Cundo prescriben las deudas?

Lunes 26 de Agosto de 2013 Hs.

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En la Biblia, Pablo nos dice: No debis a nadie nada (Romanos 13:8), precepto muy
difcil de cumplir en la cotidianeidad.
En efecto, todos estamos insertos en un mundo esencialmente econmico-financiero, siendo
imposible no contraer algn tipo de deuda que muchas veces no se pueden cumplir.
A consecuencia de ello, surge la pregunta: tiene algn plazo de prescripcin o subsiste
durante toda la vida del deudor?
Bsicamente la prescripcin es la liberacin de una obligacin por el paso del tiempo.
En otras palabras, cuando el acreedor de una obligacin deja pasar cierto tiempo sin
reclamar, luego no lo puede hacer tanto judicial como extrajudicialmente. Ha perdido su
derecho para siempre.
Esto tiene un doble fundamento legal: primero, sancionar al acreedor, quien por abandono o
negligencia, no reclama lo que se le debe y por otro lado, se busca dar seguridad jurdica al
cerrar, de alguna manera, situaciones jurdicas conflictivas y que no queden
indefinidamente sin resolver.
Ahora bien cules son los plazos de prescripcin?
- Si la deuda surge de un contrato, por ejemplo la obligacin de pagar alquileres, la de
pagar un prstamo o el saldo de una compraventa, la prescripcin es de 10 aos. Este es el
plazo ms comn y general.
- Si la obligacin no surge de un contrato, es extracontractual y el plazo de prescripcin es
de dos aos. Por ejemplo: el pago de una indemnizacin por accidente de trnsito. En este
caso, la vctima tiene dos aos para reclamar desde que se produjo el accidente.
- Si la obligacin es laboral, por ejemplo un despido sin causa o un accidente de trabajo, la
prescripcin es tambin de dos aos. Queda claro que en estos casos el deudor es el
empleador.
- Si la obligacin es impositiva, por ejemplo los impuestos nacionales recaudados por la
AFIP o los impuestos provinciales a cargo de la DGR Provincial, incluso los Municipales
(Inmobiliario, tasa de obras sanitarias, entre otros) la prescripcin es de cinco aos.
- Si se trata de un cheque, es de un ao.
- Si es un pagar, la prescripcin es de tres aos.
- Para ejecutar el saldo de una tarjeta de crdito, es de tres aos.
Estos son los casos ms comunes. Como se puede observar, el plazo ms largo es de 10
aos.
INTERRUPCIN. Para que la obligacin prescriba tiene que haber pasado todo el plazo legal sin
que el acreedor haya iniciado juicio.
Si lo hace, la prescripcin se interrumpe, se corta, podramos decir; en otras palabras, se borran
los aos anteriores y comienza de nuevo la cuenta.
Hay otra forma de interrumpir la prescripcin, es firmar un convenio de reconocimiento de deuda
y/o refinanciacin.
Aqu hay que tener mucho cuidado porque es una maniobra que suelen utilizar muchas entidades
financieras, prestamistas, bancos, tarjetas de crdito o estudios jurdicos.
Generalmente se le propone al deudor de una obligacin que est por prescribir o an prescripta
un convenio de refinanciacin muy atractivo, con muchas cuotas y poco o ningn inters, con el
nico objetivo de mantener si se quiere viva la obligacin o incluso resucitarla si ya estaba
prescripta.
Por esta razn, cuando aparecen esta clase de propuestas, sospechosamente atractivas, se debe
analizar si la deuda esta prescripta o no.

SUSPENSIN. En este caso, se podra decir que la deuda queda congelada por cierto tiempo, no
perdindose los aos anteriores ya prescriptos.
Las cartas documentos o telegramas son los casos ms claros de suspensin de la prescripcin, ya
que si un acreedor enva a su deudor la intimacin, la prescripcin se suspende por el trmino de
UN ao, perodo durante el cual no se cuenta. Por ejemplo, un empleado que fue despedido sin
causa, en principio tiene dos aos para iniciar el juicio antes que prescriba, pero si en ese plazo
enva un telegrama reclamando la deuda a su ex empleador, el plazo se ampla a tres (dos aos
iniciales ms el ao de suspensin).
La suspensin siempre es por un ao y por nica vez.

PAGO. Es vlido el pago de una deuda prescripta? El pago es vlido y no puede exigrsele al
acreedor que lo devuelva, ya que la deuda existe, slo que la prescripcin le quit la posibilidad de
reclamarlo judicialmente.

CONCLUSIN. Las deudas no duran toda la vida, tienen plazo de prescripcin. El mismo depende
de la naturaleza de la obligacin, no siendo igual para todos los casos.

Las sentencias de un juez de ejecucin fiscal son inapelables; slo se pueden recurrir por
va extraordinaria a la Corte Suprema de Justicia, y hoy en da la AFIP gana casi siempre
estos juicios, mediante los que cobra las deudas impositivas y aduaneras, gracias a que sus
sistemas informticos le permiten ver en cada momento cmo esta la deuda y si en alguna
etapa se paga.

Los casos en que pierde el Fisco son una excepcin , reconoci un magistrado del fuero.
Por eso es importante conocer cmo manejarse cuando una discusin con el organismo
recaudador llega a esa instancia, porque la AFIP consigue el embargo de las cuentas
bancarias en 24 horas, siempre que queda firme una boleta de deuda o resulta favorable al
Fisco una decisin del Tribunal Fiscal de la Nacin.
El fuero de ejecucin fiscal tiene en trmite 300.000 causas, cuenta con 6 juzgados, con dos
secretaras y escaso personal. Somos medio kelpers , se quej un juez del fuero, y critic
que la Corte Suprema no le preste atencin a esta rama de la Justicia.

Los casos por los que la AFIP puede librar una boleta de deuda que tenga carcter ejecutivo
son una intimacin de pago por declaraciones juradas impugnadas, declaraciones juradas
presentadas sin pago del gravamen, determinaciones de deuda o multas firmes en sede
administrativa, denegatorias de recursos de reconsideracin no impugnadas judicialmente,
liquidacin de anticipos, liquidacin de intereses, sentencias del TFN o de la Justicia
nacional, y tributos aduaneros y otras cargas.

El juicio comienza cuando el abogado o agente fiscal presenta la boleta de deuda,

acompaando la demanda y un pedido de embargo, que se dicta automticamente en 24
horas y de manera previa a la notificacin al contribuyente.

Cuando el juez resuelve, primero define la competencia y la habilidad de ttulo (que la

boleta no tenga errores que la invaliden como ttulo ejecutivo), y traba las medidas
cautelares. Primero el embargo, y si resulta insuficiente, el apoderado de la AFIP pide la
inhibicin general de bienes.

Las cuatro defensas que prev la ley frente el comienzo de un juicio de ejecucin fiscal son
las siguientes:
*Pago total documentado; es decir, ntegro y cancelatorio del total del capital adeudado.
*Esperadocumentada, cuando se obtiene un nuevo plazo en un plan de pago.
*Prescripcin, cuando se vencen los plazos.
*Inhabilidad de ttulo (la boleta no sirve para fundar la ejecucin fiscal), slo cuando se
refiere a errores formales de esa boleta. Estos juicios no son el mbito para plantear la
arbitrariedad de los actos administrativos.

Tambin las decisiones de los jueces en diversos casos crearon defensas que se basan en
jurisprudencia, entre las que se cuentas las que siguen:
*Inhabilidad de ttulo fundada en manifesta inexistencia de la deuda.
*Inconstitucionalidad.
*Incompetencia del juez de ejecucin fiscal.
*Falsedad de ttulo, slo cuando la boleta ha sido adulterada.
*Litispendencia, o sea que la AFIP persigue el cobro del mismo crdito en juicios distintos.
*Falta de legitimacin pasiva, cuando el demandado no es el titular de la relacin tributaria
en la que la AFIP funda su pretensin.
*Cosa juzgada.

Para presentar estas defensas y ofrecer prueba, el contribuyente tiene 5 das. Luego el juez
da traslado de esa respuesta a la AFIP, para lo que hay otros 5 das, y esto provoca una
contestacin del ente recaudador, con o sin ofrecimiento y produccin de prueba. Tras esto,
viene la sentencia, que es inapelable y slo resulta revisable por va del recurso
extraordinario ante la Corte Suprema de Justicia. Ante la Cmara en lo Contencioso
Administrativo Federal se puede apelar la aplicacin de honorarios, pero no el ncleo de la
decisin.

Adems de las boletas de la AFIP, estos jueces ejecutan las sentencias del Tribunal Fiscal
de la Nacin. Es que hay dos vas para atacar las determinaciones de oficio (por el capital
de la deuda): el recurso de reconsideracin ante el juez administrativo para luego ir a la
Justicia federal, y el TFN y la Cmara en lo Contencioso Administrativo Federal. En el
primer caso, se paga antes de poder litigar, en el segundo caso, no, pero si la decisin del
TFN es desfavorable, habr ejecucin inapelable antes de llegar a la Cmara.

El nuevo procedimiento en el Juicio de Ejecucin Fiscal.

20.01.2012 10:07

"EL NUEVO PROCEDIMIENTO EN EL JUICIO DE

EJECUCIN FISCAL"

Por Alejandra Schineir,

Jorge Presas Bonora y
Alejandra Gonzalez Demantine
Fuente Errepar
02/01

En este completo trabajo los autores abordan en forma exhaustiva todos los aspectos
procedimentales del juicio de ejecucin fiscal, relevando punto por punto las siguientes
cuestiones: marco jurdico aplicable, elementos que debe contener la "boleta de deuda",
procedimiento de ejecucin fiscal, medidas cautelares en el procedimiento, excepciones
admisibles en el juicio ejecutivo, planteo de inconstitucionalidad, suspensin del juicio por
incobrabilidad.

El estudio incluye adems un comentario sobre la jurisprudencia reciente acerca del

nuevo procedimiento aplicable con motivo de la reforma introducida por la ley 25239, y
ofrece como apndice final una serie de tiles esquemas grficos y un caso prctico
integral en el que se sigue el desarrollo de las distintas etapas del juicio ejecutivo,
incluyndose todos los modelos de la documentacin a presentar: boleta de deuda,
demanda de ejecucin fiscal, designacin del oficial de justicia "ad hoc", modelo de
mandamiento de intimacin de pago y citacin de remate, oficio de embargo general de
fondos y valores, contestacin de demanda oponiendo excepciones y ofreciendo pruebas.
1. INTRODUCCION

Con la sancin de la ley 25239 (BO: 31/12/1999) se introducen modificaciones relevantes

en los distintos aspectos procedimentales que hacen al cobro judicial mediante la va de la
ejecucin fiscal de los tributos, pagos a cuenta, anticipos, accesorios, multas ejecutoriadas,
intereses y cualquier otra carga cuya aplicacin, fiscalizacin o percepcin est a cargo de
la Administracin Federal de Ingresos Pblicos.

La caracterstica ms saliente que surge del juicio de ejecucin fiscal es la de ser un juicio
ejecutivo sumario, en donde no existe revisin judicial sobre el fondo de la deuda
tributaria, toda vez que al existir un ttulo ejecutorio ("boleta de deuda") al cual se le
atribuye fehaciencia(1), suponiendo verosmil el derecho reclamado por el Fisco, no
permite -al menos en este tipo de proceso- discutir sobre el derecho o causa de la
obligacin, sino que su fin inmediato es forzar al sujeto pasivo de la obligacin de modo
expeditivo a fin de que la misma se cumpla.

La ejecucin fiscal es la va procesal que encuentra sustento en el principio de legitimidad

de los actos administrativos, sirviendo para dicho fin como suficiente ttulo la "boleta de
deuda" que hubiera expedido el Fisco Nacional. Con respecto a la legitimidad de los actos
administrativos, Cassagne sostiene(2) que "la presuncin de legitimidad constituye un
principio del acto administrativo que encuentra su fundamento en la presuncin de validez
que acompaa a todos los actos estatales, principio en el que se basa a su vez el deber del
administrado de cumplir el acto administrativo", considerando este calificado autor que
para proceder la presuncin de legitimidad, el acto debe haber sido dictado en armona con
el ordenamiento jurdico, teniendo por consiguiente fuerza ejecutoria, para efectivizar su
cumplimiento.

Los presupuestos procesales(3) del juicio de ejecucin fiscal son:

- la existencia de un ttulo con las condiciones jurdicas suficientes para habilitar la

ejecucin;

- una accin o va ejecutiva; y

- un patrimonio ejecutable.

Es decir que si el sujeto pasivo no ingresa a tiempo la obligacin tributaria, el Fisco podr
iniciarle la va ejecutiva para que cumpla con dicha obligacin y, como ya sealamos, el
ttulo ejecutorio ser la "boleta de deuda", la cual deber contener determinadas
formalidades para tener fuerza ejecutoria.

2. MARCO JURIDICO APLICABLE

En los artculos 92 a 95 de la ley 11683 (t.o. vigente) se encuentra regulado el

procedimiento a seguir para la aplicacin de la va ejecutiva por parte del Fisco Nacional,
as como tambin en los artculos 604 y 605 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la
Nacin.

Asimismo, consideramos que en el juicio de ejecucin fiscal son aplicables todas las reglas
y principios generales que se encuentran insertos en el artculo 520 y concordantes del
Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin, en tanto no resulten contrarias dichas
disposiciones a los preceptos definidos en la ley de procedimiento tributario (LPT).

En el texto de la reforma introducida mediante la ley 25239 se incluye un prrafo, que

dispone que en la ejecucin fiscal resultan de aplicacin supletoria las disposiciones del
"Cdigo Civil y Comercial de la Nacin". Como bien seala Stepanenko(4), entendemos
que este error de redaccin efectuado por el legislador est haciendo referencia al Cdigo
Procesal Civil y Comercial de la Nacin.

3. ELEMENTOS QUE DEBE CONTENER LA "BOLETA DE DEUDA"

La boleta de deuda podr ser expedida siempre que provenga de un reclamo cierto por
parte del Fisco.

Dicho ttulo podr entonces originarse en virtud de una sentencia judicial o del Tribunal
Fiscal de la Nacin, de una determinacin de oficio firme, cuando se hubiere intimado a
ingresar pagos a cuenta, anticipos, accesorios (actualizacin e intereses), multas
ejecutoriadas o firmes, por el mecanismo de pago provisorio de impuestos vencidos (art.
38, LPT), etc...; dando al Estado el derecho de perseguir su cobro mediante este
procedimiento especial cuando no se hubiere ingresado el importe reclamado por parte del
contribuyente o responsable.

La boleta de deuda deber instrumentar una deuda lquida y exigible, pues representa la
declaracin documental del rgano de la administracin en donde se deja constancia de la
obligacin fiscal exigible al contribuyente.(5)

Pacfica jurisprudencia(6) ha reconocido en relacin con la boleta de deuda que "El ttulo
ejecutivo del Fisco tiene la caracterstica de su origen unilateral, surge de la ley y se
documenta por los funcionarios, con las formalidades que la propia ley seala,
destacndose su autonoma y completividad al punto de no necesitar de ningn otro
documento".

Folco, al analizar el tema(7), expresa que la boleta de deuda resultar vlida como ttulo
ejecutivo en la medida que sea la culminacin de un procedimiento administrativo regular.
Ello por cuanto el libramiento de la boleta de deuda constituye un acto administrativo, por
ser una declaracin concreta y unilateral del rgano ejecutivo que produce efectos jurdicos
inmediatos.

El artculo 531 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin dispone que el juez
deber examinar cuidadosamente:
a) el instrumento con que se deduce la ejecucin, y

b) que se encuentren cumplimentados los presupuestos procesales contenidos en la norma

que le d sustento a la va ejecutoria, debiendo librar el mandamiento de embargo.

Es decir, que en materia tributaria el juez se limitar a apreciar el origen de la obligacin y

si la boleta de deuda expedida por el Fisco rene las formas extrnsecas que la habilitan
para iniciar la va ejecutiva:

- lugar y fecha de libramiento de la boleta de deuda;

- firma del funcionario competente en calidad de juez administrativo para el dictado del
acto;

- nombre y apellido o denominacin social del deudor y domicilio fiscal del mismo;

- Clave Unica de Identificacin Tributaria del demandado;

- importe y concepto de la deuda exigible;

- certificacin de la personera del agente fiscal representante de la Administracin Federal

de Ingresos Pblicos.

Al respecto, se ha sealado que "...en la ejecucin fiscal corresponde que se practique un

examen cuidadoso del ttulo a fin de asegurar su habilidad, apreciando si rene las formas
extrnsecas habilitantes, lo que se entiende de acuerdo con el artculo 92, inciso d), de la
ley 11683 (t.o. 1978) al cumplimiento de los artculos 23, 24, 26 y 38 de aqulla, es decir
un aspecto que no hace a las meras formas del documento de la deuda, sino a cuestiones
sobre el origen de la obligacin...".(6)

Cabe mencionar que ni la ley procedimental ni su decreto reglamentario especifican los

requisitos que debe contener la boleta de deuda para tener validez y eficacia jurdica en el
proceso ejecutivo, no obstante este trabajo fue realizado por la jurisprudencia(8) y la
doctrina describiendo las distintas formalidades que deben incluirse en dicho ttulo.(9)

4. PROCEDIMIENTO DE EJECUCION FISCAL

El inicio del juicio de apremio comienza con la interposicin de la demanda de ejecucin

fiscal en la presentacin que realice el agente fiscal(10) ante:

a) el juzgado con competencia tributaria; o

b) la Mesa General de Entradas de la Cmara de Apelaciones u Organo de

Superintendencia Judicial pertinente, si tuviera que asignarse el juzgado competente.
En ese acto, el agente fiscal deber informar segn surja de la boleta de deuda lo siguiente:

- el nombre del demandado;

- domicilio y carcter del mismo;

- concepto y monto reclamado;

- domicilio legal fijado por la demandante para sustanciar trmites ante el juzgado;

- nombre de los oficiales de justicia ad hoc y personas autorizadas para intervenir en el

diligenciamiento de requerimientos de pago, embargos, secuestros y notificaciones;

- medidas precautorias a trabarse.

Una vez que hubiera sido asignado el tribunal competente, se impondr de tal asignacin al
agente fiscal con los datos especificados precedentemente.

Aquellos pagos que se hubieran efectuado despus de iniciado el juicio ejecutivo, los que
estuvieren mal imputados o no hubieren sido comunicados por el responsable en la forma
que establezca el organismo fiscal, no sern hbiles para fundar excepcin. No obstante,
una vez acreditados los pagos en cuestin en los autos, proceder su archivo o reduccin
del monto demandado, con costas a cargo del ejecutado.

Como podr observarse a lo largo del presente trabajo, la figura excluyente del nuevo
procedimiento en materia de ejecucin fiscal la constituye el "agente fiscal", ostentando en
algunos casos facultades propias del poder judicial, no obstante que su desempeo se
encuentra constreido al mbito administrativo.

De esta manera, el juez se limita en el juicio ejecutivo a una funcin pasiva(11), habida
cuenta que el agente fiscal proceder a efectuar prcticamente todas las diligencias
correspondientes al nuevo procedimiento.

Mediante la instruccin general (DI CJUD) 2/2000, la Administracin Federal de Ingresos

Pblicos instrumenta las pautas operativas a que deben ajustarse los agentes fiscales
durante el desarrollo del juicio ejecutivo.

Mandamiento de intimacin de pago y embargo

Cumplido el primer trmite de presentacin y designacin del juzgado interviniente, el

agente fiscal representante de la Administracin Federal de Ingresos Pblicos se encuentra
facultado para librar bajo su firma el "mandamiento de intimacin de pago"(12) y
eventualmente "embargo" si no indicase otra medida alternativa, por la suma reclamada
especificando su concepto con ms el 15% para responder a intereses y costas.
Asimismo, en el mandamiento de intimacin de pago se deber indicar si se dispuso de
alguna medida precautoria, el juez asignado interviniente y la sede del juzgado donde
tramite el juicio de ejecucin fiscal, quedando el demandado citado para oponer las
excepciones previstas en el segundo prrafo del artculo 92 de la ley 11683. Con el
mandamiento se acompaar, adems, copia de la boleta de deuda en ejecucin.

Si resultara efectivamente trabada cualquier medida precautoria antes de la intimacin al

demandado, stas debern ser notificadas por el agente fiscal dentro de los 5 das
siguientes de tomado conocimiento de la traba del mismo.

Oposicin de excepciones

Si el ejecutado opusiera excepciones, las mismas debern presentarse ante el juez asignado,
debiendo manifestar bajo juramento la fecha de recepcin de la intimacin cumplida y
asimismo acompaar copia de la boleta de deuda y el mandamiento diligenciado.

De la excepcin deducida y documentacin acompaada a tal efecto, el juez ordenar

traslado con copias por 5 das a la Administracin Federal de Ingresos Pblicos, debiendo
el auto que as lo dispone notificarse personalmente o por cdula al agente fiscal
interviniente en el domicilio legal constituido oportunamente por ste.

Previo al traslado a la Administracin Federal de Ingresos Pblicos, el juez podr

expedirse en materia de competencia.

La sustanciacin de las excepciones tramitar por las normas del juicio ejecutivo del
Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin.

Las excepciones aceptadas por la ley 11683 (t.o. vigente) que el sujeto pasivo puede
oponer en la va de apremio, son las siguientes:

- pago total documentado;

- espera documentada;

- prescripcin;

- inhabilidad de ttulo (siempre que se funde exclusivamente en vicios relativos a la forma

extrnseca de la boleta de deuda).

Debemos recordar que en el tercer prrafo del artculo 92 de la ley 11683, se establece
expresamente que no sern aplicables en el juicio de ejecucin fiscal las excepciones
contempladas en el segundo prrafo del artculo 605 del Cdigo Procesal Civil y
Comercial de la Nacin, que a su vez remite a las excepciones enunciadas en los artculos
544, incisos 1), 2), 3) y 9) y 544 del mismo Cdigo.
Es decir, las excepciones cuyas fundamentaciones tengan origen en los siguientes
supuestos:

- incompetencia;

- falta de personera del ejecutante, ejecutado o sus representantes, por carecer de

capacidad civil para estar en juicio, o de representacin suficiente;

- litispendencia;

- cosa juzgada;

- nulidad de la ejecucin (en los trminos que establece el art. 545, CPCC).

Como ya lo expresamos al inicio de este trabajo, en el juicio de apremio no se permite la

discusin de aspectos materiales o sustanciales(13), como ser, por ejemplo, la
interpretacin de las normas fiscales, etc..., debiendo discutirse dichos aspectos mediante la
va de repeticin prevista en el artculo 81 de la ley 11683 (t.o. vigente), en tanto y en
cuanto se hubiera satisfecho la deuda reclamada, los accesorios y las costas.

Inexistencia de excepciones

Vencido el plazo sin que se hayan opuesto excepciones, el agente fiscal representante de la
Administracin Federal de Ingresos Pblicos requerir al juez asignado interviniente
constancia de dicha circunstancia, dejando de tal modo expedita la va de ejecucin del
crdito reclamado, sus intereses y costas.

Compartimos lo expuesto por Folco(14), en el sentido que dicha "constancia" implica

privar a los jueces de la potestad de administrar justicia.

El agente fiscal representante de la Administracin Federal de Ingresos Pblicos proceder

a practicar liquidacin notificando administrativamente de ella al demandado por el
trmino de 5 das, plazo durante el cual el ejecutado podr impugnarla ante el juez
asignado interviniente que la sustanciar conforme el trmite pertinente de dicha etapa del
proceso de ejecucin reglado en el Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin.

Es decir, que si no se opusieran las excepciones previstas en la norma legal, la ley habilita
sin ms a ejecutar el crdito reclamado mediante la liquidacin que practique el agente
fiscal, no existiendo en este supuesto sentencia judicial de trance y remate, violando en
consecuencia el derecho de propiedad previsto en el artculo 17 de nuestra Carta
Magna.(15)

No aceptacin de la estimacin administrativa de honorarios

En caso de no aceptar el ejecutado la estimacin de honorarios administrativa, se requerir

regulacin judicial. La Administracin Federal de Ingresos Pblicos establecer, con
carcter general, las pautas a adoptar para practicar la estimacin de honorarios
administrativa siguiendo los parmetros establecidos en la ley de aranceles para abogados
y procuradores.

Mediante la disposicin 85/00 dictada el 5/9/2000 y complementada por la instruccin

general (DI CJUD) 10/2000, la Administracin Federal de Ingresos Pblicos establece las
pautas a adoptar para la estimacin administrativa de los honorarios de agentes fiscales y
letrados patrocinantes, fijando como criterio general el porcentual mnimo de las escalas
previstas en la ley de aranceles y honorarios de abogados y procuradores. En la citada
Instruccin se dispone el modelo de planilla que deber utilizarse a tales fines.

En relacin con este punto, Bertazza(16) seala la contradiccin que plantea la nueva
redaccin de la ley 11683, en el sentido que para que se devenguen honorarios debe existir
una actuacin judicial, cosa que no ocurre en el supuesto de que el ejecutado no hubiera
opuesto excepciones, al no existir demanda ni sentencia, por ello resulta inadmisible que
un juez regule honorarios judiciales para quien no ha actuado ante l.

Conclusin del procedimiento

En todos los casos el secuestro de bienes y la subasta debern comunicarse al juez y

notificarse administrativamente al demandado por el agente fiscal.

