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LA COMPRAVENTA
ndice de contenido
Concepto.-...............................................................................................................................1
Elementos del contrato de compraventa.- ..............................................................................2
Caractersticas del contrato de compraventa.-........................................................................3
La compraventa es un contrato naturalmente conmutativo.-..............................................4
Formacin del consentimiento en el contrato de compraventa.-.............................................6
Formalidades exigidas por va de solemnidad.-.................................................................6
Formalidades habilitantes, voluntarias y otras.-.................................................................9
Compraventa con arras.....................................................................................................10
Gastos por formalidades de venta.....................................................................................11
Capacidad y representacin.-................................................................................................12
El objeto en la compraventa.-................................................................................................16
El precio.-..............................................................................................................................17
Control de equidad del precio. La lesin enorme.-..........................................................19
La cosa.-................................................................................................................................23
Requisitos de la cosa que se vende.-................................................................................23
Obligaciones del vendedor.-..................................................................................................27
Naturaleza y contenido de la obligacin de dar y entregar del vendedor.-...........................28
Obligaciones de garanta.-.....................................................................................................37
Saneamiento de la eviccion.-............................................................................................37
Saneamiento de los vicios redhibitorios u ocultos.-.........................................................40
Obligaciones del Comprador.-..............................................................................................42
Obligacin de pagar el precio.-........................................................................................42
Obligacin de recibir la cosa.-..........................................................................................47
Pactos accesorios del contrato de compraventa.-..................................................................49
1.- Pacto de Retroventa (art.1881 y ss.).-.........................................................................49
2.- Pacto de retracto (artculo 1886).-...............................................................................51
CONCEPTO.
La compraventa es un contrato por el que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra
a pagarla en dinero (art.1793).
En la opinin de la doctrina clsica, la compraventa se define a partir de la presencia de dos
obligaciones interdependientes, autnticas contraprestaciones: por una parte, la que tiene el
vendedor de dar la cosa (transferir el dominio?), y por la otra, la que pesa sobre el el
comprador de pagar (dar) el precio, esto es, entregar a cambio una suma de dinero (la
entrega de cosa fungible transfiere el dominio, verdad?).
La tradicin de la cosa vendida, en este caso, opera al mismo tiempo como pago de la
obligacin del vendedor y modo de transferir el dominio. El art.703 seala que la venta es
un ttulo traslaticio de dominio, es decir, que por su naturaleza sirve para transferirlo.
ELEMENTOSDELCONTRATODECOMPRAVENTA.
CARACTERSTICASDELCONTRATODECOMPRAVENTA1.
que no se compra la suerte, son las normas sobre contratos entre proveedores y
consumidores. En la actualidad, el derecho tiende a considerar que los expertos o
profesionales estn sujetos, en general, a deberes especiales de informacin y de consejo
respecto de los consumidores, quienes naturalmente carecen de esos especiales
conocimientos. El proveedor tiene una doble caracterstica que lo distingue del comn de
las personas: en primer lugar, el conocimiento del objeto de su comercio o arte; y en
segundo, la dedicacin a ofrecerlos a un pblico que no lo tiene en su mismo nivel. De la
profesionalizacin de las actividades de venta y la masificacin del consumo de ciertos
bienes y servicios, deviene la preocupacin del legislador por garantizar ciertos remedios
mnimos que permitan asegurar un equilibrio razonable entre las partes contratantes. Las
normas sobre proteccin de los consumidores atienden a dicho obejtivo.
La conmutatividad debe considerarse al momento de perfeccionarse el consentimiento
sobre los elementos de la esencia del contrato. En la compraventa de cosas muebles, basta
con la existencia del acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio. Si la venta fue
precedida de una promesa de celebrar el contrato, la conmutatividad se apreciar
necesariamente al momento de otorgarse el contrato de promesa (sobre muebles o
inmuebles), dado que, al tenor del art.1554 N4, dichos elementos esenciales deban
encontrarse explicitados.
FORMACINDELCONSENTIMIENTOENELCONTRATODECOMPRAVENTA.
En ciertos casos, la ley exige como solemnidad otorgar escritura pblica para perfeccionar
la compraventa. Tal solemnidad rige para la venta de:
a) Bienes races (art.1801 inc.2).- En estos casos, la exigencia de la escritura pblica se
refiere no slo a la totalidad del bien raz, sino tambin a los derechos que en parte se
tengan sobre l, en calidad de comunero (venta de cuota de dominio). An en los casos
de venta por ministerio de la justicia, el acta de remate -que tiene valor de escritura
pblica para los efectos de lo establecido en el inc.2 del art.1801- no libera de la
obligacin de otorgar la escritura definitiva, compareciendo en este caso el juez en
representacin del ejecutado (art.495 CPC).
Existe una aparente contraexcepcin en la venta de algunos bienes races de uso
habitacional, generalmente denominados viviendas sociales o de aquellas para cuya
adquisicin el Estado aporta un subsidio directo -en dinero- al comprador. La
compraventa de dichos inmuebles se hace por un instrumento privado, firmado ante
Notario Pblico, el cual debe protocolizarse de oficio por el Ministro de Fe que asiste a
su otorgamiento dentro de 30 das corridos desde que sea suscrita. Segn el art.68
inc.4 de la ley 14.171, tal instrumento privado se considerar como escritura pblica
desde la fecha de su protocolizacin. He aqu lo aparente: la escritura pblica es la que
queda exceptuada del cumplimiento de la formalidades legales establecidas en los
arts.403 al 414 del COT, no el contrato de compraventa, el que segn la norma citada se
celebra por un instrumento que se reputa escritura pblica para todos sus efectos.
b) Servidumbres (art.1801 inc.2).- Si la venta de una servidumbre debe hacerse por
escritura pblica, y la tradicin de la misma, segn el art.698, tambin requiere esta
solemnidad, lo habitual es que ambas consten en un mismo instrumento.
c) Censos (art.1801 inc.2; art.2027).- El profesor Orrego Acua explica esta institucin
as: ...el censo no es otra cosa que la obligacin que una persona contrae en virtud de
un capital que ha recibido o que reconoce deber, de pagar un rdito anual a otra
gravando en garanta del capital y del rdito una finca de su propiedad. El rdito viene a
ser los intereses a que se obliga el deudor, adems del pago del capital. El art.2027,
establece que La constitucin de un censo deber siempre constar por escritura
pblica inscrita en el competente Registro; y sin este requisito no valdr como
constitucin de censo.
d) Derechos hereditarios (art.1801 inc.2).- El derecho real de herencia ha sido
calificado por la doctrina en formas diversas. Unos pensaban que es cosa mueble, toda
vez que los inmuebles estn claramente definidos por el legislador y son la excepcin.
Otros crean que, de haber bienes races en la masa hereditaria, dicha calidad se
a) Ventas forzosas.- Las ventas forzosas llevadas a cabo por la autoridad pblica,
estn sujetas a una serie de formalidades que constituyen solemnidades del contrato,
como son la tasacin, los avisos o publicaciones y la subasta pblica, entre otras
(art.481 y ss. CPC).
b) Juicios de particin de bienes.- La ley tambin exige una serie de formalidades en
caso de que el partidor venda el bien comn a fin de repartir lo obtenido entre los
comuneros. Dicha venta debe efectuarse en pblica subasta, previa tasacin y
publicacin de avisos correspondientes. La compraventa, por su parte, deber
constar en escritura pblica si la naturaleza del bien as lo exige.
1.- Las formalidades habilitantes.- Los incapaces relativos deben actuar en la vida
jurdica representados, o bien habilitados por su representante legal, sea el padre o madre,
el curador o incluso, en determinados casos, el juez. Las formalidades habilitantes son, por
tanto, exigidas en atencin a la calidad o estado de las personas y, a diferencia de las
solemnidades, su omisin acarrea la nulidad relativa del acto (art.1682).
Las formalidades habilitantes operan en un doble sentido. Por una parte, permiten al
incapaz relativo actuar en el vida del derecho y, tambin, constituyen un requisito necesario
para que ciertas personas, representantes legales de otras, puedan realizar determinados
actos. P.ej., el marido requiere autorizacin de la mujer para a) enajenar o gravar bienes
races sociales o los derechos hereditarios de sta (art.1749, inc.3); b) enajenar bienes
races propios de la mujer (art.1754, inc.1). P.ej. El tutor o curador requieren autorizacin
judicial para enajenar los bienes races o los bienes muebles preciosos o que tengan un
valor de afeccin del pupilo (artculos 393, 394).
2.- Formalidades voluntarias.- La ley no ve inconveniente para que las partes puedan
elevar a la categora de solemne un contrato que por su naturaleza no lo es (Orrego Acua).
