INFORME DE AVALO

RESUMEN EJECUTIVO

Foto 1: Fachada Occidental

Informe de actualizacin Avalo Comercial Lotes A - B

Ubicados en la Carrera 55 A # 62A - 04, Municipio de Medelln
REA LOTE A 745,514 m
REA CONSTRUIDA 778.98 m
TOTAL AVALO Sujeto a desarrollo de Plan Parcial

REA LOTE B 4.208,05 m

REA CONSTRUIDA No aplica
TOTAL AVALO Sujeto a desarrollo de Plan Parcial

1
Medelln, Junio de 2015

Seores
CORPORACIN RUTA N
DISTRITO MEDELLINNOVATION
Municipio de Medelln

Gustosamente le estamos entregando el concepto de avalo comercial para su

consideracin, solicitado para la corporacin en das pasados de los lotes ubicados en la
Carrera 55 A # 62 A 04, barrio Chagualo, zona urbana del Municipio de Medelln,
Departamento de Antioquia.

Agradecemos la confianza depositada en nuestra entidad, as como la oportunidad que

nos brinda de poderle servir.

Atentamente,

HUMBERTO OCHOA ASOCIADOS S.A.S

JUAN DAVID OCHOA POSADA
R.N.A 3318

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 INFORME DE AVALO

CONTENIDO

1. Generalidades de la solicitud
2. Documentos suministrados para la valoracin
3. Informacin jurdica del Inmueble
4. Descripcin del sector
5. Reglamentacin urbanstica y norma de uso del suelo
6. Descripcin del Inmueble
7. Mtodo de Avalu
8. Polticas y clausulas
9. Registro Fotogrfico
10. Anexos

1. GENERALIDADES DE LA SOLICITUD

Se efectuar el presente avalo para establecer el valor comercial del inmueble que ms
se identifica con fundamento en metodologas y procedimientos valuatorios inicialmente
aceptados, teniendo en cuenta las condiciones econmicas reinantes al momento del
avalo y los factores de comercializacin que puedan incidir negativa o positivamente en
el resultado final.

FECHA DE LA SOLICITUD MAYO DE 2015.

SOLICITADO POR CORPORACIN RUTA N DISTRITO
MEDELLNNOVATION

TIPO DE AVALO

Actualizacin Comercial Lotes, ubicados en la Carrera 55 A # 62 A 04 barrio Chagualo

del municipio de Medelln. El objeto de valoracin es conocer el valor comercial y actual.
Los responsables de la visita son los Avaluadores JUAN DAVID OCHOA POSADA, SANDRA
COLMENARES y MARIA ISABEL RAMIREZ ARCILA. La persona responsable de atender la
visita fue la arquitecta LIZETH HERRERA.

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 2. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA LA VALORACIN

La Corporacin Ruta N Distrito Medellnnovation realiz la entrega de los siguientes

documentos necesarios para dicho Avalo:

Certificado de tradicin y Libertad

Ficha Predial
Escritura Pblica

Adicionalmente se gestion con el propietario una visita al predio donde no hubo

interferencia alguna por parte de ninguno de los empleados de Ruta N.

3. INFORMACIN JURDICA DEL INMUEBLE

A continuacin se presenta la ubicacin del predio de acuerdo al municipio comuna y

barrio, clasificacin del predio.

1. Matricula inmobiliaria Lote A 01N-221545 solicitada en la oficina de Instrumentos

Pblicos.
2. CBML 10040230017 solicitada en la subdireccin de catastro.
3. Matricula inmobiliaria Lote B 01N-205911 solicitada en la oficina de Instrumentos
Pblicos.
4. CBML 10040230016 solicitada en la subdireccin de catastro.
5. Se analiz el Certificado de Libertad y Tradicin del inmueble.

Matrcula Inmobiliaria Lote A 01N-221545

Propietario: MUNICIPIO DE MEDELLIN
Escritura o Ttulo de Propiedad: 4001 del 28 de Diciembre del 2006
Notaria 19 de Medelln.
Modo de adquisicin: Compraventa.
Escritura de R.P.H: No tiene.
Gravmenes y limitaciones al dominio: No tiene.

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Matrcula Inmobiliaria Lote B 01N-205911
Propietario: MUNICIPIO DE MEDELLIN
Escritura o Ttulo de Propiedad: 4001 del 28 de Diciembre del 2006
Notaria 19 de Medelln.
Modo de adquisicin: Compraventa.
Escritura de R.P.H: No tiene.
Gravmenes y limitaciones al dominio: No tiene.

Se debe tener en cuenta el estudio de ttulos ya que los linderos se han tomado de la
anotacin No. 3 con escritura 1721 del 30 de junio de 1980 de la notaria 8 de la ciudad de
Medelln.

4. DESCRIPCIN GENERAL DEL SECTOR

Foto 2: Ubicacin Satelital

Los predios objeto de avalo estn ubicados en el barrio El Chagualo, comuna 10 la

Candelaria de la ciudad de Medelln.

Delimita por el norte con la calle 65 y la Universidad de Antioquia, por el sur con la calle
62, por el occidente con la carrera 55 A y por el oriente con la carrera 55 (Tenerife). A
cuatro cuadras del lote por el norte se ubica Ruta N, a cinco cuadras hacia el Nororiente

5
Fundacin San Vicente de Paul, hacia el Oriente a una cuadra est la estacin de
Metroplus El Chagualo, la cual hace conexin con las estaciones Universidad y Hospital del
sistema masivo de transporte Metro. Se puede acceder al lote por la carrera 55 sentido
norte - sur o por la Avenida regional sentido sur - norte

Los usos predominantes son residencial, industrial, comercial, universitario, servicios e

instituciones de salud. A pesar que en el sector es tradicionalmente industrial, se puede
evidenciar un alto desarrollo urbanstico de urbanizaciones de edificios de 10 pisos. A una
cuadra del inmueble se encuentra la estacin del sistema Metroplus El Chagualo.

Cuenta con todos los servicios pblicos como acueducto, alcantarillado, gas domiciliar,
telfono y servicios de recoleccin de basura.

Estrato socioeconmico 3.

En la zona se concentran las entidades: Parque Norte, Universidad de Antioquia, Parque

Explora, Jardn Botnico, Parque de los Deseos, Ruta N, Museo Cementerio San Pedro,
Hospital San Vicente de Pal.

Segn los artculos 246 y 289 del acuerdo 48 de 2014, en este polgono se podrn
construir nueva edificaciones para equipamientos siempre y cuando sean de primer orden
entendidos estos como aquellos de nivel internacional, nacional, metropolitano y
municipal, bien sean de iniciativa privada o pblica.

Servicios de Transporte pblico: Por la carrera 55 (Tenerife) va principal circulan rutas

de transporte urbano como Zamora, Castilla ruta 262, rutas de la empresa Bellanita,
Copacabana, Santander ruta 280. Por esta va pasan los buses del sistema integrado de
transporte masivo que conectan con las estaciones Universidad y Hospital del sistema
metro de la ciudad de Medelln. Adicionalmente a una cuadra del lote sobre la carrera 55
(Tenerife) con calle 62 se encuentra la estacin El Chagualo del sistema Metroplus.

El lote tiene buenas perspectivas de valorizacin ya que por su ubicacin cuenta con
buenas facilidades de transporte y buenas condiciones comerciales y residenciales.

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 5. REGLAMENTACIN URBANISTICA

De acuerdo al POT de Ordenamiento Territorial del Municipio de Medelln, adoptado

mediante el Acuerdo 48 de 2014, a continuacin se enuncian los parmetros normativos
generales que rigen para el inmueble motivo de estudio.

El polgono dentro del cual se encuentra inscrito el barrio es Z3_R_11.

Foto 3: Polgono

Se anexan Artculos 236 - 276 289 294 - 343 Tratamiento y Aprovechamientos en

polgonos con tratamiento de renovacin urbana.

Artculo 236. Tratamiento de Renovacin Urbana. (R)

Este tratamiento se asigna a las zonas homogneas identificadas como Zonas
Deterioradas o en Conflicto Funcional y/o en Transformacin cuyas determinaciones estn
encaminadas a recuperar y/o transformar las reas urbanizadas que presentan procesos
de deterioro fsico, social y ambiental o que tienen grandes potencialidades de edificacin
y se encuentran subutilizadas con respecto al Modelo de ocupacin. Igualmente,
corresponde a la regulacin de las zonas en las que se requiere efectuar la sustitucin de
las estructuras urbanas y arquitectnicas modificando la configuracin de los predios
privados y/o del espacio pblico mediante procesos de reurbanizacin que permitan
generar nuevos espacios pblicos y/o privados, as como una nueva definicin de la
normatividad urbanstica de usos y aprovechamientos.
En el municipio de Medelln se pretende generar un cambio en el patrn urbanstico
presente en estas zonas; se trata entonces de promover importantes transformaciones en
ellas, dado que cumplen un papel fundamental en la consolidacin del modelo de
ocupacin propuesto por el Plan y en el cumplimiento de los objetivos del mismo y
permiten efectuar la sustitucin de las estructuras urbanas y arquitectnicas mediante

