Resultados del estudio de mercado

El corporativo actualmente está ubicado en la calle Ignacio Lopez Rayón # 110,

Centro Villahermosa, Tabasco.
Cuenta con 3 pisos de 490 M2 cada uno teniendo una superficie total de 1,470
M2 y estacionamiento con 490 M2 con capacidad para 10 vehículos, la
superficie total inmueble es de 1,960 M2.
Cuenta con 2 salas de juntas y 145 posiciones para colaboradores.De igual
forma se libera el inmueble que actualmente se utiliza como oficinas
corporativas con un valor Aproximado para Renta o Venta por metro cuadrado.
El valor para renta del inmueble en el mercado es de $ 196,000.00 mensuales
Fuente: Remax Villahermosa
El Valor de venta del inmueble es de: $ 26,286,500.00
Fuente: Avaluó (JRM-C0018-2016) corredor publico # 1 Villahermosa.
Estudio técnico
Planos de las nuevas oficinas en el CEDIS

Planta Alta.
Planta baja.
Evaluación económica y financiera
Gastos anuales al utilizar el Corporativo en su ubicación actual son los
siguientes:

Corporativa ubicación actual CEDIS

CONCEPTO IMPORTE ANUAL IMPORTE ANUAL
Agua $6.626,29 $18.000,00
Cafetería $48.000,00 $ -
Entretenimiento $ 15.517,20 $ -
Impuestos $ 11.070,82 $ 28.115,34
Internet $ 654.625,20 $ 142.872,07
Luz $ 916.849,45 $ 360.406,33
Mantenimiento $ 2.920.135,75 $ 430.814,56
Mensajería $ 24.134,40 $ -
Protección Civil $ - $ 12.893,00
Seguridad $ 525.503,52 $ 380.346,00
Seguros $ 283.550,71 $ 164.487,37
Telefonía $ 435.454,28 $ 39.520,18
TOTAL $ 5.841.467,62 $ 1.577.454,85

Los gastos anuales de la operación administrativa en Cedis y Corporativo de

Farmacias Unión representan un importe de $ 7,418,922.47 y se desglosan de
la siguiente forma

TOTAL
CONCEPTO IMPORTE ANUAL
Agua $24.626,29
Cafetería $48.000,00
Entretenimiento $ 15.517,20
Impuestos $ 39.186,16
Internet $ 797.497,27
Luz $ 1.277.255,78
Mantenimiento $ 3.350.950,31
Mensajería $ 24.134,40
Protección Civil $ 12.893,00
Seguridad $ 905.849,52
Seguros $ 448.038,08
Telefonía $ 474.974,46
TOTAL $ 7.418.922,47

Implementando la Sinergia de grupo lograríamos una reducción en el gasto

administrativo de $ 1,977,401.23 en los siguientes rubros.

CONCEPTO IMPORTE ANUAL

Agua $ 18.000,00
Entretenimiento $ 15.517,20
Impuestos $ 11.070,82
Internet $ 142.872,07
Luz $ 255.451,16
Mantenimiento $ 765.993,69
Seguridad $ 454.188,48
Seguros $ 250.653,24
Telefonía $ 39.520,18
Viáticos $ 24.134,40
TOTAL $ 1.977.401,23

Analizando el área de ambos inmuebles se concluye que hay que realizar una
pequeña construcción para el área de finanzas y con ello el CEDIS tiene la
capacidad para funcionar como corporativo con todo el personal actual.
Para lograr lo anterior se deben contemplar las siguientes adecuaciones en el
CEDIS.
1. Instalaciones electro mecánicas
2. Cambio de servidores
3. Mudanza de mobiliario.
4. Climatización
5. Construcción de extensión para oficina finanzas.
6. Servicios de voz y datos para usuarios.
7. Servicio de Agua potable por Osmosis Inversa.
Cotizaciones por rubro para el cambio
Desinstalación, Traslado e instalación de equipamiento eléctrico.
Electromecánico $2.812.443,19
Construcción de infraestructura eléctrica en CEDIS
Desinstalación, Traslado e instalación de Servidores /
Servidores Almacenamiento. $ 711.138,76
Incluye seguro de los equipos en el traslado.
Desinstalación, Traslado e instalación de Mobiliario de oficina
Mobiliario $ 89.965,00
95 Módulos
Climatización Instalación y Adquisición de 7 equipos piso techo de 60,000 BTU $ 312.450,36
Construcción y adaptación de oficinas en Cedis para área de
finanzas.
Construcción $ 958.533,47
167.77 M2
Incluye remodelación para adaptación de todas las oficinas
Desinstalación, Traslado e Instalación de IDF.
Telecomunicaciones $1.382.440,03
Construcción de Cableado estructurado en Cedis.
Desinstalación, Traslado e Instalación de Osmosis Inversa
Osmosis inversa $ 98.300,00
Incluye cambio de Filtros.
Total $6.365.270,81
Con el cambio de oficinas de corporativo al CEDIS algunos equipos estarán
libres de uso por lo que se podrían comercializar para recuperar parte de la
inversión, se describen a continuación con su valor comercial a diciembre 2017
de acuerdo con sus condiciones.

