Vous êtes sur la page 1sur 8

Jurnal GEMA AKTUALITA, Vol. 4 No.

2, Desember 2015

Aspek Hukum Penyediaan Tanah


Untuk Lahan Perindustrian
Rosalinda Elsina Latumahina S.H, M.Kn
Fakultas Hukum
Universitas Pelita Harapan Surabaya
Surabaya, Indonesia
rosalinda.elsina@uph.edu

Abstrak— Target pemerintah untuk menjadikan Indonesia sebagai negara industri pada tahun 2030 membuat Indonesia
membutuhkan wilayah yang luas untuk lahan perindustrian. Terdapat aturan dalam UU Nomor 3 Tahun 2014 Tentang
Perindustrian yang mewajibkan perusahaan industri untuk berlokasi di dalam kawasan industri, karena itu
pembangunan kawasan industri menjadi sangat penting. Kenyataan bahwa kawasan industri tidak termasuk dalam
kategori pembangunan untuk kepentingan umum menyebabkan penyediaan tanah untuk industri menjadi perbuatan
hukum keperdataan biasa yang harus memenuhi syarat sahnya perjanjian dalam BW. Tanah yang dapat diberikan bagi
kawasan industri adalah tanah dengan status Hak Guna Bangunan dan Hak Pengelolaan. Beberapa tahapan harus
dilalui untuk menyediakan tanah hingga berakhir pada penerbitan sertifikat hak atas tanah.

Kata kunci – pengadaan tanah, kawasan industri.

I. PENDAHULUAN

Tanah adalah karunia Tuhan sebagai bagian pengembangannya adalah bidang perindustrian.
dari kehidupan manusia untuk dimanfaatkan menurut Sebagai konsekuensi dari meningkatnya investasi di
apa yang dikehendakinya. Luas tanah relatif terbatas Indonesia, khususnya sejak datangnya penanaman
sedangkan kepentingan atas tanah tersebut tidak modal asing pada tahun 1967, bermunculan banyak
terbatas bahkan terus berkembang seiring dengan pemodal kuat yang mendirikan industri-industri baru
berkembangnya kompleksitas kehidupan manusia. di Indonesia. Mutlak diperlukan pengadaan tanah
Adanya kesenjangan antara luas tanah yang terbatas untuk menampung pertumbuhan industri-industri
dengan kepentingan manusia di atas tanah tersebut baru tersebut. Dalam hal ini jelas bahwa
menimbulkan berbagai benturan dan permasalahan perkembangan kapitalisme telah sekaligus mengubah
pertanahan. Karena itulah diperlukan pengaturan fungsi tanah, yang semula hanya murni sebagai
hukum pertanahan oleh Negara untuk faktor produksi menjadi sarana investasi.
mendistribusikan tanah secara adil. Kebutuhan akan tanah bagi perindustrian
Sejak dimulainya pembangunan ekonomi kemudian memunculkan ide untuk melokalisasi
secara pesat di era orde baru, kebutuhan akan tanah industri-industri yang ada ke dalam satu kawasan
juga semakin meningkat. Tanah menjadi obyek yang industri, yang tidak hanya menyediakan tanah untuk
bernilai ekonomis tinggi dan dibutuhkan guna perindustrian tersebut, namun juga menyediakan
menunjang kelancaran pembangunan Negara. sarana dan prasarana umum yang diperlukan. Meski
Salah satu masalah yang menjadi perhatian pada awalnya hanya pemerintah yang berhak
dalam bidang pertanahan adalah masalah pengadaan mengelola kawasan industri, namun seiring dengan
tanah bagi kepentingan pembangunan. Tanah perjalanan waktu dan tuntutan dari investor maka
menjadi faktor utama dan dominan dalam pada tahun 1989 pemerintah membuka kesempatan
pelaksanaan pembangunan. Mengingat bahwa bagi swasta untuk membangun dan mengelola
kebutuhan akan tanah akan semakin meningkat kawasan industri.
sementara tanah negara bebas semakin menipis, maka Pembangunan kawasan industri di Indonesia
tak dapat dihindari lagi bahwa praktek pengadaan sempat mencapai puncaknya ketika investasi asing
tanah akan berbenturan dengan hak-hak rakyat atas berbondong-bondong masuk ke Indonesia pada akhir
tanah mereka. tahun 1980-an, dimana pada saat itu banyak relokasi
Berkaitan dengan kebutuhan akan perusahaan dari Jepang dan negara-negara industri
pertanahan, salah satu bidang yang maju dengan baru ke Indonesia. Meskipun kelesuan bisnis
pesat dan membutuhkan lahan yang sangat luas untuk kawasan industri sempat terjadi saat Indonesia

