AKUNTANSI OLEH LESSEE

A. PENCATATAN LEASE

Jika lessee mengkapitalisasi lease maka lessee akan mencatat aktiva dan kewajiban yang umumnya
sama dengan nilai sekarang pembayaran sewa, lessor yang sudah memindahkan secara substansial
seluruh manfaat dan risiko kepemilikan, mengakui penjualan dengan mengeluarkan aktiva dari
neraca dan menggantikannya dengan piutang. Jurnal yang dibuat oleh lessor dan lessee dengan asumsi
peralatan di-lease dan dikapitalisasi adalah sebagai berikut:

Lessee Lessor

Peralatan yang di-lease RpXXX Piutang lease (bersih) RpXXX

Kewajiban lease RpXXX Peralatan RpXXX

Karena sudah mengkapitalisasi aktiva, lessee akan mencatat penyusutan. Lessor dan lessee akan
memperlakukan pembayaran lease sebagai pembayaran pokok dan bunga. Jika kontrak lease tidak
dikapitalisasi, tidak ada yang dicatat oleh lessee dan tidak ada aktiva yang dikeluarkan dari
pembukuan tersebut. Pada saat pembayaran lease dilakukan, lessee mencatat beban sewa dan
lessor mengakui pendapatan sewa.

Untuk lease yang dicatat sebagai Lease Modal (capital lease), lease harus dianggap tidak dapat
dibatalkan, dan memenuhi satu dari lebih empat kriteria berikut ini:

1. Lease mentransfer kepemilikan properti kepada lessee.

2. Lease memiliki opsi untuk membeli dengan harga khusus (bargain purchase option).

3. Jangka waktu lease sama dengan atau lebih 75% dari estimasi umur ekonomis aktiva yang di-
lease.

4. Nilai sekarang (present value) dan pembayaran lease minimum (tidak termasuk biaya
executory) sama dengan atau melebihi 90% dari nilai wajar properti yang di-lease.

Lease yang tidak memenuhi salah satu kriteria di atas diklasifikasikan sebagai Lease Operasi
(operating lease).
B. KRITERIA KAPITALISASI

Keempat kriteria kapitalisasi yang berlaku untuk lease bersifat kontroversial dan sulit diterapkan
dalam praktik. Kriteria-kriteria tersebut akan dibahas berikut ini.

1. Pengujian Pengalihan Kepemilikan

Jika lease tersebut mengalihkan kepemilikan aktiva kepada lessee maka lease itu dianggap sebagai
lease modal. Kriteria ini tidak bersifat kontroversial dan mudah untuk diterapkan.

2. Pengujian Opsi untuk Pembelian dengan Harga Khusus (Bargain Purchase Option)

Opsi pembelian khusus adalah sebuah provisi yang memungkinkan lessee untuk membeli properti
yang di-lease dengan harga yang secara signifikan lebih rendah dibandingkan nilai wajar properti
yang diharapkan pada tanggal opsi itu dapat digunakan. Pada awal lease, perbedaan antara harga
opsi dengan nilai pasar wajar yang diharapkan harus cukup besar sehingga realisasi dari opsi bisa
dipastikan secara layak.

3. Pengujian Umur Ekonomis (Pengujian 75%)

Jika periode lease sama dengan atau melebihi 75% dari umur ekonomis aktiva, di mana sebagian
besar risiko dan imbalan atas pemilikan barang dialihkan ke lessee maka perlu dilakukan kapitalisasi.
Akan tetapi, penentuan jangka waktu atau masa lease dan umur ekonomis aktiva dapat menimbulkan
masalah.

4. Pengujian Pemulihan Investasi (Pengujian 90%)

Jika nilai sekarang (present value) dari pembayaran lease minimum (minimum lease payments)
sama dengan atau melebihi 90% dari nilai pasar wajar aktiva maka aktiva yang di-lease harus
dikapitalisasi. Dasar pemikiran untuk pengujian ini bahwa jika nilai sekarang pembayaran lease
minimum tidak berbeda banyak dengan harga pasar aktiva maka secara efektif aktiva tersebut
dapat dibeli.

C. AKTIVA DAN KEWAJIBAN YANG DIPERLAKUKAN SECARA BERBEDA

Dalam transaksi lease modal, lessee menggunakan lease sebagai sumber pembiayaan. Lessor
membiayai transaksi (menyediakan modal investasi) melalui aktiva yang di-lease, dan lessee
melakukan pembayaran sewa, yang sebenarnya merupakan pembayaran cicilan. Oleh karena itu,
selama umur properti yang di-lease, pembayaran sewa kepada lessor mencakup pembayaran pokok
ditambah bunga.

1. Pencatatan Aktiva dan Kewajiban

Dalam metode lease modal, lessee memperlakukan transaksi lease seolah-olah aktiva telah dibeli
dalam transaksi pembiayaan di mana aktiva diperoleh dan kewajiban diakui. Oleh karena itu, lessee
mencatat lease modal sebagai aktiva dan kewajiban pada nilai terendah antara (a) nilai sekarang
(present value) dari pembayaran lease minimum (tidak termasuk cost executory) atau (b) nilai
pasar wajar aktiva yang di-lease pada awal lease. Dasar pemikiran untuk pendekatan ini bahwa
aktiva yang di-lease tidak boleh dicatat lebih tinggi dari nilai pasar wajarnya.

