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Apprhender le droit marocain de limmobilier:

une approche transversale droit priv-droit public

Stphane Gignoux

E&E, n30

Terrain agricole, plage de Las Cuevas, Immeuble ancien, rue de Fs, Tanger
Asilah

Les tudes et Essais du Centre Jacques-Berque


N30 Avril 2015
(Rabat Maroc)

www.cjb.ma
Sommaire

Introduction. Le foncier marocain entre moteur du dveloppement conomique et complexit


du systme juridique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Objectifs et mthode. Transversalit et tentative dapproche globale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Prambule. Une brve histoire du foncier marocain en trois tapes-cls . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
I. La pluralit des rgimes juridiques dappropriation de lespace . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1. Les habous: des biens religieux reprsentant un patrimoine considrable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
2. Les terres collectives: une rserve foncire vitale pour le monde rural . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
3. Les terrains guich: un potentiel foncier tomb en dsutude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
4. Le domaine des collectivits publiques: un territoire restant dlimiter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
II. La proprit prive en droit civil marocain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1. Le droit dusage sur un terrain: lhyazat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
2. Le rgime de la proprit non immatricule: le bien melk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
3. La procdure dimmatriculation dun bien immobilier et ses effets juridiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
4. Les attributions et les limitations du droit de proprit marocain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
5. Lindivision: un point de blocage pour le dveloppement foncier? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
III. Le cadre normatif immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
1. La Constitution: une garantie minimale du droit de proprit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
2. Le cadre lgislatif et rglementaire: des textes fondamentaux aux lois sectorielles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
3. La jurisprudence immobilire et les principales caractristiques du contentieux foncier . . . . . . . . . . 15
IV. Les acteurs chargs de la gestion et de lorganisation du patrimoine foncier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
1. La superposition dinstitutions dans ladministration du foncier tatique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
2. Le rle prpondrant de lAgence nationale de la conservation foncire, du cadastre et de la
cartographie (ANCFCC) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
3. Ladministration des droits de proprit non immatriculs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
4. Les agences urbaines: des acteurs devenus incontournables en matire durbanisme . . . . . . . . . . . . . . . 18
V. Les politiques publiques foncires: un moyen de rsoudre les ingalits sociales et territoriales . . . . . 19
1. Les politiques damnagement du territoire et les instruments de planification urbaine . . . . . . . . . . . 19
2. Les politiques de logement social et de lutte contre lhabitat insalubre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
3. Les politiques agricoles et rurales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
VI. La fiscalit immobilire, la recherche de lquilibre entre justice sociale et dveloppement
conomique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
1. Droits denregistrement et droits de la conservation foncire: une double taxation des oprations
immobilires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
2. La fiscalit locale: des prlvements immobiliers au service des collectivits locales . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
3. Limposition des revenus et profits fonciers: la taxation des actifs composant le patrimoine
immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
VII. Les pratiques immobilires au Maroc . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
1. Le secteur de la construction et de la promotion immobilire au cur de lconomie marocaine 28
2. Le dveloppement de la coproprit comme mode principal de logement urbain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
3. Le march de limmobilier rsidentiel: secteur locatif et transactions immobilires . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
4. Genre et foncier: linadquation entre les droits fonciers des femmes et leur place dans
la socit marocaine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Conclusion. Le droit foncier marocain et celui des autres pays du Maghreb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

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Apprhender le droit marocain de limmobilier:
une approche transversale droit priv-droit public

Stphane Gignoux
Juriste, doctorant en science politique
associ au Centre Jacques Berque et au
laboratoire Pacte (Sciences Po Grenoble)
stephane.gignoux@umrpacte.fr

Introduction. Le foncier marocain entre nales, il conserve sa bonne humeur et dcide de


moteur du dveloppement conomique ne pas se presser dans son choix. Il fait beau, les
gens sont chaleureux et accueillants. Encore plus
et complexit du systme juridique
hospitalier lorsquil raconte son projet, chacun
La possession immobilire est perue de ses interlocuteurs locaux connat un terrain
comme une assurance de premier ordre, un fac- vendre, souvent par lintermdiaire dun cousin.
teur destime sociale et un investissement sans Il finit par porter son choix sur un superbe terrain
risque. Cest une source de richesse et un respect en front de mer qui correspond parfaitement
ancestral envers la terre qui abrite les hommes 1. son projet professionnel. On lui indique tout de
Cette vision du rapport la terre est particuli- mme que le terrain dispose dune surface totale
rement accentue dans les pays du bassin mdi de 1 hectare mais que le propritaire accepte de
terranen, notamment au Maroc. nen vendre quune partie. Et puis a tombe
Cette approche socitale du foncier va bien le terrain appartient des trangers il
conditionner le rgime juridique applicable la est vrai que ce ne sont pas des Franais mais des
terre. Or, ce rgime va jouer un rle prpondrant Espagnols, mais entre Europens, il doit tre plus
dans lessor de lactivit conomique du pays. facile de sentendre se dit le protagoniste de cette
Il doit notamment permettre linvestissement histoire. La rencontre avec les propritaires se
travers une scurisation des oprations lies au passe bien, le prix et la surface de vente sont fixs.
foncier. Quen est-il au Maroc? Pour rpondre Par contre, les vendeurs linforment que le terrain
cette interrogation, nous avons pris comme point nest pas titr, cest pour cela que le prix est faible
de dpart la situation dun tranger souhaitant lui indique-t-on. En consquence, la procdure de
investir dans ce pays la fin des annes 2000: vente se fera chez un notaire traditionnel, appel
Cet tranger, de nationalit franaise, adel (pluriel adoul). La vente se droule comme
dcide douvrir une maison dhtes dans la prvu, et notre protagoniste ressort avec une
rgion dAsilah au nord du Maroc. Il se met feuille de papier en arabe cachete par des auto-
la recherche dun terrain, de prfrence en bord rits officielles. Il dcide maintenant dentamer
docan et proche dune plage pour son attrait les procdures pour construire la maison dhtes
touristique. Il prend contact avec des agences de ses rves. Pour cela, on lui apprend quil doit
immobilires qui lui font visiter des terrains et obtenir le titrage du terrain, mais comme le
qui chaque fois insistent sur le caractre titr terrain est situ dans une zone agricole, il faut
ou non titr dudit terrain. Ntant pas encore obtenir un changement de zonage. Les vendeurs
familiaris avec les pratiques immobilires natio- espagnols lui rappellent dailleurs quils ont achet
lorigine en association avec une personne de
nationalit marocaine, comme ly oblige la loi
1
 . MHassni, M. Feljy, H. Khalali, Le Systme foncier
M nationale pour les terrains agricoles. Ce que notre
au Maroc: une scurit et un facteur de dveloppement
durable, TS1 Urbain-Rural Relationship in Land
protagoniste navait pas forcment assimil, la
Management, 2nd FIG Regional Conference, Marrakech, barrire de la langue, mme entre Europens!
Morocco, December 2-5, 2003. Entre-temps, il apprend quun voisin revendique

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tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

une partie de la parcelle achete et a entam une rfrence: droit priv pour certains aspects
procdure dimmatriculation dnomme rqui- comme lanalyse de la proprit en droit civil
sition la Conservation foncire. Il obtient gain marocain ou celle des pratiques du secteur priv
de cause auprs des tribunaux. Il semblerait que immobilier; et droit public travers ltude des
les douze tmoins cits par le voisin pour certi- politiques publiques foncires mises en place par
fier sa proprit sur la parcelle en litige nont pas les autorits comptentes ou celle des acteurs
convaincu les autorits judiciaires. Aujourdhui, publics fonciers. Il sagira ainsi de traiter, dans
notre tranger poursuit son rve une tentative globalisante mais qui ne peut tre
Ce rcit, certes anecdotique, dun tranger exhaustive, lensemble des aspects juridiques de
cherchant acqurir un terrain a le mrite de limmobilier au Maroc.
nous montrer la complexit du systme foncier Dans cet essai de panorama actuel du
marocain. Pour tenter de comprendre la logique droit immobilier marocain, nous rcapitulerons
et les mcanismes de ce systme, notre tude dans un premier temps, lhistoire de la proprit
sattache au cadre juridique dexercice de la pro- foncire au Maroc en trois tapes-cls, qui fait
prit immobilire travers la description de la ressortir le caractre hybride actuel du rgime
pluralit de ses composantes. foncier (prambule). Nous dcrirons, dans un
second temps, les divers statuts juridiques fonciers
applicables en y englobant les diffrents rgimes
Objectifs et mthode. Transversalit et domaniaux (I). Puis nous aborderons la proprit
tentative dapproche globale prive en droit civil marocain en nous attachant
ses attributs, dmembrements et particularismes
Comment saisir dans sa globalit la dimen- nationaux (II). Notre recherche traitera ensuite
sion juridique se rapportant aux notions de pro- du cadre normatif immobilier en y incluant un
prit et de foncier au Maroc? Vaste et complexe regard spcifique sur le contentieux foncier (III),
dmarche qui englobe de nombreux aspects et dis- des acteurs et institutions avec notamment ltude
ciplines, que ce soit travers ltude des rgimes de la juxtaposition des structures charges de la
fonciers, des pratiques immobilires ou encore gestion du foncier tatique au Maroc (IV) et des
des politiques publiques mises en place par les politiques publiques foncires, urbaines comme
diffrentes autorits du pays. rurales (V). Enfin, nous nous intresserons la
Cette transversalit se retrouve tout dabord fiscalit immobilire travers une description
dans une tentative de dfinition gnrale qui per- des taxes et impts applicables aux oprations
mettrait denglober la totalit des caractristiques foncires (VI) puis aux pratiques immobilires,
affrentes notre sujet: droit foncier ou droit de du secteur de la construction prive au statut de
la proprit? Les deux matires nous apparaissent la coproprit en passant par la place des femmes
trop rductrices pour une tude qui ambitionne au sein du systme foncier national (VII).
de dresser le tableau le plus complet possible des
rgles, instruments et pratiques juridiques existant
au Maroc dans ce domaine. Nous avons opt pour Prambule. Une brve histoire du foncier
une autre terminologie juridique, celle de droit marocain en trois tapes-cls
de limmobilier dfini comme lensemble des
rgles juridiques concernant les immeubles. Cela On peut schmatiquement distinguer trois
comprend ds lors les terrains, les btiments et grandes priodes concernant le droit de la pro-
les droits portant sur un immeuble, le droit de la prit au Maroc: la priode prcoloniale dans
proprit, ses attributs et ses dmembrements. Le laquelle la terre est principalement considre
terme permet, dautre part, denglober aussi bien comme une chose commune quil faut faire fructi-
les pratiques immobilires du secteur priv que fier(1), puis la priode coloniale qui se caractrise
les acteurs et les instruments du secteur public. par la recherche dun procd lgal permettant
Lautre caractre transversal de notre tude dofficialiser la matrise du sol conquis en adop-
concerne les disciplines auxquelles elle fait tant un rgime foncier qui garantisse les droits des

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propritaires (2) et, enfin, celle de lIndpendance dmembrement de la proprit foncire, telle
avec la rcupration des terres de la colonisation quelle va sappliquer au Maroc, car il ne pouvait y
sans remise en cause du rgime foncier impos par avoir hors dArabie concentration entre les mains
le pouvoir colonial mais avec des amnagements dune mme personne de la proprit minente
dans le cadre dune rforme agraire (3). et de lusufruit. On trouve ds lors un souverain
qui exerce le pouvoir permanent sur les terres au
1. La priode prcoloniale: de la terre comme nom de la communaut musulmane et, de lautre
bien commun au dmembrement du droit de ct, des tribus qui occupent ces terres et qui en
proprit dtiennent lusufruit. Le bien melk, dont nous
aurons loccasion dapprofondir les caractris-
Avant linstauration de lislam au Maroc, la tiques plus en avant, est par consquent interdit
proprit foncire tait principalement collec- car le droit minent de proprit et le droit de
tive et tribale, dans le sens o elle stendait jouissance sont dtenus par les mmes mains dans
sur tout territoire rural quune collectivit eth- ce type de bien.
nique tribale pouvait occuper grce sa puissance Le rgime de la terre, partir de la conqute
dmographique et militaire. Cette occupation musulmane, est li au prlvement de limpt que
territoriale tenait aussi aux diffrents pactes qui permet le droit minent. Du point de vue fiscal, la
pouvaient tre passs avec dautres collectivits distinction entre musulmans et non-musulmans
tribales voisines consistant dlimiter chaque va sappliquer: les musulmans ne payent quun
territoire. A cette poque, il ny avait pas de vri- impt mineur (la zakat) et les non-musulmans en
tables limites foncires donc pas de notion de contrepartie sacquittent dune contribution fon-
proprit proprement dite, mais il existait plutt cire importante (le kharaj). Une fois cette impo-
un concept de territoire. Les tribus de pasteurs sition acquitte, les occupants des terres peuvent
se dplaaient lintrieur de leur territoire, et conserver leurs anciennes coutumes agraires.
leur expansion tait limite par celle des autres Aux pratiques prislamiques viennent ainsi
tribus avoisinantes. Pendant toute cette priode, se juxtaposer des institutions de droit islamique
labondance relative de terre mettait le rgime nouvellement cres. Mais les conversions mas-
foncier davantage sous la dpendance du milieu sives lislam vont changer la donne et entraner
physique que sous celle des rapports sociaux 2. une premire rforme foncire fiscale: toutes les
Jacques Berque parle, lui, de droit cologique3. terres de kharaj le deviennent titre dfinitif
Avec larrive des Arabes, la thorie fon- quel que soit par la suite la confession de leurs
cire musulmane va sappliquer en distinguant occupants5.
la proprit minente (raqaba) de lusufruit La diversit des statuts fonciers, telle quon
(intifa, tassarouf, menfa). La proprit minente la connat aujourdhui au Maroc, se met ds lors
tait reconnue la Communaut musulmane progressivement en place. Les terres de kharaj,
(Oumma), et lusufruit au dtenteur effectif de essentiellement des terres de tribu, deviendront
la terre et donc, en loccurrence, la collectivit les terres collectives sous le Protectorat. Les
tribale4. Cette priode est le point de dpart du terres melk, qui nexistaient pas hors dArabie, se
propagrent par ltablissement de colons arabes.
Les terres sans matre, en dshrence ou confis-
2
 . Bouderbala, Les systmes de proprit foncire au
N ques, permirent lmergence des terres guich,
Maghreb: le cas du Maroc dans Politiques foncires terres attribues aux tribus en contrepartie de
et amnagements des structures agricoles dans les pays
services militaires rendus.
mditerranens: la mmoire de Pierre Coulomb, sous la
dir. de A.M. Jouve, Cahiers Options mditerranennes
n 36, 1999, p. 47-66.
3
J . Berque, Droit des terres et intgration sociale, dans le versant sud du Haut-Atlas, Projet Transhumance
Cahiers internationaux de sociologie, Paris, 1958. et Biodiversit, PNUD Maroc, 2002.
5
4
Voir M. El Alaoui, Etude sur le statut juridique des terres  oir N. Bouderbala, Les systmes de proprit foncire
V
collectives au Maroc et les institutions coutumires et locales au Maghreb: le cas du Maroc, op. cit., p.5.

