CERTIFICADOS QUE EMITE EL ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS DE

PROPIEDAD HORIZONTAL

1 - Certificado de Deudas y de Créditos del Consorcio para Transferencia

de Dominio

Antecedentes

El Decreto 18734/49, reglamentario de la derogada Ley 13512, en su artículo

6to. decía:

“A requerimiento de cualquier escribano que deba autorizar una escritura

pública de transferencia de dominio sobre pisos o departamentos, el consorcio de
propietarios por intermedio de la persona autorizada, certificará sobre la
existencia de deuda por expensas comunes que afecten al piso departamento que
haya de ser transferido”.

Que el Colegio de Escribanos de la Capital Federal, dictaminó que:

“Era facultativo de cada notario el pedir o no dicho certificado, con excepción de

las escrituras por subasta judicial o cuando el boleto de compra venta lo dice
expresamente”.

Que tratando de interpretar el sentir del legislador, referente a que dicho

“Certificado” debe liberar absolutamente al comprador de toda carga económica
anterior a la compra de un inmueble.

A partir del 01/08/2015 inicia su vigencia la Ley 26994 (Código Civil y

Comercial) anulando la Ley 13512 y produciendo, en general, profundos cambios
de fondo en materia de Propiedad Horizontal y pequeñas modificaciones en
materia específica sobre la emisión del “Certificado”

A través del Art. 2067 que dictamina sobre los “Derechos y obligaciones. El
administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento
y la asamblea de propietarios. En especial debe:”

“Inciso L) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días
hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con
constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información
sobre los seguros vigentes;”

En este inciso produce las siguientes modificaciones:

1. Fija un plazo de 3 días para responder todo pedido de parte interesada.

2. Le otorga nombre al Certificado: Certificado de deudas y de créditos del

consorcio

3. Incorpora la obligación de informar sobre los reclamos administrativos o

judiciales y seguros vigentes.

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CONTENIDO

I. Acreditación e Informe
II. Liquidación Final
III. Seguros
IV. Créditos Patrimoniales
V. Demandas Judiciales
VI. Modificaciones al Reglamento de Copropiedad y Administración
VII. Contratos con Terceros
VIII. Medios de Comunicación
IX. Retención
X. Honorarios
XI. Modelo de Informe
XII. Modelo de Rendición Final
I - Acreditación e Informe

 En primer término el “Certificado” debe expresar en nombre de quien, con

qué autoridad y referente a que unidades se emite DICHO INFORME

 A continuación informara expresamente la situación solicitada en el

pedido de informe.

Debemos dejar constancia de cualquier circunstancia que pudiese originar, en el

futuro, diferencias con lo informado en el “Certificado”:

 Si el Administrador se ha hecho cargo de un consorcio en fecha muy

reciente que no le ha sido entregada toda la documentación por la
Administración saliente.

 Sobre la falta de aprobación de la rendición de cuentas del ejercicio en

curso por parte de la Asamblea Ordinaria y la responsabilidad legal del
comprador derivada de lo dispuesto por el CCC.

II – Liquidación Final
Al verificar el estado de la cuenta corriente por expensas de la/s unidad
funcional y complementaria, debemos considerar que obligaciones pecuniarias
ha asumido el consorcio y aun no fueron incluidas en ninguna liquidación de
gastos. Las causas de este devengamiento pueden obedecer a diversos motivos
pero no por ello el vendedor está excluido de su responsabilidad económica.
A modo de ejemplo estos pueden ser: obligaciones laborales como el sueldo anual
complementario o las vacaciones anuales, las cuotas no vencidas de moratorias
previsionales o impositivas, acuerdos judiciales, contratos con proveedores, etc.

También debemos considerar la situación que se genera cuando el consorcio

recauda expensas adelantadas pues en estas circunstancias puede resultar que
el vendedor este en posición acreedora

Todos estos conceptos se pueden visualizar en el “modelo de Liquidación Final

de Gastos Devengados al __/__/___” que se presenta al pie de la presente.