2. Periode Penyusutan

Salah satu aspek yang menyulitkan akuntansi untuk penyusutan aktiva yang di-lease yang
dikapitalisasi berhubungan dengan periode penyusutan. Jika perjanjian lease mengalihkan
kepemilikan aktiva kepada lessee (Kriteria 1) atau mencakup opsi pembelian dengan harga khusus
(Kriteria 2) maka aktiva yang di-lease dengan cara yang konsisten melalui kebijakan penyusutan
norma lessee atas aktiva yang dimilikinya, dengan menggunakan umur ekonomis aktiva. Sebaliknya, jika
lease tidak mengalihkan kepemilikan atau tidak mencakup opsi pembelian dengan harga khusus
maka aktiva disusutkan selama masa lease.

3. Metode Bunga Efektif

Selama jangka waktu lease, metode bunga efektif digunakan untuk mengalokasikan setiap
pembayaran lease antara pokok dan bunga. Metode ini menghasilkan beban bunga periodik yang
sama dengan persentase konstan dari nilai tercatat kewajiban lease. Tingkat diskonto yang digunakan
oleh lessee untuk menentukan nilai sekarang dari pembayaran lease minimum harus digunakan oleh
lessee ketika mengaplikasikan metode bunga efektif pada lease modal.

4. Konsep Penyusutan

Walaupun jumlah yang awalnya dikapitalisasi sebagai aktiva dan dicatat sebagai kewajiban telah
dihitung pada nilai sekarang yang sama, tetapi penyusutan aktiva dan pengurangan kewajiban
adalah 2 proses akuntansi yang independen selama jangka waktu lease. Lessee harus menyusutkan
aktiva yang di-lease dengan menggunakan metode penyusutan konvensional; garis lurus, jumlah angka
tahun, saldo menurun, unit produksi, dan lainnya.

AKUNTANSI OLEH LESSOR

A. KEUNGGULAN LEASING BAGI LESSOR

Keunggulan leasing bagi lessor adalah :

sebagai berikut.

1. Pendapatan bunga. Leasing adalah salah satu bentuk pembiayaan. Oleh karena itu, lembaga
keuangan dan perusahaan leasing menganggap leasing sangat menarik karena menyediakan marjin
bunga yang kompetitif

2. Insentif Pajak. Dalam banyak kasus, perusahaan yang me-lease tidak dapat menggunakan
manfaat pajak, tetapi leasing memberikan mereka peluang untuk mengalihkan manfaat pajak
semacam itu kepada pihak lain (lessee) berupa pengembalian atas tarif sewa yang lebih rendah dari
aktiva yang di-lease.

3. Nilai Residu yang Tinggi. Keunggulan lain bagi lessor adalah pengembalian properti pada akhir
masa lease. Nilai residu dapat menghasilkan laba yang sangat besar.

Dari sudut pandang lessor, semua lease dapat diklasifikasikan untuk tujuan akuntansi sebagai
berikut :

1. Lease operasi.

2. Lease pembiayaan langsung.

3. Lease jenis penjualan.

Kriteria Kapitalisasi (Lessor)

Kelompok I

1. Lease mengalihkan kepemilikan properti kepada lessee.

2. Lease mencakup opsi pembelian dengan harga khusus.

3. Jangka waktu lease sama dengan atau lebih dari 75% estimasi umur ekonomis properti yang
di-lease.

4. Nilai sekarang dari pembayaran lease minimum (kecuali cost executory) sama dengan atau
melebihi 90% nilai wajar properti yang di-lease.

Kelompok II

1. Ketertagihan pembayaran yang diperoleh dari lessee dapat diprediksi secara layak.
2. Tidak ada ketidakpastian yang penting di seputar jumlah biaya/cost yang tidak dapat dibayarkan
kembali meskipun telah dikeluarkan oleh lessor menurut lease (apa yang perlu dilakukan oleh
lessor secara substansial telah selesai atau biaya masa depan dapat diprediksi secara layak).

Mengapa kriteria Kelompok II disyaratkan? Jawabannya bahwa profesi ingin memastikan bahwa
lessor telah benar-benar mengalihkan risiko dan manfaat kepemilikan. Jika ketertagihan
pembayaran tidak dapat diprediksi atau jika apa yang perlu dilakukan oleh lessor tidak lengkap
maka kriteria untuk pengakuan pendapatan belum dipenuhi, dan hal itu harus diklasifikasikan
sebagai lease operasi.

Perbedaan antara lease pembiayaan langsung dan lease jenis penjualan bagi lessor adalah ada
atau tidaknya untung (atau kerugian) produsen atau penyalur: lease jenis penjualan melibatkan
keuntungan produsen atau penyalur. Sedangkan, lease pembiayaan langsung tidak memiliki keuntungan
tersebut. Keuntungan (atau kerugian) lessor adalah perbedaan nilai wajar properti yang di-lease
pada awal lease dengan nilai buku lessor. Umumnya lease jenis penjualan terjadi apabila
perusahaan manufaktur atau penyalur menggunakan leasing sebagai sarana memasarkan produk
mereka.

D. METODE PEMBIAYAAN LANGSUNG (DIRECT FINANCING LEASE) OLEH LESSOR

Pada hakikatnya, lease merupakan pembiayaan atau pembelian aktiva oleh lessee yang
mengharuskan lessor mengganti aktiva yang di-lease dengan piutang pembayaran lease. Informasi
yang dibutuhkan untuk mencatat lease pembiayaan langsung (direct financing lease) ditunjukkan
pada pembahasan berikut.

Perhitungan investasi kotor (piutang pembayaran lease) sering membi-ngungkan karena

ketidakpastian mengenai bagaimana memperhitungkan nilai residu. Ingat, bahwa pembayaran lease
minimum mencakup hal-hal berikut ini.

1. Pembayaran lease (tidak termasuk cost executory)

2. Opsi pembelian dengan harga khusus (jika ada)

3. Nilai residu yang dijamin (jika ada)

4. Denda atau penalty atas kegagalan untuk memperbarui (jika ada)