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CORENTIN ORTAIS et JULIETTE PARAPONARIS

Rfrent.e.s : Dominique Gaudron et Sukriti Issar

DERRIRE
LE
BAZAAR
FAIRE TABLE RASE D'UN QUARTIER : UNE OPRATION DE
REDVELOPPEMENT AU COEUR DE MUMBAI

Forum 2017
Nouvelles approches pour le
nancement des villes du Sud

Un projet soutenu et nanc par


Rapport consultable en ligne : www.urbanistesdumonde.com
Disponible en tlchargement pour les adhrents dUrbanistes du Monde.

Ralis la suite dune mission encadre par lassociation Urbanistes du Monde, ce rapport de recherche
sinscrit dans la prparation dun forum international sur les nouvelles pratiques de financement des projets
urbains dans les villes du Sud. Dans un contexte de croissance urbaine rapide, de globalisation et de
financiarisation de lconomie tout autant dautonomisation croissante des villes, analyser les dispositifs et
outils de financements innovants et leurs impacts socio-spatiaux et de gouvernance constitue lobjectif
central de ce projet.
11 villes sont tudies dans ce cadre.

Ce document danalyse, dopinion et/ou dtude nengage que ses auteurs et ne reprsente pas
ncessairement la position dUrbanistes du Monde et de ses partenaires. Il ne reflte pas non plus
ncessairement les opinions dun organisme quelconque, y compris celui de gouvernements ou
dadministrations pouvant tre concerns par ces informations. Lexhaustivit et lexactitude des
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de donnes sur les grandes tendances luvre dans les politiques territoriales et urbaines des villes du Sud.
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URBANISTES DU MONDE, Corentin Ortais et Juliette Paraponaris, 2017.

1
Rsum

Bhendi Bazaar, quartier du centre de Mumbai, est actuellement en cours de dmolition et reconstruction, afin
de le moderniser et damliorer les conditions de vie des habitants, en grande majorit issus de la
communaut des dawoodi bohras. Ce projet colossal qui a t initi par le guide spirituel de la communaut
il y a huit ans va encore staler sur plusieurs annes. Cette tude se concentre sur le financement du projet
ainsi que son mode opratoire et leurs consquences. Le projet de redveloppement de Bhendi Bazaar se
situe lintersection de trois phnomnes : le financement par le foncier Mumbai, la nouvelle politique de
cluster redevelopment ainsi que la gestion et le financement dun projet par la communaut bohra. Le projet,
qui va fournir des logements gratuits aux individus et des infrastructures sans frais lEtat, est soutenu par
les pouvoirs publics et par une grande majorit de rsidents. Cependant, il va aussi provoquer des
bouleversements urbains et sociaux dans le quartier et des mcanismes dexclusion semblent tre loeuvre.
Cet article questionne la possibilit de rpliquer ce projet aux paramtres uniques ; de surcrot, les
consquences envisages amnent remettre en cause lattrait de ce modle.

Abstract

Bhendi Bazaar, a neighbourhood in the centre of Mumbai, is undergoing a large-scale redevelopment


project in order to modernize the area and improve the living conditions of the residents, many of whom are
members of the Dawoodi Bohra community. This huge project has been launched by their religious leader
eight years ago and will take several years to be completed. This study focuses on the projects financing
arrangements, its modus operandi and their consequences. The Bhendi Bazaar redevelopment project is
situated at the intersection between three phenomena: land-based financing in Mumbai, the new cluster
redevelopment policy, as well as the management and funding of the project by the Dawoodi Bohra
community. The project will provide free housing to individuals and costless infrastructure to the State, and
is supported both by the public authorities and a large majority of residents. However, it will also cause
urban and social disruption in the neighbourhood and is not likely to be inclusive. Considering the unique
conditions in which this project has evolved, it is unlikely that it can be easily replicated elsewhere;
moreover, the potential consequences lead the article to question the desirability of this urban model.

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Sommaire
Remerciements 4

Introduction 5

1. Un exemple de la fabrique de la ville par les acteurs privs 8


A) Contexte historique et cadre thorique 8
a) La nolibralisation des politiques publiques urbaines comme patron gnral danalyse
b) Le f inancement par le foncier
c) De l encadrement des loyers aux oprations damnagement par les acteurs privs

B) Financer par le foncier : le redveloppement par les acteurs privs Mumbai 9


a) Un exemple clbre de ce mode de financement : la SRA
b) Des i ncitations financires pour rpondre aux ambitions municipales dune World Class City
c) Larticle 33(7) : inciter les acteurs privs au redveloppement

C) Un mode de financement qui redessine la ville 11


a) Des projets urbains aux frais des acteurs privs
b) La rgnration non-planifie de la ville
c) Les mutations du profil sociologique et le changement des modes de vie

2. Le SBUT, dfricheur dune nouvelle politique urbaine : la cluster policy 12


A) Une nouvelle chelle de rgnration urbaine 12
a) La c luster redevelopment policy, 33(9)
b) Une r ponse aux problmes du 33(7)

B) Un modle en devenir 13
a) Un enjeu pour les pouvoirs publics
b) Faire russir ce modle

C) Les consquences dmesures du projet de redveloppement de Bhendi Bazaar 14


a) La pesanteur dun projet sur le temps long
b) La t ransformation radicale du tissu urbain et architectural
c) Des c onsquences sociales ambigus

3. Un projet communautaire ? 18
A) Limportance de la communaut bohra dans le projet 18
a) Un projet men par les dawoodi bohras
b) Un p rojet communautaire mais top-down

B) Un projet financ par la communaut 19


a) Lopacit du financement
b) Les ressorts du financement communautaire

C) Un projet exclusif et tyrannique ? 20


a) Un projet impos
b) Un p rojet pour les dawoodi bohras
c) Un p rojet exclusif ?

Conclusion 23

Annexes 25

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Remerciements

Nous tenons remercier les nombreuses personnes qui ont rendu ce travail possible. Dabord, lquipe
dUrbanistes du Monde, et particulirement Gabriel Rousseau et Dominique Gaudron, ainsi que lagence
360, qui a financ notre recherche. Merci Sukriti Issar, notre rfrente locale pour Urbanistes du Monde,
pour nous avoir donn dimportants conseils et orients dans la bonne direction. Nous sommes aussi
reconnaissants toutes les personnes que nous avons rencontres et qui nous ont donn leur point de vue,
ainsi que les personnes qui nous ont aid dans notre recherche, comme Kasab Vora qui a traduit en temps
rel un entretien de lhindi langlais. Enfin, nous voulons remercier le SBUT, Abbas Master et plus
particulirement Murtaza Sadriwala, pour nous avoir donn du temps et de laide dans notre recherche.

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Introduction

Bombay hier et Mumbai aujourdhui : une histoire complexe du logement


La structure urbaine de Mumbai est largement hrite de lamnagement colonial : initialement constitue de
7 les, son territoire est unifi sous la domination britannique, constituant aujourdhui la ville insulaire
(Island City). Aprs lincendie de 1803, les Britanniques construisent en-dehors des fortifications, donnant
lactuel centre de Mumbai sa structure quadrille. Cette opration correspondait un besoin de logement
pour les travailleurs venus dautres Etats de lInde. Les chawls, des immeubles composs en majorit de
bois, comprenant trois cinq tages, avec cinq ou six chambres individuelles par tage et des toilettes
communes sur le palier, sont conus pour loger cette main-doeuvre, gnralement des hommes venus seuls.
Peu peu, les chawls accueillent galement les familles, ce qui pose un problme despace et de qualit de
vie.

Longtemps, des projets damnagement de rsidences taient auto-grs par des communauts religieuses.
Ces colonies taient finances par les communauts, et leur construction fonctionnait sur un modle
bottom-up. Plus rcemment, les grandes oprations de haut standing se sont multiplies, pour rpondre aux
besoins grandissant des classes moyennes et suprieures.
Mumbai est extrmement dense : le centre-ville et sa banlieue (Greater Mumbai) comptent 21000 habitants
par km ; en comparaison, laire mtropolitaine de New York compte 689 habitants par km. La surface
moyenne de logement par personne est de 2,9 m (Bertaud, 2004). Le march du logement y est tellement
cher et tendu que seul 5 6% de la population a la capacit financire dacheter un logement aujourdhui
(Gandhi, 2012). Relativement, les prix lachat ou la location sont comparables Hong-Kong ou New
York, sans que la ville ne soit dote des mmes amnits. En outre, 82% de la population vit dans un
logement dune pice, et plus de 80% habite un logement de mauvaise qualit (Nijman, 2008). En parallle,
la moiti de la population vit dans de lhabitat informel.

Le logement est donc une proccupation centrale pour les pouvoirs publics. Nanmoins, les plans de
dveloppement publics ne sont jamais financs entirement : moins de 35% du budget ncessaire au plan du
Maharashtra de 1991 a t dpens par exemple (Draft Development Plan 2034).
Les acteurs publics manquent de ressources pour financer lamnagement urbain, et font de plus en plus
appel aux dveloppeurs privs.

La localisation spatiale des populations selon un facteur religieux et social est une caractristique notable de
Mumbai. Aprs les violentes meutes de dcembre 1992 et 1993, qui font 900 morts, dont plus de 500
musulmans, les diffrentes communauts religieuses se localisent diffremment dans Mumbai : certains
musulmans rejoignent les quartiers o vivait dj une majorit musulmane ; dautres, au contraire, cherchent
fuir les quartiers tiquets comme musulmans, par crainte de ce stigmate. Le niveau de sgrgation
spatio-religieuse sest donc largement renforc. Les musulmans sont, de manire gnrale, stigmatiss, et
leurs quartiers perus comme dangereux.
Dautre part, on assiste dans la ville insulaire de Mumbai une viction progressive des pauvres et des
classes moyennes (Bhide, 2014). Les prix trs levs de limmobilier repoussent ces catgories en priphrie.

5
Bhendi Bazaar
Situ dans le ward C, au sud de la ville, Bhendi Bazaar est un de ces quartiers de chawls. Le ward C est le
plus dense de Mumbai, avec 85 808 habitants par km en 2011.
Le nom Bhendi Bazaar viendrait dune prononciation locale de langlais Behind the Bazaar, puisque le
quartier est situ au nord du clbre Crawford Market. Lespace commercial est trs structurant de la vie du
quartier, notamment lors des ftes religieuses musulmanes. Durant le Ramadan ou Mouharram, Bhendi
Bazaar devient un lieu de centralit religieuse pour les musulmans de Mumbai. La communaut bohra est
majoritaire dans le quartier, o vivent aussi dautres communauts, notamment des musulmans sunnites et
chiites. A ce titre, Bhendi Bazaar est lillustration de la concentration spatiale des musulmans dans la ville.
Les dawoodi bohras sont issus de lismalisme, une ramification importante du chiisme. N au Ymen, cette
communaut sest ensuite implante en Inde, entre le XI et le XIV sicle, notamment dans lEtat du
Gujarat (Boivin et Yahia, 2017). Les bohras obissent un guide spirituel, appel Syedna, ou dai al-mutlaq.
Les bohras structurent lespace urbain de Bhendi Bazaar : le centre du quartier est appel bohri mohalla, ce
qui signifie le quartier des bohras. Les espaces religieux bohras y sont trs importants : par exemple, la
Raudat Tahera, mausole des deux derniers dai al-mutlaq, et plusieurs grandes mosques. Bhendi Bazaar
constitue galement un repre pour les autres communauts, qui identifient le quartier comme celui des
bohras.

