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(Comparacin de Mercado)
C U R S O D E T A S A C I O N E S 2 0 1 5 R A U L Q U I N T E R O S A.
MTODO DE COMPARACIN
VALOR DE MERCADO
Es el precio ms probable, referido a la fecha de la valoracin, que el bien
podra alcanzar en un mercado abierto y competitivo, actuando compradores y
vendedores de forma prudente, segn su propio inters, con conocimiento del
mercado y no motivados por estmulos indebidos.
VALOR DE MERCADO
El Valor de Mercado se estima a partir de informacin especfica de los
mercados apropiados suponiendo que las transacciones ocurren libremente, es
decir, sin restricciones causadas por fuerzas ajenas al mercado, mediante
mtodos y procedimientos que tratan de:
VALOR DE MERCADO
Ej.
MTODO DE COMPARACIN
VALOR DE MERCADO
El Valor de Mercado puede diferir significativamente del valor que para un
inversionista particular debera tener su bien, de acuerdo a sus requerimientos
de ganancia. Este ltimo valor tiene un carcter individual, especfico para
cada inversionista, y no necesariamente refleja las condiciones normales de
mercado. Similar situacin se da con el valor que un bien especfico tiene para
un uso o usuario en particular, atendiendo a su utilidad. El valor con el que el
bien contribuye a la empresa de que es parte mientras sta est en
operaciones puede ser diferente del valor que se le reconocera por el mercado
general o por otra empresa, al considerar el mayor y mejor uso de ese bien o el
cese de las actividades de la empresa.
PRINCIPIOS DE VALORACION
La tasacin es un concepto econmico y en ella se aplican muchos principios
conocidos, tales como los principios de oferta y demanda, y competencia.
Otros ms especficos explican el funcionamiento de este mercado y se deben
tener presente para la realizacin de la tasacin.
Los bienes inmuebles sustitutos nunca son idnticos sino similares, en razn
principalmente a la variable espacial, que no es reproducible, por lo cual hay
que utilizar tcnicas de homogeneizacin que permitan comparar inmuebles
que no sean exactamente semejantes y/o equivalentes.
MTODO DE COMPARACIN
NO SIEMPRE
MTODO DE COMPARACIN
Este principio exige al tasador que estime las alternativas de uso del
inmueble, o lo que es lo mismo, que determine los diferentes tipos posibles
de comprador para el inmueble que valora, alternativas que, en ningn caso,
son arbitrarias pues los usos a evaluar deben cumplir las siguientes
condiciones:
que sea razonable estimar que el inmueble pueda dedicarse a ese uso,
que sea probable que ese uso sea necesitado por un posible comprador,
que sea legalmente posible, es decir, que el uso est permitido por la
normativa urbanstica y cualquier otra ley,
que sea fsicamente posible desarrollar ese uso en el inmueble a valorar,
y
que la posible operacin de cambio de uso sea financieramente rentable y
aconsejable.
MTODO DE COMPARACIN
METODOLOGAS DE VALORACION
La tasacin ser confiable en la medida que se acerque a una visin
objetiva. Para evitar o limitar la subjetividad o arbitrariedad se recurre a
distintos enfoques metodolgicos que proveen al Tasador con una serie de
conocimientos y procedimientos analticos especializados. Los mtodos o
enfoques ms usados para estimar el Valor de Mercado son:
el Mtodo Comparativo,
el Mtodo de Rentabilidad o Capitalizacin de Ingresos
y el Mtodo de Costo.
Otros mtodos utilizados, cada vez con mayor frecuencia, son los de Valor
Residual y de Precios Hednicos
MTODO DE COMPARACIN
METODOLOGAS DE VALORACION
En cada tasacin el Tasador considerar todos los mtodos y determinar
cules de ellos son los ms apropiados y pertinentes para estimar el Valor de
Mercado, dada la disponibilidad y confiabilidad de los datos, las
caractersticas del bien mismo, las circunstancias en que el bien se
comercializara normalmente en el mercado y el objetivo de la tasacin.
METODOLOGAS DE VALORACION
En general, uno o ms mtodos representarn adecuadamente las
actividades del mercado. Por lo dems, estos mtodos se complementan de
tal manera que, cuando uno es insuficiente, se recurre a principios y tcnicas
de los otros. Sin embargo, cuando existe suficiente informacin de
mercado, el mtodo comparativo, basado en la observacin directa del
mercado, es el indicado; sin embargo no ser apropiado en relacin a
bienes especializados y de los cuales no hay mercado o ste es muy
restringido.
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO
INTRODUCCION
La comparacin se realiza utilizando los elementos de comparacin,
caractersticas o variables explicativas de los distintos bienes.
Los mtodos ms conocidos dentro de este gran grupo son el de Correccin y
Correccin mltiple, el del Ratio de valoracin, el mtodo Beta y el mtodo
estadstico o economtrico o de anlisis de regresin.
