PaulaSaraivaGusmao - USP PDF

UNIVERSIDADE DE SO PAULO
FACULDADE DE ECONOMIA, ADMINISTRAO E CONTABILIDADE

DEPARTAMENTO DE ADMINISTRAO
PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM ADMINISTRAO
MTODOS DE AVALIAO DE PROPRIEDADES AGRCOLAS NO BRASIL
Paula Saraiva Gusmo
Orientador: Prof.Dr. Almir Ferreira de Sousa
SO PAULO
2012
Prof. Dr. Joo Grandino Rodas
Reitor da Universidade de So Paulo
Prof. Dr. Reinaldo Guerreiro

Diretor da Faculdade de Economia, Administrao e Contabilidade
Prof. Dr. Adalberto Amrico Fischmann

Chefe do Departamento de Administrao
Prof. Dr. Lindolfo Galvo de Albuquerque

Coordenador do Programa de Ps-Graduao em Administrao
Paula Saraiva Gusmo
Mtodos de avaliao de propriedades

agrcolas no Brasil
Dissertao apresentada ao Programa de Ps-

Graduao em Administrao da Faculdade de
Economia, Administrao e Contabilidade da
Universidade de So Paulo, para a obteno do
ttulo de Mestre em Administrao.
Orientador: Prof. Dr. Almir Ferreira de Sousa
Verso Original
SO PAULO
2012
FICHA CATALOGRFICA
Elaborada pela Seo de Processamento Tcnico do SBD/FEA/USP
Gusmo, Paula Saraiva

Mtodos de avaliao de propriedades agrcolas no Brasil /
Paula Saraiva Gusmo. So Paulo, 2012.
120 p.
Dissertao (Mestrado) Universidade de So Paulo, 2012.

Orientador: Almir Ferreira de Sousa.
1. Empresas - Avaliao 2. Mercado agrcola 3. Propriedade rural

4. Mercado de terras I. Universidade de So Paulo. Faculdade de
Economia, Administrao e Contabilidade. II. Ttulo.
CDD 658.15
ii
minha amada famlia e meu atencioso orientador.

iii
AGRADECIMENTOS
A Deus em primeiro lugar pela sade, fora e perseverana para superar as pedras que tive
em meu caminho.
Meus agradecimentos especiais ao meu orientador, Professor Almir Ferreira de Sousa, que
em nenhum momento duvidou da minha capacidade, que me ofereceu apoio e esperana
nas passagens mais escuras do meu caminho, mas que no mediu esforos para me ajudar a
levantar e seguir. A essa pessoa to generosa e dedicada ofereo meu muito obrigada de
corao e minha gratido eterna.
Agradeo tambm com especial carinho sua assistente, Carolina Burckle, que me deu
suporte a todo momento, mesmo nas demandas mais improvveis, e nunca deixou de perder
sua simpatia. Incluo tambm a Joyce Pereira Ramos, que me auxiliou no perodo das frias
e todas as meninas do departamento que dividiram essa jornada comigo, sempre positivas e
companheiras.
Devo agradecer muito minha famlia - minha me, meu pai e minha irm - que me
ofereceram todo o amparo, os recursos, a motivao e a pacincia nesses meses de trabalho,
sempre com uma mensagem positiva e incentivadora, mesmo quando no pude estar por
perto e lhes dedicar a ateno que devia.
Minha gratido ao meu namorado, Raphael, que me acompanhou no final da jornada e

sempre esteve disposto a colaborar, alm de relevar minhas mudanas de humor e o
cansao que o trabalho provocou s vezes.
A todos os entrevistados e colaboradores desta pesquisa que dispuseram parte de seu tempo
em me atender para este trabalho.
iv
Meu muito obrigada tambm a meus amigos e colegas a quem no pude dedicar meu tempo
nos ltimos tempos, mas que sempre foram muito compreensivo e apoiadores das minhas
escolhas.
v
RESUMO
Frente aos desafios da agricultura para as prximas dcadas a terra assume um papel fundamental
no cenrio econmico. E, por sua relevncia e abrangncia, aumentam tambm as complexidades
na apurao de seu valor econmico. Tendo em vista os diversos usos concorrentes a que a terra
se destina, este trabalho tem o intuito de analisar quais so os agentes ativos no mercado de terras
e quais os processos e mtodos que os mesmos utilizam para avaliar as propriedades rurais. Alm
disso, busca-se explorar expandir as fronteiras conceituais do tema sob os diferentes enfoques em
que a terra discutida. A literatura acadmica aborda o tema por diversos ngulos singulares nos
campos da economia, ecologia, cincia poltica, direito, sociologia, e outros, na busca dos
componentes determinantes do preo ou valor desse ativo, no entanto, h pouca cooperao entre
essas disciplinas na anlise da questo. Por meio de entrevistas com os agentes operantes no
mercado de terras, representantes dos diversos interesses concorrentes no mercado, busca-se
investigar como as propriedades so efetivamente avaliadas no mercado, quais os direcionadores
de preo que esses agentes observam e quais os processos e fins dos seus relatrios de avaliao.
Por fim, esses resultados so confrontados com a literatura acadmica estudada e so levantados
os pontos de coerncias e discrepncias da escolha desses mtodos.
vi
ABSTRACT
Facing the challenges of agriculture in the coming decades the farmland plays a key role in the
economic scenario. For its relevance and scope, it also enhances the complexities of determining
its economic value. Given competing uses and allocations to which it relates, this work aims to
identify which are the participants in the farmland market and what processes and methods do
they use to evaluate rural properties. In addition, it aims to explore and expand the conceptual
boundaries of the topic through the different approaches in which the farmland is discussed. The
academic literature addresses the topic from different angles concerning the fields of economics,
ecology, political science, sociology, and others, in the search for its prices or value drivers.
However, there is little cooperation among these disciplines. Making use of interviews with
participants operating in the land market, representing the competing forces of this market, the
research seeks to investigate how are the properties evaluated in the market, which are the
observed drivers of their prices, according to the participants point of view, and what are the
processes and purposes of their valuation reports. Finally, these results are examined with respect
to the existing academic theory pointing out their consistencies and discrepancies in conformity
to the chosen valuation methods.
SUMRIO
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS ................................................................................ 3

LISTA DE ILUSTRAES ...................................................................................................... 4
LISTA DE GRFICOS ............................................................................................................. 5
LISTA DE TABELAS ............................................................................................................... 6
1 INTRODUO ................................................................................................................. 7
1.1 Problema de pesquisa ................................................................................................... 8
1.1.1 Contexto ..................................................................................................................... 8
1.1.2 Objetivos .................................................................................................................. 12
1.1.3 Pressupostos da Pesquisa ......................................................................................... 13
1.1.4 Justificativa............................................................................................................... 13
2 REVISO DA LITERATURA ........................................................................................ 19
2.1 Tcnicas e conceitos de avaliao de ativos .............................................................. 19
2.1.1 Modelos de preo ..................................................................................................... 20
2.1.1.1 Avaliao pelo custo histrico ......................................................................... 20
2.1.1.2 Avaliao pelo valor de liquidao .................................................................. 21
2.1.1.3 Avaliao pelo valor de reposio ................................................................... 21
2.1.1.4 Avaliao pelo valor de mercado ..................................................................... 22
2.1.1.5 Avaliao pelo mtodo comparativo de preos de mercado ............................ 23
2.1.2 Modelos de valor ...................................................................................................... 24
2.1.2.1 Fluxo de caixa descontado ............................................................................... 25
2.1.2.2 Opes reais ..................................................................................................... 27
2.2 Os agentes do mercado de terra ................................................................................. 28
2.3 Os modelos econmicos............................................................................................. 35
2.3.1 Literatura Internacional ............................................................................................ 35
2.3.2 Literatura nacional.................................................................................................... 41
2.4 Modelos de avaliao ambiental ................................................................................ 46
3 METODOLOGIA ............................................................................................................ 51
3.1 Escolha da metodologia ............................................................................................. 51
3.2 Limitaes da metodologia ........................................................................................ 52
4 PESQUISA DE CAMPO ................................................................................................. 53
4.1 Entrevistas .................................................................................................................. 53
4.1 Anlise dos dados....................................................................................................... 54
5 APRESENTAO DOS RESULTADOS DA PESQUISA ........................................... 55
5.1 Perfil dos agentes ....................................................................................................... 55
5.1.1 INCRA ..................................................................................................................... 56
5.1.2 Banco do Brasil ........................................................................................................ 57
5.1.3 Fundo de investimento em propriedades agrcolas .................................................. 59
5.1.4 SLC agrcola ............................................................................................................. 59
5.1.5 Fazendas Peron imobiliria ...................................................................................... 59
5.1.6 Deloitte Touche Tohmatsu Brasil ............................................................................ 60
5.1.7 Informa Economics FNP ....................................................................................... 60
5.1.8 Confederao da agricultura e pecuria do Brasil - CNA ........................................ 61
6 CONTEDO DAS ENTREVISTAS ............................................................................... 63
6.1 INCRA ....................................................................................................................... 63
6.1.1 Identificao da instituio e do entrevistado .......................................................... 63
6.1.2 O processo e finalidade da avaliao ....................................................................... 63
6.1.3 O Modelo de Avaliao............................................................................................ 65
6.1.4 O comportamento do preo de terras ....................................................................... 66
2
6.2 Banco do Brasil .......................................................................................................... 67

6.3 Fundo de investimento em propriedades agrcolas .................................................... 70
6.4 SLC agrcola .............................................................................................................. 73
6.5 Fazendas Peron imobiliria ........................................................................................ 76
6.6 Deloitte Touche Tohmatsu ......................................................................................... 80
6.7 Informa Economics FNP ......................................................................................... 83
6.8 Confederao da agricultura e pecuria do Brasil - CNA .......................................... 85
7 ANLISE DO CONTEDO DAS ENTREVISTAS FRENTE TEORIA
ACADMICA .......................................................................................................................... 89
8 CONSIDERAES FINAIS ........................................................................................... 97
9 REFERNCIAS ............................................................................................................. 101
APNDICE 1: ROTEIRO DA ENTREVISTA ..................................................................... 112
APNDICE 2: TABULAO DOS RESULTADOS DAS ENTREVISTAS ..................... 114
3
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABNT: Associao Brasileira de normas tcnicas

ANTT: Agncia Nacional de Transportes Terrestres
APP: rea de Preservao Permanente
APT: Teoria da Arbitragem (Arbitrage Pricing Theory)
BNDES: Banco Nacional de Desenvolvimento
CAPM: Modelo de Precificao de Ativos Financeiros (Capital Asset Princing Model)
CEPEA: Centro de Estudos Avanados em Economia Aplicada
CF: Constituio Federal
CNA: Confederao de Agricultura e Pecuria do Brasil
CNIR: Cadastro Nacional de Imveis Rurais
CPC: Comit de Pronunciamentos Contbeis
CV: Avaliao Contingencial (Contingent Valuation)
FAO: Organizao de Agricultura e Alimentos (Food and Agriculture Organization)
FAT: Fundo de Amparo ao Trabalhador
FCD: Fluxo de Caixa Descontado
FCO: Fundo Constitucional de Financiamento do Centro-Oeste
FGV: Fundao Getlio Vargas
FUNAI: Fundao Nacional do ndio
G-20: Grupo dos 20
GEE: Grau de Eficincia na Explorao
GUT: Grau de Utilizao da Terra
IAS: Normas Internacionais de Contabilidade (International Accounting Standards)
IBAMA: Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renovveis
IBGE: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
INCRA: Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria
IPEA: Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada
ITR: Imposto Territorial Rural
MAPA: Ministrio da Agricultura, Pecuria e Abastecimento
MCR: Manual de Crdito Rural
MP: Medida Provisria
NOAA: Administrao de Oceanos e Atmosfera (National Oceanic and Atmospheric
Administration)
NT: Norma Tcnica
PIB: Produto Interno Bruto
PROGER: Programa de Gerao de Emprego e Renda
PRONAF: Programa Nacional de Fortalecimento da Agricultura Familiar
USP: Universidade de So Paulo
WTP: Disposio a pagar (Willigness to pay)
4
LISTA DE ILUSTRAES
Ilustrao n 1 - Interaes do Mercado de Terras.................................................................. 16

Ilustrao n 2 - Diagrama de uso e aplicao da terra ........................................................... 30
Ilustrao n 3 Esquema de transformao de solos ............................................................ 33
Ilustrao n 4 Diagrama de Avaliao Ambiental .............................................................. 47
Ilustrao n 5 Diagrama dos trabalhos sobre avaliao de terras ....................................... 49
5
LISTA DE GRFICOS
Grfico n 1 - ndice de preos de alimentos (Food Price Index) .............................................. 9

Grfico n 2 - Preos de terras de lavouras no Brasil .............................................................. 12
6
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 Perfil dos agentes entrevistados ............................................................................. 56

7
1 INTRODUO
A atividade agrcola possui um papel fundamental na histria do progresso econmico do

Brasil. O setor responsvel por 30% do PIB (Produto Interno Bruto) brasileiro e ocupa cerca
de 35% de toda a mo de obra ocupada no pas (CEPEA, 2010). A terra condio sine qua
non para a produo agrcola e a forma como ela distribuda e negociada tem influncia
direta nos direcionadores econmicos desse setor. Os modelos de avaliao de propriedades
agrcolas, no entanto, pecam em explicar a dinmica dos preos das propriedades frente aos
fatores determinantes da produo agrcola, fatores macroeconmicos ou quaisquer outros
fatores diretos. Atribui-se essa dificuldade a peculiaridades creditadas ao imvel rural
produtivo que no esto presentes ou no so to explcitas em outros ativos. Diaz et al.
(2000) descreve essas particularidades como o produto da interao do trabalho do homem,
com seres vivos independentes (plantas e animais) e os efeitos climticos e conclui que os
resultados dessa interao no so completamente controlveis ou previsveis. Soma-se a
essas peculiaridades um contexto mundial problemtico com excesso populacional,
urbanizao, uma preocupao crescente com preservao ambiental e instabilidades
climticas pressionando a questo da produtividade e do uso e ocupao da terra.
A literatura acadmica nacional e internacional busca extensamente identificar os

determinantes do preo de propriedades rurais como:
a) Fatores inerentes produo agrcola por: Murray (1940), Herdt e Cochrane

(1966), Klinefelter (1973), Castle e Hoch (1982), Oliveira e Costa (1977), Reinsel
(1979), Doll (1983), Bacha (1989) e Rezende (2002) entre outros;
b) Fatores Macroeconmicos por Boyne D. (1963), Chryst W. (1965), Sayad (1977),
Agroanalysis (1977), Castro (1981), Rezende (1982 e 1985), Egler (1985),
Brando e Rezende (1989) entre outros;
c) Fatores atrelados a existncia de opes embutidas por Capozza e Helsley (1990),
Willians (1991), Quigg (1993), Zilli (2010)
Esses trabalhos, no entanto, no so conclusivos quanto a um modelo nico de fatores que

determine as variaes de preos de terras, porm, eles convergem na prerrogativa de que
8
diversas foras, s vezes antagnicas, interagiram ao longo dos anos na dinmica desse
mercado. Ora a rentabilidade do fator produtivo da terra, por si s, foi a maior alavanca de
preos, ora a atuao governamental, ora indicadores que elevaram o bem ao carter
especulativo. Todos esses agentes atuaram mutuamente no mercado ao longo do tempo,
porm, com participaes diferentes conforme suas motivaes. Este trabalho busca, portanto,
investigar como os modelos de avaliao de propriedades desses diferentes agentes poderiam
influenciar a dinmica do preo de terras e como os profissionais de mercado no Brasil
enxergam a propriedade agrcola em seus processos de avaliao. Dessa forma, as primeiras
sesses do trabalho so compostas de uma pesquisa bibliogrfica sobre os mtodos de
avaliao e a evoluo das pesquisas sobre terras no ambiente acadmico e em seguida
realizado uma pesquisa de campo para investigar a aplicabilidade desses mtodos por
profissionais de mercado. As ltimas sesses apresentam os resultados das pesquisas e as
referncias bibliogrficas utilizadas.
1.1 Problema de pesquisa
Para a definio do problema de pesquisa foi realizado um levantamento na literatura em

busca de produes acadmicas que tratassem do tema de avaliao de propriedades rurais
produtivas, especificamente.
Com os temas de pesquisa definidos e a constatao da ausncia de trabalhos e publicaes

sobre os assuntos, o passo seguinte foi a escolha do contexto, objetivos, pressupostos e
justificativa da pesquisa que sero expostos a seguir.
1.1.1 Contexto
A crise de alimentos est longe de acabar.1 (ZOELLICK, 2011). Em maio de 2008 o Banco
Mundial lanou um programa de auxilio agricultura e desenvolvimento rural em resposta
aos aumentos de preos dos produtos agrcolas naquele ano e em ajuda aos pases que sofrem
com problemas de fome e desnutrio. A frase acima foi dita pelo presidente do Banco
1
The Food Crisis is far from over
9
Mundial no encontro organizado com os pases do G-202 em novembro de 2011 para discutir
a continuidade do programa e a severidade da atual crise de alimentos. Em fevereiro de 2011,
o ndice de preos de alimentos globais, calculado pela FAO (Food and Agriculture
Organization of the United Nations) atingiu o marco histrico dos 237,9 pontos superando as
altas registradas em 2008, conforme ilustrado pelo Grfico n 1. Essas oscilaes so
atribudas a diversos fatores entre eles aumento do consumo de alimentos e mudanas
climticas e desastres naturais que acometeram grandes regies produtoras de alimentos nesse
perodo.
Grfico n 1 - ndice de preos de alimentos (Food Price Index)

FONTE: FAO; 2009
Essas preocupaes, no entanto, vo alm da atual crise global de alimentos. Em 2009 a FAO
realizou o frum Como Alimentar o mundo em 20503 organizando as idias e debates sobre
o futuro da produo agrcola mundial. De acordo com o relatrio, at 2050 a populao
2
O Grupo dos 20 (G-20) um frum informal que promove debate aberto [...] sobre assuntos-chave
relacionados estabilidade econmica global composto pelos Ministros de Finanas e Presidentes de Bancos
Centrais de 19 pases sendo eles: frica do Sul, Alemanha, Arbia Saudita, Argentina, Austrlia, Brasil, Canad,
China, Repblica da Coria, Estados Unidos, Frana, ndia, Indonsia, Itlia, Mxico, Reino Unido, Rssia,
Japo e Turquia e a Unio Europia. (BC, Disponvel em < http://www.bcb.gov.br/?G20 >, acesso em 20 de
janeiro de 2012).
3
How to feed the world in 2050
10
mundial crescer 34% chegando a marca dos 9 bilhes de habitantes, a maior parte desse
crescimento se dar nos pases em desenvolvimento. Essa populao tambm ser mais rica e
mais urbana com cerca de 70% das pessoas vivendo em regies urbanizadas (contra os 49%
atuais). Alimentar essa populao prope um desafio: Aumentar a produo de alimentos em
70% (sem contar com o uso de gros para a fabricao de biocombustveis).
O relatrio indica algumas das linhas mestras que norteiam esses desafios sendo elas:
a) Populao: O crescimento e a distribuio geogrfica dessa populao, uma vez

que a maior parte da mesma se dar em pases atualmente menos desenvolvidos.
b) Urbanizao: Os centros urbanos tendem a se expandir e essa tendncia

migratria das populaes impe srios desafios agricultura. Primeiramente pela
reduo de mo de obra disponvel, mas tambm, pela concorrncia por recursos
naturais. Esse ltimo no se d apenas pela disputa por territrio - populaes
tendem a se estabelecer em regies de clima ameno e com boa disponibilidade
hdrica, ou seja, regies frteis, mas tambm por recursos hdricos a demanda de
gua e energia para abastecer centros urbanos desvia recursos da agricultura.
c) Crescimento de renda: Uma vez que o crescimento populacional e econmico

ser concentrado em pases menos desenvolvidos, natural observar um aumento
de renda dessas populaes. Isso atrelado tendncia de urbanizao leva a uma
mudana na dieta bsica desses indivduos com maior consumo de protenas e
alimentos processados, que conseqentemente exigem maior produo de gros
(rao animal e processados), alm de outros recursos. As estimativas indicam
uma maior transferncia de renda entre os pases e a reduo das diferenas
econmico-sociais entre eles.
d) Mudanas estruturais: As restantes reas passveis de agricultura atualmente

esto localizadas nos pases menos desenvolvidos, em regies da Amrica Latina
e frica. Haver, portanto, uma importante migrao de culturas com reduo de
rea plantada em pases desenvolvidos e aumento expressivo das reas de cultivo
nas demais regies. Os desafios tecnolgicos da migrao de cultura somam-se
11
aos desafios de aumentos expressivos de produtividade, uma vez que, mesmo com
expanso territorial agressiva as regies agricultveis, que no comprometam a
questo ambiental, no so suficientes.
e) Energia: A utilizao de biocombustveis impe um dos maiores desafios

agricultura. Note que as estimativas no consideram a utilizao de recursos para
esse fim. O aumento da demanda por biocombustveis a uma das principais
causas associadas s recentes altas dos preos dos insumos agrcolas. Alm disso,
a busca por fontes de energia so geralmente concorrentes com inputs da
produo agrcola, como gua doce e territrio.
f) Mudanas Climticas: Os choques de oferta recentes que alavancam os preos

das commodities agrcolas recentemente esto ligados aos desastres naturais e
mudanas climticas que afetaram as safras, mas a questo se estende aos efeitos
do aquecimento global, por exemplo. Segundo as estimativas do relatrio, as reas
mais afetadas pelas alteraes climticas so as reas agricultveis, ou
potencialmente agricultveis com mudanas extremas de clima (secas ou
inundaes severas) afetando produtividade.
O Brasil pode ocupar uma posio privilegiada nesse cenrio. Estimativas do ministrio da
agricultura prevem aumento de 23% na produo de gros at 2021, com expanso de rea
de 9.5%. Somente as culturas de soja e cana tero expanso de adicionais 6 milhes de
hectares plantados nos prximos 10 anos.
Os preos no mercado de terras brasileiro j refletem esse positivismo. Os preos mdios de

terras de lavoura no Brasil, segundo dados da FGV-DADOS, tiveram alta de 285% entre
junho de 2000 e junho de 2008, conforme ilustrado no Grfico n 2.
12
Grfico n 2 - Preos de terras de lavouras no Brasil

FONTE: FGV Dados; 2012
Mas embora o agronegcio seja um dos principais agentes no mercado de terras, ele no o
nico. A terra um bem comum a diversos outros usos sociais, polticos, financeiros e
ambientais. Esses participantes, ao concorrerem diretamente no mercado, com interesses
muitas vezes antagnicos, delineiam o comportamento dos preos de uma forma peculiar.
Muito embora haja uma extensa literatura gerada sobre a questo da terra, os trabalhos no
so conclusivos e as novas linhas de pesquisa trabalham com a interdisciplinaridade do tema.
A complexidade das inter-relaes do agronegcio (poltica, sociolgica, econmica,
ambiental e comportamental) envolve temas que cruzam os limites das disciplinas que hoje
abordam o tema (HARRISON e NG, 2011). Tendo isso em vista, o presente trabalho
investigou como essas foras se relacionam no processo e mtodos de avaliao dessas
propriedades rurais sob a tica dos diferentes agentes do mercado de terras no Brasil.
1.1.2 Objetivos
Esse trabalho tem o intuito de investigar os agentes ativos no mercado de propriedades

agrcolas no Brasil e avaliar as metodologias de avaliao que so utilizadas na tomada de
deciso.
13
As informaes complementares referentes aos mtodos de avaliao e as especificidades dos

ativos agrcolas so considerados nos objetivos secundrios:
a) Identificar todas as abordagens j adotadas para o estudo do assunto

b) Conhecer os instrumentos utilizados para a mensurao do valor dessas
propriedades
c) Mapear as delimitaes dos mtodos de avaliao disponveis ao tratar do ativo
em questo
d) Identificar as variveis relevantes no processo de negociao de propriedades
agrcolas para os profissionais de mercado no Brasil
1.1.3 Pressupostos da Pesquisa
A seguir so citados os pressupostos que fazem parte dessa pesquisa:
a) Abrangncia do termo agrcola nesse trabalho se refere especificamente a

atividades de lavoura. O setor pecurio e as atividades florestais no esto
includos neste trabalho.
b) As propriedades rurais para fins de avaliao citadas no trabalho so para
destinao exclusivamente comercial. Propriedades rurais mantidas para fins
preservacionistas ou de lazer no esto sendo avaliadas no presente trabalho.
1.1.4 Justificativa
A propriedade rural para fins agrcolas um ativo de relevante importncia econmica no

contexto atual e freqentemente essas propriedades so a base da economia de algumas
regies. De acordo com o relatrio da FAO O planeta habitvel4, 2007, cerca de 34% da
superfcie terrestre do planeta coberta por culturas agrcolas, enquanto apenas 3% so
cobertas por reas urbanas. Tal importncia transforma esse ativo o estabelecimento rural
em um ativo de interesse para diversos setores e estimula a existncia de um mercado ativo
para sua negociao. Em existindo mercado, existe preo, em existindo preo, existem
processos de avaliao seja para transferncia de propriedade (pblica ou privada), tributao,
4
The habitable planet
14
polticas de uso e ocupao da terra, anlise de crdito rural, estudos de investimentos ou

outros usos.
O processo de avaliao de qualquer ativo implica em entender os atributos que lhe geram
valor e, para tanto, necessrio conhecer o ativo. O procedimento exige a coleta de uma vasta
gama de informaes sobre o ativo, o mercado, o objetivo da avaliao entre outras.
Geralmente as primeiras informaes coletadas so referentes ao prprio ativo, suas
especificaes fsicas, econmicas e financeiras, por exemplo. A terra muitas vezes
entendida e avaliada como um bem imvel qualquer um edifcio ou uma residncia - no
entanto, esse ativo possui caractersticas peculiares que possibilitam a gerao de riqueza sem
o trabalho ou a interferncia do homem. Ao contrrio de bens imveis urbanos, por exemplo,
em que a inexistncia de manuteno gera depreciao do ativo, o imvel rural pode criar
riqueza como a recuperao natural da vegetao em determinada regio ou a pela formao
de minrios. O contedo da propriedade da terra sugere algumas interpretaes: pode ser
entendido como mera mercadoria; como meio de produo capitalista; como provedora de
vida humana e animal; como a argamassa cultural das sociedades. (MARS, 2003).
Diaz et al. (2000) explica que o que diferencia a empresa agrcola das demais (industrias e
comerciais) a capacidade que seus ativos tm (plantas e animais) de crescer e aumentar seu
valor com o tempo, justamente por serem frutos de uma entidade com relativa independncia,
que a terra. A tecnologia meteorolgica um exemplo, embora o esforo humano tenha
evoludo, os estudos meteorolgicos ainda no so precisos a longo prazo, h ocorrncia de
desastres naturais e ameaas como pragas e fungos so organismos em constante mutao.
Crepaldi (1998) ressalta ainda outras singularidades. Segundo ele a atividade agrcola tem
suas etapas da produo determinadas pelo clima (pocas de plantio, tratos culturais, colheita,
escolha de variedades e espcies), algumas fases do processo produtivo se desenvolvem sem a
existncia de trabalho fsico, no h flexibilidade para alterar a seqncia da produo e a
terra , muitas vezes, participante do processo de produo. A prpria legislao contbil e
fiscal atualmente reconhece a existncia de ativos biolgicos nas propriedades rurais.
Portanto, pode-se observar que, se comparado a outros ativos, mesmo na etapa mais inicial do
processo de avaliao - a caracterizao do ativo - a propriedade rural apresenta complicaes
que inspiram subjetividades.
15
A etapa seguinte da avaliao seria identificar a finalidade do procedimento e a situao

mercadolgica do ativo, conforme sugesto da norma tcnica 14653-1: Avaliao de bens
Parte 1: Procedimentos gerais (ABNT, 2001). Novamente, o ativo em questo se destaca por
ser comum a diversos usos, alguns inclusive de interesses opostos. Quando se refere
propriedade rural, o primeiro uso imediato citado o agronegcio por sua relevncia
econmica. No entanto, esse ativo no compartilha funes apenas com os diferentes ramos
do agronegcio, mas tambm objeto de polticas pblicas de assentamento populacional,
alocao de recursos hdricos e energticos, figurado como um ativo de investimento, e
compreende um dos principais ativos ecolgicos para fins de preservao.
O uso da terra um fator crtico que permeia as cincias sociais, econmicas, polticas e
antropolgicas e se liga as cincias geolgicas e ambientais relacionadas principalmente s
mudanas climticas (MEYER, 1994). Segundo o mesmo autor, nem mesmo a definio
conceitual das inter-relaes entre essas reas um assunto simples porque envolve muitas
esferas de deciso que so correlacionadas, desde a esfera micro de deciso de um nico
indivduo e seus interesses especficos sobre determinada propriedade a uma esfera
governamental de poltica de assentamento populacional, expanso da produo agrcola,
explorao de recursos hdricos e energticos at a esfera de interesse global sobre os
impactos dessas decises na insurgncia de chuvas cidas, processo de desertificao ou
acelerao do aquecimento global entre outros.
O diagrama a seguir uma verso simplificada das inter-relaes que Rayner et al.(1994)
prope no seu estudo. Pode-se observar que as questes econmicas ligadas ao agronegcio,
embora vitais no tema em questo sejam apenas uma das figuras participantes no esquema de
foras agentes no mercado de terra.
16
Ilustrao n 1 - Interaes do Mercado de Terras
O governo e as entidades financeiras so outros participantes de peso no mercado e, mais

recentemente, entidades de representao global tambm participam da discusso. Os
interesses de cada agente variam de questes sociais como a reforma agrria, a questes
financeiras como o uso especulativo do ativo. E, muitas vezes, os diversos interesses de um
determinado agentes podem ser conflitantes entre si como caso da questo
desenvolvimentista e preservacionista do projeto da usina de Belo Monte, no Brasil, por
exemplo.
Dado o complexo panorama em que a propriedade rural se enquadra busca-se entender como
essas questes foram e so tratadas pela teoria de avaliao de ativos. Para tanto, o primeiro
passo ser analisar os determinantes de preo no mercado de terras rurais, uma vez que o
histrico de preos de terras no Brasil no linear, tanto sob o aspecto regional como
temporal observa-se a existncia de recesso, estabilidade e aumento substancial de preos.
Os estudos que buscam entender as causas dessas variaes datam desde 1977 com Oliveira e
Costa (1977), testando o preo de terra contra os preos de produtos agrcolas em termos
reais, preo de insumos, ndice de infra-estrutura governamental, rea agricultvel total e
ndice tecnolgico. Ainda em 1977 a revista Agroanalysis publicou uma edio especial sobre
os impactos dos subsdios de crdito rural na demanda por terra e conseqentemente nos
preos. Joo Sayad (1977) tambm estudou a utilizao da terra como bem de reserva de valor
e o efeito das variaes dos juros real no mercado de terras rurais como opo de
17
investimento. Pinheiro (1980) analisa tambm a interferncia das oscilaes nos ciclos
econmicos como motivador das alteraes de preos. A liquidez foi tambm avaliada por
Castro (1981), Sayad (1982), Brando e Resende (1989) e Dias, Vieira e Amaral (2001). A
concluso desses trabalhos indica que no houve um nico fator determinante para a oscilao
de preos de terras no Brasil que apresentasse relevncia estatstica em todos os perodos e em
todas as regies.
Os determinantes so mltiplos e suas ponderaes se alteraram ao longo do tempo e por

regio, no sendo possvel definir um modelo nico que incorporasse todas essas alternativas.
Ora a renda agrcola era o fator impulsionador de preos, ora fora a participao
governamental via incentivos pblicos, ora as presses inflacionrias que direcionavam
investimentos para ativos reais, ora as alteraes legais que incorporaram obrigaes
ambientais. Essas indicaes vo de encontro s teorias explicitadas anteriormente, h um
grande nmero de agentes relevantes e interesses diversos que agem no mercado de terras.
luz da teoria de avaliao de ativos a questo se d quanto adequao dos modelos

existentes s especificidades do ativo. Murray (1940) relata que o modelo de avaliao
escolhido para determinada propriedade rural deve ser condizente com a finalidade da
avaliao. Uma avaliao para fins jurdicos, por exemplo, no pode contemplar variveis
subjetivas e por isso foca na apurao de custos histricos ou preos comparativos de
mercado, no entanto, um investidor ou um produtor agrcola pode enxergar valores
intangveis de sinergia ou algumas expectativas pessoais na sua avaliao. Mesmo dentro da
mesma escolha metodolgica podem-se notar diferenas de parmetros e at mesmo vieses de
avaliadores (BRADSHAW, 2001). A teoria de avaliao de ativos elenca uma srie de
diferentes metodologias que podem ser utilizadas para a avaliao de propriedades rurais e os
diferentes agentes que foram listados anteriormente utilizam-se dessas diferentes
metodologias. Para fins de desapropriao rural, por exemplo, a Medida Provisria 2.183-46
(2001) obriga a utilizao de normatizao tcnica, disponvel na ABNT, que utiliza o mtodo
de preos comparativos de mercado como ferramenta principal. Para fins de investimento, o
mtodo de fluxo de caixa se faz indicado. Para fins contbeis, o valor histrico de aquisio
das terras entre outros. Porm, como esses agentes interagem conjuntamente no mercado, seus
diferentes interesses, aliados s diferentes expectativas quanto ao uso da terra e somados s
diferentes ferramentas de avaliao por si s podem gerar discrepncias de preos.
18
Esse trabalho tem o intuito de investigar os agentes ativos no mercado de propriedades

agrcolas no Brasil a e avaliar as metodologias de avaliao que so utilizadas na tomada de
deciso.
O mtodo escolhido foi o uso de estudo de casos mltiplos por ser uma forma de se examinar
acontecimentos contemporneos e sua capacidade de lidar com uma ampla variedade de
evidncias. O instrumento escolhido foram entrevistas com representantes dos diferentes
agentes do mercado de terras.
19
2 REVISO DA LITERATURA
Com o objetivo de abordar o maior nmero de temas possveis que tratem da questo de
avaliao da terra agrcola, a reviso da literatura est segmentada conforme as principais
frentes de estudos encontradas sobre o tema. Do ponto de vista dos modelos de avaliao,
buscou-se listar e descrever os principais mtodos disponveis no mercado e elencar as
variveis chave de cada um. Em seguida o mercado de terras analisado com o enfoque nos
agentes participantes do mercado, suas caractersticas e interesses especficos. No item
seguinte a este so elencados os trabalhos com enfoque econmico na busca de determinantes
dos preos de terras no Brasil e no exterior e por ltimo h uma discusso dos modelos de
avaliao ambiental.
2.1 Tcnicas e conceitos de avaliao de ativos
Preo o que se paga, Valor o que se obtm5 (BUFFET, 2008). H duas palavras que
devem ser bem definidas quando se fala de tcnicas de avaliao: Preo e Valor. Valor um
conceito abstrato que carrega premissas e expectativas sobre o futuro de um bem. Preo, por
outro lado, um conceito fsico, real resultante de um acordo mtuo entre partes compradoras
e vendedoras de um bem. Os preos de bens, portanto, fazem parte de uma dinmica de
mercado e sofrem influncias dos movimentos de oferta e demanda dos bens. J o valor de
bens envolve algumas variveis mais subjetivas como expectativas e projees que podem
diferir de um avaliador para outro. O valor de um bem o nmero que embute o conceito
econmico de utilidade daquele bem para um indivduo. Em teoria econmica acredita-se que
essas quantias convirjam em algum momento do tempo efetivando as transaes de compra e
venda. So as chamadas teorias de mercado e preo que resolvem o quebra-cabea entre
preos, valores e custos de produo (FRIEDMAN, 1990).
Para encontrar o nmero que equilibra essas equaes existem tcnicas e conceitos de
avaliao. Algumas dessas tcnicas so mais direcionadas a encontrar o preo de bens, outras
5
Price is what you pay, Value is what you get
20
buscam mensurar o valor do bem para o agente de mercado (comprador/vendedor). Por esse
motivo, as tcnicas e os conceitos apresentados a seguir sero divididos em duas categorias:
Modelos de Preo e Modelos de Valor de acordo com seu direcionador dominante.
2.1.1 Modelos de preo
Preo uma quantia monetria expressa numericamente associada a uma mercadoria, servio
ou patrimnio que resultante da convergncia das curvas de oferta e demanda de um bem.
Ou seja, a quantia que equilibra por quanto o vendedor concorda em se desfazer de um bem
e o comprador concorda em adquiri-lo. (PINDICK; RUBINFELD, 2003) Preo, portanto,
um conceito concreto e explcito. Por essa caracterstica, os modelos de avaliao de bens que
se direcionam pelo preo so normalmente empricos e diretos. Eles no tm a ambio de
capturar as variveis subjetivas de cada agente do mercado e se baseiam em transaes de
bens j realizadas, ou seja, em valores histricos. Uma caracterstica comum aos modelos de
preo e o motivo principal de sua utilizao em larga escala a objetividade. Uma vez que
so imparciais as caractersticas especficas de cada comprador/vendedor e so baseados
apenas em dados histricos, os modelos de preo so facilmente replicados e oferecem muita
agilidade no processo de avaliao e, por tal motivo, so os modelos mais utilizados para fins
legais, contbeis e tributrios. A seguir sero apresentados quatro modelos de preo: modelo
de avaliao pelo custo histrico, modelo de avaliao pelo valor de liquidao, modelo de
avaliao pelo valor de reposio, modelo de avaliao pelo valor de mercado, e modelo de
avaliao por comparativo de preos de mercado.
2.1.1.1 Avaliao pelo custo histrico
Essa metodologia derivada do princpio contbil do custo como base para apurao do valor
de um bem, em que o alicerce fundamental so os fluxos de caixa desembolsados para
aquisio do bem. O custo de aquisio de um bem apurado pelo seu custo histrico consiste
no valor pelo qual um elemento do ativo foi adquirido, ou construdo (MARTINS, 1972).
O valor de um bem pelo seu custo histrico a quantia monetria paga pelo mesmo poca
de sua aquisio e pode ou no ser corrigido pela inflao.
21
Quando se trata de propriedades agrcolas a contabilidade rural apresenta algumas

peculiaridades com relao aos mecanismos de apurao dos custos, mas para ativos fixos
como mecanizaes, benfeitorias, edificaes utiliza-se o custo histrico de aquisio no
corrigido como mtrica do valor do ativo, de acordo com principio contbil do custo como
base de valor.
2.1.1.2 Avaliao pelo valor de liquidao
O modelo de avaliao pelo valor de liquidao considera os ativos de uma empresa

separadamente, supondo descontinuidade das atividades da mesma. Assim, o valor de uma
entidade seria a soma dos valores de venda de cada um dos seus ativos individualmente. Ele
(o mtodo) estaria mostrando, de fato, uma das formas de avaliao da empresa: o que
sobraria pelo seu encerramento de forma ordenada. (MARTINS, 2000)
Esse modelo bastante utilizado na avaliao de ativos colaterais para as operaes de crdito
e, sendo o setor agrcola um setor demandante de crdito rural, essa metodologia tambm se
faz relevante quando se trata do tema. No caso de propriedades agrcolas novamente dissocia-
se o valor da terra nua, as benfeitorias e instalaes realizadas na propriedade, os estoques de
insumos e produtos agrcolas e as culturas em formao e atribui-se um valor especfico a
cada uma das partes, caso fossem vendidas isoladamente.
2.1.1.3 Avaliao pelo valor de reposio
A avaliao pelo valor de reposio, ou pelo custo corrente, avalia o custo da substituio do
ativo por um novo adquirido no mercado no momento da avaliao, qual a quantia monetria
necessria para essa transao. Segundo Martins (1972) h duas situaes possveis: a soma
de inputs nos leva a situao de diferenciarmos: a) quando a empresa fabricou o ativo, o seu
custo corrente a soma dos custos correntes dos fatores que entraram na sua produo; b)
quando a empresa comprou o ativo o custo corrente de adquiri-lo.
Esse mtodo utilizado em avaliao patrimonial para a apurao dos valores de edificaes
e mecanizaes especficas, em casos em que no h um mercado ativo para o bem usado, ou
este no poderia ser negociado isoladamente. As culturas em formao de uma propriedade,
por exemplo, no poderiam ser negociados separadamente da terra, nesses casos apura-se
22
[...] o custo corrente de aquisio dos inputs que a firma utilizou para produzir o elemento do
ativo (EDWARDS; BELL, 1961).
Lavouras e culturas, durante o processo de transformao, so avaliadas a custo corrente, no

corrigido monetariamente, como forma de capturar o custo dos itens agregados durante o
ciclo agrcola. Assim, todos os custos com adubao, formicidas, mo-de-obra, seguro da
cultura, sementes, mudas, produtos qumicos, depreciao de equipamentos utilizados na
cultura, etc., so acumulados na conta "Cultura em Formao". (GIUSTINA, 1995).
A norma tcnica 14.653-3 (ABNT, 2004) recomenda tambm esse mtodo de apurao do
custo de edificaes e mecanizaes especficas, na avaliao de imveis rurais. Utilizado
para identificar o custo de reedio de benfeitorias. Pode ser apropriado pelos custos unitrios
das construes rurais ou por oramento, com citao das fontes consultadas. (ABNT, 2004).
Assim so apurados os valores itens de construo, mo de obra entre outros para avaliar o
custo de substituio e, ento, apuradas as depreciaes devidas.
2.1.1.4 Avaliao pelo valor de mercado
Esse mtodo busca medir o valor de um bem pelos olhos do mercado externo, no mais por
referenciais internos, prprios da empresa. O valor de mercado, definido como o quanto se
deveria desembolsar no mercado para que uma entidade adquirisse o ativo objeto de
avaliao, aproximadamente no mesmo estado em que se encontra. (IUDCIBUS;
MARTINS, 2007, p.17). Dessa forma tenta-se apurar qual seria o valor de determinado bem
ou patrimnio se houvesse o desejo de transform-lo em caixa no momento da avaliao.
De acordo com o pronunciamento nmero 29 do Comit de Pronunciamentos Contbeis

(CPC) Ativo Biolgico e Produto Agrcola as entidades rurais devem reconhecer seus ativos
biolgico e produtos agrcolas pelo seu valor justo, sendo este: Valor justo o montante pelo
qual um ativo poderia ser trocado, ou um passivo liquidado, entre partes independentes com
conhecimento do negcio e interesse em realiz-lo, em uma transao em que no h
favorecidos. (CPC N.29). Assim tambm so contabilizados esses ativos internacionalmente
pela norma 41 dos Padres de Contabilidade Internacional (IAS International Accounting
Standards).
23
Essa tcnica vlida apenas para bens que tenham um mercado ativo e liquido como o
mercado de commodities, de insumos agrcolas ou de papis financeiros onde esse mtodo
bastante utilizado. Para bens com pouca homogeneizao, ou mercados menos lquidos,
utilizam-se modelos alternativos ou aproximados.
2.1.1.5 Avaliao pelo mtodo comparativo de preos de mercado
No mtodo de avaliao relativa, o valor de um bem comparado com o valor praticado pelo
mercado para ativos semelhantes e comparveis (DAMODARAN, 2007). O conceito
fundamental dessa metodologia assemelha-se ao princpio de Pareto e assume que poucos
fatores so responsveis por grande parte do valor de um bem. Ao se identificar os fatores
relevantes que direcionam o valor de um bem, cria-se uma relao entre o valor negociado do
bem e uma mtrica do fator direcionador e com essa relao pode-se avaliar ativos com
caractersticas semelhantes e com os mesmos direcionadores. O mtodo de avaliao por
valores relativos procura avaliar a empresa por meio da comparao com parmetros de
outras empresas similares sob a premissa de que ativos semelhantes devem ter valores
prximos (SILVA, 2007). Esses fatores direcionadores diferem de acordo com o ativo
analisado.
Na avaliao de propriedades agrcolas esse um mtodo extensamente utilizado uma vez que
as caractersticas do solo de uma regio tendem a ser homogneas e as propriedades
demarcadas na mesma regio podem ser consideradas comparveis quanto capacidade de
produo. A base de clculo do imposto territorial rural, por exemplo, se apia nesse
princpio. Anualmente so divulgadas tabelas com valores base por hectare e por volume (no
caso dos produtos agrcolas) para cada regio e tipo de cultura com base na qual cada
produtor apura o valor de sua propriedade e o imposto devido.
Tambm a norma tcnica 14.653-3 (ABNT, 2004), que determina os procedimentos para
avaliao de bens: imveis rurais, sugere a metodologia do mtodo comparativo direto de
dados de mercado. De acordo com a norma, na existncia de dados de mercado que sejam
contemporneos e que com atributos semelhantes aos do imvel analisado possvel
determinar o valor do imvel por homogeneizao de seus atributos em comparao s
24
caractersticas das demais propriedades negociadas. Os fatores de homogeneizao definidos

para os imveis rurais so:
a) Fator de Fonte: a relao mdia entre o valor transacionado e o valor ofertado,

observada no mercado imobilirio do qual faz parte o bem avaliando.
b) Fator de classe de capacidade de uso das terras: Fator de homogeneizao que

expressa simultaneamente a influncia sobre o valor do imvel rural de sua
capacidade de uso e taxonomia, ou seja, das caractersticas intrnsecas e
extrnsecas das terras, como fertilidade, topografia, drenagem, permeabilidade,
risco de eroso ou inundao, profundidade, pedregosidade, entre outras.
c) Fator de situao: Fator de homogeneizao que expressa simultaneamente a

influncia sobre o valor do imvel rural decorrente de sua localizao e condies
das vias de acesso.
d) Outros fatores: Outros fatores, como, por exemplo, disponibilidade de recursos

hdricos, devem ser utilizados quando relevantes.
Esses fatores de ponderao so medidos de acordo com metodologia especfica

proposta no texto da norma.
2.1.2 Modelos de valor
O valor justo de uma empresa, estabelecido pelos processos de avaliao, representa o

valor potencial de um negcio em funo da expectativa de gerao de resultados futuros. O preo
pelo qual o vendedor e o comprador concordam em realizar uma operao de compra e venda no
precisa necessariamente coincidir com o valor da empresa determinado por um mtodo de
avaliao, at porque cada acionista ou comprador pode calcular esse valor com base em suas
prprias 3 premissas e critrios (...). Os mtodos de avaliao servem para os avaliadores
estimarem o valor da transao, ou seja, o preo de aquisio da empresa. (MARTELANC;
PASIN; CAVALCANTE, 2005).
O valor de um bem, como explicitado no trecho acima, carregado de subjetividades

especficas de cada observador. Os modelos de valor, portanto, tentam quantificar a utilidade
econmica desse bem para cada avaliador. O valor de um bem traduziria, ento, a quantidade
de bem estar que esse bem traria ao avaliador no futuro, expresso em valores monetrios.
25
Todos os modelos de valor, por essa razo, carregam fatores de expectativa futuras e
incertezas e por tal motivo no so precisos. A grande vantagem desses modelos reside na
perspectiva futura que eles propiciam. Por meio de um modelo de valor pode-se desenhar
alguns cenrios provveis para o futuro e estimar seus impactos no fluxo de capitais atrelado
ao bem avaliado. Essa flexibilidade ainda mais apreciada em modelos com muitas variveis
de incerteza, como a atividade agrcola, conferindo ao avaliador a possibilidade de projetar
cenrios extremos e avaliar os impactos econmicos dessas situaes. Os modelos de preo,
por sua caracterstica esttica e histrica no contemplam essa capacidade preditiva que pode
ser apresentada por um modelo de valor. Aqui so apresentados os dois principais modelos de
valor: modelo por fluxo de caixa descontado e modelo de avaliao por opes reais.
2.1.2.1 Fluxo de caixa descontado
O modelo de fluxo de caixa descontado certamente o modelo de valor mais utilizado em

processos de avaliao. Seu conceito foi emprestado da matemtica financeira para clculo de
juros e aplicado na rea de avaliao econmica primeiramente por Irving Fisher em 1930 em
seu livro A Teoria do Juros e, posteriormente por John Burr Williams, 1938, em a Teoria do
Investimento em Valor que desenvolvem a idia de um valor da empresa como a soma dos
ttulos de seus acionistas, conforme descreve Lintner (1975).
O valor de um ativo, por esse mtodo, calculado pela soma do valor presente de seus fluxos
de caixa futuros. De acordo com Damodaran (2007) h trs pilares fundamentais para a
utilizao desse modelo: 1) A projeo dos fluxos de caixa futuros; 2) A determinao das
taxas de desconto e 3) O modelo de comportamento dos fluxos de caixa (taxa de
crescimento). Existe uma extensa literatura disponvel que discute individualmente cada uma
dessas variveis. Para este trabalho suficiente dizer que a soma dos fluxos de caixa futuros
gerados por um ativo, trazidos a valor presente, so a representao do bem estar
econmico que o mesmo pode gerar para o avaliador e, portanto, representa o valor
econmico de tal bem.
O uso da avaliao por fluxo de caixa para propriedades agrcolas foi estudado por Melichar
(1979) e Alston (1986) avaliando a terra como um fluxo de aluguis, Burt (1986)
posteriormente contribui com o modelo adicionando um fator de equilbrio de longo de prazo.
26
Featherstone e Baker (1987) descartam o aluguel como fator direcionador de renda de terras e
tentam incorporar o fator especulativo dos preos das commodities agrcolas em seu modelo e
assim outros trabalhos que sero melhor detalhados em outra sesso deste texto analisam a
relao entre a dinmica do preo de terras agrcolas sob o olhar do modelo de fluxo de caixa.
Uma concluso comum a esses trabalhos a incapacidade desse modelo em explicar os
movimentos de preos de terras. Um dos principais motivos que leva a essa constatao est
relacionada capacidade preditiva dos fluxos de caixa de uma propriedade agrcola. O
modelo de fluxo de caixa foi primeiramente utilizado na precificao de ttulos de dvida,
cujos pagamentos de cupom eram espaados ao longo da vida do ttulo, com valores e datas
certas para serem realizados (SERRA, 1997). Quando essa idia transportada para um
ambiente em que a maior parte dos fatores que afeta os fluxos de caixa est fora do controle
dos administradores no mdio e longo prazo (condies climticas, preos de insumos, preos
de commodities, volume de produo, durao do ciclo produtivo, qualidade da safra, entre
outros) a capacidade preditiva, que um dos alicerces do modelo de fluxo de caixa, se torna
pouco relevante e a confiabilidade do valor encontrado fica comprometida.
Na avaliao de ativos agrcolas e ativos biolgicos o modelo de fluxo de caixa apenas uma
alternativa, conforme nota tcnica 29 emitida pelo CPC:
Em algumas circunstncias, o preo ou valor determinado pelo mercado pode no estar

disponvel para um ativo biolgico nas condies presentes. Nessas circunstncias, a entidade
usar o valor presente do fluxo de caixa lquido esperado do ativo, descontado taxa corrente do
mercado, para definio do valor justo.
A norma tcnica 14.653-3 (ABNT, 2004) tambm prev a aplicao do mtodo de fluxo de
caixa (mtodo da capitalizao da renda) no caso da avaliao de produes vegetais,
determinando que os rendimentos lquidos esperados desses ativos devem ser considerados
desde a data de referncia da avaliao at o final da vida til da produo vegetal.
Na avaliao de terrenos tambm se destacam dois mtodos derivados do fluxo de caixa, mas
com algumas peculiaridades, so eles: o mtodo da renda e o mtodo involutivo, ambos
aprovados pela legislao em casos em que as premissas de utilizao de outros mtodos no
so aceitas. Esses mtodos usam o raciocnio reverso de desconstruo do
imvel/empreendimento para estabelecer um preo justo para o mesmo em seus estgios
iniciais.
27
O mtodo da renda muito utilizado para se determinar o valor do imvel a partir do aluguel
que este gera, aplicando-se uma determinada taxa mnima de atratividade a um nmero de
perodos de capitalizao pr-estabelecido (MACANHAN et al., 2000). Embora mais
aplicado em regies urbanas, poderia tambm ser aplicado em imveis rurais com vocao
para o arrendamento. Dessa forma, com as informaes dos arrendamentos mdios da regio,
seria possvel estimar os fluxos de caixa gerados que descontados taxa de atratividade do
investidor resultariam no valor inicial do terreno a ser adquirido.
O mtodo involutivo utiliza o mesmo raciocnio, porm, considera a receita que este pode
gerar quando seja eficientemente aproveitado (MACANHAN et al.., 2000). Atravs da
estimativa do preo final de venda (obtido atravs de comparaes com o mercado) feito o
clculo reverso com estimativas de lucro, custos de construo, taxas de atratividade, entre
outros, at o preo inicial do terreno.
2.1.2.2 Opes reais
Os modelos de avaliao por meio de opes reais, transpostos dos conceitos de opes
financeiras buscam agregar a varivel incerteza nos modelos de avaliao existentes.
Bernhard Schwab e Peter Lusztig (1972) avanam dizendo que o fator flexibilidade pode
ser uma aproximao a essa incerteza.
Um modelo de avaliao por opes reais consiste em atribuir valores monetrios a todas as
opes estratgicas que uma companhia tem frente. Cada alternativa adotada pelos gestores
possui um valor presente que pode ser calculado, por exemplo, por um modelo de fluxo de
caixa. Ao longo da vida de uma empresa, melhores informaes ficam disponveis para
auxiliar no processo decisrio e agregar valor flexibilidade que algumas empresas podem
dispor. As empresas agrcolas, por este mtodo, poderiam quantificar o valor das mudanas de
culturas, o valor de adiar ou adiantar o plantio e a colheita, modificar o volume de produo,
alterar o mix de produtos, ente outros.
Os modelos de direitos contingentes (modelos de avaliao por opes reais) podem tambm
serem aplicados em vrios cenrios. Ao analisarmos a opo que uma empresa tem de postergar as
decises de investimento, podemos avaliar uma patente ou um recurso natural no desenvolvido
28
como uma opo. A opo para expanso pode levar empresas jovens com mercados
potencialmente grandes a serem negociadas a um prmio sobre os valores de fluxo de caixa
descontado (FCD). Finalmente, os investidores de patrimnio lquido podem extrair valor da
opo de liquidar empresas em dificuldades, com substancial dvida. (DAMODARAN, 2007, p.
444).
Em um ambiente com grande nmero de variveis incertas, como a atividade agrcola, um

modelo que incorpore a flexibilidade de mudanas de deciso parece adequado. O modelo de
opes reais foi utilizado na avaliao de terras em diversos trabalhos. A maior parte deles
discute a opo de compra de terrenos para desenvolvimento de projetos imobilirios urbanos.
O modelo de opes reais, nesses casos, embute uma opo de esperar mais um perodo antes
de efetivar o empreendimento. Cappozza e Helsley (1990) e Cappozza e Sick (1994) avaliam
a opo de converso de propriedades rurais em empreendimentos imobilirios. Willians
(1991) maximiza as decises de construir ou abandonar uma propriedade utilizando o modelo
de opes com fatores estocsticos. Quigg (1993) avalia a opo de esperar para desenvolver
um projeto imobilirio. Bailey (1991) examina os efeitos da baixa de preos do papel e
celulose nas decises de investimento na Malsia. Turvey (2001) utiliza a mesma abordagem
sob o olhar do vendedor das propriedades e desenvolve um modelo baseado em uma opo de
venda futura.
A principal limitao deste modelo est na delimitao temporal, pois exige que um horizonte
finito para o projeto. Damodaran (1994) recomenda essa metodologia para trs tipos
especficos de avaliao: o capital prprio como uma opo de compra sobre o valor de uma
empresa alavancada, uma patente como uma opo para a produo de um produto, e recursos
naturais como uma opo de explorao de forma econmica, como projetos de extrao
mineral, por exemplo. Todos com horizonte de tempo limitado prazo da dvida, prazo de
vigncia da patente, capacidade da jazida. A explorao da atividade agrcola no pressupe
um prazo de trmino, mas sim uma idia de perpetuidade.
2.2 Os agentes do mercado de terra
Uma das etapas relevantes no processo de avaliao identificar os agentes que interagem no
processo. Rayner et al. (1994) elaboraram um diagrama de uso e aplicao da terra, objeto da
Ilustrao n 2, o qual bastante completo sobre as inter-relaes de agentes tomadores de
29
deciso no mercado de terras e como essas esferas de poder influenciam o uso e aplicao da
mesma no planeta. O trabalho conta com estudiosos de diferentes frentes da cincia com o
objetivo de explorar, sistematicamente, a interdisciplinaridade do tema de forma mais
aprofundada. O diagrama toma como pressuposto vlido que o uso e aplicao da terra
resultante de competio por suas diversas aplicaes, que ele influenciado pela organizao
social e que as hierarquias de poder so respeitadas nessas estruturas.
O diagrama, objeto da Ilustrao n 2, foi idealizado de forma modular e pode ser

empregado em trs tipos de anlises. O mdulo esquerdo representa das aspiraes
individuais e populacionais, o mdulo central indica como os sistemas de deciso modificam
essas aspiraes e o mdulo direito mostra como os processos naturais alteram as decises
tomadas nos mdulos anteriores. Tambm possvel separar e analisar o diagrama pelas
escalas horizontais nos nveis sociais e econmicos do setor centro-esquerdo do quadro sendo
eles:
a) A escala de micro deciso: Indivduo agindo localmente (decises de habitao,

lazer, entre outros).
b) A escalda de macro deciso: Decises regionais que influenciam agregados

populacionais.
c) A escala global: Como polticas de comrcio internacional entre outras.
Rayner et al.. (1994) destaca que na esfera das micro-decises, que engloba as decises
individuais de uso e ocupao da terra, a complexidade do processo decisrio entra no campo
psicosociolgico da teoria proposta por Maslow (1970) sobre a hierarquia das necessidades
humanas. A terra denominador comum em alguns degraus da pirmide de Maslow; as
necessidades primordiais de alimentao, abrigo e segurana, por exemplo. No entanto,
mesmo quando as aspiraes evoluem para a esfera social de realizao individual e prestigio,
a terra assume seu valor de patrimnio e exerce um papel importante.
30
Nessa esfera de decises locais e individualizadas as necessidade e aspiraes do homem

ditam a distribuio do uso da terra entre blocos habitacionais, produo de alimentos, reserva
de valor, entre outros. Essas escolhas esto ligadas nica e exclusivamente percepo
individual de cada proprietrio ou usurio da terra com relao sua comunidade. Assim
tambm funciona a sua relao com o mdulo de extrema direita do diagrama. Nesse universo
de interao, mais localizado, as caractersticas que diferenciariam propriedades esto ligadas
a acesso a gua, tratamento de solo, presena de vegetao entre outros, minimizando a
existncia de grandes diferenciaes entre ativos (caractersticas semelhantes dentro do
mesmo micro ambiente).
Ilustrao n 2 - Diagrama de uso e aplicao da terra

FONTE: Rayner et al.; 1994; p.15
Quando trata do segundo nvel de decises, o nvel regional, o conceito dos conjuntos,
comunidades e agregados so includos. Aqui as questes no so mais individuais, mas h
populaes e um processo decisrio sistematizado (seja qual for a forma de organizao).
Tambm outras caractersticas das organizaes grupais regem a forma de uso da terra como
31
orientaes religiosas, fatores culturais, formas de organizao econmica entre outras. Nota-
se que as aspiraes humanas so as mesmas, apenas amplificadas pela existncia do grupo.
As instituies, no entanto, agem nas chamadas imperfeies sociais em questes como
reforma agrria, tributao, regulao de preos, regulao da fora de trabalho, subsdios,
poltica ambiental entre outros assuntos.
A Constituio Federal Brasileira de 1988, por exemplo, vincula o direito de propriedade no

Brasil ao interesse social possibilitando o ato de desapropriao por necessidade ou utilidade
pblica ou, ainda, por interesse social (CF,1988). O Artigo 5 do Decreto-Lei 3.365/41 define
os 16 casos de utilidade pblica. So eles:
a) a segurana nacional; b) a defesa do Estado; c) o socorro pblico em caso de calamidade; d) a

salubridade pblica; e) a criao e melhoramento de centros de populao, seu abastecimento
regular de meios de subsistncia; f) o aproveitamento industrial das minas e das jazidas minerais,
das guas e da energia hidrulica; g) a assistncia pblica, as obras de higiene e decorao, casas
de sade, clnicas, estaes de clima e fontes medicinais; h) a explorao ou a conservao dos
servios pblicos; i) a abertura, conservao e melhoramento de vias ou logradouros pblicos; a
execuo de planos de urbanizao; o parcelamento do solo, com ou sem edificao, para sua
melhor utilizao econmica, higinica ou esttica; a construo ou ampliao de distritos
industriais; j) o funcionamento dos meios de transporte coletivo; k) a preservao e conservao
dos monumentos histricos, e artsticos, isolados ou integrados em conjuntos urbanos ou rurais,
bem como as medidas necessrias a manter-lhes e realar-lhes os aspectos mais valiosos ou
caractersticos e, ainda, a proteo de paisagens e locais particularmente dotados pela natureza; l) a
preservao e a conservao adequada de arquivos, documentos e outros bens moveis de valor
histrico ou artstico; m) a construo de edifcios pblicos, monumentos comemorativos e
cemitrios; n) a criao de estdios, aerdromos ou campos de pouso para aeronaves; o) a reedio
ou divulgao de obra ou invento de natureza cientfica, artstica ou literria; p) os demais casos
previstos por leis especiais. (Decreto-Lei 3.365, 1941)
A conceituao de interesse social prevista no artigo 2 da Lei 4.132/62 e prev mais 8

situaes passveis de desapropriao:
I - O aproveitamento de todo bem improdutivo ou explorado sem

correspondncia com as necessidades de habitao, trabalho e consumo
dos centros de populao a que deve ou possa suprir por seu destino
econmico;
II - A instalao ou a intensificao das culturas nas reas em cuja explorao
no se obedea o plano de zoneamento agrcola, VETADO;
III - O estabelecimento e a manuteno de colnias ou cooperativas de
povoamento e trabalho agrcola;
IV - A manuteno de posseiros em terrenos urbanos onde, com a tolerncia
expressa ou tcita do proprietrio, tenham construdo sua habitao,
formando ncleos residenciais de mais de 10 (dez) famlias;
V - A construo de casas populares;
VI - As terras e guas suscetveis de valorizao extraordinria, pela concluso
de obras e servios pblicos, notadamente de saneamento, portos,
transporte, eletrificao, armazenamento de gua e irrigao, no caso em
que no sejam ditas reas socialmente aproveitadas;
32
VII - A proteo do solo e a preservao de cursos e mananciais de gua e de

reserva florestais.
VIII - A utilizao de reas, locais ou bens que, por suas caractersticas, sejam
apropriados ao desenvolvimento de atividades tursticas. (Lei 4.132, 1962)
Somente para uso pblico a legislao prev no mnimo 24 situaes de uso e ocupao de
propriedades, passveis de desapropriao, alm dos casos previstos em leis especficas. As
motivaes variam entre a causa social (construo de casas populares, salubridade pblica,
melhoria de vias, assentamento de colnias, etc.), a causa poltica (segurana nacional e
defesa de Estado), a causa preservacionista (proteo do solo, preservao de mananciais,
preservao de paisagens, etc.), a causa histrica (preservao de bens de valor histrico e
artstico, monumentos comemorativos, etc.) entre outras.
Tamanha a diversidade de terras no Brasil que, por vezes, estas so retiradas do trnsito
mercantil, esto fora do trfico econmico, como, por exemplo, no caso de terras indgenas, dos
territrios quilombolas, reservas extrativistas (seringueiros), e at mesmo, em algum grau, as
faixas de fronteiras protegidas pelo art. 20, 2 da CF. (Mars, 2000)
O ltimo estgio trata dos assuntos supranacionais. Como as organizaes regionais se

alinham nos campos poltico, econmico, ambiental, religioso, entre outros e como essas
organizaes afetam o planeta. A terceirizao de processos industriais a pases com mo de
obra mais barata, por exemplo, foi um fator determinante para a alterao do desenho e
distribuio de terras em algumas regies. Assim como a globalizao de culturas agrcolas,
extrao mineral entre outros. A forma com que acordos multilaterais so desenhados pode
afetar as polticas de uso e ocupao das terras de uma regio tanto por fatores econmicos
como por determinaes ambientais.
O ciclo do diagrama se completa, entretanto, no caminho reverso com as reaes ambientais.

Essas surgem na escala global das mudanas climticas, aquecimento global, chuvas cidas,
desertificao, queimadas naturais, entre outros sem respeitar delimitaes territoriais ou
polticas. Os ciclos globais afetam grandes reas e, geralmente, um grande nmero de pessoas,
o que interfere diretamente nas lideranas regionais como o caso dos desastres naturais de
furaces, enchentes, terremotos entre outros que demandam apoio das instituies sejam elas
polticas, religiosas ou de outra ordem. E, finalmente, os ciclos globais afetam as escolhas
individuais na medida em que limitam as escolhas dos indivduos quanto ao uso e destinao
da sua propriedade. Em regies com alta incidncia de chuvas cidas, as opes de cultura so
33
limitadas e a necessidade de abrigo se exalta, assim como a escassez de gua doce em certas
regies elimina alternativas de produo.
McNeill et al..(1994) levantaram alguns estudos de caso que podem ilustrar as inter-relaes
entre uso do solo e as diversas motivaes interdisciplinares. Para os autores a modificao do
desenho do solo pode ser explicada por um diagrama tridimensional, objeto da Ilustrao n
3, que aponta por um lado o tipo de solo e vegetao que est sendo tratada, por outro, os
motivadores daquela ao (sejam polticos, econmicos, ecolgicos, entre outros) e, em um
terceiro eixo, os processos pelos quais o solo est sendo transformado (extrao, substituio
ou implemento de fatores externos quele bioma). Os autores ainda subdividem as
motivaes polticas em resultantes de processo decisrio como o processo democrtico, por
exemplo, ou por capacidade estatal. As motivaes econmicas so subdivididas em
resultantes de presso externa (como concorrncia internacional), mecanismo de alocao de
mercado, tecnologia, nvel e distribuio de riqueza, demografia e preocupaes ambientais.
Embora essas subclassificaes sejam questionveis os argumentos so coerentes com o
diagrama proposto por Rayner et al. (1994).
Ilustrao n 3 Esquema de transformao de solos

34
FONTE: McNeill et al.; 1994; p.56
O caso das florestas tropicais da Amaznia Brasileira no incio do sculo XVIII utilizado
como exemplo. poca a regio era movida pela indstria extrativista de borracha, mas uma
fora da econmica global alterou a rotina com a entrada de concorrncia das florestas
tropicais do sudeste asitico. Atravs de processos de extrao de madeira, em um estgio
inicial, substituio de culturas para plantio e finalmente introduo de espcies e animais no
nativos com tecnologia agrcola, a regio de floresta tornou-se uma regio agricultvel e
urbanizada em alguns pontos onde o comrcio de desenvolveu mais fortemente. Atualmente
sabe-se que a regio vtima de queimadas naturais espontneas decorrentes do intenso
desmatamento ocorrido nesse perodo.
A regio do mar de Aral, no Cazaquisto, tambm apresentada nos estudos de caso onde
uma regio desrtica foi transformada em rea produtiva atravs de processos intensivos de
irrigao por motivaes polticas, econmicas e demogrficas, uma vez que o crescimento
populacional na regio era avanado. Atualmente, no entanto, o ciclo de mudanas globais
responde s transformaes com um forte processo de desertificao, uma vez que a extensa
drenagem e deslocamento da gua dos rios e lenis freticos mudou a composio qumica
do solo, a intensa fertilizao contaminou rios e solo e vrias populaes vegetais e animais
foram reduzidas ostensivamente. Glazovsky (1990) sugere inclusive que a rea est
condenada a desocupao em um futuro prximo.
Os autores concluem que o diagrama no conclusivo uma vez que foca nas decises
humanas e nos processos de deciso para definir as relaes entre os diversos interesses; h,
entretanto, assuntos muito mais complexos ligados s cincias ambientais que deveriam ser
abordados na discusso de efeitos e usos do solo. O objetivo do diagrama era apenas
descrever e ilustrar o grau de complexidade em que o tema est inserido e quo vlida seria a
maior colaborao interdisciplinar para tratar de assuntos ligados a terra.
Se transportada para a realidade desse trabalho, a cerca dos modelos de precificao

existentes e estudados na teoria acadmica, observa-se que uma vasta literatura foi
desenvolvida na busca de fatores mpares determinantes dos preos de terras em diferentes
regies do Brasil sem que outras matrias fossem tratadas. Na sesso a seguir foi elaborada
35
uma sntese da histria dos modelos de avaliao de terras agrcolas com foco nos estudos
realizados no exterior e no Brasil.
2.3 Os modelos econmicos
2.3.1 Literatura Internacional
Em 1940, o professor da Universidade do Estado de Iowa, Estados Unidos, William Gordon

Murray publica a primeira edio do livro Avaliao de fazendas: classificao e avaliao
de reas de fazendas e edifcios6 organizando e sistematizando o mtodo de avaliao de
propriedades. A primeira preocupao explicitada por Murray, em seu trabalho, so os
objetivos de um processo de avaliao que se dividem em: Avaliao para emprstimos;
avaliao para compra e venda; avaliao para fins fiscais; avaliao para desapropriao;
outros propsitos que incluem tributao em casos especficos e avaliao para
implementao de plantas de energia ou projetos de infra-estrutura. Cada tipo de avaliao,
segundo Murray (1940), deve enfatizar algum aspecto da propriedade sejam eles: localizao,
caractersticas do solo, valor das instalaes, entre outros, mas h trs aspectos comuns a
quaisquer desses processos, sendo eles:
a) Identificao da propriedade por localizao e descrio legal.
b) Exame das caractersticas fsicas: solo, topografia, drenagem, lavouras e culturas,

rea construda entre outros.
c) Atribuio de um valor monetrio para a transao.
A terceira e ltima etapa consiste na atribuio de valores econmicos que podem ser
realizadas por meio de trs metodologias: O mtodo da renda, O mtodo do custo e o mtodo
do mercado que so os equivalentes aos mtodos de fluxo de caixa, custo histrico e mltiplos
de mercado. Segundo Murray (1940) o modelo de preos de mercado (mltiplos de mercado)
era freqentemente o modelo mais utilizado por ser mais objetivo. (...) As cortes tm
6
Farm Appraisal: classification and valuation of farm land and buildings
36
favorecido o mtodo de valores de mercado por causa dos conflitos gerados na apurao dos
mtodos de renda e custo quando comprados com a objetividade, relativamente simples, do
preo de venda7 (MURRAY, 1940, p. 45). O modelo de preos tambm captura algumas
variveis intangveis que modelos de custo e receita no seriam capazes de mensurar e que
afetam a dinmica de oferta e demanda de determinadas propriedades como a proximidade
com a escola ou a igreja locais.
No entanto, pode-se perceber que a discusso entre preo e valor de um bem j era pertinente
quela poca e era notvel a fragilidade que os modelos de avaliao tm em capturar essas
diferenas. Venda, por si s, no so suficientes. () Por que a fazenda F foi vendida por
$300 por acre e a fazenda G por $200 por acre? (...) o enfoque na renda que nos dir, nesse
caso, a explicao na diferena do valor de venda.8 (MURRAY, 1940, p45). O modelo de
mltiplos de mercado no indica qual o valor de uma propriedade, qual o preo mximo que o
comprador pagaria por ela ou qual a medida do bem-estar que aquela propriedade traria a ele.
O modelo de renda tenta capturar esse valor, mas recai no problema das estimativas. Preos
estimados no so nada mais que julgamentos inteligentes sobre qual ser a mdia de preos
no futuro.9 (MURRAY, 1940, p. 222). Em um mercado de commodities agrcolas
globalizado, com a participao de novos agentes e produtos financeiros, os preos so ainda
mais volteis e imprevisveis. O autor no se aprofunda na discusso sobre o valor intrnseco
da terra ou apresenta solues alternativas ao problema das estimativas por no ser o
propsito da sua publicao. Ao contrrio disso, o livro se desenvolve como um manual para
corretores e profissionais apresentando um direcionamento das principais questes ligadas a
esses ativos: como caracterizar uma propriedade, quais so as classificaes legais, quais so
os regimes tributrios, como avaliar a topografia, quais so os tipos e classificaes de solos,
entre outros.
7
(...) The courts have looked with favor on the market value approach because of the conflicting methods
computation associated with income and cost as compared to the relatively simple objectivity in actual sales
8
Sales by themselves are not enough. (...) Why did Farm F sell for $300 an acre and Farm G sell for $200 an
acre? () It is the emphasis on income which has given us in this instance the explanation of the difference in
sale value.
9
Estimated prices are nothing more than an intelligent judgment of what prices are going to average in the
future
37
Os booms de preos de terras agrcolas nas dcadas de 50 e 70 nos Estados Unidos foram os
grandes motivadores para a publicao de trabalhos a cerca do tema de avaliao de terras
agrcolas. Boyne D. (1963), Chryst W.(1965), Herdt e Cochrane (1966), Tweeten and Martin
(1966) e Reynold J. e Timmons J. (1969) estudaram algumas variveis que poderiam
determinar as variaes de preos de terras nos anos 50. Boyne D. (1963) estuda o aumento
da demanda de terras como opo de investimento seguro como impulsionador de preos.
Suas concluses indicam que essa pode no ser uma alternativa segura como hedge contra a
inflao com as taxa de capitalizao exercidas poca, mas as vantagens fiscais poderiam
compensar a perda de valor. Chryst W.(1965) afirma que a influncia de incentivos
governamentais pode ser negativa sobre o preo de terras porque incita um ciclo de
dependncia. No entanto, quando esses incentivos so combinados a avanos tecnolgicos o
reflexo do preo das terras positivo. Herdt e Cochrane (1966) tentam capturar o efeito de
inovaes tecnolgicas nas expectativas de ganhos futuros e concluem que essas tecnologias
geram um ciclo vicioso de expectativas que estimulam a especulao irracional sobre o preo
de terras. Tweeten and Martin (1966) explicam que as variaes de mercado dos anos 50
podem ser atribudas a variaes em fatores estveis de produo como economias de escala,
introduo de incentivos fiscais entre outros. Reynold J. e Timmons J. (1969) elaboram um
modelo para os determinantes do nmero de negociaes voluntrias de propriedades, ou seja,
da demanda por terras. Eles concluem que 98.5% das transaes poderiam se explicadas por
caractersticas econmicas da propriedade como nvel de alavancagem, percentual de rea
produtiva, expectativa de ganhos de capital, nmero de homens empregados entre outros. Em
1979, Pope et al.. reavaliam os modelos de Herdt e Cochrane (1966), Tweeten and Martin
(1966) e Reynold J. e Timmons J. (1969) com dados at 1972 e concluem que nenhum dos
modelos fornece especificaes suficientemente confiveis para explicar posteriores
mudanas na dinmica do preo de terras.
Alguns outros trabalhos com o de Klinefelter (1973) e Castle e Hoch (1982) focam na relao
entre o preo e a renda ou os ganhos de capitais da terra. Klinefelter (1973) sumariza algumas
dessas variveis em um modelo multifatorial (taxa de capitalizao, tamanho da propriedade,
nmero de transaes e ganhos de capital esperados) e conclui que as expectativas de ganhos
de capital conduzem a uma maior demanda por terras pressionando os preos, mas nenhum
dos fatores isoladamente representativo das variaes de preos. Castle e Hoch (1982)
38
concluem que esses fatores respondem por aproximadamente 50% da variao dos preos de
terras.
Uma nova onda de valorizaes nos preos de terras rurais no mercado americano na dcada
de 70 endereou novamente a ateno dos estudiosos para o tema. A variao nos preos de
terras agrcolas nos EUA atraram interesses variados com a explosiva apreciao dos anos 70
e a rpida depreciao dos anos 80.10 (JUST ; MIRANOWSKI, 1993). Esses trabalhos
Melichar (1979), Alston (1986), Burt (1986) e Featherstone e Baker (1987) - tiveram como
enfoque avaliar a relao entre o valor presente dos fluxos de renda da terra e as variaes
ocorridas no mercado.
Melichar (1979) e Alston (1986) assumem que os investidores esperam crescimento constante
da renda da terra e, conseqentemente, os preos de terras tambm apresentam crescimento
constante ao longo do tempo. Esses autores calculam a variao do preo real das terras e a
variao dos retornos dos proprietrios de terras em vrios perodos e concluem que h uma
relao de causalidade entre essas sries, ou seja, variaes nas expectativas de renda da terra
levam a variaes no preo das terras. Burt (1986) afirma que essas constataes no se
aplicam para o curto prazo e no so capazes de explicar os choques de preos. Ele, ento,
inclui um componente especulativo no modelo que similar aos componentes que regulam
os mercados de commodities minerais H pouca evidncia que preos de terras agrcolas so
motivados pelas mesmas foras especulativas que ativos no baseados em renda como metais
preciosos e pedras.11 (BURT, 1986). Featherstone e Baker (1987) sugerem que o mercado
majoritariamente governado por foras especulativas e que a dinmica dos preos de terras
frente a variaes dos componentes do modelo de valor presente (variaes no fluxo de renda,
variaes na taxa de juros e crescimento) no so consistentes. Os trabalhos de Barry (1980) e
Arthur et al. (1988) preocupam-se em calcular os riscos especficos do mercado de terras
pelos modelos CAPM (capital asset pricing model) e APT (arbitrage pricing theory),
respectivamente, encontrando baixos nveis de risco associados com essa atividade. Seus
trabalhos, no entanto, ressaltam a ateno que os modelos de fluxo de caixa e valor presente
10
Variation in U.S. farmland prices attracted widespread interest with the explosive appreciation of 1970s and
the rapid depreciation of the 1980s.
11
there is little evidence that farmland prices are driven by the same speculative forces as those for nonincome-
earning assets such as precious metals and stones
39
haviam ganhado at essa data para a questo de avaliao de terras. Falk (1991) testa
novamente a relao entre o valor presente das rendas agrcolas e o preo das terras, incluindo
algumas inovaes estatsticas (modelo de cointegrao com restries proposto por
Campbell e Shiller (1987)) e no encontra resultados relevantes uma vez que a volatilidade
dos preos de mercado so muito superiores a volatilidade das rendas obtidas pelo uso da
terra. Em 1993 Just e Miranowski estudam a questo sob a tica de acumulao de riqueza e
atribuem as apreciaes variaes nas taxas de inflao e s taxas de retorno real de
investimentos alternativos. Falk e Lee (1998) publicam um estudo testando o tipo de varivel
que teria maior influncia sobre o mercado de terras, se variveis fundamentalistas ou
especulativas. O trabalho, que gerou um comentrio por Roche (2001) e uma rplica dos
autores no mesmo ano, afirma que grande parte das variaes de preos so atribudas a
fatores especulativos e no fatores fundamentalistas ou estruturais com os quais os estudos
anteriores haviam trabalhado.
A dcada de 90 tambm marcada pela introduo de trabalhos que utilizam os modelos de

