de cooperacin y expropiacin
Artculo 173. Sistema de cooperacin.

1. En el sistema de cooperacin, los propietarios aportan el suelo de cesin obligatoria y
la administracin ejecuta las obras de urbanizacin con cargo a los mismos.
2. Podrn constituirse agrupaciones de inters urbanstico, bien a iniciativa de los
propietarios o por acuerdo del ayuntamiento, con la finalidad de colaborar en la ejecucin de
las obras de urbanizacin.
3. La financiacin del coste de las obras de urbanizacin, en caso de acuerdo entre la
administracin y los propietarios afectados, podr ser total o parcialmente compensada
mediante la adjudicacin a la misma de solares, derechos de superficie o viviendas, locales
o edificaciones construidas en la propia unidad. En defecto de acuerdo, la financiacin se
realizar a travs del giro de las cuotas de urbanizacin que resulten de la oportuna cuenta
de liquidacin incluida en el proyecto de reparcelacin o aprobada en su desarrollo. No
obstante, cuando la administracin asuma el compromiso de promover viviendas sometidas
a algn rgimen de proteccin pblica u otros usos de inters social, podr hacer prevalecer
la compensacin de las cargas de urbanizacin mediante la entrega de solares, derechos de
superficie o, en su caso, viviendas, locales o edificaciones que fueran precisos para
materializar dicho compromiso.
4. La administracin actuante podr delegar la gestin del sistema y la ejecucin de la
urbanizacin en otra administracin pblica, en una sociedad pblica o en un consorcio
urbanstico mediante convenio suscrito a tal efecto.
Artculo 174. Sistema de expropiacin.

1. El sistema de expropiacin se aplicar por unidades de ejecucin completas y
comprender todos los bienes y derechos incluidos en ellas, sin perjuicio de que tambin
pueda aplicarse a solares o parcelas incluidos en actuaciones aisladas o para la ejecucin
de sistemas generales o elementos de los mismos.
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2. El pago del justiprecio podr realizarse mediante la adjudicacin de terrenos de valor

equivalente dentro o fuera de la unidad de ejecucin objeto de la expropiacin, por acuerdo
con la parte expropiada.
3. El programa de actuacin urbanizadora que fije la ejecucin en rgimen pblico por el
sistema de expropiacin deber elegir la forma de gestin, optando entre la gestin directa e
indiferenciada por la administracin actuante; la gestin a travs de una entidad de derecho
pblico dependiente o adscrita a ella; la encomienda a otra administracin pblica territorial o
a una entidad de derecho pblico dependiente o adscrita a ella, previa suscripcin del
correspondiente convenio, o la atribucin de la gestin a un tercero concesionario. En este
ltimo supuesto, la concesin se otorgar mediante concurso. El concesionario podr
incorporar a la actuacin a los propietarios afectados en cualquier momento en las
condiciones que libremente pacten, previo otorgamiento por la administracin actuante de la
liberacin de la expropiacin.
Artculo 175. Liberacin de expropiaciones.

1. En la aplicacin del sistema de expropiacin, los rganos expropiantes podrn liberar
de la misma, mediante la imposicin de las oportunas condiciones, a determinados bienes.
2. Si el rgano expropiante estimase justificada la peticin de liberacin, sealar al
propietario de los bienes afectados las condiciones, trminos y proporcin en que deber
vincularse a la ejecucin urbanstica, y se fijarn, asimismo, las garantas para el supuesto
de incumplimiento. En todo caso, el liberado quedar sujeto al cumplimiento de los deberes
urbansticos bsicos.
3. Si la liberacin se dictara con posterioridad al pago y ocupacin de los bienes objeto
de resolucin, deber acordarse la previa reversin de tales bienes a su titular.
4. Si el expropiante no fuera el ayuntamiento se oir a este.
5. El incumplimiento por parte de los propietarios de bienes liberados de los deberes
urbansticos bsicos establecidos en la resolucin liberatoria determinar el inicio de un
nuevo expediente expropiatorio.
Artculo 176. Legitimacin de las expropiaciones urbansticas.

1. La aprobacin definitiva de planes de ordenacin urbanstica y programas de
actuacin urbanizadora, as como el establecimiento de reservas para constituir o ampliar
patrimonios pblicos de suelo, implicar la declaracin de utilidad pblica de las obras y la
necesidad de ocupacin de los terrenos y dems bienes y derechos afectados, a los fines de
expropiacin o imposicin de servidumbres.
2. El incumplimiento de los deberes y obligaciones urbansticos establecidas en la
presente ley determinar la existencia de causa de inters pblico para la expropiacin
forzosa a fin de garantizar su efectivo cumplimiento.
Artculo 177. Supuestos expropiatorios por motivos urbansticos.

Ser posible la aplicacin de la expropiacin por motivos urbansticos en los supuestos
siguientes:
a) La obtencin de terrenos y dems bienes y derechos precisos para ejecutar la
ordenacin urbanstica a travs de actuaciones integradas de ejecucin pblica.
b) La obtencin de terrenos y dems bienes y derechos precisos para el desarrollo de las
actuaciones de ejecucin de dotaciones pblicas de la red de sistemas generales y locales,
no incluidas ni adscritas a actuaciones integradas.
c) La obtencin de terrenos y dems bienes y derechos precisos para la ejecucin
anticipada de las dotaciones pblicas de la red de sistemas generales y locales adscritas al
mbito de una actuacin integrada.
d) La adquisicin de terrenos y dems bienes y derechos cuya preservacin y puesta en
valor se estime necesaria, por el valor de sus caractersticas naturales, histricas, cientficas,
culturales, paisajsticas, arqueolgicas o de anloga naturaleza, de acuerdo con lo
establecido en el correspondiente plan especial de proteccin y conservacin.
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e) La adquisicin de viviendas desocupadas que permanezcan sin uso residencial por

ms de un ao continuado y estn situadas en mbitos sujetos al ejercicio de los derechos
de tanteo y retracto, a los efectos de facilitar la ejecucin del mbito en el que radiquen.
f) La obtencin de terrenos y dems bienes y derechos comprendidos en las reservas de
suelo establecidas para la constitucin o ampliacin de los patrimonios pblicos del suelo.
g) La obtencin de terrenos y dems bienes y derechos destinados en el planeamiento a
la construccin de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica o
edificaciones industriales o terciarias de fomento o de inters pblico.
h) El incumplimiento de los plazos fijados para la ejecucin total o parcial del
planeamiento, incluido el deber de edificar.
i) La inobservancia de los deberes de conservacin y mantenimiento de los inmuebles
legalmente exigibles.
j) La inobservancia del deber de actualizar, en las edificaciones de uso
predominantemente residencial y en los trminos requeridos por la ordenacin urbanstica,
los servicios e instalaciones precisas para hacer efectiva la accesibilidad prevista por la
legislacin sectorial pertinente. En este ltimo caso, la administracin expropiante ser el
ayuntamiento correspondiente, y el beneficiario la comunidad de propietarios o quien ostente
una mayora suficiente para ejecutar las obras en cuestin. El beneficiario deber solicitar la
expropiacin acreditando que promueve un proyecto que cuenta, o es susceptible de contar,
con licencia municipal y la imposibilidad de inicio de las obras por no disponer de la totalidad
de los bienes y derechos afectados.
k) En los dems supuestos legalmente previstos.
Artculo 178. Procedimiento expropiatorio.

1. La expropiacin forzosa, en los supuestos contemplados en el artculo anterior, se
tramitar con arreglo a la legislacin en materia de expropiacin forzosa, sin perjuicio de las
determinaciones de esta ley y de las necesarias adecuaciones a la estructura organizativa
propia de las administraciones pblicas de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco.
2. No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior, en el supuesto de que el rgano
expropiante fuera el ayuntamiento o la diputacin foral, el trmite de declaracin de urgente
ocupacin de bienes y derechos exigido en la legislacin expropiatoria slo requerir
acuerdo municipal o foral, segn corresponda.
3. En cualquier expropiacin por motivos urbansticos, la administracin actuante podr
aplicar el procedimiento de tasacin conjunta regulado en el artculo siguiente o seguir la
expropiacin individualmente, conforme al procedimiento de la legislacin de expropiacin
forzosa.
Artculo 179. Procedimiento de tasacin conjunta.

1. El proyecto de expropiacin, en los supuestos del procedimiento de tasacin conjunta,
contendr los siguientes documentos:
a) Identificacin del mbito territorial, junto con los documentos que lo identifiquen en
cuanto a situacin, superficie y linderos.
b) Fijacin razonada de precios acorde con la clasificacin del suelo, segn su
calificacin urbanstica, edificabilidad urbanstica, valor de repercusin y grado de
urbanizacin.
c) Hojas de justiprecio individualizado de cada finca, en las que se contendr no slo el
valor del suelo, sino tambin el correspondiente a las edificaciones, obras, instalaciones y
plantaciones.
d) Hojas de justiprecio que correspondan a otras indemnizaciones.
2. El proyecto de expropiacin, con los documentos sealados, ser expuesto al pblico
por trmino de un mes, para que quienes puedan resultar interesados formulen las
observaciones y reclamaciones que estimen convenientes, en particular en lo que concierne
a titularidad o valoracin de sus respectivos derechos.
3. La informacin pblica se efectuar mediante la insercin de anuncios en el boletn
oficial y en el diario o diarios de mayor difusin del territorio histrico correspondiente.
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4. Asimismo, las tasaciones se notificarn individualmente a los que aparezcan como

titulares de bienes o derechos en el expediente, mediante traslado literal de la
correspondiente hoja de aprecio y de la propuesta de fijacin de los criterios de valoracin,
para que puedan formular alegaciones en el plazo de un mes, contando a partir de la fecha
de notificacin.
5. Cuando el rgano expropiante no sea el ayuntamiento, se oir a ste por igual trmino
de un mes. El periodo de audiencia a la administracin municipal podr coincidir en todo o
en parte con el de los interesados.
6. Informadas las alegaciones, se someter el proyecto a la aprobacin del rgano
competente.
7. La resolucin aprobatoria del expediente se notificar a los interesados titulares de
bienes y derechos que figuren en el mismo, confirindoles un trmino de veinte das durante
el cual podrn manifestar por escrito, ante el rgano competente, su conformidad o
disconformidad con la valoracin establecida en el expediente aprobado.
8. El rgano competente, en su caso, dar traslado del expediente y la hoja de aprecio
impugnada al jurado territorial de expropiacin forzosa que tenga competencia en el mbito
territorial a que se refiera la expropiacin, a efectos de fijar el justiprecio, que, en todo caso,
se har de acuerdo con los criterios de valoracin legalmente establecidos.
9. Si los interesados no formularan oposicin a la valoracin en el citado plazo de veinte
das, se entender aceptada la que se fij en el acto aprobatorio del proyecto de
expropiacin, entendindose determinado el justiprecio con carcter definitivo y prestada su
conformidad.
Artculo 180. Bienes de dominio y uso o servicio pblico y expropiacin.

1. Cuando en la superficie objeto de expropiacin existan bienes de dominio pblico cuyo
destino, segn la ordenacin urbanstica, sea distinto al que motiv su afeccin o adscripcin
al uso general o a los servicios pblicos, se deber seguir el procedimiento previsto en la
legislacin reguladora del bien correspondiente para la mutacin demanial o desafectacin,
segn proceda.
2. Las vas rurales que se encuentren comprendidas en la superficie objeto de
expropiacin se entendern de propiedad municipal, salvo prueba en contrario, a excepcin
de las vas pecuarias que se rigen por su normativa especfica. En cuanto a las vas urbanas
que desaparezcan, se entendern transmitidas de pleno derecho al rgano expropiante y
subrogadas por las nuevas que resulten de la ordenacin urbanstica, sin perjuicio de lo
previsto al efecto en el artculo 146.
Artculo 181. Constitucin de servidumbres.

1. Cuando para la ejecucin de un plan no fuera precisa la expropiacin del dominio y
bastara la constitucin de alguna servidumbre sobre el mismo, prevista por el derecho
privado o administrativo, podr imponerse con arreglo al procedimiento de la legislacin
sobre expropiacin forzosa, siempre que la indemnizacin que proceda abonar no exceda de
la mitad del importe que correspondera satisfacer por la expropiacin total del bien, en cuyo
caso habr de expropiarse, salvo oposicin de su propietario.
2. Cuando hubieran de modificarse o suprimirse servidumbres privadas por estar en
contradiccin con las determinaciones de la ordenacin urbanstica, podrn expropiarse con
arreglo al procedimiento de la legislacin vigente.
Artculo 182. Prohibicin de construir en terrenos a expropiar.

Sobre la superficie objeto de una expropiacin urbanstica no se podr realizar obra
alguna ni modificar las existentes desde el momento del inicio del expediente expropiatorio,
salvo previa autorizacin expresa, en casos concretos y excepcionales, por el organismo
expropiante, que, de no ser el ayuntamiento, la comunicar a ste a efectos de la concesin
de la oportuna licencia.
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Artculo 183. Destino de los bienes y derechos expropiados.

1. Los terrenos y dems bienes y derechos de cualquier clase que se expropien por
motivos urbansticos debern ser destinados al fin especfico que se estableciese en el plan
correspondiente.
2. La alteracin del uso que motiv la expropiacin, como consecuencia de la
modificacin o revisin del planeamiento, no se entender modificacin de la causa de
declaracin de utilidad pblica o inters social en los casos as establecidos por la legislacin
expropiatoria que resulte aplicable. Se entendern, a estos efectos, como uso dotacional
pblico los terrenos calificados para la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de
proteccin pblica y para actividades econmicas de fomento o inters pblico segn
dispone el artculo 16.
Artculo 184. Expropiacin en los casos de incumplimiento de los deberes y obligaciones

urbansticas.
1. En ausencia de previsin legal distinta, previamente al inicio del procedimiento de
expropiacin por incumplimiento de deberes y obligaciones urbansticas, la administracin
actuante notificar al propietario y promotor, en su caso, el supuesto de incumplimiento que
concurra, otorgndole un plazo de un mes para formular alegaciones.
2. A la vista de las alegaciones formuladas, la administracin conceder un plazo no
inferior a un mes ni superior a tres para subsanar las causas que motivaron el expediente en
las condiciones que se sealen.
3. Transcurrido el plazo previsto en el apartado anterior sin que se hayan cumplido las
condiciones de subsanacin, se iniciar el correspondiente expediente expropiatorio.
4. Si se cumplieran las condiciones de subsanacin, se proceder a la incoacin del
correspondiente expediente sancionador, sustitutorio de la expropiacin.
Artculo 185. Plazo para la expropiacin de terrenos.

1. Transcurridos cuatro aos desde la aprobacin definitiva del programa de actuacin
urbanizadora en rgimen de ejecucin por expropiacin forzosa o desde la aprobacin
definitiva de la delimitacin de unidad de ejecucin en suelo urbano sin que la administracin
competente haya procedido a su adquisicin en cualquiera de las formas previstas en esta
ley, el procedimiento de expropiacin forzosa se entender incoado por ministerio de la ley
si, efectuado requerimiento a tal fin por cualquier propietario afectado o sus causahabientes,
transcurre un ao desde dicho requerimiento sin que se produzca la incoacin.
2. Desde que se entienda legalmente incoado el procedimiento expropiatorio el
interesado podr formular hoja de aprecio ante la administracin expropiante, as como,
transcurridos dos meses sin notificacin de resolucin alguna, dirigirse al jurado territorial de
expropiacin correspondiente a los efectos de la fijacin definitiva del justiprecio. La
valoracin deber referirse al momento de la incoacin del procedimiento por ministerio de la
ley, y el devengo de intereses se producir desde la formulacin por el interesado de hoja de
aprecio.
3. Recibida la hoja de aprecio del titular del bien o derecho, el jurado territorial requerir
a la administracin su hoja de aprecio, que deber presentar en el plazo de un mes,
transcurrido el cual sin contestacin se entender aceptado el justiprecio. En lo dems se
seguir el procedimiento expropiatorio.
CAPTULO III
Ejecucin de las dotaciones pblicas de la red de sistemas generales y locales
Artculo 186. Obtencin del suelo y derechos destinados a dotaciones pblicas de la red de
sistemas generales y locales.
1. El suelo y los derechos destinado a dotaciones pblicas de la red de sistemas
generales y locales que estn incluidos o adscritos a actuaciones integradas se obtendrn
gratuitamente por la administracin con cargo a las reas, sectores o unidades de ejecucin
en que se adscriban o en los que se incluyan a tal efecto.
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2. El suelo y los derechos destinados a dotaciones pblicas de la red de sistemas

generales y locales que no estn incluidos ni adscritos a actuacin integrada alguna se
obtendrn por la administracin mediante expropiacin.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en la legislacin general aplicable, la ordenacin
urbanstica podr establecer la edificabilidad urbanstica referida a un uso caracterstico a los
efectos de proceder a la valoracin de los terrenos destinados a dotaciones pblicas que no
estn adscritos por el planeamiento a ningn mbito de actuacin.
4. La expropiacin del suelo y los derechos destinados a dotaciones pblicas de la red
de sistemas generales en suelo urbano no consolidado y urbanizable sectorizado, no
adscritos ni incluidos en actuacin integrada alguna, deber tener lugar dentro de los cuatro
aos siguientes a la aprobacin de planeamiento de ordenacin estructural que legitima la
actividad de ejecucin. Transcurrido sin efecto el plazo previsto en el apartado anterior, el
procedimiento de expropiacin forzosa se entender incoado por ministerio de la ley y se
seguir el procedimiento previsto en el artculo 185 de esta ley.
Artculo 187. Supuesto de expropiacin anticipada de terrenos destinados a dotaciones

pblicas.
En el supuesto de suelo y derechos afectados por su destino a dotaciones pblicas de la
red de sistemas generales y locales incluidos o adscritos al mbito de actuaciones
integradas, cuya adquisicin se haya tenido que anticipar mediante su expropiacin, la
administracin expropiante se subrogar en la posicin del propietario primitivo respecto a la
ejecucin de la correspondiente programacin y por la superficie expropiada en cada caso.
Artculo 188. Ocupacin directa de terrenos destinados a dotaciones pblicas.

