DERECHO AGRARIO I

UNIDAD I: EL DERECHO INMOBILIARIO

Antecedentes históricos

La evolución histórica de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana se

circunscribe a seis grandes períodos en el derecho de tierras. El primer período se
inicia con la "Bula Inter Caétera", o "Noverum Universi", del Papa Alejandro VI, del
3 de mayo del 1493, en ella se legitima la conquista del nuevo mundo invistiéndose
a la Corona española con el derecho de propiedad de las tierras descubiertas.

El segundo período se inicia con la llamada Ley de Amparo Real del 20 de

noviembre del 1578, la misma ratifica el derecho de propiedad de la Corona
española sobre las tierras y se establece un procedimiento para amparar los
derechos de propiedad a poseedores que tuvieran una prueba escrita preexistente
basada en la merced. Más tarde, la Ley de composición de tierras del 17 de marzo
del 1631 dispuso que todos los ocupantes de tierras en exceso fueran sometidos a
moderadas composiciones, se les entregaran títulos de sus posesiones y se les
vendiera el resto. Esta Ley además aumento a diez años la anterior prescripción de
cuatro. Estas dos disposiciones, conjuntamente con la creación del Consejo de
Indias, y las Cédulas Reales, constituyeron lo que se conoce como las Leyes de
Indias.

El tercer período se inicia a raíz de la independencia de 1844, cuando regía en el

país el Código Civil francés de 1804 "napoleónico", que había sido impuesto por el
dominador haitiano desde 1822, con ese hecho adquiere la nueva República, que
surgía libre e independiente, todos los derechos que sobre estas tierras tenía en su
patrimonio la Corona de España.

1.1 Capitulaciones de Santa Fe.

Las Capitulaciones de Santa Fe son un documento suscrito por los Reyes Católicos
el 17 de abril de 1492 en la localidad de Santa Fe, a las afueras de Granada, que
recoge los acuerdos alcanzados con Cristóbal Colón relativos a la expedición que
se planeaba de este por el mar hacia occidente.
En el documento se le otorgan a Cristóbal Colón los títulos de almirante, virrey y
gobernador general de todos los territorios que descubriera o ganase durante su
vida, así como la décima parte de todos los beneficios obtenidos. También se le
concedió un diezmo de todas las mercaderías que hallase, ganase y hubiese en los
lugares conquistados. El texto fue redactado por el secretario Juan de Coloma y el
original, hoy perdido, fue firmado por los dos monarcas. Las Capitulaciones de
Santa Fe significaron un reparto anticipado entre Colón y los Reyes Católicos de los
beneficios que reportaría la conquista de lo que después se llamaría América. Con
esos beneficios, Colón logró un rápido ascenso social, al pasar a formar parte de la
nobleza cortesana.

1.2 Los repartimientos de tierras e indios hechos por Cristóbal Colón.

El repartimiento de indios fue un sistema de trabajo semiforzado impuesto por los

españoles en diversos lugares de América, desde fines del siglo XVI hasta principios
del XIX.

Desde los primeros años de presencia castellana en América, empezó a

desarrollarse una serie de mecanismos legales o ilegales para hacer uso de la mano
de obra indígena. Cristóbal Colón implantó en las Antillas la encomienda de
servicios personales, que generó una serie de relaciones de servidumbre personal
en perjuicio de los indígenas y muchos de éstos fueron también sometidos a
esclavitud, ya fuese con base en ciertas leyes o simplemente de hecho. No
obstante, la legislación emitida a partir de 1542 y las medidas tomadas por la Corona
para hacer efectivo su cumplimiento pusieron fin a esos fenómenos y solamente
impuso a los indígenas el deber de pagar tributos a la Corona o a los encomenderos,
sin trabajar personalmente para ellos, de conformidad con lo dispuesto por la ley de
Malinas de 1545.

1.3 La bula Inter Caetera.

La bula menor Inter caetera II fue otorgada por el papa Alejandro VI en 1493 en
favor de Fernando e Isabel, reyes de Castilla y Aragón.

La bula lleva fecha de 4 de mayo de 1493 pero se cree que realmente fue redactada
más tarde, en el mes de junio. Su texto coincide en gran parte con el del breve Inter
caetera del 3 de mayo de 1493, anterior a ella y que probablemente fue considerado
insuficiente por los Reyes Católicos.

La novedad más importante que introdujo esta bula fue la definición de un meridiano
al oeste del cual todas las tierras «halladas y por hallar» pertenecerían a los reyes
de Castilla y León. Esto supuso un cambio muy favorable para los Reyes Católicos
respecto al breve Inter caetera, el cual había estipulado que pertenecerían a la
corona castellana sólo las tierras que fuesen descubiertas por navegantes
castellanos.2 Otros añadidos menores fueron una referencia más clara a tierras
continentales (terras firmas) y unas palabras de elogio a Colón.

