TEMA 1 LA COMPRAVENTA.

1. Concepto y caracteres. Perfección del contrato.

Se regula en los art 1445 a 1537 del CC. Es el más usado en la práctica y uno de los más
desarrollados en el CC.
Es un contrato en virtud del cual una persona se obliga con otra, una se obliga a entregar
una cosa y la otra un precio o signo que lo representa. A parte de esta definición se
pueden extraer los caracteres del mismo:
 Contrato bilateral, las dos partes quedan obligadas.
 Es un contrato oneroso, cada una de ellas hace un sacrificio patrimonial.
 Es un contrato obligatorio y no transmitivo, es decir, una vez perfeccionado el
contrato las partes quedan obligadas a algo, pero no se produce
automáticamente la transmisión de la propiedad. Se requiere en nuestro
ordenamiento para la posesión de algo, la entrega de la cosa. Art 609 del CC:
titulo + modo. Y el art 1095 del CC, no hay propiedad hasta la entrega de la cosa.
 Un contrato consensual, es aquel que se perfecciona con el mero consentimiento
y esto supone que hay que distinguir 2 momentos: la perfección que se da
cuando se produce el acuerdo entre las partes; y la consumación del contrato,
que se da cuando se ejecuta.
 Es un contrato generalmente conmutativo, que está perfectamente definido las
prestaciones de cada parte. A veces se introduce un riesgo. En caso de que no
estén definidas será aleatorio.
 No es un contrato formal. Se rige normalmente por el principio de libertad de
forma. Para que se dé un contrato formal será necesario que estén los elementos
esenciales del contrato. Las partes pueden convertir el contrato consensual en
formal.
No solo existe solo la compraventa civil sino también la mercantil. En el código civil solo
hace referencia a compraventa civil, nunca mercantil, el derecho de la mercantil lo
encontramos en el código de comercio. El contrato de compraventa es típico, es decir,
está tipificado por la ley: ordenamiento civil y mercantil, no hay uno más importante que
otro:
 Las compraventas que se realicen para el consumir familiar o personal, se
consideran civiles.
 Cuando las compraventas se realizan para consumos mercantiles, es decir, con
fines empresariales o comerciales, entonces seria mercantil.
 Las que se refieran a bienes inmuebles con indiferencia de su uso serán civiles.
2. Capacidad para celebrar el contrato de compraventa. Prohibiciones de comprar.
La compraventa exige, como en todos los contratos, que las partes contratantes tengan
la capacidad suficiente para contratar y obligarse. El artículo 1.457 sienta como regla
general que "podrán celebrar el contrato de compraventa todas las personas a quienes
este Código autoriza para obligarse… ". De este modo se establece una remisión a la
normativa en materia de capacidad de obrar.
Los que pueden realizar un contrato de compraventa son aquellos que tienen capacidad
de obrar general y legal:
 Mayores de edad no incapacitados. Y en el caso de un incapacitado no queda
“congelado” su patrimonio sino que el representante legal podrá realizar
compraventas.
 Las personas jurídicas.
 Los menores emancipados (hay que atender al objeto). Por lo que no pueden
obligarse los menores no emancipados. Ejemplo: no puede vender un bien
inmueble.
Los cónyuges, cualquiera que sea el régimen del matrimonio, pondrán venderse bienes
entre sí (art. 1458 CC)
El artículo 1459, para evitar posibles fraudes o perjuicios en supuestos en que hay intereses
encontrados, prohíbe a determinadas personas adquirir por compra, aunque sea en
subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia, bienes de otras sobre
las que tienen algún tipo de influencia:
 Se prohíbe al tutor adquirir los bienes de sus pupilos, siendo extensible a todo
cargo tutelar.
 Por lo que respecta a los mandatarios y los albaceas, la prohibición se hace
extensiva a cualquier forma de administración o representación voluntaria.
  Prohibición sobre los funcionarios públicos en la demarcación territorial y respecto
de los bienes de cuya administración estuviesen encargados; al personal al
servicio de la Administración de Justicia, los bienes en litigio ante el Tribunal en
cuya jurisdicción ejerciera sus funciones, afectando también a abogados y
procuradores.
La contravención de estas prohibiciones comporta la nulidad radical y absoluta del
contrato celebrado, independientemente de la posible responsabilidad disciplinaria y
penal a que pudiera dar lugar en su caso. La conculcación de la prohibición del
mandatario y albacea es objeto de anulabilidad, al poder recaer con posterioridad el
consentimiento del mandante o los sucesores.
3. Objeto de la compraventa.
1) La cosa. Requisitos. La venta de cosa futura. La venta de cosa ajena.
La cosa no ha de entenderse en forma vulgar, en sentido jurídico hace
referencia a los derechos. Pueden ser también cosas incorporales. Se pueden
transmitir una universalidad de cosas, que es un grupo de cosas que forman un
conjunto concebido de forma unitaria; hay universalidades de hecho y otras de
derecho (ejemplo: la herencia).
Tienen que tener una tiple condición:
I. Que sean de comercio lícito.
II. Esa cosa ha de existir, pero esa existencia puede ser:
 Real (actual).
 Futura: se pueden vender las cosas futuras. Hay que distinguir 2
modales:
 -rei speratae: Algo que no existe pero que se espera que
exista; es compra de cosa esperada. Como puede ser
una cosecha del año que si se puede pactar esto con
el nombre de compra de cosa esperada. El vendedor
tiene una obligación positiva (hacer lo posible para que
la cosa llegue a existir). Y si no llega existir no puede
haber contrato.
 -spei: la compraventa de esperanza, es decir, si el
comprador se ha obligado a pagar aunque la cosa no
llegue a existir.
No se puede vender algo que no existe. Si no se hace de mala fe, el art
1460 del CC, el contrato quedará sin efectos.
III. La cosa ha de ser determinada o determinable sin necesidad de la
existencia de un pacto entre las partes.
La venta de cosa ajena.
Tiene lugar cuando la cosa o derecho vendido no pertenece al vendedor. Es
necesario:
 Que el vendedor no sea titular ni tenga la representación del 3º titular.
 Es indiferente que el vendedor conozca o no la ajenidad de la cosa.
- Admisibilidad: La doctrina tradicional negaba su admisibilidad, por
considerarla nula por falta de objeto o anulable por error.
La doctrina moderna admite su validez siempre que las partes procedan de
buena fe.
- Efectos: hay que distinguir distintos supuestos:
 Que el vendedor adquiera la cosa para poder entregarla: se
producen los efectos propios de la compraventa.
 Que el vendedor entregue la cosa sin haberla adquirido:
 El propietario tiene derecho a reclamarla. Puede ocurrir:
 Que el comprador la haya adquirido por usucapión
o por ser tercero hipotecario, en cuyo caso su
oposición será inatacable.
 Que no la haya adquirido por usucapión, en cuyo
caso el vendedor está obligado al saneamiento por
evicción ante el comprador.
 Si el propietario no la reclama, el comprador no podrá
impugnar la venta, pues sólo le asiste este derecho cuando
es perturbado en su posesión.
 Que el vendedor no entregue la cosa ajena: las consecuencias serán
las propias de un incumplimiento contractual (artículo 1101),
 pudiendo el comprador pedir la resolución por incumplimiento (Arts.
1124, 1504 y 1505).
Junto a estas ideas generales, es preciso valorar también la relación
específica vendedor-comprador:
 Si el vendedor actúa de mala fe y el comprador de buena fe, es
decir si se pactó (expresa o tácitamente, a través de los usos de los
negocios Art. 1258) que la cosa fuera propia del vendedor y la
transmisión inmediata de la misma, la venta es impugnable: Por dolo
(artículos 1269 y 1270) o por error, pues hemos dicho que la
compraventa tiene finalidad traslativa.
 Si ambos actúan de buena fe, el contrato es válido y producirá los
efectos a que antes hemos aludido.
 Si ambos actúan de mala fe (compensatio culpa), las cosas
quedarán como están pues “in pari cuasa turpirturdinem, melior est
conditio posidentis”.
2) El precio. Requisitos.
El precio es el otro elemento objetivo característico de la compraventa y consiste
en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar al vendedor a
cambio de la cosa entregada. Ha de reunir los siguientes requisitos:
I. Precio verdadero o real: Si no existiera, estaríamos ante un contrato de
compraventa simulado, que si cumple los requisitos de la donación se
considerará como tal. Su ausencia o ilicitud provocaría la declaración de
la inexistencia de la compraventa.
II. Precio cierto o determinado: basta que pueda determinarse sin
necesidad de un nuevo convenio, ya sea con referencia a otra cosa
cierta, se determine por el que tuviera la cosa en determinado día, o se
deje su señalamiento al arbitrio de persona no participante en el
contrato.
