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ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL

Expresses sinnimas: estabelecimento comercial, fundo de

comrcio, azienda.

Cdigo Comercial ausncia de disciplina.

Novo Cdigo Civil (CC/2002) arts. 1.142 a 1.149.

Conceitos:

Fbio Ulhoa Coelho:

Estabelecimento empresarial o conjunto de bens reunidos
pelo empresrio para a explorao de sua atividade
econmica.

Rubens Requio:
O fundo de comrcio ou estabelecimento comercial o
instrumento da atividade do empresrio. (...) Compe-se o
estabelecimento comercial de elementos corpreos e
incorpreos, que o empresrio comercial une para o exerccio
de sua atividade.

CC/2002, art. 1.142:

Considera-se estabelecimento todo complexo de bens
organizado, para o exerccio da empresa, por empresrio, ou
por sociedade empresria.

O exerccio da atividade empresarial pressupe a organizao

de diversos bens, sem os quais torna-se impossvel o
empreendimento.

Esta reunio de bens adquire um valor patrimonial prprio, um

sobrevalor soma do valor de cada elemento constitutivo
separado (ex.: biblioteca). Este sobrevalor goza de proteo
jurdica.

Para efeito de competncia jurisdicional, distingue-se o

estabelecimento principal das sucursais, filiais ou agncias,
mas cada um dos estabelecimentos goza da mesma proteo
jurdica, independentemente dos demais.

Estabelecimento principal onde se situa a chefia da

empresa, de onde emanam as ordens do empresrio no comando de
seu negcio e onde se procedem as operaes financeiras de
maior vulto.
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Sucursais, filiais ou agncias demais estabelecimentos de

uma mesma empresa.

Natureza jurdica:

No se confunde o estabelecimento empresarial com a empresa

(atividade econmica organizada) ou a sociedade empresria
(empresrio sujeito de direito).

Para Rubens Requio, o estabelecimento empresarial um bem

mvel incorpreo, composto pela unio de diversos outros
bens, corpreos incorpreos (materiais e imateriais).

Diversos comercialistas, nacionais e estrangeiros,

consideram-no uma universalidade de fato, definio um tanto
quanto imprecisa.

Fbio Ulhoa Coelho diz ser o estabelecimento empresarial uma

coisa, pertencente ao patrimnio da empresa.

Elementos do estabelecimento empresarial:

Elementos materiais: todos os bens corpreos utilizados pelo

empresrio na explorao de sua atividade econmica (ex.:
maquinrio, estoque, mobilirio etc.).

Elementos imateriais: bens industriais (ex.: patentes, nome

empresarial, ttulo de estabelecimento etc.).

No se incluem nesta categoria o aviamento e a clientela.

Ambos so considerados atributos da empresa. Pelo primeiro

entende-se a aptido de uma empresa para produzir lucros,
pela segunda, entende-se o conjunto de pessoas que mantm
relaes comerciais contnuas com o estabelecimento.

Ambos so avaliados no momento da negociao do

estabelecimento, mas com ele no se confundem, no
integrando, jamais, o patrimnio do empresrio, do qual o
primeiro faz parte.

O aviamento, isoladamente, no goza de proteo jurdica,

valendo-se da proteo concedida ao estabelecimento. A
clientela, por sua vez, protegida pelo legislao
repressora da concorrncia desleal, a ser futuramente
estudada.
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Proteo jurdica dos bens corpreos:

Ser a mesma concedida a qualquer pessoa lesada em seu
direito de propriedade (tutela penal/civil).

Proteo jurdica dos bens incorpreos:

Ponto:

Ponto o local em que se encontra o estabelecimento

empresarial. Em regra, fundamental para o sucesso da
empresa.

Locao empresarial matria regulada pela Lei n. 8.245/91

(Lei o Inquilinato LI; Lei de Locaes LL).

Expresso locao no-residencial aplicao a todas as

pessoas jurdicas com fins lucrativos, mesmo que exercentes
de atividades civis (art. 51, 4o).

O empresrio tem direito renovao compulsria do contrato

de locao do local onde se acha instalado o ponto, desde que
atendidos os requisitos no art. 51 da LI, quais sejam:

1) contrato escrito, com prazo determinado (requisito

formal).

Se o contrato for celebrado de forma oral, ou, mesmo que

escrita, por prazo indeterminado, no ter o locatrio
direito renovao compulsria.

Prazo indeterminado possibilidade de denncia vazia, a

qualquer tempo, com antecedncia mnima de 30 dias.

2) prazo mnimo de 5 anos de relao locatcia (requisito

temporal).

Admite-se a soma de contratos sucessivos.

Para Fbio Ulhoa Coelho, a existncia de um contrato verbal

ou sem prazo determinado entre dois contratos escritos com
prazo determinado, contudo, impede a soma dos respectivos
prazos, mas doutrina e jurisprudncia se dividem quanto a
esta questo.

3) explorao da mesma atividade econmica durante, no

mnimo, 3 anos ininterruptos (requisito material).
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Este requisito deve estar atendido na data da ao

renovatria.

Ao Renovatria:

Dever ser proposta no interregno de um ano, no mximo, at

seis meses, no mnimo, anteriores data do trmino do prazo
de vigncia do contrato. Tal prazo no se interrompe nem se
suspende.

Requisitos da petio inicial art. 71 (prova do cumprimento

das obrigaes e proposta de aluguel para o novo perodo).

O locador poder contestar a ao, sob trs argumentos (art.

