VOTO Arturo Zaldvar - contradiccin de tesis 5/2010.

Registro Nm. 40562; Novena poca; Primera Sala; Semanario Judicial de la

Federacin y su Gaceta Tomo XXXIII, Marzo de 2011.
COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO. EL CONTRATO RELATIVO
CONSTITUYE JUSTO TTULO PARA ACREDITAR LA POSESIN CON
CARCTER DE PROPIETARIO PARA EJERCER LA ACCIN DE
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA.
COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO. EL CONTRATO RELATIVO
CONSTITUYE JUSTO TTULO PARA ACREDITAR LA POSESIN CON
CARCTER DE PROPIETARIO PARA EJERCER LA ACCIN DE
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA.

Voto particular que formula el Ministro Arturo Zaldvar Lelo de Larrea, relativo a las
consideraciones sustentadas en la contradiccin de tesis 5/2010.

En sesin del da veintitrs de junio de dos mil diez, la mayora de los seores
Ministros de esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin
resolvieron la contradiccin de tesis 5/2010, en el sentido de que s existe la
contradiccin planteada y debe prevalecer con carcter de jurisprudencia el criterio
que establece, en lo medular, que el contrato de compraventa con reserva de
dominio tiene el carcter de justo ttulo, apto para acreditar la posesin con
carcter de propietario para la procedencia de la prescripcin adquisitiva o
usucapin.
A pesar del pleno respeto a la opinin de la mayora, expreso mi discrepancia
respecto a las consideraciones plasmadas en la resolucin, por las siguientes
razones:
Como puede apreciarse, el tema a dilucidar en el presente asunto consisti en
determinar si el contrato de compraventa con reserva de dominio como causa
generadora de la posesin en los juicios de origen valorados por los tribunales
contendientes, puede considerarse como un documento apto para la procedencia
de la accin de prescripcin adquisitiva o usucapin. La sentencia aprobada por la
mayora sostiene que s en los siguientes trminos:
En primer lugar, se hace una interpretacin de los artculos que regulan la
compraventa con reserva de dominio en el Cdigo Civil para el Distrito Federal,
que en lo que interesa sealan:
"Artculo 2,312. Puede pactarse vlidamente que el vendedor se reserve la
propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado.
"Cuando los bienes vendidos son de los mencionados en las fracciones I y II del
artculo 2,310 (bienes inmuebles y bienes muebles susceptibles de
identificacin),(1) el pacto de que se trata produce efectos contra tercero, si se
inscribe en el Registro Pblico; cuando los bienes son de la clase a que se refiere
la fraccin III del artculo que se acaba de citar, se aplicar lo dispuesto en esa
fraccin."
"Artculo 2,313. El vendedor a que se refiere el artculo anterior, mientras no se
venza el plazo para pagar el precio, no podr enajenar la cosa vendida con
reserva de propiedad. Esta limitacin de dominio se anotar en la parte
correspondiente."
"Artculo 2,314. Si el vendedor recoge la cosa vendida porque no le haya sido
pagado su precio, se aplicar lo que dispone el artculo 2,311."(2)
"Artculo 2,315. En la venta de que habla el artculo 2,312, mientras que no pasa la
propiedad de la cosa vendida al comprador, si ste recibe la cosa ser
considerado como arrendatario de la misma."
La sentencia aprobada por la mayora sostiene su criterio esencialmente, en que
esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin ya se ha
pronunciado sobre el tema relativo a que una cesin de derechos o un contrato de
compraventa son documentos aptos para acreditar que se adquiri la posesin
originaria, en virtud de que slo sta es apta para prescribir.(3)
Distingue adems la compraventa con reserva de dominio de la compraventa
ordinaria, al sealar que "a diferencia del caso normal, dicha entrega no es
transmitiva de dominio", y aclara que con dicha modalidad se persigue garantizar
al vendedor el pago del precio, y que por ello al celebrarse el contrato, no se
transmite la propiedad, sino slo el uso y el disfrute.
Sin embargo, al analizar el artculo 2,315 (que dispone: "En la venta de que habla
el artculo 2,312, mientras que no pasa la propiedad de la cosa vendida al
comprador, si ste recibe la cosa ser considerado como arrendatario de la
misma"), establece que: "si bien el artculo anterior dispone que al comprador
deber considerarse como arrendatario, tambin lo es que tal disposicin est
encaminada a proteger los derechos del vendedor para que le sea devuelto el
bien, pero con relacin al cumplimiento o rescisin del contrato de compraventa en
s mismo".
