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VALORACIN DE VIVIENDA

Localizacin inmueble:
Programa de Vivienda Sector 5A 5D ZONA 5 Urb.
Buenos Aires Mz. A Lt. 52 Sector 5-Nuevo Chimbote
Peritos:
Capillo Minaya Arnold
Villena Murga Henry
Finalidad:
Tasacin de Predio Urbano

Valor de la Tasacin:

Octubre de 2017, Nuevo Chimbote


TASACION REGLAMENTARIA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR UNS

I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. NOMBRE DEL SOLICITANTE

IMMO NAUTIC S.A.C


1.2. NOMBRE DEL PROPIETARIO
El inmueble es propiedad de identificado con DNI N .

1.3. SITUACIN REGISTRAL DEL PREDIO


El inmueble se encuentra registrado con partida N P09060878 en el
Registro Predial Urbano de Nuevo Chimbote.

1.4. OBJETO DE LA TASACIN


El objeto de la pericia es la valuacin de una Vivienda Unifamiliar.

1.5. MTODO Y REGLAMENTACIN EMPLEADA


Las acciones previas a la tasacin han sido las siguientes:
1.5.1. BASE PARA SU DESARROLLO
Se ha realizado una visita de inspeccin de campo y a la vez al
entorno del predio, a fin de determinar los valores arancelarios
y comerciales del predio.
1.5.2. DESCRIPCIN DE LA METODOLOGA UTILIZADA
Se realiza la presente valuacin por el mtodo de la tasacin
directa; la misma que corresponde a la determinacin del valor
de los componentes fsicos del inmueble, teniendo en cuenta:
- Reglamento Nacional de Tasaciones R.M. N 172-2016-
VIVIENDA (19.07.16)
1.5.3. INVESTIGACIN DE VALORES COMERCIALES DE
REFERENCIA
UBICACIN PRECIO/m2 REFERENCIA
Urb. Buenos Aires Mz. S/. 148.00 A media cuadra del
A Lt. 52 Sector 5- colegio Cervello
Nuevo Chimbote

1.6. FECHA DE INSPECCIN OCULAR

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La tasacin est referida al mes de octubre del 2017.

1.7. UBICACIN DEL PREDIO


LOCALIDAD : Urb. Buenos Aires Mz. A Lt. 52 Sector 5
DISTRITO : Nuevo Chimbote
PROVINCIA : Santa
DEPARTAMENTO : Ancash
REGIN : Ancash

1.8. ZONIFICACIN Y USO ACTUAL DEL PREDIO


El Plan Director de Chimbote establece que la vivienda est ubicada
en una zona calificada como .
La clasificacin de su densidad es tipo .

1.9. LINDEROS
LINDEROS MEDIDA COLINDA
FRENTE : 11.48 m. Pasaje S/N
FONDO : 11.48 m. Lote 51
DERECHA : 21.00 m. Av. Country
IZQUIERDA : 21.00 m. Lote 53
1.10. REA DEL TERRENO Y PERMETRO
El rea del terreno encerrado dentro de los linderos y medidas
perimtricos antes ubicadas es de 239.4 m2.
Frente : 11.40 m
Lado derecho entrada : 21.00 m
Lado izquierdo entrada : 21.00 m
Fondo : 11.40 m
El permetro total es 64.80 m.

1.11. REA DE LA EDIFICACIN


Segn Constatacin de Fbrica
Primera planta : 226.00 m2
Segunda planta : 221.96 m2

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Azotea : 0.00 m2

1.12. DESCRIPCIN DEL PREDIO


1.12.1. DESCRIPCIN GENERAL
El inmueble es una construccin de 02 plantas con techo de losa
aligerada en todos sus niveles.
En la primera planta, el techo es losa aligerada pero existe un
tragaluz de 1.75 m2. Cuenta con cisterna de concreto armado.
El segundo y tercer piso tiene techo de losa aligerada exceptuando
el tragaluz de 1.75 m2. Sobre el tercer piso se ubica el tanque
elevado.
1.12.2. DISTRIBUCIN DE PLANTA
Primera planta
Hall de Ingreso con escalera directa al 3 piso, Sala, Comedor,
1 SS.HH, Cochera, Cocina, Patio, Dormitorio con Closet y Bao,
Cisterna., 2 Escaleras al 2 piso.
Segunda planta
3 Dormitorios con closet, 1 Bao, 2 Escaleras para el 2 Piso, 1
Sala de Estar TV, 1 Hall, 1 Patio, 2 Escaleras al 3 piso, 1
Dormitorio con closet y Bao.
Tercera planta
2 Escaleras para el 3 piso, 1 Dormitorio, 2 Baos, 1 Corredor,
1 Dormitorio con closet, 1 Dormitorio con closet y bao, 1 Sala
de Estar, 1 Cocina, 1 Lavandera.
1.12.3. CARACTERSTICAS TCNICAS DE LA EDIFICACIN
El inmueble ha sido construido con las siguientes
caractersticas tcnicas:
Cimentacin: cimiento corrido y sobrecimientos de concreto
ciclpeo.
Muros: ladrillos de arcilla tipo k.k. y pandereta.
Elementos estructurales: columnas y vigas de concreto
armado.
Techos: losa aligerada de concreto armado horizontal.
Pisos: enchape de cermica.