En outre, si la grande majorit des habitants du quartier appartiennent aux classes moyennes, Bhendi Bazaar
est un des quartiers les plus vtustes. Les loyers sont encadrs dans cette partie de la ville, ce qui a des
consquences importantes sur lentretien des btiments. De nombreux chawls sont en trs mauvais tat, faute
de maintenance. Le 31 aot, un immeuble vieux de 117 ans sest effondr dans la zone concerne par le
projet, suites aux trs fortes pluies des jours prcdents. 34 personnes ont perdu la vie.

Le projet
Le projet concerne plus de 20 000 personnes, et stend sur environ 6,8 hectares (66 800 m). Initi en 2009,
la premire tour ne sera pas acheve avant 2019, au minimum. Le cot du projet est estim environ 500
millions de dollars. Le projet est n de la volont du 52me dai al-mutlaq de voir Bhendi Bazaar transform,
pour amliorer les conditions de vie des habitants. Un trust de charit, le Saifee Burhani Uplifltment Trust
(SBUT), a t cr en 2009 et gre le projet. Le financement du projet est, en apparence, communautaire : les
fonds proviennent de dons de membres de la communaut. Le trust prvoit de les rembourser par la vente de
4 tours de plus haut standing sur le march libre

Le projet consiste dtruire les 250 immeubles de la zone concerne, pour les remplacer par 17 grandes
tours mixtes (locaux commerciaux, parkings, espaces verts, habitations), de 15 plus de 65 tages. Les tours
seront dotes dquipements intelligents et durables : recueillement de leau de pluie, systme de collecte des
dchets, panneaux solaires ; mais galement camras de surveillance et ascenseurs, par exemple. Durant la
construction, le SBUT offre un choix aux rsidents : recevoir chaque mois une somme dargent afin de
pouvoir payer un loyer dans un nouvel appartement, ou bien vivre dans un appartement fourni par le trust
dans des immeubles construits spcialement pour cette priode de transit. 1800 personnes y habitent,
certaines depuis plus de 5 ans dj. Trois camps de transit ont t construits pour reloger les rsidents dont
limmeuble a t dtruit, soit parce quil se trouve dans les sous-cluster en construction, soit parce quils
taient considrs comme trop fragiles et dangereux. Leur capacit daccueil ainsi que leur qualit semble
suprieure ce qui est fourni par les promoteurs dans la plupart des cas de redveloppement. Les
commerants aussi se voient offrir le choix entre un ddommagement mensuel et une place dans une
structure de transit. Si certains magasins de transit sont Bhendi Bazaar mme, la principale structure prvue
pour relocaliser les commerces pendant la construction, Muffadal Arcade, est situe environ un kilomtre.
Une fois la construction des tours acheve, les rsidents deviendront tous propritaires de leur logement, qui

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sera au moins aussi spacieux que le prcdent. Les habitants anciennement locataires accderont donc la
proprit gratuitement. La taille minimale des appartements sera de 32,5 m.
Le rez-de chausse et les deux premiers tages des tours seront des espaces commerciaux directement
ouverts sur la rue, sur le modle dun high street shopping mall, avec des passerelles entre les tages
suprieurs des btiments pour faciliter les cheminements. Le trust a galement prvu dapporter de nouvelles
infrastructures dans le quartier : davantage de places de parking, des routes plus larges, des espaces verts.

Le projet de redveloppement de Bhendi Bazaar a reu le soutien des institutions publiques. La BMC
(Corporation du Grand Mumbai), lEtat du Maharashtra et le Premier Ministre Narendra Modi supportent le
trust dans son action. Le SBUT a reu le Smart City Award en 2016 pour la qualit de son projet. Ce projet
fait donc lunanimit auprs des pouvoirs publics.
Nous nous intresserons ici aux aspects financiers et au mode opratoire du projet. Le financement du projet
ne concerne pas uniquement la provenance des fonds utiliss par le SBUT mais bien plus largement le
mcanisme financier et foncier qui lui permet de mener bien le projet.
Les consquences de la dmolition totale du quartier et du mode opratoire utilis pour le redveloppement
(la cluster policy) sur le tissu urbain, conomique et social sont des questions qui restent entires.
En outre, lacceptabilit du projet, et en filigrane, sa rplicabilit, sont des questions majeures.

Le redveloppement de Bhendi Bazaar est imbriqu dans trois contextes, qui reprsentent trois cadres pour
notre analyse. Premirement, nous tudierons le paradigme urbain nolibral dans lequel sinsre Mumbai, et
qui permet aux acteurs privs dintervenir. Deuximement, nous dtaillerons le nouveau cadre lgal mis en
place pour rpondre aux enjeux complexes de la ville, le cluster redevelopment, et ses consquences. Enfin,
nous analyserons le projet par le prisme de la communaut bohra : riche, puissante, compacte et fermement
contrle.

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1. Un exemple de la fabrique de la ville par les acteurs privs
Le redveloppement de Bhendi Bazaar est, selon le SBUT, nouveau et unique, par ses objectifs ambitieux, ses
dimensions et lchelle de temps dans laquelle il se droule. Si le projet est le premier utiliser le cadre
juridique du cluster redevelopment, il nen reste pas moins un nouvel avatar de lamnagement opr par un
acteur priv, pratique dj ancienne dans la ville de Mumbai.

A) Contexte historique et cadre thorique

a) La nolibralisation des politiques publiques urbaines comme patron gnral danalyse


Notre analyse du projet de reconstruction de Bhendi Bazaar sinscrit dans un cadre nolibral, dont nous
donnerons ici une dfinition synthtique. Cest dans ce cadre que sinsrent depuis prs de trente ans les
promoteurs des grandes villes indiennes ainsi que les diffrents niveaux de gouvernement : le gouvernement
central (Union Government), les gouvernements des diffrents Etats (Maharashtra State Government) et les
corporations municipales (BMC).
Les annes 1980 ont t marques par un tournant nolibral au sein des pouvoirs publics, en Inde comme
ailleurs. Lide que lEtat ne pouvait pas maintenir son action dans tous les champs de la vie sociale, voire ne
le devrait pas, au nom de lefficacit du march, sest progressivement diffuse partir du Royaume-Uni et
des Etats-Unis. Les gouvernements et les collectivits ont alors rduit leur primtre daction publique, ainsi
que leur niveau daction, dans les domaines qui restaient dvolus aux politiques publiques.
Lespace de dcision et dintervention pour les acteurs privs sagrandit ainsi, notamment dans le champ des
politiques urbaines. Linitiative prive se dveloppe pour rpondre aux besoins des villes : lhabitat, les
infrastructures (rseaux, transports...), ou encore les quipements sont pris en charge par des acteurs privs,
contribuant alors de manire croissante la fabrique de la ville.
De ce fait, de nouvelles relations entre le public et le priv mergent, formalises par des contrats spcifiques
comme le partenariat public-priv. Elles ont pour corollaire une nouvelle gouvernance urbaine : les villes
intgrent cette nouvelle logique de co-production de lespace urbain avec les acteurs privs pour offrir
davantage damnits leurs habitants et attirer de nouvelles entreprises.
Si la prsence accrue du priv dans la ville permet de rpondre des besoins, elle a aussi pour consquence
la prise en compte de la rentabilit comme un des paramtres des oprations damnagement, aux cts
dautres considrations comme le bien-tre ou laccessibilit financire.

b) Le financement par le foncier


Le mcanisme de financement des oprations damnagement par le foncier (infrastructures, quipements,
logements, locaux tertiaires ou commerciaux...) peut tre dfini par une formule simple : les cots du projet
urbain sont supports par les gains issus de la vente ou de lutilisation dune partie de la zone amnage. Il
existe trois manires principales de financer des projets par le foncier, selon G. E. Peterson (2008). La
gestion des biens fonciers consiste changer des avoirs fonciers contre des infrastructures (un terrain
municipal en change de la prolongation du rseau deau sur cette parcelle), tandis que la rcupration des
plus-values consiste prlever aux promoteurs une partie de la plus-value quils ralisent grce aux actions
des autorits publiques qui ont fait augmenter la valeur du foncier par la revalorisation dune zone. Le cas
qui nous intresse ici est celui des contributions des promoteurs : les autorits publiques demandent aux
acteurs privs de financer des infrastructures en mme temps quils construisent des logements.
Le financement par le foncier est apparu, depuis la fin des annes 1980, comme le moyen de pallier le
manque de ressources dans les oprations damnagement. Cette manire de financer lamnagement est une
spculation sur la valeur de la terre, perue comme un actif future rentabilit.

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c) De lencadrement des loyers aux oprations damnagement par les acteurs privs
Ce troisime rappel dordre thorique et historique permet de comprendre la situation de dlabrement actuel
de Bhendi Bazaar.
Le Bombay rents, hotel and lodging house rates Control Act introduit en 1947 un contrle des loyers, sur la
base de textes similaires appliqus pendant, et surtout aprs la Seconde Guerre mondiale. Ce type de texte, en
vigueur dans les grandes villes pendant les guerres, a gnralement t lev une fois la pnurie de logement
rsolue. A Mumbai, ce systme a perdur, malgr de lgers amnagements dans le Maharashtra Rent
Control Act de 1999 qui intgre la possibilit daugmentation des loyers, dans la limite de 4% par an. Ce
nouveau texte lgalise galement une pratique ancienne et informelle, trs structurante de lhabitat Mumbai
: le pagdi system. Tandis quune personne est propritaire dun immeuble entier, les locataires possdent un
titre de location quils peuvent transmettre leurs descendants ou vendre au locataire suivant pour environ
80% du prix de lappartement. Ils reoivent les deux tiers de cette somme tandis que le propritaire en touche
un tiers (Agarwal et al, 2015). Ils payent tous les mois un loyer leur propritaire, correspondant
actuellement quelques centaines de roupies Bhendi Bazaar (quelques euros).