La sentencia concluye que el carcter de arrendatario que le da la ley al
comprador nicamente es para el caso de que el propietario incumpla con lo
pactado, o se rescinda el contrato de compraventa, en cuyo caso, a partir de
entonces, el comprador estar obligado a cubrir el pago de un alquiler o renta por
el uso de la cosa vendida y no para diversos actos, pues la posesin que ejerza el
comprador, -posesin originaria- tendr siempre el carcter de propiedad en virtud
de que entre el vendedor y el comprador no se estipul contrato de arrendamiento
alguno, sino la venta de un inmueble sujeta a una condicin.
Por tanto, contina la sentencia, el hecho que en un contrato de compraventa el
vendedor se reserve el dominio de un inmueble, no desvirta la naturaleza de
ste, razn por la cual debe considerarse un ttulo suficiente para que el
comprador ejerza la posesin en concepto de propietario, pues es claro que tiene
la intencin de poseer la cosa a ttulo de dueo.
No comparto estas consideraciones, atento a que el Cdigo Civil en su artculo
2315, es muy claro en establecer que el vendedor podr reservarse la propiedad
de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado; pero si el comprador
recibe la cosa antes de que el precio pactado est saldado, ser considerado
como arrendatario de la misma.(4) De ah que resulte evidente que el contrato de
compraventa con reserva de dominio no es un justo ttulo para usucapir, pues
mientras no se cubra el precio total de la cosa, no es ms que un contrato de
arrendamiento, documento que no es apto para usucapir.
En otras palabras, en los contratos de compraventa con reserva de dominio, existe
una transferencia de slo dos de los atributos de la propiedad, consistentes en el
uso y disfrute, pero no de disponer de la cosa vendida. As, es dable concluir que
la compraventa con reserva de dominio da al vendedor la garanta de que, hasta
en tanto no se pague el precio de la compraventa, la propiedad de la cosa no
pasar al comprador.
Si conforme al desarrollo de la propia sentencia y de los criterios que cita, lo que
se busca acreditar es que el comprador adquiri la posesin originaria, es decir,
que ha posedo en concepto de dueo, no es posible afirmar que un contrato en el
que se pact lo contrario, le d ese carcter.
El proyecto desestima lo que dispone el artculo 2,315, el cual seala en forma
expresa que "mientras no se transmita la propiedad, el comprador debe
considerarse como arrendatario"; pues concluye que en realidad el comprador slo
tendr ese carcter si incumple, en caso de que se rescinda el contrato.
No se comparte dicha interpretacin, porque el artculo seala lo contrario. La
interpretacin que hace el proyecto implica que, a contrario sensu, durante toda la
vida del contrato se le considere propietario al comprador, no obstante que la ley
diga lo opuesto. La ley dice que el comprador es un arrendatario desde un inicio, y
hasta que haya terminado de pagar el precio. Slo hasta terminado de pagar el
precio podr legalmente considerarse dueo y conducirse como tal.
Es cierto que lo que las partes celebraron fue un contrato de compraventa, que
tiene como finalidad que el comprador adquiera la propiedad del bien; sin
embargo, es incorrecto que se le reste importancia a la caracterstica esencial de
esa modalidad de compraventa -que el vendedor se reserve el dominio-, y por
tanto, considero que el comprador slo debe considerarse arrendatario y tiene slo
una posesin derivada, hasta en tanto pague el precio.
El tema de la contradiccin de tesis que se analiz en la ejecutoria no es si en
algn momento por virtud del contrato, el comprador puede adquirir la propiedad
del bien, suponiendo que haya pagado la totalidad del precio; sino determinar si en
el momento en que los quejosos ejercitaron la accin de prescripcin, posean en
concepto de dueo. Considero que no.
