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MEMORIA DE GESTIN

5. EL CALCULO DEL APROVECHAMIENTO TIPO DEL REA DE


REPARTO.
5.1. CONSIDERACIONES PREVIAS
Igualmente al procedimiento seguido para la delimitacin de las reas de reparto procederemos
para el clculo del aprovechamiento tipo, diferenciando, en cada caso, el proceso seguido segn
las clases de suelo, dado que existen importantes diferencias en el mtodo de clculo segn se
trate de suelo urbano o urbanizable.
Sin embargo es conveniente establecer algunas precisiones con carcter previo:
De acuerdo al art. 95 LS para cada rea de reparto, del Plan General o del Programa de
Actuacin Urbanstica, estos instrumentos definirn el aprovechamiento tipo respectivo, lo que
quiere decir:
1. A cada rea de reparto le corresponde un aprovechamiento tipo propio. Terrenos en la mismo
rea de reparto no pueden tener distinto aprovechamiento tipo.
2. En suelo urbanizable no programado, no es el Plan General, sino el Programa de Actuacin
Urbanstica quien debe determinar el correspondiente aprovechamiento tipo.
Se hace necesario establecer algunas previsiones sobre los trminos empleados, que permitan
aclarar y establecer, de manera inequvoca, el alcance de los mismos. De manera resumida, la LS
define el aprovechamiento tipo como el cociente entre el aprovechamiento lucrativo y la
superficie total del rea de reparto, por tanto:
Vamos a analizar los dos factores que intervienen en la frmula de manera separada.
5.1.1. El aprovechamiento lucrativo total.
Con carcter previo conviene sealar que la LS es muy poco precisa cuando habla de
aprovechamientos. Normalmente se est refiriendo a los aprovechamientos urbansticos aunque
suele omitir el adjetivo.
La LS no define tampoco lo que entiende por aprovechamiento lucrativo total, remitiendo a la
legislacin urbanstica para que esta establezca el pertinente procedimiento de clculo "por
referencia a ndice de edificabilidad, aplicacin de condiciones edificatorias zonales o cualquier
otro procedimiento, debiendo siempre basarse en las determinaciones reales del planeamiento e
incluir el aprovechamiento correspondiente al uso dotacional privado". "En cambio los terrenos
afectos por el Plan a uso o servicio pblico, tendrn carcter dotacional y no sern tenidos en
cuenta a efectos del clculo de los Aprovechamientos"
Por ello, en ausencia de reglamento o legislacin Autonmica que cubra esta laguna, existe una
margen para el Plan a la hora de definir dicho concepto, siempre que se respeten los
condicionantes que la Ley establece. En todo caso entenderemos como aprovechamiento

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urbanstico lucrativo de un terreno a la concesin, prescripcin o posibilidad de utilizar el mismo