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Puertas y ventanas: puertas y ventanas de madera cedro.


Revestimientos: tarrajeo frotachado, pintura lavable.
Bao: aparatos sanitarios y maylica de color y blanco.
Instalaciones sanitarias: agua fra y caliente empotrada.
Instalaciones elctricas: corriente, monofsico, empotrada.
1.12.4. ANTIGEDAD
De acuerdo a la Declaratoria de Fbrica la construccin se
termin en mayo de 1999 en su totalidad, por lo que tiene
una antigedad de 17 aos.
1.12.5. ESTADO DE CONSERVACIN Y DEPRECIACIN
De la inspeccin ocular efectuada al inmueble se calific el
estado de conservacin como bueno y de acuerdo a la tabla
N01 de Depreciaciones del Reglamento Nacional de
Tasaciones se tiene:
Primera Planta : Estado Bueno P = 17%
Segunda Planta : Estado Bueno P = 17%
Tercera Planta : Estado Bueno P = 17%

1.13. CARACTERSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS


URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO
La zona donde se ubica el inmueble cuenta con obras de
infraestructura urbana, tales como:
Red de agua potable.
Red de desage.
Veredas de concreto.
Instalaciones elctricas; con redes de alumbrado pblico y
domiciliario.
Lneas telefnicas.
Calzadas pavimentadas.

II. TASACIN
2.1. CONSIDERACIONES GENERALES

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Para efectos de la valorizacin del inmueble, se han tenido en cuenta


los siguientes factores:
Estructura Urbana
Zonificacin
Redes viales
Servicios comerciales circundantes
Equipamiento urbano adecuado
Rentabilidad en el mercado inmobiliario
Consolidacin Urbana en el entorno.

2.2. VALOR DEL TERRENO (VT)


De acuerdo al Plano Predial de Valores Arancelarios de Terrenos
Urbanos brindado por la el Ministerio de Vivienda, Construccin y
Saneamiento, se le asigna un valor unitario de:
S/. 148.00 Soles por m2 de terreno
Siendo:

= /. .

2.3. VALOR DE LA EIFICACIN (VE)


Teniendo en cuenta las caractersticas constructivas, los acabados y
los materiales predominantes empleados en la edificacin, as como
los precios actualizados en el mercado de las diferentes partidas de
la construccin, y adems utilizando el Reglamento Nacional de
Tasaciones:

Primera planta : S/. 75,838.19


Segunda planta : S/. 63,032.96
Tercera planta : S/. 43,467.27
Inst. fijas y perm. y obras complementarias = S/. 2,776.06
VE = S/. 185,114.49

2.4. VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: (VTP)

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VTP = S/. 201,872.49

2.5. TIPO DE CAMBIO:


El tipo de cambio a la fecha es de US $ 1.00 = S/. 3.386

2.6. CONCLUSIN:
Segn el anlisis del mercado sobre valores comerciales de
edificaciones de esta zona, la situacin econmica actual, el estado
de conservacin y caractersticas del inmueble, as como el entorno y
tipo de edificaciones, se considera que el valor comercial del inmueble
se ajusta al valor de reposicin por lo tanto se tiene:

VALOR TOTAL DE INMUEBLE = $ 59,619.75


CINCUENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS DIECINUEVE Y 75/100
DLARES AMERICANOS.

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III. ANEXOS

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TASACION REGLAMENTARIA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR UNS

3.1 VALOR DEL TERRENO (VT)

De acuerdo al Plano Predial de Valores Arancelarios de Terrenos


Urbanos brindado por la el Ministerio de Vivienda, Construccin y
Saneamiento, se le asigna un valor unitario de:
S/. 148.00 Soles por m2 de terreno
=
rea de Terreno (AT) = 147.00 m2
Valor Unitario del terreno (VUT) = S/. 148.00 /m2

=
= 147 114
= /. .

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3.2 VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN

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3.2.1 Primera Planta


Valores obtenidos del cuadro anterior, valores unitarios oficiales de
edificaciones para la costa 2017.

Categora
MUROS Y COLUMNAS : C S/. 213.04
TECHOS : C S/. 157.15
PISOS : D S/. 89.60
PUERTAS Y VENTANAS : C S/. 88.76
REVESTIMIENTOS : F S/. 58.72
BAOS : C S/.49.98
INST. ELCTRICAS Y SANITARIAS: C S/.128.27

VUE = S/. 683.15

3.2.2 Segunda Planta


Valores obtenidos del cuadro anterior, valores unitarios oficiales de
edificaciones para la costa 2017.

