INDICE

Introducción ......................................................................................... 1

La partición amigable .......................................................................... 2

Partición amigable por ante el tribunal inmobiliario .............................. 2

La partición litigiosa ............................................................................. 8

Conclusión..........................................................................................14
 INTRODUCCIÓN

Es aquella en la que todos los copropietarios, coherederos y/o

coparticipes de un inmueble registrado se ponen de acuerdo para
poner fin a un estado de indivisión.

La partición amigable se decide de manera administrativa o en

jurisdicción graciosa, cuando el expediente ha sido sometido
correctamente o sea que este completo.

La solicitud de este debe de acompañarse del acto autentico o bajo

firma privada, debidamente legalizada por un notario, en el cual todos
los copropietarios o herederos o coparticipes de común acuerdo
pongan su voluntad y forma de dividir amigablemente el inmueble
indicando el proyecto de subdivisión de tales derechos.

Estando el expediento completo este será decidido por la vía

administrativa, en este caso el tribunal dictara una resolución con
motivos y dispositivos suficientes para dejar claramente establecidos
quienes son las personas que tienen derecho a recoger los bienes de
la sucesión y la porción que le toca a cada uno de los derechos que
forma la herencia.

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 LA PARTICIÓN AMIGABLE

Partición Amigable por Ante el Tribunal Inmobiliario

La ley 108-05 es una ley marco, es decir, una pieza legislativa que deja el
establecimiento de las especificaciones de los temas que aborda en sede
reglamentaria. De esta manera los requerimientos especiales que de modo
particular rigen cada una de las particiones de las cuales puede ser sujeto el
Tribunal de Tierras, son determinadas y establecidas por la vía
reglamentaria.

Es esta la razón por la que el Reglamento de los Tribunales Superiores de

Tierras y Tribunales de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria
establece en sus artículos 138 al 147, todo lo concerniente a la partición
amigable llevada ante el Tribunal Inmobiliario.

Esta partición es competencia del Tribunal de Jurisdicción Original, quien la

conoce de manera administrativa.

El Tribunal Inmobiliario es apoderado por medio de una instancia que debe

contener las menciones establecidas en el artículo 40 del Reglamento de
los Tribunales de Tierras para el apoderamiento de los Tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria y llevará anexo:

a) la propuesta de partición de los derechos: la solicitud amigable va

acompañada de una propuesta de partición de derechos. Se trata del
documento en el cual, en un primer lugar, se establece la intensión de que

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el proceso de partición se realice de manera amigable entre todos los
copropietarios, coherederos y /o coparticipes y, en un segundo lugar, se
prevé la manera en que se hará efectiva la partición, especificando la forma
en la cual los copropietarios coherederos y /o coparticipes han decidido
dividir el inmueble.

b) el proyecto de subdivisión del inmueble: la subdivisión es una operación

técnica, definida por el artículo 159 del Reglamento de Mensuras
como el acto de levantamiento parcelario por el cual se crean nuevas
parcelas por división de una parcela registrada. Tratemos de ejemplarizar lo
que acontece con la subdivisión a propósito de una partición amigable:
supongamos que Celeste Mancilla era la propietaria de una parcela de
cuatro mil metros cuadrados, registrada y deslindada a su nombre. Al
fallecer, sus cuatro sucesores han arribado a ciertos acuerdos en cuanto a
la forma en la cual se dividirá el terreno (esto es la propuesta de partición de
los derechos) la cual éstos llevan donde un agrimensor quien realiza los
planos que visualizan la forma en la cual se dividirá esta parcela por medio
de una subdivisión, que no es más que el proceso por medio del cual se
asignan porciones de terreno determinadas a cada una de las partes
(pueden también acordar urbanizar el terreno en caso de que sea posible o,
en su defecto, crear un condominio).

