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MEMORIA DE GESTIN
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5. EL CALCULO DEL APROVECHAMIENTO TIPO DEL REA ... http://urbanismo.malaga.eu/urbanismo/Plangeneral/PGMOM/memoria...
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Uso caracterstico.
La Ley no define cual es el uso y tipologa caracterstico de cada rea de reparto en suelo urbano,
no obstante por extensin del criterio aplicable al suelo urbanizable, se puede entender como uso
y tipologa caracterstico al predominante segn la ordenacin urbanstica aplicable. Siendo
predominante aquel al que se destine mayor superficie construida.
En consecuencia una vez determinado el techo edificable de cada uso y tipologa del rea de
reparto, la determinacin del uso caracterstico es inmediata.
Coeficientes de ponderacin
Para que el aprovechamiento tipo pueda expresarse por referencia al uso y tipologa edificatoria
caractersticos, el planeamiento debe fijar justificadamente los coeficientes de ponderacin
relativa entre dicho uso y tipologa, al que siempre se le asignar el valor de la unidad, y los
restantes, a los que correspondern valores superiores o inferiores, en funcin de las
circunstancias concretas del municipio y rea de reparto.
Los coeficientes de ponderacin segn la LS se basaran en los siguientes criterios:
El coeficiente de ponderacin del uso y tipologa caracterstico ser la unidad.
Los restantes usos y tipologas tendrn coeficientes mayores o menores, los cuales:
a) Se elegirn en base a las circunstancias concretas del municipio y rea de reparto.
b) Su eleccin debe estar justificada.
c) Si el Plan califica terrenos para VPO u otro rgimen de proteccin pblica, se considerar esta
calificacin como uso especfico y su coeficiente ser el que exprese su valor en relacin al rea
de reparto y coordinadamente con los criterios de valoracin catastral. No es este el caso de
nuestro Plan General.
Obsrvese que slo en el caso de la VPO se exige que el CP exprese el valor de este uso en
relacin a los restantes, sin embargo este es uno de los criterios posibles, aunque no obligatorio,
ya que lo que la Ley expresamente exige es que dichos coeficientes respondan a las
circunstancias concretas del municipio y rea de reparto.
En nuestro caso y dada la inaplicabilidad de los valores catastrales vigentes a efectos de
determinar el valor correspondiente a los distintos usos, en reas de reparto coincidentes con
mbitos de gestin- se ha utilizado los valores de repercusin del suelo obtenidos por el mtodo
residual , conforme a lo dispuesto en el RDL 1.020/1.993, ajustndolo posteriormente a la
estrategia urbanstica del PGOU de Mlaga a fin de ponderar tambin la previsible evolucin de
dichos valores en el futuro, a resultas de la evolucin derivada del desarrollo del propio Plan.
En reas de reparto coincidentes con suelo urbano asistemtico, los coeficientes de ponderacin
establecen el criterio en que se distribuyen las cargas de obtencin de sistemas locales de cada
rea de reparto entre las diversas tipologas edificatorias, criterio que el Plan pretende
proporcional a la superficie afectada de usos lucrativos, en el entendimiento de la ciudad
heredada y del respeto a los aprovechamientos histricamente materializados sobre la misma.
Aprovechamiento lucrativo.
Se definen como Aprovechamientos lucrativos (A) de un terreno el resultante de multiplicar el
techo edificable del mismo (E) por el coeficiente de ponderacin (CP), que exprese el valor del
uso y tipologa que asigna el Plan a dichos terrenos, en relacin al caracterstico de su rea de
reparto, y por tanto:
A (m2tp) = E(m2t) * CP
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que se expresar en m2 techo ponderados del uso y tipologa caractersticos del rea de reparto.
Se define como Aprovechamiento lucrativo total del rea de reparto, el resultado de sumar los
aprovechamientos lucrativos de todos y cada uno de los terrenos que la constituyen - incluido el
correspondiente al uso dotacional privado-.
