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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu

Prlogo:

SI VAS A ESTUDIAR DE ESTE RESUMEN, PENS QUE ESTS


AHORRANDO MUCHO TIEMPO Y ESFUERZO. POR ESO, TE PIDO QUE HAGAS
UNA DONACIN PROPORCIONALMENTE A TU CAPACIDAD ECONMICA Y AL
TRABJO AHORRADO, ESPECIALMENTE CUANDO SE HACEN CAMPAAS PARA
SITUACIONES DE EMERGENCIA (INUNDACIONES, TERREMOTOS).
ESTA OBLIGACIN, QUEDA RESERVADA A TU CONCIENCIA Y A DIOS, Y EST
EXENTA DE LA AUTORIDAD DE LOS MAGISTRADOS.

UNIDAD I TEORA GENERAL DEL DERECHO REAL: PRIMERA PARTE

Aclaracin:
Artculos en marrn: Cdigo Civil Velezano
Artculos en azul: Cdigo Civil y Comercial

1. Ubicacin de los derechos reales en las clasificaciones de los derechos


subjetivos, en particular por su oponibilidad y por la patrimonialidad de su
contenido.

El Derecho objetivo constituye un conjunto de normas que rige


obligatoriamente la vida humana en sociedad. Es el ordenamiento contemplado en s
mismo, que se revela como un sistema orgnico y compuesto por diversas ramas.

El derecho subjetivo, es la facultad de exigir de otro una determinada conducta


para alcanzar los fines asegurados por el ordenamiento jurdico.

Dentro de los derechos subjetivos, se ha clasificado de distinta manera a los


derechos reales:

SAVIGNY: el derecho vigente en la poca de Savigny (siglo XIX en Alemania)


era el derecho romano. Se dedic a estudiarlo. Su obra cumbre es Sistema de derecho
romano actual.
Clasifica los derechos subjetivos en:
1) Derechos de las obligaciones (derechos personales);
2) Derechos de las cosas (derechos reales). Dentro de estos, habla de la
naturaleza: el hombre va apoderndose de la naturaleza no libre, nuestra voluntad no
puede dominar la totalidad sino nicamente una porcin determinada de la naturaleza,
separada de su conjunto; esta parte as eliminada se llama cosa. Los derechos reales son
oponibles erga omnes
3) Derecho de familia;
4) Disposiciones comunes al Derecho de las obligaciones y de las cosas:
sucesiones.

PUCHTA: En Kursus der Institutionem:


1) Derechos sobre la propia persona: derechos de la personalidad y derechos de
la posesin.
2) Derechos sobre una cosa: propiedad (sujetamiento total de una cosa, ius in re),
y ius un re aliena (sujetamiento parcial).
3) Derecho a la accin de otro: obligacin.

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BOUCHARD: diferencia entre los derechos personales de las obligaciones; hace
una subclasificacin, habla de:
1) Derechos personales;
2) Derechos personalsimos (como una disgregacin de los derechos personales),
dentro de stos incluye a la posesin como una emanacin de la personalidad;
3) Derechos de las cosas;
4) Derecho de familia;
5) Disposiciones comunes = sucesiones.

FREITAS: Vlez toma de Freitas hasta las servidumbres.


Agrupa a todos los derechos civiles en 2 categoras: derechos reales y
derechos personales. La dicotoma entre derechos reales y personales es original de
Freitas, no de Planiol.
Subdivide los derechos personales en derechos personales en las relaciones de
familia (derechos de familia) y derechos personales en las relaciones civiles
(derechos creditorios u obligacionales).
Le agrega a su sistematizacin una parte general y una final donde coloca al
Derecho sucesorio, los privilegios y los concursos y quiebras, que reflejan para
Freitas disposiciones comunes a los derechos reales y personales.

ROGUIN: Divide a los derechos subjetivos en absolutos y relativos:


1) Absolutos: derechos de la persona sobre s misma, los derechos de las
personas sobre otro individuo (derechos de potestad), los derechos de las
personas sobre las cosas (derechos reales).
2) Relativos: derechos obligacionales.

FERRINI: hay tres clases de derechos:


1) Derechos de conservacin individual: persona humana como tal.
2) Derechos que hacen a la conservacin de la especie: derecho de familia.
3) Derechos que hacen al uso y goce de la naturaleza exterior: derechos de
propiedad.

DABIN: divide los derechos subjetivos desde el punto de vista del:


1) Objeto: se clasifican en:
a) Derechos de la personalidad;
b) Derechos reales (sobre las cosas materiales);
c) Derechos de obligacin (que afectan a las personas);
d) Derechos intelectuales (sobre cosas incorporales).
2) Sujeto: se clasifican en:
a) Derechos interindividuales (derechos del individuo frente a otros
sujetos de derecho, individuales o colectivos);
b) Derechos corporativos (derechos recprocos de los miembros de una
corporacin respecto de ella, y de sta respecto de aqulla y derechos de los miembros
entre s).
3) Fin:
a) Derechos con fin egosta;
b) Derechos funcin (especialmente en la familia y en el Estado).

b) Criterios clasificatorios:
Por su oponibilidad, los derechos son:
a) Absolutos: aquellos que tienen eficacia frente a todos (erga omnes);
b) Relativos: pueden hacerse valer contra personas determinadas.
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Por su contenido los derechos subjetivos se dividen en patrimoniales y


extrapatrimoniales.
Derechos Son por su oponibilidad Son por su contenido
Personales Relativos Patrimoniales
Reales Absolutos Patrimoniales
Personalsimos Absolutos Extrapatrimoniales
Intelectuales Absolutos Mixtos*
De familia Mixtos** Mixtos***
* En su aspecto moral se evidencian como extrapatrimoniales y como
patrimoniales en el derecho a la explotacin econmica de la creacin intelectual (se
puede enajenar la explotacin de la obra, lo que no se puede vender es la autora, por
ejemplo: contrato de edicin).
** Porque siempre puede reclamarse el estado de hijo, que es absoluto.
*** En su faceta pura los derechos de familia estn ausentes de todo contenido
econmico, pero a la vez las relaciones familiares pueden derivar en prestaciones de
valor pecuniario. Ej.: No se puede vender el estado de familia, pero existen los
alimentos.

2. Origen histrico del dualismo: derechos reales y personales. Concepcin dualista


clsica.

a) Historia del derecho real


En el Derecho romano, hasta la sancin de la ley Poetelia Papiria (ca. 315 a.C)
no aparece con nitidez la separacin entre los derechos reales y los personales. As
como el que tena un derecho sobre una cosa, para ejercitarlo y hacerlo valer se diriga
directamente hacia ella, el acreedor tambin lo haca directamente sobre la persona del
deudor que en virtud del nexum le quedaba sometido. Con la ley Poetelia Papiria, la
ejecucin que antes se ejercitaba contra la persona del deudor, se enderez desde
entonces contra su patrimonio. Es decir, con esta ley se elimin la manus iniectio: el
deudor ya no responda con el fsico, sino con su patrimonio (se pasa de la
responsabilidad personal a la patrimonial). El patrimonio es la prenda comn de los
acreedores.
El derecho real no se conform originariamente como un derecho absoluto,
ejercitable contra cualquiera, sino como un simple derecho relativo contra el
antecesor, ya que la adquisicin del derecho estaba condicionada por las obligaciones
que asuma el enajenante, el cual deba asegurar la posesin pacfica al adquirente y
su defensa contra terceros.

Para IHERING, la distincin deriva de la ms antigua entre vindicatio y actio, las


cuales corresponden a los conceptos fundamentales de dominium y obligatio.
Vindicatio (vim-dicere), es la actuacin de fuerza, autoritaria y violenta acerca de la
posesin de una cosa. Luego, se redujo esta violencia directa a solamente palabras,
a travs de las legis actiones.
La clasificacin de los derechos en reales y personales no aparece en Roma en
forma expresa, pero s implcita en la clasificacin de las acciones.
En el procedimiento de las acciones de la ley, la ms importante de stas, la legis
actio per sacramentum presentaba 2 modalidades tpicas, segn se tradujera en
defensa de los derechos sobre las cosas (actio sacramentum in rem) o en la tutela
judicial de los derechos de crdito (actio sacramentum in personam).
El procedimiento formulario distingue entre las acciones reales y las
personales. La frmula se compona de la:
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1) Intentio (pretensin del accionante/la demanda);
2) Demostratio (fundamentos de la pretensin/la prueba);
3) Condemnatio (sentencia, el juez condena o absuelve al demandado);
4) Adjudicatio (facultamiento al juez para hacer adjudicaciones en los juicios
divisorios).
En la intentio el nombre del demandado figuraba o no, segn se tratase de
una accin personal o real. Excepcionalmente en la intentio de una accin personal
poda no aparecer el nombre del demandado y por el contrario figurar dicho nombre en
la accin real.
La demanda era concreta, no abstracta como hoy en nuestro derecho.
Si la demanda era verosmil, el magistrado conceda la accin, si no lo era el
magistrado la rechazaba. En cambio en nuestro sistema la demanda es abstracta; se
admite y despus lo que se rechaza o no es la sentencia.

Algunos romanistas encuentran el fundamento de la distincin de las


acciones en personales y reales en la circunstancia de que el demandado estuviese o
no obligado a defenderse. Lo primero ocurra en la actio in personam, porque ella se
diriga contra el demandado; lo segundo en la actio in rem enderezada hacia la cosa y
por lo tanto el accionado poda retenerla o abandonarla. Nadie es obligado a
defender contra su voluntad una cosa.
En el procedimiento formulario, esta distincin se fue perdiendo, porque en
la frmula petitoria, se tasaba el inters en dinero, por lo que siempre se generaba
una obligacin de pagar esa suma de dinero.

Los derechos reales que en un principio imperaban en roma eran: dominio,


condominio y servidumbre. Cuando pensaron cmo garantizar las obligaciones,
tomaron de los griegos la hipoteca, anticresis y enfiteusis.
En la poca de las conquistas romanas a los que servan les pagaban con tierras (se
repartan entre los patricios). Pero esta tierra conquistada perteneca a la Repblica,
lo que tena el patricio era el usufructo, debiendo pagar a cambio un canon
(tributum).
Nacen los interdictos (inter-edictus: por los edictos del pretor), cuando se tena
que reclamar algo relacionado con las tierras.
En Roma, la locacin no era oponible al poseedor. Si el locador venda la
cosa y el locatario no tena oponibilidad. Entonces nace (al final del Imperio) la
superficie como una locacin con oponibilidad a largo plazo ante terceros. La
superficie luego se convierte en un derecho real.

b) Historia de la terminologa
Las denominaciones de los de ius in personam y ius in re son expresiones
que fueron desenvueltas por los glosadores (no aparecan en los textos romanos) sobre
la base de que si la accin era el medio de hacer valer el derecho en justicia, la divisin
de las acciones en personales y reales no poda sino responder a la clasificacin de
los derechos, que segn ellos, tendan a proteger, o sea, derechos personales y
reales.
Actio in rem se traduce por accin hacia, contra o sobre la cosa y actio in
personam se traduce en accin hacia, contra o sobre la persona. Ius in re designa la
cosa sobre la que tiene el derecho y no al derecho sobre la cosa.

Concepcin dualista clsica.


Concepto tradicional del derecho real: tradicionalmente el derecho real y el
personal han sido separados con nitidez.
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Derecho real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo
del derecho. Un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa un
beneficio mayor o menor.
Un derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a
una persona a una prestacin cualquiera, a dar, hacer o no hacer una cosa.

MACKELDEY: Derecho real es el que nos pertenece inmediatamente sobre una


cosa sometida por razn del mismo a nuestro poder legal y a nuestra voluntad, bien sea
bajo todos los conceptos o bajo algunos solamente.

DEMOLOMBE: El derecho real es el que crea entre la persona y la cosa una


relacin directa e inmediata. Solo hay dos objetos: la persona y la cosa.
AUBRY y RAU: Los derechos reales son aquellos que crean una relacin
inmediata y directa entre una cosa y la persona al poder de la cual se encuentra
sometida, de una manera ms o menos completa, siendo susceptibles de ser
ejercidos no solamente contra tal persona determinada, sino contra todos.

MAYNZ: El derecho real es nuestra voluntad dirigindose hacia una cosa con
abstraccin de todo otro individuo humano fuera de nosotros.

CONCLUSIN: El derecho real ha sido concebido tradicionalmente como


integrado por 2 elementos: el sujeto titular del derecho y la cosa u objeto de l.
Entre el sujeto y la cosa se establece una relacin directa o inmediata, un poder que
permite al titular obtener de ella una utilidad mayor o menor sin necesidad y con
exclusin de la intervencin de otra persona. Por oposicin se configur al derecho
personal con 3 elementos: sujeto activo (titular del derecho), el sujeto pasivo (obligado)
y el objeto (la prestacin: dar, hacer o no hacer).

3. Teoras unitarias: personalista y realista. Otras concepciones. El problema de la


existencia de sujeto pasivo determinado.

Son teoras que niegan la diferencia entre los derechos reales y los personales.

Teora unitaria personalista (KANT, PLANIOL): no existe diferencia


substancial entre los derechos reales y los personales, porque en los primeros tambin
existen sujetos pasivos representados por cada uno de los integrantes de la
comunidad, obligados a respetarlos.
MICHAS dijo que el derecho real debe ser considerado como una obligacin
pasiva universal, es decir, que el derecho real es concebido como un derecho personal
en el que los sujetos pasivos (integrantes de la comunidad) estn obligados al
cumplimiento de una prestacin (obligacin de no hacer).
KANT: el derecho implica una relacin entre personas ya que a todo derecho
corresponde un deber. Afirm: es absurdo suponer la obligacin de una persona
respecto de una cosa y, recprocamente, aunque sea muy admisible hacer sensible una
relacin jurdica mediante esta imagen. Habla de la obligacin pasiva universal: todos
los ciudadanos me deben respetar en mi derecho.

SAVIGNY critica esta postura, diciendo que la necesidad de reconocer la


propiedad de otro no puede llamarse obligacin.

FREITAS sin embargo admiti la diferencia esencial que existe entre la


obligacin de no hacer en el derecho de crdito y la abstencin universal impuesta
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por la existencia de un derecho real. La primera constituye siempre una carga
excepcional para el deudor, un elemento del pasivo de su patrimonio, privndose
del ejercicio de un derecho que tena y que voluntariamente renunci a favor del
agente del derecho. Mientras que la segunda no disminuye en nada las facultades
naturales o legales de las otras personas; se les pide solamente que no daen al
titular del derecho; todos los derechos que les son propios continan intactos. Esa
inaccin es necesaria para la coexistencia de los derechos de todos, el justo lmite de
los derechos de cada uno. Se basa en el principio de Neminem laedere.

Otro argumento contra la tesis unitaria personalista estribara en que el sujeto


pasivo universal se advertira no slo en los derechos reales, sino tambin en los
personales, y an en los restantes, porque constituye un simple deber de abstencin
sin otro sentido que el respeto del orden jurdico establecido.

Teora unitaria realista (SALEILLES): sostiene que todos los derechos


patrimoniales son reales. Se ha querido ver en los derechos creditorios ms que un
vnculo entre personas, una relacin entre patrimonios, y de tal forma as como el
derecho real implica una relacin con la cosa que es su objeto, el personal (para
ste criterio) importa una relacin entre el acreedor y el patrimonio del deudor,
invocando el principio de que el patrimonio es la prenda comn de los acreedores.
Esta teora es objetable por diversas razones:
1) Slo tiene en cuenta el momento anormal del incumplimiento, con el
consecuente derecho del acreedor de agredir el patrimonio del deudor y no lo normal,
que es el cumplimiento y que a ello aspira el acreedor.
2) De esa posibilidad para el acreedor de agredir el patrimonio del deudor, no
debe inferirse que el derecho personal se asemeje al real, puesto que el patrimonio no
slo se compone de cosas sino tambin de bienes y tampoco existe afectacin
especial alguna de esos elementos patrimoniales al cumplimiento de la obligacin.
Prueba de ello es que el derecho personal no se extingue con la insolvencia del
deudor, ni siquiera con la desaparicin de todos sus bienes; el derecho real se
extingue con la prdida de la cosa.
3) La persona del deudor es muy importante en algunas obligaciones,
especialmente las intuitu personae.

Otras concepciones:
DEMOGUE cuestiona las clasificaciones de los derechos fundadas en su
naturaleza intrnseca (absolutos y relativos, personales y reales), y advierte que slo
puede aludirse a derechos que en su ejercicio son ms cmodos o menos cmodos.
Los derechos reales al exigir nicamente la abstencin de los terceros en general,
seran de ejercicio ms cmodo que los personales, que requeriran la colaboracin
activa de personas determinadas.
La Doctrina institucionalista plantea la ubicacin de los derechos subjetivos
teniendo en cuenta su mayor o menor contenido institucional. Los derechos reales y
de familia reciben una definida influencia institucional, lo que no ocurre por el
contrario con los derechos personales. Mientras en los primeros las relaciones son de
subordinacin al orden legal, en los segundos, ms bien de coordinacin de
voluntades individuales.
Similares resultados en el mbito clasificatorio se obtienen con el principio del
orden pblico. En el mbito de los derechos de familia y reales la influencia del orden
pblico es mayor que en los derechos personales.

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El problema de la existencia de sujeto pasivo determinado.
Alguna doctrina sostiene la existencia del sujeto pasivo determinado en los
derechos reales sobre la cosa ajena; as seran sujetos pasivos individualizados el
titular del dominio gravado con usufructo, uso, habitacin, servidumbre, hipoteca,
prenda, anticresis. Incluso se vio como sujeto pasivo determinado del derecho de
dominio al anterior titular, y al Estado en el caso de adquisicin de las res nullius.
En lo que hace al sujeto pasivo determinado en los derechos reales sobre la
cosa ajena, el dueo es uno ms entre todos los integrantes de la comunidad que
deben respetarlos. En el aspecto pasivo, el titular del dominio gravado asume un
deber de abstencin similar al de los otros componentes de la comunidad, que
perdurar aunque cese esa titularidad. Que est ms expuesto a violar ese derecho
corresponde a una valoracin psicolgica extrajurdica.
La afirmacin de que en el derecho de dominio el sujeto pasivo determinado
es su anterior titular es inadmisible. Vlez en la nota del art 467 dice: cuando alguien
vende su casa est obligado a no molestar al adquirente en el goce del inmueble: pero
esto no es una obligacin de no hacer. Esta necesidad nada tiene que nos sea
personal: ella es comn a todos. Esta necesidad general y comn a todos, que
corresponde a un derecho real, forma un deber que cada uno debe respetar como una
obligacin personal, pero no constituye una obligacin.

Legn ve como sujeto pasivo determinado al anterior titular de la propiedad


por la garanta de eviccin. Pero la garanta de eviccin no tiene nada que ver con el
derecho real sino que es una consecuencia del acto jurdico que origina la transmisin,
independiente del derecho real, de carcter creditorios. Es ms, la garanta de eviccin
juega cuando el derecho real no fue en realidad transmitido.

4. Comparacin entre los derechos reales y los personales. Relaciones.

Los derechos reales y personales son por su contenido econmico derechos


patrimoniales; frente a esta semejanza, son numerosas las diferencias que los separan:
Derechos reales Derechos Personales
Esencia El derecho real se configura en su esencia Consiste en la facultad de exigir a otro el
como un poder jurdico, es decir, como cumplimiento de una prestacin.
un complejo de facultades.
Objeto Las cosas. Persona del deudor traducida en una
determinada conducta que ste debe
observar en beneficio del acreedor, o sea una
prestacin (dar, hacer, no hacer).
Elementos Sujeto (titular del derecho) y objeto Sujeto activo (acreedor), sujeto pasivo
(cosa). (deudor) y el objeto (prestacin).
Inmediatez La utilidad es obtenida por el titular del El beneficio (prestacin) es alcanzado por el
derecho directamente de la cosa sin acreedor a travs de la persona del deudor.
necesidad de que intermedie persona
alguna.
Rgimen Impera en todo su rgimen (creacin y Principio de la autonoma de la voluntad en
legal organizacin) el principio del orden la creacin y vida de las relaciones jurdicas,
pblico y en mnima parte la autonoma de slo limitado por el orden pblico, la moral y
la voluntad. las buenas costumbres.
Nmero Circunscripto a los que autoriza la ley, Ilimitado.
numerus clausus.
Adquisicin Requieren un modo suficiente. Causas/fuentes previstas por la ley.
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Oponibilidad Absoluto, erga omnes. Relativo.
Publicidad S, por ser erga omnes. No.
Ejercicio La mayora se ejerce por la posesin. No se ejercen por la posesin.
Prescripcin Se adquieren por la prescripcin Se pierden por la prescripcin liberatoria.
adquisitiva. Al no haber posesin, no hay usucapin.
Permanencia Suponen para la obtencin del beneficio Se agotan con su ejercicio. El derecho
una situacin de permanencia en el desaparece cuando el acreedor obtiene el
tiempo. beneficio que aqul comporta (prestacin).
Duracin Pueden ser temporales o perpetuos. Siempre temporales.
Exclusividad La concurrencia de titulares es Admiten la pluralidad de sujetos activos
compatible nicamente con los derechos (acreedores) y/o pasivos (deudores).
de garanta y las servidumbres.
Inherencia El derecho es inherente a las cosas y se Las cosas son objeto mediato de las
adhiere a ellas, por ser su objeto inmediato. obligaciones, no hay inherencia.
Ius Una de sus ventajas tpicas, que facultan al No hay.
persequendi titular para seguir la cosa y reclamarla de
cualquiera que la tenga en su poder.
Ius Ventaja tpica derivada de la inherencia. Se No hay. Distinto es el privilegio del crdito
preferendi traduce con la mxima: prior in tempore en un concurso.
potior in iure, primero en el tiempo, ms
fuerte en el derecho.
Divisibilidad No se extinguen con la muerte de sus Crditos y dbitos se dividen ipso iure entre
hereditaria titulares, los herederos quedan en una los herederos en proporcin a sus partes
comunidad hereditaria, en un estado de hereditarias.
indivisin. Los derechos reales de garanta
continan indivisos aunque se dividan los
crditos que garantizan.
Extincin Se extinguen con la prdida de la cosa. La No se extinguen aunque desaparezcan
renuncia, que en los derechos personales todos los bienes del deudor.
funciona como causal de extincin,
adquiere en los derechos reales la diferente
modalidad del abandono.
Contenido Aprovechamiento de la riqueza (de las Utilizacin de servicios (del deudor).
jurdico- cosas)
econmico
Competencia Inmuebles: lex rei sitae. La misma regla Se determina por el lugar de cumplimiento
para las acciones posesorias, interdictos, de la obligacin, y en su defecto, a eleccin
restricciones y lmites del dominio, del actor el del domicilio del demandado o el
medianera, declarativa de la prescripcin del lugar del contrato, siempre que el
adquisitiva, mensura y deslinde y divisin demandado se encuentre en l, aunque sea
de condominio. accidentalmente, en el momento de la
Muebles: el del lugar en que se encuentren notificacin. En caso de delitos y
o el del domicilio del demandado, a cuasidelitos: el del lugar del hecho o el del
eleccin del actor. domicilio del demandado, a eleccin del
actor.
Ley Inmuebles: los situados en la Argentina, Derechos personales derivados de actos
aplicable por las leyes del pas, respecto a su calidad jurdicos: ley del lugar de celebracin. Pero
de tales, a los derechos de las partes, a la si deben ejecutarse fuera de dicho lugar,
capacidad de adquirirlos, a los modos de sern juzgados en cuanto a su validez,
transferirlos, y a las solemnidades que naturaleza y obligaciones por las leyes del
deben acompaar esos actos. El ttulo de lugar donde deben cumplirse.

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un inmueble solo puede ser adquirido Capacidad: ley del domicilio de las partes
conforme a las leyes de la Repblica. para la capacidad de hecho; y la ley
Capacidad de derecho: lex rei sitae. territorial respectiva para la capacidad de
Capacidad de hecho: lex domicilii. derecho.
Contratos celebrados en el extranjero para Forma: ley del lugar de celebracin.
transmitir derechos sobre inmuebles en la
Repblica: intrumento pblico legalizado.

Muebles:
Si tienen situacin permanente sin
intencin de transportarlos, se rigen por las
leyes del lugar donde estn situados.
Si los lleva el propietario siempre consigo
o son de uso personal, o los que se tienen
para ser vendidos o transportados a otro
lugar, se rigen por las leyes del domicilio
del dueo.

Relaciones entre los derechos reales y personales:


Muchas veces el derecho personal se convierte en el camino para llegar al derecho
real. As, la compraventa de una cosa es uno de los requisitos necesarios para el
nacimiento del derecho real (ttulo suficiente). Cuando el deudor de la obligacin de
entrega cumple su prestacin (tradicin de la cosa), queda satisfecho el otro requisito:
modo suficiente.
En ciertos derechos reales, como los de garanta, el derecho personal es camino
obligado para alcanzar el derecho real, porque la ley no admite otra fuente que la
convencional.
Determinada categora de derechos reales cumple una funcin accesoria de
derechos personales: los derechos reales de garanta.
Prenda y anticresis, tienen como fuente al contrato real. El derecho real nace con la
conclusin del contrato, o sea, con la entrega de la cosa.

5. Supuestas situaciones intermedias entre los derechos reales y los personales: a)


derechos reales in faciendo; b) ius ad rem; c) obligaciones Propter rem.

a) derechos reales in faciendo


A travs de ellos se admitira un derecho real con el contenido de un derecho
personal. Lo que se plantea es si se pueden pactar obligaciones de hacer juntamente
con los derechos reales. La expresin derechos reales in faciendo es un contrasentido,
porque se admitira un derecho real con el contenido de un derecho personal.

Los romanos sentaron la imposibilidad de la incoherencia apuntada, diciendo


que la servidumbre (derecho real) no puede consistir en un hacer (que el propietario
del fundo dominante pueda exigir al propietario del fundo sirviente). Servitus in
faciendo consistere nequit. Este principio romano puede generalizarse a la
totalidad de los derechos reales: el derecho real no puede consistir nunca en que
alguien haga algo en beneficio de su titular.

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Dioclesiano impuso en una constitucin la obligacin de que los hijos sigan los
oficios de sus padres. Algunos ven ac un antecedente de los derechos reales in
faciendo.

El rgimen feudal de los derechos reales admite que ciertos derechos reales
impongan en el lado pasivo prestaciones positivas (in faciendo). Esas prestaciones
consistan en el pago de una suma de dinero, en la entrega en especie y hasta en la
prestacin de servicios personales.
Las prestaciones positivas eran cargas que pesaban sobre el vasallo, que las
soportaba como contenido del derecho del que gozaban los seores a quienes
beneficiaban.
Los que no tenan propiedades se contrataban l y su descendencia como siervos
de la gleba (tierra). Su amo se comprometa a alimentarlo y protegerlo a cambio de su
trabajo. Con la revolucin francesa terminan los siervos de la gleba y las tierras se
redimen a favor del dominio til.

Cdigo Napolen: se aceptaron las obligaciones reales: se puede constituir


una servidumbre con la obligacin del fundo sirviente de realizar las tareas
pactadas.

El Cdigo Civil Velezano encaja en el sistema romano: art. 497: A todo


derecho personal corresponde una obligacin personal. No hay obligacin que
corresponda a derechos reales.
El CCV recepta la doctrina de Servitus in faciendo consistere nequit.
El principio romano fue consagrado en el art 3010:
No pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquier obligacin de
hacer, aunque sea temporaria, y para utilidad de un inmueble. La que as se
constituya, valdr como simple obligacin para el deudor y sus herederos, sin afectar
a las heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles.
Es decir, no se pueden pactar obligaciones de hacer como servidumbres, y las que
se pacten valen como obligaciones personales y pasan al sucesor universal (no al
particular). Ni siquiera se admiti el caso de las servitus oneris ferendi que los
trabajados necesarios para la conservacin de la servidumbre estuviesen a cargo
del fundo sirviente.
Los arts. 3042 y 3023 reconocen la posibilidad de que por convencin el
propietario del fundo sirviente se obligue a hacer obras o gastos para el ejercicio o
conservacin de la servidumbre. La obligacin solo afectar a quien la contrajo y
a sus herederos y no a la heredad sirviente, pero el obligado podr liberarse
mediante el abandono.

b) ius ad rem

Ius ad rem: derecho a la cosa. Viene del Derecho Cannico.


A la dignidad de obispo iba unido un conjunto de bienes que posibilitaba el
desempeo de su gestin a travs de sus rentas, sobre los cuales ejerca un ius in re
(derecho real). Ese derecho real naca con la investidura que le brindaba la
colacin (tomar posesin del cargo), porque recin entonces adquira la posesin de los
bienes. Durante el lapso que transcurra entre la eleccin del obispo y la colacin,
tena sobre los bienes una suerte de expectativa de derecho, que protega una accin
personal. Ese derecho potencial a los beneficios que recin se obtendrn con la
colacin se design como ius ad rem.
Algunos hablan de ius ad rem para referirse a los derechos personales.
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Con ms precisin, otros hablan de ius ad rem cuando apunta al derecho personal
en el supuesto de las obligaciones de dar una cosa cierta, antes de la transmisin del
derecho real (ius in re).
La necesidad de ttulo y de modo como requisitos para la transmisin y
constitucin de derechos reales permite hablar de un trnsito del derecho personal
al real. Durante ese trnsito, hay una expectativa, que si es asegurada mediante
la anotacin preventiva en el registro (anotacin de litis, embargo), da cierto
asidero a la doctrina expuesta.
Esto pasa al derecho civil y Vlez lo recepta: - Art 1185: boleto de compraventa,
obligacin de escriturar. - Art 594: obligacin de dar cosas ciertas.
Art. 594. Si la cosa fuere inmueble y el deudor hiciere tradicin de ella a
otro con el fin de transferirle el dominio, el acreedor no tendr derecho
contra tercero que hubiese ignorado la obligacin precedente del deudor;
pero s contra los que sabindola hubiesen tomado posesin de la cosa.

Art. 1.185 bis. Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor


de adquirentes de buena fe sern oponibles al concurso o quiebra del
vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. El Juez
podr disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura
traslativa de dominio.

c) obligaciones Propter rem.


Nacen en la edad media. Son obligaciones que siguen a la cosa o ambulatorias.
Art 2416: Son obligaciones inherentes a la posesin, las concernientes a los
bienes, y que no gravan a una o ms personas determinadas, sino
indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada.
Este art. es la fuente ms clara. Est determinada la obligacin y la cosa. El
obligado se determina cuando se exige el cumplimiento de la prestacin.
Ej.: Deuda por medianera. Se construye un muro sobre el eje divisorio. El otro
debe a quien construy el 50% del costo de la pared. Se vende luego y quien compra se
hace responsable (debe ese 50% con la cosa). Cuando el que construy le exige el pago
al vecino, ah queda determinado el obligado. El sucesor transmitente responde con su
patrimonio y el adquirente con la cosa.
Naturaleza jurdica: fallo plenario Dodero, voto de Alterini.

Plenario "Dodero, Hiplito C. c/Consorcio Neuqun 586/88/90 y/u Otro

Su objeto consisti en establecer si los adquirentes de inmuebles deban satisfacer los daos
originados a terceros, ocasionados con motivo de su construccin; producidos con anterioridad a la
constitucin de su derecho de dominio.

La Cmara en pleno vot unnimemente por la negativa. Sin embargo, se traslucen distintos
fundamentos.

Para una primer opinin voto del magistrado Yaez: no sera esta situacin uno de los casos de
obligaciones propter rem por el carcter personal de la responsabilidad. Al poseer tal origen, queda
descartada la posibilidad de atribuir el dao en virtud de una relacin con la cosa. Tampoco puede este
elemento ser accesorio del inmueble.

Por ltimo, el Dr.Alterini, en un enjundioso voto, analiza en profundidad las obligaciones propter rem.
Sus caractersticas principales son:

1. Su nacimiento y transmisin se vincula con alguna relacin real, incluyendo a la tenencia; no es


necesario que se configure un derecho real. Ella explica su nota real por la cual desplaza ambula-

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los derechos y los dbitos a los sucesivos adquirentes. Sin embargo, son derechos personales con esta
caracterstica peculiar. Ello descarta su categorizacin como situacin intermedia entre stos y los reales.

2. Su causa fuente es la ley, es decir, son obligaciones ex lege. No se encuentran precedidas por una
convencin.

3. Su contenido puede consistir en dar, como el supuesto de pago de las expensas, hacer, como el caso de
la contribucin a los gastos de conservacin en el condominio y de no hacer, verbigracia, no plantar a
ciertas distancias del lmite entre fundos.

4. Tales prestaciones son debidas en razn y en referencia a la cosa.

5. El Dr. Alterini es partidario de la responsabilidad total del patrimonio del deudor a causa de ellas
y no con solamente la cosa. Excepcionalmente, la ley puede determinar limitaciones, como lo
dispuso en la hiptesis de expensas comunes.

6. La extincin del crdito y el dbito para su titular desaparece con la transmisin de la cosa.

Encuentran su razn legal en el art. 2416 del ordenamiento civil. Se hallan implcitas en la terminologa
obligaciones inherentes a la posesin", que comprende tanto a las propter rem, -pero no las
contiene ya que hay otros supuestos-, como a las cargas.

Plenario "Servicios Eficientes SA c/Yabra, Roberto J."

En esta oportunidad, la Cmara en Pleno debi tratar dos asuntos originados en el mismo hecho: la
responsabilidad por parte del adquirente de un bien inmueble en subasta pblica de los impuestos,
tasas y contribuciones y expensas devengadas antes de su toma de posesin, cuando el precio
obtenido no alcanza para solventar tales rubros.

a) Impuestos, tasas y contribuciones

La mayora sigui la doctrina del Dr.Alterini descriptas anteriormente. Resalt el carcter ambulatorio
y la fuente ex lege de las obligaciones propter rem. Precisamente, el hecho de no poder encontrar
una norma especifica que le permitiese englobar a tal caso como una obligacin propter rem,
motiv que se votara por la negativa.

El comprador de un inmueble por subasta pblica adquiere derechos autnomos distintos del
transmitente sobre la cosa. El dbito sigue pesando sobre el vendedor, ya que para l no se extingue.

Los magistrados advirtieron la carencia de fuente para crear esta obligacin ex lege.

En resumidas cuentas, para los tres camaristas, aceptar que es una obligacin propter rem importara
transformar al adquirente de subasta judicial en sucesor universal, contraviniendo la disposicin
expresa del art. 3266 del Cd. Civ..

La minora en forma unipersonal sostuvo los impuestos, tasas y contribuciones son una clara especie
de las obligaciones ambulantes. Son normales y ordinarias. Al no depender de una inscripcin, sino
de la posesin, son ms gravosas que los derechos reales. Ms an, resultan restricciones al dominio
por parte del derecho administrativo, es decir, se originan en el dominio eminente del Estado. Para esta
posicin, el adquirente de subasta judicial, titular de un derecho derivado, es sucesor particular en los
trminos reglados por el art. 3266 del Cd. Civil.

Para la minora del plenario, el adquirente slo responde de las deudas informadas por los
organismos pertinentes, anteriores a su toma de posesin, con la limitacin del bien transmitido, si
la suma obtenida en la subasta no es suficiente.

b) Expensas de unidades afectadas al rgimen de propiedad horizontal

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La mayora no hizo mencin especial de las obligaciones propter rem. Votaron por la negativa: el
adquirente en subasta pblica debe afrontar el pago de las expensas en la hiptesis de ser
insuficiente el precio obtenido en ella.

Este supuesto es una obligacin de origen legal que se correlaciona con un derecho personal. Pesa
indeterminadamente sobre el titular de la unidad funcional y se desplaza con su transferencia. Grava a la
cosa como inherente al dominio. El abandono como medio de liberacin se encuentra prohibido
(artculo 8 in fine de la Ley N 13.512).

La han calificado como un deber o carga del derecho de propiedad horizontal.

El titular de la unidad funcional deber responder con los bienes que integran su patrimonio por las
expensas que se devengaron durante el ejercicio de su derecho real. En caso de existir un debito
anterior, el pago se limitar a la liquidacin del bien inmueble. En otras palabras, deviene plena la
responsabilidad del sucesor particular por sus deudas; el asiento de las previas se encuentra
limitado.

La alocucin siempre del art. 17 de la ley de propiedad horizontal hace referencia a la calidad
ambulatoria de las expensas. Es aplicable a todos los supuestos de transferencia. Por ello, comprende a
las adquisiciones en subasta pblica.

Es evidente que los arts. 8 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal contienen normas contradictorias. El
primero deniega al abandono que como posibilidad de conducta del deudor puede llevarse a cabo en la
realidad efectos liberatorios por el pago de expensas; trae aparejado la responsabilidad plena del
propietario. El segundo determina la amplitud de la obligacin del sucesor particular, la limitacin a la
cosa adquirida, y aqu s, la posibilidad de abandono de la unidad funcional con virtualidad cancelatoria
(solamente eficaz para la deuda anterior que ha sido ajeno en su devengamiento). Esta doctrina matiza la
terminologa an que emplea el art. 17 citado.

El objeto de esta parte de la convocatoria no puede ser catalogado como obligacin propter rem tpica ya
que no todas sus notas particulares concurren: el sucesor particular al responder por las expensas
anteriores a la toma de posesin con la cosa adquirida, obtiene que los dems bienes que integran su
patrimonio se encuentren exentos de agresin por esta causa.

A su entender, el art. 17 de la Ley N 13.512 se aplica a las hiptesis de subasta judicial.

En el segundo de los plenarios analizados, la mayora ha denegado que los impuestos, tasas y
contribuciones sean una carga pblica real.

En sntesis: Se dijo que las expensas son un tipo de obligacin propter rem. Se
plante qu pasaba cuando se venda un departamento y haba una deuda por hipoteca y
por tasas. Hay 2 tesis: 1) con la subasta se extingue todo; 2) Pasa la deuda por expensa
al adquirente en virtud del art 17 ley 13.512, segn el cual las expensas siguen al
dominio del departamento.
Las expensas son propter rem y siguen al dominio de la cosa. En la subasta
las expensas las paga el comprador.

6. Casos de institutos de naturaleza jurdica controvertida.

1) Locacin: se discuti si era un derecho real o personal.


En la dcada del 50 se sancionaron leyes de prrroga de la locacin. Muchos
creyeron que por estas leyes la locacin evolucionaba hacia un derecho real, como
Spota.

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En el art. 1498, la locacin es oponible a los sucesores particulares. Napolen
haba establecido la oponibilidad de la locacin frente a terceros.
El usufructo oneroso es el que ms se le parece. El usufructuario es poseedor,
pero en la locacin en locatario es tenedor. El usufructuario tiene acciones
petitorias, posesorias, se mantiene en la posesin de la cosa por s mismo. En
cambio el locatario a lo sumo tiene interdictos o acciones policiales y el locador se
obliga a mantenerlo en el uso y goce de la cosa.
La locacin tiene plazo mximo o mnimo para el sucesor universal; puede
ser cedida, salvo que se prohba la cesin. El usufructo se extingue con la persona
y solo se puede ceder el ejercicio.

Antes, se cre el contrato de superficie, por 20 aos o ms, oponible a terceros,


a largos plazos. Se usaba para asentar a los pueblos brbaros romanizados.
Edad media: se convierte en un derecho real. Haba dos propietarios:
1. Propietario del sobresuelo: puede edificar y plantar.
2. Propietario del subsuelo: minas, tneles, catacumbas.
Partidas: a veces lo cofunde con el derecho real de enfiteusis, en la que el
propietario enfitutico tena el uso, goce y disposicin de la cosa a cambio de un
canon. La ley 25.509 establece la superficie forestal y suprime la palabra superficie
del art. 2614. el CCC recrea la superficie, tanto urbana como rural.

2) Hipoteca: para algunos autores franceses es un derecho personal de garanta,


pero para nuestro derecho es un derecho real.
3) Anticresis: derecho por el cual el anticresista toma el inmueble de manos del
deudor para explotarlo, obtener frutos e imputarlos a los intereses y el sobrante al
capital.
En el derecho francs e italiano es un derecho personal de garanta. En
nuestro derecho, Vlez lo define como un derecho real. Vlez dice que es un derecho
real porque el acreedor hace suyo los frutos.
4) Privilegios: facultad de ciertos crditos para ser cobrados con antelacin a
otro. Tuvo su origen en el derecho romano: el primero que cobra es el funebrero.
Luego el Fisco se pone primero.
En la edad media se los asimil a derechos reales, sobre todo a hipotecas.
Vlez sigue a MARTU, que proyect la ley belga de privilegios e hipotecas. En
sta ley los privilegios sobre inmuebles se asimilan a hipotecas legales.
Vlez al tratar el tema de la hipoteca deja subsistente la convencional,
suprimiendo las hipotecas legales, judiciales y generales.
Vlez no corrige las notas (si el articulado), lo cual llev a la doctrina (Segovia,
Salvat) a entender que los privilegios son derechos reales. El resto de la doctrina
entiende que son derechos personales. LLAMBAS dice que son cualidades que tienen
ciertos crditos para ser cobrados con antelacin a otro.
5) Derecho de retencin: facultad de retener una cosa en base a un crdito
que surge de la misma cosa. Ej.: llevo el auto a arreglar al taller, si no pago, el
mecnico puede retener el auto. El ejercicio del derecho de retencin interrumpe la
prescripcin.
En la edad media era un derecho real. MARTU, SEGOVIA Y SALVAT lo
asimilan a un derecho real. Pero del CCV surge que no es un derecho real.
Hay 2 doctrinas: a) una dice que es un derecho personal; b) LLAMBAS dice
que es una excepcin procesal dilatoria. En el fondo no se contraponen.

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7. Incidencia del orden pblico en los derechos reales. Normas estatutarias y
reglamentarias. Configuracin y modificacin de los derechos reales. Numerus
clausus. Fuentes. Tipicidad.

La incidencia del orden pblico en los derechos reales es importante por su


carcter econmico, poltico y social (conforme a la nota de Vlez sobre el usufructo).
La presencia del orden pblico es dominante en los derechos reales, pero no
exclusiva. Son exclusivamente de orden pblico las normas que hacen a la esencia
del derecho real, llamadas estatutarias; encuadran aqu las disposiciones que indican
cules son los derechos reales y los alcances de su contenido. Las normas
reglamentarias atinentes a los derechos reales no son de orden pblico. La
autorregulacin de los intereses es excepcional.
Entonces las normas estatutarias son aquellas que no se pueden dejar sin
efecto, mientras que las reglamentarias pueden ser modificadas, la voluntad de los
particulares podr prescindir de ellas.
MOLINARIO dice que todas las normas son de orden pblico.
El art. 2502 es u reflejo del orden pblico: Art. 2.502. Los derechos reales
slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima
voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por
este Cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos
personales, si como tal pudiese valer.

Trascienden de la vigencia del orden pblico los preceptos reguladores de los


derechos reales con carcter meramente reglamentario, de aplicabilidad
supletoria.
Ej.: En el usufructo, el usufructuario debe realizar inventario (para saber
qu se dio en usufructo) y dar fianza (para garantizar que va a devolver la cosa
acabado el usufructo) antes de entrar en posesin de la cosa. El inventario es una
norma de orden pblico. Si no se hizo, el nudo propietario puede pedirlo siempre.
La obligacin impuesta al futuro usufructuario de dar fianza puede ser
dispensada por la voluntad de los constituyentes del usufructo, por lo tanto es una
norma reglamentaria.

Configuracin y modificacin de los derechos reales. Numerus clausus.


Cuando el art. 2502 dice Los derechos reales slo pueden ser creados por la
ley, adopta el sistema del numerus clausus, opuesto al de numerus apertus.
El principio del numerus clausus impide no slo la creacin de derechos reales
distintos a los previstos por la ley, sino tambin la modificacin de los que ella
admite. La imposibilidad de modificar los derechos reales permitidos est implcita en
la segunda parte del art. 2502: Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que
constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Cdigo se
reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales, si como tal
pudiese valer. Entonces, las modificaciones de los derechos reales valdrn como
derechos personales.

Fuentes de los derechos reales


La afirmacin del art. 2502 de que los derechos reales slo pueden ser creados por
la ley no significa que la ley sea la nica fuente (causa, origen) de los derechos
reales. Hay que diferenciar creacin de fuente de los derechos reales. La
frmula del art. 2502 implica la imposibilidad para los particulares de constituir
otros derechos reales que los expresamente configurados por la ley.
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Hay que distinguir 2 fuentes:
1) Causa origen de los derechos reales creacin-: la ley; las partes no pueden
crear ningn derecho real.
2) Causa prxima de los derechos reales fuente-: cmo lo aplicamos: por
testamento, por contrato, por prescripcin y tambin por la ley.

La ley acta muy excepcionalmente como causa-fuente de esos derechos:


como en el usufructo legal (el de los padres sobre los bienes de sus hijos que estn
bajo su patria potestad). Por el contrario, la voluntad de los particulares es la fuente
fundamental que origina los derechos reales.
En los derechos reales de garanta (hipoteca, prenda y anticresis) la nica
fuente es la convencin, que debe ser expresa en la hipoteca, y puede ser expresa o
tcita en la prenda.

Tipicidad.
Tipicidad: marco dentro del cual se desenvuelve el derecho real.
El numerus clausus fija la amplitud de la utilidad que otorgan los derechos
reales, como el uso y goce conforme al destino impuesto por el constituyente en el
usufructo.
En concreto los derechos reales aparecen con contenidos especiales o tpicos,
ej.: el CCV legisla sobre las servidumbres especiales o tpicas.
En el dominio la tipicidad es legal. Art 2507: El dominio se llama pleno o
perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no est gravada con ningn derecho real
hacia otras personas. Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al
fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condicin, o si la cosa que forma su
objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como
servidumbre, usufructo, etctera.
Un error del art. es mencionar solo los inmuebles. El art 2661 permite que las
cosas muebles sean gravadas con un derecho real.
Otro error del art. es el etctera al final (Qu es etctera?).
No se pueden inventar otros tipos de dominio imperfecto.

Con las servidumbres se permite cierta libertad. Hay servidumbres:


- Tpicas: servidumbres de trnsito, de acueducto, de recibir aguas y sacar
agua.
- Atpicas. Art 3000: Se pueden constituir servidumbres cualquiera que
sea la restriccin a la libertad de otros derechos reales sobre los inmuebles,
aunque la utilidad sea de mero recreo; pero si ella no procura alguna
ventaja a aquel a cuyo favor se establece, es de ningn valor.

Se puede constituir como servidumbre cualquier restriccin al dominio. Es decir,


hay libertad para inventar servidumbres, pero sin afectar el numerus clausus, y
siempre en cuando se modifique la tipicidad. Son servidumbres atpicas la de vano
y la de vista.
No se puede mezclar la tipicidad con el numerus clausus, es decir, no se pueden
mezclar 2 derechos reales.

8. Consecuencias de la pretendida configuracin de otros derechos reales de la


modificacin de los previstos.

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El orden pblico impide la modificacin de las normas estatutarias. No obstante,
el art 2502 dice:
Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o
disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase
los que por este Cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos
personales, si como tal pudiese valer.

Vlez en la nota al art. 2502 dice que si se hace un contrato de enfiteusis,


valdr slo como contrato de arrendamiento, ya que no puede valer como de
usufructo, y durar por el tiempo que puede durar la locacin.
Se cuestiona la interpretacin de Vlez, dado que si se pretende constituir ese
derecho real, no es dable que la ley distorsione la voluntad de las partes al dar por
constituido un derecho personal. Segn Alterini y Gatti el ejemplo no es feliz.
Entienden que el derecho real de enfiteusis, invlido como tal, no puede regir ni como
locacin ni como otro derecho personal, porque son demasiado distintos:
Es muy distinto es status del titular del fundo gravado con enfiteusis (actitud
pasiva), al del locador (obligado a prestaciones positivas).
Tampoco el derecho real de superficie puede valer como derecho personal.
Algunos autores dicen que la aplicacin de la segunda parte de este artculo
requiere que el juez examine el caso desde la posicin subjetiva de las partes,
entendiendo su voluntad real, y entonces decida sobre la conversin del negocio.

9. Caracterizacin de los derechos reales previstos en el Cdigo.

Derechos reales permitidos, limitados y prohibidos. Concepto de cada uno de


ellos.

Permitidos: Art. 2.503. Son derechos reales:

1 El dominio y el condominio;

2 El usufructo;

3 El uso y la habitacin;

4 Las servidumbres activas;

5 El derecho de hipoteca;

6 La prenda;

7 La anticresis;

8 La Superficie Forestal. (o silvicultura cultivo de plantas)(Prrafo


incorporado por art. 13 de la Ley N 25.509 B.O. 17/12/2001.)

- Dominio:

Art. 2.506. El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se
encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona.
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Art. 2.507. El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la
cosa no est gravada con ningn derecho real hacia otras personas. Se
llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto
tiempo o al advenimiento de una condicin, o si la cosa que forma su
objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real,
como servidumbre, usufructo, etctera.

Art. 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que


otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y
jurdicamente de una cosa, dentro de los lmites previstos por la ley. El
dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

- Condominio:

CCV - ARTICULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de


propiedad sobre una cosa que pertenece en comn a varias personas y que
corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los
condminos se presumen iguales, excepto que la ley o el ttulo dispongan
otra proporcin.

CCC - ARTICULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real


de propiedad sobre una cosa que pertenece en comn a varias personas y
que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los
condminos se presumen iguales, excepto que la ley o el ttulo dispongan
otra proporcin.

- Usufructo: es el que le sigue en orden decreciente al dominio en cuanto a su


contenido. No otorga la facultad de disponer. Encierra la facultad de usar y
gozar pero conforme a la voluntad del dueo o respetando la esencia
(materialidad) y destino econmico de la cosa. Recae sobre cosas inmuebles
o muebles no fungibles, en principio.

CCV - Art. 2.807. El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una


cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su
substancia.

CCC - ARTICULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de


usar, gozar y disponer jurdicamente de un bien ajeno, sin alterar su
sustancia.

Hay alteracin de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su


materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo
menoscaba.

- Uso: es un usufructo limitado a las necesidades del usuario y de su familia.


Es el derecho de utilidad de la cosa (uso y goce sin alteracin de la
substancia) limitado a las necesidades del usuario y de su familia.

CCV - Art. 2.948. El derecho de uso es un derecho real que consiste en la


facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de
heredad alguna, con el cargo de conservar la substancia de ella; o de tomar
sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades
del usuario y de su familia.
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este
Cdigo, derecho de habitacin.

CCC - ARTICULO 2154.- Concepto. El uso es el derecho real que


consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa,
en la extensin y con los lmites establecidos en el ttulo, sin alterar su
sustancia. Si el ttulo no establece la extensin del uso y goce se entiende
que se constituye un usufructo.

El derecho real de uso slo puede constituirse a favor de persona


humana.

- Habitacin: es el derecho a la utilidad de morar en una casa (uso sin


alteracin de la substancia) limitado a las necesidades del habitador y de su
familia. El objeto de una habitacin lo constituye una casa u objetos
anlogos.

CCV - Art. 2.948. El derecho de uso es un derecho real que consiste en la


facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de
heredad alguna, con el cargo de conservar la substancia de ella; o de tomar
sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades
del usuario y de su familia.

Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este


Cdigo, derecho de habitacin.

CCC - ARTICULO 2158.- Concepto. La habitacin es el derecho real


que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte
material de l, sin alterar su sustancia.

El derecho real de habitacin slo puede constituirse a favor de persona


humana.

- Servidumbres activas: es el derecho real, perpetuo o temporario, de una o


ms personas sobre un inmueble ajeno, con un determinado derecho sobre su
utilidad. Atribuye a su titular un derecho a determinada utilidad de un
inmueble.

Art. 2.970. Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un


inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos
derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de
sus derechos de propiedad.

ARTICULO 2162.- Definicin. La servidumbre es el derecho real que se


establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble
dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La
utilidad puede ser de mero recreo.

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Hipoteca: derecho real accesorio de un crdito, en funcin de garanta, sin
desplazamiento del inmueble sobre el que recae.

CCV - Art. 3.108. La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad


de un crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en
poder del deudor.

CCC - ARTICULO 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de


garanta que recae sobre uno o ms inmuebles individualizados que
continan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecucin y preferencia
para cobrar sobre su producido el crdito garantizado.

- Prenda:

CCV - Art. 3.204. Habr constitucin de prenda cuando el deudor, por una
obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor
una cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda.

CCC - ARTICULO 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de


garanta sobre cosas muebles no registrables o crditos instrumentados.
Se constituye por el dueo o la totalidad de los copropietarios, por
contrato formalizado en instrumento pblico o privado y tradicin al
acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda
se rige por las disposiciones contenidas en el presente Captulo.

- Anticresis:

CCV - Art. 3.239. El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por


el deudor, o un tercero por l, ponindole en posesin de un inmueble, y
autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los
intereses del crdito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o
sobre el capital solamente si no se deben intereses.

CCC - ARTICULO 2212.- Concepto. La anticresis es el derecho real de


garanta que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya
posesin se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a
quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

- Propiedad Horizontal: es el derecho real sobre una unidad de un inmueble


edificado, integrada por partes propias y comunes, que atribuye facultades de
uso, goce y disposicin jurdica, conforme a su peculiar rgimen legal.

Ley 13.152, art. 2: Art. 2 - Cada propietario ser dueo exclusivo de su


piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas
de uso comn del edificio, o indispensables para mantener su seguridad.

CCC - ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el


derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su
titular facultades de uso, goce y disposicin material y jurdica que se
ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de
20
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
conformidad con lo que establece este Ttulo y el respectivo reglamento
de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble as como las
facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman
un todo no escindible.

Nuevos derechos reales agregados en el Cdigo Civil y Comercial:

- Conjuntos inmobiliarios:

ARTICULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de


campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales
o nuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanstico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria,
laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo
aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las
normas administrativas locales.

- Superficie:

ARTICULO 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real


temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su
titular la facultad de uso, goce y disposicin material y jurdica del
derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o
construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, segn las modalidades de
su ejercicio y plazo de duracin establecidos en el ttulo suficiente para su
constitucin y dentro de lo previsto en este Ttulo y las leyes especiales.
Derecho reales limitados:
Art. 2.614. Los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos enfituticos, ni imponerles
censos ni rentas que se extiendan a mayor trmino que el de cinco aos, cualquiera sea el fin de la imposicin; ni
hacer en ellos vinculacin alguna.

Interpretacin amplia (Machado): permiten todos los derechos por un plazo de 5 aos.
Interpretacin restrictiva (Legn): interpreta que solamente el art. 2503 enumera los derechos reales permitidos, negando
todo otro derecho real del art. 2614. dice que las rentas son personales, no un derecho real.
Llerena: solamente permite las rentas por no ms de 5 aos.

La doctrina mayoritaria dice que estn vedados la enfiteusis y la superficie, y permitidos por 5 aos los censos y las
rentas. Debe corregirse la puntuacin de este art. y colocarse un punto y coma luego de la palabra superficie, para separar los
derechos que se prohben (enfiteusis y superficie) de los que se limitan (censos y rentas).
Allende cree que los censos y las rentas son un mismo instituto. Las rentas no pueden ser ms que las reales, que son los
censos. As opinan Alterini y Gatti. Adems, no se puede concebir a la enfiteusis y a la superficie con una duracin de 5 aos, ya
que se caracterizan por su larga duracin.
El censo puede caracterizarse como el derecho real accesorio, en funcin de garanta, constituido sobre un inmueble
en seguridad de un crdito, que faculta a su titular a exigir del dueo, en cuyo poder permanece, peridicamente y por no
ms de 5 aos, toda o parte de su renta en dinero o en especie.
Hay distintos censos: a) enfitutico (suprimido por ley); b) reservativo; c) consignativo. La diferencia entre b y c es que
uno es con transmisin de dominio a favor del beneficiario y el otro no.

EL CCC SUPRIME LOS CENSOS Y RENTAS POR MENOS DE 5 AOS. NO SE USABAN.

Derechos reales prohibidos: enfiteusis, superficie y la vinculacin.


- Enfiteusis: consiste en el derecho a la total utilidad de un inmueble rstico, perpetuo o de larga duracin, que confiere las
facultades de usar y gozar ampliamente de l en una explotacin agrcola, mediante el pago de un canon.
Consiste en dividir el dominio en 2, hay 2 propietarios: uno del dominio til (usa, goza y dispone de la cosa) con una
restriccin: debe pagar un canon al titular del dominio directo (usa, goza y dispone del canon).
- Superficie: es el derecho real sobre el todo o parte de un edificio existente o a construir en un inmueble ajeno, que
confiere facultades de usar, gozar y disponer.
La propiedad se divide en 2: sobre el suelo (el propietario puede construir, plantar, etc) y sobre el subsuelo (el propietario
puede abrir minas, etc).
- Vinculacin: derecho real en virtud del cual un inmueble es afectado a determinado orden sucesorio mortis causa
(mayorazgos) o a una finalidad pa/religiosa (capellanas).
21
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Capellanas: gravar un inmueble con la obligacin de pagar un canon que alcance al pago de los sufragios en memoria de
alguna persona. Sufragar = rezar.
- Derecho real de retracto: el retracto es el derecho por el cual su titular tiene la facultad de retraer (dejar sin efecto) un
acto de disposicin efectuado sin su consentimiento por el dueo de la cosa
En el derecho argentino no cabe el retracto con estirpe de derecho real. La preferencia, retroventa estn legisladas como
derechos personales.
- Derecho real de tanteo: el tanteo es el derecho por el cual su titular, en virtud de determinada calidad (pariente, etc) tiene
la facultad de ser preferido en la adquisicin de la cosa en el caso de la enajenacin por su dueo, siempre que se allane a pagar
tanto como ofrezca un tercero. Es decir, cada vez que se vende el inmueble gravado con derecho de tanteo hay que ofrecrselo a
quien constituy ese derecho sobre el inmueble.
- Derechos reales in faciendo.

10. Derechos reales fuera del Cdigo e institutos configurados a la manera de ellos.

Modalidades que exhiben a los derechos reales con caracteres especiales e


institutos configurados a la manera de los derechos reales
Hay figuras que se parecen mucho a los derechos reales:
1) En el derecho civil:
a) Las hipotecas bancarias, debido a la finalidad socio-econmica del
crdito garantizado (prstamo), su duracin hasta que se extinga el crdito, la mayor
limitacin de los derechos del propietario (en este caso deudor) del inmueble gravado, la
ejecucin hipotecaria que el banco realiza por s y sin juicio (inclusive la toma de
posesin del inmueble y desalojo de sus ocupantes).
b) Prenotacin de hipotecas: en beneficio de Bancos Nacionales.
Comprendi en definitiva a todos los bancos nacionales y a los provinciales o mixtos.
La hipoteca prenotada en el registro, es la hipoteca bancaria previa a la definitiva, que
garantiza los anticipos concedidos sobre los prstamos acordados, con una duracin de
45 das prorrogables cuantas veces sea necesario.
c) La anotacin directa de hipotecas: la hipoteca bancaria global inscripta
mediante oficio del banco, que garantiza crditos tambin globales acordados a
entidades intermedias, tiene una duracin de 2 aos, prorrogables cuantas veces sea
necesario, hasta la divisin del crdito por escrituracin de las viviendas a sus
adquirentes.
d) Las hipotecas cambiarias: sobre cosas inmuebles, en garanta de un
crdito en dinero, con la emisin de pagars o letras anotadas en el Registro, que
facilitan su circulacin.

2) En el derecho comercial:
a) Prenda comercial con desplazamiento: el deudor o un tercero a su nombre
entrega al acreedor una cosa mueble, en seguridad y garanta de una operacin
comercial. Es el derechos real accesorio de un crdito comercial, en funcin de
garanta, que recae sobre una cosa mueble que debe entregarse al acreedor prendario.
Se distingue de la civil por la forma del C constitutivo, la tradicin y la ejecucin.
b) Prenda sin desplazamiento (prenda con registro): derechos real accesorio, en
funcin de garanta, de crditos cuyos titulares estn determinados por la ley, como
asimismo las cosas sobre las que recae el gravamen, que continan en poder del
constituyente (no hay desplazamiento de la cosa gravada).
Antes solo podan ser acreedores prendarios los comerciantes matriculados e
inscriptos en el Registro de objetos prendarios y sociedades comerciales inscriptas en el
mismo registro y tambin entidades financieras. A partir de 1995 cualquiera puede ser
acreedor prendario. Por eso muchos creen ver en la prenda con registro la equivalencia
a la hipoteca inmobiliaria.
c) Warrants: son derechos reales accesorios en funcin de garanta, sobre cosas
muebles (mercaderas: frutos o productos), que permanecen depositadas en almacenes
fiscales o de particulares autorizados.
22
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Los depositarios de las mercaderas (almacenes) emiten constancias del depsito
por duplicado; uno de los ejemplares se llama certificado de depsito y el otro
warrant. El warrant permite obtener crdito con la garanta de la mercadera
depositada, mediante su endoso y entrega al acreedor, lo que lo convierte en un ttulo
circulatorio mediante la posibilidad de sucesivos endosos. El certificado de depsito
acredita la propiedad de la mercadera gravada y tambin es un ttulo circulatorio.
d) Garantas de los debentures: son derechos reales accesorios, en funcin de
garanta, de crditos cuyos titulares estn determinados por la ley, como tambin los
objetos sobre los que recae el gravamen, que continan en poder del deudor.
Art 325 LSC: Las SA y en comandita por acciones podrn, si sus estatutos lo
autorizan, contraer emprstitos en forma pblica o privada, mediante la emisin de
debentures.

3) En el derecho martimo:
a) Copropiedad naval: es el derecho real de propiedad que pertenece a 2
o ms personas por una parte indivisa sobre buques o artefactos navales regidos por el
Cdigo Civil en todo lo que no est modificado por la Ley de la Navegacin.
b) Hipoteca naval: derecho real accesorio de un crdito, en funcin de
garanta, sin desplazamiento de su objeto constituido por un buque o por un artefacto
naval que continan en poder del dueo.
c) Prenda naval: derecho real accesorio de un crdito en funcin de
garanta, con desplazamiento de su objeto constituido por un buque de menos de 10
toneladas.

4) En el derecho minero: el usufructo minero es el derecho real a la utilidad de la


mina (aprovechar sus productos y beneficios), como puede hacerlo el dueo minero.
(Hay varios, pero no parece importante). Propiedad minera.

5) En el derecho procesal: con la orientacin ms reciente que interpreta que los


embargos y las inhibiciones no provocan la indisponibilidad de los objetos que afectan,
si se acepta que esas cautelares implican un gravamen que de no ser posible o suficiente
trasladarlo sobre el precio, seguira a la cosa, nos hallaramos con la invocada
configuracin de un instituto de derecho procesal a la manera de los derechos reales en
el derecho civil.

6) En el derecho administrativo. (Hay varios, pero no parece importante)


- Concesin.
- Anticresis administrativa.

7) En el derecho aeronutico. (Hay varios, pero no parece importante)

8) en el derecho rural. (Hay varios, pero no parece importante)

11. Clasificacin.

Clasificacin de los derechos reales


1) Derechos reales sobre la cosa propia o ajena, segn la propiedad sobre la
cosa objeto del derecho real de que se trate sea (total o parcialmente) de su titular, o no
lo sea.
Son derechos reales sobre la cosa propia: dominio, condominio y la
propiedad horizontal.
23
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Son derechos reales sobre la cosa ajena: usufructo, uso, habitacin,
servidumbres activas, hipoteca, prenda, anticresis, censos.

2) Derechos reales sobre cosa propia o no propia: la diferencia con el anterior


es que se consideran los res nullius (nunca tuvieron dueo) y las res derelictae
(abandonadas).

3) Derechos reales de goce (disfrute) o de garanta:


De disfrute: su titular puede extraer directamente de la cosa un beneficio
mayor o menor, sin alterar su substancia. Son: propiedad horizontal, usufructo, uso,
habitacin y servidumbres activas
De garanta: el beneficio est dado por la seguridad que brindan al
crdito que garantizan. Son la hipoteca, prenda, anticresis y censos.

4) Derechos reales principales o accesorios:


Principales: tienen vida propia sin dependencia de un derecho creditorio.
Son el dominio, condominio, propiedad horizontal, usufructo, uso, habitacin y
servidumbres activas.
Accesorios (en funcin de garanta): dependen de un derecho creditorio
al que garantizan. Son hipoteca, prenda, anticresis y fideicomiso de garanta.

5) Derechos reales sobre la substancia o sobre el valor de la cosa:


Sobre la substancia: se ejercitan sobre la materialidad de la cosa. Son:
dominio, condominio, propiedad horizontal, usufructo, uso, habitacin y las
servidumbres activas.
Sobre el valor: recaen sobre el valor de la cosa. Son: hipoteca, prenda,
anticresis y censos.

6) Derechos reales sobre la substancia o sobre la utilidad de la cosa:


Sobre la substancia: su titular tiene la facultad de disponer
materialmente de la cosa y decidir su destino econmico. Es solamente el dominio.
Sobre la utilidad: los que no son sobre a substancia. Son: condominio,
propiedad horizontal, usufructo, uso, habitacin y servidumbres activas.

7) Derechos reales perfectos o imperfectos:


Perfectos: cuando su contenido rene la totalidad de las facultades
susceptibles de ejercitarse sobre la cosa (el dominio cuando es pleno o perfecto).
Imperfecto en caso contrario (dominio si es imperfecto y los restantes
derechos reales).

8) Derechos reales de contenido mayor o menor:


De contenido mayor: cuando comprende el mayor nmero de facultades
posibles sobre la cosa (dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos
inmobiliarios, cementerios privados).
De contenido menor: cuando solamente comprende un nmero limitado
de facultades desprendidas del derecho real de contenido mayor (dems derechos
reales).

9) Derechos reales exclusivos o no exclusivos:


Exclusivos: cuando su titular debe ser una sola persona y no es factible la
concurrencia del mismo derecho real sobre la cosa en cabeza de diferentes titulares
(dominio, propiedad horizontal, usufructo y el uso y habitacin en tanto la utilidad
24
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
obtenible de las cosas que son sus objetos no supere la satisfaccin de las necesidades
de sus titulares y familias).
No son exclusivos aquellos que por admitir la concurrencia pueden tener
uno o varios sujetos (hipoteca, prenda, anticresis, censos, servidumbres activas y el uso
y habitacin si no cumplen con la condicin mencionada).

10) Derechos reales perpetuos o temporarios:


Perpetuos: duran indefinidamente. Son el dominio (salvo imperfecto
por falta de perpetuidad), condominio (si no se pide divisin), propiedad horizontal
(mientras subsista el sistema) y las servidumbres reales (siempre que no se pacte en
contrario y subsista la utilidad que el fundo sirviente procura al dominante).
Temporarios: los que estn sujetos a extinguirse por la incidencia del
tiempo.

11) Derechos reales vitalicios o no vitalicios:


Vitalicios: aquellos temporarios que tienen como duracin mxima la
vida de su titular. Son el usufructo, uso, habitacin y servidumbres personales, salvo
que fueran otorgados por plazo o condicin resolutorios que se cumplan en vida del
titular.
No vitalicios: son los derechos reales perpetuos y los temporarios cuya
duracin limitada no depende de la vida de su titular. Son el dominio, condominio,
propiedad horizontal, servidumbres reales, hipoteca, prenda, anticresis y censos.

12) Derechos reales extinguibles o no extinguibles por el no uso:


Extinguibles por el no uso: durante el plazo establecido por la ley. Son
el usufructo, uso, habitacin y servidumbres activas reales o personales.
No extinguibles por el no uso: subsisten independientemente de su
ejercicio. Son el dominio, condominio y propiedad horizontal.

13) Derechos reales dependientes o no de la posesin de un inmueble:


Dependientes de la posesin de un inmueble: su titular no es una
persona determinada sino el poseedor de alguna heredad. (Derechos objetivamente
reales). Son solo las servidumbres activas reales.
No dependientes de la posesin de un inmueble: su titular se
individualiza con abstraccin de dicha posesin. (Derechos subjetivamente personales).

14) Derechos reales transmisibles o intransmisibles por actos entre vivos o


mortis causa.
Transmisibles por actos entre vivos y mortis causa: Son el dominio,
condominio y la propiedad horizontal.
Transmisibles slo por actos entre vivos: para algunos el usufructo y el
uso oneroso sobre inmuebles.
Intransmisibles por actos entre vivos: son la habitacin, uso de
muebles o gratuito de inmuebles, servidumbres activas personales; y para algunos el
usufructo y el uso oneroso de inmuebles.
Intransmisibles mortis causa: el usufructo, uso, habitacin y
servidumbres activas personales.
(Las servidumbres activas reales solamente pueden transmitirse conjuntamente
con la propiedad del fundo dominante. Los derechos reales de garanta solamente se
transmiten con los derechos personales a los que acceden y garantizan.)

15) Derechos reales sobre cosas inmuebles y muebles:


25
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Inmuebles o muebles: dominio, condominio, usufructo, uso.
Inmuebles: propiedad horizontal, habitacin, servidumbres activas,
hipoteca, anticresis y censos.
Muebles: prenda.

16) Derechos reales sobre cosas con valor en s mismas y sobre cosas
representativas de valor:
Valor en s mismas: su objeto es una cosa mueble o inmueble por
naturaleza.
Sobre cosas representativas de valor: recaen sobre cosas muebles o
inmuebles por su carcter representativo (instrumento). Son: el usufructo de crditos y
la prenda de crditos.

17) Derechos reales que se ejerzan o no por la posesin:


Se ejercen por la posesin: la posesin es su contenido, el medio por el
cual se obtienen los beneficios que otorgan. Son: dominio, condominio, propiedad
horizontal, usufructo, uso, habitacin, prenda y anticresis.
No se ejercen por la posesin: hipoteca y los censos.
Las servidumbres activas estn en una situacin especial en cuanto a su
ejercicio o no por la posesin, pues si bien no es necesaria la entrega a su titular del
fundo respectivo, su ejercicio puede implicar actos posesorios, como en las
servidumbres positivas.

18) Derechos reales provisionales y definitivos: los que consideran que la


posesin es un derecho ven en ella un derecho real provisional expuesto a desaparecer
ante la accin del titular del derecho real definitivo.

