NDICE

PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO VIA

NOTARIAL

CARTULA

INTRODUCCIN

1. ALCANCES SOBRE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

NOTARIAL. ................................................................................................................................. 2
2. AMBITO MATERIAL DE APLICACIN DE LAS REGULARIZACIONES. ............. 3
3. ASPECTOS PROCEDIMENTALES DE LA PRESCRIPCIN NOTARIAL. ............ 4
1. SOLICITUD ..................................................................................................................... 4
2. ANOTACIN PREVENTIVA. ....................................................................................... 5
3. NOTARIO COMPETENTE. .......................................................................................... 5
4. TESTIGOS. ..................................................................................................................... 5
5. EL ACTA DE PRESENCIA. ......................................................................................... 5
6. PROPIETARIO U OCUPANTES DE LOS PREDIOS COLINDANTES- ............... 6
7. LA USUCAPIN NOTARIAL. ..................................................................................... 7
8. ANEXOS Y PRUEBAS. ................................................................................................ 7
9. DECLARACIN DE PROPIEDAD. ............................................................................. 9
4. CONCLUSIONES. ........................................................................................................... 10
5. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS............................................................................. 11
6. ANEXO. ............................................................................................................................. 12
EXPEDIENTE DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO VIA NOTARIAL. ... 12
CONCLUSIONES

BIBLIOGRAFIA
 La prescripcin adquisitiva de dominio va
notarial

PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

VIA NOTARIAL

1. ALCANCES SOBRE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE

DOMINIO NOTARIAL.
De acuerdo con el artculo 21 de la Ley N 27157: La prescripcin adquisitiva
() es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe
seguir el mismo proceso a que se refiere el artculo 504 y siguiente del Cdigo
Procesal Civil, en lo que sea aplicable, (). Asimismo, procede tramitar
notarialmente la prescripcin adquisitiva de dominio, cuando el interesado
acredita posesin continua, pacfica y pblica del inmueble por ms de diez
(10) aos, est o no registrado el predio. [Inmatriculado o no]. ()
En cuanto a la normativa aplicable tenemos la siguiente:
a) Especfica
Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, Ley N 27157 (El Peruano,
20/07/1999).
Su Reglamento aprobado por Decreto Supremo N 008-2000-MTC (El
Peruano, 17/02/2000) cuyo TUO se aprob va Decreto Supremo N 035-
2006-Vivienda (El Peruano, 8/11/2006).
Ley complementaria a la Ley N 26662, Ley de asuntos no contenciosos
de competencia notarial, para la regularizacin de edificaciones, Ley N
27333 (El Peruano, 30/07/2000).
b) Supletoria.
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 La prescripcin adquisitiva de dominio va
notarial
Ley del notariado, Decreto Legislativo N 1049
Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial, Ley 26662
Cdigo Civil
Cdigo Procesal Civil.

2. AMBITO MATERIAL DE APLICACIN DE LAS

REGULARIZACIONES.
De acuerdo con el artculo 4 del Reglamento de la Ley N 27157, el
reconocimiento legal e inscripcin registral recaen en los siguientes bienes:
a) Predios urbanos.
b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con
construccin simultnea.
c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como
urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rsticos en el
Registro de predios.

Tambin comprende, de ser el caso, el trmite de saneamiento de titulacin y su

inscripcin.
Esta disposicin se integra con otras regulaciones y disposiciones plenarias,
generando que la regularizacin finalmente contempla:

1. Terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones (art. 5

inc. k) de la Ley N 27333)

2. Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con

construccin simultnea.

3. Terrenos que cuenten con edificaciones aun cuando la edificacin no haya

sido materia de un procedimiento de regularizacin (Dcimo Precedente de
Observancia Obligatoria - XII Pleno del Tribunal Registral relativo a la
Prescripcin Adquisitiva Notarial)

4. Predios urbanos
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5. Predios con edificaciones materia de regularizacin.

6. Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas3 que se encuentren como

urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rsticos en el
Registro de predios4.

7. Predios con edificacin inscrita que no es materia de ningn supuesto de

regularizacin5.

8. Inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque el proyecto de aprobacin de

la habilitacin urbana no se encuentre inscrito.

3. ASPECTOS PROCEDIMENTALES DE LA PRESCRIPCIN

NOTARIAL.
La Ley N 27157 sostiene que el notario puede conocer del procedimiento
de prescripcin adquisitiva independientemente si el predio se encuentra
inscrito o no. Veamos algunos aspectos relevantes:

1. SOLICITUD
El trmite se inicia por peticin escrita de los interesados o sus
representantes( autorizada por un letrado colegiado), sealando nombre,
identificacin y direccin de todos los interesados, el motivo de la solicitud,
el derecho que los asiste y el fundamento legal Se tramitar,
exclusivamente, ante el Notario de la Provincia en donde se ubica el
inmueble8. Recibida la solicitud, el Notario verificar que la misma
contenga los requisitos previstos en los incisos 1, 2 y 3 del artculo 505
del Cdigo Procesal Civil, para los efectos del presente trmite.
1. Se indicar en todo caso: el tiempo de la posesin del demandante y
la de sus causantes; la fecha y forma de adquisicin; la persona que,
de ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando
corresponda, los nombres y lugar de notificacin de los propietarios u
ocupantes de los bienes colindantes.
2. Se describir el bien con la mayor exactitud posible. El juez podr, si
lo considera necesario, exigir la presentacin de los comprobantes de

