PODER JUDICIRIO

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2017.0000885557

ACRDO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n

1057712-66.2016.8.26.0002, da Comarca de So Paulo, em que apelante BAVETE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA, so apelados ANA PAULA REIGOTA
FERREIRA CATINI e JULIO JORGE CATINI.

ACORDAM, em sesso permanente e virtual da 3 Cmara de Direito Privado do

Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acrdo.

O julgamento teve a participao dos Desembargadores DONEG MORANDINI

(Presidente), BERETTA DA SILVEIRA E EGIDIO GIACOIA.

So Paulo, 17 de novembro de 2017.

Doneg Morandini
Relator
Assinatura Eletrnica
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3 Cmara de Direito Privado

Apelao Cvel n 1057712-66.2016.8.26.0002
Comarca: So Paulo
Apelante: Bavete Empreendimentos Imobilirios Ltda.
Apelados: Ana Paula Reigota Ferreira Catini e outro
Voto n 39.601

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM

IMVEL. AO DE RESCISO CONTRATUAL C.C.
COBRANA.
1. Desistncia do contrato. Questo incontroversa. Necessria
resoluo do pactuado por culpa exclusiva do comprador.
Possibilidade, ainda, de reteno de parte dos valores por ele
solvidos. Incidncia do enunciado pela Smula 543 do C. STJ.
Penalidade, segundo a avena, estabelecida em diversos
percentuais, inclusive multa calculada sobre o valor total do
contrato. Excesso configurado, ainda que inaplicveis as
disposies consumeristas. Reduo, em se tratando de clusula
penal, autorizada pelo art. 413 do Cdigo Civil. Correta limitao
da multa ao equivalente a 10% das prestaes solvidas. Majorao
do percentual indevida. Ausncia de comprovao de gastos
extraordinrios, nus que competia vendedora.
2. Juros moratrios. Mora, em caso de alterao do pactuado,
configurada a partir do trnsito em julgado. Precedentes. Apelo
provido neste tpico.
3. Incidncia de correo monetria sobre a soma. Acrscimo
devido a contar de cada pagamento, e no da citao (ou trnsito
em julgado). Precedentes. Medida que permite, exclusivamente, a
recomposio da perda inflacionria da moeda, sem nenhuma
particularidade com a mora.
APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Ao de resciso contratual c.c. cobrana julgada procedente

pela r. sentena de fls. 462/469, cujo relatrio adotado, proferida pela MM.
Juza de Direito Flavia Poyares Miranda, para que sejam suspensas as
cobranas descritas na inicial bem como que a r se abstenha de efetuar
Apelao n 1057712-66.2016.8.26.0002 -Voto n 39601 2
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negativaes, com relao ao dbito descrito na inicial, e declarar a resciso

do contrato firmado entre as partes, condenando-se a requerida, CONTUDO,
na devoluo de 90% do valor efetivamente pago pela parte autora descrito
na inicial, sendo que a devoluo dever ser imediata, atualizados
monetariamente, desde os pagamentos, nos termos da Tabela Prtica do
Tribunal de Justia do Estado de So Paulo e acrescidos de juros de mora na
ordem de 1%, ao ms, desde a citao at o efetivo pagamento, confirmando-
se a tutela antecipada. Diante da sucumbncia, arcar a parte requerida com
o pagamento de custas, despesas processuais e honorrios advocatcios da
parte adversa, fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos dos arts.
85, 2 do NCPC.
Recorre a r, inconformada.
Sustenta, consoante as razes de fls. 472/515, que os autores so
investidores, adquirindo os imveis para o exerccio de atividade empresarial
no mercado hoteleiro, de modo que no so destinatrios finais a atrair a
incidncia do CDC, estando sujeitos ao CC e lei 4.591/1964. Invoca a fora
obrigatria dos contratos e a impossibilidade de sua resciso, privilegiando-se
o vnculo obrigacional, devendo, se o caso, ser revisado. Alega que, caso
afastada aplicao do contrato, deve ser adotado o percentual de reteno de
30%, sem correo monetria ou 50% do valor atualizado. Requer a
incidncia de juros e de correo monetria a partir do trnsito em julgado.
Contrarrazes s fls. 521/539.
o RELATRIO.
2. Pequeno reparo comporta a r. sentena.
No resta controvrsia apropriada desistncia do contrato,
medida formalizada pelos adquirentes e ora recorridos. Esta medida, por si s,
autoriza o desfazimento do ajuste contratual.

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Vale lembrar, a propsito, que o desinteresse pela preservao do

ajuste importa, na prtica, em descumprimento da avena, pelos adquirentes,
incutindo-lhes os efeitos do inadimplemento contratual. Deste modo, opera-se
a resoluo do pactuado por reconhecimento do ilcito assumido, na petio
inicial, pelos compradores, na forma do disposto no art. 475 do Cdigo Civil.
No mais, destaque-se que a falta de pagamento das prestaes
futuras, seja por ato voluntrio porque no dispe de condies econmico-
financeiras para a quitao, seria circunstncia suficiente para que incorresse
em inadimplemento, com vlida utilizao do disposto no enunciado pela
Smula n 01 deste E. Tribunal de Justia. O precedente, s claras, refere-se
desistncia do contrato pelos adquirentes, seja porque inadimplentes ou
simplesmente desinteressados na preservao do ajuste.
Sendo assim, na essncia, independentemente da situao
noticiada, ambos esto sujeitos ao pagamento de indenizao por perdas e
danos, como reiteradamente decide o C. STJ: O entendimento firmado no
mbito da Segunda Seo no sentido de ser possvel a resoluo do
compromisso de compra e venda, por parte do promissrio comprador,
quando se lhe afigurar economicamente insuportvel o adimplemento
contratual (REsp 1211323/MS, Min. Luis Felipe Salomo).
No mesmo sentido, Smula n 01 deste Tribunal: O
Compromissrio comprador de imvel, mesmo inadimplente, pode pedir
a resciso do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensao com gastos prprios de administrao e propaganda feitos
pelo compromissrio vendedor, assim como com o valor que se arbitrar
pelo tempo de ocupao do bem.
Patenteada a desistncia do contrato, a pedido dos compradores,
remanesce como devida a resoluo do contrato e a reteno de parte do

Apelao n 1057712-66.2016.8.26.0002 -Voto n 39601 4

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montante solvido, com devoluo do sobressalente, sem prejuzo do

enunciado pela Smula 543 do C. STJ.
Excessiva, entretanto, a penalidade contratual estabelecida para
esta mesma finalidade, pois arbitra genericamente os custos administrativos e
de promoo de vendas em 10% sobre os valores recebidos e, alm disso,
prev o desconto de PIS, COFINS, alm de outros impostos, prevendo, ainda,
mais 10% de multa compensatria sobre o valor total do contrato (fls. 41),
lembrando que, com a quitao de apenas parte das prestaes ajustadas, a
base de clculo prevista no contrato poderia implicar em perda substancial do
montante quitado pelo comprador.
Nem se diga, outrossim, que descabe a alterao da referida
penalidade por se tratar de negcio jurdico estabelecido para fins de
investimento, hiptese em que desabrida a incidncia do CDC. Na verdade, a
objeo no alberga nenhum destaque prtico, lembrando-se que a reduo da
penalidade admite efetividade ainda que analisada a avena sob o plio do
Cdigo Civil, segundo o disposto o seu art. 413, isto , a penalidade deve
ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigao principal tiver sido
cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente
excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negcio.
Neste cenrio, acertada a limitao estabelecida pela r. sentena
recorrida. A devoluo do equivalente a 10% dos valores solvidos atende, de
uma s vez, os princpios da boa-f contratual (art. 422, CC) e da reparao
integral dos prejuzos sofridos (art. 389, CC), lembrando-se que muito
embora deduzidos prejuzos superiores aos indicados pela r. sentena
recorrida, nenhuma prova corrobora a afirmao, nem mesmo a documental,
nus do qual no se desincumbiu a apelante, circunstncia afastar, outrossim,
o pleito subsidirio para majorao dos valores estabelecidos.

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Quanto aos juros de mora, debatidos os valores sujeitos a

restituio, com insurgncia da matria lanada na avena, enquanto no
regulamentada, definitivamente, essa normativa, inexistente se mostra a mora
atribuda empreendedora, na forma do art. 393 do Cdigo Civil. Logo, os
juros de mora passaro a fluir apenas com o trnsito em julgado, consoante
reiterado entendimento do C. STJ: Na hiptese de resoluo contratual do
compromisso de compra e venda por desistncia dos adquirentes, em que
postulada, pelos autores, a restituio das parcelas pagas de forma
diversa da clusula penal convencionada, os juros moratrios sero
computados a partir do trnsito em julgado da deciso (REsp 1.211.323,
Min. Luiz Felipe Salomo). O apelo, neste tpico, provido.
No que se refere correo monetria, este encargo no sofre
modificao a contar da mora, sendo capitaneado apenas como forma de
recomposio da perda inflacionria operada no perodo, isto , no significa
acrscimo, mas apenas recomposio dos valores. Por isso, a correo
incidir a contar de cada pagamento e no com a citao (ou trnsito em
julgado), como decide o C. STJ: A regular constituio do devedor em
mora somente marco relevante para a incidncia dos juros legais, mas
no da correo monetria. Esta, por no configurar acrscimo
pecunirio dvida, apenas recompe o valor devido, fazendo frente aos
efeitos erosivos da passagem do tempo. No particular, a jurisprudncia
desta Corte assente em afirmar que, em caso de resciso de contrato de
compra e venda de imvel, a correo monetria das parcelas pagas,
para efeitos de restituio, incide a partir de cada desembolso (REsp
1305780/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomo).
Em suma, o apelo provido apenas para fixar o termo inicial dos
juros moratrios no trnsito em julgado, mantida a r. sentena nos demais

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termos, inclusive no que se refere distribuio dos nus da sucumbncia,

afastada a majorao prevista no art. 85, 11, do CPC, diante do parcial
provimento do apelo.
D-SE PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO.

Doneg Morandini
Relator

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