19) Derechos reales verdaderos y putativos:


Verdaderos: su titular tiene derecho de ejercerlos.
Putativos: los titulares lo ejercen sin derecho, pero cuyo ejercicio genera
la presuncin de la existencia de ese derecho.

20) Derechos reales que admiten o no como fuente a la ley:


La admiten: dominio (2412), condominio si es de indivisin forzosa y
ella responde a la ley, y el usufructo (usufructo legal de los padres sobre los bienes de
sus hijos bajo su patria potestad).
No admiten como fuente a la ley: uso, servidumbres activas, hipoteca,
prenda, anticresis y los censos.

21) Derechos reales registrables o no:


Registrables: recaen sobre inmuebles, y algunos muebles con inscripcin
constitutiva.
No registrables: siempre la prenda y los que recaen sobre muebles, salvo
casos especiales: autos, caballos de carreras, buques.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
UNIDAD II TEORA GENERAL DEL DERECHO REAL:
SEGUNDA PARTE

1. Titular. A) Capacidad de derecho: personas jurdicas y extranjeros. B)


Singularidad y pluralidad.

Pueden ser personas fsicas como jurdicas.


Capacidad de las personas jurdicas: est delimitada por su objeto social. La capacidad
de ejercicio se lleva adelante a travs de sus rganos de representacin.
Personas jurdicas extranjeras: deben cumplir con los requisitos del artculo 118 de la
Ley de Sociedades Comerciales:
SECCION XV

De la sociedad constituida en el extranjero.

Ley aplicable.

ARTICULO 118. La sociedad constituida en el extranjero se rige en cuanto a su existencia y formas


por las leyes del lugar de constitucin.

Actos aislados.

Se halla habilitada para realizar en el pas actos aislados y estar en juicio.

Ejercicio habitual.

Para el ejercicio habitual de actos comprendidos en su objeto social, establecer sucursal asiento o
cualquier otra especie de representacin permanente, debe:

1) Acreditar la existencia de la sociedad con arreglo a las leyes de su pas.

2) Fijar un domicilio en la Repblica, cumpliendo con la publicacin e inscripcin exigidas por esta ley
para las sociedades que se constituyan en la Repblica;

3) Justificar la decisin de crear dicha representacin y designar la persona a cuyo cargo ella
estar.

Si se tratare de una sucursal se determinar adems el capital que se le asigne cuando corresponda por
leyes especiales.

B) Singularidad y pluralidad.

2. Objeto. A) Cosa (totalidad de ella). B) Parte material de la cosa. C) Parte


indivisa (alcuota). D) Bien.

El objeto de los derechos reales son las cosas, y los derechos cuando la ley lo establezca
taxativamente.
ARTICULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte
material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.

El objeto tambin puede consistir en un bien taxativamente sealado por la ley.

27
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
El objeto del derecho real es un bien actual y determinado, que est en el comercio,
susceptible de aprovechamiento, de contenido patrimonial, y que se encuentra a
disposicin del sujeto en cantidad limitada.
Por otro lado, Rivera dice que el objeto de los derechos en los que no hay una
relacin directa e inmediata con la cosa, como en la hipoteca y superficie, es un
bien.
Ejemplo de bien como objeto del derecho real en el CCV: hipoteca del derecho de
forestar que asiste al superficiario. Tambin est la prenda de un crdito (se prendaba el
documento en el que constaba); cuasiusufructo recae sobre el instrumento del crdito,
que tiene un objeto actual (instrumento) y uno futuro (cosa de que se trate, o del
patrimonio cuasiusufructo de patrimonio o universal, como el usufructo de los padres
sobre los bienes de los hijos menores-).

A) Cosa (totalidad de ella).

Segn el art 2311 Se llaman cosas en este Cdigo, los objetos materiales
susceptibles de tener un valor. //Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.
Clasificacin de las cosas: pueden ser: muebles o inmuebles, consumibles o no
consumibles, fungibles o no fungibles, dentro y fuera del comercio.

B) Parte material de la cosa.


Se haba planteado si se puede constituir usufructo sobre una parte material
no dividida. Al final, se resolvi que s.

C) Parte indivisa (alcuota).


Existencia de partes ideales: ejemplo: en el condominio. Son partes no
divididas. Antes no exista porque el condominio era propiedad en mano comn.
La inventaron los romanos.

D) Bien.
Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se
llaman bienes. El conjunto de los bienes de una persona constituye su patrimonio.
El patrimonio estara compuesto por cosas y derechos. Pero en verdad no son
las cosas las que integran el patrimonio, sino los derechos sobre ellas. Esto lo
afirma Vlez en la nota al art 2312: el patrimonio de una persona es la
universalidad jurdica de sus derechos reales y de sus derechos personales, bajo la
relacin de un valor pecuniario, es decir, como bienes.
El patrimonio neto es = al activo pasivo.
La teora clsica habla del patrimonio nico, necesario, imprescriptible e
inenajenable.
Frente a esta teora surge la teora de la existencia del patrimonio de afectacin.
Vlez toma la teora de Vontour.
Ej.: de patrimonio de afectacin: la aceptacin de la herencia con beneficio de
inventario para saber si hay pasivo o no; y el patrimonio del simple ausente; en la
transferencia del fondo de comercio (ley 11.867) se crea un patrimonio de afectacin.
El fideicomiso tambin genera un patrimonio de afectacin.

ARTICULO 15.- Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los


derechos individuales sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con lo
que se establece en este Cdigo.
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu

ARTICULO 16.- Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer prrafo del
artculo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor econmico. Los bienes
materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a
la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del
hombre.

ARTICULO 17.- Derechos sobre el cuerpo humano. Los derechos sobre el cuerpo
humano o sus partes no tienen un valor comercial, sino afectivo, teraputico,
cientfico, humanitario o social y slo pueden ser disponibles por su titular siempre
que se respete alguno de esos valores y segn lo dispongan las leyes especiales.

ARTICULO 18.- Derechos de las comunidades indgenas. Las comunidades indgenas


reconocidas tienen derecho a la posesin y propiedad comunitaria de las tierras que
tradicionalmente ocupan y de aquellas otras aptas y suficientes para el desarrollo
humano segn lo establezca la ley, de conformidad con lo dispuesto por el artculo 75
inciso 17 de la Constitucin Nacional.
Clasificacin de los bienes:
TITULO III

Bienes

CAPITULO 1

Bienes con relacin a las personas y los derechos de incidencia colectiva

SECCION 1

Conceptos

ARTICULO 225.- Inmuebles por su naturaleza. Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas incorporadas a l de una manera orgnica y las que se encuentran bajo el
suelo sin el hecho del hombre.

ARTICULO 226.- Inmuebles por accesin. Son inmuebles por accesin las cosas muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, con carcter
perdurable. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario.

No se consideran inmuebles por accesin las cosas afectadas a la explotacin del inmueble o a la actividad del propietario.

ARTICULO 227.- Cosas muebles. Son cosas muebles las que pueden desplazarse por s mismas o por una fuerza externa.

ARTICULO 228.- Cosas divisibles. Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porciones reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogneo y
anlogo tanto a las otras partes como a la cosa misma.

Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconmico su uso y aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentacin del fraccionamiento
parcelario corresponde a las autoridades locales.

ARTICULO 229.- Cosas principales. Son cosas principales las que pueden existir por s mismas.

ARTICULO 230.- Cosas accesorias. Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual estn adheridas.
Su rgimen jurdico es el de la cosa principal, excepto disposicin legal en contrario.

Si las cosas muebles se adhieren entre s para formar un todo sin que sea posible distinguir la accesoria de la principal, es principal la de mayor valor. Si son del mismo valor no
hay cosa principal ni accesoria.

ARTICULO 231.- Cosas consumibles. Son cosas consumibles aquellas cuya existencia termina con el primer uso. Son cosas no consumibles las que no dejan de existir por el
primer uso que de ellas se hace, aunque sean susceptibles de consumirse o deteriorarse despus de algn tiempo.

ARTICULO 232.- Cosas fungibles. Son cosas fungibles aquellas en que todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie, y pueden sustituirse por
otras de la misma calidad y en igual cantidad.

ARTICULO 233.- Frutos y productos. Frutos son los objetos que un bien produce, de modo renovable, sin que se altere o disminuya su sustancia.
Frutos naturales son las producciones espontneas de la naturaleza.

Frutos industriales son los que se producen por la industria del hombre o la cultura de la tierra.

Frutos civiles son las rentas que la cosa produce.

Las remuneraciones del trabajo se asimilan a los frutos civiles.

Productos son los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen su sustancia.

Los frutos naturales e industriales y los productos forman un todo con la cosa, si no son separados.

ARTICULO 234.- Bienes fuera del comercio. Estn fuera del comercio los bienes cuya transmisin est expresamente prohibida:

a) por la ley;

b) por actos jurdicos, en cuanto este Cdigo permite tales prohibiciones.

SECCION 2

Bienes con relacin a las personas

ARTICULO 235.- Bienes pertenecientes al dominio pblico. Son bienes pertenecientes al dominio pblico, excepto lo dispuesto por leyes especiales:

29
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
a) el mar territorial hasta la distancia que determinen los tratados internacionales y la legislacin especial, sin perjuicio del poder jurisdiccional sobre la zona contigua, la zona
econmica exclusiva y la plataforma continental. Se entiende por mar territorial el agua, el lecho y el subsuelo;

b) las aguas interiores, bahas, golfos, ensenadas, puertos, ancladeros y las playas martimas; se entiende por playas martimas la porcin de tierra que las mareas baan y
desocupan durante las ms altas y ms bajas mareas normales, y su continuacin hasta la distancia que corresponda de conformidad con la legislacin especial de orden nacional
o local aplicable en cada caso;

c) los ros, estuarios, arroyos y dems aguas que corren por cauces naturales, los lagos y lagunas navegables, los glaciares y el ambiente periglacial y toda otra agua que tenga o
adquiera la aptitud de satisfacer usos de inters general, comprendindose las aguas subterrneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de
extraer las aguas subterrneas en la medida de su inters y con sujecin a las disposiciones locales. Se entiende por ro el agua, las playas y el lecho por donde corre, delimitado
por la lnea de ribera que fija el promedio de las mximas crecidas ordinarias. Por lago o laguna se entiende el agua, sus playas y su lecho, respectivamente, delimitado de la
misma manera que los ros;

d) las islas formadas o que se formen en el mar territorial, la zona econmica exclusiva, la plataforma continental o en toda clase de ros, estuarios, arroyos, o en los lagos o
lagunas navegables, excepto las que pertenecen a particulares;

e) el espacio areo suprayacente al territorio y a las aguas jurisdiccionales de la Nacin Argentina, de conformidad con los tratados internacionales y la legislacin especial;

f) las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pblica construida para utilidad o comodidad comn;

g) los documentos oficiales del Estado;

h) las ruinas y yacimientos arqueolgicos y paleontolgicos.

ARTICULO 236.- Bienes del dominio privado del Estado. Pertenecen al Estado nacional, provincial o municipal, sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales:

a) los inmuebles que carecen de dueo;

b) las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fsiles y toda otra de inters similar, segn lo normado por el Cdigo de Minera;

c) los lagos no navegables que carecen de dueo;

d) las cosas muebles de dueo desconocido que no sean abandonadas, excepto los tesoros;

e) los bienes adquiridos por el Estado nacional, provincial o municipal por cualquier ttulo.

ARTICULO 237.- Determinacin y caracteres de las cosas del Estado. Uso y goce. Los bienes pblicos del Estado son inenajenables, inembargables e imprescriptibles.
Las personas tienen su uso y goce, sujeto a las disposiciones generales y locales.

La Constitucin Nacional, la legislacin federal y el derecho pblico local determinan el carcter nacional, provincial o municipal de los bienes enumerados en los dos artculos
235 y 236.

ARTICULO 238.- Bienes de los particulares. Los bienes que no son del Estado nacional, provincial, de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires o municipal, son bienes de los
particulares sin distincin de las personas que tengan derecho sobre ellos, salvo aquellas establecidas por leyes especiales.

ARTICULO 239.- Aguas de los particulares. Las aguas que surgen en los terrenos de los particulares pertenecen a sus dueos, quienes pueden usar libremente de ellas,
siempre que no formen cauce natural. Las aguas de los particulares quedan sujetas al control y a las restricciones que en inters pblico establezca la autoridad de aplicacin.
Nadie puede usar de aguas privadas en perjuicio de terceros ni en mayor medida de su derecho.

Pertenecen al dominio pblico si constituyen cursos de agua por cauces naturales. Los particulares no deben alterar esos cursos de agua. El uso por cualquier ttulo de aguas
pblicas, u obras construidas para utilidad o comodidad comn, no les hace perder el carcter de bienes pblicos del Estado, inalienables e imprescriptibles.

El hecho de correr los cursos de agua por los terrenos inferiores no da a los dueos de stos derecho alguno.

SECCION 3

Bienes con relacin a los derechos de incidencia colectiva

ARTICULO 240.- Lmites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes. El ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes mencionados en las
Secciones 1 y 2 debe ser compatible con los derechos de incidencia colectiva. Debe conformarse a las normas del derecho administrativo nacional y local dictadas en
el inters pblico y no debe afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los valores culturales, el
paisaje, entre otros, segn los criterios previstos en la ley especial.

ARTICULO 241.- Jurisdiccin. Cualquiera sea la jurisdiccin en que se ejerzan los derechos, debe respetarse la normativa sobre presupuestos mnimos que resulte aplicable.

CAPITULO 3

Vivienda

ARTICULO 244.- Afectacin. Puede afectarse al rgimen previsto en este Captulo, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta
proteccin no excluye la concedida por otras disposiciones legales.

La afectacin se inscribe en el registro de la propiedad inmueble segn las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la
ley nacional del registro inmobiliario.

No puede afectarse ms de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario nico de dos o ms inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carcter
dentro del plazo que fije la autoridad de aplicacin, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer trmino.

3. Mutaciones jurdico reales.

En nuestro derecho, la mutacin jurdico real, se produce extrarregistralmente, a


travs de la teora del ttulo y el modo. La inscripcin se produce sobre derechos
reales ya existentes, y no es ms que un requisito aadido, que presta al derecho ya
nacido una proteccin especial.

4. Adquisiciones originarias. Adquisiciones legales inmobiliarias y mobiliarias.


Apropiacin, transformacin y accesin (Remisin al punto 6 de la unidad
IX). Prescripcin adquisitiva (usucapin). Definicin legal. Comparacin
con la prescripcin liberatoria y la extincin por el no uso. Sujetos y objetos.
Clases. Requisitos. Unin de posesiones. Definicin del justo ttulo para
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
usucapir. Comparacin del justo ttulo con el ttulo suficiente y el ttulo
putativo. Causales de suspensin y de interrupcin. Formas de hacerla
valer. Renuncia. Normas procesales. Sentencia: requisitos y efectos.

Adquisiciones legales inmobiliarias y mobiliarias.

Las adquisiciones legales varan segn sean sobre cosas muebles o inmuebles.

ARTICULO 1894.- Adquisicin legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los
condominios con indivisin forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso
comn de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es
forzoso, y el que se origina en la accesin de cosas muebles inseparables; la
habitacin del cnyuge y del conviviente suprstite, y los derechos de los
adquirentes y subadquirentes de buena fe.

y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe. Se hace referencia


a los sujetos comprendidos en el anterior art. 1051, receptado en el 392, quedando
exceptuados del alcance de esa norma aquellos que aun de buena fe, han adquirido a
non domino, es decir, sin intervencin del titular del derecho.
Art. 1.051. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros
sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en
virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados
directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros
adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable.

ARTICULO 392.- Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los


derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble
registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto
nulo, quedan sin ningn valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero,
excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a
ttulo oneroso.

Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y ttulo oneroso si el acto


se ha realizado sin intervencin del titular del derecho (adquisicin a non domino).

TRANSMISIN A NON DOMINO: CAPAZ PERO NO TITULAR DEL DERECHO.


DISTINTO A TRANSMISIN A VERUS DOMINO PERO INCAPAZ.

ARTICULO 1895.- Adquisicin legal de derechos reales sobre muebles por


subadquirente. La posesin de buena fe del subadquirente de cosas muebles no
registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los
derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la
adquisicin fue gratuita.

Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripcin a


favor de quien la invoca.

Tampoco existe buena fe aunque haya inscripcin a favor de quien la invoca, si el


respectivo rgimen especial prev la existencia de elementos identificatorios de la

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
cosa registrable y stos no son coincidentes (en este caso al prescripcin es de 10
aos en vez de 2).

Presuncin de propiedad a favor del poseedor de una cosa mueble a ttulo oneroso que
no sea robada o perdida. En las partidas, era necesario un ttulo colorado, pero era
muy difcil obtenerlo. En el CCV, puede rechazar la accin reivindicatoria si tiene
buena fe (ttulo oneroso de buena fe + cosa no robada o perdida). El CCC mantiene el
criterio.

Prescripcin de las cosas muebles:


- El Cdigo Francs es la fuente de los arts 4015 y 4016, pero lo suprime en las
partes de la cosa mueble, por lo que el CCV no hace referencia a ellas.
- La doctrina en amplia mayora deca que las cosas muebles no eran
prescriptibles.
- La ley 17.711: poseedores de buena fe a ttulo oneroso requeran 3 aos si no
era registrable, contndose desde que la persona las posee y no desde
cuando el otro era desposedo. Por otro lado, si la cosa era registrable, se
prescriban a los 2 aos de la registracin (prescripcin contra tabulae).

CCV: Qu pasa si el tenedor la daba en prenda a la cosa? El propietario poda


reivindicarla contra el acreedor prendario? NO, porque el propietario tiene la culpa,
culpa in eligendo. Por lo tanto, tiene que pagar.
Pero si la cosa fue robada o perdida, puede reivindicarla.
CCC: las cosas robadas o perdidas prescriben a los 10 aos. El resto, registrable o no, a
los 2 aos (desde la registracin o desde que se las posee respectivamente).

CCV: la posesin vale ttulo (art. 2412). La adquisicin del dominio de una cosa
mueble queda demostrada mediante la posesin de buena fe.
a) Muebles entregados por su dueo: hay entrega y recepcin voluntaria y el hecho
de la posterior posesin de buena fe hace presumir el ttulo y llega a
constituir el ttulo mismo de la propiedad. La persona que tiene la
obligacin de devolver la cosa a su dueo jams ser poseedor de buena fe.
b) Cosas robadas o perdidas.

CCC: Mantiene la regla del 2412.


1. Quien puede invocar la adquisicin legal de la cosa es el subadquirente, o
sea, un tercero.
2. que debe ser poseedor de buena fe.
3. la buena fe se presume, salvo que las cosas muebles sean registrables.
4. Si es registrable, la falta de inscripcin importa la mala fe del adquirente.
Error de derecho inexcusable.

Los inmuebles siempre tienen dueo. Si no es conocido, el dueo es el Estado.

Fallo Todros:
TODROS, JOSE R. Y OTROS c. TODROS FRASER, JORGE - Cmara Nacional de
Apelaciones en lo Civil, sala C - 21/11/1978

Una persona titular de dominio vendi un inmueble por boleto de compraventa a


otra y le hizo entrega de la posesin (tradicin).

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Posteriormente el mismo titular que haba vendido por boleto vuelve a vender el
inmueble a otro y le otorga escritura, la cual se inscribe en el registro.
El adquirente por escritura hipoteca la cosa a un tercero, quien ante la falta de
pago ejecuta la hipoteca, encontrndose con que hay un poseedor por boleto.

Planteos de la partes:
A) El adquirente por boleto con entrega de la posesin plantea:
I) La nulidad de la escritura de venta dado que ante la falta de tradicin no hay
transmisin de dominio;
II) La nulidad de la hipoteca ya que fue constituida por quien no era propietario
de la cosa.

B) El acreedor hipotecario plantea:


I) Ser tercer adquirente de buena fe y a titulo oneroso conforme al artculo 1051
del Cdigo Civil, alegando que quien constituy la hipoteca apareca en el
Registro como titular de dominio.

Resolucin de la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil:


Se resolvi que en conflictos entre acreedor embargante (publicidad registral) y
poseedor con boleto (publicidad posesoria) prevalece el que est antes en el tiempo
siempre que sea de buena fe.
Resulta inaplicable el artculo 1051 del Cdigo Civil en tanto la buena fe
contemplada en el no es compatible con la negligencia de un acreedor
hipotecario que se atuvo a lo que deca la escritura que instrument la venta a
favor del constituyente de la hipoteca sin haber constatado el estado de
ocupacin del inmueble.

Jorge Alterini le da importancia a la publicidad posesoria alegando que corrige la


registral.

TRIBUNAL: Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C (CNCiv)(SalaC)


FECHA: 1978/11/21
PARTES: Todros, Jos R. y otros c. Todros Fraser, Jorge

2 Instancia. Buenos Aires, noviembre 21 de 1978.

Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

El doctor Alterini dijo:


1 Los actores, promitentes de comprar de un inmueble en virtud de un boleto suscripto el 10 de agosto de 1964, que adquiri fecha
cierta el da siguiente al incorporarse a un protocolo notarial, que recibieron la posesin de la cosa en diciembre de 1959 y realizaron
desde entonces reiterados actos posesorios todo lo cual se asevera a fs. 838 vta. de la sentencia y no se controvierte y que tambin
son beneficiarios de una sentencia de escrituracin firme contra los "vendedores", accionan por nulidad de la compraventa y la
hipoteca instrumentadas en la escritura que individualizan de fecha 17 de noviembre de 1969, en la cual, naturalmente, la parte
compradora y los acreedores hipotecarios eran terceros ajenos a los actores. Son demandados tanto los promitentes de venta, que
finalmente escrituraron en favor de un tercero razn social adquirente por escritura y los acreedores hipotecarios. Uno de los
esposos promitentes de venta pidi el rechazo de la accin, el otro compareci a estar a derecho pero no contest la demanda; la
sociedad adquirente por escritura mantuvo una actitud de rebelda absoluta y los acreedores hipotecarios resistieron la pretensin
actora. La sentencia de 1 instancia hizo lugar parcialmente a la demanda y en consecuencia anul la venta instrumentada en la
escritura respectiva, pero con fundamento en el art. 1051 del Cd. Civil, dej a salvo la validez de la hipoteca constituida en esa
misma escritura. Las costas se impusieron por partes iguales a los esposos promitentes de venta y a la razn social adquirente por
escritura y en el orden causado respecto de los acreedores hipotecarios. Contra dicho pronunciamiento se agravian casi todos los
acreedores hipotecarios salvo Policastro a fs. 870 y los actores a fs. 873, memoriales contestados a fs. 883 y 893.

El a quo dispuso anular la escritura de compraventa motivo de autos, por ser el acto jurdico instrumentado de objeto jurdicamente
imposible (art. 953, Cd. Civil), desde que en el conflicto de derechos entre el poseedor de buena fe con boleto de fecha cierta
anterior o posterior al comprador por escritura, se inclin en favor del primero.

En cambio, en lo vinculado con la colisin de derechos entre los actores, poseedores con boleto de fecha cierta anterior a la
constitucin de la hipoteca, y los acreedores hipotecarios, opt en favor de los titulares del derecho real de hipoteca, con sustento en
la aplicacin en su favor del art. 1051 del Cd. Civil.

4 No obstante que el criterio del juzgador sobre la aplicabilidad del art. 1051 parecera en principio incontrovertible, pues esa

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
norma consagra la tutela del subadquirente de buena fe y a ttulo oneroso incluso de derechos reales distintos del dominio, entre
ellos la hipoteca (ver mi trabajo citado, "El artculo 1051 del Cdigo Civil y el acto inoponible", entiendo que la colisin de
derechos all regulada se vincula con la situacin jurdica que enfrenta al transmitente por acto nulo o anulado y al subadquirente
(adquirente del adquirente) que deriv sus derechos del anterior adquirente por acto nulo o anulado (v. op. cit.). Tal conclusin se
infiere del art. 1051, que deja a salvo los derechos de los subadquirentes de buena fe y a ttulo oneroso, frente a la posibilidad de que
le sean "reclamados directamente" los derechos reales o personales transmitidos por quien realiz la primera de las enajenaciones,
alcanzada por una causa de nulidad o anulabilidad del acto.

El art. 1051 se ocupa de los actos que ingresan en las dimensiones conceptuales de la nulidad o de las anulabilidad, pero no de los
actos inoponibles, o sea de aquellos actos que los terceros pueden considerarlos irrelevantes, pues ninguna intervencin han tenido
en ellos, por aplicacin de la mxima "res inter alios acta" reflejada en el art. 1195 del Cd. Civil. Es indudable que los actores
poseedores adquirentes por boleto, son extraos a la posterior venta otorgada por los promitentes de venta a una razn social -
operacin anulada por la sentencia de 1 instancia, firme al respecto y tambin a la constitucin de hipoteca efectuada por esta
ltima.

Dentro de los actos inoponibles no incluimos solo los actos vlidos no invocables contra terceros, sino tambin actos que entre las
partes pueden ingresar en la dimensin de la nulidad o de la anulabilidad, pero que en todo caso son algo ms para terceros, pues
para ellos son inoponibles. A ese tipo de actos inoponibles nos hemos referido en el trabajo citado, al tratar el caso de la venta de
cosa ajena con relacin al propietario no otorgante (ver distintos autores all mencionados).

5 Por tratarse de un acto inoponible, se plantea su hipottico encasillamiento en los


arts. 2777 y 2778 interpretados "Contrario sensu", que estabilizan la subadquisicin de
buena fe y a ttulo oneroso, pero siempre que el enajenante sea de buena fe (v. trabajo
cit.), pero tal alternativa desde ningn punto de vista podra extenderse al supuesto de
hecho que nos ocupa, pues la sociedad constituyente de la hipoteca debe ser
considerada de mala fe, extremo que se comprueba con su reconocimiento tcito de
las afirmaciones de la demanda ante su rebelda y consecuente falta de
contestacin (arts. 60 y 356, inc. 1, Cd. Procesal) y su absolucin ficta del pliego de
fs. 830, que declar la sentencia de 1 instancia.
6 Aunque se insistiera en encuadrar el caso dentro del art. 1051, otros elementos de juicio me persuaden de que ello no sera
posible.

El art. 1051 protege al que adquiere de buena fe y a ttulo oneroso de quien "ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado"
y cuando la compradora por escritura constituy la hipoteca no haba siquiera llegado a ser propietaria. Efectivamente, nadie discute
que desde varios aos antes la posesin del inmueble era ejercitada por los autores, de donde ante la ausencia de tradicin efectiva,
ms aun ante la imposibilidad de practicarla porque estaba posedo por los actores, o sea que no exista la posesin "vacua" que
imponen los arts. 2380 "in fine" y 2393, la hipoteca fue constituida por quien no era propietario de la cosa (arts. 577, 2524, inc. 4,
3265, Cd. Civil).

La tradicin como acto voluntario debe manifestarse a travs de un hecho exterior (art. 913, Cd. Civil), ese "hecho exterior", esa
genrica "forma", asume en materia de tradicin interesantes particularidades. No existe libertad para las partes en la eleccin de las
formas, o sea que no es aplicable el principio del art. 974, pues la tradicin debe efectuarse a travs de determinadas "formas
legales".

Las "formas legales" requeridas para la tradicin no surgen del art. 2378, que se concreta a afirmar que no las suplen las meras
"declaraciones". La tradicin impone como "forma legal" la realizacin de actos materiales de por lo menos una de las partes (arts.
2379 y 2380).

La exclusin de la eficacia de "la sola declaracin del tradente de darse por desposedo, o de dar al adquirente la posesin de la
cosa", es significativa, porque si la tradicin se diera por cumplida por el mero intercambio del consentimiento, como simple
"tradicin instrumental", la importancia de la tradicin se oscurecera y se perdera dentro del consensualismo.

De lo antes dicho, extraigo que la simple declaracin de haberse hecho tradicin contenida en la escritura, es a todas luces inidnea
para tenerla por satisfecha, es lgico entonces, que concluya en la inaplicabilidad del art. 1051 por haber constituido la hipoteca
quien nunca haba recibido la tradicin del inmueble. De todos modos, las meras declaraciones de hacerse tradicin seran
ntidamente inoponibles a los actores.

7 La misma circunstancia de que la tradicin se dijera hecha por va "instrumental", da pie para pensar en que los acreedores
hipotecarios no eran de buena fe como lo requiere el art. 1051, pues la buena fe all contemplada no es compatible con la
negligencia de quienes pareceran haberse contentado con esas manifestaciones inoponibles a terceros (ver sobre la necesidad de que
no medie culpa para que pueda esgrimirse la buena fe, mi trabajo citado ("El artculo 1051 del Cdigo Civil y el acto inoponible").

Si bien es cierto que la tradicin puede ser posterior a la firma de la escritura pblica, ms an tal es el "modus operandi" previsto
por el art. 2609 del Cd. Civil, la negligencia mencionada consiste en no haber requerido una certera constatacin del estado de
ocupacin del inmueble, que hubiera demostrado la imposibilidad de la adquisicin posesoria por la constituyente de la hipoteca.

Si los actores eran poseedores del inmueble, tal relacin real, o bien fue efectivamente conocida, o debi ser conocida con una
razonable diligencia de los acreedores hipotecarios. Esta sala en el precedente ya aludido difundido por Rev. LA LEY, t. 1977A, p.
518, y E. D., t. 72, p. 383, sostuvo claramente los alcances publicitarios de la posesin.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
"Hemos sostenido que la tradicin en funcin publicitaria es muy rudimentaria" y que "flaquea" en esa materia, y nos hicimos cargo
de los reparos ms conocidos, incluso de que es discutible que en Roma propendiera a esos fines. Pero tambin advertimos que las
falencias de la tradicin a ese respecto, se desvanecen un tanto si se mira no ya a la entrega de la cosa (tradicin) sino a la relacin
con la cosa sobreviniente a esa entrega (posesin, tenencia, yuxtaposicin), puesto que la consiguiente relacin de hecho es vehculo
para exteriorizar el contacto con la cosa e inferir la existencia del derecho real sobre ella; y al prolongarse en el tiempo esa
exteriorizacin tendra visos de permanencia. Por eso hablamos ms que de publicidad traditiva, de publicidad posesoria, con la
pretensin de sealar que ms que en la tradicin la publicidad est canalizada por la respectiva relacin de hecho que posibilita, de
las cuales la posesin es la ms significativa. Hasta puede establecerse un parangn con la registracin, puesto que as como la
publicidad registral se concreta, por ejemplo, con la expedicin de las certificaciones que contemplan los arts. 22 y sigts. de la ley
17.801/68, o con las copias e informes previstos en el art. 27, y el proceso registral previo aspira a ese objetivo, de igual modo la
publicidad se alcanza con la posesin y la tradicin o entrega de la cosa tiende a posibilitarla. Hay ms, aunque persuadidos de la
limitada eficacia de la publicidad posesoria, en trminos de describir el derecho vigente y extraer conclusiones frente a casos
concretos, hicimos reiterada aplicacin de esa modalidad publicitaria".

El propio derecho argentino contempla la funcin publicitaria de la posesin, hasta en materia inmobiliaria

"Exigir la publicidad de la posesin, no es exigir que sea conocida del propietario, basta que sea tal que el propietario haya podido
conocerla

Todo lo que llevamos expuesto, mueve a pensar que si bien la superioridad de la publicidad registral sobre la posesoria es
indiscutible desde el punto de vista tcnico, desde el punto de vista del hombre comn, los estados de hecho tienen una funcin
exteriorizadora, que cuestionar el especialista, pero que impresionan sus sentidos de manera ms simple y directa que la
evolucionada publicidad registral; de all que la realidad viva podr mostrar a veces la eficiencia de la publicidad posesoria.

10. Como los acreedores hipotecarios ni siquiera satisfacen los presupuestos del art. 1051 del Cd. Civil, su situacin jurdica en mi
opinin es la expuesta en mi ob. cit.: "Prehorizontalidad y boleto de compraventa", al hacer tema con la oponibilidad del boleto a
acreedores hipotecarios (ps. 57/58), en funcin del esquema conceptual ya acogido por la sala en su proyeccin sobre los conflictos
entre adquirentes por boleto y por escritura en la causa antes referida.

Se lee en el libro mencionado: "Es sabido que la principal condicin de fondo para la constitucin de una hipoteca vlida es la
titularidad del dominio del inmueble que ser su objeto en cabeza del constituyente (art. 3119, Cd. Civil)"

Como la hipoteca no es un derecho real que se ejercite por la posesin, no se exige como condicin de fondo que el propietario
constituyente sea poseedor, es decir, que puede haber sido desposedo o haberse desprendido de aqulla en virtud de un derecho real
(usufructo, uso, habitacin, anticresis), o de un derecho personal (v. gr. boleto de compraventa).

Dado que la posesin no es requerida en el propietario, es factible la colisin entre un acreedor hipotecario y un poseedor por boleto
de fecha cierta anterior a la constitucin de la hipoteca. Opinamos que ante dicha cuestin, el gravamen hipotecario tendra efectos
minorados por la existencia de la posesin en sede de un tercero (poseedor por boleto) y en esa medida subordinado a las
ulterioridades del negocio jurdico respectivo (cumplimiento de la promesa de compraventa que da lugar a una venta forzosa). Antes
de la ejecucin del derecho real de hipoteca, su operatividad se traducira en las medidas conservatorias o restitutorias de la garanta,
ambas con efectos reipersecutorios (arts. 3157 y sigts., Cd. Civil) y remedios reales concordantes. Pero hasta esas medidas
autorizadas por el Cdigo podran estar afectadas por los facultamientos que el negocio jurdico otorgase al poseedor por boleto,
autorizndole por ejemplo a demoler el edificio levantado en el inmueble que luego se hipotecara. Al tiempo de la ejecucin la
garanta hipotecaria subordinada en sus alcances a las alternativas del negocio jurdico (cumplimiento de la promesa de venta),
podra quedar reducida a la agresin, del saldo de precio de compra adeudado por el "adquirente" por boleto y se producira una
suerte de subrogacin real.

Otra de las varias eventualidades, que restablecera los plenos efectos normales de la hipoteca, se dara si por incumplimiento del
promitente de compra llegara a desaparecer el ttulo de su posesin".

Si la publicidad traditiva es el medio que Vlez contempla para manifestar los derechos reales que se ejercen por la posesin, es
innegable que cada vez que media posesin, a travs de ella hay una exterioridad que da pie a la cognoscibilidad general, y el
acreedor hipotecario no podra alegar desconocimiento de que la posesin perteneca al adquirente por boleto.

No cabe duda alguna que con Vlez el promitente de compra que no haba sido puesto en la posesin del inmueble era postergado
por el acreedor hipotecario, sin atencin a la fecha cierta del boleto, salvo claro est, el caso de mala fe del acreedor hipotecario
(arg. arts. 594 y 3269, Cd. Civil). La misma solucin se impona si la posesin era otorgada con posterioridad al nacimiento del
crdito hipotecario.

Una vez ms la vigencia de las soluciones del Cdigo Civil perdura ms all de la Reforma de la ley 17.711

es ineludible concluir en la proteccin del poseedor por boleto ante acreedores hipotecarios de fecha posterior, pues a tal resultado
conduce la recta aplicacin de uno de los principios bsicos de los derechos reales, el principio de preferencia ("jus preferendi"), que
se formula con la mxima latina "prior in tempore potior in iure" y que determina que el derecho real constituido primero prime
sobre el derecho real de constitucin posterior.

Si la hipoteca vlidamente constituida por el propietario de un inmueble fuese


inoponible al poseedor por boleto de fecha cierta anterior a la escritura, con mayor
razn debe serlo si fue constituida por un no propietario.
De todos modos, los acreedores hipotecarios, si fuera del caso, podran acudir a la garanta de eviccin contra la constituyente de la
hipoteca (arts. 2089 y sigts.) y abrir la posibilidad de la indemnizacin de daos, sin perjuicio, claro est, de todas las acciones a las
que se creyeran con derecho por la eventual responsabilidad civil de otros vinculados con la operacin.
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu

12. La trama argumental desenvuelta, conduce a que vote por la revocatoria de la sentencia de 1 instancia y al hacer lugar a la
demanda se declare la inoponibilidad a los actores de los derechos reales de hipoteca que figuran constituidos en la escritura objeto
de esta litis. Tambin voto por que las costas de ambas instancias recaigan sobre los acreedores hipotecarios vencidos en juicio (art.
68, Cd. Procesal), pues la cuestin sobres las costas de 1 instancia que plantearan en su memorial, ha quedado superada con la
modificacin de la sentencia recurrida.

El caso Todros hace referencia a la adquisicin a non domino y a verus domino.

Por ejemplo: si A, incapaz le vende a B, quien le vende a C a ttulo oneroso de


buena fe. Las acciones de A por nulidad prescriben a los 2 aos de ser mayor. Ah,
ese ttulo insuficiente por falta de capacidad se convierte en ttulo suficiente.

Art. 1.051. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros


sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en
virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados
directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros
adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable.

Se trata de un caso de adquisicin legal.


Ahora: si el dueo no interviene en el acto jurdico:
Dos teoras:
- Clsica (Lafaille y Salvat): retroactividad absoluta, apego literal a la norma.
- Moderna (Borda y Llambas): retroactividad relativa, se basa en un criterio
equitativo y pacificador, para mantener la seguridad jurdica.

- Borda: todos los terceros subadquirentes de buena fe a ttulo oneroso estn


protegidos.
- Alterini: teora del acto inoponible: Si no particip el dueo, los actos
jurdicos le son inoponibles. Por lo tanto, solamente puede adquirir por
prescripcin adquisitiva.

Es por esto que la ley 17.711 incorpora al artculo 1051 un ltimo prrafo:
Salvo los derechos de los terceros de buena a fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o
anulable.
Acto nulo o anulable: segn vicio manifiesto o no manifiesto.
Esto permite dar seguridad jurdica y proteccin ante los actos viciados que pudieran
tener los antecedentes de la cosa.

El artculo no alcanza al acto de nulidad absoluta. Slo se aplica respecto de


nulidades relativas.

Llambas y Trigo Represas sostienen que se trata de una norma de interpretacin


sumamente restrictiva por ser una excepcin al principio contenido en el art. 3270
(nemo plus iuris). Este supuesto excluye todos los supuestos que no sean invalidez del
acto jurdico. Excluye por ejemplo los supuestos de: ttulo revocable o resoluble, rei
persecutoria de acciones, enajenaciones a travs de instrumentos materialmente
falsos.

Doctrina de la apariencia (Trigo Represas, Alsina Atienza): aquella ausencia oculta o


imposible de conocer de un derecho subjetivo o de una circunstancia que es condicin
36
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
esencial para que aquella exista. Lo que postula es que el derecho aparente debe
producir respecto de los terceros iguales derechos que un derecho verdadero.
No importa si es nulo, anulable, de nulidad absoluta o relativa.

Dentro del art. 1051 hay dos normas:


- Norma genrica de retroactividad general: todo vuelve atrs desde la
sentencia de nulidad del acto primero entre A y B.
- Norma especial (excepcional): para el tercero de buena fe a ttulo oneroso. No
es necesario distinguir entre acto nulo, o anulable, o de nulidad absoluta o
relativa, ya que hace referencia a la seguridad en el trfico comercial. Lo nico
que importa es la sentencia.

Son 4 los requisitos para que proceda la irretroactividad especial:


- Una primera operacin viciada (entre A y B) y otras operaciones vlidas (entre
B y C, y entre los dems adquirentes).
- La primera operacin debe ser nula o anulable, y esa nulidad debe ser
relativa.
- Buena fe: conviccin de obrar conforme a derecho desde un punto de vista
psicolgico (a m me corresponde el bien) y tico (se relaciona con la buena fe
probidad: C debe obrar honestamente).
- Onerosidad: la trasferencia no debe ser a ttulo gratuito.

Convalidacin:

ARTICULO 1885.- Convalidacin. Si quien constituye o transmite un derecho real


que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitucin o transmisin queda
convalidada.

Es una ficcin legal que subsana los vicios del ttulo.

Apropiacin, transformacin y accesin (Remisin al punto 6 de la unidad IX).


Apropiacin: consiste en tomar para s una cosa mueble.
-Cosa sin dueo. CCV: propiedad del Estado apropiable (bien mostrenco, del consejo de
la mestra). CCC. Sin dueo, 1947.
- Cosas abandonadas (no si es abandonada para una persona determinada. Son cosas
abandonadas sin dueo. Si una cosa tiene valor, se presume perdida.
1949: se debe respetar el poder de polica local (ej.: no pescar un determinado pez en la
poca de reproduccin). Las abejas son animales domesticados.

Transformacin: 1957. Transformar una cosa en otra. Puede ser de buena o mala fe.
1958: mezcla y confusin.

Prescripcin adquisitiva (usucapin). Definicin legal.

Prescripcin adquisitiva o usucapin: adquisicin de un derecho por la realizacin


de actos posesorios en el tiempo.

ARTICULO 2565.- Regla general. Los derechos reales principales se pueden adquirir
por la prescripcin en los trminos de los artculos 1897 y siguientes.
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu

Solamente se adquieren por usucapin los derechos reales principales. Pero otras
normas lo van limitando.

ARTICULO 1897.- Prescripcin adquisitiva. La prescripcin para adquirir es el


modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella,
mediante la posesin durante el tiempo fijado por la ley.

Se pueden usucapir todos los derechos reales que se ejerzan por la posesin. No
obstante, la inmensa mayora usucape el dominio, ya que los actos posesorios de un
usuario y usufructuario son muy similares a los del dueo, y es muy poco probable que
el usucapiente se autolimite. No obstante, no suele haber confusin cuando el actor
aduce que ha usucapido una servidumbre predial continua y aparente, porque los actos
que exteriorizan esas servidumbres son muy distintos a los actos posesorios propios del
dominio.

Se discute el carcter originario o derivado de la usucapin. Cuando se usucape una


cosa, se mantienen las servidumbres y los gravmenes que pesan sobre la cosa
poseda por el trmino y en las condiciones legales. Sin embargo, la desvinculacin
entre el adquirente por usucapin y el anterior propietario le impide esgrimir en su favor
las defensas que incumben al antiguo dueo. Su ttulo se funda nicamente en la
posesin durante el tiempo que establece la ley, estando en presencia de una adquisicin
originaria (Lafaille).
Borda sostiene que la adquisicin es originaria.
Finalidad de la usucapin: inters social de orden pblico.

Comparacin con la prescripcin liberatoria y la extincin por el no uso.


Prescripcin liberatoria: extincin de la accin por el transcurso del tiempo. Lo
accesorio sigue la suerte de lo principal.

En la prescripcin hay suspensin e interrupcin. En la caducidad no.


La prescripcin liberatoria extingue la accin, mientras que la caducidad extingue
el derecho.

El no uso produce la caducidad de algunos derechos. Por ejemplo, el no uso del


usufructo.

Sujetos y objetos.
ARTICULO 2534.- Sujetos. La prescripcin opera a favor y en contra de todas las
personas, excepto disposicin legal en contrario.

Los acreedores y cualquier interesado pueden oponer la prescripcin, aunque el


obligado o propietario no la invoque o la renuncie.

Bienes de dominio privado del Estado: se puede usucapir.


Bienes de dominio pblico. Se discute: para algunos se puede si qued desafectado de
hecho.

Clases.
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
ARTICULO 1898.- Prescripcin adquisitiva breve. La prescripcin adquisitiva de
derechos reales con justo ttulo y buena fe se produce sobre inmuebles por la
posesin durante diez aos. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de
dos aos.

Si la cosa es registrable, el plazo de la posesin til se computa a partir de la


registracin del justo ttulo.

Rivera: La prescripcin adquisitiva breve no hace adquirir un derecho real, sino


que corrige los vicios de que adoleca el ttulo, es este supuesto, la adquisicin se
perfecciona mediante la prescripcin (posesin pblica y largo plazo).
Art. 4.016 bis. El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o
perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia
exija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos
aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la
posesin debe ser de buena fe y continua.

ARTICULO 1899.- Prescripcin adquisitiva larga. Si no existe justo ttulo o buena


fe, el plazo es de veinte aos.

No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del ttulo o de su


inscripcin, ni la mala fe de su posesin.

Tambin adquiere el derecho real el que posee durante diez aos una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del
titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios que se prevn en el respectivo rgimen especial sean coincidentes.

Art. 4.015. Prescrbese tambin la propiedad de cosas inmuebles y dems derechos reales por la
posesin continua de veinte aos, con nimo de tener la cosa para s, sin necesidad de ttulo y
buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya
prescripcin se necesita ttulo.

Art. 4.016. Al que posedo durante veinte aos sin interrupcin alguna, no puede oponrsele ni la
falta de ttulo ni su nulidad, ni la mala fe en la posesin

Rivera sostiene que los poseedores, an viciosos pueden usucapir por la


prescripcin larga. Mediante la usucapin se subsanan no slo los vicios de que
pudiera adolecer la posesin sino tambin el ttulo, si lo hubiere.

Por otro lado, el decreto 6582/1958 que cre el Registro Nacional de Propiedad
Automotor, requiere no slo la inscripcin sino tambin la buena fe para ser
propietario de un vehculo automotor. Aqu se considera de buena fe al adquirente
aun cuando no haya inscripto la transferencia. Pero incluso con inscripcin, si el
adquirente es de mala fe, o sea, cuando conoca o deba conocer que el vendedor no
tena derecho para transferir el dominio del automotor o que ste era robado o
hurtado, no adquiere el dominio del automotor.

Poseedor de mala fe de cosas muebles:


CCV: no habiendo una norma, la mayora se inclin por la prescripcin larga de
inmuebles (20 aos).

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
CCC: no distingue entre muebles e inmuebles, por lo tanto, se prescriben a los 20
aos.

Requisitos.
Requisitos genricos:
ARTICULO 1900.- Posesin exigible. La posesin para prescribir debe ser
ostensible y continua.

CCV: la posesin deba ser: pblica, pacfica, continua y no interrumpida.


Si bien el CCV no contena normas que exigieran la publicidad de la posesin ni su
carcter pacfico, la opinin doctrinal es uniforme en cuanto a la aplicacin analgica
de los requisitos que se establecen en punto a las acciones posesorias. Si esa
posesin no fuera pblica, no sera posible la prescripcin adquisitiva (Molinario) ni el
ejercicio de las acciones posesorias en sentido estricto. El carcter de posesin pacfica
surge tambin de la normativa en materia de acciones posesorias.
Art. 2.478. Para que la posesin d acciones posesorias, debe haber sido adquirida sin violencia;
y aunque no haya sido violenta en su principio, no haber sido turbada durante el ao en que se
adquiri por violencias reiteradas.

CCC:
Solamente recepta dos requisitos: que sea ostensible (manifiesta, visible, pblica) y
continua.
Posesin ostensible: puede ser evaluado en dos aspectos:
a. Publicidad de la posesin. Se aplica a todo tipo de posesin,
puesto que es la forma de exteriorizar erga omnes la existencia
de la relacin real y su naturaleza.
b. Como antnimo de clandestinidad. Se refiere al ocupante
desposedo y toma en consideracin los actos de ocultamiento
realizados por el poseedor.
La posesin y los actos posesorios realizados por quien tiene la relacin de seoro
sobre la cosa son visibles, ostensibles segn los trminos de la ley, y no slo
exteriorizan el derecho real respectivo, sino que constituyen el contenido del mismo.

Posesin continua: requiere un hacer por parte del poseedor: la realizacin de actos
posesorios que exterioricen el efectivo ejercicio de la relacin posesoria existente.
Implica un uso y goce constante de la cosa acorde a su naturaleza y destino. Si la
cosa est abandonada, no se puede invocar la posesin necesaria para la usucapin.
La posesin continua implica, a diferencia de la posesin no controvertida que se
mantiene slo animus, el ejercicio de la posesin mediante la realizacin de actos
posesorios de manera constante o peridica, acorde a la naturaleza de la cosa.

Requisitos para la prescripcin corta:


ARTICULO 1902.- Justo ttulo y buena fe. El justo ttulo para la prescripcin
adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se
ejerce por la posesin, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su
otorgante no es capaz o no est legitimado al efecto.

La buena fe requerida en la relacin posesoria consiste en no haber conocido ni


podido conocer la falta de derecho a ella.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la
documentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento de los actos de
verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial.

Art. 4.010. El justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un
derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin
consideracin a la condicin de la persona de quien emana.

Art. 4.008. Se presume siempre la buena fe, y basta que haya existido en el momento de la
adquisicin.

Art. 4.009. El vicio de forma en el ttulo de adquisicin, hace suponer mala fe en el poseedor.

Mediante la prescripcin se consolida la adquisicin ya efectuada con justo ttulo y


buena fe poniendo al que la ha obtenido a salvo de toda accin de reivindicacin.
La ignorancia del poseedor debe basarse en un error de hecho, ya que el error de
derecho no es excusable.
La buena fe no consiste solamente en la creencia de la bondad de su derecho, sino
que tambin el poseedor debe exigir diligencia en su actuar. En materia inmobiliaria
la registracin es norma conforme lo dispone el art. 1893. No obra de buena fe el
poseedor que no accede a la informacin de los registros. Un hombre diligente debe
cumplir con el requisito de estudio de los ttulos. El asiento registral por s solo no
es suficiente para justificar la buena fe de quien se prevale de l, en tanto el
poseedor diligente hubiera podido conocer la disconformidad entre la realidad
registral y la extrarregistral, de tal modo el estudio de ttulos se convierte en elemento
ineludible que, sumado a la persuasin de legitimidad de su derecho: justo ttulo,
apariencia de verosimilitud de ese ttulo, permitirn presumir la existencia de buena fe
en el poseedor.

ARTICULO 1903.- Comienzo de la posesin. Se presume, salvo prueba en


contrario, que la posesin se inicia en la fecha del justo ttulo, o de su registracin
si sta es constitutiva.

La sentencia declarativa de prescripcin breve tiene efecto retroactivo al tiempo en


que comienza la posesin, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de
buena fe.

El plazo para la prescripcin corre desde el inicio de la posesin salvo que sea viciosa.
Art. 4.003. Se presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su posesin un ttulo
traslativo de propiedad, ha posedo desde la fecha del ttulo, si no se probare lo contrario.

Admite prueba en contrario. Es muy importante la prueba documental.

La retroactividad solamente se aplica a la prescripcin breve.

Unin de posesiones.

La accesin de posesiones es una situacin de hecho que se suele dar mediante


sucesivas traslaciones de la posesin. Generalmente, cuando se traslada la posesin
mediante boleto de compraventa.
Art. 2.474. Para establecer la posesin anual, el poseedor puede unir su posesin a la de la
persona de quien la tiene, sea a ttulo universal, sea a ttulo particular.

Art. 2.475. La posesin del sucesor universal se juzgar siempre unida a la del autor de la
sucesin; y participa de las calidades que sta tenga. La posesin del sucesor por ttulo singular,

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
puede separarse de la de su antecesor. Slo podrn unirse ambas posesiones si no fuesen
viciosas.

Art. 2.476. Para que las dos posesiones puedan unirse, es necesario que ellas no hayan sido
interrumpidas por una posesin viciosa, y que procedan la una de la otra.

Art. 4.005. El sucesor particular de buena fe puede prescribir, aunque la posesin de su autor
hubiese sido de mala fe.

Cuando el sucesor particular es de mala fe. La buena fe de su autor no lo autoriza para prescribir.
Puede unir su posesin a la de su autor, si las dos posesiones son legales.

ARTICULO 1901.- Unin de posesiones. El heredero contina la posesin de su


causante.

El sucesor particular puede unir su posesin a la de sus antecesores, siempre que


derive inmediatamente de las otras. En la prescripcin breve las posesiones unidas
deben ser de buena fe y estar ligadas por un vnculo jurdico.

1. Sucesores a ttulo universal: heredero contina la personalidad del causante


bajo la misma modalidad (buena o mala fe). Viene del Cdigo francs, si el
causante es de buena fe, el sucesor es de buena fe, presuncin iure et de iure.
2. Sucesor singular: se puede unir a la posesin de forma voluntaria. Es
facultativo.

Requisitos:
1. Que procedan una de otra: titulo legal y oneroso, siendo ste el nico medio
de probar la condicin de sucesor, y con ella el derecho de operar la accesin de
posesiones. Por la mencin del vnculo jurdico para la prescripcin corta,
algunos sostienen que esta procedencia puede ser extralegal, por ejemplo, un
hurto.
2. Que las posesiones que se pretenden unir sean del mismo tipo: ambos posean a
ttulo de dueo, de usufructuario, etctera.
3. Para probar la accesin de posesiones, no basta el ttulo legal, sino que debe
demostrarse el ejercicio de la posesin que se exterioriza mediante la
realizacin de actos posesorios. No es suficiente la mera exposicin efectuada
en escritura pblica en el sentido que el cedente ha detentado la posesin
pblica, pacfica, ininterrumpida, con nimo de dueo.
4. No deben estar separados por una posesin viciosa.
5. La buena fe de ambos y el vnculo jurdico es necesaria para la prescripcin
corta.

Definicin del justo ttulo para usucapir. Comparacin del justo ttulo con el ttulo
suficiente y el ttulo putativo.
ARTICULO 1902.- Justo ttulo y buena fe. El justo ttulo para la prescripcin
adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se
ejerce por la posesin, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su
otorgante no es capaz o no est legitimado al efecto.

CCV: no define el ttulo suficiente, pero s el ttulo putativo y justo ttulo.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Ttulo suficiente: acto jurdico revestido de las formalidades necesarias, que tiene
por objeto la adquisicin o transmisin de derechos reales que corresponden a la
cosa, siendo el transmitente capaz.

Ttulo putativo: ttulo nulo por falta de las formalidades necesarias para transmitir
un derecho real.

Causales de suspensin y de interrupcin.


Cuando hay suspensin, puede haber unin de posesiones, pero no cuando hay
interrupcin.

TITULO I

Prescripcin y caducidad

CAPITULO 1

Disposiciones comunes a la prescripcin liberatoria y adquisitiva

SECCION 1

Normas generales

ARTICULO 2532.- Ambito de aplicacin. En ausencia de disposiciones especficas, las


normas de este Captulo son aplicables a la prescripcin adquisitiva y liberatoria.
Las legislaciones locales podrn regular esta ltima en cuanto al plazo de tributos.

ARTICULO 2533.- Carcter imperativo. Las normas relativas a la prescripcin no


pueden ser modificadas por convencin.

ARTICULO 2534.- Sujetos. La prescripcin opera a favor y en contra de todas las


personas, excepto disposicin legal en contrario.

Los acreedores y cualquier interesado pueden oponer la prescripcin, aunque el


obligado o propietario no la invoque o la renuncie.

ARTICULO 2535.- Renuncia. La prescripcin ya ganada puede ser renunciada por


las personas que pueden otorgar actos de disposicin. La renuncia a la prescripcin
por uno de los codeudores o coposeedores no surte efectos respecto de los dems. No
procede la accin de regreso del codeudor renunciante contra sus codeudores liberados
por la prescripcin.

ARTICULO 2536.- Invocacin de la prescripcin. La prescripcin puede ser


invocada en todos los casos, con excepcin de los supuestos previstos por la ley.

ARTICULO 2537.- Modificacin de los plazos por ley posterior. Los plazos de
prescripcin en curso al momento de entrada en vigencia de una nueva ley se rigen por
la ley anterior.

Sin embargo, si por esa ley se requiere mayor tiempo que el que fijan las nuevas,
quedan cumplidos una vez que transcurra el tiempo designado por las nuevas leyes,
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
contado desde el da de su vigencia, excepto que el plazo fijado por la ley antigua
finalice antes que el nuevo plazo contado a partir de la vigencia de la nueva ley, en cuyo
caso se mantiene el de la ley anterior.

SECCION 2

Suspensin de la prescripcin

ARTICULO 2539.- Efectos. La suspensin de la prescripcin detiene el cmputo del


tiempo por el lapso que dura pero aprovecha el perodo transcurrido hasta que ella
comenz.

ARTICULO 2540.- Alcance subjetivo. La suspensin de la prescripcin no se


extiende a favor ni en contra de los interesados, excepto que se trate de
obligaciones solidarias o indivisibles.

ARTICULO 2541.- Suspensin por interpelacin fehaciente. El curso de la


prescripcin se suspende, por una sola vez, por la interpelacin fehaciente hecha
por el titular del derecho contra el deudor o el poseedor. Esta suspensin slo tiene
efecto durante seis meses o el plazo menor que corresponda a la prescripcin de la
accin.

ARTICULO 2542.- Suspensin por pedido de mediacin. El curso de la


prescripcin se suspende desde la expedicin por medio fehaciente de la
comunicacin de la fecha de la audiencia de mediacin o desde su celebracin, lo
que ocurra primero.

El plazo de prescripcin se reanuda a partir de los veinte das contados desde el


momento en que el acta de cierre del procedimiento de mediacin se encuentre a
disposicin de las partes.

ARTICULO 2543.- Casos especiales. El curso de la prescripcin se suspende:

a) entre cnyuges, durante el matrimonio;

b) entre convivientes, durante la unin convivencial;

c) entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores,
curadores o apoyos, durante la responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la
medida de apoyo;

d) entre las personas jurdicas y sus administradores o integrantes de sus rganos


de fiscalizacin, mientras continan en el ejercicio del cargo;

e) a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los


reclamos que tienen por causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo
hereditario.

SECCION 3

Interrupcin de la prescripcin

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
ARTICULO 2544.- Efectos. El efecto de la interrupcin de la prescripcin es tener
por no sucedido el lapso que la precede e iniciar un nuevo plazo.

ARTICULO 2545.- Interrupcin por reconocimiento. El curso de la prescripcin se


interrumpe por el reconocimiento que el deudor o poseedor efecta del derecho de
aquel contra quien prescribe.

ARTICULO 2546.- Interrupcin por peticin judicial. El curso de la prescripcin se


interrumpe por toda peticin del titular del derecho ante autoridad judicial que
traduce la intencin de no abandonarlo, contra el poseedor, su representante en la
posesin, o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona incapaz, ante
tribunal incompetente, o en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento procesal
aplicable.

ARTICULO 2547.- Duracin de los efectos. Los efectos interruptivos del curso de
la prescripcin permanecen hasta que deviene firme la resolucin que pone fin a la
cuestin, con autoridad de cosa juzgada formal.

La interrupcin del curso de la prescripcin se tiene por no sucedida si se desiste


del proceso o caduca la instancia.

ARTICULO 2548.- Interrupcin por solicitud de arbitraje. El curso de la


prescripcin se interrumpe por la solicitud de arbitraje. Los efectos de esta causal se
rigen por lo dispuesto para la interrupcin de la prescripcin por peticin judicial,
en cuanto sea aplicable.

ARTICULO 2549.- Alcance subjetivo. La interrupcin de la prescripcin no se


extiende a favor ni en contra de los interesados, excepto que se trate de
obligaciones solidarias o indivisibles.

Formas de hacerla valer.

CCV: La usucapin se puede hacer valer por accin o por excepcin.


1. Por accin: Antes de la ley 14.159 no se poda hacer por accin. Se
invent una accin sumaria. El juez dicta sentencia diciendo que la ha
usucapido, salvo mejor derecho. La ley 14.159 establece un juicio
contradictorio, contencioso.
2. Por excepcin: excepcin de usucapin en la demanda de
reivindicacin. Es una reconvencin.

Renuncia.

Puede renunciarse la prescripcin ganada, siempre que no se perjudique a los


acreedores. Pero si aun no fue ganada, siempre puede renunciarla, porque es
intuitu personae.
ARTICULO 2534.- Sujetos. La prescripcin opera a favor y en contra de todas las
personas, excepto disposicin legal en contrario.

Los acreedores y cualquier interesado pueden oponer la prescripcin, aunque el


obligado o propietario no la invoque o la renuncie.
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu

ARTICULO 2535.- Renuncia. La prescripcin ya ganada puede ser renunciada por


las personas que pueden otorgar actos de disposicin. La renuncia a la prescripcin
por uno de los codeudores o coposeedores no surte efectos respecto de los dems. No
procede la accin de regreso del codeudor renunciante contra sus codeudores liberados
por la prescripcin.

Normas procesales. Sentencia: requisitos y efectos.

SECCION 5

Disposiciones procesales relativas a la prescripcin

ARTICULO 2551.- Vas procesales. La prescripcin puede ser articulada por va


de accin o de excepcin.

ARTICULO 2552.- Facultades judiciales. El juez no puede declarar de oficio la


prescripcin.

ARTICULO 2553.- Oportunidad procesal para oponerla. La prescripcin debe


oponerse dentro del plazo para contestar la demanda en los procesos de
conocimiento, y para oponer excepciones en los procesos de ejecucin.

Los terceros interesados que comparecen al juicio vencidos los trminos aplicables
a las partes, deben hacerlo en su primera presentacin.

El juez dicta una sentencia de usucapin.

ARTICULO 1905.- Sentencia de prescripcin adquisitiva. La sentencia que se


dicta en los juicios de prescripcin adquisitiva, en proceso que debe ser
contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripcin, se
produce la adquisicin del derecho real respectivo.

La sentencia declarativa de prescripcin larga no tiene efecto retroactivo al tiempo


en que comienza la posesin.

La resolucin que confiere traslado de la demanda o de la excepcin de


prescripcin adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotacin de la litis con relacin
al objeto, a fin de dar a conocer la pretensin.

La ley de catastro 14.159, con las reformas del decreto ley 5756/1958 y la ley 20.440,
implement un procedimiento especial: juicio de adquisicin de dominio por la
posesin continuada. Reglas que deben observarse en dicho juicio:

TITULO VI

La prescripcin adquisitiva de inmuebles

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
ARTICULO 24.- En el juicio de adquisicin del dominio de inmuebles por la posesin
continuada de los mismos (art. 4015 y concordantes del Cd. Civil), se observarn las
siguientes reglas:

a) El juicio ser de carcter contencioso y deber entenderse con quien resulte titular
del dominio de acuerdo con las constancias del Catastro, Registro de la propiedad o
cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificacin sobre el
particular deber acompaarse con la demanda. Si no se pudiera establecer con
precisin quin figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se
proceder en la forma que los cdigos de Procedimientos sealan para la citacin de
personas desconocidas;

b) Con la demanda se acompaar plano de mensura, suscripto por profesional


autorizado y aprobado por la oficina tcnica respectiva, si la hubiere en la
jurisdiccin;

c) Se admitir toda clase de pruebas, pero el fallo no podr basarse exclusivamente


en la testimonial. Ser especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de
impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de
quien invoca la posesin;

d) En caso de haber inters fiscal comprometido, el juicio se entender con el


representante legal de la Nacin, de la provincia o de la Municipalidad a quien afecte
la demanda.

Las disposiciones precedentes no regirn cuando la adquisicin del dominio por


posesin treintaal no se plantea en juicio como accin, sino como defensa.

Sern asimismo subsidiarias del rgimen especial a que puede someterse por leyes
locales, la adquisicin por posesin de inmuebles del dominio privado de la Nacin,
provincias o municipios.

Algunas provincias lo han reglamentado de forma parecida. El Cdigo Procesal Civil y


Comercial de la Nacin no contiene un procedimiento especial al respecto.

El art. 1.905 mantiene algunos de los principios.


1. El carcter contencioso del procedimiento. El poseedor (persona fsica o
jurdica) es el legitimado para promover el juicio. El legitimado pasivo es el
titular de dominio del inmueble cuyo derecho real est inscripto en el registro
de la propiedad, en la Direccin de Catastro o cualquier otro registro oficial. La
competencia para el juicio de usucapin recae en el juez del lugar donde se
encuentra ubicado el inmueble.
2. Valor de la sentencia: la adquisicin del dominio del inmueble se produce
por la posesin continua por el plazo que ella exige. Se trata por tanto de una
adquisicin ex lege. La intervencin judicial lleva a la comprobacin de los
requisitos legales para usucapir. Sentencia meramente declarativa. El derecho
real ya fue adquirido por la concurrencia de posesin y tiempo, la sentencia
solamente constata los requisitos.
3. Efectos ex nunc. Carece de proyeccin retroactiva al momento en que se
empez a poseer.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
5. Nociones de la ley 24.374. - Ley Pierri.

INMUEBLES

Ley N 24.374

Establcese un rgimen de regularizacin dominial en favor de ocupantes


que acrediten la posesin pblica, pacfica y continua durante 3 aos, con
anterioridad al 1/1/92, y su causa lcita, de inmuebles urbanos que tengan
como destino principal el de casa habitacin nica y permanente.

Sancionada: Setiembre 7 de 1994.

Promulgada parcialmente: Setiembre 22 de1994.

Ver Antecedentes Normativos

El Senado y Cmara de Diputados de la Nacin Argentina reunidos en


Congreso, etc. sancionan con fuerza de Ley:

ARTICULO 1- Gozarn de los beneficios de esta ley los ocupantes que,


con causa lcita, acrediten la posesin pblica, pacfica y continua durante
tres (3) aos con anterioridad al 1 de enero de 2009, respecto de
inmuebles edificados urbanos que tengan como destino principal el de casa
habitacin nica y permanente, y renan las caractersticas previstas en la
reglamentacin.

En las mismas condiciones podrn acceder a estos beneficios los


agricultores familiares respecto del inmueble rural donde residan y
produzcan.

(Artculo sustituido por art. 35 de la Ley N 27.118 B.O. 28/1/2015)

ARTICULO 2-Podrn acogerse al rgimen, procedimientos y beneficios


de esta ley, en el orden siguiente:

a) Las personas fsicas ocupantes originarios del inmueble de que se trate;

b) El cnyuge suprstite y sucesores hereditarios del ocupante originario


que hayan continuado con la ocupacin del inmueble;

c) Las personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante
originario, recibiendo trato familiar, por un lapso no menor a dos aos
anteriores a la fecha establecida por el artculo 1, y que hayan continuado
con la ocupacin del inmueble;

d) Los que, mediante acto legtimo fuesen continuadores de dicha posesin.

ARTICULO 3-Los beneficiarios del presente rgimen gozarn del beneficio


de gratuidad en todos los actos y procedimientos contemplados en esta ley,
los que fijare la reglamentacin o la autoridad de aplicacin en sus
respectivas jurisdicciones. En ningn caso constituirn impedimentos, la
existencia de deudas tributarias, impositivas o de tasas que recaigan sobre el
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
inmueble, ya sean de Jurisdiccin nacional, provincial o municipal, con
excepcin de la contribucin especial establecida por el artculo 9 de la
presente ley.

ARTICULO 4-Quedan excluidos del rgimen de la presente ley:

a) Los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad para


satisfacer sus necesidades de vivienda;

b) Los inmuebles cuyas caractersticas excedan las fijadas en la


reglamentacin.

ARTICULO 5- Las provincias determinarn en sus respectivas


Jurisdicciones la autoridad de aplicacin de la presente ley. En caso la
Capital Federal ser la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires.
Asimismo, dictarn las normas reglamentarias y procedimientos para su
cumplimiento, teniendo en cuenta las normas de planeamiento urbano y
procediendo en su caso, a un reordenamiento adecuado.

ARTICULO 6-Procedimiento: A los fines de esta ley, se establece el


siguiente procedimiento:

a) Los beneficiarios debern presentar ante la autoridad de aplicacin, una


solicitud de acogimiento al presente rgimen, con sus datos personales, las
caractersticas y ubicacin del inmueble, especificando las medidas, linderos
y superficies, datos domiciliares y catastrales si los tuviese, y toda
documentacin o titulo que obrase en su poder.

A la solicitud, deber acompaar una declaracin jurada en la que conste


su carcter de poseedor del inmueble, origen de la posesin, ao de la que
data la misma, y todo otro requisito que prevea la reglamentacin:

b) La autoridad de aplicacin practicar las verificaciones respectivas, un


relevamiento social y dems aspectos que prevea la reglamentacin,
pudiendo desestimar las solicitudes que no renan los requisitos exigidos.

Si se comprobase falseamiento de cualquier naturaleza en la presentacin


o en la declaracin jurada, se rechazar la misma sin ms tramite;

c) Cuanto la solicitud fuese procedente, se remitirn los antecedentes a la


Escribana de Gobierno o las que se habilitasen por las Jurisdicciones
respectivas, la que requerir los antecedentes dominiales y catastrales del
inmueble.

No contndose con estos antecedentes se dispondr la confeccin de los


planos pertinentes y su inscripcin;

d) La Escribana citar y emplazar al titular del dominio de manera


fehaciente en el ltimo domicilio conocido y sin perjuicio de ello lo har
tambin mediante edictos que se publicarn por tres das en el Boletn
Oficial y un diario local, o en la forma ms efectiva segn lo determine la
reglamentacin, emplazndose a cualquier otra persona que se considere

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
con derechos sobre el inmueble, a fin de que deduzcan oposicin en el
trmino de 30 das;

e) No existiendo oposicin y vencido el plazo, la escribana labrar una


escritura con la relacin de lo actuado, la que ser suscrita por el
interesado y la autoridad de aplicacin, procediendo a su inscripcin ante
el registro respectivo, hacindose constar que la misma corresponde a la
presente ley;

f) Si se dedujese oposicin por el titular de dominio o terceros, salvo en los


casos previstos en el inciso g), se interrumpir el procedimiento;

g) Cuando la oposicin del titular del dominio o de terceros se fundare en


el reclamo por saldo de precio, o en impugnaciones a los procedimientos,
autoridades o intervenciones dispuestas por esta ley, no se interrumpir el
tramite. Procedindose como lo dispone el inciso e), sin perjuicio de los
derechos y acciones judiciales que pudieren ejercer;

h) Si el titular del dominio prestase consentimiento para la transmisin en


favor del peticionante, la escrituracin se realizar conforme a las normas
de derecho comn, siendo de aplicacin, y las que se dictasen en las
respectivas jurisdicciones.

ARTICULO 7 - Inmuebles del Estado: Cuando los inmuebles fuesen de


dominio privado del Estado nacional, provincial o municipal, se proceder
a la inmediata escrituracin por intermedio de las escribanas habilitadas,
con los beneficios previstos en el artculo 3.

En caso de incumplimiento por parte del Estado, los peticionante podrn


adherir al rgimen y procedimientos de esta ley.

Si el Estado nacional, provincial o municipal no habilitare este


procedimiento, proceder la accin de amparo.

