Al hablar de una superposición total o parcial de partidas registrales se concluye casi

inmediatamente que las personas perjudicadas serán las propietarias del inmueble
cuya inscripción se haya realizado con posterioridad a la otra partida superpuesta.
Ello en razón que, el inmueble que se encuentre registrado en la partida más
reciente, será cancelada, en caso de superposición total, o verá reducida su área a
causa de una superposición parcial.

Ese es el criterio establecido en el artículo 60 del Texto Único Ordenado del

Reglamento de Registros Públicos[1], el cual indica que en un procedimiento de
cierre de partidas por duplicidad debido a una superposición, y en caso no se formule
oposición, la Gerencia Registral dispondrá el cierre de la partida menos antigua.

Sin embargo, existe la posibilidad de que la partida más antigua sea la que se deba
cancelar. En efecto,laPrimera Disposición Complementaria y la Tercera Disposición
Complementaria de la Ley 27333[2] (Ley Complementaria a la Ley No. 26662, la
Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de
Edificaciones) establece que la Gerencia Registral se abstendrá de llevar el
procedimiento de cierre de partidas del registro de inmuebles, cuando se cumplan
los siguientes requisitos:

– Que se haya detectado la existencia de superposición entre partidas registrales

constituyéndose una duplicidad.

– Que uno de los predios esté calificado como predio eriazo o rústico comprendido
en los alcances de la Primera y Segunda Disposición Complementaria de la Ley
27333, las cuales se refieren a los terrenos eriazos que revirtieron al Estado en
virtud de las Leyes Especiales N° 11061, 14197, 17716, 18460, 19462, 19955,
19959 y demás disposiciones conexas y complementarias.

– Que dicho predio haya sido adjudicado por el Gobierno Central, los gobiernos
regionales o locales.

Una vez verificados los requisitos indicados, y habiendo determinado que el

inmueble se encuentra enmarcado en un procedimiento especial de cierre de
partidas que escapa de las competencias regulares de la Gerencia Registral, ésta no
podrá ordenar el cierre hasta que la Superintendencia de Bienes Nacionales (en
adelante, SBN) emita una resolución ordenando la regularización de la situación de
estos inmuebles, decisión que depende enteramente del análisis que realice la SBN,
el cual no necesariamente concluirá que se determine el cierre de la partida menos
antigua.

Ello en razón que la SBN, luego de un procedimiento denominado “Procedimiento

para la Regularización de Reversiones de Terrenos Eriazos al Dominio del Estado”,
y en caso no haya oposición al mismo, declarará la cancelación de la partida registral
que no revirtió al Estado, independientemente de la fecha de inmatriculación de cada
partida registral.

Con relación al procedimiento indicado en el párrafo anterior, éste puede ser

desarrollado de oficio o a iniciativa privada de cualquier tercero que ponga en
conocimiento de esta situación a la SBN. Así, a través de la Resolución N° 043-
2007/SBN, la SBN aprobó la Directiva N° 008-2007/SBN (en adelante, la Directiva),
mediante la cual se estableció el procedimiento de regularización de las reversiones
de terrenos eriazos al dominio del Estado.

La referida Directiva indica que será la Jefatura de Adquisiciones y Recuperaciones

(en adelante, JAR), adscrita a la SBN, la entidad que tendrá a su cargo no sólo el
estudio técnico legal preliminar, sino también el procedimiento de regularización de
reversión de terrenos eriazos al dominio del Estado.

La JAR se encargará de analizar el caso en concreto a fin de determinar si es que

procede o no la regularización de las reversiones a su cargo. En el supuesto de que
apruebe la regularización, la JAR dispondrá la publicación simultánea de un aviso en
el diario oficial El Peruano y en uno de mayor circulación en el territorio nacional,
indicando, entre otros, el inicio del procedimiento, la ubicación y características del
predio, información que también deberá incluirse en la página web de la institución.
Adicionalmente, una vez iniciado el procedimiento, la JAR remitirá oficio solicitando
la anotación preventiva de su inicio a la Oficina de Registros Públicos de la zona
donde los inmuebles materia de la duplicidad se ubiquen.

Desde el día siguiente de la publicación en El Peruano, las personas con interés

legítimo podrán presentar oposición dentro de los quince días hábiles contados
desde el día siguiente de la publicación, adjuntando los medios probatorios
pertinentes que sustenten su derecho. Dicha oposición será resuelta en la Resolución
Final que emita la JAR.

En caso que la oposición sea declarada fundada, se dará por concluido el

procedimiento y se solicitará el levantamiento de la anotación preventiva. En caso
contrario, el opositor tiene el derecho de apelar dicha resolución siguiendo lo
dispuesto en la Ley del Procedimiento Administrativo General, teniendo el derecho
a eventualmente llegar a un Proceso Contencioso Administrativo en el Poder Judicial.

En caso no se haya formulado oposición o hubiese sido desestimada por la JAR en

la resolución final, se declarará la cancelación de la partida registral que no
revirtió al Estado y se declarará concluido el procedimiento. Dicho acto
administrativo deberá ser comunicado al titular registral de la partida materia de
cierre.

[1] Artículo 60 del TUO del Reglamento de Registros Públicos: Cuando las partidas
registrales duplicadas contengan inscripciones o anotaciones incompatibles, la
Gerencia Registral correspondiente dispondrá el inicio del trámite de cierre de
partidas y ordenará se publicite la duplicidad existente, mediante anotaciones en
ambas partidas. La resolución que emita dicha gerencia será notificada a los titulares
de ambas partidas así como aquellos cuyos derechos inscritos puedan verse
afectados por el eventual cierre, en el domicilio que aparece señalado en el título
inscrito con fecha más reciente. (…)

Transcurridos 60 días desde la última publicación del extracto de la Resolución a que

se refiere el segundo párrafo del presente artículo, la Gerencia dispondrá el cierre
de la partida registral menos antigua, salvo que dentro del plazo indicado se
formule oposición (…). (El resaltado es nuestro).

