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Mdulo
Andrea F. T. Carneiro
O cadastro deve cobrir todo o territrio do municpio, pois quanto maior for a sua cobertura
territorial, maior a abrangncia da multinalidade. Apenas assim ser possvel que o cadastro seja
a informao bsica para todos os cadastros temticos. preciso, portanto, buscar cadastrar
cada poro do territrio, seja urbano ou rural, pblico ou privado.
Art. 2 A parcela cadastral a menor unidade do cadastro, denida como uma parte
contgua da superfcie terrestre com regime jurdico nico.
A unidade fundamental do CTM a parcela cadastral, portanto no deve haver nos bancos de
dados unidades menores do que a parcela. As parcelas so contguas, de maneira que no se
sobreponham umas s outras, nem haja lacunas entre elas. Um imvel possui regime jurdico
nico se apresentar uma nica situao legal (um nico ttulo de propriedade ou uma nica
condio de posse). Caso contrrio, o imvel dever ser descrito por mais de uma parcela,
correspondente a cada regime jurdico.
O territrio do municpio composto de parcelas. Numa situao ideal, o cadastramento ser
considerado completo quando a superfcie do municpio e a superfcie cadastrada forem idnticas.
Lotes, glebas, vias pblicas, praas, lagos, rios, etc., devem ser modelados por uma ou mais
parcelas cadastrais. Cada uma recebe um cdigo nico e estvel como identicador, que serve
tambm como chave de acesso para as informaes cadastradas e para a interligao do CTM
com os cadastros temticos.
A Figura 1.1 ilustra a relao entre parcela e imvel:
o imvel A constitudo por duas parcelas: 1 e 2;
o imvel B constitudo pelas parcelas: 3 e 4;
a estrada tambm deve ser representada por uma parcela: bem imvel pblico.
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Mdulo 1: Disposies gerais do Cadastro Territorial Multinalitrio
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visveis por feies ou que o proprietrio os indicasse no terreno, sem considerar os limites dos
terrenos vizinhos. O resultado mais frequente era a demarcao de um limite entre as parcelas
com duas linhas distintas: a linha onde termina o domnio do proprietrio A no era a mesma do
incio do domnio do proprietrio B. H, portanto, duas denies da geometria do limite entre as
parcelas A e B. Neste caso, A e B no so imveis contguos (Figura 1.3).
A contiguidade de parcelas se consegue com a identicao e o levantamento nico do limite
entre ambas e a demarcao do limite pela sequncia de vrtices comuns. As coordenadas
referenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro garantem que os pontos metodicamente
levantados possam ser realocados a qualquer momento (Figura 1.4).
Do ponto de vista legal, para que um imvel seja contnuo, no pode ser interrompido por
outra rea dominial, tal como uma via pblica ou uma ferrovia. A sequncia de linhas de limite de
uma parcela deve formar um polgono fechado, ou seja, ao partir de algum vrtice e seguindo o
limite ponto por ponto, deve-se terminar a sequncia no mesmo vrtice de partida. Voltando
Figura 1.1., pode-se visualizar que os imveis A e B, ao serem interrompidos por uma estrada,
esto compostos de duas parcelas cada um. Cada uma destas parcelas ser registrada com
matrcula prpria no Registro de Imveis. Eventualmente, para ns tributrios, pode-se formar
imveis como unidades econmicas. No exemplo da gura citada, utilizam-se as parcelas 1 e 2
para modelar o imvel A e as parcelas 3 e 4 para o imvel B .
Art. 2 (...)
1 considerada parcela cadastral toda e qualquer poro da superfcie no municpio a
ser cadastrada.
2 As demais unidades, como lotes, glebas, vias pblicas, praas, lagos, rios e outras,
so modeladas por uma ou mais parcelas de que trata o caput deste artigo, identicadas
por seus respectivos cdigos.
Uma ou vrias parcelas formam todas as outras unidades imobilirias como o lote (imvel
urbano) ou a gleba (imvel rural).
