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UNE OPERATION DE CONSTRUCTION

Les btiments daujourdhui sont des ouvrages uniques devant rpondre des problmatiques
fonctionnelles, techniques, environnementales, conomiques, sociales chaque fois particulires. Une
opration de construction est chaque fois unique.
Il ne s'agit pas d'un produit fini que l'on achte, mais d'un processus dans lequel un commanditaire (le
matre d'ouvrage) commande un ouvrage sur mesure des professionnels qui vont travailler
ensemble, parfois sans ce connatre au dpart.
Les ingrdients fondamentaux pour la russite d'une opration de construction sont :
- un bon cadrage de l'opration par le commanditaire (et/ou les prestataires qui l'assistent);
- le choix des acteurs de l'opration ;

- les relations entre les acteurs de l'opration. Elles sont contractualises.

LES ACTEURS
Lquipe de matrise douvrage
Lquipe de matrise duvre
Les entrepreneurs

LEQUIPE DE MATRISE DOUVRAGE MOa

Matre d'ouvrage ou Matrise Le matre d'ouvrage (aussi appel "matrise d'ouvrage"), est une
douvrage (MOa ou MO) personne morale (organisation).
C'est le donneur d'ordre qui commande le btiment ("l'ouvrage") ,
il
- achte le terrain;
- paye tous les professionnels qui participent la conception et
la ralisation du btiment;
- rceptionne l'ouvrage quand celui-ci est termin.
Le matre d'ouvrage est l'entit porteuse du besoin, il dfinit:
- l'objectif du projet,
- son calendrier
- le budget consacr ce projet.
Il reprsente les utilisateurs finaux qui l'ouvrage est destin et
n'a pas forcment les comptences techniques lies la ralisation
de l'ouvrage.
Dans le cas de l'habitat group, les groupes qui ne passent pas par
un systme de promotion quel qu'il soit sont "la matrise
d'ouvrage".
Assistant matre douvrage Quand la matrise d'ouvrage ne possde pas les comptences ou le
(AMO) temps suffisant pour dfinir et suivre le projet, elle se fait assister
par un prestataire nomm "assistant matrise d'ouvrage" (AMO).
Sa mission est dfinie en fonction de besoins d'accompagnement
de la MOA. Elle est donc plus ou moins tendue : elle peut tre
concentre en dbut de projet ou bien se poursuivre jusqu' la
rception de l'ouvrage.
L'AMO a toujours un rle de conseil et d'expertise pour assister la
MOa dans son rle et l'aider assumer ses responsabilits. Il n'a
pas de pouvoir de dcision c'est toujours la matrise d'ouvrage qui
dcide.
Si la mission de l'AMO se concentre sur les "tudes pralables", on
l'appelle plutt programmiste (voir ci-dessous).
Programmiste C'est un prestataire spcialis qui aide le matre d'ouvrage dfinir
sa commande : il tudie ses besoins fonctionnels, et le site choisi.
Il vrifie la compatibilit entre les besoins exprims et la ralit des
contraintes qui psent sur le projet au travers d'tudes de
faisabilit (technique, rglementaire, financire, spatiale). Il rdige
ensuite un cahier des charges pour le projet: c'est le "programme"
auquel devra rpondre le matre d'uvre.
Matre douvrage dlgu Ce terme est essentiellement utilis pour les oprations dites "de
march public" (quand la Moa est publique ou partiellement
publique). L'activit de la MOa dlgue est rglemente par la loi
sur la Matrise d'Ouvrage Publique du 12/07/1985.
Le matre d'ouvrage dlgu est la personne ou l'entit qui le
matre d'ouvrage donne mandat d'exercer en son nom et pour son
compte tout ou partie de ses responsabilits et prrogatives de
matre d'ouvrage.
Le professionnel intervient en qualit de mandataire du matre de
l'ouvrage et non pas en qualit de simple conseiller de celui-ci.
En lieu et place du matre de l'ouvrage, le dlgu labore et signe
les diffrents contrats, il choisit les entreprises et les fournisseurs, il
prpare et gre leurs marchs, il s'occupe de la gestion financire
et administrative de l'opration.
Le matre d'ouvrage conserve un droit de regard sur l'excution des
missions de son dlgu qui doit lui rendre compte de ses activits.

LEQUIPE DE MATRISE DUVRE MOE


Matre d'uvre ou matrise C'est l'quipe qui va concevoir le btiment, puis coordonner sa
d'uvre (MOE) ralisation et vrifier qu'il est bien construit comme il a t conu.
La matrise d'uvre conoit le btiment sur la base du cahier des
charges fourni par le matre d'ouvrage (le programme), avec un
budget et un calendrier. Ces lments font l'objet d'un contrat
entre les deux parties.
Le matre d'uvre coordonne et vrifie le travail des entreprises qui
ralisent l'ouvrage (maons, plombiers, etc) mais ce n'est pas lui
qui les paye. C'est le commanditaire (le matre d'ouvrage) qui paye
les entreprises et c'est donc lui qui a un pouvoir de dcision. Le
matre d'uvre assure le suivi technique, organisationnel et
administratif du chantier. Il soumet les dcisions au matre
d'ouvrage.
L'quipe de matrise d'uvre est compose de divers
professionnels aux comptences complmentaires. Ces
comptences sont rarement runies dans une seule et mme
entreprise. C'est pourquoi, une quipe de matrise d'uvre
comporte souvent plusieurs bureaux d'tudes, qui se regroupent
pour une opration spcifique.
Larchitecte L'architecte est souvent le principal interlocuteur du MOA. Il prend
en charge les questions gnrales de conception du btiment:
usage, grands choix techniques, forme. Le plus souvent, il
coordonne le travail des autres bureaux d'tudes plus spcialiss.
C'est celui qui fait la synthse entre des contraintes techniques,
rglementaires, contextuelles et fonctionnelles souvent
contradictoires.
Lconomiste L'conomiste est celui qui va chiffrer un projet. Au dbut du projet,
il propose des estimations approximatives qui vont s'affiner au fur
et mesure que les choix de conception sont faits. Il travaille
partir de sa banque de donnes qui rpertorie les prix moyens du
march du btiment. Mais comme c'est un march fluctuant et que
chaque opration est spcifique, il doit possder un savoir-faire en
matire d'estimation.
Les bureaux dtudes (BET) Des bureaux d'tudes spcialiss interviennent pour des tudes
techniques spcifiques.
Le "BET structures" doit dimensionner les lments porteurs du
btiment (poteaux, poutres, dalles, murs), dcrire de faon prcise
les techniques structurelles utilises (calculs, plans, descriptifs).
Les "BET fluides" dimensionnent toutes les installations de rseaux
et quipements associs (plomberie, lectricit, ventilation,
chauffage, dsenfumage, scurit incendie, et parfois ascenseurs,
rseaux informatiques). Ils sont des protagonistes importants dans
les dmarches de dveloppement durable.
Le mandataire Dans certains types de contrats, le plus souvent pour de la matrise
d'ouvrage publique, un des partenaires de la matrise d'uvre
(souvent l'architecte) est le principal reprsentant de l'quipe
auprs du matre d'ouvrage.
C'est alors par lui que passent les formalits administratives. Il
coordonne les prestations des membres du groupement. Du point
de vue contractuel, sa responsabilit est donc suprieure aux
autres membres de l'quipe.

