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LES CLS DE LINVESTISSEMENT IMMOBILIER LES CLS DE LINVESTISSEMENT IMMOBILIER

Largent dpos sur un


livret dpargne ne rapporte
DANS CE GUIDE, DCOUVREZ :
presque plus rien, et
beaucoup de particuliers ont
Comment calculer un bon
tourn le dos aux actions, qui
rendement
ont perdu leur valeur du jour
au lendemain. Il nest pas Comment gagner de largent
tonnant quils sorientent avec un emprunt
vers limmobilier dans la
Comment analyser la
qute dun rendement pour
plus-value potentielle dun
leur pargne. investissement

Limmobilier rsidentiel a ds Comment atteindre


lors accompli un parcours lquilibre entre risque et
rendement
impressionnant au cours de
la dernire dcennie. Quel jargon est utilis dans
lunivers de linvestissement
AVEZ-VOUS RCEMMENT immobilier
COMMENC INVESTIR ?

Ou y avez-vous pris got il y a longtemps dj ? Dans ce


guide, vous trouverez tous nos conseils pour les investisseurs
en immobilier, de lachat la location en parcourant toutes
les tapes de linvestissement. Un guide pratique qui vous
accompagne pas pas, avec des explications, des exemples et
des simulations.
CONTENU

LES CLS DE LINVESTISSEMENT IMMOBILIER

INVESTIR DANS LIMMOBILIER


4 Pourquoi (ne pas) investir dans limmobilier?

6 Cherche: endroit parfait

8 Leffet de levier en immobilier

12 Nouvelle construction ou rnovation?

14 Que rapporte un investissement immobilier?

LES DIFFRENTS TYPES DIMMOBILIER


16 10 types de biens immobiliers sous la loupe

LOUER
26 Bailleur, un mtier

28 Les diffrents rgimes de bail

30 9 clauses utiles pour vos contrats de location

34 8 conseils pour un meilleur rendement

LEXIQUE
36 LABC de linvestissement immobilier

3
INVESTIR DANS LIMMOBILIER

Pourquoi (ne pas) REFUGE


Pour beaucoup, grand appartement afin de ne pas
Naturellement, il en va pour limmobilier est vous retrouver sans revenu locatif

investir dans
limmobilier comme de tout autre du jour au lendemain si un des
assimil un refuge, un
investissement : les rendements du locataires vous quitte et que vous ne
pass noffrent aucune garantie pour actif auquel il ne pourra lui trouvez pas immdiatement un
lavenir. Aux yeux de nombreuses successeur.

limmobilier?
jamais rien arriver.
personnes, limmobilier est devenu l Veillez galement obtenir une
une valeur refuge laquelle il ne peut Cest videmment faux. diversification saine de votre
rien arriver. Cest faux, naturellement. patrimoine total, en ne linvestissant
Les prix de limmobilier
Les prix immobiliers aussi peuvent pas intgralement dans limmobilier.
connatre un creux. Cela a t le aussi peuvent se Pour commencer, vous voudrez
Largent plac sur un compte cas notamment en Espagne et
tasser. viter de perdre subitement une
pargne ne rapporte presque plus aux Pays-Bas ces dernires grande partie de votre patrimoine
rien et de nombreux particuliers annes. Les conomistes ne si une crise se dclenchait sur
sont encore traumatiss par croient pas en ce scnario le march immobilier. De plus,
des actions qui peuvent pour notre pays, mais on aux habitations loues (qui exigent limmobilier nest pas un placement
perdre toute valeur du jour ne peut jamais lexclure. des investissements considrables liquide : vous ne pouvez pas vendre
au lendemain. Il nest De plus, les du propritaire). rapidement une maison ou un
donc pas tonnant quils rendements locatifs l Cest prcisment la raison pour appartement si vous avez besoin
peroivent limmobilier aussi sont sous laquelle il est prfrable dappliquer dargent durgence. Ninvestissez
comme une alternative pression. Cela provient votre immobilier le mme principe ds lors jamais dans limmobilier
possible leur pargne. notamment de laugmentation qu dautres investissements : de largent dont vous pourriez avoir
du nombre de mauvais payeurs veiller une diversification optimale besoin au cours des annes
parmi les locataires et des normes des risques. Comme premier venir, et commencez toujours par
nergtiques de plus en plus strictes investissement, prfrez par constituer un matelas financier sain
Limmobilier rsidentiel soit les lon inclut linflation (laugmentation imposes par les pouvoirs publics exemple deux petits studios un en cas durgence.
maisons, appartements et terrains quotidienne du cot de la vie),
btir a accompli un parcours limmobilier a toujours rapport 2,5%
impressionnant ces dernires 3% ces dernires dcennies. Cest
dcennies. Les prix des maisons
ont augment de 6,4% par an en
important : si le rendement tait
infrieur linflation, linvestisseur
Les prix immobiliers vont-ils augmenter ou baisser?
moyenne entre 1953 et 2016, ceux en immobilier ne gagnerait rien en l Personne na de boule de cristal, mais la plupart nouvelle pour les investisseurs immobiliers. De plus,
des appartements de 5,4%. Des ralit en raison de laugmentation des experts ne prvoient pas de nette hausse des il y a la reprise de lconomie. Celle-ci maintient les
pourcentages pour lesquels de du cot de la vie. prix. Cette poque semble rvolue. Les prix ont revenus des mnages niveau, ce qui leur permet
nombreux pargnants signeraient surtout suivi linflation ces dernires annes et ils dencore acheter des biens immobiliers. Les taux
deux mains. Limmobilier a ainsi Limmobilier noffre donc pas un seule ne suffira pas pour maintenir devraient continuer le faire au pourraient cependant changer la
dmontr ces dernires annes sa rendement monstre, mais il conserve le niveau de vie souhait. Avec cours des annes venir. donne. Ils sont historiquement
capacit conserver sa valeur. Si sa valeur, laquelle il ajoute un des revenus locatifs mensuels, l Simultanment, on ne sattend bas, et ne peuvent quaugmenter.
petit extra sain. Cest ce qui lhypothse devient dj beaucoup pas une baisse du march De ce fait, un nombre croissant
le rend aussi intressant pour un plus raliste. immobilier. Deux tendances de Belges prouveront

6,4%
large public. De plus, il rpond des l Dun autre ct, de nombreux importantes soutiennent en davantage de difficults
attentes importantes : propritaires tablent galement effet le march. Tout dabord, le emprunter et pourront moins
l Dun ct, de nombreux mnages sur une plus-value immobilire. nombre dhabitants et le nombre dpenser en immobilier. Mais
hausse annuelle moyenne souhaitent trouver un complment mesure que les prix immobiliers de mnages sont en hausse dans les conomistes sattendent
leurs revenus. Le dbat sur les augmentent et que la diffrence notre pays, et nous aurons donc une augmentation des taux trs
des prix des maisons
pensions ny est pas tranger. On saccrot par rapport au prix dachat, besoin de nouveaux logements progressive, qui ne provoquera
entre 1953 et 2016 prend de plus en plus conscience ils peuvent (esprer) raliser un (plus petits) lavenir. Cest une bonne donc pas de choc sur le march immobilier.
en Belgique que la pension lgale confortable bnfice la vente.

4 5
INVESTIR DANS LIMMOBILIER

Cherche:
endroit parfait
Situation, situation, situation : voil les trois
paramtres que les connaisseurs du secteur
immobilier estiment les plus importants en matire
dinvestissement immobilier. Une brique cote le mme Un bien
prix dans un endroit bon march et dans un endroit
coteux. Sauf que Cette mme brique se rcupre plus
immobilier
rapidement l o la valeur de limmobilier augmente. nest pas
Mais quest-ce quune bonne situation, prcisment ?
lautre
La qualit dune situation
La dynamique du march est-il important ? Les propritaires Les maisons et appartements sont dpend aussi troitement
immobilier diffre dans chaque se trouvent l o les locataires se aussi plus en vue lorsquelles sont du type dimmobilier. Pour
commune ou ville. Avant de partir
La site idal nexiste trouvent. Il convient ds lors de Les maisons et proches de toutes commodits, un appartement la cte, la
en qute dimmeubles individuels, trouver une rgion o le pouvoir comme les magasins et les coles. distance jusqu la mer joue
appartements sont plus
il est prfrable didentifier les pas. Mais linvestisseur dachat est solide. Sur le site Evidemment, la situation idale un rle important. On tablira
rgions qui prsentent de bonnes du Service Public Fdral (SPF) apprcis lorsquils sont nexiste pas. Mais linvestisseur en ds lors une distinction entre
en immobilier prfrera
perspectives sur le march Economie, vous pouvez trouver ces immobilier cherchera malgr tout la digue, les appartements
proches des magasins,
immobilier. Informez-vous malgr tout combiner un chiffres par commune et par an. Une combiner un maximum de facteurs distance de marche de la mer,
dabord sur les prix immobiliers. commune dont le pouvoir dachat coles et transports favorables. et les appartements situs
maximum de facteurs
Attention : les rgions chres ne augmente depuis plusieurs annes
publics. dans la ville. Plus lappartement
sont pas synonymes de bons favorables. (par exemple plus que la moyenne LES SITUATIONS est proche de la mer, mieux
investissements, et le contraire est belge) a certainement le vent en PRIVILGIER cest ! Les prix dachat des
aussi vrai. Tout comme en Bourse, poupe. Les communes priphriques DANS LE FUTUR appartements avec vue
il y a peut-tre des affaires faire peuvent alors tre compares entre CHERCHE : Par ailleurs, il ne suffit pas didentifier sur mer sont gnralement
sur les marchs moins priss. comme le pouvoir dachat et la elles avant de faire votre choix. BONNE RUE les situations idales. Il faut aussi 10% suprieurs ceux
Il faut connatre les tendances dmographie. Vous avez dnich une ville ou deviner quelles seront les situations dappartements identiques sans
fondamentales sous-jacentes, l Pourquoi le pouvoir dachat l Les tendances dmographiques commune intressante ? prsent, prises dans le futur, car ce sont les vue sur mer. Est-ce pour autant
sont galement cruciales. vous devrez aussi trouver une rue ou endroits o la plus-value potentielle un bon investissement ?
Note-t-on le vieillissement de la un quartier bien situ(e). Examinez la est la plus grande. Exemple parlant : Uniquement si le prix de la
tapes suivre pour dterminer population ? Une ville ou commune rgion avec les yeux dun locataire. rue Dansaert Bruxelles. Autrefois location peut aussi tre 10%