De esta manera, la parcela de cuatro mil metros cuadrados, dependiendo

del acuerdo al cual hayan arribado las partes, puede dividirse en cuatro
parcelas de novecientos metros cada una, si tomamos en cuenta que
debemos rebajarle los caminos, aceras, etc., que deben ocuparse para
llegar a la correcta división del terreno. Es así como, un terreno de cómoda
división debe ir acompañado de un proyecto de subdivisión del inmueble

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que apoye la propuesta de partición de los derechos. Sin embargo ¿Qué
hacemos si el inmueble no es de cómoda división? ¿y si lo que estamos
solicitando dividir es una casa o un apartamento?

Pues, en este caso, lo primero que pensaríamos sería en una partición en

numerario. Esta partición es la que supone la venta o licitación del inmueble
así como la distribución del dinero obtenido en forma proporcional a los
derechos de cada propietario. Otra opción es la establecida en el artículo
19, párrafo II del Reglamento para el control y reducción de constancia
anotadas, el cual dispone la posibilidad de que permanezca la indivisión
entre los copropietarios.

En términos registrales esta indivisión, según el artículo 24 párrafo I del

reglamento para el control y reducción de constancias anotadas, debe
realizarse asignando a cada copropietario su participación en el inmueble
tomando en cuenta los valores porcentuales o de razón o fracción sobre el
valor del inmueble. En la actualidad esta última forma es la más utilizada por
los usuarios de la jurisdicción inmobiliaria.

c) El o los Duplicados de Certificado de Título correspondientes: este es el

documento acreditativo del derecho de propiedad. El reglamento de
Registro de Títulos lo define, en su artículo 80, como una copia fiel del
Certificado de Título Original, el cual contiene una leyenda que lo identifica
como tal, además del sello del Registro de Títulos que lo emitió y la firma
del Registrador de Títulos. Una porción de terreno, amparada en una
Constancia Anotada no puede, en principio, ser utilizada dentro del proceso
de partición amigable.

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El artículo 12 del Reglamento para el control y reducción de constancias
anotadas establece una prohibición general de expedición de este tipo de
documentos la cual, en principio, encuentra sus excepciones en las
disposiciones del artículo 13 del mismo reglamento, las cuales no incluye
los procesos de determinación de herederos y partición.

Sin embargo, la práctica en los Tribunales de Jurisdicción Original es no

negar el conocimiento de la partición amigable por el hecho de ser
presentado el derecho de propiedad amparado en una constancia anotada,
bajo el argumento de que se estaría perjudicando al usuario de forma
gravosa obligándolo a llevar conjuntamente con la determinación de
herederos y partición con un proceso de deslinde. Y es que la realidad
registral dominicana nos indica que la cantidad de derecho propiedad
amparado en constancia anotada es tan elevada que negarle el acceso al
cambio del derecho registrado al usuario que posee una constancia anotada
en las condiciones antes señaladas, implicaría tácitamente un bloqueo al
acceso a la justicia de estas personas.

De una forma o de otra, la resolución que determine los herederos y ordene

el cambio en el derecho de propiedad, decretará la expedición de una carta
constancia anotada la cual se expedirá por única y última vez y contendrá
una leyenda que dirá: “Constancia Anotada Intransferible y sin Protección
del Fondo de Garantía: Para transferir los derechos consignados en esta
constancia anotada, los mismos deberán individualizarse mediante un acto
de levantamiento parcelario aprobado registrado en la Dirección Regional
de Mensuras Catastrales. Los derechos consignados en esta constancia
anotada no cuenta con la protección del fondo de garantía conforme a lo
dispuesto por la ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario y sus reglamentos”.