LES AUTRES PRESTATAIRES INTELLECTUELS

Gomtre Le relev topographique requiert le savoir-faire technique du


gomtre. Il dispose d'instrument de mesures spcifiques qui lui
permettent de situer prcisment sur un plan tous les lments
d'un site extrieur (construit ou non) et leur altimtrie. Il fournit
la matrise d'ouvrage un plan topographique, A partir duquel la
matrise d'uvre pourra situer son projet dans le site choisit.
Ordonnancement Pilotage Pour certaines oprations, une mission d'OPC est rajoute celle
Coordination (OPC) de matrise d'uvre. Elle est parfois assure par l'architecte, plus
rarement par l'conomiste, parfois par un spcialiste qui n'est pas
dans l'quipe. Il s'agit de grer de faon plus prcise les questions
de dlais et d'organisation entre les entreprises en phase chantier.
Elle est importante si les dlais sont courts ou les conditions
d'organisation du chantier compliques (chantier en site occup par
exemple).
Coordinateur Scurit et Le SPS est indpendant de la matrise d'uvre.
Protection de la Sant (SPS) Globalement, il veille ce que les principes gnraux de prvention
des risques soit pris en compte ds la conception, effectivement
respects sur le chantier et prvus pendant la phase
d'exploitation/maintenance du btiment.
Il prconise des installations de chantier qui permettent d'assurer la
scurit et la protection de tous. Il labore un plan de prvention
pour le chantier et vrifie que les comportements adquats sont
adopts. Il constitue un dossier expliquant comment la scurit des
travailleurs sera assure pendant la maintenance du btiment
(accs en toiture, nettoyage des vitres en hauteur).
Contrleur technique Le contrleur technique est indpendant de la matrise d'uvre.
Il doit vrifier si les ouvrages conus par la matrise d'uvre et
raliss par les entreprises sont conformes la rglementation
(touffue!) qui s'applique au btiment. Sur les oprations de
rhabilitation, il a parfois un rle de diagnostic ou d'expertise avant
les tudes. Il rpond aux questions sur la rglementation et rdige
un rapport la matrise d'ouvrage pendant la conception pour
indiquer si la proposition de la matrise d'uvre est conforme, il
rdige certains documents administratifs pour le compte du matre
d'ouvrage (ceux qui touchent aux obligations en matire
rglementaire : scurit incendie, accessibilit par exemple), et
dresse des attestations rglementaires si ncessaire.
Coordinateur du Systme de La coordination SSI est une mission parfois commande par le
Scurit Incendie (SSI) matre d'ouvrage dans le cas de btiment pour lesquels les
problmatiques de scurit incendie sont importantes.
Il intervient ds les tudes pralables afin de dterminer les
besoins dans le domaine de la prvention incendie. Son rle se
poursuit tout au long de l'ouvrage afin d'assurer la cohrence
optimale des matriels installs.

LES ENTREPRISES DU BTIMENT


Les corps dtat
Il y a plusieurs types d'entreprises du btiment : certaines sont spcialises sur un mtier ou "corps
d'tat" (maonnerie, peinture, carrelage, lectricit, plomberie, charpente, couverture, tanchit,
etc), d'autres (souvent plus grosses) regroupent plusieurs mtiers pour former une entreprise
gnrale (on dit qu'elles sont "tous corps d'tats").

Les lots
Dans le cadre d'une opration de construction, quand on ne peut pas (ou ne veut pas) confier
l'ensemble de la construction une seule entreprise, on divise la construction en "lots" qui seront
attribus diffrentes entreprises. Les lots sont un ensemble de prestations qui sont confies une
entreprise travers un contrat.
Le plus souvent, les lots correspondent des mtiers ou des comptences diffrentes, mais ce n'est
pas une obligation. Ils peuvent correspondre des temps diffrents (si par exemple l'opration est
ralise en plusieurs phases) ou des parties diffrentes de l'ouvrage.
Il est possible confier plusieurs lots diffrents une entreprise.

Interfaces entre les lots


Une des questions les plus complexes sur un chantier est la gestion de l'interface entre les diffrents
lots et corps de mtier: leur coordination, leur organisation dans le temps et les parties d'ouvrages qui
doivent tre ralises par l'un ou l'autre.