La sentencia de ejecucin ser inapelable, quedando a salvo el derecho de la

Administracin Federal de Ingresos Pblicos de librar nuevo ttulo de deuda, y del
ejecutado de repetir por la va establecida en el artculo 81 de la ley 11683. Esto es que
dicha sentencia segn el texto legal reviste carcter definitivo.

No obstante lo sealado, existe jurisprudencia del Supremo Tribunal que establece que
"...cuando se encuentra en discusin una norma procesal federal que afecta una garanta
constitucional, el tribunal no se encuentra limitado en su decisin por los argumentos de
las partes o del a quo, sino que le incumbe realizar una declaratoria sobre el punto
disputado...".(17)

Una vez firme la sentencia de remate, el Organismo Fiscal designar martillero para
efectuar la subasta, debiendo el agente fiscal comunicar al juez interviniente. En dicho
caso, se deber mediante edictos comunicar la subasta, publicndose por el trmino de 2
(dos) das en el Boletn Oficial del lugar donde se lleve a cabo la misma.

En este aspecto traemos a colacin lo expuesto por Morahan(18), en el sentido que la

subasta es aquel acto procesal en el cual se concreta el cumplimiento de la sentencia de
remate en el proceso judicial y calificndola como la tercer etapa del juicio ejecutivo, y
este cambio producido en el texto legal hace que la subasta tenga naturaleza administrativa,
escapando de dicho modo al contralor judicial.

Como se habr apreciado, la normativa procedimental reformada por la ley 25239 estatuye
dos tipos de procedimientos distintos segn que el ejecutado oponga o no excepciones,
pues slo se produce la intervencin del rgano judicial en la medida que se opongan
excepciones, mientras que si ello no hubiera ocurrido, el procedimiento culmina en la
esfera administrativa.

5. LAS MEDIDAS CAUTELARES EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCION

FISCAL

La Administracin Federal de Ingresos Pblicos, por intermedio del agente fiscal, podr
decretar el embargo de:

- cuentas bancarias, fondos y valores depositados en entidades financieras;

- bienes de cualquier tipo o naturaleza;

- inhibiciones generales de bienes; y

- adoptar otras medidas cautelares tendientes a garantizar el recupero de la deuda en

ejecucin.

Asimismo el agente fiscal representante de la Administracin Federal de Ingresos Pblicos

podr controlar su diligenciamiento y efectiva traba.

En cualquier estado de la ejecucin podr disponer el embargo general de los fondos y

valores de cualquier naturaleza que los ejecutados tengan depositados en las entidades
financieras regidas por la ley 21526.

Dentro de los 15 das de notificadas de la medida, dichas entidades financieras debern

informar a la Administracin Federal de Ingresos Pblicos acerca de los fondos y valores
que resulten embargables, no rigiendo a tales fines el secreto que establece el artculo 39 de
la ley 21526.

Para los casos en que se requiera desapoderamiento fsico o allanamiento de domicilio

deber requerir la orden respectiva del juez competente.

Asimismo, y en su caso, podr llevar adelante la ejecucin mediante la enajenacin de los

bienes embargados a travs de subasta o concurso pblico.

Si las medidas cautelares recayeran sobre bienes registrables o sobre cuentas bancarias del
deudor, la anotacin de las mismas se practicar por oficio expedido por el agente fiscal
representante de la Administracin Federal de Ingresos Pblicos, el cual tendr el mismo
valor que una requisitoria y orden judicial.

En el segundo prrafo del artculo 107 de la ley 11683 se dispone que la anotacin y
levantamiento de las medidas cautelares y las rdenes de transferencia de fondos que
tengan como destinatarios a registros pblicos, instituciones financieras y terceros
detentadores, requeridos o decretados por la Administracin Federal de Ingresos Pblicos y
los jueces competentes podrn efectivizarse a travs de sistemas y medios de comunicacin
informticos en la forma y condiciones que determine la reglamentacin.

Se establece adems que esta disposicin prevalecer sobre las normas legales o
reglamentarias especficas de cualquier naturaleza o materia, que impongan formas o
solemnidades distintas para la toma de razn de dichas solicitudes medidas cautelares y
rdenes.

Por ltimo, en la ley procedimental queda expresado que la responsabilidad por la

procedencia, razonabilidad y alcance de las medidas adoptadas por el agente fiscal,
quedarn sometidas a las disposiciones del artculo 1112, sin perjuicio de la
responsabilidad profesional pertinente ante su entidad de matriculacin.

Si bien existe un error en el texto de la norma reformada, habida cuenta de que se refiere al
artculo 1112, sin mencionar especficamente a qu ordenamiento normativo se refiere,
entendemos que est haciendo referencia al artculo 1112 del Cdigo Civil.

6. EXCEPCIONES ADMISIBLES EN EL JUICIO EJECUTIVO

Con relacin a las excepciones o defensas con que cuenta el ejecutado para oponer en el
juicio de apremio, nos referiremos brevemente a las enunciadas en el artculo 92 de la ley
11683 (t.o. 1998 y modif.).

a) Pago total documentado: a pesar de que la norma legal hace referencia a que el pago
debe ser "total", existe doctrina -a la cual adherimos- que afirma que "si el sujeto pasivo
tributario realiz un pago parcial y el Fisco pretende luego reclamarle un monto total que
lo englobe, la excepcin de pago parcial debe prosperar, ya que lo contrario contradice la
equidad y constituye un enriquecimiento sin causa para el Fisco".(19)

Merece destacarse que como el pago debe ser documentado, el sujeto pasivo ejecutado
deber acompaar toda la documentacin (formularios de DDJJ y boletas de depsito de la
deuda reclamada) que as lo refleje.(20)

b) Espera documentada: esta excepcin se fundamenta en la espera que hubiera concedido

el Fisco nacional para el pago de la obligacin tributaria.(21)

La causal de excepcin que analizamos se puede oponer si se hubieren concedido

legalmente prrrogas para el pago de tributos o cuando las normas legales le hubieren
delegado tal facultad al Ente Fiscal (por ejemplo planes de facilidades de pago).

Al igual que lo indicado en el punto a) precedente, como la espera debe ser documentada,
el sujeto pasivo ejecutado deber acompaar la documentacin que al efecto le sirva para
demostrar tal situacin.

c) Prescripcin: cuando se sustancie esta excepcin el sujeto pasivo deber oponerla al

contestar la demanda, fundamentando la misma o aportando los elementos que permitan
demostrar que la accin que persigue el ente administrativo, para exigir el cumplimiento de
la obligacin tributaria, ha desaparecido por el simple transcurso del tiempo, quedando
extinguida en consecuencia la misma.

d) Inhabilidad de ttulo: para oponer esta excepcin, la ley 11683 cercena dicha posibilidad
a un nico supuesto, el cual es que la boleta de deuda contenga vicios de forma.

A pesar de ello, existe pacfica jurisprudencia de Cmara(22) y de la Corte Suprema de

Justicia de la Nacin(23) que ha aceptado oponer esta excepcin en otras circunstancias
ajenas a los vicios de forma de la boleta de deuda, cuando de la misma surja
manifiestamente que la deuda es inexistente.

7. PLANTEO DE "INCONSTITUCIONALIDAD"

Si bien en principio existen dudas en orden a si cabe el planteo de "inconstitucionalidad"

como presupuesto de excepcin en la va ejecutiva, nuestro Supremo Tribunal ha admitido
la posibilidad de su inclusin como motivo de discusin.

Al respecto, se ha sostenido(24) que "...La norma involucrada en el artculo 92 de la ley

11683, es decir una norma inserta en una ley federal, constituye una cuestin reservada a
los jueces de la causa y ajena como regla a la va extraordinaria. No obstante ello, en el
caso de autos se justifica la intervencin de esta Corte en la medida que la exgesis de tal
norma realizada por el a quo compromete gravemente la defensa en juicio del ejecutado...",
agregndose adems en dicha sentencia que "...procede ... el recurso extraordinario puesto
que la sentencia del Juez de Primera Instancia equivale a la definitiva dictada por el
Superior Tribunal de la causa (reforma al art. 92 por la L. 23658)...".

8. SUSPENSION DEL JUICIO POR INCOBRABILIDAD

El artculo 62 del decreto 1397/79 reglamentario de la ley de procedimiento tributario,

dispone que si el Fisco comprobara que la deuda por impuestos, accesorios o multas fuera
incobrable en virtud de insolvencia, ausencia o desconocimiento del paradero del
ejecutado, y siempre que la subsistencia de esas circunstancias durante un plazo prudencial
torne ilusoria la realizacin del crdito fiscal, se podr suspender -mediante funcionario
autorizado- la iniciacin del juicio o la tramitacin del ya iniciado, cualquiera sea su
estado, en tanto no desaparezcan las circunstancias antes indicadas.

9. JURISPRUDENCIA RECIENTE SOBRE EL NUEVO PROCEDIMIENTO

APLICABLE CON MOTIVO DE LA REFORMA INTRODUCIDA POR LA LEY 25239

En jurisprudencia reciente se seal(25) que:

- en el actual procedimiento las facultades otorgadas a los agentes fiscales tienen por efecto
modificar sustancialmente las funciones del poder judicial en el proceso de ejecucin
fiscal, lo que importa una violacin al principio de la divisin de poderes;
- los informes a que alude el artculo 92 de la ley 11683 son slo eso, informes, por lo tanto
no pueden equipararse a una demanda judicial;

- en el caso de no oponerse excepciones, la actuacin jurisdiccional se reduce a dejar

expedita la va ejecutiva a travs de una constancia, lo cual, obviamente, no reviste el
carcter de una sentencia.

El procedimiento se estructura sobre la base de una relacin de poder, en desmedro de la

garanta de igualdad, en la medida que posibilita la traba de medidas cautelares al arbitrio
de la Administracin Tributaria, cuando stas por sus efectos y gravedad slo pueden ser
dispuestas por los jueces naturales.(26)

En otra sentencia(27) se expresa que el nuevo procedimiento para el juicio de ejecucin

fiscal vulnera el principio republicano de la divisin de poderes, el principio de igualdad y
el derecho de acceso a la jurisdiccin, consagrados en nuestra Constitucin Nacional.

Leer ms: http://oppedisano.webnode.com.ar/news/el-nuevo-procedimiento-en-el-juicio-de-

ejecucion-fiscal-/
Crea tu propia web gratis: http://www.webnode.es

Embargo por Deudas: Demanda y Embargo Legal

El embargo es un derecho del acreedor para ejercer cobro sobre los bienes del
deudor, pero para que ste sea legal debe llevarse a cabo un proceso determinado
y completo.

Para que un acreedor, llmese Banco, Institucin Financiera, Casa Comercial,

Departamental, etc,, te pueda embargar, primero deben demandarte, y la demanda
es un proceso legal que consiste en que tu proveedor prepare un escrito inicial de
demanda, para lo cual deben contratar un abogado. Posteriormente debe llevar
dicho documento ante un Juzgado, quien le sella de recibido el documento.

El Juzgado debe analizar si la demanda est completa y cumple todos los

requisitos, es decir que sea procedente. Si es as, entonces te programan una visita
del Juzgado (NUNCA por telfono ni enviando a un cobrador de despacho). Te
envan un representante del Juzgado a tu casa o el domicilio (la que el Demandante
haya indicado como tuya en su demanda). Una vez que se presenta en tu casa el
Representante del Juzgado (Actuario), debe Identificarse plenamente y debe
presentar el expediente original donde conste en qu juzgado radica el asunto,
quin es el actor (acreedor), por qu requiere al deudor (deuda). La
documentacin no es vlida sin sellos originales o si se alterna por fotocopias.

Por ello, las agencias de cobranza

extrajudicial NO tienen facultades para ordenar este procedimiento, pues ello
corresponde nicamente a un juzgado civil.

Ah tu firmas de recibido y tienes un tiempo legal para contestar la demanda en

tiempo y forma, donde te recomiendo que contrates a un abogado que conozca del
tema Mercantil, porque hay muchos abogados que no conocen bien esa rea y mal
informan a sus clientes; esto es entendible pues es muy difcil que los abogados
puedan ser expertos en todas las areas legales.

Si tuvieras un tumor en la cabeza iras con un Cardilogo para que te lo

extirpara?;

Aunque el Cardilogo, el Neurlo y el Onclogo son Mdicos Generales que podran

ayudarte con tu problema, sabemos que cada uno tiene su especialidad y
experiencia enfocada en un rea de la medicina.

Igual pasa con los abogados: no todos son expertos en areas Penales, Civiles,
Mercantiles, Familiares, Fiscales, etc., por eso no conviene que sea cualquier
abogado, sino uno con experiencia en el ramo Mercantil.

Es muy importante que una vez que fuiste demandado y notificado por un actuario
NO DEJES PASAR mucho tiempo pues solo tienes 8 das para entregar en el JUZGADO
tu respuesta.
Si no lo haces en tiempo y forma entonces el proceso se ira en REBELDA, lo que
significa que aceptas todo lo que se dice en la demanda y por lo tanto el proceso se
terminar SIN DEFENSA de tu parte, aceptando todo lo que demanda tu acreedor y
la sentencia se generara de forma muy rpida en tu contra.

SIEMPRE DEBES CONTESTAR LAS DEMANDAS EN LOS JUZGADO.

Otro punto importante es que si de verdad fuiste demandado, YA NO REALICES

PAGOS o abonos directamente a tu acreedor o a su abogado; todos las
negociaciones y abonos deben ser en el JUZGADO para que sean considerados parte
del proceso legal.

Luego de la primera notificacin, el deudor se da por enterado e inicia el desahogo

de pruebas, conforme a lo previsto en el Cdigo Civil del Distrito Federal. Esta
situacin podr variar dependiendo de cada entidad.

A veces puede suceder que algunos abogados amaan las pruebas y no notifican
el proceso, por lo que hacen juicios de rebelda sin la presencia del deudor, para
obtener la orden de embargo, pero esto es illegal, por lo que en este particular caso
se vuelve IMPERATIVO el contar con un buen Abogado QUE CONOZCA EL TEMA
Mercantil y pueda tumbar la demanda, mediante un amparo.

El juicio puede desahogarse en seis u ocho meses cuando se presentan en tiempo y

forma las pruebas por ambas partes interesadas. Si existe alguna irregularidad o falta
documentacin, el proceso puede demorar de tres a cinco aos.

Existen dos tipos de procesos Mercantiles, que tienen una diferencia muy grante e
importante:

El ORDINARIO MERCANTIL, es un proceso largo y costoso para el acreedor, en el qu

en resumen primero deben vencerte en el jucio para poder Embargarte algo. En este
proceso caen la mayora de los crdito.

El EJECUTIVO MERCANTIL, es un proceso ms corto, donde se puede realizar un

embargo precautorio al inicio del juicio. En este proceso caen los crditos que tienen
algn documento que traiga aparejada la ejucusin, por ejemplo PAGARS, CHEQUE,
etc.
Aunque pueden hacer un embargo precautorio, el Demandado, puede solicitar
quedar como depositario de los bienes mientras dure el juicio; por lo tanto no se los
pueden llevar hasta que te ganen en el juicio y el Juez ordene efectuar el embargo.

Si la deuda se liquida antes de terminar el Juicio, entonces el embargo se levanta.

Habiendo explicado el proceso y los distintos caminos que puede tomar una
demanda, pasaremos a hablar de la tan temida palabra: EMBARGO.

Si un Juez NO orden el embargo entonces no procede. Esto incluye las llamadas

de los cobradores, bancos y despachos que nos notifican (falsamente) por
telfono o por carta que ests demandados, que el actuario vendr a tu casa para
ejecutar el embargo en 24 48 horas, y que utilizarn a la fuerza pblica, utilizando
las maneras de apremio etc., etc.

ENTENDAMOS QUE LAS NOTIFICACINES DE DEMANDA O DE EMBARGO NO SE

HACEN POR TELFONO, NI POR CARTA.

Si fuiste vencido en juicio y el juez orden el embargo, entonces se dicta el auto de

ejecucin, donde debe instruirse que en caso de oposicin del deudor, el actuario
puede ingresar al domicilio usando la fuerza pblica en caso necesario.

En caso de ausencia del implicado, se deja una notificacin con una persona que est
en el domicilio sealado o un vecino inmediato. En este supuesto se dan veinticuatro
horas para proceder nuevamente al embargo y en caso de nueva ausencia, el
actuario puede consumar el acto, pues se entiende que el deudor se est
escondiendo, explicaron los especialistas.

En un Embargo Real el deudor tiene derecho a designar los bienes que han de
embargarse. Si se rehsa o est ausente, este derecho pasa al actor o su
representante, segn lo establecido en el artculo 536 del Cdigo de Procedimientos
Civiles para el DF.
Hay un orden, primero se debe ir sobre los bienes realizables o los consignados como
garanta de la obligacin reclamada, luego sobre el dinero, alhajas o bienes muebles.

Adems, si los bienes embargados no cubren el adeudo, el deudor sigue obligado a

pagar conforme lo establecido con su acreedor, o bien, ser sujeto a embargo de
otros bienes.

El encargado de evaluar y rematar los bienes es un perito del juzgado civil.

Cuidado con los embargos Falsos, conoce sobre ellos en nuestro en:
Embargo Falso o Simulado

BIENES INEMBARGABLES

El cdigo civil del DF establece sin embargo excepciones para los bienes
embargados.

Por ejemplo, no pueden ser sujetos de secuestro los bienes que constituyen el
patrimonio de familia, o que no estn a nombre del deudor.

Tampoco la cama, los vestidos y los muebles del uso ordinario del deudor, su
cnyuge o sus hijos, siempre y cuando no sean lujos, establece la fraccin II del
artculo 544 de dicha ley.

Los instrumentos, aparatos y tiles necesarios para el arte u oficio del deudor
tampoco pueden ser embargados.

deuda municipal prescripcin

por fastidio Lun, 25 Ene 2010, 23:00

Buenas noches a todos!!!, necesito vuestra opinin, se trata de un contribuyente al cual la Dir. de
Rentas del partido de Malvinas Argentinas, lo intima a que pague deuda la cual se encuentra
prescripta, salvo un ao(01/2003 a 11/2003), el hecho es que me consulta a fin de presentar una
nota ante dicha direccin, pero me surge una duda: Si presentamos la nota indicando que los
perodos anteriores se encuentran prescriptos, no es una manera de reconocer expresamente la
deuda y de esta manera producir la interrupcin de la prescripcin de acuerdo a lo normado en el
Art 278 de la LOM.?...

...(ARTICULO 278 : (Texto segn Ley 12.076) Las deudas de los contribuyentes que hubieren
incurrido en mora en el pago de impuestos, tasas y cualquier otra especie de contribuciones
adeudadas a la municipalidad, prescriben a los cinco (5) aos de la fecha en que debieron pagarse.
La accin de repeticin estar prescripta al cumplirse el mismo lapso, medido desde la fecha de
pago de la contribucin que pudiere originarla. En todos los casos el trmino de la prescripcin se
interrumpir por el reconocimiento expreso que el deudor hiciere de sus obligaciones y por los
actos judiciales o administrativos que la Municipalidad ejecutare en procuracin del pago, iguales
garantas ampararn al contribuyente en su derecho a repeticin. Los trminos de prescripcin
quinquenal establecidos en el presente artculo, comenzarn a correr para las obligaciones que se
devenguen a partir del 1 de Enero de 1996. )...
gracias y aguardo sus comentarios...

fastidio

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deuda municipal prescripcin

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Re: deuda municipal prescripcin

por GyD Mar, 26 Ene 2010, 03:49

La oposicin de la prescripcin acaecida, de ningn modo puede ser considerada interruptiva de

dicha prescripcin, dado que el plazo de prescripcin ya transcurri y solo requiere para liberar al
deudor el acogimiento por parte de ste al beneficio (salvando las distancias funcionara como la
aceptacin de una oferta irrevocable). La obligaciones prescriben cuando prescriben,
requirindose un acto posterior con origen en la obligacin natural sobreviniente que genere una
nueva obligacin (novacin) dado que la obligacin natural es por naturaleza inexigible.
Sin perjuicio de ello, asegurate que no existan actos interruptivos o suspensivos.
Saludos.

GyD

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Re: deuda municipal prescripcin

por Mordisco Mar, 26 Ene 2010, 08:13

Cdigo Civil escribiste:Art. 3.986. La prescripcin se interrumpe por demanda contra el poseedor o
deudor, aunque sea interpuesta ante juez incompetente o fuere defectuosa y aunque el
demandante no haya tenido capacidad legal para presentarse en juicio.

La prescripcin liberatoria se suspende, por una sola vez, por la constitucin en mora del
deudor, efectuada en forma autntica. Esta suspensin slo tendr efecto durante un ao o el
menor trmino que pudiere corresponder a la prescripcin de la accin.
Mordisco

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Re: deuda municipal prescripcin

por Mordisco Mar, 26 Ene 2010, 08:20

Suspensin de la prescripcin por constitucin en mora del deudor en forma autntica

a) Enunciado
El ltimo prrafo del artculo en comentario, en la nueva redaccin que a su vez le asignara el
decreto-ley 17.940/68, prev una nueva, singular, forma de suspensin de la prescripcin, por
constitucin en mora del deudor en forma autntica, que ahora es causal de "suspensin" de la
prescripcin, pero que primeramente lo fue de "interrupcin" en el decreto-ley 17.711/68.

Con tal reforma se ha introducido una nueva causal de "suspensin" de la prescripcin, en una
norma que sin embargo se ubica en el Captulo II, referido a la "interrupcin" de la misma, y cuya
primera parte se ocupa efectivamente de este ltimo instituto. Y, aparte de esa cuestin
metodolgica, en general el fundamento de la "suspensin" en los casos previstos por el Cdigo
Civil estriba en la existencia de una imposibilidad o grave dificultad de obrar por parte del titular
del derecho; mientras que en este caso, el efecto suspensivo se atribuye, por el contrario, a una
"actividad" del acreedor, consistente en el requerimiento de pago en forma autntica que debe
hacer al deudor.

La razn de tal anomala tcnica parece haber sido el deseo del legislador de que este
procedimiento no afectara tan vitalmente al tiempo de la prescripcin en curso, lo cual se logra
precisamente asignndole el efecto suspensivo o paralizante, y no el interruptivo, mucho ms
drstico, dado que anula o aniquila por completo el tiempo de la prescripcin ya transcurrido
hasta entonces.

b) Necesidad de la interpelacin al deudor

Desde la reforma del decreto-ley 17.711/68, el principio general en materia de mora es el de que
la misma se produce automticamente por el solo transcurso del trmino cierto fijado para el
cumplimiento, sin que el deudor lo hubiese hecho.

Pero cuando se trata de lograr la suspensin de la prescripcin resulta necesario algo ms: la
constitucin en mora del deudor en forma autntica, lo cual se logra mediante la interpelacin
efectuada al mismo. La interpelacin consiste en un requerimiento de pago que debe emanar del
acreedor y que est dirigido al obligado. Es, ante todo, una declaracin de voluntad del sujeto
activo de la obligacin, que no necesita para su implementacin de la intervencin
complementaria de ninguna otra voluntad, pero que adems es "recepticia", por cuanto estando
dirigida al deudor slo ha de producir sus efectos propios desde el momento en que llegue
efectivamente a conocimiento de su destinatario. O sea que aunque en el nuevo rgimen los
elementos bsicos de la mora son slo dos -retardo y culpa-, si se desea la suspensin de la
prescripcin se necesita de un requisito adicional: la interpelacin al deudor en forma autntica.

c) La forma "autntica " de la interpelacin

Al exigirse la forma autntica de la interpelacin, sta no puede hacerse en forma verbal, siendo
necesario el protesto por escribano pblico, o el telegrama colacionado, o la carta documento, o
algn otro procedimiento que aleje toda duda sobre su efectividad y fecha; aunque se ha sealado
que la autenticidad de la interpelacin no constituye un problema de forma, sino de prueba.

d) Suspensin con duracin limitada

La suspensin de la prescripcin obtenida por este medio se encuentra limitada en el tiempo al
lapso de un ao o el menor plazo que pudiere corresponder a la prescripcin de la accin. Siendo
por ello que, para que esos efectos se extiendan, el requerimiento deber ser seguido dentro del
plazo de un ao con la promocin de una demanda judicial, la que, por cierto, ser a su vez
interruptiva de la prescripcin.

e) La suspensin de la prescripcin por interpelacin en el Derecho Comercial

La opinin corriente en lo mercantil, con apoyatura en lo establecido por el artculo 845 del Cdigo
de Comercio, ha sido la de que la "suspensin" de la prescripcin no rega en ese mbito. Y, sobre
la base de ese criterio, una importante corriente doctrinaria y jurisprudencial entendi que
tampoco era de aplicacin la suspensin de la prescripcin contemplada en el segundo prrafo del
artculo que comentamos. Empero, otra tendencia que ha ido en aumento y es hoy mayoritaria
considera aplicable este instituto en materia mercantil.

En rigor, la razn que manifiestamente le sirve de fundamento a esta nueva causal de suspensin
reside en la "actividad" desplegada por el acreedor al llevar a cabo un eficiente requerimiento de
pago de la obligacin al deudor incumplidor. Y todo ello, que trasunta una conducta positiva del
titular del derecho, de por s ya est descartando a su respecto la aplicabilidad del artculo 845 del
Cdigo de Comercio, el que por su propia redaccin parece estar circunscripto a aquellas causales
de suspensin que importan una inactividad del titular del derecho; ya que la fatalidad e
improrrogabilidad de los trminos que establece, y su curso "indistintamente contra cualquier
clase de personas", est claramente referida al tiempo hbil o idneo "para intentar alguna accin,
o practicar cualquier otro acto". O sea que ambas preceptivas no se excluyen ni contraponen, ya
que cada una tiene su mbito de aplicacin: relativo a la inactividad del acreedor el 845 del Cdigo
de Comercio, y a su actividad el artculo 3986, 2 prrafo. Lo que demuestra que esta ltima norma
es aplicable en el orden mercantil.