1. Los terrenos destinados a dotaciones pblicas de la red de sistemas generales y
locales incluidos o adscritos a actuaciones integradas podrn obtenerse anticipadamente
mediante su ocupacin directa. En este supuesto, se reconocer a su titular el derecho a la
edificabilidad urbanstica correspondiente a los terrenos objeto de ocupacin con cargo al
futuro desarrollo de la unidad de ejecucin sin necesidad de mediar previo acuerdo con el
titular.
2. La ocupacin directa requerir la determinacin previa de la edificabilidad urbanstica
que corresponda al titular afectado.
3. El procedimiento de ocupacin directa deber respetar las siguientes reglas:
a) Ser preceptiva la publicacin de la relacin de terrenos y propietarios afectados, con
indicacin individual de las edificabilidades urbansticas correspondientes a stos, adems
de la notificacin personal a los propietarios, con un mes de antelacin, de la ocupacin
prevista y las dems circunstancias relevantes que en ella concurran.
b) En el momento de la ocupacin deber levantarse acta haciendo constar el lugar y la
fecha de otorgamiento y la administracin actuante, la identificacin de los titulares de los
terrenos ocupados y la situacin registral de stos, la superficie ocupada y la edificabilidad
urbanstica que les corresponda.
c) Las actuaciones debern entenderse con el Ministerio Fiscal en cuanto hace a
propietarios desconocidos, no comparecientes incapacitados sin representacin y a
propiedades litigiosas.
d) Los propietarios afectados por la ocupacin tendrn derecho a la expedicin de
certificacin administrativa acreditativa de todos los extremos del acta levantada.
e) La certificacin administrativa del acta de ocupacin directa producir los efectos
propios de la reparcelacin.
f) La administracin actuante remitir al Registro de la Propiedad certificacin del acta
levantada acompaada del correspondiente plano a los efectos de la prctica de las
inscripciones procedentes.
4. Transcurridos cuatro aos desde el levantamiento del acta de ocupacin sin que se
hubiera aprobado con carcter definitivo la reparcelacin de la unidad de ejecucin
correspondiente, el titular de los terrenos podr instar ante la administracin ocupante la
expropiacin conforme al artculo 185.
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CAPTULO IV
Edificacin de parcelas y solares
Artculo 189. Deber de edificar y plazos mximos.

1. La ejecucin del planeamiento urbanstico tendr lugar mediante la realizacin directa,
en las parcelas o solares correspondientes, de las obras de edificacin precisas para la
materializacin de la ordenacin prevista por aqul.
2. Las parcelas y los solares debern edificarse en los plazos mximos que fije el
planeamiento pertinente y, en su caso, el programa de actuacin urbanizadora. Los plazos
para el inicio de la edificacin no podrn superar el ao desde la finalizacin de las
correspondientes obras de urbanizacin. Se fijarn reglamentariamente las circunstancias a
partir de las cuales se podrn entender finalizadas las obras de urbanizacin a los efectos de
lo dispuesto en este artculo.
3. La edificacin de parcelas y solares requerir el previo establecimiento de la
ordenacin pormenorizada del suelo y el cumplimiento de los deberes legales de la
propiedad de ste establecidos en esta ley.
Artculo 190. Incumplimiento del deber de edificar.

1. El incumplimiento del deber de edificar habilitar a la administracin actuante para
expropiar la parcela o el solar, llevar a cabo su venta forzosa o proceder a la ejecucin del
planeamiento mediante la adjudicacin de un programa de edificacin a un agente
edificador, previa declaracin municipal de la misma en situacin de edificacin forzosa.
2. El procedimiento de tramitacin y adjudicacin por concurso pblico de un programa
de edificacin ser el mismo que el previsto para los programas de actuacin urbanizadora
establecido en esta ley, con las siguientes especialidades:
a) Corresponder al agente edificador la adquisicin de la parcela o solar, en su caso por
expropiacin y a ttulo de beneficiario de la misma.
b) No impedir la tramitacin y adjudicacin de un programa de edificacin el hecho de
que la parcela o el solar tenga varios propietarios. En este caso sern de aplicacin las
tcnicas y la regulacin de la reparcelacin forzosa.
c) Tampoco podr impedir la tramitacin y adjudicacin de un programa de edificacin la
existencia de elementos constructivos de anteriores edificaciones. Estos elementos sern
incluidos en un proyecto de demolicin que habr de integrarse en el programa de
edificacin.
d) Las garantas exigidas para los programas de actuacin urbanizadora, al igual que el
lmite a la retribucin del agente edificador, se calcularn sobre el importe total de las obras
a realizar fijado en el programa de edificacin.
e) La declaracin de las parcelas y los solares en situacin de edificacin forzosa deber
ser acordada de oficio por el ayuntamiento al vencimiento del plazo mximo establecido en
este captulo. No obstante, cualquiera de los sujetos legitimados conforme al artculo 157 de
esta ley podr instar del ayuntamiento dicha declaracin, que habr de publicarse junto con
las correspondientes bases para la adjudicacin del programa de edificacin.
f) La alternativa tcnica en el concurso estar constituida nicamente por el proyecto
bsico de edificacin y, en su caso, el de demolicin y el de las obras complementarias de
urbanizacin.
g) Las proposiciones jurdico-econmicas versarn sobre el precio de adquisicin del
inmueble o sobre la participacin del propietario en el desarrollo del programa mediante
reparcelacin con partes determinadas de la obra en rgimen de propiedad horizontal.
h) Los criterios determinantes para la adjudicacin y la aprobacin definitiva del
programa de edificacin sern, como mnimo, el precio de adquisicin de la parcela o el
solar, los plazos de edificacin y el menor precio de venta y renta de lo edificado.
i) El ayuntamiento podr rechazar motivadamente todas las iniciativas para programar la
edificacin por considerar que ninguna de ellas ofrece base adecuada para ello y decidir
convocar nuevo concurso o adoptar la resolucin que estime oportuna con arreglo a la
legalidad vigente.
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3. En el supuesto de que el agente edificador adjudicatario incumpliera los compromisos

del programa de edificacin, la administracin proceder a su resolucin, conforme a lo
establecido en el artculo 171.
Artculo 191. Venta forzosa.

1. Efectuada la declaracin de una parcela o solar en situacin de edificacin forzosa, el
ayuntamiento de forma excepcional, y de existir suficientes razones de inters pblico que
as lo justifiquen, podr, en lugar de adjudicar un programa de edificacin a un agente
edificador, disponer el inicio del el procedimiento de concurso para adjudicar los inmuebles.
El precio obtenido en la licitacin se entregar al propietario, tras levantar las cargas de los
inmuebles y deducir los gastos de gestin ocasionados y el importe de las sanciones
impuestas por incumplimiento.
2. La convocatoria de concurso deber publicarse en un plazo no superior a tres meses
desde la declaracin de una parcela o solar en situacin de edificacin forzosa, y contendr
el precio mnimo de licitacin, los plazos para edificar y cumplir las obligaciones urbansticas
pendientes, y la garanta que habr de prestar el adjudicatario, en cantidad no inferior al 25%
del valor del solar.
3. Los criterios por los que habr de regirse el concurso sern al menos los establecidos
por esta ley para la adjudicacin de programas de edificacin.
4. Si se adjudicara el bien, el ayuntamiento o el optante seleccionado otorgarn escritura
pblica de venta forzosa sin necesidad del consentimiento del anterior propietario. Adems
del contenido ordinario, en la escritura se incorporar certificacin de las condiciones del
concurso, del expediente tramitado y del documento acreditativo del pago o consignacin del
precio y, en su caso, de las indemnizaciones y pagos a terceros.
5. En el caso de declararse desierta la primera licitacin, se convocar un segundo
concurso en el plazo de dos meses, con rebaja del tipo en un 25% del precio
correspondiente al propietario. En la convocatoria del segundo concurso, el precio de
licitacin se incrementar con los gastos habidos en la primera.
6. Si la segunda convocatoria de concurso tambin se declarara desierta, el
ayuntamiento, en un plazo no superior a tres meses, podr adquirir el inmueble por el precio
de la ltima licitacin, con destino al patrimonio municipal de suelo. Transcurrido este ltimo
plazo sin que el ayuntamiento adquiera el solar, no podr reiniciarse el procedimiento de
venta forzosa y deber procederse a la adjudicacin de un programa de edificacin a un
agente edificador.
7. Tras el concurso, la declaracin de parcela o solar como de edificacin forzosa no se
anular ni cancelar hasta que se acredite el cumplimiento de las condiciones de
adjudicacin. Si stas no fueren satisfechas en los plazos previstos, el ayuntamiento podr
disponer la ejecucin de la fianza y la expropiacin del solar y de la obra parcialmente
realizada, en su caso.
Artculo 192. Subrogacin de la diputacin foral en la competencia municipal.

Cuando el procedimiento de declaracin de edificacin forzosa de parcela o solar para
su venta forzosa fuera iniciado a instancia de parte y no se resolviese o, en cualquiera de
sus fases, se paralizase injustificadamente durante un tiempo superior a seis meses, el
interesado podr denunciar la mora. La denuncia de mora deber ser presentada tanto en el
ayuntamiento como en la diputacin foral correspondiente, y tendr como efecto la
subrogacin de esta ltima en las competencias municipales, hasta la terminacin del
procedimiento de venta forzosa.
Artculo 193. Expropiacin forzosa por incumplimiento del deber de edificar.

Con independencia de las facultades reguladas en este captulo, el ayuntamiento podr
acordar en cualquier momento la expropiacin forzosa de las parcelas y solares no
edificados en plazo, en cuyo caso quedar en suspenso el procedimiento de venta forzosa
desde el momento de la declaracin en el expediente de la necesidad de ocupacin.
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CAPTULO V
Otros instrumentos de ejecucin. Proyectos de urbanizacin y proyectos de
obras complementarias
Artculo 194. Proyectos de urbanizacin.

1. Los proyectos de urbanizacin son proyectos de obras que definen los detalles
tcnicos de las obras de urbanizacin. Se redactarn con precisin suficiente para poder ser
ejecutados, eventualmente, bajo la direccin de tcnico distinto a su redactor.
2. La ejecucin de cualquier obra de urbanizacin en una actuacin integrada requerir
la elaboracin de un proyecto de urbanizacin, su previa aprobacin administrativa y su
publicacin en el boletn oficial del territorio histrico correspondiente.
3. Los proyectos a que se refiere el nmero anterior se formalizarn en una memoria
descriptiva de las caractersticas de las obras, planos de proyecto y de detalle, mediciones,
presupuesto y pliego de condiciones de las obras y servicios, adems de los estudios,
programas y planes de seguridad y calidad que procedan.
4. Cualquier obra de urbanizacin no comprendida en el artculo siguiente deber
proyectarse y aprobarse conforme a lo dispuesto en este artculo.
Artculo 195. Proyectos de obras complementarias, proyectos de obra pblica ordinaria y

proyectos de obras de dotaciones pblicas.
1. Los proyectos de obras complementarias de urbanizacin que sean precisos en las
actuaciones aisladas, nicamente podrn proyectar los trabajos de urbanizacin o de
reposicin de la existente cuyo importe sea igual o inferior al 5% del presupuesto de
ejecucin por contrata de la obra de edificacin autorizada en la licencia. Estos proyectos se
aprobarn por el ayuntamiento por el procedimiento que dispongan las ordenanzas
municipales, que en los municipios alaveses incluir el preceptivo informe de los concejos
afectados, o bien se incluirn como anexos en el proyecto de edificacin y se autorizarn
mediante la correspondiente licencia.
2. Los proyectos de obras pblicas o para la ejecucin de dotaciones de sistemas
generales o locales no calificados como proyectos de urbanizacin por esta ley se rigen, en
cuanto a su contenido, tramitacin y aprobacin, por la normativa que les sea de aplicacin.
Artculo 196. Procedimiento de tramitacin y aprobacin de proyectos de urbanizacin.

1. Los proyectos de urbanizacin de iniciativa particular, en ausencia de otro plazo
establecido por el ayuntamiento competente, sern aprobados inicialmente en el plazo de
tres meses a contar desde la fecha de entrada del documento. Transcurrido dicho plazo sin
haber recado aprobacin inicial, el interesado podr entenderlo desestimado.
2. Una vez aprobados inicialmente los proyectos de urbanizacin, se sometern a
informacin pblica durante veinte das para que puedan ser examinados y presentadas las
alegaciones procedentes, mediante anuncio en el boletn oficial y publicacin en el diario o
diarios de mayor circulacin del territorio histrico correspondiente.
3. El plazo para la aprobacin definitiva ser de dos meses desde la conclusin del
trmite de informacin pblica posterior a la aprobacin inicial. Transcurrido este plazo sin
haber recado la pertinente resolucin, se entender otorgada la aprobacin definitiva por
silencio administrativo.
4. En los municipios alaveses, el proyecto inicialmente aprobado ser remitido para
informe preceptivo de los concejos afectados, que habr de emitirse en el plazo de veinte
das y ser vinculante en los aspectos de su competencia cuando esta entidad concejil sea
la receptora final de las obras.
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CAPTULO VI
Conservacin de obras y construcciones
Seccin primera. Obras de urbanizacin
Artculo 197. El deber de conservacin de las obras de urbanizacin.

1. La urbanizacin es, desde el comienzo de su ejecucin en el rgimen pblico, y desde
su entrega y recepcin por la administracin en el rgimen privado, una obra de titularidad
pblica que conlleva el deber de conservacin por parte del ayuntamiento.
2. No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior, los propietarios de los terrenos
comprendidos en una unidad de ejecucin quedarn obligados a costear la conservacin de
las obras de urbanizacin e instalaciones pblicas de la misma cuando as se imponga, de
forma justificada y necesariamente con carcter temporal, por el planeamiento o por el
programa de actuacin urbanizadora o resulte expresamente de disposiciones legales.
Los propietarios se constituirn en junta y aportarn al mantenimiento en proporcin a su
cuota de participacin. Reglamentariamente se determinarn las condiciones de
constitucin, funcionamiento y otras caractersticas de estas juntas, as como su relacin con
la correspondiente administracin municipal.
3. Las obras de urbanizacin de titularidad privada sern siempre conservadas y
mantenidas por sus propietarios, ya sean individuales o en comunidad, en cuyo caso los
gastos se distribuirn segn las normas propias del rgimen de propiedad horizontal y, en su
defecto, en funcin de las cuotas que les correspondan en la copropiedad.
Artculo 198. Recepcin municipal de las obras de urbanizacin.