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procesos de reurbanizacin y regeneracin que hacen posible generar nuevos espacios
pblicos y/ o privados.
De esta manera, se busca que aprovechando su localizacin estratgica en la ciudad y sus
excelentes condiciones de infraestructura de servicios pblicos y de movilidad, se
promuevan procesos de intensificacin y diversificacin de la utilizacin del suelo y de las
construcciones, a fin de lograr, entre otros fines, el mejoramiento integral de vida de los
moradores, el aprovechamiento intensivo del suelo, la racional densificacin y mezcla de
usos, la descongestin del trfico urbano o la conveniente rehabilitacin de los bienes
histricos y culturales.
En todo caso, la Renovacin Urbana deber respetar el derecho de permanencia de las
actividades industriales existentes, para lo cual se consagra ste, como Acuerdo 48 DE
2014 Por medio del cual se revisa y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial del
Municipio de Medelln 332 principio rector de este tratamiento, junto con el de proteccin
de moradores, los cuales se aplican en los trminos que se describen en el captulo de
AIE.
Las zonas que reciben este tratamiento, se localizan principalmente en el mbito Ro, y en
reas del centro tradicional y representativo metropolitano o sus alrededores, razn por la
cual, su renovacin se considera fundamental, pues permitir a partir de la solucin
paulatina de sus conflictos funcionales y de su adecuada articulacin al resto de la ciudad,
la recuperacin global de la zona ms importante de ciudad y por ende un beneficio de
carcter metropolitano de gran incidencia para la productividad y competitividad de
Medelln.

Artculo 276. Aprovechamientos en polgonos con tratamiento de Renovacin

Urbana (R).

Se asignan densidades habitacionales de la franja alta, debido a su localizacin en el

mbito Ro. Los aprovechamientos mximos son los definidos en el Artculo 280. Tabla de
aprovechamientos y cesiones pblicas del respectivo polgono de tratamiento; la
edificabilidad se asigna por ndice de construccin.
El licenciamiento y desarrollo de lotes localizados en este tratamiento est sujeto a la
formulacin de macroproyecto y/o plan parcial; estos instrumentos establecern la norma
bsica aplicable, sin superar la norma general establecida en el presente Acuerdo. Estos
polgonos slo podrn utilizar el mximo aprovechamiento definido en este plan, una vez
haya sido adoptado el plan parcial y/o macroproyecto. En ningn caso, se superar el
ndice de construccin de cinco (5,0). En este tratamiento aplica la venta de derechos de
construccin para aquellos polgonos definidos en el Artculo 294 Tabla aprovechamientos
adicionales y pago del derecho Acuerdo 48 DE 2014 Por medio del cual se revisa y ajusta
el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Medelln 383 adicional en polgonos
donde aplica la venta de derechos de construccin y desarrollo y en el Mapa 29. Zonas
receptoras de derechos adicionales de construccin y desarrollo.
Los polgonos con tratamiento de Renovacin Urbana slo podrn aplicar la norma aqu
definida desde los planes parciales y/o macroproyectos y no directamente lote a lote. A tal

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efecto se define una norma transitoria para aquellos lotes que quieran construir sin existir
el plan parcial adoptado, la cual slo permitir reparaciones locativas y adecuaciones, y
construcciones adicionales a las existentes atendiendo a topes establecidos en el presente
plan.

Pargrafo 1. No se admitirn procesos de redistribucin de lotes, subdivisiones o

urbanizacin parcial o total hasta tanto se apruebe el Plan Parcial y/o Macroproyecto y se
hayan autorizado a travs de la licencia respectiva las obras urbansticas y constructivas
por la entidad competente, segn lo dispuesto en el Decreto Nacional 1469 de 2.010 o
norma que lo complemente, modifique o sustituya.

Pargrafo 2. Los aprovechamientos transitorios son los definidos en el Artculo 289.

Aprovechamientos transitorios para polgonos de Renovacin Urbana (R).

Pargrafo 3. Se podrn construir nuevas edificaciones para equipamientos siempre y

cuando sean de primer orden, entendidos estos como aquellos de nivel internacional,
nacional, metropolitano y municipal, bien sean de iniciativa pblica o privada.

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TABLA DE APROVECHAMIENTO

Artculo 289. Aprovechamientos transitorios para polgonos de Renovacin

Urbana (R).
En estos tratamientos, no se permitir ningn tipo de construccin nueva hasta tanto se
apruebe el Plan Parcial.
Slo se permitirn las siguientes actuaciones urbansticas:

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 1. Ampliaciones y modificaciones, en lotes con rea inferior a doscientos
cincuenta metros cuadrados (250,00 m), hasta dos pisos, por una nica vez.
2. Ampliacin de la edificacin hasta el 10% del rea total construida
que presente al momento de solicitar la respectiva licencia, en lotes con
reas mayores de doscientos cincuenta metros cuadrados (250,00 m) por
una nica vez.

Estas modificaciones y ampliaciones se deben realizar conservando la misma actividad o

uso sin generar nuevas destinaciones.
Se admitir el reconocimiento de edificaciones que se acojan a la reglamentacin vigente.
No se admiten procesos de redistribucin de lotes, subdivisiones o urbanizacin parcial o
total hasta tanto se apruebe el plan parcial y/o macroproyecto respectivo y Acuerdo 48 DE
2014 Por medio del cual se revisa y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial del
Municipio de Medelln 410 se hayan autorizado por la entidad competente, a travs de
licencia, las obras urbansticas y constructivas, segn las disposiciones del Decreto
Nacional 1469 de 2.010 o norma que lo complemente, modifique o sustituya.
En los lotes existentes que no se hayan desarrollado constructivamente, se permitir su
utilizacin con actividades transitorias tales como parqueaderos a nivel, depsitos o
industrias que no impliquen reas construidas que sobrepasen el 10% del rea neta del
lote, estas edificaciones se desarrollarn a nivel de primer piso sin sobrepasar cuatro
metros (4,00 m.) de altura. Lo anterior hasta tanto se apruebe el plan parcial. En todo
caso, se requerir la licencia de construccin correspondiente y de acuerdo con los usos
permitidos segn el Mapa 23. Usos Generales del Suelo Urbano.

En todos los casos, las ampliaciones de las edificaciones en estos polgonos, deben cumplir
con cesiones pblicas y reas libres privadas a las que se refiere el presente Acuerdo.
Se podrn construir nuevas edificaciones para equipamientos bsicos siempre y cuando
sean de Primer Orden o General, entendidos como del nivel supramunicipal (internacional,
nacional, regional, metropolitano) y municipal, bien sean de iniciativa pblica o privada.

Pargrafo. En las edificaciones existentes donde se desarrolle un uso industrial, se

podrn hacer las modificaciones y ampliaciones sin lmite de rea, siempre y cuando estas
obras, se requieran para el mejor funcionamiento de las mismas y debern estar
relacionadas con el mejoramiento de la productividad o la generacin de reas
administrativas requeridas para la misma empresa. Estas adiciones no podrn generar
nuevas destinaciones ni sobrepasar los aprovechamientos sealados en el Artculo 280.
Tabla de aprovechamientos y cesiones pblicas., conservando el uso industrial. La
ocupacin estar determinada por los retiros laterales y de fondo que se requieran,
dependiendo del rea en donde se localicen.

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Artculo 294. Tabla aprovechamientos adicionales y pago del derecho adicional
en polgonos donde aplica la venta de derechos de construccin y desarrollo.

Los polgonos donde se permite la venta de derechos de construccin y desarrollo objeto

de aprovechamiento adicionales y transferencia de derechos, quedan incluidos en el
Mapa 29 Zonas receptoras de derechos adicionales de construccin y desarrollo, as como
en la tabla que incluye el presente artculo, la cual define los aprovechamientos mximos
que se pueden adquirir expresados en ndice de construccin y densidad, al igual que
monto a pagar

TABLA DE APROBECHAMIENTO ADICIONAL

Artculo 343. reas y frentes mnimos de lote para tratamientos de Desarrollo

D y DE y Renovacin (R).

