Académique Documents
Professionnel Documents
Culture Documents
Prlogo:
Aclaracin:
Artculos en marrn: Cdigo Civil Velezano
Artculos en azul: Cdigo Civil y Comercial
1
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
BOUCHARD: diferencia entre los derechos personales de las obligaciones; hace
una subclasificacin, habla de:
1) Derechos personales;
2) Derechos personalsimos (como una disgregacin de los derechos personales),
dentro de stos incluye a la posesin como una emanacin de la personalidad;
3) Derechos de las cosas;
4) Derecho de familia;
5) Disposiciones comunes = sucesiones.
b) Criterios clasificatorios:
Por su oponibilidad, los derechos son:
a) Absolutos: aquellos que tienen eficacia frente a todos (erga omnes);
b) Relativos: pueden hacerse valer contra personas determinadas.
2
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
b) Historia de la terminologa
Las denominaciones de los de ius in personam y ius in re son expresiones
que fueron desenvueltas por los glosadores (no aparecan en los textos romanos) sobre
la base de que si la accin era el medio de hacer valer el derecho en justicia, la divisin
de las acciones en personales y reales no poda sino responder a la clasificacin de
los derechos, que segn ellos, tendan a proteger, o sea, derechos personales y
reales.
Actio in rem se traduce por accin hacia, contra o sobre la cosa y actio in
personam se traduce en accin hacia, contra o sobre la persona. Ius in re designa la
cosa sobre la que tiene el derecho y no al derecho sobre la cosa.
MAYNZ: El derecho real es nuestra voluntad dirigindose hacia una cosa con
abstraccin de todo otro individuo humano fuera de nosotros.
Son teoras que niegan la diferencia entre los derechos reales y los personales.
Otras concepciones:
DEMOGUE cuestiona las clasificaciones de los derechos fundadas en su
naturaleza intrnseca (absolutos y relativos, personales y reales), y advierte que slo
puede aludirse a derechos que en su ejercicio son ms cmodos o menos cmodos.
Los derechos reales al exigir nicamente la abstencin de los terceros en general,
seran de ejercicio ms cmodo que los personales, que requeriran la colaboracin
activa de personas determinadas.
La Doctrina institucionalista plantea la ubicacin de los derechos subjetivos
teniendo en cuenta su mayor o menor contenido institucional. Los derechos reales y
de familia reciben una definida influencia institucional, lo que no ocurre por el
contrario con los derechos personales. Mientras en los primeros las relaciones son de
subordinacin al orden legal, en los segundos, ms bien de coordinacin de
voluntades individuales.
Similares resultados en el mbito clasificatorio se obtienen con el principio del
orden pblico. En el mbito de los derechos de familia y reales la influencia del orden
pblico es mayor que en los derechos personales.
6
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
El problema de la existencia de sujeto pasivo determinado.
Alguna doctrina sostiene la existencia del sujeto pasivo determinado en los
derechos reales sobre la cosa ajena; as seran sujetos pasivos individualizados el
titular del dominio gravado con usufructo, uso, habitacin, servidumbre, hipoteca,
prenda, anticresis. Incluso se vio como sujeto pasivo determinado del derecho de
dominio al anterior titular, y al Estado en el caso de adquisicin de las res nullius.
En lo que hace al sujeto pasivo determinado en los derechos reales sobre la
cosa ajena, el dueo es uno ms entre todos los integrantes de la comunidad que
deben respetarlos. En el aspecto pasivo, el titular del dominio gravado asume un
deber de abstencin similar al de los otros componentes de la comunidad, que
perdurar aunque cese esa titularidad. Que est ms expuesto a violar ese derecho
corresponde a una valoracin psicolgica extrajurdica.
La afirmacin de que en el derecho de dominio el sujeto pasivo determinado
es su anterior titular es inadmisible. Vlez en la nota del art 467 dice: cuando alguien
vende su casa est obligado a no molestar al adquirente en el goce del inmueble: pero
esto no es una obligacin de no hacer. Esta necesidad nada tiene que nos sea
personal: ella es comn a todos. Esta necesidad general y comn a todos, que
corresponde a un derecho real, forma un deber que cada uno debe respetar como una
obligacin personal, pero no constituye una obligacin.
8
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
un inmueble solo puede ser adquirido Capacidad: ley del domicilio de las partes
conforme a las leyes de la Repblica. para la capacidad de hecho; y la ley
Capacidad de derecho: lex rei sitae. territorial respectiva para la capacidad de
Capacidad de hecho: lex domicilii. derecho.
Contratos celebrados en el extranjero para Forma: ley del lugar de celebracin.
transmitir derechos sobre inmuebles en la
Repblica: intrumento pblico legalizado.
Muebles:
Si tienen situacin permanente sin
intencin de transportarlos, se rigen por las
leyes del lugar donde estn situados.
Si los lleva el propietario siempre consigo
o son de uso personal, o los que se tienen
para ser vendidos o transportados a otro
lugar, se rigen por las leyes del domicilio
del dueo.
9
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Dioclesiano impuso en una constitucin la obligacin de que los hijos sigan los
oficios de sus padres. Algunos ven ac un antecedente de los derechos reales in
faciendo.
El rgimen feudal de los derechos reales admite que ciertos derechos reales
impongan en el lado pasivo prestaciones positivas (in faciendo). Esas prestaciones
consistan en el pago de una suma de dinero, en la entrega en especie y hasta en la
prestacin de servicios personales.
Las prestaciones positivas eran cargas que pesaban sobre el vasallo, que las
soportaba como contenido del derecho del que gozaban los seores a quienes
beneficiaban.
Los que no tenan propiedades se contrataban l y su descendencia como siervos
de la gleba (tierra). Su amo se comprometa a alimentarlo y protegerlo a cambio de su
trabajo. Con la revolucin francesa terminan los siervos de la gleba y las tierras se
redimen a favor del dominio til.
b) ius ad rem
Su objeto consisti en establecer si los adquirentes de inmuebles deban satisfacer los daos
originados a terceros, ocasionados con motivo de su construccin; producidos con anterioridad a la
constitucin de su derecho de dominio.
La Cmara en pleno vot unnimemente por la negativa. Sin embargo, se traslucen distintos
fundamentos.
Para una primer opinin voto del magistrado Yaez: no sera esta situacin uno de los casos de
obligaciones propter rem por el carcter personal de la responsabilidad. Al poseer tal origen, queda
descartada la posibilidad de atribuir el dao en virtud de una relacin con la cosa. Tampoco puede este
elemento ser accesorio del inmueble.
Por ltimo, el Dr.Alterini, en un enjundioso voto, analiza en profundidad las obligaciones propter rem.
Sus caractersticas principales son:
11
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
los derechos y los dbitos a los sucesivos adquirentes. Sin embargo, son derechos personales con esta
caracterstica peculiar. Ello descarta su categorizacin como situacin intermedia entre stos y los reales.
2. Su causa fuente es la ley, es decir, son obligaciones ex lege. No se encuentran precedidas por una
convencin.
3. Su contenido puede consistir en dar, como el supuesto de pago de las expensas, hacer, como el caso de
la contribucin a los gastos de conservacin en el condominio y de no hacer, verbigracia, no plantar a
ciertas distancias del lmite entre fundos.
5. El Dr. Alterini es partidario de la responsabilidad total del patrimonio del deudor a causa de ellas
y no con solamente la cosa. Excepcionalmente, la ley puede determinar limitaciones, como lo
dispuso en la hiptesis de expensas comunes.
6. La extincin del crdito y el dbito para su titular desaparece con la transmisin de la cosa.
Encuentran su razn legal en el art. 2416 del ordenamiento civil. Se hallan implcitas en la terminologa
obligaciones inherentes a la posesin", que comprende tanto a las propter rem, -pero no las
contiene ya que hay otros supuestos-, como a las cargas.
En esta oportunidad, la Cmara en Pleno debi tratar dos asuntos originados en el mismo hecho: la
responsabilidad por parte del adquirente de un bien inmueble en subasta pblica de los impuestos,
tasas y contribuciones y expensas devengadas antes de su toma de posesin, cuando el precio
obtenido no alcanza para solventar tales rubros.
La mayora sigui la doctrina del Dr.Alterini descriptas anteriormente. Resalt el carcter ambulatorio
y la fuente ex lege de las obligaciones propter rem. Precisamente, el hecho de no poder encontrar
una norma especifica que le permitiese englobar a tal caso como una obligacin propter rem,
motiv que se votara por la negativa.
El comprador de un inmueble por subasta pblica adquiere derechos autnomos distintos del
transmitente sobre la cosa. El dbito sigue pesando sobre el vendedor, ya que para l no se extingue.
Los magistrados advirtieron la carencia de fuente para crear esta obligacin ex lege.
En resumidas cuentas, para los tres camaristas, aceptar que es una obligacin propter rem importara
transformar al adquirente de subasta judicial en sucesor universal, contraviniendo la disposicin
expresa del art. 3266 del Cd. Civ..
La minora en forma unipersonal sostuvo los impuestos, tasas y contribuciones son una clara especie
de las obligaciones ambulantes. Son normales y ordinarias. Al no depender de una inscripcin, sino
de la posesin, son ms gravosas que los derechos reales. Ms an, resultan restricciones al dominio
por parte del derecho administrativo, es decir, se originan en el dominio eminente del Estado. Para esta
posicin, el adquirente de subasta judicial, titular de un derecho derivado, es sucesor particular en los
trminos reglados por el art. 3266 del Cd. Civil.
Para la minora del plenario, el adquirente slo responde de las deudas informadas por los
organismos pertinentes, anteriores a su toma de posesin, con la limitacin del bien transmitido, si
la suma obtenida en la subasta no es suficiente.
12
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
La mayora no hizo mencin especial de las obligaciones propter rem. Votaron por la negativa: el
adquirente en subasta pblica debe afrontar el pago de las expensas en la hiptesis de ser
insuficiente el precio obtenido en ella.
Este supuesto es una obligacin de origen legal que se correlaciona con un derecho personal. Pesa
indeterminadamente sobre el titular de la unidad funcional y se desplaza con su transferencia. Grava a la
cosa como inherente al dominio. El abandono como medio de liberacin se encuentra prohibido
(artculo 8 in fine de la Ley N 13.512).
El titular de la unidad funcional deber responder con los bienes que integran su patrimonio por las
expensas que se devengaron durante el ejercicio de su derecho real. En caso de existir un debito
anterior, el pago se limitar a la liquidacin del bien inmueble. En otras palabras, deviene plena la
responsabilidad del sucesor particular por sus deudas; el asiento de las previas se encuentra
limitado.
La alocucin siempre del art. 17 de la ley de propiedad horizontal hace referencia a la calidad
ambulatoria de las expensas. Es aplicable a todos los supuestos de transferencia. Por ello, comprende a
las adquisiciones en subasta pblica.
Es evidente que los arts. 8 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal contienen normas contradictorias. El
primero deniega al abandono que como posibilidad de conducta del deudor puede llevarse a cabo en la
realidad efectos liberatorios por el pago de expensas; trae aparejado la responsabilidad plena del
propietario. El segundo determina la amplitud de la obligacin del sucesor particular, la limitacin a la
cosa adquirida, y aqu s, la posibilidad de abandono de la unidad funcional con virtualidad cancelatoria
(solamente eficaz para la deuda anterior que ha sido ajeno en su devengamiento). Esta doctrina matiza la
terminologa an que emplea el art. 17 citado.
El objeto de esta parte de la convocatoria no puede ser catalogado como obligacin propter rem tpica ya
que no todas sus notas particulares concurren: el sucesor particular al responder por las expensas
anteriores a la toma de posesin con la cosa adquirida, obtiene que los dems bienes que integran su
patrimonio se encuentren exentos de agresin por esta causa.
En el segundo de los plenarios analizados, la mayora ha denegado que los impuestos, tasas y
contribuciones sean una carga pblica real.
En sntesis: Se dijo que las expensas son un tipo de obligacin propter rem. Se
plante qu pasaba cuando se venda un departamento y haba una deuda por hipoteca y
por tasas. Hay 2 tesis: 1) con la subasta se extingue todo; 2) Pasa la deuda por expensa
al adquirente en virtud del art 17 ley 13.512, segn el cual las expensas siguen al
dominio del departamento.
Las expensas son propter rem y siguen al dominio de la cosa. En la subasta
las expensas las paga el comprador.
13
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
En el art. 1498, la locacin es oponible a los sucesores particulares. Napolen
haba establecido la oponibilidad de la locacin frente a terceros.
El usufructo oneroso es el que ms se le parece. El usufructuario es poseedor,
pero en la locacin en locatario es tenedor. El usufructuario tiene acciones
petitorias, posesorias, se mantiene en la posesin de la cosa por s mismo. En
cambio el locatario a lo sumo tiene interdictos o acciones policiales y el locador se
obliga a mantenerlo en el uso y goce de la cosa.
La locacin tiene plazo mximo o mnimo para el sucesor universal; puede
ser cedida, salvo que se prohba la cesin. El usufructo se extingue con la persona
y solo se puede ceder el ejercicio.
14
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
7. Incidencia del orden pblico en los derechos reales. Normas estatutarias y
reglamentarias. Configuracin y modificacin de los derechos reales. Numerus
clausus. Fuentes. Tipicidad.
Tipicidad.
Tipicidad: marco dentro del cual se desenvuelve el derecho real.
El numerus clausus fija la amplitud de la utilidad que otorgan los derechos
reales, como el uso y goce conforme al destino impuesto por el constituyente en el
usufructo.
En concreto los derechos reales aparecen con contenidos especiales o tpicos,
ej.: el CCV legisla sobre las servidumbres especiales o tpicas.
En el dominio la tipicidad es legal. Art 2507: El dominio se llama pleno o
perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no est gravada con ningn derecho real
hacia otras personas. Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al
fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condicin, o si la cosa que forma su
objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como
servidumbre, usufructo, etctera.
Un error del art. es mencionar solo los inmuebles. El art 2661 permite que las
cosas muebles sean gravadas con un derecho real.
Otro error del art. es el etctera al final (Qu es etctera?).
No se pueden inventar otros tipos de dominio imperfecto.
16
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
El orden pblico impide la modificacin de las normas estatutarias. No obstante,
el art 2502 dice:
Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o
disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase
los que por este Cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos
personales, si como tal pudiese valer.
1 El dominio y el condominio;
2 El usufructo;
3 El uso y la habitacin;
5 El derecho de hipoteca;
6 La prenda;
7 La anticresis;
- Dominio:
Art. 2.506. El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se
encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona.
17
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Art. 2.507. El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la
cosa no est gravada con ningn derecho real hacia otras personas. Se
llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto
tiempo o al advenimiento de una condicin, o si la cosa que forma su
objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real,
como servidumbre, usufructo, etctera.
- Condominio:
19
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Hipoteca: derecho real accesorio de un crdito, en funcin de garanta, sin
desplazamiento del inmueble sobre el que recae.
- Prenda:
CCV - Art. 3.204. Habr constitucin de prenda cuando el deudor, por una
obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor
una cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda.
- Anticresis:
- Conjuntos inmobiliarios:
- Superficie:
Interpretacin amplia (Machado): permiten todos los derechos por un plazo de 5 aos.
Interpretacin restrictiva (Legn): interpreta que solamente el art. 2503 enumera los derechos reales permitidos, negando
todo otro derecho real del art. 2614. dice que las rentas son personales, no un derecho real.
Llerena: solamente permite las rentas por no ms de 5 aos.
La doctrina mayoritaria dice que estn vedados la enfiteusis y la superficie, y permitidos por 5 aos los censos y las
rentas. Debe corregirse la puntuacin de este art. y colocarse un punto y coma luego de la palabra superficie, para separar los
derechos que se prohben (enfiteusis y superficie) de los que se limitan (censos y rentas).
Allende cree que los censos y las rentas son un mismo instituto. Las rentas no pueden ser ms que las reales, que son los
censos. As opinan Alterini y Gatti. Adems, no se puede concebir a la enfiteusis y a la superficie con una duracin de 5 aos, ya
que se caracterizan por su larga duracin.
El censo puede caracterizarse como el derecho real accesorio, en funcin de garanta, constituido sobre un inmueble
en seguridad de un crdito, que faculta a su titular a exigir del dueo, en cuyo poder permanece, peridicamente y por no
ms de 5 aos, toda o parte de su renta en dinero o en especie.
Hay distintos censos: a) enfitutico (suprimido por ley); b) reservativo; c) consignativo. La diferencia entre b y c es que
uno es con transmisin de dominio a favor del beneficiario y el otro no.
10. Derechos reales fuera del Cdigo e institutos configurados a la manera de ellos.
2) En el derecho comercial:
a) Prenda comercial con desplazamiento: el deudor o un tercero a su nombre
entrega al acreedor una cosa mueble, en seguridad y garanta de una operacin
comercial. Es el derechos real accesorio de un crdito comercial, en funcin de
garanta, que recae sobre una cosa mueble que debe entregarse al acreedor prendario.
Se distingue de la civil por la forma del C constitutivo, la tradicin y la ejecucin.
b) Prenda sin desplazamiento (prenda con registro): derechos real accesorio, en
funcin de garanta, de crditos cuyos titulares estn determinados por la ley, como
asimismo las cosas sobre las que recae el gravamen, que continan en poder del
constituyente (no hay desplazamiento de la cosa gravada).
Antes solo podan ser acreedores prendarios los comerciantes matriculados e
inscriptos en el Registro de objetos prendarios y sociedades comerciales inscriptas en el
mismo registro y tambin entidades financieras. A partir de 1995 cualquiera puede ser
acreedor prendario. Por eso muchos creen ver en la prenda con registro la equivalencia
a la hipoteca inmobiliaria.
c) Warrants: son derechos reales accesorios en funcin de garanta, sobre cosas
muebles (mercaderas: frutos o productos), que permanecen depositadas en almacenes
fiscales o de particulares autorizados.
22
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Los depositarios de las mercaderas (almacenes) emiten constancias del depsito
por duplicado; uno de los ejemplares se llama certificado de depsito y el otro
warrant. El warrant permite obtener crdito con la garanta de la mercadera
depositada, mediante su endoso y entrega al acreedor, lo que lo convierte en un ttulo
circulatorio mediante la posibilidad de sucesivos endosos. El certificado de depsito
acredita la propiedad de la mercadera gravada y tambin es un ttulo circulatorio.
d) Garantas de los debentures: son derechos reales accesorios, en funcin de
garanta, de crditos cuyos titulares estn determinados por la ley, como tambin los
objetos sobre los que recae el gravamen, que continan en poder del deudor.
Art 325 LSC: Las SA y en comandita por acciones podrn, si sus estatutos lo
autorizan, contraer emprstitos en forma pblica o privada, mediante la emisin de
debentures.
3) En el derecho martimo:
a) Copropiedad naval: es el derecho real de propiedad que pertenece a 2
o ms personas por una parte indivisa sobre buques o artefactos navales regidos por el
Cdigo Civil en todo lo que no est modificado por la Ley de la Navegacin.
b) Hipoteca naval: derecho real accesorio de un crdito, en funcin de
garanta, sin desplazamiento de su objeto constituido por un buque o por un artefacto
naval que continan en poder del dueo.
c) Prenda naval: derecho real accesorio de un crdito en funcin de
garanta, con desplazamiento de su objeto constituido por un buque de menos de 10
toneladas.
11. Clasificacin.
16) Derechos reales sobre cosas con valor en s mismas y sobre cosas
representativas de valor:
Valor en s mismas: su objeto es una cosa mueble o inmueble por
naturaleza.
Sobre cosas representativas de valor: recaen sobre cosas muebles o
inmuebles por su carcter representativo (instrumento). Son: el usufructo de crditos y
la prenda de crditos.
26
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
UNIDAD II TEORA GENERAL DEL DERECHO REAL:
SEGUNDA PARTE
Ley aplicable.
Actos aislados.
Ejercicio habitual.
Para el ejercicio habitual de actos comprendidos en su objeto social, establecer sucursal asiento o
cualquier otra especie de representacin permanente, debe:
2) Fijar un domicilio en la Repblica, cumpliendo con la publicacin e inscripcin exigidas por esta ley
para las sociedades que se constituyan en la Repblica;
3) Justificar la decisin de crear dicha representacin y designar la persona a cuyo cargo ella
estar.
Si se tratare de una sucursal se determinar adems el capital que se le asigne cuando corresponda por
leyes especiales.
B) Singularidad y pluralidad.
El objeto de los derechos reales son las cosas, y los derechos cuando la ley lo establezca
taxativamente.
ARTICULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte
material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
27
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
El objeto del derecho real es un bien actual y determinado, que est en el comercio,
susceptible de aprovechamiento, de contenido patrimonial, y que se encuentra a
disposicin del sujeto en cantidad limitada.
Por otro lado, Rivera dice que el objeto de los derechos en los que no hay una
relacin directa e inmediata con la cosa, como en la hipoteca y superficie, es un
bien.
Ejemplo de bien como objeto del derecho real en el CCV: hipoteca del derecho de
forestar que asiste al superficiario. Tambin est la prenda de un crdito (se prendaba el
documento en el que constaba); cuasiusufructo recae sobre el instrumento del crdito,
que tiene un objeto actual (instrumento) y uno futuro (cosa de que se trate, o del
patrimonio cuasiusufructo de patrimonio o universal, como el usufructo de los padres
sobre los bienes de los hijos menores-).
Segn el art 2311 Se llaman cosas en este Cdigo, los objetos materiales
susceptibles de tener un valor. //Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.
Clasificacin de las cosas: pueden ser: muebles o inmuebles, consumibles o no
consumibles, fungibles o no fungibles, dentro y fuera del comercio.
D) Bien.
Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se
llaman bienes. El conjunto de los bienes de una persona constituye su patrimonio.
El patrimonio estara compuesto por cosas y derechos. Pero en verdad no son
las cosas las que integran el patrimonio, sino los derechos sobre ellas. Esto lo
afirma Vlez en la nota al art 2312: el patrimonio de una persona es la
universalidad jurdica de sus derechos reales y de sus derechos personales, bajo la
relacin de un valor pecuniario, es decir, como bienes.
El patrimonio neto es = al activo pasivo.
La teora clsica habla del patrimonio nico, necesario, imprescriptible e
inenajenable.
Frente a esta teora surge la teora de la existencia del patrimonio de afectacin.
Vlez toma la teora de Vontour.
Ej.: de patrimonio de afectacin: la aceptacin de la herencia con beneficio de
inventario para saber si hay pasivo o no; y el patrimonio del simple ausente; en la
transferencia del fondo de comercio (ley 11.867) se crea un patrimonio de afectacin.
El fideicomiso tambin genera un patrimonio de afectacin.
ARTICULO 16.- Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer prrafo del
artculo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor econmico. Los bienes
materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a
la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del
hombre.
ARTICULO 17.- Derechos sobre el cuerpo humano. Los derechos sobre el cuerpo
humano o sus partes no tienen un valor comercial, sino afectivo, teraputico,
cientfico, humanitario o social y slo pueden ser disponibles por su titular siempre
que se respete alguno de esos valores y segn lo dispongan las leyes especiales.
Bienes
CAPITULO 1
SECCION 1
Conceptos
ARTICULO 225.- Inmuebles por su naturaleza. Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas incorporadas a l de una manera orgnica y las que se encuentran bajo el
suelo sin el hecho del hombre.
ARTICULO 226.- Inmuebles por accesin. Son inmuebles por accesin las cosas muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, con carcter
perdurable. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario.
No se consideran inmuebles por accesin las cosas afectadas a la explotacin del inmueble o a la actividad del propietario.
ARTICULO 227.- Cosas muebles. Son cosas muebles las que pueden desplazarse por s mismas o por una fuerza externa.
ARTICULO 228.- Cosas divisibles. Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porciones reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogneo y
anlogo tanto a las otras partes como a la cosa misma.
Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconmico su uso y aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentacin del fraccionamiento
parcelario corresponde a las autoridades locales.
ARTICULO 229.- Cosas principales. Son cosas principales las que pueden existir por s mismas.
ARTICULO 230.- Cosas accesorias. Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual estn adheridas.
Su rgimen jurdico es el de la cosa principal, excepto disposicin legal en contrario.
Si las cosas muebles se adhieren entre s para formar un todo sin que sea posible distinguir la accesoria de la principal, es principal la de mayor valor. Si son del mismo valor no
hay cosa principal ni accesoria.
ARTICULO 231.- Cosas consumibles. Son cosas consumibles aquellas cuya existencia termina con el primer uso. Son cosas no consumibles las que no dejan de existir por el
primer uso que de ellas se hace, aunque sean susceptibles de consumirse o deteriorarse despus de algn tiempo.
ARTICULO 232.- Cosas fungibles. Son cosas fungibles aquellas en que todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie, y pueden sustituirse por
otras de la misma calidad y en igual cantidad.
ARTICULO 233.- Frutos y productos. Frutos son los objetos que un bien produce, de modo renovable, sin que se altere o disminuya su sustancia.
Frutos naturales son las producciones espontneas de la naturaleza.
Frutos industriales son los que se producen por la industria del hombre o la cultura de la tierra.
Productos son los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen su sustancia.
Los frutos naturales e industriales y los productos forman un todo con la cosa, si no son separados.
ARTICULO 234.- Bienes fuera del comercio. Estn fuera del comercio los bienes cuya transmisin est expresamente prohibida:
a) por la ley;
SECCION 2
ARTICULO 235.- Bienes pertenecientes al dominio pblico. Son bienes pertenecientes al dominio pblico, excepto lo dispuesto por leyes especiales:
29
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
a) el mar territorial hasta la distancia que determinen los tratados internacionales y la legislacin especial, sin perjuicio del poder jurisdiccional sobre la zona contigua, la zona
econmica exclusiva y la plataforma continental. Se entiende por mar territorial el agua, el lecho y el subsuelo;
b) las aguas interiores, bahas, golfos, ensenadas, puertos, ancladeros y las playas martimas; se entiende por playas martimas la porcin de tierra que las mareas baan y
desocupan durante las ms altas y ms bajas mareas normales, y su continuacin hasta la distancia que corresponda de conformidad con la legislacin especial de orden nacional
o local aplicable en cada caso;
c) los ros, estuarios, arroyos y dems aguas que corren por cauces naturales, los lagos y lagunas navegables, los glaciares y el ambiente periglacial y toda otra agua que tenga o
adquiera la aptitud de satisfacer usos de inters general, comprendindose las aguas subterrneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de
extraer las aguas subterrneas en la medida de su inters y con sujecin a las disposiciones locales. Se entiende por ro el agua, las playas y el lecho por donde corre, delimitado
por la lnea de ribera que fija el promedio de las mximas crecidas ordinarias. Por lago o laguna se entiende el agua, sus playas y su lecho, respectivamente, delimitado de la
misma manera que los ros;
d) las islas formadas o que se formen en el mar territorial, la zona econmica exclusiva, la plataforma continental o en toda clase de ros, estuarios, arroyos, o en los lagos o
lagunas navegables, excepto las que pertenecen a particulares;
e) el espacio areo suprayacente al territorio y a las aguas jurisdiccionales de la Nacin Argentina, de conformidad con los tratados internacionales y la legislacin especial;
f) las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pblica construida para utilidad o comodidad comn;
ARTICULO 236.- Bienes del dominio privado del Estado. Pertenecen al Estado nacional, provincial o municipal, sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales:
b) las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fsiles y toda otra de inters similar, segn lo normado por el Cdigo de Minera;
d) las cosas muebles de dueo desconocido que no sean abandonadas, excepto los tesoros;
e) los bienes adquiridos por el Estado nacional, provincial o municipal por cualquier ttulo.
ARTICULO 237.- Determinacin y caracteres de las cosas del Estado. Uso y goce. Los bienes pblicos del Estado son inenajenables, inembargables e imprescriptibles.
Las personas tienen su uso y goce, sujeto a las disposiciones generales y locales.
La Constitucin Nacional, la legislacin federal y el derecho pblico local determinan el carcter nacional, provincial o municipal de los bienes enumerados en los dos artculos
235 y 236.
ARTICULO 238.- Bienes de los particulares. Los bienes que no son del Estado nacional, provincial, de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires o municipal, son bienes de los
particulares sin distincin de las personas que tengan derecho sobre ellos, salvo aquellas establecidas por leyes especiales.
ARTICULO 239.- Aguas de los particulares. Las aguas que surgen en los terrenos de los particulares pertenecen a sus dueos, quienes pueden usar libremente de ellas,
siempre que no formen cauce natural. Las aguas de los particulares quedan sujetas al control y a las restricciones que en inters pblico establezca la autoridad de aplicacin.
Nadie puede usar de aguas privadas en perjuicio de terceros ni en mayor medida de su derecho.
Pertenecen al dominio pblico si constituyen cursos de agua por cauces naturales. Los particulares no deben alterar esos cursos de agua. El uso por cualquier ttulo de aguas
pblicas, u obras construidas para utilidad o comodidad comn, no les hace perder el carcter de bienes pblicos del Estado, inalienables e imprescriptibles.
El hecho de correr los cursos de agua por los terrenos inferiores no da a los dueos de stos derecho alguno.
SECCION 3
ARTICULO 240.- Lmites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes. El ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes mencionados en las
Secciones 1 y 2 debe ser compatible con los derechos de incidencia colectiva. Debe conformarse a las normas del derecho administrativo nacional y local dictadas en
el inters pblico y no debe afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los valores culturales, el
paisaje, entre otros, segn los criterios previstos en la ley especial.
ARTICULO 241.- Jurisdiccin. Cualquiera sea la jurisdiccin en que se ejerzan los derechos, debe respetarse la normativa sobre presupuestos mnimos que resulte aplicable.
CAPITULO 3
Vivienda
ARTICULO 244.- Afectacin. Puede afectarse al rgimen previsto en este Captulo, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta
proteccin no excluye la concedida por otras disposiciones legales.
La afectacin se inscribe en el registro de la propiedad inmueble segn las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la
ley nacional del registro inmobiliario.
No puede afectarse ms de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario nico de dos o ms inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carcter
dentro del plazo que fije la autoridad de aplicacin, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer trmino.
Las adquisiciones legales varan segn sean sobre cosas muebles o inmuebles.
ARTICULO 1894.- Adquisicin legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los
condominios con indivisin forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso
comn de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es
forzoso, y el que se origina en la accesin de cosas muebles inseparables; la
habitacin del cnyuge y del conviviente suprstite, y los derechos de los
adquirentes y subadquirentes de buena fe.
31
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
cosa registrable y stos no son coincidentes (en este caso al prescripcin es de 10
aos en vez de 2).
Presuncin de propiedad a favor del poseedor de una cosa mueble a ttulo oneroso que
no sea robada o perdida. En las partidas, era necesario un ttulo colorado, pero era
muy difcil obtenerlo. En el CCV, puede rechazar la accin reivindicatoria si tiene
buena fe (ttulo oneroso de buena fe + cosa no robada o perdida). El CCC mantiene el
criterio.
CCV: la posesin vale ttulo (art. 2412). La adquisicin del dominio de una cosa
mueble queda demostrada mediante la posesin de buena fe.
a) Muebles entregados por su dueo: hay entrega y recepcin voluntaria y el hecho
de la posterior posesin de buena fe hace presumir el ttulo y llega a
constituir el ttulo mismo de la propiedad. La persona que tiene la
obligacin de devolver la cosa a su dueo jams ser poseedor de buena fe.
b) Cosas robadas o perdidas.
Fallo Todros:
TODROS, JOSE R. Y OTROS c. TODROS FRASER, JORGE - Cmara Nacional de
Apelaciones en lo Civil, sala C - 21/11/1978
32
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Posteriormente el mismo titular que haba vendido por boleto vuelve a vender el
inmueble a otro y le otorga escritura, la cual se inscribe en el registro.
El adquirente por escritura hipoteca la cosa a un tercero, quien ante la falta de
pago ejecuta la hipoteca, encontrndose con que hay un poseedor por boleto.
Planteos de la partes:
A) El adquirente por boleto con entrega de la posesin plantea:
I) La nulidad de la escritura de venta dado que ante la falta de tradicin no hay
transmisin de dominio;
II) La nulidad de la hipoteca ya que fue constituida por quien no era propietario
de la cosa.