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d) la certificación del estado actual del inmueble, expedida por el registro de
títulos correspondiente: documento definido por el artículo 139 del
Reglamento de Registro de Títulos como acreditativo del estado jurídico del
inmueble y la vigencia del duplicado del certificado de título, haciendo
constar los asientos vigentes consignados en su Registro Complementario,
al día de su emisión. La misma la expide el registro de títulos de
conformidad con lo establecido en el artículo 104 de la ley de Registro
Inmobiliario. Con ella el Tribunal verifica si el inmueble se encuentra
afectado de alguna carga, gravamen o anotación que deba tomarse en
cuenta al momento de conocer de la partición con determinación de
herederos, así como verifica que el derecho de propiedad reclamado
efectivamente aun pertenece a los requerientes de la partición.

e) copia certificada de la decisión judicial de determinación de herederos o

del acto de notoriedad que prueba la calidad de los mismos en caso de
tratarse de partición entre coherederos, si procediere: el Tribunal
ordinariamente competente para conocer de la determinación de herederos
lo es el Tribunal Civil, por lo cual si existe una sentencia que determine
herederos emanada del Tribunal Civil o de otra jurisdicción con atribuciones
para ello, la misma puede ser aportada como elemento probatorio de la
calidad de las personas que solicitan la partición en el caso de tratarse de
coherederos.

La ley 108-05, sin embargo, le concede al Tribunal de Inmobiliario, en el

artículo 57, la potestad de conocer la determinación de herederos cuando
ésta se solicita conjuntamente con la partición de inmuebles registrados.

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En razón de esto, la petición de homologación de una partición amigable
debe encontrarse, en el caso que se solicite la determinación de herederos
conjuntamente, acompañada con los documentos acreditativos de las
calidades de los solicitantes, es decir, sus actas de nacimiento. También es
necesario el deposito de un acto de notoriedad redactado ante notario
público en el cual un número de testigos dan fé de las calidades de los
herederos, pero siempre será indispensable el deposito de las actas de
nacimiento, matrimonio y defunción que correspondan a los fines de
determinar las calidades de los solicitantes. Otro documento importante
para la solicitud de determinación de herederos y homologación de partición
amigable lo constituyen las fotocopias de las cédulas de identidad y
electoral o pasaportes de los solicitantes, por aquello de que, de ser acogida
la homologación, deben encontrarse absolutamente identificados los
titulares de los derechos registrados para, de esta forma, dar cumplimiento
al criterio de Especialidad consignado en el principio Segundo de la ley 108-
05 y desarrollado en el literal A del artículo 53 del Reglamento de Registro
de Títulos.

Después de apoderado y depositados los documentos correspondientes, el

Tribunal puede realizar cualquiera de las opciones que se detallan a
continuación:
a) Ponderar la documentación aportada y homologar o no, mediante
resolución, la propuesta de partición presentada.
b) Si homologa la partición con determinación de herederos en la cual
subsistirá la copropiedad del inmueble, el Tribunal remitirá la resolución,
agotados los plazos y trámites pertinentes, al Registro de Títulos que
corresponda, quien la ejecutará previa comprobación del pago de los
impuestos.

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c) Si homologa la propuesta de partición y ésta se encuentra acompañada
de un proyecto de subdivisión (o de urbanización o condominio),
autorizará a las partes a someterlo por ante la Dirección Regional de
Mensuras correspondiente.

d) La Dirección Regional de Mensuras, una vez revisados y aprobados los

trabajos de la subdivisión del inmueble (urbanización o condominio),
remitirá dicha aprobación al Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original
Correspondiente, quien volverá a verificar lo realizado por mensura y, de
encontrarse correcto y no existir mayores contestaciones, dictará una
resolución aprobado la subdivisión la cual remitirá al Registro de
Títulos, quien la ejecutará previa verificación del cumplimiento por las
partes de las obligaciones fiscales correspondientes.

La Partición Litigiosa

Además de los casos establecidos por el Código Civil en los cuales no es

posible realizar la partición amigable, existen momentos en que el
desacuerdo entre los coherederos o coparticipes, sea en cuanto a las
calidades de los reclamantes o sea en cuanto a los derechos que pudieran
corresponder a cada uno, provoca la necesidad de entablar una demanda
en relación al proceso de partición.

El Tribunal de Tierras posee competencia para el conocimiento de la

partición de un inmueble que se torne litigiosa. Podría discutirse si la
competencia del Tribunal Inmobiliario existe para los casos contradictorios

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que se vislumbran como tales desde sus inicios, por aquello de que la ley
habla de la “partición que se torne litigiosa” lo cual podría interpretarse como
el apoderamiento sobre una partición amigable que se ha convertido en
litigiosa en su transcurso.