une bonne situation immobilire compte-t-elle en revanche plus


dtudiants ? Ou plutt des familles ?
Abrite-t-elle surtout des personnes
qui utilisent les transports en
situe dans un quartier pauvre, cest
devenu lune des rues les plus trendy
suprieur ou si cette situation
vous garantit davoir moins de
Etape 1: Etudiez les prix immobiliers de la ville ou commune Chacune de ces tendances peut commun ? Ou lautoroute est-elle et prises de la capitale. Notez vide locatif.
Etape 2: Analysez les chiffres relatifs au pouvoir dachat des mnages constituer une opportunit. Vrifiez davantage un prrequis ? La mobilit toutefois quil faut une connaissance Pour limmobilier commercial,
Etape 3: Identifiez les tendances dmographiques qui influencent le sur le site du SPF Economie si le constitue un facteur crucial dans approfondie dun march local pour cest le nombre de visiteurs
march immobilier. nombre dhabitants est en hausse les dcisions dinvestissement. pouvoir deviner le potentiel dune potentiels qui importe. La
Etape 4: Concentrez-vous sur les endroits o la mobilit est fluide : pas et quel est lge moyen. Cela vous Le concept va de la proximit des situation. Et mme le cas chant, largeur de faade est galement
trop loin des entres dautoroute ou des gros axes routiers et/ou aidera par exemple dterminer transports en commun (train, tram linvestissement reste risqu et a une importante : mieux vaut un
proximit des transports en commun. si un studio constitue un meilleur ou bus) la facilit de rejoindre touche spculative, car vous navez magasin avec une large faade
Etape 5: Cherchez des biens proximit de magasins ou dcoles. investissement quun appartement lautoroute. Les embouteillages sont aucune garantie que son potentiel se quun magasin troit et profond.
deux chambres. en effet une proccupation de tous. concrtisera bel et bien.

6 7
INVESTIR DANS LIMMOBILIER

Leffet de levier en immobilier


Quelle est la formule magique de ceux qui ont

20%
constitu une petite fortune grce limmobilier ?
Rponse : leur emprunt, qui cre un norme levier.
Pour autant, ce levier nest pas sans risque. Plus les
ambitions sont leves, plus le danger est grand. La partie de la valeur dachat
Soyez donc prudent. que vous devrez financer sur
des fonds propres chez la
Ce qui est connu dans le monde de Et concrtement ?
plupart des banques.
limmobilier sous le nom d effet de Avec un apport propre de 50.000
levier revient en fait utiliser une euros, vous pouvez en principe
partie de votre pargne pour dcrocher dcrocher un prt pour un immeuble
un crdit auprs de la banque et dune valeur de 250.000 euros.
financer ainsi un achat plus coteux, Attention : lachat, vous devrez
voire plusieurs achats. Bien entendu, encore payer 10 15% de frais
les arbres ne montent pas jusquau administratifs. Pour un immeuble de
ciel et vous devez tre capable 250.000 euros, cela revient 25.000
Le saviez-vous?
dhonorer votre crdit. Le montant 37.500 euros supplmentaires.
que vous pouvez emprunter dpend Il est galement possible
donc en premier lieu de votre capacit REMBOURSEMENT = dinvestir dans limmobilier
de remboursement. Il sagit surtout REVENU LOCATIF via la Bourse, en achetant
dviter tout endettement excessif et Pour viter un endettement excessif, des actions dentreprises
de conserver une rserve financire la plupart des investisseurs immobilires. Vous pouvez
saine. immobiliers souscrivent un crdit ainsi investir (indirectement)
dont les mensualits correspondent dans limmobilier partir
aux revenus locatifs de limmeuble dun budget limit. Souvent,
quils souhaitent acqurir. Imaginez les entreprises immobilires
Le levier nest jamais que vous avez jet votre dvolu sur cotes en Bourse sont
dnu de risque. Il peut un appartement que vous pouvez galement spcialises
louer pour 800 euros par mois. dans des niches donnes :
galement vous revenir un taux dintrt de 1,8% et une immobilier de sant (comme
dans le visage comme chance de 20 ans, cela correspond Aedifica et Property Care
un crdit de 165.000 euros (qui Invest), immobilier logistique
un boomerang. entrane un remboursement mensuel (par exemple Montea et
de 818 euros). La banque attend WDP) ou immobilier de
cependant un apport propre de dtail (Retail Estates). Les
De toute manire, le montant 20%. Vous nempruntez donc que socits immobilires sont
que vous pouvez emprunter est 165.000 euros que vous compltez gnralement gnreuses en
limit : gnralement, les banques par 41.250 euros de fonds propres, dividendes. Linconvnient
naccorderont un prt que pour 80% ce qui vous permet de financer un est que le cours des actions
de la valeur de limmeuble (cest la achat de 206.250 euros. Ici aussi, dpend beaucoup du
quotit). Vous devrez donc mettre les vous devrez tenir compte des frais sentiment boursier.
20% restants sur la table vous-mme. administratifs.

8 9
INVESTIR DANS LIMMOBILIER

Il faut facilement cinq


ans pour amortir les
droits denregistrement

10 15%
et les autres frais
l Enfin, leffet de levier peut vous dentre.
revenir en plein visage comme un
Les frais administratifs
boomerang. Ce sera surtout le cas
dont il faut tenir si un immeuble reste longtemps neige au soleil. En effet : la perte
compte en plus de la inoccup ou le march immobilier de revenus psera beaucoup plus
valeur dachat. (droits sessouffle et la plus-value attendue lourd mesure que vous empruntez
denregistrement, frais se transforme en moins-value. Si parce que vous devrez continuer
une telle tendance se maintient rembourser votre crdit. Le
de notaire, etc.).
pendant plusieurs annes, votre rendement peut ainsi rapidement
propre patrimoine fondra comme devenir ngatif.

ATTENTION
Les possibilits de leffet de levier
font rver. Mais vous devez tenir
320.000 SANS EMPRUNT 320.000 AVEC EMPRUNT
Quachetez-vous avec 100.000, 50.000 ou 30.000 euros ?
compte de plusieurs lments FINANCEMENT FINANCEMENT
cruciaux : 100% 30% Il nest pas ncessaire davoir plusieurs l STUDIO OU CHAMBRE DTUDIANT
l Il faut aisment cinq ans pour Fonds propres Fonds propres centaines de milliers deuros sur votre compte Vous vous trouvez alors dans la tranche de 100.000
amortir les droits denregistrement 320.000 96.000 pargne pour investir dans limmobilier. Avec 150.000 euros. Avec 50.000 euros de fonds
et autres frais dentre. Pendant 100.000, 50.000 et mme 30.000 euros, vous propres, vous devez encore trouver une banque prte
EMPRUNT EMPRUNT
ce temps, le rendement de votre pouvez dj aller loin. Si cest votre apport financer 50% 70% du projet.
- 224.000
investissement immobilier sera Taux dintrt annuel Taux dintrt annuel
propre et que la banque est prte financer
ngatif. les 80% restants, vous pouvez respectivement l PETIT APPARTEMENT
- 2,5%
l De plus, votre projet immobilier Remboursement annuel Remboursement annuel acheter pour 500.000, 250.000 et 150.000 Si vous convainquez la banque de financer 80% du
nest pas ncessairement - 5.600 euros de biens immobiliers (hors frais projet avec vos 50.000 euros dapport propre, vous
autofinanc parce que le loyer administratifs). Petit ventail des possibilits : pouvez galement envisager dacheter un appartement
RENDEMENT LOCATIF RENDEMENT LOCATIF
correspond au remboursement une ou deux chambres de 250.000 euros.
Loyer (mensuel) Loyer (mensuel)
mensuel de lemprunt. Car il faut l GARAGES
1.000 1.000
galement tenir compte des impts Impossible dacheter une maison ou un l GRANDAPPARTEMENT,
Rendement annuel sur fonds propres Rendement annuel sur fonds propres
et divers autres frais (rparations, 3,75% 6,67% appartement avec un budget de 30.000 euros. MAISON OU VILLA
entretien, inoccupation ou dfaut Mais pour ce prix, vous pouvez dj acheter Avec 100.000 euros de fonds propres, cest peu
de paiement). Vous devez donc PLUS-VALUE PLUS-VALUE un garage. Le prix dpend normment de la prs lensemble du march immobilier rsidentiel qui
disposer dune marge financire Plus-value (annuelle) Plus-value (annuelle) situation. Gnralement, il vous en cotera entre est votre porte. En empruntant et en obtenant un
2,0% 2,0% 20.000 et 50.000 euros (dans ce dernier cas pour financement bancaire de 80%, vous crez un effet
suffisante pour compenser ces
Fonds propres aprs un an Fonds propres aprs un an
dpenses. une situation absolument exceptionnelle). Vous de levier jusqu 500.000 euros. De quoi acheter
326.400 102.400
l Autre point prendre en Rendement Rendement pourrez ensuite le louer 50 100 euros par mois. un grand appartement, une maison, voire une villa.
considration : ne surestimez pas 2,0% 6,67% Avec 30.000 euros, vous naurez donc pas besoin Attention : pour diversifier les risques, la plupart
la plus-value potentielle. Un projet demprunter pour acheter un garage. Si vous le des experts immobiliers conseillent dinvestir dans
immobilier devient trs risqu si son RENDEMENT TOTAL RENDEMENT TOTAL faites et crez ainsi un levier de 150.000 euros, vous plusieurs petites units de logement plutt que dans
rendement est presque entirement 5,75% 13,33% pouvez dj acheter plusieurs garages. un grand immeuble.
tributaire de la plus-value.

10 11
INVESTIR DANS LIMMOBILIER

10 ans
Il est recommand de constituer
une rserve pour les travaux
dentretien structurels si 6%
lappartement a plus de 10 ans. Le taux de TVA est
avantageux pour les
rnovations.

Nouvelle construction ou rnovation?


