Tesis - El Debilitamiento Del Principio de Legitimacion Registral.

UNIVERSIDAD SEOR DE SIPN
ESCUELA DE POSTGRADO
TESIS
EL DEBILITAMIENTO DEL PRINCIPIO DE LEGITIMACIN

REGISTRAL POR LA JURISPRUDENCIA DE LA CORTE
SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPBLICA
PARA OPTAR EL GRADO ACADMICO DE:

MAESTRO EN DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL
AUTOR:
Bach. RICARDO CALVO BECERRA
ASESOR:
DR. MARCO ANTONIO CARMONA BRENIS
CHICLAYO PER
2016
TESIS

REGISTRAL POR LA JURISPRUDENCIA DE LA CORTE SUPREMA DE
JUSTICIA DE LA REPBLICA
PARA OPTAR EL GRADO ACADMICO DE:

MAESTRO EN DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL
AUTOR:
ASESOR:
DR. MARCO ANTONIO CARMONA BRENIS
CHICLAYO PER
2016
MAESTRA EN DERECHO NOTARIAL Y

REGISTRAL

REGISTRAL POR LA JURISPRUDENCIA DE LA CORTE
SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPBLICA
AUTOR:
CHICLAYO PER
2016
INDICE
DEDICATORIA .................................................................................................................. VII
AGRADECIMIENTO ...................................................................................................... VIII
RESUMEN............................................................................................................................ IX
PALABRA CLAVE .............................................................................................................. X
ABSTRACT .......................................................................................................................... XI
INTRODUCCIN ............................................................................................................... 12
I.- PROBLEMA DE INVESTIGACIN ........................................................................... 14
1. PROBLEMA DE INVESTIGACIN ........................................................................ 14
1.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA........................................................... 14
1.2. FORMULACIN DEL PROBLEMA ............................................................... 16
1.3. ANTECEDENTES ............................................................................................... 16
II.- OBJETIVOS .................................................................................................................. 19
2. OBJETIVOS................................................................................................................. 19
2.1. OBJETIVO GENERAL ...................................................................................... 19
2.2. OBJETIVOS ESPECFICOS ............................................................................. 19
III.-JUSTIFICACIN DE LA INVESTIGACIN .......................................................... 20
3. JUSTIFICACIN DE LA INVESTIGACIN ......................................................... 20
IV.- FUNDAMENTACIN TERICA ............................................................................. 23
4. FUNDAMENTACIN TERICA ............................................................................. 23
4.1. MARCO TERICO ............................................................................................ 23
I. EL REGISTRO DE SEGURIDAD JURDICA EN EL DERECHO
PERUANO .................................................................................................................... 23
1. LA SEGURIDAD JURDICA............................................................................. 23
2. LA PUBLICIDAD REGISTRAL ....................................................................... 25
3. EL REGISTRO DE SEGURIDAD JURDICA EN EL DERECHO
PERUANO .................................................................................................................... 36
II. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO PERUANO ....... 49
1. Los principios registrales..................................................................................... 49
2. Los principios registrales en el derecho peruano .............................................. 51
III. EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIN REGISTRAL EN EL DERECHO
PERUANO .................................................................................................................... 79
1. Definicin .............................................................................................................. 79
2. Fundamento .......................................................................................................... 79
3. Caractersticas ...................................................................................................... 80
4. Manifestaciones .................................................................................................... 80
5. Importancia .......................................................................................................... 81
6. El principio de legitimacin registral en el derecho peruano........................... 81
V
7. El principio de legitimacin registral en la jurisprudencia de la Corte
Suprema de Justicia de la Repblica.......................................................................... 98
V. -METODOLOGA ........................................................................................................ 129
5. METODOLOGA .......................................................................................................... 129
5.1. Hiptesis ................................................................................................................... 129
5.2. Variables .................................................................................................................. 129
5.3. Metodologa ............................................................................................................. 130
5.4. Poblacin y Muestra ............................................................................................... 130
5.5. Mtodos de investigacin ........................................................................................ 131
5.6. Tcnicas e instrumentos de recoleccin de datos ................................................. 131
5.7. Mtodos de anlisis de datos .................................................................................. 132
VI.-PRESENTACIN Y DISCUSIN DE LOS RESULTADOS ................................ 133
6.- PRESENTACIN Y DISCUSIN DE LOS RESULTADOS. ................................. 133
6.1. Descripcin .............................................................................................................. 133
6.2. Discusin .................................................................................................................. 134
VII.-CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ...................................................... 138
7. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ........................................................... 138
7.1. Conclusiones ............................................................................................................ 138
7.2. Recomendaciones .................................................................................................... 140
VIII.- MATERIALES DE REFERENCIA ...................................................................... 141
8.1. Referencias bibliogrficas ................................................................................. 141
8.2. Linkografa ......................................................................................................... 143
8.3. Jurisprudencia Consultada ............................................................................... 144
VI
DEDICATORIA
A Dios, por concederme la vida, y

todo lo que soy, por brindarme su
proteccin, la sabidura y, el
conocimiento.
A mis queridos padres: Juan y Sara,

por todo su amor y constante
preocupacin, por inculcarme en todo
momento, sus valores y sabios
consejos, por su capacidad de
tolerancia y comprensin, por
constituir una fuente de mi inspiracin
permanente.
VII
AGRADECIMIENTO
Alas autoridades, docentes y personal administrativo de la Escuela Universitaria de Post

Grado de la Universidad Seor de Sipn, por permitirme lograr mis anhelos de superacin
profesional.
A mis colegas y amigos, por su amistad, colaboracin y apoyo en brindarme informacin

para el desarrollo de esta investigacin.
A mis colegas de la maestra, por su amistad y compaerismo.
Un agradecimiento especial al Dr. Augusto Fernndez Cusma y al Dr. Marco Antonio

Carmona Brenis por su amistad y valioso asesoramiento.
VIII
RESUMEN
Uno de los principios registrales ms relevantes, por los efectos dentro del trafico
jurdico patrimonial, es el principio de legitimacin registral, definido por Garca, como aquel
en virtud del cual los asientos del Registro se presumen exactos y veraces, y como
consecuencia de ello, al titular registral reflejado en los mismos se le considera legitimado
para actuar en el trfico y en el proceso como tal titular.
La importancia del principio de legitimacin registral, responde a la seguridad

provisional, que confiere a los terceros que en forma diligente actan sobre la base de la
publicidad registral, al momento previo y subsecuente de generar una situacin jurdica, como
el nacimiento de una medida cautelar inscribible (embargo en forma de anotacin de demanda
o en forma de inscripcin).
Sin embargo, la jurisprudencia emitida durante los ltimos aos por la Corte Suprema
de Justicia de la Repblica, principalmente de las Salas Civiles Permanente y Transitoria, no
permite advertir una posicin clara sobre el reconocimiento y respaldo al principio de
legitimacin registral, pues mientras por un lado protege los efectos de aquel principio al
momento de constituir una medida cautelar inscribible ante un propietario cuyo derecho no
est inscrito (a manera de ejemplo la CASACIN N 2250-2001-CAMAN, 2273-2001-
LIMA, 1117-2011-LIMA, 4448-2010-AREQUIPA, 5135-2009-CALLAO), por otro, tal
reconocimiento se diluye, privilegiando situaciones extra registrales, como el derecho de
propiedad no inscrito (a manera de ejemplo la CASACIN N 403-2001-PIURA, 2472-2001-
LIMA, 1666-01-JUNN, 3800-2002-AREQUIPA, 2103-2006-LIMA, 5239-2009-
LAMBAYEQUE, 720-2011-LIMA).
El tema en discusin es de tal relevancia que incluso ha motivado la convocatoria a un

Pleno Casatorio Civil, el Sptimo, en el cual se definir una posicin a nivel de nuestra corte
suprema, pero que en extremo alguno conllevar silenciar las crticas o posturas opuestas a un
desconocimiento del principio de legitimacin registral, como el expresado en la presente
investigacin.
IX
PALABRA CLAVE
Registros pblicos, principio de legitimacin registral, buena fe, medidas cautelares.
X
ABSTRACT
One of the most important, for the effects traffic within the legal heritage, early
registration is the registration principle of legitimacy, defined by Garca Garca, as one under
which the entries in the register are presumed accurate and true, and as a result, the registrant
reflected in them is considered legitimate to act in traffic and in the process as such holder.
The importance of the principle of registration answers the legitimacy conferred

provisional security to third parties diligently act on the basis of land registration, the previous
and subsequent time to generate a legal situation such as the birth of a registrable precautionary
measures ( But as demand entry or registration form).
However, the jurisprudence in recent years by the Supreme Court of the Republic,
mainly from the Civil Salas Permanent and Temporary not warn allows a clear position on the
recognition and registration support for the principle of legitimacy, because while for It
protects the side effects of that principle when constituting a registrable injunction against an
owner whose right is not registered (by way of appeal No. 2250-2001-Camana-LIMA 2273-
2001, 1117-2011-LIMA, 4448 -2010 Arequipa, Callao 5135-2009), on the other, such
recognition is diluted, favoring additional registry situations, such as the right to property is
not registered (by way of appeal No. 403-2001-Piura, 2472-2001- LIMA-JUNN 1666-1601,
3800-2002-AREQUIPA-LIMA 2103-2006, 5239-2009-LAMBAYEQUE, 720-2011-LIMA).
At issue, it is of such importance that it has even led to the call for a plenary Casatorio
Civil, the Seventh, in which a level position will define our supreme court, but in any lead end
silence criticism or opposing views to ignorance of the principle of legitimacy registration, as
expressed in this research.
KEY WORDS: Public records, registration principle of legitimacy, good faith,

precautionary measures.
XI
12
INTRODUCCIN
La publicidad registral guarda una estrecha e inescindible vinculacin con la seguridad

jurdica, pues la bsqueda de sta, es una de las finalidades universalmente admitidas de
aquella. En efecto, la bsqueda de la seguridad jurdica no constituye un postulado abstracto
en que se inspira el Derecho Registral, sino que todas las instituciones y principios registrales
responden a dicha finalidad.
Los principios registrales, entendidos como aquellas reglas y efectos jurdicos que
identifican a un determinado sistema registral, desempean un papel fundamental para la
consecucin de la finalidad de bsqueda y otorgamiento de seguridad jurdica, pues actan
mediatamente como directrices de las etapas del procedimiento registral e inmediatamente
como instrumentos para alcanzar el fin de la seguridad jurdica.
Uno de los principios registrales ms relevantes, por los efectos dentro del trfico
jurdico patrimonial, es el principio de legitimacin registral, definido como aquel en virtud
del cual los asientos del Registro se presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello,
al titular registral reflejado en los mismos se le considera legitimado para actuar en el trfico
y en el proceso como tal titular.
La importancia del Principio de Legitimacin Registral, est constituida por los

efectos que produce y que se reducen principalmente en la confianza que genera a la sociedad
de actuar sobre la base de la informacin publicitada por Registros Pblicos, siempre y cuando
desconozca de la inexactitud o discrepancia entre la realidad registral y la extrarregistral.
Sin embargo, la revisin de la jurisprudencia emitida durante los ltimos aos por la
Corte Suprema de Justicia de la Repblica, principalmente de las Salas Civiles Permanente y
Transitoria, permite advertir la falta de una postura clara y uniforme en relacin a la relevancia
del principio de legitimacin registral, especficamente en cuanto a la proteccin de aquel
derecho del crdito garantizado mediante una medida cautelar otorgada sobre la base de
situacin jurdica publicitada registralmente y que ha generado una confianza en los
contratantes.
En este panorama, la presente investigacin, procura poner de relieve la importancia

de la institucin registral a la luz del fin jurdico de la seguridad jurdica (captulo I), desarrollar
13
los principios registrales como directrices establecidos para la consecucin del referido fin
(captulo II), profundizar en el principio de legitimacin registral (captulo III) y finalmente
poner de relieve la corriente no slo jurisprudencial, sino adems doctrinal que desconoce
aquel principio registral y con ello uno de los efectos inherentes a la publicidad registral, esto
es, generar confianza en los contratantes sobre la base de la informacin publicitada (captulo
IV).
14
CAPTULO I
PROBLEMA DE INVESTIGACIN
1. PROBLEMA DE INVESTIGACIN
1.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
La economa en los ltimos tiempos ha resaltado la importancia de las instituciones

jurdicas para el desarrollo econmico de los pueblos, siendo una de aquellas la seguridad
jurdica.
La seguridad jurdica, es la certeza que deben tener los miembros de una sociedad, de
que el sistema jurdico que los regula va a proteger eficazmente sus derechos, o que su
conflicto de intereses o incertidumbre jurdica pueden resolverse con cierto grado de
predictibilidad.
La publicidad registral guarda una estrecha vinculacin con la seguridad jurdica, pues
la bsqueda de sta, es una de las finalidades universalmente admitidas de aquella. Manzano
Solano al respecto seala: "() la publicidad registral se justifica por ser el ms eficaz
instrumento de seguridad jurdica en la constitucin, modificacin y extincin de los Derechos
reales sobre inmuebles". (1994, p. 45). En efecto, la bsqueda de la seguridad jurdica no
constituye un postulado abstracto en que se inspira el Derecho Registral, sino que todas las
instituciones y principios regstrales responden a dicha finalidad.
Los principios registrales, entendidos como las reglas y efectos jurdicos que
identifican a un determinado sistema registral, desempean un papel fundamental para la
consecucin de la finalidad de bsqueda y otorgamiento de seguridad jurdica, pues actan
mediatamente como directrices de las etapas del procedimiento registral e inmediatamente
como instrumentos para alcanzar el fin de la seguridad jurdica.
El principio de legitimacin registral, definido como aquel en virtud del cual los
asientos del Registro se presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello, al titular
registral reflejado en los mismos se le considera legitimado para actuar en el trfico y en el
proceso como tal titular, resulta uno de los principios registrales ms relevantes, por los efectos
15
dentro del trfico jurdico patrimonial.1
No obstante la relevancia del principio de legitimacin registral, la jurisprudencia

emitida durante los ltimos aos por la Corte Suprema de Justicia de la Repblica, no refleja
un reconocimiento del referido principio registral, incluso existen posiciones mayoritarias que
postulan una superacin de aquel sobre la base de situaciones extra registrales, como el
derecho de propiedad no inscrito.
As, a manera de ejemplo, debemos reproducir la Casacin N 3259-2009.

AREQUIPA que expresa: Que, el embargo inscrito se opone a las enajenaciones posteriores,
pero no se puede oponer a las enajenaciones anteriores, aunque stas no estn inscritas. Es que
la transferencia de inmuebles en nuestro ordenamiento jurdico es declarativa y no
constitutiva. (Considerando Quinto)
Asimismo, la Casacin N 2866-2013. LA LIBERTAD publicada en el diario oficial

El Peruano el 30 de julio del 2015, respecto del artculo 2022 del Cdigo Civil, seala: Para
oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes tambin tienen derechos reales sobre los
mismos, es preciso que el derecho que se opone est inscrito con anterioridad al de aqul a
quien se opone Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del
derecho comn'. 3.11 Para lo que interesa a la materia de autos, el dispositivo legal anotado
en el punto precedente, en su primer prrafo, contiene el principio de oponibilidad registral
por el cual el adquiriente inscrito de un derecho sobre inmueble, lo puede hacer valer frente al
tercero con un derecho no inscrito sobre el mismo inmueble. 3.12 Al respecto cabe, sealar
que la razn de preferirse el ttulo primeramente inscrito, aunque sea el segundo contando
desde la fecha de celebracin del negocio, se fundamenta en que como se trata de conflictos
entre derechos reales, el atender a la fecha del ttulo carece de justificacin, dado que se trata
de una fecha clandestina, no susceptible de conocimiento por parte de los terceros en general.
Y como no estamos ante meras preferencias de derechos personales o de crdito, sino de
derechos reales. La preferencia ha de producirse a favor del que ostente una fecha de
publicidad o absolutividad erga omnes. 3.13 Cabe destacar que la aplicacin del principio
oponibilidad registral requiere que aqul que intenta ampararse en l cumpla los siguientes
requisitos: i) que haya inscrito la titularidad que intenta oponer en los registros pblicos, ii)
1
La importancia del Principio de Legitimacin Registral est constituida por los efectos que produce y que se
sintetiza en la confianza que genera a los contratantes la informacin de situaciones jurdicas publicitadas, al
reconocer en Registros Pblicos la forma ms moderna y eficiente de publicidad, reemplazando modos
antiguos.
16
que haya adquirido la titularidad que intenta oponer a ttulo oneroso y iii) que haya actuado de
buena fe, en la doctrina se seala que ello es exigido, en tanto, que este es el nico medio por
el cual se puede justificar el despojo que sufre el primer comprador, quien ya era el titular del
derecho, pero termina siendo desplazo por efecto de su negligencia en omitir la inscripcin, lo
que constituye una conducta valorativa inferior frente al segundo comprador que acta de
buena fe.
En este contexto, el problema materia de investigacin constituye la Ineficacia del

principio de legitimacin registral en las decisiones judiciales de la Corte Suprema de
Justicia de la Repblica, en relacin a situaciones jurdicas extra registrales.
1.2. FORMULACIN DEL PROBLEMA
La falta de uniformidad en las decisiones judiciales de la Corte Suprema de

Justicia de la Repblica, debilitan el principio de legitimacin registral?
1.3. ANTECEDENTES
La consulta sobre material referido al tema de investigacin ha podido identificar los

siguientes antecedentes:
CSPEDES ORTIZ, Antonio de Jess. Estudio del tema de la inexactitud registral
de los registros inmobiliarios y su doctrina en el derecho comparado y en el derecho
costarricense. Tesis para optar al grado acadmico en Licenciatura en Derecho. San
Jos: Universidad de Costa Rica. 2011
La presente investigacin aborda el tema de la inexactitud registral, sosteniendo: 1)
sobre la definicin de inexactitud, que es referente a cualquier falta de concordancia,
grande o pequea, que existe entre la realidad fsica o la jurdica y la informacin
grfica contenida en el Registro inmobiliario. Entindase en el sentido ms amplio que
se pueda; y, 2) sobre los efectos de la inexactitud, que no todas las inexactitudes
pueden producir efectos jurdicos, beneficiosos o negativos. Depender de la
relevancia que tengan en base: en general, de todos los principios del ordenamiento,
especficamente del principio de inoponibilidad o prioridad y del principio de fe
pblica registral.
TORANZOS CHAVERA, Jos Luis. La inexactitud registral derivada de la
17
inscripcin de un ttulo falso. Apuntes para la defensa del verus dominus. Trabajo de
fin de Mster. Madrid: Universidad Complutense de Madrid. 2014
La presente investigacin aborda la problemtica surgida en la aplicacin del artculo
34 de la Ley Hipotecaria, cuando en los Registros Pblicos (Registro de la Propiedad)
se inscribe un ttulo falso que transfiere el derecho de propiedad a un tercer adquirente
en desmedro del derecho del verus dominus. As, este trabajo profundiza en los
argumentos para la proteccin del derecho de propiedad frente a la defensa de la
seguridad del trfico jurdico.
El autor concluye que la proteccin de la apariencia del artculo 34 de la Ley

Hipotecaria necesariamente exige que el tercer adquirente cumpla con los requisitos
contenidos en el referido artculo (buena fe, onerosidad, adquirir de quien figura como
titular del derecho e inscripcin de su derecho propio) y adems que debe valorarse la
negligencia del verus dominus, puesto que la ley claramente ha establecido
consecuencias negativas a este comportamiento con la prdida de la propiedad
teniendo como ejemplos el abandono de la cosa, el supuesto de doble disposicin por
ttulo de compraventa, la prescripcin adquisitiva ordinaria o extraordinaria del
poseedor, artculos 460, 1473, 1957 y 1959 del Cdigo Civil, respectivamente.
ESCREZ MARTNEZ, Valezca Elizabeth. Deficiencias e Implicancias de la

Funcin Calificadora del Conservador de Bienes Races en el Sistema Registral
Chileno. Memoria para optar al grado de Licenciado en Ciencias Jurdicas y Sociales.
Valdivia: Universidad Austral de Chile, 2012.
La presente investigacin parte de la premisa que el Sistema Registral Chileno no
otorga seguridad en el creciente trfico de Bienes Races y constitucin de derechos
sobre ellos, resultando el Conservador de Bienes Races (que en el derecho peruano
equivale al Registrador Pblico) largamente superado por un nuevo contexto que
delimita su actuacin.
El autor concluye sosteniendo que los Sistemas Registrales tienen su origen en la

denominada revolucin burguesa. El desarrollo del capitalismo gener la necesidad de
otorgar seguridad al trfico jurdico sobre los bienes inmuebles, y al mismo tiempo
otorgar publicidad de los derechos que se ejercan sobre ellos. En el caso de Chile, el
Sistema Registral comienza a regularse con el cumplimiento del mandato expreso del
artculo N 695 del Cdigo Civil, aprobndose por Decreto Supremo de Junio de
18
1857, el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Races, que prcticamente

no ha sido modificado.
Asimismo, considera necesario realizar un cambio en la forma de organizacin del

sistema registral chileno, es decir avanzar hacia un sistema de folio real, pues el
sistema de folio personal genera dificultades ya que no slo obliga a consultar diversas
inscripciones y libros para conocer la historia de un inmueble, sino que tambin obliga
a repetir en cada nueva inscripcin los datos del inmueble consignados en las
inscripciones anteriores. Agrega que ello produce demoras, un aumento en las
posibilidades de errores y acrecienta innecesariamente los libros conservatorios.
Finalmente, postula que para lograr un buen funcionamiento del sistema registral
chileno es necesario la creacin de un rgano superior con facultades; econmicas,
directivas y correctivas. Con este nuevo rgano se generara la mantencin de la
jurisprudencia de inters Registral, y finalmente se obtendra uniformidad en los
criterios de calificacin de ttulos, ya que dicha jurisprudencia, sera publicitada por
este nuevo rgano, y al mismo tiempo impartira los Conservadores las
correspondientes instrucciones sobre las normas de procedimiento registral.
19
CAPTULO II
OBJETIVOS
2. OBJETIVOS
2.1. OBJETIVO GENERAL
Proponer un tratamiento legislativo adecuado del principio de legitimacin registral,

a efectos de uniformizar los fallos de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica.
2.2. OBJETIVOS ESPECFICOS
2.2.1. Analizar terica, legislativa y jurisprudencialmente la institucin de los

Registros Pblicos a efectos de mejorar el rol que desempea en la bsqueda
de la seguridad jurdica.
2.2.2. Establecer las bases tericas y legislativas que sustentan el principio de

legitimacin registral, a efectos de esclarecer su contenido, condiciones,
efectos e importancia.
2.2.3. Evidenciar contradicciones jurisprudenciales en relacin al amparo del

principio de legitimacin registral, a efectos de proponer normas adecuadas
para uniformizar criterios en la aplicacin del referido principio registral.
20
CAPTULO III
JUSTIFICACIN DE LA INVESTIGACIN
3. JUSTIFICACIN DE LA INVESTIGACIN
La presente investigacin resulta relevante y justificada desde dos enfoques concretos:

uno terico y otro prctico.
En primer lugar, desde el plano terico, por cuanto permitir efectuar un estudio
profundo de la institucin de Registros Pblicos y, en particular del principio de
legitimacin registral, todo ello a efectos de conocer los antecedentes histricos y el
tratamiento actual.
La publicidad registral, especie dentro del gnero publicidad jurdica, y a su vez de la

publicidad en general, es la posibilidad del conocimiento de un hecho jurdico, de un
acto jurdico, que genera derechos u obligaciones o su prdida, sealando
determinados efectos como considerarla medios de prueba y oponibilidad. (Villaro,
2014, p. 14)
Si bien la publicidad registral es elemento nuevo en la historia del derecho, su origen

se remonta al segundo milenio antes de nuestra era. (Marn, 2001, p. 21)
Entre los hebreos, en lo relacionado con los derechos sobre inmuebles, los negocios
se celebraban en las puertas de la ciudad, con la presencia de la gente del pueblo. De
esa manera se exteriorizaba, se publicitaba la compraventa efectuada.
Tambin entre los asirios, a partir del siglo XIV a. C., la publicidad se efectuaba por
medio de heraldos, se anunciaban tres veces por mes la celebracin de los negocios
relacionados con inmuebles, citando a quienes se creyeran con derecho. Si nadie se
presentaba, se dictaba un edicto que implicaba la caducidad de todo otro derecho que
se pretendiera respecto del fundo. El edicto se redactaba en 3 ejemplares, uno para el
transmitente, otro para el comprador y el tercero para la autoridad competente, el que
se guardaba en un archivo pblico.
Otras caractersticas es que existe el principio del numerus clausus, la inscripcin

21
forma parte esencial de los negocios transmisivos, reemplazando la tradicin como

modo constitutivo, se concede importancia primordial al acuerdo de transmisin,
desvinculado de la causa, se establece la presuncin de exactitud registral, para poder
transmitir o constituir otros derechos es indispensable ser titular registral, lo que
impone al registrador el anlisis del tracto sucesivo, los registros se llevan por distritos
a cargo de jueces municipales. (Moisset, 2014, p. 16)
En el antiguo derecho francs se advierte una marcada influencia del derecho

germnico de transmisin de la propiedad con la solemnidad de la investidura; con
posterioridad, en el sur, predomina la influencia del derecho romano siendo suficiente
la tradicin. (Villaro, 2014, p. 17)
Despus de la Revolucin Francesa se crea el primer registro moderno de la propiedad

inmobiliaria en 1798 por la ley del 11 Brumario, que establece la transcripcin de
ttulos de transmisin de la propiedad y por esta va se brinda proteccin al acreedor
dndole seguridad de que el hipotecante no ha gravado ni enajenado el bien.
En 1804 con la sancin del Cdigo Napolen se abandona el principio romano de

ttulo y modo, dejando de lado la traditio y disponiendo que la transmisin se produce
slo por el consentimiento, artculos 711 y 1138; se suprime el registro de las
transmisiones de propiedad, limitndose a establecer que las donaciones se transcriben
y que para las hipotecas es suficiente la inscripcin. Advirtiendo los defectos de este
sistema, su reforma se concret por medio de la ley del 23 de marzo de 1855 que
establece la transcripcin para todos los actos de transmisin de la propiedad y
constitucin de otros derechos reales, manteniendo la inscripcin para la hipoteca. Se
crea un registro de ttulos con ndices personales, los registros son llevados por
funcionarios del Ministerio de Hacienda. Por los decretos de 1955/9/60, se organizan
ndices por fincas, que se suman a los personales, estableciendo que no puede ser
publicitado ningn acto o decisin judicial, si el ttulo no ha sido previamente
publicado. Este sistema es el ms aproximado al llamado folio real. El sistema
publicitario francs es de carcter negativo, si el ttulo no est inscripto, aunque exista,
no perjudica a tercero. (Moisset, 2014, p. 17)
A mediados del siglo XIX, en Australia, colonia inglesa, donde rige el common law,
todos los inmuebles pertenecen a la Corona; se distinguan dos tipos de propietarios,
22
los que reciban su ttulo de la Corona, por lo cual eran inatacables y quienes lo haban
recibido en forma derivativa, lo que implicaba riesgos de doble venta o con
gravmenes ocultos.
El sistema Torrens, en reconocimiento de su creador Robert Richard Torrens, es el que

rige en Australia, Nueva Zelanda, Tasmania, Canad, Jamaica y otros pases de
Oceana y Amrica, toma como base la matriculacin de los inmuebles, que debe
solicitarse acompaado de un plano y los documentos que justifiquen el derecho que
se tiene, el estudio jurdico de ttulos, el estudio topogrfico que coincida con el plano.
Fija un plazo para oponerse a la inscripcin, y si no lo hay o ha sido rechazado, el
Registro procede a la matriculacin y redacta el ttulo en dos ejemplares, uno de los
cuales se archiva en el Registro y el otro se entrega al propietario. La inscripcin tiene
carcter constitutivo, reputndose que el titular registral se encuentra en ejercicio del
derecho inscrito, sistema que suele denominarse "invulnerabilidad del ttulo.
Derecho Espaol. Para 1861 Espaa ya tena su ley hipotecaria que estableca un
sistema registral completo, con influencia del derecho alemn, del Proyecto de ley del
Cantn Suizo de Ginebra y de la ley belga de 1851.
En segundo lugar, desde el plano prctico, poner en evidencia las graves

consecuencias que genera la existencia de posiciones jurisdiccionales contradictorias,
ms an en relacin al principio de legitimacin registral que juega un papel
fundamental en el trfico jurdico patrimonial.
23
CAPTULO IV
FUNDAMENTACIN TERICA
4. FUNDAMENTACIN TERICA
4.1. MARCO TERICO
I. EL REGISTRO DE SEGURIDAD JURDICA EN EL DERECHO PERUANO
1. LA SEGURIDAD JURDICA
1.1. Definicin
La palabra seguridad, segn Vsquez Bote (1998, p. 903) deriva

etimolgicamente del vocablo latino securus, significando sin cuidado, sin temor,
indiferente; adjetivo compuesto del prefijo se y del sustantivo cura (ae) en su acepcin
de cuidado, manejo; esto es como auto cuidado, auto manejo. Seguridad es equivalente
a la actividad realizada con propio control, hecha exclusin de sucesos imponderables
estimados casi como inexistentes. Presupone por lo tanto una certeza acerca de la que
se considera excluido cualquier riesgo.
La seguridad constituye uno de los valores y fines del Derecho, dado que el
Derecho en la actualidad no slo tiene por propsito rendir culto a la idea de justicia,
sino para que adems satisfaga la necesidad de seguridad y de certeza en la vida social.
Torres Vsquez al respecto seala: La seguridad jurdica proporciona a los

ciudadanos la posibilidad de conocimiento anticipado de las consecuencias jurdicas
de sus actos (seguridad subjetiva), es decir, la "seguridad jurdica es tanto como saber
a qu atenerse o, como dicen los tratadistas ingleses, legal security means protection
of confidence. (2001, p. 662) Adems, ella implica la existencia de un ordenamiento
jurdico que garantiza un estado de organizacin social, y ofrece un especfico grado
de previsibilidad en la realizacin de los restantes valores superiores (seguridad
objetiva). La seguridad subjetiva y objetiva estn vinculadas como un solo todo,
puesto que las personas pueden conocer anticipadamente las consecuencias de sus
24
actos con base en la existencia de un ordenamiento jurdico concreto. (2001, p. 662)
Por nuestra parte, la seguridad jurdica, es la certeza que deben tener los
miembros de una sociedad, de que el sistema jurdico que los regula va a proteger
eficazmente sus derechos, o que su conflicto de intereses o incertidumbre
jurdica, pueden resolverse con cierto grado de predictibilidad.
1.2. Aspectos
El concepto de seguridad jurdica, ha dado lugar a la distincin entre la

llamada seguridad esttica y seguridad dinmica.
1.2.1. Seguridad Esttica
La seguridad esttica, est destinada a proteger al titular del derecho

frente a las turbaciones o ataques de terceros, que se inmiscuyan o traten de
desconocer su titularidad.
1.2.2. Seguridad Dinmica
La seguridad dinmica o de trfico, en cambio, procura brindar

proteccin a los terceros que se ven involucrados en la circulacin de la
riqueza, aspecto este ltimo que se proyecta en dos vertientes: proteccin de
los acreedores del enajenante, que pueden ver burlados la garanta de este
crdito con enajenaciones fraudulentas; y proteccin a los adquirentes, que no
deben estar expuestos a la sorpresa de que el bien que se les transmite se
encuentre gravado, embargado o simplemente no sea de propiedad del
transferente.
1.2.3. Condiciones
La seguridad jurdica, segn Torres Vsquez (2001, p. 662), requiere

la concurrencia de los siguientes presupuestos:
25
a) La existencia de un ordenamiento jurdico estable y consistente.

b) La presuncin de conocimiento de la ley (ignorantia iurs).
c) La aplicacin de la norma a todos los casos semejantes al previsto en
su supuesto de hecho.
d) La creacin de leyes por parte del legislador ajustadas estrictamente a
los lmites formales y materiales sealados por la Constitucin.
e) El respeto del principio de la legalidad penal: nullum crimen, nulla
poena sine lege.
f) La existencia de un poder judicial independiente y respetuoso del
ordenamiento jurdico vigente.
g) El respeto de la cosa juzgada.
h) El principio de la irretroactividad de la ley.
i) La consagracin y respeto de la prescripcin, tanto como modo de
adquirir la propiedad (prescripcin adquisitiva o usucapin) o como
modo de extinguir las acciones o pretensiones ajenas (prescripcin
extintiva).
2. LA PUBLICIDAD REGISTRAL
2.1. Introduccin: seguridad jurdica y publicidad
La seguridad jurdica se logra de diversas formas, siendo una de aquellas el

respeto del derecho del titular por parte de terceros.
La oponibilidad, de las situaciones jurdicas existentes en la sociedad, se

precisa de su previo conocimiento por los terceros, a travs de mecanismos objetivos;
en ese sentido, la publicidad ha jugado un papel muy importante en la lucha contra la
clandestinidad.
Desde un punto de vista histrico, puede decirse, que la publicidad ha

transitado desde fases en las que se requera del conocimiento efectivo de las
situaciones jurdicas para oponerlas a terceros, hasta la fase actual que es la fase
registral, donde es suficiente que los terceros dispongan de un medio oficial para
26
acceder a tal informacin, es decir, exista cognoscibilidad general2.
A continuacin efectuaremos una exposicin somera de la publicidad y, en

particular, la publicidad registral.
2.2. Definicin
El concepto de publicidad surge por oposicin al de clandestinidad. Si la

clandestinidad implica ocultacin y desconocimiento, la publicidad supone todo lo
contrario: Difusin y conocimiento, es decir, las dos notas que, segn Pugliatti, citado
por Manzano (1994, p. 47), caracterizan, fundamentalmente, el fenmeno publicitario.
Estas dos notas, sin embargo, no nos llevan ms all de lo que podramos calificar
como concepto convencional o popular de la publicidad, tambin conocido como
publicidad- noticia: Propaganda o difusin, bien por medio de una publicacin impresa
(libro, revista, peridico), bien a travs de un medio oral (conferencia, discurso, radio,
disco) o visual (cine, televisin, vdeo, DVD, ordenador, Internet). Pero, en todos estos
casos, lo ms importante es el conocimiento efectivo de la noticia o de la obra; la
publicidad, en principio, agota su funcin en el hecho mismo de la difusin de la
noticia o evento de que se trate.
Este concepto de publicidad, de efectos esencialmente publicitarios y, sin

duda, de enorme alcance econmico y social, es, no obstante, de escasa relevancia
para nuestra investigacin que debemos centrar en los aspectos jurdicos de la
publicidad.
En sentido jurdico, la publicidad es la exteriorizacin o divulgacin de una

situacin jurdica para producir cognoscibilidad general o posibilidad de conocer. Se
trata, como dice Lacruz y Sancho, no tanto de que las situaciones jurdicas lleguen a
conocimiento de todos, como de que todos tengan un medio oficial de conocerlas. El
2 Sin embargo, no podra considerarse a la registral como ltima fase de desarrollo de la

publicidad. A decir de Tirso Carretero "de tiempo en tiempo la publicidad (...) sufre crisis de
crecimiento como todos los seres y todas las instituciones. Cuando sus formas no se
acomodan a la realidad social, la publicidad hace crisis, parece desvanecerse (...)", para luego
resurgir remozada, acomodada a los nuevos requerimientos sociales, muchas veces
reforzada "para vengarse del periodo de loca clandestinidad". Oliva, 1995, p. 685.
27
concepto ms estricto y tcnico de publicidad en el campo del Derecho, supone un

sistema de divulgacin encaminado a hacer cognoscibles a todos, determinadas
situaciones jurdicas para la tutela de los derechos y la seguridad del trfico. (1984, p.
11.)
Corrado define la publicidad jurdica como () una sealacin declarativa,

proveniente de rganos pblicos, dirigida a poner de manifiesto la verificacin de
hechos idneos, a producir modificaciones que pueden interesar a la generalidad de
los ciudadanos. (1947, p. 45) De esta definicin, pueden destacarse las siguientes
notas: a) Necesidad de que la publicidad jurdica se instrumente por un rgano pblico
oficial. b) Carcter incuestionable de la materia publicada, que aboca, de una parte, a
la idea de legalidad y, de otra, a la presuncin de veracidad y exactitud de lo publicado.
c) Naturaleza o carcter jurdico de la sealacin o pronunciamiento oficial. d) Inters
en el mismo de toda la colectividad.
Pugliatti, citado por Manzano (1994, p. 48), frente a la definicin descriptiva

de Corrado, define la publicidad registral bajo una frmula ms comprensiva:
Declaracin de voluntad, dirigida a que un determinado acto se exteriorice a travs
de un rgano pblico. De este concepto, que el autor elabora tras presuponer la
existencia de un sistema de divulgacin y afirmar el objetivo esencial de difusin y
conocimiento, hay que destacar la necesidad de la declaracin de voluntad para que la
publicidad jurdica se produzca, exigencia que separa el negocio publicado de la
publicidad en s misma considerada.
Garca Garca define la publicidad registral como "() la exteriorizacin

continuada y organizada de situaciones jurdicas de trascendencia real, para producir
cognoscibilidad general erga omnes y con ciertos efectos jurdicos sustantivos sobre
la situacin publicada". (1993, p. 123.)
2.3. Objeto
El objeto de la publicidad, est constituido por los derechos y situaciones

jurdicas oponibles a terceros, (Pau, 2001, p. 35) que se derivan de los documentos
que conforman el ttulo o expediente registral; es decir, no interesa tanto el acto en s
28
mismo (vg. compraventa, permuta, donacin, adjudicacin, etc.) sino la certeza de la

existencia de efectos y su permanencia en el tiempo, es decir, las situaciones jurdicas
resultantes (vg. titularidad registral, limitaciones, etc.).
La exteriorizacin de situaciones jurdicas tiene como fin producir

cognoscibilidad general; es decir, la publicidad registral busca generar posibilidad de
conocimiento del dato registral, antes que un efectivo conocimiento del mismo; as, la
publicidad despliega sus efectos sustantivos de manera inmediata, independientemente
si los terceros han conocido efectivamente o no el contenido registral, de modo tal que
"se garantiza y asegura el trfico con preferencia al derecho subjetivo" (Manzano
Solano, (1994, p. 48).
Las situaciones jurdicas publicitadas adquieren consecuentemente

connotaciones cualitativamente superiores; en efecto, los asientos registrales gozan de
una presuncin de exactitud (Cabello, 1995, p. 142.), prioridad, oponibilidad, etc.
Propiamente, no existen inscripciones declarativas, no obstante, que el derecho de
propiedad pueda nacer extrarregistralmente (Arias-Schreiber, 1998. p. 299.), dado que
las inscripciones nunca son neutras, sino que siempre generan cambios cualitativos,
mayores o menores, en favor de los derechos publicitados.
2.4. Caracteres
2.4.1. Exteriorizacin ininterrumpida
Las situaciones jurdicas publicadas no se exteriorizan en forma

eventual o espordica, sino de manera sostenida e interrumpida. Tiene una
permanencia en el tiempo (esttica). Este carcter, distingue a la publicidad
registral de otro tipo de publicidades, tambin de contenido jurdico, como
aquellas, por ejemplo, que se realizan a travs de notificaciones o edictos.
2.4.2. Heteropublicidad
El presente carcter consiste en la publicacin por parte de un sujeto

29
extrao a la verificacin del evento publicado; ms exactamente, consiste en

una publicacin de acontecimientos que interesan a sujetos de derecho
privado, realizadas por la administracin pblica.
El sujeto extrao es el Estado, a travs de la administracin pblica y,

concretamente, llevada a cabo por un determinado rgano operativo
generalmente creado y organizado para tal fin, como son los Registros
Pblicos.
2.5. Manifestaciones
La publicidad registral de acuerdo a su contenido puede presentar dos

manifestaciones: una publicidad registral material y una publicidad registral formal.
2.5.1. Publicidad registral material
A travs de la publicidad registral material, tambin llamada

sustantiva, se protege el derecho constituido y se presume sin admitirse prueba
en contrario, que el contenido de todos los documentos existentes en el
Registro, es conocido por todas las personas, lo que surge como una garanta
para el escribiente que acude al Registro para resguardar sus derechos y la de
terceros adquirentes.
La eficacia y efecto material de la publicidad registral radica, en que

la misma produzca cognoscibilidad general y oponibilidad erga omnes hacia
terceros.
2.5.2. Publicidad registral formal
Mediante la publicidad registral formal, conocida tambin como

procesal, la Oficina Registral respectiva brinda al usuario un sistema de
informacin del contenido de los asientos registrales.
30
La publicidad registral material o sustantiva, no es posible

considerarla, sin que exista ampliamente garantizada la posibilidad del
pblico de conocer lo registrado, es decir, de la publicidad formal o procesal.
La publicidad registral formal presenta dos variantes: una Publicidad

Formal Directa y una Publicidad Formal Indirecta
2.5.2.1. Publicidad formal directa.
La Publicidad Formal Directa, es aquella publicidad que se produce

cuando el interesado acude a la Oficina Registral respectiva solicitando la
exhibicin de tomos y/o fichas para imbuirse del contenido de las
inscripciones.
Esta publicidad en la institucin registral se realiza a travs de un

rubro denominado "Manifestaciones", que funciona junto a un gran ambiente.
Asimismo, cualquier persona puede solicitar una copia simple del contenido
de un asiento de inscripcin, la que tendr un carcter informativo, sin valor
administrativo o judicial.
2.5.2.2. Publicidad formal indirecta
La Publicidad Formal Indirecta, es aquella publicidad que se

materializa mediante la expedicin de los Certificados.
2.6. Presupuestos de eficacia
La eficacia de la publicidad registral, a la luz de la seguridad jurdica reposa

en la concurrencia de dos presupuestos: la autenticidad del negocio y la calificacin
registral.
31
2.6.1. Autenticidad del negocio
La publicidad registral, se justifica por su eficacia como instrumento

de seguridad jurdica en la constitucin, modificacin, transmisin, gravamen
y extincin de derechos reales sobre bienes inmuebles. La definicin de los
derechos y su declaracin por los tribunales, en va contenciosa o voluntaria;
las resoluciones administrativas afectantes a derechos sobre bienes inmuebles
y la certeza que supone la creacin de los derechos en el instrumento pblico,
desde la autonoma de la voluntad, implican importantes elementos de
seguridad jurdica, en el terreno de la perfeccin y autenticacin de los
derechos.
La publicidad registral, completa las exigencias de seguridad jurdica,

mediante la proteccin y potenciacin de los derechos ya creados, una vez
sometidos al proceso de publicidad jurdica de signo registral institucional.
Las presunciones de existencia, pertenencia y alcance de los derechos inscritos
que, con mayor o menor vigor establecen todos los sistemas registrales
inmobiliarios, ms all de la prueba de la existencia del negocio y de su plena
eficacia entre las partes, as como los efectos sustantivos derivados de la
inscripcin, que colocan a los derechos publicados en planos superiores de
legitimacin, como consecuencias naturales de la idea misma de publicidad
jurdica, constituyen el ms eficaz instrumento de seguridad jurdica en el
trfico inmobiliario.
Entre las Conclusiones del VIII Congreso Internacional de Derecho

Registral (Buenos Aires, 1989), figuran las siguientes: La seguridad jurdica,
valor esencial del Derecho, afianza la justicia, asegura la libertad, propende a
la paz social y, por todo ello, resulta ineludible para realizar el bien comn.
Dicha seguridad debe alcanzar tanto a la titularidad y al contenido de los
derechos como a la proteccin del trfico sobre los mismos. Los registros
jurdicos de bienes, en los trminos proclamados por los Congresos de Buenos
Aires de 1972, de Mxico de 1980 y de Roma de 1982, sobre su organizacin
y principios, contribuyen eficazmente a la disminucin de conflictos
judiciales.
32
Cuenca, ensea que el Derecho no ha nacido en la vida humana por

virtud del deseo de rendir culto u homenaje a la idea de justicia, sino para
colmar una ineludible urgencia de seguridad y de certeza en la vida social. Es
la tesis del Derecho como orden que garantice la seguridad (Radbruch,
Rodrguez Paniagua) y de la seguridad como esencia del Derecho, frente a la
Justicia, que es slo uno de sus fines (Recasens Siches). (1986, p. 154.)
Al dar certeza al contrato, el Notario armoniza las dos dimensiones

inherentes a todo hombre: Sociabilidad y Seguridad. La apetencia de
seguridad jurdica de los individuos puede atenderse desde el Estado, bajo el
manto del servicio pblico; o por ellos mismos, desde la autonoma de la
voluntad, o lo que es lo mismo, desde la Libertad. El Notario, adecuando al
ordenamiento la voluntad emitida, convierte a sta en jurdica, la hace segura
y eficaz.
No obstante ,como pone de relieve Rodrguez Adrados, el documento

notarial es un medio de prueba del hecho que motiva su otorgamiento (art.
1.218 Cdigo Civil) an contra tercero (Rodrguez, 1986, p. 245.), si bien,
en cuanto a la prueba del dominio, la escritura prueba el negocio adquisitivo,
pero no que el transmitente sea dueo, ni que contine sindolo; la seguridad
jurdica ha exigido, por ello, que el documento notarial sea completado con el
Registro de la Propiedad (artculo 34 y concordantes de la Ley Hipotecaria).
Y concluye: Hemos llegado, al fin, a la mxima creacin jurdica para la
proteccin del trfico: la escritura inscrita.
Otro tanto ocurre con la validez del negocio documentado, pues, si

bien la autorizacin exige la calificacin personal del Notario de los
requisitos de validez del acto (RDGRN 15 julio 1954), su control de legalidad
no tiene otro cauce que la denegacin de funciones, de modo que tan slo
inicialmente partes y terceros pueden tener seguridad de que el negocio
instrumentado sea vlido. Garca Herguedas (1990, pp. 55-56), en esta lnea,
explica cmo el concepto de seguridad jurdica es relativo: Para unos pases,
seguridad jurdica ser la existencia de jueces y que no se produzca
indefensin. Esta es la seguridad jurdica mnima; los medios iniciales de
seguridad de los pueblos primitivos consistan en fingir un pleito (en la in
33
iure cessio romana, el comprador actuaba como demandante y el vendedor

como demandado que se allanaba a su pretensin) para que, de esta manera,
dictando el Juez sentencia a favor de la parte, consagrara su derecho como
vlido. Pero en los pueblos evolucionados cultural y jurdicamente, la
seguridad jurdica es algo ms que el derecho al juicio en la discusin civil
entre las partes. Es el derecho de los particulares para acceder a instituciones
de legitimacin de sus actos, contratos y adquisiciones, en cuyo mbito
adquieren garanta legal. Entre estas instituciones estn el Notariado y el
Registro de la Propiedad, la fe pblica y la publicidad registral.
Vallet de Goytisolo, por su parte, seala: La necesidad de proteccin

de los terceros contratantes y poseedores es el fundamento jurdico de la
publicidad registral, de modo que la difusin del Registro de la Propiedad es
consecuencia de su carcter de instrumento ms tcnico, perfecto y adecuado
para hacer efectivo el principio de publicidad. Nuestro Registro de la
Propiedad se nutre principalmente del resultado documental de la labor del
Notario, mediante copia autorizada del instrumento matriz. La finalidad
objetiva de este Registro, es la publicidad orientada a la seguridad dinmica
del trfico inmobiliario en favor de los terceros adquirentes. (1973, p. 201)
Esa publicidad juega en dos momentos: a) Antes de la adquisicin:

Anuncia a todos la titularidad del inmueble, para que queden informados de
quin pueden adquirirlo con plena seguridad; tambin advierte de las cargas,
que le afectan. b) Despus de la adquisicin: Hace que los terceros adquirentes
de buena fe que inscriban su ttulo, resulten invulnerables ante toda
reclamacin basada en una causa que no conste en el propio registro.
2.6.2. Calificacin registral
La seguridad jurdica que proporciona la publicidad registral, sera, no

obstante, arbitraria e ineficaz, si no contase con una pieza fundamental: la
calificacin registral o control de legalidad en el riguroso y tasado
procedimiento registral.
34
Ballesteros Alonso (1990, p. 78), argumenta que el Registro no sera

el mismo, ni podra la inscripcin producir los efectos que produce, ni lograr
a travs de la seguridad jurdica que se consigue, si no hubiese calificacin, si
en el Registro pudiesen entrar actos o contratos nulos o anulables. En este
sentido, la fuente de legitimidad del sistema de seguridad jurdica en que el
ordenamiento registral consiste es el principio de legalidad o previo examen
de los ttulos por el jurista encargado del Registro (Carta de Buenos Aires,
punto IX; Proyecto de Ley Uniforme de los Registros Jurdicos de Bienes, art.
15). El examen de la legalidad, es la base de todo el sistema de Registro
espaol: juicio previo para evitar las contiendas sobre el ttulo.
En el Derecho alemn, se extiende la calificacin al consentimiento

formal y a los presupuestos de la inscripcin, que han de acreditarse en
documento pblico: representacin, cualidad de herederos, defuncin, etc.
(pargrafos 71 y 72 de la Ordenanza Inmobiliaria). Y la Jurisprudencia ha
ampliado la calificacin al conocimiento que el Registrador pueda tener de la
realidad extrarregistral, pues no debe colaborar en la inexactitud del Registro.
El Juez juzga y manda a las partes a estar y pasar por el juicio. El

Registrador juzga e inscribe si es vlido, estando su inscripcin bajo la
salvaguardia de los Tribunales; las partes, podrn discutir el acto inscrito, pero
para los anteriores transmitentes y para los sucesivos adquirentes la
inscripcin es indiscutible; o lo que es lo mismo, la seguridad jurdica del
adquirente que inscribe y la seguridad jurdica que l dar a los
subadquirentes, ser la mxima posible. (Garca Herguedas, 1990, p. 58)
Garca y Daz (1995, pp. 277 y ss), destaca el carcter de norma

jurdica a la Constitucin y cmo a la legislacin hipotecaria, no ha planteado
problemas de adaptacin, por su tono equilibrado como legislacin especial,
y especialmente en cuanto a la aplicacin del principio de legalidad, definido
en el art. 9.3 de la Constitucin espaola, como pilar de la seguridad jurdica:
La constitucin garantiza el principio de legalidad, la jerarqua normativa, la
publicidad de las normas, la irretroactividad de las disposiciones
sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales, la
seguridad jurdica, la responsabilidad y la interdiccin de la arbitrariedad de
35
los poderes pblicos.

A travs de la funcin calificadora, que no excluye, sino que se
superpone a controles de realidad, se ejerce un control crtico-tcnico de
legalidad, en mrito de lo cual el ordenamiento reviste los asientos de un
efecto declarativo de derechos o de investiduras jurdicas, protegidas
legalmente, hasta tal punto que, de darse los presupuestos necesarios
previstos, la proteccin puede llegar, en la hiptesis de mximo alcance, a
equiparar la apariencia con la realidad, con sacrificio de esta ltima.
De esta forma, se crea en el trfico jurdico un ambiente de absoluta

fiabilidad que permite a los individuos que se atienen estrictamente al sistema,
contratar sin riesgo de sorpresas engaosas.
Vallet de Goytisolo (1995, p. 77 y ss ) argumenta sobre las cuestiones

fundamentales:
a) La publicidad registral protege la apariencia, en beneficio del tercero;
pero su objeto no es crear una apariencia, sino ofrecer unos datos
contrastados, depurados en la calificacin, en los que el tercero
deposite su confianza. Como dice Ehrenberg (2003, pp. 45-46), no
sera beneficioso un Registro cuyo nico efecto fuera originar la buena
fe de los terceros.
b) Que los documentos que sean ttulos inscribibles en el registro renan
un doble requisito: que estn dotados de autenticidad y que sean
sustantivamente vlidos. Esta doble funcin se satisface: En primer
lugar, por los Notarios, asegurando, con valor presuntivo, la
adecuacin a derecho del negocio formalizado, tanto en el aspecto
causal como en el dispositivo3. En segundo lugar, por la
comprobacin de esta exigencia mediante la funcin calificadora del
registrador de la propiedad, que tiene encomendada la tarea prctica
de juzgar de la inscribilidad del ttulo presentado.
3 As ocurre en el Notariado latino, donde el Notario es funcionario pblico y profesional del

Derecho. En cambio, en el Notariado anglosajn, el Notario es un ciudadano honrado, no
tcnico en derecho, que no asesora a los firmantes del documento. Igualmente, en el llamado
Notariado estatalizado, el Notario es funcionario pblico, que tiene la funcin de dar fe, pero
sometido a la jerarqua administrativa y carente de independencia respecto de la organizacin
estatal.
36
3. EL REGISTRO DE SEGURIDAD JURDICA EN EL DERECHO PERUANO

La publicidad registra conlleva la existencia de un rgano encargado de publicitar las
situaciones jurdicas respectivas. Empero, es menester diferenciarlos de otros registros que
igualmente contienen y publicitan informacin, pero que se diferencian de los efectos
jurdicos.
3.1. Registros de seguridad jurdica y registros administrativos
La moderna doctrina distingue entre Registros de Seguridad Jurdica y

Registros de Informacin Administrativa. (Leyva, 1989, p. 298)
Los Registros de Seguridad Jurdica, presentan como caractersticas

esenciales la existencia de un control de legalidad o calificacin, conexin entre los
asientos registrales, carcter documental pblico de sus asientos, oponibilidad o
eficacia de sus datos y cognoscibilidad general.
A su vez, los Registros de Informacin Administrativa constituyen archivos o

colecciones de datos, generalmente de uso interno de la administracin, con efectos
estadsticos, fiscales, etc.
Es decir, todo Registro de Seguridad Jurdica se distingue por su publicidad y

eficacia sustantiva, es decir, por la oponibilidad de las situaciones jurdicas que
publicita, la legitimacin de sus datos y la tutela del tercero registral. (Chico y Ortiz,
1994, p. 178.)
3.2. Evolucin histrica de los registros de seguridad jurdica en el Per
Como ha escrito Ignacio Izquierdo Alcolea, la Historia, no es slo la

consideracin reflexiva y cientfica de las cosas que han sido, de tal manera que sean
figuras muertas todas las que hayan tenido una existencia pasada. El orden jurdico
pasa por distintas etapas en la marcha, unas veces veloz, otras veces tranquila y
sosegada, a travs de los siglos. El Derecho actual, como todo rgano y como unidad
37
sistemtica, es producto del pasado en la mayor parte de su contenido (...). Tambin

el legislador crea algunas veces figuras jurdicas ex novo, figuras jurdicas que
aparecen desde este momento incorporadas a esa ordenacin homognea que es el
Derecho positivo vigente (Izquierdo, 1955, p. 5.).
El primer libro de Registro de Inscripciones de Censos y Tributos que

gravaban la propiedad rstica y urbana de Lima, se mand abrir en cumplimiento de
la provisin real de la Audiencia de Lima, de 3 de abril de 1565, y en aplicacin de la
Real Carta Orden expedida por el rey Don Felipe II, derivada de los dos captulos de
las Cortes de Madrid de 1528 y de Toledo de 1539. El primer asiento del libro est
fechado el 2 de mayo de 1575, autorizado por el Escribano de Cabildo don Juan
Gutirrez, y el ltimo llega a septiembre de 1600.
En el Per rigi la Real Pragmtica de Carlos III, de 31 de enero de 1768, que

cre los Oficios o Contaduras de Hipotecas y que se aplic en las colonias americanas
conforme a lo dispuesto por las Reales Cdulas de 8 de mayo de 1778 y 16 de abril de
1783.
Despus de producida la independencia de la Corona espaola, las normas

registrales coloniales continuaron aplicndose en el Per hasta la vigencia del Cdigo
Civil de 1852.
Este Cdigo, recogiendo lo establecido en la legislacin colonial que lo

sustitua, contempl la existencia en cada capital de departamento y a cargo de un
escribano pblico, de un oficio de hipotecas para el registro de todas las que se
constituyan sobre bienes ciertos y determinados (art. 2.051, primer prrafo).
Pardo Mrquez, refirindose a las limitaciones del Oficio de Hipotecas, opina:

No prest garanta efectiva a los derechos registrados, porque previamente no se daba
seguridad al acreedor del derecho de propiedad del deudor sobre el inmueble que
ofreca en hipoteca. De modo que, el registro no elimin la posibilidad de la prdida
de la garanta real del acreedor hipotecario, que si bien se encontraba a cubierto de
cualquier gravamen anterior no inscrito, no se hall libre del derecho excluyente del
verdadero propietario que no poda sufrir perjuicio por el gravamen impuesto por
quien no tena derecho o al menos un derecho esclarecido. (1966, p. 292)
38
Conforme al artculo 2.020 del mismo Cdigo, la hipoteca, se impone sobre

un inmueble, indicando el primer prrafo del artculo 2.030 que, se constitua por
medio del registro un ttulo en que se haya expresado la obligacin principal y los
bienes que la aseguran. Su segundo prrafo agregaba que, se exceptuaban los casos
privilegiados en que la ley dispensa del registro. Las hipotecas deban registrarse en
el oficio correspondiente al lugar donde se encontraba situado el fundo que se
hipotecaba, cualquiera que fuera el lugar donde se hubiera contrado la obligacin que
se asegura (art. 2.032).
Por Ley de 2 de enero de 1888 se establece: En el Per el Registro de la

Propiedad Inmueble, est bajo la direccin e inspeccin del Poder Judicial (art. 1).
De acuerdo con el artculo 2 de la ley, se llevar en Lima un Registro general

de las propiedades radicadas en la Repblica y de los derechos que en ella gravan.
Habr tambin Registros particulares en todas las capitales de Departamento y en las
de provincia, en que, a juicio de la Corte Suprema, sea conveniente establecerlos4.
El artculo 3 de la ley contemplaba los actos susceptibles de inscripcin en el

Registro: Las enfiteusis, censos, servidumbres, hipotecas legales, judiciales y
convencionales, anticresis y cualquier derecho real que en l grave.
Las interdicciones judiciales, las medidas precautorias, los embargos, las
demandas y toda providencia o resolucin ejecutoriada que destruya o limite el
derecho de libre disposicin del propietario.
Los derechos de usufructo, uso y habitacin.
Los contratos de arrendamiento en que se estipule el pago de mejoras y los de
duracin determinada. Los de plazo indeterminado, cuando se haga adelanto de la
merced conductiva por ms de un ao.
Las promesas de los contratos que estn comprendidos en este artculo.
El artculo 4 prevea adicionalmente las reglas a las que estara sujeta la

inscripcin de diversos casos de hipoteca legal.
4En atencin a ello se establecieron registros en Arequipa, Trujillo, Piura, Huamanga, Iquitos,
Huancayo, Chiclayo, Ica, Cusco, Cerro de Pasco, Hunuco, Cajamarca, Tumbes, Abancay,
Huancavelica, Huaraz, Moquegua y Puno, entre otras ciudades.
39
Pardo Mrquez destaca que: las inscripciones slo afectan a los terceros que
no han registrado sus ttulos que contienen los derechos especificados en los artculos
3 y 4 de la Ley. La preferencia del derecho se obtiene con la inscripcin. El artculo
7 precepta categricamente: "No podr oponerse a tercera persona el dominio total o
parcial, derechos reales, hipoteca, contratos ni los dems ttulos de derecho
especificados en los artculos 3 y 4, si no estn debidamente registrados dentro del
trmino que seala el Reglamento que debe dictarse para el cumplimiento de esta ley".
La ley contemplaba el contenido de las inscripciones (art. 9); la existencia de

una escala de derechos de inscripcin que, el reglamento consignar y en cuya
formacin tendr en cuenta la importancia relativa de los actos registrables (art. 13);
el destino de los ingresos por concepto de derechos registrales (art. 14); las funciones
del Vocal Visitador de la Corte Suprema (art. 17); los requisitos de los encargados
del Registro de la Propiedad en las capitales de Departamento, quienes, deben reunir
las mismas cualidades personales y prestar las mismas garantas que la ley exige a los
Secretarios de la Cmara de las Cortes Superiores, mientras que en los de las
provincias, bastarn las requeridas para ser Escribano Pblico (art. 18).
En opinin de Pardo Mrquez, en la Ley de 2 de enero de 1888, la inscripcin

tiene carcter facultativo porque los interesados se hallan en libertad para registrar o
no sus ttulos, slo a ellos convienen acogerse a los beneficios de la ley. Este aspecto
del Registro, por su carcter fundamental, fue el ms discutido, dando por resultado la
redaccin del artculo 15 en los trminos que siguen: "Los que actualmente tengan
algunos de los derechos u obligaciones que deban registrarse, pueden hacerlo para
aprovechar de las ventajas de esta ley, dentro del plazo que seale el Reglamento que
debe dictarse". (...) Otro efecto de la inscripcin consiste en que no sanea los ttulos
que son nulos con arreglo a las leyes. El artculo 16, apartado 2, declara: "Si se
inscribiesen actos o contratos que son nulos por la ley, no se subsana la nulidad con el
hecho de la inscripcin".
Por Ley de 25 de noviembre de 1892 se estableci una junta compuesta por el

Ministro de Justicia, que la presidir, un Fiscal de la Corte Suprema, un Fiscal de la
Corte Superior, el Decano del Colegio de Abogados y el Director del Registro de la
Propiedad Inmueble, que servir de secretario. Esta Junta reemplaz a la Corte
40
Suprema en las funciones que haba previsto la Ley de 2 de enero de 1888.

La Ley de 3 de enero de 1899 contempl la posibilidad de que, los que hasta
el 2 de enero de 1888 tenan bienes o derechos que, segn la ley de esa fecha, deben
ser registrados; podrn inscribirlos con slo presentar el ltimo ttulo de su
adquisicin, cuya inscripcin practicarn los Registradores sin averiguar el ttulo en
virtud del cual poseyeron el mismo derecho los antiguos dueos (art. 1).
El artculo 2 agregaba que, despus de ciento ochenta das contados desde la

fecha en que el respectivo Registrador avisa al pblico que se ha abierto la oficina, no
podrn hacerse las primeras inscripciones a que se refiere el artculo anterior, sin que
el Registrador fije edictos y publique avisos por quince veces alternadas en el lugar
del Registro, en la capital del departamento y en el pueblo donde estuviere ubicado el
inmueble, si fueren diferentes, convocando por medio de ellos a los que se crean con
algn derecho. Si ninguna otra persona alegase algn derecho durante los avisos, se
har el registro; y en el caso contrario, la reclamacin se har valer ante el Juez
competente, quien la sustanciar y resolver segn su naturaleza.
Como puede apreciarse, el propsito de sanear la titulacin para hacer posible

la inmatriculacin no constituye una preocupacin slo de nuestros das.
El Reglamento Orgnico del Registro de la Propiedad Inmueble, dictado en

aplicacin de la Ley de 2 de enero de 1888, constaba de 226 artculos contenidos en
diecisis ttulos que se ocupaban sucesivamente de aspectos generales, la Direccin
General del Registro, los registradores, el modo de llevar los libros, los contratos y
actos sujetos a inscripcin, la inscripcin de bienes nacionales y de corporaciones, la
reforma y efectos de la inscripcin, las anotaciones preventivas, la extincin de las
inscripciones y anotaciones preventivas, la rectificacin de los asientos del Registro,
los certificados que expidan los registradores, la responsabilidad de stos, los
visitadores, los derechos de inscripcin y honorarios de los registradores, la Oficina
del Registro de Lima y disposiciones transitorias.
Con la entrada en vigencia del Cdigo de Comercio de 1902, que previ en la

Seccin Segunda de su Libro Primero la existencia del Registro Mercantil, y de la Ley
nmero 2.402, de 13 de diciembre de 1916, que cre la prenda agrcola, considerando
la existencia de un libro especial en el que se inscribira dicha garanta, la
41
denominacin del Registro fue modificada pasando a denominarse primero, Registro

de la Propiedad Inmueble y Mercantil, y despus, Registro de la Propiedad Inmueble,
Mercantil y de la Prenda Agrcola.
En sesin de la Junta de Vigilancia, de 27 de septiembre de 1927, fue aprobado
el Reglamento Interior de la Oficina de los Registros de la Propiedad Inmueble,
Mercantil y de la Prenda Agrcola del Distrito de Lima.
El rgimen legal introducido por la Ley de 2 de enero de 1888, no sufri

variaciones sustantivas una vez que entr en vigencia el Cdigo Civil de 1936, que lo
incorpor en su texto. El Registro mantuvo desafortunadamente su carcter
esencialmente facultativo y declarativo5, aun cuando el codificador discuti la
posibilidad de implantar el sistema Torrens en el Per. La idea fue descartada
arguyndose para ello:
Se carece de un catastro y existe dificultad para establecerlo, dada la gran
extensin territorial del pas.
Los ttulos son imperfectos o defectuosos. Existen lugares en donde ni siquiera
hay notarios pblicos.
El sistema Torrens resulta peligroso por falta de cultura jurdica en nuestro
pas.
El sistema Torrens tiene como base la garanta del Estado, lo que no es factible
entre nosotros.
No existe personal especializado en materia registral.
Los codificadores Solf y Oliveira, propusieron incluso como alternativa la

inscripcin obligatoria de los actos que versaren sobre inmuebles registrados o que se
registrasen y que la inscripcin fuese slo facultativa para los dems.
5 Con la excepcin del caso de la hipoteca, respecto de la cual tena carcter constitutivo su
inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble (artculo 1013, inciso 2, del Cdigo Civil
de 1936). La exposicin de motivos del Libro Cuarto del Cdigo Civil de 1936 seala: "La
Comisin de Reforma debati intensivamente el tpico de los sistema de registros, y recab
valiosas opiniones de magistrados y abogados especializado. Acogiendo la casi unnime
opinin de que el sistema de la ley de 1888 se mantuviera sin variaciones sustanciales, sigui
este camino, no sin deplorar que las condiciones del pas no permitieran ningn avance en el
casi medio siglo transcurrido desde la creacin del Registro. La inscripcin contina, pues,
siendo de carcter facultativo y simplemente transcriptoria del derecho. (Aparicio y Gmez
Snchez, 1942, p. 395)
42
Ese punto de vista fue combatido por los doctores Calle y Olaechea, quienes
sostuvieron, no sin lamentarlo, la necesidad de mantener el sistema imperante hasta
esos das.
El Cdigo Civil de 1936 contempl la materia registral en la seccin quinta

(De los Registros Pblicos) del Libro IV, dedicado a los derechos reales; seccin que
contaba con seis ttulos que sucesivamente se referan a disposiciones generales,
Registro de la Propiedad Inmueble, Registro de las Personas Jurdicas, Registro de
Testamentos, Registro de Mandatos y Registro Personal.
El artculo 1.036, puntualizaba los Registros Pblicos de los que trataba el

Cdigo, a saber: los Registros de la Propiedad Inmueble, Personas Jurdicas,
Testamentos, Mandatos, Personal, Mercantil, Buques y Prenda Agrcola6.
El artculo 1.038 estableca que, los registros se encontraban bajo la direccin

de la Junta de Vigilancia, formada por el Ministro de Justicia, quien la presida, uno
de los fiscales en lo civil de la Corte Suprema designado por ella, el Decano de la
Facultad de Derecho de la Universidad Mayor de San Marcos, el Decano del Colegio
de Abogados de Lima y el director del Registro.
Corresponda a la Junta de Vigilancia, segn lo dispuesto por el artculo

1.039, determinar el rgimen econmico del Registro, los libros que deben llevarse,
el procedimiento de las inscripciones y de su rectificacin y cancelacin, el arancel de
derechos, las reglas que deben observar los notarios en los contratos inscribibles y
6 La exposicin de motivos del Libro IV del Cdigo Civil de 1936 deja constancia de lo
siguiente: "No puede dejar de incorporarse al nuevo cdigo civil la institucin del Registro de
la Propiedad Inmueble establecida por la Ley de 1888. Juzg la Comisin conveniente
agrupar, bajo la denominacin de Registros Pblicos, el registro inmobiliario con los registros
mercantil y de buques de que trata el Cdigo de Comercio, y el de prenda agrcola creado por
la Ley N 2402, al efecto de uniformar el rgimen administrativo de todos dichos registros.
Incorporada la legislacin anterior de la Ley de 1888 en el Ttulo II de esta seccin queda ya
sin vigencia dicha ley. Cosa igual no sucede con la legislacin de los otros registros
mencionados, por cuanto correspondiendo a disciplinas civiles especiales siguen vigentes las
reglas que respecto de ellos se contienen en el Cdigo de Comercio y en la citada Ley N
2402, siempre que no se refieren a su vida administrativa y econmica. Tal es la doctrina
consagrada en el artculo 1037 del proyecto. En el artculo 1036 se enumeran junto con los
registros nombrados los cuatro registros de nueva creacin, que son: el de las personas
jurdicas, el de los testamentos, el de los mandatos y el personal, cada uno de los cuales est
tratado en un ttulo de esta seccin.
43
todas las dems atribuciones que requiera para la marcha de la institucin. Al efecto,
deba dictar los reglamentos del caso, sometindolos a la Corte Suprema para su
aprobacin, los que no fueran de orden meramente interno.
Por Acuerdo de la Corte Suprema de 17 de diciembre de 1936, fue aprobado

el Reglamento de Inscripciones, con vigencia a partir del 1 de enero de 1937.
Posteriormente se dict el Reglamento General de los Registros Pblicos, aprobado
por Acuerdo de la Corte Suprema de 18 de julio de 1940. Este fue sustituido por un
nuevo reglamento general aprobado por la Corte Suprema por acuerdo de 21 de mayo
de 1968, el mismo que se mantiene parcialmente vigente a la fecha.
Por Decreto Ley nmero 23.095, de 18 de junio de 1980, se crea la Oficina

Nacional de los Registros Pblicos, reemplazndose a la Junta de Vigilancia por el
Tribunal Registral y a la Direccin General por la Jefatura, suprimindose la existencia
de la denominada Comisin Facultativa.
Conforme al Decreto Legislativo N 117 (Ley del Sector Justicia), de 12 de

junio de 1981, la Oficina Nacional de los Registros Pblicos era el organismo pblico
descentralizado encargado de la inscripcin y publicidad de los actos jurdicos que la
ley determina, con el objeto principal de otorgar garantas a terceros.
El Decreto Legislativo N 119, de 12 de junio de 1981 (Ley de la Oficina

Nacional de los Registros Pblicos) restableci la Junta de Vigilancia y la Comisin
Facultativa como rganos de la institucin, eliminando el Tribunal Registral.
Esta era la situacin de los Registros Pblicos al tiempo de dictarse el Cdigo

Civil de 1984, que les dedica el Libro IX. Debe hacerse notar que el proyecto de la
Comisin encargada del estudio y revisin del Cdigo Civil presentado oficialmente
en julio de 1981, no consideraba la regulacin del tema, por estimarse que sus alcances
trascendan el mbito del Cdigo Civil y su desarrollo deba ser objeto de una
legislacin especial, separada por tanto del Cdigo. Fue ms bien la Comisin
Revisora del indicado proyecto, creada por la Ley N 2.403, la que decidi la inclusin
de un Libro dedicado a los Registros Pblicos como parte integrante del Cdigo Civil.
El Libro IX del Cdigo Civil de 1984 est integrado por ocho ttulos dedicados
44
sucesivamente a disposiciones generales, Registro de la Propiedad Inmueble, Registro

de Personas Jurdicas, Registro Personal, Registro de Mandatos y Poderes, Registro
de Testamentos, Registro de Sucesiones Intestadas7 y Registro de Bienes Muebles.
Conforme al artculo 2.009 del Cdigo, los registros indicados se sujetan a lo

dispuesto en l, as como a sus leyes y reglamentos especiales, comprendindose a los
Registros de Naves, Aeronaves, Prenda Agrcola y los dems regulados por leyes
especiales.
El Cdigo contempla los principios de titulacin autntica (art. 2.010),

legalidad (art. 2.011), publicidad registral "cognoscibilidad general" (art. 2.012),
legitimacin (art. 2.013), fe pblica registral (art. 2.014), tracto sucesivo
"inscripcin de acto previo" (art. 2.015), prioridad preferente (art. 2.016),
impenetrabilidad "prioridad excluyente" (art. 2.017) y oponibilidad (art. 2.022).
En aplicacin de lo establecido en la Ley nmero 24.650, de Bases de

Regionalizacin, vigente a partir del 5 de abril de 1987, los gobiernos regionales tenan
como funciones, en materia de registros, la organizacin y conduccin de los Registros
Pblicos a que se refiere el Libro IX del Cdigo Civil y otras leyes especiales, as
como la supervisin y resolucin de los asuntos relacionados con los mismos, con
sujecin a la legislacin sobre la materia (art. 8, inciso II, numeral 1, del Texto nico
Ordenado de la Ley de Bases de Regionalizacin nmero 24.650, aprobado por
Decreto Supremo nmero 071-88-PCM, de 12 de junio de 1988, derogado por la Ley
Marco de descentralizacin nmero 26.922, de 2 de febrero de 1998).
Como consecuencia de lo indicado, y en mrito a la creacin de las distintas

regiones, se produjo la transferencia a los gobiernos regionales de las funciones,
personal, recursos materiales, presupuestales y financieros y acervo documental de las
oficinas de los Registros Pblicos ubicadas en su mbito de competencia territorial.
As, fueron organizadas las Oficinas Registrales de las Regiones Grau, La Libertad,
Nor Oriental del Maran, Chavn, Los Libertadores-Wari, Arequipa, Jos Carlos
Maritegui, San Martn, Andrs Avelino Cceres, Inka, Loreto y Ucayali. Ello condujo
al hecho de que la Oficina Nacional de los Registros Pblicos quedara reducida al
7La denominacin original de este registro era "de declaracin de herederos: Fue sustituida
por la indicada en el texto por mandato de la Ley N 26707 de 11 de diciembre de 1996
45
mbito territorial de Lima y Callao, comprendiendo slo su sede central y las oficinas
registrales de Lima, Callao, Huaral, Huacho y Caete.
Tal circunstancia explica que, por Decreto Ley nmero 25.993, de 21 de

diciembre de 1992 (Ley Orgnica del Sector Justicia), se derogaran los Decretos
Legislativos nmeros 117 y 119, mencionados anteriormente, crendose la Direccin
Nacional de Registros Pblicos y Civiles en sustitucin de la Oficina Nacional de los
Registros Pblicos, y constituyndose en un rgano de lnea del Ministerio de Justicia.
Segn el artculo 22 del Decreto Ley nmero 25.993, la Direccin Nacional

era la encargada de proponer la poltica, normar, organizar y supervisar el sistema
registral a nivel nacional, as como de ejecutar en el departamento de Lima y en la
Provincia Constitucional del Callao, las cuestiones sustantivas y procesales relativas
a los Registros Pblicos a que se refiere el Libro IX del Cdigo Civil y los que
determine la ley.
El artculo 23, se refera a la Junta de Vigilancia, estableciendo su

integracin, y la defina como el rgano encargado de resolver en ltima instancia
administrativa los recursos de revisin de las decisiones de la Comisin Facultativa.
El artculo 24, por su parte, se ocupaba de la Comisin Facultativa, sealaba

cmo estaba conformada y la defina como el rgano jurisdiccional de segunda
instancia administrativa, al que corresponda conocer, en grado de apelacin, las
denegatorias de inscripcin y dems actos registrales.
Mediante la Ley nmero 26.366, de 14 de octubre de 1994, actualmente

vigente, se cre en el Per el Sistema Nacional de los Registros Pblicos y la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (SUNARP).
El Sistema Nacional referido, tiene por propsito integrar a todos los Registros
Pblicos de seguridad jurdica existentes en el pas, con excepcin, de acuerdo con el
prrafo final del artculo 2 de la Ley nmero 26.366, de los normados por las
Decisiones nmero 291 (Rgimen comn de tratamiento a los capitales extranjeros y
sobre marcas, patentes, licencias y regalas), 344 (Rgimen comn sobre propiedad
industrial), 345 (Rgimen comn de proteccin de los derechos de los obtentores de
46
variedades vegetales) y 351 (Rgimen comn sobre derecho de autor y derechos

conexos) de la Comisin del Acuerdo de Cartagena (hoy Comunidad Andina).
En ese orden de ideas, los Registros son agrupados de la siguiente manera:
Registro de Personas Naturales, que comprende los de Mandatos y Poderes,

Testamentos, Sucesiones Intestadas, Personal y de Comerciantes.
Registro de Personas Jurdicas, que comprende los de Personas Jurdicas

(Asociaciones, Fundaciones y Comits), Sociedades Civiles, Sociedades Mercantiles
(Sociedades Annimas, Comerciales de Responsabilidad Limitada, Colectivas y en
Comandita), Sociedades Mineras, Sociedades del Registro Pblico de Hidrocarburos,
Personas Jurdicas creadas por ley y Empresas Individuales de Responsabilidad
Limitada.
Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los de Propiedad Inmueble,

Buques, Embarcaciones Pesqueras, Aeronaves, Derechos Mineros y Concesiones para
la explotacin de servicios pblicos.
Registro de Bienes Muebles, que comprende los de Bienes Muebles,

Propiedad Vehicular, Fiscal de Ventas a Plazos, Prenda Industrial, Prenda Agrcola y
Prenda Minera. Aqu se incluye tambin el Registro de prenda global y flotante.
Los dems Registros de carcter jurdico, creados o por crearse.
El sistema registral peruano no se circunscriba, a la entrada en vigencia de la

Ley nmero 26.366, a los Registros usuales de Propiedad Inmueble, Mercantil,
Mandatos y Poderes, etc., sino que existan otros, tambin de carcter jurdico, que se
encontraban bajo el mbito de dependencia de algn Ministerio y que normativamente
estaban sujetos a sus propias disposiciones legales especiales. Era el caso de los
Registros de Propiedad Vehicular, Fiscal de Ventas a Plazos, General de Pesquera,
Hidrocarburos y Aeronaves, todos los cuales ya han quedado incorporados al Sistema
Nacional de los Registros Pblicos.
Igualmente se ha producido la incorporacin del rea registral del Registro

47
Pblico de Minera, conforme al mandato de la Primera Disposicin Transitoria de la

Ley nmero 26.615, una vez realizada la integracin definitiva de las concesiones al
catastro minero nacional, para lo cual se estableci un plazo no mayor de cuatro aos
a partir de la vigencia de la referida ley, plazo que se cumpli el 25 de mayo de 2000.
Es indudable que la proliferacin de Registros, cada uno de ellos sometido a

sus propias normas pero sin integrarse en cuanto a sus elementos comunes a la
legislacin registral general, no poda contribuir a la unidad y coherencia necesarias
de las actividades registrales, sino al desmembramiento de la institucin. Tal
circunstancia conspiraba, adems, contra la posibilidad de una interconexin de los
Registros nacionales.
Con la Ley nmero 26.366 no se trat de hacer de los diversos Registros uno
solo, eliminando, mediante la unificacin, la identidad de cada cual. Por el contrario,
lo que se busc fue integrarlos de tal forma que los diversos registros formaran parte
de un nico sistema, reconociendo sus diferencias y particularidades.
La integracin de los diversos Registros mencionados en un sistema nacional

de los mismos tiene grandes ventajas.
A nivel normativo, permite establecer normas comunes y procedimientos

similares. En el orden administrativo hace posible racionalizar la administracin de
los Registros. En lo econmico, se ofrecen las condiciones necesarias para el mejor
equipamiento y organizacin de los Registros. En cuanto a lo funcional, permite
centralizar la informacin que se requiere para los diferentes actos involucrados.
Finalmente, a nivel geogrfico, posibilita la interconexin de los Registros,
contribuyendo a la integracin geogrfica del pas.
La Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (SUNARP) es un

organismo descentralizado autnomo del Sector Justicia y ente rector del Sistema
Nacional de los Registros Pblicos. Tiene personera jurdica de Derecho Pblico, con
patrimonio propio y autonoma funcional, jurdico-registral, tcnica, econmica,
financiera y administrativa.
A la Superintendencia le compete, por mandato de la ley referida, dictar las

48
polticas y normas tcnico-administrativas de los Registros Pblicos. Se encuentra

encargada de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la
inscripcin y publicidad de los actos y contratos en los Registros Pblicos que integran
el sistema.
Con arreglo a la Ley N 26.366, las distintas oficinas registrales existentes en

el pas constituyen rganos pblicos desconcentrados de la Superintendencia
Nacional. Existen 12 oficinas registrales, adems de la Oficina Registral de Lima y
Callao (ORLC), que concentra aproximadamente el 60/100 de la demanda de servicios
registrales de todo el pas.
Cada una de ellas cuenta con oficinas registrales provinciales que hacen un
total de sesenta. Las oficinas registrales son los rganos encargados de ejecutar las
labores de inscripcin y publicidad registral.
El artculo 5 de la Ley nmero 26.366 estableci que los Registros Pblicos

mantendran la primera y segunda instancias administrativas registrales, dejndose sin
efecto las normas que establecieron una tercera instancia8. Qued de este modo
suprimido la Junta de Vigilancia como tercera instancia registral.
Finalmente, la misma ley define como garantas del Sistema Nacional de los
Registros Pblicos (art. 3):
a) La autonoma de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales;
b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo ttulo
modificatorio posterior o sentencia judicial firme;
c) La seguridad jurdica de los derechos de quienes se amparen en la fe del
Registro, y
d) La indemnizacin por los errores registrales, sin perjuicio de las dems
responsabilidades que correspondan conforme a ley.
8 En atencin a ello, a partir de 1995, funcionaba en cada oficina registral un tribunal

constituido por una sala compuesta de tres vocales, que operaba slo de manera eventual.
Singularmente, en el caso de la ORLC, el tribunal contaba con dos salas, desarrollando sus
actividades de modo permanente.
49
II. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO PERUANO
1. Los principios registrales
1.1. Definicin
Los principios registrales, segn Garca Garca, son "() las notas, caracteres o rasgos
bsicos que tiene o debe tener un determinado sistema registral". (1988, p. 533)
Por su parte, Sanz Fernndez, citado por Guevara Manrique, sostiene que "() los
principios registrales son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema registral de
un pas determinado, y que pueden especificarse por induccin o abstraccin de los diversos
preceptos de su derecho positivo". (1993, p. 17)
Roca Sastre, citado por Guevara Manrique, seala: () los principios registrales,
pueden considerarse como el resultado conseguido mediante la sintetizacin tcnica de parte
del ordenamiento jurdico sobre la materia manifestada en una serie de criterios
fundamentales, orientaciones esenciales o lneas directrices del sistema registral. (1993, p.
17)
Delgado Scheelje, al respecto seala: los principios registrales, vienen a ser las
caractersticas o rasgos fundamentales, que informan a un determinado sistema registral y que
lo distingue o asemeja de otros, pero en nuestra opinin, tambin son los medios o
instrumentos a travs de los cuales, en forma mediata o inmediata, se alcanzan los fines de la
publicidad jurdica registral, esto es, la seguridad jurdica en sus dos manifestaciones, la
esttica y la dinmica. En tal sentido, los principios registrales, en tanto caractersticas o rasgos
fundamentales de un determinado sistema, no son otra cosa, sino las diversas maneras como
este sistema de publicidad registral en particular cumple sus fines de seguridad jurdica".
(1998, p. 20)
1.2. Importancia
Los Principios Registrales, en un primer plano, actan mediatamente como directrices

de las etapas del procedimiento registral que se inicia con la presentacin del ttulo y culmina,
50
tras una calificacin positiva, con su inscripcin y consiguiente publicacin de una

determinada situacin jurdica.
Los Principios Registrales, en otro plano, al actuar en forma inmediata como

instrumentos para alcanzar el fin de la seguridad jurdica, lo hacen como efectos concretos de
la cognoscibilidad general, que en tanto efecto material genrico de la publicidad jurdica
registral, se especifica en dichos principios.
1.3. Clasificacin
En lo que respecta a la clasificacin de los principios registrales, debemos sealar que

no existe una uniformidad de criterios, dado que se han esgrimido una diversidad de
clasificaciones basadas en distintos razones. Veamos a continuacin las clasificaciones
elaboradas por los siguientes doctrinarios:
Lacruz y Sancho (1984, p. 11): Principios Registrales Formales (adjetivos o de

procedimiento): tracto sucesivo, rogacin, legalidad y especialidad. Principios Registrales
Materiales (o sustantivos): publicidad, legitimacin, fe pblica y prioridad.
Chico y Ortiz (1994, p. 178): Principios previos a la inscripcin: rogacin y legalidad;

Principios simultneos a la inscripcin: prioridad, especialidad y tracto sucesivo; Principios
posteriores a la inscripcin: legitimacin y fe pblica registral.
Garca Garca (1993, p. 538): Principios que se refieren a los efectos de la inscripcin:
inscripcin, legitimacin registral, inoponibilidad, fe pblica registral, prioridad, usucapin
"secundum tabulas" y delimitacin de la usucapin "contra tabulas"; y, Principios que se
refieren a los requisitos de la inscripcin: rogacin, voluntariedad de la inscripcin, negocio
causal, tracto sucesivo, legalidad y especialidad.
Soria Alarcn (1997, pp. 65-75): Principios considerando los efectos de la inscripcin:
publicidad, legitimidad, fe pblica registral, oponibilidad, prioridad e impenetrabilidad; y,
Principios que se refieren a los requisitos para la prctica de la inscripcin: rogacin, tracto
sucesivo, legalidad, causalidad y especialidad.
51
2. Los principios registrales en el derecho peruano
Los principios registrales, conforme ha quedado establecido, constituyen las

orientaciones bsicas y generales contenidos en normas jurdicas, decisiones jurisprudenciales
u opiniones doctrinarias que orientan la inscripcin, el procedimiento y la organizacin del
Registro en un determinado sistema registral. Se generan en las normas jurdicas y coadyuvan
a su interpretacin e integracin u orientan la produccin legislativa.
Los principios registrales, que reconoce el sistema registral peruano, se encuentran en

el Libro IX del Cdigo Civil de 1984 y desarrollados y precisados en el Ttulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos aprobado por Resolucin del Superintendente
Nacional de los Registros Pblicos N 126-2012-SUNARP-SN. Sin pretensiones de numero
clausus ni de incorporar principios denominados apcrifos (Manzano, 1994, pp. 388-390),
en el presente, nos remitimos a los que se encuentran definidos en nuestro sistema normativo
registral.
2.1. Principio de publicidad
La Publicidad Registral es aquel principio que contiene la presuncin iure et de iure

de un conocimiento efectivo por parte de la sociedad de la informacin que publicitan los
Registros Pblicos.
La publicidad registral, es la exteriorizacin sostenida e interrumpida de determinadas

"situaciones jurdicas", que organiza e instrumenta el Estado a travs de un rgano operativo
(denominado Registros Pblicos), para producir cognoscibilidad general o posibilidad de
conocer, respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad jurdica en el
trfico de los mismos.
En conclusin, la Publicidad Registral es definida como aquel elemento caracterstico

de todo sistema registral, constituido por dos aspectos inescindibles; la publicidad material,
que produce la ficcin de un conocimiento efectivo por parte de toda la comunidad y su
consecuente oponibilidad erga omnes; y, la publicidad formal, que posibilita la materializacin
del conocimiento efectivo de la informacin registral, previsto como ficcin por la publicidad
material.
52
La publicidad registral, si bien comparte los elementos bsicos de la publicidad en

general en cuanto a la divulgacin y conocimiento, no busca, sin embargo, exteriorizar y dar
a conocer cualquier evento o acontecimiento, sino slo aquellos relevantes para el derecho en
la medida que generan efectos jurdicos con trascendencia hacia terceros. Es decir, se
publicitan nicamente "situaciones jurdicas" que por su naturaleza tienen vocacin de
oponibilidad para hacerlas conocidas a la generalidad de las personas que no son parte de tales
situaciones.
El presente principio registral se encuentra recogido en el artculo 2012 del

Cdigo Civil, y en los artculos I y II del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del
Reglamento General de los Registros Pblicos, aprobado mediante Resolucin del
Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 126-2012-SUNARP-SN.
El artculo 2012 del Cdigo Civil seala: Se presume, sin admitirse prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.
El artculo I del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento General
de los Registros Pblicos, reguladora de la publicidad material, seala: El Registro otorga
publicidad jurdica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripcin
comprende tambin a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente
las diferencie.
El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando stos no
hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo..
La publicidad registral material, tambin llamada sustantiva, protege el derecho

constituido y se presume sin admitirse prueba en contrario que el contenido de todos los
documentos existentes en el Registro, es conocido por todas las personas, lo que surge como
una garanta para el inscribiente que acude al Registro para resguardar sus derechos y la de los
terceros adquirentes.
La eficacia y efecto material de la publicidad registral radica en que la misma produzca

cognoscibilidad general y oponibilidad erga omnes hacia terceros.
El artculo II del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento General
de los Registros Pblicos, reguladora de la publicidad formal, seala: El Registro es pblico.
53
La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del
contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga informacin del archivo Registral.
El personal responsable del Registro no podr mantener en reserva la informacin
contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los
Reglamentos del Registro..
La publicidad registral formal, conocida tambin como procesal, implica la obligacin

a cargo de la Oficina Registral respectiva brindar al usuario un sistema de informacin del
contenido de los asientos registrales.
La publicidad registral material o sustantiva, no es posible considerarla, sin que este

ampliamente garantizada la posibilidad del pblico de conocer lo registrado; es decir, de la
publicidad formal o procesal.
La publicidad registral formal presenta dos variantes: formal directa y formal

indirecta.
2.2. Principio de fe pblica registral
Garca Garca sostiene, que en virtud del principio de fe pblica registral [] el

tercero que adquiere en base a la legitimacin dispositiva de un titular registral es mantenido
en la adquisicin a non domino que realiza, una vez que ha inscrito su derecho con los dems
requisitos exigidos por la Ley. (1993, p. 227)
El principio de fe pblica registral, es aquel que protege jurdicamente al tercero

registral que hubiere adquirido algn derecho de persona que en el Registro aparece como
titular del derecho inscrito y facultado para disponerlo. La proteccin despliega su eficacia en
la adquisicin a non domino.

Cdigo Civil, modificado por la Ley N 30313, y en el artculo VIII del Ttulo Preliminar
del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos, aprobado
mediante Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 126-
2012-SUNARP-SN.
54
El artculo 2014 de Cdigo Civil seala: El tercero que de buena fe adquiere a ttulo
oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda,
cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos
registrales y los ttulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud
del registro.
Asimismo, en el artculo VIII del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del
Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 126-2012-SUNARP-SN, cuyo texto
seala: La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin
del acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe
hubiere contratado sobre la base de aqullos, siempre que las causas de dicha inexactitud no
consten en los asientos registrales.
Finalmente, es menester advertir la manifiesta incompatibilidad entre el artculo 2014

del Cdigo Civil, modificado por la Ley N 30313 y el artculo VIII del Ttulo Preliminar del
Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos, lo cual responde a
la temporalidad de las normas, en cuyo caso prevale la jerrquicamente mayor y
cronolgicamente la posterior, esto es, la norma del Cdigo Civil.
2.3. Principio de oponibilidad
El principio de oponibilidad de lo inscrito, segn Garca Garca, es () aquel en

virtud del cual los ttulos de dominio o de derechos reales no inscritos ni anotados en el
registro, no afectan ni perjudican al tercero que inscribi su derecho en el Registro. O dicho
ms brevemente, es aquel principio hipotecario en virtud del cual lo no inscrito no perjudica
al que ha inscrito" (1993, p. 29).
El principio de oponibilidad de lo inscrito, es propio de los sistemas registrales de

inscripcin declarativa. En efecto, en ello a diferencia de los sistemas de inscripcin
constitutiva, el derecho real nace fuera del registro, sirviendo la inscripcin para que el derecho
real obtenga su nota de absolutividad y exclusividad respecto de otro derecho reales no
55
inscritos. De este modo logra evidenciarse la naturaleza conformadora o configuradora de

derechos reales respecto de terceros, que tiene la inscripcin.
La figura de la oponibilidad no es igual a la inoponibilidad. En efecto, citando al

profesor Aliaga Huaripata seala: "() la oponibilidad no es simtrica a la inoponibilidad,
primero, porque su mbito de aplicacin no es el mismo, as todo lo que figura inscrito es
oponible a terceros, pero no todo lo que no figura inscrito es inoponible (por ejemplo, el
dominio no inscrito pero de fecha anterior es oponible al embargante), segundo, porque los
sujetos pasivos son diferentes, lo inscrito es oponible a todos, lo no inscrito es inoponible
nicamente al tercero registral (hipotecario), es decir, al que inscribe su derecho" (2000, p.
87).
El fundamento del principio de oponibilidad de lo inscrito, radica en los siguientes

aspectos: i) El valor o eficacia de la publicidad registral como requisito constitutivo de la
eficacia plena del derecho real; y, ii) El comprobado propsito del legislador de luchar contra
la clandestinidad inmobiliaria de los derechos reales.
El presente principio registral se encuentra recogido en los artculos 2022 del

Cdigo Civil, as como tambin en el artculo 1135 del referido cuerpo normativo.
El artculo 2022 del Cdigo Civil seala: Para oponer derechos reales sobre
inmuebles a quienes tambin tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el
derecho que se opone est inscrito con anterioridad al de aqul a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho
comn.
El artculo 1135 del Cdigo Civil seala: Cuando el bien es inmueble y concurren
diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al
acreedor de buena fe cuyo ttulo ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripcin, al
acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior. Se prefiere, en este ltimo caso, el ttulo que conste
de documento de fecha cierta ms antigua.
La interpretacin de las disposiciones normativas reproducidas permite sealar que

quien pretenda ampararse en el principio de oponibilidad de lo inscrito deber haber adquirido
su derecho de buena fe, pero referida al desconocimiento de la existencia de transferencias
56
anteriores ("buena fe en la adquisicin de los derechos".). Asimismo se exigir que proceda a

efectuar la inscripcin de su derecho en el Registro.
2.4. Principio de prioridad
El Principio de Prioridad, constituye la versin registral del aforismo jurdico prior

in tempore potior in iure, es decir, "el primero en el tiempo es el ms, poderoso en el derecho".
Roca-Sastre, conceptualiza el principio de prioridad, como aquel "principio

hipotecario en virtud del cual el acto registrable, que primeramente ingrese en el Registro de
la Propiedad, se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango, a cualquier otro
acto rebuscadora que, sindole incompatible o perjudicial, no hubiere sido presentado al
Registro o lo hubieres sido con posterioridad aunque dicho acto fuese de fecha anterior" (1968,
p. 47).
Por su parte, Garca Garca, nos ofrece el siguiente concepto: "() el principio de
prioridad, es aquel principio hipotecario, en virtud del cual, los ttulos o derechos que acceden
al Registro prevalecen en caso de conflictos frente a los ttulos o derechos que no han accedido
al mismo o sobre los que han accedido con posterioridad, atendiendo a las fechas de
presentacin en el Libro Diario". (1993, p. 674)
Por nuestra parte, el principio de prioridad, es aquel en virtud del cual los derechos
que conceden los Registros Pblicos sern otorgados a quien cuyo ttulo acceda primero al
Registro, en perjuicio de aquellos otros que intenten su inscripcin con posterioridad.
El presente principio registral se encuentra recogido en los artculos 2016 y

2017 del Cdigo Civil y en los artculos IX y X del Ttulo Preliminar del Texto nico
Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos, aprobado mediante
Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 126-2012-
SUNARP-SN.
El artculo 2016 del Cdigo Civil regula el principio de prioridad preferente, cuyo
texto seala: La prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la preferencia de los
derechos que otorga el Registro".
57
El articulo IX del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento
General de los Registros Pblicos regula el principio de prioridad preferente, cuyo texto
seala: Los efectos de los asientos registrales, as como la preferencia de los derechos que de
estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentacin, salvo
disposicin en contrario.
La prioridad preferente, o prioridad de rango, es aquella que se produce respecto de

derechos pertenecientes a distintos titulares sucesivamente inscritos, con posibilidad de
concurrencia registral, es decir, que no resulten incompatibles entre s en su vida dentro del
Registro. En estos casos, los derechos inscritos, que ms bien presentan entre s una
incompatibilidad relativa, no se excluyen, empero, si se jerarquizan en funcin de la
antigedad de su inscripcin.
La prioridad preferente o de rango se aprecia claramente en el caso de las hipotecas.

En efecto, sobre un mismo inmueble pueden recaer varias hipotecas, las cuales podrn ser
inscritas sin exclusin de alguna de ellas. Sin embargo, en la ejecucin de las mismas, tendr
preferencia de pago la hipoteca primeramente inscrita en el Registro.
Ilustremos lo expresado: "A", un acreedor hipotecario, sin importar cuando celebr el

contrato de hipoteca, logra inscribir la referida garanta real en el Registro el 15 de noviembre
del 2000. Luego, "B", un segundo acreedor hipotecario, igualmente sin importar la fecha de
celebracin de su contrato de hipoteca, logra la inscripcin registral el 30 del mismo mes. En
el presente caso, se advierte claramente que "A", primer acreedor hipotecario, tendr prioridad
de rango sobre "B", segundo acreedor hipotecario; sin embargo no existe impedimento alguno
para que "A" ceda su rango a "B", es decir, para que ste ltimo adquiera la calidad de
preferente a efectos de satisfacer previamente su crdito con el producto de la realizacin del
bien hipotecado.
El artculo 2017 del Cdigo Civil regula el principio de prioridad excluyente, cuyo
texto seala: No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de
fecha anterior".
El articulo X del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento General
de los Registros Pblicos regula el principio de prioridad excluyente, cuyo texto seala: No
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puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripcin, aunque
sea de igual o anterior fecha.
La prioridad excluyente surge ante la existencia de una incompatibilidad absoluta

entre dos o ms derechos reales excluyentes entre s que recaen sobre un mismo bien, frente a
lo cual la presente prioridad dar preferencia al ttulo que ha sido primeramente presentado y
que logra su inscripcin, rechazndose el acceso al Registro al ttulo presentado con
posterioridad. La negativa de inscripcin del ttulo presentado con posterioridad es absoluta e
incondicional, es decir, que no puede ser objeto de subsanacin. Asimismo, para la aplicacin
de la prioridad en estudio, resulta irrelevante la fecha de constitucin de los derechos
contenidos en el ttulo, pues lo relevante es la fecha en que el ttulo es presentado al Registro.
En suma, la prioridad excluyente tiene sus efectos respecto de ttulos que contienen
actos que son incompatibles con otros ya inscritos y que no permiten su inscripcin sin
importar las fechas en que dichos ttulos hayan sido producidos.
La determinacin del momento en el cual se adquiere la prioridad registral, se

establece en referencia al instante (da y hora) en que fue presentado el ttulo al Registro.
La fecha del ttulo o de la constitucin del derecho que lo contiene, como ya se indic, resulta
irrelevante en la determinacin de la preferencia registral.
Lo sealado en el prrafo precede, surge de lo contenido en nuestra normatividad

registral vigente, que de manera genrica en el artculo 2016 del Cdigo Civil expresa: "La
prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la preferencia de los derechos que otorga el
Registro"; norma que debe ser concordada con el articulo IX del Ttulo Preliminar del Texto
nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos que retrotrae los efectos
de la inscripcin al momento del asiento de presentacin.
Es menester indicar que el "asiento de presentacin" y el "asiento de inscripcin", son

figuras distintas, pese a estar vinculadas entre s. En efecto, mientras el "asiento de
presentacin" es solo un asiento preliminar, preparatorio o transitorio que permite la extensin
de otros en los libros de inscripciones y que est sujeto a caducidad; el "asiento de inscripcin"
viene a ser la materializacin positiva de la calificacin registral y en la cual se publicita de
manera perpetua una determinada situacin jurdica.
59
En conclusin, la prioridad temporal, se constituye en el elemento central en la

determinacin de las preferencias que confiere el Registro, la que a su vez est constituida por
la fecha (da y hora) del asiento de presentacin.
Principio de impenetrabilidad
El principio de impenetrabilidad tiene como propsito impedir la inscripcin de

derechos que se opongan o resulten incompatibles con otros, aunque ellos sean de fecha
anterior estando vigente el asiento de presentacin.
El presente principio registral se encuentra recogido en el artculo 26 del Texto

nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos, aprobado mediante
SUNARP-SN, cuyo texto seala: Durante la vigencia del asiento de presentacin de un ttulo,
no podr inscribirse ningn otro incompatible con ste.
Un ttulo es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual inscripcin del
primero excluya la del presentado en segundo lugar..
La interpretacin de la disposicin normativa reproducida permite advertir que el

principio en estudio slo opera respecto a dos o ms ttulos que contengan derechos
incompatibles entre s, por no poder coexistir simultneamente ambos en la vida registral.
No debe confundirse el principio registral en estudio con el principio de prioridad,

dado que no se trata de mejor rango ni de derechos excluyentes, pues en rigor el principio de
impenetrabilidad tiene valor normativo de finalidad inmediata, meramente formal, porque va
dirigida al Registrador a fin de que se abstenga de inscribir el ttulo cuyo derecho contenido
resulta incompatible con el ttulo presentado con anterioridad y cuyo asiento de presentacin
est vigente.
El principio de impenetrabilidad slo prohbe inscribir o anotar, pero no presentar en

el Libro Diario el segundo ttulo ingresado. Por consiguiente, puede y debe hacerse siempre el
asiento de presentacin del ttulo en segundo lugar; lo cual no debe confundirse con su
inscripcin pues sta se halla condicionada al rechazo y caducidad del asiento de presentacin
del primer ttulo.
60
2.5. Principio de rogacin
El principio de rogacin, tambin llamado principio de la instancia, segn Garca

Garca, () es aquel principio segn el cual el Registrador no puede proceder de oficio
respecto a la prctica de los asientos registrales, sino que tiene que actuar a instancia o solicitud
de parte" (1993, p.29).
Por nuestra parte, definimos al principio de rogacin, como aquel por medio del cual
el procedimiento registral slo puede iniciarse a instancia del interesado, sin que el Registrador
pueda actuar de oficio en este sentido.
El fundamento del principio de rogacin o de instancia, reside en que la inscripcin o

no de los derechos se ubican dentro del mbito de la autonoma de la voluntad de las partes.
Los efectos que produce la publicidad registral, sobre todo en los casos de conflicto entre
derechos reales incompatibles entre s en donde la solucin se atender en virtud a la diligencia
en la inscripcin, motivan a rechazar la intervencin del Registrador sin la solicitud de los
interesados, pues lo contrario puede generar que se beneficie a unos y ocasione perjuicio a
otros, sin mediar ningn requerimiento. Por ello, aun cuando el funcionario registral tome
conocimiento de un acto susceptible de inscripcin, si no se le solicito su actuacin para el
referido acto, deber abstenerse de actuar.
El principio de rogacin, siguiendo a Butrn y Prez (1998, p. 180), resulta importante

por los siguientes dos aspectos:
Determina el inicio del procedimiento registral. Con la solicitud de inscripcin se
inicia el procedimiento registral. Para el efecto ser necesario que el interesado abone
los derechos registrales correspondientes.
Determina el nacimiento del principio de prioridad registral. Se ha dicho que el
principio de rogacin tambin es importante porque provoca el nacimiento de otro
principio: el de prioridad registral. Sin embargo no solo genera el desarrollo de los
efectos de este principio, sino de otros ms (como la oponibilidad de lo inscrito,
legitimacin, fe pblica registral), pues conforme lo seala el artculo 143 del
R.G.R.P., "Los efectos de la inscripcin, se retrotraen a la fecha y hora del asiento de
presentacin respectivo".
El presente principio registral se encuentra recogido en el artculo 2011 y 2017