66
Jurnal GEMA AKTUALITA, Vol. 4 No. 2, Desember 2015

dilanda krisis ekonomi, namun permintaan terhadap ketentuan yang mengaturnya juga bersifat khusus.
kebutuhan lahan untuk kawasan industri terus Perubahan kebijakan yang terus-menerus akibat dari
mengalami peningkatan. pergantian pemerintahan juga membawa perubahan
Pemerintah menargetkan Indonesia bisa beralih pada peraturan hukum di bidang pertanahan dan
dari negara agraris menjadi negara industri pada perindustrian yang dikeluarkan pemerintah. Adanya
tahun 2030. Namun diprediksi kebutuhan lahan warna pembaharuan agraria dan penyelenggaraan
akan sulit tercukupi karena semakin tergerus otonomi pertanahan turut membawa pengaruh bagi
oleh pemukiman. Padahal, industri butuh 85 praktek pengadaan tanah.
ribu hektar lahan dalam 15 tahun Selama ini banyak proyek, khususnya
mendatang. Dalam 15 tahun ke depan perkiraan Masterplan Percepatan Perluasan Pembangunan
dibutuhkan 85 ribu hektar lahan industri, baik Ekonomi Indonesia (MP3EI) yang terhambat
untuk kawasan industri maupun yang di luar itu. karena konflik pembebasan lahan antara
Lima tahun pertama, kebutuhan lahan belum penduduk sekitaran proyek dengan investor.
terlalu besar karena Indonesia masih fokus Data tim kerja konektivitas KP3EI
menata pondasi industrialisasi. Setidaknya ada menunjukkan capaian proyek MP3EI dari awal
empat kawasan industri baru yang akan diluncurkan pada 2011 hingga April 2014, baru
dibangun dalam masa itu.Hingga 2020 5% proyek yang sudah diselesaikan. Sementara
kebutuhan lahannya 10.000 hektar, dengan itu, proyek yang bermasalah dalam pembebasan
rincian sebanyak 6.000 hektar untuk kawasan lahan masuk dalam on-going bermasalah
industri, dan 4.000 hektar untuk non-kawasan sebanyak 4%. Untuk proyek yang berlangsung
industri. Jumlah industri akan bertambah seiring dan dinilai tidak bermasalah masuk dalam on-
dengan tingginya permintaan masyarakat. Oleh going on track sekitar 36%. Sisanya, masuk
karena itu kebutuhan lahan industri juga akan dalam kelompok proyek yang masih dalam
meningkat setiap lima tahun. Untuk periode tahap persiapan dan belum ada status.3
2020 - 2025 lahan yang dibutuhkan mencapai Dilihat dari berbagai permasalahan yang
15.000 hektar, terdiri dari 9.000 hektar untuk timbul di atas, maka kajian ilmiah tentang pengadaan
enam kawasan industri dan 6.000 hektar lahan tanah bagi pembangunan kawasan industri sangat
untuk di luar kawasan industri. Kawasan perlu dilakukan. Karena masukan terhadap prosedur
industri yang dibangun pada periode ketiga, yang ada diharapkan dapat meningkatkan kejelasan
yaitu 2025 hingga 2030 akan semakin banyak dan kemudahan bagi pelaksanaan pengadaan tanah,
karena Indonesia menuju negara industri. yang sekaligus dapat memicu pertumbuhan investasi
Kemenperin menargetkan pada periode 2025 di Indonesia.
hingga 2030 setidaknya akan terbangun 26
kawasan industri baru.Kebutuhan lahan total 60 II. METODE PENELITIAN
ribu hektar, sekitar 40 ribu hektar kawasan Untuk menjawab permasalahan digunakan
industri dan 20 ribu untuk non-kawasan metode penelitian yuridis normatif. Penelitian yuridis
industri.1 normatif adalah penelitian kepustakaan dalam rangka
Masalah yang terkait dengan pengadaan memperoleh bahan hukum untuk dianalisa. Penelitian
tanah untuk membangun kawasan industri memang yuridis normatif adalah tipe penelitian yang sering
menjadi masalah tersendiri, mengingat bahwa digunakan dalam bidang hukum yang merupakan tipe
pengadaan tanah untuk kawasan industri tidak dapat penelitian tersendiri yang berbeda dengan tipe
dikategorikan dalam golongan pengadaan tanah penelitian empiris maupun tipe penelitian dalam
untuk kepentingan umum2, sehingga syarat dan bidang ilmu lainnya.
Untuk memperoleh jawaban atas isu hukum
1
Industri Butuh 85 Ribu Hektare Lahan, yang dihadapi, maka dalam penelitian ini digunakan
Disarankan Buka Di Luar Pulau Jawa, Jawa Pos, 12 beberapa pendekatan,4 Pendekatan yang digunakan
Februari 2015, h.6.
2 3
Pengadaan tanah bagi pembangunan untuk Kurniawan Agung Wicaksono,
kepentingan umum terakhir kali diatur dalam Pembebasan Lahan Akan Langsung Ditangani
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 yang diatur Menteri, http://industri.bisnis.com/read/20141113/
lebih lanjut dalam Peraturan Presiden Nomor 71 45/272587/pembebasan-lahan-akan-langsung-
Tahun 2012 yang diubah dengan Peraturan Presiden ditangani-menteri.
4
Nomor 40 Tahun 2014. Dalam peraturan-peraturan Dalam penelitian hukum terdapat beberapa
tersebut, wilayah perindustrian tidak termasuk dalam pendekatan. Dengan pendekatan tersebut, peneliti
kategori pembangunan untuk kepentingan umum. akan mendapatkan informasi dari berbagai aspek
mengenai isu yang sedang dicoba untuk dicari