Le contrle des loyers a plusieurs consquences : baisse de lentretien des btiments ; baisse de loffre de
logement (peu dincitation louer), donc augmentation des prix (dans les zones non-contrles) ;
prolifration des contrats de location informels ; et enfin, baisse de linitiative prive pour construire des
logements neufs abordables. Les promoteurs construisent uniquement pour les classes suprieures, et
lhabitat informel (slum) se dveloppe en parallle. Cest par ces mcanismes quapparaissent les immeubles
insalubres, voire dangereux. Le Ward C est lun des plus concerns par le contrle des loyers, et lun des plus
touchs par linsalubrit.
Ds les annes 70, les pouvoirs publics prennent conscience des problmes dinsalubrit et dhabitat
informel. En 1969, le Bombay Building Repairs and Reconstruction Act instaure une taxe sur les immeubles
au sein de la ville de Mumbai, la charge des propritaires. Cette cess tax sapplique aux immeubles
construits avant octobre 1969, et permet de financer les rparations prises en charge par les pouvoirs publics.
Ce texte est suivi par la cration, en 1971, du Bombay Building Repairs and Reconstruction Board
(MBRRB) qui engage les rparations. En 1976 est cre la MHADA (Maharashtra Housing and Area
Development Authority), qui intervient notamment dans la rhabilitation des slums, la gestion de lhabitat
insalubre, et garantit le relogement des habitants pendant les oprations de destruction et reconstruction.
Rapidement, les pouvoirs publics se confrontent un manque de ressource pour rhabiliter les immeubles
insalubres. Il semble que laction du Repair Board ait t assez marginale : en 1969, Mumbai comptait 19
642 immeubles ncessitant des rparations, contre 16 104 en 2008, selon les sources officielles de la
MHADA.
La BMC oriente alors peu peu son dveloppement urbain vers les acteurs privs. Le Mumbai Development
Plan 1981-2001 recommande de laisser davantage de place aux dveloppeurs privs pour rhabiliter les
immeubles insalubres, marquant le tournant nolibral pris par la municipalit partir des annes 1980.

B) Financer par le foncier : le redveloppement par les acteurs privs Mumbai


a) Un exemple clbre de ce mode de financement : la SRA
La Slum Rehabilitation Authority (SRA) a t cre en 1995, pour grer des programmes de rduction de
lhabitat informel. Elle repose sur quatre piliers : lutilisation du foncier des bidonvilles comme ressource, le
relogement gratuit des habitants des bidonvilles dans des immeubles neufs, loctroi dun coefficient
doccupation des sols (Floor Space Index - FSI) supplmentaire de la part de la BMC pour construire des
logements sur les anciens terrains des bidonvilles et enfin, la vente de ces logements sur le march libre pour
financer toute lopration.
De nombreuses recherches ont t menes sur ce programme, et dessinent un bilan trs mitig de cette
politique base sur le financement par le foncier. Les oprations patronnes par la SRA consistent souvent

9
dplacer les habitants des bidonvilles plusieurs kilomtres de leur ancienne rsidence (et de leur lieu de
travail), l o le foncier est peu cher, dans des btiments construits moindre cot, peu entretenus, et qui se
dgradent trs vite. Parfois, les btiments sont installs sans infrastructures (eau courante, routes, desserte par
les transports publics), pourtant indispensables aux habitants (Whitehead, More, 2007). Les bidonvilles, une
fois vides, sont dtruits et remplacs par des complexes rsidentiels ou commerciaux destination des
classes moyennes suprieures. Les nouveaux btiments sont des tours : la municipalit octroie un coefficient
doccupation des sols supplmentaire, ce qui permet de maximiser la surface constructible et fait monter en
hauteur les btiments.

b) Des incitations financires pour rpondre aux ambitions municipales dune W


orld Class City
Loctroi dun coefficient doccupation des sols suprieur pour les acteurs privs, afin de les inciter
construire davantage est la rponse apporte par la BMC tous les maux urbains (habitat informel sans
infrastructures deau ou dlectricit, insalubrit, faible surface habitable par personne, manque de logement,
congestion des routes et des transports collectifs). Ces incitations foncires, qui permettent aux promoteurs
privs de participer lamnagement de la ville tout en accroissant leurs gains, sont troitement lies
lorientation politique donne par la municipalit son dveloppement urbain. Ce projet esthtique, social et
conomique dune certaine modernit est trs inspir par le modle de Shanghai. Il est incarn par un style
architectural particulier : les gratte-ciels, longilignes, de haut standing, offrant des amnits orientes vers les
classes suprieures, nationales ou trangres (gymnase, piscine, systme de scurit...). Le projet de Bhendi
Bazaar illustre bien le consensus architectural et urbain entre acteurs privs et pouvoirs publics. Dune part,
ces derniers ont un sentiment partag de lurgence dagir : certains immeubles menacent de scrouler.
Dautre part, le trust et les pouvoirs publics partagent une mme vision de Mumbai et de limage que devrait
renvoyer la ville. Leur point de vue partag sur larchitecture du projet saccompagne dune mme
philosophie : ce projet va permettre de faire changer les modes de vie et les pratiques des habitants, les
rapprochant des standards des classes suprieures.

c) Larticle 33(7) : inciter les acteurs privs au redveloppement


A partir des annes 1990, les pouvoirs publics constituent un cadre juridique incitatif pour les amnageurs
privs. En 1991, le Maharashtra Regional and Town Planning Act prvoit une srie darticles spcifiques au
dveloppement de Mumbai, la Development Control Regulation (DCR), qui facilite les oprations menes
par des acteurs privs. Llment central de la DCR est lincitation foncire offerte aux acteurs privs pour
reconstruire des btiments vtustes : le floor space index (FSI). Ce ratio est calcul en divisant la surface
totale utilisable dun immeuble par lespace au sol. Autrement dit, plus limmeuble compte dtages et de
surface habitable, plus le FSI est lev. Cet indice de densit est devenu un outil majeur de lamnagement
Mumbai : les enjeux de congestion ont t traits par limposition dun ratio maximal. Le premier plan de
dveloppement de la ville (1964) prvoyait un FSI de 1,66, descendu 1,33 en 1991. Aujourdhui, le
nouveau Draft Development Plan propose un FSI de 2 comme base, et jusqu 4 pour les oprations de
redveloppement.
Larticle 33(7) de la DCR octroie un FSI supplmentaire celui en vigueur lorsque plusieurs personnes
prives sassocient au sein dune Co-operative Housing Society et reconstruisent des immeubles dgrads.
Grce cet article, un promoteur dtruit un vieil immeuble et construit une nouvelle tour, dans laquelle les
habitants sont relogs (souvent dans les tages les plus bas), et laquelle il ajoute de la surface habitable, ce
qui signifie que les appartements construits dans les tages suprieurs sont ensuite vendus pour financer
lopration et dgager un profit.
Une nouvelle gouvernance urbaine, ne dans les annes 1980, saffirme dans les dcennies suivantes; elle
saccorde avec un nouveau patron nolibral dans la ville. Les autorits publiques exercent un fort pouvoir
de contrle et dincitation : lacteur public est devenu un facilitateur, il cre un cadre dans lequel le
redveloppement est possible (Bhide, 2015).

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C) Un mode de financement qui redessine la ville

a) Des projets urbains aux frais des acteurs privs


Les incitations donnes aux dveloppeurs privs pour amnager la ville ont pour contrepartie la production
de services ou dinfrastructures urbaines en surmontant l'obstacle du manque dargent public. Dans le cas de
la dmolition dun immeuble de six tages et sa reconstruction en une tour de vingt tages, les anciens
habitants sont relogs gratuitement, bnficiant dun logement neuf. De la mme manire, la municipalit
octroie un FSI supplmentaire aux promoteurs qui fournissent gratuitement des terrains pour la construction
de routes (DCR).
En ce sens, les acteurs privs participent la production de services urbains, dinfrastructures, sans que les
pouvoirs publics naient contribuer financirement ces oprations.

b) La rgnration non-planifie de la ville


Les acteurs privs qui amnagent la ville sont divers et nont pas tous les mmes objectifs.
Leurs oprations damnagement ne sinscrivent donc pas dans une logique unique de dveloppement urbain
: les projets concernent souvent une parcelle, un lot, une petite surface. On observe alors deux consquences
principales : sur larchitecture et lesthtique urbaine dune part, sur lhabitat et les infrastructures urbaines
dautre part.
Lillustration architecturale du financement par le foncier, motiv par le FSI supplmentaire Mumbai, est la
multiplication des grandes tours dhabitation au milieu de bas immeubles (au nom vocateur de pencil
towers). La nouvelle ligne dhorizon de Mumbai (skyline) compte chaque anne davantage de gratte-ciels,
sans quaucun promoteur ne sinterroge sur lombre cre par les btiments, qui privent de plus en plus les
rsidents des tours voisines de lumire naturelle, par exemple.

Le financement de lhabitat par le foncier conduit les promoteurs offrir des logements un prix lev,
destins aux classes suprieures, pour maximiser leurs recettes. De ce fait, le stock de logement abordable
naugmente pas. En termes relatifs, ce stock dhabitat pour classes moyennes et populaires diminue. De plus,
le redveloppement urbain par parcelle ne rpond pas une logique unifie damnagement, il sagit de
laccumulation de micro-systmes urbains, ce qui ne contribue pas la lisibilit de la ville.
En outre, laugmentation de la surface constructible par les acteurs privs a pour consquence directe la
hausse de la densit, dans une ville o les infrastructures sont dj mises rude preuve. Or, les promoteurs
privs ne prvoient pas, gnralement, de contribuer lamlioration, lentretien, ou la cration
dinfrastructures. La pression sur les transports (routes, transports collectifs), ou encore les rseaux
dnergie, est alors accrue.
Alors que le redveloppement par le foncier est prsent par les pouvoirs publics de Mumbai comme la
solution face la menace des immeubles vtustes, la non-planification du redveloppement par les acteurs
privs apparat elle aussi comme un risque ; le remde est peut-tre encore pire que le mal.

c) Les mutations du profil sociologique et le changement des modes de vie


Le financement des oprations damnagement par le foncier influe sur les formes urbaines, mais galement
sur les populations. Selon larchitecte Vikas Dilawari, les personnes reloges dans de nouveaux buildings ny
restent pas toujours longtemps. Un phnomne dviction conomique sopre plus ou moins long terme
(impossibilit de payer les frais de maintenance, augmentation des prix des commerces de la zone
redveloppe...). Par ailleurs, le mode de vie des nouveaux rsidents, plus riches, tend simposer.

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2. Le SBUT, dfricheur dune nouvelle politique urbaine : la cluster policy
Le redveloppement grande chelle de Bhendi Bazaar est rendu possible par la politique de cluster, qui
met plusieurs outils juridiques et financiers au service du projet du SBUT. Cette nouvelle politique urbaine
est un enjeu fort pour les pouvoirs publics ; elle constitue un mode particulier de production despace
urbain, avec de lourdes consquences urbanistiques et sociales.

A) Une nouvelle chelle de rgnration urbaine

a) La c luster redevelopment policy, 33(9)


En 2009, en rponse aux problmes des politiques prcdentes, et notamment de la 33(7) relative au
redveloppement dun seul immeuble, le gouvernement du Maharashtra modifie la section 33(9) du DCR et
cre la politique de cluster development. Celle-ci consiste redvelopper un ensemble de structures couvrant
au moins la surface dun acre (4000 m). En 2013, seuls deux projets, dont celui du SBUT, avaient t
accepts. La politique a alors t modifie afin dtre plus incitative pour les promoteurs, pour linstant sans
plus de succs (Suryawanshi, 2015).
Dans le cadre de cette politique, des routes dau moins 18 mtres de large sont construites. Les immeubles
dtruire doivent tre vieux dau moins 30 ans ou bien tre catgoriss comme logements indcents ou
dangereux. Au moins 70% des rsidents ainsi que des propritaires doivent donner leur accord. Chaque
rsident (locataire ou propritaire) reoit aprs la reconstruction un logement qui sera sa proprit et dont la
surface minimale est 300 pieds carrs (27, 88 m). Le promoteur doit aussi fournir un capital de base (corpus
funds) suffisant pour payer les charges de maintenance durant dix annes (Ibid.).

La destruction et reconstruction de ces structures est rendue possible financirement par une incitation
foncire en termes de FSI. Plus la surface redvelopper est importante, plus lincitation foncire donne au
dveloppeur est grande (Shah, 2013). Ainsi, la limite des nouvelles constructions en termes de FSI est soit de
4, soit du FSI ncessaire au relogement des anciens rsidents augment dun pourcentage incitatif - le FSI
peut ainsi dpasser 4.
Dans le cas du SBUT, le projet a reu une incitation de 85%, ce qui signifie que le trust peut construire les
immeubles de rhabilitation (pour reloger les anciens rsidents) et 85% en plus . Ainsi, 13 tours seront
destines reloger les anciens habitants (3200 logements) tandis que 4 tours accueilleront 1600 appartements
qui seront vendus sur le march.

La cluster policy 33(9), conue pour la ville insulaire, a t tendue au Grand Mumbai par le gouvernement
en 2014. Mais la Bombay High Court en a empch limplmentation. Cette interdiction a t leve le 10 juin
2017, lorsquune tude a montr que cela ne devrait pas avoir dimpact ngatif sur la structure urbaine -
mme si des doutes subsistent (Ashar, 2015). Des cluster redevelopments pourront dsormais avoir lieu dans
les banlieues (The Hindu, 2015).

b) Une rponse aux problmes du 33(7)


Les prcdentes politiques telles que le 33(7) sont souvent critiques, notamment parce quelles augmentent
la pression sur les infrastructures existantes au lieu de les amliorer. Le 33(9) permet, par la reconstruction
dune zone entire, de construire de manire planifie, et de crer un ensemble cohrent. Le cluster
redevelopment permet damliorer la qualit de vie en fournissant des espaces publics ainsi que des
infrastructures de qualit, comme des routes plus larges ou des gouts (Dravid et Master, 2015). Cela rend
possible un renouvellement urbain intgr, o sont remplaces aussi les structures qui ne lauraient pas t
individuellement car elles ne sont pas intressantes financirement. Si les pencil towers ont quelques
avantages (temps de construction et risque rduits), elles ne permettent pas de fournir des espaces verts ou

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bien de nouveaux quipements publics. Une nouvelle cole sera ainsi construite Bhendi Bazaar. Le cluster
development permet aussi au SBUT de mettre en place des infrastructures cologiques et soutenables. A
dfaut davoir une vritable planification urbaine, ce mode opratoire permet une organisation une chelle
plus rduite.

B) Un modle en devenir

a) Un enjeu pour les pouvoirs publics


Ce projet semble recevoir un soutien total des acteurs publics : politiciens locaux, BMC, Etat du
Maharashtra, tat central et mme le Premier Ministre Narendra Modi affichent publiquement leur soutien.
Aux dernires lections, tous les candidats importants du centre-ville de Mumbai taient ainsi daccord sur le
fait que le cluster development est la seule rponse au dveloppement urbain de la ville (Dalvi, 2014). Le
Chief Minister du Maharashtra Devendra Fadnavis a slectionn ce projet dans sa war room o il pilote
personnellement les projets urbains les plus importants.
Le soutien ce projet vise en faire un modle du genre. En tant quun des deux premiers projets de la
cluster policy, et de loin le plus important, lentreprise de reconstruction du Bazaar attire beaucoup
dattention. En montrant sa russite, les acteurs publics non seulement gagnent en publicit et crdibilit,
mais esprent aussi que dautres projets suivront lexemple. Pour les pouvoirs publics, cest aussi loccasion
de faire du marketing territorial et de promouvoir laction publique peu de frais.

Cette volont den faire un modle et ce soutien public sexplique par plusieurs raisons.
Dabord, ce projet est un exemple XXL du financement de la ville par le priv. Le SBUT, grce aux
incitations financires, refait la ville pour le compte du public. Les amnageurs privs se chargent des
infrastructures sur un primtre donn : les pouvoirs publics ne dpensent rien, et des projets conformes
leur vision de Mumbai voient le jour. Le stock de logement de bonne qualit s'accrot, de mme que la
comptitivit conomique du quartier.
La BMC a aussi des avantages financiers la reconstruction du quartier. Lincitation en FSI qui est offerte au
dveloppeur est soumise une taxe : cest un autre aspect du financement par le foncier (Gandhi et Phatak,
2016). En outre, la BMC collecte des impts fonciers en fonction du loyer quune proprit peut gnrer.
Elle a donc tout intrt ce que des appartements sous le rgime du Rent Control Act deviennent disponible
au prix du march.
Les reprsentants publics que nous avons rencontrs soutiennent tous le projet. Il correspond la vision de
Mumbai qui a t dfinie et il est considr comme une contribution au dveloppement de la ville et
lamlioration des conditions de vie des habitants. Ce projet sert les intrts de la BMC puisquil permettrait
en apparence de combattre la congestion de la ville, et davoir un semblant de planification. Dautres raisons,
moins officielles, peuvent expliquer le soutien des acteurs publics. Dabord, selon plusieurs personnes que
nous avons rencontres, il existe un rseau informel entre les lus, les constructeurs et la BMC. En outre,
nombreux sont ceux qui croient lexistence de connexions entre le Premier Ministre et le chef de la
communaut des dawoodi bohras. Enfin, la corruption semble commune dans les projets urbains Mumbai,
et celle-ci est parfois voque pour expliquer le soutien sans faille des autorits.

b) Faire russir ce modle


La russite du redveloppement du quartier est ainsi un enjeu pour le SBUT comme pour les autorits
publiques. Cependant, cette opration urbaine dmesure est trs difficile mettre en place. Un tel projet
ncessite de nombreuses tapes : lachat des immeubles existants, lobtention de laccord des rsidents, leur
dmnagement vers des logements de transit et la destruction des anciennes structures, avant mme de
commencer la construction. Puis il faut faire revenir les habitants, tout en construisant les immeubles
destins financer le projet, ainsi que vendre ces appartements (Dravid et Master, 2015). Pour un projet de

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cette ampleur, plusieurs dizaines dannes seront peut-tre requises. Si les acteurs publics le soutiennent
autant, cest sans doute quils lont identifi comme tant emblmatique, mais aussi capable de russir, afin
de dfinir un prcdent. La russite de ce projet est en effet prvisible puisque la grande majorit des
rsidents du quartier font partie dune mme communaut (voir Partie 3).

Si un projet prototype et dune telle ampleur signifie des difficults accrues, des moyens de contourner ces
difficults pour le faire aboutir existent. Dabord, les rgles et la conception du projet sont faites pour
faciliter lopration. La zone est ainsi divise en 9 sous-clusters afin de commencer les travaux dans une
portion du quartier ds que 70% des habitants donnent leur accord dans cette parcelle. Surtout, la nouvelle
section 33(9) prvoit que le gouvernement peut acheter les 30% de proprits restantes si seulement 70% des
propritaires acceptent de vendre au promoteur. Les propritaires rticents seront ainsi forcs par la loi de
vendre. Selon un marchand que nous avons rencontr, la politique de cluster development signifie labsence
de choix pour les gens, et le pouvoir remis entre les mains du promoteur : cest un cluster redevelopment,
vous ne pouvez pas arrter le constructeur. Si cent personnes refusent, elles partiront quand mme. Si vous
refusez de partir, la police viendra. Ce quils [le SBUT] me proposent, je le prendrai. Je nai pas doption,
parce que cest un cluster development.
En outre, les pressions physiques et la corruption semblent assez communes pour convaincre les habitants
daccepter une opration immobilire Mumbai (Whitehead et More, 2007). Dans le cas du SBUT, des
pressions psychologiques sont peut-tre aussi loeuvre (voir partie 3).
Enfin, le soutien des autorits, dj mentionn, est aussi extrmement important pour la russite du projet.
Les liens entre SBUT, politiciens, gouvernement et BMC ont sans doute contribu lavancement de
lopration. De plus, lEtat agit comme une garantie dans ce genre de projet, pour assurer aux rsidents quils
rcupreront leur appartement.

C) Les consquences dmesures du projet de redveloppement de Bhendi Bazaar


Ce type de mode opratoire (le cluster development) a de nombreuses consquences. La temporalit du projet
sen trouve ainsi modifie, tandis que le redveloppement de Bhendi Bazaar aura un impact irrmdiable sur
la structure sociale et urbaine du quartier.

a) La pesanteur dun projet sur le temps long


Un cluster redevelopment est un processus long et difficile. Alors que le SBUT a t tabli il y a 8 ans dj,
seuls deux sous-clusters (1 et 3) sont aujourdhui en construction. Une tour est en bonne voie et le SBUT
affirme que dans un an, les commerces pourront sy installer tandis que les rsidents reviendront en 2019.
Les rsidents et commerants que nous avons rencontrs ont tous insist sur la lenteur et le retard du projet :
tous imaginaient un processus beaucoup plus rapide. Cependant la plupart dentre eux ne blment pas le
SBUT, mais critiquent les autorits publiques, ou plus souvent les opposants au projet et autres rsidents
difficiles convaincre, qui profiteraient de la situation pour demander trop dargent au trust.
Mais aujourdhui, les annes attendre se font sentir. Les personnes ges ne pensent pas quelles verront un
jour le projet aboutir. La confiance des gens tend s'roder, comme nous la expliqu un ancien rsident :
Ca a dj t long. Les gens qui ont foi [en ce projet] garderont la foi jusqu la fin. Mais certaines
personnes plus pratiques croient dans ce quelles voient, et cela affecte leur confiance dans le projet. Les
gens perdent leur intrt, ils perdent confiance, parce que cela prend trop de temps.
Lenthousiasme pour le projet pourrait nanmoins se raviver lorsque la premire tour sera construite et les
rsidents installs.
Cependant, la lenteur et limprdictibilit du projet rendent les commerants inquiets. Pendant un nombre
indfini dannes, ils nauront plus leur magasin habituel. Une minorit de personnes choisissent alors de
vendre dfinitivement leur magasin ou leur appartement (entre 5 et 20%, selon les personnes que nous avons

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rencontres). La lenteur et lincertitude psent sur les marchands, qui sont mcontents du centre commercial
de transit. La plupart des espaces destins accueillir des magasins y sont vides car les commerants ne
souhaitent pas y aller. Ceux qui y ont dmnag leur magasin (souvent parce que le ddommagement offert
ntait pas intressant) vendent moins ou ont d se crer une nouvelle clientle. Ils apprcient cependant la
scurit de la structure de transit, protge par des gardiens et des camras de surveillance.

b) La transformation radicale du tissu urbain et architectural


Les consquences les plus visibles de la reconstruction de Bhendi Bazaar seront urbaines. 250 immeubles
entre 3 et 6 tages vont tre remplacs par 17 tours de 15 65 tages. Le FSI de la zone va augmenter tandis
que la densit va largement crotre. La population totale de Bhendi Bazaar sera plus leve, de mme que la
taille des logements. En outre, des espaces ouverts communs mais privs seront disponibles pour les
habitants sur une dalle au 5me tage.

