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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

INTRODUCCION
El financiamiento de la vivienda es un elemento central dentro de toda poltica
habitacional. Por este motivo, los gobiernos en las ltimas dcadas han aplicado
diferentes polticas para solucionar el problema de la vivienda mediante el desarrollo de
un mercado de crdito hipotecario.
Desafortunadamente, ninguno de esos programas ha podido eliminar el dficit
habitacional ni desarrollar un mercado de crdito hipotecario slido y estable que
solucione este problema.
La atencin al mercado de crdito hipotecario no slo es importante por la contribucin
de stos a resolver el problema habitacional de muchos peruanos, sino tambin por los
efectos que tienen sobre el crecimiento de la economa nacional.
Un mercado hipotecario ms desarrollado contribuye al desarrollo del sector
construccin y otros sectores vinculados a ste, tales como los de electricidad, agua y
alcantarillado, y las industrias productoras de insumos para la construccin.
De otro lado, tambin favorece el desarrollo de intermediarios financieros como las
empresas encargadas de custodiar los activos hipotecarios titularizados y las
compaas de seguros. Actualmente, el mercado peruano de crdito hipotecario es de
aproximadamente US$1.100 millones.

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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

LAS HIPOTECAS Y LA POLITICA INMOBILIARIA EN EL PERU


DEFINICION DE HIPOTECA:
La hipoteca es una garanta real que en el derecho positivo peruano recae
sobre bienes inmuebles y para su constitucin es necesario que se inscriba en
el Registro de Predios lo cual otorga el derecho de persecucin que recae sobre el bien
inmueble.

En el Diccionario de la Lengua Espaola de la Real Academia Espaola se define la


hipoteca como el derecho real que grava bienes inmuebles o buques, sujetndolos a
responder del cumplimiento de una obligacin o del pago de una deuda, es decir, segn
este diccionario la hipoteca es un derecho real que grava inmuebles y buques. En tal
sentido segn el mismo la hipoteca no slo recae sobre inmuebles.
El Cdigo Civil Peruano de 1852 defina la hipoteca como el gravamen que se impone
sobre un inmueble a favor de un tercero, en seguridad de un crdito o de una obligacin.
En esta definicin se precisa que la hipoteca recae sobre inmuebles.
El Cdigo Civil Peruano de 1984 define la hipoteca en su artculo 1097 precisando que
por la hipoteca se afecta un inmueble en garanta del cumplimiento de cualquier
obligacin, propia o de un tercero. En esta definicin se precisa que la hipoteca recae
sobre inmuebles.
El Cdigo Civil Peruano de 1984 regula la hipoteca como una garanta que recae sobre
bienes inmuebles, por lo cual la garanta en mencin con la regulacin actual en el
Estado Peruano no es de aplicacin para bienes muebles, sino slo es de aplicacin
para bienes inmuebles.

CLASES DE HIPOTECAS:
La hipoteca puede ser de diversas clases por lo cual existen diversas clasificaciones:

La primera la que clasifica a la hipoteca en hipoteca mobiliaria e hipoteca


inmobiliaria: La hipoteca inmobiliaria es la que recae sobre bienes inmuebles y
la hipoteca mobiliaria es la que recae sobre bienes muebles; de estas dos clases
de hipoteca la ms conocida, ms utilizada y consagrada en todos los
ordenamientos sustantivos es la hipoteca inmobiliaria.
La segunda clasificacin de las hipotecas clasifica a la hipoteca en general
y especial: Siendo la primera la que recae sobre todos los bienes inmuebles del
deudor y la segunda la que recae slo sobre un bien o bienes. Slo la segunda
se encuentra regulada en el derecho peruano.
La tercera clasificacin clasifica a la hipoteca en convencional y legal:
Siendo la primera la que surge por acuerdo de partes y la segunda en los
supuestos que establece la ley. Ambas hipotecas se encuentran reguladas en el
derecho peruano.
La cuarta clasificacin clasifica a la hipoteca en hipoteca regulada por el
Cdigo Civil e hipoteca regulada por otras normas: Igualmente ambas
hipotecas se encuentran reguladas en el derecho peruano.
La quinta clasificacin clasifica a la hipoteca en hipoteca inscrita e
hipoteca oculta: Siendo la primera la que corre inscrita en registros pblicos y
la segunda la que no corre inscrita. Esta ltima no se encuentra regulada en el
derecho peruano.

Existen otras clases de hipoteca como la judicial y la unilateral, pero son hipotecas poco
conocidas. En todo caso debemos dejar constancia que la segunda se puede constituir
en el derecho peruano, es decir, por el hecho de ser una hipoteca unilateral no se puede

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observar (suspender la inscripcin) ni tachar (denegar la inscripcin) el ttulo presentado


al registro, solicitando su registracin. Dejando constancia que la observacin puede
subsanarse, mientras que la tacha no puede subsanarse.

NORMAS APLICABLES:

Las normas aplicables peruanas son el Cdigo Civil Peruano de 1984, Cdigo Procesal
Civil Peruano de 1993, el reglamento de inscripciones y el reglamento del registro de
predios y otras normas que regulan la hipoteca.

NATURALEZA JURIDICA:

Cuando se estudia una institucin jurdica es necesario determinar su naturaleza jurdica


a fin de realizar estudios ms serios sobre la institucin jurdica estudiada.
En tal sentido la naturaleza jurdica de las instituciones jurdicas puede ser la de ser
un contrato, o un derecho real o un ttulo valor, o una garanta o una persona jurdica,
entre otras.
Por ejemplo la compra venta es un derecho personal por ser un contrato, la anticresis y
posesin son derechos reales, y la letra de cambio, el cheque, el pagar y el certificado
bancario son ttulos valores.
La naturaleza jurdica de la hipoteca es la de ser un derecho real accesorio, porque es
un derecho que tienen o que pueden tener las personas sobre los bienes inmuebles.
Por lo cual la norma aplicable a la hipoteca en el derecho civil peruano es
el libro titulado derechos reales del Cdigo Civil Peruano de 1984.

HIPOTECA EN EL DERECHO COMPARADO:

La hipoteca se encuentra regulada en el derecho positivo peruano, pero es necesario


determinar si se encuentra regulada en el derecho positivo de otros Estados.
Efectuando comparaciones jurdicas externas determinamos que en otros Estados
tambin se encuentra regulada la misma.
Por ejemplo se encuentra regulada en Alemania, Argentina, Espaa, Francia, Italia,
entre otros Estados.
Pero en el Estado Peruano es una garanta que respalda con mucha frecuencia con
mucha seguridad, salvo lo relativo a los privilegios que les restan confianza a los
agentes econmicos.

INTERVENIENTES EN LA HIPOTECA:

En la hipoteca normalmente intervienen el deudor (propietario) y acreedor.


Pero otras veces intervienen el deudor, acreedor y adems un tercero que es el
propietario del inmueble.
Sin embargo, en otras oportunidades la hipoteca slo es otorgada por el propietario,
supuesto en el cual se denomina hipoteca unilateral.

BIEN MATERIA DE HIPOTECA

Es necesario determinar sobre que bienes puede recaer los distintos derechos reales
de garanta.
Algunos derechos reales no recaen sobre todo tipo de bien, en tal sentido la hipoteca
slo recae sobre bienes inmuebles.
El bien materia de hipoteca es un inmueble, pero en el derecho espaol, la hipoteca
tambin puede recaer sobre bienes muebles, supuesto en el cual se denomina hipoteca
mobiliaria.

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CARACTERISTICAS DE LA HIPOTECA:

1) Derecho real accesorio o de garanta.


2) Carcter inmobiliario: Esta caracterstica no existe en el derecho espaol, porque en
el mismo si se encuentra consagrada la hipoteca mobiliaria, la que no encuentra
consagracin en el derecho peruano.
3) Constitucin de la hipoteca por el deudor o por un tercero.
4) No hay desplazamiento del bien ni desposesin.
5) Especialidad: Esta caracterstica no existe en la hipoteca general.
6) Indivisibilidad.
7) Publicidad: Esta caracterstica no existe en la hipoteca oculta.

REQUISITOS DE VALIDEZ:

Los requisitos de validez de la hipoteca en el derecho peruano se encuentran


establecidos en el artculo 1099 del Cdigo Civil Peruano de 1984, el cual establece
como requisitos de validez los siguientes:
1) Que afecte el bien el propietario o quien est autorizado para ese efecto conforme
a ley.
2) Que asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o determinable.
3) Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en
el registro de la propiedad inmueble.

TITULO FORMAL DE LA HIPOTECA:

Existen dos clases de ttulos que son ttulo formal y ttulo material.

Ttulo formal: Es el documento que sirve para probar el acto jurdico o derecho real, es
decir, el ttulo formal es el documento que contiene el acto jurdico o derecho real. En
tal sentido son ttulos formales una escritura pblica, un formulario registral, un acta de
transferencia de bienes muebles registrables o copias certificadas de un expediente
judicial o administrativo, o documentos privados con firmas legalizadas. Por regla
general los documentos que pueden registrarse en las oficinas registrales son
instrumentos pblicos (conforme al principio registral de titulacin autntica o de
titulacin pblica) y por excepcin los documentos privados. El artculo 2010 del Cdigo
Civil Peruano de 1984 establece que la inscripcin se hace en virtud de ttulo que conste
en instrumento pblico, salvo disposicin contraria. Es decir, este artculo consagra el
principio de titulacin autntica.

El artculo VI del Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001
consagra el Principio Registral de Titulacin Autntica en los siguientes trminos:

"La inscripcin se efectuar en mrito de documento pblico, de resolucin arbitral o de


documento privado en los casos expresamente previstos. Pueden realizarse
inscripciones en virtud de documentos otorgados en el extranjero, siempre que
contengan actos o derechos inscribibles conforme a la ley peruana. Se presentarn en
idioma espaol o traducidos a ste y legalizados conforme a las normas sobre la
materia".
Es decir las inscripciones se extienden en mrito a Instrumentos Pblicos, y slo por
excepcin se pueden extender inscripciones en mrito a Instrumentos privados, para lo
cual es necesario norma legal que lo autorice.
Los Instrumentos Pblicos son los siguientes: Judiciales, Notariales, Administrativos y
Consulares.
Ttulo material: Es el acto jurdico contenido en el documento, es decir, el ttulo material
es el acto jurdico o derecho real que se encuentra contenido en un documento. En tal

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sentido son ttulos materiales: las compra ventas, las donaciones, las permutas, las
hipotecas, los embargos, los levantamientos de embargos, los levantamientos de
hipotecas, la constitucin de sociedades, los aumentos de capital, las modificaciones de
estatuto, los cambios de denominacin, el cambio de objeto social, el nombramiento
de gerente o director, sus revocaciones, la disolucin, la extincin, el otorgamiento
de poder, el contrato de mandato, las revocaciones de los mismos, las sustituciones de
poderes, la sucesin intestada, el testamento, entre otros actos.
El ttulo formal de la hipoteca es la escritura pblica (salvo algunas excepciones) del
cual se pueden tomar traslados que son testimonios, partes notariales o boletas
notariales.
Dejando constancia que lo habitual es que se presenten al registro partes notariales,
conforme a la ley del notariado.

HIPOTECA LEGAL:

Adems de la hipoteca convencional que es la ms frecuente, existe tambin la hipoteca


legal.

El artculo 1118 del Cdigo Civil Peruano de 1984 establece que adems de las
hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes:
1) Del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido
con dinero de un tercero.
2) La del inmueble para cuya fabricacin o reparacin se haya proporcionado trabajo o
materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle.
3) La de los inmuebles adquiridos en una particin con la obligacin de hacer
amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.

De estos tres supuestos el ms frecuente es el primero.


La hipoteca legal no se pacta sino que se constituye de oficio.
El citado Cdigo sustantivo establece en su artculo 1119 que las hipotecas legales a
que se refiere el artculo 1118 se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio,
bajo responsabilidad, simultneamente con los contratos de los cuales emanan.

En los dems casos, el derecho del acreedor surge de la inscripcin de las hipotecas
legales en el registro. Las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas,
pueden exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripcin.
El artculo 1120 del mismo Cdigo establece que las hipotecas legales son renunciables
y tambin puede cederse su rango respecto a otras hipotecas legales y convencionales.
La renuncia y cesin pueden hacerse antelada y unilateralmente.
En el artculo 1121 del mismo Cdigo sustantivo se establece que las reglas de los
artculos 1097 a 1117 y 1122 rigen, para las hipotecas legales en cuanto sean
aplicables.

La hipoteca legal es la que resulta exclusivamente de la ley, la que es una creacin


puramente legal. Es la llamada "hipoteca tcita" en el derecho francs (Josserand). Esta
ltima expresin no nos sirve, por cuanto nosotros admitimos la existencia de la hipoteca
legal en tanto se encuentre registrada, salvo la creada por el Cdigo Penal (Jorge
Eugenio Castaeda).

Para Planiol-Ripert y Becqu la hipoteca legal es aquella que de pleno derecho la ley
une al crdito , sin que sea necesario que el acreedor haya de hacer que se le constituya
por contrato expreso: antiguamente se denominaban "hipotecas tcitas". Las hipotecas
legales se establecen a favor de ciertas clases de personas en atencin a su condicin
jurdica o a la naturaleza de sus relaciones con aquellos cuyos bienes son afectados por
esas hipotecas.

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HIPOTECA CONVENCIONAL:

La hipoteca convencional se constituye por acuerdo de partes, que son acreedor y


propietario. La misma se caracteriza por que la constituye el propietario del inmueble
por escrito y al igual que todas las hipotecas requiere inscripcin en el registro de
predios. En el caso que se haya firmado la minuta y no la escritura pblica, a nuestro
criterio se puede demandar otorgamiento de escritura pblica. Con la cual recin se
podr inscribir la misma.
Y en este supuesto la hipoteca no se inscribe de oficio sino que se inscribe a pedido
de parte interesada, es decir, en estricta aplicacin del principio registral de rogacin.
El Principio Registral de Rogacin se encuentra consagrado en el primer prrafo del
artculo 2011 del Cdigo Civil Peruano de 1984, el cual establece: "Los Registradores
califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la
capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los registros pblicos."
La hipoteca convencional generalmente asegura el cumplimiento de un contrato de
mutuo o de crdito bancario.

HIPOTECA JUDICIAL:

La hipoteca judicial se concede al acreedor, en la ejecucin de la sentencia.

EXTINCION DE LA HIPOTECA:

El artculo 1122 del Cdigo Civil Peruano de 1984 establece que la hipoteca se acaba
por:

1) Extincin de la obligacin que garantiza.


2) Anulacin, rescisin o resolucin de dicha obligacin.
3) Renuncia escrita del acreedor.
4) Destruccin total del inmueble.
5) Consolidacin.

INSCRIPCIN DE LA HIPOTECA

Existen diversos actos registrales entre los cuales podemos citar a la compra venta, la
donacin, la permuta, el embargo, la constitucin de sociedades, entre otros.
Considerndose tambin como un acto registrable la hipoteca.
La hipoteca en el Estado Peruano se inscribe en el Registro de Predios.
En el derecho espaol la hipoteca mobiliaria se inscribe en algunos registros de bienes
muebles y en registros de garantas.

PRIORIDAD DEL TTULO DE LA HIPOTECA

La prioridad del ttulo de la hipoteca la otorga el da, hora y segundo de presentacin al


registro, siempre que la misma se inscriba.
La hipoteca tiene preferencia frente a otras por la fecha de su ingreso al Registro, en tal
sentido si un predio corre inmatriculado y se presentan dos ttulos distintos que
contienen hipotecas tiene preferencia o prima el ttulo que ingresa primero al registro,
siempre y cuando se inscriba. Dejando constancia que el ingreso al registro de los
documentos o ttulos con lo cual se solicita la inscripcin se canalizan por el libro diario,
el cual por lo general se lleva en sistemas informticos y al final del da se imprimen.

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Otro supuesto es cuando un predio corre inmatriculado y se presentan dos ttulos uno
que contiene una compra venta y otro que contiene una hipoteca constituida por el titular
registral, en este supuesto si se inscribe primero la traslacin de dominio como
consecuencia de la compra venta, la hipoteca ya no podr inscribirse. Se inscribe slo
uno de los dos ttulos. Es decir, en este supuesto el adquirente adquiere sin hipoteca el
inmueble.
Pero si en este mismo supuesto planteado se inscribe primero la hipoteca y luego la
traslacin de dominio, se inscriben los dos ttulos. Y el adquirente adquiere el predio con
un gravamen (siempre y cuando no existen ms gravmenes inscritos o anotados, ya
que en caso de existir estos se adquiere el bien incluso con estos gravmenes, que
pueden ser embargos o hipotecas, entre otros gravmenes, salvo que se trate de un
remate o adjudicacin judicial supuesto en el cual se adquiere el bien sin gravmenes,
ya que el Juez ordena que se deje sin efecto todo gravamen que pese sobre el bien,
salvo la medida cautelar de anotacin de demanda, conforme al numeral 2 del artculo
739 del Cdigo Procesal Civil peruano de 1993) que es la hipoteca.

