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INTRODUCCION
El financiamiento de la vivienda es un elemento central dentro de toda poltica
habitacional. Por este motivo, los gobiernos en las ltimas dcadas han aplicado
diferentes polticas para solucionar el problema de la vivienda mediante el desarrollo de
un mercado de crdito hipotecario.
Desafortunadamente, ninguno de esos programas ha podido eliminar el dficit
habitacional ni desarrollar un mercado de crdito hipotecario slido y estable que
solucione este problema.
La atencin al mercado de crdito hipotecario no slo es importante por la contribucin
de stos a resolver el problema habitacional de muchos peruanos, sino tambin por los
efectos que tienen sobre el crecimiento de la economa nacional.
Un mercado hipotecario ms desarrollado contribuye al desarrollo del sector
construccin y otros sectores vinculados a ste, tales como los de electricidad, agua y
alcantarillado, y las industrias productoras de insumos para la construccin.
De otro lado, tambin favorece el desarrollo de intermediarios financieros como las
empresas encargadas de custodiar los activos hipotecarios titularizados y las
compaas de seguros. Actualmente, el mercado peruano de crdito hipotecario es de
aproximadamente US$1.100 millones.
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
CLASES DE HIPOTECAS:
La hipoteca puede ser de diversas clases por lo cual existen diversas clasificaciones:
Existen otras clases de hipoteca como la judicial y la unilateral, pero son hipotecas poco
conocidas. En todo caso debemos dejar constancia que la segunda se puede constituir
en el derecho peruano, es decir, por el hecho de ser una hipoteca unilateral no se puede
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
NORMAS APLICABLES:
Las normas aplicables peruanas son el Cdigo Civil Peruano de 1984, Cdigo Procesal
Civil Peruano de 1993, el reglamento de inscripciones y el reglamento del registro de
predios y otras normas que regulan la hipoteca.
NATURALEZA JURIDICA:
INTERVENIENTES EN LA HIPOTECA:
Es necesario determinar sobre que bienes puede recaer los distintos derechos reales
de garanta.
Algunos derechos reales no recaen sobre todo tipo de bien, en tal sentido la hipoteca
slo recae sobre bienes inmuebles.
El bien materia de hipoteca es un inmueble, pero en el derecho espaol, la hipoteca
tambin puede recaer sobre bienes muebles, supuesto en el cual se denomina hipoteca
mobiliaria.
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
CARACTERISTICAS DE LA HIPOTECA:
REQUISITOS DE VALIDEZ:
Existen dos clases de ttulos que son ttulo formal y ttulo material.
Ttulo formal: Es el documento que sirve para probar el acto jurdico o derecho real, es
decir, el ttulo formal es el documento que contiene el acto jurdico o derecho real. En
tal sentido son ttulos formales una escritura pblica, un formulario registral, un acta de
transferencia de bienes muebles registrables o copias certificadas de un expediente
judicial o administrativo, o documentos privados con firmas legalizadas. Por regla
general los documentos que pueden registrarse en las oficinas registrales son
instrumentos pblicos (conforme al principio registral de titulacin autntica o de
titulacin pblica) y por excepcin los documentos privados. El artculo 2010 del Cdigo
Civil Peruano de 1984 establece que la inscripcin se hace en virtud de ttulo que conste
en instrumento pblico, salvo disposicin contraria. Es decir, este artculo consagra el
principio de titulacin autntica.
El artculo VI del Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001
consagra el Principio Registral de Titulacin Autntica en los siguientes trminos:
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
sentido son ttulos materiales: las compra ventas, las donaciones, las permutas, las
hipotecas, los embargos, los levantamientos de embargos, los levantamientos de
hipotecas, la constitucin de sociedades, los aumentos de capital, las modificaciones de
estatuto, los cambios de denominacin, el cambio de objeto social, el nombramiento
de gerente o director, sus revocaciones, la disolucin, la extincin, el otorgamiento
de poder, el contrato de mandato, las revocaciones de los mismos, las sustituciones de
poderes, la sucesin intestada, el testamento, entre otros actos.
El ttulo formal de la hipoteca es la escritura pblica (salvo algunas excepciones) del
cual se pueden tomar traslados que son testimonios, partes notariales o boletas
notariales.
Dejando constancia que lo habitual es que se presenten al registro partes notariales,
conforme a la ley del notariado.
HIPOTECA LEGAL:
El artculo 1118 del Cdigo Civil Peruano de 1984 establece que adems de las
hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes:
1) Del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido
con dinero de un tercero.
2) La del inmueble para cuya fabricacin o reparacin se haya proporcionado trabajo o
materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle.
3) La de los inmuebles adquiridos en una particin con la obligacin de hacer
amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.
En los dems casos, el derecho del acreedor surge de la inscripcin de las hipotecas
legales en el registro. Las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas,
pueden exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripcin.
El artculo 1120 del mismo Cdigo establece que las hipotecas legales son renunciables
y tambin puede cederse su rango respecto a otras hipotecas legales y convencionales.
La renuncia y cesin pueden hacerse antelada y unilateralmente.
En el artculo 1121 del mismo Cdigo sustantivo se establece que las reglas de los
artculos 1097 a 1117 y 1122 rigen, para las hipotecas legales en cuanto sean
aplicables.
Para Planiol-Ripert y Becqu la hipoteca legal es aquella que de pleno derecho la ley
une al crdito , sin que sea necesario que el acreedor haya de hacer que se le constituya
por contrato expreso: antiguamente se denominaban "hipotecas tcitas". Las hipotecas
legales se establecen a favor de ciertas clases de personas en atencin a su condicin
jurdica o a la naturaleza de sus relaciones con aquellos cuyos bienes son afectados por
esas hipotecas.
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
HIPOTECA CONVENCIONAL:
HIPOTECA JUDICIAL:
EXTINCION DE LA HIPOTECA:
El artculo 1122 del Cdigo Civil Peruano de 1984 establece que la hipoteca se acaba
por:
INSCRIPCIN DE LA HIPOTECA
Existen diversos actos registrales entre los cuales podemos citar a la compra venta, la
donacin, la permuta, el embargo, la constitucin de sociedades, entre otros.
Considerndose tambin como un acto registrable la hipoteca.
La hipoteca en el Estado Peruano se inscribe en el Registro de Predios.
En el derecho espaol la hipoteca mobiliaria se inscribe en algunos registros de bienes
muebles y en registros de garantas.
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
Otro supuesto es cuando un predio corre inmatriculado y se presentan dos ttulos uno
que contiene una compra venta y otro que contiene una hipoteca constituida por el titular
registral, en este supuesto si se inscribe primero la traslacin de dominio como
consecuencia de la compra venta, la hipoteca ya no podr inscribirse. Se inscribe slo
uno de los dos ttulos. Es decir, en este supuesto el adquirente adquiere sin hipoteca el
inmueble.
Pero si en este mismo supuesto planteado se inscribe primero la hipoteca y luego la
traslacin de dominio, se inscriben los dos ttulos. Y el adquirente adquiere el predio con
un gravamen (siempre y cuando no existen ms gravmenes inscritos o anotados, ya
que en caso de existir estos se adquiere el bien incluso con estos gravmenes, que
pueden ser embargos o hipotecas, entre otros gravmenes, salvo que se trate de un
remate o adjudicacin judicial supuesto en el cual se adquiere el bien sin gravmenes,
ya que el Juez ordena que se deje sin efecto todo gravamen que pese sobre el bien,
salvo la medida cautelar de anotacin de demanda, conforme al numeral 2 del artculo
739 del Cdigo Procesal Civil peruano de 1993) que es la hipoteca.