Las Escribanías no suelen informar la fecha de la escritura pues a la fecha del

pedido en general la desconocen. Pero es muy importante determinar la fecha de
corte del “Certificado”, por lo cual debemos pedir dicha fecha, aunque sea en
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forma estimada. Para darle precisión a los valores que se calcularan es
conveniente hacer la liquidación final al último día del mes anterior a la fecha de
la probable escritura. Es decir si la probable escritura será el día 16/9 o 25/9 la
liquidación final la calcularemos al 31/08. Los días que surjan del mes en curso
(en este ejemplo los días de septiembre) voluntariamente lo prorratearan
proporcionalmente entre comprador y vendedor en el momento de la
escrituración.

III – Seguros Referente a esta información se debe notificar los datos de todas
las pólizas contratadas por el consorcio:
 Nombre de la Compañía
 Numero de póliza
 El valor asegurado
 Riesgos cubiertos
 Fecha de vencimiento de póliza.

Cabe la posibilidad de tener que reintegrar a la unidad en cuestión y

proporcionalmente al tiempo transcurrido, la parte abonada que corresponde al
período posterior a la emisión del certificado, valor este que se incluirá en el
cálculo de la liquidación final.

IV – Créditos patrimoniales o fondos disponibles del consorcio. El consorcio

para su normal funcionamiento y poder abonar sus obligaciones en tiempo y
forma, en su nacimiento, debió requerir a los propietarios una determinada suma
de dinero integrada por diferentes conceptos como pueden ser fondo operativo o
fondos de reserva, etc. Este patrimonio, que se ajusta periódicamente con
aportes de las unidades, intereses cobrados a los deudores, etc., los propietarios
lo tienen depositado en el consorcio y debe ser transferido junto con el dominio
de la unidad, pero esta transferencia no es a título gratuito, es decir el
comprador debe abonar al vendedor dicho importe. Para que tal hecho pueda ser
concretado el Administrador debe incorporar dicha información en el
“Certificado”
V – Demandas Judiciales Cuando el consorcio, en su carácter de actor o
demandado, tenga mediaciones o demandas judiciales sin resolver es muy
importante informar a las partes dicha situación, pues estas pueden afectar
sustancialmente el patrimonio del comprador en el futuro.
VI - Modificaciones al Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH) En las
asambleas de copropietarios se resuelven temas, que son modificaciones de poca
importancia, pero modificaciones al fin del RPH, pero que estas nunca fueron
inscriptas como tal en el Registro de la Propiedad Inmueble. A título de ejemplo
esta la modificación de la tasa de interés a cobrar o la creación de multas por las
deudas de expensas. Seria esta una buena oportunidad para informar de estas
modificaciones a los nuevos titulares de dominio.

VII – Contratos con Terceros. Cuando el Consorcio tenga en curso de ejecución

contratos con terceras personas (físicas o jurídicas), como puede ser el alquiler
de algunas partes comunes del edificio es conveniente exponer en el “Certificado”
tal situación.
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VIII – Medios de Comunicación Los pedidos de informes son enviados por las
Escribanías por diversas vías, por correo simple, por cartas documentos o vía
correo electrónico, este último el más común y practico.

Es aconsejable al responder el informe utilizar la misma vía de comunicación que

la usada por la Escribanía.

IX - Retención y Pago El día de la escrituración la Escribanía comunica a las

partes el contenido del informe del Administrador y en ese momento el
Escribano/a actuante deberá:

 Retener al vendedor el importe adeudado.

 Retener al comprador el importe del crédito patrimonial.

A partir de aquí pueden suceder diversas acciones a saber:

 La Escribanía retiene la deuda por expensas para luego girarla al

Administrador.
 La Escribanía entrega al vendedor el crédito patrimonial.
 El comprador y vendedor compensan los créditos con las deudas y la
diferencia se cancela en efectivo.

Esta última opción, muy utilizada en el momento de las escrituras, no es

recomendable debido que luego de producido el intercambio de dinero no queda
documentación alguna de lo sucedido y a posteriori cuando el comprador vea
gastos que no le corresponden abonar le será complicado entender que ya se
realizó el correspondiente crédito.

Es recomendable que la Escribanía gire los dineros retenidos a la administración

del consorcio para que este los acredite en la cuenta corriente por expensas de la
unidad funcional considerada.

X - Honorarios
Responder el pedido de informes de la Escribanía es una obligación insoslayable
para el administrador, está obligado a responder por ser propias de su función,
pero esta no es una tarea habitual ni rutinaria, e imposible de costear al
momento de presupuestar los honorarios por la gestión de administrar dado que
desconocemos la cantidad de transferencias de dominios que se realizaran en los
próximos meses. Asimismo esta es una tarea originada en temas particulares y
no consorciales. Por estas razones, se recomienda excluirlas del cálculo de los
honorarios mensuales.

La tarea en si misma requiere de un tiempo considerable de elaboración,

dependiendo este de la situación particular de cada unidad funcional y
complementaria con sus obligaciones frente al consorcio, al que se agrega la
responsabilidad por el contenido y veracidad del “Certificado” por lo cual se debe
cobrar con un honorario específico, a cargo del vendedor y que se incluirá
expresamente en la liquidación final.

Los medios de hacer efectivo dichos honorarios pueden ser diversos, pero
cualquiera sea la situación, en primer término el Administrador debe asegurarse
que dicho “Certificado” llegue a la Escribanía en tiempo y forma (3 días), luego

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deviene la etapa del cobro de los honorarios y se propone que luego de emitir el
mismo se cobren los honorarios directamente del consorcio, realizando el asiento
respectivo (crédito a caja debito a la cuenta corriente de la unidad funcional).
Este se debe compensar con el crédito que se realice a dicha cuenta corriente
cuando la Escribanía gire las retenciones realizadas oportunamente. De todas
formas cada profesional puede adoptar el método que prefiera.

MODELO DE CERTIFICADO

En mi carácter de Administrador y Representante legal del Consorcio de

Propietarios ______ ____ de la Ciudad de Buenos Aires, CERTIFICO que la Unidad
Funcional Nro."__" ubicada en el Piso "____" Dpto. " _ " y la Unidad
Complementaria Nro. “__” ubicada en el Piso "____" Cochera/Baulera " _ " ,
adeudan la suma de pesos ____________ con __/00 ($ ___,__) en concepto de
expensas comunes al __ de ____ del 2016, según detalle adjunto.

Las expensas comunes que mensualmente deben abonar las unidades

funcionales y complementarias del edificio son por mes vencido y se calculan
sobre la base presupuestaria de $ _______ siendo el monto a cargo de la unidad
en cuestión una suma estimada en $ _____, más la cuota extraordinaria de $
_________, total a abonar $ _________ mensuales.

El edificio se encuentra asegurado contra el riesgo de incendio en ________ S.A.;

con póliza Nro. ______ por la suma de pesos _______ ($ __.000.000.-) y con fecha
de vencimiento el __ de ____ del 201_.

El edificio se encuentra asegurado contra el riesgo de accidentes laborales en

________ART S.A.; con póliza Nro. ______ y con fecha de vencimiento el __ de ____
del 201_.

El edificio se encuentra asegurado contra el riesgo de vida obligatoria en ________

S.A.; con póliza Nro. ______ por la suma de pesos _______ ($ __.000.-) y con fecha
de vencimiento el __ de ____ del 201_.

Comunico que dicha unidad mantiene un crédito en concepto de Fondo _________

de pesos ____ ($ __,-) y en concepto de Fondo de ___ de pesos ____ ($ __,-)

Se situación judicial del Consorcio es:

 Se encuentra litigando en su carácter de demandado en el Juzgado _____

Nro. _ Secretaria _ de la Ciudad de Buenos Aires; en autos _____________
C/Consorcio de Propietarios _____ S/________; Monto reclamado $ _____.
 Se encuentra litigando en su carácter de actor contra la/s unidad/es
funcional/es Nº __ __ del edificio por sus deudas de expensas.
 Comunico que no existen juicios pendientes en que el Consorcio sea parte
actora o demandada.

Luego de firmada la escritura traslativa de dominio, y a efectos de actualizar el

Registro de Copropietarios, agradeceré me informe la fecha de dicho operación, el
nombre y apellido de los nuevos titulares de dominio y sus domicilios legales.

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El importe de deuda indicado en el presente certificado se puede depositar en el
Banco _________, sucursal _____________, en la cuenta corriente Nº ____________
con CBU ______________ cuyo titular es el Consorcio de propietarios ___________.

Luego de realizado el deposito o transferencia se debe informar al suscripto de

dicha operación y a vuelta de correo se enviara el comprobante.

Á pedido del Escribano ____________ y con motivo de la venta de la unidad

referida expido el presente que firmo en la Ciudad de Buenos Aires a los _____
días del mes de _____ del año dos mil ____.

