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I. DEFINICIONES.
Tasación:
Es la valoración de un bien ó previo por un perito, la tasación comprende la
determinación del valor físico de la construcción y/o del valor del terreno.
Es el procedimiento mediante el cual el perito valuador estudia el bien, analiza y
dictamina, sus cualidades y características en determinada fecha, para establecer la
estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del RNT
Perito:
Es el profesional que ejecuta en forma especializada la actividad de tasación de
previos, debe estar colegiado en esta especialidad.
Predio:
Es todo inmueble inscrito en registros públicos y que puede ser un terreno sin construir
o una edificación construida sobre un terreno especifico.
RNT:
Es un compendio de artículos que se aplican a bienes e inmuebles para establecer su
valor con el tiempo; los profesionales que realizan las tasaciones se les conoce como
PERITOS TASADORES.
Existe 2 tipos de Tasaciones: La Reglamentaria (Con valores arancelarios y valores
unitarios de la construcción) y La comercial (Con valor del terreno oferta-demanda y
precios unitarios en edificaciones)
B.- Valuación.
1. Valor del terreno (VT).- Tomando como base los valores arancelarios vigentes
para la cuadra o manzana del frente del previo, los valores arancelarios son
aprobados por el Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA). De no existir
valores actualizados, el perito reajustará los valores arancelarios en 5% por
cada año transcurrido del último valor aprobado.
Para determinar el valor de terreno se debe tener en cuenta:
a. Terreno con solo frente a la vía pública:
Si el área del terreno fuera menor al triple del cuadrado del frente el valor será:
VT =Area terreno x Valor del arancel
Vía 1
Vía 2
Ejemplo: Se tiene un terreno de 5x20 m. cuyo valor arancelario es de S/. 80/m2 y
S/. 100/m2.
Proporcionalidad de áreas: Area F1 = (5/25)150 = 20 m2
Area F2 = (20/25)150 = 80 m2
2
3(5) =75>Area=20 m2
VT1 = 20x80 = S/. 1,600.00
3(20)2=1200>Area=80 m2
VT2 = 80x100 = S/. 8,000.00
Valor del terreno = VT1 + VT2 = S/. 9,600.00
c. El valor del área del dominio exclusivo, se obtiene aplicando los ítems a y b,
pero con un Supuesto Valor Urbano (SVU), el mismo que se determina como
sigue: SVU=VT x (a/3)(1.00 – 0.01d)
Donde: VT: Valor del terreno de la vía pública desde la que se accede a la
vía de dominio privado.
a: Ancho de la vía de dominio privado, expresado en metros y
centímetros, medida en el lindero de esta con la vía pública. Si la
relación a/3 es mayor a 1 se asumirá la unidad como valor de la
misma.
d: Distancia de la vía pública al vértice más cercano del terreno
materia de valuación, expresado en metros y centímetros, medida
sobre la líneas de propiedad colindantes con la vía de dominio
privado.
d. La valuación de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo
mínimo vigente, será reducida aplicando al valor unitario del terreno el
coeficiente Fr=Frente/6
e. La valuación de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio
inferior a 15 metros, será reducida aplicando al valor unitario del terreno el
coeficiente Fo=Fondo/15
2. Valor de la Construcción (VC).- se toma en cuenta la tabla de valores unitarios
para cada región (costa, sierra y selva).
LOTES INTERMEDIOS
20m Arancel $100m2
8m
b) 30 m
4m
LOTES EN ESQUINA
8m
20m $50/m2
$100 /m2
Aplicando proporcionalidad: área total =20*8= 160 m2
a) Área =(8/28)* 160 =45.71 m2
3*(F2) =3*(82) =192>Área=45.71m2
Vt= [45.71*100]= $4571
Vt1=$4571
$100/m2
p
a 20m
s
8m
a
d
8m
i
z
8m
o
4m
Por pasadizo
3*(F2) =3*(42) =48>Área=4*32=128m2
Área=128
Vt= [48*100+0.5 (128-48)*(100)]
Vt= [8800 (4/6)] =$5866.7
Reducción solo por frente