RANGO DE LA HIPOTECA

Sobre un mismo inmueble pueden constituirse varias hipotecas, por lo cual es necesario
determinar que entre las mismas existe preferencia entre ellas a lo cual se denomina
rango de la hipoteca.
En tal caso corresponde determinar que el rango de la hipoteca la determina la
inscripcin en el registro de predios.

Por ejemplo si existen cuatro hipotecas inscritas la fecha de ingreso al registro es la que
determina el rango de la hipoteca.
No determina el rango la fecha de la minuta ni tampoco la fecha de la escritura pblica,
ni la fecha del testimonio, parte o boleta.
Es necesario destacar que sobre el mismo inmueble pueden inscribirse una cantidad
indeterminada de hipotecas, pero en la prctica generalmente en una partida registral
slo corre registrada una hipoteca.
Para comprender el rango de la hipoteca es necesario estudiar el principio registral de
prioridad de rango.
El Principio Registral de Prioridad de Rango se encuentra consagrado en el artculo
2016 del Cdigo Civil Peruano de 1984 que establece: "La prioridad en el tiempo de la
inscripcin determina la preferencia de los derechos que otorga el registro".
Al Principio Registral de Prioridad Preferente tambin se le denomina Principio Registral
de Prioridad de Rango, Prioridad Compatible o Prioridad por Rangos.
Este principio registral se aplica generalmente en el caso de gravmenes y medidas
cautelares, por ejemplo cuando existen dos hipotecas, tiene prioridad la hipoteca que
se inscribi primero frente a la hipoteca que se inscribi despus, sin importar las fechas
de las escrituras pblicas ni tampoco de las minutas. En tal supuesto se encuentra en
ventaja el acreedor hipotecario que logr inscribir primero su ttulo.
Cuando se aplica el principio registral de prioridad de rango se inscriben las dos
hipotecas que se presentan al registro, pero una de las mismas prima sobre la otra.

TITULAR REGISTRAL

Existe titular registral en los registros de bienes, en tal sentido existe titular registral en
el registro de predios (que comprende al registro de propiedad inmueble, registro predial
y seccin especial de predios rurales), registro de propiedad vehicular, registro de
sociedades cuyo capital se divide en participaciones, registro de embarcaciones
pesqueras, registro de buques, registro de naves, registro de aeronaves, entre otros.
El titular registral es el que aparece en el registro como propietario, en tal sentido
normalmente el titular registral es el que hipoteca el inmueble, salvo que con la hipoteca

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se presente el ttulo de adquisicin del nuevo propietario, en tal caso el que hipoteca no
ser el titular registral, sino el nuevo adquiriente o propietario que con la inscripcin de
este ttulo se convertir en el nuevo titular registral.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

Existen varios principios registrales en cada sistema registral, entre los cuales podemos
citar el principio de prioridad, legalidad, tracto sucesivo, legitimacin, entre otros.
Considerndose tambin como principio registral el principio de publicidad, el cual se
encuentra consagrado legislativamente en el artculo 2012 del Cdigo Civil Peruano de
1984 y en el artculo I del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros
Pblicos Peruano.
En algunos reglamentos registrales especiales tambin se encuentra consagrado
legislativamente este principio registral.
El artculo 2012 del Cdigo Civil Peruano de 1984 establece que se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones.

TERCERO DE BUENA FE REGISTRAL

Conforme al artculo 2014 del Cdigo Civil Peruano de 1984 puede constituirse tercero
registral siempre que existan los siguientes requisitos:
Que se adquiera de quien en el registro aparezca con facultades para otorgar el
documento.
Que sea una adquisicin a ttulo oneroso.
Que se inscriba la adquisicin el registro.
Que se acte de buena fe y no se conozca de la inexactitud del registro.
El tercero registral no es igual que el tercero civil, porque el primero es el protegido por
el principio registral de fe pblica registral. Mientras que el segundo es la persona que
no interviene en un contrato, por ejemplo si A con B celebran un contrato de compra
venta, es considerado como tercero civil respecto de este contrato C.
El tercero registral no necesita los mismos requisitos en todos los sistemas registrales,
en tal sentido los requisitos varan en los diferentes ordenamientos registrales. Por
ejemplo en algunos Estados no se requiere ttulo oneroso para estar ser considerado
como tal. Lo que si requiere en el derecho conforme a la norma citada.
El derecho registral protege al tercero registral.

REDUCCIN Y AMPLIACIN DE LA HIPOTECA

La hipoteca puede reducirse y ampliarse en cuanto al monto, lo cual es necesario


inscribir en el Registro porque estos actos tambin son constitutivos como lo es la
constitucin de hipoteca.

FBRICA

La fbrica es la construccin que puede inscribirse en el registro de predios, es decir,


es declarativa la inscripcin de la construccin sobre la cual tambin puede recaer la
hipoteca.
Existen dos supuestos de inscripcin de la fbrica que son la declaratoria de fbrica y
constatacin de fbrica, siendo el primer supuesto cuando la construccin la inscriben
a solicitud del ingeniero o arquitecto constructor y el segundo supuesto cuando la
inscriben a solicitud de otro ingeniero o arquitecto, que no sean los constructores.

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INDEPENDIZACIN E HIPOTECA

Si un predio corre hipotecado y se independizan de l algunos predios, la hipoteca pasa


tambin a ser registrada en las partidas registrales de los nuevos predios
independizados, es decir, no se afecta el acreedor hipotecario con las
independizaciones.
Debemos dejar constancia que si un bien corre gravado en el registro con una hipoteca
hasta por la suma de quinientos mil dlares y del mismo se independizan dos bienes,
en las tres fichas (que son la ficha original y las otras dos donde corre registradas las
independizaciones o desmembraciones) corre inscrita la hipoteca hasta por la suma de
quinientos mil dlares. Dejando constancia que en el registro no se verifica el valor del
predio para efectos de calificacin registral al momento de calificar la hipoteca, sino slo
hasta que monto se constituye, el cual es un requisito de constitucin de la hipoteca.

Por ejemplo si el predio aparece en el registro que fue adquirido por la suma de
cincuenta mil dlares americanos es posible sin ningn problema que se inscriba una
hipoteca hasta por la suma de un milln de dlares.

EJECUCIN DE LA HIPOTECA

En el Estado Peruano la hipoteca se ejecuta judicialmente, lo cual encarece


los costos de ejecucin.
Es necesario modificar el Cdigo Civil Peruano de 1984 al igual que la
constitucin poltica peruana de 1993, para permitir que la hipoteca se ejecute
extrajudicialmente.
Dejando constancia que en las propuestas de reforma del Cdigo Civil Peruano de 1984
publicadas en el Diario Oficial El Peruano el 11-04-2006 se plantea que debe reformarse
el referido Cdigo en lo referido a hipoteca, en el sentido que la ejecucin de la misma
pueda ser tambin extrajudicial.
En Espaa se puede ejecutar la hipoteca en forma extrajudicial, conforme al artculo
1858 del Cdigo Civil Espaol de 1889 y artculo 129 de la ley hipotecaria.

Este procedimiento de enajenacin de fincas hipotecadas, por incumplimiento de la


obligacin que garantizan, se realiza en Espaa por medio de notario, con las
formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario, y exige como presupuesto que
en la escritura de constitucin de hipoteca se pacte expresamente la venta extrajudicial
del bien hipotecado; adems el deudor habr de designar una persona que lo
represente, en su da, en la venta de la finca y habr de hacerse constar tambin el valor
de tasacin del inmueble para que sirva de tipo en la subasta (art. 234 Reglamento
Hipotecario) .

REMATE JUDICIAL Y ADJUDICACIN DEL BIEN HIPOTECADO

El inmueble hipotecado puede ser rematado y tambin puede solicitarse la adjudicacin


al acreedor del bien hipotecado. Siempre y cuando el proceso en el derecho peruano
sea judicial.

RETROPRIORIDAD DE LA HIPOTECA

Cuando ha sido separado el rango de la hipoteca con bloqueo notarial, y posteriormente


se inscribe la hipoteca, la misma se considera inscrita desde la fecha de la anotacin
del bloqueo notarial.

TERCERA EXCLUYENTE DE DOMINIO

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Cuando el bien corre inscrito es ms fcil obtener una resolucin judicial de


levantamiento de medida cautelar.
Cuando el bien corre inmatriculado y las traslaciones de dominio corren registradas es
ms fcil ganar un proceso de tercera excluyente de dominio.
Pero si el bien hipotecado es transferido a un tercero no prospera la tercera excluyente
de dominio, porque la hipoteca es persecutoria respecto del bien. Y se ejecuta en contra
de quien aparezca como propietario en el Registro de Predios.

Es decir, si sobre el predio corre inscrita una hipoteca as se inscriba una traslacin de
dominio no prospera una tercera de propiedad, conocida antes como tercera
excluyente de dominio.

NULIDAD DE HIPOTECA

El Cdigo Civil Peruano contiene normas que sancionan la ineficacia del acto jurdico,
entre las cuales destacan las normas que regulan la nulidad y anulabilidad del acto
jurdico, normas que tambin se aplican a los contratos y a los derechos reales.
Es decir, es posible declarar la nulidad relativa o absoluta de un acto jurdico, segn las
causales de nulidad establecida en el Cdigo Civil Peruano de 1984.
En algunos supuestos los derechos reales pueden ser declarados ineficaces.
La hipoteca es un derecho real y como tal parece que no es atacable, sin embargo, nada
impide que se declare su nulidad o anulabilidad a travs de una sentencia judicial.
Es decir, la hipoteca puede ser declarada ineficaz, an en caso de que la misma corra
registrada en el registro.

EVOLUCIN DEL CRDITO HIPOTECARIO EN PER

El sistema peruano de crdito hipotecario ha venido funcionando desde hace mucho


tiempo y sus inicios, de una manera ms institucionalizada, se remontan a la creacin
del Banco Central Hipotecario, en la dcada del 30, por iniciativa del Estado. Desde
entonces, este sistema ha experimentado perodos de auge y de baja. De la evaluacin
de estos perodos es necesario 6 recoger aquellas experiencias que ayuden al
planteamiento de propuestas para mejorar el sistema actual. Para contribuir con ese
objetivo, en el presente captulo se analiza la evolucin del sector en trminos de
colocaciones, morosidad y su contribucin al financiamiento de viviendas, entre otros
indicadores, para los ltimos 20 aos. Asimismo, se identifican aquellos factores que
han contribuido y los que han limitado el desarrollo de este tipo de crditos. En trminos
generales, se encuentra que la evolucin de este sector fue bastante fluctuante, con
etapas de auge y de crisis enmarcadas en entornos econmicos y polticas para el
financiamiento de la vivienda marcadamente distinta. Tomando en consideracin estos
aspectos, el siguiente anlisis se divide en dos perodos que se distinguen por las
polticas econmicas y de financiamiento de la vivienda implementadas. Estos perodos
corresponden a los aos 1980-1990 y 1991-2002. Como fuentes de informacin
estadstica se han utilizado las memorias anuales de la Superintendencia de Banca y
Seguros (SBS) del perodo 1980-2001, las memorias anuales del Banco Central de
Reserva del Per (BCRP) del perodo 1980-1990, los censos de Edificaciones Urbanas
en Lima Metropolitana y el Callao de 1997 a 2002, e informacin sobre el crdito
hipotecario durante el perodo 1995-2002, solicitada a la SBS y a la Asociacin de
Bancos del Per (ASBANC).

Perodo 1980-1990:

Durante este perodo, las instituciones que participaron en la concesin de crditos


hipotecarios para vivienda en el pas, ya sea a travs del otorgamiento directo de estos

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crditos a los hogares, o canalizando recursos para que las instituciones antes
mencionadas pudieran otorgar dichos crditos, fueron:

El Banco Central Hipotecario (BCH), las mutuales de vivienda y el Banco de la Vivienda


del Per. El Banco Central Hipotecario se cre en 1933, con la finalidad de otorgar
prstamos hipotecarios tanto sobre predios rsticos como urbanos, prstamos que el
prestatario poda utilizar en cualquier actividad productiva o comercial. A inicios de los
aos 60, esos fondos ya se orientaban principalmente a la adquisicin de residencias o
a la construccin de nuevas viviendas. En la dcada del 80, la totalidad de los recursos
del BCH se destin al otorgamiento de prstamos hipotecarios para el financiamiento
de viviendas. Las asociaciones mutuales de crdito para vivienda se crearon en 1957,
como asociaciones de derecho privado sin fines de lucro (antes de ese ao existieron
otros organismos encargados de desarrollar la poltica habitacional en el pas, tales
como la Corporacin de Vivienda, el Fondo Nacional de Salud y Bienestar Social, y las
juntas de Obras Pblicas y Departamentales). En la dcada del 60, esas instituciones
recibieron el apoyo gubernamental para otorgar prstamos hipotecarios a los hogares
de menores recursos. Gracias a ese apoyo las asociaciones lograron expandir sus
operaciones rpidamente, por lo que en 1981 stas empiezan a ser supervisadas en el
aspecto financiero por la SBS y reciben una nueva denominacin: mutuales de
vivienda. El Estado cre el Banco de la Vivienda en 1962, con la finalidad de promover
el desarrollo del sistema mutual. Para ello, el Banco actu como organismo central,
ejerciendo las funciones de regulacin, promocin y financiamiento de las mutuales. El
Banco promova las inversiones pblicas y privadas en el financiamiento de vivienda de
inters social, obtena recursos a travs la colocacin de bonos hipotecarios a empresas
constructoras y bancos comerciales, y luego los distribua entre las entidades del
sistema mutual. Cabe destacar que una fraccin muy pequea de los recursos del
Banco de la Vivienda se coloc directamente con el pblico. En la dcada del 80,
prcticamente la totalidad de los crditos hipotecarios para la vivienda se otorg a travs
del sistema mutual y del Banco Central Hipotecario. El sistema creci durante algunos
aos, pero hacia finales de los aos 80, por efectos de la recesin y la hiperinflacin, la
mala poltica de financiamiento de la vivienda aplicada y el mal manejo administrativo,
el sistema entr en una crisis nunca antes vista, que finalmente provoc la disolucin de
esas instituciones, tal como se describir ms adelante. Las mutuales de vivienda y el
Banco Central Hipotecario obtenan recursos para financiar los crditos que otorgaban
a travs de tres fuentes: la captacin de recursos del pblico por medio de los depsitos
de ahorro que ellos efectuaban, los recursos provenientes de fuentes
externas y el financiamiento obtenido a travs de lneas de crdito subsidiadas del
Banco de la Vivienda. En el caso del financiamiento obtenido a travs de los depsitos
de ahorro, tanto las mutuales como el Banco Central Hipotecario ofrecan una
rentabilidad mayor que otros intermediarios financieros (bancos comerciales), con el
objeto de captar importantes sumas de dinero para destinarlas al financiamiento de la
vivienda. En el caso de los recursos recibidos del Banco de la Vivienda, stos provenan
principalmente del Fondo Nacional de Vivienda (FONAVI), creado con la finalidad de
dotar de vivienda a sus contribuyentes. El FONAVI reciba los aportes de los
trabajadores cualesquiera que fuesen el rgimen laboral, las contribuciones facultativas
de los trabajadores independientes, las contribuciones obligatorias de los empleadores
y las contribuciones de las empresas constructoras de viviendas. Cabe destacar que,
en el caso de las mutuales, el gobierno permiti a esas instituciones otorgar prstamos
con fines diferentes al financiamiento de la vivienda. Esa medida se dio con el fin de
incentivar la demanda de crditos del sistema. De ese modo, las mutuales podan
otorgar adems de los prstamos hipotecarios prstamos especiales para equipamiento
de la vivienda, as como para fines de salud, recreacin (con plazo no mayor a tres

Aos), prstamos para servicios de electrificacin, agua, alcantarillado, habilitacin


urbana y operaciones interbancarias, para permitirles una mayor rotacin de sus fondos

pg. 11
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

de operacin o fondos en exceso. Los prstamos hipotecarios estaban denominados en


moneda nacional y a tasas de inters subsidiadas, con la intencin de favorecer el
desarrollo de este sector con un plazo de pago superior a 10 aos. El Estado no slo
particip en el financiamiento de la vivienda, sino tambin en su construccin, a travs
de un subsidio a los precios de las construcciones inmobiliarias que realizaba la
Empresa Nacional de Construccin y Edificaciones (ENACE). De ese modo, las familias
podan beneficiarse tanto de la disponibilidad de financiamiento a tasas subsidiadas
para la adquisicin de vivienda, como del menor precio de stas.

A continuacin, se evala la dinmica que tuvo el mercado de crdito hipotecario


durante los aos 80. Para tal efecto, se toma en cuenta el monto total de los crditos
concedidos por el Banco Central Hipotecario y las mutuales de vivienda.