(Artculo observado por art. 1 del Decreto N 1661/1994 B.O. 27/09/1994)

ARTICULO 8- La inscripcin registral a que se refiere el inciso e) del


artculo 6 se convertir de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido
el plazo de diez aos contados a partir de su registracin. Los titulares de
dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que
resulten objeto de dicha inscripcin, podrn ejercer las acciones que
correspondan inclusive, en su caso, la de expropiacin inversa, hasta que
se cumpla el plazo aludido.

Las provincias dictarn las normas reglamentarias y disposiciones


catastrales y regstrales pertinentes para la obtencin de la escritura de
dominio o ttulo.

(Artculo sustituido por art. 1 de la Ley N 25.797 B.O. 18/11/2003).

ARTICULO 9-A los efectos del financiamiento del sistema, crease una
contribucin nica de 1 % del valor fiscal del inmueble, la que estar a

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
cargo de los beneficiarios. La reglamentacin determinara la forma de
percepcin y administracin de estos fondos.

ARTICULO 1O.-La presente ley es de orden pblico y el Poder Ejecutivo


reglamentar la misma en lo que fuese de su competencia, dentro de los 60
das de su publicacin en el Boletn Oficial. Las provincias y la
Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, dictarn las normas
complementarias y reglamentarias en el plazo de 60 das a contar de la
reglamentacin.

ARTICULO 11 - Comunquese al Poder Ejecutivo. -ALBERTO R. PIERRI.-


EDUARDO MENEM. -Esther H. Pereyra Aranda de Prez Pardo. - Edgardo
Piuzzi.

DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL CONGRESO ARGENTINO, EN


BUENOS AIRES A LOS SIETE DIAS DEL MES DE SETIEMBRE DEL AO
MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO

Antecedentes Normativos

- Artculo 1 sustituido por art. 1 de la Ley N 26.493 B.O. 3/4/2009.

6. Adquisiciones derivadas. Alcances de la teora del ttulo y del modo.


Relacin temporal entre ambos. Casos especiales. El pago del precio.
Prohibicin de la constitucin judicial.

Adquisiciones derivadas. Alcances de la teora del ttulo y del modo.


Los romanistas discutan si en el Derecho Romano los derechos se adquiran por
ttulo y modo.
En el antiguo derecho, la adquisicin de la tierra era muy formal. Las 5 tribus se
dividan la tierra. No se quera que se transmitiera la propiedad para que una de
las tribus no tenga ms poder que las otras. Mancipatio: 5 testigos, 1 por tribu
para la venta de inmuebles.

Luego se introduce la traditio brevi y longa manu.


Derecho Castellano: Juan Locke: teora del ttulo y modo, siguiendo a la escolstica.
Teora de la doble causa. Gana el primero al que se le hizo la tradicin.
Ttulo: causa fuente de la adquisicin.
Modo: causa agente de la adquisicin.

Grocio y Ihering estaban en contra de esta postura.


Ihering: por inscripcin. El modo hace a la inscripcin. Si hubo voluntad de
transmitir, la transmisin es vlida si fue inscripta, aunque la causa haya sido nula.

Francia: consensual. Se transmite por el mero consentimiento. Si hay varias ventas,


gana el primero que prest el consentimiento.

Vlez adopta el sistema del derecho castellano.


La voluntad por darse por posedo el comprador no suple las formas legales de la
tradicin. La tradicin debe ser efectiva.
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu

En las partidas, el comprador le daba en depsito/comodato el bien al vendedor.


Vlez estaba en contra.
Molinario: el comodato es un contrato real, se perfecciona con la entrega de al
cosa. Por lo tanto, al no haber entrega de la cosa, el contrato es nulo porque nunca
se perfeccion. No hay traditio brevi manu en los contratos reales.

Adquisicin, transmisin, extincin y oponibilidad

CCV: se diferencia entre adquisiciones originales y derivadas. La regla general es la del


art. 3270 del CCV, sobre el Nemo plus iuris:

Art. 3.270. Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor
o ms extenso que el que gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir
sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel de
quien lo adquiere.

ARTICULO 399.- Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor
o ms extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente
dispuestas.

La distincin entre adquisiciones originarias y derivadas tiene importancia, porque


el que adquiere un derecho real de forma originaria lo adquiere en forma libre y
absoluta.
En contraste, para adquirirlos de forma derivada, si se ejercen por la posesin, hace
falta el ttulo suficiente (causa fuente) y modo suficiente (causa eficiente); faltando
cualquiera de ellos, no hay derecho real. Teora del ttulo y el modo.
Los derechos reales que se adquieren en forma derivada pero que no se ejercen por
la posesin, como la hipoteca, requieren slo el ttulo suficiente y la inscripcin
registral.
El CCV no defina ttulo y modo suficiente, sino que se desprende de la nota del art,
577.
Existe un tercer sistema: ttulo y modo imperfecto: en el cual se agrega al requisito
de ttulo y modo suficiente la inscripcin en el registro respectivo, como forma de
publicidad, para que la transmisin efectuada produzca efectos frente a terceros. La
inscripcin es un elemento no constitutivo, pero s perfeccionante. Fue incluido por
la ley 17.711.
Art. 2.505. La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre
inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de
los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que
corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a
terceros mientras no estn registradas.

Requisitos de la tradicin:

Art. 2.601. Para que la tradicin traslativa de la posesin haga adquirir el


dominio de la cosa que se entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga
capacidad para enajenar, y el que la reciba ser capa adquirir.

Art. 2.602. La tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir el dominio.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Art. 2.603. Los nicos derechos que pueden transmitirse por la tradicin, son los
que son propios del que la hace.

ARTICULO 1892.- Ttulo y modos suficientes. La adquisicin derivada por actos


entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de ttulo y modo
suficientes.

Se entiende por ttulo suficiente el acto jurdico revestido de las formas


establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho
real.

La tradicin posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos


reales que se ejercen por la posesin. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a
nombre del propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la
posea a su nombre, o cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a
poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a
otro reservndose la tenencia y constituyndose en poseedor a nombre del
adquirente.

La inscripcin registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos


reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no
registrables, cuando el tipo del derecho as lo requiera.

El primer uso es modo suficiente de adquisicin de la servidumbre positiva.

Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.

A la adquisicin por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro


Quinto.

Ttulo suficiente: acto jurdico que rene los requisitos de fondo y forma para
transmitir el derecho real de que se trate, + capacidad + legitimacin.
Legitimacin: el ttulo debe emanar del titular del derecho real que se transmite. A su
vez, es necesario que tenga capacidad suficiente para ello.
Nemo plus iuris.

ARTICULO 1017.- Escritura pblica. Deben ser otorgados por escritura pblica:

a) los contratos que tienen por objeto la adquisicin, modificacin o extincin de derechos reales
sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta
proveniente de ejecucin judicial o administrativa;

Modo suficiente: aquel que, unido al ttulo suficiente, hace adquirir los derechos reales
que se adquieren por la posesin.

Tradicin traslativa del dominio: acto jurdico bilateral mediante el cual el tradens
desplaza idealmente el inmueble y lo coloca en cabeza del accipiens, quien lo recibe de
conformidad. Tambin se requiere capacidad y legitimacin en ambas partes.

Si no hay ttulo suficiente, la tradicin podr hacer adquirir slo la posesin pero
no el derecho real. Es sta la situacin que se presenta cuando, celebrado el boleto de

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
compraventa, el vendedor entrega el inmueble. El accipiens es poseedor pero no dueo
hasta tanto no se instrumente el acto por escritura pblica.

No es necesaria la tradicin:
- Traditio brevi manu: cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste,
por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre.
- Cuando el que la posea a nombre del propietario pasa a poseerla a nombre
de otro. Ej.: hay que notificar al locatario y al depositario de la venta de la cosa
(deudor cedido).
- Constituto posesorio: poseedor la transfiere a otro reservndose la tenencia.

ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisicin o transmisin de derechos


reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Cdigo no son
oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn el


caso.

Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la registracin es presupuesto


necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni


aquellos que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho real.

El ttulo + la tradicin: constitucin de derechos reales.


La sola tradicin, solamente transmite la posesin.

Hay varios modos: sucesiones, apropiacin, especificacin, transformacin,


accesin (aluvin, avulsin), y percepcin de fruto por poseedores de buena fe y la
usucapin. Hay adquisicin del derecho real solamente con el modo. Publicidad
posesoria.

Inscripcin: para determinadas cosas muebles, es el modo de transmisin de los


derechos reales. Pero la regla es que la inscripciones declarativa. Hasta que no haya
inscripcin en esos casos, la cosa sigue siendo del enajenante.

Hay ciertos derechos que requieren la inscripcin aunque sean sobre cosas no
registrables, como la prenda (inscripcin en el registro de crditos prendarios),
hipoteca, leasing.

Relacin temporal entre ambos. Casos especiales.

Es indistinta la temporalidad de la tradicin e inscripcin. El derecho real se


transmite con el ttulo y modo. Se puede inscribir primero, pero no constituye
derechos.

El pago del precio.


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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu

Pago del precio:


Derecho romano: era necesario.
CCV: NO. El ttulo y el modo suficientes son suficientes para transmitir el derecho real.
El nico caso en que es necesario en el leasing, cuando se realiza la opcin de
compra.
No hay pacto comisorio bajo condicin suspensiva en nuestro derecho.

Prohibicin de la constitucin judicial.

ARTICULO 1896.- Prohibicin de constitucin judicial. El juez no puede


constituir un derecho real o imponer su constitucin, excepto disposicin legal en
contrario.

Los derechos reales son constituidos por al ley o por propuesta de las partes.

7. Transmisibilidad.

ARTICULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles,


excepto disposicin legal en contrario.

Transmisin: es la facultad de disponer del propio derecho, en la medida que la


estructura propia de cada tipo lo permita. As, el derecho de usufructo es enajenable
con las restricciones del art. 2142.

8. Extincin: a) modos generales de todos los derechos patrimoniales; b)


modos generales de los derechos reales; c) modos especiales de ciertos
derechos reales.

El CCV regulaba la extincin dentro de cada derecho real.


El desprendimiento voluntario del derecho real implica para el anterior titular la
prdida del mismo ya se trate de dominio, condominio o propiedad horizontal. Los
derechos de disfrute: uso, usufructo, habitacin, no admiten por su naturaleza, la
enajenacin.
Los derechos reales sobre cosa ajena se extinguen por confusin o consolidacin.
Resulta aplicable a todos los derechos reales desmembrados, ya que se revierten
cuando se juntan en una misma persona.

a) modos generales de todos los derechos patrimoniales;

Extincin de las relaciones jurdicas (cesan los efectos jurdicos)

Las relaciones jurdicas pueden concluir por hechos extintivos o por actos jurdicos
extintivos.

Actos jurdicos extintivos:


1. Transmisin de los derechos reales.
2. Renuncia-abandono: es el acto jurdico en virtud del cual una persona
abandona un derecho del cual es titular. Solo se puede renunciar a los derechos

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
que tienden a la proteccin del bien individual. Son irrenunciables los derechos
que tienden a la proteccin del orden pblico (Art. 872 y 19).
La intencin no se presume (Art. 894): los actos que se presenten como prueba,
deben ser interpretados restrictivamente.

Hechos Extintivos: son acontecimientos que producen la extincin de un derecho o una


relacin jurdica sin la intervencin de la voluntad de las partes.

Clasificacin:

1. Muerte: es un hecho jurdico que pone fin a las relaciones jurdicas y a los derechos
de los cuales el fallecido era titular. Los derechos a los que pone fin pueden ser extra
patrimoniales y en algunos casos extramatrimoniales. Artculo 3410: a partir de la
muerte, el patrimonio del difunto traspasa a los herederos sin necesidad de declaracin
jurada:

2. Caducidad: es la prdida de un derecho por no ejercerlo durante un cierto tiempo y


el plazo de caducidad puede estar establecido por las leyes o por las partes.

3. Prescripcin adquisitiva.

b) modos generales de los derechos reales;

ARTICULO 1907.- Extincin. Sin perjuicio de los medios de extincin de todos los
derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, stos se
extinguen, por la destruccin total de la cosa si la ley no autoriza su
reconstruccin, por su abandono y por la consolidacin en los derechos reales
sobre cosa ajena.

El art. enumera:
1. Destruccin total de la cosa si la ley no autoriza su reconstruccin: el
derecho real requiere la existencia de un bien actual y determinado sobre el
cual ejercer la potestad que le confiere, por lo que si ese objeto desaparece,
estamos en presencia de una extincin absoluta. La extincin del hecho puede
producirse por una causa inherente a la cosa objeto del derecho que
provoca su destruccin. Esta modalidad de extincin slo es posible en las
cosas muebles (especialmente las consumibles), ya que en los inmuebles es casi
imposible. Tambin puede haber una extincin de derecho, como cuando la
cosa queda fuera del comercio.

2. Abandono. Antes abarcaba solamente al dominio, ahora a todos los derechos


reales. El abandono implica no slo la renuncia al derecho real de que se
trate, sino el desprendimiento voluntario de la posesin de la cosa,
confluyendo el elemento material o desprendimiento del corpus y el
elemento intencional o voluntad de no mantener la titularidad de la cosa.
No se diferencia entre muebles e inmuebles. No se puede abandonar la cosa en
los casos en que la ley lo prohbe, como en materia de propiedad horizontal.
Una vez extinguido su derecho real de dominio por este medio, las cosas
muebles devienen res nullius, por lo que puede ser apropiada. Los inmuebles
no son susceptibles de apropiacin, ya que al ser vacantes pasan al dominio

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
privado del Estado. El abandono no se presume, por lo que debe realizarse un
acto dispositivo expreso, y debe ser probado por quien afirme su existencia,
debiendo acreditarse en forma fehaciente aquellos hechos que permitan el
abandono expreso o tcito de la cosa.

3. Consolidacin de los derechos reales sobre cosa ajena: slo es posible en los
derechos reales sobre cosa ajena.

c) modos especiales de ciertos derechos reales.


Algunos derechos reales se extinguen por el no uso.

El uso y usufructo a los 10 aos.


Superficie forestal: 10 aos para el derecho de construir, y 5 para el de plantar. Se
deroga al ley 25.509.
Extincin del derecho de superficie: ARTICULO 2124.- Extincin. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por
renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condicin resolutoria, por consolidacin y por el no uso durante diez
aos, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.
Extincin del usufructo: ARTICULO 2152.- Medios especiales de extincin. Son medios especiales de extincin del usufructo:

a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condicin pactados. Si no se pact la duracin del usufructo,
se entiende que es vitalicio;

b) la extincin de la persona jurdica usufructuaria. Si no se pact la duracin, se extingue a los cincuenta aos desde la constitucin
del usufructo;

c) el no uso por persona alguna durante diez aos, por cualquier razn. El desuso involuntario no impide la extincin, ni autoriza a
extender la duracin del usufructo;

d) el uso abusivo y la alteracin de la sustancia comprobada judicialmente.

ARTICULO 2153.- Efectos de la extincin. Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos por el
usufructuario y sus sucesores particulares.

El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar ms all de la oportunidad prevista para la extincin del usufructo
originario.

Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, ste cumple con entregar al
nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del usufructuario, ste tiene opcin
de continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en l, entregando los que no hayan perecido.

Extincin de la servidumbre: ARTICULO 2182.- Medios especiales de extincin. Son medios especiales de extincin de las
servidumbres:

a) la desaparicin de toda utilidad para el inmueble dominante;

b) el no uso por persona alguna durante diez aos, por cualquier razn;

c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estn cumplidos el plazo o condicin
pactados; si el titular es una persona jurdica, su extincin, y si no se pact una duracin menor, se acaba a los cincuenta aos desde
la constitucin.

ARTICULO 2183.- Efectos de la extincin. Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos por el titular
dominante.

9. Oponibilidad y publicidad.
La oponibilidad la da la publicidad. Sistema declarativo. Si el tercero lo
conoca, el acto le es oponible aunque no est inscripto.

ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisicin o transmisin de derechos


reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Cdigo no son
oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn el
caso.

Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la registracin es presupuesto


necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni


aquellos que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho real.

La publicidad hace a la oponibilidad del derecho real a los terceros, no al


perfeccionamiento de la transmisin del derecho real. Es por ello que los que
participaron en el acto no pueden invocar la falta de publicidad.
La publicidad hace que la transmisin sea oponible a terceros interesados de buena fe,
que tienen un inters legtimo, pudiendo invocar la inoponibilidad de la transmisin del
derecho real no inscripta, tal como los acreedores.
Buena fe: conviccin de actuar conforme a derecho, comprendiendo el aspecto
psicolgico o buena fe creencia en el propio derecho, y el aspecto tico o voluntad
de obrar honradamente (buena fe probidad/diligencia). La falta de registracin por s
sola no es suficiente para justificar la buena fe, en tanto el poseedor diligente hubiera
podido conocer la disconformidad ente la realidad registral y extrarregistral. As, no
podra alegar el poseedor su buena fe si antes de la fecha cierta de su posesin se haba
inscripto la escritura, o por lo menos expedido la certificacin a que se refieren las
normas registrales, por cuanto todo adquirente cuidadoso debe enterarse tanto del estado
de hecho cuando de derecho del inmueble.

Publicidad posesoria: el art. 1893 deja en claro:


1. Valor declarativo de la inscripcin registral.
2. El valor de la publicidad posesoria, equiparada en rango a la publicidad
registral.
3. La adquisicin del derecho real por la conjuncin de ttulo y modo
suficiente que opera extra-registralmente.
4. El alcance de la oponibilidad de la inscripcin en el registro.

10. Tradicin traslativa del derecho real. Concepto. Naturaleza jurdica.


Requisitos.

ARTICULO 1892.- Ttulo y modos suficientes. La adquisicin derivada por actos


entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de ttulo y modo suficientes.

Se entiende por ttulo suficiente el acto jurdico revestido de las formas establecidas por
la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

La tradicin posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos


reales que se ejercen por la posesin. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a
nombre del propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la
posea a su nombre, o cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a
poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a
otro reservndose la tenencia y constituyndose en poseedor a nombre del
adquirente.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
La inscripcin registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales
sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables,
cuando el tipo del derecho as lo requiera.

El primer uso es modo suficiente de adquisicin de la servidumbre positiva.

Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.

A la adquisicin por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.

Los modos de adquisicin son todos los hechos o actos previstos por la ley,
susceptibles de producir la incorporacin del derecho real al patrimonio del titular.

Tradicin traslativa del dominio: acto jurdico bilateral mediante el cual el tradens
desplaza idealmente el inmueble y lo coloca en cabeza del accipiens, quien lo recibe de
conformidad. Tambin se requiere capacidad y legitimacin en ambas partes.

Si no hay ttulo suficiente, la tradicin podr hacer adquirir slo la posesin pero
no el derecho real. Es sta la situacin que se presenta cuando, celebrado el boleto de
compraventa, el vendedor entrega el inmueble. El accipiens es poseedor pero no dueo
hasta tanto no se instrumente el acto por escritura pblica.

No es necesaria la tradicin:
- Traditio brevi manu: cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste,
por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre.
- Cuando el que la posea a nombre del propietario pasa a poseerla a nombre
de otro. Ej.: hay que notificar al locatario y al depositario de la venta de la cosa
(deudor cedido).
- Constituto posesorio: poseedor la transfiere a otro reservndose la tenencia.

Relacin temporal con el ttulo.


La tradicin puede ser hecha antes o despus del ttulo.
No obstante, ante la ausencia de ttulo suficiente, la tradicin no es suficiente para
transmitir el derecho real, sino que solamente se traslada la posesin.

11. Matrices de los derechos reales. A) Relacin directa (inexistencia de sujeto


pasivo determinado). B) Patrimonialidad (objeto). C) Legalidad
(estructura). D) Seguridad esttica (titularidad ordinaria). E) Oponibilidad
(publicidad). F) Seguridad dinmica (titularidad extraordinaria). G)
Inherencia (atributos). H) Relatividad. Buena fe. Equidad (derecho y
ejercicio).

Matrices de los derechos reales.

A) Relacin directa (inexistencia de sujeto pasivo determinado).

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
El derecho real establece una relacin directa e inmediata con la cosa, lo que quiere
decir que su titular, para extraer el beneficio de la cosa sobre la que recae el derecho, no
necesita de ningn intermediario.

B) Patrimonialidad (objeto).
Los derechos reales son susceptibles de valor, integrando el patrimonio.

C) Legalidad (estructura).
El art, 10 del CCV estableca que respecto de los inmuebles es nicamente aplicable la
ley nacional: respecto a su calidad de tales; los derechos de las partes; la capacidad de
adquirirlos; los modos de transferirlos; las solemnidades que deben acompaar esos
actos.
Art. 2.502. Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo
contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos
reales, o modificase los que por este Cdigo se reconocen, valdr slo como
constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer.

ARTICULO 1884.- Estructura. La regulacin de los derechos reales en cuanto a


sus elementos, contenido, adquisicin, constitucin, modificacin, transmisin,
duracin y extincin es establecida slo por la ley. Es nula la configuracin de un
derecho real no previsto en la ley, o la modificacin de su estructura.

Tipicidad formal: la creacin es solamente legal. La tipicidad nmero y


reglamentacin es legal, pero su causa fuente y eficiente es un hecho o acto
jurdico.

Tipicidad sustantiva: brinda seguridad a los adquirentes y terceros al no permitir


la modificacin de la regulacin del derecho real salvo en algunos aspectos, al
impedir la constitucin de derechos reales no enumerados

D) Seguridad esttica (titularidad ordinaria).


Favorece al verdadero propietario.
Adquisicin a non domino. El propietario no participa. C tiene justo ttulo y buena fe, y
puede usucapir con la prescripcin corta.

E) Oponibilidad (publicidad).
Si el derecho real puede oponerse erga omnes es indispensable que ese derecho pueda
ser conocido por todos. De all la necesidad de la publicidad para otorgarle oponibilidad
al derecho real frente a terceros. La publicidad se puede cumplir mediante la tradicin o
mediante la inscripcin en registros especiales.

F) Seguridad dinmica (titularidad extraordinaria).


Favorece al negocio en curso. Adquisicin a non domino de un inmueble cuando el
propietario era incapaz pero intervino.
Se est a favor de la documentacin existente para favorecer los negocios.

Reforma del art. 1051. Ver teora del acto inoponible de Alterini.

G) Inherencia (atributos).

60
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
El derecho real se imprime directamente sobre la cosa, y es oponible a todos. Por ello, el
titular puede perseguir la cosa en manos de cualquiera que la tenga, para ejercer su
derechos, con las limitaciones de la seguridad jurdica. Tiene ius preferendi y ius
persequendi.
Derecho de exclusin: se materializa en la posibilidad de dejar de lado y prevalecer, no
slo sobre los derechos personales sino aun sobre los reales de fecha posterior, y que se
concreta en la mxima qui prior est tempore, potior in iure.

H) Relatividad. Buena fe. Equidad (derecho y ejercicio).


Relatividad entre la persona y la cosa.

12. Definicin legal del derecho real: anlisis.

Definicin de Alterini y Gatti de Derecho real:

El CCV no defina el derecho real. Se los distingua a travs de su objeto en


contraposicin a los derechos personales en la nota al Ttulo IV del Libro III. Los
derechos reales comprenden los derechos sobre un objeto existente; los derechos
personales, comprenden los derechos a una prestacin, es decir a un objeto que tiene
necesidad de ser realizado por una accin.

ARTICULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurdico, de estructura


legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autnoma y que
atribuye a su titular las facultades de persecucin y preferencia, y las dems
previstas en este Cdigo.

El derecho real es un poder jurdico, de una persona, sobre una cosa, reglado por la
ley, en virtud de la cual se puede obtener directamente de ella, todas, algunas, o alguna
de sus utilidades, con exclusin de injerencias extraas, y que con suficiente
publicidad, se adhiere y sigue a la cosa, pudiendo oponerse a cualquier interesado.

Poder jurdico: no se trata de una facultad aislada, como en los derechos relativos, sino
de un conjunto de facultades que, por constituir una unidad, se corresponde con la idea
de poder. Hay una relacin de poder sobre la cosa otorgado por la ley, regido por el
orden pblico. es un derecho subjetivo cuya esencia consiste en un seoro de la
voluntad sobre personas o cosas, que se ejerce de propia autoridad en forma autnoma e
independiente de toda otra voluntad el titular de este poder jurdico detenta un conjunto
de derechos que todos deben respetar y que se establece mediante la realizacin de una
formalidad denominada acto de enajenacin en virtud del cual quien posea todos esos
poderes sobre la cosa los traslada total o parcialmente a otro sujeto de derecho.

De una persona: fsica o jurdica.

Sobre una cosa: objeto del derecho real. CCC: tambin derechos.

Reglado por la ley: orden pblico de las normas estatutarias, organizando su nmero,
contenido, adquisicin, transferencia y extincin.

En virtud del cual se puede obtener directamente de ella: sin necesidad de que
intermedie la actividad de persona alguna. Inmediatez.
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu

Todas, algunas o alguna de sus utilidades: contenido de los derechos reales. Es la


finalidad de los derechos reales principales: ius utendi, ius fruendi, ius abutendi.

Con exclusin de injerencias extraas: carcter absoluto y el deber de respeto que


cabe a aqullos, que si es violado da lugar a acciones reales para efectivizar la exclusin
y proteger al derecho real. Derecho de exclusin y remocin (remover cualquier objeto
que hayan puesto en mi cosa). Acciones posesorias y acciones reales.

Y que con suficiente publicidad: cognoscibilidad por terceros a travs del medio
previsto por la ley. Que sea suficiente significa que se basta a s misma.

Se adhiere y sigue a la cosa: ius persequendi y ius preferendi.


ARTICULO 1886.- Persecucin y preferencia. El derecho real atribuye a su titular
la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su
preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido
oponibilidad posteriormente.

Ius persequendi: poder de reivindicar el objeto contra todo poseedor ilegtimo.


Ius preferendi: prior in tempore, potior in iure. Primero en el tiempo, mejor en el
derecho.

Pudiendo oponerse a cualquier interesado: al adherirse el derecho a la cosa, deben


someterse a su fuerza vinculante, hasta los terceros que invoquen un inters legtimo. El
titular de un derecho patrimonial absoluto dispone de acciones reales destinadas a
proteger los derechos contra cualquier persona que pretenda negar su existencia,
plenitud o libertad, sin perjuicio de poder ejercer tambin las acciones posesorias lato
sensu, que indirectamente tambin preservan su derecho real.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
UNIDAD III RELACIONES REALES (LAS LLAMADAS RELACIONES DE
PODER: MATRICES

1. Precisiones terminolgicas.

Etimologa de la palabra posesin:


Deriva de la preposicin port (hacia) y del verbo sedere (sentarse, estar sentado,
estar establecido). Otros sostienen que proviene de la raz indoeuropea posse, pot o
poti (seor, amo, jefe), que alude a poder, seoro.

El CCV empleaba el trmino posesin en relacin con los derechos creditorios,


posesin del crdito.
ARTICULO 732 - El pago hecho al que est en posesin del crdito es vlido, aunque
el poseedor sea despus vencido en juicio sobre la propiedad de la deuda.
Nota:732. Cd. francs, art. 1240; sardo, 1330. Estar en posesin de un crdito no es
tener el acto escrito que lo pruebe, sino gozar pacficamente de la calidad de
acreedor.

El CCV tambin lo emplea en relacin a los derechos extrapatrimoniales. la posesin


del estado de hijo es haberse comportado como hijo, haber sido tratado como tal y
haber ejercido esa calidad, independientemente de que sea hijo o no.

Finalmente, se lo utiliza en el mbito de los derechos reales, como sinnimo de


dominio y de tenencia.
El CCV habla de posesin como sinnimo de tenencia (el locatario entra en posesin de
la cosa, el comodatario tiene posesin civil), dice que no pueden buscar tesoros quienes
posean el inmueble como simples tenedores. El art. 3939 dice que el derecho de
retencin es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa para conservar la
posesin de ella.
El CCV habla de los poseedores imperfectos (cuasiposesin).

Cuasiposesin o iuris possessio: de origen romano, en el que el dominio se


identificaba con la cosa corporal, por absorber todas las facultades posibles sobre ella.
El que se comportaba como Dominus era poseedor, pero el que lo haca como
titular de algn otro derecho real, poda ser considerado como una propiedad
intelectual incorporal, desprendida del derecho de dominio. Como el objeto sobre
el que recaa era incorporal, no podan ser poseedores, por lo que fueron
denominados cuasiposeedores. Cuasiposeedores son los que se comportan como si
fueran titulares de derechos reales distintos del dominio. Nota al art. 2400 de Vlez:
Esta cuasiposesin de un derecho consiste en el goce que tiene aqul a quien pertenece.
Vlez llama a todos poseedores.

Derecho romano:
- Possessio: era toda detentacin. Tambin era la detentacin que llevaba a los
interdictos (possessio ad interdicta).
- Possessio ad usucapionem o civilis possessio.
- Naturalis possession: tiene dos sentidos: a) para oponerla a la civilis possession;
y b) para oponerla a la possession ad interdicta o possessio.
- Quassi possessio: ejercicio de los derechos reales distintos del dominio, o
sea, las desmembraciones del dominio.
- Iusta possessio: posesin a la que se tena derecho, parecido a nuestra posesin
legtima. Se opona a la iniusta possessio.
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu

Algunos cdigos, como el suizo y el alemn borran la distincin entre posesin y


tenencia. El Cdigo alemn diferencia entre posesin mediata (quienes en un
momento determinado pueden exigirle al poseedor inmediato la entrega de la cosa) e
inmediata (ejerce directamente el poder de hecho sobre la cosa). Tambin incluye a los
servidores de la posesin, pero solamente tienen la defensa extrajudicial y no acciones
posesorias.

El Cdigo suizo clasifica a los poseedores en originarios (a ttulo de propietario) y


derivados (el resto). Ambos tienen acciones posesorias. Algunos sostienen que es
parecida a nuestra posesin y tenencia.

Italia: se distingue entre la posesin y detentacin.

Relaciones reales o relaciones de poder: son las relaciones de hecho entre una
persona y la cosa: posesin, tenencia y mera yuxtaposicin.

2. Distintas relaciones entre una persona y un objeto.

Hay dos tipos de relaciones entre una persona y un objeto: relaciones de


hecho (relaciones de poder) y de derecho

Las relaciones reales o de poder son la posesin, tenencia, yuxtaposicin


(relaciones de contacto fsico entre la persona y la cosa) y las relaciones reales de hecho
en virtud de hospitalidad (ej: usar el bao de un hotel). Se trata de vnculos fcticos
entre la persona y la cosa, independientes de la existencia o no de un derecho que
los justifiquen.
Estas relaciones de hecho se contraponen a las relaciones de derecho nacidas
de un derecho real o personal (derecho de dominio, de usufructo, de uso, de locacin,
de comodato, etc). Las relaciones de derecho son los distintos derechos reales que puede
haber con la cosa. Cuando la relacin es de derecho, la posesin ser legtima; si no
es de derecho, ser ilegtima. Estos derechos reales otorgan el ius posidendi (salvo que
no se ejerza por la posesin)
Se puede ser dueo de una cosa (relacin jurdica) y a la vez poseedor de esa
misma cosa (relacin de hecho), puede estar presente solamente una de esas
relaciones.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu

3. Posesin y tenencia. Las denominadas doctrinas subjetiva y objetiva.


Aproximacin de sus conclusiones.

Posesin lato sensu (incluye posesin y tenencia): poder de hecho sobre una cosa
que permite su utilizacin, independientemente del derecho real o personal cuya
titularidad ostente el sujeto.

Doctrinas subjetiva y objetiva


El articulado del cdigo sigue a Savigny, pero en las notas Vlez sigue a Ihering.

Teora de Savigny (subjetiva):


Para que exista posesin es necesaria la concurrencia de 2 elementos: el
corpus y el animus domini. Para demostrar la posesin hay que probar el animus
domini (que se prueba por presunciones legales).
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
El corpus es el poder de hecho sobre la cosa, el poder fsico; es la posibilidad
de disponer fsicamente de una cosa. No basta para la configuracin del corpus el
mero contacto con la cosa, sino que ese contacto debe ser querido, debe haber un
mnimo de voluntad, pues sta es la diferencia entre el corpus y la yuxtaposicin
local. En el contacto de la persona que est durmiendo y se le coloca un objeto en la
mano, no se puede decir que haya corpus en tanto falta ese mnimo de voluntad que lo
caracteriza. Adems, la posibilidad fctica de poder disponer la cosa no requiere
necesariamente que se est en permanente contacto con ella, y que aqulla se pierda
cuando dicho contacto cesa por propia voluntad. Basta con conservar siempre la
posibilidad de actuar fsicamente sobre la cosa.
El animus domini puede definirse como la intencin de comportarse con la
cosa como lo hara su dueo, sin reconocer en otro un derecho mayor. Ej.: el ladrn
tiene animus domini y es, por ende, poseedor, porque aunque sabe que no es el
propietario, se comporta como tal. Es indiferente que el sepa que no es su dueo,
pues lo que interesa es su intencin, razn por la cual la teora se denomina
subjetiva. El convencimiento que l pueda tener acerca de su falta de derecho legtimo,
incidir en que su posesin sea calificada de buena o mala fe, pero no lo priva de su
condicin de poseedor. Es de relativamente fcil prueba, porque basta con
demostrar los actos exteriores de los cuales resulte esa manifestacin de seoro
exclusivo, que nadie tenga un mismo derecho real mayor al suyo, siendo
independiente de cualquier otra voluntad que no sea la propia.
Cuando haya corpus sin animus domini, slo habr tenencia. As, si a una
persona se le confa alguna cosa para que la guarde, si bien est en contacto fsico con
ella, esa relacin no est acompaada de animus domini, en tanto reconoce un derecho
superior en cabeza de su dueo, quien se la confi, y, por tanto es tenedor.

A la posesin hay que mirarla en relacin a cada derecho real en particular.


En relacin al derecho real de dominio, el usufructuario es tenedor, pero
relativamente al derecho de usufructo, l no reconoce ese derecho real en otro ms
que en s mismo, siendo poseedor en relacin al derecho real de usufructo. Se
confirma esta postura al otorgarle acciones posesorias a los poseedores en carcter de
todos los derechos reales que se ejercen por la posesin.

Estos dos elementos solamente deben encontrarse reunidos en el momento de


la adquisicin.

La posesin se prueba mediante actos posesorios, del art. 2384 del CCV. Es la
exteriorizacin de la subjetividad:
Art. 2.384. Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepcin
de frutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se haga, y
en general, su ocupacin, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla
en algunas de sus partes.

Teora de Ihering (objetiva):


Critic la teora de Savigny: al ser el animus domini de Savigny un elemento
subjetivo, dependiente de la intencin del sujeto, resultaba de muy difcil prueba,
ya que para determinar si una persona estaba o no imbuida de l, habra que penetrar en
su mente, lo cual es imposible.
El corpus no es el poder de disponer materialmente de la cosa, sino, con un
criterio econmico, dice que es la relacin exterior que normalmente vincula al
propietario con la cosa, segn el destino econmico de sta, incluido un mnimo de
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
voluntad para que esta relacin no sea una mera yuxtaposicin local. No es
necesario el permanente contacto fsico con a cosa para que subsista.
Propone entonces otra manera de diferenciar a la posesin de la tenencia sobre
bases objetivas, prescindiendo de la voluntad de quien tiene la cosa. La posesin
consiste en el ejercicio de un poder de hecho sobre las cosas, conforme a su destino
natural. Es decir que toda relacin entre el hombre y la cosa, en tanto exista un
mnimo de voluntad, implica la posesin, a menos que una disposicin expresa de
la ley establezca que slo hay tenencia.
Ej.: Si se observa una persona sembrando un campo, en principio esa relacin con
el inmueble debe ser reputada posesin; pero si esa persona es arrendataria, como la ley
nos dice que en ese caso hay tenencia, es entonces el derecho el que priva a esa relacin
de los efectos de la posesin.
Se reemplaza la voluntad individual del sujeto por la voluntad abstracta de la
ley, que es objetiva. Esto facilita, segn Ihering, la prueba, porque basta con demostrar
que existe corpus para que la relacin sea considerada posesin; si alguien pretende
demostrar que hay tenencia, debe probar que la ley priva a esa relacin de
proteccin posesoria, en virtud de la causa por la cual se origin. Ej.: El
arrendatario deber probar la existencia del contrato de locacin.

El Cdigo Alemn llama poseedores a los que tienen un poder de hecho sobre la
cosa, eliminando el animus domini, pero para usucapir, exige que el poder de hecho se
tenga a ttulo de propietario, haciendo reaparecer el animus domini.

ARTICULO 2351 - Habr posesin de las cosas, cuando alguna persona, por s o por otro,
tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de
propiedad.
Nota: Nosotros seguimos el orden inverso: definimos la posesin por la que tiene la mayor
importancia jurdica, la que presenta todos los caracteres indispensables para los derechos
posesorios, la posesin que sirve para la prescripcin, y la que da acciones posesorias "adversus
omnes", dejando para otro lugar tratar de la posesin que slo sirve para los interdictos o
acciones posesorias. La definicin, pues, del Cd. francs no es contraria a la nuestra, pues l
define lo que regularmente se llama posesin natural, y nosotros definimos la que por lo comn
se dice posesin civil. La definicin del Cd. francs, supone que la posesin puede no ser de
cosas corporales, sino de meros derechos, lo que en la jurisprudencia se llama "cuasi-posesin".
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Las leyes romanas declaraban que slo podan poseerse las cosas corporales... "quia nec
possideri intelligitur jus incorporale". ... "Possidere autem possum" deca otra ley, "quoe e sunt
corporalia" (L. 3. tt. 2, lib. 41, Dig.). Pero mirada la posesin en sus relaciones con el
derecho de propiedad, la posesin se manifiesta como el ejercicio de los poderes
comprendidos en ese derecho. Bajo este punto de vista prctico, la idea ha parecido
susceptible de ser extendida a otros derechos reales, especialmente a los derechos de
servidumbre, que son desmembraciones del derecho de propiedad; y se ha considerado como
poseedor de una servidumbre al que ejerce los poderes contenidos en el derecho de
servidumbre. Esta es la "juris possessio" o la "quasi-possessio". Los romanos haban
restringido la cuasi-posesin a las servidumbres, y no la haban extendido a otros "jura in re", y
menos a los derechos personales, y a los derechos de las obligaciones, respecto de las cuales la
idea del ejercicio de un poder fsico no es admisible bajo relacin alguna. El Cd. francs, como
se ha visto, extiende la posesin a todos los derechos. MOLITOR se empea en demostrar que
la cuasi-posesin no puede extenderse sino a las servidumbres ("De la posesin", nm. 14).
SAVIGNY en su "Tratado de la posesin", desde el nm. 7, ensea que la posesin no es
sino un hecho, y slo un derecho por sus efectos, que son la prescripcin y las acciones
posesorias: "As, dice, la posesin es un hecho y un derecho a la vez". MOLITOR ha
combatido esta opinin, a nuestro juicio victoriosamente, demostrando que toda posesin
es un derecho.

MOLITOR en su tratado "De la posesin", no sigue ni una ni otra de las opiniones expresadas.
Dice que la posesin no es un derecho puramente real, porque aunque la cosa est
inmediatamente sometida al poseedor, este derecho no puede ser demandado contra los terceros,
poseedores, sino slo contra aquellos que han violado la posesin. Si B ha despojado a A y en
seguida B ha sido despojado por C, B tendr slo el "interdicto unde vi" contra C, A no lo tendr
sino contra B. L. 1, tt. 16, lib. 43, Dig.
Por otra parte, la posesin no es un derecho puramente personal: no es ms que un "jus ad rem",
en este sentido, que para tener la cosa es preciso el hecho, es preciso el intermediario de una
tercera persona obligada a entregarla o darla. La posesin, por lo tanto, no es as, ni un derecho
puramente real, ni un derecho puramente personal; pero como el derecho manifiesta sobre todo
su carcter y su energa por la accin, diremos que pertenece ms bien a la clase de los derechos
personales. Podemos llamarlo un derecho real-personal, real porque el derecho sobre la cosa es
directo e inmediato, motivo por el cual las acciones posesorias son o aparecen ser "concepta in
rem", y personal, porque la accin posesoria no se intenta sino contra el autor de un hecho, del
hecho del despojo o de la turbacin en la posesin, sin que pueda dirigirse contra terceros
poseedores.

4. Definiciones legales.
ARTICULO 1908.- Enumeracin. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa
son la posesin y la tenencia.

Definiciones legales
Posesin: Art 2351: Habr posesin de las cosas, cuando alguna persona, por
s o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de
un derecho de propiedad.
La posesin se conforma por dos elementos, adoptando la teora subjetiva a
desarrollar infra:
- De las cosas: objeto de la posesin.
- Cuando una persona, por s o por otro.
- Corpus: tener la cosa bajo el poder de la persona. El corpus consiste en la
posibilidad de disponer fsicamente de la cosa. Esa posibilidad se visualiza
cuando la persona est en contacto directo con el objeto (ej.: Cuando alguien
tiene un paraguas en su mano). Pero para la existencia del corpus no siempre
es necesario ese contacto directo, pues es suficiente con la posibilidad de
poder disponer fsicamente. As, en los das de sol, el paraguas estar
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
guardado, y no en la mano del interesado; pero igualmente existe el corpus, ya
que basta con que exista la posibilidad, lo que se concretara cuando el sujeto
lo saca del lugar en que est guardado y lo utiliza (dispone de l fsicamente).
Entonces no es necesario el contacto permanente con la cosa, sino que es
suficiente con que se pueda efectivizar ese contacto cuando la persona lo
decida.
- Animus domini: intencin de someterla al ejercicio de un derecho de
propiedad. Tomando la acepcin amplia de propiedad, no se refiere
solamente al derecho real de dominio sino a todos los derechos reales. No se
reconoce en otra persona un seoro mayor, un derecho mayor al que est
ejerciendo. Dice Alterini que el animus domini apunta a la intencin
exteriorizada (traducida en hechos exteriores), se comporta como
propietario.

A diferencia del dominio, en el cual la cosa se encuentra sometida a la


voluntad y accin de la persona, en la posesin hay una intencin de
someterla al ejercicio de un derecho de propiedad, mientras que en el dominio
ya est sometida.

ARTICULO 1909.- Posesin. Hay posesin cuando una persona, por s o por medio
de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportndose como titular de
un derecho real, lo sea o no.

Tenencia: Art 2352: El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en
otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesin del
propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho.

Al reconocer en otro un seoro mayor, se indica la falta de animus domini,


circunstancia que determina que el sujeto sea calificado como tenedor. El tenedor
representa la posesin de otra persona. As, el locatario y comodatario tienen la cosa
en representacin del locador y comodante respectivamente.
La ocupacin de la cosa en la tenencia se basa en un derecho personal.
La tenencia se diferencia de la posesin en que la tenencia no produce muchos de
los efectos que produce la posesin: el tenedor no puede adquirir el dominio por
prescripcin, ni hace suyos los frutos percibidos, ni la tenencia de cosas muebles hace
presumir su propiedad.
ARTICULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por s o por medio
de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como
representante del poseedor.

Desecha la divisin entre tenencia interesada y desinteresada, que tena importancia


a la hora de la legitimacin activa en las acciones posesorias.

5. Otras relaciones reales.

Yuxtaposicin local: es una relacin de mero contacto fsico con la cosa, sin
voluntad alguna jurdicamente relevante de tener ese contacto fsico. Ej.: que
alguien me ponga una lapicera en la mano mientras estoy dormido.

En el CCC: los servidores de la posesin nicamente son tenidos en cuenta para


facilitar la defensa extrajudicial de la posesin.
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
ARTICULO 1911.- Presuncin de poseedor o servidor de la posesin. Se presume,
a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de
hecho sobre una cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una relacin de
dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Cdigo, servidor
de la posesin.

Relaciones reales de hecho en virtud de dependencia, hospedaje u hospitalidad:


Vnculo de dependencia: ejemplo: relacin de un obrero con las mquinas de la fbrica
donde trabaja. Para algunos, es una mera yuxtaposicin loca, as lo establece la
jurisprudencia penal, por no existir un seoro consolidado e independiente sobre la
cosa, no hay ni siquiera tenencia. Son servidores de la posesin, no hay poder autnomo
sobre el mbito que se les brinda. Carecen de todo derecho personal sobre la cosa.

Vnculo de hospedaje: ej.: el pasajero de un hotel y los muebles de la habitacin.


Vnculo de hospitalidad: ej.: la relacin de un husped con el inmueble y los muebles
y la habitacin que ocupa.

El CCC suprime la yuxtaposicin local.

6. Naturalezas jurdicas.
Naturaleza jurdica de la posesin:
Teoras que la consideran un derecho: para algunos es un derecho personal,
otros un derecho real, y otros un derecho mixto real-personal.

Ihering: deca que como la posesin est jurdicamente protegida (el


ordenamiento jurdico brinda acciones en su defensa cuando es violada derecho: todo
inters jurdicamente protegido-), deba verse en ella a un derecho. Dice que es un
derecho real, porque existe una relacin directa e inmediata entre el poseedor y la
cosa. Reconoce que en la base de la posesin hay un sustrato de hecho, que es
necesario que persista para que se del derecho de la posesin: el poseedor slo tiene
derecho mientras posee. Lo ubica dentro de los derechos reales.

Molitor: la posesin es un derecho, porque encierra en ella el elemento de


todo derecho en general, la voluntad. Es de naturaleza mixta, real y personal,
porque ese derecho no puede ser demandado ms que contra los violadores de la
posesin (en el derecho romano los interdictos no tenan efectos reipersecutorios), y
real, porque crea una vinculacin directa e inmediata con la cosa.

Teoras que la consideran un hecho:


- Savigny: la posesin es un hecho que produce consecuencias o efectos
jurdicos. Entre sus principales efectos jurdicos se hallan las defensas
posesorias y la posibilidad de usucapir.
- Mackeldey: la posesin, junto con las cosas, constituyen los elementos de los
derechos reales.

En el CCV la posesin es tratada como una situacin de hecho, que el


derecho defiende y protege y le asigna consecuencias jurdicas. Ej.: El art. 2470
habla del hecho de la posesin; el art. 2363 dice que el poseedor posee porque
posee, si la posesin fuese un derecho debera decir posee porque es su derecho.
No obstante, sus notas crean confusin.
Ni en el art. 2503 ni en el 2614 aparece nombrada la posesin como derecho real.
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu

Art. 2.470. El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la


posesin propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente,
en los casos en que los auxilios de la justicia llegaran demasiado tarde; y el
que fuese desposedo podr recobrarla de propia autoridad sin intervalo de
tiempo, con tal que no exceda los lmites de la propia defensa.

No obstante, en su nota, dice: Molitor ha combatido esta opinin a nuestro


juicio victoriosamente, demostrando que toda posesin es un derecho para
nosotros, que juzgamos que la posesin es un derecho

Art. 2.363. El poseedor no tiene obligacin de producir su ttulo a la


posesin, sino en el caso que deba exhibirlo como obligacin inherente a la
posesin. El posee porque posee.

El CCC sigue sosteniendo que la posesin es un hecho.

7. Funciones.

Funciones de la posesin:
1) Es el contenido de los derechos reales, pues en la mayora de stos (salvo la
hipoteca y las servidumbres activas que no son ejercidas por la posesin) sin ella no
sera posible el ejercicio de las facultades que otorgan a sus titulares. Ej.: Un
dominio sin posesin es una nuda propiedad.
2) La posesin continua y efectiva por el plazo de un ao sirve para ganar la
anualidad en las acciones posesorias (el sujeto se convierte en poseedor).
3) Sirve para la usucapin: para ganarla (para adquirir el dominio por
prescripcin), la posesin debe ser continua e ininterrumpida por 20 aos.
4) Funcin publicitaria: se supone que quien tiene la posesin de la cosa es el
dueo.
5) Funcin en las cosas muebles: la posesin de buena fe de una cosa mueble
que no sea robada o perdida + el ttulo oneroso permite presumir la propiedad a favor
del poseedor.

Fundamento de la proteccin posesoria


Teoras absolutas: basan la proteccin de la posesin en la posesin misma.
Teoras relativas: la posesin se protege como medio de proteger otras
instituciones, y no por ella misma.

Teoras absolutas:
Gans: la voluntad particular de la persona, cuando se aplica a las cosas (posesin),
es un derecho y debe ser tratada como tal.
Puchta: la voluntad de una persona jurdicamente capaz debe ser protegida
porque es posible que sea justa, y en consecuencia, debe protegerse la
posibilidad del derecho.

Teoras relativas:
Savigny: la posesin est ntimamente vinculada con la persona del poseedor con el
hecho de la posesin. Cualquier ataque a la posesin implica un ataque a la
persona del poseedor. Como sta es inviolable y debe ser garantizada contra toda
violencia, resulta que debe protegerse a la posesin para proteger a la persona del
poseedor y lograr as la interdiccin de la violencia privada.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Crtica: con este razonamiento tambin debera protegerse al detentador. Savigny
contesta que el tenedor puede estar a) de acuerdo con el poseedor, en cuyo caso la
proteccin la obtendra el; y b) el conflicto con el poseedor, en cuyo caso no merece
proteccin.

Ihering: la proteccin de la posesin es un complemento de la proteccin de la


propiedad, una facilitacin de la prueba a favor del propietario.
Crtica: esta proteccin aprovecha necesariamente al poseedor aun en contra del
propietario. Ihering dice que es un mal necesario, un fin no querido por la ley.

8. Sujeto de la posesin. Exclusividad de la posesin. Coposesin.

Sujeto: son las personas fsicas o jurdicas. Las jurdicas van a expresar su
voluntad a travs de sus administradores u rgano representativo.

ARTICULO 1912.- Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesin y de la tenencia es


la cosa determinada. Se ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una
parte material de la cosa.

ARTICULO 1913.- Concurrencia. No pueden concurrir sobre una cosa varias


relaciones de poder de la misma especie que se excluyan entre s.

Exclusividad de la posesin. Coposesin.


La posesin es exclusiva: art. 2401: Dos posesiones iguales y de la misma
naturaleza (que sean excluyentes), no pueden concurrir sobre la misma cosa.
El art. expresa el principio de exclusividad de la posesin. As, no puede haber
dos posesiones iguales y de la misma naturaleza, dos personas no pueden pretender
poseer toda la cosa a ttulo de propietarios. Pero s pueden haber posesiones de
distinta naturaleza o jerarqua que no se excluyan mutuamente.
ARTICULO 2408 - Cuando la cosa es indivisible, la posesin de una parte importa la
posesin del todo.
ARTICULO 2405 - Cuando la cosa forma un solo cuerpo, no se puede poseer una
parte de l, sin poseer todo el cuerpo.

La imposibilidad de que existan 2 posesiones iguales y de la misma naturaleza


no impide que haya coposesin, o sea, posesin de 2 o + personas de la totalidad de la
misma cosa. Si es indivisible, hay posesin exclusiva de esas partes ideales. Si son
cosas divisibles, puede haber una determinacin material o intelectual. Sobre cada
parte hay una posesin exclusiva.
Art. 2.409. Dos o ms personas pueden tomar en comn la posesin de una
cosa indivisible, y cada una de ellas adquiere la posesin de toda la cosa.

Troplong, fuente de esta norma, dice que los coposeedores forman una persona
colectiva compuesta de miembros que obran en inters comn.

Nuestros autores establecen la siguiente distincin:


1. En las relaciones con terceros: rige el art. 2409 del CCV, y cada
poseedor se considera poseedor del todo. As, cualquier poseedor
puede intentar acciones posesorias contra terceros sin el concurso de
los otros coposeedores. Por ejemplo: en un auto, la relacin real del
vehculo no puede ser dividida de tal forma que cada comunero
72
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
aproveche la mitad o un tercio, por lo que cada uno la posee in totum, sin
perjuicio de la convencin que establezcan entre ellos respecto del uso
compartido.
2. En las relaciones entre los coposeedores entre s: rige el principio del
art. 2407 y 2410, es decir, que cada coposeedor se considera poseedor
de una parte ideal, confirmando la regla del art. 2401, siendo cada
uno poseedor exclusivo de su parte.
3. Sin embargo, uno de los coposeedores puede hacerse poseedor exclusivo
del todo, intervirtiendo su ttulo. Excluyendo al resto.

El CCC no modifica este criterio.


As, hay coposesin en el condominio. Cuando se trata de cosas principales y
accesorias, si estn unidas, la posesin de la principal importa la posesin de la
accesoria, hasta que se divida la cosa.
La posesin de parte de un inmueble hace presumir que ella se extiende a la
totalidad del bien (CCV).

9. Objeto de la posesin. Requisitos.

Objeto de la posesin: son las cosas determinadas.

ARTICULO 1912.- Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesin y de la tenencia


es la cosa determinada. Se ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una
parte material de la cosa.

Las cosas, adems de ser determinadas, deben estar en el comercio, estando fuera
del comercio las que integran el dominio pblico del estado y las que a pesar de formar
parte del dominio privado del Estado son indisponibles, y las que han sido excluidas del
comercio de los particulares.
Las cosas incorporales, quoe in jure consistant no son susceptibles de la verdadera
posesin.

Cuasiposesin
El animus domini es el hecho de no reconocer en otro un derecho real superior al
que se ejerce; lo que permite considerar al usufructuario tambin poseedor, ya que no
reconoce en otro un derecho de usufructo superior al que tiene, que excluya al suyo (no
obstante reconocer el derecho del nudo propietario).
Esta interpretacin encuentra apoyo en el texto del art. 2355, primera parte, segn
el cual la posesin ser legtima, cuando sea el ejercicio de un derecho real,
constituido en conformidad a las disposiciones de este Cdigo. Es decir, son
poseedores legtimos quienes ejercen un de real, y entre ellos se halla el usufructuario.
De lo contrario la norma debera decir que son poseedores legtimos los titulares del
derecho de dominio.
Hay una discusin acerca de si existe o no en nuestro cdigo la cuasiposesin.
Para un sector de la doctrina, los titulares de derechos reales distintos del dominio
no son poseedores sino cuasiposeedores, es decir, como si fueran poseedores.
La cuasiposesin es de origen romano. En el derecho romano en un principio
exista slo el dominio, condominio y la servidumbre. Los titulares de estos derechos
reales eran considerados propietarios y poseedores. Cuando se agregan otros derechos
reales (ej.: Usufructo), se dijo que sus titulares eran tenedores y cuasiposeedores. Es
decir, quien se comportaba con la cosa como si fuera su dueo era considerado
poseedor; quien lo haca como titular de algn otro derecho real era reputado
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
cuasiposeedor. Se parta de la premisa de que estos derechos no se ejercen sobre las
cosas, sino sobre los derechos (ej.: El objeto del usufructo sera el derecho de
usufructo, y no la cosa mueble o inmueble).
Para otra corriente, a la cual adhiere Papao, fuera del caso de la hipoteca y de las
servidumbres, los restantes derechos reales se ejercen por la posesin, y su objeto son
las cosas. No hay posesin sobre objetos incorporales o intelectuales, de modo que
no hay cuasiposesin.
Hay diversos arts. del CCV que denominan poseedores a los titulares de derechos
reales distintos del dominio, por ejemplo, el art. 3205:
Art. 3.205. La posesin que el deudor da al acreedor de la cosa constituida
en prenda, debe ser una posesin real en el sentido de lo establecido sobre la
tradicin de las cosas corporales. El responde de la eviccin de la cosa dada
en prenda.

Es decir, Vlez abandon la teora de la cuasiposesin, y estableci la posesin


como contenido de todos los derechos reales.
Art. 2.355. La posesin ser legtima, cuando sea el ejercicio de un derecho
real, constituido en conformidad a las disposiciones de este cdigo. Ilegtima,
cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo nulo, o fuere adquirida por un
modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del
que no tena derecho a poseer la cosa, o no lo tena para transmitirla.

Haya o no cuasiposesin, el resultado ser el mismo. Por lo tanto no tiene sentido


la discusin sobre su existencia, salvo en el caso de la hipoteca.

10. Clasificacin, cualidades y vicios de la posesin. Relaciones reales legtimas e


ilegtimas previstas en el Cdigo.

Clasificacin, cualidades y vicios de la posesin


Segn su origen o causa, la posesin puede ser legtima o ilegtima; segn las
condiciones personales del poseedor, la posesin ilegtima puede ser, a su vez, de
buena o mala fe; segn la forma o modo en que es adquirida, la posesin de mala
fe se subclasifica en viciosa y no viciosa.

Posesin legtima
Cuando sea el resultado de la adquisicin en forma perfecta de alguno de los
derechos reales que se ejercen por ella, ser legtima.
Art 2355, 1era parte: La posesin ser legtima, cuando sea el ejercicio de un
derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones de este Cdigo.
Si una persona tiene la posesin de una cosa en virtud del ejercicio de un
derecho real (constituido como la ley exige) ella es considerada poseedora legtima.
El poseedor legtimo no slo tiene los derechos derivados de su posesin sino que
adems tiene derecho de poseer. Carece de consecuencias prcticas, porque tales
consecuencias son las que resultan del derecho real de que se trate.
La norma se refiere al ejercicio de todos los derechos reales que se ejercen por la
posesin. Quedan afuera el acreedor hipotecario y el titular de una servidumbre activa.
Para que haya posesin legtima deben satisfacerse los requisitos integrativos
del derecho real, es decir, el ttulo suficiente (que no lo ser si no tiene la forma
exigida por la ley) y el modo suficiente (la tradicin).
La legitimidad de la posesin se presume. Ello porque el poseedor no tiene que
exhibir el ttulo por el cual tiene la cosa, el posee porque posee. Esto surge del art. 2363.
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Art. 2.363. El poseedor no tiene obligacin de producir su ttulo a la
posesin, sino en el caso que deba exhibirlo como obligacin inherente a la
posesin. El posee porque posee.

El ttulo suficiente sobre una cosa determinada, implica un acto jurdico que tiene
por finalidad transmitir sobre la misma (si no es un ttulo verdadero, o si no corresponde
a esa cosa, es un ttulo putativo) el derecho real de que se trate (dominio, usufructo, etc),
revestido de las formalidades establecidas en la ley (ej.: escritura pblica en materia de
inmuebles), otorgado por un disponente capaz, legitimado al efecto (si no, es slo un
justo ttulo para usucapir).
El justo ttulo para usucapir es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un
derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez,
sin consideracin a la condicin de la persona de quien emana (art. 4010).

Caso de los inmuebles y el boleto de compraventa.


La reforma de la ley 17.711 agreg al art 2355: Se considera legtima la
adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de
compraventa.
Sin embargo, para ser la posesin legtima se requiere que el derecho real haya
sido constituido en conformidad a las disposiciones del Cdigo; y existen
disposiciones en el CCV, no alteradas por la reforma, que establecen que el ttulo
suficiente para la transmisin derivada de derechos reales por actos entre vivos debe
estar formalizado por escritura pblica. Al ser as, el boleto de compraventa no puede
engendrar la posesin legtima, por tratarse de un modo insuficiente para adquirir
derechos reales, como dispone la 2da parte del art. 2355, tampoco modificada por la
reforma (el boleto de compraventa no es ttulo suficiente).
Dicho agregado ha creado confusin en el sistema del CCV y generado una
polmica en la doctrina:
- La reforma convierte a los poseedores de inmuebles con boleto de
compraventa en titulares de un derecho real. Para algunos es un nuevo
supuesto de dominio imperfecto. Para otros, un nuevo derecho real de
posesin.
- La posesin con boleto es una posesin legtima en s misma, o una
posesin legtima impropia, siendo la propia la que constituye el ejercicio
de un derecho real.
- Lo que la ley califica de legtima es la adquisicin de la posesin, no la
posesin en s. Siempre ser posesin ilegtima aunque de buena fe.
- Aunque no lo es, esta posesin se considera legtima por la ley.

La conclusin debe ser considerar ilegtima la posesin adquirida en esas


condiciones. Gatti y Alterini dicen que lo que resulta legtimo no es la posesin,
sino la adquisicin; la posesin se torna ilegtima, porque falta ttulo.
Adems, se refiere el prrafo agregado a la buena fe, cuando sta no podra tener
cabida frente al texto del art. 4009, segn el cual el vicio de forma en el ttulo de
adquisicin, hace suponer mala fe en el poseedor.
Por otro lado, solamente la posesin ilegtima es de buena o mala fe, por lo que
carece de sentido esa interpretacin de la reforma.
Al aceptar la legitimidad de la adquisicin de la posesin, se solucionan algunos
aspectos conflictivos:
a) Se aclara que el comprador de buena fe con boleto de compraventa
es un poseedor y no un mero tenedor.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
b) El adquirente puede rechazar la accin de reivindicacin intentada
por el enajenante o por quienes son sus sucesores universales y
particulares.
c) Es viable el embargo y ulterior subasta de los derechos y acciones del
poseedor por boleto.
ARTICULO 1916.- Presuncin de legitimidad. Las relaciones de poder se
presumen legtimas, a menos que exista prueba en contrario. Son ilegtimas cuando
no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad
con las previsiones de la ley.
Se mantiene la clasificacin de legtima e ilegtima, pero se la extiende a la
tenencia tambin.
Posesin legtima: exterioriza mediante su ejercicio la existencia de un
derecho real subyacente.
Tenencia legtima: ejercicio de un derecho personal emanado de una relacin
contractual.
No se menciona al adquirente por boleto de compraventa (obligacin de
entrega de la cosa y de escriturar). Por ello, la entrega de la posesin a travs de la
tradicin es un acto reejecucin de ese contrato. Es boleto de compraventa no es ni
ttulo suficiente ni justo ttulo. Es un poseedor ilegtimo de buena fe.

Posesin ilegtima
Si la posesin es la consecuencia de la adquisicin de un derecho real con
irregularidades, sin ajustarse a los requerimientos del ordenamiento legal, o si ella es
adquirida sin la coexistencia de un derecho real, ser ilegtima.
Art 2335: la posesin es Ilegtima, cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo
nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o
cuando se adquiera del que no tena derecho a poseer la cosa, o no lo tena para
transmitirla.
La norma trata varios supuestos:
- Sin ttulo: La posesin es ilegtima cuando se tenga sin ttulo. La palabra ttulo
tiene el significado de aptitud jurdica, de causa que da nacimiento al derecho. Si dicha
causa falta, la posesin as adquirida es ilegtima. Ej.: el supuesto del poseedor que se
apodera de la cosa en virtud de un despojo, es decir, ilegtimamente.
- Ttulo nulo: Puede ocurrir que la causa antecedente exista, pero que aun as la
posesin sea ilegtima, lo que sucede cuando el ttulo es nulo. Ej.: el mandatario
compra y adquiere la posesin de una cosa que deba vender por cuenta de su comitente,
al ser un acto nulo, la posesin por l adquirida es ilegtima.
- Modo insuficiente para adquirir derechos reales: Puede acontecer que el
ttulo exista y que sea vlido, pero la posesin resulta ilegtima por haber sido adquirida
por un modo insuficiente para adquirir derechos reales. Ej.: Si es un mueble que
requiere de inscripcin constitutiva y solamente se hizo tradicin de la cosa.
- Se adquiere de quien no tena derecho a poseer la cosa, o no lo tena para
transmitirla: El ttulo o causa puede existir, ser vlido, y que la posesin haya sido
transmitida por un modo suficiente para adquirir derechos reales, y no obstante ello ser
ilegtima por emanar el contrato de una persona que no tena derecho a poseer la cosa
(Ej.: si el que la vende no era su verdadero propietario), o que no lo tena para
transmitirla (Ej.: si el usuario cede su derecho, ya que tal cesin est prohibida). Se
aplica el principio: Nemo plus iuris.

La posesin ilegtima se subdivide en posesin de buena fe y de mala fe.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Posesin de buena fe
Art 2356: La posesin es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o
error de hecho, se persuadiere de su legitimidad.
Se ejerce una posesin ilegtima, pero convencido de que ejerce una posesin
legtima.

Aunque la norma no lo dice, para que haya buena fe tal error de hecho debe ser
excusable (art 4007), no debe provenir de una negligencia culpable, debe ser
diligente. Cuando se trata de un error de derecho, la buena fe no es posible, porque el
derecho se presume conocido por todos.
ARTICULO 4007 - La ignorancia del poseedor, fundada sobre un error de hecho, es
excusable; pero no lo es la fundada en un error de derecho.

ARTICULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relacin de poder es de buena fe si no


conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de
hecho esencial y excusable est persuadido de su legitimidad.

Adems, para ser de buena fe, el poseedor debe estar convencido de la legitimidad
de su adquisicin sin duda alguna. La duda es un trmino medio entre la buena y la
mala fe, y vale como mala fe.
Ej.: Enajenacin hecha por una persona que no era propietaria de la cosa
(transmisin a non domino). En la medida en que el adquirente cuenta con un ttulo que
en apariencia no tiene irregularidades, la ley admite la posibilidad de su buena fe, en
tanto su ignorancia pueda ser justificada. Si el poseedor hubiera podido conocer la
legitimidad de su ttulo si hubiera puesto la debida diligencia, debe ser considerado de
mala fe. As, el asiento registral por s solo no es suficiente para justificar la buena
fe de quien se prevale de l, debiendo investigar si hay conformidad entre la
realidad registral y extrarregistral.

Ttulo putativo: es un caso especial de posesin de buena fe. El ttulo putativo


equivale a un ttulo realmente existente, cuando el poseedor tiene razones suficientes
para creer en la existencia de un ttulo a su favor, o para extender su ttulo a la cosa
poseda (art 2357).
El ttulo putativo genera una posesin de buena fe. Puede suceder en 2 casos:
- Cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un
ttulo a su favor. Es decir que el ttulo, en realidad no existe, pero el poseedor est
persuadido de su existencia. Ej.: El legatario que entr en posesin de la cosa legada
ignorando que el testamento haba sido revocado.

- Convencimiento del poseedor para extender su ttulo a la cosa poseda. El


ttulo es verdadero pero no se aplica a la cosa que se posee. Ej.: Cuando una persona
compra un lote de terreno, y posteriormente se descubre que el ttulo no se refiere al
inmueble posedo sino a otro.
Para que el ttulo putativo sea equiparado al verdadero, a los efectos de la
buena fe, es necesario que el poseedor tenga razones suficientes para creer en
ello; es decir, que se trate de una ignorancia o de un error de hecho excusables.
La equiparacin no es total, ya que el ttulo putativo no es apto para la
usucapin corta (art. 4011), pues no se lo considera justo ttulo.
ARTICULO 4011 - El ttulo debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble
posedo. El ttulo putativo no es suficiente, cualesquiera que sean los fundamentos
del poseedor para creer que tena un ttulo suficiente.

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Presuncin de buena fe: Todo poseedor tiene para s la presuncin de la buena fe de su posesin, hasta que se pruebe lo
contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma (art 2362). La buena fe se presume. Es una presuncin iuris tantum.
Art 2770: Los anuncios de hurtos o de prdidas, no bastan para hacer presumir de mala fe al poseedor de cosas
hurtadas o perdidas que las adquiri despus de tales anuncios, si no se probare que tena de ello conocimiento cuando adquiri
las cosas.
Art 2771: Ser considerado poseedor de mala fe el que compr la cosa hurtada o perdida a persona sospechosa que no
acostumbraba a vender cosas semejantes, o que no tena capacidad o medios para adquirirla.
Art 4009: El vicio de forma en el ttulo de adquisicin, hace suponer mala fe en el poseedor. Esta es una presuncin iure
et de iure.

Tiempo en que debe existir la buena fe: La buena fe del poseedor debe existir
en el origen de la posesin, y en cada hecho de la percepcin de los frutos, cuando se
trate de frutos percibidos (art 2358).
El Art. 4008 establece que basta que haya existido en el momento de la
adquisicin.
Es decir, si la posesin en su origen fue de buena fe, as continua en su
calificacin, por ser indiferente el posterior conocimiento del poseedor de la
ilegitimidad de su posesin. A su vez, si comenz siendo de mala fe, perdurar
tambin as la calificacin.

Caso especial del poseedor originariamente de buena fe pero que es vencido


en juicio reivindicatorio:
En orden a la restitucin de frutos, mejoras, riesgos, etc., es considerado
como poseedor de mala fe desde el momento de la notificacin de la demanda, o
desde que hubiera tenido conocimiento del vicio de su posesin; sin embargo, no
queda equiparado totalmente al poseedor de mala fe, porque pudo creer que el
demandante careca de derecho, por lo que no responde por prdida o deterioro de
la cosa por caso fortuito, aun cuando la cosa no se hubiese perdido o deteriorado
en manos del propietario, ni por los frutos que el demandante hubieran podido
percibir si hubiese tenido la cosa en su poder.
ARTICULO 2433 - El poseedor de buena fe que ha sido condenado por sentencia a restituir la cosa, es responsable de los frutos
percibidos desde el da en que se le hizo saber la demanda, y de los que por su negligencia hubiese dejado de percibir; pero no de
los que el demandante hubiera podido percibir. El no responde de la prdida y deterioro de la cosa causados por caso fortuito.
ARTICULO 2435 - El poseedor de mala fe responde de la ruina o deterioro de la cosa, aunque hubiese ocurrido por caso
fortuito, si la cosa no hubiese de haber perecido, o deteriordose igualmente, estando en poder del propietario.
ARTICULO 2439 (El poseedor de mala fe) Est igualmente obligado a indemnizar al propietario de los frutos civiles que
habra podido producir una cosa no fructfera, si el propietario hubiese podido sacar un beneficio de ella.

Posesin de mala fe
Puede ser simple mala fe o mala fe viciosa.
El cdigo no la define. Hay mala fe en todos los casos en que falta la buena fe.
Entonces la posesin ser de mala fe cuando mediare error de derecho, o de hecho
no excusable, o la persuasin en la legitimidad de la posesin fuere dubitativa, o
conoce ab initio la ilegitimidad de su posesin.