RANGO DE LA HIPOTECA
Sobre un mismo inmueble pueden constituirse varias hipotecas, por lo cual es necesario
determinar que entre las mismas existe preferencia entre ellas a lo cual se denomina
rango de la hipoteca.
En tal caso corresponde determinar que el rango de la hipoteca la determina la
inscripcin en el registro de predios.
Por ejemplo si existen cuatro hipotecas inscritas la fecha de ingreso al registro es la que
determina el rango de la hipoteca.
No determina el rango la fecha de la minuta ni tampoco la fecha de la escritura pblica,
ni la fecha del testimonio, parte o boleta.
Es necesario destacar que sobre el mismo inmueble pueden inscribirse una cantidad
indeterminada de hipotecas, pero en la prctica generalmente en una partida registral
slo corre registrada una hipoteca.
Para comprender el rango de la hipoteca es necesario estudiar el principio registral de
prioridad de rango.
El Principio Registral de Prioridad de Rango se encuentra consagrado en el artculo
2016 del Cdigo Civil Peruano de 1984 que establece: "La prioridad en el tiempo de la
inscripcin determina la preferencia de los derechos que otorga el registro".
Al Principio Registral de Prioridad Preferente tambin se le denomina Principio Registral
de Prioridad de Rango, Prioridad Compatible o Prioridad por Rangos.
Este principio registral se aplica generalmente en el caso de gravmenes y medidas
cautelares, por ejemplo cuando existen dos hipotecas, tiene prioridad la hipoteca que
se inscribi primero frente a la hipoteca que se inscribi despus, sin importar las fechas
de las escrituras pblicas ni tampoco de las minutas. En tal supuesto se encuentra en
ventaja el acreedor hipotecario que logr inscribir primero su ttulo.
Cuando se aplica el principio registral de prioridad de rango se inscriben las dos
hipotecas que se presentan al registro, pero una de las mismas prima sobre la otra.
TITULAR REGISTRAL
Existe titular registral en los registros de bienes, en tal sentido existe titular registral en
el registro de predios (que comprende al registro de propiedad inmueble, registro predial
y seccin especial de predios rurales), registro de propiedad vehicular, registro de
sociedades cuyo capital se divide en participaciones, registro de embarcaciones
pesqueras, registro de buques, registro de naves, registro de aeronaves, entre otros.
El titular registral es el que aparece en el registro como propietario, en tal sentido
normalmente el titular registral es el que hipoteca el inmueble, salvo que con la hipoteca
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
se presente el ttulo de adquisicin del nuevo propietario, en tal caso el que hipoteca no
ser el titular registral, sino el nuevo adquiriente o propietario que con la inscripcin de
este ttulo se convertir en el nuevo titular registral.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
Existen varios principios registrales en cada sistema registral, entre los cuales podemos
citar el principio de prioridad, legalidad, tracto sucesivo, legitimacin, entre otros.
Considerndose tambin como principio registral el principio de publicidad, el cual se
encuentra consagrado legislativamente en el artculo 2012 del Cdigo Civil Peruano de
1984 y en el artculo I del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros
Pblicos Peruano.
En algunos reglamentos registrales especiales tambin se encuentra consagrado
legislativamente este principio registral.
El artculo 2012 del Cdigo Civil Peruano de 1984 establece que se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones.
Conforme al artculo 2014 del Cdigo Civil Peruano de 1984 puede constituirse tercero
registral siempre que existan los siguientes requisitos:
Que se adquiera de quien en el registro aparezca con facultades para otorgar el
documento.
Que sea una adquisicin a ttulo oneroso.
Que se inscriba la adquisicin el registro.
Que se acte de buena fe y no se conozca de la inexactitud del registro.
El tercero registral no es igual que el tercero civil, porque el primero es el protegido por
el principio registral de fe pblica registral. Mientras que el segundo es la persona que
no interviene en un contrato, por ejemplo si A con B celebran un contrato de compra
venta, es considerado como tercero civil respecto de este contrato C.
El tercero registral no necesita los mismos requisitos en todos los sistemas registrales,
en tal sentido los requisitos varan en los diferentes ordenamientos registrales. Por
ejemplo en algunos Estados no se requiere ttulo oneroso para estar ser considerado
como tal. Lo que si requiere en el derecho conforme a la norma citada.
El derecho registral protege al tercero registral.
FBRICA
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
INDEPENDIZACIN E HIPOTECA
Por ejemplo si el predio aparece en el registro que fue adquirido por la suma de
cincuenta mil dlares americanos es posible sin ningn problema que se inscriba una
hipoteca hasta por la suma de un milln de dlares.
EJECUCIN DE LA HIPOTECA
RETROPRIORIDAD DE LA HIPOTECA
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
Es decir, si sobre el predio corre inscrita una hipoteca as se inscriba una traslacin de
dominio no prospera una tercera de propiedad, conocida antes como tercera
excluyente de dominio.
NULIDAD DE HIPOTECA
El Cdigo Civil Peruano contiene normas que sancionan la ineficacia del acto jurdico,
entre las cuales destacan las normas que regulan la nulidad y anulabilidad del acto
jurdico, normas que tambin se aplican a los contratos y a los derechos reales.
Es decir, es posible declarar la nulidad relativa o absoluta de un acto jurdico, segn las
causales de nulidad establecida en el Cdigo Civil Peruano de 1984.
En algunos supuestos los derechos reales pueden ser declarados ineficaces.
La hipoteca es un derecho real y como tal parece que no es atacable, sin embargo, nada
impide que se declare su nulidad o anulabilidad a travs de una sentencia judicial.
Es decir, la hipoteca puede ser declarada ineficaz, an en caso de que la misma corra
registrada en el registro.
Perodo 1980-1990:
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
crditos a los hogares, o canalizando recursos para que las instituciones antes
mencionadas pudieran otorgar dichos crditos, fueron:
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
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hipotecario entre 0,5% y 1% del PIB. En los aos de crisis, esas colocaciones
representaron apenas 0,2% del PIB.
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moderada entre los aos 1982 y 1985, para luego recuperarse entre 1985 y 1987,
perodo de relativa estabilidad en las variables macroeconmicas y de mayor fomento
por parte del Estado al sistema de crdito hipotecario (aunque se trat de medidas de
corto plazo). Sin embargo, a finales de la dcada, este tipo de financiamiento entr en
una grave crisis que hizo que los montos de sus colocaciones y por ende el
financiamiento de nuevas viviendas se redujera drsticamente. Entre 1988 y 1990, casi
todas las mutuales arrojaron resultados econmicos negativos e insostenibles, lo que
hizo que casi todas las mutuales de Lima y de las dems regiones del pas quebraran.
Todo lo anteriormente descrito lleva a preguntarse por aquellos factores que condujeron
a la crisis en la que cay el financiamiento de las viviendas por medio de la concesin
de crditos hipotecarios. La revisin bibliogrfica y el anlisis de los datos y estadsticas
oficiales permiten hallar una serie de factores que explicaran la crisis de este sector. Un
factor fundamental para explicar esta crisis fue la recesin y la hiperinflacin que
experiment la economa en los tres ltimos aos de la dcada. Entre 1988 y 1990, la
actividad econmica se redujo en alrededor de 10% y la inflacin lleg a 7.649% en
1990, cifra sin precedentes. Todo ello provoc una cada en los ingresos de la poblacin.