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2. Le Protectorat: lorigine du double rgime acheteurs trangers. Le dahir du 12 aot 19139


foncier bas sur le critre de limmatriculation institue ainsi au Maroc le rgime facultatif de
limmatriculation des immeubles par leur inscrip-
La France colonisatrice impose sa propre tion sur un livre foncier. Limmatriculation est une
conception du droit de proprit en instaurant procdure administrative place sous lautorit du
rapidement un nouveau rgime foncier bas sur conservateur foncier qui est charg de la rdaction
limmatriculation facultative de la proprit qui se des titres de proprit et de linscription de ces
juxtapose sur les autres formes existantes de pro- titres dans des registres fonciers.
prit rgies par la coutume ou le droit musulman. Paralllement, le droit musulman continue
Cette vision capitaliste fait de la terre un objet de rgir la proprit non immatricule travers les
proprit prive avec tous les attributs qui lui sont modes de transmission prvus par la loi religieuse.
affrents. Toute la logique de mise en place du A la veille de lIndpendance, on trouve ainsi
rgime foncier sous le Protectorat devait permettre un double rgime foncier fond sur le critre de
le dveloppement de lexploitation capitaliste. limmatriculation.
Elle rpondait aussi aux ncessits de trouver des
solutions juridiques permettant la colonisation
3. LIndpendance: la rcupration des terres
foncire et sa scurisation, notamment pour main-
coloniales et leur transfert dans le domaine de
tenir lordre tabli dans les campagnes6.
lEtat
Pour parvenir ces objectifs, les colons
europens furent autoriss acqurir des terres La priode qui souvre avec lindpendance
melk mais aussi des terres collectives avec la mise du pays en 1956 a dbut en matire foncire
en place en parallle dun dispositif de protection avec la rcupration des terres de la colonisation
des terres de tribu. Ce dispositif permettait de et lexpropriation des grands propritaires com-
soumettre les tribus la tutelle de lAutorit colo- promis avec le colonisateur. Mesure symbolique
niale en crant un rgime de dpendance absolue. de souverainet, la rcupration du patrimoine
Le dahir du 27 avril 19197, toujours en vigueur foncier national marocain a t plus lente que
aujourdhui, prcise ainsi que la proprit des dans les autres pays coloniss du Maghreb.
terres collectives ne peut tre acquise que par Elle a concern en premier lieu les seuls lots
lEtat et cette acquisition ne peut avoir lieu quen de la colonisation officielle provenant du domaine
vue de crer des primtres de colonisation8. priv de lEtat, des habous et des terres guich. Dans
Dautre part, le dahir reconnat la proprit de un premier temps, en 1959, ce sont les alina-
ces terres aux seules collectivits ethniques ayant tions perptuelles de jouissance consenties aux
la personnalit morale et consacre le caractre colons qui furent annules, puis quatreans plus
inalinable, insaisissable et imprescriptible des tard eut lieu le transfert dans le domaine priv de
terres collectives. lEtat de 250000 hectares de terres de la coloni-
LEtat colonial contrla ainsi progressive- sation, soit 25% du secteur colonial10.
ment une part importante du foncier disponible. La rcupration de ce patrimoine foncier
Il tendit le domaine makhzen en introduisant une devait permettre une redistribution de ces terres
distinction entre domaine public et domaine priv la paysannerie spolie. Or, en pratique, le trans-
de lEtat. Les autorits du Protectorat instaurrent fert pralable des terres coloniales lEtat a frein
la procdure dimmatriculation afin de garantir cette restitution. LEtat a redistribu un rythme
la proprit prive au bnfice quasi exclusif des relativement lent: moins de 5000 hectares par an
jusquen 197011. Les terres collectives nont pas
6
 oir N. Bouderbala, La formation du systme foncier
V
9
au Maroc, BESM n 122, 1976.  ahir du 9 ramadan 1331 (12 aot 1913) sur
D
7
D ahir du 26 rejeb 1337 (27 avril 1919) organisant la limmatriculation des immeubles.
10
tutelle administrative des collectivits et rglementant Voir N. Bouderbala, Les systmes de proprit foncire
la gestion et lalination des biens collectifs. au Maghreb: le cas du Maroc, op. cit., p.12.
8 11
Article 10 du dahir du 27 avril 1919. Ibid.

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t remises aux collectifs mais placs sous adminis- I. La pluralit des rgimes juridiques
tration dun conseil des tutelles. Les terres confis- dappropriation de lespace
ques quant elles ont t mises sous squestre et
places sous la tutelle du ministre des Finances. Lexamen des statuts fonciers au Maroc fait
Entre 1956 et 1962, le Maroc ambitionne ressortir une diversit de rgimes juridiques, fruit
de dvelopper son secteur agricole. En 1956, de la succession des statuts fonciers qui se sont
70% des Marocains vivent en milieu rural12. Si le succd au cours de lhistoire. Outre la proprit
Protectorat a permis la modernisation dune faible prive qui fera lobjet dune attention particulire
partie du secteur agricole, la grande majorit de au chapitre suivant, on peut distinguer comme
la paysannerie marocaine vit dans la prcarit. autres formes juridiques possdant des carac-
A lIndpendance, lagriculture est partage tristiques spcifiques et des modes de gestion
entre un secteur agricole moderne et un secteur propres: les biens habous (1), les terres collec-
traditionnel de subsistance. Ds lors, le dvelop- tives(2) et les terrains guich (3). Nous aborderons
pement du secteur agricole est une des priorits enfin les principaux rgimes domaniaux (public et
pour les nouvelles autorits afin den faire lun priv) des collectivits publiques ainsi que le cas
des piliers de lconomie du pays. En 1961, le particulier du domaine forestier (4).
gouvernement cre lOffice national dirrigation
(ONI), calqu sur lex-office des lirrigation cr 1. Les habous: des biens religieux reprsentant
par le Protectorat, dont le but est de dvelopper un patrimoine considrable
le secteur agricole moderne afin de dynamiser
les exportations et dattirer des devises. Cette Le habous peut tre dfini comme un acte
nouvelle stratgie nambitionne pas de rduire juridique par lequel une personne, en vue dtre
les ingalits entre les deux secteurs. En 1958, agrable Dieu, se dpouille dun ou plusieurs
un nouveau gouvernement de rupture sattelle de ses biens, gnralement immeubles, et les met
laborer une nouvelle vision de la rforme agraire hors du commerce, en les affectant perptuit
et lance un plan quinquennal stalant de 1960 une uvre pieuse, charitable ou sociale, soit dune
1964. Ce plan prconise ltablissement dune manire absolue exclusive de toute restriction
exploitation agricole rationnelle en fixant un habous public, soit en rservant la jouissance
plafond de surfaces pouvant tre dtenues par de ces biens une ou plusieurs personnes dter-
des propritaires terriens et en expropriant sans mines habous de famille; lextinction des
indemnits des portions de grandes exploitations bnficiaires, le habous de famille devient habous
agricoles. Le but est ainsi de crer des coopra- public14.
tives de petits paysans dots de moyens modernes Il trouve son origine dans un hadith du
dirrigation. Mais la rforme naboutira pas face prophte rapportant une directive qui prvoit
la pression des milieux conservateurs marocains13. limmobilisation dun fonds de sorte quil ne soit
Dautre part, lIndpendance, le rgime ni donn ni vendu et que ses revenus reviennent
foncier marocain conserve son caractre hybride laumne. Ce bien est donc par nature inalinable
issu de la colonisation: systme des livres fonciers et insaisissable, mais plusieurs exceptions existent:
pour les terres immatricules et droit musulman les biens habous peuvent tre alins par voie
pour celles qui ne le sont pas. dadjudication aux enchres publiques mais avec
obligation de rutiliser le surplus de la vente 15,
et ils peuvent faire lobjet dexpropriation pour
cause dutilit publique.
On distingue trois formes de bien habous:

12
 oir R. Mouhsine, S. Lakmahri, Limpossible rforme
V 14
J. Luccioni, Le Habous ou Wakf, 1945, Casablanca, p.15.
agraire, revue Zamane, mars 2014. 15
Dahir du 21 juillet 1913 portant sur la gestion location
13
Idid. du rgime habous public.

7
tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

Les habous publics: ils comprennent Le dahir du 27 avril 1919, toujours en


des immeubles et fonds de commerce urbains vigueur aujourdhui, dote les collectivits de la
ainsi que des exploitations agricoles. Les revenus personnalit morale et leur attribue une proprit
gnrs par ces habous publics furent trs utiles titre collectif dun domaine qui peut tre dli-
par le pass pour assurer dans les petites localits mit et immatricul. Ce mme dahir de1919
des activits dintrt collectif (entretien des mos- soumet ces tribus et ces terres la tutelle admi-
ques, coles coraniques, bains maures). Depuis nistrative de lEtat.
le dahir du 31 octobre 191216, ils sont grs par Il en ressort un rgime juridique propre
le ministre des Habous. avec des caractristiques de gestion dfinies par le
Les habous de famille: ce sont des biens dahir de 1919 dont on peut citer: reconnaissance
dont la jouissance est rserve une ou plusieurs de la proprit de terres collectives aux seules col-
personnes dtermines jusqu lextinction des lectivits ethniques ayant la personnalit morale;
bnficiaires. Le bien devient ds lors habous conscration du caractre inalinable, insaisissable
public. Ces biens sont soumis au contrle de et imprescriptible des terres collectives; comp-
ladministration des habous et sont soumis tence des seules jmas (assembles de dlgus et
des rgles spcifiques (autorisation pralable de de notables) en matire de gestion des biens col-
ladministration des habous pour lchange ou la lectifs (y compris les terres) et ce, pour tout ce qui
location par exemple). concerne le partage de la terre entre ayants droit
Les habous de zaouia: ce sont des biens collectivistes (chefs de foyer), la mise en valeur du
constitus au profit dune confrrie religieuse, patrimoine collectif ou encore le retrait de lots;
ils sont grs par le moquadem de la zaouia octroi dun simple droit de jouissance au chef de
concerne et soumis au contrle de ladministra- foyer ayant droit.
tion des habous. Les terres collectives ont connu depuis le
Le ministre des Habous gre aujourdhui Protectorat de nombreuses spoliations, accapa-
un patrimoine urbain et rural important qui en rements, prlvements, ventes frauduleuses des
fait un acteur incontournable de toute politique tiers ou encore melkisation de fait. Elles cons
foncire au Maroc. tituent nanmoins aujourdhui un enjeu impor-
tant pour le dveloppement agricole et rural du
2. Les terres collectives: une rserve foncire Maroc. Elles reprsentent une superficie estime
vitale pour le monde rural quelque 12 millions dhectares et restent vitales
pour la masse paysanne et pauvre du pays 17.
Les terres collectives sont probablement les
formes les plus anciennes doccupation des sols 3. Les terrains guich: un potentiel foncier tomb
au Maroc. A lorigine, ce sont essentiellement des en dsutude
terres de tribu, le terme collectif a t instaur
sous le Protectorat et est devenu dans le langage Les terres guich sont aussi des terres
courant un terme dsignant des proprits inali- collectives que le sultan a accordes en jouissance
nables de collectivits ethniques, soumises la des tribus en contrepartie dun service rendu
tutelle du ministre de lIntrieur. caractre militaire. On les trouvait principale-
Avant le Protectorat, ces terres ne dispo- ment autour des villes impriales comme Mekns,
saient pas dun statut juridique spcifique mais Fs, Marrakech ou encore Rabat. Au dbut du
plutt dune occupation de fait de territoires plus Protectorat, la superficie de ces terres tait de
ou moins stables par des tribus itinrantes. Le 768000 hectares. Ladministration du Protectorat
Protectorat va sy intresser pour la fois protger privatisa une partie de ces terres (22%) au profit de
les terres de ces tribus et en contrler la population. leurs dtenteurs et prleva une autre partie (8%)

16 17 
 ahir du 31 octobre 1912 organisant le ministre
D Voir M. El Alaoui, Etude sur le statut juridique des
marocain des Habous. terres collectives au Maroc, p. 4.

8
tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

son profit. En change de ces prlvements, elle ment. Il est imprescriptible et inalinable mais
accorda aux collectivits guich ainsi amputes la peut tre dclass en domaine priv.
pleine proprit sur les superficies restantes. Quant au domaine priv, il se compose
Le rgime guich se caractrise par un de tout bien appartenant une collectivit
dmembrement du droit de proprit. A la publique et qui ne fait pas partie du domaine
diffrence des terres collectives des tribus, public. Le domaine priv de lEtat hors domaine
lEtat conserve la nue-proprit (droit minent) forestier est gr par la Direction des domaines
des terres guich, elles sont donc inscrites au du ministre de lEconomie et des Finances
domaine priv de lEtat. Les collectivits guich et par des socits dEtat pour les terres agricoles
sont titulaires titre collectif de lusufruit (SODEA, SOGETA). Le domaine priv com-
(menfaa) rsultant dune concession du souverain; prend aujourdhui 36000 immeubles pour une
et les ayants droit, membres de la collectivit superficie de 730000 hectares (622480 hectares
guich, sont titulaires dun simple droit de jouis- seulement une fois enleves les terres guich), dont
58% des terrains ont t immatriculs et 33%
sance (intifaa). A linstar du droit de proprit
sont en cours dimmatriculation, les 9% restants
des terres collectives, le droit de menfaa est aussi
ne font lobjet daucune procdure.
inalinable, insaisissable et imprescriptible. Enfin,
Le domaine forestier est gr par le Haut-
ces terres peuvent faire lobjet dexpropriation.
Commissariat aux Eaux et Forts, en charge de
Il ne reste aujourdhui quenviron
9millions dhectares dont peine 10000 seraient
200000hectares de terres guich, presque entire- immatriculs, mais 82% de ce patrimoine est
ment localiss dans le Haouz de Marrakech. Mais dlimit, la dlimitation constituant une tape qui
les anciennes terres guich conservent souvent cette favorise limmatriculation19. Ce domaine est lui
dnomination, notamment celles transformes en aussi inalinable, imprescriptible et insaisissable.
terres collectives. Cette confusion est accentue Ces rgles ont pour but dassurer la prdominance
par la non-rglementation de ces terres: aucun de lintrt public sur lintrt priv. Ainsi le dahir
texte ne les rgit18. du 10 octobre 1917 relatif la conservation et
lexploitation des forts dispose dans son article 1er
4. Le domaine des collectivits publiques: un que les forts sont soumises au rgime forestier
territoire restant dlimiter et font partie du domaine priv de lEtat.

Avant la priode coloniale, il ny avait pas


de distinction entre domaine de lEtat et domaine II. La proprit prive en droit civil
priv du souverain. En 1912, la distinction a t marocain
introduite dans la lgislation du Protectorat par la
cration dune commission de rvision des biens La proprit prive au Maroc reproduit le
makhzen. Tout au long du Protectorat, ladminis- schma du double rgime foncier issu de la colo-
tration utilisa les biens du domaine priv de lEtat, nisation en distinguant les biens immatriculs
soit pour les attribuer des colons officiels, soit de ceux qui ne le sont pas. On trouve, en effet,
pour les affecter diffrents usages administratifs. en droit civil marocain un rgime autonome aux
Aujourdhui, le domaine public de lEtat biens non immatriculs fond sur la notion de
(routes, ports, rivages, etc.) est plac sous le possession appel lhyazat (1) et prsentant des
contrle et la gestion du ministre de lEquipe- caractristiques propres: le bien melk (2). Se
juxtapose ses cts le systme dimmatricula-
tion foncire mis en place sous le Protectorat et
18
 oir Banque mondiale, Les Contraintes structurelles et
V
institutionnelles lmergence dun march efficient du
19
foncier au Maroc, Rapport n 49970-MA, Marchs Voir Les Rgimes fonciers au Maroc, master fondamental
fonciers pour la croissance conomique au Maroc, de droit foncier et notarial, Universit MohammedV
volume 1, Hritage et structures foncires au Maroc, de Sal-Souissi, Facult des Sciences juridiques,
31 mai 2008. conomiques et sociales, 2009-2010.

9
tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

conserv lIndpendance (3). Ce double droit de dun simple conflit des preuves, leur possession
la proprit prive, immatricule et non immatri- pouvant dailleurs tre promiscue et les deux
cule, dispose de plusieurs attributs et limitations possesseurs par suite tre dclars copropritaires
quant son exercice (4). Nous terminerons ce indivis21. En cas dgalit de moyens, la chose
chapitre par un focus sur lindivision trs prsente litigieuse doit, en effet, tre partage entre les
au Maroc en raison des rgles successorales (5). parties daprs le droit musulman.