_____________________________
Administrador
Registro N° ___ en el RPA
CPCECABA ______ Tomo __ Folio ___

MODELO DE LIQUIDACION FINAL DE GASTOS DEVENGADOS AL __/__/201_

1. Membrete Administrador

2. Identificación del Consorcio

3. Identificación de las unidades funcionales y complementarias

4. Incorporar los siguientes textos:

 Esta liquidación de gastos se efectúa con motivo de la transferencia de

dominio de la unidad referida y corresponde al vendedor el pago de la
misma.
 Atento a que los gastos que se detallan a continuación se incorporaran
en las rendiciones mensuales de los próximos meses, de hacerse efectivo
esta liquidación, el importe de la cuota parte de los gastos se acreditara
a la cuenta corriente por expensas de la unidad funcional en cuestión.

Detalle de Gastos no Incluidos en Liquidaciones de Expensas al __/__/20__

Detallar todos los conceptos por gastos devengados a cobrar al vendedor

A modo de ejemplo pueden ser:

Sueldos Encargado mes de _______ $ ________

Cargas Sociales mes de _______ $ ________
SAC __ semestre año 20__ y C/S proporcional $ ________
Vacaciones año 20__ y C/S proporcional $ ________

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 A.B.L. del periodo _______ $ ________
Abonos ascensor mes de ________ $ ________
Edenor desde __/__/20__ al __/__/20__ $ ________
Débitos bancarios mes de ______ $ ________
Reparaciones Dpto. ___ Cuota __/__ $ ________
Reintegro pólizas abonadas por adelantado ($ ________)
==========
Total Expensas Devengadas $ _________
Liquidación Individual de la UF ___ Piso ___ Dpto. ___
Porcentual de la UF ____ %
Importe a cargo de la UF por los Gastos Devengados $ ________
Rendición de Expensas mes de _____ $ ________
Saldo Anterior $ ________
Intereses Punitorios $ ________
Gastos Judiciales $ ________
Hon. por Certificado de deuda y Liquidación Final $ ________
=========
Total a Abonar $ ________

_____________________________
Administrador
Registro N° ___ en el RPA
CPCECABA ______ Tomo __ Folio ___

2 - Certificado de Deudas por Expensas

En mi carácter de Administrador y
Representante legal del Consorcio de Propietarios ______________ de la Ciudad de
Buenos Aires, CERTIFICO que la Unidad Funcional Nro. "__" ubicada en el Piso
___ Dpto. "_", y las Unidades Complementarias Letra “_ “destinadas a
cochera/baulera, que figura registrada en esta Administración como
perteneciente al Sr. _________, adeuda la suma de pesos ________ ($ _____,__) en
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concepto de expensas comunes e intereses, vencidas e impagas, por el periodo
comprendido entre el 1ro. de _________ de 201_ hasta el 31 de ______ de 201_
inclusive.

A la deuda señalada se la debe incrementar con

él ____ % mensual en concepto de intereses por mora según lo estipulado en el
Reglamento de Copropiedad y Administración.

Este certificado se extiende de conformidad a las

reglamentaciones consorciales del edificio de la calle _____ de la Ciudad de
Buenos Aires.

Extiendo el presente a efectos de iniciar las

acciones legales que correspondan para el cobro del crédito indicado por parte
del Dr. _________________, que firmo en la Ciudad de Buenos Aires a los
__________ días del mes de _________ de dos mil _____.

Con motivo que el consorcio no ha designado a los integrantes del Consejo de

Propietarios, según lo establecido en el acta de asamblea ordinaria de fecha
__/__/20__ adjuntando para constancia copia certificada de dicha acta, este
certificado de deuda se emite sin lo requerido por la Ley 26994 Art. 2048 último
párrafo.

Dr. _________________________

Administrador

En nuestro carácter de miembros del Consejo de Propietarios del Consorcio

__________ ____ de la Ciudad de Buenos Aires, que se acredita con copia
certificada del acta de nombramiento de fecha __/__/20__ préstamos
conformidad a la emisión y contenido del presente certificado de deuda.

______________ _______________ ________________

Sr/a. Sr/a. Sr/a.

Este trabajo fue preparado por el Dr. (LA) Roberto C. Fregonessi para su
exposición en las Jornadas de Actualización en Administración de Consorcio de
Propiedad Horizontal realizadas el 27 de junio de 2016.

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