Segn las estadsticas sobre remuneraciones, entre 1987 y 1990, los sueldos y salarios
reales promedio se redujeron en ms de 60%, lo cual hizo que las familias contaran con
menos recursos para invertir en vivienda.
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
Fuente: SBS.
Elaboracin: Instituto APOYO.
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cobranza judicial) respecto al total de colocaciones era de 8%, mientras que a mitad de
la dcada sta representaba 20%. Si bien no se han encontrado cifras sobre la cartera
en atraso del Banco Central Hipotecario para los ltimos aos de la dcada, es
razonable suponer que, dada la coyuntura econmica, esa situacin se agrav en ese
perodo. Debe sealarse tambin que el manejo administrativo y financiero de las
instituciones especializadas en la vivienda no fue el ptimo. Por ejemplo, en el caso de
las mutuales, la mala calidad administrativa se ve reflejada en los elevados montos por
concepto de gastos operativos, que aumentaron de 19% del total de ingresos financieros
en el primer lustro a 34%, en promedio, durante la segunda mitad de la dcada. De
otro lado, el Estado, ante la crisis econmica que afrontaba, redujo drsticamente los
recursos que destinaba a financiar a esas instituciones y dio prioridad a otros sectores.
Ello provoc que las mutuales y el Banco Central Hipotecario contaran con menos
recursos para financiar prstamos hipotecarios. Segn las estadsticas, las colocaciones
del Banco de la Vivienda (que provea de recursos al sistema mutual y al Banco Central
Hipotecario) experimentaron una cada, pasando de US$420 millones en 1987 a
US$150 millones en 1999. En el caso particular de las mutuales de vivienda, la cada en
los recursos que reciban del Banco de la Vivienda y del FONAVI fue ms drstica,
pasando de US$129 millones en 1987 a tan slo US$4 millones en 1990.
Grfico 6
Recursos del FONAVI y del Banco de la Vivienda destinados a
las mutuales de vivienda
(en millones de US$ )
140
120
100
80
60
40
20
0
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990
Fuente: SBS
Elaboracin: Instituto APOYO
En resumen, hubo una serie de factores que contribuyeron a explicar la crisis en la que
entraron las instituciones especializadas en el financiamiento de viviendas y de la cual
ya no pudieron recuperarse. Sin embargo, son dos los factores ms importantes que
explican la crisis de ese sistema: los graves problemas de financiamiento que
enfrentaron esas instituciones y las tasas de inters real negativas de los prstamos
hipotecarios; problemas que se agudizaron a raz de la crisis econmica
hiperinflacionaria. La situacin financiera de las mutuales y del Banco Central
Hipotecario empeor cuando el gobierno cort las lneas de crdito que les otorgaba y
se redujo la captacin de ahorros del pblico a causa de la crisis; se perdi la confianza
en esas instituciones y en la mejor poltica de la banca privada para atraer depsitos. A
ello se le suma el hecho de que la crisis hiperinflacionaria trajo como consecuencia que
las tasas de inters de los prstamos otorgados por estas instituciones se hicieran
negativas, debido a que stos no contaban con un sistema de indexacin que
compensara la inflacin. Sin recursos que pudieran financiar las operaciones de esas
instituciones y con prstamos hipotecarios que perdan su valor en el tiempo, estos
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
Grfico 10
Evolucin del PBI y las colocaciones de crditos hipotecarios
(en millones de US$ )
50,000 2,000
40,000
1,500
30,000
1,000
20,000
500
10,000
0 0
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002*
* Datos a octubre
Fuente: SBS
Elaboracin: Instituto APOYO
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
una poca de bonanza, mostrando elevadas tasas de crecimiento anual promedio (cabe
destacar que la cartera de crditos hipotecarios pas de US$74 millones en 1995 a
US$1.096 millones en 1998). Durante ese perodo, el mercado se dinamiz a un ritmo
mayor que la actividad econmica. Sin embargo, no fue posible mantener ese ritmo de
crecimiento y, entre 1998 y 2001, el crecimiento del mercado se detuvo. Finalmente, en
2002, debido en buena medida al relanzamiento de los programas del Estado para
facilitar el financiamiento de la vivienda bajo esta modalidad de crditos, la cartera de
crditos hipotecarios volvi a crecer a una tasa moderada del orden de 10%. En cuanto
al nivel de profundizacin alcanzado por el crdito hipotecario, ste ha venido
incrementndose permanentemente a lo largo de la dcada, ya sea medido como
porcentaje de participacin en el total de crditos concedidos por el sistema financiero
nacional, o como porcentaje del PIB. Hasta octubre de 2002, los crditos hipotecarios
representaban alrededor de 10% del total de las colocaciones del sistema financiero y
3% del PIB.
Grfico 11
Colocaciones de crditos hipotecarios como porcentaje del
total de colocaciones del sistema financiero y como
porcentaje del PIB
10
8
6
4
2
0
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002*
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Ao Prstamos Monto
1999 143 2,6
2000 405 7,4
2001 1.422 25,4
2002 3.611 71,9
Total 5.581 107,3
Desde los inicios del funcionamiento del Fondo hasta diciembre de 2002 se han
otorgado 5.581 prstamos por un monto total de US$107 millones. Si bien a partir de
1999 se realizaron colocaciones de crdito hipotecario, es apenas en 2001 que se
observa un mayor dinamismo en las colocaciones como resultado del relanzamiento del
programa: el monto colocado anualmente prcticamente se triplic tanto en 2001 como
en 2002; mientras que la participacin de los crditos otorgados bajo esta modalidad
respecto al total de crditos hipotecarios otorgados por el sistema financiero nacional
pas de 1% en 2000 a 7% en octubre de 2002. Siendo el tamao del Fondo de unos
US$514 millones, a la fecha slo se ha utilizado cerca de 20% de los recursos asignados
en casi cuatro aos de funcionamiento y se est muy por debajo de las 12.500 viviendas
financiadas (nmero establecido como objetivo para el primer ao de funcionamiento
del Fondo), todo lo cual refleja el poco dinamismo de sus primeros aos. Debe sealarse
que las operaciones de crdito hipotecario con fondos del programa Mivivienda se han
concentrado tambin en pocos bancos. Segn las estadsticas, a diciembre de 2002,
65% del total de operaciones realizadas con fondos de Mivivienda se concentraba en
cuatro instituciones: Banco Wiese Sudameris, Banco Continental, Banco del Trabajo y
Banco de Crdito. Asimismo, a diciembre de 2002, 78,5% del total de los crditos
hipotecarios otorgados con recursos de Mivivienda se encontraba nominado en dlares,
mientras que 21,5% se coloc en nuevos soles, a tasas de 12,5% anual en dlares y de
11% anual en soles (ajustada por inflacin), respectivamente. Esta situacin se
explicara porque los potenciales clientes del banco perciben que el riesgo inflacionario
es mayor al riesgo de devaluacin. Esta situacin podra acabar por revertirse conforme
se confe ms en la estabilidad del nivel de precios de la economa y se gane mayor
experiencia en el manejo de este tipo de crditos con tasas de inters en soles
indexadas a la inflacin. A continuacin, se presentan las condiciones de los crditos
hipotecarios Mivivienda otorgados por los principales intermediarios financieros antes
sealados:
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
Cuadro 4
En cuanto al monto promedio de los crditos otorgados, la mayora de ellos han estado
alrededor de US$18.000, lo que significa que estos recursos han estado llegando
principalmente a hogares del nivel socioeconmico B2 (ingreso promedio de US$540) y
en menor medida C1 (ingreso promedio de US$400).
