RESOLUCION MINISTERIAL

N172-2016-VIVIENDA

Ms. Rubn Lopez Carranza

 1.0 DEFINICIONES PREVIAS

Documento elaborado y suscrito por el perito tasador

que contiene la tasacin de un bien mueble e
inmueble, e indica con precisin la fecha en que es
realizada y los valores empleados en la misma; en
Informe Tcnico de
caso que la tasacin sea retrospectiva, se deja
Tasacin
constancia en el informe de dicha situacin.
Comprende la memoria descriptiva, la tasacin y los
anexos, cuyo contenido es desarrollado en el presente
Reglamento.

Profesional colegiado que en razn de sus estudios y

experiencia, se encuentra capacitado para efectuar la
tasacin de un bien; esta condicin no es exigible en
Perito tasador
los campos de actividad profesional que no son materia
de colegiacin. En ambos casos, el perito tasador debe
acreditar experiencia en el rubro de tasaciones.
 Es el procedimiento a travs del cual el perito tasador
inspecciona, estudia y analiza las cualidades y
caractersticas de un bien en determinada fecha para
fijar su valor razonable, de acuerdo a las normas del
Tasacin
presente Reglamento. En caso que la tasacin sea
retrospectiva se consideran los valores a la fecha
solicitada.

Es la tasacin en la que se utilizan valores

correspondientes a los Valores Arancelarios de
Tasacin reglamentaria Terrenos y Valores Unitarios Oficiales de
Edificacin, aprobados de acuerdo con la
normativa vigente

Es la tasacin en la que se utilizan valores del

Tasacin comercial libre mercado aplicando mtodos directos e
indirectos u otros debidamente sustentados

Son bienes que no tienen existencia fsica, tales

Bienes intangibles como patentes, marcas, franquicias, acciones,
contratos, derechos a servicios y otros
 Superficie de terreno en la que no existen proyecciones de
reas techadas. Se calcula sumando las superficies
rea Libre comprendidas fuera de los linderos de las poligonales
definidas por las proyecciones de las reas techadas sobre el
nivel del terreno, de todos los niveles de la edificacin y hasta
los lmites de la propiedad
Es la suma de las reas techadas y sin techar de uso
propio, encerrada dentro de los linderos de una poligonal
medida hasta la cara exterior de los muros del permetro o
rea ocupada
hasta el eje del parmetro divisorio en caso de colindancia
con otro predio. No incluye los ductos verticales.
Es la suma de las superficies de las edificaciones techadas. Se
calcula sumando la proyeccin de los lmites de la poligonal que
encierra cada piso, descontando los ductos. No forman parte del
rea techada, los ductos, las cisternas, los tanques de agua, los
espacios para la instalacin de equipos en los que no ingresen
rea techada personas, los aleros desde la cara externa de los muros exteriores
cuando tienen como fin la proteccin de la lluvia, las cornisas,
balcones y jardineras descubiertas y las cubiertas de vidrio u otro
material transparente cuando cubran patios interiores o terrazas. Los
espacios a doble o mayor altura se calculan en el nivel del techo
colindante ms bajo
 del
establecido en el
De acuerdo a lo

Cdigo Civil, son

1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
Bienes inmuebles

2. El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua y

bienes inmuebles
las aguas vivas o estanciales.
885 3. Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos.
5. Los diques y muelles.
7. Las concesiones para explotar servicios pblicos.
8. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
artculo

10. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.

11. Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad

1. Los vehculos terrestres de cualquier ndole.

2. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.
3. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.
4. Los materiales de construccin o procedentes de una demolicin si no
Bienes muebles

Cdigo Civil, son

establecido en el
artculo 886 del
De acuerdo a lo

estn unidos al suelo.

bienes muebles:

5. Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos en los que

conste la adquisicin de crditos o derechos personales.
6. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes,
nombres, marcas y otros similares.
7. Las rentas o pensiones de cualquier clase.
8. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o
asociaciones, aunque a stas pertenezcan bienes inmuebles.
9. Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.
10. Los dems bienes no comprendidos en el artculo 885 del Cdigo Civil
 Lugar que tiene menos de cien (100) viviendas
Centro Poblado agrupadas contiguamente o teniendo ms de cien
Rural viviendas, stas se encuentran dispersas o diseminadas
sin formar bloques o ncleos.

Lugar que tiene como mnimo cien (100) viviendas

agrupadas contiguamente, formando manzanas y
calles, por lo general, est conformado por uno o ms
Centro Poblado ncleos urbanos. Cuando tienen ms de cinco mil
Urbano (5000) habitantes se les denomina ciudad, cumple una
funcin urbana en la organizacin del territorio y goza
de un equipamiento urbano bsico. Comprende las
ciudades mayores, intermedias y menores

Disminucin del valor del bien en funcin de su uso, estado

Depreciacin
de conservacin y antigedad

Obra de carcter permanente, cuyo destino es albergar

Edificacin actividades humanas. Comprende las instalaciones fijas
y obras complementarias adscritas a ella
 Es la transferencia forzosa del derecho de propiedad privada
sustentada en causa de seguridad nacional o necesidad
pblica, autorizada nicamente por ley expresa, a iniciativa de
los tres niveles de gobierno y previo pago en efectivo de la
Expropiacin indemnizacin justipreciada que incluya compensacin por el
eventual perjuicio, conforme al artculo 70 de la Constitucin
Poltica del Per. Para el presente Reglamento el justiprecio es
el anlisis del justo valor del bien

Son aquellos que sirven para homogenizar los precios de

inmuebles comparables, analizando sus caractersticas en
Factores de relacin al bien a tasar; con el objeto de deducir un valor
homologacin estimado en base a la comparacin de sus similitudes y
diferencias. Es mayor a uno (1), cuando las caractersticas de
los bienes comparables son inferiores al bien a tasar, caso
contrario, es menor a uno (1).