CEDIS
Descripción Valor Comercial
Aire Acondicionado $10.500,00
Plata De Emergencia $100.000,00
UPS $332.500,00
Total $443.000,00
CORPORATIVO
Descripción Valor Comercial
Aire Acondicionado $1.035.936,22
Bombas $91.600,00
Evaporador $442.791,63
Interruptores $248.786,00
Plantas Emergencias $250.000,00
Tableros $318.300,00
Transformadores $800.000,00
Total $3.187.413,85
TOTAL $3.630.413,85

Desglose del Flujo de efectivo por los próximos 5 años

Año 1 Año 2 Año 3

Inversión del
cambio -$6.365.270,81
Ahorro 1 $1.977.401,23 $1.977.401,23 $1.977.401,23
Renta de
mobiliario por
año $2.352.000,00 $2.352.000,00 $2.352.000,00
Venta de
equipos $3.630.413,85
Utilidad $1.594.544,27 $4.329.401,23 $4.329.401,23

Cálculo de la Tasa Promedio de Rentabilidad (TPR).

𝑈𝑁𝑃
𝑇𝑃𝑅 =
𝐼𝑃

En donde:

TPR = Tasa promedio de rentabilidad

UNP = Utilidad neta promedio = $3.417.782,25

IP = Inversión promedio = $6.365.270,81/3= $2.121.756,94

 $3.417.782,25
𝑇𝑃𝑅 = = 1,61
$2.121.756,94

Rentabilidad Sobre la Inversión (RSI): es la división entre utilidad neta del

ejercicio entre la inversión total. A continuación, se muestra la fórmula:

𝑈𝑁𝐷𝐸
𝑅𝑆𝐼 =
𝐼𝑇

En donde:

RSI = Rentabilidad sobre la inversión

UNDE = Utilidad neta del ejercicio
IT = Inversión total = $6.365.270,81

Año 1 Año 2 Año 3

RSI 0,250506902 0,680159786 0,680159786

Cálculo del Valor Actual

Este método radica en descontar a una tasa de interés los flujos que existen en
la vida del proyecto; esta tasa debe ser igual al costo de capital (K), paso
siguiente es comparar la sumatoria de los flujos previamente descontados con
la inversión inicial (Io). Se aceptará el proyecto si la sumatoria de los flujos es
igual o mayor que el costo de la inversión; de forma contraria se rechaza.

Si:
VA > Iu, el proyecto se acepta
VA < Io, el proyecto se rechaza

VA Año 1 Año 2 Año 3

1594544,27 4329401,233 4329401,233
K 1,2 1,44 1,728
1328786,894 3006528,634 2505440,528
VA 6840756,056
Como el valor actual (VA) es mayor que la inversión inicia l(Io), el proyecto es
viable y se acepta, esto es si:
VA > Io > se acepta
6.840.756,056 > 6.365.270,81
Valor Presente Neto (VPN).

Para considerar viable el proyecto, el resultado del VAN debe ser cero o mayor
del diferencial entre la resta del valor actual (VA) y la inversión inicial (Io), de lo
contrario se rechaza.

VAN = VA - Io

Si:

VAN > 0 → El proyecto se acepta.

VAN < 0→ El proyecto se rechaza
VAN = 1328786,894 + 3006528,634 + 2505440,528 – 6.365.270,81
VAN = 475.485,2463→ Cantidad que representa al valor actual neto y como
este es positivo, el proyecto se considera viable y se acepta, esto es:
VAN = VA – Io
Si:
VAN > 0 → se acepta.
Cálculo de la Relación Beneficio Costo (RBC). Esta metodología sugiere que
si el cociente resultante entre la división del valor actual (VA) y el inicial (Io) es
igual o mayor a 1, es viable el proyecto y se acepta, de otra forma se rechaza.
Si:

RBC > 1, el proyecto se acepta

RBC < 1, el proyecto se rechaza

RBC = VA /Io = 6.365.270,81/6.840.756,056 =1,074699924

1,074699924-> Como esta cantidad es mayor que uno, el proyecto se acepta.

Tasa Interna de Retorno (TIR): este esquema empata el monto inicial de la

inversión con la sumatoria de los flujos actualizados, considerando una tasa de
descuento (i) propuesta para que haga posible la igualdad; para poder aceptar
el proyecto se requiere que la tasa de interés que se consideró para la igualdad
deba ser igual o menor al costo de capital (K), de otra manera se rechaza.

TIR > K, el proyecto se acepta.

TIR < K, el proyecto se rechaza.
Como ya se calculó el valor actual (VA) y se empleó una tasa de interés del
20%, en donde existió una diferencia de 475.485,2463entre el valor actual y la
inversión, la única forma de que Io = VA, es aumentando la tasa de interés; por
ejemplo,

TIR Año 1 Año 2 Año 3

1594544,27 4329401,233 4329401,233
1,24065 1,539212423 1,909623892
1285249,081 2812737,975 2267148,652 Diferencia
6.365.135,71 Io 6.365.270,81 -135,10

Se hizo un calculo con una tasa de 24.065 % y la diferencia se vuelve negativa,

por lo tanto, la TIR > K, el proyecto se acepta.
Periodo de Recuperación de la Inversión (PRI): evalúa el tiempo requerido
para que un proyecto se pague. La forma de calcularlo es mediante las restas
de cada uno de los flujos al monto inicial de la inversión (Io). Si se paga en un
tiempo igual o menor a la vida del proyecto, se determina que es viable y se
acepta; por el contrario, se rechaza.

PRI
Io 6.365.270,81
Año 1 (Saldo) 4.770.726,54
Año 2 (Saldo) 441.325,30
RBC 4.329.401,23
Pago mensual 360783,4361
Número de meses 9,809999996

Por lo tanto, el proyecto se paga en 2 años y 9.809. Por lo tanto, el proyecto se

acepta.