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Anim par M.

BOUHMIDI ABDERRAHIM
Le Maroc est dot dune lgislation foncire riche et varie. En
effet, ct des immeubles non immatriculs dits Melk , le
dahir de 12/8/1913 sur limmatriculation foncire complte les
contours juridiques de la proprit immobilire au Maroc.

La richesse en matire foncire exprime aussi les rgimes


particuliers relatifs aux droits coutumiers, aux immeubles et
aux immeubles collectifs. Mais, force est de constater que
ces rgimes particuliers restent soumis la lgislation
foncire quelle soit musulmane ou moderne, selon les cas.
Les immeubles Les immeubles
Limmatriculation Le droit de Les terres
non immatriculs immatriculs -
Foncire premption collectives
Melk Inscriptions
1. Un immeuble Melk est celui qui fait lobjet de la pleine proprit
immobilire et est soumis au droit musulman malkite.
2. Le fondement juridique du droit de proprit des immeubles Melk
est le fait de la, possession paisible, publique, titre de propritaire,
non interrompue pendant 10 ans (jusqu 40 ans entre proches ou
copropritaires), la Hiaza.
3. Cette possession permet dcarter laction en revendication. En
effet, le droit musulman admet la prescription extinctive de laction
en revendication au profit du possesseur qui, aprs 10ans, devient
propritaire.

Cependant, en cas de possession promiscue, c'est--dire lorsque


deux adversaires prtendent avoir possd pendant la mme
priode de temps, les deux possesseurs, en cas dgalit sont
dclars copropritaires indivis.

4. En tout tat de cause, la preuve de la possession se fait par la


moulkia, acte par lequel deux adouls ou douze tmoins affirment le
fait de la possession. Mais, force est de constater que les moulkias,
malgr leur trs grande imprcision, nen constituent pas moins un
pralable ncessaire limmatriculation foncire.
5. La lgislation de limmatriculation foncire, introduite par le dahir
12/8/1913 a pour origine une loi australienne, lAct TORRENS.

6. Le rgime de limmatriculation foncire a pour principe, dune


part, la purge juridique destine donner la proprit un point de
dpart et la dbarrasser de tout droit ou charge foncire ; dautre
part, la spcialit foncire qui consiste en lindividualisation de
chaque immeuble ; Enfin, leffet constitutif et la force probante des
inscriptions postrieures limmatriculation.

7. Dans son application le rgime marocain des livres fonciers


consiste dabord immatriculer la proprit par les soins du
conservateur, et ensuite, sur chaque titre ainsi constitu sont
inscrits les droits rels et charges venant grever limmeuble ainsi
que modifications et mutations y relatives.

Ainsi, le titre foncier constitue ltat civil de chaque immeuble.


8. Pour tre soumis au rgime des livres fonciers, limmeuble doit au
pralable tre immatricul. Limmatriculation revt au Maroc deux
phases, lune administrative et lautre, en cas dopposition,
judiciaire.
9- Sagissant de la phase administrative, le dpt la conservation
foncire de la rquisition dimmatriculation dclenche la procdure.
La rquisition doit contenir un certain nombre de donnes relatives
ltat civil du requrant, la description de limmeuble,
laffirmation de la possession etc.
10- La rquisition a pour effets dune part dentrainer le
droulement normal de la procdure dimmatriculation ;
dautre part de soumettre limmeuble un rgime original de
pr-immatriculation o le droit musulman continue
sappliquer tant que limmatriculation nintervient pas ; en
outre, bien quen instance dimmatriculation, limmeuble nest
pas juridiquement gel et peut faire lobjet doprations
juridiques ; enfin, limmeuble peut-tre hypothqu.

En dautres termes, tous les actes raliss pendant la pr-


immatriculation doivent-tre dposs et mentionns sur un
registre tenu la conservation foncire pour viter la purge
juridique. Ainsi, avant mme toute immatriculation, une
publicit foncire existe dj.
11- La rquisition dimmatriculation fait lobjet dune large publicit
particulirement au BO dont un extrait y est publi.

A prs la publicit de la rquisition, lavis de bornage est notifi au


requrant et ventuellement aux propritaires limitrophes ainsi
quaux intervenants et aux opposants

12- Le bornage est tout la fois une opration topographique, un


acte de publicit et une enqute juridique qui sachve par un lev
du plan dfinitif de la proprit.

13- Le conservateur, une fois en possession du PV de bornage et


aprs contrle de ses nonciations, doit, dans les 4 mois qui suivent
le bornage, publier au BO un avis de clture de bornage qui fixe le
point de dpart du dlai de 2 mois pendant lequel les oppositions
pourront tre reues.
14- Depuis le dpt de la rquisition jusqu lexpiration du dlai de
2 mois qui suit lavis de clture de bornage au BO, et
exceptionnellement aprs ce dlai par le conservateur tant que le
dossier na pas t transmis au tribunal, o, sil, a t transmis au
tribunal, sur dcision du procureur du Roi, les oppositions peuvent
tre faites.

15- Lopposition est une opposition la rquisition leve par un


tiers soit sur lexistence, soit sur ltendue, soit sur lexercice dun
droit rel.

Il y a oppositions rciproques lorsque deux requrants ont


demand, presque en mme temps, limmatriculation. Dou
chevauchement de rquisitions. En ralit, il nya pas juridiquement
oppositions rciproques car seul le second requrant est opposant
au premier requrant et, par consquent, la seconde rquisition ne
vaudra que comme opposition.

Lopposition marque lentre de la procdure dimmatriculation dans


sa phase judiciaire.
16- La phase judiciaire de limmatriculation est dclenche par
lenvoi par le conservateur du dossier dimmatriculation au tribunal
de premire instance(TPI) suite lopposition la rquisition.
Le tribunal statue sur les prtentions de lopposant et non sur celles
du requrant. Il en rsulte que la charge de la preuve pse sur
lopposant. Dans ce cas, le tribunal nexcde pas ses pouvoirs en
examinant les droits du requrant pour apprcier la valeur de ceux
de lopposant.
17- Cependant, en cas de rquisition confirmative dopposition
formule en cours de la dlimitation administrative des terres
collectives, le requrant a exceptionnellement la charge de la
preuve.

En effet, larrt viziriel du 18/2/1924 qui rglemente la dlimitation


des terres collectives, impose tout prtendant un droit privatif
sur une terre collective en vois de dlimitation administrative, non
seulement de faire opposition cette dlimitation dans un dlai de
6 mois compter de linsertion au BO de lavis de dpt du PV de
dlimitation, mais en outre pour valider son opposition, lopposant
doit dans un dlai de 6 mois dposer une rquisition
dimmatriculation faute de quoi il est dchu de ses droits.
18 Pour rappel, larrt viziriel du 18/2/1924 nnonce que lhomologation des oprations
de dlimitation fixe dune manire irrvocable la consistance matrielle et ltat juridique
de limmeuble collectif dlimit.

En consquence de quoi, limmatriculation des terres collectives ayant fait lobjet de


dlimitations homologues, est, selon larticle 10 prononce sur requte du tuteur des
collectivits, c'est--dire du ministre de lintrieur, aprs simple rcolement du bornage et
lev du plan foncier par la conservation foncire.

19- A la suite dune dcision dfinitive sur la rquisition, le dossier fait retour au
conservateur seul comptent pour statuer sur la rquisition et donner lieu ltablissement
du titre foncier de la proprit immatricule.

20-La dcision de la procder dimmatriculation a pour effet essentiel la purge juridique


c'est--dire lannulation de tous titre et purge tout droit antrieur qui ny serait pas
mentionn.

21- En outre, une fois tabli, le titre foncier acquiert un caractre dfinitif et inattaquable,
c'est--dire quil forme le point de dpart unique des rels et charges foncires existant
limmeuble au moment de limmatriculation.
22- Il sagit de se pencher sur les inscriptions opres
postrieurement ltablissement du titre foncier, au cours de la
vie juridique de limmeuble immatricul.
23- Larticle 65 du Dahir du 12 /8/1913 les actes et les faits
inscriptibles. Tout acte ou tout fait non inscrit nexistent pas et ne
peuvent tre opposable aux tiers.
24-Si linscription ne pose pas de problme. En revanche la notion
de prnotation doit tre prcise. En effet, la prnotation est une
mention porte titre provisoire et conditionnelle sur un titre
foncier, annonant un droit revendiqu qui ne peut tre
rgulirement inscrit. En dautres termes, la prnotation a pour rle
de conserver provisoirement, soit un droit existant mais contest et
dont on attend la proclamation en justice, soit un droit dont la
perfection est retarde par une formalit restant remplir.
25-Il rsulte de ce qui prcde divers cas de prnotation
-La prnotation prise en vertu dun titre, valable 10 jours accorde
par le conservateur pour rparer une irrgularit mineure dans lacte
(art.85 du dahir du 12 /8 / 1913).
- La prnotation peut tre accorde en vertu dune ordonnance du
prsident du Tribunal de Premire instance (art.85 du dahir du 12 /8 /
1913).
Leffet de cette prnotation cesse si dans les 6 mois linscription
dfinitive na pas t prise ou si une demande en justice na pas t
forme et mentionne sur les livres fonciers dans le dlai dun mois.
-La prnotation prise en vertu dune requte introductive dinstance
destine protger un droit ventuel susceptible dtre inscrit. Cette
prnotation conserve ses effets pendant toute la dure de linstance
jusqu la dcision dfinitive, elle est alors remplace par linscription
de droit, si ce droit a t reconnu, la date de la prnotation fixant le
rang de linscription prise.
26- Linscription a un double effet :

Dune part un effet constitutif, c'est--dire que les droits rels


nexistent lgard des tiers que par le fait de leur inscription sur les
livres fonciers. (art.67 du dahir du 12 /8 / 1913).

Dautre part, linscription un effet lgal, c'est--dire quelle ne peut


tre modifie que par une autre inscription.

27-Enfin, il est utile de rappeler que les inscriptions ont une force
probante, cest dire quen tant que mode de preuve, elles
garantissent les droits inscrits, soit entre les parties, soit lgard
des tiers.
28- Le droit de premption est la facult dont jouit un copropritaire
indivis dimmeuble immatricul ou un co titulaire dun autre droit
rel immobilier de se substituer tout acqureur, titre onreux, de
droits indivis sur cet immeuble en lui remboursant le montant du
prix de vente , celui des loyaux couts et celui des amliorations.

29-Lexercice du droit de premption a pour pralable ncessaire la


manifestation de volont du prempteur soit dans un dlai dun an
compter de linscription de lacte dachat sur les livres fonciers, soit
dans un dlai de 2 mois si le contrat a t tabli en prsence du
prempteur, soit dans le dlai spcial de 3 jours de la notification de
lacquisition au prempteur.
30-Dans lun des dlais prcits, le prempteur doit pour la validit de
lexercice du droit de premption manifester sa volont lacqureur
mais aussi il doit en outre faire des offres relles lacqureur portant
sur le prix de vente, les loyaux couts et ventuellement les
amliorations.

31-Le prempteur qui a exerc le droit de premption est substitu au


tiers acqureur.

32-Il est souligner que la premption relative aux immeubles non


immatriculs, le droit de chefaa sexerce dans les mmes conditions et
les mmes dlais que pour les immeubles immatriculs. Cependant, le
dlai spcial de 3 jours nexiste pas en droit musulman.
33- Il est vrai que, en matire dimmatriculation les terres collectives
sont soumises au dahir du 12 /8 / 1913 sur limmatriculation ainsi
quaux textes subsquents. Mais force est de constater, que les terres
collectives sont galement soumises au rgime particulier de dahir du
27/4/1919.

34- Le dahir du 27/4/1919 rglemente la gestion et ladministration des


biens collectifs et organise la tutelle des collectivits propritaires de
ces droits.

35-En outre, le dahir de 18/2/1924 porte rglement spcial pour la


dlimitation des terres collectives dont leffet est dassainir la
possession au profit de la collectivit.
36- Il rsulte de ce qui prcde que les collectivits ont la personnalit
morale et ses membres ont droit de jouissance perptuelle
imprescriptible sur des terres imprescriptibles, inalinable et
insaisissables. Toutefois, ces terres peuvent tre acquises par ltat ou
par les collectivits, soit de gr gr, soit par voie dexpropriation.

37- Par ailleurs, avec lautorisation du tuteur des collectivits, ces


dernires peuvent passer soit des contrats de location, ce qui est le
plus courant, soit des contrats dassociation agricoles.

38-Cette dernire forme de gestion nest pas trs usite. Pourtant, en


la mettant en uvre, elle est susceptible de valoriser tout autant le
rendement agricole que les ressources humaines et ce, grce aux
investissements qui peuvent tre drains.

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