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Organizacin del proyecto 1

Tema 3.- LA DIRECCION PROFESIONAL DE


CONSTRUCCION

1.- Origen y desarrollo de la Direccin Profesional de


Construccin
La Direccin Profesional de Construccin es la traduccin ms aproximada
a la expresin americana "Profesional Construccin Management".

Hablar solo de Direccin de Construccin puede provocar equvocos, por su


similitud con la Direccin Facultativa de Obra, que no solo incluye aspectos
tcnicos y econmicos en Espaa, sino tambin implicaciones de tipo
jurdico y legal.

La expresin "Construction Management" se utilizo por primera vez en


Septiembre de 1.971 por el Servicio de Edificios Pblicos de la
Administracin de Servicios Generales del Gobierno de los EE UU, (General
Services Administrations Public Buisding Service), e inmediatamente fu
adoptada por otros organismos de la Administracin americana, como el
Departamento de Sanidad, Educacin y Bienestar Social (U. S. Department
of Health, Education and Welfare, HEW) que fue uno de los primeros en
definir el uso del "Construction Management" en sus proyectos.

En realidad, el origen remoto del "Constuction Management" hay que


buscarlo en la dcada de los 60, en que las tcnicas de programacin,
especialmente el CPM y el PERT, pareci que iban a revolucionar, por s
solas, la ejecucin material de los proyectos especialmente en la fase de
construccin.

El uso de estas tcnicas fue, en muchos casos, inadecuado, ya que se


trataron de utilizar no como una herramienta ms, de gran utilidad para la
gestin y el control, sino con un carcter de solucin nica, total y exclusiva.

Por otro lado, la Teora de Sistemas y sus aplicaciones en la Ingeniera de


Sistemas, proporcionaron una nueva filosofa, una nueva manera de enfocar
el problema de desarrollo completo de los proyectos.

Al enfocar la ejecucin de los proyectos, desde un punto de vista


sistemtico y analizar los distintos subsistemas (diseo, planificacin,
ejecucin, control, etc) que configuran el sistema "proyecto", es posible una
aproximacin ms eficaz para mejorar la solucin global.

La expresin "Construction Management", primera en utilizarse y todava de


frecuente uso y aplicacin, resultaba un tanto equvoco ya que no era fcil
diferenciarla de la Direccin de Construccin que tradicionalmente
efectuaban los contratistas y las empresas de ingeniera.
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Esa fue la razn de que la ASCE (American Society of Civil Engineers), en


1.975, definiese esta nueva aproximacin a la Direccin de Construccin
como "Profesional Construction Management". Sin embargo, la expresin "
Construction Management" sigue siendo todava ms conocida y utilizada.

El aadir y resaltar el carcter "profesional" de este servicio, no es ms que


un simple reconocimiento de que el xito en su aplicacin est precisamente
en esa profesionalidad de las personas y organizaciones que lo ejecutan.

En consecuencia, se puede decir que el "Professional Construction


Management" es un mtodo ms efectivo que los utilizados hasta ahora
para satisfacer las necesidades de la Propiedad en la ejecucin material del
proyecto.

La Direccin Profesional de Construccin es desarrollada por una


organizacin que puede tener distintos orgenes, pero que bsicamente est
formada por tcnicos de gran experiencia, autnticos profesionales, en las
actividades multidisciplinares que la ejecucin de un proyecto requiere.

Acometer un proyecto bajo esta ptica significa crear lo que se denomina el


Equipo de Direccin del proyecto, formado por la Propiedad, el Proyectista y
la organizacin de la Direccin de Profesional de Construccin.

La Direccin Profesional de Construccin participa en el Equipo de Direccin


del proyecto, conjuntamente con la Propiedad y el Proyectista, y en
ocasiones con el Contratista General si se le utiliza en la fase de
construccin.

La Direccin Profesional de Construccin integra las distintas fases de


estudios previos, ingeniera y construccin dentro de un programa y una
planificacin comn.

El Equipo de Direccin del proyecto debe trabajar conjuntamente desde los


primeros pasos del proyecto, con el objetivo comn de conseguir el mejor
equilibrio entre costes, plazos y calidad que sea deseable por la Propiedad.

Es importante establecer unas normas de actuacin del Equipo de Direccin


del proyecto, especialmente en lo que se refiere a sus reuniones (Comit de
Direccin del proyecto) y a la fluidez de comunicaciones entre todos los
interesados, imprescindible para el xito de la Direccin Profesional de
Construccin.

Consecuencia importante del uso de la Direccin Profesional de


Construccin y de su enfoque sistemtico es el acortamiento de plazos, ya
que no utiliza un criterio secuencial (esperar a terminar cada tarea del
proyecto antes de iniciar la siguiente), sino que va realizando y
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superponiendo las distintas tareas, desde el momento que sea posible y de


inters para el resultado global del proyecto.

En este sentido el Grfico 1 es suficientemente explicativo.

2.- Caractersticas de la Direccin Profesional de la


Construccin
Si la Propiedad quiere utilizar esta frmula para ejecutar el proyecto, debe
contratar en primer lugar la empresa u organizacin que va a realizar la
Direccin Profesional de Construccin.

La Direccin Profesional de Construccin revisar los estudios previos,


podr aconsejar alguna modificacin y ayudar incluso a seleccionar el
Proyectista ms adecuado para ese caso concreto.

Habr, en principio, dos contratos separados, ambos de servicios, para el


Proyectista y la Direccin Profesional de Construccin.

El Equipo de Direccin, formado por la Propiedad, la Direccin Profesional


de Construccin y el Proyectista, decidir la mejor forma de utilizar a los
contratistas individuales o a un contratista general.

La Direccin Profesional de Construccin puede realizarla un Contratista


General o una Empresa de Ingeniera. En ambos casos posibles, es muy
aconsejable que nicamente tomen esa responsabilidad mediante un
contrato de servicios, existiendo adems contratistas individuales y un
proyectista independiente.

Realmente, la aplicacin total de la Direccin Profesional de Construccin


lleva a utilizar distintos contratistas individuales para la ejecucin final de los
trabajos.

Los contratistas generales han discutido mucho este concepto de la


Direccin Profesional de Construccin, ya que, en gran parte, desarrolla
funciones que tradicionalmente les han estado asignadas.

Un contratista general, dotado de una organizacin adecuada para el


control, puede realizar una buena Direccin Profesional de Construccin, a
condicin de trabajar exclusivamente como contratista de servicios y utilizar
contratistas materiales para los trabajos materiales.

As, la Asociacin de Contratistas Generales (Associated General


Contractors of America, AGC) dice que la Direccin Profesional de
Construccin es un agente de la Propiedad, con lo que defiende la posible
participacin de los contratistas generales en estos trabajos. Mientras, el
Instituto Americano de Arquitectos (American Institute of Architects, AIA), al
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igual que el American Consulting Engineer Council (ACEC), insiste en que el


Director Profesional de Construccin es un consultor, con lo que trata de
limitar la posible actuacin de los contratistas generales en este terreno.

Las caracterstica bsica de la Direccin Profesional de Construccin es


estar formada por una empresa u organizacin con gran experiencia en las
tareas de construccin y un manejo rpido y fcil de las tcnicas de
planificacin y control de costes. Muchos consultores en este terreno estn
pasando a actuar como organizaciones para la Direccin Profesional de
Construccin.

La Direccin Profesional de Construccin es responsable de la coordinacin


global, del cumplimiento de los plazos y del control de costes, actuando con
el esquema de la Figura 2.

Hay que insistir en que la Direccin Profesional de Construccin es un


servicio y como tal fcilmente realizable por empresas consultoras o de
ingeniera que cuenten con los profesionales apropiados. Para un contratista
general, habitualmente acostumbrado a manejar directamente y sin ninguna
intervencin de la Propiedad sus propios medios y los de sus
subcontratistas, es difcil adaptarse a efectuar solamente una prestacin de
servicios.

Sin embargo, es importante aclarar que todos estos conceptos, de


nacimiento muy reciente, estn en plena evolucin y mxime en Espaa
donde apenas se est empezando a desarrollar la Direccin Profesional de
Construccin.
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3.- Principales servicios incluidos en la Direccin Profesional


de Construccin.
Segn las normas de la ASCE, los servicios que la Direccin Profesional de
Construccin incluye, en todo o parte, segn la naturaleza del proyecto en
cuestin, seran:

1. La Direccin Profesional de Construccin participa en el proyecto


desde los comienzos de la ingeniera bsica hasta completar la
construccin. Dirige el Equipo de Direccin en todo lo referente a la
construccin, recomienda mejoras en la ingeniera bsica y de detalle,
en las tcnicas de construccin y en su programacin y economa.

2. La Direccin Profesional de Construccin propone alternativas en la


ingeniera y la construccin para ser estudiadas por el Equipo de
Direccin y analizar los efectos de estas alternativas en precio y
plazo.

3. Establecidas las condiciones de precio, plazos y calidad las controla a


lo largo del desarrollo del proyecto, a fin de que no sean superadas
sin conocimiento y aprobacin de la Propiedad.

4. La Direccin Profesional de Construccin coordina la compra de


equipos y materiales, as como a todos los contratistas
independientes; controla sus pagos, las ampliaciones y
modificaciones de contratos y las reclamaciones; inspecciona que la
calidad sea la establecida por las especificaciones; informa sobre el
costo y el progreso de la obra.

5. Provee cualquier otro servicio que pueda solicitar la Propiedad.

4.- Actividades de la Direccin Profesional de Construccin


Todas la actividades incluidas en estos servicios pueden ordenarse y
clasificarse de acuerdo con las distintas fases por las que atraviesa el
proyecto.

Segn estas fases de desarrollo, se tiene:

1. Ingeniera bsica

Durante la ejecucin de la ingeniera bsica por parte del proyectista, la


Direccin Profesional de Construccin debe realizar las siguientes
actividades principales:
con la Propiedad:
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- Familiarizarse con los objetivos del proyecto establecidos por la Propiedad


- Fijar criterios de costes, plazos y calidades
- Establecer procedimientos de actuacin

con el Proyectista:

- Revisar criterios de diseo y el programa de la fase de ingeniera


con el emplazamiento del proyecto:

- Revisar las prcticas locales y la legislacin laboral aplicable


- Niveles de productividad
- Disponibilidad de mano de obra
- Mtodos de trabajos locales
- Climatologa
- Capacidad, carga de trabajo e inters de contratistas locales
- Condiciones peculiares de trabajo en el emplazamiento
- Otros

Como consecuencia de todo esto, establecer un primer programa de


actuacin, que en muchas ocasiones presentar a la Propiedad formando
parte de su oferta de servicios y que incluye:

- Conclusiones de la visita al emplazamiento


- Plan de trabajo:
+ servicios de oficinas
+ servicios de campo
+ lista de posibles contratistas
+ lista de posibles contratistas especializados
+ programa de compras
+ programa de ingeniera de valor
- Programacin:
+ hitos principales del CPM
+ CPM preliminar
+ diagrama de barras
- Costes
+ estimacin de costes de construccin (si hay suficiente informacin
disponible)
+ estimacin coste de la Direccin Profesional de Construccin
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2. Ingeniera de detalle

- Revisar el programa de la ingeniera de detalle con la Propiedad y el


Proyectista
- Establecer programa de compras y alcance de los trabajos de los distintos
contratistas
- Establecer CPM detallado del proyecto
- Establecer sistema de control de proyecto
- Establecer programa de ingeniera de valor con la Propiedad y el
Proyectista