La competencia del Tribunal de Tierras no impide un apoderamiento directo

de esta jurisdicción para el conocimiento de una partición litigiosa desde sus
inicios puesto que es la misma ley que prevé el conocimiento del asunto
siguiendo todos los pasos de la litis sobre derechos registrados.

Sin embargo, la competencia del Tribunal de Jurisdicción Original para

conocer de la partición litigiosa es excepcional, puesto que si la Jurisdicción
Ordinaria se encuentra apoderada de un proceso de partición a la par que la
jurisdicción inmobiliaria, esta última se encuentra obligada a declinar el
conocimiento del asunto ante la jurisdicción ordinaria si le es solicitado por
las partes.

El proceso de la partición litigiosa llevada ante el Tribunal de Jurisdicción

Original, es el mismo proceso establecido en la ley 108-05 y sus
reglamentos, para el conocimiento de la Litis sobre Derecho Registrado, el
cual se encuentra consignado en los artículos 28 al 31 de la ley 108-05 y
132 al 137 del Reglamento de los Tribunales de Superiores de Tierras y
Tribunales de Jurisdicción Original.

Disposiciones esenciales con respecto a la partición litigiosa llevada ante el

Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original son las siguientes:
1. En todo proceso de partición litigiosa, los beneficiarios o titulares de
cargas gravámenes o anotaciones provisionales que afecten al

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 inmueble, podrán intervenir en el mismo, debiendo ser citados por el
Juez o Tribunal, o por el demandante para el caso particular.

2. Si en el conocimiento del caso, el Juez o Tribunal determina que el

inmueble, por sus características, resulta indivisible, dispondrá su venta
en pública subasta cumpliendo con lo establecido en los artículos
correspondientes del Código de Procedimiento Civil Dominicano.

3. El Juez que ordene la venta en pública subasta del inmueble, deberá

también especificar las reglas de distribución que deberán llevarse con
respecto al producto de la venta, las cuales deberán acogerse en el
momento en que se consiga la venta. Esta consignación deberá
realizarse en términos porcentuales, teniendo en cuenta lo dispuesto en
el artículo 155 párrafo, del Reglamento de los Tribunales, lo cual quiere
decir que debe tenerse en cuenta el valor del inmueble involucrado y el
porcentaje sobre ese valor que le corresponde a cada copropietario. Se
aplica, en esta parte, el principio de la equivalencia patrimonial.

4. La venta en pública subasta es la opción más aceptable para acabar

con el estado de indivisión forzosa. No obstante, el Reglamento para el
control y reducción de constancia anotadas prevé la existencia de una
copropiedad forzosa (supongamos que el inmueble no pueda venderse,
no aparezcan licitadores o que, simplemente, se determine que la
división del inmueble produce, cierta y objetivamente, un daño
patrimonial a alguno de los copropietarios). En este caso, el Juez o
Tribunal, en la sentencia de la partición, deberá consignar el porcentaje
sobre el valor del inmueble que le corresponde a cada copropietario y
sobre la base de ese porcentaje así determinado, se efectúa la

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 adjudicación y partición a cada copropietario. En términos registrales,
se le concede a cada copropietario un extracto del certificado de título, el
cual es una copia fiel del certificado de titulo, expedida a favor de cada
copropietario, en el que se consignan los datos esenciales del mismo,
indicándose, igualmente, en cada extracto, los nombre de todos los
copropietarios y el porcentaje de participación de todos en la
copropiedad. Cada copropietario puede transferir la totalidad de sus
derechos.