72):
1) no atendimento dos requisitos legais para renovao;
2) perda do prazo;
3) exceo de retomada.

Nos dois primeiros casos, a locao poder continuar, caso as

obrigaes de ambas as partes continuem, aps o prazo, sendo
normalmente cumpridas, mas perder o carter empresarial.

No ltimo caso, o juiz fixar prazo para a desocupao do

imvel, se requerido pelo locador.

Exceo de retomada:

Entendimento de Fbio Ulhoa Coelho:

Renovao compulsria X Direito de propriedade.
O segundo constitucionalmente garantido (art. 5 o, XXII,
CF), razo pela qual no pode ser turbado pela primeira, de
ndole infraconstitucional.

Este entendimento, entretanto, no encontra respaldo na

doutrina e na jurisprudncia.

Hipteses em que se admite a exceo de retomada (art. 52, I

e II, da LI):

1) realizao de obras no imvel, que importem radical

transformao, por exigncia do poder pblico;
2) reformas no imvel, que o valorizem, pretendidas pelo
locador;
3) insuficincia da proposta apresentada pelo locatrio, na
ao renovatria;
4) melhor proposta de terceiros;
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5) transferncia de estabelecimento existente h mais de um

ano, pertencente ao cnjuge, ascendente ou descendente do
locador, ou a sociedade por ele controlada;
6) uso prprio.

Obs.: para Fbio Ulhoa Coelho este rol meramente

exemplificativo, para a doutrina majoritria, entretanto,
taxativo.

Limitao da ltima hiptese art. 52, 1o.

Esta limitao, para Fbio Ulhoa Coelho, inconstitucional.

O locador pode pedir a retomada por qualquer motivo,
inclusive para uso do mesmo ramo que o locatrio. Ser
devida, entretanto, indenizao pela perda do ponto, a fim de
evitar o enriquecimento ilcito do locador.

Obs.: A exemplo da alegada inconstitucionalidade da ao

renovatria, que legitima a retomada incondicional do imvel
em nome do direito de propriedade do locador, esta tambm
uma posio isolda.

Indenizao:

Com a retomada do imvel, o locatrio (empresrio) ter

direito, atendidos os pressupostos legais, a percepo de
indenizao pela perda do ponto, a fim de se evitar o
enriquecimento ilcito do locador.

Pressupostos:
1) caracterizao da locao como empresarial, atendidos
todos os requisitos legais;
2) ajuizamento tempestivo da ao renovatria;
3) acolhimento de exceo de retomada.

Atendidos estes pressupostos, a indenizao ser devida:

1) se a exceo de retomada foi existncia de proposta melhor
de terceiro;
2) se o locador demorou mais de 3 meses, contados da entrega
do imvel, para dar-lhe o destino alegado na exceo;
3) explorao do imvel na mesma atividade do locatrio (art.
52, 1o);
4) insinceridade na exceo de retomada.

Os dois primeiros decorrem do 3o, do art. 52 da LI, os

outros, dos princpios gerais de direito.
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A indenizao deve abranger os danos emergentes e os lucros

cessantes (tudo o que perdeu e o que razoavelmente deixou de
ganhar).

Shopping Center:

Caracteriza-se o shopping center como sendo um prdio

constitudo de espaos relativamente autnomos, organizados
de modo a loc-los a pessoas interessadas em explorar
determinadas atividades econmicas pr-definidas. Esta
concentrao organizada e variada de fornecedores de produtos
e servios num nico local, cmodo e de acesso seguro que
atrai a clientela do empreendimento.

O proprietrio do shopping center, portanto, desenvolve

atividade econmica singular, que no se reduz a simples
negcio imobilirio. H todo um planejamento de distribuio
de espao, de sorte a oferecer aos consumidores uma variada
gama de produtos, marcas, alm de atrativos na rea de lazer.

Dadas tais peculiaridade, Fbio Ulhoa Coelho entende que o

locatrio de unidade de shopping center no teria direito
renovao compulsria, em havendo inadequao de seu negcio
com as evolues do mercado de consumo. Neste caso, receberia
uma indenizao pela perda do ponto, assistindo ao
proprietrio o pleno direito de retomada do imvel, em nome
do melhor desenvolvimento de sua atividade empresarial.

A lei, entretanto, se choca com este entendimento, nas

disposies do 2o, do art. 52, que admite a renovao,
restringindo, inclusive a hiptese de cabimento da exceo de
retomada.

Estabelecimento virtual:

O estabelecimento virtual tem a mesma natureza do

estabelecimento empresarial clssico (fsico), dele se
diferindo apenas no tocante a forma de acessibilidade do
consumidor. No estabelecimento empresarial clssico, o
consumidor deve se deslocar a um espao fsico determinado,
j no estabelecimento virtual este deslocamento
desnecessrio, podendo a compra dos produtos ofertados
efetivar-se por via de transmisso eletrnica de dados
(comrcio eletrnico).

Em virtude desta similitude quanto natureza jurdica, goza

o estabelecimento virtual, tambm, de proteo jurdica.
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A LI, porm, dele no trata em suas disposies, dividindo-

se, doutrina e jurisprudncia, quanto possibilidade de
renovao compulsria de contrato de locao, fundada na
proteo ao ponto.

Prevalece o entendimento de que no possvel, pois, o

comrcio eletrnico no necessita de ponto, sendo irrelevante
a localizao da empresa para o desenvolvimento de suas
atividades.