Cuadro 5
(en porcentajes)
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
los 8.000 prstamos, a pesar de que las tasas de inters promedio de los mismos no
bajen del nivel actual. Se espera tambin que en el segundo trimestre del presente ao
se lance un programa de viviendas para aquellas personas que realizaron sus aportes al
FONAVI, y que durante este ao se efecten las primeras titularizaciones de crditos en
el marco de este programa.
TECHO PROPIO: A partir de septiembre de 2002, el Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento, gracias a un prstamo otorgado por el Banco
Interamericano de Desarrollo (BID), puso en funcionamiento el proyecto Techo Propio,
con el propsito de facilitar a los sectores de menores recursos el acceso a una vivienda
propia, a travs de un subsidio directo. La entidad ejecutora del proyecto es el Fondo
Mivivienda, el cual desarrolla funciones administrativas y presupuestarias necesarias
para el logro de los objetivos propuestos. El programa consta de tres componentes: el
ahorro por parte de los prestatarios, la bonificacin otorgada por el Estado y el crdito
concedido por las instituciones financieras. En primer lugar, los interesados deben
alcanzar un ahorro mnimo de 10% del valor de la vivienda que deseen adquirir, a travs
de depsitos mensuales de entre US$50 y US$60 en libreta de ahorros hipotecaria que
ser facilitada por las instituciones financieras. El bono de financiamiento hipotecario
consiste en un subsidio directo por un monto de dinero no reembolsable y otorgado por
nica vez a aquellas personas que no tengan vivienda propia, que sean casadas, vivan
juntas o tengan hijos, que hayan depositado como mnimo 10% del valor de la vivienda
en un intermediario financiero, que acrediten ingresos mensuales entre US$55 y
US$278, que tengan un compromiso de compraventa con el promotor de la vivienda, y
que cuenten con la calificacin de un intermediario financiero para financiar la diferencia
entre el valor de la vivienda y la suma de la bonificacin con la cuota inicial. El monto de
la bonificacin depende del valor de la vivienda por adquirir. As, para un valor de entre
US$4.000 (monto mnimo de la vivienda) y US$8.000, la bonificacin mxima ser de
US$3.600; mientras que para viviendas de US$8.000 a US$12.000 (monto mximo de
la vivienda en el programa), la bonificacin mxima ser de US$1.800. Cabe indicar que
estas bonificaciones financian desde 15% para viviendas de US$12.000, hasta 85%
para viviendas de US$4.000. El crdito concedido por el intermediario financiero ser
necesario slo en el caso de que el valor del bono de financiamiento hipotecario ms la
cuota inicial no alcance a cubrir el costo de la vivienda. Estos crditos se concedern
preferentemente en soles a una tasa de inters de 11%, aproximadamente, actualizada
por la inflacin, a un plazo mximo de 20 aos, en cuotas de US$95 mensuales como
mximo (en el caso de viviendas de US$12.000). Finalmente, cabe mencionar que el
programa est orientado al financiamiento de viviendas cuyo valor aproximado flucte
entre US$4.000 y US$8.000. Con esta finalidad, el gobierno ha subastado terrenos para
la construccin de las viviendas. En la primera convocatoria (15 de noviembre de 2002)
se ofertaron 5.952 viviendas y se espera que el primer ao se otorguen 15.000 viviendas
de US$4.000, con el mismo nmero de bonos otorgados, con lo cual se subsidiara 90%
del costo total de las viviendas, estando 50% de ellas construidas en provincias del
interior del pas. Las instituciones financieras calificadas para participar en este
programa son: Banco Financiero, Banco del Trabajo, Banco Wiese Sudameris,
Interbank, Mibanco, CMR Saga Falabella, Caja Rural de Ahorro y Crdito (CRAC) Seor
de Luren (Ica), CRAC del Sur (Arequipa), CRAC Nor Per (Trujillo), CRAC San Martn
(Tarapoto) y las cajas municipales de Maynas, Trujillo y Tacna.
BANCO DE MATERIALES:
El Banco de Materiales fue creado mediante la Ley 23.220 en 1980, con el propsito de
ayudar a solucionar el problema de la edificacin y el mejoramiento de la vivienda
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
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Grfico 15
Sueldos y salarios reales promedio - Lima Metropolitana*
2,000
1,500
1,000
500
0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002*
Sueldos Salarios
* En nuevos soles (ao base = 1994)
Fuente: Ministerio de Trabajo y Promocin Social
Elaboracin: Ins tit uto APOYO
4) El bajo nivel de morosidad que ha presentado en los ltimos aos este tipo de
crdito en comparacin con otros, tales como los crditos de consumo,
comerciales o a la microempresa, lo cual ha promovido un mayor inters en el
mercado de crdito hipotecario por parte de los intermediarios financieros: La
cartera en atraso (instrumentos vencidos e instrumentos en cobranza judicial) de
los crditos hipotecarios concedidos fue menor a 1% hasta 1997. A partir de ese
ao, la cartera en atraso experiment un ligero incremento hasta llegar a
representar alrededor de 6% de la cartera vigente en la actualidad. Segn las
estadsticas, en los ltimos aos, el crdito hipotecario ha tenido la menor tasa
de mora en comparacin con otros tipos de crditos, tales como los comerciales,
de consumo o a la microempresa. Para la mayora de los bancos, la cartera en
atraso representa menos de 8% de los crditos.
pg. 27
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
Grfico 17
Tasas de inters efectivas reales
(en porcentajes )
70
60
50
40
30
20
10
0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002*
* Datos a noviembre
Fuente: SBS
Elaboracin: Instituto APOYO
Asimismo, se han encontrado factores que limitan el desarrollo del crdito hipotecario,
los cuales se sealan a continuacin:
Niveles de sueldos y salarios bajos e incertidumbre en cuanto a los niveles de ingresos,
lo cual impide a un gran sector de la poblacin reunir los requisitos para obtener un
crdito hipotecario: La adquisicin de una vivienda implica un horizonte de
financiamiento de largo plazo y una porcin significativa del ingreso familiar. Ante esta
situacin, cobran vital importancia con relacin al flujo de pagos de los crditos
hipotecarios la suficiencia y la regularidad de los ingresos. A pesar de que durante los
ltimos aos los sueldos y salarios han crecido, sus niveles son todava muy bajos
(segn las estadsticas, slo 11% de los hogares de Lima Metropolitana cuentan con un
ingreso familiar promedio superior a US$1.100)1. Adems, en los ltimos aos se ha
incrementado el porcentaje de hogares que dependen de trabajos eventuales, sobre
todo en los niveles de menores ingresos. Por ejemplo, slo alrededor de 30% de los
jefes de hogar de los sectores socioeconmicos B y C (sectores a los que se orienta el
crdito hipotecario) cuentan con un trabajo estable y podran justificar ingresos
regulares. Esta situacin ha ocasionado desinters por parte de los bancos en otorgar
prstamos hipotecarios a estos sectores de la poblacin.
