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usucapion-y-el-expediente-de-dominio/

Formas de adquirir la propiedad y de su


inscripción. La usucapión y el expediente de
dominio.

Supongamos el siguiente caso:


Imaginemos una parcela, dividida en dos partes, una edificada, y otra sin edificar. Sendas con
propietarios distintos. Pasan los años, y la parte de la parcela que quedó edificada se cerca y
empieza a ser sostenida y mantenida por sus legítimos propietarios (vecinos que viven en los
edificios alzados sobre la misma). Sin embargo, la otra parcela -colindante-, y sobre la que se
preveía la construcción de una segunda fase de bloques, queda sin cercado, abandonada y
sirviendo de lugar de paso, de aparcamiento “público” y, en definitiva, expuesta al uso público
de todos, sin que se demuestre ningún tipo de dominio sobre la misma por parte de sus
propietarios.
Supongamos además que estas dos parcelas iban a constituir cada una su propia comunidad de
propietarios, pero que como se encontraban colindantes, pensaban agruparse en un complejo
inmobiliario privado. Es decir, unirse para compartir gastos de mantenimiento, de entre otras
cosas, la piscina, los jardines y demás servicios comunes que en principio se iban a construir
sobre la parcela que ahora no se encuentra edificada. De este modo, los propietarios de las
viviendas que se encuentran en la parcela edificada se han quedado sin piscina, sin jardines y sin
esos servicios que iban a construirse sobre aquella parcela que hoy se encuentra abandonada y
sin edificar.
Y para terminar el supuesto, imaginemos que esa parcela colindante abandonada no tiene dueño
cierto. Es decir, que aunque en el Registro de la Propiedad aparezcan los propietarios, estos sean
sociedades (algunas que ya ni siquiera existen), o particulares que, además de no ser conocidos,
no se hacen cargo del mantenimiento del solar.
¿Qué pueden hacer estos vecinos? ¿ Podrían adquirir de algún modo la propiedad del
mismo? ¿sería inscribible en el Registro?
Evidentemente, podrían promover la compraventa de estos terrenos, pero puede que, aunque
mucho más lento, y pasados 30 años, pudiesen incorporarla a su patrimonio. Y es precisamente
sobre esta modalidad de adquisición del dominio sobre la que vamos a tratar.
La clave de la respuesta a la pregunta anterior está en el comportamiento de estos vecinos
respecto de la parcela abandonada. Es decir, dependiendo de cómo hayan actuado en relación a
ésta, va a depender que transcurrido el tiempo, sean capaces de incorporarla al patrimonio de su
Comunidad de vecinos, y por tanto, poder hacer un uso de la misma como nudos propietarios, o
no.
La propiedad es un derecho real, esto es lo mismo que decir que es un tipo de derecho que
recae directamente sobre las cosas; del latín real-rex, cosa. Y como tal, no es un derecho
absoluto, de hecho nuestro sistema jurídico civil (romano) está basado en la idea de que la
propiedad nunca puede amortizarse, y que ésta se origina y se adquiere en la ocupación o en la
tenencia; es decir: quien tiene algo lo posee, y de su posesión se podría generar la propiedad. Y
decimos que se podría generar porque la mera ocupación o tenencia de una cosa, no equivaldría
a un derecho de propiedad, sino que estaríamos hablando de un derecho real provisional (la
posesión, por ejemplo), o de un derecho real limitado, como el de uso, el de usufructo, habitación,
etcétera.
Pero el hecho de que la ocupación o la tenencia no implique per se que nunca podamos llegar a
ostentar la propiedad- el derecho real completo por excelencia. Y esto es así porque se puede
adquirir de un modo particular que no es sólo por la traditio (contratos). De este modo, la
propiedad se adquiere por los siguientes medios (citamos artículo 609 del Código Civil):
“La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por
donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la
tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.”
Y es precisamente mediante la prescripción adquisitiva como mejor pueden adquirirse los
derechos reales (propiedad, posesión, usufructo, uso, habitación, servidumbre…). Estaríamos
hablando de una adquisición originaria del derecho real, al ser obtenido este derecho con
independencia de quien fuera su titular anterior.
Pero, en qué consiste la “prescripción adquisitiva”: la prescripción adquisitiva -regulada en
los artículos 1930 y 1960 del Código Civil- es un modo de adquisición de la propiedad, o de otros
derechos reales, por la posesión de la cosa (o del derecho usucapible) durante un transcurso de
tiempo; siempre y cuando no exista contradicción ni enfrentamiento con el posible nudo
propietario. Y esto es así porque como decíamos anteriormente, la tradición romana, y el sentido
común, llevan a que las relaciones de facto entre los poseyentes y las cosas que poseen han de
ser reflejadas jurídicamente de la manera más fiel a la realidad: así lo define la Sentencia del
Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1.988:
“La finalidad primaria del instituto de la prescripción adquisitiva o usucapión no es otro, que
legitimar, por razones de simple seguridad jurídica, la posesión como simple hecho, convirtiéndola
en dominio, siempre que aquella mera apariencia externa de propiedad sea pública y
pacíficamente reconocida por los demás”.