67
Jurnal GEMA AKTUALITA, Vol. 4 No. 2, Desember 2015

dalam penelitian ini adalah Statute Approach, karena III. HASIL DAN PEMBAHASAN
penelitian ini meneliti peraturan perundang-
undangan, terutama substansi yang berkaitan dengan A. Aturan Umum Tentang Lahan Perindustrian
pengadaan tanah untuk kawasan industri. Selain itu Untuk melokalisir lahan perindustrian,
digunakan pula Conceptual Approach yakni terdapat suatu kewajiban dalam Pasal 106 UU
pendekatan yang didasarkan pada konsep, doktrin, Perindustrian bahwa Perusahaan Industri yang akan
dan kebiasaan-kebiasaan dalam praktek. menjalankan Industri wajib berlokasi di Kawasan
Bahan Hukum yang akan dianalisa terdiri Industri. Kewajiban tersebut dikecualikan bagi
atas tiga jenis, yaitu bahan hukum primer, sekunder Perusahaan Industri yang berlokasi di daerah
dan tersier. Bahan hukum primer, yaitu bahan-bahan kabupaten/kota yang belum memiliki Kawasan
hukum yang mempunyai kekuatan mengikat antara Industri, atau telah memiliki Kawasan Industri tetapi
lain: Kitab Undang-undang Hukum Perdata / seluruh kavlingnya telah habis.
Burgelijk Wetboek (Staatsblad nomor 23 tahun 1847) Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24
(selanjutnya disebut BW), Undang-Undang Nomor 5 Tahun 2009 tentang Kawasan Industri tertanggal 3
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Maret 2009 (selanjutnya disebut PP No. 24 Tahun
Agraria (selanjutnya disebut UUPA), Undang- 2009) pasal 1 ayat 2, Kawasan Industri adalah
Undang Nomor 3 Tahun 2014 tentang Perindustrian kawasan tempat pemusatan kegiatan industri yang
(selanjutnya disebut UU Perindustrian) dan berbagai dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang
peraturan lain, termasuk yang dikeluarkan oleh yang dikembangkan dan dikelola oleh Perusahaan
Kepala Badan Pertanahan Nasional. Bahan hukum Kawasan Industri yang telah memiliki Izin Usaha
sekunder yaitu bahan–bahan hukum yang Kawasan Industri.
menjelaskan bahan hukum primer seperti buku-buku, Sebagaimana tercantum dalam Pasal 2 PP
artikel majalah dan koran, maupun makalah-makalah No. 24 Tahun 2009, maka pembangunan kawasan
yang berhubungan dengan topik penulisan ini. industri bertujuan untuk:
Sedangkan bahan hukum tersier yaitu bahan hukum a. mengendalikan pemanfaatan ruang;
penunjang yang memberikan petunjuk terhadap b. meningkatkan upaya pembangunan industri
bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder yang berwawasan lingkungan;
seperti kamus hukum, dan kamus bahasa. c. mempercepat pertumbuhan industri di
Langkah Penelitian terdiri dari dua langkah, daerah;
yaitu Langkah Pengumpulan Bahan Hukum dan d. meningkatkan daya saing industri;
Langkah Analisa Bahan Hukum. Langkah e. meningkatkan daya saing investasi; dan
Pengumpulan Bahan Hukum diawali dengan f. memberikan kepastian lokasi dalam
inventarisasi bahan-bahan hukum, kemudian perencanaan dan pembangunan
dilakukan klasifikasi untuk lebih memfokuskan pada infrastruktur, yang terkoordinasi antar sektor
bahan-bahan hukum yang mendasar dan penting. terkait.
Selanjutnya dilakukan sistematisasi bahan hukum Mengenai bentuk badan usaha yang dapat
untuk mempermudah dalam membaca dan menjadi Perusahaan Kawasan Industri, Pasal 15 ayat
memahaminya. Langkah Analisa dalam penelitian ini 2 PP No. 24 Tahun 2009 memberikan batasan
menggunakan silogisme deduksi karena diawali sebagai berikut:
dengan ketentuan-ketentuan yang bersifat umum a. Badan usaha milik negara atau badan usaha
yang diperoleh dari peraturan perundang-undangan, milik daerah;
antara lain BW dan UUPA, yang diterapkan pada b. Koperasi; atau
pokok masalah yang menghasilkan jawaban yang c. Badan usaha swasta.
bersifat khusus dengan menggunakan penafsiran Menurut PP No. 24 Tahun 2009, perusahaan
sistematis dan komparatif. kawasan industri diberi hak dan kewajiban untuk
membangun suatu kawasan industri lengkap dengan
segala infrastruktur fisik pendukungnya. Perusahaan
jawabnya. Pendekatan-pendekatan yang dapat
Kawasan Industri adalah perusahaan yang
digunakan di dalam penelitian hukum adalah
mengusahakan pengembangan dan pengelolaan
pendekatan perundang-undangan (statute approach),
Kawasan Industri. Pengelola kawasan industri
pendekatan kasus (case approach), pendekatan
sesungguhnya dapat dikatakan telah turut serta
historis (historical approach), pendekatan komparatif
melaksanakan dan menunjang program pemerintah
(comparative approach) dan pendekatan konseptual
dalam pembangunan nasional. Dalam melakukan
(conceptual approach), Peter Mahmud Marzuki,
usaha penyediaan kawasan industri, pengelola
Penelitian Hukum, Cetakan ke-6, Kencana Prenada
kawasan industri umumnya menyediakan layanan
Media Group, Jakarta, 2010, h.93.

68
Jurnal GEMA AKTUALITA, Vol. 4 No. 2, Desember 2015

seperti pembebasan dan pematangan tanah untuk digunakan untuk mengajukan permohonan
kavling industri. Persetujuan Prinsip.

B. Tahap-Tahap Dalam Pengadaan Tanah Untuk 2. Permohonan Persetujuan Prinsip


Pembangunan Kawasan Industri Untuk memperoleh Izin Usaha Kawasan
Setiap perusahaan kawasan industri yang Industri, Perusahaan Kawasan Industri wajib
melakukan kegiatan pengusahaan kawasan industri memperoleh Persetujuan Prinsip sesuai dengan
wajib memperoleh izin yang terdiri atas Izin Usaha ketentuan peraturan perundang-undangan.
Kawasan Industri (IUKI) dan Izin Perluasan Persetujuan Prinsip diberikan kepada Perusahaan
Kawasan Industri (IPKI) untuk perluasan kawasan Industri untuk melakukan persiapan dan usaha
industri. Pembangunan Kawasan Industri harus pembangunan, pengadaan, pemasangan/instalasi
sesuai dengan rancangan tata ruang wilayah peralatan dan kesiapan lain yang diperlukan. Jangka
setempat. Di wilayah lintas yang provinsi, waktu berlakunya Persetujuan Prinsip adalah 2 tahun
pembangunan kawasan industri disesuaikan dengan dan hanya dapat diperpanjang 1 kali dengan waktu
Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Nasional, perpanjangan selama 2 tahun.
sedangkan pembangunan di wilayah lintas Kawasan Industri yang telah memperoleh
kabupaten/kota dilakukan sesuai dengan RTRW Persetujuan Prinsip dalam batas waktu 2 (dua) tahun
Provinsi, dan di wilayah kabupaten/kota disesuaikan wajib melaksanakan:
dengan RTRW Kabupaten/Kota. Peraturan Daerah a. penyediaan/penguasaan tanah;
tentang RTRW ini lahir atas perintah Undang-undang b. penyusunan rencana tapak tanah;
Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang pasal c. pematangan tanah;
18. d. penyusunan Analisis Mengenai Dampak
Pada peraturan yang lama (Keppres No.41 Lingkungan dan mendapatkan pengesahan;
Tahun 1996 tentang Kawasan Industri) luas e. perencanaan dan pembangunan prasarana
minimum kawasan industri adalah minimal 20 dan sarana penunjang termasuk pemasangan
(duapuluh) hektar, namun dalam peraturan terbaru instalasi/peralatan yang diperlukan;
(PP No.24 Tahun 2009) luas minimum lahan f. penyusunan Tata Tertib Kawasan Industri;
kawasan industri adalah 50 hektar. g. pemasaran kaveling Industri; dan
Dalam upaya pengadaan tanah untuk h. penyediaan, pengoperasian, dan/atau
pembangunan kawasan industri terdapat beberapa pemeliharaan pelayanan jasa bagi
tahapan yang harus dilalui oleh perusahaan kawasan Perusahaan Industri di dalam Kawasan
industri selaku pihak yang membutuhkan tanah. Industri.
Tahap-tahap ini meliputi proses perizinan, Jika selama jangka waktu tersebut perusahaan
pembentukan tim pembebasan tanah, pendekatan kawasan industri tidak juga melakukan kegiatan
kepada warga setempat, sampai proses permohonan pembangunan proyek maka Persetujuan Prinsip itu
dan pendaftaran hak atas tanah yang diperoleh. akan berakhir.

Tahapan tersebut adalah sebagai berikut: 3. Permohonan Izin Lokasi Dan Pembebasan Tanah
1. Permohonan Pencadangan Tanah Menurut Peraturan Menteri Negara
Definisi pencadangan tanah menurut Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2
Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Tahun 1999 tentang Izin Lokasi, definisi Izin Lokasi
Nomor 18 Tahun 1989 tentang Penyediaan dan adalah izin yang diberikan kepada perusahaan untuk
Pemberian Hak Atas Tanah untuk Keperluan memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka
Perusahaan Kawasan Industri adalah penyediaan penanaman modal yang berlaku pula sebagai izin
areal tanah untuk keperluan pembangunan kawasan pemindahan hak, dan untuk menggunakan tanah
industri sesuai dengan RTRW. Permohonan tersebut guna keperluan usaha penanaman modalnya.
pencadangan tanah dilakukan untuk kebutuhan Perluasan maksimum yang diperbolehkan untuk
pengadaan tanah yang luasnya >5000m2 demi usaha Kawasan Industri adalah sebesar 400 hektar
kepastian penyediaan tanahnya. Perusahaan kawasan per propinsi dan 4000 hektar untuk seluruh
industri dapat mengajukan permohonan pencadangan Indonesia.
tanah kepada Gubernur via Kepala Kantor Wilayah Keputusan pemberian Izin Lokasi tidak
BPN dilampiri rekomendasi Bupati/Walikota boleh mengurangi hak keperdataan warga pemilik
setempat. Dalam hal pemohon menggunakan fasilitas tanah yang dimohonkan Izin Lokasinya. Kesediaan
penanaman modal, maka permohonan diajukan pemilik tanah untuk melepaskan tanahnya harus
kepada Gubernur dengan persetujuan dari Ketua betul-betul dipertanyakan. Hal ini terdapat dalam
BKPM. Surat Pencadangan Tanah kemudian Surat Keputusan Menteri Negara Agraria / Kepala