opes reais na avaliao de propriedades e que buscam quantificar, luz da teoria de opes,
os fatores no fundamentalistas encontrados pelos modelos economtricos descritos
anteriormente. A maior parte desses trabalhos - Cappozza e Helsley (1990), Bailey (1991),
Willians (1991), Quigg (1993) e Cappozza e Sick (1994) discute a converso de terras rurais
em empreendimentos imobilirios. Cappozza e Helsley (1990) e Cappozza e Sick (1994)
traam uma relao entre a o preo de terras rurais e urbanas e concluem que os preos rurais
tendem a aumentar com a opo de urbanizao. O risco, para esses trabalhos determinado
por aluguis urbanos e o valor da opo diminui conforme aumentam as distncias entre a
propriedade e os centros urbanos. Bailey (1991) examina o comportamento das aes de
companhias de leo de palmeira e borracha na Malsia quando a produo de tais companhias
suspensa porque os custos marginais excediam as receitas marginais. Ele observa que
mesmo com gerao de caixa nula no curto prazo as aes ainda tinham valor presente
positivo devido opo de reabrir a produo em um momento incerto no futuro em que a
produo apresentasse resultados positivos. Quigg (1993) exemplifica a aplicao do uso de
opes reais para urbanizar reas rurais atribuindo o custo de desenvolvimento dessas regies
como preo de exerccio das opes e o valor de alugueis e venda como a varivel
determinante para o exerccio ou no da opo. Nesse contexto Dixit (1992) observou que,
nos meados dos anos 80, quando houve a grande depresso dos preos imobilirios aps a
40
bolha dos anos 70, os produtores rurais atravessaram perodos em que os retornos marginais
da atividade agrcola eram negativos e as expectativas no eram favorveis para a melhoria
dos fluxos de caixa. Pela lgica dos modelos a valor presente, as propriedades deveriam ter
seus valores prximos de zero. Dixit observou que no s isso no ocorreu como os
proprietrios no venderam imediatamente suas terras argumentando que eles identificaram a
existncia de uma opo futura. Turvey (2001) elabora um modelo de oferta e demanda de
terras agrcolas em Ontario, Estados Unidos, sob a tica da teoria de opes reais tratando as
decises de ambas as partes como opes financeiras e estabelecendo um modelo de
equilbrio. Ele mostra que, quando aplicado aos dados, o modelo prev preos de terras mais
prximos do mercado real do que os modelos de fluxos de caixa.
De forma geral a literatura pode ser organizada em trs categorias:
a) Modelos de fatores produtivos, que acreditam na relao direta entre os fatores da

produo agrcola e da renda da terra na determinao do preo da mesma;
b) Modelos de fatores macroeconmicos que buscam explicaes na variao do

cenrio e das variveis macroeconmicas para justificar as oscilaes de preo da
terra e;
c) Modelos de opes reais que prope a existncia de opes financeiras embutidas

nos valores de negociao.
Vale notar que embora esses trabalhos explorem diversas facetas e diversas variveis
correlacionadas com o mercado de terra, os modelos no foram suficientes para identificar os
determinantes do preo. Ao contrrio, as concluses sugerem a existncia de fatores externos
que exercem influncia nos preos. O trabalho de Falk e Lee (1998) foi especialmente
polmico ao constatar que esses fatores externos, que os autores denominaram fatores
especulativos, apresentaram melhor relao com o mercado de terras do que as variveis
fundamentalistas. Essas constataes so convergentes com as idias de Meyer (1994) e
Rayner et al.. (1994) de que a matria estudada no envolve apenas uma rea de
conhecimento, mas possivelmente uma questo de mltiplas disciplinas.
41
2.3.2 Literatura nacional
No Brasil os estudos que buscam entender as causas das variaes nos preos de terras datam
desde 1977. Oliveira e Costa (1977) analisaram a evoluo dos preos de terras em 16 estados
brasileiros frente s variveis como: preos de produtos agrcolas em termos reais, preo de
insumos, ndice de infra-estrutura governamental (ndice de densidade viria), rea
agricultvel total e ndice tecnolgico. De forma geral ou autores encontraram uma boa
relao entre os preos recebidos pelos agricultores e o preo de terras, porm as demais
variveis no se comportaram uniformemente em todas as regies. A concluso do trabalho
indica que o ndice tecnolgico (produtividade) foi um fator relevante para o aumento de
preo de terra em algumas regies. Apenas para os anos entre 1971 e 1974, o autor sugere que
os diferentes preos nas diferentes regies foram motivados por distintos nveis de
produtividade e renda dos produtores.
Ainda em 1977, Joo Sayad publicou um estudo analisando a influncia de polticas de

crdito subsidiado em diversos setores da economia e observou que a existncia de inflao e
de subsdios para o setor rural transformou a propriedade agrcola em um ativo de reserva de
valor, impulsionando os preos de terras. Em sua argumentao, Sayad observa que os
investimentos no mercado financeiro no ofereciam garantias contra os efeitos inflacionrios
e estimulava a busca por investimentos alternativos. Alguns fatores culturais como a tradio
agrcola, aliado falta de flexibilidade e agilidade nos sistemas judicirio e tributrio
desincentivaram o investimento em ativos financeiros em pocas de alta inflao. O autor
descreve todas as implicaes negativas para o setor produtivo que a utilizao desse ativo
para fins especulativos trariam alm de ressaltar que os incentivos de crdito teriam pouco
efeito nos preos agrcolas. Como concluses ele sugere a indexao dos ativos financeiros a
fim de evitar que ativos produtivos de todos os setores pudessem assumir o papel de reserva
de valor.
O estudo publicado pelo grupo de informao agrcola, Agroanalysis (1977), contraria as

contribuies de Sayad quanto efetividade da poltica de subsdios rurais. O estudo avaliou
dados de rea plantada no pas e as variaes de taxa de juros reais para agricultura e notou
que para algumas culturas e algumas regies apenas, em que havia muita dependncia de
capital como as culturas de milho e algodo, o implemento de linhas de crdito subsidiado
42
est positivamente correlacionado com o aumento do plantio. Os preos do hectare agrcola

teriam suas variaes aliadas a esse aumento da renda do produtor. Vale ressaltar que o
perodo analisado por esses estudos foi um perodo de expanso econmica, com expanso de
demanda por mercados locais e internacionais que so restries indicadas em ambos os
trabalhos (Sayad, 1977; Agroanalysis, 1977).
Em 1980, Pinheiro analisou empiricamente as teorias sobre a renda e preo da terra em dados
brasileiros entre 1966 e 1978. Pinheiro identificou aumento nos preos de arrendamento de
lavouras em regies em que a produo era, principalmente, voltada exportao sugerindo
que os preos de terras estariam ligados ao aumento da renda da terra. No entanto, os testes
no tiveram resultado significativo em outras regies, nem mesmo para outros tipos de terra
como terras de pastagem, campo e mata. Os resultados tambm no foram significativos
quando a renda da terra foi analisada como o hiato entre os preos pagos e recebidos pelos
produtores. A correlao existe apenas em perodos de ciclo econmico positivo e os preos
de terra so estveis, mesmo quando a rentabilidade do produtor fica abaixo das taxas de juro
real. Essas constataes puseram prova os estudos anteriores e o autor concluiu que os
preos de arrendamento so muito mais relacionados aos preos das commodities agrcolas do
que o preo do hectare agrcola em si, sendo este influenciado por fatores externos.
Na tentativa de capturar esses fatores, na segunda etapa do trabalho so utilizados dados do

estado de So Paulo de ndice de preos pagos pelos agricultores, ndice de preos recebidos
pelos agricultores, inflao, crdito rural subsidiado e produto real industrial, para a fase de
mais acentuada elevao nos preos de terras (1971 a 1975) e novamente nenhuma das
variveis apresenta resultado significativamente explicativos dessas variaes. O autor atribui
esse fato ao perodo econmico vigente de acelerada expanso, Essa fase gerou ou acentuou
a existncia de um processo especulativo, possibilitando que certos grupos sociais
participassem dos resultados do processo de desenvolvimento, sem que necessitassem ou
tivessem possibilidade de obter esta participao atravs do processo produtivo (Pinheiro,
1980, p.171).
Pinheiro e Reydon (1981) mostraram que mesmo em regies em que a renda de arrendamento
de lavoura est correlacionada com a alta dos preos de terras, as variaes deste ltimo ainda
superaram os preos de arrendamento capitalizados, sugerindo que outros fatores, alm da
43
renda da terra, tenham influncia no valor de venda. Castro (1981) refora que talvez a
presso inflacionria, por ela mesma, no provoque os aumentos de preos nos
estabelecimentos rurais, mas sim, a liquidez monetria. Segundo ele a quantidade de recursos
disponveis para investimento, seja via investimentos financeiros ou via crdito, um fator
motivador para o volume de negcios e conseqentemente para os preos. Castro (1981)
ainda sugere que as intervenes governamentais, via situao tributria e de subsdios, no
deixou com que o mercado agrcola se desenvolvesse naturalmente. Seus estudos propem
que o acesso aos recursos tambm era um fator determinante para o valor por hectare das
negociaes, assim, pequenos produtores, que no usufruram de subsdios, eram penalizados
nas negociaes em detrimento de mdios e grandes produtores que obtinham uma espcie de
prmio no valor de suas propriedades. No caso do pequeno produtor, os rendimentos da
atividade eram menores do que a renda do trabalho provocando a venda de diversas pequenas
propriedades e suscitando na maior concentrao fundiria.
Rezende (1982) investiga novamente a associao entre o crdito subsidiado e o preo dos
estabelecimentos rurais e infere que essa associao vlida, mas no pela forma idealizada
pelos pensadores polticos. Houve aumento do valor dos arrendamentos, por exemplo, mas
no via aumento do uso das terras, mas via equivalncia de rentabilidade dos investimentos.
Como o arrendador era proprietrio e, segundo os critrios da subveno, seria elegvel ao
benefcio, seu custo de oportunidade para o arrendamento aumentou e com isso o valor do
aluguel da terra tambm era maior, mesmo quando os retornos da prpria atividade agrcola
fossem inferiores. O autor afirma que os resultados so muito contaminados pelo efeito do
ciclo econmico e embora os resultados empricos indiquem que a relao exista, no
possvel afirmar que as polticas pblicas foram o causador das variaes de preos.
Brando (1986) investiga se os dados empricos comprovam que o preo da terra est
relacionado com o valor presente dos seus fluxos de caixa, aplicando taxas de desconto
diferenciadas em seu estudo, e novamente os resultados apontam falta de significncia
estatstica alm de indicarem correlaes em direes diferentes para os contratos de
arrendamento. A medida da rentabilidade da terra, como forma de ativo especulativo, quando
comparada a outras opes de investimento no perodo, apontam relacionamento positivo,
mas no so suficientes para explicar toda movimentao do mercado.
44
Bacha (1989) estudou o comportamento de preos da agricultura mineira entre 1970 e 1985
desenhando um modelo de oferta e demanda para as terras destinadas a venda e aluguel e
separou os proprietrios entre produtores e especuladores. O autor encontrou evidncias de
que os investimentos especulativos tiveram ganhos positivos, mas a renda do produtor
tambm apresentou evidncias positivas no caso mineiro. O trabalho de Brando (1992)
tambm infere que no somente os ganhos de capital da propriedade seriam suficientes para
que o ativo fosse escolhido como opo de investimento, mas sim a operao combinada de
ganho de capital mais a renda da produo.
A partir de 1995 o enfoque da academia se voltou para os efeitos do plano de estabilizao e

os efeitos da variao cambial nos preos agrcolas. Monteiro (1995) e Ferreira e Filho (1999)
observaram que o Plano Real provocou significativas mudanas nas relaes de troca dos
agricultores. A estabilizao e controle inflacionrio corrigiram os preos recebidos pelo
produtor ao reduzir o preo de insumos agrcolas, por outro lado, encareceram os ativos fixos
como tratores e fertilizantes importados. A renda do produtor ficou comprometida, alm dos
altos endividamentos de estabelecimentos rurais herdados dos perodos de crdito subsidiado,
trouxeram um novo agente ao mercado de terras, as instituies financeiras com os colaterais
pressionando os preos de hectare para baixo. Reydon e Plata (2000) atribuem essa queda de
preos queda da inflao, mas tambm alta dos juros que descaracterizou a terra como
ativo especulativo. Os autores propuseram alguns fatores inovadores na relao do preo da
terra alm dos j verificados nos estudos acima. Para eles os altos custos de transao no
Brasil desestimulam a demanda por terras e contaminam as negociaes por no permitirem
que os bens sejam transferidos livremente; a escassez de linhas de crdito de longo prazo
tambm limita o acesso a ativos imveis; outros fatores como crescimento populacional e o
processo de urbanizao exerceram presso sobre os preos em determinadas regies, os
autores citam inclusive o risco poltico e social de invases territoriais. Dias, Vieira e Amaral
(2001) organizaram um estudo detalhado sobre o perfil do mercado de terras no Brasil e
exploraram as diferenas geofsicas das regies para compreender os diferencias de preos.
Para os autores, a segmentao histrica das sries essencial, uma vez que o mercado sofreu
intervenes diretas das polticas pblicas ao longo dos anos. Fatores fsicos de uma
propriedade e/ou regio como fertilidade, infra-estrutura viria, proximidade de centros
consumidores, entre outros so determinantes diretos de preos e explicam as discrepncias de
preos em regies menos desenvolvidas, especialmente antes do milagre brasileiro dos anos
45
70. Nesse perodo houve elevao generalizada de preos motivados pelos subsdios, pelo
crescimento econmico e aumentos de produtividade. Ps-estabilizao, os preos buscaram
novos patamares de acomodao e deveriam ser mais responsivos atividade produtiva.
Rahal (2003) realizou pesquisa no mercado paulista entre os anos de 1969 e 2001 e concluiu
que, para esse perodo e regio as variveis ligadas atividade agrcola direta (valores de
arrendamento, renda do produtor, entre outros) foram mais relevantes na formao de preos
do que fatores indiretos como taxa de juros e nveis de inflao.
Camargo et al. (2004) inferem, em um estudo sobre o comportamento no mercado de So

Paulo, que os diferentes usos da terra e as possibilidades que o comprador vislumbra para a
propriedade so relevantes na formao de preo. O estudo mostra que a proximidade dos
centros urbanos, por exemplo, embute uma possibilidade de urbanizao nas negociaes.
Lima (2007) desintegra o preo em trs componentes: trabalho, capital e renda e busca
analisar se houve oscilao na relevncia desses fatores ao longo dos anos. Ela nota que nas
diferentes regies, por diferentes motivaes, esses componentes so mais ou menos
relevantes na formao do preo da terra. Zilli (2010) incorpora as diversas opes existentes
ao comprador de terra no seu modelo de avaliao atravs do mtodo de opes reais.
Utilizando apenas dados da regio de Carazinho/RS e Cascavel/PR o autor sugere que as
grandes oscilaes nos preos de propriedades nessa regio, que no explicados pelos
modelos de fluxo de caixa, poderiam ser explicadas pela existncia de opes ocultas na
utilizao das unidades como mudana de cultivo, adiamento de investimentos entre outros.
Embora no tenho sido possvel apontar quais as expectativas estariam embutidas, os
resultados indicaram que ainda haveria potencial de valorizao naquelas terras, mesmo
considerando os elevados preos atuais e atribui esse fator imprevisibilidade presente na
questo das variveis agrcolas, em especial, pela dependncia de condies climticas,
condies de solo e oscilaes dos preos das commodities agrcolas.
Os estudos no caso brasileiro seguiram tambm a mesma segmentao do caso internacional.

Os autores se dividiram em grupos que acreditam que o preo atrelado aos fatores de
produo, outros que consideram fatores macroeconmicos indiretos como mais relevantes na
determinao de preos e, mais recentemente, teorias que buscaram fatores externos em
outros campos de conhecimento como o caso da teoria de incertezas e avaliaes
contingenciais. No entanto, no h consenso quanto a nenhum dos modelos sugeridos. A
46
maior parte dos autores conclui h uma multiplicidade de fatores que influenciam a questo
da terra e que, no s difcil identificar essas variveis e isolar o efeito das mesmas sobre o
preo.
A legislao brasileira que rege o assunto, tanto do lado contbil como do lado cvil, adotaram
metodologias meramente processuais para o apreamento de propriedades para fins fiscais,
jurdicos etc. A norma tcnica 14.653-3 (ANBT, 2004) trata especificamente da avaliao e
imveis rurais. O mtodo baseado no modelo de preos comparativos de mercado ajustados
para as especificidades da propriedade em questo quanto a suas diversas caracterizaes
fsicas: proximidade de centros urbanos, caractersticas de solo, uso e ocupao do solo, rea
plantada e/ou construda, ativos mveis e respectivas depreciaes, entre outros.
2.4 Modelos de avaliao ambiental
Os trabalhos sobre incertezas se desenvolveram tambm por outro veio: Economia

Comportamental, afiliados aos estudos desenvolvidos por Kahneman e Tversky, em 1979.
Esses modelos surgiram como alternativas para explicar as discrepncias entre as teorias
econmicas e o comportamento efetivo dos mercados. A disseminao das idias de S.V.
Ciriacy-Wantrup (1947) sobre avaliao contingencial (CV) entrevistas que objetivam
medir o valor de bens no comercializveis incentivaram os economistas na pesquisa de
fatores comportamentais que justificassem o comportamento no economicamente racional.
CV uma tcnica de avaliao de preferncias relevadas que questiona entrevistados em
uma pesquisa sobre o mximo valor despendido por eles para proteger uma rea agrcola12
(BERGSTROM; READY,2009). Foster (1982), Halstead (1984), Crosson (1985), Bergstrom
(1985), Beasley (1986), Dixit (1992), entre outros desenvolveram trabalhos com o uso do
modelo contingencial para avaliao de componentes subjetivos e comportamentais no preo
de terras agrcolas: Valor do conforto (Amenity Value), Valor de Apego (Attachement Value),
Valor de Preservao (Preservation Value), Teoria da Histeria de preos (Hystersis Markets),
Valor de Reteno (Retention Value) entre outros efeitos.
12
CV is a stated preference valuation technique that asks respondents in a survey setting their WTP (wiliness to
pay) to protect farmland
47
Se de um lado os estudos sobre avaliao de territrios rurais so direcionados para a

possibilidade de urbanizao, conforme endeream os trabalhos com opes reais, por outro
as maiores preocupaes com a preservao ambiental e os recursos naturais desenvolvem as
teorias de avaliao econmica de impactos ambientais. Lipton et al. (1995) explica que a
teoria de avaliao ambiental teve sua origem em 1902 com ato dos portos e rios (River and
Harbor Act) que sugeria que os engenheiros avaliassem no apenas os benefcios econmicos
das obras, mas os custos sociais das mesmas. Em 1930 a idia de apresentar uma justificativa
social a projetos emergiu especialmente em projetos sobre o uso da gua e controle de
enchentes, no entanto, essas avaliaes no tinham carter econmico e quantitativo. Mesmo
com o incio do chamado movimento ambiental no final da dcada de 60 e a insurgncia de
legislaes para o controle da poluio, as anlises de custo-benefcio para avaliao de
impactos no exigiam interpretaes quantitativas do tema e as metodologias se
desenvolveram somente nos anos 90.
As metodologias de avaliao ambiental se dividem conforme o diagrama abaixo:
Ilustrao n 4 Diagrama de Avaliao Ambiental

FONTE: NOAA, 2011
Os conceitos utilizados na avaliao ambiental no so inovadores, a maior parte deles foi

trazida da teoria econmica. O modelo de fatores de produo tem como base a teoria dos
fatores produtivos de Adam Smith e David Ricardo. Motta (1998) descreve que por esse
mtodo, o valor de uso da biodiversidade est relacionado com a quantidade ou a qualidade de
um recurso ambiental diretamente empregado produo de um bem, cujo preo definido
no mercado, uma vez que os recursos ambientais tambm so inputs ou outputs do processo
48
produtivo. O valor do impacto ambiental seria, ento, igual ao valor adicional na

produo/extrao do bem nas condies encontradas no ambiente. Assim, se a poluio das
guas dificultasse a criao de peixes em viveiros, o valor do impacto ambiental seria
proporcional ao aumento dos custos incorridos pelos produtores para prosseguir com sua
atividade. Em anlise semelhante o mtodo do excedente do consumidor/produtor busca
atribuir o valor do impacto ambiental medida do impacto econmico deste no excedente do
produtor ou do consumidor, conforme explica Motta (1998). Assim, a medida o custo de
extrao de um bem afetado por impactos ambientais e o produtor no consegue repassar
esses custos incrementais ao preo do seu produto, haveria uma reduo do seu quociente de
excedente e essa seria a medida econmica do impacto ambiental. O mtodo das despesas
paliativas proposto por Feather (1995) prope uma abordagem diferenciada e foca no custo de
reparo dos impactos provocados despoluio de rios, reflorestamento, entre outros. As
teorias de mercados substitutos13 se baseiam em precificar as alternativas sociais dos impactos
mtodo do custo de transporte ou isolar os fatores subjetivos encontrados no mercado
mtodo dos preos hednicos. Segundo Garrod et al.(2000), a lgica do mtodo dos custos de
transporte foi proposta por Harold Hotelling em 1947. Nesse caso, o impacto ambiental da
destruio de um parque pblico para a construo de um empreendimento imobilirio, por
exemplo, seria medido pelo custo adicional que os freqentadores de tal parque teriam para se
deslocar at a prxima rea de lazer da regio, avaliando as conseqncias no tempo de
viagem e na freqncia de visitas. O mtodo de preos hednicos em avaliao ambiental
segue o mesmo principio da sua aplicao em teoria do consumo proposta por Lancaster em
1966. Nesse trabalho, Lancaster (1966) sugere que o valor de um bem a composio dos
valores atribudos s necessidades que ele supre e, se esses valores pudessem ser dissociados,
possvel identificar o valor de cada atributo. Diferentemente dos modelos anteriores, o
modelo de preos hednicos busca isolar a varivel do impacto, poluio sonora, como
exemplifica Garrod et al.. (2000), e investigar no mercado os preos de dois imveis
semelhantes um submetido poluio sonora, outro no. O diferencial de preo observado
nesses ativos seria a medida do impacto ambiental. Essa uma abordagem freqentemente
utilizada na avaliao de propriedades no apenas na mensurao de impactos ambientais.
J os mtodos de avaliao contingencial e o mtodo de escolhas experimentais so mtodos

de pesquisa exploratria. Motta (1998) esclarece que o mtodo de avaliao contingente
13
Surrogate Markets
49
busca, por meio de questionrios, identificar qual o valor ou efeito de determinados

fenmenos para a populao, como elas avaliariam, quanto estariam dispostos a pagar e
aceitar para obter certo bem ou servio, frente a uma variao na disponibilidade de recursos
ambientais. J no mtodo das escolhas experimentais, que uma variao da avaliao
contingencial, o entrevistado no olha para as situaes isoladamente, mas sim para
alternativas de ao em que os prs e contras so explicitados e, portanto, o processo de
escolha de maior complexidade, conforme indica Garrod et al.. (2000). O objetivo deste
mtodo identificar a utilidade relativa de diferentes atributos para os indivduos simulando
uma situao de escolha. Entre os atributos avaliados de cada escolha est o valor monetrio
envolvido, ou ainda uma das escolhas envolvidas passvel de mensurao econmica o que
daria a medida final do impacto ambiental analisado.
Analogamente ao diagrama de usos e participantes do mercado de terras, o diagrama abaixo

(Ilustrao n 5) ilustra a diversidade de mtodos de avaliao a que essas propriedades so
submetidas. Da mesma forma como os usos de terra podem ser concorrentes e antagnicos, as
metodologias com que so avaliadas tambm apresentam diferenas e poderiam provocar
divergncias nas sries de preos nas regies em que atuam concomitantemente.
Ilustrao n 5 Diagrama dos trabalhos sobre avaliao de terras

50
Os modelos evoluram no sentido de responder s questes fundamentais no processo de

avaliao, mas foram especificamente importantes na avaliao da atividade agrcola. Os
modelos a valor presente buscaram resolver a questo da terra como uma alternativa de
investimento, como parte de um portflio. A imprevisibilidade dos preos de fatores de
produo, de oferta, e de fatores climticos conta com os modelos de avaliao sob ambientes
incertos com as opes reais. A questo social da terra e o problema da escassez buscam
respostas nos modelos comportamentais e nos modelos ambientais. Embora todas essas
inovaes tenham surgido na pesquisa acadmica, nenhum dos modelos completo ou
ofereceu uma resposta definitiva ao problema proposto por este trabalho. Uma questo
investigar se esses modelos so aplicados no mercado e qual a avaliao que os profissionais
de mercado efetivamente fazem ao se depararem com uma propriedade agrcola, conforme
investigar-se- mais adiante.
51
3 METODOLOGIA
3.1 Escolha da metodologia
A metodologia escolhida para este trabalho o estudo de casos mltiplos. Uma vez que o
objetivo do trabalho investigar como a complexa realidade do mercado de terras no Brasil
afeta os modelos de avaliao dos agentes ativos no mercado, as necessidades da pesquisa se
enquadram nas definies de Yin (2001, p.21);
O estudo de caso como ferramenta de investigao cientfica utilizado para compreender

processos na complexidade social nas quais estes se manifestam: seja em situaes problemticas,
para anlise de obstculos, seja em situaes bem-sucedidas, para a avaliao de modelos
exemplares.
Yin (2001) descreve que a metodologia vlida em situaes em que as questes respondidas
so do tipo como? ou por qu? e que esto inseridas em uma realidade complexa e
contempornea.
Eckstein (1975) define que se as teorias forem pensadas como uma curva ou linha em que se
espera que as observaes empricas correspondam, o estudo de caso apenas um desses
pontos observados, mas, como sabido, um infinito nmero de linhas e curvas pode ser
delineado a partir de um ponto singular. Essa definio se ajusta na matria da
interdisciplinaridade que ser discutida nesse trabalho. A questo da avaliao de
propriedades agrcolas pode ser caracterizada como esse ponto nico pelo qual os diferentes
agentes, operando nas diversas direes e sob formatos distintos coexistem.
Ragin (1987) descreve que o mtodo do estudo de caso valoriza a interpretao das
complexidades ao invs de valorizar a generalizao que comumente buscada nos trabalhos
orientados a formulao de hipteses e teste de variveis explicativas. O autor afirma ainda
que o mtodo estimula a obteno de insights que poderiam ser teis na resoluo de
paradoxos.
52
O protocolo de estudos de caso deste trabalho foi baseado no protocolo sugerido por Yin
(2001) quanto ao planejamento, metodologia de coleta de dados, anlise dos dados e
formulao dos relatrios.
Como fonte primria de dados so apresentadas entrevistas de profundidade com agentes

ativos no mercado de avaliao de terras rurais (Instituto Nacional de Colonizao e Reforma
Agrria - INCRA, corretores de imveis privados, consultorias privadas, empresa agrcola,
setor bancrio, fundos de investimento em propriedades rurais). Como fontes secundrias,
foram utilizados artigos, relatrios e publicaes relativas s diferentes atividades.
3.2 Limitaes da metodologia
O mtodo de estudo de casos, por ser uma tcnica distintiva de pesquisa emprica, enfrenta
ainda muitos preconceitos, segundo Yin (2001) a maior parte das preocupaes est
relacionada falta de rigor da pesquisa de caso. O procedimento adotado na anlise dos dados
tambm no apresenta muita padronizao. Analisar as evidencias de um estudo de caso
uma atividade particularmente difcil, pois as estratgias e as tcnicas no foram muito bem
definidas no passado. (YIN, 2001, p.131). H tambm a possibilidade de existirem vieses
dos investigadores nas anlises, uma vez que por ser uma anlise qualitativa o pesquisador
pode induzir os entrevistados ou a pesquisa de dados no sentido das suas hipteses e no
apresentar opinies discordantes. Outra limitao deste trabalho est no nmero de
entrevistados.
53
4 PESQUISA DE CAMPO
4.1 Entrevistas
Yin (2001) considera entrevistas como uma das fontes de informaes mais importantes para
estudos de casos. Conclui ainda Yin (2001), que entrevistas, na maioria das vezes, tratam de
questes humanas e essas questes humanas devem ser tratadas e interpretadas atravs dos
olhos de entrevistadores especficos, e respondentes bem informados podem dar
interpretaes importantes para uma determinada situao.
Essas entrevistas obedeceram a um questionrio estruturado com questes abertas, conforme

Apndice 1, ordenadas de forma a extrair o mximo possvel de informaes sobre o processo
de avaliao de propriedades adotado pelos agentes. O roteiro foi seccionado em quatro
tpicos sendo eles:
a) Identificao da instituio e do entrevistado: Essa sesso tem o objetivo de

mensurar a experincia e familiaridade do entrevistado com a questo, investigar
o objetivo social da instituio, identificar possveis vieses do entrevistado,
identificar a posio do entrevistado quanto ao processo de avaliao e seu poder
decisrio e seus limites de atuao.
b) O processo e a finalidade da avaliao: Esta parte dedicada ao objetivo final

do processo, aos clientes finais, ao nmero e qualificao dos profissionais
envolvidos, investigao das fontes de dados.
c) O Modelo de Avaliao: Aqui o foco virado ao mtodo. Qual ou quais mtodos

so utilizados e por qu? Quais as diferenas percebidas entre eles?
d) O comportamento dos preos de terras: Busca-se a experincia pessoal do

entrevistado e suas consideraes sobre as oscilaes de preos de terras.
O tempo mdio de durao de cada entrevista foi de uma hora.

