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Propiedad

Medellín, Junio 6 de 2002

Señores:
va-

BANCO CAJA SOCIAL

Ciudad

Señores Caja Social

Agradecemos la confianza depositada en nuestra firma al solicitarnos el avalúo

comercial del inmueble localizado en la Carrera 20 número 20-07 de la Ciudad de
Armenia, departamento del Quindío.

Cualquier aclaración o explicación que considere necesaria, con gusto le será

suministrada.

Cordialmente,

ROBEí|fC^j;y^AMILLO FERRER
Avalu?ítíor R^.A. 1509

- : Anexamos a nuestro informe registro fotográfico del inmueble y plano de y '

'*y^' localización. • ' "^^¡s^

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CONTENIDO

1. INFORME DEL AVALUO

2. GENERALIDADES
2.1 Destinatario , i 1.
2.2 Fecha de inspección del inmueble - , W

2.3 Objeto
2.4 Análisis y procedimiento

3. INFORME DEL INMUEBLE

3.1 Identificación del inmueble
3.2 Clasificación de la zona
3.3 Estrato socioeconómico
3.4 Linderos • /

3.5 Propietario y modo de adquisición

3.6 Limitación de dominio
3.7 Características del sector 1¿

3.8 Vías de acceso y transporte

3.9 Servicios públicos
3.10 Estado actual de ocupación
3.11 Grado de vetustez y estado de conservación
3.12 Futuro desarrollo de la zona
3.13 Vecindario
3.14 Usos posibles Í
3.15 Áreas
3.16 Fuente de datos y medidas
3.17 Construcción
3.18 Comodidades o?
4. AVALUO
4.1 Política
4.2 Valores

5. ANEXOS

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INFORME DE AVALÚO

GENERALIDADES

DESTINATARIO '

Banco Caja Social

FECHA DE INSPECCIÓN D E L INMUEBLE

La visita al inmueble fue realizada el día 28 de Mayo de 2.002. J

OBJETO ^ t*^ fí-'^

Determinar el valor comercial de un ¡ote de terreno con una bodega con sus
respectivos mezanines sobre él construida, ubicada en la Ciudad de Armenia,
departamento del Quindío.

ANALISIS Y PROCEDIMIENTO

Para llevar a cabo este informe de avalúo, consultamos entre otros, el banco de
datos de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia y el de nuestra
oficina, a colegas avaluadores de bienes inmuebles urbanos en la Ciudad de
Armenia, e investigamos oferta, demanda y valores estimados de bienes de
características similares en la zona donde se encuentra el bien.

Previo análisis se procedió a utilizar el método comparativo para determinar e

valor comercial del inmueble objeto de éste avalúo. i4>

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INFORME DEL INMUEBLE

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IDENTIFICACION DEL INMUEBLE:

Lote de terreno con una bodega con dos mezanines sobre él construida.

LOCALIZACIÓN:
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El inmueble se encuentra localizado en el área urbana de la Ciudad de Armenia,

costado suroccidental de la misma, sector de la Estación del Ferrocarril, más
concretamente en la Carrera 20 número 20-07 de la nomenclatura oficial de la
Ciudad.

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Esta zona esta clasificada por Planeación Municipal como de uso Comercial.

ESTRATO SOCIOECONÓMICO:

Este sector está clasificado por Planeación Municipal dentro de un estrato socio
económico medio-alto. • ' ^ iM^ f .-''V - i-" . ii>

LINDEROS:

Los linderos del lote, sobre el cual se levanta la edificación, son los siguientes:

"Por el Norte, con el camino llamado de Montevideo, en toda su extensión; por el

Oriente, con propiedad del señor Teodoro Restrepo, en una extensión de 21.70 \'J
metros; por el Sur, en una extensión de 148.30 metros, lindando en este trayecto ^ ^-^z,
con predios del Ferrocarril del Pacífico, teniendo de por medio una servidumbre
de tránsito activa con una anchura o latitud de 1.52 metros; por el Occidente, con

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zona del Ferrocarril del Pacifico, con zona de trilladora La Perla de la Sociedad
Gómez y Hernández Ltda, y predio de Lenis Naranjo, antes Montevideo, hoy
carrera 21^".

Folio de matrícula inmobiliaria No: 280-0003227 Oficina de Registro de '

instrumentos públicos de la Ciudad de Armenia. ^. -

PROPIETARIO Y MODO DE ADQUISICIÓN: v,v^'

El propietario de este inmueble es el señor Hernán Gómez Mejía quien lo adquirió

mediante la escritura pública número 1736 del 13 de Mayo de 1993 de la Notaría
Segunda del Circulo Notarial de Armenia, Quindío.

LIMITACIÓN DE DOMINIO: •^ \ ^^^^

Según el certificado de libertad que tuvimos a la vista durante la inspección, el

inmueble no tiene ninguna afectación en la Oficina de Registro de instrumentos
públicos.

CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR:

Zona comercial en un 90%, especialmente sobre la Avenida 19, eje arterial de la

Ciudad de Armenia, con un alto tráfico vehicular en sentido norte a sur.

En los últimos años el sector ha tomado un auge sorprendente debido al

desarrollo urbanístico y Complejo vial de la Cejita con la inauguración y puesta en
servicio de los puentes.

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VÍAS DE ACCESO Y TRANSPORTE:

A la propiedad en mención se accede por medio de la Carrera 20 en ambos

sentidos, vía ésta pavimentada, con una calzada de 7 metros, andenes laterales
y un tráfico vehicular pesado. • • ii> . a

Cuenta además con un buen servicio de transporte público.