1. Le droit dusage sur un terrain: lhyazat 2. Le rgime de la proprit non immatricule:


le bien melk
Le fondement juridique de la proprit
melk se trouve dans la possession qui doit tre Le rgime melk dsigne donc la proprit
paisible, publique, exerce titre de propritaire, immobilire rgie par le droit musulman de rite
non interrompue, et cela pendant une dure de malkite, droit non codifi. Dans ce rgime,
dix ans (ou pendant quarante ans, lorsque la pos- comme nous lavons dj prcis, le droit minent
session joue lencontre de parents, dallis ou de de proprit et le droit de jouissance sont entre
copropritaires)20. les mains dune mme personne. Ce droit de
Cette possession prolonge, base de la pleine proprit privative est individuel mais pas
proprit prive non immatricule, est-elle une ncessairement, le bien en question est souvent
prescription acquisitive: lchance de dix ans une proprit familiale appartenant plusieurs
(ou quarante ans), le possesseur acquiert la pro- hritiers.
prit de limmeuble? Ou bien cette possession Le bien melk se dveloppa progressivement
est-elle une simple preuve dun transfert rgulier au Maroc avec ltablissement de colons arabes
de proprit? Le silence gard par le propritaire partir de la conqute musulmane (seuls autoriss
originaire serait ds lors la manifestation du droit possder la terre en pleine proprit), essen-
du possesseur la proprit de limmeuble. Quel tiellement par la transmission successorale et la
que soit leffet juridique donn la possession, il possession. Limmeuble melk fait lobjet de la
nen reste pas moins que la preuve dune posses- pleine proprit privative fonde sur une occu-
sion utile reste la base de tout litige relatif la pation sans contestation qui doit tre prouve
proprit dun immeuble melk. par un acte de proprit traditionnel (moulkiya)
Ce droit dusage est par la suite officialis tabli par les notaires de droit musulman (adoul)
par un acte adoulaire (dit moulkia) par lequel et authentifi par le juge de lauthentification des
deux adoulou, trs souvent, douze tmoins ordi- actes (cadi taoutik) et inscrit dans le registre de
naires (vingt-quatre pour une femme) affirment proprit tenu au tribunal de premire instance.
la possession rgulire. Cest donc un acte de Pour prouver son droit de proprit sur
notorit, dress en la forme authentique, par un bien non immatricul, on peut donc aussi se
lequel des tmoins en nombre suffisant affirment prvaloir dun acte de transfert de proprit qui
quune personne dispose de la possession dun peut tre effectu soit par un acte adoulaire sous
bien immeuble depuis une certaine poque (ou supervision du cadi taoutik aprs vrification
en a exerc la possession une priode et pendant pralable du droit de proprit originel, soit par
une dure dtermines). un acte sous seing priv enregistr pour que la
Si deux adversaires prtendent avoir pos- vente produise effets lgard des tiers, ou encore
sd pendant la mme priode de temps un bien par acte pass devant un notaire moderne. Ce
immeuble, le procs se droule alors sous langle dernier tant comptent, en vertu de larticle5
du dahir du 4 mai 1925 22, pour dresser tout
20 
Voir Sminaire de management immobilier, Introduction
au droit foncier, encadr par H.Oudad, Universit
21
Hassan II, Facult des Sciences juridiques, conomiques  f. arrt de la cour dappel de Rabat du 20 avril 1926,
C
et sociales, UFR Sciences de gestion, DESA Finances, G.T.M. du 10 juin 1926.
22
2005-2006. Dahir du 4 mai 1925 relatif lorganisation du notariat.

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tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

acte comportant mutation dimmeubles melk en na t appliqu en dfinitive quen 1915 avec la
cours dimmatriculation donc ds le dpt dune cration de la premire Conservation foncire et
rquisition dimmatriculation. la promulgation du dahir du 2 juin 1915 fixant
Il convient enfin de noter que la proprit la lgislation applicable aux immeubles immatri-
melk est aussi trs souvent indivise, situation culs. Ce rgime de 1913 a t tendu la zone
rsultant le plus souvent dune transmission Nord soumis au protectorat espagnol par un dahir
successorale, mais encore dun contrat ou dune en date du 24 octobre 1966, territoire auparavant
possession aboutissant une prescription acqui- rgi par un systme denregistrement des actes de
sitive ou extinctive. moulkiya et ltablissement de titres par le Servicio
Le partage en nature met en principe fin de la Propriedad.
lindivision, lamiable ou de manire judiciaire. Limmatriculation peut tre dfinie comme
Si limmeuble nest pas partageable en nature, il une procdure denregistrement et de publi-
peut tre mis fin lindivision par la licitation, ou cit dun bien immeuble produisant un certain
vente aux enchres, de limmeuble indivis. Il peut nombre deffets pour son titulaire et lgard
parfois aussi tre procd de simples partages de des tiers. Ce rgime se superpose donc aux autres
jouissance, partage qui ne met videmment pas statuts juridiques exposs prcdemment: les
fin lindivision de la proprit. terres collectives, les biens habous ou les immeubles
Lindivision des immeubles melk a donn melk peuvent tre immatriculs.
naissance, en droit foncier marocain, deux Driv du systme Torrens qui a t
modes spciaux dacquisition, qui facilitent implant dans de nombreux pays (Suisse, Nou-
indirectement la fin de lindivision sans recourir velle-Zlande, Australie, Algrie, Tunisie),
au partage en nature ou la licitation: la vente
limmatriculation dlivre un titre foncier dfinitif
dune quote-part indivise par un copropritaire,
et inattaquable. Avant cela, la procdure suit dif-
avec le droit de retrait appel droit de chfaa, et
frentes tapes qui dbutent par le dpt dune
la vente globale de limmeuble indivis par un
rquisition de limmatriculation et prend fin avec
seul des copropritaires, dite vente safqa, avec
la dcision du conservateur25. Larticle 13 du
le droit de retrait appel droit de dhom23. Nous
dahir du 12 aot 1913 prcise les conditions de
reviendrons plus longuement sur lindivision
lintroduction de la rquisition par les services de
la fin de ce chapitre, car elle est particulirement
la Conservation foncire qui doit comporter un
prsente au Maroc.
certain nombre dinformations comme lidentit
Le statut melk qui tait trs peu significatif
en surface avant 1912, regroupe aujourdhui du requrant, qui peut tre le propritaire ou le
74,2% de la superficie agricole et 88,5% des copropritaire, le dtenteur dun droit rel ou
exploitants24. Cette volution montre limpor- dune servitude foncire ou dhypothque, avec le
tance des changements sociaux survenus au Maroc consentement du propritaire dans ce dernier cas,
en un sicle en matire de foncier, notamment mais aussi le tuteur ou curateur pour le compte
dans le monde rural. dun incapable et, enfin, le crancier hypothcaire
non pay lchance. La rquisition doit par
ailleurs contenir une description de limmeuble
3. La procdure dimmatriculation dun bien
immobilier et ses effets juridiques objet de limmatriculation ainsi que tous les droits
rels existant sur lui.
Le rgime moderne de limmatriculation Un extrait de la rquisition est ensuite
foncire date du dahir du 12 aot 1913 sur publi par le conservateur au Bulletin officiel
limmatriculation des immeubles, mais ce dahir dans les dix jours du dpt puis affich avec avis
annonant le jour et lheure du bornage. A ce
23
 oir Sminaire de management immobilier, Introduction
V
au droit foncier, p.8. 25
 oir M. MHassni, M. Feljy, H. Khalali, Le Systme
V
24
Voir N. Bouderbala, Les systmes de proprit foncire foncier au Maroc: une scurit et un facteur de
au Maghreb: le cas du Maroc, p.10. dveloppement durable, p.5.

11
tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

stade de la procdure, la rquisition peut tre permettant une dfinition globale du droit de
analyse comme une pr-immatriculation et proprit au Maroc. Nanmoins, limmatricu-
faire lobjet doprations juridiques diverses. Une lation de la proprit va produire un certain
seconde tape dmarre alors, le bornage, que nombre deffets supplmentaires dans les champs
lon peut dfinir comme un acte topographique juridique, topographique, fiscal, conomique ou
de publicit et denqute juridique effectu par un encore social, effets dont le bien melk ne pourra
gomtre-topographe dlgu par le conservateur se prvaloir.
foncier. Le gomtre dresse par la suite un P.V. Paul Decroux, qui fut professeur de droit
de bornage puis lve le plan de limmeuble. Un la Facult de Rabat et publia de nombreuses
avis de clture de bornage est publi au Bulletin tudes sur le droit foncier marocain, dfinit le
officiel, et dans un dlai de deux mois la procdure droit de proprit au Maroc comme le droit
se termine officiellement. qui permet une personne duser, de jouir et
Au cours de cette priode, les tiers peuvent de disposer dun immeuble dune faon exclu-
faire opposition au sujet de limmeuble concern. sive et perptuelle et non dune manire la plus
Lopposition peut tre entendue comme une absolue 26. De cette conception, on peut en
contestation de la rquisition qui peut porter sur dduire que le droit de proprit se divise selon
lexistence ou ltendue du droit de proprit du les trois droits rels traditionnels que lon retrouve
requrant, sur les limites de la proprit en ques- par exemple en droit franais: le fructus (le
tion ou sur lexercice dun droit rel susceptible droit den recueillir les fruits), lusus (le droit de
de figurer sur le titre foncier. Une fois le dossier lutiliser) et labusus (le droit den disposer, donc
revenu de la juridiction la Conservation fon- de le modifier ou de laliner).
cire en cas dopposition, le conservateur rend sa Ces droits rels principaux peuvent tre
dcision en immatriculant le bien ou en rejetant spars, dmembrant ainsi la proprit. On trouve
la demande dimmatriculation. Il convient de en droit foncier marocain un autre droit rel
noter ici le rle particulirement important du principal et relativement important, lusufruit,
conservateur dans la procdure dimmatricula- entendu comme la rpartition entre deux bnfi-
tion puisquil dispose dun pouvoir dcisionnaire ciaires de certaines prrogatives lies lexercice
insusceptible de recours avec comme seule limite du droit de proprit: lusufruitier, qui peut user
lengagement de sa responsabilit en cas de faute de la chose ou en percevoir les fruits, et le nu-
grave. propritaire, qui peut en disposer.
La proprit foncire est alors inscrite sur Les droits rels accessoires existent aussi
des registres spciaux appels livres fonciers pour garantir le paiement dune crance comme
avec un numro dordre unique, des dtermina- lhypothque par laquelle un dbiteur affecte un
tions topographiques et juridiques propres prci-
immeuble la garantie de sa dette. Si le crancier
sant avec exactitude le droit de son propritaire.
nest pas pay, il peut faire vendre limmeuble et
Cette inscription fait donc suite un double pro-
se faire payer sur le prix de la vente.
cessus: dlimitation de la proprit sur le terrain
Comme dans le droit foncier franais, on
et les mappes cadastrales confrant des limites
retrouve la distinction entre proprit indivi-
au bien, et purge juridique (ou apurement des
duelle, proprit indivise et proprit mitoyenne.
droits) visant donner la proprit un point de
La proprit peut tre bien entendu la fois
dpart prcis sans droits rels ou charges foncires
individuelle et mitoyenne ou bien indivise et
antrieures limmatriculation.
mitoyenne. Lorsque le bien appartient une seule
personne, la proprit est individuelle et confre
4. Les attributions et les limitations du droit de son propritaire le droit den user avec comme
proprit marocain limitation principale lobligation ne pas nuire
Quelle soit immatricule ou non, la pro-
prit en droit civil marocain va prsenter un 26
P. Decroux, Droit foncier marocain, Rabat, Editions
certain nombre de caractristiques communes La Porte, 1972.

12
tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

ou causer de dommage autrui, donc de ne pas sur une partie dtermine du bien commun. En
abuser de ce droit. Lorsque le bien appartient matire successorale, les hritiers se partagent le
plusieurs personnes, la proprit est indivise, le droit de proprit sur le bien et non le bien lui-
plus souvent cette situation rsulte dun hritage mme car ce dernier est indivis. Il ny a donc pas
ou dun contrat. Chaque indivisaire, ds lors, de matrialit sur le bien en question des quotes-
dispose des droits sur la totalit du bien. Les parts de chacun.
indivisaires se partagent les fruits et les charges Au Maroc, lindivision concerne principa
du bien indivis en fonction de leurs droits dans lement les biens melk. On estime que la moiti
lindivision. des proprits melk sont dans lindivision (certains
Enfin, lorsque les cltures (murs, fosss, auteurs pensent que ce chiffre est bien suprieur
haies, barrires, grillages) entre deux biens et pourrait se rapprocher des 80%)27. En zone
contigus sont communes, la proprit est rurale, 75% de la SAU est de statut melk, et mme
mitoyenne. Au Maroc, le bornage joue un rle si le bien melk est susceptible de transaction car
essentiel dans la dlimitation de proprits prives il sapparente une proprit prive, lindivision,
contigus et dans la procdure dimmatriculation dans la ralit, peut bloquer toute transaction
dun bien, comme nous lavons vu prcdemment. formelle sur le bien indivis car il faut laccord de
Des servitudes peuvent aussi limiter lexercice du lensemble des copropritaires. Pour chapper
droit de proprit comme le droit de passage. De cette situation, il faut que le bien ait fait lobjet
plus, lexercice du droit de proprit est limit par dun achat individuel ou quil ait t partag offi-
la procdure dexpropriation pour cause dutilit ciellement entre les cohritiers dans le cas dune
publique. succession. Or, les partages formels restent rares
La proprit immatricule va disposer en raison soit de la crainte de dmembrer le patri-
pour sa part dautres avantages consquents moine familial en petites parts, soit pour viter
dans lexercice du droit de proprit. Outre la le paiement des droits de morcellement du bien.
purge juridique mentionne ci-dessus, le titre Cette condition de lindivision se prolonge parfois
foncier devient dfinitif et inattaquable. Le droit
sur plusieurs gnrations quand les hritiers sont
de proprit est ici pleinement consacr dune
nombreux. Si elle a permis de freiner lexode rural
manire irrvocable. Lacquisition du titre foncier,
en permettant aux populations de rester sur place,
en outre, permet la dtermination physique de
lindivision reste un obstacle majeur la mise en
limmeuble (situation, superficie, consistance,
valeur et louverture du march foncier, nces-
limitations).
saire la croissance conomique.
Limmatriculation est devenue un pivot
Lindivision concerne indistinctement les
essentiel de la politique foncire marocaine. Elle
proprits non immatricules et les proprits
permet lEtat de mener une politique fiscale fon-
immatricules. Le rgime successoral sapplique
cire plus quitable et supprime nombre de litiges
en effet de la mme manire pour ces dernires.
immobiliers antrieurs et parfois interminables.
En protgeant lintrt individuel, limmatricula- Il convient aussi de prciser quun bien melk non
tion sauvegarde ainsi lintrt gnral. indivis se trouve toujours dans une situation de
sursis en attendant louverture dune succession
qui lamnera vers le statut de lindivision. Pour
5. Lindivision: un point de blocage pour le
sortir de lindivision, plusieurs mcanismes juri-
dveloppement foncier?
diques sont disponibles. Une premire sortie
Lindivision peut se dfinir comme la copro- lamiable est possible par le biais du partage ou
prit dun bien dans lequel chaque copropritaire de lacquisition de lensemble des parts indivises
dispose dune quote-part exprime par une frac- par un seul indivisaire au moyen de lexercice du
tion de la proprit indivise. Elle rsulte le plus
souvent dune succession mais aussi, dans une 27
 oir Banque mondiale, Les Contraintes structurelles et
V
moindre mesure, dun achat conjoint. Le droit institutionnelles lmergence dun march efficient du
de chaque indivisaire porte sur lensemble et non foncier au Maroc, p.26.

13
tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

droit de chafa (pour le bien non immatricul) fondamentale (1) et la promulgation dune srie
ou du droit de premption (pour le bien imma- de lois pour encadrer la question foncire (2). La
tricul). Une sortie force peut intervenir, jurisprudence immobilire a elle aussi suivi cette
soit sans lintervention judiciaire, par le biais de volution en devenant une source de droit part
la vente safka qui permet un co-indivisaire de entire (3).
vendre directement un tiers ses quotes-parts
indivises; soit avec lintervention judiciaire par le 1. La Constitution: une garantie minimale du
biais de la vente par licitation judiciaire 28. droit de proprit
Dans la pratique, ces solutions lgales de
sortie de lindivision se heurtent de nombreux Larticle 35 de la nouvelle Constitution
obstacles, notamment dans les zones rurales: les du 29 juillet 2011, reprenant en cela lancien
quotes-parts sont souvent imprcises et rendent article15 de la Constitution prcdente, garantit
laccord amiable difficile trouver, le recours le droit de proprit dont la seule limitation pos-
linstitution judiciaire est lent et complexe, sible est lexigence du dveloppement conomique
laccord entre tous les hritiers pour la vente et social de la nation. Dans ce cas, lexpropriation
globale du bien indivis est rare, la vente safka doit tre strictement encadre par la loi.
nest plus pratique, la vente dune part indivise Cette garantie fondamentale du droit de
une personne non hritire est possible mais peu proprit est la seule rgle concernant la question
usite car elle est menace par le droit de retrait foncire dans la charte constitutionnelle maro-
que nimporte quel hritier peut exercer. caine. On se rapproche en cela de la Constitu-
Lindivision est donc une des composantes tion et du Bloc de constitutionnalit franais qui
de la question foncire au Maroc et un point contiennent peu de rgles en matire de droit de
de blocage non ngligeable du dveloppement limmobilier. On y trouve, comme dans la situa-
conomique du pays. Des mesures fiscales inci- tion marocaine, une affirmation du principe du
tatives ont t prises pour encourager la sortie de droit de proprit dans les articles 2 et 17 de la
lindivision. Ainsi les droits denregistrement ont Dclaration des droits de lhomme et du citoyen
t rduits de 5% 1% pour les partages rsul- de 1789. Dans les deux pays, cest donc au lgis-
tant des sorties de lindivision. Mais les rformes lateur qua t confie la mission dencadrer les
sur le sujet sont difficiles promouvoir car elles politiques foncires.
touchent au rgime successoral hrit du droit
musulman et considr comme partie de lidentit 2. Le cadre lgislatif et rglementaire: des textes
du pays. fondamentaux aux lois sectorielles
Il ne sagit pas ici de dresser une liste
exhaustive des diffrentes lois et arrts concer-
III. Le cadre normatif immobilier nant limmobilier au Maroc, ce qui ne prsenterait
quun intrt limit, mais plutt de dgager les
Comme nous lavons expos prcdem- principales orientations prises par les pouvoirs
ment, le droit de limmobilier marocain actuel publics en matire foncire. On peut structurer
est le rsultat dune longue volution sociale lie le dispositif lgislatif immobilier marocain en
lhistoire du pays. Ce droit sest construit par deux axes: dune part, les grands textes pris
une juxtaposition de diffrentes sources, celle du au dbut du vingtime sicle qui vont composer
droit musulman puis celle du droit dinspiration le fondement du droit foncier et, dautre part,
occidentale sous le Protectorat. Le droit positif les lois spcifiques qui sont venues au cours des
a consacr la proprit prive travers la norme annes renforcer ou combler les vides ou lacunes
de ce dispositif dans certaines matires.
28
 oir Banque mondiale, Les Contraintes structurelles et
V
Le dahir du 12 aot 1913 sur limmatricu-
institutionnelles lmergence dun march efficient du lation des immeubles et le dahir du 12 juin 1915
foncier au Maroc, p.34. fixant la lgislation applicable aux immeubles

14
tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

immatriculs sont les deux pivots du systme permettre un accs plus facile la proprit. En
moderne foncier marocain. Le premier texte pratique, souvent par manque de confiance entre
dcrit dans un premier temps les tapes de la les deux parties au contrat, elle est trs peu usite.
procdure dimmatriculation: des formalits de
rquisition ltablissement du titre foncier en 3. La jurisprudence immobilire et les principales
passant par les diffrentes phases de publicit, caractristiques du contentieux foncier
dopposition et de bornage que nous avons dcrits
auparavant. Le dahir sintresse ensuite aux droits Avec la mise en place de limmatriculation
rels immobiliers et plus particulirement aux la Conservation foncire, cette procdure est
modalits de leur inscription la Conservation devenue un objet part entire du contentieux
foncier. Dans la jurisprudence immobilire, on
foncire.
trouve ainsi des dcisions sur la responsabilit
Le second texte dfinit le statut applicable
du conservateur en matire dapprobation ou de
aux immeubles immatriculs en nonant une
rejet de limmatriculation dun bien. En effet,
srie de principes gnraux rgissant lexercice du
si la dcision du conservateur est dfinitive et
droit de proprit: le droit daccession et le droit
insusceptible de recours, sa responsabilit peut
de premption, lusufruit et lemphytose, les ser-
tre engage en cas de faute grave et si elle cause
vitudes foncires, les privilges et les hypothques.
un dommage autrui.
Ces deux textes constituent la matrice du
Ainsi titre dexemple dans laffaire Zou-
code foncier marocain. Par la suite, dautres textes 29
bair , le conservateur a t condamn verser
sont venus les complter, soit pour combler un des indemnits au demandeur dune immatricu-
manque juridique sur certains domaines, soit pour lation aprs fixation par un expert des dommages
rpondre lapparition dun problme public ou subis par le requrant. Dans ce cas despces, le
encore pour actualiser un domaine particulier conservateur avait permis limmatriculation du
suite lvolution sociale du pays. bien au profit dun tiers qui avait commis des
On peut ainsi citer titre dexemple la falsifications de documents au dtriment du
loi18.00 du 3 octobre 2002 sur la coproprit des demandeur propritaire lgitime.
immeubles btis, qui est venue corriger le dahir du Autre composante du contentieux de
16 novembre 1946 et que nous tudierons plus en limmatriculation, celui de la purge juridique;
dtail dans une partie ultrieure. La promulgation limmatriculation donne lieu en effet ltablisse-
de la loi 44.00 du 3 octobre 2002 sur la vente en ment dun titre inscrit sur un livre foncier et purge
ltat futur dachvement (V.E.F.A.) a rpondu tout droit antrieur qui ny serait pas mentionn.
quant elle aux besoins de rgulation de la pro- Ce qui soulve des difficults lorsque limmatricu-
motion immobilire prive. Cense faire face au lation a t effectue par des manuvres dolosives
spectaculaire dveloppement de la construction lencontre de propritaires fragiles, mineurs
initi au dbut des annes quatre-vingt-dix, cette ou incapables par exemple, ou simples hritiers
loi est fort peu utilise en pratique par les promo- dans de nombreux cas.
teurs immobiliers. On peut citer titre dexemple laffaire dite
Cette mme tendance, linutilisation du des hritiers Zerhani Houcine Ben Anibarek30.
dispositif lgislatif, se retrouve dans lexercice de la La cour a rejet linscription de droits successo-
loi 51.00 du 15 janvier 2004 relative la location- raux ns avant ltablissement du titre foncier.
accession la proprit immobilire. Larticle 2 de Monsieur Houcine, copropritaire, oncle et tuteur
cette loi dfinit la location-accession comme le de ses neveux, avait fait immatriculer lensemble
contrat de vente par lequel un vendeur sengage dun terrain son nom seulement, alors que
envers un accdant lui transfrer, aprs une
priode de jouissance titre onreux, la proprit 29
 cision rendue par le tribunal de Premire instance
D
de tout ou partie dun immeuble moyennant le de Tmara en 1992 et confirme par la cour dappel
versement dune redevance jusqu la date de de Rabat en 1994.
la leve de loption. La location-accession devait 30
Arrt de la cour dappel de Rabat du 29 avril 1950.

15
tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

la moiti appartenait ses neveux hritiers de ceptible dappel35; celle sur la donation: la
leur pre dcd. Cet arrt nous montre que la donation est valable ds la ralisation du transfert
purge des droits antrieurs produit des effets de la proprit la Conservation foncire tant
mme lgard de mineurs ou dincapables et ne quaucune action en simulation na t enga-
comporte pas de restriction si le droit du mineur ge36 ou encore au sujet de la coproprit: le
ou de lincapable na pas t dfendu prala- dahir rglementant la coproprit des immeubles
blement limmatriculation. La Cour suprme partags en appartements nexige pas le dpt
abonde dans le mme sens: Le titre de proprit du procs-verbal de lassemble gnrale portant
est dfinitif et inattaquable, et aucun recours ne lection du syndic de limmeuble auprs des auto-
peut tre exerc sur limmeuble raison dun droit rits locales et du parquet. Il suffit quil soit d
ls par suite dune immatriculation31. la majorit des copropritaires, par consquent
Devant les juridictions commerciales, un lautorisation de lassemble gnrale nest pas
contentieux de plus en plus important concerne le requise pour lexercice de laction en justice 37.
foncier, notamment propos des hypothques et
des privilges du Trsor sur la vente dimmeubles32
IV. Les acteurs chargs de la gestion et
ou propos de la procdure de commandement
immobilier dans le cas de la contestation ou de de lorganisation du patrimoine foncier
lopposition dune crance33. La multiplicit des statuts juridiques fon-
Le juge administratif connat pour sa part ciers laquelle se superposent, dune part, le
des litiges fonciers relatifs principalement la pro- double rgime de scurit foncire et, dautre part,
cdure dexpropriation, comptence attribue par la diversit des types de terrain (urbain, rural,
la loi 7-81 sur lexpropriation pour cause duti- industriel..) a engendr une pluralit dacteurs
lit publique et reconnue par la Cour suprme: intervenant dans la gestion et ladministration du
Lexpropriation effectue par une Commune du foncier tatique au Maroc (1). LAgence nationale
terrain appartenant autrui pour y construire une de la conservation foncire, du cadastre et de la
voie publique communale relve de la comptence cartographie (ANCFCC) joue un rle central
des tribunaux administratifs34. dans cette organisation, notamment pour son
Ltude de la jurisprudence de la Cour rle-cl dans le rgime moderne de limmatricula-
suprme en matire immobilire savre cet tion(2). A ces cts, reflet de la dualit du rgime
gard extrmement intressante, de part sa posi- juridique foncier, subsiste un systme dadmi-
tion de juridiction la plus leve du pays. Sans nistration des droits de proprit pour les biens
prtention exhaustive, on peut indiquer quelques non immatriculs (3). Enfin, un acteur devenu
dcisions relatives au contentieux foncier qui nous incontournable lors de ces dernires dcennies
montrent la place importante et diversifie de ce en matire durbanisme, les agences urbaines, fera
contentieux dans la jurisprudence de la Haute lobjet dune attention particulire la fin de ce
cour. On peut citer titre dexemple celle sur la chapitre (4).
radiation des livres fonciers: laction en radia-
tion des inscriptions portes au registre foncier 1. La superposition dinstitutions dans
ne constitue pas un recours contre une dcision ladministration du foncier tatique
du conservateur; elle relve de la comptence des
tribunaux de premire instance et elle est sus- LEtat marocain assume deux types de
fonction distincte en matire de gestion du fon-
cier: des fonctions classiques tatiques, comme
31
Dcision du 25 juillet 2001. la dfinition des politiques damnagement et
32
Voir par exemple dcision du tribunal de commerce
de Casablanca du 13 novembre 2006.
35
33
Dcision du tribunal de commerce dAgadir du 2juin Dcision de la Cour suprme du 9 juin 2004.
36
1999. Dcision de la Cour suprme du 8 dcembre 2003.
34 37
Arrt du 8 janvier 2004. Dcision de la Cour suprme du 25 avril 2011.

16
tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

dutilisation des terres, que nous tudierons plus 2. Le rle prpondrant de lAgence nationale
en profondeur au chapitre suivant, ou encore de la conservation foncire, du cadastre et de la
lamnagement territorial, la collecte de taxes ou la cartographie (ANCFCC)
gestion de son domaine, et des fonctions particu- Hritire du Service de la conservation de
lires pour contrler et superviser les terrains sous la proprit foncire instaur sous le Protectorat
statuts particuliers et assujettis des restrictions par larrt viziriel du 4 juin 1915, lAgence est
dans leurs droits de proprit et dusage. Cette aujourdhui linstitution centrale marocaine du
multiplicit des fonctions entrane logiquement rgime moderne de limmatriculation foncire.
son corolaire: la pluralit dacteurs dans ladmi- Rgie par la loi 58.00 du 5 septembre 2002,
nistration du foncier, dont nous allons tenter de lAgence est charge de trois missions principales:
dgager les grandes lignes ci-dessous. la conservation foncire: dlivrance de
Concernant les organismes en charge titres de proprit ainsi que leur mise jour par
de la dfinition des politiques foncires, cest linscription des actes (transaction, mutation,
principalement la Direction des amnagements hypothque) sur les livres fonciers;
fonciers (DAF) qui joue ce rle dans les zones le cadastre: dlimitation de la proprit
rurales. Elle mne en outre une active rflexion foncire (superficie, coordonnes, situation go-
sur la ncessaire rforme foncire au Maroc qui graphique);
la cartographie: amlioration de la cou-
a dbouch sur plusieurs projets de loi adopts
verture cartographique du pays.
ou en cours dtude. Pour le foncier industriel,
LAgence dispose dune autonomie impor-
plusieurs organismes tatiques ont comptence
tante, structure la fois dcentralise et dcon
pour planifier et amnager les politiques fon- centre, avec 70 services extrieurs de la Conserva-
cires: Domaine national, ministre de lIntrieur, tion foncire et 60 services extrieurs du Cadastre.
Centres rgionaux dinvestissement, ministre de Elle dispose dun budget de fonctionnement
lAmnagement du Territoire propre provenant des diffrents droits de la
La Direction des domaines, organe dpen- Conservation Foncire, qui sont principalement
dant du ministre de lEconomie et des Finances, des droits denregistrement.
joue un rle important en matire de gestion du LAgence est divise en deux grandes direc-
domaine priv de lEtat, quivalent celui du tions:
ministre de lEquipement pour le domaine public La Direction de la conservation foncire
de lEtat. Les deux institutions ont pour fonction (CF) est charge de la partie juridique de limma-
de dresser un inventaire pour chaque domaine triculation foncire. Elle soccupe ce titre de
foncier tatique. Une particularit est signaler recevoir les rquisitions dimmatriculation et
dans la gestion du domaine priv: limportance les oppositions. Elle procde aux formalits de
publicit et linscription des actes sur les livres
croissante des acquisitions et des expropriations,
fonciers.
tendant llargissement du domaine afin de
La Direction du cadastre, et notamment le
favoriser le dveloppement conomique du pays.
dpartement du cadastre juridique, est charge de
Pour les terres statut particulier, le ministre des la partie topographique et cadastrale. Elle excute
Habous et des Affaires islamiques est comptent ainsi les oprations ncessaires limmatriculation
pour les biens habous et le ministre de lIntrieur foncire comme le bornage, le lev topographique
pour les terres collectives, rserve foncire strat- et ltablissement des plans de proprit foncire.
gique qui, nous lavons dj mentionn, occupe Le dpartement du cadastre juridique
plus de 12millions dhectares38. dtient un rle cl en matire de protection des
droits fonciers. Il participe en effet, ct de la
38
 oir Banque mondiale, Les Contraintes structurelles et
V Conservation foncire, la procdure dimmatri-
institutionnelles lmergence dun march efficient du culation et procde la dtermination physique
foncier au Maroc, p.19. et juridique de la proprit en produisant un

17
tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

procs-verbal de bornage et un plan foncier de la car fortement implants, les adoul traitent la fois
proprit tabli par un lev cadastral. des affaires de famille et des biens.
Jusquen 2005, lAgence tait loin de Ce systme judiciaire traditionnel joue
rpondre la demande de scurisation foncire encore aujourdhui un rle central, notamment
et accusait un retard considrable, avec un stock dans les campagnes, pour laccomplissement
toujours croissant de dossiers en instance dimma- des formalits administratives et reste un pilier
triculation. Depuis lors, lANCFCC sapplique de ladministration foncire: 70% environ des
accrotre son efficacit, moderniser ses mthodes proprits ne seraient pas encore immatricules
de travail et amliorer la qualit de ses services 39. au Maroc40.

3. Ladministration des droits de proprit non 4. Les agences urbaines: des acteurs devenus
immatriculs incontournables en matire durbanisme
A ct du rgime moderne de limmatri- Soucieux dencadrer lextension urbaine, le
culation cohabite une administration de droit Maroc sest dot dun arsenal juridique en matire
musulman concernant les biens non imma de planification urbaine pour encadrer les phases
triculs, place sous la tutelle du ministre de la dtude, dlaboration et dapprobation des diff-
Justice et dont les tribunaux de premire instance rents documents juridiques de cette planification.
(TPI) sont la pierre angulaire. Au sein des TPI Dans ce sens, la loi 12.90 relative lurbanisme
sigent les juges responsables de lauthentifica- et son dcret dapplication avaient pour objectif
tion des actes (cadi taoutik). Ces juges, exerant principal damliorer les procdures permettant
les fonctions judiciaires civiles classiques, sont lapprobation des diffrents documents durba-
nomms comme juges des affaires foncires pour nisme pour les rendre plus rapidement opposables
trois ans renouvelables par dcret du ministre de et oprationnels. Il sagissait, dautre part, de
la Justice. donner une base lgale aux schmas directeurs
Au niveau des TPI, des greffiers, disposant damnagement urbain (S.D.A.U.) et dintroduire
du statut dofficier public asserment, tiennent de nouveaux documents durbanisme tout en les
des registres des actes non immatriculs: registre hirarchisant par rapport aux S.D.A.U.
de la proprit non immatricule, actes de pro- Les agences urbaines, institues par un
prit (moulkiya) et actes de vente des biens non dahir du 10 septembre 199341, se voient confrer
immatriculs. La moulkiya est tablie par un adel, ds lors un rle important pour encadrer ce mou-
notaire de droit musulman. Les adoul, nomms vement urbanistique. Ce texte a t promulgu
par le ministre de la Justice et rmunrs au suite la cration de trois agences urbaines sur le
forfait selon un barme dhonoraires rglement, territoire marocain (Casablanca, Fs et Agadir)
forment un corps de profession librale sous le et devait rglementer les autres agences urbaines
contrle direct des juges cadi taoutik qui vrifient cres ultrieurement chaque fois que cela se
et visent leurs actes ainsi que les documents de serait avr ncessaire.
procdure et les carnets adoulaires. Les agences urbaines sont des tablissements
Les adoul exercent leur profession par publics dots de la personnalit morale et de lau-
deux et remplissent le rle de tmoin officiel et tonomie financire. Elles sont charges de raliser
de greffe en matire notariale, assists dans cette toute les tudes ncessaires ltablissement des
tche par des copistes nomms par le ministre S.D.A.U., de prparer les documents durbanisme
de la Justice et galement rmunrs au forfait. rglementaires, de promouvoir des oprations de
On recense travers le pays environ 4000adoul
et 10000copistes. Trs proches des populations 40
Ibid. p. 21.
41
D ahir du 10 septembre 1993 instituant les agences
39
Ibid. p. 22. urbaines.