Si las partes pactan alguna formalidad para celebrar una compraventa que no requiere
solemnidad (P.ej., la compraventa de cosas muebles), no se perfecciona el contrato mientras
ellas no se cumplan. As lo establece el art.1802, al sealar que si los contratantes
estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el artculo precedente no se
repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura pblica o privada, puede cualquiera de
las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega
de la cosa vendida. La parte final de esta disposicin muestra que las formalidades
voluntarias pueden ser renunciadas por las partes, incluso tcitamente. En ello slo existe
una aplicacin de los principios generales acerca de la forma en que se puede expresar la
voluntad.
3.- Formalidades por va de prueba .- El Cdigo Civil establece una severa limitacin al
principio consensualista, a lo menos en cuanto a la eficacia prctica del contrato.
Los arts. 1708, 1709 y 1710, disponen que las obligaciones (entrega o promesa) que tengan
valor superior a 2 UTM deben constar por escrito (aproximadamente ochenta mil pesos en
el ao 2013); y que la omisin de esta formalidad impide probar el contrato y las
obligaciones emanadas del contrato y que alteren su naturaleza. Hay quienes sostienen que
dicha limitacin se refiere a que la prueba est reducida solamente a la testimonial, porque
nada impedira formar una presuncin judicial a partir de las declaraciones prestadas,
sumadas a otras evidencias que den cuenta de los hechos y circunstancias relevantes en el
proceso.
El Cdigo de Comercio (art.128) y el art.11 de la Convencin de las Naciones Unidas sobre
los contratos de compraventa internacional de mercaderas -CISG, por sus siglas en ingls-
por el contrario, asumen el principio consensualista y la libertad probatoria que es tpica del
comercio y no restringen la prueba testimonial.
4.- Formalidades del mandato para celebrar una compraventa solemne.- El mandato es
un contrato consensual (art.2124). Qu ocurre si se otorga un mandato para celebrar un
contrato solemne? En consideracin de lo anterior, podramos decir simplemente que el
mandatario slo debe cumplir las solemnidades requeridas al tiempo de efectuar su gestin,
porque sus facultades han sido conferidas vlidamente con el acuerdo entre l y el
mandante.
Sin embargo, si el acto cometido es solemne (P.ej. Compraventa de bien raz) resulta difcil
calificar y dejar constancia de la personera del mandatario, sin dejar de lado el que tales
designaciones deben ser compatibles con las reglas probatorias, segn las cuales los
instrumentos privados no pueden hacer fe contra una escritura pblica respecto de terceros
(art.1707). Por todo ello, es que se impone en la prctica que el mandanto para otorgar un
contrato de compraventa que debe efectuarse por escritura pblica, ha de cumplir esta
misma solemnidad.
Las arras son una de las instituciones ms arcaicas del derecho. Antiguamente, la
compraventa no era de carcter consensual, no bastaba el mero consentimiento de las partes
para que se entendiera perfecta y mientras no principiara la ejecucin no haba an
contrato. En este contexto, las arras permitan expresar un consentimiento previo a la
ejecucin del contrato2.
2 Dice Samper Polo (p.372): El rgimen de las arras romanas corresponde a su papel complementario de
contratos consensuales, y se usan para sealar el momento en que los contratantes se han puesto de
acuerdo, de manera que sirven a quien las recibe -normalmente el vendedor- para probar la existencia del
consentimiento; por eso se dicen confirmatorias, en cuanto tienen funcin de seal.-
Conforme al art.1806, tanto los impuestos, las costas de la escritura de la venta, as como
cualquier otra solemnidad de la venta sern naturalmente cargo del vendedor. Debe
entenderse que esta regla se extiende a los gastos que supone la tradicin de la cosa vendida
(inscripcin en el registro de propiedad o de gravmenes segn se transfiera la cosa o un
derecho real sobre ella).
CAPACIDADYREPRESENTACIN.
1.- Aplicacin de las reglas generales.- La capacidad legal de una persona consiste en la
aptitud para poder obligarse por s misma sin el ministerio o autorizacin de otra persona.
Segn el principio, toda persona es legalmente capaz, excepto aqullas que la ley declara
incapaces (arts.1445 y 1446). Siendo la capacidad la regla general, la incapacidad debe ser
establecida por la ley y, por ese carcter excepcional, debe aplicarse slo a los casos
previstos por ella e interpretarse restrictivamente.
Este mismo principio se aplica en caso de la compraventa ya que es hbil para celebrar
dicho contrato toda persona que la ley no declare inhbil para celebrarlo o para celebrar
todo contrato en general (art.1795). Las normas sobre capacidad son de orden pblico.
2.- Tipos de incapacidad. Incapacidades absoluta y relativa.- La incapacidad puede ser
absoluta, relativa o especial. Las dos primeras se aplican a todo tipo de acto. Las
incapacidades especiales constituyen prohibiciones que la ley impone a ciertas personas
para celebrar compraventas en determinados casos.
Son incapaces absolutos los dementes, los sordomudos que no pueden darse a entender por
escrito y los impberes. No pueden bajo ningn respecto celebrar una compraventa, sino a
travs de su representante legal, sea el padre, la madre, el tutor o curador. Si intervienen
personalmente en el contrato, dicho acto adolece de nulidad absoluta (art.1682 inc.2).
Son incapaces relativos los menores adultos y los interdictos por disipacin. stos pueden
actuar en derecho representados o autorizados por su representante legal (padre, madre,
curador y en determinados casos, el juez). La falta de la autorizacin correspondiente
acarrea la nulidad relativa de la compraventa, esto es, que slo puede ser reclamada por
aquellos a cuyo favor ha sido establecida, sus herederos o cesionarios (art.1684).
La regla general es que la sola voluntad del representante legal es suficiente para obligar al
representado. Sin embargo, excepcionalmente y en determinados actos, aqul requiere
adicionalmente la autorizacin del representado, o de la justicia en subsidio. Tal es el caso
del marido en el rgimen de sociedad conyugal (art.1749 inc.3 y art.1754). Del mismo
modo, no le es lcito al tutor o curador enajenar los bienes races o los bienes muebles
preciosos del pupilo sin previo decreto judicial que lo autorice en razn de utilidad o
necesidad manifiesta (art.393).
3.- Representacin de personas jurdicas.- Quien acta como representante de una
persona jurdica no tiene -necesariamente- un poder ilimitado para hacer cuanto desee en
nombre de su representada. Habitualmente, sus facultades estn limitadas por la ley o los
estatutos de la corporacin, organizacin o fundacin, o por los poderes que
especficamente conferidos por otros rganos (como el Directorio o la Junta de
Accionistas). P.ej., en las sociedades annimas, el Directorio inviste al o a los gerentes de
las facultades que estime convenientes para que ste desempee su cometido; y en las de
mayor tamao, se suelen conferir diversos poderes a diversas personas, incluso ordenados
por categoras (poderes Clase A, Clase B, con tipos especficos de facultades cada uno de
ellos).
Es un principio bsico del derecho privado que quien excede el poder de representacin que
le ha sido conferido, no se entiende que acta como representante, de modo que el acto
resulta inoponible al supuesto representado. De esta forma, el tercero que contrata con otro
en calidad de representante de una persona jurdica, asume ntegramente el riesgo de que
tenga efectivamente poder para celebrar la compraventa y, en su caso, para enajenar la
cosa, todo lo cual debe entenderse sin perjuicio de los mandatos aparentes (art.2173).
En derecho pblico, el principio es llevado al extremo. La actuacin del representante de un
rgano se sanciona con la nulidad del acto que, a diferencia de la inoponibilidad, no
permite ratificacin. Dicho principio se funda en el art.7 de la CPR, norma que seala en
su inciso primero Los rganos del Estado actan vlidamente previa investidura regular de
sus integrantes, dentro de su competencia y en la forma que prescriba la ley; y tercero
Todo acto en contravencin a este artculo es nulo y originar las sanciones y
responsabilidades que la ley seale. Se ha sealado, inclusive, que dicha nulidad no se
sanea por lapso alguno.
Una aplicacin prctica de este principio se consagra en el art.1797, que prohbe a los
administradores de establecimientos pblicos vender parte alguna de los bienes que
administran y cuya enajenacin no est comprendida en sus facultades administrativas
ordinarias, salvo expresa autorizacin de la autoridad competente.
4.- Incapacidades especiales. Naturaleza y sancin.- Las incapacidades especiales son
usualmente prohibiciones para que ciertas personas en determinadas circunstancias
celebren un contrato de compraventa. Su principal funcin es regular posibles conflictos de
ELOBJETOENLACOMPRAVENTA.