Con el criterio que se propone, esta Primera Sala podr asegurarse de que no se
vuelva a utilizar dicha figura, porque si las partes celebran un contrato en el que
pactan el pago a 10 o 20 aos, en el que acuerdan que al comprador slo se le
transmitir la propiedad hasta pagar el precio total, y despus de 5 aos el
comprador demanda la prescripcin sin haber pagado el precio, y se considera
que la accin es procedente porque ha posedo en concepto de dueo, la
consecuencia ser que el vendedor se quedar slo con una accin personal para
el cobro del precio, y perder su derecho real sobre el inmueble. En esa situacin
qu sentido tuvo celebrar un contrato de compraventa con reserva de dominio
cuando se le da el mismo tratamiento que a cualquier otro contrato de
compraventa sin esa modalidad?
La sentencia aprobada por la mayora equipara el contrato de compraventa con
reserva de dominio con cualquier compraventa sujeta a condicin. Considero que
no es lo mismo, pues si bien el Cdigo Civil contempla que las partes pueden
pactar cualquier modalidad en su compraventa, tambin es cierto que regula en
forma especfica una modalidad que tiene la finalidad de asegurar al propietario el
pago del precio, estableciendo expresamente que mientras tanto, el vendedor ser
el poseedor originario, y el comprador, el poseedor derivado. Por lo tanto, el
segundo no podr prescribir en contra del vendedor, porque la posesin derivada
que da un arrendamiento no permite la prescripcin, slo puede prescribir quien
posee en concepto de propietario, cuestin que no es aplicable al comprador en
ese caso.
La naturaleza especial del contrato de compraventa con reserva de dominio, la
explica en forma clara Francisco Lozano Noriega en su libro: Cuarto Curso de
Derecho Civil, Contratos,(5) al referirse en la clasificacin de los contratos a la
"unin con forma alternativa".
Al respecto, seala que: "es una manera de unin de contratos en la que
necesariamente, a la postre, al final, uno de los contratos va a extinguirse y el otro
subsistir". Al referirse en especfico a la compraventa con reserva de dominio,
seala que encontramos unidos dos contratos, contrato de compraventa y contrato
de arrendamiento; pero estos dos contratos estn subordinados a una misma
condicin; condicin que para la venta es suspensiva y para el arrendamiento es
resolutoria. En qu consiste la condicin? En el pago del precio. Mientras no se
pague el precio, hay un contrato de arrendamiento, el cual terminar con efectos
retroactivos al cumplirse la condicin resolutoria de pago del precio, la cual a su
vez, es condicin suspensiva para la compraventa, por lo que el comprador con
reserva de dominio dejar de ser arrendatario y se convertir en dueo al
cumplirse la condicin, tambin con efectos retroactivos. Sin embargo, mientras no
hay pago de precio, hay un arrendamiento por disposicin de la ley. Una vez que
hay pago de precio, entonces s se puede hablar de transmisin de propiedad, y
de posesin en concepto de dueo.
A mi juicio, con el criterio que se propone en la sentencia aprobada por la mayora,
el efecto que se obtendr ser el de terminar con la figura de la compraventa con
reserva de dominio, pues si no obstante el pacto expreso de las partes y la
disposicin expresa de la ley, al comprador con reserva de dominio no debe
tenrsele como arrendatario, sino como comprador, qu sentido tendr celebrar
un contrato con reserva de dominio?
Cabe sealar que adems, la accin que sera ms apta para el comprador con
reserva de dominio para formalizar su derecho de propiedad sobre el inmueble,
una vez pagado el precio, es la accin pro-forma, en caso de que el vendedor no
quisiera formalizar la compraventa.
El Cdigo Civil es claro en que hay compraventa cuando hay acuerdo entre precio
y cosa. Si en el caso, las partes sujetaron la transmisin de propiedad a la
condicin del pago del precio, en el momento en que el comprador termine de
pagar el precio ser dueo. Slo tendr que acreditar el pago total del precio. Por
lo que no parece natural que deba tener a su alcance la accin de prescripcin, en
primer lugar, porque si ya es dueo, no puede prescribir contra s mismo, y si
todava no lo es, lo nico que tiene que hacer es pagar el precio para volverse
dueo. La escrituracin es una cuestin de forma que se puede solicitar mediante
la accin pro-forma. Lo anterior deja ver que quien haya celebrado un contrato de
compraventa respecto de un bien, no requiere de la accin de prescripcin para
ser dueo, puesto que adquiri su derecho de propiedad a travs de un contrato
traslativo de dominio, que por s solo, o al cumplimiento de la condicin pactada,
en su caso, automticamente le transmite la propiedad, por lo que no requiere de
una accin que le transmita la propiedad, sino de una que le permita formalizar su
derecho de propiedad.
En conclusin, el hecho de considerar al contrato de compraventa con reserva de
dominio como un justo ttulo para usucapir, es tanto como equipararlo con
cualquier compraventa sujeta a condicin, y al hacerlo, se desnaturaliza la
compraventa afecta a esta modalidad, pues cuando en un contrato de
compraventa, la parte vendedora se reserva el dominio de la cosa vendida hasta
en tanto el comprador no pague el precio pactado, se entiende que el vendedor se
reserv su derecho de propiedad y por tanto, el inmueble no es objeto de
prescripcin.
Considero que si a un contrato de compraventa con reserva de dominio se le
otorga valor de ttulo apto para prescribir, sus caractersticas esenciales -que son
las que describ prrafos arriba-, desaparecen, y la figura jurdica de la reserva de
dominio queda desnaturalizada.
Razones stas por las que, respetuosamente, disiento de las consideraciones
sostenidas en la sentencia aprobada por esta Primera Sala.
_________________
1. "Artculo 2,310. La venta que se haga facultando al comprador para que pague
el precio en abonos, se sujetar a las reglas siguientes:
"I. Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de uno
o varios abonos ocasionar la rescisin del contrato. La rescisin producir
efectos contra tercero que hubiere adquirido los bienes de que se trata, siempre
que la clusula rescisoria se haya inscrito en el Registro Pblico.
"II. Si se trata de bienes muebles que sean susceptibles de identificarse de
manera indubitable, podr tambin pactarse la clusula rescisoria, de que habla
contra terceros si se inscribi en el Registro Pblico. ..."
2. "Artculo 2,311. Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben
restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere
entregado la cosa vendida, puede exigir del comprador, por el uso de ella, el pago
de un alquiler o renta que fijarn peritos, y una indemnizacin, tambin fijada por
peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa. ..."
3. "CESIN DE DERECHOS. ES UN CONTRATO SUBJETIVAMENTE VLIDO
PARA ACREDITAR LA POSESIN CON JUSTO TTULO PARA EFECTOS DE
LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA (LEGISLACIN DEL DISTRITO FEDERAL Y
DEL ESTADO DE MXICO ABROGADA).-Cuando se ejercita la accin de
prescripcin adquisitiva, quien pretende usucapir debe probar fehacientemente el
origen de la posesin en concepto de dueo o propietario. Ahora bien, debe
decirse que el contrato de cesin de derechos propiamente dicho, no es apto para
transmitir la propiedad de un inmueble, pues slo sirve para transmitir otro tipo de
derechos que estn directamente vinculados con un crdito. Sin embargo, si en un
contrato denominado de cesin de derechos, derivado de las clusulas pactadas,
una de las partes transfiere derechos reales, ello implica que en realidad se est
ante un diverso contrato que es apto para hacerlo y que no se trata entonces de
un contrato de cesin de derechos como lo sostienen las partes, y derivado de
ste, la propiedad de la cosa u objeto que eran del supuesto cedente pasan a
formar parte del patrimonio del supuesto cesionario, quien la recibe y la incorpora
a su esfera de dominio, pero no por virtud del contrato de cesin de derechos, sino
del diverso que s es apto para transferir derechos reales. En ese orden de ideas,
el denominado contrato de cesin de derechos puede constituir un ttulo
subjetivamente vlido, para hacer creer, fundadamente al cesionario, que es apto
para transmitir la propiedad y, como consecuencia de ello, que se tiene el justo
ttulo para poseer el inmueble con el carcter de propietario y en consecuencia,
ser apto para acreditar la calidad de propietario para efectos de acudir a un juicio
de prescripcin adquisitiva o usucapin."
4. Artculo 2,315 del Cdigo Civil para el Distrito Federal. "En la venta de que
habla el artculo 2312, mientras que no pasa la propiedad de la cosa vendida al
comprador, si ste recibe la cosa ser considerado como arrendatario de la
misma."
5. Lozano Noriega, Alfonso, Cuarto Curso de Derecho Civil Contratos, Asociacin
Nacional del Notariado Mexicano, Mxico, D.F., 1990, p. 46.