ATotal = S A i = A 1 +A 2+ ... + A n
5.1.2. La superficie total.
En relacin a los terrenos que cabe incluir dentro del rea de reparto, la LS es bastante clara y a
sta cuestin nos hemos referido al tratar del problema de la delimitacin de estas reas. Slo
conviene recordar aqu que:
a) De la superficie total del rea de reparto se excluyen los terrenos afectos a dotaciones pblicas
de carcter general o local ya existentes (Art. 33.1 Ley 8/90).
Los sistemas generales ya estaban excluidos de la delimitacin -en suelo urbano- en ausencia de
legislacin autonmica. Lo que resta es pues, excluir de la superficie total aquellas dotaciones
pblicas existentes. Estas dotaciones locales no se excluyen del rea de reparto, pero su
superficie no computa, ya que al tener la tcnica del aprovechamiento tipo el objetivo de facilitar
la obtencin de terrenos dotacionales, no tiene sentido incluir los ya obtenidos y que ya son de
uso pblico.
b) No obstante lo anterior la Disposicin Transitoria Sexta permite incluir en el cmputo aquellos
terrenos afectos a dotaciones y equipamientos de carcter local ya obtenidos en suelo urbano (y
los sistemas generales en esta clase de suelo si existe disposicin autonmica que lo autorice, lo
que no es el caso), siempre que su obtencin haya sido por ejecucin de planes generales
adaptados a la Ley del Suelo, y hayan sido obtenidos por expropiacin forzosa. Quedan pues
excluidos de esta posibilidad, en general, los sistemas generales adscritos al suelo urbanizable y
al suelo urbano.
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Corresponder al PERI, que debe respetar en todo caso la ponderacin establecida en el Plan
general, establecer la ponderacin relativa de los usos pormenorizados y tipologas edificatorias
resultantes de la subzonificacin que contengan, con referencia expresa al uso y tipologa
edificatoria caracterstico..
b) rea de reparto coincidente con PERI o PP del PGOU83 aprobado definitivamente.
La delimitacin del rea incluye los sistemas generales que, en su caso, estuviesen adscritos al
sector de planeamiento parcial. Por consiguiente, el aprovechamiento tipo coincide con el
aprovechamiento medio del mbito de referencia.
c) rea de reparto coincidente con unidad de ejecucin.
En este caso, no es aplicable -en principio- un ndice de edificabilidad bruta, al tratarse de suelo
urbano directo, aunque remitido a una figura de gestin.
El clculo del aprovechamiento se deriva del mismo proceso que el seguido para las reas de
reparto delimitadas en suelo urbano comn, con la peculiaridad de que los coeficientes de
ponderacin para los diversos usos y tipologas se obtienen en funcin del valor de los mismos.
d) rea de reparto zonal en suelo urbano.
La delimitacin de las reas comprende todos los restantes terrenos de suelo urbano, que no se
han incluido en ninguna de las anteriores delimitaciones, como se explic anteriormente.
Calculadas las edificabilidades de cada uno de los terrenos, la ponderacin de los distintos usos y
tipologas se efecta a partir del juego de estos dos factores.
El criterio bsico para determinar los coeficientes ha sido tanto la claridad del procedimiento
como la simplificacin de los mecanismos, sin que desvirte los principios de la tcnica.
Uso
La valoracin entre s de los distintos usos en suelo urbano, se efecta mediante la adopcin del
siguiente repertorio de coeficientes de uso, adoptados para todo el trmino municipal (dado que
las diferencias reales entre ellos a nivel estadstico se ha estimado despreciables). Dichos factores
son, en relacin al uso residencial:
Uso Relacin
Residencial 1,00
Comercial 1,20
Dotacional privado
Escolar, deportivo 0,85
Social 0,90
Industrial 0,95
Tipologa
El suelo urbano es, a diferencia del suelo urbanizable, un suelo heredado. Es el resultado de toda
una historia urbana, que carga a los terrenos de valor simblico, econmico y social. Sin
embargo, la Ley Ley del Suelo pretende un tratamiento similar al del suelo urbanizable, haciendo
tabla rasa de la realidad existente y proponiendo un reparto de aprovechamientos, pero no de los
aprovechamientos reales, existentes y consolidados en esta clase de suelo, sino de los
aprovechamientos tericos, ficticios y futuros establecidos en el Plan. Se calculan en mismo acto
aprovechamientos, cuya materializacin se va a producir necesariamente en momentos muy
distantes en el tiempo (pensemos simplemente en la diferencia entre suelos consolidados y
solares vacantes). Todo ello, con independencia de que la Ley no imponga un criterio para la
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delimitacin de las reas de reparto, pues mediante dicha delimitacin no cabe sino corregir
tmidamente los desajustes que necesariamente se han de producir en los clculos al partir de
unas hiptesis no ajustadas a la realidad del suelo sobre el que se aplican. Por que como
acabamos de sealar el clculo se produce sobre aprovechamientos definidos por el Plan.