Ley 11683 escribiste:DE LA PRESCRIPCION (*)

Art. 56 - Las acciones y poderes del Fisco para determinar y exigir el pago de los impuestos regidos
por la presente ley, y para aplicar y hacer efectivas las multas y clausuras en ella previstas,
prescriben:

a) Por el transcurso de CINCO (5) aos en el caso de contribuyentes inscriptos, as como en el caso
de contribuyentes no inscriptos que no tengan obligacin legal de inscribirse ante la
ADMINISTRACION FEDERAL DE INGRESOS PUBLICOS o que, teniendo esa obligacin y no
habindola cumplido, regularicen espontneamente su situacin.

b) Por el transcurso de DIEZ (10) aos en el caso de contribuyentes no inscriptos.

La accin de repeticin de impuestos prescribe por el transcurso de CINCO (5) aos.

______________________________
(*) Nota: La Ley N 24.587 dispuso en su Ttulo VII, artculo 10, con vigencia a partir del 22/11/95:
Artculo 10.- Suspndese por el trmino de un (1) ao, el curso de la prescripcin de las acciones y
poderes fiscales para determinar y exigir el pago de los tributos cuya aplicacin, percepcin y
fiscalizacin est a cargo de la Direccin General Impositiva dependiente del Ministerio de
Economa y Obras y Servicios Pblicos y para aplicar y hacer efectivas las multas con relacin a los
mismos, as como la caducidad de la instancia en los juicios de ejecucin fiscal o de recursos
judiciales.
Esta suspensin alcanzar a la totalidad de los contribuyentes y responsables, estn o no inscriptos
ante la Direccin General Impositiva.
Prescripcin de impuestos

Art. 57 - Comenzar a correr el trmino de prescripcin del poder fiscal para determinar el
impuesto y facultades accesorias del mismo, as como la accin para exigir el pago, desde el 1
de enero siguiente al ao en que se produzca el vencimiento de los plazos generales para la
presentacin de declaraciones juradas e ingreso del gravamen.

Prescripcin de multas y clausuras

Art. 58 - Comenzar a correr el trmino de la prescripcin de la accin para aplicar multas y

clausuras desde el 1 de enero siguiente al ao en que haya tenido lugar la violacin de los
deberes formales o materiales legalmente considerada como hecho u omisin punible.

Art. 59 - El hecho de haber prescripto la accin para exigir el pago del gravamen no tendr efecto
alguno sobre la accin para aplicar multa y clausura por infracciones susceptibles de cometerse
con posterioridad al vencimiento de los plazos generales para el pago de los tributos.

Art. 60 - El trmino de la prescripcin de la accin para hacer efectiva la multa y la clausura

comenzar a correr desde la fecha de notificacin de la resolucin firme que la imponga.

Prescripcin de la accin de repeticin

Art. 61 - El trmino de la prescripcin de la accin para repetir comenzar a correr desde el 1 de

enero siguiente al ao en que venci el perodo fiscal, si se repiten pagos o ingresos que se
efectuaron a cuenta del mismo cuando an no se haba operado su vencimiento; o desde el 1 de
enero siguiente al ao de la fecha de cada pago o ingreso, en forma independiente para cada uno
de ellos, si se repiten pagos o ingresos relativos a un perodo fiscal ya vencido.

Cuando la repeticin comprenda pagos o ingresos hechos por un mismo perodo fiscal antes y
despus de su vencimiento, la prescripcin comenzar a correr independientemente para unos y
otros, y de acuerdo con las normas sealadas en el prrafo que precede.

Art. 62 - Si, durante el transcurso de una prescripcin ya comenzada, el contribuyente o

responsable tuviera que cumplir una determinacin impositiva superior al impuesto
anteriormente abonado, el trmino de la prescripcin iniciada con relacin a ste quedar
suspendido hasta el 1 de enero siguiente al ao en que se cancele el saldo adeudado, sin
perjuicio de la prescripcin independiente relativa a este saldo.

Art. 63 - No obstante el modo de computar los plazos de prescripcin a que se refiere el artculo
precedente, la accin de repeticin del contribuyente o responsable quedar expedita desde la
fecha del pago.

Art. 64 - Con respecto a la prescripcin de la accin para repetir no regir la causa de suspensin
prevista en el artculo 3966 del Cdigo Civil para los incapaces.

Suspensin de la prescripcin

Art. 65 - Se suspender por un ao el curso de la prescripcin de las acciones y poderes fiscales:

a) Desde la fecha de intimacin administrativa de pago de tributos determinados, cierta o

presuntivamente con relacin a las acciones y poderes fiscales para exigir el pago intimado.
Cuando mediare recurso de apelacin ante el TRIBUNAL FISCAL DE LA NACION, la suspensin,
hasta el importe del tributo liquidado, se prolongar hasta noventa (90) das despus de notificada
la sentencia del mismo que declare su incompetencia, o determine el tributo, o apruebe la
liquidacin practicada en su consecuencia.

La intimacin de pago efectuada al deudor principal, suspende la prescripcin de las acciones y

poderes del Fisco respecto de los responsables solidarios.
b) Desde la fecha de la resolucin condenatoria por la que se aplique multa con respecto a la
accin penal. Si la multa fuere recurrida ante el TRIBUNAL FISCAL DE LA NACION, el trmino de la
suspensin se contar desde la fecha de la resolucin recurrida hasta noventa (90) das despus de
notificada la sentencia del mismo.

c) La prescripcin de la accin administrativa se suspender desde el momento en que surja el

impedimento precisado por el segundo prrafo del artculo 16 de la Ley N 23.771 hasta tanto
quede firme la sentencia judicial dictada en la causa penal respectiva.

Se suspender mientras dure el procedimiento en sede administrativa, contencioso-administrativa

y/o judicial, y desde la notificacin de la vista en el caso de determinacin prevista en el artculo
17, cuando se haya dispuesto la aplicacin de las normas del Captulo XIII. La suspensin alcanzar
a los perodos no prescriptos a la fecha de la vista referida.

Art. 66 - Se suspender por DOS (2) aos el curso de la prescripcin de las acciones y poderes
fiscales para determinar y percibir tributos y aplicar sanciones con respecto a los inversionistas en
empresas que gozaren de beneficios impositivos provenientes de regmenes de promocin
industriales, regionales, sectoriales o de cualquier otra ndole, desde la intimacin de pago
efectuada a la empresa titular del beneficio.

Interrupcin de la prescripcin

Art. 67 - La prescripcin de las acciones y poderes del Fisco para determinar y exigir el pago del
impuesto se interrumpir:

a) Por el reconocimiento expreso o tcito de la obligacin impositiva.

b) Por renuncia al trmino corrido de la prescripcin en curso.

c) Por el juicio de ejecucin fiscal iniciado contra el contribuyente o responsable en los nicos
casos de tratarse de impuestos determinados en una sentencia del TRIBUNAL FISCAL DE LA
NACION debidamente notificada o en una intimacin o resolucin administrativa debidamente
notificada y no recurrida por el contribuyente; o, en casos de otra ndole, por cualquier acto
judicial tendiente a obtener el cobro de lo adeudado.

En los casos de los incisos a) y b) el nuevo trmino de prescripcin comenzar a correr a partir del
1 de enero siguiente al ao en que las circunstancias mencionadas ocurran.

Art. 68 - La prescripcin de la accin para aplicar multa y clausura o para hacerla efectiva se
interrumpir:

a) Por la comisin de nuevas infracciones, en cuyo caso el nuevo trmino de la prescripcin

comenzar a correr el 1 de enero siguiente al ao en que tuvo lugar el hecho o la omisin
punible.

b) Por el modo previsto en el artculo 3 de la Ley N 11.585, caso en el cual cesar la suspensin
prevista en el inciso b) del artculo 65.

Art. 69 - La prescripcin de la accin de repeticin del contribuyente o responsable se interrumpir

por la deduccin del reclamo administrativo de repeticin ante la ADMINISTRACION FEDERAL DE
INGRESOS PUBLICOS o por la interposicin de la demanda de repeticin ante el TRIBUNAL FISCAL
DE LA NACION o la Justicia Nacional. En el primer caso, el nuevo trmino de la prescripcin
comenzar a correr a partir del 1 de enero siguiente al ao en que se cumplan los TRES (3) meses
de presentado el reclamo. En el segundo, el nuevo trmino comenzar a correr desde el 1 de
enero siguiente al ao en que venza el trmino dentro del cual debe dictarse sentencia

el ao pasado salio un fallo de la corte suprema de justicia

de la provincia de bs as adhiriendo a la postura de los 5
aos aunqe para no romper con la monotonia algunas municipalidades ( ) por ordenanza
la han fijado en 10 aos, tb puede buscar el codigo fiscal de la provincia

http://www.camercedes.org.ar/index.php? ... &Itemid=81

http://www.ambitoweb.com/seccionesespec ... sp?id=1051

Art. 4.027. Se prescribe por cinco aos, la obligacin de pagar los atrasos:
1 De pensiones alimenticias;
2 Del importe de los arriendos, bien sea la finca rstica o urbana;
3 De todo lo que debe pagarse por aos, o plazos peridicos ms cortos

Mordisco

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Re: deuda municipal prescripcin

por Mordisco Mar, 26 Ene 2010, 08:22

Interpretacin del articulo 4.027

El plazo de 5 aos, concuerda con los principios que fundan la prescripcin abreviada en los
crditos de vencimientos peridicos que el deudor debe afrontar con sus recursos ordinarios, ya
que dicha abreviacin tiende a evitar que la desidia del acreedor ocasione trastornos econmicos
al deudor por la acumulacin de un nmero crecido de cuotas, ademas este plazo ya es bastante
prolongado, puesto que los modernos sistemas de computacin pueden ser utilizados en
momento oportuno para detectar la nmina de los deudores, y promover las acciones legales
pertinentes en resguardo de sus intereses.

En rigor la norma no se refiere a la prescripcin de la obligacin general en s, sino a la de los

"atrasos" de las respectivas cuotas que se han ido devengando y que no han sido pagadas. Y lo
hace en tres incisos en el articulo 4.027.

Jurisprudencia:

CFed., 23-7-68, L.L. 135-1081 (20.682-S); Cm. de Mar del Plata, 24-3-59, DJBA 57-141; CCC de
Rosario, 26-8-68, L.L. 135-1106 (20.876-S).

La prescripcin del artculo 4.027

Se refiere a obligaciones de ejecucin peridica o "cuotizadas", en las que se alterna la

repeticin sucesiva en el tiempo de actos de cumplimiento con lapsos en los que no existe
ninguna conducta a realizar por el obligado. En ellas, adems, cada acto de cumplimiento
constituye el pago de una obligacin con vida propia y separada de las restantes cuotas, aunque
responden todas a una obligacin general comn.

Por tal razn, lo preceptuado en este artculo no resulta de aplicacin, a una deuda nica que se
ha fraccionado en cuotas para su pago, en la que el crdito nace por entero y en una sola vez, a
diferencia de las que nos ocupan, en las que el crdito tiene carcter fluyente y se va devengando
e incrementando a lo largo del tiempo. Por el contrario, la prescripcin de la obligacin nica pero
de pago fraccionado, encuadra a priori en el trmino decenal ordinario del artculo 4023

Las dudas mas frecuentes.

Es la primera vez que compro una propiedad. Cmo seran los pasos de una compraventa
tradicional?
Qu impuesto tengo que pagar cuando vendo?

Puedo eximirme de pagarlo?

No hay ms que ese impuesto? No hay otros?
Debo hacer algn trmite previo para vender un inmueble cuyo valor supere una
cantidad determinada?
Como estoy seguro que el inmueble no tenga deudas al comprar?
Que pasa si fallece el comprador o el vendedor despues de haber suscripto un Boleto de
Compraventa y antes de suscribir la escritura?
Si el que me vende es casado... Tiene que firmar su esposa/o si o si?
Que significa que la reserva es ad referendum?
Cuanto sale una escritura de compraventa?
Cuanto paga el comprador y cuanto el vendedor?
Quien designa al escribano que interviene?
Se puede elegir un escribano de una jurisdiccin diferente a la de la ubicacin del bien?
Qu pasa cuando quien me vende/compra es una sociedad ?
Que es un poder?
Que es un poder irrevocable? Y a que se llama poder post Mortem?
Cul es la documentacin me piden para colocar una propiedad en venta?
Se puede comprar o vender una casa que est en sucesin?
Qu es concretamente una sucesin?
Cuanto sale un tracto abreviado?
En qu lugar se debe iniciar una sucesin?
Hay otro tipo de sucesiones donde quien se queda con la casa no es un familiar?
Hay un plazo para iniciar una sucesin? Se pueden tramitar varias sucesiones
juntas?
Qu pasa si quiero comprar una propiedad que deviene de una sucesin y entre los
herederos figura un menor de edad o alguien con capacidades diferentes?
Hay un impuesto a la herencia?
Que es una donacion?
Porque los bancos no aceptan financiar la compra de inmuebles que hayan sido
donados?
Puede un persona mayor poner la propiedad a nombre de su/s hijo/s y reservarse su uso
hasta la muerte?
A qu se llama Bien de Familia?
Cules son los requisitos necesarios para afectar un inmueble al rgimen de Bien de
Familia?
Aunque sea un inmueble valioso igual puede afectarse?
Quines son considerados familiares para la ley?
Qu beneficio especfico supone?
Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?
Desde qu momento se obtiene el beneficio asociado al Bien de Familia?
Si un inmueble ya se encuentra afectado como Bien de Familia, puede hipotecarse?
Compr hace muchsimos aos. No tengo la escritura. Que debo hacer?
A que se llama usucapion?
A que se llama escrituras por plan Pierri? Sirven?
Compre hace muchos aos un lote con otra/personas. Ahora quiero separar como
corresponde lo mio de los de ellos. Que tengo que hacer?
Que es un reglamento de copropiedad?
Compre un departamento pero no tengo en mi poder siquiera una copia del reglamento
de copropiedad. Cmo puedo obtenerlo?
A que se llama primera venta?
Que es un fideicomiso?
Que significa cuando escucho que se venden departamentos desde el pozo?
Es seguro comprar un departamento desde el pozo?
Perd la escritura Puedo vender?
Perdi el plano.. Y ahora?
Vivo en una casa en Propiedad Horizontal y agrand. Resulta un problema? Puedo vender?
Tengo la casa hipotecada. La hipoteca me agobia. Puedo vender?
Todavia no inici la sucesion pero ya decidimos en el futuro vender la casa... Como hago?
Es seguro comprar en remate judicial?
Cuales son los pasos que conlleva la ejecucion de un inmueble por subasta publica?
Hay subastas electronicas? Como son?
Escuche muchas veces hablar de F.O.T y F.O.S... Que son?

Voy a tomar un crdito hipotecarioQu me conviene?

Tengo el crdito hipotecario preacordado. Me dijeron en el banco que busque el
inmueble. Que sigue? De aqu en mas que debo observar?
Que es el CEDIN? Como se instrumenta la compra de un inmueble utilizando
CEDINES? Es seguro?
Cmo es el sistema en los llamados "Clubes de Campo"? Dentro de que rgimen legal
subsisten? Cmo se organizan? Qu debo observar al interesarme en ellos?
ALQUILERES
Por cunto tiempo se puede alquilar una propiedad?
A partir de cundo puede un inquilino rescindir un contrato de alquiler?
Hay contemplada alguna pena para el locatario que rescinde un contrato antes de
tiempo?
Puedo negociar el pago de esa multa compensndolo con el Depsito de Garanta?
Cul es el monto de multa que se cobra por atraso en el pago del alquiler?
Cmo saber si el interesado en alquilar un inmueble rene condiciones de solvencia?
Se pueden ajustar los valores de alquiler?
Desde cuando puedo ocupar lo que alquil? Me tienen que entregar las llaves al firmar el
contrato?
Qu garantas deben presentarse para la locacin un inmueble?
Salir de garanta de un locatario que significa en trminos de aval?
Qu pasa si el inquilino no se va al finalizar el contrato?
Qu diferencia hay entre el trmino fianza y el depsito en garanta?
Al finalizar el contrato, el depsito de garanta se devuelve?
Se pueden pactar pagos anticipados?
Se puede pactar el cobro del valor llave?
Qu sucede en caso de fallecimiento del locatario?
Qu es una garanta comprada?
Cmo se puede determinar que una garanta es comprada?
Qu es un convenio de desocupacin?
Que implica la administracin de un alquiler por parte de la inmobiliaria?
Cules son los honorarios que cobran los corredores en locaciones urbanas?
Cmo se sella un contrato segn lo dispuesto en la nueva normativa de ARBA?

Se paga IVA en un alquiler?

Es la primera vez que compro una propiedad. Cmo seran los pasos de una compraventa
tradicional?

No te preocupes. Las cosas no son tan difciles como parecen. Generalmente siempre las personas
se acercan a la inmobiliaria con algn familiar o amigo que les inspira confianza, mas all de la que
deben depositar en el profesional interviniente. Procuran un ladero con experiencia previa. Si ese
no es tu caso te comentamos cuales son los principios bsicos que debers seguir en la compra de
un inmueble.

La compraventa se modela a traves de un proceso que el mercado ha consensuado y que lo dota de

seguridad y practicidad. Son eslabones fundamentales en una cadena que comienza cuando te
interesa un inmueble. Lo primero que debes hacer es reservarlo. Generalmente la gente deja un 5
% del valor que va a pagar por el inmueble, aunque no hay sumas determinadas. Puede ser mas o
puede ser menos y en efectivo o cheques. Hay quienes dejan mas y quienes se resisten incluso a
dejar una reserva pretendiendo pasar directamente al paso siguiente, que es el Boleto de
Compraventa. Asi no se trabaja. Y te explicare porque no es conveniente eludir la mecnica
acostumbrada.

Quien compra un inmueble generalmente lo hace con el ahorro de muchos aos de sacrificio
recurrente y/o tomando un credito hipotecario que restringir los aspectos econmicos de su vida
en los proximos aos. Se trata de una decision importante sobre algo importante. Y en ese caso
menospreciar la seguridad del proceso acostumbrado implica tomar riesgos que no son necesarios.
Ni en la primera compra ni en las que le sucedan.

Cuando dejas una reserva, podras observar en el texto de la misma como se detalla no solo el precio
de venta sino las condiciones que tendr la futura operacion. La forma de pago;los plazos y los
porcentajes en que deberas integrar ese dinero; que documentacion suscribes a cambio del dinero
que entregas; en que condiciones lo haces; el monto de la comision inmobiliaria y quien y de que
forma asume los gastos de la escritura que permitir que tu seas el titular absoluto de esa propiedad.
El dinero que tu dejas en reserva es en casi todos los casos ad referendum de la aprobacion del
propietario y del normal proceso que debe imperar en una venta. Si tu has hecho una oferta sobre
el precio de lista y el corredor trasmite tu oferta sin conseguir un resultado positivo, la reserva
vuelve a tu bolsillo dentro del plazo que se ha fijado para cerrar el negocio. Si el propietario acepta
expresamente tu propuesta y el dinero es percibido por el mismo, la operacion tiene principio de
ejecucion, es decir, comienza el proceso que finalizar en la escritura.

Es comun en estos casos fijar la firma del Boleto de Compraventa el siguiente documento- dentro
de los diez dias siguientes a la conformidad del propietario. Desde el momento que el vendedor
acept las condiciones del negocio, el corredor inmobiliario est obligado por las leyes que rigen el
funcionamiento de su profesion a pedir informes al Registro de la Propiedad para evaluar si no existe
algun impedimiento, que pesando sobre el inmueble o sobre quien debe suscribir la venta, no la
haga posible.

Que son los informes? Voy a comentartelo de manera coloquial, sin apelar a terminologia jurdica.
De cada propiedad existe, por decirlo de algun modo, una ficha. En esa ficha se describen aspectos
jurdicos y tcnicos del inmueble: se lo individualiza a traves de un numero de matrcula o de asiento
y describiendo desde lo general a lo particular el lugar que ocupa dentro de los lmites de un partido
(lo que se llama nomeclatura catastral); ademas se describe que origen tiene; cual fu el ultimo
dueo registrado por esa reparticion oficial; mediante que medio adquiri la titularidad del 100 %
o la parte que le corresponda; en que fecha lo hizo; en que escribana; cuanto pag; quien le vendio
y otras referencias muy particulares. En esa ficha hay dos columnas paralelas al lugar asignado
donde figuran los datos que mencionamos. En una de esas columnas se asienta, por ejemplo, si el
propietario lo hipotec; si hay un embargo por orden de algun juzgado y otros asuntos que
supongan una restriccion que no permita disponer de la propiedad abiertamente. Que aparezca
algo no sera tan grave. Lo grave es que no tuviera solucion y los profesionales de la venta estamos
para eso. Para ante la eventualidad, proceder con creatividad y oficio a solucionar los problemas si
tenemos las herramientas adecuadas y mediando la participacion de un abogado. En la segunda
columna se anota cuando eso que esta entorpeciendo la compraventa fu solucionado. Ese informe
que copia la informacion que obra en esa ficha se llama de dominio porque nos testimonia todo
lo referido a la propiedad.

Pero hay otro informe importante que debe solicitarse conjuntamente para obrar con seguridad al
comprar. Se llama de anotaciones personales porque es una ficha de identica entidad pero que
se refiere a la persona del vendedor. Si quien vende tuvo algun tipo de problema judicial tal vez
resulte inhibido para disponer de su propiedad hasta que lo solucione. Tambien en este caso, si
aparece un problema puede no ser tan grave sino manejable, en tanto y en cuanto haya voluntad y
dinero que permitan resolverlo en un corto plazo.

Si en ambos certificados no constan anomalas, entonces la operacion puede hacerse sin ningun tipo
de problema. No existen compraventas sin riesgos. Los riesgos son parte de la vida misma. Lo que
puede hacer un profesional de la venta, y lo hace, es minimizar hasta lo nimio todas las posibilidades
y brindar a las partes un marco informativo que tutele la operacion. Los informes son el nico
instrumento que nos permitir avanzar con la operacion de manera correcta.

Una vez que llegan los certificados se puede suscribir el Boleto de Compraventa. Que es el Boleto
de Compraventa? Es un documento que sustentado en las premisas ya acordadas en la reserva le
otorga a la compraventa una jerarquia mayor, consolidando de manera irrevocable la voluntad del
vendedor y del comprador. Es el paso previo para enviar toda la documentacion a la escribania que
actuar. En un Boleto de Compraventa generalmente se complementa lo dejado en la reserva hasta
alcanzar un 30/ 40 %. Hay casos puntuales en que pueden entregarse y recibirse sumas mayores,
pero responden a casos muy particulares de la operacion y son las excepciones a la regla. Y nunca
firmes un boleto con menos del 25 % del precio porque solo de esa manera, abonando ese
porcentaje mnimo, si el vendedor entra en concurso o quiebra podrs oponer tu derecho frente a
terceros. De esa nica manera salvars lo que pusistes, y podras pedirle al juez de la causa que
ordene te otorguen la escritura.- art. 1185 bis C.C.-

Se firman tres ejemplares del Boleto de Compraventa, uno para cada parte y otro que el corredor
dispondr en manos del escribano. Pero pueden rubricarse si es necesario mas ejemplares si una
de las partes esta compuesta por mas de un miembro. Entregado el dinero, concluido el acto, el
corredor cobrar su comision en nuestra polaza se estila un 3 % del precio de venta a quien vende
y un 4% a quien compra- y extender un recibo no solo por los honorarios percibidos, sino ademas
por toda la documentacion que el vendedor le facilite para llevarsela personalmente al escribano
interviniente. Lo comun es que el vendedor deposite en manos del profesional: la ultima escritura;
el o los planos; una factura de cada servicio e impuestos, al mismo tiempo que confeccionar una
ficha con los datos personalsimos de los intervinientes para que la escribania tenga toda la
documentacion necesaria para un eficaz desempeo en la gestion de la nueva escritura.
En muchos casos las escribanias demandan que la inmobiliaria intervieniente comience a gestionar
por orden y cuenta del vendedor el llamado estado parcelario que es una documentacion
confeccionada por un agrimensor o ingeniero civil que exige la ley vigente. Esta documentacion
tambien es vital para que la escribania pida un certificado llamado comunmente de catastro.
ARBA- Sin ella no hay catastro y sin catastro a la vista no se puede firmar la escritura. Por eso
algunas inmobiliarias, intentando brindar un servicio completo, ponen a disposicion del vendedor
el agrimensor o ingeniero civil que generalmente pertenece a su staff. El tiempo que demanda un
estado parcelario o cedula catastral otro de sus nombres- es en promedio de 20 a 30 dias corridos
y su costo es asumido normalmente salvo convencion en contrario- por la parte vendedora. A no
dormirse, porque si bien los plazos que hay entre un Boleto de Compraventa y una escritura estan
en el orden de los 30/60 dias administrativos la demora en la confeccion del estado parcelario puede
complicar el normal desarrollo de la gestion del escribano.

Qu impuesto tengo que pagar cuando vendo?

Al vender, cuando Ud. suscriba la escritura, deber pagar el llamado Impuesto a la

Transferencia de Inmuebles, mas conocido por sus siglas I.T.I conforme lo que describe
la Ley 23.905. Este impuesto lo pagan tanto personas fsicas como sucesiones que estn
en tramite y en cuyo proceso todava no se halla expedido la Declaratoria de Herederos.
Quiere decir que si los herederos potenciales de un inmueble ceden onerosamente los
derechos que les asisten en el proceso sucesorio antes de que salga la Declaratoria,
debern abonarlo. Cunto es? El uno punto cinco por ciento -1.5 %- del valor de
venta o fiscal, de cualquiera de los dos el que resulte mayor.

Ver en Digesto Normativo: Ley 23.905

Puedo eximirme de pagarlo?

Hay una manera de eximirse que describe el articulo 14 de la Ley, y es cuando un vendedor
enajena su nica vivienda o lote para adquirir o construir otra con igual destino en el plazo
de un ao, contados desde el momento en que firm la escritura de venta. Para que el
escribano no le retenga el I.T.I deber entregarle una constancia de exencin que deber
proveersela la AFIP. Tendr que gestionarla personalmente en la dependencia de AFIP que
corresponda a la jurisdiccin del inmueble. Tarda no menos de 30 dias. Asi que le
recomendamos no se duerma. Comience a gestionarla ni bien suscribi el Boleto de
Compraventa, entrando a la pagina de la AFIP.

Como es el tramite para lograr el certificado de exencin?

Lo primero que debe observarse es si el domicilio del inmueble enajenado es coincidente con
el ultimo domicilio que figura en su DNI. Si es as, seguimos. Si no es asi, no pierda tiempo.
El sistema no le permitir emitir el certificado de exencin del I.T.I. En lo que respecta a la
realizacin del tramite, como primera medida debe contar con una clave fiscal para poder
operar virtualmente. Es la "contrasea" que le d la AFIP para que pueda ingresar a su pagina
y operar desde ella. Si la tiene puede comenzar la gestin, de lo contrario deber acercarse a
la Agencia de la AFIP mas prxima a la jurisdiccin del inmueble que ha vendido y sacarla
personalmente. Solo basta para ello presentar del DNI. Una vez que tenemos la clave fiscal
estamos en condiciones de comenzar la gestin del certificado de exencion. La gestin del
certificado se divide en dos partes: una que se hace virtualmente y la siguiente que debe
realizarse en dependencias de la AFIP personalmente. Con la clave fiscal en nuestro poder
ingresamos a la pagina de la AFIP. Al ingresar la clave la pagina automticamente nos
dirigir un link donde Ud. podr observar todas las cosas para las cuales esta autorizado a
operar virtualmente, desde por ejemplo la carga de un curriculum hasta la presentacin de
DDJJ. Estas cosas que Ud. puede hacer virtualmente tienen el nombre tcnico de
"relaciones". Si dentro de ese men de cosas no aparece "transferencia de inmuebles" debe
agregarlo al listado. Se agrega abriendo dentro del mismo men la parte que dice "
Administrador de Relaciones de Clave Fiscal". Una vez en el link que dice "Administrador
de relaciones" escoja "nueva relacin". El sistema lo posicionar ante una larga lista de
organismos que operan con el. Marque la opcin "AFIP" y luego escoja "Servicios
interactivos". Al final de esa larga lista de servicios a su disposicin encontrar
"Transferencia de Inmuebles : Emisin de certificados y constancias" Agrguelo. Ahora
deber volver a la pagina principal y entrar de nuevo. Entonces aparecer en el primer men
esta opcin y con ella podr realizar la primer parte del tramite que es llenar formularios
virtuales donde se detallan entre otras cosas el precio de la operacin, datos del inmueble,
datos de titularidad -quienes son los titulares segn la escritura y en que porcentaje- y los
datos del escribano que interviene, el numero de matricula y su CUIT. Una vez completados
los formularios el sistema le dar un numero de tramite. Tendr hasta 8 -ocho- das a partir
de entonces para presentarse en la agencia de la AFIP que corresponda a la jurisdiccin del
inmueble y hacer el tramite personal, que es la segunda etapa del tramite. Deber comparecer
con DNI y la escritura original. Es posible que si el valor de venta no esta de acord con los
propios parmetros de valor que la AFIP tenga en registros, le pidan dos tasaciones escritas.
Los corredores inmobiliarios que las elaboren debern rubricarlas no solo con numero de
colegiado sino tambin con el CUIT individual asociado a su actividad.

No hay ms que ese impuesto? No hay otros?

Hay otro impuesto que se tributa al vender, el impuesto a las ganancias. Est contemplado en
la resolucin general 3026 y sus modificaciones. Pero el vendedor paga uno solo. O paga
I.T.I o paga ganancias. Uno excluye al otro. El impuesto a las ganancias lo pagan las
personas jurdicas, es decir, las sociedades. O las personas fsicas cuando se trata de la
primera venta de un inmueble afectado a Propiedad Horizontal. Su monto es el tres por ciento
-3%- del precio de venta o valuacin fiscal siempre el que resulte mayor- y se puede deducir
de la declaracin jurada del impuesto a las ganancias. Ud. quiere saber si puede eximirse?
Puede eximirse. Pero no es fcil. Porque solo puede hacerlo cuando se trata de
reorganizacin de sociedades, empresas o explotaciones demostrables, ejerciendo la opcin
de reemplazo de un bien de uso. Para demostrarlo deber contar con un certificado expedido
por su contador.

Debo hacer algn trmite adicional para inmuebles cuyo valor supere una determinada
cantidad?
As es. Pero solo si la venta, previsiblemente, superara los $ 600.000. Originalmente el
monto no imponible era menor. As lo informaba una Resolucin General de la AFIP -la
2371/08 que estaba en vigencia desde el 1 de Marzo del 2008- que impona a los
propietarios de inmuebles cuyo valor de transaccin superase los $ 300.000 se entiende
como valor consignado en la escritura de transferencia- a informar la futura venta. Es un
tramite que en trminos tcnicos-fiscales se denomina Cdigo de Oferta de Transferencia de
Inmuebles C.O.T.I- Este trmite lo podr realizar la inmobiliaria en la que Ud. decida
colocar en venta la propiedad si Ud. la hubiera facultado a representarlo ante la AFIP. El
tramite informativo se podr hacer va Internet, telefnicamente o incluso mediante un
mensaje de texto. Posteriormente, antes de hacer la escritura de compraventa, la constancia
emitida por la AFIP ser entregada al escribano interviniente, quien la verificar y tendr la
obligacin de testimoniar en el texto de la escritura el cumplimiento de esta observancia
fiscal. Como dijimos, por una resolucin posterior a la primigenia se eximi del trmite a
todos los inmuebles menores de $ 600.000.-

Como estoy seguro que el inmueble no tenga deudas al comprar?

Cuando Ud. suscribe un Boleto de Compraventa tenga presente que habr una clausula que mas o
menos dice asi..esta operacion se realiza libre de deudas o gravmenes, impuestos o servicios, los
que deberan estar cancelados al momento de otorgarse la escritura traslativa de dominio.. El
corredor inmobiliario no esta obligado a exigir que las deudas impositivas o por servicios que
pesaren sobre el inmueble esten canceladas al momento de suscribir el Boleto de Compraventa, ni
esta obligado a informarlas. Mucho menos resultar tutor de un contrato suscripto entre adultos que
se presumen responsables. Pero si tiene la obligacion de dejar claro que deberan sanearse toda
deuda con anterioridad o en el mismo momento en que se firme la escritura. Esta observacion es
importante. La seguridad del comprador es doble cuando se aclara esto en el boleto porque ser la
premisa que pondra en practica el escribano interviniente. Si hay una deuda por impuestos de
rentas, ABL municipal, o tendido de red de algun servicio, el escribano le retendr de lo que Ud. le
pagar al vendedor las sumas suficientes para cancelarlo. Sin embargo el escribano no tendr
injerencia en el tema servicios tales como consumo de agua, electricidad, gas, telefono, cable.
Generalmente los compradores y vendedores manejan estos items de manera informal.

Que pasa si fallece el comprador o el vendedor despues de haber suscripto un Boleto de

Compraventa y antes de suscribir la escritura?

Es una pregunta que uno por delicadeza no hace, pero que en su intimidad le preocupa. Claro, nadie
asume el propio riesgo. El riesgo siempre es de los otros. Los corredores inmobiliarios poco
podemos hacer ante la voluntad divina. Pero tratamos de minimizar todos los riesgos juridicos y
tecnicos de una operacion, e incluso proveer soluciones eventuales, oficiosas, cuando los
condicionantes nos colocan ante el problema. En 40 aos nos ha pasado gracias a Dios- muy pocas
veces. Pero ha pasado. Entonces es bueno prevenirlo. En estos casos es comun colocar una clausula
en los boletos de compraventa que dice algo asi como ante el caso de fallecimiento o incapacidad
de cualquiera de las partes pensamos en la muerte fisica, pero tambien cabe la incapacidad de
hecho, por ejemplo, ante el coma- sus herederos o representantes legales deberan satisfacer todas
y cada una de las clausulas dispuestas como expresa voluntad del que resultare incapaz o fallecido,
debiendo legitimar su representacion legal en los tiempos mnimos que las leyes y los procesos
acuerden para tales actos y como condicion para disponer de los derechos y hacer frente a la
obligacion del incapaz o fallecido. Ante la eventualidad apelamos a la buena f de nuestros clientes,
a la humanidad que nunca debe estar ausente en todo contrato. Seguimos adelante con la
compraventa tratando de operar con creatividad y conocimiento, salvaguardando las premisas
fundamenales de la operacion.

Si el que me vende es casado... Tiene que firmar su esposa/o si o si?

Asi es. En nuestra legislacion la disposicin discrimina entre aquellas cosas que son propias,
individuales y otras que son compartidas. Y todo lo que se compra siendo de estado civil casado se
comparte. Compartir significa que la disposicion de esa cosa en este caso una propiedad- solo
puede proceder si tiene el consentimiento de los dos conyuges. Asi lo dispone el artculo 1277 del
Codigo Civil llamado comunmente de asentimiento conyugal. Al comprar si uno es casado, no hace
falta la firma de los dos. Pero al vender o hipotecar es necesario que los dos conyuges avalen lo que
se va a hacer, pues entre los dos existe una sociedad conyugal.

Que significa que la reserva es ad referendum?

Cuando Ud. se decide a comprar un inmueble debe dejar una reserva. Lo comun en plaza es tomar
la misma ad referendum que significa que es condicional a la aceptacion del vendedor, o en
algunos casos de la eventualidad que surjan inconvenientes no previstos y fueran obstculos para
que la operacion prosperara. Deja de ser ad referendum cuando el vendedor recibi el dinero y
presto su conformidad por expreso. Ya no es una reserva, sino que tiene las particularidades de una
sea. Y la sea implica que si el comprador se arrepiente, pierde la suma entregada. Si en cambio el
vendedor se arrepiente luego de haberla rubricado, tiene que devolver el doble.
Pero en estos tiempos tan dificiles mucha gente solo puede llegar a su primer vivienda o a cambiar
la que tiene si es asistida financieramente. Son pocas las operaciones de contado Y en este caso
interviene un tercer actor en la negociacion: el banco.

Todo banco le exige a sus clientes evaluar su capacidad crediticia y el inmueble con que afianzar la
obligacion. Cuando un cliente llega a la inmobiliaria ya tiene resuelto que cantidad el banco puede
otorgarle en funcion de su capacidad de pago. Pero otra de las condiciones para que el credito se
efectivice es que el inmueble tenga un valor suficiente que permita afianzar la obligacion que
tomar el comprador. El banco necesita tasar la propiedad. Quiere decir entonces que el prestamo
que piensa otorgarle es condicional hasta tanto el inmueble no sea evaluado y cubra sus
expectativas.

En este caso particular, cuando se toma una reserva, deber aclararse que ademas de resultar la
misma ad referendum del vendedor, tambien debe serlo ad referendum del Banco involucrado,
porque si el banco evala que la propiedad no cubre el credito, la operacion no podr realizarse. Y
en ese caso ser necesario volver a fojas cero, devolviendole la suma percibida en la reserva al fallido
comprador.

Cuanto sale una escritura de compraventa?

Las compraventas no son todas iguales. Hay casos particulares que tributan menos impuestos
sellados- que otros. Es el caso de los que compran su primera vivienda, unica y de ocupacion
permanente. El fisco provincial en este caso les condona a los compradores los sellados que
representan el 1.50 % del valor de la compraventa o la valuacion fiscal el mayor de los dos- o el
valor de referencia o el valor para el acto que informe ARBA.

Pero para no perder el animo docente que nos anima podramos decir que toda escritura de
compraventa normal, tributa los siguientes items:

1) Impuesto de sellos. En la provincia de Buenos Aires es del 3 % del valor que mencionamos
y pagan mitad el vendedor y mitad el comprador.* Si la operacion involucra una suma en
dolares estadounidenses los sellados seran mayores. Y si el precio es pactado en dolares
estadounidenses la conversin a pesos -a efectos fiscales- se har segun la paridad oficial.

2) Certificados de Dominio e Inhibiciones personales. -vendedor.

3) Estado parcelario o cedula catastral. vendedor.

4) Certificado de Catastro ARBA- vendedor.

 5) Certificados administrativos: agua corriente, municipal, redes. vendedor.

6) Liberaciones. Es el trabajo de pagar lo que se deba en cada uno de esos rubros y prodecer
a la inscripcion de su saneamiento. vendedor.

7) Sello. Matriz y testimonio. Es la rbrica del escribano, la confeccion del original de la

escritura que quedar archivado en el protocolo y la expedicion del primer testimonio -la
primera copia- que se depositar en manos del comprador Esto lo paga el comprador.

8) La inscripcion de la nueva escritura en el registro que es la confeccion de la minuta la

ficha; el tramite en el registro y el pago de la tasa de inscripcion -2 por mil- Lo paga el
comprador.

9) Planilla AFIP mitad comprador, mitad vendedor-

10) Honorarios del escribano e IVA sobre honorarios. Que generalmente es del 2 % del valor
de la venta. Lo paga el comprador.

11) Aportes a la caja notarial. -4 por mil del valor de la venta- Lo paga mitad comprador, mitad
vendedor

* la mitad que corresponde al comprador, si es vivienda unica y de ocupacion permanente,

estara condonada para determinado monto no imponible.

Cuando la venta es asistida financieramente por un banco habr que agregar un item adicional. Se
trata del estudio del ttulo, o sea, revisar hacia atrs los antecedentes dominiales de la propiedad,
para saber si no hubo en un pasado inmediato una donacin que complicara el sustento jurdico de
la hipoteca. Este estudio, como es necesario para asegurar la fianza del crdito en inters del banco,
lo paga quien es el beneficiario del crdito, o sea el comprador.

Como ver hay algunas cosas que tienen un valor fijo, segn lo que cobren los gestores en plaza y
en particular a cada escribano. Aquellos que tengan mayor volumen de trabajo, como en toda
actividad, recibirn seguramente una atencin de parte de los gestores. Pero si la escribana es muy
grande, en contrapartida, deber hacer frente al mayor costo que supone una estructura
administrativa importante. Y otros valores surgen de un porcentaje del valor que tenga el acto para
el fisco.

Sacar el costo integro de una escritura de compraventa supone saber que monto representa cada
item, aunque hay otros gastos menores que no hacen medularmente diferencia. Pero a fuerza de
estimarlo para el comn de nuestros clientes podramos decir que el costo total de una escritura de
compraventa esta por lo general, en la provincia de Buenos Aires, segn las ltimas actualizaciones
del cdigo fiscal, entre el 7 y el 9 % del valor de la venta.

Cuanto paga el comprador y cuanto el vendedor?

En pocas palabras podramos decir que todo lo que suponga trabajar sobre la documentacin el
inmueble para enajenarlo en perfectas condiciones jurdicas y tcnicas lo absorbe el vendedor. Y
todo aquello que suponga asumir la nueva titularidad y registrarla lo abonar el comprador. La
parte del comprador, en cuanto a escritura de compraventa, siempre ser mayor que la del
vendedor.

Quien designa al escribano que interviene?

Si la operacin es de contado, lo designa el comprador.

Si la operacin es con saldo de precio y el saldo de precio lo financia el vendedor, entonces ser el
vendedor el que tenga el derecho de elegir el escribano.

Si la compraventa es de contado pero el comprador se asiste financieramente con un banco o toma

un credito particular por escribana, la escritura hipotecaria se otorgar ante el escribano designado
por la persona fisica o juridica que financia. Generalmente, por pragmatismo, si es un banco,
entonces hace todo el escribano del banco: la escritura de compraventa y la hipotecaria.

Si se trata de un depto a estrenar, entonces la escritura de compraventa la har el escribano

designado por la constructora. Y si la compra de ese mismo departamento es financiada por un
banco, entonces el escribano elegido por la constructora har la escritura de compraventa y el
escribano del banco la escritura hipotecaria.
Es importante aclarar que cuando hablamos de dos escrituras pueden o no ser dos ejemplares
independientes. A veces van juntas, en un mismo cuerpo en un mismo texto de corrido- Se dispone
en el texto la escritura de compraventa primero y la hipoteca despues.

Se puede elegir un escribano de una jurisdiccin diferente a la de la ubicacin del bien?

Claro que s. Su escribano de confianza es "Escribano Pblico Nacional" y puede realizar

operaciones de cualquier lugar del pas. Pero si Ud. decide otorgar la escritura en una
jurisdiccin que no sea la que pertenezca al inmueble o una al menos aledaa, ser engorroso
el proceso. Supngase que Ud. vive en Misiones y firma ante un notario de su provincia una
escritura de compraventa de un inmueble en la provincia de Buenos Aires. Puede hacerlo,
sin ninguna duda. La validez del ttulo es nacional. Pero el notario de Misiones deber
recurrir a los oficios de un gestor particular que traiga la escritura desde aquella provincia
a inscribirlo al Registro de la Propiedad en La Plata. Y cualquier observacin que haga el
registro sobre las formas intrinsecas del ttulo se inscribe provisionalmente por 180 dias-
ser de incomoda solucin. Lo mejor es designar un escribano de la misma jurisdiccin del
inmueble.

Qu pasa cuando quien me vende/compra es una sociedad ?

Si el vendedor o comprador fuera una persona jurdica y no fisica, el profesional deber remitirse a
verificar la documentacin que habilite al representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta.
Es comun en estos casos requerirle al vendedor/comprador la escritura constitutiva de la sociedad,
el Acta Social que habilit el proceso de venta/compra, el Poder Especial o gral otorgado para que
el representante legal de la firma acte en nombre de los intereses de la empresa, y de ser necesario
alguna documentacion complementaria.

Que es un poder?

Un poder es una documentacion que labrada en escritura publica permite que una persona el
apoderado- acte en nombre de otra el poderdante- segun las facultades que la primera le haya
concedido expresa y especficamente en el texto del poder. Es lo comn cuando quien debe vender
un inmueble esta imposibilitado de trasladarse al lugar donde se efecta la compraventa, o cuando
una sociedad decide facultar a una persona fisica para que en su nombre asuma derechos y
obligaciones.

Los hay de varios tipos. Los llamados simples son para un acto especfico y por un plazo estricto.
Tambien hay generales y amplios, de administracion y disposicion, de una o varias cosas, con alcance
limitado o ilimitado, en las facultades y en el tiempo siempre teniendo en cuenta que la ley no
disponga otra cosa para determinados actos- Todos los poderes pueden revocarse y para hacerlo
basta con una carta documento al apoderado y a la escribana donde se suscribieron. Si un
apoderado actua sabiendo que la facultad conferida le ha sido revocada precedentemente, de
acuerdo a la gravedad del acto, puede llegar a instituirse incluso una accion penal.

Que es un poder irrevocable? Y a que se llama poder post Mortem?

Un poder irrevocable, coloquialmente, es aquel en el que no hay vuelta atras. Y los hay incluso
irrevocables post mortem -aun despues del fallecimiento del que lo otorg- aunque en realidad,
por principio general, en lo que a mandatos se refiere y el poder es un mandato- todo poder cae
con la muerte del poderdante.

Pero en el rubro inmobiliario son muy comunes ciertas situaciones que nuestras leyes contemplan
como casos especiales, y en merito a tutelar derechos y obligaciones que tienen compradores y
vendedores y sus efectos respecto a terceros, tutela excepciones a ese principio general.

Hay varios artculos de nuestro Cdigo Civil que describen esta excepcin al principio universal y que
son los que contempla el artculo 1977 y otros cercanos y concordantes. En resumidas cuentas lo
que estos artculos dicen es que la facultad conferida a un apoderado subsiste aun despus de la
muerte del poderdante cuando responda a cumplir con intereses comunes, recprocos, entre el
mandatario, el mandante e incluso terceros. Esto es as porque la ley pretende, al considerar la
excepcin como vlida, proteger a todos aquellos que han comprado de buena f a titulo oneroso.
Y si la ley no protegiera la representacin del apoderado mas all del deceso de quien otorgara el
poder, estara vulnerando la perfeccin de la voluntad del poderdante.

Pero vayamos a casos concretos. Una persona compra a otra pero no tiene dinero para hacer la
escritura en lo inmediato o no puede otorgarse en lo sucesivo por un viaje del vendedor u otro
motivo oportuno. En esos casos especiales lo corriente es suscribir un Boleto de Compraventa
certificando las firmas del vendedor y el comprador con lo cual se le otorga entidad a la rubrica de
las partes- y timbrarlo en el banco sellarlo- para darle fecha cierta. En ese caso el cliente, en el
futuro, habiendo pagado la totalidad del precio y detentando la posesin, si sucede una
eventualidad, podr repeler la accin que se le inicie al que le vendi ya que en el Registro de la
Propiedad el que vendi seguir manteniendo la titularidad- pues podr demostrar que es
comprador de buena fe a titulo oneroso.

Cul es la documentacin me piden para colocar una propiedad en venta?

No solo por una cuestin de lgica comercial, sino para prevenir eventualidades indeseables,
nosotros requerimos de nuestros clientes que al disponer una propiedad en venta, simultneamente
con la firma de la autorizacin respectiva, nos faciliten una fotocopia simple del/los plano/s y de la
escritura y a falta de ellas las fotocopias simples de la documentacin que testimonie su derecho
sobre el bien. Eso nos permitir no tropezar, en la dinmica futura de la venta, con problemas
indeseados y de difcil resolucin cuando el tiempo apremia. Si existe un problema puede ser
advertido con anterioridad tras un somero anlisis de las fotocopias simples que obraran en nuestros
archivos. Nuestra poltica implica tener de cada propiedad una carpeta con las fotocopias de sus
planos y escritura. Aqu detallamos que documentacin en fotocopia simple- sugerimos entregar:

-Galpon o Venta de vivienda en lote propio: fotocopia plano y escritura.

-Depto en torre o casa en propiedad horizontal: fotocopia de plano de obra, fotocopia de plano de
subdivision, fotocopia del reglamento de copropiedad y fotocopia de la escritura.

-Terrenos: fotocopia de la escritura y una boleta de ABL/ARBA.

-Si se trata de un inmueble que esta en tramite sucesorio avanzado, ademas de lo mencionado, a
fotocopia de la Declarataria de Herederos.

-Si se trata de un inmueble cuya sucesion aun no ha sido iniciada, fotocopia de la ultima escritura y
el ultimo plano. En este caso recomendamos gestionar la sucesion con los abogados adscriptos a
nuestro staff.

Se puede comprar o vender una casa que est en sucesin?

Todo puede venderse y todo puede comprarse aunque no de la misma manera, y en el caso
particular de un inmueble cuyo titular ha fallecido y no se ha iniciado la sucesin o est en un estado
primitivo anterior a la declaratoria de herederos- hacerlo supone asumir cierto tipo de riesgos que,
es lgico, tendrn un correlato en el precio. Ese riesgo se mensura en dinero y los que venden tal
vez en estas condiciones deban hacerlo por un precio menor al de plaza. Por otra parte, quien
compra deber ser avezado, capaz de evaluar desde el conocimiento el valor pecuniario de la
eventualidad que asume. En sntesis, no es para el comn de la gente. Generalmente se d entre
vecinos cuya ansiedad y la cercana a la familia del causante les permite presumir lo que para otros,
extraos a la intimidad familiar, seria dudoso. Puede ser un buen negocio para quien compra o una
manera practica de desprenderse de un inmueble conflictivo y de mantenimiento costoso para los
que venden. Nosotros les recomendamos a nuestros clientes que es procedente solo cuando la
confianza es recproca y grande. Este tipo de compraventa se llama Cesin de Derechos
Sucesorios y para validar sus efectos ante terceros solo puede instrumentarse en escritura publica,
es decir, debe hacerse por ante un escribano.

Cuando alguien muere, el patrimonio del fallecido constituye lo que en terminos legales se
denomina acervo herededitario. Sus herederos tendran que validar ante la ley su pretension
sobre ese patrimonio cumpliendo con los pasos legales previstos, es decir, hacer la sucesion.
Mientras en el expediente sucesorio no se dicte la Declaratoria de Herederos, estas
personas tendran sobre el patrimonio del difunto una porcion ideal, imprecisa. La
transmision gratuita o onerosa de estos derechos ideales es lo que se denomina Cesion de
Derechos Sucesorios y la ley exije que siempre se hagan por escritura publica.

La Cesion de Derechos Sucesorios tambien se utiliza como instrumento legtimo cuando en

el curso de una sucesin, uno de los herederos tiene edad avanzada, y la potencialidad de su
deceso podra complicar la actuacion de los coherederos.

Pero por principio general la ley establece que slo puede vender quien figure como dueo
en el Registro de la Propiedad Inmueble. Y si el titular registral de un inmueble falleci, sus
herederos debern hacer el juicio sucesorio respectivo para invocar su derecho legtimo e
indubitable sobre el patrimonio del fallecido que se llama causante- frente a terceros.
Mientras no lo hicieren, como dijimos, tienen por simple presuncin, un derecho inequvoco
pero al mismo tiempo incierto.

Muy contrariamente a lo que la gente supone una sucesin no es algo engorroso ni debera
serlo si se cumplieran con las premisas que todo proceso judicial demanda. Cuando una
sucesin tarda aos es porque ha seguido un camino excepcional, contradictorio. Una
sucesin normal demora entre 12 y 18 meses. A veces, dependiendo del abogado y/o del
juzgado, menos.

Que es concretamente una sucesin?

Una sucesin es un proceso judicial administrativo que nos permitir transmitir los derechos
patrimoniales de los difuntos a sus herederos, conforme lo prescribe la ley.

El primer paso para iniciar una sucesin es reunir la documentacin del o los fallecido/s y de
la que fuera su familia, es decir, partida/s de defuncin/es; libreta de matrimonio o acta de
casamiento del o los fallecidos; partidas o actas de nacimientos de sus hijos; y si no hubiera
hijos ni padres vivos(las dos primeras opciones en la distribucin del patrimonio de un
fallecido) entonces se deber aportar documentacin de idntico talante que permita al juez
suponer desde la fehaciencia documental quienes son los potenciales herederos de los
causantes.

Una vez que el juez tiene a la vista la documentacin que acredita el parentesco entre los
causantes y sus potenciales herederos puede presuponer el vnculo que les permitir a estos
ltimos la adquisicin de los derechos hereditarios. Pero no puede dejar de considerarlos
potenciales hasta tanto cumpla con un paso que la ley le exige: la publicacin de edictos para
llamar a todos aquellos que crean tienen derecho al patrimonio del o los difunto/s y que en
principio, siguiendo la dinmica del proceso, por accin o por omisin, habran sido
ignorados.

Cumplida esta publicacin de edictos que demora 30 dias- ahora esta en condiciones de
tomar como vlida su presuncin y dictar la declaratoria de herederos, proveer el documento
que testimonia que en merito a la legislacin vigente y su debido proceso, los herederos de
los difuntos son los que haba previsto originalmente. Es un paso sumamente importante en
una sucesin porque la declaratoria de herederos testimonia legtimamente la potestad de un
derecho. En esta instancia puede venderse el inmueble ya que quien lo adquiera tendr la
certeza de comprrselo a aquellos que la ley ha individualizado como herederos.

Pero termina aqu la sucesin? No. Simplemente hemos dado un paso sustantivo, pero para
perfeccionar ese derecho ante un registro pblico en el caso del Registro de la Propiedad
Inmueble- o lo que sera lo mismo en trminos coloquiales, para poder firmar la escritura de
compraventa, debemos continuar el juicio sucesorio que, a partir de ahora, nos obligar a
desembolsar sumas importantes. Los herederos no podrn suscribir la escritura a quien
resulte comprador si no se cumplen con todos y cada uno de los pasos que se suceden a
continuacin.

El paso siguiente es el avalo del patrimonio en juego. La o las propiedades que estaban a
nombre del o de los fallecido/s; autos; todo bien registrable embarcaciones, avionetas- mas
un porcentaje que la justicia dispone en un 10 % del patrimonio general y que se estima como
valor contemplado para los bienes muebles los no registrables- que seguramente tendran el
o los difunto/s.

Es importante aclarar que cuando hablamos de avalo estamos hablando en trminos de lo

que esas cosas valen para el fisco, de su valuacin fiscal, independientemente de lo que defina
el mercado. Y en mrito a poder determinar el valor fiscal de los inmuebles, en la provincia
de Buenos Aires segn la ley 10.707 se debe confeccionar un estado parcelario o cedula
catastral uno por cada inmueble- a travs de los oficios de un ingeniero o agrimensor. Recin
entonces podr solicitarse el certificado de catastro ARBA- para poder individualizar el
valor de cada propiedad.

Sobre ese valor general se tributa un 2.20 % de tasa y un 10 % de ese 2.20 % de sobre tasa.
Se piden certificados a los registros respectivos y se puede solicitar al juez que ordene la
inscripcin de ese acervo a nombre de los herederos declarados.

Pero la inscripcin aunque puede pedirse resultar improcedente si antes no se cumplen los
pasos que siguen. En principio, regular los honorarios del abogado interviniente que pueden
oscilar entre un 7 y un 15 % del patrimonio en juego, siempre a criterio del juez. Por eso le
recomendamos a nuestros clientes, para darle certeza a los nmeros en juego, que antes de
iniciar la sucesin suscriban con el abogado interviniente un convenio de honorarios fijo.
Esto quiere decir que, independientemente de lo que el juez regule, los herederos abonaran
lo convenido privadamente con quien los represente. Una vez que los herederos le abonen a
su letrado los honorarios convenidos, este testimoniar en el expediente haber percibido los
honorarios regulados mediante un escrito llamado carta de pago- y deber hacer sobre
las sumas reguladas no sobre lo percibido realmente- los aportes a su caja de previsin
social e ingresos brutos, cuya constancia son una simple boleta de depsito diminuta que se
agregar al expediente. Una vez cumplidos estos recaudos, el juez proceder a liberar la
inscripcin del patrimonio.

Si los herederos se quedan con el inmueble lo comn es inscribir sus derechos y registrar su
titularidad por oficio y testimonio. El oficio es una carta que el juez de la causa dirige al
Registro de la Propiedad ordenando se inscriba la sucesin. El testimonio, como su nombre
lo indica, son varias hojas que resumen todo lo actuado en el expediente, o sea, lo testimonian.
El testimonio con el sello de inscripcin en la ltima carilla servir para demostrar ante
terceros la procedencia de su titularidad. Sirve a los fines prcticos aunque no es lo mismo-
que una escritura convencional. Podramos decir en lenguaje vulgar y a modo de ejemplificar
el concepto que es una escritura judicial.

Si por el contrario ya tienen decidida la venta, lo habitual es hacerla por el sistema de tracto
abreviado . Este trmino, que puede parecer complicado, en realidad significa algo muy
simple. Animados por el mismo nimo docente y vulgar podramos decir que el tracto no es
otra cosa que la redaccin en el texto de la escritura de compraventa de todo lo actuado
judicialmente. Una sntesis que describe como los que se presentan a firmar la escritura como
vendedores han adquirido la titularidad del bien y la transmiten a modo de puente,
salvando una instancia previa. Esta modalidad permite agilizar los tiempos y embeber de
celeridad el proceso de venta, pues inscribir primero la sucesin en el Registro de la
Propiedad, esperar que salga inscripta y despus proceder recin a otorgar la escritura de
compraventa demanda varios meses y casi el mismo dinero. En un tracto abreviado todo lo
hace el escribano designado por el vendedor o el comprador. Solo hay que pedir en prstamo
el expediente al juzgado y presentrselo al escribano para que tome nota de lo actuado. En
algunos casos como por ejemplo cuando el expediente est radicado en una jurisdiccin
muy lejana y es riesgoso el traslado del expediente- tambin sirve disponer en manos del
escribano actuante el oficio y el testimonio que expidiera el juez de la causa.

Cuanto sale un tracto abreviado?

El tracto abreviado se entiende como complemento necesario en una escritura de

compraventa cuyo antecedente es una sucesion sin inscribir. Del total que pueda salir una
escritura de esta naturaleza, el tracto abreviado insumir un costo que puede oscilar entre un
20/25 % de la misma. Es decir, del 100 % del costo de una escritura de compraventa de estas
caractersticas, la compraventa representara sobre el porcentaje total un 75 % y el tracto
abreviado un 25 %. El costo del tracto insume: Honorarios del escribano la mitad del acto
principal, o sea, de lo que cobre por la escritura de compraventa-; aportes; impuestos de
sellos certificados, liberaciones e inscripcion del tracto. Si los gastos de la compraventa son
segun leyes y costumbres en plaza, el tracto lo pagan los vendedores.

En que lugar se debe iniciar una sucesin?

Esto va depender cual fue el ultimo domicilio de la persona fallecida, ese es el juez
competente donde se debe iniciar la sucesin. Pero existen casos especiales donde es posible
pedir una prorroga de jurisdiccin e iniciarla ante otros tribunales que no se correspondan
con el ultimo domicilio formal. Habr que evaluar las causas.

Hay otro tipo de sucesiones donde quien se queda con la casa no es un familiar?

Si. El caso que dimos anteriormente es emblemtico de una sucesin ordinaria que responde
a lo que comnmente se aprecia en plaza. Pero tambin estn aquellas sucesiones donde no
hay herederos entre la familia y el causante decidi con antelacin dejrsela a un tercero por
testamento. Las sucesiones donde el fallecido no dej testamento, como en el caso de la
pregunta anterior, se llaman ab intestato. Las otras, donde hay un testamento en juego, se
llaman testamentarias. Ambas tienen idntica jerarqua jurdica. Y en ambos casos los
futuros titulares de dominio debern hacer la sucesin para legitimar sus derechos.

Hay un plazo para iniciar una sucesin? Se pueden tramitar varias sucesiones juntas?

No existen plazos. A veces los miembros de una familia van falleciendo y los hijos, por una
cuestin sensible, no hacen la sucesin inmediatamente. Luego, claro, en algn momento,
habr que realizarlas de manera simultnea. Eso no significa problema alguno. Se pueden
tramitar varias sucesiones dentro de un mismo expediente.

Qu pasa si quiero comprar una propiedad que deviene de una sucesin y entre los
herederos figura un menor de edad?

El tema de los menores, valga la redundancia, es todo un tema. No es fcil en principio

porque el menor no puede disponer abiertamente del porcentaje que le corresponde de la
herencia. La Ley, a travs del ministerio publico, tutela sus pasos, mas all de que la patria
potestad asigne a sus padres un rol significativo en la disposicin de su patrimonio. En
trminos prcticos esto quiere decir que para poder comprar o vender una parte
correspondiente a un menor el juez de la causa dar intervencin a la asesora de menores,
quien frecuentemente procede a liberar la compraventa cuando crea que no habr desmedro
alguno en la vala del patrimonio correspondiente al menor. Es muy comn la exigencia por
parte de las asesoras de menores de la reinversin del porcentaje correspondiente al menor
en algo que suponga que por su propia naturaleza perdurara en cuanto a valor en el tiempo.
De esa manera, cuando llegue a la mayora de edad, podr disponer abierta y libremente de
un patrimonio oportunamente.

En sede judicial, el trmite no es engorroso sino preciso, pero es lento. Por lo general la
asesora solicita dos o tres tasaciones del inmueble, un modelo del boleto de compraventa
con la designacin precisa de la escribana actuante, y una fotocopia de la documentacin del
inmueble plano/s y escritura- donde la parte del menor se reinvertir.

Hay un impuesto a la herencia?

Desde el 2011, tras la reglamentacin de la Ley 14.200 que derog en parte la Ley 14.044-
en la provincia de Buenos Aires existe un impuesto a la transmisin gratuita de bienes -
herencias, legados y donaciones- que afecta a todos los que heredan o reciban gratuita e
individualmente un patrimonio superior los $ 200.000 doscientos mil pesos- cuando se trata
de parientes directos (padres, hijos y cnyuges) y los que individualmente recibieran una
suma mayores a $ 50.000 cincuenta mil pesos- cuando la transmisin involucre a parientes
mas lejanos. Estas cifras no imponibles surgen respecto al mayor de los siguientes valores:
1) valuacin fiscal -corregida por el coeficiente previsto por el art. 241 del Cdigo Fiscal que
en la actualidad es de 2,56- 2) valor de mercado. 3) valor inmobiliario de referencia.

Las alcuotas aplicables son progresivas en funcin del importe gravado. Van del 4% para
padres, hijos y cnyuge; 6% para otros ascendientes y descendientes; 8% para colaterales de
2do. grado y del 10% o mas para el resto de las personas.
Ejemplo: si fallecen los padres y sus 2 hijos heredan una casa que fiscalmente no supere los
$ 300.000, sumndole a ese valor el que la justicia estima para los bienes muebles, es decir,
un 10 % adicional, ellos estarn eximidos del impuesto a la herencia porque sobre el total del
patrimonio en juego ($ 300.000 + $ 30.000: $ 330.000) a cada uno le corresponde recibir un
monto heredable de $ 165.000, por debajo del mnimo a partir del cual se empieza a cobrar
el impuesto. Y mientras mas hermanos sean, al dividirse en mas partes, mas lejos estarn
de ese mnimo no imponible.

La agencia recaudadora de este tributo es ARBA es un impuesto provincial- y comprende

a todos los bienes de quienes residan en la provincia al producirse la transmisin o cesin.
Pero tambin incluye todos los bienes que se transmitan gratuitamente -inmuebles,
aeronaves, automviles, participaciones empresariales o en sociedades o emisiones de ttulos
pblicos o privados- que se realicen en territorio provincial, cualquiera que sea el domicilio
del titular. Y cuando el fallecido o cedente del patrimonio tiene domicilio bonaerense,
tambin estn alcanzadas las porciones del patrimonio radicado fuera del territorio de la
provincia. Incluso la ley dispone que ARBA, solicitando un perito tasador y anuncia judicial
mediante, tendr la potestad de abrir y peritar las cajas de seguridad a nombre de los
fallecidos para valuar sus contenidos.

Segn la norma, el impuesto a la transmisin gratuita de bienes alcanza al enriquecimiento

que se obtenga por transmisin a ttulo gratuito, incluyendo: a) herencias, b) legados, c)
donaciones, d) anticipos de herencia, e) cualquier otro hecho que implique un
enriquecimiento a ttulo gratuito.

Se presume, salvo prueba en contrario, que existe el hecho gravado cuando se trate de alguno
de los siguientes casos:

a) Transmisiones a ttulo oneroso de inmuebles a quienes llegaren a ser herederos o legatarios

del causante dentro de los 3 aos si son directas, o de 5 aos si son indirectas;

b) Transmisiones a ttulo oneroso en favor de herederos forzosos del enajenante o de los

cnyuges de aqullos, siempre que al tiempo de la transmisin subsistiere la sociedad
conyugal o quedaren descendientes;

c) Transmisiones a ttulo oneroso a favor de herederos forzosos del cnyuge del enajenante,
o de los cnyuges de aqullos, siempre que al tiempo de la transmisin subsistieren las
respectivas sociedades conyugales o quedaren descendientes;

d) Transferencias a ttulo oneroso en favor de una sociedad integrada, total o parcialmente,

por descendientes del transmitente o de su cnyuge, o por los cnyuges de aqullos, siempre
que con respecto a ellos subsistieren al tiempo de la transmisin las sociedades conyugales o
quedaren descendientes;

e) Compras a nombre de descendientes o hijos adoptivos menores de edad;

f) Constitucin, ampliacin, modificacin y disolucin de sociedades entre ascendientes y

descendientes, incluidos padres e hijos adoptivos, o los cnyuges.
Tambin se explica que salvo prueba en contrario, se considera que integran la materia
imponible las cuentas o depsitos a la orden del causante, que estuvieren a nombre de su
cnyuge, del heredero o legatario, o a nombre u orden conjunta.

Adems, tributan las extracciones de dinero efectuadas en los dos meses anteriores al deceso
del causante o de su cnyuge, o a nombre u orden conjunta, recproca o indistinta de stos
entre s o de stos y de sus herederos forzosos mientras no se justifique el destino que se les
hubiera dado. Tambin los ttulos, acciones o valores al portador que a la fecha de
fallecimiento se encuentren en poder de los herederos o legatarios cuando, dentro de los 6
meses precedentes al deceso, el causante los hubiere adquirido o realizado operaciones con
ellos de cualquier naturaleza, percibido sus intereses o dividendos, o aqullos hubieran
figurado a su nombre en las asambleas de la sociedad.

Para pagar el tributo, los beneficiarios de la herencia debern tramitar una declaracin jurada
por internet, accediendo a la pagina de ARBA: www.arba.gov.ar. utilizando cualquiera de
las claves de identificacin tributaria asociadas a su CUIT, CUIL o CDI.

Por ultimo, tenga presente que la nueva ley, la 14.200 no derog el art. 100, inc. 1 de la ley anterior,
la 14.044, que considera producido el hecho imponible, y esto es sumamente importante, la fecha
del deceso del causante. Quiere decir que los que los deudos de quienes fallecieron con anterioridad
a la sancin de la ley estn exceptuados de los alcances de la misma.

Ver Digesto Normativo: leyes 14.044 y 14.200

Que es una donacion?

La donacion es la transmision gratuita y voluntaria que una persona hace a otra de la propiedad de
un inmueble. Pero alguna algunas personas estarn impedidas de disponer de su propiedad y
donarla en casos muy particulares. Por ejemplo, no pueden donarse los esposos entre s; tampoco
puede hacerlo alguien casado sin el consentimiento de su cnyuge o la autorizacin suplementaria
de un juez cuando se trate de una propiedad de la sociedad conyugal; los padres tampoco pueden
donar los bienes de los hijos que estn bajo su patria potestad, sin expresa autorizacin judicial; lo
mismo que los tutores respecto de los bienes de sus pupilos o los curadores de los bienes confiados
a su administracin. Ahora bien. Especficamente en el caso de inmuebles, estas donaciones deben
ser hechas por ante escribano publico, cumpliendo con las modalidades de todo contrato. Si no lo
hicieran de ese modo, su valor legal puede ser observado.

Porque los bancos no aceptan financiar la compra de inmuebles que hayan sido donados?
Hay que entender que los bancos son escrupulosos cuando se trata de afianzar un credito
hipotecario. Y no solo se fijan en las condiciones estructurales del inmueble, sino que
ademas estudian sus atributos tecnicos o jurdicos. Y uno de los mas importantes es cuidar las causas
por los cuales podria ser observada a futuro una hipoteca. Porque la hipoteca podra caer si los
antecedentes dominiales involucran una donacion que no haya respetado la proporcion que
legtimamente de alli su nombre legtima - le corresponde a los herederos forzosos del donante.
El reclamo sobre el inmueble podra esgrimirse hasta diez aos posteriores a la muerte del donante.

Se lo explicarermos en terminos sencillos. Una persona no puede donar la totalidad de un inmueble

a un solo de sus futuros herederos si tuviera varios- o a un tercero ajeno a la familia si tuviera
herederos legales a la vista- porque la ley dice que, cuando se trata de donacion, los herederos
forzosos tienen derechos que no se pueden vulnerar por una acto voluntario del donante. Si puede
vender a quien quiera y con ello nada quedaria para los herederos futuros- pero no se puede legar
o donar un porcentaje mayor al que prescribe la ley. Si lo hace, al morir el donante, los herederos
que se sintieran afectados patrimonialmente podrian iniciarle un juicio revindicatorio al donatario
el que recibi la donacion- Y todo lo que se sustentara sobre ese ttulo caera. Si hay una hipoteca,
la misma no tendra sustento juridico suficiente.

Estas son las proporciones que debe respetar un donante cuando se decide a disponer de su
patrimonio: a) si tiene hijos, a sus hijos les corresponde hasta el 80 %. El resto lo puede donar. B)
Si no tuviera hijos pero tuviera padres vivos, a sus padres le corresponde hasta 2/3 de su patrimonio.

Puede un persona mayor poner la propiedad a nombre de su/s hijo/s y reservarse su uso hasta
la muerte?

Hay personas que estan lo suficientemente templadas como para percibir las seguras vicisitudes de
la vida. Estamos hablando de personas que preveen su propia muerte, sea eventual o previsible. Y
generalmente pretenden por amor a sus seres queridos que su deceso no les sume un problema a
otro que ya es, por demas, dificil: lidiar emocionalmente con la falta fisica de alguien que amamos.
Es entonces cuando advirtiendo esa contingencia, al comprar una vivienda que podra ser su ultima
morada, deciden ponerla a nombre de sus hijos (o de otro familiar o compaero/a de vida) y
reservarse vivir en ella hasta que fallezca. El termino jurdico que conceptua esta modalidad se
llama reserva de usufructo vitalicio. Quiere decir que la propiedad se inscribe en el Registro a
nombre del o los designado/s, pero quien la compro realmente se reserva el derecho de vivir en el
inmueble hasta la muerte. Aquellos que figuren en la escritura como propietarios, si son los hijos
por ejemplo, no necesitaran incluir en la sucesion ese inmueble, porque ya est inscripto a su
nombre en el Registro de la Propiedad. Y tampoco deberan realizar ningun tramite para levantar
esa restriccion que existia a favor del fallecido, porque la reserva de usufructo vitalicia caduca
automaticamente al cumplirse la condicion principal, es decir, al morir el usufructuario. Se
demuestra con el certificado de defuncion respectivo.

A que se llama Bien de Familia?

Es un rgimen especial que persigue proteger de cualquier eventualidad patrimonial del

propietario el inmueble donde habita el y su familia. Es una caracterizacin, un rtulo que
supone un lmite a la accin del o los acreedores del dueo de la propiedad. Si una casa est
afectada por el rgimen de Bien de Familia, esta individualizacin supondr un paraguas
jurdico que la mantendr inmune de las acciones ejecutivas. Obviamente, solo se puede
afectar al rgimen de bien de familia una sola vivienda y cumpliendo siempre con ciertos
requisitos.

Cules son los requisitos necesarios para afectar un inmueble al rgimen de Bien de
Familia?

No importa que sea un inmueble urbano o rural, pero debe ser una vivienda. No pueden
afectarse por ejemplo un lote de terreno, un local, un galpn. Dicho inmueble puede
pertenecer a un nico dueo o a varios, pero el propietario con su familia est obligado a
habitar el bien. Este beneficio es para una sola vivienda en todo el territorio nacional.

Aunque sea un inmueble valioso igual puede afectarse?

Si. La ley no discrimina por valor. Si el inmueble tiene destino de vivienda, se acepta
cualquier valuacin.

Quines son considerados familiares para la ley?

La ley dice que se entiende por "familia" al propietario, su cnyuge y descendientes o

ascendientes. Si no existieren stos, colaterales "hasta" el tercer grado de "consanguinidad"
que convivieren con el constituyente. Es decir, en la lnea colateral hasta el tercer grado se
encuentran incluidos los hermanos, tos y sobrinos, pero no los primos ya que se encuentran
en un cuarto grado. Quedan excluidos los parientes por afinidad, es decir suegra/o, nuera
yerno, madrastra/padrastro y cuada/o.

Qu beneficio especfico supone?

En principio el "Bien de Familia" no puede ser ejecutado o embargado por deudas que tengan
un origen posterior a su inscripcin, salvo por deudas provenientes de impuestos o tasas que
pesen sobre el inmueble.

Desde qu momento se obtiene el beneficio asociado al Bien de Familia?

Es importante aclarar que la proteccin corre a partir de su inscripcin en el Registro de la
Propiedad Inmueble. Es decir, que si se realiza por escritura pblica, desde la inscripcin de
sta en dicho Registro.

El trmite es muy costoso?

En realidad el trmite es gratuito si se hace "personalmente" en el Registro de la Propiedad

Inmueble. Pero nadie lo hace por si mismo a menos que est consustanciado con del
desaliento que produce la burocracia administrativa. Es necesario concurrir con el ttulo de
propiedad y los instrumentos que acrediten el parentesco -libreta de familia o partidas de
matrimonio o nacimiento-. No obstante, lo aconsejable, es efectuar el trmite a travs de su
escribano de confianza. Si Ud. compr un inmueble, puede afectarlo simultneamente al
suscribir la escritura de compra. En algunos casos tambin puede hacerse a travs de la va
judicial.

Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?

S. En este caso, el acreedor hipotecario ser el nico acreedor exceptuado de la proteccin

ya que registr su derecho con anterioridad a la inscripcin del Bien de Familia. El ser el
nico que podr ejecutar el inmueble. Los acreedores que aparecieran despus de la
inscripcin no podrn hacerlo.

Si un inmueble ya se encuentra afectado como Bien de Familia, puede hipotecarse?

Se puede hipotecar levantando simultneamente en el mismo acto de firmar la hipoteca la

afectacin precedente. De esa manera la hipoteca podr ejecutarse y el acreedor tendr un
crdito de plena efectivizacin ante la contingencia. Lo que se hace es levantarlo nicamente
a efectos de inscribir la hipoteca para luego volver a afectarlo nuevamente como bien de
familia. Los efectos del bien de familia ya no correran respecto de esa hipoteca.

Compr hace muchsimos aos. No tengo la escritura. Que debo hacer?

Hay personas que han comprado de buena f hace decadas y nunca hicieron la escritura. Algunos
hasta pueden testimoniar la compra con una libreta de pagos en zonas donde prosperaron loteos-
o a otro adquirente de buena f a traves de un Boleto de Compraventa.

Lo primero que deben saber es que solo una escritura les da la seguridad absoluta de resultar dueos
exclusivos de ese inmueble. Y que regularizar su situacion es imprescindible para que su derecho
sea incontrastable. A los que compraron mediante un Boleto de Compraventa y todavia no se han
cumplidos los diez aos desde su suscripcion, le recomendamos dirigirse a su vendedor y moverse
para hacer la escritura ante el escribano designado en el Boleto de Compravena o ante la falta de
uno designado, el que mayor confianza le merezca.

Hay otros casos donde se compr hace decadas pero por desidia o ignorancia nunca se otorg la
escritura. A ellos le recomendamos comiencen un proceso de usucapion.
A que se llama usucapion?

La usucapin es un modo de adquirir la titularidad de una propiedad, que se d por la posesin

continua sin interrupciones- durante el tiempo exigido por la ley. Para adquirir un inmueble por
usucapin es preciso que la posesin rena determinados requisitos y condiciones, las principales,
que uno siempre haya actuado ante otros como dueo de la propiedad, asumiendo los derechos y
las obligaciones que todo propietario debe asumir, y que adems ese comportamiento haya sido
pblico, pacfico e ininterrumpido.

El origen de la posesin pudo haber sido legtimo, como cuando se compr en un loteo o se suscribi
un boleto de compraventa con las formalidades que considera la ley. O pudo haber simplemente
ocupado un inmueble que sabia abandonado por sus anteriores propietarios. No corre en los casos
que la ocupacin se dio en forma violenta o clandestina.

En el primer caso, ser mas fcil estimar el tiempo que la ley demanda para otorgarle la titularidad,
que son diez aos, pues hay un documento que certifica la data exacta de la ocupacin. En el
segundo sern 20 aos y hasta 30 aos, a veces, cuando la usucapin se caracterice como
extraordinaria- y deber demostrarse a travs de instrumentos que la ley consagra. Est claro que
no puede usucapir un inquilino, que al firmar el contrato esta reconociendo la titularidad en otra
persona, aun cuando terminado el arrendamiento se hubiera mantenido dentro del inmueble.

El proceso de usucapin es un juicio contencioso que se sigue contra el que result ltimo titular de
la propiedad segn el Registro de la Propiedad. Se inicia acompaando en su presentacin el
certificado de dominio donde conste quien fue su ltimo titular registral- y un plano de mensura
para usucapin que realizar un agrimensor o ingeniero civil. Cuando el proceso sea abierto a
prueba debern adicionarse las boletas de pago de impuestos y servicios eso ser muy importante-
pagadas por quien solicite la usucapin. No importa que las mismas no estn a nombre del que
pretende usucapir. Si estn en su poder se presume que el pago ha sido efectuado por quien las
detenta. Y tambin pueden agregarse el aporte de testigos, aunque ninguna usucapin proceder
si solo se basa en testimonios. Es un juicio que puede llevar entre 18 y 24 meses, claro, si no fuera
contradictorio. Al final del proceso, si el juez entiende la usucapin como vlida, emitir una
sentencia favorable a la escrituracin del inmueble a favor del solicitante que se llama actor.- El
actor podr designar un escribano de su confianza, el juez conceder la designacin y este notario
pasar en limpio todo lo actuado en el expediente por escritura publica eso se llama
protocolizacin-

Ver en Digesto Normativo: Ley 14.152

A que se llama escrituras por plan Pierri? Sirven?

En septiembre de 1994 cobr vida el Rgimen de Regularizacin Dominial Ley Nacional 24.374 o
mas conocido popularmente como Ley Pierri. En esa ley se estableca un rgimen de
regularizacin dominial en favor de aquellos ocupantes que pudieran demostrar la posesin de una
propiedad de manera pblica, pacfica y continua durante 3 aos, siempre con anterioridad al
01/01/1992. La causa de la ocupacin, como es lgico, deba ser lcita y podan acogerse a este
beneficio solo los poseedores de inmuebles urbanos que lo utilizaran como vivienda nica y de
ocupacin permanente. Esta ley hoy sigue vigente y exige universalmente lo mismo, y
particularmente que los 3 aos resulten anteriores al 1 de Enero de 2009.

Como consecuencia de lo dispuesto en esta ley, en lo que se refiere a su reglamentacin en el mbito

de la provincia de Buenos Aires, el Colegio de Escribanos designa a un notario en cada jurisdiccin
para que atienda todos los casos. Y estos escribanos a su vez trabajan en conjunto con "Las Casas
de Tierra", una dependencia que en cada municipalidad se encarga de brindar asesoramiento y
seguimiento del tramite a todos los beneficiarios en forma gratuita.

Estos escribanos, luego de reunir y cumplir con todas las prerrogativas de la ley -entre ellas notificar
al ultimo titular de dominio y emplazarlo su comparecencia a travs de edictos- labraran un acta en
escritura publica que firmaran el interesado y la autoridad de aplicacin. Este acta se inscribir en
la matrcula de cada propiedad. La matrcula, para explicarlo en trminos coloquiales, es como el
nmero de DNI del inmueble. Es un nmero nico que identifica una propiedad dentro del partido
al cual pertenece. No hay dos inmuebles con el mismo "numero". Es menester agregar que todos
los datos tcnicos y jurdicos principales referidos a una propiedad en particular constan en
una "ficha" individual para ese inmueble que se guarda en el Registro de la Propiedad en La
Plata. Lo que se testimoni en esas actas, se transcribi en esa minuta. El costo de esta escritura es
del 1 % de la Valuacin Fiscal del inmueble y el pago se realiza nicamente en el Banco de la Provincia
de Buenos Aires.

Una vez transcurridos los diez aos, si no media oposicin alguna, el beneficiario accede a la
posibilidad de ser titular de dominio, o sea, ser propietario pleno, con todos los derechos,
obligaciones y alcances que la ley dispone. Para lograrlo, es necesario hacer otra escritura -que es
tambin un acta- ante el mismo notario que hizo la primera o ante cualquier otro designado por el
Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos para ese fin determinado. Esta nueva escritura se
llama "acta de consolidacin".
Una vez otorgada, el escribano manda el acta vieja y la nueva, juntas, al registro, se inscribe en la
matrcula, y el viejo poseedor se convierte finalmente, ahora s, en el nuevo Titular de Dominio.

Muchos beneficiarios de este rgimen, por ignorancia, no realizan este ultimo paso. Cumplidos los
diez aos no consolidaron su derecho. Deben concurrir a la Casa de Tierras del municipio que les
corresponda. Alli podrn agilizar la CONSOLIDACIN DE ACTAS ESCRITURAS LEY 24374. Ello
significa que los beneficiarios que hayan obtenido este tipo de escrituras y que deseen consolidar
la misma, cuentan en su municipio con una oficina que los asesorar al respecto. Si en su municipio
o comuna no existe, tendr que recurrir a la autoridad de aplicacin en la provincia de Buenos Aires
que es Subsecretara Social de Tierras.

Si el acta notarial de origen esta consolidada, sirve a todos los casos como un titulo perfecto, pues
se ha registrado en el Registro de la Propiedad Inmueble el nuevo titular del dominio. Si no esta
consolidada es un ttulo imperfecto, de pasible revocacin, a medias, y en consecuencia no servir
incluso como garanta en un alquiler ordinario.

Si la idea es vender la propiedad luego de haber hecho la primera escritura de acogimiento, durante
o transcurridos los diez aos, pero sin haber hecho la segunda escritura de consolidacin, lo que
podr hacerse al vender es una "Cesin de Derechos Posesorios" pues el titular de dominio seguir
siendo el dueo anterior. Si ya se hizo la escritura de consolidacin corre el tratamiento de una
compraventa normal.

Compre hace muchos aos un lote con otra/personas. Ahora quiero separar como corresponde lo
mio de los de ellos. Que tengo que hacer?

Este caso es mucho mas comn de lo que se supone y tiene que ver con personas que,
originalmente, compraron un lote junto a otro familiar u amigo y edificaron cada uno en una parcela
del terreno que ser reservaron. Pero edificaron y nunca hicieron las cosas para dividir una propiedad
de otra y hoy estn atados a una misma suerte. Nunca hicieron la subdivisin y son tcnicamente,
condminos. asi se llaman los que tienen una propiedad en comn. No son dueo de algo
especfico, sino de un porcentaje sobre la totalidad del inmueble.

Lo primero que deben hacer es esperar que salga una moratoria municipal para poder confeccionar
el plano de obra incorporando lo que construyeron, que en la jerga tcnica se llama construccin
clandestina. Una vez hecho el plano de obra se deber proceder a hacer el plano de subdivisin y
quien lo confecciona es un agrimensor o ingeniero civil. El tercer y ultimo paso es concurrir a una
escribana con el plano de obra, el plano de subdivisin y el formulario 908 y comenzar a gestionar
el Reglamento de Copropiedad. Una vez inscrito el Reglamento de Copropiedad estarn las dos
unidades perfectamente individualizadas conforme la ley exije. En el mismo Reglamento de
Copropiedad, dentro de su texto, cada uno podr adjudicarse la Unidad Funcional que estn
ocupando.

Que es un reglamento de copropiedad?

El Reglamento de Copropiedad y Administracin es la escritura pblica con que se afecta

definitivamente un edificio en la ley 13.512 de propiedad horizontal. Como documentacin
sucede al plano de obra y al posterior plano de subdivisin. Si estos dos planos individualizan
tcnicamente las unidas funcionales, el reglamento, nutrindose de la misma informacin,
las individualiza jurdicamente ante el Registro de la Propiedad. Y al inscribirse, ARBA,
automticamente expedir de una nueva partida inmobiliaria para cada unidad funcional. Su
importancia es fundamental para definir la organizacin de la convivencia dentro del edificio,
es decir, la vida consorcial. Su texto seala cuantas son las unidades funcionales; cuales son
sus metrajes; que porcentual corresponde a cada una en referencia con la universalidad el
edificio; describe las cosas propias y comunes; los rganos de gobierno del consorcio de
propietarios; clases y forma de convocar a asambleas; la forma de legitimar sus resoluciones,
etc.

Ver en Digesto Normativo: Ley 23.512

Compre un departamento pero no tengo en mi poder siquiera una copia del reglamento de
copropiedad. Cmo puedo obtenerlo?

Es muy comn que al comprar un departamento que ya fue vendido varias veces, el ltimo
propietario no tenga mas que la escritura de compraventa que suscribi a su favor. Le
recomendamos hable con el administrador de su consorcio y le solicite siquiera una fotocopia
simple. Es necesario aclarar que ni el escribano que realiz la escritura de compraventa ni el
administrador estn obligados a facilitarle un ejemplar. Trate de obtenerlo agotando su
paciencia y apelando a la buena voluntad de los propietarios de otras unidades funcionales.
Pero si por caso no lo consiguiera, puede pedirle a un gestor de confianza que le tramite la
expedicin de una copia simple que podr tomarla del original, que siempre queda archivado
en el protocolo notarial (esos libros gruesos que suelen verse alineados en los estantes de las
escribanas) Los datos para ubicarlo los podr hallar o intuir en un prrafo de la escritura que
suscribi a su favor. En las sucesivas ventas, los escribanos transcriben en los testimonios
los datos sensibles y los antecedentes. Estos protocolos -en los que se hallan la escrituras
originales, pues todo lo que tiene en poder un comprador son copias llamadas primer
testimonio, segundo testimonio - pueden estar en poder de la primitiva escribana que hizo
las primeras ventas del edificio, cuando el mismo se estren. Si fue hace mucho tiempo, mas
de cinco aos por lo general, entonces su gestor deber recurrir al archivo general de
protocolos del colegio de escribanos de la jurisdiccin. Le bastar con una fotocopia simple
del mismo. Lo importante es lo que dice. Le recomendamos que tenga en su poder al menos
en fotocopias simples- la documentacin que individualiza todo inmueble afectado a
propiedad horizontal a saber: plano de obra del edificio; plano de subdivisin y reglamento
de copropiedad. Le ser til si algn da decide vender su propiedad y no deber correr detrs
de las cosas cuando aparezca un cliente cuya compra la realice por banco.

A que se llama primera venta?

En plaza se llama comunmente primera venta cuando se trata de unidades de edificios a estrenar.
Es la primera vez que se vende una unidad recientemente individualizada tanto tcnica como
jurdicamente. Hay otros casos son los menos- en que tambin se utiliza el termino primera
venta. Es cuando se procede a afectar a la ley de propiedad horizontal un inmueble que ya lleva
aos construido, no nuevo. En ese caso, cuando en el futuro se venda una de esas unidades,
tambin ser primera venta. Este concepto es importante porque toda primera venta, tributa al
firmar la escritura de compraventa, el 3 % de impuestos a las ganancias. Y no es fcil eludir su pago
aunque est contemplado en las exenciones.

Que es un fideicomiso?

El fideicomiso es un instrumento legal que sirve a muchas cosas. Pero en el rubro inmobiliario
especficamente puede describirse como un contrato celebrado por escritura pblica en el que,
segn la ley 24.441, una persona que es el fiduciante, transmite la propiedad fiduciaria de bienes
determinados a otra persona, llamada fiduciario, quien se obliga a su vez a elaborar lo acordado en
el contrato y a transmitirlo nuevamente al cumplimiento de un plazo o condicin al beneficiario que
puede ser el mismo fiduciante o un tercero llamado fideicomisario-. Este instrumento se adapta
perfectamente a un emprendiendo inmobiliario con fondos de terceros.

Vamos a dar un ejemplo. Los inversores son los fiduciantes, que se obligan a aportar la totalidad de
los fondos necesarios para comprar el terreno y para hacer frente a todos los costos que demandar
la obra. El fiduciario es el administrador del proyecto, quien recibe los fondos para adquirir el
inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y condicionada segn los trminos del
artculo 2662 del Cdigo Civil y disposiciones de la ley 24.441- y llevar adelante el emprendimiento
segn las pautas fijadas en el anteproyecto. Una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el
inmueble al Rgimen de Propiedad Horizontal o al de Loteo, transmitir a los beneficiarios los
inversores originales- el dominio de las unidades segn el porcentaje que cada uno haya aportado.

Ver en Digesto Normativo: ley 24.441

Que significa cuando escucho que se venden departamentos desde el pozo?

Se trata de una forma de comprar que se ha puesto de moda en plaza y es especial para aquellos
que no encuentran en el mercado lo que estan buscando. No es la panacea. Es una modalidad de
compraventa que tiene sus riesgos porque se compra desde que se comienzan a cavar los
cimientos, de aqui el nombre desde el pozo- , pero bien encaminada, aliada a desarrolladores con
espalda financiera, serios y confiables se transforma en una solucion para muchos. Si bien en
principio, hace algunos aos, era negocio porque se llegaba a pagar casi un 50 % de lo que la unidad
valia en el mercado, hoy la diferencia que uno puede obtener es a lo sumo de un 20 %. Es mucho o
es poco, depende del bolsillo de cada uno.

Todo el proceso se basa en la figura del fideicomiso, es decir, un grupo de personas llamadas
fiduciantes los compradores de las futuras unidades- transmiten a otra llamada fiduciario
el desarrollador del proyecto- determinados bienes durante un lapso de tiempo para
destinarlas a un fin especfico en este caso dinero para aplicarlo a la construccion de un
edificio de departamentos- El fiduciario el desarrollador- se obliga a ejercer esa propiedad
transitoria del terreno y de la administracin de la obra, en beneficio de los beneficiarios
finales, que en este caso son los mismos fiduciantes, o sea, los compradores de las unidades.

Hay dos modalidades de venta: a precio fijo congelando en el boleto de preventa el precio de la
futura unidad, siempre en dolares- o al costo. Cuando es al costo la cuota se fija en el Boleto de
preventa de acuerdo al desarrollo de la obra, y acompaa las fluctuaciones propias de la coyuntura.
La unidad en este ultimo caso puede salir mas cara de lo estimado si la inflacion se desmadra e incide
sobre los costos de obra u otros factores asociados a la eventualidad de lo que es una construccion
en marcha. La preferencia general hoy est inclinada a favor de pagar un valor fijo, aunque sea en
dolares, y que el fiduciario el administrador de la obra- ejerza las potestades conferidas
responsablemente. Si no lo hace, se deber hacer cargo de los imponderables.

La construccion de la torre, si la gestion es eficiente y los flujos de fondos son continuos, demanda
entre 18 y 24 meses. En ese plazo se integrar, conforme las condiciones que se hayan pactado en
el Boleto de preventa, hasta el 50 por ciento del valor del departamento. Finalizada la obra y
afectado el edificio al regimen de propiedad horizontal, se podra escriturar y tomar posesion, previo
pago por parte del comprador del 50 % restante, que podr hacerlo de contado, tomando un credito
hipotecario bancario o financindolo a traves de un credito que a veces otorgarn las mismas
constructoras.
Es seguro comprar un departamento desde el pozo?

Es importante que el comprador evale las referencias del desarrollador, la constructora asociada
a veces tambin son la misma cosa- la importancia que tiene en el mercado, si ya desarroll otros
proyectos similares y con qu profesionales trabaja. Tambin ayudar a una ponderada decisin
leer minuciosamente la memoria descriptiva, pedir precisiones, revisar la asignacin de superficies
y la composicin de cada unidad. En algunos casos particulares, uno puede alejarse de las
terminaciones que estn descriptas en la memoria descriptiva y pedir terminaciones especiales
pagando por ello una suma diferencial. Esa ser una ventaja comparativa en la decisin final, pero
todo debe estar debidamente aclarado desde el origen en todo lo que se suscriba. El camino es
largo y las complicaciones no previstas pueden ser un dolor de cabeza. El boleto de preventa debe
ser muy preciso, designando la unidad, la modalidad de pago, el escribano, las caractersticas del
departamento, los planos o los croquis definitivos, y en otro anexo debern suscribirse, la planilla
con los detalles de terminacin y las especificaciones tcnicas eso es lo que se llama memoria
descriptiva- Si uno por una cuestin particular quiere salirse del negocio, puede. Basta con ceder
el Boleto de preventa, cumpliendo con las condiciones que se le exigirn y siempre con la anuencia
del fiduciario, o sea, el desarrollador.

Esta modalidad es viable para aquellos que no tienen urgencia en disponer de su vivienda. Algunos
se la ceden a los hijos, otros tienen la intencin de alquilarla, y tambin estn los que la venden una
vez finalizado el edificio. De esta manera, al haber cerrado el precio en el boleto de preventa,
pueden obtener una ganancia de entre un 20 y 30 por ciento en dolares en un ao y medio o dos
aos- si los valores se sostienen o aumentan. La mayora de los proyectos de inversin al costo
son de unidades chicas porque resultan ideales para aquellos que viven con los padres y tienen una
capacidad de ahorro mensual. De esta manera proyectan su futuro inmediato independiente a un
plazo vista. El mal que algunos le endilgan y con razn es que si por ejemplo hubiera vicios en la
construccin una vez concluido el edificio y entregados los departamentos a sus beneficiarios, la
empresa constructora est obligada a responder nicamente con el patrimonio del fideicomiso, es
decir, con los departamentos que al entregarse agotaron su patrimonio de respaldo. Por eso es de
suma importancia que quien desarrolle el emprendimiento y la empresa constructora tengan una
vasta experiencia y sus quehaceres respondan a un protocolo de trabajo normalizado.

Perd la escritura Puedo vender?

No se preocupe. Lo que el comun de la gente llama escritura es en realidad un primer testimonio,

lo que sera una primera copia, del original que siempre queda guardado en los protocolos de las
escribanias, esos libros gruesos que muy ordenadamente se apilan en los estantes notariales. Si la
perdi o se la robaron, deber concurrir a la escribana donde la firm, explicarle el problema al
notario y pedir una segunda copia, o sea, un segundo testimonio. Los escribanos son prudentes al
otorgar un segundos testimonio. La razon debe ameritarse y debe observar un criterio entendible.

Pero es importante que Ud. sepa que cuando firma una escritura, lo que firm viaja al Registro de
la Propiedad a registrarse en una ficha exclusiva que tienen todas las propiedades. Quiere decir
que su nombre, desde el momento que esa escritura se registro, figura como el ultimo propietario
del inmueble. Nadie le puede quitar eso. Aun si perdi la escritura. La funcion medular del
Registro de la Propiedad es cuidar de su patrimonio y mantener el caracter exclusivo de su derecho
de propiedad, a resguardo de cualquier contingencia. Nuestro sistema registral y notarial, para que
tenga una idea acabada de su seguridad, es muy superior al promedio mundial y mayor incluso que
el que se practica en USA.

Perdi el plano.. Y ahora?

Perder un plano no es la muerte de nadie. Lo que el comun de la gente llama plano no es mas
que una copia de un ejemplar entelado que siempre se guarda en el archivo municipal. Si lo perdi
concurra a la direccion de obras particulares de su municipalidad y solicite una copia. Tendr que
pagar un sellado y llenar seguramente un formulario. Si por algun motivo el plano entelado no
estuviera en dependencias municipales debera reconstruirse sobre la documentacion disponible.

Vivo en una casa en Propiedad Horizontal y agrand. Resulta un problema? Puedo vender?

Es todo un tema. Muchas familias, generalmente por necesidad, construyen en espacios abiertos y
disponibles en casas que fueron afectadas al regimen de propiedad horizontal - las llamadas casas
tipo departamentos- No podrian haberlo hecho, porque segun la ley, cualquier agregado debera
haberse efectuado con el conocimiento previo y expreso de los demas propietarios de las unidades
funcionales. Y no solo eso. Una vez construidas deberan haberse incorporado al plano de obra, al
plano de subdivision y finalmente al Reglamento de Copropiedad. Pero lo hicieron. Ya est. El
hecho esta consumado. Y ahora? El grave problema surge a la luz cuando se quiere vender. Porque
para suscribir la escritura de compraventa el escribano necesita pedir un certificado llamado de
catastro , expedido por ARBA. Y ARBA exige que para librar ese certificado, previamente, un
agrimensor o ingeniero deba realizar un estado parcelario o cedula catastral que es una
documentacion que transcribir la verdadera situacion de la construccion. El profesional no podr
mentir. Si lo hace pone en juego su matricula. Si la propiedad tuviera metros cuadrados edificados
en areas que por plano y escritura fueran comunes a todas las unidades funcionales, ser un
problema grave, de muy dificil solucion y en muchos casos no podr venderse porque no podr
suscribirse la nueva escritura.
Pero hay otros casos donde se edificia clandestinamente dentro de un polgono libre que le
pertenece a la unidad funcional. Por ejemplo, la unidad se compone de dos polgonos. Uno en
planta baja, donde se encuentra los ambientes de la vivienda y otro poligono en planta alta que
segun el plano le corresponde en exclusividad a dicha unidad funcional. En ese caso particular,
siendo la terraza un polgono de uso exclusivo que pertenece a la misma unidad funcional, si se
hubiera construido sobre la terraza, el agrimensor o ingeniero podr confeccionar el estado
parcelario, testimoniando la irregularidad. Tomando nota ARBA de las construcciones clandestinas
y evaluando su antiguedad, emitir seguramente una boleta adicional por los impuestos que no se
tributaron por ese agregado en el tiempo de antiguedad estimado. Esa diferencia la retendr el
escribano al momento de otorgar la escritura de compraventa.

Para mayores referencias ver en Digesto Normativo: Ley 13.512

Tengo la casa hipotecada. La hipoteca me agobia. Puedo vender?

Sin ninguna duda. La hipoteca no significa que Ud. no pueda disponer de su propiedad. Restrinje su
derecho, pero no lo anula. Podr venderla incluso estando hipotecada y siempre y cuando el nuevo
comprador acepte asumirla en los terminos y condiciones en que fu originalmente pactada. Pero
es dificil que alguien asuma una deuda. Lo mejor en estos casos, es que con el dinero producto de
la venta cancele la hipoteca simultaneamente al firmar la escritura a favor del comprador. Esto
merece poner en conocimiento del acreedor hipotecario su voluntad, de vender la propiedad
hipotecada, pagarle lo que le corresponde y transmitir el dominio limpio al adquirente. El acreedor
deber estar presente en el acto de suscripcion de la escritura de compraventa, pues
simultaneamente a esta deber firmar una liberacion de la deuda que deber inscribirse en el
Registro de la Propiedad llamada cancelacion.

Todavia no inici la sucesion pero ya decidimos en el futuro vender la casa... Como hago? No
tengo el dinero para iniciarla.
Lo primero que debe hacer es comenzar a tramitar la sucesin para regularizar una situacin que
ser imprescindible sanear de cara a la futura venta. Muchas inmobiliarias entre ellas la nuestra-
tienen un servicio diferencial para aquellas personas que son herederos forzosos de un inmueble
pero que carecen de los medios para costear una sucesin. Nosotros, por ejemplo, trabajamos
mancomunadamente con uno de los estudios jurdicos mas reconocidos en la zona, y a travs del
mismo costeamos los gastos iniciales de la sucesin, es decir, el cliente no abona suma alguna. Lo
que hacemos es llevarla a un punto que permita vender el inmueble con la absoluta certeza de
que quienes podrn disponer del mismo lo harn conforme a la ley. Generalmente se comienza a
gestar la sucesin y al cabo de un par de meses, cuando sale lo que se llama Declaratoria de
Herederos, estaremos en condiciones de suscribir el Boleto de Compraventa respectivo que inicia
el proceso de perfeccionamiento de la venta. Es seguro comprar en remate judicial?

La subasta pblica de inmuebles es un proceso tutelado por un juez. Desde ese punto de vista,
juridicamente, es la compra mas segura que existe. Ahora bien. Como el comun de la gente es lega
en materia de procesos legales y leyes especficas, UD. podr comprar, pero deber asistirse de un
abogado para que lo patrocine durante el curso del proceso que va desde la firma el Boleto de
Compraventa judicial en el salon de remate, hasta tomar la posesion efectiva del bien. Depende si
el inmueble est desocupado o no, si hay incidentes de nulidad o no, o si surgiera alguna otra traba
en el expediente que pretenda embarrar la cancha, este proceso puede demorar 18 meses o mas.
Si el inmueble est ocupado, entienda que quien si en el mismo vive el ejecutado, har todo lo que
la ley le permita para demorar el proceso.

Cuales son los pasos que conlleva la ejecucion de un inmueble por subasta publica?

En principio, conforme lo que se ha suscripto o lo prevea la ley, se le reclama fehacientemente al

deudor la deuda. Si el acreedor no obtiene resultado satisfactorio de su reclamo comienza con el
proceso judicial. El juzgado interviniente notificar a las partes del inicio del proceso y llamar al
deudor a oponer excepciones al reclamo del acreedor. Todo se dirimir en el expediente segun los
procesos legales aplicables que implican como condicion fundamental la notificacion recurrente a
las partes de cada resolucion que tome el juez. Cuando el monto del crdito es inequivoco y est
definida la procedencia del pago, comienza entonces el proceso de ejecucion. En el caso de un
inmueble, el juez dispondr que un martillero de nmina un listado que todos los aos los colegios
de martilleros y corredores publicos departamentales elevan al juzgado de su jurisdiccion- proceda
a identificar las caractersticas del futuro objeto del remate. Lo comun es que, obrando siempre
bajo tutela judicial, se apersone en el inmueble y lo evalue, tanto tecnica como juridicamente,
incorpporando los detalles a su informe y para efectuarlo se provee de fuentes tanto publicas como
privadas, asi como de la informacion que aporte la propia familia que viviera en el mismo si la
propiedad estuviera ocupada.

Por lo general se mal interpreta la labor del martillero y se lo trata despectivamente, como si su
presencia en esa instancia se respondiera a un nimo predatorio, perverso. Y el martillero es
justamente la pata mas humana de ese engranaje donde las sensibilidades estan ausentes. No se
comprende que acta conforme la voluntad de un juez y, una vez que ha aceptado la carga, no
puede mas que cumplir con lo que la ley dispone. Pero ademas, la gente debe saber que si existe
alguien que en ese momento tan sensible puede resultar un aliado de sus intereses, en todo el
proceso, el unico que podr favorecerlo por trato directo, por habilidad comercial, por familiaridad,
ser el martillero. Porque ser el martillero judicial, quien poniendo de manifiesto su capacidad en
el pulpito del remate, elevar el precio de la propiedad hasta el maximo limite que el valor de plaza
permita. Si despues de cubrir todos los crditos, algun remanente de dinero quedara a favor del
deudor, habr sido originado en su eficiencia.

Pero bueno, volvamos a la medula del asunto. La informacion que el martillero judicial recabe se
expondr un edictos, que publicados en un diario de tirada considerable y en el boletin oficial,
llamar a los interesados a concurrir al lugar y fecha donde proceder la subasta. En el edicto se
informar ademas de las caracteristicas del inmueble a subastar; las condiciones en que habr de
realizarse el remate; la base de la puja; el estado de ocupacion y de deudas; la caratula del
expediente que la habilita por si cualquiera de los futuros oferentes deseare hurgar un poco mas
en la intimidad del negocio-; si se podran transmitir por cesion posterior los derechos que surjan del
boleto; en fin, todo lo atinente a una compraventa enmarcada en el debido proceso legal. Por lo
general, la base son las 2/3 partes del valor fiscal del inmueble. Hay juzgados que lo consienten y
hay otros que no, debido a las diferencias notorias entre la valuacion fiscal y el valor de plaza de un
inmueble.

En esta instancia, muchas personas, mas all del interes que puedan tener sobre la propiedad,
desisten. Existe acerca de las subastas judiciales un mito consolidado en la intima conviccion
popular: es imposible comprar porque esta la liga. Que es la liga? Simplemente un grupo de
inversores que conocen muy bien las reglas sobre las que transita el negocio reglas que son
novedosas para compradores no avezados- y que aunan esfuerzos para perpetuar esa mistica que
aleja a los interesados. Cual es su secreto? Es verdad que se mueven con una logica mafiosa?
Nada de eso. Si en el pasado tal vez esa idea era compatible con la realidad, en el presente todos
los juzgados cuidan que la subasta cumpla a rajatabla con un normal desarrollo. Incluso algunos
remates y no se hacen en el salon de remates de las asocianes de martilleros y corredores publicos,
sino en dependencias del mismo juzgado. Pero en el caso de la liga, no existe mas coercion en
una sala de remate que la que utiliza con cuello duro un banco o una financiera al suscribir un
verdadero contrato de adhesion al tomar uno de sus productos. La diferencia sustancial entre un
inversor y la liga es que por cada peso que el inversor individual suma a la puja, la liga divide ese
esfuerzo entre sus miembros. Lo que a Ud. le cuesta un peso, a ellos le cuesta 1/10 o 1/20. E
individualmente, ese conjunto de voluntades, tienen una espalda financiera y un conocimiento del
negocio que el inversor eventual no tiene. He visto muchas veces pagar un inmueble en remate un
precio superior al de plaza con el unico propsito de perpetuar ese mito que los hace temidos.
Muchas veces pierden a conciencia. Pero como en nuestro pais la inestabilidad macroeconmica es
un deporte que todos los gobiernos practican, lo que hoy se pago caro maana puede ser un buen
negocio o al menos no se pierde plata. Ellos lo saben y tienen tiempo para esperar que las
circunstancias los favorezcan. Lo hacen del mismo modo que un pool de siembra retiene el grano
en acopio esperando el mejor precio internacional. De modo que el remate est abierto para
cualquiera. Pero en el recinto habr personas que estan consustanciadss con todas las aristas del
negocio incluso inversores institucionales que jamas dan la cara- y otros que son inversores
individuales ocasionales.
Cerrado el remate el comprador habr pagado un 10 o 30% del valor de la subasta -10 % en
provincia, 30% en capital- al suscribir el boleto de compraventa y deber esperar cinco dias
administrativos para saber si alguien no present un incidente de nulidad. La ley le permite a
quien se sintiera afectado en su derecho invalidar lo actuado en remate. Son recursos a los que casi
siempre apelan los deudores, aun sabiendo que ser letra muerta para la mayoria de los juzgados,
porque salvo casos muy puntuales, el marco en el que trasciende un remate es el acostumbrado. Si
el incidente de nulidad de la subasta prospera el expediente se ir a la instancia superior, la
cmara de apelaciones, y el deudor ejecutado habr ganado 30/40 dias. Se habr observado el
remate, pero no el proceso integral. Se har otro remate y el curso del proceso ejecutivo se
mantendr inalterado.

Si no hay incidente alguno, el comprador en subasta deber cancelar el saldo de precio dentro de
los 40 dias administrativos posteriores a la aprobacion del remate por parte del juez. Es decir, hay
que depositar el total del valor de la propiedad y aun asi no tendr la posesion efectiva del bien. No
es como la compraventa tradicional donde uno paga todo e inmediatamente recibe las llaves del
inmueble, desocupado, libre de personas y cosas. No. En un remate judicial la posesion tiene dos
vertientes. La que en los papeles otorga el juzgado llamado mandamiento de posesion- y la que
se condice con la realidad, que implica, si el inmueble subastado esta ocupado, tener que solicitar
el lanzamiento. Como?! Pague todo, y tengo que esperar para disponer de la propiedad? Si, es
asi. Un lanzamiento puede demandar seis meses. Asi que tal vez seis meses despues de haber
abonado el saldo de precio recibir la posesion efectiva del inmueble de manos de un oficial de
justicia. Con o sin auxilio de la fuerza publica. Y espere lo peor, porque quien perdi una casa en
subasta, generalmente la destruye. No debe, pero puede hacerlo y el resentimiento convalidar
emocionalmente el saqueo. Son raros los casos en que las propiedades se entregan medianamente
bien. Ser otro costo que deber colocar en la balanza.

Pague todo, tengo la propiedad en mis manos.. Y la escritura? En subasta judicial, una vez que el
juzgado le extendio la posesion formal del bien no la efectiva, que llega despues- Ud. podr
solicitar un testimonio de todo lo actuado. Y ese testimonio sera su ttulo. Tendr entonces por
titulo varias hojas de formato judicial donde se detallar el cumplimiento de los pasos procesales
debidos, y en la ultima carilla, el sello de registracion del Registro de la Propiedad. Ese es el
procedimiento acostumbrado por lo econmico. Sin embargo hay otra forma de formalizar su
titularidad. Puede pedirle a su escribano de confianza que protocolice el expediente, quiere decir,
que transcriba lo actuado en el expediente de subasta en una escritura pblica, que luego se enviar
para su registracion en el Registro de la Propiedad. Este procedimiento es mas oneroso. Pero deber
tener en cuenta algo sumamente importante.
Por lo general el producido del remate no alcanza para cubrir las deudas que hubiera tenido el
inmueble subastado. Y en ese caso el juez remite un oficio a las empresas de servicios y a la
municipalidad local y ARBA para que liberen la partida y califiquen la deuda como incobrable. Se
imagina Ud. que a nadie le gusta perder. Entonces es comun que estas empresas u organismos
demoren la liberacion de las partidas, aun con una orden judicial que las obliga a hacerlo. Hay en
parte desidia y en parte cabildeo burocratico. Pero lo unico seguro es que deber tener las deudas
liberadas y esto puede demorar a veces meses- para inscribir el titulo a su nombre.

Hay subastas electronicas? Como son?

Este es un sistema novedoso que implement por Ley 14.238 la provincia de Buenos Aires
inspirndose en las experiencias procesales del derecho civil espaol, aunque el antecedente
inmediato por estos lares no esta muy lejos: en Brasil funciona hace aos.

De seguro, y al menos por un tiempo prolongado, hasta que la ley se reglamente y y se cree el portal
de subastas judiciales que ser de uso comun por todos los departamentos judiciales- los remates
se seguiran efectuando por viejo sistema, pero la idea es ir consustanciando a la ciudadania de las
nuevas formas que adoptan los procesos ejecutivos como consecuencia de la digitalizacion del
sistema. No es azarosa la inspiracion en el proceso espaol: all tambien existen los subasteros,
una version ibrica de la famosa liga verncula.

La norma establece que el juez podr disponer la realizacin de una subasta electrnica a
travs de un proceso interactivo de bsqueda de precio mediante la puja simultnea entre
distintos postores, todo va internet. Para participar del remate virtual el interesado primero
deber registrarse on line con su firma digital, obteniendo un cdigo para poder entrar al
portal y hacer su oferta. Hay que tener en cuenta que el juez dispondr previamente el
depsito del 5 % -cinco por ciento- del valor de la base con condicin para acceder a la
participacin en el remate. Y cuando no hubiera base, quedar a criterio del magistrado fijar
la suma que considere afianzar la seguridad procesal del acto. Pero aqu no termina la tutela
del ministerio pblico sobre el proceso.

El remate en la red tendr una modalidad diferente. En cualquier remate habitual se instituye
un lugar y una hora determinada; el martillero abre la puja y la cierra si la friccin es dura-
no ms de dos horas despues de haber comenzado. En la red el acto durar 10 diez- das y
como ser abierto al publico quienes visiten el portal podrn dentro de ese plazo ir mejorando
la oferta precedente hasta tanto se cumpliera el da y la hora de cierre de ofertas. Cerrado el
acto, el mismo programa enviar la confirmacin automtica de la compra al ultimo postor
con un detalle de las ofertas que precedieron a la suya. Otra discrecionalidad positiva que se
arrogar el ministerio pblico ser, en los casos donde no hubiera base, fijar un valor de
referencia debajo del cual no se adjudicar el bien.
De mas esta decir que las transferencias electrnicas estarn habilitadas para los pagos que
deban efectuarse y siendo los traslados digitalizados a travs del portal, se presume que los
habituales 40/60 das que mediaban entre el cierre de la subasta y la aprobacin del remate
por parte del juez, se reducirn notoriamente. Por otra parte se mantiene inalterable la
cancelacin de la totalidad del precio ofrecido y aceptado por el juez de la causa dentro de
los 5 das de aprobada la oferta.

Si al final el ltimo postor resultara remiso, la postura anterior se tomar como vlida si no
hubiera una diferencia sustancial y en tanto y en cuanto lo admitieran el subastado y el
acreedor. De lo contrario habr un nuevo remate.

Ver Digesto Normativo: Ley 14.328 Firma Digital: Ley 25.506 Decreto 2628/02 Decreto 1028/03

Escuche muchas veces hablar de F.O.T y F.O.S... Que son?

Seguramente habr escuchado esas palabras cuando en el medio de un intercambio de ideas con
un profesional aparecen subrepticiamente enel dilogo para marcar un lmite al diseo de su casa.
O cuando pregunta... Porque aumentaron tanto los terrenos si hasta hace poco valian mucho
menos? F.O.S y F.O.T son las variables con que la municipalidad determina cuanto puede construir
y hasta donde. F.O.S significa Factor de Ocupacion del Suelo. Y nos marca el porcentaje que
debemos dejar libre generalmente desde la lnea medianera del contrafrente- cuando nos
decidimos a construir. Y F.O.T es Factor de Ocupacion Total, es decir, la cantidad de metros que
podemos construir volumetricamente una planta, dos o las que sean- en ese terreno. Por ejemplo:
si un lote de 300 M2 tiene un F.O.S de 0.4 y un F.O.T de 1.5 quiere decir lo siguiente: a) siempre el
valor de F.O. S aplicado a la totalidad del terreno es 1 (300 M2) asi que si hay un F.O.S de 0.4,
multiplicando 0.4 x 300M2 : 120 M2, es decir, deberemos dejar 120 M2 o un 40 % de la superficie
libre. En cambio el F.O.T tambien tiene que ver con la superficie del terreno, pero en este caso
multiplicando la cantidad de metros (300 M2) por el coeficiente para saber cuantos metros dentro
de ese 60 % restante podremos contruir en una, dos o las plantas que sean. Si el el F.O.T es 1.5,
siguiendo el mismo razonamiento, podremos construir hasta 450 M2. Los primeros 180 M2
podremos hacerlo en planta baja (asi dejamos 120 M2 libres) y el resto hacia arriba.

Ver Digesto Normativo: Ley 8.912

Voy a tomar un crdito hipotecarioQu me conviene?

La verdad es que los parmetros con los cuales los bancos califican a sus futuros clientes
potenciales deudores hipotecarios- en su enorme mayora, se corresponden con los
lineamientos que el Banco Central le exige a las entidades para homogeneizar su
cartera. El proceso incluso esta tutelado por prcticas consensuadas entre los bancos y
su entidad matriz. Por ese lado los requisitos exigidos a los clientes son compartidos
por todos los bancos del sistema. Algunos podrn ser mas abiertos, financieramente
piadosos en la relacin valor cuota/ingresos totales si Ud. cobra su salario por una
cuenta en la misma entidad que lo solicita. Pero donde puede estar el beneficio en
serio para el tomador de un crdito? De seguro no estar en lo que el empleado pueda
transmitirle en el mostrador por muy buena voluntad que tenga- o en la folletera
donde el banco publicita sus productos. Algunos son muy tentadores, es cierto, pero la
sabia de un crdito hipotecario no esta all.

Nosotros recomendamos a nuestros clientes que antes de tomar un crdito conozcan las
condiciones del mismo y eso solo es posible si accedemos a la informacin que ningn
banco coloca en manos de sus potenciales clientes. La biblia de un crdito hipotecario
es el texto del mutuo hipotecario, lo que Ud. va a firmar el da que le hagan efectivo el
crdito y firme conjuntamente la escritura y la hipoteca. Y del cual solo conocer sus
clausulas una vez entregado ante el vendedor, el gerente o el apoderado del banco y la
escribana actuante. Y en ese momento solemne, donde no vuela una mosca, por
experiencia, puedo decirle que muy pocos escribanos leern de corrido las carillas que
insume el texto de una hipoteca. Pueden ser entre 25 y 35 hojas de formato notarial,
llenas de para el caso de. o tecnicismos que sern a sus odos, escuchados por
primera vez, poco menos que chino bsico.

Lo que le recomendamos a nuestros clientes es procurar entre los que hayan tomado un
crdito con esa entidad, le faciliten una fotocopia del mutuo hipotecario, de aquello que
Ud. va a firmar el da D. Y en la intimidad de su casa, de su oficina, lo lea
tranquilamente. Y si algo no entiende, pues para eso estn los buscadores virtuales, para
saciar dudas. En la red hasta podr encontrar un diccionario burstil si se lo propone.
Solo as podr dibujar una sonrisa al entrar y salir del banco el da que haga realidad
su sueo. Nosotros nos hemos tomado por costumbre tener en nuestros archivos una
fotocopia simple de cada mutuo que hay girando en plaza. Es un servicio que damos a
nuestros clientes para testimoniar la profesionalidad que amerita nuestra intervencin.

Tengo el crdito hipotecario preacordado. Me dijeron en el banco que busque el

inmueble. Que sigue? De aqu en mas que debo observar?

En principio debemos ser precisos. Ud. ha calificado como sujeto de crdito por haber
cumplido las variables o requisitos que todo banco exige al tomador de un producto
hipotecario. Eso significa en criollo que el crdito esta PRE-ACORDADO. EL
ACUERDO FINAL SURGIR UNA VEZ QUE UD. HAYA ELEGIDO UN INMUEBLE
Y EL MISMO HAYA SIDO VALUADO CORRECTAMENTE POR EL TASADOR DEL
BANCO COMO FUNCIONAL PARA GARANTIZAR EL CRDITO, ES DECIR QUE
LA PROPIEDAD TENGA UN VALOR DE PLAZA SUFICIENTE PARA AFIANZAR
LA OBLIGACIN.
CUANDO UD. COMO SUJETO DE CRDITO Y EL INMUEBLE, COMO BIEN
AFIANZABLE, CUMPLEN LAS EXPECTATIVAS DEL BANCO, ENTONCES PUEDE
DECIRSE QUE, SOLO EN ESA SITUACIN, UN CRDITO ESTA ACORDADO
PARA LA COMPRA ESPECFICA DE ESE INMUEBLE.

Pero volvamos a la situacin anterior. Ud. tiene ya una suma determinada por el banco que
lo asistir en la compra de su propiedad. Lo que debe hacer ahora es buscar un inmueble
que calce con sus posibilidades financieras y al mismo tiempo tenga la documentacin en
orden para poder ser hipotecado por el banco que le presta el dinero. Si el inmueble no
tiene la documentacin en orden, no se ilusione ni pierda tiempo. Deschelo. Recuerde que
los bancos le preacuerdan un credito en determinadas condiciones por un tiempo estricto, es
decir, Ud. deber no solo encontrar un inmueble dentro de un plazo determinado, sino
firmar la escritura tambin dentro de un plazo perentorio. Mas all de ese plazo, el
preacuerdo puede caerse o el crdito puede ser revocado. En el mejor de los casos le
ser renovado pero solicitndole informacin complementaria o actualizada. Y en la
renovacion seguramente se lo otorgaran en diferentes condiciones a las ofrecidas en
origen. Para hacerla simple: el banco se compromete con Ud. y Ud. con el banco siempre
que ejerza la opcion de tomar el producto dentro de un plazo. No tiene todo el tiempo del
mundo. Sepa administrarlo con inteligencia.

En estos tiempos de descalce cambiario lo primero en lo que deber ser cuidadoso es que
los credito son en pesos y el precio de las propiedades -por lo menos en lo que se refiere a
precios de lista y publicados en plaza- son en dolares estadounidenses. Como salvar la
diferencia? Siendo explcito con la inmobiliaria que lo atienda
y explicndole la situacin abiertamente. "Tengo tal cantidad de pesos..." Recibir una
apertura o indiferencia, pero se evitar muchos problemas innecesarios.

En algunos casos -no en todos- es posible pesificar el precio de una propiedad cuyo precio
de lista est en dolares estadounidenses. Lo que generalmente se hace es respetar el precio
publicado y de manera salomnica "partir" la diferencia entre la cotizacin del dolar oficial
y la cotizacin del dolar billete informal o "blue". Que significa esto? Que Ud. firmar
un boleto de compraventa por un precio determinado en dolares estadounidenses, pero al
momento de pagar, ya sea al Boleto o a la Escritura, pagar pesos. Cuantos pesos? la
cantidad de pesos que surja del promedio entre la cotizacin del dolar oficial y el dolar
informal segn se haya publicitado en un jornal econmico el dia habil anterior al momento
en que efectivice el pago - los jornales generalmente son mbito Financiero o Cronista
Comercial- y multiplicar dicha cotizacin intermedia por la cantidad de dolares que se
comprometi abonar.

DEBE QUEDAR CLARO QUE ESTO NO ES UNA REGLA GENERAL, SINO -A

NUESTRO MODESTO ENTENDER- UN MODO DE SOPORTAR DE FORMA
COMPARTIDA LAS VARIABLES QUE LA COYUNTURA IMPONE A UNA
COMPRAVENTA INMOBILIARIA. NOS HACEMOS ECO EN NUESTRO CASO DE
UNA JURISPRUDENCIA QUE APUNTA EN CASOS DETERMINADOS A LO QUE
ALGUNA VEZ SE DENOMIN "ESFUERZO COMPARTIDO". PODR
ENCONTRAR SIN EMBARGO VENDEDORES QUE SOLO QUIERAN DOLARES
BILLETES O UN DETERMINADO TIPO DE "DOLAR INMOBILIARIO" QUE NO SE
AJUSTE PRECISAMENTE A ESTOS PARMETROS. TODO ES LEGTIMO, YA
QUE NO EXISTE EN EL MERCADO UNA REGLA DEFINIDA Y CONSENSUADA,
QUEDANDO ABIERTA LAS VARIABLES A UNA NEGOCIACIN PUNTUAL QUE
LE PERMITA A UD. CON CRITERIO ASUMIR UN COMPROMISO Y CUMPLIRLO.

Ahora que ya sabe como es el proceso de una hipottica negociacin en pesos vamos al
proceso de compra.

Una vez que Ud. eligi el inmueble deber reservarlo. La reserva no tiene un monto
determinado, puede acordarla con la inmobiliaria que intervenga en la operacin. Pero al
dejar la reserva -donde se explicitan todas las condiciones de la compraventa- tendr en
cuenta dos cosas: a) la reserva ser "ad referendum" de la aprobacin del banco. Que
quiere decir esto? Que se reserva el inmueble mientras el banco trabaje sobre la propiedad
para saber si es, conforme a su criterio, apta para la operacin. Apta en un sentido de valor,
es decir, si vale lo suficiente como para afianzar el credito. b) Al dejar la reserva deber
retirar la documentacin del inmueble y llevarla al banco para que el mismo la envie a su
departamento de tasaciones y la vale.

Si la casa que eligi es en Propiedad Horizontal - tipo casa o departamento en torre- deber
solicitar las fotocopias de: plano de obra -que es el plano municipal- ; plano
de subdivisin; reglamento de copropiedad y escritura de la unidad.

Si la casa que eligio esta en un terreno propio, completo, deber solicitar: plano de obra y
escritura. Nada mas.

Concluido este paso, es decir, una vez que el banco tas el inmueble y acord el credito -lo
que demora mas o menos entre 15 y 20 dias posteriores al dia en que Ud. le llev la
documentacion- YA PUEDE FIRMAR EL BOLETO DE COMPRAVENTA. Y al boleto
Ud. pagar aquello que el Banco no le financia y los honorarios del corredor inmobiliario
interviniente.

Una vez firmado el Boleto de Compraventa, la inmobiliaria reunir toda la documentacion

necesaria de parte del vendedor y la llevar a la escribania designada por la entidad
bancaria.

En este punto es bueno aclarar que si bien la escritura y la hipoteca por lo general la hace el
mismo notario designado por la entidad, Ud. no est obligado. Su obligacion respecto del
banco es que el escribano del banco haga la hipoteca, pero la escritura de compraventa
puede hacerla un escribano que no necesariamente sea del banco. Defienda su dinero y pida
siempre antes de allanarse a una escribania una factura proforma.

Entre el Boleto y la escritura, en la provincia de Buenos Aires, suelen pasar sesenta -60-
dias. La mayor parte del tiempo se lo lleva confeccionar el "estado parcelario" o "cedula
catastral" que demora mas o menos 20 dias hbiles y es necesario para comenzar la gestion
de escribania.
A los sesenta dias de firmado el Boleto suscribir la escritura de su casa, la hipoteca a favor
del banco y recibir las llaves del inmueble. Como ver, entre que comenz la gestion
dejando una reserva hasta la firma de la escritura, la hipoteca y la posesion final pueden
pasar -noventa- 90 dias.

Que es el CEDIN? Como se instrumenta la compra de un inmueble utilizando

CEDINES? Es seguro?

El CEDIN es un Certificado en Dlares Estadounidenses que el Banco Central de la Republica

Argentina otorga a todas aquellas personas que deseen acogerse a los plazos y trminos de la Ley
de Blanqueo de Capitales N 26.860 -reglamentada por la resolucin general 3509 de
AFIP- depositando voluntariamente el dinero no declarado oculto aqu o en el exterior- en las
arcas del Banco Central. Por cada dlar depositado, el gobierno emite al favor del depositante un
CEDIN. Estos certificados, en su modalidad llamada aplicables, pueden utilizarse para comprar
inmuebles, siempre y cuando el vendedor acepte allanarse a la operatoria que, en su fase
final, consiste en recibir tantos dlares billetes como CEDINes se hayan recibido.

El proceso no es complicado. Cuando un Comprador manifiesta querer adquirir un inmueble con

CEDINes el corredor inmobiliario cierra el negocio con una reserva conformada, y junto a la
escribana actuante y las partes concurre a la dependencia del Banco Nacin mas cercana al
domicilio de la propiedad a enajenarse.