Descalce entre la oferta y demanda de vivienda: Segn las estimaciones realizadas por
CAPECO para Lima Metropolitana, en 2002, 20% de las viviendas en oferta tenan un
precio menor o igual a US$20.000. Sin embargo, 80% de la demanda de vivienda se
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
Cuadro 7
Oferta y demanda efectivas por vivienda en Lima
Metropolitana
(en porcentajes)
No. de hogares
Precio de la vivienda en Oferta de que demandan
US$ viviendas vivienda
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
Falta de coordinacin entre los programas que desarrolla el gobierno para atender la
demanda de vivienda de una manera eficiente y con equidad y permitir que todos los
sectores puedan acceder a ella. En la actualidad se estn aplicando diferentes
programas en el tema de vivienda y urbanismo (Banco de Materiales, Fondo Mivivienda,
etc.), pero esos esfuerzos no se realizan de forma coordinada. Adems, este tipo de
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
Adopcin de medidas que no favorecen la reduccin del costo de las viviendas: A inicios
de 2002, las tasas de las licencias de construccin se incrementaron. Ello produjo un
aumento en el costo de las viviendas. Diversas empresas constructoras y
representantes gremiales califican este tipo de medida como inoportunas cuando el
objetivo de la poltica habitacional actual es reducir el costo de las viviendas y relanzar
programas como Mivivienda.
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
Respecto a los gastos en los que se debe incurrir para elaborar la escritura pblica,
figuran: el pago de un abogado que elabora la minuta en la que se constituye la hipoteca,
cuyos costos fluctan entre US$200 y US$400, y el pago a un notario, cuyo costo flucta
entre US$130 y US$400.
Las empresas del sistema financiero (principalmente los bancos) pueden hacer uso del
bloqueo registral para la inscripcin de cualquier acto ante las oficinas registrales de
los registros que integren los registro pblicos (en el caso de la hipoteca, en el Registro
de Propiedad Inmueble)4. El bloqueo registral consiste en una solicitud de denegacin
de inscripcin de cualquier otro acto sobre un inmueble que se vaya a traspasar o a
adquirir, hasta que concluya el trmite de inscripcin de la hipoteca. Con el bloqueo
registral, el intermediario financiero (principalmente el banco) efecta el prstamo. El
bloqueo registral es un trmite sencillo que cuesta S/.14 (US$3,5) y que dura, en
promedio, tres das laborables.
Debe destacarse que la legislacin (Ley No.26.702, Ley General del Sistema Financiero
y del Sistema de Seguros y Orgnica de la SBS) permite que un contrato en el que est
de por medio una hipoteca no necesariamente requiera una escritura pblica para
realizar la inscripcin en los registros pblicos. En contratos entre los intermediarios
financieros y sus clientes cuyo valor sea inferior a 40 UIT (aproximadamente
US$35.000), se puede extender un documento privado con firmas legalizadas
notarialmente, las mismas que se inscribirn sin necesidad de escritura pblica en el
Registro Pblico. A pesar de que la legislacin permite esta alternativa, en casi la
totalidad de los contratos que incluyen una garanta hipotecaria se elabora una escritura
pblica. Ello para evitar que muchos deudores acten de mala fe, ya sea falsificando las
firmas o negndolas en los procesos judiciales, lo cual trae como consecuencia que
estos procesos se alarguen innecesariamente. Estos riesgos son significativamente
menores en los casos en los que existe la escritura pblica, por lo que los bancos
prefieren el uso de esta ltima modalidad para los prstamos hipotecarios.
La duracin del trmite depende de si se presentan o no observaciones en el proceso
de validacin de los datos. En los casos en los que no se presentan observaciones, el
procedimiento dura siete das hbiles. Si hay observaciones, stas se deben resolver
en cinco das laborables, luego de lo cual el Registro Pblico toma cinco das laborables
adicionales. Al respecto, los funcionarios entrevistados en la Zona Registral IX Sede
Lima sealaron respetar dichos plazos. Tambin manifestaron que, si dispusieran de
mayores recursos y una cantidad mayor de personal calificado, la duracin del trmite,
en el caso de que no haya ninguna observacin, podra reducirse a tres das.
En cuanto a los costos del trmite para registrar la hipoteca, los derechos de pago son
equivalentes a 0,24% de una UIT por derecho de calificacin y 1,5/1.000 del monto de
la hipoteca por derechos de inscripcin. As, si se constituye una hipoteca por un valor
US$50.000, el pago que hay que efectuar ante el Registro Pblico por derecho de
calificacin y de inscripcin es igual a US$288 (en este caso, el costo representa 0,6%
del monto por el que se realiza la hipoteca).
Como informacin adicional, se puede sealar que las personas que toman los crditos
hipotecarios deben realizar pagos adicionales a los efectuados en los registros pblicos.
Por ejemplo, debe efectuarse ante la municipalidad el pago del Impuesto de Alcabala
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
por la trasferencia de un predio (3% aplicable sobre el valor de auto avalo del predio,
ajustado por un factor que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadstica e
Informtica [INEI]). En el caso de la primera venta del predio por una empresa
constructora, el clculo del impuesto es de 3% sobre el valor del terreno. Respecto al
pago de impuestos, debe destacarse que el Programa Mivivienda no est exonerado
del Impuesto de Alcabala, pero s est exonerado del Impuesto General a las Ventas
(IGV).
En los casos en los que se desea obtener informacin sobre bienes inmuebles inscritos
en los registros pblicos (publicidad registral), la obtencin de una copia simple (en la
que se encuentra la informacin sobre el bien inmueble y sus gravmenes) cuesta S/.8
(menos de US$2,3) y se consigue en apenas 5-10 minutos. Tambin puede solicitarse
un certificado de gravmenes que cuesta S/.19 (US$5,4) y que se entrega en cinco das
laborables (la diferencia en la duracin se debe a que para el certificado de gravmenes
se requiere la firma de un registrador).
Hasta hace unos aos, las hipotecas se evaluaban dentro de las secciones de los
registros pblicos encargadas de la inscripcin de todos los actos inscribibles
relacionado con predios (contratos de compraventa, independizaciones, etc.). Sin
embargo, ello representaba un problema, ya que impeda la unificacin de criterios y la
especializacin en un acto registral en particular. Para resolver ese problema, desde
hace aproximadamente seis meses, en los registros pblicos funcionan las salas
especializadas para el tema de hipotecas (cuyo nmero es considerablemente inferior
al nmero de salas que existan anteriormente y que vean este acto registral).
Una deficiencia que existe en el funcionamiento de los registros pblicos (en particular
en el Registro de Propiedad Inmueble) es que cualquier solicitud de inscripcin en la
partida registral (documento en el que se inscribe la hipoteca) tiene que presentarse en
la misma oficina en donde se encuentra la partida registral. Al respecto, la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (SUNARP) viene haciendo los
ajustes informticos necesarios en el Registro de Propiedad Inmueble y en otros, para
ir superando gradualmente esa limitacin.
Otra deficiencia es la relacionada con la publicidad registral. La informacin contenida
en todos los registros pblicos (en este caso en el Registro de Propiedad Inmueble)
debe estar al alcance de toda la ciudadana sin mayores costos y de una forma rpida
desde cualquier regin del pas. Actualmente ello no es posible, aunque los registros
pblicos ya estn trabajando en interconectar la informacin de todas sus dependencias.