18
tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

rhabilitation urbaine, de rnovation immobilire ment se sont galement orientes dans la lutte
et de restructuration des quartiers. contre lhabitat insalubre, consquence de lexode
En 2009, on comptait 26 agences urbaines rural(2). Laction publique a aussi agi dans la
exerant leurs missions sur des territoires trs sphre du monde rural pour appuyer lagriculture,
diversifies (lagence de lOued Eddahab couvre secteur essentiel du pays, et amliorer la situation
13communes dont 2 urbaines tandis que celle de ses habitants (3).
de Taza est en charge de 97 communes dont
10urbaines) avec des ressources humaines elles 1. Les politiques damnagement du territoire et
aussi trs diffrentes (8 personnes pour lagence de les instruments de planification urbaine
lOued Eddahab, 79 pour celle de Taza et jusqu
101 pour celle de Fs). Le droit de lurbanisme au Maroc, initi
Leurs missions ne cessent dvoluer au dans sa version moderne sous le Protectorat, a
fil des annes vers un rle central dacteur de volu au rythme dune urbanisation croissante
lurbanisme. La gestion urbaine reste leur activit et rapide, fortement marque par lexplosion
principale, mais elles sont amenes accomplir dmographique continue qua connue le pays.
de nouvelles tches autour de la promotion du Le dahir du 16 avril 191443 est la premire loi
dveloppement territorial et de lappui technique au Maroc consacre lurbanisme, ce qui en a
aux autorits et aux lus. Elles sont ainsi en charge fait lun des premiers pays au monde se doter
de la planification travers la mise en place des dun tel dispositif juridique, cinq annes avant la
schmas directeurs, des plans damnagement, France. Cette loi dfinit les modalits de mise en
des plans de dveloppement des agglomrations uvre du plan de la ville, les modalits de cra-
rurales. tion par les particuliers de groupes dhabitation
Leur sphre dintervention se diversifie ga- et la rglementation de lacte de btir. Cette loi a
lement au niveau du dpartement des tudes permis lEtat de crer un certain nombre de
cr dans chaque agence: projets urbains, plans villes. Entre 1915 et 1925, une dizaine ont vu
verts, tudes de rhabilitation du patrimoine le jour. La loi a, en outre, mis fin lextension
architectural des mdinas, tudes de restructu- incontrle des villes. Dautres dispositifs lgis-
ration ou de rgularisation des quartiers, tudes latifs durant le Protectorat ont complt cette
relatives aux transports42... loi, notamment ceux relatifs aux lotissements et
morcellements44 ou lurbanisme45.
A partir de lIndpendance, le rythme va tre
V. Les politiques publiques foncires: moins soutenu. Le dahir de 1952 sur lurbanisme
un moyen de rsoudre les ingalits va rester jusquen 1992 le texte de rfrence. Seule
sociales et territoriales la loi sur le dveloppement des agglomrations
rurales du 25 juin 196046 constitue une avance
En 1999, une sollicitude royale a rig en matire de rgulation urbaine. Compltant les
lhabitat comme priorit nationale. Le logement dispositions du dahir de 1952, cette loi dlimite
est en effet une proccupation fondamentale de les agglomrations situes en dehors du primtre
nombreux citoyens marocains. Le pays a connu urbain et instaure un document la fois graphique
et connat un besoin croissant en matire de et juridique, le plan de dveloppement, pour
logements et dquipements. Face lessor rapide
des villes, lEtat a dabord ragi par la mise en
place dun vaste programme de planification 43
 ahir du 16 avril 1914 relatif aux alignements, plans
D
urbaine(1). Les politiques publiques de loge- damnagement et dextension des villes, servitudes
et taxes de voirie.
 44
Dahirs du 14 juin 1933 et du 30 septembre 1953.
42
Voir P. Philifert, Maroc: des tudes urbaines saisies
45
par le changement?, Gocarrefour, vol. 85/4, 2010, Dahir du 30 juillet 1952.
46
mis en ligne le 9 novembre 2011, URL: http:// D ahir du 25 juin 1960 relatif au dveloppement des
geocarrefour.revues.org/8126. agglomrations rurales.

19
tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

contrler lvolution de la construction dans ces immdiatement applicables. Il ralise sur une
agglomrations47. dure de dix ans les orientations du S.D.A.U.
La ncessit de moderniser les politiques concern et est tabli sur la base du plan de
damnagement du territoire a fait lobjet dune zonage. Il se compose dun ou plusieurs docu-
charte nationale damnagement du territoire ments graphiques et dun document crit dit
dfinissant des objectifs et des priorits dans rglement. Il a pour objectif de dfinir laffecta-
llaboration et la conduite des nouvelles poli- tion des diffrentes zones suivant lusage principal
tiques publiques damnagement du territoire. qui doit en tre fait ou les activits dominantes
Cette politique volontariste a abouti aux lois du pouvant y tre exerces, les zones non dificandi,
17juin199248 qui ont mis en place les instru- les limites de la voirie conserver, modifier ou
ments actuels de planification urbaine. Lune a crer, les limites des espaces verts et des espaces
pour objet de dfinir les diffrents documents destins aux activits sportives, lemplacement des
durbanisme et les rglements de construction. quipements collectifs et les installations dintrt
Lautre intervient dans le domaine des lotisse- gnral relevant du secteur priv (centres commer-
ments morcels et groupes dhabitation. Ces deux ciaux par exemple), les quartiers ou monuments
lois interviennent dans un contexte spcifique historiques protger, les servitudes tablies dans
dextension des bidonvilles et dmergence de lintrt de lhygine, la circulation ou encore la
nouvelles entits urbaines issues du dcoupage scurit
territorial. Le Plan de zonage (P.Z.) comporte un
Le Schma directeur damnagement urbain document graphique et un rglement dfinissant
(S.D.A.U.) est le document situ au sommet de la les rgles dutilisation des sols. Il a pour objet de
hirarchie des documents durbanisme. Les plans permettre ladministration et aux collectivits
damnagement et de zonage doivent en respecter locales de prendre les mesures ncessaires la
les prescriptions. Il est constitu dun ensemble prparation du P.A. et prserver les orientations du
de documents graphiques (cartes dutilisation S.D.A.U. Il prsente donc un caractre transitoire
des sols, plan de sauvegarde et de mise en valeur en labsence dun P.A. sur un secteur dtermin.
du patrimoine historique) accompagn dun Il dfinit ainsi laffectation des diffrentes zones
(agricoles, habitat, industrielles, commerciales,
rapport justifiant le plan damnagement et les
touristiques), dlimite les zones non dificandi
mesures prendre pour sa ralisation. Ses prin-
et localise les emplacements rservs aux qui-
cipaux objectifs sont, dune part, de dterminer
pements49.
les choix et options damnagement devant rgir
Ces nouvelles orientations des politiques
le dveloppement conomique et social du terri-
publiques damnagement du territoire prises au
toire concern, de dterminer les zones nouvelles
dbut des annes quatre-vingt-dix taient censes
durbanisation et les dates compter desquelles
amliorer la planification urbaine du pays. Ce ne
elles pourront tre ouvertes lurbanisation et,
fut pas toujours le cas. Lexemple de la rgion de
dautre part, de fixer la destination des sols en
Marrakech est cet gard clairant sur la ralit
dterminant la localisation des diffrentes zones
des pratiques publiques urbaines. En 2013, en
(agricoles, dhabitat avec leur densit, indus-
effet, le S.D.A.U. de la rgion tait une nouvelle
trielles, commerciales touristiques, de servitudes,
fois report. Il devait pourtant donner naissance
sites protger ou mettre en valeur, espaces
un Plan damnagement (P.A.) de Marrakech
verts). qui oprait depuis sept ans sans documents de
Le Plan damnagement (P.A.) dfinit le rfrence. Le dernier P.A. datait de 1996 et navait
droit dutilisation du sol par des rgles prcises
49
 oir Groupement de recherche sur lespace et le
V
47
 oir H. Chtouki, La planification urbaine au Maroc:
V territoire (GRET), Groupement de recherche sur les
tat des lieux et perspectives dans Congrs sur la institutions, le droit de lamnagement, de lurbanisme
planification urbaine, Marrakech, 2011. et de lhabitat (GRIDAUH), Prsentation du droit
48
Dahir du 17 juin 1992 relatif lurbanisme. de lurbanisme au Maroc, Universit de Paris I.

20
tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

jamais t officiellement homologu, alors quun rgionaux damnagement et de construction


P.A. a lgalement une dure de vie de dix ans. (ERAC) ou la Socit nationale dquipement et
Cette absence de documents de rfrence a eu de construction (SNEC). Jusquen 1973, lEtat
pour consquence une incohrence urbanistique: procde de manire ponctuelle des actions de
des quartiers industriels transforms en rsiden- dmolition-recasement des bidonvilles, puis,
tiel, des industries simplantant dans des sites qui avec le plan de dveloppement conomique
ne leur sont pas ddis, un foncier de plus en plus et social de1973-1977, les pouvoirs publics
cher50 sengagent dans une politique de restructuration
des bidonvilles travers trois projets de dvelop-
2. Les politiques de logement social et de lutte pement urbain (PDU) soutenus par la Banque
contre lhabitat insalubre mondiale. Les plans de 1978-1980 et de 1981-
1985 (tendu jusquen 1987) poursuivent laction
Lexplosion dmographique et lurbani- de restructuration des bidonvilles et mettent
sation acclre du pays depuis lIndpendance laccent sur lhabitat conomique52.
ont entran une expansion continue de lhabi- Lanne 1984 voit la cration dun orga-
tat insalubre et clandestin. Phnomne analys nisme important en matire de lutte contre
comme transitoire et phmre au dpart par lhabitat insalubre: lAgence nationale de lutte
les spcialistes, ce type dhabitat sest enracin contre lhabitat insalubre (ANHI). Cet orga-
et incorpor au paysage urbain, devenant peu nisme est charg de la restructuration et du reca-
peu un problme public spcifique ncessitant sement des bidonvilles, de la restructuration de
un traitement adapt la complexit des causes lhabitat sous-quip et non rglementaire et de
qui lont engendr. A partir de la fin des annes la ralisation de lotissements. En 1987, lANHI
soixante-dix, lEtat marocain dcide dagir plus abandonne la stratgie de restructuration des
concrtement contre ce phnomne dans une bidonvilles et adopte comme mode dinterven-
optique dintgration urbaine. tion la production de lots quips de relogement
Multiforme dans la qualification de ses (recasement). Dans le mme temps, elle met en
manifestations (bidonvilles, habitat prcaire), place des programmes intgrs associant des lots
lhabitat insalubre dsigne diverses formes de recasement et des lots destins au march.
dhabitat, diffrentes du point de vue des carac- En 1999 est lanc le programme national
tristiques du tissu urbain cr, de loccupation de lhabitat social et de lutte contre lhabitat insa-
du logement ou des habitants mais aussi du point lubre avec comme objectif principal datteindre
de vue de la formation et du dveloppement: une production de 100 000 units par an en vue
particularits du statut foncier, des matriaux de de la rsorption des bidonvilles et de la produc-
construction utiliss, de lorganisation du tissu tion dhabitat social et de logements conomiques
destins aux mnages moyen et faible revenus.
urbain et du processus de production51.
Cependant, malgr tous les efforts dploys, le
La lutte contre lhabitat insalubre rejoint
dficit en logements ne se rsorbe pas face une
dans un premier temps le mouvement de dcen-
croissance urbaine toujours plus forte. Le pro-
tralisation des annes soixante-dix avec limpli-
gramme qui lui succde en 2001, le Programme
cation directe des collectivits locales dans la
national daction pour la rsorption de lhabitat
politique de logement social par un transfert des
insalubre (PARHI), poursuit cette orientation de
ressources budgtaires de lEtat. Paralllement
rsorption et de restructuration des bidonvilles
sont cres des structures spcialises dans ce avec un volet prventif de ralisation annuelle
domaine pour coordonner laction de tous les de logements sociaux. Les remaniements minis-
oprateurs publics comme les Etablissements
52
 oir M. Benlhacen Tlemani, R. Missamou, Habitat
V
50
LEconomiste du 4 juillet 2013, p. 4. clandestin et insalubre au Maroc: vers une stratgie
51
F. Debbi, La problmatique de lhabitat insalubre au dintervention plurielle, Les Annales de la recherche
Maroc, Cahiers de lANHI, Almaouil, n 1, juin 1991. urbaine n 86, p. 111-118.

21
tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

triels de 2002 et les directives royales mettent accords au personnel du secteur public pour
fin au PARHI auquel est substitu un nouveau lacquisition ou la construction dun logement
programme, Villes sans bidonvilles, qui replace social54.
lradication comme priorit la place de la res- Il convient enfin dvoquer une exprimen-
tructuration. tation originale des politiques de lutte contre
Lhabitat social devient ds 2003 un enjeu lhabitat insalubre la fin des annes deux mille:
national. Les pouvoirs publics optent pour une laccompagnement social cens susciter ladhsion
action simultane sur loffre et la demande. Pour et la participation des habitants au programme
soutenir loffre, de nouvelles zones sont ouvertes Villes sans bidonvilles. Le holding damna-
lurbanisation avec la cration de deux villes gement Al Omrane tente en effet dinscrire une
nouvelles: Tamansourt et Tamesna. Pour cette dimension sociale dans ses activits en dlguant
opration, lEtat a puis dans son domaine priv la matrise douvrage social des tiers oprateurs
et mis la disposition des oprateurs publics et sociaux: lAgence de dveloppement social (ADS),
privs une assiette foncire de 3400 hectares. les associations et ONG nationales et internatio-
Dautre part, une exonration fiscale totale est nales. Ce volet daccompagnement social consiste
accorde aux promoteurs immobiliers en contre- informer les habitants des bidonvilles et les
partie dun engagement de ralisation, dans aider dans les dmarches administratives au cours
le cadre dune convention conclue avec lEtat, des diffrentes tapes du transfert55.
de programmes dhabitat social dau moins
3500logements (ramens en 2001 2500) sur 3. Les politiques agricoles et rurales
une priode nexcdant pas cinq ans. Parallle-
ment, les organismes publics de lhabitat sont De lindpendance du Maroc nos jours,
restructurs au sein dune nouvelle entit, le on peut schmatiquement distinguer trois grandes
groupe Al Omrane, qui regroupe les ressources priodes de laction de lEtat en matire de dve-
financires, foncires, techniques et humaines loppement rural. La priode post-indpendance
de lANHI et dautres organismes avec comme qui va jusqu la fin des annes quatre-vingt
missions principales la ralisation de travaux se caractrise par le choix dune politique de
damnagement foncier et la lutte contre lhabitat modernisation de lagriculture irrigue comme
insalubre. Linstauration dun guichet unique dans lment moteur du dveloppement conomique
les agences urbaines participe de la mme dyna- et social du milieu rural. Du dbut des annes
mique permettant lacclration dans le traite- quatre-vingt-dix jusqu lanne deux mille, les
ment des demandes dautorisation de construire, politiques publiques rurales mettent laccent sur
de lotir et de morceler53. laction sociale pour corriger les fortes disparits
Pour soutenir la demande, les taux dintrt entre rural et urbain. Du dbut des annes deux
sont rduits et la dure de lemprunt est allonge, mille nos jours, laction publique tente de posi-
ce qui permet daugmenter la capacit demprunt tionner et dorganiser le dveloppement rural dans
des mnages et dalimenter la demande malgr la une vision prospective travers la mise en place
hausse des prix de limmobilier. Deux fonds de de stratgies de dveloppement dcennales.
garantie sont institus par les pouvoirs publics Mise en place par ladministration colo-
et les banques partenaires en dcembre 2003. Le niale, la priorit accorde lagriculture irrigue
fonds Fogarim est destin aux personnes revenu par le Maroc indpendant va se traduire ds le
modeste et non rgulier pour acqurir un loge- dbut des annes soixante par la politique des
ment ne dpassant pas 200000 dirhams. Le fonds grands barrages, connue sous le nom de la
Fogaloge vise la couverture des prts bancaires Grande hydraulique, permettant la mobilisation

54
53
 oir Ministre des Finances et de la Privatisation,
V Ibid.
55
Direction des tudes et des prvisions financires, La Voir J. Le Tellier, Stratgie de dveloppement humain,
Nouvelle stratgie de logement au Maroc: dclinaison des politiques du logement et accompagnement social au
principaux axes et valuation de leurs impacts, mai 2008. Maroc, La Lettre du LPED, n 20, juin 2011.