1. Una vez finalizada la ejecucin de las obras de urbanizacin, el agente urbanizador o
el promotor de las mismas notificar al ayuntamiento, al menos con veinte das de
antelacin, la fecha, el lugar y la hora prevista para proceder a su entrega o puesta a
disposicin. En los municipios alaveses se convocar tambin al representante de los
concejos afectados.
2. En el acta de recepcin se recogern las observaciones formuladas, en su caso, por el
representante municipal y tambin, si las realizara, del representante concejil en cuanto a los
servicios de su competencia, y se remitir una copia al ayuntamiento correspondiente.
3. Si el ayuntamiento no hubiera formulado en dicha acta de recepcin observaciones en
relacin con la ejecucin material de los trabajos o no hubiera asistido, proceder a
recepcionar la urbanizacin en el plazo mximo de un mes a contar de la fecha de
notificacin de la solicitud de recepcin regulada en el apartado primero de este artculo,
excepto en el supuesto de que en dicho plazo, de forma expresa y motivada, manifieste sus
reservas para proceder a la recepcin por la inadecuacin de las obras al proyecto
aprobado.
4. Si el ayuntamiento hubiera formulado observaciones en el acta de recepcin o hubiera
manifestado sus reservas conforme al apartado anterior, se abrir un periodo de
negociaciones para la determinacin conjunta, entre el agente urbanizador o el promotor y el
ayuntamiento, de las condiciones necesarias para proceder a la recepcin de la
urbanizacin. Dichas determinaciones en ningn caso podrn implicar o afectar a elementos
de obra o aspectos no previstos en el proyecto de urbanizacin, en el proyecto de obras
complementarias de urbanizacin o, en su caso, en el convenio de adjudicacin del
programa de actuacin urbanizadora.
5. Una vez determinadas las condiciones para que el ayuntamiento proceda a la
recepcin y ejecutados, en su caso, los trabajos complementarios o de remate convenidos,
el agente urbanizador o el promotor solicitar formalmente al ayuntamiento la recepcin de la
urbanizacin, que deber llevarse a cabo en el plazo mximo de un mes a contar de la fecha
de notificacin de dicha solicitud.
6. La recepcin de la urbanizacin se formalizar a travs de la correspondiente acta
suscrita entre las partes intervinientes, la cual se notificar formal e individualmente a los
propietarios de los solares resultantes de la ejecucin urbanstica.
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7. En los municipios alaveses, cuando la urbanizacin deba ser recibida por los concejos
afectados, el ayuntamiento convendr con stos el modo de traspaso con la inclusin de las
obligaciones de conservacin y mantenimiento de la misma.
Seccin segunda. Obras de conservacin y rehabilitacin en bienes inmuebles

en general
Artculo 199. El deber de conservacin y rehabilitacin.

1. Los propietarios de terrenos, construcciones, instalaciones y edificios tienen el deber
de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato pblico y decoro, realizando
los trabajos y las obras precisas para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener las
condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.
2. El deber de los propietarios de edificios alcanza hasta el importe de los trabajos y las
obras que no rebase el lmite de su contenido normal, representado por:
a) En el supuesto de actuaciones aisladas, el 60% del coste de reposicin del edificio.
b) En el supuesto de actuaciones integradas, el 50% del coste de reposicin del edificio.
Todos los valores dispuestos en este apartado se calcularn sin ninguna consideracin
del valor del suelo.
3. Cuando la administracin ordene o imponga al propietario la ejecucin de obras de
conservacin o rehabilitacin que excedan del referido lmite, ste podr requerir de aqulla
que sufrague el exceso. En todo caso, la Administracin podr establecer ayudas pblicas,
en las condiciones que estime oportunas, mediante convenio u otros instrumentos, en que
podr contemplarse la explotacin conjunta del inmueble.
Artculo 200. Inspeccin peridica de construcciones y edificaciones.

(Derogado).
Artculo 201. Situacin legal de ruina.

1. Proceder la declaracin de la situacin legal de ruina de una construccin o
edificacin cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver la estabilidad,
seguridad, estanqueidad y consolidacin estructural a un edificio o construccin supere el
lmite del deber normal de conservacin establecido en el apartado 2 del artculo 199 o
cuando dichas reparaciones no puedan ser autorizadas por encontrarse el edificio en
situacin de fuera de ordenacin.
2. Corresponder al ayuntamiento la declaracin de la situacin legal de ruina, previo
procedimiento que se desarrollar reglamentariamente y en el que, en todo caso, deber
darse audiencia al propietario interesado y los dems titulares de derechos afectados.
3. La declaracin de la situacin legal de ruina deber disponer las medidas necesarias
para evitar daos a personas y bienes, y establecer las siguientes obligaciones para el
propietario:
a) Cuando se trate de una construccin o una edificacin no catalogada ni protegida por
sus valores, ni sujeta a algn procedimiento dirigido a la catalogacin o al establecimiento de
un rgimen de proteccin integral, proceder, a su eleccin, a la completa rehabilitacin o a la
demolicin.
b) Cuando se trate de una construccin o una edificacin catalogada, protegida por sus
valores o sujeta a algn procedimiento dirigido a la catalogacin o al establecimiento de un
rgimen de proteccin integral, adoptar las medidas urgentes y realizar los trabajos y las
obras necesarias para mantener y, en su caso, recuperar la estabilidad y la seguridad. En
este caso, la Administracin podr convenir con el propietario los trminos de la
rehabilitacin definitiva o, de no alcanzarse acuerdo, ordenar las obras de rehabilitacin
necesarias.
4. Los inmuebles que se hallen calificados o inventariados con arreglo a la legislacin del
patrimonio cultural se regirn, en cuanto a su declaracin de ruina, por las disposiciones
propias de la mencionada legislacin y el desarrollo reglamentario de la misma, aplicndose
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el rgimen del presente artculo en cuanto a las cuestiones y determinaciones que no

contradigan la mencionada norma protectora.
Artculo 202. Ruina fsica inminente.

1. Cuando la amenaza de una ruina fsica inminente de una construccin o edificacin
ponga en peligro la seguridad pblica o la integridad de las personas y los bienes, el
ayuntamiento acordar el apuntalamiento y ordenar el desalojo o adoptar las medidas
urgentes y necesarias para prevenir o evitar daos, as como para la prevencin o
minimizacin de los riesgos o peligros inminentes derivados del estado de obras,
construcciones, instalaciones o terrenos. Excepcionalmente cabr ordenar la demolicin, no
tratndose de edificio catalogado o protegido, cuando sta fuera imprescindible para impedir
mayores perjuicios.
2. La propiedad del edificio ser responsable de los daos y perjuicios que resulten de
las medidas a que se refiere el apartado anterior y del coste que suponga su adopcin.
3. La adopcin de las medidas previstas en este artculo conllevar la incoacin del
expediente para la declaracin de la situacin legal de ruina.
Artculo 203. rdenes de ejecucin.

1. Los ayuntamientos debern dictar rdenes para la ejecucin de obras de reparacin,
conservacin y rehabilitacin de los edificios y construcciones deteriorados o en condiciones
deficientes para su uso efectivo legtimo.
2. Los ayuntamientos estarn habilitados, adems, para dictar rdenes de ejecucin de
obras de reparacin, conservacin, rehabilitacin y mejora en toda clase de edificios para el
aseguramiento estructural del edificio, para evitar riesgos a terceros o para disponer de los
servicios urbansticos mnimos de suministro de agua, energa elctrica y red de aguas, en
las condiciones fijadas por la ordenacin urbanstica, as como para el cumplimiento de la
normativa de accesibilidad. Los trabajos y las obras ordenadas debern fijar plazos y
condiciones para su ejecucin.
3. Los ayuntamientos adems debern dictar rdenes de ejecucin cuando constaten la
realizacin de actos o el desarrollo de usos no previstos o no permitidos por la ordenacin
territorial y urbanstica, para la minimizacin del impacto de unos y otros y la reposicin al
estado originario.
4. Las rdenes de ejecucin tendrn carcter ejecutivo. El incumplimiento injustificado de
las rdenes de ejecucin habilitar a la administracin actuante para adoptar cualquiera de
estas medidas:
a) Ejecucin subsidiaria a costa del obligado y hasta el lmite del deber normal de
conservacin.
b) Imposicin de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mnima mensual, por
valor mximo, cada una de ellas, del 10% del coste estimado de las obras ordenadas. En
todo caso, transcurrido el plazo para el cumplimiento voluntario derivado de la ltima multa
coercitiva impuesta, la administracin actuante estar obligada a ejecutar subsidiariamente
la reposicin de la realidad fsica alterada, con cargo al infractor.
c) Incoacin del expediente de expropiacin forzosa.
d) Formulacin de un programa de rehabilitacin y adjudicacin, mediante procedimiento
concursal de acuerdo a lo establecido en el artculo 190 de esta ley, a un agente
rehabilitador, para la ejecucin sustitutoria de las obras de rehabilitacin en aquellos
supuestos en que dichas obras sirvieran para corregir las deficiencias estructurales de la
edificacin que pudieran llevarla a la situacin legal de ruina, segn lo establecido en la
presente ley.
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TTULO VI
Garanta y proteccin de la ordenacin urbanstica
CAPTULO I
Principios generales
Artculo 204. Funciones de garanta y proteccin de la ordenacin urbanstica.

1. Corresponde a los ayuntamientos velar por el cumplimiento de las disposiciones de la
presente ley y de las normas y dems instrumentos que la complementan o desarrollan para
cumplir las finalidades y promover los principios proclamados en la misma.
2. El ejercicio de las potestades reguladas en este ttulo tiene carcter irrenunciable. A tal
efecto, las autoridades y los funcionarios estn obligados a iniciar y tramitar, en los plazos
previstos en cada caso, los procedimientos establecidos para el ejercicio de tales
potestades. El incumplimiento de este deber dar lugar a responsabilidad disciplinaria.
Artculo 205. Colaboracin en el ejercicio de las funciones de control, proteccin y

disciplina.
1. Todas las personas, fsicas o jurdicas, tienen el deber de colaborar en el desarrollo de
las funciones de control, proteccin y disciplina que la presente ley atribuye a las
administraciones Pblicas con competencia en materia de ordenacin urbanstica y con
competencias sectoriales con incidencia en esta materia.
2. Los particulares facilitarn a la administracin pblica competente para el ejercicio de
las funciones de control, proteccin y disciplina la informacin y documentacin suficiente
que sta les requiera con ocasin del ejercicio de este deber.
3. Las administraciones pblicas, as mismo, colaborarn entre s en el cumplimiento de
estas funciones.
Artculo 206. Rgimen de control de las actividades y los actos regulados por la ordenacin
urbanstica.
1. Las actuaciones de transformacin y utilizacin del suelo, subsuelo y vuelo objeto de
ordenacin urbanstica quedarn sujetos en todo caso a control de su legalidad a travs de:
a) La inspeccin urbanstica.
b) La autorizacin y la licencia.
c) Las rdenes de ejecucin.
d) El sometimiento a comunicacin previa o declaracin responsable, de conformidad
con lo establecido en el artculo 71 bis de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Rgimen
Jurdico de las Administraciones Pblicas y del Procedimiento Administrativo Comn.
2. Los ayuntamientos ostentarn, respecto a cualquier actuacin de urbanizacin,
edificacin y uso del suelo, las siguientes potestades:
a) De inspeccin, verificacin y control, incluso mediante la realizacin de pruebas o
ensayos de las obras o instalaciones para la comprobacin del cumplimiento de normas o
condiciones tcnicas.
b) De imposicin de la realizacin de operaciones o actividades urbansticas, en caso de
incumplimiento de los compromisos adquiridos en virtud de acto o convenio.
CAPTULO II
Licencias urbansticas
Artculo 207. Actos sujetos a licencia urbanstica.

1. Estn sujetos a la obtencin de licencia urbanstica, sin perjuicio de las dems
autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislacin sectorial aplicable, los
siguientes actos:
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a) Las parcelaciones y segregaciones o cualquier otro acto de divisin de fincas o

predios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyecto de reparcelacin.
b) Las obras de construccin, edificacin e implantacin de instalaciones de toda clase
de nueva planta.
c) Las obras de ampliacin de construcciones, edificios e instalaciones de toda clase
existentes.
d) Las obras de modificacin o reforma que afecten a la estructura o a la configuracin
arquitectnica del edificio o al aspecto exterior de las construcciones, los edificios y las
instalaciones de toda clase.
e) Las obras que modifiquen la disposicin interior o vayan dirigidas a la rehabilitacin de
las edificaciones, cualquiera que sea su uso, incluidas aquellas que supongan la divisin de
la vivienda preexistente en dos o ms viviendas.
f) Las obras que hayan de realizarse con carcter provisional.
g) Las obras de urbanizacin complementarias a la edificacin.
h) La demolicin de las construcciones, salvo en los casos declarados de ruina
inminente.
i) Los movimientos de tierra y las obras de desmonte y explanacin en cualquier clase de
suelo.
j) La extraccin de ridos y la explotacin de canteras.
k) La acumulacin de vertidos y el depsito de materiales ajenos a las caractersticas
propias del paisaje natural que contribuyan al deterioro o degradacin del mismo.
l) El cerramiento de fincas, muros y vallados.
m) La apertura de caminos, as como su modificacin o pavimentacin.
n) La ubicacin de casas prefabricadas e instalaciones de carcter similar, provisionales
o permanentes.
) La instalacin de invernaderos.
o) La colocacin de carteles y vallas de propaganda visibles desde la va pblica cuando
estn levantadas o apoyadas en un elemento que sirva de soporte estructural.
p) Las instalaciones que se ubiquen o afecten al subsuelo.
q) La instalacin de tendidos elctricos, telefnicos u otros similares y de redes de
telecomunicaciones o transporte de energa y la colocacin de antenas de cualquier clase.
r) La primera utilizacin de obras o partes de ellas, as como su modificacin y el cambio,
total o parcial, de usos de la edificacin.
s) La apertura de todo tipo de establecimiento, incluidos los industriales, comerciales,
profesionales y asociativos, cuando concurran razones de orden, seguridad o salud pblica.
t) La tala de rboles y vegetacin arbustiva que se encuentren sometidos a proteccin
por el planeamiento territorial o urbanstico.
u) La construccin de presas, balsas u obras de defensa y correccin de cauces pblicos
y de vas pblicas o privadas, y, en general, cualquier tipo de obras o usos que afecten a la
configuracin del territorio.
v) Las construcciones en suelo no urbanizable reguladas en esta ley.
w) Cualquier otro acto que sealen los instrumentos de planeamiento de ordenacin
territorial y urbanstica, y en general aquellas actuaciones que supongan la ejecucin de
obras, o el uso del suelo, subsuelo o vuelo, en trminos similares a los previstos en este
artculo.
2. No estarn sujetas a licencia las obras de urbanizacin totales o parciales, as como
cualquiera de las actuaciones previstas en las letras anteriores, que se hallen incluidas en un
proyecto de urbanizacin legalmente aprobado conforme a lo dispuesto en esta ley.
3. Estn tambin sujetos a licencia los actos de construccin, edificacin e instalacin
que realicen los particulares en terrenos de dominio pblico, sin perjuicio de las
autorizaciones o concesiones que otorgue el ente titular del dominio pblico.
4. Cuando los actos de construccin, edificacin e instalacin sean promovidos por los
ayuntamientos en su propio trmino municipal, el acuerdo que los autorice o apruebe est
sujeto a los mismos requisitos y produce los mismos efectos que la licencia urbanstica a los
efectos de esta ley, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislacin de rgimen local.
5. Las ordenanzas municipales podrn sustituir la necesidad de obtencin de licencias
por una comunicacin previa, por escrito, del interesado al ayuntamiento, cuando se trate de
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la ejecucin de obras de escasa entidad tcnica, para las cuales no sea necesaria la
presentacin de proyecto tcnico, o para el ejercicio de actividades que no tengan la
condicin de molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, y para aquellas otras actuaciones
que prevean las propias ordenanzas. El ayuntamiento podr verificar en cualquier momento
la concurrencia de los requisitos exigidos y podr ordenar, mediante resolucin motivada, el
cese de la actuacin cuando no se ajuste a lo requerido.
Artculo 208. Reglas comunes a las licencias urbansticas.

1. Las licencias urbansticas se otorgarn:
a) Segn el proyecto bsico de obras, sin perjuicio de la posterior presentacin, en su
caso, del pertinente proyecto de ejecucin, cuando as se establezca en la normativa
vigente.
b) Con imposicin de cuantas otras condiciones sean procedentes, con arreglo a la
legislacin y al planeamiento aplicables, para asegurar su efectividad, bien caso a caso, bien
con arreglo a un condicionado aprobado con carcter general por el ayuntamiento.
2. Las licencias urbansticas sern transmisibles, entendindose producida la
transmisin, salvo pacto en contrario, junto con la de la superficie de suelo o la construccin
o edificacin correspondiente. No obstante, el transmitente y el adquirente debern
comunicar la transmisin por escrito al ayuntamiento, sin lo cual ambos quedarn sujetos a
todas las responsabilidades que se derivaran para el titular.
Artculo 209. Competencia para el otorgamiento de la licencia urbanstica.

1. Los ayuntamientos controlarn, mediante la pertinente intervencin previa, la legalidad
de los actos, las operaciones y las actividades sometidas a licencia urbanstica.
2. La competencia para otorgar la licencia urbanstica corresponder al rgano municipal
determinado conforme a la legislacin de rgimen local.
Artculo 210. Procedimiento general de otorgamiento de licencia urbanstica.