Los planes parciales definirn en su reglamentacin especfica las dimensiones mnimas de

frentes y reas de lotes a proyectar en las diferentes unidades de actuacin urbanstica o
unidades de gestin; la norma aqu descrita, tendr carcter supletorio si el plan parcial o

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macroproyecto no lo especifica. Este mismo criterio aplica a los desarrollos urbansticos y
constructivos a realizar a partir de los planes parciales adoptados con anterioridad a la
presente reglamentacin.
En las reas de manejo especial, definidas por planes parciales y macroproyectos,
aplicarn los frentes y reas mnimas de lote definidos para el tratamiento de
Consolidacin en el Artculo 341.

Segn el actual POT, los lotes se podrn desarrollar por medio de plan parcial.

MAPA DE PLANES PARCIALES APROBADOS CERCANOS AL LOTE:

Foto N5: Mapa Planes parciales aprobados Acuerdo 48 de 2014

6. DESCRIPCIN DEL INMUEBLE

6.1 Localizacin

Los inmuebles estn ubicados en la carrera 55 A # 62 A 04 barrio El Chagualo, comuna

10, la Candelaria de la ciudad de Medelln Sector centro Oriente de la ciudad de Medelln.

Los lotes Objeto de avalo hace parte del Macroproyecto Rio Centro definido por el
acuerdo 048 de 2014 Plan de Ordenamiento de la ciudad de Medelln y est definido como
un lote con alto potencial de desarrollo.

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El rea total de los lotes A ms lote B es: 4.985,03 M2, relieve plano. Esta informacin fue
tomada de la ficha catastral.

Foto 4: Ubicacin del predio

6.2. Caractersticas generales del terreno

Los inmuebles objeto de avalo cuenta con todos los servicios Bsicos y Complementarios,
su actividad econmica principal es Industrial, aunque en el sector muy cerca de la
bodega se pueden encontrar locales comerciales, servicios como supermercados,
instituciones educativas como la Universidad de Antioquia e instituciones de salud como la
Fundacin Hospitalaria San Vicente de Paul.

El lote A esta construido en forma rectangular y topografa plana, con urbanismo y

especificaciones para uso industrial.

Las vas de acceso principales son la carrera 55 Tenerife, Avenida regional, calle 67, las
cuales se encuentran en buen estado.

Los linderos de las Matrculas Inmobiliarias Lote A 01N-221545 y Lote B 01N-205911 estn
contenidos en la escritura 1721 del 30 de Junio de 1980 Notara 8 de Medelln:

A) Un lote de terreno situado en la ciudad de Medelln, con una cabida aproximada

de cuatro mil ciento cincuenta y seis metros cuadrados con dos mil setecientos cincuenta
y dos diezmilsimas de metro cuadrado (4.156.2752 m2) comprendido dentro de los
siguientes linderos:

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Por el oriente, con la carrera 55, por el occidente, con la carrera distinguida antes con el
Nmero 56 que corresponde hoy a la 55 A; por el sur, con el inmueble de propiedad de
Industria de Alimentos Ltda. y por el norte, con la propiedad de textiles Pepalfa S.a.

B) Un lote situado en esta ciudad de Medelln, entre las carreras 55 y 55A, de la actual
Nomenclatura urbana, que tiene una cabida de setecientos cuarenta y cinco con cincuenta
y un metros cuadrados (745.5145 m2) y est comprendido dentro los siguientes linderos:
Por el norte, en extensin aproximada de 63.53 metros con predio de Textiles Pepalfa S.A;
por el oriente en una extensin aproximada de 11,54 metros con la carrera 55; por el sur
en extensin de 61,20 metros con el predio de Textiles Pepalfa S.A.; por el occidente en
extensin aproximada con la carrera 55 A para la cual se le solicit al seor Registrador
abrir nueva matrcula inmobiliaria como consecuencia de la particin del inmueble de
mayor extensin, segn escritura No. 3094 del 30 de noviembre de 1.979, cuya matrcula
inmobiliaria era la No. 001-0105409. El folio de esta matrcula es el No. 001-0221545.

Se anexa plano ficha catastral

6.3 Caractersticas generales del lote

El lote actualmente se encuentra habilitado para patio de parqueaderos de busetas del

sistema de transporte masivo Metroplus y cuenta con una construccin provisional de dos
pisos donde opera la administracin del centro de mando operacional (CMO) del sistema
alimentador oriental (SAO). Esta construccin se encuentra en una esquina del lote B.

Al momento de la visita la construccin se encuentra en regular estado de conservacin.