A Figura 1.5 apresenta duas parcelas de proprietrios diferentes. A parcela 1 propriedade
privada registrada, com matrcula no Registro de Imveis; j a parcela 2 Terreno de Marinha, ou
seja, de propriedade da Unio, por se encontrar dentro da faixa de 33 metros a partir da preamar
mdia de 1831 estipulada SPU como limite entre as propriedades da Unio e privada. A
modelagem das duas parcelas como um nico imvel permite que a prefeitura o administre para
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ns urbansticos e tributrios como uma nica unidade, mesmo de duas parcelas com proprietrios
diferentes.
Art. 2 (...)
3 Dever ser atribudo a toda parcela um cdigo nico e estvel.
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Art. 3 Toda e qualquer poro da superfcie territorial no municpio deve ser cadastrada
em parcelas.
Para que um cadastro seja multinalitrio para qualquer aplicao geoespacial dentro do
municpio, deve-se cadastrar todo o territrio do municpio, no apenas os imveis. Alguns
cadastros temticos informam sobre dados em reas fora dos imveis como, por exemplo, objetos
de infraestrutura nas ruas e praas ou nos rios e lagoas, etc., o que exige que estes objetos sejam
cadastrados como parcelas, para que estes possam ser referenciados a uma destas unidades do
cadastro. Assim, o CTM ser um cadastro territorial de parcelas de toda a superfcie do municpio
e no um cadastro imobilirio, apenas de lotes e glebas.
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O CTM e o Registro de Imveis so instituies diferentes com objetivos distintos, com dados
e informaes sobre o mesmo objeto, que a parcela. As informaes das duas instituies devem
complementar-se perfeitamente. O Registro de Imveis informa sobre o proprietrio, a forma de
aquisio dos direitos, as restries e os demais fatos jurdicos, enquanto o CTM informa sobre a
localizao, as dimenses mtricas, os limites com suas demarcaes e o valor da mesma
parcela.
Enquanto o CTM informa onde e quanto, o Registro de Imveis informa quem e como. A
interligao de ambos se d pelo Sistema de Cadastro e Registro Territorial SICART.
Assim, resulta que:
SICART = CTM + Registro onde, quanto, quem e como
Onde refere-se a localizao geogrca da parcela territorial. Este questionamento
deve ser respondido pelo cadastro.
Quanto refere-se ao valor venal agregado a parcela e ao imvel. Este questionamento
tambm deve ser respondido pelo cadastro.
Quem refere-se a descrio do proprietrio (nome, endereo, nmero dos
documentos ociais brasileiros, entre outros). Essa caracterizao realizada pelo
Cartrio de Registro de Imveis.
Como refere-se ao processo de aquisio, ou seja, como o a parcela territorial foi
adquirida. Dado tambm fornecido pelo Cartrio de Registro de Imveis.
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baseados na informao das parcelas. Um SIT pode (de preferncia) ser estruturado em uma
plataforma SIG, porm, nos municpios onde essa tecnologia ainda no chegou, ser suciente se
forem relacionadas s bases alfanumricas em um nico mapa de referncia, que seja utilizado
por todos os parceiros. O nmero de cadastros temticos pode variar de um municpio para outro
segundo a necessidade do local. Numa regio mineira, por exemplo, pode-se criar um cadastro
mineiro que em outra regio possa no ser relevante, dado que tal atividade no existe.
Art. 5 (...)
1 O cadastro temtico compreende um conjunto de informaes sobre determinado
tema relacionado s parcelas identicadas no CTM.
Art. 5 (...)
2 Considera-se como cadastros temticos, os cadastros scal, de logra-douros, de
edicaes, de infraestrutura, ambiental, socioeconmico, entre outros.
