Adjudicação Compulsória de Bem Imóvel - Pedro Ivo Marques - Jurisway

13/11/2017 ADJUDICAO COMPULSRIA DE BEM IMVEL - Pedro Ivo Marques - JurisWay
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ADJUDICAO COMPULSRIA DE BEM IMVEL

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Resumo: Autoria:
O presente trabalho tem como objetivo principal,
abordar as inovaes trazidas pelos artigos Pedro Ivo Marques
466-A, 466-B e 466-C do CPC , que possibilitam
a substituio da declarao de vontade do
devedor inadimplente de obrigao de fazer.
Texto enviado ao JurisWay em 12/12/2010.
Professor Universitrio e Advogado. Mestre em

Direito/FMU - Ps-Graduado em Dir. Civil e Proc.
Civil - Escola Paulista de Direito (EPD) e Ps-
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ANNIMA, TEM SEU CONTRATO DE TRABALHO
ADJUDICAO COMPULSRIA DE BEM IMVEL
EXTINTO, SUSPENSO, INTERROMPIDO OU MANTIDO?
ARTIGOS 466-A, 466-B e 466-C do CPC Direito do Trabalho
O PRINCPIO DO JUZ NATURAL

Com as recentes reformas que regram grandes temas do Direito Direito Constitucional
Processual Civil, indubitveis so os conflitos gerados com as regras j existentes,
gerando diversas interpretaes aos institutos recm alterados, inclusive O CRENTE NA POLITICA: PODE OU NO PODE?
Direito Eleitoral
interpretaes s regras do Direito Material.
O presente trabalho tem como objetivo principal, abordar as

inovaes trazidas pelos artigos 466-A, 466-B e 466-C, que possibilitam a substituio
da declarao de vontade do devedor inadimplente de obrigao de fazer. Adquirindo
Outros artigos da mesma rea
o credor, sentena que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.
LEGITIMIDADE PASSIVA DAS SEGURADORAS EM
No entanto, vale salientar que em tempos remotos a substituio da PROCESSOS MOVIDOS POR TERCEIROS PARA
declarao de vontade do devedor no poderia ser substituda pelo magistrado, RESSARCIMENTO DE DANOS CAUSADOS EM
restando apenas ao credor o direito a perdas e danos, no atingindo a concluso do ACIDENTES DE TRNSITO
contrato firmado. O momento processual oportuno para a inverso do
nus probatrio nas relaes de consumo sob a gide
Sobre o tema nos ensina o Mestre Araken de Assis: da Lei 9.099/95
EXECUO
Conviveu-se no passado distante com a impossibilidade de o
Estado-Juiz compelir o devedor a prestar declarao de vontade, ASPECTOS GERAIS DA LEI 12.016/2009 QUE
quando o objeto dessa declarao decorresse de uma obrigao REGULAMENTA O MANDADO DE SEGURANA
INDIVIDUAL E COLETIVO: INOVAES E
infungvel. Imperou a idia de reputar inadmissvel a substituio da
RETROCESSOS
vontade omitida por ato judicial, supostamente agressivo liberdade
do cidado, motivo por que ao prejudicado caberia, somente, Fungibilidade das Tutelas de Urgncia e a
pretenso a perdas e danos.[1] Estabilizao da Tutela Antecipada Antecedente: um
estudo sobre as mudanas havidas com o novo CPC
No obstante, verificaremos os dispositivos do novel Cdigo Civil, A APLICABILIDADE DO DUPLO GRAU DE
em especial os artigos 1417 e 1418, que estipulam um tipo de contrato preliminar, a JURISDIO NOS JUIZADOS ESPECIAIS CVEIS
saber, Compromisso de Compra e Venda.
Os limites da clusula de eleio de foro
O tema acima exposto trata da regulamentao jurdica que a
sentena dever conter em relao s obrigaes de fazer e no fazer[2], porm nos Debates sobre a relativizao da coisa julgada
reportaremos apenas s obrigaes positivas, ou seja, de fazer.
Breves consideraes didticas sobre o conceito de
parte e litisconsrcio.
Por obrigao de fazer, a Douta Professora Maria Helana Diniz nos
ensina que: A PRESCRIO INTERCORRENTE NO PROCESSO DE
EXECUO FISCAL LUZ DO ARTIGO 791, III DO
CDIGO DE PROCESSO CIVIL.
Tem por objeto imediato qualquer comportamento humano, lcito e
possvel do devedor ou de outra pessoa, custa daquele, seja a Mais artigos da rea...
https://www.jurisway.org.br/v2/dhall.asp?id_dh=5193 1/7
prestao de trabalho fsico ou material, seja a realizao de um
servio intelectual, artstico ou cientifico, seja ele, ainda, a pratica de
certo ato que no configura execuo de qualquer trabalho.[3]
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Como dito acima, os dispositivos ora comentados, 466-A, 466-B e Atualizao

466-C, traz de forma objetiva a substituio de declarao de vontade, que, por Receba notcias e outros
contedos selecionados
inadimplemento do devedor que se compromete a fazer algo no faz, mais semanalmente.
precisamente um ato a ser prestado pelo devedor, sendo que sua aquiescncia www.jurisway.org.br/cadastro
fundamental para obteno do resultado perseguido.[4] J cadastrado? Identifique-se com seu email e senha
O que se busca, um resultado perseguido, no caso do

Compromisso de Compra e Venda, a prpria compra e venda, outro contrato, que Certificados JurisWay
por motivos vrios no se concretiza quando da sua celebrao, firmando-se apenas S Estudos Temticos oferecem Certificado
compromisso, ou seja, contrato preliminar. Foque seus estudos e
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O professor Pontes de Miranda conceitua o compromisso de casa atestando a carga
horria.
compra e venda de seguinte forma: Consulte valor de cada tema
Contrato pelo qual as partes se obrigam a concluir outro
negcio, sendo essencial noo do pr-contrato que se Dvidas em Relaes de Consumo
obrigue algum a concluir contrato ou outro negcio jurdico.[5] Direito do Consumidor
Para melhor compreenso transcreveremos os artigos 466-A, 466-B Resciso Indireta do Contrato de
e 466-C do Cdigo de Processo Civil, sendo que os tais foram inseridos ao mesmo Trabalho
Direito do Trabalho
atravs da Lei 11.232, de 22.12.2005:
Ingls Instrumental
Lngua Inglesa
Art. 466-A. Condenado o devedor a emitir declarao de vontade, a
sentena, uma vez transitada em julgado, produzir todos os efeitos Veja todos os temas disponveis
da declarao no emitida. So aproximadamente 70 temas
Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato

no cumprir a obrigao, a outra parte, sendo isso possvel e no
excludo pelo titulo, poder obter uma sentena que produza o
mesmo efeito do contrato a ser firmado.
Art. 466-C. Tratando-se de contrato que tenha por objeto a

transferncia da propriedade de coisa determinada, ou de outro
direito, a ao no ser acolhida se a parte que a intentou no
cumprir a sua prestao, nem a oferecer, nos casos e formas legais,
salvo se ainda no exigvel.
Nota-se que os dispositivos citados, mais precisamente os dois

ltimos, regulamentam de forma pratica relaes contratuais.
Sendo assim, oportuno se faz a descrio dos dispositivos que

tratam do Direito do Promitente Comprador, Cdigo Civil de 2002:
Art. 1417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no

pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou
particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o
promitente comprador direito real aquisio do imvel.
Art. 1418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir

do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste
forem cedidos,a outorga da escritura definitiva de compra e venda,
conforme o dispositivo no instrumento preliminar, e , se houver
recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel.
Os dispositivos supracitados trazem baila um direito real que no

era previsto no Cdigo Civil de 1916. Garante direito real a um contrato preliminar, de
natureza pessoal.
Para o contrato de compromisso de compra e venda, no havendo

adimplemento por parte do promitente vendedor, aplicar-se- os dispositivos do Cdigo
de Processo Civil, artigos 466-A, 466-B e 466-C, adjudicao compulsria.
A ao proposta seria ao de cunho real ou pessoal?
A pergunta acima de fundamental importncia, pois os

desdobramentos das aes de cunho real so diferentes das aes de cunho pessoal.
O conceito de aes reais se encontra no direito material, o direito

processual apenas a considera, o Mestre Silvio de Salvo Venosa a define da seguinte
maneira:
Nessa ao o autor pede que se reconhea seu direito real