1. La iniciacin, instruccin y resolucin del procedimiento para el otorgamiento de la
licencia urbanstica se regular por las correspondientes ordenanzas municipales, las cuales,
como mnimo, debern respetar las reglas contenidas en los nmeros siguientes.
2. El procedimiento de otorgamiento de licencia se iniciar a instancia del interesado, a
cuya solicitud deber acompaarse:
a) El proyecto que proceda, firmado por tcnico competente y visado por el
correspondiente colegio profesional cuando as se establezca en la normativa vigente, cuya
memoria deber especificar las determinaciones urbansticas de aplicacin a las que
responda, en el caso de obras que legalmente precisen de proyecto tcnico, o, en otro caso,
el presupuesto orientativo de las obras a realizar.
Si los colegios profesionales que tuvieran encomendado el visado de los proyectos
estimaran, con ocasin de tal trmite interno, el incumplimiento de la legislacin urbanstica,
pondrn su criterio en conocimiento de la administracin competente mediante denegacin
del visado a efectos urbansticos.
b) Las autorizaciones concurrentes exigidas por la legislacin que en cada caso fuera
aplicable.
c) La concesin correspondiente cuando el acto pretendido suponga la ocupacin o
utilizacin de dominio pblico.
3. En los supuestos en los que durante la instruccin del procedimiento sea preceptiva la
emisin de informe de otras administraciones pblicas afectadas por la licencia, incluidos los
concejos, el ayuntamiento les comunicar la presentacin de la solicitud, para que en el
plazo de un mes emitan informe sobre los aspectos de su competencia. Si en el plazo de un
mes no se emite informe alguno, se podr continuar con el procedimiento de concesin de la
licencia municipal.
4. Con carcter previo al otorgamiento de licencia, se emitir por los servicios
municipales informe preceptivo sobre la conformidad de la licencia solicitada a la legalidad
urbanstica.
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5. La resolucin denegatoria deber ser motivada, con referencia explcita a la norma o

normas de la ordenacin territorial y urbanstica, o de otro carcter, con las que el acto, la
operacin o la actividad sometida a licencia est en contradiccin.
6. Se entender concedida por el transcurso del plazo mximo para resolver desde la
presentacin de la solicitud sin notificacin de resolucin alguna. Del acto presunto de
concesin podr interesarse, a los exclusivos efectos probatorios, la expedicin de
certificacin, que deber producirse dentro de los veinte das siguientes.
7. Con carcter subsidiario, para el supuesto de que la regulacin aplicable no lo recoja
expresamente, el plazo mximo para la notificacin de resolucin expresa ser de tres
meses, desde la presentacin de la solicitud de licencia, sin notificacin de requerimiento
municipal de subsanacin o mejora.
Artculo 211. Efectos del otorgamiento de la licencia urbanstica.

1. La obtencin de la licencia urbanstica legitima la ejecucin de los actos y las
operaciones, as como la implantacin y el desarrollo de los usos y las actividades
correspondientes. En ningn caso podrn adquirirse, ni aun por silencio administrativo
positivo, facultades o derechos disconformes con la ordenacin urbanstica ni con la
legalidad vigente.
2. En todo caso, las licencias se concedern a salvo del derecho de propiedad y sin
perjuicio de terceros.
3. Cuando las licencias urbansticas resulten disconformes con el planeamiento de
ordenacin urbanstica de forma sobrevenida, en virtud de la aprobacin de un nuevo
instrumento o la modificacin del vigente al tiempo del otorgamiento de aqullas, y las obras
an no hayan concluido, el ayuntamiento declarar motivadamente la disconformidad, y
acordar, como medida cautelar, la suspensin inmediata de las obras o de los usos, por
plazo que no podr ser superior a cuatro meses.
Dentro del periodo de vigencia de la medida cautelar, y previa audiencia del interesado,
podr revocar la licencia en todo o en parte, determinando, en su caso, los trminos y
condiciones en que las obras ya iniciadas pueden ser terminadas o pueden continuar los
usos que venan desarrollndose, con fijacin de la indemnizacin a que haya lugar por los
daos y perjuicios causados.
Artculo 212. Actos promovidos por las administraciones pblicas.

1. Para el desarrollo de las actuaciones promovidas por administraciones pblicas
diferentes a la del propio municipio, que no tengan la consideracin de obras de marcado
carcter territorial, la administracin pblica promotora, en ejercicio de sus competencias,
deber comunicar el proyecto al correspondiente ayuntamiento, que conceder licencia o
manifestar su disconformidad de manera motivada en el plazo de tres meses.
2. Transcurrido este plazo sin recibir comunicacin alguna, la administracin pblica
promotora, constatada la conformidad del proyecto con la legislacin urbanstica y la
planificacin territorial, previa audiencia del ayuntamiento, podr autorizar su inmediata
ejecucin.
Artculo 213. Integracin del rgimen urbanstico y el de actividades clasificadas o sujetas a

evaluacin de impacto ambiental.
1. La relacin entre el rgimen de actividades clasificadas, la evaluacin de impacto
ambiental y las licencias urbansticas previstas en esta ley se regir por lo dispuesto en la
Ley 3/1998, de 27 de febrero, General de Proteccin del Medio Ambiente del Pas Vasco.
2. Las licencias debern otorgarse, cuando proceda, con especificacin de las siguientes
medidas:
a) Cuando tengan por objeto usos o actividades sujetas al rgimen de actividades
clasificadas sometidas a licencia de actividad, las medidas correctoras y los procedimientos
de verificacin de su adopcin, realizacin y funcionamiento efectivo que sean procedentes
conforme a la normativa reguladora de dichas actividades.
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b) Cuando tengan por objeto usos o actividades sujetas a la evaluacin de impacto

ambiental, las medidas de minoracin, correccin y seguimiento del impacto ambiental que
se prevean en la declaracin correspondiente.
Artculo 214. Prestacin de servicios por compaas suministradoras.

1. Las empresas suministradoras de servicios de energa elctrica, agua, saneamiento,
gas y telefona exigirn, para la contratacin provisional de los respectivos servicios, la
acreditacin de la licencia urbanstica, y fijarn como plazo mximo de duracin del contrato
el establecido en ella para la ejecucin de las obras o la realizacin de los trabajos,
transcurrido el cual no podr continuar la prestacin del servicio.
2. Las empresas citadas en el apartado anterior exigirn, para la contratacin definitiva
de los suministros o servicios respectivos, la siguiente documentacin:
a) La licencia de usos y actividades cuando la edificacin fuera nueva o se hubieran
realizado actos u operaciones sujetas a dicha licencia.
b) Licencia municipal de primera utilizacin en todo caso y adems el acto por el que se
otorga calificacin definitiva cuando se trate de viviendas de proteccin oficial.
Artculo 215. Contenido de las licencias.

Las licencias urbansticas incluirn como mnimo entre sus determinaciones:
a) El plazo de iniciacin.
b) El plazo mximo de ejecucin.
c) El periodo mximo en que puede estar interrumpida la ejecucin de las obras por
causa imputable a su promotor.
Artculo 216. Caducidad.

1. En los supuestos de que las obras no se hubiesen iniciado o no hubiesen finalizado, o
estuviesen interrumpidas por causa imputable al promotor, contraviniendo los plazos
establecidos al efecto en la licencia, el ayuntamiento declarar, previo procedimiento
administrativo con audiencia al interesado, la caducidad de la licencia, sin derecho a
indemnizacin alguna.
2. Podr solicitarse motivadamente la ampliacin de los plazos previstos en la licencia, y
el ayuntamiento la acordar cuando proceda.
3. Una vez declarada la caducidad de la licencia, el interesado podr solicitarla
nuevamente en cualquier momento.
CAPTULO III
Inspeccin urbanstica
Artculo 217. Funcin inspectora. El deber de colaboracin.

1. La inspeccin urbanstica es una potestad dirigida a comprobar que todos los actos,
las operaciones y las actividades sometidos a licencia se sujetan a la legalidad y la
ordenacin territorial y urbanstica aplicables.
2. En particular, el ejercicio de la funcin inspectora comprende:
a) Velar por el cumplimiento de los fines, objetivos y principios proclamados en esta ley,
de sus preceptos y de las disposiciones normativas e instrumentos que la desarrollan y
complementan.
b) Vigilar e investigar los actos, las operaciones y las actividades que pudieran vulnerar
la normativa sealada en el apartado anterior.
c) Denunciar cuantas anomalas observe en la ejecucin y aplicacin de los instrumentos
para la ordenacin ambiental, territorial y urbanstica.
d) Informar y proponer a las administraciones y autoridades competentes sobre la
adopcin de las medidas cautelares, correctivas y sancionadoras que juzgue convenientes
para la conservacin ambiental y el cumplimiento de la ordenacin territorial y urbanstica.
e) Instruir los expedientes sancionadores que se le encomienden.
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f) Colaborar con los tribunales de justicia y las administraciones competentes en materia

ambiental y de ordenacin territorial y urbanstica.
g) Desempear cuantas otras funciones asesoras, inspectoras y de control le sean
encomendadas.
3. El ejercicio de la funcin inspectora comprende las siguientes facultades:
a) Investigacin y acceso a registros y archivos para el ejercicio de sus funciones.
b) Extensin de actas de inspeccin, que gozarn de presuncin de veracidad respecto a
los hechos que en ellas se consignen.
c) Requerimiento y obtencin del auxilio de la fuerza pblica cuando fuera necesario.
4. Toda persona tiene el deber de colaborar en el ejercicio de la funcin inspectora,
facilitando los documentos y la informacin que les soliciten los funcionarios y las
autoridades que la ejerzan. Dicho deber de colaboracin incluye la obligacin de permitir el
acceso a todos los inmuebles que no tengan la condicin legal de domicilio.
5. La negativa no fundada a colaborar con la inspeccin urbanstica constituir
obstaculizacin del ejercicio de la potestad de inspeccin a los efectos de su consideracin
como infraccin urbanstica.
Artculo 218. Servicios de inspeccin.

1. La inspeccin urbanstica ser ejercida por la Administracin de la Comunidad
Autnoma del Pas Vasco, de los territorios histricos y los ayuntamientos, de acuerdo con
sus competencias y de conformidad con lo establecido en esta ley.
2. La inspeccin urbanstica de la Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas
Vasco estar referida a la garanta y proteccin de la legislacin cuya ejecucin le est
encomendada y de la ordenacin territorial que sea de su competencia.
3. Los territorios histricos debern contar con el correspondiente servicio de inspeccin
en sus Departamentos competentes en materia de urbanismo.
4. Los informes emitidos por los servicios forales de inspeccin o los de cualesquiera
otros entes pblicos sobre infracciones urbansticas debern ser comunicados al
ayuntamiento en cuyo territorio se localicen. Dentro de los veinte das siguientes al de
recepcin de los informes, el ayuntamiento deber comunicar al rgano foral competente la
resolucin que haya adoptado sobre la incoacin o no de procedimiento de proteccin de la
legalidad urbanstica y procedimiento sancionador.
5. Todos los ayuntamientos debern asegurar el desarrollo de la funcin inspectora por
s o mediante cualquiera de las frmulas de cooperacin con el departamento foral
competente en materia de urbanismo.
6. La Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco y de los territorios
histricos debern prestar a los ayuntamientos la ayuda necesaria para el ejercicio por stos
de sus potestades inspectora y sancionadora.
CAPTULO IV
Disciplina urbanstica
Seccin primera. Rgimen de las edificaciones, construcciones e instalaciones

y dems actuaciones clandestinas
Artculo 219. Actuaciones clandestinas.

A los efectos de esta ley, tendrn la consideracin de clandestinas cuantas actuaciones
objeto de licencia se realicen o hayan realizado sin contar con los correspondientes ttulos
administrativos legitimantes requeridos en la presente ley o al margen o en contravencin de
los mismos.
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Artculo 220. Suspensin previa.

1. Cuando el alcalde tenga conocimiento, por cualquier medio, de que se estn
realizando obras o usos clandestinos, ordenar de forma inmediata la suspensin de los
mismos.
2. El incumplimiento de la orden de suspensin dar lugar, mientras persista, a
sucesivas multas coercitivas por plazos de un mes, as como al traslado del testimonio
pertinente al Ministerio Fiscal en el supuesto de existir indicios de que los hechos fueran
constitutivos de delito de desobediencia. El importe de cada una de estas multas ser la
mayor de las siguientes cantidades; el 10% del valor de la actuacin clandestina, o una
cantidad alzada de 600 euros.
Artculo 221. Rgimen de legalizacin de las actuaciones clandestinas.

1. Cuando, con ocasin del desarrollo de sus actividades propias o de la inspeccin que
les incumba, cualquier administracin pblica tenga conocimiento de actos o actuaciones
susceptibles de ser calificados como clandestinas, deber dar cuenta al ayuntamiento en
cuyo trmino se estn realizando o se hayan realizado las actuaciones de que se trate. ste
deber ordenar la suspensin prevista en el artculo anterior y notificar dicha resolucin a las
personas que consten en las diligencias practicadas como directamente responsables.
2. Conocida por el ayuntamiento la existencia o realizacin de un acto o una actuacin
clandestina, el alcalde dictar la orden de suspensin, que ser notificada a los propietarios
del inmueble, emplazndoles, previo procedimiento, para que, si la actuacin fuera en
principio legalizable, en el plazo mximo de un mes presenten solicitud de legalizacin del
acto o la actuacin de que se trate, acompaada, en su caso, del proyecto tcnico suficiente
al efecto. A tal fin, se adjuntar a la notificacin la informacin urbanstica que deba tenerse
en cuenta para la legalizacin.
3. En el supuesto de obras para cuya ejecucin se requiera la presentacin de previo
proyecto tcnico, el proyecto de legalizacin deber contener toda la documentacin exigible
a un proyecto tcnico de nueva construccin o edificacin. En caso de recoger la
permanencia de elementos resistentes se justificar, mediante ensayos, su capacidad
portante.
4. La administracin municipal, dentro de los tres meses siguientes a la presentacin de
la solicitud de legalizacin, resolver definitivamente y notificar sobre el carcter legalizable
o no del acto o la actuacin.
5. En el caso de declararse legalizable la actuacin, se seguirn los procedimientos y
observarn los plazos previstos en la presente ley para la realizacin de los actos de control
que en cada caso sean aplicables.
6. Cuando se declare no legalizable la actuacin o no se hubiera presentado en plazo
solicitud de legalizacin, se ordenar en el mismo acuerdo, con independencia de las
sanciones que pudieran imponerse:
a) La demolicin, a costa del interesado, de las obras de construccin, edificacin o
instalacin realizadas, con reposicin del terreno a su estado original, cuando se trate de
obras nuevas.
b) El cese definitivo del uso o los usos, en su caso.
c) La reconstruccin de lo indebidamente demolido, cuando se trate de la demolicin de
una construccin, edificacin o instalacin catalogada o declarada monumento o inserta en
un rea protegida.
7. La administracin podr acordar en cualquier momento las siguientes medidas
cautelares para garantizar la efectividad del requerimiento de legalizacin:
a) Cuando tengan por objeto actos o actuaciones en curso de ejecucin, adems de la
suspensin, el desalojo, la retirada de materiales y maquinaria afectos a la obra y el precinto
de los inmuebles y de las instalaciones de obras.
b) En todo caso, la suspensin del suministro de gas, agua y electricidad, salvo que los
inmuebles tuvieran la condicin legal de domicilio.
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8. La legalizacin de actos o actuaciones urbansticas clandestinas no extingue la

responsabilidad sancionadora en que por infraccin urbanstica hayan podido incurrir las
personas que hayan contribuido a las mismas.
9. La resolucin que ponga fin al procedimiento de legalizacin indicar adems las
indemnizaciones que procedan derivadas de la realizacin del acto o la actuacin
clandestina y de su legalizacin.
Artculo 222. Competencia supramunicipal.

Cuando no se haya adoptado acuerdo o resolucin municipal en los supuestos previstos
en los dos artculos anteriores, el departamento competente en materia de ordenacin del
territorio del Gobierno Vasco podr formular requerimiento al alcalde para que dentro del
mes siguiente a la recepcin del requerimiento se proceda en la forma dispuesta en dichos
artculos. En el caso de que no se atienda el requerimiento as practicado o transcurra el
plazo legal sin respuesta alguna, podr recurrirse ante la jurisdiccin competente.
Artculo 223. Lmites de la legalizacin.

Los actos y actuaciones clandestinas declaradas contrarias a la ordenacin urbanstica y
territorial slo podrn ser legalizadas previa modificacin o revisin del planeamiento
urbanstico, sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 106.
Seccin segunda. Operaciones de restauracin de la ordenacin urbanstica
Artculo 224. Operaciones de restauracin de la ordenacin urbanstica.