61
del Cdigo Civil y en el artculo III del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del
El artculo 2011 del Cdigo Civil seala: Los registradores califican la legalidad de
los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la
validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
registros pblicos.
El articulo III del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento
General de los Registros Pblicos regula el principio de prioridad preferente, cuyo texto
seala: Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho,
o de tercero interesado, en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin
en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el ttulo, salvo
reserva expresa.
Se presume que el presentante del ttulo acta en representacin del adquirente del
derecho o del directamente beneficiado con la inscripcin que se solicita, salvo que aqul haya
indicado en la solicitud de inscripcin que acta en inters de persona distinta. Para todos los
efectos del procedimiento, podrn actuar indistintamente cualquiera de ellos, entendindose
que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podr tambin actuar la
persona a quien ste representa, salvo lo dispuesto en el segundo prrafo del artculo 13, o
cuando expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradiccin o conflicto entre el
presentante y el representado, prevalece la solicitud de ste.
La legislacin peruana prev determinados casos en los cuales no se requiere que

medie consentimiento o impulso de las partes para la realizacin de dichos actos registrales
(hipotecas legales y rectificaciones de errores materiales y de concepto), ante lo cual el
Registrador Pblico actuar de oficio. Empero, Aliaga Huaripata sostiene que "en estricto
todas estas operaciones registrales (hipoteca legal, rectificacin de errores materiales), no se
producen "de oficio", sino por mandato legal, por voluntad de la ley, tal y como reconoce la
doctrina" (2000, p. 92). En el mismo sentido Gonzales Loli, se pronuncia, sealando que la
extensin del asiento de inscripcin o cancelacin, de oficio, obedece siempre a un mandato
legal que as lo permite, no originndose de la libre voluntad del Registrador, sino de la
existencia de ttulos presentados o ya inscritos, en que existe obligacin legal bien de registrar
62
un acto que se deriva de ellos (hipotecas y prendas legales), publicitar la extincin de sus
efectos (caducidad) o corregir inexactitudes cometidas al registrarlos (rectificacin de errores).
Empero, precisa el jurista nacional, tampoco puede dejar de reconocerse, que al no ser
necesaria una solicitud para su extensin, no puede hablarse propiamente de una rogacin o
instancia. ((2002, p. 41)
2.6. Principio de titulacin autntica
El Principio de Titulacin Autentica, es aquel que dispone que la inscripcin registral

slo podr hacerse en merito a determinados documentos, los mismos que debern otorgar
plena confiabilidad en razn que sirven de sustento para la creacin de la inscripcin o
anotacin correspondiente que ser materia de publicidad.
El Principio de Titulacin Autentica se constituye en un primer mecanismo de

garanta, en razn que slo determinados documentos, aquellos que cumplan con las
exigencias de ley, podrn ser susceptible de ingreso a Registros.
El Principio de Titulacin Autntica no es diferente al que normalmente se ha

denominado de Instrumentacin Pblica, como una clase de principio que constituye requisito
de la extensin de los asientos de inscripcin. El trmino "Titulacin Autntica" es
frecuentemente utilizado por los comentaristas de la legislacin hipotecaria espaola, habida
cuenta que constituye la expresin empleada por el artculo 3 de la LH. Sin embargo, el docu-
mento pblico o el documento autntico tiene el mismo significado registral, pues como
acertadamente precisa Roca-Sastre (1968, p. 48): la nica diferencia es que el primero alude
ms al origen o formalizacin pblica y el segundo se refiere ms al resultado de hacer fe o
autenticidad; pero, en el fondo, son conceptos anlogos.
Por otro lado, cabe indicar que la mayor parte de autores espaoles no consideran a la
Titulacin Autntica o Pblica como un Principio Registral autnomo. As, por ejemplo,
Garca Garca, se refiere a l como una modalidad del Principio de Legalidad, expresando que:
"Con la titulacin autntica, el sistema hipotecario consigue que los documentos tengan una
primera garanta de legalidad, por haber sido autorizados o expedidos por un funcionario
pblico". (1993, p. 550)
63
El presente principio registral se encuentra recogido en el artculo 2010 y 2017

del Cdigo Civil y en el artculo III del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del
El artculo 2010 del Cdigo Civil seala: La inscripcin se hace en virtud de ttulo
que conste en instrumento pblico, salvo disposicin contraria.
El articulo III del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento
General de los Registros Pblicos seala: Los asientos registrales se extienden a instancia de
los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de ttulo que conste en
instrumento pblico, salvo disposicin en contrario.
2.7. Principio de tracto sucesivo
El principio de tracto sucesivo, segn Roca Sastre, () exige que el historial jurdico
de cada finca figure en el Registro sin solucin de continuidad. Es decir, que aparezca toda
titularidad sobre la finca concatenada con la anterior y sucesiva, como eslabn de una cadena,
de tal manera que el transmitente de hoy sea el adquirente de ayer y que el adquirente de hoy
sea el transmitente de maana". (1968, p. 48)
Por su parte, Garca Garca seala: () segn el principio de tracto sucesivo, para
que pueda ser inscrito un derecho, es necesario que conste previamente inscrito el derecho del
transferente u otorgante. Con este principio se persigue que la cadena de transmisiones que
constituye el historial de una finca se produzca de modo continuo, sin saltos ni interrupciones,
de modo que el adquirente de hoy sea el transmitente de maana y que el transmitente de hoy
haya sido el adquirente de ayer". (1993, p. 549-550)
De las definiciones esgrimidas, podemos sostener que el principio de tracto sucesivo,

es propiamente una tcnica registral referida a la manera como debe ser llevado el Registro,
principalmente el de Propiedad. En efecto, el presente principio impone al Registrador la
obligacin de mantener un orden correlativo en la inscripcin de las titularidades, de manera
tal que entre ellos exista un encadenamiento causal rgido o conexin lineal firme, inspirado
en la exigencia que el derecho que se adquiere, y cuya inscripcin se solicita, se encuentre
64
previamente inscrito a favor del transferente. Empero, es menester anotar que, si bien el
principio de tracto sucesivo es en s una tcnica registral, desempea una funcin importante
en los efectos del sistema registral, pues de otro modo, el Registro no tendra la posibilidad de
determinar la buena fe al adquirente, garantizarle que su derecho es legtimo, proveerle de
seguridad jurdica.
Finalmente, es menester precisar que, si bien el principio de tracto sucesivo es

aplicable a todos los Registros, su alcance o rigidez vara dependiendo de la clase de Registros
en la cual se desarrollar; as, no ser lo mismo la aplicacin del tracto sucesivo en el Registro
de la Propiedad Inmueble que el Registro de Personas Jurdicas.

Cdigo Civil, en el artculo VI del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del
Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 126-2012-SUNARP-SN y en el
artculo 32 del referido cuerpo legal, adems de los artculos 656 y 673 del Cdigo
Procesal Civil.
El artculo 2015 del Cdigo Civil seala: Ninguna inscripcin, salvo la primera, se
hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.
El articulo VI del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento
General de los Registros Pblicos seala: Ninguna inscripcin, salvo la primera se extiende
sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o
adecuado para su extensin, salvo disposicin en contrario..
El artculo 32 del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros
Pblicos seala: El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al
calificar y evaluar los ttulos ingresados para su inscripcin, debern:
a) Confrontar la adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de la partida
registral en la que se habr de practicar la inscripcin, y, complementariamente, con los
antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimacin de aqullos. En
caso de existir discrepancia en los datos de identificacin del titular registral y del sujeto
otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de interconexin vigente,
deber ingresar a la base de datos del RENIEC, a fin de verificar que se trata de la misma
65
persona;.
El artculo 656 del Cdigo Procesal Civil seala: Tratndose de bienes registrados,
la medida puede ejecutarse inscribindose el monto de la afectacin, siempre que sta resulte
compatible con el ttulo de propiedad ya inscrito. Este embargo no impide la enajenacin del
bien, pero el sucesor asume la carga hasta por el monto inscrito. La certificacin registral de
la inscripcin se agrega al expediente.
El artculo 673 del Cdigo Procesal Civil seala: Cuando la pretensin discutida en
el proceso principal est referida a derechos inscritos, la medida cautelar puede consistir en la
anotacin de la demanda en el registro respectivo. Para su ejecucin, el Juez remitir partes al
registrador, los que incluirn copia ntegra de la demanda, de la resolucin que la admite y de
la cautelar.
El registrador cumplir la orden por su propio texto, siempre que la medida resulte
compatible con el derecho ya inscrito. La certificacin registral de la inscripcin se agrega al
expediente.
La anotacin de la demanda no impide la transferencia del bien ni las afectaciones

posteriores, pero otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida.
El principio de tracto sucesivo presenta las siguientes manifestaciones: a) tracto

sucesivo formal; y, b) tracto sucesivo abreviado.
Por el tracto sucesivo formal cada uno de los ttulos presentados al Registro y referidos
a un mismo inmueble, deben inscribirse en una sola partida registral, en el asiento que
corresponda. De este modo, la serie de ttulos inscritos darn lugar a una cadena de
asientos denominado, precisamente, tracto sucesivo formal.
Por el tracto sucesivo abreviado, tambin llamado sustantivo, cada asiento registral
contiene un titular o sujeto de derecho a quien se le atribuye la titularidad del derecho
inscrito. A la serie de ttulos inscritos que ha producido una genealoga de titulares, se
le denomina tracto sucesivo material.
El tracto sucesivo, dada su condicin de principio registral, es de aplicacin a todo los

66
registros de seguridad jurdica; sin embargo, es en el mbito del Registro de Propiedad

Inmueble en donde se advierte con nitidez su desenvolvimiento.
En lo concerniente a la naturaleza de los ttulos, no existe limitacin alguna. En efecto,

el principio de tracto sucesivo se aplica a toda clase de ttulos inscribibles, pues segn el
artculo 2015 del Cdigo Civil "ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que est
inscrito o se inscriba el derecho de donde emane". As, el tracto sucesivo se aplica a ttulos
que contengan actos o contratos por el cual se constituyen, declaren, transmitan, extingan,
modifiquen o limiten derechos reales sobre inmuebles, y, en general, a todos los dems actos
y contratos referidos por el artculo 2019 del Cdigo Civil9.
El tracto sucesivo se aplicar a los actos traslativos de dominio, como por ejemplo la
compraventa, permuta, adjudicacin, dacin en pago, anticipo de herencia, donacin, entre
otros actos, y en los cuales el referido principio permitir comprobar que la titularidad del
inmueble se encuentre inscrita a favor del transferente. Lo mismo sucede para los casos de
constitucin de gravmenes, sus modificaciones y cancelaciones como, por ejemplo, la
constitucin, modificacin o cancelacin de hipotecas, en cuyos casos, el tracto sucesivo
posibilitar verificar que el inmueble se halle inscrito a favor del constituyente de la hipoteca,
que en la hipoteca que se pretende modificar o cancelar intervenga el acreedor hipotecario.
Igualmente sucede para las resoluciones judiciales que pretenden inscribirse en el Registro,
como por ejemplo, el embargo en forma de inscripcin de bienes registrados y la anotacin de
demanda; casos en los cuales el tracto sucesivo permitir corroborar que la medida resulte
compatible con el ttulo de propiedad o con el derecho ya inscrito.
Sin embargo, el presente principio presenta algunas excepciones, como las primeras
inscripciones. Segn el artculo 2015 del Cdigo Civil, "() ninguna inscripcin, salvo la
primera, se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane".
En el Registro de Propiedad Inmueble, la primera inscripcin, denominada,

"inmatriculacin", viene a ser el ingreso por primera vez de una unidad inmobiliaria
determinada a la vida registral generando una partida registral, razn por la cual al no existir
9 En cuanto al presente tema, la norma contenida en el artculo 20 de la Ley Hipotecaria, es

muy ilustrativa, cuyo texto dice: "Para inscribir o anotar ttulos por los que se declaren,
transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dems derechos reales sobre
inmuebles, deber constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que
otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos".
67
antecedente registral alguno, no ser exigido el cumplimiento del tracto sucesivo; sin embargo,
a partir de la referida inmatriculacin, las posteriores inscripciones debern cumplir con el
tracto sucesivo.
2.8. Principio de legalidad
Amaros Guardiola, expone que el principio de legalidad, "implica la necesidad de que

los ttulos inscribibles cumplan los requisitos legales necesarios para ser dotados de
publicidad. Ello obedece a la idea tambin bsica en nuestro sistema registral, segn el cual
solo deben inscribirse los ttulos vlidos y legalmente perfectos. Segn el principio de
legalidad solo es inscribible lo que es jurdicamente valido y eficaz". (1996, p. 616)
Pau Pedron, manifiesta que, a diferencia de los Registros de Informacin

Administrativa, la existencia de un control de la legalidad o calificacin (y la existencia de
conexin entre los asientos registrales, o tracto sucesivo) constituye un rasgo propio de los
Registros de Seguridad Jurdica. Asimismo, expresa que "El control de la legalidad deriva de
la finalidad misma de la publicidad, de manera que, no cabe publicitar sin control de la
legalidad. Si la publicidad tiene por objeto el dar certidumbre a las relaciones jurdicas, ha de
ofrecer datos contrastados, veraces, de lo contrario, ni puede ofrecer confianza ni la merecer".
(1995, p. 42)
En conclusin, el principio de Legitimidad es aquel por el cual se impone que los

documentos que pretenden su inscripcin o anotacin en el Registro renan los requisitos
exigidos por las leyes para su registro, para lo cual es necesario someter a los mismos a su
previo examen, verificacin o calificacin que asegure su validez y perfeccin.

Cdigo Civil y en el artculo V del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del
Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 126-2012-SUNARP-SN y en los
artculos 31 y 32 del referido cuerpo legal.
68
Registros Pblicos.
Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador,
cuando se trate de parte que contenga una resolucin judicial que ordene la inscripcin. De ser
el caso, el Registrador podr solicitar al Juez las aclaraciones o informacin complementarias
que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad
del ingreso al Registro.10
El artculo V del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento General
de los Registros Pblicos seala: Los registradores califican la legalidad del ttulo en cuya
virtud se solicita la inscripcin.
La calificacin comprende la verificacin del cumplimiento de las formalidades
propias del ttulo y la capacidad de los otorgantes, as como la validez del acto que, contenido
en aqul, constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin.
La calificacin comprende tambin, la verificacin de los obstculos que pudieran
emanar de las partidas registrales y la condicin de inscribible del acto o derecho. Se realiza
sobre la base del ttulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aqul y,
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro..
Pblicos seala: La calificacin registral es la evaluacin integral de los ttulos presentados
al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripcin. Est a cargo del
Registrador y Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes
actan de manera independiente, personal e indelegable, en los trminos y con los lmites
establecidos en este Reglamento y en las dems normas registrales.
En el marco de la calificacin registral, el Registrador y el Tribunal Registral
propiciarn y facilitarn las inscripciones de los ttulos ingresados al registro..
Pblicos seala: El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al
calificar y evaluar los ttulos ingresados para su inscripcin, debern:
10Prrafo incorporado por la 1 Disposicin Modificatoria del Decreto Legislativo 768, Cdigo
Procesal Civil. Posteriormente, esta incorporacin es recogida en la 1 Disposicin
Modificatoria del Texto nico Ordenado del Cdigo Procesal Civil, autorizado por Resolucin
Ministerial 010-93-JUS, publicada el 23/04/93.
69
a) Confrontar la adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de la partida

registral en la que se habr de practicar la inscripcin, y, complementariamente, con los
antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimacin de aqullos. En
caso de existir discrepancia en los datos de identificacin del titular registral y del sujeto
otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de interconexin vigente,
deber ingresar a la base de datos del RENIEC, a fin de verificar que se trata de la misma
persona;
b) Verificar la existencia de obstculos que emanen de la partida en la que deber
practicarse la inscripcin, as como de ttulos pendientes relativos a la misma que puedan
impedir temporal o definitivamente la inscripcin.
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, as como la
formalidad del ttulo en el que ste consta y la de los dems documentos presentados;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, as como los documentos que

conforman el ttulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los
requisitos establecidos en dichas normas;
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o
certifique el ttulo;
f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del ttulo, de la partida
registral vinculada al acto materia de inscripcin y complementariamente de sus respectivos
antecedentes; as como de las partidas del Registro Personal, Registro de Testamentos y
Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la verificacin de los actos que son
objeto de inscripcin en ellos;
g) Verificar la representacin invocada por los otorgantes por lo que resulte del ttulo,
de la partida registral vinculada al acto materia de inscripcin, y de las partidas del Registro
de Personas Jurdicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la
representacin, slo en relacin a los actos que son objeto de inscripcin en dichos registros;
h) Efectuar la bsqueda de los datos en los ndices y partidas registrales respectivas, a
fin de no exigirle al usuario informacin con que cuenten los Registros que conforman el
Sistema Nacional de los Registros Pblicos;
i) Rectificar de oficio o disponer la rectificacin de los asientos registrales donde haya
advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria
de inscripcin del ttulo objeto de calificacin.
El Registrador no podr denegar la inscripcin por inadecuacin entre el ttulo y el
contenido de partidas registrales de otros registros, salvo lo dispuesto en los literales f) y g)
70
que anteceden.
En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripcin o de
anotaciones preventivas, el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarn a lo dispuesto por
el segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil.
En los casos de instrumentos pblicos notariales, la funcin de calificacin no

comprende la verificacin del cumplimiento del notario de identificar a los comparecientes o
intervinientes a travs del sistema de comparacin biomtrica de las huellas dactilares, as
como verificar las obligaciones del Gerente General o del Presidente previstas en la primera
disposicin complementaria y final del Decreto Supremo N 006-2013-JUS.
El principio de Legalidad, se manifiesta en dos mbitos claramente definidos: 1) en

la calificacin registral; y, 2) en la titulacin autentica.
En cuanto al PRIMER MBITO DE APLICACIN del principio de legalidad,

debemos sealar que la calificacin registral es el pronunciamiento que corresponde hacer al
funcionario registral, idneo para tal finalidad, en virtud del cual queda determinado, en cada
caso, si el titulo presentado rene las condiciones exigidas por los reglamentos para ser inscrito
y surtir los efectos de inmediato o, si por el contrario, faltan en l alguno de los requisitos o
elementos precisos para formalizar la inscripcin.
En otras palabras, y siguiendo a Pea Bernaldo Quiros, "() calificar es decidir si el

hecho del cual se solicita el asiento llega al Registro con los requisitos exigidos para que sea
registrable, es decir, es determinar si, conforme a la Ley, procede o no practicar al asiento
solicitado". (1986, p. 543 544)
Desde el punto de vista prctico, para llegar a determinar la legalidad de un ttulo es

necesario establecer la naturaleza y los efectos jurdicos del ttulo. Esta operacin importa la
emisin de un juicio de crtica jurdica, una tarea de control o contra los que opera a la manera
de un tamiz, impidiendo el acceso al registro de aquellos ttulos a cuya publicidad la Ley pone
algn obstculo. A este proceso se le denomina "calificacin registral".
La calificacin registral, constituye el medio, a travs del cual se materializa el

principio de legalidad. Dicho de otro modo, para comprobar la legalidad de un ttulo, resulta
necesario someterlo a una anticipada calificacin registral. Dicha actividad se encuentra a
71
cargo del Registrador Publico.
La interpretacin de las disposiciones normativas reproducidas permite

establecer los siguientes aspectos susceptibles de calificacin registral: 1) la legalidad de
los documentos; 2) la capacidad de los otorgantes; 3) la validez del acto; 4)
identificacin; y, 5) ausencia de obstculos que consten en el Registro.
En cuanto a la legalidad de los documentos, el funcionario registral se encarga de

calificar el contenido externo del documento.
En cuanto a los documentos notariales, el Registrador debe apreciar la competencia

del Notario, el cumplimiento de los requisitos de formalizacin del documento, etc. Para esta
funcin resulta importante lo dispuesto en la Ley del Notariado, Ley N 26002, as como otras
normas conexas.
En lo que respecta a los documentos judiciales, y no obstante a que se ver en ms

detalle ms adelante este tema, es menester sealar que el Registrador deber apreciar la
competencia del Juzgado, las formalidades del documento como son la firma del Juez o
secretario y los obstculos que se puedan presentar en cuanto a la incompatibilidad entre la
resolucin judicial y lo que es posible inscribir. En este sentido, no todo lo que el Juez ordene
debe inscribirse, porque si el juzgador decide la inscripcin de un acto que segn la ley no es
inscribible el Registrador est autorizado por la naturaleza de su funcin a observar, incluso a
rechazar, la solicitud de inscripcin.
En cuanto a la capacidad de los otorgantes, el Registrador Pblico, deber apreciar

si estos cuentan con capacidad de ejercicio (mayora de edad). En cuanto a los casos en que el
otorgante acte por mandato o representacin, el funcionario registral deber verificar la
existencia y vigencia de los poderes o facultades. Asimismo, la comprobacin de la ausencia
de todo tipo de limitaciones que restrinjan el ejercicio de la representacin otorgada, como por
ejemplo, la existencia de una medida cautelar que impida el ejercicio normal de las funciones
al representante de una sociedad mercantil.
Asimismo, el Registrador deber calificar aspectos tales como el estado civil,

nacionalidad, condicin de quebrado u otros factores que puedan limitar la capacidad de la
72
persona que interviene en el acto materia de la inscripcin.
Finalmente, lo manifestado implica que el funcionario registral deber apreciar si en

el Registro correspondiente y en otros Registros bajo su jurisdiccin aparecen inscritas razones
que limiten la capacidad de ejercicio, como por ejemplo el estado de quiebra, interdiccin, etc.
En cuanto a la validez del acto, el Registrador deber verificar si existen o no razones

de nulidad en las manifestaciones de voluntad de los otorgantes, pues de existir tales causales
(nulidad, anulabilidad, ineficacia o inoponibilidad), se producir su ineficacia registral.
La calificacin de la validez del acto, resulta en la prctica complejo y difcil, pues el

Registrador se enfrenta con una limitacin en cuanto a los elementos que tenga para advertir
cualquier causal de nulidad. Por ello resulta preciso el comentario de Amors Guardiola, quien
al respecto seala: () los Registradores solo han de tener en cuenta lo que resulte del
documento y de los asientos del Registro". (1996, p. 616)
Finalmente, debe indicarse que la funcin calificadora de la validez del acto solo tiene
por finalidad determinar si el titulo presentado es susceptible de inscripcin o no en el Registro
correspondiente. Tal calificacin slo tiene efectos en el mbito registral, pues en ningn
momento sustituye o se sobrepone a la respectiva declaracin judicial de invalidez.
En cuanto a la identificacin, debemos sealar que el Registrador deber verificar la

identidad entre el titular del derecho inscrito y la persona que interviene en el acto jurdico
materia de inscripcin. Igualmente deber apreciarse que entre el derecho inscrito y el bien
materia de inscripcin exista tambin identidad. Tal y como se podr apreciar ms adelante, el
presente aspecto est muy relacionado con el principio registral del Tracto Sucesivo.
En cuanto a la ausencia de obstculos que consten en el Registro, el Registrador

en su funcin calificadora deber considerar los antecedentes y asientos registrales, pues en
ellos pueden constar obstculos que impidan la inscripcin del nuevo ttulo.
Los asientos registrales comprenden no solo las inscripciones, sino tambin las
anotaciones preventivas, de ah que deban ser considerados ambas.
Empero, no slo las inscripciones y anotaciones preventivas pueden impedir que un

73
ttulo sea inscrito, pues tambin lo impedirn aquellos presentados al Registro aun no inscritos
(pendientes), como es el caso de los ttulos que han sido objeto de observacin. En efecto, el
artculo 149 del R.G.R.P. dispone: "encontrndose vigente el asiento de presentacin, no
podr inscribirse ningn ttulo referente a la misma partida o asunto".
Finalmente, surge la siguiente interrogante los ttulos archivados tambin debern ser
objeto de calificacin registral?. Teniendo en consideracin que nos regimos por el sistema de
inscripcin11, y al saber que ste da publicidad principalmente al asiento, el cual contiene el
resumen o extracto del ttulo archivado, sostenemos que la calificacin registral, en un sentido
prioritario, no debe considerar al ttulo archivado o legajo al momento de la calificacin,
aunque desde luego ello no implique negar la importante funcin accesoria que cumple para
dilucidar los alcances de los asientos.
En cuanto al SEGUNDO MBITO DE APLICACI del principio de legalidad,

debemos sealar que por la titulacin autentica, expone Cabrera Ydme (2000, p. 152), se
impone la exigencia que el ttulo presentado al Registro para su inscripcin, conste en
documento pblico, salvo disposicin contraria. Esta modalidad ha sido consagrada en el
artculo 2010 del Cdigo Civil, cuyo texto prescribe: "La inscripcin se hace en virtud de
ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin contraria vigente".
El fundamento de la exigencia en la presentacin de instrumentos pblicos para la

inscripcin, salvo casos excepcionales, estriba en la necesidad de dotar a la institucin registral
de la mxima exactitud, legalidad y necesarias condiciones a fin de garantizar la seguridad del
trfico jurdico.
En suma, a travs de la titulacin autentica, el sistema registral "consigue que los

documentos tengan una primera garanta de legalidad por haber sido autorizados por un
funcionario pblico" (Garca, 1993, p. 550).
2.9. Principio de causalidad
11Esta afirmacin es relativa, por cuanto tal y como se ver ms adelante nos inclinamos por
sostener que hemos adoptado un sistema mixto, aunque con gran preponderancia del sistema
de inscripcin.
74
Garca Garca, describe el principio de causalidad, tambin llamado principio de

negocio causal, como "el de la conexin entre la inscripcin y el negocio obligacional y el de
la necesidad de expresar la causa en los negocios o ttulos inscribibles". (1993, p. 550) Este
principio, agrega el citado autor, se refleja en dos sentidos: por un lado, que debe existir un
negocio obligacional, cuyos vicios repercuten en el ttulo y, por otro, que en el ttulo debe
constar cual es la causa jurdica del cambio real.
El caso de la compraventa inmobiliaria, que en nuestro sistema jurdico se constituye

en un negocio jurdico obligacional, por el cual el vendedor queda obligado a transferir la
propiedad del bien materia del contrato, y el comprador, se compromete a pagar el precio del
bien, nos va a permitir apreciar la aplicacin del principio de causalidad. En efecto, del caso
sealado y la aplicacin del principio de causalidad surgen dos cosas: en primer lugar, que la
compraventa (causa jurdica de la transmisin del derecho de propiedad del inmueble) debe
constar en el ttulo inscribible (Testimonio o Partes Notariales de la Escritura Pblica); y, en
segundo lugar, que las eventuales causales de invalidez que afecten a dicha compraventa,
tambin provocarn la invalidez de la transmisin inmobiliaria. En este ltimo caso, por lo
dems, tambin provocar la invalidez del ttulo inscribible y del asiento de inscripcin
respectivo, de practicarse ste.

Cdigo Civil y en los artculos 46 y 95 del Texto nico Ordenado del Reglamento
General de los Registros Pblicos, aprobado mediante Resolucin del Superintendente
Nacional de los Registros Pblicos N 126-2012-SUNARP-SN.
registros pblicos.
Una primera referencia al acto en sentido causal, lo hallamos en el artculo 2011 del
Cdigo Civil, cuyo texto dice: "Los registradores califican la legalidad de los documentos en
cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto,... ".
Considerando que la norma comprende a la "validez del acto" como un aspecto susceptible de
calificacin registral, se est reconociendo la importancia del negocio causal en la elaboracin
del asiento registral. Por ejemplo, si el acto causal es una compraventa afectada por causales
75
de invalidez, sin duda alguna que tambin devendr en invlida la transmisin del derecho de
propiedad. Consecuentemente, no podr inscribirse el referido acto en el Registro; y, de
haberse inscrito, el asiento de inscripcin resultar nulo, pero que se mantendr vigente, en
virtud del principio de legitimacin, mientras no sea rectificado en sede registral o declarada
judicialmente su invalidez.
Lo expresado implica la necesidad de que para la calificacin registral de la "validez

del acto", deba constar en el ttulo presentado el negocio causal que motivar el cambio de la
situacin registral publicitada o que recin se pretende publicitar.
El artculo 46 del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento
General de los Registros Pblicos seala: El asiento registral expresar necesariamente el
acto jurdico de donde emana directa o inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que
deber constar en el correspondiente ttulo.
Asimismo, el artculo 95 dispone: Tambin se cancelarn de oficio o a peticin de

parte, los asientos de inscripcin o de anotacin preventiva cuando contengan actos que no
consten en los ttulos consignados como sustento de los mismos o cuando se hayan extendido
sin estar comprendidos en la rogatoria de inscripcin.
La exigencia de que conste en el asiento de inscripcin el negocio causal, responde a

que la expresin de causa resulta necesaria, pues la naturaleza del acto traslativo condiciona
la proteccin registral. En efecto, considerando que nuestro sistema registral condiciona la
proteccin que otorga el Registro a la clase de "acto o contrato" que se hubiera inscrito, resulta
evidente la necesidad de que conste en el asiento de inscripcin, el negocio causal que lo
origina. Claro ejemplo lo constituye el artculo 2014 del Cdigo Civil, que condiciona la
proteccin registral a la adquisicin a ttulo oneroso. Por esta razn, nuestra normatividad
registral vigente establece la necesidad que en el asiento respectivo conste con alguna amplitud
la causa jurdica de la mutacin del derecho real inscrito o que esta por inscribirse.
2.10. Principio de especialidad
El principio de especialidad, tambin llamado principio de determinacin, es aquel

que tiene por objeto la individualizacin de los derechos inscritos en relacin a los bienes y a
76
las personas, determinando que cada inscripcin se efectu en partidas separadas.
Garca Garca, respecto al principio de especialidad expone que: "este principio est
relacionado con la necesidad de dar claridad al Registro. A este slo deben acceder situaciones
jurdicas que estn perfectamente determinadas, porque slo de ese modo se producir una
plena claridad en los asientos, que es la base de la publicidad registral y del fenmeno del
crdito territorial. La necesidad de determinacin de las situaciones y relaciones jurdicas
inscribibles, se predica respecto a la finca, al titular, al derecho real y al acto jurdico, todo lo
cual constituye un conjunto de manifestaciones del principio de especialidad o determinacin".
(1993, p. 552)
El principio de especialidad resulta importante por cuanto establece la tcnica registral

a adoptar en nuestro medio, sea sta de folio real, cuando la compilacin de datos obrantes en
los Registros Pblicos se elabora entorno a bienes inmuebles, o de folio personal, cuando la
informacin registral gira entorno a la persona.
En efecto, para el caso del Registro de Propiedad Inmueble, en donde rige la tcnica
del folio real, se abrir una partida registral por cada unidad inmobiliaria que se inscriba. En
el Registro Personal, en donde acta la tcnica del folio personal, se abrir una partida, por
ejemplo, de sucesin intestada por cada causante intestado. En el caso del Registro de Personas
Jurdicas, en donde al igual que el Registro Personal se aplica la tcnica del folio personal, por
cada sociedad mercantil que se inscriba se aperturar una partida registral.
En suma, la aplicacin de todas estas tcnicas (folio real o folio personal) surgen
debido a que el principio de especialidad determina que cada inscripcin se haga por partida
separada, con el objeto de individualizar los derechos inscritos en relacin a los bienes o a las
personas.
El presente principio registral se encuentra recogido en el artculo IV del Ttulo

Preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos,
aprobado mediante Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos
N 126-2012-SUNARP-SN, cuyo texto seala: Por cada bien o persona jurdica se abrir una
partida registral independiente, en donde se extender la primera inscripcin de aqullas as
como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se
77
abrir una sola partida por cada persona natural en la cual se extendern los diversos actos
inscribibles.
Excepcionalmente, podrn establecerse otros elementos que determinen la apertura de
una partida registral.
El principio de especialidad presenta las siguientes manifestaciones: 1) finca
registral; y, 2) titular registral.
En cuanto a la FINCA REGISTRAL, debemos sealar que el concepto de finca

registral emerge del principio de especialidad. Pero cul es el concepto de finca registral? No
obstante hacer referencia el Reglamento de Inscripciones a las fincas, en estricto ni el Cdigo
Civil ni el citado reglamento nos ofrecen una definicin de lo que es finca, lo cual ha llevado
a que se produzcan interpretaciones errneas.
La labor de esgrimir un concepto de la finca no es simple. En efecto, siguiendo a Roca-

Sastre, "() es difcil dar en breve sntesis un concepto de finca a los efectos del Derecho
Inmobiliario Registral, porque debido al modo amplio de producirse nuestra legislacin
hipotecaria, slo hay dos procedimientos para suministrar tal concepto: o bien concebirla en
trminos generales como elemento inmatriculador, en sentido de considerar como finca todo
cuanto sea susceptible de abrir hoja, folio o registro particular en los libros de inscripcin, o
bien por el contrario descender al detalle determinativo de un concepto descriptivo que
comprenda los varios supuestos a lo que de dicha legislacin atribuye a la consideracin de
finca registral, a parte de las normalmente consistentes en parte delimitada de tierra, con o sin
edificar". (1968, p. 50)
De los dos procedimientos sealados por el maestro espaol, el correcto es el aquel

que concepta a la finca registral como todo cuanto puede abrir folio real, para su
inmatriculacin, ya se trate de una superficie de terreno contenida dentro de una lnea
poligonal, con edificacin o sin ella, o de una finca edificada perteneciente por pisos o locales
a propietarios distintos, o esos mismos pisos o locales, a propietarios distintos, o esas mismas
explotaciones agrcolas que comprende varios trazos de terrenos.
Por lo expuesto, no debemos confundir el inmueble con la finca registral, pues segn
Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida, "Para el Registro, la finca no es necesariamente la
superficie delimitada por los cuatros puntos cardinales, o individualizado por signos fsicos:
al contrario, la cualidad de finca registral la determina una circunstancia puramente formal,
78
como es la de figurar una cosa o un derecho inmueble como objeto de un folio registral: es
finca todo lo que abre folio en el Registro".
En consecuencia, finca registral es la que puede dar origen a una partida registral, la
que pueda ser materia de inmatriculacin o inscripcin en el Registro de Propiedad Inmueble.
En cuanto al TITULAR REGISTRAL, constituye otra de las manifestaciones del

principio de especialidad, el cual surge ante la necesidad de determinacin del mismo con
todas sus circunstancias. El propsito es que de la partida registral fluya con claridad la
informacin necesaria que permita identificar al titular del derecho inscrito.
79
III. EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIN REGISTRAL EN EL DERECHO

PERUANO
1. Definicin
El principio registral de legitimacin, segn Garca Garca, () es aquel en virtud

del cual los asientos del Registro se presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello,
al titular registral reflejado en los mismos se le considera legitimado para actuar en el trfico
y en el proceso como tal titular; es decir, tanto en el mbito extrajudicial como en el judicial,
y en la forma que el propio asiento determina". (1993, p. 674)
Roca-Sastre, seala: () la legitimacin es la apariencia de la verdad surgida de un

elemento que atribuye una posicin o situacin especial de competencia o actuacin a una
persona en relacin con una cosa o derecho, o con la materia objeto de un acto o negocio
jurdico, y cuya posicin o situacin provoca la confianza a la generalidad de personas. Cuando
tal elemento que pone en relacin a un sujeto con un derecho es el Registro de la Propiedad
Inmueble, la legitimacin es registral. (1968, p. 87)
Gonzales Barrn seala: () el principio de legitimacin, o presuncin de exactitud

de las inscripciones, significa que existe concordancia entre la realidad jurdica y el contenido
de las inscripciones. El resultado es que, prima facie, el titular del derecho se corresponde con
el titular de la inscripcin. (2016, p. 66).
2. Fundamento
El principio de legitimacin est basado en los siguientes argumentos:

La necesidad de brindar proteccin jurdica a la apariencia registral.
La seguridad jurdica que requieren tanto el titular registral, para actuar como tal y ser
respetado en sus derechos, como del tercero registral que pretende verse amparado por
la fe pblica registral.
La calificacin registral que permite el acceso al Registro de solo aquellos ttulos que
se encuentren exentos de causales de nulidad que invalidaran el acto que se pretende
inscribir.
80
3. Caractersticas
Es una presuncin Iuris Tantum: A diferencia de otros sistemas como el australiano,

donde este mismo efecto de la inscripcin goza de una presuncin iuere et de iure,
nuestro sistema admite la posibilidad de que la presuncin a la que hemos hecho
referencia pueda destruirse por prueba en contrario.
Existe un alcance amplio de la presuncin legitimadora: Se extiende a todo el
contenido del asiento registral, lo cual comprende no solo los asientos de inscripcin
o anotacin preventiva, sino tambin los asientos de presentacin. En el caso del titular
registral, la presuncin de exactitud se mantiene sin tener en cuenta la buena fe,
onerosidad o la forma de adquisicin.
No supone convalidacin: La inscripcin no convalida actos nulos o anulables. Es
decir, no sanea el vicio o la patologa que adolece el acto causal de la inscripcin.
4. Manifestaciones
El principio de legitimacin registral presenta una manifestacin activa y otra pasiva.
4.1. Legitimacin activa
La legitimacin activa es aquella en virtud de la cual el titular registral, por el hecho

de serlo se encuentra autorizado para ejercer el derecho del cual es titular, sin ninguna
limitacin. As, la aplicacin del presente principio confiere al titular registral legitimidad
procesal para interponer acciones en defensa del derecho cuya titularidad ostenta. A manera
de verbigracia, un proceso de reivindicacin por quien aparece como propietario, o el de un
proceso de ejecucin de garantas por quien aparece como acreedor hipotecario.
4.2. Legitimacin pasiva
La legitimacin pasiva es aquella que protege al tercero que no tiene ningn derecho
inscrito y que se relaciona con quien si lo tiene. As, el acreedor que confiere un crdito a favor
de alguien como titular registral de un bien inscrito debe (lo cual no necesariamente sucede)
ser protegido cuando procure la exigibilidad de su crdito a travs de la realizacin del bien.
81
5. Importancia
Gonzales Barrn (2016, p. 66) seala que el principio de legitimacin () tiene, sin
duda, importancia en el orden procesal (civil, penal o administrativo), pero, fundamentalmente
en el extrajudicial. Los principales caracteres del principio de legitimacin son los siguientes:
Es una presuncin iuris tantum, pues admite prueba en contrario. La presuncin de
exactitud se refiere a la coincidencia entre el registro y la realidad jurdica, pero no a
la validez de los actos jurdicos; y quien niegue tal identidad, deber probarlo.
Es una presuncin de derecho, en tanto la circunstancia de la inscripcin hace reputar
al titular como propietario o titular de un derecho, o de la cancelacin del mismo, lo
cual implica anudarle una consecuencia jurdica.
Es una presuncin de derecho que funda una apariencia significativa, con el fin de
tutelar la confianza de los terceros de buena fe, de ser el caso, segn el ordenamiento
interno de cada pas.
El principio de legitimacin facilita la actuacin del titular registral en el trfico
jurdico, pero no es norma atributiva o protectora de derechos, pues la inscripcin
puede desmoronarse, entre otras causas, por nulidad, rectificacin o modificacin, lo
que es concordante con su carcter de norma presuntiva.
6. El principio de legitimacin registral en el derecho peruano
6.1. Antecedentes
El Cdigo Civil de 1936 no contempl el principio de legitimacin, a pesar de los

antecedentes legislativos y doctrinarios bastante cercanos que debi tener a la vista, como la
Ley Hipotecaria Espaola de 1909 y la doctrina representada en ese momento. No obstante, el
Reglamento General de los Registros Pblicos de 1968 incorpor el principio de legitimacin
en el sistema legal peruano por primera vez.
El Cdigo Civil de 1984 elev el principio de legitimacin al rango legal mediante la

consagracin expresa en el artculo 2013 del texto legal, cuya redaccin es casi idntica a la
del precepto reglamentario, pues consagra la presuncin de exactitud con fines de
simplificacin de la prueba.
82
Gonzales Barrn seala que Posteriormente, la Ley N 26366, estableci que una de
las garantas del sistema de registros pblicos es la intangibilidad del contenido de los
asientos, salvo ttulo modificatorio posterior o sentencia firme (art. 3-b), lo que se refiere a
uno de los aspectos del principio de legitimacin, en cuanto las inscripciones no pueden
modificarse o alterarse unilateralmente, o por obra del registrador, sin causa justificativa, pero
con la particularidad de que el asiento puede obviamente contener inexactitudes, por lo que
cabe rectificarlo, modificarlo o anularlo. Esta norma debe complementarse, pues, con el art.
2013 CC. (2016, p. 66)
El artculo 2013 del Cdigo Civil ha sido modificado recientemente por la Ley N
30313, vigente desde el 27 de marzo de 2015, siendo aquel texto legal el objeto de anlisis.
6.2. Regulacin legal
El principio de legitimacin registral se encuentra recogido en el artculo 2013

del Cdigo Civil, en el artculo VII del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del
Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 126-2012-SUNARP-SN y en el
artculo 3, inciso b de la Ley N 26366.
El artculo 2013 del Cdigo Civil, modificado por la Primera Disposicin

Complementaria Final de la Ley N 3031312, publicada el 26 marzo 2015, seala: El
contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el rgano judicial o arbitral
mediante resolucin o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la
suplantacin de identidad o falsedad documentaria y los supuestos as establecidos con arreglo
12 Anaya Castillo al respecto seala: la Ley N 30313 tiene como objetivos centrales enfrentar
y desincentivar la suplantacin de identidad de los contratantes en los instrumentos pblicos
y la falsificacin de documentos presentados en los procedimientos de inscripcin registral.
Con anterioridad a esta norma, ya existan algunos mecanismos registrales que han
pretendido alcanzar dichos objetivos. Anaya Castillo, J. (2012). Cancelacin administrativa de
un asiento registral viciado y el cambio al principio de legitimacin registral: comentarios a la
Ley N 30313. Disponible en
http://www.derechoycambiosocial.com/revista041/CANCELACI%C3%93N_ADMINISTRATIV
A_DE_UN_ASIENTO_REGISTRAL_VICIADO.pdf
83
a las disposiciones vigentes.

La inscripcin no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las
disposiciones vigentes.
El texto original sealaba: El contenido de la inscripcin se presume cierto y produce

todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.
Asimismo, el artculo VII del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del
Reglamento General de los Registros Pblicos, seala: Los asientos registrales se presumen
exactos y vlidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar
conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los trminos establecidos en este Reglamento
o se declare judicialmente su invalidez..
El artculo 3, inciso b de la Ley N 26366, seala: Son garantas del Sistema

Nacional de los Registros Pblicos: b) La intangibilidad del contenido de los asientos
registrales, salvo ttulo modificatorio posterior o sentencia judicial firme.
6.3. Interpretacin normativa
6.3.1. Efecto principal: presuncin de exactitud
El principio de legitimacin, segn consagran todas las disposiciones

normativas reproducidas, slo constituye una presuncin iuris tantum de la
exactitud de veracidad del registro, lo cual implica que puede ser objeto de
cuestionamiento, a diferencia del principio de publicidad que no lo admite.
La presuncin iuris tantum que contiene el principio de legitimidad, surge por

lo que "no se hace coincidir ni se superponen el registro y la realidad extrarregistral.
Tampoco se configura una inatacabilidad absoluta de la situacin proclamada por el
Registro" (Diez-Picazo, 1995, p. 432), al ser posible la inexactitud registral (Cano,
1992, p. 311), entendindose por "inexactitud registral" a "todo desacuerdo que en
orden a los derechos inscribibles exista entre el registro y la realidad jurdica
extrarregistral" (Art. 39 de la Ley Hipotecaria espaola), consecuentemente, tal
presuncin puede ser enervada.
84
La carga de la prueba corresponde a quien niegue la exactitud del contenido

del asiento registral, mas no al titular registral quien tan solo deber acreditar el hecho
que le permite beneficiarse de esta presuncin, esto es, la inscripcin.
En efecto, y conforme lo sealbamos, la legitimacin registral despliega sus

efectos a favor del titular sobre la base de la mera apariencia, correspondiendo a
aquella persona que cuestiona tales efectos probar la inexactitud o falta de
correspondencia de la situacin jurdica registral publicitada.
6.3.1.1. Ruptura de la presuncin de exactitud
Ante el hecho que las inscripciones carecen de carcter constitutivo

bajo el sistema registral peruano, la presuncin que contiene el principio de
legitimacin a favor del "titular registral" puede decaer, como ocurre en el
caso que se declare nulo el contrato de compraventa, por lo que la doctrina se
refiere a la falta de eficacia convalidante de las inscripciones. Al respecto, la
norma contenida en el numeral 33 de la Ley Hipotecaria espaola expresa que
"la inscripcin no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo
a las leyes", es decir, la inscripcin no los "purifica" ni "sanea". Lo expresado
motiva sealar que si bien en el mbito del derecho comn la nulidad de un
acto jurdico no produce efecto jurdico alguno, dado que tal patologa
generar el efecto natural del "arrastre" sobre todos los actos posteriores
derivados, en el mbito registral la inscripcin de un acto invalido puede
producir efectos en tanto no se elimine la "inexactitud registral" a travs de
los mecanismos previstos por el sistema, lo cual enfatiza que "la posible
equivocacin del Registrador al calificar no impide que la inscripcin del acto
o contrato nulo en el derecho debe entenderse como vlido en tanto no se
rectifique el registro inexacto. La carencia de validez la suple provisoriamente
el juego de las presunciones que rodean a la inscripcin" (1994, p. 322)
Pero cules son los mecanismos previstos por nuestro sistema para
rectificar las inexactitudes registrales? Nuestro ordenamiento ha previsto dos
mecanismos: la rectificacin del asiento en sede registral o la declaracin de
invalidez por el Poder Judicial o la justicia arbitral, esto ltimo segn la
85
modificatoria legislativa.
Analicemos a continuacin tales mecanismos de ruptura de la

presuncin de exactitud del principio de legitimacin registral.
6.3.1.2. Rectificacin: inexactitud registral por asiento errneo
El artculo 75 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros

Pblicos ha adoptado una regla similar a la prevista en el artculo 39 de la
Ley Hipotecaria Espaola. As, en virtud de este dispositivo reglamentario se
define a la inexactitud registral como: () todo desacuerdo existente entre
lo registrado y la realidad extrarregistral.
Roca-Sastre al respecto seala que la inexactitud registral "constituye

una situacin tabular anmala que interesa al derecho inmobiliario registral,
en cuanto la misma ha de ser rectificada para lograr la concordancia entre el
contenido del registro de la propiedad y la realidad jurdica extrarregistral, a
fin de que sea un reflejo exacto de sta, y muy especialmente para que tal
inexactitud no sirva de soporte para que sea mantenido en su adquisicin un
tercero amparado en la fe pblica registral. (1996, p. 201)
Queda claro entonces que el mecanismo de la rectificacin previsto

en el artculo 2013 del Cdigo Civil est pensado para corregir la inexactitud
registral por un asiento errneo, el cual podr tener su origen en un error
material o en un error de concepto en la confeccin del asiento en el
Registro, circunstancias que son muy diferentes al asiento provocado por un
documento falso o apcrifo.
Anaya Castillo al respecto seala: entre las novedades que trae la Ley
N 30313, est la cancelacin administrativa de asientos registrales viciados,
mecanismo que a nuestro modo de ver, constituye una herramienta importante
para aquellas personas que se ven despojadas de sus propiedades a partir de
una inscripcin registral, pues se les permite, con el concurso del notario,
autoridad o funcionario, cancelar dichos asientos sin la necesidad de recurrir
86
a la va judicial. Por ello, entendemos que la propuesta normativa formulada

tiene una finalidad constitucionalmente legtima pues, con el establecimiento
de estas nuevas medidas de control, se pretende tutelar la seguridad jurdica
en el mbito de las contrataciones.
Gonzales Barrn al respecto afirma: Desde hace mucho tiempo

sostenemos que la inscripcin basada en ttulo falsificado debe cancelarse,
porque la inexistencia total de un acto jurdico hace superfluo que se inicie y
tramite un proceso judicial de nulidad. Esta solucin se encuentra generalizada
en el derecho comparado, en el que se permite la cancelacin de inscripciones
notoriamente viciosas o irregulares. (2012, p. 49)
Con la finalidad de establecer cules podran ser los efectos derivados

de la cancelacin administrativa de un asiento registral viciado, hay que
diferenciar los dos escenarios que podran presentarse sobre el particular.
En primer lugar, est el supuesto en que el titular registral irregular

(cuyo ttulo adquisitivo es fraudulento por falsificacin o suplantacin)
todava no ha presentado al registro la solicitud de inscripcin de la
transferencia del inmueble. En este caso, de presentarse la solicitud de
cancelacin con anterioridad a la transferencia, por efecto de la prioridad
obtenida, se conseguiran los siguientes efectos:
Se restituye los derechos del autntico titular registral.- Si la
cancelacin administrativa del asiento registral viciado se logra
materializar en forma oportuna, esto es, antes de que inscriba la
posterior transferencia, se logra restituir los derechos del autntico
titular y con ello el valor del contenido del Registro. Es decir, una vez
que se inscribe el asiento de cancelacin en la partida registral
correspondiente, se logra recomponer la titularidad vulnerada por la
inscripcin irregular.
Se rompe el tracto sucesivo para el ulterior adquirente.- Al inscribirse
la cancelacin administrativa del asiento de dominio del titular
registral que ingreso en forma irregular, se rompe el tracto sucesivo
para el ulterior adquirente. Esto es, si bien la Ley N 30313 no puede
impedir que este adquirente irregular pueda nuevamente transferir el
87
inmueble, se consigue por lo menos con esta medida que no pueda

ingresar al registro, recuperando el verus dominus la titularidad
registral desvalijada indebidamente. De esa forma, se evita que se
pueda materializar el despojo del inmueble por efecto de una
inscripcin irregular.
En el segundo escenario, el titular registral irregular logra inscribir la

transferencia de dominio del inmueble con anterioridad a la solicitud del
asiento de cancelacin. En ese caso, se podra de todos modos inscribir la
cancelacin? Al respecto, en virtud de lo sealado en el artculo 5 de la Ley
N 30313 se podra absolver dicha interrogante. Dicho dispositivo normativo
establece que: La informacin contenida en las inscripciones y anotaciones
preventivas que han sido canceladas, no perjudica al tercero en los trminos
establecidos en el artculo 2014 del Cdigo Civil. Tampoco perjudican las
inscripciones, anotaciones o los ttulos pendientes cuya prioridad registral sea
anterior al asiento de cancelacin.
La presente novedad legislativa es resultado de un clima de frustracin

e indignacin ante el aprovechamiento de los vacos del sistema registral, que
ha permitido que organizaciones criminales, como la de Rodolfo Orellana, se
apropien irregularmente de la propiedad de ciudadanos inocentes.
Ahora bien, la eficacia o no de la presente medida es algo que el

tiempo mostrar, no obstante lo cual debemos mencionar que ya se levantan
voces que avizoran un fracaso.
6.3.1.3. Invalidez por decisin judicial
El artculo 90 del T.U.O del Reglamento General de los Registras

Pblicos, ha establecido, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 2013
del Cdigo Civil, que corresponde exclusivamente al rgano jurisdiccional la
declaracin de invalidez de los asientos registrales. Consecuentemente, no
resulta procedente que mediante el mecanismo de la rectificacin, ya sea de
oficio o a solicitud de parte, se produzca declaracin en tal sentido.
88
De la misma forma, en el artculo 1 de la Ley Hipotecaria Espaola

se ha sealado que las inscripciones registrales quedan bajo la salvaguarda de
los Tribunales. Y es que no puede ser de otra forma, la declaracin de
invalidez del acto causal quedar en manos de los jueces, quienes tienen la
potestad constitucional de administrar justicia y dilucidar sobre un derecho
controvertido.
Cabe anotar, que de conformidad con el segundo prrafo del artculo

2011 del Cdigo Civil, en la calificacin de un parte judicial, el Registrador
puede y debe evaluar bsicamente el carcter inscribible del acto, la
adecuacin del acto con los antecedentes registrales, las formalidades
extrnsecas de la documentacin presentada y requerir que la sentencia tenga
la calidad de cosa juzgada, aspectos que no suponen el anlisis de la validez
de la decisin judicial.
Ahora bien, para que una sentencia dictada dentro de un proceso

judicial ordinario adquiera la calidad de cosa juzgada, no bastara con que estn
presentes sus elementos formales y materiales, sino que ser necesario que
dicha sentencia sea dictada de conformidad con el orden objetivo de valores,
con los principios constitucionales y con los derechos fundamentales.
6.3.1.4. Nulidad por acto administrativo
Los actos administrativos, dada su condicin de actos emitidos por

razn de inters pblico, se presumen vlidos y producen todos sus efectos
mientras no se declare su nulidad mediante los medios establecidos por la
Ley13. En ese sentido, en virtud del principio de presuncin de validez del acto
13 En esa lnea, debe adems tenerse en cuenta que de acuerdo con el principio de
conservacin del acto administrativo (consagrado en el artculo 14 de la LPAG), se privilegia
la eficacia de la actuacin administrativa frente a irregularidades de los actos administrativos
que la ley estima leves. As, el acto administrativo subsiste aun cuando su contenido sea
impreciso o incongruente; o cuando se haya emitido con una motivacin insuficiente o parcial;
con infraccin a las formalidades no esenciales del procedimiento; cuando se concluya
indudablemente de cualquier otro modo que el acto administrativo hubiese tenido el mismo
89
administrativo, en tanto su nulidad no sea declarada por la misma

administracin o por el Poder Judicial, existe la presuncin de la regularidad
del procedimiento, conforme a los artculos 3 y 9 de la Ley del
Procedimiento Administrativo General.
Cabe resaltar que de conformidad con el artculo 218.1 de la aludida

Ley corresponde al Poder Judicial declarar la nulidad de los actos
administrativos, slo en aqullos casos en que los referidos actos hubiesen
agotado la va administrativa.14
Teniendo en cuenta este marco normativo, el Tribunal Registral ha

sealado en la Resolucin N 627-2008-SUNARP-TR-L que la nulidad de
un ttulo, declarada en sede administrativa por rgano competente, surte los
mismos efectos que la nulidad declarada en sede judicial, no requirindose
adicionalmente declaracin judicial de nulidad del mismo ttulo o del asiento
de inscripcin, siendo de aplicacin la norma contenida en el literal b) del
artculo 94 del Reglamento General de los Registros Pblicos, es decir,
cancelacin de inscripcin en virtud de la nulidad del ttulo.
En ese orden de ideas, en el CV Pleno registral realizado los das 4 y

5 de abril del 2013, se aprob el siguiente precedente de observancia
obligatoria:
Inscripcin de nulidad declarada en sede administrativa15.- La

resolucin administrativa que declara la nulidad de un acto administrativo
inscrito es ttulo suficiente para extender el correspondiente asiento
cancelatorio.
contenido, de no haberse producido el vicio; o cuando se haya emitidos con emisin de

documentacin no esencial.
14 Ley N 27444, Artculo 218.1.- Los actos administrativos que agotan la va administrativa
podrn ser impugnados ante el Poder Judicial mediante el proceso contencioso-administrativo

a que se refiere el Artculo 148 de la Constitucin Poltica del Estado.
15 Criterio adoptado en las Resoluciones N 611-2011-SUNARP-TR-A del 30/9/2011, N 416-
2005-UNARP-TR-L del 15/7/2005, N 408-C-2006-SUNARP-TR-L del 6/7/2006, N 102-2007-

SUNARP-TR-T del 10/5/2007, N 019-2008-SUNARP-TR-T del 31/1/2008, y N 672-2008-
SUNARP-TR-L del 27/6/2008
90
De acuerdo con lo sealado, para el Tribunal Registral la resolucin

administrativa firme que dispone la nulidad de un ttulo administrativo
inscrito, constituira ttulo suficiente para extender el asiento cancelatorio
respectivo. Para tal efecto, dicho colegiado ha interpretado en forma extensiva
el artculo 94 del Reglamento General de los Registros Pblicos al sealar
que la nulidad del ttulo supone la nulidad de la inscripcin extendida en su
mrito, siendo la resolucin judicial que declare dicha nulidad, ttulo
suficiente para la cancelacin del asiento respectivo; no seala que sea el
nico, y conforme a los fundamentos esgrimidos es posible cancelar un asiento
extendido sobre la base de resolucin administrativa en mrito de la resolucin
administrativa que declara su nulidad.
De este modo se puede constatar que el Tribunal Registral ha

establecido un criterio interpretativo reiterado (precedente) que le ha
permitido romper la presuncin de exactitud del principio de legitimacin,
pese a que el artculo 2013 del Cdigo Civil solo permite enervar esta
presuncin en los casos de rectificacin o invalidez judicial.
6.3.1.5. Nulidad por laudo arbitral
Entre las diferentes teoras que tratan de explicar la naturaleza del

arbitraje16, la propia Constitucin Poltica nos seala en su artculo 139 inciso
1, correspondiente al Captulo VIII Poder Judicial que no existe ni puede
establecerse jurisdiccin alguna independiente, con excepcin de la militar y
la arbitral, con lo cual se estara reconociendo indirectamente la naturaleza
jurisdiccional17 del arbitraje.
16 En torno a la naturaleza del arbitraje, Gonzles de Cosso sostiene que: La naturaleza

jurdica del arbitraje ha generado debate. No obstante que a la fecha dicho debate no ha
encontrado una solucin que sea generalmente aceptada, existen cuatro teoras relevantes:
la jurisdiccional, la contractual, la mixta o hbrida, y la autnoma o sui gneris. Gonzles de
Cosso, F. Sobre la Naturaleza Jurdica del Arbitraje. Homenaje a Don Ral Medina Mora.
Disponible en http://goo.gl/m5s1en
17 A decir de Fernando Vidal Ramrez: Debo advertir que en la Constitucin peruana no slo
se le menciona, sino que reconoce la funcin jurisdiccional del arbitraje. Su artculo 139, que
enumera los principios y derechos de la funcin jurisdiccional, en su inciso 1 al declarar la
unidad y exclusividad del de la funcin jurisdiccional a cargo del Poder Judicial y preceptuar
que no puede existir ni establecerse jurisdiccin alguna independiente, reconoce como
91
Ello adems es as, porque si bien el arbitraje tiene caractersticas

propias y distintas, cuyo origen adems reposa en la autonoma de la voluntad
privada de las partes involucradas, el arbitraje constituye una funcin
jurisdiccional desde que los rbitros deben declarar el derecho que asiste a una
de las partes al resolver la controversia que han sometido a su conocimiento
(2006, p. 58-59).
Al respecto, resulta pertinente lo sealado por el Tribunal

Constitucional en el fundamento 11 del Expediente N 6167-2005-PHC/TC,
al indicar que: As, la jurisdiccin arbitral, que se configura con la instalacin
de un Tribunal Arbitral en virtud de la expresin de la voluntad de los
contratantes expresada en el convenio arbitral, no se agota con las clusulas
contractuales ni con lo establecido por la Ley General de Arbitraje, sino que
se convierte en sede jurisdiccional constitucionalmente consagrada, con
plenos derechos de autonoma y obligada a respetar los derechos
fundamentales.
En este orden de ideas, partiendo de la premisa de que el arbitraje tiene

naturaleza jurisdiccional, se ha sostenido en sede registral que la calificacin
del laudo arbitral tiene las mismas limitaciones de un mandato judicial, por lo
que no correspondera a las instancias registrales evaluar aspectos distintos o
exigir documentacin adicional que no haya sido la prevista para la
inscripcin de un parte judicial.
excepciones a la militar y a la arbitral. De ah, entonces, que pueda yo sostener, como jurista
peruano y atendiendo al tenor de nuestra Carta Poltica, que el arbitraje es una funcin
jurisdiccional reconocida pero, debo aclarar, no solo en razn de su presencia en el texto
constitucional, sino por la esencia misma de la funcin arbitral. Vidal Ramrez, F. (2006)
Jurisdiccionalidad del Arbitraje. En: Revista Peruana de Arbitraje, Lima, Grijley, p. 58. Sin
embargo, pese a no suscribir dicha posicin, para algunos autores nacionales, como Alfredo
Bullard el arbitraje no sera jurisdiccin. As l ha sealado que: Si bien considero que el
arbitraje no tiene naturaleza jurisdiccional, y que el respeto que los rganos jurisdiccionales
deben darle se deriva justamente de la obligacin que existe de respetar lo que las partes
acordaron, creo que para la discusin del artculo 14 el problema de la naturaleza es
inexistente. (...). Bullard Gonzlez, A. (2011) En Comentarios a la Ley Peruana de Arbitraje,
Tomo I, Lima, Instituto Peruano de Arbitraje, p. 203
92
De otro lado, el principio Competente-competence18, previsto en el

artculo 41 de la Ley de Arbitraje (en su sentido positivo), se refiere a la
posibilidad que tienen los rbitros de pronunciarse sobre su propia
competencia, incluso sobre las excepciones u oposiciones referidas a la
inexistencia, nulidad, anulabilidad, invalidez o ineficacia del convenio
arbitral. En nuestro ordenamiento jurdico, en aplicacin de dicho principio,
le est tambin permitido a los rbitros ser competentes incluso si no est
pactado el arbitraje para resolver la materia controvertida o cualesquiera otras
circunstancias cuya estimacin impida entrar en el fondo de la controversia.
Debemos resaltar que el principio Competence-Competence19 como

indica Lava Cavassa (2012, p. 350), no solo tiene un efecto positivo, en el
sentido de que los propios rbitros tienen el poder para tomar decisiones sobre
su propia competencia, sino que bajo un efecto negativo prohbe que los jueces
y cortes nacionales se inmiscuyan en estas disputas, al menos hasta un
momento posterior. Eso supone aceptar la denominada priority rule, cuya
prioridad a favor de los rbitros pretende posponer la intervencin judicial
hasta una etapa posterior.
De acuerdo con lo sealado, podemos colegir que tanto el Tribunal

Arbitral como los rbitros en general, son competentes para decidir sobre toda
18 Cabe anotar como explica Lava Cavassa que: (.) a menudo se emplea denominaciones
tales como Competence-Competence, Kompetenz-Kompetenz, o simplemente the who
decides questionpara hacer referencia a los distintos enfoques que existen sobre el mismo
concepto. Originalmente, fue conocido con las palabras alemanas Kompetenz-Kompetenz,
permitindose incluso que los rbitros fallen de forma definitiva sobre su propia competencia,
sin que haya lugar a revisin judicial. Sin embargo este enfoque no es universalmente
aceptado hoy en da; de ah que parece mejor evitar el uso de dicha terminologa En atencin
a ello, en este artculo nos referiremos a este principio con el trmino Competence-
Competence. Lava Cavassa, L. (2012). La independencia del Convenio Arbitral y el
Competence-Competence en el arbitraje comercial internacional. En: THEMIS Revista de
Derecho, N 61, Lima, pp. 349-350.
19 En torno a este principio, el Tribunal Constitucional ha sealado en el Fundamento 13 del
Expediente N 6167-2005-PHC/TC que: Es por tal motivo que este Tribunal considera
conveniente reiterar la plena vigencia del principio de la Kompetenz-Kompetenz previsto en
el artculo 39 de la Ley General de Arbitraje -Ley N. 26572-, que faculta a los rbitros a
decidir acerca de las materias de su competencia, y en el artculo 44 del referido cuerpo
legal, que garantiza la competencia de los rbitros para conocer y resolver, en todo momento,
las cuestiones controvertidas que se promuevan durante el proceso arbitral, incluida las
pretensiones vinculadas a la validez y eficacia del convenio.
93
cuestin que atae al procedimiento arbitral, incluida la referida a la

existencia, validez, eficacia y forma del convenio arbitral, as como la
ejecucin del laudo, no pudiendo por tanto admitir la posibilidad de que las
instancias registrales puedan cuestionar la competencia de los rbitros para
ejecutar sus decisiones arbitrales ante los Registros Pblicos.
Ahora bien, se han presentado al registro laudos arbitrales que han

pretendido dejar sin efecto una inscripcin registral al declarar la nulidad del
acto causal que los sustenta. As podemos citar el caso de un arbitraje en el
que se haba solicitado la nulidad de unos aportes efectuados a una sociedad
que estaba en un proceso de constitucin. Se haba inscrito la transferencia de
acciones y derechos de diecinueve (19) inmuebles a favor de esta sociedad.
En este caso, el rbitro dispuso la nulidad del contrato de sociedad por
considerar que su objeto era fsica y jurdicamente imposible. (Art. 219.3 del
C.C.). En otro caso, se haba celebrado un contrato de compraventa de un
inmueble y el rbitro estimo que hubo un error de derecho en la formacin de
la voluntad de la vendedora al momento de determinar el precio del contrato
de compraventa.
En ambos casos, si bien los rbitros estaban solicitando la cancelacin

de dichas inscripciones, los registradores que tuvieron a su turno la
calificacin de dichos ttulos estimaron, al amparo del artculo 2013 del
Cdigo Civil, que no resultaba procedente. Ello, por cuanto solo mediante
mandato judicial se puede declarar la invalidez de un asiento.
Sin embargo, el Tribunal Registral tuvo otra lectura de la situacin,

pues teniendo en cuenta el carcter jurisdiccional de la funcin arbitral as
como el principio Competence-Competence, revoco en ambos casos las
observaciones formuladas por los Registradores disponiendo la inscripcin
correspondiente.
Al respecto, en la Resolucin N 407-2009-SUNARP/TR-L dicho

colegiado esgrimi el siguiente argumento: De lo expresado se advierte que
el rbitro, al igual que el Juez, tiene por mandato legal todas las prerrogativas
para ejecutar el laudo, esto es, hacerlo cumplir y, tal como se desprende de los
94
documentos presentados. (...) De otro lado, si como ya se ha concluido en los

puntos precedentes, el laudo arbitral surte efectos anlogos a los de una
resolucin judicial, tambin le resulta de aplicacin la norma prevista en el
artculo 99 del Reglamento General de los Registros Pblicos, (...). Esto es,
no se requiere de mandato judicial (en este caso, laudo aclaratorio) que precise
los nmeros de las partidas en las que obra inscrito o anotado.
En ese mismo sentido, en la Resolucin N 377-2009-SUNARP/TR-

L, se indic lo siguiente: Por lo tanto aplicando analgicamente lo sealado
en el artculo 99 del Reglamento General de los Registros Pblicos ser la
resolucin arbitral que declara la nulidad del contrato de sociedad (...) la
nulidad de los aportes efectuados por ambas partes y la nulidad de las
transferencias de propiedad de los inmuebles aportados y de las inscripciones
efectuadas en el Registro de Predios de Lima, ttulo suficiente para la
cancelacin de los asientos respectivos (...)
Como se puede apreciar estamos frente a otro supuesto de ruptura de

la presuncin de certeza o exactitud del asiento registral que no est previsto
en el Cdigo Civil, pero que el Tribunal Registral le ha dado viabilidad.
6.3.1.6. Proyeccin de la presuncin de exactitud
Asimismo, la interpretacin de las disposiciones normativas

reproducidas permite conocer el mbito de aplicacin del principio de
legitimacin, el cual presenta una serie de aspectos muy concretos que a
continuacin pasamos a desarrollar:
En primer lugar, los efectos del principio de legitimacin se restringen

al "contenido del asiento registral", poniendo termino as a la discusin que
exista con anterioridad sobre la expresin contenido de la inscripcin, en
donde surga una duda sobre si aquella expresin comprenda el asiento de
inscripcin y el ttulo archivado, o solo el primero.
Diez-Picazo y Sanz Fernndez, al respecto sostienen que la

95
presuncin de exactitud registral contenida en el principio de legitimacin se

extiende slo sobre el asiento de inscripcin, ms no sobre el ttulo que origino
el mencionado asiento, es decir, el ttulo archivado.
Cabrera Ydme, coincidiendo con la posicin adoptada en el prrafo

precedente, ya sealaba antes de la modificatoria: "consideramos que el
principio de legitimidad (al igual que el de fe pblica registral) comprende
solamente el asiento registral, mas no al ttulo archivado. Asumir lo contrario
puede conducir al "sin sentido" de conferir eficacia registral a los actos no
inscritos como ocurrira en la hiptesis que el ttulo presentado al registro
contenga dos o ms actos perfectamente diferenciables (verbigracia:
compraventa, usufructo y arrendamiento), pero el interesado solicite la
inscripcin (principio de rogacin) tan solo de uno (ejemplo: la compraventa).
En tal supuesto, evidentemente, la publicidad registral solo alcanzara el acto
rogado e inscrito, el mismo que aparecer en el asiento registral (la
compraventa, en el ejemplo), mas no a los otros actos que constan en el ttulo
archivado (usufructo y arrendamiento), pues no han quedado inscritos" (2000,
p. 88-89)
Por nuestra parte, debemos sealar que la posicin del legislador es la

ms adecuada, pues el asiento registral es el fruto de la labor de calificacin a
cargo del Registrador Pblico. As, extender sus efectos al ttulo archivado
conllevara debilitar en forma indirecta la confianza implcita la labor del
Registrador Pblico y pondra en tela de juicio la actuacin de aquel
funcionario pblico.
Asimismo, debemos precisar que la controversia sobre el mbito de

proyeccin del principio de legitimacin registral ya haba sido zanjado por la
norma VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros
Pblicos al disponer que la inexactitud de los asientos registrales por nulidad,
anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al
tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la
base de aqullos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en
los asientos registrales.
96
El artculo 32, inciso a) del Reglamento General de los Registros

Pblicos en forma ms precisa seala: El registrador calificar la legalidad
de los ttulos, para lo cual deber: a) Confrontar la adecuacin de los ttulos
con los asientos de inscripcin de la partida registral correspondiente y
complementariamente con los antecedentes registrales, sin perjuicio de la
legitimacin de aqullos; (...). En este sentido, Gonzales Loli, dice: Como
puede apreciarse, la norma contenida en el literal aludido, ha ido
evolucionando desde la sola alusin a los asientos preexistentes, hasta la pre-
cisin en el sentido de que tambin se podr confrontar con los antecedentes
regstrales, pero nicamente de manera complementaria, y siempre que tal
confrontacin no perjudique la legitimacin de los asientos regstrales. Consi-
deramos que esta ltima precisin era necesaria, en razn de que sola ocurrir
que algunos Registradores al examinar un ttulo y confrontarlo con sus antece-
dentes, en aplicacin del artculo 2011 del Cdigo Civil, hacan prevalecer lo
dispuesto en los antecedentes aun en contra del contenido de los asientos
regstrales, situacin anmala que se pretende corregir con la regulacin ac-
tual, pues la confrontacin con los antecedentes debe servir para complemen-
tar la informacin contenida en el asiento o para ayudar a aclarar un asiento
eventualmente dudoso, pero nunca para ir en sentido contrario al asiento
registral. Para que no quepa la menor duda de esto ltimo es que fue incorpora-
do por la Comisin Revisora la precisin de que la confrontacin complemen-
taria con los antecedentes regstrales es sin perjuicio de la legitimacin
registral. Consecuentemente, la eficacia legitimadora del asiento registral no
puede ser perjudicada por el ttulo archivado correspondiente, en tanto no se
produzca la rectificacin del asiento, si la misma fuese posible, de acuerdo
con las disposiciones establecidas por el Ttulo VI del NRGRP. (2002, p.
213)
En segundo lugar, el referido al "mbito de la presuncin de

exactitud", debiendo sealar que comprende los siguientes aspectos:
La existencia del derecho.- En torno a este aspecto debemos indicar

que el principio de legitimidad supone que el derecho que obra
inscrito o anotado en el Registro, realmente existe. La referida
presuncin se mantendr vigente hasta cuando sea inscrito un nuevo
97
ttulo que modifique o extinga el derecho inscrito.
La titularidad o pertenencia del derecho.- Es a travs de este aspecto

que los terceros pueden tener la posibilidad de conocer la identidad
del titular registral, comprendindose elementos tales como los
nombres, nacionalidad, domicilio, estado civil y profesin de quien
transmite o constituye el derecho inscrito, al igual que el de las
personas que adquieren el derecho.
El ttulo o causa de la adquisicin del derecho.- La presuncin que

genera el principio de legitimidad se hace extensiva a la causa o ttulo
del cual deriva el derecho o acto inscrito en el Registro.
La extensin del derecho.- La presuncin comprende, adems de la

existencia del derecho, a la forma del mismo, es decir, a los pactos,
condiciones, modalidades del derecho inscrito. En efecto, dentro de
nuestro sistema registral la presuncin del principio de legitimidad
comprende al derecho (objeto de la inscripcin), a la naturaleza del
contrato o acto a que se refiera, a la naturaleza, extensin, condiciones
y gravmenes del derecho inscrito y su valor, as como a las dems
restricciones inscritas de la propiedad. Asimismo, el cumplimiento de
las condiciones suspensivas o resolutorias inscritas.
En cuanto a la inscripcin de la enajenacin, permuta o adjudicacin

en pago de un inmueble, la presuncin de legitimidad se extender a
la forma y plazos de pago del precio pactado. En las hipotecas que
garantizan una obligacin, al monto del capital y el tipo de inters
pactado. En la inscripcin de los inmuebles y derechos adquiridos
durante el matrimonio, a la circunstancia de ser los mismos comunes
o propios a los cnyuges. En la particin judicial, a los inmuebles o
derechos adjudicados a cada uno de los interesados, etc.
Los datos fsicos del inmueble.- La presuncin se extiende a los datos

fsicos o descriptivos del inmueble que fluyan de la inscripcin como
son la naturaleza urbana o rstica, linderos, numeracin, rea
98
superficial, medidas perimtricas, etc.
7. El principio de legitimacin registral en la jurisprudencia de la Corte Suprema

de Justicia de la Repblica
7.1. Casacin n 3255-2013 Ayacucho. Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de

Justicia de la Repblica20
La presente jurisprudencia trata del recurso de casacin interpuesto por Olga Licas
Licapa contra la sentencia de vista de fojas cuatrocientos setenta y seis, de fecha catorce de
junio de dos mil trece, expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Ayacucho,
que confirma la sentencia apelada de fojas trescientos cuarenta y uno, de fecha veintisiete de
setiembre de dos mil doce, que declara fundada la demanda de fojas doce; en los seguidos por
Juan Martn Ban Pardo contra Olga Licas Licapa y otros; sobre Tercera de Propiedad.
Olga Licas Licapa denuncia la interpretacin errnea de los artculos 533 y 534 del
Cdigo Procesal Civil, pues la resolucin impugnada realiza una interpretacin errnea al
exponer en su cuarto considerando, lo siguiente: ...que de conformidad con los artculos 533
y 534 del Cdigo Procesal Civil, la tercera de propiedad solo puede fundarse en la propiedad
de bienes afectados por medida cautelar o para la ejecucin, debiendo el demandante acreditar
su derecho con documentos pblicos o privados de fecha cierta..., complementada por el
considerando stimo, el cual seala que no es necesario inscribir el derecho de propiedad en
los Registros Pblicos para poder oponerlo a terceros, dejando de lado la interpretacin
normativa en su integridad, desde el punto de vista de la seguridad jurdica, al someter la norma
a una interpretacin de inters particular y no comn, pues el contrato de compraventa con
firmas legalizadas no se encuadra en la norma de tercera, por lo tanto, el citado demandante
no acredita el derecho de propiedad del inmueble objeto de tercera, al no haber inscrito su
derecho en los Registros Pblicos con anterioridad a la medida cautelar, asimismo el Ad quem
no establece los parmetros de su calificacin de Tercera de Propiedad, desde qu momento
se tiene como propiedad de un tercero, ni establece si es necesario registrar o no el bien sub
materia.
20La presente jurisprudencia fue publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de marzo del
2015, pp. 60718-63762.
99
La Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica seala:

Primero: Que, del examen de los autos se advierte que a fojas doce, Juan Martn Ban
Pardo interpone demanda de Tercera de Propiedad con la finalidad de que se ordene
la suspensin o se deje sin efecto la medida cautelar en forma de inscripcin ordenada
sobre el bien de su propiedad, ubicado en el Lote 20 de la Manzana P de la
Urbanizacin Cooperativa de Vivienda de los Trabajadores del Sector Pblico
Limitado 11- Dos X- Uno COVITSPA - Ayacucho. Como sustento fctico de su
demanda manifiesta: a) Que en el proceso judicial signado con el Expediente nmero
17-2007, seguido por Olga Licas Licapa contra Luis Alberto Ban Pardo y Tomasa
Imelda Flix Portocarrero, sobre Obligacin de Dar Suma de Dinero se ha dispuesto
el embargo en forma de inscripcin sobre el referido bien inmueble hasta por la suma
de veinte mil nuevos soles (S/,20,000.00), dispuesta mediante resolucin nmero 3,
de fecha diecinueve de abril de dos mil siete, inscrita en el Asiento nmero D00006
de la Partida Registral nmero 11002731 del Registro de Propiedad Inmueble de la
Oficina Registral de Ayacucho; b) Sin embargo, el recurrente Juan Martn Ban
Pardo resulta ser el real y verdadero propietario del referido bien afectado con dicha
medida cautelar al haberlo adquirido mediante contrato de compraventa de fecha trece
de marzo de dos mil tres, legalizndose las firmas ante Notario Pblico con fecha
diecisiete de marzo de dos mil tres, tratndose por lo tanto de un documento de fecha
cierta; c) Que si bien su derecho dominial no se encuentra inscrito en los Registros
Pblicos, ello no enerva de modo alguno su derecho real de propiedad adquirido, dado
el carcter consensual de la compraventa, conforme lo establece el artculo 949 del
Cdigo Civil.
Segundo: Que, admitida a trmite la demanda, por escrito de fojas ciento cuatro se
apersona al proceso Olga Licas Licapa, contestando la demanda en los siguientes
trminos: a) El documento privado de compraventa con firmas legalizadas no acredita
que se haya transferido el inmueble en atencin al principio de buena fe del comprador
y vendedor, quienes a sabiendas de la existencia de la medida cautelar de embargo han
fabricado el simulado documento para sorprender al Juzgado; b) En el proceso de
Obligacin de Dar Suma de Dinero tramitado en el Expediente nmero 17-2007, el
ahora demandante Juan Martn Ban Pardo, viene actuando en calidad de apoderado
judicial de los ahora demandados Luis Alberto Ban y Tomasa Imelda Flix
Portocarrero desde el ao dos mil siete; desde cuyo inicio el demandante no ha
cuestionado judicialmente el embargo, resultando temerario que recin en el ao dos
100
mil nueve pretenda la desafectacin, e inclusive el referido inmueble cuenta con tres
medidas cautelares a favor de otros acreedores, sin embargo no se demanda a ellos; en
consecuencia, carece de objeto la presente demanda; c) En el presente proceso se est
dilucidando una medida cautelar recada en un inmueble inscrito, por lo que de
conformidad con lo dispuesto por los artculos nmeros 2014, 2016 y 2022 del
Cdigo Civil se requiere que el derecho de propiedad se haya inscrito con anterioridad
a la medida cautelar, esto en atencin a los principios de buena fe registral, de
publicidad y de prioridad registral.
Tercero: Que, valoradas las pruebas y compulsados los hechos expuestos por las
partes, en rebelda de los codemandados Luis Alberto Ban Pardo y Tomasa Imelda
Flix Portocarrero, el Primer Juzgado Especializado en lo Civil de Huamanga de la
Corte Superior de Justicia de Ayacucho mediante sentencia de primera instancia de
fecha veintisiete de setiembre de dos mil doce declara fundada la demanda. De los
fundamentos de dicha sentencia se extrae sustancialmente que el A quo ha establecido
que: a) El contrato de compraventa de fecha trece de marzo de dos mil tres produce
efectos jurdicos al haber sido presentado ante Notario Pblico para la legalizacin de
firmas con fecha diecisiete de marzo del mismo ao, con lo cual se acredita que el
demandante ha demostrado con fecha cierta ostentar el derecho de propiedad del
inmueble materia de tercera; b) El referido contrato de compraventa no ha sido
materia de tacha ni se ha demostrado que el acto jurdico que contiene hubiese sido
dejado sin efecto o anulado; c) El demandante adquiri la propiedad con fecha trece
de marzo de dos mil tres, esto es, antes de que se emita la resolucin cautelar de fecha
diecinueve de abril de dos mil siete y antes de que surta efecto la medida cautelar en
forma de inscripcin de fecha veinticinco de mayo de dos mil siete, segn se desprende
del Asiento nmero D00006 de la Partida Registral nmero 11002731 de fojas
doscientos diecinueve; en consecuencia, al dictarse la medida cautelar se ha afectado
un bien cuando ya perteneca a un tercero, contravinindose as el artculo 611 del
Cdigo Procesal Civil; d) Que si bien estamos frente a un bien inscribible en el
Registro, sin embargo en el presente caso no se encuentra en debate dos derechos
otorgados por el Registro sino uno otorgado por quienes aparecen como vendedores
en el Contrato de Compraventa de fecha trece de marzo de dos mil trece que no
requiere de inscripcin registral y otro de embargo otorgado por el Juzgado que conoce
el proceso sobre Obligacin de Dar Suma de Dinero que precisa de inscripcin para
oponerlo frente a terceros; e) Que en cuanto a la posible connivencia alegada por la
101
demandada que podra existir entre el demandante y los demandados Luis Alberto
Ban Pardo y Tomasa Imelda Flix Portocarrero, la parte demandada no ha
cuestionado oportunamente el contrato privado de fecha trece de marzo de dos mil
tres, conforme a los mecanismos legales de cuestin probatoria y con los respectivos
documentos sustentatorios; en consecuencia dicho documento se tiene como vlido.
Cuarto: Que, mediante escrito de fojas trescientos sesenta y siete Olga Licas Licapa
interpone recurso de apelacin argumentando los siguientes agravios: a) Que la
recurrente con la finalidad de garantizar el pago de la obligacin procedi a trabar
embargo sobre el bien inmueble de propiedad de los obligados Luis Baon Pardo y
Tomasa Imelda Flix Portocarrero, as como a interponer demanda sobre Obligacin
de Dar Suma de Dinero, proceso culminado satisfactoriamente a su favor y en el que
el hoy demandante Juan Martn Ban Pardo, hermano del obligado Luis Ban
Pardo, fue su apoderado; habiendo tomado pleno conocimiento del embargo trabado
sobre el inmueble en el ao dos mil siete y aun as no despleg accin alguna tendiente
a recuperar el bien sub litis, habiendo adems confeccionado el Contrato de
Compraventa para sustraerse de la obligacin; b) Que los obligados han simulado una
compraventa con su entonces apoderado para desafectar el bien con la finalidad de
sustraer el bien de la ejecucin, situacin que el Magistrado no ha advertido y ha dado
una tratativa de un poder absoluto de propiedad al tercerista, por cuanto para acreditar
la simulacin se requiere solamente de indicios los cuales tienen que ser suficientes y
convincentes, siendo el ejemplo ms claro que el tercerista es hermano del obligado,
existiendo por lo tanto un vnculo de familiaridad, adems que el tercerista siendo
apoderado de los demandados en el proceso sobre Obligacin de Dar Suma de Dinero
y pese a tener conocimiento del embargo desde el ao dos mil siete recin inicia un
proceso de tercera el ao dos mil nueve con una compraventa privada simulada cuya
fecha cierta la obtuvieron temerariamente en la ciudad de Huacho cuando el domicilio
de los demandados y hasta el inmueble materia de embargo se encuentran en la ciudad
de Lima, adems hasta antes del ao dos mil nueve el tercerista jams se opuso a
ninguna accin judicial sobre el inmueble pese a contar con mltiples embargos.
Quinto: Que, mediante la resolucin de vista de fecha catorce de junio de dos mil trece
la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Ayacucho confirma la sentencia
recurrida sealando sustancialmente lo siguiente: a) Que el documento privado de
compraventa de fecha trece de marzo de dos mil tres, se encuadra dentro de los
102
documentos que adquieren fecha cierta, por lo cual el citado demandante demuestra
ostentar el derecho de propiedad del bien objeto de tercera, en ese entender, su
derecho de propiedad surte sus efectos frente a terceros desde el momento en que se
perfecciona el contrato de compraventa, no siendo necesaria su inscripcin para poder
oponerla a terceros; b) Que el demandante ha adquirido la propiedad del inmueble
objeto de la tercera el da trece de marzo de dos mil tres, es decir antes de que se emita
la resolucin cautelar de fecha diecinueve de abril de dos mil siete (fojas treinta y
nueve del expediente cautelar) y antes de que surta efecto la medida cautelar en forma
de inscripcin (veinticinco de mayo de dos mil siete), conforme se desprende de la
copia literal del Asiento nmero D006 de la Partida Registral nmero 11002731 (fojas
cincuenta y dos del expediente cautelar); establecindose as, que al dictarse la medida
cautelar se ha afectado el inmueble cuando ya perteneca un tercero, es decir, al
demandante.
Stimo: Que: conforme se verifica de la lectura de la sentencia de vista, en ella no

aparecen absueltos ninguno de los cuestionamientos y agravios formulados por la
recurrente, sintetizados en el cuarto considerando de la presente resolucin, los
mismos que se encuentran destinados a cuestionar de manera implcita una supuesta
connivencia o malicia entre el tercerista y el obligado en el proceso sobre Obligacin
de Dar Suma de Dinero que sirve como antecedente, omisin que ha dado lugar a que
se expida una sentencia de vista que contiene un pronunciamiento infra petita, esto es,
que no se pronuncia sobre todos los petitorios o todos los hechos de la pretensin
impugnatoria, incumpliendo la formalidad prevista en el artculo 122 incisos 3) y 4)
del Cdigo Procesal Civil.
Octavo: Que, sin perjuicio de lo expuesto, conforme se aprecia de las instrumentales

fotocopiadas obrantes de fojas cuarenta y cinco a setenta y uno, de setenta y dos a
ciento tres y de cuatrocientos cuarenta y nueve a cuatrocientos setenta, existen tres
procesos judiciales sobre Obligacin de Dar Suma de Dinero (Expedientes nmeros
17-2008, 80-2007 y 685-2006), en los cuales el hoy demandante Juan Martn Ban
Pardo aparece en todos ellos como apoderado de los obligados en dichas causas, Luis
Alberto Ban Pardo y Alicia Imelda Flix Portocarrero; asimismo, de las copias
obrantes de fojas cuatrocientos a cuatrocientos nueve se verifica la existencia de dos
procesos judiciales sobre Tercera de Propiedad seguidos por el propio Juan Martn
Ban Pardo en relacin al predio sub litis, medios probatorios que resultan menester
103
que el A quo los analice detenidamente a fin de determinar en definitiva la existencia

o no de connivencia entre el tercerista y los obligados.
Noveno: Que, estando a lo precedentemente sealado, esta Suprema Sala considera

que resulta indispensable a fin de dirimir la presente controversia que el A quo valore
los siguientes procesos judiciales: i) Expediente nmero 17-2008 sobre Obligacin de
Dar Suma de Dinero seguido por Olga Licas Licapa contra Luis Alberto Ban Pardo
y Alicia Imelda Flix Portocarrero (estos ltimos representados por el hoy tercerista
Juan Martn Ban Pardo); ii) Expediente nmero 80-2007 sobre Obligacin de Dar
Suma de Dinero seguido por Freddy Elvis Cabrera Quispe y Alicia Otrola Quispe
contra Luis Alberto Ban Pardo y Alicia Imelda Flix Portocarrero (estos ltimos
representados por el hoy tercerista Juan Martn Ban Pardo); y iii) i Expediente
nmero 685-2006 sobre Obligacin de Dar Suma de i Dinero seguido por Mara Del
Carmen Bellido Melndez contra Luis Alberto Ban Pardo y Alicia Imelda Flix
Portocarrero (estos ltimos representados por el hoy tercerista Juan Martn Ban
Pardo); iv) Las pruebas ofrecidas en el recurso de apelacin interpuesto por la
recurrente.
Dcimo: Que, la situacin arriba descrita guarda mayor relevancia si se tiene en

consideracin que de conformidad con lo preceptuado en los artculos 533, 534 y
535 del Cdigo Procesal Civil, la tercera de propiedad solo puede fundarse en la
propiedad de los bienes afectados por medida cautelar o para la ejecucin,
debiendo el demandante acreditar su derecho con documento pblico o privado
de fecha cierta. Por lo tanto, corresponder al demandante probar su derecho de
propiedad que invoca respecto al bien afectado y la fecha desde la cual la ostenta para
lograr as oponerla, debiendo por su parte el demandado favorecido con la medida
cautelar o con la garanta en ejecucin, demostrar que entre el tercerista y el
demandado en el proceso originario existe connivencia, para as desvirtuar la
demanda, lo que resulta de las disposiciones antes citadas concordadas con los
artculos 197 y 538 del citado Cdigo Procesal Civil.
Dcimo Primero: Que, por las razones expuestas, se llega a la conclusin de que en el
presente caso se han contravenido las normas que garantizan el derecho a un debido
proceso, por lo tanto el presente medio impugnatorio debe ampararse por la causal in
procedendo.
104
En conclusin, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la

Repblica declar FUNDADO el recurso de casacin interpuesto por Olga Licas Licapa; por
consiguiente, CASARON la resolucin impugnada, en consecuencia NULA la sentencia de
vista de fojas cuatrocientos setenta y seis, de fecha catorce de junio de dos mil trece, expedida
por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Ayacucho; e INSUBSISTENTE la
sentencia apelada de fojas trescientos cuarenta y uno, de fecha veintisiete de setiembre de dos
mil doce, que declara fundada la demanda; ORDENARON que el Juez de la causa emita nuevo
fallo, con arreglo a derecho y a lo dispuesto en la presente resolucin.
7.2. Casacin N 4143-2013 Ayacucho. Sala Civil Permanente de la Corte Suprema

de Justicia de la Repblica21
La presente jurisprudencia trata del recurso de casacin interpuesto por la Empresa

Corporacin Aguilar S.A.C contra la sentencia de vista del nueve de setiembre de dos mil
trece, expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Ayacucho.
La Empresa Corporacin Aguilar S.A.C denuncia la infraccin normativa de los

artculos 2, numeral 16, y 139, inciso 5), de la Constitucin Poltica del Estado; y, la
infraccin normativa de los artculos 195, inciso 1), 2012, 2013, 2014, del Cdigo Civil,
concordante con el artculo 197 del mismo cuerpo legal
La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica seala:

4.- Siendo as, a fin de determinar si la sentencia de vista ha incurrido en alguno de los
supuestos antes expuestos; es preciso indicar que, en el presente proceso, es materia
de controversia la ineficacia el acto jurdico contenido en la escritura pblica de
compraventa del cinco de noviembre de dos mil cinco, solamente sobre el 25% de los
derechos y acciones que el demandado Alfredo Urribari Kajatt tena en el inmueble
ubicado en la Avenida Mariscal Cceres N 945 del distrito, provincia y departamento
de Ayacucho (antes Avenida Centenario N 180, Lote 3); la misma que, de los hechos
expuestos por los demandantes y de los medios probatorios que han sido valorado en
sede ordinaria, se advierte que la pretensin incoada se sustentara en la existencia
21La presente jurisprudencia fue publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de enero de

2015, pp. 60230-60230.
105
sucesiva de los siguientes hechos: i) Con fecha diecinueve de julio de mil novecientos
noventa y cinco, los ahora demandantes y el demandado, Alfredo Urribari Kajatt,
suscribieron un contrato de compra venta respecto del citado bien inmueble, por la
suma de US$. 50 000.00 dlares americanos, acto que se encontraba inscrito en el
asiento C4 de la Partida N 020031278, desde el diecisiete de noviembre de mil
novecientos noventa y cinco, ii)En base a ello, los demandantes, el veintisis de
octubre de mil novecientos noventa y ocho, suscribieron una escritura pblica de
dacin en pago y compraventa sobre el mismo bien inmueble, a favor de Doris Campos
Vargas, acto que se encontraba inscrito en el asiento C6 de la Partida Registral N
020031278, desde el veintinueve de octubre de mil novecientos noventa y ocho. iii)
No obstante, como consecuencia del proceso judicial de nulidad de acto jurdico
entablado por Bertha Mendoza Kajatt en contra de Alfredo Urribari Kajatt, ventilado
en el expediente N 99-402, se declar la nulidad los dos antes citados actos jurdicos;
por lo que, en el asiento de E00001 de la Partida Registral N 020031278, se inscribe
la cancelacin de los asientos C4 y C6. iv). En razn de ello, el ahora demandante
Hugo Valencia Palomino, ante el dao sufrido con la declarada nulidad, presentara el
veintisiete de octubre de dos mil cinco, una demanda de devolucin de pago por
perdida de bien e indemnizacin de daos y perjuicios, que se viene tramitando en el
Expediente N 2005-988. v). Sin embargo, el cinco de noviembre de dos mil cinco, el
demandado Alfredo Urribari Kajat, como consecuencia de haber adquirido el 25% de
derechos y acciones del dominio del bien sub litis por sucesin intestada
(conjuntamente con sus hermanos: Inma Unubari Kajatt, Ana Rosa Urribari Kajatt,
Yovi Marisol Urribari Morn y Carlos Miguel Urribari Morn, desde el siete de julio
de dos mil cinco, tal como aparece en el asiento C00007 de la Partida Registral N
020031278), transfiere va compraventa dicho 25% a favor de la empresa demandada
Empresa Corporacin Aguilar S.A.C, por la suma de US$. 20 000.00 dlares
americanos, acto que se encuentra inscrito en el asiento C00008 de la Partida Registral
N 020031278.
5.- De tal forma que, en el presente caso, en aplicacin del artculo 195 del Cdigo
Civil, siendo la presente accin tambin denominada revocatoria o pauliana, se
encuentra dirigida contra un acto jurdico oneroso (escritura pblica de compraventa
del cinco de noviembre de dos mil cinco), el razonamiento lgico jurdico y la
valoracin probatoria, que deben estar consignados en la motivacin de la resolucin
final que da solucin a esta litis, debe girar en tomo a determinar si se encuentra
106
acreditado que el tercero, esto es, la Empresa Corporacin Aguilar S.A.C, actu de
mala fe al momento de adquirir el 25 % de los derechos y acciones que el demandado
Alfredo Urribari Kajatt tena en el inmueble ubicado en la Avenida Mariscal Cceres
N 945 del distrito, provincia y departamento de Ayacucho (antes Avenida Centenario
N 180, lote 3), al tener la posibilidad de conocer la situacin real de la acreencia que
el demandado Alfredo Urribari Kajatt tendra o tiene con los ahora demandantes en el
expediente N 2005-988 (sobre devolucin de pago por perdida de bien e
indemnizacin de daos y perjuicios); es decir, si era consciente de las consecuencias
que implicaba la celebracin del acto de transferencia, y si saba perfectamente que
con ese negocio terceras personas se podran ver perjudicadas.
6.- En esta lnea de razonamiento, de la revisin de la sentencia de vista impugnada,

se advierte con meridiana claridad que la Sala Superior basa su razonamiento lgico
jurdico para confirmar la sentencia apelada, en que al encontrarse publicitado
registralmente tanto el contrato de compra venta, de fecha diecinueve de julio de mil
novecientos noventa y cinco (donde los demandantes le pagaron al demandado
Alfredo Urribarri Kajatt la suma de US$. 50 000.00 por la transferencia del bien sub
litis) como la declarada nulidad judicial de dicho contrato, que conllev a que por el
demandante Hugo Valencia Palomino interponga en contra del citado demandado, una
demanda de devolucin de pago por perdida de bien e indemnizacin de daos y
perjuicios; determina que la demandada, Empresa Corporacin Aguilar S.A.C, ha
conocido razonablemente que Alfredo Unibanri Kajatt al transferirle el 25 % de
acciones y derechos del bien materia del contrato, generaba un perjuicio a los
demandantes. Ello se advierte del considerando 7 de la citada sentencia donde
expone: (...) desde la perspectiva del acreedor demandante se acredita la concurrencia
de los requisitos de la accin pauliana. Respecto a la buena fe del tercero adquiriente,
la empresa demandada Corporacin Aguilar S. A.C., en armona con el artculo 195,
inciso 1), del Cdigo Civil y de su interpretacin por la Corte Suprema, que basta la
concurrencia en el tercero adquiriente de la presuncin de la existencia del perjuicio
en el acreedor; es claro que, estando publicitado registralmente que los cnyuges
Valencia-Olarte, haban entregado la suma de US$. 50 000.00, al demandado Alfredo
Urribarri Kajatt, por la compra venta del inmueble y que una vez declarado nulo el
acto jurdico y el subsecuente, el demandado venda sus derechos y acciones a
Corporacin Aguilar S.A.C por la suma de US$. 20 000.00; resulta evidente que, por
el citado principio de publicidad registral, dicha empresa estaba en una situacin
107
razonable de conocer o de no ignorar el perjuicio que su covendedor, el demandado

Alfredo Urribarri Kajatt, generaba en el acreedor, los esposos Valencia-Olarte. que
dicha compra venta estaba generando disminucin o desprendimiento total de su
patrimonio para no cumplir con su obligacin civil de devolver la suma indebidamente
cobrada por los ya citados cnyuges.
7.- Sin embargo, el Ad quem, no ha tomado en cuenta que este tipo de demanda es de
naturaleza excepcional; ya que, de antemano, para la debida seguridad jurdica, se
imponen principios bsicos, como el de preservacin de los negocios jurdicos y la
presuncin de la buena de fe que ampara a los contratantes; por ello es que,
corresponde al acreedor demandante la carga probatoria que acreditar fehacientemente
ese carcter fraudulento, pues ni el dolo ni la mala fe se presumen legalmente.
Asimismo, quien recurra a la accin pauliana debe probar la mala fe del comprador
del bien vendido por quien se insolvent, ya que en este caso, la ley presume que este
tercero actu de buena fe, y mientras tanto el demandante no pruebe lo contrario, a
nivel jurisdiccional no podr ordenarse la revocacin (ineficacia) del acto jurdico en
discusin; es as que, es de exigencia que al momento de resolverse este tipo de litis,
la motivacin a esgrimirse est centrada en establecer que el comprador (tercero) actu
en concierto, en comn acuerdo con el vendedor para as defraudar al acreedor.
8.- De tal forma, considerando entonces que la buena fe se presume y que la mala fe
se debe probar; la Sala Superior no ha expuesto una motivacin que exteriorice un
razonamiento adecuado o la razn suficiente que justifique la decisin adoptada, pues
restringe su anlisis a la simple consignacin de sucesin de ciertos actos, que a su
entender acreditaran la mala fe de la Empresa Corporacin Aguilar S.A.C,
prescindiendo con establecer en qu medida la parte demandante acreedora ha
desvirtuado probatoriamente la presuncin de la buena de fe que ampara a los
contratantes. Ello debido a que, el Ad quem al momento de efectuar el rozamiento
jurdico que le ha llevado a tal conclusin, no ha efectuado una valoracin conjunta
de los medios probatorios admitidos y actuados en sede ordinaria, pues se ha omitido
tener en cuenta que en la propia Partida Registral N 020031278, a la fecha de la
celebracin del acto jurdico materia de la presente ineficacia, no apareca inscrita
gravamen o medida cautelar sobre el bien sub litis, con lo cual la actuacin de la
Empresa Corporacin Aguilar S.A.C habra sido realizada premunida los principios
de publicidad y buena fe registral; asimismo, no se ha puesto en evidencia que, en el
108
expediente N 2005-988 (que aparece como acompaado al presente expediente

principal) donde se tramitaba la demanda de devolucin de pago por perdida de bien
e indemnizacin de daos y perjuicios, interpuesta por el demandante Hugo Valencia
Palomino contra el demandado Alfredo Urribarri Kajatt, se ha expedido la resolucin
nmero veinte, del quince de junio de dos mil diez, a fojas ciento setenta y seis, donde
se ha declarado el abandono del mismo ordenndose su archivamiento; lo cual,
importara una falta de diligencia y prontitud de los ahora demandantes en recuperar
justamente la acreencia, que en el presente proceso, ha sido ha sido el eje central para
sustentar el posible perjuicio que se les estara ocasionando con la celebracin del acto
jurdico que se pretende su ineficacia. En consecuencia, es claro que la sentencia de
vista vulnera el principio de la debida motivacin de las resoluciones judiciales al
haber incurrido en el supuesto de motivacin insuficiente.
9.- Por tanto, siendo de exigencia la debida motivacin de las resoluciones judiciales
es incondicional e incondicionada, resulta evidente que no estamos ante una sentencia
vlida, sino, por el contrario, ante una decisin arbitraria, atribuida en nombre del libre
convencimiento y fruto de un decisionismo inmotivado antes que el producto de un
juicio racional y objetivo. Por lo que, se concluye que la sentencia no solamente
vulnera al principio de la debida motivacin de las resoluciones judiciales, sino
tambin el principio de interdiccin de la arbitrariedad (artculos 3,43 y 44, de la
Constitucin Poltica del Estado.
En conclusin, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la

Repblica declar FUNDADO el recurso de casacin interpuesto por la Empresa Corporacin
Aguilar S.A.C, a travs de su representante legal Elvis Aguilar Glvez; en consecuencia,
NULA la sentencia de vista del nueve de setiembre de dos mil trece, expedida por la Sala Civil
de la Corte Superior de Justicia de Ayacucho. b) ORDENARON a la Sala Superior emita
nueva resolucin conforme a los lineamientos previstos en la presente ejecutoria.
7.3. Casacin N 0429-2013 lima. Sala de Derecho Constitucional y Social

Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica22
22La presente jurisprudencia fue publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de abril del
2015, pp. 62353-62355.
109
La presente jurisprudencia trata del recurso de casacin interpuesto por el Instituto

Nacional de Defensa de la Competencia y de la Proteccin de la Propiedad Intelectual -
INDECOPI, por intermedio de su apoderado Efran Pacheco Guillen, de fecha diecinueve de
setiembre de dos mil doce, contra la sentencia de vista expedida el dieciocho de julio de dos
mil doce, dictada por la Tercera Sala Especializada en lo Contencioso Administrativo de la
Corte Superior de Justicia de Lima; en los seguidos por doa Gina Rosingana de Rivera contra
el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Proteccin de la Propiedad
Intelectual - INDECOPI, sobre Impugnacin de Resolucin Administrativa.
El Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Proteccin de la Propiedad

Intelectual - INDECOPI denuncia: i) la infraccin normativa por aplicacin indebida del
artculo 2022 del Cdigo Civil; ii) por inaplicacin del artculo 2012 del Cdigo Civil; iii)
por inaplicacin del artculo 2013 del Cdigo Civil; iv) por inaplicacin del artculo 2016
del Cdigo Civil; y, v) por inaplicacin del artculo 2017 del Cdigo Civil.
La Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema de

Justicia de la Repblica sostiene: Cuarto: Sobre la denuncia de infraccin normativa por
inaplicacin del artculo 2013 del Cdigo Civil 4.1. En ese mismo sentido, el artculo 2013
del Cdigo Civil, establece: artculo 2013.- El contenido de la inscripcin se presume cierto
y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez
4.2. El dispositivo legal anotado contiene el principio de legitimacin registral, cabe destacar
que este principio "... hace veraz o exacto, el contenido del Registro en cuanto a la existencia,
extensin, titularidad, causa jurdica de la mutacin y ejercicio de los derechos registrados
debidamente y sin contradiccin alguna registrar. 4.3. Del auto calificatorio se aprecia que se
acogi como sustento que al efectuarse el embargo por parte de la referida entidad se presuma
que, admitiendo prueba en contrario, la exactitud (correspondencia entre lo que dice el registro
y la realidad) y validez de la inscripcin, la que producen sus efectos mientras no se rectifique
o se declare judicialmente su invalidez. 4.4. De igual modo resulta que el artculo 2013 del
Cdigo Civil, que contiene el principio de legitimidad registral, no resulta aplicable al caso
materia de autos, pues si bien el contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos
sus efectos, nuestro sistema registral en lo que atae a la trasferencia de la propiedad inmueble
es declarativo, siendo que la transmisin de la titularidad sobre el derecho de propiedad de
inmuebles opera fuera del registro.
110
En conclusin, la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte

Suprema de Justicia de la Repblica declar INFUNDADO el recurso de casacin
interpuesto por la parte demandada el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de
la Proteccin de la Propiedad Intelectual - INDECOPI, por intermedio de su apoderado
Efran Pacheco Guillen, de fecha diecinueve de setiembre de dos mil doce, en consecuencia;
NO CASARON la sentencia de vista expedida el dieciocho de julio de dos mil doce, dictada
por la Tercera Sala Especializada en lo Contencioso Administrativo de la Corte Superior de
Justicia de Lima; en los seguidos por doa Gina Rosingana de Rivera contra el Instituto
INDECOPI, sobre Impugnacin de Resolucin Administrativa.
7.4. Casacin N 4830-2013 Arequipa. Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de

La presente jurisprudencia trata del recurso de casacin interpuesto por Edgar Flix
Gutirrez Paredes, contra la sentencia de vista de fojas mil ciento treinta y uno, de fecha nueve
de setiembre de dos mil trece, expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de
Justicia de Arequipa, la cual confirm la apelada de fojas mil cincuenta y siete, de fecha
veintitrs de agosto de dos mil doce que declar infundada la demanda de tercera de propiedad
interpuesta contra el Ministerio del Interior.
Edgar Flix Gutirrez Paredes denuncia la inaplicacin del artculo 2013 del Cdigo
Civil que regula el principio de legitimidad, pues el contenido de la inscripcin se presume
cierto y produce todos sus efectos mientras no se declare judicialmente su invalidez. Adems,
no se ha tomado en cuenta que la anotacin de la demanda de nulidad de acto jurdico
publicitaba un litigio cuyo efecto principal es asegurar un rango de derecho real como
consecuencia del proceso que pueda constituirse, garantizando la retroactividad del mismo al
momento de anotacin de la demanda; ()

Dcimo Primero.- Las denuncias contenidas en los acpites A), B) y C), tienen como
sustento la inaplicacin de los artculos 2013 y 2016 del Cdigo Civil y el artculo
23La presente jurisprudencia fue publicada en el diario oficial El Peruano el 1 de junio del
2015, pp. 63760-63762.
111
94 del Reglamento General de los Registros Pblicos, cuyos fundamentos en esencia

se encuentran orientados al derecho preferente del actor en mrito a la inscripcin de
la medida cautelar en forma de anotacin de la demanda, que es anterior a la
inscripcin de la incautacin preventiva. Al respecto, debe considerarse que el citado
artculo 2016 regula el Principio de Prioridad Registral, segn el cual los derechos
que otorgan los Registros Pblicos estn determinados por la fecha de su inscripcin.
La Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil refirindose al citado artculo
seala: Este artculo reconoce el principio de prioridad de rango, que es la que se
produce respecto de derechos sucesivamente inscritos con posibilidad de concurrencia
registral. En este caso, los derechos inscritos no se excluyen pero si se jerarquizan en
funcin de la antigedad de su inscripcin.
Dcimo Segundo.- En el presente caso, ha quedado establecido en las instancias de

mrito, que el derecho sobre el inmueble sub litis a favor del Estado Peruano surge a
partir de la anotacin de incautacin preventiva inscrita el diecisiete de julio de dos
mil tres en los Registros Pblicos, siendo posteriormente definitiva en fecha veintids
de marzo de dos mil siete, en mrito a la sentencia condenatoria de fecha veinte de
enero de dos mil cuatro y Ejecutoriada por Resolucin Suprema de fecha doce de
agosto del mismo ao, conforme aparece del Asiento nmero 00011 de la Partida
nmero P06117079. Que los accionantes no han acreditado derecho de propiedad a la
fecha en que se anot la incautacin preventiva, pues en dicha fecha el inmueble se
encontraba inscrito a nombre de Lucio Vargas Paredes. Que a la fecha de interpuesta
la presente demanda (uno de febrero de dos mil cinco), los actores no eran propietarios
del bien ya que el tracto sucesivo a su favor a consecuencia de la muerte de su madre,
fue inscrito con fecha seis de julio de dos mil cuatro, esto es, con fecha posterior a la
inscripcin de la incautacin preventiva (catorce de julio de dos mil tres).-
Dcimo Tercero.- En consecuencia, la aplicacin de la norma en mencin, al momento

de confrontar el derecho de propiedad de los terceristas contra la anotacin de
incautacin preventiva, resulta impertinente, puesto que el derecho a favor del Estado
Peruano fue inscrito en los Registros Pblicos con fecha anterior al derecho de
propiedad de los actores; razn por la cual se concluye que la inaplicacin del citado
precepto normativo resultaba coherente con lo actuado; por lo tanto, los extremos
denunciados (acpites A, B y C) tambin deben ser desestimados.
112

Repblica declar INFUNDADO el recurso de casacin interpuesto por Edgar Flix Gutirrez
Paredes; en consecuencia NO CASARON la sentencia de vista de fecha nueve de setiembre
de dos mil trece.
7.5. Casacin N 2791-2014 Lima. Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de

La presente jurisprudencia trata del recurso de casacin interpuesto por Renato

Lisandro Ramos Marcelo contra la sentencia de vista que confirma la resolucin que declara
fundada la demanda y nulo los contratos de compraventa de fechas veintids de setiembre,
treinta de octubre y nueve de diciembre de dos mil ocho, tres de marzo y quince de mayo de
dos mil nueve y ordena la cancelacin del asiento registral.
Renato Lisandro Ramos Marcelo denuncia la infraccin normativa del artculo 2014
del Cdigo Civil, sosteniendo que la Sala Superior incurre en un grave error pues reconoce
que el titulo 226832-2009 as como su apelacin fueron observados por lo tanto no gener su
inscripcin sin tener en cuenta que ello no dio origen a los asientos regstrales por lo que mal
puede determinarse que exista una inexactitud en los mismos; y, la infraccin normativa de
los artculo 2012 y 2013 del Cdigo Civil, sosteniendo que si bien la Sala Superior concluye
que el titulo 226832-2009 y su apelacin fueron observados y no generaron nunca ninguna
inscripcin por tanto cmo es posible que tendran que analizarse los supuestos ttulos
archivados si no existan causas validas en ltima instancia que publiciten alguna inexactitud.-
La Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica seala, en

cuanto a las infracciones normativas descritas en los literales a) y b) que no pueden prosperar
habida cuenta que incumplen los requisitos previstos en el artculo 388 incisos 2) y 3) del
Cdigo Procesal Civil al no advertirse de la lectura de las mismas la incidencia directa que las
mismas tendran sobre las decisiones adoptadas pues el impugnante arguye que no se ha
tomado en cuenta lo regulado por los artculos denunciados determinando que el ttulo 226832-
2009 y su apelacin no dieron origen a ninguna inscripcin por lo que mal puede establecerse
que habran inexactitud en los mismos no obstante dicha afirmacin carece de base cierta en
2015, pp. 63834-63835.
113
principio por cuanto lo que el impugnante pretende es rebatir el criterio adoptado por las
instancias de mrito al amparo de argumentos de orden fctico toda vez que los mismos slo
buscan que en sede casatoria se ampare el derecho alegado efectundose una revaloracin de
medios probatorios lo cual no es viable por contravenir los fines del recurso acorde a lo
consagrado en el artculo 384 del Cdigo Procesal Civil; y en segundo lugar porque de la
revisin de autos se advierte que sobre dicho aspecto las instancias de mrito ya han
determinado del Atestado Policial que corre de fojas dos a veinticuatro que el demandante
luego de haber tomado conocimiento sobre los actos ilegales que se haban adoptado para
realizar el despojo precisado denunci dichos hechos ante autoridad competente, recurriendo
a los Registros Pblicos y solicitando se inscriba la nulidad de todos los documentos y ttulos
otorgados en la Partida nmero 12219646 por haberse incurrido en la comisin de delitos
contra la fe pblica - falsificacin de documentos, contra el patrimonio- estafa- y contra la
tranquilidad pblica- asociacin ilcita para delinquir siendo ingresada dicha solicitud el
primero de abril de dos mil nueve con el nmero 2262832-2009 la cual fue observada no
generndose su inscripcin; sin embargo, al haberse apelado dicha observacin ese acto fue
registrado en la Partida nmero 12219646 en el rubro de gravmenes y cargas del Registro de
la Propiedad Inmueble a partir de cuya circunstancia tiene vigencia el ttulo por lo que dicho
ttulo de presentacin signado con el nmero 00341316-2009 el cual contena la compraventa
celebrada entre el recurrente data del diecinueve de mayo de dos mil nueve; es decir, cuando
se encontraba en vigencia el ttulo del actor lo que en buena cuenta significa que el demandado
no fue diligente en rodearse de informacin veraz, autentica y actual sobre la existencia de un
ttulo presentado en el cual constaban los actos fraudulentos y de mala fe aunado al hecho que
no ha verificado si el inmueble se encontraba ocupado lo que en este caso enerva
evidentemente la buena fe que alega el recurrente no resultando conjuntamente amparable el
acto jurdico celebrado por el impugnante no resulta amparable la decisin con la que esta Sala
Suprema concuerda por lo que habindose emitido fallo con arreglo a ley debe desestimarse
el recurso de casacin.

Repblica declar IMPROCEDENTE el recurso de casacin interpuesto por Renato Lisandro
Ramos Marcelo contra la resolucin dictada por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de
Justicia de Lima el seis de mayo de dos mil catorce.
7.6. Casacin N 7464-2013 Huara. Sala de Derecho Constitucional y Social

114
La presente jurisprudencia trata del recurso de casacin interpuesto por el Procurador

Pblico del Ministerio de Agricultura, de fecha cuatro de abril de dos mil trece, contra la
sentencia de vista de fecha ocho de marzo de dos mil trece, obrante a fojas ochocientos noventa
y uno, que confirma la sentencia a apelada de fecha trece de julio de dos mil doce, que declar
fundada la demanda; en los seguidos por don No Adilson Silvestre Estela, sobre Prescripcin
Adquisitiva de Dominio.
El Procurador Pblico del Ministerio de Agricultura denuncia la infraccin normativa

configurada por inaplicacin del artculo 2013 del Cdigo Civil, la cual es sustentada por la
entidad recurrente alegando que conforme puede verse de la demanda, una apoderada del actor
interpuso la pretensin de prescripcin adquisitiva de dominio, respecto al inmueble
conformado por la Parcela N 47, Unidad Catastral N 05442, Sector Garca Alonso, del
Distrito y Provincia de Huaral, Departamento de Lima, reconociendo expresamente en el punto
dcimo de su indicada demanda, que el predio en mencin pertenece y se encuentra registrado
a nombre de la Direccin General de Reforma Agraria y Asentamiento Rural del Ministerio
de Agricultura, confesin de parte, que segn anota, no constituye la nica prueba que acredita
que el referido predio es de propiedad del Estado, sino tambin la copia literal de dominio
presentada por la propia apoderada del actor como Anexo 1-k de su demanda, en la que
consta la inscripcin registral de dicho predio a favor del Estado, naturaleza pblica por la
cual, su entrega a particulares slo puede ser posible siguindose los procedimientos de
adjudicacin o concesin previstos por la ley, procedimientos administrativos que pretenden
ser burlados; y, adems, agrega que la inscripcin registral obrante en la Ficha N 24605 del
Registro de la Propiedad Inmueble de Huaral, se encuentra protegida por el principio de
legitimacin, consagrado por el artculo 2013 del Cdigo Civil, disposicin que seala habra
sido vulnerada por la Sala de mrito, en tanto se ha sustentado en un hecho contrario a la
verdad registral indicada, al negarse que el predio materia de la indebida prescripcin es de
propiedad del Estado.

Justicia de la Repblica sostiene:
Cuarto: Pues bien, en cuanto a la primera denuncia por la cual se ha declarado
2015, pp. 64310-64311.
115
procedente el recurso, cabe recordar que el artculo 2013 del Cdigo Civil reconoce
dentro de nuestro ordenamiento jurdico el llamado principio de legitimacin registral,
de acuerdo al cual, el contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos
sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.
Quinto: En virtud a este principio registral, el legislador atribuye credibilidad ex lege

al contenido de los asientos regstrales, en tanto que stos no sean modificados de
acuerdo a ley -la inscripcin subsiste mientras no se cancela, en palabras de Roca
Sastre-, estableciendo para ello el reconocimiento legal de su eficacia mientras esta no
sea derrotada; con el propsito de otorgar certeza y seguridad jurdica sobre la
titularidad de los bienes registrados y sobre su transmisin.
Sexto: No obstante, no debe olvidarse que, en ltima instancia, el principio de certeza

que el artculo 2013 del Cdigo Civil atribuye al contenido de los asientos regstrales
se encuentra sustentado esencialmente en una opcin de poltica legislativa, por medio
de la cual nuestro ordenamiento jurdico atribuye grado de certeza a una apariencia,
que si bien se encuentra sustentada en un instrumento cualificado, como lo es el
Registro, no por ello deja de constituir una imagen de la realidad jurdica que refleja;
y que, por tanto, no puede ser tomada como excusa vlida para defraudar o silenciar
la verdad que se desprende directamente de la realidad jurdica, cuando en un proceso
puede determinarse que la informacin registral entra en contradiccin con la realidad
extra registral. Una opcin contraria, que prefiriera ciegamente" la falsa apariencia
que se obtiene del contenido de los asientos regstrales, an por encima de la verdad
que se desprende de la propia realidad jurdica, cuando en un proceso puede advertirse
con certeza la discrepancia entre ellas, implicara una indudable desconocimiento a
los valores de justicia material que la actividad jurisdiccional persigue.
En conclusin, Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte

Suprema de Justicia de la Repblica declar INFUNDADO el recurso de casacin interpuesto
por el Procurador Pblico del Ministerio de Agricultura; en consecuencia NO CASARON la
sentencia de vista de fecha ocho de marzo de dos mil trece, que confirma la sentencia apelada
de fecha trece de julio de dos mil doce, que declar fundada la demanda; en los seguidos por
don No Adilson Silvestre Estela, sobre Prescripcin Adquisitiva de Dominio.
116
7.7. Casacin N 4082-2011 lima. Sala de Derecho Constitucional y Social

La presente jurisprudencia trata del recurso de casacin interpuesto por el Instituto

INDECOPI, contra la sentencia de vista obrante a fojas ciento noventa y seis, de fecha treinta
y uno de mayo del dos mil once, expedida por la Tercera Sala Especializada en lo Contencioso
Administrativo de la Corte Superior de Justicia de Lima, que revocando la resolucin apelada
de fojas ciento diez del diecisis de junio del dos mil nueve, que declara infundada la demanda,
reformndola la declara fundada en parte la demanda, en consecuencia Nula la Resolucin N
02-2129-06/COA/INDECOPI, ordenndose a la administracin expida nueva resolucin
declarando fundada la tercera de propiedad interpuesta por el demandante dentro del tercer
da de notificado, e improcedente en cuanto a la pretensin de pago de intereses legales.
El Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Proteccin de la Propiedad

Intelectual - INDECOPI denuncia la infraccin normativa de los siguientes dispositivos
legales: a) La inaplicacin del artculo 2013 del Cdigo Civil, argumentando que el sustento
del pronunciamiento emitido por el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la
Proteccin de la Propiedad Intelectual - INDECOPI por el cual se declar infundada la tercera
de propiedad invocada por los demandantes, se bas estrictamente en la informacin extrada
de Registros Pblicos que se presume cierta, salvo sentencia judicial que la invalide; y, b) La
inaplicacin del artculo 2022 del Cdigo Civil, manifestando que el INDECOPI mantiene su
posicin respecto a que el contrato celebrado entre Inversiones M y S Sociedad Annima
Cerrada, y el demandante no demostraba que la tercerista fuese propietaria del bien, ya que
dicho contrato reservaba la propiedad de los inmuebles embargados por el Instituto Nacional
de Defensa de la Competencia y de la Proteccin de la Propiedad Intelectual - INDECOPI al
cumplimiento de determinadas prestaciones posteriores entre las partes, consecuentemente,
dicho contrato no demostraba la titularidad que el bien recayera en el demandante al momento
de trabar el embargo.

2015, pp. 65073-65074.
117
Primero: Por escrito de fojas quince, don Ramn Humberto Miranda Eyzaguirre,
interpone demanda contencioso administrativa a efecto que se declare la nulidad e
ineficacia de la Resolucin N 02-2129-06/COA-INDECOPI, cuya copia obra a fojas
diez, a travs de la cual el rea de Ejecucin Coactiva del INDECOPI resuelve
declarar infundada la tercera de propiedad interpuesta por el mencionado demandante
en el marco del procedimiento de ejecucin coactiva que le sigue el INDECOPI a la
ejecutada Inversiones M y S Sociedad Annima Cerrada, luego de haberse resuelto
trabar embargo, con fecha trece de octubre del dos mil cinco, sobre los departamentos
402 y 404 del Edificio F del Conjunto Residencia El Mirador ubicado en el Jirn
Richard Strauss (antes Calle 1) N 190 de la Urbanizacin Los Alamos, Santiago de
Surco, Provincia y Departamento de Lima, alegando haber operado la transferencia de
tales inmuebles a su favor como consecuencia de la celebracin del contrato de
permuta de fecha nueve de mayo del dos mil dos.
Segundo: Mediante la sentencia de vista de fojas ciento noventa y seis, la Tercera Sala
Especializada en lo Contencioso Administrativo de la Corte Superior de Justicia de
Lima, revocando la apelada declara fundada en parte la demanda, en consecuencia
nula la Resolucin N 02-2129-6/C/ INDECOPI, de fecha veintisiete de octubre
del dos mil seis, ordenando que la administracin expida nueva resolucin declarando
fundada la tercera de propiedad, tras considerar que la existencia de los departamentos
402 y 404 materia de tercera, se encuentra acreditada desde el cuatro de agosto del
dos mil tres, fecha en la que se atribuye la finalizacin de la obra segn Declaratoria
de Fbrica presentada a la Secretara Tcnica de la Municipalidad Distrital de Santiago
de Surco, y en la que ha operado la transferencia de propiedad a favor del demandante
pues ste celebr el contrato de permuta de bienes futuros a cambio de la entrega de
la embarcacin pesquera denominada The Palace, mientras que el embargo en forma
de inscripcin ordenado en el proceso de cobranza coactiva iniciado por el rea de
Ejecucin Coactiva del INDECOPI, sobre los referidos inmuebles se llev a cabo el
trece de octubre del dos mil cinco, esto es, con mucha posterioridad a la transferencia
del inmueble, resultando irrelevante que la inscripcin de tales departamentos la haya
efectuado la obligada M y S Sociedad Annima Cerrada, recin el dieciocho de mayo
del dos mil cuatro.
Tercero: Ingresando al anlisis de las causales denunciadas, es de advertir

previamente, que el argumento esencial de la sentencia de vista, en virtud al cual el
118
Colegiado de la Tercera Sala Especializada en lo Contencioso Administrativo de la

Corte Superior de Justicia de Lima, ha concluido en que la Resolucin N 02-2129-
06/COA/INDECOPI debe ser declarada nula, radica en el hecho que en nuestro
ordenamiento jurdico en vigencia, no se considera a la inscripcin registral como
constitutiva de derechos, ni es mecanismo exclusivo de oponibilidad, pues de acuerdo
al sistema consensual, la sola celebracin del contrato es suficiente para transferir
propiedad, conforme as lo tiene dispuesto nuestro ordenamiento jurdico civil en
vigencia en el artculo 949 del Cdigo Civil.
Cuarto: El referido fundamento pretende ser rebatido por el recurrente a travs de la

causal de infraccin normativa del artculo 2013 del Cdigo Civil, el cual establece
que el contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez; desprendindose de
la argumentacin impugnatoria de este extremo del recurso que el pronunciamiento
emitido en sede administrativa por el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia
y de la Proteccin de la Propiedad Intelectual - INDECOPI por el cual se declar
infundada la tercera de propiedad invocada por los demandantes, se bas
estrictamente en la informacin extrada de Registros Pblicos que se presume cierta,
salvo sentencia judicial que la invalide.
Quinto: Sin embargo, al respecto es menester precisar que el dispositivo legal en

comento no hace ms que recoger el denominado Principio de Legitimacin Registral,
en virtud al cual los asientos regstrales gozan de una efectiva credibilidad, en tanto y
en cuanto no hayan sido declarados inexactos o invlidos por el rgano jurisdiccional,
aspecto que en nada va a determinar la modificacin del sentido de la decisin
recurrida, pues sta no se basa en la veracidad del contenido de los asientos regstrales,
sino en el momento en el que se produjo la transferencia, que en el presente caso por
tratarse de bienes futuros, al haberse finalizado la obra y con ello producirse la
existencia del bien con fecha cuatro de agosto del dos mil tres, es a dicha data en que
debe entenderse la transferencia a favor del actor, en la medida que este derecho real
en la incidencia de tercera de propiedad acontecida en sede administrativa, no se est
oponiendo a otro derecho real para que pueda, conforme al artculo 2022 del Cdigo
Civil, preferirse a aquel que se haya inscrito con anterioridad, sino en todo caso que la
oposicin se produce frente a un derecho de diferente naturaleza como lo es el
embargo que representa a un derecho personal, contexto en el que se aplican las
119
disposiciones del derecho comn, esto es, aqul que se produjo primero, y en el
presente caso, la transferencia de propiedad, que ha quedado establecido, se produjo
el cuatro de agosto del dos mil tres, con la existencia del bien conforme a la
declaratoria de fbrica presentada a la Secretara Tcnica de la Municipalidad Distrital
de Santiago de Surco, esto es, antes de trabarse el embargo llevado a cabo el trece de
octubre del dos mil cinco.

por el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Proteccin de la Propiedad
Intelectual - INDECOPI, en consecuencia NO CASARON la sentencia de vista obrante a fojas
ciento noventa y seis, de fecha treinta y uno de mayo de dos mil once; en los seguidos por don
Ramn Humberto Miranda Eyzaguirre sobre Impugnacin de Resolucin Administrativa.
7.8. Casacin N 4109-2013 Amazonas. Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema

de Justicia de la Repblica27
La presente jurisprudencia trata del recurso de casacin interpuesto por Rodolfo

Santilln Alvarado, contra la sentencia de vista de fojas ciento ochenta y cuatro, de fecha
diecisiete de setiembre de dos mil trece expedida por la Sala Mixta de Chachapoyas de la Corte
Superior de Justicia de Amazonas, la cual ha confirmado la sentencia apelada de fojas ciento
treinta y dos, de fecha siete de mayo de dos mil trece que haba declarado infundada la
demanda de tercera excluyente de propiedad.
Rodolfo Santilln Alvarado denuncia la infraccin normativa de los artculos 1135,

2012 y 2016 del Cdigo Civil; por cuanto dichos artculos no resultan aplicables al caso de
autos, toda vez que no rigen los principios de publicidad y prioridad en la inscripcin cuando
se trata de derechos de distinta naturaleza as como tampoco resulta aplicable lo previsto por
el artculo 1135 del Cdigo Civil, ya que el recurrente en ningn momento ha celebrado acto
jurdico que implique obligacin de entregar el inmueble a tercera persona.
2015, pp. 63834-63835.
120
Primero.- Por escrito de fojas dos, subsanado a fojas diecinueve, Rodolfo Santilln
Alvarado interpuso demanda de tercera de propiedad a efectos de que se suspenda el
proceso de embargo de bien inscrito, recado sobre el inmueble de su propiedad
ubicado en Jirn Grau nmero mil ciento ochenta y siete, Barrio La Laguna, Distrito
y Provincia de Chachapoyas, ordenado en el Proceso nmero 281-09, seguido por Keti
Betsave Saln Vsquez contra Lidia Albertina Damacen de Snchez, sobre
Indemnizacin por Daos y Perjuicios, tramitado ante el Juzgado de Paz Letrado de
Chachapoyas, sealando que: a) Debe notificarse al Juzgado la suspensin del
proceso, hasta que se declare fundada la demanda y se ordene la desafectacin del
inmueble; b) El inmueble ha sido embargado a sabiendas que pertenece a un Tercero
(al actor), lo cual acredita con documento pblico de fecha cierta; c) Es inocente de la
responsabilidad extracontractual o de alguna indemnizacin, no pudiendo ser
perjudicado por los demandados.
Segundo.- Mediante Resolucin de fojas sesenta y uno, se declar rebelde a las

demandas Lidia Albertina Damacen de Snchez y Keti Betsave Saln Vsquez.
Tercero.- Mediante sentencia de primera instancia, de fecha siete de mayo de dos mil
trece, de fojas ciento treinta y dos, se declara infundada la demanda, al concluirse que:
a) Con el Testimonio de Compraventa de fojas once, se acredita que el inmueble
materia de tercera fue enajenado al demandante con fecha once de enero de dos mil
diez, es decir con posterioridad a la solicitud de medida cautelar de embargo dentro
del proceso que se efectuara ante el Juzgado de Paz Letrado, que conforme a los
actuados de fojas ochenta y siete y ochenta y ocho, ocurri el veintiocho de diciembre
de dos mil nueve; la medida cautelar de embargo en forma de inscripcin se produjo
por Resolucin de fecha uno de junio de dos mil diez, quedando inscrita en los
Registros Pblicos el veinticuatro de junio de dos mil diez; b) La transferencia de Keti
Betsave Saln Vsquez a favor de Rodolfo Santilln Alvarado (tercerista) se inscribi
en los Registros Pblicos el ocho de noviembre de dos mil once, es decir despus de
emitida la medida cautelar y despus de la inscripcin del gravamen en los Registros
Pblicos; por tanto, el comprador pudo conocer por principio de publicidad registral,
que los bienes adquiridos contenan un gravamen; por ello es de aplicacin el Segundo
prrafo del artculo 533 del Cdigo Procesal Civil; c) Es resaltante el hecho de que
conocida la demanda sobre responsabilidad extracontractual, la vendedora Keti
Betsave Saln Vsquez de inmediato transfiere sus dos inmuebles en la Notara de
121
Lamud, cuando en la ciudad de Chachapoyas tambin existen notarios expeditos y en

este proceso no responde a la demanda y deja su continuidad en rebelda, lo que hace
tomar con reserva la legalidad de las conductas en la venta y la accin del comprador.
Cuarto.- Apelada que fue esa decisin, la Sala Superior la confirm bajo el sustento
que: 1) Debe preferirse el embargo inscrito a favor de la demandada Lidia Albertina
Damacen de Snchez, que ha registrado con anterioridad al derecho alegado por el
tercerista, conforme al artculo 2016 del Cdigo Civil; 2) Est acreditado que la
demandada inscribi en los Registros Pblicos la medida cautelar de embargo sobre
el inmueble sub litis con fecha veinticuatro de junio de dos mil diez y la inscripcin
de la propiedad por el demandante se realiz el ocho de noviembre de dos mil once,
es decir, con fecha posterior a la inscripcin del embargo; por lo que la sentencia
apelada est ajustada a derecho.
Noveno.- De la revisin de autos, se aprecia que el accionante peticiona que se ordene

la desafectacin del inmueble de su propiedad que fuera embargado a travs de una
medida cautelar dictada en el Expediente nmero 281-2009, sobre Indemnizacin por
Daos y Perjuicios, e inscrito en los Registros Pblicos el veinticuatro de junio de dos
mil diez, acreditando su derecho de propiedad con el Testimonio de Escritura Pblica
de Compraventa de fecha veintiuno de marzo de dos mil once. Siendo as, se advierte
que no existe confrontacin de dos derechos reales, sino de dos derechos de diferente
naturaleza, es decir, de un derecho personal (la medida cautelar que busca asegurar el
cobro de una suma de dinero) contra un derecho real (que es el de propiedad); por
tanto, no resulta aplicable el principio de prioridad registral para dilucidar la presente
controversia, sino las normas del derecho comn, previstas en el Segundo prrafo del
artculo 2022 del Cdigo Civil.
Dcimo.- De lo expuesto, se concluye que se ha incurrido en la infraccin de las

normas denunciadas; por tanto, si bien es cierto que conforme con lo previsto en el
primer prrafo del artculo 396 del Cdigo procesal Civil, correspondera a este
Supremo Tribunal emitir pronunciamiento sobre el fondo de lo que es materia litis]
sin embargo, ello no resulta posible, a razn de que la resolucin a emitirse importara
la evaluacin de los hechos y la valoracin de los medios probatorios, lo cual es
facultad exclusiva de las instancias de mrito, motivo por el cual debe procederse en
forma excepcional a devolverse la presente causa a la Sala Superior para que emita
122
nuevo pronunciamiento, teniendo en cuenta lo sealado en la presente resolucin.

Repblica declar FUNDADO el recurso de casacin de fojas ciento noventa y seis interpuesto
por Rodolfo Santilln Alvarado; CASARON la sentencia de vista de fojas ciento ochenta y
cuatro, de fecha diecisiete de setiembre de dos mil trece, en consecuencia NULA la misma;
ORDENARON que la Sala Superior emita nueva resolucin teniendo en cuenta las
consideraciones expuestas en la presente resolucin.
7.9. Casacin N 2942-2013 Lima. Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de

Justicia de la Repblica
La presente jurisprudencia trata del recurso de casacin interpuesto por Javier Jess
Canessa Gaviria a fojas mil setenta y ocho, contra la sentencia de vista de fojas novecientos
sesenta y nueve, de fecha diecisis de mayo de dos mil trece, emitida por la Primera Sala Civil
Subespecialidad Comercial de la Corte Superior de Justicia de Lima, que revoca la sentencia
apelada de fojas seiscientos ochenta y uno, de fecha trece de diciembre de dos mil once, que
declar fundada la demanda interpuesta, con lo dems que contiene y reformndola declar
infundada la misma.
Rodolfo Santilln Alvarado denuncia la infraccin normativa del artculo 949 del
Cdigo Civil, toda vez que el impugnante adquiri la propiedad de los bienes sub litis el da
uno de marzo de dos mil dos y el perfeccionamiento de su transferencia no poda condicionarse
a la inscripcin registral de la declaratoria de fbrica, independizacin y reglamento interno
del edificio, toda vez que la inscripcin registrales meramente declarativa. La controversia
versa sobre un derecho real de propiedad que corresponde al tercerista, frente a un derecho
personal que corresponde al embargante; y dado que se trata de derechos de diferente
naturaleza deben aplicarse las reglas del derecho comn, no rigiendo las disposiciones del
derecho registral. El tercerista ya era propietario de los inmuebles con anterioridad a la
inscripcin de la medida de embargo y la transferencia a su favor solo estuvo condicionada a
la existencia de los bienes materia de la presente tercera, no requirindose la inscripcin
registral para que la transferencia quede perfeccionada al no ser constitutiva de derechos.
Agrega que en la clusula tercera y quinta del contrato de compraventa se concluye

123
sin dificultad que la venta de bienes futuros se celebra de conformidad con los artculos 1534
y 1535 del Cdigo Civil, es decir, condicionado a que los inmuebles llegaran a tener
existencia; y si bien en la clusula sexta se afirma que la transferencia de los bienes quedar
perfeccionada con la inscripcin de la declaratoria de fbrica, independizacin y reglamento
interno, dicha clusula debi ser interpretada de forma sistemtica con las dems clusulas del
contrato y no de forma aislada, entendindose que la traslacin de dominio ocurri cuando los
bienes llegaron a existir, correspondiendo al vendedor perfeccionar la venta, es decir, realizar
los actos necesarios para colocar al comprador en la posibilidad de gozar de los derechos y
atribuciones inherentes a la propiedad, pues no se puede perfeccionar algo que no existe. Se
aportaron diversas pruebas que acreditan que el suscrito viene ejerciendo la posesin y los
derechos inherentes a la propiedad contemplados en el artculo 923 del Cdigo Civil desde el
ao dos mil dos, lo que acredita que los inmuebles sub materia tuvieron existencia y en dicha
fecha oper la transferencia de propiedad a su favor.
Finalmente, sostiene que los Jueces Superiores Wong Abad y Hurtado Reyes se
apartaron del precedente judicial establecido en el Expediente nmero 5482-2008 sobre
Tercera de Propiedad seguido en relacin a dos inmuebles ubicados en el mismo edificio,
oportunidad en la cual confirmaron el fallo favorable al tercerista; sin embargo, en este proceso
lo revocan.-
Quinto: Que, la denuncia casatoria gira en torno al artculo 949 del Cdigo Civil,
segn el cual la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario. En el caso
concreto se debate sobre la compraventa de un bien futuro, operada en virtud a un
contrato suscrito con fecha uno de marzo de dos mil dos, en cuya clusula sexta
segn las demandadas se habra establecido el momento en que operara
efectivamente la traslacin de dominio, ello en oposicin a la norma legal contenida
en el artculo 1534 del Cdigo Civil que dispone que la eficacia del contrato de venta
de un bien futuro se supedita a que dicho bien llegue a tener existencia.
Sexto: Que, es aceptado por la doctrina que en materia contractual rige el principio de
autonoma privada, recogido en nuestro ordenamiento en el artculo 1354 del Cdigo
Civil, segn el cual las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato
124
(crear, modificar o extinguir relaciones jurdicas) siempre que no sea contrario a una
norma legal de carcter imperativo, norma que se replica y robustece con lo regulado
en el artculo 1356 del Cdigo Civil, el cual seala que las disposiciones de la ley
sobre contratos son supletorias de la voluntad de las partes, salvo que sean imperativas.
Como puede apreciarse, el nico lmite para la autonoma privada es su conformidad
con las normas de carcter imperativo. Manuel De La Puente y Lavalle sostiene que
la regla general en materia de normas sobre contratos es que ellas tienen carcter
dispositivo, siendo la excepcin que tengan carcter imperativo, entendindose por
normas dispositivas aqullas que son aplicables en ausencia o para integrar las lagunas
de la manifestacin de la voluntad de las partes, mientras que son normas legales
imperativas aquellas manifestaciones del ordenamiento jurdico que no permiten a los
contratantes traspasar los lmites del poder que les ha sido delegado (Cfr.: El Contrato
en General; Tomo I, Palestra Editores Sociedad Comercial de Responsabilidad
Limitada, Lima, 2001; pp. 210-211).
Stimo: Que, no existe duda entonces que lo que prima es el pacto entre las partes, en
virtud a la autonoma privada de los contratantes que reconoce nuestro ordenamiento
civil; sin embargo, dicha autonoma tiene un lmite que es la no contravencin a las
normas imperativas. En el caso concreto, es cierto que lo pactado en la Minuta de
Compraventa de Bien Futuro de fecha uno de marzo de dos mil dos obliga a las partes
conforme a lo que all se estipula, sin embargo cabe preguntarnos si lo normado en el
artculo 1534 del Cdigo Civil puede ser considerado o no norma imperativa que
limite los alcances del pacto entre las partes o si existe alguna otra norma que restrinja
lo acordado libremente por los contratantes. Este es un aspecto que no ha sido
analizado por la Sala Superior, que si bien conviene en privilegiar el acuerdo privado
omite analizar la naturaleza de la norma contenida en el artculo 1534 ya citado.
Octavo: Que, este Supremo Tribunal advierte, adems, que tampoco se ha desarrollado
un concepto claro acerca de lo que significa que un contrato o el derecho que contiene
quede perfeccionado, teniendo en cuenta que la clusula sexta del Contrato de
Compraventa de Bien Futuro se refiere precisamente al perfeccionamiento de la
transferencia de la propiedad y no a la transferencia en s misma, por lo que resulta
necesario establecer si tal perfeccionamiento es sinnimo de eficacia del Contrato
de Compraventa de un Bien Ajeno.
125
Noveno: Que, de otro lado, en la denuncia casatoria se hace referencia tambin al

anlisis aislado de la clusula sexta del Contrato de Compraventa de Bien Futuro como
nico sustento de la decisin revocatoria. En efecto, sin entrar a discutir cuestiones de
fondo o que guarden relacin con la fundabilidad de la demanda, este Supremo
Tribunal advierte que el fallo de la Sala Superior se sustenta nicamente en el anlisis
de la citada clusula sexta, sin correlacionar sus alcances con las dems clusulas del
mismo contrato, como sera por ejemplo la clusula quinta, en la que las mismas partes
pactaron que: De conformidad con lo previsto en los artculos 1534 y 1535 del
Cdigo Civil, el presente Contrato queda sujeto a la condicin suspensiva de que los
bienes materia de la transferencia tengan existencia, clusula que debe ser
interpretada de manera sistemtica a fin de evitar cualquier asomo de duda o
contradiccin que pudiera existir en la manifestacin de la voluntad de las partes, pues
no sera congruente considerar que en un mismo acto jurdico las partes se someten a
los alcances de una norma material especfica, para luego afirmar que rige de forma
preferente el pacto entre ellas.