III. Consistente en dinero o signo que lo represente: por principio, el precio
debe consistir en dinero, en cuanto medio legal de pago, pues si consiste
en cualquier otra cosa debe entenderse que estamos ante un supuesto
de permuta. El art. 1446 contempla la circunstancia de que el precio
consista parte en dinero y parte en otra cosa, estableciendo como
criterio principal para la calificación del contrato como compraventa o
permuta la intención de las partes, y como ratio subsidiaria, la
proporcionalidad entre el dinero y el valor de la cosa.
IV. Precio justo: para el CC la compraventa no supone una estricta
equivalencia objetiva entre el valor de la cosa y el precio pagado,
circunstancia por la que no existe la exigencia de que el precio sea justo,
si bien irrisorio se equipara al precio simulado. El precio está fijado por
disposiciones administrativas o precio legal, si el convenio es superior, el
contrato será nulo parcialmente, es decir, el exceso se tendrá por no
puesto.
3) Arras. Clasificación.
Es una cantidad de bienes fungibles, normalmente una cantidad de dinero, que
sin constituir la totalidad del precio una de las partes da a la otra en garantía del
cumplimiento de la obligación.
Diferencia:
 La cláusula penal se pacta pero no se da el cumplimiento hasta que se
da.
 Las arras al entregarse la cosa se da el cumplimiento.
 Y una obligación facultativa, otorga la facultad al deudor de poder
entregar una cosa diferente a la pactada.
 Las arras tienen carácter convencional, es decir, salvo que las partes
quieran que se aplique, no se aplica.
 En las arras una de las partes entrega a la otra, normalmente el
comprador pero esto se puede alterar. Se aplican a todo tipo de
obligaciones.
Se distinguen 3 tipos de arras:
 Confirmatorias, son las que se entregan a modo de anticipo, para
confirmar la perfección del contrato. Actúan como una señal, se puede
reclamar lo que falta del precio o reclamar o la indemnización.
  Penales, funcionan como una indemnización de daños y perjuicios (la
sustituyen). (O se exige el cumplimiento o la resolución).
 Penitenciales o de desistimiento, son aquellas que autorizan a desistir un
contrato. No se puede pedir ni el cumplimiento ni la resolución.
En el CC solo se hace referencia a un tipo de arras; en concreto a las
penitenciales (el art 1454).
Se determina que para que sea penales se tiene que haber hecho constar de
forma expresa; de manera que si no se dice nada se sabe que no son penales.
Respecto a las otras hay un desacuerdo en la doctrina, se dice que el 1454 se
utiliza de forma supletoria, por lo que sería penitencial.
Mientras que otra parte de la doctrina determina que este precepto se debe de
aplicar de forma restrictiva, por lo que solo serán penitenciales cuando se hubiera
hecho constar en este sentido la intención de las partes; por lo que estos
determinan que cuando no se dice nada serán confirmatorias. La doctrina más
moderna se inclina por esta última opción.
4. Promesa de vender o comprar (art. 1451 CC).
Es un acuerdo entre 2 personas en virtud del cual no queda directamente obligado, pero
están cada una de ellas facultadas para un cierto periodo de tiempo exigir la compra a
la otra parte. Es un pre- contrato.
5. Derechos y obligaciones del vendedor.
1) La entrega de la cosa.
El traspaso posesorio es la entrega y recepción de la cosa, objeto de contrato
con la idea de transmitir y adquirir respectivamente la propiedad de la cosa. La
consecuencia de esto es que producida la entrega se transmite la propiedad.
El vendedor no solo está obligado a entregar la cosa, sino también los frutos
desde el momento en que se perfecciona el contrato (cosa fructífera). También
se deben de entregar los accesorios de la cosa si los hay.
El estado en el que se debe de entregar la cosa, es aquel que se haya dado en
el momento en que se ha perfeccionado el contrato.
Nuestro CC distingue varios tipos de tradición:
 la tradición real o material, se da cuando la cosa pasa de la posesión del
vendedor a la posesión del comprador.
 La tradición espiritualizada o ideal, que hay varios tipos:
 Tradición simbólica, entrega simbólica ( ejemplo: entregar las llaves
de un piso)
 Tradición instrumental, consiste en la venta mediante escritura
pública. Se denomina así porque se realiza a través de un
instrumento público.
 Tradición o entrega consensual, no se puede producir ese traspaso
posesorio, las partes tienen que dar el consentimiento para que se
dé. Pueden darse 2 circunstancias:
 Constitutum possessorium, el vendedor continua poseyendo
la cosa. Ejemplo: se vende la casa, y luego el propietario nos
lo alquila.