El a quo dispuso anular la escritura de compraventa motivo de autos, por ser el acto jurdico instrumentado de objeto jurdicamente
imposible (art. 953, Cd. Civil), desde que en el conflicto de derechos entre el poseedor de buena fe con boleto de fecha cierta
anterior o posterior al comprador por escritura, se inclin en favor del primero.
En cambio, en lo vinculado con la colisin de derechos entre los actores, poseedores con boleto de fecha cierta anterior a la
constitucin de la hipoteca, y los acreedores hipotecarios, opt en favor de los titulares del derecho real de hipoteca, con sustento en
la aplicacin en su favor del art. 1051 del Cd. Civil.
4 No obstante que el criterio del juzgador sobre la aplicabilidad del art. 1051 parecera en principio incontrovertible, pues esa
33
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
norma consagra la tutela del subadquirente de buena fe y a ttulo oneroso incluso de derechos reales distintos del dominio, entre
ellos la hipoteca (ver mi trabajo citado, "El artculo 1051 del Cdigo Civil y el acto inoponible", entiendo que la colisin de
derechos all regulada se vincula con la situacin jurdica que enfrenta al transmitente por acto nulo o anulado y al subadquirente
(adquirente del adquirente) que deriv sus derechos del anterior adquirente por acto nulo o anulado (v. op. cit.). Tal conclusin se
infiere del art. 1051, que deja a salvo los derechos de los subadquirentes de buena fe y a ttulo oneroso, frente a la posibilidad de que
le sean "reclamados directamente" los derechos reales o personales transmitidos por quien realiz la primera de las enajenaciones,
alcanzada por una causa de nulidad o anulabilidad del acto.
El art. 1051 se ocupa de los actos que ingresan en las dimensiones conceptuales de la nulidad o de las anulabilidad, pero no de los
actos inoponibles, o sea de aquellos actos que los terceros pueden considerarlos irrelevantes, pues ninguna intervencin han tenido
en ellos, por aplicacin de la mxima "res inter alios acta" reflejada en el art. 1195 del Cd. Civil. Es indudable que los actores
poseedores adquirentes por boleto, son extraos a la posterior venta otorgada por los promitentes de venta a una razn social -
operacin anulada por la sentencia de 1 instancia, firme al respecto y tambin a la constitucin de hipoteca efectuada por esta
ltima.
Dentro de los actos inoponibles no incluimos solo los actos vlidos no invocables contra terceros, sino tambin actos que entre las
partes pueden ingresar en la dimensin de la nulidad o de la anulabilidad, pero que en todo caso son algo ms para terceros, pues
para ellos son inoponibles. A ese tipo de actos inoponibles nos hemos referido en el trabajo citado, al tratar el caso de la venta de
cosa ajena con relacin al propietario no otorgante (ver distintos autores all mencionados).
El art. 1051 protege al que adquiere de buena fe y a ttulo oneroso de quien "ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado"
y cuando la compradora por escritura constituy la hipoteca no haba siquiera llegado a ser propietaria. Efectivamente, nadie discute
que desde varios aos antes la posesin del inmueble era ejercitada por los autores, de donde ante la ausencia de tradicin efectiva,
ms aun ante la imposibilidad de practicarla porque estaba posedo por los actores, o sea que no exista la posesin "vacua" que
imponen los arts. 2380 "in fine" y 2393, la hipoteca fue constituida por quien no era propietario de la cosa (arts. 577, 2524, inc. 4,
3265, Cd. Civil).
La tradicin como acto voluntario debe manifestarse a travs de un hecho exterior (art. 913, Cd. Civil), ese "hecho exterior", esa
genrica "forma", asume en materia de tradicin interesantes particularidades. No existe libertad para las partes en la eleccin de las
formas, o sea que no es aplicable el principio del art. 974, pues la tradicin debe efectuarse a travs de determinadas "formas
legales".
Las "formas legales" requeridas para la tradicin no surgen del art. 2378, que se concreta a afirmar que no las suplen las meras
"declaraciones". La tradicin impone como "forma legal" la realizacin de actos materiales de por lo menos una de las partes (arts.
2379 y 2380).
La exclusin de la eficacia de "la sola declaracin del tradente de darse por desposedo, o de dar al adquirente la posesin de la
cosa", es significativa, porque si la tradicin se diera por cumplida por el mero intercambio del consentimiento, como simple
"tradicin instrumental", la importancia de la tradicin se oscurecera y se perdera dentro del consensualismo.
De lo antes dicho, extraigo que la simple declaracin de haberse hecho tradicin contenida en la escritura, es a todas luces inidnea
para tenerla por satisfecha, es lgico entonces, que concluya en la inaplicabilidad del art. 1051 por haber constituido la hipoteca
quien nunca haba recibido la tradicin del inmueble. De todos modos, las meras declaraciones de hacerse tradicin seran
ntidamente inoponibles a los actores.
7 La misma circunstancia de que la tradicin se dijera hecha por va "instrumental", da pie para pensar en que los acreedores
hipotecarios no eran de buena fe como lo requiere el art. 1051, pues la buena fe all contemplada no es compatible con la
negligencia de quienes pareceran haberse contentado con esas manifestaciones inoponibles a terceros (ver sobre la necesidad de que
no medie culpa para que pueda esgrimirse la buena fe, mi trabajo citado ("El artculo 1051 del Cdigo Civil y el acto inoponible").
Si bien es cierto que la tradicin puede ser posterior a la firma de la escritura pblica, ms an tal es el "modus operandi" previsto
por el art. 2609 del Cd. Civil, la negligencia mencionada consiste en no haber requerido una certera constatacin del estado de
ocupacin del inmueble, que hubiera demostrado la imposibilidad de la adquisicin posesoria por la constituyente de la hipoteca.
Si los actores eran poseedores del inmueble, tal relacin real, o bien fue efectivamente conocida, o debi ser conocida con una
razonable diligencia de los acreedores hipotecarios. Esta sala en el precedente ya aludido difundido por Rev. LA LEY, t. 1977A, p.
518, y E. D., t. 72, p. 383, sostuvo claramente los alcances publicitarios de la posesin.
34
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
"Hemos sostenido que la tradicin en funcin publicitaria es muy rudimentaria" y que "flaquea" en esa materia, y nos hicimos cargo
de los reparos ms conocidos, incluso de que es discutible que en Roma propendiera a esos fines. Pero tambin advertimos que las
falencias de la tradicin a ese respecto, se desvanecen un tanto si se mira no ya a la entrega de la cosa (tradicin) sino a la relacin
con la cosa sobreviniente a esa entrega (posesin, tenencia, yuxtaposicin), puesto que la consiguiente relacin de hecho es vehculo
para exteriorizar el contacto con la cosa e inferir la existencia del derecho real sobre ella; y al prolongarse en el tiempo esa
exteriorizacin tendra visos de permanencia. Por eso hablamos ms que de publicidad traditiva, de publicidad posesoria, con la
pretensin de sealar que ms que en la tradicin la publicidad est canalizada por la respectiva relacin de hecho que posibilita, de
las cuales la posesin es la ms significativa. Hasta puede establecerse un parangn con la registracin, puesto que as como la
publicidad registral se concreta, por ejemplo, con la expedicin de las certificaciones que contemplan los arts. 22 y sigts. de la ley
17.801/68, o con las copias e informes previstos en el art. 27, y el proceso registral previo aspira a ese objetivo, de igual modo la
publicidad se alcanza con la posesin y la tradicin o entrega de la cosa tiende a posibilitarla. Hay ms, aunque persuadidos de la
limitada eficacia de la publicidad posesoria, en trminos de describir el derecho vigente y extraer conclusiones frente a casos
concretos, hicimos reiterada aplicacin de esa modalidad publicitaria".
El propio derecho argentino contempla la funcin publicitaria de la posesin, hasta en materia inmobiliaria
"Exigir la publicidad de la posesin, no es exigir que sea conocida del propietario, basta que sea tal que el propietario haya podido
conocerla
Todo lo que llevamos expuesto, mueve a pensar que si bien la superioridad de la publicidad registral sobre la posesoria es
indiscutible desde el punto de vista tcnico, desde el punto de vista del hombre comn, los estados de hecho tienen una funcin
exteriorizadora, que cuestionar el especialista, pero que impresionan sus sentidos de manera ms simple y directa que la
evolucionada publicidad registral; de all que la realidad viva podr mostrar a veces la eficiencia de la publicidad posesoria.
10. Como los acreedores hipotecarios ni siquiera satisfacen los presupuestos del art. 1051 del Cd. Civil, su situacin jurdica en mi
opinin es la expuesta en mi ob. cit.: "Prehorizontalidad y boleto de compraventa", al hacer tema con la oponibilidad del boleto a
acreedores hipotecarios (ps. 57/58), en funcin del esquema conceptual ya acogido por la sala en su proyeccin sobre los conflictos
entre adquirentes por boleto y por escritura en la causa antes referida.
Se lee en el libro mencionado: "Es sabido que la principal condicin de fondo para la constitucin de una hipoteca vlida es la
titularidad del dominio del inmueble que ser su objeto en cabeza del constituyente (art. 3119, Cd. Civil)"
Como la hipoteca no es un derecho real que se ejercite por la posesin, no se exige como condicin de fondo que el propietario
constituyente sea poseedor, es decir, que puede haber sido desposedo o haberse desprendido de aqulla en virtud de un derecho real
(usufructo, uso, habitacin, anticresis), o de un derecho personal (v. gr. boleto de compraventa).
Dado que la posesin no es requerida en el propietario, es factible la colisin entre un acreedor hipotecario y un poseedor por boleto
de fecha cierta anterior a la constitucin de la hipoteca. Opinamos que ante dicha cuestin, el gravamen hipotecario tendra efectos
minorados por la existencia de la posesin en sede de un tercero (poseedor por boleto) y en esa medida subordinado a las
ulterioridades del negocio jurdico respectivo (cumplimiento de la promesa de compraventa que da lugar a una venta forzosa). Antes
de la ejecucin del derecho real de hipoteca, su operatividad se traducira en las medidas conservatorias o restitutorias de la garanta,
ambas con efectos reipersecutorios (arts. 3157 y sigts., Cd. Civil) y remedios reales concordantes. Pero hasta esas medidas
autorizadas por el Cdigo podran estar afectadas por los facultamientos que el negocio jurdico otorgase al poseedor por boleto,
autorizndole por ejemplo a demoler el edificio levantado en el inmueble que luego se hipotecara. Al tiempo de la ejecucin la
garanta hipotecaria subordinada en sus alcances a las alternativas del negocio jurdico (cumplimiento de la promesa de venta),
podra quedar reducida a la agresin, del saldo de precio de compra adeudado por el "adquirente" por boleto y se producira una
suerte de subrogacin real.
Otra de las varias eventualidades, que restablecera los plenos efectos normales de la hipoteca, se dara si por incumplimiento del
promitente de compra llegara a desaparecer el ttulo de su posesin".
Si la publicidad traditiva es el medio que Vlez contempla para manifestar los derechos reales que se ejercen por la posesin, es
innegable que cada vez que media posesin, a travs de ella hay una exterioridad que da pie a la cognoscibilidad general, y el
acreedor hipotecario no podra alegar desconocimiento de que la posesin perteneca al adquirente por boleto.
No cabe duda alguna que con Vlez el promitente de compra que no haba sido puesto en la posesin del inmueble era postergado
por el acreedor hipotecario, sin atencin a la fecha cierta del boleto, salvo claro est, el caso de mala fe del acreedor hipotecario
(arg. arts. 594 y 3269, Cd. Civil). La misma solucin se impona si la posesin era otorgada con posterioridad al nacimiento del
crdito hipotecario.
Una vez ms la vigencia de las soluciones del Cdigo Civil perdura ms all de la Reforma de la ley 17.711
es ineludible concluir en la proteccin del poseedor por boleto ante acreedores hipotecarios de fecha posterior, pues a tal resultado
conduce la recta aplicacin de uno de los principios bsicos de los derechos reales, el principio de preferencia ("jus preferendi"), que
se formula con la mxima latina "prior in tempore potior in iure" y que determina que el derecho real constituido primero prime
sobre el derecho real de constitucin posterior.
12. La trama argumental desenvuelta, conduce a que vote por la revocatoria de la sentencia de 1 instancia y al hacer lugar a la
demanda se declare la inoponibilidad a los actores de los derechos reales de hipoteca que figuran constituidos en la escritura objeto
de esta litis. Tambin voto por que las costas de ambas instancias recaigan sobre los acreedores hipotecarios vencidos en juicio (art.
68, Cd. Procesal), pues la cuestin sobres las costas de 1 instancia que plantearan en su memorial, ha quedado superada con la
modificacin de la sentencia recurrida.
Es por esto que la ley 17.711 incorpora al artculo 1051 un ltimo prrafo:
Salvo los derechos de los terceros de buena a fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o
anulable.
Acto nulo o anulable: segn vicio manifiesto o no manifiesto.
Esto permite dar seguridad jurdica y proteccin ante los actos viciados que pudieran
tener los antecedentes de la cosa.
Convalidacin:
Transformacin: 1957. Transformar una cosa en otra. Puede ser de buena o mala fe.
1958: mezcla y confusin.
ARTICULO 2565.- Regla general. Los derechos reales principales se pueden adquirir
por la prescripcin en los trminos de los artculos 1897 y siguientes.
37
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Solamente se adquieren por usucapin los derechos reales principales. Pero otras
normas lo van limitando.
Se pueden usucapir todos los derechos reales que se ejerzan por la posesin. No
obstante, la inmensa mayora usucape el dominio, ya que los actos posesorios de un
usuario y usufructuario son muy similares a los del dueo, y es muy poco probable que
el usucapiente se autolimite. No obstante, no suele haber confusin cuando el actor
aduce que ha usucapido una servidumbre predial continua y aparente, porque los actos
que exteriorizan esas servidumbres son muy distintos a los actos posesorios propios del
dominio.
Sujetos y objetos.
ARTICULO 2534.- Sujetos. La prescripcin opera a favor y en contra de todas las
personas, excepto disposicin legal en contrario.
Clases.
38
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
ARTICULO 1898.- Prescripcin adquisitiva breve. La prescripcin adquisitiva de
derechos reales con justo ttulo y buena fe se produce sobre inmuebles por la
posesin durante diez aos. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de
dos aos.
Tambin adquiere el derecho real el que posee durante diez aos una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del
titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios que se prevn en el respectivo rgimen especial sean coincidentes.
Art. 4.015. Prescrbese tambin la propiedad de cosas inmuebles y dems derechos reales por la
posesin continua de veinte aos, con nimo de tener la cosa para s, sin necesidad de ttulo y
buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya
prescripcin se necesita ttulo.
Art. 4.016. Al que posedo durante veinte aos sin interrupcin alguna, no puede oponrsele ni la
falta de ttulo ni su nulidad, ni la mala fe en la posesin
Por otro lado, el decreto 6582/1958 que cre el Registro Nacional de Propiedad
Automotor, requiere no slo la inscripcin sino tambin la buena fe para ser
propietario de un vehculo automotor. Aqu se considera de buena fe al adquirente
aun cuando no haya inscripto la transferencia. Pero incluso con inscripcin, si el
adquirente es de mala fe, o sea, cuando conoca o deba conocer que el vendedor no
tena derecho para transferir el dominio del automotor o que ste era robado o
hurtado, no adquiere el dominio del automotor.
39
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
CCC: no distingue entre muebles e inmuebles, por lo tanto, se prescriben a los 20
aos.
Requisitos.
Requisitos genricos:
ARTICULO 1900.- Posesin exigible. La posesin para prescribir debe ser
ostensible y continua.
CCC:
Solamente recepta dos requisitos: que sea ostensible (manifiesta, visible, pblica) y
continua.
Posesin ostensible: puede ser evaluado en dos aspectos:
a. Publicidad de la posesin. Se aplica a todo tipo de posesin,
puesto que es la forma de exteriorizar erga omnes la existencia
de la relacin real y su naturaleza.
b. Como antnimo de clandestinidad. Se refiere al ocupante
desposedo y toma en consideracin los actos de ocultamiento
realizados por el poseedor.
La posesin y los actos posesorios realizados por quien tiene la relacin de seoro
sobre la cosa son visibles, ostensibles segn los trminos de la ley, y no slo
exteriorizan el derecho real respectivo, sino que constituyen el contenido del mismo.
Posesin continua: requiere un hacer por parte del poseedor: la realizacin de actos
posesorios que exterioricen el efectivo ejercicio de la relacin posesoria existente.
Implica un uso y goce constante de la cosa acorde a su naturaleza y destino. Si la
cosa est abandonada, no se puede invocar la posesin necesaria para la usucapin.
La posesin continua implica, a diferencia de la posesin no controvertida que se
mantiene slo animus, el ejercicio de la posesin mediante la realizacin de actos
posesorios de manera constante o peridica, acorde a la naturaleza de la cosa.
40
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la
documentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento de los actos de
verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial.
Art. 4.010. El justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un
derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin
consideracin a la condicin de la persona de quien emana.
Art. 4.008. Se presume siempre la buena fe, y basta que haya existido en el momento de la
adquisicin.
Art. 4.009. El vicio de forma en el ttulo de adquisicin, hace suponer mala fe en el poseedor.
El plazo para la prescripcin corre desde el inicio de la posesin salvo que sea viciosa.
Art. 4.003. Se presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su posesin un ttulo
traslativo de propiedad, ha posedo desde la fecha del ttulo, si no se probare lo contrario.
Unin de posesiones.
Art. 2.475. La posesin del sucesor universal se juzgar siempre unida a la del autor de la
sucesin; y participa de las calidades que sta tenga. La posesin del sucesor por ttulo singular,
41
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
puede separarse de la de su antecesor. Slo podrn unirse ambas posesiones si no fuesen
viciosas.
Art. 2.476. Para que las dos posesiones puedan unirse, es necesario que ellas no hayan sido
interrumpidas por una posesin viciosa, y que procedan la una de la otra.
Art. 4.005. El sucesor particular de buena fe puede prescribir, aunque la posesin de su autor
hubiese sido de mala fe.
Cuando el sucesor particular es de mala fe. La buena fe de su autor no lo autoriza para prescribir.
Puede unir su posesin a la de su autor, si las dos posesiones son legales.
Requisitos:
1. Que procedan una de otra: titulo legal y oneroso, siendo ste el nico medio
de probar la condicin de sucesor, y con ella el derecho de operar la accesin de
posesiones. Por la mencin del vnculo jurdico para la prescripcin corta,
algunos sostienen que esta procedencia puede ser extralegal, por ejemplo, un
hurto.
2. Que las posesiones que se pretenden unir sean del mismo tipo: ambos posean a
ttulo de dueo, de usufructuario, etctera.
3. Para probar la accesin de posesiones, no basta el ttulo legal, sino que debe
demostrarse el ejercicio de la posesin que se exterioriza mediante la
realizacin de actos posesorios. No es suficiente la mera exposicin efectuada
en escritura pblica en el sentido que el cedente ha detentado la posesin
pblica, pacfica, ininterrumpida, con nimo de dueo.
4. No deben estar separados por una posesin viciosa.
5. La buena fe de ambos y el vnculo jurdico es necesaria para la prescripcin
corta.
Definicin del justo ttulo para usucapir. Comparacin del justo ttulo con el ttulo
suficiente y el ttulo putativo.
ARTICULO 1902.- Justo ttulo y buena fe. El justo ttulo para la prescripcin
adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se
ejerce por la posesin, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su
otorgante no es capaz o no est legitimado al efecto.
42
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Ttulo suficiente: acto jurdico revestido de las formalidades necesarias, que tiene
por objeto la adquisicin o transmisin de derechos reales que corresponden a la
cosa, siendo el transmitente capaz.
Ttulo putativo: ttulo nulo por falta de las formalidades necesarias para transmitir
un derecho real.
TITULO I
Prescripcin y caducidad
CAPITULO 1
SECCION 1
Normas generales
ARTICULO 2537.- Modificacin de los plazos por ley posterior. Los plazos de
prescripcin en curso al momento de entrada en vigencia de una nueva ley se rigen por
la ley anterior.
Sin embargo, si por esa ley se requiere mayor tiempo que el que fijan las nuevas,
quedan cumplidos una vez que transcurra el tiempo designado por las nuevas leyes,
43
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
contado desde el da de su vigencia, excepto que el plazo fijado por la ley antigua
finalice antes que el nuevo plazo contado a partir de la vigencia de la nueva ley, en cuyo
caso se mantiene el de la ley anterior.
SECCION 2
Suspensin de la prescripcin
c) entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores,
curadores o apoyos, durante la responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la
medida de apoyo;
SECCION 3
Interrupcin de la prescripcin
44
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
ARTICULO 2544.- Efectos. El efecto de la interrupcin de la prescripcin es tener
por no sucedido el lapso que la precede e iniciar un nuevo plazo.
ARTICULO 2547.- Duracin de los efectos. Los efectos interruptivos del curso de
la prescripcin permanecen hasta que deviene firme la resolucin que pone fin a la
cuestin, con autoridad de cosa juzgada formal.
Renuncia.
SECCION 5
Los terceros interesados que comparecen al juicio vencidos los trminos aplicables
a las partes, deben hacerlo en su primera presentacin.
La ley de catastro 14.159, con las reformas del decreto ley 5756/1958 y la ley 20.440,
implement un procedimiento especial: juicio de adquisicin de dominio por la
posesin continuada. Reglas que deben observarse en dicho juicio:
TITULO VI
46
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
ARTICULO 24.- En el juicio de adquisicin del dominio de inmuebles por la posesin
continuada de los mismos (art. 4015 y concordantes del Cd. Civil), se observarn las
siguientes reglas:
a) El juicio ser de carcter contencioso y deber entenderse con quien resulte titular
del dominio de acuerdo con las constancias del Catastro, Registro de la propiedad o
cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificacin sobre el
particular deber acompaarse con la demanda. Si no se pudiera establecer con
precisin quin figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se
proceder en la forma que los cdigos de Procedimientos sealan para la citacin de
personas desconocidas;
Sern asimismo subsidiarias del rgimen especial a que puede someterse por leyes
locales, la adquisicin por posesin de inmuebles del dominio privado de la Nacin,
provincias o municipios.
47
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
5. Nociones de la ley 24.374. - Ley Pierri.
INMUEBLES
Ley N 24.374
c) Las personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante
originario, recibiendo trato familiar, por un lapso no menor a dos aos
anteriores a la fecha establecida por el artculo 1, y que hayan continuado
con la ocupacin del inmueble;
49
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
con derechos sobre el inmueble, a fin de que deduzcan oposicin en el
trmino de 30 das;
ARTICULO 9-A los efectos del financiamiento del sistema, crease una
contribucin nica de 1 % del valor fiscal del inmueble, la que estar a
50
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
cargo de los beneficiarios. La reglamentacin determinara la forma de
percepcin y administracin de estos fondos.
Antecedentes Normativos
Art. 3.270. Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor
o ms extenso que el que gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir
sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel de
quien lo adquiere.
ARTICULO 399.- Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor
o ms extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente
dispuestas.
Requisitos de la tradicin:
Art. 2.602. La tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir el dominio.
52
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Art. 2.603. Los nicos derechos que pueden transmitirse por la tradicin, son los
que son propios del que la hace.
Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
Ttulo suficiente: acto jurdico que rene los requisitos de fondo y forma para
transmitir el derecho real de que se trate, + capacidad + legitimacin.
Legitimacin: el ttulo debe emanar del titular del derecho real que se transmite. A su
vez, es necesario que tenga capacidad suficiente para ello.
Nemo plus iuris.
ARTICULO 1017.- Escritura pblica. Deben ser otorgados por escritura pblica:
a) los contratos que tienen por objeto la adquisicin, modificacin o extincin de derechos reales
sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta
proveniente de ejecucin judicial o administrativa;
Modo suficiente: aquel que, unido al ttulo suficiente, hace adquirir los derechos reales
que se adquieren por la posesin.
Tradicin traslativa del dominio: acto jurdico bilateral mediante el cual el tradens
desplaza idealmente el inmueble y lo coloca en cabeza del accipiens, quien lo recibe de
conformidad. Tambin se requiere capacidad y legitimacin en ambas partes.
Si no hay ttulo suficiente, la tradicin podr hacer adquirir slo la posesin pero
no el derecho real. Es sta la situacin que se presenta cuando, celebrado el boleto de
53
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
compraventa, el vendedor entrega el inmueble. El accipiens es poseedor pero no dueo
hasta tanto no se instrumente el acto por escritura pblica.
No es necesaria la tradicin:
- Traditio brevi manu: cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste,
por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre.
- Cuando el que la posea a nombre del propietario pasa a poseerla a nombre
de otro. Ej.: hay que notificar al locatario y al depositario de la venta de la cosa
(deudor cedido).
- Constituto posesorio: poseedor la transfiere a otro reservndose la tenencia.
Hay ciertos derechos que requieren la inscripcin aunque sean sobre cosas no
registrables, como la prenda (inscripcin en el registro de crditos prendarios),
hipoteca, leasing.
Los derechos reales son constituidos por al ley o por propuesta de las partes.
7. Transmisibilidad.
Las relaciones jurdicas pueden concluir por hechos extintivos o por actos jurdicos
extintivos.
55
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
que tienden a la proteccin del bien individual. Son irrenunciables los derechos
que tienden a la proteccin del orden pblico (Art. 872 y 19).
La intencin no se presume (Art. 894): los actos que se presenten como prueba,
deben ser interpretados restrictivamente.
Clasificacin:
1. Muerte: es un hecho jurdico que pone fin a las relaciones jurdicas y a los derechos
de los cuales el fallecido era titular. Los derechos a los que pone fin pueden ser extra
patrimoniales y en algunos casos extramatrimoniales. Artculo 3410: a partir de la
muerte, el patrimonio del difunto traspasa a los herederos sin necesidad de declaracin
jurada:
3. Prescripcin adquisitiva.
ARTICULO 1907.- Extincin. Sin perjuicio de los medios de extincin de todos los
derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, stos se
extinguen, por la destruccin total de la cosa si la ley no autoriza su
reconstruccin, por su abandono y por la consolidacin en los derechos reales
sobre cosa ajena.
El art. enumera:
1. Destruccin total de la cosa si la ley no autoriza su reconstruccin: el
derecho real requiere la existencia de un bien actual y determinado sobre el
cual ejercer la potestad que le confiere, por lo que si ese objeto desaparece,
estamos en presencia de una extincin absoluta. La extincin del hecho puede
producirse por una causa inherente a la cosa objeto del derecho que
provoca su destruccin. Esta modalidad de extincin slo es posible en las
cosas muebles (especialmente las consumibles), ya que en los inmuebles es casi
imposible. Tambin puede haber una extincin de derecho, como cuando la
cosa queda fuera del comercio.
56
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
privado del Estado. El abandono no se presume, por lo que debe realizarse un
acto dispositivo expreso, y debe ser probado por quien afirme su existencia,
debiendo acreditarse en forma fehaciente aquellos hechos que permitan el
abandono expreso o tcito de la cosa.
3. Consolidacin de los derechos reales sobre cosa ajena: slo es posible en los
derechos reales sobre cosa ajena.
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condicin pactados. Si no se pact la duracin del usufructo,
se entiende que es vitalicio;
b) la extincin de la persona jurdica usufructuaria. Si no se pact la duracin, se extingue a los cincuenta aos desde la constitucin
del usufructo;
c) el no uso por persona alguna durante diez aos, por cualquier razn. El desuso involuntario no impide la extincin, ni autoriza a
extender la duracin del usufructo;
ARTICULO 2153.- Efectos de la extincin. Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos por el
usufructuario y sus sucesores particulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar ms all de la oportunidad prevista para la extincin del usufructo
originario.
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, ste cumple con entregar al
nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del usufructuario, ste tiene opcin
de continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en l, entregando los que no hayan perecido.
Extincin de la servidumbre: ARTICULO 2182.- Medios especiales de extincin. Son medios especiales de extincin de las
servidumbres:
b) el no uso por persona alguna durante diez aos, por cualquier razn;
c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estn cumplidos el plazo o condicin
pactados; si el titular es una persona jurdica, su extincin, y si no se pact una duracin menor, se acaba a los cincuenta aos desde
la constitucin.
ARTICULO 2183.- Efectos de la extincin. Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos por el titular
dominante.
9. Oponibilidad y publicidad.
La oponibilidad la da la publicidad. Sistema declarativo. Si el tercero lo
conoca, el acto le es oponible aunque no est inscripto.
57
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn el
caso.
Se entiende por ttulo suficiente el acto jurdico revestido de las formas establecidas por
la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
58
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
La inscripcin registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales
sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables,
cuando el tipo del derecho as lo requiera.
Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisicin por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
Los modos de adquisicin son todos los hechos o actos previstos por la ley,
susceptibles de producir la incorporacin del derecho real al patrimonio del titular.
Tradicin traslativa del dominio: acto jurdico bilateral mediante el cual el tradens
desplaza idealmente el inmueble y lo coloca en cabeza del accipiens, quien lo recibe de
conformidad. Tambin se requiere capacidad y legitimacin en ambas partes.
Si no hay ttulo suficiente, la tradicin podr hacer adquirir slo la posesin pero
no el derecho real. Es sta la situacin que se presenta cuando, celebrado el boleto de
compraventa, el vendedor entrega el inmueble. El accipiens es poseedor pero no dueo
hasta tanto no se instrumente el acto por escritura pblica.
No es necesaria la tradicin:
- Traditio brevi manu: cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste,
por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre.
- Cuando el que la posea a nombre del propietario pasa a poseerla a nombre
de otro. Ej.: hay que notificar al locatario y al depositario de la venta de la cosa
(deudor cedido).
- Constituto posesorio: poseedor la transfiere a otro reservndose la tenencia.
59
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
El derecho real establece una relacin directa e inmediata con la cosa, lo que quiere
decir que su titular, para extraer el beneficio de la cosa sobre la que recae el derecho, no
necesita de ningn intermediario.
B) Patrimonialidad (objeto).
Los derechos reales son susceptibles de valor, integrando el patrimonio.
C) Legalidad (estructura).
El art, 10 del CCV estableca que respecto de los inmuebles es nicamente aplicable la
ley nacional: respecto a su calidad de tales; los derechos de las partes; la capacidad de
adquirirlos; los modos de transferirlos; las solemnidades que deben acompaar esos
actos.
Art. 2.502. Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo
contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos
reales, o modificase los que por este Cdigo se reconocen, valdr slo como
constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer.
E) Oponibilidad (publicidad).
Si el derecho real puede oponerse erga omnes es indispensable que ese derecho pueda
ser conocido por todos. De all la necesidad de la publicidad para otorgarle oponibilidad
al derecho real frente a terceros. La publicidad se puede cumplir mediante la tradicin o
mediante la inscripcin en registros especiales.
Reforma del art. 1051. Ver teora del acto inoponible de Alterini.
G) Inherencia (atributos).
60
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
El derecho real se imprime directamente sobre la cosa, y es oponible a todos. Por ello, el
titular puede perseguir la cosa en manos de cualquiera que la tenga, para ejercer su
derechos, con las limitaciones de la seguridad jurdica. Tiene ius preferendi y ius
persequendi.
Derecho de exclusin: se materializa en la posibilidad de dejar de lado y prevalecer, no
slo sobre los derechos personales sino aun sobre los reales de fecha posterior, y que se
concreta en la mxima qui prior est tempore, potior in iure.
El derecho real es un poder jurdico, de una persona, sobre una cosa, reglado por la
ley, en virtud de la cual se puede obtener directamente de ella, todas, algunas, o alguna
de sus utilidades, con exclusin de injerencias extraas, y que con suficiente
publicidad, se adhiere y sigue a la cosa, pudiendo oponerse a cualquier interesado.
Poder jurdico: no se trata de una facultad aislada, como en los derechos relativos, sino
de un conjunto de facultades que, por constituir una unidad, se corresponde con la idea
de poder. Hay una relacin de poder sobre la cosa otorgado por la ley, regido por el
orden pblico. es un derecho subjetivo cuya esencia consiste en un seoro de la
voluntad sobre personas o cosas, que se ejerce de propia autoridad en forma autnoma e
independiente de toda otra voluntad el titular de este poder jurdico detenta un conjunto
de derechos que todos deben respetar y que se establece mediante la realizacin de una
formalidad denominada acto de enajenacin en virtud del cual quien posea todos esos
poderes sobre la cosa los traslada total o parcialmente a otro sujeto de derecho.