54
4.1 Anlise dos dados
A anlise dos dados consiste em examinar, categorizar, classificar em tabelas ou, do contrrio,
recombinar as evidncias tendo em vista proposies iniciais de um estudo. (YIN, 2001,
p.131). Essa avaliao deve seguir uma tcnica analtica especifica que seja condizente com o
problema de pesquisa e o tipo de dados coletados. Neste trabalho utiliza-se o mtodo de
adequao do padro. Esse mtodo consiste em analisar os casos de acordo com padres de
comportamento pr-definidos. Cook e Campbell (1979) nomearam esses padres de variveis
dependentes no equivalentes. Os interesses distintos dos participantes do mercado de terras
podem induzir os preos em direes diferentes e nesse caso, as variveis dependentes se
tornam as diferentes direes que essas foras podem gerar. Dessa forma a anlise dos efeitos
e conseqncias da interao de cada um desses participantes poder ser mapeada.
Independente da tcnica de anlise de dados, Bardin (2007) prope que essa etapa siga trs
pilares fundamentais: 1) a pr-analise, que consiste na organizao das informaes obtidas de
acordo com o objetivo da pesquisa como a formulao de hipteses e enumerao dos
documentos; 2) a explorao do material, que consiste na aplicao das regras formuladas e
da metodologia escolhida; 3) Tratamento dos resultados, que estabelecer relao entre os
dados coletados e pr-analisados.
55
5 APRESENTAO DOS RESULTADOS DA PESQUISA
Neste captulo so apresentados resumos dos perfis dos agentes selecionados para o
desenvolvimento do estudo de casos, o resultado das entrevistas efetuadas com seus
representantes e a relao do processo de avaliao de terras frente teoria discutida.
5.1 PERFIL DOS AGENTES
Conforme analisado previamente neste trabalho e disposto na Ilustrao n 1 os agentes

relevantes que interagem no mercado de terras so: Governo, Instituies de Crdito,
Investidores e Produtores Agrcolas. De acordo com as proposies de Mcneill et al. (1994)
as foras humanas responsveis pelas transformaes do solo so polticas ou econmicas,
sendo o lado econmico subdivido nas categorias produtivas e de investimento. Sob esta
perspectiva, acredita-se que a escolha dos agentes seja representativa dessas classes. A busca
dos entrevistados foi embasada nos cargos que exerceriam maior grau de influncia na
deciso de compra/venda ou avaliao do estabelecimento rural. As instituies escolhidas e
perfil dos entrevistados foram os seguintes:
56
Tabela 1 Perfil dos agentes entrevistados
CLASSE
EMPRESA ENTREVISTADO
REPRESENTANTE
Chefe da diviso de obteno
GOVERNO INCRA
de terras do INCRA
Gerente de Crdito da Diviso
INTITUIO DE de Agronegcios
Banco do Brasil
CRDITO Tcnico de Avaliao de
Imveis
Fundo de Investimento em
INVESTIDOR RURAL Analista Snior
propriedades rurais
PRODUTOR
SLC Agrcola Gerente de Novos Negcios
AGRCOLA
Fazendas Pern Corretor de Imveis Rurais
Deloitte Touche Tohmatsu Gerente Snior da Diviso de
INSTITUIO Brasil Finanas Corporativas
INDEPENDENTE DE Informa Economics FNP Diretor Tcnico
AVALIAO Confederao Nacional de
Assessor tcnico da comisso
Agricultura e Pecuria -
para assuntos fundirios
CNA
5.1.1 INCRA
O INCRA a autarquia federal, criada pelo decreto de nmero 1.110 em 9 de julho de 1970.
Inicialmente idealizado para planejar e conceber a reforma agrria, hoje o INCRA acumula
tambm as funes de manter o cadastro nacional de imveis rurais e administrar as terras
pblicas. Dentre as novas funes, est inserido tambm o equacionamento do passivo
ambiental existente. Apesar dos mais de 40 anos de sua criao foi somente a partir da criao
do Ministrio do Desenvolvimento Agrrio em 2000, rgo ao qual o INCRA est vinculado
atualmente, elevando a questo da Reforma Agrria e estrutura fundiria agenda direta do
Presidente da Repblica, que os estudos e atuao do INCRA como agente do mercado de
terras se torna mais ativa e relevante. At ento o INCRA era muito vinculado questo da
defesa das minorias indgenas.
57
Das diversas frentes de trabalho em que o Instituto atua, duas em especial so de interesse
deste trabalho:
a) Fiscalizao da atividade produtiva

b) Processo de Desapropriao de unidades improdutivas
Munido do cadastro nacional de registros de imveis rurais, fiscais do INCRA so

responsveis por investigar se os estabelecimentos cadastrados atuam de acordo as normas
previstas segundo seu registro e se podem ser caracterizadas como produtivas. Segundo o
INCRA:
O imvel (propriedade rural) considerado produtivo aquele que, explorado econmica e
racionalmente, atinge, simultaneamente, graus de utilizao da terra (GUT) e de eficincia na
explorao (GEE) segundo ndices fixados pelo rgo federal competente. O Grau de Utilizao
da Terra (GUT), dever ser igual ou superior a 80% (oitenta por cento) e o Grau de Eficincia na
Explorao da terra (GEE), dever ser igual ou superior a 100% (cem por cento). (Em:
http://www.incra.gov.br/portal/index.php?option=com_content&view=article&id=79:o-que-e-
propriedade-produtiva&catid=52:faqincra&Itemid=83).
Como rgo fiscalizador, esse agente promove um trabalho relevante de minimizar a atuao
de investidores meramente especulativos, em desconformidade com as definies do Estatuto
da Terra (Lei 4.504 de 30 de novembro de 1964). Diversos trabalhos estudaram no passado,
inclusive no Brasil, a vinculao do mercado de terras como alternativa de investimentos em
ambientes econmicos altamente inflacionrios. O mercado imobilirio ficou caracterizado
como bem de reserva de valor e a entrada de capitais pressionou o preo desses ativos,
principalmente das dcadas de 70 e 80.
Como desapropriador, o INCRA atua diretamente no mercado como comprador de

propriedades e utiliza metodologias regulamentadas.
5.1.2 Banco do Brasil
Banco do Brasil o maior financiador e parceiro do agronegcio brasileiro e sua atuao

estende-se ao longo de toda a cadeia produtiva desse segmento atingindo desde o pequeno
produtor s grandes empresas agroindustriais. Somam-se aos produtores rurais os demais
58
agentes do agronegcio (fabricantes e revendedores de mquinas, implementos agrcolas,

fertilizantes e outros insumos, agroindstrias, exportadores, dentre outros).
Em seu papel de agente de polticas pblicas, o Banco representa um elo entre o Governo
Federal e o setor do agronegcio, concedendo crdito com taxas compatveis natureza desta
atividade. Os recursos disponibilizados pelo Banco do Brasil para a carteira de crdito rural
so obtidos, principalmente, por meio dos depsitos de poupana chamados de MCR 6.4
(Manual de Crdito Rural 6.4), depsitos vista chamados de MCR 6.2, PROGER Rural
(Programa de gerao de emprego e renda rural), FAT (Fundo de Amparo ao Trabalhador),
PRONAF (Programa nacional de fortalecimento da agricultura familiar), FCO (Fundo
Constitucional de financiamento ao Centro-Oeste), BNDES (Banco Nacional de
Desenvolvimento), entre outros.
A carteira de crdito voltada ao agronegcio atingiu os R$ 83 bilhes at o final de setembro

de 2011, representando 61.6% do total de crdito disponvel pelo Sistema Financeiro
Nacional para o setor. As linhas de crdito oferecidas financiam as atividades de:
a) Investimento (36% da carteira em Set/11): permitem a aquisio de bens

indispensveis produo e modernizao da agropecuria.
b) Custeio (32% da carteira): destinado ao atendimento das despesas normais do

ciclo produtivo de lavouras peridicas, entressafra de lavouras permanentes ou de
explorao durante o ciclo produtivo dos animais.
c) Agroindustrial (23.1%): flexibilidade s empresas para a comercializao,

beneficiamento e industrializao de produtos e insumos
d) Comercializao (5.1%): tm como objetivo prestar apoio financeiro para

comercializao da produo agropecuria.
O Banco do Brasil financia a atividade rural em todo o territrio nacional, com maior
concentrao no sudeste (43.9%), Sul (31.5%), Centro-Oeste (17.8%), Nordeste (4.3%) e
Norte (2.5%). Embora a maior parte das operaes no financiem a aquisio de propriedades
59
agrcolas, as mesmas so utilizadas como garantias e colaterais de crdito nas operaes

acima citadas para reduzir o custo das operaes.
5.1.3 Fundo de investimento em propriedades agrcolas
Grupo de investidores associados a fundos de investimento com o propsito de adquirir,

desenvolver e negociar terras agrcolas no Brasil. Com o auxilio de boas prticas de gesto,
aprimoramento do solo, melhores tcnicas de plantio e acesso a capital a juros mais baixos,
essas empresas vislumbram ganhos no longo prazo acreditando na valorizao das
propriedades.
5.1.4 SLC agrcola
A SLC Agrcola nasce em 1977 como brao produtivo do Grupo SLC. Fundado em 1945, o
Grupo industrial produzia colhedeiras mecanizadas para o mercado de gros. A empresa hoje
produtora de commodities agrcolas, focada na produo de algodo, soja e milho conta com
14 unidades de produo estrategicamente localizadas em 6 estados brasileiros. A empresa foi
a primeira no ramo a possuir aes listadas na Bolsa de Valores de So Paulo e destaca como
um dos seus atrativos uma longa experincia na prospeco e aquisio de terras em novas
fronteiras agrcolas, contanto com um processo de aquisio de terras com alto potencial
produtivo. Por identificar esse processo como um diferencial competitivo, a empresa conta
uma equipe especializada e focada no mercado de terras brasileiro e a anlise de seus
processos percebido como de bastante relevncia para o trabalho.
5.1.5 Fazendas Peron imobiliria
Imobiliria de ativos rurais atua no mercado a cerca de 30 anos. O foco da empresa est nos
estado de Mato Grosso e Mato Grosso do Sul, mas ela atua em vrios estados no sudeste,
norte e nordeste do pas.
60
5.1.6 Deloitte Touche Tohmatsu Brasil
A Deloitte uma empresa de consultoria e auditoria inglesa que se estabeleceu no Brasil por
volta de 1911, com a funo de auditar a construo das ferrovias no Rio de Janeiro para
relatar a investidores estrangeiros. Atualmente expandiu suas operaes para diversos ramos
entre eles avaliao patrimonial rural. Essa demanda surgiu inicialmente de seus clientes de
auditoria contbil que buscavam fontes confiveis para avaliar seus imveis rurais a preos de
mercado a fim de corrigirem suas demonstraes. Com o aumento da demanda por esses
servios o setor se tornou independente realizando laudos de avaliao patrimonial para ativos
rurais em todo o territrio nacional.
5.1.7 Informa Economics FNP
A Informa Economics FNP atua h mais de 20 anos em consultoria em agronegcio no Brasil.

Representa a diviso responsvel por informao e consultoria para commodities agrcolas e
energia do Grupo Informa Plc. no pas. Em consultoria, a Informa Economics FNP atende
variados perfis de clientes com o empenho de uma equipe multidisciplinar que envolve
renomados profissionais do setor. Os projetos de consultoria englobam anlises tcnicas e
econmicas de investimentos, anlises setoriais, avaliaes patrimoniais, estratgias para
novos investidores, due diligences tcnicas, fuses e aquisies, pesquisa de mercado, estudos
de inteligncia competitiva, estudos macro-mercados e setoriais.
Um dos pontos que destacam a Informa Economics FNP no mercado a disponibilidade de

um dos mais completos banco de dados sobre as diversas cadeias do agronegcio, construdo
desde a fundao da FNP Consultoria, em 1989 mais tarde transformada em Informa
Economics FNP com a incorporao ao grupo ingls, em 2005.
A empresa tambm a nica que publica o resultado de um levantamento detalhado do

mercado de terras agrcolas no Brasil, no bimestral Relatrio de Terras e no semestral
Relatrio de Arrendamento.
61
5.1.8 Confederao da agricultura e pecuria do Brasil - CNA
A Confederao da Agricultura e Pecuria do Brasil CNA responsvel por congregar

associaes e lideranas polticas e rurais em todo o Pas. A CNA tambm apia a gerao de
novas tecnologias e a criao de agroindstrias responsveis por aumentar a produtividade
rural. Outra grande iniciativa da entidade a cooperao e apoio aos programas regionais de
desenvolvimento agrcola, especialmente aqueles que se destinam a reduzir as desigualdades
geoeconmicas em todos os Estados brasileiros.
A Comisso assessorada por tcnicos especializados na rea fundiria que so responsveis

em subsidiar tecnicamente a Diretoria Executiva da CNA, assim como o desenvolvimento de
trabalhos que representem o setor no Congresso Nacional ou diante dos rgos e entidades
envolvidas no assunto. A atuao principal da Comisso o acompanhamento de questes
relacionadas defesa do Direito de Propriedade, em especial no programa de reforma agrria,
regularizao fundiria, nas demarcaes de terras indgenas e de remanescentes das
comunidades dos quilombos.
62
63
6 CONTEDO DAS ENTREVISTAS
So apresentados a seguir, os resultados das anlises de contedo das entrevistas com os

agentes representantes a respeito dos mtodos e processos de avaliao utilizados para
estabelecimentos rurais. O roteiro das entrevistas consta do Apndice 1 deste trabalho e est
segmentado nas seguintes sesses: Identificao da instituio e do entrevistado, Processo e
finalidade das avaliaes, Mtodo de Avaliao, comportamento dos preos de terras. As
anlises seguem essas mesmas divises estruturais e as afirmaes e pontos de vista descritos
nos relatrios abaixo refletem as opinies exclusivas dos entrevistados apenas.
6.1 INCRA
6.1.1 Identificao da instituio e do entrevistado
A diviso de obteno de terras do Incra-SP responsvel pela identificao, avaliao e

aprovao das autorizaes de indenizao de propriedades no Estado de So Paulo, para fins
de reforma agrria e uso pblico para fins de interesse social, conforme previsto na Lei
4.132/62. O chefe da diviso engenheiro agrnomo de formao e atua na atividade de
avaliao rural h 12 anos. O INCRA conforme descrio anterior a autarquia responsvel
pelas questes de redistribuio territorial para fins de reforma agrria, responsvel pelas
propriedades pblicas e mais recentemente acumula a funo de sistematizar o
desenvolvimento ecologicamente sustentvel dos assentamentos rurais. Os relatrios e
propriedades desapropriadas por essa entidade so de uso do Ministrio de desenvolvimento
agrrio, FUNAI (Fundao Nacional do ndio), IBAMA (Instituto Brasileiro do Meio
Ambiente e dos Recursos Naturais Renovveis), Servio florestal brasileiro entre outros
rgos pblicos.
6.1.2 O processo e finalidade da avaliao
O processo de avaliao iniciado com a reviso de adequao da propriedade para fins de

desapropriao. O primeiro requisito para esse julgamento que a propriedade esteja
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descumprindo sua funo social. O artigo 9 da lei 8.629/93 define como funes sociais: I)
Aproveitamento racional e adequado; II) Utilizao adequada dos recursos naturais
disponveis e preservao do meio ambiente; III) Observncia das disposies que regulam as
relaes de trabalho; IV) Explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e dos
trabalhadores. Uma vez descumpridos esses critrios, a propriedade considerada
improdutiva, alm disso a pequena e mdia propriedade14 (desde que seu proprietrio no
possua outra) tambm insuscetvel de desapropriao. No Estado de So Paulo, que a
regio sob alada do entrevistado, incomum a existncias de pequenas e mdias
propriedades improdutivas. Uma vez classificada improdutiva sob os critrios acima, a
propriedade passa pela anlise jurdica e tributria, uma vez que imveis irregulares so
passveis de confisco, onde no h pagamento de indenizao e, portanto, no h necessidade
de avaliao econmica. Atendidas essas exigncias, o processo de atribuio de valor
econmico segue a metodologia da norma tcnica 14.653-3 (ABNT, 2004). A primeira etapa
o levantamento das particularidades fsicas do bem envolvendo uma anlise de agrimensura,
levantamento topogrfico, descrio do ativo imobilizado, grau de utilizao da propriedade
entre outros. A anlise realizada pelo INCRA envolve em mdia 6 profissionais internos de
diferentes reas de atuao como engenheiros agrnomos e engenheiros civis, alm de fontes
de dados externos como corretores de imveis independentes. A metodologia da ABNT
baseada no mtodo de preos comparativos de mercado e exige uma base de dados de preos
de imveis equivalentes, preferencialmente na mesma regio e esses dados so obtidos por
meio de consultas a esses corretores locais. Muito embora caiba ao INCRA a responsabilidade
sobre o cadastro nacional de imveis rurais, a instituio no conta com uma base de dados de
preos de negociao.
14
Lei 8629/93, Art. 4 Para os efeitos desta lei, conceituam-se: I - Imvel Rural - o prdio rstico de rea
contnua, qualquer que seja a sua localizao, que se destine ou possa se destinar explorao agrcola, pecuria,
extrativa vegetal, florestal ou agro-industrial; II - Pequena Propriedade - o imvel rural: a) de rea compreendida
entre 1 (um) e 4 (quatro) mdulos fiscais; b) (Vetado); c) (Vetado) III - Mdia Propriedade - o imvel rural: a) de
rea superior a 4 (quatro) e at 15 (quinze) mdulos fiscais; b) (Vetado).
O mdulo fiscal uma unidade de medida fixada diferentemente para cada municpio de acordo com a Lei n
6.746/79 e pode variar de 5 a 110 hectares.
65
6.1.3 O Modelo de Avaliao
A metodologia de avaliao adotada pelo INCRA procura minimizar elementos subjetivos

que dem margens a parcialidades no julgamento das causas avaliadas. O texto da lei afirma
que cabe ao proprietrio justa indenizao sobre o imvel expropriado e h muita discusso
entre os juristas quanto a definio do termo justo.
Diversas so as idias expostas pela doutrina na busca do sentido da justa indenizao, destacando-
se as seguintes: (a) deve ser exata: nem mais, nem menos; sem excesso, nem deficincia; (b) deve
corresponder ao efetivo prejuzo causado ao patrimnio lesado; (c) informada pelas noes de
conformidade, congruncia, proporo, equilbrio, equivalncia, correspondncia e paridade; e (d)
implica na ausncia de enriquecimento ou empobrecimento de qualquer das partes. Entendemos,
portanto, que a justa indenizao expropriatria deve englobar o valor do bem atingido e todos os
prejuzos que decorrem efetivamente do ato estatal, de forma a permitir que o patrimnio atingido
permanea inalterado. (PRADO, 2008)
Os registros patrimoniais so regidos pelas normas contbeis de mensurao de valor e, para

que no haja alterao no patrimnio individual, a indenizao deve ser equivalente ao
patrimnio registrado na data do processo. As normas contbeis, como revisto anteriormente,
registram o patrimnio ao seu valor de mercado e por esse motivo esse o mtodo mais aceito
pelas autoridades para essa avaliao e, portanto, utilizado pelo INCRA. Apenas em casos
excepcionais outras metodologias so aplicadas, mas elas tendem para uma simplificao
maior (mtodo do custo histrico, por exemplo). Pelos princpios citados, a fonte de
inovaes de modelos viria pela reformulao dos procedimentos contbeis.
O mtodo escolhido complexo e envolve muitas variveis, apesar de tentar minimizar os

componentes subjetivos, mas a instituio admite que outros mtodos levantariam discusses
interminveis que poderiam engessar a atuao das entidades ainda mais. O mtodo tambm
pode no ser o mais adequado em algumas ocasies, pois os preos histricos de transaes,
mesmo que tenham ocorrido h minutos atrs, podem no incorporar todas as informaes
disponveis no momento da deciso e no h flexibilidade para incorpor-las na avaliao
porque acarretaria em subjetividades. Regies que foram alvo de especulao imobiliria so
alvo de desapropriao por no apresentarem propriedades produtivas, nesses casos, os
proprietrios so indenizados com base em preos especulativos quando na verdade aquela
terra ser destinada ao uso social, a equao de redistribuio de riqueza no est sendo
balanceada, o que o objetivo central da reforma agrria.
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A mesma discusso ocorre quanto questo da perpetuidade, imprecisa e d margem a

parcialidades na avaliao. O conceito romntico de que a terra perptua e fonte da vida
vlido apenas na esfera do direito agrrio em defesa do direito de desapropriao. O valor
ambiental da regio, da vegetao e do solo no levado em conta e a legislao ignorada
por falta de fiscalizao e rigor de aplicao. O mercado no avalia, precifica ou considera
depreciao ambiental, em So Paulo pelo menos.
6.1.4 O comportamento do preo de terras
Os preos de terras no esto diretamente correlacionados com as variaes dos preos das
commodities agrcolas no curto prazo, em algumas situaes essa variao pode ocorrer, mas
logo corrigida de modo que a mdia de preos da regio no refletir esse movimento.
Tambm no h como identificar as motivaes exatas dos movimentos de preos, mas
estariam mais relacionadas a mudanas estruturais na regio uma vez que os preos sobem em
patamares e no continuamente, ou repentinamente como os preos dos derivados agrcolas.
H um perodo de altas de preos e um perodo ainda maior de estabilizao at que os
produtores consigam ajustar sua j baixa rentabilidade aos novos preos. O movimento,
portanto, contrrio, no a rentabilidade que impulsiona o preo da propriedade, mas sim o
preo da propriedade que o fora a buscar mais rentabilidade. Historicamente, observa-se que
a atividade agrcola nunca foi rentvel, no com taxas de juros como as brasileiras, e
totalmente necessrio o uso de incentivos e tecnologia para torn-la vivel, por isso a reforma
agrria no funciona. As grandes empresas agrcolas no querem manter a atividade
produtora, preferem arrendar terra de pequenos produtores e terceirizar os riscos de produo
porque so muito altos e no h seguro de safra a preos razoveis. Dessa forma, a iniciativa
privada at estimula a formao das colnias produtivas, fruto da reforma agrria, mas sem
que haja incentivos contnuos e desenvolvimento tecnolgico as unidades no se sustentam.
Grandes corporaes no compram terras, ao menos no no Estado de So Paulo e
possivelmente no o faam em outras regies tambm porque sabem que no lucrativo, o
que fazem mascarar contratos de arrendamento, utilizam o que chamam de parcerias para
comprar terras e exploram os pequenos produtores e estruturas familiares. Isso que motivou a
alta de preos em So Paulo, por exemplo, a volta da cana-de-acar, do lcool e das grandes
usinas fez com que vrios pequenos produtores comprassem terras na regio, mas as
demonstraes contbeis das grandes usinas no refletem a do pequeno produtor.
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O que determina o preo de terra seria, ento, o mecanismo de oferta e demanda por isso os
preos so to regionais e a localizao da propriedade a questo vital na atribuio do
valor. Os demais fatores como a qualidade do solo, relevo, rea construda/plantada/nua, so
ajustes.
6.2 Banco do Brasil
O Banco do Brasil o maior agente de poltica de crdito rural do pas com grade capilaridade
de atuao. Por sua relevncia na carteira do banco (20.6% da carteira de crdito do banco em
setembro de 2011) o agronegcio conta com uma vice-presidncia dedicada s operaes de
crdito rural e um time de mais de 200 funcionrios com formao tcnica em agronomia,
veterinria e zootecnia para avaliao de propriedades rurais. As entrevistas foram realizadas
com o gerente de crdito da diviso de agronegcio em Braslia, veterinrio de formao, com
18 anos de experincia nas operaes do banco que esclareceu as polticas de exigncia de
garantias e as condies de concesso das diversas linhas de crdito disponveis ao produtor
rural. Para as questes mais especficas e tcnicas do processo de avaliao, foi realizada um
segunda entrevista com um tcnico de avaliao de imveis, engenheiro agrnomo de
formao e funcionrio do banco e do time tcnico do banco h 30 anos.
A principal finalidade dos relatrios de avaliao do Banco do Brasil para a cesso de