Tous ceux qui investissent dans limmobilier font FLAMBANT NEUF lourd dans la dcision de nombreux OU RAYONNEMENT prt dlier les cordons de la
face au mme dilemme : faut-il acheter un immeuble Un nouvel immeuble a lavantage acheteurs et locataires. Quoi quil en Faut-il ds lors viter les bourse. Les majestueuses maisons
existant et le rnover intgralement ou commencer de vous permettre dobtenir un soit, les nouveaux logements sont rnovations? Certainement pas. de matre en sont un bel exemple,
dune page blanche et opter pour une nouvelle niveau de consommation dnergie souvent plus apprcis par le march La rnovation est mme prfrable tout comme les anciens immeubles
construction? Les deux formules ont leurs avantages. beaucoup plus faible que ce qui parce que tout y est neuf. Il sera ainsi une nouvelle construction pour industriels qui se prtent
est gnralement possible avec plus ais de trouver des acheteurs ou certains immeubles, notamment parfaitement lamnagement
une rnovation. Bien entendu, cest des locataires prts payer un petit ceux qui ont un rayonnement trs de lofts. Une nouvelle preuve que
Le choix dun projet de rnovation les frais de rnovation dpassent surtout loccupant qui profitera de peu plus cher (mme si le prix doit particulier pour lequel un public chaque aventure immobilire est
cache souvent des motivations largement le budget initial. Vous tous ces investissements, puisquil bien entendu rester correct). (gnralement plus restreint) est diffrente.
financires. Ainsi les projets de pouvez certes taler ces frais dans Les nouvelles constructions
rnovation vous permettront-ils le temps, mais ce nest pas toujours prsentent encore un autre avantage :
dans de nombreux cas de bnficier
dun taux de TVA de 6%, contre 21%
un avantage pour linvestisseur
immobilier qui veut terminer le plus
Les nouvelles
dans la mesure o vous dmarrez
dune page blanche et que tout doit
Le saviez-vous?
pour une nouvelle construction. Sur vite possible son immeuble pour le constructions sont plus encore tre ralis, vous pouvez Vous ntes que modrment impliqu dans le choix des matriaux
un projet de 200.000 euros, vous rentabiliser. De plus, il est conseill exploiter lespace disponible de lorsque vous vous adressez un promoteur immobilier pour un projet
paierez donc 30.000 euros de TVA en de constituer une rserve pour les
apprcies du march. manire optimale. Cest moins le cas de nouvelle construction. Vous ntes en effet pas le matre douvrage
plus sur une nouvelle construction. frais dentretien structurels ds quun des rnovations, o les structures du projet. Et les intrts dun promoteur-matre douvrage sont
Et il faut un peu de temps pour immeuble a plus de 10 ans (surtout existantes imposent certaines diffrents de ceux dun particulier qui occupe sa propre habitation. Sa
amortir ces frais supplmentaires. dans le cas dun appartement). En se verra prsenter une facture restrictions. cela sajoute quil taille lui offre assurment des avantages (financiers), mais ceux-ci ne
Paralllement, diverses primes sont tant quinvestisseur, ce sont des nergtique moins sale. Mais la est souvent plus ais destimer compensent que rarement les choix qualitatifs dun particulier pour sa
prvues pour les rnovations. ressources supplmentaires que consommation dnergie est un lavance le cot dune nouvelle propre habitation.
En revanche, il est frquent que vous gelez. facteur qui pse de plus en plus construction.

12 13
INVESTIR DANS LIMMOBILIER

Que rapporte un rendant les crdits plus chers, les


Belges auront moins dargent

32%
investissement
dpenser, ce qui pourrait son tour
avoir un effet baissier sur les prix.
Sachez que les divers frais
reprsentent aisment 32%

immobilier?
l Rendement locatif
La plus-value ne se ralise quau du revenu locatif brut.
moment de la vente. Jusque-l,
le propritaire doit se contenter
des revenus locatifs. Et ne vous
Quand on investit dans laissez pas abuser : il y a une grosse le propritaire, le rendement net
limmobilier, il est tentant de diffrence entre le rendement brut stablit en moyenne 3,1%.
rver de grandes plus-values et le rendement net. Autrement Les impts et les frais ne sont
et de plantureux rendements. dit, le loyer que vous percevez ne pas les seuls lments rogner le
Mais que peut-on attendre de correspond pas ce que vous rendement locatif. De nombreux
manire raliste? gagnez rellement sur la location de propritaires oublient galement le
votre immeuble. manque gagner provoqu par les
Aucun conomiste ne saventurera Il reste en effet de nombreux cots dfauts de paiement et priodes
chiffrer le rendement de la brique. prendre en compte. Selon une dinoccupation. Car si un locataire
Et cest logique : chaque immeuble enqute du Steunpunt Wonen, ceux- ne peut plus payer le loyer ou
est diffrent. Les frais dentretien, de ci reprsentent 32% des revenus quitte le bien sans quun nouveau
rparation et de gestion varient de locatifs bruts. Ils se composent locataire soit prt prendre sa place,
logement en logement, et chacun essentiellement des divers frais le propritaire voit des revenus
de ces lments a un impact sur le dentretien et de rparation, lui chapper. Si vous souhaitez
rendement. De mme, la plus-value auxquels il faut ajouter le prcompte faire une estimation prudente du
ralise sur la vente est diffrente un appartement, la vendre aprs immobilier et lassurance incendie. rendement locatif, tablez sur un
pour chaque immeuble. De ce quelques annes et la louer entre- Par rapport la valeur du bien mois dinoccupation ou de dfaut de
fait, tout investisseur immobilier temps. Cest surtout la plus-value Les fortes hausses lou telle quelle est estime par paiement par an.
doit calculer lui-mme son propre la vente qui suscite de grandes
des prix appartiennent
rendement. attentes chez de nombreux
propritaires. Pourtant, les experts au pass. Comment le propritaire est-il impos?
QUELS FACTEURS mettent en garde : ne tablez pas
PRENDRE EN sur une plus-value rapide. Il est Les impts que vous payez sur vos revenus locatifs propritaire doit mentionner le loyer brut. Celui-ci
COMPTE? vrai que les prix immobiliers ont des appartements ont gagn en dpendent du locataire. comprend non seulement le loyer, mais aussi les
fortement augment ces dernires moyenne 2,6% par an. Et il ne faut l Imaginons que vous louez votre bien un contributions du locataire lentretien ou aux frais
l Plus-value dcennies : ces 40 dernires annes, pas sattendre une acclration particulier. Pensez une chambre dtudiant en gnraux. Cest la raison pour laquelle de nombreux
Investir dans limmobilier revient les maisons se sont apprcies de court terme. Les experts ne location, un appartement occup par un isol ou propritaires intgrent dans le contrat de location
souvent acheter une maison ou prs de 5,5% par an en moyenne, prvoient pas de nette hausse et une maison que vous louez un mnage. Vous une clause qui interdit lutilisation du bien des fins
les appartements de prs de 5%. tablent sur une stabilisation du ne paierez pas dimpts sur les revenus locatifs professionnelles.
Lvolution de 2000 2010 a t march, qui pourrait tout au plus perus. Vous serez en revanche impos sur le revenu l Et que se passe-t-il quand la maison ou

5 ans
proprement vertigineuse : sur ces dix sapprcier lgrement. Beaucoup cadastral index, major de 40%. lappartement est vendu? Vous ne payez une taxe
ans, les prix immobiliers ont grimp dpendra de lvolution des taux. l Vous serez en revanche impos sur les revenus sur la plus-value que si la vente intervient durant les
de 8 9% par an en moyenne. Ils sont aujourdhui historiquement locatifs rels si le locataire utilise tout ou partie cinq annes suivant lachat. Elle slve 16,5% sur
Celui qui revend son Mais ces hausses appartiennent bas, et ils pourraient remonter de lhabitation des fins professionnelles. Dans la plus-value ralise.
immeuble dans les cinq ans au pass. Ces dernires annes, trs progressivement au cours ce cas, vous devrez mentionner non seulement le l Aprs ces cinq premires annes, plus aucune
devra payer une taxe sur la les prix immobiliers ont plutt des annes venir. Ce facteur revenu cadastral, mais aussi les revenus locatifs taxe sur la plus-value nest due la vente de

plus-value. suivi linflation. Pour vous donner aura un gros impact sur le march dans la dclaration fiscale. Plus fort encore : le limmeuble.
une ide : depuis 2010, les prix immobilier : des taux plus levs

14 15
LES DIFFRENTS TYPES DIMMOBILIER

10 types de biens immobiliers sous la loupe


Tous les avantages et inconvnients, rendements et piges
des diffrents types de biens immobiliers

1 2
APPARTEMENTS Attention aux APPARTEMENTS
EN VILLE emphytoses ! LA MER Le saviez-vous?
Les appartements sont sans Dans le segment des
doute le placement immobilier l Une emphytose est un montage appartements, il convient de Un appartement que vous
le plus populaire, surtout dans juridique qui vous empche dacqurir rserver une place particulire aux voulez occuper vous-mme
le segment des nouvelles une part de terrain en achetant biens situs la mer. La promotion doit tre 15% plus grand quun
constructions, o ils trnent tout lappartement. Elle peut sensiblement immobilire est en effet tellement appartement que vous voulez
en haut de la liste. Aujourdhui, on rduire le prix dachat, mais le potentiel intense sur nos ctes quelle est uniquement donner en location.
accorde beaucoup plus de permis de plus-value diminue en consquence. devenue un produit dinvestissement Cest une rgle dor !
de btir pour des appartements que En effet, vous ntes pas propritaire part entire. Le grand atout dun
pour des maisons. De plus, environ du terrain, qui est gnralement le appartement la mer rside dans
un projet de nouvelle construction
sur deux finit entre les mains
principal facteur de plus-value.
l Tenez galement compte des
sa flexibilit, puisque vous pouvez le
louer en haute saison (par exemple
Pour
l Vous pouvez lutiliser vous-
dinvestisseurs qui veulent ensuite dispositions (financires) prises en davril septembre) et loccuper le
mme (pendant lanne ou
mettreleur appartement en location.
Malgr leur popularit, les
Pour matire de coproprit. Ces charges
peuvent ne pas avoir t suffisamment
reste du temps. Ou acheter un bien
en vue de loccuper terme (tout en
aprs votre retraite).

appartements gnrent la plupart du


l Les appartements neufs
noccasionnent pas ou trs
budgtises, et sont relativement le louant dans lintervalle). Contre
temps des rendements lgrement peu de frais pendant les 10 imprvisibles partir de la sixime l Rgles strictes en matire de
plus faibles que les maisons. La ou septime anne compter de la location en vertu de la loi sur
premires annes.
les baux loyer.
diffrence peut mme atteindre 1%. rception dun btiment. Comme le l Coproprit.
Les appartements occasionnent en gnralement une fourchette Contre matre douvrage est dgag de ses l ventuelle taxe sur les
effet des charges plus leves en comprise entre 15 et 20%. Or, la l Rgles strictes en matire de responsabilits aprs dix ans, de rsidences secondaires.
location en vertu de la loi sur
raison de la coproprit. De plus, la valeur du terrain est le principal nombreuses coproprits prennent
les baux loyer.
part du terrain est plus importante lment qui dtermine la plus-value. l La coproprit multiplie les des prcautions et constituent un
dans le prix des maisons, o elle formalits administratives et fonds afin de compenser la hausse
peut atteindre 40 50%. Pour les frais (potentiels). des dpenses ou de financer des
les appartements, elle se limite dpenses imprvues. Ces charges
sont supportes par tous les

Conseil! copropritaires et peuvent rapidement


atteindre plusieurs centaines deuros
Le saviez-vous? Concentrez-vous sur la qualit. Sachant que les matriaux peuvent constituer
jusqu 80% de la valeur du bien (par rapport au terrain), la qualit a plus
par trimestre. Tenez-en compte. Ces
dernires annes, les procdures
dimportance dans le cas dun appartement que dans celui dune maison
Le prix dun appartement ordinaire. Et cest souvent ce niveau que le bt blesse. En raison de la juridiques se sont multiplies au
existant est gnralement concurrence qui fait rage, les promoteurs recherchent sans cesse des moyens sein des coproprits parce que
infrieur de quelque 30% de faire des conomies. Cela les conduit rapidement des emplacements moins certains propritaires refusaient de
favorables (en priphrie des emplacements les plus priss). Mais la tendance
celui dun appartement payer leur contribution. Et les autres
luniformit peut galement les amener opter pour des matriaux de moindre
neuf. valeur et faire des conomies en rognant sur les finitions. Soyez donc attentifs copropritaires sont alors contraints
de mettre la main la poche.