Instalaciones fijas Son todas aquellas instalaciones que forman parte del
Y permanentes: predio, que no pueden ser separadas de ste sin alterar,
deteriorar o destruir el predio
 Es el terreno sin habilitar circundado por zonas con habilitacin
Isla rstica
urbana que mantiene su condicin legal como predio rstico

Superficie de terreno urbano delimitado por una poligonal,

Lote definido como resultado de un proceso de habilitacin
urbana y subdivisin del suelo

Predio dominante Predio en beneficio del cual se ha establecido una servidumbre

Predio sirviente Predio que soporta la carga de una servidumbre

Es el inmueble ubicado dentro de un rea urbana, y est

conformado por el terreno, las edificaciones e instalaciones fijas y
Predio urbano permanentes que no pueden ser separados sin alterar, deteriorar
o destruir la edificacin

Es un derecho real que limita el dominio del predio denominado

predio sirviente y que est constituido en favor de las
Servidumbre necesidades de otro predio denominado predio dominante. La
servidumbre puede ser a nivel del suelo, subsuelo o sobresuelo
 Son aquellos terrenos con potencial agrcola que no se cultivan
por falta o exceso de agua, los improductivos o aquellos que
puedan ser destinados a otros usos; que se encuentran fuera
Terrenos eriazos del rea urbana y de expansin urbana establecida en los
planes de desarrollo urbano aprobados por la entidad
competente. No se consideran terrenos eriazos con potencial
agrcola:

a. Las tierras que se encuentran comprendidas dentro de las reas Naturales

Protegidas, de acuerdo con la normativa de la materia.
b. Las tierras que constituyan Patrimonio Cultural de la Nacin.
c. Las tierras destinadas a la defensa o a la seguridad nacional.
d. Las tierras de proteccin.
e. Las tierras que se encuentran dentro de los planes de desarrollo aprobados
para fines de expansin urbana y las incluidas en el inventario de tierras con fines
de vivienda.
f. Las tierras aptas para produccin forestal, incluidos los bosques primarios y
secundarios y los declarados como de produccin permanente.
g. Las tierras ribereas al mar.
h. Los cauces, las riberas y las fajas marginales de los ros, arroyos, lagos,
lagunas, humedales y vasos de almacenamiento.
i. Las lomas y praderas con pastos naturales dedicados a la ganadera, aun
cuando su uso fuese de carcter temporal.
 Para efectos del presente Reglamento, son los ubicados a
Terrenos eriazos lo largo del litoral de la Repblica en la franja de 1
ribereos al mar kilmetro, medido a partir de la lnea de ms alta marea.

Terreno rstico Tierra con actividad o potencial de explotacin agrcola

Aquel que manteniendo su condicin legal de rstico est

Terreno rstico en
comprendido dentro del rea destinada para el crecimiento
zona de expansin
de la ciudad
urbana

Es la superficie limitada de suelo ubicada dentro de un rea

urbana que cuenta con obras de servicios pblicos y que ha
Terreno urbano sido habilitada para usos urbanos conforme a las
disposiciones legales vigentes

Es un derecho real establecido por mandato de ley, contrato o

Usufructo testamento, que confiere la facultad de usar y disfrutar
temporalmente un bien ajeno sin disponer de la propiedad.
 Valor que se obtiene del estudio y anlisis del mercado de
Valor Comercial bienes de similares caractersticas u homogenizados al bien
tasado, en la fecha de tasacin

Es el valor estimado de venta de un bien, tomando como

base el valor comercial del mismo y aplicando un factor que
Valor de Realizacin considere todos los costos y gastos deducibles que implica
la necesidad de vender el bien en el menor tiempo posible,
el mismo que debe ser justificado por el perito.

Valor de
Es el valor similar nuevo del bien afectado por la depreciacin
Reposicin

Valor Residual Es el valor del bien al final de su perodo de vida til

Valor Similar Nuevo Es el valor de reposicin del bien sin depreciar

Es el camino, arteria o calle que resulta del proceso de

Va habilitada
habilitacin urbana

Vida til: Periodo en que los bienes permanecen en actividad til

DEFINICIONES PREVIAS
Para efectos del presente Reglamento, la zona de
Zona de expansin expansin urbana es el rea constituida por terrenos
rsticos comprendidos en los planes de desarrollo urbano
urbana
de la municipalidad, para su crecimiento futuro, de acuerdo
a la zonificacin y plan vial oficial, ubicados generalmente
en la periferia del rea urbana
rea no habilitada como urbana en la cual se desarrollan
actividades agrcolas, ganaderas, forestales y actividades
Zona rural anlogas, ubicadas fuera del rea urbana y de expansin
urbana

Constituida por reas ocupadas con actividades urbanas,

Zona urbana con servicios de agua, alcantarillado, electrificacin, vas de
comunicacin y transporte

Regula el ejercicio del derecho de propiedad predial respecto del

Zonificacin uso y ocupacin del suelo, establecida por la entidad competente
en los Planos de Zonificacin Urbana, clasificados en:
a. Residencial. b. Industrial.
c. Comercial. d. Usos Especiales.
e. Otros.
 TASACIN DE PREDIOS URBANOS
TTULO II

DISPOSICIONES GENERALES CAPTULO I

procedimiento para fijar el valor de todos los componentes del predio

urbano, en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias
e instalaciones fijas y permanentes

En la tasacin reglamentaria se utilizan los valores arancelarios de

terrenos urbanos y valores unitarios oficiales de edificacin,
aprobados por los dispositivos legales pertinentes