Mala fe simple o no viciosa: la mala fe es simple cuando la posesin no es de


buena fe, pero fue adquirida sin vicios (error de hecho no excusable, error de
derecho o duda).
La distincin tiene efectos prcticos, pues el poseedor vicioso no puede intentar
las acciones posesorias del CCV en sentido estricto; tiene importancia en la
responsabilidad del poseedor por deterioros y prdidas; tampoco puede el
poseedor vicioso adquirir por prescripcin en tanto no purgue el vicio de su
posesin (en el CCC sera solamente por el vicio de clandestinidad); y no puede
unir su posesin a la de su antecesor.
ARTICULO 2771 - Ser considerado poseedor de mala fe el que compr la cosa hurtada o perdida a persona sospechosa que no
acostumbraba a vender cosas semejantes, o que no tena capacidad o medios para adquirirla.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Mala fe viciosa
La posesin ser viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por hurto,
estelionato, o abuso de confianza; y siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por
violencia o clandestinamente; y siendo precaria, cuando se tuviese por un abuso de
confianza (art 2364).
ARTICULO 1921.- Posesin viciosa. La posesin de mala fe es viciosa cuando es de
cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de
inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza. Los
vicios de la posesin son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En
todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el
poseedor o sus representantes.

El art. enumera los vicios de la posesin. Se trata de situaciones en las que la


posesin no slo es adquirida de mala fe, sino adems en forma ms grave en virtud de
los mtodos. El cdigo distingue segn se trate de cosas muebles o inmuebles.
1) Cosas muebles:
- Hurto: se configura por el apoderamiento ilegtimo de una cosa mueble total o
parcialmente ajena. Incluye al robo.
- Estelionato/estafa: consiste en el hecho de contratar sobre cosas ajenas como
si fueran propias o de enajenar como libres aquellas que estn gravadas o
prendadas. La posesin viciosa no es la de quien trasmite cometiendo estelionato, sino
la de quien adquiere la cosa mueble sabiendo la verdadera situacin (que la cosa no
es de quien la vende). As, se distingue del estelionato contractual en el que la mala fe es
del tradens, mientras que en el estelionato posesorio la mala fe es de ambos. Se da
cuando alguien recibe la posesin de una cosa mueble como libre o propia del que la
transmite sabiendo positivamente que est gravada o no le pertenece a aqul.
- Abuso de confianza: se configura cuando alguien ha recibido la cosa con
obligacin de restituirla, pero no lo hace. Se trata del caso del tenedor que, no
obstante estar obligado a restituir, no slo no lo hace sino que intervierte su ttulo para
convertirse en poseedor. Para ello es necesario que esa intencin se manifieste por actos
exteriores que revelen semejante propsito y que produzcan el efecto de privar de su
posesin a quien la cosa deba ser restituida.

La equivocidad no es un vicio, sino ms bien una cuestin probatoria. Los que


sostienen que es un vicio dicen que se da cuando la duda se refiere al animus domini,
como cuando el copropietario ejerce actos posesorios pero con carcter ambiguo. Pero
mientras dura ese equvoco, dicha posesin es ineficaz frente a los dems condminos:
se necesita de un acto de interversin del ttulo que excluyera a los dems copropietarios
de un modo evidente.

2) Cosas inmuebles:
- Violencia: puede ser material (fsica) o moral (intimidacin/amenaza). La
posesin es violenta, cuando es adquirida o tenida por vas de hecho, acompaadas
de violencias materiales o morales, o por amenazas de fuerza, sea por el mismo que
causa la violencia sea por sus agentes (art 2365).
Ej.: desalojar al propietario con violencia. La violencia se puede ejercer sobre el
poseedor, o un representante (ej.: el tenedor).
Hay que diferenciar la violencia en la posesin de la violencia en el ttulo. La
violencia en la posesin se refiere a las vas de hecho, que implican el empleo de la
fuerza material o moral para establecer la relacin real entre el poseedor de mala fe y la
cosa. La violencia en el ttulo vicia el ttulo, y puede conllevar su nulidad, pero no
vicia la posesin misma.
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
No existe consenso en la doctrina sobre la situacin de quien adquiere sin
violencia, pero despus debe recurrir a la fuerza para defenderse o mantenerse en su
posesin, dado que el artculo emplea la expresin adquirida o tenida por vas de
hecho. La interpretacin literal de la norma conduce a la conclusin de que en ambos
casos la posesin es violenta.

- Clandestinidad: ste vicio se configura cuando los actos por los cuales se
tom o se continu fueron ocultos, o se tom en ausencia del poseedor, o con
precauciones para sustraerla al conocimiento de los que tenan derecho de oponerse
(art 2369).
Para que haya clandestinidad se requiere que medie ocultamiento, es decir, que
la posesin no sea pblica. As, se evita la polica posesoria. Para que pueda
purgarse el vicio, la posesin debe convertirse en pblica.
Ej.: le hago un stano a un vecino, o un pozo negro en parte de su terreno (el
vecino nunca se entera).

- Abuso de confianza: defraudacin con dolo posterior. Hay una interversin


del ttulo.

Carcter de los vicios (relatividad de los vicios)


Los vicios de la posesin son relativos. Esto significa que quien adquiere una
posesin en forma viciosa, slo reviste ese carcter frente a quien fue vctima del
vicio (anterior poseedor), pero no frente a terceros. As, si una persona despoja
violentamente a otra de su inmueble, ser considerado poseedor vicioso con
relacin al despojado, pero no tendr ese carcter frente a los dems.

Efectos de la posesin viciosa:


- No est protegida por las acciones posesorias en sentido estricto.
- El poseedor vicioso es responsable por los deterioros de la cosa incluso por
caso fortuito aunque hubiera ocurrido igual de poseerlo el legtimo
poseedor.
- No se pueden unir las posesiones.
- Se deben purgar los vicios para poder usucapir (la jurisprudencia
agregara la violencia a la clandestinidad).

Purga de los vicios


Segn el art. 2354, una posesin que comenz siendo viciosa, tal contina
siempre. El art. sienta el principio de la inmutabilidad de las cualidades y los vicios
de la posesin, y establece que stas no pueden ser cambiadas ni por la propia
voluntad ni por el transcurso del tiempo.
Art. 2.354. Tampoco se pueden cambiar por la propia voluntad, ni por el
transcurso del tiempo, las cualidades ni los vicios de la posesin; tal como
ella comenz, tal contina siempre, mientras no se cree un nuevo ttulo de
adquisicin.

Sin embargo este principio debe ser armonizado con el art. 3959: la prescripcin
de cosas posedas por fuerza o por violencia, no comienza sino desde el da en que se
hubiere purgado el vicio de la posesin.
Para parte de la doctrina, los vicios se purgan cuando cesa el hecho del vicio.
As, cuando se deponen las armas.
Para la doctrina mayoritaria la purga de los vicios se opera al ao de cesado
el vicio, porque al cabo de ese tiempo prescribe la accin posesoria que le
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
permitira al despojado recuperar su posesin. Transcurrido el ao y prescripta la
accin del despojado, la posesin del despojante vicioso se consolida al no tener
contradiccin. Al ao, el poseedor originalmente vicioso gana las acciones
posesorias.
Ej.: cesada la violencia, sta queda purgada al ao de esa fecha; al ao el
poseedor vicioso adquiere la posesin.

11. Presunciones en las relaciones reales.

Presunciones en torno de la posesin en el CCV. Actos posesorios. Prueba


Las podemos ver en base al ttulo, a los actos posesorios y la buena fe.
1) En base al ttulo:
- Art 4003: Se presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su posesin un ttulo
traslativo de propiedad, ha posedo desde la fecha del ttulo, si no se probare lo contrario (carga del
interesado en destruir la presuncin).
Nada impide que en este caso la posesin haya comenzado antes de la fecha del ttulo, o despus
(comprador a quien se le otorga primero el instrumento pblico y tiempo despus la posesin).
- Art 2411: La posesin fundada sobre un ttulo, comprende slo la extensin del ttulo, sin
perjuicio de las agregaciones que por otras causas hubiese hecho el poseedor.
Se presume que la posesin se extiende hasta donde indica el ttulo. Es una presuncin iuris
tantum. Lo que no cubre el ttulo (las agregaciones) se debe probar por otro medio (otro ttulo).
- Art 2789 a 2792: casos en los que se presentan ttulos en juicio.
I) Art 2789: Si el ttulo del reivindicante que probase su derecho a poseer la cosa, fuese
posterior a la posesin que tiene el demandado, aunque ste no presente ttulo alguno, no es suficiente
para fundar la demanda. Es decir, el ttulo no sirve para reivindicar. La excepcin a esto es que puede
reivindicar como cesionario del derecho.
II) Art 2790: Si presentare ttulos de propiedad anterior a la posesin y el demandado no
presentare ttulo alguno, se presume que el autor del ttulo era el poseedor y propietario de la heredad
que se reivindica. Es decir, si el actor presenta un ttulo de fecha anterior a la posesin, s sirve para
reivindicar.
III) Art 2791: Cuando el reivindicante y el poseedor contra quien se da la accin, presentaren
cada uno ttulos de propiedad, dados por la misma persona, el primero que ha sido puesto en posesin
de la heredad que se reivindica, se reputa ser el propietario. Es decir, gana el primero al que se le hizo
la tradicin.
IV) Art 2792: Cuando el demandado y el demandante presenten cada uno ttulos de
adquisicin que ellos hubiesen hecho de diferentes personas, sin que se pueda establecer cul de ellos
era el verdadero propietario, se presume serlo el que tiene la posesin.

Presuncin de propiedad de cosas muebles: ARTICULO 2412 - * La posesin de buena fe de una cosa
mueble, crea, a favor del poseedor, la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler
cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida.

2) En base a la buena fe:

Presuncin de buena fe: ARTICULO 2362 - Todo poseedor tiene para s la presuncin de la buena fe de
su posesin, hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma.

Citacin en juicio y mala fe: ARTICULO 2443 - No siendo posible determinar el tiempo en que
comenz la mala fe, se estar al da de la citacin al juicio.

Presuncin de mala fe y anuncios de hurtos o prdidas de cosas muebles: ARTICULO 2770 - Los
anuncios de hurtos o de prdidas, no bastan para hacer presumir de mala fe al poseedor de cosas
hurtadas o perdidas que las adquiri despus de tales anuncios, si no se probare que tena de ello
conocimiento cuando adquiri las cosas.

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Presuncin de mala fe y compra de cosas muebles robadas o perdidas: ARTICULO 2771 - Ser
considerado poseedor de mala fe el que compr la cosa hurtada o perdida a persona sospechosa que
no acostumbraba a vender cosas semejantes, o que no tena capacidad o medios para adquirirla.

Presuncin de buena fe: ARTICULO 4008 - Se presume siempre la buena fe, y basta que haya existido
en el momento de la adquisicin.

Vicio de forma y presuncin de mala fe: ARTICULO 4009 - El vicio de forma en el ttulo de
adquisicin, hace suponer mala fe en el poseedor.

3) En base a actos posesorios


Art 2384: Son actos posesorios de cosas inmuebles, su cultura, percepcin de frutos, su
deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se haga, y en general, su ocupacin, de cualquier
modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes.
Se trata de una enumeracin ejemplificativa/enunciativa, no taxativa de actos sobre cosas
inmuebles que el Cdigo llama posesorios. Hay otros actos posesorios, como el acto de cercar, alambrar,
la mensura, etc. En cambio la jurisprudencia dijo que el pago de impuestos, si bien es revelador de
animus domini, no consiste en un acto posesorio, ya que no se trata de un acto material sino de un acto
jurdico.
Se presume la posesin cuando se realizan estos actos posesorios (corpus y animus domini).
Se trata de una presuncin iuris tantum. Quien pretenda que quien realiz tales actos no es
poseedor, sino tenedor, deber probarlo.
Alguna jurisprudencia dice que la prueba de los actos posesorios bastara para acreditar la posesin
ab interdicta, pero no la posesin para usucarpir, porque tiene una apreciacin ms severa.
La ltima parte del artculo dio lugar a discusin, segn se trate de un inmueble ocupado o
desocupado: si est desocupado, la ocupacin de una parte hace presumir la ocupacin del todo. Si est
ocupado y se ocupa una parte, slo se ocup esa parte.

Adquisicin de la posesin por medio de otras personas: ARTICULO 2394 - La posesin se adquiere
por medio de otras personas que hagan la adquisicin de la cosa con intencin de adquirirla para el
comitente. Esta intencin se supone desde que el representante no haya manifestado la intencin
contraria por un acto exterior.

Posesin de la cosa principal: ARTICULO 2404 - La posesin de una cosa compuesta de muchos
cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebao, una piara,
comprende slo las partes individuales que comprende la cosa.

Presuncin de legitimidad
Art 2363: El poseedor no tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin, sino en el caso que
deba exhibirlo como obligacin inherente a la posesin. El posee porque posee.
De dicha posesin la doctrina hace derivar no slo una presuncin de posesin, ya que quien tiene
la cosa posee porque s, sin tener nada que probar, sino tambin una presuncin de que dicha posesin es
legtima, dado que el poseedor no tiene que exhibir su ttulo. A quien pretenda lo contrario le incumbe la
carga de la prueba.

Presuncin de inmutabilidad de la causa.


ARTICULO 2353 - Nadie puede cambiar por s mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa
de su posesin. El que comenz a poseer por s y como propietario de la cosa, contina
poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha
comenzado a poseer por otro, se presume que contina poseyendo por el mismo ttulo,
mientras no se pruebe lo contrario.

Inmutabilidad de la calidad de la posesin

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ARTICULO 2354 - Tampoco se pueden cambiar por la propia voluntad, ni por el transcurso del
tiempo, las cualidades ni los vicios de la posesin tal como ella comenz, tal contina siempre,
mientras no se cree un nuevo ttulo de adquisicin.

Voluntad de conservar la posesin:


ARTICULO 2445 - La posesin se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en
ella, aunque el poseedor no tenga la cosa por s o por otro. La voluntad de conservar la
posesin se juzga que contina mientras no se haya manifestado una voluntad contraria.

Caso de duda sobre ltimo estado de la posesin entre el poseedor actua y quien pretende
despojarlo o turbarlo:
ARTICULO 2471 - Siendo dudoso el ltimo estado de la posesin entre el que se dice
poseedor y el que pretende despojarlo o turbarlo en la posesin, se juzga que la tiene el que
probare una posesin ms antigua. Si no constase cul fuera ms antigua, jzgase que posea
el que tuviese derecho de poseer, o mejor derecho de poseer.

Presuncin de la posesin:
ARTICULO 1911.- Presuncin de poseedor o servidor de la posesin. Se presume,
a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de
hecho sobre una cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una relacin de
dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Cdigo, servidor
de la posesin.
Se presume la posesin, y quien alegue la tenencia debe probarla.

ARTICULO 1914.- Presuncin de fecha y extensin. Si media ttulo se presume


que la relacin de poder comienza desde la fecha del ttulo y tiene la extensin que
en l se indica.
Se refiere al ttulo como causa de la relacin de poder, o sea, el acto jurdico
vlido para establecerla.
Admite prueba en contrario, tendiente a demostrar, por ejemplo, que un tenedor
ha intervertido su ttulo a la relacin real que mantiene con la cosa, convirtindose
en poseedor. El ttulo slo sirve como prueba de la adquisicin y de la extensin, en
caso de que la relacin de poder no se ejerza sorbe toda la cosa sino slo sobre una
parte.

ARTICULO 1916.- Presuncin de legitimidad. Las relaciones de poder se


presumen legtimas, a menos que exista prueba en contrario. Son ilegtimas cuando
no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad
con las previsiones de la ley.

ARTICULO 1917.- Innecesariedad de ttulo. El sujeto de la relacin de poder


sobre una cosa no tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin o a la
tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligacin inherente a su relacin
de poder.
Mantiene la presuncin de que el que posee posee porque posee. Se presume la
posesin, y quien alegue la tenencia debe probarla.

ARTICULO 1919.- Presuncin de buena fe. La relacin de poder se presume de


buena fe, a menos que exista prueba en contrario.
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La mala fe se presume en los siguientes casos:

a) cuando el ttulo es de nulidad manifiesta;

b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradicin de


esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas;

c) cuando recae sobre ganado marcado o sealado, si el diseo fue


registrado por otra persona.

ARTICULO 1920.- Determinacin de buena o mala fe. La buena o mala fe se


determina al comienzo de la relacin de poder, y permanece invariable mientras no
se produce una nueva adquisicin.

No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al
da de la citacin al juicio.

ARTICULO 1930.- Presuncin de continuidad. Se presume, a menos que exista


prueba en contrario, que el sujeto actual de la posesin o de la tenencia que prueba
haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.

12. Interversin del ttulo de la relacin real.

Art 2353: Nadie puede cambiar por s mismo, ni por el transcurso del tiempo,
la causa de su posesin. El que comenz a poseer por s y como propietario de la
cosa, contina poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a
poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que contina
poseyendo por el mismo ttulo, mientras no se pruebe lo contrario. Principio de
inmutabilidad de la causa. Que se distingue del principio de inmutabilidad de la
calidad (si la posesin comienza de buena o mala fe, continua como tal). Nemo sibi ipse
causam possessionis Mutare potest, nadie puede por s mismo ni por el transcurso
del tiempo cambiar la causa de su posesin.
ARTICULO 1915.- Interversin. Nadie puede cambiar la especie de su relacin de
poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la
posesin cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos
exteriores la intencin de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos
producen ese efecto.

Tuvo su origen en el derecho romano, para evitar la usucapio pro heredere


lucrativa, cuando alguien mora sin dejar herederos instituidos, hasta que no haya una
aceptacin de la herencia, sta era yacente o res nullius, por lo que cualquiera poda
usucapir sus bienes mediante la posesin de un ao sin necesidad de justo ttulo ni
buena fe. Los tenedores podan convertir su tenencia en posesin y usucapirlas frente al
heredero. Adems, las comunicaciones eran ms lentas.
Por otro lado, cuando se enajenaba una cosa en garanta de una deuda con el
derecho de volver a adquirirla y se la conservaba como tenedor, si hubieran podido
cambiar por su propia voluntad el carcter de su detentacin, podran usucapirla luego
de un ao, porque no se requera buena fe en esos casos (usureceptio).
Ms tarde, se extendi este principio a todos los casos.

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Nadie puede cambiar por s mismo la causa de su posesin, con lo cual el
poseedor no puede cambiar de idea y convertirse en tenedor, pues nadie puede hacerlo
por su propia voluntad.
Si el poseedor se convierte en tenedor (ej.: propietario que vende su casa y
contina habitndola como locatario), el cdigo presume que contina como tal
hasta tanto se pruebe lo contrario. El cambio de la relacin surge de
circunstancias externas (en el ejemplo, de los actos jurdicos respectivos) y no de la
mera voluntad interna del poseedor, la que por s sola es insuficiente.
Quien comenz como tenedor (posee por otro) contina como tal mientras no
se pruebe lo contrario, de manera que su propia voluntad es ineficaz para alterar
la situacin.
La causa de una relacin real puede ser tanto un acto lcito como ilcito.

El principio de inmutabilidad de la causa no impide que la misma pueda


transformarse en determinadas circunstancias; lo que prohbe es que ello pueda hacerse
por s mismo, o por el transcurso del tiempo.
Existen casos en que el cambio de la relacin posesoria est permitido, lo cual
puede ocurrir en forma bilateral o unilateral.
Se cambia la causa en forma bilateral cuando existe acuerdo entre los
interesados. As, nada impide que poseedor y tenedor se pongan de acuerdo y decidan
alterar la relacin posesoria, as, si el tenedor compra la cosa al poseedor. Esto no choca
con el principio del 2353, pues lo que ste no permite es el cambio por la propia
voluntad del sujeto, mientras que ac el cambio se opera por la voluntad de ambos. As
se dan las figuras de la traditio brevi manu y del constituto posesorio.

La interversin del ttulo puede ser tambin unilateral, lo que ocurre cuando la
voluntad de cambiar la causa se manifiesta por actos posesorios exteriores, y esos
actos producen el efecto de excluir al poseedor. De parte del nuevo poseedor, hay un
alzamiento contra la causa susceptible de transformarlo en tenedor en poseedor a ttulo
personal.
Art 2458: Se pierde la posesin cuando el que tiene la cosa a nombre del
poseedor, manifiesta por actos exteriores la intencin de privar al poseedor de
disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto.
Para cambiar la causa de la relacin es necesario que la voluntad de hacerlo se
exteriorice, pues el art. 2353 impide que ello pueda ocurrir por la propia voluntad.
As, si el locatario cree que es el dueo del inmueble, con ese pensamiento no
conseguir alterar su relacin y convertirse de tenedor en poseedor; pero si manifiesta
esa voluntad exteriormente, expulsando al locador de la finca y privndolo de su
posesin, negndole todo derecho sobre ella, intervertir su ttulo.
Debe haber actos exteriores suficientes de contradiccin de su derecho. No
deben quedar dudas de la intencin de privar al otro de la facultad de disponer de
la cosa. La interversin requiere de actos exteriores, de actos de oposicin, y no de
meras expresiones verbales, que sean lo suficientemente precisos para significar la
voluntad del tenedor de excluir al poseedor, para que ste pueda hacer valer sus
derechos.
La interversin puede producirse tambin por sentencia cuando un dueo o
un usufructuario continan en la ocupacin de la cosa despus de que por
sentencia se anulase su ttulo o se le negare el derecho de poseerla, pues por dicha
circunstancia se convierten en tenedores.
Adems de la interversin bilateral y unilateral, la causa de la posesin puede
cambiar tambin a raz de una sentencia. La prueba de la interversin corre por
cuenta de quien la invoca para destruir la presuncin del art. 2458.
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Jurisprudencia: Requisitos de la interversin:


1. Situacin de tenencia previa.
2. Manifestacin de la voluntad.
3. Manifestacin de esa voluntad traducida en actos que consignan el efecto
apetecido.

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UNIDAD IV RELACIONES REALES: ADQUISICIN,
EJERCICIO, CONSERVACIN Y EXTINCIN.

1. Adquisicin. Requisitos. Accin.

Adquisicin, ejercicio, conservacin y extincin

ARTICULO 1922.- Adquisicin de poder. Para adquirir una relacin de poder


sobre una cosa, sta debe establecerse voluntariamente:

a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es
suficiente que tengan diez aos;

b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad fsica de establecerlo, o


cuando ella ingresa en el mbito de custodia del adquirente.

CCV
La posesin, en tanto relacin real, supone un contacto entre el sujeto y la cosa material
que constituye su objeto, la detentacin de la cosa (corpus) sumado al animus de
tenerla como propia har adquirir, en principio, la posesin (salvo posesin por sucesin
universal: herederos mantienen la calidad del causante con todas sus ventajas y vicios,
tornando innecesaria la realizacin de actos materiales de entrega y recepcin de las
cosas que conforman el acervo hereditario. Los forzosos toman posesin de la herencia
aunque ignoren la apertura de la sucesin. El resto de los herederos, si bien deben
solicitar judicialmente la posesin de la herencia, una vez otorgada, surtir efectos
retroactivos al da de la muerte del causante.)
CCV: Capacidad para adquirir la posesin o tenencia: capacidad de entender y
querer, situacin que est presente en las personas mayores a 14 aos y ausente en
los que no tienen uso completo de su razn (temporaria o permanente).

El CCC incorpora el requisito de capacidad para adquirir la posesin o tenencia en el


art. 1922.

Adquirir la relacin de poder no es sinnimo de adquirir el dominio.

La adquisicin se puede adquirir de forma unilateral o bilateral.

La tradicin, como acto jurdico bilateral, requiere capacidad en quien entrega la


cosa y en quien la adquiere, y el concurso de la voluntad de ambas partes, a
diferencia de la ocupacin y la desposesin que son unilaterales. La incapacidad del
tradens o del accipiesn provoca la nulidad de la tradicin.

Pero para adquirir la relacin real, no se requiere capacidad para contratar, sino una
mnima capacidad que permita comprender los actos que se realizan.

Contacto con la cosa. Basta la posibilidad de disponer en cualquier momento o de


recrear cuantas veces sea necesaria la relacin con el objeto. Como seala Vlez en
la nota del art. 2374, el contacto personal no es necesario para la adquisicin,
bastando la sola vista de la cosa presente. As, para tomar un fundo no es necesario
entrar en l, siendo suficiente abarcarlo con la mirada; en las cosas muebles, la simple
presencia del objeto y su disponibilidad reemplazan la aprehensin real.
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La adquisicin de la relacin de poder requiere el corpus y la intencionalidad que
se exterioriza mediante la realizacin de los actos posesorios.

La posesin no slo se puede tener por s sino tambin por otros, y para su
conservacin, no es necesario estar siempre en contacto material con la cosa, o
ejercer permanentemente actos posesorios sobre ella, sino que es suficiente con la
intencin o nimo de conservarla.

2. Modo unilateral: apoderamiento.

ARTICULO 1923.- Modos de adquisicin. Las relaciones de poder se adquieren por


la tradicin. No es necesaria la tradicin, cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y ste pasa la posesin a quien la tena a su nombre, o cuando el que la
posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere
desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es
necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservndose la tenencia y
constituyndose en representante del nuevo poseedor. La posesin se adquiere
asimismo por el apoderamiento de la cosa.
Art. 2.375. Si la cosa carece de dueo, y es de aquellas cuyo dominio se
adquiere por la ocupacin segn las disposiciones de este cdigo, la
posesin quedar adquirida con la mera aprehensin.

CCV: ocupacin y aprehensin.


- Aprehensin de la cosa con intencin de someterla a su voluntad, tenerla
para s. Ocupacin de la cosa. Carece de dueo. Por lo tanto, solamente es
aplicable a las cosas muebles.
- Desposesin: ocupacin viciosa de la cosa.

CCC: el apoderamiento es un modo de adquirir la posesin, que tiene un alcance ms


amplio que en el CCV, incluyendo la aprehensin y desposesin. El apoderamiento es
someter la cosa bajo s, tenerla bajo su posesin, ocupar, hacerse dueo.

El apoderamiento es un hecho voluntario (no acto jurdico como la tradicin) que


puede ser lcito (adquisicin por apropiacin -1947) o ilcito (posesin viciosa). Por
su parte el art. 1928 al enunciar los actos posesorios incluye al apoderamiento, sin
distinguir entre muebles e inmuebles.

3. Modo bilateral: tradicin. Concepto. Requisitos. Sucedneos clsicos:


traditio brevi manu y constituto posesorio. Otras formas.

ARTICULO 1923.- Modos de adquisicin. Las relaciones de poder se adquieren


por la tradicin. No es necesaria la tradicin, cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y ste pasa la posesin a quien la tena a su nombre, o cuando el que la
posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la
adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservndose la
tenencia y constituyndose en representante del nuevo poseedor. La posesin se
adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
ARTICULO 1924.- Tradicin. Hay tradicin cuando una parte entrega una cosa a
otra que la recibe. Debe consistir en la realizacin de actos materiales de, por lo
menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no
se suplen, con relacin a terceros, por la mera declaracin del que entrega de darla
a quien la recibe, o de ste de recibirla.

Vlez distingue entre adquisicin originaria y derivada. La tradicin, como acto


jurdico bilateral, requiere capacidad en quien entrega la cosa y en quien la
adquiere; y el concurso de la voluntad de ambas partes, a diferencia de la ocupacin
y la desposesin, que son unilaterales. La incapacidad del tradens y/o del accipiens
provoca la nulidad de la tradicin.

CCC
Tradicin: las relaciones de poder sobre las cosas con dueo (poseedor legtimo) pueden
ser adquiridas con la concurrencia de la voluntad de aqul, en cuyo caso ser necesaria
la tradicin, o contra su voluntad, como en los supuestos de desposesin, sea sta
violenta o no. En el primero caso, el adquirente tendr una posesin legtima, en el
segundo, una posesin ilegtima de mala fe.
La tradicin es un acto jurdico que produce el desplazamiento de la potestad del
transmitente al adquirente por medio de actos materiales, no por la mera voluntad ni por
declaraciones.
Esas clusulas resultan invlidas ante terceros pero oponible a las partes y
personas que participaron del acto jurdico de la tradicin.

ARTICULO 1925.- Otras formas de tradicin. Tambin se considera hecha la


tradicin de cosas muebles, por la entrega de conocimientos, cartas de porte,
facturas u otros documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin
oposicin alguna, y si son remitidas por cuenta y orden de otro, cuando el
remitente las entrega a quien debe transportarlas, si el adquirente aprueba el
envo.

Hay una entrega voluntaria de documentacin y una recepcin de conformidad


Ser indispensable prestar atencin no slo al acto jurdico tradicin sino
fundamentalmente a la relacin con la cosa que sobreviene a esa entrega, pues ella
permite inferir el derecho real subyacente. Al prolongarse en el tiempo la
exteriorizacin de ese derecho real, la relacin de poder adquiere ese carcter de
publicidad que el derecho le reconoce. Ms an, si esa posesin no fuera pblica no
sera posible la prescripcin adquisitiva ni el ejercicio de las acciones posesorias en
sentido estricto.

En el CCV aparecan otras formas de tradicin que el CCC elimina:


1. Entrega de la llave, en cosas cerradas en caja o almacn.
2. Colocar la cosa en un lugar que est a exclusiva disposicin del adquirente,
aunque se trate de un depsito alquilado.
3. Remitirla a un tercero designado por el adquirente.
4. En el caso de cosas futuras, a partir de cada extraccin con el permiso del
poseedor del inmueble.
5. Cuando se trata de acciones endosables, con el endoso, sin necesidad de
notificacin al deudor.

89
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6. En acciones al portador la tradicin de los ttulos se juzgar efectuada cuando
fue notificada al deudor o aceptada por l.

ARTICULO 1926.- Relacin de poder vacua. Para adquirir por tradicin la


posesin o la tenencia, la cosa debe estar libre de toda relacin excluyente, y no
debe mediar oposicin alguna.

CCV: los actos materiales necesarios para la tradicin slo podrn llevarse a cabo si el
inmueble est desocupado, es lo que se denomina posesin vacua.
Art. 2.383. Para juzgarse hecha la tradicin de los inmuebles, no estando el adquirente en la simple
tenencia de ellos, es necesario que el inmueble est libre de toda otra posesin, y sin contradictor que se
oponga a que el adquirente la tome.

Principio: no puede haber dos posesiones sobre la misma cosa, salvo coposesin. La
cosa debe estar vaca (salvo traditio brevi manu) y sin contradictor.

La relacin de poder vacua se aplica tanto a la posesin como a la tenencia. La cosa


debe estar libre de toda posesin excluyente. Si hay un poseedor vicioso que se
niega a desocupar la cosa, no se podrn llevar adelante los actos posesorios
requeridos por la ley.

Contradiccin u oposicin: el dueo no abandon el animus, por lo que no perdi


la posesin. Excluye la nueva posesin.
4. Quid de la adquisicin de una universalidad de hecho.
Art. 2.404. La posesin de una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos
y separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebao, una
piara, comprende slo las partes individuales que comprende la cosa.

ARTICULO 1927.- Relacin de poder sobre universalidad de hecho. La relacin de


poder sobre una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero
unidos bajo un mismo nombre, como un rebao o una piara, abarca slo las partes
individuales que comprende la cosa.

Se aplica a la posesin y tenencia.


Hay dos clases de universalidades:
- Por intencin del propietario: universitas facti, universidad de hecho.
- Universidad de derecho: universitas iuris.
En consonancia con la regla de que solamente las cosas actuales y determinadas
pueden ser objeto de la posesin y tenencia, las universalidades de hecho no
pueden consistir el objeto de una relacin real.
Las universalidades de derecho s pueden poseerse, como el acervo hereditario, que
se reglamenta por separado.
Sin embargo, a los fines de la accin reivindicatoria, el art. 2252 autoriza la
persecucin de la universalidad de hecho como un todo sin necesidad de
reivindicar cada una de las cosas que la componen.
Beneficios:
1. Evita complicaciones derivadas de la existencia de cosas ajenas, hurtadas o
perdidas, en el conjunto.

90
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2. Este sistema de adquisicin guarda relacin con el de extincin de la relacin
real, de modo que sta se perder individualmente para cada componente fsico
del conjunto.

5. Ejercicio. Actos posesorios.


Art. 2.384. Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepcin
de frutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se haga, y
en general, su ocupacin, de cualquier modo que se tenga, bastando
hacerla en algunas de sus partes.

Los actos posesorios realizados en una parte del fundo se considerar que abarcan la
totalidad de ella y permiten adquirir por tradicin el todo y no slo la parte sobre la cual
se ejerci esa potestad.
Art. 2.380. Puede tambin hacerse la tradicin de los inmuebles,
desistiendo el poseedor de la posesin que tena, y ejerciendo el adquirente
actos posesorios en el inmueble en presencia de l, y sin oposicin alguna.

Es una modalidad de tradicin de inmuebles.

ARTICULO 1928.- Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los
siguientes: su cultura, percepcin de frutos, amojonamiento o impresin de signos
materiales, mejora, exclusin de terceros y, en general, su apoderamiento por
cualquier modo que se obtenga.

La enumeracin es enunciativa.
Jurisprudencia: mensura y deslinde judicial; pago de impuestos realizado en forma
peridica y por lapsos prolongados; locacin del inmueble.
Quien los invoca debe probar los actos posesorios.
Deben contar adems con un elemento intencional: animus de obrar como
propietario del inmueble. De all que no deben confundirse los actos posesorios con
los de mera tolerancia del dueo quien, por razones de vecindad o de buena voluntad
puede permitir a su vecino la realizacin de ciertas acciones que no implican
desprenderse de su posesin actual.
Realizados uno o varios actos posesorios, incluida la exclusin de terceros, el
apoderamiento por cualquier modo que se obtenga hace adquirir la posesin, como lo
prescribe el art. 1923.

6. Conservacin. Regla y presuncin.

CCV:
Art. 2.447. La posesin subsiste, aun cuando el que posea a nombre del
poseedor, manifestare la voluntad de poseer a nombre suyo, o aunque el
representante del poseedor abandonare la cosa o falleciere, o ste o su
representante, llegare a ser incapaz de adquirir una posesin.

Art. 2.450. Mientras haya esperanza probable de encontrar una cosa


perdida, la posesin se conserva por la simple voluntad.
91
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Art. 2.457. La posesin se pierde por la prdida de la cosa sin esperanza
probable de encontrarla. Sin embargo, la posesin no se pierde mientras la
cosa no haya sido sacada del lugar en que el poseedor la guard, aunque l
no recuerde donde la puso, sea esta heredad ajena, o heredad propia.

La posesin implica un seoro sobre la cosa que requiere de dos elementos: la relacin
real inmediata, ya sea constante o con la posibilidad de establecerla en cualquier
momento, y la intencin de ejercer sobre ella un derecho real comportndose al respecto
como si fuera su dueo. En este sistema, el elemento anmico es tan importante que
la posesin puede conservarse slo animus.

ARTICULO 1929.- Conservacin. La relacin de poder se conserva hasta su


extincin, aunque su ejercicio est impedido por alguna causa transitoria.

ARTICULO 1930.- Presuncin de continuidad. Se presume, a menos que exista


prueba en contrario, que el sujeto actual de la posesin o de la tenencia que prueba
haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.

El titular de la relacin de poder (poseedor o tenedor) no slo tiene para s la presuncin


de legitimidad de la relacin sino tambin la de su continuidad hasta el momento en que
e extingue. Una vez adquirida la posesin, no hace falta realizar actos posesorios
todo el tiempo. Cuando hubiera una imposibilidad temporaria para ejercer actos
posesorios, la relacin de disponibilidad, es decir, la posibilidad de establecer
contacto fsico con la cosa que se encuentra en un lugar al que tiene acceso el
poseedor, unida al animus, permite mantener la relacin real.

La conservacin de la posesin slo animus implica que el detentador no slo no


pierde la posesin sino que tambin conserva el ejercicio de las acciones posesorias
y la cosa no reviste la calidad de perdida y por lo tanto no es susceptible de
apropiacin.

ARTICULO 2243.- Prueba. Si es dudoso quin ejerce la relacin de poder al tiempo de


la lesin, se considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la
fecha, ms prxima a la lesin. Si esta prueba no se produce, se juzga que es poseedor o
tenedor el que prueba una relacin de poder ms antigua.

7. Extincin. Casos.

CCV:
La posesin puede perderse por:
1. Desaparicin fsica de la cosa. Destruccin tota, transformacin, relacin
imposible por estado de indisponibilidad permanente, extincin jurdica.
2. Por la voluntad del poseedor. Por actos bilaterales como la tradicin, y por
actos unilaterales como el abandono.
3. Por la accin de un tercero.
Art. 2.455. La posesin se pierde cuando por el hecho de un tercero sea
desposedo el poseedor o el que tiene la cosa por l, siempre que el que lo
hubiese arrojado de la posesin, la tome con nimo de poseer.

Art. 2.456. Se pierde tambin la posesin cuando se deja que alguno la


usurpe, entre en posesin de la cosa y goce de ella durante un ao, sin que
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el anterior poseedor haga durante ese tiempo acto alguno de posesin, o
haya turbado la del que la usurp.

ARTICULO 1931.- Extincin. La posesin y la tenencia se extinguen cuando se


pierde el poder de hecho sobre la cosa.

En particular, hay extincin cuando:

a) se extingue la cosa;
No hace distincin entre destruccin y transformacin (cosa se convierte en otra
distinta pero la relacin original es imposible de mantener por la desaparicin de la cosa
transformada).
b) otro priva al sujeto de la cosa;
La posesin o tenencia perdida es adquirida por otra persona que asumir el carcter de
poseedor ilegtimo, de mala fe y vicioso. La prdida y subsiguiente adquisicin
suceden sin intervalo de tiempo. La cosa deja de estar bajo la potestad del poseedor para
quedar sujeta a la voluntad del usurpador.
c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad fsica perdurable de ejercer la posesin
o la tenencia;
El CCV mencionaba el ejemplo de la cosa que se cae al mar. Ms que la desaparicin
fsica de la cosa, se atiende aqu a su inaccesibilidad, por lo que aunque el poseedor
mantenga el animus, ser imposible recrear el contacto con la cosa.
d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;

e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.


Es la prdida por la voluntad del titular de la relacin de poder. El desprendimiento de la
cosa debe ser voluntario y no forzado.

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UNIDAD V RELACIONES REALES: EFECTOS

1. Derechos inherentes a las relaciones reales.


2. Deberes inherentes a las relaciones reales.

CAPITULO 3

Efectos de las relaciones de poder

ARTICULO 1932.- Derechos inherentes a la posesin. El poseedor y el tenedor


tienen derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que
constituye su objeto. Tambin tienen derecho a exigir el respeto de los lmites
impuestos en el Captulo 4, Ttulo III de este Libro.

ARTICULO 1933.- Deberes inherentes a la posesin. El poseedor y el tenedor


tienen el deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque
no se haya contrado obligacin al efecto.

Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los
lmites impuestos en el Captulo 4, Ttulo III de este Libro.

Derechos:
- Servidumbres reales activas: dado que benefician al fundo y no a su
poseedor. No las servidumbres personales, que benefician a un
apersona determinada.
- Reclamar el cumplimiento de los deberes de vecindad (obligaciones
de hacer y deberes de abstencin relacionadas con el mantenimiento
del guindo propio y las molestias causadas a los vecinos).

Deberes:
- Restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla aunque no se
haya contrado obligacin a tal efecto.
- Respetar las cargas reales: obligaciones que se tienen en razn de la
cosa, por el solo hecho de ser el titular de la relacin de poder. La
posesin de la cosa sirve para individualizar al obligado, que se libera
con el abandono, enajenacin o prdida de la cosa.
- Respetar las medidas judiciales inherentes a la cosa. Norma de orden
procesal, que tiende a facilitar la comprobacin de la existencia y
caractersticas de la cosa respecto de la cual habr de entablarse un
litigio (diligencias preliminares, como la exhibicin de la cosa).
- Deberes de vecindad.

3. Quid de la transmisin de obligaciones al sucesor (Remisin a obligaciones


reales; punto 5 c de la Unidad 1)

ARTICULO 1937.- Transmisin de obligaciones al sucesor. El sucesor particular


sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesin sobre la cosa;

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pero el sucesor particular responde slo con la cosa sobre la cual recae el derecho
real. El antecesor queda liberado, excepto estipulacin o disposicin legal.

Se trata de obligaciones inherentes a la posesin. El poseedor responde en esa calidad y


no personalmente.
Cuando esa relacin es transmitida por cualquier ttulo, el nuevo adquirente asume las
obligaciones correspondientes a perodos anteriores a esa adquisicin.
El adquirente no asume la calidad de deudor (salvo que as se hubiera pactado
expresamente en el negocio jurdico de que se trate) y es por ello que no responde
con su persona ni con todo su patrimonio, sino slo con la cosa que dio origen a la
obligacin.
Excepciones:
- Estipulacin en contrario.
- Disposicin legal en contrario.

En materia de propiedad horizontal, el art. 2049 determina que los propietarios


deben hacerse cargo de la obligacin de pagar expensas comunes, aun devengadas
antes de su adquisicin.

4. Efectos de la buena fe, de la simple mala fe y de los vicios. Frutos, mejoras,


riesgos de la cosa. Quid de los productos.

REIVINDICACIN
En el caso en que proceda una reivindicacin, existirn distintas obligaciones a cargo
del poseedor, que dependen de la calificacin de su posesin (buena o mala fe).

Frutos (los frutos son: civiles, naturales e industriales)


Art. 2424: Son frutos naturales las producciones espontneas de la naturaleza. Los
frutos que no se producen sino por la industria del hombre o por la cultura (cultivo)
de la tierra, se llaman frutos industriales. Son frutos civiles las rentas que la cosa
produce.
Art. 2425: Se entienden percibidos los frutos naturales o industriales desde que se
alzan y separan. Los frutos civiles se juzgarn percibidos solamente desde que fuesen
cobrados y recibidos, y no por da.

Productos: por exclusin, se definen como todo lo que no es fruto. Siempre se


restituyen, en ningn caso corresponden al poseedor (art. 2444).

Segn las notas de los artculos 2329 y 2444, frutos son los que la cosa produce regular
y peridicamente sin alteracin ni disminucin de su sustancia; mientras que los
productos son porciones u objetos que se separan o se sacan de ella, y que una vez
separados la cosa no los produce, y que no se pueden separar de ella sin disminuir o
alterar su sustancia, como las piedras sacadas de una cantera.

Gastos, los gastos son:


- Necesarios: son los imprescindibles para mantener y conservar la cosa
en su funcin econmica, cuya omisin importara destruccin o deterioro
de la cosa o de su estado de uso;

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- tiles: son lo que se realizan para aumentar el valor de la cosa,
incrementando su productividad o capacidad de rendimiento;
- Voluntarios: son los impuestos por la voluntad del poseedor, son de
mero recreo.

Derechos y obligaciones del poseedor en caso de reivindicacin triunfante (por ejemplo,


si los frutos percibidos pertenecieran al propietario, el poseedor responder por ellos).
Rgimen para los bienes inmuebles:
Buena fe Mala fe simple Mala fe viciosa
Frutos Percibidos: son del Son del propietario los Son del propietario los
poseedor (2423 al 2425). percibidos, los que por su percibidos, los que por su
Pendientes: son del culpa no percibi (menos culpa no percibi (menos
propietario (2426). gastos de cultivo y gastos de cultivo y
Desde la notif. de la extraccin) y por los frutos extraccin) y por los frutos
demanda son del civiles que el propietario civiles que el propietario
propietario los hubiera podido percibir hubiera podido percibir
percibidos y los por lo (2438, 2439, 2442). (2438, 2439, 2442).
que por su culpa dej de
percibir (2433).
Gastos Necesarios: el poseedor Necesarios: D de reembolso Necesarios: D de
(Art. 2427) tiene D de reembolso y y de retencin (2440). reembolso (2436).
de retencin (2427 y tiles: D de reembolso del tiles: D de reembolso del
2428). mayor valor adquirido y mayor valor adquirido y
Si pueden compensarse con subsistente (2441). subsistente (2441).
los frutos percibidos (2430). Son compensables con frutos Son compensables con frutos
tiles: D de reembolso y percibidos o que pudo percibir percibidos o que pudo percibir
de retencin (idem nec.). (2441). (2441).
No pueden compensarse con Voluntarios: no hay D de Voluntarios: no hay D de
los frutos percibidos (2429). reembolso, los pierde salvo reembolso, los pierde salvo
Voluntarios: no D de que pueda retirarlos sin que pueda retirarlos sin
reembolso. Puede deteriorar la cosa (2441). deteriorar la cosa (2441).
retirarlas si no perjudica
al inmueble (2441).
No pueden compensarse con
los frutos percibidos (2429).
Destruc- No responde aunque Responde por la Responde siempre, incluso
cin o fueran por hecho suyo o destruccin por hecho cuando la cosa se hubiere
deterioro caso fortuito, salvo que suyo, incluso por caso perdido igualmente en
hubiera obtenido algn fortuito, salvo que la cosa manos del dueo (2436).
provecho, slo en esa se hubiere perdido
medida (2431). igualmente en manos del
Desde la notif. de la propietario (por ejemplo
demanda: responde slo por un tsunami, o un
por culpa, no por caso terremoto, 2435).
fortuito (2433).
Si dispuso Debe restutir el precio Debe su valor, aunque Debe su valor, aunque
de cosas que obtuvo (2431). hubiere obtenido un precio hubiere obtenido un precio
muebles inferior (2437). inferior (2437).
accesorias
Productos Debe restituirlos (2444). Debe restituirlos (2444). Debe restituirlos (2444).
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Indemni- Tiene D si adquiri a No corresponde. No corresponde.
zacin ttulo oneroso y el
(art. 2422) propietario hubiera
dificilmente recuperado
la cosa a no ser por su
adquisicin.

ARTICULO 1934.- Frutos y mejoras. En este Cdigo se entiende por:

a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relacin


posesoria. Si es fruto civil, se considera percibido el devengado y cobrado;

b) fruto pendiente: el todava no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y


no cobrado;

c) mejora de mero mantenimiento: la reparacin de deterioros menores originados


por el uso ordinario de la cosa;

d) mejora necesaria: la reparacin cuya realizacin es indispensable para la


conservacin de la cosa;

e) mejora til: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relacin posesoria;

f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la


hizo.

ATICULO 233.- Frutos y productos. Frutos son los objetos que un bien produce,
de modo renovable, sin que se altere o disminuya su sustancia.

Frutos naturales son las producciones espontneas de la naturaleza.

Frutos industriales son los que se producen por la industria del hombre o la
cultura de la tierra.

Frutos civiles son las rentas que la cosa produce.

Las remuneraciones del trabajo se asimilan a los frutos civiles.

Productos son los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran
o disminuyen su sustancia.

Los frutos naturales e industriales y los productos forman un todo con la cosa, si
no son separados.

ARTICULO 1935.- Adquisicin de frutos o productos segn la buena o mala fe. La


buena fe del poseedor debe existir en cada hecho de percepcin de frutos; y la
buena o mala fe del que sucede en la posesin de la cosa se juzga slo con relacin
al sucesor y no por la buena o mala fe de su antecesor, sea la sucesin universal o
particular.

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El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales
devengados no percibidos. El de mala fe debe restituir los percibidos y los que por
su culpa deja de percibir. Sea de buena o mala fe, debe restituir los productos que
haya obtenido de la cosa.

Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitucin de la


cosa.

Los efectos de la posesin se limitan a la apropiacin de los frutos y no de los


productos, que siempre deben ser restituidos.

La buena fe tiene sentido en el caso del poseedor ilegtimo. La buena fe cesa en el


momento en que tiene conocimiento del vicio de su posesin, de cualquier forma
que se hubiese anoticiado, incluyendo la notificacin de la demanda en la cual se le
reclama la restitucin de la cosa objetndosele su derecho de poseer.

En cuanto a los frutos pendientes, el poseedor de buena fe debe ser reembolsado


por los gastos incurridos para su produccin.

ARTICULO 1936.- Responsabilidad por destruccin segn la buena o mala fe.

El poseedor de buena fe no responde de la destruccin total o parcial de la cosa,


sino hasta la concurrencia del provecho subsistente.

El poseedor de buena fe responde en la medida del provecho subsistente. A


diferencia del CCV, el poseedor de buena fe responde cuando los deterioros fueron
causados por hecho suyo.

El de mala fe responde de la destruccin total o parcial de la cosa, excepto que se


hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su
restitucin.

El poseedor de simple mala fe responde por hechos suyos o caso fortuito salvo que
se hubiese producido igualmente en manos del poseedor legtimo.

Si la posesin es viciosa, responde de la destruccin total o parcial de la cosa,


aunque se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene
derecho a su restitucin.

El poseedor de mala fe viciosa responde siempre por la destruccin total o parcial


de la cosa.

Todos estos casos cobran sentido luego del juicio de reivindicacin.

ARTICULO 1938.- Indemnizacin y pago de mejoras.


Ningn sujeto de relacin de poder puede reclamar indemnizacin por las mejoras
de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas ltimas pueden ser retiradas si
al hacerlo no se daa la cosa.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
En el CCV, no s si sigue: los impuestos ordinarios no deben ser reembolsados por
el propietario al poseedor, por ser meros gastos de conservacin de la cosa. Por el
contrario, s debe reembolsar los impuestos extraordinarios.

Todo sujeto de una relacin de poder puede reclamar el costo de las mejoras
necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe.

Sern soportadas por el propietario, dado que incrementan el valor de la cosa,


salvo que:
- Los daos o desperfectos que hicieron necesarios los arreglos fueren
causados por el poseedor; y
- El poseedor fuere de mala fe

Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras tiles pero slo hasta el mayor
valor adquirido por la cosa.

Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningn caso son


indemnizables.

5. Efectos propios de la posesin.

Los efectos son las consecuencias jurdicas de la posesin. Para Savigny, los efectos son
slo las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir. Para Aubry y Rau la nica
consecuencia es que hace presumir la propiedad.
En general, la doctrina coincide en que los efectos de la posesin son:
- Acciones posesorias;
- Usucapin;
- Adquisicin legal de cosas muebles;
- Obligaciones propter rem.
- La posesin de buena fe otorga al poseedor la propiedad de los frutos,
- La posesin de buena fe de cosa mueble hace presumir su propiedad,
- El derecho a ser indemnizado por las mejoras necesarias y tiles del
poseedor de buena fe, y el derecho de retencin que se le otorga.

ARTICULO 1939.- Efectos propios de la posesin. La posesin tiene los efectos


previstos en los artculos 1895 y 1897 de este Cdigo.

A menos que exista disposicin legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el


pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la
obligacin de cerramiento.

ARTICULO 1895.- Adquisicin legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La
posesin de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas
es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que
la adquisicin fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripcin a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripcin a favor de quien la invoca, si el respectivo rgimen
especial prev la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y stos no son
coincidentes.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
ARTICULO 1897.- Prescripcin adquisitiva. La prescripcin para adquirir es el modo por el cual el
poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesin durante el tiempo fijado
por la ley.

Pago de impuestos, tasas y contribuciones que gravan la cosa.


Esta obligacin constituye una restriccin al dominio privado impuesta por el
derecho administrativo en inters pblico y en ejercicio del dominio eminente del
Estado sobre su territorio.
Se ha discutido si constituyen cargas reales o si son obligaciones propter rem.
En el plenario Servicios Eficientes SA c. Yabra, Roberto la mayora, luego de
destacar su carcter ambulatorio y su fuente ex lege, fundament que las deudas
por tributos no pueden ser consideradas obligaciones propter rem, salvo que exista
una ley expresa de la que surja ese rgimen, supuesto que no se daba en este caso.

Con la incorporacin de este artculo, cabe considerar que la obligacin de pagar


impuestos, tasas y contribuciones adquiere para el poseedor la calidad de Propter
rem (antes no porque no haba una norma especfica).

No se distingue a los poseedores de los distintos derechos reales, por lo que todos
deben responder, sea usufructo, dominio, etctera.
Adems, tampoco distingue entre muebles e inmuebles, quedando todos
comprendidos.

Obligacin de cerramiento:
Es una de las obligaciones reales, y a la vez, una verdadera restriccin legal al
dominio, establecida en inters recproco de los propietarios colindantes. Se da por
razones de orden pblico.

ARTICULO 2007.- Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en
un ncleo de poblacin o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligacin
recprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble
colindante, hasta la mitad de su espesor.

ARTICULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser estable,
aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la interseccin del lmite con la superficie de
los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales.

Las obligaciones inherentes a la posesin son, entre otras:


Obligaciones:
- Obligaciones que se tienen en razn de la cosa (Propter rem);
- La obligacin de exhibir las cosas muebles y los ttulos en los cuales
consta su adquisicin (art. 2471 y art. 323 Cd. Proc.).
- Deberes de vecindad;
- Servidumbres pasivas, la hipoteca;
- La obligacin de restituir la cosa despus de la sentencia que decide
una reivindicacin;

- la restitucin de la cosa cuando el poseedor fuere acreedor


anticresista. Fue objetado por al doctrina, diciendo que era una
obligacin contractual y no inherente a la posesin.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu

Norma general: art. 2412, que establece que la posesin de buena fe de las cosas muebles, crea la presuncin de propiedad de ellas.

Art. 2412: La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de
reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida.
Esta norma fue tomada por Vlez del cdigo civil francs (art. 2279 cd. Civ. francs).
Este artculo NO establece que la posesin vale ttulo.

Requisitos para que opere en materia posesoria la presuncin de propiedad:


1. Tener la posesin: en el sentido del art. 2351. Conforme al art. 2363 -posee porque posee- la posesin se presume iuris tantum siempre que exista corpus.
2. Que sea de buena fe: definida en el art. 2356, la buena fe tambin se presume iuris tantum (conf. art. 2362).
3. Que sea de cosa mueble,
4. Que esa cosa mueble no sea robada ni perdida, se aplica tambin cuando el propietario se hubiera desprendido voluntariamente de la cosa (aunque la voluntad
estuviera viciada).
5. Que la adquisicin haya sido onerosa

Mariani de Vidal agrega este 5 requisito, basndose en los arts. 2767, 2671 y 2778.

Art. 2767: La accin de reivindicacin no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble, que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el
demandante la haba confiado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier otro objeto.

Para repeler la accin reinvindicatoria del propietario, es necesario que el poseedor la haya adquirido a ttulo oneroso, pues si lo fuere a ttulo gratuito, segn lo que resulta a contrario del art. 2676 y lo
dispuesto por la 2 parte del 2778, la reivindicacin es procedente a pesar de la posesin de buena fe.

En resumen: el poseedor de buena fe es propietario frente a todos, la haya adquirido a ttulo oneroso o gratuito, pero si lo hizo por ttulo gratuito no lo ser frente al propietario (conf. art. 2767). El art. 2778,
establece que procede la accin reivindicatoria sea la cosa mueble o inmueble, contra el actual poseedor que la hubiese de un enajenante de buena fe y siendo l mismo de buena fe, si la hubo por ttulo
gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante...

En el caso de que la transmisin sea gratuita s procede la reinvindicacin por parte del propietario. Respecto de cualquier tercero solo son necesarios los primeros 4 requisitos. Respecto del propietario, se
agrega el requisito de onerosidad.

Siempre que mediara una transmisin a ttulo oneroso, aunque se haya adquirido de un no propietario, el poseedor se convierte en propietario y el anterior dueo pierde el dominio. De modo tal que si el
poseedor (que ahora es el nico y verdadero propietario) enajena la cosa a un tercero a ttulo gratuito, o si este adquirente es de mala fe, el anterior propietario no tendr accin reivindicatora contra ellos,
puesto que la perdi al perfeccionarse el dominio en cabeza del poseedor, por obra de los arts. 2412 y 2767.

Confirma esta postura el art. 2671 segn el cual, la revocacin del dominio sobre cosas muebles no tiene efecto contra terceros adquirentes, usufructuarios, o acreedores pignoraticios, sino en cuanto ellos, por
razn de su mala fe, tuvieren una obligacin personal de restituir la cosa.

Naturaleza jurdica del principio contenido en el art. 2412:


- Adquisicin legal: adquisicin o atribucin de propiedad ministerio legis. La propia ley, por razonas de conveniencia econmica es la que atribuye al poseedor de buena fe la propiedad de
la cosa.
- Prescripcin instantnea: se basa en que el art. 2279 del cdigo civil francs, que contiene este principio, se encuentra en el ttulo de la prescripcin, en la parte referida a algunas
prescripciones particulares. Postura muy criticada, ya que el elemento fundamental de la prescripcin es el paso del tiempo, por lo tanto, la precripcin instantnea no existira.
- Presuncin iure et de iure de propiedad (conf. Mariani de Vidal): en el artculo hay tres presunciones, dos son de tipo iuris tantum: la de posesin y la de buena fe. Cuando se juntan estos
dos elementos se se engendra una presuncin iure et de iure respecto de la propiedad, que equivale a un verdadero ttulo inatacable de propiedad.

EXCEPCIONES AL ART. 2412


Excepciones al principio contenido en el art. 2412:
- Cosa mueble robada o perdida.
- Muebles del estado.

1. Cosa mueble robada o perdida


Cosa robada: fue sustrada fraudulentamente.
Cosa perdida: se trata de cosas que se extraviaron por fuerza mayor o caso fortituo (por ejemplo una inundacin) o por neglingencia imputable al poseedor o propietario de la cosa (por ejemplo la envi a una
direccin equivocada).
Segn Fissore, si la cosa es robada o perdida se aplica todo un procedimiento para encontrar a su dueo, y no se aplica la apropiacin. Existe un supuesto no previsto originariamente en el cdigo: es el caso en
que una persona encuentre una cosa de valor y sin realizar el trmite correspondiente, la venda a un tercero. El tercero no est protegido por el art. 2412.
El art. 2524 hace una enumeracin de los modos de adquisicin del dominio, pero es incompleta ya que no incluye la ley que es importante ya que atribuye la propiedad: a) al poseedor de buena fe de una cosa
mueble no robada ni perdida (art. 2412), es el modo por el cual alguien se convierte en dueo de una cosa; y b) al descubridor de un tesoro, siempre que cumpla con el respetivo procedimiento.

Art. 2765: El que ha perdido, o a quien se ha robado una cosa mueble, puede reivindicarla, aunque se halle en un tercer poseedor de buena fe.
En principio, el propietario que reivindica una cosa mueble robada o perdida, nada debe desembolsar a favor del poseedor actual, aunque sea de buena fe y a ttulo oneroso.

Sin embargo existen dos excepciones en las que, a pesar de otorgrsele la reivindicacin, el propietario est obligado a dicho desembolso a favor del tercer poseedor de buena fe.

Supuestos de reembolso:
- Si la cosa estaba en venta con otras cosas equivalentes, y hubiera sido adquirida por el poseedor en una venta pblica o en una casa de venta de objetos semejantes o a un individuo
que acostumbra vender cosas semejantes (art. 2768). En este caso la persona tiene derecho de reembolso por lo que hubiere pagado. Es por esto que la reivindicaicn en estos supuestos
ha quedado suprimida en la prctica.
- Se da cuando el poseedor adquiere la cosa, y gracias a eso el propietario la encuentra y puede reivindicarla. En este caso, por la adquisicin del tercer adquirente de buena fe y a ttulo
oneroso, el propietario puede reencontrarse con la cosa que de otra menera le hubiera sido difcil recuperar. Aqu no debe pagar el pecio, si no que debe una indemnizacin porporcionada
(al precio pagado y al valor de la cosa) al poseedor, que sera una especie de compensacin por el servicio que le ha prestado al propietario con se adquisicin. Ejemplo: el poseedor
adquiere la cosa a un ladrn en el extranjero y vuelve al pas, de esta manera el propietario puede reecontrase con la cosa (art. 2422, 2 parte).

Si soy poseedor de buena fe de una cosa mueble robada o perdida no tengo derecho a reembolso, salvo en los casos de los arts. 2768 y 2422 que consagran que el propietario, an pudiendo reivindicar la cosa,
est obligado a un desembolso en favor del tercer poseedor de buena fe.

Usucapin de la cosa mueble


En nuestro derecho, no tenemos prescripcin de cosas muebles y la prescripcin adquisitiva slo se refiere a las cosas inmuebles (art. 3948 y su nota), todo ello conforme al principio establecido en el art.
2412.

Esto creaba varios inconvenientes en el comercio jurdico e inseguridad jurdica, ya que la accin de reivindicacin era imprescriptible, y no existiendo usucapin de cosas muebles, a) si stas eran robadas o
perdidas o; b) si el poseedor de buena fe las haba adquirido a ttulo gratuito o; c) si el poseedor es de mala fe, quedaban indefinidamente sujetas a la accin persecutoria del propietario.

El art. 477 del cd. de comercio, solucionaba parcialmente este problema respecto de la cosa robada o perdida, el que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere
el dominio por prescripcin.... Este artculo incluye una especie de plazo de caducidad para la otra parte para ejercer la reivindicacin. Se necesita buena fe + posesin continua y pacfica.

La ley 17.711 llen el vaco de la ley civil, incorporando el art. 4016 bis, que establece:
- Un plazo de 3 aos para cosas muebles no registrables.
- Un plazo de 2 aos para cosas muebles registrables.
Siempre debe haber buena fe y posesin continua y pacfica. Este artculo slo soluciona el interrogante respecto de las cosas muebles robadas o perdidas.
Art. 4016 bis: El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en
registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua.

Este artculo otorga la propiedad de las cosas muebles robadas o perdidas por prescricpin adquisitiva. Pero hay que completar esto con normas sobre reivindicacin (art. 2778). Por lo tanto se necesitar el
ttulo oneroso para repeler la accin del dueo, el dueo entonces podra sin un ttulo oneroso del poseedor reivindicar la cosa en cualquier tiempo. En consecuencia, este artculo, solo resuelve la situacin de
las cosas robadas o perdidas, siempre que medie buena fe. Solo resuelve un supuesto de las tres cuestiones planteadas.

Qu pasa con las otras dos situaciones (poseedor de mala fe, y poseedor a ttulo gratuito)? En materia de inmuebles, si se es poseedor de mala fe por 20 aos (prescripcin adquisitiva -arts. 4015 y 4016-), se
convierte en propietario, esto se aplica de manera analgica a las cosas muebles. En este caso se adquiere por prescripcin y no por ley. Pero como ya hemos visto, las cosas muebles se adquieren por ley o por
tradicin.

2. Muebles del Estado


El cdigo establece que la presuncin de propiedad del art. 2412 tampoco puede ser invocada respecto de las cosas muebles del Estado general o de los Estados particulares... (art. 2415, 1er prr.).

La excepcin del 2415 se refiere solamente a los bienes del dominio pblico del Estado Nacional o Provincial. Estos bienes son inalienables, sustrados del comercio jurdico del derecho privado, y, por lo tanto,
no susceptibles de posesin (arts. 2400 y 2459). En consecuencia, no siendo susceptibles de posesin no podr aplicarse el art. 2412, y mucho menos la prescripcin que exige una posesin continua,
ininterrumpida, etc.

En cambio, los bienes del dominio privado del Estado estn dentro de su patrimonio y tiene sobre ellos un verdadero derecho de propiedad, regido por las normas del cdigo civil y son, en consecuencia,
susceptibles de posesin por los particulares, por lo tanto a ellos es aplicable la norma del art. 2412.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
En resumen: el art. 2415 alude a los bienes del dominio pblico del Estado y no a aquellos que por estar en el dominio privado, quedan sometidos a las normas del citado cuerpo legal.

Segn la segunda parte del art. 2415 la presuncin de propiedad tampoco podr ser invocada respecto de las cosas accesorias de un inmueble reivindicado.
De todas la reivindicacin triunfante obliga a restituir la cosa con todos sus accesorios ya que las cosas accesorias siguen la suerte de la principal (arts. 2327 y 2328), y porque la propiedad de una cosa
comprende simultneamente la de los accesorios que se encuentran en ella natural o artificialmente unidos (art. 2520). Por lo tanto en esta hiptesis, el poseedor no puede oponerse a la restitucin de los
accesorios amparndose en el art. 2412. Concordantemente, no son reivindicables las cosas accesorias aunque lleguen a separarse de las principales, a no ser stas reivindicadas (art. 2762). Por lo tanto
resulta expresamente excluida la aplicacin del art. 2412 y no es permitido repeler la accin reivindicatoria (conf. arts. 2437 y 2431).

6. Efectos propios de la tenencia.

ARTICULO 1940.- Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe:

a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;

Es usual que se estipule en el contrato causa de la tenencia la distribucin de los


gastos y la indemnizacin por las mejoras tiles o necesarias. A diferencia del art.
1938, no se prev para el tenedor las indemnizaciones por las mejoras, quedando
librado al acuerdo de partes.

b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo


perturba en razn de la cosa, y de no hacerlo, responde por los daos ocasionados
al poseedor y pierde la garanta por eviccin, si sta corresponde;

Guarda relacin con el art. 2255, el cual nomina al tenedor como legitimado pasivo
de la accin reivindicatoria, pudiendo liberarse individualizando al poseedor.
Cuando el tenedor es perturbado en razn de la cosa tambin debe individualizar
al poseedor y/o comunicarle la situacin. Por otro lado, el tenedor est legitimado
para el ejercicio de las acciones posesorias, y por esta va recuperar o mantener la
relacin de poder.

c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citacin fehaciente


de los otros que la pretenden.

El CCV mandaba restituirla a la persona de quien la recibi, aunque ella no fuera duea,
aunque otros la pretendan, pero concitacin a stos.

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UNIDAD VI DEFENSA DE LAS RELACIONES REALES

Hemos visto ya que uno de los efectos jurdicos de la posesin era el de otorgar a los
poseedores el derecho de defender ese estado. Esa defensa se realiza a travs de las
genricamente denominadas acciones o remedios posesorios, algunos de los cuales se
confieren tambin a los tenedores.

1. Fundamentos de la proteccin.

Fundamentos de la proteccin: defienden la plenitud y la libertad de la


posesin.
Las acciones petitorias (acciones reales) son las del art 2756: acciones reales
son los medios de hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los
derechos reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnizacin del
dao causado.
En tanto que las acciones posesorias toman el concepto de plenitud de Freitas
pues no solo defienden los derechos reales que se ejercen por la posesin sino
tambin los limites y restricciones al dominio.

En esta materia Vlez acudi a diversas fuentes, no todas


armnicas entre s.
As, trabaj con el Derecho romano, el Derecho espaol, el
Derecho francs, ste inspirado en el romano, pero a travs de las
modificaciones acontecidas durante la Edad Media, la obra de Freitas,
el Cdigo Civil de Chile, redactado por Andrs Bello y el Cdigo de
Austria.

TITULO XIII

Acciones posesorias y acciones reales

CAPITULO 1

Defensas de la posesin y la tenencia

ARTICULO 2238.- Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las


habilitan. Las acciones posesorias segn haya turbacin o desapoderamiento,
tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una
relacin de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente
produccin, ejecutados con intencin de tomar la posesin, contra la voluntad del
poseedor o tenedor.

Hay turbacin cuando de los actos no resulta una exclusin absoluta del poseedor o
del tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir
absolutamente al poseedor o al tenedor.

La accin es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento


o la turbacin de la posesin, aunque el demandado pretenda que no impugna la
posesin del actor.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Los actos ejecutados sin intencin de hacerse poseedor no deben ser juzgados como
accin posesoria sino como accin de daos.

Las relaciones de poder son valiosas por s mismas, por lo que se otorgan medios
eficaces para su proteccin, para preservar la paz y convivencia sociales, evitando
la justicia por mano propia. Frente al conflicto, la autoridad debe restaurar el orden
quebrantado, volviendo las cosas al estado anterior al ataque y ordenando la
reparacin de los daos que se hayan verificado en el caso concreto. El reclamo puede
ir incluso contra el propietario, si es el autor de la agresin efectiva o potencial, que
perjudica o amenaza al demandante.
La agresin mayor es el desapoderamiento, que se define por sus resultados, no por
sus medios. Es la exclusin efectiva o potencial del poseedor o tenedor de su
relacin de poder con la cosa. As, no se discute ms si el despojo es la desposesin
violenta (tesis restringida) o si incluye tambin a la desposesin por abuso de confianza
y clandestinidad (inmuebles), y al hurto y estelionato en relacin a las cosas muebles
(tesis amplia).
Como el dao puede ser efectivo o potencial, se incorpora a las acciones posesorias
la denuncia del dao temido, del art. 2499 CCV.
El desapoderamiento supone la exclusin absoluta del sujeto pasivo de su relacin
con la cosa, perdiendo total o parcialmente la posesin o tenencia.

Turbacin: se define por su resultado final: no provocar la exclusin absoluta del


poseedor o tenedor. Se trata de una actividad que obstaculiza o torna ms gravosa
la relacin de poder y genera un cambio en la situacin de hecho, porque el
poseedor o tenedor no pueden ejercer sus prerrogativas de la misma manera como
lo venan haciendo hasta el momento de la molestia.
Por ejemplo: daar la intimidad al permitir vistas sobre un predio vecino afectan el libre
ejercicio de los derechos posesorios (Cmara Civil y Comercial de Morn)

Las conductas que dan lugar a la turbacin, en caso de perdurar en el tiempo, bien
pueden concluir en el desapoderamiento. La turbacin es una desposesin en
marcha.

Requisitos del desapoderamiento y turbacin:


1. Intencin de hacerse de la posesin de la cosa. Debe examinarse
objetivamente, conforme a la conducta exteriorizada y a sus resultados
concretos. As, no hay turbacin si la actividad provoca la destruccin o
prdida del objeto de la relacin de poder, o si el agresor permite que con su
accionar un tercero se haga con la posesin de la cosa (debiendo aplicarse la
accin de daos y perjuicios).
2. Actos materiales.
3. Producidos o de inminente produccin.
4. Los actos se realicen contra la voluntad del poseedor o tenedor. No hay
desapoderamiento o turbacin si las actividades estn consentidas, autorizadas o
toleradas por el titular de la relacin de poder.
5. la ejecucin de las decisiones cumplidas por las autoridades pblicas,
judiciales o administrativas no pueden implicar agresiones a las relaciones
de poder que puedan ser contestadas por las acciones posesorias, salvo que
sean ilegtimas, violando las garantas constitucionales del debido proceso y
la libre defensa en juicio, o realizadas de manera inconsulta y manu militari.
As, si un inmueble fue declarado de utilidad pblica por ley y luego el Estado se
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apodera indebidamente de l, o le impone una restriccin de tal envergadura que
lesiona el derecho de propiedad, corresponde la accin de expropiacin
irregular; en cambio, si todo ello se produce sin la previa ley de declaracin de
utilidad pblica, el particular puede intentar acciones posesorias en defensa de su
situacin (Cm. Civil y Comercial de La Plata)

Art. 2.468. Un ttulo vlido no da sino un derecho a la posesin de la cosa, y no la


posesin misma. El que no tiene sino un derecho a la posesin no puede, en caso
de oposicin, tomar la posesin de la cosa: debe demandarla por las vas legales
Art. 2.469. La posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no
pueden ser turbadas arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendr
accin judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitar sumariamente
en la forma que determinen las leyes procesales.

