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Processo Nº 583.00.2006.

159668-4

Vistos. ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO EMPREENDIMENTO


TORRES DE PIRITUBA moveu a presente ação contra COOPERATIVA HABITACIONAL
DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO-BANCOOP alegando que a ré após concluir as obras do
empreendimento Torres de Pirituba, deu início em setembro de 2002 ao “Fechamento
Financeiro/Outorga de Escrituras”. Nesta época, a ré afirmou que havia um déficit de R$
140.000,00, já coberto pela venda de 16 vagas extras de garagem.

Assim, a ré passou a outorgar as escrituras e a entregar os TERMOS DE QUITAÇÃO aos


cooperados. Entretanto, após alguns meses, a ré injustificadamente passou a recusar a entrega dos
demais termos de quitação e em março de 2006 informou a existência de um novo déficit no valor
de um milhão de reais, que deveria ser rateado entre os cooperados. Alega que a cobrança é
arbitrária, feita seis anos após a conclusão da obra, quando todos os imóveis encontram-se quitados.
Sustenta a nulidade da cláusula de “apuração final”, que o contrato é de adesão, que houve
publicidade enganosa, nulidade da aplicação da tabela “price”. Requereu liminarmente a
adjudicação compulsória dos imóveis, o bloqueio da matrícula dos imóveis, a manutenção da posse
dos imóveis, a desconsideração da personalidade jurídica da ré e a suspensão da mora. No mérito,
requereu o afastamento da capitalização, a devolução em dobro dos valores pagos a mais e este
título, a declaração de nulidade da cláusula que prevê a “apuração final” e a condenação da ré à
obrigação de fazer consistente na outorga das escrituras. Trouxe documentos (fls. 91/2258). A
liminar foi deferida parcialmente para suspender a cobrança do débito litigioso, para impedir a
negativação do nome dos associados e para manter a posse dos mesmos nos imóveis (fls.
2155/2156). Em contestação (fls. 2288/2334) alegou a ré, preliminarmente, ilegitimidade ativa e
falta de interesse de agir. No mérito, sustentou decadência, sustentou a legalidade da cooperativa,
sua neutralidade política, inexistência de finalidade lucrativa, inexistência de relação de consumo
entre as partes, inexistência de propaganda enganosa, legalidade da cláusula de apuração final,
legalidade da recusa da outorga da escritura pública enquanto não quitadas as unidades, legalidade
da tabela price e inaplicabilidade da lei de incorporação imobiliária às cooperativas. Réplica às fls.
2444/2453 e tréplica às fls. 2473/2486.

É o relatório. DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado, por se tratar de matéria de direito
e de fato que independe da produção de provas em audiência (art. 330, I, do Código de Processo
Civil). Rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa, pois conforme o estatuto social da autora
acostado às fls. 81/88, ela tem a finalidade precípua de ajuizar ações contra a empresa ré para defesa
de seus associados, os quais autorizaram expressamente a autora a representá-los em juízo. Quanto
ao requisito da pré-constituição, fica no caso em tela dispensado, tendo em vista o manifesto
interesse social e pela relevância do bem jurídico a ser protegido (art. 82, § 1º, do CPC). De fato, a
associação defende o direito de propriedade e posse de seus associados, direito de inegável
relevância social, pois afeta diretamente o direito de moradia, um dos direitos sociais protegidos
pela Constituição Federal (art. 6º). Rejeito, outrossim, a preliminar de falta de interesse de agir, pois
se confunde com o mérito. No mérito, a ação é parcialmente procedente. Não há se falar em
decadência, pois a autora não busca a nulidade da cláusula 16ª com base no vício de consentimento
e sim com base nos princípios gerais que norteiam as relações contratuais. Pelos documentos que
instruíram a petição inicial, verifica-se que os associados celebraram com a ré contrato de
compromisso de compra e venda de fração ideal de terreno a que vinculada futuras unidades
autônomas do Empreendimento Torres de Pirituba, para o que se obrigaram a pagar o preço de R$
42.229,00 ou R$ 37.500,00, dependendo do tipo de apartamento, pagamento este a ser feito em
parcelas mensais. Não se tratou, apesar de assim denominado pelas partes, de adesão dos associados
em cooperativa constituída por pessoas que reciprocamente se obrigaram a contribuir para o
exercício de atividade econômica, de proveito comum, sem objetivo de lucro.
Pelo contrato celebrado, os associados simplesmente se obrigaram a comprar as respectivas
unidades autônomas a serem construídas, mediante pagamento do preço fixado para o compromisso
de compra e venda. Os associados não se associaram mediante integralização de cota-parte, e não
prevê o termo de adesão que celebraram a possibilidade de permanecerem associados ou de
receberem quinhão proporcional à sua participação no capital constituído quando de sua retirada da
cooperativa ou da extinção desta última. Limitaram-se os associados e a cooperativa ré a contratar a
compra e venda de apartamento em empreendimento imobiliário, obrigando-se os associados a
pagar o preço da compra e a ré a construir e entregar a posse e a propriedade das unidades
autônomas.