Tasacin del En la tasacin comercial se estiman los valores en funcin al anlisis

predio urbano de mercado con el mtodo utilizado y los factores que se consideren
pertinentes, los mismos que son detallados y justificados por el perito
tasador
Artculo 4
Para la tasacin de las edificaciones se aplican, segn corresponda,
los factores de depreciacin por antigedad y estado de
conservacin, establecidos en el presente Reglamento

La tasacin de terrenos rsticos en zonas de expansin urbana e islas

rsticas, se realiza de acuerdo a las disposiciones especficas
establecidas en el Captulo VII del Ttulo II del presente Reglamento
 En el caso de la tasacin de predios urbanos, el
informe tcnico de tasacin contiene los rubros
siguientes:
1. Memoria descriptiva.
2. Tasacin.
a. Valor del terreno.
b. Valor de las edificaciones.
c. Valor de las obras complementarias e
Informe Tcnico
de Tasacin instalaciones fijas y permanentes.
d. Valor de bienes intangibles, segn
Artculo 5.
corresponda.
e. Valor total del predio.
3. Anexos.
a. Cuadro resumen general de las
tasaciones.
b. Registro fotogrfico.
c. Otros.
 MEMORIA DESCRIPTIVA CAPTULO II

La Memoria Descriptiva desarrolla los aspectos siguientes: Artculo 6

1. Nombre de la persona natural o jurdica que solicita la tasacin.

2. Nombre del propietario o posesionario.
3. Situacin registral del predio.
4. Objeto de la tasacin.
5. Mtodo y Reglamentacin empleada.
6. Fecha de inspeccin ocular y/o fecha a la cual est referida la tasacin.
7. Ubicacin del predio.
8. Zonificacin y uso actual del predio.
9. rea de la edificacin y rea del terreno.
10. Linderos y permetro.
11. Descripcin del predio:
a. Descripcin general (terreno o inmueble).
b. Distribucin de planta.
c. Caractersticas tcnicas de la edificacin.
d. Obras Complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
e. Antigedad, estado de conservacin y depreciacin.
12. Caractersticas e Infraestructura de servicios urbanos del entorno del predio.
13. Servidumbres.
14. Gravmenes y cargas.
15. Fuente y procedencia de la informacin.
16. Observaciones.
 Tratndose de predios urbanos inscritos, se indica el nmero de la
Partida Registral del Registro de Predios, precisando los datos de
identidad del titular del derecho de propiedad o de posesin inscrita
Situacin registral en el marco del Decreto Legislativo N 667 que aprueba la Ley del
del predio Registro de Predios Rurales, cuando corresponda
En el caso de predios no inscritos, se deja constancia de los
Artculo 7 documentos que acreditan la posesin, precisando la fecha, el tipo de
documento pblico o privado, el funcionario que lo emite y las dems
caractersticas que el perito considere pertinentes

Se consigna el departamento, provincia y distrito en el que se ubica el

predio, de acuerdo con los datos que figuran en el documento que
acredita la titularidad. De la misma manera, el perito consigna la
denominacin de la urbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento
Ubicacin humano, vas pblicas a las cuales da frente y la numeracin municipal,
precisando la manzana y lote correspondiente
del predio
Artculo 8 De no existir certeza sobre la identificacin del predio, conforme a lo
sealado en el numeral anterior, el perito indica la distancia entre la
esquina y el extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de
fachada, con indicacin de las vas pblicas de referencia; de lo
contrario, indica cualquier otro dato que permita dejar constancia de la
existencia y ubicacin del predio
 Se indica la zonificacin y usos predominantes en la zona,
acorde al plano de zonificacin vigente y la normativa
aprobada por la autoridad competente
Zonificacin y uso
actual del predio En los casos que no exista plan de desarrollo urbano, el
perito tasador indica la falta de zonificacin y asume el uso
Artculo 9
predominante, de acuerdo al entorno urbano de la zona

rea de la El rea del terreno existente dentro de los linderos

Edificacin y rea descritos y las reas de edificacin se expresa en metros
del terreno cuadrados y con dos (2) decimales

Artculo 10 Se indica el rea ocupada por cada planta y el rea total

del terreno, describiendo el mismo en un cuadro de reas

En la descripcin de los linderos se sealan las medidas

Linderos y perimtricas, colindancias y cambios de direccin de stos,
permetro a partir de su frente principal, continuando por los costados
derecho e izquierdo (entrando) y finalizando por el fondo
Artculo 11
 En la descripcin del predio se describe la forma y topografa
del terreno, el uso al cual es destinado, el nmero de plantas
construidas y la distribucin de las mismas

En la descripcin de las reas edificadas, se indica, segn

corresponda, los sistemas y materiales empleados en las
partidas principales, en el orden siguiente:
Descripcin
del predio a. Muros y columnas.
b. Techos.
c. Pisos.
Artculo 12 d. Puertas y ventanas.
e. Revestimientos.
f. Baos.
g. Instalaciones elctricas, sanitarias y
otras.

En la descripcin de las obras complementarias e

instalaciones fijas y permanentes, se detallan las principales
caractersticas tcnicas de las mismas.
 Se asume como antigedad de la edificacin, el tiempo
que tiene construida la totalidad de la misma o alguna
de sus partes, de acuerdo a la informacin que se
obtenga de cualquiera de los documentos siguientes:

a. Declaratoria de fbrica o de edificacin.