garantias fsicas ao crdito. Cada categoria de crdito, de acordo com suas particularidades
exige ou aceita algumas classes de ativos como garantia. As propriedades rurais geralmente
so atreladas financiamentos de alto valor e de mdio e longo prazos, uma vez que
operaes de custeio e capital de giro (que se caracterizam pelo curto prazo) atrelam volumes
de safra como garantia de pagamento. De acordo com as polticas do banco, h uma anlise
prvia do perfil do cliente, informaes cadastrais e registros e, seguida proposta de
financiamento realizada a vistoria dos bens para levantamento das garantias. O Banco do
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Brasil conta um time prprio de 230 tcnicos e possui tambm convnio com empresas de
planejamento agropecurio. Uma vez finalizado o processo de avaliao, que dura em mdia
uma semana, este entregue ao analista de crdito responsvel pela anlise do cliente e o
percentual do valor da propriedade que ser considerado para questo de garantia pode variar
de acordo com o nvel de risco do cliente, mas em mdia apenas 50% do valor da propriedade
vinculado garantia o principal da dvida, o chamado percentual de adiantamento. Isso se
deve evoluo do saldo devedor pela incidncia de juros e depreciao dos ativos no
decorrer do prazo do financiamento. Periodicamente o valor desses ativos revisado por
fiscais, especialmente das linhas subsidiadas de crdito, para observar se o emprego dos
recursos disponibilizados est de acordo com o previsto em contrato e tambm verificar o
estado das garantias. Esse processo ocorre principalmente para financiamentos com valor
superior a R$ 170 mil reais.
Com relao s bases de dados utilizadas para alimentar os modelos de avaliao o Banco do
Brasil prefere utilizar suas prprias sries histricas, umas vez que atua nesse mercado desde
os tempos coloniais, mas tambm de fontes externas confiveis e oficiais, os parceiros
conveniados, por exemplo. Corretores de imveis independentes no so boas fontes por
apresentarem vieses pessoais nos preos e, muitas vezes, tambm no considerarem as
condies de pagamento dos negcios realizados, enquanto a anlise do Banco do Brasil leva
em conta apenas os valores presentes das operaes para fins de garantias. Como dados de
mercado, so utilizados negcios realizados na regio ou regies equivalentes e prximas dos
ltimos 2 anos apenas.
O processo de avaliao ficou bastante mais tcnico, profissional e institucionalizado nos

ltimos anos e isso ajudou a tirar o carter pessoal do fiscal/avaliador, essa imparcialidade e
praticidade metodolgica auxiliam o departamento jurdico em casos de briga judicial.
O modelo de avaliao adotado na maioria dos relatrios baseado na metodologia proposta

pela ABNT, norma 14.653-3. No entanto, por ser uma norma genrica e no abordar itens
especficos de concesso de crdito e exigncia de garantias, o banco introduziu algumas
modificaes que adquam o mtodo ao nvel de risco que so cabveis nas operaes.
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Inicialmente adotado o mtodo comparativo de dados de mercado, conforme sugere a

norma, uma vez que o mercado de terras tem um nmero muito limitado de observaes por
micro-regio para que seja aplicado o modelo de inferncias. Para operaes de baixo valor,
micro e pequenos empresrios, operaes de curto prazo, entre outros, o custo de elaborao
de um laudo de avaliao seria muito elevado. Nesses casos so realizados relatrios de
opinio de valor por fiscais do corpo tcnico do Banco do Brasil, profissionais sem a
formao em engenharia agrnoma, mas com uma vasta experincia no setor. Esses relatrios
so menos formais, mas configuram uma boa fonte de informaes para alimentar modelos.
Os laudos oficiais, no entanto, seguem as proposies da norma quanto utilizao dos

dados, critrios de homogeneizao, avaliao de benfeitorias e culturas. A modificao
implementada pelo banco est na composio do valor final da propriedade, e na atribuio de
pesos diferenciados de acordo com a classe do ativo e sua capacidade de preservar valor ao
longo do perodo do financiamento. Para fim de garantia o banco considera o valor da terra
nua como atributo mais estvel e seguro, as benfeitorias da propriedade, apesar de
representarem um valor significativo em muitos casos, sofrem depreciao ao longo dos anos
e por isso, recebem um fator de desconto, segundo metodologia do banco e as culturas anuais
e em andamento no so objeto de anlise para fins de garantia. O motivo principal dessas
excluses e descontos o valor de liquidao da mesma em caso de exerccio, alm dos
custos administrativos do banco, esses casos geralmente envolvem a esfera judicial e so
demorados e os ativos sujeitos a depreciao perdem grande parte de seu valor nesse
processo. No caso das culturas, alm do carter perecvel, elas geralmente esto vinculadas ao
crdito rotativo, a aplices de seguro ou outros contratos.
Alm dessas adaptaes na metodologia o percentual do valor do imvel que poder ser
utilizado para fins de garantia (percentual de adiantamento) tambm varia de acordo com o
perfil de risco do cliente, que considera seu nvel atual de alavancagem, histrico bancrio,
entre outros atributos. Nessa etapa do processo so utilizados os conceitos de fluxo de caixa,
uma vez que o banco tenta conciliar o cronograma de pagamentos da dvida com as entradas
de fluxo de caixa do cliente e verificar sua capacidade de pagamento e liquidez. Esses fatores
influenciam no nvel de risco do cliente e, portanto, no valor da propriedade para o banco. Os
conceitos de fluxo de caixa tambm so utilizados para as garantias de safra nas operaes de
70
custeio com estimativas de dados de produtividade e preo para as safras futuras. Essas
estimativas so geradas por um modelo estatstico interno do banco.
O mercado de terras tem vrios motores propulsores e eles se alteram com o tempo. A
disponibilidade de crdito rural foi relevante na formao de preos de terras h tempos atrs
com os programas de desenvolvimento do cerrado, por exemplo. Nessa poca, no entanto, o
crdito para qualquer atividade era caro e escasso. Atualmente o processo contrrio, o
excesso de recursos disponveis gera a concorrncia por ativos, mas o maior impulsionador de
preos e nmero de negcios o preo das commodities agrcolas. Um ciclo de alta de preos
estimula o atual produtor a expandir suas atividades, mas tambm a entrada de novos
produtores. Existem outros fatores no processo de deciso, mas essas duas variveis esto
intimamente ligadas. A disponibilidade de capitais e a entrada de recursos estrangeiros nos
anos passados levaram vrios investidores novos e especuladores ao mercado de terras e o
mecanismo da concorrncia eleva os preos mdios. O banco, no entanto, tem o cuidado de
analisar alguns dados atpicos em algumas regies que poderiam contaminar as mdias
histricas de uma regio. Algumas empresas de capital estrangeiro compraram imensas reas
de terra fazendo com que o preo mdio por hectare daquele municpio casse artificialmente,
fruto de uma negociao singular.
A legislao ambiental tem um grande peso no valor de uma propriedade, para os processos
de avaliao do banco todos os passivos ambientais so descontados do valor final, na medida
em que o banco pode se tornar responsvel legal por aquela determinada reserva legal e os
danos nessa rea so crimes inafianveis preciso ter muito cuidado ao avaliar a adequao
legal dos imveis dados como garantia. Da mesma forma com questes indgenas e
quilombolas, reas de desapropriao do INCRA, uso adequado do percentual produtivo da
propriedade e enquadramento com os fins da linha de crdito destinada ao produtor.
6.3 Fundo de investimento em propriedades agrcolas

71
A empresa apoiada por fundos de investimento que originam o capital e sua operao
direcionada atividade agrcola mesclada valorizao imobiliria. Seu objetivo identificar
terras com grande potencial produtivo, mas que ainda no tenham sido exploradas ou que
estejam ainda em seu estgio inicial de explorao e que tenham seus preos depreciados
por esse motivo. O valor da terra seria ento desenvolvido atravs de melhorias,
mecanizaes, infra-estrutura de acessos e desenvolvimento de culturas. O objetivo obter
retorno do investimento via produo, como forma de renda da terra, e da valorizao
imobiliria uma vez atingido todo seu potencial. O analista snior da empresa desde sua
constituio acompanha os processos de aquisio no Brasil.
O objetivo principal desenvolver a terra atravs do cultivo, benfeitorias, mecanizao,

correo de solo, abertura de rea, entre outros. O desenvolvimento mnimo da regio, do
acesso, infra-estrutura para a fazenda tambm necessrio em alguns casos, mas a empresa
no descarta outras possibilidades que tragam o retorno esperado ao investimento. Houve
casos em que a terra foi renegociada antes que fosse desenvolvida porque receberam uma
oferta interessante que cobria os retornos esperados com a produo. O processo de
identificao de imveis proativo ou reativo, uma vez que a empresa recebe propostas de
potenciais vendedores. E o projeto de viabilidade consiste na apurao do valor da terra no
mercado, ofertado pelo vendedor. feita tambm nessa etapa uma pesquisa de mercado para
avaliar nvel de preos na regio estudada, muitas vezes tambm so utilizados laudos
externos e informaes de corretoras imobilirias. Em seguida verifica-se a documentao da
propriedade e a adequao s exigncias ambientais, fiscais e com os registros atualizados. A
etapa seguinte consiste na avaliao das benfeitorias, se existentes, e caso estejam tratando de
uma terra nua, apura-se o valor das benfeitorias necessrias para iniciar as operaes. Os
custos e mtodos para abertura de rea tambm so considerados, caso a propriedade seja
pouco explorada, porque esses custos so significativos e necessrio que todo o
planejamento da propriedade esteja finalizado antes que o trabalho se inicie. O prximo
investimento relevante o das mecanizaes e finalmente os custos associados ao incio da
campanha. Uma vez apurados esses valores possvel fazer a deciso de investimento.
72
Para a anlise de viabilidade econmica so feitos modelos de fluxo de caixa, no entanto, eles
no apuram o valor da propriedade agrcola, eles avaliam a rentabilidade do empreendimento
agrcola que envolve a compra do imvel, desenvolvimento, fontes de financiamento e outros.
O preo da terra dado pelo mercado e definido na mesa de negociao. O modelo de fluxo
de caixa no apura o valor da terra, esse um input de qualquer modelo e por isso no est
necessariamente atrelado ao preo das commodities, mas o alto preo estimula a procura por
terras e a concorrncia faz com que os preos subam. O modelo de fluxo de caixa tambm
muito til para determinar, a qualquer ponto do investimento, a rentabilidade alcanada ou em
que estgio o retorno se torna positivo. O mtodo tambm permite ajustes caso as fontes de
captao mudem, ou as curvas de preos e desloquem h flexibilidade para avaliar os efeitos
dessas mudanas na rentabilidade. Quanto ao horizonte de previsibilidade de preos, trabalha-
se com estimativas para o longo prazo, mas para o mdio e curto prazo so utilizados
contratos de hedge de cerca de 60% da safra comercializada. Isso minimiza o risco de fluxo
de caixa do curto prazo. Quanto aos riscos de safra, acredita-se que uma boa gerncia,
proativa e vigilante, minimize a exposio das safras e o mercado de seguros, embora
existente e crescente, ainda muito caro.
Ao comparar propriedades, a regio e o estgio de desenvolvimento da terra so os principais

fatores diferenciadores entre as terras, mas ao analisar o mercado de terras no Brasil como um
todo, como um agregado, o fator Brasil maior responsvel pelo aumento da demanda por
terras e conseqentemente o aumento de preos. O Fator Brasil combina as condies
climticas e hdricas favorveis, uma infra-estrutura razoavelmente desenvolvida e
disponibilidade de terras agricultveis, o que atraiu muitos investimentos estrangeiros frente a
atual e declarada crise de alimentos mundial. O aumento no s de preos como do consumo
de commodities no mercado internacional, e o prprio crescimento do mercado interno pela
melhoria a situao econmica das famlias. Melhoria de renda implica em melhoria na dieta
alimentar com maior consumo de protenas e tambm de cereais para uso nas raes animais.
O mercado de algodo tambm ficou aquecido para sustentar a expanso da indstria txtil, a
cana-de-acar tambm se valoriza com o aumento do consumo de lcool combustvel e
assim tambm com outros produtos.
73
Quanto questo ambiental, ela de extrema relevncia, no s pela questo pelo ponto de
vista de reduo de rea produtiva rea com maior exigncia de reserva legal so
prejudicadas como do ponto de vista de responsabilidade legal. Todos os contratos de
compra e venda possuem uma clusula restritiva condicionando a efetivao do negcio
regularizao de passivos e obrigaes fiscais e ambientais. A legislao muito bem
aplicada e fiscalizada em algumas regies produtivas e isso certamente influencia preos.
6.4 SLC agrcola
Engenheiro Agrnomo de formao, o gerente de novos negcios da SLC Agrcola atua na

rea de avaliao agrcola desde 1983 e est no cargo desde 2008. O departamento de novos
negcios responsvel pela prospeco de propriedades agrcolas para aquisio. A SLC j
possui propriedades no sul, centro-oeste e nordeste brasileiro, tem foco nessas regies para
novos negcios, mas avalia propostas em todo o Brasil. O foco nas regies j atuantes
justificado pela sinergia com as tecnologias j desenvolvidas e implantadas no mesmo tipo de
topografia e solo, alm de sinergias com infra-estrutura de transporte, administrativa,
parcerias etc. que j estejam contratadas. Por ser uma empresa produtora de gros a maior
parte das aquisies tm o foco na produo e a avaliao tem esse vis, no entanto, j foram
tomadas decises estratgicas em que a valorizao da terra foi tamanha que a propriedade foi
vendida antes que os processos produtivos fossem implementados. Essas so situaes
atpicas, uma vez que a empresa no atua no setor imobilirio, pelo contrrio, as qualidades de
produtor agrcola so prezadas e a empresa se orgulha por apresentar os melhore ndices de
produtividade do setor para as culturas que desenvolve.
O processo de avaliao da SLC pode ter um incio proativo ou reativo. Por ser uma empresa
de grande visibilidade, recebe vrias propostas de proprietrios de terras, corretores de
imveis entre outros, mas tambm busca nas regies de maior interesse estabelecimentos que
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lhe sejam convenientes. O primeiro crivo a regio, como a empresa j possui experincia e
uma base de dados sobre as regies produtivas em que atua ou gostaria de atuar, acontece uma
seleo das propostas por regio logo no inicio do processo, seguida da verificao dos
registros da fazenda (legitimidade dos registros, regularidade tributria, entre outros). A
terceira etapa a vistoria e levantamento completo da propriedade, metragem, solo,
benfeitorias, infra-estrutura que serve o estabelecimento, entre outras. Com essas
informaes, o time de produo avalia o perfil produtivo da fazenda, que culturas, que nvel
de produtividade seria atingido, qual o investimento para correo do solo, maquinrio, mo
de obra entre outros investimentos. Em seguida o time de avaliao econmica assume a
anlise e desenha o estudo de viabilidade econmica. Se o projeto apresentar taxa interna de
retorno superior a 12%, a proposta levada ao comit de investimento para deciso final. Ao
todo so envolvidos em mdia seis profissionais entre engenheiros agrnomos, engenheiros
civis, tcnicos de produo, administradores e economistas e a avaliao pode levar de 30 dias
a 6 meses, dependendo do tamanho do investimento. Terras vizinhas s propriedades da SLC,
com investimento pequeno e muitas sinergias so rapidamente analisadas, mas o
desenvolvimento de uma nova regio, que exige muito capital pode levar meses de estudo.
Todo o processo descrito no inclui a fase de negociao que pode se estender por muitas
semanas dependendo da contraparte. A empresa foca tambm propriedades de terra nua ou
pouco desenvolvida e prefere desenvolver o solo de acordo com seus padres e tecnologia.
As fontes de informao externa variam de acordo com as fases da anlise desde o Google
Maps e outros programas de georreferenciamento, mapas e cartilhas da ANTT (Agncia
Nacional de Transportes Terrestres) para verificar a existncia de infra-estrutura rodo-
ferroviria, avaliaes independentes da Deloitte, relatrios de preos de terras da FNP,
informaes de corretores locais, entre outros.
No estudo de viabilidade econmica utilizado o mtodo do fluxo de caixa descontado. Alm

de ser um mtodo simples de ser aplicado, bem aceito pelo comit e facilita a mensurao
das taxas de retorno, uma vez que a filosofia de investimento da empresa orientada pela taxa
interna de retorno. As oscilaes dos preos dos produtos agrcolas esto registradas nas
mdias histricas dos mais de 30 anos de operao da empresa e esses dados so projetados
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para os fluxos de caixa futuros com os devidos ajustes para ciclos de alta e queda de preos. A
questo da perpetuidade tratada da mesma forma. A assertividade do mtodo excelente no
caso da SLC, mas vale lembrar que ele utilizado como uma ferramenta de administrao
tambm e no s como um projeto de avaliao. Periodicamente esses modelos so ajustados
para refletir a realidade e readequar os fluxos de caixa futuros. Quanto aos riscos ambientais,
aplica-se a diversificao tanto de culturas quanto de regies. As fazendas esto espalhadas
por diferentes reas para minimizar que efeitos climticos, de solo, pragas ou outros
problemas contaminem e danifiquem todo o cultivo de uma mesma safra. No caso das fortes
chuvas que ocorreram no Estado da Bahia, poucos meses aps o incio das operaes naquela
regio, a perda daquela safra foi compensada por resultado extraordinrios das fazendas na
regio do Piau e Mato Grosso. Novamente a afirmao de que os seguros de safra no Brasil
so economicamente impraticveis.
Alm do mtodo de fluxos de caixa, a SLC utiliza os mtodos comparativos de mercado para
balizar seus modelos, apenas para tentar compreender as discrepncias. Mas o mtodo de
opes reais na compra de propriedades nunca foi empregado e desconhecido pelo time de
novos negcios.
O valor da terra para a SLC est intimamente ligado aos fatores de produo porque esse o
seu objeto social, sua vocao. No h outro propsito destinado terra que no a atividade
produtiva, portanto, a mensurao do valor de uma propriedade se d pela sua devida
convergncia com as operaes na empresa. Os preos, no entanto, so resultado de uma srie
de fatores, entre eles o processo de negociao. A posio da SLC, o porte da empresa e o
acesso a capital influenciam no preo, especialmente quando se trata de uma regio cuja posse
de terra mais descentralizada, a atuao de agentes intermedirios menos influente e as
propriedades so de menor porte. Nessas situaes o custo por hectare da terra pode ser
razoavelmente menor na nossa oferta do que para um agente individual, descapitalizado. O
mercado de terras muito regional, as regies sul e sudeste, por exemplo, j est fora do foco
da empresa por apresentar preos insustentveis para a prtica agrcola e isso sustentado por
uma demanda interminvel na regio para os mais diversos usos, mas especialmente
industrial. Atualmente no sul est ocorrendo o fenmeno da poupana verde, a compra de
76
propriedade para desenvolvimento de florestas plantadas para dois usos, indstria de papel e
celulose ou, uso como reserva legal. Algumas propriedades arrendam florestas plantadas para
servirem de reserva legal, uma vez que sua fazenda no esteja de acordo com as exigncias e
o custo de arrendamento seja inferior rentabilidade da sua cultura. A expanso da atividade
pecuarista tambm foi responsvel por fortes altas de preos em algumas regies. Alm da
forte entrada de capitais estrangeiros. Quando comparam o custo de produo, a
produtividade das terras e o custo do hectare agrcola, o investimento atrativo,
especialmente por que os custos de captao desses investidores, em seus pases de origem
so baixos, esse foi motivo pelo qual os rgos regulatrios revisaram as regras de aquisio
de propriedade por no-residentes.
Como relao aos riscos ambientais e de legislao, a empresa no observa que deveria haver
qualquer prmio de risco para esses fatores. O novo cdigo florestal no trouxe nenhuma
inovao, apenas regulou algumas questes de reserva legal que j eram aplicadas e aceitas
pela SLC. Nem mesmo a posio do partido verde nas eleies representou nenhum risco ou
apreenso por parte dos produtores. Segundo eles a norma brasileira j uma das mais rgidas
do mundo quanto a desmatamento e preservao e no haver profundas mudanas que
ameacem o setor produtivo.
6.5 Fazendas Peron imobiliria
A corretora de imveis Fazendas Peron atua no mercado imobilirio rural h mais de 30 anos,
com foco nos mercados do Mato Grosso e Mato Grosso do Sul e com parcerias em vrios
outros estados. Alm do servio de corretagem, tambm oferece servios de consultoria
agrcola e servios de avaliao de imveis para fins de negociao.
O foco da empresa a negociao de terras e sua atividade gerar a atividade de corretagem,

por tal motivo, a empresa no conta com obrigatoriedades legais ou processuais no seu
77
mtodo de avaliao, no havendo, assim, adoo de nenhum mtodo institucionalizado. A

maior parte dos clientes so produtores e investidores locais e estrangeiros interessados na
negociao de propriedades. O avaliador um engenheiro agrnomo com experincia no setor
e com autoridade legal para assinar um laudo de avaliao e capaz de identificar os elementos
de valor de um imvel por meio de uma vistoria detalhada da rea. O processo de avaliao,
no entanto, se inicia antes da vistoria, com a anlise do cliente (seja ele comprador ou
vendedor). No caso de vendedores, a parte deve estar seriamente interessada em vender a
propriedade, estar ciente do processo de negociao e estar de acordo com as polticas da
Fazenda Peron Imobiliria quanto escolha dos compradores, o processo de negociao entre
outros. Quanto parte compradora, deve ser igualmente sria, se apresentar e apresentar suas
intenes com clareza e, se possvel, especificar algumas caractersticas fundamentais da
propriedade que busca. O comprador a parte mais importante do processo e tudo, todos os
passos que seguiro adiante, dependem do projeto ntimo dele para que a empresa possa
combinar as partes de forma a efetivar o negcio.
Uma vez apurados os objetivos e expectativas dos clientes, o processo de busca, avaliao e
negociao dos imveis se inicia. As fontes de informao so sempre primrias se no
internas porque no h confiabilidade em fontes externas, especialmente cartrios. Por
questes tributrias, propriedades geralmente possuem trs valores diferentes
concomitantemente, todos perfeitamente legais e de acordo com a normatizao vigente: o
valor registrado em cartrio, o valor efetivamente negociado e o valor declarado a prefeituras
para fins de transferncia do imvel. Essas informaes no so cruzadas e so calculadas
com base em metodologias diferenciadas. O tempo mdio para o levantamento das
informaes e vistoria de cerca de 10 dias. A etapa seguinte atribuir um valor a esses
atributos.
A experincia da empresa o maior componente do mtodo que a mesma utiliza em suas

anlises de valor. A maior parte das metodologias implementadas so baseadas em mdias em
algum momento e qualquer mtodo que utiliza mdias para avaliao de propriedades
inadequado, na viso das Fazendas Peron Imobiliria. O motivo principal dessa constatao
a peculiaridade de cada propriedade, um imvel com deficincia de irrigao e sem fontes de
78
gua, no pode ser avaliado pela mdia dos preos de uma regio rica em afluentes. Uma
propriedade com declividade no pode ser avaliada pela mdia dos preos das plancies. A
mdia um conceito abstrato e no pode ser usado em avaliao de bens concretos. O
potencial de explorao econmica que rege o valor da terra, seu valor est correlacionado
com o valor do produto da terra, seja qual for. Com relao aos fluxos de caixa, essa uma
preocupao do comprador, no do avaliador porque o mtodo considera suas fontes de
financiamento, seguros, dividendos pagos aos investidores e todas as variveis para a sua
tomada de deciso. Cabe ao avaliador gerar uma idia de valor ao vendedor e ao corretor
colocar um preo inicial para a negociao com o comprador.
Os investidores e produtores mais profissionalizados utilizam muito a ferramenta do fluxo de

caixa para as anlises, geralmente os que so financiados por fontes privadas como fundos de
investimento, multinacionais e grupos estrangeiros. E geralmente os que mais se atm a essa
ferramenta, no efetuam o negcio e perdem boas oportunidades. Uma das hipteses ligadas a
essa observao a mitigao de riscos, se o comprador no estiver disposto a correr algum
risco, no deveria buscar a atividade agropecuria. Ao tentar minimizar todas as
possibilidades de risco existentes, como so muitos os fatores, demoram na anlise e perdem
bons negcios.
Uma das vantagens competitivas da empresa a objetividade de anlise e esse fator est
atrelado com a fase inicial de conhecer o perfil do cliente. Um comprador srio e interessado
quer apenas saber o valor da propriedade e se a mesma est de acordo com as exigncias e
especificaes do seu projeto e, por isso, avaliaes extensas e demoradas que consideram
todas as alternativas possveis para aquela terra so pouco efetivas e dispendiosas. Se o
comprador um produtor de soja e pretende estender suas atividades no ramo, seu perfil de
plantio e colheita tecnolgico e mecanizado e seu mercado consumidor concentrado em
uma determinada rea as nicas perguntas que um relatrio deveria responder esto ligadas a
essas caractersticas e nada mais. O fator de potencial de uso da terra s influencia no preo
da terra por estimular a competitividade dos setores sobre a mesma rea, porm, para um
comprador individual s interessa se a terra capaz de produzir o que ele planeja produzir.
Esse quadro muda um pouco com o advindo de investidores especuladores de terra.
79
O preo das terras acompanha o movimento das commodities, mas a tecnologia de produo
trouxe concorrncia setorial para regies de tinha vocao para a monocultura. Nas regies de
atuao das Fazendas Peron Imobiliria as terras so versteis e so procuradas para plantio
de cana-de-acar, soja, milho, criao de gado, entre outros. Como a terra um bem finito e
a competio crescente, os preos sobem.
A questo ambiental tambm exerce uma grande influncia nos preos, por uma questo
bvia, ela afeta a rea plantada. O comprador deve embutir na conta uma perda de 20% de
perda de rea, no Mato Grosso e Mato Grosso do Sul e essa rea no s custa para adquirir,
como embute um risco jurdico imenso. Qualquer dano ou impacto nas reas de reserva legal
impe penas inafianveis ou multas elevadas, mesmo que tenham sido causadas por seu
vizinho ou por manifestantes da questo agrria porque o proprietrio da terra tem por
obrigao proteger e conservar a reserva. H casos em que so necessrios altos investimentos
em tecnologia para manter a reserva intacta, como por exemplo, na aplicao de pesticidas
necessrio investigar a direo dos ventos para que os mesmo no cheguem a rea de reserva,
ou o cuidado do tratamento das guas que chegam a reas de preservao. Na regio
amaznica o percentual de APPs de 80% o que configura um desestmulo a produo rural
pelos elevados custos que isso acarreta.
J os impactos ambientais de curto prazo com as chuvas e secas recentes no afetam muito o
preo da terra. O produtor est ciente desses riscos e procura ter uma viso de mais longo
prazo, de mais de um ciclo de safra. O nico efeito no caixa, mas esses incidentes so
normalmente financiados ou pelo Banco do Brasil ou pelas grandes tradings via contrato.
Assim o produtor consegue sobreviver s alguns ciclos sem vender sua propriedade.
medida que isso se configura uma realidade permanente, haver mudana no patamar de
preos certamente.
Mas h um fenmeno chamado impactos sociais que tambm age na regio de atuao da
Fazendas Peron e afeta preo de terra. Invases e desapropriaes por entidades pblicas
geralmente pressionam o preo para baixo. Algumas propriedades, empresas e regies so
simblicas e esto mais sujeitas a esses problemas.
80
6.6 Deloitte Touche Tohmatsu
Com formao em engenharia civil h 22 anos, a gerente snior da diviso de finanas