(pretenso de declarao) juntamente com a entrega da coisa
indevidamente em poder de terceiro. Desse modo, o efeito
declarativo (presente em qualquer sentena) da ao reivindicatria
julgada procedente o reconhecimento do direito real.[6]
J as aes pessoais, o Mestre Venosa s conceitua da seguinte

forma:
Na ao pessoal, o credor demonstra vnculo pessoal ou

obrigacional que o une ao devedor por meio de contrato, ato ilcito,
negocio jurdico unilateral etc. O efeito declaratrio fundamental
em qualquer ao pessoal o reconhecimento desta ligao. Desse
conhecimento advir a condenao em perdas e danos, resciso do
contrato, obrigao de fazer ou no fazer etc.[7]
A despeito da pergunta formulada, parece-nos que a ao de

cunho pessoal, ainda que o compromisso de compra e venda devidamente registrado
garanta direito real ao promitente comprador, pois o vinculo que os une, comprador e
vendedor, um contrato, este de vinculo pessoal, que traz uma obrigao a ser
cumprida, esta de fazer, para a obteno da escritura definitiva.
No mesmo sentido nos ensina o Mestre Ricardo Arcoverde Credie:

As aes pessoais, destinadas a proteger um direito pessoal
ou obrigacional, derivam das fontes das obrigaes (contratos,
atos ilcitos, lei). Nas hipteses das aes relativas aos
contratos preliminares, includa a a adjudicao compulsria,
no h dvida quanto circunstncia de nelas apenas se
executar obrigao de fazer prpria aos contratos de
compromisso. Sendo aes que se destinam ao cumprimento
de uma obrigao, so aes pessoais. O ato sentencial que
nela ocorre no transfere o domnio, somente a transcrio
tem este poder.[8]
Os artigos 466-A, 466-B e 466-C, mais precisamente os dois ltimos

tratam claramente de relaes contratuais, cujo inadimplemento ser adimplido por
sentena favorvel ao autor da demanda que, devido ao inadimplemento do devedor,
compromissrio vendedor, no tem seu contrato cumprido.
Esclarece o mestre Arnaldo Rizzardo que os arts. 640 e 641 (esses

dispositivos esto hoje nos artigos 466-A, 466-B e466-C], fazem parte da
regulamentao do processo de execuo de obrigao de fazer, que tenha como
objeto um contrato e este vise a transferncia da propriedade de coisa determinada.[9]
O que insurge a questo do Registro no Cartrio de Imveis.
O artigo 1418 do Cdigo Civil de 2002 traz de forma contundente a

afirmao Promitente comprador, titular de direito real, ter direito adjudicao
compulsria.
Teria que estar o contrato devidamente registrado para ter direito

adjudicao compulsria? Pois s h direito real se houver registro no cartrio de
imveis.
Enfrentando esta questo, do registro no cartrio de imveis,

devemos relembrar o instituto da adjudicao compulsria.
O vocbulo adjudicao, que se originou da adjucatio latina, tem extenso

campo de aplicao na rea do direito. O vocbulo se encontra implicitamente nos arts. 466-A,
466-B e 466-C do Cdigo de Processo Civil, para designar o nomen iuris da ao colocada
disposio do promitente comprador com contrato quitado e sem clusula de arrependimento.
Adjudicao compulsria confere ao adquirente direito de seqela,

permitindo-lhe reivindicar a propriedade ao cumprir compromisso, exigindo a outorga
de escritura.[10]
O Mestre Durval Salge Junior, conceitua a adjudicao compulsria

como: ato processual determinado pelo juiz, por meio do qual se determina a entrega
do imvel ou outorga da escritura definitiva dele, ante a recusa do demandado de
assim proceder.[11]
O instituto da adjudicao compulsria ingressou em nossa