 Traditio brevi manu, no se da el traspaso posesorio ya
que el comprador ya tenía la cosa
 Tradición de bienes incorporales, no es tangible pero se puede
transmitir la cosa. Nos referimos a los derechos. La trasmisión se da
por 2 posibilidades: o mediante escritura pública o por la entrega de
los títulos de propiedad.
El vendedor debe de dar todo lo que se haya hecho constaren el contrato. El CC
establece una serie de reglas especiales en relación a la compraventa de los
bienes inmuebles. Art1469-1472. Se puede hacer de 2 maneras: por unidad de
medida y precio alzado.
Supuestos:
 Cuando la venta se hace por unidad de medida y en realidad el
inmueble tiene una medida inferior de la que consta en el contrato, se
da por lo tanto un defecto de cabida. El comprador a lo que tiene
derecho es a una rebaja proporcional en el precio si excede la décima
parte
  Cuando se hace por unidad de medida y en realidad el inmueble tiene
una medida mayor a la que consta en el contrato. El comprador tenía
que pagar la diferencia, es decir, los metros de más salvo si el exceso se
pasa de la vigésima parte del contrato, podrá optar a desistir el contrato.
 Cuando se da por unidad de medida y hay coincidencia en los metros y
en las medidas, pero no en la calidad de ese inmueble:
 Puede ser inferior, en ese caso se aplica la misma regla que para
el defecto de metros; es decir, el comprador podrá exigir una
rebaja proporcional en el precio.
 Puede ser superior: si se excede la décima parte del precio
concedido. Si el vendedor se da cuenta, el CC no dice nada
sobre esto. La doctrina dice que se aplique el pagar la diferencia
del valor proporcional salvo que esa diferencia exceda la
vigésima parte del valor. Otra parte de la doctrina dice que se
“aguante” el vendedor ya que no hay regla en el CC.
 Comprar un bien inmueble a precio alzado, en este caso nos da igual
que haya más o menos metros en la casa, porque no se ha pactado el
precio, si no está el alza. Hay una puntualización porque a veces al
vender un inmueble se hace constar también los linderos (con lo que
linda), en este caso, aunque se haga a precio alzado, hay que entregar
todo lo comprendido. Si es menos de lo que se dice sobre los linderos, el
comprador tiene derecho a una rebaja proporcional. También puede
quedar anulado por no quedar conformado con lo que se entregó.
Hay un plazo, prescriben a los 6 meses contados desde el día de la
entrega.
Ocasiones en las que el vendedor puede suspender la entrega del bien.
Queda contemplado en los art 1466-67 del CC. Se hace referencia en el
art 1466 al precio del pago es presente; si no dinero no hay obligación
de entregar el bien. Y el 1467 se refiere a un supuesto en el que se ha
aplazado el precio del bien; hasta que no llegue el plazo en cuestión no
se tiene que dar el bien. Y si se descubre antes del plazo que es
insolvente, el vendedor puede no entregar el bien.
LUGAR Y TIEMPO DE LA ENTREGA: Respecto a estas cuestiones no existe en la
regulación de la compraventa normas específicas. Por lo que se tiene en cuenta
lo que han acordado las partes, si no hay acuerdo ni norma específica, se acude
a las reglas para el caso de incumplimiento de obligaciones, que es art 1171, que
daba 3 opciones:
 Lo que hayan pactado las partes.
 Y si no se ha pactado lugar, el lugar será donde se haya constituido la
obligación.
 Y por último el lugar será el domicilio del deudor, que es el vendedor de
la cosa.
El tiempo dependerá:
 De lo pactado por las partes.
 Y si no se ha pactado nada, estaríamos ante una obligación pura, no la
sometemos ni a condición ni a término, ni modo.
2) La obligación de saneamiento. Garantía de los bienes de consumo. La falta de
conformidad.
Se da cuando la cosa no es, o no esta como debería estar o como aparenta
estar; por tanto, el saneamiento es un complemento de la obligación de entrega.
Se contempla entre las obligaciones del vendedor.
Se puede distinguir 3 tipos de saneamiento:
 Saneamiento por evicción: Evicción (evincere) es ser vencido por otro.
Tiene lugar cuando el comprador resulta privado de la cosa adquirida
como consecuencia de una sentencia judicial firme o de una resolución
administrativa. Se regula en los art 1475 y siguientes del CC. La evicción
puede ser total (privada de la totalidad de la cosa comprada) o parcial
(privada de una parte de la cosa comprada). Para que el comprador
pueda exigir al vendedor el saneamiento es necesario que le notifique la
demanda del tercero.