¿Cómo funciona la usucapión y qué requisitos se exigen para lograr el dominio?
La forma de adquirir el dominio por la usucapión tiene dos vertientes: la ordinaria y la
extraordinaria.
1. De la usucapión ordinaria y de sus requisitos:
 El derecho o la cosa ha de ser usucapible. De lo que se pretende adquirir su dominio
(insistimos: propiedad, o cualquier otro derecho real), ha de ser susceptible de ser usucapido;
esto es así porque hay derechos que no pueden ser usucapidos, como serían los derechos de
personas (la nacionalidad por ejemplo).
 Que se esté poseyendo la cosa. Es decir, que se detente, que se use, que se esté ocupando,
o usando. Y que lo sea de forma notoria. Sobre todo con vistas a poder probarlo.
 Que la posesión sea pacífica. Esto quiere decir que nadie la discuta. Y esta discusión puede
ser tanto vía judicial, como vía extrajudicial. En resumen, que nadie nos interpele por estar
poseyendo.
 Que la posesión sea continuada. Que no haya interrupciones, algo muy relacionado con el
anterior requisito.
 Que la posesión la se ejerza como de dueño. Un arrendador, por ejemplo, por mucho tiempo
que transcurriera poseyendo nunca “usucapiría”, porque no lo haría como dueño.
 Que exista “justo título”. Que la posesión venga producida por un anterior negocio jurídico
que desde el punto de vista legal permitiese la transmisión.
 Que exista buena fe. Es decir, que se pueda demostrar que quien posee lo haga creyéndose
propietario del mismo; esto es por ejemplo el hecho de pagar ibi, contribuye con los gastos,
etcétera.
 Que se posea al menos 10 años ( inmuebles). La prueba podría ser el inicio de pagos de
impuestos. Y algo muy importante: ese transcurso del tiempo no se paraliza si fallece el
poseedor, y continúa poseyendo el heredero. Algo que no pasa con la buena fé, que no se
transmite.
2. De la usucapión extraordinaria.
Esta es la que menos requisitos contempla pero la que más tiempo de posesión se necesitaría
para poder adquirir el dominio.
 Que se posea ininterrumpidamente.
 Que se haga a título de dueño.
 Que se haga por un plazo de al menos 30 años.
Y como cuestión final: como requisito compartido tanto en un tipo de usucapión como en el otro,
el requisito de la posesión ininterrumpida es esencial, y el hecho de estar sin poseer la cosa
durante un año, o la existencia de actos jurídicos que la interrumpan (salvo que deviniesen nulas),
interrumpiría el plazo para el cómputo de la prescripción.
Por tanto, y volviendo al supuesto que hablábamos de las parcelas: habrá quien crea que algo
está desposeído, o que directamente no tenga dueño, lo ocupe y aparezca; y este último estará
en todo su derecho de ejercer sus acciones como nudos propietarios -respecto de la propiedad
privada como principio básico de la seguridad jurídica- ; sin embargo, sí que pueden darse casos
en los que los “públicos y registrales” propietarios, ni aparezcan, “ni se les espera” y entonces,
y dependiendo de cómo hayamos poseído, en 15 o 30 años seremos propietarios y tengamos el
dominio de dicho derecho.
Expediente de dominio.
Pero aquí no acabaría el proceso de lo que esa comunidad de propietarios debería hacer. Porque
ellos serían propietarios, nudos propietarios, pero aún no serían propietarios a los ojos de los
demás. Es decir, no existiría publicidad registral, y deberíamos elevar a público el “título” que nos
ha hecho propietarios.
Este paso podría hacerse (porque podría hacerse mediante un juicio declarativo ordinario para la
rectificación del Registro) mediante el denominado “expediente de dominio”, y antes de comentar
si la usucapión serviría como medio para incoar un expediente de dominio, explicaremos
sucintamente este tipo de procedimiento (proceso judicial): un expediente de dominio se inicia
para poder inmatricular en el Registro de la Propiedad un inmueble que aún no está inscrito, o
para reanudar el tracto sucesivo de ese inmueble cuando no coincide la realidad jurídica (y/o de
facto), con la Registral; de este modo, el objeto de este procedimiento es que un Juez dicte una
resolución en la que se declare probado que alguien adquirió el dominio sobre una finca, y
posteriormente poder acudir al Registro para inscribirla.
La realidad es que para poder iniciar un expediente de dominio, y según la Ley Hipotecaria y su
reglamento, será necesario acreditar algún tipo de título, (además de cumplir el resto de
requisitos), así lo establece el artículo 274 del Reglamento Hipotecario:
Artículo 274 RH. El escrito a que se refiere la regla 2 del artículo 201 de la Ley, cuando tenga por
objeto la inmatriculación de fincas, estará suscrito por los interesados o sus representantes, y
contendrá:
1. La descripción del inmueble o inmuebles de que se trate, con expresión de los derechos reales
constituidos sobre los mismos.
2. Reseña del título o manifestación de carecer del mismo y, en todo caso, fecha y causa de la
adquisición de los bienes.