De acuerdo con la informacin obtenida de los anuarios de la SBS, las colocaciones de


crditos hipotecarios para vivienda, tanto del Banco Central Hipotecario como de las
mutuales de vivienda, se lograron recuperar luego de la crisis en la que entr el sistema
de financiamiento de la vivienda en la dcada anterior, producto del mal manejo de estas
instituciones y de una crisis econmica generalizada. As, entre 1980 y 1982, las
colocaciones otorgadas por estas dos instituciones prcticamente se duplicaron. Sin
embargo, el crecimiento se detuvo en 1983, ao a partir del cual se observa una
tendencia decreciente que se extiende hasta 1985. Esa tendencia se revirti en 1986,
ao en que tambin cambi la importancia relativa de las instituciones especializadas
que otorgaban crditos hipotecarios, ya que las mutuales de vivienda comenzaron a
tener una participacin ms activa en el financiamiento de la vivienda, situacin que se
mantuvo hasta finales de la dcada. Sin embargo, en 1988, el sistema entr en una
profunda crisis que se reflej en una cada drstica de sus colocaciones. Uno de los
factores que influyeron en el crecimiento y la cada de las colocaciones de crdito
hipotecario fue la dinmica que experiment la actividad econmica del pas.
En una economa en crecimiento, tanto el nivel de empleo como los salarios y sueldos
reales promedio aumentan, lo cual contribuye a un incremento en la demanda efectiva
de vivienda.

pg. 12
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

Tal como se observa en el Grfico 2, el mercado de crdito hipotecario ha mostrado


mayor dinamismo en las etapas de auge econmico y una tendencia a la contraccin en
las pocas de recesin. En particular, entre los aos 1985 y 1987, la economa peruana
creci rpidamente, en el marco de una poltica de expansin del gasto pblico que tuvo
un voltil efecto de reactivacin en diversos sectores econmicos, siendo uno de ellos
el mercado de crdito hipotecario. Como se mencion anteriormente, en esos aos las
colocaciones hipotecarias crecieron a tasas muy elevadas, pero luego, en la etapa de
recesin e hiperinflacin experimentada entre 1988 y 1990, este mercado, como muchos
otros, tambin se vio sumamente afectado.

Segn la estadstica revisada, entre 1980 y 1987, los crditos hipotecarios


representaron slo 7% del total de los crditos otorgados por el sistema financiero, lo
cual demuestra que los intermediarios financieros prefirieron otorgar prstamos a otros
sectores de la economa. Entre 1988 y 1990 su importancia decrece, pasando a
representar alrededor de 2% del total de los crditos otorgados, a raz de la profunda
crisis en la que cayeron las instituciones especializadas en el financiamiento de la
vivienda. De otro lado, el porcentaje de esos crditos respecto al PIB muestra una
dinmica similar durante estos aos, representando las colocaciones de crdito 11

pg. 13
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

hipotecario entre 0,5% y 1% del PIB. En los aos de crisis, esas colocaciones
representaron apenas 0,2% del PIB.

La importancia que ha tenido la concesin de crditos hipotecarios en la solucin del


problema habitacional y su dinmica en el tiempo, tambin se pueden evaluar en base
al nmero de viviendas financiadas mediante ese tipo de prstamo.

De acuerdo con el Grfico 4, el Banco Central Hipotecario financi, en promedio, 3.000


viviendas al ao. Por su parte, las mutuales de vivienda financiaron, en promedio, 5.000
viviendas. Debe destacarse que entre 1989 y 1990 el nmero de viviendas financiadas
Cay significativamente (en 1990, ambas instituciones lograron financiar apenas 655
viviendas). A partir de 1985, las mutuales de vivienda adquieren una importancia mayor
en el financiamiento de la vivienda que se mantiene hasta finales de la dcada. Sobre
la base de las estadsticas revisadas se puede concluir que, en esta dcada, el sistema
de financiamiento de la vivienda mediante el crdito hipotecario mostr una crisis

pg. 14
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

moderada entre los aos 1982 y 1985, para luego recuperarse entre 1985 y 1987,
perodo de relativa estabilidad en las variables macroeconmicas y de mayor fomento
por parte del Estado al sistema de crdito hipotecario (aunque se trat de medidas de
corto plazo). Sin embargo, a finales de la dcada, este tipo de financiamiento entr en
una grave crisis que hizo que los montos de sus colocaciones y por ende el
financiamiento de nuevas viviendas se redujera drsticamente. Entre 1988 y 1990, casi
todas las mutuales arrojaron resultados econmicos negativos e insostenibles, lo que
hizo que casi todas las mutuales de Lima y de las dems regiones del pas quebraran.

Crisis del sistema especializado en el financiamiento de la vivienda

Todo lo anteriormente descrito lleva a preguntarse por aquellos factores que condujeron
a la crisis en la que cay el financiamiento de las viviendas por medio de la concesin
de crditos hipotecarios. La revisin bibliogrfica y el anlisis de los datos y estadsticas
oficiales permiten hallar una serie de factores que explicaran la crisis de este sector. Un
factor fundamental para explicar esta crisis fue la recesin y la hiperinflacin que
experiment la economa en los tres ltimos aos de la dcada. Entre 1988 y 1990, la
actividad econmica se redujo en alrededor de 10% y la inflacin lleg a 7.649% en
1990, cifra sin precedentes. Todo ello provoc una cada en los ingresos de la poblacin.
Segn las estadsticas sobre remuneraciones, entre 1987 y 1990, los sueldos y salarios
reales promedio se redujeron en ms de 60%, lo cual hizo que las familias contaran con
menos recursos para invertir en vivienda.

La cada en las remuneraciones provoc una baja en la demanda de crditos


hipotecarios, un deterioro en la calidad de la cartera de crditos hipotecarios, ya que
algunas familias no pudieron cumplir sus obligaciones, y desinters por parte de las
mutuales y del Banco Central Hipotecario en otorgar esta clase de prstamos, debido al
aumento de la percepcin de riesgo de no pago. Toda esta situacin hizo que las
mutuales prefirieran otorgar prstamos de mediano y corto plazo, en desmedro de los
de largo plazo tales como los de financiamiento a la vivienda. Esas instituciones
aumentaron su cartera de colocaciones en prstamos de naturaleza distinta a la
construccin y la vivienda de ms de 50% hacia mediados de la dcada a menos de
30% a finales de la dcada

Conjuntamente con la cada de las remuneraciones producto de la crisis econmica, en


el segundo lustro de esa dcada se produjo un alza de los costos de los materiales de

pg. 15
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

construccin y de la mano de obra. Tanto el ndice real de precios de los principales


materiales y accesorios de construccin como el costo en soles constantes de la mano
de obra de la construccin civil (cemento, barras de hierro, cal, etc.) aumentaron
sostenidamente. Segn las estadsticas, entre 1985 y 1990, el costo hora-hombre de
oficiales y operarios en edificacin y el costo de los principales materiales de
construccin, en promedio, se duplic. La elevacin de esos costos se reflej en el
aumento del precio de las viviendas. Por ejemplo, el ndice real de costos de la
construccin de viviendas de tipo econmico aument en ms del 100% durante ese
perodo. Todo ello desincentiv a muchos hogares a solicitar crditos hipotecarios.

Como ya se mencion, la crisis econmica produjo un deterioro en la calidad de la


cartera de crditos hipotecarios. Tal como se observa en el Cuadro 1, a finales de a
dcada, la cartera de colocaciones de las mutuales de vivienda se deterior: el rubro
castigos y provisiones aument considerablemente, tanto en trminos nominales como
en porcentaje respecto de los ingresos financieros. Esta situacin, la contraccin de los
ingresos financieros, el considerable incremento de los egresos financieros y la fuerte
reduccin de otros ingresos, hicieron que el sistema mutual mostrara en los tres ltimos
aos de la dcada un resultado econmico negativo. Como se observa, los castigos y
provisiones del sistema mutual pasaron de representar 3% de los ingresos financieros
en 1986 a alrededor de 20% en 1990. Ello tuvo un fuerte impacto en el resultado
econmico de esas instituciones.

Resultado econmico de las mutuales de vivienda


(En millones de US$ y como porcentaje del ingreso financiero)

1986 1987 1988 1989 1990


Ingresos financieros 55,1 102,6 109,7 214,2 83,8
100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Egresos
financieros 36,2 64,7 91,8 221,7 60,3
65,8% 63,1% 83,7% 103,5% 72,0%
DIFERENCIA DE
INTERESES 18,9 37,9 17,9 -7,5 23,4
34,2% 36,9% 16,3% -3,5% 28,0%
Gastos operativos 27,3 53,0 28,3 34,5 22,0
49,6% 51,6% 25,8% 16,1% 26,3%
Ingresos varios 4,7 22,3 2,0 1,9 1,6
8,5% 21,8% 1,9% 0,9% 1,9%
RESULTADO
OPERATIVO -3,8 7,2 -8,4 -40,1 3,1
-6,9% 7,1% -7,6% -18,7% 3,6%
Castigos y provisiones 1,8 6,2 9,5 11,6 15,7
3,3% 6,0% 8,6% 5,4% 18,7%
RESULTADO
ECONMICO -5,6 1,1 -17,8 -51,8 -12,6
-10,2% 1,0% -16,2% -24,2% -15,0%

Fuente: SBS.
Elaboracin: Instituto APOYO.

El deterioro en la calidad de la cartera tambin fue un problema importante en el caso


del Banco Central Hipotecario. Segn las estadsticas, a inicios de los aos 80, el
porcentaje de la 15 cartera en atraso (instrumentos vencidos e instrumentos en

pg. 16
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

cobranza judicial) respecto al total de colocaciones era de 8%, mientras que a mitad de
la dcada sta representaba 20%. Si bien no se han encontrado cifras sobre la cartera
en atraso del Banco Central Hipotecario para los ltimos aos de la dcada, es
razonable suponer que, dada la coyuntura econmica, esa situacin se agrav en ese
perodo. Debe sealarse tambin que el manejo administrativo y financiero de las
instituciones especializadas en la vivienda no fue el ptimo. Por ejemplo, en el caso de
las mutuales, la mala calidad administrativa se ve reflejada en los elevados montos por
concepto de gastos operativos, que aumentaron de 19% del total de ingresos financieros
en el primer lustro a 34%, en promedio, durante la segunda mitad de la dcada. De
otro lado, el Estado, ante la crisis econmica que afrontaba, redujo drsticamente los
recursos que destinaba a financiar a esas instituciones y dio prioridad a otros sectores.
Ello provoc que las mutuales y el Banco Central Hipotecario contaran con menos
recursos para financiar prstamos hipotecarios. Segn las estadsticas, las colocaciones
del Banco de la Vivienda (que provea de recursos al sistema mutual y al Banco Central
Hipotecario) experimentaron una cada, pasando de US$420 millones en 1987 a
US$150 millones en 1999. En el caso particular de las mutuales de vivienda, la cada en
los recursos que reciban del Banco de la Vivienda y del FONAVI fue ms drstica,
pasando de US$129 millones en 1987 a tan slo US$4 millones en 1990.

Grfico 6
Recursos del FONAVI y del Banco de la Vivienda destinados a
las mutuales de vivienda
(en millones de US$ )
140
120
100
80
60
40
20
0
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990
Fuente: SBS
Elaboracin: Instituto APOYO

En resumen, hubo una serie de factores que contribuyeron a explicar la crisis en la que
entraron las instituciones especializadas en el financiamiento de viviendas y de la cual
ya no pudieron recuperarse. Sin embargo, son dos los factores ms importantes que
explican la crisis de ese sistema: los graves problemas de financiamiento que
enfrentaron esas instituciones y las tasas de inters real negativas de los prstamos
hipotecarios; problemas que se agudizaron a raz de la crisis econmica
hiperinflacionaria. La situacin financiera de las mutuales y del Banco Central
Hipotecario empeor cuando el gobierno cort las lneas de crdito que les otorgaba y
se redujo la captacin de ahorros del pblico a causa de la crisis; se perdi la confianza
en esas instituciones y en la mejor poltica de la banca privada para atraer depsitos. A
ello se le suma el hecho de que la crisis hiperinflacionaria trajo como consecuencia que
las tasas de inters de los prstamos otorgados por estas instituciones se hicieran
negativas, debido a que stos no contaban con un sistema de indexacin que
compensara la inflacin. Sin recursos que pudieran financiar las operaciones de esas
instituciones y con prstamos hipotecarios que perdan su valor en el tiempo, estos

pg. 17
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

intermediarios se vieron en graves dificultades para continuar operando y, en los aos


siguientes, se vieron obligadas a cerrar.
Perodo 1991-2002:
Luego de la crisis en la que cay el sistema especializado en el financiamiento de
viviendas a finales de la dcada del 80, el mercado de crdito hipotecario se encontraba
prcticamente en quiebra. La profunda recesin en la que estaba sumida la economa y
la hiperinflacin que dificultaba el financiamiento a largo plazo, se vio reflejada en una
drstica cada en las colocaciones realizadas por esas instituciones. La crisis econmica
golpe a las entidades pblicas y privadas en diversos sectores econmicos. En este
escenario, la Banca Estatal de Fomento (conformada por el Banco de Vivienda, el Banco
Agrario, el Banco Industrial y el Banco Minero) fue una de las ms afectadas. El nuevo
gobierno, ante los malos resultados obtenidos por esas instituciones y en el marco de
un nuevo modelo econmico, decidi eliminar la Banca Estatal de Fomento. As, en
1991, el Banco de la Vivienda se declar primero en reorganizacin y posteriormente en
disolucin. 20 Considerando que el Banco de la Vivienda era una de las ms importantes
fuentes de financiamiento del sistema mutual y del Banco Central Hipotecario, la crisis
en la que ya estaban sumidos esos intermediarios financieros se agudiz. Esa situacin
hizo que en 1993 tanto las mutuales como el Banco Central Hipotecario fuesen
intervenidas por la SBS, con lo cual se liquidaron todo el sistema especializado en el
financiamiento de la vivienda en Per y prcticamente desapareci el crdito hipotecario
para vivienda como producto en el sistema financiero. Al cerrarse este captulo del
financiamiento de la vivienda, se inicia una nueva fase en la que la banca privada se
convierte en el principal intermediario financiero que otorga esa clase de prstamos. A
continuacin, se evala la dinmica que tuvo el mercado de crdito hipotecario durante
la dcada del 90. A tal efecto se toma en consideracin el monto total de crditos
concedidos por la banca privada y los dems intermediarios financieros privados que
participan en este mercado.

Grfico 10
Evolucin del PBI y las colocaciones de crditos hipotecarios
(en millones de US$ )
50,000 2,000

40,000
1,500
30,000
1,000
20,000
500
10,000

0 0
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002*

PBI Colocaciones de Crditos Hipotecarios

* Datos a octubre
Fuente: SBS
Elaboracin: Instituto APOYO

Como se observa en el Grfico 10, el mercado de crdito hipotecario mostr inicialmente


un bajo nivel de actividad. Sin embargo, debe destacarse que a diferencia de aos
anteriores, las colocaciones de crditos hipotecarios comenzaron a experimentar tasas
de crecimiento a partir de 1993. Luego, entre 1995 y 1998, dicho mercado experiment

pg. 18
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

una poca de bonanza, mostrando elevadas tasas de crecimiento anual promedio (cabe
destacar que la cartera de crditos hipotecarios pas de US$74 millones en 1995 a
US$1.096 millones en 1998). Durante ese perodo, el mercado se dinamiz a un ritmo
mayor que la actividad econmica. Sin embargo, no fue posible mantener ese ritmo de
crecimiento y, entre 1998 y 2001, el crecimiento del mercado se detuvo. Finalmente, en
2002, debido en buena medida al relanzamiento de los programas del Estado para
facilitar el financiamiento de la vivienda bajo esta modalidad de crditos, la cartera de
crditos hipotecarios volvi a crecer a una tasa moderada del orden de 10%. En cuanto
al nivel de profundizacin alcanzado por el crdito hipotecario, ste ha venido
incrementndose permanentemente a lo largo de la dcada, ya sea medido como
porcentaje de participacin en el total de crditos concedidos por el sistema financiero
nacional, o como porcentaje del PIB. Hasta octubre de 2002, los crditos hipotecarios
representaban alrededor de 10% del total de las colocaciones del sistema financiero y
3% del PIB.