El primer piso est deshabilitado pues no presenta condiciones aptas para operar. El
acceso hacia el segundo piso se da por escaleras en cemento. El segundo piso cuenta con
6 oficinas de aproximadamente de 6 m2 x 6 m2 en promedio. El piso de las oficinas es en
cermica, muros en cerramiento de bloque en adobe y pintados, techo en teja de eternit y
puertas metlicas corredizas. Los muros exteriores del segundo piso son en adobe a la
vista. En otra esquina del lote B se encuentra una construccin sin terminar en adobe a la
vista que actualmente se encuentra habilitada como bodega de materiales.

El lote cuenta con una caseta de vigilancia construida en madera en mal estado de
conservacin. Los techos, muros y pisos no presentan daos estructurales que puedan
afectar la construccin, pero su estado de conservacin en general no es ptimo. .

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 REGISTRO FOTOGRAFICO DEL LOTE

FOTOS DE ENTORNO

AN DE
Fachada occidental

Avenida Ferrocarril Estacin chagualo Metroplus

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FOTOS INTERIOR LOTES A - B

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 7. METODO DE AVALO

Para la determinacin de valor comercial de este inmueble se utilizaron los siguientes

mtodos para obtencin del valor, tanto para terreno como para la construccin, segn la
normatividad vigente que regula la metodologa valuatoria en Colombia Resolucin 620 de
2008

Artculo 1.- Mtodo de comparacin o de mercado. Es la tcnica valuatoria que

busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalo.
Tales ofertas o transacciones debern ser clasificadas, analizadas e interpretadas para
llegar a la estimacin del valor comercial.

Artculo 4. Mtodo (tcnica) residual. Es el que busca establecer el valor Comercial

del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas
de un proyecto de construccin, acorde con la reglamentacin urbanstica vigente y de
conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas
proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es
indispensable que adems de la factibilidad tcnica y jurdica se evale la factibilidad
comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.

Pargrafo.- Este mtodo (tcnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor
uso, segn el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos
ser el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al
econmicamente ms rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas
intensidades edificatorias, ser el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades
legales y fsicas, con la combinacin de intensidades que permita obtener la mayor
rentabilidad, segn las condiciones de mercado.

Nota: El desarrollo de este lote se debe dar previa aprobacin del plan parcial. Se realiz
el informe de avalo teniendo en cuenta el proyecto que se pretende desarrollar y
conociendo que el plan parcial est prximo a aprobacin. Los aprovechamientos del plan
parcial no puede superar a los establecidos para el polgono segn el acuerdo 048 de
2014.

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 RESULTADO DEL AVALO

DESCRIPCIN REA / m VALOR / m VALOR TOTAL

rea Lote A 745,514 $ 1.730.000 $ 1.289.739.220

Construccin Lote A 778,98 $ 450.000 $ 350.541.000
rea Lote B 4.208,05 $ 1.730.000 $ 7.279.926.500

VALOR TOTAL $ 8.920.206.720

OCHO MIL NOVECIENTOS VEINTE MILLONES

VALOR EN LETRAS DOSCIENTOS SEIS MIL SETECIENTOS VEINTE
PESOS.

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VIGENCIA DEL AVALO

De acuerdo con el Numeral 7 del Artculo 2 del Decreto 422 de marzo 08 de 2000, y al
Artculo 19 del Decreto 1420 de junio de 1998, expedidos por el Ministerio de Desarrollo
Econmico, el presente avalo tiene una vigencia de un (1) ao a partir de la fecha de
expedicin de este informe, siempre y cuando se conserven las condiciones extrnsecas e
intrnsecas que pueden afectar el valor.