All se verifica la legitimidad y autenticidad del documento, las partes manifiestan su voluntad de
escriturar la compraventa dentro de un plazo estimado y el deseo del vendedor llamado
endosatario- de canjear en el mismo acto escriturario en la sala de firmas de la sucursal
bancaria- los CEDINes por la cantidad de dlares estadounidenses billetes que estos representen
y sean coincidentes con el precio declarado en la escritura.

El banco har todas las gestiones administrativas ante el BCRA para que en la fecha pactada
vendedor y comprador se renan en la sala de firmas de la entidad junto al escribano designado,
suscriban la escritura y en el mismo acto, el banco Nacin, por cuenta y orden del Banco Central,
canjee a favor del vendedor los certificados que ha recibido por dlares estadounidenses
billetes. Si bien exponemos en este caso la intermediacin del Banco de la Nacin Argentina, bien
podra ser cualquier otra entidad contenida en los alcances de la Ley 21.526, o sea, cualquier
integrante del sistema.
La desconfianza crnica generalizada no ha permitido, a la fecha de elaboracin de esta resea,
que se utilizasen masivamente en compraventas de inmuebles. Pero en honor a la verdad, las
pocas que se han suscripto siguiendo esta modalidad se han efectuado sin problemas ni de forma
ni de fondo, satisfaciendo sobre todo la voluntad del vendedor de canjearlos por dlares
estadounidenses billetes en el mismo acto de la escritura traslativa de dominio.

Cmo es el sistema en los llamados "Clubes de Campo"? Dentro de que rgimen legal
subsisten? Cmo se organizan? Qu debo observar al interesarme en ellos?

Aqu nos adentramos en un tema complejo. La raz que nutri y model la dinmica de estos
emprendimientos es la llamada Ley de Uso de suelo vigente en la Provincia de Buenos Aires
-Ley 8.912- y otros tantos decretos especficos que ampliaron los alcances de la misma, la
corrigieron o la reglamentaron, dando lugar a una serie de emprendimientos que tienen en
comn un rgimen anlogo al de la Propiedad Horizontal, pero donde el adquirente compra
una parcela de dominio exclusivo, y al mismo tiempo una accin o cuota parte de una entidad
jurdica o asociacin civil que le da derecho al uso de los espacios comunes y reas
recreativas.

Nadie descarta al comprar una casa o un lote en un country o barrio cerrado o incluso en un club de
campo, que la casa ser propia, y que no tendremos en lo que respecta al area interna de nuestro
lote restricciones discrecionales, de hecho solo nosotros decidimos, conforme la normativa
municipal, su diseo interior y exterior. El problema se plantea desde el punto de vista del encuadre
jurdico.

Club de Campo, entendmonos, es el complejo recreativo residencial emplazado generalmente en

reas suburbanas, que incluye lotes construidos o a construir, totalmente independientes entre si,
con una entrada comn al complejo y cuyo permetro se halla delimitado. Cuenta adems, con
sectores destinados a actividades de ndole social, deportiva y cultural llamadas comunmente club
house- y donde uno puede adquirir o bien un terreno o una unidad terminada conforme a varios
modelos. En todos los casos, uno accede al comprar, a sectores en relacin inescindibles y provistos
de servicios como seguridad, mantenimiento, jardinera, limpieza, administracin, etc.

Es claro entonces que una entidad jurdica o asociacion civil es la que integrarn los compradores
de cada unidad o parcela, pues seran al mismo tiempo corresponsables de la administracion de las
reas recreativas o de esparcimiento y cuya alcuota responsable tambien incluir la prestacin
eficiente de los servicios generales.

Por ese motivo es importante antes de adquirir un terreno o parcela hurgar en sus estatutos que
debern incluir previsiones expresas referidas a la incorporacin de los adquirentes de cada parcela,
representacin, derechos y deberes de los miembros, administracin del club, determinacin de las
reas y espacios que conforman su patrimonio inmobiliario, servicios generales a asumir y el modo
de afrontar los gastos comunes, servidumbres reales y restricciones urbansticas previstas y toda
otra disposicin destinada a asegurar el correcto desenvolvimiento del club segn el proyecto
propuesto. Cuando la entidad promotora sea una entidad civil preexistente, podr la misma asumir
la titularidad de las reas comunes y prestar los servicios generales. En este caso se exigir la
modificacin o adecuacin de los respectivos estatutos para contemplar los aspectos consignados
en el prrafo precedente. Todo lo que pueda saber al respecto, incluso si hubiera algun juicio contra
dicha entidad aglutinadora del emprendimiento, ser fundamental para tomar una correcta
decision.

Si el emprendimiento esta en fase de proyecto, los planos de subdivisin debern contener la

determinacin -segn mensura- de las superficies afectadas con destino a esparcimiento y
circulacin. Asimismo deber consignarse en dichos planos, como restriccin de venta referida a las
parcelas residenciales, la exigencia de la previa transmisin del dominio de las reas de
esparcimiento y circulacin a la entidad referida.

Es interesante que quien va a invertir en un proyecto de estas caracterstica conozca que la

factibilidad de un club de campo se concede en dos etapas: la convalidacin tcnica preliminar
(prefactibilidad) y la convalidacin tcnica final (factibilidad). A dichos fines deber presentarse ante
la Direccin de Ordenamiento Urbano, organismo competente del Ministerio de Obras y Servicios
Pblicos, la documentacin pertinente. Para esto el desarrollista deber presentar la
documentacin que a continuacin se detalla:

a) Aprobacin de la localizacin por parte del Municipio

b) Certificado de aptitud del predio otorgado por la Direccin Provincial de Hidrulica

Y cuando el suelo este constituido total o parcialmente por formaciones medanosas,

certificado de aprobacin de la fijacin y forestacin del suelo otorgado por el Ministerio de

Asuntos Agrarios.

c) Certificado de prefactibilidad de provisin de agua (cualitativa y cuantitativa) en relacin a la

cantidad de usuarios prevista, otorgado por la Administracin de Obras Sanitarias

d) Plano del anteproyecto urbanstico sobre la base de medidas segn ttulo y/o catastro, en el
 que conste:

1) Localizacin del rea comn de esparcimiento y de las reas destinadas a residencia y a vas de
circulacin interna, como as tambin las medias calles perimetrales a ceder y la va de conexin con
la red externa con la indicacin de medidas de parcelas y anchos de calles

2) Balance de superficie en el que se indiquen los porcentajes asignados a cada tipo de rea
(residencial, de esparcimiento comn y circulatorio).

3) Densidad bruta y densidad neta residencial, expresada en unidades de viviendas por hectrea.

4) Nmero de viviendas unifamiliares o multifamiliares.

5) Ubicacin tentativa de las instalaciones previstas para el rea comn de esparcimiento.

6) Memoria tcnica en le que se especifique:

a) Principales actividades a desarrollar en el club de campo con indicacin de las

dominantes.

b) Rgimen de subdivisin y de dominio a adoptar. De optarse por el rgimen establecido en

el artculo 1 deber presentarse el anteproyecto del estatuto de la entidad jurdica a

formar.

c) Nmero de parcelas previstas como as tambin nmero de viviendas unifamiliares o

multifamiliares.
 d) Densidad bruta y densidad neta residencial, expresada en unidades de viviendas por

hectrea.

e) Forma en que se prev efectuar el suministro de agua potable y energa elctrica.

f) Forma en que se prev evacuar las aguas pluviales y los lquidos cloacales, indicando el

tratamiento a dar a estos ltimos, cuando as corresponda.

g) Tratamiento de calles internas y de la va de conexin con la red externa.

h) Sistema a adoptar para la recoleccin de residuos.

i) Indicacin del compromiso de forestacin de las medias calles perimetrales.

j) Equipamiento previsto para el rea comn de esparcimiento.

El otorgamiento de la convalidacin tcnica preliminar no implicar autorizacin para efectuar

ningn tipo de obras ni para formalizar compromisos de venta.

Y para obtener la convalidacin tcnica final (factibilidad) de un anteproyecto de club de campo, el

desarrollista deber presentarse la documentacin que a continuacin se detalla:

1)Certificado expedido por el Registro de la Propiedad que acredite el dominio de los inmuebles

afectados por el proyecto.

2) Proyectos de obras de saneamiento o hidrulicas aprobados por las Direccin Provincial de

Hidrulica, adjuntndose comprobante correspondiente.

3) Proyecto del sistema de provisin de agua potable y evacuacin de lquidos cloacales

 aprobado por la Administracin General de Obras Sanitarias (si correspondiera).

4) Proyecto de la red de circulacin y de las obras viales a realizar aprobado por la comuna.

5) Proyecto de la red de energa elctrica domiciliaria e iluminacin aprobado por el ente

prestatario del servicio.

6) Planos de obra de equipamiento del rea comn de esparcimiento del club y prototipo de

viviendas (si correspondiese) aprobados por la comuna.

7) Compromiso de forestacin de la media calle perimetral a ceder, en el que se determinen las

especies arbreas, aprobado por la comuna.

8) Reglamento urbanstico y de edificacin al cual debern ajustarse los edificios a construir, en

el que se establezcan; indicadores urbansticos, tipos de vivienda, materiales, altura mxima

de edificacin, retiros y toda otra norma que se considere conveniente para la obtencin de

una tipologa edilicia adecuada al predio, aprobado por la comuna.

9) Plano del proyecto urbanstico definitivo, segn mensura, en el que conste: balance de

superficies, densidad bruta (DB), densidad neta residencial (DNR), nmero de viviendas

unifamiliares o multifamiliares, firmado por los profesionales actuantes. De optarse por el

rgimen especifico establecido en el artculo 1 deber indicarse el derecho real de

servidumbre de uso de las parcelas destinadas a esparcimiento.-

10) Memoria descriptiva definitiva, firmada por los profesionales actuantes, segn sus

incumbencias.

De optarse por el rgimen de la Ley 13512 la cesin de calles perimetrales o colectoras y la eventual
unificacin de parcelas preexistentes deber acreditarse con plano de mensura aprobado por la
Direccin de Geodesia.
Sabiendo cuales son los pasos que demanda el desarrollo de un proyecto, el comprador podr hacer
una evaluacion precisa del grado de su grado de evolucion, de su avance, y comprometer en
consecuencia su patrimonio.

Ver: Digesto Normativo: Decreto-Ley 8912 Decreto 9404/86 Decreto 27/97

ALQUILERES
Por cunto tiempo se puede alquilar una propiedad?

Depende del destino de la misma: si el destino es Vivienda, el plazo mnimo es de dos aos.
Para los dems destinos, en especial comercial, el plazo es de 3 aos. Hay que tener presente
que si un contrato se celebra por trminos menores a los que dice la ley, sern considerados
como formulados por los plazos que la ley dispone. Pero la misma ley seala que quedaran
excluidas del plazo mnimo legal;

a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, as

como tambin las destinadas a personal diplomtico y consular o pertenecientes a dichos
organismos internacionales;

b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas
aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumir que
el contrato no es con fines de turismo.

c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehculos u

otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda
u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales,
vehculos u otros objetos;

d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;

e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autrquicos
sean parte como inquilinos.

A partir de cundo puede un inquilino rescindir un contrato de alquiler?

El locatario puede rescindir el contrato cuando hayan transcurridos los seis primeros meses,
pero debe notificar en forma fehaciente su decisin esto es por carta documento o similar-
al locador con una antelacin mnima de sesenta dias de la fecha en que reintegrar lo
arrendado.
Hay contemplada alguna pena para el locatario que rescinde un contrato antes de
tiempo?

Si lo rescinde durante el primer ao debe abonar al locador un mes en concepto de

indemnizacin. Si lo hace entre , de hacer uso de la opcin resolutoria en el primer ao de
vigencia de la relacin locativa, deber abonar al locador, en concepto de indemnizacin, la
suma equivalente un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de
un solo mes si la opcin se ejercita transcurrido dicho plazo.

Puedo negociar el pago de esa multa compensndolo con el Depsito de Garanta?

Puede, pero no debe, y quedar en todo caso a criterio del locador aceptar su propuesta. El
depsito de Garanta por norma debe mantenerse inalterable hasta la efectiva entrega de
llaves en manos del locador, porque servir para descontar las facturaciones pendientes de
pago por los servicios utilizados o por desperfectos o roturas sobre los bienes que,
accesoriamente, integraron la universalidad de la locacin.

Cul es el monto de multa que se cobra por atraso en el pago del alquiler?

No hay una regla especfica. Y contrariamente a lo que la mayora de la gente supone, la

multa nada tiene que ver con la tasa de rendimiento pasiva de los bancos. Son dos cosas
distintas. La multa tiene carcter punitivo. La tasa responde a la compensacin del valor
durante el transcurso del tiempo. El costo de la multa vara de acuerdo a la negociacin que
realicen las partes, aunque lo usual en plaza es de entre 0.5 % a 1 % diario sobre el monto
del alquiler mensual.

Cmo saber si el interesado en alquilar un inmueble rene condiciones de solvencia?

Por lo general hay mucha gente que tiene ingresos suficientes para pagar un alquiler
determinado pero no puede demostrarlo formalmente. Est en el olfato del corredor
inmobiliario evaluar a travs de conversaciones informales la renta presunta de los
interesados y elegir quien mas convenga a los intereses de los propietarios. Pero
generalmente respaldan su propia conviccin respecto de un potencial inquilino pidiendo
informes comerciales tales como Veraz, Nosis, Fidelitas. Si el locatario fuera una sociedad
comercial entonces le requerir referencias comerciales, bancarias, y por supuesto sus
estatutos constitutivos, actas y poderes que habiliten a quien la represente a tomar derechos
y obligaciones en nombre de la sociedad. Aun as, siempre se solicita un fiador, un tercero
generalmente propietario- que avale el contrato.

Se pueden ajustar los valores de alquiler?

La norma dice que no, lo que resulta incongruente con una coyuntura que modifica sus
variables econmicas permanentemente. Por lo tanto, lo que se estila en practica, es fijar un
valor absoluto para todo el contrato lo que se va a pagar durante el plazo que dure la
locacin- y distribuir ese monto total durante los meses de contrato de manera que sea
equitativo para el locador y el locatario, acompaando las previsibles variaciones de precio
y salarios. Bajo esta modalidad la costumbre en plaza es pagar una suma que ira
incrementndose por semestre.

Desde cuando puedo ocupar lo que alquil? Me tienen que entregar las llaves al firmar el
contrato?

Las llaves pueden entregarse o no al firmar el contrato. Segn la fra letra de lo que se pacta
Ud. podra entrar a la propiedad recin cuando comience el plazo de vigencia del contrato,
no antes. A veces por ejemplo, por una cuestin prctica, el contrato comienza el da
primero, pero si se firma una semana antes, se entregan las llaves de manera oficiosa para
poner en condiciones el inmueble o el local. Repito, de manera oficiosa, voluntariosa, pues
el locador solo esta obligado a entregar la tenencia del inmueble en la fecha en que
formalmente comience el contrato.

Qu garantas deben presentarse para la locacin un inmueble?

El interesado en el alquiler de un inmueble tiene que saber que la garanta debe guardar
directa relacin con la totalidad del contrato de locacin que va a suscribir. Esto quiere decir
que si se tratara de un inmueble dado en garanta, el valor que se presume del mismo debe
ser como mnimo equivalente a la totalidad de ese contrato. Y la titularidad del garante debe
ser testimoniada mediante una escritura pblica.

Pero adems existen otras alternativas: a) Aval bancario .b) Seguro de caucin. c) Carta aval
de Casa Matriz -en caso de sociedades extranjeras que carecen de inmuebles en el pas.

Salir de garanta de un locatario que significa en trminos de aval?

La garanta de un alquiler siempre es personal. La garanta del pago no es el inmueble sino

la persona del fiador. Cuando se le pide a un locatario que presente una garanta propietaria
se le exige que sea propietario para que demuestre solvencia al menos al momento de firmar
el contrato. De ninguna manera la garanta lo estar condicionando a no disponer del
inmueble. Puede venderlo. Pero la fianza, en la persona del fiador, subsistir durante todo
el trmino del contrato y aun vencido este si el inquilino no se retira conforme lo pactado.
Qu pasa si el inquilino no se va al finalizar el contrato?

Por norma consensuada, en todos los contratos se aclara taxativamente que el inquilino
deber manifestar dos meses antes de su finalizacin si decide retirarse al cumplirse el
contrato o continuar alquilando. Si opta por seguir con la locacin, entonces deber pactarse
con la misma antelacin las nuevas condiciones contractuales. Pero si por caso el inquilino
continuare con la ocupacin con el contrato vencido y sin haber regularizado su situacin se
expondr no solo al pago de una multa que tambin se fija en todo contrato y que ante su
insolvencia pagar el fiador- sino al desalojo conforme se describe en el articulo 676 y
concordantes del Cdigo Civil y Procesal de la provincia de Buenos Aires.

Qu diferencia hay entre el trmino fianza y el depsito en garanta?

La fianza es un contrato -accesorio al de locacin- que se consolida cuando una de las partes
llamada fiador o garante se compromete a responder por un tercero, el locatario, y el acreedor
de ese tercero, el locador, acepta esa obligacin accesoria. En otras palabras, el fiador es una
persona que asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario.

En cambio, el depsito en garanta implica la entrega de una suma de dinero afectada a

amparar el cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato de locacin. La fianza
tambin garantiza igual evento, pero es personal.

Al finalizar el contrato, el depsito de garanta se devuelve?

Una vez cumplido el plazo de un alquiler se verifica las condiciones de entrega del inmueble
que deben ser idnticas a como se lo entreg al suscribir el contrato. Si no hay obligaciones
pendientes de pago, ni roturas, ni desperfectos en las instalaciones, en fin, obligaciones
contractuales que ameriten el descuento, se le reembolsar la cantidad que hubiera dejado
como Deposito de Garanta. Si el alquiler sufri algn tipo de reajuste, el Depsito de
Garanta deber ser actualizado conforme esos reajustes.

Se pueden pactar pagos anticipados?

La ley 23.091 prohbe al locador la exigencia de pago de alquileres anticipados por perodos
mayores de un mes; y de depsitos en garanta por cantidad mayor del importe equivalente a
un mes de alquiler por cada ao de locacin contratado.

La violacin de estas disposiciones legales facultar al locatario -dice la ley- a solicitar el

reintegro de las sumas anticipadas en exceso.
Se puede pactar el cobro del valor llave?

El cobro del valor llave, que por esencia corresponde a la locacin destinada a comercio o
industria no ha sido prohibido para dichas locaciones, sino slo para las destinadas a
vivienda.

Qu sucede en caso de fallecimiento del locatario?

En caso de fallecimiento del locatario o de abandono de la locacin -agrega la ley- el

arrendamiento podr ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del
plazo contractual, por sus herederos o por quienes acrediten haber convivido y recibido el
mismo ostensible trato familiar.

Qu es una garanta comprada?

Existen personas que ofrecen ser garantes de los locatarios por una suma de dinero,
vendiendo esa garanta en mltiples ocasiones. Posteriormente ese inmueble que fue
ofrecido en garanta ser vendido, lo que implica que el garante, no posea bienes a su nombre
convirtindose en persona incobrable en caso de reclamos por las obligaciones del locatario.

Le recomendamos no recurrir a una garanta comprada. Evite perder dinero. Porque no

resisten un informe que siempre piden las inmobiliarias para saber si en verdad puede
afianzar la operacin o son un fraude encubierto. Y si es comprada y no puede conseguir
otra, perder la reserva.

Cmo se puede determinar que una garanta es comprada?

Para saber si una garanta es comprada se debe presentar en el Registro de la Propiedad

Inmueble una Solicitud sobre frecuencia de informes requeridos respecto de inmueble
determinado, para que el Registro informe la cantidad de certificados de dominio que se han
solicitado sobre el inmueble ofrecido en garanta en los 90 das anteriores a la expedicin del
certificado. En el caso en que se hayan solicitado varios certificados, cabe presumir que la
garanta podra ser comprada.

Asimismo, el certificado de dominio informa si un inmueble se encuentra embargado o

hipotecado o si est inscripto como bien de familia.

Qu es un convenio de desocupacin?

Es un documento por el cual el locatario se allana voluntariamente a desocupar el inmueble

en un plazo vista. Por lo general lo suscriben el locador, el locatario y el fiador del locatario.
Es comn en aquellos casos donde un inquilino no puede seguir pagando el alquiler, y para
evitar males mayores o perjuicios irrevocables que deber asumir en ltima instancia la
garanta, se llega a un acuerdo para desocupar el inmueble en una fecha determinada. No
debe confundirse desocupar el inmueble con la condonacin de las deudas pendientes de
pago. Ellas subsisten, pero su cobro, una vez que el locatario desocup el inmueble, se ejecuta
 una vez cumplida la desocupacin acordada. En todo convenio de desocupacin se prev la
eventualidad de que el locatario no lo cumpla y en ese caso, tanto el fiador como el locador,
indistintamente, podrn solicitar su homologacin para ejecutar por la fuerza pblica lo que
por buena voluntad fue insuficiente. Un convenio de desocupacin no reemplaza la garanta
propietaria que siempre exigen los corredores inmobiliarios. Son dos cosas distintas.

Que implica la administracin de un alquiler por parte de la inmobiliaria?

Implica cobrar y liquidar al propietario el alquiler as como controlar todas las obligaciones
del inquilino, como ser pagos de expensas, servicios e impuestos. Entregar y recepcionar el
inmueble alquilado, en forma personal y/o en compaa del propietario.

Cuales son los honorarios que cobran los corredores en locaciones urbanas?

Al suscribir un contrato urbano, por lo menos en esta plaza, el corredor cobrar un 5 % del
valor total del contrato en concepto de honorarios. Cuando sea un alquiler turstico, el 3%
del monto del contrato a cargo de cada una de las partes. La administracin del alquiler tiene
un arancel del 10 % del canon locativo.

Cmo se sella un contrato segn lo dispuesto en la nueva normativa de ARBA?

Desde que la Agencia de Recaudacin de la Provincia de Buenos Aires, ARBA, modific el

instructivo para sellar los contratos privados, existe una nueva reglamentacin para poder
pagar los sellados de los contratos de alquiler en la provincia de Buenos Aires. Primero se
debe ingresar a la pgina Web del organismo y cargar todos los datos del inmueble, cdigo
postal de la jurisdiccin, CUIT/ CUIL del locatario y CUIT/CUIL del locador y su CIT -
Clave de Identificacin Tributaria- Este ltimo se obtiene via Internet o presentndose con
DNI personalmente en el organismo recaudador. Entonces, los pasos a seguir son:

Ingresar a la pgina Web rentas.gba.gov.ar

Opcin Sellos, Instrumentos Privados

Presentacin de la DDJJ y Pagos

Generar Declaracin Jurada y cargar todos los datos del contrato de alquiler, CUIT, CUIL de los
operantes y CIT del locador.

Obtener el formulario para el correspondiente pago del impuesto a los sellos.

Tenga presente que la persona que realiza la presentacin de la Declaracin Jurada, como
bien puede ser un corredor y/o martillero pblico, se hace solidariamente responsable del
impuesto total o parcialmente omitido, intereses, multas y sus accesorios.
Una vez que halla cumplido todos los pasos deber presionar el botn Guardar para cargar,
luego los intervinientes declarados y posibles pagos realizados.

Al presionar el botn de Aceptar se deber cargar la fecha probable de pago para luego
Acepta obteniendo de esta manera el comprobante de pago para la entidad bancaria.

Los medios de pagos son el Banco Provincia, Banco Nacin, Banco Ciudad y Provincia
Pagos.

Se paga IVA en un alquiler?

Las resoluciones de la AFIP determinan que toda locacin que supere los $ 1.500 tributa
IVA. Pero NO estn alcanzados por IVA las locaciones de propiedades destinadas a vivienda
permanente del locatario cualquiera sea el monto, por debajo o por arriba de los $ 1.500. El
tema cambia cuando el locatario es una persona jurdica por ejemplo, una empresa- En ese
caso, si el alquiler es por encima de los $ 1.500, deber facturarse el IVA, y la empresa lo
descargar en sus operaciones habituales. Repetimos algo importante: Para eximirse del pago
de IVA tiene el locatario debe usarla como vivienda. Cualquier otro destino por ejemplo
un departamento utilizado por un profesional como oficina- por encima de $ 1.500, est
alcanzado por el IVA.

En el caso de los locales comerciales, toda locacin que supere mensualmente ese mnimo
no imponible, o sea, por encima de los $ 1.500, deber pagar IVA. Si corresponde IVA o no
se calcula individualmente. Si Ud. alquila varios locales, aunque la suma que paga por todos
ellos sea mayor a $ 1.500, si individualmente no paga por cada uno mas de $ 1.500, no deber
pagar IVA.

Si Ud. es propietario debe saber que si resulta locador en un contrato que mensualmente supere
los $ 1.500, al percibir los alquileres deber facturar y cobrar el IVA. A tal efecto deber inscribirse
en la AFIP como responsable inscripto y obtener un CUIT.

Si la cantidad de locaciones no superan de tres y el monto anual no excede de $ 72.000 puedo

inscribirse como monotributista y podr facturar las locaciones bajo esa denominacin.

Si es dueo de varias propiedades que alquila pero no llegan a $ 1.500 mensuales deber a los
efectos de la facturacin inscribirse en AFIP y obtener su CUIT. Pero en este caso su condicin ser
IVA exento, haciendo facturas tipo C.