Grfico 11
Colocaciones de crditos hipotecarios como porcentaje del
total de colocaciones del sistema financiero y como
porcentaje del PIB
10
8
6
4
2
0
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002*

% del Sistema Financiero % del PBI


* Datos a octubre
Fuente: SBS, MEF
Elaboracin: Instituto APOYO

A continuacin, se pasa a detallar la evolucin de los crditos hipotecarios otorgados y


se identifica aquellos factores particulares que incentivaron un mayor nivel de actividad
o que limitaron el crecimiento del sector en ciertos aos. En 1993 se inicia una nueva
etapa en el financiamiento de la vivienda a travs de crditos hipotecarios otorgados
principalmente por la banca privada. Ese ao, la cartera de crditos hipotecarios fue de
US$18 millones, lo cual representaba apenas 0,5% del total de las colocaciones del
sistema financiero. Ello revela lo mucho que se haba reducido este mercado despus
de la crisis y de la subsiguiente desaparicin de las instituciones especializadas en el
financiamiento de la vivienda que operaban en la dcada anterior.
El crdito hipotecario otorgado en esos aos se concentr slo en los sectores de mayor
poder adquisitivo, ya que las condiciones establecidas para los crditos eran muy
difciles de cumplir por los sectores medio y bajo. Las tasas cobradas para esta clase
de crditos eran cercanas a 20% anual en dlares, por perodos de tiempo cortos de
cinco a siete aos en promedio, y se exiga un nivel de ingresos familiares de
US$2,50011. Debe destacarse que, a comienzos de la dcada, Per aplic reformas
estructurales orientadas a controlar la inflacin, reducir el dficit fiscal y equilibrar la
balanza de pagos. Asimismo, el gobierno aplic una reforma financiera orientada a
reducir los costos financieros mediante una mayor competencia e incremento de los
recursos disponibles, para destinarlos a prstamos al sector privado. Las reformas

pg. 19
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

estructurales y el consecuente restablecimiento de los equilibrios macroeconmicos


aumentaron los niveles de inversin, tanto nacionales como internacionales. Segn las
estadsticas, entre 1993 y 1997, la economa peruana creci, salvo en 1996, a una tasa
superior a 6% anual. Este crecimiento se vio reflejado en el aumento de los sueldos
reales de las personas, los cuales se elevaron en 20% durante ese perodo. De otro
lado, a travs de la reforma financiera, se aplic una serie de medidas como la
desregulacin de las tasas de inters, la modificacin del marco regulatorio y la
supervisin de los intermediarios financiero, y la eliminacin de barreras a la entrada de
capitales extranjeros en los bancos; todo ello con la finalidad de sentar las bases para
el crecimiento del sistema financiero nacional. La recuperacin de la confianza en los
intermediarios financieros y el control de la inflacin y del tipo de cambio hizo que las
familias y las empresas incrementaran sus depsitos bancarios, lo cual permiti a los
mismos contar con recursos para aumentar las colocaciones. Segn las estadsticas,
entre 1993 y 1997, los depsitos en el sistema financiero nacional prcticamente se
triplicaron. Otro factor que permiti el crecimiento de las colocaciones del sistema
financiero fue la entrada de capitales del exterior, principalmente bajo la forma de
endeudamiento externo de corto plazo. Dichos capitales ingresaron principalmente
gracias a la desregulacin y la liberalizacin financiera de comienzos de la dcada, pero
tambin gracias al contexto externo favorable, ya que durante ese perodo las tasas de
inters internacionales eran bajas. Con la entrada de capitales del exterior, los bancos
contaron con ms recursos para otorgar prstamos de diferentes tipos. As, el total de
crditos otorgados por el sistema financiero creci de US$3.592 millones en 1993 a
US$18.325 millones en 1997. Como resultado del crecimiento econmico, la reforma
financiera aplicada y el ingreso de los flujos de capitales del exterior, tanto la demanda
como la oferta de crditos hipotecarios aumentaron. En 1994, esas colocaciones
alcanzaron US$33 millones y luego pasaron a US$415 millones en 1996 y a US$715
millones en 1997. Debe sealarse que durante ese perodo de tiempo los niveles de
morosidad no constituyeron un problema, ya que la cartera en mora (instrumentos
vencidos e instrumentos en cobranza judicial) era prcticamente nula12. A pesar de esta
recuperacin, el crdito hipotecario an continu siendo un producto inaccesible para la
mayor parte de la poblacin, ya que muy pocas familias podan cumplir con el requisito
de los ingresos familiares mnimos. Adicionalmente al problema de la inaccesibilidad de
este tipo de prstamos para los sectores de menores ingresos, exista el problema de
que los bancos carecan de recursos de largo plazo que les permitieran realizar un
mayor monto de colocaciones en mejores condiciones (por ejemplo, con perodos de
pago ms largos), sin incurrir en un riesgo elevado de descalce de plazos, as como de
monedas. Debe sealarse que, en la dcada del 90, la obtencin de recursos para
financiar el crdito hipotecario fue una imperiosa necesidad para los intermediarios
financieros en comparacin con la dcada anterior, debido a que en esa poca el Banco
Central Hipotecario y las mutuales de vivienda contaban con importantes recursos del
Estado como fuente de financiamiento de sus operaciones. En la dcada del 90 la
situacin cambi cuando el Estado abandon ese papel y la banca privada tuvo que
dirigir sus esfuerzos a buscar fuentes de financiamiento de mediano o largo plazo. En
respuesta a ese requerimiento de financiamiento, en 1994 el gobierno norm la emisin
y el uso de letras hipotecarias, sistema que viene funcionando desde ese ao. La
principal ventaja de las letras hipotecarias sobre otros instrumentos es que stas
permiten calzar perfectamente los activos y los pasivos de las instituciones, tanto en
trminos de plazo, como de moneda y tasa de inters. Adems, tanto los intereses como
las ganancias de capital estn exentos del Impuesto a la Renta.
PROGRAMAS DEL ESTADO PARA EL FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA

pg. 20
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

Fondo Mivivienda: El bajo poder adquisitivo de gran parte de la poblacin peruana, as


como la incapacidad de acreditar ingresos permanentes, son los limitantes que no
permiten la extensin de los crditos hipotecarios ms all de los segmentos alto y
medio-alto. En este contexto, el gobierno cre el Fondo Mi vivienda, cuyo objetivo
principal es el de contribuir con el desarrollo del mercado primario de hipotecas, a travs
de la utilizacin de recursos del Estado que sirvan para motivar la participacin del
sector privado. Mivivienda entr en funcionamiento el 16 de enero de 1999 como entidad
adscrita al Ministerio de Economa y Finanzas. El Reglamento del Fondo Hipotecario de
Promocin de la Vivienda Fondo Mivivienda se estableci mediante el Decreto
Supremo No.001-99-MTC, en el que se indicaba que la banca privada se encargara del
traslado de los recursos otorgados por el Fondo a la concesin de crditos hipotecarios,
asumiendo el riesgo crediticio pero no el riesgo del financiamiento (por descalce de
plazos o iliquidez). Lo anterior se logra gracias a la disponibilidad de recursos con los
que cuenta el Fondo, los cuales se asignan a los bancos para ser devueltos en los plazos
y monedas en que se hayan pactado los crditos hipotecarios concedidos por ellos. A
travs del Fondo, las familias de menores ingresos pueden financiar la adquisicin o
construccin de viviendas de inters social con un valor no mayor a 35 Unidades
Impositivas Tributarias (UIT) (equivalente a US$31.000), mediante el sistema de
crditos hipotecarios ofrecidos por las instituciones financieras inscritas en el programa
(bancos, EDPYME, cajas rurales y municipales de ahorro y crdito, y financieras) a una
tasa de inters subsidiada y requiriendo un menor nivel de ingresos. El subsidio indirecto
a la tasa de inters es resultado de la menor tasa de inters que cobra la Corporacin
Financiera de Desarrollo (COFIDE) por los fondos de Mivivienda que canaliza hacia las
instituciones financieras. Sumado a esta tasa el porcentaje de comisin que cobra
COFIDE y el diferencial de tasas que cargan estas instituciones, resulta en un costo final
del crdito hipotecario menor al cobrado por otros crditos no financiados con recursos
de Mivivienda.
Los requisitos actuales para acceder a los recursos de Mivivienda son:
- No tener una vivienda propia (ni el titular, ni el cnyuge).
-No haber recibido una vivienda con un crdito FONAVI, aun cuando ya no la posea.
-Que el ingreso familiar (titular ms cnyuge) menos deudas, le permitan amortizar el
prstamo.
- Que califique para un prstamo en una institucin financiera intermedia. - Que aporte
10% del valor total de la vivienda, o un terreno, o los aires de su propiedad.
- Que el valor del inmueble a adquirir no exceda las 35 UIT.
Debe destacarse que los requisitos para acceder a un crdito hipotecario Mivivienda
han cambiado significativamente desde la creacin de este programa. Estos cambios
han estado orientados a facilitar el acceso a un crdito hipotecario a un mayor nmero
de personas y en condiciones ms ventajosas. Entre los cambios ms importantes se
encuentran: la eliminacin del requisito de haber sido contribuyente del FONAVI para
acceder al programa, el establecimiento del premio al buen pagador, por el cual desde
el inicio slo se paga 80% de las cuotas y se mantiene as mientras sea un buen
pagador. Este premio consiste en la posibilidad de dejar de pagar el importe del capital
e intereses correspondientes a la cuota a pagarse del tramo concesional establecido
para este fin, equivalente a 20% del prstamo otorgado y que es de periodicidad
semestral, siempre que el prestatario haya cumplido con el pago puntual de las cuotas
mensuales correspondientes al capital e intereses del tramo no concesional (80% del

pg. 21
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

prstamo). Lo anterior significa en concreto una reduccin de la tasa de inters de 12-


8,5% en soles VAC (ajustado por inflacin) y de 13-9,3% en dlares. Tambin se dio
una ampliacin de la cobertura del riesgo crediticio y se estableci un perodo de gracia
de hasta seis meses.
Cuadro 3

Crditos otorgados por el Fondo


Mivivienda (en millones de US$)

Ao Prstamos Monto
1999 143 2,6
2000 405 7,4
2001 1.422 25,4
2002 3.611 71,9
Total 5.581 107,3

Desde los inicios del funcionamiento del Fondo hasta diciembre de 2002 se han
otorgado 5.581 prstamos por un monto total de US$107 millones. Si bien a partir de
1999 se realizaron colocaciones de crdito hipotecario, es apenas en 2001 que se
observa un mayor dinamismo en las colocaciones como resultado del relanzamiento del
programa: el monto colocado anualmente prcticamente se triplic tanto en 2001 como
en 2002; mientras que la participacin de los crditos otorgados bajo esta modalidad
respecto al total de crditos hipotecarios otorgados por el sistema financiero nacional
pas de 1% en 2000 a 7% en octubre de 2002. Siendo el tamao del Fondo de unos
US$514 millones, a la fecha slo se ha utilizado cerca de 20% de los recursos asignados
en casi cuatro aos de funcionamiento y se est muy por debajo de las 12.500 viviendas
financiadas (nmero establecido como objetivo para el primer ao de funcionamiento
del Fondo), todo lo cual refleja el poco dinamismo de sus primeros aos. Debe sealarse
que las operaciones de crdito hipotecario con fondos del programa Mivivienda se han
concentrado tambin en pocos bancos. Segn las estadsticas, a diciembre de 2002,
65% del total de operaciones realizadas con fondos de Mivivienda se concentraba en
cuatro instituciones: Banco Wiese Sudameris, Banco Continental, Banco del Trabajo y
Banco de Crdito. Asimismo, a diciembre de 2002, 78,5% del total de los crditos
hipotecarios otorgados con recursos de Mivivienda se encontraba nominado en dlares,
mientras que 21,5% se coloc en nuevos soles, a tasas de 12,5% anual en dlares y de
11% anual en soles (ajustada por inflacin), respectivamente. Esta situacin se
explicara porque los potenciales clientes del banco perciben que el riesgo inflacionario
es mayor al riesgo de devaluacin. Esta situacin podra acabar por revertirse conforme
se confe ms en la estabilidad del nivel de precios de la economa y se gane mayor
experiencia en el manejo de este tipo de crditos con tasas de inters en soles
indexadas a la inflacin. A continuacin, se presentan las condiciones de los crditos
hipotecarios Mivivienda otorgados por los principales intermediarios financieros antes
sealados:

pg. 22
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

Cuadro 4

Condiciones de los crditos hipotecarios Mivivienda

Porcentaje de Plazos Tasa (T.E.A)


Banco financiamiento mximos
S/. US$
Banco Wiese Sudameris
90% 20 aos - 12,5%
12,25% + VAC
Banco Continental 90% 20 aos 12,5%
Banco del Trabajo 90% 20 aos 11,0% + VAC 12,5%
Banco de Crdito 90% 20 aos - 12,0%
Fuente: Mivivienda.
Elaboracin: Instituto APOYO.

En cuanto al monto promedio de los crditos otorgados, la mayora de ellos han estado
alrededor de US$18.000, lo que significa que estos recursos han estado llegando
principalmente a hogares del nivel socioeconmico B2 (ingreso promedio de US$540) y
en menor medida C1 (ingreso promedio de US$400).
Cuadro 5

Participacin de Mivivienda en el sistema financiero nacional

(en porcentajes)

Crditos Mivivienda / Crditos Mivivienda /


Ao Total de crditos Total de crditos
hipotecarios
1999 0,25 0,02
2000 0,69 0,05
2001 2,46 0,23
2002* 4,37 0,45
* Datos a octubre
1/. En 2001 y 2002 slo se consideran crditos directos.
2/. A partir de 2001, la SBS cambia su metodologa
contable.
Fuente: Mivivienda, SBS.
Debe destacarse que la cartera de crditos que Mivivienda ha mantenido en calidad de
morosa es muy baja26 y que la oferta de viviendas se ha ajustado paulatinamente a la
demanda. A mediados de 2002, ya se ofreca en el mercado un porcentaje mayor de
viviendas que fluctan entre US$10.000 y US$20.000 (40%, en el caso de Lima
Metropolitana). Finalmente, en cuanto a las perspectivas de este programa para este
ao, se anticipa la duplicacin de los prstamos otorgados, es decir, que se llegar a

pg. 23
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

los 8.000 prstamos, a pesar de que las tasas de inters promedio de los mismos no
bajen del nivel actual. Se espera tambin que en el segundo trimestre del presente ao
se lance un programa de viviendas para aquellas personas que realizaron sus aportes al
FONAVI, y que durante este ao se efecten las primeras titularizaciones de crditos en
el marco de este programa.
TECHO PROPIO: A partir de septiembre de 2002, el Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento, gracias a un prstamo otorgado por el Banco
Interamericano de Desarrollo (BID), puso en funcionamiento el proyecto Techo Propio,
con el propsito de facilitar a los sectores de menores recursos el acceso a una vivienda
propia, a travs de un subsidio directo. La entidad ejecutora del proyecto es el Fondo
Mivivienda, el cual desarrolla funciones administrativas y presupuestarias necesarias
para el logro de los objetivos propuestos. El programa consta de tres componentes: el
ahorro por parte de los prestatarios, la bonificacin otorgada por el Estado y el crdito
concedido por las instituciones financieras. En primer lugar, los interesados deben
alcanzar un ahorro mnimo de 10% del valor de la vivienda que deseen adquirir, a travs
de depsitos mensuales de entre US$50 y US$60 en libreta de ahorros hipotecaria que
ser facilitada por las instituciones financieras. El bono de financiamiento hipotecario
consiste en un subsidio directo por un monto de dinero no reembolsable y otorgado por
nica vez a aquellas personas que no tengan vivienda propia, que sean casadas, vivan
juntas o tengan hijos, que hayan depositado como mnimo 10% del valor de la vivienda
en un intermediario financiero, que acrediten ingresos mensuales entre US$55 y
US$278, que tengan un compromiso de compraventa con el promotor de la vivienda, y
que cuenten con la calificacin de un intermediario financiero para financiar la diferencia
entre el valor de la vivienda y la suma de la bonificacin con la cuota inicial. El monto de
la bonificacin depende del valor de la vivienda por adquirir. As, para un valor de entre
US$4.000 (monto mnimo de la vivienda) y US$8.000, la bonificacin mxima ser de
US$3.600; mientras que para viviendas de US$8.000 a US$12.000 (monto mximo de
la vivienda en el programa), la bonificacin mxima ser de US$1.800. Cabe indicar que
estas bonificaciones financian desde 15% para viviendas de US$12.000, hasta 85%
para viviendas de US$4.000. El crdito concedido por el intermediario financiero ser
necesario slo en el caso de que el valor del bono de financiamiento hipotecario ms la
cuota inicial no alcance a cubrir el costo de la vivienda. Estos crditos se concedern
preferentemente en soles a una tasa de inters de 11%, aproximadamente, actualizada
por la inflacin, a un plazo mximo de 20 aos, en cuotas de US$95 mensuales como
mximo (en el caso de viviendas de US$12.000). Finalmente, cabe mencionar que el
programa est orientado al financiamiento de viviendas cuyo valor aproximado flucte
entre US$4.000 y US$8.000. Con esta finalidad, el gobierno ha subastado terrenos para
la construccin de las viviendas. En la primera convocatoria (15 de noviembre de 2002)
se ofertaron 5.952 viviendas y se espera que el primer ao se otorguen 15.000 viviendas
de US$4.000, con el mismo nmero de bonos otorgados, con lo cual se subsidiara 90%
del costo total de las viviendas, estando 50% de ellas construidas en provincias del
interior del pas. Las instituciones financieras calificadas para participar en este
programa son: Banco Financiero, Banco del Trabajo, Banco Wiese Sudameris,
Interbank, Mibanco, CMR Saga Falabella, Caja Rural de Ahorro y Crdito (CRAC) Seor
de Luren (Ica), CRAC del Sur (Arequipa), CRAC Nor Per (Trujillo), CRAC San Martn
(Tarapoto) y las cajas municipales de Maynas, Trujillo y Tacna.
BANCO DE MATERIALES:
El Banco de Materiales fue creado mediante la Ley 23.220 en 1980, con el propsito de
ayudar a solucionar el problema de la edificacin y el mejoramiento de la vivienda

pg. 24
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

bsica, a travs de prstamos en forma de materiales de construccin. A partir de 1993,


este programa hizo mayor hincapi en la construccin de viviendas para los habitantes
de pueblos jvenes. Posteriormente, en 1997, el Banco qued facultado para promover,
ejecutar y aprovisionar recursos, bienes y servicios para la edificacin y mejoramiento
de la vivienda bsica, de las habilitaciones urbanas, de la infraestructura urbana y rural,
de la infraestructura productiva y de servicios, as como del equipamiento de la
microempresa de todos los sectores productivos. Actualmente, el Banco de Materiales
es una entidad que depende del Ministerio de Vivienda Construccin y Saneamiento.
Segn informacin del mismo Banco, entre agosto de 2001 y noviembre de 2002, esta
institucin ha otorgado US$75,8 millones en crditos.
La principal fuente de recursos para el otorgamiento de los crditos del Banco de
Materiales es un fondo rotativo originado con los aportes del FONAVI y aportes
adicionales de la ENACE, Mivivienda y otras fuentes. Al 31 de octubre de 2002, el Fondo
contaba con US$876 millones, de los cuales slo US$14 millones se hallaban en
recursos disponibles, US$540 millones en cuentas por cobrar por colocaciones
realizadas por el Banco de Materiales y US$322 en colocaciones realizadas por el
FONAVI y la ENACE.
Los prstamos del Banco de Materiales se orientan a los niveles socioeconmicos ms
bajos de la poblacin, a los que se les otorga crditos bajo dos modalidades:
a) El Programa Vivienda Progresiva, en el cual se otorgan prstamos individuales,
siendo posible la gestin de su aprobacin a travs de grupos interesados en la
construccin conjunta de viviendas. Pueden obtener estos crditos familias
necesitadas de vivienda que destinen el prstamo a la autoconstruccin de sta
(pago de materiales, servicios de mano de obra, gastos de gestin por un monto
de 10% del crdito, e intereses devengados durante el proceso de ejecucin de
las obras). Los trabajadores dependientes que acrediten con boletas de pago el
ingreso de los tres ltimos meses, o independientes, con la declaracin jurada
de los ingresos debidamente acreditada, cuyos ingresos familiares sean
equivalentes a cinco veces el estimado de la cuota mensual a pagar. El monto
mximo del prstamo es de US$1.700, a una tasa de inters efectiva anual de
7% en soles y por un perodo mximo de 15 aos. Para acceder a estos
prstamos, debe constituirse a favor del Banco de Materiales una hipoteca de
primer rango sobre el inmueble donde se aplicar el prstamo.

b) El Programa de Vivienda Bsica, en el cual se otorgan crditos a grupos de


individuos o familias organizadas en asociaciones o cooperativas de vivienda,
hasta por un monto mximo de US$7.800, con un plazo de pago de 15 aos, a
una tasa de inters anual de 9% en soles y una cuota inicial de 10%. A tal efecto,
se requiere la participacin de un promotor inmobiliario, un profesional
contratista, o una empresa especializada en la construccin que elegir el
prestatario. Las personas que pueden obtener dichos crditos no deben poseer
vivienda y deben contar con un terreno propio debidamente inscrito en los
registros pblicos o en el Registro Predial Urbano, ya sea independizado o
todava a nombre de la asociacin o cooperativa, y deben acreditar ingresos
familiares suficientes para pagar el crdito, tener calificacin crediticia
satisfactoria y preferentemente no tener ms de 60 aos (mayores de esa edad,
con coprestatario). Asimismo, la asociacin o cooperativa de vivienda debe
autorizar a sus representantes legales para que en su nombre y representacin

pg. 25
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

constituyan hipoteca de primer rango sobre los terrenos de su propiedad y sobre


la fbrica que se construir con el crdito.

SITUACIN ACTUAL DEL MERCADO DE CRDITO HIPOTECARIO


En los ltimos aos, el crdito hipotecario se ha convertido en uno de los productos ms
atractivos para los bancos. Mientras que el total de colocaciones del sistema financiero
detuvo su crecimiento en los ltimos aos, el mercado de crdito hipotecario mostr un
pequeo crecimiento. Cabe destacar que, en 2002, el total de colocaciones del sistema
financiero aument apenas 3%, mientras que las colocaciones de crditos hipotecarios
se incrementaron en 13%. Se espera que con la reactivacin del programa Mivivienda
este tipo de crdito aumente este ao a una tasa mucho mayor. El crecimiento sostenido
experimentado a partir de la segunda mitad de la dcada del 90 ha sido calificado de
bonanza por algunos analistas financieros. Mientras que las colocaciones de la banca
comercial o de consumo no han mostrado grandes variaciones, el crdito hipotecario ha
pasado de alrededor de US$300 millones en 1997 a poco ms de US$1.100 millones
en 2002. Asimismo, la participacin del crdito hipotecario en el total de los crditos
directos otorgados por el sistema financiero ha crecido de 2% a mitad de la dcada
pasada a 10% en la actualidad. A pesar de que el crdito hipotecario ha experimentado
un crecimiento sostenido, ste todava se puede calificar de pequeo, si se le compara
con las colocaciones en otros pases con economas de similar tamao, como Chile y
Colombia, en donde este tipo de crdito alcanza alrededor de US$8.000 millones y
US$6.000 millones, respectivamente. Tomando en consideracin el an incipiente
desarrollo de este mercado, a continuacin se sealan los factores que actualmente
promueven o limitan un mayor desarrollo del mismo, lo cual es fundamental para
solucionar el problema del dficit habitacional en el pas.
Entre los factores que promueven el desarrollo de este mercado se encuentran:
1) La gran demanda potencial de vivienda: Segn las estimaciones de la Cmara
Peruana de Construccin (CAPECO), existe actualmente una demanda
potencial de viviendas de 1.700.000 y una demanda efectiva de 200.000
viviendas slo en Lima Metropolitana y el Callao. Ello representa un alentador
escenario para el crecimiento de este sector.
Cuadro 6
Demanda potencial y demanda efectiva por vivienda en Lima
Metropolitana
(nmero de hogares)
Estrato socioeconmico Demanda potencial Demanda efectiva

Alto 102.905 10.452


Medio-alto 198.684 47.066
Medio 237.891 46.104
Medio-bajo 439.320 47.701
Bajo 703.733 60.359
Total 1.682.533 211.682

Tal como se observa en el Cuadro 6, el mayor porcentaje de esta demanda se concentra


en los sectores bajo y medio-bajo de la poblacin, que son precisamente los que tienen

pg. 26
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

ms dificultad para acceder al sistema financiero privado y, por lo tanto, en el que se


deben concentrar de manera ms efectiva los programas del Estado para fomentar el
acceso a la vivienda.
2) Relanzamiento del programa Mivivienda: Precisamente, en lnea con el anterior
punto, este programa ha introducido en los dos ltimos aos cambios orientados
a ampliar el nmero de hogares que puedan acceder al programa. As se ha
aumento la cobertura del riesgo de los crditos otorgados bajo este esquema,
se han ampliado los perodos de gracia para los prestatarios, ahora se tiene la
posibilidad de acceder a este tipo de financiamiento sin necesidad de haber
realizado anteriormente aportes al FONAVI y, tal como se describi
anteriormente, se ha establecido un incentivo para cumplir con el pago puntual
de las cuotas del prstamo a travs del premio al buen pagador.

3) Leve incremento del poder adquisitivo de las familias: Segn la informacin


oficial sobre remuneraciones, los sueldos y salarios han mostrado a lo largo de
la dcada un constante crecimiento, lo cual facilita que un mayor nmero de
familias acceda al crdito hipotecario ofrecido por el sector privado y los
diferentes programas del Estado.

Grfico 15
Sueldos y salarios reales promedio - Lima Metropolitana*
2,000

1,500

1,000

500

0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002*

Sueldos Salarios
* En nuevos soles (ao base = 1994)
Fuente: Ministerio de Trabajo y Promocin Social
Elaboracin: Ins tit uto APOYO

4) El bajo nivel de morosidad que ha presentado en los ltimos aos este tipo de
crdito en comparacin con otros, tales como los crditos de consumo,
comerciales o a la microempresa, lo cual ha promovido un mayor inters en el
mercado de crdito hipotecario por parte de los intermediarios financieros: La
cartera en atraso (instrumentos vencidos e instrumentos en cobranza judicial) de
los crditos hipotecarios concedidos fue menor a 1% hasta 1997. A partir de ese
ao, la cartera en atraso experiment un ligero incremento hasta llegar a
representar alrededor de 6% de la cartera vigente en la actualidad. Segn las
estadsticas, en los ltimos aos, el crdito hipotecario ha tenido la menor tasa
de mora en comparacin con otros tipos de crditos, tales como los comerciales,
de consumo o a la microempresa. Para la mayora de los bancos, la cartera en
atraso representa menos de 8% de los crditos.

pg. 27
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

5) Finalmente, el entorno macroeconmico ms estable ha permitido la captacin de


recursos a tasas de inters menores, las cuales se traducen en un costo del crdito
tambin menor.

Grfico 17
Tasas de inters efectivas reales
(en porcentajes )
70
60
50
40
30
20
10
0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002*

Tasa Activa Tasa Pasiva

* Datos a noviembre
Fuente: SBS
Elaboracin: Instituto APOYO

Asimismo, se han encontrado factores que limitan el desarrollo del crdito hipotecario,
los cuales se sealan a continuacin:
Niveles de sueldos y salarios bajos e incertidumbre en cuanto a los niveles de ingresos,
lo cual impide a un gran sector de la poblacin reunir los requisitos para obtener un
crdito hipotecario: La adquisicin de una vivienda implica un horizonte de
financiamiento de largo plazo y una porcin significativa del ingreso familiar. Ante esta
situacin, cobran vital importancia con relacin al flujo de pagos de los crditos
hipotecarios la suficiencia y la regularidad de los ingresos. A pesar de que durante los
ltimos aos los sueldos y salarios han crecido, sus niveles son todava muy bajos
(segn las estadsticas, slo 11% de los hogares de Lima Metropolitana cuentan con un
ingreso familiar promedio superior a US$1.100)1. Adems, en los ltimos aos se ha
incrementado el porcentaje de hogares que dependen de trabajos eventuales, sobre
todo en los niveles de menores ingresos. Por ejemplo, slo alrededor de 30% de los
jefes de hogar de los sectores socioeconmicos B y C (sectores a los que se orienta el
crdito hipotecario) cuentan con un trabajo estable y podran justificar ingresos
regulares. Esta situacin ha ocasionado desinters por parte de los bancos en otorgar
prstamos hipotecarios a estos sectores de la poblacin.

Descalce entre la oferta y demanda de vivienda: Segn las estimaciones realizadas por
CAPECO para Lima Metropolitana, en 2002, 20% de las viviendas en oferta tenan un
precio menor o igual a US$20.000. Sin embargo, 80% de la demanda de vivienda se

pg. 28
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

concentra en inmuebles cuyo precio es menor a US$20.000. No obstante, en los ltimos


aos se ha observado una progresiva reduccin de esta brecha, en gran parte debido
al mayor nivel de actividad de los crditos otorgados por el Fondo Mivivienda.

Cuadro 7
Oferta y demanda efectivas por vivienda en Lima
Metropolitana
(en porcentajes)

No. de hogares
Precio de la vivienda en Oferta de que demandan
US$ viviendas vivienda

Hasta 10.000 5,4 43,0


10.001 - 15.000 3,2 21,2
15.001 - 20.000 9,5 14,7
20.001 - 30.000 24,2 11,3
30.001 - 40.000 16,5 4,1
40.001 - 50.000 9,9 3,1
50.001 - 60.000 10,3 1,2
60.001 - 70.000 3,9 0,1
70.001 - 80.000 1,9 0,5
80.001 - 100.000 4,3 0,2
100.001 - 120.000 3,1 0,0
120.001 - 150.000 1,9 0,2
150.001 - 200.000 4,0 0,3
200.001 - 250.000 1,4 0,0
250.001 - 300.000 0,4 0,0
300.001 - 500.000 0,1 0,0
Ms de 500.000 0,1 0,0

3) Falta de fuentes de financiamiento de largo plazo: La adquisicin de vivienda es slo


viable mediante un crdito de largo plazo; sin embargo, las instituciones financieras,
excepto en el caso de los crditos bajo el programa Mivivienda, otorgan tales crditos
con recursos de corto plazo, lo que conlleva un riesgo de descalce y, por ende, un costo
del crdito mayor. Por ello, con miras a preservar la estabilidad y mitigar los riesgos de
estas instituciones, se requiere la obtencin de recursos financieros de largo plazo. Tal
como se describi en una seccin anterior, estos recursos pueden obtenerse de distintas
formas: bonos hipotecarios, letras hipotecarias y a travs de titularizaciones de activos
hipotecarios. La experiencia internacional ha demostrado que la titularizacin de activos
hipotecarios es una de las formas ms eficientes de proveer recursos de largo plazo al
mercado de crdito hipotecario.
Considerando que actualmente el mercado de crdito hipotecario tiene un tamao
reducido, no es posible pensar en realizar este tipo de operaciones. Sin embargo, en lo

pg. 29
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

que s se puede avanzar es en la estandarizacin de las hipotecas para que en un futuro


los procesos de titularizacin no tengan inconvenientes. Per ya ha dado algunos pasos
para promover la titularizacin de activos hipotecarios, tales como la creacin de un
marco legal para la titularizacin de activos (Ley del Mercado de Valores de 1996 y
Reglamento para los Procesos de Titulizacin de Activos de 1997) y ha iniciado el
proceso de estandarizacin documentaria (mediante la aprobacin de las clusulas
generales para los contratos de prstamos hipotecarios). Adicionalmente, se han
reducido los costos de tales procesos, ya que se ha normado que los intereses de los
bonos de titularizacin estn exentos del pago del Impuesto a la Renta y que la
transferencia de los activos en fideicomiso no se encuentre gravada por el Impuesto a
las Ventas.
A pesar de todos estos avances, tambin es preciso estandarizar aspectos ms
importantes, tales como las rutinas de clculo y las pautas de evaluacin crediticia. La
primera tiene que ver con los cronogramas de pago de los bancos y la segunda consiste
en establecer parmetros para evaluar la capacidad de endeudamiento del solicitante
del crdito y la formalidad de los ingresos, de manera que la sensacin de riesgo de
cada banco sea la misma. Tambin sera conveniente lograr una mayor uniformidad en
las caractersticas de los prstamos, ya que los productos que ofrecen las instituciones
financieras que otorgan prstamos hipotecarios difieren en el monto mximo financiado,
los plazos de pago, los perodos de gracia, la moneda en la que se realiza el prstamo,
la tasa de inters que cobran, los gastos de tasacin, gastos notariales, los seguros que
se exigen (desgravamen e inmueble) y los ingresos mnimos solicitados para acceder a
los prstamos, lo cual dificulta la comparacin de hipotecas originadas por distintas
instituciones financieras. Se debe tener cuidado en este aspecto, pues la uniformidad
en las condiciones de los prstamos no debe mermar la competencia entre los productos
que ofrece cada institucin financiera para captar clientes2.
La estandarizacin en las condiciones de los prstamos, las rutinas de clculo y las
pautas de evaluacin crediticia, facilitaran la concrecin de emisiones peridicas de
magnitudes razonables y se aprovecharan economas de escala, dado que una gran
parte de los costos de una operacin de titularizacin son costos fijos (costos de la
estructuracin de la titularizacin). Debe recordarse que las colocaciones de crdito
hipotecario a octubre de 2002 alcanzaron US$1.100 millones, lo cual es una cifra
pequea an como para pensar en desarrollar un mercado secundario de hipotecas.
A la fecha, no se ha concretado ninguna operacin de titularizacin de activos
hipotecarios relacionados con viviendas. Sin embargo, se espera que para este ao se
efecten las primeras titularizaciones de crditos bajo el programa Mivivienda,
operaciones con las cuales se asegurara mayores colocaciones de prstamos
hipotecarios sin afectar los recursos de este programa.

Falta de coordinacin entre los programas que desarrolla el gobierno para atender la
demanda de vivienda de una manera eficiente y con equidad y permitir que todos los
sectores puedan acceder a ella. En la actualidad se estn aplicando diferentes
programas en el tema de vivienda y urbanismo (Banco de Materiales, Fondo Mivivienda,
etc.), pero esos esfuerzos no se realizan de forma coordinada. Adems, este tipo de

pg. 30
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

programas no ha tenido los resultados esperados (el Banco de Materiales tiene


problemas graves de recuperacin de crditos y Mivivienda ha sido un programa
regresivo). Adems, ambos tienen problemas de sostenimiento.

Adopcin de medidas que no favorecen la reduccin del costo de las viviendas: A inicios
de 2002, las tasas de las licencias de construccin se incrementaron. Ello produjo un
aumento en el costo de las viviendas. Diversas empresas constructoras y
representantes gremiales califican este tipo de medida como inoportunas cuando el
objetivo de la poltica habitacional actual es reducir el costo de las viviendas y relanzar
programas como Mivivienda.

Escasa disponibilidad de terrenos que pueden utilizarse en la construccin de viviendas


de bajo costo: Recientemente, el Estado ha impulsado la subasta de terrenos estatales
con un criterio no dinerario, para reducir el costo de las viviendas y construir moradas
de inters social. Sin embargo, el Estado no cuenta con suficientes terrenos para que
en ellos se construya un nmero significativo de viviendas para los sectores populares.
Adems, las viviendas que se podran construir en esos terrenos, que quedan en zonas
perifricas urbanas, slo seran atractivas para sectores de muy bajos ingresos.