Les corps d'tat les plus courants


Voirie rseaux divers (VRD) Concerne la voirie (routes, chausses, bordures, trottoirs,...) et les
rseaux divers (rseaux dassainissement, rseaux dadduction
deau potable, clairage public, etc.). C'est mtier impliqu ds qu'il
est question de rseaux extrieurs au btiment, et ou d'enrobs.
Souvent prsent dans le traitement des abords des btiments.
Terrassement Dplacement de quantits importantes de sol dans divers buts:
creuser un parking, raliser des fondations, modifier le relief, etc
Comprend des problmatiques de stockage des sols dplacs.
Gros uvre Le gros uvre est l'ensemble des ouvrages qui concourent la
solidit, la stabilit de l'difice (fondations superficielles, gros
murs, poteaux, planchers, charpentes, etc.).
Il se complte du second uvre qui est constitu de tous les
autres ouvrages qui s'appuient sur lui.
Maonnerie Assemblage de matriaux lmentaires, lis de manire non
rversible (avec un liant). Comprend aussi les enduits extrieurs
sur le support maonn. Souvent, c'est le principal mtier du gros-
uvre.
Charpente Assemblage de pices de bois ou de mtal servant soutenir ou
couvrir des constructions. Comprend la "charpente" mais les
mtiers de l'ossature bois.
Couverture Agencement de matriaux recouvrant un btiment pour le protger
des intempries. Le mtier du couvreur, bas sur l'assemblage, est
souvent distinct de celui de l'tancheur.
Etanchit Ensemble de techniques destines empcher toute infiltration
deau par des revtements dtanchit souples ou liquides, quelles
que soient les parois et les constructions traiter.
L'tancheur applique des membranes ou matriaux liquides
(polymres, bitumes) sur les toitures terrasses des btiments,
certaines parties des fondations, et parfois sur des murs.
Zinguerie Ensemble des techniques destines empcher toute infiltration
deau par des tles de diffrentes natures.
Le zingueur intervient gnralement avec le couvreur pour la pose
des gouttires et descentes d'eaux pluviales. Il gre les
raccordements entre lments pour viter les infiltrations dans la
toiture.
Menuiserie Construction d'lments de taille relativement petites par
assemblage de diverses pices de bois ou de mtal. Comprend
notamment la fourniture et la pose des huisseries (fentres, portes)
intrieures et extrieures. On distingue souvent menuiseries
intrieures et extrieures ou menuiseries bois et mtal dans des
lots diffrents.
Serrurerie-metallerie Construction d'lments de petite taille partir de barres ou de
profils d'acier, d'aluminium, d'acier inoxydable et parfois de tles.
Ces lments peuvent intervenir en extrieur (garde-corps, brises
soleils) ou en intrieur (rambardes, escaliers mtalliques).
Pltrerie / cloisons sches / Construction ou pose d'lments de sparation, d'agencement ou
Isolation d'isolation du btiment qui ne participent pas la stabilit de
l'difice.
Le plus souvent en pltre et isolants, mais aussi en bois et isolants
ou en lments maonns (carreaux de pltre, brique)
Electricit Mis en place du rseau d'alimentation lectrique du btiment.
arfois une partie de la conception du rseau est assure par
l'lectricien.
Plomberie Mise en place des rseaux d'alimentation et d'vacuation en eau du
btiment. Parfois une partie de la conception du rseau est assure
par le plombier.
Ventilation/Climatisation Mise en place des rseaux d'alimentation et d'vacuation en en air
du btiment.
Chauffage Mis en place du systme de chauffage du btiment. Il peut
dpendre de l'lectricien, du plombier ou de l'entreprise qui gre la
ventilation. Il peut aussi dpendre d'une entreprise spcialise. Il
peut y avoir des interfaces avec des quipements spcifiques
(panneaux solaires, etc)
Carrelage/Faences/sols durs Pose d'un revtement de sol dur de carreaux colls ou scells.
Sols souples Pose d'un revtement de sol souple (moquette, linoleum, PVC), le
plus souvent coll.
Peinture Finition et protection des lments de construction au moyen d'un
enduit et/ou d'un liquide couvrant. Intervient en gnral en fin de
chantier.

RELATIONS ENTRE LES ACTEURS


Dans une opration de construction, c'est toujours le matre d'ouvrage (ou le matre d'ouvrage
dlgu) qui a le pouvoir de dcision principal, il est le porteur des objectifs du projet et de son cadre.
Il paye et valide les tapes. Les autres acteurs ont des pouvoirs de dcisions lis leur champ
d'expertise. Ils dcident de la faon dont ils vont s'y prendre pour rpondre la commande.
Un contrat lie le matre d'ouvrage et le matre d'uvre.
Un contrat lie le matre d'ouvrage et l'entreprise du btiment.
Aucun contrat ne lie le matre d'uvre et l'entreprise du btiment.
LES CONTRATS
Quand le matre d'ouvrage est priv, il rdige des contrats dits de "march priv". Il est possible de
s'appuyer sur la norme NF P 03-001 pour rdiger un march priv.
Quand le matre d'ouvrage est public ou partiellement public (cas de certains offices HLM par
exemple), il est soumis pour ses contrats au code des marchs publics. Les contraintes pour la
consultation des prestataires intellectuels et des entreprises sont bien plus importantes que pour les
marchs privs. Il est possible de s'appuyer sur le Cahier des Clauses Administratives Gnrales des
Prestations Intellectuelles (CCAG-PI) et sur le CCAG-travaux pour rdiger un march public.
Les contrats est un accord entre deux parties: il peut-tre propos par la MOa (souvent en marchs
publics) ou par le prestataire (souvent en march priv), ou bien faire l'objet d'une ngociation (cas se
prsentant en marchs publics et privs).
Evidemment, quand un matre d'ouvrage sait grer la rdaction d'un contrat, il est plus mme de se
prmunir d'un ventuel abus du professionnel, car il aura des arguments contractuels pour faire
revenir un professionnel la raison (retenues sur paiement, pnalits). Il est donc toujours utile de
s'adresser un professionnel pour rdiger le contrat d'un autre professionnel:
- Un AMO peut rdiger un contrat de MOE;
UN MOE peut rdiger un contrat d'entreprise du btiment;
Reste le problme de rdiger le contrat de l'AMO (assistant matrise d'ouvrage).