Sobre una cosa: objeto del derecho real. CCC: tambin derechos.
Reglado por la ley: orden pblico de las normas estatutarias, organizando su nmero,
contenido, adquisicin, transferencia y extincin.
En virtud del cual se puede obtener directamente de ella: sin necesidad de que
intermedie la actividad de persona alguna. Inmediatez.
61
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Y que con suficiente publicidad: cognoscibilidad por terceros a travs del medio
previsto por la ley. Que sea suficiente significa que se basta a s misma.
62
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
UNIDAD III RELACIONES REALES (LAS LLAMADAS RELACIONES DE
PODER: MATRICES
1. Precisiones terminolgicas.
Derecho romano:
- Possessio: era toda detentacin. Tambin era la detentacin que llevaba a los
interdictos (possessio ad interdicta).
- Possessio ad usucapionem o civilis possessio.
- Naturalis possession: tiene dos sentidos: a) para oponerla a la civilis possession;
y b) para oponerla a la possession ad interdicta o possessio.
- Quassi possessio: ejercicio de los derechos reales distintos del dominio, o
sea, las desmembraciones del dominio.
- Iusta possessio: posesin a la que se tena derecho, parecido a nuestra posesin
legtima. Se opona a la iniusta possessio.
63
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Relaciones reales o relaciones de poder: son las relaciones de hecho entre una
persona y la cosa: posesin, tenencia y mera yuxtaposicin.
64
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Posesin lato sensu (incluye posesin y tenencia): poder de hecho sobre una cosa
que permite su utilizacin, independientemente del derecho real o personal cuya
titularidad ostente el sujeto.
La posesin se prueba mediante actos posesorios, del art. 2384 del CCV. Es la
exteriorizacin de la subjetividad:
Art. 2.384. Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepcin
de frutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se haga, y
en general, su ocupacin, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla
en algunas de sus partes.
El Cdigo Alemn llama poseedores a los que tienen un poder de hecho sobre la
cosa, eliminando el animus domini, pero para usucapir, exige que el poder de hecho se
tenga a ttulo de propietario, haciendo reaparecer el animus domini.
ARTICULO 2351 - Habr posesin de las cosas, cuando alguna persona, por s o por otro,
tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de
propiedad.
Nota: Nosotros seguimos el orden inverso: definimos la posesin por la que tiene la mayor
importancia jurdica, la que presenta todos los caracteres indispensables para los derechos
posesorios, la posesin que sirve para la prescripcin, y la que da acciones posesorias "adversus
omnes", dejando para otro lugar tratar de la posesin que slo sirve para los interdictos o
acciones posesorias. La definicin, pues, del Cd. francs no es contraria a la nuestra, pues l
define lo que regularmente se llama posesin natural, y nosotros definimos la que por lo comn
se dice posesin civil. La definicin del Cd. francs, supone que la posesin puede no ser de
cosas corporales, sino de meros derechos, lo que en la jurisprudencia se llama "cuasi-posesin".
67
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Las leyes romanas declaraban que slo podan poseerse las cosas corporales... "quia nec
possideri intelligitur jus incorporale". ... "Possidere autem possum" deca otra ley, "quoe e sunt
corporalia" (L. 3. tt. 2, lib. 41, Dig.). Pero mirada la posesin en sus relaciones con el
derecho de propiedad, la posesin se manifiesta como el ejercicio de los poderes
comprendidos en ese derecho. Bajo este punto de vista prctico, la idea ha parecido
susceptible de ser extendida a otros derechos reales, especialmente a los derechos de
servidumbre, que son desmembraciones del derecho de propiedad; y se ha considerado como
poseedor de una servidumbre al que ejerce los poderes contenidos en el derecho de
servidumbre. Esta es la "juris possessio" o la "quasi-possessio". Los romanos haban
restringido la cuasi-posesin a las servidumbres, y no la haban extendido a otros "jura in re", y
menos a los derechos personales, y a los derechos de las obligaciones, respecto de las cuales la
idea del ejercicio de un poder fsico no es admisible bajo relacin alguna. El Cd. francs, como
se ha visto, extiende la posesin a todos los derechos. MOLITOR se empea en demostrar que
la cuasi-posesin no puede extenderse sino a las servidumbres ("De la posesin", nm. 14).
SAVIGNY en su "Tratado de la posesin", desde el nm. 7, ensea que la posesin no es
sino un hecho, y slo un derecho por sus efectos, que son la prescripcin y las acciones
posesorias: "As, dice, la posesin es un hecho y un derecho a la vez". MOLITOR ha
combatido esta opinin, a nuestro juicio victoriosamente, demostrando que toda posesin
es un derecho.
MOLITOR en su tratado "De la posesin", no sigue ni una ni otra de las opiniones expresadas.
Dice que la posesin no es un derecho puramente real, porque aunque la cosa est
inmediatamente sometida al poseedor, este derecho no puede ser demandado contra los terceros,
poseedores, sino slo contra aquellos que han violado la posesin. Si B ha despojado a A y en
seguida B ha sido despojado por C, B tendr slo el "interdicto unde vi" contra C, A no lo tendr
sino contra B. L. 1, tt. 16, lib. 43, Dig.
Por otra parte, la posesin no es un derecho puramente personal: no es ms que un "jus ad rem",
en este sentido, que para tener la cosa es preciso el hecho, es preciso el intermediario de una
tercera persona obligada a entregarla o darla. La posesin, por lo tanto, no es as, ni un derecho
puramente real, ni un derecho puramente personal; pero como el derecho manifiesta sobre todo
su carcter y su energa por la accin, diremos que pertenece ms bien a la clase de los derechos
personales. Podemos llamarlo un derecho real-personal, real porque el derecho sobre la cosa es
directo e inmediato, motivo por el cual las acciones posesorias son o aparecen ser "concepta in
rem", y personal, porque la accin posesoria no se intenta sino contra el autor de un hecho, del
hecho del despojo o de la turbacin en la posesin, sin que pueda dirigirse contra terceros
poseedores.
4. Definiciones legales.
ARTICULO 1908.- Enumeracin. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa
son la posesin y la tenencia.
Definiciones legales
Posesin: Art 2351: Habr posesin de las cosas, cuando alguna persona, por
s o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de
un derecho de propiedad.
La posesin se conforma por dos elementos, adoptando la teora subjetiva a
desarrollar infra:
- De las cosas: objeto de la posesin.
- Cuando una persona, por s o por otro.
- Corpus: tener la cosa bajo el poder de la persona. El corpus consiste en la
posibilidad de disponer fsicamente de la cosa. Esa posibilidad se visualiza
cuando la persona est en contacto directo con el objeto (ej.: Cuando alguien
tiene un paraguas en su mano). Pero para la existencia del corpus no siempre
es necesario ese contacto directo, pues es suficiente con la posibilidad de
poder disponer fsicamente. As, en los das de sol, el paraguas estar
68
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
guardado, y no en la mano del interesado; pero igualmente existe el corpus, ya
que basta con que exista la posibilidad, lo que se concretara cuando el sujeto
lo saca del lugar en que est guardado y lo utiliza (dispone de l fsicamente).
Entonces no es necesario el contacto permanente con la cosa, sino que es
suficiente con que se pueda efectivizar ese contacto cuando la persona lo
decida.
- Animus domini: intencin de someterla al ejercicio de un derecho de
propiedad. Tomando la acepcin amplia de propiedad, no se refiere
solamente al derecho real de dominio sino a todos los derechos reales. No se
reconoce en otra persona un seoro mayor, un derecho mayor al que est
ejerciendo. Dice Alterini que el animus domini apunta a la intencin
exteriorizada (traducida en hechos exteriores), se comporta como
propietario.
ARTICULO 1909.- Posesin. Hay posesin cuando una persona, por s o por medio
de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportndose como titular de
un derecho real, lo sea o no.
Tenencia: Art 2352: El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en
otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesin del
propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho.
Yuxtaposicin local: es una relacin de mero contacto fsico con la cosa, sin
voluntad alguna jurdicamente relevante de tener ese contacto fsico. Ej.: que
alguien me ponga una lapicera en la mano mientras estoy dormido.
6. Naturalezas jurdicas.
Naturaleza jurdica de la posesin:
Teoras que la consideran un derecho: para algunos es un derecho personal,
otros un derecho real, y otros un derecho mixto real-personal.
7. Funciones.
Funciones de la posesin:
1) Es el contenido de los derechos reales, pues en la mayora de stos (salvo la
hipoteca y las servidumbres activas que no son ejercidas por la posesin) sin ella no
sera posible el ejercicio de las facultades que otorgan a sus titulares. Ej.: Un
dominio sin posesin es una nuda propiedad.
2) La posesin continua y efectiva por el plazo de un ao sirve para ganar la
anualidad en las acciones posesorias (el sujeto se convierte en poseedor).
3) Sirve para la usucapin: para ganarla (para adquirir el dominio por
prescripcin), la posesin debe ser continua e ininterrumpida por 20 aos.
4) Funcin publicitaria: se supone que quien tiene la posesin de la cosa es el
dueo.
5) Funcin en las cosas muebles: la posesin de buena fe de una cosa mueble
que no sea robada o perdida + el ttulo oneroso permite presumir la propiedad a favor
del poseedor.
Teoras absolutas:
Gans: la voluntad particular de la persona, cuando se aplica a las cosas (posesin),
es un derecho y debe ser tratada como tal.
Puchta: la voluntad de una persona jurdicamente capaz debe ser protegida
porque es posible que sea justa, y en consecuencia, debe protegerse la
posibilidad del derecho.
Teoras relativas:
Savigny: la posesin est ntimamente vinculada con la persona del poseedor con el
hecho de la posesin. Cualquier ataque a la posesin implica un ataque a la
persona del poseedor. Como sta es inviolable y debe ser garantizada contra toda
violencia, resulta que debe protegerse a la posesin para proteger a la persona del
poseedor y lograr as la interdiccin de la violencia privada.
71
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Crtica: con este razonamiento tambin debera protegerse al detentador. Savigny
contesta que el tenedor puede estar a) de acuerdo con el poseedor, en cuyo caso la
proteccin la obtendra el; y b) el conflicto con el poseedor, en cuyo caso no merece
proteccin.
Sujeto: son las personas fsicas o jurdicas. Las jurdicas van a expresar su
voluntad a travs de sus administradores u rgano representativo.
Troplong, fuente de esta norma, dice que los coposeedores forman una persona
colectiva compuesta de miembros que obran en inters comn.
Las cosas, adems de ser determinadas, deben estar en el comercio, estando fuera
del comercio las que integran el dominio pblico del estado y las que a pesar de formar
parte del dominio privado del Estado son indisponibles, y las que han sido excluidas del
comercio de los particulares.
Las cosas incorporales, quoe in jure consistant no son susceptibles de la verdadera
posesin.
Cuasiposesin
El animus domini es el hecho de no reconocer en otro un derecho real superior al
que se ejerce; lo que permite considerar al usufructuario tambin poseedor, ya que no
reconoce en otro un derecho de usufructo superior al que tiene, que excluya al suyo (no
obstante reconocer el derecho del nudo propietario).
Esta interpretacin encuentra apoyo en el texto del art. 2355, primera parte, segn
el cual la posesin ser legtima, cuando sea el ejercicio de un derecho real,
constituido en conformidad a las disposiciones de este Cdigo. Es decir, son
poseedores legtimos quienes ejercen un de real, y entre ellos se halla el usufructuario.
De lo contrario la norma debera decir que son poseedores legtimos los titulares del
derecho de dominio.
Hay una discusin acerca de si existe o no en nuestro cdigo la cuasiposesin.
Para un sector de la doctrina, los titulares de derechos reales distintos del dominio
no son poseedores sino cuasiposeedores, es decir, como si fueran poseedores.
La cuasiposesin es de origen romano. En el derecho romano en un principio
exista slo el dominio, condominio y la servidumbre. Los titulares de estos derechos
reales eran considerados propietarios y poseedores. Cuando se agregan otros derechos
reales (ej.: Usufructo), se dijo que sus titulares eran tenedores y cuasiposeedores. Es
decir, quien se comportaba con la cosa como si fuera su dueo era considerado
poseedor; quien lo haca como titular de algn otro derecho real era reputado
73
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
cuasiposeedor. Se parta de la premisa de que estos derechos no se ejercen sobre las
cosas, sino sobre los derechos (ej.: El objeto del usufructo sera el derecho de
usufructo, y no la cosa mueble o inmueble).
Para otra corriente, a la cual adhiere Papao, fuera del caso de la hipoteca y de las
servidumbres, los restantes derechos reales se ejercen por la posesin, y su objeto son
las cosas. No hay posesin sobre objetos incorporales o intelectuales, de modo que
no hay cuasiposesin.
Hay diversos arts. del CCV que denominan poseedores a los titulares de derechos
reales distintos del dominio, por ejemplo, el art. 3205:
Art. 3.205. La posesin que el deudor da al acreedor de la cosa constituida
en prenda, debe ser una posesin real en el sentido de lo establecido sobre la
tradicin de las cosas corporales. El responde de la eviccin de la cosa dada
en prenda.
Posesin legtima
Cuando sea el resultado de la adquisicin en forma perfecta de alguno de los
derechos reales que se ejercen por ella, ser legtima.
Art 2355, 1era parte: La posesin ser legtima, cuando sea el ejercicio de un
derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones de este Cdigo.
Si una persona tiene la posesin de una cosa en virtud del ejercicio de un
derecho real (constituido como la ley exige) ella es considerada poseedora legtima.
El poseedor legtimo no slo tiene los derechos derivados de su posesin sino que
adems tiene derecho de poseer. Carece de consecuencias prcticas, porque tales
consecuencias son las que resultan del derecho real de que se trate.
La norma se refiere al ejercicio de todos los derechos reales que se ejercen por la
posesin. Quedan afuera el acreedor hipotecario y el titular de una servidumbre activa.
Para que haya posesin legtima deben satisfacerse los requisitos integrativos
del derecho real, es decir, el ttulo suficiente (que no lo ser si no tiene la forma
exigida por la ley) y el modo suficiente (la tradicin).
La legitimidad de la posesin se presume. Ello porque el poseedor no tiene que
exhibir el ttulo por el cual tiene la cosa, el posee porque posee. Esto surge del art. 2363.
74
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Art. 2.363. El poseedor no tiene obligacin de producir su ttulo a la
posesin, sino en el caso que deba exhibirlo como obligacin inherente a la
posesin. El posee porque posee.
El ttulo suficiente sobre una cosa determinada, implica un acto jurdico que tiene
por finalidad transmitir sobre la misma (si no es un ttulo verdadero, o si no corresponde
a esa cosa, es un ttulo putativo) el derecho real de que se trate (dominio, usufructo, etc),
revestido de las formalidades establecidas en la ley (ej.: escritura pblica en materia de
inmuebles), otorgado por un disponente capaz, legitimado al efecto (si no, es slo un
justo ttulo para usucapir).
El justo ttulo para usucapir es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un
derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez,
sin consideracin a la condicin de la persona de quien emana (art. 4010).
75
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
b) El adquirente puede rechazar la accin de reivindicacin intentada
por el enajenante o por quienes son sus sucesores universales y
particulares.
c) Es viable el embargo y ulterior subasta de los derechos y acciones del
poseedor por boleto.
ARTICULO 1916.- Presuncin de legitimidad. Las relaciones de poder se
presumen legtimas, a menos que exista prueba en contrario. Son ilegtimas cuando
no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad
con las previsiones de la ley.
Se mantiene la clasificacin de legtima e ilegtima, pero se la extiende a la
tenencia tambin.
Posesin legtima: exterioriza mediante su ejercicio la existencia de un
derecho real subyacente.
Tenencia legtima: ejercicio de un derecho personal emanado de una relacin
contractual.
No se menciona al adquirente por boleto de compraventa (obligacin de
entrega de la cosa y de escriturar). Por ello, la entrega de la posesin a travs de la
tradicin es un acto reejecucin de ese contrato. Es boleto de compraventa no es ni
ttulo suficiente ni justo ttulo. Es un poseedor ilegtimo de buena fe.
Posesin ilegtima
Si la posesin es la consecuencia de la adquisicin de un derecho real con
irregularidades, sin ajustarse a los requerimientos del ordenamiento legal, o si ella es
adquirida sin la coexistencia de un derecho real, ser ilegtima.
Art 2335: la posesin es Ilegtima, cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo
nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o
cuando se adquiera del que no tena derecho a poseer la cosa, o no lo tena para
transmitirla.
La norma trata varios supuestos:
- Sin ttulo: La posesin es ilegtima cuando se tenga sin ttulo. La palabra ttulo
tiene el significado de aptitud jurdica, de causa que da nacimiento al derecho. Si dicha
causa falta, la posesin as adquirida es ilegtima. Ej.: el supuesto del poseedor que se
apodera de la cosa en virtud de un despojo, es decir, ilegtimamente.
- Ttulo nulo: Puede ocurrir que la causa antecedente exista, pero que aun as la
posesin sea ilegtima, lo que sucede cuando el ttulo es nulo. Ej.: el mandatario
compra y adquiere la posesin de una cosa que deba vender por cuenta de su comitente,
al ser un acto nulo, la posesin por l adquirida es ilegtima.
- Modo insuficiente para adquirir derechos reales: Puede acontecer que el
ttulo exista y que sea vlido, pero la posesin resulta ilegtima por haber sido adquirida
por un modo insuficiente para adquirir derechos reales. Ej.: Si es un mueble que
requiere de inscripcin constitutiva y solamente se hizo tradicin de la cosa.
- Se adquiere de quien no tena derecho a poseer la cosa, o no lo tena para
transmitirla: El ttulo o causa puede existir, ser vlido, y que la posesin haya sido
transmitida por un modo suficiente para adquirir derechos reales, y no obstante ello ser
ilegtima por emanar el contrato de una persona que no tena derecho a poseer la cosa
(Ej.: si el que la vende no era su verdadero propietario), o que no lo tena para
transmitirla (Ej.: si el usuario cede su derecho, ya que tal cesin est prohibida). Se
aplica el principio: Nemo plus iuris.
76
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Posesin de buena fe
Art 2356: La posesin es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o
error de hecho, se persuadiere de su legitimidad.
Se ejerce una posesin ilegtima, pero convencido de que ejerce una posesin
legtima.
Aunque la norma no lo dice, para que haya buena fe tal error de hecho debe ser
excusable (art 4007), no debe provenir de una negligencia culpable, debe ser
diligente. Cuando se trata de un error de derecho, la buena fe no es posible, porque el
derecho se presume conocido por todos.
ARTICULO 4007 - La ignorancia del poseedor, fundada sobre un error de hecho, es
excusable; pero no lo es la fundada en un error de derecho.
Adems, para ser de buena fe, el poseedor debe estar convencido de la legitimidad
de su adquisicin sin duda alguna. La duda es un trmino medio entre la buena y la
mala fe, y vale como mala fe.
Ej.: Enajenacin hecha por una persona que no era propietaria de la cosa
(transmisin a non domino). En la medida en que el adquirente cuenta con un ttulo que
en apariencia no tiene irregularidades, la ley admite la posibilidad de su buena fe, en
tanto su ignorancia pueda ser justificada. Si el poseedor hubiera podido conocer la
legitimidad de su ttulo si hubiera puesto la debida diligencia, debe ser considerado de
mala fe. As, el asiento registral por s solo no es suficiente para justificar la buena
fe de quien se prevale de l, debiendo investigar si hay conformidad entre la
realidad registral y extrarregistral.
77
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Presuncin de buena fe: Todo poseedor tiene para s la presuncin de la buena fe de su posesin, hasta que se pruebe lo
contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma (art 2362). La buena fe se presume. Es una presuncin iuris tantum.
Art 2770: Los anuncios de hurtos o de prdidas, no bastan para hacer presumir de mala fe al poseedor de cosas
hurtadas o perdidas que las adquiri despus de tales anuncios, si no se probare que tena de ello conocimiento cuando adquiri
las cosas.
Art 2771: Ser considerado poseedor de mala fe el que compr la cosa hurtada o perdida a persona sospechosa que no
acostumbraba a vender cosas semejantes, o que no tena capacidad o medios para adquirirla.
Art 4009: El vicio de forma en el ttulo de adquisicin, hace suponer mala fe en el poseedor. Esta es una presuncin iure
et de iure.
Tiempo en que debe existir la buena fe: La buena fe del poseedor debe existir
en el origen de la posesin, y en cada hecho de la percepcin de los frutos, cuando se
trate de frutos percibidos (art 2358).
El Art. 4008 establece que basta que haya existido en el momento de la
adquisicin.
Es decir, si la posesin en su origen fue de buena fe, as continua en su
calificacin, por ser indiferente el posterior conocimiento del poseedor de la
ilegitimidad de su posesin. A su vez, si comenz siendo de mala fe, perdurar
tambin as la calificacin.
Posesin de mala fe
Puede ser simple mala fe o mala fe viciosa.
El cdigo no la define. Hay mala fe en todos los casos en que falta la buena fe.
Entonces la posesin ser de mala fe cuando mediare error de derecho, o de hecho
no excusable, o la persuasin en la legitimidad de la posesin fuere dubitativa, o
conoce ab initio la ilegitimidad de su posesin.
78
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Mala fe viciosa
La posesin ser viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por hurto,
estelionato, o abuso de confianza; y siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por
violencia o clandestinamente; y siendo precaria, cuando se tuviese por un abuso de
confianza (art 2364).
ARTICULO 1921.- Posesin viciosa. La posesin de mala fe es viciosa cuando es de
cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de
inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza. Los
vicios de la posesin son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En
todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el
poseedor o sus representantes.
2) Cosas inmuebles:
- Violencia: puede ser material (fsica) o moral (intimidacin/amenaza). La
posesin es violenta, cuando es adquirida o tenida por vas de hecho, acompaadas
de violencias materiales o morales, o por amenazas de fuerza, sea por el mismo que
causa la violencia sea por sus agentes (art 2365).
Ej.: desalojar al propietario con violencia. La violencia se puede ejercer sobre el
poseedor, o un representante (ej.: el tenedor).
Hay que diferenciar la violencia en la posesin de la violencia en el ttulo. La
violencia en la posesin se refiere a las vas de hecho, que implican el empleo de la
fuerza material o moral para establecer la relacin real entre el poseedor de mala fe y la
cosa. La violencia en el ttulo vicia el ttulo, y puede conllevar su nulidad, pero no
vicia la posesin misma.
79
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
No existe consenso en la doctrina sobre la situacin de quien adquiere sin
violencia, pero despus debe recurrir a la fuerza para defenderse o mantenerse en su
posesin, dado que el artculo emplea la expresin adquirida o tenida por vas de
hecho. La interpretacin literal de la norma conduce a la conclusin de que en ambos
casos la posesin es violenta.
- Clandestinidad: ste vicio se configura cuando los actos por los cuales se
tom o se continu fueron ocultos, o se tom en ausencia del poseedor, o con
precauciones para sustraerla al conocimiento de los que tenan derecho de oponerse
(art 2369).
Para que haya clandestinidad se requiere que medie ocultamiento, es decir, que
la posesin no sea pblica. As, se evita la polica posesoria. Para que pueda
purgarse el vicio, la posesin debe convertirse en pblica.
Ej.: le hago un stano a un vecino, o un pozo negro en parte de su terreno (el
vecino nunca se entera).
Sin embargo este principio debe ser armonizado con el art. 3959: la prescripcin
de cosas posedas por fuerza o por violencia, no comienza sino desde el da en que se
hubiere purgado el vicio de la posesin.
Para parte de la doctrina, los vicios se purgan cuando cesa el hecho del vicio.
As, cuando se deponen las armas.
Para la doctrina mayoritaria la purga de los vicios se opera al ao de cesado
el vicio, porque al cabo de ese tiempo prescribe la accin posesoria que le
80
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
permitira al despojado recuperar su posesin. Transcurrido el ao y prescripta la
accin del despojado, la posesin del despojante vicioso se consolida al no tener
contradiccin. Al ao, el poseedor originalmente vicioso gana las acciones
posesorias.
Ej.: cesada la violencia, sta queda purgada al ao de esa fecha; al ao el
poseedor vicioso adquiere la posesin.
Presuncin de propiedad de cosas muebles: ARTICULO 2412 - * La posesin de buena fe de una cosa
mueble, crea, a favor del poseedor, la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler
cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida.
Presuncin de buena fe: ARTICULO 2362 - Todo poseedor tiene para s la presuncin de la buena fe de
su posesin, hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma.
Citacin en juicio y mala fe: ARTICULO 2443 - No siendo posible determinar el tiempo en que
comenz la mala fe, se estar al da de la citacin al juicio.
Presuncin de mala fe y anuncios de hurtos o prdidas de cosas muebles: ARTICULO 2770 - Los
anuncios de hurtos o de prdidas, no bastan para hacer presumir de mala fe al poseedor de cosas
hurtadas o perdidas que las adquiri despus de tales anuncios, si no se probare que tena de ello
conocimiento cuando adquiri las cosas.
81
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Presuncin de mala fe y compra de cosas muebles robadas o perdidas: ARTICULO 2771 - Ser
considerado poseedor de mala fe el que compr la cosa hurtada o perdida a persona sospechosa que
no acostumbraba a vender cosas semejantes, o que no tena capacidad o medios para adquirirla.
Presuncin de buena fe: ARTICULO 4008 - Se presume siempre la buena fe, y basta que haya existido
en el momento de la adquisicin.
Vicio de forma y presuncin de mala fe: ARTICULO 4009 - El vicio de forma en el ttulo de
adquisicin, hace suponer mala fe en el poseedor.
Adquisicin de la posesin por medio de otras personas: ARTICULO 2394 - La posesin se adquiere
por medio de otras personas que hagan la adquisicin de la cosa con intencin de adquirirla para el
comitente. Esta intencin se supone desde que el representante no haya manifestado la intencin
contraria por un acto exterior.
Posesin de la cosa principal: ARTICULO 2404 - La posesin de una cosa compuesta de muchos
cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebao, una piara,
comprende slo las partes individuales que comprende la cosa.
Presuncin de legitimidad
Art 2363: El poseedor no tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin, sino en el caso que
deba exhibirlo como obligacin inherente a la posesin. El posee porque posee.
De dicha posesin la doctrina hace derivar no slo una presuncin de posesin, ya que quien tiene
la cosa posee porque s, sin tener nada que probar, sino tambin una presuncin de que dicha posesin es
legtima, dado que el poseedor no tiene que exhibir su ttulo. A quien pretenda lo contrario le incumbe la
carga de la prueba.
82
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
ARTICULO 2354 - Tampoco se pueden cambiar por la propia voluntad, ni por el transcurso del
tiempo, las cualidades ni los vicios de la posesin tal como ella comenz, tal contina siempre,
mientras no se cree un nuevo ttulo de adquisicin.
Caso de duda sobre ltimo estado de la posesin entre el poseedor actua y quien pretende
despojarlo o turbarlo:
ARTICULO 2471 - Siendo dudoso el ltimo estado de la posesin entre el que se dice
poseedor y el que pretende despojarlo o turbarlo en la posesin, se juzga que la tiene el que
probare una posesin ms antigua. Si no constase cul fuera ms antigua, jzgase que posea
el que tuviese derecho de poseer, o mejor derecho de poseer.
Presuncin de la posesin:
ARTICULO 1911.- Presuncin de poseedor o servidor de la posesin. Se presume,
a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de
hecho sobre una cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una relacin de
dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Cdigo, servidor
de la posesin.
Se presume la posesin, y quien alegue la tenencia debe probarla.
No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al
da de la citacin al juicio.
Art 2353: Nadie puede cambiar por s mismo, ni por el transcurso del tiempo,
la causa de su posesin. El que comenz a poseer por s y como propietario de la
cosa, contina poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a
poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que contina
poseyendo por el mismo ttulo, mientras no se pruebe lo contrario. Principio de
inmutabilidad de la causa. Que se distingue del principio de inmutabilidad de la
calidad (si la posesin comienza de buena o mala fe, continua como tal). Nemo sibi ipse
causam possessionis Mutare potest, nadie puede por s mismo ni por el transcurso
del tiempo cambiar la causa de su posesin.
ARTICULO 1915.- Interversin. Nadie puede cambiar la especie de su relacin de
poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la
posesin cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos
exteriores la intencin de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos
producen ese efecto.
84
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Nadie puede cambiar por s mismo la causa de su posesin, con lo cual el
poseedor no puede cambiar de idea y convertirse en tenedor, pues nadie puede hacerlo
por su propia voluntad.
Si el poseedor se convierte en tenedor (ej.: propietario que vende su casa y
contina habitndola como locatario), el cdigo presume que contina como tal
hasta tanto se pruebe lo contrario. El cambio de la relacin surge de
circunstancias externas (en el ejemplo, de los actos jurdicos respectivos) y no de la
mera voluntad interna del poseedor, la que por s sola es insuficiente.
Quien comenz como tenedor (posee por otro) contina como tal mientras no
se pruebe lo contrario, de manera que su propia voluntad es ineficaz para alterar
la situacin.
La causa de una relacin real puede ser tanto un acto lcito como ilcito.
La interversin del ttulo puede ser tambin unilateral, lo que ocurre cuando la
voluntad de cambiar la causa se manifiesta por actos posesorios exteriores, y esos
actos producen el efecto de excluir al poseedor. De parte del nuevo poseedor, hay un
alzamiento contra la causa susceptible de transformarlo en tenedor en poseedor a ttulo
personal.
Art 2458: Se pierde la posesin cuando el que tiene la cosa a nombre del
poseedor, manifiesta por actos exteriores la intencin de privar al poseedor de
disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto.
Para cambiar la causa de la relacin es necesario que la voluntad de hacerlo se
exteriorice, pues el art. 2353 impide que ello pueda ocurrir por la propia voluntad.
As, si el locatario cree que es el dueo del inmueble, con ese pensamiento no
conseguir alterar su relacin y convertirse de tenedor en poseedor; pero si manifiesta
esa voluntad exteriormente, expulsando al locador de la finca y privndolo de su
posesin, negndole todo derecho sobre ella, intervertir su ttulo.
Debe haber actos exteriores suficientes de contradiccin de su derecho. No
deben quedar dudas de la intencin de privar al otro de la facultad de disponer de
la cosa. La interversin requiere de actos exteriores, de actos de oposicin, y no de
meras expresiones verbales, que sean lo suficientemente precisos para significar la
voluntad del tenedor de excluir al poseedor, para que ste pueda hacer valer sus
derechos.
La interversin puede producirse tambin por sentencia cuando un dueo o
un usufructuario continan en la ocupacin de la cosa despus de que por
sentencia se anulase su ttulo o se le negare el derecho de poseerla, pues por dicha
circunstancia se convierten en tenedores.
Adems de la interversin bilateral y unilateral, la causa de la posesin puede
cambiar tambin a raz de una sentencia. La prueba de la interversin corre por
cuenta de quien la invoca para destruir la presuncin del art. 2458.
85
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
86
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
UNIDAD IV RELACIONES REALES: ADQUISICIN,
EJERCICIO, CONSERVACIN Y EXTINCIN.
a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es
suficiente que tengan diez aos;
CCV
La posesin, en tanto relacin real, supone un contacto entre el sujeto y la cosa material
que constituye su objeto, la detentacin de la cosa (corpus) sumado al animus de
tenerla como propia har adquirir, en principio, la posesin (salvo posesin por sucesin
universal: herederos mantienen la calidad del causante con todas sus ventajas y vicios,
tornando innecesaria la realizacin de actos materiales de entrega y recepcin de las
cosas que conforman el acervo hereditario. Los forzosos toman posesin de la herencia
aunque ignoren la apertura de la sucesin. El resto de los herederos, si bien deben
solicitar judicialmente la posesin de la herencia, una vez otorgada, surtir efectos
retroactivos al da de la muerte del causante.)
CCV: Capacidad para adquirir la posesin o tenencia: capacidad de entender y
querer, situacin que est presente en las personas mayores a 14 aos y ausente en
los que no tienen uso completo de su razn (temporaria o permanente).
Pero para adquirir la relacin real, no se requiere capacidad para contratar, sino una
mnima capacidad que permita comprender los actos que se realizan.