O ato cooperativo, ou seja, o que deveria ser praticado entre a cooperativa e sua associada para a
consecução dos objetivos sociais, consistiu neste caso em simples compra e venda de unidade
autônoma em construção a ser efetuada pelo regime do preço de custo, o que descaracteriza a
natureza jurídica da cooperativa e faz incidir no negócio celebrado as normas relativas à compra e
venda de coisa e não a lei das cooperativas ou a lei das incorporadoras.

Observo que cabe ao juiz dar qualificação aos fatos alegados pelo autor como constitutivos de seu
direito, como ensina Theotonio Negrão in Código de Processo Civil, Saraiva, 2002, 33ª edição,
página 371, onde se verifica:

“O nosso direito prestigiou os princípios do ‘jura novit curia’ e do ‘da mihi factum, dabo tibi jus’.
Isso significa que a qualificação jurídica dada aos fatos narrados pelo autor não é essencial para o
sucesso da ação. Tanto que o juiz pode conferir aos fatos qualificação jurídica diversa da atribuída
pelo autor” (RSTJ 111/139). No mesmo sentido: RSTJ 140/587. O texto não exclui a aplicação dos
aforismos: “Da mihi factum, dabo tibi jus”,

“Jura novit curia”.

O juiz aplica o direito ao fato, ainda que aquele não tenha sido invocado. (STJ-RSTJ 21/431; RTJ
105/1.024, 115/932, RT 504/116, 608/153, RJTJESP 43/138, 50/281, 93/185, 115/119, JTA 88/335,
RF 255/253).

No mesmo sentido: “Ao autor cumpre precisar os fatos que autorizam a concessão da providência
jurídica reclamada, incumbindo ao juiz conferir-lhes o adequado enquadramento legal” (RSTJ
48/136).

É inteiramente aplicável, neste caso, o que foi decidido no v. acórdão prolatado pela Colenda
Quarta Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo na
Apelação Cível n. 106.944-4, da Comarca de Sorocaba, em que foi relator o Desembargador
Narciso Orlandi Neto, que teve a seguinte ementa: Isso porque, como constou no referido v.
acórdão:

É preciso distinguir as verdadeiras cooperativas das pessoas jurídicas que assumem essa forma,
sem que tenham nada de cooperativas. Na espécie dos autos, o que existe é um sistema de
autofinanciamento da construção da casa própria, a preço de custo, mas que vincula o êxito do
empreendimento à obtenção de 960 adesões.

Explanando sobre essa espécie de cooperativa, o Des. Olavo Silveira, no julgamento da Apelação
166.154, nesta Câmara, apontou com precisão suas características: “um tipo de associação que
muito mais se aproxima dos consórcios do que propriamente de cooperativa, até porque, via de
regra, nem sempre é o efetivo espírito cooperativo que predomina nessas entidades”.
Ademais, “o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisição de casa
própria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construção”

A adesão à cooperativa é um disfarce de contrato de compromisso que melhor define a relação entre
as partes. Os réus não queriam participar de cooperativa nenhuma, mas sim adquirir a casa própria.
(...) (LEX-JTJ;Volume 236 - Página 59). Feita a observação acima, passo à análise da cláusula de
apuração final. Conforme documentos de fls. 93 e 95, a ré comunicou aos seus associados em
fevereiro de 2003 a liberação do termo de quitação e a autorização para a lavratura da escritura
definitiva dos imóveis. Entretanto, em março de 2006, ou seja, após três anos aquela primeira
comunicação, a ré informa que cada associado terá de pagar mais seis mil reais para só então
receber o termo de quitação e a escritura pública. Este novo débito teria surgido de uma apuração
final realizada com base no termo de adesão.