5. El juez o Tribunal apoderado de una partición litigiosa, una vez

verificado que no existen causas de indivisión forzosa, puede designar
peritos en números impares, sea de oficio o a pedimento de parte,
quienes, en un plazo no mayor de treinta días calendarios, elaboraran
un informe en el cual rindan los detalles correspondiente al estudio del
caso en cuestión, considerando alternativas posibles para la división, las
salidas a la vía pública y las normas que limitarían las dimensiones de
las parcelas. En este informe el perito o los peritos deben exponerle al
Juez o Tribunal si consideran que la partición en naturaleza es posible
haciendo propuestas de división con el valor estimado de las parcelas
resultantes. Este informe es incorporado al expediente y juez fija la
fecha de la audiencia en la que las partes presentan sus pareceres con
respecto al informe de los peritos.

6. Si el inmueble resulta divisible, el Juez o Tribunal que conoce el

proceso de partición litigiosa, podrá autorizar al demandante en el
dispositivo de su sentencia a iniciar el proceso de subdivisión por ante la
Dirección General de Mensuras Catastrales. Además de la subdivisión,
la partición puede ejecutarse tanto por los proceso de urbanización o

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 constitución de condominio, según las características y condiciones del
inmueble. El dispositivo de la decisión que autorice la realización el
proceso de subdivisión reemplazará la solicitud de autorización
necesaria para iniciar los trabajos de subdivisión por ante la Dirección
General de Mensuras Catastrales.

7. La Dirección de Mensura, en el caso mencionado anteriormente, tendrá

la tarea de revisar y aprobar los trabajos de mensura tendentes a la
subdivisión. No deben depositarse ante mensura carta de conformidad
de los propietarios con los trabajos presentados pues esta situación es
parte del proceso judicial. En la aprobación de los trabajos de
subdivisión, urbanización o constitución de condominio (que son las
formas en las cuales puede ejecutarse catastralmente la partición) se
seguirán los procedimientos y exigencias técnicas y formales para el
trabajo que se trate. Cuando mensura aprueba los trabajos, se remiten
al Tribunal de Jurisdicción Original que dictó la decisión, acompañado de
los siguientes documentos: dispositivo que autoriza la presentación de
los trabajos, duplicados presentados, documentos de aprobación de
trabajos y planos individuales.

8. El Juez o Tribunal, al recibir los documentos de mensura, deberá dictar

una nueva decisión. Por estar hablando de una partición litigiosa
entendemos que debe realizarse una audiencia en la cual las partes
expongan sus oposiciones o pareceres con respecto a los trabajos
aprobados por mensura, asuntos que deberán ser estudiados y
decididos por el Tribunal. La decisión que dicte el Tribunal, una vez
celebrada la audiencia anteriormente mencionada y decididos los
posibles incidentes que podrían plantear las partes con respecto a la

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aprobación realizada por mensuras, debe indicar las cargas gravámenes
y anotaciones provisionales que recaen sobre cada inmueble resultante
del proceso y la medida en que afectarán a cada copropietario,
coheredero y coparticipe, cuando así procediere. La sentencia de la
partición debe ser notificada a los beneficiarios y/o acreedores, y
después de transcurridos los plazos legales correspondientes y
realizadas las diligencias pertinentes, remitida, si de lugar, al registro de
títulos a los fines de que sea ejecutada.

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CONCLUSIÓN

Tan pronto el agrimensor realice los trabajos técnicos de la

subdivisión, la someterá la partición a la Dirección Regional de
Mensuras y Catastro para su revisión y aprobación.

Esta dependencia técnica remitirá la aprobación de los trabajos del

agrimensor al tribunal de tierra de jurisdicción original apoderado. Una
vez que el tribunal de jurisdicción original reciba la aprobación de los
trabajos técnicos ordenara al registrador de títulos correspondientes
que realice el registro de los derechos de cada heredero, de
conformidad con las modificaciones resultantes del trabajo de
subdivisión.

La resolución que recibe el procedimiento de determinación de

herederos tiene un carácter administrativo, gracioso, no contradictorio.

Se realiza por tanto con una simple resolución, sin audiencia pública ni
contradictoria y esto implica poco tiempo y poco trabajo tantos para los
herederos como para su representante legal.

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 BIBLIOGRAFÍA

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