corporativas da Deloitte Touche Tohmatsu no Brasil acompanha a empresa h 11 anos e
comanda um time de 80 funcionrios em diversas frentes. No departamento de avaliao
imobiliria, os times alocados por projeto so compostos por oito profissionais das reas de
engenharia civil e agrnoma, economia, contabilidade e administrao. A Deloitte atua em
todas as regies do Brasil, no processo de avaliao patrimonial e tem como objetivo oferecer
uma viso independente e imparcial do bem avaliado. Os laudos de avaliao realizados pela
equipe so utilizados no processo de aquisio e venda de propriedades, avaliao para fins
jurdicos e contbeis, para fins de auditorias e para reporte investidores. Os clientes so
majoritariamente instituies privadas.
O processo de avaliao iniciado com uma reunio sobre os objetivos do projeto. Assim que
identificada a finalidade do laudo de avaliao, o processo definido. Isso acontece porque
motivaes diferentes possibilitam ou limitam o uso de certas metodologias. Uma avaliao
para fins de contestao judicial, por exemplo, induz utilizao de mtodos mais diretos e
tradicionais que so geralmente bem aceitos pelas autoridades. Um laudo para fins de
aquisio ou investimento proporciona flexibilidade na escolha do mtodo, ou at mesmo a
aplicao de mltiplas anlises.
Uma vez definido o objetivo e o mtodo a ser utilizado, a etapa seguinte a busca de
informaes relevantes. O levantamento de dados tcnicos obtido por meio de uma vistoria
na propriedade para avaliar as caractersticas fsicas, o percentual de abertura da terra,
existncia e adequao das APPs (rea de preservao permanente), benfeitorias, maquinrio,
depreciao tcnica entre outros. Os dados de mercado so obtidos por meio de corretores
locais, dados pblicos (internet) e relatrios da FNP. Esses ltimos no so muito confiveis
porque so muito agregados, mas fornecem uma boa indicao do nvel de preos na regio.
81
O terceiro passo so as homogeneizaes que ajustaro os valores mdios encontrados

propriedade em questo para determinar seu valor. Infelizmente a ABNT no mantm uma
base de dados nica e confivel das negociaes de terras, os preos mdios devem ser
obtidos por fontes externas e nessa etapa muitas discrepncias e erros podem acontecer.
Corretores de imveis nem sempre so fontes confiveis porque possuem seus prprios
interesses em elevar preos e os ganhos do processo de negociao nunca so capturados. O
mesmo ocorre no caso das benfeitorias.
O mtodo mais utilizado, no entanto, o mtodo de preos comparativos regulado pela

ABNT. um mtodo bem aceito, direto, muito correlacionado com os preos de mercado,
que deixa pouca margem para discusses. Como a maior parte dos clientes procura a Deloitte
em busca de uma avaliao imparcial e independente para apresentao a terceiros
(investidores, entidades tributrias e jurdicas) esse mtodo tambm o mais indicado para
esses fins. Apesar do nome, a metodologia da ABNT utiliza diferentes mtodos de avaliao
combinados como o mtodo de custos de reposio para as benfeitorias, mtodo de fluxo de
caixa para a avaliao dos ativos biolgicos e o valor de mercado para a avaliao do hectare
em si. O mtodo muito objetivo e bem estruturado, mas os dados comprometem a qualidade
de qualquer clculo. A disponibilidade de dados econmicos e de mercado no Brasil muito
pobre e pouco confivel e um modelo como o proposto pela ABNT, com um grande nmero
de variveis de mercado e cotaes penalizado quando as fontes de dados no so
padronizadas, quando h tanta deficincia na obteno dos mesmos e pouco interesse de
agentes pblicos em pesquisas de qualidade. As estimativas e aproximaes que o mtodo
exige pela falta de informaes de qualidade so comprometedoras.
Menos usado para imveis rurais o mtodo involutivo e o mtodo da renda tambm so
utilizados em reas urbanas. Pelo mtodo involutivo o ponto de partida o valor de venda do
imvel. A partir desse valor final so descontados os custos de construo e as premissas de
lucro e obtido o valor do terreno. O mtodo da renda similar, mas so aplicados os valores
esperados de aluguel ao invs dos valores de venda.
82
O mtodo de fluxos de caixa utilizado somente na avaliao de ativos biolgicos em

conformidade com as normas. As inferncias de um modelo como esse comprometeriam a
imparcialidade do laudo porque levam em considerao os custos de capital do cliente,
expectativas de crescimento de safra, aumento de produtividade, etc. O mesmo raciocnio
empregado no uso de opes reais como mtodo alternativo, implica em muitas premissas
contestveis e o mtodo complexo de ser analisado e compreendido muitas vezes.
Os mtodos de avaliao de terras no mudaram muito ao longo dos anos, mas os preos, as
regies de concentrao e os agentes do mercado mudaram, tanto do lado produtivo como do
lado especulativo, os chamado real estate do agronegcio. Atualmente, propriedades do
Brasil inteiro estariam disponveis para negociao enquanto h poucos anos apenas o sul,
sudeste e algumas regies do centro-oeste eram procuradas e para fins muito pontuais: o sul
para gros, sudeste para cana e centro-oeste para gado. Hoje os usos mudaram e as regies se
expandiram e isso, logicamente, afeta preos. Preos oscilam por demanda, principalmente.
Fatores produtivos e especulativos provocam alteraes como o aumento de produtividade de
certa regio seja por correo de solo, seja por uma nova tecnologia de cultivo implementada,
mas a entrada de capital estrangeiro nos anos recentes aumentou muito o mercado de
especulao imobiliria. Fundos de investidores compram terra nua, desenvolvem e
revendem. Conceitualmente isso no deveria elevar o valor da terra, mas os fundos concorrem
entre si pelas propriedades e absorvem todo o ganho de capital, alm de captarem recursos a
taxas inferiores. O resultado uma valorizao generalizada na regio.
Mudanas climticas recentes tambm geraram muitas flutuaes de preos. Em regies da

Bahia, por exemplo, a incidncia de fortes chuvas, por longos perodos em pocas atpicas
vm mudando o perfil do mercado e os preos so reflexo disso, muito embora as respostas
no sejam imediatas como nas commodities ou no mercado de aes. O preo da terra no vai
refletir essa mudana de um trimestre para outro. So necessrios alguns ciclos ruins para que
o produtor saia da regio ou mude seu processo produtivo.
83
Outro fator essencial na composio do preo a infra-estrutura de acesso a propriedade. Isso

tem um peso muito relevante e a metodologia da ABNT reconhece isso. Portanto, vias de
acesso e projetos de infra-estrutura so motivadores de alta.
6.7 Informa Economics FNP
A Informa Economics FNP atua em todas as regies do Brasil e em diversas esferas do

agronegcio, porm duas em especial apresentam maior interesse para o trabalho por tratarem
diretamente da avaliao e dos preos de terras: A consultoria em avaliao patrimonial e a
diviso do relatrio bimestral de preos de terras, conforme indicou o Diretor tcnico da
empresa, formado em agronomia e atuante no setor h 32 anos. Os clientes da FNP, portanto,
tm vrios perfis. Na rea de consultoria, so em grande parte fundos de investimento,
bancos, investidores privados e grandes e mdios produtores em busca de uma avaliao
imparcial de certa propriedade, mas tambm h muitos casos de disputa judicial que exigem
laudos tcnicos para partilha de bens, processos de execuo de garantias entre outros. Na
diviso de relatrios de terras so tambm investidores e fundos que buscam atualizar suas
estimativas, compara preos de regies, estudar o movimento de preos e uma infinidade de
outros usos para as sries de dados.
Novamente h uma diviso, o processo para a elaborao dos relatrios de terras simples.
So coletadas informaes com parceiros da empresa em diversas regies do Brasil
(corretores independentes, proprietrio de terras locais, entre outras fontes) a cerca dos preos
das negociaes recentes que ocorreram na regio, os principais motivos do movimento de
preos, se houve, as principais alteraes em infra-estrutura, projetos, clima e culturas locais.
Essas informaes so analisadas e padronizadas para a elaborao do relatrio de terras
bimestral.
84
Na diviso de avaliaes patrimoniais freqentemente utilizado o mtodo comparativo de

preos de mercado, proposto pela ABNT. O processo ento iniciado com uma vistoria da
propriedade, apurao de dados de mercado fase esta muito facilitada pela existncia de
uma rede de colaboradores e sries histricas de preos por regio, verificao da adequao
de rea plantada e reservas legais, relatrios de topografia, capacidade de uso do solo,
levantamento de benfeitorias e devidas depreciaes entre outras. Em posse dos dados, so
efetuadas as homogeneizaes e o relatrio final.
O processo de avaliao em si acaba com a elaborao final do relatrio, no entanto, alguns

casos de consultoria que envolvem disputa judicial com diviso de patrimnio discute em
fases seguintes maneiras de segmentar uma propriedade que foi pensada como uma unidade.
O modelo de avaliao da ABNT, por preos comparativos de mercado, alm se guardar uma
certa racionalidade, que, para avaliadores independentes como a FNP interessante para
justificar as escolhas metodolgicas e base de dados para os clientes. O mtodo tambm
compatvel com normas internacionais e utiliza critrios muito razoveis. As normas,
entretanto, devem ser dinmicas e incorporar novas tecnologias utilizadas pelo mercado, e a
norma brasileira tem acompanhado as inovaes recentes, um exemplo disso so os captulos
de passivos ambientais e ativos biolgicos.
Os modelos de fluxo de caixa so tambm utilizados, com menos freqncia e com muita
cautela porque o papel do gestor muito relevante para a determinao dos fluxos de caixa, e,
como avaliador independente difcil captar a capacidade de gesto de um cliente. Fluxos de
caixa muito positivos, com preos de commodities em alta e altas margens podem se tornar
negativos se mal geridos. Outro caso em que o fluxo de caixa no muito indicado quando
os efeitos de sazonalidade no so bem trabalhados. A produo de uva no nordeste, por
exemplo, sofreu com a super oferta e queda drstica de preos. Esse efeito nos fluxos de caixa
de curto prazo derrubariam os valores das propriedades, mas no o que se verifica, os
produtores tm uma certa resistncia efeitos de curto prazo e a resposta no valor das terras
no automtico ou at mesmo inexistente.
85
Pelo lado do empresrio, comprador e gestor da terra o modelo de fluxo de caixa muito
usado, principalmente quando partes envolvidas na negociao so mais profissionalizadas. O
processo de avaliao e negociao mais tcnico quanto maior o porte e profissionalizao
das partes. O modelo utilizado quando o cliente enxerga a propriedade agrcola, no como
um bem imvel, mas como um negcio. Embora haja uma tendncia de institucionalizao da
atividade agrcola, ainda h muitos negcios pouco tcnicos.
O preo sai de uma mesa de negociao que soberana qualquer mtodo de avaliao.
Quanto mais tcnica a negociao, maior ser a aproximao com os valores obtidos pelos
mtodos de avaliao, no entanto, o processo de negociao incorpora fatores emocionais,
comportamentais e pessoais que podem apresentar componentes no abordados nos modelos.
O preo sempre o resultado de oferta e demanda. No caso recente de terras no Brasil, o
aumento dos preos motivado pela maior demanda e reduo da oferta de um bem finito que
a terra agricultvel. A oferta est se limitando por expanso urbana, mas principalmente pela
questo ambiental. A legislao ambiental afeta os preos diretamente por afetar a
rentabilidade da rea total. O mercado de crdito de carbono tem a pretenso de oferecer
compensao econmica s reas de preservao, mas ainda no esto devidamente
estruturados e no cumprem essa funo.
Outro fator propulsor de preos o mercado especulativo, hoje combinado com parceiros
operadores para no descumprirem a funo social da propriedade e ficarem sujeitas a
desapropriao. As perspectivas so de maiores valorizaes se a legislao seguir o modelo
europeu e desvincular a posse da terra da produo, possibilitando a entrada de capitais dos
fundos de previdncia e liberando capital dos produtores para aprimorar o processo produtivo
e no imobilizar grandes volumes de capital.
6.8 Confederao da agricultura e pecuria do Brasil - CNA

86
A CNA possui uma assessoria tcnica para assuntos fundirios e prestam assessoria aos
empresrios na questo da terra sob diversos aspectos. Apesar de no prestar servios de
avaliao ou no estar diretamente ligada ao processo de compra e venda de terras, o
Conselho acompanha de perto o mercado de terras. A assessoria especialmente demandada
quanto questo da base de clculo do Importo Territorial Rural (ITR), uma vez que est
previsto no artigo 17 da lei 9.393 de 19 de dezembro de 1996 que a Secretaria da Receita
Federal poder estabelecer convnio com esta entidade para obter dados cadastrais dos
imveis.
O Imposto Territorial Rural imposto cujo fato gerador a posse de um imvel rural, salvo
quando isentos, e tem como objetivo promover a reforma agrria e estimular o
desenvolvimento agrrio do pas. Inicialmente o recolhimento do imposto era de competncia
da Unio que os repassava integralmente ao INCRA, porm o destino e cobrana do mesmo
foi municipalizado durante o governo Lula, em 2005, e seu destino foi desvinculado dos fins
de reforma agrria, passando a gesto das Prefeituras.
De acordo com a lei, cabe ao contribuinte entregar, obrigatoriamente, em cada ano, o

Documento de Informao e Atualizao Cadastral do ITR DIAC e o Documento de
Informao e Apurao do ITR DIAT, este ltimo contendo o VTN, Valor da terra nua, do
imvel. Caso no entregues, ou em caso de desconfiana da veracidade das informaes
prestadas, a propriedade fiscalizada e so aplicados os critrios de avaliao descritos na
legislao.
De acordo com o artigo 14 da lei 9.393 e o artigo 12 da lei 8.629, na falta da entrega das
declaraes da propriedade ou na prestao de informaes inexatas, incorretas ou
fraudulentas a apurao do valor da terra nua ser apurado de acordo com a aptido agrcola
do solo.
87
Os levantamentos para apurao da base de clculo deveriam ser baseados, portanto,

em um critrio tcnico de acordo com a metodologia proposta pela ABNT para identificao
da capacidade de uso da terra. Essa apurao de competncia das secretarias de agricultura
apenas algumas delas possuem um mtodo tcnico que se aproxima da proposta pela norma.
A secretaria do estado do Paran, por exemplo, considera a localizao o imvel, o tamanho
da propriedade e algumas classes de uso potencial da terra, porm um nmero limitado de
categorias que no engloba todos os usos possveis listados pela ABNT. Nos demais estados
so utilizados preos de mercado, muitas vezes comparados com regies distintas e h muita
discusso quanto aos critrios e metodologias para se apurar apenas o valor da terra nua
(mtodo involutivo). As prefeituras no possuem time tcnico com conhecimento e base de
dados suficiente para esse tipo de apurao. O INCRA, quando ainda recebia recursos do ITR
e tinha sua verba atrelada arrecadao de imposto, divulgava tabelas tcnicas por regio que
eram usadas como base para essa apurao, uma vez que possuem um time tcnico
competente para essa tarefa e administram o Cadastro Nacional de Imveis Rurais (CNIR).
Mtodos que no esto citados na lei ou na norma no so passveis de defesa jurdica frente
Receita Federal, alm disso, so muito complexos para o mdio produtor que tem dificuldades
para entender a base de clculos do imposto. O produtor rural avalia a terra pelo preo da
commodity que vai produzir, nmero de sacas que tal rea pode gerar e se consegue pagar as
contas da fazenda e ter algum lucro com a atividade, um clculo simples, mas que no indica
se o investimento da terra foi rentvel, ou mesmo se atividade dele est sendo rentvel. Esses
mtodos so carregados de subjetividades e estimativas so usados por grandes empresas
agrcolas e investidores internamente apenas, porque eles no tm interesse em pagar o
imposto pela base de clculo do valor apurado nos seus fluxos de caixa.
medida que o produtor rural se profissionaliza um pouco mais, busca novas tcnicas e essa
uma tendncia, no s porque a atividade est se expandindo mas porque o crdito rural hoje
mais privado do que pblico subsidiado e h uma preocupao sria quando os bens do
produtor esto resguardados como garantia. O produtor rural muitas vezes ainda vive a
realidade das inmeras inadimplncias e renegociaes com o Banco do Brasil juros baixos
e mnimo risco de execuo das garantias. Atualmente, at mesmo o Banco do Brasil tem uma
atuao mais sria porque presta conta a investidores. Toda a cadeia est mais tcnica.
88
Quanto questo dos riscos de produo e volatilidade de preos a CNA aconselha o pequeno
produtor a participar de um nicho de mercado (orgnicos, por exemplo) para ficar menos
exposto a essas volatilidades, o mdio produtor o que mais sofre os impactos porque ele no
conta com os ganhos de escala do grande, no consegue fazer hedge da sua produo e ainda
assim sofre com as variaes de preos. Outro conselho da CNA para que o pequeno
produtor ou a estrutura familiar no tenham somente a renda agrcola, a famlia deve
diversificar os setores em que atum, a esposa, por exemplo, trabalhar na indstria ou no
comrcio. Os grandes produtores, ou contam com seguros financeiros, ou diversificam suas
culturas e espalham as propriedades em diversas regies no Brasil e fora para minimizar os
riscos de safra.
A elevao do preo de terras no m fenmeno nacional, o mundo inteiro est olhando para
agricultura como a sada para equao da fome e h muito capital disponvel talvez oriundo da
falncia dos mercados financeiros. Grandes investidores j so donos de grandes glebas de
terra na frica, Amrica do Sul e at mesmo sudeste asitico e no h poucas opes para
quem quer produzir alimento. No caso do Brasil, no s o mercado exportador est aquecido,
mas o consumo interno tambm muito relevante para o produtor. Todos esto otimistas
quanto a preos e enquanto isso ocorrer o preo das terras tende a aumentar.
Existe uma presso contrria atratividade do Brasil, no entanto, as exigncias ambientais

aqui, a questo da reforma agrria e a lei que impede a posse por estrangeiros esto tornando
o pas menos atrativo, no entanto, ainda o local com melhor infra-estrutura, menor risco
poltico e melhor tecnologia agrcola frente aos concorrentes. O Brasil tambm possui pouca
terra disponvel se todas as reas de preservao forem consideradas, alguns estudos apontam
para 100 milhes de hectares, mas na ponta do lpis pode-se identificar menos de 20 milhes.
O produtor sabe disso e est tentando se precaver.
89
7 ANLISE DO CONTEDO DAS ENTREVISTAS FRENTE TEORIA
ACADMICA
Nas sesses anteriores do trabalho, discutiu-se a multiplicidade de usos da terra e de agentes

que interagem no mercado. Foram discutidas tambm as diferentes formas de avaliao de
propriedades rurais e os diversos enfoques que a teoria acadmica dispensou sobre os
determinantes do valor da terra.
A seleo dos entrevistados teve o intuito de buscar representatividade de todas as classes e

esferas de deciso apresentadas por Rayner et al.. (1994). Desde o pequeno produtor familiar
cujas demandas seriam traduzidas pelo corretor de imveis, ao rgo governamental com
preocupaes scio-ambientais, investidores privados com a viso especulativa e de mercado,
produtores rurais interessados na capacidade de uso do solo, instituies financeiras visando a
garantia firme dos financiamentos. Tambm foram entrevistados avaliadores independentes
que permeiam algumas dessas esferas e foram capazes de transmitir uma opinio mais
imparcial sobre os agentes como um todo.
As inter-relaes que o diagrama de uso e aplicao da terra (Ilustrao n 2) proposto por

Rayner et al.. (1994) se verificam no contedo das entrevistas. De fato as aspiraes humanas,
na esfera das micro-decises, quando decidem pela opo da vida urbana interferem na
organizao da mo de obra rural, no desenho do permetro agrcola versus o permetro
urbano, na necessidade de infra-estrutura. Afeta ainda o sistema de produo na medida em
que altera seu padro de consumo, sua dieta alimentar, conforme se verifica no mercado
interno local frente recente expanso de renda das famlias.
Na esfera das macro-decises verifica-se que as polticas pblicas voltadas estrutura scio-
cultural e regulao dos mercados podem interferir na estrutura de produo, movimento das
populaes, perfil de consumo entre outros. As discusses da reforma agrria e da questo
indgena e quilombola so exemplos quando reforam a utilidade social da terra,
implementam unidades de produo familiar nos terrenos desapropriados e estimulam a
agricultura sustentvel dos assentamentos. Como mecanismo de mercado, os rgos
governamentais podem incentivar produo de determinadas culturas com subsdios, ou
90
incentivos fiscais, deslocar a produo para determinadas regies com uso dos mesmos
incentivos ou regular a origem do capital proprietrio da terra.
Na esfera global os efeitos foram sentidos na alta de preos das commodities agrcolas e na
reunio de esforos internacionais no congresso sobre a produo agrcola organizado pela
FAO, que direcionou ainda mais ateno s caractersticas naturais do Brasil e a
potencialidade agrcola do pas. Somados aos choques de oferta causados por fenmenos
naturais como as fortes chuvas na China e Tailndia afetando a produo de acar e arroz em
termos globais, fator esse que se enquadra nos ciclos climticos proposto pelo diagrama.
O esquema de transformao do solo, proposto por McNeill et al. (1994) (Ilustrao n 3),
ganha fora com o desenvolvimento tecnolgico. No cenrio atual os motivadores
econmicos so to atrativos que impulsionam a pesquisa tecnolgica que viabilize a
explorao de todos os tipos de solo disponveis a agricultura. o caso do centro-oeste e do
nordeste brasileiro que ou no tinham vocao para as culturas hoje existentes no solo, ou
possuam infra-estrutura muito precria para viabilizar a produo, mas que se tornaram
atrativas dado o atual nvel de preos dos produtos agrcolas.
Quando o foco voltado para os mtodos de avaliao e o processo de atribuio de valor a

uma propriedade, as constataes empricas demonstraram disparidades da teoria discutida.
De acordo com Martelanc, Pasin e Cavalcante (2005) o valor de uma empresa ou de um bem
deveria refletir os resultados futuros gerados pela mesma. Murray (1940) faz a relao do
investimento em valor com a adoo da metodologia de avaliao e afirma que a finalidade da
propriedade, ou seja, o uso e benefcios que ela gerar ao adquirente devem ser considerados
tambm na escolha metodolgica, pois cada metodologia sobressalta uma caracterstica do
bem que deve coincidir com o projeto de cada comprador. Dessa forma, Murray (1940)
sugere que a avaliao para fins jurdicos seja feita de forma objetiva e simplificada, com base
nos valores de mercado. J para fins de crdito, as instituies bancrias deveriam enfatizar os
atributos de conservam valor na propriedade. Para fins tributrios o valor histrico pago pela
rea, conforme ditada a contabilidade.
Os agentes entrevistados, entretanto, tendem a adotar a metodologia que seria mais aceita
pelas entidades jurdicas, uma vez que a questo de disputa da terra pode levar as partes
91
apelao judicial. Essa deciso tomada como uma forma de minimizar riscos processuais.
Foge parcialmente a essa regra o processo de anlise do Banco do Brasil que, de fato, enfatiza
em seu processo de avaliao os itens de valor que sofreriam menor depreciao e que teriam
maior parte do seu valor original resguardado em caso de execuo das garantias, como a
terra nua. Culturas anuais, maquinrio e benfeitorias so itens menos valorizados pela tica do
banco, conforme havia sugerido Murray (1940).
Grandes investidores e produtores tambm se utilizam de ferramentas prprias de avaliao,

fazendo uso do mtodo de fluxos de caixa descontados para estimar a rentabilidade e
viabilidade econmica do investimento. H uma ressalva que foi feita por alguns
entrevistados quando questionados sobre o uso do mtodo: A avaliao por fluxos de caixa
avalia a empresa agrcola como um todo, no o valor da terra ou da propriedade. E isso se
deve a necessidade de investimentos adicionais, concomitante aquisio da propriedade,
para a gerao de renda. O modelo de fluxo de caixa somente avalia a propriedade
individualmente quando se trata de contratos de arrendamento, em que nenhum esforo
adicional por parte do adquirente seria necessrio. O mtodo de fluxos de caixa descontados,
no entanto, permite avaliar que perfil de rentabilidade tal propriedade teria ao preo ofertado
pelo mercado e essa anlise coerente com os objetivos de grandes produtores e investidores.
Os demais agentes se apiam na metodologia proposta pela ABNT, com a qual os entes
jurdicos tm maior simpatia. A norma descreve alguns mtodos possveis, restritos
disponibilidade de dados relevantes, uso e aplicao da avaliao e classe de ativos, mas o
mtodo de preos comparativos de mercado o mais utilizado pela maior parte dos agentes.
Apesar do nome, o mtodo mistura vrios conceitos de avaliao de acordo com o tipo de
ativo existente na propriedade e compe esses valores ao final para o resultado. As
benfeitorias e edificaes construdas no imvel so avaliadas pelo valor de reposio
(modelo de preo, conforme classificao anterior); j os estoques so avaliados valores de
custo de aquisio (modelo de preo); os ativos biolgicos (lavouras, gado, cria, entre outros)
tm seu valor apurado pelo valor de mercado (modelo de preos) ou pela estimativa do fluxos
de caixa descontados a valor presente caso a cultura seja continuada (modelo de valor); e a
terra nua avaliada a preos de mercado. Todos esses critrios sofrem ajustes para refletir as
peculiaridades daquela propriedade especfica, mas na apurao do valor da terra nua que
ocorre a maior parte deles, as homogeneizaes. So levados em conta a localizao do
92
imvel, as potencialidades de uso do solo, a facilidade de acesso a regio, o grau de abertura