3. Gestin de compras y contratacin

- Lista final de contratistas


- Precalificacin de contratistas seleccionados
- Preparar documentacin para solicitar ofertas
- Preparar estimacin de costes
- Comparar y analizar ofertas
- Recomendar a la Propiedad los contratista seleccionados

4. Supervisin de construccin

- Establecer oficinas de obra


- Seleccionar laboratorios para ensayos
- Obtencin de permisos necesarios para la obra
- Dirigir, coordinar y supervisar el trabajo de los contratistas individuales
- Llevar el libro de obra, registro de planos y archivos
- Revisar certificaciones de pago y previsiones de facturacin
- Registro de fotografas de avance de las obras
- Preparar informacin necesaria para el sistema de control (costes, plazos
y progreso)

5. Control

- Mantener CPM del proyecto


- Preparar informes de progreso para la Propiedad
- Manejar el sistema de control del proyecto
- Preparar estimaciones del trabajo pendiente
- Resultados al da del programa de ingeniera de valor
- Estudios especiales con recomendacin de soluciones alternativas

La Figura 3 incluye estas actividades, a la vez que las encuadra en relacin


con las tres funciones principales de la Direccin Profesional de
Construccin: consultoria, administracin y control, siempre con el triple
objetivo de costes, plazos y calidad.
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5.- Remuneracin de los servicios de Direccin Profesional


de Construccin
La remuneracin de estos servicios puede efectuarse de distintas formas:
como porcentaje sobre el importa total del proyecto, en forma fija de precio
fijo, aplicando el coste real de los servicios incrementado en una cantidad
fija, etc.

Inicialmente se utilizo bastante el porcentaje sobre el importe del proyecto,


pero en la actualidad se ha extendido la formula de precio fijo.

Sin embargo, existe une tendencia en proporcionar un mayor incentivo a la


Direccin Profesional de Construccin, haciendola participar de alguna
manera en el resultado de su gestin.

As se estn desarrollando formulas como las de "coste ms honorarios con


incentivos", en las que el coste se calcula utilizando al nmero de horas
trabajadas a los costes-hora establecidos y los honorarios se fijan desde el
comienzo en una cantidad. El incentivo consiste en un porcentaje adicional
(entre el 15 % y el 25 %) de la ahorrado o gastado en comparacin con el
precio objetivo estimado al comienzo del proyecto, siendo frecuente
establecer unos honorarios mximos y mnimos para eliminar casos
extremos.

La aplicacin de esta formula puede referirse solo al precio de los servicios


de Direccin Profesional de Construccin, o al importe total del proyecto.
este caso es de mayor inters, ya que el ahorro puede ser mayor, con el
consiguiente beneficio para Propiedad y tambin para la Direccin
Profesional de Construccin que vera elevarse su incentivo.

Si el coste objetivo de Direccin Profesional de Construccin es de 100


millones de Ptas. con unos honorarios objetivos de 7 millones de Ptas. y el
reparto de incentivos entre Direccin Profesional de Construccin y
Propiedad es de 15/85, en el caso de que el coste subiese a 150 millones de
Ptas., la Direccin Profesional de Construccin tendra que participar en 15
x 50 = 7,5 millones de Ptas., con lo que no solo no cobrara honorarios sino
que debera pagar 0,5 millones de Ptas. A pesar de ello el beneficio de la
Propiedad sera mnimo, ya que lo que le iba a costar 100 + 7 = 107
millones de Ptas., le cuesta bastante ms: 150 - 0,5 = 149,5 millones de
Ptas.
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En caso contrario, si el coste hubiese sido de 50 millones de Ptas., la


Direccin Profesional de Construccin tendra un incentivo positivo de 15 X
50 = 7,5 millones de Ptas., pero sin embargo sus ingresos totales bajaran
de 100 + 7 = 107 millones de Ptas. a 50 + 7 + 7,5 = 64,5 millones de Ptas.,
que tampoco supone un gran beneficio en proporcin al esfuerzo necesario
para reducir sus costes a la mitad.