Antigedad, estado b. Certificado de conformidad de obra.
de conservacin y c. Licencia de construccin o de
depreciacin edificacin, ms el plazo de ejecucin.
d. Declaracin jurada de autoavalo.
Artculo 13

A falta de la informacin indicada en el numeral

anterior, el perito tasador fija la antigedad sobre la
base de factores concurrentes a la edificacin referidos
a la poca, el sistema constructivo y los materiales
utilizados en la edificacin, los mismos que son
sealados en el informe tcnico de tasacin.
Artculo 13
El estado de conservacin de la edificacin es
calificado considerando el estado en el que se
encuentra. Los criterios de calificacin son:

a. Muy bueno: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento

permanente y que no presentan deterioro alguno.
b. Bueno: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento permanente y
solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal.
c. Regular: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento espordico,
cuya estructura no tiene deterioro y de existir no la comprometen, pudiendo ser
subsanado; o que los acabados e instalaciones sanitarias, elctricas, de
equipamiento u otras, presentan deterioros visibles debido al uso normal.
d. Malo: Aquellas edificaciones que no reciben mantenimiento regular, cuya
estructura presenta deterioros que la comprometen aunque sin peligro de
colapsar y, en el caso de los acabados e instalaciones sanitarias, elctricas, de
equipamiento u otras, presentan visibles desperfectos.
e. Muy malo: Aquellas edificaciones cuyas estructuras presentan severos
deterioros con riesgo de colapsar.
 La depreciacin es la disminucin del valor del bien en funcin de
su uso, antigedad y estado de conservacin. En el caso de la
tasacin reglamentaria, la depreciacin es asignada, de acuerdo a
las Tablas Ns. 01, 02, 03, 04 consignadas en el Anexo I del
presente Reglamento. En el caso de la tasacin comercial,
adicionalmente, se considera el criterio del perito tasador
debidamente sustentado

Las reglas expresadas en los numerales precedentes, no son

aplicables para la tasacin de bienes inmuebles del Patrimonio
Cultural de la Nacin, de conformidad con la Ley N 28296, Ley
General del Patrimonio Cultural de la Nacin y sus modificatorias,
as como su Reglamento aprobado con Decreto Supremo N 011-
2006-ED

Se consignan las servidumbres que estn reconocidas en el ttulo

Servidumbres de propiedad o en la Partida del Registro de Predios, as como
Artculo 14 cualquier otra restriccin o derechos de terceros que afectan a los
predios involucrados
 Se consignan las cargas o gravmenes, vigentes a la
Gravmenes fecha de la tasacin, que afectan al inmueble, de
y Cargas acuerdo con la informacin inscrita en la Partida del
Artculo 15 Registro de Predios

Se consigna la documentacin pblica y privada

Fuente y procedencia empleada para efectuar la tasacin, precisando el
de la informacin nombre de la entidad, funcionario o persona que la
Artculo 16 suscribe

En este rubro se consignan las circunstancias

u ocurrencias presentadas en el desarrollo de
Observaciones
la pericia, que sean relevantes en la
Artculo 17
determinacin de la tasacin, as como las
discrepancias existentes entre la
documentacin tcnico - legal y lo verificado
en la inspeccin ocular
 TASACION DEL TERRENO
En la tasacin reglamentaria, se toma como base el valor arancelario
del terreno urbano, a fin de aplicar los procedimientos establecidos
en los artculos del 19 al 22 del presente Reglamento, segn
correspondan
En el caso de terrenos que no cuentan con el Valor Arancelario de
Terreno Urbano, el perito adopta los valores que, en comparacin con
otros terrenos urbanos, tengan la misma zonificacin y uso, similares
Determinacin obras de infraestructura urbana, nivel socioeconmico y se
del Valor de encuentran ubicados en lugares prximos al terreno materia de
terreno tasacin

Artculo 18 En la tasacin comercial, el valor del terreno es igual al producto del

rea del terreno por el valor comercial unitario obtenido del anlisis
del mercado inmobiliario de la zona

En el caso de la tasacin comercial de terrenos propiedad del Estado

destinados a proyectos inmobiliarios con fines de vivienda social se
debe considerar, adems de las limitaciones establecidas en los
parmetros urbansticos y/o zonificacin, las limitaciones en el uso
del terreno consideradas en el proyecto de vivienda social,
debidamente sustentado por el perito.
 2.0 TASACION REGLAMENTARIADE TERRENOS

2.1 LOTE DE TERRENO URBANO CON UN SOLO FRENTE A VIA

PUBLICA

La tasacin reglamentaria de un lote de terreno urbano con un

solo frente a va pblica, se sujeta al procedimiento siguiente:
a) Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se
compara con el rea del terreno.
b) Si el rea de terreno es igual o menor al triple del cuadrado
del frente del terreno, se multiplica el rea de terreno por el
Valor Arancelario de Terreno Urbano.
c) Si el rea de terreno es mayor al triple del cuadrado del
frente del terreno, se multiplica el triple del cuadrado del frente
del terreno por el Valor Arancelario de Terreno Urbano, y se
suma el producto del exceso del rea de terreno por el 50% del
Valor Arancelario de Terreno Urbano..
(ARTICULO 19)
EJEMPLO 1-A :
DEDUCCIN DE UNA FRMULA GENERAL
Sea un terreno urbano que tenga un slo frente a va pblica, con las
siguientes caractersticas:

f (a) = Frente

b = Longitud

A = rea total

A=axb

Va = Valor arancelario Urbano

VT = Valor total del terreno

 De acuerdo al artculo 19 se plantea:

PRIMER PASO:
El rea es menor o igual que el triple cuadrado del frente, es decir:
A 3f
Entonces:
VT = Va x S

SEGUNDO PASO:
El rea es mayor que el triple cuadrado del frente; entonces tenemos:
A > 3f Dif. = AS 3f)
VT = 3f x Va + 0.5 Va (A 3f)

Efectuando y sacando factor comn 0.5 Va:

VT = 0.5 Va (A + 3f)
EJEMPLO 1:

TERRENO CON UN SOLO FRENTE A VIA PBLICA

PRIMER PASO:
Tenemos que:
a = 7.00; a = 49.00; 3a = 147.00;
Va = s/. 90.00/m

SEGUNDO PASO:
Entonces:

VT= 147.00m x s/. 90.00/m + 63.00 m x S/.90.00/ m x 0.5

VT = s/ 13,230.00 + s/ 2835.00

VT = s/ 16,065.00
 2.2 LOTE DEL TERRENO URBANO CON MAS DE UN
FRENTE A VIA PUBLICA
La tasacin reglamentaria de un lote de terreno urbano con ms de un
frente a la va pblica, se sujeta al procedimiento siguiente:

a) El rea total del terreno se divide en partes

proporcionales a cada uno de sus frentes y se procede con
cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo
precedente, sumndose luego los resultados parciales.

b) Se considera como frente nico separadamente a

cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplica el
procedimiento sealado en el artculo precedente.

c) El valor del lote del terreno es el que resulte mayor

de la comparacin de los casos antes descritos.

(ARTICULO 20)
 Aplicacin del Art. 20

Terrenos con ms de un frente a Va Publica

E1) Valor arancelario Va A: S/. 95.00 y Valor arancelario Va B: S/. 70.00

rea de terreno: 600 m2.
Primer Mtodo:
Divisin en partes proporcionales a c/u de los frentes:

Va A: (600x15)/(15+40) = 163.64 m2.

Va B: (600x40)/(15+40) = 436.36 m2.
Va A: 3 f2 =3(15)2 = 675 m2 rea <
3(f)2
VTA = 163.64 m2 x S/.95.00 = S/.15,545.80
Via B: 3 f2 =3(40)2 = 4800 m2 Area < 3(f)2
VTB = 436.36 m2 x S/.70.00 = S/.30,545.20

VT = S/46,091.00 (1)
Segundo Mtodo:
Como frente nico a c/u de los frentes del terreno. (AT = 600 m2)

Via A : 3 f2 =3(15)2 = 675 m2 Area < 3(f)2

VTA = 600 m2 x S/.95.00

VTA = S/.57,000.00 (2)

Via B: 3 f2 =3(40)2 = 4800 m2 Area < 3(f)2

VTB = 600 m2 x S/.70.00

VTB = S/.42,000.00 (3)

Por lo tanto comparando los tres valores, se tiene:

VT = S/.57,000.00
 2.3 LOTE DE TERRENO URBANO CON FRENTE A UN PASADIZO
COMUN O VIA DE DOMINIO PRIVADO EN CONDOMINIO (Art. 21)
La tasacin reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un pasadizo comn
o va de dominio privado en condominio, se obtiene sumando el valor del rea del
dominio exclusivo y el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al
siguiente procedimiento:
a) El valor del rea del dominio exclusivo, se obtiene aplicando el
procedimiento del articulo 19. pero con un Supuesto valor
urbano (SVU), el mismo que se determina como sigue:

En la que:

SVAU = Supuesto Valor Arancelario Urbano de la va de dominio privado. Si el SVAU

resulta menor de 0,5 VATU se descarta, considerndose como mnimo 0,5 VATU
VATU = Valor Arancelario de Terreno Urbano de la va pblica desde la que se
accede a la va de dominio privado
a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros con aproximacin al
centsimo, medida en el lindero de sta con la va pblica.
Si la relacin a/3,00 resulta mayor de 1,0 se asume una unidad (1,0) como valor de
la misma
d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de
tasacin, expresado en metros con aproximacin al centsimo, medida sobre las
lneas de propiedad colindantes con la va de dominio privado.

b) La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza

de acuerdo al procedimiento sealado en el artculo 19 y el
resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o
en su defecto, al frente del lote materia de tasacin

c) En el caso que el acceso a la va de dominio privado o

pasadizo comn sea desde dos o ms vas pblicas, para
cada una de ellas se sigue el procedimiento sealado en el
numeral precedente, seleccionando el valor que resulte
mayor

ARTICULO 21
 APLICACION

CONSIDERACIONES PREVIAS

SVAU = Supuesto Valor Arancelario Urbano de la va de dominio privado. Si el SVAU

resulta menor de 0,5 VATU se descarta, considerndose como mnimo 0,5 VATU

VATU = Valor Arancelario de Terreno Urbano de la va pblica desde la que se

accede a la va de dominio privado.

a = Ancho de la va de dominio privado

Si:

d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno

materia de tasacin.

Si SVAU < 0.5 VATU se descarta y se considera como

mnimo 0.5 VATU
Jr. Pizarro
(Cuadra 5)
VCU
DATOS :
Valor Arancelario de Terreno Urbano (VATU) de la calle = US $ 400.00/m
a = 4.00m
d = 16.00m

SOLUCIN

PRIMER PASO:
SUPUESTO VALOR ARANCELARIO URBANO URBANO (SVAU)

Como: a / 3 > 1, entonces asumimos como mximo la unidad

SVAU = US $ 400.00/m x 1 (1 - 0.01 x 16.00)

SVAU = US $ 400.00/m x 0.84
SVAU = US $ 336.00
 SEGUNDO PASO: VALOR DEL TERRENO INTERIOR (V t)

S = 8.00m x 16.00m
S = 128.00 m S < 3f (128 m < 3x8)
Vt = 128.00m x US $ 336.00/m
Vt = US $ 43, 008.00

TERCER PASO: VALOR DEL PASAJE (v't)

S1 = 128.00m Frente = a = 4.00m S1 > 3a

v't = 48.00 m2x US $ 400.00/m + 80.00 m2 x US $ 400.00/m2 x 0.5
v't = US $ 19, 200.00 + US $ 16, 000.00
v't = US $ 35, 200.00