Un sistema de registros interconectado tiene mltiples beneficios, entre los cuales est
la posibilidad de que las oficinas registrales compartan toda la informacin registral en
el mbito nacional, lo cual permitir brindar la publicidad de esta informacin desde
cualquier parte del pas. Se espera que en el nterin este sistema ya est en
funcionamiento.
Debe destacarse tambin que la informacin contenida en los registros pblicos en una
gran cantidad de casos est incompleta o desactualizada. Ello se debe a la poca cultura
registral y a la informalidad en la que se realizan las construcciones en Per, lo cual ha
trado como consecuencia que muy pocos inmuebles estn inscritos adecuadamente.
Ello genera un costo adicional a los bancos y dems intermediarios financieros que
otorgan prstamos hipotecarios, ya que para conceder esta clase de prstamos se
requiere que los inmuebles estn completamente saneados. Segn la opinin de los
funcionarios bancarios especializados en el campo jurdico entrevistados, las personas
no registran cambios en sus propiedades debido a que no existen facilidades en los
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
registros pblicos y por lo tanto prefieren evitar los trmites que tendran que realizar en
estas instituciones.
Un problema adicional que se ha generado respecto al orden y actualizacin de la
informacin sobre bienes inmuebles en los registros pblicos, se ha provocado debido
a la creacin del Registro Predial Urbano (RPU), entidad encargada de facilitar la
inscripcin de propiedades ubicadas en asentamientos humanos y urbanizaciones
populares, que funciona en paralelo con el Registro de Propiedad Inmueble. Si bien el
RPU ha permitido que un mayor nmero de inmuebles se hayan registrado, tambin ha
generado una serie de problemas. Primero, debido a la desconfianza hacia el
funcionamiento del RPU, un gran nmero de personas ha inscrito sus propiedades en
ambos registros, lo cual ha trado un desorden en el registro de propiedades inmuebles.
Asimismo, algunos bancos han decidido no otorgar prstamos hipotecarios con garanta
inscrita en el RPU, porque consideran que ese Registro no brinda la misma seguridad
jurdica que el Registro de Propiedad Inmueble. Para solucionar estos problemas, el
RPU se encuentra en pleno proceso de integracin al Registro de Predios que est
comprendido dentro del Registro de Propiedad Inmueble de las Oficinas Registrales de
la SUNARP.
Reforma del sistema de constitucin y registro de garantas
Actualmente se halla en discusin la reforma del sistema de constitucin y registro de
garantas. Esta reforma tiene por objeto mejorar el sistema de publicidad de garantas y
reducir los costos de registro. Segn el sistema actual, es necesaria la revisin de la
legalidad y la autenticidad de los documentos antes de su inscripcin. En este sentido,
la ley exige una gran cantidad de informacin, pues requiere el registro del contrato
entero de garanta. Por el contrario, en otros pases como Estados Unidos y Canad
slo se requiere inscribir la informacin mnima necesaria para avisar al pblico de la
existencia de un gravamen; es decir, slo se exige inscribir el nombre del deudor, del
acreedor y la descripcin del bien en garanta, sin inscribir el contrato entero de la
misma.
La consecuencia del registro de tanta informacin es la invasin de la privacidad de las
partes, lo cual ha llevado a que se limite el acceso al pblico de esta informacin. Ello
no es coherente con el objetivo y la razn de ser de un sistema de registro de garantas,
que es dar publicidad a la informacin registrada. Por ejemplo, mientras que en Per el
pblico accede a la informacin mediante una solicitud de certificados sobre un bien
(como la copia simple o el certificado de gravmenes antes mencionados) o un deudor
especfico, en otros pases el pblico accede directamente a todos los archivos. Bajo
este sistema, el control de la legalidad se reducir drsticamente a la simple
constatacin de que se haya llenado los campos de un formulario que servir para
informar acerca de la garanta (deudor, acreedor y bien dado en garanta). La
informacin se ingresara en una base de datos electrnica de jurisdiccin nacional de
libre e inmediato acceso pblico5. Sera conveniente que se adopten estas medidas para
la mejora del servicio que brindan los registros pblicos.
Ejecucin de la garanta hipotecaria
Si bien es cierto que la lentitud y los costos para constituir y ejecutar una garanta
hipotecaria son problemas que afrontan los bancos para otorgar los prstamos
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
del bien inmueble12. Debe sealarse que, si bien despus del fallo del juez a favor del
banco es posible iniciar procesos penales indemnizatorios por la apropiacin ilcita de
las garantas o por el deterioro o prdida parcial de las mismas, las posibilidades de
xito y recuperacin dineraria son mnimas. Por ello, en la gran mayora de los casos,
los bancos no emprenden este tipo de procesos. Llama la atencin que la duracin de
estos procedimientos sea tan larga, tratndose de una tarea en la que no es preciso
demostrar nada y slo debe procederse al pago de una deuda.
Lo lento y engorroso de los procesos de ejecucin de garantas tiene como
consecuencia que la hipoteca no sea una garanta completamente efectiva para la
recuperacin de un crdito. Es por esta razn que los bancos prefieran realizar
prstamos hipotecarios cuya garanta sea un inmueble que pueda soportar el costo
adicional que representa un litigio prolongado. Este aspecto tiene una importancia
especial al momento de la formacin del precio de los crditos y las condiciones que se
establecen para otorgarlos (como el monto mnimo solicitado para otorgar el prstamo).
En cuanto a los gastos judiciales en los que tiene que incurrir el demandante, el Instituto
APOYO realiz una encuesta entre 223 abogados litigantes que haban participado en
tales procesos, los que sealaron que en uno en donde el bien en cuestin se adjudica
en el primer acto de remate y sobre el cual no se ha planteado ningn recurso de nulidad
el costo estimado es de US$422. Sin embargo, mientras ms complejo sea el escenario,
mayores sern los costos que se generen. Por ejemplo, cuando se presentan
observaciones a la tasacin, el costo estimado es de US$462 y si se presentan no slo
observaciones a la tasacin, sino que tambin se plantea la nulidad del remate, el costo
estimado en este escenario es de US$607.
Impacto de la lentitud del proceso judicial de ejecucin de la garanta hipotecaria
en la tasa de inters
La demora en los procesos de ejecucin de la garanta tiene un impacto directo sobre
la tasa de inters que cobran los intermediarios financieros. La tasa de inters se
reducira por dos efectos, uno relacionado con los gastos judiciales (tasas judiciales y
abogados), los intereses no percibidos y la prdida del valor de la garanta en el tiempo;
y otro relacionado con los problemas de seleccin adversa y riesgo moral, los cuales
incrementan la probabilidad de no recuperar los prstamos otorgados. La SBS calcul
el efecto de los costos ocasionados por los intereses no percibidos y por la subsiguiente
prdida de valorizacin de la garanta en el tiempo sobre la tasa de inters13.