LES PHASES DUNE OPERATION DE CONSTRUCTION


Elle correspond un processus en plusieurs tapes bien cadres, dans un ordre prcis, dont aucune
ne peut tre shunte. En effet, une opration de construction ne se rsume pas au chantier. Avant
d'en arriver ici, une longue prparation a permis de pouvoir drouler les travaux sans encombre. Des
dcisions importantes ont t prises avant, tayes par des tudes d'aide la dcision. Meilleure est
la prparation, moins on aura de surprise au moment des travaux. Les tapes cls sont prsentes
ici:
Le groupe projet Les phases Les acteurs

La charte Les tudes pralables Moa (& AMO)

Les choix La conception MOE

Le paiement La ralisation Entreprises

Le bilan La rception tous

La vie ensemble
Lexploitation Moa
nt

tudes pralables Phase de dfinition du projet et de ralisation des tudes amont qui
fourniront les outils de la dcision dengager le projet ou non, et le cas
chant, comment.
Conception ou Etudes ; application thorique du projet (tudes, dessins, ralisation
des plans, calculs de structure) et prparation la ralisation (rdaction
du cahier des charges pour lappel doffres des entreprises)
Ralisation Les travaux (application relle du projet)
Rception Ou livraison. Phase de vrification de conformit du produit livr par
les entreprises par rapport la commande (projet du matre duvre).
Exploitation Utilisation du btiment, Vie du btiment

LES ETUDES PREALABLES


Toutes les tudes permettant :
1. de prendre les dcisions de raliser ou non le projet
2. de fournir au matre duvre tous les objectifs laquelle sa proposition devra rpondre.

La gense du projet
= Existence dun besoin considr par le matre douvrage.
1. Il existe un besoin prciser le besoin (grands principes)
2. Le matre douvrage le prend en considration il value les ressources disponibles (le budget, le(s)
site(s) potentiels ) et identifie le type de montage possible (juridique ou financier).
3. A priori, les ressources et les montages sont satisfaisants. Le matre douvrage veut se donner les
moyens de prendre la dcision de rpondre ou non ce besoin il lance les tudes de faisabilit.
4. Les tudes de faisabilit sont concluantes et le matre douvrage dcide de rpondre ce besoin
rdaction du programme dtaill.

Les tudes de faisabilit ou de programmation :


1. Dfinition sommaire du projet : prprogramme.
2. tudes de faisabilit
3. Rdaction du programme technique dtaill

Avant toute chose, recensement des contraintes oprationnelles le matre douvrage indique :
- le budget a priori disponible
- le site, ou les sites pressentis si choix faire
- ventuellement la procdure ou le montage si particulier
- ventuellement le temps/la dure si contrainte particulire

1. Dfinition du projet = tablissement des objectifs thoriques : ce qui devrait tre.


Doit rpondre :
pour qui ?
pour quoi ?
comment ?
(Et aussi : o ? pour quand ? combien ?)

Le prprogramme : expression du projet idal (raisonnable)


- explication du contexte du projet, des intentions, de la stratgie
- laboration dun schma dorganisation gnrale
- schmas fonctionnels dtaills
- liste et tableau de surface des locaux
- orientations gnrales (tous les espaces de vie exposs sud, lumire naturelle dans toutes les
circulations communes, au moins 8 logements en RDC) structurant dun point de vue
fonctionnel et vrifier en faisabilit
- ventuellement, orientations environnementales, grands choix pralablement tranchs (matriaux,
quipements techniques) structurant dun point de vue financier et intgrer en faisabilit
travail sous forme dentretiens, de questionnaires, dinterview, de discussion sur chaque point

Nota: Le travail de prprogramme et de recueil des besoins est toujours long et demande de l'nergie. Il
ncessite galement un temps de maturation important pour prendre du recul. Celui qui recueille les
besoins doit parfaitement comprendre les usages sous-jacents la demande pour dimensionner et
organiser les espaces au plus juste. Il doit galement raliser des arbitrages entre les caprices, les
envies et les besoins... Dans le cas d'un HG, la demande devant faire l'objet d'un consensus, la phase de
de recueil des besoins est encore plus importante : le groupe doit se mettre d'accord en mme temps
qu'il rapporte ses besoins au programmiste.

Dans le mme temps : Le diagnostic de site (part de ce qui est)


- collecte dinformations (ou tudes prliminaires si recours un prestataire) : tude de sol, sondage de
pollution, cadastre, Demande de renseignements (DR) aux concessionnaires, diagnostic amiante plomb
termite (rhabilitation), PLU ou POS (rglement durbanisme)
- analyse : contexte du site, histoire, accessibilit (transports), disponibilits des rseaux,
caractristiques environnementales (ombres, lignes HT), contraintes du quartier (voisins industriels),

2. Faisabilit du projet : convergence entre ce qui est, et ce qui devrait tre.


Le site

Les moyens Les objectifs


disponibles thoriques

Le projet

- Vrification du scnario thorique et/ou ralisation de scnarios avec hirarchisation des contraintes
- estimation financire du projet (cot des travaux, cot du projet Toutes Dpenses Confondues)
- estimation de la dure du projet et/ou du phasage ncessaire
- identification des contraintes techniques (tudes complmentaires, points durs, incertitudes)
- analyse compare des scnarios suivant diffrents critres
- proposition de solutions.

NB : Point dur de la faisabilit : le prix !!


En phase de programme, lincertitude sur lestimation financire est norme : 15% environ (soit
450 000 euros sur un total de 3 millions par exemple). Normal, il ny a pas de projet ! En phase
dtude (architecte et BET), lincertitude se rduit petit petit, mais natteint toujours pas Zro ! pas
mme au moment de la consultation des entreprises! En ralit, ce nest qu la mise en service du
btiment quon connatra son prix au centime prs !!! En effet, en cours de chantier, il peut y avoir
des travaux modificatifs qui fassent voluer le cot (en plus ou en moins) des travaux.