Prorrata del Valor del Pasaje correspondiente al terreno interior (Pr)

Pr = v ' t / 8

Pr = US $ 4, 400.00
CUARTO PASO:

CLCULO DEL VALOR DEL TERRENO (VT)

VT = vt + v't / 8

VT = US $ 43, 008.00 + US $ 4, 400.00

VT = US $ 47, 408.00
2. 3 LOTE DE UN TERRENO QUE NOTENGA ACCESO POR
VIA PUBLICA NI POR VIA PRIVADA EN CONDOMINIO

La tasacin reglamentaria de un terreno que no tenga

acceso por va pblica ni por va privada en condominio
sino a travs de un predio de propiedad de terceros
mediante una servidumbre de paso, se efecta de acuerdo
con el procedimiento establecido en el numeral 1 del
artculo 21 del presente Reglamento, multiplicndose el
Supuesto Valor Arancelario Urbano por el coeficiente 0,8. El
resultado final no puede ser menor de 0,4 VATU
NOTA IMPORTANTE

Artculo 27.- Discrepancias entre las medidas perimtricas y reas

de un terreno urbano

En los casos que exista discrepancias entre las medidas

perimtricas y el rea de un terreno urbano consignadas
en la documentacin presentada para efectuar la tasacin,
con la realidad fsica del terreno u otros documentos
tcnicos, el perito ejecuta la tasacin considerando la
informacin que figura inscrita en la Partida del Registro
de Predios u otros documentos de carcter pblico,
dejando constancia de las discrepancias encontradas
 CAPTULO IV
TASACIN DE LAS EDIFICACIONES

Valor de la Edificacin Artculo 28

El valor de la edificacin es la sumatoria del valor de las reas techadas, de las
obras complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, las mismas
que se tasan de acuerdo a las caractersticas predominantes de cada una

Clculo del Valor Similar Nuevo Artculo 29

El VALOR SIMILAR NUEVO es la sumatoria de los productos comprendidos por el
rea techada, el metrado de las obras complementarias y de las instalaciones fijas
y permanentes, por sus respectivos valores unitarios.

VSN = (At x VUAt) + (metr.oc x VUOC) + (metr.if x VUIF)

VSN = Valor similar nuevo.

At = rea techada.
VUAt = Valor unitario del rea techada.
metr.oc = Metrado de las obras complementarias.
VUOC = Valor unitario de las obras complementarias.
metr.if = Metrado de las instalaciones fijas y permanentes
VUIF = Valor unitario de las instalaciones fijas y permanentes
Depreciacin de la edificacin Artculo 30

a) La DEPRECIACIN DE LA EDIFICACIN se determina por la antigedad y el

estado de conservacin, segn el material constructivo predominante, empleando
la expresin siguiente:

D = (P / 100) x VSN

D = Depreciacin de la edificacin.
P = Porcentaje de depreciacin establecido en las
Tablas Ns. 01, 02, 03 y 04 del Anexo I del presente
Reglamento.
VSN = Valor Similar Nuevo
 b) En caso que los materiales de la edificacin no se encuentren incluidos en
las Tablas sealadas en el numeral precedente, el perito fija y justifica los
porcentajes de depreciacin empleados para la tasacin de la edificacin

c) La calificacin del estado de conservacin de la edificacin, se realiza de

acuerdo a lo establecido en el numeral 13.3 del artculo 13 del presente
Reglamento. En caso que el estado de conservacin de la edificacin sea
calificado como Muy Malo, el perito tasador establece a su criterio el porcentaje
de depreciacin aplicable, debiendo sustentar el criterio respectivo

d) Para el caso de tasaciones comerciales, se utilizan los porcentajes de

depreciacin sealados en las Tablas Ns. 01, 02, 03 y 04 del Anexo I del
presente Reglamento, sin embargo el perito puede ajustar los porcentajes en
los casos que amerite, debidamente sustentado
Tasacin Reglamentaria de los Componentes de la Edificacin
Artculo 31

a) Para calcular el valor del rea techada se utilizan los Cuadros de Valores
Unitarios Oficiales de Edificacin, aprobados por el Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento vigentes a la fecha de la tasacin, debiendo
aplicarse, segn el caso, los factores de depreciacin por antigedad y estado
de conservacin que estn determinados en el presente Reglamento
b) Para calcular el valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes ubicadas en una edificacin techada, se evala si estn incluidas en
los Cuadros de Valores Unitarios Oficiales de Edificacin, y se valoriza la partida
correspondiente de conformidad a los cuadros que incluyen las citadas obras o
instalaciones.
c) Si las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes no estn
incluidas en los cuadros mencionados o son exteriores a la edificacin techada, se
tienen en cuenta los elementos que las conforman y los materiales empleados y se
efectan los correspondientes anlisis de costos unitarios de las partidas que
conforman la obra o instalacin, con costos a la fecha de publicacin del Cuadro de
Valores Unitarios Oficiales de Edificacin, a costo directo; y a este resultado, se le
aplica el factor de oficializacin aprobado por el dispositivo legal correspondiente,
as como los factores de depreciacin, en caso correspondan
Tasacin comercial de los componentes de la Edificacin
Artculo 32

a) Para calcular el valor del rea techada se aplican los

valores unitarios de edificacin comerciales que obtenga el
perito como resultado de su anlisis y estudio del mercado
inmobiliario de la zona, as como los factores de
depreciacin, en caso correspondan.