La posesin no slo se puede tener por s sino tambin por otros, y para su
conservacin, no es necesario estar siempre en contacto material con la cosa, o
ejercer permanentemente actos posesorios sobre ella, sino que es suficiente con la
intencin o nimo de conservarla.
88
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
ARTICULO 1924.- Tradicin. Hay tradicin cuando una parte entrega una cosa a
otra que la recibe. Debe consistir en la realizacin de actos materiales de, por lo
menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no
se suplen, con relacin a terceros, por la mera declaracin del que entrega de darla
a quien la recibe, o de ste de recibirla.
CCC
Tradicin: las relaciones de poder sobre las cosas con dueo (poseedor legtimo) pueden
ser adquiridas con la concurrencia de la voluntad de aqul, en cuyo caso ser necesaria
la tradicin, o contra su voluntad, como en los supuestos de desposesin, sea sta
violenta o no. En el primero caso, el adquirente tendr una posesin legtima, en el
segundo, una posesin ilegtima de mala fe.
La tradicin es un acto jurdico que produce el desplazamiento de la potestad del
transmitente al adquirente por medio de actos materiales, no por la mera voluntad ni por
declaraciones.
Esas clusulas resultan invlidas ante terceros pero oponible a las partes y
personas que participaron del acto jurdico de la tradicin.
89
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
6. En acciones al portador la tradicin de los ttulos se juzgar efectuada cuando
fue notificada al deudor o aceptada por l.
CCV: los actos materiales necesarios para la tradicin slo podrn llevarse a cabo si el
inmueble est desocupado, es lo que se denomina posesin vacua.
Art. 2.383. Para juzgarse hecha la tradicin de los inmuebles, no estando el adquirente en la simple
tenencia de ellos, es necesario que el inmueble est libre de toda otra posesin, y sin contradictor que se
oponga a que el adquirente la tome.
Principio: no puede haber dos posesiones sobre la misma cosa, salvo coposesin. La
cosa debe estar vaca (salvo traditio brevi manu) y sin contradictor.
90
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
2. Este sistema de adquisicin guarda relacin con el de extincin de la relacin
real, de modo que sta se perder individualmente para cada componente fsico
del conjunto.
Los actos posesorios realizados en una parte del fundo se considerar que abarcan la
totalidad de ella y permiten adquirir por tradicin el todo y no slo la parte sobre la cual
se ejerci esa potestad.
Art. 2.380. Puede tambin hacerse la tradicin de los inmuebles,
desistiendo el poseedor de la posesin que tena, y ejerciendo el adquirente
actos posesorios en el inmueble en presencia de l, y sin oposicin alguna.
ARTICULO 1928.- Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los
siguientes: su cultura, percepcin de frutos, amojonamiento o impresin de signos
materiales, mejora, exclusin de terceros y, en general, su apoderamiento por
cualquier modo que se obtenga.
La enumeracin es enunciativa.
Jurisprudencia: mensura y deslinde judicial; pago de impuestos realizado en forma
peridica y por lapsos prolongados; locacin del inmueble.
Quien los invoca debe probar los actos posesorios.
Deben contar adems con un elemento intencional: animus de obrar como
propietario del inmueble. De all que no deben confundirse los actos posesorios con
los de mera tolerancia del dueo quien, por razones de vecindad o de buena voluntad
puede permitir a su vecino la realizacin de ciertas acciones que no implican
desprenderse de su posesin actual.
Realizados uno o varios actos posesorios, incluida la exclusin de terceros, el
apoderamiento por cualquier modo que se obtenga hace adquirir la posesin, como lo
prescribe el art. 1923.
CCV:
Art. 2.447. La posesin subsiste, aun cuando el que posea a nombre del
poseedor, manifestare la voluntad de poseer a nombre suyo, o aunque el
representante del poseedor abandonare la cosa o falleciere, o ste o su
representante, llegare a ser incapaz de adquirir una posesin.
La posesin implica un seoro sobre la cosa que requiere de dos elementos: la relacin
real inmediata, ya sea constante o con la posibilidad de establecerla en cualquier
momento, y la intencin de ejercer sobre ella un derecho real comportndose al respecto
como si fuera su dueo. En este sistema, el elemento anmico es tan importante que
la posesin puede conservarse slo animus.
7. Extincin. Casos.
CCV:
La posesin puede perderse por:
1. Desaparicin fsica de la cosa. Destruccin tota, transformacin, relacin
imposible por estado de indisponibilidad permanente, extincin jurdica.
2. Por la voluntad del poseedor. Por actos bilaterales como la tradicin, y por
actos unilaterales como el abandono.
3. Por la accin de un tercero.
Art. 2.455. La posesin se pierde cuando por el hecho de un tercero sea
desposedo el poseedor o el que tiene la cosa por l, siempre que el que lo
hubiese arrojado de la posesin, la tome con nimo de poseer.
a) se extingue la cosa;
No hace distincin entre destruccin y transformacin (cosa se convierte en otra
distinta pero la relacin original es imposible de mantener por la desaparicin de la cosa
transformada).
b) otro priva al sujeto de la cosa;
La posesin o tenencia perdida es adquirida por otra persona que asumir el carcter de
poseedor ilegtimo, de mala fe y vicioso. La prdida y subsiguiente adquisicin
suceden sin intervalo de tiempo. La cosa deja de estar bajo la potestad del poseedor para
quedar sujeta a la voluntad del usurpador.
c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad fsica perdurable de ejercer la posesin
o la tenencia;
El CCV mencionaba el ejemplo de la cosa que se cae al mar. Ms que la desaparicin
fsica de la cosa, se atiende aqu a su inaccesibilidad, por lo que aunque el poseedor
mantenga el animus, ser imposible recrear el contacto con la cosa.
d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
93
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
CAPITULO 3
Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los
lmites impuestos en el Captulo 4, Ttulo III de este Libro.
Derechos:
- Servidumbres reales activas: dado que benefician al fundo y no a su
poseedor. No las servidumbres personales, que benefician a un
apersona determinada.
- Reclamar el cumplimiento de los deberes de vecindad (obligaciones
de hacer y deberes de abstencin relacionadas con el mantenimiento
del guindo propio y las molestias causadas a los vecinos).
Deberes:
- Restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla aunque no se
haya contrado obligacin a tal efecto.
- Respetar las cargas reales: obligaciones que se tienen en razn de la
cosa, por el solo hecho de ser el titular de la relacin de poder. La
posesin de la cosa sirve para individualizar al obligado, que se libera
con el abandono, enajenacin o prdida de la cosa.
- Respetar las medidas judiciales inherentes a la cosa. Norma de orden
procesal, que tiende a facilitar la comprobacin de la existencia y
caractersticas de la cosa respecto de la cual habr de entablarse un
litigio (diligencias preliminares, como la exhibicin de la cosa).
- Deberes de vecindad.
94
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
pero el sucesor particular responde slo con la cosa sobre la cual recae el derecho
real. El antecesor queda liberado, excepto estipulacin o disposicin legal.
REIVINDICACIN
En el caso en que proceda una reivindicacin, existirn distintas obligaciones a cargo
del poseedor, que dependen de la calificacin de su posesin (buena o mala fe).
Segn las notas de los artculos 2329 y 2444, frutos son los que la cosa produce regular
y peridicamente sin alteracin ni disminucin de su sustancia; mientras que los
productos son porciones u objetos que se separan o se sacan de ella, y que una vez
separados la cosa no los produce, y que no se pueden separar de ella sin disminuir o
alterar su sustancia, como las piedras sacadas de una cantera.
95
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
- tiles: son lo que se realizan para aumentar el valor de la cosa,
incrementando su productividad o capacidad de rendimiento;
- Voluntarios: son los impuestos por la voluntad del poseedor, son de
mero recreo.
ATICULO 233.- Frutos y productos. Frutos son los objetos que un bien produce,
de modo renovable, sin que se altere o disminuya su sustancia.
Frutos industriales son los que se producen por la industria del hombre o la
cultura de la tierra.
Productos son los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran
o disminuyen su sustancia.
Los frutos naturales e industriales y los productos forman un todo con la cosa, si
no son separados.
97
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales
devengados no percibidos. El de mala fe debe restituir los percibidos y los que por
su culpa deja de percibir. Sea de buena o mala fe, debe restituir los productos que
haya obtenido de la cosa.
El poseedor de simple mala fe responde por hechos suyos o caso fortuito salvo que
se hubiese producido igualmente en manos del poseedor legtimo.
98
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
En el CCV, no s si sigue: los impuestos ordinarios no deben ser reembolsados por
el propietario al poseedor, por ser meros gastos de conservacin de la cosa. Por el
contrario, s debe reembolsar los impuestos extraordinarios.
Todo sujeto de una relacin de poder puede reclamar el costo de las mejoras
necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe.
Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras tiles pero slo hasta el mayor
valor adquirido por la cosa.
Los efectos son las consecuencias jurdicas de la posesin. Para Savigny, los efectos son
slo las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir. Para Aubry y Rau la nica
consecuencia es que hace presumir la propiedad.
En general, la doctrina coincide en que los efectos de la posesin son:
- Acciones posesorias;
- Usucapin;
- Adquisicin legal de cosas muebles;
- Obligaciones propter rem.
- La posesin de buena fe otorga al poseedor la propiedad de los frutos,
- La posesin de buena fe de cosa mueble hace presumir su propiedad,
- El derecho a ser indemnizado por las mejoras necesarias y tiles del
poseedor de buena fe, y el derecho de retencin que se le otorga.
ARTICULO 1895.- Adquisicin legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La
posesin de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas
es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que
la adquisicin fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripcin a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripcin a favor de quien la invoca, si el respectivo rgimen
especial prev la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y stos no son
coincidentes.
99
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
ARTICULO 1897.- Prescripcin adquisitiva. La prescripcin para adquirir es el modo por el cual el
poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesin durante el tiempo fijado
por la ley.
No se distingue a los poseedores de los distintos derechos reales, por lo que todos
deben responder, sea usufructo, dominio, etctera.
Adems, tampoco distingue entre muebles e inmuebles, quedando todos
comprendidos.
Obligacin de cerramiento:
Es una de las obligaciones reales, y a la vez, una verdadera restriccin legal al
dominio, establecida en inters recproco de los propietarios colindantes. Se da por
razones de orden pblico.
ARTICULO 2007.- Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en
un ncleo de poblacin o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligacin
recprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble
colindante, hasta la mitad de su espesor.
ARTICULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser estable,
aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la interseccin del lmite con la superficie de
los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales.
100
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Norma general: art. 2412, que establece que la posesin de buena fe de las cosas muebles, crea la presuncin de propiedad de ellas.
Art. 2412: La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de
reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida.
Esta norma fue tomada por Vlez del cdigo civil francs (art. 2279 cd. Civ. francs).
Este artculo NO establece que la posesin vale ttulo.
Mariani de Vidal agrega este 5 requisito, basndose en los arts. 2767, 2671 y 2778.
Art. 2767: La accin de reivindicacin no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble, que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el
demandante la haba confiado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier otro objeto.
Para repeler la accin reinvindicatoria del propietario, es necesario que el poseedor la haya adquirido a ttulo oneroso, pues si lo fuere a ttulo gratuito, segn lo que resulta a contrario del art. 2676 y lo
dispuesto por la 2 parte del 2778, la reivindicacin es procedente a pesar de la posesin de buena fe.
En resumen: el poseedor de buena fe es propietario frente a todos, la haya adquirido a ttulo oneroso o gratuito, pero si lo hizo por ttulo gratuito no lo ser frente al propietario (conf. art. 2767). El art. 2778,
establece que procede la accin reivindicatoria sea la cosa mueble o inmueble, contra el actual poseedor que la hubiese de un enajenante de buena fe y siendo l mismo de buena fe, si la hubo por ttulo
gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante...
En el caso de que la transmisin sea gratuita s procede la reinvindicacin por parte del propietario. Respecto de cualquier tercero solo son necesarios los primeros 4 requisitos. Respecto del propietario, se
agrega el requisito de onerosidad.
Siempre que mediara una transmisin a ttulo oneroso, aunque se haya adquirido de un no propietario, el poseedor se convierte en propietario y el anterior dueo pierde el dominio. De modo tal que si el
poseedor (que ahora es el nico y verdadero propietario) enajena la cosa a un tercero a ttulo gratuito, o si este adquirente es de mala fe, el anterior propietario no tendr accin reivindicatora contra ellos,
puesto que la perdi al perfeccionarse el dominio en cabeza del poseedor, por obra de los arts. 2412 y 2767.
Confirma esta postura el art. 2671 segn el cual, la revocacin del dominio sobre cosas muebles no tiene efecto contra terceros adquirentes, usufructuarios, o acreedores pignoraticios, sino en cuanto ellos, por
razn de su mala fe, tuvieren una obligacin personal de restituir la cosa.
Art. 2765: El que ha perdido, o a quien se ha robado una cosa mueble, puede reivindicarla, aunque se halle en un tercer poseedor de buena fe.
En principio, el propietario que reivindica una cosa mueble robada o perdida, nada debe desembolsar a favor del poseedor actual, aunque sea de buena fe y a ttulo oneroso.
Sin embargo existen dos excepciones en las que, a pesar de otorgrsele la reivindicacin, el propietario est obligado a dicho desembolso a favor del tercer poseedor de buena fe.
Supuestos de reembolso:
- Si la cosa estaba en venta con otras cosas equivalentes, y hubiera sido adquirida por el poseedor en una venta pblica o en una casa de venta de objetos semejantes o a un individuo
que acostumbra vender cosas semejantes (art. 2768). En este caso la persona tiene derecho de reembolso por lo que hubiere pagado. Es por esto que la reivindicaicn en estos supuestos
ha quedado suprimida en la prctica.
- Se da cuando el poseedor adquiere la cosa, y gracias a eso el propietario la encuentra y puede reivindicarla. En este caso, por la adquisicin del tercer adquirente de buena fe y a ttulo
oneroso, el propietario puede reencontrarse con la cosa que de otra menera le hubiera sido difcil recuperar. Aqu no debe pagar el pecio, si no que debe una indemnizacin porporcionada
(al precio pagado y al valor de la cosa) al poseedor, que sera una especie de compensacin por el servicio que le ha prestado al propietario con se adquisicin. Ejemplo: el poseedor
adquiere la cosa a un ladrn en el extranjero y vuelve al pas, de esta manera el propietario puede reecontrase con la cosa (art. 2422, 2 parte).
Si soy poseedor de buena fe de una cosa mueble robada o perdida no tengo derecho a reembolso, salvo en los casos de los arts. 2768 y 2422 que consagran que el propietario, an pudiendo reivindicar la cosa,
est obligado a un desembolso en favor del tercer poseedor de buena fe.
Esto creaba varios inconvenientes en el comercio jurdico e inseguridad jurdica, ya que la accin de reivindicacin era imprescriptible, y no existiendo usucapin de cosas muebles, a) si stas eran robadas o
perdidas o; b) si el poseedor de buena fe las haba adquirido a ttulo gratuito o; c) si el poseedor es de mala fe, quedaban indefinidamente sujetas a la accin persecutoria del propietario.
El art. 477 del cd. de comercio, solucionaba parcialmente este problema respecto de la cosa robada o perdida, el que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere
el dominio por prescripcin.... Este artculo incluye una especie de plazo de caducidad para la otra parte para ejercer la reivindicacin. Se necesita buena fe + posesin continua y pacfica.
La ley 17.711 llen el vaco de la ley civil, incorporando el art. 4016 bis, que establece:
- Un plazo de 3 aos para cosas muebles no registrables.
- Un plazo de 2 aos para cosas muebles registrables.
Siempre debe haber buena fe y posesin continua y pacfica. Este artculo slo soluciona el interrogante respecto de las cosas muebles robadas o perdidas.
Art. 4016 bis: El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en
registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua.
Este artculo otorga la propiedad de las cosas muebles robadas o perdidas por prescricpin adquisitiva. Pero hay que completar esto con normas sobre reivindicacin (art. 2778). Por lo tanto se necesitar el
ttulo oneroso para repeler la accin del dueo, el dueo entonces podra sin un ttulo oneroso del poseedor reivindicar la cosa en cualquier tiempo. En consecuencia, este artculo, solo resuelve la situacin de
las cosas robadas o perdidas, siempre que medie buena fe. Solo resuelve un supuesto de las tres cuestiones planteadas.
Qu pasa con las otras dos situaciones (poseedor de mala fe, y poseedor a ttulo gratuito)? En materia de inmuebles, si se es poseedor de mala fe por 20 aos (prescripcin adquisitiva -arts. 4015 y 4016-), se
convierte en propietario, esto se aplica de manera analgica a las cosas muebles. En este caso se adquiere por prescripcin y no por ley. Pero como ya hemos visto, las cosas muebles se adquieren por ley o por
tradicin.
La excepcin del 2415 se refiere solamente a los bienes del dominio pblico del Estado Nacional o Provincial. Estos bienes son inalienables, sustrados del comercio jurdico del derecho privado, y, por lo tanto,
no susceptibles de posesin (arts. 2400 y 2459). En consecuencia, no siendo susceptibles de posesin no podr aplicarse el art. 2412, y mucho menos la prescripcin que exige una posesin continua,
ininterrumpida, etc.
En cambio, los bienes del dominio privado del Estado estn dentro de su patrimonio y tiene sobre ellos un verdadero derecho de propiedad, regido por las normas del cdigo civil y son, en consecuencia,
susceptibles de posesin por los particulares, por lo tanto a ellos es aplicable la norma del art. 2412.
101
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
En resumen: el art. 2415 alude a los bienes del dominio pblico del Estado y no a aquellos que por estar en el dominio privado, quedan sometidos a las normas del citado cuerpo legal.
Segn la segunda parte del art. 2415 la presuncin de propiedad tampoco podr ser invocada respecto de las cosas accesorias de un inmueble reivindicado.
De todas la reivindicacin triunfante obliga a restituir la cosa con todos sus accesorios ya que las cosas accesorias siguen la suerte de la principal (arts. 2327 y 2328), y porque la propiedad de una cosa
comprende simultneamente la de los accesorios que se encuentran en ella natural o artificialmente unidos (art. 2520). Por lo tanto en esta hiptesis, el poseedor no puede oponerse a la restitucin de los
accesorios amparndose en el art. 2412. Concordantemente, no son reivindicables las cosas accesorias aunque lleguen a separarse de las principales, a no ser stas reivindicadas (art. 2762). Por lo tanto
resulta expresamente excluida la aplicacin del art. 2412 y no es permitido repeler la accin reivindicatoria (conf. arts. 2437 y 2431).
Guarda relacin con el art. 2255, el cual nomina al tenedor como legitimado pasivo
de la accin reivindicatoria, pudiendo liberarse individualizando al poseedor.
Cuando el tenedor es perturbado en razn de la cosa tambin debe individualizar
al poseedor y/o comunicarle la situacin. Por otro lado, el tenedor est legitimado
para el ejercicio de las acciones posesorias, y por esta va recuperar o mantener la
relacin de poder.
El CCV mandaba restituirla a la persona de quien la recibi, aunque ella no fuera duea,
aunque otros la pretendan, pero concitacin a stos.
102
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Hemos visto ya que uno de los efectos jurdicos de la posesin era el de otorgar a los
poseedores el derecho de defender ese estado. Esa defensa se realiza a travs de las
genricamente denominadas acciones o remedios posesorios, algunos de los cuales se
confieren tambin a los tenedores.
1. Fundamentos de la proteccin.
TITULO XIII
CAPITULO 1
Hay turbacin cuando de los actos no resulta una exclusin absoluta del poseedor o
del tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir
absolutamente al poseedor o al tenedor.
103
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Los actos ejecutados sin intencin de hacerse poseedor no deben ser juzgados como
accin posesoria sino como accin de daos.
Las relaciones de poder son valiosas por s mismas, por lo que se otorgan medios
eficaces para su proteccin, para preservar la paz y convivencia sociales, evitando
la justicia por mano propia. Frente al conflicto, la autoridad debe restaurar el orden
quebrantado, volviendo las cosas al estado anterior al ataque y ordenando la
reparacin de los daos que se hayan verificado en el caso concreto. El reclamo puede
ir incluso contra el propietario, si es el autor de la agresin efectiva o potencial, que
perjudica o amenaza al demandante.
La agresin mayor es el desapoderamiento, que se define por sus resultados, no por
sus medios. Es la exclusin efectiva o potencial del poseedor o tenedor de su
relacin de poder con la cosa. As, no se discute ms si el despojo es la desposesin
violenta (tesis restringida) o si incluye tambin a la desposesin por abuso de confianza
y clandestinidad (inmuebles), y al hurto y estelionato en relacin a las cosas muebles
(tesis amplia).
Como el dao puede ser efectivo o potencial, se incorpora a las acciones posesorias
la denuncia del dao temido, del art. 2499 CCV.
El desapoderamiento supone la exclusin absoluta del sujeto pasivo de su relacin
con la cosa, perdiendo total o parcialmente la posesin o tenencia.
Las conductas que dan lugar a la turbacin, en caso de perdurar en el tiempo, bien
pueden concluir en el desapoderamiento. La turbacin es una desposesin en
marcha.
Los que tienen el ius posidendi o un ttulo a la tenencia de una cosa pero no se les ha
sido entregada todava en tan condicin no son propiamente tenedores o poseedores,
sino acreedores.
Juntos, el ttulo suficiente y el modo suficiente hacen a la adquisicin del derecho real.
Vas legales para obtener las relaciones de poder con las cosas:
1. Accin personal derivada del contrato o acto por el cual se deba entregar la
cosa en posesin o tenencia. Accin de cumplimiento, que tramita por juicio
ordinario o sumario, conforme a los cdigos procesales.
2. Si el negocio causal se refiere a la transmisin en propiedad de un inmueble,
est formalizado por escritura pblica y dicho objeto est en manos de un
tercero, el adquirente puede a estos fines intentar la accin de
reivindicacin. Las acciones reales se ceden expresa o implcitamente con el
otorgamiento del ttulo suficiente, si el transmitente no hace expresa reserva de
aqullas en ese acto. El CCC no lo consagra pero no dice lo contrario
tampoco.
3. CPCC: Interdicto de adquirir. Pero es de imposible aplicacin debido a las
exigencias ridculas que pide. Se requiere que nadie tenga ttulo sobre la
cosa que constituye el objeto del interdicto (si es inmueble, ante la falta de
dueo conocido, es el Estado; si es mueble, por carecer de dueo se obtiene
por su sola aprehensin, sin necesidad de acudir a la va procesal); adems,
requiere que nadie se encuentre en posesin o tenencia efectivas de la cosa
(inmueble: siempre hay poseedor; mueble: se adquiere por apropiacin).
2. Defensa extrajudicial.
105
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Art. 2470 del Cdigo Civil, concedida a poseedores de cualquier clase y a tenedores,
tambin de cualquier clase, e inclusive a los servidores de la posesin.
Art. 2.470. El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin
propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los
casos en que los auxilios de la justicia llegaran demasiado tarde; y el que
fuese desposedo podr recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo,
con tal que no exceda los lmites de la propia defensa.
El art. 2470 consagra el nico caso en que la justicia privada es admitida para
defender la posesin: se trata de la denominada "defensa extrajudicial de la posesin",
ya que, segn hemos visto, en todos los dems supuestos es menester recurrir a las
vas legales, aun cuando se tenga ttulo que otorgue derecho a poseer.
Como ocurre en derecho penal, la ley consagra una especie de legtima defensa; se
llama defensa extrajudicial la posibilidad que la ley le da a una persona de resistir el
ataque que ha recibido de un extrao, intentando quitarle una cosa suya.
1. A quines se concede;
Las palabras hecho de la posesin con las que se inicia la norma, han sido interpretadas,
no como aludiendo a la naturaleza de aquella (hecho o derecho, pronuncindose por la
primera alternativa) sino que se refieren al corpus, es decir, que la legitimacin activa
sera amplsima: comprendera no slo a los poseedores de cualquier clase, aun
viciosos, sino tambin a los tenedores (interesados y desinteresados) y aun a los que
estn en relacin con la cosa por vnculo de dependencia, hospedaje u hospitalidad,
pues, para estos ltimos ya no juega aqu la limitacin del principio de que "sin inters
no hay accin".
2. En qu casos se concede;
Sin duda, se otorga la defensa en caso de desposesin. Pensamos que tambin en los
supuestos de turbacin, porque la turbacin no es sino una desposesin en marcha y
porque el Cdigo otorga el derecho de protegerse en la posesin propia, sin hacer
distinciones en cuanto a la categora del ataque.
Es indudable que este remedio se otorga en supuestos en que medie violencia. Esto
parece refirmado por las propias palabras de la ley: "repulsar la fuerza".
Pero, se otorga slo en casos de desposesin violenta? Para la mayora, as es, puesto
que en caso de desposesin clandestina, no podra darse el requisito de la
inmediatez entre el despojo y el recupero, indispensable para legitimar la autodefensa.
"El ausente que regresa y se topa con otro que ha ocupado su finca rstica, est
privado de la defensa extrajudicial porque ha mediado desposesin clandestina."
Contra Vlez, creemos que en ese caso, la autodefensa es legtima: 1) porque si
reparamos en la nota al art. 2455 veremos que "se juzga que somos arrojados de
nuestra heredad no slo cuando por fuerza se nos obliga a salir, sino tambin cuando,
estando ausentes se nos impide por la fuerza entrar a ella;
106
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
2) Porque el art. 34 inc. 6o del Cdigo Penal declara que no es punible, cualquiera sea el
dao causado al agresor, "aquel que encontrare a un extrao dentro de su hogar, siempre
que haya resistencia".
Legitimacin pasiva: todo aqul que proceda de manera violenta (fsica o moral) e
instantnea, por lo que se excluye su aplicacin si la turbacin o el
desapoderamiento se pretenden concretar de manera clandestina o por abuso de
confianza. La agresin debe ser ilegtima, por lo que no se aplica a la ejecucin de una
orden judicial o administrativa tomada en debida forma. El ataque debe estar
encaminado a provocar el desapoderamiento o turbacin del titular de la relacin
real.
Requisitos:
1. Agresin ilegtima para desposeer o turbar la posesin o tenencia.
2. Violencia fsica o moral por parte del agresor.
3. Auxilio de la autoridad judicial o policial llegara demasiado tarde para
impedirla (cuestin de hecho en la CABA no se aplica la defensa
extrajudicial, conforme a la Cmara Nacional Civil Sala B).
4. No debe mediar intervalo de tiempo entre el ataque y la defensa. Reaccin
inmediata. Unidad de tiempo y de accin entre el ataque y la defensa. De aqu
que se excluya la posibilidad de aplicar este remedio frente al desapoderamiento
clandestino, pues una vez consumado y llegado a conocimiento del poseedor o
tenedor, stos deben acudir a las vas legales para instar su recuperacin.
5. No se deben exceder los lmites de la propia defensa. Proporcin entre los
medios empleados en el ataque y los utilizados para la defensa.
107
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Hay una doble normativa que regula las acciones posesorias, el CPCC y el
CC. El CPCC regula los interdictos y el CC las acciones posesorias y las acciones
reales (para la defensa de los derechos reales que se ejercen por la posesin).
Por ltimo cabe aclarar que, cualquiera sea la postura que se adopte, "...la
posesin nada tiene de comn con el derecho de poseer, y ser intil la prueba en las
acciones posesorias del derecho de poseer por parte del demandante o demandado"
(art. 2472, Cd. Civil).
Origen de esta normativa: los interdictos provienen del derecho romano, de
los denominados inter dictus, que eran rdenes del pretor, particulares y de
ejecucin rpida. Del Derecho romano pasamos a las Partidas y de all a nuestro
ordenamiento a travs de la ley 50. Esta ley reglament y orden la justicia federal
y delega el poder de polica a las distintas provincias para que estas dicten sus
cdigos de procedimiento. As es como fueron a parar a los cdigos de
procedimiento provinciales (no por ser la regulacin de las acciones posesorias).
Las acciones posesorias tienen su origen en el antiguo derecho franco, que tena
algunas excepciones para proteger al poseedor que estuviere un ao en posesin o
ms. Estas excepciones se llamaban saisine. Se incorporan estas al derecho de
napolen y de all pasan a nuestro ordenamiento para la defensa de la posesin.
1) Derecho Civil
Acciones posesorias en sentido estricto:
- accin de manutencin: art. 2495/7.
- accin de recuperar o recobrar: art. 2487.
- accin de obra nueva: art. 2498/9.
- accin de dao temido: art. 2499.
Acciones posesorias de carcter policial:
- accin de despojo: art. 2490.
- accin innominada de manutencin: art. 2469.
3) Derecho Penal:
- Legtima defensa: art. 34, Inc. 6 CP
- Usurpacin: art. 181.
Antecedentes histricos.
A. Derecho Romano.
Los interdictos relativos a la posesin (denominado interdictos posesorios) se alineaban en tres grupos:
recuperatorios, conservatorios y para adquirir la posesin.
- Los interdictos recuperatorios (recuperandae possessionis) tenan por fin hacer recuperar una
posesin perdida.
Comprendan: el "unde vi" para el caso de exclusin violenta; el "de precario", para el que quera
recuperar una cosa concedida en precario y el de clandestina possessionis, contra el que haba tomado la
posesin clandestinamente.
- Los interdictos conservatorios (retinendae possessionis) se daban como defensa contra una turbacin
de la posesin y se desdoblaban en uti possidetis, para cosas inmuebles y utrubi para muebles.
- Los interdictos de adquirir la posesin (adispiscendae possessionis) tienen como finalidad obtener
una posesin que nunca se tuvo.
109
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Los principales interdictos adispiscendae possessioni eran: el quorum bonorum, el quod legatorum, el
possessorium (y dentro de ste el sectorium) y el salviano.
Quorum bonorum: este interdicto se daba al bonorum possessor contra los que posean pro
herede o pro possessore las cosas corporales de la sucesin, al solo efecto de obtener su entrega. Su
origen se encuentra en la facultad que tena el pretor de reglamentar la posesin interina en la accin de
peticin de herencia, a fin de asignar a una de las partes en litigio el papel de demandada. El pretor
publicaba en su edicto las reglas conforme a las cuales dara esa posesin interina en la sucesin.
La bonorum possessio en los primeros tiempos confirmaba el derecho civil, favoreciendo al que era
heredero segn sus normas: ste, cuando le era concedida la bonorum possessio poda ponerse en
posesin de los bienes hereditarios mediante el interdicto llamado quorum bonorum, asegurndose as el
papel de demandado en la peticin de herencia. Ms tarde, la concesin de la bonorum possessio
completa al derecho civil y luego llega hasta a corregirlo, otorgando la herencia a otras personas, an
existiendo las consideradas como herederos por el derecho civil.
Quod legatorum: tambin se daba al bonorum possessor, pero esta vez contra el legatario que se haba
puesto en posesin de la cosa legada sin consentimiento de aqul, puesto que el legatario no tena derecho
a quedarse con la cosa legada sin la autorizacin del bonorum possessor. Posteriormente se otorg
tambin al heredero segn el derecho civil.
Possessorium (Sectorium): exista en Roma la institucin de la bonorum venditio, que era la venta en
bloque del patrimonio del deudor insolvente, en beneficio de sus acreedores. El adquirente del patrimonio
se denominaba bonorum emptor y para ponerse en posesin de los bienes adquiridos universalmente, el
pretor le conceda el interdicto possessorium.
Un interdicto anlogo se conceda en caso de bonorum sectio, que se denominaba sectorium. La bonorum
sectio era una venta pblica de bienes venidos al Estado por la conquista o a consecuencia de condenas
criminales que llevaban consigo la confiscacin, o para el caso de sucesiones adquiridas por el tesoro.
Serviano: se dice que este interdicto fue el origen de la hipoteca. En efecto: la prenda (ideada como
modo de garantizar el cumplimiento de una obligacin, y que consista en la entrega de la posesin de una
cosa al acreedor, que deba devolverla, una vez efectuado el pago) mostr pronto que traa graves
inconvenientes, sobre todo en el caso de que un colono quisiera garantizar con sus tiles y ganado
(frecuentemente su nica propiedad) el pago del arriendo, puesto que como la prenda llevaba a la
trasmisin de la posesin al acreedor, el colono quedaba privado, precisamente, de sus elementos de
trabajo.
Para remediar tal situacin se permiti que los ganados y objetos llevados al fundo por el colono
quedasen afectados, por simple convencin, al pago del arriendo, y sin que tuvieran que entregarse
al locador. Los pretores otorgaron luego al arrendador que no haba sido pagado un interdicto para
ponerse en posesin de las cosas afectadas al pago del arriendo y que poda intentarse contra el
colono: ste fue el interdicto salvianum.
Pero ste tena el inconveniente de que no surta efectos en el caso de que las cosas hubieran pasado a
manos de terceros, es decir, que ya no estuvieran en poder del arrendatario. Nace, para remediar esta
situacin, la accin serviana, que permita reclamar contra cualquier detentador ser puesto en posesin de
las cosas afectadas al pago del arriendo.
Segn algunos autores, los interdictos en materia posesoria no eran sino el primer paso de la
instancia petitoria y estaban destinados a regular provisoriamente la posesin, a fin de determinar
quin tendra el papel de demandado en la reivindicacin.
Para estos autores, en consecuencia, los interdictos no tendran otro objeto que reglar la instancia
reivindicatoria.
Para otros autores, al lado de esta funcin preparatoria del petitorio, los interdictos servan para
obtener proteccin contra todo atentado a la posesin, an cuando no implicara una pretensin a la
propiedad, siendo as un modo de evitar la violencia privada y la alteracin de la paz social.
La posesin formara, para estos ltimos, una instancia independiente de la propiedad, que poda a veces
no ser seguida de la reivindicacin y que se habra originado en la necesidad de proteger a los
poseedores del "ager publicus".
Los interdictos, pues, adems de responder a la necesidad de juzgar previamente la posesin, para
determinar los papeles de actor y demandado en la reivindicacin, protegeran a la posesin como tal,
separadamente de la propiedad y en una instancia independiente de ella; teniendo, lgicamente en todos
110
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
los casos el interdicto, el carcter de una decisin provisoria, que no impeda una discusin amplia
posterior sobre el fondo del asunto.
B. Edad Media.
En la Edad Media encontramos dos parientes cercanos de los interdictos, que se tramitaban
sumariamente y en los cuales las decisiones que se tomaban tenan carcter provisional; nos
estamos refiriendo a la exceptio spolii (luego la actio spolii) y al sumarissimun possessorium.
En materia posesoria (como en otras) persisti en la Edad Media el Derecho romano a travs del Corpus
Iuris. Pero en el siglo IX surgen en el Derecho cannico las llamadas "Falsas Decretales", destinadas a
reforzar la autoridad eclesistica contra el poder temporal. Este se arrogaba la facultad de deponer a los
obispos, separndolos de sus dicesis sin juicio alguno, el cual comenzaba luego de mucho tiempo.
Pero durante el perodo intermedio, se les causaba a los obispos un serio perjuicio, al desapoderrselos de
sus privilegios y bienes, que difcilmente podra ser reparado despus.
Ese fue el origen de la exceptio spolii de las "Falsas Decretales". Mediante ella, el obispo paralizaba
la causa criminal mientras no se le hubiera repuesto en la posesin de los bienes de los que haba
sido despojado.
Este remedio, se otorgaba no slo para las cosas (tanto muebles como inmuebles) sino tambin para
todos los privilegios, poderes y honores del obispo, es decir, que protega tambin derechos.
Es necesario hacer notar, tambin, que an antes del Decreto de Graciano las defensas se haban
extendido tambin a favor de los particulares.
Por obra del Papa Inocencio III (fines del siglo XII) la actio spolii pudo intentarse no slo contra el autor
del despojo, sino aun contra terceros, siempre que fuera de mala fe. Posterior evolucin dio la defensa an
contra terceros poseedores de buena fe.
C. Derecho Francs.
Dio a luz a la instancia posesoria, separada del petitorio, cuando la saisine (o posesin) era dudosa y
deba determinarse quin tendra el papel de demandado en la reivindicacin.
En las viejas costumbres aparecieron una serie de remedios, semejantes a los del Derecho romano, que se
otorgaban slo a los poseedores de inmuebles y que cristalizaron finalmente en la complainte, que se
daba a los poseedores de inmuebles, siempre que hubieran tenido la posesin durante un ao y en
forma pblica, pacfica, continua e ininterrumpida, y que tena fines tanto recuperatorios como
conservatorios.
La razn de que esta defensa no se otorgara a los poseedores de muebles era la siguiente:
tradicionalmente la posesin de cosas muebles equivala a la propiedad (possession vaut titre); por tanto,
la instancia posesoria previa al petitorio, que era necesaria cuando la saisine apareca incierta, no lo era en
el caso de los muebles, pues siempre se tratara de una disputa sobre la propiedad y no sobre la posesin,
ya que sta equivala a aqulla.
A su vez, al lado de la complainte apareci otra defensa, de tipo policial, que se daba a poseedores y
tenedores, tanto de inmuebles como de muebles, sin necesidad de otro requisito, siempre que hubieran
sido desposedos violentamente, y a los fines de obtener el reintegro de la cosa: esta defensa se denomin
rintegrande.
Quiere decir que, en materia de Derecho Civil, el Derecho patrio rigi hasta el 1ro de enero de 1871, en
que comenz a aplicarse el Cdigo Civil, mientras que en el campo del Derecho Procesal, imper hasta el
14 de setiembre de 1863, para el fuero federal.
A fin de estudiar el problema de las defensas posesorias en el Derecho patrio, es menester recurrir
fundamentalmente a las leyes de Partidas, y tambin a las obras doctrinarias; los caracteres del rgimen
de las defensas posesorias en el Derecho patrio:
1. Se otorgaban a los poseedores tanto de muebles como de inmuebles y siempre que su posesin fuera
quieta y pacfica.
111
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
2. El poseedor poda intentar, en primer trmino, los interdictos. Se trataba de procedimientos
expeditos, en los que se discuta la posesin actual o momentnea, pero no "la posesin natural o de
hecho, cual es la del arrendatario, colono o comodatario, sino... la civil o de derecho...", vale decir, que no
se otorgaba a los tenedores.
4. Una vez finalizado el interdicto o la accin de despojo, el vencido poda recurrir al juicio plenario
de la posesin, que tramitaba por el procedimiento del juicio ordinario, en el que "se disputaba sobre la
posesin permanente y perpetua que uno tiene o debe tener en virtud de la ley, aunque en el acto no la
tenga", Tambin poda recurrirse directamente al juicio plenario de la posesin, sin pasar por el
procedimiento interdictual.
Derecho actual
Interdictos: En la generalidad de los casos, los interdictos protegen un corpus
simple sin calificar. Tienen un trmite sumarsimo y un plazo de caducidad de un
ao. Al proteger un corpus simple sin calificar los legitimados activos son todos los
poseedores y tenedores interesados, los del art. 2462:
Objeto
2488 CC: Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias salvo
contra el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o
perdidas.
La ley 17.711 modific, entre otros, a los arts. 2487 y 2488, disponiendo ahora el
primero que "las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o
manutencin de la cosa", con lo que se elimina la exclusin de las cosas muebles de
la tutela posesoria. A su vez, el segundo deca que "Las cosas muebles pueden ser
objeto de acciones posesorias, salvo contra el sucesor particular poseedor de buena fe de
cosas robadas o perdidas".
A partir de 1968 qued claro en el Cdigo Civil que podan intentarse acciones
posesorias respecto de cosas muebles, lo que fue bien aceptado teniendo en cuenta la
importancia que cobraron las cosas muebles, y que haba dificultades interpretativas, en
tanto los arts. 3944 y 3945, sobre derecho de retencin, parecan admitir acciones
posesorias sobre dichas cosas. Lo cierto es que el objeto de la posesin son las cosas
(muebles e inmuebles), y las acciones posesorias tienden a proteger a la posesin
contra los ataques que pueda ser objeto, por lo que no se advierten motivos para
excluir a las cosas muebles de la tutela posesoria.
112
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
El problema se plante con el texto asignado por la ley 17.711 al art. 2488,
conforme al cual la accin se detiene frente al poseedor de buena fe de cosas robadas o
perdidas. Este texto no armonizaba con el principio sentado por el art. 2412, que
permite reivindicar contra el tercero de buena fe de cosas robadas o perdidas, mientras
que presume propietario al poseedor de buena fe de cosas muebles, "si la cosa no
hubiese sido robada o perdida". El nuevo texto colocaba en mejor situacin al poseedor
de buena fe de cosas robadas o perdidas, que al poseedor de cosas que no revistiesen ese
carcter (desprendimiento voluntario), lo que no se mostraba muy coherente. Tampoco
armonizaba con el texto que la ley de reformas introdujo en el art. 2491.
Fue as que la ley 17.940 suprimi el texto introducido por la ley 17.711 e incluy
al que es objeto de este comentario. Ahora dice textualmente: "Las cosas muebles
pueden ser objeto de acciones posesorias, salvo contra el sucesor particular poseedor
de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas".
Rgimen Legal de las distintas acciones posesorias (en estricto y policiales) e interdictos
Art. 2.477. La posesin no tiene necesidad de ser anual, cuando es turbada por el que no es un poseedor anual, y que no tiene sobre la cosa ningn Derecho de
posesin.
Art. 2.478. Para que la posesin d acciones posesorias, debe haber sido adquirida sin violencia; y aunque no haya sido violenta en su principio, no haber sido
turbada durante el ao en que se adquiri por violencias reiteradas.
Art. 2.479. Para que la posesin d lugar a las acciones posesorias debe ser pblica.
Art. 2.480. La posesin para dar derecho a las acciones posesorias no debe ser precaria, sino a ttulo de propietario.
Art. 2.481. La posesin anual para dar derecho a las acciones posesorias, debe ser continua y no interrumpida.
Art. 2.487. Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o manutencin de la cosa.
Art. 2.488. Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias salvo contra el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o
perdidas.
Art. 2.489. El copropietario del inmueble puede ejercer las acciones posesorias sin necesidad del concurso de los otros copropietarios, y aun puede ejercerlas
contra cualquiera de estos ltimos, que turbndolo en el goce comn, manifestase pretensiones a un derecho exclusivo sobre el inmueble.
Conceptos:
Las acciones policiales van a proteger un corpus simple sin calificar. Vlez dice que son
legitimados activos para ejercerlas todos los tenedores y poseedores. No tienen tramite sumarsimo,
sino ordinario. Dentro de estas, esta la accin de despojo, que en lugar de tener un plazo de
prescripcin de un ao, tiene un plazo de caducidad de un ao.
Las acciones calificadas tienen plazo de prescripcin de un ao y tramite ordinario.
113
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
La legitimacin pasiva de las acciones posesorias difiere sustancialmente segn se trate
de muebles o de inmuebles por razn de admitirse excepciones petitorias en el mbito
posesorio tratndose de las primeras.
La ley exige severos recaudos para otorgar una accin de efectos amplios en tanto que,
cuando acuerda proteccin indiscriminada le concede restringidas consecuencias.
Tanto las acciones como los remedios posesorios se detienen frente al sucesor
particular de buena fe. Pero el interdicto, paralelamente, solo cuadra frente al autor,
sucesores universales y cmplices.
En atencin a que el art. 2493 dice que "la accin de despojo dura slo un ao desde el da del despojo hecho al poseedor, o desde el da que pudo saber el despojo
hecho al que posea por l", agregando el art. 2494 que "el demandante debe probar su posesin, el despojo y el tiempo en que el demandado lo cometi", cabra sostener que se
trata de un trmino de caducidad, y no de prescripcin, conclusin que era mayormente aceptable con el texto del primero de los artculos tal como lo concibi el codificador.
Una parte de la doctrina, en la inteligencia de interpretar fielmente el pensamiento del codificador que haba dispuesto un plazo de seis meses en el art. 2493,
atendiendo a la literalidad de las normas: La accin de despojo "dura" dice ese artculo y el demandante debe probar "el despojo y el tiempo en que el demandado lo cometi",
lo que sera necesario, para posibilitar la declaracin de oficio por el juez, a lo que se debe sumar la naturaleza policial de la accin, semejante a la del interdicto de recobrar,
sostiene que el plazo es de caducidad, y no de prescripcin.
a) CONTRA LA DESPOSESIN:
- Accin de despojo: Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor interesado, aun vicioso, sin obligacin de producir ttulo
alguno contra el despojante, sucesores y cmplices, aunque fuere dueo del bien. Exceptase de esta disposicin a quien es tenedor en inters ajeno o en razn de una relacin
de dependencia, hospedaje u hospitalidad. Tiene efectos reipersecutorios acotados.
El desposedo tendr accin para exigir el reintegro contra el autor de la desposesin y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe.
No compete la accin de despojo al poseedor de inmuebles que perdiera la posesin de ellos, por otros medios que no sean despojo; aunque la perdiere por violencia
cometida en el contrato o en la tradicin.
La accin de despojo dura slo un ao desde el da del despojo hecho al poseedor, o desde el da que pudo saber el despojo hecho al que posea por l.
El demandante debe probar su posesin, el despojo y el tiempo en que el demandado lo cometi. Juzgada la accin, el demandado debe ser condenado a restituir el
inmueble con todos sus accesorios, con indemnizacin al poseedor de todas las prdidas e intereses y de los gastos causados en el juicio, hasta la total ejecucin de las
sentencias.
PROCEDENCIA
1) Que quien lo intente, o su causante, hubiere tenido la posesin actual o la tenencia de una cosa
mueble o inmueble.
114
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
2) Que hubiere sido despojado total o parcialmente de la cosa, con violencia o clandestinidad.
PROCEDIMIENTO
Art. 615. - La demanda se dirigir contra el autor denunciado, sus sucesores, copartcipes o beneficiarios
del despojo y la tramitar por juicio sumarsimo.
Slo se admitirn pruebas que tuvieren por objeto demostrar el hecho de la posesin o tenencia
invocadas, as como el despojo y la fecha en que ste se produjo.
Art. 616. - Cuando el derecho invocado fuere verosmil y pudieren derivar perjuicios si no se decretare la
restitucin del bien, el juez podr ordenarla previa fianza que prestar el reclamante para responder por
los daos que pudiere irrogar la medida.
Art. 617. - Si durante el curso del interdicto de retener se produjere el despojo del demandante, la accin
proseguir como interdicto de recobrar, sin retrotraer el procedimiento, en cuanto fuese posible.
SENTENCIA
Art. 618. - El juez dictar sentencia, desestimando el interdicto o mandando restituir la posesin o la
tenencia del bien al despojado.
b) CONTRA LA TURBACIN:
- Accin innominada o policial de mantener (art 2409: Dos o ms personas pueden tomar en comn la posesin de
una cosa indivisible, y cada una de ellas adquiere la posesin de toda la cosa).
PROCEDENCIA
1) Que quien lo intentare se encuentre en la actual posesin tenencia de una cosa, mueble o inmueble.
PROCEDIMIENTO
Art. 611. - La demanda se dirigir contra quien el actor denunciare que lo perturba en la posesin o
tenencia, sus sucesores o copartcipes, y tramitar por las reglas del proceso sumarsimo.
OBJETO DE LA PRUEBA
Art. 612. - La prueba slo podr versar sobre el hecho de la posesin o tenencia invocada por el actor, la
verdad o falsedad de los actos de perturbacin atribudos al demandado, y la fecha en que stos se
produjeron.
MEDIDAS PRECAUTORIAS
Art. 613. - Si la perturbacin fuere inminente, el juez podr disponer la medida de no innovar, bajo
apercibimiento de aplicar las sanciones a que se refiere el artculo 37.
115
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
1. El interdicto de obra nueva se funda en una turbacin (CPCC).
CAPITULO V - INTERDICTO DE OBRA NUEVA
PROCEDENCIA
SENTENCIA
Hay que demostrar la turbacin, aplicando el rgimen de lmites y restricciones al dominio, en especial el de luces y vistas. Qu pasa si est a ms altura y al de
arriba le produce un beneficio que a m no?. Habr que fundarlo en inmisiones al dominio, pero no ajo el interdicto de obra nueva porque ya debe estar terminada y se rechazara
la demanda in limine.
Art. 623 BIS. Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao grave
e inminente a sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad
adecuadas, si no mediare anterior intervencin de autoridad administrativa por
el mismo motivo.
1
Causar, ocasionar perjuicios o daos.
116
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
permitiere verificar, con citacin de las partes y designacin de perito, la
procedencia del pedido.
Interdictos: rgimen.
1. Interdicto de adquirir.
Fue recogida por nuestra ley 50, actualmente derogada por la ley 17.454.
Habiendo nuestro Codificador suprimido la institucin de la herencia yacente (ideando
un rgimen conforme al cual la trasmisin de la herencia se realiza en el mismo
momento de la muerte y el heredero, es propietario y poseedor de todas las cosas, es
as que la parte final del art. 3417 le permite intentar las acciones posesorias del
difunto an antes de haber tomado de hecho posesin de los objetos hereditarios),
para nada necesitaba una figura como el interdicto de adquirir que, por hiptesis, se
daba al heredero para obtener la posesin de las cosas, sin dueo, que integraban la
herencia yacente.
117
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
TITULO I - INTERDICTOS Y ACCIONES POSESORIAS. DENUNCIA DE DAO
TEMIDO. REPARACIONES URGENTES
CAPITULO I - INTERDICTOS
CLASES
PROCEDENCIA
PROCEDIMIENTO
ANOTACION DE LITIS
CADUCIDAD
Art. 622. - Las sentencias que se dictaren en los interdictos de adquirir, retener
y recobrar no impedirn el ejercicio de las acciones reales que pudieren
corresponder a las partes.
TRAMITE
Art. 623. - Las acciones posesorias del ttulo III, libro III, del Cdigo Civil tramitarn
por juicio sumario.
La ley tiene menos requisitos para dar los interdictos que la accin posesoria. La
legitimacin activa del interdicto es amplia, mientras que de la accin posesoria es
ms restringida.
Se le otorgan los interdictos posesorios, a todos los que tienen el corpus posesorio.
Art. 2.491. El desposedo tendr accin para exigir el reintegro contra el autor de la desposesin y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares
de mala fe
Hace referencia a la accin de despojo y se nota que se le da referencia como accin policial a dicha pretensin.
Se refiere a la accin posesoria de recobrar no slo por ello, sino tambin porque al ampliar notablemente la legitimacin pasiva de la pretensin desnaturalizara el carcter
policial de la accin de despojo.
El artculo 2490 solo puede dirigirse contra el autor, cmplice y sucesores en tanto que el 2491 alcanza incluso al sucesor particular de mala fe.
As el poseedor anual sin vicios no podr deducir la accin de despojo contra el sucesor particular del despojante, sino que habr de recurrir a la accin posesoria (artculo 2487)
que proceder en tanto sea de mala fe (artculo 2491).
La accin posesoria de recobrar procede aun contra el dueo de la cosa inmueble. En cambio, no se da contra el titular de la cosa mueble.
Accin de despojo.
Art. 2.490. Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligacin de producir ttulo alguno contra el despojante, sucesores y
cmplices, aunque fuere dueo del bien. Exceptase de esta disposicin a quien es tenedor en inters ajeno o en razn de una relacin de dependencia, hospedaje u
hospitalidad.
Esta accin es de naturaleza policial como la inquetacin que regla el artculo 2469. Ambos son remedios posesorios.
Procede la accin de despojo en caso de desposesin violenta o clandestina, y se acuerda al poseedor o tenedor, aun vicioso. La ley ha excluido de la legitimacin activa de la
accin al tenedor no interesado. En este sentido la reforma es injusta, ya que ampara al tenedor vicioso, niega la accin al depositario o mandatario cuya proteccin debe ser
acordada tanto ms cuanto a ellos la ley les atribuye el derecho de retencin.
Los servidores de la posesin que carecen de la accin de despojo tampoco cuentan con la accin policial de manutencin (artculo 2469); la ley dice que cabe dirigir la accin
contra el dueo del bien.
Existe una excepcin y est establecida no ya respecto de los remedios posesorios o interdictables, sino con relacin a la accin posesoria en materia de muebles; el cdigo haca
referencia a los herederos. La ley haca referencia los herederos universales.
Es decir que la legitimacin activa de la accin de despojo y tambin la de manutencin del artculo 2469 es amplia, pues tiende a la interdiccin de las vas de hecho, empero
por razn de ello mismo solo se acuerda respecto del autor y participe en el despojo y sus sucesores universales.
Entonces en el artculo 2490 se habla de heredero universal, cmplice y participe.
No basta quien ejercite el corpus posesorio sea de mala fe. La accin interdictal no procede contra l, empero la accin posesoria le alcanza. Los interdictos se dan contra el
responsable directo de la turbacin o desposesin y sus sucesores universales, en cambio, las acciones posesorias tambin alcanzan al sucesor particular de mala fe.
El objetivo fin no es el tema de proteger a la cosa materialmente, sino evitar que de una cosa de otro surja un dao para la persona o
bienes de otro grupo.
Estos remedios hacen referencia a la obra nueva, vieja y ruinosa. La accin de denuncia tiene su origen en el derecho romano, en el cautio damni infecti en virtud del cual el
vecino amenazado por un dao poda exigir la promesa de reparar el eventual perjuicio a la propiedad.
La negativa del propietario del predio que amenazaba ruina a formalizar la estipulacin estaba sancionada con la puesta en posesin de la cosa al amenazado. Si esto continuaba,
el pretor le acordaba la posesin definitiva.
No protege ni la posesin, ni la tenencia ni ninguna relacin con la cosa. Tienen que ver con evitar el dao que una cosa puede producir.
Vlez se haba opuesto a lo de dao temido.
119
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Ley 17.711 Dao temido.
Art. 2.499. Habr turbacin de la posesin cuando por una obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la
posesin de ste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva.
Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares.
La ley 17.711 agreg el ltimo prrafo a este artculo. Resulta corriente que se denomina al instituto denuncia de dao temido. Pero Adrogu prefiere la denominacin de
accin de denuncia de obra vieja o ruinosa.
El dao temido es el fundamento de los tres remedios, no hay ninguna accin de dao temido. El fundamento es este para las tres otras acciones.
Es atribuida a quien sufre el peligro en sus bienes lo que pone en conocimiento de la autoridad judicial competente para que adopte las providencias cautelares que estime
pertinentes.
Si alguien cree que de un inmueble o lote vecino, por el estado en que esta se puede generar un dao para las cosas mueble so inmuebles vecinas, no pueden pedirle garanta
por el dao hipottico. Una vez que se produzca el dao, se piden las indemnizaciones correspondientes.
Esta tcitamente derogado este articulo.
Naturaleza jurdica.
Vlez estaba en contra de los remedios precautorios, no deberamos hablar de acciones porque la naturaleza es interdicto, es casi precautorio. En caso de que no haya otra
medida alguna a tomar, nos permite la ley iniciar alguna de estas tres medidas. Lo que pretenden es evitar que una cosa genere un dao a otras cosas o personas.
No estamos discutiendo quien es el titular, el poseedor, nada. En materia de proteccin posesoria, cuando el cdigo las analiza se fija si hay algn derecho, si alguno se cree
poseedor, o tenedor o algo, reconocemos en otro la calidad de propietario? En materia precautoria no ocurre esto, lo nico que vemos es que hay algo que est en un estado
lamentable, o por el modo que lo estn haciendo puede esta rne un estado lamentable y puede llegar a causar un peligro. Queremos evitar un dao.
El juicio en el que se focaliza esta denuncia es un interdicto, pero no por temas posesorios, sino para prevenir el dao.
En las cuestiones posesorias discutimos cuestiones de hecho.
El legislador no tuvo que haber ubicado a los remedios precautorios en esta parte del cdigo.
El juicio petitorio y le juicio posesorio son dos procesos diferentes, donde el alcance que tiene no tiene nada que ver el uno con el otro, pero bsicamente lo que quiere decir es
que alguien sea el dueo de la cosa no significa que vaya a ganar o paralizar cualquier tema posesorio.
Cuando una persona se mete en una casa y vive ah por dos aos, luego viene el dueo y lo saca por sus propios medios, el que estaba viviendo el va a poner
Derecho de posesin y si tena la posesin misma. el dueo que se haba ido por dos aos y se encontr con esta situacin, tuvo que haber iniciado un juicio y no sacarlo por sus
propios medios. Como lo sac, el que se meti le va a iniciar el juicio posesorio y le va a ganar porque tiene una gran proteccin posesorios; no va a poder oponer como
proteccin el hecho de que es el deo porque el petitorio y el posesin no se mezcla, ya que son cuestiones diferentes
Mientras no cumpla la condena de los petitorios no podr cumplir la condena de los juicios posesorios. Las sentencias que se dictan en los petitorios son ms pesadas, ms
duraderas y son inmutables. Mientras las condenados del posesorio tienen un carcter ms limitado en el tiempo.
No se admiten excepciones petitorias en posesorios, salvo en materia de cosa mueble.
Hasta ahora hablamos de dos remedios posesorios y dos acciones posesorias. Pero existen seis pretensiones accionares, y otros dicen que son siete. Tenemos tres acciones ms
pero no tienen planteo posesorio alguno, sino que hay una accin preventiva para evitar que de una cosa, cause un dao a otra.
Para la mayor parte de la doctrina es obra nueva y vieja. Pero la ctedra sigue a Adrogu que dice tambin, que hay obra ruinosa.
La accin de denuncia de obra vieja o ruinosa no es de ndole posesoria. Tampoco reviste naturaleza posesoria la accin de obra nueva; tiene carcter precautelar.
Es una medida excepcional, esto es subsidiaria y de contenido patrimonial. No cabe recurrir a un remedio precautorio si existe otro procedimiento o accin que permita
obtener el resultado querido.
Se ha distinguido segn el peligro recayese sobre personas o bienes; en el primer caso, slo cabria recurrir a las autoridades administrativas competentes, en tanto que solo en
el segundo operaba la caution damni infecti.
El artculo 2499 contempla dos situaciones; el de la obra vieja y el de la obra ruinosa. Tradicionalmente no se efectuaba ninguna distincin entre ellas dos, pero hoy en da debe
hacerse porque por ejemplo, que hace una obra en construccin que amenaza caer. Accin de obra vieja o accin de obra nueva? Ninguna de las dos igualmente.
Porque en el caso de la obra nueva, sta accin tiende a mantener el status quo durante el juicio, lo que va a terminar en que el peligro de ruina inminente se realice. Mientras
que en el caso de la accin de obra vieja, tampoco puede ser aplicada ya que la obra no es de antigua data.
La accin que corresponde aplicar es la de obra ruinosa.
Obra nueva: es la obra en construccin, la que est en proceso. Cuando esta ya est terminada no puedo iniciar un interdicto de obra nueva, porque el objeto de ste es de parar
la obrar en el estado que se encuentra. Si se encuentra terminada, tendr un desastre y ser interdicto de obra ruinosa.
El objetivo no es la reparacin, el apuntalamiento o que me de una garanta, sino evitar que la obra avance por eso est sujeta a plazos de caducidad.
Aqu solamente necesitamos un simple peligro de dao.
Obra vieja: una determinada construccin por el solo transcurso del tiempo y falta de mantenimiento se ha deteriorado. Le pido al titular que si de esa casa vieja que el no
ha tomado medidas para reparar, y me produce un dao, que me produzca una garanta para que si hay un dao, me cubra; peligro grave
120
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Obra ruinosa: cualquiera sean las circunstancias, el transcurso del tiempo, la accin del tiempo, la mala construccin o lo que fuera hace que de una determinada construccin
aparezca como que se va a producir un dao de forma inmediata. Que no es probable, sino que parece que ya ocurre.
No pido solamente la garanta y ver si se cae o no, sino el apuntalamiento, medidas para evitar que la casa se caiga: tenemos peligro inminente y grave.
Legitimacin activa.
El cdigo simplemente dice quien tema, por esto, Adrogu cree que la accin compete a los titulares de derechos reales de uso y goce. Quedan excluidos los acreedores
hipotecarios.
Tambin est legitimado el poseedor y excluido el tenedor. Los titulares de derechos creditorios habrn de recurrir contra aquellos de quienes emanen sus derechos.
Las personas que tienen miedo a que le pase algo. La ley no exige continuidad, no solamente los dueos de los lotes que tocan con lo que genera el peligro, sino cualquier
persona que es vecina, cercana, contacto, pero no continuidad porque esto es limtrofe.
Legitimacin pasiva.
La ley tampoco hace referencia explcita en este caso, por eso en la opinin de Adrogu podrn ser demandados los propietarios, el poseedor o quien haya asumido el deber
de conservacin sea la relacin de ndole real o personal.
La accin es de carcter persecutorio entonces alcanza al sucesor universal o singular de la cosa generadora del peligro.
Dueo, poseedor, el tenedor (siempre este tiene la posibilidad que es el mero tenedor y que le avise a la persona que tiene la responsabilidad de la cosa). Tambin el que tiene la
guarda.
Todo aquel que no es el dueo, va a poder aducir que no meramente el tenedor.
Medidas cautelares.
Sern las necesarias o convenientes para conjurar el peligro o garantizar la reparacin del perjudicado si hubieren de producirse.
Nuestra ley no califica el dao, no exige expresamente que el dao sea grave o inminente. El peligro de dao es comn a todas las acciones de denuncia, pero en tanto la de
obra nueva puede referirse al cercenamiento de las legtimas atribuciones del actor y no requiere particular gravedad.
Las de obra vieja o ruinosa solo sern procedentes en caso de temor fundado en un dao grave.
Existen distintas medidas precautorias que motivan las acciones de denuncia; en la de obra nueva se pretende evitar el peligro impidiendo que se termine una obra comenzada
(prohibicin de innovar).
En la obra ruinosa se busca conjugar el peligro modificando de inmediato la situacin existente (apualamiento, reparacin o demolicin).
En la obra vieja se persigue asegurar el resarcimiento de los daos que eventualmente puedan acontecer (caucin). Lo comn ser que la obra vieja sea tambin ruinosa y
procedern las medidas cautelares propias de una y de otra especie.
No se impone como pena a la inercia del accionado, sino a titulo resarcitorio a favor de quien surge peligro en sus bienes.
Aspectos procesales.
El artculo 2499 del Cdigo Civil hace referencia a la obra vieja y a obra ruinosa, pero estamos frente a dos acciones diferentes y sus presupuestos y efectos tambin sern
diferentes.
No tenemos un rgimen especfico; es competente el juez civil con asiento en el lugar de emplazamiento del inmueble. El procedimiento es sumario ordinario por tratarse de
cuestiones que se suscitan con motivo de la vecindad.
La medida ser precedida por el dictamen pericial; el perito serpa nico y nombrado de oficio. Si es necesario que se resuelva con rapidez y se complica esperar al examen
pericial podrn disponerse las diligencias pertinentes previa inspeccin ocular del magistrado interviniente.
En la obra ruinosa se deber intimar al obligado el apuntalamiento, reparacin o demolicin bajo apercibimiento de autorizar al actor a realizarlo con el auxilio de la fuerza
pblica.
En cambio en obra vieja la intimacin que se preste, ser con el apercibimiento de disponer la inmediata demolicin de la obra.
El apuntalamiento, reparacin o demolicin se har a costa del accionado si prospera la demanda , prescindiendo de la culpabilidad en la conservacin del edificio y sin
perjuicio de la repeticin a quien corresponda.
El resultado de la causa segn prospere a sea rechazada la demanda al tiempo de la sentencia, originar consecuencias relevantes.
No solo se impondr las costas al vencido, sino que el rechazo de la accin podr fundar una eventual indemnizacin a favor del demandado.
Finalidad de la accin
Tiende a hacer saber al juez "denunciar" la existencia de un peligro proveniente de un edificio o de cualquier otra cosa, a fin de que se adopten las medidas
necesarias para conjurarlo.
Pensamos que el peligro debe ser grave e inminente, puesto que la ley autoriza a tomar las "oportunas medidas cautelares".
121
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Esta accin comprende el desapoderamiento producido por la realizacin de una
obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesin o
la tenencia.
Hay una legitimacin activa amplia, para poseedores aun viciosos, y tenedores. Se
extiende esta tutela a los titulares de concesiones y permisos sobre los bienes de
dominio pblico del Estado, cuando son despojados o se los molesta en su relacin
de poder con dichos objetos por terceros. Igualmente, cuando el ataque procede de
la propia autoridad administrativa, manu militari y de manera arbitraria. Slo
queda fuera de esta proteccin los servidores de la posesin, que solamente pueden
acudir a la defensa extrajudicial en los casos de excepcin en que ello resulta
posible, para repeler fuerza con fuerza.