69
Jurnal GEMA AKTUALITA, Vol. 4 No. 2, Desember 2015

BPN Nomor 462-2083 tanggal 30 Juni 1998 tentang tanah hak atau tanah negara; sudah bersertifikat /
Perlindungan terhadap Hak Keperdataan dan belum, atau apakah tanah tersebut merupakan tanah
Kepentingan Pemilik Tanah dalam Areal Izin Lokasi. adat / ulayat / tanah desa. Perbedaan status hak ini
Pemegang Izin Lokasi diizinkan untuk membawa perbedaan pada tata cara perolehan
membebaskan tanah dalam areal Izin Lokasi dari hak tanahnya.
dan kepentingan pihak lain berdasarkan kesepakatan Sertifikasi kepemilikan tanah akan
dengan pemegang hak atau pihak yang mempunyai berhubungan erat dengan nilai ganti rugi yang akan
kepentingan tersebut dengan cara jual beli, pemberian diberikan oleh investor nantinya. Surat keterangan
ganti kerugian, konsolidasi tanah atau cara lain sesuai tanah yang dikeluarkan camat setempat maupun
ketentuan yang berlaku. Pemegang Izin Lokasi wajib Surat Bukti Pembayaran Pajak tidak dapat dijadikan
menghormati kepentingan pihak-pihak lain atas tanah dasar kepemilikan atas sebuah tanah / lahan tertentu. 5
yang belum dibebaskan, tidak menutup atau
mengurangi aksesibilitas yang dimiliki masyarakat di 7. Musyawarah dan Penetapan Besarnya Ganti Rugi
sekitar lokasi, dan menjaga serta melindungi Sebelum pembebasan tanah dilakukan, lebih
kepentingan umum. dulu harus dilakukan proses musyawarah dengan
masyarakat pemilik tanah untuk mencapai
4. Pembentukan Tim Pembebasan Tanah kesepakatan mengenai bentuk dan besarnya ganti
Guna memudahkan pelaksanaan di rugi serta masalah lain yang terkait. Musyawarah ini
lapangan, maka perusahaan kawasan industri yang dapat dilakukan secara langsung atau melalui
hendak membebaskan tanah membentuk sebuah tim perwakilan dari para pemegang hak atas tanah dalam
pembebasan tanah. Tim ini nantinya akan bertugas hal pemegang hak amat banyak. Pelaksanaan
melakukan inventarisasi dan penelitian di lapangan musyawarah ini sebaiknya didampingi oleh tokoh
dan menaksir serta memutuskan penetapan besaran masyarakat setempat, kepala desa / camat dan
ganti rugi dalam rangka pengadaan tanah tersebut. dipandu oleh ketua tim pembebasan tanah.
Kemudian tim ini juga menindaklanjuti dengan Ganti kerugian adalah penggantian atas nilai
membayarkan gabti rugi kepada pihak yang berhak tanah berikut bangunan, tanaman dan / atau benda-
dan membuat Berita Acara Pembebasan Tanah. benda lain yang terkait dengan tanah sebagai akibat
dari pelepasan / penyerahan hak atas tanah, dalam
5. Penyuluhan bentuk uang, tanah pengganti, pemukiman kembali,
Sebelum mengambilalih tanah yang gabungan dari dua atau lebih bentuk ganti kerugian
dibutuhkan, pihak perusahaan kawasan industri tersebut atau bentuk lain yang telah disetujui oleh
dengan diwakili oleh tim pembebasan tanah harus pihak-pihak yang bersangkutan. Dalam menetapkan
turun ke lapangan dan menemui masyarakat bentuk dan besarnya kerugian, perlu dilihat faktor-
setempat. Proses pembebasan tanah harus diawali faktor yang mempengaruhi harga tanah setempat,
dengan melakukan penyuluhan kepada penduduk di nilai tanah yang nyata/sebenarnya dengan
area tersebut, guna menjelaskan tentang maksud dan memperhatikan Nilai Jual Obyek Pajak dan
tujuan perusahaan membebaskan tanah dan proses Bangunan (NJOP) tahun terakhir dari tanah yang
apa yang akan dilakukan untuk membebaskan tanah bersangkutan, serta ada / tidaknya harga dasar tanah
tersebut. di daerah tersebut yang ditetapkan oleh bupati /
Penyuluhan dilakukan dengan menggandeng walikota setempat.
instansi yang terkait, seperti kepala desa, camat dan Banyak faktor yang dapat mempengaruhi
kepala kantor pertanahan setempat. Dalam harga tanah, di antaranya adalah faktor letak/lokasi
penyuluhan ini tim pembebasan tanah harus dapat tanah, jenis hak atas tanah, status penguasaan tanah,
menjawab seluruh pertanyaan masyarakat dan peruntukan tanah, kesesuaian penggunaan tanah
memberikan solusi yang sebaik-baiknya, untuk dengan perencanaan tata ruang wilayah, prasarana,
menghindari salah pengertian di kemudian hari. fasilitas dan utilitas yang tersedia, keadaan
lingkungan dan faktor-faktor lain yang
6. Inventarisasi mempengaruhi harga tanah. Selain itu juga
Inventarisasi dilakukan untuk menentukan dipengaruhi oleh taksiran nilai bangunan, tanaman
batas lokasi tanah yang hendak dibebaskan.
Inventarisasi meliputi identifikasi nama pemilik,
status hak, letak tanah, batas kepemilikan serta luas
bidang-bidang tanah yang terletak dalam areal izin
lokasi yang dituangkan dalam peta dan daftar 5
Tingkat Sertifikasi Rendah, Rencana
inventarisasi. Dalam inventarisasi ini akan ditemukan Pembebasan Tanah Akan Terhambat,
apakah bidang-bidang tanah tersebut merupakan Hukumonline.com, Berita, tanggal 25 Januari 2005.