O cadastro de parcelas ser o fundamento para qualquer outro cadastro temtico. Cada
cadastro temtico tem seu prprio objetivo e se refere muitas vezes a objetos distintos (ver
Captulo IV, Art. 16). O cadastro scal refere-se s propriedades tributveis, que so os lotes
(IPTU) e as glebas (Imposto Territorial Rural ITR). O cadastro de logradouros registra a malha
das ruas urbanas no municpio. Anteriormente, havia dois cadastros distintos que
desconsideravam que a unidade propriedade tributada e a unidade rua fossem reas contguas
usando a mesma linha de divisa para separar duas parcelas.
No caso do cadastro parcelar, so representadas todas as unidades territoriais do municpio
com a mesma prioridade, usando as mesmas tcnicas, independentemente da importncia para
um determinado cadastro temtico. O cadastro modela tambm a situao legal e real do
imvel, conforme exemplarmente pode ser demonstrado a seguir (Figura 1.9).
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Art. 6
O CTM, bem como os sistemas de informao dos quais faz parte (SICART e SIT),
multinalitrio e atende s necessidades sociais, ambientais, econmicas, da
Administrao Pblica e de segurana jurdica da sociedade.
Pargrafo nico O CTM deve ser utilizado como referncia bsica para qualquer
atividade de sistemas ou representaes geoespaciais do municpio.
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A carta cadastral deve conter uma descrio detalhada do territrio por meio da
representao grca das parcelas, constituindo um importante referencial para caracterizao da
posse e da propriedade. um instrumento de base fundamental para o reconhecimento do
territrio, para a denio das polticas de planejamento e gesto territorial municipal, alm de
proporcionar um suporte ao desenvolvimento social, ambiental e econmico.
O objeto da cartograa cadastral fundamentalmente representar o levantamento
sistemtico dos limites das parcelas territoriais, de modo que estas apresentem localizao
geogrca nica. Entre os elementos cartogrcos essenciais, encontram-se o sistema de
coordenadas, o sistema de projeo, as escalas grca e numrica, bem como o mapa de
localizao.
na cartograa cadastral que os limites das parcelas cam amarrados ao Sistema Geodsico
Brasileiro. Uma vez implantada, a rede geodsica municipal estabelece um sistema de apoio
geogrco que permite relacionar diferentes produtos cartogrcos. Dessa forma, a cartograa
tambm pode representar os servios de infraestrutura, bem como os loteamentos, as reas
informalmente ocupadas e ainda os limites de rea urbana e rural, de forma a possibilitar a anlise
do uso do solo, bem como os logradouros e qualquer outro elemento que se considere essencial
gesto do espao municipal. A Figura 1.12 apresenta uma rede de referncia cadastral
(correspondente ao Municpio de Florianpolis).
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1 Adaptado de: FERNANDES, V. O. Anlise das Cartas do Mapeamento Cadastral Urbano no Brasil: Proposta Para Normatizao da
Simbologia. Dissertao (Mestrado) Universidade Federal de Santa Catarina. Florianpolis, 2006.
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uma terceira coordenada que denominada altitude referenciada ao nvel mdio dos
mares.
Sistema de projeo: A adoo de um sistema de projeo cartogrco fundamental
para qualquer mapeamento e tem como objetivo determinar um mtodo destinado
representao da superfcie curva da Terra em um plano. Como no h na legislao
brasileira uma indicao de projeo cartogrca especca para as escalas cadastrais,
comum a utilizao da projeo Universal Transversa de Mercator UTM, que a
projeo ocial para as escalas do mapeamento sistemtico. No entanto, alguns
municpios tm utilizado o plano topogrco ou sistemas LTM devido s distores da
projeo UTM, que podem ser signicativas nas escalas das cartas cadastrais urbanas.
Referencial geodsico: ocialmente formado pelo Sistema Geodsico Brasileiro (SGB),
que se estrutura pelo conjunto de estaes materializadas no terreno e cuja posio serve
como referncia precisa a diversos projetos, em especial gerao de cartograa em
vrias escalas. Atualmente, o sistema de referncia geodsico ocial o SIRGAS 2000 e
as informaes sobre os marcos geodsicos que devem ser utilizados como referncia
para os mapeamentos so disponibilizados no site do IBGE:
http://www.ibge.gov.br/home/geociencias/geodesia/sgb.shtm .