Legitimacin pasiva: Procede contra el autor del hecho y sus cmplices, sus
herederos universales y los sucesores particulares de mala fe (si son varios, en
verdad la accin debe incoarse respecto de los que tengan la cosa en su poder al
momento del reclamo), e incluso contra el dueo del mismo objeto motivo del pleito,
si lo toma de propia autoridad excluyendo al demandante de su relacin de poder.
Ergo, si el sucesor singular ostenta buena fe, desconociendo los orgenes de la
relacin de poder y los medios por los cuales fue habida por sus antecesores, no
puede ser alcanzado por sus efectos. La obtencin de buena fe de cosas muebles, no
hurtadas ni perdidas, implica su adquisicin en propiedad.
No procede la accin real de reivindicacin, salvo que haya sido a ttulo gratuito.
Pero en el juicio posesorio, en cambio, alcanza para repeler el reclamo la buena fe
del poseedor actual contra quien se dirija la accin.
La ejecucin de obras:
A diferencia del CCV que refiere a la figura como obra nueva que se comienza a hacer
en inmuebles, el CCC alude a l como obra, sin adjetivos. Contempla la
posibilidad de que stas se ejecuten en toda clase de objetos y no solamente en los
inmuebles. Adems, no deben ser indefectiblemente nuevas, por lo que se
incluyen tanto a las que comienzan a ejecutarse como la remodelacin o alteracin
de las preexistentes.
La expresin obra en sentido amplio comprende construcciones, edificaciones,
plantaciones y mejoras, e igualmente su demolicin o destruccin.
Si la ejecucin de la obra se realiza en objetos del actor, procede la accin de
despojo; en cambio, si se practica en o desde objetos ajenos, se perfila como una
modalidad de la accin de mantener.
El actor puede impetrar su reclamo sea por el comienzo efectivo de una obra o bien
ante la certeza de su futura realizacin, pues a los efectos, alcanza con invocar y
probar una posible amenaza de dao de carcter cierto y concreto a su relacin de
poder con un objeto determinado.
Como la ejecucin de las obras se engloba en el esquema de las defensas posesorias
comunes, si ya est concluida, ello no obsta a la prosecucin de la causa.
122
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
En nada afecta para esgrimir esta defensa el hecho de haber obtenido el ejecutor la
autorizacin pertinente de la autoridad de contralor de la demarcacin, la
aprobacin de los planos correspondientes o la apertura y trmite de expedientes
de construccin.
La finalidad de este remedio es la suspensin del comienzo o continuacin de la
ejecucin de la obra molesta durante la tramitacin del juicio, y la restitucin de
las cosas al estado inicial, con la consiguiente remocin, supresin, o demolicin de
lo hecho hasta entonces en perjuicio del actor, a costa de la parte vencida.
Empero, el juez puede evaluar si no existe alguna otra alternativa en el caso concreto,
atento a que la destruccin de lo ejecutado implica por regla, la prdida de valores
econmicos importantes. No pueden ampararse por esta va conductas abusivas.
Abuso del derecho. En estos casos, la accin posesoria esgrimida habr de
convertirse en la de resarcimiento de daos y perjuicios.
CNCiv, sala I: habr turbacin en la posesin cuando por una obra nueva que se
comenzara a hacer en un inmueble que no fuese del poseedor, sean de la clase que
fueran, la posesin de ste sufriere un menoscabo que cediera en beneficio del que
ejecuta dicha obra.
123
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
propietario, poseedor, tenedor o representante, haya efectuado o pretenda ejecutar
ningn cambio en ella.
Puede tratarse de cosas inmuebles, como edificios ruinosos que pongan en riesgo la
integridad de las personas y bienes que los circundan; como cosas muebles que
estn emplazados en ellos (como carteles o antenas mal fijadas); o que existan de
modo autnomo (como automotores o buques abandonados).
4. Reglas comunes.
Las cosas que forman parte del dominio pblico del Estado no pueden constituir el
objeto de las acciones posesorias, principio que no resulta invalidado ni siquiera en
el supuesto de admitirse defensas posesorias derivadas de relaciones nacidas del
ejercicio de derechos reales administrativos como la concesin y el permiso.
El actor debe justificar su relacin de poder con la cosa motivo del pleito (posesin
o tenencia), y tambin la lesin inferida a ella (turbacin o desapoderamiento). No
es pertinente la justificacin del derecho de poseer o el mejor derecho de poseer, en
principio.
El que posee, posee porque posee. La prueba debe circunscribirse a probar el
hecho de la posesin. Cuestiones de hecho y no de derecho. El debate debe versar
sobre el ius posesionis y no el ius posidendi.
El art. 2270 permite incorporar al posesorio la prueba del derecho real.
124
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
En este caso, el legislador se inclina por quien acredita estar en contacto con la cosa
a la fecha ms prxima a la lesin, o en su defecto, a aquel que pueda acreditar
mayor antigedad en su relacin de poder. Aqu se puede probar la causa del
ttulo, siendo de utilidad, probando su fecha y extensin.
Si esto tampoco fuera suficiente para dilucidar quin ejerce en los hechos la
relacin de poder, el juez as lo indicar, quedando expedita la va petitoria.
Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra
el poseedor y pedir que ste sea reintegrado en la posesin, y si no quiere recibir la
cosa, quedan facultados para tomarla directamente.
125
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
1. Si la lesin proviene de un tercero a la comunidad de hecho, no es menester
que todos y cada uno de los cotitulares de la relacin de poder insten la va
posesoria. De prosperar la accin, se lograr el cese de las molestias o la
restitucin de la cosa en su totalidad, beneficiando a todos, puesto que la
relacin de poder se ejerce sobre toda la cosa (los eventuales acuerdos
respecto del uso y goce de aqulla rigen entre los miembros de la comunidad
de hecho, pero no respecto de terceros ajenos, que adems pretenden
alzarse con ese objeto contra la voluntad de los primeros). Si el actor es
vencido, ese dictamen no hace cosa juzgada respecto de los congneres que
no participaron ni fueron citados al proceso, y a quienes, por tanto, no
puede afectarse en su derecho a la libre defensa en juicio.
2. Si el ataque procede de otro coposeedor o cotenedor, la solucin es
equivalente:
126
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
UNIDAD VII DEFENSA DEL DERECHO REAL
Definicin legal.
En trminos genricos puede considerarse a la accin como la facultad de
reclamar la intervencin del rgano jurisdiccional del Estado, cuando se considera
que un derecho ha sido lesionado.
La accin real ser la destinada a proteger un derecho real (y accin personal la que
protege un derecho personal u obligacional). Las primeras tienen las siguientes
caractersticas generales:
a) gozan del ius persequendi, o sea de la facultad de hacer valer el derecho contra
cualquiera que se halle en posesin de la cosa;
b) tienden al mantenimiento del derecho y, por lo tanto, se ejercen tantas veces
como sea necesario para defenderlo;
c) deben instaurarse ante el juez del lugar en donde est situada la cosa.
Como el derecho real es oponible erga omnes, la accin real se dirige contra
el que posee la cosa o contra cualquiera que lo viole, mientras que siendo el
derecho personal relativo solo podr ejercerse contra quien se obligo al
cumplimiento de la prestacin que se reclama.
Las acciones personales, en cambio se dan en proteccin de los derechos personales y tienen las siguientes caractersticas:
a) solamente pueden ser ejercitadas contra l o los obligados;
b) tienden a la extincin del derecho porque una vez ejercida la accin y cobrado el crdito se extingue la obligacin;
c) es competente para entender en ellas el juez del lugar en donde debe cumplirse la obligacin o el del domicilio del demandado.
Sera un error, sin embargo, creer que esta tipificacin de las acciones es neta. En realidad, los caracteres sealados ms bien sirven como tendencia general que como expresin
de caracteres tpicos. Tambin es relativa la segunda pauta de la distincin antes sealada. Hay acciones personales que no estn dirigidas a la extincin del derecho.
En cuanto a la competencia del juez, su reglamentacin es bastante compleja. As, si se trata de acciones reales ejercidas respecto de bienes inmuebles es competente el juez del
lugar en que se encuentren o el del domicilio del demandado a eleccin del actor; pero tambin las acciones de medianera, mensura y deslinde y divisin de condominio, que
son personales, deben tramitar en el lugar donde est situado el inmueble que da lugar a la accin; lo mismo ocurre con las acciones posesorias y los interdictos cuyo carcter
real o personal est discutido, si bien el Cdigo Procesal parece reputarlas personales.
El CCV parece repudiar las acciones mixtas (nota al art 4023) y establece solo como acciones reales a la reivindicatoria, a la confesoria y a la negatoria. El CCV
trata de las acc reales en el Titulo IX del Libro III, luego de legislar sobre los derechos reales de dominio y condumio, y antes de ocuparse de los dems (usufructo, uso y
habitacin, servidumbres y los de garanta). El CCC las trata al final del libro sobre derechos reales, luego de todos los derechos reales en especial.
ACCIONES DE CARCTER CONTROVERTIDO.
Se discute, por lo pronto, si las acciones posesorias y los interdictos son reales o personales; por las razones que hemos dado en otro lugar nos inclinarnos a pensar que son
reales.
Es confuso el carcter de las acciones derivadas de las obligaciones propter rem, que estn vinculadas a un derecho real. Puesto que en definitiva se trata de obligaciones y no
de derechos reales, las acciones que los protegen deben tener carcter personal; empero, el Cdigo de Procedimientos establece la competencia del lugar en donde est situado el
inmueble cuando se ejercitan las acciones derivadas de la medianera, de restricciones y lmites al dominio, de mensura y deslinde y de divisin de condominio, que son tpicas
obligaciones propter rem.
Definicin legal
Art. 2.756. Acciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la
existencia, plenitud y libertad de los derechos reales, con el efecto accesorio, cuando
hubiere lugar, de indemnizacin del dao causado.
Art. 2.757. Las acciones reales que nacen del derecho de propiedad, son: la
accin de reivindicacin, la accin confesoria, y la accin negatoria.
Mas el fin perseguido por quien intenta una accin real no es solo que se declare su derecho sino que se condene al demandado a poner punto final al ataque inferido
contra aquel.
MBITO DE APLICACIN DE LAS ACCIONES REALES. El mbito de aplicacin de las acciones reales ha dado lugar a dificultades, porque el sistema elaborado por
VLEZ se apart de las fuentes romanas, todo lo cual ha originado una cierta confusin.
127
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
c) La accin confesoria se brinda en defensa de las servidumbres activas; asimismo,
protege al acreedor hipotecario contra los actos del deudor que disminuyen o afectan la
garanta.
A. ACCIN SUBSIDIARIA
Art. 2.779. En los casos en que segn los artculos anteriores, corresponde la
accin de reivindicacin contra el nuevo poseedor, queda al arbitrio del
reivindicante intentarla directamente, o intentar una accin subsidiaria contra el
enajenante o sus herederos, por indemnizacin del dao causado por la
enajenacin; y si obtiene de stos completa indemnizacin del dao, cesa el
derecho de reivindicar la cosa.
En otras palabras el titular del dominio tiene la accin reivindicatoria contra el
actual poseedor o bien una accin de daos y perjuicios contra el enajenante y sus
herederos; y si obtiene de stos completa indemnizacin del dao, cesa su derecho de
reivindicar.
Advirtamos, ante todo, que para que la accin subsidiaria conferida por el art. 2779 importe la prdida del derecho de reivindicar, debe tratarse de una accin con la
cual se pretenda cubrir integralmente todos los daos sufridos por la privacin del derecho de propiedad.
La ley dice que si el actor obtiene de los enajenantes o sus herederos una completa indemnizacin del dao, cesa el derecho de reivindicar la cosa . Est claro que si su
accin de daos no tiene resultado porque los demandados son insolventes, el accionante conserva su derecho a intentar la reivindicacin contra el actual poseedor.
No slo ste es el sistema que se desprende claramente del art. 2779 sino que tambin es el ms justo: el derecho de reivindicar que la ley confiere al propietario slo puede
considerarse extinguido si l ha obtenido una completa satisfaccin del dao que le ha producido la enajenacin de la cosa.
CAPITULO 2
SECCION 1
Disposiciones generales
ARTICULO 2247.- Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender
en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que
impiden su ejercicio.
128
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
proteccin cuando se los considere de alguna manera lesionados o afectados.
Oponibilidad erga omnes.
- Finalidad: defensa del derecho subjetivo lesionado.
- Proteccin de los derechos reales en cuanto a su existencia (conducta impide
al titular del derecho ejercer cualquiera de sus prerrogativas sobre la cosa,
puesto que el agresor lo priva de su relacin real posesoria hay despojo);
plenitud (la persona afectada mantiene la cosa en su poder, pero no puede
servirse de ella en toda la extensin de sus facultades y atribuciones, no
pudiendo ejercitar en todo o en parte alguno o algunos de los derechos
inherentes a su posesin, como las servidumbres activas y las restricciones y
lmites al dominio por razones de vecindad); y libertad (no hay despojo,
pero el titular de la potestad real es vctima de distintos actos materiales que
causan turbacin en su vnculo efectivo con la cosa, sea porque el agresor
pretende detentar derechos o facultades sobre ese objeto, o bien porque
tenindolos legtimamente los ejercita fuera de los lmites que han sido
establecidos).
Se suma la accin de deslinde, que sirve para hacer cesar la incertidumbre acerca
del lugar exacto por donde debe pasar la lnea divisoria entre dos o ms fundos
contiguos.
Legitimacin activa.
ARTICULO 2248.- Finalidad de las acciones reales y lesin que las habilita. La
accin reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real
que se ejerce por la posesin y corresponde ante actos que producen el
desapoderamiento.
La accin negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se
ejerce por la posesin y corresponde ante actos que constituyen una turbacin,
especialmente dada por la atribucin indebida de una servidumbre u otro derecho
inherente a la posesin.
La accin confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y
corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho
inherente a la posesin.
Las acciones reales competen tambin a los titulares del derecho de hipoteca sobre
los inmuebles cuyos titulares han sido desposedos o turbados o impedidos de
ejercer los derechos inherentes a la posesin.
Legitimacin activa:
- Reivindicatoria: titulares de los derechos reales que se ejercen por la
posesin frente a actos que provoquen el desapoderamiento de la cosa
129
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
mueble o inmueble (y tambin los derechos cuando la ley as lo establezca,
como al reivindicacin del derecho de propiedad intelectual).
- Negatoria: titulares de los derechos reales que se ejercen por la posesin
frente a actos de turbacin en la posesin de las cosas que no llegue al
desapoderamiento.
- Confesoria: titulares de derechos reales que se ejercen por la posesin
cuando se les impida el ejercicio de los derechos inherentes a la relacin
real, como as tambin a los titulares de derechos reales de servidumbres
cuando no puedan ejercitarlas en el caso concreto. Se circunscribe a las
cosas inmuebles.
- Acreedor hipotecario: se le reconocen las tres acciones, pudiendo ejercerlas
a ttulo personal y por derecho propio (no por va de subrogacin) en
resguardo del valor de su garanta frente a la inaccin de su titular
primigenio.
130
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
- Opcin por la indemnizacin integral. El efecto principal de la accin real es la
reparacin de daos y perjuicios. La eleccin de esta solucin proceder si el
actos no puede dirigir sus reclamos petitorios contra el poseedor actual de la
cosa que cuenta con argumentos o defensas suficientes como para lograr el
rechazo de la va real, o bien porque el objeto que se transmiti a ttulo oneroso
y por un valor conveniente al actor, que el subadquirente y poseedor actual an
no ha abonado en forma total o parcial; o porque le resulte ms cmodo,
econmico o sencillo litigar contra el transmitente y no contra quien detenta la
posesin actual del objeto en juego.
ARTICULO 2251.- Cotitulares. Cosa juzgada. Las acciones reales competen a cada
uno de los cotitulares contra terceros o contra los restantes cotitulares.
La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su
derecho de defensa en juicio. El contenido de la sentencia relativo a la
indemnizacin del dao aprovecha o perjudica slo a los que han intervenido en el
juicio.
Se reconoce a todos y cada uno de los cotitulares del derecho real sobre un mismo
objeto la posibilidad de esgrimir todas y cada una de las acciones reales admitidas,
frente a una agresin cometida por otro congnere o por un tercero ajeno a dicha
comunidad.
131
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
La accin real se dirige contra un tercero ajeno a la comunidad: el comunero puede
dirigir la accin real por su parte indivisa, por una parte materialmente
determinada de sta o por su totalidad. En la prctica, se hace por la totalidad de la
cosa en el cual participa, pues de esa manera se asegura que el agresor deponga
definitivamente su actitud.
Los comuneros en conjunto poseen la cosa, por lo que la fijacin de partes
indivisas es un artificio para el funcionamiento interno de la comunidad, pero no
resulta lgico extenderlo con relacin a terceros que son ajenos a ella y la agreden.
Adems, las cuotas ideales que establecen la medida del derecho de cada comunero
sobre el objeto nico son meras abstracciones, y como tales no pueden ser
reivindicadas, si no sucede lo propio respecto de la cosa comn sobre la que se
proyectan. De otra forma, se creara un derecho real hbrido entre el reivindicante
que triunfa en el petitorio y el demandado perdidoso, a quien no se podra excluir
totalmente de la cosa, pues eventualmente podra pretender continuar en poder del
objeto, por las partes de los comuneros que no accionaron.
Efectos de la sentencia:
El actor obtendr el restablecimiento de su derecho real, y con ello se vern igualmente
beneficiados los comuneros que no litigaron. La medida de la accin es la parte indivisa,
por lo que los derechos del pretensor no pueden extenderse ms all de ella.
Si la demanda es rechazada, dicho resultado tambin afectar a los copartcipes que en
el caso concreto no hayan accionado, y respecto de los cuales la sentencia tambin
tendr efecto de cosa juzgada. Estos comuneros no podrn intentar a posteriori acciones
reales contra el mismo sujeto pasivo por idntica causa, pues los efectos de la cosa
juzgada en este aspecto son indivisibles y los afectan y comprenden a todos por igual.
Es por ello que debera citarse a todos los comuneros, ya sea por el actor o demandado,
para que pueda serles oponible el efecto de cosa juzgada de la sentencia.
Respecto del efecto accesorio de la condena al resarcimiento, solamente afectar a las
partes que hayan tenido intervencin efectiva en el proceso, sea en la faz activa,
acreditando el dao, sea en la pasiva, justificando el acto que lesiona el derecho real
sobre la cosa comn.
ACCION REIVINDICATORIA
Art. 2.758. La accin de reivindicacin es una accin que nace del dominio
que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha
perdido la posesin, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra
en posesin de ella.
Sin duda, sta es una de las definiciones menos felices del codificador.
Se dice que la accin de reivindicacin nace del dominio, cuando en verdad surge de cualquiera de los derechos reales que confieren la posesin de la cosa. Tampoco es
rigurosamente exacto que la accin nace cuando el propietario ha perdido la posesin, pues tambin la tiene en algunos casos en que nunca adquiri dicha posesin.
Con mayor propiedad podra definrsela como la accin que puede ejercer el que tiene derecho a poseer una cosa para reclamarla de quien efectivamente la posee.
Advirtase que decimos el que tiene derecho a poseer una cosa, no el que la posee. La posesin est amparada por las acciones posesorias y los interdictos; estos remedios no
se otorgan para proteger el derecho a poseer, sino la posesin en s misma. En cambio, la accin reivindicatoria se vincula con el ttulo, con el derecho a poseer, con
independencia de la posesin misma.
mbito de aplicacin. Se aplica en casos de desposesin o despojo. Vlez tuvo en cuenta a Freitas y a Pothier, apartndose del derecho romano.
Si bien el art. 2758 parece limitar la accin al propietario, otros textos la extienden a otros titulares de derechos reales.
Art. 2.772. La accin de reivindicacin puede ser ejercida, contra el poseedor de la cosa, por todos los que tengan sobre sta un derecho real perfecto o
imperfecto.
Art. 2.950. El usuario para obtener el goce que le es debido, tiene una accin real en virtud de la cual puede obrar no slo contra el propietario que goza del
fundo, sino tambin contra terceros poseedores, en cuyo poder se encuentre la heredad, y tiene tambin las acciones posesorias del usufructuario.
Art. 3.890. Si el acreedor ha sido desposedo de la prenda contra su voluntad, puede reivindicarla durante tres aos
132
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
COMPRADOR A QUIEN NO SE HIZO LA TRADICIN. Con relacin al vendedor que no le ha entregado la posesin de la cosa, el comprador tiene una accin de
cumplimiento de contrato, que lo protege suficientemente. Si la escritura pblica se ha otorgado ya, demandar simplemente la entrega de la cosa; si la escritura no se ha
otorgado, demandar la escrituracin y la posesin.
Pero la cuestin verdaderamente importante es la de si el comprador que no ha recibido la tradicin de la cosa tiene accin de reivindicacin contra el tercero que la
posee.
Hoy decididamente predomina esta opinin: el comprador que no ha recibido la tradicin tiene accin reivindicatoria contra los terceros . Resulta evidente que quien
enajena una cosa que no entrega el adquirente, simultnea y necesariamente le transmite tambin el poder jurdico de reclamarla contra cualquiera. allo ARCADINI c Maleca:
Luego del fallo Arcadini C/ Maleca: se estableci que el comprador que no tiene la posesin de la cosa, porque sta se encuentra en poder de un tercero: puede
intentar la accin reivindicatoria.- La solucin del fallo se bas en la independencia existente entre derecho real (que slo pasa al adquirente por la tradicin) y
accin real (que como toda accin no necesita de tradicin para ser cedida); por eso la transmisin de acciones reales es independiente de la de los derechos
reales.- El 1444 del CC declara cesibles a todos los derechos y a todas las acciones sobre una cosa que se encuentre en el comercio.-Es decir, est comprendida
"la accin reivindicatoria".-
Posturas: 1)Mas aceptada: cnjntmente cn la venta se produce una cesion implicita de todos los dchos y acciones dl vnddor al comprador (1444CC) ubicndose
la accion reivindicatoria entre las cedidas. En en fallo CICHERO dijo q las acciones reales pueden ser cedidas indpndientemente del DR q protegen y tal cesion se
produce implicitamente. 2)Se aceptal ejercicio d la accin reivind bsado en la subrogacion dl comprdor en los dchos del vendedor. 4) Otra postura: q no es
acptada en la doctrina nacional->el comprador puede reivindicar,
no en su nombre, pero si ejerciendo en interes propio ls dchos del vendedor, actuando como procurador d los dchos de sus prodecesores.
Legitimacin Pasiva
La accin de reivindicacin est fundamentalmente dirigida a recuperar (y, excepcionalmente, adquirir) la posesin perdida.
Cuando la reivindicacin es contra el poseedor: tambin contra sus sucesores universales o particulares, a cuyas manos hubiere ido a parar la cosa, con las
limitaciones que surgen para estos ltimos de la aplicacin de los principios que protegen la buena fe y el titulo oneroso.
Contra quien esta en posesin de la cosa. Art 2783: El demandado que niega ser el poseedor de la cosa, debe ser condenado a transferirla al demandante,
desde que ste probare que se halla en poder de aqul.
VENDEDOR DE COSAS INMUEBLES. Acorde con el art. 3923, el vendedor de cosas inmuebles que no ha dados trmino para el pago, puede reivindicarlas del comprador o
de terceros poseedores.
Art. 3.923. El vendedor de cosas inmuebles que no ha dado trmino para el pago, puede reivindicarlo del comprador, o de terceros poseedores.
Contra el tenedor: Ej.: Juan despoja de un inmueble a Pablo y luego lo da en comodato a Diego. Digo seria tenedor y representante de la posesin de Juan.
- Tenedor a nombre del reivindicante (obligacin del tenedor del art 2465: de restituir). Debe restituir la cosa al poseedor a cuyo nombre posee, o a sus
representante, luego que la restitucin le sea exigida conforme a la causa que lo hizo tenedor de la cosa.
Parece que la posicin de Vlez ha sido la siguiente: el tenedor debe restituir la cosa al poseedor a cuyo nombre posee, luego que la restitucin le sea exigida
conforme a la causa que le hizo tenedor de la cosa. Esta restitucin puede demandarse por dos vas distintas: la accin emergente del contrato en cuya virtud de transmiti la
tenencia (acc personal) o la accin reivindicatoria, emergente del derecho de propiedad.
La utilidad practica de conceder no solamente la accin personal de restitucin fundada en el contrato, sino tambin la reivindicatoria esta indicada en el art 2758:
i) puede suceder que el propietario no pueda probar el Contrato, o le sea mas fcil probar la propiedad de aquel, si el tenedor intenta permanecer en la tenencia, debe
cargar con la prueba de que as esta autorizado a hacerlo conforme a la causa que lo hizo tenedor.
ii) Puede suceder que la accin contractual esta prescripta, mientra que es principio recibido que la accin reivindicatoria no prescribe salvo disposicin expresa de
la ley.
- Tenedor a nombre de un tercero:
Art. 2.782. La reivindicacin puede dirigirse contra el que posee a nombre de otro. Este no est obligado a responder a la accin, si declara el nombre y la
residencia de la persona a cuyo nombre la tiene. Desde que as lo haga, la accin debe dirigirse contra el verdadero poseedor de la cosa.
- Art 2464: Debe nombrar al poseedor a cuyo nombre posee, si fuere demandado por un tercero por razn de la cosa, bajo pena de no poder hacer
responsable por la eviccin al poseedor a cuyo nombre posee. Y 2105: Cuando el enajenante hubiese declarado la existencia de una hipoteca sobre el inmueble enajenado, esa
declaracin importa una estipulacin de no prestar indemnizacin alguna por tal gravamen. Ms si el acto de la enajenacin contiene la promesa de garantir, el enajenante es
responsable de la eviccin.
- Art 2091: Habr eviccin, en virtud de sentencia y por causa anterior o contempornea a la adquisicin, si el adquiriente por ttulo oneroso fue privado
en todo, o en parte del derecho que adquiri, o sufriese una turbacin de derecho en la propiedad, goce, o posesin de la cosa. Pero no habr lugar a garanta, ni en razn de las
turbaciones de hecho, ni an en razn de las turbaciones de derecho, procedente de la ley, o establecidas de una manera aparente, por el hecho del hombre, o de pretensiones
formadas en virtud de un derecho real o personal de goce, cuya existencia era conocida al tiempo de la enajenacin.
- Art 2782 (deber de nombrar al verdadero poseedor ya que si no lo dice la accin se intenta contra l con mas los daos y perjuicios por no haberlo
dicho). La reivindicacin puede dirigirse contra el que posee a nombre de otro. Este no est obligado a responder a la accin, si declara el nombre y la residencia de la persona a
cuyo nombre la tiene. Desde que as lo haga, la accin debe dirigirse contra el verdadero poseedor de la cosa.
Objeto de la accin:
Es la recuperacin de la posesin de cosas muebles o inmuebles. Debe referirse siempre a cosas particulares, es decir, a cosas fsicamente determinadas, sean muebles o
inmuebles.
Art. 2.758. La accin de reivindicacin es una accin que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la
posesin, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesin de ella.
Por cosas particulares debe entenderse aquellas que pueden determinarse fsicamente.
133
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Del mismo modo, son reivindicables las cosas muebles o inmuebles por su carcter representativo, es decir los instrumentos destinados a documentar la existencia
de derechos reales o personales.
Art. 2.760. Son reivindicables los ttulos de crditos que no fuesen al portador, aunque se tengan cedidos o endosados si fuesen sin transferencia de dominio,
mientras existan en poder del poseedor imperfecto, o simple detentador.
Art. 2.761. Son tambin reivindicables las partes ideales de los muebles o inmuebles, por cada uno de los condminos contra cada uno de los coposeedores.
Son reivindicables: Cosas particulares, muebles e inmuebles (y aun las que revistan esta calidad por su carcter representativo), ttulos de crdito, partes ideales en
el condominio y universalidad de cosas.
No son reivindicables:
Art. 2.762. No son reivindicables los bienes que no sean cosas, ni las cosas futuras, ni las cosas accesorias, aunque lleguen a separarse de las principales, a no
ser stas reivindicadas, ni las cosas muebles cuya identidad no puede ser reconocida, como el dinero, ttulos al portador, o cosas fungibles.
Art. 2.763. Si la cosa ha perecido en parte, o si slo quedan accesorios de ella, se puede reivindicar la parte que subsista o los accesorios; determinando de un
modo cierto lo que se quiere reivindicar.
Art. 2.764. , tales como una sucesin cuestionada, no puede ser objeto de la accin de reivindicacin; pero puede serlo una universalidad de cosas.
Juicio de Reivindicacin
Medidas de seguridad durante el proceso: a los efectos de garantizar que
recada la sentencia en el juicio reivindicatorio, pueda cumplirse el fin principal que se
persigue, se autoriza la adopcin de diversas medidas de seguridad, tanto por el CCV o
las leyes rituales.
a) Anotacin de Litis: siempre que se trate de cosas muebles registrables o
inmuebles, ya que dicha anotacin se practica en los registros corresp.
b) Embargo Preventivo: dice el CPCC, art 210: Podrn igualmente pedir
embargo preventivo 4) La persona que haya de demandar por accin reivindicatoria,
peticin de herencia, nulidad de testamento o simulacin, respecto de la cosa
demandada, mientras dure el juicio, y siempre que se presentaren documentos que
hagan verosmil la pretensin deducida.
c) Exhibicin de cosa mueble (como medida preparatoria o preliminar del juicio,
CPCC)
d) Secuestro
SECCION 2
Accin reivindicatoria
Todas las cosas susceptibles de ser posedas pueden ser objeto de la accin
reivindicatoria.
No son reivindicables:
- Los bienes que no son cosas (no pueden ser posedos).
- Las cosas futuras, como los frutos y productos en tanto no se hayan separado
de la cosa principal del que se derivan y tengan existencia propia.
- Las cosas accesorias sin la principal, o no separadas de la principal (se
convierten en principales).
134
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
- Las cosas muebles cuya identidad no puede ser reconocida o identificada en
el caso concreto: cosas fungibles, el dinero y los ttulos al portador. Sin
embargo, cabe la posibilidad de recuperar una suma dineraria si se conoce la
numeracin de los billetes que la integran; los cereales en bolsas identificables; y
el ganado con signos o marcas determinadas.
Hay una usucapin contra tabulae, por lo que adems de la buena fe es necesaria
la inscripcin a su nombre de los automotores.
Recaudos: adquirir de quien figura como titular registral, solicitar los certificados
e informes registrales pertinentes, exigir la entrega de la documentacin inherente
al bien adquirido, realizar las verificaciones tcnicas sobre el vehculo y su
situacin jurdica y fiscal libre de deuda de patentes, inexistencia de faltas e
infracciones a la ley de trnsito)
135
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Por el ser el derecho real oponible erga omnes, esta accin tiene en principio alcances
ilimitados, por lo que el propietario despojado podra perseguir y recuperar la cosa de
manos de quien la tenga. El propietario no poseedor la reclama del poseedor no
propietario.
136
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
En materia de reivindicacin, el sistema del Cdigo Civil est dominado por la clsica regla nemo plus iuris que el art. 3270, enuncia en los siguientes trminos: nadie puede
transmitir a otro sobre un objeto un derecho mejor o ms extenso que el que gozaba; y recprocamente.
Art. 1.051. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto
anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a ttulo
oneroso, sea el acto nulo o anulable.
La inscripcin en el Registro del ttulo que sirve de antecedente a la nueva transmisin del dominio, no asegura de por s la buena fe del adquirente; de tal modo que si ese ttulo
fuera vicioso, el adquirente no puede invocar su ignorancia del derecho para sostener su buena fe subjetiva.