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pago de los tributos que afecten al bien. (Opcional) Aclaracin se
acompaara los planos de ubicacin y perimtricos ge referenciados
con coordenadas UTM () no es necesario que los planos sean
visados por la autoridad municipal.
3. Tratndose de bienes inscribibles en un registro pblico o privado, se
acompaar, adems, copia literal de los asientos respectivos de los
ltimos diez aos, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco aos
si se trata de inmuebles rsticos o bienes muebles, o certificacin que
acredite que los bienes no se encuentran inscritos.
2. ANOTACIN PREVENTIVA.
Proceder la anotacin preventiva solo en el supuesto de que el predio
este inscrito11. Si no es realizada la anotacin por el notario, ello no
constituye una limitacin para la inscripcin definitiva del dominio del
usucapiente.
3. NOTARIO COMPETENTE.
El notario competente ser aquel de la provincia donde se encuentra el
inmueble.
4. TESTIGOS.
Los testigos suscribirn la solicitud indicando conocer al peticionario y
precisando su tiempo de posesin (art. 5 inc. b) de la Ley N 27333). Se
acompaarn sus documentos de identidad para verificar edad y si
domicilian en la provincia, precisando su domicilio para efecto de
notificaciones. Asimismo, se ofrecer la declaracin testimonial de no
menos de tres testigos ni ms de seis mayores de 25 aos de preferencia
que sean vecinos (colindantes del predio). Si el notario lo considera
necesario puede llamarlos a su despacho para tener mayor elemento de
conviccin o si desea puede tomar la manifestacin de estos cuando se
elabora el acta de presencia sin perjuicio de que estos suscriban la
solicitud para mayor seguridad del trmite.
5. EL ACTA DE PRESENCIA.
El Notario obligatoriamente se constituir en el inmueble materia de la
solicitud, extendiendo un acta de presencia15; previamente, se notificar

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al titular registral y a los colindantes con tres das hbiles de anticipacin.
Los das deben ser das hbiles no naturales segn lo dispuesto por el
artculo 147 del Cdigo Procesal Civil que rige supletoriamente a este
procedimiento.
El momento ideal para la redaccin del acta de presencia sera cuando se
realice la inspeccin por razn de inmediatez, y que los presentes firmen
el acta.
6. PROPIETARIO U OCUPANTES DE LOS PREDIOS COLINDANTES-
El Notario notificar a los colindantes cuyas direcciones sean conocidas
(art. 5 inc. d) de la Ley N 27333), nombre y direccin de los propietarios
u ocupantes de los predios colindantes. (art 39 inc. d) y art. 40 inc. c) del
Reglamento de la Ley N 27157).
Cuando la direccin de alguno de ellos no fuera conocida se realizara por
medio de edictos, siempre y cuando el interesado manifieste que
desconoce el domicilio del titular o de quien tenga derechos sobre el bien.
Si no se ha podido ubicar la direccin domiciliaria de quien tenga derechos
inscritos se declarara bajo juramento que se ha realizado todas las
gestiones que fueron necesarias para dar con el domicilio. Si se cree
necesario para mayor seguridad del trmite se presentara constancias
expedidas por el rgano de Identificacin Nacional y Estado Civil
(RENIEC) respecto de aquellos que tenga derechos inscritos y cuyos
domicilios no se hubiese podido localizar .
Las notificaciones se efectuarn teniendo en cuenta la Ley de Notariado
peruano.
En la solicitud se consignara el nombre y direccin del titular registral, de
ser el caso17. Si el titular registral del predio es una persona jurdica
deber adjuntarse a la solicitud una copia literal de la partida donde figure
inscrita.
En general, se consideran interesados:
1. Titular registral (Quien figura como tal en el Registro de Predios, o a
criterio del Notario)
2. Colindantes propietarios u ocupantes del predio