SERVICIOS PÚBLICOS:

Por estar el inmueble ubicado en el área urbana de la Ciudad de Armenia, cuenta )

con todos los servicios públicos como son: Acueducto, Energía, Alcantarillado, /
teléfono y tasa de aseo, conectados y en funcionamiento. ;

ESTADO ACTUAL DE OCUPACIÓN: ^.,uf ^.^of"

En el momento de la visita se pudo comprobar que la bodega se encontraba

ocupada por su propietario quien tiene allí una fábrica de muebles.

GRADO DE VETUSTEZ Y ESTADO DE CONSERVACION: i

El inmueble fue construido hace aproximadamente sesenta y tres ( 63 ) años, su

estado de conservación es bueno ya que no fue afectado por el último terremoto
en su parte estructural.

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F U T U R O D E S A R R O L L O DE LA ZONA:

Esta zona en el futuro, seguirá conservando su uso comercial, tal como está

contemplado en el estatuto Municipal de normas, usos del suelo, urbanismo y

construcción, hoy P.O.T. • : • .< lV''

VECINDARIO: ^

Tiene el inmueble como vecindarios importantes el Centro Cultural del

Departamento del Quindío.

USOS POSIBLES: .. , v i . 4 i ^ ^^ti^ - S

La bodega en mención puede utilizarse por su valor histórico y arquitectónico,

como teatro Municipal, como centro universitario, oficinas gubernamentales, etc.
ya que cuenta con toda la infraestructura básica para su adecuación.

ÁREAS:

Lote: ' \" 3.960,00 M2 'x

Construcción primer piso: 1.144,00 M2

Construcción Mezanine 1: 300,00 M2

Construcción Mézanme 2: 300,00 M2

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FUENTE DE DATOS Y MEDIDAS:

Todos los datos y medidas para el presente avalúo, fueron tomados de la

escritura de adquisición y de las medidas suministradas por su propietario y ' '
verificadas sobre el terreno durante la visita. ji-'- - , ,i - u

CONSTRUCCIÓN:

Estructura:

Formada por columnas metálicas y de concreto.

Piso: i'

Formado por una losa de concreto en mortero.

Entrepisos en concreto sobre placas metálicas.

Muros:

Construidos en ladrillo de plancho y de canto, revocados y pintados.

Techo: • •W •J .-.i-
.X^r . Formado por cerchas metálicas con una cubierta de Zinc. i*^

Cerraduras:

Puerta principal fabricada en lámina de hierro.

Ventanería fabricada en ángulo de hierro con vidrio.

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Administración
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Forros:

Los baños se encuentran forrados totalmente en baldosín de 11 x 11 centímetros.

Escaleras construidas en metal con huellas en madera.

Fachada:

Terminada en revoque con pintura estilo neoyorquino de los años cuarenta.

COMODIDADES:

Las comodidades de la bodega son las siguientes: i V ^ -'

Primer piso: ^4 ^ ' \

Bodega, una oficina y un depósito.

Mezanines 1 y 2:

Dos oficinas y tres baños.

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POLITICA:

A solicitud del interesado se tuvieron en cuenta los aspectos jurídicos, los cuales
a la fecha no presentan ninguna afectación. ' *

Para llegar al presente valor comercial, se tuvo en cuenta, a d e m á s de los puntos

anteriores expuestos, las negociaciones planteadas en la z o n a para la venta de
inmuebles, su oferta y d e m a n d a , al igual que avalúos realizados recientemente e n
la z o n a por otras firmas de propiedad raíz afiliadas a la Lonja de Propiedad R a í z
d e Armenia, Quindío.

T a m b i é n f u e muy importante considerar el factor de comercialización de este

tipo de inmuebles e n los actuales momentos del mercado inmobiliario. \

Igualmente fue de gran importancia considerar el Valor Histórico de la b o d e g a el

cual es difícil de calcular en términos reales, pero que de todas maneras hay q u e
valorar d a d a su importancia como joya arquitectónica de la Ciudad, ia cual n o ,/ ' .
puede ser demolida para dar paso a otro tipo de construcción y a que hace parte
del patrimonio histórico de la Estación.

De la misma manera se tuvo muy presente el diseño arquitectónico de la

construcción c o m o su altura de 2 5 metros q u e permite dividir la b o d e g a en tres
niveles, su funcionalidad y estado de conservación.

H a c e m o s énfasis en q u e la Firma D U Q U E , G I R A L D O Y CIA L T D A , no tiene

ningún interés en éste inmueble para su propio beneficio, ni para el de terceros.

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VALORES:

Lote: 3.960,00 M2 $200.000 $ 792.000.000 •

Construcción primer piso: 1.144,00 M2 $300.000 $ 343.200.000

Construcción Mezanine 1: 300,00 M2 $200.000 $ 60.000.000

Construcción Mezanine 2: 300,00 M2 $ 100.000 $ 30.000.000

^

TOTAL / $1.225.200.000 J j .
============ •\.>^:-,.^A

Valor histórico: 30% del valor total aproximadamente: $ 367.560.000 , i'

GRAN TOTAL: P""' $1.592.760.000 f^"'

Son: MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MILLONES S E T E C I E N T O S S E S E N T A

MIL P E S O S M/L

í R O B E R T O JARAMILLO F E R R E R
l Avaluador R.N.Á. 1509

Medellín, Junio 6 de 2.002

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