legislao atravs do Decreto-Lei n 58/1937. O legislador regulou atravs deste
decreto os compromissos de compra e venda de terrenos loteados, conferindo eficcia
real aos compromissos firmados, garantindo a adjudicao do bem imvel negociado,
porm deveriam ser registrados.
O que motivou o legislador a dar eficcia real aos compromissos de
compra e venda de terrenos loteados, a princpio apenas para terrenos loteados, foi a
falta de carter dos loteadores, pois antes do decreto os contratos eram regulador pelo
art. 1088 do CC/1916, e este dava apenas direito a indenizao.
Posteriormente, a lei 649/1949 estendeu os benefcios da

adjudicao compulsria para os contratos de compromisso de compra e venda de
terrenos no loteados, porm o registro em cartrio ainda era obrigatrio.
Hoje, o tema regido pela lei n 6.766/79, que trata do

parcelamento do solo urbano, esta derrogou parte do decreto 58/1937.
Quando o compromisso registrado e h inadimplemento por parte

do compromissrio vendedor no resta duvida que a adjudicao compulsria o
caminho a ser perseguido.
Porm, e se no houver o registro?
Nossos tribunais, em sua maioria, tm admitido a adjudicao

compulsria dos contratos de compromisso de compra e venda no registrados. Assim
dispe a smula 239 do STJ:
O direito adjudicao compulsria no se condiciona ao registro

do compromisso de compra e venda no cartrio de imveis.
Ainda, o enunciado de n 95 do CJF, dispe que:
O direito adjudicao compulsria (art. 1418 do novo Cdigo

Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, no se
condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartrio
de registro imobilirio.
No mesmo sentido se posiciona a 4 turma do SJT:
"A promessa de venda gera pretenses de direito pessoal, no

dependendo, para a sua eficcia e validade, de ser formalizada em
instrumento pblico. A obligatio faciendi, assumida pelo promitente-
vendedor, pode dar ensejo adjudicao compulsria. O registro
imobilirio somente necessrio para a produo de efeitos
relativamente a terceiros." (Recurso Especial n 9.945-SP, 4 Turma,
rel. Min. Athos Carneiro, in LEX 31/235).
"A circunstncia do compromisso de compra e venda ter sido

celebrado atravs de instrumento particular no registrado no
inviabiliza, por si s, a adjudicao compulsria, apresentado-se
hbil a sentena a produzir os efeitos da declarao de vontade."
(Rec. Esp. n 643-RS, 4 turma, rel. Min. Slvio de Figueiredo, in
LEX 29/ 156).
Em sentido contrrio, o Tribunal de Justia do Mato Grosso se

posiciona a favor da obrigatoriedade do registro:
A adjudicao compulsria por importar em transferncia do

domnio requer a demonstrao do registro do imvel em nome do
compromissrio vendedor; esta prova essencial propositura da
demanda de modo que no atendido este requisito, a petio deve
ser reputada inepta, levando a extino do feito sem anlise do
mrito. (RAC 45808/2005; capital; 2 Cmara Cvel: Relatora
Desembargadora Maria Helena Gargaglione Pvoas; 12/12/2007;
DJMT 19/03/2008; p. 72)
O julgado acima teria respaldo na smula 167[12] do Supremo

Tribunal Federal, porm, para os tribunais inferiores foi superada, assim entendeu o
Tribunal de Justia de So Paulo:
Ausncia de registro da promessa de compra e venda no constitui

bice para adjudicao compulsria de imvel, ficando superado o
enunciado da Smula n 167 da Suprema Corte. Reconhecimento
dos autores adjudicao compulsria. (TJSP: Apelao sem
reviso 435.619-4/7-00; So Bernardo do Campo; Quinta Cmara
de Direito Privado; Relator Desembargador Oscarlino Moller;
08/03/2006)
Sendo a promessa de compra e venda um contrato preliminar, no

poderia este deixar de passar pelo crivo da funo social do contrato.
Se o contrato foi firmado e houve consenso entre as partes

contratantes por que da necessidade de um registro que tem por finalidade garantia de
direito real? E a boa-f no conta? Sobre o tema nos ensina a professora Claudia
Lima:
Para essa nova concepo, no s o momento da manifestao da

vontade (consenso) o que importa; importa tambm os efeitos do
contrato na sociedade. Haver um intervencionismo cada vez maior
do Estado nas relaes contratuais, no intuito de relativizar o antigo
dogma da autonomia da vontade com as novas preocupaes de
ordem social, com a imposio de um novo paradigma,
notadamente o princpio da boa-f objetiva.[13]
Nos dias hodiernos retroceder no seria plausvel, pois antes da

Cdigo Civil de 2002 nossos tribunais entenderam que a falta do registro no cartrio de
imvel no obstaria a adjudicao compulsria do contrato preliminar de promessa de
compra e venda.
Muitas foram as discusses at ser smula a matria, e aps anos

de controvrsias o Superior Tribunal de Justia se posicionou contra a obrigatoriedade
do registro de Imveis, Smula 239.
Seria um contra-senso tolher a substituio da outorga do

compromissrio vendedor, quando inadimplente, por no haver registro do pr-
contrato.
O Saudoso Mestre Theotonio Negro[14], em obra atualizada pelo

Professor Jos Roberto F. Gouva nos traz um julgado que ilumina o pensar sobre o
tema por ns apresentado, afirmando com preciso que a sentena opera a mera
substituio da vontade daquele que prometeu e no cumpriu:
Na ao de outorga de escritura no h que se exigir o prvio

registro do compromisso de compra e venda, pois a sentena opera
a mera substituio da vontade do promitente vendedor, cumprindo
em seu lugar a obrigao de formalizar o contrato de compra e
venda prometido. (STJ- 4 T., Resp. 195.236-SP, 23.10 2001)
Objetivando uma celeridade no judicirio brasileiro, com as recentes

reformas do Cdigo de Processo Civil, em especial a introduzida pela Lei n
11.232/2005, o legislador foi especifico em afirmar que: aquele que se comprometeu a
concluir contrato no cumprir poder a outra parte obter sentena que produza o
mesmo efeito do contrato no cumprido.[15]
Respaldado pela jurisprudncia, pautado na Smula 239 do STJ,

alinhado Lei 11.232/2005, tem-se concludo que: so plenamente aplicveis os
artigos 466-A, 466-B e 466-C do CPC em casos que requeiram adjudicao
compulsria, que na ocorrncia de imveis h perfeita subsuno aos artigos 1417 e
1418 do Novo Cdigo Civil.
BIBLIOGRAFIA
Livros
1) ASSIS, Araken. Manual do processo de execuo. So Paulo, Ed. RT, 5 edio,

1998.
2) CREDIE, Ricardo Arcoverde. Adjudicao Compulsria. So Paulo, Ed. Malheiros,8
edio, 2000.
3) Diniz, Maria Helena. Compndio de Introduo Cincia do Direito. So Paulo, Ed.
Saraiva, 12 edio, 2000.
4) MARQUES, Claudia Lima. Contratos no cdigo de defesa do consumidor. So
Paulo, Ed. RT, 3 edio, 1999.
5) MIRANDA, Pontes de. Tratado de Direito Privado, tomo. XIII. So Paulo, 4 edio,
1977.
6) NEGRO, Theotonio e GOUVA, Jos Roberto F. Cdigo de Processo Civil e
legislao processual em vigor. So Paulo: Ed. Saraiva, 41 edio, 2009.
7) PASSOS, J.J. de Calmom de. Comentrios ao Cdigo de Processo Civil. v. 3. So
Paulo, Ed. Forense, 1974.
8) PAULA, Jnatas Luiz Moreira de. Comentrios ao Cdigo de Processo Civil, v. 5.
So Paulo, Ed. Manole, 2 edio, 2005.
9) RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro, Ed. Aide, 1988.
10) SALGE Jr, Durval. Curso de Direito Imobilirio. So Paulo, Legjur, 2009.
11) VENOSA, Silvio de Salvo. Curso de Direito Civil, v. 5. So Pulo, Ed. Atlas, 6
edio, 2006.
[1] ASSIS, Araken. Manual do processo de execuo. So Paulo, Ed. RT, 5 edio, 1998, 405.
[2] PAULA, Jnatas Luiz Moreira de. Comentrios ao Cdigo de Processo Civil, v. 5. So Paulo, Ed.
Manole, 2 edio, 2005, p. 149.
[3] Diniz, Maria Helena. Compndio de Introduo Cincia do Direito. So Paulo, Ed. Saraiva, 12 edio,
2000, p. 516 e 517.
[4] PASSOS, J.J. de Calmom de. Comentrios ao Cdigo de Processo Civil. v. 3. So Paulo, Ed. Forense,
1974, p. 162.
[5] MIRANDA, Pontes de. Tratado de Direito Privado, t. XIII, 4 ed., So Paulo, 1977, p. 30.
[6] VENOSA, Silvio de Salvo. Curso de Direito Civil, v. 5. So Pulo, Ed. Atlas, 6 edio, 2006, p. 23.
[7] Idem, p. 23.
[8] CREDIE, Ricardo Arcoverde. Adjudicao Compulsria. So Paulo, Ed. Malheiros,8 edio,2000, p.33.
[9] RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro, Ed. Aide, 1988, p. 382.
[10] VENOSA, Slvio de Salvo. Curso de Direito Civil, v. 5..., p. 501.
[11] SALGE Jr, Durval. Curso de Direito Imobilirio. So Paulo, Legjur, 2009, sexta-parte, p. 01.
[12] Smula 167 do STF: No se aplica o regime do D. L.58 de 10-12-1937, ao compromisso de compra e
venda no inscrito no registro imobilirio, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro.
[13] MARQUES, Claudia Lima. Contratos no cdigo de defesa do consumidor. So Paulo, Ed. RT, 3
edio, 1999, p.102.
[14] NEGRO, Theotonio e GOUVA, Jos Roberto F. Cdigo de Processo Civil e legislao processual
em vigor. So Paulo: Ed. Saraiva, 41 edio, 2009, p. 583.
[15] Artigo 466-B do Cdigo de Processo Civil.
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Comentrios e Opinies
1) Kelly (06/11/2011 s 23:26:46)
Parabns pelo trabalho.
Grata!!!
2) Naurimar (01/03/2013 s 09:45:24)
Em sentido contrrio, o Tribunal de Justia do Mato Grosso se posiciona a favor da
obrigatoriedade do registro:
A adjudicao compulsria por importar em transferncia do domnio requer a

demonstrao do registro do imvel em nome do compromissrio vendedor;
Acredito que o Nobre Colega se equivocou ao apontar que esse entendimento possui
sentido contrrio, ele apenas menciona que o imvel deve constar em nome do
promitente vendedor atendendo ao principio da disponibilidade.
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13/11/2017 ADJUDICAO COMPULSRIA DE BEM IMVEL - Pedro Ivo Marques - JurisWay

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Como dito acima, os dispositivos ora comentados, 466-A, 466-B e Atualizao

O que se busca, um resultado perseguido, no caso do

Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato

Art. 466-C. Tratando-se de contrato que tenha por objeto a

Nota-se que os dispositivos citados, mais precisamente os dois

Sendo assim, oportuno se faz a descrio dos dispositivos que

Art. 1417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no

Art. 1418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir

Os dispositivos supracitados trazem baila um direito real que no

Para o contrato de compromisso de compra e venda, no havendo

A ao proposta seria ao de cunho real ou pessoal?

A pergunta acima de fundamental importncia, pois os

O conceito de aes reais se encontra no direito material, o direito

Nessa ao o autor pede que se reconhea seu direito real

J as aes pessoais, o Mestre Venosa s conceitua da seguinte

Na ao pessoal, o credor demonstra vnculo pessoal ou

A despeito da pergunta formulada, parece-nos que a ao de

No mesmo sentido nos ensina o Mestre Ricardo Arcoverde Credie:

Os artigos 466-A, 466-B e 466-C, mais precisamente os dois ltimos

Esclarece o mestre Arnaldo Rizzardo que os arts. 640 e 641 (esses

O que insurge a questo do Registro no Cartrio de Imveis.

O artigo 1418 do Cdigo Civil de 2002 traz de forma contundente a

Teria que estar o contrato devidamente registrado para ter direito

Enfrentando esta questo, do registro no cartrio de imveis,

O vocbulo adjudicao, que se originou da adjucatio latina, tem extenso

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