de rea entre outros critrios tcnicos que, por ajuste estatstico, buscam equalizar preos de
terras equivalentes.
Por considerar as diferentes caractersticas dos ativos e alinhar o modelo mais adequado para
medir seu valor, o mtodo proposto se alinha tambm s proposies de Murray (1940). No
entanto, pode-se notar que o mtodo possui um vis econmico, a avaliao direcionada sob
a premissa de continuidade da explorao econmica do imvel o que coerente com as
expectativas de investidores e produtores, mas guarda pouca relao com o carter social de
entidades como o INCRA, por exemplo, ou com os fins tributrios, conforme relatado pela
assessoria do CNA.
Para critrios de desapropriao pelo INCRA, conforme verificado, esto sujeitas terras
consideradas improdutivas e que, portanto, no cumprem sua funo social. A declarao de
improdutividade configura uma forma de declarao de intenes do ento proprietrio de no
desenvolver ou continuar qualquer tipo de explorao econmica da propriedade e, logo,
denuncia a falta de expectativa de rendimentos futuros advindos dessa atividade. Por essa
lgica o valor justo de indenizao cabvel no deveria ser apurado sob comparao com
entidades produtivas. Pela tica do investimento como base de valor, esse mtodo tambm
no se enquadra nos objetivos e aspiraes de entidades sociais como o INCRA. Se o valor de
um bem deveria refletir seus rendimentos futuros, o valor de uma propriedade improdutiva e
sujeita a desapropriao deveria refletir o valor presente da renda das famlias assentadas,
acrescidos da reduo com gastos pblicos com alocao e alimentao de famlias
desabrigadas, e todos os benefcios diretos e indiretos que so objetivo da poltica de reforma
agrria.
Da mesma forma pode-se discutir a base de clculo do ITR. De acordo com a lei 9.393 o fato
gerador do imposto a posse do imvel rural, porm, ao se avaliar a base de clculo pelo
valor de mercado da terra assume-se que o fato gerador seja, ento, a possvel negociao do
bem, pois o valor de mercado uma aproximao do valor de comercializao do mesmo.
Portanto a questo de adequao metodolgica com a finalidade e propsito da avaliao no
est muito bem equacionada, luz das teorias acadmicas discutidas anteriormente.
93
A discusso do comportamento do mercado de preos apresentou resultados convergentes

independente da esfera de representao do agente. O motivo mais citado, associado ao
comportamento de preos o mecanismo de mercado, a reduo da oferta com o aumento da
demanda impulsiona os preos. Esse foi o motivo citado por 5 dos 8 oito entrevistados como
o maior fator motivador, e descrito como o segundo maior responsvel pela alta de preos
pelos demais, conforme indica o apndice 2. O fator escassez e o aumento do consumo de
produtos agrcolas so os propulsores de demanda. Nota-se aqui que o elemento principal no
o preo das commodities no mercado, mas o aumento do volume consumido e as projees
de consumo para os anos futuros. Preo dos produtos em alguns casos foi citado como um
fator adicional ao aumento de demanda por terras, de maneira que guardam alguma
independncia. Freqentemente, ao tratar do tema, os entrevistados utilizaram termos como
mecanismos de mercado, processo de negociao, lei da procura e da oferta, leis de mercado
ao se referirem aos recentes aumentos de preos de terra em algumas regies do Brasil, sem
apontar um fator especfico atribudo a essas oscilaes. possvel estabelecer uma relao
dessas observaes com o resultado dos trabalhos de Featherstone e Baker (1987), Falk e Lee
(1998), Roche (2001), Pinheiro (1980) e Pinheiro e Reydon (1981) que encontram maior
correlao dos preos de terras com fatores especulativos do que com fatores estruturais de
mercado e fundamentalistas (preos de insumos, renda do produtor, taxas de juros, entre
outros). Tambm possvel associar esses termos ao componente de escala irracional de
preos que acompanha bolhas especulativas. Essas conjunturas foram melhor avaliadas por
Dixit (1992) j abordando o tema da economia comportamental no campo de avaliaes de
propriedades. Os avaliadores independentes elencaram diretamente o componente
especulativo como segundo fator mais relevante para o movimento de preos.
O preo das commodities agrcolas citado como elemento fundamental de movimento de

preos por 2 dos 8 entrevistados e a diversificao de culturas aparece como segundo e
terceiro fator de maior relevncia para outros dois agentes. Essas respostas indicam que
fatores diretamente ligados a produo da terra, aos fluxos de caixa gerados pela propriedade,
a rentabilidade da atividade guardam relao direta com o aumento de preos. O preo dos
produtos inclusive alimentaria um ciclo vicioso em que o aumento imediato de demanda por
imveis provocaria um aumento de preos de terra e a reduo da rentabilidade do novo
entrante, frente aos produtores anteriores, provocaria um repasse de custos aos novos produtos
pressionando os preos finais de commodities para cima.
94
A diversificao de culturas indicada aqui como o implemento de tecnologia possibilitando

a variao de lavouras em diversas regies do pas com caractersticas de solo e clima
diferentes, em conformidade com o levantamento de Oliveira e Costa (1977). Na medida em
que a mesma propriedade vislumbrada por vrios produtores de culturas diferentes, o preo
tende a subir de acordo com preos de terras disponvies para a cultura de maior rentabilidade
no momento da compra. Entre as culturas de cana, soja e a atividade pecuria ganharia o
processo de concorrncia o setor que pudesse oferecer o maior valor por hectare e,
geralmente, esse valor est atrelado rentabilidade da campanha.Essas evidncias estariam de
acordo com os resultados obtidos por Melichar (1979), Alston (1986), Barry (1980), Arthur et
al.. (1988) e Campbell e Shiller (1987) e Rahal (2003).
Dias, Vieira e Amaral (2001) identificaram que caractersticas fsicas da propriedade como
infra-estrutura viria, fertilidade do solo, proximidade de centros consumidores influenciavam
diretamente os preos em uma regio, assim como foi elencado na pesquisa. De acordo com o
entrevistado do INCRA, mudanas na infra-estrutura de uma regio podem alterar o patamar
de preos de terras.
Os itens de especulao imobiliria e abundncia de capital disponvel para investimento vo

ao encontro dos trabalhos de Sayad (1977), Brando (1986) e Bacha (1989) em que as
oscilaes do mercado de terras so atrelados a fatores conjunturais da economia como
disponibilidade de capitais, crdito e liquidez de recursos. O trabalho de Bacha (1989)
inclusive sugere que o investimento em terras s era lucrativo quando associado atividade
agrcola e ao desenvolvimento da propriedade, em conformidade com as operaes dos
fundos de investimento estrangeiros parceiros e grandes grupos produtores nacionais.
A legislao ambiental vista como vil na temtica em questo, uma vez que reduz a
produtividade das reas negociadas de forma considervel (at 80% nas regies de fronteira
amaznica). Quanto maior o rigor da legislao, maior o custo atribudo rea produtiva,
maiores os preos do hectare agrcola em um primeiro momento. Alguns entrevistados
afirmaram que a perda de competitividade do Brasil frente s demais fronteiras de expanso
produtiva, por conta da legislao ambiental, pode forar uma queda de preos no futuro.
Caso outros pases se tornem mais atrativos para fins de investimento, os recursos sero
transferidos e a presso sobre os preos no Brasil pode diminuir. Vale ressaltar que em
95
nenhum momento, os entrevistados admitiram avaliar as reas de preservao por seu valor
ambiental ou social. A nfase dos comentrios era dada obrigatoriedade de no explorao
de uma rea produtiva e nenhum dos agentes afirmou avaliar as reas de preservao, exceto
pelo valor dos passivos ambientais deduzidos do valor de negociao quando existentes.
possvel notar, entretanto, frente s informaes coletadas que no apenas os trabalhos

acadmicos que tratam da questo da terra agrcola apresentam um amplo leque de linhas de
estudo, ora com foco na questo produtiva, ora com foco no cenrio macroeconmico, ora
interessada na influncia de polticas pblicas, mas tambm os agentes atuantes no mercado
tm vises diversas no momento da avaliao do imvel rural.
O elemento mais observado nas entrevistas foi a relao de oferta e demanda desse bem, que
escasso e finito, possivelmente como justificativa do componente voltil que define os preos
em mercados que enfrentam um cenrio de incertezas como o cenrio econmico atual.
A diversidade de agente entrevistados confirmou que as interaes existentes entre eles no s

afetam os preos dos produtos finais (commodities), como tambm afetam os preos das
propriedades agrcolas. A variedade de setores e posicionamentos tambm agregou diferentes
enfoques sobre a mesma problemtica.
96
97
8 CONSIDERAES FINAIS
Os resultados alcanados pelo presente trabalho satisfizeram a problemtica proposta na

medida em que ressaltaram a multiplicidade do tema ligado propriedade rural, forneceram
uma medida da extenso das inter-relaes entre os agentes ativos no mercado, no caso
brasileiro, e indicaram a relao desses agentes com as metodologias de avaliao de ativos.
Nota-se que o elo entre os diferentes agentes no somente verificado como exerce muita
influncia do processo de deciso, especialmente quando o ativo comum que os une est sob a
presso de organismos nacionais e internacionais. Nessas situaes um movimento unilateral
de qualquer uma das partes por repercutir grande efeito no equilbrio do mercado, como se
observou com a limitao da posse de terras brasileiras por estrangeiros, ou as exigncias
impostas pela legislao ambiental ou mecanismos de proteo de mercados internacionais.
As respostas obtidas em respeito aos modelos de avaliao utilizados pelo mercado apontam
algumas linhas de anlise. Primeiramente elas confirmam que os agentes julgam muito
complexo o processo de apurao do valor da terra, por suas diversas potencialidades de uso,
pela volatilidade dos preos dos produtos agrcolas, pelo componente climtico que afeta
algumas regies e outros fatores. Esses agentes optam, portanto, por se isentar dos riscos da
subjetividade de julgamento e buscam a ferramenta de preos de mercado por a julgarem mais
segura e precisa. Ao optarem por essa ferramenta alguns desses agentes se distanciam dos
seus objetivos propostos, conforme foi discutido o caso do INCRA e da base de clculo do
ITR, mas tambm alimentam possveis componentes no-racionais, ou especulativos, ou
comportamentais que possam existir no mercado. As motivaes que levam efetivao da
venda de um imvel rural especfico podem ser de carter puramente emocional desfazer-se
das memrias de um ente querido -, ou puramente poltica defender as fronteiras nacionais-,
ou familiares diviso de bens em um divrcio, e os preos resultantes dessas negociaes
serviro de base para avaliaes futuras, quando, na verdade, no guardam nenhuma relao
com o potencial da terra. Os prprios entrevistados afirmam que h pouca profissionalizao
no mercado e muitos agentes no tm os conceitos econmicos de retorno, valor e risco muito
bem esclarecidos. Eles, no entanto, so os maiores negociadores de terras (em nmero de
negcios) e esto sendo computados nas estatsticas de preos mdios que servem de base
para futuras negociaes de entidades polticas, processos judiciais, poltica agrria, clculo
tributrio entre outros. O modelo adotado pela maior parte dos agentes, portanto, refora e
98
potencializa o efeito das irracionalidades na formao de preos. Em vista desses fatos

possvel compreender porque os preos de terras, quando tratados estatisticamente, guardam
pouca relao com a rentabilidade da explorao da atividade agrcola e sustentam os
resultados encontrados por Falk e Lee (1998) a cerca da maior relevncia de fatores
especulativos no mercado.
Os modelos de valor que observam maior afinidade com as flexibilidades potenciais que a
terra oferece, so utilizados, apenas, por agentes de maior porte e, mesmo estes, utilizam
apenas os modelos de fluxo de caixa e demonstraram pouco conhecimento do modelo de
opes reais, que possui como pedra fundamental a existncia de flexibilidades em projetos.
Nesses casos, os agentes analisam o efetivo valor do empreendimento agrcola frente aos seus
recursos disponveis. possvel, portanto, que esses participantes capturem em seus modelos
valores intrnsecos da terra e do bem-estar gerado por ela, mas essas avaliaes podem no
estar refletidas no preo final negociado. O modo como incorporam as expectativas de preos
futuros dos produtos agrcolas com o uso de modelos baseados em preos histricos, pode
tambm no ser o mais indicado para o momento, uma vez que so divergentes da sua
motivao principal na aquisio das terras. Se a expectativa futura que os motiva na compra
de propriedades a indicao de um futuro com recursos escassos, contrrio ao modelo
abundante presente at o momento, utilizar mdias de preos histricos pode no refletir os
nveis de preos futuros.
interessante observar tambm que os agentes ou no incorporam os riscos ambientais e

climticos nas avaliaes ou tratam da questo de forma operacional, diversificando as
regies de culturas, assumindo financiamentos adicionais para custear os prejuzos, entre
outros. As previses dos estudiosos do tema no so otimistas, mas esses riscos no foram
ainda precificados e embutidos no ambiente econmico. Da mesma forma a aplicao da
legislao ambiental tem sua avaliao econmica limitada aos impactos de produtividade
embutida na propriedade e no atribudo nenhum valor ecolgico ou de preservao a essas
reservas.
O entusiasmo dos produtores e o grande peso atribudo questo do aumento de consumo de

bens agrcolas, crescimento populacional, crise de alimentos e concorrncia pelos espaos de
terra disponveis remete questo Malthusiana do sculo XVIII. As previses de Malthus no
99
se confirmaram porque os aumentos de produtividade no foram contabilizados em suas

estimativas e, portanto, os avanos tecnolgicos tm um grande valor, muito embora no
tenham sido citados por nenhum dos entrevistados. Muitas pesquisas no campo das culturas
hidropnicas, cidades e plantaes flutuantes, confinamento animal, avanos genticos entre
outros podem novamente dissociar a problemtica da limitao de superfcie terrestre.
A indicao de que os agentes entrevistados apontam para os mecanismos de mercado como

principal fundamento para as oscilaes dos preos de terras sugere a existncia de
mecanismos de concorrncia na formao dos preos. No entanto, nenhum dos trabalhos
acadmicos analisados incorporaram esses fatores, analisados, pela teoria dos jogos, por
exemplo, que tenta estudar como so tomadas decises estratgicas nos processos de
negociao, caso os negociadores tenham comportamento racional. Sob a hiptese de no
racionalidade, pode-se avaliar o fator comportamental dos agentes, conforme os estudos dos
campos de finanas comportamentais. Esse campo interage com os campos de estudo da
psicologia para tentar medir os fatores psicolgicos que levariam agentes de mercado a
tomarem decises econmicas no-timas, quando essas esto disponveis.
A matria tambm poderia ser investigada sob a teoria da escassez e os modelos de avaliao
em condies extremas, que, considerando as estimativas e consideraes a cerca do futuro
das populaes, parece muito indicada para direcionar os patamares de preo das terras no
futuro. Embora Burt (1986) no tenha achado relao entre as dinmicas de preos de pedras
e metais preciosos e a dinmica de preos de terras agrcolas no passado, no h motivos para
no acreditar que isso no acontea no atual cenrio ou em um futuro prximo, uma vez que
os limites de explorao de bens estejam mais prximos e visveis hoje do que eram nas
dcadas passadas. A teoria econmica sugere que um bem escasso quando tem sua produo
limitada, mas sua demanda superior ao potencial de produo e, por demanda, entende-se a
procura de um bem motivada pela utilidade percebida do mesmo. Ora a terra, nesse conceito
poderia ser classificada e tratada em tempos atuais com um bem escasso, uma vez que,
conforme foi verificado neste trabalho, possui utilidades diversas para diferentes setores do
mercado e tem sua produo limitada. Os conceitos de precificao de bens escassos tm sido
bem explorados para o equacionamento da produo de gua doce, mas a terra poderia ser
tratada sob o mesmo julgamento.
100
Embora a pesquisa do presente trabalho tenha elucidado algumas questes sobre a dinmica
do mercado de terras, trabalhos futuros poderiam investigar a possibilidade de elaborao de
um modelo holstico do mercado, incorporando fatores polticos, geofsicos, econmicos e at
mesmo comportamentais tambm abre possibilidade para diversos trabalhos. Outras
possibilidades se abrem para estudos que tratem da mecnica dos mercados concorrentes sob
a tica de teoria dos jogos. A avaliao dos processos de negociao de terras sob o
componente psicolgico dos agentes tambm pode ser explorada como frente de trabalhos,
especialmente quanto questo da terra que tem mltiplos significados para cada uma das
partes. Assim como a colaborao de trabalhos que visem investigar o valor da terra pura,
como ativo por si s, cujo valor no derivado da decomposio dos valores da propriedade
agregada e ou seus valores de mercado - que incorporam apenas expectativas de compradores
e vendedores -, mas como um bem nico, gerador de vida. As inovaes tecnolgicas podem
colaborar, por exemplo, na apurao de diferenas de custos entre culturas puramente
hidropnicas e terrestres, indicando uma estimativa aproximada do valor que o componente
terra rene. A contribuio deste trabalho na busca de investigar as mltiplas relaes
existentes no mercado de terras brasileiro abre, portanto, muitas possibilidades de pesquisas
futuras e que agregariam muito valor ao equacionamento da questo do valor da terra.
101
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112
APNDICE 1: ROTEIRO DA ENTREVISTA
I.IDENTIFICAO DO ENTREVISTADO
Nome:
Formao:
Experincia na rea de avaliao de propriedades rurais (Quantos anos trabalha com essa
atividade):
Empresa:
Cargo:
Objeto social da empresa (O que a empresa faz):
Regio que atua:
II.PROCESSO E FINALIDADE DA AVALIAO

1.Qual a finalidade dos relatrios de avaliao realizados pela sua empresa?
2.Quem so seus clientes?
3.Qual o processo padro que sua empresa adota para a realizao de uma avaliao de
propriedade? Qual o fluxograma de um processo desse?
4.Quais so as perguntas fundamentais feitas em um processo de avaliao de terras rurais?
5.Quais so suas fontes de dados? Onde sua empresa busca as informaes?
6.Quantas pessoas esto envolvidas no processo de avaliao?
7.Qual a durao mdia de um processo deste?
III.MODELO DE AVALIAO
8.Quais os mtodos de avaliao que sua empresa utiliza?
9.Como voc elencaria o grau de dificuldade entre os mtodos listados?
10.Como voc elencaria a utilizao desses mtodos? Entre o mais utilizado e o menos
utilizado e por qu?
11.Houve alguma alterao na escolha do mtodo de avaliao utilizado pela sua empresa ao
longo do tempo?
12.Quais alteraes e por qu?
13.Sobre o mtodo que sua empresa mais utiliza, quais so as variveis mais importantes
nesse mtodo?
14.Quais as principais vantagens do mtodo que voc utiliza?
113
15.Quais as principais deficincias desse mtodo?

16.Como a volatilidade das commodities agrcolas so incorporadas na sua avaliao?
17.Como a questo da perpetuidade ou preo de sada tratada na sua avaliao?
18.Como os impactos ambientais so incorporados na sua avaliao? (Questes climticas,
Riscos de cultura etc)
19.Como a legislao ambiental tratada no seu modelo de avaliao? Representa um risco
adicional no investimento desse ativo?
20.Voc utiliza ou j utilizou mtodo de opes reais? Qual sua opinio sobre o mtodo?
IV.COMPORTAMENTO DOS PREOS DE TERRAS
21.Quais as variveis que determinam a maior parte do valor da propriedade? Como voc
elencaria essas variveis por relevncia no seu processo de avaliao?
22.Voc acredita que a ponderao dessas variveis se altera com o tempo? Como esse fator
tratado em seu modelo?
23.Como a volatilidade das commodities agrcolas afeta preos?
24.Como os impactos ambientais afeta preos? (Questes climticas, Riscos de cultura etc)
25.Como a legislao ambiental afeta os preos de terras? Representa um risco adicional no
investimento desse ativo?
Muito Obrigada pela sua contribuio

Sua participao de extrema importncia para a pesquisa
APNDICE 2: TABULAO DOS RESULTADOS DAS ENTREVISTAS
Propsito daMetodologia Determinantes doDeterminantes doDeterminantes doDeterminantes do

Instituio
Avaliao Utilzada preo da terra - 1 preo da terra - 2 preo da terra - 3 preo da terra - 4
Mudanas estruturais Caractersticas de

INCRA Desapropriao ABNT Oferta e Demanda
na regio solo
BANCO DOGarantia deABNT comPreos das commodites Abundncia de

Oferta e Demanda Legislao Ambiental
BRASIL Crdito alteraes agrcolas capital
Abundncia de
INVESTIDOR Aquisio Fluxo de Caixa Oferta e Demanda Aumento do consumo
capital
PRODUTOR Diversificao deAbundncia de

Aquisio Fluxo de Caixa Oferta e Demanda
AGRCOLA Culturas capital
CORRETOR DE Preos das commodites Legislao

Venda Prpria Oferta e Demanda Impactos Sociais
IMVEIS agrcolas Ambiental
AVALIADOR Especulao Diversificao deInfraestrutura de

Laudo Tcnico ABNT Oferta e Demanda
INDEPENDENTE Imobiliria Culturas acesso
AVALIADOR Especulao Legislao

Laudo Tcnico ABNT Oferta e Demanda
INDEPENDENTE Imobiliria Ambiental
CONFEDERAO Base de clculoPreos de Legislao

Oferta e Demanda Aumento do consumo
NACIONAL ITR Mercado Ambiental
114

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UNIVERSIDADE DE SO PAULO

FACULDADE DE ECONOMIA, ADMINISTRAO E CONTABILIDADE

MTODOS DE AVALIAO DE PROPRIEDADES AGRCOLAS NO BRASIL

Paula Saraiva Gusmo

Orientador: Prof.Dr. Almir Ferreira de Sousa

Prof. Dr. Reinaldo Guerreiro

Prof. Dr. Adalberto Amrico Fischmann

Prof. Dr. Lindolfo Galvo de Albuquerque

Mtodos de avaliao de propriedades

Dissertao apresentada ao Programa de Ps-

Orientador: Prof. Dr. Almir Ferreira de Sousa

Gusmo, Paula Saraiva

Dissertao (Mestrado) Universidade de So Paulo, 2012.

1. Empresas - Avaliao 2. Mercado agrcola 3. Propriedade rural

minha amada famlia e meu atencioso orientador.

Minha gratido ao meu namorado, Raphael, que me acompanhou no final da jornada e

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS ................................................................................ 3

6.2 Banco do Brasil .......................................................................................................... 67

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABNT: Associao Brasileira de normas tcnicas

Ilustrao n 1 - Interaes do Mercado de Terras.................................................................. 16

Grfico n 1 - ndice de preos de alimentos (Food Price Index) .............................................. 9

Tabela 1 Perfil dos agentes entrevistados ............................................................................. 56

A atividade agrcola possui um papel fundamental na histria do progresso econmico do

A literatura acadmica nacional e internacional busca extensamente identificar os

a) Fatores inerentes produo agrcola por: Murray (1940), Herdt e Cochrane

Esses trabalhos, no entanto, no so conclusivos quanto a um modelo nico de fatores que

1.1 Problema de pesquisa

Para a definio do problema de pesquisa foi realizado um levantamento na literatura em

Com os temas de pesquisa definidos e a constatao da ausncia de trabalhos e publicaes

Grfico n 1 - ndice de preos de alimentos (Food Price Index)

a) Populao: O crescimento e a distribuio geogrfica dessa populao, uma vez

b) Urbanizao: Os centros urbanos tendem a se expandir e essa tendncia

c) Crescimento de renda: Uma vez que o crescimento populacional e econmico

d) Mudanas estruturais: As restantes reas passveis de agricultura atualmente

e) Energia: A utilizao de biocombustveis impe um dos maiores desafios

f) Mudanas Climticas: Os choques de oferta recentes que alavancam os preos

Os preos no mercado de terras brasileiro j refletem esse positivismo. Os preos mdios de

Grfico n 2 - Preos de terras de lavouras no Brasil

Esse trabalho tem o intuito de investigar os agentes ativos no mercado de propriedades

As informaes complementares referentes aos mtodos de avaliao e as especificidades dos

a) Identificar todas as abordagens j adotadas para o estudo do assunto

1.1.3 Pressupostos da Pesquisa

A seguir so citados os pressupostos que fazem parte dessa pesquisa:

a) Abrangncia do termo agrcola nesse trabalho se refere especificamente a

A propriedade rural para fins agrcolas um ativo de relevante importncia econmica no

polticas de uso e ocupao da terra, anlise de crdito rural, estudos de investimentos ou

A etapa seguinte da avaliao seria identificar a finalidade do procedimento e a situao

Ilustrao n 1 - Interaes do Mercado de Terras

O governo e as entidades financeiras so outros participantes de peso no mercado e, mais

Os determinantes so mltiplos e suas ponderaes se alteraram ao longo do tempo e por

luz da teoria de avaliao de ativos a questo se d quanto adequao dos modelos

Esse trabalho tem o intuito de investigar os agentes ativos no mercado de propriedades

2.1 Tcnicas e conceitos de avaliao de ativos

2.1.1 Modelos de preo

2.1.1.1 Avaliao pelo custo histrico

Quando se trata de propriedades agrcolas a contabilidade rural apresenta algumas

2.1.1.2 Avaliao pelo valor de liquidao

O modelo de avaliao pelo valor de liquidao considera os ativos de uma empresa

2.1.1.3 Avaliao pelo valor de reposio

Lavouras e culturas, durante o processo de transformao, so avaliadas a custo corrente, no

2.1.1.4 Avaliao pelo valor de mercado

De acordo com o pronunciamento nmero 29 do Comit de Pronunciamentos Contbeis