22
tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

des eaux de surface pour irriguer une superficie couches sociales les plus pauvres, notamment en
estime aujourdhui plus dun million dhectares milieu rural, que ce soit en matire de chmage,
(12% de la surface agricole utilisable du pays). de rpartition des revenus ou daccs aux services
Cette politique a t consolide par la mise publics (ducation et sant).
en place de nouvelles structures, les Offices de Pour faire face cette situation, le gou-
mise en valeur agricole (ORMVA) afin de potenti- vernement a adopt en 1993 la Stratgie de
aliser les primtres irrigus. Dautre part, le Code dveloppement social (SDS) avec trois grandes
dinvestissement agricole (CIA) est promulgu en orientations: llargissement de laccs des
1969 pour encadrer juridiquement et financire- populations dfavorises aux services sociaux de
ment la dynamique du secteur agricole. Le rural et base, laccroissement des opportunits demploi
lagriculture deviennent des lments primordiaux et des revenus de ces populations, le renforcement
des politiques publiques. Cette priode concide des programmes dassistance et de protection
avec un fort interventionnisme tatique. Les sociale. En milieu rural, lEtat a ainsi orient
investissements publics, les subventions, les prix, son action sociale travers la mise en uvre de
les crdits, la formation de cadres pour lagricul- cinq programmes nationaux relatifs llectrifi-
ture sont les instruments principaux utiliss dans cation rurale (PERG), ladduction deau potable
le cadre des politiques agricoles jusqu la fin des (PAGER), les pistes et routes rurales (PNRR) et
annes quatre-vingt56. le renforcement de lducation et de la sant. Ces
Il convient de noter que durant cette
programmes ont t lancs et mis en uvre en
priode post-indpendance, outre le dveloppe-
partenariat avec les Communes rurales et, pour
ment des ingalits entre territoires irrigus et
certains (PERG et PAGER), avec la participation
territoires non irrigus, loption choisie par le
des populations des douars du milieu rural. Parmi
tout jeune Etat marocain fut celle dun appui aux
les programmes mis en uvre, seuls le PAGER,
grands propritaires fonciers au dtriment dune
le PERG et le PNRR sont comparables quant
rforme agraire plus profonde, creusant en cela les
leur ampleur territoriale et financire, leur cadrage
ingalits sociales entre notables ruraux et le reste
de la population rurale. Dans le mme temps, les juridique et leur montage institutionnel 59.
pouvoirs publics contrlent les oprations immo- Ces politiques publiques ont dautre part
bilires sur la vente des terres appartenant des rform en profondeur les instruments de la
trangers57 et luttent contre le morcellement des priode antrieure, aussi bien au niveau de
terrains58 en interdisant les oprations conduisant lorientation que des mesures, en vue de rsoudre
des proprits dune superficie infrieure un diffrents types de question agricole. Dautres
seuil estim de viabilit. instruments ont t mis en place, comme le
La seconde priode qui souvre la fin des Fonds de dveloppement agricole, ds 1987, dont
annes quatre-vingt correspond aux politiques lobjectif tait la gestion intgre et centralise des
dajustement structurel qui ont mis en place de aides accordes par lEtat pour lquipement des
nouveaux mcanismes de gestion et dallocation exploitations agricoles. Pour faire face aux sche-
des ressources. La libralisation de lconomie et resses rcurrentes que connat le pays durant cette
le dsengagement de lEtat sont les deux grandes priode, lEtat a aussi mis en place un Fonds de
tendances dans le monde. Ils vont fragiliser les sauvegarde du cheptel, utilis chaque fois que
lanne est dclare mauvaise et que le capital
56 
animal est menac. Un Fonds de lutte contre les
Voir A. Dahman Sadi et al., Note de prsentation
des politiques publiques au Maroc en matire de effets des calamits naturelles a t prvu pour
dveloppement rural, Appui aux dynamiques de
dveloppement des territoires ruraux en Mditerrane 59
Voir A. Driouchi, Principaux volets des politiques
(A2DTRM), CIHEAM, IAM Montpellier, dcembre
agricoles au Maroc dans Les Agricultures maghrbines
2011.
laube de lan 2000, sous la dir. de M. Allaya, Options
57
Dahir du 26 septembre 1963. mditerranennes, srie B, Etudes et recherches n 14,
58
Dahir du 25 juillet 1969. CIHEAM, 1995, p.119-126.

23
tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

rduire les risques pouvant peser sur lagricul- prcdent et veut crer une nouvelle dynamique
ture60. dans le secteur agricole62.
Malgr ces efforts destination du monde Un nouveau Plan a t labor en 2012,
rural, le Maroc continue de chuter dans le classe- intitul Prospective Maroc 2030: Agriculture
ment international selon lIndice du dveloppe- 2030, par le Haut-Commissariat au Plan en
ment humain (IDH) dit par le PNUD: class collaboration avec le Conseil gnral du dve-
117e en 1995, il se retrouve en 123e position en loppement agricole (CGDA). Cette tude pros-
2003 puis la 126e place en 2007 sur un total pective sur lagriculture lhorizon 2030 se veut
de 177 pays (lors du dernier classement INDH un outil danalyse sur les dfis venir du secteur
de 2011, le Maroc est class en 130e position sur et les options qui lui sont ouvertes. En prenant
187 pays)61. en compte les potentialits de lappareil produc-
Cette situation, au dbut des annes deux tif national et le poids de la pauvret rurale, le
mille, a suscit une raction des pouvoirs publics plan veut examiner les tendances, identifier les
en dotant le ministre de lAgriculture dune enjeux, explorer les facteurs de changement ainsi
mission en matire de dveloppement rural. Se que les incertitudes majeures63.
basant sur une vision prospective de lorganisation
et du positionnement de laction de lEtat dans le VI. La fiscalit immobilire: la recherche
domaine du dveloppement rural, le ministre de
de lquilibre entre justice sociale et
lAgriculture a labor en 1999 la Stratgie 2020
de dveloppement rural. Fonde sur le concept de
dveloppement conomique
bonne gouvernance, la Stratgie 2020 tend Limposition au Maroc a suivi le cours de
promouvoir quatre types daction: intgration et lhistoire du pays et sest dvelopp lors des trois
approche holistique, territorialisation et dcen- tapes-cls successives: les prlvements comme
tralisation, responsabilisation et participation, la zakat ou le kharaj pour la priode prcoloniale,
partenariat et approches ngocies des actions de la rforme du systme fiscal avec lacte dAlgciras
dveloppement. et linstauration de nouveaux impts directs sous
La Stratgie 2020 propose une mthodo le Protectorat (taxe urbaine et taxe dhabitation
logie pour llaboration de ce plan. Cest le par exemple) puis lIndpendance avec la mise en
secrtariat dEtat charg du dveloppement rural place des lois de finances. La fiscalit immobilire
qui a labor un plan daction et transmis au actuelle peut tre classee en trois domaines prin-
Premier ministre une plateforme de proposi- cipaux: les droits denregistrement(1), la fiscalit
tions pour dynamiser la mise en uvre de cette locale (2) et limposition des revenus et profits
stratgie. Nanmoins, tous les programmes fonciers (3).
daction retenus dans le cadre de la Stratgie 2020
se sont avrs insuffisants et parfois inefficaces, 1. Droits denregistrement et droits de la
notamment en matire de lutte contre la pauvret conservation foncire: une double taxation des
en milieu rural. oprations immobilires
Cette approche prospective a t renouvele
en 2010 avec la nouvelle stratgie Plan Maroc Lenregistrement peut tre dfini comme
Vert pour faire de lagriculture un moteur de la une formalit laquelle la loi soumet certains
croissance conomique et un outil efficace de actes et conventions. Il consiste en lanalyse, par
lutte contre la pauvret rurale. Ce plan propose
de renforcer la bonne gouvernance du plan 62
 e Maroc Vert, ministre de lAgriculture et de la Pche
L
maritime, 2010.
63
Prospective Maroc 2030. Agriculture 2030: quels avenirs
60
Ibid. pour le Maroc?, Haut Commissariat au Plan, en
61
C hiffres: Rapport sur le dveloppement humain, collaboration avec le Conseil gnral du dveloppement
2011, PNUD. agricole (CGDA), 2012.

24
tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

linspecteur des impts charg de lenregistre- une contrepartie de la concession effectue par
ment, des actes et conventions prsents cette le gouvernement aux promoteurs immobiliers,
formalit pour en dterminer la nature juridique sapplique aux mnages qui gagnent moins de
et percevoir un impt appel droit denregistre- 20000 dirhams par mois. En effet, dbut 2013,
ment. Outre son aspect fiscal, lenregistrement le gouvernement a lanc un systme ddi au
produit deux autres effets juridiques: il donne en logement pour la classe moyenne. Le dispositif
premier lieu une date aux actes et conventions proposait aux promoteurs intresss de vendre
sous seing priv par leur inscription sur un registre des appartements de 80 120 m2 un prix for-
dit registre des entres, et en second lieu il faitaire fix davance de 6000 dirhams le mtre
assure la conservation de ces actes. carr, toutes taxes comprises. Seuls six promo-
Les actes fonciers sont assujettis lenre- teurs immobiliers ont rpondu positivement
gistrement et se composent de droits fixes et de cette offre en sengageant livrer 1000 apparte-
droits proportionnels. On retrouve dans lobliga- ments sur les cinq prochaines annes, assez loin
tion denregistrement les principales oprations de lobjectif de 20000 logements prvus par les
immobilires, notamment les mutations entre pouvoirs publics. LEtat a donc revu son offre aux
vifs titre gratuit ou onreux portant sur les promoteurs immobiliers en conservant le mme
immeubles et droits rels immobiliers. Le droit prix public de 6000 dirhams, mais cette fois-ci
de timbre sapplique aux immeubles immatriculs en hors taxes, avec donc le rajout dune TVA de
ou non immatriculs, mais il est rduit pour les 20%, ce qui ramne le prix de lappartement de
moulkiya afin dencourager les immatriculations et moyen standing 7200 dirhams le mtre carr,
les sorties de lindivision. Malgr leffort de moder- do la contrepartie de lexonration des droits
nisation accompli en 2004 lors de la rforme du denregistrement et de timbre64.
texte rgissant les droits denregistrement, le code
de lenregistrement et du timbre reste relativement 2. La fiscalit locale: des prlvements
imprcis. Son champ dapplication matrielle est immobiliers au service des collectivits locales
rdig sous forme dexemples et non pas sous
La fiscalit locale est rgie par la loi 47-06
forme de principe gnral, ce qui entrane une
du 30 novembre 2007 relative la fiscalit des
certaine confusion dans lapplication de cet impt.
collectivits locales et comprend 17 taxes rparties
En matire immobilire sappliquent gale-
entre les communes (11 taxes), les prfectures et
ment les droits de la conservation foncire dont
provinces (3 taxes) et les rgions (3 taxes). Ces
les tarifs sont fixs par le dcret de 30 juin 1997.
taxes sont assises sur des stocks (taxe profession-
Ces droits concernent principalement la rquisi-
nelle, taxe sur les terrains urbains non btis) ou
tion dimmatriculation, linscription sur les titres
sur des flux (taxe de sjour, taxe sur lextraction
fonciers et les oprations topographiques (mor-
des produits de carrire). On dnombre 4taxes
cellement, lotissement). Les recettes provenant
locales en rapport avec limmobilier: la taxe pro-
des droits de la conservation foncire croissent
fessionnelle, la taxe dhabitation, la taxe des ser-
chaque anne et prennent une part de plus en
vices communaux et la taxe sur les terrains urbains
plus importante dans le budget de lEtat. Avec
non btis. Les trois premires sont gres par lEtat
700millions de dirhams de recettes en 2006, le
au profit des collectivits locales, la quatrime est
potentiel conomique des droits de la conserva-
collecte directement par les communes65.
tion foncire est important pour le pays au vu du
faible taux dimmatriculation (30%).
64 
Il convient enfin de noter que, pour 2014, Note circulaire n122 relative aux dispositions
la loi de finances a prvu une exonration de fiscales de la loi de finances n 110-13 pour lanne
budgtaire2014, ministre de lEconomie et des
5% sur les droits denregistrement et de timbre Finances, Direction gnrale des impts.
ainsi que dautres rductions sur les frais dins- 65 
Voir Ministre de lIntrieur, Direction gnrale
cription dans les titres fonciers destination de des collectivits locales, Guide de la fiscalit locale,
la classe moyenne. Cette mesure, dcrie comme dcembre 2008.

25
tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

La taxe professionnelle (ex-impt des taxe professionnelle et la taxe dhabitation, y


patentes) reprsente la principale taxe locale en compris les personnes bnficiant dexonration
termes de recette fiscale. Elle sapplique toute dans le cadre desdites taxes. Sa base dimposition
personne physique ou morale de nationalit maro- est la mme que celle des immeubles soumis la
caine ou trangre qui exerce au Maroc une acti- taxe dhabitation et la taxe professionnelle. En
vit professionnelle. Son assiette est calcule sur la ce qui concerne les immeubles non soumis la
valeur locative annuelle brute des immeubles btis taxe dhabitation, la taxe des services communaux
ou tous emplacements et amnagements servant sapplique sur le montant global des loyers lorsque
lexercice des activits professionnelles ou tout lesdits immeubles sont donns en location ou sur
autre forme dexploitation. La valeur locative est leur valeur locative lorsquils sont mis gratuite-
dtermine soit par rfrence au montant indiqu ment la disposition.
dans les baux et actes de location, soit par voie de Ces deux taxes, taxe dhabitation et taxe des
comparaison ou dapprciation directe. Cette taxe services communaux, ont lorigine pour objectif
est fortement dcrie, car selon ses dtracteurs, de collecter les ressources ncessaires au finance-
dune part, elle pnaliserait les investissements, ment des services collectifs (ramassage des dchets
dautre part, son application pratique savre solides, clairage des voies publiques). Elles ne
complexe. Plusieurs mesures dattnuation du constituent pas de vritables prlvements sur le
cot de la taxe ont t prises par les pouvoirs patrimoine immobilier, contrairement la taxe
publics travers la mise en place dexonrations sur les terrains urbains non btis qui, comme son
et de plafonnements. intitul lindique, porte sur les terrains non btis
La taxe dhabitation (ex-taxe urbaine) situs lintrieur des primtres des communes
sapplique annuellement sur les immeubles urbaines et des centres dlimits disposant dun
btis et constructions de toute nature occups document durbanisme, lexclusion des terrains
en totalit ou en partie par leurs propritaires nus affects une exploitation de quelle que
titre dhabitation principale ou secondaire. Elle nature quelle soit. La taxe sur les terrains urbains
est due par le propritaire ou lusufruitier et, non btis est assise sur la superficie du terrain au
dfaut, par le possesseur ou loccupant. Lorsque mtre carr. Elle est due par le propritaire et,
le propritaire du sol est diffrent du propritaire dfaut de propritaire connu, par le possesseur.
de la construction, la taxe est tablie au nom En cas dindivision, la taxe est tablie au nom
du propritaire de la construction. Son champ de lindivision, moins que les indivisaires ne
dapplication territorial concerne uniquement demandent que la taxe soit tablie sparment
les immeubles lintrieur des primtres des au prorata des parts connues. Toutefois, chacun
communes urbaines et des zones priphriques des co-indivisaires reste solidairement tenu au
desdites communes. Son assiette est calcule sur paiement de la taxe entire.
la valeur locative annuelle qui est fixe selon la La loi prvoit galement des exonrations
moyenne des loyers pratiqus pour les habitations permanentes et temporaires. Ainsi sont exonrs
similaires situes dans le mme quartier. Cette du paiement de la taxe sur les terrains urbains non
donne nest pas publie par ladministration btis de manire totale et permanente les terrains
fiscale; or, cette publication permettrait dassurer appartenant lEtat, aux collectivits locales,
linformation du public et la transparence dans la aux Habous publics ainsi que les terres guich et
gestion de la taxe. De nombreuses exonrations les terres collectives. Les terrains ne pouvant
permanentes existent ainsi quune exonration tre raccords aux rseaux de distribution deau
temporaire portant sur les constructions nouvelles et dlectricit, les terrains situs dans les zones
ralises par des personnes au titre de leur habita- frappes dinterdiction de construire sont, eux,
tion principale pendant une priode de 5 annes exonrs de manire temporaire.
suivant celle de leur achvement. Dautres taxes fiscales locales accessoires
La taxe des services communaux (ex-taxe peuvent tre englobes dans le champ immobilier,
ddilit) sapplique aux personnes soumises la comme la taxe sur les oprations de construction