INTRODUCCION
Mtodo utilizado para estimar el valor ms probable al que un bien
razonablemente se podra vender en condiciones normales de
mercado, a la fecha de la tasacin.
Un comprador prudente e informado no pagar ms por una propiedad, bien o servicio, que el
costo de adquisicin de otro bien o servicio que lo sustituya en forma igualmente satisfactoria
(costo de oportunidad).
APLICACIONES
aplicable a bienes inmuebles cuando hay suficientes datos,
operaciones de compraventa u ofertas fiables con patrones o
tendencias en el mercado que pueden ser comparables.
LIMITACIONES
aplicacin limitada en casos de mercados dbiles con insuficientes
transacciones o poco transparentes.
CONDICIONANTES
EVALUAR CMO LA PROPIEDAD RESPONDE A LOS REQUERIMIENTOS DEL SEGMENTO DEL MERCADO
INMOBILIARIO AL QUE PERTENECE, CONSIDERANDO EL PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO:
FUENTES DE INFORMACIN:
ES IMPORTANTE:
-TIPOLOGA: Aislada, pareada, continua; Nueva / Usada; Calidad constructiva (dos pisos en
albailera, mansardas en madera, etc); Programa funcional; Superficie.
Para comparar dos inmuebles, stos deben tener al menos un cierto nmero de
caractersticas en comn (idnticas o parecidas). De lo contrario, se recomienda
descartar de la muestra.
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO
No obstante, este supuesto est sujeto a las caractersticas del mercado especfico al cual
pertenece el bien.
INFERIOR: Las caractersticas de la propiedad son inferiores a las de su competencia, variacin que
puede afectar negativamente su precio y tiempo de comercializacin.
SIMILAR: Las caractersticas de la propiedad son las tpicas o comunes del mercado y se consideran
aceptables cuando se las compara con las de su competencia.
ANALISIS DE LAS REFERENCIAS: El mercado al que pertenece el bien est consolidado y es de alto inters. De carcter
principalmente residencial y de muy buena conectividad a travs de calles de gran flujo, de locomocin colectiva y cercana a estacin
de metro, con buenos servicios, cercana a colegios y reas verdes. Posee reas con nuevas construcciones de edificios de mediana
altura. Estas caractersticas hacen que la oferta de propiedades a la venta en el sector sean de valores ms altos que el propio de la
construccin independientes de factores como la antigedad del bien, lo que se ve reflejado tambin en el valor final de la propiedad
valorizada. Las Referencias corresponden a propiedades ubicadas en el mismo sector de la unidad tasada, las cuales presentan en
promedio, superficie predial y construida levemente inferior al bien en estudio, siendo Ref. 2 la unidad ms comparable en relacin a
este parmetro y por ubicarse en la misma calle. Ref.1 corresponde a propiedad de similar ao, emplaza en el sector cercano a los
inmuebles, pero se observa que se encuentra en su estado original, situacin que se representa en su valor unitario de construccin,
Ref. 3 corresponde a un sector con mejor ubicacin, cercano a plaza Las Lilas, la cual repercute en su valor de suelo, no cuenta con
remodelacin y mantencin evidenciada en su valor de construccin, se estima que la cuota superior la establece dicha oferta por
tipologa y ubicacin. Ref. 4 corresponde a tipologa inferior, pero mejor ubicacin que el inmueble tasado, presenta buen nivel de
mantencin similar al bien en estudio. Ref. 5 corresponde a mejor tipologa y ubicacin, como detractor se considera pareada en un
sector que privilegia las casas aisladas. En general las ofertas todas presentan mantencin y con renovacin de sus
terminaciones..
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO
HOMOGENEIZACIN o HOMOLOGACIN
Se debe considerar que los inmuebles son muy heterogneos por localizacin, atributos
fsicos y funcionales, siendo stos nicos e irrepetibles y presentando por lo tanto una
gran diversidad de valores.
Cunto valor aporta la calidad del diseo, exclusividad y/o imagen de la propiedad?
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO
Se suma o resta el valor estimado de cada atributo o caracterstica posible de medir por separado
(diferencias de superficies de terreno y construcciones, obras complementarias como piscinas,
estacionamientos o bodegas, etc.). Se basa en el principio de contribucin
Evaluacin de las diferencias y ajuste de los valores estimando qu valores tendran las
propiedades comparables si tuvieran iguales caractersticas que el inmueble a tasar, es decir:
hacer homogneo, hacer equivalente. El tasador debe establecer qu compara y por qu, y a
partir de ello establecer las relaciones de valor entre el inmueble tasado y cada referente
alternativo.
Se aplica un factor mayor o menor a 1 a cada atributo que aumente o disminuya el valor de cada
referente comparable, segn el valor que le asigna el mercado a dicho atributo.
El tasador se pregunta:
Qu valor da un potencial comprador medio a cada diferencia de atributo?
Cunto ms est dispuesto a pagar por la propiedad por la sola incidencia de
determinada caracterstica?
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO