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Gestion de projet immobilier

Phase 1 - Etude du projet

- Mise en place dune quipe de projet

- Prparation dun programme

- Analyse de la situation juridique

- Cadrage budgtaire et avis institutionnel

- Choix des partenaires

- Diagnostics du bti

Phase 2 Avant projet

- Validation dfinitive du programme

- Estimatifs financiers

- Prparation de la demande de permis de construire du dossier de consultation


des entreprises

Phase 3 Mise en uvre

- Phase pralable la mise en uvre

- Conduite de chantier

Phase 4 Achvement du programme

- Rception des travaux

- Mise en exploitation

- Assurances et garanties

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Phase 1 - Etude du projet
1.1 Mise en place dune quipe projet
Lquipe est dimensionne en fonction de limportance du projet engager.
La pluridisciplinarit de lquipe de projet et sa lgitimit, la fluidit de ses modes de
fonctionnement et ses rythmes de travail, sont autant de facteurs de russite.

Cette quipe est compose :

du chef dtablissement : Pilotage du projet


dun ou plusieurs reprsentant de lOGEC (Prsident, personnes ayant
une expertise)
dun reprsentant de la structure propritaire
de reprsentants des usagers (personnel, quipe enseignante)
dun reprsentant de la tutelle
de reprsentants de linstitution (DDEC & UDOGEC) : Expertise
conomique et immobilire

La fiche pratique Matre dOuvrage dcrit les rles et responsabilits de lentit porteuse
du projet, qui est reprsente par ce groupe de pilotage.

Au plan juridique, le matre douvrage est soit lOGEC, soit la structure propritaire (en
fonction de la nature du bail).
Au plan pratique, le chef dtablissement et le prsident dOGEC sont gnralement
identifis comme le reprsentant de ltablissement au sens large .
Les mandats devront tre prciss par les assembles ou conseils dadministration afin de
permettre la ractivit et lautorit qui convient pour engager et suivre un projet immobilier.

1.2 - Prparation dun Programme


Le programme correspond lexpression des besoins.

Conu et formalis par lquipe de projet, la description des besoins fonctionnels, des
liaisons souhaites, des taux doccupation des locaux maximum, des quipements et du
niveau de confort attendu, des priorits, doit tre le plus prcis et dtaill possible.
Les dysfonctionnements fonctionnels ou techniques constats seront galement dcrits.

Il est ncessaire, ds cette tape, de prciser le budget disponible pour la ralisation de


lopration.

Lexpression des besoins sentend du point de vue des reprsentants des usagers de
ltablissement scolaire et du point de vue des gestionnaires et des propritaires.
Les contraintes techniques ou rglementaires seront prcises plus tard par les
professionnels.

La fiche pratique Comment btir un programme propose une trame de rdaction et des
lments de contenu.

La pyramide des besoins ci-dessous illustre le principe de hirarchisation des besoins et


peut constituer un clairage supplmentaire quant la profondeur des rflexions engager
pour btir un programme :

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Pyramide des besoins
SATISFACTION

Image
appartenance

Confort de travail et
efficacit pdagogique

Bien tre physiologique

Qualit structurelle du patrimoine


NECESSITE
Scurit - Accessibilit

1.3 Analyse de la situation juridique


Lanalyse de la situation juridique permet de prciser les modalits de financement et
dengagement des projets immobiliers.

A FAIRE : Anne rsum / renvoi vers les documentations DSEL ou fiches pratiques

1.4 Cadrage budgtaire et avis institutionnel


Les budgets rservs aux programmes immobiliers doivent toujours tre dfinis en amont.

Le fait quun budget soit par dfinition limit ne doit pas amener minimiser les
investigations en matire dinventaires de besoins et de diagnostics. Les responsables de
ltablissement, comme les responsables institutionnels doivent apprhender le juste niveau
des besoins court, moyen et long terme pour mesurer les conditions de viabilit des
structures.

Nanmoins, la dfinition de lenveloppe financire disponible doit rester un pralable impos


lexercice de conception dun projet, ceci, afin de ne pas sengager vers des voies
inaccessibles.

Ce cadrage budgtaire requiert lanalyse croise des responsables de ltablissement et des


experts institutionnels dans les domaines suivants :

Analyse des perspectives en termes dvolution de lactivit :


Les volutions dmographiques, les modifications de part daudience , les
changements de programmes sont autant dlments qui dictent les besoins court,
moyen et long terme.

Analyse de la sant conomique et financire de lOGEC :


Un plan de financement ne peut pas se btir, uniquement partir des marges de
manuvre identifies un instant T .
Lanalyse des budgets moyen terme doit permettre de mettre en vidence les
marges de manuvre, ou encore les facteurs de risques qui conditionneront
lenvergure du projet immobilier.

Les UDOGEC et DDEC doivent disposer dune expertise financire dun niveau suffisant
pour permettre daccompagner les tablissements dans cette phase essentielle de pilotage.

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Les CODIEC et les CEAS sont appels, pralablement lengagement des programmes,
statuer sur la pertinence des choix dinvestissement et sur la faisabilit juridique et
conomique.

Phase 2 Avant projet


2.1 Choix des partenaires

2.1.1 Les intervenants


D.D.E.C. UDOGEC Administrations
SDIS DDPP Hand - ABF

Matre contrleur Matre


douvrage
technique duvre
Chef dtablissement
BET BET
OGEC
ECO OPC

Gotechnicien
Assureur SPS Diagnostics
Gomtre

Entreprises
1
3 4 5
2 BET

Lexique :
Matre douvrage : personne pour le compte de laquelle est ralis louvrage
Matre duvre : personne charge par le matre douvrage de concevoir et conduire le
projet
Contrleur technique : Son rle est de contribuer la prvention des diffrents alas
techniques susceptibles d'tre rencontrs dans la ralisation des ouvrages. Il effectue des
vrifications techniques tout au long de lopration (conception ralisation rception). Il
tabli des rapports de vrification de conformit de louvrage (solidit, conformit aux normes
de scurit incendie et daccessibilit handicaps, parasismique,) Il est en quelque sorte
lavocat technique et rglementaire mandat par le matre douvrage.
Coordinateur SPS : il est charg de la prvention des risques rsultant des interventions
simultanes ou successives de plusieurs entreprises. Il doit lui tre demand, par extension
de son mandat, dassurer un travail de scurisation des zones de ltablissement restant
ouverte lexploitation au cours des travaux.
OPC : Mission de coordination de lintervention des entreprises et prestataires en charge de
la gestion des simultanits ou des enchanements dinterventions, dans le respect dun dlai
dtermin.
BET : diffrents Bureaux dEtudes Techniques sont choisis en fonction de la nature du projet :
Structuristes, Thermiciens, Cuisinistes
ECO : Economiste de la construction en charge de la description et de la quantification des
moyens mettre en uvre et de leur conversion en estimatifs financiers
Des fiches pratiques prsentent les rles et responsabilits de chacun de ces acteurs.
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2.1.2 Dfinition de lquipe de matrise duvre

Le matre duvre est lentit retenue par le matre douvrage pour raliser
louvrage, dans les conditions de dlais, de qualit et de cot fixs par ce
dernier, conformment un contrat tabli entre eux.

La fiche pratique N Matre duvre dcrit ses rles et responsabilits.

La conduite des projets est gnralement confie un architecte ou un cabinet


dingnierie.

Compte tenu de la complexit de lexercice de construire ou de rnover, il est


dsormais frquent de faire appel une quipe de matrise duvre pluridisciplinaire
en capacit de :

concevoir le projet partir du programme dfini par le matre douvrage,


dun point de vue architectural, rglementaire, et technique.
laborer le Cahier des Charges Techniques et Particulires (CCTP)
et le Cahier des Clauses Administratives et Particulires (CCAP)
contrler la bonne excution des travaux et de veiller loptimisation du
programme
tre linterface entre le matre douvrage, ladministration et les diffrents
intervenants participant au projet
diriger lexcution des marchs de travaux construire ou rnover
proposer le rglement des travaux aux entreprises, aprs vrification de
la bonne ralisation des taches et leur rception
assister le matre douvrage dans les oprations de rception et la
prparation la mise en service

Cette quipe de matrise duvre a la responsabilit de faire la synthse des


diffrents lments de contraintes et savoir faire des intervenants. Elle est le garant
de la cohrence globale du projet, du prix et des dlais.

Le contrat de chacun des intervenants prcisera notamment ltendue des


responsabilits de chacun et le mode de rmunration des prestations.

Faire rfrence aux futurs contrats en cours dtude.

Dterminants de choix dun matre duvre (ou quipe de matrise duvre)


o Connaissance du fonctionnement du monde scolaire
o Connaissance des rglementations spcifiques aux E.R.P.
o Capacit dcoute du matre douvrage
o Capacit mettre en synergie les comptences des diffrents acteurs
o Bonne matrise technique, bon niveau de dialogue auprs des entreprises
o Capacit admettre la contrainte budgtaire
o Ralisme des estimatifs financiers produits

2.2 Diagnostics du bti


Lquipe de matrise duvre labore les avants projets partir du programme rdig par le
matre douvrage, mais doit galement tenir compte des lments de contraintes
rglementaires ou techniques suivants :

2.2.1 Etat gnral des btiments existants


o Etat des lieux des btiments existants : (cf diagnostic)

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Diagnostic des besoins structurels
Analyse de la qualit des installations techniques

o Inventaire des besoins fonctionnels


Analyse du taux doccupation des locaux recherche doptimisation
des surfaces traiter
Analyse de pertinence de la distribution des locaux, du schma de
circulation interne, et des liaisons avec la voie publique
Analyse des lments dcrits dans le programme rdig par le matre
douvrage

o Analyse du niveau de confort peru - Qualit du cadre de vie


Temprature, salubrit de lair ambiant, niveau dclairage
Qualit des traitements acoustiques
Qualit visuelle et technique des revtements dcoratifs

o Visibilit de ltablissement depuis la voie publique


Signalisation et signaltique
Aptitude la comparaison
Contribution de limmobilier la notorit de ltablissement

En offrant les meilleures conditions possibles pour apprendre et grandir Les


murs, dune cole doivent, autant que faire se peut, tre reprsentatifs de la
qualit dattention porte chaque lve.

2.2.2 Conformit la rglementation


o Vrification du classement ERP
Les ERP (tablissements recevant du public) font lobjet dun
classement en fonction de la nature de leur activit et de leur
dimension.
Type R N X L
Catgorie 1 5

La vrification du bon classement de ltablissement est un pralable toute


tude. En effet, celui-ci dtermine la capacit daccueil, le niveau de
contraintes en matire de scurit incendie ou encore daccessibilit
handicaps.

o Scurit incendie
La prise en compte des prescriptions de la commission de scurit et des avis
de non-conformit des rapports de vrifications priodiques constitue un
pralable tout programme de travaux.

Une analyse de la conformit des btiments existants et de limpact des


travaux envisags est indispensable ds la premire phase du projet.

Il est vivement conseill de prsenter un avant projet au SDIS avant le dpt


de la dclaration de travaux ou de la demande de permis de construire.

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o Hygine alimentaire
Les prescriptions de la DDPP inscrites sur le dernier procs verbal de visite
doivent tre intgres dans la dfinition du programme.

Dans le cas dune modification des installations de restauration, il est vivement


conseill de prsenter un avant projet la DDPP pour avis avant le dpt de
la dclaration de travaux ou de la demande de permis de construire.

NB : la conformit de louvrage aux exigences rglementaires en matire


dhygine alimentaire nest gnralement plus vrifie lors de linstruction du
permis de construire.

o Accessibilit des personnes handicapes


En premier lieu, le diagnostic daccessibilit ralis en 2009 ou 2010 devra
tre analys.

Ce diagnostic relve des non conformits et propose des mises en conformit


partir de lobservation de lorganisation et des modalits de fonctionnement
de ltablissement au jour de laudit.

Le fait de reconsidrer les modalits de fonctionnement au sein dun


tablissement conduit souvent assurer de faon efficace et durable, de
meilleures conditions daccessibilit.

Le 18 janvier 2013, le CNEC a adopt un texte visant dfinir les priorits


dactions en matire daccueil des personnes handicapes dans les
Etablissements Catholiques dEnseignement et dcrire les spcificits du
secteur. Ce texte est mettre disposition des matres duvre.

Simultanment la dfinition du programme immobilier, un plan daction


prcisant les dispositifs mettre en uvre sur lensemble de ltablissement
ainsi que le calendrier de ralisation doit tre formalis.

o Elaboration des diagnostics pralables aux oprations de dmolitions,


de construction ou de rnovation
Relevs topographiques
Les rgles dictes par la loi du 11 fvrier 2005 imposent une extrme
prcision dans les calculs des quipements et dispositifs mettre en
uvre. Lintervention dun gomtre est, dans la plupart des cas, un
incontournable.

Diagnostic amiante :
Lamiante, est un matriau minral naturel fibreux, incorpor dans de
nombreux matriaux de construction jusquen 1997. Compte tenu de sa
nocivit, le lgislateur a prvu un ensemble de prcaution qui
conditionne les conditions dexploitation et de rnovation des ERP.
D.T.A. Dossier Technique Amiante Reprages tendus
Depuis 2005, un diagnostic de prsence damiante doit avoir t ralis
dans chaque tablissement. Les conclusions de ce diagnostic
constituent un premier niveau dinformation.
Reprage amiante avant travaux ou dmolition
Llaboration de reprages complmentaires, comprenant la ralisation
de sondages destructifs, est ncessaire.
Cette opration doit tre engage ds que la localisation du programme
de travaux est dfinie. En effet, laugmentation des dlais de mise en
uvre et des cots peut se rvler trs significatif en fonction des types
de matriaux pollus.
Rfrence La fiche pratique N Pollution du bti amiante
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Diagnostic Radon :
Le Radon est un gaz radioactif issu de la dcomposition de roches.
Dans un environnement clos, et prsent forte densit, il peut se rvler
nocive pour la sant humaine. Le lgislateur a prvu une surveillance du
bti qui se traduit dans certaines Rgion en fonction de leur gologie
par des

Diagnostics dcennaux :
Les conclusions de ces diagnostics doivent tre pris en compte dans
les analyses techniques. Un renforcement de ltanchet lair ou une
mise en dpression dun btiment par installation dune ventilation
mcanique peut augmenter significativement le taux de radon contenu
dans lair ambiant.
Diagnostics pralables limplantation dun btiment :
Lanalyse du sous sol et des manations de radon sur un terrain nu
peut amener dcider de dispositions constructives particulires
(renforcement de ltanchet lair de la dalle du niveau infrieur,
sous uvre ventil)

Diagnostic parasitaire
Les matriaux de construction en bois sont rgulirement lobjet
dattaques de parasites (champignons, termittes). Ces phnomnes
sont de nature remettre en cause la rsistance mcanique des
matriaux, donc terme la stabilit des ouvrages.

Il est fortement recommand de faire procder rgulirement un


contrle de salubrit de ces matriaux (charpentes, planchers et
solivage bois), et dans le contexte de lengagement dun programme
immobilier, afin le cas chant, de rserver une part du budget
disponible la sauvegarde des ouvrages.

Diagnostic plomb
A dvelopper

Etudes gotechniques
Il est de la responsabilit des gotechniciens de prciser la nature et la
capacit de portance du sous sol, et ainsi, de dfinir les contraintes
intgrer dans le dimensionnement des fondations et des ouvrages.

En outre, dans les zones classes risques sismiques faibles (ou


suprieurs faible), il est dsormais indispensable de diligenter un bureau
de contrle pour une mission spcifique.

Le diagnostic dun gotechnicien pour limplantation dun nouveau


btiment ou dune extension est gnralement exig par ce bureau de
contrle, comme, dans tous les cas, par lassureur en dommages-
ouvrages.

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Etudes thermiques
La RT 2012 (Rglementation Thermique 2012) impose dsormais lappel
un bureau dtude fluides ds la phase davant projet.
Celui sera charg dtablir un bilan de consommation des btiments, et
constituera un appui prcieux pour lquipe de matre duvre qui devra
dcrire les ouvrages et dimensionner les matriaux et les quipements
techniques dans une recherche constante de rduction des
consommations.
En outre, linstruction de la dclaration de travaux ou de la demande de
permis de construire impose une attestation dun bureau dtude
fluides .

Diagnostic assainissement Diagnostic dapprovisionnement en


nergie
En fonction de la localisation de lcole, des quipements publics, ou de la
nature des projets, des diagnostics dassainissement ou
dapprovisionnement en nergie sont parfois ncessaires : absence de
raccordement possible au rseau dassainissement public, augmentation
significative de la consommation dnergie

2.3 - Validation dfinitive du programme


Les enjeux et objectifs dcrits dans le programme rdig par le groupe de pilotage, ainsi que
les contraintes techniques, rglementaires et financires mises en vidence partir des
diffrents diagnostics dcrits ci-dessus, permettent dsormais lquipe de matrise duvre
de consolider et valider, en lien avec le matre douvrage, un programme respectant le
budget dfini pralablement.

Larchitecte devra intgrer ds lors, les contraintes durbanismes et les exigences des ABF
(architectes des btiments de France).

Il sera en mesure de proposer un avant projet sous la forme :

Dun rdactionnel dans lequel seront synthtiss les lments de programme et les
contraintes releves, le parti pris architectural, les choix techniques et fonctionnels.
Dune ou plusieurs propositions de schmas fonctionnels
Dune ou plusieurs esquisses sommaires permettant tous les acteurs de vrifier
linterprtation graphique des attendus.
Dun estimatif financier partir duquel, la faisabilit conomique sera vrifie.

Ce travail doit permettre de faire apparatre clairement les avantages et inconvnients


conomiques, techniques et fonctionnels des diffrentes solutions proposes.

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2.4 - Estimatif financier
Unit dexpression de cots

Afin de dfinir une rgle du jeu claire et dviter les pertes de temps, il est
indispensable de communiquer le budget disponible au matre duvre ds quil est
mandat. Il est galement ncessaire de dfinir un mode dexpression des cots :

Les acteurs de la construction raisonnent gnralement en Hors taxes travaux ,


c'est--dire hors TVA et hors honoraires.

Pour lOGEC, seul le dbours total est important. Il peut se calculer partir du hors
taxes travaux comme suit :

Conversion du HT travaux en cot final pour ltablissement


Hors taxes travaux HT
TVA + 19,6%
Honoraires MOE +79% X 1,35
Contrle technique, SPS, BET, Gomtre, assurances +34%
Cot rel TFC (tous frais et taxes compris) Total TFC

Le dbours total de lOGEC svalue donc en appliquant gnralement un coefficient


proche de 1,35 sur le montant des travaux hors taxes.

Seule une communication sur ce montant permet une parfaite correspondance avec
les montants dfinis par le cadrage financier institutionnel.

Mthode destimation des projets - Approche par ratio :

Les premires estimations sont souvent ralises partir de ratios : X par M

Il est ncessaire que, au sein de lquipe de matrise duvre, un expert en conomie


du btiment puisse rapidement affiner ces ratios et dcliner des estimatifs beaucoup
plus prcis.

En effet, en fonction des matriaux employs, des options architecturales, des


contraintes techniques, les cots peuvent varier significativement.
Lconomiste a une triple mission :
Donner une approche fiable du budget prvisionnel de travaux
clairer larchitecte et proposer des alternatives cots optimiss
Ramener en permanence les intervenants la ralit du budget afin de limiter les
digressions architecturales inaccessibles

Modalits de restitution du travail destimation :

Le matre douvrage doit pouvoir comprendre la composition des estimatifs financiers,


apprhender le poids respectif de chacune des options, et vrifier lvolution des
estimatifs au fil de lavancement de la conception du projet.

Il est donc indispensable de convenir avec lquipe de matrise duvre, dun mode
de communication permanent des lments financiers.

A titre dexemple, un tableau qui propose en ligne les diffrents lments construire
ou rnover (zones, tages, locaux, fonctions) et en colonne les corps dtat (gros
uvre, lectricit, revtement de sols, ), permet de disposer dune information qui
servira de base de rfrence de la phase de conception jusquau paiement dfinitif
des factures.
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Phase 3 - Prparation
de la demande de permis de construire et
du dossier de consultation des entreprises

Au cours de la phase Avant Projet , le matre douvrage et le matre duvre ont dfini un
projet prcis quant son envergure et son impact sur le fonctionnement gnral de
ltablissement.

o Le projet doit dsormais se dcliner sous une forme plus prcise :


Mesure des impacts architecturaux et environnementaux
Plans dtaills (plans dimplantation, plans masse, lvations ),
Descriptions des principes constructifs.
Estimatifs financiers dtaills

o Les rponses aux obligations rglementaires doivent tre prcises et vrifies


Rdaction des notices de scurit et daccessibilit par le matre duvre
Rapport initial du contrleur technique

o Les besoins fonctionnels et les ambiances intrieures et extrieures sont prciss


Le matre duvre doit permettre au matrise douvrage dapprhender les
lments de dcorations, les quipements de dtail, les choix des
matriaux et les solutions techniques envisages.

Les matriaux visibles sont ceux qui contribueront amliorer le cadre de


vie. Le choix des couleurs et des matriaux impacte directement la praticit
dun ouvrage et ladhsion de ses usagers.

Les matriaux de surface feront lobjet dun entretien quotidien. Ils devront
tre adapts un environnement scolaire, souvent faiblement dot en moyen
humain au service de lentretien.

Les quipements techniques exigeront des oprations de maintenance qui


doivent tre raisonnable et facilit (la mission C SPS doit notamment veiller
aux contraintes dintervention ultrieures sur louvrage)

o Le calendrier prvisionnel de ralisation doit tre prcis :


Calendrier administratif
Calendrier de mise en uvre
Anticipation des contraintes lies la gestion dun chantier dans un
tablissement en fonctionnement
Anticipation des incontournables pralables la mise en service

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Lquipe de matrise duvre, sengage alors vers les deux tapes suivantes :

3.1.1 - Prparation de la demande de permis de construire

Ce travail relve de la comptence et de la responsabilit du matre duvre.


La demande de permis de construire est signe par le matre douvrage.

Les dlais dinstruction sont de lordre de 2 6 mois

Lors de linstruction de cette demande, les diffrents services de ladministration sont


susceptibles dimposer des modifications ou contraintes complmentaires.

Ce risque tant fortement rduit si les dmarches de pr-consultation ont t


correctement conduites, le dossier de consultation des entreprises peut tre prpar
sans attendre les attendus de larrt du permis de construire.

Attention : Obligation daffichage du permis de construire pendant 2 mois (dlai de


recours des tiers) ; puis nouveau 2 mois et 10 jours (dlai de recours de
ladministration) Conseil : Faire constater cette publicit par voie de constat
dhuissier.

3.1.2 - Prparation du dossier de consultation des entreprises

Lquipe de matrise duvre a en charge la rdaction du dossier de


consultation qui se compose :
dun CCAG : cahier des clauses administratives gnrales
dun CCAP : cahier des clauses administratives particulires
dun CCTP : cahier des clauses techniques particulires
de plans et dessins techniques

A noter : le dossier de consultation sera complt par :


le P.G.C. (plan gnral de coordination rdig par le coordinateur SPS)
le rapport initial du contrleur technique
les diagnostics ncessaires lapprciation des contraintes apprhender
un calendrier prvisionnel de mise en oeuvre

La rdaction de ces documents doit tre trs prcise car ils seront opposables aux
intervenants dans le cas de dsaccord sur ltendue des prestations, les dlais ou
conditions dintervention, les prix, les rfrences aux normes de la profession

Le matre duvre, en accord avec le matre douvrage, doit convenir des


modalits de consultation :
types de marchs : March lots spars, groupement dentreprises,
entreprise gnrale
critres de choix dterminants
type de publicit
liste des entreprises consulter dans le cas dun appel doffre non publi par
voie de presse
dlais et conditions de retour des plis
conditions douverture des plis

Sauf exception dans le cadre de procdures imposes par les collectivits financeurs,
les OGEC ne sont pas astreints aux rgles de consultation des marchs publics, ce
qui leur laisse une marge de libert en termes de ngociation.

Un accord quilibr sur la chose et sur le prix reste toutefois un objectif


incontournable la ralisation dun chantier dans de bonnes conditions de dlais et
de qualit de mise en uvre.
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Phase 4 Mise en uvre

4.1 Phase pralable la mise en uvre du projet


4.1.1 - Actes de marchs
Lquipe de matrise duvre a en charge la rdaction des actes de marchs qui
prciseront les conditions et tarifs des interventions.

Ces actes de marchs sont signs par les intervenants et par le matre douvrage.
Ils sont accompagns des devis des entreprises, des plans, des CCAG-CCAP-CCTP,
des diagnostics, dun calendrier gnral dintervention.

Attention : pralablement la signature des actes de marchs, le matre douvrage


devra avoir en sa possession les attestations dassurances (RC et dcennales des
entreprises) ainsi que les diffrentes certifications. Le matre duvre aura pris soin
den vrifier la conformit.

4.1.2 Prparation du chantier


A compter de la signature de ces actes de marchs, commence une priode de
prparation du chantier (gnralement 1 mois) au de laquelle :

Obligation des intervenants :


Prparer et communiquer les plans dexcution et notes de calcul
Procder aux calages techniques entre corps dtat
Produire les lments exigs en matire de scurit des travailleurs (PP SPS-
plan particulier rdig par chaque intervenant, PGC SPS)
Dclarer les sous-traitants au matre douvrage
Transmettre la dclaration pralable linspection du travail et
lOPPBTP (dont le PP SPS)

Obligation de lquipe de matrise duvre


Valider le calendrier dtaill dexcution
Viser la conformit des plans dexcution fournis par les entreprises
Mettre en relation les diffrents intervenants et prestataires (contrleur
technique, C.SPS, BET)
Prparer le GE2 : dossier de description des quipements de scurit
transmis au SDIS pralablement la mise en uvre et dfinir plus
gnralement les conditions futures de rception du chantier

Obligation du matre douvrage :


Faire procder aux constats dhuissiers qui conviennent (tat des btiments
voisins)
Produire la D.R.O.C. (dclaration douverture de chantier)
Produire la DP (dclaration pralable) linspection du travail, la CRAM,
lOPPBTP (organisme professionnel de prvention du BTP)
Cette formalit doit tre normalement ralise au moment du dpt de la
demande de permis de construire. A tout le moins, elle devra parvenir
linspection du travail au plus tard 1 mois avant le dbut des travaux.
Souscrire les contrats dassurances :
o RCMO : responsabilit civile du matre douvrage
o TRC : tous risques chantiers (pour cas particuliers)
o DO : dommages ouvrage

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4.2 Conduite du chantier
La conduite du chantier est confie un intervenant identifi dans lquipe de
matrise duvre. Ce peut tre larchitecte lui-mme sil dispose des comptences et
de la disponibilit ncessaire.
Cette phase de conduite du chantier sarticule autour de deux grandes
responsabilits :

D.E.T. : Direction Excution des Travaux


Suivi technique et gestion financire du chantier

O.P.C. : Ordonnancement, Pilotage, Coordination


Gestion des interfaces (planification, gestion des dlais)

La conduite dun chantier est jalonne par des runions de chantier hebdomadaires
au cours desquelles sont notamment vrifis et valids :

Le suivi des dlais


Des choix ou ajustements techniques ou dcoratifs
La bonne interaction entre intervenants et prestataires
La qualit des conditions de travail sur le chantier
Le respect des rgles de scurit aux fins de protection des travailleurs et des
usagers pour les sites maintenus en exploitation
La qualit de la mise en uvre
La prparation de la rception et de la mise en exploitation

Un compte rendu de cette runion est rdig par le matre duvre. Ce document
doit tre prcis et document. En effet, dans le cas de sinistres ou contentieux, il aura
une valeur de rfrence toute particulire.

Le matre douvrage participe cette runion de chantier.


Sil peut interpeller les prestataires et intervenants et demander tous clairages utiles
sa comprhension, il lui est recommand de ne pas imposer un quelconque point
de vue technique, faute de quoi, il exposerait lOGEC en co-responsabilit avec les
intervenants en cas de sinistre immdiat ou futur. (principe de lImmixtion fautive ).

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Phase 5 Achvement du programme
5.1 Rception des travaux
5.1.1 - Notion de Rception
La rception est "lacte par lequel le matre de louvrage dclare accepter louvrage, avec ou
sans rserve, et constate que les constructeurs ont accompli leurs engagements
contractuels"

Elle est formalise par des procs verbaux dresss corps dtat par corps dtat .
Ceux ci sont signs par le matre douvrage, les intervenants, et le matre duvre.

Les effets de la rception sont de deux ordres :


elle permet le transfert de la garde de louvrage
elle constitue le point de dpart des responsabilits et garanties lgales savoir :
garantie de parfait achvement (article 1792-6 du Code civil)
garantie de bon fonctionnement (article 1792-3 du Code civil)
garantie dcennale (1792 et 2270 du Code civil)

En cas dacceptation, avec ou sans rserve, la dcision fixe galement la date dachvement
des travaux.

Notion de rserves : il sagit de prciser les vices et dfauts apparents.


Les intervenants restent pleinement responsables des vices cachs qui ne seraient pas
indiqus dans la listes des rserves.

5.1.2 Prparation la rception


Assist du matre duvre, le matre douvrage doit sassurer :

De la conformit des travaux et de la qualit de la mise en uvre


De la leve des avis dfavorables ou suspendus mis par le contrleur technique
Des rsultats des vrifications initiales des installations techniques
De la leve des remarques formules dans les comptes rendus de chantier
Des dispositions de maintenance future des lments techniques
De la production des DOE (dossiers des ouvrages excuts), DIUO (dossier
dinterventions ultrieures sur louvrage)
De la production des notices, garanties, attestations et procs verbaux de
qualification des matriaux
De la conformit du prix convenu aux facturations reues des entreprises
De lexhaustivit des documents produire ladministration

Il est recommand de procder une visite pralable (visite de pr-rception) au cours de


laquelle il est demand aux entreprises de corriger les lments qui pourraient faire lobjet de
rserves.

Un travail non achev, donc qui ne peut tre rceptionn, peut bloquer le fonctionnement
dun tablissement, alors mme que les locaux sont parfois rglementairement exploitables.
A noter, la mise en exploitation du btiment ne vaut pas systmatiquement pour rception.
Ce point tant toutefois juridiquement dlicat, il convient de consulter un juriste au cas par
cas afin de prserver les responsabilits de lOGEC.

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5.2 Mise en exploitation
o Prparation de la visite de la commission de scurit et daccessibilit charge de
valider lavis favorable de la mise en exploitation :

Cette visite doit tre ralise pralablement la mise en exploitation.


Dans les tablissements classs en 5me catgorie, la commission ne visite pas
systmatiquement les nouveaux immeubles. Pour autant, Les obligations de
lexploitant restent les mmes.

Prparation du fonds documentaire en lien avec le contrleur


technique (dont GE2, documentations techniques, attestations)
Mise jour du registre de scurit et dotation en quipements de
scurit courants (extincteurs, consignes, protocoles, plans
dintervention et dvacuation)
Mise jour des registres courants (valuation des risques, registre de
maintenance obligatoires )
Souscription des contrats de maintenance et de vrifications
priodiques obligatoires
Formation du personnel lutilisation des lments contribuant la
scurit
Formation des usagers la conduite tenir en cas de sinistre

o Souscription (ou ajustement) dun contrat dassurance pour le nouvel ouvrage


A compter du jour de la rception ou de la mise en exploitation si louvrage nest
rceptionn quultrieurement.

o Production de la D.R.A.T. (dclarations rglementaire dachvement de travaux)

o Production des documents finaux ncessaires lentre en fonction du contrat


dassurance dommages ouvrage

o Formation du personnel la maintenance des installations techniques

o Bilan financier du chantier : rglement des DGD, archivage des cautions et liste des
retenues de garantie

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5.3 Assurances & Garanties
La loi a cr un certain nombre de garanties dont l'articulation est quelque peu complexe.
Ces garanties n'ont pas toutes la mme dure ni le mme objet. Elles prennent toutes effet
au jour de la rception.

5.3.1 la garantie de parfait achvement 1 an


o Cette garantie pour objet dobliger l'entreprise reprendre.
les rserves qui ont t portes au procs-verbal de rception
tous les problmes dnoncs par le matre douvrage auprs de
l'entreprise pendant le dlai d'un an compter du jour de la
rception, quelle que soit la nature de ces problmes et quelque soit
leur gravit.
o Cette garantie ne sexerce pas dans le cadre dune assurance.

5.3.2 La garantie biennale, ou de bon fonctionnement 2 ans


o La garantie biennale ou de bon fonctionnement tend permettre la rparation des
dsordres affectant les lments d'quipements dissociables, c'est--dire tous les
lments qui peuvent tre dissocis du gros uvre sans dgradations.
o Cette garantie dure deux ans compter du jour de la rception.
o Elle est en gnral garantie dans les polices d'assurances

5.3.3La garantie dcennale 10 ans


oLes dsordres les plus graves sont obligatoirement garantis pendant dix ans
compter du jour de la rception.
o Il faut que les dsordres "portent atteinte la solidit de l'ouvrage" ou "le rendent
impropre sa destination".
o Cette garantie est obligatoirement assure.
En cas de dfaillance ou de disparition de l'entreprise, le matre d'ouvrage conserve
ainsi un interlocuteur : la compagnie d'assurances.
o Lassurance ne garantie que les vices cachs au jour de la rception.

Exemplesdeduresdegaranties Biennale Dcennale


ChaudiresnonscelledansleG.O. X
Ouvrantsdefentres X
Dormantsdefentres X
Plancherflottant X
Planchersurlambourde X
Carrelagecoll X
Carrelagescell X
Infiltration(porteatteintesadestination) X
Fissureinfiltrante X
Dysfonctionnementgravedurseaudassainissement X

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Le schma ci-dessous dcrit la chronologie de lentre en action progressive des
garanties :

01/09/2009 01/09/2010 01/09/2011 01/09/2019


rcept
ion

Garantie de
Chantier parfait
achvement
Fin
des garanties

Garantie biennale (sauf gel de


Prescription)

Garantie dcennale

Notion de prescription :

La prescription est une rgle juridique selon laquelle un droit doit imprativement tre exerc
pendant un dlai donn. Au-del, le droit n'existe plus.

D'o la ncessit de ne pas laisser courir les dlais et "d'interrompre la prescription".


Dans de nombreux cas, seule la convocation en justice (c'est--dire concrtement la remise
de la rclamation crite du demandeur la procdure par huissier de justice aux dfendeurs,
dans un acte dat par l'huissier) interrompt la prescription.

Il est donc conseill de ne pas s'engager dans des discussions sans fin, par lettre simple ou
par lettre recommande, avec l'entreprise.
Il faut veiller prserver les dlais en assignant lentreprise, dfaut de quoi, le droit
rparation est perdu.

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