Se puede reclamar lo que determine el art 1478 del CC:
  El precio de la cosa en el momento en que se dé la evicción
 Se tendrá derecho reclamar al vendedor, los frutos de la cosa si
yo hubiera que entregarlos
 Las costas del pleito, tanto el pleito de evicción como las costas
del entablado por el tercero
 Los gastos del contrato, los asumidos por el comprador
 Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de mero recreo
Cuando la evicción no es total sino parcial el art 1479…
Esta obligación del vendedor no es esencial, estamos por lo tanto ante
un elemento natural del contrato. Si el vendedor va de mala fe, el art1476
determina que será nulo el pacto de las partes para evitar la evicción si
el vendedor actúa de mala fe.
Además se especifica en el art 1477 aunque se hubiese renunciado a la
evicción, si el comprador se ve, luego privado de la cosa tiene derecho
a recuperar el precio de la cosa al tiempo de la evicción; esto se conoce
como renuncia simple.
La renuncia cualificada, es cuando el comprador renuncia al precio de
la cosa. Se da cuando el comprador tiene la posibilidad de que se vea
privado de la cosa por evicción; por lo que no se puede reclamar al
vendedor. Se produce así una compraventa arriesgo y ventura del
comprador.
 Saneamiento por vicios ocultos. Se da cuando el bien, objeto de
compraventa, presenta defectos no manifiestos (no están a la vista), y
siempre que el comprador no sea un perito o experto en la materia. Los
defectos deben de hacer inservible la cosa para uso que se le iba a
destinar; o disminuyen el valor de la cosa de tal manera que si yo los
hubiera conocido no lo hubiera comprado. El vendedor en principio
responde por vicios ocultos, aunque ignorase dichos vicios ocultos (El art
1485 del CC).
El comprador puede ejercitar acciones edilicias. Puede:
 desistir de la venta (acción reditoria).
 pedir una rebaja proporcional en el precio determinada por un
perito o experto en la materia (quianti minoris).
Cuando la cosa se pierde, el CC contempla 2 casos:
 el supuesto en el que la pérdida se da por los vicios ocultos de la
cosa. Se puede reclamar al vendedor el precio, los gastos del
contrato, indemnización en el caso de que haya mala fe
 el supuesto de que se pierde en caso fortuito o por culpa del
vendedor. Se puede reclamar la diferencia entre lo que pago
por la cosa y lo que valía la cosa en el momento en que se
perdía. Indemnización solo cuando se incurra por parte del
vendedor en mala fe.
Cuando se adquieran 2 cosas o más, una de ellas incurre en vicios ocultos
y la otra no salvo que las hubiera comprado para que se usaran
conjuntamente. Por lo que aplica solo a la que tenga el vicio.
El plazo para ejercitarlo es de 6 meses desde la cosa vendida. La doctrina
se plantea que si se han pasado esos 6 meses y se observa vicios ocultos,
se puede resolver el contrato. También puede ocurrir que se adquiera
una cosa presuponiendo unas cualidades, que luego no tiene, y no sirve
para lo que se quería utilizar. Es por lo tanto un vicio del consentimiento:
error. O también el vendedor puede generar ese error: el dolo.
 Saneamiento por gravámenes ocultos: Se compra una cosa pensando
que está libre de carga, pero esa cosa presenta gravámenes.
Un gravamen está oculto cuando:
 no es aparente
 no impuesto por norma legal
 cuando no está inscrito en el Registro de la Propiedad
 cuando no sea transmitido al comprador por el vendedor.
El art 1483 del CC determina que se podrá pedir la rescisión del contrato
o solicitar una indemnización.
 Si se da después de 1 año se da cuenta que la cosa tiene gravámenes,
solo se podrá solicitar una indemnización correspondiente.
6. Derechos y obligaciones del comprador.
1) Satisfacer el precio (art 1500 del CC). El comprador puede estar obligado a pagar
intereses, en el siguiente caso:
 Cuando medie tiempo entre la entrega del bien y el pago. El comprador
deberá pagar intereses cuando:
 se hubieran pactado.
 si la cosa vendida produce fruto o renta.
 cuando el comprador se hubiera constituido en mora
 El comprador puede en algunos casos suspender el pago del bien. Por
ejemplo en acciones reivindicatorias
2) Satisfacer los gastos útiles y necesarios que hubiera realizado el vendedor en la
cosa desde la perfección del contrato hasta la consumación del mismo (hasta
que se verifica la entrega).
3) El comprador tiene derecho a los frutos de la cosa desde que se perfecciona el
contrato de compraventa.
4) Hacer frente a los gastos como por ejemplo los del transporte. Y la escritura la
paga el vendedor salvo pacto en contrario. Y los gastos restantes las paga el
comprador.
El precio se dará en el lugar y tiempo en el que se dé la entrega de la cosa
vendida, en el caso de que no se haya especificado nada
El CC enuncia unas garantías del comprador en el caso de que el precio se haya
aplazado:
 Resolución por peligro o pérdida de cosa o precio (art 1503 del CC).
 Pacto comisorio (lex commissoria) o resolución automática del contrato
de compraventa (art 1504 del CC). Supone el pacto en virtud del cual la
falta de pago por parte del comprador, el vendedor puede instar
automáticamente la resolución. Se tiene que instar ante un tribunal para
que así se dé de forma automática. Se puede dar un margen para instar
la resolución. El pacto comisorio implica quedarse con algo, “confiscar”
algo; es decir, se queda con las cantidades recibidas.
En el caso del art 1505 del CC no se ha dado la entrega del precio ni del
bien. El tribunal no puede fijar nuevo plazo.
7. Riesgos en la compraventa civil.
Si la cosa experimenta incrementos, correspondería o benefician al comprador.
Si la cosa se deteriora o se pierde (art1452 del CC que contiene una serie de reglas).Se
dan 2 supuestos:
 Si las cosas son genéricas y una vez perfeccionado el contrato de compraventa
se pierden; el riesgo lo soporta el vendedor. Ejemplo: 100 kg de trigo y esos 100
kg no se han concretado; se está ante una cosa genérica. Si se pierde antes de
la confección, como el género nunca perece; el riesgo lo soporto yo. Esta regla
se aplica al contrato de compraventa. Si se pierde por fuerza mayor o caso
fortuito.
 Si la cosa es específica, si se pierde la cosa antes de la entrega habrá que
determinar en el primer lugar quien tiene la culpa (dolo…), si se ha sido negligente
o no; es decir si hay dolo o culpa.
Cuando la cosa ya está determinada y la cosa ha sido destruida por fuerza mayor
o caso fortuito, los riesgos los asume el vendedor cuando se incurre en mora.
Los asume el vendedor cuando haya fuerza mayor o caso fortuito y cuando se
incurra en mora y haya dolo y error.
Cuando el vendedor no responde, el comprador esta y no está obligado a
entregar el precio. La doctrina se divide:
 Ya que tiene derecho a sus frutos, tiene que asumir las consecuencias de
que el vendedor no sea responsable. El comprador estará obligado a
entregar el precio de la cosa
 El comprador no recibe la cosa, la vía que puede utilizar para negarse a
satisfacer el precio, es el incumplimiento.
8. La doble venta.
Cuando se vende una misma cosa a dos o más personas. El supuesto de hecho que se
hace referencia es aquella en la que la primera compraventa aún no se ha consumado.
 El CC nos determina quién es el verdadero propietario:
 Supuestos de doble venta de bienes muebles. Si una misma cosa se vende a
distintas personas. La propiedad se da a la primera persona que lo haya adquirido
de buena fe.
 Supuestos de doble venta de bienes inmuebles. La propiedad de la cosa
pertenecerá al que primera que lo inscriba en el registro de la propiedad y se da
de buena fe. Se puede tener un bien inmueble y no inscribirlo, pero entonces no
se gozara de la protección. Si no se da esa inscripción, será el que primero haya
tomado posesión de buena fe. Si no se da esto tampoco, será propietario el que
presente el titulo más antiguo (el contrato en sentido material, no será necesario
que este documentado). Y de la misma será necesario la buena fe, se tiene que
desconocer una venta anterior
9. La opción a compra.
Art 1451, solo queda obligado el comprador en la opción de compra. Solo se hace
referencia al concepto, las características se desarrollan por la jurisprudencia.
Es un acuerdo en virtud del cual una persona, que se denomina concedente da o
concede a otra persona que es el titular de la opción la facultad exclusiva de decidir
sobre el contrato de compraventa.
Esta opción se concede con un plazo y a veces a cambio de una prima o cantidad de
dinero. El concedente se obliga a no retirar la oferta durante el periodo que dura la
opción. Si el titular de la opción la ejercita en plazo desaparece la opción y nace o se
perfecciona el contrato de compraventa. Si el concedente incumple, el titular de la
opción pude exigir el cumplimiento y en su caso una indemnización por daños y prejuicios.
Será oponible a terceros.