La proteccin de los terceros subadquirentes est especficamente referida, segn el art. 1051 in fine, a los casos de nulidad de los actos jurdicos. Es necesario que nos
detengamos ahora en algunos supuestos en que no hay propiamente nulidad, pero s invalidez, y en los que se plantea la aplicabilidad del art. 1051, in fine.
a) Falsificacin material del instrumento. La proteccin del tercero adquirente exige el antecedente de un acto nulo o anulado, pero en el que ha sido parte el propietario
enajenante. Si en cambio, la escritura de venta ha sido materialmente falsificada, no hay acto jurdico o para decirlo con mayor propiedad, estamos en presencia de un acto
inexistente. Siendo as, el tercer adquirente de buena fe y a ttulo oneroso no est protegido por el art.
b) Resolucin. Supongamos que una persona vende a otra un inmueble sujeto a una condicin resolutoria; y que el comprador vende, a su vez, el inmueble a un tercero.
Despus de esta segunda venta, acaece la condicin que resuelve el primer contrato; para que la clusula resolutoria tenga efectos respecto del tercer adquirente debe
constar en el instrumento originario; de lo contrario, ese acto ser inoponible al tercer subadquirente.
c) Revocacin. Revocada por justa causa una donacin: Con relacin a la donacin con cargo de inmuebles, el art. 1855 dispone que si luego de hecha la donacin, el
donatario, a su vez, enajena el bien o lo grava con servidumbre o hipotecas, estos actos quedan anulados por la revocacin de la donacin cuando en el instrumento pblico
estn, expresadas las cargas impuestas por el donante.
En cuanto a la revocacin por ingratitud del donatario, ella no afecta a los sucesores (art. 1865). Es natural que as sea. La revocacin es una sancin para el donatario pero
no puede perjudicar a terceros que han adquirido sobre la base de un ttulo legtimo.
Finalmente, las donaciones por supernacencia de hijos, no pueden ser revocadas si expresamente no estuviera estipulada esa condicin (art. 1868).
Prueba: quien demanda por accin reivindicatoria la restitucin de la cosa contra el poseedor debe justificar la titularidad del derecho respectivo, porque esta acc
que nace del dominio sobre cosas particulares y xq el poseedor no esta obligado a producir titulo alguno sobre su posesin (posee xq posee, art 2363). Reposa entonces la carga
en el reivindicante.
El reivindicante debe acreditar que tiene titulo sobre la cosa, entendindose por titulo el antecedente jurdico del cual resulta el derecho ejercitado, o sea todo acto
que acredite la existencia de l (cpavta, permuta). Alguna doctrina dice que la nica valla a este retroceso seria el cumplimiento del termino necesario para que se consume la
prescripcin adquisitiva larga que no requiere titulo es decir que la demostracin debe remontarse x lo menos a los 20 aos posteriores.
- Titulo solamente presentado por el actor: Si el ttulo del reivindicante que probase su derecho a poseer la cosa, fuese posterior a la posesin que tiene el
demandado, aunque ste no presente ttulo alguno, no es suficiente para fundar la demanda.
- Titulo de fecha anterior a la posesin del demandado: Si presentare ttulos de propiedad anterior a la posesin y el demandado no presentare ttulo alguno, se
presume que el autor del ttulo era el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica. Esto quiere decir que si el actor presenta ttulos de fecha anterior a la posesin del
reivindicado y este no presenta titulo alguno, juega a favor del actor la presuncin de que el autor de dicho titulo anterior, era poseedor y propietario de la heredad reclamada, y
no le es menester remontarse mas atrs en la investigacin de su derecho.
- Ttulos presentados por el actor y el demandado: Cuando el reivindicante y el poseedor contra quien se da la accin, presentaren cada uno ttulos de propiedad,
dados por la misma persona, el primero que ha sido puesto en posesin de la heredad que se reivindica, se reputa ser el propietario.
- ttulos emanados de autores distintos: Cuando el demandado y el demandante presenten cada uno ttulos de adquisicin que ellos hubiesen hecho de diferentes
personas, sin que se pueda establecer cul de ellos era el verdadero propietario, se presume serlo el que tiene la posesin.
En todos los casos el demandado puede oponer excepcin de prescripcin adquisitiva, corta o larga, debiendo rendirse en el juicio la prueba de los extremos exigidos
para su consumacin.
137
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin
que se pueda establecer cul de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo
es el que tiene la posesin.
Incumbe al actor acreditar la titularidad del derecho real para esgrimir la accin
equivalente. En la prctica, la prueba se circunscribe a la justificacin de los ttulos
que invoca el pretensor.
La expresin ttulos debe interpretarse en sentido amplio, comprendiendo todos
los actos o hechos que sirvan para acreditar la propiedad de las cosas, sean stos
traslativos o simplemente declarativos de esos derechos.
En cambio, si quien acciona es el Estado, su ttulo sobre las cosas reclamadas
deriva de la propia ley, razn por la cual no precisa acreditar acto o causa alguna
respecto de las cosas objeto de la litis.
Art. 2.781. El acreedor que de buena fe ha recibido en prenda una cosa mueble puede repulsar, hasta el pago de su crdito, la reivindicacin dirigida contra l
por el propietario.
3. Automotores
El decreto ley 6582/1958 , estableci un rgimen peculiar para la transmisin del
dominio de los automotores, distinto del que es propio de las cosas muebles en general.
ARTICULO 1- La transmisin del dominio de los automotores deber formalizarse
por instrumento pblico o privado y solo producir efectos entre las partes y con
relacin a terceros desde la fecha de su inscripcin en el Registro Nacional de la
Propiedad del Automotor.
ARTICULO 2- La inscripcin de buena fe de un automotor en el registro confiere al
titular de la misma la propiedad del vehculo y el poder de repeler cualquier accin
de reivindicacin, si el automotor no hubiese sido hurtado o robado.
ARTICULO 3- Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario
podr reivindicarlo contra quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo
139
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
resarcirlo de lo que hubiese abonado si la inscripcin fuera de buena fe y conforme
a las normas establecidas por este decreto-ley.
ARTICULO 4- El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o
robado, podr repeler la accin reivindicatoria transcurridos DOS (2) aos de la
inscripcin, siempre que durante ese lapso lo hubiese posedo de buena fe y en
forma continua.
Cuando un automotor hurtado o robado hubiera sido adquirido con anterioridad a la vigencia del presente en venta pblica o en comercio dedicado a la venta de automotores, el
reivindicarte deber resarcir al poseedor de buena fe del importe pagado en la venta pblica o en el comercio en que lo adquiri. El reivindicante podr repetir lo que pagase,
contra el vendedor de mala fe.
ARTICULO 5- A los efectos del presente Registro sern considerados automotores los siguientes vehculos: automviles, camiones, inclusive los llamados tractores para
semirremolque, camionetas, rurales, jeeps, furgones de reparto, mnibus, micromnibus y colectivos, sus respectivos remolques y acoplados, todos ellos aun cuando no
estuvieran carrozados, las maquinarias agrcolas incluidas tractores, cosechadoras, gras, maquinarias viales y todas aquellas que se autopropulsen. El Poder Ejecutivo podr
disponer, por va de reglamentacin, la inclusin de otros vehculos automotores en el rgimen establecido.
ARTICULO 6- Ser obligatoria la inscripcin del dominio en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor, de todos los automotores comprendidos en el artculo
anterior, de acuerdo con las normas que al efecto se dicten.
La primera inscripcin del dominio de un automotor, se practicar en la forma que lo determine la reglamentacin.
A todo automotor se le asignar al Inscribirse en el Registro por primera vez, un documento individualizante que ser expedido por el Registro respectivo y se denominar
"Ttulo del Automotor". Este tendr carcter de instrumento pblico respecto de la individualizacin del automotor y de la existencia en el Registro de las inscripciones que en
el se consignen, pero solo acreditar las condiciones del dominio y de los gravmenes que afecten al automotor, hasta la fecha de anotacin de dichas constancias en el mismo.
5. Semovientes
Cdigo Civil no ha establecido ningn rgimen especial para los semovientes.
Pero lo cierto es que el rgimen de marcas y seales era indispensable en la prctica; fue entonces que BIBILONI tuvo una idea que permita conciliar el rgimen del Cdigo,
Civil con el de los Cdigos locales. Consultado sobre el punto, sostuvo que dado que las marcas y seales estaban en una costumbre inveterada del pas y reglamentadas en los
Cdigos locales, no puede aducirse posesin de buena fe si el animal no tiene la marca de quien pretende ser su dueo o no tiene a su nombre el certificado de venta
suscrito por el titular de la marca que ostenta el animal.
En otras palabras: para que la posesin confiera el derecho de dominio, debe ser de buena fe, conforme con el art. 2412; y en materia de semovientes no hay buena fe si no
existe la marca o seal correspondiente o el certificado de transferencia del dominio.
Art. 2.412. La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier
accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida.
La propiedad de los animales se prueba por la marca y, en caso de que el propietario original venda el animal a un tercero, por la contramarca o por el certificado de venta
que debe estar visado por la autoridad administrativa competente, que vara segn los Cdigos locales.
Como todo demandante, corresponde al reivindicante probar que es propietario. Pero la aplicacin rigurosa del principio nemo plus iuris, complica singularmente la prueba
del dominio. Estrictamente no debera bastar con el ttulo del reivindicante; ste debera demostrar, adems, que la persona que le transmiti el dominio tena a su vez un justo
ttulo; que el que lo transmiti a su transmitente, tambin lo tena, y as sucesivamente. Los autores clsicos llaman a esto la probatio diabollica; es decir una prueba casi
imposible de producir.
Era necesario adoptar un sistema que evitara que la reivindicacin fuera simplemente un derecho terico, sin posibilidad de ejercicio prctico.
DISTINTOS CASOS
a) Reivindicante con ttulo de fecha posterior a la posesin del demandado. Este ttulo no es suficiente para fundar la demanda porque el dominio exige no solamente el
ttulo, sino tambin la posesin.
Art. 2.789. Si el ttulo del reivindicante que probase su derecho a poseer la cosa, fuese posterior a la posesin que tiene el demandado, aunque ste no presente
ttulo alguno, no es suficiente para fundar la demanda.
No se refiere solamente al ttulo mismo de reivindicante, sino tambin al de sus antecesores en el dominio.
b) Reivindicacin con ttulo anterior a la posesin del demandado. En este caso se presume que el autor del ttulo era poseedor y propietario de la heredad que reivindica por
la sola presentacin del ttulo de propiedad.
Art. 2.790. Si presentare ttulos de propiedad anterior a la posesin y el demandado no presentare ttulo alguno, se presume que el autor del ttulo era el poseedor
y propietario de la heredad que se reivindica.
c) Reivindicante y reivindicado presentan ttulos de dominio. El supuesto de que ambos tengan ttulo y lo presenten en el juicio.
Art. 2.791. Cuando el reivindicante y el poseedor contra quien se da la accin, presentaren cada uno ttulos de propiedad, dados por la misma persona, el primero
que ha sido puesto en posesin de la heredad que se reivindica, se reputa ser el propietario.
Digamos que en la actualidad, despus de la organizacin de los Registros, es poco menos que imposible que se produzca esta situacin, porque el propietario que ha escriturado
a nombre de una persona, no puede luego escriturar a nombre de otra, pues los certificados de dominio que debe requerir el escribano interviniente al Registro, pondran en
evidencia que el que aparece como vendedor ya ha enajenado el inmueble.
Supngase que una persona propietaria de un inmueble firma un boleto de compraventa en favor de otra; ms tarde, y antes de la escrituracin, escritura en favor de un tercero a
quien transmite la posesin. Conforme con el art. 594 prevalecer el derecho del comprador al cual se le otorg la escritura y la posesin; pero si l conoca que con anterioridad
el vendedor haba firmado boleto de compraventa a favor de un tercero, la ley lo reputa de mala fe y reconoce al primer adquirente el derecho a reivindicar.
Art. 2.792. Cuando el demandado y el demandante presenten cada uno ttulos de adquisicin que ellos hubiesen hecho de diferentes personas, sin que se pueda
establecer cul de ellos era el verdadero propietario, se presume serlo el que tiene la posesin.
En suma, en este caso, el juez est obligado a hacer un examen cuidadoso de los ttulos para determinar cul ha sido el verdadero propietario.
140
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su
inscripcin en el registro respectivo. El demandado debe justificar de igual manera
el derecho que opone;
Prueba del derecho real sobre cosas muebles registrables robadas o hurtadas:
La actividad del peticionante se concentrar en aportar los ttulos de los que se
derive la adquisicin del derecho real que invoca sobre la cosa robada hurtada o
robada.
La expresin de marras involucra igualmente a los modos por lo que se consuma la
obtencin de estas cosas, en los que debe incluirse la registracin, cuando el objeto de la
contienda sea un automotor, dado su carcter de constitutivo.
Los litigantes debern adjuntar al petitorio como elementos probatorios los
informes y certificados expedidos por el ente registral correspondiente de los que
surja la titularidad de la cosa a nombre de alguno de ellos.
Por regla, no pueden coexistir dos inscripciones de un mismo objeto a nombre de
distintas personas, salvo que se trate de un caso de comunidad de derechos. Por
ende, si el demandado ha rogado la toma de razn de su derecho, el despacho
registral ser favorable a ste aunque en alguno de los asientos precedentes luzca
tambin el derecho del peticionante; en caso contrario, la propiedad de la cosa
objeto del pleito constar a nombre del actor.
De aqu que la prueba a rendir pueda en algn caso circunscribirse solamente a los
ttulos, prescindiendo de los certificados e informes emitidos por el Registro
pertinente.
Supuestos:
1. Actor y demandado presentan ttulos y antecedentes que fueron en su
momento debidamente inscriptos y que emanan de un autor comn. Se da
prelacin a quien acredite la coincidencia de los elementos identificatorios
registrales exigidos por el sistema que rija a esas cosas. Si no hubiera
141
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
concordancia, habr que aplicar por analoga lo previsto en materia
inmobiliaria, inclinndose a favor del primero que haya cumplido con todos
los recaudos exigidos para la adquisicin del derecho real sobre la cosa
mueble registrable.
2. Actor y demandado presentan ttulos y antecedentes que fueron
oportunamente inscriptos y que derivan de distintas personas: hay que
indagar los antecedentes para determinar de cul de ellos se deriva la propiedad
de la cosa a reivindicar. Si no pudiera obtenerse la certeza necesaria, la
norma se inclina por quien tiene la cosa actualmente inscripta a su nombre
en el Registro.
Se impone al actor la prueba del ttulo (entendido como causa eficiente que puede
incluir tanto el ttulo suficiente como el modo, y todos los modos de adquisicin
originaria de la cosa) de la cual se deriva el derecho real cuya proteccin y
reconocimiento reclama del rgano jurisdiccional.
Hay que sumar a las causales antes enunciadas a la adquisicin legal de propiedad
del art. 1895, de manera tal que el poseedor de buena fe de cosas muebles no hurtadas
ni perdidas y a ttulo oneroso se lo reputa su legtimo dueo. El requisito de onerosidad
es necesario para repeler la accin reivindicatoria de su verdadero propietario, frente al
resto, no importa su gratuidad.
142
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
En todos los casos, el actor siempre deber acreditar su derecho real sobre la
cosa pretendida.
Por regla, quien esgrime la accin reivindicatoria no est obligado a abonar suma
alguna a la parte vencida, sino que sta ltima es quien por lo general debe
resarcirle los daos y perjuicios ocasionados por su proceder.
Sin embargo, tratndose de cosas muebles robadas o perdidas que fueron obtenidos por
terceros ajenos a las circunstancias que provocaron el despojo inicial, el legislador
atiende a las circunstancias bajo las cuales se verific su adquisicin por el sujeto
vencido, considerando especialmente su esta subjetivo de buena fe y la onerosidad
de dicha enajenacin.
El poseedor actual no puede detener el reclamo real esgrimiendo su buena fe ni la
onerosidad de su ttulo, pero s puede exigir del actor que se le reintegre el precio
que abon por esa adquisicin, por una regla de justicia y equidad frente a un
adquirente diligente que ha confiado legtimamente en las apariencias que
rodearon la compra de la cosa mueble en cuestin y que ha sido vctima de un
error invencible. Esta solucin se aplica en los siguientes supuestos:
a. Respecto de cosas muebles no registrables tobadas o perdidas,
cuando stas hayan sido adquiridas en un venta pblica junto con
otras iguales, o en casas de ventas de cosas semejantes o por quien
acostumbra a venderlas.
b. Tratndose de muebles registrables robados, hurtados o perdidos,
que se hayan inscripto a nombre del sujeto accionado, quien ha
cumplido con los recaudos legales de rigor.
En ambos casos, el actor deber reintegrar al condenado a restituir la cosa el valor de
adquisicin, a los que debern agregarse los gastos necesarios y tiles realizados
para su conservacin y mantenimiento, como tambin las mejoras de anloga
ndole, en tanto y en cuanto existan comprobantes o justificativos que acrediten su
valor.
143
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
7. Alcance de la reivindicacin.
Art. 2.780. Sea o no posible la reivindicacin contra el nuevo poseedor, si ste hubo la cosa del enajenante responsable de ella, y no hubiese an pagado el
precio, o lo hubiese slo pagado en parte, el reivindicante tendr accin contra el nuevo poseedor para que le pague el precio, o lo que quede a deber
a) Que el reivindicante tenga accin contra el nuevo poseedor pero prefiera recibir el pago del precio, an no satisfecho al enajenante ; est claro que en ese supuesto, al
recibir el precio, hace tcita renuncia a su accin de reivindicacin, pues sera contrario a toda lgica y justicia la pretensin de recibir el precio y luego reivindicar la cosa.
b) Que la accin de reivindicacin no sea procedente contra el actual poseedor, como ocurre si adquiri la cosa de buena fe y por ttulo oneroso.
Consagra la teora del acto inoponible, frente a las adquisiciones a non domino, ya
que el resguardo del subadquirente no rige cuando falta la participacin en la
celebracin del negocio causal de base, del verdadero titular del derecho real a
transmitir.
8. Efectos de la sentencia.
Art. 2.794. Cuando es un inmueble el objeto de la reivindicacin, el demandado condenado a restituirlo, satisface la sentencia, dejndolo desocupado y en
estado que el reivindicante pueda entrar en su posesin.
Debe comprender todos los accesorios que estn unidos fsicamente a la cosa porque forman un todo con ella.
Puede tambin el actor demandar todos los daos y perjuicios que le haya producido la ilegtima ocupacin del inmueble.
Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripcin a favor del vencido,
debe ordenarse la rectificacin del asiento registral.
144
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
La condena genera una obligacin de dar al vencido, que debe cumplir salvo que
esgrima otra razn para continuar detentando la cosa.
Las cosas muebles deben entregarse en el lugar donde se encontraban al momento
de serle notificada la demanda. Si las hubiera transportado a un lugar distinto,
deber restituirlas a su localizacin inicial, asumiendo los gastos y erogaciones que
ello demande.
Inmuebles. El sujeto accionado debe dejarlo desocupado para que el actor pueda
tomar su posesin. Condiciones de vacuidad en la posesin, de modo tal que no
existan contradictores al restablecimiento de dicha relacin real con el inmueble
por parte del demandante.
Art. 2.802. Se da contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueo del inmueble, arrogndose sobre l alguna servidumbre
indebida.
Aunque la redaccin de esta norma deja que desear, su sentido es claro: la accin se brinda contra cualquiera que perturbe el derecho de poseer de otro.
Sin embargo, es necesario dejar aclarado que para que la pretensin del tercero sea repelida mediante la accin negatoria se necesita que ese tercero pretenda el ejercicio de
un derecho real, como puede ser una servidumbre.
PRUEBA.
Art. 2.805. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no est sujeto a la
servidumbre que se le quiere imponer.
145
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Art. 2.806. Probndose que el acto del demandado no importa el ejercicio de un derecho real, aunque el poseedor fuese accidentalmente impedido en la libre
disposicin de su derecho, la accin, si hubo dao causado, ser juzgada como meramente personal.
SECCION 3
Accin negatoria
Los actos que dan motivo a este remedio procesal son turbaciones en las relaciones
reales posesorias, pero nunca implican despojo.
Casos ms comunes:
1. Cuando el accionado pretende detentar sobre el fundo ajeno una servidumbre
inexistente. Se busca el cese de las molestias para el poseedor del inmueble
afectado.
2. Existiendo esa servidumbre, se la ejercita fuera de los lmites previstos en el
acto de su constitucin. Se busca que la servidumbre se reduzca en su ejercicio a
los lmites inicialmente previstos.
El demandado ejerce estos actos con la conviccin de tener un derecho real que lo
habilita.
Si el accionar del demandado no importa en la prctica el ejercicio de un derecho
real, la accin impetrada como real solamente tendr efectos personales, en lo
referente a la condena a resarcir los daos ocasionados a la parte actora por aqul.
Para que esta accin sea viable, se requiere que se trate de hechos que realmente
impidan la libertad en el ejercicio de los derechos reales, y por ende, la existencia de
un tercero que se atribuyera el derecho de servidumbre u otro real sobre la cosa, para
que el juez, a pedido del titular del derecho real declare la inexistencia de tales
gravmenes.
El actor debe probar la causa ttulo de su derecho real, la agresin que padece en el
caso concreto y los daos y perjuicio que se le hayan ocasionado, atendiendo al
principio de causalidad.
146
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
El peticionante no se encuentra obligado a acredita que el objeto de la litis no est
gravado o afectado con el derecho real que pretende detentar el sujeto pasivo de la
accin Negatoria, o que es menos gravoso, ya que la propiedad se presume libre de
toda carga o gravamen. El dominio se presume perfecto, principio que se extiende a
los dems derechos reales.
El accionado debe probar la existencia y el alcance pretendido del derecho real que
esgrime sobre la cosa ajena y que ha dado origen a la contienda judicial.
A nuestro modo de ver, quien ha estudiado con mayor agudeza y profundidad el tema es
ALLENDE, hace un estudio minucioso de los textos del Esboo para llegar a la
conclusin, a travs del anlisis de los arts. 3852 y 3993, que FREITAS reconoci la
accin confesoria slo en proteccin de las servidumbres prediales o las
servidumbres personales activas y de los acreedores hipotecarios.
Qu significa titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas? La expresin ha sido tomada del Esboo: son verdaderos cuando el que los ejerce tuviese en
todos los casos el derecho a ejercerlos o los hubiera legitimado por la prescripcin; y son putativos cuando por el hecho de su ejercicio o de la posesin con justo ttulo o slo
por el hecho de su ejercicio o de la posesin, se presumiera con derecho a ejercerlos o los ejerciera.
c) A los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesin.
PRUEBA.
Art. 2.789. Si el ttulo del reivindicante que probase su derecho a poseer la cosa, fuese posterior a la posesin que tiene el demandado, aunque ste no presente
ttulo alguno, no es suficiente para fundar la demanda.
Art. 2.797. La accin confesoria se da contra cualquiera que impida los derechos inherentes a la posesin de otro o sus servidumbres activas.
Art. 2.798. Le basta al actor probar su derecho de poseer el inmueble dominante, cuando el derecho impedido no fuese servidumbre; y su derecho de poseer el
inmueble dominante y su servidumbre activa o su derecho de hipoteca, cuando fuese tal el derecho impedido.
Art. 2.799. Cuando el inmueble dominante o sirviente perteneciere a poseedores con derecho de poseer, la accin confesoria compete a cada uno de ellos y
contra cada uno de ellos, en los casos designados en los artculos anteriores; y las sentencias que se pronuncien, perjudicarn o aprovecharn a todos respecto
a su efecto principal, pero no respecto al efecto accesorio de la indemnizacin del dao.
EFECTOS DE LA ACCIN. La sentencia que acoge la accin debe disponer el cese de toda resistencia u obstculo para que se ejerza plenamente la servidumbre.
SECCION 4
Accin confesoria
Legitimacin pasiva: los que incumplan con los derechos inherentes a la posesin
de los inmuebles, como son las servidumbres activas y las restricciones al dominio
por razones de vecindad. La identidad de ellos no debe corresponderse de manera
forzosa con los poseedores legtimos de los inmuebles sirvientes, o desde los cuales se
verifique la infraccin a las limitaciones dispuestas sobre el dominio.
Cualquiera: comprende a los titulares de los derechos reales o personales sobre
esos inmuebles, como as tambin a los que detenten sin derechos alguno la
posesin o tenencia de esos bienes, o bien revisten la condicin de meros servidores
de la posesin ajena.
La determinacin de la condicin de legitimado pasivo se deriva de la comisin de
algunos de los actos que impliquen impedir el ejercicio de las prerrogativas
apuntadas en la norma y por ende, afectar con ello la plenitud de los derechos
reales.
Igualmente, la accin real podr enderezarse contra el cotitular del derecho lesionado.
Siempre deber citarse a todos los que se considere responsables, como ejecutores
o instigadores de los actos que afecten la plenitud de los derechos reales en juego,
para que los efectos de la sentencia sean plenamente aplicables a todos ellos.
SECCION 5
Accin de deslinde
150
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
La accin puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El
deslinde de los bienes de dominio pblico corresponde a la jurisdiccin
administrativa.
Legitimacin pasiva: los propietarios del fundo contiguo, que son quienes
aportarn los ttulos y dems elementos que acrediten sus derechos, a fin de
dirimir la cuestin.
Los inmuebles del Estado: si se tratara de dos bienes de dominio pblico, debe
ventilarse la cuestin en la jurisdiccin administrativa.
Si pertenecen al dominio privado del Estado: rige este artculo.
Si hay un bien de dominio pblico del Estado y otro de un particular, se aplica esta
accin de deslinde.
ARTICULO 2268.- Prueba y sentencia. Cada una de las partes debe aportar ttulos
y antecedentes a efectos de probar la extensin de los respectivos derechos, en tanto
el juez debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia en la que
establece una lnea separativa. Si no es posible determinarla por los vestigios de
lmites antiguos, por los ttulos ni por la posesin, el juez debe distribuir la zona
confusa entre los colindantes segn, fundadamente, lo considere adecuado.
151
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Se suprime el procedimiento extrajudicial para el deslinde, a travs de un acuerdo
bajo la forma de escritura pblica entre los titulares de los fundos contiguos, el que
debe ser homologado por la autoridad judicial para su plena eficacia.
El procedimiento judicial para el deslinde de los fundos contiguos est regulado por los
cdigos procesales vigentes de cada jurisdiccin. Este artculo da premisas generales.
En estas causas, se designar a un perito agrimensor para que realice la mensura de los
inmuebles en cuestin, valindose para ello no slo de los ttulos de propiedad, sino
tambin de las constancias e informes que remitan las oficinas de catastro territorial.
Verificar in situ la existencia de mojones u otros vestigios que puedan servir para
cumplir con la delimitacin peticionada. Una vez rendido el dictamen del experto,
se dar traslado a las partes para que presten acuerdo con la tarea realizada. De
no existir objeciones, el juez aprobar la mensura, estableciendo el deslinde de los
inmuebles en base a los all previsto.
Existiendo discrepancias en torno a la pericia realizada, o si de ella no surgiera certeza
alguna en cuanto al lugar por donde pasa la lnea que divide a los inmuebles en juego, el
juez evaluar el resto de la prueba rendida y si tampoco de ella resultaran indicios
suficientes proceder a distribuir la zona afectada por confusa como mejor le
parezca. Es una solucin de equidad, pudiendo darle ms a una parte que a las otras.
El testimonio de la sentencia en cuestin complementar los ttulos de propiedad
que ostenten las partes litigantes, y deber rogarse su toma de razn ante el
registro de la Propiedad Inmueble que corresponda.
12. Relaciones entre las defensas de las relaciones reales y de los derechos
reales.
CAPITULO 3
El ius possidendi es el derecho de poseer. Tienen ius possidendi los que tienen derecho
de poseer, es decir, los poseedores legtimos.
El ius possessionis est constituido por los derechos que emanan del sustrato fctico que
constituye la posesin. Ya vimos que esencialmente, los efectos jurdicos de la posesin
son: las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir.
En el juicio posesorio, la carga de la prueba que pesa sobre el actor versar sobre
su relacin real con la cosa y la agresin que dicha relacin de poder haya
padecido. El ttulo puede servir para determinar la fecha en que comenz la
relacin de poder con la cosa objeto del litigio.
153
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
ARTICULO 2272.- Cumplimiento previo de condenas. Quien sea vencido en el
juicio posesorio, no puede comenzar la accin real sin haber satisfecho plenamente
las condenaciones pronunciadas en su contra.
Para que quede expedita la accin real es menester la conclusin del juicio
posesorio y el cumplimiento de su sentencia por la parte vencida.
Si se trata del demandado, deber restituir la cosa que obtuvo por despojo al actor o a
quien la detentaba a su nombre, o bien cesar en los actos de turbacin y molestia de la
relacin real que tenga el pretensor con el objeto del pleito; sumado a las condenaciones
accesorias que incluyen las costas del juicio y los daos y perjuicios.
Si la parte perdidosa es el actor, deber abonar las costas derivadas del proceso,
que es la nica condena posible a su respecto.
Esta solucin puede ser mitigada por el juez si no es equitativa en el caso concreto.
155
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
UNIDAD VIII PUBLICIDAD
Concepto y fundamento.
Para poder ejercer de manera absoluta el derecho real de dominio, tiene que ser
conocido por todos para que todos los respete. Aqu es donde entra la publicidad
registral.
Existen dos grandes tipos de publicidad registral; aquella que hace oponible a terceros
el derecho, y aquella que hace nacer el derecho mediante la inscripcin en el
registro. El tema de la publicidad registral est relacionado con la aptitud econmica
del bien; ac vamos a ver a los inmuebles y a los bienes muebles registrables.
Nota: Segn el Cd. Francs, arts. 711 y 1138, la propiedad se transmite por slo el
contrato, sin ser necesaria la tradicin; y desde entonces todos los peligros de la cosa
son de cuenta del acreedor. TOULLIER, entre otros. t. 4. nm. 54, expone los
fundamentos que para tal resolucin tuvieron los autores del Cdigo de Napolen.
Pueden verse tambin en la Coleccin de Discursos, discurso 70.
156
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
cuanto sea posible. No se concibe que una sociedad est obligada a respetar un
derecho que no conoce".
Esta es la razn filosfica del gran principio de la tradicin que la sabidura de los romanos estableci, y que las legislaciones posteriores reconocieron.
Las cosas que se conviene transmitir es posible que no sean transmitidas, y la misma
cosa puede ser vendida a dos personas diferentes. Si el contrato es suficiente,
independiente de cualquier manifestacin exterior de la transferencia del dominio, el
segundo comprador podra de buena fe, transmitir tambin la cosa, que as ir
sucesivamente pasando a otros. Tenemos entonces un choque de derechos, una
colisin donde por un lado se presenta el inters de uno solo, y por el otro los
intereses de muchos. Se puede y debe ser indiferente a la constante incertidumbre del derecho de propiedad, al fundamento de todas las relaciones
civiles? Si este mal no puede ser evitado del todo no convendr evitarlo lo ms que sea posible? Segn la teora del Cd. Francs sobre la transmisin de la propiedad, como
efecto inmediato de los contratos, no hay intervalo entre la perfeccin de los contratos, la transmisin y su adquisicin realizada. La tradicin y la posesin nada valen. El
derecho personal, y el derecho real son una misma cosa. El contrato es el propio dominio; y el dominio es el contrato. No hay diferencia alguna entre el ttulo para adquirir y
el modo de adquirir, entre la idea y el hecho, entre la causa y el efecto.
La innovacin del cdigo civil de Francia fue tan inesperada, tan peligrosa tan opuesta a la buena razn, que por mucho tiempo se dud que ella hubiese derogado el rgimen
de las leyes anteriores. TROPLONG, MARTOU y otros muchos jurisconsultos no dejaron de confesar que esta innovacin tan grave fue subrepticiamente introducida, sin la
discusin especial y profunda que ella reclamaba. Aun as, el nuevo principio no tuvo aplicacin respecto a los bienes muebles, segn el art. 2279, y en cuanto a los inmuebles
la transmisin de la propiedad slo por efecto de las convenciones, pues que la fuerza
de las cosas lo oblig a violarlo en relacin a los muebles y a no mantenerlo respecto
a los inmuebles, sino por medio de disposiciones contradictorias e incompletas, que
expusieron la propiedad territorial y la garanta hipotecaria a incertidumbres y
peligros tales, que la segunda generacin sinti la necesidad de reformar radicalmente
la legislacin en esta parte.