b) Las obras complementarias e instalaciones fijas y

permanentes se tasan de acuerdo a los elementos que las
conforman y los materiales empleados, mediante el anlisis
de costos unitarios para obtener el costo directo, incluyendo
los gastos generales, utilidades e impuestos; aplicando los
factores de depreciacin por antigedad y estado de
conservacin, para cada componente de la edificacin, a
criterio del perito tasador.
 Artculo 33
Determinacin del Valor de la
Edificacin

a) El Valor de la Edificacin, se obtiene deduciendo la

depreciacin del Valor Similar Nuevo, aplicando la siguiente
expresin:

VE = VSN D

VE = Valor de la Edificacin.
VSN = Valor Similar Nuevo.
D = Depreciacin.
 b) Se determina el Valor de la Edificacin a travs de la sumatoria de los
productos comprendidos por el rea techada, el metrado de las obras
complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, por sus
respectivos VALORES UNITARIOS y los factores de depreciacin, segn
la siguiente expresin:

VE = (At x VUAt x fd) + (metr.oc x VUOC x fd) + (metr.if x VUIF x fd)

VE = Valor de la Edificacin.
At = rea techada.
metr.oc = Metrado de las obras complementarias.
metr.if = Metrado de las instalaciones fijas y permanentes.
VUAt = Valor Unitario del rea techada.
VUOC = Valor Unitario de las Obras Complementarias.
VUIF = Valor Unitario de las Instalaciones fijas y permanentes.
fd = Factor de depreciacin es igual a: [1- (P/100)].
 CAPTULO V
VALOR TOTAL DEL PREDIO

Determinacin del Valor Total del Predio Artculo 36

a) El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:

VTP = Valor total del predio.

VTP = VT + VE VT = Valor del terreno.
VE = Valor de la edificacin

b) En el caso de tasaciones comerciales, el perito puede considerar en el

valor total del predio un factor de incremento o prdida del valor por las
caractersticas especiales que ste pudiera tener. En este caso, el perito
justifica las razones del incremento o prdida del valor.

Anexos al Informe de Tasacin Artculo 37

El Informe de Tasacin se acompaa de anexos tales como planos, fotografas y

dems documentos empleados por el perito para efectuar la tasacin
 VALUACION C OMERCIAL DE INMUEBLE

PROPIETARIO: INVERSIONES BELLA MAR

SOLICITANTE : INVERSIONES BELLA MAR

UBICACION:
Av. Santa Rosa (cuadra 6), esquina con la calle Primavera
(cuadra 3 ), Urbanizacin Santa Cristina, Distrito de Nuevo
Chimbote, Provincia del Santa y Departamento Ancash.

FECHA DE VALUACIN: 20 de Marzo del 2014

VALOR COMERCIAL : US $ 216,000.00
PERITO : Ing. .
CIP N ..
APLICCAION DE TASACIO DE UN INMUEBLE
 MODELO DE VALUACION COMERCIAL DE
INMUEBLE
I.- MEMORIA DESCRIPTIVA
01. PROPIETARIO
INVERSIONES BELLA MAR
02. SOLICITANTE
INVERSIONES BELLA MAR
03. OBJETO DE LA VALUACIN
Determinar el valor Comercial del inmueble, para efectos
de venta por parte de la entidad solicitante.
04. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIN
20 de Marzo del 2016

05. REGLAMENTACIN EMPLEADA

Para la presente valuacin se ha empleado, el vigente Reglamento
Nacional de Tasaciones del Per; aprobado por R.M N 172-20167-
VIVIENDA de fecha 19.07.16, efectundose por el mtodo de Tasacin
Directa, la misma que corresponde a la determinacin del valor de los
componentes fsicos del inmueble, inspeccin ocular del mismo y de su
entorno, y toma de muestras fotogrficas.
06. UBICACION
Av. Santa Rosa (cuadra 6), esquina con la calle Primaveral
Saco Oliveros (cuadra 4 ), Urbanizacin Sta. Cristina Distrito
Nuevo Chimbote, Provincia del Santa y Departamento de
Ancash.

07. AREA DEL TERRENO : 360.00 m2

08. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS

- Por el frente, con la Av. Santa Rosa con 12.00 m .
- Por la derecha entrando, con propiedad de terceros con 30.00 m
- Por la izquierda entrando, con la calle Junn con 30.00 m
- Por el fondo, con propiedad de terceros con 12.00 m

09. PERIMETRO : 84.00 m.

10. DESCRIPCION DEL INMUEBLE

Se trata de un terreno de forma rectangular ubicado en esquina.
11. TITULACION E INSCRIPCION
El inmueble se encuentra inscrito a favor del propietario, en el
asiento 3-c de la ficha N 274515 del Registro de la Propiedad
Inmueble del Santa - Chimbote.

12. GRAVAMENES Y CARGAS : No tiene.

13. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El predio se encuentra ubicado en zona residencial de mediana
densidad, existiendo comercio local en el entorno.

14. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

Se trata de una habilitacin urbana, que cuenta con vas vehiculares
pavimentadas, veredas, redes pblicas y domiciliarias de agua,
desage , electricidad y telfono.
 II. VALUACIN
a) VALOR DEL TERRENO: VT
Para la determinacin del valor unitario comercial del terreno, se ha
tenido en cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se
ubica el predio. Segn los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al
terreno matriz ubicado en la esquina formada por la Av. Santa Rosa y por la
calle Junn se le asignan unos valores unitario de terreno de US $ 600.00 /m y
US $ 400.00/m2 respectivamente. Por lo tanto en aplicacin del artculo II. C. 23 del
Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, tenemos:

Calle
Junn
(B)

Av. Santa Rosa (A)

 rea del Terreno (S) :
S = 12.00m x 30.00m S = 360.00m

Calle
Junn
(B) Valores Unitarios Comerciales
Av. Sta. Catalina: Va = US $ 600.00/m
Calle S. Oliveros: V'a = US $ 400.00/m