con determinada intensidad de un determinado uso urbanstico lucrativo. Se expresa en unidades
de superficie construida (o techo edificable) del uso y tipologa -en su caso- permitidos por el
planeamiento.
El procedimiento seguido para el clculo del aprovechamiento tipo por el Plan General de
Mlaga -y mientras de acuerdo a lo previsto en la Ley del suelo no se produzca una regulacin
autonmica especfica- intenta clarificar conceptualmente la diferencia entre el concepto de
edificabilidad y el concepto de aprovechamiento lucrativo (o aprovechamiento a secas).
Se trata de hacer distinguible conceptualmente lo que son determinaciones de ordenacin o
planeamiento, expresadas mediante un ndice de edificabilidad real o virtual, como ahora se
aclarar, de lo que son los aprovechamientos, que representan la manera de medir la rentabilidad
relativa de los distintos usos permitidos por el Plan.
As dos terrenos con idntico ndice de edificabilidad, pero cuyos usos sean diferentes tendrn
idnticas condiciones de ordenacin o de volumen, pero muy diferente rentabilidad o
aprovechamiento urbanstico ( que no necesariamente debe o tiene que coincidir con la
rentabilidad econmica estrictamente entendida).
Igualmente un terreno dotacional pblico tiene una edificabilidad determinada (y por
consecuencia un determinado valor de uso), pero carece de rentabilidad lucrativa (un parque, una
calle, no tienen valor de cambio) por lo que su volumen no se considera a efectos del cmputo de
los aprovechamientos lucrativos.
El proceso es el siguiente:
Edificabilidad de cada uso y tipologa.
Dicha edificabilidad (E), se define segn los casos:
a) Terrenos para los que el Plan determina su ordenacin de detalle en suelo urbano -ordenanzas-.
El valor "E" es el que resulta del producto de la superficie del terreno (S) multiplicada por el
ndice de edificabilidad (e) asignado al mismo, tal que:
E (m2t) = S (m2s) * e (m2t/m2s)
El ndice "e" es el ndice de edificabilidad real o ficticio, que se determina segn los casos de la
siguiente forma:
Para aquellas ordenanzas donde el Plan establece un ndice de edificabilidad, dicho valor
coincide con ste.
En caso de no establecer el Plan expresamente ndice de edificabilidad alguno, el valor "e" es un
ndice de edificabilidad ficticio, que se ha determinado en funcin de las condiciones
edificatorias zonales definidas por el Plan.
b) Terrenos a los que el Plan asigna uso dotacional privado en suelo urbano. Si este uso va ligado
a edificaciones o construcciones se adoptar el valor que asigne el Plan, a dicho uso ya que esa es
la edificabilidad real que le asigna el planeamiento. En caso de uso deportivo y verde privado de
gran consumo superficial, pero cuya repercusin edificable sea prcticamente despreciable, se
adoptara un ndice de edificabilidad ficticio dependiendo de la zona en que se encuentre.
c) Terrenos para los que se prev la redaccin de un PERI o un PP.
La edificabilidad a aplicar en este caso ser, sobre la total superficie del mbito, la edificabilidad
bruta del sector, definida en la correspondiente Ficha de caractersticas.

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Uso caracterstico.
La Ley no define cual es el uso y tipologa caracterstico de cada rea de reparto en suelo urbano,
no obstante por extensin del criterio aplicable al suelo urbanizable, se puede entender como uso
y tipologa caracterstico al predominante segn la ordenacin urbanstica aplicable. Siendo
predominante aquel al que se destine mayor superficie construida.
En consecuencia una vez determinado el techo edificable de cada uso y tipologa del rea de
reparto, la determinacin del uso caracterstico es inmediata.
Coeficientes de ponderacin
Para que el aprovechamiento tipo pueda expresarse por referencia al uso y tipologa edificatoria
caractersticos, el planeamiento debe fijar justificadamente los coeficientes de ponderacin
relativa entre dicho uso y tipologa, al que siempre se le asignar el valor de la unidad, y los
restantes, a los que correspondern valores superiores o inferiores, en funcin de las
circunstancias concretas del municipio y rea de reparto.
Los coeficientes de ponderacin segn la LS se basaran en los siguientes criterios:
El coeficiente de ponderacin del uso y tipologa caracterstico ser la unidad.
Los restantes usos y tipologas tendrn coeficientes mayores o menores, los cuales:
a) Se elegirn en base a las circunstancias concretas del municipio y rea de reparto.
b) Su eleccin debe estar justificada.
c) Si el Plan califica terrenos para VPO u otro rgimen de proteccin pblica, se considerar esta
calificacin como uso especfico y su coeficiente ser el que exprese su valor en relacin al rea
de reparto y coordinadamente con los criterios de valoracin catastral. No es este el caso de
nuestro Plan General.
Obsrvese que slo en el caso de la VPO se exige que el CP exprese el valor de este uso en
relacin a los restantes, sin embargo este es uno de los criterios posibles, aunque no obligatorio,
ya que lo que la Ley expresamente exige es que dichos coeficientes respondan a las
circunstancias concretas del municipio y rea de reparto.
En nuestro caso y dada la inaplicabilidad de los valores catastrales vigentes a efectos de
determinar el valor correspondiente a los distintos usos, en reas de reparto coincidentes con
mbitos de gestin- se ha utilizado los valores de repercusin del suelo obtenidos por el mtodo
residual , conforme a lo dispuesto en el RDL 1.020/1.993, ajustndolo posteriormente a la
estrategia urbanstica del PGOU de Mlaga a fin de ponderar tambin la previsible evolucin de
dichos valores en el futuro, a resultas de la evolucin derivada del desarrollo del propio Plan.
En reas de reparto coincidentes con suelo urbano asistemtico, los coeficientes de ponderacin
establecen el criterio en que se distribuyen las cargas de obtencin de sistemas locales de cada
rea de reparto entre las diversas tipologas edificatorias, criterio que el Plan pretende
proporcional a la superficie afectada de usos lucrativos, en el entendimiento de la ciudad
heredada y del respeto a los aprovechamientos histricamente materializados sobre la misma.
Aprovechamiento lucrativo.
Se definen como Aprovechamientos lucrativos (A) de un terreno el resultante de multiplicar el
techo edificable del mismo (E) por el coeficiente de ponderacin (CP), que exprese el valor del
uso y tipologa que asigna el Plan a dichos terrenos, en relacin al caracterstico de su rea de
reparto, y por tanto:
A (m2tp) = E(m2t) * CP

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que se expresar en m2 techo ponderados del uso y tipologa caractersticos del rea de reparto.
Se define como Aprovechamiento lucrativo total del rea de reparto, el resultado de sumar los
aprovechamientos lucrativos de todos y cada uno de los terrenos que la constituyen - incluido el
correspondiente al uso dotacional privado-.
ATotal = S A i = A 1 +A 2+ ... + A n
5.1.2. La superficie total.
En relacin a los terrenos que cabe incluir dentro del rea de reparto, la LS es bastante clara y a
sta cuestin nos hemos referido al tratar del problema de la delimitacin de estas reas. Slo
conviene recordar aqu que:
a) De la superficie total del rea de reparto se excluyen los terrenos afectos a dotaciones pblicas
de carcter general o local ya existentes (Art. 33.1 Ley 8/90).
Los sistemas generales ya estaban excluidos de la delimitacin -en suelo urbano- en ausencia de
legislacin autonmica. Lo que resta es pues, excluir de la superficie total aquellas dotaciones
pblicas existentes. Estas dotaciones locales no se excluyen del rea de reparto, pero su
superficie no computa, ya que al tener la tcnica del aprovechamiento tipo el objetivo de facilitar
la obtencin de terrenos dotacionales, no tiene sentido incluir los ya obtenidos y que ya son de
uso pblico.
b) No obstante lo anterior la Disposicin Transitoria Sexta permite incluir en el cmputo aquellos
terrenos afectos a dotaciones y equipamientos de carcter local ya obtenidos en suelo urbano (y
los sistemas generales en esta clase de suelo si existe disposicin autonmica que lo autorice, lo
que no es el caso), siempre que su obtencin haya sido por ejecucin de planes generales
adaptados a la Ley del Suelo, y hayan sido obtenidos por expropiacin forzosa. Quedan pues
excluidos de esta posibilidad, en general, los sistemas generales adscritos al suelo urbanizable y
al suelo urbano.

5.2. APROVECHAMIENTO TIPO EN SUELO URBANO.


Con carcter previo, sealemos que en suelo urbano y dada la complejidad del proceso de clculo
va a resultar necesario que se modifiquen hbitos de comportamiento que hasta ahora han sido
habituales en la tramitacin del planeamiento y en su posterior gestin.
Segn lo dispuesto en el art. 96 LS "en suelo urbano, el aprovechamiento tipo de cada rea de
reparto se obtendr dividiendo el aprovechamiento lucrativo total, incluido el dotacional privado,
correspondiente a la misma, expresado siempre en metros cuadrados construibles del uso y
tipologa edificatoria caractersticos, por su superficie total excluidos los terrenos afectos a
dotaciones pblicas, de carcter general o local, ya existentes". "El resultado reflejar siempre,
unitariamente, la superficie construible de uso y tipologa caractersticos por cada metro
cuadrado de suelo del rea respectiva".
En suelo urbano, una vez explicados los criterios de delimitacin de reas de reparto en esta clase
de suelo, pasemos a sealar las peculiaridades del clculo del aprovechamiento tipo para grupo
de las mismas.
a) reas de reparto coincidentes con Planes Especiales de Reforma Interior.
En todo caso, se tratan como rea de reparto independientes y de conformidad con lo sealado
hasta aqu, se infiere que el aprovechamiento tipo coincide con la edificabilidad bruta, prevista
por el planeamiento y referida al uso global del sector, segn queda establecida en la
correspondiente Ficha de caractersticas.