El precio y la cosa son los elementos esenciales de la compraventa, sin los cuales o bien no
existe contrato o bien deriva en un contrato diferente, como por ejemplo, en donacin en
caso de no concurrir el precio (art.1444). Basta que las partes acuerden el precio y la cosa
para que exista compraventa, ya que la ley establece normas supletorias respecto de los
dems elementos (elementos de la naturaleza). A ello se agregan los elementos implcitos,
que se derivan de la naturaleza de la obligacin o que son establecidos por las costumbres
(art.1546).
Entre los elementos legales de la naturaleza, cabe distinguir dos grupos de normas: en
primer lugar, las normas especficas que regulan la compraventa en forma supletoria a la
voluntad de las partes, como, por ejemplo, las que regulan las obligaciones de garanta del
vendedor, entre otras; y las normas referidas a efectos generales de las obligaciones, como
son los riesgos, la condicin resolutoria tcita, la mora o los perjuicios.
Adems, las partes pueden introducir las clusulas o modalidades que estimen convenientes
(elementos accidentales). Sin embargo, el legislador regula especficamente ciertos pactos
especiales en el ttulo de la compraventa; estos son el pacto comisorio, el pacto de
retroventa y el pacto de retracto, estableciendo respecto de ellos sus propios elementos
esenciales; se trata de pactos de naturaleza accidental (porque requieren de convencin
expresa), pero que una vez convenidos estn sujetos a algunas normas de orden pblico.
ELPRECIO.
El precio es el dinero que el comprador da por la cosa vendida. Que el precio sea
principalmente dinero diferencia a la compraventa de la permuta. Cuando el precio consiste
parte en dinero y parte en otra cosa, se entender permuta si la cosa vale ms que el dinero,
y venta en el caso contrario. La permuta se caracteriza porque las obligaciones del
vendedor tambin las tiene el comprador (art.1793). Para todos los efectos prcticos, en la
permuta concurren dos partes que recprocamente asumen la posicin de vendedores.
1.- El precio debe ser real.- Cuando el precio no es real, en el contexto de un negocio
jurdico sinalagmtico como la compraventa, decimos que el contrato carece de causa. Al
exigirse que el precio sea real, se controla que al momento de formarse el consentimiento,
con respecto del objeto y la causa, sean concordantes las posiciones de las partes en cuanto
a los presupuestos esenciales del contrato, teniendo presente que el objeto (la obligacin) de
una de ellas es la causa de obligarse respecto de la otra. Recordemos que todo contrato debe
tener un objeto (art.1460) y que no puede existir obligacin sin una causa real y lcita
(art.1467)3.
3 Dice Alessandri Rodriguez: El precio constituye el objeto de la obligacin del comprador y es, a la vez,
De lo anterior, se colige que el precio debe ser enunciado por los contratantes si pretenden
que dicho contrato pueda ser considerado compraventa4. Pero, si los contratantes
estipularan un precio muy bajo, nfimo, irrisorio, ridculo, Sera este suficiente para servir
de contraprestacin (mirada como su equivalente) en relacin con la cosa que se adquiere?
Parece haber acuerdo en que un precio vil no excluye la existencia de precio, pero los
requisitos para que el precio sea real son ms blandos que los requisitos exigidos para que
sea justo. En el primer caso, basta simplemente que exista contraprestacin y que sta no
sea puramente simblica: el mero desequilibrio no supone la falta de precio. En el segundo
caso, nuestra legislacin parece haber decidido que la denominada regla dimidium es
garanta de un precio justo (ms de la mitad o ms del doble del valor de la cosa como
lmite).
En razn de este requisito bsico de intercambio serio que supone la compraventa, la
compra de cosa propia no vale (art.1816). En efecto, si la cosa, al momento de celebrar el
contrato, le pertenece al comprador, no existe contraprestacin y no hay causa real en dicho
contrato.
El derecho civil clsico asume que los contratantes tienen discernimiento suficiente para
determinar el precio al que estn dispuestos a comprar y vender. La justicia del precio est
asegurada por el consentimiento sin vicios de una persona capaz. Esta tradicin encuentra
sus orgenes en el individualismo que caracterizaba al derecho romano de los contratos.
Slo por excepcin, la ley establece un control de justicia del precio, por medio del instituto
de la lesin enorme.
An en las economas basadas en la fe en el mercado el derecho protege a los contratantes
ms dbiles e inexpertos, ante todo estableciendo normas de proteccin del consentimiento
y de la buena fe contractual. Ejemplo de lo anterior, son las funciones que cumplen los
deberes de informacin que tienen los profesionales respecto del pblico general; el control
de las condiciones generales de contratacin o las reglas sobre responsabilidad del
proveedor o fabricante de productos defectuosos.
2.- El precio debe ser determinado.- La determinacin del objeto es un requisito exigido
respecto de todo contrato (...a lo menos, en cuanto a su gnero, art.1461). En la prctica,
consiste en la perfecta singularizacin de la cosa objeto de la prestacin.
la causa de la obligacin del vendedor. Este vende para llegar a obtener el precio que debe pagarle aqul.
De aqu que el precio, como todo objeto de obligacin, debe reunir ciertos requisitos tendientes a hacer de
l un elemento determinante de la existencia del contrato. Alessandri Rodriguez, Arturo. De la
compraventa y de la promesa de venta. Pg.323.-
4 No basta que, por ejemplo, en una escritura pblica que da cuenta de una compraventa de un bien raz o
del derecho de herencia, se deje constancia de haberse pagado el precio o an de que el vendedor lo ha
recibido a su entera satisfaccin u otra frmula semejante. Tales expresiones no cumplen con la
exigencia legal de determinacin que ste requiere para validar la venta. Ver Alessandri Rodrguez, Ibid.
Pg.321-322.-
Los grados de determinacin de una cosa pueden ser diferentes. En el caso de las
obligaciones de dar, el grado ms alto de determinacin del objeto consiste en definirlo
como especie o cuerpo cierto, singularizando cada individuo por su naturaleza y por sus
caractersticas particulares, que lo distinguen de las dems del mismo gnero, si pertenece a
alguno. La alternativa es definirlo como un gnero, en que la obligacin se cumple dando
cualesquiera individuos de un gnero determinado (art.1508), de una calidad a lo menos
mediana, si no se ha hecho referencia a sta.
La obligacin de pagar el precio es por esencia de gnero. Precisamente porque el dinero es
una cosa genrica, es necesario determinar la cantidad (art.1461). El precio estar
determinado, entonces cuando se le conoce con toda precisin, cuando se sabe exactamente
a cunto asciende (p.ej. $300.000). El precio ser determinable cuando, si bien no se indica
exactamente su monto, se dan en el propio contrato las bases para llegar a conocerlo (p.ej.
UF45 x m2, $1.200 x kilo; lo que fije el tasador Sra. Juanita, etc.).
Lo usual es que las propias partes fijen la cantidad, sea que se trate de una cantidad fija de
moneda de curso legal o de las variables que permitan establecerla. En este caso, puede ser
determinable nominalmente o por medio de un ndice o medida de valor, como se estila
habitualmente en los contratos de montos elevados o sobre bienes races (Unidad de
Fomento, equivalente en pesos de cierta moneda extranjera, etc.). Si en un contrato de
compraventa se conviene como precio una determinada suma de dinero, se debe
nominalmente la suma convenida, a menos que se haya pactado reajuste. Tambin pueden
venderse cosas fungibles al precio de mercado (corriente de plaza); se entiende que es el de
mercado el del da de la entrega, salvo se acuerde otra cosa (art.1808).
El precio tambin puede ser determinado por un tercero. Si el tercero designado por las
partes no puede fijarlo, deber hacerlo aquel que haya sido designado por las partes en
reemplazo, si ste tampoco lo hiciere no hay venta, porque a falta de precio falta uno de los
elementos de la la esencia de la compraventa (art.1809). El lmite de indeterminacin del
precio parece estar dado por la voluntad de un tercero cuya identidad no se conoce an, en
el caso que el designado por las partes no lo hiciere o no pudiere hacerlo. No es posible
dejar el precio al arbitrio de cualquiera de las partes.
A pesar de que muchos autores la han tratado como un vicio del consentimiento (el
desequilibrio supondra un error en la causa), lo cierto es que la lesin enorme atiende a un
defecto objetivo de la compraventa, que no puede suplirse an cuando las partes consienten
libre e informadamente en el contrato.
La lesin enorme tuvo en sus antecedentes bizantinos la aparente funcin de evitar que el
campesinado adeudado vendiera a precios exiguos sus predios. Desde sus orgenes el
instituto es protector de la parte que conviene el contrato en circunstancias de necesidad: en
la venta o compra de bienes races no se acepta una ganancia que exceda en un 50% el
valor de mercado.
2.- Alcance.- La lesin slo es aplicable a la compraventa de bienes inmuebles. Pero se
excluyen de su mbito de aplicacin las ventas que se efectan por el ministerio de la
justicia, como las ventas forzadas en un juicio ejecutivo, o en un juicio de liquidacin y
particin, las ventas en pblica subasta en los actos de jurisdiccin voluntaria que exigen tal
trmite; y aunque en la herencia se comprendan inmuebles, tampoco procede en la venta de
este derecho real, de acuerdo al profesor Juan Andrs Orrego: La jurisprudencia
mayoritaria ha concluido por su parte que no cabe lesin enorme en la venta de derechos
hereditarios, aunque comprendan bienes races... la especificacin de stos no tiene otro
valor que el de indicar los bienes comprendidos en la herencia. Razones: a) dicha cesin
no es una venta de bienes races; b) el que cede un derecho de herencia a ttulo oneroso
sin especificar los efectos de que se compone slo responde de su calidad de heredero; y c)
no es posible determinar el valor del derecho cedido a la fecha del contrato, pues la
cuanta de las cargas y obligaciones que afectan a aquel derecho depende de una
liquidacin futura5.
Tampoco resulta aplicable el correctivo de la lesin enorme a las compraventas que tengan
carcter aleatorio, como por ejemplo, la compraventa de una pertenencia minera o la venta
de la nuda propiedad de una cosa con reserva del usufructo (no se sabe cunto va a durar la
vida del usufructuario). La aleatoriedad tiende a juzgarse en trminos econmicos. Se trata
de un importante problema de interpretacin del contrato, que deber resolverse en cada
caso en particular. En todo caso, la regla general es que los contratos de compraventa se
entiendan conmutativos, salvo en cuanto se pruebe que la intencin de las partes ha sido
vender un acaso o eventualidad (art.1813).
3.- Cundo hay lesin.- El criterio de determinacin de la lesin es el justo precio, que
para nosotros corresponde al precio que la cosa tiene habitualmente en el mercado. El
legislador establece un lmite basado en el estndar anterior para considerar que la venta no
merece tener el efecto previsto por las partes.
Art. 1889. El vendedor sufre lesin enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la
mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesin
enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio
que paga por ella.
El justo precio se refiere al tiempo del contrato.
Si el vendedor recibe como precio una cantidad inferior a la mitad del justo precio de la
cosa que vende, sufre lesin enorme. A su vez, el comprador sufre lesin enorme si paga
por la cosa ms del duplo del justo precio. Por ejemplo: si el justo precio del inmueble al
tiempo del contrato resultaba ser $100.000.000, y el precio se fij en $49.000.000, sufre el
vendedor lesin enorme; y en igual hiptesis, la hubiera sufrido el comprador si el precio
fijado hubiera sido de $101.000.000.
4.- Momento en que se juzga la lesin.- La lesin se juzga al momento de celebrar el
contrato de compraventa (art.1889). Si, por ejemplo, al tiempo de celebrarse la
compraventa se acord que el precio sera el determinado por el tasador en una fecha
pasada, pero con el correr del tiempo la cosa objeto de la obligacin del vendedor se
aprecia o desvalora en el mercado, no se trata de un caso de lesin. Si una compraventa
deviene en mal negocio para alguna de las partes, no por eso puede alegar lesin.
Recordemos que en todo contrato, an en los sinalagmticos, existe un alea imprevisible
que forma parte del mismo.
Si se celebra un contrato de promesa de compraventa, un sector de la doctrina entiende que
la lesin debe juzgarse al tiempo de la celebracin de la promesa, ya que en ese momento
se forma el consentimiento, y se fundan en la jurisprudencia reciente, la que acoge la idea
que la promesa de celebrar un contrato ha de contener, a lo menos, los elementos esenciales
del contrato prometido, en este caso, la cosa y el precio, conforme a lo prescrito por el
art.1554. Otros, opinan que el justo precio debe determinarse al momento del contrato
definitivo, ya que las reglas de la lesin enorme son, en primer trmino, especialmente
formuladas para el contrato de compraventa y, en segundo lugar, porque tratndose en la
prctica de una verdadera sancin civil (resicisin), debe aplicarse restrictivamente y no
puede aplicarse por analoga.
5.- Efectos de la lesin enorme.- El art.1888 dispone que el contrato de compraventa
puede rescindirse por lesin enorme. El comprador contra quien se pronuncia la rescisin
puede a su arbitrio consentir en ella o completar el justo precio con deduccin de una
dcima parte. Del mismo modo, el vendedor contra quien se pronuncia la rescisin puede a
su arbitrio, consentir en ella o restituir el exceso recibido por sobre el justo precio
aumentado en una dcima parte. En ambos casos, los frutos e intereses se deben slo desde
la demanda y no puede pedirse restitucin de las expensas que haya ocasionado el contrato
(art.1890).
De esta forma, el demandado de rescisin por lesin tendr un derecho alternativo. Una vez
declarada la rescisin puede optar a su arbitrio entre aceptar la revocacin (rescisin) o
completar el precio o restituir el vendedor parte del precio.
1. Aceptar la revocacin (rescisin). Las prestaciones que las partes se deben como
consecuencia de consentir en la revocacin, son tpicamente restitutorias:
a) Se deben restituir la cosa y el precio.
b) El precio debe ser actualizado (regla general en las restituciones).
c) No se responde por los deterioros que haya sufrido la cosa, salvo si el comprador se
hubiere aprovechado de ellos (art.1894).
d) Los frutos y expensas se deben slo desde la fecha de la demanda; y
e) El comprador tiene la obligacin de purificar la cosa de hipotecas u otros derechos
reales que haya constituido sobre ella antes de restituirla (art.1894).
2. Completar el comprador el precio o restituir el vendedor parte del precio, en los
trminos antes sealados. Se trata de reconocer a la contraparte su inters por preservar
el contrato, conservando un porcentaje como ganancia respecto del precio de mercado.
6.- Extincin de la accin a que da lugar la lesin.- La accin revocatoria se extingue,
por plazo, por prdida de la cosa y por enajenacin de la cosa a un tercero. En estos ltimos
dos casos la extincin se vincula a la imposibilidad de efectuar la restitucin (aunque en el
caso de enajenacin hay un correctivo si el comprador ha enajenado la cosa por ms de lo
que haba pagado por ella).
1. Transcurso del tiempo: La accin rescisoria por lesin enorme expira en cuatro aos
contados desde la fecha de celebracin del contrato (art.1896).
2. Prdida de la cosa: La prdida de la cosa en poder del comprador extingue el derecho de
una y otra parte a pedir la rescisin del contrato (art.1893 inciso 1).
3. Enajenacin de la cosa por el adquirente: Si el comprador hubiere enajenado la cosa, no
hay derecho por ninguna de las dos partes a pedir la rescisin de la venta. Sin embargo,
se reconoce al vendedor que ha sufrido lesin un derecho de crdito si el comprador la
hubiese vendido por ms de lo que haba pagado por ella, en cuyo caso el primer
vendedor puede reclamar este exceso, pero slo hasta la concurrencia del justo precio
con deduccin de una dcima parte.
7.- Naturaleza de la accin a que da lugar la lesin.- Si bien el Cdigo califica la accin
a que da lugar la lesin de accin rescisoria (nulidad relativa), participa ms bien de las
caractersticas de una accin revocatoria, que tiene efectos limitados.
LACOSA.
La cosa vendida puede ser cualquier cosa comerciable, esto es, susceptible de ser
transferida. La nica limitacin es que no puede ser dinero. Pueden ser vendidas tanto las
cosas corporales, muebles e inmuebles, como las incorporales (art.565). As, los meros
derechos tambin pueden ser vendidos (por ejemplo, el derecho de usufructo, el derecho de
herencia, los derechos o acciones en una sociedad, las cuotas en comunidades).
En tal caso de una comunidad, si un comunero vende su cuota, esta venta es vlida y el
adquirente pasa a ser dueo de la cuota que posea el cesionario. Por el contrario, si vende
un bien que forma parte de la comunidad, la venta slo produce efectos en razn de la
ratificacin de los otros comuneros (la venta de la cosa que se posee en comunidad
participa de las caractersticas de una venta de cosa ajena).
Tambin pueden ser objeto de la venta las cosas inmateriales, esto es, la propiedad
industrial (patentes, marcas), la propiedad intelectual (derecho de autor desde un punto de
vista patrimonial, ya que la autora es un derecho moral intransferible) y las concesiones
(carreteras, servicios pblicos).
La cosa, como elemento esencial de la compraventa, debe ser: (1.-) comerciable, (2.-)
determinada y (3.-) su tradicin debe ser posible.
1.- La cosa vendida debe ser comerciable.- La comerciabilidad supone dos elementos:
apropiabilidad y transferibilidad. No son susceptibles de apropiacin los que pertenecen a
todos los seres humanos y en general los bienes nacionales de uso pblico. No son
transferibles los derechos personalsimos.
La regla general es que los bienes sean comerciables; la incomerciabilidad es excepcional.
