Licencia de Construccin

Es el documento mediante el cual la Municipalidad distrital autoriza la

construccin de una obra nueva, ampliacin, remodelacin, modificacin o
reparacin, de acuerdo a las normas vigentes en concordancia con los
parmetros urbanos edificatorios.

Pueden solicitarla todos los propietarios de terrenos inscritos en registros

pblicos que cuenten por lo menos con la aprobacin del proyecto de habilitacin
urbana.

FLUJOGRAMA DE PROCEDIMIENTO
Ttulos de propiedad
Hay muchos tipos diferentes de ttulos de propiedad que se utilizan para
transmitir los bienes inmuebles de un vendedor (otorgante) a un comprador
(concesionario). Los hechos incluyen una clusula de concesin que en realidad
transmite la propiedad y terminan con una clusula habendum que describe el
tipo de inmuebles que se transmiten. Los hechos son delineados por el tipo de
garanta que se incluyen, en su caso. La forma ms comn de escritura utilizado
para transferir la propiedad es la escritura de garanta. Estos hechos hacen que
ciertas garantas al concesionario que el ttulo de la propiedad est libre de
gravmenes, tales como embargos, hasta un punto especfico de la historia de
la propiedad de la propiedad. Sin embargo, otros tipos de obras a veces se
utilizan para transmitir la propiedad.

Ttulos de garanta general

Cuando un otorgante da una garanta general que est asegurando
esencialmente al concesionario que va a justificar y defender el ttulo de la
propiedad en contra de cualquier persona que reclama un inters en la
propiedad, ya que se transmiti primero, aunque tal afirmacin surgi antes que
el otorgante dueo de la propiedad. Esta es la escritura de garanta ms
deseable de tener si un concesionario tiene previsto obtener un prstamo de un
banco u otra institucin financiera. Adems, las compaas de seguros de ttulo
son ms propensas a asegurar la propiedad con una escritura de garanta.

Ttulos de garanta especial

Un ttulo especial de garanta tambin proporciona a un concesionario ciertas
garantas de que el otorgante defender el ttulo de la propiedad. Sin embargo,
un acto especial de garanta limita esta garanta a las demandas actuales y
futuras de otros partidos que se presentan durante la propiedad del otorgante de
la propiedad, pero no antes de ese momento. Para crear una accin especial de
la garanta, es necesario aadir cierto lenguaje de la Escritura: "por, a travs o
bajo otorgante (y no otra cosa)".

Escrituras de subvencin
Una escritura de subvencin no ofrece garantas. Simplemente asegura al
concesionario que el ttulo de la propiedad no se ha transmitido a otra persona y
que no tiene gravmenes que impidan la transferencia de la propiedad. Obras
de subvencin son documentos muy simples que contienen lenguaje de
concesin y una descripcin de la propiedad. Cuando el cedente transmite la
propiedad real al concesionario, sus firmas son reconocidas por un notario
pblico y presentadas en los registros de propiedad del condado. Escrituras de
subvencin se utilizan con mayor frecuencia en California, mientras que el resto
de los estados tienden a utilizar ttulos de garanta como instrumento para
transmitir la propiedad.

Escrituras de finiquito
Las escrituras de finiquito realmente no son escrituras ya que no transmiten
bienes inmuebles. "Finiquito" es un trmino ms adecuado para este documento
legal. Cuando una parte firma un finiquito, es esencialmente despojarse de todo
inters actual y futuro en un pedazo de la propiedad real. Finiquitos se utilizan a
menudo despus de un divorcio, cuando el ttulo de la propiedad que se sostuvo
en nombre de ambos cnyuges se transporta a uno de los cnyuges.

Escritura de compraventa
La forma ms riesgosa de instrumento para transmitir los bienes inmuebles es la
escritura de compraventa. Este hecho se utiliza a menudo para transferir la
propiedad que se compra en las ventas del alguacil y subastas de ejecucin
hipotecaria. Mientras que la escritura de compraventa indica que el otorgante es
el titular legal de la propiedad, no garantiza que el ttulo de la propiedad es
evidente, aunque si la propiedad se adquiere a travs de la venta o subasta del
sheriff, la informacin referente a cualquier impuesto por derechos ad valorem
se pondrn a disposicin de los posibles compradores. Este hecho tambin se
conoce como "compraventa sin pactos."

Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios

Es un documento oficial que informa sobre los parmetros de Diseo Urbano
que regulan el proceso de construccin sobre un Predio urbano y sirve como
Norma Tcnica que brinda seguridad a los proyectistas para el Diseo de una
edificacin nueva o ampliacin de una ya existente. Es requisito para obtener
una licencia de construccin, de edificacin o de habilitacin urbana.

Lo emiten las municipalidades distritales y en el caso del Cercado de Lima, la

Municipalidad Metropolitana de Lima.

En cristiano, nos dice que tipo de edificacin podemos construir en el predio (un
edificio, un conjunto habitacional, etc.), que usos puede tener la edificacin
(residencial, comercial o mixta), que altura mxima, cuantos estacionamientos
mnimos debe poseer la obra, el retiro mnimo exigido, etc.
La ley N 29090 o Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y de
Edificaciones, en vigencia desde el 25/09/2007, en su Artculo 14 numeral 2 lo
define as:
El Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios es el documento
emitido por las municipalidades distritales y provinciales o por la Municipalidad
Metropolitana de Lima en el mbito del Cercado, de sus respectivas
jurisdicciones, donde se especifican los parmetros de diseo que regulan el
proceso de edificacin sobre un predio urbano, y deber contener los siguientes
aspectos:

a. Zonificacin.
b. Alineamiento de fachada.
c. Usos de los suelos permisibles y compatibles.
d. Coeficientes mximos y mnimos de edificacin.
e. Porcentaje mnimo de rea libre.
f. Altura mxima y mnima de edificacin expresada en metros.
g. Retiros.
h. rea de lote normativo.
i. Densidad neta expresada en habitantes por hectrea.
j. Exigencias de estacionamientos para cada uno de los usos permitidos.
k. Calificacin de bien cultural inmueble, de ser el caso.
l. Fecha de emisin.

El Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios deber emitirse en un

plazo mximo de cinco (5) das tiles y tendr una vigencia de treinta y seis (36)
meses.
Este Certificado de Parmetros tiene base legal adems en la Ley 27972 (Ley
Orgnica de Municipalidades, 27/05/2003) Artculo 79 (Organizacin del espacio
fsico y uso del suelo) y la Ley 29060 (Ley del Silencio Administrativo,
07/07/2007) en su 1ra. Disp.Com.y Final (Silencio administrativo negativo). La
Municipalidad Metropolitana de Lima ha emitido asimismo diferentes ordenanzas
que regulan el uso del suelo en cada uno de los diversos distritos de la ciudad.

Parmetros Urbansticos y Edificatorios

Zonificacin

La zonificacin es el conjunto de normas urbansticas, que regulan el uso

del suelo, definiendo el territorio en zonas con caractersticas
homogneas en funcin del tipo de urbanizacin, lotizacin, densidad
poblacional, etc.; constituye un instrumento que sirve para determinar y
regular la ocupacin del suelo, acorde con los lineamientos de los planos
distritales en el marco del Plan de Desarrollo Metropolitano. El Plano de
 Zonificacin de los Usos del Suelo del distrito de La Molina ha sido
definido mediante Ordenanza N 1144 MML, modificado por la
Ordenanza N 1661-MML, la misma que aprueba el Reajuste Integral de
la Zonificacin y Usos del Suelo del distrito de La Molina. El Plano de
Zonificacin ha delimitado las distintas zonas, claramente diferenciadas
que a continuacin se detallan:

Retiros

Los parmetros del presente Reglamento sobre retiros (frontales,

laterales o posteriores) no tendrn ninguna tolerancia.
Para establecer los retiros de las edificaciones se considerar lo
establecido en el Reglamento Nacional de Edificaciones y se
complementar de la siguiente manera:

1. En zonas residenciales es exigible el retiro frontal incluso en los lotes

compatibles con el uso comercial. La exigencia se efectuar de acuerdo
con los siguientes parmetros:
En Calles y Jirones: 3.00 ml.
En Avenidas: 5.00 ml.
2. En las Zonas Comerciales CV y CZ que figuran como tales en el Plano
de zonificacin vigente, no se exigir retiro frontal, cuando stas
corresponden a zonas habilitadas originalmente para dicho uso, siempre
y cuando cuenten con zona de estacionamiento y vereda con la seccin
correspondiente al uso comercial. Las zonas residenciales que han
devenido en uso comercial por compatibilidad o cambio de zonificacin
posterior a su habilitacin, debern ceirse a lo siguiente:
En las zonas habilitadas originalmente para uso residencial, que
por cambio de Zonificacin o compatibilidad de uso han devenido
en zonas comerciales, se deber considerar un retiro municipal
mnimo de 5.00ml de seccin, en todo el frente o frentes (lote en
esquina) en cualquier va sea Calle o Avenida.

3. Para las Urbanizaciones aplicadas a zonificacin RDMB y RDB (Antes

R 1-S y R-1) Para Lotes ubicados en La Planicie, Club Campestre Las
Lagunas (I, II y IIl Etapa), La Planicie Zona Este, Club Campestre La
Laguna, El Sol de La Molina (I, II y III Etapa), Rinconada Baja, La Estancia,
La Pradera, Los Portales, La Molina Vieja I Etapa, Rinconada de Ate, Los
Huertos de La Molina, La Portada de La Planicie, Alameda de La Planicie
(Parcela B), El Rincn de La Planicie (Parcelas A, C, D y Parcela E
ubicada dentro de la jurisdiccin del distrito), La Quebrada de La
Rinconada, El Haras, Campoverde, Rinconada Alta, Camacho, Camino
Real, Rinconada del Lago (I Etapa), Asociacin de Vivienda Viento Nuevo,
Las Lagunas de La Molina, Ladera de Rinconada Planicie de Pampa
Grande, y otros lotes iguales o mayores a 1,000m2, se considerar lo
siguiente:
Retiro Frontal: 5.00ml (para Calles y Avenidas)
3.00ml (lotes menores a 500m2 en calles)
Retiro Lateral: 2.00ml (a cada lado)
Retiro Posterior: 5.00ml (lotes de 1 ,000m2 o ms)
3.00ml (lotes menores a 1 ,000m2)

Para lotes ubicados en esquina se considerar lo siguiente:

Retiro Frontal. 5.00 ml (para Calles y Avenidas)
Retiro Lateral: 5.00 ml (al lado colindante con Calles o Avenidas)
5.00 ml (lotes mayores a 1000 m2 colindante con Pasajes)
3.00 ml (Lotes menores a 1,000 m2 colindante con Pasajes)
2.00 ml (al lado colindante con propiedad de terceros)
Retiro Posterior: 5.00ml (lotes de 1,000m2 o ms)
3.00ml (lotes menores a 1,000 m2)

Para lotes ubicados en pasajes se considerar lo siguiente:

Retiro Frontal: 5.00ml (lotes mayores o igual a 1,000m2)
3.00ml (lotes menores a 1,000 m2).
Retiro Lateral: 2.00ml (a cada lado)
Retiro Posterior: 5.00ml (lotes de 1,000m2 o ms)
3.00ml (lotes menores a 1,000m2)

En el caso que las Urbanizaciones presenten Jardn de

Aislamiento, entre la Vereda y el lmite de propiedad del Lote, se
deber respetar el retiro establecido en la presente norma, en
concordancia con el plan vial de Lima Metropolitana.

Para lotes con frente igual o menor a 10.00 ml, en Zonificacin

RDMB, resultantes de la subdivisin del lote matriz. La exigencia
de los retiros laterales ser aplicable hasta un mximo del 30% de
la longitud del lindero.

En caso de los predios ubicados en Zonificacin Residencial de

Densidad Muy Baja (RDMB) y Residencial de Densidad Baja (RDB)
se podrn proponer construcciones en retiros laterales hasta un
mximo del 50% de la longitud de dichos linderos solo en el primer
piso de la edificacin debiendo respetar una distancia equivalente
al doble del retiro frontal vigente.

Para lotes que colinden con zonas de Recreacin Pblica

(Parques) se deber respetar el retiro de 3.00 ml. frente al Parque.

4. Para las Urbanizaciones aplicadas a zonificacin RDB

Para Lotes ubicados en Residencial Monterrico, Residencial Monterrico
Ampliacin Sur, El Remanso de La Molina (I y II Etapa), La Molina Vieja
(II Etapa), La Fontana, Residencial Ingenieros, Santa Felicia, La Riviera
de Monterrico (I Etapa), Las Acacias, Sirius (I,II y III Etapa), Rinconada
del Lago (II Etapa), Ampliacin Residencial Monterrico, Los Cactus, Santa
Magdalena Sofa, El Parque de Monterrico, Isla del Sol, El Corregidor, La
Estancia Oeste, Habilitacin Lote C, Habilitacin Lotes A y B, Proyecto La
Fontana y El Sol y lotes menores a 1,000m2 de nuevas Urbanizaciones,
que no estn incluidas y que se encuentren ubicados con frente principal
a pasajes se considerar lo siguiente:
Retiro Frontal 5.00 ml (lotes mayores a 1,000 m2)
3.00 ml (lotes menores a 1,000 m2)
Retiro Lateral 2.00 ml (a cada lado para lotes mayores a 1,000 m2)
No exigible (para lotes menores a 1,000 m2)
Retiro Posterior 5.00 ml (lotes de 1,000 m2 o ms)
 3.00 ml (lotes menores a 1,000 m2) colindante a vas
No exigible para lotes menores a 1,000 m2 (que colinden con Propiedad
de terceros)

RETIROS FRONTALES: Los lotes que se encuentran en zonas urbanas

consolidadas, con zonificacin RDB con trama frente a vas locales, que
colinden hacia predios con retiros inferiores a los exigidos por la
normatividad vigente, resulta tcnicamente procedente aplicar el retiro
predominante siempre y cuando, en el caso de los frontales, coincidan
con ms del 70% de la longitud del lado de la cuadra, debiendo presentar
la grfica correspondiente, debidamente sustentado con fotografas. Esta
normativa no es aplicable en lotes ubicados con frente a vas
metropolitanas ni en parcelaciones semirsticas y parcelaciones
semiurbanas.
JARDIN DE AISLAMIENTO: Es el rea de dominio pblico, en
consecuencia, es intangible, inalienable e imprescriptible.
Para las licencias de edificacin, no se deber proyectar ninguna
intervencin sobre el jardn de aislamiento.

En los casos de las viviendas que ya ejecutaron cercos frontales y/o

elementos constructivos en general sobre esta rea de dominio pblico y
que tramiten ampliacin, regularizacin, conformidad de obra y
declaratoria de edificacin; estas intervenciones sobre el jardn de
aislamiento no sern consideradas y slo sern materia de revisin y
aprobacin las que estn enmarcadas dentro del lmite de su propiedad.
Para lotes que colinden con zonas de Recreacin Pblica (Parques) se
deber respetar un retiro de 3.00 ml. frente al parque
5. Para las Urbanizaciones aplicadas a zonificacin RDB-RDM, Para lotes
ubicados en Santa Patricia (I, II y III Etapa), La Ensenada (ex Vias de La
Molina, Las Lomas de La Molina Vieja, La Capilla, Covima, Pablo Canepa,
Far West Villas, Santa Raquel, La Riviera de Monterrico (II etapa) Portada
del Sol de La Molina - AEMC (I, II y III Etapa). Cooperativa de Vivienda
Pablo Boner, San Csar (I y II Etapa), Las Praderas, San Francisco, El
Cascajal, Cabo GRP Juan Linares Rojas, Los Arbolitos, Jardines, Los
Robles, Los Sauces, Roardi, Aprovisa, Estacin Experimental Agrcola La
Molina Este, Constructores LTDA. de los Trabajadores de la
Superintendencia de Banca y Seguros, el Paraso, La Molina Real, MUSA
(I, II, III, IV y V Etapa), Falderas del Cerro San Francisco, Portada del Sol
(APVHA), Las Laderas de La Molina (Manuel Polo Jimnez) y otras
habilitaciones con lotes de reas menores de 300 m2, se considerar lo
siguiente:

Se deber tener en cuenta los siguientes parmetros:

Retiro Frontal: 5.00 ml (En avenidas)
 3.00 ml (En calles y/o jirones)
Retiros Laterales y Posteriores:
No se exigirn, colindantes con propiedad de terceros.
Para lotes ubicados en esquina se considerar lo siguiente:
Con frente igual o menor a 8.00 ml, la exigencia del retiro ser nicamente
por el frente principal.
Con frente mayor a 8.00 ml, el retiro en el frente de mayor longitud ser
de 1.00 ml hasta 3.00 ml, antes del lote vecino (slo para calles o jirones).
Para los lotes ubicados con frente a pasajes se considerar lo siguiente:
Si el ancho de los pasajes es igual o mayor a 6.00 ml, no se exigir retiro.

Si el ancho del pasaje es menor a 6.00 ml, se exigir el retiro de 2 ml.

En el caso que las Urbanizaciones presenten Jardn de Aislamiento,

entre la vereda y el lmite de propiedad del Lote, deber respetar el retiro
establecido en la presente norma, en concordancia con el Plan Vial de
Lima Metropolitana.
RETIROS FRONTALES: Los lotes que se encuentran en zonas urbanas
consolidadas, con zonificacin RDM con trama frente a vas locales, que
colinden hacia predios con retiros inferiores a los exigidos por la
normatividad vigente, resulta tcnicamente procedente aplicar el retiro
predominante siempre y cuando, en el caso de los frontales, coincidan
con ms del 70% de la longitud del lado de la cuadra, debiendo presentar
la grfica correspondiente, debidamente sustentado con fotografas. Esta
normativa no es aplicables en lotes ubicados con frente a vas
metropolitanas ni en parcelaciones semirsticas y parcelaciones
semiurbanas.
JARDIN DE AISLAMIENTO: Es el rea de dominio pblico, en
consecuencia es intangible, inalienable e imprescriptible.
Para las licencias de edificacin, no se deber proyectar ninguna
intervencin sobre el jardn de aislamiento.

En los casos de las viviendas que ya ejecutaron cercos frontales y/o

elementos constructivos en general sobre esta rea de dominio pblico y
que tramiten ampliacin, regularizacin, conformidad de obra y
declaratoria de edificacin; estas intervenciones sobre el jardn de
aislamiento no sern consideradas y slo sern materia de revisin y
aprobacin las que estn enmarcadas dentro del lmite de su propiedad.

Para lotes que coliden con zonas de Recreacin Pblica (Parques) se

deber respetar un retiro de 3.00 ml., frente al parque

6. En lotes con frente igual o mayor a 15.00 metros, con Zonificacin

Comercial CZ y Conjuntos Residenciales, con zonificacin RDM, y otros
usos especiales (Educacin, Institucionales y otros) se habilitarn Bahas
Vehiculares. En edificaciones nuevas, dicha rea se ubicar en la zona
 frontal del lote dentro de los lmites de su propiedad y se considerar como
parte del retiro municipal. El Proyecto deber considerar un adecuado
acceso peatonal directo hacia la baha vehicular de acuerdo al siguiente
grfico:

RETIROS POSTERIORES: En el caso de predios con Zonificacin

Residencial de Densidad Baja (RDB) compatibles con usos comerciales,
con un rea mayor o igual a 3,000 m2, que se encuentren frente a vas
catalogadas como arteriales y/o colectoras, que se desarrollen conjuntos
comerciales con giros compatibles con CV de acuerdo a lo aprobado en
el ndice de Usos y Actividades Urbanas vigentes, podrn exceptuarse de
dejar los retiros posteriores siempre y cuando los usos desarrollados no
tengan registro visual alguno sobre los predios colindantes, estos predios
colindantes no sean viviendas (casa habitacin) y asimismo, no se traten
de lotes que se encuentran en zonas urbanas consolidadas, con
zonificacin RDM.
7. Edificacin en retiro.- En el retiro delantero, slo se permitir la
ejecucin de las obras sealadas en el presente numeral con las
siguientes precisiones:
a. La Construccin de cisternas para agua y sus respectivos cuartos de
bombas, subestaciones elctricas y almacenamiento enterrado de GLP o
lquidos combustibles, debiendo quedar estas instalaciones en su
totalidad en el subsuelo bajo el nivel 0.00 (nivel de vereda), y ocupar la
seccin de retiro destinada a estacionamiento. Solo para lotes ubicados
con frentes a vas locales.
b. Techos ligeros para proteccin de Estacionamiento de vehculos en
viviendas unifamiliares, terrazas o jardines o de proteccin para el acceso
de personas, en ningn caso tabiques o muros adicionales a la edificacin
existente; debiendo cumplir los techos ligeros con los siguientes
requisitos:
 b.1.- Deben estar destinados exclusivamente para la proteccin contra
inclemencias del clima a terrazas, jardines o estacionamiento de
vehculos.
b.2.- Deben permitir que se resuelva adecuadamente la iluminacin y
ventilacin de los ambientes interiores o colindantes.
b.3.- La cobertura debe ser apoyada sobre columnas de madera o fierro
y/o sobre la estructura de la edificacin, muros laterales y/o muro frontal,
la estructura no debe sobrepasar la altura del cerco frontal de la
edificacin.

b.4.- La estructura horizontal de la cobertura (vigas o viguetas de soporte)

ser de material desmontable (madera, fierro u otros similares).

b.5.- La superficie de la cobertura (techo) debe ser de material

desmontable (tejas, calaminas, planchas comerciales de distinto tipo para
dicho fin).

Esta cobertura no se computar como rea techada para el clculo del

porcentaje del rea libre en las edificaciones.

b.6.- No debe afectar la expresin arquitectnica de la elevacin frontal,

ni sobrepasar la altura del cerco o reja frontal de la edificacin a fin de no
alterar el perfil de la va pblica.

b.7.- No se permitir la ejecucin de ms niveles habitables sobre los

mismos.

La altura mxima de las construcciones provisionales y desmontables

ubicadas en el retiro, ser de 3.50 mts o hasta la altura del cerco existente,
siempre y cuando no atente contra la tranquilidad y seguridad del predio
colindante.

Estas construcciones en retiro se consideran construcciones

provisionales y desmontables o aquellas que no tengan carcter de
permanente o indispensable para el funcionamiento de la vivienda.

La autorizacin de estas obras en edificaciones ejecutadas, ser de uso

temporal y renovable anualmente, ser considerada como
acondicionamiento y seguir el procedimiento establecido en la Ley N
29090, Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones y
su reglamentacin y sus respectivas modificatorias..

c. Muretes para medidores de energa elctrica, reguladores y medidores

de gas natural.

d. Escaleras abiertas a pisos superiores independientes, cuando

constituyan ampliaciones de la edificacin original, debiendo de cumplir
adems con lo establecido en el Reglamento Nacional de Edificaciones.
 e. Piscinas, piletas o fuentes de agua.

f. Rampas o elevadores para acceso a personas con discapacidad.

g. Rampas de acceso al estacionamiento en semistano que podr iniciar

al lmite de propiedad; en caso de rampas a stano iniciarn a una
distancia mnima de 3.00 ml del lmite de propiedad.

h. Estacionamientos en semistano, respetando los ochavos

reglamentarios en esquina de ser el caso.

i. Estacionamientos vehiculares sin techar, ubicados solo sobre huellas.

j. Gradas hasta el nivel de +1.50ml sobre el nivel de vereda; as como

gradas que bajen de hasta el nivel -3.00ml como mximo.

k. Contenedor de residuos inertes, siendo de exigencia en edificaciones

de uso multifamiliar (de 3 o ms unidades de vivienda) y quintas (de 3 o
ms unidades de vivienda) y conjuntos Residenciales.

8. No se permitir construcciones en zonas de retiros sobre terrazas

elevadas (sobre semistano).

9. nicamente en el retiro frontal de la edificacin se permitir un volado

de hasta 0.50 mts. A partir de 2.30 mts de altura respecto al nivel del retiro.

10. Se permite el uso del retiro en el nivel de Semistano y Stano con

ambientes de depsito, bao, cuarto de basura, guardiana.
Excepcionalmente en semistanos se permitir uso de vivienda cuando la
ventilacin e iluminacin natural est bien resuelta.

11. Se permite en el retiro frontal la construccin de casetas de vigilancia

para albergar solo a una (1) persona y con un rea mxima de 4.00 m2.

En proyectos de obra nueva, ampliacin y/o remodelacin, la caseta

podr plantearse con materiales diferentes con un diseo integrado a la
edificacin y contemplar adicionalmente un bao (se incluye en el rea
mxima) y que la puerta no deber abrir directamente a la va pblica.
12. Las obras en retiro en inmuebles sujetos al rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn deber contar con la autorizacin de la junta
de propietarios; incluyendo indispensablemente la aceptacin y firma del
(los) propietario (s) del departamento (s) al rea a afectar.

rea mnima por unidad de vivienda

Es el rea techada de la unidad de vivienda que incluye muros y circulaciones

exceptundose los garajes en cualquier nivel (integrados o no a la vivienda)
jardines, patios, terrazas y balcones y sin techar, reas de dominio comn,
depsitos en el semistano o stano.
19.1 Las reas mnimas por unidad de vivienda se aplican nicamente en las
edificaciones multifamiliares y conjuntos residenciales de acuerdo al siguiente
detalle:
a) Residencial de Densidad Muy Baja (RDMB)
rea mnima por unidad de vivienda es de 150.00 m2.
b) Residencial de Densidad Baja (RDB sin trama)
rea mnima por unidad de vivienda es de 150.00 m2
c) Residencial de Densidad Baja (RDB con trama)
rea mnima por unidad de vivienda es de 120.00 m2.
d) Residencial de Densidad Media (RDM)
rea mnima por unidad de vivienda es de 100.00 m2
19.2 En lotes menores de 150.00 m2 ubicados en Zonificacin Residencial de
Densidad Media (RDM) y zonificacin Residencial de Densidad Baja (RDB), que
no sean producto de subdivisin, se considera para la unidad mnima de vivienda
el rea mxima techada descontando el rea comn de escalera.
19.3 Al considerar el rea mnima por unidad de vivienda, el rea libre y las
alturas mximas de edificacin como parmetros normativos, en consecuencia
no son aplicables la densidad poblacional ni el coeficiente de edificacin.
19.4. Para predios que presentan zonificacin Residencial de Densidad Baja con
trama (solo en los casos en que el Plano de Alturas de Edificacin permita una
altura de 03 pisos) y Residencial de Densidad Media que por normativa vigente
puedan realizar 05 unidades o ms de vivienda; se permitir que el rea mnima
de vivienda se aplique al 80% del nmero total de unidades de vivienda que
desarrolle el Proyecto y el 20% restante podr tener reas inferiores, las cuales
no sern menores de 80.00 m2 para RDB y 70.00 m2 para RDM.

rea libre

Es la superficie de terreno donde no existen proyecciones de reas

techadas. Se calcula sumando las superficies comprendidas fuera de los
linderos de las poligonales definidas por las proyecciones de las reas
techadas sobre el nivel de terreno, de todos los niveles de la edificacin y
hasta los lmites de la propiedad.

a. Slo para lotes ubicados en esquina o con un rea menor a la normativa

y que se encuentren en cualquier zonificacin residencial, podrn
disminuir el 10 % sobre el metraje del rea libre mnima, siempre que se
soluciones adecuadamente la iluminacin y ventilacin.

b. Para lotes menores a 150.00 m2, ubicados frente a vas colectoras o

avenidas con doble calzada y separador central en zonificacin
 residencial de densidad media (RDM) que no sean producto de
subdivisin, y que se proyecten viviendas multifamiliares, podrn
disminuir el 10% adicional sobre el metraje del rea libre mnima, siempre
que se solucionen adecuadamente la iluminacin y ventilacin.

c. Todas las edificaciones residenciales deben contar con tratamiento de

reas verdes dentro de las reas libres.

d. En las edificaciones o niveles destinados al uso comercial, no se exigir

dejar un porcentaje de rea libre, siempre y cuando se solucione
adecuadamente la ventilacin iluminacin.

e. En los casos de uso mixto vivienda - comercio, se exigir dejar el

porcentaje establecido de rea libre para el uso de vivienda, en proporcin
al rea que ocupa la vivienda. Para el comercio no se exigir dejar el
porcentaje de rea libre, siempre y cuando se solucione adecuadamente
la ventilacin e iluminacin.

f. En las zonas de otros usos, Educacin y Salud, se exigir dejar el

porcentaje de rea libre del entorno, considerando adems la normativa
vigente para cada uso especfico.

g. Para lotes iguales y menores a 200 m2 ubicados en zonificacin RDB

(con trama) el porcentaje de rea libre ser del 30%.

h. Para los lotes con zonificacin Residencial Densidad Baja RDB y

Residencial Densidad Media RDM localizados en la Av. La Molina con
frente a la servidumbre de Luz del Sur y dentro de la Seccin Vial
Normativa A01-A15 clasificado como Va Arterial Huarochir del Distrito de
La Molina, Tramo Calle 11-Via Periurbana, se establecer un
requerimiento de rea libre mnima del 30% del rea total del lote siempre
que se respete la seccin de va de 50.00 mt. propuesta por la
Municipalidad de La Molina.

Construcciones Antitcnicas

La mayora de siniestros registrados en los ltimos aos en el sector de la

construccin se dan por socavamientos o excavaciones antitcnicas que
debilitan cimientos o sustentos de edificaciones.

Los accidentes en el 99% de los casos no son porque se estn construyendo

mal, sino porque se est operando mal. Por ejemplo, una obra vial puede estar
perfectamente construida, pero por un error municipal se ponen a sacar el
material de sustentacin con una retroexcavadora parqueada encima,
simplemente la estructura se va a caer. Las construcciones sin permiso (ilegales)
son un grave problema en todos lados.

Cumplimiento en el sector formal

Este tipo de casos son excepcionales en el sector formal de la construccin.

La mayora de las empresas cumplen con la normativa vigente, sin embargo, en

algunos casos, no hay concienciacin adecuada. La mayor parte de
construcciones se realizan de manera informal. Esto lo confirman las estadsticas
del Municipio que sealan que el 70% de viviendas de la ciudad se han
construido informalmente, sin registro, sin planos y, peor an, sin la participacin
de profesionales.

Trabajadores desprotegidos.

Lo riesgoso es estar sin proteccin, a veces se trabaja sin botas, cascos,

chalecos para estar en los andamios, a la altura, para enlucir fachadas o coger
fallas en los edificios.

Los contratistas no siempre aplican medidas de seguridad y tampoco se

preocupan por las inspecciones que debera hacerlas un tcnico. Esa tarea,
segn el obrero, se la encarga al maestro mayor.

Los obreros estn bastante desprotegidos. En las compaas de construccin

debera haber fiscalizacin, seguros y gente con el trabajador como sucede fuera
del pas. En otros pases del mundo, s se preocupan tanto el empresario como
el jefe de obra, que est a cargo de toda la gente.
TORRE DE PISA

La construccin de la Torre de Pisa se desarroll en tres etapas durante un

periodo de 177 aos. La construccin de la primera planta comenz el 8 de
agosto de 1173, en un periodo de xito militar y prosperidad. La primera planta
est rodeada de semicolumnas con capiteles clsicos y arcos ciegos, todo ello
en mrmol de color muy blanco.
Existe controversia sobre la identidad del arquitecto: durante muchos aos el
diseo se atribuy a Guglielmo, un artista residente en Pisa en el siglo XII,
famoso por sus piezas de bronce fundido, particularmente en la catedral de Pisa.
Bonanno Pisano dej Pisa en 1185 y march a Monreale, Sicilia.
Su sarcfago fue descubierto al pie de la torre en 1820.
Despus de que se construyera la tercera planta en 1178, la torre se inclin tres
metros hacia el norte, debido a unos cimientos dbiles, en un subsuelo inestable.
El diseo de esta torre era imperfecto desde su comienzo y su construccin ces
durante un siglo, debido a las guerras entre los pisanos y los estados vecinos.
Este lapso permiti al suelo asentarse: de otro modo, la torre se habra
derrumbado.
En 1272, Fernando di Vincenzo, arquitecto autor del camposanto, retom la
construccin. Se aadieron entonces cuatro nuevas plantas, construidas con
cierto ngulo con objeto de contrarrestar la inclinacin. Las obras se detuvieron
nuevamente en 1284 tras la victoria genovesa ante Pisa en la batalla de Meloria.
En 1274 se aadi el tercer piso de la torre y a partir de entonces comenz a
inclinarse.
En 1372 Tommasso di Andrea Pisano construy la ltima planta (el campanario)
y se colocaron las campanas. Se considera que su intervencin combina
armnicamente los elementos gticos del campanario con el estilo romnico de
la torre. Las campanas son siete y cada una corresponde a una nota de la escala
musical; la mayor de ellas fue instalada en 1655. Sin embargo, tras la conclusin
del campanario, la torre empez de nuevo a inclinarse, esta vez hacia el sur.
Se dice que Galileo Galilei dej caer dos balas de can de diferente masa
desde la torre para demostrar que la velocidad de descenso era independiente
de la masa. La historia, aunque descrita por un estudiante del propio Galileo, se
considera un mito.
Unos pocos aos despus de finalizada la torre, el dao en su estructura se hizo
manifiesto y muchos de los elementos de piedra originales realizados en mrmol
de San Giuliano fueron sustituidos: para ello, se emple mrmol blanco
de Carrara.
Alessandro della Gherardesca excav un camino alrededor de la torre para
hacer visible la base. Esto caus una inundacin de la base y, de nuevo, un
incremento de su inclinacin.
El 27 de febrero de 1964, el Gobierno de Italia pidi ayuda para evitar la cada
de la torre. Un conjunto de ingenieros, matemticos e historiadores se asign al
proyecto y debatieron sobre los mtodos de estabilizacin en las islas Azores.
Tras dos dcadas de trabajo, la torre fue cerrada al pblico en enero de 1990.
Despus de una dcada de esfuerzos de reconstruccin y estabilizacin, fue
reabierta al pblico el 15 de diciembre de 2001. Muchos mtodos se propusieron
para estabilizarla, incluyendo aadir 800 toneladas mtricas de plomo de
contrapeso. La solucin final para corregir la inclinacin fue eliminar 38 m de
tierra de la zona inferior a la base, con lo que se considera que se garantiza la
estabilidad de la torre para al menos otros 200 aos.
Las labores de consolidacin han permitido que la inclinacin sea la que tena
en 1700: 3,99 metros de altura.
Planos Arquitectnicos

Vista en Planta: Representacin grfica bidimensional de un proyecto, ubicacin

y dimensiones, o partes del mismo sobre un plano horizontal visto desde arriba.
Tambin llamada planta, proyeccin horizontal.
Vista en Planta

Vista en Corte: Dibujo o diseo al que se le ha eliminado una parte de la

envoltura exterior para dejar visible su interior.

Vista en Corte

Vista en Elevacin: Representacin plana de la fachada de un edificio, un lado

de una mquina o de un objeto, mediante proyeccin geomtrica ortogonal, sin
tener en cuenta la perspectiva, conservando este todas sus proporciones.
El alzado se obtiene mediante proyeccin paralela del elemento a representar,
siendo esta perpendicular al plano de proyeccin. El alzado es una de las
representaciones principales del sistema didrico, junto con la planta; tambin
se emplea el alzado lateral, como dibujo auxiliar.
El alzado, dibujado a escala, permite comprobar la verdadera dimensin de todos
los elementos del sujeto graficado, siendo de gran utilidad en las
representaciones arquitectnicas y, por ello, forma parte de los documentos
imprescindibles de todo proyecto de arquitectura.

Planos Estructurales
1) Cimentacin

Se denomina cimentacin al conjunto de elementos estructurales de una

edificacin cuya misin es transmitir sus cargas o elementos apoyados en ella
al suelo, distribuyndolas de forma que no superen su presin admisible ni
produzcan cargas zonales. Debido a que la resistencia del suelo es,
generalmente, menor que la de los pilares o muros que soporta, el rea de
contacto entre el suelo y la cimentacin debe ser proporcionalmente ms grande
que los elementos soportados, excepto en suelos rocosos muy coherentes.
La cimentacin es importante porque es el grupo de elementos que soportan a
la superestructura. La estabilidad de una edificacin depende en gran medida
del tipo de terreno sobre el que se asienta.
Cimentaciones superficiales[editar]

Zapata que transmite el esfuerzo a una cimentacin superficial de una viga

de puente. La cimentacin est enterrada y no es visible en la figura.

Esquema que muestra donde se aplican las cimentaciones superficiales (ms

baratas) y las cimentaciones profundas. Muchas veces en terrenos malos hay
que optar siempre por la cimentacin profunda, incluso para construcciones de
poco peso, como una casa pequea.

Son aquellas que se apoyan en las capas superficiales o poco profundas del
suelo, por tener ste suficiente capacidad portante o por tratarse de
construcciones de importancia secundaria y relativamente livianas. En este tipo
de cimentacin, la carga se reparte en un plano de apoyo horizontal.
En estructuras importantes, tales como puentes, las cimentaciones, incluso las
superficiales, se apoyan a suficiente profundidad como para garantizar que no
se produzcan deterioros. Las cimentaciones superficiales se clasifican en:

Cimentaciones ciclpeas.
Zapatas.
Zapatas aisladas.
Zapatas corridas.
Zapatas combinadas.
Losas de cimentacin.
Cimentaciones semiprofundas[editar]
Artculo principal: Pozo de cimentacin

Excavando uno de los pozos de cimentacin para un puente. El tubo de

hormign (concreto) se va hundiendo a medida que se excava. En este caso se
lleg a 24 m de profundidad.

Pozos de cimentacin o caissons: Son en realidad soluciones intermedias

entre las superficiales y las profundas, por lo que en ocasiones se catalogan
como semiprofundas. Algunas veces estos deben hacerse bajo agua, cuando
no puede desviarse el ro, en ese caso se trabaja en cmaras presurizadas.
Arcos de ladrillo sobre machones de hormign o mampostera .
Muros de contencin bajo rasante: no es necesario anclar el muro al terreno.
Micropilotes, son una variante basada en la misma idea del pilotaje, que
frecuentemente constituyen una cimentacin semiprofunda.

Cimentaciones profundas[editar]
Se basan en el esfuerzo cortante entre el terreno y la cimentacin para soportar
las cargas aplicadas, o ms exactamente en la friccin vertical entre la
cimentacin y el terreno. Deben ubicarse ms profundamente, para poder
distribuir sobre una gran rea, un esfuerzo suficientemente grande para soportar
la carga. Algunos mtodos utilizados en cimentaciones profundas son:

Pilotes: son elementos de cimentacin esbeltos que se hincan (pilotes de

desplazamiento prefabricados) o construyen en una cavidad previamente
abierta en el terreno (pilotes de extraccin ejecutados in situ). Antiguamente
eran de madera, hasta que en los aos 1940 comenz a emplearse
el hormign.
Pantallas: es necesario anclar el muro al terreno.
pantallas isostticas: con una lnea de anclajes
pantallas hiperestticas: dos o ms lneas de anclajes.
Plano de Cimentacin

2) Columnas

Una columna (misma palabra en latn, derivada de columen, "sostn",

"soporte") es un elemento arquitectnico vertical y de forma alargada que
normalmente tiene funciones estructurales, aunque tambin pueden erigirse con
fines decorativos. De ordinario, su seccin es circular, pues cuando es
cuadrangular suele denominarse pilar, o pilastra si est adosada a un muro.
La columna clsica est formada por tres elementos: basa, fuste y capitel.
La "basa" correspondera con la cepa del rbol, el fuste con el tronco y el capitel
el nacimiento de sus ramas ms gruesas. Segn esta analoga, autores
como Vitruvio piensan que las primitivas columnas imitaban a los rboles, pues
en realidad terminaron por sustituir los troncos por columnas de piedra, ms
duraderas,1 llevando adems, siguiendo con la analoga, el ver en la corteza del
rbol las acanaladuras de los fustes.
 3) Vigas

En ingeniera y arquitectura se denomina viga, palabra proveniente

del latn biga, (viga, del latn biga 'carro de dos caballos'),1 a un elemento
estructural lineal que trabaja principalmente a flexin. En las vigas, la longitud
predomina sobre las otras dos dimensiones y suele ser horizontal.
El esfuerzo de flexin provoca tensiones de traccin y compresin,
producindose las mximas en el cordn inferior y en el cordn superior
respectivamente, las cuales se calculan relacionando el momento flector y
el segundo momento de inercia. En las zonas cercanas a los apoyos se producen
esfuerzos cortantes o punzonamiento. Tambin pueden producirse tensiones
por torsin, sobre todo en las vigas que forman el permetro exterior de
un forjado. Estructuralmente el comportamiento de una viga se estudia mediante
un modelo de prisma mecnico.
4) Losas

Son elementos estructurales de concreto armado o de materiales

prefabricados, de seccin transversal rectangular llena, o con huecos, de
poco espesor y abarcan una superficie considerable del piso. Sirven para
conformar pisos y techos en un edificio y se apoyan en las vigas o muros.
Pueden tener uno o varios tramos continuos.
 5) Muros

Una muro es una obra de albailera vertical que limita un espacio

arquitectnico. Su forma suele ser prismtica y sus dimensiones horizontal
(largo) y vertical (alto) son sensiblemente mayores que su espesor (ancho).
En construccin se suelen denominan muros si tienen funcin estructural,
y tabiques si se utilizan para compartimentar espacios arquitectnicos.
Pueden construirse con diversos materiales, sin embargo, actualmente los
materiales ms empleados son el ladrillo y el cartn yeso, siendo menos
frecuentes la madera y sus derivados. En determinadas zonas del planeta an
siguen emplendose tcnicas ancestrales como las paredes
de piedra, adobe o tapial. En climas ms benignos, las paredes pueden
elaborarse con materiales ms ligeros, o estar conformadas por todo tipo de
plantas (como la caa de bamb).
El caso de los cerramientos textiles, como los de las carpas o las tiendas de
campaa, supondra el lmite del concepto "pared", pues aunque seguiran
cumpliendo las funciones de separacin y proteccin, careceran de la cualidad
de rigidez inherente al concepto de pared.
Si la pared solo cumple la finalidad de divisin, normalmente se
emplea ladrillo cermico, bien macizo (en caso de fachadas) o hueco (en
particiones interiores). En la actualidad, para divisiones interiores no
estructurales, se emplea con mucha frecuencia tambin el cartn yeso, en forma
de paneles anclados a un armazn interior, que puede ser de listones de madera
(caso de las Balloon frame norteamericanas) o ms comnmente
de perfilesplegados de acero. Tambin es posible sustituir la placa de cartn
yeso por planchas de madera o de algn derivado de la madera, como tableros
de partculas, aglomerados, OSB, etc.
Si la pared tiene funcin estructural denomina pared maestra, muro
portante o muro de carga. Las paredes o muros de hormign casi nunca son solo
un elemento delimitador, sino que comnmente son tambin estructurales,
soportando vigas, forjados o placas. Tambin pueden hacerse paredes o muros
portantes de bloques de hormign o de ladrillo macizo, colocados con
distintos aparejos, si bien existen paredes o muros de carga de otros materiales.
Las paredes suelen tener tratamientos superficiales de acabado. Las de ladrillo
se revisten con morteros de cemento, cal o yeso, que posteriormente se pintan.
Las paredes de cartn yeso solo necesitan pintura, mientras que las de madera
normalmente se protegen con barnices.