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METODOLOGAS DE VALORACIN

(Comparacin de Mercado)

C U R S O D E T A S A C I O N E S 2 0 1 5 R A U L Q U I N T E R O S A.
MTODO DE COMPARACIN

PRINCIPIOS APLICADAS EN LA TASACION


MTODO DE COMPARACIN

METODOS APLICABLES A LA TASACION


MTODO DE COMPARACIN

VALOR DE MERCADO
Es el precio ms probable, referido a la fecha de la valoracin, que el bien
podra alcanzar en un mercado abierto y competitivo, actuando compradores y
vendedores de forma prudente, segn su propio inters, con conocimiento del
mercado y no motivados por estmulos indebidos.

En consecuencia, este valor ser:

el mejor precio que razonablemente puede obtener el vendedor y el ms


ventajoso que razonablemente puede esperar el comprador, lo cual excluye
especficamente un precio estimado excesivamente alto o bajo debido a
circunstancias o condiciones especiales, y

una cantidad estimada, el precio al cual el mercado espera que se concluya


una transaccin en la fecha de valoracin, con un esfuerzo de venta
razonable y en un plazo no superior a un ao, y no necesariamente un
precio de venta real o predeterminado.
MTODO DE COMPARACIN

VALOR DE MERCADO
El Valor de Mercado se estima a partir de informacin especfica de los
mercados apropiados suponiendo que las transacciones ocurren libremente, es
decir, sin restricciones causadas por fuerzas ajenas al mercado, mediante
mtodos y procedimientos que tratan de:

reflejar la naturaleza del bien,


las condiciones de mercado del momento,
las circunstancias ms probables bajo las cuales el bien se comercializara
en el mercado, y
los procesos deductivos de los participantes en esos mercados.

En ningn caso el Valor de Mercado considera el mayor valor que para un


propietario en particular puede tener un bien por razones afectivas como puede
ser, por ejemplo, aquel derivado del apego o valor sentimental al inmueble en
que vive, que ha heredado, construido o adquirido con mucho esfuerzo y que
no desea vender o perder.
MTODO DE COMPARACIN

VALOR DE MERCADO
Ej.
MTODO DE COMPARACIN

VALOR DE MERCADO
El Valor de Mercado puede diferir significativamente del valor que para un
inversionista particular debera tener su bien, de acuerdo a sus requerimientos
de ganancia. Este ltimo valor tiene un carcter individual, especfico para
cada inversionista, y no necesariamente refleja las condiciones normales de
mercado. Similar situacin se da con el valor que un bien especfico tiene para
un uso o usuario en particular, atendiendo a su utilidad. El valor con el que el
bien contribuye a la empresa de que es parte mientras sta est en
operaciones puede ser diferente del valor que se le reconocera por el mercado
general o por otra empresa, al considerar el mayor y mejor uso de ese bien o el
cese de las actividades de la empresa.

En particular, un propietario, comprador o usuario potencial de un inmueble


podra estar dispuesto a pagar ms que el mercado en general cuando existe
un inters especial en razn a la posibilidad de la fusin fsica, funcional o
econmica con otras propiedades. En este caso, el tasador podr considerar
este valor especial slo si consta que todas las propiedades involucradas son
del mismo dueo.
MTODO DE COMPARACIN

PRINCIPIOS DE VALORACION
La tasacin es un concepto econmico y en ella se aplican muchos principios
conocidos, tales como los principios de oferta y demanda, y competencia.
Otros ms especficos explican el funcionamiento de este mercado y se deben
tener presente para la realizacin de la tasacin.

Estos principios son complementarios y estn fuertemente interrelacionados.


Raramente se pueden considerar aisladamente. Comn a todos ellos es su
efecto directo o indirecto sobre el grado de utilidad y productividad de un bien.
Consecuentemente, se puede afirmar que la utilidad de los bienes refleja el
efecto combinado de todas las fuerzas del mercado que tienen alguna
influencia sobre el valor de los bienes.
MTODO DE COMPARACIN

PRINCIPIOS DE VALORACION APLICADOS AL MTODO


Principio de Sustitucin

Cuando un bien se puede reemplazar por otro igualmente deseable, es decir,


que da igual rendimiento o que presta los mismos servicios, o utilidad, su valor
tiende a ser fijado por este ltimo, en ausencia de factores que compliquen la
substitucin como demoras costosas, mayor riesgo u otros inconvenientes. Un
comprador prudente no pagar ms por una propiedad, un bien o un servicio,
que el costo de adquisicin de otro bien o servicio que lo sustituya en forma
igualmente satisfactoria, una razonable alternativa similar (costo de
oportunidad).