9. POLTICAS Y CLUSULAS

- El precio que asigna HUMBERTO OCHOA ASOCIADOS S.A.S. al inmueble avaluado

es siempre el que correspondera a una operacin de contado, entendindose
como tal la que se refiere al valor actual del bien, cubierto en el momento mismo
de efectuarse la operacin, sin consideracin alguna referente a la situacin
financiera de los contratantes.
- Para efectos de la conformacin del valor del bien avaluado, HUMBERTO OCHOA
ASOCIADOS S.A.S, entre otros criterios, han tenido en cuenta los avalos recientes
y las transacciones en el sector al que, homogneamente, pertenece el inmueble.
- El avalo de HUMBERTO OCHOA ASOCIADOS S.A.S, no tiene en cuenta aspectos
de orden jurdico de ninguna ndole, tales como titulacin, servidumbres activas o
pasivas y -en general- asuntos de carcter legal, excepto cuando quien solicita el
avalo haya informado especficamente de tal situacin para que sea considerada
en l.
- En cuanto a la incidencia que sobre el precio pueda tener la existencia de contratos
de arrendamiento o de otra ndole, HUMBERTO OCHOA ASOCIADOS S.A.S,
desechan evaluar tales criterios en el anlisis, y consideran que el inmueble est
sin ocupacin, asumiendo que el titular del derecho de propiedad tiene el uso y
goce de todas las facultades que de dicho inmueble se deriven.
- Salvo las que sean perceptibles y de pblico conocimiento, en el avalo presente
no se tienen en cuenta las caractersticas geolgicas ni la capacidad de soporte o
resistencia del terreno avaluado, ya que para la certeza de tales anlisis se
requiere la aplicacin de tcnicas especiales que no efectan HUMBERTO OCHOA
ASOCIADOS S.A.S.

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NOTAS

Es muy importante hacer nfasis en la diferencia existente entre las cifras del avalo
efectuado por HUMBERTO OCHOA ASOCIADOS S.A.S, y el valor de una eventual
negociacin. Lo normal es que los dos valores no coincidan porque a pesar de que el
estudio que efectan HUMBERTO OCHOA ASOCIADOS S.A.S, conduce al "Valor Objetivo"
del inmueble, en el "Valor de Negociacin" intervienen mltiples factores subjetivos o
circunstanciales imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores, los
plazos concedidos para el pago, la tasa de inters, la urgencia econmica del vendedor, el
deseo o antojo del comprador, la destinacin o uso que el comprador le vaya a dar al
inmueble, etc., todos los cuales, sumados, distorsionan a veces en alto porcentaje -hacia
arriba o hacia abajo- el monto del avalo.
En ningn caso podr entenderse que el avalo de HUMBERTO OCHOA ASOCIADOS S.A.S,
pueda garantizar que cumpla con las expectativas, propsitos u objetivos del solicitante o
del propietario del inmueble, especialmente frente a la negociabilidad del mismo, la
aprobacin o concesin de crditos, o la recepcin del mismo como garanta.
Se certifica que HUMBERTO OCHOA ASOCIADOS S.A.S., ni ninguno de los peritos
designados para la realizacin de este avalo, tienen intereses comerciales o de otra
ndole en el inmueble analizado, salvo los inherentes a la ejecucin del presente estudio.

RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR

El avaluador no revelar informacin sobre la valuacin a nadie distinto del solicitante y
slo lo har con autorizacin escrita, salvo que el informe sea solicitado por una autoridad
competente.

CLUSULA DE PUBLICACIN DEL INFORME

Se prohbe la publicacin de parte o de la totalidad de este informe, o de cualquier
referencia al mismo, a las cifras de valuacin, y al nombre y afiliacin del avaluador, sin su
consentimiento.

DECLARACIN DE CUMPLIMIENTO

Las declaraciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde

el avaluador alcanza a conocer.
Los anlisis y resultados solamente se ven restringidos por las hiptesis y
condiciones restrictivas que se describen en el informe.
El avaluador no tiene intereses en el bien inmueble objeto de estudio.

21
 Los honorarios del avaluador no dependen de aspectos del informe.
La valuacin se llev a cabo conforme a un cdigo de tica y normas de conducta.
El avaluador ha cumplido con los requisitos de formacin de su profesin.
El avaluador tiene experiencia en el mercado local y la tipologa de bienes que se
estn valorando.
El avaluador ha realizado la visita personal al bien inmueble objeto de valoracin.
Nadie, con excepcin de las personas especificadas en el informe, ha
proporcionado asistencia profesional en la preparacin del informe.

DECLARACIN DE NO VINCULACIN

HUMBERTO OCHOA ASOCIADOS S.A.S, no tiene relacin directa o indirecta con el

solicitante ni con el propietario del inmueble.
Este informe de valuacin es confidencial para las partes para el propsito especfico del
encargo. No se acepta ninguna responsabilidad ante terceros. No se acepta ninguna
responsabilidad por la mala utilizacin de este informe.

10. REGISTRO FOTOGRFICO

11. ANEXOS

- Copia Escritura
- Certificado de Libertad y Tradicin
- Impuesto predial
- Ficha Catastral
- Carnet R.N.A
- Carta de Fedelonjas Y Lonja de Propiedad Raz de Medelln.

JUAN DAVID OCHOA POSADA

AVALUADOR
R.N.A 3318

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