16 17
LES DIFFRENTS TYPES DIMMOBILIER

3 MAISONS DE
RANGE
Plus que pour dautres
investissements, la rentabilit
dune maison de range dpend
avant tout en ngociant un prix
dachat rduit que vous pourrez
faire la diffrence. Investir dans une
maison de range est la solution
idale pour celui qui est capable de se
dhabitation se composant
gnralement de jeunes mnages,
le facteur mobilit (prsence
de transports en commun, de
magasins, dcoles, etc. proximit)
directement de la valeur dachat. Car retrousser les manches et deffectuer est crucial. Un jardin ou une terrasse
les charges et les revenus locatifs lui-mme des petits travaux. constitue galement une plus-value
sont assez prvisibles. Cest donc Le public cible de ce type absolue.

Pour
l La location demande peu de
suivi administratif.
l Possibilit de conserver un
lment du patrimoine familial
en portefeuille.

4
Contre
VILLAS de confort souvent dpass ont l Les performances
Parmi tous les types de rduit leur attrait sur le march. nergtiques sont souvent
mdiocres et occasionneront
biens immobiliers, les Cela gnre-t-il des opportunits
Pour villas se sont avres les moins pour linvestisseur ? Une villa
des frais importants en raison
de la nouvelle rglementation
l Le moindre mtre carr est performantes lan dernier. Une sachte avant tout pour tre (songez aux performances
rentable. nergtiques des immeubles
rglementation plus svre (par occupe et se prte moins
l Possibilit de faire de bonnes donns en location).
affaires condition de exemple en matire de montage une location. Gnralement, le l La mobilit laisse souvent
connatre le march local. bas sur des socits), des propritaire a galement un lien dsirer la campagne.
exigences plus strictes en matire historique et souvent motionnel l Tous les mtres carrs ne sont
Contre de sobrit nergtique et un niveau avec sa villa, et il prouve des
pas rentables.
l Les frais sont nettement plus
Le saviez-vous? l Rgles strictes en matire de
location en vertu de la loi sur
difficults trouver un locataire levs par rapport aux types
de biens dinvestissement plus
appropri . Les adaptations
les baux loyer. modestes.
Le rapport entre la valeur du l Exige souvent dimportants apporter la maison et/ou au
l Le lien motionnel avec
terrain et le btiment dune travaux de rnovation. Le saviez-vous? jardin constituent souvent un limmeuble perturbe la vision
maison unifamiliale est de sujet sensible. de linvestisseur.
50/50. En dautres termes, Le march des villas est celui
la valeur du terrain constitue
Conseil! qui a le plus souffert ces
une part trs importante de
la valeur de limmeuble. Les
tudiez attentivement le potentiel du quartier (en examinant lvolution du pouvoir
dernires annes. Alors que
les maisons, les appartements
Conseil!
dachat, de la dmographie, etc.). La plus-value lie ce type de bien dpend La valeur du terrain constitue llment principal du prix dachat dune villa. En
dpenses que vous faites de la manire dont le lieu dimplantation va se dvelopper. Une belle maison de et les terrains btir ont cas de nouvelle construction, sa part fluctue entre 40% et 50%, et ce chiffre doit
doivent donc tre rentabilises range ne se rvlera pas un bon investissement dans un quartier en voie de enregistr des croissances de tre au moins aussi lev pour des villas. Sans quoi on achte simplement un
dans un environnement o la dlabrement. Matrisez galement le cot de la rnovation : vous ne pourrez pas plusieurs pourcents, la valeur tas de (vieilles) pierres qui reprsente une portion tellement importante du bien
amortir chaque intervention de la mme manire. Si vous rnovez une maison immobilier quil est encore plus difficile rentabiliser. Autrement dit : cest surtout
valeur du terrain augmente de range, le mot dordre est : vitez les complications. Gardez lesprit le loyer
des villas est reste peu prs
la part du terrain qui doit offrir une perspective de plus-value. Si la part du terrain
proportionnellement. moyen et calculez les frais de rnovation en consquence. constante depuis 2011. est trop faible, vous ne pourrez jamais amortir les frais levs (rnovation).

18 19
LES DIFFRENTS TYPES DIMMOBILIER

6 STUDIOS
Le caractre compact des studios et leur prix relativement faible les
rendent plus accessibles ceux qui dsirent investir dans la brique.
La qualit, le confort et la mobilit sont cependant primordiaux pour ce type
dimmeuble. Le public cible se compose dtudiants, de jeunes, de personnes
Pour
l Prix dentre infrieur aux
investissements immobiliers
classiques.
l Forte rentabilit au mtre
isoles, dexpatris, etc. Autrement dit, des personnes actives dans la vie, donc carr.
mobiles, qui prfrent habiter dans des villes offrant un large ventail de lieux l Une finition de qualit est
rapidement amortie.
de sortie, dtablissements horeca, etc.
l Une rotation rapide vous
permet de maintenir des loyers

Conseil!
en ligne avec le march (vous
ntes pas bloqus pour neuf
ans).
Les studios se louent avant tout des locataires mobiles (tudiants ou isols).
Pour cette catgorie de locataires, laspect mobilit est crucial. Misez donc
sur la qualit, afin de positionner votre studio dans la tranche suprieure de la Contre
gamme. Dans le bas de la fourchette, vous serez confronts une proportion l Coproprit.
importante de locataires instables. vitez les dfauts de paiement et recherchez l Rotation plus importante par
les meilleurs locataires en proposant un studio de qualit. rapport aux appartements.
l Risque dinoccupation en
basse saison.
l Les frais psent plus lourd que
dans le cas des appartements
(une hotte, par exemple, cote
aussi cher pour un studio que
pour un appartement, mais
vous devrez lamortir sur un
actif moins cher qui comporte
un risque locatif plus lev).

Pour

5
l La polyvalence des grands
espaces permet de pouvoir
LOFTS quil est difficile de les mettre en donner plusieurs affectations
Les lofts ont longtemps t location au prix plein au mtre carr. au btiment. Il sagit dun
avantage indniable pour la
la cible favorite des amateurs De plus, ce type de biens ne jouit
plus-value potentielle.
de projets de rnovation. Les friches gnralement pas dune situation
industrielles inoccupes, les btiments idale. En matire de mobilit (pensez Contre
sur les canaux et autres entrepts ont aux transports en commun), ils sont l Nombreux mtres carrs non
cr des opportunits pour le march en effet souvent moins bien lotis que rentables.
rsidentiel. Le rendement des lofts les autres types dhabitation. Mais l Plus difficile louer.
l Gnralement en coproprit.
doit principalement provenir de la ces points ngatifs sont clairement l Les performances
plus-value, et moins des rendements compenss par le charme et nergtiques ne sont pas
locatifs. Les lofts sont si spcifiques lauthenticit du btiment. excellentes.

Le saviez-vous? Conseil!
Les lofts tirent leur valeur de
Le cot de lamnagement dun leur image plus que de leur
emplacement. Veillez ce que
loft peut facilement atteindre
ce dernier ne constitue pas un
500 euros au mtre carr. handicap trop lourd.