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3. Testigos cuando hayan consignado su direccin en la solicitud
4. A las personas que en las declaraciones juradas del impuesto predial
figuren como poseedoras o titulares de un derecho real o personal
respecto al bien, incluyndose al propietario.
7. LA USUCAPIN NOTARIAL.
Procede cumplidos los diez aos, independientemente de los requisitos
de la prescripcin corta o larga.
En ocasiones se ha sealado a nivel notarial que si el predio no est
inmatriculado, la va idnea para la regularizacin es la formacin de
ttulos supletorios, y cuando s lo est es la prescripcin adquisitiva. Sin
embargo, la Ley N 27157 seala que se puede tramitar la prescripcin
adquisitiva de dominio de un predio est inmatriculado o no. Si es posible
suma de plazos posesorios de acuerdo a las disposiciones del Cdigo
Civil, se presentara el documento en el que consta la transferencia de la
posesin cuyas firmas o fechas hayan sido certificadas por un juez o un
Notario, si se cuenta con una escritura o inscripcin registral mucho mejor.
Si el bien objeto de posesin fue adquirido por medio de la posesin
civilsima se deber acreditar la calidad de heredero en virtud de una
sucesin intestada o testada.
8. ANEXOS Y PRUEBAS.
Debe cumplirse con la presentacin de planos de ubicacin y perimtricos
georreferenciados con coordenadas UTM (firmados por ingeniero Civil o
arquitecto visados por la Municipalidad) y de distribucin de ser el caso.
Asimismo, se incluir la memoria descriptiva del bien.
Para sustentar que el predio tiene la calidad de urbano, existen mltiples
criterios a nivel notarial:
Si no se cuenta con proyecto de habilitacin urbana pero si con
zonificacin urbana la calidad de urbano podr realizarse a travs del
certificado de zonificacin o certificado de parmetros emitido por la
municipalidad distrital.
Es procedente la inscripcin de declaracin de prescripcin adquisitiva y
ttulos supletorios de predios ubicados en zonas urbanas aunque no se

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encuentre inscrita la habilitacin, siempre que la municipalidad certifique
que predio cuenta con zonificacin urbana. (Directiva 5.1 N 013-2003-
SUNARP/SN).
Certificado de Compatibilidad de uso.
Certificado de Parmetros urbansticos y edificatorios18.
A efectos de concluir que estamos ante un predio ubicado en zona urbana,
debe presentarse un certificado de zonificacin expedido por funcionario
competente de la Direccin de Desarrollo Urbano de la Municipalidad al
que se le adjunte el plano, u otro certificado como el de parmetros
urbansticos y edificatorios que acredite fehacientemente la condicin de
urbano del predio (Res. N 472-2006-SUNARP-TR-L)
En cuanto a la prueba de la posesin, se adjuntar
1. Certificado municipal de posesin (puede sustituirse por uno relativo a
la calidad de contribuyente) no es obligatoria su presentacin.
2. Recibos de pago de impuesto predial, arbitrios u otros que graven el
predio (facultativo a criterio del notario.)
3. Recibos de pago de servicios pblicos: agua, luz, telfono, etc. (no
obligatorio ni legalmente previsto pero recomendable)
4. Declaracin testimonial de los testigos
Como medios de publicidad del dominio del anterior dueo se utiliza,
segn inmatriculacin:
1. Copia literal de los asientos del registro pblico con una antigedad no
menor de 10 aos. (Prescripcin sobre predio inscrito)
2. Certificado negativo de catastro (prescripcin sobre predio no inscrito)
9. Publicidad del procedimiento
El notario fijar carteles en los lugares ms visibles de la edificacin cuyo
saneamiento se solicita (art. 40 de la Ley N 27157).
En cuanto a las publicaciones, deben efectuarse de la siguiente forma:
De incluir el resumen de la solicitud que contenga que identifiquen el
proceso, nombre y direccin del notario.
Publicacin efectuada por tres veces con intervalos de tres das. Se
contabilizan das hbiles en concordancia con el artculo 141 del Cdigo

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Procesal Civil y artculo 5 inciso j) de la Ley N 27333; debiendo realizarse
en dos diarios: El diario oficial El Peruano o algn otro autorizado a
publicar avisos judiciales, y uno de circulacin nacional.
Esta regla tambin procede para publicar la notificacin edictal (art. 168
del CPC). La oposicin que genere cualquier interesado es incausada,
pudiendo ser verbal o escrita.
9. DECLARACIN DE PROPIEDAD.
La escritura pblica debe ser suscrita por los interesados aparejndose el
acta de presencia, publicaciones y dems documentos presentados para
dar mrito al dominio.

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4. CONCLUSIONES.
Como podr advertirse la usucapin en sede notarial es un trmite expeditivo,
por tal motivo mucho de los operadores inmobiliarios ven en ella una
herramienta muy til. El tiempo ahorrado en su trmite es una de las mayores
ventajas que ofrece esta forma de prescripcin adquisitiva de dominio,
notarial; pudiendo acudirse a ella siempre que no existiese fuente de
conflictos en cuanto a derechos involucrados y se cuente sobretodo con una
serie de documentos de corte tcnico-formal para acreditar la posesin
animus domini.

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5. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS.

Cdigo Civil
Cdigo Procesal Civil
Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, Ley N 27157 (El Peruano,
20/07/1999)
Reglamento aprobado por Decreto Supremo N 008-2000-MTC (El
Peruano, 17/02/2000) cuyo TUO se aprob va Decreto Supremo N 035-
2006-Vivienda (El Peruano, 8/11/2006)
Ley complementaria a la Ley N 26662, Ley de asuntos no contenciosos
de competencia notarial, para la regularizacin de edificaciones, Ley N
27333 (El Peruano, 30/07/2000)
Ley del notariado, Decreto Legislativo N 1049.

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6. ANEXO.

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PRESCRIPCIN
ADQUISITIVA DE
DOMINIO VIA
NOTARIAL.

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