Au niveau architectural, un certain charme sera ncessairement perdu. Cependant, la plupart des rsidents et
commerants ne sen soucient pas. Lun des rares commerants sen soucier le rsume ainsi : Pour eux, ce
sont juste des rues sales. Vikas Dilawari, oppos la destruction de lensemble des btiments du quartier,
dnombre 66 structures dimportance architecturale dans la zone (Dilawari, 2011). Cependant, de nombreux
habitants et commerants pensent que le nouveau Bhendi Bazaar sera un monument, dont la simple beaut
architecturale attirera des visiteurs du monde entier, mme si cet avis nest pas partag par les chercheurs ou
les journalistes.
En outre, ce projet va tre en dcalage total avec le tissu urbain existant. Mme si la cluster policy permet de
reconstruire plus quun simple immeuble, cela reste un petit morceau de ville au milieu dune zone bien plus
large. Les gratte-ciels de Bhendi Bazaar vont se dresser au milieu dun quartier qui a une chelle et une
uniformit architecturale bien diffrentes. Ces immeubles seront sans doute visibles de trs loin tant ils seront
une tranget dans cette partie de la ville. Le tissu urbain organis il y a plus de cent ans va changer et les
points de repres de la ville pourraient sen trouver compltement modifis (Dilawari, 2008). Quant aux
habitants des rues environnantes, ils auront vivre lombre des gratte-ciels de Bhendi Bazaar (Dalvi,
2014).

Alors que ce projet est dcrit comme un modle de soutenabilit, la cluster policy nest pas exempte de
problmes cologiques. Ainsi, Hugh Byrd et Anindita Mandal (2017) analysent le projet et constatent quil
va mener une augmentation gnralise de la consommation de ressources et du rejet de dchets ainsi qu
une baisse du potentiel en nergies renouvelables. Leffet ngatif sur lenvironnement dun tel projet nest
pas entirement imputable laugmentation de population : le design du projet (tours au lieu dimmeubles de
petite taille, changement de mode de vie) est blmer. Cette tude ne prend cependant pas en compte les
efforts spcifiques faits par le SBUT pour amliorer limpact cologique de lopration. Malgr ce
manquement, il nous faut remettre en cause limage de soutenabilit du projet.
Enfin, les consquences les plus lourdes pourraient tre sur linfrastructure. Si lun des buts dun
redveloppement en cluster est damliorer les infrastructures et les services urbains (routes, gouts, espaces
publics), la densit dun tel projet est dangereuse. Le FSI seul ne rend pas compte de la densit du quartier.
Selon Shirish Patel (2007), dans le ward C, chaque personne utilise moins de 8 mtres carrs despace
rsidentiel, comparer aux 64 m par personne dans le district rsidentiel le plus bond de Manhattan, CD-8.
Cela signifie que pour loger les habitants dun immeuble de quatre tages du ward C de Mumbai, il faudrait
un immeuble de 33 tages Manhattan. Cela nous laisse imaginer la densit future du quartier lorsque la
taille des immeubles rejoindra celle de New York. Les routes, espaces publics et rseaux dlectricit ou
deau ne sarrtent pas aux frontires de Bhendi Bazaar et pourraient tre mis rude preuve par la hausse de
la demande. En dehors de la zone reconstruite, les routes seront toujours aussi troites, et auront grer un
nouvel afflux de voitures. Au lieu de rduire la congestion, ce projet pourrait donc laccrotre.

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Les effets du projet sur le quartier peuvent se rsumer cette image que nous a donne Mustansir Dalvi : ce
serait comme dtruire un quartier haussmannien Paris pour mettre ces 17 tours la place. Nul doute que les
changements seraient spectaculaires.

c) Des consquences sociales ambigus


Ces changements urbains spectaculaires vont saccompagner de transformations sociales, moins visibles
mais tout aussi puissantes.
Dabord, les rsidents vont connatre la fois un hausse de leurs conditions de vie et un changement de mode
de vie. Selon larchitecte du projet Qutub Mandviwala, aujourdhui plus de 70% des logements de Bhendi
Bazaar sont des appartements de 14 m. Les familles seront reloges dans des appartements de 32,5 m (350
pieds carrs), le minimum fourni par le SBUT. Si 80% des logements seront de cette taille, les autres
rsidents verront la taille de leur appartement augmenter de 10%, jusqu 185 m pour le plus grand dentre
eux.
Tous ces logements auront plusieurs pices diffrentes, afin de donner plus dintimit aux familles parfois
nombreuses qui vivent sous le mme toit. Les rsidents apprcient particulirement dtre des propritaires
en devenir, ainsi que la hausse de conditions de vie qui va accompagner leur nouveau logement : ascenseurs,
sanitaires privs, mais aussi une hausse gnrale en termes de propret, de confort et de modernit, alors que
de nombreux appartements avaient des fuites et ncessitaient des travaux dentretien. Les nouveaux
logements apporteront aussi plus de scurit par rapport aux anciens immeubles dont la fragilit mettait en
danger la vie des locataires. Avec des places de parkings, les habitants vont acheter des voitures. Cest dj
le cas dans le camp de transit de Mazgaon, dont le parking sest peu peu rempli. Le terme upliftment
(lvation), omniprsent dans le discours du SBUT ainsi que dans celui des rsidents qui soutiennent le
projet et qui a une porte presque spirituelle, rsume cette ide daccs un nouveau mode de vie. Une
habitante nous explique ainsi : Le mode de vie va changer, comme si nous vivions dans un autre pays. Nous
naurons plus monter les escaliers. La vie sera cool, sophistique. Laccs un nouveau type de logement
et de confort semble ainsi li une ide sous-jacente daccs un mode de vie global et dascension sociale.
La plupart des rsidents que nous avons rencontrs affirment tre trs heureux de ce futur changement et
pensent que leur ancien quartier ne leur manquera absolument pas. Beaucoup disent vouloir que leurs enfants
grandissent dans un meilleur environnement que celui quils ont connu. Ils insistent beaucoup sur la salet et
la dangerosit du quartier. La street food est le seul lment que les habitants vont regretter : tous la
considrent comme partie intgrante de lidentit du quartier. Un ancien commerant craint aussi que
disparaisse un sens de la communaut, et lchelle humaine des relations sociales.
Certains chercheurs pensent ainsi que les anciens rsidents auront du mal sadapter ce nouveau mode de
vie. Cependant, beaucoup dhabitants vivent aujourdhui dans des conditions ne correspondant pas leur
niveau de vie. Le projet opre donc un ajustement, apportant de nouveaux quipements et des standards de
confort suprieurs. De plus, larchitecte Qutub Mandviwala affirme avoir tent dintgrer la culture
spcifique du quartier dans son plan, en intgrant des lments darchitecture fatimide (lie la communaut
bohra) et en conservant les structures religieuses. En 2011, une consultation a t organise concernant le
design des appartements et de commerces, et un groupe de rsidents a pu choisir parmi trois designs
proposs.

Alors que le quartier, connu pour tre dlabr, va devenir flambant neuf et accueillir de nouveaux habitants
qui auront achet des logements trs chers, on peut sattendre ce que le projet entrane une certaine
exclusion sociale. Ainsi, un des anciens plans du projet prsentait une vritable gated community : seuls
quatre points dentre, surmonts dun portail, permettaient daccder au quartier (Dalvi, 2011). Le nouveau
plan du projet est au contraire dnu de portails : les entres se font normalement, par la route, et sont plus
nombreuses. Le quartier semble mieux intgr. Cependant, laspect esthtique du nouveau Bhendi Bazaar
sera si diffrent du reste que cela crera ncessairement une sparation symbolique. Si la rue ne sera pas

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ferme, il est probable quil faille passer devant un gardien avant daccder aux tages du centre commercial.
Quant aux jardins sur dalle, ils sont rservs aux rsidents. Alors que les rues sont aujourdhui des espaces
utiliss et partags (les marchands sinstallent sur une chaise, les commerces stendent dans la rue), il est
possible que les nouvelles rues soient beaucoup plus disciplines. Cependant, les habitants et commerants
de Bhendi Bazaar ont sans doute les capacits de se rapproprier la rue et de la rinventer.
Le projet va en tout cas mener une certaine gentrification du quartier. Si Bhendi Bazaar abrite une varit
de rsidents en termes de classe sociale, il est trs probable que les nouveaux arrivants aient un niveau de vie
bien suprieur. En outre, la valeur des proprits (magasins ou appartements) va faire un bond. Selon
Mustansir Dalvi (2014), le 33(9) va crer des quartiers gentrifis, o les anciens habitants nont plus leur
place, et les liens sociaux sont de plus en plus distendus. Cependant, laspect communautaire du projet peut
sans doute fragiliser ou ralentir ce processus de gentrification. Il est pourtant probable quau bout dun
certain temps, une exclusion par le cot de la maintenance des tours se mette en place mcaniquement. Si les
panneaux solaires et le recyclage de leau sont conus pour rduire les dpenses de maintenance, le prix que
les rsidents paieront sera au moins dix fois suprieur au loyer quils payaient. Le seul cot dentretien des
ascenseurs dans une tour est de 2500 roupies par mois (Mukherjee). Un rsident pense que le cot dentretien
par mois devrait sapprocher de 5000 ou 6000 roupies, ce qui constitue une somme trs importante alors que
le salaire mdian est de 20000 roupies par mois Mumbai (Draft development plan 2034).