Lo que desde luego no se haba conocido por la fascinacin de un bello principio en apariencia, que realzaba el poder de la voluntad humana, vnose a conocer despus por
las exigencias econmicas de un buen rgimen hipotecario. Y en verdad, el sistema hipotecario del Cdigo Civil francs qued profundamente viciado desde que confundi los
derechos personales con los derechos reales. Era una anomala y una providencia intil manifestarse al pblico el derecho real de la hipoteca, cuando el primer derecho real,
"la propiedad", fuente de todos los otros, no tena la misma publicidad en los casos ms frecuentes.
En la actualidad, felizmente, la teora del Cdigo francs se halla reducida en todo su valor a un mero aparato de palabras que no tiene significacin prctica alguna desde
que el propietario no es propietario respecto de terceros, si no hace transcribir sus ttulos en un registro especial y pblico, establecido para este efecto. Tenindose as
reconocida la necesidad de un hecho externo, como indicador legal de la transmisin de la propiedad, no descubrimos razn alguna por la cual, en relacin a las partes
contratantes, se deba seguir el principio opuesto de la transferencia del dominio, slo por efecto del consentimiento. Y cmo se concibe que un derecho real slo puede existir
Sistemas de publicidad.
Existen diversos sistemas de publicidad:
157
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
1. Extrarregistral: Tenemos el sistema de publicidad no registral cuya publicidad puede
ser a travs del contrato o la tradicin. En materia de inmuebles, el Cdigo francs
estableca que la propiedad se transmite por el contrato.
El Cdigo de Vlez contena un esquema de publicidad no registral, ya que la
tradicin, adems de ser constitutiva del derecho real era el modo de publicitar su
transmisin. Despus de la reforma de la ley 17.711, este sistema subsiste para las cosas
muebles no registrables.
2. El Estado moderno est atento al rgimen de la propiedad de la tierra, vigila su produccin, combate los latifundios y minifundios. Todo ello requiere
inexcusablemente una apropiada registracin.
3. La planificacin est en la mdula del Estado moderno; y ella se funda en una completa informacin que en materia de propiedad slo pueden brindarla los
registros y catastros.
4. Los registros constituyen un rgimen de publicidad que permite a terceros adquirentes de derechos reales sobre un bien, conocer el estado en que ese bien se
encuentra, quin es su dueo, qu derechos lo gravan.
5. permiten conocer con facilidad el patrimonio de una persona, impidiendo la ocultacin de bienes en perjuicio de los acreedores, a quienes los registros les
facilitan el embargo de los bienes del deudor.
6. Desde el punto de vista del propietario, clarifica sus derechos y en algunos sistemas (no en el nuestro), lo pone a cubierto contra cualquier defecto del ttulo de
adquisicin.
Lo cierto es que el intervencionismo estatal propio de la creciente socializacin de los pueblos modernos requiere registros lo ms completos y precisos que sea dable lograr. Y
no es aventurado afirmar que la registracin tiene perspectivas de constante ampliacin y perfeccionamiento como instrumento imprescindible de ese proceso de socializacin.
La primera se concentra en torno a un organismo creado o reconocido para tales fines por el Estado, que suministra al usuario con inters, la informacin que posee a travs de
los medios que las reglamentaciones locales prevean (v.gr. certificados con reserva de prioridad, informes, copias de asientos registrales, consulta directa de los mismos, entre
que la transmisin de los derechos reales inmobiliarios por actos entre vivos y a
ttulo singular se perfecciona con la sola confluencia de la causa ttulo y la causa
modo, la informacin que suministre el Registro puede no ser exacta, por razones
concomitantes o sobrevinientes con su generacin. Esto ltimo sucede, precisamente
en el tema que nos convoca, donde el Registro publicita la titularidad dominial de una
persona respecto de una cosa, que en verdad est ocupada efectivamente por otra, que
por este medio la posesin- pretende adquirirla en desmedro de aquel. Ms an, hasta
tanto la sentencia judicial que favorezca al usucapiente no acceda al Registro, el
mismo seguir suministrando informacin obsoleta respecto del inmueble de
referencia.
Antecedentes histricos.
159
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Podemos encontrar antecedentes histricos en el derecho comparado. En el derecho romano tenan un
sistema para toda clase de cosas no registrales y la publicidad se perfeccionaba a travs del
cumplimiento de ritos o formalidades establecidos por el pater familia (vindicatio para cosas y manus
iniectio para las personaspoca arcaica. Derecho romano primitivo: la adquisicin de la propiedad es
dividida en actos civiles o dependientes de un acto formal y naturales, que consisten en simples
apropiaciones posesorias aretes de solemnidad: mancipatio; in iure cessio (falsa demanda de
reivindicacin en el que el demandado se allanaba publicidad por presencia de la autoridad).
Derecho romano clsico: avanza la traditio (para que se produzca el resultado adquisitivo, es necesario
que la traditio se base en una cusa suficiente para justificar la datio, sin justa causa, al entrega es
meramente posesoria) la falta de publicidad de la traditio se haca ms evidente con las formas ficticias
de la traditio brevi manu y del constitutum possessorium. Derecho justinianeo: traditio (se rechaza la
traditio per cartam). Constantino: insinuatio: donacin escrita con tradicin de la cosa ante testigos
la cual, segn su valor, deba ser registrada.
Despus todo esto evoluciono y nos encontramos con el derecho germnico quien es el
que ms trato la publicidad registral. El formalismo caracteriza la transmisin de
inmuebles.
Con el Cdigo Civil Alemn, nos encontramos con el sistema del folio real en donde
se anotan todos los derechos reales que pesan sobre un fundo, es un sistema de
carcter constitutivo y validatorio. Como es validatorio rige el principio de la fe
pblica registral, que significa que todas las inscripciones se reputan verdaderas
sin admitir prueba en contrario para todas aquellas personas que de buena fe y
voluntariamente adquieran derechos reales sobre un inmueble. Como consecuencia
de ello el Estado alemn responde por los daos y perjuicios que puedan existir por
los errores.
Tambin dentro del derecho comparado vemos el llamado sistema de torrens (de Sir
Robert R. Torrens, irlands radicado en Australia) que en algn momento en el
derecho europeo se lo sigui. Dicen que fue copiado del Merchant Shipping Act.
Consideraba a todos los adquirentes como sucesores de la corona, para lo cual se
supona que con cada transferencia la tierra volva a ella, salvo que el acto de
enajenacin provenga directamente de la corona. Era facultativo para los
propietarios solicitar el beneficio del rgimen y obligaciones cuando las tierras
hubieran sido atribuidas por la corona. Este sistema estableci una serie de pasos y
procedimiento para realizar la inscripcin de cosas inmuebles.
1. Instancia al requerimiento de parte: Es el tema de la solicitud de inscripcin
en la cual se tena que solicitar la matriculacin del bien y acompaarla un
plano con un detalle pormenorizado del inmueble.
2. El registro: en el cual se hace un doble examen de legalidad, en primer
lugar se haca un estudio topogrfico del plano y en segundo lugar se tena
que hacer un estudio a los antecedentes jurdicos del ttulo, si estaba todo en
orden se pasaba a una tercera etapa
3. Expedicin de certificado del ttulo: en el cual hacia constar de que esa
persona era titular del bien y el certificado tena la particularidad de que
era endosable, se lo poda negociar aunque cada transmisin tena que
inscribirse nuevamente.
Se caracterizaba tambin por ser constitutivo.
160
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
De igual modo, se opone a toda ulterior publicidad, ms all de la dispuesta
para las hipotecas.
Ley hipotecaria de 1855: se substituye la mera consensualidad para
transferir la propiedad por la registracin de la transmisin y constitucin de los
derechos reales. Es inconcebible para el codificador que la oponibilidad tenga
grados o momentos, antes y despus de la registracin, ya que los derechos reales
son erga omnes, sosteniendo que si no goza de oponibilidad absoluta no es derecho
real. El requisito de la tradicin cumple con la doble funcin de constituir el
derecho real y servir como medio de publicidad.
Por otro lado, la tradicin puede verificarse antes o despus de la firma del
instrumento pblico de enajenacin si se trata de inmuebles.
Este sistema es dejado de lado en lo referido a las hipotecas, siguiendo los
antecedentes legales vigentes al tiempo de su redaccin: cdula para Amrica de 1802
que reorganizaba los oficios de hipotecas establecidos por la pragmtica de 1768,
aplicada en nuestro pas por las cdulas de 1778 y 1783.
La registracin del instrumento que contiene al acto constitutivo en el oficio de
hipotecas bajo la impronta procedimental que emana del art. 3134 y ss, los cuales
consagran normas relativas no slo al plazo y forma en que se debe hacer la toma de
razn del gravamen sino tambin sobre responsabilidades que alcanzan al encargado de
la registracin.
Como en la hipoteca no hay desposesin, es necesaria la inscripcin para
reemplazar la funcin publicitaria de la relacin jurdica de la tradicin. Se
estableci la registracin del acto constitutivo de la hipoteca solamente para su
oponibilidad respecto de ciertos terceros, ya que el derecho real queda plenamente
conformado con su instrumentacin en escritura pblica; siendo oponible a los
contratantes, herederos e intervinientes en el acto, como el escribano y testigos,
quienes no pueden prevalerse del defecto de inscripcin.
Vlez Sarsfield admita la necesidad de publicidad en materia de adquisicin y
transmisin de derechos reales y pens que el medio propio para lograr esa
publicidad era la tradicin.
En la nota al art. 577 dice: Por la naturaleza de las cosas, por una simple operacin
lgica, por un sentimiento espontneo de justicia, por el inters de la seguridad de las
relaciones privadas a que se liga la prosperidad general, se comprende desde el primer
momento que el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos,
que no sean los del derecho personal y que esos signos deben ser tan visibles y tan
pblicos cuanto sea posible. No se concibe que una sociedad est obligada a respetar
un derecho que no conoce.
Los Registros eran tan indispensables, que las provincias empezaron a crearlos por
su cuenta, al margen del Cdigo Civil. La primera ley provincial fue de la Provincia
de Buenos Aires, que cre el Registro en 1879, pocos aos ms tarde, en 1886, la ley
nacional 1893 lo organiz para la Capital Federal y, sucesivamente, las restantes
provincias organizaron sus propios Registros.
En todas estas leyes, era comn la disposicin de que los actos que deban
inscribirse en el Registro de la Propiedad no producan efectos respecto de terceros
sino desde la fecha de su inscripcin. Ley 1144 de organizacin de los tribunales de la
Capital Federal: 239: Sin perjuicio de lo dispuesto en el CCV respecto de las hipotecas,
los actos o contratos a que se refiere la presente ley slo tendrn efecto contra terceros
desde la fecha de su inscripcin en el registro correspondiente.
161
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Desde el primer momento de la creacin de los Registros, se los tach de
inconstitucionales, porque imponan un requisito para la transmisin del dominio
que no estaba establecido en el Cdigo Civil, invadiendo la esfera propia de ste
La Corte resolvi en los casos Jorba y Papa, sobre las leyes registrales de
Catamarca y Mendoza, diciendo que por imperativo de lo dispuesto por el art. 67
de la Constitucin Nacional, las provincias carecen de facultades para imponer
requisitos adicionales a los establecidos en el Cdigo Civil, cuya modificacin slo
es posible mediante una ley dictada por el Congreso Nacional.
Proyectos de modificacin:
1. La tradicin se cumple mediante la registracin.
2. Aadir a la tradicin la registracin.
3. Propusieron el sistema Torrens en 1904 (diputado Jos Galiano).
4. Bibiloni: sistema alemn.
162
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
2. El art. 1893 del Cdigo Civil y Comercial y la ley 17.801. Efectos de la
publicidad. Concepto de tercero interesado. Necesidad de que sea de buena
fe: criterios objetivo y subjetivo. Relacin temporal entre la tradicin y la
inscripcin.
El art. 1893 del Cdigo Civil y Comercial y la ley 17.801. Efectos de la publicidad.
ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisicin o transmisin de derechos
reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Cdigo no son
oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente.
Establece:
- Carcter declarativo de la inscripcin registral.
163
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
- El valor de la publicidad posesoria, equiparada en rango a la publicidad
registral.
- La adquisicin del derecho real por al conjuncin de ttulo y modo que
opera extra-registralmente.
- El alcance de la oponibilidad de la inscripcin en el registro.
164
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Otra legislacin, la australiana, sistema Torrens, si logra la inscripcin es iure et de
iure de buena fe. Si el registrador se equivoca la transmisin es valida, y se
indemniza al perjudicado.
165
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Principios registrales:
Estos principios surgen de la ley 17.801, que es nacional, sin embargo siguen
vigentes las leyes y reglamentaciones locales en todo lo relacionado con la
organizacin, funcionamiento y nmero de registros.
3. Publicidad: hace justamente a la publicidad del registro, los registros son pblicos,
puede tener acceso cualquier persona para realizar consultas de archivos para pedir
informes, certificados, etc. (Artculos 22 a 25).
5. Especialidad: Requiere que la cosa sobre la cual recae la inscripcin est determinada
con toda precisin: determinacin expresa y precisa de los sujetos, objeto y causa de
la relacin jurdica que ingresa en el registro, a fin de provocar una mutacin en el
asiento correspondiente. Nuestra ley exige que el asiento se redacte sobre la base
166
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus
medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarios para
su completa individualizacin. De acuerdo con el sistema del folio real implantado
por la ley 17801, la matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio
especial en el que el inmueble estar perfectamente individualizado.
La razn de este principio es brindar la mayor seguridad jurdica en el trfico
mercantil y en la situacin patrimonial de cada uno. Porque si no est bien
determinado, puede que varias personas tengan un mismo derecho real sobre u
mimo bien.
8. Prioridad: el acto que primero ingresa en el registro prevalece por sobre cualquier
otro que se le oponga, susceptible de registracin, que hubiere tenido acceso con
posterioridad a aquel, aunque sea de fecha anterior. Significa que una inscripcin
anterior tiene prioridad sobre una posterior, y que inscripto y anotado un documento, no
podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible,
salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo
de vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22 y concordantes.
10. Presuncin de competitividad de los ttulos: se presumen de que los ttulos son
vlidos y completos hasta tanto no se demuestre lo contrario. Este principio
establece que si bien el registro no se presume exacto (porque para eso tendra que
ser convalidante de ttulos, y no lo es) s se presume completo. Esto significa que
como la inscripcin no es constitutiva de derechos reales, puede ocurrir que las
partes no inscriban todos los cambios (ej. venta, embargo, compra, etctera de la
cosa) y por eso, ante la imposibilidad de que efectivamente el registro refleje la
realidad, se aplica esta presuncin iuris tantum de que es completo.
Si no hay prueba en contra, los asientos vigentes en el folio real van a
describir la situacin verdadera del inmueble en cuestin, es decir, que se toma lo
que est en ese momento como verdadero. Si el asiento registral no es correcto no
167
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
refleja la realidad: en ese caso hay que hacer su rectificacin por errores u
omisiones.
11. Fe pblica registral: la informacin que emana del registro cuyo contenido
es determinante para que el tercero contrate, se presume ntegra y
completa, aunque no coincida con la realidad extrarregistral.
A partir del art. 1051 del CCV agregado por la ley 17.711, se discuti la posible
vigencia en nuestro sistema de la exactitud y la fe pblica registral.
168
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
169
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Se harn por oficio o testimonio (caso de extraa jurisdiccin, ley 22.172) y aun
por exhorto.
3. Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales: Como ejemplo, puede
recordarse la anotacin de los boletos de compraventa de loteos, conforme con la ley
14005; la anotacin de los boletos de compraventa de propiedad horizontal, conforme
con la ley 19724; el llamado bien de familia (ley 14394).
Ej las afectaciones a expropiacin se anotan en un registro; la constitucin del bien de
familia, la afectacin y boletos en la prehorizontalidad.
Con respecto a los documentos registrables hay que saber que nuestro sistema
registral es un sistema de registros de ttulos, es decir el registro va recoger un
hecho, un acto o un contrato autorizado por un funcionario, ya sea escribano o
funcionario pblico y lo examina a los fines de determinar si es susceptible de
registracin desde la ptica de la ley registral.
Artculo 17. - Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de
igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el
presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de
vigencia de la certificacin a que se refieren los artculos 22 y concordantes y
se lo presente dentro del plazo establecido en el artculo 5.
(Artculo sustituido por punto 1.3 del Anexo II de la Ley N 26.994 B.O.
08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto segn art. 1 de
la Ley N 27.077 B.O. 19/12/2014)
Requisitos.
B. Requisitos legales de los documentos anotables
Artculo 3 - Para que los documentos mencionados en el artculo anterior
puedan ser inscriptos o anotados, debern reunir los siguientes requisitos:
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus
originales o copias por quien est facultado para hacerlo;
Plazos.
Artculo 5 - Las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo de
45 das contados desde su otorgamiento, se considerarn registradas a la
fecha de su instrumentacin.
Excepciones:
1) las anotaciones de medidas cautelares caducan a los 5 aos de pleno
Derecho, sin necesidad de rogacin;
2) la inscripcin de la hipoteca caduca a los 20 aos (siempre que no se
renueve), sin necesidad de rogacin.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con
atribuciones exclusivas, la peticin deber ser formulada con su
intervencin.
2. Examen de legalidad: Examen de legalidad de las formas extrnsecas por parte del
registro. El registro entonces va a tener a la vista a los ttulos y los va a analizar.
Artculo 8 - El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas
de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que
resultare de ellos y de los asientos respectivos.
4. Inscripcin: El art. 5, ley 17801 establece que las escrituras pblicas que se presenten
dentro del plazo de cuarenta y cinco das contados desde su otorgamiento, se
considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin. Hay que advertir que en su
redaccin original, el art. 5 haca la excepcin de las escrituras hipotecarias, respecto de
las cuales rega el art. 3137, C. Civil, que estableca que el registro deba hacerse a los
seis das del otorgamiento de la escritura hipotecaria. Esta diferencia de plazo para la
inscripcin de las hipotecas, no se justificaba; la ley 20089 modific los arts. 3137 y
3149 del Cdigo Civil y el art. 5 de la ley 17801, uniformando el plazo de la inscripcin
de todas las escrituras pblicas en cuarenta y cinco das.
Los particulares pueden atacar cualquier acto o resolucin que dicte el registro,
pueden solicitar un recurso de rectificacin que tiene que estar fundando. Si se
niega a corregirlo tienen la va recursiva propia por el derecho administrativo
estableca por este tipo de ley, cada cdigo de las provincias va a regular los plazos,
si se agota la va administrativa se puede llegar a la va judicial.
D. Efectos
Como nuestra ley ha seguido el sistema declarativo, el art. 2505 despus de establecer
que la adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles solamente se
juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los Registros
inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda, agrega: esas adquisiciones o
transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas.
El ltimo prrafo indica claramente a contrario sensu, que la transmisin ser oponible a
las partes aunque no est registrada. En el mismo sentido y con relacin a la hipoteca, el
art. 3135 establece que la constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros sino
cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto. Pero
las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el
173
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripcin; y respecto de ellos
la hipoteca constituida por escritura pblica se considera registrada.
El mismo principio ha sido receptado con carcter general y referido a cualquier asiento
en el Registro, por el art. 20, ley 17801 que expresa:
Artculo 20. - Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la
formalizacin del documento, como el funcionario autorizante y los
testigos en su caso, no podrn prevalerse de la falta de inscripcin, y
respecto de ellos el derecho documentado se considerar registrado. En
caso contrario, quedarn sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones
penales que pudieran corresponder.
Sera un error, sin embargo, creer que la inscripcin no tiene efectos respecto de
las partes. Por el contrario, los tiene y muy importantes:
1. Inscripto un derecho real no puede inscribirse otro con posterioridad que se
le oponga o sea incompatible (art. 17 , ley 17801);
2. La inscripcin produce la prioridad de derechos reales compatibles, es
decir, regula el rango de ellos (arts. 2, 14, 17, 18, 19, ley 17801);
3. Los asientos registrales tienen en caso de prdida de protocolo, valor como
prueba de la existencia de la documentacin que originara el asiento
registral (art. 29, ley 17801).
Artculo 29. - El asiento registral servir como prueba de la existencia de
la documentacin que lo originara en los casos a que se refiere el artculo
1011 del Cdigo Civil.
4. No convalidacin.
Artculo 4 - La inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos
de que adoleciere segn las leyes.
Matriculacin. Procedimientos
En nuestro pas, los registros eran personales, luego se adopt el sistema de folio
real. De los dos elementos esenciales que integran el complejo de la registracin (el
titular del derecho y el inmueble), el ms variable es el titular del dominio.
175
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
y que incidan sobre el estado o la disponibilidad jurdica de los inmuebles (art. 3,
ley 17801).
Este folio puede consistir en una hoja de un libro de registro o bien en tarjetones
separados; la ley habla de folio en general, dejando por consiguiente la
reglamentacin de las caractersticas de cada folio a las provincias.
Cuando se crearon los Registros, las 1eras inscripciones fueron de
transcripcin: se volcaba todo el acto de la escritura a un libro, anotndose en el
protocolo del escribano el n de libro y de foja del registro. Despus vino el sistema
de folio protocolizado: el escribano deba hacer un resumen del acta en una minuta
de inscripcin. En sta constaban los elementos fundamentales del acto autorizado
(ubicacin del inmueble, quienes eran las partes (ej comprador y vendedor)
provincia, etc). La minuta deba ser presentada al registro.
Expresar el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos
personales que se requieran para las escrituras pblicas. Respecto de las
sociedades o personas jurdicas se consignar su nombre o razn social,
clase de sociedad y domicilio.
El asiento de matriculacin debe llevar la firma del registrador responsable (art. 12).
Todas las constancias exigidas por el art. 12, deben expresarse en el folio real desde
el momento mismo de su matriculacin. Este es el comienzo de la historia jurdica del
inmueble reflejada en el registro. Luego se inscribirn en el mismo folio las
inscripciones.
176
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Principio que cosiste en la facultad del Registro para examinar y juzgar los
ttulos que se presentan para su inscripcin, verificando si renen los requisitos
establecidos por la ley. El registro tiene la facultad para aceptar o rechazar el ttulo
que se pretende inscribir, a travs de un examen en el cual analiza si el ttulo rene
los requisitos de forma extrnsecos.
Luego del pedido de inscripcin, el registro va a controlar que los documentos
cumplan con los requisitos de forma como sellos, firmas, competencia del escribano,
si la descripcin del inmueble es igual a la del folio real, etc. Nunca podr juzgar
los requisitos de fondo.
Artculo 8 - El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas
de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que
resultare de ellos y de los asientos respectivos.
Este principio del tracto sucesivo ha sido establecido en los arts. 14 y siguientes, ley
17801, que dicen as:
Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos
178
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
b) Las hipotecas, otros derechos reales y dems limitaciones que se
relacionen con el dominio;
Ej.: Compro una casa pero quedo debiendo una parte, que garantizo con una
hipoteca sobre dicha casa. Se hacen simultneamente la inscripcin de la escritura y
la de la hipoteca.
En todos estos casos el documento deber expresar la relacin de los
antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisin o
adjudicacin, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que
se consignar en el folio respectivo.
180
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
jurdica de los negocios sobre el rango: reserva, permuta, posposicin y
coparticipacin.
(Artculo sustituido por punto 1.3 del Anexo II de la Ley N 26.994 B.O.
08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto segn art. 1 de
la Ley N 27.077 B.O. 19/12/2014)
181
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
La advertencia o informacin indicada se dirigir a quien hubiera
efectuado la peticin o a quien tuviere inters legtimo en conocer la
situacin registral, mediante notificacin fehaciente.
Como no est en juego el orden pblico, es posible celebrar pactos de esta clase,
como ocurrira por ejemplo con un acreedor hipotecario que acepta compartir la
prioridad con otro posterior (coparticipacin de rango) o directamente le cede a este
ltimo su lugar (cesin de rango) o uno que tenga un rango ms fuerte lo cambia por
otro menos preferente (permuta de rango).
Art. 3135 sobre reserva del rango: la inscripcin del gravamen que la contiene
ceder su posicin registral a la que se constituya en ejercicio de esa reserva.
Ejemplo: nudo propietario grava el inmueble dado en usufructo con una
servidumbre.
El art 54 del Decreto 2080/80 dice que se presume que tienen inters legtimo en
conocer los asientos registrales: podrn conocer los asientos registrales:
1) Sus titulares;
182
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
2) El PJ de la nacin, de las Provincias, de la ciudad autnoma de BsAs y ministerios publicos.
3) Quienes ejerzan las profesiones de escribano, abogado, procurador, agrimensor, ingeniero, arquitecto, contador pblico o
martillero.
4) Los Organismos del E Nacional o Provincial, del Gobierno de la Ciudad autnoma de BsAs y de las Municipalidades.
5) Quienes no estando comprendidos en la enumeracin precedente, acrediten tener inters legtimo, a juicio de la Direccin
del Registro.
La publicidad que brinda el registro se cumple con la exhibicin de los asientos y por las certificaciones que se
expiden.
El escribano entonces por el artculo 23 para poder hacer una escritura de una
venta tiene que tener un certificado de dominio porque eso le garantiza la
inmutabilidad de bien y tiene un plazo de 15, 25 o 30 das para realizar la
operacin.
Si otorga la operacin en ese plazo tiene un plazo de 45 das para inscribirlo para
que alcance el efecto retroactivo para que tenga la garanta de la inmutabilidad del
bien.
Artculo 23. - Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar
documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de
derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el
Registro, as como certificacin expedida a tal efecto por dicha oficina en
la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn
las constancias registradas.
183
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Artculo 24. - El plazo de validez de la certificacin, que comenzar a
contarse desde la cero hora del da de su expedicin, ser de 15, 25 o 30
das segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados por
escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento
del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del mbito
de la provincia, territorio o Capital Federal.
185
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Artculo 29. - El asiento registral servir como prueba de la existencia de
la documentacin que lo originara en los casos a que se refiere el artculo
1011 del Cdigo Civil (cuando se perdiere el testimonio de la escritura de
la que surge un derecho real y tambin el protocolo del escribano).
4. Registros personales. Concepto de anotacin personal. Supuestos contemplados.
Si bien el registro est fundado en el folio real hay secciones destinadas a hacer anotaciones que no
podran llevarse sino sobre la base de la persona del titular. As es como el art. 30 dispone:
Artculo 30. - El Registro tendr secciones donde se anotarn:
a) La declaracin de la inhibicin de las personas para disponer libremente de sus bienes; esta
declaracin es de carcter general: se refiere a todos los bienes del inhibido, estn inscriptos
con anterioridad o con posterioridad a la inhibicin, mientras sta mantenga su vigencia. Se
explica as que el centro de la registracin tenga que ser la persona respecto de la cual se ha
anotado la inhibicin.
b) Toda otra registracin de carcter personal que dispongan las leyes nacionales o provinciales
y que incida sobre el estado o la disponibilidad jurdica de los inmuebles. As, por ejemplo, la
interdiccin de los dementes o sordomudos que no saben darse a entender por escrito, la
incapacidad relativa que pesa sobre los inhabilitados, etc.
Artculo 31. - Cuando fuere procedente, las anotaciones mencionadas en el artculo anterior
debern ser relacionadas con el folio del inmueble que corresponda. En cuanto sea compatible,
les sern aplicables las disposiciones establecidas en esta ley para la matriculacin de
inmuebles e inscripcin del documento que a ello se refiera.
Se anotan en este registro las inhabilitaciones (ej de los fallidos) y la cesin de derechos
hereditarios. Ambas duran 5 aos y deben renovarse. Para evitar la prescripcin hay que peridicamente
presentar la liquidacin, que impulsa el expediente e interrumpe la prescripcin.
El primero de los casos, sern las anotaciones precautorias, cautelares siempre sern por un plazo
determinado y en segundo lugar ser para aquellos casos de cuando observe nulidad relativa alguna
solicitud de inscripcin entonces inscribe lo que est anotando en 180 das y si no se subsana el vicio
cae y si se subsana el vicio, la inscripcin persiste.
Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias
Artculo 33. - De acuerdo con la forma que determine la reglamentacin local, el Registro
practicar inscripciones y anotaciones provisionales en los casos de los artculos 9 y 18, inciso
a) y las anotaciones preventivas que dispongan los jueces de conformidad con las leyes.
186
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
mismos se harn constar en el folio respectivo por medio de notas aclaratorias, cuando
expresamente as se solicite.
Rectificacin de asientos.
Siempre como principio general tiene que ser a pedido de parte interesada al igual
que la cancelacin.
Cuando media un desacuerdo entre lo registrado y la realidad jurdica
extrarregistral, se producir lo que se denomina inexactitud del registro.
La rectificacin se vincula a la correccin de errores e inexactitudes a los asientos.
Esto est regulado en los artculos 34 y 35 de la ley. Se va a entender por inexactitud
de los registros todo desacuerdo que exista entre lo registrado y la realidad jurdica
extra registral y puede ser por dos cosas:
1. Primero un error u omisin en el documento
2. Segundo un error u omisin material en el acto de inscripcin con relacin a
ese documento, es decir el documento est bien pero al inscripcin es errnea
con relaciona documento que antecede.
Rectificacin de asientos
La cancelacin de los asientos, es el acto negativo por el cual se deja sin efecto una
inscripcin registral. Puede ser a pedido de parte, que es el principio de regla
general, pero tambin puede ser de oficio en el artculo 37 para el caso de hipoteca
20 aos y embargo o medidas cautelares e inhibiciones generales caduca tambin de
oficio.
D. Notas aclaratorias
El art. 33, segundo prrafo, dice que el cumplimiento de condiciones suspensivas o
resolutorias que resultan de los documentos inscriptos, as como las modificaciones
o aclaraciones que se instrumenten con relacin a los mismos, se harn constar en
el folio respectivo por medio de notas aclaratorias, cuando expresamente as se
solicite.
Cuando del ttulo que se registra resulta que los derechos del titular estn sujetos a una
condicin suspensiva o resolutoria, la inscripcin no refleja por s misma el estado
definitivo del inmueble, sino despus que la condicin se ha cumplido pero como
sta, por definicin, es un acontecimiento futuro e incierto, slo mediante una nueva
nota que acredite la ocurrencia de la condicin, podr reflejarse el estado real del
inmueble.
En este caso, el pedido de anotacin aclaratorio debe ser hecho por parte
interesada, acreditando la ocurrencia del acontecimiento por un documento
autntico.
188
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
Del mismo modo, todas las modificaciones o aclaraciones relativas a los
documentos inscriptos, se harn constar en el folio respectivo por medio de notas
aclaratorias a pedido de parte que las acredite con documento autntico.
La ley nacional se limita en ese aspecto a dar algunas directivas generales como las siguientes:
1. La guarda y conservacin de la documentacin registral estar a cargo de quien dirija el Registro, quien deber tomar todas las precauciones necesarias a fin de
impedir el dolo o las falsedades que pudieran someterse en ella (art. 39).
2. El Registro, por los procedimientos tcnicos que disponga la reglamentacin local, llevar un sistema de ordenamiento diario, donde se anotar la presentacin de
los documentos por orden cronolgico, asignndoles el nmero correlativo que les corresponda (art. 40).
Aparte de estas directivas generales, la ley establece una disposicin de carcter imperativo: no podr restringirse ni limitarse la inmediata inscripcin de los ttulos mediante
normas de carcter administrativo o tributario (art. 41)
El Director General resuelve las cuestiones que se promuevan por aplicacin e interpretacin de las normas legales y reglamentarias; puede proponer las reformas que estime
conveniente introducir en leyes y reglamentos; asignar tareas y responsabilidad de los agentes; aplicar y hacer cumplir las y normas referentes a la funcin registral; disponer los
estudios que correspondan a la especialidad; participar en congresos o asambleas en que se traten temas relacionados con el Registro (arts. 181 y 182, decreto 2.080/80).
Habr tambin un Subdirector General que reemplaza al Director en caso de ausencia, fiscaliza las actividades internas del organismo y desempea las funciones que el Director
General le delegue (art. 183, decreto 2.080/80).
190
Ctedra: Corna-Rojas Torres Gregorio Uriburu
7) El estatuto o contrato social y sus modificaciones, as como el nombre y domicilio de
los directores o administradores y mandatarios de las sociedades propietarias de
aeronaves argentinas;
8) En general, cualquier hecho o acto jurdico que pueda alterar o se vincule a la
situacin jurdica de la aeronave.
191