3. Determinación de la persona de quien procedan éstos y su domicilio, si fuere conocido.
4. Relación de las pruebas con que pueda acreditarse la referida adquisición y expresión de los
nombres, apellidos y domicilio de los testigos, si se ofreciere la testifical.
5. Nombre, apellidos y domicilio de las personas a cuyo favor estén catastrados o amillarados
los bienes.
Este proceso sería bastante más sencillo si tuviéramos algún título como el de compraventa, pero
evidentemente no se trataría de eso en el caso de que tuviéramos título por usucapión, y la
realidad es que su uso como medio para la incoación del expediente de dominio siempre ha sido
muy controvertido, aunque las últimas Resoluciones de la Dirección General de Registro y del
Notariado, admiten que es inscribible incluso a un auto judicial recaído en expediente de dominio
para reanudación de tracto en el que el juez declara justificado el dominio por el hecho de haber
adquirido el acto la finca en cuestión por prescripción adquisitiva extraordinaria. Es la RDGRN 21
de Marzo 2003:
“… Se plantea en el presente recurso si es o no inscribible un auto recaído en expediente de
dominio para la reanudación del tracto sucesivo cuando el Juez declara justificado el dominio por
el hecho de haber adquirido el actor las fincas en cuestión por prescripción al haberlas poseído
por más de treinta años de «forma quieta, pública e ininterrumpidamente […] dándose las
condiciones establecidas en el artículo 1959 del Código Civil». El Registrador deniega la inscripción
por entender que hay falta de congruencia del mandato con el procedimiento seguido ya que,
según el Registrador, el expediente de dominio tiene por finalidad suplir mediante una resolución
judicial un título de propiedad preexistente, pero no susceptible de inscripción. …De la propia
nota y del informe en su defensa se deduce… que el Registrador funda su calificación en el
entendimiento de que el procedimiento del expediente de dominio exige, para que pueda
declararse justificado el dominio, que el promotor aporte un título en el que fundar su pretensión
sin que pueda prosperar cuando el modo de adquirir del actor haya sido cualquier otro de los
admitidos en nuestras Leyes (cfr. artículo 609 del Código Civil). … El supuesto es muy similar al
resuelto por la Resolución de 16 de febrero de 1988, en el que el Juez declaró justificados los
extremos aducidos en el escrito inicial en el que se invocaba que la actora era propietaria de la
finca por haberla poseído a título de dueña durante más de veinte años. Allí se resolvió que el
auto no era inscribible, porque la posesión durante veinte años no es por sí sola título
suficiente para adquirir, ya que no aparece el justo título exigido por la prescripción ordinaria (cfr.
artículos 1940 y 1962 del Código Civil. En el presente caso, sin embargo, dado que se ha poseído
durante treinta años, la posesión misma es suficiente, sin ulteriores requisitos, para adquirir (cfr.
artículo 1959 del Código Civil). Por lo tanto, si se considera: a) que el Juez considera que el
promotor ha adquirido la propiedad de las fincas por prescripción al haberlas poseído a título de
dueño durante más de treinta años; b) que la prescripción es un modo de adquirir; c) que el
expediente de dominio es un procedimiento que tiene por fin la declaración «erga omnes» a
efectos registrales de que ha existido un hecho del que resulta que el promotor ha adquirido el
dominio; d) que no existe ninguna norma que exija que la adquisición se haya realizado por medio
de título y modo y no por cualquier otro medio de los que recoge el artículo 609 del Código Civil;
y e) que la calificación registral tiene un alcance limitado (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria,
especialmente cuando se trata de documentos judiciales (cfr. artículo 100 del Reglamento
Hipotecario, el defecto observado par el Registrador no puede ser mantenido y debe, por
consiguiente, revocarse la nota que en él se funda. Esta Dirección General ha acordado estimar
el recurso y revocar la nota y el auto apelado”
De este modo, podemos concluir que la usucapión ordinaria es mucho más difícil de ser utilizada
como título que la extraordinaria al no cumplir (ni coincidir) con los requisitos que son necesarios
para incoar un expediente de dominio que ulteriormente sirva para inscribir la finca en el Registro
de la Propiedad; sin embargo, la extraordinaria resultaría mucho más sencilla. No obstante, lo
más lógico y prudente, resultaría acudir a la jurisdicción ordinaria, mediante el juicio declarativo
ordinario para resolver sobre esta cuestión, y una vez se tenga sentencia, se inscriba el dominio.
En resumen:
1. La propiedad es un tipo de derecho real; y como tal, es susceptible de ser adquirida por
prescripción. En concreto por la llamada usucapión. Lo mismo puede decirse del resto de
derechos reales como el de uso y disfrute, aunque siempre resultarán más difíciles de probar.
2. La prueba de la misma (de la usucapión) no es una cuestión sencilla, pero si realmente existe,
se acaba demostrando.
3. El método más usual es a través del juicio declarativo, mediante el cual se reconoce el dominio
sobre la cosa y por tanto su adquisición por usucapión.
4. Para poder elevar a público será necesario de un título; y éste puede ser la propia declaración
de adquisición de dominio mediante sentencia.
5. De igual modo, aunque más dificultoso, podría ser utilizado el procedimiento del Expediente
de Dominio.