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tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

perue au profit des communes et due au titre locations rmunrs en nature, soit la fraction du
des oprations de construction, de reconstruc- revenu agricole forfaitaire dans le cas des locations
tion, dagrandissement et de restauration de part de fruit. Dans ces trois cas, labattement
toute nature faisant lobjet dune autorisation de de 40% prvu pour les immeubles urbains ne
construire; ou la taxe sur les oprations de lotis- sapplique pas.
sement tablie loccasion de toute opration de Lors de la cession dactifs immobiliers, le
lotissement et due par le bnficiaire de lautori- cdant est soumis la taxe sur les profits immobi-
sation de lotir. liers (TPI) qui est gal la diffrence entre, dune
part, le prix de cession diminu des frais de cession
3. Limposition des revenus et profits fonciers: (publicit, courtage, tablissement dactes) et,
la taxation des actifs composant le patrimoine dautre part, le prix dacquisition augment des
immobilier frais y affrents (enregistrement, conservation).
Le montant investi lors de lacquisition originale
La lgislation fiscale marocaine ne comporte par le cdant est actualis selon un barme de
pas de texte spcifique regroupant la fiscalit coefficients rglementaires. Lorsque la cession
applicable au patrimoine. Le Code gnral des concerne un immeuble en indivision, chaque co-
impts contient par contre des mesures apprhen- indivisaire est impos sur la part du profit qui lui
dant lacquisition, la dtention et la transmission revient. Les droits rels immobiliers, notamment
des actifs composant le patrimoine. Au moment lusufruit et la nue-proprit, entrent dans le
de lacquisition des actifs, ce sont les droits champ dapplication de la TPI. Lexonration de
denregistrement et les droits de la conservation limpt est possible quand il sagit dun logement
foncire, que nous avons abord prcdemment, occup par son propritaire titre dhabitation
qui viennent taxer le patrimoine immobilier. principale depuis au moins huit ans (quatre ans
La dtention dactifs immobiliers, outre pour le logement social), quand le profit ralis
la fiscalit locale applicable sous forme de taxes nexcde pas 60000 dirhams dans lanne civile ou
expose lors de la partie prcdente, gnre des quand il sagit dune cession titre gratuit portant
revenus fonciers imposables par une fiscalit ta- sur les ascendants et les descendants, entre poux
tique. Les loyers perus au titre de la location sont et entre frres et surs.
ainsi des revenus fonciers imposables au titre de Afin de lutter contre la spculation, contre
limpt sur le revenu (IR). La base imposable est les dessous de table et largent vers au noir
obtenue en appliquant aux loyers perus un abat- et afin dencourager la mobilisation du foncier
tement de 40%. Ainsi, seuls 60% des loyers sont pour stimuler les investissements, la fiscalit
imposables. Le taux de lIR applicable est celui du patrimoniale ncessite dimportantes rformes,
barme classique de lIR. Ces loyers bnficient en comme le soulignait un rapport dat de 2012
outre dune exonration pendant les trois annes du Conseil conomique et social66. Linstitution
suivant celle de lachvement de la construction proposait comme diffrentes pistes de travail: la
ou de lacquisition dun bien. Quand le bien mis publication de barmes pour limmobilier par
en location est inscrit lactif professionnel de la ville, quartier et type de bien, la taxation sur ces
personne physique, les loyers perus relvent de barmes des droits denregistrement et des profits
la catgorie des revenus professionnels imposables immobiliers, le paiement de la TPI sous forme de
lIR. prlvement la source par le notaire, lavocat ou
Ces dispositions fiscales concernent la loca- ladel qui supervisent la transaction
tion dimmeubles urbains. Les revenus fonciers
des proprits agricoles mises en location relvent
dune autre base dimposition. Le revenu est cal-
cul soit sur le montant du loyer ou du fermage
stipul dans le contrat, soit sur le montant obtenu 66 
Voir Conseil conomique et social, Le Systme fiscal
en multipliant le cours moyen de la culture prati- marocain: dveloppement conomique et cohsion sociale,
que par les quantits prvues au contrat pour les 2012.

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tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

VII. Les pratiques immobilires au La gouvernance du secteur se structure


Maroc autour du ministre de lHabitat, de lUrbanisme
et de lAmnagement de lEspace (MHUAE) qui,
Nous nous sommes intresss dans cette avec le ministre de lIntrieur et le ministre de
partie quatre domaines relatives au secteur de lEconomie et des Finances, dfinit lenvironne-
limmobilier : le secteur de la construction (1), la ment du secteur, appuy en cela par des adminis-
coproprit (2), le march de limmobilier rsi- trations et dpartements ministriels agissant dans
dentiel (3), la place de la femme dans le systme des domaines spcifiques comme lindustrie des
foncier du pays (4). matriaux de construction ou limmobilier tou-
ristique, industriel et commercial. Le MHU agit
1. Le secteur de la construction et de la promotion comme un vritable tuteur du secteur de lhabitat
immobilire au cur de lconomie marocaine en encadrant le secteur immobilier rsidentiel,
en dynamisant la promotion immobilire, en
Le secteur des BTP (Btiment et travaux concevant des programmes publics en matire de
publics) a connu une ascension spectaculaire logement social, en mettant en uvre les instru-
durant la dcennie deux mille au Maroc et a ainsi ments de planification urbaine.
contribu de faon croissante la dynamique de Trois fdrations intgres dans la Confd-
dveloppement du pays. Ces bons rsultats sont le ration gnrale des entreprises du Maroc jouent
fruit de la combinaison de plusieurs facteurs: lvo- galement un rle important au sein du secteur
lution socio-conomique de la socit marocaine immobilier. Il sagit tout dabord de la Fdration
(flux migratoires, volution du noyau familial) nationale du btiment et des travaux publics,
avec la cration de nouveaux besoins (standing, cre en 1998 et regroupant 3500 entreprises du
quipements), lmergence de nouveaux acteurs secteur, et 16associations oprant dans les diff-
de taille critique dans la filire (promoteurs, rentes branches (construction, importateurs des
cimentiers), la canalisation de lpargne vers la matriaux de BTP, gnie civil, routes, lectricit).
pierre, leffet des politiques publiques. Le secteur On recense ensuite la Fdration des industries des
du BTP a ainsi contribu hauteur de 6,8% du matriaux de construction cre en1995, au sein de
PIB national, et lvolution moyenne annuelle de sa laquelle sont regroupes les entreprises du secteur
valeur ajoute est de lordre de 11% sur la priode (ciments, produits en bton, carreaux cramiques,
1998-2009. La filire a cr 905000emplois produits en terre cuite, granulat, fer bton) et
formels durant lanne 2008, secteurs urbain et la Fdration nationale des promoteurs immobiliers
rural confondus, soit 9% des emplois nationaux (FNPI), ne en 2006 de la fusion entre lUnion des
pour cette priode. En 2012, 1038000personnes lotisseurs et promoteurs immobiliers du Maroc et
travaillent dans le secteur du BTP. Nanmoins, le de la Fdration nationale de limmobilier, dont
secteur a perdu 54000 postes entre le troisime lambition est de reprsenter lensemble des profes-
trimestre 2012 et le troisime trimestre 2013 en sionnels de la promotion immobilire et du lotisse-
raison de la mauvaise conjoncture conomique. Le ment dans les secteurs de limmobilier rsidentiel,
secteur du BTP participe fortement aux recettes professionnel et touristique. La FNPI compte
fiscales: 11% des recettes fiscales globales en 2005 500entreprises adhrentes sur 1500 rpertories
contre 9% en 2001 dont 58% relvent de la dans le secteur de la promotion immobilire.
fiscalit tatique, 24,5% de celle des collectivits Les entreprises du BTP regroupent pour leur
locales et 17% de la parafiscalit. Mais le secteur part environ 50000oprateurs dont seulement
de limmobilier est aussi le principal gnrateur 5000 sont des entreprises structures et organi-
de dpenses fiscales: elles reprsentaient en 2009 ses sous la taille dune PME avec une rpartition
3,9% du PIB et 16,3% des recettes fiscales67. de 2/3 dans le btiment et 1/3 dans les travaux
publics. Le reste se rpartit au sein dentreprises
67
C hiffres : Immobilier en chiffres, Fdration nationale informelles de petite taille (TPE) qui oprent
des promoteurs immobiliers (FNPI), janvier 2014. essentiellement dans limmobilier rsidentiel. La

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tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

part de linformel est ainsi prpondrante dans le copropritaires, une rpartition succincte de cer-
secteur. Nanmoins, des progrs ont t raliss taines charges collectives.
lors la dcennie deux mille. Ainsi en 2007, les Le dahir du 16 novembre 1946 a rform
emplois informels du secteur constituaient 17% en profondeur le cadre juridique de la coproprit
des emplois totaux du secteur contre 25% en en instituant des socits de construction, dont
2000. Dans cette mme logique, les emplois for- certaines continuent dexister encore aujourdhui
mels durant la priode 2000-2007 ont progress malgr le nouveau dispositif lgislatif en vigueur.
de 50% contre 8% seulement pour les emplois Ces socits regroupent des associs dans le but
informels. La branche informelle du secteur dacqurir un logement. Chaque associ dis-
du BTP se rvle de plus en plus structure: le pose dun nombre de parts qui correspond un
nombre dunits de production informelle (UPI) appartement dans le futur immeuble. Une fois
disposant dune patente est en hausse constante68. limmeuble construit, les parts des associs dans le
Durant la dcennie deux mille, les pro- partage sont constitues par lappartement auquel
moteurs immobiliers ont reu de nombreuses correspondaient leurs parts dans la socit. Le
exonrations fiscales, principalement dans le dahir de 1946 organise dautre part le fonction-
cadre des politiques de logement social. Les lois nement de la coproprit autour du rglement
de finances conscutives les ont ainsi exonrs de coproprit qui dtermine les conditions de
pendant cette priode des principaux impts vie dans limmeuble et impose un syndicat des
et taxes foncires: droits denregistrement et de copropritaires, personne morale compose de
timbre, droits dinscription sur les livres fonciers, deux organes: lassemble gnrale, organe dli-
taxe urbaine Depuis 2010, cette tendance sest brant, et le syndic, organe excutif.
attnue progressivement, mais les exonrations Deux problmes majeurs dans lorganisa-
restent nombreuses. tion de la coproprit issue du dahir de 1946 vont
surgir et ncessiter lintervention des pouvoirs
2. Le dveloppement de la coproprit comme publics.
mode principal de logement urbain Peu dimmeubles en coproprit vont tre
construits selon la technique des socits de
La construction en milieu urbain connat construction. Initialement destines regrouper
depuis les annes quatre-vingt au Maroc un dve- des personnes animes de la mme volont de
loppement spectaculaire. La division et lalination construire en commun, ces socits vont tre
par appartements des immeubles btis concernent principalement utilises par des promoteurs,
dsormais un nombre croissant de citadins soumis personnes physiques ou morales, qui disposent
un statut spcifique, celui de copropritaire. La des fonds ncessaires pour porter la construction
coproprit a rpondu dans un premier temps aux jusqu son achvement sans faire appel aux ven-
problmes de raret et de chert des terrains, ainsi tuels acqureurs. Lalination des appartements ne
quau prix lev des constructions d au cot des se ralise que lorsque limmeuble est achev. La
matriaux. Le statut de la coproprit fut dabord socit de construction se transforme ds lors en
rglement par larticle126 du Code foncier69 qui socit de commercialisation partir du moment
prvoyait, en labsence de toute convention entre o elle regroupe des promoteurs qui recherchent
la ralisation de bnfices en revendant leurs parts.
68
Voir Immobilier 2020: lments de prospective, Ds lors, le mcanisme de la socit de construc-
Rabat, Ministre de lHabitat, de lUrbanisme et de tion instaur par le dahir de 1946 est fauss.
lAmnagement de lEspace (MHUAE), 2011. Lautre difficult concerne le statut de la
69
D ahir du 9 ramadan 1331 (12 aot 1913) sur coproprit qui, dans le dahir de 1946, est faculta-
limmatriculation des immeubles (Bulletin officiel du tif et essentiellement conventionnel. Le rglement
12 septembre 1913). Larticle 126 a t abrog par le
dahir du 21 hija 1365 (16 novembre 1946) rglant le
de coproprit, quand il est labor, doit ainsi
statut de la coproprit des immeubles diviss par faire lobjet dun accord entre copropritaires,
appartements. ce qui dans la pratique nest gure vident. En

29
tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

labsence de rglement de coproprit, aux pro- des ressources financires de la coproprit) ou


blmes lis aux classiques relations de voisinage, techniques (entretien et maintenance des parties
particulirement troites dans les immeubles communes)72.
diviss, viennent sajouter ceux de lutilisation et
de lentretien des parties communes. 3. Le march de limmobilier rsidentiel: secteur
Le lgislateur marocain a donc mis en place locatif et transactions immobilires
deux instruments correctifs, le 3 octobre 2002.
Lun, la vente en ltat futur dachvement Durant la dcennie deux mille, le secteur
(V.E.F.A.), a fait lobjet de la loi 44.0070 et de limmobilier rsidentiel a fait preuve dune
encadre la vente dappartements par la promotion importante dynamique de croissance, rsul-
immobilire prive. Lautre, la loi 18.0071 sur la tat de lenvironnement socio-conomique du
coproprit des immeubles btis, donne un statut pays: urbanisation intensive, flux migratoires et
pression dmographique, volution du pouvoir
lgal la coproprit, en rendant notamment obli-
dachat, forte volont des pouvoirs publics pour
gatoire le rglement de coproprit. Ce caractre
combler le dficit en logement, notamment en
obligatoire, prescrit par larticle 8 de la loi 18.00,
direction des populations les plus dfavorises
tout immeuble en coproprit soumis aux dispo-
Comment sest structur le secteur de limmobi-
sitions de la prsente loi est rgi par un rglement
lier rsidentiel en termes de march locatif et de
de coproprit, doit permettre aux coproprits
transaction immobilire? Comment le secteur
dtre dots dune base juridique de rfrence pour
a-t-il ragi la crise financire internationale
leur administration. Llaboration du rglement
gnre par le systme des subprimes?
est la charge soit du promoteur immobilier,
Le secteur locatif nest pas une pice centrale
soit des copropritaires. Dans la pratique, il est
du contexte marocain de limmobilier rsidentiel.
rdig lorigine par le promoteur puis dpos
Ses potentialits sont largement sous-estimes
la Conversation foncire et enfin remis aux
par les politiques publique de logement. Or, le
copropritaires lors de lachat final de leur bien. dveloppement dune offre locative de qualit
Le chapitre II de la loi 18.00 instaure reprsente un atout majeur dans laccession
une organisation statutaire tripartite: tous les la proprit, y compris pour le logement social.
copropritaires dun immeuble sont membres En effet, cette offre est complmentaire lors des
dun syndicat des copropritaires dont la diffrentes tapes des trajectoires rsidentielles:
mission consiste en la conservation de limmeuble premier logement pour un jeune mnage en
et en ladministration des parties communes; ce phase dpargne, logement durgence, logement
syndicat est administr par une assemble gnrale adopt au vieillissement Les aides publiques
et gr par un syndic. Le syndic gre pour le compte au locatif vont, au niveau du neuf, dynamiser
des copropritaires les biens qui leur sont commun linvestissement locatif priv en permettant une
et excute lensemble des dispositions du rgle- partie de la production des promoteurs de trouver
ment de coproprit dont il a la charge. Ainsi, preneur auprs dinvestisseurs privs. Au niveau
sa fonction revt divers aspects: juridiques et du parc ancien, les bnfices des aides publiques
organisationnels (convocation et organisation sont de plusieurs ordres: raliser des travaux de
des assembles gnrales), financiers (gestion damlioration et de rhabilitation, contribuer aux
travaux de lutte contre lhabitat insalubre, favori-
70
 ahir n 1-02-298 du 25 Rejab 1423 (3 octobre 2002)
D ser la modernisation et linstallation du confort,
portant promulgation de la loi 18.00 sur la coproprit remettre sur le march les appartements vacants
des immeubles btis. Bulletin officiel n5054 du Pour rpondre cette problmatique dun
2ramadan 1423 (7 novembre 2002). march locatif non structur, port essentielle-
71
D ahir n 1-02-309 du 25 rejeb 1423 (3 octobre
2002) portant promulgation de la loi n 44-00
72
compltant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 aot 1913) Voir Guide du syndic de coproprit, Rabat, Ministre
formant code des obligations et des contrats (B.O. du de lHabitat, de lUrbanisme et de lAmnagement de
7novembre 2002). lEspace (MHUAE).