A lissue de la faisabilit

Ressource Rsultats de
disponibles faisabilit

Compatibilit Incompatibilit

Le matre
Le matre
douvrage
douvrage rvalue
abandonne
ses ressources
le projet

Compatibilit Incompatibilit

Dcision du
MOa

Rdaction du

programme
3. Le programme : ce qui sera (ou doit tre).
A destination du matre duvre, le programme est une commande en terme de performances,
dobjectifs ! En thorie, il ne prescrit pas de solution technique ou architecturale (il peut en prconiser
ou en proscrire ponctuellement pour des raisons quil doit justifier).
Il indique le niveau de prestation recherch. Il doit pouvoir se suffire lui-mme.
NB : Un programme est indissociable dun site.
Il comprend :
- lexpression du projet (voir prprogramme) et la prsentation du site
- les exigences techniques et environnementales
- les fiches espace
Il appartient au matre douvrage, il contractualise la commande avec le matre duvre.
Par la suite, au cours de la conception, le programme pourra voluer la marge, sur proposition de
larchitecte par exemple (suivi des carts).

Dans le cas dun HG


La chorale lunisson
Le matre douvrage est une co-matrise douvrage, plusieurs voix. Pourtant, son unit est
indispensable : un seul objectif doit tre exig auprs du matre duvre ; il nest pas de variante
possible dans une mme ralit. Cest le processus dexpression des intentions puis de dfinition de la
charte qui conduira cette unit.
Le choux et la carotte
Mais ce processus est long et demande un investissement 1 et il ne sagit pas de dcouvrir au bout de
trois ans de travail que les moyens financiers ne sont pas l ou que le site retenu ne plat pas. Si des
points de divergence concrets existent, il faut les dvoiler et les lever le plus rapidement possible Il faut
donc aborder le concret rapidement pour dcouvrir dventuels obstacles. En outre il est ncessaire de
maintenir la motivation de chacun et voir un aspect concret du projet est une sorte de rcompense
au travail difficile de prparation.
Le colosse au pied dargile
Pour autant, rentrer trop rapidement dans le concret sans avoir valu les intentions communes ou les
diffrences de vision peut mener la catastrophe du groupe. Ce serait comme monter un mur de
briques sans ciment. Le liant du groupe (la charte) est fondamental sa stabilit, sa tenue dans le
temps. Il est la base de tout le projet.
Un processus cyclique

Les intentions Le programme

Dans ce cas particulier de lhabitat group, le programme ne pourra donc voir le jour avant la charte,
mais il est difficile de travailler uniquement sur de la thorie sans aborder le concret. En outre, le travail

1 (les membres du groupe font connaissance petit petit, les mfiances ventuelles se lvent petit petit, la
comprhension du projet ou de ce que lon dsire soi mme arrive petit petitet le temps de maturation est
toujours indispensable),
sur le programme peut tre un bon moyen de revenir un niveau suprieur et de reprciser les
intentions par le processus de questionnement. Par consquent, la mise au point du (pr)programme et
de la charte pourrait se prciser dans le mme temps, lun tant une illustration de lautre.

En outre, en ce qui concerne le montage juridique ou financier, cette tape doit tre mene de front
avec les autres. Tout est crer !!

LA CONSULTATION DE LA MATRISE D'OEUVRE


Sur la base du programme, il faut maintenant choisir une quipe de matrise d'uvre.
Il est possible d'en choisir une d'emble (sans mise en concurrence), uniquement en marchs privs. En
marchs publics, la mise en concurrence est obligatoire et soumise des rgles strictes.
Le plus clair (et donc le moins risqu) est de rdiger un contrat avant la consultation avec le programme
et les pices administratives (le contrat en tant que tel). On peut leur demander de se prononcer sur un
dlai par phase de conception, un prix par phase de conception, et un texte qui rsume leur dmarche.
Tous les MOE se prononcent alors sur un mme objet, et on peut alors comparer les offres de chacun
avant de choisir.

LA CONCEPTION
Une mission de matrise duvre fait l'objet d'un contrat. Elle est dcompose par les phases
suivantes :
Conception/Etudes
o Esquisse et/ou diagnostic (ESQ et ou DIA):
o Avant-projet, souvent dcompos en avant-projet sommaire (APS) et avant-projet
dtaill (APD)
o Autorisations d'urbanisme (permis de construire, dclaration pralable).
o Projet (PRO)
Consultation des entreprises
o Dossier de consultation des entreprises (DCE)
o Assistance la passation de contrats de travaux, (ACT)
Mise au point (VISA ou EXE)
Prparation du chantier
Chantier:
o DET
o Assistance aux Oprations de Rception (AOR)

Parfois des missions complmentaires (OPC, SSI, signaltique,) sont confies la matrise d'uvre.
Concrtement, le contrat de matrise d'uvre dtermine des dates auxquelles les diffrentes phases
doivent tre termines et quels documents doivent tre rendus la fin de chaque phase par la
matrise d'uvre. Chaque phase doit tre accepte par la matrise d'ouvrage: on parle de "rception".
Une somme contractuelle est verse la fin de chaque phase, selon les termes du contrat. Il peut y
avoir des retenues ou des pnalits quand la matrise d'uvre est responsable d'un retard par rapport
au calendrier.

Les 4 premires phases (Esquisse, avant-projet, autorisations d'urbanisme, projet) correspondent la


conception proprement parler. Il faut envisager le passage d'une phase l'autre comme un zoom :
on part d'une vision gnrale du btiment pour se proccuper de plus en plus du dtail. Ce zoom
conceptuel se traduit par des plans de plus en plus grands et de plus en plus dtaills, avec des
dtails techniques de plus en plus prcisment dcrits.

L'esquisse ou le diagnostic (rhabilitation diagnostic ; neuf esquisse).


Le dossier d'esquisse comprend:
- des croquis, plans ou schmas, qui prsentent les grands
principes du projet de btiment : organisation des volumes et
relation du btiment son environnement;
- une notice explicative succincte qui explique le parti pris
propos par la matrise d'uvre sur le plan architectural,
technique, voir nergtique, fonctionnel. La notice doit donner
des indications sur les dlais de ralisation envisags et situer
la proposition de la matrise d'uvre par rapport l'enveloppe
financire du matre d'ouvrage.
L'avant-projet La phase avant-projet sert rentrer plus prcisment dans le dtail
organisationnel.
C'est dans cette phase que sont intgres les principales
contraintes qui psent sur le projet:
- contraintes rglementaires: rgles d'urbanisme, scurit
incendie, accessibilit ;
- contraintes techniques (tailles et emplacement des gaines
techniques, choix de la structure) ;
- contraintes organisationnelles ou fonctionnelles: les relations
entre les diffrents espaces dcrits dans le programme sont
prises en compte de faon plus prcise sur les plans.
- A l'avant-projet, on commence se rendre compte de l'aspect
futur du btiment et de son organisation interne.
Le dossier d'avant-projet comprend :
- des plans de niveaux et de faade assez prcis. Souvent, une
perspective est dessine ou modlise.
- une notice descriptive sommaire avec les principaux choix de
matriaux, quipements, orientations techniques.
- une estimation globale du prix du btiment en fonction du
projet. A ce stade, la MOE s'engage proposer un projet qui
respecte le prix annonc. Il reste tout de mme une marge
d'incertitude importante jusqu' la passation de contrats de
travaux avec les entreprises.
Les autorisations d'urbanisme Pour avoir le droit de construire quelque chose, il faut le plus
souvent obtenir des autorisation rgies par le code de l'urbanisme:
- permis de construire
- dclaration pralable
Ces dossiers, une fois dposs en mairie, feront l'objet d'une
instruction, et l'autorisation sera dlivre ou non.
Pour faciliter l'instruction des dossiers, il est courant que les
matrises d'uvre rencontrent des reprsentants des services
instructeurs (coloriste, architecte conseil, architecte des
monuments historiques) ou bien des institutions de conseil
(CAUE). Ces personnes vont donner leur avis sur le projet, parfois
demander des modifications.
Les dlais pour obtenir une autorisations d'urbanisme tant de
plusieurs mois, il est important de dposer des demandes
relativement tt (parfois en fin d'avant-projet ou en dbut de
projet), pour que l'attente d'une autorisation ne bloque pas trop
l'avance d'un dossier.
Le projet La phase projet sert essentiellement rentrer dans le dtail
technique pour prciser comment tout cela va tre ralis.
- les bureaux d'tudes techniques dimensionnent les
quipements ou rseaux ncessaires au bon fonctionnement
du btiment, ainsi que les lments de structure.
- L'architecte dessine les dtails techniques complexes dans un
"carnet de dtails". Les matriaux et quipements figurent sur
les plans.
- le cot estim est dtaill par corps d'tat sur la base d'un
avant-mtr (les surfaces ou volumes de chaque ouvrage sont
calculs, lot par lot, pour estimer le prix de faon plus prcise).
- La notice descriptive s'toffe et devient un cahier des clauses
techniques particulires (CCTP) qui spcifie tous les ouvrages
dans chaque lot, avec leur emplacement, et leurs
caractristiques techniques.
- souvent, un calendrier de ralisation estimatif

LA REALISATION
Sur la base du Dossier de Consultation des Entreprises ralis par la Matrise d'uvre, les entreprises
sont consultes. Aprs analyse des diffrentes offres, une entreprise ou un groupe dentreprises est
retenu.
Dossier de consultation des A partir des documents de la phase projet, le MOE labore un
entreprises (DCE) dossier de consultations des entreprises. Celui-ci est organis par
lots.
Il comprend gnralement:
- des plans de projet dtaills qui permettent de bien
comprendre le projet et les techniques utilises pour le raliser,
avec un carnet de dtail
- un Cahier des Clauses Techniques et Particulires dcompos
par lot, qui expose chaque entreprises ce qu'elle devra
raliser, ou et comment.
- Les futures pices contractuelles du march de travaux (cahier
des clauses administratives particulires, acte d'engagement)
- Des pices administratives qui servent la consultation (lettre
de consultation, mmoire technique de l'offre)
Assistance la passation de Sur la base du DCE, la consultation est lance.
contrats de travaux Suivant les cas, soit on appelle les entreprises pour leur proposer
de rpondre la consultation (march priv), soit on fait de la
publicit pour la consultation sur un journal et/ou un site internet
officiel (march public). Il y a une date limite pour que l'entreprise
dpose son offre.
La matrise d'uvre rceptionne les offres et ralise une analyse
des offres, qui compare les proposition des entreprises. Elle
propose au matre d'ouvrage de retenir certaines entreprises.
La MOE assiste la MOa dans la passation des contrats avec les
entreprises retenues.
Mise au point (Visa ou Exe) Il s'agit d'une phase d'aller et retour entre ce que la matrise
d'uvre a prvu, et les prcisions techniques qui peuvent tre
proposes par les entreprises. Celles-ci prcisent leur intervention:
choix plus prcis des matriaux, plans d'excution, plans l'atelier.
Une synthse de toutes ces propositions est ralise par la MOE,
qui ajuste ses plans de synthse.
Prparation du chantier Il s'agit de prparer l'organisation du chantier de faon plus
prcise.
Le planning de chantier dfinitif est valid par tous les
protagonistes et a valeur contractuelle.
Les commandes de matriaux ou quipements sont passes.
Choix sur chantillons de certaines finitions.
Direction de l'Excution des Durant cette phase, la MOE vrifie que les entreprises respectent
Travaux leurs engagements contractuels en terme de prestation technique
et de dlai. Elle coordonne les travaux des entreprises : interfaces,
mais aussi et surtout gre les problmes rgler.
Les travaux sont souvent rgls au fur et mesure l'avancement
du chantier: le % ralis est pay l'entreprise.
La MOE assure le suivi administratif:
- des paiements: elle peut ne pas donner son accord sur un
paiement 50% si l'entreprise a ralis 40% du travail
seulement
- des pnalits: si l'entreprise a pris du retard sur le chantier
- des ventuelles modifications au contrat ("avenants") si des
changements interviennent durant le chantier.
Attention: un chantier ne devrait pas connatre de modifications de
travaux ni de dlais. Si des changements sont dcids en cours de
chantier, cela entrane des raction en cascade ngatives en terme
de cot et de dlai. Il est important que toutes les dcisions soient
prises avant le chantier!