Enfin, le projet va forcment avoir des consquences sur les commerces de Bhendi Bazaar. Selon le SBUT, il
va attirer de nouveaux investissements et offrir de nouveaux dbouchs commerciaux (Dravid et Master,
2015). Cependant les marchands sont loin dtre tous heureux du projet. Tous insistent sur la ncessit
davoir leur futur magasin au rez-de-chausse, sans pour autant avoir lassurance que ce sera le cas. Le retour
ne sera sans doute pas facile : la plupart des commerants devront se reconstituer une clientle. La valeur des
magasins sera nanmoins beaucoup plus leve. Il semble ainsi beaucoup plus envisageable de vendre son
nouveau magasin que son futur appartement. La plupart des commerants pensent quils garderont le leur
mais tous pensent aussi quune partie des commerces changera. Il y aura des tablissements diffrents
dauparavant. Depuis peu, un distributeur automatique a t install, le premier de lhistoire de Bhendi
Bazaar.
Une association de commerants, la Mutton Street Dealers Association, sest forme afin de sopposer au
projet. Mutton Street accueille le march des antiquits, bien connu Mumbai. Leur principale demande est
dobtenir des magasins au rez-de-chausse, au mme emplacement et dans le mme ordre quavant. Ils
attendent du SBUT quil leur fournisse un plan prcis des emplacements futurs des magasins avant de donner
leur accord au projet. Cependant les vritables perdants risquent dtre les vendeurs du march
hebdomadaire, Jumma Bazaar (le march du vendredi), dont environ un tiers est compris dans la zone qui
sera redveloppe. Les vendeurs de rue qui ne disposent pas de magasin, ainsi que les vendeurs ambulants,
feront aussi partie des futurs exclus. Ce sera aussi sans doute le cas de certains travailleurs informels, comme
ceux qui transportent des marchandises sur des chariots. De manire gnrale, le commerce de rue va
probablement beaucoup se rduire.

Si le SBUT cherche faire de la reconstruction de Bhendi Bazaar un modle et que beaucoup de gens ont
limpression que le projet rpond leurs besoins, il nest pas exempt de consquences pour le moins
discutables. La question qui se pose est la suivante : est-ce que cette opration urbaine est une chance pour
les habitants et les commerants du quartier, linstar de la construction du quartier aprs le grand incendie
de 1803 ? Ou bien est-ce la destruction dun tissu urbain et social qui aurait pu tre amlior autrement ?

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3. Un projet communautaire ?
Le projet du SBUT est prsent officiellement comme celui dune communaut : il serait fait par et pour les
bohras, mais en incluant les autres confessions du quartier. Il apparat cependant que la communaut bohra
est fermement contrle, et structure par une hirarchie descendante. En ce sens, ce projet nous semble
davantage port par les hauts dirigeants de la communaut que par lensemble de ses membres. Nous
mettons galement en question linclusivit de lopration.

A) Limportance de la communaut bohra dans le projet

a) Un projet men par les dawoodi bohras


Ce projet est troitement li la communaut des bohras. La majorit des habitants du quartier font partie de
la communaut, ainsi quenviron la moiti des commerants (Raghib, 2013). Beaucoup de ces commerces
sont dailleurs des commerces communautaires (notamment de vtements religieux) et la majorit des clients
de ces magasins sont des bohras : certains habitent dans le quartier, mais la plupart sont de passage pour aller
prier au mausole ou dans les mosques environnantes. Bohras et Bhendi Bazaar sont profondment lis.
Ainsi, de nombreux bohras seront trs intresss par lachat dun appartement dans le nouveau quartier. La
demande est trs forte pour ce quartier qui possde des atouts (le mausole) et une puissance symbolique
ingale pour cette communaut. Alors que depuis quelques dizaines dannes, de nombreuses familles
dmnagent de Bhendi Bazaar, on peut considrer ce projet comme un moyen de redonner ce quartier sa
centralit rsidentielle et commerciale, en plus de spirituelle, pour cette communaut.
Le SBUT et la communaut sont troitement lis. Le prsident du SBUT, frre de lactuel Syedna, nous a t
dcrit comme la personne la plus influente aprs son frre, et celui qui prend toutes les dcisions importantes
concernant le projet de redveloppement de Bhendi Bazaar. Le SBUT est un des trusts de la communaut
bohra, soumis aux ordres de ladministration centrale de la communaut. Ainsi, une membre de la
communaut nous affirme : Il y a diffrents tablissements communautaires des dawoodi bohras. Badri
Mahal, Fort, est le principal bureau. Mme le SBUT est en-dessous de Badri Mahal, ils leur rendent des
comptes.
En effet, la communaut bohra est extrmement organise et hirarchise. Il existe une tradition de charit de
la communaut, qui fournit de nombreux services ses membres. La principale institution bohra est
al-Dawa al-Hdiya, plus souvent dcrit comme le Dawat, qui administre troitement la communaut depuis
Bombay depuis 1933. Des reprsentants du Dawat sont dsigns dans chaque ville dimportance. Les
autorits bohras disposent ainsi dun rseau de reprsentants locaux, la fois chefs religieux et
communautaires. La mosque est pour les bohras un lieu central pour la religion mais aussi comme noeud
social pour la communaut (Qutbuddin, 2013).

b) Un projet communautaire mais top-down


Cest cette hirarchie de la communaut, et limportance de la figure du chef chez les bohras qui permet ce
projet dune taille encore jamais vue de commencer prendre forme, Les dawoodi bohras croient en sept (et
non cinq comme les sunnites) piliers de lIslam. Lun dentre eux est la croyance en Dieu et lallgeance au
clerg : les imams et plus forte raison les dai. Le dai al-mutlaq dtient ainsi une autorit absolue sur ses
fidles. Il joue un rle central dans la vie religieuse et communautaire des bohras. Il prodigue ses conseils sur
des sujets spirituels mais aussi sociaux et conomiques et est considr comme infaillible (Qutbuddin, 2013).
Le SBUT affirme que le succs du projet provient de la confiance que les rsidents ont dans le trust, mais
aussi du fait que le chef religieux soit celui qui lait dcid. Nous avons rencontr beaucoup de bohras qui
ont foi dans le projet parce quils accordent une confiance totale leurs chefs spirituels. Ainsi, un
commerant nous explique : Je crois dans le projet, mais encore plus dans notre Grand Prtre. Cest le
projet du Syedna, donc cest bien. Une ancienne rsidente parle, elle, de la foi aveugle quelle a dans le
chef religieux et son projet. Une autre affirme, en parlant du projet et du fait quelle aura bientt un nouvel

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appartement : Je suis reconnaissante Dieu, Sa Saintet [le Syedna] . La plupart des membres de la
communaut que nous avons rencontrs affichent ainsi une confiance immense dans leurs chefs religieux, et
par extension, dans les gens la tte du SBUT. Un marchand nous a dit que le PDG et le prsident du SBUT
sont totalement bons, incorruptibles. Il ajoute, en parlant semble-t-il indistinctement du Syedna et de son
frre : Sil dit quaujourdhui cest dimanche, alors aujourdhui cest dimanche.
Il est ainsi possible de qualifier ce projet de communautaire dans le sens o il est men par les chefs dune
communaut. Cependant, ce nest pas un projet bottom-up, mais bien top-down. La croyance dans le chef, la
hirarchie, le contrle de la communaut rendent possible le projet.

B) Un projet financ par la communaut

a) Lopacit du financement
Le financement du projet ne nous a pas t expliqu en dtails. Cependant, si le principe est simple,
beaucoup de questions ne sont pas rsolues. Le SBUT est enregistr comme un trust charitable
(not-for-profit). Il dfinit officiellement le projet comme philanthropique et charitable. Leurs fonds
proviennent, selon eux, de donations. La communaut bohra dispose de reprsentants locaux, qui les
membres de la communaut peuvent faire des dons. Ces donateurs sont anonymes. Cependant, aprs avoir
discut avec nombre dhabitants et de membres de la communaut bohra, il apparat vident que le dons
proviennent de quelques grands donateurs, plutt que de la communaut en gnral. Nous navons ainsi
rencontr personne qui avait personnellement contribu ou mme qui connaissait quelquun qui laurait fait.
Ce nest donc pas un financement communautaire dans le sens o ce nest pas la communaut qui finance ce
projet, seulement quelques donateurs qui alimentent le compte en banque du Dawat.

Beaucoup de rumeurs circulent sur le financement de ce projet. La plupart des gens considrent que la
communaut dispose dune rserve dargent immense. Beaucoup de bohras ont entendu parler des donateurs
pour des projets prcdents, mais nen savent pas plus. Certaines rumeurs de corruption circulent sur
Whatsapp, entre bohras. Plusieurs personnes nous ont parl de dons importants effectus en liquide, de
manire informelle. Un propritaire nous a mme dit que le SBUT achetait les proprits de Bhendi Bazaar
principalement en liquide : 60% tait selon lui pay en cash sous le tapis, et seulement 40% officiellement.
Il affirme cependant que depuis la politique nationale de dmontisation (le remplacement des billets les plus
importants avec lobjectif affich de lutter contre largent sale), seuls 10% de la valeur des proprits sont
pays en liquide au propritaire (et le reste officiellement), et que le SBUT commence manquer de
ressources. Deux personnes nous ont aussi affirm que le Syedna et les chefs religieux, qui ont leurs propres
entreprises, mettent probablement leur propre argent afin de financer le projet, et quil y aurait peut-tre des
enjeux financiers personnels.

Enfin, si le projet est officiellement non-lucratif, limmense majorit des personnes que nous avons
rencontres en doutent. Nombre dentre elles estiment que le SBUT engendrera des profits avec ce projet, et
a ne choque personne. Beaucoup sont contents et considrent que tout le monde y est gagnant. Ainsi, un
chercheur nous affirme quune grande partie du projet semble ntre quune opration immobilire, tandis
quun autre nous explique que les instruments juridiques et les institutions qui contrlent le caractre
charitable dun projet ne sont pas adapts un projet dune telle ampleur et que les estimations de profit sont
de toute faon toujours truques. Un dernier nous confie avec certitude que la BMC est lorganisation la
plus corrompue au monde, et ferme donc sans doute les yeux sur les potentiels manquements aux rgles du
projet.

19
b) Les ressorts du financement communautaire
Le SBUT reoit des dons dautres trusts de la communaut (Dravid et Master, 2015). Or, les fonds de la
communaut viennent notamment des dons individuels, mais aussi, de manire plus rgulire, de taxes
communautaires. Boivin et Yahia (2017) indiquent ainsi que les bohras versent sept taxes obligatoires au
dai, auxquelles sajoutent des taxes extraordinaires. Dans Mullahs on the main frame, Jonah Blank
explique que la taxe principale est le Zakat, qui correspond 2,5% de la richesse accumule par an. Alors
que chez les Sunnites, chaque croyant sarrange pour distribuer cet argent, la communaut bohra le collecte
et lutilise pour des projets communautaires. Dautres impts communautaires dpendent des ressources de
lindividu ou du foyer, et peuvent donc contribuer de manire srieuse aux ressources de la communaut. Les
mariages ou les enterrements donnent aussi lieu des contributions semi-obligatoires, tandis que des dons
qui peuvent atteindre 25 000 dollars sont faits au Syedna pour le remercier dun service rendu. Les revenus
collects restent secrets.
Si un bohra rapporte que les taxes ont augment ces dernires annes (Johari, 2014), une membre de la
communaut nous a expliqu que beaucoup de gens sabstiennent de les payer malgr leur caractre
obligatoire.