Ineficiencias en los procesos de constitucin y ejecucin de garantas hipotecarias:


Adems de los factores de orden macroeconmico y financiero en el otorgamiento de
crditos hipotecarios, existe tambin una serie de factores de orden institucional que
incrementan el costo del crdito y que pueden incluso limitarlo. Entre estos factores
destaca el funcionamiento de los sistemas para constituir y ejecutar garantas
hipotecarias. Existe el consenso en el pas de que los procesos para constituir y ejecutar
garantas hipotecarias es lento, costoso, engorroso y no protege los derechos del
acreedor hipotecario. Estos problemas hacen que el riesgo para otorgar los prstamos
hipotecarios sea mayor y se reduzcan los incentivos para los intermediarios financieros
para aumentar el volumen de este tipo de colocaciones. Dado que estos factores cobran
vital importancia, en la siguiente seccin del documento se desarrollar de forma
exhaustiva el tipo de problemas que enfrentan los procesos de ejecucin de garantas,
los costos que ocasionan a los intermediarios financieros y algunas propuestas para
superar estos problemas.
FONDO MIVIVIENDA
Este Fondo se cre con la finalidad de solucionar el problema del descalce entre la oferta
y la demanda de crdito hipotecario, y permitir que los hogares ms pobres puedan
acceder a este tipo de crdito y, por ende, adquirir una vivienda. ste presupone un
esquema de subsidio a la tasa de inters, a fin de reducir el costo del crdito e incorporar
una mayor poblacin al financiamiento hipotecario. A diciembre de 2002, el Fondo haba
financiado ms de 5.000 viviendas, lo que ha representado un desembolso de US$107
millones en cuatro aos. Se trata de un volumen de actividad bastante bajo respecto a
la disponibilidad de recursos con los que cuenta el Fondo (aproximadamente US$515
millones). En 2002 se observ un fuerte crecimiento de la actividad crediticia de
Mivivienda, que pasa de US$35 millones a finales de 2001 a los US$107 millones antes
mencionados.

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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

A ese respecto, algunos estudios sealan que este esquema no es el ms apropiado


para incentivar el desarrollo de este mercado, ya que el subsidio se asigna en forma
regresiva (las familias de menores ingresos son las que reciben menos subsidio en
trminos de monto), lo que traera como consecuencia que se est incentivando la
construccin de viviendas de mayor costo. Segn las cifras del mismo programa, el
monto promedio de los crditos del Fondo es de alrededor de US$18.000, lo que
significa que esos recursos estn llegando a familias que pueden acreditar ingresos en
los niveles de US$530 y US$585, es decir, hogares del nivel socioeconmico B2, y no
a los sectores socioeconmicos menos favorecidos y en donde se encuentra la mayor
demanda potencial de viviendas (C, D y E). Los hogares de los sectores
socioeconmicos menos favorecidos (D y E), considerando los requisitos que solicita el
Fondo para acceder a este tipo de crdito, no califican como beneficiarios.
De acuerdo con los ingresos que reportan los hogares peruanos, la mayor parte de la
demanda se orienta a viviendas con un precio inferior a US$14.000. Sin embargo, es
poco probable que la poblacin pueda acceder a este tipo de viviendas. Si bien las
familias pueden calificar para un crdito por los ingresos que reportan, stos son tan
bajos que, en los casos extremos, pueden cubrir el costo de una canasta bsica de
consumo (alrededor de US$300 mensuales para una familia de cinco personas). Esta
restriccin reduce significativamente el mercado al que puede orientarse Mivivienda.
En el caso de la demanda que se orienta a viviendas con un precio de entre US$14.000
y US$18.000, el problema se centra en la oferta de viviendas. En Lima Metropolitana, la
oferta de viviendas con precios de alrededor de US$15.000 se concentra en las zonas
de expansin de la ciudad y no en el casco urbano. Por la ubicacin de las viviendas, el
proyecto es ms atractivo para la poblacin de un nivel socioeconmico C (con un nivel
de ingreso familiar promedio de US$350). Sin embargo, el nivel de ingresos que reporta
lo descalifica para este tipo de crditos.
Estos datos sugieren que al Fondo Mivivienda le hace falta el diseo de productos
crediticios ms adecuados a los sectores de menores ingresos, que tengan por lo menos
cierta capacidad de endeudamiento, que sirvan tanto para la adquisicin de vivienda
como para el mejoramiento o ampliacin de viviendas existentes. Actualmente, el
programa que se encarga de financiar el mejoramiento y la ampliacin de viviendas para
los sectores de menores ingresos es el Banco de Materiales, que apoya bsicamente
proyectos de autoconstruccin. Sin embargo, la labor de esta institucin no ha sido
buena, ya que se han identificado deficiencias tcnicas en el desarrollo de estos
proyectos y elevadas tasas de morosidad de los prstamos3.
Entre las posibilidades de crecimiento de la cartera de crditos hipotecarios de
Mivivienda se encuentran:
1) La realizacin de una poltica de reactivacin del programa centrada en mejorar
la capacidad de endeudamiento de la poblacin del nivel socioeconmico medio-
bajo. Sin embargo, esta poltica requerira de un subsidio a la demanda que
requerira nuevos recursos del Estado, los cuales son actualmente bastante
limitados.
2) La bsqueda de una solucin al problema de la falta de recursos de largo plazo
para el financiamiento de vivienda, para lo cual es necesario establecer un

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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

vnculo entre el mercado de capitales y el mercado de crdito hipotecario para


vivienda, mediante instrumentos tales como bonos hipotecarios y titularizacin
de activos hipotecarios.

3) El desarrollo de productos financieros que estimulen el ahorro de bajo monto


vinculado con un objetivo especfico (adquisicin de vivienda). Un porcentaje alto
de hogares de los niveles socioeconmicos B y C poseen cierta capacidad de
ahorro y endeudamiento, pero al no poder acreditar sus ingresos, no califican
como sujetos de crdito. Ello no slo ayudar a muchos hogares a conformar,
mediante el ahorro metdico, la cuota mnima, sino que tambin servir para
medir la capacidad de pago del cliente. A la fecha, slo algunas instituciones
financieras han lanzado productos de esta naturaleza.

ASPECTOS LEGALES QUE LIMITAN EL DESARROLLO DEL MERCADO DE


CRDITO HIPOTECARIO

Como se ha sealado anteriormente, existen factores econmicos que inciden en el


costo de este tipo de financiamiento, tales como la inflacin, la devaluacin, los niveles
de competencia, entre otros. Sin embargo, tambin existen otros factores que inciden
en este costo y que dependen del marco legal y de las instituciones encargadas de
hacer que se cumpla. Identificar cules son estos factores contribuye a facilitar el
financiamiento a un menor costo para un mayor nmero de agentes econmicos. En el
mercado de crdito hipotecario, los aspectos legales que cobran vital importancia son
los procedimientos utilizados para ejecutar y constituir las garantas (la hipoteca). Un
buen sistema de constitucin y ejecucin de garantas promover el acceso a ms
hogares a este tipo de financiamiento.
A continuacin, se procede a describir y analizar los procesos para constituir y ejecutar
una garanta en Per, identificando los problemas que existen actualmente en ellos y
sus efectos en la expansin del mercado de crdito hipotecario
Constitucin y registro de la garanta hipotecaria
Segn la legislacin vigente, una caracterstica particular de la hipoteca que la diferencia
de otras garantas, tales como la prenda, por ejemplo, es que para constituirla se
requiere necesariamente de escritura pblica. Es decir, no basta con un contrato simple,
sino que se requiere la intervencin de un notario para que otorgue la escritura pblica.
Esta garanta se debe inscribir por el propietario en los registros pblicos (en el Registro
de Propiedad Inmueble). Si bien no existe obligacin legal de inscribir la hipoteca en los
registros pblicos, el Cdigo Civil prescribe como uno de los requisitos de validez de la
hipoteca que se inscriba en el Registro de Propiedad Inmueble.
La escritura pblica es el acta expedida por un fedatario (notario o juez de paz), por lo
que es diferente al contrato privado firmado solamente entre las partes. El notario firma
el acta en su calidad de fedatario y con su firma confiere autenticidad al acta que
atestigua y se compromete sobre su contenido y fecha. Debido a ello, se presume la
validez y legalidad del contenido de la escritura pblica, porque al intervenir el notario,
ste informa a las partes de manera imparcial sobre su contenido y vigila que se cumplan
las debidas formalidades.

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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

Respecto a los gastos en los que se debe incurrir para elaborar la escritura pblica,
figuran: el pago de un abogado que elabora la minuta en la que se constituye la hipoteca,
cuyos costos fluctan entre US$200 y US$400, y el pago a un notario, cuyo costo flucta
entre US$130 y US$400.
Las empresas del sistema financiero (principalmente los bancos) pueden hacer uso del
bloqueo registral para la inscripcin de cualquier acto ante las oficinas registrales de
los registros que integren los registro pblicos (en el caso de la hipoteca, en el Registro
de Propiedad Inmueble)4. El bloqueo registral consiste en una solicitud de denegacin
de inscripcin de cualquier otro acto sobre un inmueble que se vaya a traspasar o a
adquirir, hasta que concluya el trmite de inscripcin de la hipoteca. Con el bloqueo
registral, el intermediario financiero (principalmente el banco) efecta el prstamo. El
bloqueo registral es un trmite sencillo que cuesta S/.14 (US$3,5) y que dura, en
promedio, tres das laborables.
Debe destacarse que la legislacin (Ley No.26.702, Ley General del Sistema Financiero
y del Sistema de Seguros y Orgnica de la SBS) permite que un contrato en el que est
de por medio una hipoteca no necesariamente requiera una escritura pblica para
realizar la inscripcin en los registros pblicos. En contratos entre los intermediarios
financieros y sus clientes cuyo valor sea inferior a 40 UIT (aproximadamente
US$35.000), se puede extender un documento privado con firmas legalizadas
notarialmente, las mismas que se inscribirn sin necesidad de escritura pblica en el
Registro Pblico. A pesar de que la legislacin permite esta alternativa, en casi la
totalidad de los contratos que incluyen una garanta hipotecaria se elabora una escritura
pblica. Ello para evitar que muchos deudores acten de mala fe, ya sea falsificando las
firmas o negndolas en los procesos judiciales, lo cual trae como consecuencia que
estos procesos se alarguen innecesariamente. Estos riesgos son significativamente
menores en los casos en los que existe la escritura pblica, por lo que los bancos
prefieren el uso de esta ltima modalidad para los prstamos hipotecarios.
La duracin del trmite depende de si se presentan o no observaciones en el proceso
de validacin de los datos. En los casos en los que no se presentan observaciones, el
procedimiento dura siete das hbiles. Si hay observaciones, stas se deben resolver
en cinco das laborables, luego de lo cual el Registro Pblico toma cinco das laborables
adicionales. Al respecto, los funcionarios entrevistados en la Zona Registral IX Sede
Lima sealaron respetar dichos plazos. Tambin manifestaron que, si dispusieran de
mayores recursos y una cantidad mayor de personal calificado, la duracin del trmite,
en el caso de que no haya ninguna observacin, podra reducirse a tres das.
En cuanto a los costos del trmite para registrar la hipoteca, los derechos de pago son
equivalentes a 0,24% de una UIT por derecho de calificacin y 1,5/1.000 del monto de
la hipoteca por derechos de inscripcin. As, si se constituye una hipoteca por un valor
US$50.000, el pago que hay que efectuar ante el Registro Pblico por derecho de
calificacin y de inscripcin es igual a US$288 (en este caso, el costo representa 0,6%
del monto por el que se realiza la hipoteca).
Como informacin adicional, se puede sealar que las personas que toman los crditos
hipotecarios deben realizar pagos adicionales a los efectuados en los registros pblicos.
Por ejemplo, debe efectuarse ante la municipalidad el pago del Impuesto de Alcabala

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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

por la trasferencia de un predio (3% aplicable sobre el valor de auto avalo del predio,
ajustado por un factor que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadstica e
Informtica [INEI]). En el caso de la primera venta del predio por una empresa
constructora, el clculo del impuesto es de 3% sobre el valor del terreno. Respecto al
pago de impuestos, debe destacarse que el Programa Mivivienda no est exonerado
del Impuesto de Alcabala, pero s est exonerado del Impuesto General a las Ventas
(IGV).
En los casos en los que se desea obtener informacin sobre bienes inmuebles inscritos
en los registros pblicos (publicidad registral), la obtencin de una copia simple (en la
que se encuentra la informacin sobre el bien inmueble y sus gravmenes) cuesta S/.8
(menos de US$2,3) y se consigue en apenas 5-10 minutos. Tambin puede solicitarse
un certificado de gravmenes que cuesta S/.19 (US$5,4) y que se entrega en cinco das
laborables (la diferencia en la duracin se debe a que para el certificado de gravmenes
se requiere la firma de un registrador).
Hasta hace unos aos, las hipotecas se evaluaban dentro de las secciones de los
registros pblicos encargadas de la inscripcin de todos los actos inscribibles
relacionado con predios (contratos de compraventa, independizaciones, etc.). Sin
embargo, ello representaba un problema, ya que impeda la unificacin de criterios y la
especializacin en un acto registral en particular. Para resolver ese problema, desde
hace aproximadamente seis meses, en los registros pblicos funcionan las salas
especializadas para el tema de hipotecas (cuyo nmero es considerablemente inferior
al nmero de salas que existan anteriormente y que vean este acto registral).
Una deficiencia que existe en el funcionamiento de los registros pblicos (en particular
en el Registro de Propiedad Inmueble) es que cualquier solicitud de inscripcin en la
partida registral (documento en el que se inscribe la hipoteca) tiene que presentarse en
la misma oficina en donde se encuentra la partida registral. Al respecto, la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (SUNARP) viene haciendo los
ajustes informticos necesarios en el Registro de Propiedad Inmueble y en otros, para
ir superando gradualmente esa limitacin.
Otra deficiencia es la relacionada con la publicidad registral. La informacin contenida
en todos los registros pblicos (en este caso en el Registro de Propiedad Inmueble)
debe estar al alcance de toda la ciudadana sin mayores costos y de una forma rpida
desde cualquier regin del pas. Actualmente ello no es posible, aunque los registros
pblicos ya estn trabajando en interconectar la informacin de todas sus dependencias.
Un sistema de registros interconectado tiene mltiples beneficios, entre los cuales est
la posibilidad de que las oficinas registrales compartan toda la informacin registral en
el mbito nacional, lo cual permitir brindar la publicidad de esta informacin desde
cualquier parte del pas. Se espera que en el nterin este sistema ya est en
funcionamiento.
Debe destacarse tambin que la informacin contenida en los registros pblicos en una
gran cantidad de casos est incompleta o desactualizada. Ello se debe a la poca cultura
registral y a la informalidad en la que se realizan las construcciones en Per, lo cual ha
trado como consecuencia que muy pocos inmuebles estn inscritos adecuadamente.
Ello genera un costo adicional a los bancos y dems intermediarios financieros que
otorgan prstamos hipotecarios, ya que para conceder esta clase de prstamos se
requiere que los inmuebles estn completamente saneados. Segn la opinin de los
funcionarios bancarios especializados en el campo jurdico entrevistados, las personas
no registran cambios en sus propiedades debido a que no existen facilidades en los

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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

registros pblicos y por lo tanto prefieren evitar los trmites que tendran que realizar en
estas instituciones.
Un problema adicional que se ha generado respecto al orden y actualizacin de la
informacin sobre bienes inmuebles en los registros pblicos, se ha provocado debido
a la creacin del Registro Predial Urbano (RPU), entidad encargada de facilitar la
inscripcin de propiedades ubicadas en asentamientos humanos y urbanizaciones
populares, que funciona en paralelo con el Registro de Propiedad Inmueble. Si bien el
RPU ha permitido que un mayor nmero de inmuebles se hayan registrado, tambin ha
generado una serie de problemas. Primero, debido a la desconfianza hacia el
funcionamiento del RPU, un gran nmero de personas ha inscrito sus propiedades en
ambos registros, lo cual ha trado un desorden en el registro de propiedades inmuebles.
Asimismo, algunos bancos han decidido no otorgar prstamos hipotecarios con garanta
inscrita en el RPU, porque consideran que ese Registro no brinda la misma seguridad
jurdica que el Registro de Propiedad Inmueble. Para solucionar estos problemas, el
RPU se encuentra en pleno proceso de integracin al Registro de Predios que est
comprendido dentro del Registro de Propiedad Inmueble de las Oficinas Registrales de
la SUNARP.
Reforma del sistema de constitucin y registro de garantas
Actualmente se halla en discusin la reforma del sistema de constitucin y registro de
garantas. Esta reforma tiene por objeto mejorar el sistema de publicidad de garantas y
reducir los costos de registro. Segn el sistema actual, es necesaria la revisin de la
legalidad y la autenticidad de los documentos antes de su inscripcin. En este sentido,
la ley exige una gran cantidad de informacin, pues requiere el registro del contrato
entero de garanta. Por el contrario, en otros pases como Estados Unidos y Canad
slo se requiere inscribir la informacin mnima necesaria para avisar al pblico de la
existencia de un gravamen; es decir, slo se exige inscribir el nombre del deudor, del
acreedor y la descripcin del bien en garanta, sin inscribir el contrato entero de la
misma.
La consecuencia del registro de tanta informacin es la invasin de la privacidad de las
partes, lo cual ha llevado a que se limite el acceso al pblico de esta informacin. Ello
no es coherente con el objetivo y la razn de ser de un sistema de registro de garantas,
que es dar publicidad a la informacin registrada. Por ejemplo, mientras que en Per el
pblico accede a la informacin mediante una solicitud de certificados sobre un bien
(como la copia simple o el certificado de gravmenes antes mencionados) o un deudor
especfico, en otros pases el pblico accede directamente a todos los archivos. Bajo
este sistema, el control de la legalidad se reducir drsticamente a la simple
constatacin de que se haya llenado los campos de un formulario que servir para
informar acerca de la garanta (deudor, acreedor y bien dado en garanta). La
informacin se ingresara en una base de datos electrnica de jurisdiccin nacional de
libre e inmediato acceso pblico5. Sera conveniente que se adopten estas medidas para
la mejora del servicio que brindan los registros pblicos.
Ejecucin de la garanta hipotecaria
Si bien es cierto que la lentitud y los costos para constituir y ejecutar una garanta
hipotecaria son problemas que afrontan los bancos para otorgar los prstamos