LA RECEPTION
La phase de rception du btiment est l'acte par lequel le maitre d'ouvrage dclare accepter
l'ouvrage avec ou sans rserve (code civil). C'est une visite d'tat des lieux qui permet de vrifier
avec les entreprises que le btiment livr correspond bien la commande. Cela signifie que le matre
d'ouvrage est prsent la rception. SI le btiment est rceptionn par le matre d'ouvrage, un
procs-verbal doit tre sign ; il portera le registre des rserves lever . A partir de cette
acceptation, les garanties prennent effet. Cette phase est donc capitale car elle revt ici aussi une
dimension juridique.
Dans une opration de taille moyenne ou grande, la phase de rception, se prpare par une visite
pralable qui permet de faire tat de l'avancement du chantier pour voir s'il est judicieux de planifier
d'ores et dj la rception. Il s'agit donc des OPR (Opration Pralables la Rception) qui sont
mens par le matre d'oeuvre avec les entreprises. Si les OPR sont positives, le matre d'oeuvre peut
proposer de planifier la rception avec le Moa.
Un btiment peut tre rceptionn en plusieurs parties. En ralit, par exemple, le gros oeuvre est
rceptionn sparment. On peut aussi rception les logements, puis les parties communes et encore
les espaces extrieurs.
Tous les dommages comme dfaut d'tanchit de la toiture, dfaut d'isolation thermique,
dformation de la charpente, dfauts sur les canalisations encastres, fissuration des fondations, d'un
mur porteur, dcollement du crpi entranant des infiltrations, font partie de la garantie dcennale
"dommages-ouvrage".
la rception du second uvre et des finitions est souvent une multitude de petits dtails surveiller,
tels que seuils de portes bien fixs, moquette bien colle, joints tanches entre sol et murs pour les
pices d'eau, joints des carrelages muraux soigns, sol du premier tage arrivant fleur de l'escalier,
coup de peinture repasser...
Pour la rception, le raccordement aux nergies (eau, gaz, lectricit, fioul) doit avoir t effectu.
Lorsque vous raliser la rception du btiment, vous dressez la liste des leves de rserve : il
s'agit de la liste des travaux (normalement lgers! Puisque le OPR ont dj t faites) raliser
encore pour que le btiment puisse tre considr comme termin et donc livr (coup de peinture,
pose dune manuvre de store, remplacement de poigne, rglage de porte), pice par pice. En
thorie, l'entrepreneur s'engage les raliser dans les plus brefs dlais, c'est--dire les dlais stipuls
au contrat de travaux.
Ensuite, pour les travaux dont on n'aura pas pu constater le non achvement la rception, le maitre
d'ouvrage pourra encore faire revenir l'entrepreneur pendant un an aprs la livraison : c'est lanne de
parfait achvement. Il s'agit d'un suivi pendant un an aprs la livraison au cas o on dcouvre aprs la
livraison des malfaons ou des oublis non imputables lusure normale du btiment ou son
utilisation.
Une fois le btiment livr, il peut tre mis en service !

LEXPLOITATION
La mise en service du btiment et son utilisation par les usagers, est enfin la concrtisation de
plusieurs annes de travail!
Mais il s'agira ensuite de grer l'entretien et la maintenance du btiment entre tous les propritaires.
Cette maintenance a un cot. Les diffrentes opration de maintenance ne reprsentent pas le mme
budget chaque anne. Le budget annuel de maintenance augmente tous les ans (les premires
annes, quand le btiment est neuf, il n'y a pas de grosses interventions prvoir) et repart zro
tous les 15 ans environ (grossirement : tous les 15 ans les gros quipements techniques sont
remplacer et les gros travaux de rnovation sont entreprendre, cela reprsente la plus grosse
trsorerie de maintenance).
Dans un btiment classique, les cots d'exploitation (entretien courant, maintenances des
quipements...) reprsentent 75% du cot global d'un btiment sur sa dure de vie (les 25% restants
correspondants au cot de construction ou investissement ). Grce aux considrations
environnementales des programmes actuels, cette rpartition tend se rquilibrer (importance de
l'investissement au dpart, sur de bonne prestations et de bons quipements pour paye moins en
fonctionnement ensuite...). On parle de cot global.
L'exploitation comprend la fois les charges (eau lectricit impts et taxes...) mais aussi le
nettoyage des parties communes, le nettoyage des faades, la petite maintenance (remplacement
d'une ampoule d'un couloir, rparation de l'interphone...), la maintenance courante (visite de
conformit annuelle ou trimestrielle des quipements par une socit extrieure, vrification des
extincteurs, changement des filtres de ventilation, nettoyage des conduits....), la grosse maintenance
(remplacement de la centrale d'air, remplacement de la chaudire commune, rfection de faades,
rfection d'tanchit de toiture...) etc...

SYNTHSE : LES RESPONSABILITES DE LA MAITRISE DOUVRAGE


DEFINIR SA COMMANDE
Un certain nombre de responsabilits de la matrise d'ouvrage ont dj t dcrites dans les
paragraphes prcdents. Ils ne seront pas dvelopps ici. A ct des responsabilits du Matre
d'ouvrage figure le professionnel cens l'aider assumer cette responsabilit (lui donner le mode
d'emploi, et faire une partie du travail sa place en lui laissant la dcision)

- acqurir le foncier ???? notaire?


- dfinir ses besoins de faon prcise dans "programme" (qui Programmiste ou AMO
exprime fonctionnels des usagers)
- dfinir une enveloppe financire raisonnable pour appliquer ce
programme
- dfinir un calendrier raisonnable pour le projet
- passer un ou des contrats avec l'quipe de matrise d'uvre AMO
- fournir la documentation ncessaire aux quipes de matrise AMO
d'uvre et donc engager les dpenses pour avoir cette
documentation (dans certains cas: tudes de sols, plans de
gomtre pour donner les dimensions exactes du terrain et
l'altimtrie, diagnostics techniques), et bien sr passer des
contrats avec les prestataires spcialiss
- passer un contrat avec chaque entreprise qui va participer MOE
construire le btiment. Il faut que le contrat se rfre aux
textes en vigueur et il faut tre capable de vrifier que les
propositions des prestataires que l'on engage sont conformes
la loi.
- et donc connatre la loi qui s'applique au btiment qu'il projette MOE/Contrleur Technique
de construire ou de rnover.