Son bienes incomerciables, p.ej., los bienes comunes a todos los hombres (art.585); los
bienes consagrados al culto divino (art.586); los cementerios, capillas y tumbas (art.586);
los bienes nacionales de uso pblico en tanto no sean desafectados (art.589, DL 1939/76);
la sucesin futura (art.1463); los derechos que surgen del pacto de retroventa (art.1884); los
derechos personalsimos, como los derechos de uso y de habitacin, los alimentos legales
futuros, entre otros.
Sobre las cosas embargadas y litigiosas.- Conforme los nmeros 3 y 4 del art.1464, hay
objeto ilcito en la enajenacin de las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el
juez lo autorice o el acreedor consienta en ello; y en la enajenacin de las especies cuya
propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce del litigio. A su vez, el art.1810 seala
que pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales cuya enajenacin no est
prohibida por ley.
Para algunos autores, del anlisis del art.1464 es posible concluir que hay objeto ilcito en
la venta de las cosas embargadas o litigiosas mientras no haya autorizacin del juez o del
acreedor. Por lo tanto, la venta sera nula de nulidad absoluta.
Para otros6, las autorizaciones requeridas -del acreedor como del juez- convertiran a esta
norma en una de tipo imperativo de requisito y no prohibitiva. Adems, siguiendo al
espritu del Cdigo, en cuanto a la libre circulacin de los bienes, se argumenta en favor de
esta posicin diciendo que, a sabiendas del comprador, no puede trabarse el comercio de
una cosa sin perjuicios para la vida econmica.
2.- La cosa vendida debe ser determinada.- La cosa debe ser determinada o
determinable. Se trata de la aplicacin de las reglas generales en materia de obligaciones,
especficamente en lo que respecta al objeto de las mismas. Si la cosa que se vende fuere
indeterminada, no habr contrato, porque no habr una cosa sobre la que recaiga la
6 ...podra venderse una cosa embargada, por ejemplo, sin autorizacin del juez ni el consentimiento del
acreedor, sin perjuicio que mientras subsista el embargo, no podr verificarse la tradicin, a menos que se
otorgue dicha autorizacin o se preste tal consentimiento. Orrego Acua, pg.9.-
7 Ibid. Pg.10.-
obligaciones de dar o entregar se entiende que la posibilidad de la prestacin est dada por
la comerciabilidad de la cosa vendida.
Hay en la compraventa diversos problemas de imposibilidad de prestacin, entre los cuales
se mencionan:
a.- La compra de cosa propia.- La compra de cosa propia no vale (art.1816) ya que dicha
operacin carece de causa. Es inconcebible, adems, la tradicin de tal cosa formulada
como est en los art.671 y ss. En este caso, el comprador que errneamente ha comprado la
cosa propia, tiene derecho a que se le restituya lo que dio por ella.
b.- La venta de una cosa que se supone existente pero que no existe.- Si se vende una cosa
que las partes suponen que existe al tiempo de celebrarse la venta, el contrato no produce
efecto alguno (art.1814). Si el vendedor vendi sabiendo que la cosa vendida no exista
(total o considerablemente) debe resarcir los perjuicios causados al comprador de buena fe
(art.1814 inc.3). Pero si faltaba parte considerable de la cosa vendida, el comprador tiene
un derecho de opcin: aceptar la cosa con deduccin de parte del precio, previa tasacin,
con derecho a reclamar los perjuicios, si los hubiere; o desistir del contrato (art.1814
inc.2).
c.- La venta de cosa futura.- La venta de cosa futura es una venta condicional. La
condicin es el hecho de que la cosa llegue a existir. El contrato no deja de ser conmutativo
por este slo hecho (la inexistencia actual del objeto), a menos que aparezca claramente que
el comprador ha convenido pagar por el azar.
d.- Venta de cosa ajena.- La venta de cosa ajena vale (art.1815). Esto porque la
compraventa es un ttulo traslaticio de dominio, no el modo de adquirir. Si el verdadero
dueo ratifica la venta (art.1818), se retrotraen los efectos a la poca del contrato. Si el
vendedor de una cosa ajena adquiere el dominio con posterioridad a la entrega (art.1819),
se reputar verdadero dueo a su comprador desde la fecha de la tradicin.
1. Efectos de la venta de cosa ajena en relacin al dueo de la cosa.- El contrato no puede
afectarle, porque no ha sido parte en el mismo: para el dueo, la venta es "res inter
allios acta", es un acto inoponible.
i. Si el vendedor entreg la cosa ajena al comprador, el dueo tiene derecho para
reivindicar la cosa de manos del comprador mientras ste no la adquiera por
prescripcin.
ii. Si el dueo de la cosa la reivindica antes que se extinga su derecho, el comprador
puede invocar la obligacin de saneamiento que tiene el vendedor, segn se ver.
iii. Si el comprador logra adquirir la cosa por prescripcin antes de que accione el
primitivo dueo, el ltimo habr perdido el dominio de la cosa definitivamente.
OBLIGACIONESDELVENDEDOR.
Segn el art.1824: las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega
o tradicin, y el saneamiento de la cosa vendida. La obligacin de saneamiento
comprenden los vicios redhibitorios y la eviccin. Las obligaciones del vendedor reguladas
en el Cdigo pueden ser ordenadas en cinco obligaciones:
1. Obligacin de dar.- El vendedor tiene la obligacin esencial de dar la cosa vendida al
comprador. As lo estipula la ley al definir el contrato de compraventa (art.1793).
2. Obligacin de entregar.- La obligacin de dar contiene la de entregar. Al comprador no
le basta la titularidad jurdica de la cosa sino tenerla disponible para su uso, goce y
disposicin.
3. Obligacin de conservar.- La obligacin de entregar supone, a su vez, la de conservar
la cosa si sta es un cuerpo cierto. Las obligaciones de entregar y conservar la cosa
hasta el momento de la entrega son conexas a la obligacin principal de dar la cosa,
porque son necesarias para que se satisfaga el inters del acreedor (art.1548, 1549).
4. Obligacin de garanta de saneamiento de los vicios redhibitorios.- El vendedor
garantiza al comprador que la cosa no tendr vicios ocultos, que imposibilitan o limitan
su goce conforme a su destino natural o convenido (art.1857 y ss.).
5. Obligacin de garanta de saneamiento de la eviccin.- El vendedor tambin garantiza
la posesin pacfica por el comprador de la cosa vendida, de modo que si un tercero
NATURALEZAYCONTENIDODELAOBLIGACINDEDARYENTREGARDELVENDEDOR.
8 Art.1583 CC fr.: Se perfeccionar entre las partes, y el comprador adquirir de derecho la propiedad
con relacin al vendedor, desde el momento en que exista acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque la
cosa no haya sido todava entregada ni el precio pagado.
9 Vase, por ejemplo: Ugarte Godoy, J.J., La obligacin esencial del vendedor es transferir el dominio,
Estudios en honor de Pedro Lira Urquieta; De la Maza Gazmuri, igo, La obligacin de transferir el
dominio en la compraventa, en El Mercurio Legal. Viernes, 27 de abril de 2012. Es la opinin tambin
del destacado acadmico don Enrique Barros Bourie.
10 Barros Bourie, Enrique. Compraventa. Apuntes de clases.
11 Alessandri Rodrguez, citado por Ugarte Godoy, La obligacin esencial del vendedor es transferir el
dominio, Estudios en honor de Pedro Lira Urquieta, pg.167.-
Si el vendedor es dueo de la cosa que vende (de la que podra ser poseedor, toda vez que
ste pasa por propietario), creemos que no puede ser otra su obligacin que la de efectuar la
tradicin de la cosa por alguno de los medios sealados en el art.684, y convertir al
comprador en adquirente. El comprador ve as satisfecho su inters en el intercambio y
podemos afirmar, con toda seguridad, que esa es la causa final de todo contratante al pagar
el precio u obligarse a hacerlo. Si, en cambio, el vendedor no es dueo de la cosa (por ej.,
en el caso del art.1815; o por obra de un contrato previo viciado), an efectandose la
tradicin conforme a las formalidades legales, no habr en ella sino el contorno de un hecho
jurdico desprovisto de toda substancia: el accipiens no recibir la propiedad y el verdadero
dueo no ver mermado su derecho. Segn el Ugarte Godoy, el verdadero y principal
argumento para sostener que el vendedor debe el dominio y no otra cosa, es que derecho y
posesin son entidades diferentes, aunque bien pueden confluir en una sola y misma
persona, como derecho real de dominio y como derecho a poseer, pero constituyen un
estado de cosas nico en el orden jurdico, tal que "...todo mero poseedor es obligado
siempre a restituir la cosa al dueo. Esta obligacin no es sino el reverso del derecho de
ste -esencial a su dominio- de poseer, y que se ampara mediante la accin reivindicatoria.