1.4 La encomienda y las reales cedula.

Una real cédula era una orden expedida por el rey de España entre los siglos XV y
XIX. Su contenido resolvía algún conflicto de relevancia jurídica, establecía alguna
pauta de conducta legal, creaba alguna institución, nombraba algún cargo real,
otorgaba un derecho personal o colectivo u ordenaba alguna acción concreta.

Existen dos variantes fundamentales: Las reales cédulas de oficio que se derivan
de la propia función administrativa, que inician con el nombre -si es personalizada-
o con los cargos o títulos de las personas a las que se dirige. Las otras reales
cédulas son otorgadas, igualmente por el Rey, pero a petición de parte y comienzan
mencionando el asunto de la solicitud y al solicitante.

Se usaba principalmente en los dominios españoles de ultramar (América y

Filipinas), con asesoramiento en la mayoría de los casos del Consejo de Indias.

1.5 El repartimiento de Alburquerque de 1514.

Estos repartimientos tuvieron lugar en la Isla Española en 1514, y se le conoce con

el nombre de "Repartimiento de Alburquerque".

A los 25 encomenderos que había en la región de San Juan de la Maguana, se le

asignaron un total de 1435 indios que se encotraban bajo la protección de un
cacique.

Llama la atención la cantidad de dignatarios durante el período colonial que tenían

hatos y encomiendas en San Juan. Entre ellos podemos citar a: Alonso de Dávila,
quien participó en 1519 en la conquista de México y quien estuvo presente en el
arresto de Moctezuma y la toma de Tenochtitlan en 1521; a Fernando Colón, hijo
de Cristóbal Colón, quien era cosmógrafo, historiador, biógrafo y abogado, quien
poseía tres hatos con 200 indios.

1.7 Los Ejidos.

Ejido (del latín exitus, "salida") es el "campo común de un pueblo, lindante con él,
que se labra, y donde suelen reunirse los ganados o establecerse las eras". La
primera parte de la breve, pero densa, definición del DRAE se refiere a su naturaleza
comunal, la segunda a su localización periférica, la tercera a su condición de erial,
y la cuarta a los posibles usos (ganadero en un caso -dehesa- y agrícola en otro -
"eras", el lugar destinado a la trilla y al depósito provisional de los granos-).

1.8 Las mercedes.

Las mercedes reales Eran: tierras cedidas por el rey a cambio de un pago, podían
ser concedidos mediante un título a un particular o a un pueblo en específico.

La encomienda consistía: en la entrega de un grupo de indígenas a un español para

su "protección, educación y evangelización" a cambio de cobrar (el encomendero)
un tributo. El deber de los encomenderos era entonces instruir al indígena en la fe
católica y hacerles hábitos de buenas costumbres.

1.9 Las propiedades de la comunidad Indígenas.

Esta es una forma de vida y sobre todo un régimen de propiedad que ha sido
considerado como muy característico y original en América.

Las tierras asignadas a los indios le eran atribuida generalmente dentro de

perímetro restablecidos, en donde ellos vivían en comunidad y en donde tenían sus
labranzas, lo que facilitaba a los conquistadores españoles en conseguir, cuando lo
deseaban, en solo lugar cierto número de indios para el trabajo de las minas.

1.10 Las propiedades eclesiásticas.

Esta es la propiedad que pertenecía a la iglesia y que alcanzó a tener una influencia
poderosa, pues aunque el poder de los sacerdotes estaba limitado al campo
espiritual, ocurrió que casi siempre que la esfera de acción de esa influencia se fue
extendiendo de modo tal que en determinadas ocasiones llegó a tener una autoridad
mayor que los propios representantes del poder público.

B Fundación de la República.

1.12 Constitución del 1844.

La Constitución dominicana de 1844 o Constitución de San Cristóbal, fue

promulgada por el Congreso Nacional Dominicano reunido extraordinariamente en
San Cristóbal el 6 de noviembre de 1844. Se le ha otorgado una gran importancia
histórica por tratarse de la primera Constitución promulgada en la República
Dominicana.

Oficialmente estuvo en vigor por 10 años, desde su promulgación hasta su

modificación en el 25 de febrero de 1854, tras la supresión del artículo 210 que
limitaba al poder Ejecutivo y ampliaba los poderes del Congreso y la Suprema Corte.
Posteriormente se le volvió a aplicar una modificación 19 de febrero de 1858 se
proclamó la Constitución de Moca, la más democrática de la República Dominicana.

El Primer Artículo de la Constitución consagra al recién nacido estado como una

nación libre, independiente y soberana, bajo un gobierno esencialmente civil,
republicano, popular, representativo, electivo y responsable y establecía que la
soberanía reside en la universalidad de los ciudadanos, y se ejerce por tres poderes
delegados.

1.13 Ley sobre terrenos comuneros.

Artículo 1

Se declara de utilidad pública la mensura, deslinde y partición de terrenos

comuneros.