Categora
MUROS Y COLUMNAS : C S/. 213.04
TECHOS : C S/. 157.15
PISOS : D S/. 89.60
PUERTAS Y VENTANAS : C S/. 88.76
REVESTIMIENTOS : F S/. 58.72
BAOS : C S/.49.98
INST. ELCTRICAS Y SANITARIAS: C S/.128.27

VUE = S/. 683.15

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3.2.3 Azotea

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Valores obtenidos del cuadro anterior, valores unitarios oficiales de


edificaciones para la costa 2017.
Categora
MUROS Y COLUMNAS : C S/. 213.04
TECHOS : D S/. 99.75
PISOS : D S/. 89.60
PUERTAS Y VENTANAS : I S/. 0.00
REVESTIMIENTOS : F S/. 58.72
BAOS : D S/.26.66
INST. ELCTRICAS Y SANITARIAS: D S/.81.03
VUE = S/. 378.80

3.3 PLANO PREDIAL DE VALORES ARANCELARIOS DE TERRENOS


URBANOS BRINDADO POR LA EL MINISTERIO DE VIVIENDA,
CONSTRUCCIN Y SANEAMIENTO.

Edificacin

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3.4 VALUACIN DE INSTALACIONES FIJAS, PERMANENTES Y OBRAS


COMPLEMENTARIAS

N DESCRIPCIN UNIDAD METRADO VALOR PARCIAL


UNITARIO
1 Tanque elevado de m3 5.00 932.83 4664.15
plstico
2 Cisterna de m3 8.66 825.77 7151.17
concreto armado
3 Estacionamiento m2 90.12 111.93 10087.13

4 Pasamanos ml 5.65 156.28 882.98

22785.43

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COSTO OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y


PERMANENTES
Fo=0.68
22785.43* 0.68 = 15494.09

VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)


Teniendo en cuenta las caractersticas constructivas, los acabados y
los materiales predominantes empleados en la edificacin, as como
los precios actualizados en el mercado de las diferentes partidas de
la construccin, y adems utilizando el Reglamento Nacional de
Tasaciones:

VE AT VUE1 P 100

Donde:
AT = rea Techada
VUE = Valor Unitario de edificacin
P = Porcentaje para depreciacin
REAS TECHADAS:
Primera planta : 133.75 m2
Segunda planta: 122.43 m2
Tercera planta : 87.84 m2
PORCENTAJES PARA CLCULO DE DEPRECIACIN:
Primera Planta : Estado Bueno P = 17%
Segunda Planta : Estado Bueno P = 17%
Tercera Planta : Estado Bueno P = 17%
CLCULO:
Primera planta : 133.75 x 683.15 x (1-0.17) = S/. 75,838.19
Segunda planta : 122.43 x 620.30 x (1-0.17) = S/. 63,032.96
Tercera planta : 87.84 x 596.20 x (1-0.17) = S/. 43,467.27
Inst. fijas y perm. y obras complementarias = S/. 2,776.06
VE = S/. 185,114.49

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: (VTP)

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Valor del Terreno (VT) = S/. 16,758.00


Valor de la Edificacin (VE) = S/. 185,114.49
VTP = VT + VE
VTP = S/. 201,872.49

CUADRO RESUMEN DE VALORIZACION DEL PREDIO

PISO 1ERO 2DO 3RO


MC 200.99 200.99 200.99
T 148.26 148.26 148.26
P 84.53 84.53 84.53
PV 62.76 62.76 62.76
R 55.41 55.41 55.41
B 14.79 14.79 14.79
IE IS 116.41 53.56 29.46
VUE 683.15 620.30 596.20
AREA TECHADA 133.75 122.43 87.84
DEPRECIACIN 0.17 0.17 0.17 TOTAL
VE / PISO 75838.19 63032.96 43467.27 182338.43
INST. FIJAS Y OBRAS
COMP. 2776.06
VE 185114.49
VT 16758.00
VTP (SOLES) 201872.49
VTP (DOLARES) 59619.75

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FOTOGRAFAS DE LA VIVIENDA

SALA

COMEDOR

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COCHERA

COCINA

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BAO 1
PISO

ESTAR

DORMITORIO
S

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TASACION REGLAMENTARIA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR UNS

DORMITORIO
S

BAO 3 PISO

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TASACION REGLAMENTARIA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR UNS

CISTERNA

TANQUE
ELEVADO

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CERTIFICADO DE PARMETROS URBANSTICOS Y EDIFICATORIOS

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TASACION REGLAMENTARIA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR UNS

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TASACION REGLAMENTARIA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR UNS

CONSTATACIN DE FBRICA

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