30
tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

ment par des particuliers, souvent informel et aprs une contre-performance de 6,6% au pre-
peu scuris juridiquement et conomiquement, mier trimestre. Les cessions dappartement repr-
le MHUAE a identifi plusieurs axes damlio- sentent les 2/3 des transactions prises en compte
ration du secteur lhorizon 2020: combler le par lIPAI. Les ventes dactifs immobiliers anciens
dficit dorganisation de la filire en recherchant ont recul de 1,6% sur un an, avec un peu plus
une professionnalisation des acteurs du locatif et de 27550transactions. A lexception de limmo-
de la rnovation, diversifier loffre existante en bilier de bureau, tous les autres biens immobiliers,
rintgrant sur le march le parc vacant prt comme les maisons ou le foncier, ont contribu
lemploi, donner au locatif un rle dans le proces- ngativement lvolution des transactions.
sus daccession la proprit ou encore mettre en Cette tendance la baisse peut sexpliquer
place des mesures fiscales incitatives73 par loffre importante qui existe aujourdhui en
Les transactions immobilires, quant elles, matire dimmobilier rsidentiel, do un temps
ont profit du boom du secteur du BTP durant de rflexion plus long chez les acqureurs poten-
les annes deux mille, dont nous avons tudi tiels. Les carts sont significatifs selon les villes:
les principales caractristiques lors de la partie si Tanger, Agadir et Casablanca connaissent des
prcdente. En 2013, 166556 units, lots et loge- hausses deux chiffres du nombre des transac-
ments inclus, dont 142501 units conomiques tions, ces dernires se sont croules Mekns
et sociales, ont t acheves, soit une hausse de (-38%) et Marrakech (-25%).
17% par rapport lanne 2012. Par contre, on Pour rendre plus efficient le secteur de
assiste une forte rgression des units mises en limmobilier, le MHUAE, dans sa vision pros-
chantier en2013 par rapport lanne prc- pective 202075, a dfini plusieurs axes de rforme
dente: 234013units (lots et logements) dont de la filire dont les principales mesures sont:
192970units conomiques et sociales, soit une constitution dune confdration de limmo-
baisse de 28% par rapport 2012. Cela constitue bilier, ralisation de rformes juridiques (code
un problme de taille quand on sait quil manque de la construction, locatif, coproprits, rno-
prs dun million de logements sociaux mais aussi vation), consolidation du rle du MHUAE
beaucoup de logements destination des classes et mise en place de partenariats public-priv,
moyennes qui souhaitent investir dans la pierre! instauration de mcanismes dobservatoire du
Selon les statistiques de Bank Al-Maghrib, secteur, promotion du concept de logement abor-
lvolution des prix du secteur a stagn en 2013 dable adapt au contexte marocain, encadrement
avec un ralentissement net de la croissance des prix de lauto-construction en la professionnalisant,
du foncier. Le prix de limmobilier ancien a fait restructuration du march locatif par la mise en
quasiment du surplace. Au niveau de limmobilier place dun cadre juridique appropri et de mca-
rsidentiel, le prix des maisons accuse un lger nismes incitatifs pour les investisseurs, cration
recul, mais celui des appartements a progress de dun fonds national pour la rnovation du parc de
0,7% en 2013. Mais il existe de fortes disparits logements existants, renforcement des ressources
territoriales dans lindice des prix des actifs immo- financires du secteur en amliorant le taux de
biliers (IPAI) de Bank Al-Maghrib. Ainsi, si des bancarisation des mnages et en crant des ins-
baisses des prix sont constates Rabat (-6,8%) ou truments financiers novateurs.
Mekns (-2,5%), les prix affichent une hausse sur Cette recherche defficience, au niveau du
cette priode Tanger (+2,6%) et Oujda (+3%)74. secteur locatif et des transactions, passe aussi par
Lindice IPAI enregistre une hausse de 1,7% une structuration des professionnels de limmo-
sur lanne 2013 pour la vente dappartements bilier au Maroc. En effet, le secteur est encore
trop soumis lintermdiation informelle sous
73
Voir Immobilier 2020: lments de prospective,
Rabat, Ministre de lHabitat, de lUrbanisme et de 75
I mmobilier 2020: lments de prospective, Rabat,
lAmnagement de lEspace (MHUAE), 2011. Ministre de lHabitat, de lUrbanisme et de
74
Chiffres: LEconomiste du 22 aot 2013. lAmnagement de lEspace (MHUAE), 2011.

31
tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

la pression du phnomne de simsar. Chacun Nous ne reviendrons pas sur les probl-
simprovise intermdiaire immobilier, ce qui matiques lies au systme foncier marocain que
entrane une concurrence dloyale avec ceux qui nous avons largement abordes dans les parties
tentent dexercer la dlicate profession dagent prcdentes, mais nous rappelons seulement que
immobilier. Depuis 2012, les agents immobiliers la pluralit des statuts juridiques applicables rend
du pays tentent de sorganiser avec la cration de difficile la revendication de droits fonciers par le
lAssociation marocaine des agents immobiliers citoyen marocain, quil soit homme ou femme.
(AMAI). Ses missions principales sont la repr- Nous consacrerons donc cette partie en premier
sentation et la dfense des intrts des agences lieu aux ingalits subies par les femmes dans
immobilires, lassainissement de la profession laccs au foncier en raison des lgislations et des
dagent immobilier en imposant des conditions coutumes foncires puis en second lieu linad-
dadmission pour lexercice de la profession, la quation entre lvolution du statut socital et du
mise en place de procdures (mandat de vente-
rle conomique de la femme au sein de la socit
location, procdure inter-agence) pour organi-
marocaine et la lgislation en vigueur.
ser la profession, la reprsentation de ses membres
Laccs la terre et la proprit immobi-
auprs des autorits publiques. Lassociation
lire seffectue au Maroc selon deux modalits,
dlivre une carte professionnelle ses membres,
communes aux hommes et aux femmes: la voie
garante du srieux de lagence vis--vis des tiers:
successorale ou la passation de contrats entre
clients, notaires, promoteurs, administrations
En 2013, les activits de lassociation vifs (achat, vente, location). Cest au niveau de
lont conduite prparer un projet de loi pour ces deux procds que les femmes subissent des
rglementer la profession et laborer un barme discriminations. Le droit successoral est rgi par
dindice des prix Casablanca afin de complter le droit musulman de rite malkite codifi lors de
celui de Bank Al-Maghrib. Ces deux projets la rforme de la Moudawana en 2004 dans le livre
devraient tre prsents en 2014 et ainsi permettre VI du Code de la famille. La femme nhrite que
un meilleur encadrement du secteur de limmo- dune quote-part fixe de la succession calcule selon
bilier au Maroc. son lien de parent et non de la totalit comme les
hommes. En labsence dun frre, une partie de
4. Genre et foncier: linadquation entre les lhritage va donc aux membres mles de la famille
droits fonciers des femmes et leur place dans la mme loigns. De mme, lorsquil y a un frre, la
socit marocaine rgle du double sapplique, la femme ne recevra que
la moiti de la part qui revient celui-ci.
Comme la trs bien dmontr la juriste
Fatiha Daoudi note que ces rgles successo-
et militante associative Fatiha Daoudi dans son
rales mme ingalitaires sont parfois dtournes
tude publie par le Centre Jacques-Berque 76
par les coutumes dans le but dexhrder les
et dont nous allons essayer de synthtiser la
rflexion, les droits fonciers des femmes au Maroc femmes et de garder le patrimoine dans la famille
se caractrisent par trois entraves principales: du pre: pour cela, il est procd par hiyale
la complexit du systme foncier national, le subterfuge en arabe comme linstauration de
caractre ingalitaire de laccs au droit foncier, habous excluant les filles jusqu leur interdiction
linadquation entre la rglementation foncire et par le nouveau code des Habous77. La non-dcla-
le rle conomique de plus en plus important des ration des filles du de cujus est une autre manire
femmes dans la socit marocaine. de les empcher dhriter78.

77
76
 oir F. Daoudi, Droits fonciers des femmes au Maroc:
V Dahir du 23 fvrier 2010.
78
entre complexit du systme foncier et discrimination, Voir F. Daoudi, Droits fonciers des femmes au Maroc
Les Etudes et Essais du Centre Jacques-Berque, n4, et mutation socitale: linadquation, Mdias 24,
Rabat, octobre 2011. 1 er dcembre 2013.

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tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

Hassania Chalbi-Drissi79 voque un autre femmes spolies lors des cessions de terres collec-
aspect des coutumes patriarcales discriminant les tives, mme si des difficults dapplication sont
femmes et qui a mobilis rcemment un collectif apparues sur le terrain.
dassociations: la jouissance des terres collectives Quant laccs aux droits fonciers par le
et les descendantes des collectivits jouissant de biais de contrats entre vifs (achat, vente, loca-
ces terres, les soulalyates (femmes des tribus). tion), la situation de prcarit conomique et
Un bref rappel simpose sur les terres collectives financire dans laquelle se trouvent bon nombre
dont nous avons voqu le statut dans le premier de femmes marocaines, notamment dans le
chapitre de notre tude. Les terres collectives monde rural o le travail est rarement rmunr
appartiennent la communaut ethnique. Ces car exerc dans un cadre familial, rend cette acces-
terres sont inalinables mais peuvent tre affectes, sion particulirement difficile. Malgr la rforme
partages en parts attribues des ayants droit, ou du Code de la famille, le partage lors dun divorce
non affectes et donc exploites pour le compte des biens acquis au cours du mariage reste lui aussi
de toute la communaut. Ces terres ont connu dfavorable la femme, qui peut se retrouver sans
depuis le Protectorat de nombreuses accapara- logement aprs la dissolution dun mariage dune
tions et une melkisation de fait. Elles constituent longue dure faute de ne pas pouvoir apporter les
un rservoir foncier vital pour lEtat (12 millions preuves de sa contribution lachat dun logement
dhectares), notamment pour le dveloppement ou dun autre bien foncier.
agricole et rural du pays. Or la socit marocaine change. On est en
Pour articuler politique agricole et poli- effet pass dune socit essentiellement patriar-
tique foncire, lEtat marocain doit mobiliser ces cale, o la femme tait prise en charge par la
terres qui ne peuvent tre cdes pour des besoins famille largie en change de travaux domestiques,
dinvestissement qu des institutions tatiques une socit o la femme sest autonomise
ou des communes par dcision du Conseil de travers plusieurs facteurs de changement comme
tutelle instaur par le dahir de 1919. Cette la nuclarisation de la cellule familiale, lallon-
procdure sest acclre ces dernires annes, por- gement de la dure du clibat des filles et son
tant sur lchange de terres collectives contre des corollaire, le mariage tardif. La femme pourvoit
lots individuels. Daprs le dahir de 1919 qui rgit ainsi de plus en plus aux besoins de la famille:
encore les terres collectives, seuls les hommes, en 18,7% de femmes sont chefs de mnage en 2011
tant que chefs de famille, ont le droit de bnficier selon le Haut-Commissariat au Plan (HCP).
de ces lots. Les femmes sont ainsi exclues de la liste Cette mutation socitale ne correspond plus aux
des ayants droit de ces ddommagements selon les ingalits constates en matire de rglementation
critres tablis par le comit des lus (jmaa) qui foncire. Des actions de promotion et de renfor-
les gre sous la supervision du Conseil de tutelle cement des capacits des femmes dans laccs aux
dirig par le ministre de lIntrieur. droits fonciers sont donc ncessaires.
Devant cette situation, des groupes de
femmes se sont mobiliss travers le pays contre Conclusion. Le droit foncier marocain et
ce traitement discriminatoire en organisant des
celui des autres pays du Maghreb
manifestations devant le Parlement, soutenus
en cela par un rseau dassociations (AMDH, Les trois pays du Maghreb prsentent des
ADFM, Forum Alternatives Maroc) et relays similitudes en raison de leur gographie et de leur
par les mdias. Cette mobilisation a abouti histoire. Les particularits nationales se sont par la
lmission de trois circulaires du ministre de suite accentues avec les politiques foncires mises
lIntrieur afin de rtablir dans leurs droits les en place depuis leur indpendance par les trois
Etats. Dans les systmes de proprit foncire, on
79
 oir H. Chalbi-Drissi, Le Genre dans les nouvelles
V
retrouve dans chacun des trois pays la pluralit
politiques foncires au Maroc, Haut-Commissariat au des grands statuts fonciers: biens melk ou habous,
Plan, 2012. terres collectives... Comme au Maroc, les sources

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tudes et Essais du CJB, n 30, 2015

du droit foncier en Algrie et en Tunisie se sont prfets pour les conserver et rserver les droits
aussi juxtaposes dans lhistoire sans quaucune de des propritaires. Dans les faits, si quelques resti-
ces sources ne disparaisse avec le mme squentiel tutions furent ralises, cette procdure a abouti
dans les trois pays coutume prislamique-loi donner un support lgal aux dpossessions en
musulmane-loi positive occidentale80. faveur de lEtat algrien. Un dcret datant de 1962
Pionnire lors de la colonisation fran- a ensuite entrin cette situation en interdisant et
aise au Maghreb, la loi foncire tunisienne du annulant tous les contrats de vente portant sur les
1erjuillet 1885 (connue sous le nom de Code biens vacants.
foncier) a introduit le principe de limmatricula- LAlgrie mrite aussi une attention par-
tion des immeubles emprunt au rgime austra- ticulire car, en matire de politiques publiques
lien, prvu dans lAct Torrens en 1848 par lequel la foncires mises en place depuis les indpendances,
Grande-Bretagne rgit sa nouvelle colonie. La loi elle se distingue des deux autres pays du Maghreb,
tunisienne prvoit une immatriculation faculta- avec le concept dexploitation privative de la
tive qui est ordonne par une juridiction spciale, proprit publique foncire base sur la notion
le Tribunal mixte immobilier, dont la dcision de droit de superficie. Le Fonds national de la
fixe le point de dpart de la proprit. Au Maroc, rvolution agraire, issu de la mise en uvre des
la procdure dimmatriculation, calque sur celle deux premires phases de la rvolution agraire,
du Code foncier tunisien, correspond une rassemble le patrimoine foncier proprit de
procdure administrative place sous lautorit lEtat algrien. Ce patrimoine est exploit dans
du conservateur foncier et non une procdure lindivision par des structures de production,
judiciaire comme en Tunisie81. individuelles ou collectives, clates. Les exploi-
A lindpendance, des trois pays, la rcup- tants disposent sur les terres quils exploitent dun
ration des terres de la colonisation sest effectue droit de superficie qui leur confre la proprit
au profit du patrimoine immobilier de lEtat, des constructions et plantations ralises sur ces
mais selon des techniques juridiques diffrentes. terres de lEtat82.
Au Maroc, ce sont en premier lieu les lots pro-
venant du domaine priv de lEtat, les habous
et les terres guich, qui ont t rcuprs, soit un
total de 230000 hectares. Puis avec la rforme
foncire de 1959 a t instaur un contrle des
oprations immobilires portant sur les lots de la
colonisation.
En Algrie, le dpart massif des colons va
entraner une dpossession de fait des biens colo-
niaux par des individus ou groupes dindividus.
Pour protger ces biens vacants, lEtat va fixer le
statut juridique de ces biens dans lordonnance
du 24 aot 1962: ce sont les biens dont lusage,
loccupation et la jouissance ne sont plus exercs
depuis plus de deux mois par le titulaire lgal. Ces
biens sont ainsi placs sous ladministration des

80
 oir N. Bouderbala, Les systmes de proprit foncire
V
au Maghreb: le cas du Maroc, p. 2.
81
Voir N. Auzary-Schmaltz, Revue de la littrature
concernant le droit de proprit et sa transmission
82
au Maghreb pendant les priodes coloniale et post-  oir A. Belhimer, Le rgime juridique de la proprit
V
coloniale, Les Programmes du Centre Jacques-Berque foncire en Algrie, Les Programmes du Centre Jacques-
n 3, Rabat, fvrier 2012. Berque n1, Rabat, janvier 2012.

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