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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

hipotecarios, existe el consenso de que la ejecucin de la garanta hipotecaria constituye


el principal problema que limita considerablemente el desarrollo de este mercado. Como
lo sealan diversos autores6, el riesgo de incumplimiento es un factor que incide en el
nivel de las tasas de inters y que depende en gran medida del marco legal y de la labor
que desempean las instituciones que se encargan de hacer cumplir este marco. Si
quienes otorgan un prstamo hipotecario pueden recuperar a tiempo su dinero en el
caso de incumplimiento por parte del deudor, el costo de prestar ser menor, lo cual
finalmente quedar reflejado en una tasa de inters menor.
El sistema de ejecucin de garantas vigente es lento y costoso. Los costos del sistema
no slo se encuentran vinculados con los gastos del proceso judicial de ejecucin que
necesariamente debe seguirse, sino tambin al costo de oportunidad que genera el
mantener un crdito inmovilizado y la desvalorizacin de esta garanta por el tiempo
transcurrido. Lo costoso y lento de estos procesos se debe a la ineficiencia del Poder
Judicial para solucionar prontamente las demandas de ejecucin de garantas y, por otro
lado, a la mala asignacin de los derechos reales, los cuales generan incentivos para
que los deudores alarguen la duracin de dichos procesos.
Procedimiento de ejecucin de la garanta hipotecaria
Segn la legislacin peruana, la nica forma de llevar a cabo la ejecucin de una
garanta como la hipoteca es a travs de un proceso judicial. En este caso, el
intermediario financiero, luego de agotar las vas de cobro directo no contencioso7 (tales
como las cartas notariales o los requerimientos de pago), presenta una demanda judicial
ante el juzgado civil. De acuerdo con lo establecido en el Cdigo Procesal Civil, el
ejecutante debe anexar a su demanda el documento que contiene la garanta y el estado
de cuenta del saldo deudor. Tratndose de un bien que debe estar registrado, se
anexar el respectivo certificado de gravamen.
Admitida la demanda, se notificar el mandato de ejecucin al ejecutado, ordenando
que pague la deuda dentro de tres das, bajo apercibimiento de procederse al remate
del bien dado en garanta. El ejecutado, en el mismo plazo que tiene para pagar, puede
contradecir alegando solamente la nulidad formal del ttulo, la inexigibilidad de la
obligacin o que la misma ya haya sido cancelada de otro modo.
Transcurrido el plazo sin haberse pagado la obligacin o declarada infundada la
contradiccin del ejecutado, el juez ordenar el remate del bien dado en garanta. En
este caso, el juez firma la resolucin judicial que ordena llevar adelante la ejecucin del
bien inmueble, dispone la tasacin del mismo y nombra a dos peritos para la realizacin
de este acto8. La tasacin no es necesaria si existe un acuerdo de las partes sobre el
valor del bien. Sin embargo, el juez puede, de oficio o a peticin de parte, ordenar la
tasacin si considera que el valor convenido est desactualizado.
Presentada la tasacin, se pone la misma en conocimiento de las partes, las que
disponen de tres das para presentar sus observaciones. Vencido este plazo, el juez
aprueba o desaprueba la tasacin. Si la desaprueba, ordena que se realice una nueva,

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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

si la aprueba, se convoca a remate, para lo cual se fija el da y la hora de la diligencia.


Si el juez no aprueba la tasacin, sta debe volver a efectuarse. Debe destacarse que
el auto que desaprueba la tasacin no se puede impugnar.
Si se convoca a remate, el juez es el encargado de realizarlo, a diferencia de los remates
de bienes muebles en los cuales el remate lo realiza un subastador pblico. La
participacin de un juez en el remate constituye un problema, ya que este acto se
convierte en un trabajo adicional para l. Ello trae como consecuencia que los jueces
tengan una sobrecarga de trabajo que en muchos casos se refleja en la lentitud en la
convocatoria a los remates.
Luego de la tasacin se convoca al remate judicial, para lo cual se fija da y hora para
la realizacin de este acto y se nombra al juez encargado de realizarlo. En el remate
pueden participar como postores quienes cumplan con pagar previamente la tasa
judicial prevista (que vara entre US$30 y US$250, segn el tipo de bien y la cuanta del
proceso) y efecten un depsito equivalente a 10% del valor del bien (el oblaje9). En
el remate se reciben las ofertas y se adjudica el bien al mejor postor. El adjudicatario
debe pagar la suma ofrecida en un plazo de tres das. Si incumple, se declara la nulidad
del remate y se realiza una nueva convocatoria. Este procedimiento se repite cuantas
veces sea necesario hasta lograr la adjudicacin del bien. Con la adjudicacin, el juez
ordena el levantamiento de todos los gravmenes y ordena el desalojo del ocupante,
para que el nuevo propietario pueda hacer uso del bien que ha adquirido.
Finalmente, si no se ha interpuesto ninguna impugnacin, el juez ordena la liquidacin
de la deuda (monto e intereses), se pone dicha orden en conocimiento de las partes y
si no hay ninguna observacin de stas, se procede al pago a favor del ejecutante. Si
son varios ejecutantes o personas con derechos sobre el bien en cuestin, el juez
establece el orden en que se deben cancelar las deudas. Si el importe del remate es
inferior al monto adeudado, se paga respetando la prelacin de las acreencias hasta
donde alcance la cantidad obtenida por este medio. En caso de que alguno de los
acreedores no pueda cobrar la totalidad de su acreencia, tiene la opcin de iniciar un
proceso para satisfacer esta pretensin10.
Todo el proceso de ejecucin de garantas dura, en promedio, entre 18 y 36 meses11.
La duracin de los mismos depende de si el deudor decide apelar la decisin del juez.
Si decide apelar, el expediente pasa a la Corte Superior. Finalmente, el deudor puede
presentar una nueva apelacin ante la Corte Superior llevando el proceso a la Corte
Suprema con recurso de casacin para un veredicto final.
El recurso de apelacin, en muchos casos, lo utilizan los abogados del deudor slo con
la finalidad de dilatar el proceso, ya que en este perodo la propiedad y el usufructo de
la garanta continan en poder del deudor, lo que origina una desvalorizacin acelerada

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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

del bien inmueble12. Debe sealarse que, si bien despus del fallo del juez a favor del
banco es posible iniciar procesos penales indemnizatorios por la apropiacin ilcita de
las garantas o por el deterioro o prdida parcial de las mismas, las posibilidades de
xito y recuperacin dineraria son mnimas. Por ello, en la gran mayora de los casos,
los bancos no emprenden este tipo de procesos. Llama la atencin que la duracin de
estos procedimientos sea tan larga, tratndose de una tarea en la que no es preciso
demostrar nada y slo debe procederse al pago de una deuda.
Lo lento y engorroso de los procesos de ejecucin de garantas tiene como
consecuencia que la hipoteca no sea una garanta completamente efectiva para la
recuperacin de un crdito. Es por esta razn que los bancos prefieran realizar
prstamos hipotecarios cuya garanta sea un inmueble que pueda soportar el costo
adicional que representa un litigio prolongado. Este aspecto tiene una importancia
especial al momento de la formacin del precio de los crditos y las condiciones que se
establecen para otorgarlos (como el monto mnimo solicitado para otorgar el prstamo).
En cuanto a los gastos judiciales en los que tiene que incurrir el demandante, el Instituto
APOYO realiz una encuesta entre 223 abogados litigantes que haban participado en
tales procesos, los que sealaron que en uno en donde el bien en cuestin se adjudica
en el primer acto de remate y sobre el cual no se ha planteado ningn recurso de nulidad
el costo estimado es de US$422. Sin embargo, mientras ms complejo sea el escenario,
mayores sern los costos que se generen. Por ejemplo, cuando se presentan
observaciones a la tasacin, el costo estimado es de US$462 y si se presentan no slo
observaciones a la tasacin, sino que tambin se plantea la nulidad del remate, el costo
estimado en este escenario es de US$607.
Impacto de la lentitud del proceso judicial de ejecucin de la garanta hipotecaria
en la tasa de inters
La demora en los procesos de ejecucin de la garanta tiene un impacto directo sobre
la tasa de inters que cobran los intermediarios financieros. La tasa de inters se
reducira por dos efectos, uno relacionado con los gastos judiciales (tasas judiciales y
abogados), los intereses no percibidos y la prdida del valor de la garanta en el tiempo;
y otro relacionado con los problemas de seleccin adversa y riesgo moral, los cuales
incrementan la probabilidad de no recuperar los prstamos otorgados. La SBS calcul
el efecto de los costos ocasionados por los intereses no percibidos y por la subsiguiente
prdida de valorizacin de la garanta en el tiempo sobre la tasa de inters13.
La metodologa utilizada consisti en estimar por separado los costos anteriormente
sealados. El costo de oportunidad por intereses no percibidos se calcul como la tasa
de inters dejada de percibir por la fraccin de crditos hipotecarios en situacin de
cobranza judicial. El costo por la desvalorizacin de la garanta se calcul como la
prdida al traer a valor presente el porcentaje de crditos recuperados de la fraccin de
crditos en situacin de cobranza judicial. Para ello se consider una tasa de
recuperabilidad de 40%, una tasa de descuento igual a la tasa activa de mercado y una

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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

proporcin de crditos en cobranza judicial a colocaciones de 5,75 (de acuerdo con la


informacin de la SBS sobre estos crditos, al momento de realizar ese estudio).
Segn dicho estudio, el efecto sobre la tasa de inters causado por estos motivos es de
aproximadamente 0,55% por cada seis meses de demora. Si se considera que el
proceso de ejecucin de garanta dura, en promedio, 31 meses, el impacto en la tasa
de inters es de alrededor de 2,38%. Debe destacarse que la duracin de la mayora de
estos procesos est en el rango de 18 a 36 meses14.

Cuadro 8
Impacto de la duracin de los procesos de ejecucin de garantas sobre el costo de
financiamiento

Puntos porcentuales sobre la tasa de inters


Tiempo (meses) Costo de oportunidad Prdida en valor de rescate Total

6 0,32% 0,12% 0,45%


12 0,67% 0,24% 0,91%
18 1,04% 0,35% 1,38%
24 1,42% 0,45% 1,87%
30 1,83% 0,55% 2,38%
36 2,27% 0,64% 2,91%
42 2,73% 0,72% 3,46%
48 3,22% 0,80% 4,03%

El estudio descubri una relacin entre el tipo de garanta y el tiempo de ejecucin de


la misma. As, en la medida en que se incrementa la proporcin de garantas
hipotecarias con respecto al total de garantas, se incrementa el tiempo de ejecucin.
De otro lado, segn los funcionarios bancarios especializados en el campo jurdico
entrevistados, el margen de recuperacin de los crditos es mayor para prstamos de
mayor valor. Ello se debe a que los bancos y los dems intermediarios financieros, por
lo general, se preocupan primero de cobrar los crditos de mayor valor que cuentan con
mejores garantas, que ameriten todo el proceso judicial de ejecucin de garantas y,
por ende, que tengan mayores probabilidades de cobrarse.

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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

Problemas en los procesos de ejecucin de la garanta hipotecaria y propuestas


para superar estos problemas
Del anlisis anterior se puede concluir que este procedimiento judicial permite que el
deudor retrase con facilidad el proceso, aun cuando sepa que el resultado le va a ser
desfavorable. Como se seal anteriormente, un proceso de ejecucin de garantas
puede durar hasta tres aos, lo cual pone en evidencia la lentitud del Poder Judicial para
dictar una sentencia en un proceso que no debera durar ms de seis meses si se
respetaran los plazos que establece el Cdigo Procesal Civil.
Existen una serie de problemas que explicaran la poca rapidez en la solucin de
conflictos, lo cual es una constante en diferentes procesos judiciales.
Sobrecarga laboral y poca calificacin de los jueces que tienen a cargo los procesos de
ejecucin de garantas: En el estudio previo realizado por el Instituto APOYO antes
mencionado15, los abogados identificaron la sobrecarga laboral como la principal causa
de la demora de un proceso de ejecucin forzosa de bienes. Asimismo, los funcionarios
de los bancos entrevistados sealaron que los jueces no tienen uniformidad de criterios
para llevar estos procesos.
La existencia de fuertes desincentivos a la participacin de un mayor nmero de
postores en los remates judiciales: Muestra de ello es que muy pocas personas tienen
conocimiento de las fechas de los remates y las condiciones para participar en ellos.
Asimismo, existe un desorden en la presentacin y publicidad de los remates, ya que la
informacin que se muestra en los avisos de remate no est estandarizada y se sealan
innecesariamente los gravmenes que tiene el inmueble (ya que stos no tienen efecto
luego su adjudicacin).
La falta de postores tambin se debe a la exigencia del pago del oblaje para participar
en el remate y el pago de una tasa judicial por la adjudicacin del bien (equivalente a
1% del monto de la adjudicacin), lo cual desincentiva tanto la participacin en el remate
como la adjudicacin del bien inmueble. Todo ello es perjudicial para el remate, ya que
la finalidad de ste es que haya competencia entre los postores, de modo tal que el
precio que se fije en la adjudicacin del bien sea el ms alto.
La existencia de mafias en el Poder Judicial que frustran los remates: Segn una
encuesta a abogados que realiz el Instituto APOYO en el marco del estudio antes
mencionado, se identific la existencia de mafias en el Poder Judicial que frustran
premeditadamente los actos de remate al entorpecer la adjudicacin de los bienes,
beneficiando as al demandado. El mecanismo para ello es solicitar que un tercero logre
la adjudicacin de un remate y que posteriormente no cumpla con los pagos, lo que
genera la declaracin de nulidad del remate. Las mafias tambin operan distorsionando
el precio de la tasacin, ya que en muchos casos los peritos se asocian con los
acreedores para elevar el valor de la tasacin, con la finalidad de desincentivar la
participacin de un mayor nmero de postores en el remate y solicitando sobornos a los
postores, a cambio de la participacin de un menor nmero de postores. Segn los
funcionarios bancarios especializados en el campo jurdico, la existencia de mafias es
ampliamente conocida y en muchos casos involucra a jueces y secretarios del Poder
Judicial.

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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

A causa del accionar de las mafias y de la falta de postores, los bienes no se adjudican
en el primer remate, lo cual alarga la duracin del proceso judicial y reduce el pago que
recibe el acreedor por la venta del inmueble, ya que si no se presentan postores, en el
siguiente remate el precio base de la postura se reduce en un 15%. Segn la legislacin
vigente, si en la tercera convocatoria tampoco hay postores, a solicitud del ejecutante
podr adjudicrsele directamente el bien por el precio base de la postura que sirvi para
la ltima convocatoria, pagando el exceso sobre el valor de su crdito, si lo hubiere. Si
el ejecutante no solicita su adjudicacin en el plazo de 10 das, el juez, sin levantar el
embargo, dispondr una nueva tasacin y remate. Ello obliga a muchos bancos a
adjudicarse los bienes en la tercera convocatoria y de este modo poner fin al proceso
judicial.
La excesiva formalidad para que se lleven a cabo los remates: Para la realizacin de
estos actos se impone un nmero excesivo de requisitos que se deben cumplir para que
aquellos sean vlidos. Si bien la formalidad es necesaria para resguardar los derechos
procesales de ambas partes, muchas veces sta se utiliza para obstaculizar el remate
cuando la parte deudora presenta impugnaciones al proceso, con la nica finalidad de
alargar la adjudicacin del bien.
Deficiencias en la realizacin de las tasaciones, ya sea por la complejidad en algunas
de ellas o por la falta de colaboracin de la parte afectada: Es comn, por ejemplo, que
no se permita el acceso de los peritos a los bienes inmuebles, por lo que stos terminan
haciendo una evaluacin de gabinete. Para solucionar este problema, se necesita el
diseo de un mecanismo que comprometa la colaboracin de las partes, por ejemplo,
estableciendo sanciones o multas, o solicitando la colaboracin de las fuerzas policiales
para que los peritos accedan al inmueble para realizar la tasacin.
La imposibilidad de que la ejecucin de una garanta inmueble se realice a travs de la
va extrajudicial: El sistema actual de ejecucin de garantas establece la va judicial
como la nica para ejecutar un bien inmueble, a pesar de que en el caso de bienes
muebles s est permitida la ejecucin por vas extrajudiciales. La legislacin tambin
prohbe el pacto comisorio (que permitira al acreedor el cobro de la deuda apropindose
del bien objeto de la garanta, si se es el acuerdo al que han llegado las partes)16. Ello
significa que no basta con que la garanta que respalda el crdito impagado deba
necesariamente venderse a un tercero, sino que adems dicha venta debe
forzosamente ser consecuencia de un mandato judicial, para lo cual se requiere seguir
un proceso prolongado y costoso, tal como se ha mostrado.