ARTICULO 2239.- Accin para adquirir la posesin o la tenencia. Un ttulo vlido


no da la posesin o tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la
cosa. El que no tiene sino un derecho a la posesin o a la tenencia no puede
tomarla; debe demandarla por las vas legales.

La idea central es evitar el accionar de mano propia para adquirir la relacin de


poder con la cosa. Pero quien ya est en posesin o tenencia de una cosa, tiene la
defensa extrajudicial adems de las acciones posesorias.

Los que tienen el ius posidendi o un ttulo a la tenencia de una cosa pero no se les ha
sido entregada todava en tan condicin no son propiamente tenedores o poseedores,
sino acreedores.
Juntos, el ttulo suficiente y el modo suficiente hacen a la adquisicin del derecho real.

Vas legales para obtener las relaciones de poder con las cosas:
1. Accin personal derivada del contrato o acto por el cual se deba entregar la
cosa en posesin o tenencia. Accin de cumplimiento, que tramita por juicio
ordinario o sumario, conforme a los cdigos procesales.
2. Si el negocio causal se refiere a la transmisin en propiedad de un inmueble,
est formalizado por escritura pblica y dicho objeto est en manos de un
tercero, el adquirente puede a estos fines intentar la accin de
reivindicacin. Las acciones reales se ceden expresa o implcitamente con el
otorgamiento del ttulo suficiente, si el transmitente no hace expresa reserva de
aqullas en ese acto. El CCC no lo consagra pero no dice lo contrario
tampoco.
3. CPCC: Interdicto de adquirir. Pero es de imposible aplicacin debido a las
exigencias ridculas que pide. Se requiere que nadie tenga ttulo sobre la
cosa que constituye el objeto del interdicto (si es inmueble, ante la falta de
dueo conocido, es el Estado; si es mueble, por carecer de dueo se obtiene
por su sola aprehensin, sin necesidad de acudir a la va procesal); adems,
requiere que nadie se encuentre en posesin o tenencia efectivas de la cosa
(inmueble: siempre hay poseedor; mueble: se adquiere por apropiacin).

2. Defensa extrajudicial.

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Art. 2470 del Cdigo Civil, concedida a poseedores de cualquier clase y a tenedores,
tambin de cualquier clase, e inclusive a los servidores de la posesin.
Art. 2.470. El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin
propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los
casos en que los auxilios de la justicia llegaran demasiado tarde; y el que
fuese desposedo podr recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo,
con tal que no exceda los lmites de la propia defensa.

El art. 2470 consagra el nico caso en que la justicia privada es admitida para
defender la posesin: se trata de la denominada "defensa extrajudicial de la posesin",
ya que, segn hemos visto, en todos los dems supuestos es menester recurrir a las
vas legales, aun cuando se tenga ttulo que otorgue derecho a poseer.

Como ocurre en derecho penal, la ley consagra una especie de legtima defensa; se
llama defensa extrajudicial la posibilidad que la ley le da a una persona de resistir el
ataque que ha recibido de un extrao, intentando quitarle una cosa suya.

1. A quines se concede;
Las palabras hecho de la posesin con las que se inicia la norma, han sido interpretadas,
no como aludiendo a la naturaleza de aquella (hecho o derecho, pronuncindose por la
primera alternativa) sino que se refieren al corpus, es decir, que la legitimacin activa
sera amplsima: comprendera no slo a los poseedores de cualquier clase, aun
viciosos, sino tambin a los tenedores (interesados y desinteresados) y aun a los que
estn en relacin con la cosa por vnculo de dependencia, hospedaje u hospitalidad,
pues, para estos ltimos ya no juega aqu la limitacin del principio de que "sin inters
no hay accin".

2. En qu casos se concede;
Sin duda, se otorga la defensa en caso de desposesin. Pensamos que tambin en los
supuestos de turbacin, porque la turbacin no es sino una desposesin en marcha y
porque el Cdigo otorga el derecho de protegerse en la posesin propia, sin hacer
distinciones en cuanto a la categora del ataque.

No debe mediar intervalo de tiempo entre el ataque y la defensa y los medios


empleados para hacerla efectiva deben guardar una relacin razonable con aqul.
Adems, para legitimar esta vindicta por mano propia, es menester que los auxilios de
la justicia (trmino empleado aqu en sentido lato, como sinnimo de autoridad, no slo
judicial sino tambin policial) llegaran demasiado tarde.
Tambin se exige que haya posibilidad de recuperar la cosa.

Es indudable que este remedio se otorga en supuestos en que medie violencia. Esto
parece refirmado por las propias palabras de la ley: "repulsar la fuerza".
Pero, se otorga slo en casos de desposesin violenta? Para la mayora, as es, puesto
que en caso de desposesin clandestina, no podra darse el requisito de la
inmediatez entre el despojo y el recupero, indispensable para legitimar la autodefensa.

"El ausente que regresa y se topa con otro que ha ocupado su finca rstica, est
privado de la defensa extrajudicial porque ha mediado desposesin clandestina."
Contra Vlez, creemos que en ese caso, la autodefensa es legtima: 1) porque si
reparamos en la nota al art. 2455 veremos que "se juzga que somos arrojados de
nuestra heredad no slo cuando por fuerza se nos obliga a salir, sino tambin cuando,
estando ausentes se nos impide por la fuerza entrar a ella;
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2) Porque el art. 34 inc. 6o del Cdigo Penal declara que no es punible, cualquiera sea el
dao causado al agresor, "aquel que encontrare a un extrao dentro de su hogar, siempre
que haya resistencia".

Naturalmente que la posesin mantenida o recuperada sin que se cumplan los


requisitos del art. 2470 Cd. Civil, permanecer en manos del que viol la
disposicin pero, obviamente, ser pasible de acciones posesorias, amn de
responsable por los respectivos daos y perjuicios.

ARTICULO 2240.- Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o recuperar la


posesin o la tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y
repeler una agresin con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los
auxilios de la autoridad judicial o policial llegaran demasiado tarde. El afectado
debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los lmites de la propia
defensa. Esta proteccin contra toda violencia puede tambin ser ejercida por los
servidores de la posesin.

Su aplicacin improcedente har responsable a quien la esgrima por los daos y


perjuicios ocasionados, siendo pasible de acciones posesorias que presente el sujeto
lesionado.

Legitimacin activa: poseedores an viciosos, tenedores, y a los servidores de la


posesin.

Legitimacin pasiva: todo aqul que proceda de manera violenta (fsica o moral) e
instantnea, por lo que se excluye su aplicacin si la turbacin o el
desapoderamiento se pretenden concretar de manera clandestina o por abuso de
confianza. La agresin debe ser ilegtima, por lo que no se aplica a la ejecucin de una
orden judicial o administrativa tomada en debida forma. El ataque debe estar
encaminado a provocar el desapoderamiento o turbacin del titular de la relacin
real.

Requisitos:
1. Agresin ilegtima para desposeer o turbar la posesin o tenencia.
2. Violencia fsica o moral por parte del agresor.
3. Auxilio de la autoridad judicial o policial llegara demasiado tarde para
impedirla (cuestin de hecho en la CABA no se aplica la defensa
extrajudicial, conforme a la Cmara Nacional Civil Sala B).
4. No debe mediar intervalo de tiempo entre el ataque y la defensa. Reaccin
inmediata. Unidad de tiempo y de accin entre el ataque y la defensa. De aqu
que se excluya la posibilidad de aplicar este remedio frente al desapoderamiento
clandestino, pues una vez consumado y llegado a conocimiento del poseedor o
tenedor, stos deben acudir a las vas legales para instar su recuperacin.
5. No se deben exceder los lmites de la propia defensa. Proporcin entre los
medios empleados en el ataque y los utilizados para la defensa.

3. Defensa judicial. Dualismo entre acciones posesorias e interdictos.


Interdictos: su rgimen.

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Hay una doble normativa que regula las acciones posesorias, el CPCC y el
CC. El CPCC regula los interdictos y el CC las acciones posesorias y las acciones
reales (para la defensa de los derechos reales que se ejercen por la posesin).

La doctrina discrep en la importancia o no de esta normativa


sobreabundante:
- Teora Monista: la doble normativa se debe a que los interdictos son la
regulacin de las acciones posesorias y por ello estn en el CPCC.
- Teora Dualista: los interdictos y las acciones posesorias son acciones de
distinta naturaleza y su origen es diferente, por ello estn reguladas unas en el
CPCC y otras en el CCV.
Siguiendo este orden de ideas, que se comparte, los poseedores y tenedores
cuentan con dos acciones para cada ataque.
De la misma manera, en caso de desposesin podrn apelar a la accin posesoria de restitucin, acordada slo a los poseedores calificados, con efectos
reipersecutorios sumamente amplios (arts. 2473 a 2481, 2487), o bien al ejercicio de la accin policial de despojo, con alcance reipersecutorio ms acotado, y prevista tanto para
los poseedores de cualquier naturaleza como para los tenedores en inters propio (art. 2490).
En lo que hace a los poseedores no calificados, por la carencia de anualidad y/o la ausencia de vicios, y los tenedores, no podrn hacer uso de las acciones posesorias
stricto sensu (arts. 2487 y 2495), sino nicamente de las policiales (arts. 2469 y 2490), contando, consiguientemente, con una sola accin para cada tipo de ataque.

Por ltimo cabe aclarar que, cualquiera sea la postura que se adopte, "...la
posesin nada tiene de comn con el derecho de poseer, y ser intil la prueba en las
acciones posesorias del derecho de poseer por parte del demandante o demandado"
(art. 2472, Cd. Civil).
Origen de esta normativa: los interdictos provienen del derecho romano, de
los denominados inter dictus, que eran rdenes del pretor, particulares y de
ejecucin rpida. Del Derecho romano pasamos a las Partidas y de all a nuestro
ordenamiento a travs de la ley 50. Esta ley reglament y orden la justicia federal
y delega el poder de polica a las distintas provincias para que estas dicten sus
cdigos de procedimiento. As es como fueron a parar a los cdigos de
procedimiento provinciales (no por ser la regulacin de las acciones posesorias).

Las acciones posesorias tienen su origen en el antiguo derecho franco, que tena
algunas excepciones para proteger al poseedor que estuviere un ao en posesin o
ms. Estas excepciones se llamaban saisine. Se incorporan estas al derecho de
napolen y de all pasan a nuestro ordenamiento para la defensa de la posesin.

Cuando se une el derecho romano con el germano se incorporan al derecho


francs las acciones provenientes del derecho romano y as pasan a nuestro
ordenamiento como acciones que protegen los derechos reales. Estas sern las
acciones reales.

1) Derecho Civil
Acciones posesorias en sentido estricto:
- accin de manutencin: art. 2495/7.
- accin de recuperar o recobrar: art. 2487.
- accin de obra nueva: art. 2498/9.
- accin de dao temido: art. 2499.
Acciones posesorias de carcter policial:
- accin de despojo: art. 2490.
- accin innominada de manutencin: art. 2469.

2) Derecho Procesal Civil:


- Interdicto de adquirir: art. 601 CPCBA
- Interdicto de retener: art. 604.
- Interdicto de recobrar: art. 608.
- Interdicto de obra nueva: art. 613.
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3) Derecho Penal:
- Legtima defensa: art. 34, Inc. 6 CP
- Usurpacin: art. 181.

Acciones Posesorias: estn en el CC y se dividen en tres grupos:


- acciones policiales
- acciones calificadas
- acciones de dao temido (agregada x la referencia al art. 2499)
+ la defensa extrajudicial del 2470.

Interdictos Acciones Posesorias


CPCC CC
Recobrar 2470. Defensa Extrajudicial.
Retener
Obra Nueva Judiciales:
Denuncia de dao temido Acciones policiales:
- accin innominada de mantener
- accin de despojo
- accin de obra nueva (que tramita
como la de despojo)
Acciones Calificadas:
- accin calificada de manutencin
- accin calificada de restitucin
- accin calificada de obra nueva
Accin de dao temido (2499 2da
parte agregada x la reforma)
Las acciones posesorias en sentido estricto (se las llama as porque se las da a
los poseedores anuales no viciosos).
Las acciones policiales, que se llaman as porque su fin es mantener el orden,
cesar con la violencia o justicia por mano propia.

Diferencias entre despojo y desposesin.


Despojo: exclusin absoluta de la posesin mediante la violencia.
Desposesin: exclusin absoluta de la posesin sin mediar violencia.
Quin es el poseedor calificado?: aquel que tiene la posesin pacifica, continua e ininterrumpida. Debe haber posedo un ao + ausencia de vicios

Antecedentes histricos.

A. Derecho Romano.
Los interdictos relativos a la posesin (denominado interdictos posesorios) se alineaban en tres grupos:
recuperatorios, conservatorios y para adquirir la posesin.

- Los interdictos recuperatorios (recuperandae possessionis) tenan por fin hacer recuperar una
posesin perdida.
Comprendan: el "unde vi" para el caso de exclusin violenta; el "de precario", para el que quera
recuperar una cosa concedida en precario y el de clandestina possessionis, contra el que haba tomado la
posesin clandestinamente.

- Los interdictos conservatorios (retinendae possessionis) se daban como defensa contra una turbacin
de la posesin y se desdoblaban en uti possidetis, para cosas inmuebles y utrubi para muebles.

- Los interdictos de adquirir la posesin (adispiscendae possessionis) tienen como finalidad obtener
una posesin que nunca se tuvo.

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Los principales interdictos adispiscendae possessioni eran: el quorum bonorum, el quod legatorum, el
possessorium (y dentro de ste el sectorium) y el salviano.

Quorum bonorum: este interdicto se daba al bonorum possessor contra los que posean pro
herede o pro possessore las cosas corporales de la sucesin, al solo efecto de obtener su entrega. Su
origen se encuentra en la facultad que tena el pretor de reglamentar la posesin interina en la accin de
peticin de herencia, a fin de asignar a una de las partes en litigio el papel de demandada. El pretor
publicaba en su edicto las reglas conforme a las cuales dara esa posesin interina en la sucesin.
La bonorum possessio en los primeros tiempos confirmaba el derecho civil, favoreciendo al que era
heredero segn sus normas: ste, cuando le era concedida la bonorum possessio poda ponerse en
posesin de los bienes hereditarios mediante el interdicto llamado quorum bonorum, asegurndose as el
papel de demandado en la peticin de herencia. Ms tarde, la concesin de la bonorum possessio
completa al derecho civil y luego llega hasta a corregirlo, otorgando la herencia a otras personas, an
existiendo las consideradas como herederos por el derecho civil.

Quod legatorum: tambin se daba al bonorum possessor, pero esta vez contra el legatario que se haba
puesto en posesin de la cosa legada sin consentimiento de aqul, puesto que el legatario no tena derecho
a quedarse con la cosa legada sin la autorizacin del bonorum possessor. Posteriormente se otorg
tambin al heredero segn el derecho civil.

Possessorium (Sectorium): exista en Roma la institucin de la bonorum venditio, que era la venta en
bloque del patrimonio del deudor insolvente, en beneficio de sus acreedores. El adquirente del patrimonio
se denominaba bonorum emptor y para ponerse en posesin de los bienes adquiridos universalmente, el
pretor le conceda el interdicto possessorium.
Un interdicto anlogo se conceda en caso de bonorum sectio, que se denominaba sectorium. La bonorum
sectio era una venta pblica de bienes venidos al Estado por la conquista o a consecuencia de condenas
criminales que llevaban consigo la confiscacin, o para el caso de sucesiones adquiridas por el tesoro.

Serviano: se dice que este interdicto fue el origen de la hipoteca. En efecto: la prenda (ideada como
modo de garantizar el cumplimiento de una obligacin, y que consista en la entrega de la posesin de una
cosa al acreedor, que deba devolverla, una vez efectuado el pago) mostr pronto que traa graves
inconvenientes, sobre todo en el caso de que un colono quisiera garantizar con sus tiles y ganado
(frecuentemente su nica propiedad) el pago del arriendo, puesto que como la prenda llevaba a la
trasmisin de la posesin al acreedor, el colono quedaba privado, precisamente, de sus elementos de
trabajo.
Para remediar tal situacin se permiti que los ganados y objetos llevados al fundo por el colono
quedasen afectados, por simple convencin, al pago del arriendo, y sin que tuvieran que entregarse
al locador. Los pretores otorgaron luego al arrendador que no haba sido pagado un interdicto para
ponerse en posesin de las cosas afectadas al pago del arriendo y que poda intentarse contra el
colono: ste fue el interdicto salvianum.
Pero ste tena el inconveniente de que no surta efectos en el caso de que las cosas hubieran pasado a
manos de terceros, es decir, que ya no estuvieran en poder del arrendatario. Nace, para remediar esta
situacin, la accin serviana, que permita reclamar contra cualquier detentador ser puesto en posesin de
las cosas afectadas al pago del arriendo.

Segn algunos autores, los interdictos en materia posesoria no eran sino el primer paso de la
instancia petitoria y estaban destinados a regular provisoriamente la posesin, a fin de determinar
quin tendra el papel de demandado en la reivindicacin.
Para estos autores, en consecuencia, los interdictos no tendran otro objeto que reglar la instancia
reivindicatoria.

Para otros autores, al lado de esta funcin preparatoria del petitorio, los interdictos servan para
obtener proteccin contra todo atentado a la posesin, an cuando no implicara una pretensin a la
propiedad, siendo as un modo de evitar la violencia privada y la alteracin de la paz social.
La posesin formara, para estos ltimos, una instancia independiente de la propiedad, que poda a veces
no ser seguida de la reivindicacin y que se habra originado en la necesidad de proteger a los
poseedores del "ager publicus".

Los interdictos, pues, adems de responder a la necesidad de juzgar previamente la posesin, para
determinar los papeles de actor y demandado en la reivindicacin, protegeran a la posesin como tal,
separadamente de la propiedad y en una instancia independiente de ella; teniendo, lgicamente en todos

110
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los casos el interdicto, el carcter de una decisin provisoria, que no impeda una discusin amplia
posterior sobre el fondo del asunto.

B. Edad Media.
En la Edad Media encontramos dos parientes cercanos de los interdictos, que se tramitaban
sumariamente y en los cuales las decisiones que se tomaban tenan carcter provisional; nos
estamos refiriendo a la exceptio spolii (luego la actio spolii) y al sumarissimun possessorium.

En materia posesoria (como en otras) persisti en la Edad Media el Derecho romano a travs del Corpus
Iuris. Pero en el siglo IX surgen en el Derecho cannico las llamadas "Falsas Decretales", destinadas a
reforzar la autoridad eclesistica contra el poder temporal. Este se arrogaba la facultad de deponer a los
obispos, separndolos de sus dicesis sin juicio alguno, el cual comenzaba luego de mucho tiempo.
Pero durante el perodo intermedio, se les causaba a los obispos un serio perjuicio, al desapoderrselos de
sus privilegios y bienes, que difcilmente podra ser reparado despus.
Ese fue el origen de la exceptio spolii de las "Falsas Decretales". Mediante ella, el obispo paralizaba
la causa criminal mientras no se le hubiera repuesto en la posesin de los bienes de los que haba
sido despojado.
Este remedio, se otorgaba no slo para las cosas (tanto muebles como inmuebles) sino tambin para
todos los privilegios, poderes y honores del obispo, es decir, que protega tambin derechos.

Es necesario hacer notar, tambin, que an antes del Decreto de Graciano las defensas se haban
extendido tambin a favor de los particulares.

Por obra del Papa Inocencio III (fines del siglo XII) la actio spolii pudo intentarse no slo contra el autor
del despojo, sino aun contra terceros, siempre que fuera de mala fe. Posterior evolucin dio la defensa an
contra terceros poseedores de buena fe.

C. Derecho Francs.
Dio a luz a la instancia posesoria, separada del petitorio, cuando la saisine (o posesin) era dudosa y
deba determinarse quin tendra el papel de demandado en la reivindicacin.
En las viejas costumbres aparecieron una serie de remedios, semejantes a los del Derecho romano, que se
otorgaban slo a los poseedores de inmuebles y que cristalizaron finalmente en la complainte, que se
daba a los poseedores de inmuebles, siempre que hubieran tenido la posesin durante un ao y en
forma pblica, pacfica, continua e ininterrumpida, y que tena fines tanto recuperatorios como
conservatorios.

La razn de que esta defensa no se otorgara a los poseedores de muebles era la siguiente:
tradicionalmente la posesin de cosas muebles equivala a la propiedad (possession vaut titre); por tanto,
la instancia posesoria previa al petitorio, que era necesaria cuando la saisine apareca incierta, no lo era en
el caso de los muebles, pues siempre se tratara de una disputa sobre la propiedad y no sobre la posesin,
ya que sta equivala a aqulla.

A su vez, al lado de la complainte apareci otra defensa, de tipo policial, que se daba a poseedores y
tenedores, tanto de inmuebles como de muebles, sin necesidad de otro requisito, siempre que hubieran
sido desposedos violentamente, y a los fines de obtener el reintegro de la cosa: esta defensa se denomin
rintegrande.

D. En el derecho patrio hasta la sancin del Cdigo Civil.


Se entiende por Derecho patrio el derecho castellano con las modificaciones que le introdujeron los
gobiernos nacionales y provinciales, desde 1810 hasta que fueron reemplazados por los poderes
organizados por la Constitucin Nacional.

Quiere decir que, en materia de Derecho Civil, el Derecho patrio rigi hasta el 1ro de enero de 1871, en
que comenz a aplicarse el Cdigo Civil, mientras que en el campo del Derecho Procesal, imper hasta el
14 de setiembre de 1863, para el fuero federal.
A fin de estudiar el problema de las defensas posesorias en el Derecho patrio, es menester recurrir
fundamentalmente a las leyes de Partidas, y tambin a las obras doctrinarias; los caracteres del rgimen
de las defensas posesorias en el Derecho patrio:

1. Se otorgaban a los poseedores tanto de muebles como de inmuebles y siempre que su posesin fuera
quieta y pacfica.

111
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
2. El poseedor poda intentar, en primer trmino, los interdictos. Se trataba de procedimientos
expeditos, en los que se discuta la posesin actual o momentnea, pero no "la posesin natural o de
hecho, cual es la del arrendatario, colono o comodatario, sino... la civil o de derecho...", vale decir, que no
se otorgaba a los tenedores.

3. Si se trataba de desposesin violenta o clandestina, adems del interdicto de recobrar, el desposedo


poda intentar la accin de despojo, organizada por el Derecho cannico, la que presentaba la ventaja de
tener carcter real, es decir, poda intentarse contra cualquier poseedor, a diferencia del interdicto, que
slo caba contra el despojante.

4. Una vez finalizado el interdicto o la accin de despojo, el vencido poda recurrir al juicio plenario
de la posesin, que tramitaba por el procedimiento del juicio ordinario, en el que "se disputaba sobre la
posesin permanente y perpetua que uno tiene o debe tener en virtud de la ley, aunque en el acto no la
tenga", Tambin poda recurrirse directamente al juicio plenario de la posesin, sin pasar por el
procedimiento interdictual.

5. Podan acumularse el plenario de la posesin y el petitorio, y el juez resolva conjuntamente la


cuestin de la posesin y la propiedad. Intentados juntamente, el actor poda, antes de la conclusin de la
causa, volver a limitarse al posesorio, quedando en suspenso el petitorio hasta la decisin de aqul.

Derecho actual
Interdictos: En la generalidad de los casos, los interdictos protegen un corpus
simple sin calificar. Tienen un trmite sumarsimo y un plazo de caducidad de un
ao. Al proteger un corpus simple sin calificar los legitimados activos son todos los
poseedores y tenedores interesados, los del art. 2462:

Art 2462: Quedan comprendidos en la clase del artculo anterior:


1 Los que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el
locatario, o comodatario;
2 Los que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el
mandatario o cualquier representante;
3 El que transmiti la propiedad de la cosa, y se constituy poseedor a nombre del adquirente;
4 El que continu en poseer la cosa despus de haber cesado el derecho de poseerla, como el
usufructuario, acabado el usufructo o el acreedor anticresista;
5 El que contina en poseer la cosa despus de la sentencia que anulase su ttulo, o que le
negase el derecho de poseerla;
6 El que continuase en poseer la cosa despus de reconocer que la posesin o el derecho de
poseerla pertenece a otro.

Objeto
2488 CC: Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias salvo
contra el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o
perdidas.
La ley 17.711 modific, entre otros, a los arts. 2487 y 2488, disponiendo ahora el
primero que "las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o
manutencin de la cosa", con lo que se elimina la exclusin de las cosas muebles de
la tutela posesoria. A su vez, el segundo deca que "Las cosas muebles pueden ser
objeto de acciones posesorias, salvo contra el sucesor particular poseedor de buena fe de
cosas robadas o perdidas".
A partir de 1968 qued claro en el Cdigo Civil que podan intentarse acciones
posesorias respecto de cosas muebles, lo que fue bien aceptado teniendo en cuenta la
importancia que cobraron las cosas muebles, y que haba dificultades interpretativas, en
tanto los arts. 3944 y 3945, sobre derecho de retencin, parecan admitir acciones
posesorias sobre dichas cosas. Lo cierto es que el objeto de la posesin son las cosas
(muebles e inmuebles), y las acciones posesorias tienden a proteger a la posesin
contra los ataques que pueda ser objeto, por lo que no se advierten motivos para
excluir a las cosas muebles de la tutela posesoria.

112
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
El problema se plante con el texto asignado por la ley 17.711 al art. 2488,
conforme al cual la accin se detiene frente al poseedor de buena fe de cosas robadas o
perdidas. Este texto no armonizaba con el principio sentado por el art. 2412, que
permite reivindicar contra el tercero de buena fe de cosas robadas o perdidas, mientras
que presume propietario al poseedor de buena fe de cosas muebles, "si la cosa no
hubiese sido robada o perdida". El nuevo texto colocaba en mejor situacin al poseedor
de buena fe de cosas robadas o perdidas, que al poseedor de cosas que no revistiesen ese
carcter (desprendimiento voluntario), lo que no se mostraba muy coherente. Tampoco
armonizaba con el texto que la ley de reformas introdujo en el art. 2491.
Fue as que la ley 17.940 suprimi el texto introducido por la ley 17.711 e incluy
al que es objeto de este comentario. Ahora dice textualmente: "Las cosas muebles
pueden ser objeto de acciones posesorias, salvo contra el sucesor particular poseedor
de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas".
Rgimen Legal de las distintas acciones posesorias (en estricto y policiales) e interdictos
Art. 2.477. La posesin no tiene necesidad de ser anual, cuando es turbada por el que no es un poseedor anual, y que no tiene sobre la cosa ningn Derecho de
posesin.
Art. 2.478. Para que la posesin d acciones posesorias, debe haber sido adquirida sin violencia; y aunque no haya sido violenta en su principio, no haber sido
turbada durante el ao en que se adquiri por violencias reiteradas.
Art. 2.479. Para que la posesin d lugar a las acciones posesorias debe ser pblica.
Art. 2.480. La posesin para dar derecho a las acciones posesorias no debe ser precaria, sino a ttulo de propietario.
Art. 2.481. La posesin anual para dar derecho a las acciones posesorias, debe ser continua y no interrumpida.
Art. 2.487. Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o manutencin de la cosa.
Art. 2.488. Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias salvo contra el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o
perdidas.
Art. 2.489. El copropietario del inmueble puede ejercer las acciones posesorias sin necesidad del concurso de los otros copropietarios, y aun puede ejercerlas
contra cualquiera de estos ltimos, que turbndolo en el goce comn, manifestase pretensiones a un derecho exclusivo sobre el inmueble.
Conceptos:
Las acciones policiales van a proteger un corpus simple sin calificar. Vlez dice que son
legitimados activos para ejercerlas todos los tenedores y poseedores. No tienen tramite sumarsimo,
sino ordinario. Dentro de estas, esta la accin de despojo, que en lugar de tener un plazo de
prescripcin de un ao, tiene un plazo de caducidad de un ao.
Las acciones calificadas tienen plazo de prescripcin de un ao y tramite ordinario.

Procedimientos: Deducida la accin posesoria o el interdicto, posteriormente


slo podr promoverse accin real.
Las acciones posesorias sern juzgadas sumariamente y en la forma que
prescriban las leyes de los procedimientos judiciales.

Prescripcin o caducidad: Los interdictos de retener, de recobrar y de obra


nueva no podrn promoverse despus de transcurrido UN (1) ao de producidos
los hechos en que se fundaren.
Las sentencias que se dictaren en los interdictos de adquirir, retener y
recobrar no impedirn el ejercicio de las acciones reales que pudieren
corresponder a las partes.
Segn el art. 4038, las acciones posesorias del Cdigo Civil prescriben al ao.
Otro tanto cabe afirmar de la accin de despojo, segn el art. 2493, norma que slo
se justificaba en la redaccin original del codificador por el plazo menor (seis
meses) que contena.
El Cdigo Procesal tiene previsto tambin el plazo de un ao, pero para la
caducidad de los interdictos de retener, de recobrar y de obra nueva, los cuales no
podrn ser promovidos despus de trascurrido ese plazo desde que se produjeron los
hechos que los fundaren.
Entre las diferencias de la prescripcin con la caducidad, hay que sealar que
en la primera caben causales de interrupcin y suspensin, que debe ser alegada
por parte interesada, no correspondiendo su declaracin de oficio, y que afecta a
todas las acciones, situaciones que no se producen en la segunda.

113
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
La legitimacin pasiva de las acciones posesorias difiere sustancialmente segn se trate
de muebles o de inmuebles por razn de admitirse excepciones petitorias en el mbito
posesorio tratndose de las primeras.

La ley exige severos recaudos para otorgar una accin de efectos amplios en tanto que,
cuando acuerda proteccin indiscriminada le concede restringidas consecuencias.
Tanto las acciones como los remedios posesorios se detienen frente al sucesor
particular de buena fe. Pero el interdicto, paralelamente, solo cuadra frente al autor,
sucesores universales y cmplices.

En atencin a que el art. 2493 dice que "la accin de despojo dura slo un ao desde el da del despojo hecho al poseedor, o desde el da que pudo saber el despojo
hecho al que posea por l", agregando el art. 2494 que "el demandante debe probar su posesin, el despojo y el tiempo en que el demandado lo cometi", cabra sostener que se
trata de un trmino de caducidad, y no de prescripcin, conclusin que era mayormente aceptable con el texto del primero de los artculos tal como lo concibi el codificador.
Una parte de la doctrina, en la inteligencia de interpretar fielmente el pensamiento del codificador que haba dispuesto un plazo de seis meses en el art. 2493,
atendiendo a la literalidad de las normas: La accin de despojo "dura" dice ese artculo y el demandante debe probar "el despojo y el tiempo en que el demandado lo cometi",
lo que sera necesario, para posibilitar la declaracin de oficio por el juez, a lo que se debe sumar la naturaleza policial de la accin, semejante a la del interdicto de recobrar,
sostiene que el plazo es de caducidad, y no de prescripcin.

4.3 Naturaleza jurdica de cada una de estas situaciones.


Acciones posesorias: no son acciones reales, son genuinamente posesorias. Lo que
protege es la posesin porque presupone la ley que hay un derecho detrs de esa
posesin.
Interdictos posesorios: se consideran que son medidas cuasi policiales urgentes, no
tiene carcter posesorio y se los utilizan para evitar un dao.

El trmite que se le corresponde a los interdictos es el interdicto, el procedimiento


ms corto. A las acciones posesiones es un juicio ordinario.
Puedo iniciar el interdicto porque es ms rpido pero a su vez, yo tengo derecho de
ir a las acciones posesorias porque realmente tengo una posesin; puedo luego ir a
la accin posesoria para que sea ms abarcativo.

Para yo iniciar la accin tengo un ao; si alguien me saca la cosa y se va yo tengo un


ao. El que me saco la cosa, durante menos de ese ao se lo sacan, esta persona que me
lo sac y ahora se lo sacan tiene derecho a iniciar los interdictos.

a) CONTRA LA DESPOSESIN:
- Accin de despojo: Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor interesado, aun vicioso, sin obligacin de producir ttulo
alguno contra el despojante, sucesores y cmplices, aunque fuere dueo del bien. Exceptase de esta disposicin a quien es tenedor en inters ajeno o en razn de una relacin
de dependencia, hospedaje u hospitalidad. Tiene efectos reipersecutorios acotados.
El desposedo tendr accin para exigir el reintegro contra el autor de la desposesin y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe.
No compete la accin de despojo al poseedor de inmuebles que perdiera la posesin de ellos, por otros medios que no sean despojo; aunque la perdiere por violencia
cometida en el contrato o en la tradicin.
La accin de despojo dura slo un ao desde el da del despojo hecho al poseedor, o desde el da que pudo saber el despojo hecho al que posea por l.
El demandante debe probar su posesin, el despojo y el tiempo en que el demandado lo cometi. Juzgada la accin, el demandado debe ser condenado a restituir el
inmueble con todos sus accesorios, con indemnizacin al poseedor de todas las prdidas e intereses y de los gastos causados en el juicio, hasta la total ejecucin de las
sentencias.

- Accin de recobrar: procede contra el despojo.


Requisitos: 1. que el turbador haya hecho actos posesorios (ej. Romper una reja) y con la intencin de poseer (caso contrario solo habria indemnizacin por daos y
perjuicios a pdad pvada). 2. que el poseedor no haya prestado su consentimiento, 3. que se excluya de forma absoluta al poseedor
El poseedor debe ser anual (haber posedo por lo menos desde hace un ao de forma continua e ininterrumpida, esto porque dentro del ao anterior el poseedor
puede ejercer acciones posesorias y luego del ao recien pasan al poseedor actual). y no vicioso (la posesin no debe haber sido adquirida con violencia o que luego de
adquirida no debe haber sido turbada con violencia).
La posesion debe ser publica (no clandestina, es decir realizando actos posesorios pasibles de ser conocidos por terceros).

- Interdicto de recobrar (CPCC)


CAPITULO IV - INTERDICTO DE RECOBRAR

PROCEDENCIA

Art. 614. Para que proceda el interdicto de recobrar se requerir:

1) Que quien lo intente, o su causante, hubiere tenido la posesin actual o la tenencia de una cosa
mueble o inmueble.

114
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
2) Que hubiere sido despojado total o parcialmente de la cosa, con violencia o clandestinidad.

PROCEDIMIENTO

Art. 615. - La demanda se dirigir contra el autor denunciado, sus sucesores, copartcipes o beneficiarios
del despojo y la tramitar por juicio sumarsimo.

Slo se admitirn pruebas que tuvieren por objeto demostrar el hecho de la posesin o tenencia
invocadas, as como el despojo y la fecha en que ste se produjo.

RESTITUCION DEL BIEN

Art. 616. - Cuando el derecho invocado fuere verosmil y pudieren derivar perjuicios si no se decretare la
restitucin del bien, el juez podr ordenarla previa fianza que prestar el reclamante para responder por
los daos que pudiere irrogar la medida.

MODIFICACION Y AMPLIACION DE LA DEMANDA

Art. 617. - Si durante el curso del interdicto de retener se produjere el despojo del demandante, la accin
proseguir como interdicto de recobrar, sin retrotraer el procedimiento, en cuanto fuese posible.

Cuando llegare a conocimiento del demandante la existencia de otros sucesores, copartcipes o


beneficiarios, podr ampliar la accin contra ellos en cualquier estado del juicio.

SENTENCIA

Art. 618. - El juez dictar sentencia, desestimando el interdicto o mandando restituir la posesin o la
tenencia del bien al despojado.

b) CONTRA LA TURBACIN:
- Accin innominada o policial de mantener (art 2409: Dos o ms personas pueden tomar en comn la posesin de
una cosa indivisible, y cada una de ellas adquiere la posesin de toda la cosa).

- Accin nominada de mantener:


Requisitos: 1. que el turbador haya hecho actos posesorios (ej. Romper una reja) y con la intencion de poseer (caso contrario solo habria indemnizacin por daos y
perjuicios a pdad pvada). 2. que el poseedor no haya prestado su consentimiento, 3. que no se excluya al poseedor de forma total (en este caso procede la accion de restitucion).
El poseedor debe ser anual y no vicioso. La posesion debe ser publica.
La accin de manutencin en la posesin compete al poseedor de un inmueble, turbado en la posesin, con tal que sta no sea viciosa respecto del demandado.
Slo habr turbacin en la posesin, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere, con intencin de poseer, actos de posesin de los que no
resultase una exclusin absoluta del poseedor.
Si el acto de la turbacin no tuviese por objeto hacerse poseedor el que lo ejecuta, la accin del poseedor ser juzgada como indemnizacin de dao y no como
accin posesoria. Si el acto tuviese el efecto de excluir absolutamente al poseedor de la posesin, la accin ser juzgada como despojo.

- Interdicto de retener (CPCC)


CAPITULO III - INTERDICTO DE RETENER

PROCEDENCIA

Art. 610. - Para que proceda el interdicto de retener se requerir:

1) Que quien lo intentare se encuentre en la actual posesin tenencia de una cosa, mueble o inmueble.

2) Que alguien amenazare perturbarle o lo perturbase en ellas mediante actos materiales.

PROCEDIMIENTO

Art. 611. - La demanda se dirigir contra quien el actor denunciare que lo perturba en la posesin o
tenencia, sus sucesores o copartcipes, y tramitar por las reglas del proceso sumarsimo.

OBJETO DE LA PRUEBA

Art. 612. - La prueba slo podr versar sobre el hecho de la posesin o tenencia invocada por el actor, la
verdad o falsedad de los actos de perturbacin atribudos al demandado, y la fecha en que stos se
produjeron.

MEDIDAS PRECAUTORIAS

Art. 613. - Si la perturbacin fuere inminente, el juez podr disponer la medida de no innovar, bajo
apercibimiento de aplicar las sanciones a que se refiere el artculo 37.

c) CASO DE LA OBRA NUEVA:


- Acciones posesorias e interdictos:

115
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
1. El interdicto de obra nueva se funda en una turbacin (CPCC).
CAPITULO V - INTERDICTO DE OBRA NUEVA

PROCEDENCIA

Art. 619. - Cuando se hubiere comenzado una obra que afectare a un


inmueble, su poseedor o tenedor podr promover el interdicto de obra
nueva. Ser inadmisible si aqulla estuviere concluida o prxima a su
terminacin. La accin se dirigir contra el dueo de la obra y, si fuere
desconocido, contra el director o encargado de ella. Tramitar por el
juicio sumarsimo. El juez podr ordenar preventivamente la suspensin
de la obra.

SENTENCIA

Art. 620. - La sentencia que admitiere la demanda dispondr la


suspensin definitiva de la obra o, en su caso, su destruccin y la
restitucin de las cosas al estado anterior, a costa del vencido.

No se debate acerca de la posesin. Su finalidad es impedir con premura la


irrogacin1 de un dao originado en un hecho positivo (obra nueva) o negativo (obra
vieja).

2. La accin calificada de obra nueva se funda sobre una turbacin.


3. La accin de obra nueva que tramita como la de despojo se funda en una desposesin (hay despojo porque no me pidieron autorizacin, hay violencia. Se puede
asimilar a la clandestinidad). Dice el CC que si la turbacin en la posesin consistiese en obra nueva, que se comenzara a hacer en terrenos e inmuebles del poseedor, o en
destruccin de las obras existentes, la accin posesoria ser juzgada como accin de despojo. Habr turbacin de la posesin cuando por una obra nueva que se comenzara a
hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesin de ste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva.
Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares. La accin
posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se suspenda durante el juicio, y que a su terminacin se mande deshacer lo hecho.
En 1 y 2 la obra nueva es en terreno ajeno.
En 3 es en terreno propio.

Hay que demostrar la turbacin, aplicando el rgimen de lmites y restricciones al dominio, en especial el de luces y vistas. Qu pasa si est a ms altura y al de
arriba le produce un beneficio que a m no?. Habr que fundarlo en inmisiones al dominio, pero no ajo el interdicto de obra nueva porque ya debe estar terminada y se rechazara
la demanda in limine.

d) CASO DEL DAO TEMIDO:


- Desarmonia con el art 1132 CC: (de los daos causados por las cosas
inanimadas) El propietario de una heredad contigua a un edificio que amenace ruina, no
puede pedir al dueo de ste garanta alguna por el perjuicio eventual que podr
causarle su ruina. Tampoco puede exigirle que repare o haga demoler el edificio.
Art. 1.136. La indemnizacin del dao puede ser demandada como accesoria de
las denuncias de obras nuevas, acabadas o no acabadas.
Por eso antes se mandaba un inspector municipal.
En el caso de la accin de dao temido, si se puede prestar caucin.
CAPITULO VIII - DENUNCIA DE DAO TEMIDO. OPOSICION A LA EJECUCION
DE REPARACIONES URGENTES

DENUNCIA DE DAO TEMIDO. MEDIDAS DE SEGURIDAD

Art. 623 BIS. Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao grave
e inminente a sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad
adecuadas, si no mediare anterior intervencin de autoridad administrativa por
el mismo motivo.

Recibida la denuncia el juez se constituir en el lugar y si comprobare la


existencia de grave riesgo, urgencia en removerlo y temor de dao serio e
inminente, podr disponer las medidas encaminadas a hacer cesar el peligro.
Si la urgencia no fuere manifiesta requerir la sumaria informacin que

1
Causar, ocasionar perjuicios o daos.
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
permitiere verificar, con citacin de las partes y designacin de perito, la
procedencia del pedido.

La intervencin simultnea o ulterior de la autoridad administrativa


determinar la clausura del procedimiento y el archivo del expediente.

Las resoluciones que se dicten sern inapelables.

En su caso podrn imponerse sanciones conminatorias.

OPOSICION A LA EJECUCION DE REPARACIONES URGENTES

Art. 623 TER. - Cuando deterioros o averas producidos en un edificio o unidad


ocasionen grave dao a otro, y el ocupante del primero se opusiere a realizar o
a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la
causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente
afectados o, en su caso, el administrador del consorcio, podr requerir que se
adopten las medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios,
disponindose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable.

La peticin tramitar sin forma de juicio, con la sola audiencia de los


interesados y el informe tcnico que deber acompaarse al escrito inicial.

La resolucin del juez es inapelable.

En su caso podrn imponerse sanciones conminatorias.

Interdictos: rgimen.
1. Interdicto de adquirir.

Si la cosa la tiene el vendedor, se sostiene podra intentarse contra l el interdicto


de adquirir, regulado por la ley ritual en el captulo destinado a los interdictos
posesorios.
Esta figura se encuentra ya en la legislacin espaola, all ideada a fin de que quien
tuviera ttulo de heredero pudiera reclamar se le entregara la posesin de las cosas
que integraban el acervo hereditario, y que hasta la aceptacin de la herencia eran
res nullius, pues desde la muerte hasta el momento preindicado se consideraba a la
herencia como "yacente", es decir, sin dueo.
Era requisito indispensable, aparte del ttulo hereditario, que las cosas no
estuvieran posedas por otro ttulo de usufructuario o propietario.

Fue recogida por nuestra ley 50, actualmente derogada por la ley 17.454.
Habiendo nuestro Codificador suprimido la institucin de la herencia yacente (ideando
un rgimen conforme al cual la trasmisin de la herencia se realiza en el mismo
momento de la muerte y el heredero, es propietario y poseedor de todas las cosas, es
as que la parte final del art. 3417 le permite intentar las acciones posesorias del
difunto an antes de haber tomado de hecho posesin de los objetos hereditarios),
para nada necesitaba una figura como el interdicto de adquirir que, por hiptesis, se
daba al heredero para obtener la posesin de las cosas, sin dueo, que integraban la
herencia yacente.

LIBRO CUARTO - PROCESOS ESPECIALES

117
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
TITULO I - INTERDICTOS Y ACCIONES POSESORIAS. DENUNCIA DE DAO
TEMIDO. REPARACIONES URGENTES

CAPITULO I - INTERDICTOS

CLASES

Art. 606. - Los interdictos slo podrn intentarse:

1) Para adquirir la posesin o la tenencia.

2) Para retener la posesin o la tenencia.

3) Para recobrar la posesin o la tenencia.

4) Para impedir una obra nueva.

CAPITULO II - INTERDICTO DE ADQUIRIR

PROCEDENCIA

Art. 607. - Para que proceda el interdicto de adquirir se requerir:

1) Que quien lo intente presente ttulo suficiente para adquirir la posesin o la


tenencia con arreglo a derecho.

2) Que nadie tenga ttulo de dueo o usufructuario de la cosa que constituye el


objeto del interdicto.

3) Que nadie sea poseedor o tenedor de la misma cosa.

PROCEDIMIENTO

Art. 608. - Promovido el interdicto, el juez examinar el ttulo y requerir


informe sobre las condiciones de dominio. Si lo hallare suficiente, otorgar la
posesin o la tenencia, sin perjuicio de mejor derecho, y dispondr la
inscripcin del ttulo, si correspondiere.

Si otra persona tambin tuviere ttulo o poseyere el bien, la cuestin deber


sustanciarse en juicio ordinario o sumario, segn lo determine el juez
atendiendo a la naturaleza y complejidad del asunto.

Cuando alguien ejerciera la tenencia de la cosa, la demanda contra l se


sustanciar por el trmite del juicio sumarsimo.

Si el ttulo que presenta el actor para adquirir la posesin o la tenencia deriva


del que invoca el oponente para resistirla, el juez dispondr que la controversia
tramite por juicio sumario o sumarsimo, atendiendo a las circunstancias del
caso.

ANOTACION DE LITIS

Art. 609. - Presentada la demanda, podr decretarse la anotacin de litis en el


registro de la propiedad, si los ttulos acompaados y los antecedentes
aportados justificaren esa medida precautoria.

CAPITULO VI - DISPOSICIONES COMUNES A LOS INTERDICTOS

CADUCIDAD

Art. 621. - Los interdictos de retener, de recobrar y de obra nueva no podrn


promoverse despus de transcurrido UN (1) ao de producidos los hechos en
que se fundaren.
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
JUICIO POSTERIOR

Art. 622. - Las sentencias que se dictaren en los interdictos de adquirir, retener
y recobrar no impedirn el ejercicio de las acciones reales que pudieren
corresponder a las partes.

CAPITULO VII - ACCIONES POSESORIAS

TRAMITE

Art. 623. - Las acciones posesorias del ttulo III, libro III, del Cdigo Civil tramitarn
por juicio sumario.

Deducida la accin posesoria o el interdicto, posteriormente slo podr


promoverse accin real.

La ley tiene menos requisitos para dar los interdictos que la accin posesoria. La
legitimacin activa del interdicto es amplia, mientras que de la accin posesoria es
ms restringida.

Se le otorgan los interdictos posesorios, a todos los que tienen el corpus posesorio.

2. Accin de despojo. Concepto. Rgimen.


A una legitimacin activa restringida le corresponde una legitimacin pasiva amplia (acciones posesorias) y a una legitimacin activa amplia, le corresponde una
legitimacin pasiva restringida (acciones posesorias). El interdicto posesorio solo se da contra autor, cmplice o sucesor universal. Mientras que las acciones posesorias,
tienen legitimacin pasiva amplia, puede ser autor, cmplice, sucesor universal y sucesor particular de mala fe (no contra el de buena fe).

Legitimacin pasiva de la accin en caso de desposesin.


Si bien nuestra ley reglament detenidamente la accin de despojo, no ha hecho lo mismo con la accin posesoria de recobrar. Sin embargo, no siendo al de despojo accin
posesoria, sino policial, resulta evidente que debemos ir al rgimen de dicha accin expresamente sealada por el artculo 2487.
Art. 2.487. Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o manutencin de la cosa

Art. 2.491. El desposedo tendr accin para exigir el reintegro contra el autor de la desposesin y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares
de mala fe
Hace referencia a la accin de despojo y se nota que se le da referencia como accin policial a dicha pretensin.
Se refiere a la accin posesoria de recobrar no slo por ello, sino tambin porque al ampliar notablemente la legitimacin pasiva de la pretensin desnaturalizara el carcter
policial de la accin de despojo.

El artculo 2490 solo puede dirigirse contra el autor, cmplice y sucesores en tanto que el 2491 alcanza incluso al sucesor particular de mala fe.
As el poseedor anual sin vicios no podr deducir la accin de despojo contra el sucesor particular del despojante, sino que habr de recurrir a la accin posesoria (artculo 2487)
que proceder en tanto sea de mala fe (artculo 2491).
La accin posesoria de recobrar procede aun contra el dueo de la cosa inmueble. En cambio, no se da contra el titular de la cosa mueble.

Accin de despojo.
Art. 2.490. Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligacin de producir ttulo alguno contra el despojante, sucesores y
cmplices, aunque fuere dueo del bien. Exceptase de esta disposicin a quien es tenedor en inters ajeno o en razn de una relacin de dependencia, hospedaje u
hospitalidad.
Esta accin es de naturaleza policial como la inquetacin que regla el artculo 2469. Ambos son remedios posesorios.

Procede la accin de despojo en caso de desposesin violenta o clandestina, y se acuerda al poseedor o tenedor, aun vicioso. La ley ha excluido de la legitimacin activa de la
accin al tenedor no interesado. En este sentido la reforma es injusta, ya que ampara al tenedor vicioso, niega la accin al depositario o mandatario cuya proteccin debe ser
acordada tanto ms cuanto a ellos la ley les atribuye el derecho de retencin.

Los servidores de la posesin que carecen de la accin de despojo tampoco cuentan con la accin policial de manutencin (artculo 2469); la ley dice que cabe dirigir la accin
contra el dueo del bien.

Existe una excepcin y est establecida no ya respecto de los remedios posesorios o interdictables, sino con relacin a la accin posesoria en materia de muebles; el cdigo haca
referencia a los herederos. La ley haca referencia los herederos universales.

Es decir que la legitimacin activa de la accin de despojo y tambin la de manutencin del artculo 2469 es amplia, pues tiende a la interdiccin de las vas de hecho, empero
por razn de ello mismo solo se acuerda respecto del autor y participe en el despojo y sus sucesores universales.
Entonces en el artculo 2490 se habla de heredero universal, cmplice y participe.

No basta quien ejercite el corpus posesorio sea de mala fe. La accin interdictal no procede contra l, empero la accin posesoria le alcanza. Los interdictos se dan contra el
responsable directo de la turbacin o desposesin y sus sucesores universales, en cambio, las acciones posesorias tambin alcanzan al sucesor particular de mala fe.

4.4. Remedios precautorios.


La doctrina no cree que constituyan defensa posesoria en sentido estricto, por eso est en una categora diferente.

El objetivo fin no es el tema de proteger a la cosa materialmente, sino evitar que de una cosa de otro surja un dao para la persona o
bienes de otro grupo.

Estos remedios hacen referencia a la obra nueva, vieja y ruinosa. La accin de denuncia tiene su origen en el derecho romano, en el cautio damni infecti en virtud del cual el
vecino amenazado por un dao poda exigir la promesa de reparar el eventual perjuicio a la propiedad.
La negativa del propietario del predio que amenazaba ruina a formalizar la estipulacin estaba sancionada con la puesta en posesin de la cosa al amenazado. Si esto continuaba,
el pretor le acordaba la posesin definitiva.

No protege ni la posesin, ni la tenencia ni ninguna relacin con la cosa. Tienen que ver con evitar el dao que una cosa puede producir.
Vlez se haba opuesto a lo de dao temido.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Ley 17.711 Dao temido.
Art. 2.499. Habr turbacin de la posesin cuando por una obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la
posesin de ste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva.

Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares.

La ley 17.711 agreg el ltimo prrafo a este artculo. Resulta corriente que se denomina al instituto denuncia de dao temido. Pero Adrogu prefiere la denominacin de
accin de denuncia de obra vieja o ruinosa.

El dao temido es el fundamento de los tres remedios, no hay ninguna accin de dao temido. El fundamento es este para las tres otras acciones.

Es atribuida a quien sufre el peligro en sus bienes lo que pone en conocimiento de la autoridad judicial competente para que adopte las providencias cautelares que estime
pertinentes.

Esta ley derog tcitamente el artculo 1132;


Art. 1.132. El propietario de una heredad contigua a un edificio que amenace ruina, no puede pedir al dueo de ste garanta alguna por el perjuicio eventual que
podr causarle su ruina. Tampoco puede exigirle que repare o haga demoler el edificio.

Si alguien cree que de un inmueble o lote vecino, por el estado en que esta se puede generar un dao para las cosas mueble so inmuebles vecinas, no pueden pedirle garanta
por el dao hipottico. Una vez que se produzca el dao, se piden las indemnizaciones correspondientes.
Esta tcitamente derogado este articulo.

Naturaleza jurdica.
Vlez estaba en contra de los remedios precautorios, no deberamos hablar de acciones porque la naturaleza es interdicto, es casi precautorio. En caso de que no haya otra
medida alguna a tomar, nos permite la ley iniciar alguna de estas tres medidas. Lo que pretenden es evitar que una cosa genere un dao a otras cosas o personas.

No estamos discutiendo quien es el titular, el poseedor, nada. En materia de proteccin posesoria, cuando el cdigo las analiza se fija si hay algn derecho, si alguno se cree
poseedor, o tenedor o algo, reconocemos en otro la calidad de propietario? En materia precautoria no ocurre esto, lo nico que vemos es que hay algo que est en un estado
lamentable, o por el modo que lo estn haciendo puede esta rne un estado lamentable y puede llegar a causar un peligro. Queremos evitar un dao.

No hay planteo posesorio ac.


El propietario tiene accin real (que es la de reivindicacin), acciones posesorios y remedios posesorios.

El juicio en el que se focaliza esta denuncia es un interdicto, pero no por temas posesorios, sino para prevenir el dao.
En las cuestiones posesorias discutimos cuestiones de hecho.

El legislador no tuvo que haber ubicado a los remedios precautorios en esta parte del cdigo.

El juicio petitorio y le juicio posesorio son dos procesos diferentes, donde el alcance que tiene no tiene nada que ver el uno con el otro, pero bsicamente lo que quiere decir es
que alguien sea el dueo de la cosa no significa que vaya a ganar o paralizar cualquier tema posesorio.

Cuando una persona se mete en una casa y vive ah por dos aos, luego viene el dueo y lo saca por sus propios medios, el que estaba viviendo el va a poner
Derecho de posesin y si tena la posesin misma. el dueo que se haba ido por dos aos y se encontr con esta situacin, tuvo que haber iniciado un juicio y no sacarlo por sus
propios medios. Como lo sac, el que se meti le va a iniciar el juicio posesorio y le va a ganar porque tiene una gran proteccin posesorios; no va a poder oponer como
proteccin el hecho de que es el deo porque el petitorio y el posesin no se mezcla, ya que son cuestiones diferentes

Mientras no cumpla la condena de los petitorios no podr cumplir la condena de los juicios posesorios. Las sentencias que se dictan en los petitorios son ms pesadas, ms
duraderas y son inmutables. Mientras las condenados del posesorio tienen un carcter ms limitado en el tiempo.
No se admiten excepciones petitorias en posesorios, salvo en materia de cosa mueble.

Hasta ahora hablamos de dos remedios posesorios y dos acciones posesorias. Pero existen seis pretensiones accionares, y otros dicen que son siete. Tenemos tres acciones ms
pero no tienen planteo posesorio alguno, sino que hay una accin preventiva para evitar que de una cosa, cause un dao a otra.

Para la mayor parte de la doctrina es obra nueva y vieja. Pero la ctedra sigue a Adrogu que dice tambin, que hay obra ruinosa.

La accin de denuncia de obra vieja o ruinosa no es de ndole posesoria. Tampoco reviste naturaleza posesoria la accin de obra nueva; tiene carcter precautelar.

Es una medida excepcional, esto es subsidiaria y de contenido patrimonial. No cabe recurrir a un remedio precautorio si existe otro procedimiento o accin que permita
obtener el resultado querido.

Se ha distinguido segn el peligro recayese sobre personas o bienes; en el primer caso, slo cabria recurrir a las autoridades administrativas competentes, en tanto que solo en
el segundo operaba la caution damni infecti.

El artculo 2499 contempla dos situaciones; el de la obra vieja y el de la obra ruinosa. Tradicionalmente no se efectuaba ninguna distincin entre ellas dos, pero hoy en da debe
hacerse porque por ejemplo, que hace una obra en construccin que amenaza caer. Accin de obra vieja o accin de obra nueva? Ninguna de las dos igualmente.
Porque en el caso de la obra nueva, sta accin tiende a mantener el status quo durante el juicio, lo que va a terminar en que el peligro de ruina inminente se realice. Mientras
que en el caso de la accin de obra vieja, tampoco puede ser aplicada ya que la obra no es de antigua data.
La accin que corresponde aplicar es la de obra ruinosa.

Distincin entre obra nueva y obra vieja


Obra nueva Obra vieja
El peligro acontece por el hecho del hombre. El peligro est determinado por un evento natural.
Se trata de una construccin reciente (comenzada y no terminada). Es una edificacin antigua.
Hay un simple peligro a los bienes. Se exige un peligro grave.
Est sujeta a un plazo de decadencia. No existe plazo que la afecte.
Art. 621 Cdigo Proc. - Los interdictos de retener, de recobrar y de obra nueva no
podrn promoverse despus de transcurrido UN (1) ao de producidos los hechos en
que se fundaren.
Tiende a mantener el status quo durante el juicio. Tiende a obtener la prestacin de una caucin.
Se persigue el fin de demoler la obra. Se busca preservar una eventual indemnizacin resarcitoria en caso de ruina mediante
la caucin prestada.

Distincin entre obra nueva y obra ruinosa.


Obra nueva Obra ruinosa
Es un hecho del hombre. Es un hecho humano o natural.
Es una construccin reciente. Es una edificacin antigua o reciente.
Existe un simple peligro de dao. Existe un peligro grave e inminente a los bienes.
La afecta un termino de decadencia. No existe plazo alguno que la afecte.
Tiende a mantener el status quo durante el juicio. Tiende a obtener desde el inicio, el apuntalamiento, reconstruccin o demolicin.
Se persigue la ulterior demolicin de la obra. Preservar la integridad de la obre mediante medidas cautelares.

Obra nueva: es la obra en construccin, la que est en proceso. Cuando esta ya est terminada no puedo iniciar un interdicto de obra nueva, porque el objeto de ste es de parar
la obrar en el estado que se encuentra. Si se encuentra terminada, tendr un desastre y ser interdicto de obra ruinosa.
El objetivo no es la reparacin, el apuntalamiento o que me de una garanta, sino evitar que la obra avance por eso est sujeta a plazos de caducidad.
Aqu solamente necesitamos un simple peligro de dao.

Obra vieja: una determinada construccin por el solo transcurso del tiempo y falta de mantenimiento se ha deteriorado. Le pido al titular que si de esa casa vieja que el no
ha tomado medidas para reparar, y me produce un dao, que me produzca una garanta para que si hay un dao, me cubra; peligro grave

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Obra ruinosa: cualquiera sean las circunstancias, el transcurso del tiempo, la accin del tiempo, la mala construccin o lo que fuera hace que de una determinada construccin
aparezca como que se va a producir un dao de forma inmediata. Que no es probable, sino que parece que ya ocurre.

No pido solamente la garanta y ver si se cae o no, sino el apuntalamiento, medidas para evitar que la casa se caiga: tenemos peligro inminente y grave.

Legitimacin activa.
El cdigo simplemente dice quien tema, por esto, Adrogu cree que la accin compete a los titulares de derechos reales de uso y goce. Quedan excluidos los acreedores
hipotecarios.

Tambin est legitimado el poseedor y excluido el tenedor. Los titulares de derechos creditorios habrn de recurrir contra aquellos de quienes emanen sus derechos.

Las personas que tienen miedo a que le pase algo. La ley no exige continuidad, no solamente los dueos de los lotes que tocan con lo que genera el peligro, sino cualquier
persona que es vecina, cercana, contacto, pero no continuidad porque esto es limtrofe.

Legitimacin pasiva.
La ley tampoco hace referencia explcita en este caso, por eso en la opinin de Adrogu podrn ser demandados los propietarios, el poseedor o quien haya asumido el deber
de conservacin sea la relacin de ndole real o personal.

La accin es de carcter persecutorio entonces alcanza al sucesor universal o singular de la cosa generadora del peligro.

Dueo, poseedor, el tenedor (siempre este tiene la posibilidad que es el mero tenedor y que le avise a la persona que tiene la responsabilidad de la cosa). Tambin el que tiene la
guarda.
Todo aquel que no es el dueo, va a poder aducir que no meramente el tenedor.

Objeto generador del peligro.


La ley establece un edificio u otra cosa; este otra cosa necesariamente es un inmueble, sea por su naturaleza misma o por accesin (toda clase de construcciones, columnas,
paredes, rboles, etc.).

Objeto puesto en peligro.


Pueden tratarse de cosas muebles o inmuebles, incluidos objetos inmateriales pues la ley se refiere genricamente a bienes.
Es necesario que el objeto que amenace y el amenazado estn prximos. Basta la vecindad, sin exigirse contigidad.

Medidas cautelares.
Sern las necesarias o convenientes para conjurar el peligro o garantizar la reparacin del perjudicado si hubieren de producirse.
Nuestra ley no califica el dao, no exige expresamente que el dao sea grave o inminente. El peligro de dao es comn a todas las acciones de denuncia, pero en tanto la de
obra nueva puede referirse al cercenamiento de las legtimas atribuciones del actor y no requiere particular gravedad.

Las de obra vieja o ruinosa solo sern procedentes en caso de temor fundado en un dao grave.

Existen distintas medidas precautorias que motivan las acciones de denuncia; en la de obra nueva se pretende evitar el peligro impidiendo que se termine una obra comenzada
(prohibicin de innovar).
En la obra ruinosa se busca conjugar el peligro modificando de inmediato la situacin existente (apualamiento, reparacin o demolicin).
En la obra vieja se persigue asegurar el resarcimiento de los daos que eventualmente puedan acontecer (caucin). Lo comn ser que la obra vieja sea tambin ruinosa y
procedern las medidas cautelares propias de una y de otra especie.

No se impone como pena a la inercia del accionado, sino a titulo resarcitorio a favor de quien surge peligro en sus bienes.

Aspectos procesales.
El artculo 2499 del Cdigo Civil hace referencia a la obra vieja y a obra ruinosa, pero estamos frente a dos acciones diferentes y sus presupuestos y efectos tambin sern
diferentes.

No tenemos un rgimen especfico; es competente el juez civil con asiento en el lugar de emplazamiento del inmueble. El procedimiento es sumario ordinario por tratarse de
cuestiones que se suscitan con motivo de la vecindad.

La medida ser precedida por el dictamen pericial; el perito serpa nico y nombrado de oficio. Si es necesario que se resuelva con rapidez y se complica esperar al examen
pericial podrn disponerse las diligencias pertinentes previa inspeccin ocular del magistrado interviniente.

En la obra ruinosa se deber intimar al obligado el apuntalamiento, reparacin o demolicin bajo apercibimiento de autorizar al actor a realizarlo con el auxilio de la fuerza
pblica.
En cambio en obra vieja la intimacin que se preste, ser con el apercibimiento de disponer la inmediata demolicin de la obra.

El apuntalamiento, reparacin o demolicin se har a costa del accionado si prospera la demanda , prescindiendo de la culpabilidad en la conservacin del edificio y sin
perjuicio de la repeticin a quien corresponda.
El resultado de la causa segn prospere a sea rechazada la demanda al tiempo de la sentencia, originar consecuencias relevantes.
No solo se impondr las costas al vencido, sino que el rechazo de la accin podr fundar una eventual indemnizacin a favor del demandado.

Denuncia de dao temido.


Evidentemente se ha incorporado a nuestro Derecho la accin de "denuncia de dao temido" (denominacin que nos parece ajustada a la propia letra del artculo), que era el
interdicto de "obra vieja" o "ruinosa" de la legislacin espaola y de nuestra ley 50.
Consideraremos algunos de los problemas que trae aparejados a nuestro juicio, esta innovacin:

Finalidad de la accin
Tiende a hacer saber al juez "denunciar" la existencia de un peligro proveniente de un edificio o de cualquier otra cosa, a fin de que se adopten las medidas
necesarias para conjurarlo.
Pensamos que el peligro debe ser grave e inminente, puesto que la ley autoriza a tomar las "oportunas medidas cautelares".

ARTICULO 2241.- Accin de despojo. Corresponde la accin de despojo para


recuperar la tenencia o la posesin a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una
universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y
sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento.
La accin puede ejercerse aun contra el dueo del bien si toma la cosa de propia
autoridad.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Esta accin comprende el desapoderamiento producido por la realizacin de una
obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesin o
la tenencia.

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitucin de la cosa o


de la universalidad, o la remocin de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto
de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesin o a la tenencia.

Se regula una sola accin para el desapoderamiento y otra para la turbacin.

Hay una legitimacin activa amplia, para poseedores aun viciosos, y tenedores. Se
extiende esta tutela a los titulares de concesiones y permisos sobre los bienes de
dominio pblico del Estado, cuando son despojados o se los molesta en su relacin
de poder con dichos objetos por terceros. Igualmente, cuando el ataque procede de
la propia autoridad administrativa, manu militari y de manera arbitraria. Slo
queda fuera de esta proteccin los servidores de la posesin, que solamente pueden
acudir a la defensa extrajudicial en los casos de excepcin en que ello resulta
posible, para repeler fuerza con fuerza.

Legitimacin pasiva: Procede contra el autor del hecho y sus cmplices, sus
herederos universales y los sucesores particulares de mala fe (si son varios, en
verdad la accin debe incoarse respecto de los que tengan la cosa en su poder al
momento del reclamo), e incluso contra el dueo del mismo objeto motivo del pleito,
si lo toma de propia autoridad excluyendo al demandante de su relacin de poder.
Ergo, si el sucesor singular ostenta buena fe, desconociendo los orgenes de la
relacin de poder y los medios por los cuales fue habida por sus antecesores, no
puede ser alcanzado por sus efectos. La obtencin de buena fe de cosas muebles, no
hurtadas ni perdidas, implica su adquisicin en propiedad.
No procede la accin real de reivindicacin, salvo que haya sido a ttulo gratuito.
Pero en el juicio posesorio, en cambio, alcanza para repeler el reclamo la buena fe
del poseedor actual contra quien se dirija la accin.

La ejecucin de obras:
A diferencia del CCV que refiere a la figura como obra nueva que se comienza a hacer
en inmuebles, el CCC alude a l como obra, sin adjetivos. Contempla la
posibilidad de que stas se ejecuten en toda clase de objetos y no solamente en los
inmuebles. Adems, no deben ser indefectiblemente nuevas, por lo que se
incluyen tanto a las que comienzan a ejecutarse como la remodelacin o alteracin
de las preexistentes.
La expresin obra en sentido amplio comprende construcciones, edificaciones,
plantaciones y mejoras, e igualmente su demolicin o destruccin.
Si la ejecucin de la obra se realiza en objetos del actor, procede la accin de
despojo; en cambio, si se practica en o desde objetos ajenos, se perfila como una
modalidad de la accin de mantener.
El actor puede impetrar su reclamo sea por el comienzo efectivo de una obra o bien
ante la certeza de su futura realizacin, pues a los efectos, alcanza con invocar y
probar una posible amenaza de dao de carcter cierto y concreto a su relacin de
poder con un objeto determinado.
Como la ejecucin de las obras se engloba en el esquema de las defensas posesorias
comunes, si ya est concluida, ello no obsta a la prosecucin de la causa.
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu

En nada afecta para esgrimir esta defensa el hecho de haber obtenido el ejecutor la
autorizacin pertinente de la autoridad de contralor de la demarcacin, la
aprobacin de los planos correspondientes o la apertura y trmite de expedientes
de construccin.
La finalidad de este remedio es la suspensin del comienzo o continuacin de la
ejecucin de la obra molesta durante la tramitacin del juicio, y la restitucin de
las cosas al estado inicial, con la consiguiente remocin, supresin, o demolicin de
lo hecho hasta entonces en perjuicio del actor, a costa de la parte vencida.
Empero, el juez puede evaluar si no existe alguna otra alternativa en el caso concreto,
atento a que la destruccin de lo ejecutado implica por regla, la prdida de valores
econmicos importantes. No pueden ampararse por esta va conductas abusivas.
Abuso del derecho. En estos casos, la accin posesoria esgrimida habr de
convertirse en la de resarcimiento de daos y perjuicios.

CNCiv, sala I: habr turbacin en la posesin cuando por una obra nueva que se
comenzara a hacer en un inmueble que no fuese del poseedor, sean de la clase que
fueran, la posesin de ste sufriere un menoscabo que cediera en beneficio del que
ejecuta dicha obra.

3. Accin de mantener. Concepto. Rgimen.

ARTICULO 2242.- Accin de mantener la tenencia o la posesin. Corresponde la


accin de mantener la tenencia o la posesin a todo tenedor o poseedor sobre una
cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en
todo o en parte del objeto.

Esta accin comprende la turbacin producida por la amenaza fundada de sufrir


un desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realizacin de una
obra.

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbacin y


adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto
de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesin o a la tenencia.

Legitimacin pasiva: se endereza contra el autor de la turbacin, por lo que no


existen en esta instancia sucesores particulares de aqul en sentido estricto.
La accin de marras slo prospera contra el agresor, sus copartcipes y los herederos
de ellos, si es que persisten en la misma actitud que sus antecesores y continan
atacando al actor.

Denuncia de dao temido


Se trata de un caso especial de turbacin en las relaciones de poder. Es una
amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento.
Su diferencia con la ejecucin de obras es que ac no hay una actividad en curso o
que se est gestando de la cual pueda derivar un ataque real o potencial a la
posesin o tenencia de la cosa. Por el contrario, se trata de una situacin de hecho
preexistente que se pretende modificar o remover, para evitar de esta manera que
se produzca un dao- la cosa que puede producir el dao ya existe, sin que su

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
propietario, poseedor, tenedor o representante, haya efectuado o pretenda ejecutar
ningn cambio en ella.
Puede tratarse de cosas inmuebles, como edificios ruinosos que pongan en riesgo la
integridad de las personas y bienes que los circundan; como cosas muebles que
estn emplazados en ellos (como carteles o antenas mal fijadas); o que existan de
modo autnomo (como automotores o buques abandonados).

En caso de prosperar, significarn que se arbitren los medios necesarios para


conjurar el peligro, como la reparacin de las construcciones, demolicin, etctera.
Las tareas estn a costa y cargo del demandado vencido.

4. Reglas comunes.

Procede por daos actuales o futuros.

Efectos de la sentencia: el juez ordenar el cese de los actos de turbacin o la


restitucin del objeto al pretensor, en la condicin invocada poseedor o tenedor
, la remocin de obras ms emplazadas, etctera.
Se trata de volver las cosas al estado anterior del ataque; a lo que hay que aadir la
indemnizacin de los daos y perjuicios ocasionados al demandante.
Los efectos del dictamen hacen cosa juzgada en sentido material en cuando a lo
discutido: la relacin de poder y sus consecuencias. Ergo, dicha eficacia no se
extiende a un posterior juicio petitorio, donde se eleve al discusin a al existencia y
titularidad de los derechos reales sobre los objetos motivos de la contienda inicial.

Las cosas que forman parte del dominio pblico del Estado no pueden constituir el
objeto de las acciones posesorias, principio que no resulta invalidado ni siquiera en
el supuesto de admitirse defensas posesorias derivadas de relaciones nacidas del
ejercicio de derechos reales administrativos como la concesin y el permiso.

ARTICULO 2243.- Prueba. Si es dudoso quin ejerce la relacin de poder al


tiempo de la lesin, se considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la
cosa en la fecha, ms prxima a la lesin. Si esta prueba no se produce, se juzga
que es poseedor o tenedor el que prueba una relacin de poder ms antigua.

El actor debe justificar su relacin de poder con la cosa motivo del pleito (posesin
o tenencia), y tambin la lesin inferida a ella (turbacin o desapoderamiento). No
es pertinente la justificacin del derecho de poseer o el mejor derecho de poseer, en
principio.
El que posee, posee porque posee. La prueba debe circunscribirse a probar el
hecho de la posesin. Cuestiones de hecho y no de derecho. El debate debe versar
sobre el ius posesionis y no el ius posidendi.
El art. 2270 permite incorporar al posesorio la prueba del derecho real.

Caso en que es dudosa la titularidad de la relacin de poder al momento de la


agresin (ej.: ambos han ejercido actos posesorios sobre dicho objeto de manera
continua y han intentado excluirse el uno al otro sin xito), como cuando dos
personas usan el mismo fundo para el pastoreo de sus animales, reclamndolo para
s y luego uno de ellos lo cerca completamente.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
En este caso, el legislador se inclina por quien acredita estar en contacto con la cosa
a la fecha ms prxima a la lesin, o en su defecto, a aquel que pueda acreditar
mayor antigedad en su relacin de poder. Aqu se puede probar la causa del
ttulo, siendo de utilidad, probando su fecha y extensin.

Si esto tampoco fuera suficiente para dilucidar quin ejerce en los hechos la
relacin de poder, el juez as lo indicar, quedando expedita la va petitoria.

ARTICULO 2244.- Conversin. Si durante el curso del proceso se produce una


lesin mayor que la que determina la promocin de la accin, el afectado puede
solicitar su conversin en la que corresponde a la lesin mayor, sin que se
retrotraiga el procedimiento, excepto violacin del derecho de defensa en juicio.

Se postula a peticin del damnificado la posibilidad de convertir la accin


posesoria esgrimida en otra diferente, si durante su sustanciacin se agravan las
lesiones sufridas. Ello sucede cuando la turbacin se convierte en
desapoderamiento.
De seguirse con la accin de mantener, la ejecucin de la sentencia ser inoperante y de
imposible incumplimiento, toda vez que se condenar al accionado a cesar en las
molestias cuando el mismo se ha hecho con la posesin definitiva de la cosa.
Para ello, el acreedor debe acreditar el desapoderamiento, y o se debe menoscabar
el derecho de defensa de las partes involucradas.

ARTICULO 2245.- Legitimacin. Corresponden las acciones posesorias a los


poseedores de cosas, universalidades de hecho o partes materiales de una cosa.

Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra


terceros sin el concurso de los otros, y tambin contra stos, si lo excluyen o turban
en el ejercicio de la posesin comn. No proceden estas acciones cuando la cuestin
entre coposeedores slo se refiere a la extensin mayor o menor de cada parte.

Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra
el poseedor y pedir que ste sea reintegrado en la posesin, y si no quiere recibir la
cosa, quedan facultados para tomarla directamente.

Objeto: la totalidad o una parte material de la cosa. Tambin se puede tratar de


universalidades de hecho (probando la forma de identificarlos, ej.: vacas con tal marca y
tal corte en la oreja). Eso evita tener que recobrar una por una a las cosas de la
universalidad de hecho.

El tenedor, pese a estar obligado a informar al poseedor de cualquier ataque a la


relacin de poder, puede ante la inaccin del poseedor, esgrimir las defensas e
incluso obtener la restitucin del objeto del que haya sido desplazado, si aquel no
quisiera recibirlo.

Relaciones de poder de sujeto plural:


Cuando hay coposesin o cotenencia, aunque no tengan respaldo en la
cotitularidad de derecho real o personal algunos:

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
1. Si la lesin proviene de un tercero a la comunidad de hecho, no es menester
que todos y cada uno de los cotitulares de la relacin de poder insten la va
posesoria. De prosperar la accin, se lograr el cese de las molestias o la
restitucin de la cosa en su totalidad, beneficiando a todos, puesto que la
relacin de poder se ejerce sobre toda la cosa (los eventuales acuerdos
respecto del uso y goce de aqulla rigen entre los miembros de la comunidad
de hecho, pero no respecto de terceros ajenos, que adems pretenden
alzarse con ese objeto contra la voluntad de los primeros). Si el actor es
vencido, ese dictamen no hace cosa juzgada respecto de los congneres que
no participaron ni fueron citados al proceso, y a quienes, por tanto, no
puede afectarse en su derecho a la libre defensa en juicio.
2. Si el ataque procede de otro coposeedor o cotenedor, la solucin es
equivalente:

- Si uno de ellos de manera inconsulta altera el estado de hecho preexistente o


el destino de la cosa objeto de la relacin de poder, cercenando los derechos
de los dems, puede plantearse la accin posesoria para que terminen
dichas actividades y se restablezcan las cosas a su estado inicial, con la
indemnizacin por los daos y perjuicios irrogados en el caso concreto. La
sentencia favorable al pretensor no significa la total exclusin del vencido en
su relacin de poder con la cosa.
- Si los conflictos entre los coposeedores o cotenedores no se derivan de la
ejecucin de actos materiales con intencin de provocar la exclusin de uno
o ms de ellos de su relacin con la cosa, sino a la extensin y condiciones
con que deben ejercerse la prerrogativas sobre el objeto comn, el tema es
ajeno a la tutela posesoria. Debern iniciarse las acciones personales que
correspondan.

ARTICULO 2246.- Proceso. Las acciones posesorias tramitan por el proceso de


conocimiento ms abreviado que establecen las leyes procesales o el que determina
el juez, atendiendo a las circunstancias del caso.

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UNIDAD VII DEFENSA DEL DERECHO REAL

1. Acciones reales. Definicin legal. Legitimacin activa. Oportunidad para la


acreditacin del derecho real y la necesidad de su subsistencia. Procedencia
de la indemnizacin de daos: alternativas.

Definicin legal.
En trminos genricos puede considerarse a la accin como la facultad de
reclamar la intervencin del rgano jurisdiccional del Estado, cuando se considera
que un derecho ha sido lesionado.
La accin real ser la destinada a proteger un derecho real (y accin personal la que
protege un derecho personal u obligacional). Las primeras tienen las siguientes
caractersticas generales:
a) gozan del ius persequendi, o sea de la facultad de hacer valer el derecho contra
cualquiera que se halle en posesin de la cosa;
b) tienden al mantenimiento del derecho y, por lo tanto, se ejercen tantas veces
como sea necesario para defenderlo;
c) deben instaurarse ante el juez del lugar en donde est situada la cosa.

Como el derecho real es oponible erga omnes, la accin real se dirige contra
el que posee la cosa o contra cualquiera que lo viole, mientras que siendo el
derecho personal relativo solo podr ejercerse contra quien se obligo al
cumplimiento de la prestacin que se reclama.
Las acciones personales, en cambio se dan en proteccin de los derechos personales y tienen las siguientes caractersticas:
a) solamente pueden ser ejercitadas contra l o los obligados;
b) tienden a la extincin del derecho porque una vez ejercida la accin y cobrado el crdito se extingue la obligacin;
c) es competente para entender en ellas el juez del lugar en donde debe cumplirse la obligacin o el del domicilio del demandado.
Sera un error, sin embargo, creer que esta tipificacin de las acciones es neta. En realidad, los caracteres sealados ms bien sirven como tendencia general que como expresin
de caracteres tpicos. Tambin es relativa la segunda pauta de la distincin antes sealada. Hay acciones personales que no estn dirigidas a la extincin del derecho.
En cuanto a la competencia del juez, su reglamentacin es bastante compleja. As, si se trata de acciones reales ejercidas respecto de bienes inmuebles es competente el juez del
lugar en que se encuentren o el del domicilio del demandado a eleccin del actor; pero tambin las acciones de medianera, mensura y deslinde y divisin de condominio, que
son personales, deben tramitar en el lugar donde est situado el inmueble que da lugar a la accin; lo mismo ocurre con las acciones posesorias y los interdictos cuyo carcter
real o personal est discutido, si bien el Cdigo Procesal parece reputarlas personales.

El CCV parece repudiar las acciones mixtas (nota al art 4023) y establece solo como acciones reales a la reivindicatoria, a la confesoria y a la negatoria. El CCV
trata de las acc reales en el Titulo IX del Libro III, luego de legislar sobre los derechos reales de dominio y condumio, y antes de ocuparse de los dems (usufructo, uso y
habitacin, servidumbres y los de garanta). El CCC las trata al final del libro sobre derechos reales, luego de todos los derechos reales en especial.
ACCIONES DE CARCTER CONTROVERTIDO.
Se discute, por lo pronto, si las acciones posesorias y los interdictos son reales o personales; por las razones que hemos dado en otro lugar nos inclinarnos a pensar que son
reales.
Es confuso el carcter de las acciones derivadas de las obligaciones propter rem, que estn vinculadas a un derecho real. Puesto que en definitiva se trata de obligaciones y no
de derechos reales, las acciones que los protegen deben tener carcter personal; empero, el Cdigo de Procedimientos establece la competencia del lugar en donde est situado el
inmueble cuando se ejercitan las acciones derivadas de la medianera, de restricciones y lmites al dominio, de mensura y deslinde y de divisin de condominio, que son tpicas
obligaciones propter rem.

Definicin legal
Art. 2.756. Acciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la
existencia, plenitud y libertad de los derechos reales, con el efecto accesorio, cuando
hubiere lugar, de indemnizacin del dao causado.
Art. 2.757. Las acciones reales que nacen del derecho de propiedad, son: la
accin de reivindicacin, la accin confesoria, y la accin negatoria.
Mas el fin perseguido por quien intenta una accin real no es solo que se declare su derecho sino que se condene al demandado a poner punto final al ataque inferido
contra aquel.

MBITO DE APLICACIN DE LAS ACCIONES REALES. El mbito de aplicacin de las acciones reales ha dado lugar a dificultades, porque el sistema elaborado por
VLEZ se apart de las fuentes romanas, todo lo cual ha originado una cierta confusin.

a) La accin reivindicatoria se brinda en defensa de todos los derechos reales que se


ejercen por la posesin: dominio, condominio, usufructo, uso y habitacin, prenda y
anticresis. Para su procedencia es necesario que haya mediado desposesin.
b) La accin negatoria se brinda en defensa de estos mismos derechos reales, es decir
aquellos que se ejercen por la posesin y para defenderla no ya contra un ataque grave,
como la desposesin, sino ante un ataque o lesin de menor importancia; como, por
ejemplo, si alguien pretende tener una servidumbre respecto de un inmueble cuya
posesin no se discute.

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c) La accin confesoria se brinda en defensa de las servidumbres activas; asimismo,
protege al acreedor hipotecario contra los actos del deudor que disminuyen o afectan la
garanta.

A. ACCIN SUBSIDIARIA

Art. 2.779. En los casos en que segn los artculos anteriores, corresponde la
accin de reivindicacin contra el nuevo poseedor, queda al arbitrio del
reivindicante intentarla directamente, o intentar una accin subsidiaria contra el
enajenante o sus herederos, por indemnizacin del dao causado por la
enajenacin; y si obtiene de stos completa indemnizacin del dao, cesa el
derecho de reivindicar la cosa.
En otras palabras el titular del dominio tiene la accin reivindicatoria contra el
actual poseedor o bien una accin de daos y perjuicios contra el enajenante y sus
herederos; y si obtiene de stos completa indemnizacin del dao, cesa su derecho de
reivindicar.
Advirtamos, ante todo, que para que la accin subsidiaria conferida por el art. 2779 importe la prdida del derecho de reivindicar, debe tratarse de una accin con la
cual se pretenda cubrir integralmente todos los daos sufridos por la privacin del derecho de propiedad.
La ley dice que si el actor obtiene de los enajenantes o sus herederos una completa indemnizacin del dao, cesa el derecho de reivindicar la cosa . Est claro que si su
accin de daos no tiene resultado porque los demandados son insolventes, el accionante conserva su derecho a intentar la reivindicacin contra el actual poseedor.

No slo ste es el sistema que se desprende claramente del art. 2779 sino que tambin es el ms justo: el derecho de reivindicar que la ley confiere al propietario slo puede
considerarse extinguido si l ha obtenido una completa satisfaccin del dao que le ha producido la enajenacin de la cosa.

CAPITULO 2

Defensas del derecho real

SECCION 1

Disposiciones generales

ARTICULO 2247.- Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender
en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que
impiden su ejercicio.

Las acciones reales legisladas en este Captulo son la reivindicatoria, la confesoria,


la negatoria y la de deslinde.

Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de


prescripcin adquisitiva.

Se reemplaza en cuanto a su finalidad el hacer declarar por el trmino


defender, que es comprensivo de todas las maneras posibles de tutelar estos
derechos.
Se suprime la mencin al resarcimiento del dao causado.
Se consagra la imprescriptibilidad de las acciones reales, excepto lo relativo a la
usucapin. Esto se debe a la imprescriptibilidad del derecho real por el mero
transcurso del tiempo, especialmente los derechos reales sobre cosa propia y
perpetuos.

Accin: medio con el que cuenta el titular de un derecho subjetivo o relacin de


hecho calificada jurdicamente como valiosa, de reclamar la intervencin de un
rgano jurisdiccional del Estado, a efectos de obtener su reconocimiento y

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proteccin cuando se los considere de alguna manera lesionados o afectados.
Oponibilidad erga omnes.
- Finalidad: defensa del derecho subjetivo lesionado.
- Proteccin de los derechos reales en cuanto a su existencia (conducta impide
al titular del derecho ejercer cualquiera de sus prerrogativas sobre la cosa,
puesto que el agresor lo priva de su relacin real posesoria hay despojo);
plenitud (la persona afectada mantiene la cosa en su poder, pero no puede
servirse de ella en toda la extensin de sus facultades y atribuciones, no
pudiendo ejercitar en todo o en parte alguno o algunos de los derechos
inherentes a su posesin, como las servidumbres activas y las restricciones y
lmites al dominio por razones de vecindad); y libertad (no hay despojo,
pero el titular de la potestad real es vctima de distintos actos materiales que
causan turbacin en su vnculo efectivo con la cosa, sea porque el agresor
pretende detentar derechos o facultades sobre ese objeto, o bien porque
tenindolos legtimamente los ejercita fuera de los lmites que han sido
establecidos).

Se suma la accin de deslinde, que sirve para hacer cesar la incertidumbre acerca
del lugar exacto por donde debe pasar la lnea divisoria entre dos o ms fundos
contiguos.

Legitimacin activa.
ARTICULO 2248.- Finalidad de las acciones reales y lesin que las habilita. La
accin reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real
que se ejerce por la posesin y corresponde ante actos que producen el
desapoderamiento.

La accin negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se
ejerce por la posesin y corresponde ante actos que constituyen una turbacin,
especialmente dada por la atribucin indebida de una servidumbre u otro derecho
inherente a la posesin.

La accin confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y
corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho
inherente a la posesin.

Las acciones reales competen tambin a los titulares del derecho de hipoteca sobre
los inmuebles cuyos titulares han sido desposedos o turbados o impedidos de
ejercer los derechos inherentes a la posesin.

Segn Ricardo Saucedo y Julio Csar Rivera: La correspondencia por la proteccin de


la existencia, plenitud y libertad del derecho real con estas acciones no es siempre
exacta, pues hay supuestos en los cuales se ve comprometida la existencia misma del
derecho real y la accin a esgrimir no es la reivindicatoria (como sucede en materia de
servidumbres activas, en las que frente a su desconocimiento corresponde impetrar la
accin confesoria), o bien, si se afecta la plenitud en el ejercicio de un derecho real
sobre una cosa mueble (propia o ajena), pues la accin puesta a disposicin del
lesionado no es la confesoria.

Legitimacin activa:
- Reivindicatoria: titulares de los derechos reales que se ejercen por la
posesin frente a actos que provoquen el desapoderamiento de la cosa
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mueble o inmueble (y tambin los derechos cuando la ley as lo establezca,
como al reivindicacin del derecho de propiedad intelectual).
- Negatoria: titulares de los derechos reales que se ejercen por la posesin
frente a actos de turbacin en la posesin de las cosas que no llegue al
desapoderamiento.
- Confesoria: titulares de derechos reales que se ejercen por la posesin
cuando se les impida el ejercicio de los derechos inherentes a la relacin
real, como as tambin a los titulares de derechos reales de servidumbres
cuando no puedan ejercitarlas en el caso concreto. Se circunscribe a las
cosas inmuebles.
- Acreedor hipotecario: se le reconocen las tres acciones, pudiendo ejercerlas
a ttulo personal y por derecho propio (no por va de subrogacin) en
resguardo del valor de su garanta frente a la inaccin de su titular
primigenio.

Oportunidad para la acreditacin del derecho real y la necesidad de su


subsistencia.

ARTICULO 2249.- Demanda y sentencia. Para el progreso de las acciones reales la


titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo
de la sentencia.

La potestad de marras que legitim inicialmente al pretensor debe subsistir al momento


de pronunciarse la sentencia, pues de lo contrario faltara el fundamento mismo de la
pretensin y el objetivo que con ella se persigue: recuperar la cosa, que cesen los actos
de turbacin, que se restablezca el ejercicio de las servidumbres y dems derechos
inherentes a la posesin de los inmuebles.
Por lo tanto, se debe justificar la titularidad de su derecho real al momento de notificar
su reclamo a los accionados. Evita el dispendio de la actividad procesal. Lo expuesto no
obsta a que pueda no existir total identidad entre quien inicie el juicio petitorio y quien
se vea favorecido o no al momento de dictarse la sentencia que dirima el pleito. Los
sucesores continan la calidad del transmitente en juicio, haciendo propia la accin
esgrimida ab initio.
No procede la accin si durante su transcurso se extingue su objeto o se verifican
modificaciones a su respecto que impidan la conclusin del expediente.

Procedencia de la indemnizacin de daos: alternativas.


ARTICULO 2250.- Dao. El actor puede optar por demandar el restablecimiento
del derecho real u obtener la indemnizacin sustitutiva del dao.

Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento


complementario del dao.

Si opta por obtener la indemnizacin sustitutiva del dao, pierde el derecho a


ejercer la accin real.

Son dos vas principales, aunque con diferentes resultados finales.


- Restablecimiento del derecho real, tal como exista en al etapa previa al
conflicto. Puede sumar la reparacin por los daos sufridos, como efecto
accesorio, ya que todo quien provoca un dao debe repararlo. No son dos
acciones sino dos efectos distintos de la misma accin real.

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- Opcin por la indemnizacin integral. El efecto principal de la accin real es la
reparacin de daos y perjuicios. La eleccin de esta solucin proceder si el
actos no puede dirigir sus reclamos petitorios contra el poseedor actual de la
cosa que cuenta con argumentos o defensas suficientes como para lograr el
rechazo de la va real, o bien porque el objeto que se transmiti a ttulo oneroso
y por un valor conveniente al actor, que el subadquirente y poseedor actual an
no ha abonado en forma total o parcial; o porque le resulte ms cmodo,
econmico o sencillo litigar contra el transmitente y no contra quien detenta la
posesin actual del objeto en juego.

Las vas procesal no se excluyen necesariamente entre s, pues si el actor no resulta


ntegramente satisfecho en sus intereses, bien puede intentar la recuperacin de la cosa.
Esto sucedera si la indemnizacin no cubre el valor de la cosa y los daos sufridos, o si
el saldo pendiente del precio de la venta de la cosa objeto del pleito realizada por el
demandado es nfimo, o se trata de una enajenacin por un precio sensiblemente inferior
a los valores del mercado.
Si obtiene la indemnizacin completa del dao, no puede pretenderse de manera
simultnea o sucesiva la restitucin de la cosa.

ARTICULO 2251.- Cotitulares. Cosa juzgada. Las acciones reales competen a cada
uno de los cotitulares contra terceros o contra los restantes cotitulares.

Cuando la accin se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la


parte indivisa. Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad
o una parte material de la cosa, o puede reducirse a la medida de su parte indivisa.
Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejercicio
por cada condmino se circunscribe a su parte indivisa.

La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su
derecho de defensa en juicio. El contenido de la sentencia relativo a la
indemnizacin del dao aprovecha o perjudica slo a los que han intervenido en el
juicio.

Se reconoce a todos y cada uno de los cotitulares del derecho real sobre un mismo
objeto la posibilidad de esgrimir todas y cada una de las acciones reales admitidas,
frente a una agresin cometida por otro congnere o por un tercero ajeno a dicha
comunidad.

Accin dirigida contra otro cotitular de la cosa en comunidad: el comunero puede


esgrimir la accin en la medida de su porcin indivisa. No puede pretender la
restitucin de la totalidad de la cosa ni de una parte de ella materialmente
determinada. La sentencia condenar al sujeto pasivo a la restitucin de la cosa
comn, al cese de la turbacin de la posesin comn o a permitir que todos los
cotitulares de la cosa puedan ejercer en pie de igualdad las prerrogativas
inherentes a su derecho.
La nica peculiaridad que se advierte en este supuesto es que la obtencin de un
pronunciamiento favorable no habilitar al pretensor a servirse de la cosa en su
totalidad, sino solamente por su parte indivisa, y por consiguiente, no podr
desconocer el derecho equivalente en cabeza del congnere vencido, a quien
tampoco se lo podr excluir de la comunidad.

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La accin real se dirige contra un tercero ajeno a la comunidad: el comunero puede
dirigir la accin real por su parte indivisa, por una parte materialmente
determinada de sta o por su totalidad. En la prctica, se hace por la totalidad de la
cosa en el cual participa, pues de esa manera se asegura que el agresor deponga
definitivamente su actitud.
Los comuneros en conjunto poseen la cosa, por lo que la fijacin de partes
indivisas es un artificio para el funcionamiento interno de la comunidad, pero no
resulta lgico extenderlo con relacin a terceros que son ajenos a ella y la agreden.
Adems, las cuotas ideales que establecen la medida del derecho de cada comunero
sobre el objeto nico son meras abstracciones, y como tales no pueden ser
reivindicadas, si no sucede lo propio respecto de la cosa comn sobre la que se
proyectan. De otra forma, se creara un derecho real hbrido entre el reivindicante
que triunfa en el petitorio y el demandado perdidoso, a quien no se podra excluir
totalmente de la cosa, pues eventualmente podra pretender continuar en poder del
objeto, por las partes de los comuneros que no accionaron.

Efectos de la sentencia:
El actor obtendr el restablecimiento de su derecho real, y con ello se vern igualmente
beneficiados los comuneros que no litigaron. La medida de la accin es la parte indivisa,
por lo que los derechos del pretensor no pueden extenderse ms all de ella.
Si la demanda es rechazada, dicho resultado tambin afectar a los copartcipes que en
el caso concreto no hayan accionado, y respecto de los cuales la sentencia tambin
tendr efecto de cosa juzgada. Estos comuneros no podrn intentar a posteriori acciones
reales contra el mismo sujeto pasivo por idntica causa, pues los efectos de la cosa
juzgada en este aspecto son indivisibles y los afectan y comprenden a todos por igual.
Es por ello que debera citarse a todos los comuneros, ya sea por el actor o demandado,
para que pueda serles oponible el efecto de cosa juzgada de la sentencia.
Respecto del efecto accesorio de la condena al resarcimiento, solamente afectar a las
partes que hayan tenido intervencin efectiva en el proceso, sea en la faz activa,
acreditando el dao, sea en la pasiva, justificando el acto que lesiona el derecho real
sobre la cosa comn.

2. Accin reivindicatoria. Finalidad y mbito. Objetos reivindicables.


Legitimacin pasiva.

ACCION REIVINDICATORIA
Art. 2.758. La accin de reivindicacin es una accin que nace del dominio
que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha
perdido la posesin, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra
en posesin de ella.
Sin duda, sta es una de las definiciones menos felices del codificador.
Se dice que la accin de reivindicacin nace del dominio, cuando en verdad surge de cualquiera de los derechos reales que confieren la posesin de la cosa. Tampoco es
rigurosamente exacto que la accin nace cuando el propietario ha perdido la posesin, pues tambin la tiene en algunos casos en que nunca adquiri dicha posesin.
Con mayor propiedad podra definrsela como la accin que puede ejercer el que tiene derecho a poseer una cosa para reclamarla de quien efectivamente la posee.
Advirtase que decimos el que tiene derecho a poseer una cosa, no el que la posee. La posesin est amparada por las acciones posesorias y los interdictos; estos remedios no
se otorgan para proteger el derecho a poseer, sino la posesin en s misma. En cambio, la accin reivindicatoria se vincula con el ttulo, con el derecho a poseer, con
independencia de la posesin misma.

mbito de aplicacin. Se aplica en casos de desposesin o despojo. Vlez tuvo en cuenta a Freitas y a Pothier, apartndose del derecho romano.

Defensa de la existencia del DR.


Legitimacin Activa: titulares de los Derechos Reales que se ejercen por la posesin: dominio, condominio, usufructo, uso y habitacin, prenda, anticresis, para
el supuesto de desposesin o despojo. El despojo aparece cuando el propietario es desposedo contra su voluntad de cualquier modo (violencia, clandestinidad, abuso
de confianza, hurto, estelionato).

Si bien el art. 2758 parece limitar la accin al propietario, otros textos la extienden a otros titulares de derechos reales.
Art. 2.772. La accin de reivindicacin puede ser ejercida, contra el poseedor de la cosa, por todos los que tengan sobre sta un derecho real perfecto o
imperfecto.
Art. 2.950. El usuario para obtener el goce que le es debido, tiene una accin real en virtud de la cual puede obrar no slo contra el propietario que goza del
fundo, sino tambin contra terceros poseedores, en cuyo poder se encuentre la heredad, y tiene tambin las acciones posesorias del usufructuario.
Art. 3.890. Si el acreedor ha sido desposedo de la prenda contra su voluntad, puede reivindicarla durante tres aos

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COMPRADOR A QUIEN NO SE HIZO LA TRADICIN. Con relacin al vendedor que no le ha entregado la posesin de la cosa, el comprador tiene una accin de
cumplimiento de contrato, que lo protege suficientemente. Si la escritura pblica se ha otorgado ya, demandar simplemente la entrega de la cosa; si la escritura no se ha
otorgado, demandar la escrituracin y la posesin.
Pero la cuestin verdaderamente importante es la de si el comprador que no ha recibido la tradicin de la cosa tiene accin de reivindicacin contra el tercero que la
posee.
Hoy decididamente predomina esta opinin: el comprador que no ha recibido la tradicin tiene accin reivindicatoria contra los terceros . Resulta evidente que quien
enajena una cosa que no entrega el adquirente, simultnea y necesariamente le transmite tambin el poder jurdico de reclamarla contra cualquiera. allo ARCADINI c Maleca:
Luego del fallo Arcadini C/ Maleca: se estableci que el comprador que no tiene la posesin de la cosa, porque sta se encuentra en poder de un tercero: puede
intentar la accin reivindicatoria.- La solucin del fallo se bas en la independencia existente entre derecho real (que slo pasa al adquirente por la tradicin) y
accin real (que como toda accin no necesita de tradicin para ser cedida); por eso la transmisin de acciones reales es independiente de la de los derechos
reales.- El 1444 del CC declara cesibles a todos los derechos y a todas las acciones sobre una cosa que se encuentre en el comercio.-Es decir, est comprendida
"la accin reivindicatoria".-
Posturas: 1)Mas aceptada: cnjntmente cn la venta se produce una cesion implicita de todos los dchos y acciones dl vnddor al comprador (1444CC) ubicndose
la accion reivindicatoria entre las cedidas. En en fallo CICHERO dijo q las acciones reales pueden ser cedidas indpndientemente del DR q protegen y tal cesion se
produce implicitamente. 2)Se aceptal ejercicio d la accin reivind bsado en la subrogacion dl comprdor en los dchos del vendedor. 4) Otra postura: q no es
acptada en la doctrina nacional->el comprador puede reivindicar,
no en su nombre, pero si ejerciendo en interes propio ls dchos del vendedor, actuando como procurador d los dchos de sus prodecesores.

Casos Especiales de Legitimacin Activa:


Heredero: es quien naturalmente recibe los bienes el causante. El problema se presenta cuando quiere reivindicarlos porque no le han sido entregados. Se requiere
que haya sido primero investido de la calidad de heredero por medio de la posesin hereditaria, que se da directamente en los herederos forzosos y judicialmente (por medio de
la declaratoria) en los casos restantes. Debe probar que la cosa perteneci a su antecesor y que la perdi.
Legatario de cuota cierta: por el art 3775 y su nota. Para poder tener la accin debe citar primero al heredero para que diga donde est la cosa o se la entregue si esta en su
poder.
Tampoco cabe dudar de que la tiene el nudo propietario. En cambio, se ha declarado que no la tienen los socios ni sus herederos o cesionarios, porque el
dominio pertenece a la sociedad y slo ella puede reivindicar.
Cesionario: por el art 577 y 1409 y la nota al tercer parr del 1445 (el resto trata sobre la acc negatoria). El cesionario puede reivindicar la cosa aunque no haya
recibido la posesin porque se pone en el lugar del cedente y ejerce los derechos y acciones de aquel. Si el cedente pierde la posesin el cesionario la reivindica.
Comprador a quien no se le hizo la tradicin de la cosa (sea de manos del vendedor o de un tercero): hay que diferenciar:
- Si esta en manos del vendedor: se halla normativamente impedido de la accin por el art 577. por ello la ley autoriza a que utilice las vas legales necesarias
para el cumplimiento de la accin (es decir, accin de cumplimiento del contrato).
- Si la cosa esta en manos de un tercero: a raz del fallo Arcadini c/Malela puede ser titular de la accin reivindicatoria en estos casos porque falta la
tradicin. Llambas a raz de la nota al art 1445 dijo que cuando se vende una cosa se cede junto con ella todos sus accesorios, con lo que el acreedor (comprador) como
cesionario podra tener esta accin.
Condominio: cada condmino puede reivindicar su cuota parte de los dems condminos y a su vez cada uno puede reivindicar el total de esta cuando es
despojado por un tercero.

Legitimacin Pasiva
La accin de reivindicacin est fundamentalmente dirigida a recuperar (y, excepcionalmente, adquirir) la posesin perdida.
Cuando la reivindicacin es contra el poseedor: tambin contra sus sucesores universales o particulares, a cuyas manos hubiere ido a parar la cosa, con las
limitaciones que surgen para estos ltimos de la aplicacin de los principios que protegen la buena fe y el titulo oneroso.
Contra quien esta en posesin de la cosa. Art 2783: El demandado que niega ser el poseedor de la cosa, debe ser condenado a transferirla al demandante,
desde que ste probare que se halla en poder de aqul.
VENDEDOR DE COSAS INMUEBLES. Acorde con el art. 3923, el vendedor de cosas inmuebles que no ha dados trmino para el pago, puede reivindicarlas del comprador o
de terceros poseedores.

Art. 3.923. El vendedor de cosas inmuebles que no ha dado trmino para el pago, puede reivindicarlo del comprador, o de terceros poseedores.

Contra el tenedor: Ej.: Juan despoja de un inmueble a Pablo y luego lo da en comodato a Diego. Digo seria tenedor y representante de la posesin de Juan.
- Tenedor a nombre del reivindicante (obligacin del tenedor del art 2465: de restituir). Debe restituir la cosa al poseedor a cuyo nombre posee, o a sus
representante, luego que la restitucin le sea exigida conforme a la causa que lo hizo tenedor de la cosa.
Parece que la posicin de Vlez ha sido la siguiente: el tenedor debe restituir la cosa al poseedor a cuyo nombre posee, luego que la restitucin le sea exigida
conforme a la causa que le hizo tenedor de la cosa. Esta restitucin puede demandarse por dos vas distintas: la accin emergente del contrato en cuya virtud de transmiti la
tenencia (acc personal) o la accin reivindicatoria, emergente del derecho de propiedad.
La utilidad practica de conceder no solamente la accin personal de restitucin fundada en el contrato, sino tambin la reivindicatoria esta indicada en el art 2758:
i) puede suceder que el propietario no pueda probar el Contrato, o le sea mas fcil probar la propiedad de aquel, si el tenedor intenta permanecer en la tenencia, debe
cargar con la prueba de que as esta autorizado a hacerlo conforme a la causa que lo hizo tenedor.
ii) Puede suceder que la accin contractual esta prescripta, mientra que es principio recibido que la accin reivindicatoria no prescribe salvo disposicin expresa de
la ley.
- Tenedor a nombre de un tercero:
Art. 2.782. La reivindicacin puede dirigirse contra el que posee a nombre de otro. Este no est obligado a responder a la accin, si declara el nombre y la
residencia de la persona a cuyo nombre la tiene. Desde que as lo haga, la accin debe dirigirse contra el verdadero poseedor de la cosa.
- Art 2464: Debe nombrar al poseedor a cuyo nombre posee, si fuere demandado por un tercero por razn de la cosa, bajo pena de no poder hacer
responsable por la eviccin al poseedor a cuyo nombre posee. Y 2105: Cuando el enajenante hubiese declarado la existencia de una hipoteca sobre el inmueble enajenado, esa
declaracin importa una estipulacin de no prestar indemnizacin alguna por tal gravamen. Ms si el acto de la enajenacin contiene la promesa de garantir, el enajenante es
responsable de la eviccin.
- Art 2091: Habr eviccin, en virtud de sentencia y por causa anterior o contempornea a la adquisicin, si el adquiriente por ttulo oneroso fue privado
en todo, o en parte del derecho que adquiri, o sufriese una turbacin de derecho en la propiedad, goce, o posesin de la cosa. Pero no habr lugar a garanta, ni en razn de las
turbaciones de hecho, ni an en razn de las turbaciones de derecho, procedente de la ley, o establecidas de una manera aparente, por el hecho del hombre, o de pretensiones
formadas en virtud de un derecho real o personal de goce, cuya existencia era conocida al tiempo de la enajenacin.
- Art 2782 (deber de nombrar al verdadero poseedor ya que si no lo dice la accin se intenta contra l con mas los daos y perjuicios por no haberlo
dicho). La reivindicacin puede dirigirse contra el que posee a nombre de otro. Este no est obligado a responder a la accin, si declara el nombre y la residencia de la persona a
cuyo nombre la tiene. Desde que as lo haga, la accin debe dirigirse contra el verdadero poseedor de la cosa.

Contra el ficto poseedor (poseedor no verdadero). Se la llama tambin pseudo-


reivindicacin en casos de ficta possesio. Aqu quien tiene la cosa no es ni
poseedor ni tenedor de la cosa. Art. 2.784. El que de mala fe se da por poseedor sin
serlo ser condenado a la indemnizacin de cualquier perjuicio que de este dao haya
resultado al reivindicante. Art. 2.785. La reivindicacin podr intentarse contra el que
por dolo o hecho suyo ha dejado de poseer para dificultar o imposibilitar la
reivindicacin.

Objeto de la accin:
Es la recuperacin de la posesin de cosas muebles o inmuebles. Debe referirse siempre a cosas particulares, es decir, a cosas fsicamente determinadas, sean muebles o
inmuebles.
Art. 2.758. La accin de reivindicacin es una accin que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la
posesin, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesin de ella.
Por cosas particulares debe entenderse aquellas que pueden determinarse fsicamente.

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Del mismo modo, son reivindicables las cosas muebles o inmuebles por su carcter representativo, es decir los instrumentos destinados a documentar la existencia
de derechos reales o personales.
Art. 2.760. Son reivindicables los ttulos de crditos que no fuesen al portador, aunque se tengan cedidos o endosados si fuesen sin transferencia de dominio,
mientras existan en poder del poseedor imperfecto, o simple detentador.
Art. 2.761. Son tambin reivindicables las partes ideales de los muebles o inmuebles, por cada uno de los condminos contra cada uno de los coposeedores.
Son reivindicables: Cosas particulares, muebles e inmuebles (y aun las que revistan esta calidad por su carcter representativo), ttulos de crdito, partes ideales en
el condominio y universalidad de cosas.

No son reivindicables:
Art. 2.762. No son reivindicables los bienes que no sean cosas, ni las cosas futuras, ni las cosas accesorias, aunque lleguen a separarse de las principales, a no
ser stas reivindicadas, ni las cosas muebles cuya identidad no puede ser reconocida, como el dinero, ttulos al portador, o cosas fungibles.
Art. 2.763. Si la cosa ha perecido en parte, o si slo quedan accesorios de ella, se puede reivindicar la parte que subsista o los accesorios; determinando de un
modo cierto lo que se quiere reivindicar.
Art. 2.764. , tales como una sucesin cuestionada, no puede ser objeto de la accin de reivindicacin; pero puede serlo una universalidad de cosas.

No pueden ser objeto de esta accin:


- bienes q no sean cosas (como los derechos).
- cosas futuras
- cosas accesorias sin la principal
- cosas muebles sin identidad (ya que hay que demostrar la individualidad del objeto y la verosimilitud del derecho). Ej. Dinero, ttulos al portador, o cosas
fungibles. No estn determinadas, salvo que, por ejemplo, se diga el nmero de serie de los billetes.
- Universalidad de bienes. Aunque podra prosperar sobre algunos elementos determinados de esta. Por ejemplo, no se puede sobre el acervo hereditario, pero si se
podra sobre una biblioteca.

Juicio de Reivindicacin
Medidas de seguridad durante el proceso: a los efectos de garantizar que
recada la sentencia en el juicio reivindicatorio, pueda cumplirse el fin principal que se
persigue, se autoriza la adopcin de diversas medidas de seguridad, tanto por el CCV o
las leyes rituales.
a) Anotacin de Litis: siempre que se trate de cosas muebles registrables o
inmuebles, ya que dicha anotacin se practica en los registros corresp.
b) Embargo Preventivo: dice el CPCC, art 210: Podrn igualmente pedir
embargo preventivo 4) La persona que haya de demandar por accin reivindicatoria,
peticin de herencia, nulidad de testamento o simulacin, respecto de la cosa
demandada, mientras dure el juicio, y siempre que se presentaren documentos que
hagan verosmil la pretensin deducida.
c) Exhibicin de cosa mueble (como medida preparatoria o preliminar del juicio,
CPCC)
d) Secuestro

SECCION 2

Accin reivindicatoria

ARTICULO 2252.- Reivindicacin de cosas y de universalidades de hecho. La cosa


puede ser reivindicada en su totalidad o en parte material. Tambin puede serlo la
universalidad de hecho.

Todas las cosas susceptibles de ser posedas pueden ser objeto de la accin
reivindicatoria.

ARTICULO 2253.- Objetos no reivindicables. No son reivindicables los objetos


inmateriales, las cosas indeterminables o fungibles, los accesorios si no se
reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la
restitucin.

No son reivindicables:
- Los bienes que no son cosas (no pueden ser posedos).
- Las cosas futuras, como los frutos y productos en tanto no se hayan separado
de la cosa principal del que se derivan y tengan existencia propia.
- Las cosas accesorias sin la principal, o no separadas de la principal (se
convierten en principales).
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
- Las cosas muebles cuya identidad no puede ser reconocida o identificada en
el caso concreto: cosas fungibles, el dinero y los ttulos al portador. Sin
embargo, cabe la posibilidad de recuperar una suma dineraria si se conoce la
numeracin de los billetes que la integran; los cereales en bolsas identificables; y
el ganado con signos o marcas determinadas.

ARTICULO 2254.- Objetos no reivindicables en materia de automotores. No son


reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o
robados.

Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y


posedos de buena fe durante dos aos, siempre que exista identidad entre el
asiento registral y los cdigos de identificacin estampados en chasis y motor del
vehculo.

Hay una usucapin contra tabulae, por lo que adems de la buena fe es necesaria
la inscripcin a su nombre de los automotores.
Recaudos: adquirir de quien figura como titular registral, solicitar los certificados
e informes registrales pertinentes, exigir la entrega de la documentacin inherente
al bien adquirido, realizar las verificaciones tcnicas sobre el vehculo y su
situacin jurdica y fiscal libre de deuda de patentes, inexistencia de faltas e
infracciones a la ley de trnsito)

Caso de los automotores hurtados o robados: el propietario puede reivindicarlos de


quien los tuviere inscriptos a su nombre, auque resarcindolo del valor de su
adquisicin si el mismo fuera de buena fe, conforme al art. 4 del Decreto-ley
6582/1958. Sin embargo esta norma establece para el adquirente de buena fe del
automotor robado o hurtado la posibilidad de repeler los reclamos petitorios del
anterior propietario si han transcurrido dos aos desde la toma de razn de su
derecho, se ha mantenido en la posesin efectiva del bien y existe identidad entre el
asiento registral que acredita su derecho y los Cdigos o nmeros que lucen
estampados en su chasis y motor. Se consagra as un caso de prescripcin
adquisitiva. Si no cumple con estos requisitos, le resta la prescripcin vicenal (20
aos).

ARTICULO 2255.- Legitimacin pasiva. La accin reivindicatoria debe dirigirse


contra el poseedor o tenedor del objeto, aunque lo tenga a nombre del
reivindicante.

El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la


accin si individualiza al poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado por los
efectos de la accin, pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor.

Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la accin puede dirigirse


contra quien lo tiene inscripto a su nombre, quien debe ser resarcido en los
trminos del rgimen especial.

Se consagra la posibilidad de reclamar la cosa al tenedor a nombre del


reivindicante por la accin reivindicatoria, si le resulta ms conveniente que por la
accin personal correspondiente.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Por el ser el derecho real oponible erga omnes, esta accin tiene en principio alcances
ilimitados, por lo que el propietario despojado podra perseguir y recuperar la cosa de
manos de quien la tenga. El propietario no poseedor la reclama del poseedor no
propietario.

Reivindicacin contra el poseedor actual: contra el despojante poseedor contra o


sin la voluntad del reivindicante, como tambin contra los sucesores universales y
particulares, como tambin los despojantes de la persona reivindicada.
Tambin procede contra el poseedor que detenta el objeto por entrega voluntaria
efectuada a su favor por el mismo reivindicante, en tanto y en cuanto previamente
se impugne por nulidad o ineficacia sobreviniente al negocio jurdico que sirve
para sustentar la relacin real con la cosa motivo del petitorio, pues al caer este, la
posesin es incausada, y se intervierte, por efecto de la sentencia judicial, en
tenencia, si el demandado se resiste a entregarla.
Igualmente procede la accin contra el poseedor que niega serlo, debiendo el actor
justificar la posesin del demandado sobre el objeto del pleito.

La reivindicacin contra el tenedor:

1. Si el tenedor lo es a nombre del actor: la accin real proceder en la medida


que el tenedor no la restituya a su debido tiempo y le resulte ms cmo al
accionante esta va, acreditando el derecho real sobre la cosa que la
existencia y eventual incumplimiento del contrato por el cual entreg la
tenencia, o bien que las acciones emergentes de esta ltima causa, estn
prescriptas por ser personales.

2. Si el tenedor lo es a nombre de un tercero: el accionado puede asumir dos


actitudes:

- Si identifica al poseedor por quien detenta la cosa, pedir su citacin al


juicio, el que se suspender hasta tanto se verifique la participacin
obligada en l del poseedor denunciado, que revestir entonces la condicin
de demandado y sujeto pasivo definitivo del juicio petitorio de marras. El
tenedor quedara aparentemente desvinculado del juicio, aunque no de sus
efectos, pues en caso de prosperar el reclamo, deber restituir la cosa al
accionante y eventualmente reclamar por eviccin a al parte perdidosa.
- Si no denuncia al poseedor, el juicio petitorio continuar contra el tenedor,
aunque como sigue representando la posesin de la persona innominada, la
interposicin de la demanda interrumpir la prescripcin que est
corriendo a favor de aqul. La sentencia que se dicte en el proceso, de
prosperar, condenar al tenedor a restituir la cosa al reivindicante, pero no
afectar ni alcanzar al verdadero poseedor que no tuvo intervencin
efectiva en la causa. Es el caso del ficto poseedor. Eventualmente, el
poseedor omitido en el proceso y a quien por tanto, no alcanzan los efectos
de la cosa juzgada, podr a posteriori entablar juicio posesorio o petitorio,
si se considera con derecho a la cosa reivindicada. De verificarse alguna de
esas posibilidades, recuperada la posesin por el ltimo pretensor, el
reivindicante original podr siempre promover nuevamente la accin real,
ahora s, dirigida certeramente contra el poseedor actual, que fuera omitido
en el petitorio inicial.

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3. Prueba de la reivindicacin de inmuebles. Necesidad de su coordinacin con


el rgimen registral.
4. REIVINDICACIN DE INMUEBLES

En materia de reivindicacin, el sistema del Cdigo Civil est dominado por la clsica regla nemo plus iuris que el art. 3270, enuncia en los siguientes trminos: nadie puede
transmitir a otro sobre un objeto un derecho mejor o ms extenso que el que gozaba; y recprocamente.
Art. 1.051. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto
anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a ttulo
oneroso, sea el acto nulo o anulable.

1. Reivindicacin contra el despojante


Compete contra el actual poseedor de una cosa inmueble que la hubo por despojo contra el reivindicante.
Art. 2.776. Si la cosa fuere inmueble compete la accin contra el actual poseedor que lo hubo por despojo contra el reivindicante.

2. Reivindicacin contra el adquirente que posee un ttulo nulo o anulable


Art. 2.778. Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete contra el actual poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese tenido del
reivindicante, por un acto nulo o anulado; y contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la hubo por ttulo
gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese credo que la cosa era propia de su autor

3. Reivindicacin contra terceros adquirentes


Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto un derecho, mejor o ms extenso que el que gozaba;
Art. 2.777. Compete tambin contra el actual poseedor de buena fe que por ttulo oneroso la hubiere obtenido de un enajenante de mala fe, o de un sucesor
obligado a restituirla al reivindicante, como el comodatario.
Art. 1.051. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto
anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a ttulo
oneroso, sea el acto nulo o anulable.

La inscripcin en el Registro del ttulo que sirve de antecedente a la nueva transmisin del dominio, no asegura de por s la buena fe del adquirente; de tal modo que si ese ttulo
fuera vicioso, el adquirente no puede invocar su ignorancia del derecho para sostener su buena fe subjetiva.
La proteccin de los terceros subadquirentes est especficamente referida, segn el art. 1051 in fine, a los casos de nulidad de los actos jurdicos. Es necesario que nos
detengamos ahora en algunos supuestos en que no hay propiamente nulidad, pero s invalidez, y en los que se plantea la aplicabilidad del art. 1051, in fine.
a) Falsificacin material del instrumento. La proteccin del tercero adquirente exige el antecedente de un acto nulo o anulado, pero en el que ha sido parte el propietario
enajenante. Si en cambio, la escritura de venta ha sido materialmente falsificada, no hay acto jurdico o para decirlo con mayor propiedad, estamos en presencia de un acto
inexistente. Siendo as, el tercer adquirente de buena fe y a ttulo oneroso no est protegido por el art.
b) Resolucin. Supongamos que una persona vende a otra un inmueble sujeto a una condicin resolutoria; y que el comprador vende, a su vez, el inmueble a un tercero.
Despus de esta segunda venta, acaece la condicin que resuelve el primer contrato; para que la clusula resolutoria tenga efectos respecto del tercer adquirente debe
constar en el instrumento originario; de lo contrario, ese acto ser inoponible al tercer subadquirente.
c) Revocacin. Revocada por justa causa una donacin: Con relacin a la donacin con cargo de inmuebles, el art. 1855 dispone que si luego de hecha la donacin, el
donatario, a su vez, enajena el bien o lo grava con servidumbre o hipotecas, estos actos quedan anulados por la revocacin de la donacin cuando en el instrumento pblico
estn, expresadas las cargas impuestas por el donante.
En cuanto a la revocacin por ingratitud del donatario, ella no afecta a los sucesores (art. 1865). Es natural que as sea. La revocacin es una sancin para el donatario pero
no puede perjudicar a terceros que han adquirido sobre la base de un ttulo legtimo.
Finalmente, las donaciones por supernacencia de hijos, no pueden ser revocadas si expresamente no estuviera estipulada esa condicin (art. 1868).

Prueba: quien demanda por accin reivindicatoria la restitucin de la cosa contra el poseedor debe justificar la titularidad del derecho respectivo, porque esta acc
que nace del dominio sobre cosas particulares y xq el poseedor no esta obligado a producir titulo alguno sobre su posesin (posee xq posee, art 2363). Reposa entonces la carga
en el reivindicante.
El reivindicante debe acreditar que tiene titulo sobre la cosa, entendindose por titulo el antecedente jurdico del cual resulta el derecho ejercitado, o sea todo acto
que acredite la existencia de l (cpavta, permuta). Alguna doctrina dice que la nica valla a este retroceso seria el cumplimiento del termino necesario para que se consume la
prescripcin adquisitiva larga que no requiere titulo es decir que la demostracin debe remontarse x lo menos a los 20 aos posteriores.
- Titulo solamente presentado por el actor: Si el ttulo del reivindicante que probase su derecho a poseer la cosa, fuese posterior a la posesin que tiene el
demandado, aunque ste no presente ttulo alguno, no es suficiente para fundar la demanda.
- Titulo de fecha anterior a la posesin del demandado: Si presentare ttulos de propiedad anterior a la posesin y el demandado no presentare ttulo alguno, se
presume que el autor del ttulo era el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica. Esto quiere decir que si el actor presenta ttulos de fecha anterior a la posesin del
reivindicado y este no presenta titulo alguno, juega a favor del actor la presuncin de que el autor de dicho titulo anterior, era poseedor y propietario de la heredad reclamada, y
no le es menester remontarse mas atrs en la investigacin de su derecho.
- Ttulos presentados por el actor y el demandado: Cuando el reivindicante y el poseedor contra quien se da la accin, presentaren cada uno ttulos de propiedad,
dados por la misma persona, el primero que ha sido puesto en posesin de la heredad que se reivindica, se reputa ser el propietario.
- ttulos emanados de autores distintos: Cuando el demandado y el demandante presenten cada uno ttulos de adquisicin que ellos hubiesen hecho de diferentes
personas, sin que se pueda establecer cul de ellos era el verdadero propietario, se presume serlo el que tiene la posesin.
En todos los casos el demandado puede oponer excepcin de prescripcin adquisitiva, corta o larga, debiendo rendirse en el juicio la prueba de los extremos exigidos
para su consumacin.

ARTICULO 2256.- Prueba en la reivindicacin de inmuebles. Respecto de la


prueba en la reivindicacin de cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes:

a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor comn, se


presume propietario quien primero es puesto en posesin de la cosa, ignorando la
obligacin anterior, independientemente de la fecha del ttulo;

b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el


ttulo del reivindicante posterior a la posesin del demandado, es insuficiente para
que prospere la demanda, aunque el demandado no presente ttulo alguno;

c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el


ttulo del reivindicante es anterior a la posesin del demandado, se presume que
este transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica;

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin
que se pueda establecer cul de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo
es el que tiene la posesin.

Incumbe al actor acreditar la titularidad del derecho real para esgrimir la accin
equivalente. En la prctica, la prueba se circunscribe a la justificacin de los ttulos
que invoca el pretensor.
La expresin ttulos debe interpretarse en sentido amplio, comprendiendo todos
los actos o hechos que sirvan para acreditar la propiedad de las cosas, sean stos
traslativos o simplemente declarativos de esos derechos.
En cambio, si quien acciona es el Estado, su ttulo sobre las cosas reclamadas
deriva de la propia ley, razn por la cual no precisa acreditar acto o causa alguna
respecto de las cosas objeto de la litis.

Si los derechos de los contendientes provienen del mismo antecesor:


Se prefiere a la primera que haya obtenido a su favor el modo suficiente: tradicin,
con independencia de la fecha que luzcan los ttulos en el conflicto, ya que el
derecho real se adquiere con la conjuncin de ttulo y modo suficientes.
Factor subjetivo: quien haya sido puesto primero en poder de la heredad debe ser de
buena fe, es decir, desconocer que su transmitente se haba obligado a hacer lo
propio tambin respecto de otra persona. La buena fe tambin est condicionada por
la publicidad registral, dado que la ley 17.801 dispone que el oficial pblico que
autorice un negocio sobre inmuebles debe solicitar los pertinentes certificados con
reserva de prioridad y tenerlos a la vista junto con el ttulo que sirva de
antecedente, al momento de la celebracin del acto.

Los derechos de los contendientes provienen de distintos antecesores:


1. Si el ttulo del actor es posterior a la posesin que esgrime el demandado:
aunque la posesin del accionado no se funde en ttulo o causa algunos que
la legitimen (en ltima instancia, el demandado posee porque posee), el
pretensor nunca pudo establecer de manera real y efectiva la relacin
posesoria correspondiente a su derecho inmobiliario, puesto que no pueden
coexistir dos posesiones iguales sobre el mismo objeto. Es decir, nunca pudo
configurarse el modo suficiente tradicin, por lo que no se verific de
manera definitiva la adquisicin del derecho real alguno sobre el fundo en
cuestin. Por lo tanto, el actor perder el petitorio.
2. Si el ttulo del actor es anterior a la posesin del demandado: el autor de ese
acto o negocio causal que reuna las exigencias comunes para la adquisicin
del derecho real (ttulo y modo), se presume que era el verdadero
propietario del inmueble, y en tal condicin, as lo transmiti al actual
pretensor (aunque existan adquirentes intermedios hasta llegar a l) se
presume la preexistencia de la posesin desde la fecha del ttulo. Esto as, sin
importar si el ttulo del que se derive esta premisa no sea el que sustenta el
derecho invocado por el accionante (es decir es acto por el cual adquiri el
derecho de poseer el inmueble a recuperar). En este caso no es necesario que
el actor demuestre haber tenido de manera efectiva, en algn momento, la
posesin de la cosa. Por el contrario, se recuesta en la posesin que ha
ejercido sobre el bien alguno de sus antecesores y en esas condiciones
reivindica.
3. Si no se puede determinar cul de los antecesores era el verdadero
propietario del inmueble objeto del litigio: a los fines probatorios los litigantes
estn en pie de igualdad, por lo que el legislador se inclina por presumir que
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
quien tiene la posesin efectiva del inmueble es su propietario. Para que la
presuncin sea operativa, es necesario que del anlisis de los respectivos
antecedentes de cada ttulo aportado, no resulte la bondad o supremaca de uno
en detrimento del otro. Principio del derecho: a igualdad de condiciones
prevalece el poseedor: in pari causa mellior est condictio possidentis.

Cuando se ostenta por el reivindicante un ttulo de los antecesores para deducir la


accin reivindicatoria contra quien no lo posee, no es menester que el reivindicante
se haya hecho tradicin de la cosa, pues sirve para su accin la de sus antecesores.
La presuncin de posesin que la ley acuerda al reivindicante con ttulo slo cede si
el reivindicado acredita que ninguno de los antecesores en el dominio y no solo
quien presenta el ttulo tuvieron la posesin del inmueble.

5. Prueba de reivindicacin de muebles registrables o no.


Reivindicacin de Cosas Muebles: segn el art 2759 los muebles son objeto de reivindicacin pero a esta clase de cosas se les aplica el principio del 2412: el
poseedor de buena fe se presume propietario y podra repeler la accin de reivindicacin si la cosa no es robada ni perdida.
El art. 3271 dispone que la regla nemo plus iure no se aplica al poseedor de cosas muebles;
Art. 3.271. La disposicin del artculo anterior no se aplica al poseedor de cosas muebles.
Art. 2.412. La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier
accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida
Hay que tener presentes adems los arts:
Para que el actual poseedor est en condiciones de repeler la accin de reivindicacin del propietario se requieren las siguientes circunstancias:
a) Que la cosa no sea robada o perdida. De serlo, la ley se inclina por proteger al dueo originario. Por el contrario, si ste la ha entregado voluntariamente y la persona que la
recibi, por abuso de confianza, defraudacin, etc., dispone de ella enajenndola a un tercero, entonces ste est amparado por el art. 2412.
b) Que el poseedor sea de buena fe. Si el actual poseedor sabe que la cosa que se le transfiri perteneca a un tercero, no puede pretender el amparo del art. 2412: carece de
buena fe.
c) Que el poseedor la haya adquirido por ttulo oneroso. Si bien el requisito del ttulo oneroso no est previsto en el art. 2412, s lo est en los arts. 2767 y 2778.
Art. 2.767. La accin de reivindicacin no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble, que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el
demandante la haba confiado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier otro objeto.
Art. 2.778. Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete contra el actual poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese tenido del reivindicante,
por un acto nulo o anulado; y contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la hubo por ttulo gratuito y el
enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese credo que la cosa era propia de su autor.
Quien pretende hacer valer contra el poseedor su mejor derecho, debe aportar todas las pruebas de que estn cumplidos los recaudos legales: o que la cosa es robada o
prdida o que el poseedor es de mala fe o que la ha adquirido por ttulo gratuito.
En cuanto al requisito de la mala fe, su prueba a cargo del reivindicante es obvia, puesto que la buena fe se presume.

Art. 2.781. El acreedor que de buena fe ha recibido en prenda una cosa mueble puede repulsar, hasta el pago de su crdito, la reivindicacin dirigida contra l
por el propietario.

Entonces, pueden reivindicarse:


a) Cosas posedas con mala fe (aunq la cosa no sea robada o perdida o sea a titulo oneroso): se considera poseedor de mala fe al que compro la cosa hurtada o
vendida a persona sospechosa no acostumbrada a vender objetos semejantes o que no tenia capacidad o medios para adquirirla.
b) Los anuncios de hurtos o de prdidas, no bastan para hacer presumir de mala fe al poseedor de cosas hurtadas o perdidas que las adquiri despus de tales
anuncios, si no se probare que tena de ello conocimiento cuando adquiri las cosas (art 2770)
c) Cosas robadas o perdidas: (aunque sean posedas de buena fe y a titulo oneroso): la cosa es robada cuando sale de la esfera de proteccin del dueo, en contra de
su voluntad. La cosa es perdida cuando el dueo la deja de tener por su negligencia o caso fortuito. En estos casos se dice que el reivindicante no debe pagarle nada al
revindicante salvo que etse haya pagado un precio por la cosa robada o perdida, si fue adquirida en un negocio donde se acostumbra vender esas cosas, caso en el q tendra que
ser reembolsado por ser victima de un error invensible.
d) Cosas adquiridas a titulo gratuito (aunq no sean robadas o perdidas o sean de buena fe): ya que el poseedor adquiere un dominio putativo y es propietario frente
a todos menos frente al titular de dominio verdadero.

2. Cosas robadas o perdidas:


El propietario tiene derecho a reivindicarlas no slo de quien las rob o las encontr, sino tambin de los terceros de buena fe, aunque las hubiesen adquirido por ttulo
oneroso. La regla de que la posesin vale ttulo, no rige respecto de las cosas robadas o perdidas.
Art. 2.765. El que ha perdido, o a quien se ha robado una cosa mueble, puede reivindicarla, aunque se halle en un tercer poseedor de buena fe
Art. 2.766. La calidad de cosa robada slo es aplicable a la sustraccin fraudulenta de la cosa ajena, y no a un abuso de confianza, violacin de un depsito, ni
a ningn acto de engao o estafa que hubiese hecho salir la cosa del poder del propietario.
Debe haber robo o hurto, si, por el contrario, el propietario ha hecho entrega voluntaria de la cosa, aunque sea por engao, pierde el derecho de reivindicarla.

3. Automotores
El decreto ley 6582/1958 , estableci un rgimen peculiar para la transmisin del
dominio de los automotores, distinto del que es propio de las cosas muebles en general.
ARTICULO 1- La transmisin del dominio de los automotores deber formalizarse
por instrumento pblico o privado y solo producir efectos entre las partes y con
relacin a terceros desde la fecha de su inscripcin en el Registro Nacional de la
Propiedad del Automotor.
ARTICULO 2- La inscripcin de buena fe de un automotor en el registro confiere al
titular de la misma la propiedad del vehculo y el poder de repeler cualquier accin
de reivindicacin, si el automotor no hubiese sido hurtado o robado.
ARTICULO 3- Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario
podr reivindicarlo contra quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
resarcirlo de lo que hubiese abonado si la inscripcin fuera de buena fe y conforme
a las normas establecidas por este decreto-ley.
ARTICULO 4- El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o
robado, podr repeler la accin reivindicatoria transcurridos DOS (2) aos de la
inscripcin, siempre que durante ese lapso lo hubiese posedo de buena fe y en
forma continua.
Cuando un automotor hurtado o robado hubiera sido adquirido con anterioridad a la vigencia del presente en venta pblica o en comercio dedicado a la venta de automotores, el
reivindicarte deber resarcir al poseedor de buena fe del importe pagado en la venta pblica o en el comercio en que lo adquiri. El reivindicante podr repetir lo que pagase,
contra el vendedor de mala fe.
ARTICULO 5- A los efectos del presente Registro sern considerados automotores los siguientes vehculos: automviles, camiones, inclusive los llamados tractores para
semirremolque, camionetas, rurales, jeeps, furgones de reparto, mnibus, micromnibus y colectivos, sus respectivos remolques y acoplados, todos ellos aun cuando no
estuvieran carrozados, las maquinarias agrcolas incluidas tractores, cosechadoras, gras, maquinarias viales y todas aquellas que se autopropulsen. El Poder Ejecutivo podr
disponer, por va de reglamentacin, la inclusin de otros vehculos automotores en el rgimen establecido.
ARTICULO 6- Ser obligatoria la inscripcin del dominio en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor, de todos los automotores comprendidos en el artculo
anterior, de acuerdo con las normas que al efecto se dicten.
La primera inscripcin del dominio de un automotor, se practicar en la forma que lo determine la reglamentacin.
A todo automotor se le asignar al Inscribirse en el Registro por primera vez, un documento individualizante que ser expedido por el Registro respectivo y se denominar
"Ttulo del Automotor". Este tendr carcter de instrumento pblico respecto de la individualizacin del automotor y de la existencia en el Registro de las inscripciones que en
el se consignen, pero solo acreditar las condiciones del dominio y de los gravmenes que afecten al automotor, hasta la fecha de anotacin de dichas constancias en el mismo.

5. Semovientes
Cdigo Civil no ha establecido ningn rgimen especial para los semovientes.
Pero lo cierto es que el rgimen de marcas y seales era indispensable en la prctica; fue entonces que BIBILONI tuvo una idea que permita conciliar el rgimen del Cdigo,
Civil con el de los Cdigos locales. Consultado sobre el punto, sostuvo que dado que las marcas y seales estaban en una costumbre inveterada del pas y reglamentadas en los
Cdigos locales, no puede aducirse posesin de buena fe si el animal no tiene la marca de quien pretende ser su dueo o no tiene a su nombre el certificado de venta
suscrito por el titular de la marca que ostenta el animal.
En otras palabras: para que la posesin confiera el derecho de dominio, debe ser de buena fe, conforme con el art. 2412; y en materia de semovientes no hay buena fe si no
existe la marca o seal correspondiente o el certificado de transferencia del dominio.
Art. 2.412. La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier
accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida.
La propiedad de los animales se prueba por la marca y, en caso de que el propietario original venda el animal a un tercero, por la contramarca o por el certificado de venta
que debe estar visado por la autoridad administrativa competente, que vara segn los Cdigos locales.

B. LA PRUEBA EN EL JUICIO DE REIVINDICACIN

Como todo demandante, corresponde al reivindicante probar que es propietario. Pero la aplicacin rigurosa del principio nemo plus iuris, complica singularmente la prueba
del dominio. Estrictamente no debera bastar con el ttulo del reivindicante; ste debera demostrar, adems, que la persona que le transmiti el dominio tena a su vez un justo
ttulo; que el que lo transmiti a su transmitente, tambin lo tena, y as sucesivamente. Los autores clsicos llaman a esto la probatio diabollica; es decir una prueba casi
imposible de producir.
Era necesario adoptar un sistema que evitara que la reivindicacin fuera simplemente un derecho terico, sin posibilidad de ejercicio prctico.

DISTINTOS CASOS
a) Reivindicante con ttulo de fecha posterior a la posesin del demandado. Este ttulo no es suficiente para fundar la demanda porque el dominio exige no solamente el
ttulo, sino tambin la posesin.
Art. 2.789. Si el ttulo del reivindicante que probase su derecho a poseer la cosa, fuese posterior a la posesin que tiene el demandado, aunque ste no presente
ttulo alguno, no es suficiente para fundar la demanda.
No se refiere solamente al ttulo mismo de reivindicante, sino tambin al de sus antecesores en el dominio.
b) Reivindicacin con ttulo anterior a la posesin del demandado. En este caso se presume que el autor del ttulo era poseedor y propietario de la heredad que reivindica por
la sola presentacin del ttulo de propiedad.
Art. 2.790. Si presentare ttulos de propiedad anterior a la posesin y el demandado no presentare ttulo alguno, se presume que el autor del ttulo era el poseedor
y propietario de la heredad que se reivindica.

c) Reivindicante y reivindicado presentan ttulos de dominio. El supuesto de que ambos tengan ttulo y lo presenten en el juicio.
Art. 2.791. Cuando el reivindicante y el poseedor contra quien se da la accin, presentaren cada uno ttulos de propiedad, dados por la misma persona, el primero
que ha sido puesto en posesin de la heredad que se reivindica, se reputa ser el propietario.
Digamos que en la actualidad, despus de la organizacin de los Registros, es poco menos que imposible que se produzca esta situacin, porque el propietario que ha escriturado
a nombre de una persona, no puede luego escriturar a nombre de otra, pues los certificados de dominio que debe requerir el escribano interviniente al Registro, pondran en
evidencia que el que aparece como vendedor ya ha enajenado el inmueble.

Supngase que una persona propietaria de un inmueble firma un boleto de compraventa en favor de otra; ms tarde, y antes de la escrituracin, escritura en favor de un tercero a
quien transmite la posesin. Conforme con el art. 594 prevalecer el derecho del comprador al cual se le otorg la escritura y la posesin; pero si l conoca que con anterioridad
el vendedor haba firmado boleto de compraventa a favor de un tercero, la ley lo reputa de mala fe y reconoce al primer adquirente el derecho a reivindicar.

Art. 2.792. Cuando el demandado y el demandante presenten cada uno ttulos de adquisicin que ellos hubiesen hecho de diferentes personas, sin que se pueda
establecer cul de ellos era el verdadero propietario, se presume serlo el que tiene la posesin.
En suma, en este caso, el juez est obligado a hacer un examen cuidadoso de los ttulos para determinar cul ha sido el verdadero propietario.

REIVINDICACIN POR EL ESTADO.


Art. 2.342. Son bienes privados del Estado general o de los Estados particulares
1 Todas las tierras que estando situadas dentro de los lmites territoriales de la Repblica, carecen de otro dueo:
2 Las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas y sustancias fsiles, no obstante el dominio de las corporaciones o particulares sobre la superficie de la tierra;
3 Los bienes vacantes o mostrencos, y los de las personas que mueren sin tener herederos, segn las disposiciones de este cdigo;
4 Los muros, plazas de guerra, puentes, ferrocarriles y toda construccin hecha por el Estado o por los Estados, y todos los bienes adquiridos por el Estado o por
los Estados por cualquier ttulo;
5 Las embarcaciones que diesen en las costas de los mares o ros de la Repblica, sus fragmentos y los objetos de su cargamento, siendo de enemigos o de
corsarios.
El Estado reivindica sosteniendo que el inmueble nunca ha salido de su dominio, no necesita presentar ttulo alguno, porque su ttulo es el propio art. 2342.

ARTICULO 2257.- Prueba en la reivindicacin de muebles registrables. Respecto


de la prueba en la reivindicacin de cosas muebles registrables, robadas o
hurtadas, cuando la registracin del demandado es de mala fe, se deben observar
las reglas siguientes:

a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos


identificatorios de la cosa de acuerdo al rgimen especial y tampoco se constata la
documentacin y estado registral;

140
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su
inscripcin en el registro respectivo. El demandado debe justificar de igual manera
el derecho que opone;

c) si el derecho invocado por el actor no est inscripto, debe justificar su existencia


y la rectificacin, en su caso, de los asientos existentes. Si el derecho del demandado
carece de inscripcin, incumbe a ste acreditar el que invoca contra el actor;

d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripcin


registral, emanados de un autor comn, es preferida aquella que acredita la
coincidencia de los elementos identificatorios registrales exigidos por el rgimen
especial;

e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripcin


registral derivados de personas distintas, sin que se pueda decidir a quin
corresponde el derecho controvertido, se presume que pertenece al que lo tiene
inscripto.