Aprs la construction des tours, il est probable que ce soit toujours les bohras qui contribuent au financement
du projet, par lachat des appartements destins au march. Les acheteurs seront ainsi probablement des
membres de la communaut qui vivent ltranger. Beaucoup pensent quils vont acheter afin davoir un
pied--terre Bhendi Bazaar, pour se loger lorsquils viennent, une ou deux fois par an, pour les crmonies
religieuses importantes. Certains pensent quils auront aussi un rle dinvestisseurs, quils achteront bien
plus dappartements quils nen ont besoin, et les loueront ou bien les garderont comme investissement. Dans
tous les cas, la prsence du mausole rend le quartier extrmement attractif pour une clientle riche et bohra.

C) Un projet exclusif et tyrannique ?

a) Un projet impos
Il a dj t mentionn que lorganisation du projet se fait de manire top-down et extrmement hirarchique,
au sein dune communaut qui place lobissance au chef comme lun des piliers de leur vie religieuse et
communautaire. De l dire que le projet est impos par les chefs religieux, il ny a quun pas.
En effet, la communaut bohra exerce un contrle social trs fort sur ses membres. Celui-ci se fait
notamment sur le port de vtements communautaires, qui diffrencient les bohras des autres musulmans. En
plus de jurer allgeance leur chef, les bohras sont sous la menace de lexcommunication et lostracisme. Si
jamais ils se rebellent ouvertement contre les autorits communautaires, ils sont bannis, et il leur est interdit
dentrer en contact avec tout membre de la communaut, y compris leur propre famille (Boivin, 2002). Si en
pratique, cela narrive quen cas de dissidence politique ouverte, la menace reste prsente dans les esprits.

Ce contrle social trs puissant semble se faire sentir sur le projet. Dabord, lors de nos entretiens, nous
avons d garantir lanonymat de nombreuses personnes qui pourtant critiquaient assez peu le projet. De
plus, nous avons ressenti au moins deux fois que certaines personnes refusaient de nous dlivrer des
informations alors quelles semblaient en avoir, notamment en ce qui concerne lopposition qua pu
engendrer le projet. Il nous a aussi t rapport que lopposition au projet existait mais quon la faisait taire.
Il faut cependant noter que nous avons assez peu dinformations sur ce sujet, et que limmense majorit des
rsidents et commerants que nous avons rencontrs semblaient contents du projet et ne parlaient
aucunement de pressions subies.
Il se pourrait pourtant que ces pressions existent, et sexerceraient de plusieurs faons. En premier lieu, deux
personnes (un commerant et un propritaire) nous ont clairement fait part de labsence de choix quils
avaient face au projet, nous racontant que a ntait pas possible pour eux de dire non. Nanmoins, cela ne

20
parat pas trs surprenant dans le cas dun redveloppement priv Mumbai. Le propritaire nous a expliqu
: Le SBUT nous a approch et a donn un prix. Il ny avait pas de possibilit de ngocier. Il sest plaint
davoir d vendre ses proprits pour une somme bien infrieure leur prix rel, sous la pression des
autorits religieuses. Il ajoute : Il y a une discrimination selon les communauts. Il y a un prix diffrent pour
les bohras et pour les sunnites. Les sunnites sont pays plus chers, parce quils ne subissent pas de pression
religieuse. Il affirme ainsi que les bohras sont contraints, par des mthodes qui vont de la pression
mentale jusquaux violences physiques, en passant par les menaces, et acceptent donc de recevoir un prix
plus faible que les autres communauts. En outre, un rsident a rcemment affirm dans le Times of India
que le SBUT refusait de rparer son immeuble et se contentait de demander aux rsidents de donner leur
accord pour le redveloppement (Lewis, 2017).

b) Un projet pour les dawoodi bohras


Une consquence vidente du lancement, du financement et de la gestion du projet par la communaut bohra
est que le projet semble lui tre destin en priorit. Ainsi, la plupart des bohras que nous avons rencontrs
pensent que le projet est pour leur communaut. Pour certains, cest une vidence puisquune majorit de
bohras vit Bhendi Bazaar. En outre, alors que Bhendi Bazaar se situait dans la zone touche par les meutes
anti-musulmans de 1992-1993, il ne parat pas illogique que les bohras crent une structure qui les protge,
dessein ou non.
Certains signes visuels confirment lorientation communautaire du projet. Le design intgre des lments
darchitecture fatimide et des motifs islamiques (Dalvi, 2011). De plus, si le SBUT affirme se concentrer
en priorit sur le relogement des rsidents, les habitants du quartier nous ont dit que le point central du projet
est le nouveau complexe religieux qui va tre amnag, reliant le mausole (Raudat Tahera) la mosque
principale (Saifee Masjid). Il permettra des rassemblements plus importants. Enfin, il est trs clair que les
tours deviennent de plus en plus hautes mesure quelles sloignent de la Raudat Tahera, comme pour
souligner sa centralit spirituelle et symbolique.
Certains membres de la communaut, ainsi que des chercheurs, pensent que le projet contribue renforcer le
pouvoir de la communaut. Une opration dune telle ampleur ne peut que leur apporter de la publicit,
tandis que la taille des immeubles rendra le quartier impossible manquer. Les autorits bohras gagneront
sans doute du pouvoir grce au projet, quil soit financier, spatial (avec le complexe religieux), symbolique
ou politique. Il est probable que la domination des bohras Bhendi Bazaar se renforce, tout comme le
contrle social au sein de la communaut.

c) Un projet exclusif ?
Ces observations amnent questionner le caractre inclusif du projet. Premirement, si nous navons pas pu
constater directement de tensions entre les communauts Bhendi Bazaar, nous en avons plusieurs fois
entendu parler. Mme les fonctionnaires de la BMC nous ont indiqu que certains problmes entre
communauts pouvaient expliquer les dlais pour obtenir laccord des habitants, mais sans sen formaliser,
sans doute habitus cette situation loin dtre exceptionnelle. Un seule personne parmi les rsidents et
commerants a mentionn ces tensions, et a affirm avoir assist des scnes de violence communautaire
Bhendi Bazaar, il y a plus de vingt ans. La plupart des habitants et commerants nous ont au contraire
affirm que les relations des bohras avec les autres communauts taient trs bonnes. Il est aussi possible que
le redveloppement du quartier mne des tensions politiques entre autorits religieuses : certains sunnites
auraient peur que Bhendi Bazaar devienne Bohri Bazaar (Hameed, 2013).

Le projet est-il exclusif pour autant ? Pas sr. Beaucoup de rsidents ne le pensent pas, puisque les
communauts se ctoient et ont lhabitude de vivre ensemble depuis longtemps. Atul Shah, lu local,
considre que le projet est ouvert tous, de mme quun rsident non-bohra, qui affirme que le SBUT pense

21
aussi aux autres communauts. Une ancienne rsidente nous rappelle que dans les camps de transit, des
membres de plusieurs communauts vivent sans problme et retourneront tous Bhendi Bazaar.
Cependant, dautres rsidents et commerants ont une autre ide du futur quartier. Deux dentre eux pensent
ainsi que les non-bohras seront regroups dans un immeuble diffrent des bohras. Lune des deux nous
affirme que, comme dans le camp de transit, il y aura un mur tout autour du quartier, et que les bohras
utiliseront leur carte didentit communautaire pour entrer. Deux personnes nous ont aussi dit que la vente
des nouveaux appartements, pas encore construits, avait dj dbut, mais ntait possible que pour les
bohras.
Si toutes ces affirmations ne sont probablement que des rumeurs, des chercheurs nous ont expliqu que
lexclusion peut tre bien plus insidieuse. Ainsi, dune faon ou dune autre, par des moyens dtourns, les
non-bohras peuvent tre incits ne pas acheter dappartement dans le quartier. En outre, face limmense
majorit de bohras, il se peut que les membres dune autre communaut sautocensure et choisissent de ne
pas sinstaller Bhendi Bazaar.

Mme si le projet est accus dtre exclusif, ce qui peut sembler choquant, beaucoup de personnes trouvent
en fait cela pas trs grave, voire normal. Les reprsentants de la Mutton Street Dealers Association nous ont
affirm que ce projet va profiter seulement aux bohras, mais nont pas lair de penser que cest un problme.
Un musulman non-bohra nous a ainsi dit : Ils [les bohras] capturent le quartier entier. Personne sauf des
dawoodi bohras ne voudrait y vivre, aprs nous avoir expliqu : Je suis pour cela, quils puissent crer un
endroit pour leur communaut.

22
Conclusion

1) Quelle alternative possible


Cette tude vise montrer quelles sont les racines du projet de redveloppement de Bhendi Bazaar, ses
justifications, et par quels mcanismes financier, juridique et institutionnel il est men bien. Si de
nombreux motifs du projet sont recevables, nous avons aussi dress le tableau des nombreuses consquences
ngatives du mode opratoire du SBUT.
La question des alternatives ce processus se pose donc lgitimement.

a) Le design du projet
Plusieurs de nos interlocuteurs (des architectes, des professeurs et chercheurs en sciences sociales, des
urbanistes) rejettent le mode opratoire de la table rase. Selon eux, il aurait t possible de conserver le
patrimoine du quartier, en dtruisant uniquement les immeubles les plus dgrads. Les autres btiments, qui
ncessitent des rparations plus ou moins lourdes, auraient t pargns, conservant ainsi le style
architectural trs particulier de Bhendi Bazaar et sa structure (maillage urbain serr). Autrement dit, une
alternative aurait t de garder lidentit visuelle des lieux pour en prserver le tissu urbain. Faire ce choix
signifie aussi assumer une esthtique urbaine passe et prsente, propre la ville, et non pas copier Shanghai
et ses tours de verre.

b) Dautres solutions de financement


Remettre en cause larchitecture du projet demande de penser autrement le financement du redveloppement
de Bhendi Bazaar.
Vikas Dilawari a propos un schma financier alternatif. Il sagirait deffectuer des rparations sur les
immeubles : cela coterait sensiblement moins cher. Ensuite, son ide serait de densifier le quartier, en
ajoutant un tage par btiment (ce que Mustansir Dalvi propose galement). La vente des nouvelles surfaces
construites permettrait de couvrir les frais des rparations. En outre, aucun espace supplmentaire ne serait
donn gratuitement : les mnages souhaitant vivre dans un appartement plus spacieux devraient payer
(contrairement au projet du SBUT). Enfin, il propose la suppression de lencadrement des loyers, mesure qui
est dbattue par de nombreux architectes et chercheurs.

2) Un modle ?
a) Un projet possible rpliquer ?
Face au caractre colossal du projet, sa dure, la gestion humaine, financire et logistique quil implique,
la question de la rplicabilit se pose. Dune part, la rplicabilit dun projet aux caractristiques semblables,
ailleurs dans le monde ; dautre part, la rplicabilit de la cluster policy en tant que telle (en Inde ou dans
dautres pays o une lgislation similaire serait introduite).