[2] “Los terrenos eriazos de la República que conforme a las Leyes Especiales N°
11061, 14197, 17716, 18460, 19462, 19955, 19959 y demás disposiciones conexas
y complementarias revirtieron al dominio del Estado, serán inscritos a nombre de
éste en el Registro de la Propiedad Inmueble o, en su caso, en el Registro Predial
Urbano, por el solo mérito de lo dispuesto en esta disposición complementaria. Para
esto último, se autoriza expresamente a la Superintendencia de Bienes Nacionales
a expedir una resolución indicando los inmuebles revertidos. Igualmente, por el sólo
mérito de dicha resolución y sin necesidad de una declaración específica, se
procederá a cancelar los asientos, si los hubiera, extendidos a nombre de terceros,
salvo en los casos en que ya exista resolución suprema declarando la reversión, en
cuyo caso el dominio del estado se inscribirá en mérito de esta última.

En el caso de haberse detectado la existencia de superposición entre partidas

registrales de predios adjudicados en su oportunidad por el Gobierno Central, los
Gobiernos Regionales o Locales, las Oficinas Registrales de la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos, y en su, caso, el Registro Predial, se
abstendrán de disponer el cierre de partidas hasta en tanto no se haya
presentado la resolución que ordena cancelar la partida del predio
revertido, anotándose este hecho en ambas partidas”. (Resaltado agregado).

Natalia E. Vargas Soto. Abogada por la Universidad de Lima. Asociada del Estudio
Echecopar. Adjunta de docencia y Jefe de Práctica de Derecho Civil en la Pontificia
Universidad Católica del Perú y en la Universidad de Lima, respectivamente.

No cabe duda que es bueno inscribir los bienes. Pese las anomalías del sistema registral,
inscribir es mejor que no hacerlo. Sin embargo, hay que conocer las deficiencias del registro
para no confiar más de lo debido. Además del riesgo derivado del ingreso de títulos falsos, ante
lo cual se han implementado soluciones parciales como la “alerta registral” y la “inmovilización
de partidas”, existe otra circunstancia muy delicada que es la “duplicidad o superposición de
partidas”.
Esto se presenta cuando el mismo predio tiene dos o más partidas registrales, total o
parcialmente duplicadas e inscritas a nombre de diferentes personas. La superposición se
produce porque al momento de inscribir un predio por primera vez (inmatriculación), su
descripción o ubicación física no son precisas debido a la deficiencia o ausencia de planos.
Así, cuando otra persona inmatricula supuestamente un predio distinto, el registro no puede
detectar que el inmueble ya está registrado con anterioridad a nombre de propietario diferente.
De esta manera, sin saberlo, entran en operación dos partidas referidas al mismo bien,
generando enormes problemas para los terceros que contratan sobre la base de la información
registral. Los que miran una partida y toman decisiones en base a ella, no saben que existe otra
referida al mismo predio, pero que corresponde a persona distinta. No puede haber dos dueños
de la misma cosa, por lo que es evidente que uno de ellos no tiene el derecho y por tanto no
puede transferir.
Aunque muchos casos de duplicidad ocurren por la acción criminal de organizaciones mafiosas,
no podemos negar que la mayoría de situaciones causantes de esta anomalía es la antigüedad e
imprecisión gráfica de los títulos inscritos (el registro tiene más de 100 años de
funcionamiento) y la inexistencia de un catastro o plano general de todos los inmuebles del país
que sea resultado de una verificación y contraste minucioso entre la realidad y la información
registral.
Para detectar la duplicidad se puede recurrir a la Oficina de Catastro de los Registros Públicos,
acompañando un plano del predio que nos interesa. Luego de unos días nos dirán si para su
base de datos existen partidas duplicadas del inmueble en consulta. En su respuesta los
registros siempre advierten que el resultado en esta materia es meramente referencial, pues
ellos no tienen certeza absoluta de la ubicación física de los bienes que inscriben. ¡Increíble !. A
esta búsqueda que ya es costosa, habrá que agregar pues la propia investigación del interesado,
quien con la ayuda de profesionales independientes deberá descartar o confirmar la duplicidad.
Si se detectan partidas repetidas el registro tiene previsto un procedimiento administrativo
para cerrar la menos antigua, con la consecuente caída de todas las inscripciones que hubiese
en la partida superpuesta. Este procedimiento se pone en conocimiento de los propietarios
involucrados y basta que alguien se oponga para que no se cierre la partida, pero todas
quedarán con una anotación que informa la duplicidad. La definición sobre quién es el
verdadero dueño corresponde al Poder Judicial. Los jueces resolverán en favor del propietario
analizando la consistencia de los títulos enfrentados, no necesariamente su antigüedad.
Ante esta incertidumbre la única manera de ponerse a salvo de una eventual duplicidad al
momento de contratar con quien aparece en el registro como dueño, es verificando la posesión
efectiva del supuesto propietario o de sus predecesores. Si esta suma 10 años y es continua,
pacífica, pública y como dueño, dicho poseedor se impondrá a cualquier otro título incluso si
aquél fuese más antiguo y estuviese inscrito en una partida duplicada. Es muy importante pues
verificar la posesión efectiva de quien nos intenta otorgar un derecho inmobiliario.