20 21
LES DIFFRENTS TYPES DIMMOBILIER

7 IMMOBILIER
DE SANT
Deux possibilits soffrent
gnralement aux candidats
dsireux dinvestir dans limmobilier
8 CHAMBRES
DTUDIANTS
Le march de limmobilier
pour tudiants a connu un norme
boom au cours des dix dernires
rgles pour viter que les maisons
unifamiliales ne disparaissent du
tissu urbain. noter que certaines
villes souffrent galement doffre
excdentaire. Loccupation moyenne
(universitaires).Paralllement, on
constate que les grands studios
luxueux prouvent des difficults
sduire le public estudiantin.
Loffre a beaucoup augment sur ce
de sant : acqurir une part dans annes. Encourags par des des chambres disponibles sen march, alors que la demande na pas
lexploitation ou acheter une oprateurs professionnels, de ressent. Les principales victimes toujours suivi. Autrement dit :
vritable chambre dans un btiment. nombreux particuliers se sont de laugmentation de loffre sont concentrez-vous sur le segment
Dans le premier cas, vous ne payez mis amnager des kots. Des les immeubles plus gs et/ou moyen de qualit. Cest l que vous
pas de droits denregistrement, maisons unifamiliales dans des trop loigns des infrastructures trouverez le plus vite un bon locataire.
mais vous ne pouvez pas non plus villes estudiantines ont ainsi
dcider quand vous emmnagerez donc moins de soins), alors que constitue donc un investissement t acquises et subdivises
dans la chambre. Ce ne sera limmobilier de sant gnre des plus lev). en chambres dtudiants et en
possible que si une chambre est cots dexploitation accrus (et studios. Au point que certaines
disponible. Si vous achetez une communes ont d tablir des
chambre, vous pourrez choisir vous-
mme quand vous y emmnagerez.
Le saviez-vous?
Rflchissez bien au type de bien
Le saviez-vous?
immobilier : les appartements- Vous ne deviendrez que rarement propritaire dune chambre
services sont rservs aux spcifique. Lorsque vous emmnagerez dans lappartement- La prorogation tacite des
seniors mobiles (qui ncessitent services, il est possible quune autre chambre vous soit attribue. contrats avec les tudiants
tre propritaire dun tel appartement-services est donc souvent nest pas lgale. De plus, le
une notion trs relative. Gnralement, vous investissez pour statut fiscal sera diffrent
Pour une valeur dtermine de lensemble du btiment, et votre part selon que vous mettez
l Srnit pour vos vieux jours correspond simplement la valeur dune chambre physique. Mme en location une chambre
( condition de btonner les si le droit doccupation (la garantie que vous ou vos parents puissiez dtudiant meuble ou non.
conditions). emmnager au moment o vous le souhaitez) semble intressant, Autre point intressant
l Revenu garanti (taux vous devrez prendre pralablement toutes les dispositions ncessaires savoir : certaines communes
doccupation garanti).
ce sujet. Car les intrts de lexploitant vont rarement dans le mme (comme Leuven) prlvent une
l Plus-value potentielle.
sens que les vtres. Vrifiez quels sont vos droits quel moment. taxe sur les chambres loues
l Si vous nachetez quun
produit financier (par exemple Quen est-il par exemple de vos hritiers ? Que se passe-t-il en cas de des tudiants qui ne sont
une obligation portant sur conflit dintrts, en cas dinoccupation, en cas de liste dattente, si pas inscrits au registre de la Pour
la valeur de lappartement- vous voulez nommer un nouvel exploitant... ? population de la ville. l Vous pouvez adapter les
services et le droit de loyers la situation du march
loccuper), vous ne paierez anne aprs anne.
ni droits denregistrement, ni l Le risque de dfaut de
TVA.
Conseil! Conseil! paiement est faible condition
que les parents se portent
Contre Gnralement, limmobilier de sant nest rentable qu partir de plusieurs
dizaines de chambres. Recherchez un bien intgr dans un environnement local
Attention la polyvalence de votre investissement. Des chambres dtudiants caution.
amnages dans une maison dhabitation sont rversibles , alors quune
l Rglementation stricte et
fluctuante selon le type de
(pharmacie, commerces de proximit). Ce type de biens exerce un fort attrait sur nouvelle btisse qui nhberge que des chambres dtudiants se prte plus Contre
les candidats occupants, raison pour laquelle les units sont trs prises sur le difficilement dautres destinations, ce qui constitue un risque pour la plus-value. l Lourdes formalits
bien (projet agr, subsides
march. Assurez-vous galement quil nexiste pas de suroffre. Les appartements Assurez-vous galement que limmeuble est repris dans le fichier des logements. administratives.
par lit, immobilier de soins,
pour seniors ont pouss comme des champignons dans certaines rgions, et Vrifiez si luniversit lui a accord un label de qualit. Autant de points prendre l Suivi des paiements
appartement pour seniors,
il est difficile de dterminer si la capacit est encore adapte aux besoins du en compte avant dinvestir dans les chambres dtudiants. compliqu.
etc.).
march. Contrlez galement si les promesses qui vous ont t faites en termes Si vous investissez dans une exploitation, vrifiez si les rendements promis l La rglementation locale peut
l Vous investissez souvent dans
de rendements ou de garanties (de location) sont reprises dans le contrat et si et les garanties donnes figurent noir sur blanc dans les contrats. Car il tre stricte.
une exploitation sur laquelle
les termes du contrat correspondent aux promesses orales. Il est en effet trs est pour ainsi dire impossible de garantir le taux doccupation sur toute la l Certaines communes souffrent
vous navez aucun contrle.
difficile de garantir des taux doccupation pour toute la priode dinvestissement. priode dinvestissement. Demandez la documentation temps pour viter dune surcapacit en matire
l Investissement onreux (exige
Demandez la documentation temps pour viter de recevoir les documents de recevoir les documents ncessaires quelques jours avant la signature de de chambres dtudiants.
une mise de dpart plus
ncessaires quelques jours avant la signature de lacte chez le notaire. lacte chez le notaire. l Usure rapide.
importante).

22 23
LES DIFFRENTS TYPES DIMMOBILIER

Pour
l Protge contre linflation
(les loyers sont toujours

10
conformes au march).
l Entretien quotidien parfait de
HTEL lhtel. Vous tes donc la merci de la la chambre.
Lhoreca, et plus qualit de la gestion et du marketing l Votre bnfice dpasse
prcisment les de lexploitant. Optez par consquent lexploitation de votre propre
htels et villages de vacances, est pour des emplacements de qualit. chambre (tous les revenus
du bar, du parking, des
un segment de plus en plus pris par Tenez galement compte du facteur
sminaires, etc., sont placs
les investisseurs. Investir dans une saisonnier. Les emplacements qui
dans un pot commun et
chambre dhtel tait trs tendance ne tournent que sur une saison et ne redistribus).
ces dernires annes. En fonction de disposent daucun quipement pour l Pour les restaurants et les
la formule, vous deviendrez ou non la basse saison afficheront des taux cafs, lamnagement est la
propritaire effectif dune chambre doccupation plus faibles et procureront charge du locataire.
(le titre sera clairement tabli dans donc des rendements moindres. La
un acte notari). Mais mme si vous qualit des matriaux de construction
Contre
l Vous ne pouvez pas
devenez propritaire dune chambre, joue galement un rle important. Un emmnager quand vous le
vous ne pourrez pas y emmnager htel de qualit et un parc de vacances voulez dans une chambre
au moment o vous le voulez. Vous destin au grand public constituent des dhtel que vous possdez
(dans les parcs de vacances,
devrez la rserver et payer pour concepts structurellement diffrents.
contrlez si cest possible
sjourner dans votre chambre. En Une meilleure qualit gnre des toutes les priodes, ou
dautres termes, votre chambre dhtel rendements stables. Les grandes uniquement en basse saison).
Pour est un produit purement financier. Ce chanes peuvent prsenter de meilleurs l Revente difficile.

9
l Vrifiez si vous avez des
l Moins de formalits nest ni une rsidence secondaire, ni un tats de services en termes de dure, droits de propritaire dans
COMMERCES potentiels qui passent devant la administratives par rapport pied--terre. Pour le reste, le rendement de qualit, de scurit, de budget une coproprit. Ceux-ci sont
Situation, situation et encore faade. Au point que les mtres la location dun bien dpend du taux doccupation total de marketing... gnralement limits au strict
rsidentiel. minimum pour les chambres
situation : cela peut parfois carrs aux meilleurs emplacements
l Moins de frais compar la dhtel.
ressembler une boutade dans le sont subdiviss en zones : une location dun bien rsidentiel. l Sensible lemplacement.
monde de limmobilier, mais dans boutique qui dispose dune large l Contrats de location plus l Exploitation forte intensit
de main-duvre (les cash-
le cas des commerces, la formule faade vaut plus quune boutique longs (baux de neuf ans).
flows doivent tre suffisants).
est pleinement dapplication. amnage en profondeur. En dautres l Trs sensible la conjoncture
Quand vous investissez dans un termes, les mtres carrs ct rue Contre (on sort moins en priode de
magasin, vous ne pouvez jamais sont plus chers que ceux situs l Revenus cadastraux levs crise).
(que vous pouvez toutefois l Risque dinoccupation
faire de compromis en matire larrire de la boutique. Avec des imputer au locataire). structurelle.
demplacement. Un immeuble situ loyers pouvant atteindre 1.800 euros l Engagement plus long terme
dans une parallle de la Rue Neuve le mtre carr par an sur le Meir (dure du bail).
l Lgislation spcifique en
natteindra jamais les loyers des
immeubles donnant sur la Rue
Anvers, ce type de subdivision
na rien dtonnant. La qualit dun
matire de bail.
l Linoccupation peut devenir
Le saviez-vous? Conseil!
Gnralement, les htels ne deviennent rentables qu partir de 50 60 chambres.
Neuve proprement dite. Mme si la emplacement commercial est structurelle. Aux meilleurs emplacements,
Soyez critique dans vos exigences en matire de rendement (inversement
boutique nen est loigne que de 10 galement dtermine par dautres l Forte sensibilit les charges locatives peuvent proportionnel votre risque). Chez un exploitant rput sur la Grand-Place de
lemplacement.
mtres, le rendement sera forcment facteurs, comme les possibilits reprsenter jusqu la moiti Bruxelles, vous pourrez vous contenter de rendements de 5%. Un nophyte implant
un emplacement inconnu a cependant plus prouver, et le risque de dfaut de
diffrent. de stationnement, la proximit des du chiffre daffaires dun
paiement est donc plus lev. Dans ce cas, tablez sur un rendement de 10%. Vrifiez
Le rendement de limmobilier transports en commun, etc. Intgrez commerant. un emplacement les obligations futures en matire de rnovation des chambres. Parfois, vous pourrez
commercial est directement donc tous ces lments dans votre Le saviez-vous? normal, cest un tiers. Tenez-en tre oblig de participer linvestissement dans la remise neuf. Contrlez galement
si vous tes propritaire du terrain. Cest rarement le cas des investissements dans
dtermin par le nombre de clients analyse pralable. compte quand vous calculez
des chambres dhtel. Cela signifie que vous concluez un bail emphytotique, ce qui
Aux meilleurs emplacements, le risque. Sachez que vous
na rien voir avec le fait dacqurir une proprit. Y compris sur le plan fiscal.
le loyer peut absorber jusqu participez une exploitation Vrifiez galement si les rendements promis et les garanties (de location) donnes

Conseil! deux tiers du chiffre daffaires


dun commerant. Pour un
commerciale (p.e. via un
bail emphytotique) ce qui
sont reprises dans le contrat et si les termes contractuels correspondent aux
promesses. Il est en effet trs difficile de garantir un taux doccupation sur toute la
Contrlez si lemplacement est suffisamment polyvalent. Un magasin la mode priode dinvestissement.
aujourdhui pourrait trs bien devenir un tablissement horeca pris demain. Les
emplacement normal, ce ratio signifie que vous vous engagez
Demandez temps toute la documentation et vitez de ne recevoir les documents
immeubles qui affichent les plus fortes plus-values sont donc les plus flexibles. ne slve qu un tiers. gnralement pour 27 ans. ncessaires que quelques jours avant de passer chez le notaire pour signer lacte.