Prueba del derecho real sobre cosas muebles registrables robadas o hurtadas:
La actividad del peticionante se concentrar en aportar los ttulos de los que se
derive la adquisicin del derecho real que invoca sobre la cosa robada hurtada o
robada.
La expresin de marras involucra igualmente a los modos por lo que se consuma la
obtencin de estas cosas, en los que debe incluirse la registracin, cuando el objeto de la
contienda sea un automotor, dado su carcter de constitutivo.
Los litigantes debern adjuntar al petitorio como elementos probatorios los
informes y certificados expedidos por el ente registral correspondiente de los que
surja la titularidad de la cosa a nombre de alguno de ellos.
Por regla, no pueden coexistir dos inscripciones de un mismo objeto a nombre de
distintas personas, salvo que se trate de un caso de comunidad de derechos. Por
ende, si el demandado ha rogado la toma de razn de su derecho, el despacho
registral ser favorable a ste aunque en alguno de los asientos precedentes luzca
tambin el derecho del peticionante; en caso contrario, la propiedad de la cosa
objeto del pleito constar a nombre del actor.
De aqu que la prueba a rendir pueda en algn caso circunscribirse solamente a los
ttulos, prescindiendo de los certificados e informes emitidos por el Registro
pertinente.

La procedencia de la accin real parte del presupuesto que el accionado es


poseedor de mala fe, sea porque su derecho no cuenta con estado registral (no ha
habido toma de razn del acto causal por el cual obtuvo su derecho sobre la cosa),
o porque gozando de ste, existen discrepancias entre las constancias del asiento
registral que publicita el derecho o su adquisicin y los elementos que sirven para
la determinacin e identificacin del objeto del derecho real, o porque no se han
cumplido con los recaudos formales de rigor en estas circunstancias.
De otro modo, no cabe planteo alguno.

Supuestos:
1. Actor y demandado presentan ttulos y antecedentes que fueron en su
momento debidamente inscriptos y que emanan de un autor comn. Se da
prelacin a quien acredite la coincidencia de los elementos identificatorios
registrales exigidos por el sistema que rija a esas cosas. Si no hubiera
141
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
concordancia, habr que aplicar por analoga lo previsto en materia
inmobiliaria, inclinndose a favor del primero que haya cumplido con todos
los recaudos exigidos para la adquisicin del derecho real sobre la cosa
mueble registrable.
2. Actor y demandado presentan ttulos y antecedentes que fueron
oportunamente inscriptos y que derivan de distintas personas: hay que
indagar los antecedentes para determinar de cul de ellos se deriva la propiedad
de la cosa a reivindicar. Si no pudiera obtenerse la certeza necesaria, la
norma se inclina por quien tiene la cosa actualmente inscripta a su nombre
en el Registro.

ARTICULO 2258.- Prueba en la reivindicacin de muebles no registrables. En la


reivindicacin de cosas muebles no registrables:

a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor comn, prevalece el derecho


de la que primero adquiere el derecho real;

b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho


que se derive del antecesor ms antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el
derecho que se remonta a una adquisicin originaria, aunque sea ms reciente;

c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a ttulo gratuito, procede la


reivindicacin si el objeto se encuentra en poder del subadquirente, aunque ste
sea de buena fe.

Se impone al actor la prueba del ttulo (entendido como causa eficiente que puede
incluir tanto el ttulo suficiente como el modo, y todos los modos de adquisicin
originaria de la cosa) de la cual se deriva el derecho real cuya proteccin y
reconocimiento reclama del rgano jurisdiccional.
Hay que sumar a las causales antes enunciadas a la adquisicin legal de propiedad
del art. 1895, de manera tal que el poseedor de buena fe de cosas muebles no hurtadas
ni perdidas y a ttulo oneroso se lo reputa su legtimo dueo. El requisito de onerosidad
es necesario para repeler la accin reivindicatoria de su verdadero propietario, frente al
resto, no importa su gratuidad.

1. Si los litigantes fundan sus derechos sobre la cosa de un mismo antecesor:


ninguno de los contendientes impugnar los derechos del antecesor comn
sobre la cosa pretendida, prevaleciendo el derecho del que adquiri primero
su potestad real sobre dicho objeto.
2. Si los litigantes fundan sus derechos en distintos antecesores: el legislador se
inclina por el ttulo que resulte de una adquisicin originaria sobre la cosa
mueble, es decir, cuando no hay antecesor conocido, de modo que el derecho
nace para su titular libre de todas las cargas o gravmenes que pudieran
haberlo afectado en algn momento (ttulos derivados de la apropiacin,
accesin o la prescripcin adquisitiva). Si los ttulos implican modos
derivados de la adquisicin del derecho real, gana el que derive del
antecesor ms antiguo,
3. Si la cosa se ha transmitido sin derecho y de manera gratuita, podr ser
reivindicada de manos de quien la tenga, aunque sea de buena fe. Ello as, a
menos que este ltimo pueda invocar una causa distinta para mantenerse en
la posesin y propiedad de la cosa (ej.: por prescripcin adquisitiva).

142
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
En todos los casos, el actor siempre deber acreditar su derecho real sobre la
cosa pretendida.

6. Regulacin del derecho a reembolso.


CASOS EN QUE EL TERCERO REIVINDICADO TIENE DERECHO A RESARCIMIENTO.
Art. 2.768. La persona que reivindica una cosa mueble robada o perdida, de un tercer poseedor de buena fe, no est obligada a reembolsarle el precio que
por ella hubiese pagado, con excepcin del caso en que la cosa se hubiese vendido con otras iguales, en una venta pblica o en casa de venta de objetos
semejantes.
La ley no obliga a pagar el valor de la cosa, sino lo que ella le hubiera costado al deudor.
Se presume la buena fe del adquirente. Pero esta presuncin admite prueba en contrario. Vale decir, el reivindicante puede demostrar que el tercero poseedor saba que la cosa
era robada o perdida. Esta prueba debe ser inequvoca.
Art. 2.770. Los anuncios de hurtos o de prdidas, no bastan para hacer presumir de mala fe al poseedor de cosas hurtadas o perdidas que las adquiri despus
de tales anuncios, si no se probare que tena de ello conocimiento cuando adquiri las cosas.
Art. 2.771. Ser considerado poseedor de mala fe el que compr la cosa hurtada o perdida a persona sospechosa que no acostumbraba a vender cosas
semejantes, o que no tena capacidad o medios para adquirirla.

ARTICULO 2259.- Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no


registrable robado o perdido de un poseedor de buena fe, ste no puede reclamarle
al reivindicante el precio que pag, excepto que el objeto se haya vendido con otros
iguales en una venta pblica, o en casa de venta de objetos semejantes, o por quien
acostumbraba a venderlos.

Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripcin


registral se obtiene de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el
importe abonado.

En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el


enajenante de mala fe.

Por regla, quien esgrime la accin reivindicatoria no est obligado a abonar suma
alguna a la parte vencida, sino que sta ltima es quien por lo general debe
resarcirle los daos y perjuicios ocasionados por su proceder.
Sin embargo, tratndose de cosas muebles robadas o perdidas que fueron obtenidos por
terceros ajenos a las circunstancias que provocaron el despojo inicial, el legislador
atiende a las circunstancias bajo las cuales se verific su adquisicin por el sujeto
vencido, considerando especialmente su esta subjetivo de buena fe y la onerosidad
de dicha enajenacin.
El poseedor actual no puede detener el reclamo real esgrimiendo su buena fe ni la
onerosidad de su ttulo, pero s puede exigir del actor que se le reintegre el precio
que abon por esa adquisicin, por una regla de justicia y equidad frente a un
adquirente diligente que ha confiado legtimamente en las apariencias que
rodearon la compra de la cosa mueble en cuestin y que ha sido vctima de un
error invencible. Esta solucin se aplica en los siguientes supuestos:
a. Respecto de cosas muebles no registrables tobadas o perdidas,
cuando stas hayan sido adquiridas en un venta pblica junto con
otras iguales, o en casas de ventas de cosas semejantes o por quien
acostumbra a venderlas.
b. Tratndose de muebles registrables robados, hurtados o perdidos,
que se hayan inscripto a nombre del sujeto accionado, quien ha
cumplido con los recaudos legales de rigor.
En ambos casos, el actor deber reintegrar al condenado a restituir la cosa el valor de
adquisicin, a los que debern agregarse los gastos necesarios y tiles realizados
para su conservacin y mantenimiento, como tambin las mejoras de anloga
ndole, en tanto y en cuanto existan comprobantes o justificativos que acrediten su
valor.
143
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu

Todas estas erogaciones son repetibles del enajenante de mala fe. .


El derecho del demandado se limita al pago del precio de compra, y no a su
valor.

7. Alcance de la reivindicacin.
Art. 2.780. Sea o no posible la reivindicacin contra el nuevo poseedor, si ste hubo la cosa del enajenante responsable de ella, y no hubiese an pagado el
precio, o lo hubiese slo pagado en parte, el reivindicante tendr accin contra el nuevo poseedor para que le pague el precio, o lo que quede a deber
a) Que el reivindicante tenga accin contra el nuevo poseedor pero prefiera recibir el pago del precio, an no satisfecho al enajenante ; est claro que en ese supuesto, al
recibir el precio, hace tcita renuncia a su accin de reivindicacin, pues sera contrario a toda lgica y justicia la pretensin de recibir el precio y luego reivindicar la cosa.
b) Que la accin de reivindicacin no sea procedente contra el actual poseedor, como ocurre si adquiri la cosa de buena fe y por ttulo oneroso.

ARTICULO 2260.- Alcance. La accin reivindicatoria de una cosa mueble no


registrable no puede ejercerse contra el subadquirente de un derecho real de buena
fe y a ttulo oneroso excepto disposicin legal en contrario; sin embargo, el
reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto.

El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede


ampararse en su buena fe y en el ttulo oneroso, si el acto se realiza sin intervencin
del titular del derecho.

Consagra de manera definitiva la proteccin de los derechos de los terceros


subadquirentes de buena fe y a ttulo oneroso, que hayan ignorado los vicios o defectos
que existan en los antecedentes que sirvieron de sustento para dicha adquisicin.

El artculo hace referencia a la adquisicin legal.

Consagra la teora del acto inoponible, frente a las adquisiciones a non domino, ya
que el resguardo del subadquirente no rige cuando falta la participacin en la
celebracin del negocio causal de base, del verdadero titular del derecho real a
transmitir.

Se conjuga a la seguridad esttica con la seguridad dinmica.

8. Efectos de la sentencia.
Art. 2.794. Cuando es un inmueble el objeto de la reivindicacin, el demandado condenado a restituirlo, satisface la sentencia, dejndolo desocupado y en
estado que el reivindicante pueda entrar en su posesin.
Debe comprender todos los accesorios que estn unidos fsicamente a la cosa porque forman un todo con ella.
Puede tambin el actor demandar todos los daos y perjuicios que le haya producido la ilegtima ocupacin del inmueble.

ARTICULO 2261.- Sentencia. Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la


restitucin del objeto, parte material de l o sus restos. En cuanto a las reglas de
cumplimiento de la sentencia, se aplican las normas del Captulo 3 del Ttulo II de
este Libro.

Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripcin a favor del vencido,
debe ordenarse la rectificacin del asiento registral.

La sentencia no solamente se limitar a afirmar y reconocer la existencia del


derecho de poseer (o mejor derecho de poseer) del actor, sino que igualmente
condenar al demandado a la restitucin de la cosa objeto del planteo judicial. El
efecto principal tiende a restablecer la situacin imperante de manera previa a la
agresin sufrida por el accionante (el despojo), y por tanto, la existencia misma del
derecho real que invoca este ltimo.

144
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
La condena genera una obligacin de dar al vencido, que debe cumplir salvo que
esgrima otra razn para continuar detentando la cosa.
Las cosas muebles deben entregarse en el lugar donde se encontraban al momento
de serle notificada la demanda. Si las hubiera transportado a un lugar distinto,
deber restituirlas a su localizacin inicial, asumiendo los gastos y erogaciones que
ello demande.

Inmuebles. El sujeto accionado debe dejarlo desocupado para que el actor pueda
tomar su posesin. Condiciones de vacuidad en la posesin, de modo tal que no
existan contradictores al restablecimiento de dicha relacin real con el inmueble
por parte del demandante.

Junto con la restitucin de la cosa, deben incluirse los accesorios.


Inmuebles: cosas por accesin fsica, pero no las que se le hayan unido por accesin
moral, pues por regla pertenecern al poseedor (que es quien hizo tal afectacin, y
podr retirarlas antes de la restitucin del inmueble).
Frutos, productos, gastos y mejoras: reglas de los arts. 1932 a 1940.

EFECTO SECUNDARIO: resarcimiento de los daos y perjuicios que la conducta


del demandado le haya provocado al actor, aspectos que debern ser acreditados
en el proceso.

Cosas registrales: corresponder el libramiento del oficio judicial por el cual se


ordene que se rectifique el asiento registral que publicitaba la titularidad del
derecho real a nombre del demandado vencido, para que luzca de ah en ms el
nombre del reivindicante.

9. Accin negatoria. Finalidad y mbito. Legitimacin pasiva. Prueba.

Art. 2.800. La accin negatoria es la que compete a los poseedores de


inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos
reales, a fin de que esa libertad sea restablecida.
El codificador ha pensado as de manera muy clara el mbito propio de la accin
negatoria: es el mismo de la reivindicatoria, slo que se da en los casos menos
graves, es decir, cuando no ha habido desposesin.
Por consiguiente, puede ser ejercida por todos los titulares de derechos reales que se
ejercen mediante la posesin, quedando excluidas, por consiguiente, las servidumbres
activas y la hipoteca.
La accin negatoria, como lo hace notar VLEZ SARSFIELD, es el remedio clsico
cuando se pretende ejercer una servidumbre sobre nuestra propiedad. La accin
tiende a negar ese pretendido derecho. A la inversa, la accin confesoria tiende a hacer
reconocer o confesar una servidumbre que el poseedor del inmueble niega. Pero si bien
ste es el papel clsico de la accin negatoria, en nuestro derecho su mbito de accin se
extiende a impedir que alguno ejerza o pretenda ejercer un derecho sobre nuestra
propiedad.
TITULARES DE LA ACCIN.
Art. 2.801. La accin negatoria corresponde a los poseedores de inmuebles y a los acreedores hipotecarios impedidos de ejercer libremente sus derechos

Art. 2.802. Se da contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueo del inmueble, arrogndose sobre l alguna servidumbre
indebida.
Aunque la redaccin de esta norma deja que desear, su sentido es claro: la accin se brinda contra cualquiera que perturbe el derecho de poseer de otro.
Sin embargo, es necesario dejar aclarado que para que la pretensin del tercero sea repelida mediante la accin negatoria se necesita que ese tercero pretenda el ejercicio de
un derecho real, como puede ser una servidumbre.

PRUEBA.
Art. 2.805. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no est sujeto a la
servidumbre que se le quiere imponer.

145
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Art. 2.806. Probndose que el acto del demandado no importa el ejercicio de un derecho real, aunque el poseedor fuese accidentalmente impedido en la libre
disposicin de su derecho, la accin, si hubo dao causado, ser juzgada como meramente personal.

La razn de esta inversin del onus probandi la da su nota: porque la


propiedad es por su naturaleza un derecho libre, absoluto y exclusivo, y el
demandado es el que debe probar la carga o servidumbre que reconozca el
inmueble.

EFECTOS. La accin negatoria tiene por objeto privar al demandado de todo


ulterior ejercicio del derecho real que indebidamente estaba ejerciendo sobre la
cosa de otro.
Art. 2.803. La accin debe tener por objeto accesorio privar al demandado de todo ulterior ejercicio de un derecho real, y la reparacin de los perjuicios que su
ejercicio anterior le hubiese causado, y aun obligar al demandado a asegurar su abstencin por una fianza.
La accin puede tener por objeto no slo hacer cesar totalmente la conducta del demandado que importa una lesin del derecho del actor, sino que tambin puede tener por
objeto reducir a sus verdaderos lmites el ejercicio de un derecho real.

SECCION 3

Accin negatoria

ARTICULO 2262.- Legitimacin pasiva. La accin negatoria compete contra


cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueo del
inmueble, arrogndose sobre l alguna servidumbre indebida. Puede tambin tener
por objeto reducir a sus lmites verdaderos el ejercicio de un derecho real.

Los actos que dan motivo a este remedio procesal son turbaciones en las relaciones
reales posesorias, pero nunca implican despojo.
Casos ms comunes:
1. Cuando el accionado pretende detentar sobre el fundo ajeno una servidumbre
inexistente. Se busca el cese de las molestias para el poseedor del inmueble
afectado.
2. Existiendo esa servidumbre, se la ejercita fuera de los lmites previstos en el
acto de su constitucin. Se busca que la servidumbre se reduzca en su ejercicio a
los lmites inicialmente previstos.

El demandado ejerce estos actos con la conviccin de tener un derecho real que lo
habilita.
Si el accionar del demandado no importa en la prctica el ejercicio de un derecho
real, la accin impetrada como real solamente tendr efectos personales, en lo
referente a la condena a resarcir los daos ocasionados a la parte actora por aqul.

Para que esta accin sea viable, se requiere que se trate de hechos que realmente
impidan la libertad en el ejercicio de los derechos reales, y por ende, la existencia de
un tercero que se atribuyera el derecho de servidumbre u otro real sobre la cosa, para
que el juez, a pedido del titular del derecho real declare la inexistencia de tales
gravmenes.

ARTICULO 2263.- Prueba. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o


su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no est sujeto a la
servidumbre que se le quiere imponer o que no est constreido por el pretendido
deber inherente a la posesin.

El actor debe probar la causa ttulo de su derecho real, la agresin que padece en el
caso concreto y los daos y perjuicio que se le hayan ocasionado, atendiendo al
principio de causalidad.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
El peticionante no se encuentra obligado a acredita que el objeto de la litis no est
gravado o afectado con el derecho real que pretende detentar el sujeto pasivo de la
accin Negatoria, o que es menos gravoso, ya que la propiedad se presume libre de
toda carga o gravamen. El dominio se presume perfecto, principio que se extiende a
los dems derechos reales.

El accionado debe probar la existencia y el alcance pretendido del derecho real que
esgrime sobre la cosa ajena y que ha dado origen a la contienda judicial.

Si quien deduce esta va procesal es el acreedor hipotecario, la prueba deber


versar sobre su derecho hipotecario y el derecho de poseer el inmueble por parte
del constituyente del gravamen, pudiendo concretarse en un mismo ttulo la
acreditacin de ambas prerrogativas.

10. Accin confesoria. Finalidad y mbito. Legitimacin pasiva. Prueba.

Art. 2.795. La accin confesoria es la derivada de actos que de cualquier modo


impidan la plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas, con el
fin de que los derechos y las servidumbres se restablezcan
Art. 2.796. Compete la accin confesoria a los poseedores de inmuebles con
derecho de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes
a la posesin, que se determinan en este cdigo: a los titulares verdaderos o
putativos de servidumbres personales activas, cuando fuesen impedidos de
ejercerlas: a los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos
poseedores fuesen impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesin.

A nuestro modo de ver, quien ha estudiado con mayor agudeza y profundidad el tema es
ALLENDE, hace un estudio minucioso de los textos del Esboo para llegar a la
conclusin, a travs del anlisis de los arts. 3852 y 3993, que FREITAS reconoci la
accin confesoria slo en proteccin de las servidumbres prediales o las
servidumbres personales activas y de los acreedores hipotecarios.

Cuando FREITAS atribuye la accin confesoria a los poseedores de inmuebles con


derecho de poseerlos, se refiere a los titulares de servidumbres prediales, como queda
claro a travs del art. 3852; y cuando se refiere a los titulares de servidumbres
personales activas alude a aquellas servidumbres que se parecen mucho a las prediales,
puesto que necesitan para existir dos fundos, pero que se constituyen no teniendo en
cuenta especialmente la ventaja del fundo dominante sino la persona, es decir, el titular
del fundo dominante. Nuestro codificador ha seguido casi al pie de la letra a FREITAS,
de modo que las expresiones usadas por l, deben ser interpretadas a travs del
significado que en FREITAS resulta ms claro.

A estas consideraciones fundadas en las fuentes, agrega ALLENDE otra de la mayor


importancia: no es concebible que se pueda superponer la accin confesoria con la
reivindicatoria o con la negatoria.

mbito de Aplicacin: La accin confesoria es la derivada de actos que de


cualquier modo impidan la plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas,
con el fin de que los derechos y las servidumbres se restablezcan.
Tesis Amplia: a todos los derechos reales que se ejerzan por la posesin.
Tesis Restringida: solo a los Derechos Reales de dominio y condominio.
147
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Freitas le da un sentido ms pleno diciendo que abarca tambin los limites y
restricciones al dominio (cada vez que se violen) y para la defensa de las
servidumbres activas reales y personales.
Compete la accin confesoria a los poseedores de inmuebles con derecho de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesin, que
se determinan en este cdigo: a los titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas, cuando fuesen impedidos de ejercerlas: a los acreedores hipotecarios de
inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesin.

QUINES TIENEN LA ACCIN.


a) A los poseedores de inmuebles con derecho de poseer cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesin que se determinan en este Cdigo.
b) A los titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas cuando fuesen impedidos de ejercerlas.

Qu significa titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas? La expresin ha sido tomada del Esboo: son verdaderos cuando el que los ejerce tuviese en
todos los casos el derecho a ejercerlos o los hubiera legitimado por la prescripcin; y son putativos cuando por el hecho de su ejercicio o de la posesin con justo ttulo o slo
por el hecho de su ejercicio o de la posesin, se presumiera con derecho a ejercerlos o los ejerciera.
c) A los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesin.

CONTRA QUIN SE DA LA ACCIN.


Art. 2.797. La accin confesoria se da contra cualquiera que impida los derechos inherentes a la posesin de otro o sus servidumbres activas.

PRUEBA.
Art. 2.789. Si el ttulo del reivindicante que probase su derecho a poseer la cosa, fuese posterior a la posesin que tiene el demandado, aunque ste no presente
ttulo alguno, no es suficiente para fundar la demanda.

Art. 2.797. La accin confesoria se da contra cualquiera que impida los derechos inherentes a la posesin de otro o sus servidumbres activas.

Art. 2.798. Le basta al actor probar su derecho de poseer el inmueble dominante, cuando el derecho impedido no fuese servidumbre; y su derecho de poseer el
inmueble dominante y su servidumbre activa o su derecho de hipoteca, cuando fuese tal el derecho impedido.

Art. 2.799. Cuando el inmueble dominante o sirviente perteneciere a poseedores con derecho de poseer, la accin confesoria compete a cada uno de ellos y
contra cada uno de ellos, en los casos designados en los artculos anteriores; y las sentencias que se pronuncien, perjudicarn o aprovecharn a todos respecto
a su efecto principal, pero no respecto al efecto accesorio de la indemnizacin del dao.

EFECTOS DE LA ACCIN. La sentencia que acoge la accin debe disponer el cese de toda resistencia u obstculo para que se ejerza plenamente la servidumbre.

SECCION 4

Accin confesoria

ARTICULO 2264.- Legitimacin pasiva. La accin confesoria compete contra


cualquiera que impide los derechos inherentes a la posesin de otro, especialmente
sus servidumbres activas.

Legitimacin pasiva: los que incumplan con los derechos inherentes a la posesin
de los inmuebles, como son las servidumbres activas y las restricciones al dominio
por razones de vecindad. La identidad de ellos no debe corresponderse de manera
forzosa con los poseedores legtimos de los inmuebles sirvientes, o desde los cuales se
verifique la infraccin a las limitaciones dispuestas sobre el dominio.
Cualquiera: comprende a los titulares de los derechos reales o personales sobre
esos inmuebles, como as tambin a los que detenten sin derechos alguno la
posesin o tenencia de esos bienes, o bien revisten la condicin de meros servidores
de la posesin ajena.
La determinacin de la condicin de legitimado pasivo se deriva de la comisin de
algunos de los actos que impliquen impedir el ejercicio de las prerrogativas
apuntadas en la norma y por ende, afectar con ello la plenitud de los derechos
reales.
Igualmente, la accin real podr enderezarse contra el cotitular del derecho lesionado.
Siempre deber citarse a todos los que se considere responsables, como ejecutores
o instigadores de los actos que afecten la plenitud de los derechos reales en juego,
para que los efectos de la sentencia sean plenamente aplicables a todos ellos.

ARTICULO 2265.- Prueba. Al actor le basta probar su derecho de poseer el


inmueble dominante y su servidumbre activa si se impide una servidumbre; y su
derecho de poseer el inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos inherentes
a la posesin; si es acreedor hipotecario y demanda frente a la inaccin del titular,
tiene la carga de probar su derecho de hipoteca.

Cuando lo que se afecta es una servidumbre activa: la prueba es doble: su derecho


de poseer el fundo dominante y la existencia y vigencia de la servidumbre afectada
148
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
sobre el fundo sirviente (atendiendo en este ltimo caso, al modo como ella fue
constituida o adquirida).

Cuando no se respetan las restricciones y lmites por razones de vecindad: el actor


debe probar su derecho de poseer el inmueble, aportando el correspondiente ttulo
(negocio causal), que estar revestido de las formalidades de instrumento pblico en
atencin al objeto sobre el cual recae. Como las restricciones de marras derivan de la
ley, acreditada la titularidad del derecho real que se ejerce por la posesin, se
tendrn igualmente justificadas las primeras.

Cuando se afectan los derechos inherentes a la posesin de un inmueble


hipotecado, u quien esgrime la defensa real es el titular de la garanta real, ante la
inaccin del titular corresponde distinguir:
a. Si no se respetan las restricciones y lmites por razones de vecindad,
el actor tiene que incorporar a la causa la prueba del derecho de
poseer por parte del constituyente del gravamen y adems, su
derecho hipotecario.
b. Si no se permite el ejercicio efectivo y pleno de una servidumbre
activa, la carga probatoria del actor se triplica: deber aportar el
ttulo que acredite el derecho de poseer el fundo dominante por parte
del constituyente del gravamen; el que sirve para justificar la
existencia y vigencia de la servidumbre activa sobre el fundo
sirviente y el que evidencie el derecho real hipotecario.

11. Accin de deslinde. Finalidad y mbito. Legitimaciones activa y pasiva.


Prueba. Sentencia.

SECCION 5

Accin de deslinde

ARTICULO 2266.- Finalidad de la accin de deslinde. Cuando existe estado de


incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la lnea divisoria entre
inmuebles contiguos, la accin de deslinde permite fijarla de manera cierta, previa
investigacin fundada en ttulos y antecedentes, y demarcar el lmite en el terreno.

No procede accin de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre


sino cuestionamiento de los lmites.

Antes se legislaba dentro del condominio.


Se trata de un remedio para hacer cesar el estado de incertidumbre en torno al
lugar por donde pasa la lnea divisoria de dos o ms fundos contiguos, poniendo fin
a un aparente estado de comunidad de derechos entre los titulares de las
respectivas heredades.
Esta accin est encaminada a requerir de la autoridad judicial que se indague y
fije de manera cierta y precisa el sitio por donde pasa la lnea que divide inmuebles
vecinos, pues existe un estado de duda e incertidumbre en la materia.
Dos finalidades:
1. Que se investiguen los lmites confusos, a partir de los ttulos de propiedad
que aporten los litigantes, los planos de mensura, cdulas o planchas
catastrales y dems elementos que se agreguen a la causa.
149
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
2. Que se proceda a la demarcacin de la lnea separativa de las heredades,
colocndose los mojones y dems objetos que sirvan para determinar su
ubicacin exacta.

La sentencia, distribuir la zona confusa entre los litigantes, conforme a la prueba


rendida en la causa, o en su defecto, segn su leal saber y entender. Realizar
adjudicaciones en propiedad de los distintos sectores comprendidos en el mbito
espacial motivo del pleito, que por cierto, podrn modificar las medidas, superficie
y linderos de los inmuebles afectados, que no se correspondern as con los que
luzcan en sus ttulos respectivos (la sentencia judicial completar los respectivos
ttulos de propiedad que haya aportado los litigantes).

No se dispone que haya un condominio de fuente legal transitorio entre los


titulares de los fundos afectados sobre la parte confusa. No hay zona intermedia
que pertenezca a los dos vecinos: uno llega exclusivamente a donde llega
exclusivamente el otro; no se levantan controversia de derechos y estn de acuerdo
en sus lmites. Slo desean establecerlos en el terreno. Sera un condominio sin
copropiedad, en el que no se busca dividir lo comn, sino deslindar lo exclusivo.
Ninguno pretende lo que no es suyo sino que reclama lo propio.

No obstante, en los hechos se pueden comportar como condminos sobre la zona


afectada. Un vecino no excluye ni impide el acceso del otro al sector sujeto a la
confusin, pues de suceder esto, se estara ante una controversia o conflicto que
deber solucionarse por la accin reivindicatoria.

Diferencia con la accin reivindicatoria:

Reivindicatoria: existen discrepancias en torno al lugar por donde pasa la lnea


que separa las heredades contiguas. Una de las partes reclama la posesin efectiva de
un sector del inmueble al que cree tener derecho y respecto del cual ha sido desplazado
por su vecino lindero. Pretende recuperar la posesin efectiva. La carga de la
prueba le incumbe al actor.

En cambio, en la accin de deslinde, ambas partes son al mismo tiempo, actor y


demandado, por lo que debe aportar las pruebas que acrediten sus respectivos
derechos sobre los inmuebles contiguos. Respecto de las facultades judiciales,
tambin existen diferencias sustanciales.
En la accin de reivindicacin, el magistrado debe fallar conforme a las pruebas
aportadas por los litigantes.
En la accin de deslinde, si pese al estudio exhaustivo de los ttulos no pudiera
determinarse con exactitud el sitio por donde pasa la lnea separativa, el juez
podr fijarla como lo crea conveniente, realizando con su veredicto, las
atribuciones de propiedad correspondientes.

ARTICULO 2267.- Legitimacin activa y pasiva. El titular de un derecho real


sobre un inmueble no separado de otro por edificios, muros, cercas u obras
permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran con l a fijar mojones
desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el lmite divisorio. Puede
citarse a los dems poseedores que lo sean a ttulo de derechos reales, para que
intervengan en el juicio.

150
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
La accin puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El
deslinde de los bienes de dominio pblico corresponde a la jurisdiccin
administrativa.

Se suprime el calificativo de rsticos, aspecto que la doctrina define hoy no con la


ubicacin en zonas rurales de los fundos, sino con el hecho de que no estuvieran
separados por edificaciones, cercos, muros o medianeras.

Requisitos para la procedencia de la accin real de deslinde:


1. Que se trate de fundos o heredades que no estn edificadas, o que no se
encuentren separadas por cercos, muros u otras obras permanentes que
sirvan para marcar los lmites de cada uno de ellos, por lo que pueda haber
confusin.
2. Los inmuebles afectados deben ser contiguos o vecinos, lo que no sucede si
estn separados por un tercero, espacio o bien pblico como calles, rutas,
ros.
3. Los lmites entre dichas heredades deben estar confundidos.
4. Los inmuebles deben pertenecer a distintos propietarios.

Legitimacin activa: es amplia, a favor de todos y cada uno de los titulares de


derechos reales sobre inmuebles que renan los requisitos indicados supra. Pueden
esgrimir esta accin los titulares de derechos reales sobre cosa propia como los que
recaigan sobre cosa ajena (superficie, usufructo, uso, habitacin, anticresis).
Tambin estn legitimados los titulares de derechos reales sobre inmuebles que no
se ejerzan por la posesin, como los titulares de servidumbres activas y el acreedor
hipotecario. Todos ellos tienen un inters legtimo en que se investiguen los lmites
de los fundos en cuestin. Ellos as, sin perjuicio de citarse a los restantes titulares
de derechos reales sobre el mismo bien, especialmente el dueo o los condminos
que son quienes debern aportar los respectivos ttulos de propiedad, para que
tengan intervencin activa en el proceso y la produccin de la prueba, de modo tal
que la sentencia que se dicte les sea plenamente oponibles.

Carecen de legitimacin activa los titulares de derechos personales.

Legitimacin pasiva: los propietarios del fundo contiguo, que son quienes
aportarn los ttulos y dems elementos que acrediten sus derechos, a fin de
dirimir la cuestin.

Los inmuebles del Estado: si se tratara de dos bienes de dominio pblico, debe
ventilarse la cuestin en la jurisdiccin administrativa.
Si pertenecen al dominio privado del Estado: rige este artculo.
Si hay un bien de dominio pblico del Estado y otro de un particular, se aplica esta
accin de deslinde.

ARTICULO 2268.- Prueba y sentencia. Cada una de las partes debe aportar ttulos
y antecedentes a efectos de probar la extensin de los respectivos derechos, en tanto
el juez debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia en la que
establece una lnea separativa. Si no es posible determinarla por los vestigios de
lmites antiguos, por los ttulos ni por la posesin, el juez debe distribuir la zona
confusa entre los colindantes segn, fundadamente, lo considere adecuado.

151
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Se suprime el procedimiento extrajudicial para el deslinde, a travs de un acuerdo
bajo la forma de escritura pblica entre los titulares de los fundos contiguos, el que
debe ser homologado por la autoridad judicial para su plena eficacia.

El procedimiento judicial para el deslinde de los fundos contiguos est regulado por los
cdigos procesales vigentes de cada jurisdiccin. Este artculo da premisas generales.

En estas causas, se designar a un perito agrimensor para que realice la mensura de los
inmuebles en cuestin, valindose para ello no slo de los ttulos de propiedad, sino
tambin de las constancias e informes que remitan las oficinas de catastro territorial.
Verificar in situ la existencia de mojones u otros vestigios que puedan servir para
cumplir con la delimitacin peticionada. Una vez rendido el dictamen del experto,
se dar traslado a las partes para que presten acuerdo con la tarea realizada. De
no existir objeciones, el juez aprobar la mensura, estableciendo el deslinde de los
inmuebles en base a los all previsto.
Existiendo discrepancias en torno a la pericia realizada, o si de ella no surgiera certeza
alguna en cuanto al lugar por donde pasa la lnea que divide a los inmuebles en juego, el
juez evaluar el resto de la prueba rendida y si tampoco de ella resultaran indicios
suficientes proceder a distribuir la zona afectada por confusa como mejor le
parezca. Es una solucin de equidad, pudiendo darle ms a una parte que a las otras.
El testimonio de la sentencia en cuestin complementar los ttulos de propiedad
que ostenten las partes litigantes, y deber rogarse su toma de razn ante el
registro de la Propiedad Inmueble que corresponda.

12. Relaciones entre las defensas de las relaciones reales y de los derechos
reales.

CAPITULO 3

Relaciones entre las acciones posesorias y las acciones reales

ARTICULO 2269.- Prohibicin de acumular. No pueden acumularse las acciones


reales con las acciones posesorias.

Se mantiene la separacin entre las acciones reales y las posesorias.


Principio de no acumulacin y principio de prelacin.

Acciones reales Acciones posesorias


Legitimacin Acreditar la titularidad Poseedores legtimos, ilegtimos y
activa de un poder jurdico tenedores.
sobre el objeto de la
contienda.
Prescripcin No prescriben. Prescriben al ao de la agresin.
Prueba Debe acreditarse la Debe justificarse la relacin de poder,
titularidad del derecho aunque no corresponda a derecho real
real. Se prueba el ius alguno, y la lesin sufrida (turbacin o
possidendi. despojo). Se prueba el ius possesionis o
tenencia.
Finalidad Cuestin gira en torno Se protege la relacin de poder
a la existencia y afectada, disponindose que las cosas
titularidad del derecho vuelvan al estado anterior al ataque, sin
real sobre la cosa. investigarse la titularidad del derecho.
152
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu

Son procesos de diferente jerarqua, no son acumulables ni se pueden seguir en


simultneo, sino solamente de modo sucesivo, respetando el grado de prelacin
entre ellos.

Si comienza discutiendo la relacin de poder, ante la imposibilidad de acreditar en


juicio su posesin efectiva sobre la cosa, no puede cambiar su pretensin en esa
instancia alegando que debe prevalecer su inters por detentar la titularidad de un
derecho real.
La iniciacin del juicio posesorio obsta a la iniciacin del petitorio, mientras el
primero est pendiente, como as tambin al planteo de otro proceso posesorio
entre las mismas partes y respecto de los mismos hechos, por razones de
litispendencia.
Esta conclusin no rige respecto de los hechos sobrevinientes o distintos a los que
motivaron la deduccin de la accin que origin el juicio actualmente en trmite.

El ius possidendi es el derecho de poseer. Tienen ius possidendi los que tienen derecho
de poseer, es decir, los poseedores legtimos.

El ius possessionis est constituido por los derechos que emanan del sustrato fctico que
constituye la posesin. Ya vimos que esencialmente, los efectos jurdicos de la posesin
son: las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir.

ARTICULO 2270.- Independencia de las acciones. En las acciones posesorias es


intil la prueba del derecho real, mas el juez puede examinar los ttulos
presentados para apreciar la naturaleza, extensin y eficacia de la posesin.

En el juicio posesorio, la carga de la prueba que pesa sobre el actor versar sobre
su relacin real con la cosa y la agresin que dicha relacin de poder haya
padecido. El ttulo puede servir para determinar la fecha en que comenz la
relacin de poder con la cosa objeto del litigio.

La prueba del juicio petitorio gira en torno a la titularidad de un derecho real,


para exigir un dictamen a favor de su existencia, plenitud o libertad

Si bien el fallo dictado en el juicio posesorio no hace cosa juzgada en el petitorio, es


indudable que las conclusiones del primero, en cuanto a los hechos y situaciones
jurdicas de su incumbencia, como son las referentes a la posesin misma, deben
considerarse vlidas y firmes en el segundo, con mayor razn si todo el proceso del
interdicto previo deducido por una de las partes se ha incorporado como prueba
del petitorio.

ARTICULO 2271.- Suspensin de la accin real. Iniciado el juicio posesorio, no


puede admitirse o continuarse la accin real antes de que la instancia posesoria
haya terminado.

Lo que se suspende no es la accin real, sino las eventuales consecuencias de su


ejercicio anticipado.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
ARTICULO 2272.- Cumplimiento previo de condenas. Quien sea vencido en el
juicio posesorio, no puede comenzar la accin real sin haber satisfecho plenamente
las condenaciones pronunciadas en su contra.

Para que quede expedita la accin real es menester la conclusin del juicio
posesorio y el cumplimiento de su sentencia por la parte vencida.
Si se trata del demandado, deber restituir la cosa que obtuvo por despojo al actor o a
quien la detentaba a su nombre, o bien cesar en los actos de turbacin y molestia de la
relacin real que tenga el pretensor con el objeto del pleito; sumado a las condenaciones
accesorias que incluyen las costas del juicio y los daos y perjuicios.
Si la parte perdidosa es el actor, deber abonar las costas derivadas del proceso,
que es la nica condena posible a su respecto.
Esta solucin puede ser mitigada por el juez si no es equitativa en el caso concreto.

ARTICULO 2273.- Acciones por un mismo hecho. El titular de un derecho real


puede interponer la accin real que le compete o servirse de la accin posesoria; si
intenta la primera, pierde el derecho a promover la segunda; pero si interpone la
accin posesoria puede iniciar despus la real.

Del hecho de escoger una accin no debe presumirse conducta o reconocimiento


algunos por parte del actor, ya que dispone de la accin que le resulte ms cmoda.
Se puede ir de menor a mayor, pero no a la inversa. Regla de preclusin.
Kiper seala que la aludida prelacin es operativa en tanto y en cuanto exista un
pronunciamiento definitivo, con efecto de cosa juzgada, favorable o no a la
existencia o tutela del derecho real que invoca el actor. Por ende, en tanto haya
solamente desistimiento del proceso pero no del derecho que esgrime el interesado,
nada obstar a la consiguiente interposicin de la accin posesoria.

ARTICULO 2274.- Acciones por distintos hechos. El demandante en la accin real


no puede iniciar acciones posesorias por lesiones anteriores a la promocin de la
demanda, pero s puede hacerlo el demandado.

Por ejemplo, esto es posible respecto de quien ha sido turbado en la posesin de un


inmueble y ha impetrado a esos fines al accin real negatoria. En estas circunstancias,
frente a nuevos hechos turbatorios el damnificado puede acudir a la accin posesoria de
mantener.

Desde el punto de vista del demandado, tratndose de hechos o lesiones anteriores


a la interposicin de la demanda real (o bien sobrevinientes), la conducta procesal
del actor no puede coartar o limitar unilateralmente el derecho de defensa del
demandado. Por ende, puede entablar el posesorio por turbaciones anteriores al
juicio petitorio instado por el actor, lo que provocar que ste se suspenda hasta
tanto finalice el posesorio.

ARTICULO 2275.- Turbaciones o desapoderamientos recprocos. Si los hechos


constituyen turbaciones o desapoderamientos recprocos, quien es condenado en la
accin posesoria y cumple con la sentencia de restitucin, puede a su vez entablar o
continuar la accin posesoria o real respecto del hecho anterior.

Corresponde aqu conjugar las reglas de prelacin y no acumulacin de procesos, al


caso especial en que actor y demandado realizan actos que implican turbaciones o
desapoderamientos recprocos respecto de los objetos del litigio. El precepto se
154
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
circunscribe a indicar que instado el juicio posesorio y existiendo sentencia que obligue
a la restitucin de la cosa, el vencido debe cumplirla para poder acceder as a la va
petitoria, o bien a un nuevo pleito posesorio por un hecho anterior a la interposicin de
la primera accin.

ARTICULO 2276.- Hechos posteriores. La promocin de la accin real no obsta a


que las partes deduzcan acciones de defensa de la posesin y la tenencia por hechos
posteriores.
Petitorio y posesorio
Relaciones:
Art. 2.482. El que tuviere derecho de poseer y fuere turbado o despojado en su posesin, puede intentar la accin real que le competa, o servirse de las acciones
posesorias, pero no podr acumular el petitorio y el posesorio. Si intentase accin real, perder el derecho a intentar las acciones posesorias; pero si usase de las acciones
posesorias podr usar despus de la accin real.
Art. 2.483. El juez del petitorio, puede sin embargo, y sin acumular el petitorio y posesorio, tomar en el curso de la instancia, medidas provisorias relativas a la
guarda y conservacin de la cosa litigiosa.
Art. 2.484. Establecido el juicio posesorio, el petitorio no puede tener lugar, antes que la instancia posesoria haya terminado.
Art. 2.485. El demandante en el juicio petitorio no puede usar de las acciones posesorias por turbaciones en la posesin, anteriores a la introduccin de la demanda;
pero el demandado puede usar de acciones por perturbaciones en la posesin anteriores a la demanda.
Art. 2.486. El demandado vencido en el posesorio, no puede comenzar el juicio petitorio, sino despus de haber satisfecho plenamente las condenaciones
pronunciadas contra l.

Art 623 in fine CPCC: Deducida la accin posesoria o el interdicto,


posteriormente slo podr promoverse accin real.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
UNIDAD VIII PUBLICIDAD

1. Sistemas de publicidad. Registrales. Extrarregistrales. Publicidad de los


estados de hecho.

Concepto y fundamento.
Para poder ejercer de manera absoluta el derecho real de dominio, tiene que ser
conocido por todos para que todos los respete. Aqu es donde entra la publicidad
registral.

Publicidad significa llevar a conocimiento de todos (una comunidad) un


determinado acontecimiento.
Es la posibilidad indudable de conocimiento general respecto de un hecho a un
acto, oponindose, por extensin, a un acontecimiento individual o particular; y por
contradiccin, a la falta de conocimiento de un acto por clandestino o secreto. Esta
finalidad est dirigida fundamentalmente a terceros, de modo tal que pudiendo
conocer lo que el registro publica, ya no podrn alegar ignorancia ni siquiera
cuando el conocimiento no haya tenido lugar.
Ricky Saucedo: Ajustando la nocin que antecede a los derechos reales
inmobiliarios, la publicidad tendr por objeto hacer potencialmente cognoscibles y
por ende, oponibles frente a todos por igual, los hechos y actos que de acuerdo a
nuestro sistema jurdico, tengan eficacia suficiente para provocar mutaciones
reales y por ende, alumbrar derechos de esa naturaleza.

Existen dos grandes tipos de publicidad registral; aquella que hace oponible a terceros
el derecho, y aquella que hace nacer el derecho mediante la inscripcin en el
registro. El tema de la publicidad registral est relacionado con la aptitud econmica
del bien; ac vamos a ver a los inmuebles y a los bienes muebles registrables.

Nota del artculo 577 del Cdigo; es el origen y fundamento de la publicidad


registral. El objetivo con los registros era crear signos ms visibles y pblicos para que
las personas conozcan el derecho real sobre la cosa y as, lo respeten.
El registro, a su vez, nos permite saber el estado patrimonial de la otra parte,
vamos al registro y se pide saber cules son los bienes que estn a nombre de esta
persona.

ARTICULO 577 - Antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella


ningn derecho real.

Nota: Segn el Cd. Francs, arts. 711 y 1138, la propiedad se transmite por slo el
contrato, sin ser necesaria la tradicin; y desde entonces todos los peligros de la cosa
son de cuenta del acreedor. TOULLIER, entre otros. t. 4. nm. 54, expone los
fundamentos que para tal resolucin tuvieron los autores del Cdigo de Napolen.
Pueden verse tambin en la Coleccin de Discursos, discurso 70.

FREITAS, sosteniendo el principio de la tradicin para la adquisicin de la propiedad,


dice: "Por la naturaleza de las cosas, por una simple operacin lgica, por un
sentimiento espontneo de justicia, por el inters de la seguridad de las relaciones
privadas a que se liga la prosperidad general, se comprende desde el primer momento
que el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos que no
sean los del derecho personal, y que esos signos deben ser tan visibles y tan pblicos

156
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
cuanto sea posible. No se concibe que una sociedad est obligada a respetar un
derecho que no conoce".
Esta es la razn filosfica del gran principio de la tradicin que la sabidura de los romanos estableci, y que las legislaciones posteriores reconocieron.

Establecido el derecho personal de donde tiene que resultar la transmisin de la


propiedad, muchos jurisperitos no quisieron ver nada ms, y dieron luego la propiedad
como transmitida y adquirida slo por el simple poder del concurso de las voluntades
en un momento dado. Tomase la propiedad en su elemento individual solamente, y no
se atendi a su elemento social. Contase con la buena fe de las convenciones, como si
la mala fe no fuese posible.

Las cosas que se conviene transmitir es posible que no sean transmitidas, y la misma
cosa puede ser vendida a dos personas diferentes. Si el contrato es suficiente,
independiente de cualquier manifestacin exterior de la transferencia del dominio, el
segundo comprador podra de buena fe, transmitir tambin la cosa, que as ir
sucesivamente pasando a otros. Tenemos entonces un choque de derechos, una
colisin donde por un lado se presenta el inters de uno solo, y por el otro los
intereses de muchos. Se puede y debe ser indiferente a la constante incertidumbre del derecho de propiedad, al fundamento de todas las relaciones
civiles? Si este mal no puede ser evitado del todo no convendr evitarlo lo ms que sea posible? Segn la teora del Cd. Francs sobre la transmisin de la propiedad, como
efecto inmediato de los contratos, no hay intervalo entre la perfeccin de los contratos, la transmisin y su adquisicin realizada. La tradicin y la posesin nada valen. El
derecho personal, y el derecho real son una misma cosa. El contrato es el propio dominio; y el dominio es el contrato. No hay diferencia alguna entre el ttulo para adquirir y
el modo de adquirir, entre la idea y el hecho, entre la causa y el efecto.

La innovacin del cdigo civil de Francia fue tan inesperada, tan peligrosa tan opuesta a la buena razn, que por mucho tiempo se dud que ella hubiese derogado el rgimen
de las leyes anteriores. TROPLONG, MARTOU y otros muchos jurisconsultos no dejaron de confesar que esta innovacin tan grave fue subrepticiamente introducida, sin la
discusin especial y profunda que ella reclamaba. Aun as, el nuevo principio no tuvo aplicacin respecto a los bienes muebles, segn el art. 2279, y en cuanto a los inmuebles

En vano el legislador francs proclam su principio de


fue aplicado con restricciones segn los arts. 939 y 1069.

la transmisin de la propiedad slo por efecto de las convenciones, pues que la fuerza
de las cosas lo oblig a violarlo en relacin a los muebles y a no mantenerlo respecto
a los inmuebles, sino por medio de disposiciones contradictorias e incompletas, que
expusieron la propiedad territorial y la garanta hipotecaria a incertidumbres y
peligros tales, que la segunda generacin sinti la necesidad de reformar radicalmente
la legislacin en esta parte.
Lo que desde luego no se haba conocido por la fascinacin de un bello principio en apariencia, que realzaba el poder de la voluntad humana, vnose a conocer despus por
las exigencias econmicas de un buen rgimen hipotecario. Y en verdad, el sistema hipotecario del Cdigo Civil francs qued profundamente viciado desde que confundi los
derechos personales con los derechos reales. Era una anomala y una providencia intil manifestarse al pblico el derecho real de la hipoteca, cuando el primer derecho real,
"la propiedad", fuente de todos los otros, no tena la misma publicidad en los casos ms frecuentes.

En la actualidad, felizmente, la teora del Cdigo francs se halla reducida en todo su valor a un mero aparato de palabras que no tiene significacin prctica alguna desde
que el propietario no es propietario respecto de terceros, si no hace transcribir sus ttulos en un registro especial y pblico, establecido para este efecto. Tenindose as
reconocida la necesidad de un hecho externo, como indicador legal de la transmisin de la propiedad, no descubrimos razn alguna por la cual, en relacin a las partes
contratantes, se deba seguir el principio opuesto de la transferencia del dominio, slo por efecto del consentimiento. Y cmo se concibe que un derecho real slo puede existir

El dominio es por esencia un derecho absoluto, y sus correspondientes


respecto de un individuo?

obligaciones comprenden a todos los individuos; y cuando se le niega este carcter no


existe el dominio. Si el vendedor, desde el momento del contrato, tiene perdido el
dominio de la cosa vendida, no se concibe cmo pueda venderla vlidamente por
segunda vez, a otra persona, slo porque el primer comprador no fue diligente en
hacer transcribir su ttulo en los registros hipotecarios, pues desde entonces no puede
ejercer su dominio, adquirido por el contrato, contra un tercero -el segundo
comprador-.
Por la nueva ley hipotecaria de 23 de marzo de 1855, el registro pblico de la
transmisin y constitucin de los derechos reales ha sustituido la tradicin de la cosa.
Esta alteracin radical del Cdigo Civil de Francia, haba sido ya hecha antes en
Blgica y en todos los pases que, por fuerza de circunstancias especiales, se vieron en
la necesidad de adoptar aquel cdigo. As, la falsa idea de la identificacin del
contrato con el dominio, no fue ms que una aberracin local ridcula: pertenece a lo
pasado, y tiene hoy simplemente valor histrico.

Sistemas de publicidad.
Existen diversos sistemas de publicidad:
157
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
1. Extrarregistral: Tenemos el sistema de publicidad no registral cuya publicidad puede
ser a travs del contrato o la tradicin. En materia de inmuebles, el Cdigo francs
estableca que la propiedad se transmite por el contrato.
El Cdigo de Vlez contena un esquema de publicidad no registral, ya que la
tradicin, adems de ser constitutiva del derecho real era el modo de publicitar su
transmisin. Despus de la reforma de la ley 17.711, este sistema subsiste para las cosas
muebles no registrables.

La publicidad cartular es la que se deriva de la compulsa de los ttulos que sustenten la


adquisicin de los derechos reales inmobiliarios, que por regla habrn de obrar en
instrumentos pblicos (escrituras pblicas, expedientes judiciales o administrativos), que
pueden verificarse en sus originales o reproducciones a travs de un diligente estudio y
relacin de los mismos. De la lectura atenta de estos documentos y de las atestaciones
que los mismos presenten, se desprendern las eventuales restricciones, limitaciones,
gravmenes y transferencias que se hayan verificado sobre los inmuebles a los que se
refieran. Este segunda forma de publicidad puede suplir las imperfecciones que padezca la
anterior, en el caso que el registrador haya omitido informar en un certificado sobre la
existencia de gravmenes o limitaciones que sin embargo, se anoticien a partir de una nota
marginal que luzca el ttulo de dominio del disponente. As, la fuga registral de una
hipoteca en el certificado registral puede suplirse con la atestacin que el autorizante de
dicho gravamen haya consignado en el ttulo de dominio, que el operador jurdico que
pretenda ahora intervenir, deber tener a la vista por expresa disposicin legal (conf. art.
23 ley 17.801).

2. Registral: Y tenemos el sistema registral en el cual la transmisin del derecho real se


va a perfeccionar mediante la anotacin a un registro.
En este sistema registral en la prctica encontramos diferentes estilos que los diferentes
pases adoptan
a. Segn el procedimiento:
Inscripcin: Cuando se inscribe el derecho real, se realiza una sntesis del acto
que se inscribe, con los datos suficientes para la correcta individualizacin
de la cosa, y del transmitente y adquirente y del acto en s (fecha, lugar,
funcionario autorizante).
Transcripcin: Como contracara tenemos el sistema de la transcripcin
registral, donde se transcribe de manera literal e ntegra los actos relativos a
los derechos reales, como dispuso la ley registral francesa de 1855.

b. Segn los efectos: Declarativo constitutivo:


Desde el punto de vista declarativo, la inscripcin es a los fines de la
oponibilidad a los terceros, ya que el derecho nace fuera de la rbita
registral. Es decir, nosotros vamos inscribir un derecho real que ya existe entre
las partes, est constituido, entonces la inscripcin en el registro es meramente a
la oponibilidad de los terceros, para que los terceros lo conozcan y lo respeten.
En cuanto al constitutivo, el derecho real no nace si no es inscripto en el
registro por lo tanto la inscripcin va a ser la creadora del derecho real. Esto
se adopta para los automviles en argentina. (Sistema germnico, y del acta
Torrens).

c. Segn el procesamiento: Real personal: Tenemos los subsistemas de


registros reales y personales. En los registros reales, todo lo relativo a la
158
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
constitucin, nacimiento y extincin del derecho real se va a hacer partiendo de
la cosa, la figura estelar del registro es la cosa. Se toma como base
principalmente el objeto del derecho real. Es lo que sucede principalmente
en nuestro pas, tanto para automotores como inmuebles.

d. Segn los ofectos: convalidantes y no convalidantes; oValidatorio no


validatorio:
Validatorio o convalidante significa que la anotacin en el registro subsana
cualquier defecto del que pueda adolecer el ttulo que se est inscribiendo,
(Alemania).
No validatorio implica que la anotacin, al contrario sensu no convalida o
valida los vicios que pudiere alegar a tener el ttulo que se est
inscribiendo.
Al ser un sistema no validatorio, la ley de publicidad registral le faculta al
registro una serie de funciones y atribuciones como un control de legalidad
de ttulo, lo faculta a realizar observaciones a los ttulos, todo ello para
tratar de que se inscriban los ttulos en el mejor estado posible. Pero si pasa
algn error o vicio no es convalidado por la inscripcin, entonces se puede
pedir la validacin o rectificacin de los datos o directamente cancelar el
ttulo.

Nuestro sistema de publicidad es registral, de inscripcin, declarativo para los


inmuebles, constitutivo para los automotores, eminentemente real y de carcter no
validatorio.
Es que los registros, y en especial los de la propiedad, satisfacen mltiples necesidades que conviene puntualizar y estos son sus fundamentos:
1. En primer trmino, los inmuebles y los muebles de relevancia econmica son una importante fuente impositiva; un correcto registro permite identificar a los
titulares del dominio y dems derechos reales, as como verificar las transmisiones tambin gravadas.

2. El Estado moderno est atento al rgimen de la propiedad de la tierra, vigila su produccin, combate los latifundios y minifundios. Todo ello requiere
inexcusablemente una apropiada registracin.

3. La planificacin est en la mdula del Estado moderno; y ella se funda en una completa informacin que en materia de propiedad slo pueden brindarla los
registros y catastros.

4. Los registros constituyen un rgimen de publicidad que permite a terceros adquirentes de derechos reales sobre un bien, conocer el estado en que ese bien se
encuentra, quin es su dueo, qu derechos lo gravan.

5. permiten conocer con facilidad el patrimonio de una persona, impidiendo la ocultacin de bienes en perjuicio de los acreedores, a quienes los registros les
facilitan el embargo de los bienes del deudor.

6. Desde el punto de vista del propietario, clarifica sus derechos y en algunos sistemas (no en el nuestro), lo pone a cubierto contra cualquier defecto del ttulo de
adquisicin.

Lo cierto es que el intervencionismo estatal propio de la creciente socializacin de los pueblos modernos requiere registros lo ms completos y precisos que sea dable lograr. Y
no es aventurado afirmar que la registracin tiene perspectivas de constante ampliacin y perfeccionamiento como instrumento imprescindible de ese proceso de socializacin.
La primera se concentra en torno a un organismo creado o reconocido para tales fines por el Estado, que suministra al usuario con inters, la informacin que posee a travs de
los medios que las reglamentaciones locales prevean (v.gr. certificados con reserva de prioridad, informes, copias de asientos registrales, consulta directa de los mismos, entre

Dado que nuestro sistema de registracin no es convalidante ni constitutivo, y


otros).

que la transmisin de los derechos reales inmobiliarios por actos entre vivos y a
ttulo singular se perfecciona con la sola confluencia de la causa ttulo y la causa
modo, la informacin que suministre el Registro puede no ser exacta, por razones
concomitantes o sobrevinientes con su generacin. Esto ltimo sucede, precisamente
en el tema que nos convoca, donde el Registro publicita la titularidad dominial de una
persona respecto de una cosa, que en verdad est ocupada efectivamente por otra, que
por este medio la posesin- pretende adquirirla en desmedro de aquel. Ms an, hasta
tanto la sentencia judicial que favorezca al usucapiente no acceda al Registro, el
mismo seguir suministrando informacin obsoleta respecto del inmueble de
referencia.

Antecedentes histricos.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Podemos encontrar antecedentes histricos en el derecho comparado. En el derecho romano tenan un
sistema para toda clase de cosas no registrales y la publicidad se perfeccionaba a travs del
cumplimiento de ritos o formalidades establecidos por el pater familia (vindicatio para cosas y manus
iniectio para las personaspoca arcaica. Derecho romano primitivo: la adquisicin de la propiedad es
dividida en actos civiles o dependientes de un acto formal y naturales, que consisten en simples
apropiaciones posesorias aretes de solemnidad: mancipatio; in iure cessio (falsa demanda de
reivindicacin en el que el demandado se allanaba publicidad por presencia de la autoridad).
Derecho romano clsico: avanza la traditio (para que se produzca el resultado adquisitivo, es necesario
que la traditio se base en una cusa suficiente para justificar la datio, sin justa causa, al entrega es
meramente posesoria) la falta de publicidad de la traditio se haca ms evidente con las formas ficticias
de la traditio brevi manu y del constitutum possessorium. Derecho justinianeo: traditio (se rechaza la
traditio per cartam). Constantino: insinuatio: donacin escrita con tradicin de la cosa ante testigos
la cual, segn su valor, deba ser registrada.

Despus todo esto evoluciono y nos encontramos con el derecho germnico quien es el
que ms trato la publicidad registral. El formalismo caracteriza la transmisin de
inmuebles.

Con el Cdigo Civil Alemn, nos encontramos con el sistema del folio real en donde
se anotan todos los derechos reales que pesan sobre un fundo, es un sistema de
carcter constitutivo y validatorio. Como es validatorio rige el principio de la fe
pblica registral, que significa que todas las inscripciones se reputan verdaderas
sin admitir prueba en contrario para todas aquellas personas que de buena fe y
voluntariamente adquieran derechos reales sobre un inmueble. Como consecuencia
de ello el Estado alemn responde por los daos y perjuicios que puedan existir por
los errores.

Tambin dentro del derecho comparado vemos el llamado sistema de torrens (de Sir
Robert R. Torrens, irlands radicado en Australia) que en algn momento en el
derecho europeo se lo sigui. Dicen que fue copiado del Merchant Shipping Act.
Consideraba a todos los adquirentes como sucesores de la corona, para lo cual se
supona que con cada transferencia la tierra volva a ella, salvo que el acto de
enajenacin provenga directamente de la corona. Era facultativo para los
propietarios solicitar el beneficio del rgimen y obligaciones cuando las tierras
hubieran sido atribuidas por la corona. Este sistema estableci una serie de pasos y
procedimiento para realizar la inscripcin de cosas inmuebles.
1. Instancia al requerimiento de parte: Es el tema de la solicitud de inscripcin
en la cual se tena que solicitar la matriculacin del bien y acompaarla un
plano con un detalle pormenorizado del inmueble.
2. El registro: en el cual se hace un doble examen de legalidad, en primer
lugar se haca un estudio topogrfico del plano y en segundo lugar se tena
que hacer un estudio a los antecedentes jurdicos del ttulo, si estaba todo en
orden se pasaba a una tercera etapa
3. Expedicin de certificado del ttulo: en el cual hacia constar de que esa
persona era titular del bien y el certificado tena la particularidad de que
era endosable, se lo poda negociar aunque cada transmisin tena que
inscribirse nuevamente.
Se caracterizaba tambin por ser constitutivo.

Cdigo Civil Velezano:


Se exige el ttulo y modo para la transmisin de la propiedad. Vlez rechaza
el sistema consensualista francs.

160
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
De igual modo, se opone a toda ulterior publicidad, ms all de la dispuesta
para las hipotecas.
Ley hipotecaria de 1855: se substituye la mera consensualidad para
transferir la propiedad por la registracin de la transmisin y constitucin de los
derechos reales. Es inconcebible para el codificador que la oponibilidad tenga
grados o momentos, antes y despus de la registracin, ya que los derechos reales
son erga omnes, sosteniendo que si no goza de oponibilidad absoluta no es derecho
real. El requisito de la tradicin cumple con la doble funcin de constituir el
derecho real y servir como medio de publicidad.
Por otro lado, la tradicin puede verificarse antes o despus de la firma del
instrumento pblico de enajenacin si se trata de inmuebles.
Este sistema es dejado de lado en lo referido a las hipotecas, siguiendo los
antecedentes legales vigentes al tiempo de su redaccin: cdula para Amrica de 1802
que reorganizaba los oficios de hipotecas establecidos por la pragmtica de 1768,
aplicada en nuestro pas por las cdulas de 1778 y 1783.
La registracin del instrumento que contiene al acto constitutivo en el oficio de
hipotecas bajo la impronta procedimental que emana del art. 3134 y ss, los cuales
consagran normas relativas no slo al plazo y forma en que se debe hacer la toma de
razn del gravamen sino tambin sobre responsabilidades que alcanzan al encargado de
la registracin.
Como en la hipoteca no hay desposesin, es necesaria la inscripcin para
reemplazar la funcin publicitaria de la relacin jurdica de la tradicin. Se
estableci la registracin del acto constitutivo de la hipoteca solamente para su
oponibilidad respecto de ciertos terceros, ya que el derecho real queda plenamente
conformado con su instrumentacin en escritura pblica; siendo oponible a los
contratantes, herederos e intervinientes en el acto, como el escribano y testigos,
quienes no pueden prevalerse del defecto de inscripcin.
Vlez Sarsfield admita la necesidad de publicidad en materia de adquisicin y
transmisin de derechos reales y pens que el medio propio para lograr esa
publicidad era la tradicin.

En la nota al art. 577 dice: Por la naturaleza de las cosas, por una simple operacin
lgica, por un sentimiento espontneo de justicia, por el inters de la seguridad de las
relaciones privadas a que se liga la prosperidad general, se comprende desde el primer
momento que el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos,
que no sean los del derecho personal y que esos signos deben ser tan visibles y tan
pblicos cuanto sea posible. No se concibe que una sociedad est obligada a respetar
un derecho que no conoce.

Los Registros eran tan indispensables, que las provincias empezaron a crearlos por
su cuenta, al margen del Cdigo Civil. La primera ley provincial fue de la Provincia
de Buenos Aires, que cre el Registro en 1879, pocos aos ms tarde, en 1886, la ley
nacional 1893 lo organiz para la Capital Federal y, sucesivamente, las restantes
provincias organizaron sus propios Registros.

En todas estas leyes, era comn la disposicin de que los actos que deban
inscribirse en el Registro de la Propiedad no producan efectos respecto de terceros
sino desde la fecha de su inscripcin. Ley 1144 de organizacin de los tribunales de la
Capital Federal: 239: Sin perjuicio de lo dispuesto en el CCV respecto de las hipotecas,
los actos o contratos a que se refiere la presente ley slo tendrn efecto contra terceros
desde la fecha de su inscripcin en el registro correspondiente.

161
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Desde el primer momento de la creacin de los Registros, se los tach de
inconstitucionales, porque imponan un requisito para la transmisin del dominio
que no estaba establecido en el Cdigo Civil, invadiendo la esfera propia de ste

La Corte resolvi en los casos Jorba y Papa, sobre las leyes registrales de
Catamarca y Mendoza, diciendo que por imperativo de lo dispuesto por el art. 67
de la Constitucin Nacional, las provincias carecen de facultades para imponer
requisitos adicionales a los establecidos en el Cdigo Civil, cuya modificacin slo
es posible mediante una ley dictada por el Congreso Nacional.

La objecin constitucional qued finalmente superada cuando la ley 17711 reform


el art. 2505 del Cdigo Civil, estableciendo: la adquisicin o transmisin de
derechos reales sobre inmuebles solamente se juzgar perfeccionada mediante la
inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin
que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros
mientras no estn registradas.

De esta manera, el requisito del registro quedaba incorporado al Cdigo Civil y


legitimados, por consiguiente los Registros organizados por las provincias. Luego el
sistema haba de consolidarse y completarse con la sancin de la ley 17.801, sobre
registro de la propiedad inmueble.

Proyectos de modificacin:
1. La tradicin se cumple mediante la registracin.
2. Aadir a la tradicin la registracin.
3. Propusieron el sistema Torrens en 1904 (diputado Jos Galiano).
4. Bibiloni: sistema alemn.

Publicidad de los estados de hecho.


Es la publicidad que se deriva de estados de hecho como la tradicin y la posesin.
Finalmente, la publicidad de los estados de hecho, es aquella que se deriva, ni ms ni
menos que de situaciones fcticas, como son la tradicin y la posesin efectiva de
los inmuebles, que suponen la ejecucin permanente de actos materiales de manera
pblica y pacfica sobre los mismos, tal cual prescriben los artculos 577, 2.377, 2.378,
2.379, 2.380, 2.383, 2.384 y concordantes del Cdigo Civil. Esta manera de exteriorizar
y evidenciar la existencia de los derechos reales fue el medio escogido por nuestro
codificador Dalmacio VELEZ SARSFIELD (que solo contempl la publicidad registral
para las hipotecas), y sigue vigente a pesar de las modificaciones operadas en el Cdigo
Civil por las leyes 17.711 y 17.801, integrndose al esquema publicitario comn a todos
los derechos reales inmobiliarios. Pese a ser una va aparentemente equivoca para
denotar la presencia de un derecho real, en algunos casos ha prevalecido sobre la
publicidad registral misma. En efecto, la jurisprudencia ha favorecido en ms de
una ocasin al adquirente de un inmueble de buena fe con boleto de compraventa y
posesin, respecto de un posterior comprador con escritura pblica o acreedor
hipotecario. Ello as, pues ... todo adquirente normalmente cuidadoso debe
enterarse, y en la vida corriente as ocurre, del estado de hecho de la finca que
adquiere, y por tanto, si lo desconoce, es slo debido a su desidia.

162
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
2. El art. 1893 del Cdigo Civil y Comercial y la ley 17.801. Efectos de la
publicidad. Concepto de tercero interesado. Necesidad de que sea de buena
fe: criterios objetivo y subjetivo. Relacin temporal entre la tradicin y la
inscripcin.

El art. 1893 del Cdigo Civil y Comercial y la ley 17.801. Efectos de la publicidad.
ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisicin o transmisin de derechos
reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Cdigo no son
oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn el


caso.

Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la registracin es presupuesto


necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni


aquellos que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho real.

La ley 17711 introdujo la inscripcin declarativa como medio publicitario de la


adquisicin de las cosas inmuebles, perfeccionando la adquisicin o
transmisin de derechos reales sobre inmuebles, de modo tal que el derecho
real seguir constituyndose fuera del registro mediante la conjuncin de
ttulo suficiente y de modo suficiente; conclusin ratificada por el art. 20 de
la ley 17.801 al establecer que Artculo 20. - Las partes, sus herederos y los
que han intervenido en la formalizacin del documento, como el funcionario
autorizante y los testigos en su caso, no podrn prevalerse de la falta de
inscripcin, y respecto de ellos el derecho documentado se considerar
registrado. En caso contrario, quedarn sujetos a las responsabilidades civiles
y sanciones penales que pudieran corresponder.

Con el CCC, la inscripcin es de efecto declarativo, o sea, con efectos publicitarios.


Es posible diferenciar dos estadios en la transmisin o constitucin de derechos reales
sobre inmuebles:
1. El derecho es adquirido por ttulo y modo suficientes, pero su oponibilidad es
relativa, slo puede ser invocado con relacin a los sujetos intervinientes en el
acto o que ya lo conocan (en los derechos reales no hay partes, ni siquiera en los
de garanta; solamente en los ttulos puede haber partes en tanto derechos
personales).
2. Publicidad registral, anotando el derecho en el Registro de la Propiedad
Inmueble, lo cual hace que el derecho real asentado sea oponible a terceros
interesados y de buena fe.

Publicidad posesoria: Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o

la posesin, segn el caso.

Establece:
- Carcter declarativo de la inscripcin registral.
163
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
- El valor de la publicidad posesoria, equiparada en rango a la publicidad
registral.
- La adquisicin del derecho real por al conjuncin de ttulo y modo que
opera extra-registralmente.
- El alcance de la oponibilidad de la inscripcin en el registro.

Al no haber previsin al respecto, se reaviva la discusin doctrinal acerca del


derecho del poseedor con boleto de compraventa frente al titular registral sin
posesin, ya que ninguno de ellos adquiri el derecho real de dominio: al primero
le falta el ttulo suficiente y la publicidad registral; al segundo el modo suficiente.
Pero los arts. 1170 y 1171 dejan a salvo el derecho del comprador de buena fe en
los supuestos de ejecuciones individuales y concurso o quiebra del vendedor
respectivamente en tanto el adquirente cumpla con los requisitos establecidos en
cada una de esas normas.

Inscripcin constitutiva: el modo consiste en una inscripcin constitutiva, como en


la adquisicin de automotores, sin perjuicio de que por tratarse de un derecho real
que se ejerce por la posesin ser necesaria la tradicin de la cosa. Mientras no se
realice la inscripcin, el dominio permanece en cabeza del enajenante, aun cuando
haya tradicin al adquirente. Es constitutiva del derecho real entre las partes del
negocio transmitivo y tiene una funcin publicitaria con respecto a los terceros.