Para superar estos problemas se proponen medidas como las siguientes: Para superar
el problema de la sobrecarga laboral y la ineficiencia de los jueces, se recoge la
propuesta de la ASBANC sobre la creacin de salas especializadas en el Poder Judicial
que se encarguen exclusivamente de este tipo de procesos. Los magistrados que
trabajaran en ellas recibiran capacitacin especfica en estos temas. En cuanto a las
ineficiencias en los actos de remate judicial, se propone la posibilidad de que sean
empresas privadas las que se dediquen a realizar los remates de inmuebles. Las
empresas privadas a cargo de los remates podran ser elegidas por el acreedor y se
ocuparan de recibir los inmuebles materia del remate, tasarlos, organizar los remates,

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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

preparar la documentacin necesaria para la inscripcin, cobrar el precio de venta y


entregar los bienes. Las empresas privadas competiran entre s por la eleccin, lo que
generara incentivos para la oferta de servicios ms eficientes.
Esta tercerizacin generara beneficios para todo el sistema, ya que solucionara los
problemas que se han examinado anteriormente relacionados con los remates. En el
caso de la tasacin, las empresas privadas pondran los servicios de sus mejores
tasadores para ser elegidas. Lo mismo sucedera con la publicacin de avisos, que
tendra como objetivo promover las ventas y convocar un mayor nmero de postores.
En ausencia de mafias y trabas administrativas, la participacin de ms postores
redundara en el ofrecimiento de mejores precios. La tercerizacin no implica que el
Poder Judicial deje de velar por el correcto funcionamiento del acto de remate. Dado
que en el mismo se presentan decisiones de naturaleza jurisdiccional, se podra
designar un juez para que asuma algunas funciones en el acto del remate, como
declarar la nulidad por vicios o deficiencias en el procedimiento, o cuando el
adjudicatario no cumpla con el pago del precio ofrecido.
Ante la lentitud de los procesos de ejecucin de garantas por la va judicial, se propone
la reforma del Cdigo Civil para permitir la ejecucin de la garanta inmueble por la va
extrajudicial y el pacto comisorio.
Mecanismos como el pacto comisorio resultan menos costosos y ms rpidos para el
cobro de una acreencia. Por ejemplo, al banco le es ms fcil vender el bien a travs de
una empresa corredora, lo cual favorecera no slo al acreedor sino tambin al
prestatario, ya que es muy probable que a travs de estas empresas pueda obtener un
precio de venta mayor para el inmueble en comparacin con el que se obtiene a travs
de un remate judicial. En el caso de que se permita el pacto comisorio, deben centrarse
los esfuerzos para que los bancos u otros intermediarios financieros no cometan abusos
con los prestatarios, estableciendo clusulas generales a este tipo de contratos o un
reglamento que regule esos contratos.
A pesar de las ventajas que este mecanismo traera para los intermediarios financieros,
su aplicacin debe superar graves complicaciones, ya que un cambio en el Cdigo Civil
requerir el apoyo del Congreso de la Repblica y del Poder Judicial, lo cual puede
resultar difcil, ya que implicara que esta ltima institucin pierda competencia en los
procesos de ejecucin de garantas.

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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

CONCLUSIONES
La hipoteca en el Estado Peruano slo recae sobre bienes inmuebles, lo cual concuerda
con la mayor parte de legislaciones extranjeras. La hipoteca en el Estado Espaol recae
sobre bienes inmuebles y sobre algunos bienes muebles, por lo cual en dicho Estado la
hipoteca es de dos clases que son la hipoteca inmobiliaria e hipoteca mobiliaria. En el
Estado Peruano casi no se tramitan procesos de nulidad de hipoteca.

La hipoteca es un derecho real de garanta; la hipoteca es una garanta.


Cuando el bien dado en prenda se deteriora hasta temerse que ser insuficiente para
garantizar la deuda, el acreedor, con aviso previo al constituyente, puede pedir
autorizacin judicial para vender el bien, a menos que el deudor o el constituyente
ofrezca otra garanta que el juez considere satisfactoria.

Tal como se seal en secciones anteriores, para que los prestatarios puedan acceder
a los productos que ofrecen los intermediarios financieros, deben percibir, como mnimo,
un ingreso de US$1.000, monto que alcanza slo una pequea fraccin de la poblacin.
Ello hace imperante que el Estado participe en este mercado, con el objeto de promover
su desarrollo y que as un mayor nmero de hogares pueda acceder a este tipo de
financiamiento.

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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

AGENDA EJECUTIVA
Debe reconocerse que existe un grave problema de dficit habitacional en Per, que se
concentra mayoritariamente en los sectores socioeconmicos de menores ingresos. No
se debe esperar que 70 el mercado por s slo solucione el problema del acceso al
crdito hipotecario. Tal como se seal en secciones anteriores, para que los
prestatarios puedan acceder a los productos que ofrecen los intermediarios financieros,
deben percibir, como mnimo, un ingreso de US$1.000, monto que alcanza slo una
pequea fraccin de la poblacin. Ello hace imperante que el Estado participe en este
mercado, con el objeto de promover su desarrollo y que as un mayor nmero de
hogares pueda acceder a este tipo de financiamiento. La intervencin del Estado debe
estar orientada a la creacin de condiciones para que los intermediarios financieros
puedan ofrecer crditos hipotecarios en un ambiente de competencia, de modo que el
financiamiento de la vivienda ofrezca una opcin de negocios que compita en igualdad
de condiciones con otros sectores en los que invertir. El Estado no debe desempear
un papel sobreregulador del funcionamiento de los mercados y de la operacin de los
agentes que intervienen en l, tal como sucedi en la dcada del 80. Tampoco debe
establecer topes a las tasas de inters o construir viviendas subsidiadas, ya que estas
medidas desincentivaran la participacin de los intermediarnos financieros y las
empresas constructoras. El Estado debe concentrar sus esfuerzos en hacer que los
hogares con menores ingresos puedan acceder al crdito hipotecario. En la dcada del
90, una de las intervenciones ms importantes del Estado en el mercado de crdito
hipotecario ha sido el Programa Mivivienda, que consiste en la aplicacin de un subsidio
a la tasa de inters para fomentar el desarrollo del mercado hipotecario. Los resultados
hasta la fecha indican que el mayor porcentaje de las viviendas financiadas por este
Programa tienen un precio superior a US$18.000. Ello significa que el programa no ha
sido muy progresivo, ya que los sectores que se han visto favorecidos por el mismo no

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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

han sido los de menores ingresos, que son incapaces de solventar el costo de una
vivienda de ese tipo. Asimismo, esta situacin demuestra la incapacidad del programa
para orientar sus recursos hacia los hogares de menores ingresos. Otro problema que
afronta este Programa es el de su sostenimiento. A la fecha se han colocado US$107
millones del total de US$514 millones con que cuenta el fondo. Si se coloca alrededor
de US$50 millones anualmente, como ocurri en 2002, en poco ms de ocho aos este
fondo se habr agotado. Ante esta situacin, la titularizacin de activos hipotecarios de
Mivivienda constituye una posibilidad para proveer al Programa de mayores fondos. Sin
embargo, si se considera el reducido monto de los crditos hipotecarios otorgados a
travs de Mivivienda, la titularizacin no es una alternativa real para solucionar el
problema de la falta de 71 recursos. Por ello, el gobierno debe evaluar otras opciones
para asegurar el sostenimiento del Programa, tales como la bsqueda de prstamos
internacionales o la inclusin de una partida en el presupuesto nacional. A pesar de
todos estos problemas, Mivivienda ha explicado el crecimiento que ha tenido el mercado
de crdito hipotecario, sobre todo en los dos ltimos aos, as como el mayor dinamismo
del sector construccin. La experiencia latinoamericana ha demostrado que la aplicacin
de un subsidio habitacional directo que cree demanda efectiva de vivienda, es la mejor
forma para que los sectores de menores ingresos accedan al crdito hipotecario. En
Per recientemente se ha aplicado una poltica de este tipo, con el Programa Techo
Propio. Como todo programa de esta naturaleza, su intervencin debe estar guiada por
los principios de subsidios eficientes, bien dirigidos y transparentes. La transparencia en
la calificacin crediticia y el manejo administrativo del programa es de suma importancia
en un programa como ste, ya que la opinin pblica debe tener conocimiento del tipo
de hogares que se beneficia del programa y si los fondos se estn dirigiendo a los
sectores para los cuales ha sido creado. La reciente aplicacin de una poltica de
subsidio habitacional directo representa una gran oportunidad para que el gobierno
pueda atender a los sectores menos favorecidos. Uno de los problemas que existe en
el programa de Techo Propio es el de su sostenimiento. El programa tiene una vida
asegurada de unos tres o cuatro aos, luego de lo cual va a ser necesario disponer de
nuevos recursos. Ante este escenario, el gobierno tambin tendr como tarea la
captacin de ms fondos o la inclusin de una partida en el presupuesto. Debe
reconocerse que segn estadsticas tales como las encuestas de hogares, el dficit
habitacional urbano es de 1.200.000 viviendas, de las cuales 875.000 corresponden a
un dficit de orden cualitativo. Ello hace necesario disear programas para mejorar las
estructuras de las viviendas ya existentes. Uno de ellos es el Programa Mibarrio, que
est orientado a ayudar colectivamente a los entornos urbanos deteriorados y de baja
calidad, para mejorarlos. El gobierno tambin debe centrar su atencin en ese tipo de
programas, considerando lo grave del dficit habitacional en vivienda en el aspecto
cualitativo. En cuanto a la construccin de viviendas, las empresas dedicadas a esta
actividad han ofrecido viviendas con precios superiores a US$30.000, que muy pocos
hogares interesados en adquirir vivienda estn en condiciones de pagar. Por ello, el
Estado debe, conjuntamente con el sector privado, disear proyectos habitacionales que
busquen satisfacer la demanda de vivienda 72 de los sectores de menores ingresos.
Asimismo, debe explorarse la aplicacin de ciertos incentivos para la construccin de
viviendas de inters social, como la posibilidad de hacer que la compra o adquisicin de
materiales de construccin para viviendas de inters social est exenta de cierto tipo de
impuestos. En este sentido, debe evaluarse el diseo de un programa de materiales de
construccin de viviendas a travs del cual se concerten condiciones preferenciales con
productores y distribuidores de insumos para la vivienda. Tambin, el Estado puede
realizar esfuerzos para incrementar la oferta de tierras con servicios pblicos bsicos.
Como reto en un horizonte de largo plazo, debe llegarse a la construccin de viviendas

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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

de inters social con precios que puedan llegar hasta los US$4.000. Considerando la
necesidad de acudir al mercado de capitales para contar con recursos de largo plazo y
otorgar los crditos hipotecarios, es necesario desarrollar instrumentos que vinculen
ambos mercados. La titularizacin de hipotecas es uno de los instrumentos que pueden
solucionar este problema y cuyo desarrollo se ha sealado como urgente y necesario
por diversos organismos internacionales, como el BID y especialistas en el tema de
financiamiento de la vivienda50. Sin embargo, existen dificultades para iniciar los
procesos de titularizacin, ya que, como se ha sealado en el estudio, es necesario
generar una masa crtica de hipotecas titularizables y estandarizar los procesos de
originacin de hipotecas. El Estado debe promover la creacin de un sistema de
informacin sobre las caractersticas de los crditos hipotecarios (como los plazos,
montos o cuotas), que tambin es necesario para que estas operaciones se lleven a
cabo. Queda pendiente tambin la tarea de generar una base confiable, con informacin
oportuna que contenga los plazos, condiciones, moneda, tasas, etc., lo cual ser til
para realizar estos procesos de titularizacin. Si bien debe trabajarse en la eliminacin
de estas trabas, tambin se debe promover el establecimiento de mayores vnculos
entre el mercado de crdito hipotecario y el mercado de capitales, tales como los bonos,
los ttulos de crditos hipotecarios negociables y las letras hipotecarias (que han
funcionado exitosamente en otros pases como Chile)51. La adecuacin de la oferta a
las caractersticas de la demanda permitira un mayor crecimiento del mercado de
crdito hipotecario. En este sentido ya se han dado algunos avances y se han diseado
nuevos productos, como las libretas hipotecarias. Se espera que el mercado desarrolle
otros productos como la hipoteca flexible52. Este producto sera muy til para aquellos
hogares que cuentan con un nivel de ingresos que les permita obtener un crdito
hipotecario pero que, por haber contrado otra clase de deudas (por ejemplo, la compra
de un auto), descalifica para este tipo de prstamos. Otros productos que seran
atractivos para los clientes potenciales son aquellos con un menor valor del prstamo,
plazos ms cortos y no necesariamente con garanta hipotecaria, los cuales se podra
utilizar para mejorar viviendas ya existentes. Un producto con las caractersticas
descritas sera atractivo para el prestamista, ya que el mercado potencial al cual dirigir
los prstamos es muy grande, los perodos de este tipo de prstamos pueden ser ms
cortos y as se reducen los problemas de correspondencia entre captacin y
colocaciones de fondos. En lo referente al tema de la constitucin de la hipoteca, debe
continuarse con los esfuerzos para reducir los costos asociados al pago del notario, la
inscripcin en los registros pblicos y el tiempo de duracin de este trmite, debido a
que los intermediarios financieros continan percibiendo la constitucin de la hipoteca
como un trmite costoso y lento. Los elevados costos perjudican sobre todo a los
sectores de menores ingresos, por lo que debe evaluarse el establecimiento de tarifas
especiales en los registros pblicos para las viviendas consideradas como de inters
social. Para reducir la duracin del trmite de constitucin de hipoteca se han dado ya
algunos avances con la creacin de salas especializadas dentro de los registros
pblicos, las cuales se dedican exclusivamente a la constitucin de hipotecas. Otro
problema de los registros pblicos es el relacionado con la publicidad registral. En la
actualidad, el pblico no puede acceder a toda la informacin sobre garantas, debido a
que los registros no estn interconectados. Por ello se hace necesaria la creacin de un
nuevo sistema de garantas, que brinde la informacin mnima necesaria para informar
al pblico acerca de la existencia de derechos preferentes. Este sistema, adems,
deber contar con informacin de todas las oficinas de los registros pblicos y permitir
el acceso libre e inmediato desde cualquier lugar del pas. En lo referente a la ejecucin
de garantas, se puede sealar que este procedimiento es muy lento debido sobre todo
a los problemas que se originan en la etapa del remate judicial. Se han identificado una

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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU

serie de problemas en estos actos, tales como la existencia de fuertes desincentivos


para la participacin de un mayor nmero de postores, los excesivos formalismos que
se exigen para que el remate se lleve a cabo, la participacin obligada de un juez en los
mismos, las deficiencias en las tasaciones y la existencia de mafias en el Poder Judicial
que frustran estos actos. Por estas razones, es necesario realizar cambios sustanciales
en toda la etapa del remate judicial. En primer lugar, debe reducirse o eliminarse el pago
del oblaje, para que un mayor nmero de postores participe en los remates. Asimismo,
este acto se debe encargar a subastadores pblicos y no a jueces, ya que ello
sobrecarga innecesariamente la labor de estos ltimos. En cuanto a la existencia de
mafias dentro del Poder Judicial, es necesaria la fiscalizacin por parte del mismo Poder
Judicial para identificar el funcionamiento de dichas mafias y establecer las sanciones
correspondientes. Otra posibilidad que debe evaluarse es que empresas privadas se
dediquen a realizar los remates de inmuebles. Las empresas privadas a cargo de los
remates podran ser elegidas por el acreedor y se ocuparan de recibir los inmuebles
materia del remate, tasarlos, organizar los remates, preparar la documentacin
necesaria para la inscripcin, cobrar el precio de venta y entregar los bienes. Estas
empresas competiran entre s por la eleccin, lo cual generara incentivos para la oferta
de servicios eficientes. Finalmente, es necesario reformar el Cdigo Civil a fin de permitir
la ejecucin de garantas inmobiliarias por medios extrajudiciales, sin que ello afecte los
derechos del deudor. Asimismo, deben respetarse los derechos de las partes de
celebrar con libertad convenios respecto a mecanismos alternativos de solucin en caso
de que el deudor incumpla sus obligaciones de pago, tales como el pacto comisorio. En
tales casos, se debe reglamentar esta actividad de modo que los intermediarios
financieros no cometan abusos con los prestatarios.
BIBLIOGRAFIA
http://www.iadb.org/res/publications/pubfiles/pubWP-497.pdf
http://www.monografias.com/trabajos39/hipoteca-peru/hipoteca-peru2.shtml
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garantia-titulo-18-abogado-legal.php
http://www.rodriguezvelarde.com.pe/pdf/libro3_parte2_cap5.pdf

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