24 25
LOUER

trouve un locataire facturera-t-il

5 10% La mise en location


dun bien immobilier
une commission correspondant
un mois de loyer. Il la demandera
au moment de la signature du
1%
La commission contrat de location, en percevant
Gnralement, la
que vous payez est comparable la directement le premier mois de loyer. sous-traitance dun
lorsque vous laissez gestion dune petite Le suivi de la location (la rgie ) bien immobilier
la totalit du suivi entreprise.
a galement un prix. Il nexiste pas un rgisseur cote
de tarif fixe dans ce domaine. Le
de vos immeubles rapidement 1% de
rgisseur se limite-t-il percevoir et
lous un courtier. reverser les loyers? Soccupe-t-il
rendement.
assurer eux-mmes ces tches. de lindexation annuelle? Assure-t-il
Certains font ainsi appel un galement le suivi des travaux de
courtier immobilier. Les courtiers rparation? Prendra-t-il en charge

Bailleur, un mtier
offrent plusieurs avantages : ils les actions judiciaires ncessaires
disposent dun rseau tendu qui en cas de dfaut de paiement? Ce mais de manire gnrale, la sous-
leur permet en principe de trouver un sont autant de facteurs qui seront traitance de la location de votre
locataire plus rapidement; ce sont dterminants pour la commission. bien immobilier un rgisseur
des vendeurs professionnels qui vous cotera rapidement 1% de
Le rendement dun investissement immobilier est tributaire la fois de la plus-value matrisent lart de mettre en valeur En fonction des services du rendement. Cest la diffrence
la vente et du rendement locatif. Les plus-values stant lgrement assches ces les points forts dune maison ou rgisseur, vous devrez rapidement entre un rendement de 3% et de
dernires annes, les investisseurs dpendent davantage du rendement locatif. Or dun appartement; ils connaissent tabler sur une commission 2%, par exemple. Ou encore :
celui-ci impose une masse de travail non ngligeable. le march et les loyers en vigueur correspondant 5 10% du loyer dans les conditions actuelles,
et peuvent prendre en charge mensuel. Ces cots auront un cest, compte tenu de linflation, la

1 3
lintgralit de la gestion du bien. impact sur le rendement locatif. Il diffrence entre gagner et perdre
TROUVEZ UN candidats locataires. Les bailleurs NOUBLIEZ PAS Bien entendu, ils ne travaillent pas nexiste pas de chiffres exacts (car de largent (linflation fluctuant
LOCATAIRE expriments consacrent un LE SUIVI gratuitement. Ainsi le courtier qui plusieurs facteurs interviennent), autour de 2%).
Pour commencer, il faut grand soin la slection de leurs Vous devrez vrifier que
chercher un locataire. Pour cela, locataires. Une de leurs principales le loyer arrive sur votre compte
vous aurez besoin de photos
qui mettent en valeur les points
proccupations est un loyer pay
chaque mois en temps et en heure.
chaque mois. Si ce nest pas
le cas, intervenez rapidement.
La valeur inestimable de la libert
forts de votre bien et de petites Il nest cependant pas toujours Attendez-vous galement Ninvestissez pas trop rapidement dans un immeuble dentretien des parties communes, proportionnellement
annonces (en ligne) qui fournissent aussi vident destimer le risque de recevoir rgulirement des coups qui ne vous appartient pas totalement. Cest le conseil la superficie de son bien.
des informations pertinentes aux dfaut de paiement, car la limite de tlphone, parce que certains souvent donn par des personnes au fait du march Par consquent, lisez soigneusement lacte de
entre slection et discrimination quipements sont dfectueux et immobilier. Les dix premires annes lorsque tout base avant dinvestir dans une coproprit. Vous
est extrmement tnue. des rparations sont ncessaires. est encore neuf , les choses se passent gnralement saurez ainsi ce qui vous attend. Si vous investissez

2
Le saviez-vous? TABLISSEZ LES
Entre-temps, limmeuble devra
tre parfaitement entretenu et
bien. Mais lorsque des dcisions dinvestissement
doivent tre prises, vous vous heurterez souvent des
dans une coproprit existante (qui existe depuis
plusieurs annes), demandez au syndic les rapports
Les garages sont un DOCUMENTS vous devrez (si vous ne possdez copropritaires qui veulent surtout investir le moins des assembles gnrales et le solde du fonds de
investissement intressant Cest ensuite lheure de la pas lensemble de limmeuble) dargent possible dans le bien quils mettent en location. rserve. Ce fonds est aliment chaque anne par
pour les bailleurs qui ont peu paperasserie. Vous cherchez rgulirement vous concerter avec Ds lors que deux propritaires se partagent un les copropritaires afin de financer les frais venir
de temps consacrer leur tablir un contrat de location qui les autres propritaires. La mise en immeuble, il est juridiquement question dune (comme des travaux de peinture ou le remplacement
investissement. Ils ncessitent vous vitera toute surprise, ou location dun bien immobilier est coproprit. Cela signifie galement que lassemble de la toiture). Si le montant plac dans ce fonds de
peu dentretien et le risque de au moins en limitera le risque au ainsi comparable la gestion dune gnrale des copropritaires est tenue de lentretien des rserve est trop faible, soyez certain quune manuvre
dfaut de paiement est moindre maximum. Vous devez galement petite entreprise. lieux communs. Ces cots sont gnralement rpartis de rattrapage devra tre entreprise au cours des
parce que le loyer mensuel est tablir un tat des lieux dtaill selon les quotits : celui qui possde le plus grand annes venir, ce qui entranera une contribution
beaucoup plus rduit. que vous ferez enregistrer avec le FAIRE APPEL LAIDE? appartement de limmeuble contribuera le plus aux frais proportionnellement plus leve court terme.
contrat. Tous les bailleurs ne veulent pas

26 27
LOUER

Les diffrences entre la Flandre, la Wallonie et Bruxelles


10% 12,5%
Pour les investisseurs Les droits Les droits
en immobilier, depuis
la dernire rforme de
denregistrement denregistrement
un ensemble de nouvelles rgles.
La Flandre donne
maximaux maximaux
lEtat et la rgionalisation Pour les propritaires dimmeubles davantage de latitude
applicables en applicables
associe des dans les trois rgions, la donne est
comptences, la donne Flandre Bruxelles videmment plus complexe encore.
aux propritaires,
sest complique. Non alors que Bruxelles
seulement la lgislation Il ny a pas encore de nouvelles
en matire de locations, lois ; elles arriveront probablement
et la Wallonie placent
mais aussi les droits en 2018. Mais parmi les pistes de laccent sur la
denregistrement diffrent rflexion qui sont sur la table,
aujourdhui dans chacune il ressort que la vision
protection du
des trois rgions. Et ces du march locatif a locataire.
diffrences ne cessent fondamentalement
daugmenter. chang. La Flandre
donne davantage

15% de marge de
manuvre aux
et sur lintroduction dune grille de
loyers indicatifs.
Le montant des droits 5% pour les habitations modestes). Les droits propritaires, l La Wallonie volue en direction
denregistrement pays ou la Bruxelles et en Wallonie, comptez denregistrement alors que dune grille de loyers indicatifs
lgislation qui sapplique votre 12,5% de droits denregistrement, et maximaux Bruxelles et (non contraignante mais impose
bien lou ne dpend pas de votre partir de la troisime habitation, applicables en la Wallonie comme condition pour lobtention
lieu de rsidence, mais de lendroit les droits denregistrement en Wallonie mettent laccent de certaines primes rgionales).
o est situ votre immeuble. Si Wallonie passent mme 15%. Ces sur la protection du Elle pourrait rendre la rsiliation
vous achetez un appartement diffrences ont videmment aussi locataire. prmature plus difficile (seul
Bruxelles, vous paierez les droits un impact sur le rendement de votre 10.000 euros. le locataire pourrait en dcider).
denregistrement de la Rgion patrimoine immobilier. Plus les frais Si vous l La Flandre entend par exemple Une liste des documents que les
de Bruxelles et serez soumis sont levs, plus il faudra attendre demandez un tendre le dlai de pravis des propritaires ne peuvent exiger de
la lgislation sur les locations avant que votre investissement soit loyer de 800 locataires de deux trois mois. leurs candidats la location sera
bruxelloise, mme si vous vivez rembours. euros, en Flandre, Le loyer devrait par ailleurs probablement tablie.
en Flandre ou en Wallonie... ce qui vos droits denregistrement seront pouvoir tre revu tout moment
rend videmment la donne bien plus EXEMPLE rembourss en 25 mois, contre 38 lorsque le propritaire ralise FAITES VOS DEVOIRS !
complexe pour les investisseurs Vous achetez un appartement mois en Wallonie des investissements visant une Les investisseurs immobiliers
immobiliers qui investissent sur tout au prix de 200.000 euros. En conomie dnergie. La caution doivent donc plus que jamais faire
le territoire belge. Flandre, vous dbourserez au DIFFRENCE 2 : pourrait tre limite trois mois de leurs devoirs Car non seulement les
maximum 20.000 euros de droits LGISLATION SUR loyer. rgles changent dans chaque rgion,
DIFFRENCE 1 : denregistrement, Bruxelles au LES LOCATIONS l Bruxelles planche notamment mais investir dans dautres rgions
DROITS maximum 25.000 euros et en Depuis la sixime rforme de transfres par le pouvoir fdral sur un nouveau cadre lgal pour exige aussi une bonne connaissance
DENREGISTREMENT Wallonie au maximum 30.000 ltat de 2014, les comptences aux rgions. Les consquences les colocataires, sur des contrats de la lgislation applicable ces
En Flandre, les droits euros. La diffrence entre la en matire de lgislation sur les ne sont pas ngligeables pour les de location particuliers pour les autres rgions.
denregistrement slvent 10% (ou Flandre et la Wallonie slve locations ont progressivement t propritaires, qui se voient imposer personnes en situation prcaire

28 29
LOUER XXXXXX

9 clauses utiles
pour vos contrats de location

25% Sil nest pas indispensable de noircir de pleines pages,


nous mettons en vidence une dizaine de principes de
1 contrat de location sur base que vous pouvez reprendre tels quels dans votre
4 dbouche sur un litige contrat de location. Quelques lignes qui pourraient
(baromtre de linvestisseur 2016) vous pargner de nombreux maux de tte terme. Il
convient de rester vigilant par rapport aux changements
ventuels de ces clauses.

1
ANIMAUX de dommages ni directement, ni vous passerez devant un juge de CLAUSE LITTRALE : Droit de visite : lou ou cder tout ou partie de ses pouvez pas le refuser. Sauf si vous
DOMESTIQUES indirectement. paix, mais soyez certain quil vous le bailleur a le droit de pntrer dans droits sur le bien lou un tiers. Il est linscrivez noir sur blanc.

2
Linterdiction danimaux relve demandera un certificat de domicile le bien lou, en prsence du locataire strictement interdit de louer le bien
dune zone grise juridique. Elle CHOIX DU DOMICILE mis par la commune avec la ou dune personne dsigne par via des plates-formes comme Airbnb CLAUSE LITTRALE : Le locataire
touche en effet la vie prive et au Pouvez-vous dj chercher nouvelle adresse du locataire. Et lui, afin de sassurer de la bonne ou similaires. ne disposera de limmeuble lou
droit de jouissance dun locataire, un nouveau locataire si cest l que se pose le problme, car excution des obligations du quaprs versement de la garantie
des droits fondamentaux garantis comment produire ce certificat si locataire et de ltat du bien lou. locative.

4 6
par la Convention europenne des votre locataire a disparu sans laisser
droits de lhomme. Pour autant,
Intgrer un droit de traces ? La clause ci-dessous SOUS-LOCATION Il peut tre utile, INTRTS
cette clause figure souvent dans peut apporter une solution. Bien quil ne soit pas Le bailleur peut-il facturer des
en cette poque
les contrats de location. En cas de de visite dans votre ncessaire de le mentionner intrts sur les sommes que
contestation, cest au juge de paix CLAUSE LITTRALE : Pour lexcution explicitement la sous-location dAirbnb, dintgrer dans votre locataire paie en retard? Oui,
quil reviendra de se prononcer sur
contrat de location de ce contrat, le locataire fait lection est soumise des rgles strictes sans problme, mais il est prfrable
le contrat de location
le caractre licite de la restriction. est recommand. de domicile dans le bien lou o il par la loi sur les baux loyer il de prvoir la clause suivante si vous
Dans certains cas, le non-respect peut tre notifi ou cit tant quil peut tre utile, en cette poque une clause interdisant voulez le faire sans mise en demeure
dune telle clause pourra mener
Vous aurez ainsi la na pas fait connatre de nouveau dAirbnb, dintgrer dans le contrat pralable :
la sous-location
plus rapidement la rsiliation dun possibilit dagir si domicile en Belgique. de location une clause interdisant
(partielle).

3
contrat de location que plusieurs la sous-location (partielle). Le CLAUSE LITTRALE : En cas de
dfauts de paiement successifs.
vous souponnez DROIT DE VISITE juge pourra ainsi prononcer une retard de paiement, le locataire
quelque chose. Il est utile dintgrer un droit ventuelle rsolution du bail si un se verra facturer des intrts

5
CLAUSE LITTRALE : Le locataire de visite dans votre contrat huissier de justice constate quil y a doffice et sans mise en demeure
accepte de ne pas dtenir danimaux de location. Vous aurez ainsi la effectivement sous-location aprs CLS pralable. Tout mois commenc
domestiques dans le bien lou, votre locataire a disparu comme possibilit dagir si vous souponnez des injonctions rptes. Devez-vous donner les cls sera considr comme un mois
sauf moyennant laccord crit et par enchantement (et avec les quelque chose. avant que la garantie locative complet.
explicite du bailleur et condition cls), alors quofficiellement, il loue CLAUSE LITTRALE : En aucun cas le ait t verse? Le bon sens dit non,
que lanimal en question ne cause toujours limmeuble? Idalement, locataire ne peut sous-louer le bien certains juges estiment que vous ne

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blog.immoweb.be
LOUER XXXXXX

557.000
le nombre de logements
lous par des privs en
Flandre (2015)

7 IMMOWEB VOUS ACCOMPAGNE DANS TOUTES VOS DMARCHES


TRAVAUX peut y exercer aucune activit
DEMBELLISSEMENT professionnelle. Cela serait en effet la vu et le respectera. Cela vitera
Le locataire ne peut obliger lourd de consquences fiscales pour des discussions prvisibles IMMOBILIRES :
le bailleur payer des travaux le bailleur. Mais que se passe-t-il si concernant le tapage nocturne,
dembellissement. Il est mme le locataire le fait quand mme? Le lusage des ascenseurs et les
suppos restituer le bien dans ltat bailleur sera impos sur les revenus sacs-poubelle.
o il la trouv, et le bailleur peut locatifs rels. Pouvez-vous ds Achat Vente
ainsi exiger quil retire certains lors demander au locataire de vous CLAUSE LITTRALE : Le locataire
investissements ses frais. Ltat rembourser ce surcrot dimpts? La dclare avoir reu le rglement
des lieux dentre fera office de jurisprudence est assez floue, mais il dordre intrieur et sengage le Mise en location Et bien plus encore
base. est prfrable de prvoir une clause respecter.
distincte dans le contrat.
CLAUSE LITTRALE : Tous
les travaux (damlioration) CLAUSE LITTRALE : Le locataire ne LE MONDE DE LIMMOBILIER
excuts par le locataire sont
dfinitivement acquis par le
peut exercer aucune activit qui
relve du champ dapplication de
NAURA PLUS AUCUN SECRET POUR VOUS !
bailleur sans que le locataire la loi sur les baux commerciaux
puisse demander la moindre dans limmeuble lou. Toute
indemnit, et ce, sans prjudice consquence fiscale ou ventuelle

BLOG.IMMOWEB.BE
du droit du bailleur demander la requalification du bail sera la
remise en ltat initial du bien aux charge du locataire.

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frais du locataire.

COPROPRIT

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ACTIVIT En cas de coproprit, GUIDES PRATIQUES, ARTICLES, INTERVIEWS DEXPERTS, VIDOS
PROFESSIONNELLE la loi oblige le bailleur Le meilleur de limmobilier vous attend sur http://blog.immoweb.be
Souvent, les contrats remettre le rglement dordre
standards mentionnent que le intrieur ses locataires. Mais
locataire doit lire domicile indiquez explicitement dans le
ladresse loue, mais quil ne contrat de location que le locataire

32 BOUGE AVEC VOUS 33


LOUER

8 conseils
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HONOREZ LES EXIGEZ UN ORDRE
BONS LOCATAIRES PERMANENT

pour un meilleur rendement Investir dans limmobilier implique de sintresser aux cash-
flows, les flux mensuels qui restent une fois que les charges
ont t dduites des revenus. Une fois que ce flux est
interrompu, les consquences sont immdiates pour le timeline
Les arrirs de paiement ne
rsultent pas toujours dune
mauvaise volont. Il arrive tout
le monde doublier, de reporter,
financier de votre proprit. Des rparations imprvues ou des ou dtre temporairement en
Linvestisseur contrle rarement la valeur de son immeuble de placement. Lvolution dfauts de paiement rodent rapidement votre rendement. Sil mauvaise posture financirement.
des prix est troitement lie celle des taux dintrt, du pouvoir dachat, de la le faut, prenez donc plus de temps pour trouver le bon locataire Malheureusement, cela naide pas
(et digrer un vide locatif) plutt que den trouver un la hte, le propritaire dans sa gestion
dmographie, etc. En revanche, le rendement locatif est un peu plus grable.
qui prendra votre rendement en otage des quil emmnagera, financire. Ses cots restent en
condition dy mettre un peu du vtre. Quelques conseils.
avec des paiements retards. En outre, il est galement effet identiques pendant cette
important de garder de bonnes relations avec les bons priode. Tout retard se rpercute

1 2
locataires. Un message de temps autre ou des rponses sur votre timeline financire. Les
HONOREZ CHOISISSEZ appropries ses questions : ces mesures sont simples discussions sont pourtant faciles

LA QUALIT LES BONS BIENS mettre en uvre, et lui donnent son tour le sentiment quil a prvenir : il suffit de demander
trouv le bon parti. Aux moments-cls, ces dtails peuvent faire une preuve de payement
Qui est confront des rnovations prcoces sera Soyez prudent avec les petits pencher la balance en faveur dun prolongement du contrat. permanent ds la signature du
contraint de constater sur sa ligne de temps que son logements Sils sont plus faciles bail. videmment, ce nest pas une
rendement diminue et risquera de devoir baisser les acqurir et mettre en location, garantie infaillible (rien nempche

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loyers en raison de ltat dusure de ses btiments. ils correspondent aussi au segment le locataire dannuler cet ordre
Sans mme parler du rendement locatif et futures plus- des mauvais payeurs. De mme, RENDEZ-VOUS ANNUEL permanent peu de temps aprs),
values. Privilgiez toujours la qualit : cest la meilleure ne vous concentrez pas sur les mais il augmente la probabilit
AVEC VOTRE LOCATAIRE
garantie de rendements long terme et un lment biens trop luxueux. Sachez que que le paiement soit effectu dans
dterminant dans la lutte pour attirer de bons locataires. les 80-90 premiers mtres carrs Si le propritaire demande un acompte les dlais. Lannulation de lordre
dun appartement sont les plus pour les charges communes/forfaitaires, permanent est un signal plus

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rentables. Au-del, lefficacit il est amen, une fois par an, faire direct que le dfaut occasionnel.
APPRENEZ

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diminue proportionnellement. Un un bilan avec son locataire. Cette
LA LOI appartement de 160 mtres carrs rencontre annuelle peut correspondre
ne rapportera jamais le double dun au moment o le bail est index. Si ces LE RENDEMENT
Notre march de la location doit tre dmarches peuvent se faire en ligne,
appartement de 80 mtres carrs.
NET EST SACR
lun des plus rglements du monde. elles offrent aussi au propritaire une

4
Celui qui ne respecte pas la procdure possibilit dinspecter sa proprit de Nous pourrions tre tents dacheter un bien au
sera sanctionn. La dernire rforme SANCTIONNEZ LES manire informelle. Juridiquement, le titre dinvestissement pour les rendements levs
constitutionnelle accrot du reste la MAUVAIS PAYEURS propritaire peut difficilement imposer promis. Tout lart consiste analyser la situation
confusion car ce sont dsormais les une visite de son bien en cours de bail. dans les dtails. Promettre des plus-values est
rgions qui prennent en charge une partie Si vous ne ragissez pas de manire adquate Ds lors, si vous faites de cette rencontre dangereux, mais faire passer des rendements bruts
de ces rglements locatifs. La relation avec aux mauvais payeurs, votre ngligence pourrait une tradition, vous vous fliciterez, pour des rendements nets relve de larnaque.
votre locataire dpendra dornavant de vous tre prjudiciable en justice. Mme si vous long terme, davoir pu suivre lvolution Le rendement thorique bas sur une somme
lemplacement de votre bien : en fonction tes un propritaire aimable et patient, il est de votre bien. Peut-tre risquez-vous mathmatique (= rendement brut) est bien diffrent
quil se trouve en Flandre, Bruxelles ou important de ragir de manire approprie. Dans dtre sollicit chaque fois quune de ce que linvestisseur conserve aprs dduction
en Wallonie. Votre rendement peut sen le cas contraire, vous affaiblissez votre discours ampoule cesse de fonctionner, mais de tous les cots (= rendement net). Les cots ne
trouver affect. Chaque mois de rpit quun juridique. Si un juge de paix se prononce sur le ces tracasseries ne compensent pas sarrtent pas lachat, au contraire ; il y a aussi
locataire obtient par un juge de paix est dossier, il comprendra rarement la ngligence du limportance de dtecter de manire limposition annuelle rcurrente, le cot potentiel
une attaque directe votre rendement. propritaire. Bien au contraire. Une bonne attitude prcoce des fuites ou des problmes de la coproprit, les charges administratives
Mieux vaut donc connatre les rgles afin civique implique quun propritaire ragisse structurels qui risquent de perturber votre ventuelles, etc. Inutile de dire que ces cots
de les exploiter votre avantage. rapidement un dfaut de paiement. timeline financire. affectent sensiblement le rendement net.