En este entendimiento, y en el de los mecanismos de formacin de valor del suelo urbano, que
tiende a rentabilizar los suelo igualando las diferencias que derivan de las distintas tipologas
posibles, el Plan opta por respetar la situacin heredada, en cuanto a la valoracin de los terrenos
y deshecha la posibilidad de equilibrar las diferencias de aprovechamiento derivadas de esta
circunstancia.
En efecto, se estima como ms deseable la claridad del proceso y la facilidad en hacer inteligibles
los criterios adoptados, frente a la caja negra de clculo en que se convierte el procedimiento de
adopcin de coeficientes, cuando se aplica estrictamente criterios de valor. Criterios que aqu
discutimos, por varias razones:
En primer lugar, la sealada complejidad del cuadro de coeficientes que resultara de la
aplicacin de stos criterios, lo que lo convierte en un tema no apto salvo para iniciados, y por
consiguiente de difcil control jurisdiccional.
En segundo lugar, la propia Ley no establece obligatoriedad alguna al respecto, salvo en el caso
de las viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica a las que ya nos hemos
referido.
En tercer lugar, porque la adopcin de otros criterios, no implica la renuncia a la equidistribucin
de la carga de obtencin de terrenos dotacionales, sino la distinta manera de repartir la misma,
criterio de reparto que en todo caso justifica este Plan General.
Finalmente, porque tal criterio origina unos fuertes diferenciales de aprovechamiento entre los
distintos terrenos, corrigiendo de forma brusca, desproporcionada e injusta, los valores actuales
de los mismos.
En concreto el Plan propone adoptar para cada tipologa un coeficiente en funcin de la inversa
de la edificabilidad prevista. Con lo que el reparto de la carga dotacional se efecta en todo caso
proporcionalmente a la superficie de los correspondientes terrenos y, por consiguiente,
proporcionalmente a los techos edificables que se asignan a cada parcela.
En todo caso, el Plan al establecer los coeficientes de ponderacin de cada uso y tipologa
pondera las diferencias de valor derivadas de los distintos usos previstos, al aplicar las relaciones
antes sealados.
5.2.1. Superficie total.
De conformidad a los criterios generales expuestos anteriormente, se define como superficie del
rea de reparto a efectos de clculo del aprovechamiento tipo, a la suma de la superficie de los
terrenos comprendidos en ella a los que el Plan asigna un aprovechamiento lucrativo, ms la
superficie adscrita a usos dotacionales pblicos no existentes.
Conviene sealar que dichas dotaciones pblicas estn compuestas por los sistemas locales a
obtener en suelo urbano y que vienen grafiados en los correspondientes planos y, en particular,
los sistemas locales de espacios libres, equipamiento comunitario y viario.
Dentro del sistema local de viario se han distinguido las operaciones pblicas destinadas a la
obtencin de terrenos con dichos fines, de aquellos otros terrenos afectados por alineaciones
propuestas por el Plan, cuya obtencin no es un objetivo programado por el Plan General, sino
que se demora al momento de la actuacin privada sobre el terreno a travs de la oportuna
licencia de obras. Y ello sin perjuicio de la aplicacin sobre dichos terrenos de la tcnica del
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