Dans ces deux cas, lacceptabilit est un enjeu difficile surmonter sans fort contrle social, forte incitation,
voire sans lemploi de la menace, un degr plus ou moins fort et direct. Lorsquun projet mane des
rsidents, quil est vritablement bottom-up, ou communautaire (et non pas centralis et descendant comme
dans notre cas dtude), ladhsion au projet est plus forte.
Le financement est une autre composante de notre interrogation : peu de personnes prives peuvent
sengager sur des frais colossaux et prendre de trs grands risques sur une longue dure. Le projet ne pourrait
donc tre men que par des organismes possdant de grandes capacits de financement ; tel quil est conu,
son chelle le rend inaccessible aux petites entits.Par ailleurs, pour quun projet semblable se ralise, il est
ncessaire dinstaller un cadre juridique assez protecteur et incitatif pour encourager ces initiatives (FSI
supplmentaire, cluster policy ou autres). De la mme manire, lexistence dun environnement institutionnel

23
favorable est une condition de succs du projet. Des appuis politiques sont ncessaires, nourris par des
opinions partages et des intrts convergents, entre les pouvoirs publics et lorganisme en charge du projet.

Enfin, nous nous interrogeons sur la possibilit de rpliquer linfini ce type de projet sur un mme espace
urbain. Si ces projets ne font pas partie dun plan durbanisme plus large, alors ils ne feront quaugmenter la
pression sur les infrastructures existantes, et concourront galement accrotre la pression sur lenvironnement
et les ressources. Ce type de projet rpond une demande de logement de moyen et haut standing, en se
finanant par la vente des units de logements les plus luxueuses et onreuses. Cependant, le march de
lhabitat de luxe ne va pas crotre linfini.
En consquence, le caractre unique du projet le rend difficilement rigeable en modle.

b) Est-il pertinent de rpliquer un tel projet ?


Au-del de la possibilit de rpliquer ce projet, la question de la pertinence dune telle opration nous semble
lgitime. Les consquences envisages de ce type damnagement valent-elles la peine de cette entreprise ?
Le projet de Bhendi Bazaar va potentiellement aboutir sur un espace excluant par la classe sociale ou la
communaut. Le tissu urbain riche et dense qui existait jusqu prsent va tre dtruit, avec de potentielles
squelles psychologiques pour les habitants. Les infrastructures apportes par le SBUT sur le primtre de
lopration nauront quun impact minime lchelle de la ville : les problmes de congestion restent entiers.
Cependant, un nouveau tissu urbain peut natre, une fois le projet achev. Les rsidents se saisiront du nouvel
espace pour y recrer des solidarits, des liens, des centralits. Presque toutes les personnes rsidant ou
travaillant Bhendi Bazaar que nous avons rencontres, la plupart appartenant la communaut bohra, nous
ont dit tre daccord, et plutt contentes, voire trs enthousiasmes par leur futur quartier. Ce projet rpond
aux besoins des habitants et commerants, qui vivaient dans des conditions insalubres et prcaires.

La littrature sur le financement par le foncier est riche, mais la cluster policy semble pour lheure trs peu
tudie. Il serait intressant danalyser les effets de cet instrument durbanisme, une fois le projet achev, ou
dtudier dautres projets en cluster (comme celui de Lower Parel, autre quartier du centre-ville de Mumbai).
Ce mode opratoire et ce type de projet (dimension, design...) peuvent tre rpliqus, condition de se poser
la question des destinataires et de la vise des politiques urbaines : pour qui fait-on la ville, et au nom de
quelle ide ?

24
25
Entretiens

En plus des entretiens lists ci-dessous, nous avons discut avec de nombreux commerants du quartier de
manire plus courte et informelle.

SBUT et prestataires du projet


- Murtaza Sadriwala, charg des relations presse et de la communication du SBUT
- Qutub Mandviwala, directeur de lagence MQA, principal architecte du projet

Commerants
- Moayyad Mithaiwala, propritaire et grant de trois ptisseries et dun restaurant, ancien rsident
- Hatim Ali, grant dun magasin de glaces
- Quresh et Shafique, grants dun magasin de matelas, dans le centre commercial de transit de
Muffadal Arcade
- Juzer Sakerwala, grant dun magasin dalimentation dans le centre commercial de transit de
Muffadal Arcade et habitant dun centre de transit
- Deux reprsentants de la Mutton Street Dealers Association, regroupant des vendeurs de Mutton
Street, pour beaucoup antiquaires, opposs certains aspects du projet
- Deux commerants qui ont souhait rester anonymes

Rsidents
- Ammar Rizvi, homme daffaire, habitant de Bhendi Bazaar
- Khadija, tudiante et habitante de Bhendi Bazaar
- M., tudiante et habitante dans un camp de transit depuis 2012
- Un propritaire qui a souhait rester anonyme

Institutions
- Atul Shah, lu du secteur 220 du ward C de Mumbai
- C.D Choudhary, Executive Engineer au Estate Department de la BMC, ainsi que Parag Masurkar,
Assistant Commissioner
- M. Rajan Poddar, Deputy Chief Engineer au Building Proposal Departement de la BMC, et M. Gite,
Executive Engineer
- Mr Sawant, Deputy Chief Engineer au Development Plan Section de la BMC

Architectes, professeurs et chercheurs, agences durbanisme, journalistes


- Vikas Dilawari, architecte spcialis dans la conservation du patrimoine, rcipiendaire du prix de
lUnesco pour la prservation du patrimoine en 2014. Il a tudi Bhendi Bazaar et le projet de
redveloppement.
- Mustansir Dalvi, professeur au Sir JJ College of Architecture de Mumbai et auteur de plusieurs
articles sur les politiques damnagement de Mumbai, ainsi que de deux articles sur le projet de
redveloppement de Bhendi Bazaar.
- Amita Bhide, chercheuse et professeure lEcole des Etudes de lHabitat du Tata Institute of Social
Sciences
- Prakash Apte, chercheur, consultant en planning urbain et dveloppement
- Omkar Gupta et Urmi Kenia, directeur et directrice de lUrban Design Research Institute (UDRI)
- Rahul Srivastava, urbanologue et co-fondateur de lagence de design urbain Urbz
- Sameera Khan, journaliste et chercheuse, spcialise dans les questions despace public et de place
des femmes dans la ville
- Keire Murphy et Cleo Egli, tudiantes qui tudient la communaut des dawoodi bohras et dont le
travail de terrain se situe Mumbai
- Shradha Paul, tudiante en architecture, qui tudie le projet de redveloppement de Bhendi Bazaar

Autres
- Farida Chitawala, cratrice du site de vente en ligne bhendi-bazaar.com et son mari Abbas. Elle se
rend rgulirement Bhendi Bazaar et y tenu un magasin pendant plus dun an.
- Salim, habitu du quartier
- Fatema Mukadam Bhavnagarwala, designer dintrieur, ancienne rsidente, dont la mre vit au
centre de transit de Mazgaon, quelle nous a fait visiter.
- A., journaliste et membre de la communaut bohra

Chronologie

2009 constitution du SBUT


premires rencontres avec la MHADA, la MGCM, les propritaires, les occupants et des promoteurs privs.
2010 le SBUT soumet au gouvernement du Maharashtra une lettre dintention (LOI) aprs que le seuil de
70% de consentement de la part des propritaires ait t atteint ; le SBUT commence acqurir les terrains.
2011 le SBUT invite familles et marchands dcider quel modle ils veulent
2012 un premier camp de transit est ouvert Ghodapdeo
2014 85% des habitants ont donn leur consentement
janvier 2015 la BMC envoie un Intimation of Disapproval (IOD) au SBUT - avec une vingtaine de critres
quil devra corriger pour pouvoir lancer les travaux
31 dcembre 2015 la BMC envoie un commencement confirmation au SBUT ; la construction commence
sur les sous-clusters 1 et 3
2016 mai le projet reoit le smart city award
Acteurs impliqus dans le projet de Bhendi Bazaar

Acteurs Quels intrts dans le projet Rle


Amnagement urbain sans frais pour la BMC : rhabilitation d'une
Accompagnateur, facilitateur du projet,
zone vtuste, dlabre, avec des manques d'infrastructures et des
aussi mdiateur des conflits (l'lu local,
rseaux sous-dimensionnes (eau, lectricit coupes trs souvent).
Atul Shah rassure les rsidents) et
La BMC rcupre aussi des taxes grce cette opration. Il s'agit
garant du respect des droits des
galement d'une opration qui correspond son dsir de transformer
BMC rsidents (via la MHADA, la
Mumbai en World Class City, sur le modle de Shanghai, et plus
certification de rsidence, qui garantit
prcisment, dans ce quartier plutt populaire, le projet pourrait
d'avoir un logement provisoire et un
requalifier la zone et attirer les classes suprieures. Enjeu important
nouveau logement une fois l'opration
de la russite de ce projet en cluster pour que d'autres oprations
termine)
semblables se dveloppent dans la ville.
Le projet est dans la War Room du
Chief Minister du Maharashtra,
Intrt ce que le projet russisse en tant que cluster, afin d'inciter
State Government Devendra Fadnavis. Le gouvernement
d'autres acteurs s'en saisir et gnraliser cette politique publique.
rgional soutient officiellement le
SBUT.
Soutien politique et mdiatique. Projet
Transformation d'un quartier ancien en espace ultra-moderne qui
Union Government identifi par le Premier Ministre indien
serait la vitrine de la capitale conomique du pays, projet durable.
Modi comme National Best Practice
Mener bien la vision du 52me dai
Projet vitrine de la puissance et de la richesse des dawoodi bohras,
al-mutlaq, piloter le projet en dialogue
SBUT ainsi que de leur gnrosit. Cration dun complexe religieux trs
avec ses multiples partenaires
grand.
institutionnels et conomiques.
Transformation du coeur de la communaut en quartier haut de
Communaut bohra gamme, fiert, fidlit au Syedna ou crainte d'tre cart de la
communaut en cas de dsaccord.
Amlioration des conditions de vie et meilleurs quipements,
crainte de s'opposer trop publiquement, style de vie de haut
Soutien du projet, coopration avec le
Rsidents standing, meilleure rputation pour le quartier. Ceux qui ont des
SBUT.
titres de location pour plusieurs logements situs sur un mme palier
deviendront multi-propritaires.
Amlioration de l'image du quartier, ouverture d'un centre Soutien du projet, coopration avec le
Commerants
commercial important qui pourrait accrotre leurs revenus. SBUT.
Soutien du projet, coopration avec le
Vente de leur proprit, acceptation face aux possibles pressions
Propritaires SBUT et ngociation sur le prix de
mentales ou physiques.
vente de leurs anciens appartements
LEFUTUR
BHENDIBAZAAR

ImagesdesynthseprovenantdusiteinternetduSBUT
UnenouvelleskylinepourBhendiBazaar

Espacepublic
Vuesdufuturcentrecommercial
Espacesrsidentiels
PORTFOLIO
Uniquedistributeurautomatiqueduquartieretgardienreprsentantunepratiqueexcluante
vuesurlechantier(souscluster3)depuisluniquetourexistantedeBhendiBazaar
MuffadalArcade,principalcentre
commercialdetransit
JummaBazaar,marchduvendredi
Bibliographie

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