Quand le Matre d'Ouvrage est Public (un office hlm, une commune, l'tat, etc..) ses obligations sont
clairement dfinies dans la loi (dite MOP) et dans le code des marchs publics. Le matre d'ouvrage
public a plus d'obligations lgales que le matre d'ouvrage priv.

CONNITRE LES LOIS


Nul n'est cens ignorer la loi et surtout pas celui qui commande un btiment.

Parmi les lois qui s'appliquent au secteur du btiment, le code de la construction et de l'habitation et
le code de l'urbanisme renferment les lois et rglements principaux.

Code de l'urbanisme Dfinit:


- les cas o a besoin d'une autorisation pour construire ou pas
(permis, dclaration pralable);
- les protections qui s'appliquent certaines zones (monuments
historiques, espaces naturels protgs, etc.);
- le cadre lgislatif pour les PLU (plan local d'urbanisme, version
modernise du POS). La plupart des communes possdent un
POS ou un PLU qui rglemente l'implantation des
constructions: ces "plans" communaux sont choisis par les
communes, mais s'appuient sur une trame qui est prsente
dans le code de l'urbanisme.
Code la construction et de Le code de la construction et de l'habitation rglemente en partie
l'habitation les performance qu'une construction doit atteindre:
- scurit incendie,
- isolation thermique,
- performance acoustique
- accessibilit aux personnes handicapes
- hygine, et rgles sanitaires de base
Ces prescriptions s'appliquent pour le neuf, mais aussi, dans
certains cas pour les btiments existants.
DTU et normes Ensuite, il y a les" rgles de l'art" qui s'appliquent aux techniques
de constructions spcifiques (charpentes, maonneries, escaliers,
etc):
- DTU,
- rgles professionnelles,
- avis techniques, etc.).
A ce corpus s'ajoutent les normes.
Ce corpus dfinit les techniques que doit normalement utiliser une
entreprise du btiment pour construire correctement. Ces rgles de
l'art et normes ne sont pas la loi, mais si elles ne sont pas
appliques, cela pose des problmes d'assurances.
- si l'on fait intervenir un entrepreneur, il est oblig d'assurer son
ouvrage 10 ans (garantie dcennale), en pratique les
assurances refusent d'assurer un ouvrage qui n'est pas ralis
selon une norme, un DTU, une rgle professionnelle. Ils se
rfrent au code des assurances.
- si l'on construit en auto-construction, beaucoup d'assurances
refusent d'assurer certains matriaux, car rien ne certifie qu'ils
sont fiables (incendie, eau, etc).
Grce la militance de certains eco-constructeurs, la situation
commence bouger : certains matriaux d'coconstruction sont
assurs sans rgle de l'art, et certaines rgles de l'art se mettent
en place pour le chanvre ou la paille.
La matrise d'uvre est cense proposer un projet qui respecte toutes obligations. Les matrises
d'uvres connaissent souvent bien les prescriptions du code de la construction et de l'urbanisme,
moins bien les rgles de l'art et normes.
Pour ce qui est de l'auto-construction, attention quand on souhaite se dbrouiller tout seul ne pas
ne mettre dans des situations contractuelles ou juridiques compliques.

SE RENSEIGNER AVANT ACQUISITION DU FONCIER

Si le terrain que vous souhaitez acheter est hors lotissement, il faut:


- consulter le PLU, POS ou la carte communale (suivant les communes), qui prcise les rgles de
construction qui s'appliquent sur le terrain.
- vrifier si le terrain est viabilis et raccord tous les rseaux.
- demander un certificat d'urbanisme qui doit indiquer les dispositions d'urbanisme et les limitations
administratives au droit de proprit, la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables au
terrain. Il indique galement si le bien est ou non concern par un des droits de premption.

Pour acqurir un immeuble existant, il faut au moment de l'achat


- vrifier que tous les diagnostics rglementaires ont bien t raliss: amiante, plomb, etc (voir
dpliant de l'ADIL ce sujet).
- connatre la surface constructible autorise, mme dans le cas d'une rnovation (on a parfois des
surprises: on pensais pouvoir faire une extension et on ne peut pas, ou bien l'immeuble est
concern par un droit de premption

DEMANDER UNE AUTORISATION D'URBANISME


Depuis 2007: elles sont de plusieurs types: permis de construire, dclaration pralable, permis de
dmolir ou permis d'amnager. Le code de l'urbanisme dfinit les cas dans lesquels une autorisation
est ncessaire pour construire ou amnager un terrain. Il est possible de se renseigner gratuitement
en mairie (service urbanisme) ou la DDE, mais aussi dans le CAUE (Conseil en Architecture
Urbanisme et Environnement) de votre dpartement.

En rsum:
- le permis de construire est obligatoire pour toute construction nouvelle ou additive une
construction existante (quelques exceptions)
- dans certains cas de travaux sur l'existant ou de petites constructions, une dclaration pralable
est suffisante.
Attention, la MOE prpare le dossier d'autorisation d'urbanisme et a un devoir de conseil, mais c'est
au nom de la matrise d'ouvrage qu'elle est dpose, et c'est contre celle-ci que la loi peut se
retourner en cas de fausse dclaration. Il est possible par exemple qu'une mairie ordonne de dtruire
un bien construit sans autorisation.

Une opration de construction by E. Rapaud et N. Le Goff pour le Rseau Habitat Group


est mise disposition selon le Contrat Paternit-Pas d'Utilisation Commerciale-Pas de
Modification 2.0 France disponible en ligne http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/2.0/fr/