1. Las operaciones de restauracin de la ordenacin urbanstica que se dispongan por
razn de actos o actuaciones clandestinas sern determinadas en la resolucin del
procedimiento de legalizacin.
2. Las operaciones de restauracin de la ordenacin urbanstica derivadas de actos o
actuaciones clandestinas corrern de cuenta de los titulares de los terrenos o inmuebles o de
los responsables de dichas actuaciones, usos o actividades.
3. Cuando la orden de ejecucin de las operaciones de restauracin no se contuviera ya
en la resolucin del procedimiento sobre legalizacin de los actos o actuaciones clandestinas
correspondientes, la administracin competente podr dictarla de forma independiente previo
procedimiento en el que se oir a las personas interesadas, que se regular
reglamentariamente.
4. Transcurridos cuatro aos desde la total terminacin de las obras, trabajos e
instalaciones, o desde la aparicin de signos fsicos exteriores que permitan el conocimiento
de su realizacin, la administracin no podr ordenar la demolicin de las edificaciones, las
instalaciones o las construcciones correspondientes. stas quedarn sujetas, no obstante, al
rgimen de instalaciones, edificaciones y construcciones fuera de ordenacin, y cualquier
acto que implique su reforma, ampliacin o consolidacin requerir la previa aprobacin de
un proyecto de legalizacin, si sta fuera posible. En este proyecto se contemplar el
conjunto de medidas necesarias para la eliminacin o, en todo caso, reduccin del impacto
en los servicios urbansticos, dotacin de espacios pblicos u otros anlogos. La
administracin podr aprobar dichos proyectos de oficio.
5. El plazo de cuatro aos a que se refiere el apartado anterior no rige, en ningn caso,
para los usos ni para las parcelaciones y las construcciones, edificaciones e instalaciones
que se realicen en los siguientes supuestos:
a) Los ejecutados en suelo no urbanizable.
b) Los ejecutados sobre terrenos calificados en el planeamiento como dotaciones
pblicas de la red de sistemas generales.
c) Los ejecutados en dominio pblico o en las zonas de servidumbre del mismo.
d) Los que afecten a bienes catalogados por el ayuntamiento o declarados de inters
cultural en los trminos de la legislacin sobre patrimonio histrico, cultural y artstico.
6. La falta de ejecucin de las rdenes de reposicin de la realidad fsica alterada para la
restauracin de la integridad de la ordenacin territorial y urbanstica dar lugar a la
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imposicin de hasta diez sucesivas multas coercitivas por plazos de un mes, as como al
traslado de testimonio al Ministerio Fiscal en el supuesto de existir indicios de que los hechos
fueran constitutivos de delito de desobediencia. El importe de cada una de dichas multas
podr ascender a la mayor de las siguientes cantidades: al 10% del coste estimado de las
obras y los trabajos de reposicin a ejecutar, o 600 euros. En todo caso, transcurrido el plazo
para el cumplimiento voluntario derivado de la ltima multa coercitiva impuesta, la
Administracin actuante estar obligada a ejecutar subsidiariamente la reposicin de la
realidad fsica alterada, con cargo al infractor.
CAPTULO V
Infracciones y sanciones urbansticas
Seccin primera. Rgimen general
Artculo 225. Infracciones urbansticas.

1. Son infracciones muy graves:
a) Las conductas tipificadas como graves que afecten a suelos calificados como
sistemas generales o que se lleven a cabo en suelo no urbanizable objeto de algn rgimen
de proteccin o en suelos que tengan la consideracin de dominio pblico conforme a la
legislacin sectorial correspondiente, o se ubiquen en las zonas de servidumbre del mismo.
b) La destruccin de bienes catalogados por el ayuntamiento o declarados de inters
cultural en los trminos de la legislacin sobre el patrimonio histrico, cultural y artstico.
c) Los actos de parcelacin urbanstica que se realicen en suelo no urbanizable
protegido por el planeamiento general o especial.
2. Son infracciones graves:
a) Las que constituyan incumplimiento de las normas sobre parcelacin en suelo urbano,
urbanizable o no urbanizable no sujeto a rgimen alguno de proteccin, o sobre uso del
suelo, altura, superficie y volumen edificable, densidad residencial y situacin de las
edificaciones y ocupacin permitida de la superficie de fincas, parcelas o solares.
b) La realizacin de obras que, por afectar a elementos estructurales, precisen proyecto
tcnico y no estn amparadas por licencia, salvo que por la escasa alteracin del paisaje
urbano, rural o natural, o por la escasa afeccin a la seguridad y salud de bienes y personas,
merezcan la consideracin de leves.
c) Los usos no amparados por licencia e incompatibles con la ordenacin urbanstica
aplicable.
d) El exceso de edificacin sobre la edificabilidad fsica permitida por la ordenacin,
entendindose por la misma tanto la superficie construida como el volumen edificado.
e) La edificacin de stanos, semistanos, ticos o entreplantas, cualquiera que sea el
uso a que se dedicaran, no permitidos por el planeamiento.
f) La ejecucin de obras de consolidacin o modernizacin, o que originen incremento de
su valor, en edificios, construcciones e instalaciones declaradas en situacin de fuera de
ordenacin.
g) En todo caso, los movimientos de tierras y las extracciones en el subsuelo no
amparados por licencia o proyecto de urbanizacin o, en su caso, autorizacin de la
administracin competente cuando proceda.
h) El vertido de escombros u otros residuos, as como el depsito de materiales que
deterioren el paisaje natural o rural por ser ajenos al mismo, salvo que por su escaso
impacto en el paisaje merezca la consideracin de leve.
i) Los incumplimientos en materia de ejecucin, salvo que se subsanen tras el primer
requerimiento de la administracin, en cuyo caso tendrn la consideracin de leves.
j) El incumplimiento por el agente urbanizador de los compromisos suscritos en el
correspondiente convenio urbanstico, salvo que se demostrase la escasa entidad del dao
producido a los intereses pblicos o a terceros.
k) El incumplimiento de las normas relativas a bienes y recursos integrantes de los
patrimonios pblicos de suelo y su destino.
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l) La obstaculizacin de la actividad inspectora.

m) La no paralizacin de las obras o usos en el plazo de setenta y dos horas, contado
desde que se reciba el correspondiente requerimiento suspensivo de la administracin,
salvo, en su caso, las estrictamente necesarias, previa su autorizacin, para garantizar la
seguridad de las personas.
3. Son infracciones leves las operaciones y actividades urbansticas realizadas en
disconformidad o sin contar con el preceptivo proyecto de urbanizacin, licencia, autorizacin
o informe urbanstico no contempladas en los nmeros anteriores, y, en todo caso, cuantas
infracciones tipificadas en esta ley no tengan la consideracin de graves o muy graves.
4. Incurren en responsabilidad los miembros de las corporaciones locales y las
autoridades con competencia en materia de ordenacin territorial y urbanismo cuando:
a) Conforme a lo dispuesto en esta ley, adopten o voten favorablemente actos o
acuerdos de otorgamiento de licencia urbanstica o autorizacin de actuaciones o
actividades que infrinjan la legalidad, la ordenacin territorial o el planeamiento urbanstico, o
que supongan o impliquen su legitimacin.
b) Dejen de ejercer las potestades de inspeccin, proteccin, restauracin y sancin de
los actos y las actuaciones clandestinas y las infracciones urbansticas.
5. En los supuestos previstos en el nmero anterior, las infracciones se calificarn de
muy graves, graves o leves en funcin de la calificacin que merezca la infraccin legitimada
o consentida y de sus consecuencias para el inters general.
Artculo 226. Sanciones urbansticas.

1. Las infracciones definidas en el artculo anterior podrn sancionarse con:
a) Multa.
b) Inhabilitacin para participar en el concurso para la adjudicacin de actuaciones
urbanizadoras o edificatorias.
c) Publicidad de la infraccin, sancin y medidas de legalizacin.
d) Incautacin del beneficio o del resultado econmico obtenido.
2. Las infracciones anteriormente tipificadas sern sancionadas con las siguientes
multas:
a) Infracciones leves: multa de 500 a 5.000 euros.
b) Infracciones graves: multa de 5.001 a 50.000 euros.
c) Infracciones muy graves: multa desde 50.001 euros hasta el importe superior de entre
los siguientes: 500.000 euros, o el 150% del valor de las obras, trabajos o instalaciones
realizadas o, en su caso, del coste de reposicin de los bienes y situaciones en su primitivo
estado.
3. Cuando as se establezca en la resolucin sancionadora, y, en todo caso, cuando se
sancionen infracciones muy graves, la administracin competente deber ordenar la
publicacin en el boletn oficial del territorio histrico y en el Boletn Oficial del Pas Vasco, y
en el diario o diarios de mayor difusin en la Comunidad Autnoma, de la infraccin
cometida, la sancin impuesta y las medidas de legalizacin y restauracin del orden
territorial y urbanstico. Los gastos derivados de la publicacin del acuerdo sancionador
sern por cuenta de quienes hayan sido declarados responsables del mismo.
4. En ningn caso la infraccin podr suponer un beneficio econmico para el infractor.
En consecuencia, en los supuestos en que la comisin de la infraccin haya conllevado o
conlleve un beneficio econmico, la sancin econmica que corresponda ser incrementada
con la cuanta total del beneficio econmico obtenido.
5. En los supuestos de reincidencia, incumplimiento de la sancin propuesta o
insolvencia del responsable de la infraccin, la administracin actuante podr expropiar los
terrenos y los derechos de su propiedad con una reduccin del 25% de su valor.
6. Los tcnicos que incurran en responsabilidad debern ser sancionados de acuerdo
con la normativa disciplinaria que sea aplicable.
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7. Las sanciones econmicas recaudadas como consecuencia de cualquier infraccin

urbanstica se integrarn necesariamente en el patrimonio pblico de suelo de la
administracin actuante.
Artculo 227. Multas coercitivas.

1. Con independencia de las multas impuestas como sancin, en los supuestos de
obstaculizacin, desobediencia o incumplimiento de las rdenes de la administracin se
podrn imponer, con periodicidad mensual, hasta diez multas coercitivas. El importe de cada
una podr ser el mayor de las siguientes cantidades: la dcima parte del valor de lo
ordenado, o 600 euros.
2. El importe de las multas coercitivas se ingresar en el patrimonio pblico de suelo de
la administracin actuante.
Artculo 228. Sujetos responsables de las infracciones urbansticas.

1. En las obras o usos del suelo que se ejecuten o desarrollen sin licencia o con
inobservancia de sus condiciones sern responsables los promotores, los empresarios de
las obras, los propietarios de los inmuebles si no fueran promotores, y, en su caso, los
tcnicos directores de las mismas. Igualmente sern responsables los titulares, directores o
beneficiarios de los usos o de los establecimientos.
2. En las obras amparadas por licencias cuyo contenido sea constitutivo de una
infraccin urbanstica grave o muy grave sern responsables los tcnicos que hubieran
informado favorablemente el proyecto, y las autoridades y miembros de los gobiernos locales
que las hubieran otorgado sin los informes preceptivos o con informe desfavorable en razn
de aquella infraccin.
3. Cuando la responsabilidad sea imputable a una persona jurdica o a una comunidad
de propietarios, el juicio de culpabilidad se har respecto a las personas fsicas que hayan
formado la voluntad de aqulla en relacin con la concreta actuacin u omisin de cuya
sancin se trate.
4. Las personas jurdicas asumirn en todo caso el coste de las medidas de restauracin
del orden vulnerado, sin perjuicio del derecho de repeticin de estas contra las personas
responsables y de las indemnizaciones por daos y perjuicios a terceros a que haya lugar.
5. En el supuesto de comunidades de propietarios, los responsables por accin u
omisin de la infraccin de que se trate respondern individualmente de la misma.
Artculo 229. Prescripcin de las infracciones.

1. Las infracciones previstas en esta ley prescriben en los siguientes plazos:
a) Las muy graves a los cinco aos.
b) Las graves en un plazo de cuatro aos.
c) Las leves en un plazo de dos aos.
2. El plazo de prescripcin empezar a contar desde el momento en que las obras
realizadas estuvieran en condiciones de servir al fin o a los usos previstos y existieran signos
exteriores que permitan a la administracin conocer su realizacin. La infraccin consistente
en el desarrollo de un uso o actividad no comienza a prescribir mientras se mantenga uno u
otra.
3. La prescripcin de la infraccin se interrumpe con la notificacin de la incoacin del
correspondiente procedimiento sancionador.
4. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, cuando existan actos de la
administracin que autoricen actividades constitutivas de infraccin urbanstica, el plazo de
prescripcin comenzar a contar desde que se anulen los actos administrativos que los
legitimaron.
Artculo 230. Prescripcin de la sancin.

1. Las sanciones impuestas por la comisin de infracciones muy graves prescriben a los
cinco aos, las de las graves a los tres aos, y las de las leves al ao.
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2. El cmputo del plazo de prescripcin de las sanciones comenzar a contarse desde el

da siguiente a aqul en que la resolucin por la que se imponga la sancin adquiera firmeza
en va administrativa.
Artculo 231. Graduacin de la responsabilidad.

1. Son circunstancias que agravan la responsabilidad de los culpables de una infraccin:
a) Haberse prevalido, para cometerla, de la titularidad de un oficio o cargo pblico, salvo
que el hecho constitutivo de la infraccin haya sido realizado precisamente en el ejercicio del
deber funcional propio del cargo u oficio.
b) Utilizar violencia o cualquier otro tipo de coaccin sobre la autoridad o funcionario
pblico encargado del cumplimiento de la legalidad urbanstica, o mediante soborno.
c) Alterar los supuestos de hecho que presuntamente legitiman la actuacin, o falsificar
los documentos en que se acredita el fundamento legal de la actuacin.
d) Realizarla aprovechndose de una grave necesidad pblica o de los particulares que
resultaron perjudicados.
e) Resistirse a las rdenes emanadas de la autoridad relativas a la defensa de la
legalidad urbanstica o cumplirlas defectuosamente.
f) Iniciacin de las obras sin orden escrita del tcnico director y las modificaciones que
aqul introdujera en la ejecucin del proyecto sin instrucciones expresas de dicho tcnico
cuando tales variaciones comporten una infraccin urbanstica.
g) La comisin de una infraccin por persona a la que se haya impuesto en los tres aos
anteriores una sancin firme por haber cometido alguna de las infracciones tipificadas en
esta ley.
h) No haber procedido a la suspensin de las obras tras la inspeccin y pertinente
advertencia del agente de la autoridad.
2. Son circunstancias cuya concurrencia atena la responsabilidad de los culpables de
una infraccin urbanstica:
a) Demostrar la falta de intencionalidad del dao a los intereses pblicos o privados de
terceros afectados por la actuacin.
b) Haber adoptado medidas para la reparacin o la disminucin del dao causado antes
de la incoacin del procedimiento sancionador.
3. Son circunstancias que, segn cada caso, atenan o agravan la responsabilidad:
a) El mayor o menor beneficio obtenido y el mayor o menor perjuicio causado por la
infraccin.
b) El grado de conocimiento tcnico de los pormenores de la actuacin, de acuerdo con
la profesin o actividad laboral del responsable.
c) La mayor o menor dificultad tcnica para devolver a su estado original la realidad
fsica alterada.
4. Cuando en el expediente se aprecie alguna circunstancia agravante o atenuante, la
multa debe imponerse, respectivamente, en su mitad superior o inferior respectivamente,
establecindose la cuanta en funcin de la ponderacin de la incidencia de dichas
circunstancias en la valoracin global de la infraccin. Las mismas reglas se observarn
segn los casos cuando concurran las circunstancias mixtas establecidas en el nmero
anterior.
Artculo 232. Exencin de responsabilidad y reduccin de sanciones.

1. Si el responsable de una infraccin urbanstica leve procede a restaurar la realidad
fsica alterada, a reparar los daos causados y a solicitar la correspondiente legalizacin si
fuera procedente, todo ello con anterioridad del inicio de las actuaciones sancionadoras y de
proteccin de la legalidad, podr ser eximido totalmente de responsabilidad.
2. En los supuestos de infraccin por realizacin de actividades, construcciones o usos
legalizables, la sancin se reducir en un 30% de su cuanta cuando se cumplan los
siguientes requisitos:
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a) Se abone el resto de la multa en el plazo mximo de un mes contado a partir de la

notificacin de la sancin.
b) El infractor muestre por escrito su conformidad con la sancin impuesta y renuncie
expresamente al ejercicio de la accin de impugnacin en el referido plazo.
c) El infractor inicie los trmites para legalizar la actuacin sancionada en el referido
plazo y presente fianza por el 50% del importe de las obras o actuaciones necesarias.
Artculo 233. Reglas para la determinacin de la multa.

1. Las multas por infracciones se imponen con independencia de las dems medidas
previstas en esta ley.
2. Las multas impuestas a los distintos responsables por una misma infraccin tienen
entre s carcter independiente.
Artculo 234. Normativa subsidiaria.