Repblica declar FUNDADO el recurso de casacin interpuesto por Javier Jess Canessa
Gaviria a fojas mil setenta y ocho; CASARON la resolucin impugnada, en consecuencia,
NULA la sentencia de vista de fojas novecientos sesenta y nueve, de fecha diecisis de mayo
de dos mil trece, emitida por la Primera Sala Civil Subespecialidad Comercial de la Corte
Superior de Justicia de Lima; ORDENARON que la Sala Superior emita nuevo fallo, con
arreglo a derecho y a lo actuado.
7.10. Casacin N 2221-2009 La Libertad. Sala de Derecho Constitucional y Social

La presente jurisprudencia trata del recurso de casacin interpuesto por Gladys Renee
Paz de Soto, mediante escrito de fojas ciento setenta y cuatro, contra la sentencia de vista de
fojas ciento cincuenta y siete, su fecha veintiocho de enero del dos mil nueve, expedida por la
Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de La Libertad, que confirma la sentencia
apelada de fecha tres de junio del dos mil ocho de fojas ciento veintiuno que declara infundada
2015, pp. 65073-65074.
126
la demanda de tercera excluyente de propiedad.
Gladys Renee Paz de Soto denuncia: a) inaplicacin de los artculos 949 y 1529 del
Cdigo Civil, argumentando que ha acreditado en autos que con fecha veintids de febrero de
mil novecientos noventa y siete suscribi un contrato de compraventa de fecha cierta, mediante
el cual adquiri la propiedad del predio sub litis de conformidad con lo prescrito en el artculo
949 del Cdigo Civil; as su derecho real de propiedad ha precedido en el tiempo a la
constitucin de la garanta hipotecaria, la inscripcin en registros pblicos es facultativa y no
obligatoria, cuando el banco constituy e inscribi hipoteca, ya no era propiedad de los
deudores Vctor Daniel Paz Arana y Lupe Florisa Castaeda Marroqun, sino de la recurrente;
y, b) contravencin de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso, alegando
que en la sentencia de vista se sostiene que el contrato de compraventa de fecha cierta que
anexo a la demanda no se ha inscrito en los registros pblicos, lo cual no es cierto ya que dicho
contrato si fue inscrito; agrega que pese a ser slo una inscripcin declarativa, s se ha
cumplido con ello; por consiguiente la fundamentacin de la Sala revisora bajo esa premisa,
es errada.

8.- Que, si bien es cierto la recurrente para acreditar su argumento de defensa adjunta
la Partida N 4002341 del Registro de Predios de la Oficina Registral San Pedro, en
el cual obra la inscripcin de la compraventa celebrada por Gladys Renee Paz de Soto
y Oscar Alfonso Soto Razuri, en mrito al contrato celebrado por Lupe Florisa
Castaeda Marroquin y Vctor Daniel Paz Arana, inscripcin que data del diecisiete
de julio del dos mil seis, debe sealar que dicha instrumental no fue presentada
oportunamente, tanto en la etapa postulatoria como al momento de formular el
respectivo recurso de apelacin y siendo adjuntada recin con el recurso de casacin,
por lo que la causal de contravencin de las normas que garantizan el derecho a un
debido proceso, resulta infundada, porque las instancias de mrito no tuvieron a la
vista la Partida Registral, pues la actora tena expedito su derecho para presentar el
citado documento, antes de la expedicin de la sentencia de primera instancia como
prueba extempornea, ms an si la decisin del A Quo tiene como fecha de emisin
el tres de junio del dos mil ocho, esto es, despus de inscrita la compraventa en los
Registros Pblicos (diecisiete de julio del dos mil seis), consideraciones por las cuales
127
no se vulnera el derecho de la actora a la congruencia procesal ni su derecho a probar;

adems es de advertir que esta inscripcin en los Registros Pblicos es posterior a la
inscripcin de la hipoteca.
9.- Que, emitiendo pronunciamiento respecto a la causal in iudicando debe sealarse

que el punto central de la controversia es determinar si el derecho de propiedad del
tercerista, alegado en la demanda, tiene o no preferencia sobre el derecho que emerge
de la hipoteca constituida sobre el mismo bien a favor de la entidad recurrente por los
esposos Lupe Florisa Castaeda Marroqun y Vctor Daniel Paz Arana.
10.- Para determinar si en el caso de autos se ha dejado de aplicar las normas

denunciadas, debe indicarse lo siguiente: a) La demandante acredita el derecho de
propiedad sobre el predio denominado "La Plvora, con un rea de 6.60 Has, con
unidad catastral nmero 10732, ubicado en el sector Rama Cosque, distrito de San
Jos, provincia de Pacasmayo, departamento de La Libertad, con el contrato privado
de compraventa de fecha veintids de febrero de mil novecientos noventa y siete, con
firmas legalizadas ante el Juez del Juzgado de Paz de Primera Nominacin del Distrito
de San Jos, inscrito recin en los Registro Pblicos el diecisiete de julio del dos mil
seis; y, b) Se encuentra determinado que los esposos Lupe Florisa Castaeda
Marroquin y Vctor Daniel Paz Arana constituyeron hipoteca a favor del Banco
Continental hasta por la suma de US$ 15,000.00 dlares americanos, sobre el predio
sub litis, garanta que fue inscrita en los registros pblicos el diez de abril de mil
novecientos noventa y siete.
11.- Que, estando a lo sealado, si bien los artculos 949 y 1529 del Cdigo Civil,
consagran que el acuerdo de voluntades, genera el nacimiento de un derecho real, y en
el caso de transferencia de bienes inmuebles, la inscripcin no es constitutiva de
derechos, tambin lo es, que al advertirse que existe conflicto entre dos derechos de
igual naturaleza como son el derecho real de hipoteca del Banco Continental y el
derecho real de propiedad de la tercerista, corresponde aplicar lo prescrito por el
artculo 2022 del Cdigo Civil, que prescribe Para oponer derechos reales sobre
inmuebles a quienes tambin tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que
el derecho que se opone est inscrito con anterioridad al de aqul a quien se opone.
(...), por tanto al constituir la hipoteca un derecho real conforme a lo previsto en el
artculo 1097 del Cdigo Civil, que le otorga las caractersticas de persecucin,
128
preferencia y venta judicial del bien hipotecado, y al encontrarse inscrita con

anterioridad al derecho de propiedad de la tercerista, que recin inscribi su contrato
de compraventa el diecisiete de julio del dos mil seis, corresponde otorgar la
preferencia al derecho hipotecario, por lo que no resulta de aplicacin los dispositivos
legales denunciados por la recurrente, siendo de aplicacin el principio que recoge la
regla general por la cual "quien es primero en el tiempo es mejor en el derecho (prior
tempore, potior jure), regulado por el artculo 2015 del Cdigo Civil, ms an si el
Banco demandado ha constituido hipoteca amparado por el principio de legitimacin
y buena fe registral establecido en los artculos 2013 y 2014 del Cdigo Civil; en
tanto que la Ficha Registral de fojas 2 aparecan como propietarios del predio sub litis
don Vctor Paz Arana y doa Lupe Florisa Castaeda, debiendo asegurarse el trfico
patrimonial, conforme al principio de buena fe registral, cuyo objeto consiste en
proteger las adquisiciones que por negocio jurdico efecten terceros adquirientes y
que se hayan producidos confiados en el contenido del Registro, para ello, la ley reputa
exacto y completo el contenido de los asientos registrales; en consecuencia al no
presentarse las causales contempladas en los incisos 2) y 3) del artculo 386 del
Cdigo Civil su recurso resulta infundado.

a fojas ciento setenta y cuatro por Gladys Renee Paz de Soto; en consecuencia NO CASARON
la sentencia de vista de fecha veintiocho de enero del dos mil nueve.
129
CAPTULO V
METODOLOGA
5. METODOLOGA
5.1. Hiptesis
Las decisiones contradictorias en la jurisprudencia de la Corte Suprema de

Justicia de la Repblica en relacin a situaciones jurdicas extra registrales debilitan
el principio de legitimacin registral, por no contarse con bases tericas y legales en
la publicidad registral, afectando a los adquirentes de buena fe.
5.2. Variables
VARIABLES INDICADORES TCNICA

INDEPENDIENT DEPENDIENT SUB S
INDICADOR
ES ES INDICADOR
ES
VI VD ES
El principio de Las La La Observaci
legitimacin jurisprudencias interposicin de desconfianza e n de
registral de la corte demandas de inseguridad decisiones
suprema. nulidad de acto jurdica en el judiciales
jurdico y de mbito del (Casacione
tercera de trfico jurdico s de la
propiedad de patrimonial. Corte
dominio. Suprema
de Justicia
de la
Repblica).
130
5.3. Metodologa
5.3.1. Tipo de estudio
La investigacin realizada es de carcter DESCRIPTIVA, debido a

que procura la recopilacin de informacin concerniente al principio de
legitimacin registral a efectos de poder identificar un escenario de equilibrio
entre la legitima expectativa de aquel que acta sobre la base de la
legitimacin que proyecta la publicidad registral, como el acreedor que
garantiza su derecho personal con una medida cautelar, y el derecho no
inscrito que solo en situaciones muy excepcionales debe ser privilegiado ante
la publicidad registral.
5.3.2. Diseo
El diseo de la investigacin, es de carcter NO EXPERIMENTAL,

debido a que pretende exponer las razones que justifica la modificatoria del
actual texto del artculo 2013 del Cdigo Civil, con la finalidad de establecer
un marco legal que permita un adecuado equilibrio entre la publicidad registral
y la excepcional oponibilidad de situaciones extra registrales, tomando como
eje directriz para tal excepcionalidad la buena fe de la persona que opone tal
situacin extra registral.
5.4. Poblacin y Muestra
La poblacin est representada por las sentencias en casacin emitidas por la

Corte Suprema de Justicia de la Repblica referidas al principio de legitimacin
registral.
La muestra est representada por 10 sentencias en casacin emitidas por la

131
Corte Suprema de Justicia de la Repblica referidas al principio de legitimacin

registral y en donde quede evidencia del debilitamiento del referido principio.
5.5. Mtodos de investigacin
5.5.1 Mtodo inductivo deductivo
Por cuanto a partir de la poblacin se evidenci la problemtica producida

por la existencia de fallos de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica que
debilitan el principio de legitimacin registral ante la oposicin, sin mayor
reflexin, de situaciones jurdicas extra registrables.
5.5.2 Mtodo exegtico
Por cuanto se efectu la revisin de los antecedentes y regulacin

positiva del principio de legitimacin registral.
5.5.3 Mtodo comparativo
Por cuanto se acudi al Derecho Comparado a efectos de conocer el

tratamiento del principio de legitimacin registral.
5.6. Tcnicas e instrumentos de recoleccin de datos
5.6.1 Tcnica documental o bibliogrfica
La presente tcnica fue implementada a efectos de recopilar informacin

de libros y revistas especializadas sobre los temas referidos a la
investigacin, como derecho registral, derechos reales, derecho procesal
civil.
5.6.2 Tcnica de la observacin

132
La presente tcnica fue implementada a efectos de recopilar informacin

directamente vinculada al tema, a travs de la visualizacin de sentencias
judiciales que desconocen la importancia del principio de legitimacin
registral.
Finalmente en cuanto a los instrumentos de recoleccin de datos, debo

sealar que se implement las FICHAS DE DATOS, elaborados
deliberadamente por el investigador con la finalidad de recopilar y anotar la
informacin ms relevante, complementando la observacin de los hechos
problemticos.
5.7. Mtodos de anlisis de datos
La informacin obtenida fue analizada mediante la interpretacin de los datos

respectivos.
133
CAPTULO VI
PRESENTACIN Y DISCUSIN DE LOS RESULTADOS
6.- PRESENTACIN Y DISCUSIN DE LOS RESULTADOS.
6.1. Descripcin
6.1.1 CASACIN N 3255-2013 AYACUCHO. SALA CIVIL

TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA
REPBLICA.
6.1.2 CASACIN N 4143-2013 AYACUCHO. SALA CIVIL
PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA
REPBLICA.
6.1.3 CASACIN N 0429-2013 LIMA. SALA DE DERECHO
CONSTITUCIONAL Y SOCIAL PERMANENTE DE LA CORTE
SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPBLICA.
6.1.4 CASACIN N 4830-2013 AREQUIPA. SALA CIVIL
REPBLICA.
6.1.5 CASACIN N 2791-2014 LIMA. SALA CIVIL TRANSITORIA DE
LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPBLICA.
6.1.6 CASACIN N 7464-2013 HUAURA. SALA DE DERECHO
6.1.7 CASACIN N 4082-2011 LIMA. SALA DE DERECHO
6.1.8 CASACIN N 4109-2013 AMAZONAS. SALA CIVIL
REPBLICA.
6.1.9 CASACIN N 2942-2013 LIMA. SALA CIVIL TRANSITORIA
DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPBLICA.
6.1.10 CASACIN N 2221-2009 LA LIBERTAD. SALA DE DERECHO
134
6.2. Discusin
En cuanto a la Casacin N 3255-2013 AYACUCHO, la Sala Civil Transitoria de la

Corte Suprema de Justicia de la Repblica debilita el principio de legitimacin
registral al marcar como premisa que el documento privado de compraventa de fecha
trece de marzo de dos mil tres surte efectos frente a terceros desde el momento en que
es perfeccionado, no siendo necesaria su inscripcin para poder oponerla a terceros y
afectando a cualquier acreedor que interpuso alguna medida cautelar en base al
artculo 2013 del Cdigo Civil. As, nuestro mximo ente sostiene que al dictarse la
medida cautelar se ha afectado el inmueble cuando ya perteneca un tercero, es decir,
al demandante. (Considerando Quinto)
En cuanto a la Casacin N 4143-2013 AYACUCHO, la Sala Civil Permanente

de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica cuestiona la falta de consideracin del
principio de legitimacin registral en un caso de accin revocatoria o pauliana pues
fue declarada la demanda sin considerar que la partida registral no publicitada ninguna
obligacin que estuviera siendo afectada con el acto de disposicin de la propiedad.
En cuanto a la Casacin N 0429-2013 LIMA, la Sala de Derecho Constitucional

y Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica precisa que el
artculo 2013 del Cdigo Civil, que contiene el principio de legitimidad registral, no
resulta aplicable al caso materia de autos, pues si bien el contenido de la inscripcin
se presume cierto y produce todos sus efectos, nuestro sistema registral en lo que atae
a la trasferencia de la propiedad inmueble es declarativo, siendo que la transmisin de
la titularidad sobre el derecho de propiedad de inmuebles opera fuera del registro. La
presente jurisprudencia no hace sino reiterar la verdad de la afirmacin de un
debilitamiento del principio de legitimacin registral por la judicatura nacional.
En cuanto a la Casacin N 4830-2013 AREQUIPA, la Sala Civil Transitoria de

la Corte Suprema de Justicia de la Repblica precisa que al momento de confrontar el
derecho de propiedad de los terceristas contra la anotacin de incautacin preventiva,
resulta impertinente, puesto que el derecho a favor del Estado Peruano fue inscrito en
los Registros Pblicos con fecha anterior al derecho de propiedad de los actores; razn
por la cual se concluye que la inaplicacin del citado precepto normativo resultaba
coherente con lo actuado. La presente jurisprudencia excluye la prevalencia de
situaciones extra registrales (como la celebracin de un contrato de compraventa) ante
135
la concurrencia de otro derecho real, como la adjudicacin a favor del Estado.
En cuanto a la Casacin N 2791-2014 LIMA la Sala Civil Transitoria de la Corte

Suprema de Justicia de la Repblica precisa los lmites del principio de legitimacin
registral, reconociendo la posibilidad de enervarse sus efectos si se prueba la
inexactitud registral. As, la Corte Suprema seala que () el demandado no fue
diligente en rodearse de informacin veraz, autentica y actual sobre la existencia de
un ttulo presentado en el cual constaban los actos fraudulentos y de mala fe aunado
al hecho que no ha verificado si el inmueble se encontraba ocupado lo que en este caso
enerva evidentemente la buena fe que alega el recurrente no resultando conjuntamente
amparable el acto jurdico celebrado por el impugnante.
En cuanto a la Casacin N 7464-2013 HUAURA, la Sala de Derecho

Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica
describe en forma acertada el principio de legitimacin registral, sealando: En virtud
a este principio registral, el legislador atribuye credibilidad ex lege al contenido de los
asientos regstrales, en tanto que stos no sean modificados de acuerdo a ley -la
inscripcin subsiste mientras no se cancela, en palabras de Roca Sastre-, estableciendo
para ello el reconocimiento legal de su eficacia mientras esta no sea derrotada; con el
propsito de otorgar certeza y seguridad jurdica sobre la titularidad de los bienes
registrados y sobre su transmisin (Considerando Quinto). Empero, precisa que ()
el principio de certeza que el artculo 2013 del Cdigo Civil atribuye al contenido de
los asientos regstrales se encuentra sustentado esencialmente en una opcin de
poltica legislativa, por medio de la cual nuestro ordenamiento jurdico atribuye grado
de certeza a una apariencia, que si bien se encuentra sustentada en un instrumento
cualificado, como lo es el Registro, no por ello deja de constituir una imagen de la
realidad jurdica que refleja; y que, por tanto, no puede ser tomada como excusa vlida
para defraudar o silenciar la verdad que se desprende directamente de la realidad
jurdica, cuando en un proceso puede determinarse que la informacin registral entra
en contradiccin con la realidad extra registral. Una opcin contraria, que prefiriera
ciegamente" la falsa apariencia que se obtiene del contenido de los asientos
regstrales, an por encima de la verdad que se desprende de la propia realidad jurdica,
cuando en un proceso puede advertirse con certeza la discrepancia entre ellas,
implicara una indudable desconocimiento a los valores de justicia material que la
actividad jurisdiccional persigue. (Considerando Sexto)
136
En cuanto a la Casacin N 4082-2011 LIMA, la Sala de Derecho Constitucional

y Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica evidencia una
vez la falta de eficacia del principio de legitimacin registral ante situaciones extra
registrales. En efecto, si bien inicialmente aclara que () el artculo 2013 del
Cdigo Civil, el cual establece que el contenido de la inscripcin se presume cierto y
produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su
invalidez; desprendindose de la argumentacin impugnatoria de este extremo del
recurso que el pronunciamiento emitido en sede administrativa por el Instituto
Nacional de Defensa de la Competencia y de la Proteccin de la Propiedad Intelectual
- INDECOPI por el cual se declar infundada la tercera de propiedad invocada por
los demandantes, se bas estrictamente en la informacin extrada de Registros
Pblicos que se presume cierta, salvo sentencia judicial que la invalide.
(Considerando Cuarto). Sin embargo, posteriormente pone de relieve sus limitaciones,
sealando que () el denominado Principio de Legitimacin Registral, en virtud al
cual los asientos regstrales gozan de una efectiva credibilidad, en tanto y en cuanto
no hayan sido declarados inexactos o invlidos por el rgano jurisdiccional, aspecto
que en nada va a determinar la modificacin del sentido de la decisin recurrida, pues
sta no se basa en la veracidad del contenido de los asientos regstrales, sino en el
momento en el que se produjo la transferencia, que en el presente caso por tratarse de
bienes futuros, al haberse finalizado la obra y con ello producirse la existencia del bien
con fecha cuatro de agosto del dos mil tres, es a dicha data en que debe entenderse la
transferencia a favor del actor, en la medida que este derecho real en la incidencia de
tercera de propiedad acontecida en sede administrativa, no se est oponiendo a otro
derecho real para que pueda, conforme al artculo 2022 del Cdigo Civil, preferirse
a aquel que se haya inscrito con anterioridad, sino en todo caso que la oposicin se
produce frente a un derecho de diferente naturaleza como lo es el embargo que
representa a un derecho personal, contexto en el que se aplican las disposiciones del
derecho comn, esto es, aqul que se produjo primero, y en el presente caso, la
transferencia de propiedad, que ha quedado establecido, se produjo el cuatro de agosto
del dos mil tres, con la existencia del bien conforme a la declaratoria de fbrica
presentada a la Secretara Tcnica de la Municipalidad Distrital de Santiago de Surco,
esto es, antes de trabarse el embargo llevado a cabo el trece de octubre del dos mil
cinco. (Considerando Quinto)
En cuanto a la Casacin N 4109-2013 AMAZONAS, la Sala Civil Transitoria

137
de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica reafirma el escaso papel atribuido al

principio de legitimacin, expresando: () el accionante peticiona que se ordene la
desafectacin del inmueble de su propiedad que fuera embargado a travs de una
medida cautelar dictada en el Expediente nmero 281-2009, sobre Indemnizacin por
Daos y Perjuicios, e inscrito en los Registros Pblicos el veinticuatro de junio de dos
mil diez, acreditando su derecho de propiedad con el Testimonio de Escritura Pblica
de Compraventa de fecha veintiuno de marzo de dos mil once. Siendo as, se advierte
que no existe confrontacin de dos derechos reales, sino de dos derechos de diferente
naturaleza, es decir, de un derecho personal (la medida cautelar que busca asegurar el
cobro de una suma de dinero) contra un derecho real (que es el de propiedad); por
tanto, no resulta aplicable el principio de prioridad registral para dilucidar la presente
controversia, sino las normas del derecho comn, previstas en el segundo prrafo del
artculo 2022 del Cdigo Civil (Considerando Noveno)
En cuanto a la Casacin N 2942-2013 LIMA, la Sala Civil Transitoria de la

Corte Suprema de Justicia de la Repblica, constituye una muestra ms del
debilitamiento del principio de legitimacin registral, al precisarse que () el
impugnante adquiri la propiedad de los bienes sub litis el da uno de marzo de dos
mil dos y el perfeccionamiento de su transferencia no poda condicionarse a la
inscripcin registral de la declaratoria de fbrica, independizacin y reglamento
interno del edificio, toda vez que la inscripcin registrales meramente declarativa. La
controversia versa sobre un derecho real de propiedad que corresponde al tercerista,
frente a un derecho personal que corresponde al embargante; y dado que se trata de
derechos de diferente naturaleza deben aplicarse las reglas del derecho comn, no
rigiendo las disposiciones del derecho registral. El tercerista ya era propietario de los
inmuebles con anterioridad a la inscripcin de la medida de embargo y la transferencia
a su favor solo estuvo condicionada a la existencia de los bienes materia de la presente
tercera, no requirindose la inscripcin registral para que la transferencia quede
perfeccionada al no ser constitutiva de derechos.
En cuanto a la Casacin N 2221-2009 LA LIBERTAD, la Sala de Derecho

Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica
precisa que el principio de legitimacin queda desvirtuado ante la adquisicin de un
derecho real basado en aquella, como la hipoteca constituida en el caso concreto que
pretendi ser enervada por el tercerista.
138
CAPTULO VII
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
7. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
7.1. Conclusiones
La seguridad jurdica es la certeza que deben tener los miembros de una

sociedad, de que el sistema jurdico que los regula va a proteger eficazmente sus
derechos, o que su conflicto de intereses o incertidumbre jurdica, pueden resolverse
con cierto grado de predictibilidad.
Una de las formas o medios para lograr la consecucin de la seguridad jurdica

es a travs del respeto del derecho del titular por parte de terceros, emergiendo como
principal medio la publicidad registral.
La publicidad es la exteriorizacin o divulgacin de una situacin jurdica para

producir cognoscibilidad general o posibilidad de conocer.
La seguridad jurdica que proporciona la publicidad registral, sera, no

obstante, arbitraria e ineficaz, si no contase con una pieza fundamental: la calificacin
registral o control de legalidad en el riguroso y tasado procedimiento registral.
El procedimiento registral se encuentra regido por principios, concebidos

como reglas fundamentales que sirven de base al sistema registral de un pas
determinado, y que pueden especificarse por induccin o abstraccin de los diversos
preceptos de su derecho positivo.
El principio registral de legitimacin es aquel en virtud del cual los asientos

del Registro se presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello, al titular
registral reflejado en los mismos se le considera legitimado para actuar en el trfico y
en el proceso como tal titular, es decir, tanto el mbito extrajudicial como en el
judicial, y en la forma que el propio asiento determina.
El fundamento del principio de legitimacin estriba en: i) la necesidad de
brindar proteccin jurdica a la apariencia registral; ii) la seguridad jurdica que
139
requieren tanto el titular registral, para actuar como tal y ser respetado en sus derechos,
como del tercero registral que pretende verse amparado por la fe pblica registral; y,
iii) la calificacin registral que permite el acceso al Registro de solo aquellos ttulos
que se encuentren exentos de causales de nulidad que invalidaran el acto que se
pretende inscribir.
El principio de legitimacin registral presenta una doble manifestacin: i) la

legitimacin activa, en virtud de la cual el titular registral, por el hecho de serlo se
encuentra autorizado para ejercer el derecho del cual es titular, sin ninguna limitacin;
y, ii) la legitimacin pasiva, en mrito de la cual se protege al tercero que no tiene
ningn derecho inscrito y que se relaciona con quien si lo tiene.
El principio de legitimacin registral se encuentra recogido en el artculo

2013 del Cdigo Civil, en el artculo VII del Ttulo Preliminar del Texto nico
Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos, aprobado mediante
SUNARP-SN y en el artculo 3, inciso b de la Ley N 26366.
La importancia del principio de legitimacin registral, responde a la seguridad

provisional, que confiere a los terceros que en forma diligente actan sobre la base de
la publicidad registral, al momento previo y subsecuente de generar una situacin
jurdica, como el nacimiento de una medida cautelar inscribible (embargo en forma de
anotacin de demanda o en forma de inscripcin).
Empero, la jurisprudencia emitida durante los ltimos aos por la Corte

Suprema de Justicia de la Repblica (Salas Civiles Permanente y Transitoria y de
Derecho Constitucional y Social Permanente), no permite advertir una posicin clara
sobre el reconocimiento y respaldo al principio de legitimacin registral,
principalmente ante la prevalencia de situaciones extra registrales a la situacin
jurdica publicitada sobre la base de una previa informacin publicitada.
140
7.2. Recomendaciones
La falta de uniformidad de las decisiones de la Corte Suprema de Justicia de

la Repblica en relacin a la prevalencia de situaciones jurdicas extra registrales ante
el principio de legitimacin registral, y el pernicioso mensaje que conlleva, pues
genera un clima de desconfianza en la labor del Registrador Pblico, puede ser
corregido a travs de la modificacin del artculo 2013 del Cdigo Civil referidas al
principio de legitimacin registral a efectos de establecer un tratamiento adecuado de
oponibilidad de las situaciones registrales ante situaciones extra registrales basadas en
la publicidad registral, as como tambin situaciones excepcionales basadas en la
previa verificacin de un adquirente de buena fe.
As, a manera de lege ferenda proponemos la siguiente modificatoria del

artculo 2013 del Cdigo Civil:
El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su
invalidez por el rgano judicial o arbitral mediante resolucin o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se
acredite la suplantacin de identidad o falsedad documentaria y los supuestos as
establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripcin no convalida los actos que sean nulos o anulables con
arreglo a las disposiciones vigentes
Los efectos de la publicidad registral sern oponibles incluso ante
situaciones extra registrales, siempre y cuando aquellas no hayan sido adquiridas
de buena fe, y para lo cual no slo basta consultar la publicidad registral, sino
adems el estado fctico que el asiento registral publicita.
141
CAPTULO VIII
8. MATERIALES DE REFERENCIA
8.1. Referencias bibliogrficas
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8.2. Linkografa
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144
http://www.derechoycambiosocial.com/revista041/CANCELACI%C3%93N
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Homenaje a Don Ral Medina Mora. Disponible en http://goo.gl/m5s1en
Manzano Solano, A. (2012). Investigacin acerca de la publicidad registral y
su estructura jurdica. Disponible en
http://helvia.uco.es/xmlui/bitstream/handle/10396/9262/braco158-
159.1.pdf?sequence=1
8.3. Jurisprudencia Consultada
Casacin N 3255-2013 AYACUCHO. Sala Civil Transitoria de la Corte

Suprema de Justicia de la Repblica
Casacin N 4143-2013 AYACUCHO. Sala Civil Permanente de la Corte
Casacin N 0429-2013 LIMA. Sala de Derecho Constitucional y Social
Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica
Casacin N 4830-2013 AREQUIPA. Sala Civil Transitoria de la Corte
Casacin N 2791-2014 LIMA. Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de
Casacin N 7464-2013 HUAURA. Sala de Derecho Constitucional y Social
Casacin N 4082-2011 LIMA. Sala de Derecho Constitucional y Social
Casacin N 4109-2013 AMAZONAS. Sala Civil Transitoria de la Corte
Casacin N 2942-2013 LIMA. Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de
Casacin N 2221-2009 LA LIBERTAD. Sala de Derecho Constitucional y
Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica

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UNIVERSIDAD SEOR DE SIPN

EL DEBILITAMIENTO DEL PRINCIPIO DE LEGITIMACIN

PARA OPTAR EL GRADO ACADMICO DE:

EL DEBILITAMIENTO DEL PRINCIPIO DE LEGITIMACIN

PARA OPTAR EL GRADO ACADMICO DE:

DR. MARCO ANTONIO CARMONA BRENIS

MAESTRA EN DERECHO NOTARIAL Y

EL DEBILITAMIENTO DEL PRINCIPIO DE LEGITIMACIN

A Dios, por concederme la vida, y

A mis queridos padres: Juan y Sara,

Alas autoridades, docentes y personal administrativo de la Escuela Universitaria de Post

A mis colegas y amigos, por su amistad, colaboracin y apoyo en brindarme informacin

A mis colegas de la maestra, por su amistad y compaerismo.

Un agradecimiento especial al Dr. Augusto Fernndez Cusma y al Dr. Marco Antonio

La importancia del principio de legitimacin registral, responde a la seguridad

El tema en discusin es de tal relevancia que incluso ha motivado la convocatoria a un

Registros pblicos, principio de legitimacin registral, buena fe, medidas cautelares.

The importance of the principle of registration answers the legitimacy conferred

KEY WORDS: Public records, registration principle of legitimacy, good faith,

La publicidad registral guarda una estrecha e inescindible vinculacin con la seguridad

La importancia del Principio de Legitimacin Registral, est constituida por los

En este panorama, la presente investigacin, procura poner de relieve la importancia

1.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

La economa en los ltimos tiempos ha resaltado la importancia de las instituciones

dentro del trfico jurdico patrimonial.1

No obstante la relevancia del principio de legitimacin registral, la jurisprudencia

As, a manera de ejemplo, debemos reproducir la Casacin N 3259-2009.

Asimismo, la Casacin N 2866-2013. LA LIBERTAD publicada en el diario oficial

En este contexto, el problema materia de investigacin constituye la Ineficacia del

1.2. FORMULACIN DEL PROBLEMA

La falta de uniformidad en las decisiones judiciales de la Corte Suprema de

La consulta sobre material referido al tema de investigacin ha podido identificar los

El autor concluye que la proteccin de la apariencia del artculo 34 de la Ley

ESCREZ MARTNEZ, Valezca Elizabeth. Deficiencias e Implicancias de la

El autor concluye sosteniendo que los Sistemas Registrales tienen su origen en la

1857, el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Races, que prcticamente

Asimismo, considera necesario realizar un cambio en la forma de organizacin del

2.1. OBJETIVO GENERAL

Proponer un tratamiento legislativo adecuado del principio de legitimacin registral,

2.2. OBJETIVOS ESPECFICOS

2.2.1. Analizar terica, legislativa y jurisprudencialmente la institucin de los

2.2.2. Establecer las bases tericas y legislativas que sustentan el principio de

2.2.3. Evidenciar contradicciones jurisprudenciales en relacin al amparo del

La presente investigacin resulta relevante y justificada desde dos enfoques concretos:

La publicidad registral, especie dentro del gnero publicidad jurdica, y a su vez de la

Si bien la publicidad registral es elemento nuevo en la historia del derecho, su origen

Otras caractersticas es que existe el principio del numerus clausus, la inscripcin

forma parte esencial de los negocios transmisivos, reemplazando la tradicin como

En el antiguo derecho francs se advierte una marcada influencia del derecho

Despus de la Revolucin Francesa se crea el primer registro moderno de la propiedad

En 1804 con la sancin del Cdigo Napolen se abandona el principio romano de

El sistema Torrens, en reconocimiento de su creador Robert Richard Torrens, es el que

En segundo lugar, desde el plano prctico, poner en evidencia las graves

4.1. MARCO TERICO

I. EL REGISTRO DE SEGURIDAD JURDICA EN EL DERECHO PERUANO

La palabra seguridad, segn Vsquez Bote (1998, p. 903) deriva

Torres Vsquez al respecto seala: La seguridad jurdica proporciona a los

actos con base en la existencia de un ordenamiento jurdico concreto. (2001, p. 662)

El concepto de seguridad jurdica, ha dado lugar a la distincin entre la

1.2.1. Seguridad Esttica

La seguridad esttica, est destinada a proteger al titular del derecho

1.2.2. Seguridad Dinmica

La seguridad dinmica o de trfico, en cambio, procura brindar