Avalúos en Propiedades de Inversión 1

Lcdo. Jesús Daniel Durán B.

Lcdo. Jesús Daniel Durán B.

Profesor Universitario
jdduranboada@gmail.com

Avalúos en Propiedades de Inversión

La intención con este aporte es recopilar de la norma el tratamiento contable que
deben recibir las propiedades de inversión cuando se utilizan avalúos como
técnica alternativa para medir su valor razonable.
La Norma Internacional de Contabilidad 40 (NIC 40) en su párrafo nº 5, así como
el párrafo 16.2 de la NIF para las PYMES definen que, Propiedades de Inversión
son propiedades (terrenos o edificios considerados en su totalidad o en parte, o
ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya
acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas, plusvalías o ambas,
en lugar de para:
(a) su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines
administrativos; o
(b) su venta en el curso ordinario de las operaciones.

De lo anterior se desprende:
1. Aplica solamente a Terrenos e Inmuebles.
2. Lo tiene el dueño o el arrendatario con el objeto de obtener rentas y/o
plusvalías.
3. No son utilizados por la gerencia para realizar las operaciones, porque
aplicaría Propiedades, Planta y Equipos (NIC 16 o secc 17 NIIF PYME), ni
con la intención de venderlos a corto plazo, porque aplicaría activos no
corrientes disponibles para la venta (NIIF 5).

Reconocimiento

Las NIC 40 y la sección 16 de la NIIF PYME aplican para las propiedades de

inversión cuyo valor razonable se puede medir con fiabilidad sin costo ni esfuerzo
desproporcionado, y en un contexto de negocio en marcha. De lo contrario se
debe aplicar el modelo del costo de la NIC 16 o sección 17NIIF PYME. Dichos
valores razonables deben ser reconocidos con cambios en el estado de
resultados.
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Medición

Existen dos momentos para medir el valor de las propiedades de inversión:

1.- Reconocimiento Inicial, es cuando se genera o surge la operación por

primera vez. Se debe reconocer por su Costo en diferentes situaciones:

1.1 Si se adquiere de contado o en condiciones de crédito normal: Se mide

o se valora al precio de compra y cualquier gasto directamente atribuible
(honorarios legales y de intermediación, impuestos por la transferencia de la
propiedad y otros costos de transacción)
1.2 Si se adquiere a crédito y el pago se aplazase más allá de los términos
normales de crédito: Se mide o se valora al valor presente de todos los
pagos futuros.
1.3 Si se auto construye: Su costo se determinará conforme a lo definido en la
Norma para propiedades, planta y equipos.

En caso en que un arrendatario deba medir por primera vez la propiedad de

inversión, lo hará por el menor importe entre el valor razonable de la propiedad y
el valor presente de los pagos mínimos por el arrendamiento, tal como lo dispone
la Norma de arrendamientos, NIC 17 y sección 20, reconociendo como
contrapartida un importe equivalente como pasivo.

2.-Reconocimiento posterior, cuando tenga la necesidad de reportar estados

financieros. Se debe reconocer por su valor razonable en cada fecha sobre la
que se informa con cambios en resultados.

Valor Razonable

La sección 11 Instrumentos financieros básicos, en su párrafo 11.27 establece que

una entidad utilizará la siguiente jerarquía para estimar el valor razonable de un
activo:

1º Precio Cotizado para un activo idéntico (o un activo similar): Suele ser el precio
del comprador actual en un mercado activo.

2º Precio en un acuerdo de venta vinculante o en una transacción reciente

para un activo idéntico (o activo similar): Se debe aplicar esta opción cuando
no exista un precio cotizado en un mercado activo. En la operación de venta debe
hacerse con evidencia del valor razonable en condiciones de independencia
mutua entre partes interesadas y debidamente informadas, siempre y cuando no
haya habido cambios significativos en las circunstancias económicas o un periodo
de tiempo significativo entre la fecha del acuerdo de venta vinculante, o la
transacción, y la fecha de la medición.
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3º Otra técnica de Valoración: Si las opciones 1º y 2º no constituyen una buena

estimación del valor razonable se debe aplicar otra técnica de valoración. El
párrafo 11.29 de la NIIF para las PYMES, establece que esa otra técnica de
valoración debe utilizar en mayor medida posible datos de mercado y minimice los
posible la utilización de datos determinados por la entidad.

Esta jerarquía es obligatoria para cumplir con la Norma, es decir, se debe agotar el
esfuerzo de conseguir un Precio Cotizado (1º), en su defecto, un precio en un
mercado de venta vinculante o en una transacción reciente para un activo idéntico
o similar (2º), y si no es posible, entonces aplicar otra técnica de valoración (3º),
en ese orden.

Avalúos como Técnica de Valoración

Los avalúos realizados por tasadores independientes y de reconocida reputación

profesional, representan una opción válida como técnica que se puede utilizar para
medir el valor razonable de las propiedades de inversión si no se cuenta con las
opciones 1º y 2º antes señaladas.

La variación producida por el valor razonable (la revaluación) debe reconocerse a

resultados del ejercicio como cambio en el valor razonable de las propiedades
de inversiónrepresentando una utilidad o pérdida realizada y por lo tanto no debe
reconocerse en Otros Resultados Integrales como un superávit por revaluación
como en el caso de las propiedades planta y equipos (en caso de utilidad). Esta
política de contabilidad está explicado en el documento que acompaña a la NIC 40
(fundamento de las conclusiones párrafos B52, B53; B55; B56; B63; B64 y en
especial la conclusión del Consejo en el párrafo B65)

Ahora bien, revisando algunos avalúos de Terrenos, me encuentro que los

peritos valuadores utilizan la Metodología del Mercado, mediante este método se
determina el valor de un bien inmueble al compararlo con otros cuyos precios son
conocidos. Se utiliza cuando es posible encontrar datos de compra-venta de
propiedades similares en fechas recientes y con características similares, de
manera que hacen una investigación en los Registros Públicos Subalterno donde
determinan las últimas transacciones de compra venta de Terrenos comparables y
cercanos, complementando con el ajuste de algunas variables utilizando métodos
estadísticos.

El párrafo 11.28 de la NIIF PYME establece que las técnicas de valoración

incluyen:

1.- Uso de transacciones de mercados recientes para un activo idéntico entre

partes interesadas y debidamente informadas que actúen en condiciones de
independencia mutua, si están disponibles.
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2.- Referencias al valor razonable de otros activos sustancialmente igual al activo

que se está midiendo.
3.- Flujos de efectivo descontados, y
4.- Modelos de fijación de precios de opciones.

La entidad utilizará la técnica de medición en la medida que se haya demostrado

que la misma proporciona estimaciones fiables de los precios observados en
transacciones reales de mercado.

Discrecionalidad de la Gerencia
Reiterando lo descrito en el párrafo 11.29 de la NIIF para las PYMES, la misma
establece que esa otra técnica de valoración debe utilizar en mayor medida
posible datos de mercado y minimice los posible la utilización de datos
determinados por la entidad. Lo que quiere decir que se busca un criterio
técnico independiente calificado para determinar el valor razonable utilizando otra
técnica de valoración con el cual la gerencia no influencie sobre un valor que
pueda verse sesgado por sus intereses.

Además del criterio independiente que debe prevalecer en la valoración técnica,

hay que tomar en cuenta la discrecionalidad de la gerencia en concluir que es
imposible, o no existe, el precio de una transacción reciente para un activo idéntico,
para justificar la aplicación de otra técnica de valoración que le dé entrada al valor
del avalúo.
Por otro lado, anteriormente mencioné que existen técnicas de determinación de
valores de avalúos para Edificaciones y Terrenos comúnmente utilizadas en
Venezuela, que toman en cuenta precisamente precios de transacciones recientes
de activos idénticos o semejantes.Por lo que creo que, si es posible realizar el
avalúo utilizando esas técnicas, previamente es posible determinar el precio
de una transacción reciente para un activo idéntico.
Esto hay que analizarlo bien, pues pudiera una entidad aplicar avalúos a las
propiedades de inversión sin agotar la jerarquía obligatoria de 1º y 2º, y repartir
dividendos sobre esa “utilidad realizada”. El asunto es no saltarse de manera
discrecional la jerarquía de valoración (1º y 2º), porque en Venezuela, sobre la
base de la técnica comúnmente utilizada para los avalúos, en muchos casos, se
utiliza precisamente el valor de las últimas transacciones realizadas para activos
idénticos.
Este resumen y comentarios fueron realizados en Puerto Ordaz, Estado Bolívar,
Venezuela, a los 06 días del mes Octubre de 2016 y deben ser tomados
solamente a los fines didácticos, por lo que no representa, ni debe ser visto de
modo alguno como una asesoría con efectos generales ni particulares.