Concepto de tercero interesado. Necesidad de que sea de buena fe: criterios


objetivo y subjetivo.
Terceros interesados: son los que por contar con un inters legtimo podran
invocar la inoponibilidad del derecho real no inscripto: los sucesores particulares,
los titulares de otros derechos reales, la masa del concurso, los acreedores
privilegiados, retentores, simples quirografarios o en general los titulares de
derechos subjetivos (interpretando el art. 2505 del CCV)

La buena fe jurdica es la conviccin de actuar conforme a derecho y comprende el


aspecto psicolgico o creencia en el propio derecho y el aspecto tico o voluntad de
obrar honradamente, lo que se ha dado en llamar buena fe probidad/diligencia.
El asiento registral por s slo no es suficiente para justificar la buena fe de quien
se prevale de l, en tanto el poseedor diligente hubiera podido conocer la
disconformidad entre la realidad registral y la extrarregistral.
Al incorporarse la publicidad registral inmobiliaria, no sera alegable la buena fe
en el poseedor si antes de la fecha cierta de su posesin se haba inscripto la
escritura o por lo menos expedido la certificacin a que se refieren las normas
registrales, por cuanto todo adquirente cuidadosos debe enterarse tanto del estado
de hecho cuanto de derecho del inmueble.

El cdigo recepta la buena fe subjetiva en el agente, en el articulo 3136 de Vlez, en


la nota, sostiene que adopta la posicin de la buena fe subjetivo y no objetiva.
A contrario del sistema francs, que si logra la inscripcin, es de buena fe.
Vlez sigue la doctrina anglosajona frente a una postura de mala fe los jueces no pueden
cerrar los ojos ante tales actitudes.

164
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Otra legislacin, la australiana, sistema Torrens, si logra la inscripcin es iure et de
iure de buena fe. Si el registrador se equivoca la transmisin es valida, y se
indemniza al perjudicado.

Relacin temporal entre la tradicin y la inscripcin.


Por otro lado, la tradicin puede verificarse antes o despus de la firma del
instrumento pblico de enajenacin si se trata de inmuebles.

3. Quid de la autonoma del Derecho Registral.

Desde las legislaciones ms antiguas los ordenamientos se ocuparon de las realidades


inmobiliarias, procurando la creacin de frmulas ms o menos rituales que
permitieran un razonable conocimiento de las transmisiones concertadas
privadamente. En todos los casos han tratado de satisfacer el reclamo de la comunidad
de mayor certeza y seguridad, formulando como respuesta al aumento en la
circulacin de los bienes inmobiliarios. Se perfila as una disciplina el derecho
registral inmobiliario.

Coghlan la define como la regulacin, estudio y exposicin sistematizada e integral


de la publicidad registral inmobiliaria, en sus presupuestos, organizacin e
instrumentacin, bienes, objeto, sujetos beneficiarios y destinatarios, propsitos y
consecuencias, con criterio cientfico, a partir de la reglamentacin positiva y de las
pautas especficas que la presiden.

Se ha predicado la autonoma del derecho registral, como dotada de reglas propias


que abarcan tanto lo relativo a su propia organizacin interna como a los aspectos
que conciernen al procedimiento para funcionar y a los efectos que la registracin
trae aparejados.
La multifactica composicin de la disciplina registral inmobiliaria acentu esta
tendencia hacia su autonoma, aduciendo que no slo era didctica y expositiva sino
adems cientfica, fundando este criterio en que la coexistencia dentro de ella de
materias tan diversas como la civil, administrativa, la procesal y la comercial,
torna imposible atribuirle a su exclusiva pertenencia al derecho civil. Se ha
sostenido que la especificidad de esta disciplina se hace an ms notoria, haciendo
que los funcionarios y rganos estatales que actan la publicidad estn dotados de
una suerte de jurisdiccin, pese a no integrar el poder judicial.

Papao: En sentido contrario se propuso una significacin menos abarcadora, que


si lo que la disciplina concierne al objeto inmobiliario y, respecto de l, a su
titularidad, a los derechos reales o a las limitaciones que lo afecten, ello tipifica su
pertenencia al derecho civil, lo que no obsta a su relacin interdisciplinaria con
otras ramas del derecho para efectivizar su primordial objetivo: la publicidad de
los derechos reales inmobiliarios.

Corna: Cierta autonoma, pero es accesorio al derecho civil. En el campo


inmobiliario publicita documento, en otros derechos reales.

4. Rechazo de los principios de convalidacin y fe pblica registral.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Principios registrales:
Estos principios surgen de la ley 17.801, que es nacional, sin embargo siguen
vigentes las leyes y reglamentaciones locales en todo lo relacionado con la
organizacin, funcionamiento y nmero de registros.

1. Rogacin: Significa que las anotaciones o inscripciones en el Registro deben ser


siempre hechas a pedido de parte interesada; quedan excluidas las inscripciones o
cancelaciones de oficio.
Hay sin embargo dos grandes excepciones:
a. En materia de hipoteca se establece que caduca de pleno derecho si no se
inscribe a los 20 aos.
b. La caducidad de los embargos o inhibiciones generales de bienes que caducan
de pleno derecho los 5 aos.

2. Inscripcin: la inscripcin consiste en extractar de los ttulos sus notas


predominantes. Puede ser declarativa o constitutiva. Este principio tiene un doble
significado:
a. que deben inscribirse en el Registro todos los documentos por los cuales se
constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles y los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias
cautelares;
b. que antes de la inscripcin estos documentos no producen efectos respecto
de terceros.
Es necesario agregar que en nuestro sistema legal la inscripcin no es constitutiva
de derechos reales sino simplemente declarativos; el derecho nace antes de la
inscripcin, slo que no es oponible a terceros.

Esto est plasmado principalmente en el artculo 2, 3 y 23. El articulo 2 hace un


detalle de todos los documentos que deben inscribirse para su publicidad, el articulo
3 detalla todas las formalidades que tienen que reunir los documentos para poder ser
inscriptos y el 23 dice que ningn escribano o funcionario pblico puede autorizar
documentos ya sea para constitucin, transmisin o extincin sin tener a la vista el
titulo inscripto lo que denota una obligatoriedad previa de inscripcin.

3. Publicidad: hace justamente a la publicidad del registro, los registros son pblicos,
puede tener acceso cualquier persona para realizar consultas de archivos para pedir
informes, certificados, etc. (Artculos 22 a 25).

4. Autenticidad: De acuerdo con este principio solamente pueden inscribirse en


el Registro, aquellos documentos que revistan carcter de autnticos, vale
decir, que hagan fe por s mismos y que sirvan inmediatamente de ttulo, al
dominio, al derecho real o asiento practicable. El Registro debe examinar la
legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se
solicita, pudiendo, segn los casos, rechazar los documentos u observarlos si
el defecto fuera subsanable. (Artculos 18 y 19)

5. Especialidad: Requiere que la cosa sobre la cual recae la inscripcin est determinada
con toda precisin: determinacin expresa y precisa de los sujetos, objeto y causa de
la relacin jurdica que ingresa en el registro, a fin de provocar una mutacin en el
asiento correspondiente. Nuestra ley exige que el asiento se redacte sobre la base
166
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus
medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarios para
su completa individualizacin. De acuerdo con el sistema del folio real implantado
por la ley 17801, la matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio
especial en el que el inmueble estar perfectamente individualizado.
La razn de este principio es brindar la mayor seguridad jurdica en el trfico
mercantil y en la situacin patrimonial de cada uno. Porque si no est bien
determinado, puede que varias personas tengan un mismo derecho real sobre u
mimo bien.

6. Tracto sucesivo: encadenamiento ordenado sucesivo de las titularidades que


han alcanzado emplazamiento registral. Este principio consiste en que las
sucesivas inscripciones sobre un mismo inmueble deben estar encadenadas
entre s, de tal manera que cada nueva inscripcin se sustente en la otra
anterior, que es su antecedente legtimo y necesario. (Artculos 15 y 16).

7. Legalidad y certificacin: la legalidad alude al comportamiento que el


registrador tiene normativamente impuesto, y que concreta mediante la
calificacin de los documentos que ingresan en el registro.

8. Prioridad: el acto que primero ingresa en el registro prevalece por sobre cualquier
otro que se le oponga, susceptible de registracin, que hubiere tenido acceso con
posterioridad a aquel, aunque sea de fecha anterior. Significa que una inscripcin
anterior tiene prioridad sobre una posterior, y que inscripto y anotado un documento, no
podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible,
salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo
de vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22 y concordantes.

9. Presuncin de legitimidad: deriva del principio de legalidad. Est en el artculo 22 si


bien tenemos un sistema no validatorio y como consecuencia de ello un sistema de
calificacin registral, estos actos se reputan veraces hasta tanto no se demuestre que
lo que est registrado no se condice con la realidad jurdica. En el caso de que ello
suceda los particulares como es un principio de rogacin no lo hace de oficio el registro,
los particulares tienen que solicitar demostrando el error y pedir la rectificacin.
Todo asiento registral hace presumir en favor de quien aparece como su titular,
que el derecho existe y le pertenece hasta tanto se demuestre su inexactitud
(legitimacin).

10. Presuncin de competitividad de los ttulos: se presumen de que los ttulos son
vlidos y completos hasta tanto no se demuestre lo contrario. Este principio
establece que si bien el registro no se presume exacto (porque para eso tendra que
ser convalidante de ttulos, y no lo es) s se presume completo. Esto significa que
como la inscripcin no es constitutiva de derechos reales, puede ocurrir que las
partes no inscriban todos los cambios (ej. venta, embargo, compra, etctera de la
cosa) y por eso, ante la imposibilidad de que efectivamente el registro refleje la
realidad, se aplica esta presuncin iuris tantum de que es completo.
Si no hay prueba en contra, los asientos vigentes en el folio real van a
describir la situacin verdadera del inmueble en cuestin, es decir, que se toma lo
que est en ese momento como verdadero. Si el asiento registral no es correcto no

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
refleja la realidad: en ese caso hay que hacer su rectificacin por errores u
omisiones.

11. Fe pblica registral: la informacin que emana del registro cuyo contenido
es determinante para que el tercero contrate, se presume ntegra y
completa, aunque no coincida con la realidad extrarregistral.

No convalidacin: el art. 4 establece: La inscripcin no convalida en ttulo nulo ni


subsana los defectos de los que adoleciere segn las leyes.
Si por circunstancias relativas a una calificacin ineficaz, un ttulo viciado hubiera
alcanzado emplazamiento registral provocando la mutacin en lo pertinente a la
titularidad, ello no afecta la subsistencia del vicio ni mejora el ttulo invlido. La
toma de razn de un ttulo en semejantes condiciones tan solo prueba que el ttulo
existe y que est registrado.

A partir del art. 1051 del CCV agregado por la ley 17.711, se discuti la posible
vigencia en nuestro sistema de la exactitud y la fe pblica registral.

Sintticamente: la informacin que recoge y asienta el registro en la matrcula del


inmueble se presumir exacta, aunque no se corresponda con la realidad
extrarregistral (exactitud). La publicidad que el registro da de aquella defectuosa
informacin se presume fidedigna (fe pblica registral). Por ello, si estos principios
tuvieran vigencia, quien adquiere de un titular inscripto pero no legitimado para
transferir porque el acto por el cual este ltimo adquiri tena vicios que los
invalidaban estara protegido contra la reivindicacin del verdadero propietario.
En este conflicto de intereses lo normado por el art. 3270 no tendra una aplicacin
irrestricta, ya que el propio Cdigo reconoce una considerable cantidad de
excepciones.
Sin embargo, cuando hemos analizado la cuestin de la reivindicabilidad inmobiliaria y
el concepto y alcance de la buena fe exigida del tercero adquirente en nuestro rgimen
legal (1051), nos hemos adherido a la necesidad de acreditar por este ltimo estudio
de ttulos, cuya falta desvirtuar la buena fe al no haber agotado los recaudos que
tena a su disposicin para conocer la realidad extrarregistral que el certificado no
tradujo.
Sobre lo dispuesto en el art. 4 que analizamos, judicialmente se resolvi: De acuerdo
con el art. 4 de la ley 17.801, la inscripcin reflejada en el certificado no convalida
un ttulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere cuando resulta que ese
ttulo antecedente es falso, entonces el certificado no tiene ni siquiera eficacia
publicitaria.
Art 4, ley 17.801: La inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los
defectos de que adoleciere segn las leyes. Esto es as porque nuestro sistema no es
constitutivo, porque no existe una perfecta identificacin de los inmuebles en todo
el territorio, por la existencia de ttulos provenientes de una posesin originaria
dudosa y determinantes de titularidades duplicadas o falsas, o de ttulos carentes
de asiento fsico determinado.
Si el ttulo no se ajusta a la realidad, habr que rectificarlo o desecharlo, a
criterio del registro.
La inscripcin en el registro tampoco da fe pblica, por es no requiere que se
arguyen de nulidad.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu

Sistema primitivo, poca virreinal, se inscriban censos e hipotecas.


Sistema personal, como el que se creo en Francia en 1856.

En Alemania se utilizaron libros territoriales, por inmuebles.

En 1869 se sanciona la ley registral, buenos aires adopta el sistema de


transcripcin.
Luego se va a un sistema de folio protocolizado, se abreviaba, se
resuma el acto. Lo haca el escribano.

En 1963 se pasa al sistema de folio real, un sistema de planilla. Es el


sistema vigente, de matriculacin, por inmueble.

El catastro registra el numero de matricula.

5. Situaciones jurdicas registrables. Requisitos. Plazos. Rogacin.


Legitimados. Requisitos.

Situaciones jurdicas registrables:


A. Documentos registrables
Conforme con el art. 2, ley 17801, se registrarn los siguientes documentos:
1. Los que constituyen, transmitan, declaren, modifiquen, o extingan derechos reales
sobre inmuebles: como por ejemplo transmisin del dominio, hipoteca, usufructo,
anticresis, uso y habitacin, etc. Entre los actos que declaren derechos puede citarse la
declaratoria de herederos, la declaracin de que un testamento es vlido en cuanto a sus
formas, la divisin del condominio, etc.

a) Los que constituyan derechos reales, ej una escritura de constitucin de


hipoteca.
b) Los que transmiten ds reales, ej una escritura traslativa de dominio.
c) los que declaran ds ej el testimonio de una aclaratoria de herederos o una
escritura de divisin de condominio.
d) Los que modifican ds, ej una escritura de divisin de una hipoteca.
e) Los que extinguen ds, ej una escritura de cancelacin de hipoteca o de renuncia
de una servidumbre.

2. Los que dispongan embargos, inhibiciones, y dems providencias cautelares: se


refiere a las medidas cautelares y tambin las comprende de modo amplio, como, por
ejemplo, la anotacin de Litis, la medida de no innovar, las interdicciones de los
concursados civiles o comerciales, de los dementes, sordomudos e inhabilitados, etc.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Se harn por oficio o testimonio (caso de extraa jurisdiccin, ley 22.172) y aun
por exhorto.

3. Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales: Como ejemplo, puede
recordarse la anotacin de los boletos de compraventa de loteos, conforme con la ley
14005; la anotacin de los boletos de compraventa de propiedad horizontal, conforme
con la ley 19724; el llamado bien de familia (ley 14394).
Ej las afectaciones a expropiacin se anotan en un registro; la constitucin del bien de
familia, la afectacin y boletos en la prehorizontalidad.

Con respecto a los documentos registrables hay que saber que nuestro sistema
registral es un sistema de registros de ttulos, es decir el registro va recoger un
hecho, un acto o un contrato autorizado por un funcionario, ya sea escribano o
funcionario pblico y lo examina a los fines de determinar si es susceptible de
registracin desde la ptica de la ley registral.
Artculo 17. - Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de
igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el
presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de
vigencia de la certificacin a que se refieren los artculos 22 y concordantes y
se lo presente dentro del plazo establecido en el artculo 5.

(Artculo sustituido por punto 1.3 del Anexo II de la Ley N 26.994 B.O.
08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto segn art. 1 de
la Ley N 27.077 B.O. 19/12/2014)

Se inscriben documentos, no derechos reales.


Medidas cautelares dictadas por jueces incompetentes

Tambin se escribe en el registro de anotaciones personales, se lleva por


DNI, se inscribe los fallidos, incapaces, anotaciones personales como
inhibicin general de bienes que afecta la capacidad.

Requisitos.
B. Requisitos legales de los documentos anotables
Artculo 3 - Para que los documentos mencionados en el artculo anterior
puedan ser inscriptos o anotados, debern reunir los siguientes requisitos:

a) Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o


administrativa, segn legalmente corresponda;

b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus
originales o copias por quien est facultado para hacerlo;

c) Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismo o con otros


complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registracin,
sirviendo inmediatamente de ttulo al dominio, derecho real o asiento
practicable.
170
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Para los casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn ser inscriptos
o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus
otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario
competente.

(Nota Infoleg: Vase arts. 80 y 81 de la Ley N 24.441 B.O. 16/1/1995 que


introducen modificaciones al Rgimen Registral)

Artculo 3 bis - No se inscribirn o anotarn los documentos mencionados


en el artculo 2 inciso a), si no constare la clave o cdigo de identificacin
de las partes intervinientes otorgado por la Administracin Federal de
Ingresos Pblicos o por la Administracin Nacional de la Seguridad Social,
de corresponder.

(Artculo incorporado por art. 4 de la Ley N 25.345 B.O. 17/11/2000).

Plazos.
Artculo 5 - Las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo de
45 das contados desde su otorgamiento, se considerarn registradas a la
fecha de su instrumentacin.

(Artculo sustituido por artculo 2 de la Ley N 20.089 B.O. 22/1/1973.


Vigencia: Ver art. 3 de la misma norma).

Se establece un plazo de 45 das para la presentacin de las escrituras en el


Registro. Antes, respecto a la hipoteca, el plazo era de 6 das impuesto (art 3137
CC). Recin con la sancin de la ley 20.089 (1973) se suprimi la excepcin,
teniendo en cuenta que en la prctica se producan inconvenientes cuando se
trataba de inscribir una escritura de venta con saldo de precio garantizado con
hipoteca. Al instrumentarse en un mismo acto, de hecho el escribano contaba con
slo 6 das para ingresarla al Registro. Hoy el art. 3137 dice: El registro debe
hacerse dentro del trmino establecido en la ley nacional de registros de la propiedad.
Seguramente por omisin involuntaria no se reform el art 3129, de modo que
subsiste el plazo de 6 das para las hipotecas constituidas en el extranjero.
Por otra parte, la ley 17.801 recoge el criterio sustentado por el cdigo con
respecto a la hipoteca, al acordar a la inscripcin efecto retroactivo al da de la escritura
si sta es presentada dentro del plazo de 45 das. Si ello sucede despus, es posible la
registracin, pero el efecto slo se producir desde que ella ocurra.

Rogacin. Legitimados. Requisitos.


C. Procedimiento y plazos
El procedimiento para inscribir los documentos es el siguiente:
1. Rogacin: La primera etapa es el principio de rogacin, toda actividad ante el registro
tienen que ser rogada, por lo tanto, primero se pide la solicitud de inscripcin que cada
uno de los registros en las diferentes provincias e incluso con sus reglamentos internos
tienen las modalidades de registracin. El escribano hace la rogacin. Se pide con un
formulario. Plazo para rogar: celebrada la escritura tiene 45 das corridos para
realizar la inscripcin, sino lo realiza dentro del plazo pierde la prioridad. 2
primeras horas, pero tienen que avisar.
Legitimados: Escribano. Tambin en las medidas cautelares los jueces.
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Artculo 6 - La situacin registral slo variar a peticin de:

a) El autorizante del documento (escribano) que se pretende inscribir o


anotar, o su reemplazante legal (otro escribano o secretario del juzgado);

El escribano es el funcionario autorizado por las leyes notariales para realizar la


rogacin (solicitud). La ley de la CABA (404) y la de capital dicen que las partes
pueden eximir al escribano de rogar. Segn la ley de la PBA, el escribano est
obligado a rogar.
Las partes deben: pedir al colegio de escribanos que haga la rogacin o
pedirle al juez, el cual designar a un escribano.
b) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar. (ej
el particular que en caso de fallecimiento, incapaz o inactividad del
escribano que autoriz la escritura, podra sufrir perjuicios emanados de
esa falta de actividad).

Excepciones:
1) las anotaciones de medidas cautelares caducan a los 5 aos de pleno
Derecho, sin necesidad de rogacin;
2) la inscripcin de la hipoteca caduca a los 20 aos (siempre que no se
renueve), sin necesidad de rogacin.

Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con
atribuciones exclusivas, la peticin deber ser formulada con su
intervencin.

Artculo 7 - La peticin ser redactada en la forma y de acuerdo con los


requisitos que determine la reglamentacin local.

2. Examen de legalidad: Examen de legalidad de las formas extrnsecas por parte del
registro. El registro entonces va a tener a la vista a los ttulos y los va a analizar.
Artculo 8 - El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas
de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que
resultare de ellos y de los asientos respectivos.

3. Contestacin del registro: si no observa los ttulos procede a inscribirlos, si lo


observa, vamos a ver como se procede dependiendo de la magnitud del vicio si es un
vicio de nulidad absoluta rechaza la solicitud y si es un vicio de nulidad relativa lo que
hace es inscribir provisoriamente por 180 das y devuelve con una observacin el
tramite a los fines de que los particulares rectifiquen el error cumplan con lo que les
pide el registro as la inscripcin deja de ser provisoria y pasa a ser definitiva.
Artculo 9 - Si observare el documento, el Registro proceder de la
siguiente manera:

a) Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;

b) Si el defecto fuere subsanable, devolver el documento al solicitante


dentro de los treinta das de presentado, para que lo rectifique. Sin
perjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
180 das, contado desde la fecha de presentacin del documento,
prorrogable por perodos determinados, a peticin fundada del requirente.
Si esto no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber
solicitar el Registro que rectifique la decisin. Esta solicitud implica la
prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin provisional si antes no se
hubiere concedido. Cuando la decisin no fuese rectificada podr
promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley
local, durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la inscripcin o
anotacin provisional.

La reglamentacin local fijar los plazos mximos dentro de los cuales


deben sustanciarse los recursos.

Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho


cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.

4. Inscripcin: El art. 5, ley 17801 establece que las escrituras pblicas que se presenten
dentro del plazo de cuarenta y cinco das contados desde su otorgamiento, se
considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin. Hay que advertir que en su
redaccin original, el art. 5 haca la excepcin de las escrituras hipotecarias, respecto de
las cuales rega el art. 3137, C. Civil, que estableca que el registro deba hacerse a los
seis das del otorgamiento de la escritura hipotecaria. Esta diferencia de plazo para la
inscripcin de las hipotecas, no se justificaba; la ley 20089 modific los arts. 3137 y
3149 del Cdigo Civil y el art. 5 de la ley 17801, uniformando el plazo de la inscripcin
de todas las escrituras pblicas en cuarenta y cinco das.

Por consiguiente, el principio es que a los efectos de establecer la prioridad, las


escrituras pblicas se considerarn registradas a la fecha de la escritura, siempre
que ellas se presentaren al Registro dentro del plazo de 45 das desde su
otorgamiento; caso contrario, la fecha del registro es la de la inscripcin provisoria
o definitiva.

Los particulares pueden atacar cualquier acto o resolucin que dicte el registro,
pueden solicitar un recurso de rectificacin que tiene que estar fundando. Si se
niega a corregirlo tienen la va recursiva propia por el derecho administrativo
estableca por este tipo de ley, cada cdigo de las provincias va a regular los plazos,
si se agota la va administrativa se puede llegar a la va judicial.

D. Efectos
Como nuestra ley ha seguido el sistema declarativo, el art. 2505 despus de establecer
que la adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles solamente se
juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los Registros
inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda, agrega: esas adquisiciones o
transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas.

El ltimo prrafo indica claramente a contrario sensu, que la transmisin ser oponible a
las partes aunque no est registrada. En el mismo sentido y con relacin a la hipoteca, el
art. 3135 establece que la constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros sino
cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto. Pero
las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el

173
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripcin; y respecto de ellos
la hipoteca constituida por escritura pblica se considera registrada.

El mismo principio ha sido receptado con carcter general y referido a cualquier asiento
en el Registro, por el art. 20, ley 17801 que expresa:
Artculo 20. - Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la
formalizacin del documento, como el funcionario autorizante y los
testigos en su caso, no podrn prevalerse de la falta de inscripcin, y
respecto de ellos el derecho documentado se considerar registrado. En
caso contrario, quedarn sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones
penales que pudieran corresponder.

Sera un error, sin embargo, creer que la inscripcin no tiene efectos respecto de
las partes. Por el contrario, los tiene y muy importantes:
1. Inscripto un derecho real no puede inscribirse otro con posterioridad que se
le oponga o sea incompatible (art. 17 , ley 17801);
2. La inscripcin produce la prioridad de derechos reales compatibles, es
decir, regula el rango de ellos (arts. 2, 14, 17, 18, 19, ley 17801);
3. Los asientos registrales tienen en caso de prdida de protocolo, valor como
prueba de la existencia de la documentacin que originara el asiento
registral (art. 29, ley 17801).
Artculo 29. - El asiento registral servir como prueba de la existencia de
la documentacin que lo originara en los casos a que se refiere el artculo
1011 del Cdigo Civil.

4. No convalidacin.
Artculo 4 - La inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos
de que adoleciere segn las leyes.

La inscripcin del segundo testimonio en el registro de la propiedad anula


el anterior.
Tambin hay que hacer la inscripcin correspondiente en el caso de la
simulacin.
Simulacin: efecto: nulidad del acto. Se va al protocolo del escribano y se
anota la nulidad.
Accin revocatoria-Pauliana: inoponible.

6. Especialidad. Matriculacin. Folio real: descripcin y contenido.

Especialidad. Matriculacin. Folio real: descripcin y contenido.


La especialidad se refiere a que el inmueble debe estar determinado
perfectamente (valor, ubicacin, quien es su titular, si tiene gravmenes hay que
especificar su monto) y todos esos datos deben ser inscriptos en su folio real (cada
inmueble tiene el suyo).
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Artculo 10. - Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o
anotarse los documentos a que se refiere el artculo 2, sern previamente
matriculados en el Registro correspondiente a su ubicacin (antes era la
ubicacin del titular del inmueble). Exceptanse los inmuebles del dominio
pblico (no estn en el comercio, por eso no pueden ser objeto de derechos
reales).

Matriculacin. Folio real: descripcin y contenido.


Es necesario distinguir claramente la inscripcin de la matriculacin. La primera
se refiere al registro de toda constitucin, transmisin, declaracin, modificacin o
extincin de derechos reales o de medidas precautorias.

La matriculacin, en cambio, importa asignar a cada inmueble un folio especial en el


que se individualiza con precisin el inmueble, fijndole una caracterstica de
ordenamiento que luego servir para designarlo; una vez matriculado el inmueble,
se anotan en esa matrcula, o folio real, todas las modificaciones en el estado del
dominio u otros derechos reales, as como los embargos y otras medidas cautelares.
En el ao 63 en la provincia de buenos aires se impone un sistema de
folio real, que tiene sus antecedentes en los libros alemanes de registro
donde se le dedicaba varias pginas para cada inmueble, y as se poda
seguir la historia del inmueble.
En el francs era por persona.
Matricula, se crea sistema de fichas mviles.
Cada provincia tiene una ficha.

Matriculacin. Procedimientos

Artculo 10. - Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o


anotarse los documentos a que se refiere el artculo 2, sern previamente
matriculados en el Registro correspondiente a su ubicacin. Exceptanse
los inmuebles del dominio pblico.

B. Registros personales y reales


Existen dos tipos de registros: aquellos en que la registracin se hace teniendo como
base la persona del titular de los derechos y aquellos en que se hace sobre la base de la
matriculacin de cada inmueble.

En nuestro pas, los registros eran personales, luego se adopt el sistema de folio
real. De los dos elementos esenciales que integran el complejo de la registracin (el
titular del derecho y el inmueble), el ms variable es el titular del dominio.

Desde el punto de vista prctico, el folio real permite conocer de inmediato la


situacin de un inmueble y el registrador podr expedir certificaciones
fotocopiando el folio y eliminando as toda posibilidad de error en el informe.

Ello no excluye la existencia de anotaciones personales que se hacen en los registros


a los efectos de inscribir las declaraciones de inhibicin general de las personas y toda
otra registracin de carcter personal que dispongan las leyes nacionales o provinciales

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
y que incidan sobre el estado o la disponibilidad jurdica de los inmuebles (art. 3,
ley 17801).

Folio real: descripcin y contenido.


La caracterstica esencial del registro organizado por la ley 17801 es el folio real, esto
es, un folio especial para cada uno de los inmuebles.

Este folio puede consistir en una hoja de un libro de registro o bien en tarjetones
separados; la ley habla de folio en general, dejando por consiguiente la
reglamentacin de las caractersticas de cada folio a las provincias.
Cuando se crearon los Registros, las 1eras inscripciones fueron de
transcripcin: se volcaba todo el acto de la escritura a un libro, anotndose en el
protocolo del escribano el n de libro y de foja del registro. Despus vino el sistema
de folio protocolizado: el escribano deba hacer un resumen del acta en una minuta
de inscripcin. En sta constaban los elementos fundamentales del acto autorizado
(ubicacin del inmueble, quienes eran las partes (ej comprador y vendedor)
provincia, etc). La minuta deba ser presentada al registro.

Artculo 11. - La matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble


un folio especial con una caracterstica de ordenamiento que servir para
designarlo.

Las constancias que deben figurar en el folio estn determinadas en el art. 12

Artculo 12. - El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador


responsable.

Se redactar sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y


descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas
especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin.

Adems, cuando existan, se tomar razn de su nomenclatura catastral, se


identificar el plano de mensura correspondiente y se har mencin de las
constancias de trascendencia real que resulten.

Expresar el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos
personales que se requieran para las escrituras pblicas. Respecto de las
sociedades o personas jurdicas se consignar su nombre o razn social,
clase de sociedad y domicilio.

Se har mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto del


gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento
y funcionario autorizante, establecindose el encadenamiento del dominio
que exista al momento de la matriculacin.

Se expresar, adems, el nmero y fecha de presentacin del documento


en el Registro.

El asiento de matriculacin debe llevar la firma del registrador responsable (art. 12).
Todas las constancias exigidas por el art. 12, deben expresarse en el folio real desde
el momento mismo de su matriculacin. Este es el comienzo de la historia jurdica del
inmueble reflejada en el registro. Luego se inscribirn en el mismo folio las
inscripciones.
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu

Artculo 13. - Si un inmueble se dividiera, se confeccionarn tantas nuevas


matrculas como partes resultaren, anotndose en el folio primitivo la
desmembracin operada.

Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se har una nueva y


nica matrcula de las anteriores, ponindose nota de correlacin. En
ambos casos se vincular la o las matrculas con los planos de mensura
correspondientes.

7. Legalidad. Calificacin del Registrador: distintas posibilidades. Recursos:


especial tratamiento de las disposiciones locales.
Principio de legalidad: todo documento que ingresa al registro califica el
acto. Los aspectos formales, extrnsecos. La ley hipotecaria espaola
dice que tambin se deben calificar los intrnsecos, en nuestro derecho
no, debe bastarse a s mismo el acto, por el principio de completividad.

Principio que cosiste en la facultad del Registro para examinar y juzgar los
ttulos que se presentan para su inscripcin, verificando si renen los requisitos
establecidos por la ley. El registro tiene la facultad para aceptar o rechazar el ttulo
que se pretende inscribir, a travs de un examen en el cual analiza si el ttulo rene
los requisitos de forma extrnsecos.
Luego del pedido de inscripcin, el registro va a controlar que los documentos
cumplan con los requisitos de forma como sellos, firmas, competencia del escribano,
si la descripcin del inmueble es igual a la del folio real, etc. Nunca podr juzgar
los requisitos de fondo.
Artculo 8 - El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas
de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que
resultare de ellos y de los asientos respectivos.

Calificado el documento, si no se observaren fallas, se lo manda a inscribir.

Si aparecen defectos, pueden presentarse 2 situaciones: Artculo 9 - Si


observare el documento, el Registro proceder de la siguiente manera:
a) Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;

b) Si el defecto fuere subsanable, devolver el documento al solicitante


(interesado) dentro de los 30 das de presentado, para que lo rectifique
(indicando en qu consiste el defecto). Sin perjuicio de ello lo inscribir o
anotar provisionalmente por el plazo de 180 das, contado desde la fecha
de presentacin del documento, prorrogable por perodos determinados, a
peticin fundada del requirente (la inscripcin provisoria caduca de pleno
derecho si se convierte en definitiva o vence el plazo de su vigencia). Si esto
no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar el
Registro que rectifique la decisin (interponiendo el recurso de
recalificacin registral, y si no se accede a ello, queda abierta la va para la
promocin de los recursos registrales que reglamentan las leyes locales).
Esta solicitud implica la prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin
177
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provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisin no fuese
rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que
correspondiere segn la ley local, durante cuya sustanciacin se
mantendr vigente la inscripcin o anotacin provisional.

La reglamentacin local fijar los plazos mximos dentro de los cuales


deben sustanciarse los recursos.

Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho


cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.

Primero hay recurso contra el anotador de recalificacin, segundo de apelacin


ante el director del registro. Su resolucin cierra la instancia administrativa y deja
abierta la judicial, que se efectiviza a travs de la interposicin de un recurso de
apelacin ante la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil (Decreto 2080/80).

Aspectos intrnsecos? Plenario: voto JHA dice que en tanto y en cuanto


exista una nulidad manifiesta el calificador est obligado a observar el
documento. Plenario feldman.
Sumarios:
1. El registro de la propiedad inmueble al examinar los instrumentos presentados
para su registracin puede controlar el cumplimiento de los requisitos relativos al
poder de disposicin de las partes impuestos por el art. 1277 del Cd. Civil (Adla,
XXVIII-B, 1799). A esos efectos, podr requerir que en el documento inscribible
conste la expresin del asentimiento del cnyuge no disponente, o de la
autorizacin judicial; si se tratase de bienes propios de uno de los cnyuges, deber
prescindirse del asentimiento siempre que el disponente manifieste que no se dan
los supuestos de radicacin del hogar conyugal y de existencia de menores o
incapaces.

8. Tracto sucesivo. Casos de tracto abreviado o comprimido.


Tracto sucesivo
El tracto sucesivo consiste en un encadenamiento de las sucesivas transmisiones del
dominio, de tal manera que la nueva transmisin se apoye en la anterior. As, por
ejemplo, para que se inscriba la venta de una finca, es indispensable que l que vende
figure en la matrcula como propietario.
No puede saltearse, no puede haber tachaduras. Si hay error: contra
asiento.

Este principio del tracto sucesivo ha sido establecido en los arts. 14 y siguientes, ley
17801, que dicen as:
Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos

Artculo 14. - Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes al


folio se registrarn:

a) Las posteriores transmisiones de dominio;

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b) Las hipotecas, otros derechos reales y dems limitaciones que se
relacionen con el dominio;

c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;

d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo


dispuesto en los artculos 22, 24 y concordantes.

Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarn por


estricto orden cronolgico que impida intercalaciones entre los de su
misma especie y en la forma que expresa el artculo 12, en cuanto fuere
compatible, con la debida especificacin de las circunstancias particulares
que resulten de los respectivos documentos, especialmente con relacin al
derecho que se inscriba.

Artculo 15. - No se registrar documento en el que aparezca como titular


del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripcin
precedente. De los asientos existentes en cada folio debern resultar el
perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos
registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones o extinciones.

Ej si en el folio de un determinado inmueble aparece como titular Juan Prez,


entonces Juan Prez es el nico que lo va a poder gravar, vender, etc, y no otro.
Para transmitir el dominio, hay que aparecer en el folio como titular de ese derecho;
para constituir hipoteca, el constituyente debe estar registrado como dueo. Es decir, el
que dispone debe ser el ltimo que adquiri
En ciertos supuestos se habla de tracto abreviado o comprimido. No se trata
de una excepcin al tracto sucesivo, sino que, al los fines de la continuidad del
tracto se puede obviar una inscripcin previa (por razones de economa en el
trfico inmobiliario).

Pero, el art. 16 se refiere a algunos supuestos llamados de tracto sucesivo


abreviado, que consiste en inscribir un derecho a nombre de una persona, aunque
anteriormente en el folio no resultara registrado el derecho a nombre de quien lo
transmite, si la titularidad del derecho resulta de la documentacin acompaada.
Artculo 16. - No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a los
efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se
otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos


declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u
obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes
registrados a su nombre;

Ej 2 pers hacen un boleto de cv por una casa, antes de firmar la escritura el


vendedor se muere. Se hace la declaratoria de herederos, pero para que stos puedan
escriturar tiene que inscribir la declaratoria, ya que la casa est a nombre del muerto
todava. Entonces, para abreviar se hacen juntas la inscripcin de declaratoria y la
escritura de venta.
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o
cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su
cnyuge;
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Ej se muere el dueo de una casa, se hace la declaratoria de herederos y stos
hacen un boleto sobre la casa. Se hace directamente la escritura de venta,
abreviando la inscripcin de la declaratoria, ya que ser nombrada en la escritura
como antecedente de la misma.
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de
bienes hereditarios;

Ej.: Muere el dueo de 2 inmuebles, se hace la sucesin y declaratoria de


herederos y luego la particin. En lugar de inscribir la declaratoria y luego la
particin ambas a favor de los herederos con relacin a cada inmueble- se
registran juntas.
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma
simultnea y se refieran a negocios jurdicos que versen sobre el mismo
inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido
distintos funcionarios.

Ej.: Compro una casa pero quedo debiendo una parte, que garantizo con una
hipoteca sobre dicha casa. Se hacen simultneamente la inscripcin de la escritura y
la de la hipoteca.
En todos estos casos el documento deber expresar la relacin de los
antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisin o
adjudicacin, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que
se consignar en el folio respectivo.

Formulario de ubicacin de inmuebles se ubica con la calle y el nmero.

Catastro: registro fsico. Es un registro de planos. Se ubican por ejemplo


las 4 calles.

Problema del folio real: el peso. Se arregla con el folio electrnico.


Problemas del sistema.

Todos los inmuebles tienen un numero de matricula. Los bienes del


dominio publico no tienen matricula
El tracto sucesivo se corta frente a una usucapin.
Unidades complementarias: N romanos, es complementario.
Leasing: se anota en la segunda columna.
Si hay dos certificados de dominio, el segundo documento que entra se
anota en forma provisoria.
Primero se inscribe la simulacin y luego la declaratoria.

9. Prioridad. Libro diario. Preferencia excluyente: anlisis del art. 17 de la ley


17.801. preferencia de rango: anlisis del art. 19 de la ley 17.801. Posibilidad

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jurdica de los negocios sobre el rango: reserva, permuta, posposicin y
coparticipacin.

Prioridad. Libro diario.


Prioridad Registral
El principio de prioridad, de prevalencia de los documentos anteriores sobre los
posteriores aunque el documento que dio lugar a la primera haya sido otorgado
despus, est reglamentado en los arts. 17 y siguientes de la ley 17801. Primero en el
tiempo, primero en el derecho.

Preferencia excluyente: anlisis del art. 17 de la ley 17.801.


Artculo 17. - Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro
de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el
presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo
de vigencia de la certificacin a que se refieren los artculos 22 y
concordantes (15, 25 o 30 das) y se lo presente dentro del plazo
establecido en el artculo 5(45 das, o si se trata de hipoteca, dentro del
plazo fijado en el artculo 3137 del Cdigo Civil).

(Artculo sustituido por punto 1.3 del Anexo II de la Ley N 26.994 B.O.
08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto segn art. 1 de
la Ley N 27.077 B.O. 19/12/2014)

Por lo tanto la regla es que prevalece el documento registrado con


anterioridad, aunque la fecha de su otorgamiento sea posterior a la del 2do
documento que se intenta inscribir.
Pero si bien la prioridad de la inscripcin se da por la fecha en que fue inscripta, hay
que tener en cuenta la excepcin del art 5 de efecto retroactivo de la inscripcin: si
la inscripcin se hace dentro de los 45 das de su otorgamiento, su efecto se
retrotrae a la fecha del otorgamiento.
O sea, que al presentarlo con posterioridad se hubiese documentado dentro del
plazo del bloqueo del registro establecido en los arts. 22 y, adems se lo presente
dentro del plazo establecido en el art. 5, o sea cuarenta y cinco das desde la fecha
de su otorgamiento.

Artculo 18. - No obstante lo dispuesto en el artculo anterior y a los efectos


a que hubiere lugar por derecho, el Registro proceder de la siguiente
forma:

a) Devolver los documentos que resulten rechazados, dejando constancia


de su presentacin, tanto en el Registro como en el documento mismo. La
forma y tiempo de duracin de esta anotacin sern los que rigen respecto
de la inscripcin provisional;

b) Si al solicitarse la inscripcin o anotacin existieren otras de carcter


provisional, o certificaciones vigentes, o est corriendo respecto de stas el
plazo previsto en el artculo 5, aqulla se practicar con advertencia de la
circunstancia que la condiciona;

c) Cuando la segunda inscripcin o anotacin obtenga prioridad respecto


de la primera, el Registro informar la variacin producida.

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
La advertencia o informacin indicada se dirigir a quien hubiera
efectuado la peticin o a quien tuviere inters legtimo en conocer la
situacin registral, mediante notificacin fehaciente.

Preferencia de rango: anlisis del art. 19 de la ley 17.801. Posibilidad jurdica de


los negocios sobre el rango: reserva, permuta, posposicin y coparticipacin

Artculo 19. - La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones


relativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el nmero de
presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento a que se
refiere el artculo 40. Con respecto a los documentos que provengan de
actos otorgados en forma simultnea, la prioridad deber resultar de los
mismos. No obstante las partes podrn, mediante declaracin de su
voluntad formulada con precisin y claridad, substraerse a los efectos del
principio que antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus
derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea
compartida.

Como no est en juego el orden pblico, es posible celebrar pactos de esta clase,
como ocurrira por ejemplo con un acreedor hipotecario que acepta compartir la
prioridad con otro posterior (coparticipacin de rango) o directamente le cede a este
ltimo su lugar (cesin de rango) o uno que tenga un rango ms fuerte lo cambia por
otro menos preferente (permuta de rango).

Art. 3135 sobre reserva del rango: la inscripcin del gravamen que la contiene
ceder su posicin registral a la que se constituya en ejercicio de esa reserva.
Ejemplo: nudo propietario grava el inmueble dado en usufructo con una
servidumbre.

Permuta del rango: intercambio de posiciones registrales de dos gravmenes ya


inscriptos.

Posposicin de rango: una hipoteca ya inscripta cede su posicin registral en


beneficio de otra que se constituye simultneamente con el negocio de cesin de
rango.

Coparticipacin: igualdad de rango de una pluralidad de acreedores.

10. Certificado con reserva de prioridad. Informes y copias autenticadas.


Exhibicin directa de los asientos.

Artculo 21. - El Registro es pblico para el que tenga inters legtimo en


averiguar el estado jurdico de los bienes, documentos, limitaciones o
interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarn la forma
en que la documentacin podr ser considerada sin riesgo de adulteracin,
prdida o deterioro.

El art 54 del Decreto 2080/80 dice que se presume que tienen inters legtimo en
conocer los asientos registrales: podrn conocer los asientos registrales:
1) Sus titulares;

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2) El PJ de la nacin, de las Provincias, de la ciudad autnoma de BsAs y ministerios publicos.
3) Quienes ejerzan las profesiones de escribano, abogado, procurador, agrimensor, ingeniero, arquitecto, contador pblico o
martillero.
4) Los Organismos del E Nacional o Provincial, del Gobierno de la Ciudad autnoma de BsAs y de las Municipalidades.
5) Quienes no estando comprendidos en la enumeracin precedente, acrediten tener inters legtimo, a juicio de la Direccin
del Registro.
La publicidad que brinda el registro se cumple con la exhibicin de los asientos y por las certificaciones que se
expiden.

Artculo 22. - La plenitud, limitacin o restriccin de los derechos


inscriptos y la libertad de disposicin, slo podr acreditarse con relacin
a terceros por las certificaciones a que se refieren los artculos siguientes.

En principio los registros son pblicos: podemos acceder a simples consultas o a


ciertos certificados e informes. Entonces vemos dos temas certificados de dominio e
informes de dominio.

Los Certificados de dominio son verdaderos instrumentos pblicos que tienen


el mismo valor que el asiento original, es el nico medio que acredita el estado
jurdico de un bien registrado frente a los terceros. Los certificados sirven para acreditar con relacin
a terceros la plenitud, limitacin de los derechos inscriptos y la libertad de disposicin.
O sea, el certificado de dominio va a certificar de que el estado jurdico del bien es
igual a lo que est registrado en el registro de la propiedad de inmueble por el
plazo que se establezca (no es que saco un certificado y tiene validez indefinida, no va
a ser eterno), el plazo son 15, 25 o 30 das dependiendo de la ubicacin legal del
registro.

Ya sea en la capital federal, en el interior o fuera del mbito de la provincia, territorio o


capital. En el caso de capital seria 15 das. Durante esos 15 das el escribano est
tranquilo de que el bien no va a salir de la rbita de esa persona.

El escribano entonces por el artculo 23 para poder hacer una escritura de una
venta tiene que tener un certificado de dominio porque eso le garantiza la
inmutabilidad de bien y tiene un plazo de 15, 25 o 30 das para realizar la
operacin.

Si otorga la operacin en ese plazo tiene un plazo de 45 das para inscribirlo para
que alcance el efecto retroactivo para que tenga la garanta de la inmutabilidad del
bien.
Artculo 23. - Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar
documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de
derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el
Registro, as como certificacin expedida a tal efecto por dicha oficina en
la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn
las constancias registradas.

Los documentos que se otorguen debern consignar el nmero, fecha y


constancias que resulten de la certificacin.

Estos certificados tienen un plazo de validez de 15, 25 y 30 das (segn se


trate de documentos autorizados por un escribano con domicilio legal en la ciudad
asiento del Registro, en el interior de la provincia o fuera de la provincia o CABA).
Durante este lapso no se va a poder modificar la situacin del inmueble.

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Artculo 24. - El plazo de validez de la certificacin, que comenzar a
contarse desde la cero hora del da de su expedicin, ser de 15, 25 o 30
das segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados por
escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento
del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del mbito
de la provincia, territorio o Capital Federal.

Queda reservada a la reglamentacin local determinar la forma en que se ha de


solicitar y producir esta certificacin y qu funcionarios podrn requerirlas.
Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podr establecer
plazos ms amplios de validez para las certificaciones que soliciten los
escribanos o funcionarios pblicos del interior de la provincia o territorio.

Artculo 25. - Expedida una certificacin de las comprendidas en los


artculos anteriores, el Registro tomar nota en el folio correspondiente, y
no dar otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia ms
el del plazo que se refiere el artculo 5, sin la advertencia especial acerca
de las certificaciones anteriores que en dicho perodo hubiere despachado.

Esta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de


quien requiera, en el plazo legal, la inscripcin del documento para cuyo
otorgamiento se hubiere solicitado.

Artculo 26. - En los casos de escrituras simultneas o cuando deban


mediar referencias de expedientes, la relacin que se har respecto a los
antecedentes del acto que se instrumenta, se podr verificar directamente
en los documentos originales o en sus testimonios. En lo que se refiere a las
constancias de la certificacin registral en escrituras simultneas, la que se
autorice como consecuencia podr utilizar la informacin que al respecto
contenga la que antecede.

Artculo 27. - Aparte de la certificacin a que se refiere el artculo 23, el


Registro expedir copia autenticada de la documentacin registral y los
informes que se soliciten de conformidad con la reglamentacin local.

Artculo 28. - En todo documento que se presente para que en su


consecuencia se practique inscripcin o anotacin, inmediatamente
despus que se hubiere efectuado, el Registro le pondr nota que exprese
la fecha, especie y nmero de orden de la registracin practicada, en la
forma que determine la reglamentacin local. Quien expida o disponga se
expida segundo o ulterior testimonio de un documento ya registrado,
deber solicitar al Registro ponga nota de la inscripcin que haba
correspondido al original. El Registro har constar en las inscripciones o
anotaciones pertinentes, la existencia de los testimonios que le fueren
presentados.

(Nota Infoleg: por art. 1 de la Disposicin Tcnico Registral N 1/2013 del


Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal B.O. 29/1/2013 se
ampla el artculo 1 de la Disposicin Tcnico Registral N 9, del 24 de
agosto de 1977, en el sentido que, deber consignarse la leyenda Litis Ley
21.499 en la nota prevista por el artculo 28 de la presente Ley.
Por art. 3 de la misma norma se establece: En los casos de las anotaciones de
litis dispuestas en los procesos de expropiacin de la Ley 238 L.C.A.B.A.,
deber consignarse la leyenda Litis Ley 238 (L.C.A.B.A.) en el Rubro 1 de
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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
la solicitud de anotacin, en el asiento registral que se practique y, asimismo,
en la nota prevista por el artculo 28 de la Ley 17.801)

La emisin de un certificado produce los siguientes efectos:


1) Publicidad de un negocio jurdico en gestacin: al dejar constancia en el folio
de la emisin, el registro puede expedir otros certificados dentro de su plazo de validez
+ el de 45 das para la presentacin de la escritura, pero en tal supuesto hace constar la
existencia de los otros certificados, lo que importa la advertencia para el peticionante
acerca de la existencia del negocio que se est gestando y que puede llegar a concluirse.
2) Anotacin preventiva a favor de quien requiera la inscripcin del documento al que
se refiere el certificado dentro de los 45 das: se produce una reserva de prioridad que
beneficia al solicitante del certificado, siempre que cumpla con ese plazo y el de validez. Por
ello, si corriendo estos plazos ingresa un doc otorgado en base a un certificado posterior, el
registro lo inscribe con la advertencia de la circunstancia que condiciona la inscripcin. Si
luego, siempre dentro de los plazos, es presentado el documento de quien tena asegurada la
prioridad, sta es respetada y queda sin efecto la inscripcin anterior.
Ej le vendo mi casa a A y hacemos por ello un boleto de compraventa. El
escribano antes de autorizar la compraventa, pide un certificado el 1/01 para saber el
estado del inmueble. El certificado valdr por 15 das y si dentro de stos se hace la
escritura, a partir de ah se contarn los 45 das. Si trato de constituir un usufructo sobre
el inmueble que ya tiene hecho el boleto de compraventa, el escribano autorizante va a
pedir el correspondiente certificado (el 4/01) y entonces va a surgir que ya hay otro
certificado expedido con anterioridad, cuyo objeto es escriturar la venta del inmueble.
De esa forma, la persona que iba a hacer el usufructo no se va a arriesgar. Pero si de
todos modos se hace el usufructo: aunque se inscriba a tiempo el D real y se aplique la
retroactividad, la venta tendr prioridad porque a ella tambin se le aplica la
retroactividad y entonces su fecha es anterior.
3) Bloqueo o cierre registral: implica la inmutabilidad de la situacin registral a
favor de quien solicit el certificado durante el perodo que va desde su expedicin con
su respectivo plazo de validez y hasta el cumplimiento de los 45 das que se tienen para
presentar la escritura en el registro. Durante la vigencia del bloqueo pueden ingresar
otros doc que se anotarn provisionalmente. Igualmente se pueden expedir otros
certificados.

Como contracara de esto tenemos los certificados de informes o copias, distinto


es un certificado de dominio de un informe del dominio, el informe tiene simplemente
la funcin de brindar noticia sobre cualquier de las circunstancias de la situacin jurdica
de un inmueble del bien pero no garantiza la inmutabilidad de los plazos que se da a
conocer. De su expedicin no se deja constancia en el folio y slo tienen el efecto de publicidad hacia terceros. Son los que deben
presentar los abogados en juicio, por ejemplo, antes de decretarse la subasta de un inmueble.
El sistema procesal para expedir uno u otro depende de los registros, generalmente
tienen tramites normas que superan las 48 horas y tramite surgentes que son menos de
48 horas y segn ellos el precio a pagar por los tramites.

11. El asiento registral como prueba supletoria del acto. Rectificacin de


asientos. Cancelacin y caducidad de las registraciones. Responsabilidad
por inexactitudes registrales.

El asiento registral como prueba supletoria del acto

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Artculo 29. - El asiento registral servir como prueba de la existencia de
la documentacin que lo originara en los casos a que se refiere el artculo
1011 del Cdigo Civil (cuando se perdiere el testimonio de la escritura de
la que surge un derecho real y tambin el protocolo del escribano).
4. Registros personales. Concepto de anotacin personal. Supuestos contemplados.
Si bien el registro est fundado en el folio real hay secciones destinadas a hacer anotaciones que no
podran llevarse sino sobre la base de la persona del titular. As es como el art. 30 dispone:
Artculo 30. - El Registro tendr secciones donde se anotarn:

a) La declaracin de la inhibicin de las personas para disponer libremente de sus bienes; esta
declaracin es de carcter general: se refiere a todos los bienes del inhibido, estn inscriptos
con anterioridad o con posterioridad a la inhibicin, mientras sta mantenga su vigencia. Se
explica as que el centro de la registracin tenga que ser la persona respecto de la cual se ha
anotado la inhibicin.

b) Toda otra registracin de carcter personal que dispongan las leyes nacionales o provinciales
y que incida sobre el estado o la disponibilidad jurdica de los inmuebles. As, por ejemplo, la
interdiccin de los dementes o sordomudos que no saben darse a entender por escrito, la
incapacidad relativa que pesa sobre los inhabilitados, etc.

Artculo 31. - Cuando fuere procedente, las anotaciones mencionadas en el artculo anterior
debern ser relacionadas con el folio del inmueble que corresponda. En cuanto sea compatible,
les sern aplicables las disposiciones establecidas en esta ley para la matriculacin de
inmuebles e inscripcin del documento que a ello se refiera.

Artculo 32. - El registro de las inhibiciones o interdicciones de las personas fsicas se


practicar siempre que en el oficio que las ordene se expresen los datos que el respectivo
Cdigo de Procedimientos seale, el nmero de documento nacional de identidad y toda otra
referencia que tienda a evitar la posibilidad de homnimos.

Cuando no se consigne el nmero del documento de identidad a que se ha hecho referencia,


sern anotadas provisionalmente segn el sistema establecido en el artculo 9, salvo que por
resolucin judicial se declare que se han realizado los trmites de informacin ante los
organismos correspondientes, sin haberse podido obtener el nmero del documento
identificatorio.

Se anotan en este registro las inhabilitaciones (ej de los fallidos) y la cesin de derechos
hereditarios. Ambas duran 5 aos y deben renovarse. Para evitar la prescripcin hay que peridicamente
presentar la liquidacin, que impulsa el expediente e interrumpe la prescripcin.

5. Inscripciones y anotaciones provisionales y preventivas. Notas aclaratorias, rectificacin de


asientos. Cancelacin de anotaciones e inscripciones, supuestos.
A. Inscripciones y anotaciones provisionales y preventivas.
Las anotaciones provisionales que es cuando el registro anota medidas por un tiempo determinado y no en
forma definitiva, se van a dar dos grandes casos.

El primero de los casos, sern las anotaciones precautorias, cautelares siempre sern por un plazo
determinado y en segundo lugar ser para aquellos casos de cuando observe nulidad relativa alguna
solicitud de inscripcin entonces inscribe lo que est anotando en 180 das y si no se subsana el vicio
cae y si se subsana el vicio, la inscripcin persiste.
Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias

Artculo 33. - De acuerdo con la forma que determine la reglamentacin local, el Registro
practicar inscripciones y anotaciones provisionales en los casos de los artculos 9 y 18, inciso
a) y las anotaciones preventivas que dispongan los jueces de conformidad con las leyes.

El cumplimiento de condiciones suspensivas o resolutorias que resulten de los documentos


inscriptos, as como las modificaciones o aclaraciones que se instrumenten con relacin a los

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
mismos se harn constar en el folio respectivo por medio de notas aclaratorias, cuando
expresamente as se solicite.

Rectificacin de asientos.
Siempre como principio general tiene que ser a pedido de parte interesada al igual
que la cancelacin.
Cuando media un desacuerdo entre lo registrado y la realidad jurdica
extrarregistral, se producir lo que se denomina inexactitud del registro.
La rectificacin se vincula a la correccin de errores e inexactitudes a los asientos.
Esto est regulado en los artculos 34 y 35 de la ley. Se va a entender por inexactitud
de los registros todo desacuerdo que exista entre lo registrado y la realidad jurdica
extra registral y puede ser por dos cosas:
1. Primero un error u omisin en el documento
2. Segundo un error u omisin material en el acto de inscripcin con relacin a
ese documento, es decir el documento est bien pero al inscripcin es errnea
con relaciona documento que antecede.
Rectificacin de asientos

Artculo 34. - Se entender por inexactitud del Registro todo desacuerdo


que, en orden a los documentos susceptibles de inscripcin, exista entre lo
registrado y la realidad jurdica extrarregistral.

Artculo 35. - Cuando la inexactitud a que se refiere el artculo precedente


provenga de error u omisin en el documento, se rectificar, siempre que a
la solicitud respectiva se acompae documento de la misma naturaleza que
el que la motiv o resolucin judicial que contenga los elementos
necesarios a tal efecto.

Si se tratare de error u omisin material de la inscripcin con relacin al


documento a que accede, se proceder a su rectificacin teniendo a la vista
el instrumento que la origin.

Error u omisin material de la inscripcin: ac la inexactitud nace como


consecuencia, por ej, de una deficiencia por parte del registrador al extractar el
documento presentado, por lo que se hace la rectificacin con la sola presentacin
del instrumento que origin la inscripcin errnea.

Cancelacin y caducidad de las registraciones. Responsabilidad por inexactitudes


registrales.

La cancelacin de los asientos, es el acto negativo por el cual se deja sin efecto una
inscripcin registral. Puede ser a pedido de parte, que es el principio de regla
general, pero tambin puede ser de oficio en el artculo 37 para el caso de hipoteca
20 aos y embargo o medidas cautelares e inhibiciones generales caduca tambin de
oficio.

Cancelacin de inscripcin y anotaciones

Artculo 36. - Las inscripciones y anotaciones se cancelarn con la


presentacin de solicitud, acompaada del documento en que conste la
extincin del derecho registrado; o por la inscripcin de la transferencia
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del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o por
confusin (entre el titular del dominio y el derecho real que lo grava (Ej.:
dueo que hereda al acreedor hipotecario)); o por sentencia judicial o por
disposicin de la ley.

Cuando resulten de escritura pblica, sta deber contener el


consentimiento del titular del derecho inscripto, sus sucesores o
representantes legtimos. Tratndose de usufructo vitalicio ser
instrumento suficiente el certificado de defuncin del usufructuario. La
cancelacin podr ser total o parcial segn resulte de los respectivos
documentos y se practicar en la forma determinada por la
reglamentacin local.

Caducidad de las registraciones


Artculo 37. - Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud
alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artculo o por el que,
en su caso, establezcan leyes especiales:

a) La inscripcin de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal (20 aos) si


antes no se renovare;

b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artculo 2 (medidas


cautelares: embargos, inhibiciones), a los 5 aos, salvo disposicin en
contrario de las leyes.

Los plazos se cuentan a partir de la toma de razn.

D. Notas aclaratorias
El art. 33, segundo prrafo, dice que el cumplimiento de condiciones suspensivas o
resolutorias que resultan de los documentos inscriptos, as como las modificaciones
o aclaraciones que se instrumenten con relacin a los mismos, se harn constar en
el folio respectivo por medio de notas aclaratorias, cuando expresamente as se
solicite.

Cuando del ttulo que se registra resulta que los derechos del titular estn sujetos a una
condicin suspensiva o resolutoria, la inscripcin no refleja por s misma el estado
definitivo del inmueble, sino despus que la condicin se ha cumplido pero como
sta, por definicin, es un acontecimiento futuro e incierto, slo mediante una nueva
nota que acredite la ocurrencia de la condicin, podr reflejarse el estado real del
inmueble.

En este caso, el pedido de anotacin aclaratorio debe ser hecho por parte
interesada, acreditando la ocurrencia del acontecimiento por un documento
autntico.

En cambio, no cabe anotacin aclaratoria en caso de plazos resolutorios o


suspensivos, porque el efecto de stos se produce ipso iure por el mero vencimiento
del trmino. Sin embargo, pensamos que debe hacerse la excepcin de los plazos
inciertos, es decir, de aquellos que no se sabe cundo ocurrirn (por ejemplo, la
muerte de una persona), en cuyo caso tambin habr de acreditar el acaecimiento
del plazo por documento autntico.

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Del mismo modo, todas las modificaciones o aclaraciones relativas a los
documentos inscriptos, se harn constar en el folio respectivo por medio de notas
aclaratorias a pedido de parte que las acredite con documento autntico.

Responsabilidad por inexactitudes registrales


Los certificados son instrumentos pblicos y tienen el mismo valor que el asiento
registral, es por eso que en caso de error o inexactitud del certificado, ser
responsable el funcionario que lo expidi y a travs de l, el Estado (ya que el
registro depende de l).
Fallo Malbn: haba un embargo sobre un inmueble, que estaba anotado en el
registro, pero la persona que tena que expedir el certificado (pedido por el que quera
comprar el inmueble) se equivoc y puso en el certificado que el inmueble no tena
gravamen alguno. El escribano por eso autoriz la venta. La Corte dijo que ese
embargo era inoponible al comprador: la informacin que se omite en el
certificado es inoponible a 3eros de buena fe que escrituran basndose en ese
certificado.
Si del error cometido por el registro surge un dao al particular, el Estado
ser responsable y tendr que indemnizarlo.

6. Organizacin de los registros.


Todo lo referente a la organizacin, funcionamiento y nmero de los Registros de Propiedad, as como los procedimientos de registracin y el trmite que corresponda a las
impugnaciones y recursos, son materia propia de las leyes y reglamentaciones locales (artculo 38).

La ley nacional se limita en ese aspecto a dar algunas directivas generales como las siguientes:
1. La guarda y conservacin de la documentacin registral estar a cargo de quien dirija el Registro, quien deber tomar todas las precauciones necesarias a fin de
impedir el dolo o las falsedades que pudieran someterse en ella (art. 39).

2. El Registro, por los procedimientos tcnicos que disponga la reglamentacin local, llevar un sistema de ordenamiento diario, donde se anotar la presentacin de
los documentos por orden cronolgico, asignndoles el nmero correlativo que les corresponda (art. 40).

Aparte de estas directivas generales, la ley establece una disposicin de carcter imperativo: no podr restringirse ni limitarse la inmediata inscripcin de los ttulos mediante
normas de carcter administrativo o tributario (art. 41)

Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.


El Registro de la Propiedad Inmueble tiene en la Capital Federal un Director General, que debe poseer ttulo de abogado o escribano, con cinco aos como mnimo de ejercicio
profesional, adems de los restantes requisitos exigidos para el ingreso a la administracin nacional (art. 179, decreto 2080/80).

El Director General resuelve las cuestiones que se promuevan por aplicacin e interpretacin de las normas legales y reglamentarias; puede proponer las reformas que estime
conveniente introducir en leyes y reglamentos; asignar tareas y responsabilidad de los agentes; aplicar y hacer cumplir las y normas referentes a la funcin registral; disponer los
estudios que correspondan a la especialidad; participar en congresos o asambleas en que se traten temas relacionados con el Registro (arts. 181 y 182, decreto 2.080/80).

Habr tambin un Subdirector General que reemplaza al Director en caso de ausencia, fiscaliza las actividades internas del organismo y desempea las funciones que el Director
General le delegue (art. 183, decreto 2.080/80).

El Registro de la Propiedad Inmueble est integrado por las siguientes secciones:


1. Inscripciones reales, encargada de recibir la documentacin registral, hacer las registraciones y verificaciones de asientos.
2. Publicidad registral, que expide las certificaciones e informes sobre el estado dominial de los inmuebles o derechos reales inscriptos, embargos, inhibiciones,
medidas cautelares y, en general, toda clase de asientos relativos a inmuebles.
3. Anotaciones especiales, que anota y cancela inhibiciones, interdicciones (declaracin de demencia o de que el sordomudo no sabe darse a entender por escrito,
inhabilitaciones, sentencias que condenan al penado a ms de tres aos de pena de prisin, etc.).
4. Coordinacin general, que centraliza la informacin que disponga la Direccin General; se ocupa de la recepcin y entrega de los documentos, de su
microfilmacin y fotocopia, del archivo de antecedentes, de la confeccin y guarda de los diarios, de la fiscalizacin e informe de los trmites, etc.

12. Nociones de la legislacin catastral. Ley 26.209. Finalidad de los Catastros.


Relaciones con el Registro de la Propiedad.
Sacar Mariani de Vidal TOMO III pginas 519 a 523

El catastro es una reunin, delimitacin y registracin de informacin


ordenada relativa a los inmuebles de un pas. Es como una especie de registro,
inventario de los inmuebles.
La ley 14.159 reglamenta el catastro en territorios de jurisdiccin nacional. Esta
ley manda la ejecucin del catastro geomtrico parcelario en sus aspectos fsico y J en
todo el territorio de jurisdiccin nacional, con el fin de obtener la correcta localizacin
de los inmuebles, fijar sus dimensiones lineales y de superficie, su nat intrnseca, su
nomenclatura y dems caractersticas y sanear en definitiva los respectivos ttulos de
propiedad.
189
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Ejecutados el catastro fsico y J, el cotejo entre uno y otro permitir establecer las
diferencias existentes, tanto en la correcta localizacin de los inmuebles como en las
medidas lineales y de superficie con relac a los ttulos, con lo que se podr lograr el
saneamiento de stos ltimos.
Los excedentes que resultaren dentro de las superficies de terrenos particulares
son declarados de propiedad fiscal. Es dudosa la constitucionalidad de esta norma, al
privar al propietario que ejerce sus ds ms all de os lmites de su ttulo, de la fac de
invocar la posesin, la que puede reconocer antigua data.
La ley establece que deber realizarse una conexin permanente entre el catastro y
el RPI e impone a escribanos y dems funcionarios que autoricen actos traslativos o
declarativos de la propiedad la obli de solicitar da la Direccion Nacional de Catastro la
certificacin catastral correspondiente.
Existe una relac entre el catastro y el RPI. El primero suministra al segundo la
seguridad de la existencia de los inmuebles y su E posesorio. A su vez el registro
complementa al catastro, al informarle acerca de los ds reales invocados sobre los
inmuebles identificados y ubicados a merced de este ltimo.
Ver gua pg 223 a 225 (Ley 26.209 que hoy rige el catastro)

13. Registro de automotores. Otros.


Nociones de los registros:
De automotores: ver gua pg 220

De aeronaves (cdigo aeronutico):


El Registro de aeronaves es pblico. Todo interesado podr obtener copia
certificada de las anotaciones de ese Registro solicitndola a la autoridad encargada del
mismo.
4. Aeronaves: Ley 17825
ARTICULO 49. Las aeronaves son cosas muebles registrables. Slo podrn
inscribirse en el Registro Nacional de Aeronaves los actos jurdicos realizados por
medio de instrumento pblico o privado debidamente autenticado.
ARTICULO 50. La transferencia de dominio de las aeronaves, as como todo acto
jurdico relacionado con las mismas previsto en el artculo 45 incisos 1, 2, 6 y 8, no
producirn efectos contra terceros si no van seguidos de la inscripcin en el Registro
Nacional de Aeronaves.
ARTICULO 51. Los actos y contratos mencionados en el artculo 45 incisos 1, 2,
6 y 8, realizados en el extranjero y destinados a producir efectos en la Repblica,
debern ser hechos por escritura pblica o ante la autoridad consular argentina.
ARTICULO 45. En el Registro de Aeronaves se anotarn:
1) Los actos, contratos o resoluciones que acrediten la propiedad de la aeronave, la
transfieran, modifiquen o extingan.
2) Las hipotecas sobre aeronaves y sobre motores.
3) Los embargos, medidas precautorias e interdicciones que pesen sobre las aeronaves
o se decreten contra ellas.
4) Las matrculas con las especificaciones adecuadas para individualizar las aeronaves
y los certificados de aeronavegabilidad;
5) La cesacin de actividades, la inutilizacin o la prdida de las aeronaves y las
modificaciones sustanciales que se hagan de ellas;
6) Los contratos de locacin de aeronaves;

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Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
7) El estatuto o contrato social y sus modificaciones, as como el nombre y domicilio de
los directores o administradores y mandatarios de las sociedades propietarias de
aeronaves argentinas;
8) En general, cualquier hecho o acto jurdico que pueda alterar o se vincule a la
situacin jurdica de la aeronave.

De buques: El Registro Nacional de Buques otorga nacionalidad argentina a


los buques (con la inscripcin en la Matrcula Nacional) y asegura el trfico J
mediante la publicidad registral*. La inscripcin adems sujeta al buque a las
leyes de la Repblica.
*Tiene por objeto el registro del dominio y sus distintas afectaciones, funcin
directamente vinculada al orden jurdico, para resguardarlo y dar seguridad y
eficacia a las transacciones que se realicen sobre buques.

De derechos intelectuales (ley 11.723): En el Registro Nacional de la Propiedad


Intelectual deber depositar el editor de las obras comprendidas en el art 1, tres
ejemplares completos de toda obra publicada, dentro de los tres meses siguientes a
su aparicin.
El registro llevar los libros necesarios para que toda obra inscripta tenga su folio
correspondiente, donde constarn su descripcin, ttulo, nombre del autor, fecha de la
presentacin, y dems circunstancias que a ella se refieran, como ser los contratos de
que fuera objeto y las decisiones de los tribunales sobre la misma.
El registro inscribir todo contrato de edicin, traduccin, compraventa, cesin,
participacin, y cualquier otro vinculado con el D de propiedad intelectual.

De crditos prendarios: La prenda se inscribe en la DNRPA (Direccin


Nacional de los Registros Nacionales de la Propiedad del Automotor y Crditos
Prendarios), a fin de darle seguridad a la garanta. A su vez, las renovaciones y
cancelaciones tambin se asientan en este registro. Cuando el crdito es cancelado se
debe solicitar al acreedor la cancelacin de la prenda en el registro, para evitar
dificultades a la hora de vender el bien.

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