PRIMER PASO:
Av. Santa Rosa (A) Repartimiento Proporcional

S = 360.00 m
SEGUNDO PASO: Valorizacin de reas prorrateadas del terreno

Av. A:
Frente = 12.00m S' < 3a (102.86 m < 3x12)
VT-S = 102.86m x US $ 600.00/m
VT-S = US $ 61, 716.00 (1)

Calle B:
Frente = 30.00m S" < 3b (257.14 m < 3x30
VT-S = 257.14m x US $ 400.00/m
VT-S = US $ 102,856.00 (2)

VT = (1) + (2)

VT = US $164,572.00
TERCER PASO: Valorizacin del terreno considerando como frente el lado "a"
Av. A : S < 3a (360.00m < 3x12 = 432 m)

V'T = 360.00M X US $ 600.00/M

V'T = US $ 216,000.00

CUARTO PASO: Valorizacin del terreno considerando como frente el lado "b"
Calle B : S < 3b (360.00m < 3x30 = 900 m)

V"T = 360.00M X US $ 400.00/M

V"T = US $ 144,000.00

QUINTO PASO: Comparacin de valores encontrados

Entonces el valor definitivo ser:

V T = US $ 216,000.00
b) VALOR TOTAL DEL PREDIO : VTP
El valor total del predio (VTP), ser igual al Valor del Terreno (VT) ; o sea:
VTP = VT
VTP = US $ 216, 000.00

c) VALOR COMERCIALDEL PREDIO : VCP

De acuerdo al estudio de mercado inmobiliario de la zona
donde se ubica el bien materia de valuacin; y teniendo en
cuenta la situacin actual del mercado, el perito considera que
el valor de tasacin calculado refleja adecuadamente el valor
comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado; por
lo tanto:

VCP = VTP
VCP = US $ 216, 000.00
SON:
DOSCIENTOS DIECISEIS MIL Y 00/100 DOLARES
AMERICANOS
III. DOCUMENTACIN SUSTENTATORIA

Se cont con copias del Certificado de Gravamen y copia literal de

la ficha N 274515 del registro de la Propiedad Inmueble de
Chimbote.

La informacin de precios se obtuvo del campo y se comprob con

datos de nuestra base de datos.

Contamos con informacin de artculos del diario El Comercio

sobre valores de terrenos y sobre la evolucin del mercado
inmobiliario.

Chimbote, 20 de Marzo de 2011

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Ing. VILLAVICENCIO GONZALEZ
CIP N 410484
Perito inscrito en la Superintendencia de Banca y Seguros
REPEV N 007 - HABILITACION VIGENTE
Determinacin del Valor Reglamentario de un terreno
Artculo 47
en zona de expansin urbana
Para la determinacin del Valor Reglamentario de un terreno en Zona de
Expansin Urbana, se delimitan las zonas de influencia y se determina el
valor bsico
Procedimiento para la delimitacin de las zonas de influencia Artculo 48
Para la delimitacin de las zonas de influencia se determinan cuatro zonas en
el rea objeto de estudio en el que se ubica el terreno a tasar, de acuerdo al
procedimiento siguiente:
1. La primera zona est comprendida desde la va habilitada ms prxima al
frente del predio y otra paralela a sta, distante hasta una profundidad
equivalente a la normativa sealada en los planos de zonificacin, o en su
defecto, hasta una profundidad de 30 metros para terrenos que en caso de
ser habilitado produzcan lotes con rea predominante mxima de 500 metros
cuadrados; o, de 50 metros, cuando la superficie de los lotes fuese mayor a
500 metros cuadrados.
2. La segunda y tercera zonas estn conformadas por franjas de 100 metros
de profundidad cada una.
3. La cuarta zona est conformada por la profundidad restante
Procedimiento para determinar el Valor Bsico Artculo 49

La determinacin del Valor Bsico para la tasacin de terrenos rsticos

en zonas de expansin urbana, se realiza aplicando el procedimiento
siguiente:

1. El valor de la primera zona se calcula aplicando el procedimiento de tasacin

de isla rstica establecido en el ARTCULO 43 DEL PRESENTE REGLAMENTO.

VB = Valor Basico = VUP x CAV x Fr

VT = AT x VB VT = Valor de terreno.
AT = rea de terreno

VUP = Valor unitario promedio obtenido conforme al procedimiento

establecido en el numeral 42.2 del artculo 42 del presente Reglamento.
CAV = Coeficiente de rea Vendible. Tabla N 05 del Anexo I
Fr = Factor de reduccin por habilitacin urbana, Tabla N 06 del Anexo I

2. El valor de la segunda, tercera y cuarta zona es equivalente al 80%, 60% y

40% del valor bsico de la primera zona, respectivamente.
 Determinacin del valor total del terreno Artculo 50

El valor total del terreno ubicado en una ZONA DE EXPANSIN

URBANA se obtiene sumando los valores parciales de cada una de las
zonas en las que se encuentra el predio, las que a su vez, se determinan
multiplicando el valor bsico de cada zona por su correspondiente rea,
conforme a la siguiente expresin:

VT = Valor total del terreno.

VB = Valor bsico de cada zona.
A = rea de cada zona.
n = Nmero de zonas resultantes.
j = Nmero de zonas de influencia resultantes que pueden ser de 1 al 4.
Casos para la tasacin de un terreno en zona de
expansin urbana

En la tasacin de un terreno en zona de expansin urbana se

presentan los casos siguientes:

1. Tasacin de terreno con frente a una va urbana.

2. Tasacin de terreno sin frente a una va urbana.

3. Tasacin de terreno que ampla un lote de terreno habilitado

APLICACION