Escalas grca e numrica: a relao de proporcionalidade que h entre o espao real
(superfcie fsica) e o espao representado (desenho).
Atributos da representao grca das parcelas: simbologia grca adequada para
referenciar os pontos de controle geomtrico e sua hierarquia. No Brasil, no h uma
normatizao nacional que dena a representao cartogrca dos elementos grcos
de interesse cartograa cadastral. Entretanto, fundamental que se apresentem nessa
cartograa, de modo claro e hierarquizado, os elementos denidores da rigidez
geomtrica, nos seus diferentes nveis de levantamento.
Cdigo unvoco identicador da parcela cadastral: a atribuio de um cdigo inequvoco a
cada parcela fundamental no conceito da cartograa cadastral e traz consigo a
facilidade da vinculao da parcela (chave de ligao) ao Cartrio de Registro de Imveis
e tambm aos bancos de dados de todos os parceiros do CTM. O identicador das
parcelas ainda se traduz em um timo elemento de vinculao aos outros cadastros
temticos.
A gesto municipal trabalha com uma gama considervel de dados e informaes, sejam eles
grcos ou alfanumricos. Neste cenrio, novos dados e/ou informaes ainda podem estar
disponveis na forma de tabelas, mapas temticos ou ainda vdeos, guras, entre outros, os quais
so produzidos a cada instante.
Na era moderna, fundamental considerar um aporte tecnolgico eciente que administre a
quantidade de novos dados e informaes, os quais devem necessariamente estar
georreferenciados. Somente assim ser possvel integr-los em um Sistema de Informaes
Geogrcas SIG, o qual tornar a base de espacializao prxima sua situao real. A Figura
2.4 apresenta a vinculao de vrios nveis de dados (nveis grcos de mapeamento
georreferenciado), os quais, superpostos no SIG, permitem ao usurio estabelecer critrios de
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Parcelas Cadastrais
Terras Pblicas
Estradas
Terras Arrendadas
reas de
Concesso
Sistema de Informaes
Geogrficas
Um SIG deve permitir adquirir dados diversos, bem como a recuperao e anlise dos
mesmos para obter respostas simples e precisas, ou at mesmo anlises mais complexas a m de
gerar novas informaes. Esse sistema tem a capacidade de integrar as camadas
correspondentes a diferentes temas de interesse ao usurio, alm de permitir a edio de dados,
dispondo de recursos para tomar medidas lineares, bem como clculos de reas, entre outros. Por
m, os SIGs geram sadas de produtos cartogrcos em diversas escalas de modo eciente por
meio da impresso dos mapas (temticos, cadastral, base cartogrca, outros) e de relatrios,
grcos, etc.
Considera-se a etapa de entrada dos dados em um ambiente SIG como sendo de extrema
importncia, uma vez que a preciso nal dos produtos gerados no SIG depende da qualidade dos
dados de entrada, bem como do mtodo adotado para o processamento dos mesmos.
Os dados que compem um SIG para ns de interesse ao cadastro so: a carta cadastral
gerada a partir da representao grca da parcela cadastral e os dados descritivos alfanumricos
que acompanham essa representao proveniente das matrculas, dos censos e dos Boletins de
Informaes Cadastrais, entre outros. Ressalta-se que, no SIG, existe a facilidade de se obter o
vnculo automtico entre o dado grco e o alfanumrico.
Um mapeamento vetorial urbano realizado a partir da interpretao e restituio das feies
grcas presentes nas fotograas areas. O dado de entrada uma imagem (fotograa area
digitalizada), que mapeia feies de acordo com os interesses do projeto e da respectiva escala
nal almejada. No cadastro, as aerofotos so tomadas em escala grande de voo, favorecendo o
procedimento de restituio dos detalhes de interesse ao cadastro, ou seja, da identicao e
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denio dos limites entre as parcelas. Porm, esse procedimento caracteriza a identicao e
reproduo do que pode ser visto e identicado como limite entre as parcelas nas aerofotos.
Contudo, a feio observada na imagem pode no corresponder ao verdadeiro limite da parcela,
induzindo a produo de um mapa vetorial com erros.
O procedimento mais adequado para execuo de um mapeamento cadastral que tenha ns
jurdicos realizar a identicao e a medio dos limites entre as parcelas in loco, acompanhado
pelos proprietrios e apoiado pelos documentos existentes nos cartrios de registro de imveis
(escrituras). S assim, a cidade legal confrontada com a cidade real e, portanto, passvel de
reticao.
O modelo de dados na forma de imagem, tambm til ao CTM, conhecido como dados
raster e apresenta uma disposio no formato matriz (malha), cujos elementos so referidos
como pixels, abreviao do ingls picture element, ou ainda clulas de mesma dimenso que
representam continuamente a rea de interesse.
A escala do dado raster denida pela correlao entre o tamanho do pixel representado no
espao, o objeto (unidade do mapeamento) e a sua correspondente rea de abrangncia no
espao real. Os exemplos de dados raster so imagens digitais, tais como aquelas adquiridas por
satlites ou por cmaras digitais. Nos dados raster, cada pixel representa uma unidade de medida
(tamanho espacial), bem como um valor interpretado (atributo). Quando o tamanho do pixel
grande em relao aos elementos representados, as discrepncias podem ocorrer devido
generalizao da conformao do referido elemento na imagem durante o processo de
vetorizao.
Os dados vetorial e raster, quando comparados, apresentam estrutura geomtrica distinta. A
diferena do dado adquirido (vetorial e/ou raster) representada na Figura 1.14, uma vez que so
apresentadas algumas feies do mundo real de interesse ao mapeamento em escala grande e/ou
pequena. Ressaltam-se, na Figura 1.14, trs formas de representao grca das feies de
interesse ao mapeamento (ponto, linha e polgono).
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O registro dos bens imveis e de direitos a eles relativos tem por objetivo a garantia de
autenticidade, segurana e eccia dos assentos de atos jurdicos inter vivos ou mortis causa.
Esses procedimentos so constitutivos, declaratrios, translativos e extintivos de direitos reais.
Dessa forma, o registro preserva a conabilidade, bem como a simples validade em relao a
terceiros ou a sua mera disponibilidade pblica2.
No Registro de Imveis, so feitos a Matrcula, o Registro e a Averbao de atos referentes a
imveis ou aos direitos a eles relacionados. Na designao genrica de registro, esto
relacionadas a transcrio e a inscrio de que tratam a lei civil. Portanto, atualmente, qualquer ato
que transra o domnio ou institua o nus real ser objeto de registro e no mais de transcrio ou
inscrio respectivamente.
O art. 167 da Lei 6.015/73, Lei dos Registros Pblicos (LRP), determina: "no registro de
imveis, alm da matrcula, sero feitos: o registro e a averbao. Ressalta-se que o CTM
constitui o complemento natural para o Registro de Imveis, pois enquanto o registro informa a
situao jurdica do imvel, o cadastro informa a sua situao fsica.
O cadastro declara a existncia do imvel, sua realidade fsica e suas caractersticas de
situao, medidas superciais e confrontantes; por outro lado, o Registro de Imveis declara a
titularidade dominial e as circunstncias pessoais e de vizinhana do proprietrio do bem3.
2 ARRUDA, Ridalvo Machado. O registro de imveis e o cadastro, Opinio Jurdica: Ano IV N 29 novembro de 1999.
http://www.datavenia.net/opiniao/rivmach.html, consultada em 28 de janeiro de 2010.
3 CARNEIRO, Andrea Flvia Tenrio. Cadastro Imobilirio e Registro de Imveis A Lei 10.267/2001, Decreto 4.449/2002 a Atos Normativos
do INCRA. Porto Alegre, Sergio Antonio Fabris Editor, 2003.
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