Se entienden por tales aquellos cuya propiedad se tiene por acciones y pertenecen
a dos o más personas.

Artículo 2

Los Tribunales o Juzgados de 1 Instancia, en el caso de que uno o más

copropietarios lo pidan, mediante instancia acompañando los títulos justificativos de
su derecho, ordenarán la mensura y partición del sitio indicado, y darán comisión a
un Notario o a quien haga sus veces para que, mediante recibo, sea depositario de
los títulos, en cuya oficina podrán tomar conocimiento de ellos los interesados. Este
funcionario dará constancia de lo que haya correspondido a cada accionista al
terminarse la operación, la cual practicará, previos los requisitos de la Ley de
Agrimensura, el Agrimensor que por precio mas módico, realice la operación,
siempre que las tres cuartas partes de los condueños, no hayan designado uno de
común acuerdo.

La Ley sobre División de Terrenos Comuneros es considerada el primer gran

esfuerzo del Estado por regularizar y normar la propiedad inmobiliaria en la
República Dominicana. Sin embargo, la crisis de la propiedad inmobiliaria seguía
siendo muy grave. El Sistema Ministerial entrañaba grandes riesgos para la el
crédito territorial y la movilización de los derechos. Puesto que en el país operaban
bandas de falsificadores que alteraban las inscripciones en los libros del Registro y
Conservaduría de Hipotecas, haciendo inscripciones que establecían, por medio de
maniobras fraudulentas, la prioridad en el Registro, con lo cual despojaban de sus
derechos a los legítimos propietarios. Desde el 1916 hasta 1924, los Estados Unidos
de Norteamérica ocupan la República Dominicana, período en que procuran
establecer un nuevo sistema registral que garantice las inversiones inmobiliarias en
el país, ya que desde finales del siglo XIX y comienzos del XX, grandes
corporaciones estadounidenses se habían establecido en el país con la finalidad de
construir centrales azucareras, y explotar las tierras nacionales con el cultivo de la
caña de azúcar, por lo cual muchas operaciones de estas compañías habían sido
afectadas por el clima de inseguridad jurídica imperante.

1.14 Intervención Norteamericana.

La primera ocupación estadounidense de República Dominicana se produjo entre
1916 y 1924. Fue una de las numerosas intervenciones en América realizadas por
las fuerzas militares estadounidenses. El 13 de mayo de 1916, el contraalmirante
William Banks Caperton obligó al secretario de Guerra de la República Dominicana
Desiderio Arias, quien había ocupado el cargo durante el gobierno de Juan Isidro
Jimenes Pereyra, a abandonar Santo Domingo bajo la amenaza de realizar un
bombardeo naval a la ciudad.
Tres días después de que Desiderio Arias abandonara el país, un contingente del
Cuerpo de Marines de Estados Unidos desembarcó y en dos meses tomó el control
de la nación imponiendo en noviembre de 1916 un gobierno militar bajo el mando
del contraalmirante Harry Shepard Knapp.
1.15 Ley 1542 sobre registro de tierra.
El 11 de octubre de 1947, fue dictada la Ley 1542 de Registro de Tierras, que recoge
los principios y criterios de la Ordenanza No. 511, que instituye el Sistema Torrens
en la República Dominicana. Durante 58 años esta ley fue la base del desarrollo
inmobiliario del país. El desarrollo de nuevas tecnologías tanto en materia de
mediciones, como en técnicas registrales y procedimentales, hizo necesario dotar
al sistema dominicano, de un marco normativo más flexible que permitiera dar
respuestas ágiles, seguras y eficientes, adecuadas para la realización de negocios
de manera pronta e inequívoca. Para estos fines fue promulgada la Ley 108-05 de
Registro Inmobiliario, en fecha 23 de marzo del 2005, facilitando la incorporación de
modernas tecnologías y procedimientos, tales como: la técnica del folio real (por
medio del Registro Complementario), el uso del GPS para la ubicación de las
parcelas, implementación de sistemas informáticos para el control y organización
de archivos, publicidad de la información y manejo de operaciones en los distintos
órganos de la Jurisdicción.
1.16 Ley 108-05 sobre registro inmobiliario.
La presente ley regula el registro de todos los derechos reales inmobiliarios
correspondientes al territorio de la República Dominicana.
La presente Ley de Registro Inmobiliario implementa el sistema de publicidad
inmobiliaria de la República Dominicana sobre la base de los siguientes criterios:
Especialidad: Que consiste en la conecta detenninación e individualización de
sujetos, objetos y causas del derecho a registran
Legalidad: Que consiste en la depuración previa del derecho a registrar;
Legitimidad: Que establece que el derecho registrado existe y que pertenece
a su titular; Publicidad: Que establece la presunción de exactitud del registro
dotando de fe pública su constancia.