En todo lo no previsto en materia sancionadora por esta ley ser de aplicacin
subsidiaria lo previsto en la Ley 2/1998, de 20 de febrero, del Parlamento Vasco, sobre
Potestad Sancionadora de las Administraciones Pblicas.
Seccin segunda. Infracciones y sanciones especficas en materia de ejecucin

de programas, parcelacin, edificacin, medio ambiente y patrimonios pblicos
de suelo
Artculo 235. Infracciones en materia de urbanizacin y ejecucin de la programacin de

actuaciones.
1. Las obras de urbanizacin e implantacin de servicios que se realicen con carcter
clandestino en cualquier tipo de suelo se sancionarn con multa equivalente al importe de
las mismas. La cuanta mnima de estas sanciones ser, en todo caso, de 5.000 euros.
2. El incumplimiento de los compromisos contrados en relacin con la programacin de
actuaciones dar lugar, con independencia de la ejecucin de las respectivas garantas
previstas en el programa de actuacin urbanizadora y los programas de edificacin, a la
imposicin de las siguientes sanciones:
a) Multa de 5.000 euros a 50.000 euros.
b) Inhabilitacin para concursar y resultar adjudicatario de la ejecucin de actuaciones
urbanizadoras y edificatorias por un mnimo de tres aos y un mximo de diez aos.
Artculo 236. Infracciones en materia de parcelacin.

La infraccin en materia de parcelacin se sancionar con multa del 20 al 25% del valor
de los terrenos afectados en las operaciones de parcelacin o divisin.
Artculo 237. Infracciones en materia de edificacin.

1. Se impondr multa del 50% del total del presupuesto del proyecto o, en su defecto, del
valor de la obra ejecutada, a quienes realicen o hayan realizado obras de construccin o
edificacin en cualquiera de las siguientes condiciones:
a) Sin correspondencia con el uso del suelo.
b) Superando la altura, la superficie y el volumen edificable, excediendo la ocupacin en
planta permitida o la distancia mnima a linderos, o contraviniendo los retranqueos.
c) Infringiendo la prohibicin de obras de modernizacin, consolidacin o aumento de
volumen en edificios declarados fuera de ordenacin.
d) Continuando las obras a pesar de haberse adoptado medida suspensiva por la
administracin actuante.
2. El valor de la obra ejecutada se calcular en funcin del valor en venta en relacin con
otros similares en caractersticas y emplazamiento, que se fijar por la administracin, previo
informe tcnico y audiencia del interesado.
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3. Se sancionar con multa del 100 al 200% del valor del suelo afectado, o del
presupuesto del proyecto, o, en defecto de ste, del valor de las obras ejecutadas, a quienes
lleven a cabo obras, instalaciones o cualesquiera otras acciones en terrenos destinados por
el planeamiento a sistemas generales, espacios naturales protegidos y sus zonas perifricas
de proteccin, que impidan o perturben su destino, incluso si las mismas resultaran ser
legalizables. La cuanta mnima de estas sanciones ser en todo caso de 5.000 euros.
4. Cuando la infraccin se realice sobre bienes no susceptibles de valoracin, por estar
excluidos de modo permanente y total del trfico jurdico, la multa podr oscilar entre los
5.000 y los 50.000 euros en funcin de la gravedad del perjuicio causado.
5. La alteracin del uso del edificio, planta, local o dependencia a que estn destinados
por la ordenacin o las ordenanzas ser sancionada con el 100% del beneficio obtenido con
la alteracin del uso. Cuando el beneficio no fuese susceptible de valoracin, la multa podr
oscilar entre los 500 y los 50.000 euros en funcin del perjuicio causado al inters pblico y
al inters de los terceros afectados.
6. Se sancionar con multa de 500 euros a 5.000 euros a las empresas anunciantes que
coloquen, sin contar con licencia para ello, los carteles de propaganda a que se refiere la
letra p) del apartado 1 del artculo 207. La sancin se graduar en funcin de la localizacin,
el tamao y la incidencia en el medio fsico y en el entorno. La sancin se aplicar en su
grado mximo cuando se incumpla la resolucin de la administracin requiriendo la retirada
del cartel instalado sin la pertinente autorizacin.
Artculo 238. Infracciones en materia de medio ambiente y patrimonio cultural y natural.

1. Se sancionar con arreglo a lo establecido en la legislacin protectora de patrimonio
cultural a quienes derriben o desmonten total o parcialmente bienes que sean objeto de
proteccin especial por el planeamiento por su carcter monumental, histrico, artstico,
arqueolgico, cultural, tpico o tradicional.
2. Se sancionar con multa del 75% del valor de la obra ejecutada la realizacin de
construcciones en lugares inmediatos o que formen parte de un grupo de edificios de
carcter histrico, artstico, arqueolgico, tpico o tradicional que infrinjan las
correspondientes normas o rgimen jurdico de proteccin, quebranten la armona del grupo
o produzcan el mismo efecto en relacin con algn edificio de gran importancia o calidad de
los caracteres indicados. La cuanta mnima de la sancin ser de 5.000 euros, y la
graduacin de la multa se realizar en atencin al carcter grave o leve de la discordancia
producida.
3. Las talas y los derribos de rboles que infrinjan las disposiciones de aplicacin en
terrenos que el plan de ordenacin urbanstica o la ordenacin territorial haya calificado
como espacio forestal a preservar, estn o no sometidos a un rgimen forestal especial,
sern sancionados con una multa equivalente al valor en venta del arbolado talado o
destruido.
4. Las multas previstas en este artculo se graduarn en funcin de la mayor o menor
trascendencia que tenga la infraccin en relacin con el dao a los valores objeto de
proteccin.
5. Se ordenar restaurar la realidad fsica alterada, siempre que fuera posible.
Artculo 239. Infracciones en materia de patrimonios pblicos de suelo.

1. Los miembros de corporaciones locales, los funcionarios y las autoridades con
competencia en materia de patrimonios pblicos de suelo que participen en acciones u
omisiones que supongan la no incorporacin de los fondos o bienes que legalmente deban
integrarse en dichos patrimonios, u omitan la advertencia de ilegalidad en los informes
preceptivos, sern sancionados, cada uno de ellos, con multa mnima de 5.000 euros, sin
perjuicio de la obligacin de reintegro con carcter solidario del valor real del menoscabo
sufrido en el patrimonio pblico de suelo.
2. Los miembros de corporaciones locales, los funcionarios y las autoridades que
participen en actuaciones que supongan la enajenacin de los bienes integrantes del
patrimonio pblico de suelo contraviniendo las disposiciones de esta ley, u omitan la
advertencia de ilegalidad en los informes preceptivos, sern sancionados, cada uno de ellos,
con multa de 5.000 euros.
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Artculo 240. Infracciones especficas en suelo no urbanizable.

La realizacin en suelo no urbanizable de construcciones, edificaciones o instalaciones
que excedan, defrauden objetivamente o contravengan en cualquier otra forma lo dispuesto
en esta ley ser sancionada con multa del 100% del coste de la obra ejecutada. El importe
mnimo de la sancin ser de 500 euros.
Seccin tercera. Competencia y procedimiento
Artculo 241. Competencias.

1. La competencia para la incoacin y la instruccin de los procedimientos
sancionadores corresponde siempre al ayuntamiento, salvo en los supuestos de
competencia de otras administraciones pblicas previstos en esta ley.
2. La competencia para imponer las sanciones ser la regulada en la legislacin de
rgimen local.
Artculo 242. Instruccin de los procedimientos.

Se iniciarn simultneamente los procedimientos de proteccin de la legalidad
urbanstica, incluidos los de legalizacin y de restauracin de la realidad fsica alterada, y los
de sancin de la infraccin cometida que proceda incoar por unos mismos hechos.
Artculo 243. Prejudicialidad.

1. Cuando, con ocasin de los procedimientos administrativos que se instruyan por
infraccin urbanstica, resulten indicios del carcter de delito o falta penal del hecho, el
rgano competente para imponer la sancin, por s o a propuesta del instructor del
expediente, lo pondr en conocimiento del Ministerio Fiscal, a los efectos de exigir las
responsabilidades de orden penal en que hayan podido incurrir los infractores, y deber
abstenerse de proseguir el procedimiento sancionador mientras la autoridad judicial no se
haya pronunciado.
2. La sancin penal excluir la imposicin de sancin administrativa, sin perjuicio de la
adopcin de las medidas de reposicin a la situacin anterior a la comisin de la infraccin.
Artculo 244. Anulacin del acto administrativo de autorizacin.

1. Cuando las actividades constitutivas de infraccin segn esta ley se realicen o hayan
realizado al amparo de una licencia u orden de ejecucin y de acuerdo con sus
determinaciones, no se podr imponer sancin alguna en tanto no se proceda a la anulacin
del acto administrativo que les otorgue cobertura.
2. En el caso previsto en el nmero anterior, y mientras an se estn realizando las
obras o desarrollndose los usos, el rgano municipal correspondiente dispondr, cualquiera
que sea la fecha de su adopcin o dictado, la suspensin de los efectos de la licencia y
orden de ejecucin y, consiguientemente, la suspensin inmediata de las obras o los usos
iniciados a su amparo, todo ello conforme a las normas que regulan la revisin de actos
administrativos.
3. En el supuesto de que las obras estuvieran terminadas o los usos hubieran cesado,
las licencias u rdenes de ejecucin cuyo contenido constituya o legitime alguna de las
infracciones previstas en esta ley debern ser revisadas por el rgano municipal
correspondiente en los trminos y condiciones y por los procedimientos previstos al efecto
en la legislacin reguladora del rgimen jurdico de las administraciones pblicas y del
procedimiento administrativo comn.
Disposicin adicional primera. Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco.
1. La Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco es el rgano colegiado
superior consultivo y de coordinacin de la Administracin Pblica del Pas Vasco en materia
de ordenacin del territorio, del litoral y urbanismo. Adems de las competencias
informativas que se le atribuyen, es el rgano competente para elaborar los criterios bsicos
de la poltica de ordenacin del territorio, de conformidad con lo establecido por la
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planificacin econmica del sector pblico vasco, y para proponer las medidas precisas para
coordinar las actuaciones del planeamiento territorial y urbanstico y de su ejecucin a
realizar por los distintos departamentos de la Administracin autnoma del Pas Vasco, y por
las dems administraciones pblicas de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco.
2. Adems de las competencias informativas que se le atribuyen por otros artculos de
esta ley, por la Ley 4/1990, de 31 de mayo, de Ordenacin del Territorio de Pas Vasco, y
por cualquier otra disposicin legal o reglamentaria, la Comisin de Ordenacin del Territorio
del Pas Vasco deber:
a) Informar cuantos planes y dems actuaciones con incidencia territorial, promovidos
por cualquier administracin pblica exterior al Pas Vasco, se sometan a informe de la
Administracin autnoma del Pas Vasco, sin perjuicio de las competencias al respecto de
otros rganos de la citada administracin.
b) Informar previamente a la aprobacin definitiva de los planes de ordenacin de
recursos naturales y los planes especiales previstos por el artculo 97.4 de la presente ley.
Los planes especiales de ordenacin pormenorizada que se redacten sobre suelo urbano y
urbanizable no precisarn ser informados.
c) Emitir cuantos informes le sean solicitados por cualquier rgano del Gobierno Vasco.
d) Informar con carcter vinculante cualquier proyecto o actuacin administrativa sobre
suelos de alto valor agrolgico previstos en el artculo 97 bis de la presente ley.
3. Los expedientes sometidos a informe preceptivo y vinculante de la Comisin de
Ordenacin del Territorio del Pas Vasco que no hubiesen obtenido el informe favorable de
manera absoluta e incondicional podrn quedar exentos del informe posterior siempre que
as lo autorice la comisin. En tal caso, los expedientes sern resueltos directamente por la
administracin competente, sin necesidad de un segundo y posterior informe, cuando en
ellos se hubieran incluido las modificaciones y rectificaciones advertidas por la comisin. De
la resolucin adoptada se dar acuerdo a la comisin en un plazo no superior a diez das.
4. La comisin actuar en pleno, en secciones y en ponencias. Sus atribuciones, su
composicin y su rgimen de funcionamiento se establecern reglamentariamente.
5. Tendrn representacin en el Pleno de la Comisin de Ordenacin del Territorio:
La Administracin general del Estado.
Los departamentos de la Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco
con intereses en las cuestiones a deliberar por la Comisin de Ordenacin del Territorio.
Las diputaciones forales.
La Asociacin de Municipios Vascos Eudel o, en su caso, la asociacin de municipios
que ostente la representacin mayoritaria de los ayuntamientos de la Comunidad Autnoma
del Pas Vasco.
6. La Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco queda adscrita al
departamento de la Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco competente
en materia de ordenacin del territorio. Para el estudio y preparacin de los asuntos que se
sometan a la consideracin del Pleno o de las secciones podrn ser constituidas las
ponencias permanentes o especiales que la comisin juzgue conveniente. La secretara de
la comisin ser llevada por la direccin del departamento citado competente por razn de la
materia.
7. Formarn as mismo parte del Pleno o de la seccin correspondiente, con voz y sin
voto, un representante de cada uno de los ayuntamientos afectados por el informe de la
comisin.
Disposicin adicional segunda. Realojos.

1. En la ejecucin de actuaciones urbansticas que requieran el desalojo de los
ocupantes legales de viviendas que constituyan su residencia habitual se deber garantizar
el derecho al realojo, con sujecin a las siguientes reglas:
a) Cuando se acte por expropiacin o por ocupacin directa, la administracin actuante
o, en su caso, el beneficiario de la expropiacin debern poner a disposicin de los
afectados viviendas en las condiciones de venta o alquiler vigentes para las sujetas a algn
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rgimen de proteccin pblica y de superficie adecuada a sus necesidades, dentro de los

lmites establecidos por la legislacin protectora.
b) Cuando se ejecute el planeamiento por cualquier otro tipo de sistema de actuacin,
mediante actuaciones integradas o aisladas, no tendrn derecho de realojo los ocupantes
legales de viviendas que, en correspondencia a sus aportaciones de bienes y derechos,
hayan resultado adjudicatarios en la reparcelacin o en la divisin de propiedad horizontal
del inmueble de edificabilidades urbansticas superiores a 90 metros cuadrados de uso
residencial libre o los metros que pudiera establecer como superficie mxima la legislacin
de viviendas de proteccin oficial.
En los dems casos, la obligacin de hacer efectivo el derecho de realojo corresponder
al promotor de la actuacin, en las condiciones sealadas en la regla a) anterior,
computndose como cargas de la actuacin urbanstica las de traslado y otras accesorias
que recayesen sobre los ocupantes legales.
c) En las actuaciones aisladas no expropiatorias, los arrendatarios de las viviendas
demolidas tendrn derecho al retorno regulado en la legislacin de arrendamientos urbanos,
que se podr ejercer frente al dueo de la nueva edificacin. En estos casos, el propietario
deber garantizar el alojamiento provisional de los inquilinos hasta que sea posible el
retorno. As mismo, los propietarios ocupantes legales de vivienda tendrn el derecho de
realojo previsto en la presente disposicin.
2. En todo caso, el derecho de realojo consistir en la puesta a disposicin de una
vivienda al precio que se establezca expresamente para este tipo de supuestos por la
normativa protectora aprobada por el Gobierno Vasco o el ayuntamiento actuante, de
superficie adecuada a sus necesidades, en el mismo rgimen de tenencia con que el
afectado ocupaba la vivienda que constitua su residencia habitual. Las viviendas de realojo
computarn a los efectos del cumplimiento de los estndares de viviendas sometidas a algn
rgimen de proteccin pblica establecidos en esta ley.
Si en el mbito de la actuacin se posibilita la construccin de nueva planta de viviendas
sujetas a algn rgimen de proteccin pblica, el proyecto de reparcelacin establecer el
edificio en el que se podr ejercer el derecho al realojo indicado, establecindolo como carga
real sobre los inmuebles sealados. Dicho inmueble deber tener la calificacin urbanstica
previa como vivienda sometida a algn rgimen de proteccin pblica en el marco de lo
establecido por la legislacin protectora.
3. En las unidades de ejecucin que no se gestionen por expropiacin, cuando haya
ocupantes legales de viviendas o actividades econmicas en funcionamiento que resulten
radicalmente incompatibles con el planeamiento y, por lo tanto, deba procederse a su realojo
o traslado o a la extincin de la actividad, se debern seguir las siguientes reglas:
a) En la redaccin del planeamiento pormenorizado o del programa de actuacin
urbanizadora correspondiente se deber incluir una relacin exhaustiva de los ocupantes
legales de inmuebles y de las actividades econmicas en funcionamiento que resulten
radicalmente incompatibles con el planeamiento y por tanto, deba procederse a su realojo o
traslado o extincin de actividad, quienes sern parte en el expediente a todos los efectos.
b) En el proyecto de reparcelacin se deber recoger expresamente la relacin de los
ocupantes legales de viviendas y de los titulares de actividades econmicas en
funcionamiento, y se incorporarn los acuerdos alcanzados con los mismos para su
indemnizacin, realojo o traslado, que debern constar en escritura pblica.
c) En defecto de acuerdo, se acompaar al proyecto de reparcelacin una propuesta de
convenio de realojo, traslado o extincin de actividad, en su caso, en el que se establecer el
siguiente contenido mnimo:
1) Puesta a disposicin de una vivienda o instalacin especfica para el realojo o
traslado, temporal o definitivo.
2) Ttulo jurdico de ocupacin y condiciones econmicas, segn el ttulo de ocupacin
de la vivienda o instalacin a desalojar.
3) Garantas de cumplimiento de los compromisos propuestos. Estas garantas en todo
caso debern instrumentarse mediante la anotacin en el Registro de la Propiedad, sobre la
finca de resultado, del derecho a realojo sobre la vivienda o instalacin especfica, o, en su
defecto, aval bancario por el valor estimado para dicha vivienda o instalacin.
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4) En caso de realojo temporal, especificacin concreta de la vivienda o instalacin

