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A Usucapio Extrajudicial est veiculada no artigo 1.071 do Novo CPC, o qual modifica a Lei de
Registros Pblicos (L. 6015/1973) para admitir pedido de reconhecimento extrajudicial de
usucapio, que ser processado diretamente perante o cartrio do registro de imveis da
comarca em que estiver situado o imvel usucapiendo.
Logo no caput do art. 1.071 do Novo CPC o legislador deixa claro que necessrio
requerimento do interessado e representao por advogado (tal qual o inventrio extrajudicial),
no intuito de travestir a usucapio administrativa de maior controle e legitimidade.
So quatro os documentos bsicos que devem instruir o pedido, vamos analisar cada um nos
itens que seguem.
Ata Notarial
Art. 216-A, inciso I ata notarial lavrada pelo tabelio, atestando o tempo de posse do
requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstncias;
O Novo CPC inovou ao prever o instrumento da ata notarial, em seu art. 384 dispe o novo
Cdigo que A existncia e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou
documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelio que podero
incluir at mesmo dados representados por imagem ou sons gravados.
Se um fato pode ser objeto de percepo pelo notrio, ser possvel seu registro em ata
notarial a partir da vigncia do Novo CPC.
Assim, para a usucapio, a ata notarial poder atestar o tempo de posse do requerente, bem
como de toda a cadeia possessria para que fique devidamente comprovada a posse e o
direito aquisio da propriedade do imvel pela usucapio.
Acredito que ser a ata notarial ser um instrumento muito til no s para a usucapio
extrajudicial, mas para todo o novo processo brasileiro, como para declarar o contedo de um
site, recebimento de um SMS e diversos outros fatos, como a prova da posse tambm para a
usucapio judicial (hiptese na qual no obrigatria).
Tal no ocorrer na usucapio extrajudicial, pois o Novo CPC fez questo de robustecer os
requisitos, gerando maior controle sobre a atividade administrativa.
Certides Negativas
Art. 216-A. III certides negativas dos distribuidores da comarca da situao do imvel e do
domiclio do requerente;
O requerente dever provar que no demanda o imvel judicialmente (ou demandado por
ele), para isso basta uma certido negativa da distribuio.
Justo ttulo
IV justo ttulo ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a
natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem
sobre o imvel.
A uma primeira vista, poderamos cogitar da impossibilidade da usucapio extraordinria em
virtude da exigncia de justo ttulo, no entanto o prprio texto deixa claro, atravs da conjuno
alternativa OU, que possvel suprir este quarto requisito tambm por outros documentos
passveis de comprovao de tempo do imvel.
Assim, ser possvel a comprovao do tempo no imvel a partir de documentao idnea que
no necessariamente o justo ttulo de aquisio (podem referir-se a posse incluindo o
tempo de posse).
1. Autuao do pedido.
2. Envio de notificao aos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados
na matrcula do imvel usucapiendo que no assinaram a planta e memorial descritivo
para aceitar em 15 dias (o silncio considerado como discordncia)
3. Cincia Unio, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Municpio por meio de notificao para que
se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido: Nesse caso, no h a determinao para
interpretar o silncio como oposio.
4. Publicao de edital em jornal de grande circulao para a cincia de terceiros eventualmente
interessados, que podero se manifestar em 15 (quinze) dias. No havendo manifestao, o
oficial registrar a aquisio do imvel com as descries apresentadas.
5. O Oficial de Registro de Imveis poder solicitar ou realizar diligncias para esclarecimento de
dvidas ou inconsistncias.
6. O Oficial de Registro poder rejeitar o pedido se a documentao no estiver em ordem,
podendo o interessado requerer a declarao da usucapio judicialmente.
7. OBS: Se houver impugnao do pedido (item 4), o oficial de registro de imveis no decidir,
mas dever remeter os autos ao juzo competente da comarca da situao do imvel, hiptese
na qual caber ao requerente emendar a petio inicial para adequ-la ao procedimento
comum.
Concluses sobre a Usucapio Extrajudicial ou Administrativa
Aps a anlise minudente do dispositivo legal trazido pelo Novo CPC acerca da usucapio
extrajudicial ou administrativa, podemos concluir que: