MAR 1998 NBR 14037

Manual de operao, uso e

S.A.
manuteno das edificaes -

brs
ABNT-Associao Contedo e recomendaes para

etro
Brasileira de
Normas Tcnicas elaborao e apresentao

ra P
Sede:

a pa
Rio de Janeiro
Av. Treze de Maio, 13 - 28 andar
CEP 20003-900 - Caixa Postal 1680

usiv
Rio de Janeiro - RJ
Tel.: PABX (021) 210 -3122
Fax: (021) 220-1762/220-6436

excl
Endereo Telegrfico:
NORMATCNICA

uso
Origem: Projeto 02:140.01-002:1997
CB-02 - Comit Brasileiro de Construo Civil

de
CE-02:140.01 - Comisso de Estudo de Manuteno em Edificaes

na
NBR 14037 - Buildings maintenance, use and operation manual - Content and
recomendations for elaboration and presentation

Copyright 1998,
ABNTAssociao Brasileira
de Normas Tcnicas
Printed in Brazil/
Impresso no Brasil
Todos os direitos reservados
Lice
Descriptors: Technical documentation. Building. Operation manual.
Maintenance
Vlida a partir de 30.04.1998
Palavras-chave: Documentao tcnica. Edificao. Manual 5 pginas
de operao. Manuteno

Sumrio O processo de produo das edificaes normalmente

Prefcio vinha sendo observado como constitudo de apenas duas
Introduo etapas: o projeto (algumas vezes subdividido em etapas
1 Objetivo intermedirias desde a definio conceitual do projeto
S.A.

2 Referncias normativas at a produo de detalhes de execuo) e a execuo

3 Definies em canteiro. Entretanto, a edificao construda no pode
4 Finalidade do Manual ser entendida, ela prpria, como a realizao do objetivo
brs

5 Apresentao do Manual do processo, pois somente aps concluso do projeto

6 Contedo mnimo do Manual e da execuo da edificao que ela pode ser colocada
etro

7 Elaborao e entrega do Manual a servio dos seus usurios e, servindo-os adequada-

8 Atualizao do contedo do Manual mente em relao ao previsto, realizar o motivo pelo qual
ra P

a edificao foi produzida.

Prefcio
a pa

Estando diretamente relacionadas com os objetivos do

A ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas -
processo de produo das edificaes, e portanto com a
usiv

o Frum Nacional de Normalizao. As Normas Brasi-

qualidade do processo, as etapas posteriores cons-
leiras cujo contedo de responsabilidade dos Comits
truo da edificao (operao, uso e manuteno) tm
excl

Brasileiros (CB), e dos Organismos de Normalizao Se-

assumido crescente importncia na gerncia do processo.
torial (ONS), so elaboradas por Comisses de Estudo
uso

(CE), formadas por representantes dos setores envol- Por um lado, dadas suas caractersticas afins, existe uma
vidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e razovel integrao entre as etapas posteriores exe-
de

neutros (universidades, laboratrios e outros). cuo da edificao. Por outro lado, existe j uma cres-
cente integrao entre as etapas de projeto e execuo
na

Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no mbito

dos CB e ONS, circulam para Votao Nacional entre os em canteiro. A questo centra-se ento no desenvolvi-
Lice

associados da ABNT e demais interessados.
Introduo
A busca da qualidade no processo de produo das edifi-
caes, uma das metas que nos ltimos anos impulsiona
a introduo de significativas mudanas na construo
civil, tem evidenciado a necessidade de uma abordagem
mais ampla do processo e dos intervenientes envolvidos.
mento de uma interface eficiente entre estes dois con-
juntos de etapas, um aspecto to mais crtico quanto
tornam-se mais complexas as edificaes afastando-se
de padres convencionais conhecidos.
Tcnicas de avaliao ps-ocupao (APO) tm sido
utilizadas para retornar s etapas de projeto e execuo
as informaes sobre as condies reais de apropriao
pelos usurios do espao construdo, identificadas a partir
2 NBR 14037:1998
de observaes das etapas de operao, uso e manu-
teno. A qualificao da documentao tcnica produ- menta o sistema construtivo para criar as condies de
zida ao longo das etapas de projeto e execuo e seu
direcionamento para esclarecer dvidas relativas s eta-
pas de operao, uso e manuteno, sistematizada na
forma de manuais de operao, uso e manuteno das
edificaes tem sido outro instrumento para melhorar a
Lice
comunicao no processo, e este o objeto de ateno
desta Norma.
na
1 Objetivo
de
uso
Esta Norma estabelece o contedo a ser includo no Ma-
nual de operao, uso e manuteno das edificaes,
com recomendaes para sua elaborao e apresen-
excl
tao.
usiv
2 Referncias normativas
a pa
As normas relacionadas a seguir contm disposies
ra P
que, ao serem citadas neste texto, constituem prescries
para esta Norma. As edies indicadas estavam em vigor
etro
no momento desta publicao. Como toda norma est
sujeita a reviso, recomenda-se queles que realizam
brs
acordos com base nesta, que verifiquem a convenincia
de se usarem as edies mais recentes das normas
citadas a seguir. A ABNT possui a informao das normas
S.A.
em vigor em um dado momento.
NBR 5674:1977 - Manuteno de edificaes -
Procedimento
NBR 13531:1995 - Elaborao de projetos de
edificaes - Atividades tcnicas
3 Definies
Para os efeitos desta Norma, aplicam-se as definies
da NBR 13531 e as seguintes:
3.1 colocao em uso: Atividades necessrias para
permitir a ocupao inicial da edificao e a colocao
em condies de funcionamento de suas instalaes e
equipamentos.
3.2 componente: Produto constitudo por materiais defi-
nidos e processados em conformidade com princpios e
tcnicas especficos da Engenharia e da Arquitetura para,
ao integrar elementos ou instalaes prediais da edifi-
cao, desempenhar funes especficas em nveis ade-
quados.
3.3 discriminao tcnica: Descrio qualitativa e quan-
titativa de materiais, componentes, equipamentos e tc-
nicas a serem empregados na realizao de um servio
ou obra.
3.4 durabilidade: Propriedade da edificao e de suas
partes constituintes de conservarem a capacidade de
atender aos requisitos funcionais para os quais foram
projetadas, quando expostas s condies normais de
utilizao ao longo da vida til projetada.
3.5 edificao: Ambiente construdo constitudo de uma
ou mais unidades autnomas e partes de uso comum.
3.6 equipamento: Utenslio ou mquina que comple-
uso da edificao.
3.7 garantia: Termo de compromisso de funcionamento
adequado de uma edificao, componente, instalao,
equipamento, servio ou obra, emitido pelo seu fabricante
ou fornecedor.
3.8 inspeo: Avaliao do estado da edificao e de
suas partes constituintes com o objetivo de orientar as
atividades de manuteno.
3.9 instalaes: Produto constitudo pelo conjunto de
componentes construtivos definidos e integrados em con-
formidade com princpios e tcnicas da Engenharia e da
Arquitetura para, ao integrar a edificao, desempenhar
em nveis adequados determinadas funes ou servios
de controle e conduo de sinais de informao, energia,
gases, lquidos e slidos.
3.10 manual de operao, uso e manuteno: Docu-
mento que rene apropriadamente todas as informaes
necessrias para orientar as atividades de operao, uso
e manuteno da edificao.
3.11 manuteno: Conjunto de atividades a serem reali-
zadas para conservar ou recuperar a capacidade fun-
cional da edificao e de suas partes constituintes de
atender as necessidades e segurana dos seus usurios.
3.12 operao: Conjunto de atividades a serem reali-
zadas para controlar o funcionamento de instalaes e
equipamentos com a finalidade de criar condies ade-
quadas de uso da edificao.
3.13 projeto: Descrio grfica e escrita das caracters-
ticas de um servio ou obra de Engenharia ou de Arquite-
tura, definindo seus atributos tcnicos, econmicos,
Lice
financeiros e legais.
na
3.14 proprietrio: Pessoa fsica ou jurdica que tem o
direito de dispor da edificao.
de
uso
3.15 sistema construtivo: Conjunto de princpios e tcni-
cas da Engenharia e da Arquitetura utilizado para compor
excl
um todo capaz de atender aos requisitos funcionais para
os quais a edificao foi projetada, integrando compo-
usiv
nentes, elementos e instalaes.
a pa
3.16 uso: Atividades normais projetadas para serem reali-
zadas pelos usurios dentro das condies ambientais
ra P
adequadas criadas pela edificao.
etro
3.17 usurio: Pessoa fsica ou jurdica, ocupante perma-
brs
nente ou no permanente da edificao.
S.A.
3.18 vida til: Intervalo de tempo ao longo do qual a edi-
ficao e suas partes constituintes atendem aos requisitos
funcionais para os quais foram projetadas, obedecidos
os planos de operao, uso e manuteno previstos.
NBR 14037:1998
4 Finalidade do Manual
4.1 O Manual de operao, uso e manuteno das
edificaes tem por finalidade
- informar aos usurios as caractersticas tcnicas
da edificao construda;
- descrever procedimentos recomendveis para o
melhor aproveitamento da edificao;
- orientar os usurios para a realizao das atividades
de manuteno;
- prevenir a ocorrncia de falhas e acidentes de-
correntes de uso inadequado;
- contribuir para o aumento da durabilidade da edi-
ficao.
4.2 O contedo do Manual deve se restringir ao forneci-
mento de informaes tcnicas estritamente necessrias
ao desenvolvimento das atividades de operao, uso e
manuteno das edificaes (ver NBR 5674).
Explicaes adicionais que aprofundem a compreenso
de alguma informao especfica devem ser apresen-
tadas em anexo ao Manual.
5 Apresentao do Manual
5.1 Linguagem utilizada
5.1.1 O Manual deve ser escrito em linguagem simples e
direta, utilizando vocabulrio preciso e adequado aos
seus leitores.
5.1.2 As informaes contidas no Manual devem ser apre-
sentadas de forma didtica.
S.A.
5.1.3 O Manual deve ser organizado de maneira que as
informaes sejam apresentadas segundo classificaes
brs
que facilitem sua compreenso.
5.1.4 O nvel de detalhamento do Manual deve ser
etro
compatvel com a complexidade da edificao.
ra P
5.1.5 O Manual deve se manter neutro em relao pro-
paganda de marcas comerciais.
a pa
5.2 Estrutura do Manual
usiv
5.2.1 O Manual deve apresentar uma introduo contendo
excl
informaes gerais sobre a sua organizao e orientando
os leitores na forma de obteno de informaes.
uso
5.2.2 O Manual deve conter um sumrio e um ndice
de
remissivo dos seus contedos.
na
5.2.3 O Manual deve conter, aps o sumrio, uma tabela
de revises do seu contedo, onde sejam identificados
Lice
os itens revisados, a data das revises e seus respectivos
responsveis tcnicos.
5.2.4 O Manual pode ser dividido em partes, considerando-
se o tamanho e a complexidade da edificao. Cada uma
das partes pode ser dirigida a diferentes grupos de lei-
tores, permitindo a utilizao de linguagem mais es-
pecfica.
3
5.2.5 Os manuais de componentes, instalaes e equi-
pamentos da edificao devem ser anexados ao Manual
de operao, uso e manuteno da edificao.
S.A.
5.2.6 Deve se destacar no Manual as informaes sobre
itens que afetem a segurana e salubridade das edifi-
brs
caes, alertando os usurios sobre os riscos decorrentes
da negligncia na ateno a estes itens.
etro
5.2.7 Aspectos de difcil percepo nas atividades de ope-
ra P
rao, uso e manuteno das edificaes devem ser des-
critos em detalhe uma vez que sua importncia pode no
a pa
ser evidente aos usurios.
usiv
5.2.8 O Manual deve utilizar recursos visuais adequados
melhor comunicao dos seus contedos, tais como:
excl
a) uso farto de ilustraes e exemplos;
uso
b) variedade tipogrfica, salientando informaes
essenciais e tornando mais agradvel a leitura;
de
na
c) produo de quadros sntese dos contedos de
cada parte do Manual.
Lice
5.2.9 O Manual deve ser produzido em meio fsico durvel
e acessvel aos seus leitores. O uso de meios eletrnicos
permitido desde que possuam a alternativa de fcil
reproduo dos contedos em meios impressos con-
vencionais.
5.2.10 Os desenhos e esquemas grficos includos no
Manual de operao, uso e manuteno devem ser de
fcil compreenso.
6 Contedo mnimo do Manual
6.1 Descrio da edificao como construda
O Manual deve apresentar uma descrio grfica e escrita
da edificao, contendo:
a) informaes sobre aspectos importantes para o
usurio, como propriedades especiais previstas em
projeto, sistema construtivo empregado, etc;
b) definio dos limites de uso seguro da edificao,
descrevendo caractersticas como carregamentos
mximos admissveis sobre os componentes
estruturais, cargas mximas admissveis nos circuitos
eltricos, etc;
c) descrio de dispositivos previstos para facilitar a
modificao, expanso e modernizao da edifi-
cao e de seus componentes, instalaes e equi-
pamentos;
d) desenhos esquemticos atualizados em relao
ao realmente construdo, com dimenses cotadas,
que representem a posio de instalaes embutidas
e componentes no aparentes;
e) conjunto completo de projetos e discriminaes
tcnicas atualizadas em relao ao realmente
construdo, a ser contido no exemplar do Manual
entregue ao proprietrio ou ao sndico da edificao;
f) datas de concluso da estrutura, do habite-se e
da elaborao do Manual.
4 NBR 14037:1998
6.2 Informaes sobre os procedimentos para a
colocao em uso da edificao
O Manual deve apresentar informaes sobre os pro-
cedimentos para a colocao em uso da edificao,
contendo:
Lice
a) descrio clara dos procedimentos para a
solicitao de ligao dos servios pblicos, infor-
na
mando endereos, documentao necessria, etc;
de
b) instrues sobre onde e como instalar os equi-
pamentos previstos em projeto para serem for-
uso
necidos e instalados pelos usurios;
excl
c) quando julgado necessrio, instrues para a mo-
vimentao de mveis e equipamentos dentro da
usiv
edificao construda, identificando dimenses
mximas previstas.
a pa
6.3 Informaes sobre procedimentos recomendveis
ra P
para a operao e uso da edificao
etro
O Manual deve apresentar informaes sobre procedi-
mentos recomendveis para a eficiente operao e uso
brs
da edificao, contendo:
a) descrio e localizao de todos os controles de
S.A.
operao da edificao, com destaque para os dis-
positivos de segurana e combate a incndios, re-
gistros da rede hidrulica e chaves disjuntoras das
instalaes eltricas;
b) descrio detalhada de procedimentos especiais
recomendveis para a operao e uso de instalaes
no convencionais incorporadas edificao;
c) descrio de procedimentos recomendveis para
a verificao e relato de mau funcionamento de com-
ponentes, instalaes e equipamentos da edifi-
cao, e eventual correo;
d) descrio dos riscos inerentes edificao,
mesmo em operao e uso normais, descrevendo
procedimentos de segurana preventivos necess-
rios.
6.4 Instrues sobre procedimentos para situaes
de emergncia
O Manual deve conter instrues sobre procedimentos a
serem adotados em casos tpicos de emergncias, como
incndios e vazamentos de gs, e em falhas de insta-
laes e equipamentos julgados crticos ao funciona-
mento da edificao, como elevadores, instalaes de ar
condicionado, instalaes hidrulicas e sanitrias,
instalaes eltricas, etc.
6.5 Informaes sobre procedimentos recomendveis
para inspees tcnicas da edificao
O Manual deve apresentar informaes sobre proce-
dimentos recomendveis para inspees tcnicas da edi-
ficao, contendo:
a) definio da freqncia de inspees necessrias
para componentes, instalaes e equipamentos da
edificao e da qualificao tcnica necessria do
responsvel pela atividade de inspeo;
b) definio de roteiros de inspees na edificao,
com destaque para a observao de itens relacio-
nados segurana e salubridade, ou crticos ao
funcionamento da edificao, descrevendo as con-
dies especiais de acesso necessrias a todos os
componentes, instalaes e equipamentos no
diretamente acessveis, como a utilizao de es-
cadas, andaimes, equipamentos especiais de ilu-
minao e ventilao, etc.
6.6 Informaes sobre procedimentos recomendveis
para a manuteno da edificao
O Manual deve apresentar informaes sobre proce-
dimentos recomendveis para a manuteno da edi-
ficao, contendo:
a) a especificao de procedimentos gerais de ma-
nuteno para a edificao como um todo e proce-
dimentos especficos para a manuteno de com-
ponentes, instalaes e equipamentos;
b) a especificao de um programa de manuteno
preventiva de componentes, instalaes e equipa-
mentos relacionados segurana e salubridade da
edificao;
c) a identificao de componentes da edificao mais
importantes em relao freqncia ou riscos
decorrentes da falta de manuteno, descrevendo
as conseqncias provveis da no realizao das
atividades de manuteno;
d) a recomendao da obrigatria reviso do Manual
de operao, uso e manuteno quando da reali-
zao de modificaes na edificao em relao ao
originalmente construdo e documentado no Manual.
6.7 Informaes sobre responsabilidades e garantias
Lice
O Manual deve apresentar informaes sobre as res-
ponsabilidades e garantias existentes sobre a edificao,
na
contendo:
de
a) a identificao clara do responsvel pela produo
da edificao, incluindo o nome, registro profissional
uso
e/ou empresarial, endereo e telefone, e, se existir,
as informaes para contato com o servio de aten-
excl
dimento ao cliente;
usiv
b) a identificao das empresas e responsveis tc-
nicos pelos projetos, execuo e fiscalizao da edi-
a pa
ficao e de seus componentes e instalaes, in-
cluindo nomes, registros profissional e/ou empre-
ra P
sarial, endereo e telefone;
etro
c) a identificao dos fornecedores de componentes,
brs
instalaes e equipamentos, incluindo nomes, re-
gistros profissional e/ou empresarial, endereo e te-
lefone, e, se existirem, as informaes para contato
S.A.
com os respectivos servios de atendimento ao
cliente, fazendo-se obrigatoriamente a ressalva que
o contato direto com estes fornecedores uma fa-
culdade e no uma responsabilidade dos usurios
da edificao;
NBR 14037:1998 5

d) a descrio clara das garantias dadas pelo res- 8 Atualizao do contedo do Manual
ponsvel pela produo da edificao, identificando-
se prazos de validade e responsabilidades dos usu- O Manual deve conter uma advertncia explcita e grifada

S.A.
rios da edificao para a validade destas garantias; ao proprietrio ou sndico da edificao a respeito de
sua responsabilidade pela obrigatria atualizao do
contedo do Manual quando da realizao de modi-

brs
e) a descrio das garantias adicionais dadas pelos
fornecedores de componentes, instalaes e equi- ficaes na edificao em relao ao originalmente cons-
pamentos da edificao, identificando-se prazos de trudo e documentado no Manual. Em complemento a

etro
validade e responsabilidades dos usurios da edi- esta advertncia, deve-se, pelo menos:

ra P
ficao para a validade destas garantias.
a) expressar que a atualizao do Manual deve ne-
7 Elaborao e entrega do Manual cessariamente incluir a reviso e correo de todas

a pa
as discriminaes tcnicas e projetos da edificao,
7.1 A elaborao do Manual de operao, uso e manu- alm da reviso do Manual propriamente dito;

usiv
teno da edificao uma obrigao do responsvel
pela produo da edificao b) informar que a atualizao do Manual pode ser

excl
feita na forma de encartes que documentem a reviso
7.2 O responsvel pela produo da edificao deve en- de partes isoladas identificando-se no corpo do Ma-

uso
tregar formalmente ao primeiro proprietrio da edificao nual os itens revisados, ou na forma de uma nova
um exemplar do Manual. estrutura do Manual, dependendo da intensidade

de
das modificaes realizadas na edificao;
7.3 Em edificaes condominiais devem ser entregues:

na
c) lembrar que a atualizao do Manual um servio
a) um exemplar do Manual com informaes sobre tcnico, sendo recomendvel ser includa no contrato

Lice
cada unidade autnoma aos seus proprietrios, in- firmado com a empresa ou profissional responsvel
cluindo nele tambm informaes julgadas ne- tcnico pela execuo das modificaes na edi-
cessrias sobre componentes, instalaes e equi- ficao;
pamentos de reas comuns;
d) recomendar ao proprietrio ou sndico da edi-
b) um exemplar do Manual especfico s reas e ficao que as verses desatualizadas do Manual
equipamentos comuns ao sndico administrador do sejam claramente identificadas como fora de uti-
condomnio, incluindo o conjunto completo de pro- lizao, devendo porm ser guardadas como fonte
jetos e discriminaes tcnicas previsto em 6.1-e). de informaes sobre a histria tcnica da edificao.
S.A.
brs
etro
ra P
a pa
usiv
excl
de uso
na
Lice