propuesta hasta la puesta a disposicin de la definitiva, y garantas de asuncin de su costo
por el promotor de la urbanizacin.
5) Compensaciones econmicas por gastos de traslado y otros que se puedan producir.
d) La propuesta de convenio de realojo, traslado o extincin de actividad ser elevada al
ayuntamiento para su aprobacin previo informe tcnico, tras lo que ser notificada al
interesado, que dispondr de un plazo de un mes para formular su propuesta de condiciones
para el realojo, traslado o extincin de actividad.
e) Si en el plazo de un mes desde la formulacin de su propuesta por el interesado se
alcanza un acuerdo definitivo con el promotor de la urbanizacin, el acuerdo ser elevado a
escritura pblica y notificado al ayuntamiento, debiendo acreditarse la efectiva puesta a
disposicin de las condiciones ofrecidas en el convenio, as como del depsito de los
importes o garantas a constituir por parte del promotor de la urbanizacin.
f) En caso de falta de acuerdo o de contestacin en el plazo indicado, el ayuntamiento,
previa comprobacin de la efectiva puesta a disposicin de las condiciones ofrecidas en el
convenio, as como del depsito de los importes o garantas a constituir por parte del
promotor de la urbanizacin en la tesorera municipal, decretar el inmediato desalojo de los
inmuebles afectados. La certificacin municipal de la aprobacin y efectiva puesta a
disposicin de las condiciones propuestas constituir ttulo suficiente para la ocupacin y
desalojo de los inmuebles, siendo de plena aplicacin la legislacin sobre expropiacin
forzosa.
g) La administracin actuante, de oficio o a instancia del concesionario o urbanizador,
llevar a cabo el desalojo administrativo de los inmuebles una vez obtenidas las
autorizaciones judiciales precisas, en caso de desalojo de viviendas que constituyan
domicilio de los ocupantes.
Disposicin adicional tercera. Registros de Agrupaciones de Inters Urbanstico.

1. Los registros administrativos de agrupaciones de inters urbanstico previstos en esta
ley se constituirn a partir de los actuales Registros de Entidades Urbansticas
Colaboradoras.
2. Se establecen los Registros de Agrupaciones de Inters Urbanstico en los
departamentos competentes en materia de urbanismo de cada territorio histrico.
Disposicin adicional cuarta. Legitimacin expropiatoria de viviendas sometidas a algn

1. Existir causa de inters social que legitima la expropiacin forzosa de viviendas
sometidas a algn rgimen de proteccin pblica en los siguientes casos:
a) Cuando sin causa justificada, conforme a lo dispuesto en la normativa protectora,
permanezcan sin uso residencial por ms de un ao ininterrumpido.
b) Cuando se utilicen para fines distintos del de domicilio del titular sin contar con la
previa y preceptiva autorizacin del departamento del Gobierno Vasco competente en
materia de vivienda o del ayuntamiento, segn corresponda.
2. Dichas viviendas expropiadas se destinarn a cubrir las necesidades sociales para las
que fue establecido el rgimen de proteccin pblica.
Disposicin adicional quinta. Actualizacin de las multas urbansticas.

A partir de la entrada en vigor de esta ley, la cuanta de las multas en ella sealadas
como fijas se podr actualizar por orden del consejero competente en materia de urbanismo
del Gobierno Vasco, en funcin de la evolucin del ndice de costes del sector de
construccin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco.
Disposicin adicional sexta. Rgimen de los ncleos rurales.

Los ncleos rurales que hayan completado su desarrollo conforme a las previsiones de
la Ley 5/1998 quedarn consolidados, quedando prohibido que se efecten nuevos
desarrollos.
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Disposicin adicional sptima. Convenios urbansticos.

1. La Administracin de la Comunidad Autnoma y las entidades locales podrn
suscribir, conjunta o separadamente, convenios con personas pblicas o privadas, tengan
stas o no la condicin de propietarios de los terrenos correspondientes, para su
colaboracin en el mejor y ms eficaz desarrollo de la actividad urbanstica.
2. La negociacin, la celebracin y el cumplimiento de los convenios urbansticos a que
se refiere el nmero anterior se rigen por los principios de legalidad, transparencia y
publicidad.
3. Los convenios urbansticos podrn ser, en funcin de su objeto:
a) Convenios sobre ordenacin urbanstica: para la determinacin del contenido de
posibles modificaciones del planeamiento en vigor.
b) Convenios de ejecucin urbanstica: para establecer los trminos y las condiciones de
la gestin y la ejecucin del planeamiento en vigor en el momento de la celebracin del
convenio.
4. Sern nulas de pleno derecho las estipulaciones de los convenios urbansticos que
contravengan, infrinjan o defrauden objetivamente en cualquier forma normas imperativas
legales o reglamentarias, incluidas las del planeamiento territorial o urbanstico.
5. En caso de convenios de ordenacin urbanstica, el ayuntamiento conservar en todo
caso la plenitud de su potestad de planeamiento por razones de inters pblico. Si
finalmente no se aprobara definitivamente el cambio de planeamiento, el convenio se
entender automticamente resuelto.
6. Los convenios urbansticos tendrn a todos los efectos carcter jurdico-administrativo.
Se presumir la plena existencia de acuerdo por el concurso de la oferta y de la aceptacin
sobre la cosa y la causa que han de constituir el convenio, sin perjuicio del cumplimiento del
resto de condiciones formales.
7. En los convenios en los que se acuerde el cumplimiento del deber legal de cesin a
favor de la comunidad de la edificabilidad urbanstica correspondiente mediante el pago de
cantidad sustitutoria en metlico, siempre de manera excepcional y en los trminos previstos
en esta ley, o en el supuesto de convenios en que se acuerde cualquier transmisin o
permuta de bienes, se deber incluir valoracin pericial, emitida o refrendada por los
servicios tcnicos municipales.
8. La aprobacin de los convenios urbansticos corresponde al ayuntamiento, previa
apertura de un periodo de informacin pblica por plazo mnimo de veinte das en el que se
expondr su contenido ntegro en el boletn oficial del territorio histrico y en el que se
podrn presentar alegaciones.
9. En todos los municipios de la Comunidad Autnoma existir un registro y un archivo
administrativo de convenios urbansticos, donde se anotarn y se custodiar un ejemplar
completo de su texto definitivo y, en su caso, de la documentacin anexa al mismo. Slo el
certificado emitido por el responsable municipal del registro dar fe, a todos los efectos
legales, del contenido de los convenios, y ser susceptible de inscripcin en el Registro de la
Propiedad, en su caso.
10. Cualquier persona tiene derecho a consultar los registros y archivos a que se refiere
este artculo, as como a obtener certificaciones y copias de las anotaciones y de los
documentos en ellos practicados y custodiados.
Disposicin adicional octava. Viviendas de proteccin pblica: viviendas de proteccin

social y viviendas tasadas.
1. A los efectos de esta ley, tendrn la consideracin de viviendas de proteccin pblica
(VPP) las viviendas de proteccin social (VPS) y las viviendas tasadas (VT), cuyo rgimen
jurdico ser el previsto en la Ley de Vivienda y en las normas que se dicten en su desarrollo.
2. Las diputaciones forales, las entidades locales en general y los ayuntamientos en
particular podrn promover toda clase de viviendas de proteccin pblica, as como de
alojamientos dotacionales. Las viviendas y alojamientos resultantes se adjudicarn con
arreglo a lo previsto en la Ley de Vivienda y disposiciones reglamentarias que se dicten en
su desarrollo. Las bases de las convocatorias que realicen al efecto las instituciones
sealadas en el presente apartado establecern, entre otras determinaciones, la de los
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destinatarios y el procedimiento para su adjudicacin, en el que debern respetarse

necesariamente los principios de publicidad, libre concurrencia y no discriminacin.
Justificadamente, por parte de las citadas administraciones podr acordarse la exclusin de
un cupo de viviendas de cada promocin para la atencin de necesidades sociales o para
realojos debidos a actuaciones urbansticas, expropiatorias o de rehabilitacin o
regeneracin urbana.
3. El precio mximo de venta de las viviendas de proteccin pblica de rgimen tasado
que computen en el cumplimiento de los estndares establecidos como mnimos en el
artculo 80 no podr superar 1,70 veces el precio mximo de las viviendas de proteccin
social. Hasta que no se modifique por disposicin reglamentaria, los ingresos mximos de
los beneficiarios de estas viviendas no podrn ser superiores al ndice de 1,3 respecto a los
ingresos mximos vigentes para acceder a las viviendas de proteccin social. Todo ello se
establece sin perjuicio de la libertad para el establecimiento por parte del ayuntamiento de
otros parmetros distintos para las viviendas tasadas municipales de rgimen general.
4. A efectos estadsticos, los ayuntamientos notificarn al departamento del Gobierno
Vasco competente en materia de vivienda las licencias que se otorguen bajo el rgimen de
proteccin pblica en sus propios municipios.
Disposicin adicional novena. Alojamientos rotacionales.

(Derogada).
Disposicin adicional dcima. Actividades econmicas de fomento o inters pblico.

Las caractersticas, rgimen jurdico y resto de determinaciones que regulen las
actividades econmicas, industriales o terciarias, calificadas como de fomento o inters
pblico previstas en esta ley, sern objeto de desarrollo reglamentario por parte del
departamento competente en materia de industria y comercio del Gobierno Vasco.
Disposicin adicional undcima. Foro de Encuentro de Urbanismo y Vivienda.

Se crea el Foro de Encuentro de Urbanismo y Vivienda de la Comunidad Autnoma del
Pas Vasco. Tanto sus funciones como su composicin y rgimen jurdico sern objeto de
desarrollo reglamentario.
Disposicin adicional duodcima. Composicin de los jurados territoriales de

1. Los jurados territoriales de expropiacin forzosa se constituirn en la capital de cada
uno de los territorios histricos. Cada jurado estar formado por un presidente, que lo ser el
magistrado que designe la presidencia de la audiencia correspondiente, y los siguientes
vocales:
a) Un letrado al servicio del Departamento de Vicepresidencia del Gobierno Vasco.
b) Un tcnico superior, funcionario o contratado, de las administraciones pblicas
correspondientes, designado por el rgano competente de la administracin expropiante y
que variar en funcin de la naturaleza del bien o derecho objeto de la expropiacin,
ajustando a dicha naturaleza la especialidad profesional con conocimientos tcnicos ms
apropiados.
c) Un titulado superior designado por el colegio correspondiente segn la naturaleza de
los bienes o derechos objeto de expropiacin.
d) Un notario de libre designacin por el colegio profesional correspondiente.
2. Actuar como secretario de cada jurado un letrado al servicio del departamento del
Gobierno Vasco competente en materia de vivienda y designado por l.
Disposicin transitoria primera. Clasificacin del suelo.

Desde la entrada en vigor de esta ley los suelos quedarn adscritos a la correspondiente
clase y categora, sindoles de aplicacin el rgimen dispuesto para una y otra de acuerdo
con las siguientes reglas:
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1. Suelo urbano.
Los terrenos que estn clasificados por el planeamiento como suelo urbano quedarn
adscritos a la clase de suelo urbano. Tendr la consideracin de suelo urbano consolidado el
que cumpla con las condiciones establecidas en esta ley, cuente con ordenacin
pormenorizada que no atribuya incrementos de edificabilidad urbanstica ponderada sobre la
preexistente y no requiera la delimitacin de unidades de ejecucin. El resto del suelo
clasificado como urbano a la entrada en vigor de esta ley tendr la consideracin de suelo
urbano no consolidado.
Sin perjuicio de la aplicacin directa de lo dispuesto en el prrafo anterior, el
ayuntamiento podr redactar una delimitacin del suelo urbano consolidado que se tramitar
por el procedimiento de modificacin de plan general.
2. Suelo urbanizable.
Los terrenos que estn clasificados por el planeamiento general como suelo urbanizable
programado o apto para urbanizar tendrn la consideracin de suelo urbanizable sectorizado
sin programa de actuacin urbanizadora. Si dichos suelos urbanizables estuvieran, adems,
ordenados por plan parcial aprobado definitivamente tendrn, a los efectos de lo dispuesto
por esta ley, la consideracin de suelo urbanizable con programa de actuacin urbanizadora.
Los terrenos que estn clasificados por el planeamiento general como suelo urbanizable
o apto para urbanizar no programado se adscribirn a la categora de suelo urbanizable no
sectorizado.
3. Suelo no urbanizable.
Los terrenos que estn clasificados por el planeamiento general como suelo no
urbanizable se considerarn suelo no urbanizable en la categora que corresponda conforme
a esta ley y las Directrices de Ordenacin del Territorio y a sus instrumentos de desarrollo.
El suelo que est clasificado por el planeamiento general como suelo no urbanizable de
ncleo rural quedar adscrito a la categora de suelo no urbanizable de ncleo rural prevista
en esta ley, salvo que no rena los requisitos para su inclusin y clasificacin en esta
categora, en cuyo caso quedar adscrito a la de suelo urbano.
Los ncleos rurales que hayan completado su desarrollo conforme a las previsiones de
la Ley 5/1998 quedarn consolidados, quedando prohibido que se efecten nuevos
desarrollos bajo la categora de ncleo rural. Los nuevos desarrollos en estos ncleos
requerirn de la previa reclasificacin del ncleo rural a la clase de suelo urbano, y de los
suelos de desarrollo a las de suelo urbano o suelo urbanizable, segn corresponda.
Las licencias para reconstruccin de caseros o las autorizaciones para vivienda
vinculada a explotacin hortcola y ganadera que se hallen pendientes de otorgamiento o
emisin a la fecha de entrada en vigor de esta ley debern sujetarse a lo previsto en la
misma.
Disposicin transitoria segunda. Vigencia y adaptacin de planes y dems instrumentos

de ordenacin urbanstica.
1. Planes generales y normas subsidiarias.
Los planes generales y las normas subsidiarias, as como sus modificaciones y
revisiones, aprobados definitivamente a la fecha de entrada en vigor de esta ley, mantendrn
su vigencia, sin perjuicio de lo establecido en los prrafos siguientes y lo dispuesto en estas
disposiciones transitorias sobre aplicabilidad de los estndares de viviendas sometidas a
algn rgimen de proteccin pblica y alojamientos dotacionales.
La regulacin establecida en la presente ley sobre determinaciones de ordenacin
estructural y de ordenacin pormenorizada ser de aplicacin, desde su entrada en vigor, a
todos los planes e instrumentos de ordenacin urbanstica.
Los planes generales y las normas subsidiarias aprobadas definitivamente que en sus
previsiones establecieran edificabilidades urbansticas que no fueran conformes con los
lmites mximos y mnimos establecidos en esta ley quedarn adaptados con carcter
automtico, por ministerio de la ley, a dichos lmites, siempre que respecto de los mismos no
se hubiera aprobado definitivamente la ordenacin pormenorizada a la fecha de entrada en
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vigor de esta ley. No obstante, cuando el ayuntamiento entendiera que la aplicacin de esta
medida no pudiera realizarse de forma autnoma sin la previa adaptacin de la ordenacin
estructural de su planeamiento, proceder a su modificacin o revisin, segn proceda. En
todo caso, el incremento o decremento de la edificabilidad urbanstica operado por dicha
adaptacin automtica no ser objeto de indemnizacin ni generar responsabilidad
patrimonial por parte de la administracin.
La edificabilidad urbanstica en reas y sectores de uso predominantemente residencial,
que hubiera sido incrementada por la aplicacin de la regla establecida en el prrafo anterior
en municipios obligados a reservar suelo con este fin, se deber sujetar a los estndares y
cuantas de reserva de suelo para la construccin de viviendas sometidas a algn rgimen
de proteccin pblica de esta ley.
La primera revisin de planes generales y normas subsidiarias que no contara con
aprobacin inicial a la fecha de entrada en vigor de la ley deber sujetarse a lo previsto en la
misma. Los expedientes de modificacin puntual y revisin que contaran a esa misma fecha
con aprobacin inicial pero no provisional, a eleccin del ayuntamiento, podrn ser
adaptados en cuanto a sus contenidos y determinaciones a lo previsto en la presente ley, o
bien aprobarse conforme a los contenidos y las determinaciones de la legislacin anterior.
Con independencia de la revisin, se podr realizar la adaptacin total de los instrumentos
generales de ordenacin urbana al contenido y determinaciones establecidas en la presente
ley a travs de un expediente de adaptacin que se tramitar con el procedimiento de
modificacin de plan general.
Los expedientes de modificacin puntual y revisin que contaran a la fecha de entrada
en vigor de la ley con aprobacin inicial pero no provisional, podrn ser aprobados
definitivamente con sujecin al procedimiento previsto en la presente ley.
En cualquier caso, todos los planes generales y normas subsidiarias debern ser
adaptados a las determinaciones de esta ley, con aprobacin definitiva en el plazo mximo
de quince aos.
2. Planes de Ordenacin pormenorizada y otros instrumentos de ordenacin.
Los planes de ordenacin pormenorizada y el resto de instrumentos de ordenacin no
adaptados totalmente a la presente ley, que se formulen y aprueben inicialmente con
posterioridad a su entrada en vigor, debern adecuarse en su totalidad a lo establecido en
ella para dichos planes e instrumentos.
Los planes de ordenacin pormenorizada y el resto de instrumentos de ordenacin que
no contaran con aprobacin provisional a la entrada en vigor de esta ley, a eleccin del
ayuntamiento, podrn ser aprobados definitivamente conforme a los contenidos y
determinaciones segn lo que se dispone en la misma, o bien aprobarse conforme a los
contenidos y las determinaciones de la legislacin anterior.
En cuanto a procedimiento, los planes de ordenacin pormenorizada y el resto de
instrumentos de ordenacin que no contaran con aprobacin provisional a la entrada en
vigor de esta ley, sern aprobados definitivamente conforme a lo que se dispone en la
misma.
Disposicin transitoria tercera. Vigencia y adaptacin de sistemas de actuacin,

programas de actuacin urbanizadora y proyectos de gestin y ejecucin.
1. Sistemas de actuacin.
La regulacin en materia de sistemas de actuacin ser obligatoria al momento de la
entrada en vigor de la ley. Los sistemas de gestin y ejecucin previstos por la legislacin
precedente se entendern sustituidos por los homnimos previstos en esta ley, con la
salvedad de que el sistema de compensacin se entender sustituido por el sistema de
concertacin.
Cuando el sistema de actuacin estuviera previamente fijado por el planeamiento y no se
hubiera iniciado la actividad de ejecucin, los plazos mximos previstos en esta ley se
entendern referidos desde el momento de la aprobacin definitiva del planeamiento
correspondiente. No obstante, dichos plazos podrn ser sustituidos por el Ayuntamiento por
el de un ao a contar desde la fecha de entrada en vigor de la ley en aquellos supuestos en
que este plazo fuera superior.
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2. Programas de Actuacin Urbanizadora.

No ser exigible la previa tramitacin y aprobacin de un programa de actuacin
urbanizadora para el desarrollo de actuaciones integradas sobre cualquier clase de suelo
que a la fecha de entrada en vigor de la ley contaran con ordenacin pormenorizada
aprobada definitivamente. En estos casos, la aprobacin previa de un programa de
actuacin urbanizadora ser potestativa.
No obstante, cuando el ayuntamiento se proponga que la actividad de ejecucin se
realice por concurso pblico mediante agente urbanizador, deber proceder a la tramitacin
y aprobacin de un programa de actuacin urbanizadora en que se establezcan las bases de
dicho concurso.
3. Proyectos de gestin.
Los proyectos de compensacin se entendern sustituidos por los proyectos de
reparcelacin regulados en esta ley. Las modificaciones de los proyectos de compensacin y
reparcelacin definitivamente aprobados con anterioridad a la entrada en vigor de la
presente ley se formularn, tramitarn y aprobarn conforme al rgimen y procedimiento de
la legislacin bajo la que fueron aprobados.
La aprobacin definitiva de los proyectos de reparcelacin y de compensacin
aprobados inicialmente de acuerdo con la legislacin anterior se efectuar de acuerdo con
ella. En otro caso, debern sujetarse en cuanto al contenido, rgimen y procedimiento de
tramitacin a lo establecido en la presente ley, aun cuando dichos proyectos ejecuten
ordenacin pormenorizada que hubiera sido aprobada definitivamente con anterioridad a su
entrada en vigor, en cuyo caso se habr de estar a las equiparaciones correspondientes a
las clases de suelo.
La aprobacin definitiva de los proyectos de urbanizacin aprobados inicialmente de
acuerdo con la legislacin anterior se efectuar de acuerdo con ella. En otro caso, debern
sujetarse en cuanto al contenido, rgimen y procedimiento de tramitacin a lo establecido en
la presente ley.
El rgimen establecido en esta ley respecto a las unidades de ejecucin ser de
aplicacin a aquellas unidades que no hubieran sido delimitadas con carcter definitivo a la
fecha de entrada en vigor de la misma.
Disposicin transitoria cuarta. Aplicacin de los estndares de vivienda sometida a algn

1. El cumplimiento de los estndares y cuantas mnimos de viviendas sometidas a algn
rgimen de proteccin pblica establecidos en esta ley ser exigible para todos los planes
generales en tramitacin, ya sea para su primera formulacin, para su revisin o para su
modificacin, sobre los que no haya recado an la aprobacin inicial a la entrada en vigor de
esta ley.
2. El cumplimiento de los estndares y cuantas mnimos de viviendas sometidas a algn
rgimen de proteccin pblica establecidos en esta ley ser exigible tambin para todos los
planes de ordenacin pormenorizada sobre los que an no haya recado aprobacin inicial a
la entrada en vigor de esta ley cuando desarrollen planeamiento general que no estuviera
adaptado a la Ley 17/1994 debindolo estar.
3. El cumplimiento no ser exigible para el planeamiento de ordenacin pormenorizada
pendiente de tramitacin que desarrolle la ordenacin estructural adaptada al cumplimiento
de los estndares de vivienda de proteccin pblica de la Ley 17/1994, y para las
modificaciones de esa misma ordenacin estructural en las que no se incremente la
edificabilidad urbanstica de uso residencial. Las modificaciones de ordenacin estructural en
que se produzca un incremento de la edificabilidad urbanstica de uso residencial debern
cumplir con los estndares de vivienda sometida a algn rgimen de proteccin pblica
establecidos en esta ley.
4. No obstante lo anterior, el cumplimiento de los estndares y cuantas mnimos de
viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica ser exigible a todos los planes
de ordenacin pormenorizada y a los programas de actuacin urbanizadora no aprobados
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definitivamente en el plazo de dos aos en el caso de planes y de treinta meses en el caso

de programas, ambos plazos a contar desde la fecha de entrada en vigor de esta ley.
5. En tanto los planes generales y normas subsidiarias no realicen su adaptacin a las
previsiones de esta ley, el cumplimiento de los estndares y cuantas mnimos de viviendas
sometidas a algn rgimen de proteccin pblica previstos en la Ley 17/1994 se deber
realizar sobre la base de viviendas de proteccin oficial de rgimen general y especial.
Disposicin transitoria quinta. Aplicacin de los estndares de alojamientos dotacionales

y de las dotaciones locales.
El cumplimiento de la obligacin de reservar y calificar suelo con destino a alojamientos
dotacionales en los trminos establecidos en esta ley ser exigible a todas las
modificaciones y revisiones de ordenacin estructural en que se produzca un incremento de
la edificabilidad urbanstica de uso residencial con posterioridad a la entrada en vigor de la
ley y que a esa fecha no cuenten con aprobacin inicial.
El cumplimiento de las dotacionales locales establecidas legalmente ser exigible para
los planes de ordenacin pormenorizada que no cuenten con aprobacin inicial a la fecha de
entrada en vigor de esta ley.
Disposicin transitoria sexta. Equiparaciones terminolgicas.

Los mbitos de planeamiento establecidos de acuerdo con la legislacin precedente se
equiparan a las reas en suelo urbano y sectores en suelo urbanizable establecidos en esta
ley.
Los polgonos de actuacin y unidades de ejecucin de la legislacin anterior son
equivalentes a las unidades de ejecucin previstas en esta ley.
El aprovechamiento tipo y el aprovechamiento medio de la legislacin anterior se
equiparan a la edificabilidad urbanstica media regulada en esta ley.
La normativa urbanstica que regula las tcnicas del rea de reparto y del
aprovechamiento tipo permanecern en vigor respecto a aquellos instrumentos de
planeamiento general que utilicen dicha tcnica hasta tanto no se adapten a lo dispuesto en
la presente ley.
Disposicin transitoria sptima. Aplicacin del rgimen de realojo.

Las disposiciones de esta ley en materia de realojo sern de aplicacin a todos aquellos
proyectos de gestin cuya aprobacin inicial sea posterior a la fecha de entrada en vigor de
la misma.
No obstante, podrn acogerse al nuevo rgimen de proteccin pblica aquellas viviendas
destinadas al realojo de ocupantes legales que no hubieran sido adjudicadas definitivamente
a la fecha de entrada en vigor de la presente ley.
Disposicin derogatoria.
Quedan derogadas las siguientes disposiciones:
a) La Ley 9/1989, de 17 de noviembre, de Valoracin del Suelo de la Comunidad
Autnoma del Pas Vasco.
b) La Ley 17/1994, de 30 de junio, de Medidas urgentes en materia de vivienda y de
tramitacin de los instrumentos de planeamiento y gestin urbanstica.
c) La Ley 3/1997, de 25 de abril, por la que se determina la participacin de la
comunidad en las plusvalas generadas por la accin urbanstica.
d) La Ley 5/1998, de 6 de marzo, de Medidas urgentes en materia de rgimen del suelo
y ordenacin urbana.
e) La Ley 11/1998, de 20 de abril, de modificacin de la ley por la que se determina la
participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin urbanstica.
f) La Ley 20/1998, de 29 de junio, de Patrimonios Pblicos de Suelo.
g) Cuantas otras disposiciones de rango igual o inferior se opongan o contradigan lo
dispuesto en esta ley.
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Disposicin final primera. Desarrollo reglamentario.

El Gobierno Vasco, mediante decreto, aprobar, dentro del ao siguiente a la entrada en
vigor de esta ley, cuantos reglamentos sean precisos para su desarrollo y aplicacin.
Disposicin final segunda. Modelos y documentacin tipo.

1. El Gobierno Vasco, en colaboracin con las diputaciones forales de lava, Bizkaia y
Gipuzkoa y la Asociacin de Municipios Vascos, elaborar un modelo bsico de ordenanzas
municipales de urbanizacin y edificacin, que deber ser utilizado por los municipios del
Pas Vasco como referencia para elaborar las citadas ordenanzas.
2. El Gobierno Vasco, con la colaboracin indicada en el nmero anterior, elaborar una
documentacin tipo de los planes generales y de los planes de desarrollo que estime
oportuno, con objeto de normalizar su contenido adaptado a esta ley y a su desarrollo
reglamentario, en el plazo mximo de un ao desde la entrada en vigor de esta ley.
Disposicin final tercera. Clasificacin normalizada de usos del suelo.

El Gobierno Vasco elaborar la clasificacin normalizada de usos del suelo del Pas
Vasco, la cual ser de obligado cumplimiento para la redaccin de instrumentos de
ordenacin del territorio y de los planes e instrumentos de ordenacin urbanstica. El decreto
de su aprobacin, que definir su alcance normativo con relacin a otros planes e
instrumentos relacionados con la informacin y tratamiento de los usos del suelo de las
diversas administraciones pblicas del Pas Vasco, se realizar en el plazo mximo de un
ao desde la entrada en vigor de esta ley.
Disposicin final cuarta. Polticas de fomento de alquiler de vivienda.

Todas las instituciones pblicas vascas, preocupadas por la problemtica de acceso a la
vivienda especialmente de determinados colectivos sociales, se comprometen a impulsar, en
el marco de sus respectivas competencias, polticas de fomento de la oferta de vivienda en
alquiler.
Dicho compromiso comprende favorecer por parte de todas las administraciones
pblicas competentes el destino de parte de las reservas de suelo previstas en esta ley para
viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica con el objeto de su puesta a
disposicin en rgimen de alquiler social o, en su defecto, en algn rgimen de
arrendamiento protegido.
Disposicin final quinta. Entrada en vigor.

La presente ley entrar en vigor a los dos meses de su publicacin en el Boletn Oficial
del Pas Vasco.
Por consiguiente, ordeno a todos los ciudadanos y ciudadanas de Euskadi, particulares y
autoridades, que la guarden y hagan guardarla.
Vitoria-Gasteiz, 3 de julio de 2006.
El Lehendakari,
Juan Jos Ibarretxe Markuartu.
Este texto consolidado no tiene valor jurdico.

Ms informacin en info@boe.es
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LA 2 2006 TC

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LEGISLACIN CONSOLIDADA

Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.

Comunidad Autnoma del Pas Vasco

Se hace saber a todos los ciudadanos y ciudadanas de Euskadi que el Parlamento

una delimitacin de los campos competenciales estatal y autonmico de perfiles no siempre

3. En materia de polticas de fomento para implantacin de actividades y usos lucrativos

De esta forma, al apoyo financiero se le suma la dotacin a las administraciones pblicas

coherencia del planeamiento urbanstico municipal respecto a los instrumentos de

En coherencia con alguna de las finalidades ms importantes de la ley, se constituyen

Artculo 3. Principio de desarrollo sostenible.

salvaguardar la transmisin intergeneracional de un patrimonio colectivo, natural y urbano,

Artculo 4. Principio de subordinacin al inters pblico.

d) El derecho de todas las personas al disfrute de un medio ambiente urbano y natural

Artculo 5. Principio de competencia del planeamiento urbanstico.

Artculo 6. Principio de concertacin.

Artculo 7. Principio de coherencia de la ordenacin urbanstica.

Artculo 8. Principio de participacin ciudadana.

Artculo 9. Principio de informacin pblica.

Artculo 10. Clasificacin del suelo.

Artculo 11. Clasificacin del suelo urbano.

Artculo 12. Condicin de solar. Adquisicin y prdida.

Artculo 13. Clasificacin del suelo no urbanizable.

Artculo 14. Clasificacin de suelo urbanizable.

Artculo 15. Calificacin del suelo.

Artculo 17. Calificacin de suelos con destino a alojamientos rotacionales.

3. Los terrenos calificados para alojamientos dotacionales tendrn carcter dotacional

2. En todo caso, estos actos no podrn suponer ni tener por consecuencia la

b) Destinar la construccin, el edificio y las instalaciones al uso o usos permitidos por la

Artculo 27. Participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin

4. No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior, cuando la reparcelacin en el mbito

Seccin primera. Suelo no urbanizable

Artculo 28. Usos y actividades.

a) Las actuaciones dirigidas especficamente y con carcter exclusivo al establecimiento

Artculo 29. Rgimen especfico de los ncleos rurales.

Artculo 30. Reconstruccin de caseros y su autorizacin.

Artculo 31. Otorgamiento de licencias y documentacin de actos de construccin y

5. Producido el incumplimiento, el ayuntamiento deber declarar la caducidad

Seccin segunda. Suelo urbanizable y urbano

Artculo 32. Usos y actividades en suelo urbanizable y urbano no consolidado hasta la

Artculo 34. Usos y actividades en suelo urbano consolidado desde la aprobacin de la

Seccin tercera. La edificabilidad de los suelos

Artculo 35. Edificabilidad fsica, urbanstica, ponderada y media.

Seccin cuarta. Usos provisionales

Artculo 36. Determinacin y rgimen de autorizacin de los usos provisionales.

Artculo 37. Autorizacin de usos provisionales.

Artculo 38. Intervencin administrativa de los actos de parcelacin.

Artculo 39. Parcelacin urbanstica.

Artculo 40. Indivisibilidad de fincas, parcelas y solares.

Artculo 41. Rgimen de las parcelaciones urbansticas.

b) En el suelo urbano no consolidado y urbanizable sectorizado que no cuente con

Artculo 42. Reparcelacin.

Artculo 43. Rgimen de la reparcelacin.

1) Acreditacin de la titularidad y situacin de las fincas iniciales mediante certificacin

Artculo 44. Criterios para la reparcelacin.

Artculo 45. Efectos del acuerdo aprobatorio de la reparcelacin.

2. No podrn concederse licencias de edificacin hasta que sea firme en va

Artculo 46. Extincin o transformacin de derechos y cargas incompatibles con la

Artculo 47. Reparcelacin econmica.

Artculo 48. Reparcelacin voluntaria y forzosa.

Artculo 50. Ordenacin urbanstica.

Artculo 51. mbitos de ordenacin urbanstica. reas y sectores.

Artculo 52. Superioridad de la ordenacin del territorio.

Artculo 53. Ordenacin urbanstica estructural.