70
Jurnal GEMA AKTUALITA, Vol. 4 No. 2, Desember 2015

dan benda-benda lain yang terletak di atas tanah yang harus dimintakan persetujuan kepala Bupati/Walikota
bersangkutan.6 setempat atau pejabat yang ditunjuk. Pengesahan
Persoalan yang terjadi, terkadang pemberian rencana tapak tanah (site plan) dilakukan selambat-
ganti rugi ini tidak dimanfaatkan dengan baik oleh lambatnya dalam waktu 14 (empat belas) hari kerja
pihak penerima ganti rugi, sehingga kehidupannya terhitung sejak tanggal pengajuan oleh Pengusaha
tidak bertambah baik namun justru bertambah buruk. Kawasan Industri.
Hal ini tidak diharapkan terjadi, karena pembangunan
kawasan industri di daerah yang bersangkutan justru 10. Analisis Dampak Lingkungan (ANDAL)
diharapkan membawa perbaikan pada tingkat Dalam rangka pelestarian lingkungan hidup,
kemakmuran masyarakat setempat. Karena itu, Perusahaan Kawasan Industri wajib menyusun
“pembangunan kawasan industri hendaknya jangan ANDAL beserta Rencana Pengelolaan Lingkungan
hanya didahului dengan survei mengenai dipenuhinya (RKL) dan Rencana Pemantauan Lingkungan (RPL),
syarat-syarat bagi penyelenggaraan kawasan industri Dokumen ANDAL, RKL dan RPL, tersebut harus
itu sendiri, tetapi juga mengenai bagaimana keadaan mendapatkan persetujuan dari instansi yang
mereka yang akan menyerahkan tanahnya itu dan berwenang.
tindakan terkemudiannya (community development
plan).”7 11. Permohonan Izin Usaha Kawasan Industri
Bila perusahaan kawasan industri telah
8. Pembayaran Ganti Rugi dan Pembebasan Tanah menyelesaikan persiapan kawasan industrihingga
Setelah musyawarah diadakan dan tercapai siap pakai dan minimum telah membebaskan tanah
kesepakatan harga / besarnya ganti rugi, maka proses seluas 60% dari luas total kawasan industri yang
selanjutnya adalah pembayaran uang muka yang diizinkan, telah menyiapkan sarana dan prasarana
pelaksanaannya harus dilakukan secara langsung penunjang teknis yang diperlukan oleh perusahaan
antara perusahaan kawasan industri selaku pembeli industri yang berlokasi di kawasan industri, telah
dan pemilik tanah sebagai penjual. “Besar uang muka menyelesaikan site plan, Rencana Pengelolaan
adalah sekitar 40% sampai 50% dari harga tanah Lingkungan (RKL), Analisis Dampak Lingkungan
yang telah disepakati dikalikan dengan luas tanah dan Rencana Pemantauan Lingkungan (RPL), maka
yang dijual.”8 Pembayaran uang muka bertujuan terhadap perusahaan kawasan industri tersebut dapat
sebagai pengikat sampai seluruh proses jual beli ini diberikan Izin Usaha Kawasan Industri (IUKI) oleh
selesai. Menteri Perindustrian. Jenis Izin Usaha Kawasan
Pembayaran uang muka baru dilaksanakan Industri adalah Izin Usaha Kawasan Industri (IUKI)
bila telah dituangkan kesepakatan mengenai besarnya dan Izin Perluasan Kawasan Industri (IPKI) yang
ganti rugi ini dalam suatu akta kesepakatan dan bila diberikan kepada perusahaan kawasan industri yang
dokumen kepemilikan tanah sudah lengkap, seperti telah memiliki IUKI dan akan melakukan perluasan.
sertifikat hak atas tanah, surat keterangan / Dengan diperolehnya IUKI dan
pernyataan kepemilikan, kartu identitas dari pemilik dikabulkannya permohonan hak atas tanah kemudian,
tanah, daftar pemilik tanah dan surat bukti maka suatu perusahaan kawasan industri dapat segera
pembayaran PBB tahun terakhir. Sedangkan menjalankan usahanya, yaitu menjual / menyewakan
pelunasan pembayaran ganti kerugian dilakukan kapling / bangunan industri kepada perusahaan
kemudian bersamaan dengan penyerahan / pelepasan industri yang berada di dalam kawasan industri.
hak atas tanah (pada acara pelepasan hak) atau Untuk itu pemegang IUKI berhak memperoleh
bersamaam dengan penandatanganan akta jual imbalan / pendapatan / jasa pengusahaan terhadap
belinya (pada acara jual beli dengan penurunan hak). kegiatan penjualan / penyewaaan kapling industri
maupun bangunan industri, pengoperasian dan
9. Persetujuan Site Plan pemeliharaan sarana dan prasarana penunjang, serta
Berdasarkan hasil pembebasan tanah, dalam pengamanan kawasan industri dan pemberian jasa
rangka memperoleh Ijin Usaha Kawasan Industri, informasi.
perusahaan Kawasan Industri wajib menyusun
Rencana Tapak Kawasan (site plan) yang selanjutnya 12. Permohonan Hak Atas Tanah
Menurut Pasal 18 PP No.24 Tahun 2009, Perusahaan
6
D.Soetrisno, Tata Cara Perolehan Tanah Kawasan Industri yang telah memperoleh Izin Usaha
Untuk Industri¸ Jakarta, PT Rineka Cipta, 2004, h.18. Kawasan Industri dapat diberikan Hak Guna
7
Boedi Harsono, Beberapa Analisa Tentang Bangunan induk atas tanah yang telah dikuasai dan
Hukum Agraria: Bagian 2, Kelompok Belajar Esa, dikembangkan. Hak Guna Bangunan Kawasan
Jakarta, 1978, h.15. Industri dapat dipecah menjadi Hak Guna Bangunan
8
D.Soetrisno, Op.Cit., h.20. untuk masing-masing kavling. Sedangkan khusus

71
Jurnal GEMA AKTUALITA, Vol. 4 No. 2, Desember 2015

bagi perusahaan kawasan industri yang dimiliki sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-
pemerintah (termasuk pemerintah daerah, BUMN masing merupakan satuan bidang baru dengan status
dan BUMD) dapat diberikan tanah dengan hak hukum yang sama dengan bidang tanah semula.
pengelolaan dengan jangka waktu yang tidak Untuk tiap bidang kemudian dibuatkan surat ukur,
ditentukan. buku tanah dan sertifikat tersendiri.
Setelah menerima berkas dokumen Untuk selanjutnya, perusahaan kawasan
pengadaan tanah dan pelaksanaan pembebasan industri juga berkewajiban untuk mengurus Izin
tanahserta pemberian ganti rugi telah selesai Mendirikan Bangunan (IMB) dan Izin Gangguan
dilakukan, maka perusahaan kawasan industri (HO) bagi sarana dan prasarana yang didirikannya
pemegang izin lokasi wajib untuk segera mengajukan dan memenuhi kewajiban pajak dan retribusi daerah
permohonan hak atas tanah kepada pejabat yang yang berbeda-beda di setiap daerahnya.
berwenang sampai memperoleh sertifikat atas nama Selain memenuhi syarat-syarat teknis yang
perusahaannya sesuai ketentuan yang berlaku. khusus berlaku bagi pengadaan tanah untuk kawasan
Praktek permohonan hak atas tanah ini akan dibahas industri, syarat sahnya perjanjian yang terdapat dalam
lebih lanjut dalam sub bab mengenai realisasi Pasal 1320 BW juga harus dipenuhi dalam peralihan
pengadaan tanah untuk kawasan industri. hak atas tanah antara dua/lebih subyek hukum
perdata. Tidak dipenuhinya syarat tersebut dapat
13. Penerbitan Sertifikat Hak Atas Tanah membawa akibat pada tidak sahnya proses peralihan
Setelah pemohon hak memenuhi persyaratan hak atas tanah tersebut di mata hukum. Ada empat
dan kewajiban yang telah ditentukan, maka syarat untuk sahnya suatu perjanjian, yaitu: sepakat
selanjutnya atas permintaan penerima hak maka oleh mereka yang mengikatkan dirinya; kecakapan untuk
kepala seksi pendaftaran tanah di kantor pertanahan membuat suatu perikatan; suatu hal tertentu dan suatu
setempat segera dilakukan pendaftaran dalam buku sebab yang diperbolehkan.
tanah dan penerbitan sertifikat hak atas tanah Dua syarat yang pertama adalah syarat yang
menurut ketentuan dalam Peraturan Pemerintah menyangkut subyeknya, sedangkan dua syarat yang
Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. terakhir adalah mengenai obyeknya. Suatu perjanjian
Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang mengandung cacat pada subyeknya tidak selalu
yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat menjadikan perjanjian itu menjadi batal dengan
mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di sendirinya (nietig), tetapi seringkali hanya
dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis memberikan kemungkinan untuk dibatalkan
tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat (vernietigbaar), sedang perjanjian yang cacat dalam
ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan. Data segi obyeknya adalah batal demi hukum. 9
fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan
luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang IV. KESIMPULAN
didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya
bangunan / bagian bangunan di atasnya. Sedangkan Dari uraian di atas diperoleh beberapa kesimpulan
data yuridis adalah keterangan mengenai status sebagai berikut:
hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang a. Penyediaan tanah untuk lahan perindustrian
didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta merupakan perbuatan hukum yang bersifat
beban-beban lain yang membebaninya. keperdataan karena prosesnya dilakukan secara
Menurut PP Nomor 24 Tahun 1997, langsung oleh perusahaan kawasan industri yang
peralihan hak atas tanah melalui jual beli, tukar- bersangkutan dengan pemegang hak atas tanah,
menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan dan tidak tergolong dalam pengadaan tanah
perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali untuk kepentingan umum.
pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat b. Untuk melokalisir lahan perindustrian, terdapat
didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat suatu kewajiban dalam Pasal 106 UU
oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan Perindustrian bahwa Perusahaan Industri yang
peraturan perundang-undangan yang berlaku. akan menjalankan Industri wajib berlokasi di
Selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak tanggal Kawasan Industri.
ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT c. Dalam pembangunan kawasan industri terdapat
wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut beberapa persyaratan teknis dan tahapan
dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada kantor pelaksanaan yang harus dipenuhi. Terdiri atas
pertanahan untuk didaftar.
Atas permintaan pemegang hak yang 9
J.Satrio, Hukum Perjanjian (Perjanjian
bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah ddidaftar Pada Umumnya), Citra Aditya Bakti, Bandung, 1992,
kemudian dapat dipecah/dipindah-pindahkan secara h.127.