Sin embargo, si se trabaja con las mismas hiptesis pero sobre el importe
total del proyecto, las ventajas pueden ser mayores para todos los
implicados.

Supongamos que el coste objetivo del proyecto es de 1.000 millones de


Ptas., permaneciendo idnticos los valores anteriores. Si este coste se
incrementa en 100 millones de Ptas., la Direccin Profesional de
Construccin aporta 100 x 15 = 15 millones de Ptas., con lo que tiene una
prdida de 15 - 7 = 8 millones de Ptas., frente a los 85 millones de Ptas. de
la Propiedad. Pero si el coste se reduce en esos 100 millones de Ptas., la
Direccin Profesional de Construccin ganara 15 x 100 + 7 = 15 + 7 = 22
millones de Ptas., frente a los 85 millones de Ptas. de la Propiedad. Aunque
el riesgo, si no se fijan unos honorarios mnimos sea mayor, sin embargo
tambin lo es el incentivo por una buena gestin y la Direccin Profesional
de Construccin redoblar sus esfuerzos para rebajar el importe total del
proyecto.

Los contratistas generales en U.S.A., cuando actan como Direccin


Profesional de Construccin, han intentado incluir la formula del Precio
Mximo Garantizado como retribucin del Proyecto. Sin embargo la ASCE
no considera esta formula admisible, ya que no es una remuneracin de
servicios, esencial en la Direccin Profesional de Construccin, sino del
importe total del proyecto.

BIBLIOGRAFIA
- BARRIE, D.S. y PAULSON, B.C.
Professional construction management
ASCE National convention. Denver 1.975
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EJECUCION MATERIAL DEL PROYECTO


Alternativas tradicionales
P. en P. en
Anteproyecto Proyecto Contratacin Construccin Pruebas marcha Operacin

Direccin Profesional de Construccin


Ing. bsica
Ing. de detalle

Compras y Contratacin

Construccin

Pruebas

P. en marcha

P. en operac.
AHORRO
PLAZO

Grfico 1
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CARACTERISTICAS DE LA DIRECCION PROFESIONAL


DE CONSTRUCCION (DPC)

PROPIEDAD

DIRECCION PROFESIONAL
DE CONSTRUCCION
DPC

PROYECTISTA
(Consultor o
Empresa de Ing.)

- Redaccin documentos
del proyecto
Suministradores
Equipos

Contrata Contrata Constrata


Espec. Espec. Espec.

- EL EQUIPO DE PROYECTO LO FORMAN PROPIEDAD,


PROYECTISTA Y DPC
- EXISTEN VARIOS CONTRATOS INDEPENDIENTES
- HONORARIOS PROFESIONALES PARA EL PROYECTISTA
- HONORARIOS PROFESIONALES PARA LA DPC
- CUALQUIER TIPO DE CONTRATO PARA CONTRATISTAS
INDEPENDIENTES
- DPC RESPONSABLE DE PLAZOS, CONTRATISTAS Y
SUMINISTRADORES DE PRECIOS

Figura 2
Organizacin del proyecto 13

ACTIVIDADES, FUNCIONES Y OBJETIVOS DE LA D.P.C.

- Ingeniera de Valor - Supervisin y


condiciones de
contratistas
- Evaluacin de alternativas
de ingeniera - Relaciones con Organismos
- Estimaciones
- Preparacin de
- Presupuestos

AD
contratos
RI A

MI
NIS
TO

- Documentos de
CO
UL

oferta

TR
OS

- Planificacin
NS

AC
STO
AZ

financiera - Negociacin
CO

IO
PL

D.P.C.
S

N
contratos
- Factibilidad
- Propuesta de
econmica
CALIDAD Adjudicacin

CONTROL

- Actualizacin de
CPM
- Control de costes - Control cambios
- Control de - Inspeccin de modificaciones,
facturacin equipos ampliaciones
- Control de cali-
dad de la cons-
truccin

Figura 3

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