NO PROCEDE LA ACCESIN DE LA EDIFICACIN SI EXISTE DOBLE

TITULARIDAD SOBRE UN TERRENO

[La accesin es un modo de adquirir la propiedad y un derecho (derecho de accesin),

que se atribuye al propietario del suelo, y le permite hacer suyo todo aquello que quede
unido y acrezca a dicho suelo, ya sea en forma natural o artificial]

Antes debe determinarse la validez de los ttulos de inscripcin registral

La Corte Suprema ha establecido que si en Registros Pblicos figura la titularidad

de dos personas sobre una mismo bien inmueble, es imposible que se pueda
demandar la accesin de la construccin en terreno ajeno. Ms detalles aqu.

Cuando dos partes en un proceso se confronten a causa de una pretensin de

accesin (art. 938 del Cdigo Civil), y presenten ttulos inscritos que acrediten
separadamente el derecho de propiedad del terreno construido, la demanda de
accesin deber declararse improcedente. Esto es as porque en estos casos se
debe entender que la parte accionante carece de inters para obrar.

As lo estableci la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia al

resolver la Casacin N 156-2015-Callao, publicada en el diario oficial El Peruano
del 30/09/2016.

Veamos el caso: Una persona demand la accesin de una edificacin en terreno

ajeno aduciendo que hubo mala fe por parte de quien haba construido (art. 943
del Cdigo Civil). As, plante accesoriamente la pretensin de desalojo y, de
forma subordinada, el pago del valor comercial del bien.

Por su parte, dos de las personas que integraban la parte demandada fueron
declarados rebeldes, en tanto que un litisconsorte necesario pasivo apersonado al
proceso aleg que el terreno sobre el cual se construy se haba adquirido
mediante compraventa. Asimismo, asever que no construy el inmueble de mala
fe, que, por el contrario, quien actu de mala fe fue la parte accionante la cual
esper que la zona del terreno se consolidara en una urbanizacin para accionar,
por lo que, en su parecer, debera aplicarse el art. 942 del Cdigo Civil (edificacin
de buena fe en terreno ajeno).
La primera instancia, valorando las pruebas aportadas, emiti un fallo en el sentido
de que declaraba infundada la accesin por edificacin en terreno ajeno de mala
fe, adicionalmente infundada la pretensin de desalojo y, por ende, fundada la
pretensin de accesin en la modalidad de edificacin de buena fe en terreno
ajeno, por lo que, conforme a la segunda parte art. 941 del Cdigo Civil, la parte
accionante deba dar el valor comercial del terreno en el momento de ejecutarse el
pago.

La decisin del a quo se bas en que al interior del proceso se habra acreditado
la buena fe de la parte demandada; por otro lado, el juez menciona que si bien se
habra alegado que la propiedad fue adquirida por los demandados mediante
prescripcin adquisitiva de dominio administrativa esta no prosper, lo que
mantendra inclume el derecho de propiedad de la parte accionante sobre el
terreno sub litis.

Presentado el recurso de apelacin, el ad quem revoc la sentencia de la primera

instancia en el extremo que declar fundada la accesin correspondiente al art.
941 del CC. y el pago del valor comercial del predio. As las cosas, el colegiado
superior argument que no era posible amparar la demanda toda vez que las
partes alegaban un derecho de propiedad sobre el terreno sub litis, pues la parte
demandante tiene un derecho de propiedad debidamente inscrito y la parte
demanda habra adquirido el derecho de propiedad sobre el terreno mediante
prescripcin adquisitiva de dominio ante la municipalidad del Provincial del Callao,
procedimiento que habra sido cuestionado en un proceso contencioso
administrativo por la parte demandante. Todo ello, condujo al ad quem a precisar
que no se trataba de () dirimir el mejor derecho de propiedad (), sino declarar
si procede o no a la accesin peticionada.

En sede casatoria, el colegiado supremo argument que si bien existe una

declaracin adquisitiva de dominio por parte de la autoridad administrativa a favor
del demandado, esta an no era definitiva, debido a que las resoluciones
gerenciales venan siendo impugnadas en un proceso contencioso administrativo.
Por otra parte, precis que existe una inscripcin doble de los ttulos sobre un
terreno, el cual est al interno de otro de mayor extensin, el mismo que es de
propiedad de los padres de la parte accionante.
Asimismo, la Corte Suprema mencion que si bien existe una inscripcin de
medida cautelar de no innovar sobre el ttulo de los demandados, este no es
definitivo, y que la inscripcin registral solo puede dejarse sin efecto con una orden
judicial conforme al art. 2013 del CC. En ese sentido, los jueces supremos al ver
que existan dos ttulos de propiedad sobre el mismo bien, declararon que
resultaba imposible la aplicacin de la accesin, pues prima facie debera
dilucidarse la nulidad del ttulo de inscripcin registral de la parte demanda.

As la cosas, la Suprema confirm la sentencia expedida por el ad quem y declar

improcedente la demanda. En ese sentido, no casaron la sentencia de vista y se
pronunciaron por la infundabilidad del recurso de casacin.