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Corresponder al PERI, que debe respetar en todo caso la ponderacin establecida en el Plan
general, establecer la ponderacin relativa de los usos pormenorizados y tipologas edificatorias
resultantes de la subzonificacin que contengan, con referencia expresa al uso y tipologa
edificatoria caracterstico..
b) rea de reparto coincidente con PERI o PP del PGOU83 aprobado definitivamente.
La delimitacin del rea incluye los sistemas generales que, en su caso, estuviesen adscritos al
sector de planeamiento parcial. Por consiguiente, el aprovechamiento tipo coincide con el
aprovechamiento medio del mbito de referencia.
c) rea de reparto coincidente con unidad de ejecucin.
En este caso, no es aplicable -en principio- un ndice de edificabilidad bruta, al tratarse de suelo
urbano directo, aunque remitido a una figura de gestin.
El clculo del aprovechamiento se deriva del mismo proceso que el seguido para las reas de
reparto delimitadas en suelo urbano comn, con la peculiaridad de que los coeficientes de
ponderacin para los diversos usos y tipologas se obtienen en funcin del valor de los mismos.
d) rea de reparto zonal en suelo urbano.
La delimitacin de las reas comprende todos los restantes terrenos de suelo urbano, que no se
han incluido en ninguna de las anteriores delimitaciones, como se explic anteriormente.
Calculadas las edificabilidades de cada uno de los terrenos, la ponderacin de los distintos usos y
tipologas se efecta a partir del juego de estos dos factores.
El criterio bsico para determinar los coeficientes ha sido tanto la claridad del procedimiento
como la simplificacin de los mecanismos, sin que desvirte los principios de la tcnica.
Uso
La valoracin entre s de los distintos usos en suelo urbano, se efecta mediante la adopcin del
siguiente repertorio de coeficientes de uso, adoptados para todo el trmino municipal (dado que
las diferencias reales entre ellos a nivel estadstico se ha estimado despreciables). Dichos factores
son, en relacin al uso residencial:
Uso Relacin
Residencial 1,00
Comercial 1,20
Dotacional privado
Escolar, deportivo 0,85
Social 0,90
Industrial 0,95
Tipologa
El suelo urbano es, a diferencia del suelo urbanizable, un suelo heredado. Es el resultado de toda
una historia urbana, que carga a los terrenos de valor simblico, econmico y social. Sin
embargo, la Ley Ley del Suelo pretende un tratamiento similar al del suelo urbanizable, haciendo
tabla rasa de la realidad existente y proponiendo un reparto de aprovechamientos, pero no de los
aprovechamientos reales, existentes y consolidados en esta clase de suelo, sino de los
aprovechamientos tericos, ficticios y futuros establecidos en el Plan. Se calculan en mismo acto
aprovechamientos, cuya materializacin se va a producir necesariamente en momentos muy
distantes en el tiempo (pensemos simplemente en la diferencia entre suelos consolidados y
solares vacantes). Todo ello, con independencia de que la Ley no imponga un criterio para la

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delimitacin de las reas de reparto, pues mediante dicha delimitacin no cabe sino corregir
tmidamente los desajustes que necesariamente se han de producir en los clculos al partir de
unas hiptesis no ajustadas a la realidad del suelo sobre el que se aplican. Por que como
acabamos de sealar el clculo se produce sobre aprovechamientos definidos por el Plan.
En este entendimiento, y en el de los mecanismos de formacin de valor del suelo urbano, que
tiende a rentabilizar los suelo igualando las diferencias que derivan de las distintas tipologas
posibles, el Plan opta por respetar la situacin heredada, en cuanto a la valoracin de los terrenos
y deshecha la posibilidad de equilibrar las diferencias de aprovechamiento derivadas de esta
circunstancia.
En efecto, se estima como ms deseable la claridad del proceso y la facilidad en hacer inteligibles
los criterios adoptados, frente a la caja negra de clculo en que se convierte el procedimiento de
adopcin de coeficientes, cuando se aplica estrictamente criterios de valor. Criterios que aqu
discutimos, por varias razones:
En primer lugar, la sealada complejidad del cuadro de coeficientes que resultara de la
aplicacin de stos criterios, lo que lo convierte en un tema no apto salvo para iniciados, y por
consiguiente de difcil control jurisdiccional.
En segundo lugar, la propia Ley no establece obligatoriedad alguna al respecto, salvo en el caso
de las viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica a las que ya nos hemos
referido.
En tercer lugar, porque la adopcin de otros criterios, no implica la renuncia a la equidistribucin
de la carga de obtencin de terrenos dotacionales, sino la distinta manera de repartir la misma,
criterio de reparto que en todo caso justifica este Plan General.
Finalmente, porque tal criterio origina unos fuertes diferenciales de aprovechamiento entre los
distintos terrenos, corrigiendo de forma brusca, desproporcionada e injusta, los valores actuales
de los mismos.
En concreto el Plan propone adoptar para cada tipologa un coeficiente en funcin de la inversa
de la edificabilidad prevista. Con lo que el reparto de la carga dotacional se efecta en todo caso
proporcionalmente a la superficie de los correspondientes terrenos y, por consiguiente,
proporcionalmente a los techos edificables que se asignan a cada parcela.
En todo caso, el Plan al establecer los coeficientes de ponderacin de cada uso y tipologa
pondera las diferencias de valor derivadas de los distintos usos previstos, al aplicar las relaciones
antes sealados.
5.2.1. Superficie total.
De conformidad a los criterios generales expuestos anteriormente, se define como superficie del
rea de reparto a efectos de clculo del aprovechamiento tipo, a la suma de la superficie de los
terrenos comprendidos en ella a los que el Plan asigna un aprovechamiento lucrativo, ms la
superficie adscrita a usos dotacionales pblicos no existentes.
Conviene sealar que dichas dotaciones pblicas estn compuestas por los sistemas locales a
obtener en suelo urbano y que vienen grafiados en los correspondientes planos y, en particular,
los sistemas locales de espacios libres, equipamiento comunitario y viario.
Dentro del sistema local de viario se han distinguido las operaciones pblicas destinadas a la
obtencin de terrenos con dichos fines, de aquellos otros terrenos afectados por alineaciones
propuestas por el Plan, cuya obtencin no es un objetivo programado por el Plan General, sino
que se demora al momento de la actuacin privada sobre el terreno a travs de la oportuna
licencia de obras. Y ello sin perjuicio de la aplicacin sobre dichos terrenos de la tcnica del

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aprovechamiento tipo que permite regularizar su mecanismo de obtencin en relacin al


anteriormente emplado en base al Plan que se deroga.
En cualquier caso y si bien para el clculo se han medido todas las superficies afectadas por
dichas alineaciones viarias, en los planos slo se han representado -bajo las siglas SLV.FA
(sistema local viario, fuera de alineacin) las ms significativas.
En consecuencia, la superficie afectada ser:
S = S S i = S SLELi + S SLQ i+ S SLV i
De dicha superficie, se excluyen adems los templos por estar destinados a un uso pblico.
5.2.2. Aprovechamiento tipo.
En consecuencia, se define el Aprovechamiento tipo (AT), del rea de reparto, como el resultado
de dividir su aprovechamiento lucrativo total (ATotal), por su superficie, (S).
En Anexo al final de sta Memoria se incluyen las hojas de clculo del aprovechamiento tipo en
suelo urbano no remitido a figuras de planeamiento especial, ni incluido en mbito de
planeamiento aprobado.