Pues bien, estando el mero poseedor obligado a entregar la cosaa al dueo, no puede
estarlo a lo mismo respecto de un comprador, porque no puede haber dos obligaciones
contradictorias"12.
En todo caso, sea el vendedor dueo de la cosa o no, la entrega material debe seguir o
reemplazar al acto por el cual se significa la transferencia del dominio, en orden a poner al
comprador en posicin de tomar la cosa -aprehenderla materialmente por s o por otro a su
nombre- y comenzar a poseerla, momento en el cual el lapso de prescripcin se inicia en su
favor. Si se ha querido transferir el dominio de alguna manera, he ah el animus del
poseedor. Siguiendo a Vial del Ro13, las formas de tradicin del art.684 slo permiten
figurar la transferencia del dominio y no consisten en verdaderos apoderamientos
materiales de la cosa. En este sentido, no nace de ellos para el accipiens la tenencia material
de la cosa si no la recibe efectivamente, con la excepcin de los bienes races u otros que
estn sujetos en esta materia a un estatuto especial, como el registral. Por lo tanto, la
entrega de una cosa mueble precedida de un ttulo traslaticio de dominio como la
compraventa, supone la transferencia del dominio slo si el tradente es dueo y, si no lo es,
la adquisicin de la posesin (probablemente regular). Vase lo prescrito por el art.682.
En conclusin, creemos razonablemente que la primera obligacin que nace del contrato
para el vendedor es la trasferencia del dominio de la cosa al comprador, si efectivamente es
el dueo de la cosa y, en todo caso, la entrega material y jurdica que permita al comprador
12 Ibd. pg 173.-
13 Vial del Ro, Vctor. La Tradicin y la Prescripcin como modos de adquirir el dominio en el Cdigo
Civil chileno. Pg.23 y ss.-
14 Pero surge aqu esta cuestin. Si el vendedor es propietario de la cosa vendida puede negarse a
trasferirle el dominio al comprador, alegando que no tiene la obligacin de drselo? Creemos que no,
pues si el vendedor no est realmente obligado a dar el dominio de la cosa tiene, sin embargo, la
obligacin de entregar y transferir al comprador todos los derechos y todas las relaciones jurdicas que
tenga sobre ella. El vendedor se obliga a entregar la cosa al comprador para que la use y goce como seor
y dueo... Su obligacin de entregar importa, por una parte, la entrega misma de la cosa al comprador, la
entrega material, y por otra, el abandono de todos los derechos que tenga sobre la misma, a fin de que
pasen a poder del comprador... Si el vendedor que es dueo de la cosa vendida y que tiene sobre la misma
un derecho de dominio, a fin de poner al comprador en una situacin absolutamente idntica a la suya,
debe desprenderse de ese derecho y transferirlo a aqul. Si as no lo hace, no ha cumplido su obligacin y
el comprador tiene derecho para pedir la resolucin del contrato. Alessandri Rodriguez, Arturo. De la
compraventa y de la promesa de venta. Pg.846.-
5.- Riesgo de la cosa vendida.- Si la cosa desaparece por caso fortuito tenemos el
problema del Riesgo De quin es el Riesgo? El art.1550 establece una regla general en
cuanto a los efectos de la obligacin de dar una cosa especfica: el riesgo es del acreedor.
Segn alguna doctrina, esta sera una solucin adoptada del cdigo francs y este, cdigo
lo hizo basndose en un sistema de normas distinto al nuestro, ya que en aqul los contratos
producen efecto real, esto es, transfieren el dominio y, en consecuencia, las cosas perecen
para su dueo. Quienes as opinan, estiman equivocado poner el riesgo de cargo del
acreedor.
En la compraventa, el principio sentado por el art.1550 se repite en el art.1820: La
perdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al
comprador desde el momento de perfeccionarse el contrato.... Por lo tanto el riesgo de la
cosa en la compraventa se encuentra siempre a cargo del comprador que es el acreedor de la
entrega. El Cdigo Civil, en materia de compraventa, reglamenta ciertas situaciones
especiales sobre riesgos, manteniendo el principio de que el riesgo es del acreedor. As, el
art.1821, formula dos hiptesis de riesgo para el comprador de una cosa genrica que ha
sido de algn modo especificada. La primera, se refiere a la compra de individuos de un
gnero que han sido deliberadamente separados del resto, sin posibilidad de confundirse. La
segunda, a las cosas que se venden a peso, cuenta o medida, las que se entienden
especificadas desde que han sido pesadas, contadas o medidas, habindose convenido
previamente el precio.
6.- Qu comprende la entrega.- El art.1828 sienta el principio general, diciendo que el
vendedor debe entregar lo que reza el contrato. Al respecto no hace ms que reiterar las
reglas del pago (art.1568 y ss.). A ttulo ejemplar, los art.1829 y 1830 hacen referencia a los
accesorios que se entienden formar parte de la cosa y que no requieren mencin especial
para entenderse comprendidos en la venta (la cra que la hembra amamanta y las cosas que
se reputan inmuebles segn los art.570 y ss.). Los frutos pertenecen al comprador, a menos
que la entrega se sujete a plazo o condicin (art.1816).
A.- Venta de predios rsticos por cabida.- Respecto de la entrega de un predio rstico,
debe considerarse si ste se ha vendido como especie o cuerpo cierto, o segn su cabida
(arts.1831 a 1834). Para que se entienda que se vende segn la cabida es necesario que se
cumplan los siguientes requisitos copulativos (1831 inc. 2):
Que la cabida se exprese en el contrato (el Fundo Copernicano, de 132 hectreas de
superficie)
Que el precio se fije en relacin a ella (el precio de venta del Fundo Copernicano
ser de UF30 por cada hectrea)
Que las partes no renuncien a la accin de que la cabida real sea diversa de la que
reza el contrato.
Pueden darse distintas situaciones:
1. Que la cabida entregada sea mayor que lo que reza el contrato.- Si la cabida
entregada es mayor que lo que reza el contrato hay que hacer 2 distinciones, segn
cun excesivo resulte el precio de la cabida real (art.1832 Inc 1):
a) Si el precio de la cabida que sobra excede en una dcima parte al precio de la
cabida real, el comprador puede alternativamente, a su arbitrio, bien desistirse
del contrato o completar el precio. En el ejemplo anterior, el Fundo Copernicano
de 132hs., resulta tener una cabida real de 150hs. El precio de la cabida
sobrante es de UF 540 y resulta mayor que la dcima parte del precio de la
cabida real, UF 450 (UF 4500 / 10), por lo que procede el derecho opcional
mencionado. Puede reclamar, adems, los perjuicios derivados del contrato en
estas condiciones.
b) Si el precio de la cabida sobrante no excede la dcima parte, al comprador no le
queda otro remedio que sufrir el aumento del precio. En el mismo ejemplo: si la
cabida real fuera de 140hs., el precio de la cabida sobrante sera de UF 240
(8hs. x UF 30), el que no alcanza a la dcima parte del precio de la cabida real
(UF 4200). El comprador deber pagar dichas UF 240.
2. Que la cabida entrega sea menor que lo que reza el contrato.- Si el precio de la
cabida que falta no excede la dcima parte del precio de la cabida declarada, el
vendedor es obligado a completarla o a sufrir una disminucin proporcional del
precio. P.ej., el Fundo Copernicano result tener una cabida de 121hs., el precio de
la que falta alcanza a UF 330, por lo que debe el vendedor completar la cabida
pactada y, si no es posible, sufrir la disminucin del precio en dicha cantidad y, por
su parte, el comprador conformarse con este remedio.
Pero si el precio de la cabida faltante es mayor a la dcima parte de la cabida
completa (la cabida contratada), el comprador tiene el derecho opcional y arbitrario
de aceptar la disminucin del precio o pedir la resolucin del contrato. P.ej., si el
Fundo Copernicano result medir realmente 118hs., el precio de la cabida faltante
resulta superior a la dcima parte del precio de la cabida completa o declarada 15
(UF420>UF396), el comprador puede pedir, discrecionalmente, la rebaja
proporcional del precio o la resolucin del contrato.
B.- Venta de predios rsticos como especie o cuerpo cierto.- La venta de un predio rural o
rstico puede hacerse como especie o cuerpo cierto -ad corpus- y se puede efectuar con o
15 Orrego Acua, Juan Andrs. Apuntes. Contrato de Compraventa. p.38.-
16 Art. 78. del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raices: La inscripcin de ttulos de
propiedad y de derechos reales, contendr: 4. El nombre y linderos del fundo....
Si el vendedor tiene una obligacin a plazo, debe entregar la cosa a la poca fijada. Si el
plazo convenido es diferente para el comprador y para el vendedor, las obligaciones no son
simultneas: no opera aqu la excepcin del contrato no cumplido.