72
Jurnal GEMA AKTUALITA, Vol. 4 No. 2, Desember 2015

tahap pengurusan izin yang diperlukan dan tahap Hukumonline.com, Berita, tgl.25 Januari
pelaksanaan pengadaan tanahnya, yaitu mulai 2005.
permohonan pencadangan tanah diikuti semua [14] Industri Butuh 85 Ribu Hektare Lahan,
proses hingga tahap akhir permohonan hak atas Disarankan Buka Di Luar Pulau Jawa, Jawa
tanah oleh perusahaan kawasan industri. Pos, 12 Februari 2015, h.6.
d. Status hak atas tanah yang dapat diberikan [15] Wicaksono, Kurniawan Agung, Pembebasan
kepada perusahaan kawasan industri swasta Lahan Akan Langsung Ditangani Menteri,
adalah tanah HGB dengan jangka waktu paling http://industri.bisnis.com/read/20141113/
lama 30 tahun dan dapat diperpanjang, 45/272587/pembebasan-lahan-akan-
sedangkan khusus bagi perusahaan kawasan langsung-ditangani-menteri
industri yang dimiliki pemerintah (termasuk [16] Website Resmi Dinas Perindustrian
pemerintah daerah, BUMN dan BUMD) dapat
diberikan tanah dengan hak pengelolaan dengan
jangka waktu yang tidak ditentukan.

REFERENSI

[1] Harsono, Boedi, Hukum Agraria Indonesia,


Sejarah Pembentukan Undang-Undang
Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanaannya:
Jilid 1 Hukum Tanah Nasional, Edisi Revisi,
Cetakan Kedelapan, Djambatan, Jakarta,
1999
[2] _____, Beberapa Analisa Tentang Hukum
Agraria: Bagian 2, Kelompok Belajar Esa,
Jakarta, 1978
[3] Perangin, Effendi, Praktek Jual Beli Tanah,
Rajagrafindo Persada, Jakarta, 1994
[4] _____, Mencegah Sengketa Tanah,
Rajawali, Jakarta, 1986
[5] _______, Praktek Permohonan Hak Atas
Tanah, Cetakan kedua, Rajawali, Jakarta,
1991
[6] Satrio, J, Hukum Perjanjian (Perjanjian Pada
Umumnya), Citra Aditya Bakti, Bandung,
1992
[7] Fuady, Munir, Hukum Kontrak (Dari Sudut
Pandang Hukum Bisnis), Citra Aditya Bakti,
Bandung, 1999
[8] Soejono, Abdurrahman, Prosedur
Pendaftaran Tanah, Tentang Hak Milik, Hak
Sewa Guna dan Hak Guna Bangunan.
Rineka Cipta, Jakarta, 1998
[9] Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata,
Cetakan ke-33, Intermasa, Jakarta, 2008.
[10] Marzuki, Peter Mahmud, Penelitian Hukum,
Cetakan ke-6, Kencana Prenada Media
Group, Jakarta, 2010
[11] Yamin, Muhammad, Abd.Rahim Lubis,
Hukum Pendaftaran Tanah, Bandung,
Mandar Maju, 2010
[12] Soetrisno, D, Tata Cara Perolehan Tanah
Untuk Industri¸ Jakarta : PT Rineka Cipta,
2004
[13] Tingkat Sertifikasi Rendah, Rencana
Pembebasan Tanah Akan Terhambat,

73