5.3. EL SUELO URBANIZABLE: LA SIMPLIFICACIN DEL AM.


En suelo urbanizable programado se ha simplificado enormemente el proceso de clculo en
comparacin con el establecido por el aprovechamiento medio, al haberse suprimido uno de los
coeficientes de ponderacin (slo tiene validez el coeficiente de zona) y no tener que calcularse
en consecuencia el aprovechamiento de cada sector como antes. Ahora solo es necesario calcular
un valor para cada rea de reparto, que corresponde a cada uno de los cuatrienios establecidos
por el Plan (un nico cuatrienio en nuestro caso).
El procedimiento de clculo ser el establecido en la LS y por tanto, el aprovechamiento tipo de
cada rea de reparto se fijar dividiendo el aprovechamiento lucrativo total de las zonas incluidas
en ella, expresado en metros cuadrados construibles del uso caracterstico, por la superficie total
del rea.
Obsrvese que el sector no interviene como elemento de referencia para el clculo del
aprovechamiento tipo. Sern la zonificacin establecida en el Plan el mbito de referencia para el
clculo. En base a las intensidades y usos globales asignados a cada una de las zonas en esta
clase de suelo(art. 72.3.2.1b LS).
Existe aqu una precisin de matiz con respecto a la prctica habitual consistente no partir de la
tcnica del "zoning" sectorizando posteriormente en funcin de los criterios del RP, sino
establecer primero una delimitacin de sector generalmente en base a criterios de propiedad,
asignando a dicho sector determinados parmetros urbansticos. Prctica esta que debiera ser
corregida en los planes en aras de una mayor coherencia y efectividad del planeamiento.
La ponderacin relativa de los usos de las diferentes zonas, en relacin siempre con el
caracterstico, se producir en la forma sealada para el suelo urbano.
En cuanto a la superficie total, la Ley estatal si incluye aqu a diferencia del suelo urbano, los SG
adscritos al suelo urbanizable programado para su obtencin.
Finalmente conviene recordar que los Planes Parciales, respetando la ponderacin fijada por el
Plan General para las zonas que incluyan, establecern la ponderacin relativa de los usos
pormenorizados y tipologas resultantes de la subzonificacin que contengan, con referencia
igualmente al uso y tipologa edificatoria caractersticos.

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5.3.1. Coeficientes de ponderacin


El Plan establece el coeficiente de ponderacin en suelo urbanizable programado mediante la
consideracin de tres factores:
a) El uso (CU).
Bien sea residencial, industrial, universitario, etc y ponderando tambin este coeficiente la
intensidad de dicho uso (o mejor las diferencias en su intensidad dentro de cada zona).
b) La tipologa predominante en el sector (CT).
En funcin de la tipologa predomnate establecida conforme a la ficha de caractersticas y
asignando un valor a cada una de las tipologas, en relacin a las restantes.
c) La zona y las condiciones particulares del sector (CZ).
La distinta situacin de los sectores en cuanto a proximidad a sistemas generales, costes de
urbanizacin externos, valores de suelo, etc hace imprescindible ponderar la situacin de los
mismos. Se ponderan, por consiguiente, la diferencias entres sectores determinados , diferencias
que suelen ser homogneas en cada una de las distintas zonas geogrficas de la ciudad. Ello viene
exigido por la necesidad de garantizar un trato igualitario en las posibles adjudicaciones de
aprovechamiento urbanstico a propietarios de terrenos de sistemas generales que sean objeto de
compensacin, mediante el procedimiento de ocupacin directa y dada la falta -en el Texto
Refundido de la Ley del Suelo- para el suelo urbanizable programado de un artculo equivalente
al art. 193 que al regular las transferencias de aprovechamiento en suelo urbano exige la
consideracin del valor derivado de la distinta localizacin de las parcelas. Si bien no existe un
artculo semejante para el suelo urbanizable programado, lo cierto es que no cabe considerar a
dicho suelo indiferente a la existencia de rentas diferenciales de localizacin lo que justifica la
ponderacin de estos aspectos.
Adems, se pondera la necesidad de garantizar una contribucin equitativa entre los diferentes
sectores en la obtencin de los distintos sistemas generales previstos en esta clase de suelo y un
reparto igualitario de los aprovechamientos asignados por el plan , reparto igualitario que se
consigue al ponderar el valor de los mismos respecto a los restantes.
Valor ste que no depende slo del uso y tipologa asignado por el planeamiento sino que es el
resultado de una ecuacin de costes y beneficios y, en consecuencia, de la relacin entre los
previsibles valores en venta y los gastos necesarios para su materializacin, incluyendo los costes
adicionales derivados de la ejecucin extraordinaria de determinadas infraestructuras asumidos
en virtud de los convenios suscritos por los propietarios de determinados sectores de
planeamiento parcial con el Ayuntamiento de Mlaga.
El coeficiente de ponderacin resulta del producto de los anteriores homogeneizado en relacin
al uso caracterstico -o predominante- que adopta el valor unidad.
En Anexo al final de esta Memoria se incluye la hoja de clculo del aprovechamiento tipo en
suelo urbanizable programado.

El contenido del presente documento


es a ttulo informativo, no vinculante al Plan General.

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