4 3
LEXIQUE

LABC de linvestissement immobilier


en cas de problme de paiement, mais de pourcentage pour quun refinan- cadastraux non indexs.
ne vous impose pas des frais inutiles cement soit rentable, car une telle
si vous pouvez prsenter des garanties rvision implique galement de nom- REVENUS LOCATIFS
suffisantes de remboursement du cr- breux frais (frais de dossier, indem- Ceux qui investissent dans limmobi-
BAIL DROITS DENREGISTREMENT INDEXATION dit jusqu son chance. nits de remploi, ventuelle leve de lier le font en raison de la plus-value
Le bail est un contrat crit que Lorsque vous achetez (hritez, rece- Dans la plupart des circonstances lhypothque et nouvelle inscription quils pensent pouvoir raliser et des
concluent un locataire et un bailleur. vez sous forme de donation) un loge- (et notamment dans le cas dun bail PLUS-VALUE (TAXE SUR LA) hypothcaire). Ces conditions sont revenus que gnre limmeuble. Les
Ils choisissent un rgime donn (bail ment plus ancien, vous devez payer rsidentiel), ceux qui donnent un bien La plus-value sur un bien immobilier ngocier avec votre banque. revenus locatifs sont en effet la base
de courte dure, de longue dure, via- des droits denregistrement sur le immobilier en location peuvent adap- est le bnfice que touche le vendeur des cash-flows qui se traduiront par
ger, bail loyer ou dhabitation, bail bien. Ce sont des frais uniques qui ter chaque anne le loyer inflation. Et entre le montant auquel il achte un RGIE un rendement donn.
saisonnier) ainsi que la dure et le accompagnent lenregistrement de ce, afin dviter que le loyer retombe immeuble et celui auquel il le revend. Le rgisseur est une personne qui
loyer correspondants. lacte. Les taux varient selon la rgion un niveau trop bas en cas de bail Dans le cas dune transaction immo- gre une proprit pour le compte de SOUS-LOCATION
et le type de transaction. long terme. Cette adaptation du bilire prive, une plus-value nest en son propritaire, la fois sur le plan La plupart des contrats de location
BULLET (CRDIT) loyer est base sur lindice des prix principe pas impose si une priode financier (perception des loyers ou interdisent explicitement au loca-
Les crdits bullet sont populaires ENREGISTREMENT DU la consommation. Le loyer peut tre suffisante sest coule entre lachat suivi des frais) et, souvent, sur le plan taire de relouer son tour une par-
auprs des investisseurs. Le rem- CONTRAT DE LOCATION index chaque anne selon une for- et la vente. Vous serez en revanche oprationnel. Cest une relation long tie du bien lou. De toute manire,
boursement mensuel est exclusive- Ds quun contrat de location est mule donne. soumis une taxe sur la plus-value terme qui est gnralement rmun- lautorisation explicite du propritaire
ment constitu des charges dint- sign par les deux parties, le bailleur de 16,5 % si vous vendez une habi- re sous la forme dun pourcentage est indispensable et le locataire doit
rt. Le crdit bullet permet dinvestir a deux mois pour le faire enregis- INSCRIPTION tation dans les cinq ans de lachat, donn des revenus annuels. conserver sa rsidence principale
aisment dans un immeuble avec de trer. Les consquences de lenregis- HYPOTHCAIRE ou un terrain dans les huit ans. Ceux dans limmeuble. La problmatique
largent emprunt. Pendant la dure trement ne sont pas ngligeables Ceux qui empruntent pour acheter qui vendent un terrain dans les cinq REVENU CADASTRAL retrouve toute son actualit depuis
de lemprunt, vous ne devrez payer : si le bailleur nenregistre pas le un bien immobilier souscrivent gn- ans devront payer 30% dimpt sur la Si vous ne devez payer les droits larrive de sites comme Airbnb qui
que les intrts la banque. Le capi- contrat, le locataire pourra y mettre ralement un crdit hypothcaire. La plus-value. denregistrement quune seule fois, permettent un locataire de relouer
tal nest rembours qu lchance du un terme sans devoir tenir compte banque veut avoir la garantie que son la possession dun bien immobilier sa chambre des touristes chaque
crdit. du dlai de pravis et des indemni- crdit sera rembours en temps et PRCOMPTE IMMOBILIER est galement soumise une taxe fois quils passent un week-end ail-
ts usuels. en heure. Lune des garanties quelle Taxe annuelle payer sur la posses- annuelle : le prcompte immobilier. leurs.
COMPROMIS peut constituer cette fin consiste sion dun bien immobilier. Elle est Celui-ci est calcul sur la base du
Le compromis est un contrat conclu TAT DES LIEUX procder linscription le crdit hypo- calcule sur le revenu cadastral. Ce revenu cadastral (parfois abrge TAXE DINOCCUPATION
entre un acheteur et un vendeur Au moment o un locataire emm- thcaire. La dette que vous avez vis- prcompte immobilier est un impt en RC ). Cest un revenu virtuel Chaque commune est oblige de
qui ne ncessite pas dacte notari. nage dans une habitation, il est pri- -vis de la banque est alors enregis- rgional (le taux est fix par la Rgion de lhabitation qui est fix par le tenir un inventaire des immeubles
Mme si le mot compromis sug- mordial pour le propritaire de savoir tre dans un registre central. flamande, la Rgion wallonne et la cadastre au moment de sa rcep- inoccups. Ensuite, elle peut prle-
gre une convention provisoire, il dans quel tat se trouve ce bien. En Rgion Bruxelles-Capitale). tion ou de sa rnovation de lhabi- ver une taxe sur un bien immobilier
y a accord dfinitif ds lors quil y a effet, le locataire sera tenu de tous LOI BREYNE tation. Le fait que lhabitation soit qui figure sur la liste depuis douze
accord sur le bien et le prix . Cet les dommages qui surviennent par- La loi rglementant la construction PRT HYPOTHCAIRE mise en location ou non na aucune mois ou plus. Cest galement pos-
accord peut tre tabli sur un carton tir de ce moment. Pour pouvoir docu- dhabitation de 1971 ou loi Breyne, Le prt est un crdit assorti dintrts incidence sur le montant du revenu sible pour les terrains btir (dans le
de bire. Mme un SMS a dj t menter cette mesure de rfrence , dans le langage populaire, a notam- et dune dure donne. Il existe plu- cadastral. Plusieurs coefficients cadre de la lutte contre la spculation
considr comme une preuve valable il est important ET obligatoire dta- ment impos le paiement en tranches sieurs formules de remboursement. sont ensuite appliqus au taux de foncire).
dans la jurisprudence. Laccord oral blir un tat des lieux dtaill. Celui-ci des habitations cl-sur-porte ou des Ceux qui achtent un bien immobi- base en fonction de votre domicile,
est galement valable, mais il est devra tre joint au contrat de location achats sur plan en Belgique. lier doivent vrifier sils ont intrt de votre situation familiale ou dune TAXE SUR LES RSIDENCES
plus difficile den apporter la preuve. au moment o ce dernier est enregis- emprunter. Cest parfois ncessaire, ventuelle mise en location de lim- SECONDAIRES
tr. MANDAT HYPOTHCAIRE quand vous ne pouvez pas payer meuble. A peu prs chaque commune belge
COPROPRIT Le mandat hypothcaire doit tre ta- immdiatement le montant complet. impose les propritaires de biens
La coproprit nat ds que plusieurs HORIZON bli par acte notari. Pour viter que Mais un prt peut galement sins- REVENU CADASTRAL immobiliers situs sur leur territoire.
propritaires sont associs dans un DINVESTISSEMENT les frais lis aux droits hypothcaires crire dans une optimisation fiscale. INDEX Mais toutes les communes ne pr-
mme btiment. Lexemple typique La priode pendant laquelle vous atteignent des montants trop levs, Le revenu cadastral figure sur laver- lvent pas une taxe pour ceux qui
est celui dun immeuble dapparte- avez lintention de conserver un la banque (surtout dans le cas dune REFINANCEMENT tissement-extrait de rle du pr- possdent une rsidence secondaire
ments : chaque propritaire dun ap- investissement. Pour un bien immo- rsidence secondaire ou dun inves- En priode de taux bas, il peut tre compte immobilier. Ce montant (qui nest pas la rsidence principale
partement est partiellement propri- bilier, lhorizon dinvestissement est tissement) peut accepter que le crdit avantageux de revoir un prt dont le renvoie un revenu locatif fictif que du propritaire). Une telle taxe sur les
taire des parties communes (comme gnralement plus long parce quil ne fasse pas lobjet dune inscription taux dintrt a t fix une priode votre logement aurait gnr dans les rsidences secondaires est souvent
le hall dentre, lascenseur, la cage nest possible de raliser une plus-va- hypothcaire , et quun mandat ou une o les taux taient plus levs. De annes 70 du sicle dernier. Chaque forfaitaire et peut (par exemple la
descalier, la toiture ou le local pour lue que quand tous les frais (adminis- promesse suffise. La banque se rserve manire gnrale, on estime que le anne, un coefficient est publi qui cte) atteindre plusieurs centaines
les vlos). tratifs) ont t digrs. ainsi le droit de procder linscription taux doit baisser dau moins 1 point doit tre appliqu tous les revenus deuros par an.

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