La metodologa utilizada consisti en estimar por separado los costos anteriormente
sealados. El costo de oportunidad por intereses no percibidos se calcul como la tasa
de inters dejada de percibir por la fraccin de crditos hipotecarios en situacin de
cobranza judicial. El costo por la desvalorizacin de la garanta se calcul como la
prdida al traer a valor presente el porcentaje de crditos recuperados de la fraccin de
crditos en situacin de cobranza judicial. Para ello se consider una tasa de
recuperabilidad de 40%, una tasa de descuento igual a la tasa activa de mercado y una
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Cuadro 8
Impacto de la duracin de los procesos de ejecucin de garantas sobre el costo de
financiamiento
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
A causa del accionar de las mafias y de la falta de postores, los bienes no se adjudican
en el primer remate, lo cual alarga la duracin del proceso judicial y reduce el pago que
recibe el acreedor por la venta del inmueble, ya que si no se presentan postores, en el
siguiente remate el precio base de la postura se reduce en un 15%. Segn la legislacin
vigente, si en la tercera convocatoria tampoco hay postores, a solicitud del ejecutante
podr adjudicrsele directamente el bien por el precio base de la postura que sirvi para
la ltima convocatoria, pagando el exceso sobre el valor de su crdito, si lo hubiere. Si
el ejecutante no solicita su adjudicacin en el plazo de 10 das, el juez, sin levantar el
embargo, dispondr una nueva tasacin y remate. Ello obliga a muchos bancos a
adjudicarse los bienes en la tercera convocatoria y de este modo poner fin al proceso
judicial.
La excesiva formalidad para que se lleven a cabo los remates: Para la realizacin de
estos actos se impone un nmero excesivo de requisitos que se deben cumplir para que
aquellos sean vlidos. Si bien la formalidad es necesaria para resguardar los derechos
procesales de ambas partes, muchas veces sta se utiliza para obstaculizar el remate
cuando la parte deudora presenta impugnaciones al proceso, con la nica finalidad de
alargar la adjudicacin del bien.
Deficiencias en la realizacin de las tasaciones, ya sea por la complejidad en algunas
de ellas o por la falta de colaboracin de la parte afectada: Es comn, por ejemplo, que
no se permita el acceso de los peritos a los bienes inmuebles, por lo que stos terminan
haciendo una evaluacin de gabinete. Para solucionar este problema, se necesita el
diseo de un mecanismo que comprometa la colaboracin de las partes, por ejemplo,
estableciendo sanciones o multas, o solicitando la colaboracin de las fuerzas policiales
para que los peritos accedan al inmueble para realizar la tasacin.
La imposibilidad de que la ejecucin de una garanta inmueble se realice a travs de la
va extrajudicial: El sistema actual de ejecucin de garantas establece la va judicial
como la nica para ejecutar un bien inmueble, a pesar de que en el caso de bienes
muebles s est permitida la ejecucin por vas extrajudiciales. La legislacin tambin
prohbe el pacto comisorio (que permitira al acreedor el cobro de la deuda apropindose
del bien objeto de la garanta, si se es el acuerdo al que han llegado las partes)16. Ello
significa que no basta con que la garanta que respalda el crdito impagado deba
necesariamente venderse a un tercero, sino que adems dicha venta debe
forzosamente ser consecuencia de un mandato judicial, para lo cual se requiere seguir
un proceso prolongado y costoso, tal como se ha mostrado.
Para superar estos problemas se proponen medidas como las siguientes: Para superar
el problema de la sobrecarga laboral y la ineficiencia de los jueces, se recoge la
propuesta de la ASBANC sobre la creacin de salas especializadas en el Poder Judicial
que se encarguen exclusivamente de este tipo de procesos. Los magistrados que
trabajaran en ellas recibiran capacitacin especfica en estos temas. En cuanto a las
ineficiencias en los actos de remate judicial, se propone la posibilidad de que sean
empresas privadas las que se dediquen a realizar los remates de inmuebles. Las
empresas privadas a cargo de los remates podran ser elegidas por el acreedor y se
ocuparan de recibir los inmuebles materia del remate, tasarlos, organizar los remates,
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
CONCLUSIONES
La hipoteca en el Estado Peruano slo recae sobre bienes inmuebles, lo cual concuerda
con la mayor parte de legislaciones extranjeras. La hipoteca en el Estado Espaol recae
sobre bienes inmuebles y sobre algunos bienes muebles, por lo cual en dicho Estado la
hipoteca es de dos clases que son la hipoteca inmobiliaria e hipoteca mobiliaria. En el
Estado Peruano casi no se tramitan procesos de nulidad de hipoteca.
Tal como se seal en secciones anteriores, para que los prestatarios puedan acceder
a los productos que ofrecen los intermediarios financieros, deben percibir, como mnimo,
un ingreso de US$1.000, monto que alcanza slo una pequea fraccin de la poblacin.
Ello hace imperante que el Estado participe en este mercado, con el objeto de promover
su desarrollo y que as un mayor nmero de hogares pueda acceder a este tipo de
financiamiento.
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
AGENDA EJECUTIVA
Debe reconocerse que existe un grave problema de dficit habitacional en Per, que se
concentra mayoritariamente en los sectores socioeconmicos de menores ingresos. No
se debe esperar que 70 el mercado por s slo solucione el problema del acceso al
crdito hipotecario. Tal como se seal en secciones anteriores, para que los
prestatarios puedan acceder a los productos que ofrecen los intermediarios financieros,
deben percibir, como mnimo, un ingreso de US$1.000, monto que alcanza slo una
pequea fraccin de la poblacin. Ello hace imperante que el Estado participe en este
mercado, con el objeto de promover su desarrollo y que as un mayor nmero de
hogares pueda acceder a este tipo de financiamiento. La intervencin del Estado debe
estar orientada a la creacin de condiciones para que los intermediarios financieros
puedan ofrecer crditos hipotecarios en un ambiente de competencia, de modo que el
financiamiento de la vivienda ofrezca una opcin de negocios que compita en igualdad
de condiciones con otros sectores en los que invertir. El Estado no debe desempear
un papel sobreregulador del funcionamiento de los mercados y de la operacin de los
agentes que intervienen en l, tal como sucedi en la dcada del 80. Tampoco debe
establecer topes a las tasas de inters o construir viviendas subsidiadas, ya que estas
medidas desincentivaran la participacin de los intermediarnos financieros y las
empresas constructoras. El Estado debe concentrar sus esfuerzos en hacer que los
hogares con menores ingresos puedan acceder al crdito hipotecario. En la dcada del
90, una de las intervenciones ms importantes del Estado en el mercado de crdito
hipotecario ha sido el Programa Mivivienda, que consiste en la aplicacin de un subsidio
a la tasa de inters para fomentar el desarrollo del mercado hipotecario. Los resultados
hasta la fecha indican que el mayor porcentaje de las viviendas financiadas por este
Programa tienen un precio superior a US$18.000. Ello significa que el programa no ha
sido muy progresivo, ya que los sectores que se han visto favorecidos por el mismo no
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
han sido los de menores ingresos, que son incapaces de solventar el costo de una
vivienda de ese tipo. Asimismo, esta situacin demuestra la incapacidad del programa
para orientar sus recursos hacia los hogares de menores ingresos. Otro problema que
afronta este Programa es el de su sostenimiento. A la fecha se han colocado US$107
millones del total de US$514 millones con que cuenta el fondo. Si se coloca alrededor
de US$50 millones anualmente, como ocurri en 2002, en poco ms de ocho aos este
fondo se habr agotado. Ante esta situacin, la titularizacin de activos hipotecarios de
Mivivienda constituye una posibilidad para proveer al Programa de mayores fondos. Sin