A propósito, a ré não contesta o fato, ou seja, admite que realmente não só informou a quitação dos
imóveis aos associados e autorizou a lavratura da escritura de compra e venda aos mesmos, como
efetivamente entregou para alguns associados o termo de quitação e a escritura de compra e venda
(ex. fls. 430, 444/456, 498/502, 543/544, 562, 580/590, 2094/2110, etc.), não trazendo nenhuma
justificativa para a súbita suspensão do processo de outorga das escrituras aos demais associados,
senão a pífia alegação de que apurou um déficit conforme a cláusula de apuração final. Inadmissível
a conduta da ré que, depois de declarar quitados os imóveis e autorizar a lavratura da escritura
pública aos associados em geral, faça cobrança de um débito apurado posteriormente e
unilateralmente.

Uma vez dada a quitação, não tem como a ré fazer novas cobranças com base no mesmo contrato,
sobretudo porque na quitação não foi feita nenhuma observação. Não bastasse isso, é certo que do
“PLANO GERAL DE PAGAMENTOS”, cláusula 4ª do “termo de adesão e compromisso de
participação” assinado pelos associados, não consta nenhuma referência à “apuração final”.

A cláusula de “apuração final” vem apenas ao final do contrato, na cláusula 16ª e sua redação é no
mínimo confusa e incompreensível.

Segundo a mencionada cláusula, o associado deverá pagar “custos” ao final do empreendimento,


após a conclusão da obra e o cumprimento dos compromissos por todos os associados.

Não diz a cláusula como estes “custos” serão apurados, como poderão os associados acompanhar
ou fiscalizar a apuração deste valor, qual o limite máximo do valor que pode ser cobrado a este
título e qual o prazo para a sua cobrança.

Portanto, com base nesta cláusula, a fixação do preço final do imóvel fica a critério exclusivo da ré,
não tendo o associado como saber qual o valor total que deverá pagar, o que o impede de fazer
qualquer tipo de planejamento financeiro, ficando à mercê da arbitrariedade da ré.

Evidente a abusividade desta cláusula, que não pode prevalecer perante o princípio da boa-fé
contratual. Uma vez já quitados os imóveis, conforme comunicado enviado pela própria ré aos
associados, deve a ré outorgar a escritura pública de todas as unidades do empreendimento, sem
cobrar o débito encontrado na “apuração final”.

No tocante, contudo, à capitalização, não procede o pedido. Isto porque a autora aceitou a quitação
dada aos associados, não fazendo nenhuma observação de existência de crédito em favor dos
mesmos no momento em que as escrituras foram lavradas.
Ademais, é certo que o Sistema de Amortização pela Tabela Price, adotado no contrato não causa a
eternização da dívida, cumprindo eficazmente sua função, tanto que largamente utilizada em todos
os contratos de financiamento imobiliário.

Pelo exposto, julgo parcialmente procedente a ação, tornando definitiva a liminar concedida e
declaro a nulidade da cláusula que prevê a “apuração final” e a condenação da ré à obrigação de
fazer consistente na outorga das escrituras públicas aos associados.

Porque sucumbente na maior parte da ação, arcará a ré com o pagamento do valor das custas,
despesas processuais e dos honorários do Dr. Patrono da autora, ora arbitrados em 10% do valor
atribuído à causa, a ser atualizado monetariamente pela Tabela Prática do E. TJSP desde a data do
ajuizamento para apuração de tal verba.

Publicada esta, não sobrevindo apelação recebida no efeito suspensivo, terá o sucumbente 15
(quinze) dias para efetuar o pagamento do montante da condenação [relativa a honorários
advocatícios], sob pena de ser acrescida a este valor a multa de 10%, prevista no artigo 475-J, do
CPC. P.R.I. São Paulo, 05 de novembro de 2007.

TONIA YUKA KÔROKU JUÍZA DE DIREITO