El menor costo de la mejor alternativa, ya sea un sustituto o el original, tiende a


establecer el Valor de Mercado.

Los bienes inmuebles sustitutos nunca son idnticos sino similares, en razn
principalmente a la variable espacial, que no es reproducible, por lo cual hay
que utilizar tcnicas de homogeneizacin que permitan comparar inmuebles
que no sean exactamente semejantes y/o equivalentes.
MTODO DE COMPARACIN

PRINCIPIOS DE VALORACION APLICADOS AL MTODO


Principio de Contribucin

Los bienes poseen una serie de caractersticas o componentes muy


heterogneos e interrelacionados que, a travs de un complejo juego de
ofertas y demandas, son valorados o apreciados y su efecto, en definitiva, se
refleja en el valor final que el mercado asigna al bien raz especfico como
unidad.

El valor atribuible a cada uno de estos componentes o caractersticas de un


bien es la diferencia entre el valor total de dicho bien y los valores atribuibles al
resto de los componentes. Cualquier componente debe considerarse
individualmente, desde el punto de vista de cunto agrega al ingreso neto por
su presencia, y cunto le resta por su ausencia (productividad marginal). Es
decir, el valor de un componente de la propiedad depende de su
contribucin al valor total de ella.
MTODO DE COMPARACIN

PRINCIPIOS DE VALORACION APLICADOS AL MTODO


Principio de Contribucin
UNA PISCINA EN UNA CASA CONTRIBUYE AL VALOR FINAL ?

NO SIEMPRE
MTODO DE COMPARACIN

PRINCIPIOS DE VALORACION APLICADOS AL MTODO


Principio de Mayor y Mejor Uso

El mayor y mejor uso se define como el uso ms probable de una propiedad


que es fsicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido,
financieramente factible y que resulta en el valor ms alto de la propiedad que
se tasa.

El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser


construido con distintas intensidades edificatorias es el que resulta de
destinarlo al mejor y ms intensivo uso posible, el uso ms eficiente o
productivo, no necesariamente el uso actual, que puede conseguir en el
mercado urbano en un periodo de tiempo dado
MTODO DE COMPARACIN

PRINCIPIOS DE VALORACION APLICADOS AL MTODO


Principio de Mayor y Mejor Uso

Este principio exige al tasador que estime las alternativas de uso del
inmueble, o lo que es lo mismo, que determine los diferentes tipos posibles
de comprador para el inmueble que valora, alternativas que, en ningn caso,
son arbitrarias pues los usos a evaluar deben cumplir las siguientes
condiciones:

que sea razonable estimar que el inmueble pueda dedicarse a ese uso,
que sea probable que ese uso sea necesitado por un posible comprador,
que sea legalmente posible, es decir, que el uso est permitido por la
normativa urbanstica y cualquier otra ley,
que sea fsicamente posible desarrollar ese uso en el inmueble a valorar,
y
que la posible operacin de cambio de uso sea financieramente rentable y
aconsejable.
MTODO DE COMPARACIN

PRINCIPIOS DE VALORACION APLICADOS AL MTODO


Principio de anticipacin: el valor de un inmueble que se encuentre en explotacin
econmica es el valor actual de sus futuros beneficios. Es la base del mtodo de la
renta.
Principio de finalidad: la finalidad de la valoracin condiciona el mtodo y las tcnicas
de valoracin a seguir.

Principio de proporcionalidad: los informes de tasacin se elaborarn con la amplitud


adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoracin, as como su
singularidad en el mercado.

Principio de prudencia: ante varios escenarios o posibilidades de eleccin igualmente


probables se elegir el que d como resultado un menor valor de tasacin.

Principio de sustitucin: el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de


similares caractersticas sustitutivos de aqul.

Principio de temporalidad: el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo


MTODO DE COMPARACIN

METODOLOGAS DE VALORACION
La tasacin ser confiable en la medida que se acerque a una visin
objetiva. Para evitar o limitar la subjetividad o arbitrariedad se recurre a
distintos enfoques metodolgicos que proveen al Tasador con una serie de
conocimientos y procedimientos analticos especializados. Los mtodos o
enfoques ms usados para estimar el Valor de Mercado son:

el Mtodo Comparativo,
el Mtodo de Rentabilidad o Capitalizacin de Ingresos
y el Mtodo de Costo.

Otros mtodos utilizados, cada vez con mayor frecuencia, son los de Valor
Residual y de Precios Hednicos
MTODO DE COMPARACIN

METODOLOGAS DE VALORACION
En cada tasacin el Tasador considerar todos los mtodos y determinar
cules de ellos son los ms apropiados y pertinentes para estimar el Valor de
Mercado, dada la disponibilidad y confiabilidad de los datos, las
caractersticas del bien mismo, las circunstancias en que el bien se
comercializara normalmente en el mercado y el objetivo de la tasacin.

No se trata de obtener distintos valores, sino simplemente que la respuesta


de aproximacin al valor ser diferente y su proposicin caer en el anlisis
de mercados particulares pues, en definitiva, todos estos mtodos extraen del
mercado los antecedentes que luego elaboran para obtener una estimacin
del valor
MTODO DE COMPARACIN

METODOLOGAS DE VALORACION
En general, uno o ms mtodos representarn adecuadamente las
actividades del mercado. Por lo dems, estos mtodos se complementan de
tal manera que, cuando uno es insuficiente, se recurre a principios y tcnicas
de los otros. Sin embargo, cuando existe suficiente informacin de
mercado, el mtodo comparativo, basado en la observacin directa del
mercado, es el indicado; sin embargo no ser apropiado en relacin a
bienes especializados y de los cuales no hay mercado o ste es muy
restringido.
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

INTRODUCCION
La comparacin se realiza utilizando los elementos de comparacin,
caractersticas o variables explicativas de los distintos bienes.
Los mtodos ms conocidos dentro de este gran grupo son el de Correccin y
Correccin mltiple, el del Ratio de valoracin, el mtodo Beta y el mtodo
estadstico o economtrico o de anlisis de regresin.

Para la utilizacin de estos mtodos es necesario que se cumplan los siguientes


requisitos:

a) La existencia de un mercado de inmuebles comparables


b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan
conocer tanto los precios de los comparables como las variables explicativas
de dichos precios.
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

INTRODUCCION
Mtodo utilizado para estimar el valor ms probable al que un bien
razonablemente se podra vender en condiciones normales de
mercado, a la fecha de la tasacin.

Se basa en el anlisis del mercado de bienes similares,


comparando con propiedades sustitutas, similares o equivalentes
funcionalmente, ponderando las caractersticas de cada bien analizado
para homogenizarlo con el inmueble tasado.

Se basa en el principio de sustitucin:

Un comprador prudente e informado no pagar ms por una propiedad, bien o servicio, que el
costo de adquisicin de otro bien o servicio que lo sustituya en forma igualmente satisfactoria
(costo de oportunidad).

El menor costo de la mejor alternativa tiende a establecer el Valor de Mercado.


MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

APLICACIONES
aplicable a bienes inmuebles cuando hay suficientes datos,
operaciones de compraventa u ofertas fiables con patrones o
tendencias en el mercado que pueden ser comparables.

cuando existen propiedades que se compran y venden


regularmente, este mtodo es el sistema ms directo en la
estimacin del valor.

gran aplicacin para la tasacin de inmuebles como casas,


departamentos y bienes que no son adquiridos por su capacidad
para generar ingresos de produccin, que son comnmente
transadas en el mercado y que muchos compradores han optado
por comprar, desestimando la idea de arrendar o construir.

a mayor cantidad de bienes comparables y mayor similitud con el


bien tasado, ms precisa ser la aproximacin al valor de
mercado.
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

LIMITACIONES
aplicacin limitada en casos de mercados dbiles con insuficientes
transacciones o poco transparentes.

se basa en informacin de un mercado reciente afecto a una rpida


evolucin de condiciones econmicas y legales, por lo que el mtodo se ve
limitado por el principio de temporalidad

El valor de mercado de un bien es variable en el tiempo. Su estimacin es vlida slo por un


lapso determinado, consistente con las condiciones de mercado en ese momento especfico
.

riesgo de obtener conclusiones incorrectas del anlisis de datos que


presentan distorsiones producto de intereses entre las partes o
transacciones entre familiares, organismos pblicos o entidades
financieras.

EL TASADOR DEBE CONSIDERAR EL ORIGEN DE LOS ANTECEDENTES Y LA MOTIVACIN DE LA


FUENTE DE LA INFORMACIN.
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

CONDICIONANTES

Conocer en detalle el inmueble a tasar, cmo responde a los


requerimientos del mercado, cules son sus fortalezas y detractores
frente a otros inmuebles que compiten por la misma demanda,
considerando las caractersticas del inmueble y su entorno.

Tener suficientes conocimientos tcnicos y profesionales para


seleccionar una muestra de mercado comparable y para emitir juicios o
evaluaciones sobre las diferencias que se presentan entre los
referentes de mercado y la propiedad tasada.

Tener acceso al conocimiento (visual, legal, tcnico) de los distintos


inmuebles comparables seleccionados.
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANLISIS COMPARATIVO - ETAPAS


1. ANLISIS DE LA PROPIEDAD (VISTO ANTERIORMENTE)

2. ANLISIS DEL MERCADO

3. RECOLECCIN Y SELECCIN DE INFORMACIN DE MERCADO

4. ANLISIS Y HOMOGENEIZACIN DE LOS TESTIGOS O DATOS COMPARABLES

5. ESTIMACIN DEL VALOR DE MERCADO


MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANLISIS COMPARATIVO PASO 2


SITUACIN ACTUAL GENERAL DEL PAS:
- Tasas de inters, desempleo, inflacin y tendencias de precios
- Cambios a los planes reguladores, normas ambientales y tributarias
- Inversiones en infraestructura
- Decisiones privadas que afectan al mercado inmobiliario: nuevos proyectos, proveedores o demanda
que entrarn al mercado.

SITUACIN COYUNTURAL DEL SEGMENTO AL QUE PERTENECE EL BIEN:


- Nivel de actividad, comportamiento, volmenes y orientacin espacial en los ltimos aos
- Expectativas, tendencias o evolucin previsible de la oferta y demanda
- Inters por localizarse en el sector
- Estabilidad o variabilidad del mercado y precios, rango de valores en el rea, cantidades ofrecidas o
disponibles para la venta y vendidas, apreciando el esfuerzo publicitario y tiempo de comercializacin
- Factores favorables o desfavorables que puedan afectar el valor del bien a la fecha de la valoracin

DETECTAR FENMENOS Y TENDENCIAS A CORTO, MEDIANO O LARGO PLAZO


Da ms perdurabilidad en el tiempo al trabajo

El mercado inmobiliario es uno de los ms complejos, compuesto por una gran


heterogeneidad de bienes, con una gran variedad de atributos difciles de
identificar y procesar para estimar su incidencia en el valor.
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANLISIS COMPARATIVO PASO 2


ANLISIS DE LA PROPIEDAD EN RELACIN A SU MERCADO OBJETIVO

EVALUAR CMO LA PROPIEDAD RESPONDE A LOS REQUERIMIENTOS DEL SEGMENTO DEL MERCADO
INMOBILIARIO AL QUE PERTENECE, CONSIDERANDO EL PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO:

El uso ms probable de una propiedad que es fsicamente posible, apropiadamente


justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que resulta en el valor
ms alto de la propiedad que se tasa.

Se deben estimar las alternativas de uso de un bien e identificar sus potenciales


compradores bajo parmetros razonables y realistas.

TIPOLOGA INMOBILIARIA O INMUEBLE TIPO

DETECTAR UN MERCADO REPRESENTATIVO DE INMUEBLES COMPARABLES

DISPONER DE INFORMACIN SUFICIENTE, ACTUALIZADA Y CONFIABLE

A mayor cantidad y mejor calidad de la informacin de mercado, ms eficiente y eficaz


ser su anlisis y la tarea del tasador

A mayor similitud entre la propiedad analizada y las referencias de mercado, mejor


ser la informacin obtenida y mayor ser la precisin en el valor final del bien a tasar
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANLISIS COMPARATIVO PASO 3


RECOLECCIN Y SELECCIN DE INFORMACIN DE MERCADO

FUENTES DE INFORMACIN:

-PUBLICACIONES EN PRENSA LOCAL


-OFERTAS OBTENIDAS EN EL SECTOR
-PORTALES ESPECIALIZADOS DE INTERNET
-CORREDORES DE PROPIEDADES
-CONSERVADORES DE BIENES RACES
-S.I.I.

ES IMPORTANTE:

-DISPONER DE MS DE UNA FUENTE DE INFORMACIN

-CONTAR CON UNA MUESTRA REPRESENTATIVA DE INMUEBLES COMPARABLES, CONOCIDOS


EN DETALLE POR EL TASADOR, CON INFORMACIN SUFICIENTE, RECIENTE Y CONFIABLE.

EL CRITERIO DE BSQUEDA DE REFERENTES DE MERCADO EST DADO POR LAS


CARACTERSTICAS BSICAS DEL INMUEBLE A TASAR, INCLUIDAS SUS VARIABLES
CUANTITATIVAS Y CUALITATIVAS
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANLISIS COMPARATIVO PASO 3


Sin informacin de mercado es imposible realizar una buena tasacin.

El resultado de una tasacin depender de la calidad, cantidad, representatividad,


confiabilidad y relevancia de la informacin de mercado obtenida, procesada mediante
un anlisis objetivo y profesional.

CARACTERSTICAS PARA LA SELECCIN DE REFERENTES DE MERCADO:

-TIPOLOGA: Aislada, pareada, continua; Nueva / Usada; Calidad constructiva (dos pisos en
albailera, mansardas en madera, etc); Programa funcional; Superficie.

-UBICACIN: Es recomendable y conveniente comparar inmuebles dentro de un mismo sector. A


falta de comparables en un mismo sector, se puede ampliar la bsqueda en otros barrios cercanos
interpretando el criterio de seleccin de un posible comprador. Se debe cuidar que los sectores
analizados presenten similares caractersticas morfolgicas, funcionales, sociales, ambientales y
econmicas.

-USO ACTUAL, PERMITIDO O MS PROBABLE de acuerdo a normativa vigente y requerimientos


del mercado

Para comparar dos inmuebles, stos deben tener al menos un cierto nmero de
caractersticas en comn (idnticas o parecidas). De lo contrario, se recomienda
descartar de la muestra.
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANLISIS COMPARATIVO PASO 3


- SUPERFICIE DE TERRENO Y CONSTRUCCIONES:

Los inmuebles de mayor superficie, en igualdad de condiciones, suelen tener un precio de


mercado unitario inferior a otros de menor superficie, pues existiran menos potenciales
compradores al aumentar el valor absoluto.

No obstante, este supuesto est sujeto a las caractersticas del mercado especfico al cual
pertenece el bien.

- FECHA DE OFERTA Y/O TRANSACCIN: Evitar comparar datos lejanos en el tiempo o en


perodos de tiempo diferentes (ejemplo, segunda vivienda en temporada de invierno o verano).

- FUENTE DE DATOS: La informacin de mercado no siempre es transparente. El tasador debe


validar la informacin obtenida. Habitualmente las fuentes introducen distorsiones que se deben
corregir: tipo de valor (oferta o precio efectivo de transaccin) e imprecisiones en las superficies,
terminaciones, antigedad y estado de conservacin.
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANLISIS COMPARATIVO PASO 3


Propiedad Tasada
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANLISIS COMPARATIVO PASO 4


ANLISIS Y HOMOGENEIZACIN DE LAS REFERENCIAS DE MERCADO
COMPARABLES
ANLISIS MEDIANTE ESCALAS DE COMPARACIN:

INFERIOR: Las caractersticas de la propiedad son inferiores a las de su competencia, variacin que
puede afectar negativamente su precio y tiempo de comercializacin.

SIMILAR: Las caractersticas de la propiedad son las tpicas o comunes del mercado y se consideran
aceptables cuando se las compara con las de su competencia.

SUPERIOR: Las caractersticas de la propiedad son superiores a las de su competencia y se espera


que el precio sea superior al promedio y/o que se venda en un perodo menor que el promedio de su
categora. Las cualidades superiores son valoradas por los potenciales compradores, quienes estn
dispuestos a pagar ms por un bien mejor que otro que compite con l con menos atributos.
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANLISIS COMPARATIVO PASO 4

ANALISIS DE LAS REFERENCIAS: El mercado al que pertenece el bien est consolidado y es de alto inters. De carcter
principalmente residencial y de muy buena conectividad a travs de calles de gran flujo, de locomocin colectiva y cercana a estacin
de metro, con buenos servicios, cercana a colegios y reas verdes. Posee reas con nuevas construcciones de edificios de mediana
altura. Estas caractersticas hacen que la oferta de propiedades a la venta en el sector sean de valores ms altos que el propio de la
construccin independientes de factores como la antigedad del bien, lo que se ve reflejado tambin en el valor final de la propiedad
valorizada. Las Referencias corresponden a propiedades ubicadas en el mismo sector de la unidad tasada, las cuales presentan en
promedio, superficie predial y construida levemente inferior al bien en estudio, siendo Ref. 2 la unidad ms comparable en relacin a
este parmetro y por ubicarse en la misma calle. Ref.1 corresponde a propiedad de similar ao, emplaza en el sector cercano a los
inmuebles, pero se observa que se encuentra en su estado original, situacin que se representa en su valor unitario de construccin,
Ref. 3 corresponde a un sector con mejor ubicacin, cercano a plaza Las Lilas, la cual repercute en su valor de suelo, no cuenta con
remodelacin y mantencin evidenciada en su valor de construccin, se estima que la cuota superior la establece dicha oferta por
tipologa y ubicacin. Ref. 4 corresponde a tipologa inferior, pero mejor ubicacin que el inmueble tasado, presenta buen nivel de
mantencin similar al bien en estudio. Ref. 5 corresponde a mejor tipologa y ubicacin, como detractor se considera pareada en un
sector que privilegia las casas aisladas. En general las ofertas todas presentan mantencin y con renovacin de sus
terminaciones..
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANLISIS COMPARATIVO PASO 4


HOMOGENEIZACIN DE LAS REFERENCIAS DE MERCADO COMPARABLES

HOMOGENEIZACIN o HOMOLOGACIN

Se debe considerar que los inmuebles son muy heterogneos por localizacin, atributos
fsicos y funcionales, siendo stos nicos e irrepetibles y presentando por lo tanto una
gran diversidad de valores.

La medicin o cuantificacin de la influencia de estos atributos sobre el precio es un


proceso complejo que requiere un anlisis especfico mediante aportes de valor o
coeficientes correctores.

Cunto valor aporta la ubicacin?


Cunto valor aporta la planificacin?
Cunto valor aporta la calidad constructiva?

Cunto valor aporta la calidad del diseo, exclusividad y/o imagen de la propiedad?
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANLISIS COMPARATIVO PASO 4


1. MTODO ANLITICO POR APORTES DE VALOR:

Se suma o resta el valor estimado de cada atributo o caracterstica posible de medir por separado
(diferencias de superficies de terreno y construcciones, obras complementarias como piscinas,
estacionamientos o bodegas, etc.). Se basa en el principio de contribucin

2. MTODO ANALTICO POR COEFICIENTES CORRECTORES:

Evaluacin de las diferencias y ajuste de los valores estimando qu valores tendran las
propiedades comparables si tuvieran iguales caractersticas que el inmueble a tasar, es decir:
hacer homogneo, hacer equivalente. El tasador debe establecer qu compara y por qu, y a
partir de ello establecer las relaciones de valor entre el inmueble tasado y cada referente
alternativo.

Se aplica un factor mayor o menor a 1 a cada atributo que aumente o disminuya el valor de cada
referente comparable, segn el valor que le asigna el mercado a dicho atributo.

El tasador se pregunta:
Qu valor da un potencial comprador medio a cada diferencia de atributo?
Cunto ms est dispuesto a pagar por la propiedad por la sola incidencia de
determinada caracterstica?
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANLISIS COMPARATIVO PASO 5


ESTIMACIN DEL VALOR DE MERCADO

Determinacin de una franja de valor o banda de precios ms probable que el mercado


estar dispuesto a pagar por el inmueble a tasar.

Ponderacin de las caractersticas de la propiedad y condiciones actuales y esperadas del


mercado.

Establecer cul(es) de los referentes de mercado comparables analizados son ms


similares al inmueble y constituyen datos ms confiables, por lo que tendrn ms peso
en el valor. Si la muestra es muy homognea y muy similar al bien tasado con pocos ajustes,
bastar con promediar los valores.

Se obtiene as de manera objetiva el valor de venta ms probable de la propiedad.

Se recomienda contrastar este valor con el obtenido a travs de otros MTODOS


COMPLEMENTARIOS.
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANLISIS COMPARATIVO PASO 5

COMPOSICIN DEL VALOR:


VALOR TOTAL = VALOR TERR. + VALOR CONST. + VALOR OO.CC.
Donde:
VALOR TERRENO = m Terreno x UF/m Terreno = UF Terreno
VALOR EDIFICACIONES = m Edificados x UF/m Edificacin = UF Edificacin
VALOR OO.CC. = Unidad (es) x UF/Un. OO.CC = UF (box, bod), o bien
= Valor Global x UF/Gl. OO.CC. = UF Global OO.CC.

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