embargo, si se considera el reducido monto de los crditos hipotecarios otorgados a
travs de Mivivienda, la titularizacin no es una alternativa real para solucionar el
problema de la falta de 71 recursos. Por ello, el gobierno debe evaluar otras opciones
para asegurar el sostenimiento del Programa, tales como la bsqueda de prstamos
internacionales o la inclusin de una partida en el presupuesto nacional. A pesar de
todos estos problemas, Mivivienda ha explicado el crecimiento que ha tenido el mercado
de crdito hipotecario, sobre todo en los dos ltimos aos, as como el mayor dinamismo
del sector construccin. La experiencia latinoamericana ha demostrado que la aplicacin
de un subsidio habitacional directo que cree demanda efectiva de vivienda, es la mejor
forma para que los sectores de menores ingresos accedan al crdito hipotecario. En
Per recientemente se ha aplicado una poltica de este tipo, con el Programa Techo
Propio. Como todo programa de esta naturaleza, su intervencin debe estar guiada por
los principios de subsidios eficientes, bien dirigidos y transparentes. La transparencia en
la calificacin crediticia y el manejo administrativo del programa es de suma importancia
en un programa como ste, ya que la opinin pblica debe tener conocimiento del tipo
de hogares que se beneficia del programa y si los fondos se estn dirigiendo a los
sectores para los cuales ha sido creado. La reciente aplicacin de una poltica de
subsidio habitacional directo representa una gran oportunidad para que el gobierno
pueda atender a los sectores menos favorecidos. Uno de los problemas que existe en
el programa de Techo Propio es el de su sostenimiento. El programa tiene una vida
asegurada de unos tres o cuatro aos, luego de lo cual va a ser necesario disponer de
nuevos recursos. Ante este escenario, el gobierno tambin tendr como tarea la
captacin de ms fondos o la inclusin de una partida en el presupuesto. Debe
reconocerse que segn estadsticas tales como las encuestas de hogares, el dficit
habitacional urbano es de 1.200.000 viviendas, de las cuales 875.000 corresponden a
un dficit de orden cualitativo. Ello hace necesario disear programas para mejorar las
estructuras de las viviendas ya existentes. Uno de ellos es el Programa Mibarrio, que
est orientado a ayudar colectivamente a los entornos urbanos deteriorados y de baja
calidad, para mejorarlos. El gobierno tambin debe centrar su atencin en ese tipo de
programas, considerando lo grave del dficit habitacional en vivienda en el aspecto
cualitativo. En cuanto a la construccin de viviendas, las empresas dedicadas a esta
actividad han ofrecido viviendas con precios superiores a US$30.000, que muy pocos
hogares interesados en adquirir vivienda estn en condiciones de pagar. Por ello, el
Estado debe, conjuntamente con el sector privado, disear proyectos habitacionales que
busquen satisfacer la demanda de vivienda 72 de los sectores de menores ingresos.
Asimismo, debe explorarse la aplicacin de ciertos incentivos para la construccin de
viviendas de inters social, como la posibilidad de hacer que la compra o adquisicin de
materiales de construccin para viviendas de inters social est exenta de cierto tipo de
impuestos. En este sentido, debe evaluarse el diseo de un programa de materiales de
construccin de viviendas a travs del cual se concerten condiciones preferenciales con
productores y distribuidores de insumos para la vivienda. Tambin, el Estado puede
realizar esfuerzos para incrementar la oferta de tierras con servicios pblicos bsicos.
Como reto en un horizonte de largo plazo, debe llegarse a la construccin de viviendas
pg. 46
LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
de inters social con precios que puedan llegar hasta los US$4.000. Considerando la
necesidad de acudir al mercado de capitales para contar con recursos de largo plazo y
otorgar los crditos hipotecarios, es necesario desarrollar instrumentos que vinculen
ambos mercados. La titularizacin de hipotecas es uno de los instrumentos que pueden
solucionar este problema y cuyo desarrollo se ha sealado como urgente y necesario
por diversos organismos internacionales, como el BID y especialistas en el tema de
financiamiento de la vivienda50. Sin embargo, existen dificultades para iniciar los
procesos de titularizacin, ya que, como se ha sealado en el estudio, es necesario
generar una masa crtica de hipotecas titularizables y estandarizar los procesos de
originacin de hipotecas. El Estado debe promover la creacin de un sistema de
informacin sobre las caractersticas de los crditos hipotecarios (como los plazos,
montos o cuotas), que tambin es necesario para que estas operaciones se lleven a
cabo. Queda pendiente tambin la tarea de generar una base confiable, con informacin
oportuna que contenga los plazos, condiciones, moneda, tasas, etc., lo cual ser til
para realizar estos procesos de titularizacin. Si bien debe trabajarse en la eliminacin
de estas trabas, tambin se debe promover el establecimiento de mayores vnculos
entre el mercado de crdito hipotecario y el mercado de capitales, tales como los bonos,
los ttulos de crditos hipotecarios negociables y las letras hipotecarias (que han
funcionado exitosamente en otros pases como Chile)51. La adecuacin de la oferta a
las caractersticas de la demanda permitira un mayor crecimiento del mercado de
crdito hipotecario. En este sentido ya se han dado algunos avances y se han diseado
nuevos productos, como las libretas hipotecarias. Se espera que el mercado desarrolle
otros productos como la hipoteca flexible52. Este producto sera muy til para aquellos
hogares que cuentan con un nivel de ingresos que les permita obtener un crdito
hipotecario pero que, por haber contrado otra clase de deudas (por ejemplo, la compra
de un auto), descalifica para este tipo de prstamos. Otros productos que seran
atractivos para los clientes potenciales son aquellos con un menor valor del prstamo,
plazos ms cortos y no necesariamente con garanta hipotecaria, los cuales se podra
utilizar para mejorar viviendas ya existentes. Un producto con las caractersticas
descritas sera atractivo para el prestamista, ya que el mercado potencial al cual dirigir
los prstamos es muy grande, los perodos de este tipo de prstamos pueden ser ms
cortos y as se reducen los problemas de correspondencia entre captacin y
colocaciones de fondos. En lo referente al tema de la constitucin de la hipoteca, debe
continuarse con los esfuerzos para reducir los costos asociados al pago del notario, la
inscripcin en los registros pblicos y el tiempo de duracin de este trmite, debido a
que los intermediarios financieros continan percibiendo la constitucin de la hipoteca
como un trmite costoso y lento. Los elevados costos perjudican sobre todo a los
sectores de menores ingresos, por lo que debe evaluarse el establecimiento de tarifas
especiales en los registros pblicos para las viviendas consideradas como de inters
social. Para reducir la duracin del trmite de constitucin de hipoteca se han dado ya
algunos avances con la creacin de salas especializadas dentro de los registros
pblicos, las cuales se dedican exclusivamente a la constitucin de hipotecas. Otro
problema de los registros pblicos es el relacionado con la publicidad registral. En la
actualidad, el pblico no puede acceder a toda la informacin sobre garantas, debido a
que los registros no estn interconectados. Por ello se hace necesaria la creacin de un
nuevo sistema de garantas, que brinde la informacin mnima necesaria para informar
al pblico acerca de la existencia de derechos preferentes. Este sistema, adems,
deber contar con informacin de todas las oficinas de los registros pblicos y permitir
el acceso libre e inmediato desde cualquier lugar del pas. En lo referente a la ejecucin
de garantas, se puede sealar que este procedimiento es muy lento debido sobre todo
a los problemas que se originan en la etapa del remate judicial. Se han identificado una
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LAS HIPOTECAS Y LAS POLITICAS INMOOBILIARIAS EN EL PERU
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