Sin embargo, el vendedor puede legtimamente negarse a entregar la cosa si, despus del
contrato, hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador de modo que el
vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio. En este caso, no puede el
comprador exigir la entrega, an cuando se haya estipulado plazo para el pago del precio, a
menos que pague o asegure el pago (art.1826, inc.4, en relacin con el art.1496).
La mora del vendedor de dar o entregar la cosa.- Si no hay plazo convenido, el vendedor
est en mora de entregar desde el momento en que es reconvenido judicialmente, segn las
reglas generales (art.1551 N 3). En tal caso, se puede reconvenir judicialmente desde que
la obligacin es exigible, esto es, inmediatamente celebrada la compraventa. Si se ha
convenido un plazo, el vendedor est en mora desde que vence ese plazo (art.1551 N1).
Por ello, como tcnica contractual, es recomendable establecer, a falta de entrega
inmediata, un determinado plazo para que el vendedor cumpla su obligacin. Con ello, se
evita la necesidad de reconvenir judicialmente para constituirlo en mora (arts.1551 y 1826).
Efectos de la mora del vendedor de su obligacin de entregar.- Si el vendedor se
constituye en mora de entregar, se producen dos efectos importantes:
1) La mora es un tipo de incumplimiento contractual, de modo que su ocurrencia da lugar
a la accin resolutoria o a la de ejecucin forzada, con indemnizacin moratoria, por los
perjuicios que se siguen del retraso (arts.1489, 1557 y 1826 inciso 2).
La avaluacin de los perjuicios se debe realizar por va judicial (regla general), salvo
que se haya pactado una clusula penal. Respecto de la obligacin de dar y entregar la
cosa vendida no procede la avaluacin legal (art.1559); sta slo opera en caso de
obligaciones de dar dinero y se aplica, por consiguiente, para la obligacin del
comprador.
2) El riesgo del cuerpo cierto es del comprador mientras est pendiente la entrega. Pero, si
el vendedor se constituye en mora, el riesgo se invierte y pertenece al vendedor. La
misma regla se aplica si el vendedor ha vendido la misma cosa a dos o ms personas
(art.1550).
Cuando el vendedor se constituye en mora, adems responde an por caso fortuito si la
cosa no hubiere perecido, de haberse cumplido en tiempo la obligacin (art.1547).
9.- Gastos de la entrega.- Los costos que demande la entrega de la cosa son de cargo del
vendedor (lo que guarda armona con el art.1806, que dispone que los gastos de la
compraventa sern de cargo del vendedor, salvo pacto en contrario), y los gastos que
demande el traslado de la cosa al lugar en que definitivamente debe quedar, son de cargo
del comprador, de acuerdo con el art.1825.
En definitiva, el factor determinante para definir cul de las partes asume los gastos de la
entrega es el lugar en donde sta se efecte. Por ejemplo, en las ventas ex fabrica (en las
oficinas o instalaciones del vendedor) la entrega suele hacerse en el depsito o bodegas del
vendedor, y es el comprador quien debe asumir los gastos de transporte y de seguro en
forma ntegra.
A falta de acuerdo, rigen las normas legales sobre el pago, que son en estas materias
supletorias a la voluntad de las partes.
OBLIGACIONESDEGARANTA.
SANEAMIENTO DE LA EVICCION.-
ii. art.1846 N2.- Si el comprador perdi la posesin por su culpa, y de ello resulto
evicta la cosa.
iii. art. 1843 inc. 3 / art.585 inc.2 CPC.- Si el vendedor no es citado a la defensa
judicial.
iv. art.1843 inc.3.- Si el comprador ha dejado de oponer una excepcin o defensa
suya y por eso fuese evicta la cosa.
v. art.1852 inc.3.- Si el comprador celebr el contrato a sabiendas de ser ajena la
cosa.
vi. art.1852 inc.3.- Si en el contrato se estipul que tomaba sobre s el riesgo de la
eviccin. En este ltimo caso, debe especificarse el riesgo en el contrato.
b) Casos en que la obligacin se extingue parcialmente:
i. art. 1851.- En las ventas forzadas, se debe igualmente restituir el precio.
ii. art. 1845.- Si el vendedor no defiende al comprador, o se allana a la demanda,
el comprador puede continuar el juicio por s mismo, pero pierde el derecho de
impetrar al vendedor las costas y los frutos percibidos durante el procedimiento
y restituidos al dueo.
iii. art.1842.- Cuando se ha renunciado a la accin de saneamiento. La renuncia es
parcial porque el vendedor permanece obligado a la restitucin del precio. En
todo caso, si la renuncia ha sido obtenida de mala fe por parte del vededor, es
nula.
6.- Prescripcin de la accin de saneamiento (art.1856).- La accin de saneamiento
prescribe en el plazo de 4 aos contados desde la fecha de la sentencia de eviccin, o si sta
no hubiere llegado a pronunciarse desde la restitucin de la cosa. Pero para los efectos de la
restitucin del precio, prescribe en 5 aos. La accin de defensa es imprescriptible.
1.- Concepto y requisitos.- Son los vicios ocultos de la cosa existentes al tiempo de la
venta y que hacen que la cosa comprada no sirva para su objeto o slo sirva
imperfectamente. La definicin doctrinaria se ha construido sobre la base de los requisitos
establecidos en el art.1858:
a) Preexistencia.- Los vicios deben ser coetneos o anteriores a la venta.
b) Gravedad.- Esto quiere decir que su entidad debe ser tal, que la cosa vendida no
sirva para su uso natural o slo sirva imperfectamente, o que pudiera presumirse que
vendedor conoca los vicios, sea cual fuere su entidad, o no poda menos que conocerlos en
razn de su profesin u oficio, incumple la obligacin de entregar lo prometido y el
incumplimiento de obligaciones se sanciona contractualmente con la obligacin de
indemnizar perjuicios.
3.- Extincin de la obligacin de sanear los vicios redhibitorios.- El art.1862 establece
una regla general: la obligacin de saneamiento no se extinguen por la destruccin de la
cosa, aunque haya perecido por hecho o culpa del comprador (art.1862), subsistiendo en
todo caso la accin quanti minoris.
Se extingue la obligacin de saneamiento de los vicios redhibitorios:
a) Por regla general, no existe derecho a la quanti minoris o a la accin redhibitoria en
las ventas forzadas (art.1865).
b) Tampoco existe obligacin de sanear los vicios redhibitorios en el evento de
renuncia, salvo lo dicho sobre la limitacin del art.1859.
c) Se extingue tambin esta obligacin por prescripcin. Debemos distinguir:
i. Si se trata de cosas muebles:
La accin redhibitoria prescribe en 6 meses.
La quanti minoris, prescribe en 1 ao.
ii. Si se trata de inmuebles:
La accin redhibitoria prescribe en 1 aos.
La quanti minoris, prescribe en 18 meses.
Todos estos plazos, se cuentan desde la entrega real o material; y las partes pueden
ampliarlos o restringirlos (art.1866).
OBLIGACIONESDELCOMPRADOR.
1.- Generalidades.- El precio debe pagarse conforme lo han estipulado las partes. A falta
de estipulacin en contrario, el comprador debe pagar en moneda de curso legal, que tiene
poder liberatorio obligatorio18. El vendedor no puede negarse a aceptar un pago con dicha
moneda, pago que dar por cumplida la obligacin.
Las partes pueden pactar formas de reajuste (IPC, IMR) y an fijar el precio en unidades
reajustables (UF, UTM, IVP). Si no se pacta el reajuste, slo se deber nominalmente la
cantidad enunciada en el contrato.
Tambin es posible acordar el pago del precio en moneda extranjera (art.39, Ley
N18.840). El comprador, en este caso, deber pagar en su equivalente en moneda chilena,
segn el tipo de cambio vendedor del da del pago, acreditndose la paridad con un
certificado emitido por un banco (art.21 y 22 Ley 18.010). No obstante lo anterior, estas
operaciones, particularmente las que versan sobre la transferencia onerosa de moneda
extranjera, se consideran operaciones de cambios internacionales y se sujetan a la
normativa especial contenida en la Ley Orgnica Constitucional del Banco Central y en las
normas dictadas por ste.
2.- Forma del pago.- Se debe pagar el precio de conformidad al art.1872, esto es, en el
lugar y tiempo designado en la convencin. Si no se sealare lugar y tiempo, el precio debe
pagarse en el lugar y tiempo de la entrega de la cosa. Todo, salvo acuerdo expreso de las
partes.
Respecto de la forma del pago, deben seguirse las reglas generales relativas a la validez del
pago (pago vlido: extingue la obligacin, libera al deudor, satisface al acreedor). P.ej.: el
vendedor no puede estar obligado a recibir el pago en parcialidades (art.1591).
En relacin a la obligacin de pagar el precio, no cabe confundir la falta del precio, que
como sabemos, es elemento de la esencia especfico del contrato de compraventa, con el
incumplimiento de la obligacin del comprador de pagar. En el caso en que falte el precio
como elemento especfico del contrato de compraventa, y en atencin al Art. 1444 y 1682,
la sancin ser la nulidad absoluta o la inexistencia para quienes aceptan esta teora. En el
18 Ley N18.840, Orgnica Constitucional del Banco Central de Chile, art.31: Los billetes y monedas
emitidos por el Banco sern los nicos medios de pago con poder liberatorio y de circulacin ilimitada;
tendrn curso legal en todo el territorio de la Repblica y sern recibidos por su valor nominal. No se
aplicar lo dispuesto en este artculo a las monedas de oro.
disposicin no se justifica sino como una medida de proteccin a los terceros ante
una posible colusin de las partes; y 4, que la interpretacin absoluta conducira al
absurdo de no permitir como prueba en contrario, la confesin del comprador en
orden a no haberse pagado en realidad el precio. Concluye Meza Barros que si el
comprador hiciera tal confesin, sera insensato negar al vendedor la accin
resolutoria, a pretexto de que no es admisible otra prueba que la nulidad o
falsificacin de la escritura.
Otros autores, Somarriva entre ellos, piensan lo contrario, o sea, que las propias
partes pueden impugnar las declaraciones que formularon en el instrumento pblico,
porque si bien este constituye plena prueba, nada impide que se rinda otra plena
prueba en contrario, confesin de parte por ejemplo, correspondiendo en definitiva
al juez apreciar soberanamente la prueba rendida. Y confirma lo anterior -agrega
Somarriva-, el propio inciso 2 del art.1876, puesto que se trata de una regla
excepcional y no de un principio general: en efecto, si el legislador dijo que en el
caso del inciso 2 del art.1876 las partes no pueden probar contra la declaracin
hecha en la escritura de haberse pagado el precio, es porque por regla general las
partes s pueden probar en contra de lo declarado por ellas en un instrumento
pblico.
1.- Antecedentes legales.- El Cdigo Civil no establece norma legal expresa que regule
esta materia. Por el contrario, el Cdigo de Comercio prescribe que la reticencia del
comprador a recibir la cosa vendida da derecho al vendedor para solicitar la rescisin
(resolucin) de la venta, con indemnizacin de perjuicios o para reclamar el pago del precio
con intereses legales, consignando la cosa20.
2.- Importancia.- Hasta el momento de la entrega, la obligacin de conservar la cosa recae
en el vendedor. Desde el momento en que ella se verifica, la responsabilidad y los gastos
por la conservacin de la cosa son de cargo del comprador.
20 Cdigo de Comercio, art.153: Rehusando el comprador, sin justa causa, la recepcin de las mercaderas
compradas, el vendedor podr solicitar la rescisin de la venta con indemnizacin de perjuicios, o el pago
del precio con los intereses legales, poniendo las mercaderas a disposicin del juzgado de comercio para
que ordene su depsito y venta en martillo por cuenta del comprador.
El vendedor podr igualmente solicitar el depsito siempre que el comprador retardare la recepcin de
las mercaderas; y en este caso sern de cargo del ltimo los gastos de traslacin de las mercaderas al
depsito y de su conservacin en l.
PACTOSACCESORIOSDELCONTRATODECOMPRAVENTA.
Las partes pueden agregar al contrato de compraventa diversos pactos accesorios, siempre
que sean lcitos (art.1887). Se trata de una manifestacin del principio de la autonoma de la
voluntad, a travs de la libertad contractual. Estos pactos tienen por objeto dejar sin efecto
el contrato de compraventa por la decisin de una de las partes. Se trata del pacto de
retroventa y del pacto de retracto.
Funcin econmica.- Cumple una funcin de garanta extremadamente fuerte. Es til para
el vendedor, porque mediante tal pacto puede obtener dinero de una cosa sin los trmites de
una hipoteca o prenda. Es til para el comprador, porque mediante la hipoteca o la prenda
no puede apropiarse de la cosa sino se cumplen una serie de condiciones de hecho y de
derecho (procedimiento ejecutivo, remate, ausencia de postores, desposeimiento), mientras
que en virtud de este pacto puede quedarse con la cosa, sin trmite alguno, si el vendedor
no le reembolsa el precio.
Pero el pacto tambin presenta inconvenientes: puede servir para ocultar prstamos
usurarios (art.8, ley 18.010); o para disfrazar figuras jurdicas que la ley no admite, como la
prenda pretoria, en la que el acreedor prendario puede quedarse con la cosa prendada por el
solo hecho de no pagarle el deudor, sin mediar accin judicial alguna. El art.2397, aplicable
tambin a la hipoteca, prohbe la estipulacin de una clusula de esta naturaleza en la
prenda.
Formalidades21.- El pacto de retroventa debe estipularse en el propio contrato de
compraventa. En l se debe reservar este derecho por parte del vendedor. En todo caso, a
fin de evitar especulaciones, el vendedor no puede ceder este derecho; ste es sin embargo
transmisible (art.1884).
El vendedor debe hacer valer judicialmente su derecho. No es suficiente que el vendedor
requiera privadamente al vendedor dentro del plazo estipulado o legal, en una mera gestin
extrajudicial. Es necesario que intente una accin judicial. Lo anterior, claro est, supone
una hiptesis de conflicto, pues si ambos -comprador y vendedor- estn de acuerdo en los
trminos y el primero se allana a efectuar la restitucin, no ser necesario recurrir a la
justicia. Nuestra jurisprudencia reciente ha resuelto que resulta necesario accionar
judicialmente porque la expresin intentar la accin que emplea el art. 1885, segn se ha
interpretado, significa en su acepcin forense deducir o proponer una accin en juicio.
Basta cualquier gestin judicial en que el vendedor manifieste su propsito de comprar de
nuevo lo que vendi con pacto de retroventa (por ejemplo, una gestin de pago por
consignacin efectuada por el retrocomprador). Alessandri no concuerda con esta
interpretacin tan amplia, sealando que debe deducirse demanda formal.
Al momento de ejercer la accin, el vendedor debe poner el precio a disposicin del
comprador. Debe reembolsar la cantidad estipulada o, a falta de estipulacin, lo que se haya
pagado por precio en la compraventa. Este reembolso debe hacerse en el momento mismo
de ejercitar la accin que emana del pacto de retroventa, segn lo da a entender el art.1881,
al emplear la expresin reembolsando, que indica accin simultnea.
Plazos.- El plazo para que el vendedor ejerza su derecho es de cuatro aos, contados desde
la fecha de celebracin del contrato. Sin embargo, a fin de resguardar la posicin del
comprador, se establece la obligacin de darle noticia anticipada. Este aviso deber darse a
lo menos seis meses antes del ejercicio efectivo del derecho, si se trata de bienes races, y
antes de quince das si son muebles (art.1885 inc.1).
La ley regula expresamente los plazos para ejercer el derecho del vendedor si la cosa da
frutos ya que seala que si no da frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de
trabajos e inversiones preparatorias, no puede exigirse la restitucin demandada sino
despus de la siguiente percepcin de frutos (art.1885 inc.2).
e.- Efectos.- Respecto del comprador, debe ste restituir la cosa al vendedor, junto con sus
accesorios naturales y, adems, indemnizarle por todos aquellos deterioros que sufri la
cosa y que le sean imputables o que se deban a su culpa. Por ltimo, el comprador soporta
los gastos en que haya incurrido en razn de mejoras tiles o voluptuarias efectuadas sin
consentimiento del vendedor (artculo 1883).
Respecto del vendedor, debe tambin dar cumplimiento a la obligacin pactada, ya sea la
restitucin del precio estipulado o de la cantidad acordada, sin reajuste ni intereses que no
hayan sido expresamente acordados.
Respecto de terceros que pudieren resultar afectados por los efectos del pacto, se aplican las
normas generales de las condiciones, contenidas en los art.1490 y art.1491 del Cdigo Civil
(art.1882).
Es la opcin que se reserva al vendedor para vender a un tercero la cosa si ste ofrece
comprar a un precio mayor que el precio de la venta. En este caso, se le reconoce al
comprador el derecho a igualar la oferta efectuada por el tercero. Es similar al mecanismo
que opera con las opciones preferentes que se materializan en promesas unilaterales de
compraventa. Este derecho debe ejercerse dentro de un plazo no superior a un ao.
Respecto de terceros, se aplican las disposiciones contempladas para la condicin
suspensiva de los artculo 1490 y 1491 del Cdigo Civil.
Una vez ejercida la accin, proceden las prestaciones mutuas al igual que en el caso de la
retroventa.